安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初965号 原告：深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司，住所安徽合肥市经济开发区南艳湾商业广场****，统一社会信用代码91340100748945776J。 法定代表人：肖镇钊，总经理。 委托诉讼代理人：夏仕林，安徽同川律师事务所（原安徽点赞律师事务所）律师。 委托诉讼代理人：任水德，安徽同川律师事务所（原安徽点赞律师事务所）律师。 被告：合肥高新区巾帼小额贷款有限公司，住所安徽省合肥市黄山路**合肥科技创新公共服务中心**，统一社会信用代码91340100683642319F。 法定代表人：薛金合，董事长。 原告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司(以下简称恒基物业公司)与被告合肥高新区巾帼小额贷款有限公司(以下简称巾帼小贷公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。恒基物业公司委托诉讼代理人夏仕林到庭参加诉讼，巾帼小贷公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒基物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决巾帼小贷公司支付电费4727.8元、物业管理服务费62666.5元（2017年7月1日至2018年7月31日）、空调费34706.8元（2017年6月1日至2017年9月30日）、公共能耗费15039.7元（2017年7月1日至2018年7月31日）及违约金35142.2元，合计152283元;2、巾帼小贷公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年3月23日，深圳市恒基物业管理有限公司与合肥东怡酒店有限公司达成前期物业管理合同，2011年4月8日和2012年11月1日，又达成了补充协议。2012年，巾帼小贷公司购买位于合肥市阜南路169号东怡金融广场B座1901、1902、1903、1904室的商业办公楼。2013年4月16日，恒基物业公司和巾帼小贷公司就上述办公楼签订前期物业管理服务合同，合同对双方的权利及义务、物业费收费及标准均作出明确约定。合同签订后，恒基物业公司按约提供了物业服务。巾帼小贷公司拖欠电费、物业管理费、空调费和公共能耗费。经多次协商，巾帼小贷公司一直未支付所欠费用。恒基物业公司为维护合法权益，特诉至法院。 巾帼小贷公司未答辩也未提供证据。 本院经审理认定事实如下：深圳市恒基物业管理有限公司系从事物业管理的企业，合肥东怡酒店有限公司于2011年3月起委托该公司对东怡金融广场进行物业管理。 巾帼小贷公司系东怡金融广场B－1901室、B－1902室、B－1903室、B－1904室四间办公室的业主，建筑面积共计964.08平方米。2013年4月16日，该公司与恒基物业公司就签订了四份《前期物业管理服务协议》，约定由恒基物业公司对上述办公室提供物业管理服务，服务事项包括房屋共用部位、房屋共用设施设备的维护和管理，公共环境卫生管理，公共秩序及交通秩序与车辆停放管理等；高层办公物业服务费标准为每月每平方米5元，巾帼小贷公司与开发建设单位办理交房时预交半年物业服务费，以后每月前十天交纳该月度的物业服务费；共用设施、设备及场所公摊费用根据实际使用情况计算每户的分摊量，并按水电的原来价格标准据实分摊，在巾帼小贷公司与开发建设单位办理交房时，按1.2元/平方米/月的标准（暂定）预交装修期间头一个月公共能耗的公摊费用，多退少补，以后在每个月底前预交下个月度的分摊能耗费用；中央空调系统运行能耗费用按巾帼小贷公司自用部分建筑面积分摊，在系统运行前一个月交纳，具体标准另行协商；恒基物业公司提供水电气等代收代缴收费服务，巾帼小贷公司应及时足额交付相关费用；巾帼小贷公司不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，恒基物业公司有权要求该公司补交并自逾期之日起每天按所欠费用总额的千分之三交纳违约金。 2017年7月1日至2018年7月31日期间，巾帼小贷公司未交物业费。恒基物业公司催要未果，故诉至本院。 上述事实有恒基物业公司提供的营业执照复印件、企业信用信息报告、前期物业管理服务协议、授权委托书、交款通知书、快递单及当事人陈述予以证实。 本院认为，恒基物业公司与巾帼小贷公司签订的《前期物业管理服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。恒基物业公司为包括巾帼小贷公司在内的业主提供了物业服务，巾帼小贷公司应当依据国务院物业管理条例的规定及前期物业管理服务协议的约定，及时主动交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。巾帼小贷公司未交纳物业费，其应对未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。巾帼小贷公司未到庭说明未交费的理由，其应按5元/平方米/月标准，向恒基物业公司交纳其拖欠的2017年7月1日至2018年7月31日期间物业费62665.2元（5元/平方米/月×964.08平方米×13月）。 关于恒基物业公司诉请巾帼小贷公司支付电费4727.8元，其主张电费依据抄表金额计算，但并未举证证明抄表金额，也未举证证明其已代巾帼小贷公司交纳电费，故本院对该诉讼请求不予支持。 关于恒基物业公司诉请巾帼小贷公司支付公共能耗费15039.7元，其主张公共能耗费按1.2元/平方米/月，因前期物业管理服务协议约定上述标准是预交标准，并非结算标准，且协议明确约定多退少补，恒基物业公司提供的交款通知书虽然载明按1.2元/平方米/月计算公共能耗费，但未举证证明交款通知书的签收人员身份，也未举证证明巾帼小贷公司认可按此标准结算公共能耗费，且恒基物业公司诉请的2017年7月1日至2018年7月31日期间的公共能耗费，并非目前应预交的公共能耗费。总之，恒基物业公司未举证证明巾帼小贷公司应据实结算分摊的公共能耗费具体金额，该公司根据预交标准计算巾帼小贷公司应结算的公共能耗费，缺少事实依据，本院对该诉讼请求不予支持。 关于恒基物业公司诉请巾帼小贷公司支付空调费34706.8元，其主张空调费按9元/平方米/月计算，因前期物业管理服务协议仅约定按巾帼小贷公司自用部分建筑面积分摊，未约定具体计算标准，恒基物业公司提供的交款通知书虽然载明空调费按9元/平方米/月计算，但该公司未举证证明交款通知书的签收人员身份，也未举证证明巾帼小贷公司认可按该计算标准，亦未举证证明巾帼小贷公司应分摊的空调费具体数额，恒基物业公司主张的空调费，缺少事实依据，本院对该诉讼请求不予支持。 关于违约金，巾帼小贷公司截止目前已拖欠物业费长达两年，恒基物业公司诉请按欠费金额的30％计算，未超过《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准范围，且不违反法律规定，巾帼小贷公司应支付违约金18799.56元（62665.2元×30％）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、合肥高新区巾帼小额贷款有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司2017年7月1日至2018年7月31日期间的物业费62665.2元； 二、合肥高新区巾帼小额贷款有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司违约金18799.56元； 三、驳回深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3346元，由合肥高新区巾帼小额贷款有限公司负担1790元，深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司负担1574元。保全费1282元，由合肥高新区巾帼小额贷款有限公司负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  刘晓莉 审 判 员  姚海军 人民陪审员  吴群霞 二〇一九年九月十日 书 记 员  王华天 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。