广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0323民初1113号 原告（反诉被告）：扈翠娥，女，汉族，1961年12月26日出生，住广西桂林市叠彩区。 委托代理人：王郁，女，汉族，1984年11月7日出生，住址同上。系原告的女儿。 委托代理人：吴军华，广西桂强律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹少波，男，汉族，1960年4月16日出生，住广西桂林市七星区。 被告（反诉原告）：黄璟玮，女，汉族，1961年4月19日出生，住址广西桂林市七星区。 二被告共同委托代理人：邹煜，广西中纬律师事务所律师。 原告扈翠娥与被告邹少波、黄璟玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，在诉讼过程中，被告邹少波、黄璟玮于2019年6月12日向本院提起反诉。依法由审判员刘晓彬适用简易程序于2019年7月29日公开开庭进行审理。书记员毛玲担任庭审记录。原告的委托代理人王郁、吴军华，被告邹少波、黄璟玮的委托代理人邹煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称，2019年4月24日，原告扈翠娥的女儿王郁作为其代理人与被告邹少波、黄璟玮签订《房地产买卖及居间合约》，约定两被告将位于桂林市以445000元的价格出售给原告。签约时，双方明确交易房产处于抵押状态无查封，为此双方明确约定了办理解押、撤押的相关事项。签约后，原告才得知，被告及中介方故意对原告隐瞒了所出售的房屋已经被法院查封和拍卖的事实，根本无法履行向原告交付房屋的义务。为此，原告拒绝向被告履行交付房款的义务并要求被告全额退还已经交纳的购房定金30000元，但被告拒绝退还。综上，因与被告协商无果，原告依法提起诉讼，请求：1、依法判决两被告共同向原告双倍返还定金60000元；2、依法判决两被告共同向原告支付律师费3000元；3、本案案件受理费及相关诉讼费用由两被告承担。 被告（反诉原告）辩称，1、被告（反诉原告）依据合同不应双倍返还原告（反诉被告）双倍定金，原告（反诉被告）违约在前，理应承担违约责任；2、要求被告（反诉原告）承担律师费无法律依据。 被告（反诉原告）反诉诉称：2018年反诉原告与广西桂林漓江农村合作银行（以下简称银行）因金融借贷纠纷一案，桂林市七星区人民法院执行局依法受理并查封拍卖反诉原告名下位于桂林（产权证号：灵川县房权证灵川镇字第××;土地证号：灵014国用(2007)第01410-3CIC2-30**）。后经两次拍卖及一次变卖后，该套房产仍未售出。为了维护债权人与债务人的利益，反诉原告在人民法院主持下与银行达成协议，为期一个月，由反诉原告自行销售上述房产，如期若未能售出，则人民法院依法下达以物抵债裁定。随后，反诉原告联系房屋中介公司，将上述房产相关信息告之。2019年4月24日下午，反诉原告与反诉被告的代理人签订《房地产买卖及居间合约》（以下简称合同），双方约定，由反诉被告分三期支付购房款，首期定金人民币30000元于当天已支付给反诉原告，反诉原告随即将该定金便通过银行转账至桂林市七星区人民法院。 2019年4月25日，反诉原告将反诉被告带至桂林市七星区人民法院执行局。主办法官详细地向反诉被告介绍了该套房产解封等事宜，并提示了二手房交易中可能存在的风险。但反诉被告在履行期内，迟迟不肯支付第二笔购房款。由于反诉被告未能在期限内支付第二笔款项，且明确表示己不在要该套房产。因反诉被告己无意履行合同，七星法院于是下达了将该套房产以物抵债给银行的裁定，冲抵债务为320000元。反诉原告认为，在商讨合同时，反诉原告己将该套房产全部信息告知反诉被告，且在合同中明确注明了该套房产的性质。反诉被告的违约行为导致了该套房产最终被以物抵债给银行，客观上造成了合同目的无法实现。反诉被告的违约行为对反诉原告造成了损失。为维护反诉原告的合法权益。请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告赔偿因其严重违约而造成的损失共计人民币125000元（赔偿损失计算为合同约定购房款445000元一房屋以物抵债冲抵债务320000元）；2、请求依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，1、反诉原告主张反诉被告赔偿无事实及法律依据；2、反诉原告所有的房屋已被法院采取了强制措施进行了拍卖和变卖，反诉原告无法向反诉被告履行房屋交付的义务，房屋之所以被拍卖变卖是由于反诉被告没有按照约定偿还债务所致，反诉原告还向反诉被告隐瞒了房屋被拍卖变卖的事实，并与反诉被告签订了房屋买卖合同。这些事实和行为能表明反诉原告失去了信誉，丧失了履行房屋交付义务的能力。3、反诉被告不支付第二笔购房款是行使不安抗辩权，不存在违约行为。涉案房屋以物抵债与反诉被告不支付第二笔购房款是行使不安抗辩权没有因果关系。反诉原告的房屋在2019年2月11日已经变卖结束，此时已经确定了以物抵债的价格，不能因为反诉被告不支付第二笔款项发生变化。房屋被以物抵债的原因在于反诉原告不履行法院生效判决所致，反诉原告主张反诉被告承担责任无事实及法律依据。反诉被告在整个事件中不存在过错，反诉原告应当为其不诚信的行为自行承担相应的后果。 