广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初855号原告：蒋志奇，女，1964年10月20日出生，汉族，住茂名市茂南区**************，公民身份号码:440************429。原告：林冰，女，1967年7月25日出生，汉族，住茂名市茂南区***********，公民身份号码:440************243。两原告共同委托诉讼代理人：陈焕霞，李敏靖，均为广东卓信律师事务所律师。被告：茂名名象房地产开发有限公司，住所地：茂名市**************。法定代表人：杨子燕，总经理。委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所律师。原告蒋志奇、林冰与被告茂名名象房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）粤0902民初432号民事判决，判决驳回原告蒋志奇、林冰的诉讼请求。两原告不服该判决，上诉于广东省茂名市中级人民法院。广东省茂名市中级人民法院审理后认为一审判决认定基本事实不清，裁定撤销茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初432号民事判决；本案发回茂名市茂南区人民法院重审。本院立案重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋志奇、林冰的委托诉讼代理人陈焕霞、李敏靖，被告茂名名象房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邱永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋志奇、林冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即一次性向原告支付代理报酬人民币2656566元及相应利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部代理佣金支付完毕时止，暂计至2017年2月6日为人民币101597元）；2.判令被告立即一次性向原告支付《房地产团购委托协议》约定的损失费200000元及相应利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部损失费支付完毕时止，暂计至2017年2月6日为人民币7648元），以上第一、二项诉讼请求的款项合计人民币2965811元；3.判令被告承担本案的诉讼费用及一切相关费用（包括但不限于财产保全费、财产保全担保费、执行费等）。事实和理由：鉴于原告是茂名地区首次提出团购概念并有真正实操运作项目经验的人，曾成功组织实施多个房地产团购项目，为茂名地区房地产代理销售业界的团购翘楚，故经杨梅介绍推荐，被告在其所投资开发的名富广场楼盘处于销售困境的情况下，委托原告独家团购代理。接受委托后，原告积极开展名富广场2号楼团购代理工作，在遭遇初期瓶颈后，重新调整思路并全面落实社会人脉方面的团购拓展业务，付出大量的努力与心血，终于打破名富广场楼盘的销售坚冰，截至2016年5月止已经成功组织名富广场2号楼团购33户，交易金额高达7500多万元。然而，在成功打开名富广场楼盘良好销售局面的情况下，被告因其所做出“在名富广场2号‘**阁’首层商场开设专属的电梯和向商场东大门直接进出大堂”等承诺不能兑现并构成违约等问题，企图通过恶意拒绝为名富广场2号楼购房者继续办理购房手续等不正当手段，实现解除购房关系且不承担责任等非法目的，而且虽经原告及其他购房者多次提出要求其兑现承诺并依约继续办理购房手续，但被告却从未予以回复，更未改正其任何错误行为，不但严重不诚信，对购房者及原告均构成根本违约，更拒绝依约向原告支付代理报酬，严重损害了购房客户与原告的合法权益。本案中，原告已经依约履行名富广场团购代理的义务，仅至2016年5月即促成被告分别与33户购房客户签订了认购书或者商品房买卖合同并收取了购房客户的相关款项，故被告理应依约履行支付代理报酬的义务与责任。综上所述，原告为名富广场2号楼的团购代理付出了极大的心血与努力，依约履行了团购代理义务，但被告罔顾已签署的协议约定，完全不尊重契约精神以及原告的专业与智力成果以及所付出的极大心血与努力，虽经原告多次催促，仍拒不依约向原告支付代理报酬，严重损害了原告的合法权益。根据相关法律规定，原告特向法院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告茂名名象房地产开发有限公司辩称：1.蒋志奇不是本案适格原告，她与我方之间不发生任何委托关系，至于林冰，其与我方的问题已解决，但是我方被辞退的员工杨梅借用林冰的名义提出诉讼，杨梅与我方发生多起诉讼，正在法院审理之中；2.本案原告提起的所谓33户均列入其佣金的计算没有依据，体现在以下三个方面：（1）我方收到原告的文件关于调解的目的的诉求与其要求我公司承担责任的通知函，签名的户数是18户；（2）就原告提供的证据15中只有18户签名；（3）我方提供的会议纪要，就原告的诉求，住建局进行了调解，当中只有18户，暂且不论真假，我方认为原告要求33户的佣金是不属实的；3.