山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁02民初1258号原告：中国核工业中原建设有限公司，×。法定代表人：查小东，×。委托诉讼代理人：袁伟，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被告：青岛文化产业开发有限公司，×。法定代表人：张睿，×。被告：吴波康，男，×。委托诉讼代理人：杨梓煜，山东国弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦峻峰，山东国弘律师事务所实习律师。原告中国核工业中原建设有限公司（以下简称核工业中原公司）与被告青岛文化产业开发有限公司（以下简称文化产业公司）、吴波康申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告核工业中原公司的委托诉讼代理人袁伟、王琦，被告吴波康的委托诉讼代理人杨梓煜、窦峻峰到庭参加诉讼，被告文化产业公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告核工业中原公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告文化产业公司与被告吴波康之间签订的《青岛市商品房出售合同》无效；2、依法判令位于青岛市市北区兴安路11号3号楼101户涉案房产归被告文化产业公司所有；3、本案诉讼费用由二被告承担。之后，原告变更诉讼请求为：1、依法判令被告文化产业公司与被告吴波康之间签订的《青岛市商品房出售合同》无效；2、依法判令继续强制执行青岛市市北区兴安路11号3号楼101户房产；3、本案诉讼费用由二被告承担。本案审理期间，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，即撤回请求判令被告文化产业公司与被告吴波康之间签订的《青岛市商品房出售合同》无效的请求，并明确诉讼请求如下：1、请求依法判令继续强制执行青岛市市北区兴安路11号3号楼101户房产；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告在执行期间依法查封了被告文化产业公司名下位于青岛市市北区兴安路11号3号楼101户房产，后被告吴波康提出异议，认为其为涉案房屋的买受人要求解除查封，青岛市中级人民法院依法作出裁定支持其请求。依据被告吴波康提交的证据，被告吴波康交易涉案房产价格明显低于市场价值，在庭审过程中也未向法庭提交支付购房款的相关凭证，无法认定被告吴波康已实际支付了全额购房款。同时，案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司认可其实际占有涉案房屋，被告吴波康并未实际居住涉案房屋。因此，原告认为被告吴波康购买涉案房屋系协助被告文化产业公司规避执行行为。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，提起诉讼，请求判如所请。被告吴波康辩称，首先，文化产业公司与吴波康之间签订的《青岛市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不存在任何无效事由，该合同系真实有效的。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案子若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条均是对不动产买受人物权期待权的保护，于本案而言，就属于在金钱债权的执行中，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，即第二十八条与二十九条在适用上产生竞合，而根据立法目的以及最高院的相关的指导案例可知，吴波康只要符合其中任何一条款的规定，吴波康所享有的民事权益即足以排除法院的强制执行。一、吴波康完全符合《执行异议复议规定》第二十九条之规定：1、吴波康在法院查封该涉案房屋之前已经签订了《青岛市商品房出售合同》并且已备案生效。吴波康于2016年3月21日与文化产业公司签订了《青岛市商品房出售合同》且已经在房产管理部门备案生效。即，核工业中原公司向法院申请查封涉案房屋是在吴波康与文化产业公司依法签订《青岛市商品房出售合同》之后。2、吴波康已经按照备案生效的《青岛市商品房出售合同》约定支付了全部售房款。