江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终2235号上诉人（原审被告）：刘孝军，男，1975年11月3日出生，汉族，住盱眙县。上诉人（原审被告）：周长恒，男，1946年8月1日出生，汉族，住扬州市邗江区。两上诉人共同诉讼代理人：袁春明，江苏石塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙荣贵，男，1943年10月13日出生，汉族，住扬州市邗江区。诉讼代理人：王民华，江苏征远律师事务所律师。上诉人刘孝军、周长恒因与被上诉人孙荣贵确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第02214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孙荣贵原审诉称，孙荣贵原为邗江县农机三厂（现扬州市星火机械厂）职工。1978年，单位分配二间宿舍给孙荣贵全家居住，即现在的邗江区瓜洲镇四里铺路23-1号房屋。1987年，由于孙荣贵家庭人口多，经单位许可，在宿舍前的空地上自建二间平房及一个院门。1997年左右，孙荣贵全家外出打工谋生。2012年左右，孙荣贵回家发现房屋被刘孝军家占用，其以该房是向周长恒购买为由，拒绝迁让。现孙荣贵一家有家不能回，只好在外租房生活。综上，孙荣贵的合法财产应受到法律保护，周长恒、刘孝军未经孙荣贵同意私下买卖属于孙荣贵所有的房屋，应为无效行为。孙荣贵为维护自身的合法权益，现请求判令确认周长恒、刘孝军间订立的房屋买卖合同无效。刘孝军、周长恒原审辩称，一、孙荣贵的主体错误。孙荣贵本身不是涉案房产的合法权利人，23-1号房屋权属不明，孙荣贵如果认为是合法权利人则应当办理合法的产权证、土地证。对于违章建筑孙荣贵仅对搭建物有权属，房产应该属于土地使用人。二、孙荣贵所述与客观事实不符。孙荣贵认为单位分配两间宿舍给孙荣贵居住不是事实，历史上所谓分配给孙荣贵的宿舍是四里铺路23号，且该两间宿舍已经由其所有权人扬州市星火机械厂出售给了案外人；孙荣贵陈述经单位许可不是事实，现有的证据可以证明该搭建未经单位许可也未经有权部门许可。孙荣贵陈述其1997年外出打工谋生，但实际上是因为债权人不断的要债，孙荣贵在无力偿还的情况下外出躲债。孙荣贵陈述于2014年左右发现房屋被刘孝军占用与客观事实不符。事实上，在九十年代孙荣贵因欠周长恒债务已经将争议的两间平房抵给周长恒用于冲抵部分债务，其对搭建物的权属改变为周长恒所有，周长恒处置该房产有法律依据。三、现有房屋的总体结构和现状已经发生了变化，根本不是孙荣贵所称1987年时的原始状态。同时，考虑到在同一个进户门的还有案外人的房产，周长恒有搭建，刘孝军有搭建。无论从相邻关系的处理，还是从历史渊源的认定，均应当慎重处理本案合同效力及以后的实体处分，不能将矛盾继续扩大或推向政府。四、与本案类似情形的还有很多，处理不好会让政府多付费用，使国家蒙受损失，使无信的人获得法律利益，违背了法律应有的价值取向。综上，请求法庭驳回孙荣贵的不当诉请。原审查明：1998年1月10日，原审法院出具关于周长恒诉孙荣贵、张新华借贷纠纷一案的（1997）邗瓜民初字第141号民事判决书，判决孙荣贵、张新华于该判决生效后七日内一次性归还周长恒欠款54000元、承担逾期的利息（按同期银行贷款的利息计算）并承担诉讼费3900元。该判决生效后并未进入执行程序。1998年6月23日，扬州市星火机械厂出具证明一份，内容为：兹有我厂原职工孙荣贵原居住的瓜洲镇四里铺路23号的住房两间，建筑面积约36平方米私房，实属违章建筑，无任何建筑审批手续，无房产证，无土地使用权证，孙荣贵后面两间平房、一个院子是我厂公房，产权归我厂所有，孙荣贵因债务累累，于1994年携全家人离开住所外流，至今下落不明。2009年6月26日，扬州市星火机械厂出具情况说明一份，内容为：孙荣贵同志原系扬州市星火机械厂职工，于1988年书面辞职离厂，辞职前住厂里安排的职工宿舍，由于该同志家庭人口多，便在宿舍前占用空地自建砖瓦结构平房贰间，时隔20年之久，目前房屋权属不明，如因该房屋权属而发生的一切事务均与企业无关。2001年10月16日，周长恒（甲方）与刘孝军（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将坐落在瓜洲镇四里铺路23号私房三间出售给乙方居住，甲方所出售的房屋建筑面积约60平方米，三间平房，砖混结构，价格为42000元整，甲方出售的房屋，由于历史原因，土地使用证和房屋所有权证不齐全，合同签字后，该房屋的所有权及该房屋占用地使用权全部归乙方所有，本协议签订后，如单方违约除返还购房款及利息外，承担违约金30000整，该协议由扬州市邗江区瓜洲镇人民政府司法科见证。