没有证据证实原告有权获得佣金，体现在两方面：（1）没有证据证实林冰是做了18户的所谓的销售工作或者推荐工作；（2）退一步，即使18户是林冰做的工作，也仅是签订了认购协议，并没有签订正式的销售合同，或支付首期房款，也没有办理银行按揭，根据住建局的会议纪要及原告的证据中这18户全部解除了认购协议，认购款全部退回给认购人，这不符合委托协议中第5条第2款获得佣金的条件。而本案中的18户没有签订销售合同，也没有支付首期房款，也没有办理按揭；4.我方保留对原告反诉的权利。5.原告主张其团购户的数字是前后多次矛盾，其起诉状中称整栋楼33套房均是其团购户，但其2017年12月16日一审开庭后又提交了两组证据，说明内容是第一组12户网签户是其团购户，第二组证据其他网签户并非其团购户，即是其变更其团购户的户数是12户。但我方看到该12户中，在合作期间内的网签户是5户，另外7户网签的时间并非在合作期间内。我方认为根据合同的第四条第三款、第七条乙方责任第一款，销控权在我方手上，虽然有5户网签户是在合作期间内，但是原告没有证据证明该5户网签户是其团购户。而另外7户网签时间已经不在合作期间内，除此之外，其他购房户均与本案原告没有任何关系。综上所述，原告在起诉时声称有33户全部为其网签户，后诉讼中又变为12户为网签户，证明其不存在真实的团购户数，完全是捕风捉影，也无证据证明合作期间内的网签户5户或包含非合作期间内的7户均是其团购户，因此原告将33户均当做为其团购户没有依据，根据谁主张谁举证的原则，原告从开始诉请的33户为团购户到后面变更12户为团购户均没有证据，因此请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了房地产团购委托协议、独家团购委托书、茂名市名象房地产开发有限公司在名富广场楼盘2号楼一层商场开大堂直接出入高凉路东大门的照片、员工信息登记表、证明、原告自2016年4月至2016年8月期间的电话清单、名富广场凯旋国际名苑认购书及收款收据（1101房、1301房、2101房、2201房、802房、1102房、2002房、2102房）共8套房已交定金、名富广场凯旋国际名苑认购书及收款收据（601房、1001房、1002房、1901房、1902房、2301房、2401房、2501房、2502房、1202房、1802房、2202房、2402房、2302房）共14套房已交首付款、名富广场凯旋国际名苑认购书及收款收据（801房、1201房、1601房、2001房、602房、702房、1302房、1602房、1702房）共9套房已支付首期款并办理网签手续、银行转账单（1501房、1502房）共2套房已交相关购房款、银行转账单（被告擅自违约退款）、电视台采访报道（光碟）、公证书、《关于要求贵司出具书面答复的函》、《关于与名象公司达成调解的原因及情况说明》、杨梅出具的《关于名象公司委托蒋志奇及林冰组织名富广场楼盘团购事务的事实过程说明》、茂名市新光房地产开发有限公司出具的《证明》、茂名市不动产档案馆出具的《不动产档案资料证明》等证据，被告围绕抗辩依法提交了茂名市住房和城乡建设局的会议纪要、关于调解目的的诉求等证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。经审理查明，2016年3月20日，被告作为甲方与原告林冰作为乙方签订《房地产团购委托协议》。协议主要约定：1、甲方指定乙方为茂名（地区）的独家团购代理，销售由甲方在茂名市*********开发的名富广场二号楼“**阁”项目（以下简称该项目），该项目为商品房销售，面积共计11482平方米；2、合作期限4个月，自2016年3月10日至2016年7月10日，在乙方二号楼团购过程中，如出现客户直接由甲方提供的情况（不超过2户），甲乙双方需进行协商，按协商一致的意见进行后续工作；3、甲方承诺于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂（不含二号楼一层电梯前室面积，该大堂面积不少于18平方），向东可直通高凉路大街，向西可直通本项目后院，并用附表明确该大堂的装修标准；4、甲方承诺在授权乙方组织团购期间，在达到双方约定的销售任务的基础上，二号楼“**阁”的销控由乙方操作，甲方不得干涉和阻止；5、乙方的代理佣金为所售项目授权底价和客户成交价之间的差价，即乙方实际销售价格高出底价7500元/平方的差价部分为乙方所有；6、甲方在正式销售合同签订并获得首期房款、办理完银行按揭手续后，乙方对本委托协议中指定的该套房屋销售工作即告完成，即可获得本协议所规定的全部代理佣金；7、购房人一次性付款并签订非网签购房协议书的，亦应确定为乙方对本委托协议中的指定房屋销售工作完成；8、甲方在乙方按上述定义界定完成销售工作后3个工作日内，应将代理佣金全部支付给乙方；9、当团购客户一次性付款时，甲方应同意购房人签订非网签购房协议书，并同意该非网签购房协议书在转为正式网签合同时变更购房人姓名及个人资料，但最迟变更购房人姓名不得迟于本项目集中办理房产证的时限；10、甲方违约或中途自行解约，除按约定支付乙方的代理佣金外，须另外赔偿乙方名誉及经济损失费20万元；11、在协议期内，乙方应做以下工作：（1）第一阶段（2016年3月10日至5月31日）销售目标25套，保证至少完成20套，（2）第二阶段（2016年6月1日至7月10日）销售目标15套，保证至少完成10套，（3）按以上时间阶段，若乙方达不到以上保证完成的任务，甲方可在已签订购房协议中（底价和成交价）的差价里，每平方按50元的标准进行扣罚（扣罚范围仅限于未能完成销售目标的相应阶段内），（4）在乙方第二阶段未能完成销售任务的前提下，即2016年7月10日前未能达成30套销售任务，甲方有权解除本协议。