广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初829号原告黄沛安，男,汉族,1961年10月2日出生,住广东省东莞市,原告孙柏光，男,汉族,1972年2月11日出生,住广东省东莞市,以上两原告共同委托代理人李文贤，广东经致律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人谭裕衡，广东经致律师事务所律师。被告叶国庆，男，汉族，1973年10月1日出生，住广东省东莞市，被告莫丽兴，女，汉族，1971年2月13日出生，住广东省东莞市莞城区，原告黄沛安、孙柏光诉被告叶国庆、莫丽兴合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判长叶凤嫦、审判员成瑶、审判员杨娜娜适用普通程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李文贤到庭参加了诉讼，被告叶国庆、莫丽兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄沛安、孙柏光诉称，两原告与被告叶国庆是多年朋友关系，被告叶国庆在镇经营装饰工程等生意。2014年12月至2015年7月1日期间被告叶国庆以经营所需为由，多次向两原告借款，双方约定了借款利率（月息20厘）、交付方式、还款期限等，两原告交付借款后，被告叶国庆出具相应的《借款凭据》，但被告叶国庆一直未按期归还。经双方核算后，确认原告债权金额为720000元。被告将位于东莞市××××北联村民小组5区305号的土地及地上建筑物（房地产权证为粤房地证字第**，集体土地使用证为东府集用（2001）字第1900321402100号、第1900321402101号）转让给原告以清偿720000元借款，并可以筹集到经营所需资金。原告与被告于2015年7月签订《房屋买卖合同书》，被告交付了土地及地上建筑物给原告，由原告进行使用收益。原告分期付清了余款630000元，经原告多次催告，被告叶国庆一直未按合同约定交付房产证及土地证原件给原告。2018年6月，原告得知抵债房屋被东莞市第一人民法院查封处置，才发现两被告存在其他债务问题。原告为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：一、确认《房屋买卖合同书》无效；二、两被告共同向两原告清偿债权本金1350000元及相应利息608640元（其中本金720000元，按月利率2%为标准，自2015年7月1日起，计至实际清偿之日止，暂计至起诉时608640元；本金630000元按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起，计至实际清偿之日止），本项合计1958640元；三、两被告承担两原告实现债权的费用50000元;以上第二项、第三项请求合计2008640元；四、本案的诉讼费用由两被告承担。被告叶国庆、莫丽兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。经审理查明，原告举证了一份房屋买卖合同书，诉至本院要求确认该合同无效。合同的卖方为被告叶国庆、莫丽兴，买方为原告黄沛安、孙柏光，约定：卖方自愿将位于东莞市××××北联村民小组5区305号[产权证号为粤房地证字第××号，土地证号为东府集用（2001）字第19003214021**]的房地产出卖给买方，并将与所出卖该房产的土地使用权同时出卖给买方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为1350000元。定金300000元，定金和首期款420000元以卖方借买方720000元债款抵偿。为避免风险，卖方需在三日内配合买方办理抵押手续，并将抵押的房产证和土地证交给买方质押，买方收到证件时，付清该房地产的余款630000元。合同另就其它事项进行了约定。合同落款处的卖方有两被告的签名及按印，买方有两原告的签名及按印，时间显示为2015年7月。两原告另还举证了5份借款凭据、东莞农村商业银行对账单主张：两被告系夫妻关系，原告黄沛安与两被告是多年朋友关系，被告叶国庆在2014年12月至2015年7月期间，分5次向黄沛安借款共720000元。因两被告无力偿还上述借款本金及利息，故两原告与两被告在2015年7月（具体日期原告表示记不清楚）签订了案涉的房屋买卖合同书，两原告在2015年7月11日至2016年10月20日多次以转账或现金形式向两被告支付了630000元。2016年9月，两被告将案涉房屋交付给两原告使用，两原告将案涉房屋出租给案外人，从2016年10月1日开始至2018年6月31日共收取租金105000元，因案涉房屋已被法院拍卖，故两原告从2018年7月开始未再收取租金。庭审中两原告表示，如果本案判决案涉合同无效，两原告同意将该105000元抵扣630000元购房款的利息。另，从两原告提交的集体土地使用证、房地产权证显示，案涉房屋的土地使用权性质为集体。以上事实，有原告提交的借款凭据、银行对账单、房屋买卖合同书、集体土地使用证、房地产权证、厂房租赁合同、协助执行通知书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告叶国庆、莫丽兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由两被告自行承担。两原告提交的房屋买卖合同书，有两被告的签名及按印，提交的借款凭据，有叶国庆的签名按印，两被告没有提供相反证据予以反驳，对该部份证据的真实性，本院予以认定。从两原告提交的集体土地使用证、房地产权证可知，案涉房屋的土地使用权性质为集体土地，因此，两原告与两被告之间签订的房屋买卖合同书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设……”的规定，属于无效合同。两原告诉请确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。两原告提交的借款凭据、银行对账单，可证明2014年12月至2015年7月期间，叶国庆共向黄沛安借款720000元（根据案涉合同约定，该720000元抵作购买房屋的定金及首期款）；2015年7月11日至2016年1月29日期间，两原告共向叶国庆支付510000元。另有120000元，两原告主张是现金方式支付给叶国庆，两被告对此未提出异议，本院予以采信。两原告因此请求两被告返还购房款1350000元，合法有据，本院予以支持。两原告请求的利息，实为两被告占有其购房款的损失，其要求以630000元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自起诉之日即2019年1月7日起，计至实际清偿之日止，本院予以支持。因案涉720000元借款经双方约定已抵作购房款，故两原告要求按借款凭据约定的月利率2%计算720000元的利息，没有依据，该720000元的利息亦应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率，自起诉之日即2019年1月7日起，计至实际清偿之日止为宜。同理，两原告依据借款凭据约定请求两被告支付律师费50000元，亦没有依据，本院不予支持。另，庭审中两原告同意将其在2016年10月1日至2018年6月31日收取的案涉房屋的租金共105000元抵扣案涉630000元的利息，本院予以确认，两被告可将相应的款项进行扣除后再向两原告支付款项。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄沛安、孙柏光与被告叶国庆、莫丽兴于2015年7月签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告叶国庆、莫丽兴应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄沛安、孙柏光支付1350000元及利息（以1350000为本金，按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2019年1月7日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告黄沛安、孙柏光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22869.12元，保全费3520元，共26389.12元，已由两原告预交，由两原告负担8641.54元，两被告负担17747.58。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  杨娜娜二〇一九年九月三日书记员  朱 蕾