黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8110民初1207号原告（执行案外人）：张守东，男，1976年10月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被告（申请执行人）：孙树良，男，1966年9月18日出生，汉族，黑龙江省建边农场十队工人，住黑龙江省嫩江县。被告（申请执行人）：张伟，女，1968年2月2日出生，汉族，黑龙江省建边农场十队工人，住黑龙江省嫩江县。被告（被执行人）：李树丰，男，1965年12月8日出生，汉族，无职业，住山东省潍坊市。被告（被执行人）：马淑华，女，1964年10月9日出生，汉族，无职业，住山东省潍坊市。原告张守东与被告孙树良、张伟、李树丰、马淑华执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序。于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告张守东，被告孙树良、张伟、李树丰、马淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守东向本院提出诉讼请求：1.判决停止你院(2019)黑8110执保59号执行裁定书的执行,立即解除对“建边农场惠民小区11号楼3单元341室”的查封,停止对该房屋的执行；2.判决确认原告与被告李树丰、马淑华之间关于“建边农场惠民小区11号楼3单元341室”的房屋买卖合同效力,并确认该房屋产权归原告所有；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：因被告孙树良、张伟与被告李树丰、马淑华民间借贷纠纷一案,你院依据孙树良、张伟的保全申请,于2019年6月19日作出了(2019)黑8110执保59号执行裁定书,该裁定书对登记在被告李树丰、马淑华名下的建边农场惠民小区11号楼3单元341室的房屋(以下简称“案涉房屋”)予以查封。但案涉房屋早在2019年3月30日已经转让给了原告,原告于2019年7月11日以案外人身份对案涉房屋提出书面执行异议,你院经审查作出了(2019)黑8110执异13号执行裁定书,该裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为你院(2019)黑8110执保59号执行裁定书保全案外人财产即案涉房屋是错误的,(2019)黑8110执异13号执行裁定书驳回原告的执行异议申请也是错误的,应立即解除对案涉房屋的查封,停止对案涉房屋的执行。理由如下：1、你院(2019)黑8110执保59号执行裁定书查封案涉房屋的时间是2019年6月9日,但案涉房屋早在2019年3月30日已由被告李树丰、马淑华转让给了原告,原告在当天即付清全部房款15万元,该房屋也在当天交付给了原告。至此,双方的房屋买卖合同依法成立、合法有效,且已经履行完毕,案涉房屋的所有权已经转移至原告,只是未办理房屋不动产权变更登记手续。以上事实有原告与被告李树丰、马淑华签订的房屋买卖协议、房款收据及被告将房屋交付给原告的案件事实予以充分证明,依法应当予以认定；2、《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”据此,本案中原被告的房屋买卖合同合法有效,应予以确认,同时应确认案涉房屋为案外人即原告财产。综上,你院保全查封案外人即原告房产的行为是错误的,依法应当予以纠正。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,依法提起执行异议之诉。恳请本着实事求是,客观公正的原则停止(2019)黑8110执保59号执行裁定书的执行,立即解除对案涉房屋的查封,停止对该房屋的执行;判决确认原告与被告李树丰、马淑华之间关于案涉房屋买卖合同的效力,并确认该房屋产权归原告所有。孙树良、张伟辩称，答辩人因被答辩人对黑龙江省九三人民法院(2019)黑8110执保59号执行裁定书提出执行异议一案,现答辩如下：一、被答辩人第一个诉讼请求不符合法律规定,应予驳回。第一、本案中黑龙江省九三人民法院(2019)黑8110执保59号执行裁定书,是依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定作出的执行处理行为,没有违反法律规定,执行裁定书是法院依法执行行为,是维护答辩人合法权益的正义之举,是维护法律尊严的正当行为；第二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,法院查封被执行人房产合法有效,被答辩人作为第三人要求立即解除查封是没有法律依据的,也是无理要求,应予驳回。