重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初2965号原告：卿莉春，女，1981年8月4日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：朱磊，重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：林茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光泓，重庆剑直律师事务所律师。原告卿莉春与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由审判员段理华独任审判，适用简易程序分别于2016年11月15日和2016年11月28日两次公开开庭进行了审理。原告卿莉春的委托诉讼代理人朱磊和孙世林分别参加了第一次和第二次庭审，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人李光泓两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卿莉春向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付迟延交房的违约金45845元；2.本案案件受理费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：卿莉春与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间及违约责任等进行了约定。合同签订后，卿莉春按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延交付房屋。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付迟延交付房屋的违约金。被告隆鑫地产公司辩称：对双方签订商品房买卖合同以及卿莉春按照约定履行了付款义务等事实无异议。但卿莉春起诉已超过了二年诉讼时效，卿莉春的诉讼请求不应得到支持；迟延交房系卿莉春自身原因所致，应自行承担责任，因为隆鑫地产公司在约定的交房期限前就已具备了交付条件，并且按照合同和补充协议的约定，卿莉春应按照约定的时间自行前往接房，隆鑫地产公司不再另行通知；即使隆鑫地产公司应当承担迟延交房的违约责任，卿莉春也应对损失扩大部分承担相应责任。经审理查明，卿莉春（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）2012年签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，卿莉春出资382041元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆县XXX镇XXX号X－X－X－X预售商品房一套。《合同》第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：2、属预售商品房的，甲方应在2012年12月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过建设工程竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《合同》第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由甲方承担。《合同》第九条甲方逾期交房的违约责任：1、（1）按逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。《补充协议》（附件五）第四条关于交房期限（对本合同第七条的补充）：如乙方在本合同约定的房屋交付期限内仍未能依本合同及补充协议的约定支付全部到期款项（包括房价款、违约金、大修基金、税费等），甲方可以据实予以延期交房。《补充协议》（附件五）第五条关于商品房的交付（对本合同第八条的补充）：3、在商品房达到交付条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外、违约金、银行未批准乙方按揭申请或因乙方原因合同未登记备案外，乙方按合同约定的交房期限前往商品房项目所在地办理交付手续，甲方不再通知。4、甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。《补充协议》（附件五）第十五条对合同双方当事人的补充：本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。《合同》签订后，卿莉春按约交纳了房价款382041元及相应契税、大修基金等费用。另查明，隆鑫地产公司于约定房屋交付使用前已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。再查明，卿莉春于2016年4月3日实际接受了案涉房屋。在房屋交付时交付物品包括业主手册、前期物业服务协议、业主临时规约、新建商品房质量保证书、新建商品房使用说明书、收楼书、防盗门A钥匙、防盗门B钥匙、礼品等。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖《合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票（自开）、重庆市物业专项维修资金专用收据、重庆市契税缴税证明、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、物品领用清单、新建商品房屋质量保证书等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本案争议的焦点：一、本案是否超过诉讼时效；二、隆鑫地产公司能否以双方达成补充协议为由免除其书面通知卿莉春接房的义务；三、如隆鑫地产公司应承担违约责任，则迟延交付房屋的违约金应当如何计算；四、卿莉春应否承担相应责任。本院认为，卿莉春与隆鑫地产公司之间签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在卿莉春履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司应当在约定期限内将房屋交付卿莉春占有使用。关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，本案的诉讼时效期间为2年，但隆鑫地产公司迟延交房的违约行为处于持续状态，其诉讼时效应当从卿莉春知道或应当知道隆鑫地产公司的违约行为终结之日起计算。本案中，隆鑫地产公司于2016年4月3日才将房屋实际交付卿莉春，此时为隆鑫地产公司的违约行为终结之日，故卿莉春于2016年10月18日提起诉讼，并未超过2年的诉讼时效。关于隆鑫地产公司能否以双方已达成补充协议为由免除其书面通知卿莉春接房义务的问题。本院认为，交付房屋是隆鑫地产公司应承担的主要合同义务，占有使用房屋是卿莉春应享有的主要合同权利，按约交付房屋对卿莉春具有重要意义。而隆鑫地产公司作为开发商，房屋的开发、建设、竣工验收等均处于其控制之下，因此，即使在房屋达到交付使用条件时，也应积极主动履行书面通知接房的义务。但本案中，隆鑫地产公司长期迟延履行交付房屋书面通知义务，导致卿莉春无法正常行使其权利，隆鑫地产公司应当承担迟延交付房屋的违约责任。故对隆鑫地产公司辩称双方已达成补充协议，隆鑫地产公司无书面通知接房义务，迟延交付房屋系因卿莉春自身原因造成的，隆鑫地产公司不应承担违约责任的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。关于隆鑫地产公司应承担迟延交付房屋的违约金如何计算的问题。本院认为，根据双方合同约定，隆鑫地产公司应当于2012年12月20日向卿莉春交付房屋，却在2016年4月3日才将房屋实际交付卿莉春占有使用，虽然隆鑫地产公司在庭审中举示了其于2016年3月25日邮寄接房通知书单据，但经查询该单据并无寄送及送达记录，故本院不予确认，隆鑫地产公司应当承担相应的违约责任。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担迟延交付房屋的违约金计算方式为：按照已付房价款382041元每日万分之一，从2012年12月21日起计算至2016年4月2日止，共1198天，违约金额为45768.51元。关于卿莉春是否承担相应责任的问题。本院认为，本案中，隆鑫地产公司在约定交付房屋前即已具备了交房条件，本来只要双方中的任意一方稍微积极主动，损失就完全可以避免，虽然交付房屋是隆鑫地产公司的主要义务，但卿莉春作为购房者也应当予以询问、催告和提醒，积极行使其权利，减少损失，因此，本院对违约金额酌情调整为32037.95元。综上，对卿莉春诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效后十五日内向原告卿莉春支付迟延交付房屋的违约金32037.95元；二、驳回原告卿莉春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费946元，减半收取473元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  段理华二〇一六年十二月二十八日书记员  胡陶燕