广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10675号原告：刘丁朵，女，汉族，1983年10月14日，住址：惠州市惠城区。委托代理人：黄淋、何蓉儿（实习），广东宝晟律师事务所律师。第一被告：贺红清，男，汉族，1968年9月19日出生，住址：中山市。第二被告：中山市魅力都市房地产有限公司，住所地：中山市**翠景道（南）**富泓商场****。法定代表人：甘祖寿。委托代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。第三被告：惠州市万成壹号物业管理有限公司，住所，住所地：惠州市惠城区麦地黄田岗光耀城市广场****div>法定代表人：陈桂强。原告刘丁朵诉被告贺红清、中山市魅力都市房地产有限公司、惠州市万成壹号物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告刘丁朵诉称：2018年8月16日，原告与被告签订了《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》，约定：第一被告将位于惠州市麦地××广场××号商铺出售给原告，第二被告作为第一被告的受委托代理方，商铺建筑面积21.57平方米，合同总价款为750000元，商铺价款以分期付款方式支付，同时约定出卖人于2019年6月1日前向第三被告交付商铺，由第三被告实行统一经营管理。合同签订后，原告依照合同约定向第一、二被告陆续支付定金50000元、装修优惠金50000元、商铺服务费2000元、购房款400000元，原告合计已付价款502000元。在被告广为派发的宣传单、广告牌、网络及售楼处发布的视频中，对原告所购买的上述商铺是这样描述的：“重塑商业新格局，新天地登陆惠州，国际品牌汇聚于此，助你赢得财富先机”、“返租十年，麦地精奢综合体，年稳赚21%”、“现在意向进驻的有世界500强品牌超市、国际一流宽屏影城等大型品牌商家，还有很多其他国际品牌正在洽谈中”、“项目建成后将是惠州规模最大档次最高的商业中心，成为深圳东乃至珠三角又一商业地标”、“项目汇聚了四大中心：国际休闲中心、国际文化中心、国际商务中心、国际商业中心，总建面积70万平方米”、“双地铁：深圳地铁14号线+双地铁（1号线、2号线）在本项目附近交汇，地铁商圈，地铁商圈升值潜力无限”年6月开业，95%店铺已经招租完成”、“意向进驻商家中有中影国际影城、华润万家超市、麦当劳餐厅、胡桃里音乐餐吧、星巴克咖啡厅、海底捞、必胜客PizzaHut、万岁寿司、汉拿山、香港翠华茶餐厅、喜茶奶茶店等知名连锁餐饮品牌”、“占地面积1.5万㎡，总建筑面积8.7万㎡，项目是惠城唯一轻餐饮主题街区项目”、“轻松坐享29%超高回报，总价68-100万可买下首层永久性产权旺铺”……等等。然而截至目前为止，涉案商场一楼大厅上二楼的扶手电梯仍处关闭状态，整层一楼空空如也，无一家准备开业，二楼以上物业更是连产权都不属于被告，整间商场开业的时间遥遥无期，被告在出售铺时的虚假宣传不攻自破。极具本地影响力的惠州电视台第一直播室也对此事件进行报道，题为“麦地光耀城市广场更名‘魅力新天地’宣传大牌即将进驻，虚假宣传‘5年稳赚3成’吸引上百市民投资”。南方都市报对此事件也有所报道，题为“宣传海底捞星巴克进驻，魅力新天地涉虚假宣传”。2019年3月27日，惠州惠城区市场监督管理局对第三被告作出了行政处罚决定［（惠城）市监桥西处字[2019]008号］，该处罚决定认定第三被告涉嫌发布含有投资回报承诺内容及虚假宣传的房地产广告行为。综上所述，基于被告在涉案楼盘销售之初的虚假宣传及承诺，原告以高昂的价格购买了涉案商铺，而对比涉案楼盘现状的招商及经营现状，显然“名不副实”。原告是受被告欺诈而作出签订《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》的意思表示，根据合同法第54条之规定，该两份合同属于可撤销合同。因此，原告为维护其合法权益，依法诉至法院，请求依法判如所请。1、撤销原告与被告签订的《房地产买卖合同》与《委托经营管理合同》；2、三被告连带返还原告已付全部款项（含定金、装修优惠金等）共计502000元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率自起诉之日计算至还清之日）；3、本案诉讼费用由三被告连带承担。第二被告中山市魅力都市房地产有限公司辩称：我方认为原被告签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，也不存在履行不能的情况，我方按照合同约定办理相关的过户手续，但原告一直不协助办理，原告且还逾期支付相应的房款，存在违约行为，我方将另案起诉。