山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1092民初1662号原告：马学兰，女，1967年7月1日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王者严，山东严翔律师事务所律师。被告：威海五洲基业房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区海埠路333号。法定代表人：赵成法，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。原告马学兰与被告威海五洲基业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马学兰之委托诉讼代理人王者严，被告威海五洲基业房地产开发有限公司之委托诉讼代理人徐国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马学兰向本院提出诉讼请求:被告协助原告将涉案房产过户至原告名下，并支付违约金182722.96元。事实与理由：2010年12月5日，原、被告签订《威海市商品房预售合同》与《车库买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园15号楼1101号商品房及2D329号车库，被告应于2012年5月20日前将符合条件的商品房、车库交付原告使用.但被告至今未办理验收，也未将商品房及车库交付原告。被告威海五洲基业房地产开发有限公司辩称，第一，涉案商品房尚未综合验收，合同约定的办证时间是综合验收之日起90日内，被告没有逾期办证，且目前不具备办证条件。第二，被告已于2013年10月18日通知原告交房，2014年6月17日通知原告接收车库，因此原告计算的违约金有误。第三，双方合同约定的违约金过高，应调整为在存款利率的基础上浮动。第四，原告主张违约金已超过2年的诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年12月5日，原、被告签订一份《威海市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园15号1101室房屋，建筑面积132.49平方米、储藏室一个，房款共计502570元；签订合同时，原告需一次性交纳定���20000元，2010年12月6日再交纳482570元；被告于2011年12月20日前将单体竣工验收合格的房屋交付原告；被告逾期交付，不超过90日的，每逾期一天向原告支付总房款0.02%的违约金；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告按总房款0.2%向原告支付违约金；原告不解除合同的，每逾期一天被告向原告支付总房款0.02%的违约金；原告未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日的，每逾期一天向被告支付总房款0.02%的违约金，逾期超过90日的，被告有权解除合同，原告按总房款0.2%向出卖人支付违约金，被告不解除合同的，每逾期一天原告向被告支付总房款0.02%的违约金；被告应在商品房综合验收合格之日起90日内协助原告办理房屋产权转移登记手续。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同后附有原、被告签订《补充协议》，其中第11条约定：原告��讯、联系地址及方式等以本合同为准，若原告变更联系方式等须书面通知被告，否则发生邮寄、通讯错误导致的各种责任由原告负责；被告按照本合同中原告联系方式等寄出的各种证件或材料等，邮寄的第三日视为已经送达原告。2010年12月5日，原、被告签订一份《车库买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区五洲太阳城天鹤园2D328号车库，建筑面积21.83平方米，车库款60000元，原告于签订合同时付款30000元，余款于2010年12月6日一次性付清；被告应于2012年5月20日前将单体竣工验收合格的车库交付原告；关于违约责任的约定与《威海市商品房预售合同》约定的内容一致，按照车库款支付相应比例的违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同后亦附有原、被告签订《补充协议》，其中第11条与《威海市商品房预售合同》约定的内容一致。2013年9月5日，涉案15号楼单体竣工验收合格。2013年10月18日，被告向原告邮寄送达《交房入伙通知书》等材料，通知原告于2013年10月21日起30日内至山东省财富物业管理有限公司办理收房手续，逾期视为同意接受，并申请山东省威海市威海卫公证处对该过程进行了公证。2013年12月18日，涉案车库单体竣工验收合格。2014年6月17日，被告向原告邮寄送达《交房入伙通知书》等材料，通知原告于2014年6月18日起30日内至山东省财富物业管理有限公司办理接收车库的手续，逾期视为同意接受，并申请山东省威海市威海卫公证处对该过程进行了公证。涉案商品房尚未办理综合验收手续。庭审过程中，原告提供证人张某出庭作证，其证言的主要内容为：张某在原告丈夫所在单位任司机职务；2013年、2014年、2015年，证人均曾拉着原告与律师到五洲太阳���找丛经理协商逾期交房的问题。原告对证人证言无异议；被告认为证人与原告存在利害关系，且证人是听原告陈述到五洲太阳城的情况，并非亲身经历，不能证明原告之诉讼请求未超过诉讼时效。上述事实，有商品房预售合同、竣工质量验收报告、公证书等书证以及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：第一，涉案商品房是否达到合同约定的办证条件，被告是否应当协助办理产权变更登记手续；第二，被告应向原告支付逾期交付房屋及车库的违约金以及数额；第三，原告的主张是否超过诉讼时效。关于焦点一，原、被告之间签订的商品房预售合同、车库买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。合同约定的办证时间为商品房综合验收之日起90日内，现涉案商品房尚未办理综合验收手续，合同约定的办证条件尚未成就，原告要求被告协助办理房权变更登记手续并支付逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。关于焦点二，原告依约支付了购房款及车库款，被告应依照约定的时间将房屋及车库交付给原告，逾期交房及交付车库应当按照合同约定支付相应的违约金。首先，关于房屋。双方合同约定被告应于2011年12月20日前将单体竣工验收合格的房屋交付原告，但涉案房屋直至2013年9月5日才单体竣工验收合格，被告于2013年10月18日向原告邮寄送达《交房入伙通知书》通知原告于2013年10月21日起办理交房手续，因此逾期交房的天数应当自2011年12月21日计算至2013年10月21日，共计670天。根据合同约定，被告应当按照总房款502570元，以每日0.02%支付原告逾期交房违约金，即67344.38元（502570元×0.02%×670天）。第二，关于车库。双方合同约定被告于2012年5月20日前将单体竣工验收合格的车库交付原告，但涉案车库直至2013年12月18日才单体竣工验收合格，被告于2014年6月17日向原告邮寄送达《交房入伙通知书》，按照双方补充协议之约定邮寄的第三日视为已经送达原告，因此逾期交房的天数应当自2012年5月21日计算至2014年6月20日，共计760天。根据合同约定，被告应当按照车库款60000元，以每日0.02%支付原告逾期交付车库违约金，即9120元（60000元×0.02%×760天）。第三，关于违约金是否过高的问题，合同约定违约金按每日0.02%计算，折合年利率为7.3%，并不过分高于2012年至2014年的银行同期贷款利率，被告辩称违约金过高，理由不当，本院不予支持。关于焦点三，被告逾期交付房屋及车库是一种延续的违约行为，原告主张违约金，诉讼时效的起算点应当为被告向���告送达交付房屋及车库通知书之日。结合证人张某的证言，能够证明原告在接收房屋及车库后曾多次向被告主张权利，现被告抗辩称原告的诉讼请求超诉讼时效，理由不当，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告威海五洲基业房地产开发有限公司支付原告马学兰逾期交付房屋的违约金67344.38元；二、被告威海五洲基业房地产开发有限公司给付原告马学兰逾期交付车库的违约金9120元；三、驳回原告马学兰要求被告威海五洲基业房地产开发有限公司协助办理产权变更登记手续的诉讼请求。上述一至二项共计76464.38元，被告威海五洲基业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1977元，由原告负担1149元，被告负担828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  张丽红二〇一六年十二月二十八日书记员  刘苏雯