云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4758号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波；职务：总经理。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，身份证登记住址：四川省峨眉山市，系该公司法务专员，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县，系该公司法务专员，特别授权代理。被告（反诉原告）：王志黉，男，汉族，1985年4月28日生，身份证登记住址：云南省普洱市墨江哈尼族自治区，现住址：云南省昆明市西山区。被告（反诉原告）：解丹红，女，汉族，1984年10月2日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。第三人：田琼，女，土家族，1981年10月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张颖，男，汉族，1978年12月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，与田琼系夫妻关系，特别授权代理。第三人：张颖，男，汉族，1978年12月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告王志黉、解丹红，第三人田琼、张颖居间合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，本院依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟；被告王志黉、解丹红；第三人张颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付人民币35200元；2、被告立即向原告支付违约金（以人民币35200元为基数，从2018年7月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日）为人民币3000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年11月17日，第三人田琼、张颖取得昆明市房屋的商品房买卖合同登记备案表，合同登记号（ＫＭ2015111773118）。2018年6月22日，经原告居间撮合，第三人田琼、张颖（出售方、甲方）、被告王志黉（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0058665），约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为180万元；定金5万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币35200元。若本合同签订后，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告放弃购买涉案房产并赔偿第三人四万元，却拒绝向原告支付佣金，已对原告构成违约。原告认为：原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行。该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系，原告已经促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金35200元的权利。原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司同时辩称：涉案合同中，对于被告所要求的落地窗没有特别的约定；合同签订当晚，原告又带被告去看了2404号的房屋，但被告当时并没有提出任何异议，第二天，被告才提出上述意见，如果签合同当晚，被告有异议，合同可以随时解除，为何要第二天才提出异议；被告以卖方之间双方签订了解除合同，就认定了该合同是有效的，现在被告又要求撤销居间合同自相矛盾；被告主动赔偿了卖方4万元，就间接地承认了被告的违约的事实。被告（反诉原告）王志黉、解丹红共同辩称并反诉称：请求法院：1、撤销反诉人与被反诉人于2018年6月22日签订的《居间合同》；2、被反诉人向反诉人赔礼道歉，并由被反诉人赔偿反诉人在居间活动中给反诉人造成的损失40000元；3、被反诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月22日，反诉人在被反诉人提供居间服务的前提下与房屋出售人、被反诉人签订了《房屋买卖暨居间合同》约定，反诉人购买位于昆明市房屋。在反诉人看房过程中被反诉人的业务人员介绍上下楼两套房屋，除了楼层与售价有差别其余均为一致，业务员说没有该套房屋的钥匙，因此仅带领反诉人看了2404号房屋楼上的房屋，即实际查看的房屋为2504号房屋。合同签订后反诉人查看2404号房屋后发现，2404房屋的楼层外围存在墙裙／腰线，导致该房屋所有窗户均没有落地窗。因反诉人无法接受该房屋现状，因此与出售方协商一致于2018年6月24日签订了《房屋买卖合同终止协议》。因被反诉人及业务人员在居间服务过程中过错导致反诉人签订《房屋买卖暨居间合同》时对所购买的房屋存在重大的错误认识，同时被反诉人及业务人员导致了反诉人的重大损失。被反诉人请求的事实及理由没有法律依据，其只想着如何收取居间服务费用，没有考虑反诉人的合法权益，提供服务过程中有重大缺陷，反诉人不应当支付居间佣金。第三人田琼、张颖共同述称：2018年3月或4月，我请原告代为出售昆明市西山区星光苑2404号房屋，2018年6月21日或是22日那天下午，第三人下班刚到家，原告的业务员就打电话给被告，称被告对涉案房屋比较满意，约第三人看房，因第三人之前的报价是170多万，第三人要求按180万出售，被告接受该价格，三方签了合同，合同签订当晚约10时许，被告实地查看了涉案房屋。第二天中午，被告打电话给第三人，告知房屋的窗户不是落地窗，也不能装修为落地窗，双方在下午就签订了解除协议，第三人也按照原告的要求签了一个声明。综合庭审，本院确认本案以下法律事实：一、涉案房屋系第三人向昆明南亚风情房地产开发公司购买，并于2015年11月17日取得商品房买卖合同备案登记。