福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初3480号 原告（案外人）：李光伟，男，1986年11月8日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：彭靖钦，北京昆泰（厦门）律师事务所律师 被告（申请执行人）：福清市融凯小额贷款有限公司，住所福清市。 法定代表人：钟兆星。 委托诉讼代理人：欧慧琳，福建海山律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陈建，男，1971年9月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告李光伟与被告福清市融凯小额贷款有限公司（以下简称融凯公司）、第三人陈建案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭靖钦律师、被告的委托代理人欧慧琳律师到庭参加诉讼，第三人陈建经公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李光伟向本院提出诉讼请求:1.确认原告与第三人于2014年4月1日签署的《租赁合同》合法、有效，并有权继续使用址于福州市鼓楼区店面；2.诉讼费由被告及第三人承担。事实与理由：2019年2月21日，原告看到商铺张贴公告要求限期搬离租赁物，才知道案涉商铺被查封。2019年3月3日，原告就融凯公司与陈建借款合同纠纷执行一案提出执行异议申请。2019年4月3日，法院作出了（2019）闽0181执异25号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂依法提起案外人执行异议之诉。原告认为，原告与陈建签署的《租赁合同》真实、合法、有效；且该《租赁合同》在持续履行，租赁期限未届满，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的”的规定，原告依法可予继续租赁、使用案涉店面。原告与陈建是通过朋友介绍认识的，2014年4月1日，原告向陈建租赁了位于福州市鼓楼区店面，建筑面积60平方米，当时双方约定以套为单位承租，总租期是15年，总租金是140万元，双方签订了租赁合同。租赁时店面还未装修，是原告租赁后进行装修的，原告原准备自己开店使用，后来用于转租。2015年4月12日转租给福州翔吉贸易有限公司，约定月租金1万元，租了2年，租金一共24万元。2017年4月13日转租给苏友银，租赁期限为5年，每年租金12.6万元，第4年起每年租金递增5%。现案涉商铺是苏友银在使用。 融凯公司答辩称，1.原告提出的诉请应当是确认合同有效之诉，而不是执行异议之诉，执行异议之诉的诉讼请求应当请求法院停止或中止执行诉争财产，而非确认合同有效；2.原告所述与事实完全不符，原告与第三人之间的租赁合同以及租赁合同项下的租赁关系是原告捏造的，其提供证据的真实性、合法性、有效性不仅存疑，还可能构成犯罪，原告提供的租赁合同中陈建的签字明显不是陈建本人所签，且在另案中苏友银提供一份说明函中提到陈建将案涉商铺交给原告，但是时间与本案的交付时间不符，自相矛盾，其次，原告也未提交任何证据证明陈建将诉争房屋交付给原告使用；3.原告也未提交任何证据证明其向陈建支付过租金，原告的陈述无法自圆其说，从支付租金的方式以及支付租金的金额，都明显不合理，根据当时的市场行情，同路段的租金单套租金一个月高达4万元；4.被告与陈建之间的借款关系系经福清法院确认，在该案中被告向福清法院提交的合同上陈建的签字已经法院确认为陈建本人所签。且该案已进入执行阶段。综上，原告与陈建间的租赁关系是为阻碍执行恶意捏造的，福清市人民法院作出的（2015）融民初字第5739号民事判决及（2019）闽0181执异25号的裁定，理应得到支持。 第三人陈建未到庭参加诉讼，也未向法院提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提交的法院限期搬离公告、福州市鼓楼区艺塑人美发店营业执照，被告无异议，本院予以采纳。被告对原告提交的执行异议申请书的真实性没有异议，对证明对象有异议，认为无法证明原告合法占有涉案房产。被告对原告提交的租赁合同真实性有异议，认为租赁合同上的“陈建”签名与被告在（2015）融民初字第5738、5739号案件诉讼中提交的证据《最高额担保个人借款合同》中借款人“陈建”的签名明显不一致，被告提交的《最高额担保个人借款合同》已被生效判决所采纳；合同约定的租金金额、支付时间都不合常理，且远低于市价。