广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26707号原告：深圳深业物流集团股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**深业物流大厦**，统一社会信用代码914403006188009314。法定代表人：姚建辉。委托诉讼代理人：姜山，系公司员工。被告：曹斌，男，汉族，1979年10月15日出生，身份证住址长沙市岳麓区，委托诉讼代理人：李晓君，湖南湘晟律师事务所律师，执业证号14301201710013683。第三人：深圳第壹空间运营管理有限公司，住所地，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**宝能中心附楼（招商中心）**会信用代码91440300MA5DM1HF1Y。法定代表人：杨海斌。委托诉讼代理人：陈梅蕊，系公司员工。原告深圳深业物流集团股份有限公司与被告曹斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人姜山到庭参加诉讼。被告的委托诉讼代理人李晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳深业物流集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告、被告及第三人签订的《六金广场宝能慧谷分物租赁及运营管理合同》已解除；2.判令被告向原告支付2018年11月12日至2018年12月11日期间的免租期租金差额13091.37元；2019年1月12日至2019年5月6日期间的租金56505.8元；3.判令被告向原告支付租金逾期付款违约金11500.5元（暂计至2019年5月6日，应付至实际支付之日）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金29440元；以上各项费用合计：110537.7元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月9日，原告、被告与第三人三方签订了《六金广场宝能慧谷房屋租赁及运营管理合同》，约定被告承租原告位于深圳市××宝××北路与××广场宝××楼××号房屋（以下简称“租赁物”），并接受第三人物业服务。租赁及运营合同签订后，原告于2018年11月12日向被告交付了租赁物。自2019年1月起，被告开始无故拖欠租金，原告分别于2019年1月9日、2019年1月16日向被告发送了《催缴通知书》及《再次催缴通知书》。经原告多次催缴后，被告仍未支付租金，且欠缴租金的时间已超过30日，原告于2019年5月5日依据租赁及运营合同约定向被告发送了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》于2019年5月6日送达被告。至今为止，被告仍未支付欠付的租金，其行为已构成严重违约，依据租赁及运营合同约定被告还应承担逾期付款违约金、解除合同违约金等。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告曹彬辩称：被答辩人将尚未通过消防验收的房屋出租给答辩人，违反《消防法》强制性规定，《租赁及运营合同》应当认定为无效；答辩人不存在违约行为，不需承担违约责任；即便认定答辩人存在违约行为，被答辩人主张违约金的金额计算错误，违约金约定过高；被答辩人应退还答辩人缴纳的租赁保证金29440元、水电费保证金3000元;被答辩人提供的《租赁及运营合同》明显减轻原告、第三人责任，排除被告权利，显失公平。综上所述，答辩人的诉讼请求均不成立，且应向答辩人承担违约责任并退还保证金。答辩人特具上述意见，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人第壹空间运营管理有限公司：对原告起诉的内容无异议。被告曹彬向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告、反诉原告及第三人三方签订的《六金广场宝能慧谷房屋租赁运营管理合同》无效；2.请求反诉被告退还反诉原告租赁保证金及首月租金44160元、水电费保证金3000元，共计47160元；3.判令反诉被告向反诉原告支付资金占用期间的利息共计2122.2元（占用资金为47160元，占用期限暂计为2018年11月21日至2019年8月20日，按照年利率6%计算，计至实际付清之日，不足一个月按一个月计算）；4.判令反诉被告向反诉原告支付违约金29440元；5.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉被告将尚未通过消防验收的租赁物出租给反诉原告，违反《消防法》强制性规定，《租赁及运营合同》应当认定为无效；反诉被告未到租金缴纳期限向反诉原告催缴租金，反诉原告有权拒绝，不构成违约；反诉被告向反诉原告邮寄《解除合同通知书》的时间距离反诉原告未交租金的时间不足30日，反诉被告不具备解除合同权利，擅自解除《租赁及运营合同》，并将租赁物出租给他人且已实际交付，构成根本违约，应当向反诉原告支付违约金。综上，为维护反诉原告合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。原告深圳深业物流集团股份有限公司辩称：1.涉案租赁物所在建筑的主体结构已于2016年12月30日通过消防验收合格，不存在违反《消防法》规定导致合同无效的情形，被答辩人主张《六金广场宝能慧谷房屋租赁及运营管理合同》无效的请求，无事实及法律依据。租赁合同之所以解除，是被答辩人长期拖欠租赁费用构成根本违约导致，被答辩人主张退回租赁保证金及首月租金，无事实及法律依据。租赁合同合法有效，被答辩人主张支付资金占用期间利息的请求不当。合同解除是被答辩人违约导致，被答辩人主张违约金完全是颠倒是非。答辩人在本案中无任何过错，不应承担任何诉讼费用。综上所述，恳请贵院人民法院查明案件事实，依法判决驳回被答辩人的全部反诉请求，以维护答辩人的合法权益。第三人第壹空间运营管理有限公司：我方答辩意见同原告的答辩意见一致。