广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初9476号原告（反诉被告）：陈兆波，澳门特别行政区居民，男，1969年10月9日出生，住广东省珠海市香洲区。原告（反诉被告）：邓鸿长，男，1977年1月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵剑华，广东正也律师事务所律师。被告：中山市坦洲镇新前进村民委员会，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北一路**，统一社会信用代码54442090743676351J。法定代表人:陈锦彰,主任。被告（反诉原告)：中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社，，住所地广东省中山市坦洲镇新前进村组织机构代码78386247-4。负责人:蒋思明,社长。委托诉讼代理人：黄泽武，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦兰，广东方源律师事务所律师。原告（反诉被告）陈兆波、邓鸿长与被告中山市坦洲镇新前进村民委员会（以下简称新前进村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，本院依法追加中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社（反诉原告,以下简称龙塘经合社）作为被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈兆波、邓鸿长委托诉讼代理人赵剑华，被告新前进村委会法定代表人陈锦彰，被告龙塘经合社负责人蒋思明及其委托诉讼代理人黄泽武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兆波、邓鸿长向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告新前进村委会下属单位龙塘经合社于2006年6月16日签订的有关中山市坦洲镇第三工业区坐标02龙塘自留用地的《租赁合同》为无效合同；2．被告向原告返还已支付的租期按金50000元及利息（自2006年6月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率6％的标准计至返还之日止）；3．被告赔偿原告的损失费用336852.6元（包括报建暂收款79782.6元、放线费22052元、设计费35000元、建筑材料费193718元，场地推平费6300元）及利息（自2006年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率6％的标准计至赔偿之日止）。事实和理由：2006年6月16日，原告陈兆波、邓鸿长与被告新前进村委会下属单位龙塘经合社签订《租地合同》，约定由原告陈兆波、邓鸿长承租龙塘经合社辖下第三工业区坐标02龙塘自留用地15732平方米，双方对各自的权利义务进行了约定。签订合同时，龙塘经合社提供了案涉土地的来源文件以证明案涉土地的合法性和使用性质，并保证配合原告顺利使用案涉土地。后原告依约交纳租期按金50000元，并在龙塘经合社的配合下实施了厂房报建、向有关单位递送报建资料，龙塘经合社也积极向上级单位提出请求，使合同尽快得以实施。2006年9月26日，中山市坦洲镇规划管理所复函认定因相关地块未办理土地使用权证，不能办理相关报建，待办理完毕土地使用权证后方能办理。原告向龙塘经合社反映此情况，龙塘经合社为此于2007年1月出具证明，说明案涉地块的土地使用权证的办理情况，但亦未能通过规划报建批准。因出租地块无法合法使用，并无法确定使用权证办理出证时间，双方确定待取得土地使用权证后再履行合同条款。此后，龙塘经合社积极办理相关土地证件，亦保持与原告的沟通。2017年11月28日，龙塘经合社告知原告承租地块即将出具土地使用权证，具备承租条件，原告为示郑重特意向龙塘经合社发出律师函告知同意开始履行合同。2018年1月9日，原告收到龙塘经合社回函，称案涉出租行为未得到相应村民的批准通过，出租地块性质不宜出租进行非农建设及原告有违约行为等事项，正式通知解除双方的租赁合同。龙塘经合社的上述行为造成原告经济损失，龙塘经合社是未取得独立承担法律责任的组织，作为其上级单位的新前进村委会依法应承担相应责任。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告新前进村委会辩称，1．案涉合同是原告陈兆波、邓鸿长与被告龙塘经合社（经济独立单位）签订的，新前进村委会不是合同的主体，在履行案涉合同过程中产生的纠纷与新前进村委会无关。2．原告向新前进村委会提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据。被告龙塘经合社辩称，案涉合同为有效合同，原告主张合同无效无事实依据。因原告违约，龙塘经合社已没收原告主张的按金50000元，另，原告主张经济赔偿损失属于在占用土地期间处分其自身权利的行为不属于损失，应由原告自行承担。被告龙塘经合社向本院提出反诉请求：原告陈兆波、邓鸿长向被告龙塘经合社支付租金3133814.4元及利息损失（自2007年1月6日起按照年利率6%的标准计至实际支付之日止）。事实和理由：2006年6月16日，被告龙塘经合社与原告陈兆波、邓鸿长签订《租地合同》，约定由原告承租龙塘经合社下辖的第三工业区坐标02龙塘自留用地15732平方米，双方对各自的权利义务进行了约定。