贵州省从江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2633民初588号原告：贵州石奶引饮食文化有限公司。住所贵州省黔东南州从江县丙妹镇江东中路**。法定代表人：黄美彩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁东威，贵州维律律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明星，贵州维律律师事务所律师。被告：洪青对，男，1971年7月29日出生，汉族，初中文化，，住所福建省厦门市集美区委托诉讼代理人：陆伟，贵州智晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪亚清，男，1974年12月16日出生，汉族，初中文化，，住所福建省厦门市集美区系洪青对弟弟。原告贵州石奶引饮食文化有限公司（以下简称石奶引饮公司）与被告洪青对租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，除被告洪青对未到庭外，其他诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石奶引饮公司向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《宾馆租赁合同》；2.判令被告立即退还原告交纳的租金38万元及押金10万元，并支付资金占用利息10.08万元（利息从2018年3月22日以月利率1.5%暂算至2019年5月21日，利息算至款项退清为止），共计58.08万元；3.请求被告赔偿原告损失627533.58元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月6日，原告的法定代表人黄美彩与被告签订了《宾馆租赁合同》，合同约定被告将从江宾馆所有房产及空地9376平方米，围墙内含建筑物5栋出租给原告经营宾馆、酒店、娱乐设施使用。合同租期一共9年（从2018年6月1日至2027年5月31日止），租金计算第一年为40万，以后按照上一年度的8％递增计算房租。《宾馆租赁合同》第十一条还约定了被告负责协调周边百姓的交通问题，法院宿舍后面引条路上村庄，山上做铁丝网护栏，于2018年4月底结束施工，让原告可以封闭式管理。签订合同后，原告按时向被告支付了租金38万元以及押金10万元，并立即组织人员对场地进行施工和装修，共计花费627533.58元。但在装修及施工过程中，被告并没有按照约定协助原告办理相关事宜，村民还是自由通行，导致现在原告至今都未能对宾馆及租赁物场地进行封闭式管理，致使原、被告签订的《宾馆租赁合同》不能实现合同目的，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了重大损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。洪青对代理人辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由：1、被告方不存在违约，原、被告双方签订的合同是有效合同，被告已经按照合同的约定将租赁物全部交付给原告，已经使用，故不存在根本违约，更不存在附属的违约行为。2、原告不具备法律规定的解除条件。原告要求解除合同是因自身无资金继续投入而已，原告应该按照诚实守信的原则履行合同,遵循的是稳定性的原则。租金38万元及押金10万元是被告依据合同合理收取的费用，不存在资金占用。3、原告提起的第三项诉求是原告自己经营状况的账目问题，与被告无关。原告认为被告不履行合同规定的第十一条约定，该第十一条不是被告所需履行的主要义务，原告没有装修经营并不是因为被告的未履行。4、被告认为第十一条是无效条款，此条限制了老百姓通行的权利，但是被告仍然履行了合同义务，在法院宿舍楼后面修建了一条通道，并在另一处修建消防通道作为上一条通道的衔接，以此方便老百姓的通行，据此实现我方应尽的义务，针对通行的事实，双方是清楚的，第十一条不是必须要封闭式管理，被告需要做的只是协调。既然被告没有违约，也就达不到原告要求的诉请即解除合同的目的，更谈不上赔偿损失的问题。