原告（反诉被告）在本诉反诉举证期限内为其主张提供的证据有： 1、房地产买卖及居间合同，证明（1）、2019年4月24日，原告代理人王郁与被告方签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告将桂林市出售给原告，成交价445000元，确定交易房屋处于抵押无查封状态，并详细约定了解押、撤押的处理；（2）两被告的送达地址是桂林市七星区育才路20号7栋1单元202。2、收款收据，证明2019年4月24日，被告通过其代理人收取了原告代理人交纳的购房定金30000元。3、网络拍卖截图，证明交易房屋被桂林市七星区人民法院查封并依法拍卖2次、变卖1次。4、委托代理合同及发票，证明原告因本案纠纷支付律师费3000元，根据合同约定应当由被告方承担。5、录音光盘(含文字内容），证明被告及中介方确认交易房屋只有抵押，不存在查封、拍卖等被执行的状态。 被告（反诉原告）在本诉反诉举证期限内对其主张提供的证据有：1、房地产买卖及居间合约，证明（1）原、被告之间相关合同权利义务；（2）反诉原告已将房产性质注明，尽到了告知义务；（3）是反诉被告在履行期内未能履行，是严重的违约行为。2、照片，证明反诉被告实际上理应知晓该套房产被查封及被拍卖的事宜。3、房屋档案，证明该套房产除了银行及七星区人民法院的纠纷再无其他查封或抵押，是可交易的状态。4、转账记录，证明反诉被告的第一笔购房款是直接打进了法院账户，原告是知晓该套房产己被查封需要购房款解封后过户这一事宜。5、视频，证明原告是在充分了解了合同条款的前提下才签订了合同，被告没有偷偷的修改合同条款，原告购买房屋是真实的意思表示。 经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）在本诉反诉提供的证据对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据2、3的三性无异议；对证据4的真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据5的真实性无异议，对合法性、关联性被告不予认可。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）在本诉反诉提供的对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，并不能证明被告已经将房屋的性质及状态全部告知了原告，原告不存在违约行为，被告向原告隐瞒了房屋被查封拍卖的事实，因此双方没有约定解封的事情，只约定了解押的事情；对证据2的三性不予认可，照片拍摄的时间无法知晓，对证明内容不予认可，被告始终没有告知原告房屋被拍卖的事情；对证据3的查询时间不明确，对证明内容不予认可，该证据也能反映被告房屋拍卖之后已经被以物抵债，根本无法向原告履行交付的义务；对证据4的真实性无异议，对证明内容不予认可，原告将3万元支付给被告之后并没有告知原告；对证据5的三性不予认可，该视频无声音，且不是连续的视频，不能证明反诉原告要证明的内容。 法院的认证意见：对原告（反诉被告）的证据1、4、5，被告（反诉原告）的证据1、3、4、5的真实性，本院予以认可，能够证明本案的有关事实，与本案具有一定的关联性，可以作为本案认定事实的依据，但对其证明内容本院结合案情予以评定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据2、3的无异议，本院予以认定。对被告（反诉原告）的证据2，拍照时间无法确定，本院不予采信。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2019年4月24日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房地产买卖及居间合约》，该合同约定（节录）：“原告（反诉被告）作为买方，委托代理人王郁。被告（反诉原告）作为卖方。第一条第3款、买卖双方确认权属现状为下述【B】：（抵押有查封），该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款并承诺在产权转移登记日期之前还清贷款，承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况，办好注销抵押登记等相关手续，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；第五条合约违约责任。1、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发生即日起七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2、如卖方违约的，须在三个工作日内无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。3、如买方违约的，须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，如买方不依约支付违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给卖方作为罚息赔偿，至支付全部违约款项为止。