福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初2821号 原告：郭烨，男，1987年4月6日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：沈红、曹谋诚，福建正廉律师事务所执业律师。 被告：陈庚洋，男，1969年11月26日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：钟海金生，福建尚南律师事务所执业律师。 原告郭烨与被告陈庚洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭烨委托诉讼代理人沈红、被告陈庚洋的委托诉讼代理人钟海金生到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告郭烨的委托诉讼代理人曹谋诚、被告陈庚洋的委托诉讼代理人钟海金生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭烨向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令陈庚洋向郭烨支付自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金1575元（月租金525元），并支付自2016年9月至2018年12月未足额支付的租金650元；3、判令陈庚洋向郭烨交还坐落于龙岩市新罗区××花园××幢××号房屋，并支付自2019年4月1日起至实际交还房屋之日止、按月租金525元标准计算的场地占用费；4、本案诉讼费用由陈庚洋承担。诉讼中，郭烨变更诉讼请求为：1、判令解除郭烨与陈庚洋之间的房屋租赁关系；2、判令陈庚洋向郭烨支付自2016年9月至2019年4月未足额支付的租金800元；3、判令陈庚洋向郭烨交还坐落于龙岩市新罗区××花园××幢××号房屋，并支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止、按月租金525元标准计算的场地占用费；4、本案诉讼费用由陈庚洋承担。事实与理由：2016年5月，郭烨通过龙岩市新罗区人民法院拍卖程序购得坐落于龙岩市新罗区××花园××幢××号房屋（下称“该房屋”），缴清款项并办理该房屋的过户手续，于2016年7月19日取得该房屋的产权证（证号:闽2016龙岩市不动产权第0008947）,该房屋为带租约拍卖。根据陈庚洋与原所有人李某签订的《房屋租赁合同》，陈庚洋向李某承租位于龙岩市新罗区××花园××幢××号房屋，租赁期限自2011年5月10日起至2031年5月9日止，月租金为3000元按月支付，每五年递增5%，按月支付。《房屋租赁合同》同时约定，租赁物用途为办公、经营，在租赁期内应保持卫生整洁等。郭烨购得房屋后，陈庚洋长期不按合同约定的期限支付租金，并拒绝按照合同约定递增租金。经郭烨了解，陈庚洋承租房屋并未用于办公、经营，而是作为其父母居住，改变了租赁物的用途。同时，陈庚洋在使用租赁物过程中，长期将垃圾乱堆乱放、堵塞消防通道，不仅造成了安全隐患，也给周边住户造成了不良影响。鉴于陈庚洋存在擅自改变租赁物用途、不按期缴纳租金、不足额缴纳租金等多种违约情形，无履行合同的诚意。郭烨多次向陈庚洋催讨债务，但陈庚洋至今拒不支付拖欠的租金及返还租赁物。为维护自身合法权益，郭烨特诉请法院判如所请。 陈庚洋辩称：陈庚洋严格按照陈庚洋与龙盛花园B幢301房屋原所有权人李叶锦签订的租赁合同履行了相关义务，不存在违约行为，故不存在解除《房屋租赁合同》的基础。陈庚洋认为双方应当继续履行《房屋租赁合同》，理由如下：1、陈庚洋并未改变租赁物的用途。2、陈庚洋自2011年租赁该房屋至今，都是严格按照合同约定向所有权人支付相应的租金的，2016年9月开始陈庚洋向郭烨支付房屋租金，从未不按期缴纳，偶尔有延误，租金也是从夕阳红的对公账户转到房屋所有权人账户上。2019年1月-4月租金延迟是因为2018年底郭烨想收回房屋，合同有约定，若中途毁约，出租人需在装修款上作出相应的补偿，双方协商过程中郭烨答应陈庚洋暂时不支付租金，等双方谈好补偿款后直接在补偿款中扣除租金。此后陈庚洋直接收到法院的短信，认为是郭烨特意下套。3、2016年5月，郭烨通过人民法院拍卖购得龙盛花园B幢301房屋时，陈庚洋与郭烨经协商达成了口头协议，月租金还是按500元收不涨租。综上所述，陈庚洋按月足额支付租金，未改变房屋用途，不存在违约行为。反而是郭烨不想继续履行《房屋租赁合同》，向人民法院隐瞒事实。如果陈庚洋存在违约行为，为什么在起诉之前郭烨没有向陈庚洋提出任何异议。