江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终2508号上诉人（原审被告）：钱小兵。委托诉讼代理人：戴怡，江苏银杏树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰兴市振宇交通服务有限责任公司，住所地泰兴市大庆东路139号。法定代表人：季春华，董事长。委托诉讼代理人：曹炜，江苏博诚律师事务所律师。上诉人钱小兵因与被上诉人泰兴市振宇交通服务有限责任公司（以下除判决主文外简称振宇服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2015)泰民初字第1737号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。钱小兵上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判“上诉人无需向被上诉人给付租金23300元，被上诉人向上诉人返还押金5000元”，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人按约定支付了2014年、2015年东边房屋租金合计8万元，2014年西边房屋租金2.8万元。2.2015年6月，被上诉人明确表示不再出租，同意给上诉人三个月准备时间，该三个月不再收取租金。3.被上诉人在租赁期间无故解除与上诉人之间的租赁合同，属于违约。上诉人于2015年9月搬出，将房屋返还被上诉人，未实际使用房屋，被上诉人无理由再收取租金。振宇服务公司答辩称：虽然在2015年9月份之后上诉人实际已经搬出案涉房屋，但案涉租赁房屋目前仍被上诉人所占有，被上诉人无法对案涉房屋行使相应权利。请求维持原判，驳回上诉。振宇服务公司向一审法院起诉请求：判令解除与钱小兵的租房协议，钱小兵立即腾出所租赁的房屋，并赔偿租金损失人民币23300元（扣除钱小兵给付的押金5000元）。一审法院查明：位于泰兴市济川街道大庆东路139号房屋系泰兴市振宇外国语学校所有。自2008年起，泰兴市振宇外国语学校即授权振宇服务公司管理该房屋，并允许振宇服务公司自行对外出租经营，租金由振宇服务公司收取。2014年3月27日，振宇服务公司授权季鑫泉与钱小兵签订《租房协议》，约定振宇服务公司将泰兴市大庆东路139号中间2间门面房及办公室2间出租给钱小兵使用。《租房协议》第一条约定：“房屋租赁年限为壹年，自2014年3月27日止2015年3月26日。年租金计人民币肆万元整。每年按签订协议之日，一次性付清房租金。如有违约甲方（指振宇服务公司）有权终止协议。”《租房协议》第五条约定：“在叁年租赁期满后，甲、乙双方续租或不再续租，双方都必须提前2个月书面通知各方。”签订协议当日振宇服务公司即支付了1年的房租40000元。2014年6月20日，振宇服务公司又授权季鑫泉与钱小兵钱小兵签订《租房协议》一份，约定钱小兵承租泰兴市大庆东路139号2间中间的门面房。《租房协议》第一条约定：“房屋租赁年限为壹年，自2014年6月20日止2015年6月19日。年租金计人民币贰万八仟元。每年按签订协议之日，一次性付清房租金。如有违约甲方（指振宇服务公司）有权终止协议。”《租房协议》第五条约定：“在叁年租赁期满后，甲、乙双方续租或不再续租，双方都必须提前3个月书面通知各方。”协议签订后，钱小兵给付了振宇服务公司一年的房租28000元。振宇服务公司认为，钱小兵在一年租赁期满后未将承租的房屋腾空交付给振宇服务公司，遂于2015年11月14日诉至一审法院，要求解除与钱小兵的《租房协议》，钱小兵从泰兴市大庆东路139号一楼4间门面房及门面房后2间办公室中迁出，并赔偿振宇服务公司租金损失28300元。本案在审理过程中，振宇服务公司认可钱小兵承租振宇服务公司的房屋时给付了水电费押金5000元，并同意在钱小兵应给付的租金损失中予以扣除。本案在审理过程中，钱小兵认为其已于2015年9月19日从承租的泰兴市大庆东路139号一楼4间门面房及门面房后2间办公室中房屋中迁出，并已腾空所承租房屋。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。