在诉讼中，当事人为证明自己的主张，向法庭出具了证据，证据是否采纳作如下分析：原告提供的证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告主体适格。2、宾馆租赁合同，证明约定了双方权利与义务的事实以及证明原告法定代表人代表公司与被告签订《宾馆租赁合同》的事实。3、转账凭证，证明被告收到原告缴纳租金及押金48万元的事实。4、土地证、房产证，证明被告对从江宾馆具有实际产权的事实。5、购货单据、工资单、收条、结算单、发票，证明原告装修宾馆及增加设备设施共计花费627533.58元的事实。6、商标注册申请受理通知书（原告举证称为商标认证书）、项目规划图、品牌计划书、策划书，证明原告为了履行合同所做准备工作的事实。7、信息截图、照片、快递回执单，证明合同约定租赁场地未能实现封闭式管理，周边村民还是自由通行的事实以及证明原告多次催促被告履行合同义务，但被告至今并未履行合同，已构成根本违约的事实。8、视听资料（2019年1月6日上午9时），证明①黄美彩与洪青对对话过程中，被告已经在电话中已经承认违约的内容。②证明被告未履行合同约定的主要义务即封闭式管理，原告与被告2019年1月6日通话，被告再次承诺两个月内处理好封闭式的问题，但至今没有履行。9、四张图片，证明被告方截止2019年7月30日尚未进行封闭式管理。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的三性及证明目的无异议，本院予以采信。对第5组证据的真实性提出异议，经查明，第5组证据中购货单据、工资单、收条、结算单均是随意开具，不是正规发票，大多数单据没有写明付款人是谁，物品用于何处，淘宝订单只证明原告下单订货，中途是否退货或所定货物用于何处，都没有相应的证据予以佐证，本院对购货单据、工资单、收条、结算单不予采信。原告提供的电费发票付款人显示是宾馆基建（从江宾馆）、水费发票显示付款人是原告，因为租赁物是成片及去年(2018年7月建成，同年8月开业)建成并投入使用的美食广场，因此是否为建设宾馆所消耗的水电，无法证明，对6张电费单、1张水费单真实性予以认可，对证明目的不予采信。关于第6组证据，被告对证据的三性均有异议，认为该证据不是原被告双方所签订合同约定的内容。本院认为该组证据是原告为自身经营和提升品牌效益所做的准备工作，因原告计划书涉及的项目还包含有“在庆云建造石奶影山寨”，因此原告申请商标“石奶影”等行为是否是为履行合同所做准备工作，无法证明，对该组证据真实性予以认可，对证明目的本院不予采信。对第7、8、9证据被告认为：对微信对话内容截图的真实性有异议，原告只是截取了对原告有利的部分，不能完整展示原被告双方对争议事实的对话记录，以及是因为原告已经在装修过程之中对宾馆进行拆除并未装修的情况，图片无法证明被告存在根本违约的事实。反而证明被告方已经对合同约定的事实进行了实施。对于视听资料的真实性没有异议，对其证明目的有异议，即双方争议的就是合同约定的第十一条，该条不是代理人陈述的主要义务，而只是附属义务。同时被告在视听资料讲了是协调，被告也积极履行了该协调义务，原告所称的承诺并不是原被告双方签订合同的补充内容。照片的确是租赁物的场地，但是三张彩色照片不是租赁物现状。黑白的图片没有异议，但是我们已经履行了合同约定第十一条的义务。综合全案，本院认为，被告对7、8、9组证据无异议的予以采信。对有异议的作如下分析：原、被告签订的是租赁合同，被告的合同主要义务是交付租赁物，实现场地封闭式管理是双方约定的被告合同义务，结合本案的事实即本案原告的目的就是对涉案宾馆进行封闭经营，被告认为自己能协助原告实现涉案宾馆的封闭经营，自信合同可以履行，但被告忽略涉案宾馆周边村民通行与封闭式管理的矛盾。涉案合同的第十一条就是涉案宾馆能否进行封闭管理的关键，黄美彩与洪青对的2019年1月6日上午的通话录音更说明了被告对合同约定第十一条规定义务就是再给被告两个月的时间，就能处理好封闭问题，庭审中，被告方的代理人洪亚清很明确地表示，宾馆的路是要堵上的，但2018年8月31日的从江县人民政府的会议纪要对封闭式管理与村民通行做出指引——本着便于老百姓的生产生活的原则，继续保留原有通道。2019年8月15日，本案的承办法官及书记员到涉案宾馆进行了现场拍照，与原告提供的照片体现的现场图一致，被告的质证异议没相应的证据予以证明，为此，被告的质证理由不充分，本院不予支持，本院对原告的7、8、9组证据予以采信。