贵州省三穗县人民法院民 事 判 决 书(2016黔26**民初660号原告：杨思清，男，1982年8月1日出生，侗族，三穗县委宣传部干部，住三穗县，委托诉讼代理人（特别授权）：万生荣，三穗县中心法律服务所法律工作者。被告：贵州荣昌房地产开发有限公司，住所地三穗县八弓镇公园南路。法定代表人：唐文韬，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：田再健，贵州七律律师事务所律师。原告杨思清与被告贵州荣昌房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨思清及其委托诉讼代理人万生荣、被告委托诉讼代理人田再健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨思清向本院提出诉讼请求：1、判决被告展示商品房的“五证二书”及赔偿违约金18835元（房屋总价款376710元的5%），2、判决被告安装电表及赔偿用电未达交付标准违约金11301元（房屋总价款376710元的3%），3、判决被告支付宽带线路逾期铺设违约金11301元（房屋总价款376710元的3%），4、判决被告将本小区公共服务设施完善及赔偿违约金11301元（房屋总价款376710元的3%），5、判决被告支付商品房规划设计变更违约金11301元（房屋总价款376710元的3%）。事实与理由：2015年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于三穗县八弓镇东门北路“书香华庭”A栋2单元10层4号商品房，约定套内建筑面积105.9平方米，每平方米3557.22元，总价款376710元。2015年12月31日，被告交付房屋时，未向原告出示“五证两书”，未给原告安装电表、未给原告铺设宽带到户、本栋商品房公共服务设施未完善、本栋商品房前规划的绿化带已改为停车场，其行为违反了双方合同约定的第十一条、第十二条、第十六条、第十七条之规定，已构成违约，特起诉提出前述诉讼请求。被告贵州荣昌房地产开发有限公司辩称，1、“五证”在商品房施工、出售前已具备并展示，“两书”被告已于2016年6月30日前向原告发放，不存在违约；2、接房前电表没有安装到户，系电力局的招投标问题，属政府行为，责任不在被告。原告接房时明知没有安装电表并同意接房，且接受被告提出免费用电的意见，系双方对用电交付条件的修改，被告没有违约；3、被告已于2015年9月委托广电部门对商品房的宽带敷设完成，由于政府要求更新为三网光纤，被告已于2016年9月26日完成更新，没有违约；4、被告在公共设施建设上既履行了合同内义务，也履行了合同外的义务，没有违约；5、将靠公路一侧与商品房之间一小块绿化地设计变更为停车场，系消防部门的要求，属政府行为，且在原告购买房屋之前完成，不存在着被告变更设计问题。综上所述，被告没有违约，即使违约，根据合同第十二条约定，计算方法也应是违约金总额除以小项计算，请求驳回原告所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月6日，原告杨思清与被告贵州荣昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容约定：1、由原告购买被告开发的位于三穗县八弓镇东门北路“书香华庭”A栋2单元10层4号商品房，套内建筑面积105.9平方米，每平方米3557.22元，总价款376710元；2、原告首付款116710元，公积金按揭贷款260000元，被告应于2015年12月31日前交付商品房；3、第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水，交付时达到使用条件；2、供电，交付时达到使用条件；3、供暖，无；4、燃气，无；5、电话通信，交付时达到使用条件；6、有线电视，交付时达到使用条件；7、交付时达到使用条件宽带网络，交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）略；（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款3%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为人民币房屋总价款2%的违约金。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；2、运动场，无；3、游泳池，无；4、社区医院，无；5、垃圾站，无。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款3%的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款2%的违约金。”4、第十六条“规划变更的约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面报告买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：赔偿已付购房款3%的违约金。”5、第十七条“设计变更的约定：（一）、经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起30日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）……。（三）、……买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下赔偿已付购房款3%的违约金。”6、第二十六条“商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”原、被告还在合同中约定了付款方式及期限、逾期付款责任、逾期交房责任、交接手续、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、房屋登记等权利义务。