内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初2625号 原告：阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。 法定代表人：李建平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：冶凤蕊，内蒙古广安律师事务所律师。 被告：燕中江，男，1968年6月6日出生，汉族，系个体经营者，现住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：韩承旭，内蒙古睿华律师事务所律师。 被告：马春云，男，1982年10月10日出生，现住内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗。 被告：李海军，男，其余身份信息不详。 原告阿拉善盟鑫钰房地产开发有限责任公司（以下简称鑫钰公司）诉被告燕中江、马春云、李海军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫钰公司的委托诉讼代理人冶凤蕊，被告燕中江的委托诉讼代理人韩承旭、被告马春云到庭参加了诉讼。被告李海军经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鑫钰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认被告一、二之间就康鑫雅苑S4-1号商铺《个人房屋买卖合同》无效；2.请求依法确认被告二与被告三因无效的房屋买卖合同签订的《租赁合同》无效；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系阿拉善左旗巴彦浩特镇康馨雅苑住宅小区开发单位，被告一系该小区6、7号楼及S3、S4号楼电气工程承包人。2018年3月开始，因被告一施工的工程存在问题，原告要求其完善、修整，并多次要求限期整改，但是被告一直视若罔闻。2018年10月，被告利用其施工期间掌握S4-1号商铺的钥匙，擅自将原告240平米的商铺进行改造，原告知道后与第一被告理论时，被告辩称原告拖欠其工程款，原告要求依据双方的合同约定、以商铺抵项工程款，被告却拒绝协商强行占用，并非法出卖给被告二，签订了房屋买卖合同。被告二又与被告三签订了租赁合同，将不享有产权的商铺租赁给了被告三。第一被告强行占用原告商铺并出卖的事实清楚，却于2019年1月7日将原告诉上法庭，要求支付其近三百万元的工程款。对其强行占有原告商铺一事不能出示合法依据。被告的行为导致原告无法将商铺正常出卖和进行其它商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。而被告一无合法依据占有原告房屋，并非法出卖给被告二，双方之间签订的房屋买卖合同依法无效，第二被告占有原告房屋，非法出租给他人，所签订的租赁合同亦属无效。综上所述，被告强行占用原告商铺事实清楚，证据确凿。被告二和被告三在购买房屋和租赁房屋时没有尽到审慎的注意义务，亦存在过错。三被告的行为损害了原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令三被告承担因其不享有权利而侵占原告商铺给原告造成的一切损失。 被告燕中江辩称，原告所述与事实不符，1、本案实际是2013年原告将康鑫雅苑小区3、4、5号住宅楼和S2商业街强弱电工程承包给被告燕中江，2016年5月10日原被告签订电工承包合同，原告将康鑫雅苑住宅小区6、7号楼和S3、S4商业楼强弱电工程承包给被告，合同约定付款方式由原告以住宅及商铺进行抵顶，被告按期完成工程，工程总造价为5444923.82元，原告以部分商铺抵顶被告工程款，其中S2商铺113号每平米以8000元抵顶，并签订书面合同，S4商铺1号建筑面积240平米，商定以每平米10000元价格抵顶，双方就S4商铺1号达成口头协议后原告将钥匙交付被告，被告以抵顶的2400000元价格出售给马春云，但马春云购房款始终未付清，后原告又反悔提出S4商铺1号要按每平米11500元计算，被告不同意并起诉至法院，阿左旗法院就上述事实已作出（2019）内2921民初140号民事判决书，因此被告认为原告在已与被告达成口头抵顶协议并交付房屋后又单方提出涨价，其行为构成欺诈，应承担相应法律责任，二被告在原告已将房屋协议出售给燕中江并交付房屋后所签订的房屋买卖合同合法有效；2.原告诉争的房屋被告在140号案件中已依法申请人民法院诉讼保全，该案件判决原告应向燕中江支付工程款1434385.25元，该判决已经生效，燕中江已经申请人民法院执行。人民法院正对涉案被查封S-1商铺进行评估拍卖流程，因此该房屋所有权性质待定，人民法院对本案应当中止审理，等待执行案件执行终结，故原告提出主张缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。 被告马春云辩称，2018年10月本人通过介绍得知燕中江有一套商铺要出售，燕中江在此商铺上贴有出售广告，后本人与燕中江协商购买，燕中江为证实其有权出售房屋，给我提供原告以本案涉及房屋给其抵顶工程款的材料，加盖原告公司公章，双方签订个人房屋买卖合同，本人按合同约定支付购房款，燕中江将该房屋钥匙交付我使用，本人将房屋已出租其他人使用，2019年2月原告称燕中江无权出售房屋，提出收回房屋，并采取断电锁门方式，强制承租人搬出，给我带来经济损失共计170000元，鉴于上述情况本人同意解除与燕中江的房屋买卖合同，将房屋交还燕中江，由此给我造成的全部经济损失由燕中江承担。 被告李海军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：阿拉善左旗巴彦浩特镇康馨雅苑住宅小区由原告开发建设。2013年原告鑫钰公司将康馨雅苑住宅小区3#、4#、5#楼和S2商业楼强弱电工程承包给被告燕中江，双方未签订书面合同，但双方口头约定承包方式为包工包料。2016年5月10日，原告与被告燕中江签订一份《电工承包合同》，将该住宅小区6#、7#楼和S3、S4商业楼强弱电工程发包给被告燕中江，承包方式为包工包料。被告燕中江施工期间，原告以现金方式支付部分工程款，以车辆和商铺顶抵部分工程款。2018年1月30日，原告与被告燕中江进行了结算。双方商议欲将“康馨雅苑”住宅小区S4商业楼**商铺抵顶工程款，但双方对该商铺单价产生分歧未能协商一致达成协议。 另查明，2018年10月6日，被告燕中江与被告马春云签订《个人房屋买卖合同》，被告燕中江将康鑫雅苑小区S4-1号商铺以2400000元出售给被告马春云。2018年12月9日，被告马春云与被告李海军签订《商铺租赁合同》，被告马春云将康鑫雅苑小区S4-1号商铺租赁给被告李海军使用。 本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。阿拉善左旗巴彦浩特镇康鑫雅苑小区S4-1号商铺系由原告开发建设，原告对涉案商铺享有所有权。原告与被告燕中江就涉案商铺顶抵工程款进行过协商，但双方因价格原因未能达成一致意见。被告燕中江在起诉原告的（2019）内2921民初140号建设工程施工合同纠纷一案时，诉请由原告支付其工程款，但并未确认以涉案商铺折抵工程款，说明其并未认可原告以涉案商铺顶抵工程款。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”，第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告燕中江未取得涉案商铺所有权，故其无处分权利，且其转让行为亦未征得该房所有权人即原告的追认，其行为属于无效的民事法律行为，故被告燕中江与被告马春云之间就涉案商铺签订的《个人房屋买卖合同》属于无效合同。由于被告燕中江与被告马春云之间就涉案商铺买卖无效，故被告马春云与被告李海军之间就涉案商铺租赁亦无效。原告鑫钰公司的诉讼请求，于法有据，本院依法支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告燕中江与被告马春云之间就阿拉善左旗巴彦浩特镇康鑫雅苑小区S4-1号商铺签订的《个人房屋买卖合同》无效； 二、确认被告马春云被告李海军就阿拉善左旗巴彦浩特镇康鑫雅苑小区S4-1号商铺签订的《租赁合同》无效。 案件受理费100元，由被告燕中江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  丁晓峰 二〇一九年九月十九日 书记员  彭渝淇