山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2016)鲁1002执异57号异议人（案外人）倪桂长，男，1950年8月7日，汉族，住金海滩。委托代理人王家平，山东九州火炬律师事务所律师。申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行，住所地威海市。负责人王民君，行长。委托代理人张东梅，山东华田律师事务所律师。被执行人陈珲，女，1983年1月22日，汉族，住浙江省。被执行人威海华阳房地产开发有限公司，住所地威海市。法定代表人李晋东，经理。被执行人威海建树房地产开发有限公司，住所地威海市。法定代表人周阳，经理。被执行人威海恒丰担保有限公司，住所地威海市。法定代表人吕林林，董事长。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行与被执行人陈珲、威海华阳房地产开发有限公司、威海建树房地产开发有限公司、威海恒丰担保有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，查封了威海市金海滩**号楼**室房产，异议人以该房产为自己所有为由，向本院提出异议，请求本院解除对该房屋的查封。针对异议人的异议，本院依法进行了审查，本案现已审查终结。异议人倪桂长称，2005年，被执行人威海建树房地产开发有限公司购买了被执行人威海市华阳房地产有限公司在金海滩开发的**号楼座，被执行人威海市建树房地产有限公司对外出售房屋，被执行人威海市华阳房地产有限公司出具相关的售房手续。2006年1月24日，被执行人陈珲购买金海滩**号**室，双方签订了房屋预售合同，该房屋价款**元，同时办理了房屋按揭贷款，被执行人陈珲将房款付给被执行人威海建树房地产开发有限公司。2014年8月24日，被执行人陈珲与被执行人威海市建树房地产有限公司解除了商品房预售合同，并通过浙江省温州市东南公证处委托威海市建树房地产有限公司职员谷乐办理解除商品房预售房相关事宜。2012年9月12日，被执行人威海市建树房地产有限公司将金海滩**号楼**室房屋出售给异议人，双方签订了房地产认购协议书，约定该房屋价款**元，协议签订后，被执行人威海市建树房地产有限公司将该房屋交付给异议人，异议人将该房屋装修后居住至今，故该房屋产权归异议人，请求法院终结对金海滩**号楼**室的执行。申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行辩称，涉案房屋已经预售给被执行人陈珲，预售合同已经在房管部门登记备案，目前并未解除，被执行人威海市建树房地产有限公司无权出售该房屋。被执行人陈珲的银行贷款并未如异议人所述已经结清。房屋交付以登记为准，异议人现未取得房屋所有权登记，且异议人实际并未支付购房款，因此请求主张其为房屋所有权人不应予以支持。被执行人威海建树房地产开发有限公司书面辩称，我公司及员工古乐从未办理过解除威海华阳房地产开发有限公司与陈珲间的商品房预售合同事宜，该合同仍在房管部门备案。我公司原拟用上述房产抵顶威海威筑建筑公司的工程款，该公司的法定代表人王明海要求以其姐夫即异议人倪桂长的名义签订合同，但因双方未结算，异议人也未交付房款，故我公司与异议人仅签订了房地产认购协议书，而未签订正式的房屋买卖合同，也未联系陈珲办理解除预售合同事宜。被执行人陈珲、威海华阳房地产开发有限公司、威海恒丰担保有限公司均未到庭答辩。经审查，2013年8月28日，本院作出（2013）威环商初字第219号民事判决书，判决被执行人陈珲偿还申请执行人中国建设银行股份有限公司威海海港支行贷款本息**元及逾期利息（自2013年4月3日至判决确定的给付之日止，按合同约定的利率计算），支付律师代理费**元，被执行人威海华阳房地产开发有限公司、威海建树房地产开发有限公司、威海恒丰担保有限公司对上述付款义务承担连带保证责任。因被执行人未履行法律文书所确定的还款义务，申请执行人于2013年10月22日向本院提出执行申请，本院查封了涉案房屋。2015年4月10日，本院作出（2013）威环执字第936-2号执行裁定书，裁定继续查封被执行人陈珲名下的位于金海滩**号楼**室的房产，并对该房屋进行了评估。