湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0502民初2999号原告（反诉被告）：湖州嘉业房地产开发有限公司。住所地：湖州市太湖旅游度假区太湖丽景*座****室。法定代表人：刘卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建明、张振华，浙江金鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：钱培星，男，1967年11月24日出生，汉族。住址：长兴县。委托诉讼代理人：吴春平，长兴县稚城法律服务所法律工作者。原告湖州嘉业房地产开发有限公司(以下简称嘉业公司)诉被告钱培星商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告钱培星于2016年7月14日提起反诉，经本院审查后与本诉合并审理。本院于2016年8月26日公开开庭进行审理了本案，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人孙建明，被告（反诉原告）钱培星及其委托代理人吴春平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.继续履行原、被告双方于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.被告钱培星立即支付原告房款554万元；3.被告钱培星自2010年12月1日起至实际清偿之日止按未付房款每天万分之零点三向原告支付逾期付款利息（暂算至2016年5月31日为333895.8元）3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月21日，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：被告钱培星向原告购买原告所开发的太湖阳光假日兰怡居265幢房屋，总房价为7915200元，双方同时约定被告钱培星于2010年10月20日首付房款2375200元，余款395万元于开发商通知之日三日内办理银行按揭贷款并于银行通知划款日到账，另159万约定于2010年11月30日前付清；合同同时对违约责任、交付期限等合同事项进行了约定。合同签订后，被告钱培星向原告支付了首付房款2375200元，余款554万元至今未付。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，被告钱培星应当按照约定向原告支付全部房款。被告钱培星拖欠房款不付已构成违约，应当立即向原告支付房款，还应支付逾期支付房款的违约金。被告（反诉原告）钱培星答辩称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》属实，合同签订后，原告嘉业公司未按合同约定的时间向被告钱培星交付房屋，同时遇到国家限购政策致使被告钱培星不能顺利办理房屋按揭贷款，原告嘉业公司的违约行为导致房屋买卖合同无法继续履行，具体理由在反诉中进行详细陈述。被告（反诉原告）钱培星向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.反诉被告嘉业公司立即返还反诉原告房款2375200元；3.反诉被告嘉业公司自2011年6月30日起按已付购房款每日万分之零点三向反诉原告支付至清偿之日止的违约金（暂算至2016年7月15日计131111.04元）；4.案件反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2010年10月21日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：反诉原告向反诉被告购买其所开发的太湖阳光假日兰怡居265幢房屋，房屋价为7915200元。同时约定，反诉原告于2010年10月20日首付房款2375200元，余款395万元于开发商通知之日三日内办理银行按揭贷款，并于银行通知划款日到账，另159万约定于2010年11月30日前付清；反诉被告应在2011年6月30日前向反诉原告交付房屋，合同同时对相关合同事项进行了约定。合同签订后，反诉原告按约定支付了首付款2375200元，但反诉被告未通知反诉原告前往银行办理相应的按揭贷款手续，直至2012年2月4日才向反诉原告发函要求到银行办理按揭贷款手续，但此时受国家限购政策影响，反诉原告已不能顺利办理按揭手续继续履行购房。反诉原告认为反诉原告与反诉被告之间签订的房屋买卖合同合法有效，在国家对商品房限购政策下及反诉被告迟延交房已超合同约定90天的行为，导致该合同无法继续履行，且达到了解除条件。原告多次催讨未果，故诉至法院。原告（反诉被告）嘉业公司答辩称：反诉被告与反诉原告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，被告不付余款，导致合同违约，反诉原告陈述的因政策原因不能贷款的原因不能成立；综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理，认定事实如下：2010年10月21日，原告（反诉被告）嘉业公司与被告（反诉原告）钱培星签订了合同编号为20101001056的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定，被告钱培星向原告嘉业公司购买坐落于湖州市太湖阳光假日兰怡居265幢房屋，购房总价为7915200元，2010年10月20日首付房款2375200元，余款395万元于开发商通知之日三日内办理银行按揭贷款并于银行通知划款日到账，另159万约定于2010年11月30日前付清，如有违反贷款相对应约定的视为逾期付款情形；该合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，逾期超过90日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.3的违约金；合同第九条“交付期限及条件”还约定，出卖人应当于2011年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，但买受人应已付清全部房价款（含各种贷款），否则出卖人可以顺延交付时间，该合同同时对相关合同事项进行了约定。2010年10月20日，被告钱培星向原告嘉业公司支付了购房首付房款2375200元。2012年2月4日，原告嘉业公司书面致函被告钱培星要求被告钱培星收到本函后十日内办妥余款554万元的银行按揭贷款或现金付清余款。嗣后被告钱培星一直未办妥银行贷款手续，亦未向原告支付剩余购房款。另查明，2011年10月12日，被告嘉业公司取得太湖阳光假日兰怡居265幢房产的房屋产权证。还查明，2010年9月29日，中国人民银行、中国中国银行业监督管理委员会联合发布银发〔2010〕275号关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。上述事实，由原告提交的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、函以及原、被告双方的当庭陈述予以证实。本院认为：原告嘉业公司与被告钱培星之间的商品房买卖合同关系系其双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人有法律约束力，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务，主张自己的权利。被告钱培星未办妥银行贷款手续，亦未支付剩余房款，按约履行自己的义务显属违约，理应承担相应的民事责任。反诉原告钱培星诉称其未办妥银行贷款手续系贷款政策变化所致，经本院审查认为，银发〔2010〕275号文件于2010年9月29日发布，而双方签订合同的日期为2010年10月20日，反诉原告作为有民事行为能力的民事主体，理应对国家政策、金融信贷政策等有了解的义务，在签订合同前是可以预见的，理应承担由此带来的商业风险，且反诉原告钱培星亦未提供证据证明其已申请办理银行贷款手续。同时，反诉原告钱培星诉称反诉被告嘉业公司未按房屋买卖合同约定交付房屋构成违约，本院经审查认为，根据合同约定，出卖人应当于2011年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用的前提是买受人应已付清全部房价款（含各种贷款），否则出卖人可以顺延交付时间。现反诉被告嘉业公司已于2011年10月12日办妥太湖阳光假日兰怡居265幢房产的房屋产权证，只要反诉原告钱培星付清剩余房款，本案涉案房屋即可办理顺利办理房屋过户手续。反诉原告钱培星主张解除本案涉房屋买卖合同，本院认为，解除合同须具备严格的法定解除条件或者经当事人双方约定，现反诉原告钱培星主张的其未能支付剩余房款及反诉被告嘉业公司违约的意见并不能构成其可以要求解除合同的当然条件，故对反诉原告要求解除双方的房屋买卖合同之诉请，本院依法不予支持。现原告嘉业公司要求被告钱培星支付购房款并支付违约金之诉请于法有据，本院予以支持。对于反诉原告钱培星所主张的逾期交付房屋违约金之诉请，本院认为，反诉原告钱培星可在付清房款条件成就时再行向反诉被告嘉业公司主张。据此，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益及正常的商业秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）钱培星立即支付原告（反诉被告）湖州嘉业房地产开发有限公司房款554万元，并支付违约金（以房款554万元按每天万分之零点三自2010年12月1日起至实际清偿之日止），限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回反诉原告（被告）钱培星的反诉请求。本诉受理费52917元，减半收取26458元，反诉案件受理费13425元，合计诉讼费39883元，由被告（反诉原告）钱培星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  朱河二〇一六年十二月十八日书记员  叶静