安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初3975号原告（反诉被告）：葛骄杨,女，1981年7月3日生，汉族，合肥市蜀山经济开发区管委会员工，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：王新超，安徽华人律师所事务所律师。委托代理人：陈莹，安徽华人律师所事务所律师。被告（反诉原告）：刘刚，男，1989年6月12日生，汉族，中国东方航空公司安全员，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：王磊，安徽承义律师所事务所律师。委托代理人：宁国虎，安徽承义律师所事务所律师。原告葛骄杨诉被告刘刚房屋买卖合同纠纷及被告刘刚反诉原告葛骄杨房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2016年5月19日和6月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了合并审理。原告葛骄杨及其委托代理人陈莹、被告刘刚的委托代理人宁国虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛骄杨诉称：经合肥宝玲欣房产投资咨询有限公司居间介绍，2015年12月30日，原、被告签订《存量房买卖合同》一份，合同约定：被告将坐落在合肥市蜀山区井岗路836号山水间花园1幢105室房屋（含储藏室）出售给原告，权属证号为合蜀字第××号，价格81万元（包括储藏室、固定装潢）。合同另对付款方式等其他事项做了约定。合同签订当日，原告向被告支付贰万元作为购房定金，被告向原告出具收条并承诺在2016年3月20日前将此房卖给原告。2016年2月24日，原告依约缴纳了相关税费共计12000元。直至2016年3月20日，原告及中介公司已多次与被告联系要求其交付房产证并配合原告办理还款手续，但被告以种种理由拒绝继续履行合同。原告为此诉至法院，请求判令：1、被告继续履行原、被告于2015年12月30日签订的《存量房买卖合同》，被告将位于合肥市蜀山区井岗路836号山水间花园1幢105室房屋（合蜀字第××号）过户登记到原告名下，并将该房屋交付原告；2、本案诉讼费用由被告承担。案件审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2015年12月30日签订的《存量房买卖合同》；2、被告立即返还原告定金20000元；3、被告赔偿原告经济损失443300元；4、被告承担原告已支付的税费共计12000元；5、本案诉讼费用、保全费用、鉴定费由被告承担。被告刘刚辩称:原告未按照合同约定在转移登记之前将340000元存入托管账户，故被告未违约，而是在行使先履行抗辩权；原告违约在先，故20000元定金不应退回。被告刘刚反诉称：被告刘刚为改善住房，于2015年12月30日与原告葛骄杨签订《存量房买卖合同》，约定被告以81万元价格向原告出售座落于蜀山区井岗路836号山水间花园1幢105室建筑面积80.7平方米的住房（产权证号合蜀字第××）。该合同附件四约定，原告向被告交付2万元定金，于2016年3月20日前将34万元存入托管账户，余款45万元由原告向住房公积金中心贷款支付。合同第八条约定，原告逾期付款，被告有权单方解除合同。合同签订时，原告向被告交付2万元定金，被告向原告出具定金收据，双方同意，若被告违约则双倍返还定金，若原告违约则定金不退。但是，原告至今未向被告支付交易房款，也未将其应付房款存入托管账户。鉴于原告逾期付款已构成违约，被告于2016年4月16日通过房屋中介通知原告解除涉案合同，但原告置之不理。被告为此提出反诉，请求：1、解除被告和原告2015年12月30日签订的《存量房买卖合同》；2、确认原告已支付定金2万元归被告所有；3、原告负担本诉及反诉案件受理费。原告葛骄杨提供的证据为：1、被告身份证；2、房地产权证、《存量房买卖合同》；3、定金收条、承诺书；4、销售不动产发票、契税完税证明、个人所得税完税证明、房地产转让完税审核通知单；5、短信记录；6、房地产估价报告；7、申请证人李某出庭作证。被告刘刚提供的证据为：1、2015年12月30日原告与被告签订的《存量房买卖合同》、同日被告与房产中介合肥宝玲欣房产投资咨询有限公司签订的《房地产经纪合同》、房产权证及土地证；2、短信（被告与中介经办人李某）、短信详单；光盘【（2016年4月12日、4月13日、4月16日被告母亲刘丽娜与中介的经办人李某的通话录音）、（6月14日被告母亲刘丽娜与中介的经办人李某的现场谈话录音）】、被告母亲与李某的通话页面；3、被告于2015年12月30日向原告出具的《购房定金收条》。经审理查明：2015年12月30日，葛骄杨（买受人、乙方）与刘刚（出卖人、甲方）通过合肥宝玲欣房产投资咨询有限公司中介签订一份《存量房买卖合同》，载明：第一条甲方出卖的存量房坐落在合肥市蜀山区井岗路836号山水间花园1幢105室，权属证号为合蜀8140028228号，建筑面积80.70平方米（含储藏室，面积14.91平方米）；第二条存量房转让价款为人民币810000元，甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方支付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。第八条乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。