广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16287号上诉人（原审被告）：李丽桃，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：马鸿德，身份证住址青海省大通回族土族自治县。上诉人李丽桃因与被上诉人马鸿德房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。李丽桃及马鸿德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽桃上诉请求:撤销一审判决，改判其不用退回租金9100元给马鸿德。二审庭询中，李丽桃明确上诉请求为：撤销一审判决，改判其不用退回租赁保证金9100元给马鸿德。事实与理由如下：1、李丽桃与马鸿德在2016年5月20日签订位于广州市越秀区寺右南路三街二巷10地02房《租赁合同》时，并无注明给他做餐饮行业。并在《租赁合同》第三点注明营业执照由马鸿德负责。2、在2016年6月2日合同作废时在东山派出所的社区民警及其同事的2个小时的调解劝说下，在退回保证金及租金27300元时双方讨价还价，由原来说只退回5000元，一直到最后达成协议为退回保证金18200元，另租金9100不用退为止。该合同作废。所以在场的人理解并认同都应该是本人李丽桃收取马鸿德月租金9100元，退回保证金18200元后，该合同作废。还有，《租赁合同》的内容包括押金18200元，租金9100元。因此，马鸿德明确表明合同作废，也意味着其放弃租金9100元。从常理来看，马鸿德同意合同作废，也意味着整件事情已经结束，否则，没必要这么表述。3、涉案房屋的规划用途虽然为住宅，按当地街道规矩，五羊新城的一楼房屋基本可以申请临商，马鸿德也因此来租并签下合同。当时已经出示房产证。该房屋在与马鸿德签约前已用作卖文具用品十年，现亦已租作水果捞。附营业执照副本两本。4、恳请法院尊重《租赁合同》约定的权利和义务。本案是马鸿德出尔反尔，签了合同不履行合同，且合同并不是说签就签，次日又可以退款的。马鸿德二审答辩称：1、按照一审判决的内容，马鸿德确认合同解除时间是2016年6月2日，且李丽桃已经将涉案房屋另行出租给他人。2、马鸿德并没有放弃要求李丽桃退还9100元租赁保证金。马鸿德一审起诉请求：1、确认马鸿德与李丽桃在2016年5月20日签订的《租赁合同》于2016年6月2日解除。2、李丽桃将押金9100元退回给马鸿德。一审法院认定事实：据马鸿德提供的粤房地权证穗字第××号《房地产产权证》（复印件）记载：广州市越秀区寺右南路X街X巷XX号地XX房的权属人为李丽桃；房屋建筑面积为39.84平方米；规划用途为住宅；登记时间为2013年9月22日。李丽桃对该证据的真实性没有异议。2016年5月20日，马鸿德（为乙方、租赁人）与李丽桃（为甲方、屋主）签订《租赁合同》，其中约定：甲乙双方就租赁广州市越秀区寺右南路X街X巷XX地XXX之二（约58平方米）物业达成如下协议：一、租赁期为五年，由2016年6月5日至2021年6月4日，月租金为9100元。二、双方协商该合同履约保证金为18200元。三、租赁期内，乙方要准时交付“该物业”的（包括：水、电、卫生、管理费），营业执照和租赁税费由乙方负责。四、乙方将“该场地”用于其获政府批准的范围进行经营，不得进行违法活动，乙方租赁期间如有亏损，所产生的债权、债务和员工工资等与甲方无关等。合同签订后，马鸿德支付了履约保证金18200元及首月租金9100元给李丽桃。2016年6月2日，李丽桃退回18200元给马鸿德，马鸿德并向李丽桃立下《收据》，内容为：今收到李丽桃现金18200元，2016年5月20日所签的合同作废。同日，马鸿德向广州市越秀区东山街五羊东社区居民委员会递交《申请书》，内容为：我于2016年5月20日与广州市越秀区寺右南路X街X巷XX地之二业主李丽桃签订租赁合同，我明确表示要做兰州拉面餐馆，但是根据当地的行政法律法规该物业禁止做餐饮行业。请居委会给予证明。广州市越秀区东山街五羊东社区居民委员会在该《申请书》上证明：寺右南路X街X巷XX号地XX房为五羊东社区辖内居民住宅，不适用于做餐饮场所。