二、被答辩人第二个诉讼请求也不符合法律规定,应予驳回。被答辩人第二个诉讼请求是判令被答辩人与被执行人签订的房屋买卖合同有效,并确认该房屋产权归被答辩人所有。答辩人认为该诉讼请求也不符合法律规定,应予驳回。原因如下：第一、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中,被答辩人和被执行人并没有办理过户登记手续,故该房屋产权还是被执行人的；第二、被执行人与被答辩人不办理房屋过户手续的原因,不是税务和房产部门不能办理,被答辩人不存在“无过错”情节。双方在房屋买卖协议中约定的“待房产过户条件成熟时补办过户手续”该约定不明；第三、被答辩人与被执行人系亲属关系,被执行人欠答辩人借款在2018年2月25日到期,期间答辩人多次找到被执行人索要,被答辩人与被执行人在明知被执行人有债务没有偿还的情况下,在2019年3月30日签订房屋买卖协议,被执行人有躲避债务,转移财产的倾向。而被答辩人在明知该房屋未来可能涉及纠纷的情况下,抱着侥幸心理依然进行买卖行为,且不急于过户,因此不能按照“善意取得”理论获得该房屋的所有权；第四、被答辩人虽然签订了房屋买卖协议,但并没有实际占有使用。事实是该房屋在签订买卖协议后也一直由被执行人使用,在该案立案后,被执行人在2019年8月23-25日才搬家将房屋交付被答辩人；第五、若被答辩人真的受到损失,也应该找被执行人另行主张权利,不能以此对抗答辩人的权益。综上,答辩人查封案涉房屋合情、合理、合法,原告的诉讼请求没有法律依据,请求贵院依法驳回原告的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。李树丰、马淑华辩称，对张守东诉答辩人执行异议之诉纠纷一案,认为其诉请符合法律规定,所述系本案事实,其异议理由成立,依法应予以支持。具体如下：一、登记在二答辩人名下的位于建边农场惠民小区11号楼3单元341室的案涉房屋(71.34平方米)确于2019年3月30日转让给原告张守东,我二人于当天收到原告付清的全部房款15万元,并将该房屋交付给原告。至此我二人与原告的房屋买卖合同已经履行完毕；二、在上述买卖合同完成时,孙树良和张伟并未主张任何权利,该房屋二答辩人有所有权、交易权,其交易合法有效。因此在法院查封时的2019年6月9日,该房屋已归原告所有,已经不属于二答辩人的财产,因此该查封错误,应予纠正；三、在二答辩人与原告成就买卖合同后,原告即要求二答辩人为其办理房屋过户手续,因二答辩人女儿患病急于外出医治故没有马上办理,在此期间,原告多次给我们打电话要求过户,我们也非常急切地希望能够将房屋早日过户给原告,但因我女儿的病情导致了延误,现在二答辩人也感到深深的自责和内疚,请求法院考虑上述事实,依法确认原告具有该房屋所有权；四、从保护交易安全的角度,法院应依法保护原告与二答辩人的房屋买卖合同,且原告已经支付了相应的对价,该款项二答辩人已经用于给女儿治病,如判令该查封有效,将导致原告巨大的财产损失,将导致严重的利益失衡；五、对于孙树良、张伟与二答辩人之间的纠纷,二答辩人将依法解决该纠纷,但不能因我们之间的纠纷影响了原告的权利；六、能够证明本案事实的重要证据是原告与二答辩人之间的房屋买卖合同,原告在诉争房屋被查封前就已将其提交至不动产登记部门,因此我们之间的买卖合同的真实性是应依法予以确认的。综上,二答辩人认可原告的诉讼请求,请法院依法支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据1.证人芦伟东出庭作证证言。欲证明原告是怎么知道李树丰要卖房子的。证言内容：2019年2月芦伟东碰见李树丰，李树丰说有楼要卖，没有说因为什么要卖楼，也没说卖多少钱，让芦伟东给联系联系，正好芦伟东帮张守东干活，张守东说要买楼，芦伟东说李树丰的楼要卖，问问李树丰。被告孙树良、张伟质证意见：证人说的是否真实不清楚。被告李树丰、马淑华质证意见：证人芦伟东说的是真实的；原告证据2.证人李某出庭作证证言。欲证明张守东买李树丰房子资金不够，在李某处借了9万元钱，李某和张守东一起去李树丰家买的房子。证言内容：张守东是李某的表叔，2019年3月30日，张守东向李某借了9万元，李某陪张守东一起去李树丰家购买房屋的。张守东交给李树丰15万元买的这个房子，这15万元现金是李某给拿了9万元，李某是个体工商户，经营化肥农药。当时是在卖化肥期间攒的，习惯攒现金，家里有什么事的时候都需要现金，剩下的钱是张守东自己的，交完房款交付的房屋。有一份房屋买卖协议和15万元现金的收条。当时在场有李树丰，马淑华，张守东和李某四人，没有别人在场。当时只有李树丰和他妻子签字了，协议是张守东带去的，谁写的李某不知道。收条的内容是李某写的，因为李树丰和马淑华不经常写字，写不好，就让李某写的，李树丰和马淑华在收条上签的字。