合同签订后，龙塘经合社将案涉土地以及案涉地块图纸、《土地移交书》等相关文件移交、交付给原告，并配合原告办理报建手续，但原告未依约向龙塘经合社支付租金。期间，龙塘经合社与原告多次商谈、交涉，但原告以未办理完毕报建手续为由拒绝支付租金。2018年1月，龙塘经合社通知原告解除与其签订的《租地合同》。随后，原告以合同无效为由提起诉讼要求龙塘经合社赔偿其损失。事实上，龙塘经合社村民代表对将案涉地块出租给原告并无异议，且案涉地块是政府征地后返回给龙塘经合社的自留发展用地，土地用途为工业用地，可以用于出租进行建设，龙塘经合社与原告签订的《租赁合同》为有效合同。原告多年未向龙塘经合社支付租金，给龙塘经合社造成了经济损失，被告为维护自己的权益，反诉至本院，主张前述实体权利。原告陈兆波、邓鸿长对被告龙塘经合社的反诉辩称，1．龙塘经合社在向原告发出的通知上明确案涉合同没有村民代表同意的程序，相关农村土地不得出租，案涉合同为无效合同，截至原告提起诉讼，龙塘经合社均未提供相应的村民会议决定，因此可认定案涉合同缺少相应的确认程序应为无效。2．龙塘经合社无法提供达到案涉合同目的的合法土地，造成合同无效，且原告没有过错，龙塘经合社应承担相应的法律责任。3．龙塘经合社未实际向原告交付案涉土地，且从签订合同之日起至原告发函要求龙塘经合社履行合同期间，龙塘经合社均未通知原告补交租金，亦未提出解除合同，双方的合同处于中止状态，符合原告在诉状中陈述的双方达成等案涉土地取得土地使用证后恢复履行合同的口头协议，实际上亦是如此，同时龙塘经合社新的村委委员不同意恢复履行案涉合同。4．合同签订确实违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，在没有达成新协议的情况下案涉合同应为无效合同，龙塘经合社在诉讼期间的会议决定是在案涉合同签订后产生的，对案涉合同的效力不产生作用。5．原告从未交付过租金，龙塘经合社也没有催交租金，因此2007年至2017年期间的租金已过诉讼时效。被告新前进村委会对被告龙塘经合社的反诉辩称，同意龙塘经合社的反诉请求及事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定如下：1．2002年2月7日，坦洲镇土地开发建设有限公司（以下简称土发公司）与中山市坦洲镇新前进村民委员会龙塘经济合作社签订《关于龙塘经济合作社自留用地使用的补充协议》中记载土发公司于97年、98年划给龙塘经济社的自留地没有具体确定用地功能，其中包括坐标为02-龙塘自留地-006。2006年6月16日，龙塘经合社与陈兆波、邓鸿长签订租地合同书，约定将其第三工业区坐标02龙塘自留地15732平方米[2002年4月9日的龙塘自留用地图(坐标02-龙塘自留地示意图-006）及2006年6月16日手绘用地图]出租给陈兆波、邓鸿长，租期25年，自2007年1月1日至2031年12月31日；陈兆波、邓鸿长在签合同之前需向龙塘经合社交纳租期按金50000元，按金在合同期满后全数退还给陈兆波、邓鸿长，如陈兆波、邓鸿长在中途终止合同或违反合同条款，按金归龙塘经合社所有，在此情况下龙塘经合社有权终止合同；陈兆波、邓鸿长必须按月（每月1-5日）足数缴纳租金给龙塘经合社，如有逾期缴纳租金，按欠租金额每日加收5‰滞纳金，超期三个月不缴纳租金，龙塘经合社有权终止合同，收回土地，并追收陈兆波、邓鸿长所欠租金。在租期内，龙塘经合社不得提前收回出租地块，如有违反，龙塘经合社应赔偿陈兆波、邓鸿长所投资的一切经济损失；从2007年1月1日计收租金：2007年1月1日至2017年12月31日每月每平方米1.5元，2018年1月1日至2028年12月31日每月每平方米1.6元；龙塘经合社负责出租土地“三通一平”即水、电、路通到地块边，电以高压线到地块边为界限由龙塘经合社负责，其余由陈兆波、邓鸿长负责。土地平整度按现状交付给陈兆波、邓鸿长使用，双方还约定了其他权利义务。同日，陈兆波、邓鸿长交付了租期按金50000元。2．2006年9月26日，中山市坦洲镇规划管理所关于龙塘经合社（陈兆波、邓鸿长）兴建临时厂房工程办理规划报建的复函载明，待办理土地使用证及附图后再办理有关规划报建手续。2007年1月17日，龙塘经合社出具证明，载明案涉土地在出租前已获得坦洲镇城镇管理工作组同意进行工程咨询，案涉土地的使用证在办理中。3．2017年12月29日，陈兆波、邓鸿长向龙塘经合社发出律师函,称龙塘经合社于2017年11月28日告知陈兆波、邓鸿长案涉地块即将出具土地使用权证，具备承租条件，与陈兆波、邓鸿长协商继续履行合同事宜，建议陈兆波、邓鸿长补交租金。陈兆波、邓鸿长同意开始履行合同，补交租金，请龙塘经合社在收到通知后七日内联系陈兆波、邓鸿长，商议补交租金的金额、形式及提供相关银行账号。龙塘经合社收到了上述律师函。2018年1月8日，龙塘经合社向陈兆波、邓鸿长发出律师函，载明案涉土地属于集体所有土地，陈兆波、邓鸿长在承租案涉土地时未事先征得龙塘经合社三分之二以上村民代表的同意；案涉土地属于不得用于非农建设的土地，陈兆波、邓鸿长在签订合同后向相关政府主管部门递交报建手续，既未事先征得龙塘经合社同意，亦违反了法律强制性规定；陈兆波、邓鸿长自2007年1月1日起已累计超过十年未向龙塘经合社支付租金，构成根本违约，依约陈兆波、邓鸿长已交按金50000元归龙塘经合社所有，龙塘经合社有权解除案涉合同，现通知陈兆波、邓鸿长：解除案涉合同，陈兆波、邓鸿长不得再以承租为由侵占龙塘经合社的集体土地，否则将依法追究陈兆波、邓鸿长的法律责任。经查，案涉土地至今尚未取得土地使用权证，属于龙塘经合社集体所有的自留地。4．