本案诉讼过程中，马鸿德为证明在签订合同当天已明确告知李丽桃承租涉案场地是经营兰州拉面，李丽桃也承诺涉案场地是可以经营兰州拉面，并没有提出任何异议，提供了双方签订合同时的录像录音。李丽桃对该证据的真实性没有异议，表示该光盘确实是当时签订合同时所拍的，但没有经过李丽桃同意。签订合同时，李丽桃已明确告知马鸿德，涉案场地邻居对餐饮要求很高，不能有异味和嘈杂声，但当时马鸿德陈述可以处理好该情况，所以双方才签订合同。一审法院认为：马鸿德、李丽桃签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。现双方同意上述《租赁合同》于2016年6月2日解除是当事人对其自身权利的处分，一审法院予以准许。涉案房屋的规划用途为住宅，并不能作商业经营使用，马鸿德与李丽桃约定马鸿德承租涉案房屋是用作经营使用，因马鸿德承租涉案房屋的目的无法实现，且马鸿德也未曾将涉案房屋用作经营使用，根据公平合理原则，马鸿德要求李丽桃退回履约保证金理由成立，一审法院予以支持。另马鸿德所立的《收据》并没有放弃对9100元履约保证金的权利，故李丽桃认为马鸿德立下《收据》并收取李丽桃退回的18200元后，双方的纠纷已经解决完毕，马鸿德所交付的9100元履约保证金作为补偿而归李丽桃所有缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条的规定，于2016年8月29日作出如下判决：一、原告马鸿德与被告李丽桃在2016年5月20日签订的《租赁合同》于2016年6月2日解除。二、被告李丽桃应于本判决发生法律效力之日起十日内，将履约保证金9100元退回给原告马鸿德。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李丽桃负担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。二审期间，李丽桃向本院提交下列证据：一、陈某、曹雄身份证复印件各一份、广州市越秀区真珍好文化用品商行《个体工商户营业执照》复印件一份、广州市越秀区耿发百货商店《营业执照》复印件一份，证明涉案房屋出租给马鸿德之前可作商业用途使用。二、李丽桃与黄某、邹某签订的《租赁合同》复印件一份、斯索·沙拉实验室门面照片一张，证明涉案房屋已另出租他人作商业用途使用。马鸿德质证认为：李丽桃提交的证据并不能证明涉案房屋可以做餐饮用途。马鸿德一审提交越秀区东山街五羊东社区居民委员会开出的证明，已证明涉案房屋不能作餐饮用途。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李丽桃的上诉请求与马鸿德的答辩意见，分析如下：根据一审法院查明的事实，涉案房屋的规划用途为住宅，未经规划部门许可不能作商业经营使用，李丽桃二审期间提交的证据并不足以证明涉案房屋可作商业用途使用。从马鸿德、李丽桃所签订《租赁合同》约定的租金标准来看，双方约定马鸿德承租涉案房屋是作商业用途使用的，故，马鸿德承租涉案房屋的目的实际上无法实现，且事实上，马鸿德也并未开始将涉案房屋用作经营使用。另从马鸿德所立的《收据》来看，其亦没有明确表示放弃对9100元履约保证金的权利。现双方约定合同于计租前解除，故从公平原则考虑，对马鸿德要求李丽桃退回履约保证金的请求，一审法院予以支持并无不妥。李丽桃所认为马鸿德立下《收据》并收取李丽桃退回的18200元后，双方的纠纷已经解决完毕，马鸿德所交付的9100元履约保证金作为补偿而归李丽桃所有的主张缺乏依据，一审法院不予采纳并无不当。综上，对李丽桃上诉请求其不需退回9100元给马鸿德的主张，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李丽桃上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李丽桃负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十二月七日书记员  王心怡