被告向法庭提供的证据：1、宾馆租赁合同，证明原、被告双方约定的权利义务。2、图片，证明原告对交付租赁物进行结构的改变，以及租赁物后面的烧烤摊进行实际经营。3、公文处理笺、图片，证明被告已经积极履行合同义务以及不存在违约的事实。4、《从江人民政府关于从江宾馆地块通道建设的专题会议纪要》，证明被告方已经履行了合同约定的第十一条的协调义务。经质证，原告对被告提供的证据1的证明目的无异议。证据2，原告的质证意见是原告认为被告提供的只是部分照片，不能够证明被告已经全面履行合同义务，宾馆至今都没有实现封闭式管理。被告方提供的证据证实的是原告没有进行装修的事实，宾馆中的空调等设备是被告的第二代理人洪亚清将其变卖了，原告方对部分租赁物并没有进行改变。五栋建筑物后的荒地是经得被告的同意后建设了美食广场，原告提供的第九组证据中也有体现。证据2被告只是证明原告对交付租赁物进行结构的改变以及原告对宾馆的空地修建了美食广场。原告的质证意见有部分超出了证据2的证明目的，原告认可在空地上修建了美食广场，其意见与客观事实相符，但被告未能提供证据证明其租赁物结构的改变是原告的恶意行为导致的，虽原告认可对宾馆房间的原部分装饰进行了拆除，但途中原告以被告未在双方约定的时间内使原告能进行封闭式管理而停止装修，这是原告在履行宾馆合同约定的装修义务，同时也是原告将合同不能履行可能会造成的损失进行风险规避，被告在诉讼中也未能具体明确租赁物结构的前后状况，况且，涉案宾馆租赁物有5栋房屋，一块空地，空地的美食广场是在被告的同意下建设的，为此，对被告证据2的证明目的即原告对美食广场进行经营（出租）及对部分租赁物进行了正常施工改动予以支持，其他证明目的不予支持。证据3、4，原告对证据的三性均有异议，认为该组证据与本案无关，不能够证明被告已经履行了合同义务。而且被告所提供的部分证据会议图片不是针对租赁物即涉案宾馆所作协调，被告提供的证据有部分可以直观的看出并未实现封闭式管理。合同约定封闭式管理应当在2018年4月底结束，但该份纪要在2018年8月作出，说明被告已经构成根本违约。本院认为，被告提供的会议图片缺乏真实性，从江法院宿舍后面通往丙梅三村三组的人行通道客观真实，综合全案，证据3即公文处理笺真实。合同第十一条约定被告应在2018年4月底履行自己的义务，可该份公文处理笺在2018年12月才作出，说明被告未按时履行义务。证据4,2018年8月31日的会议纪要，尽管被告履行了协助义务，但也不在合同第十一条约定的时间内。综上，本院对被告的证据1予以采信，对证据3、4的真实性采信，对其证明目的不予采信，对证据2证明租赁物后面的烧烤摊进行实际经营采信，对被告主张原告对交付租赁物进行结构的改变不予采信。法院依职权调取的证据：第一组证据：7张图片，图片1、图片2、图片3、图片4、图片5，证明①涉案宾馆位置即周边通道情况，②从大街通往丙梅三村的主干道（丙梅三村老路），主干道右边是从江法院干警宿舍楼，主干道左边是现代超市和现代花园酒店；③通往丙梅三村的主干道向前延伸到涉案宾馆的停车场；④涉案宾馆周边与从江县丙梅三村三组、二组相邻；⑤靠从江宾馆主楼右边有条通道通往丙梅三村二组，靠从江宾馆主楼左边有条通道通往丙梅三村三组；⑥图片上标注的丙梅三村老路是从从江县江东中路大街通往丙梅三村三组、二组的必经之路，该路是丙梅三村村民生产生活、安全的消防通道。⑦丙梅三村二组通往从江县江东中路大街的小道（陡，狭窄）。⑧涉案宾馆美食广场后有家他人经营的外婆休闲山庄。图片6、图片7，证明被告在法院宿舍后面修了一条人行路上三村三组。第二组证据：2份调查笔录（2019年8月15日），证实证据1上标注的丙梅三村老路是三村二组、三组的主要生产生活、安全的消防通道。尽管宾馆的老板在从江法院宿舍后面××了××路××组，但这条路很陡，又通不了车，如果宾馆的老板要封掉那条老路的话，对三村三组、二组的村民生产生活带来很大影响。现从江县政府在三村三组靠从江县检察院那边在修一条通道，可通车，但至今仍未修好，即使这条路修好了，三村人也不给宾馆老板堵那条老路。丙梅三村村民的生产、生活交通工具都停放在涉案宾馆停车场内。证明法院宿舍后面上三村三组的人行道是2018年年底修好的，但至今没人通行。第三组证据为本院对甘佳能作的调查笔录及原告与甘佳能、曾娜签订的《美食广场租赁合同》，证明美食广场于2019年7月1日出租给曾娜、甘佳能，目前租金每年4万元。