内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2019）内06民终1305号   上诉人（原审被告）：包头市建宇房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9115020079017432XX。   法定代表人：杨某。   委托代理人：冯某，内蒙古民英律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：范某，公民身份号码×××。   委托代理人：胡某，宁夏天盛律师事务所律师。   上诉人包头市建宇房地产开发有限责任公司因与被上诉人范某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初7321号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包头市建宇房地产开发有限责任公司（以下简称包头建宇公司）的委托代理人冯某，被上诉人范某及其委托代理人胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   包头市建宇房地产开发有限责任公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销东胜区人民法院（2018）内0602民初7321号民事判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定商品房交付的条件适用综合验收说，以“商品房经验收合格”作为交付条件，且将《建筑工程竣工验收备案证》作为唯一有效的法定证明文件，这种理解是有误的。《建筑工程竣工验收备案证》的出具是一种具体行政行为，该行政行为可以证明商品房具备交付条件，但并不是唯一，在本案中我方于2012年就向建设行政管理部门进行了申请，要求出具《建筑工程竣工验收备案证》，但行政部门一直未予办理出具该证明文件，经过上诉人多方协调，鄂尔多斯市政府于2016年9月出具了鄂府发（2016）162号文件，该文件对政府部门2015年12月31日前已经交付使用但未办理产权登记的房屋，包含未出具《建筑工程竣工验收备案证》的情况作出新的规定，证明《建筑工程竣工验收备案证》的出具并非唯一的法定证明房屋交付的文件。且实际上2012年涉案房屋的整体工程已经全部竣工并交付使用，故一审法院仅靠上诉人未取得《建筑工程竣工验收备案证》来确定房屋不具备交付条件显然错误。   范某辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。理由：上诉人认为涉案商品房一审法院认定商品房的交付条件适用综合验收是错误的，而且又认为市政府出具的鄂府发（2016）162号文件作出新规定对涉案房屋不应再发《建筑工程竣工验收备案证》。我方认为上诉人的说法自相矛盾、规避责任，对鄂府发（2016）162号文件随意作违背原意的扩大解释，本案其他部分涉案楼房上诉人提交了违规办理的《建筑工程竣工验收备案证》，本案中上诉人却说不能办理，而综合验收是涉案商品房交付的唯一标准。   范某向一审法院起诉请求：1.判令依法解除范某、包头建宇公司于2010年7月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：0251）。2.判令包头建宇公司返还范某已付购房首付款804184元并返还范某向银行已还本金127455.52元，上述款要求包头建宇公司按照银行同期同类贷款利率向范某另行计付占用此款期间的相应利息，同时要求包头建宇公司继续偿还范某尚欠银行贷款的本息（包括罚息、违约金等款项）。3.判令包头建宇公司向范某支付违约金8790.9元（从2011年2月28日起计至2018年8月31日止）其他要求计付至双方合同解除为止。以上2、3项合计940430.42元。4.本案诉讼费用全部由包头建宇公司承担。   一审法院认定事实：2010年7月6日，范某与包头建宇公司签订了合同编号为0251《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于鄂尔多斯市西街南、109国道北、诃额伦路西颐林园区住宅小区第9幢1单元902号房，建筑面积为239.86平米，每平米价格为6688元，总房款为1604184元。合同约定出卖人应当在2011年2月28日前，将商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.01的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之0.02的违约金。合同签订后，范某交付了首付款804184元。   另查明，至庭审辩论结束前，东胜区颐林园9号楼尚未取得竣工验收合格手续。   一审法院认为，本案争议焦点为诉争房产是否达到了法定交付条件。在司法实践中，关于商品房交付条件的判断标准如何界定的问题，有三种观点，第一种为“竣工验收说”，第二种为备案登记说，第三种为综合验收说，内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》中第四条明确商品房买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以综合验收为标准，即组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条均明确规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。