浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5424号 上诉人（原审被告)：杭州新稻田教育咨询有限公司，住所地：杭州市下城区环城北路****，统一社会信用代码：91330103MA27Y20N66。 法定代表人：欧阳沁儿，总经理。 委托诉讼代理人：何蕾。 被上诉人（原审原告）：冯志贤，男，汉族，1964年9月12日出生，户籍地贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：金杨，浙江聚人律师事务所律师。 上诉人杭州新稻田教育咨询有限公司（以下简称新稻田公司）因与被上诉人冯志贤租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初13606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年6月8日，陈铖（转让方、甲方）、新稻田公司（顶让方、乙方）与冯志贤（房东、丙方）三方签订《商铺转让合同》一份，合同约定：丙方同意甲方将自己位于浙江省杭州市拱墅区××路××商铺××楼××号××号××楼××号××商铺（原为：思瑞尼日托中心）转让给乙方使用，建筑面积为约500平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；丙方与甲方签订租赁合同的期限至2023年7月15日止，年租金为500000元，租赁押金为一个月房租，租金为半年交付一次，并约定日期提前一个月交至丙方。商铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有商铺合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同中所约定的由甲方交纳的水电费、物业费……。 2018年6月13日，冯志贤（出租方、甲方）与新稻田公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方租赁给乙方的房屋坐落在杭州市拱墅区××商铺××楼××号××号共9间和一楼35号一间，租赁建筑面积约为500方。租给乙方作经营使用。房屋租赁期：自2018年7月16日起至2023年7月15日止。甲、乙双方约定，自2018年7月16日起至2019年1月15日止租金为贰拾伍万元整（￥250000元）……房屋租金每陆个月支付一次，支付应在支付月提前三十天向甲方支付房屋租金。合同签订后甲方向乙方交纳肆万贰仟元（￥42000元）房屋租金保证金……有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……3、欠房租累计达壹个月的……房屋租赁期间，如甲方提前终止合同并违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金……。 上述合同签订后，双方开始履行合同，冯志贤向新稻田公司交付了租赁物，但新稻田公司未按约支付款项。 2018年6月29日，新稻田公司出具《与冯志贤付款约定》一份，载明：1、2018年7月3日前支付5万元人民币；2、2018年7月10日前支付5万元人民币；3、2018年8月支付15万元人民币（2018年7月1日至2018年8月25日，此笔款项月息7厘，按天记）；4、2018年9月支付8.6万元人民币。后，新稻田公司仅支付了6万元租金。 2018年8月13日杭州市公安消防支队拱墅区大队向新稻田公司发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》一份，该通知书载明：……在对新稻田公司申报的其公司内装修工程（位于杭州市拱墅区××楼××，装修部位为地上第二层局部，装修面积500平方米，使用功能为：办公）进行了竣工验收消防备案检查……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，主要存在问题为商业服务网点面积大于300平方米，不符合《建筑设计防火规范》ＧＢ50016-2014第2.1.4条之规定……2018年8月16日，杭州市公安消防支队拱墅区大队出具两份《行政处罚决定书》，该决定书认为新稻田公司在对塘萍路方家花苑商铺二楼34号-42号内部装修时，未进行消防设计备案和竣工消防备案，违反了《中华人民共和国消防法》的有关规定，对新稻田公司各处以3500元的处罚。 因新稻田公司欠缴水费、电费及物业费，案涉房屋所在的物业公司于2018年8月31日晚21时，对其采取了锁门措施。在新稻田公司提出异议后，该物业公司发短信通知其已于次日上午10时30分将门重新打开。 后，冯志贤多次向新稻田公司催讨房租及转让费8.6万元，新稻田公司拒绝支付。2018年8月31日，新稻田公司通过短信向冯志贤发出解除合同的通知：因为塘萍路方家花苑商铺36-40号室商业服务网点，消防街道等部门不允许再此地经营教育培训，新稻田培训咨询有限公司于2018年9月1日起，不能在此办公、经营，解除2018年7月16日签订的租赁合同。 2018年12月29日，新稻田公司与案外人钱冬娟签订约定书，约定双方于2018年12月31日办理案涉房屋内的财物的交接手续，新稻田公司将案涉房屋内的物品留给钱冬娟处理。 对于押金，因新稻田公司的上手承租人陈铖交纳了42000元押金，新稻田公司与上手承租人结算后，直接向其支付了42000元，该押金的权利由新稻田公司承继，新稻田公司未另行向冯志贤交纳押金。现原告起诉至原审法院，请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令新稻田公司支付租金37223元(暂从2018年7月16日计算至2018年9月25日，此后计算至判决或调解日止)及转让费86000元；3、判令新稻田公司支付违约金125000元；4、该案诉讼费用由新稻田公司承担。诉讼中，冯志贤变更第1项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除。 原审法院认为：冯志贤与新稻田公司、案外人陈铖签订的《商铺转让合同》、冯志贤与新稻田公司《房屋租赁合同》以及新稻田公司出具《与冯志贤付款约定》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应当依法有效。新稻田公司未依约将租金支付给原告新稻田公司其行为已构成违约。故新稻田公司应承担相应的民事责任。因此，冯志贤要求新稻田公司支付租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。