呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3314号上诉人(原审被告)：孙静良，男，公安民警，住呼和浩特市回民区县。委托诉讼代理人：宋小春，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨大伟，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：薄艳荣，内蒙古陀力律师事务所律师。原审被告：葛群，男，无固定职业，住呼和浩特市。原审被告：姚雅娟，女，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：白芙蓉，女，无固定职业，住鄂尔多斯市。上诉人孙静良因与被上诉人杨大伟，原审被告葛群、姚雅娟，原审第三人白芙蓉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。孙静良上诉请求：撤销原审判决，依法将本案发回重审或依法改判驳回杨大伟全部诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足。原审法院认为葛群、姚雅娟于2016年将该房屋以120万元价款出售给杨大伟。2016年12月7日杨大伟向葛群、姚雅娟支付购房款120万元，后葛群、姚雅娟将房屋交付给杨大伟，杨大伟就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，支持杨大伟原审诉讼不得执行标的房屋的诉讼请求。孙静良认为，原审判决存在以下两点事实认定错误：1.关于杨大伟是否向葛群、姚雅娟实际支付120万元全部购房款事实部分认定错误。通过原审法庭调查，能够看出葛群与杨大伟的大兄哥赵建强确实存在一定的经济往来，但是在葛群、姚雅娟未出庭的情况下，银行流水仅能代表杨大伟与赵建强存在一定的债权债务关系，无法认定杨大伟以借款抵顶82万元房款的诉讼。剩余38万元购房款，杨大伟并未向法庭出示其已经完全支付给葛群的相应证据，法庭在未查清杨大伟是否实际付清葛群房款的情况下就在判决书中认定“2016年12月7日杨大伟向葛群、姚雅娟支付购房款120万元”没有事实及法律依据。2.原审法院认可孙静良提供的2015年12月10日《协议》性质上属于以房抵债，但却以孙静良与葛群、姚雅娟未办理房屋过户登记手续，未实际占有涉案房屋为由否认涉案房屋归孙静良所有属于本案另一事实认定错误。原审法院之所以判决支持杨大伟的原审诉讼请求，主要理由就是认可杨大伟与葛群于2016年12月7日签订购房协议并以债权抵顶购房款，孙静良与葛群2015年12月10日签订的《购房协议》、《协议》内容同样能够证明葛群向孙静良借款后，因葛群无法偿还债务，将涉案房屋出售给孙静良，孙静良以90万元债权抵顶购房款。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国若干问题的解释（一）》第九条规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物及其他物权不能转移”。孙静良与葛群签订的《购房协议》及《协议》合法有效且早于杨大伟与葛群签订的《协议》，效力应大于杨大伟的《协议》。至于实际占有涉案房屋的问题，因2015年12月10日孙静良签订《购房协议》时，葛群还在涉案房屋内居住，无法搬迁，孙静良只能待葛群搬迁后通过合法的诉讼执行途径解决民事争议。第二：原审法院判决适用法律错误。原审人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定判决支付杨大伟的原审诉求属于适用法律错误。首先，两部不同的规定均要求合法买受人或者当事人须向葛群、姚雅娟已支付全部价款，本案中，杨大伟并未向法庭出示充分的证据证明其已经向葛群支付全部价款，因此该房屋属于执行范围。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行的条件是：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，本案涉案房屋至今并未办理产权登记，上述二十八条规定不能作为本案的判决依据。第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定要求“第三人对未办理过户登记手续没有过错”，本案中，杨大伟2016年12月与葛群签订《购房协议》，自称2017年就实际占有涉案房屋，但始终未办理房屋产权登记手续，从购买房屋到本案诉讼约两年时间，杨大伟都未办理房屋登记手续或者到房屋团购单位二连浩特出入境检验检疫局办理登记变更手续，杨大伟存在过失，不符合上述十七条不得查封、扣押、冻结的条件。杨大伟辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。孙静良认为涉案房屋，杨大伟支付购房款120万元购房款其中大部分银行流水为杨大伟大兄哥赵建强与葛群的经济往来，无法认定杨大伟以借款抵顶82万元购房款的事实。对此，赵建强已出庭作证，证明其虽与杨大伟为亲戚关系，但基于杨大伟与赵建强共同炒股票，杨大伟将部分现金交由赵建强保管，在葛群向杨大伟提出借款请求后，杨大伟指示赵建强和赵建强的妻子进行了多笔款项的支付，2014年-2015年期间近82万元款项的原始借条在葛群出具购房款120万元的收条后已全部撤回。杨大伟、葛群以及原始房主白俊云之女白芙蓉签订《售房三方协议》后，杨大伟由于2016年12月至2017年1月期间替葛群支付租赁公司的租赁款以及向葛群现金和转账支付共38万元，120万元房款全部结清后，葛群于2017年1月将房屋交付杨大伟，葛群也于一审开庭前给杨大伟出具书面说明，证明由于其无力偿还欠杨大伟的82万元借款，双方签订售房协议，将涉案房屋以120万元出售杨大伟，其中82万元以借款抵顶，杨大伟另行支付剩余房款38万元。孙静良所述120万元房款，杨大伟不能证明已付清与事实不符，杨大伟所出示的全部证据形成完整的证据链，120万元款项支付除有充分证据佐证，也获得葛群本人的认可。2.孙静良认为其与葛群于2015年签订的《购房协议》时间早于本案杨大伟与葛群签订的《售房协议》，协议效力达，而一审法院未予认定。