异议人不服，向本院提出异议在听证过程中，异议人向本院提交了以下证据：1、2008年9月12日异议人倪桂长与被执行人威海建树房地产开发有限公司签订房地产认购协议书，该协议书约定，异议人倪桂长自愿购买被执行人威海建树房地产开发有限公司开发建设的金海滩花园**号**室楼房一套，楼房总价格为**元。2、公证书复印件1份，方德松陈珲夫妇在浙江省温州市东南公证处公正了1份委托书，委托谷乐办理解除商品房预售房相关事宜。3、录音资料1份，异议人称系被执行人威海建树房地产开发有限公司经理周阳与异议人倪桂长儿媳于春香的通话记录，录音表明周阳系威海建树房地产开发有限公司的法定代表人，其约在2005年购买威海华阳房地产开发有限公司诉争房屋所在的楼座，被执行人威海建树房地产开发有限公司以被执行人威海华阳房地产开发有限公司的名义出售楼房，该公司同意与被执行人陈珲解除诉争房屋的购房合同，并已安排其工作人员谷乐办理相关手续。4、证人王明海（乳山市威助建筑安装有限公司的法定代表人）证人证言，证人出庭作证称威海建树房地产开发有限公司欠其**元工程款，涉案房产是被执行人威海建树房地产开发有限公司用来顶账的，后乳山市威助建筑安装有限公司将房产卖给异议人倪桂长。乳山市威助建筑安装有限公司与异议人倪桂长之间并没有签订书面协议，乳山市威助建筑安装有限公司欠异议人塔吊租赁款，异议人以此抵顶房款，剩余部分以现金补足，后由异议人与被执行人威海建树房地产开发有限公司签订了购房协议。被执行人威海建树房地产开发有限公司之前已将涉案房屋卖给被执行人陈珲，但陈珲已公证委托谷乐办理解除手续，并与异议人多次找谷乐办理房产手续。对此，证人王明海向本院提交了被执行人威海建树房地产开发有限公司的收据原件以及异议人与乳山市威助建筑安装有限公司之间的对账单、租赁合同及借款协议，以证实异议人分别将**元房款交付给乳山市威助建筑安装有限公司。申请执行人对异议人提交的证据质证如下：对证据1的真实性无法确认，但不能提交反驳的证据。对证据2，因系复印件，对真实性予以否认，对证据3的真实性没有异议，但称该录音资料不能证实被执行人威海建树房地产开发有限公司已经与被执行人陈珲解除诉争房屋的预售合同，且异议人并未实际交付购房款。对证据4，因证人与异议人之间有亲属关系，证言存在不客观性，根据证人陈述，异议人并未向威海建树房地产开发有限公司交付购房款，根据租赁合同租赁费用应为**元左右，而涉案房屋价值**元，其陈述其余部分用现金支付，不合常理。以上事实均有当事人陈述、民事判决书及房地产认购协议书等证据材料在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前有合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被执行人陈珲因购买被执行人威海华阳房地产开发有限公司开发的商品房，在申请执行人处申请贷款，现法律文书确定四被执行人承担还款义务，本院对被执行人威海华阳房地产开发有限公司名下的房产采取查封措施，符合法律规定。异议人虽与被执行人威海建树房地产开发有限公司签订房地产认购协议书，但该房产登记在威海华阳房地产开发有限公司名下，涉及到被执行人威海建树房地产开发有限公司是否有权处分涉案房屋，威海华阳房地产开发有限公司与陈珲之间的房屋预售合同是否实际解除，即异议人与被执行人威海建树房地产开发有限公司签订房地产认购协议书的效力，本院不宜在执行程序中审查，即异议人无法证实其在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，异议人主张其以租金向乳山市威助建筑安装有限公司交付房款是否能够认定为是向房地产开发企业交款也为待证事实，异议人主张其对诉争房屋享有所有权，也违反了物权法关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”的规定，故异议人所提异议，理由不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人倪桂长的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  祝业昌人民陪审员  罗室波二〇一六年十二月八日书 记 员  宋 涛