广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初2362号原告（反诉被告）：朱锦平，男，汉族，1951年8月11日出生，住址：广东省台山市。委托诉讼代理人：许晓峰，系广东志信律师事务所专职律师。被告：邓群富（反诉原告），女，汉族，1989年8月11日出生，住址：广东省台山市。委托诉讼代理人：王惠杰（与邓群富系夫妻关系），住址：广东省台山市。原告（反诉被告）朱锦平与被告（反诉原告）邓群富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱锦平及其委托诉讼代理人许晓峰，被告（反诉原告）邓群富及其委托诉讼代理人王惠杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱锦平向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋／商铺租赁合同》，被告立即向原告交还涉案商铺；2、判令被告立即支付2018年10月至2019年6月的租金共13500元并支付违约金1000元；3.判令被告立即支付原告代缴的被告租赁期间所欠电费715.19元、税费466元；4.判令被告从合同解除之日起至交还商铺之日止按照月租金1500元的标准向原告支付场地占用费（上述费用，截止至起诉日为15681.19元，扣除被告已经支付的定金2000元，诉讼标的额为13681.19元）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年9月30日签订了《房屋／商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于广东省台山市出租给被告使用，租期从2017年10月15日起至2019年10月15日止，月租金为1500元，需按时定期交付租金。租赁期间，被告时有拖欠租金，经原告多次催促，截止至起诉日，被告拖欠2018年10月至2019年6月的租金共13500元未支付。此外，被告还拖欠原告代缴的涉案商铺电费715.19元、税费466元没有支付。《房屋／商铺租赁合同》第四条：“乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹仟元整”。因此，被告必须支付逾期交纳租金的违约金1000元。另根据《房屋／商铺租赁合同》第七条第4款的约定：“乙方有以下行为时.....拖欠租金的行为。甲方有权提前终止租赁，并提出赔偿......”之约定，被告已拖欠9个月的租金，原告有权解除租赁合同，被告应将租赁房屋交还给原告。邓群富辩称，一、原告已于2019年3月20日起将涉案商铺上锁并实际控制该商铺，2019年3月20日之后答辩人再未使用、经营该商铺，直到现在该商铺仍由原告锁着。因此答辩人不应支付2019年3月20日之后的租金或场地占用费（从原告提交的电费明细单中也可以看出，2019年3月之后，该商铺未再产生任何电费），答辩人欠付租金为2018年10月至2019年3月共计6个月的租金。实际上，原告已经以“上锁”这一行为解除了双方之间的《房屋/商铺租赁合同》，否则，原告在租赁关系存续期间擅自在已出租房屋上锁已构成阻扰答辩人正常经营的违约行为。二、答辩人在签订《房屋/商铺租赁合同》当日交付了定金2000元，原告一直未返还，应在欠付的租金中扣除；综上，答辩人不应支付2019年3月20日之后的租金或场地占用费，且应在欠付的租金中扣除答辩人已交付的定金2000元。邓群富向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人赔偿反诉人财产损失12610.28元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审中，邓群富增加诉讼请求为：请求原告赔偿美容床一张468元及两顶鸭舌帽468元，上述物品价值合计936元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年9月30日签订《房屋／商铺租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人所有的位于广东省台山市出租给被告使用，租期从2017年10月15日起至2019年10月15日止。租赁期间，被反诉人在没任何事先解除租赁通知的情况下，于2019年3月20日单方、擅自、强行将该正常营业的商铺上锁，导致被反诉人的设备、家具以及未出售的衣物全部被锁在该商铺中，且在之后的一场洪水中全部受损毁坏。为维护反诉人自身合法权益，特提起反诉。