济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初7137号原告：赵景昌，男，1948年3月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：满桂林，山东勤力律师事务所律师。原告：徐海兰（系赵景昌之妻），女，1954年1月21日出生，汉族，住济南市。原告：赵亮（系赵景昌之子），男，1981年1月21日出生，汉族，住济南市。原告徐海兰、赵亮共同委托诉讼代理人：赵景昌，男，1948年3月26日出生，汉族，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。原告赵景昌、徐海兰、赵亮与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告赵景昌（亦系原告徐海兰、赵亮的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人满桂林，龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。后依法转入普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告赵景昌（亦系原告徐海兰、赵亮的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人满桂林，龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵景昌、徐海兰、赵亮向本院提出诉讼请求：1.判令龙腾公司继续履行双方于2015年9月22日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令龙腾公司支付逾期交房违约金72248.78元(2016年1月1日至2016年6月30日每日按已付房款的万分之一计付违约金、2016年7月1日至2017年4月2日每日按已付购房款的万分之二计付违约金)；3.判令龙腾公司支付因其违约行为导致无法办理房产证的违约金33250.26元(自2018年1月1日起至实际下发房产证之日止,按已付房款的万分之一计付，暂计算至2018年10月23日)；4.本案的诉讼费等费用由龙腾公司承担。诉讼中，赵景昌、徐海兰、赵亮明确诉讼请求第三项中要求判令龙腾公司支付因其违约行为导致无法办理房产证的违约金计算至判决生效之日止。事实与理由：赵景昌、徐海兰、赵亮与龙腾公司于2015年9月22日签订一份《济南市商品房买卖合同》，赵景昌、徐海兰、赵亮已按合同约定的时间付清全款。根据合同约定，龙腾公司应于2015年12月31日前交付房屋，但直至2017年4月2日龙腾公司才将房屋有关的钥匙交付给赵景昌、徐海兰、赵亮，且因为龙腾公司的原因房产证至今无法办理。为此龙腾公司的行为已经构成违约,严重侵犯了赵景昌、徐海兰、赵亮的合法权益，为维护赵景昌、徐海兰、赵亮的合法利益不受损失，依据《民事诉讼法》、《合同法》等法律的规定，诉至法院，请求法院查清事实，依法裁判。龙腾公司辩称，违约金赔偿标准过高，商品房买卖合同中约定龙腾公司应向赵景昌、徐海兰、赵亮承担违约金的标准按日支付，购房款万分之一及补充协议调整违约金的标准为按日支付以购房款万分之二的标准过高，按标准计算得到的龙腾公司每月应支付的违约金数额远远高于赵景昌、徐海兰、赵亮所受的实际损失，请求法院根据赵景昌、徐海兰、赵亮的实际损失来适当的减少违约金的数额，若因赵景昌、徐海兰、赵亮未能举证证明实际损失，请求法院依法驳回赵景昌、徐海兰、赵亮主张的逾期交房违约金该项诉讼请求。龙腾公司已支付了赵景昌、徐海兰、赵亮自2016年1月1日起至2016年3月31日的逾期交房违约金，应当予以扣。对于逾期办证的诉讼请求，逾期办证并未给赵景昌、徐海兰、赵亮带来实际损失，其也没有证据证明因逾期办证而造成损失，其于2017年4月2日收房，至起诉之日起未超过720天，另外，商品房买卖合同附件五第六条第十项约定了如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书买受人不退房的，出卖人应按日承担已付房款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的百分之一。所以，请求法院依法驳回赵景昌、徐海兰、赵亮主张的逾期办证违约金的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即赵景昌、徐海兰、赵亮提供的《济南市商品房买卖合同》、补充协议、发票，本院认定事实如下：2015年9月22日，赵景昌、徐海兰、赵亮与龙腾公司签订《商品房买卖合同》，约定赵景昌、徐海兰、赵亮购买某室，房款金额为1127126元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续，如因出卖人的责任，在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。