广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17172号上诉人（原审原告）：陆采妙，身份证住址广东省。委托诉讼代理人：何金香、赖文扬，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐健梅，身份证住址湖南省邵阳县。上诉人陆采妙因与被上诉人唐健梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆采妙上诉请求：一、改判一审判决第二项，判令唐健梅向陆采妙支付至返还之日止的占有使用费（从2015年9月1日起算，暂计至2016年4月30日为48000元）；二、由唐健梅承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。l、唐健梅应按《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费。唐健梅至今未清理物品将涉案厂房返还给陆采妙，其物品、机器一直放置于涉案厂房内，理应支付占有使用费。2、参照合同约定的租金标准支付房屋占有便用费，属于返还原物的范畴。二、唐健梅没有妥善保管租赁物，导致火灾事故发生，对于造成的损失有不可推卸的责任，应赔偿占用厂房期间的租金损失。唐健梅辩称：不同意陆采妙的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。陆采妙于2016年5月17日向一审法院起诉，请求判令：一、唐健梅立即将涉案厂房返还给陆采妙；二、唐健梅支付从2015年9月1日起至实际返还之日止期间的占用费（以每月6000元标准计算）；三、唐健梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市白云区均禾街长红村双和西街37号的房屋系9层楼房，未经过合法报建和消防验收。2013年7月，陆采妙（出租方）与唐健梅（承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：陆采妙将位于广州市长虹双禾西街37号的厂房（4楼）出租给唐健梅经营；租赁期从2013年8月1日起至2018年7月30日止共5年；房屋月租金为6000元；合同一经签订，唐健梅交给陆采妙保证金2万元；唐健梅为该房屋经营必须做好安全生产、确保用火、用电等一切安全工作，并承担一切安全防火责任；……。同年7月11日，唐健梅向陆采妙交纳了合同押金2万元。同年12月8日，唐健梅交纳了2013年12月-2014年3月的租金24000元。同年12月27日12时28分，位于广州市白云区均禾街长红村双和西街37号4楼的康菲皮具厂（位于唐健梅所租赁房屋）发生火灾，过火面积50平方米，烧毁皮具制品及生产机器一批。事后，广州市公安局白云区分局于2014年1月16日作出《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾原因系车间东南角墙上电线短路引起。2014年5月20日，陆采妙向一审法院提起诉讼，请求判令唐健梅赔偿陆采妙房屋修复费用、电梯修理费、支付2014年5月至2015年8月租金。唐健梅在诉讼期间提起反诉，请求判令确认《厂房租赁合同无效》、陆采妙返还保证金2万元、3个月房屋使用费、电梯管理费、电梯电费、楼道垃圾清理费。经房屋结构安全机构评定，涉案房屋的安全等级为C级，安全性不符合现行国家标准规范要求。2015年12月24日，一审法院作出一审判决，判决确认《厂房租赁合同》无效、唐健梅向陆采妙赔偿房屋修复费用的70%、陆采妙向唐健梅返还合同保证金、驳回陆采妙、唐健梅的其他诉讼请求。同时，一审判决指出，陆采妙在经法院释明房屋租赁合同无效后，明知法院认定合同无效，仍不提出返还涉案房屋的诉讼请求，反而继续主张收取火灾发生4个月后即2015年5月至2015年8月期间不具备安全使用条件的房屋租金（房屋占有使用费），故对该诉讼请求不予支持。后唐健梅不服，向广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提出上诉。2016年5月20日，广州中院作出二审判决，判决维持一审关于确认合同无效、陆采妙返还合同保证金的判项，改判唐健梅向陆采妙赔偿房屋修复费用的50%、陆采妙向唐健梅退还费用9390元。同时，二审判决指出，在租赁物已经无法实际使用的情况下，陆采妙作出出租方应当及时采取措施收回场地防止损失扩大，否则不能就扩大的损失要求赔偿。另查明，火灾发生后，唐健梅没有再实际使用涉案房屋，陆采妙也未收回涉案房屋。