广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初2429号原告（反诉被告）：李柯承，男，1992年8月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：卓水锦、蔡开有，广东天穗律师事务所律师。被告（反诉原告）：何伟豪，男，1990年2月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪、朱旺娣，广东镜标律师事务所律师。原告（反诉被告）李柯承诉被告（反诉原告）何伟豪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李柯承及其委托诉讼代理人卓水锦以及被告（反诉原告）何伟豪及其委托诉讼代理人何粉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李柯承向本院提出诉讼请求：一、被告立即从增城区新塘镇凤凰城凤天苑十三街8号房屋迁出，并立即向原告交付涉案房屋；二、被告向原告支付从2018年12月10日起占用房屋期间的占用费暂计13000元，计算至实际交付房屋之日；三、被告向原告支付从2018年12月10日起占用房屋期间的物业管理费暂计1446元，计算至实际交付房屋之日；四、被告向原告支付从2018年12月10日起迟延支付占用费的违约金暂计13000元，计算至实际交付房屋之日；五、被告向原告赔偿修复房屋、拆除清理杂物费用共计60000元；六、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告委托其母亲郭健与被告、广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司于2015年11月26日签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告将位于广州市增城区新塘镇凤天苑十三街8号房屋出租予被告：租期从2015年12月11日至2018年12月10日止；租金每月6500元，每月10日前支付，逾期支付的，按当月租金5%/日向原告支付违约金；租期届满逾期交房的，除支付占用费外，按欠付占用费5%/日向原告支付违约金（不超过欠付占用费一倍）。合同签订后，原告依约向被告充分履行了交付房屋及其他合同义务。但是，租赁期限届满后，被告却继续占用涉案房屋，拒不迁出，同时拒付租金（占用费）及物业管理费，后原告发现涉案房屋已遭被告大面积损毁破坏且每层房屋均堆满各类杂物。经多次沟通无效，原告被迫委托广东天穗律师事务所于2019年2月15日向被告寄送了律师函，但被告对此仍未作出任何回应，并继续实施上述违约侵权行为。被告已构成严重违约，依法依约应当承担违约责任。特诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）何伟豪辩称：一、被告在合同届满后已停止对涉案房屋的使用和控制，并缴清所有租金及物业管理费，且被告在合同届满后已尽快将涉案房屋剩余物品搬离涉案房屋，只是原告阻碍被告将涉案房屋的剩余物品搬离。二、根据原告的委托代理人郭健向被告发送的短信内容可知，是原告单方阻止被告搬离涉案房屋的物品，并强行扣留被告的个人物品，经多次协商未果，被告在2018年12月19日向广州市公安局增城分局永新派出所报案处理。故原告主张被告支付至合同届满后的房屋占用费、物业管理费及违约金没有事实和法律依据。三、原告主张赔偿修复房屋拆除清理杂物费用共6万没有事实和法律依据。根据原告提供的图片可知，图片的状态是被告在搬离过程中拍摄的，现场难免有点混乱，但不存在大面积毁坏。事实上自2018年12月15日起被告已失去对房屋的控制，且无法确认后期房屋物品是否被他人移动过。并非我方不拆除清理杂物，而是原告2018年12月15日起已强制阻止被告对涉案房屋的物品搬离且收回对涉案房屋的控制，因原告的强烈阻碍搬离行为和并未及时协助我方搬离涉案房屋物品以减少损失，故自合同届满后的房屋占用费应由原告自行承担。被告（反诉原告）何伟豪向本院提出反诉请求：一、被反诉人向反诉人返还保证金13000元；二、被反诉人立即协助反诉人将剩余个人物品搬离涉案房屋；三、被反诉人承担本案本诉以及反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年11月26日签订《房地产租赁合同》，约定反诉人承租被反诉人位于广州市增城区永宁街碧桂园凤凰城凤天苑十三街8号的房屋，租赁期自2015年12月11日起至2018年12月10日止，保证金为13000元。