广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初1279号原告：曹伟岳，男，1995年4月18日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。被告：向凯涛，男，1983年11月7日出生，住清远市清城区被告：向光平，男，1958年8日27日出生，住清远市清城区委托诉讼代理人：刘东华，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌振科，广东法行律师事务所实习律师。被告：清远市健家房地产代理有限公司，住所地清远市清城区松鹤西街**首层第二卡商铺。法定代表人：黄金凤。委托诉讼代理人：朱敬，广东平正信诚律师事务所律师。原告曹伟岳与被告向凯涛、向光平以及清远市健家房地产代理有限公司（以下简称健家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹伟岳的委托诉讼代理人欧阳晟,被告向光平的委托诉讼代理人刘东华，被告健家公司的委托诉讼代理人朱敬到庭参加诉讼。被告向凯涛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹伟岳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》（合同号：NO:00010XX）；2.依法判令被告向凯涛、向光平退还定金100,000元；3.依法判令三被告连带赔偿原告违约金140,000元；4.依法判令三被告连带退还中介费，按揭费31,780元；5.诉讼费、保单保函费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2018年9月4日，原告与被告达成购房合意，签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告向凯涛、向光平拥有的位于广东省清远市××××大厦××××房屋。原告严格按照合同约定，于当天支付购房定金100,000元给被告向凯涛，被告向凯涛书写了《收款收据》给原告收执。原告还于2018年9月27日转账支付按揭费（办理银行按揭）10,780元给被告健家公司的经纪人温胜峰。还于2018年9月29日转账支付中介费21,000元给被告健家公司的经纪人温胜峰。同时原告还配合三被告去银行办理了相关的按揭贷款手续，但是由于三被告迟迟未能办妥归还抵押借款赎契证的手续，致使无法正常按三方签订的《房屋买卖合同》的约定过户。之后，被告却明确表示不再出售《房屋买卖合同》中约定的房屋。在2018年9月至今原告不断与各被告交涉办理过户手续事宜，但各被告均不予以合作了，至此被告已构成根本违约，各方所签《房屋买卖合同》名存实亡，原告根本无法据此达到购买房屋的目的。依法应确认被告根本违约，原告要求解除《房屋买卖合同》，同时依据《房屋买卖合同》第九条第1款的约定“被告应支付违约金140,000元【违约金为该房地产成交价的10%（1400000元×10%）】，并退回乙方（即原告方）已付的全部费用。”另外，被告健家公司未尽中介义务，所收取的中介费和按揭费也应予以退回，同时应对被告向凯涛、向光平承担的赔偿责任承担连带责任。综上所述，被告的行为已构成根本违约，原告不能实现合同目的，被告的违约行为造成原告巨大经济损失，原告的诉讼请求有事实和法律依据，请依法支持原告的诉讼请求。被告向光平辩称，一、原告与被告向凯涛及被告健家公司所签订的房屋买卖合同为无效，答辩人并没有在买卖合同上签名，也不是买卖合同的出卖人。买卖合同是被告向凯涛与原告及被告健家公司之间的行为，与答辩人无关，答辩人不是该合同的任何一方。合同条款对答辩人无任何约束力，答辩人在该合同中不存在任何义务，即不存在过户给原告的合同义务，也无需承担任何违约责任。二、答辩人对于被告向凯涛出售其与答辩人共有房屋是不知情，答辩人没有委托被告向凯涛代为出售共有房屋。本案买卖合同第1条第6点注明答辩人是涉案房屋共有人，原告与被告健家公司签订合同时没有通知答辩人，双方具有重大过错，该处分行为是不合法的，严重损害了答辩人权益。三、答辩人没有收取过原告或被告健家公司的款项，也没有委托被告向凯涛代收任何款项。综上，答辩人在本案中无需承担任何责任，也不负有退还购房定金、中介费、按揭费及承担违约责任的任何责任，请求法院驳回原告对答辩人的诉请。被告健家公司辩称，一、答辩人既不是房屋买卖合同的相对方，也不是担保人，更没有与被告向凯涛、向光平有任何串通、欺诈原告的行为，因此，原告请求答辩人对被告向凯涛、向光平转卖房屋的违约行为承担连带赔偿责任无事实和法律依据。本案中，答辩人依法接受被告向凯涛、向光平的委托，仅仅是作为其房屋销售代理人，在答辩人的房屋销售网络平台上进行推介和销售，事前并未与上述两被告有任何串通、欺诈行为。对于两被告擅自转卖涉案房屋，答辩人并不知情，且根据《房屋买卖合同》约定，答辩人仅仅是作为中介方，并非两被告的担保人。事后答辩人己积极配合原告向两被告主张权利，要求两被告承担违约责任。因此，原告请求答辩人对两被告的违约行为承担连带赔偿责任无事实和法律依据。二、本案是房屋买卖合同纠纷，原告如要诉请答辩人返还中介费应另行提起居间合同纠纷诉讼，况且，答辩人己充分履行居间义务，根据相关法律规定，答辩人有权收取居间服务费。本案中，答辩人己经促成原告与被告向凯涛、向光平就清远市清城上廓沿江一路25座聚龙苑大厦C幢7层A号房屋买卖交易，并签订《房屋买卖合同》，完成了居间义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，及《房屋买卖合同》第六条第3项:“基于甲乙任何一方合同当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应为守约方向丙方支付中介服务费。