一审法院认为，合同法规定的避免损失扩大义务是指，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同理，当无效合同的当事人一方“违约”后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋遭受火灾后，已失去正常、安全使用的功能，根据上述义务的规定，陆采妙应及时要求唐健梅将房屋修复后予以返还，并赔偿修复期间的房屋占用费损失；若唐健梅不愿修复房屋，也可要求唐健梅按现状返还房屋并赔偿修复费用损失及陆采妙自行修复期间的房屋占用费损失。若陆采妙采取了上述任一方式，都能有效防止房屋占用费用损失扩大，但是陆采妙在一审法院、广州中院一再释明后，迟至本案时才提出返还房屋的诉讼请求，造成房屋占有使用费损失扩大，故不得就扩大的损失要求赔偿。需要指出的是，广州中院在二审判决中已经支持了陆采妙合理期间内的房屋占用费损失，仅余返还涉案房屋事项因陆采妙此前未提出而无法处理。因此，一审法院对于陆采妙本次提出的请求返还涉案房屋（按现状）的诉讼请求予以支持，但对于其主张2015年9月1日之后的房屋占用费的诉讼请求不予支持。对于唐健梅提出涉案房屋一直在陆采妙的控制和管理之下，故不负有返还涉案房屋义务的抗辩意见，一审法院认为，唐健梅并无证据证实其曾通知陆采妙收回涉案房屋以及陆采妙已实际收回涉案房屋的事实，故其仍须向陆采妙履行交还房屋的义务，唐健梅就此提出的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条的规定，一审法院于2016年6月27日作出判决：一、被告唐健梅于本判决生效之日起5日向原告陆采妙按现状交还位于广州市白云区均禾街长红村双和西街37号4楼的房屋。二、驳回原告陆采妙的其他诉讼请求。本案受理费1000元，由原告陆采妙负担900元，由被告唐健梅负担100元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，陆采妙提交2016年7月21日致唐健梅《关于清理腾退承租厂房的律师函》复印件以及2016年7月23日妥投证明。唐健梅称：我方没有收到律师函，该地址我无法收到；邮件详情单的两个电话号码是我的，邮局当时有打电话给我，我当时要求邮局将邮件寄回广州，但邮局没有寄过来。陆采妙称：涉案房屋起火之后对方物品一直留在厂房里面，没有其他使用行为。前门是我方锁的，后门的锁是在起火中被打烂的。为保护现场原状，我方将四楼电梯口封住。虽然钥匙在我方手上，但唐健梅如果提出要进入厂房的话，我方随时可以配合。唐健梅称：起火之后设备留在涉案厂房，但钥匙不在我方手上，一直由对方拿着。以前电梯可以通往四楼，后来被对方封住，后门是有两把锁的，后来起火后我的那把锁被打烂了。二审另查明，唐健梅于2014年4月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、陆采妙、高某赔偿因火灾给唐健梅造成的财产损失60万元；二、广州市白云区新市长红经济发展公司对唐健梅损失承担连带赔偿责任。一审法院于2016年11月25日作出（2014）穗云法民一初字第1006号民事判决：一、自本判决生效之日起五日内，陆采妙、高某赔偿唐健梅损失575586元，陆采妙、高某并互负连带赔偿责任；二、驳回唐健梅其他的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅围绕陆采妙的上诉请求进行审查。涉案房屋系违章建筑，双方之间的租赁合同因此而无效。在（2014）穗云法民四初字第550号案中，经法院释明双方之间的租赁合同无效之后，陆采妙仍不提出返还涉案房屋的请求，一审法院遂驳回陆采妙关于判令唐健梅支付2015年5月至8月租金（房屋占有使用费）的诉讼请求。该案经二审审理，本院作出（2016）粤01民终3485号民事判决，认定双方当事人应对火灾发生承担同等的过错责任，并指出在租赁物已经无法实际使用的情况下，陆采妙作为出租方应当及时采取措施收回场地防止损失扩大，否则不能就扩大的损失要求赔偿。唐健梅已在2014年4月8日提起诉讼，请求赔偿因火灾造成的财产损失，其并未再实际使用涉案房屋，二审中陆采妙亦承认涉案房屋已在其控制之中，故一审法院对于陆采妙主张2015年9月之后的占用费不予支持，并无不当。综上所述，陆采妙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人陆采妙负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  万力平审判员  郑怀勇二〇一六年十二月十五日书记员  杨仁义黄妙丽