龙塘经合社陈述称确实未发现案涉土地租赁合同经过村民表决程序，龙塘经合社在向本院递交反诉状时一并提交了2018年6月24日作出的村民会议纪要，会议内容：参加会议的村民对于村集体于2006年6月16日与邓鸿长、陈兆波签订的《租赁合同书》不持异议，但鉴于邓鸿长、陈兆波多年来未向村集体支付租金，违反合同约定，给村集体造成重大经济损失，参会村民一致同意解除与邓鸿长、陈兆波签订的《租赁合同书》，并追究其法律责任。5．陈兆波、邓鸿长提交收款收据用于证明其经济损失。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。首先需要确定合同的效力问题。陈兆波、邓鸿长与中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社签订土地租赁合同时，中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社虽然向相关部门申请批准案涉用地为工业用地，但未获审批，案涉土地并未取得工业用地的产权证书，土地性质仍为农民集体土地，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社将农民集体所有的土地出租给陈兆波、邓鸿长作工业用途使用，违反了法律的强制性规定而无效。案涉土地虽为农民集体用地，如果依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款的相关规定，案涉土地租赁合同经过中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，该土地租赁合同在不改变农民集体用地用途的情况下，仍为有效合同。但陈兆波、邓鸿长与中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社订立土地租赁合同时，未经该集体经济组织的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，事后双方亦未通过相关表决程序对合同的效力进行补正，合同无效。中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社仅在陈兆波、邓鸿长起诉要求确认合同无效后，在其提出反诉主张时提交了2018年6月24日作出的村民会议纪要，载明参加会议的村民对2006年6月16日村集体与陈兆波、邓鸿长签订的《租赁合同书》不持异议，一致同意解除该合同。这与其于2018年1月8日发函给陈兆波、邓鸿长称“案涉土地系集体土地，双方签订的合同未经三分之二以上村民代表的同意，应为无效合同”的表述截然相反，其行为违反“禁止反言”和诚实信用原则，系其为了应对诉讼而进行的于已有利的表决程序，以达到影响合同效力的目的，本院对其关于合同有效的抗辩意见不予采纳。综上，陈兆波、邓鸿长与中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社订立的土地租赁合同，因存在权利瑕疵和程序瑕疵，无论是作工业用地还是农业用地使用均为无效合同。合同无效后，双方基于合同取得的财产应予以归还，陈兆波、邓鸿长应向中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社返还案涉土地，龙塘经合社应向陈兆波、邓鸿长返还租期按金50000元。双方当事人对于合同的无效，均存在过错，双方基于合同无效所产生的损失应当按照各自的过错程度自行承担。中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社明知涉案的土地不具备工业用地出租条件，在尚未取得土地产权证书的情况下仍然与陈兆波、邓鸿长签订合同，以期收取租金，致使陈兆波、邓鸿长在报建的过程中投入大量的资金，但因案涉土地并未取得工业用地审批而无法继续履行合同，致其合同目的无法实现，中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社要求陈兆波、邓鸿长支付租金的请求，理据不足，本院不予支持。陈兆波、邓鸿长未核实土地的性质，就贸然进行投入，且在其向相关部门提交报建申请的过程中已经获知土地因尚未取得产权证书而无法取得报建仍然继续进行投入，陈兆波、邓鸿长为履行案涉土地租赁合同所遭受的损失及相关风险，应由其自行承担。综上所述，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告陈兆波、邓鸿长与被告中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社于2006年6月16日签订的土地租赁合同无效；二、被告中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈兆波、邓鸿长返还租期按金50000元；三、驳回原告陈兆波、邓鸿长其他的诉请请求；四、驳回被告中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9990元（原告已预交），由原告陈兆波、邓鸿长负担，反诉受理费20457元（被告已预交），由被告中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社负担。如不服本判决，原告陈兆波可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告邓鸿长、被告中山市坦洲镇新前进村民委员会、中山市坦洲镇新前进村龙塘经济合作社可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年九月十一日书 记 员  林振华马倩