福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初6818号 原告：郑新翼，男，1985年1月17日出生，汉族，住泉州台商投资区。 原告：钟秀玉，女，1984年9月4日出生，汉族，住泉州台商投资区。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：胡长鸿、林积立，福建贤泰律师事务所律师。 被告：惠安信达房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区百崎乡五一工业区恒德信橡塑工艺厂，统一社会信用代码913505216692585138。 法定代表人：郭文聪，董事长。 委托诉讼代理人：康碧信、郑少彬，福建瑞朗律师事务所律师。 原告郑新翼、钟秀玉与被告惠安信达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人胡长鸿、林积立，被告的委托诉讼代理人郑少彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付逾期交房违约金65179元（以原告已支付的全部购房款859886元为基数自2018年7月27日起至2019年8月9日止按日万分之二计算）。事实和理由：2018年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于泉州台商投资区××乡××村××号楼××号商品房，总价款859886元。合同约定，被告应于2017年9月30日前交房，逾期交房应按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告迟延取得竣工验收备案证明文件及消防验收文件，迟延履行交房义务，应承担违约责任。 被告辩称，《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2017年9月30日前履行交房义务，该约定交房时间早于合同签订时间，应视为双方对交房时间未约定或约定不明，被告可以随时交房。截至2018年3月19日，本案商品房已经竣工验收并通过消防验收，符合合同约定的交房实质要件，且被告在该日已经履行了通知原告交房的义务，被告不存在违约，原告请求被告支付逾期交房违约金没有依据。 经审理查明，被告系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营及物业管理。2018年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份,约定原告向被告购买由被告开发建设预售的位于泉州台商投资区××路××号楼××号商品房。该商品房建筑面积134.99平方米，总价款859886元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、双方按照本合同附件六补充协议的相关约定执行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第十条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该房屋的交付条件为出卖人取得竣工验收备案证明文件,且该条件为该房屋交付的唯一条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限:1、遭遇不可抗力；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难而引起的延误；④造成施工停止或进展缓慢的气象原因［包括累计24小时降雨超过24毫米或六级以上（含六级）大风等］；⑤供水、供电部门的停水、停（限）电通知；⑥其他非出卖人所能控制的原因。若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人即可据实顺延交房期限而无须履行购房合同约定的通知买受人的义务，同时，出卖人也无需对该延误承担任何责任。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实文件的要求，出卖人应当给予配合。上述《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）签订后,于2018年4月12日办理了登记备案。原告于2018年4月12日支付购房款259886元，于2018年7月27日支付购房款600000元，已向被告支付了全部购房款859886元。原告于2018年10月11日有收到被告邮寄的交房通知书（通知交房时间2018年10月16日-10月23日），案涉商品房已于2019年8月9日实际办理交房手续。 以上事实，有原告提供的被告企业公示信息、《商品房买卖合同》及备案申请表、购房款发票，被告提供的交房手续，以及原、被告双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 原、被告双方争议的焦点是关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。 原告认为，案涉合同是被告提供的格式合同，合同约定的交房时间早于签订时间，应认定双方的意思表示为同时履行，即原告付清购房款后，被告就应该将符合交房条件的房屋交付给原告。而合同附件六《合同补充协议》第十条明确约定，案涉商品房的交付条件为被告取得竣工验收备案证明文件，且该条件为该商品房交付的唯一条件。被告于2018年3月19日发出交房通知时并未取得竣工验收备案证明文件，故意隐瞒房屋不具备交房条件的情况，故被告的交房行为不符合合同的约定，不能产生完全履行合同义务的法律效果，被告应继续承担逾期交房的责任，直至实际具备交房条件之日。 被告认为，双方签订的是商品房预售合同，被告销售的是期房，不是现房，故合同约定的交房时间不可能履行，应认定双方对交房时间未约定或约定不明，被告随时可以交房。2018年3月19日，案涉商品房已经竣工验收并通过消防验收，符合合同约定的交房实质要件，被告在该日已经履行了通知交房的义务，本案不存在逾期交房的情况。被告相应提供证据1即《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》，以此证明案涉御景蓝湾1#、2#、3#楼及地下室工程已经竣工验收合格及消防验收合格，具备交房的实质要件。证据2即落款日期为2018年3月19日的交房通知书及EMS邮政特快专递回单（寄件联）各1份，以此证明被告已经向原告发出交房通知，履行了通知交房的义务。证据3即《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》，以此证明案涉御景蓝湾1#、2#、3#楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案。证据4即交房确认书、房产验收确认书、前期物业管理服务协议书、业主手册、消防安全责任书，以此证明案涉商品房已于2019年8月9日办理交房手续。原告质证称：对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，没有体现签收，不能证明原告收到该通知书，且第一次通知的时间早于竣工验收备案的时间，不能产生交房的法律效果。对证据3的真实性无异议。对证据4无异议。 本院经审查认为，被告提供的证据1，其中《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，结合证据3中的《泉州台商投资区建设工程竣工验收备案证明书》记载的被告组织竣工验收的日期，能够证明案涉御景蓝湾1#、2#、3#楼及地下室工程于2017年9月15日通过竣工验收。《建设工程消防验收意见书》，能够证明案涉御景蓝湾1#、2#、3#楼及地下室工程于2018年3月19日经综合评定消防验收合格。证据2，因被告发出落款日期为2018年3月19日的交房通知书时，案涉商品房尚未取得竣工验收备案证明文件，尚不具备《合同补充协议》第十条约定的交房条件，故不能证明被告已经履行通知交房的义务。证据3，能够证明案涉御景蓝湾1#、2#、3#楼及地下室工程于2018年9月29日通过竣工验收备案。证据4，能够证明原告于2019年8月9日办理交房手续。关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。期房在商品房买卖合同签订之后方能交房是众所周知的规则。原、被告于2018年1月29日签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，约定交房时间为2017年9月30日,早于签约时间,明显不合常理。根据《合同补充协议》第八约定，原告付清商品房总价款、违约金及其他应付（包括物业服务费、公告维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）或被告代偿的费用后方可办理房产交接手续。鉴于原告2018年7月27日方付清购房款，故逾期交房违约金起算日期认定为2018年7月28日。原告于2018年10月11日收到被告邮寄的交房通知书，通知的交房时间为2018年10月16日-10月23日，故逾期交房违约金的计算截止日期认定为2018年10月15日。案涉商品房逾期交房违约金自2018年7月28日起计算至2018年10月15日，计80天，逾期交房违约金为13758.18元（原告已付购房款859886元×日0.0002×80天）。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》），系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。原告已付清全部购房款，履行了支付购房款的义务。被告未能在原告付清购房款后及时履行交付商品房的义务，应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。经审查认定，被告应向原告支付本案逾期交房违约金的数额为13758.18元。原告的诉讼请求予以部分支持，被告的抗辩意见予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告惠安信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告郑新翼、钟秀玉逾期交房违约金13758.18元。 二、驳回原告郑新翼、钟秀玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1429元，减半收取计715元，由原告郑新翼、钟秀玉负担643元（多预交的786元予以退回）；由被告惠安信达房地产开发有限公司负担72元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈秀军 二〇一九年九月二十九日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。