广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3390号原告:林占一，男，1978年3月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，原告：雷槟，女，1977年1月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：罗启聪，广东八维律师事务所律师。被告：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914413236947136887。法定代表人：董飚。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。原告林占一、雷槟诉被告惠东县弘诚实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人罗启聪、被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托代理人魏展谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林占一、雷槟向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告违约金229123.32元（违约金从2015年6月30日起计算至2017年8月23日：已付全部房款583011元×0.05%×逾期天数786=违约金229123.32元。）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月7日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，以583011元人民币的价格购买位于惠东县平山镇××单元××商品房××套。同时合同作出以下约定：第八条：出卖人（被告）应当在2015年6月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；第九条第1款第（2）项：逾期超过180日后……,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款人民币583011元，但被告直至2017年8月23日方才与两原告签订《楼宇交接书》进行交接。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且原告已履行合同义务，支付了全部购房款。被告逾期未将上述房屋交付给原告使用，已经违反了合同关于房屋交付的约定，应依约依法承担违约责任。综上，原告依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼，愿判如所请。被告惠东县弘诚实业发展有限公司辩称：一、相关主管部门于2017年4月12日完成对渉案房屋的竣工验收，从该日起即为收房公示期，视为答辩人履行了交房义务。《竣工验收备案表》显示，房屋已于2017年4月12日完成竣工验收，即对房屋的可交付状态进行了公示，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件已经达成，被答辩人应当及时向答辩人领取钥匙，接收房屋。因此，答辩人已于2017年4月12日履行了交房义务。无需再支付此日期之后的逾期交房违约金。二、答辩人因地下室工程遇大面积岩石地质导致迟延交房，属于双方在合同中约定的免责情形，交房时间及办理不动产权登记时间都应相应顺延。案渉商品楼原定的合同交房日期是2015年6月30日，但在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房11-21座住宅的地下消防设施相连，为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在答辩人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东中人集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东锡源爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。至此，排除异常地质状况共花费116天，故交房时间应顺延116天。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，答辩人可据实予以延期交房，因此上述延期交房期间合理，应属于合同约定的免责情形，故交房时间应顺延至2015年10月24日。当然，办理不动产权登记时间也应相应顺延116天。三、被答辩人的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年，诉讼时效已超过，依法不应支持。例如，若法院查明被答辩人于2019年4月29日起诉，那么，在2016年4月29日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。四、被答辩人的逾期过户违约金请求缺乏法律依据，双方应按合同约定执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽规定了出卖人逾期过户的违约责任，但该条仅适用于双方未约定违约金的情况，然而双方已在《广东省商品房买卖合同》第十五条明确约定，逾期过户违约金应按已付房款的1%计算。五、被答辩人请求的违约金总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋且未约定损失赔偿额计算方法的，按逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；第十六条规定，违约金超过损失30%的，应当减少。2017年8月19日，答辩人委托第三方佛山市中毅土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。据计算，被答辩人主张的违约金总额已远超过根据评估标准计算的损失的30%，依据上述规定，应当予以减少。原告林占一、雷槟围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1身份证、证据2企业登记资料，证明原、被告主体资格；证据3商品房买卖合同、证据4购房款发票复印件，证明原被告成立商品房买卖合同关系，原告已支付全部购房款；当庭补充提交一份楼宇交接书作为证据5，证明2017年8月23日双方确认已具备入伙条件，可以使用并由被告承诺2019年1月1日交付该物业。被告惠东县弘诚实业发展有限公司对原告提供的证据的质证意见为：证据1、证据2、证据3、证据4无异议。证据5楼宇交接书真实性有异议，签订日期是2017年8月23日，竟然预测2019年1月1日交付物业给原告。这完全不符合常理。我方认为现在按照同栋和其他栋的楼宇交接书实际交付时间会在签订楼宇交接书的同一天或在此之前。本案楼宇交接书是不合理的。该栋的国家机关的公示交付是在2017年4月12日，最迟不超过2017年7月4日。所以应以这两个日期的其中一个为准。补充一点，庭后7日内我方会再次与公司核实。被告惠东县弘诚实业发展有限公司提交如下证据予以反驳：证据1建设工程消防设计的审核意见书，证明涉案商品房11-21座住宅为整体报建项目；证据2安全评估报告第25页，证明1、爆破地点：厚园A地块一期B区19-21作工程。2、爆破环境复杂：东面别墅，南面工棚和高压线塔，西面住宅。3工程地质：微风化花岗岩；证据3，爆破施工报批资料第2页-爆破工程施工合同备案回执，证明爆破工程施工合同于2015年7月23日向惠东县公安局治安管理大队备案；证据4，爆破施工报批资料第6页-爆破作业项目申请表，证明爆破作业项目经层层审批，于2015年8月21日经市公安局批准；证据5，11-15号楼竣工验收备案表，证明开工日期为2012年12月20日及验收日期为2017年4月12日；证据6评估报告书，证明逾期交付使用房屋期间，同地段同类房屋租金标准。原告林占一、雷槟对被告上述证据的质证意见为：证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据不能证明涉案楼房必须与地下室共同报建。据原告了解，地下室与19到**楼是在2018年7月份才取得备案，因此被告称地下室必须与涉案楼房所在楼层共同报建不属实。证据2安全评估报告书三性不予认可。证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据4申请表真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。请法院注意该申请表上明确注明作业时间是90天，即便认定地质异常，属于不可抗力，也只能按照90天扣除其违约天数。证据5真实性、合法性认可，关联性不予认可。该份备案表不是完整的备案表，通过建设部门验收合格的时间是2017年7月4日，被告举证的2017年4月12日是五方验收时间。证据6三性不予认可。评估报告是被告单方委托作出，并且被告有意隐瞒了该评估报告的有效期，事实上该评估报告已于2018年8月到期。在庭审今日不能作为有效证据使用。综上，上述证据提出的地质异常并非原告购买物业所在的栋数，不影响该栋物业如期交付。本院对本案事实认定如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2015年1月7日，原告林占一、雷槟与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值583011元。八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…。3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2017年8月23日向原告发出楼宇交接书，原告林占一林占一在楼宇交接书上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。同时《楼宇交接书》还写明双方确认自2019年1月1日起该物业由被告交付给了原告。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县平山街道百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。本院认为：原告林占一、雷槟与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2015年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，被告关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由，依据不足，理由不充分，本院不予采纳。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2015年6月30日起90天后的第二天（即2015年10月1日）开始计算；2、涉案房屋于2017年4月12日经过竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案房屋符合交付条件的时间是2017年7月4日。被告未提供证据证明涉案房屋在符合交付标准后及时通知原告收楼而原告无正当理由未办理收楼手续，应承担举证不能的法律责任。交房时间应按照楼宇交接书的签订日期即2017年8月23日为准。被告辩称已于2017年4月12日履行交房义务，与事实不符，本院不予采纳。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以583011元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过583011元的30%即174903.3元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年10月1日起至2017年8月23日止，以583011元为本金按日万分之五的标准累积计算违约金给原告林占一、雷槟。经计算，该违约金数额为202013.3元，已超过违约金上限174903.3元，超出部分不予支持。被告应支付174903.3元违约金给原告林占一、雷槟。综上，原告林占一、雷槟的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金174903.3元给原告林占一、雷槟。二、驳回原告林占一、雷槟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4736元，由原告林占一、雷槟负担938元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担3798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  谭松志人民陪审员  刘伟良人民陪审员  邱祝光二〇一九年九月三十日法官助理刘利文书记员李瑞莹