浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6978号 上诉人（原审原告）：黄志文，男，1992年9月12日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：何正华，浙江岸亭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋彩红，女，1977年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人黄志文因与被上诉人蒋彩红房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初8285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年12月19日，黄志文作为乙方、蒋彩红作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定蒋彩红将位于杭州市萧山区××街道××路××号××广场××幢××室房屋出租给黄志文，用于办公；租赁期间自2018年12月20日起至2019年12月19日止；每月租金9583元，每半年一付，每期57500元，先付款后使用；在租赁期间，黄志文中途擅自退租的，应按照合同中的一个月租金向蒋彩红支付违约金，蒋彩红不得以房租已收为由不予退房；租赁期满后，黄志文必须将房屋内注册公司注销或移除，蒋彩红退回押金；为确保合同履行，黄志文同意蒋彩红收取租房保证金20000元，合同期满无欠费且房屋内设施无损坏的，押金全额归还黄志文。当天，黄志文向蒋彩红交纳了租金57500元和押金20000元。2018年12月24日，黄志文设立杭州漫天云软件科技有限公司，黄志文为该公司法定代表人，公司注册地址为杭州市萧山区××街道××路××号××广场××幢××室。2019年3月29日，杭州漫天云软件科技有限公司的员工陈价高通过微信向蒋彩红发送了《退租函》，表示出于经营策略考虑，自2019年3月29日起不再续租案涉房屋，要求蒋彩红扣除一个月押金后将剩余的租金等予以退还。黄志文于2019年5月22日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令解除黄志文与蒋彩红签订的《房屋租赁合同》；2.判令蒋彩红退还剩余的租金25500元和押金20000元，合计45500元。 原审另查明：杭州漫天云软件科技有限公司于2019年5月7日注销。 原审法院认为：黄志文与蒋彩红签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应按约履行。当符合法律规定的相关情形、双方协议一致或者双方约定的解除合同的条件成就时，当事人可以解除合同。本案中，黄志文依据《房屋租赁合同》第十一条乙方违约责任中的“在租赁期间，乙方中途擅自退租的，应按照合同中的一个月租金向甲方支付违约金，甲方不得以房租已收为由不予退房”要求解除合同，该院认为，《房屋租赁合同》第十一条的该约定系对黄志文擅自解除合同的后果做出了约定，并非赋予黄志文单方解除合同的权利。故黄志文以其公司经营策略变化为由主张案涉租赁合同已于2019年3月29日解除，依据不足；但鉴于蒋彩红同意于2019年6月19日解除案涉合同，且黄志文于当天将案涉房屋的钥匙交还蒋彩红，据此，该院确认黄志文与蒋彩红在2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄志文要求蒋彩红返还自2019年3月30日起至2019年6月19日止的租金，鉴于合同解除的日期为2019年6月19日，黄志文已无多余租金可退，故该院对黄志文的该项诉讼请求不予支持。至于押金的问题，鉴于黄志文要求提前退租，其存在违约行为，故按照双方合同约定，黄志文应支付蒋彩红一个月租金9583元作为违约金，扣除该违约金后，蒋彩红尚应退还黄志文押金10417元。综上，对黄志文合理部分诉讼请求，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年7月29日判决：一、黄志文与蒋彩红在2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；二、蒋彩红于判决生效后十日内退还黄志文押金10417元；三、驳回黄志文的其余诉讼请求。如黄志文未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，减半收取469元，由黄志文负担362元，由蒋彩红负担107元。 宣判后，黄志文不服，向本院提起上诉称：原审法院事实认定不清。原审法院认定黄志文与蒋彩红签订的《房屋租赁合同》的解除时间有误。一、首先，蒋彩红是知道黄志文租房的用途是成立公司，因为案涉合同上已经写明案涉租赁房屋的用途为办公，租赁期满后，黄志文必须将房屋内注册的公司注销或移除。其次，蒋彩红于2018年3月29日收到过退租函，也知晓黄志文要退租的事，原审判决认定蒋彩红确认杭州漫天云软件科技有限公司员工陈价高曾通过微信向其发送过退租函件。此外，中介也多次电话联系蒋彩红，告知其黄志文要退租的情况，但蒋彩红均未予理睬。最后，蒋彩红知道陈价高是杭州漫天云软件科技有限公司的员工，因为案涉合同上也标注了陈价高的电话。综上，蒋彩红在2018年3月29日就已经知晓黄志文要退租的事实，但是迟迟不愿给黄志文办理退租手续。二、退一步说，即使蒋彩红之前一直未收到黄志文本人的退租请求，仅仅收到了中介和杭州漫天云软件科技有限公司员工代黄志文表示的退租意愿请求，但黄志文于2019年5月向原审法院递交起诉状，后原审法院调解员组织了调解，2019年5月13日第一次调解蒋彩红未出现，2019年5月16日第二次调解蒋彩红的丈夫到场，调解未成功。此时蒋彩红依然不愿意收房屋钥匙，就连在2019年6月19日原审开庭时，蒋彩红起先也不愿收下钥匙，后其才收下。可以看出蒋彩红就是不想给黄志文办理退租手续。黄志文特别授权的律师在2019年5月16日与蒋彩红的丈夫进行调解时，说将钥匙给蒋彩红，并表明退租的请求，但蒋彩红单方面不愿意退租。如果法院认为2019年5月16日这天还不能算黄志文明确表达退租意愿的时间，这显然是不对的，对黄志文是不公平的。综上，请求二审法院：1、改判原审判决，判令蒋彩红退还黄志文剩余租金25500元和押金20000元，总计45500元（其中黄志文实际租期为2018年12月20日至2019年3月29日，总计100天，每天租金为9583/30=320元，剩余租金为57500-320×100=25500元）；2、判令本案一、二审诉讼费由蒋彩红承担。 被上诉人蒋彩红答辩称：到现在为止，蒋彩红都没有收到过黄志文的电话和微信。原审判决正确、合法，请求二审法院驳回黄志文的上诉请求。 二审中，在本院指定的举证期限内，黄志文与蒋彩红均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案双方争议焦点系蒋彩红是否应当退还黄志文剩余租金和押金。黄志文主张蒋彩红对于黄志文要求退租的事实是明知的，故原审判决认定的案涉《房屋租赁合同》的解除时间有误，蒋彩红应当退还黄志文剩余租金25500元和押金20000元。原审法院已查明，2019年3月29日杭州漫天云软件科技有限公司的员工陈价高通过微信向蒋彩红发送了《退租函》，但黄志文系以公司经营策略变化为由主张退租，不符合法定解除权的行使条件，亦不符合案涉《房屋租赁合同》约定的解除权行使条件，故在蒋彩红不同意解除合同的情况下，黄志文发送《退租函》的行为并没有合同解除的效力，相反，黄志文因提前擅自退租构成违约，应当承担相应违约责任。因此，原审法院认定蒋彩红同意解除合同的时间即2019年6月19日为案涉《房屋租赁合同》的解除时间，并将案涉房屋的租金计算至该日，据此认定黄志文已无多余租金可退，并无不当。关于押金，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，黄志文违约应当支付蒋彩红一个月租金作为违约金，且黄志文亦同意予以扣除，故原审法院在蒋彩红应当退还的押金中扣除该违约金，尚属合理。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费677元，由黄志文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一九年九月十一日 法官助理  张 琪 书 记 员  赵 勤