新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2302民初1751号 原告：伍洪伟，男，1970年2月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：罗进，阜康市城市法律服务所法律工作者。 被告：赵军权，男，1972年4月15日出生，汉族，无固定职业,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：杨金花，阜康市法律援助中心法律工作者。 第三人：赵志权，男，男，1974年11月16日出生，无固定职业,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告伍洪伟与被告赵军权、第三人赵志权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，于2019年8月7日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伍洪伟及其委托诉讼代理人罗进、被告赵军权及其委托诉讼代理人杨金花、第三人赵志权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍洪伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付违约金170000元。事实和理由：原、被告双方于2014年11月18日签订了一份购房协议，协议约定：原告将阜康市康宁小区6号楼1单元1102房面积约111平米出售给被告，单价30000元每平米，总房款为333000元，加上装修8000元，入住费6800元，马桶一个1200元，共计421000元，付款方式为2014年11月18日付房款201000元，剩余房款220000元，房产证办到赵军权名下后15个工作日付清。原、被告双方在该协议中签字，协议签订后，被告赵军权按协议支付了201000元，原告伍洪伟给被告出具收条一份，事后赵军权因无力支付剩下的房款要求解除购房合同，双方于2014年12月12日又签订了解除购房合同协议书，该合同约定原告收回该房屋，将被告支付的201000元房款需在2015年12月12日前返还。同时，原告给被告出具书面欠条一份，证实欠被告房款201000元。原、被告双方又再次于2015年1月22日签订了一份房屋转让合同，签订合同当日第三人赵志权（系赵军权兄弟）代被告给原告出具欠条一份，证实欠原告房款24000元，该欠款当年贷款下来时一次性付清。合同约定：原告将康宁小区6号楼1单元1102房含装修转让给被告，该房屋转让价位425000元，被告于2014年12月12日向原告支付201000元房款及出具的欠款24000元共计首付款为225000元，剩余房款200000元在原告将房产证登记到被告名下后15个工作日一次性付清，如有违约，违约方须承担房屋市场价值40%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告居住使用至今，被告不按约定支付首付房款又拒绝返还房屋，原告多次催缴首付款房款，被告均以不欠房款为由拒绝履行合同义务，原、被告双方已无房屋买卖之合意，原告故提起诉讼。 被告赵军权辩称，原、被告签订的房屋转让合同是双方当事人真实意思表示，当事人应当按约定履行义务；涉案房屋转让合同实际已履行，被告赵军权已支付原告406000元房款（含装修），原告已将房屋于2015年2月交付被告赵军权入住使用至今。 第三人赵志权述称，第三人系被告赵军权弟弟，是介绍原、被告房屋买卖的牵线人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告提交与被告赵军权通话录音一份，拟证实被告拒不履行合同约定的合同首付款义务。被告赵军权对通话内容真实性无异议，但表示被告在录音中明确了已经付清款项。本院对该证据的真实性予以认定。 2、原告提交不动产权证书一份，拟证实原、被告签订合同时原告尚未取得不动产权证，本案立案时原告已取得产权证，原告有权处理该房屋。被告赵军权对证据的真实性无异议，但表示按合同约定原告应当在取得不动产证后变更登记到被告赵军权名下，然后赵军权再支付剩余款项履行过户义务。本院对证据的真实性予以认定。 3、证人张志宽、高强证言。拟证实：案涉房屋原系拆迁置换房屋，由证人高强卖给张志宽，张志宽卖给原告，原告再卖给被告，2017年6月左右，高强案涉房屋的原房主已取得房产证，原房主、第一手房屋买受人、原告、被告四人在一起协商，原告要求被告将剩余房款220000元全部打入二手房中介公司，由原房主将房产证直接过户在被告名下，被告在二手房公司取房产证，被告不同意，要求房产证拿到后再支付剩余房款220000元。被告赵军权表示证人与原告存在利益关系。本院对证人证言综合认定。 4、被告赵军权提交欠条一份、收条两份，拟证实被告赵军权于2014年1月22日付款201000元，2015年5月1日付款4000元，2014年12月12日付款201000元。