合同签订后，周长恒出具了金额共计40000元的收条。2003年7月17日，孙荣贵的常住人口登记表显示其户籍地为扬州市邗江区瓜洲镇四里铺路165号。孙荣贵于2009年5月25日办理的身份证显示其住址为扬州市邗江区瓜洲镇四里铺路100号。孙荣贵提供的登记日期为2012年3月7日的常住人口登记卡记载的住址为扬州市邗江区瓜洲镇四里铺路23-1号。2014年2月21日，孙荣贵、张新华向瓜洲镇人民调解委员会申请调解瓜洲镇四里铺路23号二间私建小平房的权属问题以及周长恒发生债务纠纷事宜，该委组织双方进行了调解，但未达成一致意见。2015年1月6日，扬州市邗江区瓜洲镇四里铺社区居民委员会出具证明一份，内容为：孙荣贵原是邗江县农机三厂职工，1988年自动离职，离职前居住在厂里的二间公房中（瓜洲四里铺路23号）。2002年，该厂在改制过程中将孙荣贵离职前原居住在厂里的二间公房23号卖给了本厂职工殷巨寿。孙荣贵擅自私建的二间小平房约36平方米，早已抵债给债权人周长恒。1996、1997年孙荣贵借周长恒54000元至今未还一分钱，直至周长恒起诉时法院判决书无法送达，孙荣贵全家下落不明。20多年来全国人口多次普查中孙荣贵全家杳无音讯，下落不明。2003年7月，孙荣贵全家户口落户在瓜洲镇四里铺路165号，2009年5月孙荣贵更换第二代身份证时，全家户口落户空挂在瓜洲镇四里铺100号。近年来，孙荣贵全家又从瓜洲镇四里铺路100号迁移到瓜洲镇四里铺路23-1号，属空挂户，我们主管部门瓜洲镇四里铺社区居民委员会是不知道的，迁移户口是有户籍政策规定的，需要有房产证、土地证，孙荣贵从瓜洲镇四里铺路100号空挂户迁移到瓜洲镇四里铺23-1号是否符合户籍政策迁移的规定，我们瓜洲镇四里铺社区居民委员会是不知道的。2015年6月16日，扬州市邗江区瓜洲镇建设管理办公室出具情况说明一份，内容为：经我镇建设部门查档案核实，上世纪八十年代，孙荣贵搭建的二间小平房（约36平方米）未经村镇建设部门许可，无任何审批手续，系违章搭建属非法建筑物，据土地使用权人扬州星火机械厂1998年6月23日出具的证明，亦反映上述二间平房确系违章建筑，侵害了土地使用权人的权益，另据瓜洲镇四里铺社区调查反映，孙荣贵、张新华夫妇早在1996、1997年借取周长恒54000元现金时，已将上述两间小平房抵债给了债权人周长恒，综上所述，孙荣贵违章搭建的两间小平房已经抵债给了周长恒，不属于孙荣贵夫妇所有。2015年6月19日，扬州市邗江区瓜洲镇社会治安综合治理领导小组办公室出具证明一份，内容为：经核查，孙荣贵、张新华在瓜洲镇四里铺私搭二间小平房已在1996、1997年抵债给债权人周长恒了，该房屋所有权应属周长恒所有，孙荣贵必须履行邗江法院（1997）141号民事判决书之规定，偿还周长恒的全部欠款。原审另查明，扬州市瓜洲镇四里铺路23-1号原来包括过道在内有两间房屋，现该房屋后院又另搭建了房屋一间，前院搭建了卫生间和厨房。本案原审的争议焦点为：周长恒与刘孝军签订的房屋买卖合同的效力如何确定？原审法院认为，周长恒与刘孝军签订的涉及孙荣贵搭建的两间平房部分的房屋买卖合同应认定为无效合同。孙荣贵提供的证据可以证明，扬州市瓜洲镇四里铺路23-1号包括过道在内的两间平房系孙荣贵出资建造，因孙荣贵未取得合法审批手续，亦未办理相关产权登记，故该房屋是否是违章建筑、孙荣贵最终是否能享有该房屋的所有权，不作评判。但基于该房屋系孙荣贵出资所建，已形成事实上的占有关系，孙荣贵享有的占有利益，应当得到法律保护。虽然孙荣贵欠周长恒债务已经由法院判决书确认，但该案并未进入执行程序，故不存在法院在执行过程中将孙荣贵房屋折抵债务的情形。孙荣贵是否将涉案房屋抵债给周长恒应由孙荣贵自己作出意思表示，周长恒提供的证据不足以证明孙荣贵作出了将涉案房屋抵债给周长恒的意思表示，故周长恒与刘孝军关于该房屋已经抵债给周长恒的抗辩意见依据不足，不予采信。综上，周长恒未经孙荣贵的同意将其享有占有权益的房屋转让给他人以及出卖后亦未得到孙荣贵的追认，已经侵害了孙荣贵的占有权益，而且涉案房屋未取得合法的建造手续，不得进行转让，故周长恒与刘孝军签订的关于扬州市瓜洲镇四里铺路23号房屋买卖合同中涉及孙荣贵搭建两间平房的部分应认定为无效合同。