针对被告的该质证意见，原告提交了陈建出具的确认书、3张收条及两份公证书，被告认为确认书及收条中陈建均未盖手印，三份收条中的“陈”均为繁体字，确认书中的“陈”为简体字，不符合一个人的书写习惯，公证书仅对声明书的签字及右手拇指系陈建加盖的事实予以确认，对内容不做评价，陈建在公证处对声明书所附的三份《收条》、一份《确认书》中的签名系其本人所签作出保证，但公证处并非鉴定机构，无法对租赁合同上“陈建”签字的真实性予以确认，两份公证书的公证事项均为保全证据，与声明书内容无关，不能认为确认或追认。被告对原告提交的转租合同、商铺交接确认函、租金收条、银行流水、业务凭证、招商银行回单的证据三性都有异议，认为原告与陈建之间的租赁合同并非真实有效的，故无法认定李光伟与翔吉贸易有限公司之间的租赁关系真实有效，无法认定商铺交接确认函及银行流水与本案的关系；其中的业务凭证备注写明款项用途为借款，与租赁无关；其中客户回单的打印人是陈建，结合公证书形成时间是2019年8月29日、9月1日，即庭审前十天，由原告作为证据提交，足以证明原告与被执行人陈建之间的关系蹊跷，原告可以找到陈建，陈建可以出庭却不出庭，原告起诉目的明显是为了阻碍执行；根据信息查询，苏友银开设的福州市艺术人美发店自2017年成立后一直在闽赋苑3#楼的不同场所经营，最后才搬到涉案商铺，目前是在涉案商铺经营。被告提交了苏友银在（2019）闽0181执异24号案件中提交的《说明函》，陈建在《说明函》中确认其与李光伟的租赁期限为2014年10月10日至2034年10月9日，与原告提交的《租赁合同》中的租赁期限2014年4月15日至2029年4月14日止，明显不一致，原告涉嫌伪造证据可能构成犯罪。 根据庭审质证认证、当事人当庭陈述及已生效法律文书所确认的事实，本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，陈建与融凯公司签订《最高额担保个人借款合同》，约定自2014年6月25日至2015年6月24日止，陈建可以在300万的借款本金额度内向融凯公司申请借款，福建红冠面粉工业有限公司（以下简称红冠公司）提供最高额保证，陈建提供本人名下的位于福州市鼓楼区店面作为担保物。2014年7月1日，办理了担保物抵押登记，证号为榕房他证ＴＲ字第××号。2015年，陈建未偿还借款本金282万元及利息，融凯公司向本院起诉，本院受理后，于2016年12月25日作出（2015）融民初字第5738号民事判决，判决确定：一、陈建于判决生效之日起十日内偿还融凯公司借款282万元及利息（含罚息、复利，截止2015年5月6日利息为191702.31元，之后的利息按《最高额担保个人借款合同》、《福清市融凯小额贷款有限公司借款借据》的约定计至款项还清之日止）；二、陈建于判决生效之日起十日内偿还融凯公司律师代理费1.8万元；三、若陈建未按判决指定的期间履行上述第一、二项还款义务，融凯公司有权对陈建提供抵押担保并记录在《房屋他项权证》上位于福州市鼓楼区店面房屋以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、红冠公司对本判决第一、二项债务承担连带清偿责任，红冠公司承担连带清偿责任后，有权就已清偿部分向陈建追偿；五、驳回融凯公司的其他诉讼请求。 2014年10月13日、21日，红冠公司分别向融凯公司借款500万元、300万元，陈建和福建昌谷生态农业发展有限公司（以下简称昌谷公司）作为上述两笔债务的保证人承担连带保证责任。2015年，红冠公司欠债未还，融凯公司向本院起诉。在诉讼过程中，融凯公司向本院申请财产保全，要求对陈建名下的财产采取保全措施。2015年10月19日，本院裁定查封陈建名下的福州市鼓楼区店面。本院于2017年6月2日作出（2015）融民初字第5739号民事判决，判决确定：一、红冠公司于判决生效之日起十日内偿还融凯公司借款6334861.72元及利息（按年利率24%自2015年3月3日起计至款项还清之日止）；二、红冠公司于判决生效之日起十日内偿还融凯公司律师代理费2万元；三、昌谷公司、陈建对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，昌谷公司、陈建承担连带清偿责任后有权就已清偿部分向红冠公司追偿；四、驳回融凯公司的其他诉讼请求。 （2015）融民初字第5738、5739号民事判决生效后，因陈建、红冠公司、昌谷公司未履行判决书确定的义务，融凯公司向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行过程中，本院依据生效的法律文书，向陈建等被执行人发出执行通知书，并裁定拍卖被执行人陈建名下的上述财产，于2019年2月21日张贴（2018）闽0181执2355号腾退公告。