江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初10999号原告：昆山沪士房地产有限公司，住所地江苏省昆山开发区长江北路，统一社会信用代码9132058360828040XA。法定代表人：吴礼淦，该公司董事长。委托代理人：汤剑慰，江苏六典律师事务所律师。被告：张少同，男，1976年7月14日生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山沪士房地产有限公司诉被告张少同房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案，适用简易程序，后因被告张少同下落不明，依法转为普通程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告昆山沪士房地产有限公司委托代理人汤剑慰到庭参加诉讼，被告张少同经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山沪士房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的房屋租金420024元（自2014年8月1日计算至2016年7月30日共计420024元，实际支付至搬离之日止）及被告租赁期间由原告代付的物业管理费、空调费、扶梯费118800元；2.判令被告支付违约金35002元；3.判令原、被告签订的《办公用房租赁合同》解除，被告将其承租的房屋交换原告；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2013年4月1日签订一份《办公用房租赁合同》，合同约定由被告向原告承租座落于昆山黑龙江北路X号御景苑X号楼XX室的办公用房，租赁期限为自2013年4月15日至2018年4月14日，租赁保证金为两个月房租，第一年至第三年的每个月的租金为17501元，第四年至第五年的每个月的租金为22501元，房租的支付方式由被告通过转账的方式每季度一付。被告自合同签约之日起至今未支付原告任何费用，原告已先前通过诉讼要求被告支付2013年7月至2014年7月共计13个月的房租及代付款项，但被告又结欠2014年8月1日起至2016年7月31日共计24个月的房租未支付原告，原告同时替被告垫付了共计118800元各项费用，原告向被告催收上述款项无果后，故起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张少同未作答辩。经审理查明：原告系昆山市开发区昆山黑龙江北路8号御景苑3号楼15室房屋所有权人。原告与被告于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落在昆山黑龙江北路XX号御景苑X号楼XX室出租给被告作为办公使用，出租面积为500.04平方米；租赁期限为5年，自2013年4月15日至2018年4月14日；第一年至第三年的月租金标准为17501元，第四年至第五年的月租金标准为22502元，被告每季度采用银行转账方式向原告支付每季度租金，被告须在本合同签订后的5个工作日内，先支付三个月房屋租金及二个月的房屋租赁保证金计87505元；原告向被告提供2.5个月的房屋装修使用期，2013年4月15日至2013年6月30日，在该期间，原告免收被告房屋租赁租金，但需缴纳物业管理费等其他费用，应按期据实缴纳；本合同终止后，经结算被告如有任何未结清费用或损坏赔偿支出，原告可以扣留相应的房屋租赁保证金抵付，不足部分由被告另行支付补足；被告租赁房屋所产生的水、电、电信、网络费、空调费和手扶梯费以及物业管理费等均由被告另行承担；为做好大厦的管理工作，被告同意原告委托昆山市龙江物业管理有限公司进行物业管理，被告与该物业管理公司的权利与义务另行约定；被告未按规定时间交付租金的，每逾期一日，应向原告每天支付按月租金额的千分之三的违约金，逾期达30天，原告有权单方提前终止合同，收回房屋并向被告追索所欠的租金，房屋租赁保证金不予退还作为违约金。同日，被告与承租房屋的物业公司（昆山龙江物业管理有限公司）签订御景苑商场物业管理合同，约定：物业管理费2元/平方米/月，空调费6.4元/平方米/月，扶梯费1.5元/平方米/月，物业服务期限为2013年4月1日至2018年3月31日。被告拖欠2013年7月至2014年7月的租金、2013年4月15日至2014年7月14日期间的物业服务费、2014年3月15日至2014年7月14日期间的空调费以及2013年7月15日至2014年7月14日的扶梯费共计36800元未支付，原告曾起诉至本院要求在继续履行合同前提下支付拖欠的上述费用及违约金35002元。本院于2014年8月26日立案受理，并于2015年1月22日作出（2014）昆民初字第2869号民事判决，判决支持原告的全部诉讼请求。2014年8月1日至本次原告提起诉讼之间的租金及2014年8月1日至2016年7月30日物业管理费、空调费、扶梯费118800元，被告未支付。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、物业管理合同、收据、民事判决书以及当事人陈述在卷予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。被告理应按照约定支付租金、物业管理费、空调费、扶梯费等合同约定的费用，被告未能按时支付，且拖欠逾期达到合同约定的解除合同的条件，本院对原告要求解除与被告签订的《办公用房租赁合同》及迁出案涉房屋的的诉讼请求予以支持，合同解除的时间以原告起诉之日为准，即2016年7月13日，经计算2014年8月1日至2016年7月13日租金为415357.07元（17501元/月/30天×712天），被告实际搬离之前的租金，原告亦予以主张，但应解释为房屋占有使用费，被告应予以支付，本院予以支持，参照和同解除之前的租金17501元/月为标准予以计算房屋占有使用费。原告要求被告支付的物业管理费、空调费、扶梯费（共计118800元）的诉讼请求，因按照合同约定，该笔款项应由被告负担，原告已代交，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，根据该合同约定并结合逾期天数，每逾期一日按照月租金额的千分之三计算得出的违约金数额高于35002元，因此本院对于原告要求被告支付35002元违约金的诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山沪士房地产有限公司与被告张少同在2013年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月13日予以解除。二、被告张少同于本判决生效后十日内搬离位于昆山市黑龙江北路XX号御景苑X号楼XX室房屋，并将房屋返还给原告昆山沪士房地产有限公司。三、被告张少同于本判决生效后十日内支付原告昆山沪士房地产有限公司租金（其中2014年8月1日至2016年7月13日的租金为415357.07元；2016年7月13日至实际搬离之际的房屋使用费按17501元/月标准支付）。四、被告张少同于本判决生效后十日内支付原告昆山沪士房地产有限公司违约金35002元。五、张少同于本判决生效后十日内向原告昆山沪士房地产有限公司支付物业管理费、空调费、扶梯费118800元。（如采用转账方式，请汇入原告指定帐户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。件受理费15330元，公告费690元，合计16020元由被告张少同负担，于本判决生效后十日内直接支付给原告昆山沪士房地产有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长  翟献武人民陪审员  戈菊珍人民陪审员  邹玲珍二〇一六年十二月二十七日书 记 员  陈 翩