巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2400号原告：何祥儒，男，生于1946年，汉族，住巴中市巴州区。委托代理人：母长明，四川广府律师事务所律师。委托代理人：杨玲，四川广府律师事务所律师。被告:巴中市天宏房地产开发有限公司。法定代表人:黎天红，该公司董事长。委托（特别授权）代理人:于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。第三人:谢江燕，女，生于1982年，汉族，住巴中市巴州区。第三人:何波，男，生于1987年，汉族，户籍为巴中市巴州区，现住巴中市巴州区。委托代理人:杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者原告何祥儒与被告巴中市天宏房地产开发有限公司、第三人谢江燕、何波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后于2016年1月18日作出（2015）巴州民初字第2311号民事判决，宣判后原告何祥儒不服，提出上诉。四川省巴中市中级人民法院于2016年5月21日以（2016）川19民终238号民事裁定书裁定撤销了本院（2015）巴州民初字第2311号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何祥儒及其委托代理人母长明、杨玲，被告巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称巴中天宏房产公司）之委托代理人于书和，第三人谢江燕，第三人何波及其委托代理人杨明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何祥儒诉称：2007年4月4日前，原告居住在巴中市巴州区XXX街（即现在巴中市巴州区XXXX大厦）联建房屋内，原告居住的房屋取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。2007年4月4日，原、被告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：被告按所有权调换形式，将新建的“巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号”房屋（房屋建筑面积131.29㎡）归原告所有。但被告在房屋修建竣工后，未向原告交付房屋。原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》加盖有“巴中市巴州区国有土地上房屋征收管理局”印章。被告未将《房屋拆迁补偿安置协议书》在巴州区房管局备案，而是与第三人谢江燕签订《商品房买卖合同》并将该合同在巴州区房管局备案；后被告将该房屋交付第三人何波使用并实际占用。原、被告在拆迁协议中约定还建房屋面积为131.29平方米，而XX大厦X幢X单元X楼X号的面积为91.54平方米，约定面积与实际建房面积差39.75平方米。故诉请人民法院依法判决：1、确认原告就巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋比第三人谢江燕、何波享有优先取得权，并确认该套房屋归原告所有；2、被告协助原告办理巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋的所有权证登记，向原告双倍返还房屋面积差计180000元(4500元/平方米×房屋面积差约40平方米)，向原告支付超期临时过渡补助费60000元（从2008年10月28日起共7年，131.29平方米×74个月×6元﹦66170.16元，原告只主张60000元）；3、第三人何波立即从巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋搬出。庭审中，原告何祥儒变诉讼请求为：1.请求将巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋确权给原告所有；2.请求判令被告向原告支付从2008年10月28日起按《四川省城市房屋拆迁管理条例》第29条的规定，计算至实际将房屋交付给原告房屋时止的超期过渡安置补偿费；3.请求判令被告向原告双倍返还房屋差值款32万元；4.请求判令第三人何波立即从巴中市巴州区南坝盛发大厦B幢2单元3楼1号搬出。被告巴中天宏房产公司辩称：1、《房屋拆迁补偿安置协议书》具体实施人为雒洪寿，我公司不清楚；本案漏列诉讼主体雒洪寿。2、原告与雒洪寿签订《回购房屋协议》后形成了新的合同关系，由安置还房变更为货币安置，原拆迁关系解除了。第三人谢江燕辩称：请求法院支持2010年5月27日谢江燕与被告签订的《商品房买卖合同》（已在巴中市房地产交易中心备案）。第三人何波辩称：1、何波所购房屋属有偿取得、善意取得，是以合理价格受让；2、何波于2014年1月24日开始装修、入住，结婚生子时均无人对该房提出异议，现何波全家入住成事实；3、何波装修时系雒洪寿明确指定，且雒洪寿将此房调换给何波时原告知晓；4、原告对诉争之房从产权调换变更为货币安置。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求,依法支持何波对该房屋享有所有权。经审理查明：2006年6月，雒洪寿因开发巴州区XX街“XX大厦”X栋与被告巴中天宏房产公司签订了《内部挂靠协议》，后以巴中天宏房产公司的名义办理了该项目的相关建设手续，雒洪寿以项目经理的名义实施该项目的房地产开发；2009年2月19日，办理了该项目《商品房预售许可证》。2007年4月4日，被告巴中天宏房产公司（甲方）与原告何祥儒（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。协议书约定：一、旧房拆迁及补偿：（一）此次拆迁范围内需拆迁乙方砖混结构房屋，建筑面积121.35平方米，计补偿费84945元，附属设施14项，计补偿费7141.57元，以上各项共计补偿乙方92086.57元；（二）对乙方的旧房拆除，甲方按《四川省城市房屋拆迁管理条例》和巴府发[2001]XX号文件的有关规定付给下列费用：1、在房屋拆除后18个月内，甲方按乙方合法建筑面积，以2元/月·平方米计发临时过渡安置补助费4368.60元，如甲方提前交房则按同标准扣减，如超出18个月后，按文件规定增发超期临时过渡补助费，直至新房交付使用时止，2、甲方核实乙方原居住在该房内的正住户口1户，一次性支付搬家补助费300元；（三）以上共计补偿乙方96755.17元。二、住房、门市安置及费用：（一）甲方按先搬先安、合理搭配原则，将乙方住房安置在XX大厦X幢X单元X楼X号，建筑面积共131.29平方米，其中，121.35平方米建筑面积，乙方按800元/平方米付给甲方，余下的9.94平方米建筑面积，乙方按1300元/平方米付给甲方，两项合计，乙方应支付给甲方110002元；（二）乙方定于2007年4月10日腾空旧房交出钥匙，乙方必须按期搬出旧房，以保证拆迁工作的正常开展，否则，将依据相关法律法规执行，并不得享受指定楼层位置的优先权。