广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初281号原告：张益静，女，1990年10月19日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈诚谊，广东格盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑珊珊，广东格盈律师事务所律师。被告：张宝见，男，1986年7月14日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。原告张益静与被告张宝见房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张益静的委托诉讼代理人陈诚谊、郑珊珊到庭，被告张宝见经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张益静向本院提出诉讼请求：一、解除原告张益静与被告张宝见签订的《房屋买卖合同》；二、被告张宝见返还购房款190000元及利息给原告张益静，利息按照年利率6%计算，从起诉之日起计至判决确定之日止；三、被告张宝见返还银行还款81400元和利息给原告张益静，利息按照年利率6%计算，从起诉之日起计至判决确定之日止；四、被告张宝见返还电梯使用费、公共照明费及公共用水费和物业管理费共6254.70元给原告张益静；五、诉讼费由被告张宝见承担。后原告张益静变更诉讼请求为：一、判令解除原告张益静与被告张宝见签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告张宝见返还购房款190000元及利息给原告张益静，利息按照年利率6%计算，从起诉之日起计至判决确定之日止；三、判令被告张宝见返还银行还款81400元给利息给原告张益静，利息按照年利率6%计算，从起诉之日起计至判决确定之日止；四、判令被告张宝见返还电梯使用费、公共照明及公共用水费和物业管理费共7106.65元给原告张益静；五、本案诉讼费由被告张宝见负担。事实与理由：张益静与张宝见是朋友关系，张宝见从2010年开始以购房为由多次向张益静借款，截止至2015年，张宝见累计向张益静借款共150000元。张益静在得知张宝见购房后，多次要求张宝见偿还借款，张宝见均以无力偿还为由拖延。后张宝见向张益静提出确实没有现金归还给张益静，是否可以将其购买的位于阳江市阳东区房屋转让给张益静。用于抵顶部分借款。张益静见张宝见确实没有其他办法偿还借款，只好同意张宝见的要求。后经原张宝见协商一致，双方于2015年1月1日签订了《房屋买卖合同》。合同约定上述房屋的总价为436940元，张宝见已支付131940元，尚有305000元向农行阳东支行贷款，贷款期限25年（2013年12月26日至2038年12月25日），月供1850元。张宝见同意以20万元的价格将上述房屋转让给张益静（该价款含张宝见已支付的首期款、办证费、维修基金等费用），其中150000元房款与张宝见尚欠张益静的150000元的欠款直接抵销，余下的50000元房款由张益静在2019年5月31日前付清给张宝见。合同签订后，张益静按照合同约定从2015年1月1日起每月代张宝见支付银行贷款1850元，代张宝见向阳江市阳东区宜家物业管理有限公司缴交物业管理费、电梯使用费等费用。张益静分别于2018年7月27日和8月20日向张宝见支付了20000元房款，共40000元。2018年9月，农行阳东支行向阳江市阳东区人民法院起诉张宝见和宏盛公司，要求解除与张宝见和宏盛公司的《个人购房担保借款合同》，并要求张宝见偿还借款、利息和处置抵押房屋。阳江市阳东区人民法院于2018年12月19日作出了（2018）粤1704民初1883号民事判决，其中判决：一、解除农行阳东支行与张宝见和宏盛公司所签订的《个人购房担保借款合同》；二、张宝见偿还借款本金277193.92元和利息。张益静获悉上述情况后，又经了解，张宝见欠有其他人很多债务，并且房屋至今未取得不动产权证，且尚欠有很多相关费用未缴交。在这种情况下，张益静若继续履行《房屋买卖合同》，将会造成更大的损失。并且根据（2018）粤1704民初1883号民事判决，张益静也没法继续履行代张宝见按月支付银行贷款的义务。因此，张益静请求解除《房屋买卖合同》是有事实和法律依据的。因《房屋买卖合同》约定的150000元的房款是张益静以借款的方式支付给了张宝见，加上张益静后来支付的两笔房款共190000元，现《房屋买卖合同》解除，张宝见应该将房款190000元（原借款150000元和后付房款40000元）返还给张益静。