朱锦平对邓群富的反诉辩称，一、反诉人与被反诉人之间的租赁合同未解除，被反诉人并未向反诉人发出解除合同的通知，反诉人也并未表示解除合同；二、反诉人在租赁合同期间在所承租商铺中的相应物品其应对其物品的安全负责，另反诉人在反诉状中也表示其物品是因为洪水而遭损坏，这属于不可抗力与被反诉人无关；三、针对2019年3月20日是反诉人当晚将其商铺内的所有东西偷偷搬走，被反诉人是担心拖欠的租金无法得到受偿，于是阻止反诉人将其物品全部搬走，这是被反诉人的私力救济。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对邓群富提交的《报警回执》原件一张，该回执仅能说明当日邓群富与朱锦平发生纠纷导致报警处理，并不能说明朱锦平有解除涉案合同的行为，故本院对该证据的证明力不予确认；2.对邓群富提交的《受损物品清单》打印件二张及《手机截图》八张，该清单为自制表格，对应物品无相关的发票予以对应，其真实性无法确认，另手机截图显示的转账记录和购买记录，不能看出购买了何物品以及物品是否已收到，综上，本院对上述证据的证明力不予确认；3.对邓群富提交的《光盘》一张，该视频并未经公证部门公证，拍摄时间不明及未能排除事后剪辑的可能，另涉案商铺门上的红色的锁为邓群富所有，王惠杰作为邓群富的丈夫与房东进行交涉，其一直未提出将房屋钥匙交还及支付拖欠租金的问题，综上，本院对该证据的证明力不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，朱锦平与邓群富签订《房屋／商铺租赁合同》，约定：朱锦平将位于广东省台山市使用；租期为2017年10月15日起至2019年10月15日止，每月租金1500元。若邓群富逾期不交租金应支付违约金1000元及朱锦平有权提前终止合同，并提出赔偿。另外双方还约定：若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方不承担责任，合同终止。合同签订后，邓群富向朱锦平支付定金2000元。2019年3月20日，邓群富因要搬走涉案商铺内的物品与朱锦平发生纠纷，双方均在涉案商铺的大门各自上了锁，后邓群富的丈夫王惠杰报警，台山市公安局田头边防派出所出警处理。另，邓群富庭审中确认其从2018年10月至2019年3月20日期间没有支付任何租金。同时，2018年9月至2019年2月期间，朱锦平代邓群富支付涉案商铺的电费715.19元及税费466元，合计1181.19元。至庭审之日，邓群富尚未将涉案房屋的钥匙交付给朱锦平。另查明，房屋租赁合同期间，广东省台山市赤溪镇发生洪水，导致涉案商铺被水淹。本院认为，双方签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规，应属有效，双方均应依约履行。邓群富自2018年10月开始就未再支付租金，已违反了合同约定，故原告主张解除合同并收回租赁房屋，理据充分，本院依法予以支持。关于邓群富应支付租金的金额及违约金问题。邓群富确认拖欠2018年10月至2019年6月共9个月的租金13500元，朱锦平自愿在收取的2000元定金钟抵扣部分租金，故邓群富仍应向朱锦平支付商铺租金11500元。另邓群富未及时支付租金已属违约，其应按合同约定支付违约金1000元。对于朱锦平主张关于涉案商铺电费及税费问题。朱锦平代付的电费及税费发生在租赁合同期间，故邓群富应按约定向朱锦平支付上述费用1181.19元（715.19元+466元）。朱锦平主张被告从合同解除之日起至交还商铺之日止按照月租金1500元的标准支付场地占用费，符合法律规定，亦未超过合同约定，本院予以支持，场地占用费应从2019年7月1日起计算。关于邓群富诉请朱锦平赔偿财产损失13546.28元。本案中，被告拖欠租金，违约在先，其所造成的损失，应由其自行承担，且被告未能举证证明具体货物及家具的损失金额，无法认定其损失，其应承担举证不能的法律后果，故本院对被告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱锦平与被告邓群富于2017年9月30日签订的《房屋／商铺租赁合同》，解除日期为2019年7月8日；被告邓群富应于本判决生效之日起十日内返还位于广东省台山市给原告朱锦平；二、被告邓群富于本判决生效之日起十日内向原告朱锦平支付商铺租金11500元、违约金1000元及电费税费1181.19元，合共13681.19元；被告邓群富从2019年7月起仍按每月1500元的标准向原告朱锦平支付场地占用费至实际搬离之日止；三、驳回被告邓群富的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费146.01元（已由原告朱锦平预交），本案反诉费138.62元（已由被告邓群富预交），合计284.63元，由被告邓群富负担。原告朱锦平预交的146.01元，由本院予以退回。被告邓群富应向本院补缴案件受理费146.01元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄凯辉二〇一九年九月十一日法官助理陈木明书记员伍丹妮