山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初6741号原告：鲁丽，女，1978年12月21日出生，汉族，住临汾市。法律文书送达地址：临汾市尧都区。委托诉讼代理人：王银囤，山西金贝（临汾）律师事务所律师。被告：临汾市金华房地产开发有限公司，住所地：临汾市尧都区。法律文书送达地址：临汾市尧都区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍效国，山西瀛明律师事务所律师。被告：侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司，住所地：侯马经济开发区。法律文书送达地址：侯马经济开发区。统一社会信用代码：×××。法定代表人：贺红翠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕国兴，山西瀛明律师事务所律师。被告：临汾市杨洋木业有限公司，住所地：临汾市尧都区。法律文书送达地址：临汾市尧都区。注册号：141XXXXXXXX4214。法定代表人：阎新平，该公司董事长。原告鲁丽与被告临汾市金华房地产开发有限公司（以下简称金华公司）、侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司（以下简称华隆万盛公司）、临汾市杨洋木业有限公司（以下简称杨洋木业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁丽的委托诉讼代理人王银囤、被告金华公司的委托诉讼代理人霍效国、华隆万盛公司的委托诉讼代理人吕国星到庭参加诉讼。杨洋木业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁丽向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即为原告办理4-4-601室房屋产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金7535元；3.判令被告赔偿原告损失，具体赔偿数额由人民法院酌定；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，鲁丽变更第3项诉讼请求为：判令被告向原告赔偿未办理房屋产权证书造成的精神损害抚慰金和占用税费期间的利息，具体赔偿数额由法院酌定，办理房屋产权证的税费滞纳金由被告承担。事实与理由：原告于2008年4月21日向被告支付购房款101716元。于2008年9月15签订《商品房买卖合同》。于2008年11月13日签订了《补充协议》。原告于2008年10月27日向被告支付购房款100000元，2009年2月13日向被告支付购房款50053元。被告退房款588元，总计支付购房款251181元。为了办理房屋产权证书，于2009年2月13日支付税费4366元。现被告仍未向原告办理房屋产权证书，经多次协商，被告均未办理。原告为此起诉。金华公司辩称，１.我公司并非凯泽苑小区的实际开发商，实际开发商是华隆万盛公司、杨洋木业公司，因华隆万盛公司、杨洋木业公司没有房地产开发建设资质，华隆万盛公司、杨洋木业公司挂靠于我公司，借用我公司资质进行开发，故申请追加华隆万盛公司、杨洋木业公司为本案被告，华隆万盛公司、杨洋木业公司承担责任；2、鲁丽起诉违约金超过诉讼时效，按照合同约定，应当在房屋交付360日内将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同对违约责任进行了约定，从鲁丽起诉内容其选择第2项，要求出卖人承担按照购房款3%的违约金。法律规定应从交房90日后，鲁丽即知道权利受损，现交房近十年，鲁丽才起诉主张违约金，已经超过法定诉讼时效。华隆万盛公司辩称，对于鲁丽合理、合法的诉讼请求，愿意承担责任。尽管现在还无法办理房产证，但是仍然会继续努力，争取早日为全体业主办下房产证。对鲁丽主张支付逾期办证违约金同意支付，但因现在公司资金紧张，希望调整至80%。鲁丽要求赔偿的精神损害抚慰金不属于合同纠纷应赔偿的项目，不同意赔偿；关于占用税费的利息，在收取时确为办理房屋产权证书，我公司并未挪用，且为办理房屋产权证我公司一直在努力，各种罚款已交纳200多万，合同中对损失未进行约定，不同意支付；关于税费不存在滞纳金，在可以办理房屋产权证书时交纳即可。根据我公司与杨洋木业公司签订的联合开发建设协议书约定，按实际利润五五分成，均有义务积极配合办理该项目的相关手续。综上，对于鲁丽合理合法的损失，由我公司与杨洋木业公司共同承担。杨洋木业公司提供书面答辩意见称，1.