由此可见，商品房验收合格唯一有效法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。包头建宇公司在法庭辩论终结前尚未提交《建筑工程竣工验收备案证》，故诉争房屋未达到交付使用的标准，不符合法定交付条件，范某有权解除合同，范某请求解除合同并返还首付款的诉讼请求应予支持。范某与中国建设银行的按揭贷款合同是双方另行签订的，该银行与范某之间的合同能否解除或者能否继续履行应另案处理。范某诉请要求包头建宇公司支付违约金，因在合同中有约定明确，也符合法律规定，故对违约金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，原审判决如下：一、解除范某、包头市建宇房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：0251）。二、包头市建宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付范某购房款804184元，并支付从2011年2月28日起至本判决书生效之日止的违约金（违约金数额按照双方合同约定按照已付款804184元日万分之0.02计算）。三、驳回范某其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   上诉人包头建宇公司除原审证据外，向本院提交了以下证据：证据一、鄂府发（2016）162号文件，拟证明工程竣工并非一定要办理竣工验收备案表，当地政府可以灵活变通来确定房屋交付的条件，同时政府不予补办竣工验收备案表，并非我公司原因导致；证据二、鄂尔多斯市东胜区颐林园小区9栋楼整改后结构可靠性鉴定报告，拟证明涉案工程主体结构质量合格，达到居住的条件，具备房屋使用条件。   被上诉人范某质证称：证据一、我们认为鄂府发（2016）162号文件不属新证据，该证据为复印件，本身不具有证明效力，对其真实性不认可，从证据的内容来看，关于竣工验收备案的手续是对未履行验收程序的可以有特殊情况规定，但本案涉案房屋在2012年就履行过竣工验收备案手续，但未取得涉案房屋的竣工验收备案证，主要是因为上诉人随意改变规划，而且没有通过消防验收等程序导致相关部门不能发放涉案房屋的竣工验收备案证。因此，我们对证据的合法性及关联性也不认可，上诉人的证明目的不能成立；证据二我方认为该份证据也不属于法律规定的新证据，因该证据在2018年12月15日上诉人就已经取得，但上诉人在一审庭审过程中未出具该证据，该证据不属于一审庭审之后新发现的证据，因此不属于新证据，且该证据不具有合法性，因为该鉴定机构未提供其具有合法资质的相关证明。同时，也未提供鉴定人员的资质证明，而且该证据系上诉人单方委托合作，本身不具有合法性，因此，上诉人的证明目的不能成立。且该证据也与建筑法、合同法关于涉案商品房应当进行综合性验收的规定相抵触，故不认可该证据。   被上诉人范某除原审证据外，向本院提交2019年3月21日东胜区规划局出具的《证明》一份，拟证明截止2019年3月21日，涉案房屋至今未进行规划核实，同时证明涉案房屋至今未通过综合性验收，因此，被上诉人至今未取得涉案的竣工验收备案证，涉案房屋至今不具备交付条件。   上诉人包头建宇公司质证称，对证据的真实性认可，不认可证明问题，政府不再补办竣工验收备案表，因此我方无法取得。   针对双方当事人所提交的新证据，经评议，结果如下：上诉人出具的证据一为复印件，被上诉人不予认可，且无法证明其想要证明的问题，本院不予采信，证据二系其单方委托，且无法单独证明所要证明的问题，不予采信；被上诉人所出具的证据能够证明其所要证明的问题，本院予以采信。   本案经审理查明的事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，应予确认。   本院认为，本案争议焦点为案涉房屋是否具备了法定交付条件。本案中上诉人包头建宇公司与被上诉人范某签订《商品房买卖合同》中明确约定出卖人即包头建宇公司应当将商品房于2011年2月28日前向买受人范某交付，而“商品房经验收合格”系商品房交付的必要条件，同时验收合格需有关部门出具《建设工程竣工验收备案证》，但上诉人至今仍无法提供涉案房屋已经竣工验收备案手续，其诉称现《建设工程竣工验收备案证》并非唯一能够证明商品房具备交付条件的法定证明文件，并无相关法律依据，本院不予支持。上诉人向本院出具鄂府发（2016）162号文件的复印件一份，即使该文件是真实的，根据上诉人庭审陈述，其不具备补办建设工程竣工验收备案手续的条件，也不具备由建设部门出具同意办理房屋产权登记意见的条件，故本案所涉房屋仍不具备法定交付条件，一审判决并无不妥。   综上所述，包头市建宇房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13204.0元，由上诉人包头市建宇房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 苏 晨   审判员 郝 蓉   二〇一九年九月二十五日   书记员 刘景然