重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0231民初4231号原告谭沅林，男，1994年1月12日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。委托代理人谭明军（系原告之父），1972年6月15日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路57号四楼401-402号（中行办公楼），组织机构代码05427963-3。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人汤海洋、曾果，该公司职员。原告谭沅林与被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司（下称垫江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理。依法由审判员王贤凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭沅林及其委托代理人谭明军，被告垫江碧桂园公司的委托代理人汤海洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭沅林，诉称：2013年7月29日，我与被告垫江碧桂园公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告垫江碧桂园公司将预售商品房一套出售于我，建筑面积92.31㎡，总价款491275元。合同约定交房时间为2015年6月20日前。合同签订后，我履行了交付房款的合同义务。2015年6月20日我到现场验收房屋时，发现房屋漏水、渗水现象严重，装饰、设备标准与合同及附件约定不一致和违反有关强制性规定。如客厅开间差2.5厘米，厨房上方梁不平，厨房墙砖破坏，客厅顶板不平，厕所漏水等一系列质量问题，且被告垫江碧桂园公司未按照成品房验收的相关规定提供装修材料，设备的质保书、合格证及建筑装修材料的污染物含量或放射性指标检测报告，装修室内空气质量检测报告。因该房屋存在质量问题，无法正常居住，所以要求被告垫江碧桂园公司采取补救措施并承担赔偿责任，被告垫江碧桂园公司拒不承担责任。发生纠纷后，经相关部门介入协调处理后，被告垫江碧桂园公司仅承诺对房屋质量问题采取补救措施即整改，但被告垫江碧桂园公司拖延至今未整改到位。为避免损失的扩大，我于2016年8月8日接房，并提出了房屋仍存在的质量瑕疵。综上，请求法院判令：1、被告垫江碧桂园公司赔偿原告整改损失5000元；2、被告垫江碧桂园公司赔偿原告租金损失：从2015年6月21日起按每月16元/㎡计算至房屋修复之日止，暂计算14个月，共计20677元；3、被告垫江碧桂园公司赔偿原告物业费和电梯费损失，从2015年6月21日起至房屋修复之日止，物业费按每月1.2元/㎡计算、电梯费为每月10元/户，暂计算14个月，共计1690元。被告垫江碧桂园公司，辩称：原告谭沅林的第一、二项诉讼请求重合，均是对赔偿损失的主张。根据我公司与原告谭沅林在合同中的约定，我公司应于2015年6月20日将房屋交付给原告谭沅林。2015年3月31日，我公司取得讼争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，并经建设、勘察、设计、监理等单位验收合格，讼争房屋已经达到合同约定的交付条件。我公司于2015年6月14向原告谭沅林邮寄了收楼通知书，通知原告谭沅林收楼，但其拖延收楼。原告谭沅林在验楼后，我公司对其反映的房屋问题进行了整改，并于2015年8月19日向原告谭沅林再次邮寄了收楼的通知，该通知于2015年8月21日送达原告谭沅林。原告谭沅林诉称的2016年8月8日接房，其逾期接房的法律后果应由其自行承担。原告谭沅林的房屋是用于自住而不是出租，我公司并没有给原告谭沅林造成租金损失。综上，原告谭沅林的诉请无事实及法律依据，其主张的物业费和电梯费与本案亦不属于同一类法律关系。经审理查明，2013年7月29日，谭沅林（乙方）与垫江碧桂园公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》、补充协议书及附件，约定由垫江碧桂园公司将预售商品房一套出售给谭沅林，建筑面积92.31㎡，总价款491275元。该合同第七条约定：“……属预售商品房的，甲方应当在2015年6月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的具体约定（具体约定见附件四）”。第九条约定：“……逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行”。补充协议书第四条约定：“……该商品房由甲方统一装饰，设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三、四的约定……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三、附件四约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方对该商品房的装饰和设备的异议由甲方按实情予以修补、保修或给予合理解决。”附件二及附录二载明：买受人须按房地产管理部门测绘、确认的公共部位与公用房屋分摊的建筑面积根据《垫江碧桂园前期物业服务协议》的约定计算物业服务费，物业费按每月1.2元/㎡计算，电梯费按每月20元/户计算。合同签订后，谭沅林已向垫江碧桂园公司付清购房款。