在《青岛市商品房出售合同》经房产管理部门备案生效后，吴波康于2016年3月22日，将全部购房款交付给文化产业公司，文化产业公司在收到吴波康缴纳的购房款后向吴波康出具了全额缴纳购房款的“销售不动产统一发票”。该发票系吴波康购买涉案房屋并完成全部付款义务的证明，该发票的内容详细记载了吴波康购买涉案房屋并足额缴纳全部房款的事实，足以证明吴波康已经按照《青岛市商品房出售合同》约定价格向文化产业公司支付了全额购房价款。3、该涉案房屋是吴波康名下用于居住的唯一住房。根据《青岛市商品房出售合同》第四页第九条第二款规定，吴波康所购房屋性质为住宅，即该涉案房屋是吴波康名下唯一用于居住的房屋。综上所述，吴波康签订的《青岛市商品房出售合同》已在房产管理部门备案生效、支付全部购房款以及涉案房屋系吴波康名下唯一住房，即吴波康的情况完全符合《执行异议复议规定》第二十九条之规定，吴波康对该涉案房屋享有的民事权利足以排除执行。二、即使根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案子若干问题的规定》第二十八条，吴波康所享有的民事权益也足以排除法院的强制执行：1、吴波康在法院查封涉案房屋之前已经签订了《青岛市商品房出售合同》并且已备案生效。2、吴波康与文化产业公司于2008年10月30日进行了房屋交接，并于2008年11月1日签署《物业验收交接表》，此时涉案房屋已经转移到核工业中原公司手中。3、吴波康已经按照备案生效的《青岛市商品房出售合同》约定支付了全额购房款。4、吴波康未能办理过户是因为文化产业公司的原因而非吴波康自身原因未办理过户登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交证据和本院查明事实，本院查明和认定的事实如下：原告核工业中原公司与被告文化产业公司于2010年3月4日就双方之间的建设工程施工合同纠纷达成（2008）青民一初字第79号民事调解书，该调解书确认被告文化产业公司尚应支付原告20499644.19元。该民事调解书生效后，被告文化产业公司未按调解书的约定履行全部给付义务。原告向本院申请强制执行，本院执行庭于2011年6月14日立案执行，并于2011年6月15日作出（2011）青执字第190号执行通知书。在执行过程中，原告于2011年6月申请查封涉案房产，本院作出（2011）青执字第190号民事裁定书，查封了包括涉案房屋在内的22套房屋。之后，该案未执行终结，原告又再次申请查封涉案房屋，本院出具（2011）青执字第190号之一执行裁定书，再次查封了包括涉案房屋在内的房产。涉案房屋登记在被告文化产业公司名下。被告吴波康对涉案房屋提出执行异议，主张涉案房屋已由其购买，请求排除对涉案房屋的执行。本院于2018年5月10日作出（2018）鲁02执异134号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人核工业中原公司不服，遂提起执行异议之诉，形成本案。另查明，被告吴波康提交其与文化产业公司于2016年3月21日签订《青岛市商品房出售合同》，并对该合同在房产交易部门予以备案。文化产业公司于2016年3月22日出具《销售不动产统一发票》一张，该发票载明：付款方名称：吴波康。销售的不动产楼牌号：青岛市市北区兴安路11号3号楼1层101室。金额：288390元。被告吴波康未对其主张涉案房屋已向其交付提交有效证据证明。被告吴波康未对其主张的居住使用和租赁涉案房屋的事实提交证据证明。再查明，案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司（以下简称仁智行公司）及案外人青岛德海置业有限公司也对涉案房屋提出执行异议。本院（2018）鲁02执异135号执行裁定书载明，案外人仁智行公司称，被执行人文化产业公司因欠案外人的销售代理费，文化产业公司于2009年将涉案房屋交由案外人使用，并由案外人缴纳房产税。2015年，案外人与文化产业公司达成协议，租用该房产，以文化产业公司给案外人造成的损失数额抵顶房屋租金至项目结算结束。目前，该房产被案外人实际占有使用，物业、水电等费用均由案外人交纳。案外人是该房产的实际承租人，请求法院解除对该房产的查封并确定文化产业公司与案外人的房屋租赁合同有效。本院（2018）鲁02执异135号执行裁定载明，案外人仁智行公司与被执行人文化产业公司于2006年签订《商品房销售代理合同》，合同履行过程中，因文化产业公司未完全履行对仁智行公司的付款义务，2009年，文化产业公司将其名下房产交由青岛仁智行房地产顾问有限公司无偿使用，以抵顶其对案外人不能偿还的债务，2009年5月12日，文化产业公司向市北区地税局出具证明：“将20m2临时房给青岛仁智行房地产顾问有限公司办公使用，属无偿使用。”