同日，被告向原告林冰出具《独家团购委托书》，载明“兹委托林冰为我公司开发位于茂名市*********名富广场项目二号楼‘**阁’的独家团购销售代理人。委托期限为2016年3月10日至2016年7月10日。所委托具体权利义务，见本公司与承托人2016年3月10日签订的《房地产团购委托协议》”。双方签订《房地产团购委托协议》后，原告林冰依约开展销售代理业务。在原告林冰销售代理期间，共有7套房屋属于合同约定完成销售工作的范围，即602房[买受人为邓立真，于2016年5月20日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7720元/㎡，买受人已向被告支付定金5万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月30日支付首期房价款645250元，余款1480000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为60649.6元（220元/㎡×275.68㎡）]、702房[买受人为邝丽玲、陈欣怡，于2016年4月30日签订商品房买卖合同,该房建筑面积275.68㎡，单价7620元/㎡，买受人已向被告支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月30日支付首期房价款630682元，余款1470000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为33081.6元（120元/㎡×275.68㎡）]、1201房[买受人为陈慧卿，于2016年5月17日签订商品房买卖合同，该房建筑面积276.09㎡，单价7600元/㎡，买受人已向被告支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年5月10日支付首期房价款638284元，余款1460000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为27609元（100元/㎡×276.09㎡），后该商品房买卖合同于2017年2月6日注销备案]、1302房[买受人何健茹，于2016年5月12日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7770元/㎡，买受人已向被告支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年5月12日支付首期房价款652034元，余款1490000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为74433.6元（270元/㎡×275.68㎡）]、1601房[买受人为宁向东、李旭峰，于2016年5月18日签订商品房买卖合同，该房建筑面积276.09㎡，单价7700元/㎡，买受人已向被告支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月26日支付首期房价款645893元，余款1480000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为55218元（200元/㎡×276.09㎡）]、1602房[买受人为梁通，于2016年5月18日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7820元/㎡，买受人已向被告支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年4月26日支付首期房价款655818元，余款1500000元于2016年5月30日前付清，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为88217.6元（320元/㎡×275.68㎡）]、1702房[买受人曾志坚，于2016年5月20日签订商品房买卖合同，该房建筑面积275.68㎡，单价7750元/㎡，买受人已向被告支付定金10万元，于正式合同签订时抵作房价款，2016年5月6日支付首期房价款646520元，余款1490000元已向银行贷款支付，实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分为68920元（250元/㎡×275.68㎡）]。上述7套房屋实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分共为408129.4元。2017年2月6日，原告蒋志奇、林冰以其已完成上述《房地产团购委托协议》的任务为由诉至本院，请求判如所诉。另查明：根据原告蒋志奇、林冰所提交的《证明》、通话记录等证据显示，应由原告林冰处理的被告独家委托的房地产团购部分事务是由原告蒋志奇实际处理的，但被告在庭审中明确表示没有授权原告林冰将受托事务转委托。