广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1765号 原告：深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区嘉宾路**东方花园******，统一社会信用代码：91450103098807397Y。 负责人：罗成红，该公司总经理。 委托代理人：汪炫春，广西邦泰律师事务所律师。 被告：苏伟春，女，1981年7月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 被告：黄宗华，男，1975年11月11日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年3月19日 开庭时间：2019年7月29日 当事人到庭情况： 原告：委托代理人汪炫春到庭。 被告：苏伟春、黄宗华到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、请求法院判令两被告向原告支付从2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费2720元；2、请求法院判令两被告向原告支付从2015年9月1日至2018年6月30日的垃圾处理费272元；3、请求法院判令两被告向原告支付从2015年9月1日至2016年8月31日的代收水费634.7元；4、请求法院判令两被告向原告支付从2015年9月1日至2018年6月30日的水费公摊93.4元；5、请求法院判令两被告向原告支付从2015年9月1日至2018年6月30日的电费公摊259.5元；6、请求法院判令两被告向原告支付逾期缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费违约金4048.5元；7、本案案件受理费等诉讼费用两被告承担。 事实与理由：2014年7月25日，原告与广西鑫利华花城房地产开发有限公司签订《鑫利华花城（鑫利华花城）前期物业服务合同》，约定由原告向位于鑫利华花城小区提供前期物业管理服务。两被告与广西鑫利华花城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于南宁市西乡塘区鑫利华花城小区43栋2单元604号房，是该房屋业主。2013年5月7日，两被告到鑫利华花城小区办理交房入伙手续，接收该房屋。 原告认为，原告与建设单位依法签订的前期物业服务合同对两被告具有约束力，原告按照合同约定对小区提供了完善的物业管理服务，两被告应当按照约定履行缴费义务。但自2015年9月1日起，两被告无故拖欠物业管理服务费、违约金等各项费用，原告曾多次以各种形式向被告催收，两被告均不予理睬，至2018年6月30日各项欠费合计达7875.7元。原告为了维护自身的合法利益，特提起民事诉讼，恳请法院判如所请。 被告答辩要点 被告辩称：请求法院判令原告的各项诉请无效，驳回原告诉讼请求。在原告没有与小区业主签订雇佣合同强行进驻小区以来，由于没有合同的约束，原告在工作上一直疏忽管理，小车、电动车一直没有合理的位置停放，导致小区停车混乱、秩序混乱，小区业主的人身安全一直处在难以得到保障的环境下。 原告物业对小区的进出人员和车辆从未进行过查验，登记的工作，以致小偷常常进入小区作案，偷盗事件频频发生，让小区业主财产安全得不到保障。小区业主联名上访，回访的上级部门要求原告加强对进出小区的人员、车辆进行查验登记，但原告无视上级部门的要求还是我行我素，到现在也没有对小区进出人员、车辆做查验登记的工作。导致小区偷盗事件不断攀升。尤其是电动车和电动车电瓶的盗窃事件特别严重，迫使很多业主不得不把电动车放回家中，给家里带来安全隐患。 小区路灯有很多已经不亮或者损害，原告一直没有及时维修，小区环境经常处在灯光昏暗的状态下，昏暗的环境无疑给小偷创造了更多偷盗的机会。更甚的是，原告还一直侵害小区业主的利益，长期强行占据小区公共空间（架空层、电梯内张贴广告等），无视法律法规，做出拆业主水表、断水断电、毁坏业主私有财产的违规行为，原告的这种行为是涉黑行为。原告的收费通知单和原告的欠费明细表出现两种版本，数据出现伪造，有伪造证据和欺骗业主的行为。 认定事实及法律适用 经审理查明：2012年3月1日，被告黄宗华、苏伟春与广西鑫利华房地产开发有限公司签订《南宁市经济适用住房买卖合同》一份，约定被告黄宗华、苏伟春向广西鑫利华房地产开发有限公司购买位于南宁市西乡塘区秀园三里1号鑫利华花城43号楼2单元604号房，建筑面积80.81平方米。同日，双方还签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》、《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》等。 被告黄宗华、苏伟春于2013年5月7日办理入伙手续。 2011年6月24日，广西鑫利华房地产开发有限公司与南宁鑫利华花城物业服务有限公司签订《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》。 2014年7月25日，因南宁鑫利华花城物业服务有限公司的三级物业管理资质不符合继续承担鑫利华花城小区物业管理的规定，广西鑫利华房地产开发有限公司遂与具有一级物业管理资质的原告深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司签订《鑫利华花城前期物业服务委托合同》，合同主要内容与《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》基本一致。合同约定原告深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司为位于南宁市秀厢大道秀园三里一号鑫利华花城（一期）提供物业服务，即被告黄宗华、苏伟春购买的房屋所在小区，小高层住宅0.99元／月?平方米，多层住宅0.66元／月?平方米，生活垃圾处理费8元／月?户，小区公用水、电费（包括电梯费）、公共部位水电管线的渗漏及损耗及绿化用水等按实际发生额，由原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司按户从业主与广西鑫利华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的入伙之日起，据实向业主按户分摊计收，原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司有权向业主收取《商品房买卖合同》中约定的房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用及相关费用。