吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0283民初1478号原告：王振博，男，1982年8月16日生，汉族，舒兰市农电有限公司职工，住吉林市高新区。被告：王凯，男，1970年6月9日生，汉族，舒兰市七里乡人民政府公务员，住舒兰市。第三人：黄海洋，男，1985年12月22日生，无职业，住舒兰市。委托诉讼代理人：武景理，舒兰市中心法律服务所法律工作者。原告王振博与被告王凯、第三人黄海洋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振博，被告王凯，第三人黄海洋的委托诉讼代理人武景理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告于2015年12月2日签订的房屋买卖合同；2.被告承担违约责任并向原告支付违约金1万元并赔偿损失12000元；3.要求被告及第三人共同返还舒兰明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋及房屋预售合同、收据。事实和理由：2015年12月2日，原被告签订《房屋买卖合同》，被告20万元购买原告舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋，当日被告支付房款1万元，约定余款19万元于2016年1月31日支付，同时约定逾期付款原告拥有解除权，被告承担总房款5%的违约金，逾期被告未支付19万房款。被告辩称，1.原告起诉诉讼请求，没有事实和法律依据。被告与原告在2015年12月2日签订了房屋买卖合同，被告交纳1万元房款，余下19万元，约定付款期限。但是双方签订的合同没有约定解除条款。所以原告就此解除合同没有事实依据。2.被告仍然继续购买该房屋，就此没有交纳房款事宜，原告应当就房款向被告主张权利。3.被告已经将房屋出卖给他人，现在实际占有使用的为他人。原告要求解除合同就会导致很多不必要的诉讼，现在该房屋已经被他人占有。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，1.王凯将房屋出卖给第三人，第三人已经实际占有居住该房屋。在与王凯签订合同时，王凯将涉及该房屋的包括入住费用收据及原房主的买卖合同一并交付给第三人，第三人完全有理由认为该房屋王凯具有处分权，王凯与王振博的买卖合同已经履行完毕。2.现在该房屋王振博已经交付王凯使用多年，王凯已经实际占有该房屋多年，而后王凯将房屋出卖给第三人，那么第三人认为王振博与王凯房屋买卖协议履行完毕，既然买卖合同履行完毕。那么就应当认定合同均有效。3.第三人认为即使存在所谓的债务，那么第三人认为其所谓的债务与第三人没有关系，首先第三人不知道其存在所谓的债务关系，第三人认为王凯居住多年，并且持有房屋钥匙、买卖合同、入住费用收据及原告与开发商签订的买卖合同，第三人属于善意购买。其次，第三人认为其所谓债务应当由王振博就债务进行主张权利。而与本案无关。并且其与王凯签订的合同中就违约后果约定不明确，原告仅仅因为该不明确的解除条款致使解除合同，没有事实及法律依据。第三人不同意返还房屋，理由是第三人与被告之间签订的房屋买卖合同有效，第三人实际支付房屋价款20万元，并且占有使用该房屋至今，第三人对该房屋的取得属于善意取得，原被告之间所存在的债权债务关系原告应当向被告主张债权，而不应该将第三人善意取得的房屋返还给原告。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的2015年12月2日原、被告签订的房屋买卖合同，第三人提出异议称被告王凯交给他的原、被告签订的房屋买卖合同日期是2014年10月12日，且合同约定的付款方式不同。庭审中被告称2015年12月2日签订房屋买卖合同时，一共签订了三份，其中两份时间一致均为2015年12月2日，还有一份合同落款日期为2014年10月12日，这份合同是为了办理贷款和提取公积金。因此，本院对原告提供的2015年12月2日原、被告签订的房屋买卖合同予以采信，对第三人提供的2014年10月12日原、被告签订的房屋买卖合同不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月20日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定：原告将舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102号房屋出租给被告作为生活住房使用，租期从2014年4月20日起到2015年4月20日为止，租金为人民币8000元每年，交付租金同时，被告应另交押金人民币1000元。《租房合同》签订后，被告开始租用原告房屋，并交付了押金1000元及2014年4月20日至2015年4月20日的房屋租金。