广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠阳法民一初字第86号原告：中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司，住所地：广州市天河区体育西路191号A塔4716房。负责人：夏世祥。委托诉讼代理人：谌秋林、毛冬梅，系广东华商律师事务所律师。被告：曾能英，女，汉族，1983年11月29日出生。委托诉讼代理人：杨炼培，系广东指针律师事务所律师。被告：蔡明良，男，汉族，1987年1月3日出生。被告：何华林，男，汉族，1965年5月21日出生。原告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司诉被告曾能英、蔡明良、何华林租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谌秋林、毛冬梅、被告曾能英委托诉讼代理人杨炼培、被告蔡明良、何华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日期满终止；2、判令被告立即清场，交还占用原告的房屋；3、判令被告向原告支付2014年2月至7月租金203395.38元和滞纳金228819.8元;4、判令被告支付合同终止后占用原告房屋期间的房屋占用费135596.92元（按合同约定的租金计算，暂计至2014年11月31日，此后照此标准计算至被告交还房屋之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年7月28日，原告与惠州市惠阳陶园酒店有限公司（以下简称“乙方”）签订编号为Z53-09-2L-0151号《房屋租赁合同》（2011年9月13日签订补充协议），租赁合同约定如下：1、原告将建筑面积为3993平方米的惠州市惠阳区淡水XX路开元城商用裙楼XX层租与乙方经营酒店及办公场所使用，租期5年（从2009年8月1日起，至2014年7月31日止），月租金为31944元及管理费7986元，全年租赁费总额为479160元，第3年起每年租金递增2%。以上租金不含水电费等其他费用，租金每月一次性支付。2、乙方在出租房屋内依法经营，不得进行黄赌毒等非法活动，否则所有责任由乙方自行承担，因此导致责令停业的，租金仍需继续支付；不得将房屋转租。3、乙方未按本合同约定及时足额支付租金，每逾期一日按照未支付部分总额的5‰计算滞纳金，逾期超过45天原告有权单方书面通知乙方终止本合同，并没收乙方的履约保证金，乙方还应向原告支付未支付租金和滞纳金；乙方迟延缴纳租金的，原告有权从乙方的履约保证金中抵扣，并由乙方补足履约保证金。4、合同终止后，乙方应在5天内清场，将房屋及钥匙交还甲方，乙方到期不自行清理房屋内的物品和设施的，原告有权自行处理，由此发生的费用由乙方承担；乙方清场时，不得拆除租赁期内投入房屋的装修。合同签订后，双方均按合同履行。2011年9月，乙方将房屋租赁权转让给第三人，第三人又于2013年7月将房屋租赁权转让给被告经营惠州市惠阳区淡水鑫桃园酒店，鑫桃园酒店注册信息为个体户，经营者为被告。被告自2014年2月起未按约定向原告支付租金。受原告委托，中国石油化工股份有限公司深圳石油分公司于2014年5月29日向被告发出《关于惠阳开元城B、C栋裙楼租赁相关事宜的函》，要求被告支付拖欠的租金、管理费和水电费，并通知被告合同将于2014年7月31日到期终止。合同到期终止后，原告要求被告立即清场，交还房屋并支付拖欠的租金，但被告却置之不理。被告拖欠租金的行为巳构成违约，依据《房屋租赁合同》第九条之约定，被告应向原告支付2014年2月至7月的租金203395.38元及滞纳金228819.8元，并及时清场将房屋及钥匙返还原告。依据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和《广东省城镇房屋租赁条例》第十九条第一款“租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任。出租人可以请求房地产管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提起诉讼。”的相关规定，合同到期终止后被告应及时迁出租赁房屋，未及时迁出租赁房屋的，还应向原告赔偿损失，即房屋占用费135596.92元（按合同约定的租金暂计至2014年11月31日，此后照此标准计算至被告交还房屋之日止）。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告曾能英辩称：原告与被告曾能英无租赁法律关系，从现有证据无法证明涉案房产是原告有权处分并且出租交付与曾能英经营，故其主张租金支付义务不符合法律应当予以驳回。被告何华林辩称：原告起诉的事实理由错误。1、2014年2、3月份没交水电费，其实我交了房租，只有2014年2、3、4月份只欠水电费7000元；2、原告停电理由是没交水电，2014年4月18日下午4点就开始停我的水电后，原告管理人员到我酒店赶我员工走，那时还是合同期间；3、我到了公安分局原告当时停电没有经过它们同意，公安分局说我当时就可以起诉你们；4、当时2014年5月18日我找了杨爱群借了25万元，找到张处长要求开水电，张处长回答我就是要赶我们走，当时下午四点带来九个人到管理处想打我要赶我走，杨爱群当时就报了警；5、我是从陶园酒店做股东到陶园酒店做会所到现在鑫桃园酒店我都是股东之一；6、在2014年5月18日原告把我的停车场租给其他人用，没有经过我的同意；7、从2014年4月开始中石化在合同期间就开始打断我营业要求其赔偿我的损失；8、因为刑事调查限制我的自由，2014年5月9日我才出来。被告蔡明良辩称：我没有欠付原告租金，其他意见与被告何华林一致。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人对证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告作为甲方与惠州市惠阳陶园酒店有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定乙方租用甲方拥有的位于惠州市惠阳区淡水XX路开元城商用裙楼XX层，建筑面积3993平方米，租赁期共计5年从2009年8月1日起至2014年7月31日止。用途为经营酒店及办公场所使用。