根据茂名市住房和城乡建设局《会议纪要》和《会议纪要（补充纪要）》的记载，2016年9月18日下午，在茂名市住房和城乡建设局工作人员主持下，名富广场2号楼团购的部分业主代表与被告的代表就2号楼首层电梯前室于商场东大门的出入通道规划承诺问题达成了一致的调解意见，由被告向认购户办理退款手续及支付相应利息，已办理网签的认购户，被告须于2016年10月底前将撤销网签的资料送到市房产局，市房产局作出同意撤销网签意见1周内，被告办理完成退款手续。庭审中，原告林冰主张原告蒋志奇为共同接受被告委托的受托人，但其未能提供相关直接证据予以佐证，且被告也当庭否认。本院认为，原告林冰与被告签订的《房地产团购委托协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，原告林冰与被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、关于原告蒋志奇是否为委托团购的受托人问题；二、关于原告林冰的报酬金额如何计算问题；三、关于被告是否构成违约、是否应当支付违约金、违约金金额如何计算问题。关于第一个焦点问题。从原告林冰与被告签订的《房地产团购委托协议》来看，合同甲方为被告茂名名象房地产开发有限公司，乙方为原告林冰，由甲方委托乙方组织销售茂名名象房地产开发有限公司名富广场二号楼“**阁”事宜，原告蒋志奇不是合同当事人，被告并没有委托原告蒋志奇组织销售，《房地产团购委托协议》没有任何准许原告林冰转委托的条款，被告至今拒绝追认原告蒋志奇的销售行为。根据合同相对性原理，原告蒋志奇无权直接要求被告向其履行《房地产团购委托协议》的相关权利义务。至于原告林冰委托原告蒋志奇推销名富广场二号楼“**阁”房屋的行为，属于未经委托方同意或事后追认的私下转委托，在被告不追认的情况下，与被告缺乏关联，原告蒋志奇可另循法律途径解决。故原告蒋志奇的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。双方在《房地产团购委托协议》中约定，被告签订正式销售合同并获得首期房款、办理完银行按揭手续或购房人一次性付款并签订非网签购房协议书，原告林冰即完成该套房屋的销售工作，有权获得代理佣金。原告在代理销售房屋期间，有1套房屋属于正式签订房屋合同，购房人全额付款所购买，有6套房屋属于正式签订房屋合同并获得首期房款、办理完银行按揭手续所购买。被告没有提供相反证据证明案涉7套房屋是其自行销售的，故案涉的7套房屋应当认定属于原告林冰代理销售。依照合同的约定，被告应在完成销售工作的3日内支付代理佣金给原告林冰，原告林冰代理报酬为案涉7套房屋实际销售价格与底价7500元/㎡的差价部分，合计408129.4元，故原告要求被告支付代理佣金及相应利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部代理佣金支付完毕时止）的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。由于原告代理销售7套房屋报酬为408129.4元，故对原告要求被告支付代理报酬2656566元中的408129.6元部分及相应的利息，本院予以支持，对超过408129.4元部分及相应的利息的请求，因欠缺事实依据，本院不予支持。原告主张案涉33套房屋均属其促成认购或者购买的，但没有提供任何客观证据，本院不予采信。关于第三个焦点问题。原告林冰与被告在协议中约定于商场一楼设置专属二号楼的出入大堂，向东可直通高凉路大街，向西可直通本项目后院，大堂装修达到一定标准。但被告始终不能履行该约定，无法兑现承诺，被告的行为构成违约。被告因此与部分客户协议办理退款及撤销网签的相关手续，其违约行为给原告造成经济损失。而双方在合同中约定被告违约或者中途自行解约，除按约定支付原告的代理佣金外，须另外赔偿原告经济损失费20万元。故原告要求被告向其支付经济损失费20万元，有理有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付经济损失费20万元相应的利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部损失费支付完毕时止，暂计至2017年2月6日为人民币7648元），因双方在合同中并无约定支付违约金的时间，故原告要求将违约金作为本金计算利息的诉求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名名象房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付代理报酬408129.4元及该款利息（按中国人民银行同期逾期贷款利率标准，自2016年7月11日起计至全部代理报酬支付完毕时止）给原告林冰；二、限被告茂名名象房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付经济损失费200000元给原告林冰；三、驳回原告蒋志奇、林冰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30526元，原告蒋志奇、林冰在起诉时已预交给本院，由原告蒋志奇、林冰负担20644元，被告茂名名象房地产开发有限公司负担9882元。被告茂名名象房地产开发有限公司负担的费用，由其于履行本判决义务时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  周 理人民陪审员  陈景宜人民陪审员  梁锡辉二〇一九年八月二十八日书 记 员  丁浩然