在其与华隆万盛公司合作开发凯泽苑小区时，设立了临汾市金华房地产开发有限公司凯泽苑项目部（以下简称项目部），现项目部还存续，项目部的账户还不断有回款，应由项目部承担违约责任；2.项目部向杨洋木业公司的法定代表人借款200万元未予归还；3.从合作至今，华隆万盛公司从未向其公示账目，营利多少不知情，且与购房人合同如何签订亦不知情；综上，不同意承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.鲁丽主张违约金是否超过诉讼时效。本院认为，鲁丽主张违约责任是基于未取得房屋产权证书，庭审中，凯泽苑小区的实际开发商华隆万盛公司对小区业主多次要求其办理房屋产权证书上，其一直在办理的事实无异议，故应认为鲁丽主张违约金未超过诉讼时效。2.三被告之间的责任承担。本院认为，金华公司作为与鲁丽签订购房合同的相对人，合同相关权利义务应由其承担；华隆万盛公司、杨洋木业公司作为凯泽苑小区的实际开发商，对合同履行产生的权利义务，亦应承担责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年左右，华隆万盛公司、杨洋木业公司签订《联合开发建设协议书》，对北至乡贤街居民院住宅、南至部队油库铁路专线、西至木材巷、东至木材公司家属院，占地面积约12733㎡的土地进行房地产开发，因无房地产开发资质，华隆万盛公司、杨洋木业公司与金华公司签订《协议书》，用金华公司名义成立凯泽苑项目部建设凯泽苑小区。2009年9月15日，鲁丽与金华公司签订商品房买卖合同，购买凯泽苑小区4号楼4单元601室房屋，合同第十五条关于产权登记约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金；”。鲁丽交付购房款251181元、税费4366元等费用后，入住该房屋。因凯泽苑小区未按审核图纸施工，违规加盖阁楼，未经验收即交付使用，致无法办理房屋产权证书。后凯泽苑小区业主一直与被告联系办理房屋产权证书，多方联系未果，鲁丽为此起诉。庭审中，金华公司主张自己只是出借资质，不同意承担责任；华隆万盛公司愿意按照协议与杨洋木业公司共同承担违约责任，合同未约定的损失部分不同意承担；杨洋木业公司抗辩在与华隆万盛公司合作期间，华隆万盛公司未向其公开过账目，凯泽苑项目部向其法定代表人有借款，凯泽苑项目部有资金，不同意承担责任。鲁丽坚持要求办理房屋所有权证书，如产生税费滞纳金要求被告承担。因凯泽苑小区违规建设不满足办理房屋产权证书的条件，致法庭调解未果。另查明，2009年3月3日侯马经济技术开发区青城冻干食品有限公司更名为侯马经济技术开发区华隆万盛休闲有限公司，2009年7月10日更名为侯马经济技术开发区华隆万盛房地产开发有限公司，2018年6月8日更名为侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司。本院认为，鲁丽与金华公司签订商品房买卖合同、向金华公司交纳251181元、税费4366元，本院予以确认。对于鲁丽主张应继续履行合同、立即办理房屋产权证书的诉讼请求，各被告均愿意继续履行合同，因办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，凯泽苑小区暂不符合办理房屋产权证书条件，如何办理房屋产权证书，应由行政机关依职权决定，不属人民法院民事案件的受案范围，故对此项请求本院无法支持。关于违约金，应以鲁丽实际支付的购房款251181予以计算，按照合同约定违约金计算为主张被告支付逾期办证的违约金7535元。本案为合同关系，鲁丽主张精神损害抚慰金于法无据，本院对此不予支持。关于鲁丽主张占用税费期间的损失，因合同未作约定，本院对此不予支持。关于鲁丽当庭提出税费滞纳金由被告承担一节，按照现行规定无需交纳，日后是否变更无法预见，故对鲁丽主张税费滞纳金的请求无法支持。本案因凯泽苑小区无法办理房屋产权证引起，三被告因无法办理房屋产权证应承担何种责任无法划分，故由三被告承担连带责任。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告临汾市金华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁丽违约金7535元；二、被告侯马经济开发区华隆万盛房地产开发有限公司、临汾市杨洋木业有限公司对第一项债务承担连带责任；三、驳回原告鲁丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元原告已预交,减半收取计175元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 张 华 二〇一九年九月二十九日书记员 乔微钦