原、被告签订合同后，原告依约定数额向被告支付了购房款。2016年1月9日，被告将商品房交付给原告，被告制作了格式房屋交付验收记录表，在表中提示“验楼请业主仔细查看房屋，如有需整改事项请填写在业主意见栏内，以便开发商及时整改。”原告杨思清在业主意见栏填写：无意见，在复查结果栏填写：无意见，同意接房。同时查明，被告在交付房屋时，虽已将电源线敷设到各商品房室内的弱电箱上，但因未给各购房户安装电表，故电源未接通室内，各购房户未能正常用电。原告接房后，只能从门外过道的消防箱上插座或应急灯下插座取电进行装修。但装修好后，免费享受用电至今。2015年10月，被告已将宽带敷设到各商品房室内，因国务院办公厅2015年8月25日发布国办发（2015）65号“国务院办公厅关于印发三网融合推广方案的通知”，要求落实三网融合的推广工作，为响应国务院办公厅的要求，被告又将宽带升级改造为三网光纤，2016年9月26日，被告对三网光纤改造完毕，已将三网光纤的光纤盒安装在各商品房门外。各购房户开户后，即可启用。被告在原告起诉后至本院开庭期间，为各购房户安装了电表并通过该电表通电到户，在商品房后侧修建了凉亭、安装长椅等，完善消防箱内相关设施等。另查明，2015年5月，被告根据消防部门的要求和根据规划部门的设计变更，将商品房楼前小块绿化面积更变为停车场。消防设计图纸资料在2015年6月1日获消防部门审核通过。2016年6月22日，该消防工程经黔东南州公安消防支队综合评定验收合格。交房后，原、被告对用电、网络的交付条件及公共设施完善等发生争议，经协商未果，原告遂以前述请求及理由提起诉讼。认定上述事实的证据有原告身份证复印件、商品房买卖合同、原告提供现场照片、房屋交付验收记录表、1415707号建设用地规划许可证、1400755号建筑工程规划许可证、穗国用（2014）第12-033号国有土地使用权证、穗国用（2014）第12-034号国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、房屋面积测绘报告、平面图、竣字第031048号《建设工程竣工规划认可证》、关于代办新住户电视安装开户费委托书、《建设工程施工单位备案表》、《建设工程消防验收意见书》、被告提供现场照片、贵州省建设工程竣工验收备案表、原、被告相一致的陈述等证据予以证明，上述证据经庭审举证，质证，原、被告均对对方的部分证据的真实性、合法性提出疑义，但未提供确实证据予以反驳，本院认为上述证据客观反映当时情况，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原告杨思清与被告贵州荣昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同的约定享有权利和履行义务。原告依合同约定履行了支付房款等义务，被告有依合同约定交付房屋的义务。交房时，被告虽已将电源线安装进商品房室内弱电箱，但未安装电表，电源未接通到室内，造成原告不能正常用电，未达到双方约定的“交付时达到使用条件”应依约定承担相应的违约责任。考虑到被告已将电源接进楼内过道，各购房户接房后装修房屋时，能从门外过道消防箱上方插座或应急灯下方插座取电，并免费享受用电至今，本院酌情支持原告违约金8000元，超过部分不予支持。因在诉讼过程中，被告已完成电表安装，故对其安装电表的诉讼请求不予支持。被告辩称未安装电表导致电源没有接通系电力局招投标问题，属系政府行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告不能因电力局原因而免责，故其辩解理由不成立，本院不予采纳。其辩称原告在接房时书面签署无意见，在接房时明知没有安装电表并同意接房，且接受被告免费用电的意见，系双方对用电交付条件的修改，理由不充分，本院不予采纳。关于原、被告争议的网络合同标准系宽带还是三网融合以及被告是否按合同约定完成敷设问题，本院认为，仅从国办发（2015）65号文件看，该通知仅是推广性质，并非强制性标准，原、被告合同约定交付标准为宽带，被告在2015年10月已将宽带线路安装入户，被告并没有违约，原告请求判决被告承担此项违约责任，事实、理由不充分，本院不予支持。原、被告在签订合同时，未明确约定公共服务设施、市政公共设施及园林绿化工程具体内容，且双方均未提供证据予以证实，原告请求完善相关基础设施，其诉讼请求不明确、具体，不予支持，其因此请求被告承担违约金，事实与理由不充分，本院不予支持。原告以被告的广告资料为依据，认为被告将绿化面积变更为停车场，变更了规划设计，应承担违约金。本院认为，被告根据消防要求将小块绿化面积变更为停车场，系基于小区消防安全需要，且并未降低商品房质量和使用功能，未有对各购房户生活造成影响，不属于对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的行为，原告以此为由要求被告承担违约金事实、理由不充分，本院不予支持。原告请求判决被告向其展示“五证两书”，因“五证两书”已在庭审中出示，原告该项诉讼请求不予支持。原、被告在合同中并未约定未展示“五证两书”的违约金，原告请求该项违约金事实、理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、由被告贵州荣昌房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨思清违约金8000元。二、驳回原告杨思清其他诉讼请求。案件受理费人民币1490元，减半收取745元，由被告贵州荣昌房地产开发有限公司负担245元，由原告杨思清负担500元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 万  德  武二〇一六年十二月二十八日书记员 吴胜文（代）