呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1700号上诉人(原审原告)：内蒙古金乐园房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区新城南街新世纪广场鼓楼商业楼5-1052。法定代表人：贾文扬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国伟，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩忠秋，女，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人内蒙古金乐园房地产开发有限公司（以下简称金乐园公司）因与被上诉人韩忠秋房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初6469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金乐园公司的委托诉讼代理人谢国伟，被上诉人韩忠秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金乐园公司上诉请求：依法改判韩忠秋于30日内向金乐园公司支付剩余购房款76万元；并承担违约金（自2018年3月5日直至实际支付之日止）。事实和理由：1.原审判决认定事实不清。原审法院认定“韩忠秋未能按时支付购房款的原因系金乐园公司一直未能办理银行准入导致，并非韩忠秋违约”系属事实认定错误。本案中，金乐园公司提供了有中国工商银行新城支行负责人签字证明，韩忠秋未能办理银行贷款的原因第一次系因为其配偶征信不良,不具备办理资格；第二次未能办理按揭贷款的原因系其自身认定利率上调无法承担主观不愿办理导致。两次没有办理银行按揭贷款原因均系韩忠秋个人原因导致，并非金乐园公司导致其未能办理，在原审中，韩忠秋主张金乐园公司没有银行准入条件，没有事实依据，其提供的证明只能说明没有准入条件不可以办理按揭贷款，而并非金乐园公司不具备准入条件，也没有提供证据证明金乐园公司不具备准入条件是其未办理贷款的原因。韩忠秋与金乐园公司协商后，金乐园公司为其变更支付方式为分期付款，但韩忠秋依旧没有履行合同，支付购房款，已经构成严重违约，韩忠秋应承担违约责任。2.原审判决适用法律不当。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，判决韩忠秋向金乐园公司支付剩余购房款76万元，但没有根据韩忠秋的过错导致合同未能履行判令其支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，韩忠秋没有履行合同应赔偿金乐园公司损失，且双方在合同中约定了产生赔偿损失数额的计算方法，韩忠秋因按照合同约定支付违约金。综上，一审法院认定事实不清，望二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。韩忠秋辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，韩忠秋积极履行合同，不存在违约情形。金乐园公司违约在先，而已各种理由让韩忠秋承担违约金没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回金乐园公司诉求，维持原判。金乐园公司向一审法院起诉请求：1.判令韩忠秋支付剩余购房款人民币760000元；2.判令韩忠秋支付违约金88920元（暂计算截止到2018年6月30日，实际数额依照实际支付之日止）；逾期利息8265元（暂计算截止到2018年6月30日，实际数额依照实际支付之日止，依照人民银行同期贷款利率计算）；3.律师费40687元由韩忠秋承担；4.本案保全费用、诉讼费由韩忠秋承担。一审法院认定事实：2017年8月21日，金乐园公司（甲方）与韩忠秋及其丈夫初一（乙方）、内蒙古京城广厦房地产经纪有限公司呼和浩特市分公司（丙方）签订《次新房买卖合同》，甲方出售房屋坐落于呼和浩特市××区房屋，建筑面积141．16平方米，房屋成交价1086900元，甲方同意乙方采取银行贷款方式付款。2017年10月20日，金乐园公司与韩忠秋就上述房屋签订《商品房买卖合同》，约定付款方式为按揭贷款，买受人应当在2017年10月20日前支付首付款326932元，余款76万元申请贷款支付。合同签订当日，韩忠秋向金乐园公司交付首付款326900元。2017年11月20日，韩忠秋、金乐园公司签订房屋交付合同，约定合同签订60日内，金乐园公司将房屋交付韩忠秋，期满且韩忠秋仍未获得银行实际放款，金乐园公司有权收回房屋，期间一切损失韩忠秋自担。2018年1月5日，韩忠秋向金乐园公司出具《购房尾款欠条》，承诺余款76万元于2018年3月5日前支付，如买受人不能按期支付欠款则按商品房买卖合同内逾期付款支付利息。《商品房买卖合同》签订后，因韩忠秋丈夫初一存在征信问题，2017年10月20日，韩忠秋与初一登记离婚。2018年10月9日，经韩忠秋诉讼代理人申请，一审法院向中国工商银行呼和浩特新城支行出具调查令，银行负责贷款业务的职员答复称，金乐园公司准入工作正在办理当中，待房地产工作准入后，才能做贷款业务。后经我院向银行职员核实，现在金乐园公司与银行已签订《准入协议》，韩忠秋购买的呼和浩特市××区房屋可以办理按揭贷款。一审法院认为，金乐园公司与韩忠秋签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。