据此，依据《中华人民共和国合同》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，判决如下：确认周长恒与刘孝军于2001年10月16日签订的关于扬州市瓜洲镇四里铺路23号三间平房的房屋买卖合同中包含孙荣贵搭建的包括过道在内的两间平房的部分无效。案件受理费2300元，由刘孝军、周长恒负担。判决后，刘孝军、周长恒不服，向本院提出上诉称：1、刘孝军和周长恒之间的房屋买卖合同不包括孙荣贵主张的23-1号二间房；2、讼争房屋是孙荣贵私自搭建的违章建筑，因孙荣贵欠周长恒钱，上诉人已举证证明孙荣贵将涉案房产抵债。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人孙荣贵辩称：1、涉案合同项下的房屋与孙荣贵主张的23-1号二间房是同一房屋；2、孙荣贵对涉案房屋的占有利益应当得到法院保护，孙荣贵从未表示过将该房屋抵债给周长恒，周长恒与刘孝军的合同应认定无效。二审期间刘孝军、周长恒向本院提交了调解记录两份，证明2014年双方在瓜州镇司法所进行过两次调解，孙荣贵认可欠周长恒钱，对周长恒占有涉案房屋没有异议。经质证，孙荣贵认为上述证明与本案没有关联性，调解笔录中也没有提到房子的问题，不能据此认为孙荣贵对周长恒占有房屋没有异议。本院认为，该调解记录并没有关于房屋买卖合同效力方面的内容，并且双方也没有达成一致，故该调解记录与本案没有关联性，依法不将之视为新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点：涉案合同效力应如何认定？二审期间，孙荣贵明确提出其主张涉案《房屋买卖合同》无效是基于合同法第52条第2项的规定，即刘孝军和周长恒在签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通损害孙荣贵利益的情形，故涉案合同应当被认定为无效。本院认为现有证据并不足以证明刘孝军和周长恒之间在订立合同时存在恶意串通：其一，从房屋交易的价格来看，就60平米三间砖混结构的农村房屋，双方约定了42000元的转让价格，这与当时此类房屋的正常交易价格相当。其二，在刘孝军购买涉案房屋时，房屋是在周长恒的实际控制之下，孙荣贵并没有提出异议，并且周围很多群众甚至当地政府机关也认为该房屋已经被孙荣贵抵债给了周长恒，因此在签订合同时周长恒具有了房屋权利人的外观。其三，作为非本地人员，为尽量避免产生纠纷，刘孝军在房屋所在地瓜州镇人民政府司法科的见证下与周长恒签订了涉案买卖合同。由此可见，在签订《房屋买卖合同》时，作为买受人的刘孝军已经尽到了合理注意义务，并没有证据表明其与周长恒之间存在恶意串通的行为。因此孙荣贵基于合同法第52条第2项的规定主张涉案《房屋买卖合同》无效因证据不足，本院不予支持。需要提及的是，虽然涉案合同项下的标的物为违法建筑，但这并不必然影响合同的效力。理由如下：1、违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，虽然其缺乏行政许可，但仍然具有一定财产价值，当然也就不排除其具有流通价值和使用价值的可能。此外，违法建筑还可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如通过补充申报审批而取得登记。2、根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能转移，并不影响买卖合同的效力。3、在违法建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，因违法建筑的建造人无法转移标的物所有权，认定合同有效更有利于保护买受人的合法权益（如买受人可以追究出卖的违约责任）。综上所述，涉案《房屋买卖合同》系刘孝军和周长恒的真实意思表示，不存在双方恶意串通的情形，也不违反法律强制性规定，应当认定合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2015）扬邗民初字第02214号民事判决；二、驳回孙荣贵的诉讼请求。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，均由孙荣贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 柏 鸣代理审判员 韩 冰代理审判员 唐宏杰二〇一六年十二月一日书 记 员 羊 燕