福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初2947号 原告（反诉被告）：钱莹春，女，1992年11月2日出生，汉族，住址湖北省枣阳市。 委托诉讼代理人：黄平旺、卢雅柔，福建君守律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：纪文汉，男，1973年3月12日出生，汉族，住址福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：卜祥伟、康淑芸，福建方定律师事务所律师。 钱莹春与纪文汉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。钱莹春的委托诉讼代理人黄平旺，纪文汉的委托诉讼代理人卜祥伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱莹春向本院提出诉讼请求：1.判令解除钱莹春与纪文汉于2017年6月25日签订的编号为0001883的《房产买卖协议》。2.判令纪文汉向钱莹春返还购房定金100000元。3.判令纪文汉向钱莹春支付违约金350000元。4.纪文汉承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年6月25日，钱莹春经案外人厦门市缘聚堂房产营销代理有限公司居间介绍，与纪文汉签订编号为0001883号的《房产买卖协议》，约定纪文汉向钱莹春出售位于厦门市同安区房屋，总价款175万元，分三期支付，2017年6月25日付定金10万元，2018年1月18日付40万元，剩余款项以银行贷款的方式支付。合同签订当日，钱莹春向纪文汉支付定金10万元，纪文汉向钱莹春出具《购房定金收条》。后纪文汉以其购买其他房产急需款项为由，不同意原来约定的付款方式，要求变更。双方遂于2017年9月2日签订《补充协议》，约定如钱莹春在纪文汉向其告知收到银行解押通知的次日支付首期款80万元，则纪文汉同意过户期限按照原协议执行。后钱莹春欲向纪文汉支付首付款80万元，但纪文汉以首付款不包含定金为由，拒绝接受钱莹春的款项并拒绝履行合同，侵犯了钱莹春的合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。 纪文汉辩称：1.同意解除《房产买卖协议》。2.纪文汉在合同履行过程中不存在违约，钱莹春无权要求纪文汉返还定金10万元和支付违约金35万元。纪文汉已于2017年10月11日通知钱莹春支付40万元首付款并要求办理过户手续，钱莹春以《补充协议》第7条主张付款金额约定不明不能成立，即使该条款约定不明，钱莹春亦应按《补充协议》第1条或《房产买卖协议》的付款约定履行付款义务，钱莹春没有证据证明其依约支付购房首付款；纪文汉另置房产，急需资金，其没有理由拒绝钱莹春提出的付款要求，且钱莹春没有证据证明纪文汉拒绝接受购房款，另，钱莹春持有纪文汉的银行账户信息，钱莹春可以依据合同约定，将款项汇入纪文汉银行账户以完成付款义务。3.钱莹春未按《补充协议》支付购房首付款，构成违约，纪文汉有权在终止《房产买卖协议》后要求钱莹春承担违约责任。 纪文汉向本院提出反诉请求：1.判令纪文汉有权不予返还购房定金100000元。2.判令钱莹春向纪文汉支付违约金500000元。3.钱莹春承担本案反诉费用。事实和理由：《补充协议》签订后，纪文汉在得到厦门邮政银行的提前还贷及解押确认后，于2017年10月11日、12日电话联系钱莹春的代理人钱治强，要求钱莹春支付400000元首付款用于解押，但钱莹春以双方对《补充合同》第7条的约定存在异议为借口，拒不支付任何购房款项。《补充协议》第1条系首选确定条款，第7条系假设性备选方案，即使第7条约定不明，亦不妨碍钱莹春按照第1条约定履行，但钱莹春未依约向纪汉文支付首付款400000元，构成违约，应承担违约责任。退一步讲，《房产买卖协议》约定2018年1月18日是钱春莹支付首付款400000元的截止日期，但钱莹春在该期限届满时仍未履行付款义务，亦构成违约。 钱莹春辩称：1.钱莹春和纪文汉因《补充协议》第7条约定首付款是否包含定金发生争执导致合同无法履行，从合同上下文理解，首付款800000元应当包含定金100000元，因此，纪文汉拒绝接受700000元，违约在先，应承担违约责任。2.首付款的支付时间是在钱莹春收到银行付款通知的次日，而不是纪文汉通知钱莹春付款的次日。 钱莹春围绕诉讼请求向本院提交了人员基本信息、《房产买卖协议》、《补充协议》、购房定金收条等证据并申请唐伦琴出庭作证。纪文汉向本院提交了《房产买卖协议》、转账凭证、微信记录、通话录音等证据。上述证据经当庭开示、质证和本院核实，相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述及以上证据，本院认定事实如下： 2017年6月25日，出售方纪文汉与购买方钱莹春在案外人缘聚堂房产营销代理有限公司的居间介绍下，签订编号为0001883的《房产买卖协议》，约定钱莹春向纪文汉购买址于厦门市同安区大同街道西池小区A-9号楼504室房屋，成交价为1750000元，协议签订当日钱莹春应向纪文汉支付购房定金100000元；具体付款日期及金额为：钱莹春于2017年6月25日向纪文汉支付100000元，于2018年1月18日前向纪文汉支付400000元，钱莹春向银行申请贷款1250000元；纪文汉应于2018年1月18日前办理提前还贷并及时办理解除抵押等手续；钱莹春和纪文汉在签订本协议后不得中途违约，违约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方...