当天写完手续，去房产科办过户，但由于周六房产科放假，办不了过户手续。张守东和李树丰都说等周一再去办。周一他们去没去办理过户就不知道了。交钱当天交付的房产证和钥匙，说房屋里面的东西有一些是别人的，如果以后要的话再取走。李树丰卖房当时说需要钱，好像是给孩子看病。时间长也忘了还说什么了。被告孙树良、张伟质证意见：证人李某说的不是事实。被告李树丰、马淑华质证意见：没有意见，都是事实；原告证据3.证人季某出庭作证证言。欲证明张守东去李某家借了9万元，季某当时在场看见了。证言内容：2019年3月30日看见张守东在李某处拿钱，去李树丰家买房子，钱数大约是10万元左右，具体多少不关季某事，季某就没有参与。被告孙树良、张伟质证意见：没有异议。被告李树丰、马淑华质证意见：没有异议；原告证据4.房屋买卖协议书一份、收据一张。欲证明张守东买李树丰房子，双方签的房屋买卖协议，收据证明张守东买房支付给李树丰全部房款15万元。被告孙树良、张伟质证意见：李树丰和马淑华在2019年3月30日之前就跑了，没在家，买卖协议书是后补的。被告李树丰、马淑华质证意见：没有异议；原告证据5.不动产权证和钥匙。欲证明买卖房子当天交付给张守东的房产证和钥匙。被告孙树良、张伟质证意见：没有异议。被告李树丰、马淑华质证意见：没有异议；原告证据6.给李某、张树龙（李树丰的姑爷）和李树丰打电话的通话详单。欲证明张守东买房子资金不够，2019年3月25日提前打电话给李某借钱9万元。2019年4月1日给李树丰打电话打不通，给李树丰的姑娘打电话（张树龙的电话），要求找李树丰过户，李树丰说孩子有病，等看好病回来再给过户。2019年4月3日张守东又给李树丰打电话，让他回来给办过户手续，李树丰说他女儿还没看好病，等看好病回来给办过户手续。被告孙树良、张伟质证意见：没有异议。被告李树丰、马淑华质证意见：没有异议。本院认为，原告提供的上述证据，经审查具有真实性、合法性，与本案有关联，能够相互印证，证明李树丰、马淑华夫妻于2019年3月30日将共同共有的坐落于建边农场惠民小区11号楼3单元341室，建筑面积71.34㎡，不动产权证黑2019农垦九三不动产权第0001597号住宅楼，以15万元的价格，以买卖的方式交付给原告张守东，双方签订了房屋买卖协议书，张守东向李树丰、马淑华支付了全部房款15万元，李树丰、马淑华将该房屋的不动产权证、钥匙交付给张守东。双方未到不动产管理部办理产权变更登记的事实。本院予以采信。被告孙树良、张伟证据1.孙树良和张守东亲家黎辉在理发店的对话录音光盘一张。欲证明张守东和李树丰牵扯到粮款的事实，用房子抵粮款。原告质证意见：是孙树良和黎辉的对话，但是没有欠粮款用房子顶账的事，是黎辉虚构的。被告李树丰、马淑华质证意见：是孙树良和黎辉的对话，但是李树丰、马淑华不欠张守东粮款，黎辉说的内容不存在。本院认为，虽然黎辉未出庭作证，但双方当事人认可录音中对话的人是黎辉，而黎辉在与孙树良就李树丰、马淑华房屋买卖一事的表述，是根据以前李树丰欠张守东粮款，张守东曾要求过李树丰用房子顶账的事，推断出张守东与李树丰、马淑华买卖房屋是用房屋顶账。并不是黎辉亲身经历李树丰、马淑华用房屋顶账。根据证人作证规则，证人作证时应当客观陈述亲身感知的与案件有关的事实，不得使用猜测、推断或者评论性语言。所以，在张守东、李树丰、马淑华不予认可的情况下，孙树良、张伟未提供其他证据佐证黎辉陈述的事实存在，故本院对黎辉的证言不予采信。被告孙树良、张伟证据2.孙树良和房产科工作人员张艳红对话录音。欲证明张守东把房屋买卖协议书扔在房产科，房产科不收，没有给张守东备案，不起法律效力。原告质证意见：录音中是孙树良和张艳红的对话，张守东确实把房屋买卖协议放到房产科了。被告李树丰、马淑华质证意见：录音中是孙树良和张艳红的对话，没有异议。本院认为，原告张守东，被告李树丰、马淑华对该证据均无异议，具有真实性、合法性，能够证明李树丰、马淑华离开建边农场的情况下，张守东到不动产管理部门告知其购买了李树丰、马淑华房屋的事实，与本案有关联，本院予以采信。被告李树丰、马淑华未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月18日，孙树良、张伟向本院申请诉前财产保全，请求对李树丰、马淑华所有的坐落于黑龙江省××县××农场××小区××楼××单元××室房产采取财产保全措施，并提供黑龙江省农村信用社联合社卡内的存款135000元担保。当日本院作出（2019）黑8110财保7号民事裁定书，李树丰、马淑华所有的坐落于黑龙江省××农场××小区××楼××单元××室的房产被查封，期限自2019年6月18日至2022年6月17日。2019年7月11日，案外人张守东对执行标的提出书面异议。2019年7月23日，本院作出（2019）黑8110执异13号执行异议裁定：驳回张守东的保全异议。