事实上孙静良是基于其起诉葛群的民间借贷诉讼案件于2017年12月查封了涉案房屋，诉讼标的为普通债权，并非基于《购房协议》提起诉讼要求葛群交付房屋，其与葛群签订的《购房协议》的效力与本次杨大伟以案外人提起执行异议之诉无任何关联之处，系两个法律关系。且一审判决已明确说明。孙静良在签订协议后，未办理过户登记，也未进行访问交付，其对该房屋享有权利的理由法院不予采信。3.原判不存在适用法律错误问题。原判适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作为本案判决依据无不当之处，涉案房屋至今未办理产权登记系事实，该房屋为2005年白俊云生前向其所在单位二连浩特出入境检验检疫局以职工名义购买，2014年12月4日白俊云以80万元卖于葛群、姚雅娟，期间未进行产权初始登记。葛群于2016年12月卖于杨大伟后，原产权人白俊云女儿白芙蓉，于2017年11月6日给杨大伟出具办理房产证的委托书及证明，杨大伟也将上述材料交由二连浩特出入境检验检疫局，该单位对杨大伟所提交材料进行了登记，房屋从白俊云向单位购买到卖于葛群，葛群再卖给杨大伟，十几年来均为办理产权登记。白俊云、葛群、杨大伟均没有获得物权登记，加之房屋2017年12月被法院查封，至今无法办理登记时客观多种原因形成，非杨大伟原因，杨大伟无任何过错。杨大伟向一审法院起诉请求：1.依法判决不得对呼和浩特市新城区护城河南街富邦商苑北楼6单元15楼西户房屋强制执行；2、依法确认上述房屋所有权归杨大伟所有。一审法院认定事实：位于呼和浩特市××区西户的案涉房屋原系白芙蓉父亲白俊云所在单位二连浩特出入境检验检疫局团购，2005年白俊云以个人名义向单位购买。2014年12月4日，白俊云与姚雅娟签订《购房协议》，白俊云将案涉房屋出售给葛群和姚雅娟，价款为80万元，2015年4月10日葛群将房款付清。2016年12月7日，葛群和姚雅娟与杨大伟签订《售房协议书》，同日葛群和姚雅娟、杨大伟与白芙蓉签订《售房三方协议书》，确认白芙蓉将案涉房屋于2014年出售给葛群和姚雅娟并收取80万元，葛群和姚雅娟于2016年将该房屋以120万元价款出售给杨大伟。2016年12月7日杨大伟向葛群、姚雅娟支付购房款120万元，后葛群、姚雅娟将房屋交付给杨大伟。案涉房屋至今未办理产权登记。孙静良因与葛群、姚雅娟民间借贷纠纷于2018年诉至一审法院，一审法院于2018年7月9日作出判决，判令葛群和姚雅娟各自偿还孙静良债务，判决生效后在强制执行过程中，一审法院裁定对杨大伟占有并使用的呼和浩特市××区西户案涉房屋进行了查封，杨大伟提出执行异议被驳回，后诉至一审法院。一审法院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，杨大伟于法院查封案涉房屋之前就已经签有书面售房合同，购房款120万元已经全部支付，并已实际占有该房屋，没有证据证明是由于杨大伟的原因致房屋产权不能登记，故杨大伟就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。孙静良当庭提供2015年12月10日的《协议》，属于以房抵债协议，双方既未对案涉房屋办理过户登记手续，孙静良也未在法院查封之前合法占有案涉房屋，故其答辩理由不能成立，不予采纳。针对杨大伟主张的第2项诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。…”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：“…法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。…”案涉房屋并未办理登记手续，房屋转让并未产生物权变动效力，孙静良主张确认该房屋归杨大伟所有的诉讼请求，不予支持。葛群和姚雅娟经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其自动放弃抗辩、质证等权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项的规定，判决：一、不得执行位于呼和浩特市××区西户房屋；二、驳回杨大伟其他诉讼请求。案件受理费100元由孙静良负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为杨大伟的诉讼请求能否成立。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够拍出执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条即：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，案涉房屋原系白芙蓉父亲白俊云所在单位团购，并于2005年购买。2014年12月4日，白俊云将案涉房屋出售给葛群和姚雅娟，并签订《购房协议》，2015年4月10日葛群将购房款80万元付清。2016年12月7日，葛群和姚雅娟与杨大伟签订《售房协议书》，同日葛群和姚雅娟、杨大伟与白芙蓉签订《售房三方协议书》，确认白芙蓉将案涉房屋于2014年出售给葛群、姚雅娟并收取购房款80万元，葛群和姚雅娟于2016年将案涉房屋以120万元价款出售给杨大伟。2016年12月7日杨大伟向葛群、姚雅娟支付购房款120万元，后葛群、姚雅娟将房屋交付给杨大伟。案涉房屋至今未办理产权登记。上述合同签订日期、交付约定购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故杨大伟在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。孙静良未提供任何证据证明是由于杨大伟的原因导致房屋产权不能登记，故杨大伟对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，即不能执行呼和浩特市新城区护城河南街富邦商苑北楼6单元15楼西户房屋。综上所述，孙静良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由孙静良负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年九月二十三日书记员 贾沛然