江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0723民初4722号原告：陈东亚，男，1966年7月1日出生，汉族，住灌云县。原告：徐艳，女，1966年12月29日出生，汉族，住灌云县。委托代理人：陈福梅，潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。被告:连云港丽城置业有限公司,住所地灌云县伊山镇山前村二组。统一社会信用代码：913207236933639548。法定代表人：叶忠，该公司董事长。委托代理人：郭中方、王敏，江苏田湾律师事务所律师。原告陈东亚、徐艳与被告连云港丽城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序进行公开审理。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求导致诉讼标的额超过最高标的额的限额，本案不宜适用小额诉讼程序。2016年12月8日，本院决定本案转为简易程序并于2016年12月16日公开开庭进行了审理。原告陈东亚、徐艳的共同委托代理人陈福梅，被告连云港丽城置业有限公司的委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈东亚、徐艳向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告支付迟延办理房屋产权证违约金11790元（审理中，原告明确违约金计算时间截止到本案起诉之日2016年10月10日止，变更诉求标的为36495元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月1日，原告在被告处购买位于金榜华府第16幢一单元602室，同日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。协议约定如迟延办理房屋产权证书登记手续，应按已付房款的0.001%支付违约金。合同签订后，原告按约支付购房款450000元，但被告至今未能为原告办理房屋产权证书登记手续，应当支付违约金。现原告诉至法院，请求判如所请。为证明上述事实和主张，原告提交下列证据：⒈原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；⒉《商品房买卖合同》（含补充协议）、购房款发票各一份，证明原告购买被告商品房、购房总款、被告迟延办证违约的事实。被告连云港丽城置业有限公司辩称：第一、原被告双方合同约定关于产权登记的时间，在商品房交付后90日内，由被告将应由被告提供的产权登记的相关资料提交给产权登记机关备案，双方又在补充协议中第七条对于办证时间补充约定，如出卖人未能在合同约定期间内向产权登记机关提交产权登记资料的，允许出卖人延期180日提交，并不视为违约，超过180日后，仍不能办理的应自第180日起向买受人支付违约金，原告在起诉状中说明被告应在交付之日起180日内向产权登记机关交付涉案房屋的房产登记资料，这样的时间计算是有误，违约金的起始计算时间为被告实际交房即2014年1月9日后270日开始计算。违约金的截止计算时间应至被告向产权登记机关提交备案产权登记资料之日止。原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，被告认为当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此，原告逾期办证违约金的诉讼时效应自起诉之日起往前推算两年即两年之外的请求已经超过了本案的诉讼时效。第二、原告未能及时取得房产证并未遭受实际损失，被告已经按照合同约定的时间向原告交付房屋，原告也已正常使用，虽然房屋产权登记逾期，但近几年房价不断升高，租金也随之升高，所以原告不论自住还是出租，都不影响房屋的实用价值，因此，按照合同约定计算的违约金过高，应予以调低。第三、未及时备案产权登记资料非被告原因，而是客观原因，被告在合同约定的期限内向产权登记机关报备材料，产权登记机关迟延受理，不在被告的能力控制范围之内。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明自已的辩称事实，被告提交商品房交付结算清单、入住通知书、（产权登记）收据、不动产权首次登记证明单作为证据，以证明涉案房屋交付时间为2014年1月9日，不动产首次登记时间为2016年9月28日。并向本院提出申请，请求核查该涉案房屋在灌云县不动产登记部门关于被告提交初始登记备案资料的时间。审理中，本院根据证据审核有关规定，依法对原、被告提交的证据进行了当庭审核，双方对涉案房屋的买卖合约内容没有争议；确认涉案房屋的实际交付时间为2014年1月9日及不动产首次登记时间为2016年9月28日。据此，本院确认相关证据证明力。本院根据已确认的具有证明力的证据及双方当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下：2012年11月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金榜华府第16幢一单元602房，房屋总价款450000元，房屋交付的时间为2013年9月30日前。其中，第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如违约则按已付房款的0.001%向原告支付违约金。后双方又在补充协议中第七条约定“如出卖人未能在合同约定期内向产权登记机关提交办理产权登记的资料的，允许出卖人延期180日提交并不视为违约，超过180日后仍不能提交办理产权登记资料的，应自第181日起向买受人支付日万分之一违约金。”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款450000元。涉案房屋实际交付的时间为2014年1月9日，并于2016年9月28日完成了涉案房屋的不动产首次登记，编号为：苏（2016）灌云县不动产权第0009973号。关于被告请求核查其在灌云县不动产登记部门“提交涉案房屋初始登记备案资料时间”的申请，本院依法予以取证，但因灌云县不动产登记相关部门未作明确答复，故本院无法查清“被告向产权登记机关提交办理产权登记资料时间”的事实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告也于2014年1月9日将房屋交付原告。按照双方在《商品房买卖合同》及补充协议中的约定，被告最迟应于2014年10月6日之前向产权登记机关完成提交办理产权登记所需资料之义务，并取得商品房初始登记证明。然被告无证据证明其完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料之义务的时间，直至2016年9月28日才完成涉案商品房的初始登记，构成违约，应当承担违约责任。按补充协议的约定，被告应自2014年10月7日起按已付购房款450000元的日万分之一向原告支付违约金。但是法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，本案中约定的违约金计算方式为按日计算，属继续性债权。原告于2016年10月10日向本院起诉主张权利，则2014年10月10日之前的违约金已超过了两年的诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断、延长的情形，本院不予支持。自2014年10月10日起至2016年9月28日的违约金，本院予以支持。本案原、被告在《商品房买卖合同》及补充协议中对逾期办证违约金的计算已有明确约定，且被告未能提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金调整情形，故对被告提出降低违约金的要求，依法不予支持，应按《补充协议》的约定计算逾期办证违约金，即被告应按已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：一、被告连云港丽城置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈东亚、徐艳支付逾期办证违约金（自2014年10月10日起至2016年9月28日止，以购房款450000元的日万分之一的标准计算）。二、驳回原告陈东亚、徐艳的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360元，由原告陈东亚、徐艳负担60元，被告连云港丽城置业有限公司负担300元（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  汤锦军二〇一六年十二月二十日书记员  张 露法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。