房屋租期届满后，被告继续租用原告的房屋，但双方未签订书面的房屋租赁合同，被告未缴纳房租仅替原告预交了2800元的取暖费和物业费。2015年12月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告将舒兰市舒兰大街明珠佳苑1号楼2单元1102号房出售给被告，房屋总价为20万元，房屋价款分2次付给原告，2015年12月2日，被告向原告支付房款1万元，2016年1月31日，被告向原告支付房款19万元。本合同签订后，若原被告任何一方违约则应向对方支付违约金，违约金为总房款的5%。被告逾期付款的，逾期交付超过1日的，原告有权解除本合同，并要求被告按前述条款支付违约金。被告于合同签订之日交付了1万元房款，至今未交付剩余房款。2015年12月2日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告王凯将购买原告王振博位于舒兰大街明珠佳苑1-2-1102房屋出卖给第三人黄海洋，房屋面积为75.50平方米，交易总价格为20万元，此款以收据为准。付款方式为一次性付款。同日，被告王凯给第三人黄海洋出具收据一枚，收据载明：今收黄海洋购买舒兰市舒兰大街明珠佳苑1-2-1102室房屋购房款20万元。现该房屋由黄海洋占有。另查明：2011年4月5日，原告在明珠佳苑售楼处购买舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102号房屋并签订了《商品房买卖合同》，一次性交付了全部房款。2011年5月12日，原告取得该房屋的销售不动产统一发票。该房屋至今未办理房屋产权证书。00行股份有限公司舒兰市支行，住所地本院认为，一、本案中原、被告于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按照合同约定已经将房屋交付给被告使用，被告至今未将剩余的房款19万元交付给原告，构成违约。原、被告签订的《房屋买卖合同》第八条第二款约定，被告逾期付款的，逾期交付超过1日的，原告有权解除该合同，并要求被告支付违约金1万元（20万元×5%）。故原告要求解除原、被告于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》并要求被告支付违约金1万元符合合同及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《房屋买卖合同》解除后，原告要求被告返还舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋符合法律规定，被告已经交付的1万元购房款，原告应当予以退还。二、原告当庭明确其要求被告赔偿损失的1.2万元包含2015年4月至2016年9月的房租损失及房屋可能造成的损失，对于这期间的房租损失可以比照原、被告签订的《租房合同》标准予以计算即1.1333万元（8000元÷12月×17月），被告在此期间替原告缴纳了2800元的取暖费和物业费，该部分费用，原告应当支付给被告。对于可能造成的损失，原告并未提供证据予以证明，该部分损失本院不予支持。另外，被告在租赁房屋时交付给原告1000元的押金，与本案无关，本院不予分析评判。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，第三人黄海洋至今未办房屋变更登记手续，也未取得相关所有权凭证。所以，第三人黄海洋取得诉争房屋不符合上述善意取得的构成要件，不构成善意取得。原告王振博与开发商签订了《商品房买卖合同》，一次性交付了全部房款并于2011年5月12日取得该房屋的销售不动产统一发票，王振博有权要求第三人返还诉争房屋。与此同时，被告及第三人应将诉争房屋的预售合同及收据返还给原告。综上所述，原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王凯、第三人黄海洋于发生法律效力后十日内共同返还原告王振博舒兰市明珠佳苑1号楼2单元1102室房屋及该房屋的预售合同、收据（房屋预售合同及收据原件已附在本案卷证物袋中，复印件存卷）；三、被告王凯于本判决发生法律效力后立即支付原告王振博违约金1万元并赔偿给原告王振博造成的损失1.1333万元，合计2.1333万元；四、原告王振博于本判决发生法律效力后退还被告王凯购房款1万元及替原告预交的取暖费、物业费2800元，合计1.28万元；第三、第四项相互折抵，被告王凯应于本判决发生法律效力后立即给付原告王振博8533元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费350元，由被告王凯负担50元，由原告王振博负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  谷俐利审 判 员  杨 杰人民陪审员  唐雨静二〇一六年十二月一日代理书记员  王红凤