4、卖方未按约定期将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。 第9条成交价及付款方式。1、该物业成交价为人民币（大写）肆拾肆万伍仟元整（小写）￥445000.00，如物业存在有加建面积的，此价不因测绘面积的变化而变化，并按套定价出售，此成交价包含该物业卖方交付前已开通的杂费（包括但不限于煤气管道、有线电视、电话初装费、物业维修基金等入住费用及约定随房出售的设施物品等），交易所产生税费不计入成交价款，买卖双方在全产过户时应如实申报成交价格。1、买方付款方式种类为现金付款。如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在经纪方通知的规定期限内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合在【办理过户前】/【公积金贷款为过户后】到指定的银行配合签署按揭文件支付贷款所需要费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交代理所需材料。1、第一部分房款【定金款】：人民币叁万元整（￥30000.00元），支付方式为【A】项：【A】签订当天买方须向卖方一次性支付上述定金，并转为购房款，卖方应在经纪方通知下配合进行产权查档。 注：本定金为履约定金，任何一方签署合约后如拒付拒收定金或不配合查档的，且经书面通知后仍未配合履约的，将视为违约。1、第二部分房款【首期款】：人民币肆拾万零伍仟元整（￥405000.00元），支付方式为【D】项：【D】其他支付方式：【签订本合同之日起计算，十五个自然日内】支付给卖方。9、其他约定买方支付房款肆拾叁万伍仟元（￥435000.00）的第二日起计算，十个工作日内卖方负责办理完毕银行解押，并从银行拿回房产证，在七个工作日内，中介方协助办理撤押登记，如卖方未在十个工作日约定时间内办理完毕解押，每逾期一天，违约金按成交价万分之四计算，买方从壹万元尾期房款中扣除，壹万元扣除完仍未办妥解押，本合同中止，按第五条违约责任处理，买方不要的家具卖方负责清理。 另查明，登记在邹少波名下所有的位于桂林（产权证号：灵川县房权证；灵川镇字第××）已被桂林市七星区人民法院采取执行措施。 本院认为，本案的争议焦点是一、被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）双倍返还定金60000元及支付律师费3000元；二、原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）赔偿损失共计125000元。 一、关于被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）双倍返还定金60000元及支付律师费3000元的问题。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房地产买卖及居间合约》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。在双方当事人签订的合同中，已经载明涉案房屋现状处于有抵押有查封的事实，由此可知，原告（反诉被告）对涉案房屋现状处于有抵押有查封的事实是明知的，原告（反诉被告）在依约向被告（反诉原告）支付3万元的购房定金后，未依约支付剩余的购房款，导致双方签订的合同无法履行，原告（反诉被告）的行为已构成违约，应承担违约责任，按照合同的约定，被告（反诉原告）有权没收原告（反诉被告）已付的定金，故原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）双倍返还定金60000元及支付律师费3000元的主张，与事实不符，本院不予支持。 二、关于原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）赔偿损失125000元的问题。本案中，双方当事人签订合同时，涉案房屋已被法院采取执行措施，涉案房屋最终被以物抵债给银行，是被告（反诉原告）另案债务所致，与本案原告（反诉被告）的违约行为无关。且原告（反诉被告）已承担了相应的违约责任。故对被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）赔偿损失125000元的主张，与事实不符，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）扈翠娥的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）邹少波、黄璟玮的诉讼请求。 本诉案件受理费1375元，减半收取687.5元，由原告（反诉被告）扈翠娥负担；反诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告（反诉原告）邹少波、黄璟玮负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（收款单位：桂林市中级人民法院；帐号：30×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 刘晓彬 二〇一九年九月十日 法官助理 黄**胜 书 记 员 毛 玲