安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0602民初802号原告：张新街，男，1974年生，汉族，住安徽省淮北市。原告：张丽影，女，1976年生，汉族，住安徽省淮北市。以上两原告共同的委托代理人：叶广明，淮���市辰光法律服务所法律工作者。被告：安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市。法定代表人：娄杰，该公司经理。委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行，住所地安徽省淮北市。负责人：蔡淑华，该支行行长。委托诉讼代理人：高洁，该公司员工。委托诉讼代理人：王卓，该公司员工。原告张新街、张丽影与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司（以下简称润隆房产公司）、第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷、借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告张新街、张丽影及共同的委托诉讼代理人叶广明、被告润隆房产公司委托诉讼代理人周擎、工商银行委托诉讼代理人高洁、王卓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新街、张丽影向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还给原告购房首付款204250元和已付房贷款从2014年2月至2016年2月计56747.43元及利息；3、依法解除原告与第三人的房屋借款担保合同；4、被告偿还第三人贷款余款及利息；5、被告应承担违约责任支付原告违约金，按房款累计数额1%计算7000元；6、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：张新街、张丽影与润隆房产公司于2014年2月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定润隆公司将位于淮北市杜集区龙山路东学院路南星洲国际城402号房屋卖给张新街、张丽影，总房款363020元。合同约定的交房日期为2015年3月31��，但至今违约12个月未能交付使用，现润隆房产公司已无能力盖好此房屋，经多次协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。润隆房产公司辩称：1、被告与两原告签订合同并备案，在第三人处办理抵押手续，被告出卖给原告的房屋主体已经完工，因不可抗力因素未交付，涉案房屋正在积极建设，双方的买卖合同能继续履行。2、合同不能解除，如解除合同影响第三人的利益。综上，不同意解除合同。工商银行辩称：应依法维护第三人权益。在本案没有结果之前，原告应继续履行还款义务，减少国家损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对案涉的首付款发票、商品房买卖合同、个人借款/担保合同、EMS快递单、银行流水清单等证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月12日，张新街、张丽影（××）与润隆房产公司（××）签订商品房买卖合同，约定××向××购买星洲国际城城402号房屋。房屋建筑面积为88.8平方米，每平方米4088.06元，总金额为363020元。双方约定按商业按揭贷款方式支付房款。首期款在2014年2月12日前支付全部房价款的32%，金额117020元，除首期款外，剩余房款246000元，应于2014年3月12日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。××定于2015年3月31日前将该房屋交付××使用，除不可抗力、××无法控制之因由、市级以上规划，文物、环保、国土等主管部门根据法律法规的规定采取行政措施或遇到较大技术问题而导致开发建设期延长外。该房的交付必须符合下列条件：××取得单位工程《工程竣工验收报告》。××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用按以下方式处理：按逾期时间，分别处理。逾期不超过270日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过270日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金等。2014年3月29日，润隆房产公司向张新街、张丽影出具金额为117020元的不动产统一发票。同年6月15日，张新街、张丽影作为借款人与工商银行（贷款人）、润隆房产公司（保证人）签订个人购房借款/担保合同，约定贷款金额为246000元，贷款期限为180个月。编号一手贷。借款人应将借款用于购置位于淮北市杜集区星洲国际城402号房屋、建筑面积88.8平方米的房屋。借款人同意并授权贷款人将贷款资金划入润��房产公司名下账户。借款人以上述所购房屋作为抵押财产向工商银行提供抵押担保。润隆房产公司为本合同项下张新街、张丽影的全部债务提供阶段性连带保证担保。张新街、张丽影自2014年8月8日起逐月向工商银行归还贷款本息至2016年2月14日，该期间累计已还贷款本金为16579.02元，累计已还贷款利息为23405.13元。润隆房产公司未能于2015年3月31日前交房。2015年8月25日，润隆房产公司与部分购房者（包括张新街）达成协议书，润隆房产公司承诺于2015年12月25日前交房，到期后，润隆房产公司仍未能交房。本院认为：张新街、张丽影与润隆房产公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自义务。润隆房产公司作为案涉房屋的开发商，按约定时间交房系其基本的合同义务，根据合同约定，其应在2015年3月31日前向张新街、张丽影交付房屋，逾期超过270天，张新街、张丽影有权单方面解除合同。现润隆房产公司逾期交房已超过双方合同约定的期限，至今未能履行交房义务，显然已经违约，张新街、张丽影据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，张新街、张丽影要求解除其与工商银行签订的个人购房借款/担保合同，应予支持，工商银行不同意解除该合同，于法无据，本院不予采纳。关于合同解除后违约责任的承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状���采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房预售合同解除后，润隆房产公司应按约返还张新街、张丽影已支付的房款，并赔偿因此所产生的损失。因此，张新街、张丽影要求润隆房产公司返还已付购房首付款及已向工商银行所还贷款本金，并赔偿首付款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于首付款利息的损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日计算至判决生效之日止。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。张新街、张丽影与润隆房产公司在合同中约定了违约金的计算方法，其要求违约金应予支持，润隆房产公司应支付张新街、张丽影首付款违约金1170.2元（117020元×1%）及累计已付款违约金399.84元【（已还贷款本金16579.02元+已还贷款利息23405.13元）×1%】，截至2016年2月14日，之后继续计算至判决生效之日止，以工商银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××，故张新街、张丽影要求润隆房产公司向工商银行返还自判决生效之日起剩余贷款的诉求，本院予以支持。润隆房产公司清偿剩余贷款本息等债务后，工商银行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商��房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张新街、张丽影与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司就位于淮北市杜集区星洲国际城签订的商品房买卖合同；二、解除原告张新街、张丽影与被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行签订的个人购房借款/担保合同；三、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内返还原告张新街、张丽影购房首付款117020元并赔偿自2014年3月29日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；返还原告张新街、张丽影已还贷款本息39984.15元��贷款本息自2014年8月8日起至2016年2月14日止，之后继续计算至判决生效之日止，以第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告张新街、张丽影首付款违约金1170.20元及累计已付款违约金399.84元（自2014年8月8日起至2016年2月14日止，之后继续计算至判决生效之日止，以第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，按1%计算）；五、被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行偿还原告张新街、张丽影自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同的贷款余额（以第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。自被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起七日内，第三人中国工商银行股份有限公司淮北杜集支行办理淮北市杜集区星洲国际房屋上抵押登记的涤除手续；六、驳回原告张新街、张丽影其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由被告安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  李跃文审 判 员  谢晓宾人民陪审员  陈 冲二〇一六年十二月二十八日书 记 员  王 波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；���约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。