本院经审理查明如下事实：一、就原告位于深圳市罗湖区××北路与××广场宝××楼××号房屋，原、被告及第三人于2018年11月9日签订《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》一份，约定：原告将位于深圳市××六金广场宝能慧谷12楼18号房租出租给被告，租赁期限五年，月租金为14720元；被告应向原告缴纳租赁保证金29440元、水电费保证金3000元；被告应于每月度5日前支付管理费（如遇法定节假日，缴款日期相应提前）；被告享有30天免租期，即2018年11月12日至2018年12月11日，免租期内，被告无需支付租金，被告获得全额免租期的前提在于被告完全履行合同约定的义务，如因被告原因导致合同提前终止、解除的，则以实际履行的租赁期占本合同约定租赁期的比例折算被告实际享有的免租期，被告应当按合同约定租金标准补齐免租期租金差额；若被告逾期缴交租金，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若被告逾期缴交租金达30天以上，则视被告根本违约，原告有权单方解除本合同，并没收被告已缴的租赁保证金，且被告还应另行向原告支付最后一个月租金额度两倍的违约金等。二、被告向原告支付了租赁保证金29440元、水电费保证金3000元，原告向被告交付租赁物的时间为2018年11月12日。三、2018年11月12日至2018年12月11日为免租期。原、被告于庭审中确认，被告仅向原告支付了1个月即2018年12月12日至2019年1月11日的租金。被告自2019年1月12日起的租金未支付。四、原告深圳深业物流集团股份有限公司于2019年5月6日向被告发出了《解除合同通知书》。被告向本院提交的原告于2019年1月21日发出的《解除合同通知书》所涉及的租赁物非本案租赁物，与本案无关。以上事实，有当事人提交的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》《催缴通知书》《再次催缴通知书》《解除合同通知书》、EMS快递查询记录以及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于合同的效力，本案中，原告、被告与第三人签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，被告应按照合同约定履行其支付租金的义务。涉案房屋的主体工程于2016年12月30日已通过竣工及消防验收，其公共区域于交付之后才通过消防验收并不影响租赁合同的效力，且消防法的相关规定仅为管理性规定，被告据此主张合同无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于合同的解除，根据原、被告所签订的《房屋租赁及运营管理合同》，合同中明确约定“若被告逾期缴交租金达30天以上，则视被告根本违约，原告有权单方解除本合同”。本案中，被告从2019年1月12日起未支付租金，原告于2019年5月6日向被告发出了《解除合同通知书》，根据双方签订的租赁合同，双方明确约定了送达地址，原告依据约定的送达地址向被告邮寄解除合同通知书，且该通知书于2019年5月6日签收，应视被告已经签收且知情。被告虽然在庭审中就合同解除问题提出过异议，但其异议的提出时间已经超过了“合理期限”，本院依法认定原、被告以及第三人之间签订的《房屋租赁及运营管理合同》于2019年5月6日解除。故被告应向原告支付2019年1月12日至2019年5月5日期间的租金共计56031元（14720元/月÷31天×20天+14720元×3月+14720元÷31天×5天）。关于违约责任，被告逾期未缴纳租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任，被告主张原告应承担违约责任，没有事实与法律依据，本院不以支持。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告所签订的《房屋租赁及运营管理合同》约定了被告的三种违约责任，即:若被告逾期缴交租金，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若原告单方解除本合同，可以没收被告已缴的租赁保证金、水电费保证金；被告还应另行向原告支付最后一个月租金额度两倍的违约金。因被告违约，原告诉请被告支付解除合同违约金29440元以及免租期租金差额13091.37元，有事实和合同依据，本院予以支持。原告主张被告应按照日2‰的标准支付违约金11500.5元，因被告已向原告支付解除合同违约金，足以弥补其损失，关于原告的该项请求，本院不予支持。因合同已经解除，原告应向被告返还其已缴的租赁保证金、水电费保证金共计32440元。因同为金钱之债，保证金32440元与解除合同违约金以及部分免租期租金差额相抵，被告仍需向原告支付免租期租金差额10091.37元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告深圳深业物流集团股份有限公司与被告曹斌、第三人深圳第壹空间运营管理有限公司三方签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》于2019年5月6日解除；二、被告曹斌应于本判决生效之日起十日内向原告深圳深业物流集团股份有限公司支付2018年11月12日至2018年12月11日期间免租期租金差额10091.37元；三、被告曹斌应于本判决生效之日起十日内向原告深圳深业物流集团股份有限公司支付2019年1月12日至2019年5月6日期间的租金56031元；四、驳回原告深圳深业物流集团股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告曹斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1255元，由被告曹斌负担。案件受理费1255元已由原告预交，本院不予退回。被告曹斌应在本判决生效之日起十日内迳付原告。本案反诉受理费884元，由被告曹斌负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张颖慧二〇一九年九月二十四日书记员  殷雨晴