安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0881民初3263号原告:方军,男,1987年10月10日出生,汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：梅强，安徽文都律师事务所律师。被告：安徽金梦源置业有限公司，住所地安徽省桐城市经济开发区同祥北路8号。法定代表人：夏吉斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵冰，安徽同合律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪凌，安徽同合律师事务所律师。原告方军诉被告安徽金梦源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方军的委托诉讼代理人梅强、被告安徽金梦源置业有限公司委托诉讼代理人赵冰、倪凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方军向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付违约金10652元。2、判决被告为原告架设双回路供电线路并供电。事实与理由:2013年2月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于桐城市文昌街道办事处金源华府小区的房屋，房屋总价款为457730元，同时约定被告应在2014年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告，到期后被告通知原告领取房屋钥匙，但并没有向原告出具房屋验收合格的证明，原告事后得知该房屋的竣工验收合格时间为2015年5月22日，所以被告具有明显的欺诈和违约行为，按照合同约定其交房时间应为2015年5月22日，迟延交房203天，应付违约金10652元。另，被告在销售房屋广告中明确该小区为桐城首家双回线路供电小区，该承诺具体、明确，应为要约，对于原告决定购买该小区房屋起到了重要影响，但原告住进该小区后才发现，被告并没有为小区架设双回线路供电，没有履行其发出的要约义务，属违约行为，故原告提起诉讼。被告安徽金梦源置业有限公司辩称，第一、被告已经按照合同约定按时通知原告交付房屋，并已经办理交房手续，没有逾期交房的事实，原告的违约金诉求不能成立。第二、被告已经按照承诺为金源华府小区安装双回路电线，因城市规划变更，小区外干线没有架设完成，现正在处理当中，故原告第二项诉求也不能成立。本院经审理认定事实如下：原告购买的金源华府小区第1幢901室的房屋于2013年1月29日开盘，被告在开盘的宣传单优惠政策中宣称，该小区为双回路供电小区。2013年2月21日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于桐城市文昌街道办事处金源华府小区的房屋，房屋总价款为457730元，同时约定被告应在2014年10月30日前将验收合格的商品房交付给原告。2014年1月30日，工程质量竣工验收。被告在合同约定的期限内向原告交付了房屋。2015年5月22日，金源华府1#楼及其所在区域门面竣工备案。另查明，2014年4月1日，被告与桐城市电力实业有限责任公司就金源华府小区配电安装工程签订电力工程建设合同书，约定工程总造价3531775元，供电方式：三相交流50HZ双电源、双回路。2014年8月7日、9月4日、9月30日，2016年12月15日，被告先后向桐城市电力实业有限责任公司支付金源华府室外配电工程款100万元、50万元、50万元、50万元，计250万元。金源华府小区内配电工程及备用电源接火工程已施工结束，因城市规划变更致双回路供电线路未接通。2016年9月28日，原告向本院提起诉讼，要求被告给付延期交付竣工验收合格的商品房违约金9292元以及被告为原告架设双回路供电线路并供电。有争议的事实部分：1、原告接收了房屋后以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任是否符合法律规定。2、被告在商品房的销售广告和宣传资料中允诺架设双回路供电线路，是否应当视为合同内容。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1、原告接收了房屋后以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任是否符合法律规定。2、被告在商品房的销售广告和宣传资料中允诺架设双回路供电线路，是否应当视为合同内容。一、原告接收了房屋后以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任是否符合法律规定。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定，“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”。现原告在向本院提起诉讼前，被告已取得竣工验收报告并备案，故对原告以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、被告在商品房的销售广告和宣传资料中允诺架设双回路供电线路，是否应当视为合同内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由于被告在商品房的销售广告和宣传资料中允诺架设双回路供电，言明额外附加值约2万元/套，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，虽未载入商品房买卖合同，其允诺双回路供电应当视为合同内容。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，法律上或者事实上不能履行的除外。被告与桐城市电力实业有限责任公司就金源华府小区配电安装工程签订电力工程建设合同，约定供电方式为三相交流50HZ双电源、双回路，因城市规划变更致双回路供电线路未接通，并非法律上或者事实上不能履行，现原告要求被告架设双回路供电线路并供电，符合法律规定，本院予以支持，被告虽在开盘的宣传单中承诺架设双回路供电，但未约定履行期限，考虑到实际履行需要一定的时间，且被告尚在履行中，给予六个月时间较为适宜。综上所述，对原告以被告交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持，对原告要求被告架设双回路供电线路并供电的诉讼请求，本院予以支持。本案经本院审委会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告安徽金梦源置业有限公司于本判决生效后六个月内架设双回路供电线路并供电。二、驳回原告方军的其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告方军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 张 诚二〇一六年十二月二十八日书记员 陈金辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。