广西鑫利华房地产开发有限公司、业主或物业使用人违反本合同、原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司与业主签订的物业服务合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向南宁鑫利华花城物业服务有限公司支付违约金，广西鑫利华房地产开发有限公司违反法律规定或本合同第十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托南宁鑫利华花城物业服务有限公司修复，修复费用及造成的其他损失由广西鑫利华房地产开发有限公司承担。 同时查明，上述《鑫利华花城前期物业服务委托合同》签订后，原告于2015年9月1日开始进驻和接管鑫利华花城小区的物业管理工作，提供物业服务。在原告履行物业服务合同的过程中，有包括两被告在内的多名住户提出服务质量的问题，并拒绝按合同约定交纳物业服务费及水、电费等相关的费用。庭审中，被告对原告提出的从2015年9月1日至2018年6月30日的物业服务费2720元、垃圾处理费272元的计算标准及数额没有异议，但认为其未与被告签订物业服务合同，不同意支付上述费用。同时，被告认为在双方产生矛盾后，被告曾于2016年10月7日将其家里的水表拆除，至2018年9月30日才又装回水表。因无法核对原告主张的用水量，故不同意原告主张的用水量，以及据此计算出来的水费634.70元和水费公摊93.40元；也不同意原告主张的电费公摊259.50元；同时，其系因未清楚水电费的准确数额的情况下未交纳相关费用的，不应计算违约金。 还查明，庭审中，被告提供了原告的《鑫利华花城收费通知单》，其中有2016年10月11日至2019年5月17日的收费通知。被告自认一般两个月收到一次通知，当时他们对计收的用水量和水费没有异议，是因为水表拆除后无法核对用水量。 以上事实，有《南宁市经济适用住房买卖合同》、《鑫利华花城（鑫利华花城）前期物业服务合同》、欠费明细表、催缴费用通知单及当事人陈述等所证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。此外，法律并未禁止建设单位在不同的时期选聘不同的前期物业管理公司。故广西鑫利华房地产开发有限公司与鑫利华公司签订的《鑫利华花城（一期）前期物业服务委托合同》后，在已建成的小区面积扩大之前，所选聘的物业公司物业管理资质已不符合规定的情况下，另行选聘符合物业管理资质要求的原告承担小区的物业管理工作，不违反法律规定。因此，广西鑫利华房地产开发有限公司与原告深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司签订的《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》合法有效，对被告方具有约束力。原告深圳市新洲城物业管理有限公司南宁分公司已按上述合同约定提供了物业服务，现两被告未能举证证明原告存在《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定的情形，原告起诉要求两被告支付2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费2720元、2015年9月1日至2018年6月30日的垃圾处理费272元，本院予以支持。对原告主张的2015年9月1日至2018年6月30日的代收水费634.70元、2015年9月1日至2018年6月30日的水费公摊93.40元、2015年9月1日至2018年6月30日的电费公摊259.50元，因被告提交的收费通知证明被告从2016年10月11日起已收到被告发送的交费通知，且一般每两个月会收到一次交费通知，但从2016年10月收到原告的交费通知起至本案开庭前，被告一直未对原告提出的水费数额及水费公摊、电费公摊的数额提出异议，故应视为原告对上述数额无异议。现被告在庭审中以原告曾经拆除其水表，致其无法核对用水量为由，主张原告提出的数额不真实，理由不成立，本院不予支持。原告提出的上述主张，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，本院予以支持。《鑫利华花城小区（鑫利华花城）前期物业服务合同》约定了如业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，该约定未违反《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”本院依法确认该约定合法有效。原告起诉要求被告缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费违约金4048.50元，未超过上述合同约定和相关规定，且被告未主张上述约定的违约金过高，故原告的该项诉请于法有据，本院予以支持。 判决结果 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，判决如下： 一、被告黄宗华、苏伟春向原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费2720元； 二、被告黄宗华、苏伟春向原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的代收垃圾处理费272元； 三、被告黄宗华、苏伟春向原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司支付从2015年9月1日至2018年8月31日的代收水费634.70元； 四、被告黄宗华、苏伟春向原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的水费公摊93.40元； 五、被告黄宗华、苏伟春向原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司支付从2015年9月1日至2018年6月30日的电费公摊259.50元； 六、被告黄宗华、苏伟春向原告南宁鑫利华花城物业服务有限公司缴纳2015年9月1日至2018年6月30日的物业管理服务费违约金4048.50元。 案件受理费50元，公告费350元，共计400元，由被告苏伟春、黄宗华负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  汪冬青 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  叶显莲 二〇一九年九月十日 法官助理谭淑丹 书记员卢宣谕 附法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 《广西壮族自治区物业管理条例》 第四十七条业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。