月租金为8元/平方米，管理费为2元/平方米，月租金31944元及管理费7986元，合计月租赁费为39930元，全年租赁费总额为479160元，第3年起每年租金递增5%，以上租金不含水电费等其他费用。为保障合同履行，乙方在本合同生效后5天内向甲方缴纳64000元作为履约保证金，履约保证金在租赁期满，双方确认资产安全完整并完成交接手续后5天内甲方无息退还给乙方。租金每月一次性支付，第一月租金在交付房屋后5天内交付，以后月度租金在每月15号之前支付。合同第五条约定：“1、由甲方向乙方提供电源和水源，水电的开户以及线路、管路安装和水电表安装及费用由乙方负责。2、水电费按地方政府有关部门的统一规定及小区相关管理规定由甲方代收，并合理分摊其损耗。”合同第九条约定：“1、乙方未按本合同约定及时足额交付租金，每逾期一日按照未支付部分总额的5‰计算滞纳金，逾期超过45天甲方有权单方书面通知乙方终止本合同，并没收乙方的履约保证金，乙方还应向甲方支付未付租金和滞纳金。……5、在合同终止后，乙方应在5天内清场，将房屋及钥匙交还给甲方。乙方到期不自行清理房屋内的物品和设施的，甲方有权自行处理，由此发生的费用由乙方承担。乙方清场时，不得拆除租赁期内投入房屋的装修（乙方商号等专用标识除外）。”2011年9月13日，原告作为甲方与惠州市惠阳陶园酒店有限公司作为乙方就上述合同签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：1“甲乙双方同意将《房屋租赁合同》第四条第一款中‘第3年起每年租金递增5%’修改为‘第3年起每年租金递增2%’”。另查明，惠州市惠阳陶园酒店有限公司2004年11月25日成立，2011年9月20日经股东、股东会、股东大会决议解散。惠州市惠阳区淡水鑫桃园酒店为个体工商户，于2013年7月11日在惠阳区公工商行政管理局核准成立，经营者为被告曾能英。惠州市中级人民法院于2016年6月29日作出（2016）粤13行终29号行政判决书，判决撤销惠州市惠阳区工商行政管理局于2013年7月11日向被告曾能英颁发的《个体工商户营业执照》。被告何华林、蔡明良承认其从惠州市惠阳陶园酒店有限公司到陶园酒店做会所到鑫桃园酒店都是股东之一。惠州市惠阳区淡水鑫桃园酒店成立后，被告何华林、蔡明良继续租赁使用涉案房屋。被告何华林、蔡明良于2015年7月15日，致函原告，陈述一起使用涉案房屋的还有周挺，并陈述其每个月发放3000元给被告曾能英作为名义股东即被告曾能英提供身份进行工商登记的报酬，由周挺代领。上述事实未得到周挺确认。被告曾能英不认可被告何华林、蔡明良关于曾能英受其聘请每月领取3000元报酬作为提供身份进行工商登记的陈述。被告何华林、蔡明良主张原告从2014年4月份起开始断其水电，原告不予认可。2016年11月30日，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求即“确认双方的《房屋租赁合同》已于2014年7月31日期满终止”，本院予以准许。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告主张被告自2013年7月份起租赁涉案房屋，被告何华林、蔡明良予以认可，双方之间租赁关系已超过六个月，但未签订租赁合同，应认定为不定期租赁关系。被告曾能英不予认可，因原告举证的证据未能证明被告曾能英有使用涉案房屋，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告请求三被告立即清场，交还占用原告的房屋，因被告何华林、蔡明良没有证据证明其有权继续使用涉案房屋，故应予返还，被告曾能英没有占用涉案房屋，原告请求无事实依据，不予支持。原告请求三被告向原告支付2014年2月至7月租金203395.38元和滞纳金228819.8元并按原告与惠州市惠阳陶园酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准计算占用费至被告交还房屋之日止，被告何华林、蔡明良抗辩其已付清2014年2月至4月份租金，且在合同期内因欠水电费被原告管理人员停用水电，但未提交证据，原告不予认可，本院不予采纳。本院认为，被告何华林、蔡明良虽不是《房屋租赁合同》及补充协议签订人，但其自2013年7月份以来为涉案房屋的实际使用人，并至2014年2月止一直按《房屋租赁合同》及补充协议的约定支付租金，可视为其接受惠州市惠阳陶园酒店有限公司与原告约定的租赁条件，故原告请求被告支付2014年2月至7月租金203398.38元，低于《房屋租赁合同》及补充协议标准，予以支持。原告请求被告何华林、蔡明良支付滞纳金228819.8元，因原告不具备收取滞纳金的主体资格，不予支持。被告一直占用涉案房屋，原告请求被告参照《房屋租赁合同》及补充协议约定的租金标准即租赁费为40568.88元/月（31944元/月×1.02+7986元/月）支付自《房屋租赁合同》终止之日起即2014年8月1日起的占用费至被告交还房屋之日止，理由充分，予以支持。原告请求被告曾能英支付租金及占用费，没有事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告何华林、蔡明良于本判决发生法律效力之日起七日内立即清场，交还位于惠州市惠阳区淡水白云二路开元城商用裙楼1-2层给原告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司。二、被告何华林、蔡明良于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年2月份至2014年7月份租金203395.38元给原告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司。三、被告何华林、蔡明良于本判决发生法律效力之日起七日内按40568.88元/月标准支付房屋占有费给原告，自2014年8月1日起计至实际交还涉案房屋给原告之日止。四、驳回原告中国石化集团资产经营管理有限公司广东石油分公司其他诉讼请求。本案诉受理费9478元由被告何华林、蔡明良承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。（此页无正文）审判长  叶仕平审判员  李小芬审判员  张少琼二〇一六年十二月二十五日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决