案外人李光伟向本院提出执行异议，本院经审查于2019年4月3日作出（2019）闽0181执异25号执行裁定，裁定驳回李光伟的异议请求。李光伟对驳回裁定不服，向本院提起本案执行异议之诉。 另查明，涉案的福州市鼓楼区店面现由案外人苏友银实际占有使用，经营福州市艺术人美发店。在本院（2019）闽0181执异24号执行异议案件中，异议人苏友银提交的陈建出具的《说明函》中，陈建称其将涉案店面出租给李光伟，租赁期限自2014年10月10日至2034年10月9日。本案中，原告李光伟提供的租赁合同，租赁期限为2014年4月15日至2029年4月14日，合同约定租金为不含税租金，共计140万元，2014年10月20日支付20万元，2015年2月10日支付20万元，2015年5月10日支付99万元，合同签订日支付1万元合同即生效，租赁期间允许转租。2014年10月24日，李光伟转账20万元到陈建账户；2015年2月12日，李光伟转账15万元到陈建账户；陈建的3张业务凭证（客户回单）体现，2015年5月15日，李光伟分别转账35万元、30万元、25万元到陈建账户，共计90万元，备注均为借款。2018年3月19日,苏友银汇款13.23万元到李光伟账户。 本院认为，本案争议焦点在于原告与第三人陈建之间租赁关系是否真实存在。原告主张租赁合同真实有效存在以下几点不合理之处：1.已生效判决中依据的陈建与融凯公司签订《最高额担保个人借款合同》中“陈建”签名与原告提交的租赁合同中“陈建”签名明显不同,与原告提交的收条及确认书中的“陈建”签名也明显不同,陈建的公证书公证事项是保全证据,其在公证人员某前在声明书上签字盖手印,只能证实声明书上的签名为其本人所为,其声明的内容真实性本院依然无法确认,无法证明原告提交的租赁合同中“陈建”签名的真实性;2.租赁期间与陈建出具的说明函中陈述的租赁期间起止不同；3.约定租金为不含税租金，没有具体约定租赁税由出租方还是租赁方缴纳；4.租赁合同未约定租金计算方式，约定的租金支付时间、金额均不合常理，原告无法说清每月每平方米租金单价，租期15年属于长期租赁，约定在合同签订后一年左右的时间分三期付清全部租金，原告全额支付租金租赁涉案房产用于短期转租，明显不合常理;4.租金支付凭证存在重大瑕疵,其中90万支付凭证中备注为借款;5.是否存在转租问题,原告退还福州翔吉贸易有限公司闽赋苑押金不能确定即为本案标的闽赋苑3＃楼1层04号店面的转租租金,原告提交了与苏友银之间的转租合同及2018年苏友银的汇款凭证,被告对目前由苏友银实际占有使用涉案店面经营福州市艺术人美发店没有异议，对是否真实存在转租关系有异议。从原告提交的证据上判断，即便租赁合同上的“陈建”签名是陈建本人所签，依然存在原告与第三人陈建串通套用两人之间早年的经济往来记录虚构租赁事实的可能性。如果原告与第三人陈建之间的租赁关系不成立，那么转租关系自然也不成立。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。陈建于2014年6月25日提供涉案店面作为担保物，并2014年7月1日办理了担保物抵押登记。案外人苏友银在本院(2019)闽0181执异24号执行异议案件中，提交的陈建出具的《说明函》中确认的租赁期限自2014年10月10日开始。也就意味着即便原告与陈建之间存在着租赁关系，也是抵押在前，租赁在后。即便按照原告提交的租赁合同,双方约定的第一笔租金支付时间是2014年10月20日,陈建将已抵押的财产出租，因抵押办理了登记，原告作为承租人可以从抵押财产登记中查到租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有物上负担，就应当承担因实现抵押权而带来的风险。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告请求确认其与第三人于2014年4月1日签署的《租赁合同》合法、有效，并有权继续使用址于福州市鼓楼区店面，因未能提供其合法占有使用的依据，本院不予支持。本院对涉案房屋进行的执行措施符合法律规定。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证、抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李光伟的诉讼请求。 案件受理费17400元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈红华 人民陪审员  张灵群 人民陪审员  王朝恩 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  张一芳