陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕10民终440号上诉人（原审原告）邰科祥，男，1964年3月2日出生，汉族，西安工业大学教师，住陕西省西安市。委托代理人王宏斌，北京市君致律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审被告）商洛学院，住所地：商洛市商州区东店子***号。法定代表人刘建林，校长。委托代理人汪玉琳，商洛学院资产处处长。委托代理人杨志鹏，陕西西宇律师事务所律师。上诉人邰科祥因与被上诉人商洛学院确认合同效力纠纷一案，不服商州区人民法院于2016年7月14日作出（2016）陕1002民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年10月10日对本案进行公开开庭审理，上诉人邰科祥及其委托代理人王宏斌，被上诉人商洛学院的委托代理人汪玉琳、杨志鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人邰科祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。主要事实和理由：1、一审认定退房是上诉人的真实意思表示，回避被上诉人隐瞒房屋真实产权状况的事实，明显偏袒被上诉人；2、作为上诉人的全产权房，被上诉人不享有任何权益，一审认为被上诉人以房屋市价63%收回房屋并未明显超出合理范围，显然是错误的；3、被上诉人以其替上诉人缴纳了大修基金及有关费用，来否认讼争房屋系全产权，是毫无道理的。被上诉人商洛学院答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，处理适当。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。邰科祥向一审法院起诉请求：依法撤销原被告之间关于“商洛学院南家属院四号楼四单元三层东户住宅”已经履行的民事行为，责令被告向原告返还该房屋；本案诉讼费由被告承担。原审认定，2001年4月17日，被告商洛学院为改善教职工住宅条件，促进学校改革发展，决定在其自用的国有土地上规划修建经济适用住宅楼四幢、共140户，为此，被告专门下发商专校[2001]19号《关于集资修建经济适用住宅楼的实施办法》，该实施办法对集资建房的相关政策规定、如何分房等有详细规定和要求。原告邰科祥当时系被告单位职工，其向被告申请获得购房资格后，分别于2001年4月23日、10月22日、11月22日向被告交房款1000元、42000元、12907.85元，余款原告以其个人住房公积金直接交款，原告共向被告交房款72825.60元。2003年3月，被告将竣工验收后的商洛学院南院4号楼西单元3层东户房屋一套交付原告居住使用。2006年4月29日，按照单位统一安排，被告为原告该套房屋申请办理私有房屋所有权登记手续，原告在申请表中签名，该申请表经相关部门审查后分别签署“房改房”、“同意办理”等意见；2006年9月28日，被告召开院长办公会，研究了相关议题，会议决定同意资产管理处提出的南院住宅楼房产证办理前期费用的预算；2006年11月，产权登记机关为本案诉及的该套房屋办理了产权界定卡，该界定卡载明产权单位为商洛学院、户主邰科祥、住户产权比例100%、产权单位产权比例0%；2006年12月28日，产权登记机关填发了商房权证商州区字第000103**号房屋所有权证，该证载明房屋所有权人邰科祥、产别私有房产，在设定他项权利摘要一栏中记载权利人中国银行股份有限公司商洛分行、权利种类抵押、权利范围套房、权利价值14万元、设定日期2007年2月1日至2017年1月31日、约定期限10年、注销日期2011年5月11日，在附记一栏中记载1、总建筑面积123.42㎡，包括公用部分；2、房改出售的成本价售房，住户占全部产权。2006年7月6日，被告召开了院长办公会，会议就科研处、干部人事处等部门提交的若干议题进行了研究，其中对于干部人事处关于邰科祥申请调动工作的议题，经过会议研究决定：1、同意邰科祥的调离申请；2、干部人事处通知邰科祥按程序办理离校手续。2006年9月18日，陕西省人事厅发出陕人调复字[2006]第S0161号《关于同意邰科祥同志工作调动的批复》，将原告调至西安工业大学工作，10月底原告在被告处办理完调离手续。2008年9月1日，被告印发了《商洛学院房屋管理暂行办法》，其中第十五条规定，职工购买的住宅楼不得私自转让和买卖。确需转让和买卖或因工作变动调离学院时，应将现有住宅楼交回学院，由资产管理处组织有关部门对原住宅楼进行综合评估提出具体回收方案，经学院研究后实施，办理相关手续。2008年12月，被告作出《关于邰科祥同志房屋回收处理的意见》，主要内容：依照房屋回收办法，邰科祥同志因工作调离学院，房屋交回学院，回收办法如下：一、个人应得房款：2002年购房时市场房价870元∕平方米，122平方米×870元∕平方米=106140元，个人支付72825.60元；2007年调离学院时市场房估价1600元∕平方米，122平方米×1600元∕平方米=195200元；实际使用4年折旧后195200元×46∕50=179584元，按照个人所占份额应得房款179584元×72825.60元∕106140元=123217.60元；二、屋内固化设施：1、地板砖26元∕块×142块=3692元（学校统一订货）；2、铺砖费823元；3、封阳台13**元；4、王力防盗门1050元；5、小鸭浴霸180元；6、小空调1480元；7、银象热水器1260元；8、热水器安装费85元，小计9930元，评估价8000元；两项合计支付邰科祥123217.60元+8000元=131217.60元。由财务处一次性付清邰科祥房款，同时将房产收回学院。2009年3月10日，原告从被告处领回房款及屋内固化设施款131217.60元。2009年3月18日，被告向其职工刘凤林收取131217.60元；之后，被告将本案诉争房屋及商房权证商州区字第000103**号房屋所有权证交付刘凤林。