福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4787号 上诉人（原审原告）：泉州星浩房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区安吉路与青莲街交汇处星光耀广场售楼处，统一社会信用代码91350500091366859Y。 法定代表人：唐学明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艺珍，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡栋梁，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林杰清，男，1982年10月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人泉州星浩房地产发展有限公司（以下简称“星浩公司”）因与被上诉人林杰清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初8411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星浩公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判支持星浩公司的一审全部诉讼请求。2.林杰清承担全部诉讼费用。事实和理由：1.星浩公司与林杰清在案涉《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十三条第2款中，已就合同解除后林杰清应协助办理包括注销房屋预告登记手续等事宜进行了约定，且不违反法律、行政法规规定。2.虽然《物权法》第20条第2款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，但是经星浩公司向泉州市相关房产登记部门了解得知，若未明确判决支持星浩公司的相关诉求，即便房屋预告登记已失效，星浩公司任然无法单方申请注销房屋预告登记手续，房产登记部门也不会主动注销。综上，一审法院未综合考虑泉州市相关房产登记部门关于开发商单方注销房屋预告登记手续的条件，仅且根据《物权法》第20条第2款规定，便径行判决驳回星浩公司的相关诉讼请求是错误的，应予纠正。 林杰清未作答辩。 星浩公司向一审法院起诉请求判令：1.解除星浩公司与林杰清签署的《泉州市商品房买卖合同》（合同编号：201410150187）；2.林杰清向星浩公司支付违约金167400元。诉讼过程中，星浩公司增加诉讼请求：3.林杰清立即协助星浩公司办理合同（网上签约）登记备案撤销手续和房屋预告登记注销手续；4.林杰清向星浩公司支付其因本案支出的律师代理费用8000元；并变更第2项诉讼请求为：林杰清向星浩公司支付违约金139500元。 一审法院认定事实：2014年10月15日，星浩公司与林杰清签订了合同编号为201410150187的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定林杰清向星浩公司购买址在丰泽区安吉路与通源街交叉处西南侧泉州××广场××号楼××的房屋，该商品房总价款为1332959元。合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金……。”双方关于“付款方式及期限”约定于双方同日签订的合同附件六《合同补充协议》中。《合同补充协议》第二条约定：“2.买受人于2014年10月15日签订购房合同并同时付清首期款402959元，余款930000元办理银行按揭贷款。3.买受方应在签约60日内办理按揭贷款手续，……。4.申请按揭贷款的具体金额、按揭年限及利率等以按揭银行最后审批为准。若因买受人原因或按揭银行的按揭政策造成按揭银行不批准按揭或批准的按揭金额低于购房合同约定的按揭金额，则买受人必须在按揭付款日截止之日起10日内，以现金形式向出卖人支付购房款余额或批准的按揭金额与购房合同约定的按揭金额的差额，否则视为买受人逾期付款。……”《合同补充协议》第十三条约定：“2.无论何种原因导致本合同和／或本补充协议解除的：（1）买受方应当在出卖方发出书面通知之日起10日内配合出卖方按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。……”《合同补充协议》第十四条约定：“ａ）买受方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；……ｄ）双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。……以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；……”《合同补充协议》第十五条约定：“ｄ）……如出卖方通过诉讼及／或聘请律师处理与买受方的争议的，且该争议系由买受方违约及／或过错导致，出卖方因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受方承担。”合同签订当日，林杰清依约支付星浩公司首期购房款402959元。上述合同于2015年3月5日办理了登记备案。2015年4月23日，双方当事人就诉争房屋办理了预售商品房预告登记。2018年3月23日，星浩公司委托上海运帷律师事务所律师向林杰清发出一份《律师函》，并于同日按照合同载明的林杰清联系地址向其邮寄该《律师函》，书面告知林杰清应于2018年3月31日前将所欠房款930000元及逾期付款违约金全额支付至星浩公司指定账户。后上述邮件被退回。2018年8月27日，星浩公司就上述合同争议提起本案诉讼。诉讼过程中，星浩公司将其委托诉讼代理人由本单位工作人员汤其兰变更为福建天衡联合（泉州）律师事务所律师杨艺珍、蔡栋梁，并支出律师费8000元。 一审法院认为，星浩公司具有商品房预售资质，其与林杰清签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同应认定为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。星浩公司主张林杰清支付首期购房款402959元后，未获按揭银行批准按揭贷款申请，经星浩公司书面函告催付房款后，至今仍未支付剩余购房款，林杰清未提出抗辩，故对星浩公司以上主张予以采纳。根据合同相关约定，星浩公司享有合同解除权。现星浩公司请求解除诉争《商品房买卖合同》，合法有据，予以支持。根据合同第七条约定，买受人逾期付款导致出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。星浩公司据此请求林杰清支付以剩余未付购房款930000元的15%计算的违约金139500元，该约定的违约金系双方当事人真实意思表示，未超过合理范围，予以支持。本案中，双方签订合同后仅办理预售合同的备案登记和预告登记，根据《合同补充协议》第十三条约定，合同解除，买受方应配合出卖方办理网上签约的解除手续等，故星浩公司请求林杰清协助其办理合同备案登记撤销手续，符合双方之间的约定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，故本案合同因解除而发生债权消灭的结果时，预告登记亦相应失效，星浩公司请求林杰清协助办理房屋预告登记注销手续，不予支持。因林杰清的违约行为，星浩公司为主张权利而在本案诉讼中支出律师代理费8000元，现星浩公司请求林杰清赔偿该项损失，符合《合同补充协议》第十五条的约定，应予支持。林杰清经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除泉州星浩房地产发展有限公司与林杰清于2014年10月15日就址在丰泽区安吉路与通源街交叉处西南侧泉州××广场××号楼××商品房签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201410150187）；二、林杰清应于判决生效之日起十日内支付泉州星浩房地产发展有限公司违约金139500元；三、林杰清应于判决生效之日起十日内协助泉州星浩房地产发展有限公司办理上述《商品房买卖合同》（合同编号：201410150187）登记备案撤销手续；四、林杰清应于判决生效之日起十日内支付泉州星浩房地产发展有限公司因本案诉讼而支出的律师代理费8000元；五、驳回泉州星浩房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16997元，由泉州星浩房地产发展有限公司负担100元，林杰清负担16897元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，协助办理预告登记注销手续系商品房买卖合同的附随义务，现星浩公司依照合同约定要求林杰清履行上述义务，理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初8411号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初8411号民事判决第五项； 三、林杰清应于本判决生效之日起十日内协助泉州星浩房地产发展有限公司办理址在丰泽区安吉路与通源街交叉处西南侧泉州××广场××号楼××房屋的预告登记注销手续； 四、驳回泉州星浩房地产发展有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16997元，由泉州星浩房地产发展有限公司负担100元，林杰清负担16897元。二审案件受理费100元，由林杰清负担。泉州星浩房地产发展有限公司预交的16997元予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年九月二十七日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。