；若钱莹春不能按期向纪文汉付清购房款或纪文汉不能按期向钱莹春交付房产，违约方应向对方承担总房款0.05%的违约金，若达三十日的，对方有权解除合同并按上述约定追究违约方的违约责任。案外人唐伦琴代理钱莹春在上述《房产买卖协议》上签字捺印。同日，钱莹春先将定金100000元转账至唐伦琴的银行账户，再由唐伦琴转账至纪文汉银行账户，唐伦琴代理钱莹春向纪文汉出具一份购房定金收条。钱莹春对唐伦琴的上述代理行为均予以认可。2017年9月2日，案外人钱治强代理钱莹春与纪文汉签订《补充协议》，约定纪文汉告知钱莹春其收到厦门邮政银行付款（解押）通知之次日，钱莹春支付首付款500000元（含已付定金10万元），否则钱莹春支付纪文汉违约金500000元，但纪文汉要求钱莹春付款的日期不得早于2017年10月10日；如钱莹春在本协议第1条约定的期限内支付首付款800000元，则纪文汉同意过户期限按原协议约定执行。钱莹春对钱治强上述代理其签订《补充协议》的行为予以认可。2017年10月12日，钱莹春与纪文汉因《补充协议》上约定的首付款800000元是否包含定金100000元产生争议。钱莹春此后未再付款。据厦门存量房网上挂牌系统显示，案涉房已于2017年10月13日摘牌。2018年3月21日，纪文汉将案涉房屋出售给案外人许志民，成交总价为1606800元。 另查明，钱治强系钱莹春的父亲，苏宝惜系纪文汉的配偶。唐伦琴系厦门市缘聚堂房产营销代理有限公司的员工。庭审中，唐伦琴证称，撤销合同网签备案的前提是买卖双方同意，2017年10月12日，纪文汉和钱莹春已经达成终止买卖合同的口头协议，钱莹春和纪文汉均认为无需签订书面解除合同的协议并要求唐伦琴当天撤销网签，因时间较晚，唐伦琴于次日撤销案涉合同的网签备案。 本院认为，钱莹春与纪文汉分别于2017年6月25日、9月2日签订的《房产买卖协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 一、关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。因纪文汉同意解除《房产买卖协议》及《补充协议》，故钱莹春关于解除《房产买卖协议》及《补充协议》的诉求，本院予以支持。钱莹春主张合同解除时间为2017年10月12日，理由是当日双方已达成解除合同的一致意见，且次日唐伦琴应双方要求已撤销网签。纪文汉对此不予认可，其主张以法院生效裁判文书确定的时间为合同解除时间。本院认为，合同约定解除需要双方当事人协商一致，钱莹春与纪文汉于2017年10月12日口头达成合同解除合意的事实有唐伦琴的证言及挂牌系统摘牌信息等证据在案为证，本院予以确认，故本院认定案涉《房产买卖协议》及《补充协议》的解除时间为2017年10月12日。纪文汉关于合同解除时间的主张和抗辩，证据和理由不足，本院不予认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《房产买卖协议》及《补充协议》解除后，钱莹春主张纪文汉返还定金100000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于违约责任。《补充协议》约定钱莹春支付购房首付款的时间系接到纪文汉通知的次日，纪文汉提供的钱治强与苏宝惜于2017年10月12日的录音对话可以证明，纪文汉于2017年10月11日已通知钱莹春存钱付款，故钱莹春应于2017年10月12日前支付购房首付款，鉴于案涉合同系在钱莹春应付款之日解除，故钱莹春未支付购房首付款的行为并未违反合同约定，纪文汉诉请钱莹春支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。钱莹春主张纪文汉拒绝受领购房首付款，构成违约，但案涉合同并未明确约定拒绝受领给付的行为系违约行为，即使纪文汉拒绝受领购房首付款，钱莹春仍可通过法律规定的其他途径履行付款义务，钱莹春据此诉请纪文汉支付违约金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 钱莹春与纪文汉于2017年6月15日、2017年9月2日分别签订的《房产买卖协议》、《补充协议》，于2017年10月12日解除。 纪文汉应于本判决生效之日起十日内向钱莹春返还定金100000元。 三、驳回钱莹春的其他诉讼请求。 四、驳回纪文汉的全部反诉请求。 本案案件受理费8050元，适用简易程序减半收取4025元，由钱莹春、纪文汉各负担2012.5元，本案反诉受理费9800元，减半收取4900元，由纪文汉负担，款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  李昌明 二〇一九年九月二日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。