第一被告贺红清、第三被告惠州万成壹号物业管理有限公司未到庭参加诉讼亦未作答辩。查明的案件事实经审理查明：2018年7月15日，第一被告委托第二被告出售第一被告名下的位于惠州麦地××广场的房地产，并在广东省中山市香山公证处办理了委托公证。2018年8月5日，原告与第一被告的委托代理人即第二被告签订了《认购协议书》，第一至三条约定原告认购第一被告位于惠州市麦地××号商铺，面积为21.57平方米，成交价为75万元，签署本认购书同时支付定金5万元，2018年8月19日前支付首期价款450000元，第二至第七期于2020年3月15日前付清。第四条认购条款4.1约定出售方已向认购方出示《房地产买卖合同》、《委托经营管理合同》等全部签约范本及法律规定的相关权属证明等。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该房地产的产权情况，土地用途，房屋用途及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该房地产现状，周边环境及交易条件，交易模式已有充分了解，并无异议，承诺按约定签署上述文本。4.14约定出售方展示的样板房、模型、照片、图纸、售楼书、宣传单张等资料，仅供参考，不作为对认购方交楼标准、交楼设施及环境等配套的承诺……。2018年8月16日，双方签订了《房地产买卖合同》，该合同对商铺的位置、价格、付款方式基本与《认购协议书》一致，第一条约定，原告确认在签订合同时被告已完整告知其房地产权属来源，使用性质，规划配套，周边环境，现状用途等所有重要信息，该房地产以现状售予原告，原告及其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。第十二条约定，被告所修建的沙盘，设置的样板间，效果图，宣传材料以及在媒体发布的广告等，仅作示意之用，所有原、被告的权利、义务均以本合同的约定为准，合同未作约定的，均不构成合同内容或被告承诺。2018年8月16日，原告与第三被告签订了《委托经营管理合同》，约定出卖人于2019年6月1日前向原告交付商铺后，委托第三被告实行统一经营管理。原告称在2018年8月5日签约单日支付了5万元定金，收款单位为第二被告，同日又向第二被告交付5万元装修优惠金，2018年8月10日支付商铺款2万元，2018年8月16日向第二被告支付商铺款10万元，同日支付了2000元的服务费，实际收款单位为律师事务所，2018年8月20日支付商铺款28万元。原告提交一些网上发布的关于涉案商铺的广告信息，称被告存在虚假夸大宣传，称有大品牌进入该商场，但至今也未正式开张。第二被告对上述广告表示不清楚，认为广告系在签订买卖合同之后发布的，对原告签订合同不存在影响。2019年3月27日，惠州惠城区市场监督管理局作出《行政处罚决定书》，认为第三被告于2018年9月1日与第二被告签订了《委托销售合同（独家代理）》，授权销售第一被告名下位于惠州麦地黄田岗光耀城市广场（魅力新天地）的商铺业务，第三被告为此策划制作了广告宣传单，于2018年10月开始放在销售部供顾客查阅和张贴在销售部的户外烟箱上及让公司员工对外派发。该局认为第三被告属于发布含有投资回报承诺内容及虚假宣传的房地产广告行为。故责令第三被告立即停止发布上述违法广告，在相应范围内消除影响，并决定对其作出如下行政处罚：罚款60000元。裁决理由和结果本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点系第一被告委托出售涉案商铺是否存在虚假、夸大宣传，欺诈原告。首先，从原告提交的证据看，网上关于涉案商场的宣传，并没有载明实际发布方，原告也未举证证明被告所发布。其次，关于惠州惠城区市场监督管理局作出《行政处罚决定书》，认定第三被告发布含有投资回报承诺内容及虚假宣传的房地产广告行为是在2018年10月以后实施的行为，而原告系在2018年8月份已签订了《认购协议书》、《房地产买卖合同》，即使存在虚假广告，也未对原告在签订合同时产生影响。第三，本案的《认购协议书》、《房地产买卖合同》也明确约定，效果图，宣传材料以及在媒体发布的广告等，仅作示意之用，不作为承诺，原告作为完全民事行为能力人，在投资购买商铺，且是现铺的情况下，应负有谨慎的注意义务，综合考虑投资风险，作出科学决策。综上，原告主张在受到被告欺诈之下签订合同，要求撤销合同，退还房款的诉请，依据不足，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告刘丁朵的全部诉讼请求。本案受理费11300元（原告已预交5650元），由原告刘丁朵负担。原告刘丁朵应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  黄链生审判员  肖石平审判员  杨 梅二〇一九年九月十一日法官助理陈晓琳书记员张莉茱