租赁期限届满后，反诉人已付清所有租金及其他费用并且搬离涉案房屋，但因被反诉人委托代理人郭健多次无故阻拦，反诉人仍有部分个人物品被扣留在涉案房屋无法搬离。根据该合同第三条约定：“合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。”以及第八条：“租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走”可知，因反诉人已全面履行了合同义务，付清所有租金及其他费用并且搬离涉案房屋，故被反诉人负有返还保证金、协助反诉人将剩余个人物品搬离涉案房屋的义务，但被反诉人却拒不返还保证金并且多次无故阻拦反诉人搬离涉案房屋。特诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）李柯承辩称：不同意退还保证金13000元，被告在合同届满后仍然占用涉案房屋，至今未交还原告。且被告对涉案房屋进行大面积毁坏，已构成严重违约，根据合同约定原告有权不退还保证金。原告同意协助被告搬离物品，并未阻止其搬离物品，相反被告在收到原告发送的律师函后并未作出任何回应。经审理查明：位于增城市新塘镇××街××号的房屋产权人为李柯承。2015年11月24日，李柯承出具《委托书》，载明“我委托母亲郭健出租凤天苑13街8号。一切与出租此房的事情，全部由郭健办理。”。2015年11月26日，李柯承（出租方）、委托代理人郭健和何伟豪（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定“一、租赁房产的地址为：凤天苑十三街8号,出租方同意将该房产出租给承租方作住宅使用，……二、……1、租期：从2015年12月11日至2018年12月10日止，共叁年。……2、保证金：13000元……3、租金：每月6500元。……三、签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。……六、在租赁期内，承租方承担下列责任：……3、承租方使用该房产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃品、爆炸品等物。同时必须严格遵守中华人民共和国法律和当地的有关规定，以及遵守社会主义道德使用该房产，否则，出租方有权解除合同，收回该房产。……6、承租方应爱护和正常使用该房产及其设备，发现该房产及其设备自然损坏，应及时通知出租方并积极配合出租方检查和维修，因承租方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，承租方负责赔偿；使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。……七、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。2租赁期届满，租赁双方未续定期合同且出租方要求收回该房产，承租方逾期不交出承租该房产的，出租方除限期承租方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的5%（小于100%）收取违约金。……6、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额5%支付滞纳金。八、租赁合同期满或解除，承租方必须依时迁出并将其个人之家俱杂物全部搬走。如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由出租方全权处理，承租方对此无任何异议。……十四、双方约定的其他事项：1、出租方同意承租方对该房产进行改建、室内装修或增加设备。承租方为公司承租，现由代理人何伟豪代签该租赁合同，待公司营业执照申请办理成功，承租方需补盖公司公章及提供营业执照复印件给出租方。……”郭健在出租方处签名。2015年11月26日，郭健出具《押金收据》，载明“本人郭健，系凤天苑十三街8号房之业主代理人，现收到承租方何伟豪交来承租该物业之两个月押金13000元。”。2015年12月2日，李柯承出具委托书，载明“本人是碧桂园凤凰城凤天苑十三街8号的业主李柯承，现本人委托何伟豪代理以下事项：办理临时卡等出入卡；同意受托人对房子进行改建、室内装修或增加设备。”等内容。