福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5168号 原告：谢高荣，男，1975年3月10日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：黄新发，南安市忠明法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄玉霞，福建秦剑律师事务所律师。 被告：南安市华耀石板材厂（个体工商户），经营场所福建省南安市石井镇古山村四斗片。 经营者：洪其波，男，1981年11月9日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪丹丹，福建竞得律师事务所实习律师。 原告谢高荣与被告南安市华耀石板材厂（以下简称华耀石板材厂）租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢高荣及其委托诉讼代理人黄玉霞、被告华耀石板材厂的委托诉讼代理人洪碧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢高荣向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令2017年5月14日谢高荣与华耀石板材厂签订的《厂房租赁合同》无效；2.依法判令华耀石板材厂立即返还租金（2018年12月-2019年4月）95833元和退还定金150000元及搬迁费用157397元；3.本案诉讼费用由华耀石板材厂承担。事实和理由:2017年5月14日谢高荣与华耀石板材厂签订《厂房租赁合同》，租用南安市华耀石板材厂，双方约定租期5年，每年租金230000元，定金150000元作为第五年的租金。谢高荣依合同约定履行了义务。2018年11月份因华耀石板材厂的厂房被列为成功文化园项目征迁对象，华耀石板材厂因此得到拆迁补偿后，要求谢高荣停工另租厂房，双方合同无法继续履行，谢高荣只好另行租赁厂房搬迁，为此花费搬迁费157397元。华耀石板材厂厂房的土地没有经过审批手续，双方签订的合同属于无效合同。谢高荣多次找华耀石板材厂协商要求退还租金、定金及搬迁费用。2019年1月28日华耀石板材厂承诺同意退三个月的租金及定金，但要到5月1日才支付。如今期限已过，但却以各种理由一直推托，拒不支付。 华耀石板材厂辩称，厂房已经被政府拆迁了，不存在合同有效、无效的问题，关于返还租金的问题，谢高荣认为从2018年12月到2019年4月份是错误的，谢高荣实际使用厂房的期限是到2019年的2月份，且谢高荣还有两个月的电费还没有交。退还定金150000元没有意见，搬迁费用没有157397元那么多，属于谢高荣的补偿款是4300元。且根据华耀石板材厂与政府达成的协议书，搬迁费均是华耀石板材厂所享有的，另外谢高荣在搬迁的时候将属于华耀石板材厂的财产合计60500元搬走了。 经审理查明，2017年5月14日，谢高荣及案外人张某与华耀石板材厂签订《厂房租赁合同》，该合同约定，华耀石板材厂将坐落于南安市石井镇古山四斗片区的华耀石板材厂标准车间3个及部分设备出租给谢高荣及案外人张某，租赁期限自2017年5月1日至2022年5月1日止，租金每年230000元，该合同还对原被告的其他权利义务、违约责任作了约定。合同签订后，谢高荣依约支付了一年租金230000元、定金150000元。2017年11月9日，案外人张某退股，约定解除共同承租关系，此后与华耀石板材厂签订的《厂房租赁合同》相关事项与张某无关，涉案《厂房租赁合同》所产生的权利义务由谢高荣享有与承担。2018年9月12日华耀石板材厂经营者洪其波与石井镇人民政府签订《成功文化产业园石井镇古山村住宅及厂房征收补偿安置协议书》。2018年11月份谢高荣接到洪其波转来的南安市石井镇人民政府于2018年11月15日的通知，通知内容是告知征收搬迁事宜。谢高荣即着手另行与他人租赁厂房并搬迁，双方至今未签订交接协议。 另查明，2019年1-2月份的电费28222.46元由华耀石板材厂方缴纳，之前租赁期间的已由谢高荣缴纳，政府发放的搬迁费已由华耀石板材厂领取。华耀石板材厂用于出租的厂房并未取得相应的许可证明。 以上事实双方当事人均无异议且有谢高荣提供的《厂房租赁合同》、《股东退股协议》、收据、通知、录音光盘及书面整理材料、证人张某证言以及庭审笔录为证，本院予以确认。 本院认为，关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，截止一审辩论终结前，案涉厂房并未取得建设工程规划许可证，故涉案《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，谢高荣理应承担占有使用厂房的费用，该费用应按照合同约定的租金标准计算。关于实际占有使用厂房期间问题，谢高荣主张其于2018年11月份接到洪其波转来政府的搬迁通知，并于2018年12月16日与他人另行签订厂房租赁合同并搬迁，因此实际使用至2018年12月16日。华耀石板材厂则主张谢高荣实际占用至2019年2月份。本院认为，鉴于原被告双方未签订搬迁交接协议且双方于2019年1月协商达成合意：在2019年5月1日退三个月租金及定金150000元。该合同合法有效，原、被告应按照2019年1月达成合意的内容履行，因此谢高荣请求华耀石板材厂返还租金（2018年12月-2019年4月）95833元及退还定金150000元，部分合理合法，本院支持华耀石板材厂应当退还租金三个月57500元及定金150000元，其余的予以驳回。关于谢高荣搬迁厂房所产生的费用问题，其提供的证据（收款收据等）部分真实性无法确认，部分与本案无关联性，均无法证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，应由谢高荣承担举证不能的不利后果，但华耀石板材厂自认属于谢高荣的补偿款包括：7个监控搬迁费（每个搬迁费500元）、小机械搬迁补偿费两台8**元，两项合计是4300元，故本院支持华耀石板材厂应补偿给谢高荣搬迁费4300元，其余的予以驳回。华耀石板材厂辩称谢高荣有两个月的电费未交、在搬迁的时候将属于华耀石板材厂的财产合计60500元搬走了，应当抵扣，但华耀石板材厂没有向本院提出诉讼请求，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、谢高荣与南安市华耀石板材厂于2017年5月14日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、南安市华耀石板材厂应于本判决生效之日起十日内向谢高荣返还定金150000元和退还租金57500元； 三、南安市华耀石板材厂应于本判决生效之日起十日内向谢高荣支付搬迁费4300元； 四、驳回谢高荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7348元，适用简易程序减半收取为3674元，由谢高荣负担1930元、南安市华耀石板材厂负担1744元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王碧莲 二〇一九年九月九日 书记员  林琪玲 附注：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国担保法》 第五条：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1-