张益静还按约定从2015年1月1日起至2018年8月25日止共向农行阳东支行支付了81400元按揭款，该款就是张宝见为购买上述房屋向农行阳东支行按揭的月供款，同理张宝见应该将按揭款81400元返还给张益静。此外，张益静从2014年4月1日起至2019年1月12日为张宝见支付的电梯使用费、公共照明费及公共用水费和物业管理费共6254.70元，同理张宝见应该将上述费用返还给张益静。被告张宝见未到庭，未提供诉讼意见。原告张益静围绕其提出的诉讼请求依法提交了证据，如下：证据一、身份证复印件，拟证明张益静的身份情况；证据二、《房屋买卖合同》，拟证明1.张宝见在2010年至2015年间累计向张益静借款150000元未偿还；2.张宝见因无力偿还张益静的借款，提出以其位于阳江市阳东区转让给张益静以抵扣部分借款；3.张宝见以200000元的价格将涉案房屋转让给张益静，其中150000元的房款与张宝见尚欠张益静的150000元借款抵销，余下50000元借款张益静于2019年5月31日前付清；4.张宝见为购买涉案房屋向农行阳东支行贷款305000元，贷款期限25年（2013年12月26日至2038年12月25日），月供1850元；证据三、中国农业银行存款存根，拟证明张益静从2015年1月1日起每月存款至张宝见62×××79的账户，用以偿还张宝见的房屋银行贷款；证据四，《收条》、《借据》，拟证明张宝见在2018年7月27日和8月20日分别收到张益静的2万元合共4万元的房款；证据五、证明、裕和轩管理处收款收据，拟证明张益静代张宝见支付了2014年4月起至2019年1月的物业管理费、电梯使用费、公共照明费及公共用水费共6254.70元；证据六，（2018）粤1704民初1883号民事判决，拟证明该判决解除了农行阳东支行与张宝见和宏盛公司所签订的《个人购房担保借款合同》；证据七、户口本复印件，拟证明张宝见身份情况。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，张宝见与宏盛公司签订一份《商品房买卖合同》，张宝见向宏盛公司购买其位于阳江市阳东区，该房属预售商品房，约定张宝见交付购房首期款131940元，余款305000元通过向银行办理按揭贷款的方式支付。2013年12月26日，农行阳东支行与张宝见（借款人、抵押人）、宏盛公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》，约定张宝见向农行阳东支行借款305000元，借款用途为购买位于阳江市阳东区。张宝见借款后，从2014年4月10日起开始偿还第一期贷款本息，一直正常还款至2016年8月10日，从2016年9月10日开始没有按约定时间在每月10日还款，产生了逾期罚息和复利，违约情况一直延续至2018年4月10日，从2018年5月10日开始，张宝见没有按期足额偿还借款本息，经农行阳东支行催收后才偿还部分借款本息，计至2018年10月13日，张宝见还欠借款本金277193.92元，利息1222.43元。据此，本院作出并已发生法律效力的（2018）粤1704民初1883号民事判决：一、解除农行阳东支行与张宝见、宏盛公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、张宝见在判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金277193.92元及相应利息给农行阳东支行；……。2015年1月1日，张益静作为甲方（买受人），张宝见作为乙方（出卖人），双方签订《房屋买卖合同》，约定：乙方将其位于阳江市阳东区方，转让总价为20万元，该款包含乙方已支付的首期款、办证费、维修基金等费用在内，不含农行阳东支行贷款305000元；乙方在2010年至2015年多次向甲方借款共150000元，该款抵顶部分房款，余下50000元由甲方在2019年5月31日前付清，从2015年1月1日起甲方以乙方的名义向农行阳东支行支付每月供楼款；乙方从开发商处办理到自己名下的办证税费由乙方承担，从乙方过户到甲方自己名下的办证税费由甲方承担。农行账号为62×××79的无卡存款回单显示2017年10月8日现金存入2000元，2018年3月19日现金存入2000元，2018年4月18日现金存入2000元，2018年7月19日现金存入1900元。农行账号为62×××78的无卡存款回单显示2018年8月25日现金存入1900元。阳江市阳东区宜家物业管理有限公司裕和轩管理处于2019年1月18日出具的《证明》载明：4栋803业主张益静从2014年4月份至2019年1月份，一直在物业管理处交物业费。