2019年2月18日，郭健委托广东天穗律师事务所向何伟豪发出律师函，载明“涉案房屋已被你方大面积毁坏、改动，主要包括但不限于：1、一楼客厅隔挡墙被整面拆除；一楼房间四面墙及天花板均全部被毁坏；一楼客厅地板、墙、天花板被大面积安装各类地毯、墙纸、隔板等。2、二楼两扇房门被拆除且结构布局也被重新改动；二楼三个房间墙面、地板、天花板全部被安装上各类墙纸、假花、木板等；阳台被安装上木板且己腐坏。3、三楼门窗、墙面均有不同程度毁坏，且有废纸未拆除。4、一楼花园原有树木大部分被砍除，杂草重生且堆满杂物；花园部分地面被安装木板，极难拆除。5、三层楼的各个房间、浴室、厨房、客厅均堆满各类杂物，门窗锁均有不同程度毁损。我方要求你方立即停止侵权及履行合同义务：一、你方须在收到本律师函后一日内搬离涉案房屋，并将房屋内（包括花园）所有杂物拆除清理完毕。二、你方须在收到本律师函后五日内将损坏的房屋修复至原样或修复至可以正常使用。三、经初步测算，拆除清理杂物、修复房屋等将产生10万元以上费用，若你方未能及时履行该义务的，我方将委托第三方代为处理，所产生的费用全部由你方承担。四、你方须在收到本律师函后一日内向我方支付2019年1月、2月拖欠的租金（占用费）13000元及物业管理费，若你方无法在2019年2月28日前将房屋交付予我方，则租金（占用费）计算至实际交付之日。”等内容。2019年2月27日，何伟豪委托广东镜标律师事务所向广东天穗律师事务所卓水锦律师发出律师函，载明“就您接受郭健女士委托向何先生发出律师函的事宜，特复函如下：一、鉴于何先生在该合同期满后已停止对涉案房屋的使用、缴清所有租金及物业管理费，并且于2018年12月15日因郭女士告知物业管理处禁止何先生进入涉案房屋，何先生既无法进入涉案房屋搬离剩余家俱杂物也无法正常使用涉案房屋。不存在拖欠租金（占用费）的事实。二、因郭女士的故意阻拦导致何先生无法将剩余物品搬离，现何先生要求郭女士在收到本律师函之日起三日内配合其将剩余物品搬离涉案房屋。三、何先生已按照该合同约定履行完毕承租方义务，现要求郭女士在收到本律师函之日起四日内将涉案房屋保证金退回给何先生。”等内容。另查明，何伟豪提供了郭健发送的“我给管家打电话了，这两天你们的东西不能搬走，我们协商好了在搬”的短信以及2018年12月19日的报警回执，拟证明郭健阻止何伟豪从涉案房屋搬离，双方发生争执并报警。审理中，一、李柯承、何伟豪均确认如下事实：2018年12月10日之前的租金、管理费、水电费已全部缴清。二、李柯承陈述以下内容：1、不清楚何伟豪将涉案房屋用于商业用途，李柯承同意的改建是作为住宅使用方面的改建。2、李柯承是同意何伟豪对涉案房屋进行改建、室内装修、增加设备等，但具体方案要经过李柯承的书面确认。3、何伟豪至今未交还涉案房屋的钥匙，其物品尚堆放在涉案房屋内。4、李柯承没有限制何伟豪的出入，也没有限制其搬离物品。5、2018年12月19日，是因为涉案房屋的损坏问题，李柯承要求何伟豪赔偿，何伟豪不愿意，双方产生了争执。6、李柯承已于2019年2月13日取消了何伟豪的临时卡的资格。7、李柯承提供给法庭现场的照片是2019年2月13日在物业公司的带领下进入涉案房屋拍摄的，李柯承有将涉案房屋的钥匙放在物业公司处备存，可能是物业公司开的门。8、李柯承主张的房屋损坏的具体情况即律师函中所列五项内容。对于修复房屋及拆除清理杂物费，要求按照广州市安迪装饰工程有限公司出具的施工预算表由法院认定赔付金额。9、无法确认涉案房屋中有何伟豪所列清单中的物品。三、何伟豪陈述以下内容：1、何伟豪承租涉案房屋是用于商业活动。郭健是清楚房屋的用途及改建情况，其在租赁期间都有定期到涉案房屋查看。2、由于涉案房屋不能作为办公场所，最后未成立公司。3、2018年12月15日李柯承已经通知物业公司取消了何伟豪的租户卡。4、从涉案房屋搬离大型物品需要业主同意由物业开具放行条才能搬离，自2018年12月19日，因李柯承的父亲阻挠何伟豪搬离个人物品，双方产生争执而报警。报警后，何伟豪已无法进入小区，也无法搬离涉案房屋的物品。另查明，对于修复房屋及拆除清理杂物费，李柯承不申请鉴定。本院认为：根据庭审中，李柯承陈述郭健为其代理人，代理其与何伟豪签署《房地产租赁合同》，且何伟豪对郭健是李柯承代理人的身份不持异议，故郭健出租本案涉案房屋的行为所产生的法律后果由李柯承承受。同时，《房地产租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性规定，且无其他导致合同无效的情形，故该合同合法有效，双方应依合同约定履行各自的义务。