广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初2651号 原告：何流，男，1986年10月14日出生，汉族，现住南宁市。 委托诉讼代理人：吴进飞，男，现住南宁市，系南宁市西乡塘区心圩街道办事处红豆社区居民委员会推荐。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江**福建路**。统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 原告何流与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告何流的委托诉讼代理人吴进飞、被告红日公司的委托诉讼代理人刘超军、喻桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何流向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同约定，立即为原告所购的南宁市红日·江山小区2号楼703号房申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金10764.56元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市（原高新大道西段29号）的红日·江山小区2号楼703号房，合同签订后原告依约支付了购房款538228元。合同约定的交房时间为2012年12月31日前，双方才办理了房屋交付手续。合同第十七条第3项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”；第4项约定“房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%”。 根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。现距交付房屋日已远远超过500个工作日，且迟延办理登记的时间也已超过一年以上，但被告至今仍未为原告办理所有权登记。并经原告多次催促均无果，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告红日公司辩称，一、关于办证诉讼请求，被告公司资金困难，涉案2号楼尚未通过五方联合验收，现原告要求办理不动产权证书条件尚未成就，但被告正在积极与银行进行协调，力争为每一户业主办理不动产权证书；二、原告请求支付逾期办理房屋所有权证的违约金，此种请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。合同约定办证期限届满后经过二年，时间点仍在2017年10月1日之前，因此已过二年诉讼时效，不再受法律的保护，请求法院驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市西乡塘区高新大道西段29号于2012年4月9日变更为南宁市。 2010年12月30日，原、被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西乡塘区高新大道西段29号红日江山（以下简称“703号房”），房屋总价值538228元。合同第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款，被告于2014年12月3日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明收到购房款538228元。 2013年3月15日，被告发出《入伙通知书》，通知2号楼业主于2013年3月30日办理入伙手续。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交2号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 此外，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定：“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。 关于申请房屋不动产权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。 合同第十七条第3点约定，被告应当在商品房交付使用后的500个工作日内为原告申请房屋所有权登记。此处的“工作日”，因涉及办证事宜，按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2013年3月30日被告通知的交房期限届满次日起，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至2015年4月9日止，已满500个工作日。且被告自认703号房所在2号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》等申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理合同项下房屋的不动产统一登记。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理703号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 原告关于逾期办证违约金的诉讼请求确属债权请求权，应当适用诉讼时效。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，违约金每日按已付房款的万分之一计算，每日应付的违约金属个别债权，应当单独计算诉讼时效。本案截止原告起诉前，被告尚未能办理703号房的所有权登记手续，被告的违约行为持续发生，本案诉讼时效应自起诉之日起算，往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案原告主张的违约金数额并未超过诉讼时效，且诉讼时效内应计付的每日的违约金已超过二百日，故，被告应向原告支付逾期办证违约金以最高额为限即10764.56元（538228元×2%）。至于被告主张合同约定的违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告何流申请办理南宁市红日·江山小区2号楼703号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告何流交付； 二、被告广西红日东升投资有限公司向原告何流支付逾期办证违约金10764.56元。 上述第二项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费69元（原告何流已预交），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  张宏宇