新稻田公司提出合同约定的违约金过高，要求予以降低。该院酌情予以采纳。 关于合同的解除。新稻田公司答辩称，冯志贤交付的房屋不适合其开设学校，其有权单方解除租赁合同。该院认为，租赁合同法律关系中，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。新稻田公司举证的消防部门的处罚，仅能证明租赁物的装修违反了《中华人民共和国消防法》的有关规定而被处罚，与涉案房屋是否可以开办教育机构无关联性，且不能直接证明合同无法继续履行，故新稻田公司的抗辩意见该院不予采信。即新稻田公司所称的理由不构成其解除合同的事由，其不具有合同解除权。 根据冯志贤提交的约定书及双方陈述，新稻田公司与案外人于2018年12月31日办理了案涉房屋内物品的交接手续，搬离了案涉房屋，双方已经实际解除了合同。冯志贤请求确认双方的租赁合同于2018年12月31日解除，该院予以支持。对于新稻田公司答辩其发出解除通知后，房屋已被冯志贤锁住，不在其控制之下。该院认为，根据其提供的短信聊天记录，尚不足以证明其对承租的房屋失去了控制，无法继续使用，故其应当承担举证不能的不利后果。 关于转让费。新稻田公司表示认可合同约定的该笔款项及金额。仅认为该款项支付的前提为合同的正常履行。该院认为，没有通过消防备案验收并不当然导致合同无法履行，且案涉租赁合同已经开始履行，款项支付的条件已经成就，新稻田公司应当按照约定履行支付义务。故新稻田公司的抗辩意见该院不予采信。 对于押金42000元，冯志贤应当返还给新稻田公司。冯志贤同意与租金进行相应折抵。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年5月15日判决：一、确认冯志贤与新稻田公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除；二、新稻田公司支付冯志贤租金169167元，该款与应返还新稻田公司的押金42000元折抵后，尚应支付127167元；三、新稻田公司支付冯志贤违约金40000元；四、新稻田公司支付冯志贤转让费86000元；上述款项于判决生效之日起十日内付清；五、驳回冯志贤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3605元，由冯志贤负担605元，由新稻田公司负担3000元。 宣判后，新稻田公司不服，向本院提起上诉称：一审审判过程，没有充分调取派出所等报案证据，没有采纳新稻田公司提供的其他证据信息，没有充分考虑2018年国家对培训学校出台的管理审批政策。另外，当时签订合同时就跟冯志贤说是用来文化课培训学校，消防大队对案涉房屋的判令是不适合学生人群聚集。综上，请求：1、撤销一审判决，驳回对方全部诉请，依法改判。2、本案的诉讼费用由冯志贤承担。 针对新稻田公司的上诉，冯志贤答辩称：新稻田公司所述的情况无任何证据能够证明，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审应当驳回。1、原审法院已经查明新稻田公司系未按约支付租金，构成违约，双方签订的《房屋租赁合同》以及新稻田公司出具的《与冯志贤付款约定》已对付款做了明确约定，新稻田公司未支付已构成违约，后其又单方面要求解除合同，提前退租，是根本违约，理应支付违约金。2、签订合同前，冯志贤已如实告知房屋情况。房屋租赁具体事宜均是由新稻田公司与案外人接洽、沟通、交易，4689号民事判决已做相关判决。且冯志贤在签订合同前已经将相关证件给新稻田公司看过，如实告知房屋情况，新稻田公司也实地考察过，不然新稻田公司也不可能签订涉案合同。新稻田公司作为专门从事教育培训机构，其对是否承租房屋应有自己的判断。3、关于消防检查事宜。关于涉案房屋性质问题，《房屋租赁备案证》已经明确性质为非住宅（商业），涉案房屋是可以通过消防检查的。消防部门出具《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》及《行政处罚》给新稻田公司，完全是新稻田公司在审批中自己出了问题。《不合格通知书》写明，新稻田公司需要整改，待复查合格后是可以办理消防检查合格证的。其实在该通知书下来后，各方便商量如何整改、分割、装修，三方达成具体方案，后新稻田公司未按照方案执行。原审判决也认定消防部门的处罚仅能证明租赁物的装修违反了《消防法》的有关规定而被处罚，与涉案房屋是否可以开办教育机构无关联性，且不能证明合同无法继续履行。4、派出所报案情况与本案争议无关。派出所报案情况是物业与新稻田公司关于搬运物品之间的情况，与本案争议无关。5、新稻田公司理应承担责任。本案合同的解除系新稻田公司未及时、足额支付房租费并提前退租导致，无论从合同约定还是法定，新稻田公司均无单方解除权。 二审中，新稻田公司向本院提交：1、杭州市2018年关于培训的相关规定，拟证明2018年培训学校的审批要求；2、杭州市拱墅区消防大队潘队长对话录音光盘，拟证明塘萍路方家花苑36号商铺为商业网点，及其使用用途无法满足公司要求，合同目的无法达成；3、杭州市信访投诉中心关于塘萍路方家花苑36号商铺为商业网点，及其使用用途无法满足公司要求，合同目的无法达成。冯志贤未向本院提交新的证据。 针对新稻田公司提交的证据，冯志贤认为，对上述证据的三性均有异议。本院认为，证据1系复印件，且与本案无直接关联，本院不予采信。证据2、3无法达到新稻田公司的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：冯志贤与新稻田公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现冯志贤以新稻田公司未支付租金等费用为由主张新稻田公司违约，要求确认合同解除并支付租金、违约金和转让费，而新稻田公司则认为冯志贤提供的房屋无法开设培训学校，系冯志贤违约在先，对此，本院认为，案涉合同并未约定冯志贤需保证案涉房屋可以开设培训学校，且新稻田公司亦未提供其他证据证明冯志贤存在上述义务，新稻田公司作为承租人应对案涉房屋是否可以开设培训学校尽到审查义务，故新稻田公司以上述理由主张冯志贤违约并拒付租金没有依据，原审法院据此认定新稻田公司未支付租金系违约并确认案涉租赁合同解除及判令新稻田公司支付租金、违约金及转让费并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5023元，由杭州新稻田教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 丹 审 判 员  张一文 审 判 员  毕克来 二〇一九年九月十日 法官助理  丁 晔 书 记 员  刘婧函