现双方争议为哪一方存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任。故本院针对李柯承的本诉与何伟豪的反诉请求，分析如下：首先，根据《房地产租赁合同》的约定可知，双方明确约定涉案房屋的用途为住宅。庭审中何伟豪自认其租赁之后将涉案房屋用于商业经营用途，且何伟豪没有提供证据证明改变涉案房屋的用途取得了李柯承或其代理人郭健的同意，故何伟豪的上述行为违反了双方合同第六条第3项的约定，因此，何伟豪存在违约行为，应当对自身的违约行为承担责任。其次，虽然合同中第十四条明确约定了李柯承同意何伟豪对该房产进行改建、室内装修或增加设备，之后李柯承出具委托书载明“本人是碧桂园凤凰城凤天苑十三街8号的业主李柯承，现本人委托何伟豪代理以下事项：办理临时卡等出入卡；同意受托人对房子进行改建、室内装修或增加设备。”的内容，也佐证了上述事实，但是上述事实应是李柯承基于认为何伟豪是将涉案房屋用于住宅使用而做出的许可，现李柯承违背合同约定，将涉案房屋用于商业用途且未有证据证明李柯承予以同意的情况下，其以上述证据为由免除其改变涉案房屋用途的违约行为，显然依据不足。故根据合同约定，何伟豪应承担由此造成的损失，即将涉案房屋恢复原状，现李柯承要求何伟豪支付恢复原状的费用，其请求应当予以支持，但李柯承提供的证据无法证明是恢复涉案房屋原状所必须的费用，其同时也明确表示不对上述费用申请评估，故李柯承应承担举证不能的法律后果，本院对李柯承主张的金额不予支持。但是因何伟豪存在过错，在李柯承无证据证明其损失数额超过保证金13000元的情况下，本院依据合同约定并综合考量，李柯承无需退还合同约定的保证金13000元。最后，如上论述，何伟豪改变涉案房屋的不当行为造成本案争议，且《房地产租赁合同》所约定的租赁期限已经届满，双方均没有继续租赁的意思表示，故何伟豪应当负有腾空涉案房屋并支付占用费的义务。根据庭审陈述及证据显示，何伟豪尚有物品存放于涉案房屋。虽然之后郭健发送的“我给管家打电话了，这两天你们的东西不能搬走，我们协商好了在搬”的短信以及报警回执，可知上述物品不能搬离涉案房屋是受到李柯承的阻却而无法实现搬离的目的。但造成上述原因，是双方对涉案房屋是否存在损坏，何伟豪应否承担赔偿责任产生的争议，故在此情况下，不宜认定李柯承恶意阻却何伟豪搬离涉案房屋，但是之后李柯承于2019年2月18日发函要求何伟豪搬离涉案房屋，而何伟豪回函认为搬离涉案房屋需要作为业主的李柯承出具放行条才能顺利搬离。何伟豪回函所陈述搬离需要李柯承配合的事实，可以通过其提供的报警回执及之前李柯承出具放行条的事实予以佐证，但是之后，双方除采取发函回函方式外，李柯承并未采取合理行为防止涉案房屋损失扩大，而何伟豪作为有过错方，也没有意愿承担违约责任并使涉案房屋恢复原状，故致本案之诉讼。综合上述情况，本院认定，从2018年12月11日开始至2019年2月18日的占用费，按双方合同约定的6500元/月标准，由何伟豪支付给李柯承；从2019年2月19日开始至何伟豪搬离涉案房屋之日止的占用费，按照双方合同约定的6500元/月标准，由何伟豪和李柯承各负担二分之一。何伟豪所负担上述期间二分之一的占用费，应支付给李柯承。因何伟豪为过错方，故其腾空搬离涉案房屋为其义务，不构成其反诉请求，故本院对何伟豪的该项反诉请求不予支持。至于李柯承要求何伟豪承担占用费的违约金及物业管理费，其请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何伟豪在本判决发生法律效力之日起十日内，腾空位于增城市新塘镇凤凰城凤天苑十三街8号房屋给原告李柯承；二、被告何伟豪在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李柯承位于增城市新塘镇凤凰城凤天苑十三街8号房屋的占用费，从2018年12月11日开始至2019年2月18日的占用费，以每月6500元为标准计算；从2019年2月19日开始至被告何伟豪腾空之日止的占用费，以每月3250元为标准计算；三、驳回原告李柯承的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告何伟豪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费993元，由原告李柯承负担845元，由被告何伟豪负担148元；反诉案件受理费112.50元，由反诉原告何伟豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年九月二十七日书记员  赖蓝婷