福建省泉州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽05执异103号 案外人：王大庆，男，1964年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，通讯地址：福建省安溪县。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街**，统一社会信用代码913505008561054402。 负责人：周灿森。 被执行人：远太集团（福建）有限公司，住，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路远太大厦**织机构代码61100770-3。 法定代表人：林建福。 被执行人：安溪万城置业有限公司，住所，住所地福建省安溪县二环南路**机构代码55097922-5。 法定代表人：吴亚秀。 被执行人：林文侨，男，1956年4月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被执行人：许惠玲，女，1956年10月25日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内陆通行证××，住福建省泉州市丰泽区。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司泉州分行（以下简称泉州工商银行）与被执行人远太集团（福建）有限公司（以下简称远太集团公司）、安溪万城置业有限公司（以下简称万城置业公司）、林文侨、许惠玲借款合同纠纷一案中，案外人王大庆对本院查封、拍卖泉州市丰泽区XX路XX大厦XX号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王大庆称，其为泉州远大广告有限公司控股股东及法定代表人（2017年3月法定代表人变更为张伟清），该公司自2009年向远太集团公司租赁XX大厦XX号房产作为经营办公场所至今。2015年1月14日，远太集团公司将上述房产出售给案外人，并收取购房款33万元。案外人购买后仍然作为泉州远大广告公司经营办公场所，特别是自2009年以来，该公司设立的大型房外广告牌在此办公场所外阳台墙体，平时发布广告及每年为市政府发布公益广告均须经该套房内中间门通往露台出入，是唯一的广告发布、维修维护专用通道。案外人在法院查封之前已购买涉案房屋，并支付购房款人民币33万元；案外人在法院查封之前已长期实际占有该房产；购房后不久，因远太集团公司发生经营危机，公司处于瘫痪状态，案外人无法找公司办理过户手续导致至今未能办理产权过户，非因案外人自身原因，案外人无过错。请求撤销（2017）闽05执782号执行裁定书，中止案外人购买的址在XX路XX大厦XX房产的执行。为证实自己主张，异议人提供的证据有远太集团公司售房专用收款收据、泉州远大广告有限公司营业执照、准予行政许可决定书、电信业务登记单、物业管理费、水电费发票、身份证明等。 泉州工商银行辩称，1.本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定。涉案房产的所有权人为远太集团公司，案外人王大庆并非该房产的权利人，王大庆仅提供《购房专用收款收据》，未提供《商品房买卖合同》或其他任何相关证据予以佐证，其提供的证据材料不足以证明其系涉案房产的权利人。2.本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件。王大庆未能提供其购买涉案房产的合法有效的书面商品房买卖合同，其提供的材料如物业费发票、营业执照、行政许可决定书等所载的关联主体均非王大庆本人，所提供的购房收据的真实性存疑，亦未承诺将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；涉案房产自2009年至今一直处于抵押状态，王大庆所称的购房时间“2015年1月14日”正处于房屋抵押期间，即便其为买受人，其买受时也并未尽到合理注意义务，对无法办理过户登记存在明显过错，正是因其自身原因未能办理过户登记。3.本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条关于保护商品房消费者物权期待权的规定。王大庆既未签订合法有效的书面买卖合同，且据本案材料反映王大庆并非居住于涉案房屋，其名下存在多处用于居住的房屋。4.《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，仅能对抗普通债权人，不能排除享有担保物权的优先债权人的执行。因此王大庆的异议缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。 本院查明，申请执行人泉州工商银行与被执行人远太集团公司、万城置业公司、林文侨、许惠玲借款合同纠纷一案，厦门仲裁委员会作出的厦仲裁字（2016）第997号裁决已发生法律效力。在裁决书中确认2015年5月11日远太集团公司与泉州工商银行签订《最高额抵押合同》，远太集团公司以其名下址于泉州市丰泽区XX路XX大厦一至三层部分商场及22层10套住宅，8层2套，5、17、20、9层各1套［房屋所有权证：泉房权证鲤城区（鲤）字第6××5号、泉建鲤字第0××6号、泉房权证丰泽区（丰）字第3XX9、3XX1号］房地产为远太集团公司在泉州工商银行的债务提供最高额抵押担保，抵押担保的债权本金为2107万元，担保的主债权发生期间自2015年5月11日至2018年5月10日止。合同签订后双方于2015年6月3日在登记机关办理抵押登记手续，房屋他项权证号为泉房他证丰泽区（丰）字第2××2号。因被执行人未主动履行生效法律文书确定的义务，申请执行人于2017年5月26日向本院申请强制执行，本院受理立案，案号（2017）闽05执782号。同年6月26日本院向被执行人发出执行通知书、报告财产令，因被执行人未自觉履行法律文书确定的义务，同年7月5日本院作出（2017）闽05执782号执行裁定书，裁定：冻结、划拨远太集团（福建）有限公司、安溪万城置业有限公司、林文侨、许惠玲的银行存款7963609元及利息；或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖远太集团（福建）有限公司、安溪万城置业有限公司、林文侨、许惠玲相应价值的财产。2018年5月2日本院对已查封的被执行人远太集团公司名下址于泉州市鲤城区XX号工业厂房和址在泉州市鲤城区XX大厦一、二、三层商场及五、八、十七、二十、二十二层部分住宅依法委托有资质的评估机构进行评估。案外人向本院提出书面执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，案外人王大庆对涉案房产提出异议，并不完全符合上述司法解释规定的人民法院应予支持的情形。涉案XX房产系登记在远太集团公司而非王大庆名下，王大庆未能提供其于人民法院查封之前已与远太集团公司签订合法有效的书面买卖合同，且经询问王大庆其承认确未签订书面买卖合同，故案外人王大庆提出中止执行涉案房产的异议请求不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回王大庆的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈灿彬 审判员  戴 强 审判员  陈志煌 二〇一九年九月十七日 书记员  林 劲