广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初149号原告：彭汉武，男，汉族，1976年4月23日出生，住湖北省广水市，原告：叶惠玲，女，汉族，1973年11月3日出生，住博罗县，委托代理人：彭汉武，系其老公。被告：博罗县盛源实业有限公司（以下简称盛源公司）。住所地：博罗县罗阳镇城东社区体育大道**体育花园商铺。法定代表人：王利金。委托代理人：张海如、朱梓华，系广东海略律师事务所律师。原告彭汉武、叶惠玲诉被告盛源公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2019年3月14日依法公开开庭进行了审理，原告彭汉武、叶惠玲，被告盛源公司的委托代理人朱梓华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2015年10月22日签订《商品房买卖合同》(合同编号：博罗(2015)(10008815)。合同约定：原告购买位于博罗县××××××××房××套，房屋总价为462574元。根据合同第四章第十一条约定，被告应于2015年12月31日前交房。合同签订后，原告于2015年10月24日支付首付款232574元，余款230000元办理银行按揭贷款，并于2016年3月22日支付给被告。原告己履行全部付款义务，但被告直到2016年11月10日才交房。根据合同第四章第十二条约定，被告应承担延期交房违约金。合同约定违约金算法：房总价462574×0．01％×逾期天数310天=14339元。现原告请求法院判令：1、被告支付延期交房违约金14339元、延期办证违约金3793元;2、被告赔偿延期交房期间造成原告的看房、误工费共5000元；3、被告赔偿延期交房期间造成原告的租房损失按每月900元计算，共计9900元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告基于其诉请向本院提交如下证据：1、原告身份证、《结婚证》、被告统一社会信用代码信息；2、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》；3、发票、《收楼通知书》。被告辩称：一、答辩人逾期交楼是因整个房屋项目所在地自然灾害遗留的积水问题长期得不到有效解决，导致无法正常施工，属不可抗力因素，答辩人依约不应承担逾期交楼的违约责任。2014年3月底，因强降雨天气加之体育大道中段排洪排水系统堵塞，导致长期积水严重，直至2015年下半年，积水问题仍未得到有效解决，造成体育花园项目(含涉案房屋)无法按正常进度开展施工。答辩人逾期交楼系因不可抗力的原因导致的时间顺延，不可抗力持续时间长达1年多，依据《商品房买卖合同》第十二条的约定，因不可抗力导致的逾期交楼，答辩人可以免责。二、因原告于2016年3月22日才付清全部购房款，按合同约定，答辩人有权延至2016年3月28日前交付房屋，故即使计算逾期交楼违约金，起算时间也应确认为2016年3月29日。2015年10月22日，答辩人与原告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买答辩人开发的位于博罗县××××××××房，房屋总价款为462574元。原告于2015年10月24日支付首付款232574元、2016年3月22日按揭支付剩余房款23万元。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第8条第(1)款约定，如买受人未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至付清应付款或违约金之日起七日内。据此，虽合同约定答辩人应于2015年12月31日前交付房屋，但因原告直至2016年3月22日才付清购房款，答辩人有权于原告付清房款之日起七日内(2016年3月28日内)交付房屋。答辩人在该期限内未交付房屋的，才应承担逾期交楼的违约责任，故即使计算逾期交楼违约金，起算时间也应确定为2016年3月29日。三、原告主张的第二、三项诉讼请求租房费用、看房误工费均没有相关的合同及法律依据，不应得到支持。综上，恳请法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告在举证期间向本院提交如下证据：1、《关于处理体育大道中段积水问题的函》罗府函［2014］54号；2、县政府常务会议纪要十五届59次［2014］59号；3、体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书。本院经审理查明，2015年10月22日，原告彭汉武、叶惠玲与被告盛源公司签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：博罗(2015)(10008815)]。合同第四、六条约定，：两原告以462574元的价格购买被告开发的位于博罗县×××××××××××××××××期房款232574元，余款23万元由原告方申请银行贷款在2016年3月22日支付。第十二条约定，被告应于2015年12月31日前向原告方交付涉案商品房。除不可抗力外，逾期交房超过90日的，守约方可解除合同，不解除合同的，由违约方向守约方按日计算支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条约定，因被告原因，致使原告方未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书，原告方不退房的，由被告按已支付的房价0.01%向原告支付违约金等内容。根据买卖合同附件十一《补充协议》第一条第8项第(1)点约定，如买受人未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至付清应付款或违约金之日起七日内。合同签订后，原告在2016年3月22日向被告付清房款后，被告在2016年11月10日向原告彭汉武发出《收楼通知书》。2018年2月2日，被告为两原告办理涉案商品房的不动产权证书【产权证号：（2018）博罗县不动产权第0009924号】。根据被告提交的《关于处理体育大道中段积水问题的函》，涉案商品房所在小区的附近道路在2014年3月份发生积水的事实。有关政府部门在2015年3月开会研究处理有关排水问题。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，原告彭汉武、叶惠玲与被告盛源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点在于：1、被告逾期交房是否属不可抗力的问题；2、被告逾期办证的违约金计算问题。关于第1个争议问题。本案中原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2015年10月22日，根据被告提供的《关于处理体育大道中段积水问题的函》、县政府常务会议纪要【十五届59次[2015]59号】及《体育花园南面河道修建和体育大道水淹问题解决申请书》，可知自2014年3月已出现每逢强降水引发道路积水的情况，且该问题持续存在。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中被告所称因强降雨致道路积水，导致延期交付房屋的情形属于合同签订时可以预见的，且被告并没有提供证据证明延期施工是不可避免和不可克服的。被告抗辩的事实不属于法律规定的不可抗力因素，被告理应承担逾期交付房屋的违约责任。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十二条，合同附件十一《补充协议》第一条第8项第(1)点约定，原告于2016年3月22付清房款，则被告交付房屋的日期顺延至付清应付款之日起七日内。即自2016年3月29日计算至2016年11月10日，逾期交房天数为211天。本案所涉房屋全部房价款为462574元，按合同约定逾期交房违约金计算标准为按日计算全部房价款的万分之一。因此，被告应向原告支付逾期交房的违约金是9760.31元（462574元×0.0001×211天）。关于2个争议问题。原被告签订的《商品房买卖合同》第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告在庭审过程中提出双方约定的违约金计算标准过低。结合广东省商品房买卖合同的交易约定惯例，按照原告已支付房价款的万分之一计算违约金确实过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条中规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，鉴于原告未提供证据证明其损失数额，也可参照逾期交房违约金计算标准的按日计算全部房价款的万分之一。被告2016年3月29日交付房屋，按约定应在2017年3月29日为原告办理房产证，而实际办证时间为2018年2月2日。现原告主张的逾期办证违约金3793元未超过该计算标准，故本院予以支持。另，关于原告方主张被告支付违约期间造成的租房及误工损失的问题。因本案是合同纠纷，原被告未就此进行约定，且原告未能提供相关证据证明这些费用实际发生，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告博罗县盛源实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭汉武、叶惠玲支付逾期交付房屋违约金9760.31元、逾期办证违约金3793元，合计13553.31元。二、驳回原告彭汉武、叶惠玲其他诉讼请求。案件受理费79元（原告已预交），由被告博罗县盛源实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  陈国新二〇一九年九月三日法官助理张慧婷书记员陈亮淇