再者，陈庚洋与案外人李叶锦签订的是6套房屋的整租合同，并没有每套签订一份合同，租金也不是每年涨5%，而是每5年涨5%，陈庚洋认为只要6套房屋的整体租金按照每五年涨5%就是符合原合同约定的。陈庚洋恳请法院查明事实，驳回郭烨的诉请。陈庚洋同意从起诉之日起按郭烨要求的525元每月标准支付租金。 经审理查明：2011年5月8日，李叶锦（甲方）与陈庚洋（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：乙方向甲方租赁龙盛花园Ｂ幢301、302、303、311、312、313号房屋；租赁期限从2011年5月10日至2031年5月9日止；月租金3000元，租金每五年递增5%，每月缴交一次，逾期一年未交租金，甲方有权将租赁房屋收回，终止合同；租赁合同生效后，乙方自主装修房屋，如租赁期内甲方违约收回房子，甲方应按市场装修价补偿乙方损失；乙方租赁甲方的住房用于办公和经营，不得进行非法活动，不得转租、未到期提出不租赁；等等。陈庚洋租赁上述房屋后，系用于开办老年公寓。租赁期间，李叶锦将涉案房产出售给郑荣和，并按照原租赁协议履行。2016年5月9日，郭烨通过龙岩市新罗区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，并以115000元价格竞拍了位于龙岩市新罗区××镇××路××号（龙盛花园）Ｂ幢3层301单元。2016年6月7日，本院作出（2015）龙新执字第2587-3号执行裁定书，裁定如下:一、解除对被执行人郑荣和名下的位于新罗区××镇××路××号（龙盛花园）Ｂ幢3层301室房产的查封；二、属被执行人郑荣和名下的位于新罗区××镇××路××号（龙盛花园）Ｂ幢3层301室房产人所有权及相应的其他权利归买卖人郭烨所有；三、买受人郭烨可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年7月19日，就上述房产郭烨取得了不动产权证书，产权证号为（闽2016龙岩市不动产权第0008947）。从2016年9月起至2018年12月，陈庚洋每月支付郭烨租金500元。起诉后，陈庚洋支付了郭烨从2019年1月至7月的租金2000元。 上述事实，有郭烨提供的拍卖成交确认书、（2015）龙新执字第2587-3号执行裁定书、房屋租赁合同、账户明细、不动产权证，以及到庭当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，郭烨于2016年5月20日通过司法拍卖方式获得涉案房产的所有权，同时也继受了涉案房产的相关权利义务，即陈庚洋与涉案房产的原所有权人李叶锦签订的于2011年5月8日签订《房屋租赁合同》的约定同样适用于郭烨，因此郭烨与陈庚洋就涉案房产形成房屋租赁关系也应按照上述《房屋租赁合同》的约定来调整。在该租赁合同中约定“陈庚洋向李叶锦承租龙盛花园B幢301、302、303、311、312、313房屋”、“租赁期限从2011年5月10日至2031年5月9日”、“月租金3000元”、“租金每五年递增5%”，郭烨通过拍卖方式购买了301号房屋，此后从2016年9月起至2018年12月，陈庚洋每月向郭烨支付租金500元。本案的主要争议焦点在于，陈庚洋从2016年9月起每月就301号房屋向郭烨支付500元租金是否违反《房屋租赁合同》中关于“租金每五年递增5%”的约定。首先，陈庚洋系从2016年9月开始就按每月500元标准向郭烨支付租金，郭烨未提供证据证明其在起诉之前长达两年半的期间内就该租金标准向陈庚洋提出异议。其次，在陈庚洋与原房屋所有权人签订的租赁合同系包含了涉案房屋即301号房屋在内的五套房屋，原租赁合同规定租金每五年递增5%，并未约定是每套房屋每五年租金递增5%。综合以上两点理由，郭烨并未能举证证明陈庚洋每月支付500元租金违反了原租赁合同的约定。此外，郭烨还主张因陈庚洋变更了租赁房屋的使用用途，此前《房屋租赁合同》约定陈庚洋租赁房屋用于办公和经营，经查陈庚洋租赁房屋后系用于开办老年公寓，并未违反上述约定。综上，对于郭烨主张因陈庚洋未按合同约定每五年租金递增5%标准交纳租金以及违反合同约定使用租赁房屋，而要求解除其与陈庚洋就涉案房屋形成的房屋租赁关系并要求陈庚洋补交租金、返还涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回郭烨的诉讼请求。 案件受理费1681元，由郭烨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 卢  伟  湘 人民陪审员 林  福  锦 人民陪审员 郭  永  平 二〇一九年九月十八日 书 记 员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4 3