江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏06执异60号异议人（案外人）：魏红芬，女，1962年8月15日出生，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：徐氢翔，男，汉族，1967年11月10日出生，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。申请执行人：刘浩，男，1986年7月13日生，住陕西省西安市雁塔区。被执行人：南京润阳建设集团有限公司，住所地江苏省南京市浦口区。法定代表人：汤朝阳，总经理。被执行人：镇江市丹徒区高新园区农民资金互助合作社，住所地江苏省。法定代表人：汤雷，主任。被执行人：汤朝阳，男，1966年12月4日生，住江苏省溧阳市。被执行人：西子房地产开发淮安有限公司，住所地江苏省盱眙县。法定代表人：喻德河，总经理。异议人魏红芬不服本院（2014）通中商初字第00515-1号民事裁定及协助执行通知，向本院提出异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院经审查查明，原告南通金茂建筑材料有限公司诉南京润阳建设集团有限公司、镇江市丹徒区高新园区农民资金互助合作社、汤朝阳、西子房地产开发淮安有限公司企业借贷纠纷一案审理中，本院于2014年11月3日作出(2014)通中商初字第00515-1号民事裁定，冻结被告南京润阳建设集团有限公司、镇江市丹徒区高新园区农民资金互助合作社、汤朝阳、西子房地产开发淮安有限公司银行存款3500万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产、权益。同年11月11日，本院对西子房地产开发淮安有限公司名下位于盱眙县兴府南路西侧证号为盱国用(2009)第0428号土地使用权及土地出让宗地编号XG10035及证号为盱国用(2015)第46号的土地使用权予以查封。2016年11月18日，(2014)通中商初字第00515号案件调解结案，调解内容为：一、南京润阳建设集团有限公司欠付南通金茂建筑材料有限公司本金2690万元，欠付利息自2014年7月1日起按每月1.5%计算至2016年11月18日，利息取整数按1172万元计，本息合计3862万元。二、南通金茂建筑材料有限公司为实现本案债权，将南京润扬建设集团有限公司等四被告诉至南通市中级人民法院，即本案，南通金茂建筑材料有限公司为此支付律师费80万元，及本案诉讼费用188082元(调解减半收取94041元)、保全费用5000元，均由南京润阳建设集团有限公司等四被告承担。三、本协议第一和第二项确认的款项支付期限按以下计划执行：1、2016年11月28日前，南京润阳建设集团有限公司向南通金茂建筑材料有限公司支付22万元，及本案诉讼费188082元(调解减半收取94041元)、保全费5000元；2、2016年12月31日之前支付650万元；3、2017年3月31日前支付500万元；4、2017年6月30日之前支付500万元；5、2017年9月30日之前支付500万元；6、2017年12月31日前之前支付1000万元；7、2018年3月31日之前支付余款770万元。四、以上款项前三期的还款作为诉讼费、保全费和欠息。在支付期间内不计息；从2017年6月30日开始支付的钱款为本金，按月息1.5%计息，在实际支付日时利随本清。各被告对本协议的债务负有共同的还款责任。五、南京润阳建设集团有限公司若未能按照以上约定期限还款，南通金茂建筑材料有限公司有权就未还的全部债权向法院申请强制执行。强制执行到位前，1172万元(即本协议第一款所称的利息)按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定计算迟延履行期间的利息；2690万元(本协议第一款所称的本金)南京润阳建设集团有限公司及其他各被告同意按月息2%计息。六、案件受理费减半收取94041元，保全费5000元,按以上第二款、第三款执行。2016年12月12日，南通金茂建筑材料有限公司向本院申请执行，本院立案号为(2016)苏06执0350号。后因南通金茂建筑材料有限公司将其本案所涉债权转让给刘浩，本院于2018年8月30日作出(2016)苏06执350号之二执行裁定，变更刘浩为申请执行人。2016年11月10日，本院对西子房地产开发淮安有限公司名下案涉土地使用权续查封，并向盱眙县国土局发出(2014)通中商初字第00515-1号协助执行通知书。魏红芬对本院(2014)通中商初字第00515-1号裁定及协助执行通知不服，向本院提出执行异议。本院另查明，在异议人提出异议期间，盱眙县住房和城乡建设局、中共盱眙县委政法委员会分别向本院执行部门发函，要求法院能够同意该小区业主办理不动产权证，以维护群众利益。又查明，异议人魏红芬与西子房地产开发淮安有限公司于2010年6月8日签订商品房买卖合同，购买由西子房地产开发淮安有限公司开发的××园××幢××室，总房价为469567元，合同约定由魏红芬一次性付款方式缴纳房款。但魏红芬因缴款凭据遗失而未能提供付款凭证。2012年8月16日双方办理了房屋交付手续。魏红芬及西子房地产开发淮安有限公司分别在《房屋设施设备验收单》中签名或盖章，在该《房屋设施设备验收单》中，验收项目栏备注：正确打“√”，若有缺陷，详细说明。其中房款缴纳情况一栏中注明“√”。异议人称，2010年6月8日，异议人与西子房地产开发淮安有限公司签订商品房买卖合同，约定买受该公司开发的西子花园小区的商品房，房屋交付后异议人即买受人已取得相应商品房的物权。但在异议人办理国有土地使用权证时，发现案涉土地使用权已经被南通市中级人民法院查封，在未查封商品房的情况下，查封建设完成并已出售的商品房所占用的土地使用权，对商品房买受人构成权利侵害，且该土地使用权不具有变卖的实质意义，不动产登记部门也无法协助执行，故请求解除案涉商品房所占土地使用权的查封，或者在查封解除前允许异议人优先办证。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，魏红芬在购买取得案涉房产时，即已依法取得该房产占用范围内的土地使用权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与西子房地产开发淮安有限公司于2010年6月8日签订了商品房买卖合同，并在2012年8月办理了房屋交接手续，虽然魏红芬不能提供缴纳房款的证据，但在《房屋设施设备验收单》中房款缴纳情况一栏中已注明“√”，双方对此均确认，结合西子房地产开发淮安有限公司在房屋交付后七年时间内未主张剩余房款，异议审查中亦未提出魏红芬未缴清房款的主张，且同期购买同幢楼其他房号的其他购房户(指票据俱全的)均在在房屋交付前付清了所有房款，根据案件事实确认的高度概然性原则，可以视为魏红芬已经履行了房款缴纳义务，异议人的合同义务已经履行完毕。若西子房地产开发淮安有限公司认为魏红芬未能履行全部缴纳房款义务，可以另案主张。综上可以确认魏红芬的合同义务已经履行完毕。案涉土地自2013年5月始即被相关法院予以查封冻结，致购房户不能办理相关土地权属证书，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件，且买受人在整个过程中无过错，异议人与西子房地产开发淮安有限公司的商品房买卖合同在案涉土地被法院查封之前已经有效成立并履行，且对未办理土地使用权证无过错，故可以阻却法院执行行为，对异议人的异议请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条第一款第（二）项的规定，裁定如下：撤销本院对西子房地产开发淮安有限公司名下位于盱眙县兴府南路西侧证号为盱国用(2009)第0428号土地使用权中魏红芬所购买××园××幢××室分割后所占土地使用权的查封。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 张 骥审判员 倪红晏审判员 陈新源二〇一九年九月十七日书记员 张校烨