江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初5104号原告：寇恒来，男，1978年3月2日生，汉族，住连云港市海州区。原告：许来珍，女，1977年10月20日生，汉族，住连云港市海州区。两原告共同委托诉讼代理人：吕福广，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：连云港滨河置业有限公司。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告寇恒来、许来珍与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告寇恒来、许来珍的共同委托诉讼代理人吕福广、被告滨河置业公司的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇恒来、许来珍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金24255.95元（房款违约金：以首付款为基数，首付款77017元，按照每日万分之二，从2017年7月1日计算至原告全部房款付清2018年11月16日，为6330.8元，以全部购房款357017元为基数，按照每日万分之二，自2017年8月31日暂计算至2019年6月10日，为14709.1元；车库违约金：以总价26062元为基数，以每日万分之二，自2017年7月1日暂时计算至2019年6月10日，为3216.05元。上述合计24255.95元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签定商品房买卖合同二份，被告将樱花社区一期第4#楼3单元3-201室商品房卖给原告，建筑面积94.15平方米，房屋总价款357017元；将第4#楼无单元125室（车库）卖给原告，建筑面积12.01平方米，总价26062元。双方约定上述房屋交房时间均在2017年9月30日之前,合同约定：被告逾期交房不超过90日的，按照原告已支付房价款日万分之一向原告承担违约责任，逾期交房超过90日的，按照原告已支付房价款日万分之二向原告承担违约责任。签订商品房买卖合同的同时，原告将第4#楼3单元3-201室商品房首付款77017元和第4#楼无单元125室（车库）全部房价款支付给被告，2018年11月16日，原告银行贷款放款，同日付清全部房款。但被告时至今尚未将上述商品房交付给原告使用。原告故提起诉讼。被告滨河置业公司辩称，1、涉案房屋已经于2018年11月23日由被告交付给原告，原告已经签字确认，并缴纳了公共水电费，因此原告主张2018年11月23日之后的违约金无事实依据。2、根据合同第八条但书第二款约定，买受人购房款未付清，交房期限不受2017年9月30日限制，我方认为违约金应当自原告支付全部购房款开始计算；3、我方认为原告主张的违约金明显过高，计算应当以原告的实际损失为确定标准，我方请求对违约金作出调整。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，原告寇恒来、许来珍（买受人）与被告滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告购买被告开发的位于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第4#楼3单元201室房屋和第4#楼无单元125室车库，价款分别为357017元、26062元。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告于2018年11月16日将所购房屋的尾款付清，并已于2017年1月26日支付车库款。2018年11月23日，原告已实际收取房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的商品房买卖合同、发票、银行流水、被告举证的业主基本信息登记表、装修承诺书等证据在案予以佐证。本院认为，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋和车库构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告所购买的商品房，被告辩称应从原告实际付清房款后计算逾期交房违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。对原告所购车库，原告已及时付清房款，应按双方约定的交房期限次日开始计算违约金。另原告实际已收取房屋，违约金应计算至原告收取房屋之日。被告辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式高于损失,请求予以调整，综合考虑本案案情，本院予以采纳，酌情将违约金的计算方式调整为按日万分之一计算。综上，对涉案逾期交付房屋违约金为357017元×0.01%/日×7日=250元；逾期交付车库违约金为26062元×0.01%/日×418日=1089元，合计1339元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告寇恒来、许来珍逾期交房违约金1339元；二、驳回原告寇恒来、许来珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由原告寇恒来、许来珍负担360元，被告连云港滨河置业有限公司负担21元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  王千二〇一九年九月五日书记员  朱彤法律条文和上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行