2015年3月31日，垫江碧桂园公司就垫江碧桂园一期1-4、10、11、24-27号楼及地下车库取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2015年6月14日，垫江碧桂园公司通过邮局挂号信发送通知，通知谭沅林接房。2015年7月5日，谭沅林接房时，在房屋收楼记录表中向垫江碧桂园公司提出了房屋存在一系列质量问题，而未接房。垫江碧桂园公司将房屋整改后，于2015年8月19日通过邮局特快专递向谭沅林发送收楼通知，邮件送达邮寄地址重庆市垫江县桂溪镇桂东大道耀华汽车修理厂的时间为2015年8月21日。2016年7月30日，垫江碧桂园公司对讼争房屋的厕所等进行整改。2016年8月8日，谭沅林接房。诉讼中，谭沅林提供了垫江碧桂园员工房屋租赁合同，该租赁合同载明：承租方为垫江碧桂园公司，出租方为自然人童远明，童远明将房屋（建面92.31平方米）租给垫江碧桂园公司，租赁期间2015年9月1日至2016年8月31日，用于垫江碧桂园公司员工生活居住使用，每月租金1500元。该租赁合同证明了涉案房屋的同类房屋月租金标准为16元/平方米。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，销售不动产统一发票等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，垫江碧桂园公司与谭沅林于2013年7月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同所涉及的附件一、附件二、附件三、附件四系合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力。现就谭沅林诉请垫江碧桂园公司商品房质量瑕疵赔偿损失纠纷案评析如下：一、关于谭沅林能否主张由垫江碧桂园公司赔偿损失的问题。垫江碧桂园公司应按《重庆市商品房买卖合同》的约定，交付符合合同质量的商品房给谭沅林。讼争房屋为精装修房，双方当事人在商品房买卖合同第十六条约定为“……装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定”，但该合同附件四中仅对装饰、设备的类型作了约定，而对于装饰材料的产地、品名、质量、装饰工艺等诸多影响整体装修效果的内容均未作约定。由于我国目前对精装房没有国家标准，亦没有行业标准，故依照合同法的规定，应当按照通常标准或符合合同目的的特定标准履行。根据本案查明的事实，在垫江碧桂园公司根据合同约定交房日第一次通知谭沅林接房后，谭沅林于2015年7月5日接房时，以交付房屋的质量不符合合同约定的交房标准为由，拒绝接受垫江碧桂园公司交付的房屋，并与垫江碧桂园公司工作人员共同在房屋收楼记录表中确认了多项装饰质量问题。随后，垫江碧桂园公司对谭沅林提出的装饰质量异议进行了整改。2016年7月30日，垫江碧桂园公司再次对谭沅林的房屋进行整改。故讼争房屋在垫江碧桂园公司对讼争房屋的装修质量问题进行整改期间，客观上造成了谭沅林不能实际入住，其不能实际入住的损失，应由垫江碧桂园公司赔偿。二、关于谭沅林主张由垫江碧桂园公司赔偿的具体损失、计算期间及标准的问题。对谭沅林要求由垫江碧桂园公司赔偿整改损失5000元的主张，因该主张系对其主张的租金、物业费、电梯费损失的重复，且其主张的整改损失5000元无事实依据，故本院对谭沅林主张的损失参照租金、物业费、电梯费等实际损失予以支持。根据本案查明的事实，垫江碧桂园公司对谭沅林于2015年7月5日提出的装饰质量异议整改完毕后，于2015年8月21日第二次向谭沅林送达收楼通知。2016年7月30日，垫江碧桂园公司对讼争房屋的厕所等进行整改后，谭沅林于2016年8月8日接房。诉讼中，谭沅林亦未能举示证据证明其在2015年8月22日至2016年7月29日期间，曾向垫江碧桂园公司主张收楼，对房屋再次提出验收意见，并要求垫江碧桂园公司进行整改，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人违约后，对方应当采用适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对2015年8月22日至2016年7月29日期间的损失，应为谭沅林没有采取适当措施而造成的扩大损失，故其主张该期间的损失因证据不足、理由不成立，本院不予支持。根据前述分析，垫江碧桂园因对房屋进行整改所造成谭沅林实际不能入住的损失期间为两个时间段：2015年7月5日起至2015年8月21日和2016年7月30日起至2016年8月8日，共计58天。租金损失标准按同期同类房屋租金计算，即本案所查明的每月16元/㎡，物业费按每月1.2元/㎡。其中谭沅林主张电梯费按每月10元/户计算，系其对自己权利的处分，亦符合双方的约定，本院予以支持。故谭沅林因不能实际入住的租金损失为：92.31㎡×16元/㎡×58/30=2855.46元。物业费损失为：92.31㎡×1.2元/㎡×58/30=214.16元，电梯费损失58/30×10元/户＝19.33元。以上共计3088.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百一十二条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告谭沅林各项损失共计3088.95元；二、驳回原告谭沅林的其他诉讼请求。如果被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484元，减半收取242元，由被告重庆市垫江县碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  王贤凡二〇一六年十二月二十二日书记员  张 川