原告对证据的真实性无异议但表示前后收到款项为205000元，欠条载明的201000元没有支付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月18日，原告伍洪伟与被告赵军权签订购房协议，将自己从张志宽处购得的阜康市××区出售给被告赵军权（该房系拆迁安置房，由张志宽自高强处购买转售给伍洪伟），双方约定总房款为421000元（含装修8000元，入住费6800元，马桶一个1200元），付款方式为2014年11月18日付房款201000元，剩余房款220000元于房产证办到赵军权名下后15个工作日付清。协议签订后，被告赵军权按协议支付了201000元。2014年12月12日，原、被告签订解除购房合同协议书，合同约定原告收回房屋，原告需在2015年12月12日前将被告支付的201000元房款返还，原告伍洪伟向被告赵军权出具欠条一张，载明：今欠到赵军权房款贰拾万壹仟元正，2014年12月12日。2015年1月22日，原告伍洪伟、被告赵军权签订房屋转让合同，约定伍洪伟将其购买的阜康市××区（含装修）转让给赵军权，房屋转让价款为425000元，其中24000元由第三人赵志权向原告出具欠条承诺支付，欠条内容为“今欠伍洪伟房款贰万肆仟元正，赵志权，2015年1月22日”，房款支付方式：1、乙方（赵军权）于2014年12月12日支付甲方（伍洪伟）201000元，甲方收取后给乙方出具收条；2、剩余房款200000元在甲方将房屋产权证登记在乙方名下并将产权证交付乙方后十五个工作日，乙方一次性支付给甲方。当日，原告伍洪伟向被告赵军权出具收条一份，载明：今收到赵军权房款贰拾万壹仟元，2015年1月22日。2015年5月1日，被告赵军权向原告伍洪伟支付房款4000元。 本院认为：原告伍洪伟与被告赵军权于2015年1月22日签订的房屋转让合同，是双方当事人在平等协商基础上自愿达成的共同意思表示，合同约定权利义务不违反法律法规强制性规定，合同自当事人签字后，依法发生法律效力，本案案涉合同合法有效。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证责任的当事人应当承担不利的后果。本案被告赵军权庭审中提交证据，抗辩其已履行给付房款的合同义务，本院认为，被告赵军权的证据不足以证明其所主张的事实，理由如下：1、被告赵军权主张，其在2014年11月18日签订购房合同时付款201000元，在2015年1月22日，原告伍洪伟、被告赵军权签订房屋转让合同时付款201000元，并提交2014年12月12日原告出具的欠条及2015年1月22日原告出具的收条予以证明，原告提出，2015年1月22日出具的收条对应的即2014年11月18日被告所付款项，因原、被告双方对案涉房屋经历了签订购房合同-解除购房合同-重新协商签订购房合同的过程，对于合同权利义务即相应履行部分，均以书面方式予以详细、明确的约定，被告赵军权主张给付二次201000元，却仅提交一份由原告出具的收据，有悖常理。2、原、被告双方在2015年1月22日签订合同时确定总房款为425000元，同时原、被告及第三人经协商由第三人赵志权向原告支付24000元。如被告所述，其在2014年11月18日付款201000元，在2015年1月22日付款201000元，那么在2015年1月22日，被告赵军权的给付房款义务已经全部履行，但原告伍洪伟、被告赵军权在2015年1月22日房屋转让合同中却明确约定“剩余房款200000元在甲方将房屋产权证登记在乙方名下并将产权证交付乙方后，乙方一次性支付给甲方”，被告赵军权提供的证据不能反驳这一事实。3、如被告所述，其在2015年1月22日已付款402000元，由第三人赵志权承担24000元，原告认可其于2015年5月1日收到被告赵军权支付房款4000元，至2015年5月1日，被告已付款项已达430000元。案涉房屋系拆迁置换房屋，2015年该房屋不动产权手续尚未办理，被告赵军权明知案涉不动产情况，却超额支付房款，不合常理。4、证人张志宽、高强出庭证实，2017年6月左右，高强、张志宽，本案原、被告四人在一起协商办理不动产权证变更登记时，被告赵军权尚余房款220000元未付，本案证人虽与原告存在经济债权债务关系，但证人证言与原告方其他证据相互印证，能够形成优势证明力。综上，被告赵军权所提供证据不足以证明其已履行付款义务。 原告伍洪伟、被告赵军权在2015年1月22日房屋转让合同中明确约定，“剩余房款200000元在甲方将房屋产权证登记在乙方名下并将产权证交付乙方后后十五个工作日，乙方一次性支付给甲方”，因此，依据合同约定，将房屋产权证办理在被告赵军权的合同义务先于被告赵军权给付尾款的合同义务，因案涉房屋产权证至今未办理至被告赵军权名下，被告赵军权因而享有先履行抗辩权，即，原告伍洪伟在未履行办理房产证义务前，无权要求被告赵军权履行给付尾款。 尽管本院认定被告赵军权欠付房款的事实存在，但是，因为被告赵军权享有抗辩权，原告以被告经催告未履行合同主要债务为由行使单方解除权，没有法律依据，本院不予支持。 同样，被告赵军权基于合同约定享有先履行抗辩权，其迟延给付的行为不构成违约，原告要求被告承担违约金170000元，没有事实和法律依据。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告伍洪伟的诉讼请求。 本案案件受理费3700元，其他费用160元，合计3860元，由原告伍洪伟负担2000元，由被告赵军权负担1860元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  张世星 人民陪审员  曾广新 人民陪审员  谢建萍 二〇一九年九月十九日 书 记 员  王 丹