该物业出具了五份《收款收据》给张益静，分别为：1.2014年12月25日的《收款收据》（No0023268）记载4栋803业主张益静缴交了2014年4月至2014年12月的电梯使用费、公共照明及公共用水360元，代收垃圾处理费72元，业户用水（含排污费）22.40元，物业管理费879.30元，合共1333.70元；2.2016年12月20日的《收款收据》（No0008941）记载4栋803业主张益静缴交了2016年1月至2016年12月的电梯使用费、公共照明及公共用水467.90元，代收垃圾处理费96元，业户用水（含排污费）163.20元，物业管理费1172.40元，合共1899.50元；3.2017年12月3日的《收款收据》（No0009238）记载4栋803业主张益静缴交了2017年1月至2017年12月的电梯使用费、公共照明及公共用水439.10元，代收垃圾处理费96元，业户用水（含排污费）109.20元，物业管理费1172.40元，合共1816.70元；4.2017年12月15日的《收款收据》（No0009292）记载4栋803业主张益静缴交了2018年1月至2018年12月（该收据上的“所交月份”处“2018”存在明显的涂改痕迹）的电梯使用费、公共照明及公共用水456元，代收垃圾处理费96元，业户用水（含排污费）179.40元，物业管理费1172.40元，合共1903.80元；5.2019年1月12日的《收款收据》（No0009254）记载4栋803业主张益静缴交了2019年1月的电梯使用费、公共照明及公共用水37.50元，代收垃圾处理费8元，业户用水（含排污费）37.50元，物业管理费97.70元，合共180.70元。2018年7月27日，张宝见出具收条给张益静，载明：今收到张益静2万元。2018年8月20日，张宝见出具的《借据》载明：本人张宝见因有事情向张溢静借款20000元整，大写贰万元整，借款期半年。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。张益静为证明其与张宝见之间建立房屋买卖合同，对此提供了《房屋买卖合同》《借据》《收条》和无卡存款回单，以及涉案房屋所在物业公司出具的《证明》和《收款收据》予以佐证，可以认定原、之间的房屋买卖合同关系真实发生，双方签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。张益静根据《房屋买卖合同》的约定支付了大部分购房款，张宝见也依约将涉案商品房交付给使用，且也以“业主”名义为涉案商品房支出物业费、水电费等，而张宝见收取购房款后未能及时偿还涉案商品房的按揭贷款，致使其《个人购房担保借款合同》被解除和涉案商品房被法院查封，系导致涉案《房屋买卖合同》无法履行的原因。故张益静请求解除《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的法定条件，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《房屋买卖合同》因张宝见的违约行为被解除后，张益静应当将涉案商品房返还给张宝见，张宝见应当将购房款、物业费等返还给张益静并承担相应的违约责任。截至张益静提起本案诉讼时，张益静已支付给张宝见的款项如下：1.购房款271400元（抵顶购房款150000元+购房款40000元+代还款81400元）；2.电梯使用费、公共照明及公共用水，代收垃圾处理费，业户用水（含排污费）和物业管理费共7134.40元。张益静请求上述第2项费用返还的金额为7106.65元，系其对自身民事权利的合法处分，本院予以支持。另外，张益静主张因张宝见的违约行为造成上述款项被占用的利息损失，故张益静请求张宝见以购房款为基数，从起诉之日即2019年1月25日起按年利率6%支付违约金没有违反法律规定，本院予以支持。被告张宝见经法院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告张宝见在本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款271400元及支付相应的违约金（违约金以271400元为基数，按年利率6%从2019年1月25日起计算至本判决确定给付之日止）给原告张益静；二、限被告张宝见在本判决发生法律效力之日起五日内返还电梯使用费、公共照明及公共用水，代收垃圾处理费，业户用水（含排污费）和物业管理费合共7106.65元给原告张益静。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7854元，由被告张宝见负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯荣晶人民陪审员  许 允人民陪审员  何 泳二〇一九年九月五日书 记 员  周子琳