三、经上两款甲、乙双方应收、应付相互扣减后，乙方应向甲方补差13246.83元。该协议书尾页批注：2007年4月27日交钥匙；另说明：何祥儒拆迁还房补差款壹万叁仟贰佰肆拾陆元捌角叁分正已付清，收款人雒洪寿，2007年4月27日。2010年5月27日，雒洪寿以被告巴中天宏房产公司为出卖人，自己为代理人，将“XX大厦”X幢X单元X楼X号房屋出售给第三人谢江燕并签订《商品房买卖合同》（该合同已在巴中市房地产交易中心登记备案）；合同确定该套房屋建筑面积91.54平方米、单价1260元/平方米、合同价款115340元；合同签订后，第三人谢江燕共支付购房款110000元。2013年10月31日，原告何祥儒（甲方）与雒洪寿（乙方）签订《回购房屋协议》。协议约定：“经甲、乙双方协商，本着自愿的原则达成回购房屋协议；原拆迁还房户何祥儒将XX大厦X幢X单元X号（现为X号）一套住房，总面积131.29平方米，出售给开发商雒洪寿，雒洪寿以3700元/平方米的价格进行回购，故雒洪寿应付何祥儒房款肆拾捌万伍仟柒佰柒拾叁元整（485773.00元），经双方协商同意，在2013年11月15日前一次性付清房款现金伍拾万元（500000.00元）并到甲方帐户后，甲方则将原拆迁还房协议和本协议一并交于乙方，并不再收取过渡费和拆迁时超平方多缴的13246.83元，甲方也再不向乙方缴任何费用，且302号房的产权归乙方所有”。该《回购房屋协议》未实际履行。2014年1月11日，雒洪寿隐瞒了已将巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋作为拆迁安置房还给何祥儒及在2010年5月27日又将该房以110000元的价格出售给谢江燕的事实，再次将该房卖与何波，收取何波购房款230000元。现何波居住在XX大厦X幢X单元X楼X号房屋内，何祥儒在盛发大厦无房居住。雒洪寿因犯合同诈骗罪被本院于2015年2月26日以（XXXX）巴州刑初字第XX号刑事判决书判处有期徒刑13年，并责令雒洪寿退赔被害人损失。庭审中，原告何祥儒为支持其双倍返还房屋差值款的主张向本院提供了巴中乐居房地产代理有限责任公司于2014年11月25日出具的“证明”一份，其内容为：“本案诉争之房所在地段的房屋转让价格在每平方米3800元—4500元不等”。第三人何波明确表示，本案诉争之房的房产手续尚未办理。上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、第三人陈述、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《回购房屋协议》、本院（XXXX）巴州刑初字第XX号刑事判决书、庭审笔录等在卷佐证；本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定；该协议合法有效，本院予以确认。被告依约应将补偿给原告的安置房屋交付原告。虽然原告与雒洪寿签订了《回购房屋协议》，但该协议约定，在乙方未付清价款之前拆迁还房的所有权仍由甲方保留；在价款付清后，拆迁还房的所有权才转移给乙方；且该协议未实际履行，故被告辩称的原、被告之间的房屋拆迁关系已解除的理由不能成立，其抗辩不予采信。本案中应补偿给原告的安置房屋虽然已由第三人何波居住，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，原告主张优先取得XX大厦X幢X单元X楼X号房屋产权、第三人何波搬离该房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第三人谢江燕辩称支持2010年5月27日谢江燕与被告签订的《商品房买卖合同》（已在巴中市房地产交易中心登记备案）的请求不成立，本院不予支持。第三人何波辩称本人取得该套房屋为善意取得，与法律规定相悖，其辩称不能成立，本院不予支持。被告延期交付房屋，应当按照《房屋拆补偿安置协议书》的约定支付超期过渡费。依照《巴中市城市房屋拆迁管理办法》巴府发（2001）XX号文件第三十九条之规定：“因拆迁人的责任使被拆迁人延长过度期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议搬迁交房之日起逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补偿费”。因原告何祥儒交旧房钥匙的日期为2007年4月27日，故本院确定拆迁协议约定的18个月过渡期的截止时间为2008年10月27日；协议约定的18个月过渡期的过渡费已在拆迁协议中进行了抵减，该笔费用本案不作处理。根据上述拆迁管理办法的规定，超期过渡费为：1、2008年10月28日至2009年4月27日超期不足6个月的过渡费为：2363.22元（131.29平方米×6个月×3元）；2、2009年4月28日至2009年10月27日，超期半年以上一年以下的过渡费为：3150.96元（131.29平方米×6个月×4元）；3、从2009年10月28到2017年3月27日逾期一年以上的过渡费为：70108.86元（131.29平方米×89个月×6元）；超期过渡费为75623.04元（2363.22元＋3150.96元＋70108.86元）。原告仅有巴中乐居房地产代理有限责任公司的“证明”，不能充分证明原告所主张的房屋价差；待证据充足后，原告可另行主张权利。雒洪寿是以被告开发巴州区XX街“XX大厦”X栋的项目经理的名义实施该项目的房地产开发，依照《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第五十八条之规定：“企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”，故被告请求追加雒洪寿为被告之理由不能成立，本院不予支持。综上，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第五十八条之规定，判决如下：一、巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋归原告何祥儒所有；第三人何波在本判决发生法律效力后3个月内腾空位于巴中市巴州区XX大厦X幢X单元X楼X号房屋；二、由被告巴中市天宏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后30日内向原告何祥儒支付2008年10月28日至2017年3月27日的超期过渡费75623.04元。三、驳回原告何祥儒的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由被告巴中市天宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  石建明人民陪审员  王凤兰人民陪审员  王儒才二〇一六年十二月三十日书 记 员  鲜鹏程