江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3051号上诉人(原审被告)：赣州葆和润实业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区章江北大道**恒瑞?蓝波湾澳园**会所。法定代表人：李治兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭迪生，广东华商（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣，广东华商（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦蔚，男，1988年12月12日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人：江勇，江西仁天律师事务所律师。上诉人赣州葆和润实业有限公司（以下简称葆和润公司）与被上诉人韦蔚房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葆和润公司上诉请求：一、请求撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初3258号民事判决第二、三项；二、一、二审诉讼费用由被上诉人韦蔚承担。事实和理由：一、赣州市章贡区×××和×××两套房屋符合交付条件，韦蔚已收到交房通知没有按约定接收房屋，应当自行承担法律后果。（一）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《收楼意见书》及物业公司提供的《×××入伙签到表》能证明赣州市章贡区×××已符合法定及约定的交房条件，且相关房屋已交付给买受人。（二）上诉人提供的快递单及快递查询信息显示：快递单765××××××765上的收件人、、地址及电话和韦蔚在房屋买卖合同提供的一致2018年6月14日该快递已上门派件成功。足以证明上诉人通知韦蔚交房，且韦蔚确已收到交房通知书，其没有按时接收房屋而导致逾期交房。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条的规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。因此，买卖房屋已符合交付条件且上诉人已通知到买受人韦蔚，韦蔚未按时接收房屋而导致逾期交房存在过错，上诉人没有过错，相应的逾期交房的损失应当全部由韦蔚自行承担。二、由上诉人拆除悬挂在×××和×××室房屋外墙的广告牌没有事实和法律依据。第一，该广告牌的悬挂于2015年12月17日经赣州市城乡规划局规划审批，且上诉人严格按照规划审批方案建造。第二，根据相应的朋友圈截图可知在2016年12月4日该广告牌已悬挂，上诉人与韦蔚房屋买卖合同于2017年4月22日签订在×××和×××室房屋外墙是挂广告牌之后，韦蔚当时对挂广告牌的事实并未提出异议。第三，×××A座的规划用途为商务公寓，住宅设计规范对商务公寓的设计的采光及通风没有要求。因此，一审判决由上诉人拆除广告牌既没有事实依据，也没有律依据。综上，一审法院认定事实不清，适应法律错误，请上级人民法依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。韦蔚答辩称，1、上诉人所称的两套房屋不符合交付条件，首先，上诉人悬挂广告牌的行为使房屋通风、采光受严重影响，房屋的正常使用功能存在重大瑕疵。其次，房屋买卖合同没有约定上诉人可以在房屋窗户外悬挂广告牌。2、韦蔚没有收到交房通知，根据被上诉人提交的顺风快递单号查询打印件，该快递并不存在。此外，无论是否收到交房通知，因双方在交付过程中对房屋是否符合交付条件存在争议，根据合同的约定，韦蔚有权要求葆和润公司交付符合条件的房屋。现在房屋因悬挂广告牌而不符合交付条件是葆和润公司的过错导致，因此，葆和润公司应承担迟延交付的违约责任。3、由葆和润公司拆除悬挂在房屋外墙的广告牌有充分的事实和法律依据。因广告牌造成了采光、通风方面的影响，若葆和润公司按此瑕疵履行交付，那么韦蔚有权基于房屋买卖合同的约定要求葆和润公司采取相应的补救措施即拆除广告牌。综上，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。韦蔚向一审法院起诉请求：1.由被告立即拆除遮挡在×××A座×××和×××室两套房屋外的广告牌，停止侵权排除妨碍，恢复原状后继续履行合同；2.由被告支付26335.7元逾期交房违约金（以合同总价961157元为基数按日万分之一计算违约金，自2018年7月1日至2019年4月2日共274天暂计为26335.7元，实际计算至房屋交付之日止）给原告；3.由被告赔偿侵犯原告采光、日照权利造成的损失54000元给原告；4.