合同签订后，韩忠秋按照合同约定交付了购房首付款326900元，余款76万元因韩忠秋丈夫初一的征信问题以及金乐园公司未能及时办理准入工作导致约定的按揭贷款付款未能履行。因合同签订后，金乐园公司已将房屋交付韩忠秋，现金乐园公司已与贷款银行签订《准入协议》，按揭贷款可以办理，故韩忠秋应在按照合同约定办理银行按揭贷款以支付剩余购房款。如因韩忠秋原因未能以银行贷款方式支付购房款，韩忠秋应在合理期限内将剩余购房款支付金乐园公司。关于金乐园公司称双方《商品房买卖合同》经双方合意，金乐园公司本我修改后变更了付款方式为分期付款，因金乐园公司提供同一时间的两份不同的《商品房买卖合同》，一审法院均不予采信。关于金乐园公司提供的《购房尾款欠条》称韩忠秋同意变更付款方式，该欠条韩忠秋仅承诺于2018年3月5日前支付剩余房款，并未承诺同意变更付款方式，一审法院不予采信。本案中韩忠秋未能按时支付剩余购房款的原因系金乐园公司一直未予办理银行准入导致，并非韩忠秋违约，故金乐园公司要求韩忠秋承担违约金缺乏事实及法律依据，不予支持。但韩忠秋亦承诺于2018年3月5日支付购房款，逾期承担相应利息，一审法院结合韩忠秋、金乐园公司双方合同的履行情况，韩忠秋应当按照银行同期贷款利率支付金乐园公司自2018年3月5日至购房款付清之日的利息。关于金乐园公司主张的律师费，因双方对此未作明确约定，且金乐园公司未能提供代理合同以及发票，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韩忠秋于判决生效之日后60日内以银行按揭贷款的方式支付内蒙古金乐园房地产开发有限公司剩余购房款760000元；二、若韩忠秋未能以银行贷款方式支付剩余购房款，则韩忠秋应在2019年10月1日前将购房款760000元全部支付内蒙古金乐园房地产开发有限公司；三、韩忠秋于判决生效后十五日内以剩余购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付内蒙古金乐园房地产开发有限公司自2018年3月5日至购房款全部付清之日的逾期付款利息；四、驳回内蒙古金乐园房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费12779元（金乐园公司已预交），由内蒙古金乐园房地产开发有限公司负担1379元，韩忠秋负担11400元，保全费4806元（金乐园公司已预交），由韩忠秋负担。二审中，韩忠秋围绕争议焦点提交三组新证据：1.个人征信报告，拟证明韩忠秋的个人征信不存在任何问题，具备贷款能力；2.银行流水（两份），拟证明韩忠秋办理贷款的银行流水不存在问题；3.金乐园公司的资质，拟证明办证日期为2019年4月12日，韩忠秋一直未能办理银行贷款是金乐园公司开发资质不齐全导致；金乐园公司的质证意见为：1.对韩忠秋的个人征信该组证据的真实性、所证明的问题不予认可；2.对两份银行流水的质证意见是，起止时间是错误的，金乐园公司要求办理贷款的条件是在签订合同之前就具备的条件。招商银行是在2019年1月6日，无法证明韩忠秋在签订合同时具备办理按揭贷款的条件。对于该组证据真实性、所证明的问题不予认可；3.关于金乐园公司的企业资质，客观看该证据与韩忠秋证明的问题不一致，无法证明金乐园公司与韩忠秋签订合同及后续履行合同中是否具备办理现房按揭贷款的条件，也无法证明韩忠秋进行了免责，韩忠秋购房就需要付钱，但是韩忠秋没有付钱，该证据也没有体现出金乐园公司存在过错。除以上事实外，本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院另查明，2019年8月2日，工商银行工作人员在韩忠秋、金乐园公司代理人均在场的情况下，对韩忠秋能否办理按揭贷款做了如下陈述：经初步审核，韩忠秋资料齐全，但还需去信贷员那里面签，进行下一步的填写申请表，签合同、借据、再做报告，进行审批，办他项，再放款。本来去年7月份，韩忠秋的贷款已经审批下来了，后因其不认可利率，就没有进行下面的流程。上述这些环节如果顺利的话，需要两周的时间，但由于韩忠秋有过逾期，如再有逾期，就不一定了。本院认为，本案的争议焦点为金乐园公司主张韩忠秋在判决生效后30日内支付案涉房屋的剩余购房款76万元及违约金能否成立。金乐园公司与韩忠秋、初一签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法、有效。合同签订后，韩忠秋按照合同约定交付了购房首付款，剩余购房款76万元因韩忠秋丈夫初一的征信问题，导致约定的按揭贷款付款未能履行。韩忠秋为履行合同义务于2017年10月20日与其丈夫初一登记离婚。韩忠秋与金乐园公司签订新的合同，金乐园公司已将案涉房屋交付韩忠秋，故韩忠秋应按合同约定办理银行按揭贷款以支付剩余购房款。经二审审理查明，韩忠秋的贷款正在正常办理中，尚未出现因韩忠秋的原因无法办理贷款的情形，故一审法院认定韩忠秋以银行按揭贷款的方式支付金乐园公司剩余购房款并无不当，本院应予支持。韩忠秋亦承诺于2018年3月5日支付购房款，逾期承担相应利息，一审法院结合韩忠秋、金乐园公司双方合同的履行情况，认定韩忠秋应当按照银行同期贷款利率支付金乐园公司自2018年3月5日至购房款付清之日的利息，并无不当，本院应予支持。综上所述，内蒙古金乐园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12779.0元，由内蒙古金乐园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 苏 毅二〇一九年九月二十五日书记员 贾沛然