2019年8月9日，案外人张守东对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2019年3月30日，被告李树丰、马淑华与原告张守东签订房屋买卖协议书，约定李树丰、马淑华将共同共有的坐落于建边农场惠民小区11号楼3单元401室以15万元的价格卖给张守东，张守东在协议上签字时一次性向李树丰、马淑华支付购房款15万元，同时李树丰、马淑华交付房产证及房屋钥匙，待房产过户条件成熟时双方补办过户手续。当日双方在房屋买卖协议书上签字后，张守东将15万元现金交付给李树丰、马淑华，李树丰、马淑华为张守东出具了收到张守东购房屋款15万元的收据，同时李树丰、马淑华将该房屋的不动产权证及房屋钥匙交付给了张守东。由于签订协议当日为周六，不动产管理部门放假，双方约定周一去办理产权过户手续。但当天下午李树丰、马淑华以女儿李春芳因离婚后得了病，疯疯癫癫，又哭又笑，犯病了，带女儿外出治病为由，离开了建边农场，一直到2019年6月18日孙树良、张伟提起诉前财产保全之日没有回过建边农场。另查明，在2019年3月30日至2019年6月18日期间，因李树丰、马淑华离开建边农场，一直没有回来，张守东将与李树丰、马淑华签订的房屋买卖协议书交给建边农场房产科一份，告知其购买了李树丰、马淑华的房屋。2019年3月至2019年6月18日期间，与李树丰、马淑华房屋同在一个小区内，同样楼层，同样面积的7号楼的房屋买卖价格为13.5万元。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提出的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，张守东与李树丰、马淑华签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方交易价格也不低于当时的市场价格，合同依法成立且有效，本院予以确认。张守东依照合同的约定向李树丰、马淑华支付了全部购房款，且李树丰、马淑华亦将该房屋不动产权证及钥匙交付给张守东，张守东也已实际接收该房屋管理使用。李树丰、马淑华亦在本案中对张守东购买上述房屋的行为予以认可。虽双方因李树丰、马淑华离开建边农场的原因，使张守东未办理房屋过户登记手续，但张守东提交的一系列证据，已形成其与李树丰、马淑华房屋买卖行为的完整证据链，并且孙树良、张伟提交的与房产科工作人员张艳红对话录音也证明了张守东将房屋买卖协议书交给了房产科，虽然未办理预告登记，不产生任何法律效力，但却能够证明张守东告知了房产管理人员自己购买了李树丰、马淑华房屋的事实，足以证明张守东在上述买卖过程中并无过错。因此，张守东要求停止对该房屋的执行，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于张守东要求解除对上述房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对张守东要求解除查封的诉讼请求，本案不予处理。关于张守东要求确认该房屋产权归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，因双方尚未依法办理房屋所有权变更登记，不发生所有权变更效力，双方应当依据合同约定继续履行办理变更登记后，张守东才能取得该房屋的所有权。因此，张守东此项诉讼请求，本院不予支持。关于孙树良、张伟抗辩张守东与李树丰、马淑华之间不是房屋买卖，是李树丰、马淑华用房屋顶抵欠张守东粮款的行为，有躲避债务，转移财产倾向的理由。本院认为，即使存在李树丰欠张守东粮食款，李树丰用房产抵偿欠张守东债务的事实，也是李树丰、马淑华在孙树良、张伟提起保全查封该房屋之前对自己所有的合法财产进行处分，并且李树丰、马淑华用自己的合法房产清偿任何人债务的行为，并不违反法律规定，李树丰、张伟享有自由处分权，不足以认定为转移财产。因此，孙树良、张伟的抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、不得执行黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110财保7号民事裁定书裁定的李树丰、马淑华的黑龙江省建边农场惠民小区11号楼3单元401室；二、驳回张守东的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由孙树良、张伟、李树丰、马淑华各负担825元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  宁德军审 判 员  张洪斌人民陪审员  何 萍二〇一九年九月二十六日法官助理付丽颖书记员陶金秋