本案诉讼费、公证费由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月10日，韦蔚与葆和润公司签订两份《商品房认购协议》，约定：韦蔚向葆和润公司认购×××、×××室商务公寓，出售商品房预售许可证号为赣市房预售证第2016-××2。合同中还约定了其他事项。2017年4月22日，韦蔚与葆和润公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：韦蔚向葆和润公司购买×××、×××室商务公寓；韦蔚的通讯地址为赣州市章贡区×××，联系电话185××****×2；×××室的建筑面积为58.93平方米，总价为481232元；×××室的建筑面积为58.77平方米，总价为479925元；葆和润公司应当在2018年6月30日前向韦蔚交付该商品房，葆和润公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知韦蔚办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件逾期交付的，葆和润公司按日计算向韦蔚支付全部房价款万分之一的违约金，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止；葆和润公司给韦蔚的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递、短信等方式送达，文件送达的时间为：以传真方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手递方式发出的，韦蔚签收日为送达日（如韦蔚拒绝签收的，则以该通知留置于韦蔚的住所或合同中载明的地址为送达之日）；以挂号邮寄、特快专递方式发出的，签收之日即为送达之日；葆和润公司送达韦蔚的通知如已采取以上方式但无法送达而采取公告方式送达的，可在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告，自公告之日起第五日视为送达；韦蔚对合同项下商品房的屋顶平台／露台／局部地面花园须保持原状，不能搭建任何形式、大小及高度的建筑结构物及棚架和设施、设备等。合同中未约定葆和润公司有权在韦蔚所购房屋的外墙悬挂广告牌。合同中还约定了其他事项。2017年4月24日，韦蔚向葆和润公司支付了×××、×××室的首付款合计491157元。2017年7月21日，韦蔚向葆和润公司支付了×××、×××室的按揭款合计47万元。葆和润公司曾通过顺丰快递向韦蔚合同中约定的地址和联系方式邮寄×××交付通知书，但韦蔚庭审陈述称未收到该份快递。葆和润公司庭审陈述称该快递系韦蔚拒收，但葆和润公司亦未提交该份快递的快递查询信息，亦未在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告。2019年3月15日，江西省赣州市赣南公证处出具（2019）赣虔市证内字第561号《公证书》，对赣州市×××、×××室坐落处的室内和室外的现状进行了拍照，照片上显示×××、×××室室外悬挂有ＬＥＤ广告牌，广告牌遮挡了×××、×××室的部分窗户。该广告牌系葆和润公司悬挂。一审法院认为，《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，依法成立生效，对当事人具有约束力。因韦蔚依约已将购房款全部缴清，但葆和润公司并未严格按照合同约定的通知方式向韦蔚通知交房，即在韦蔚未签收交房通知的情况下在《赣南日报》或《赣州晚报》上进行公告，其行为导致后续逾期交房的违约行为，故韦蔚有权要求葆和润公司向韦蔚支付逾期交房违约金并继续履行《商品房买卖合同》，葆和润公司认为韦蔚未依约接收房屋的答辩意见，一审法院不予采纳。关于韦蔚未接收房屋的情况下是否属于《物权法》中规定的业主的问题。一审法院认为，韦蔚已与葆和润公司签订《商品房买卖合同》，且依约支付了房屋对价，但韦蔚起诉时仍未接收房屋，并未占有案涉房屋，不应认定为《中华人民共和国物权法》第六章所称的业主。虽韦蔚尚不属于业主，但葆和润公司在韦蔚所购房屋外悬挂的广告牌已对窗户进行了遮挡，且葆和润公司悬挂广告牌的行为并不属于双方当事人在《房屋买卖合同》中所约定的内容，且该广告牌较其未悬挂前对韦蔚所购的房屋造成了采光、通风方面的影响，若葆和润公司按此向韦蔚交付房屋，则属于瑕疵履行，故韦蔚有权基于《房屋买卖合同》的约定要求葆和润公司采取相应的补救措施，即将悬挂的广告牌予以拆除并向韦蔚交付房屋，故韦蔚要求葆和润公司立即拆除广告牌的诉讼请求，一审法院予以支持。关于韦蔚主张的采光、日照损失的问题，因韦蔚尚未接收所购房屋，未实际对所购房屋占有使用，故葆和润公司悬挂的广告牌并未对韦蔚造成损失，韦蔚要求葆和润公司承担采光、日照损失的诉讼请求，一审法院不予支持。