（一）振宇服务公司将位于泰兴市大庆东路139号一楼4间门面房及2间办公室出租给钱小兵使用，钱小兵签订了租房协议，虽然振宇服务公司主张租赁期为一年，但从双方签订的两份《租房协议》的第一条和第五条约定内容中，均反映了双方所签订的租房协议约定租赁期实为三年，只是租金每年给付一次。对振宇服务公司主张租赁期为一年，租赁协议中出现“三年”的条款，是振宇服务公司工作人员的疏漏之理由，因其未提供证据证明，不予支持。（二）钱小兵在两份《租房协议》一年期满后，并未按约定给付租金，已经违约，根据《租房协议》约定，振宇服务公司有权终止协议。故对振宇服务公司要求解除《租房协议》，钱小兵从所承租的泰兴市大庆东路139号一楼4间门面房及2间办公室中迁出之请求，予以支持。（三）钱小兵虽然辩称，其于2015年9月19日已从承租房屋中迁出，并腾空房屋，但其并未将承租房屋钥匙交还振宇服务公司，亦未与振宇服务公司办理房屋交接手续，致振宇服务公司无法使用。故钱小兵仍应按照双方签订《租房协议》中约定的租金标准给付租金。现振宇服务公司主张自2015年7月1日至2015年12月1日的租金损失28300元[（40000+28000）元÷12月×5月]，予以支持。由于振宇服务公司同意将钱小兵给付的押金5000元抵算应给付的租金，故钱小兵尚需给付振宇服务公司租金人民币23300元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除泰兴市振宇交通服务有限责任公司与钱小兵于2014年3月27日和2014年6月20日签订的《租房协议》。二、钱小兵于本判决生效后三日内从承租泰兴市振宇交通服务有限责任公司位于泰兴市大庆东路139号一楼4间门面房及门面房后2间办公室中迁出。三、钱小兵于本判决生效后三日内给付泰兴市振宇交通服务有限责任公司租金人民币23300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由钱小兵负担。本院二审期间，钱小兵口头陈述两份证据：1.被上诉人租客的证言，证明被上诉人已经知道2015年9月份钱小兵在泰兴汽贸城附近租了房子，继续销售汽车，但季春华仍然打电话要求钱小兵继续租案涉房屋。2.涉案房屋在钱小兵搬出之后已出租，不存在钱小兵继续占有该房屋、拒不交付钥匙的行为。但钱小兵庭后未能向法院提交上述证据。振宇服务公司未有新的证据提交。本院审理期间，振宇服务公司认可一审法院查明的事实，对一审法院认定的案涉两份租赁合同租赁期限为三年的事实亦未提出上诉。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，钱小兵提出以下三个主要上诉意见，即钱小兵已经支付了2015年东边房屋租金4万元，振宇服务公司同意给钱小兵三个月准备时间且不收取租金以及钱小兵已于2015年9月将案涉房屋返还振宇服务公司。然在一审及本院审理期间，钱小兵对上述主张均未提供证据证明：首先，关于是否已支付2015年东边房屋租金4万元，振宇服务公司对此予以否认，且钱小兵一审陈述租金以现金形式给付且都有手续，现钱小兵未能提出其已缴纳2015年租金的相关手续，本院对其该主张不予采信。其次，关于振宇服务公司是否同意给钱小兵三个月准备时间且不收取租金，振宇服务公司亦予以否认，钱小兵仅有自己的陈述，未有其他证据佐证，对该主张本院难予支持。最后，关于2015年9月钱小兵从案涉房屋搬出，虽然振宇服务公司对此事实予以认可，但钱小兵未能提出证据证实双方已就案涉房屋办理过交接手续，目前仅能确认系钱小兵单方搬离，其主张其已将案涉房屋返还振宇服务公司没有事实和法律依据，本院不予采纳。另外，钱小兵认为振宇服务公司单方解除合同系违约，亦无证据证实其交纳租金受阻的情形，本院难予采信。综上所述，钱小兵的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人钱小兵负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  于 焱审 判 员  刘艳生代理审判员  方明航二〇一六年十二月十四日书 记 员  邵 峰