2016年1月26日，原告以其2015年9月初偶然得知房屋产权情况，认为当年被告欺诈原告，就房屋所有权情况作虚假陈述，使原告在违背真实意思的情况下接受房屋退款，对原告显失公平，要求撤销原被告之间关于诉争房屋回收的民事行为，由被告将房屋返还原告。一审法院认为，按照国务院建设行政主管部门关于经济适用住房的相关规定，集资建房、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行；参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。本案被告商洛学院于2001年利用本单位自用土地进行集资建房，出台相关实施办法，集资建房对象限于本单位职工，并规定有限制性条件。本案原告邰科祥当年申请参加其所在单位即被告商洛学院的集资建房，被告收取了原告的集资款，在房屋竣工验收后被告将位于其南家属院4号楼西单元三楼东户的房屋一套交付原告居住使用，并按照学院的统一安排，从2006年开始为包括原告在内的职工办理房屋所有权证，并为其职工缴纳了相关的维修基金、办证等费用。原告于2006年申请调离时，被告正在为学院的职工办理房屋所有权证，被告按照学院关于住宅楼转让、买卖的相关规定和本案诉及的房屋的初始性质为单位内部集资建房的事实，要求原告在调离学院前办理完房屋收回的手续，原告对学院收回房屋并无异议，只是对被告最初提出的按其所交房屋价款进行退款有异议，后经原告的同事担保，被告同意原告先行办理调离手续；在原告从被告处调走后，原被告之间才将后续的房屋回收、房款退还手续办理完毕。从整个事情的发展过程和原被告的现有证据看，原告当年是在与被告经过协商才办理了退房手续，其对回收房屋、退还房款的行为是完全认可的，是其真实意思表示，并不存在原告诉称的被告有故意隐瞒、欺诈等行为；原告诉称被告以房屋市价的63%向其退回房款、收回房屋，认为显失公平，根据已查明的事实，被告退回原告的房款并未明显超出合理范围，原告仅以单纯的数字计算百分比，而未考虑房屋的折旧和被告当初集资建房时的相关补贴、诉争房屋系房改房等综合因素，有违客观事实，原告的该观点，本院不予采纳。综上，原告提供的证据并不能证明被告当年回收房屋、退还房款时被告欺诈原告、向原告故意隐瞒相关事实、处理结果显失公平等，对原告要求撤销当年行为的诉求，本院不予支持。关于被告认为该案不属法院主管范围的抗辩理由，因本案诉争房屋已经房改且办理了房屋所有权证，故不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定情形，该抗辩理由，本院不予采纳；关于被告认为原告诉求房屋并不存在的抗辩理由，因双方在庭审过程中已明确所指房屋,本院不再赘述;关于被告提出的诉讼时效已过的抗辩理由，因本案原告行使的是撤销权，其诉讼时效按合同法的规定为“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的”，撤销权消灭，本案在审理过程中，虽有房屋现在的居住使用人出庭作证，但其关于案件相关事实的陈述与本案的处理有利害关系，而原告对其陈述予以否认，且被告再无其他证据佐证该证人证言，故被告认为原告的诉讼时效已过的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告邰科祥要求撤销其与被告商洛学院之间关于“商洛学院南家属院四号楼西单元三楼东户住宅”已经履行的民事行为，责令返还该房屋的诉讼请求。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，2009年上诉人邰科祥最终与商洛学院就退房达成一致意见，双方均应受该退房协议约束。邰科祥认为退房协议存在欺诈，应该被撤销。这牵涉到对邰科祥房屋的性质进行认定。邰科祥房产证的附记部分注明：房改出售的成本价售房，住户占全部产权；这表明该房屋的性质不同于普通的商品房。本案争议房屋实质上系经济适用房，价值与普通商品房也存在较大差异，其系仅以成本价购买的住房。该房屋的“全产权”与商品房的“全产权”系不同的概念。商洛学院是否存在欺诈，应结合当时的住房政策等因素综合考量。本案中，双方达成退房协议时校方持有房产证，并且之后在该房屋上设定了抵押权，校方未将上述情况告知上诉人这是一个事实，但其是否必然使邰科祥陷入误解进而订立了违背真实意思的退房协议，尚不能认定。所以，双方达成的退房协议不具备撤销的条件。但是，商洛学院在2009年与邰科祥达成退房协议时，却以商洛市2007年的市场房价为基数，退还一定比例的房款，未考虑房屋市场价格上涨的客观事实，给邰科祥造成了一定实际利益的损失。就该部分损失问题，经本院多次主持调解，商洛学院同意给邰科祥在3万元以下进行补偿，但最终双方无法达成一致意见。结合2009年商洛市市场商品房价格状况（按三楼计算），酌定为每平方米2100元比较适当，商洛学院2009年给邰科祥按每平方米1600元标准计算，给付相应房款，与当时的房屋市场价格存在差异，应予纠正。根据商洛学院认可的折旧办法和产权比例重新计算后，本院酌定商洛学院补偿邰科祥38000元。而邰科祥在获得补偿后，应当履行协助办理房屋产权变更等附随义务。综上，本案邰科祥与商洛学院2009年达成的退房协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，不具备撤销的条件。但由于双方对退房价款的计算上存在偏差，给邰科祥造成实际损失。从减少当事人诉累，化解纠纷的角度考虑，以商洛学院补偿邰科祥38000元较为适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销商州区人民法院于2016年7月14日作出（2016）陕1002民初245号民事判决；二、由被上诉人商洛学院在本判决生效之日起30日内补偿上诉人邰科祥人民币38000元。三、驳回上诉人邰科祥的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计5528元，由上诉人邰科祥负担2764元，由被上诉人商洛学院负担2764元。本判决为终审判决。审 判 长  尤永刚审 判 员  卢洛军代理审判员  文改云二〇一六年十二月十九日书 记 员  宁 赟