因韦蔚未提交公证费的支付凭证，且双方当事人亦未约定公证费由谁承担，故韦蔚主张公证费由葆和润公司承担的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告赣州葆和润实业有限公司继续履行与原告于2017年4月22日签订的两份《商品房买卖合同》；二、由被告赣州葆和润实业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告韦蔚支付逾期交付违约金（违约金以购房款961157元为基数，按日利率万分之一计算，自2018年7月1日起至实际向原告交付×××和×××室之日止）；三、由被告赣州葆和润实业有限公司于本判决生效之日起七日内拆除悬挂在×××和×××室房屋外墙的广告牌；四、驳回原告韦蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808元，由被告赣州葆和润实业有限公司负担。本院二审期间，上诉人葆和润公司向法院提交如下证据：证据一、竣工验收备案表、收楼意见书、入伙签到表，证明×××A座已符合交房条件。证据二、快递查询信息，证明上诉人通知韦蔚交房，且韦蔚已收到交房通知。证据三、规划审批材料复印件一张，证明悬挂广告牌经赣州市城乡规划局审批。证据四、朋友圈信息截图，证明2016年12月4日前已悬挂广告牌。被上诉人韦蔚的质证意见为：1、对证据一的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。这三份证据只能从整体上证明工程已经竣工验收，不能证明本案诉争的特定两套房屋也符合交付条件。并且，根据房屋买卖合同第九条之规定，竣工验收备案表只是房屋的交付条件之一，房屋的交付同时还应当符合其他相关设施设备的约定。此外，备案表中所提到的商品住宅质量保证书及质量说明书恰恰能证明房屋的性质是住宅，应当符合住宅设计规范。2、对证据二，由于快递查询件是复印件，也没有经过公证，对其真实性不予认可。被上诉人提交了顺风官网该运单的查询结果显示为无此快递件。韦蔚没有收到交房通知。3、对证据三的真实性、合法性予以认可，但是，我们不认同该规划审批材料可以证明外墙悬挂的广告牌已经过审，在规划审批材料的设计页及上诉人提交的那页复印件当中，上面明确载明外墙饰材需送审，但审批材料中并没有相关的送审材料及相关的批准材料。4、对证据四，该朋友圈信息并非韦蔚朋友圈相关内容，无法核实其真实性。本院对上诉人葆和润公司提交的证据评判如下：对于证据一，被上诉人韦蔚对该组证据的真实性予以认可，本院对证据一的真实性予以认可；对于证据二，因该快递查询信息系复印件，且该快递查询信息上并未显示该快递已被签收，故本院对证据二不予认定；对于证据三，被上诉人韦蔚对其真实性予以认可，但该证据不能证明案涉房屋外墙悬挂的广告牌已经过行政部门审批可永久悬挂，故本院对该证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可；对于证据四，因该证据系手机软件截屏图片，上诉人无其他证据证明被上诉人在购买案涉房屋时广告牌是否已存在，故本院对其证明目的不予认可。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为：诉争房屋窗外广告牌的存在是否构成葆和润公司违约？葆和润公司对此应否承担逾期交房违约责任。韦蔚向葆和润公司购买的房屋属预售房屋，故房屋外墙等结构建设标准，应以政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及双方商品房买卖合同为准。在葆和润公司与韦蔚签订的买卖合同中，并没有约定房屋外有广告牌，且要长期悬挂占用外墙，事实上，外墙广告牌对居住使用必然产生影响。同时，根据相关法律规定，非产权人在他人的财产上增添附属物，应当经过产权人的同意，葆和润公司未经韦蔚同意在其房屋外擅自悬挂广告牌时，韦蔚有权拒绝收房，葆和润公司未提供符合合同目的的房屋视为其未按期交房，其行为构成违约，一审法院判令葆和润公司承担逾期交房违约金，符合法律规定与合同约定，应予支持。房屋的交付包括开发商通知收房、办理房屋实际交付、房屋质量验收、交付与出示房地产资料、书面确认等多个环节。在葆和润公司未向韦蔚提供合格的房屋之前，其向韦蔚发出交房通知不能认定其已经履行房屋交付义务，即便韦蔚收到交房通知未收房也不能作为免除葆和润公司承担违约责任的正当理由。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，故一审法院判令葆和润公司拆除案涉房屋外墙广告牌，于法有据，应予维持。综上所述，葆和润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费701元，由上诉人赣州葆和润实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇一九年九月二十日代理书记员  葛颖婷