《存量房买卖合同》附件四载明：一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2016年3月20日前将人民币叁拾肆万元整存入托管账户；并在当日内办理存量房转移手续。3、甲方同意乙方向住房公积金中心贷款人民币肆拾伍万元。该附件四同时载明：购房定金贰万元整。《存量房买卖合同》附件五载明：2、甲、乙双方应于2016年3月20日前配合丙方到房产局办理产权过户相关手续。个税由乙方承担，办理过户费由乙方承担（特别约定除外）。4、乙方贷款额为肆拾伍万元整，（以银行审批金额为准，不足部分由乙方以现金方式补齐）。合同签订当日，葛骄杨支付了定金20000元，刘刚出具的了购房定金收条，该收条载明：今收到葛骄杨同志用于购买位于蜀山区井岗路836号山水间花园1幢105定金计人民币贰万元整，注：1、购房定金属于房款的一部分。2、若甲方违约则双倍返还定金。3、若乙方违约则定金不退。合同签订当日，刘刚另出具一份书面材料给葛骄杨，内容为：本人刘刚身份证，承诺在2016年3月20日之前将此房卖给葛骄杨，已收定金贰万元，原件未交中介。同年2月24日，葛骄杨缴纳了涉案房屋交易税费共计12000元。葛骄杨陈述依据合同约定应于2016年3月20日前将340000元存入托管账户，但因刘刚一直拖延未来办理资金托管手续，故无法转款。中介公司李某亦确认须先办理托管手续，设立资金转入的账户，资金转入托管账户后再办理房产过户手续。因刘刚在外地，中介公司李某多次联系刘刚爱人要求刘刚本人带身份证、房产证开具空户证明，配合办理相关托管手续，刘刚一直未来配合办理托管手续并签订托管协议，导致资金托管账户未能设立。2016年4月16日，刘刚发短信给中介公司李某，内容为：房屋买受人葛骄杨：2015年12月30日，我与你签订的（合同编号：）存量房买卖合同，按原口头约定，你应于2016年3月20日前给付我首付款34万元。至今，未见该款给付，影响了我资金周转。特此通知你解除房屋买卖合同，因此所造成的所有损失，由你方负担。2016年4月12日前我和我母亲已电话通知你，至今未联系我，现再次通知你！因本人在外地，有事请联系17756870116.通知人：刘刚。李某收到该短信后即将该短信转发给葛骄杨，并电话告知葛骄杨。案件审理中，根据葛骄杨的申请，本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋价格进行评估，该公司于2016年9月13日出具皖天源【2016】房估字第S0309号《房地产估价结果报告》，估价结果为：估价对象合肥市蜀山区井岗路836号山水间花园1幢105室住宅（建筑面积为80.70平方米，另有储藏室面积为14.91平方米）在价值时点2016年7月13日的估计结果如下：总价为125.33万元，评估单价：14976元/平方米，储藏室单价：3000元/平方米。葛骄杨为此支出评估费2630元。上述事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～6，被告提供的证据1～3在卷证实。原告申请的证人李某当庭所作的证言，与上述事实一致的，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告未及时配合办理资金托管手续，造成合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，致使合同目的不能实现。原告要求解除存量房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还定金20000元，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋评估价值为1253300元，与双方约定的房价款810000元相对比，升值了443300元，鉴于被告的违约行为确给原告造成损失的事实及合同履行的程度等因素，本院确定由被告赔偿原告损失200000元。原告要求被告赔偿损失443300元，超出200000元的部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿评估费2630元及税费损失12000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在合同履行过程中没有违约行为，被告通过中介公司发给原告的要求解除合同的通知，依法不发生解除合同的法律效力。被告反诉请求确认原告已付定金20000元归被告所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告葛骄杨与被告刘刚于2015年12月30日签订的《存量房买卖合同》；二、被告刘刚于判决生效后十日内返还原告葛骄杨定金20000元；三、被告刘刚于判决生效后十日内赔偿原告葛骄杨税费损失12000元；四、被告刘刚于判决生效后十日内赔偿原告葛骄杨损失200000元；五、被告刘刚于判决生效后十日内赔偿原告葛骄杨评估费2630元；六、驳回被告刘刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11900元，保全费4570元，由刘刚负担。反诉案件受理费150元，由刘刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宁晓燕人民陪审员  刘敬萱人民陪审员  韦章树二〇一六年十二月五日书 记 员  周 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。