守约方已经支付的，丙方不予返回，应由违约方直接赔偿给守约方”之约定，答辩人己按合同约定履行居间义务，所收取的中介费无需返回。三、答辩人仅仅是代为转交按揭费，并非由答辩人实际收取，原告诉请答辩人退还按揭费无法律事实依据。根据原告与答辩人签订的《融畅按揭中心专用收款凭证(预收〉及说明》之约定，原告委托答辩人帮其代办银行贷款手续，为此，原告先后转账共计10780元给答辩人，答辩人收款后亦办妥原告委托事项，取得了银行《同意购房抵押贷款意向书》。需要说明的是，该笔费用并非由答辩人实际收取，答辩人仅仅是作为一个中间人，协助原告将款项转交给实际代办银行贷款手续的公司。四、被告向光平虽没有在买卖合同中签字，原告办理按揭贷款时，被告向光平在按揭合同上签字，其对本案交易是知情的。答辩人已经促成本案居间合同，答辩人并非买卖合同的相对人或担保人，不需对双方承担担保责任。综上所述，答辩人既不是房屋买卖合同的相对方，也不是担保人，无需对被告向凯涛、向光平的违约行为承担连带责任。答辩人己充分履行房屋买卖合同约定的居间义务，更协助原告办妥银行贷款手续，答辩人有权收取中介费。恳请法庭在查明本案事实后依法驳回原告对答辩人的诉请。被告向凯涛未作答辩。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，原告主张被告向凯涛在与其签订《房屋买卖合同》前声称其与被告向光平为父子关系，其已取得向光平授权出售其二人共有的涉案房屋。被告向光平则辩称其从未授权向凯涛出售其二人共有的涉案房屋，也未对原告与向凯涛、健家公司签订的《房屋买卖合同》予以追认。对于该争议事实，本院庭后向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行调取了涉案房屋交易的有关按揭签名材料（同意出售共有财产声明书、向光平的户口本、身份证、结婚证、房地产权证、房屋买卖合约、按揭贷款购房协议书、二手楼划款委托书、定金收据、首期收据），材料中均签有“向光平”三字。原告及被告健家公司对本院调取的材料无异议，认为可以证明被告向光平同意向凯涛将涉案房屋出售给原告。被告向光平质证认为户口本、身份证、结婚证、房地产权证复印件中的向光平签名属实，但是是向凯涛没有经过同意而偷取的，其余材料中的“向光平”签名均不属实，不是向光平本人所签。经法庭释明，被告向光平申请对材料中“向光平”的签名笔迹进行鉴定。此后，经本院通知，被告向光平未在本院指定的时间内向鉴定机构支付鉴定费用。综合以上证据及事实，被告向光平否认材料中“向光平”的笔迹非其本人书写，应由其提出鉴定申请以完成其举证责任。被告向光平虽提出鉴定申请但又不支付鉴定费用，应视为其撤回鉴定申请。显然，被告向光平未能就其辩称意见完成举证责任，未能提供任何证据证明本院从银行调取材料中“向光平”的签名非其本人笔迹。因此，本院认定本院从银行调取材料中的“向光平”签名为被告向光平所签。本院认为，因原告明确其主张权利依据的是房屋买卖合同法律关系，而其与被告健家公司之间的法律关系为居间合同法律关系。因此，本院对于其提出的涉及到被告健家公司的诉讼请求在本案中不予处理。被告向光平虽然没有在原告与向凯涛、健家公司所签的《房屋买卖合同》上签字同意出售其与向凯涛共有的涉案房屋，但是其在户口本、身份证、结婚证、房地产权证、同意出售共有财产声明书、房屋买卖合约、按揭贷款购房协议书、二手楼划款委托书、定金收据、首期收据等材料上签名确认的行为足以表明其同意向原告出售涉案房屋。因此，原告与被告向凯涛及健家公司于2018年9月4日所签的《房屋买卖合同》对原告及向凯涛、向光平、健家公司均具有法律约束力，各方当事人均应履行合同义务。合同签订后，原告已支付了100,000元定金，也在被告向凯涛、向光平的协助下获得了银行于2018年10月17日出具的《同意购房抵押贷款意向书》，但被告向凯涛、向光平却在未与原告解除合同的情况下将涉案房屋另行出售给他人并于2018年11月23日在房屋产权登记机关办理了转移登记。显然，被告向凯涛、向光平的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定以及合同第六条第3点、第九条的约定，原告有权请求解除其与被告向凯涛、健家公司于2018年9月4日所签订的《房屋买卖合同》，要求被告向凯涛、向光平二人退还100,000元定金，按照房地产成交价10%的标准支付140,000元（1,400,000元×0.1）违约金，赔偿21,000元中介服务费损失。对于原告请求的10,780元按揭服务费损失，因合同对此并无约定由违约方赔偿或者败诉方承担，而本院已支持了原告要求被告支付140,000元违约金的诉讼请求，该违约金已足以弥补原告的该按揭服务费损失，故本院对原告请求的该按揭服务费损失予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告曹伟岳与被告向凯涛、清远市健家房地产代理有限公司于2018年9月4日所签订的《房屋买卖合同》；二、被告向凯涛、向光平于本判决生效之日起10日内向原告曹伟岳退还定金100,000元；三、被告向凯涛、向光平于本判决生效之日起10日内向原告曹伟岳支付违约金140,000元；四、被告向凯涛、向光平于本判决生效之日起10日内向原告曹伟岳赔偿中介服务费损失21,000元；五、驳回原告曹伟岳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元，减半收取计8700元，由被告向凯涛、向光平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年九月二十九日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。