双方还对规划设计变更、保修责任等事项进行了约定。合同签订后，赵景昌、徐海兰、赵亮按合同约定向龙腾公司支付了购房款1127126元。但龙腾公司未能按约定的时间向赵景昌、徐海兰、赵亮交付商品房。2016年4月18日，双方又签订补充协议，确认龙腾公司上述违约行为，约定原合同约定的房产交付期限变更为2016年6月30日；龙腾公司先行支付赵景昌、徐海兰、赵亮逾期交房违约金10144.13元，其它违约责任交房后一并结算；2016年7月1日后违约金的计算比例调整为每日万分之二等。此后，龙腾公司向赵景昌、徐海兰、赵亮支付了上述违约金。但上述协议签订后，龙腾公司仍未能依约向赵景昌、徐海兰、赵亮交付房产。另查明，赵景昌、徐海兰、赵亮于2017年4月2日接收了其所购买的商品房。本院认为，关于赵景昌、徐海兰、赵亮要求龙腾公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，因赵景昌、徐海兰、赵亮与龙腾公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同及附件合法有效，故对赵景昌、徐海兰、赵亮该项请求，本院予以准许。关于赵景昌、徐海兰、赵亮要求龙腾公司支付逾期交付使用房屋违约金的违约责任，双方签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定了违约金，即以购房款为基数按日万分之一和万分之二分段计算违约金。龙腾公司主张约定的上述违约金过分高于其给原告造成的损失，申请本院予以调低，但未提供充分的事实依据，因此，对上述约定的违约金本院不予调整。故赵景昌、徐海兰、赵亮要求山东龙腾房地产开发有限公司按照合同及补充协议的约定支付逾期交付使用房屋违约金，本院予以支持。因赵景昌、徐海兰、赵亮已于2017年4月2日收取涉案房屋，故违约金应计算至2017年4月1日止。因龙腾公司已向赵景昌、徐海兰、赵亮支付逾期交房违约金10144.13元，应从上述逾期违约金总额中扣减。关于赵景昌、徐海兰、赵亮要求龙腾公司承担逾期办理房屋产权登记违约责任的诉讼请求，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因赵景昌、徐海兰、赵亮于2017年4月2日接收了其所购买的商品房，故2019年3月22日为合同约定的龙腾公司为赵景昌、徐海兰、赵亮办理房屋产权登记最后日期，虽起诉时未到该日期，但截止2019年6月12日本院开庭时龙腾公司仍未为赵景昌、徐海兰、赵亮办理房屋产权登记，且龙腾公司仍未取得合同约定涉案房屋交付条件的证明，故为减少当事人诉累，本院支持龙腾公司支付赵景昌、徐海立、赵亮自2019年3月23日起至判决生效之日止按已付房价款的日万分之一计算的逾期办证违约金。赵景昌、徐海兰、赵亮诉讼中自愿调整逾期办证违约金截止期限至本案判决生效之日止，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。龙腾公司辩称出卖人应按日承担已付房款万分之一的逾期办证违约金的最高限额为已付房款的百分之一，本院认为，虽然双方签订的合同附件约定了上述限制，但考虑到涉案房产现仍未达到合同约定的交付条件等因素，龙腾公司为赵景昌、徐海兰、赵亮办证期限尚不能确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本院酌定龙腾公司应支付赵景昌、徐海兰、赵亮的逾期办证违约金计算标准仍按双方约定的日万分之一计算，故对龙腾公司该辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司继续履行与原告赵景昌、徐海兰、赵亮于2015年9月22日签订的《济南市商品房买卖合同》；二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵景昌、徐海兰、赵亮支付逾期交付使用房屋违约金，金额为以1127126元为基数自2016年1月1日起至2016年6月30日止按日万分之一计算与自2016年7月1日起至2017年4月1日止按日万分之二计算所得的两部分的总和再扣减10144.13元；三、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵景昌、徐海兰、赵亮支付逾期办理房屋产权登记违约金，金额为以1127126元为基数自2019年3月23日起至判决生效之日止按日万分之一计算；四、驳回原告赵景昌、徐海兰、赵亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元，由原告赵景昌、徐海兰、赵亮负担510元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  牛晋英人民陪审员  韩春华二〇一九年九月五日书 记 员  董 恺