2015年3月6日，被执行人文化产业公司出具房屋权属证明，证明其将涉案房产租赁给青岛海德置业有限公司使用。本院于2018年5月10日作出（2018）鲁02执异135号执行裁定，以案外人所享有的承租权不能对抗法院对涉案房产的执行为由，驳回案外人青岛仁智行房地产顾问有限公司和青岛德海置业有限公司的异议。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：吴波康提交物业交接单一份，主张文化产业公司与被告吴波康于2008年11月1日完成房屋交接，证明涉案房屋于2018年11月向吴波康交付。原告核工业中原公司质证称，因该证据非原件，对真实性不予认可，不予质证。吴波康称，该物业交接单是原件，是由吴波康与文化产业公司共同签字出具，一式几联复写形成，该联是复写件，该物业交接单由文化产业公司的工作人员填写，可能存在笔误或书写不清的情况，被告吴波康仅是在验收项目确认之后最后签字确认。本院经审查认为，该物业验收交接表上物业单位处和业主姓名处载明的房号信息和业主姓名信息均模糊不清，被告虽主张是三号楼“101”户，主张业主姓名是“吴波康”，但上面有涂改痕迹，不足以证明系涉案房屋交接单，被告亦未提交该物业验收交接表的原始凭证或其他有效证据证明，故本院对该证据不予采信。被告吴波康仅凭该证据不足以证明其已与文化产业公司对该房屋进行了实际交接。关于房款支付情况，吴波康主张涉案房屋的房款全部是现金支付，其未提交证据证明现金的来源、支付的时间和地点等相关信息。吴波康称其在2005年就与文化产业公司就涉案房屋签订房屋认购单，并约定了房屋的具体坐落、面积及价格，主张签订房屋认购单时已支付现金10万元，吴波康未对其主张签订房屋认购单及交付10万元现金的事实提交证据证明。原告对吴波康上述主张不予认可。本院经审查认为，鉴于吴波康未对其上述主张提交证据证明，本院不予采信。关于房屋交付情况，被告吴波康称涉案房屋早已建成，但不具备交付条件。吴波康称涉案房屋于2008年交付后先后用于自住及出租，吴波康未对其主张的自住事实提交相应的水电费、物业费、有线电视费等相应交费凭证予以证明。吴波康主张涉案房屋现由文化产业公司对外出租，每月向吴波康支付租金。吴波康未对其主张的上述租赁事实提供租赁合同以及租金支付凭证等证据予以证明。原告对吴波康上述主张不予认可。本院经审查认为，鉴于吴波康未对其上述主张提交证据证明，本院不予采信。吴波康提交《不动产交易登记信息（现势不含历史）查询结果证明》一份，证明涉案房屋系被告吴波康名下唯一用于居住的房屋。原告质证称，对证据的真实性无法确认，即使在该证据真实的情况下，该份查询单具有一定的地域限制，只能证明被告吴波康在青岛市市区内无其他房产，无法证明吴波康的主张。本院经审查认为，本院将对该证据结合其他证据情况综合认定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，本案中，吴波康提出执行异议请求排除执行，其需举证证明其请求符合上述法定要件，否则应承担举证不能的法律责任。本院认为，被告吴波康提出的执行异议不足以排除执行，原告核工业中原公司请求对涉案房屋继续执行的请求成立，本院予以支持。理由如下：第一，根据业已查明的事实，吴波康提交的证据不能证明其已于查封前合法占有涉案房屋；第二，吴波康未提交证据证明涉案房屋未办理过户非其自身原因导致；第三，吴波康虽称其于2005年就与文化产业公司签订房屋认购单购买涉案房屋、2008年即对涉案房屋占有使用，但其至2016年才与文化产业公司签订正式房屋买卖合同，不符常理；第四，吴波康自认涉案房屋已用于出租，并未自住，该情形不符合上述第二十九条第（二）项所规定的所购商品房需用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的法定要件。因此，吴波康请求排除执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，本院不予支持。原告核工业中原公司请求对涉案房屋继续执行，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许执行青岛市市北区兴安路11号3号楼101户房产。案件受理费13800元，由被告青岛文化产业开发有限公司承担6900元、被告吴波康承担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 侯 娜审判员 徐镜圆审判员 王昌民二〇一九年九月十六日法官助理王莉莉书记员王晶书记员于国英