二、2018年6月22日，原告（丙方）与被告（购买方、乙方）及第三人（出售方、甲方）签订合同编号为0058665的《房屋买卖暨居间合同》，主要约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，售价180万元；签订本合同时，乙方支付购房定金5万元，乙方同意丙方向甲方转交定金5万元；本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应有三方协商一致，若不能协商一致，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行违约金；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方签订本合同前已提供之服务，现丙方以促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，乙方同意向丙方支付佣金人民币35200元，支付时间为2019年1月21日。若买卖双方协商解除合同的，甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行，由违约方按上列佣金总额和标准向丙方支付佣金损失等。三、合同签订当日，被告向第三人田琼支付定金人民币5万元。四、合同签订前，因房屋钥匙由第三人持有，原告带被告查看的房屋为涉案房屋楼上的2504号房屋，该房窗户为落地窗户。被告与第三人、原告于签订合同当晚十时许，进入涉案房屋进行实地看房，涉案房屋的窗户不是落地窗。五、2018年6月23日上午9时31分，被告解丹红给原告的业务员柯皙湖打电话，就涉案房屋的窗户不是落地窗的问题提出异议。六、2018年6月23日，被告解丹红认为，涉案房屋的窗户不是落地窗、也不是飘窗，与2504号房屋相比，品质不一样，且涉案房屋不能将窗户改为落地窗的问题，与第三人张颖进行电话沟通。2018年6月24日，被告与第三人签订《房屋买卖合同终止协议》，主要载明，因乙方看房过程中所看房屋为南亚风情第壹城南亚星光苑5幢2单元2404号房屋，中介介绍上下楼的房屋均为一致的。故，签订合同后才致2404号房屋看房后发现，2404号房屋的楼层外围存在墙裙导致该房屋的所有窗户均没有落地窗，鉴于乙方无法接受该房屋现状，故与甲方协商终止《房屋买卖合同》，双方就《房屋买卖合同》的终止事宜达成以下协议：一、因甲方收取了乙方5万元购房定金，双方同意甲方退还乙方1万元，剩余4万元由甲方收取。甲方于本协议签订时同时退还至乙方银行卡；二、本终止协议签订后《房屋买卖合同》终止，双方互不承担其他任何责任；三、与房屋中介的后续事宜由乙方自行处理。若产生费用由乙方自行承担等。七、2018年6月22日，第三人张颖向原告出具《声明》，主要载明，其与被告及原告签订的0058665号《房屋买卖暨居间合同》，鉴于买方原因（对房屋户型有意见），未能顺利履行，买方已构成根本违约。本人要求尊园地产将托管购销合同退回本人，本人保留向买方追究法律责任的权利。本人承诺，与上述房屋有关的买卖合同（含定金）与尊园地产无关，公司不承担任何责任等。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》、《房屋买卖暨居间合同》、《声明》；被告提交的中介带看房的短信、《房屋买卖暨居间合同》、定金《收条》、2404号房与2504号房照片、电话通话录音、《房屋买卖合同终止协议》在案佐证。本案的主要争议焦点为：一、涉案居间合同是否应当撤销？二、被告（反诉原告）应否承担支付居间佣金的违约责任？三、原告（反诉被告）应否承担被告的损失？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案原告作为从事房屋交易的中介机构，应当予以充分了解涉案房屋的真实信息，并向被告进行披露，因原告在涉案合同签订前带被告查看的房屋并非涉案房屋，就应当在涉案合同签订前有义务要求被告首先查看涉案房屋；而作为购房人的被告，有条件也有权利在合同签订前要求查看房屋真实现状，但由于原告没有切实履行该服务职责，被告也放弃其相应的权利，在合同签订后的晚上十时许才查看涉案房屋，导致房屋买卖合同不能履行；其次，被告对涉案房屋的主要异议主要在于，与2504号房屋相比，存在窗户不是落地窗的问题，即，该问题应当是被告选择房屋的主要标准之一，窗户问题应是被告在进入涉案房屋后应当注意的问题。因此被告对房屋存在重大错误认识的过错的主张，并不客观，被告要求撤销涉案居间合同，与本案事实不符，本院不予支持。二、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案原告向被告提供居间服务，除合同约定外，还依法应当严格执行其职业要求，由于原告向被告提供的服务存在瑕疵，原告依法应对自己的过错承担相应的责任，现原告要求被告按照合同约定支付全额居间佣金的请求，本院依据原、被告均存在的过错的事实，酌定，被告向原告支付的佣金为合同约定的50%，即人民币17,600元，同时原告的违约金请求本院也不予支持。三、由于被告在签订合同前，对涉案房屋未尽到必要的注意义务，而涉案《房屋买卖合同终止协议》系被告与第三人单独签订，该协议对原告不具有约束力。因此，被告要求原告承担其向第三人支付的违约金损失及赔礼道歉，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第五十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）被告王志黉、解丹红于本案判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司居间佣金人民币17,600元；二、驳回原告（反诉被告）昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王志黉、解丹红的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币756元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担人民币516元，由被告王志黉、解丹红共同负担人民币240元（此款被告于支付上述第一项款项时一并支付原告）；本案反诉案件受理费人民币400元（被告已预交），由被告（反诉原告）王志黉、解丹红共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长 马 惠人民陪审员 董 玉人民陪审员 陆志伟二〇一九年九月六日书 记 员 鲁 丹