经质证，原告对上述证据的三性及证明目的无异议，被告对第一组证据无异议，对第二、三组证据提出异议，认为通往宾馆停车场的主干道不是像被调查人所说那样，是2006年被告方向黄昭庆购买涉案宾馆时，通往宾馆停车场的主干道就已经含在房产证中，对于《美食广场租赁合同》以未经其同意为由不予认可，本院认为房产证是对房屋产权的登记，并不包含道路产权登记，且被告未提供包含该道路的房产证予以证明，对于《美食广场租赁合同》虽未经被告同意转租，但却是原告与甘佳能、曾娜所签，该合同能证明租期及租金的事实，本院对被告质证意见不予采信，本院调取的第一、二、三组证据客观真实，本院予以采纳作为本案证据使用。本院依据采纳的证据及当事人的庭审陈述，认定事实如下：2018年2月6日，洪青对（甲方）与原告法定代表人黄美彩（乙方）签订《宾馆租赁合同》，洪青对把坐落在从江县江东中路91号从江宾馆(所有房产及空地9376平方米，含建筑物5栋)出租给黄美彩经营宾馆。合同约定（节选）：一、租期9年，从2018年6月1日至2027年5月31日止。二、租金：第一年租金为400000元，甲方从2018年3月1日至2018年5月31日给乙方装修时间为三个月不计房租，自本合同签订之日第二年起，以后每年租金按上一年度租金的8％递增。……十一、甲方负责协调周边百姓的交通问题，法院宿舍后面引条路上村庄，山上做铁丝网护栏，于2018年4月底结束施工，让乙方可以封闭式管理。（以下简称第11条）合同签订后，黄美彩向被告支付了380000元租金，100000元押金，被告向原告交付了租赁场所，但法院宿舍后面房子（租赁物5栋其中的一栋）的二楼由于租给他人经营健身房一直未交付原告。法院宿舍后面的路已于2018年年底完工。针对第11条约定的问题，2019年1月6日上午，黄美彩通过电话与洪青对就第11条约定的事项进行沟通，洪青对向黄美彩告之，希望黄美彩再给两个月的时间去处理能使黄美彩对宾馆实现封闭式管理的问题，嗣后，黄美彩通过微信就宾馆周边村民的交通问题再次催洪青对办理，但洪青对仍未让原告实现第11条约定的封闭式管理。黄美彩对宾馆的5栋建筑物均未装修经营，在经得洪青对同意后，在宾馆后面的空地上修建了一座美食广场，该美食广场从2019年7月1日起出租给曾娜、甘佳能，目前租金每年4万元，平均每月租金为3333.33元。另查明，一、涉案宾馆（以下简称宾馆）周边相邻关系情况。宾馆的房产共有5栋及空地共计9376平方米，空地一块建了美食广场、一块用作停车场。从从江县江东中路大街到宾馆××××村（以下简称三村）三组、二组的主干道，该主干道往前延伸是美食广场，广场后面是他人经营的外婆休闲山庄。从大街延主干道往宾馆前行，与宾馆相邻的右边是三村三组，法院提供的图片3上注明的“从江宾馆主楼”的左边是三村二组、宾馆主楼的右前方是现代超市（现代超市的楼顶立有现代花园酒店的广告牌）。二、三村三组、二组村民生产、生活的交通工具常停在宾馆停车场，且通往宾馆的大道也是三村村民的消防通道。2018年底，洪青对在主干道旁法院宿舍后面给三村三组村民开了一条人行通道，但该通道无人通行。三、从江县人民政府对从江宾馆原有通道（从从江县江东中路大街通往宾馆、丙梅三村主干道）处理情况。2018年8月31日，从江县人民政府关于从江宾馆地块通道建设的专题会议纪要议定事项之一：本着便于老百姓的生产生活的原则，继续保留原有通道。本院认为，一、原告与被告签订的《宾馆租赁合同》是否解除的问题。1、原告与被告签订的《宾馆租赁合同》合法有效。黄美彩作为原告的法定代表人，其代表原告公司与被告签订的《宾馆租赁合同》，是原、被告双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。2、原告已经履行了《宾馆租赁合同》约定的主要合同义务。原、被告约定第一年的租金400000元，原告法定代表人黄美彩已向被告支付租金380000元及押金100000元，已履行了《宾馆租赁合同》约定的主要合同义务。3、原告不能实现封闭式管理，按照合同约定被告构成违约。原、被告在《宾馆租赁合同》第11条约定“让乙方（本案原告）可以封闭式管理”，被告虽为原告封闭式管理做了协调、建设引路等措施，但合同约定的“让乙方（本案原告）可以封闭式管理”，不仅仅是被告履行了协调、建设引路等义务就可算义务履行完毕，从“让”字的解释看还需实现原告封闭式管理的目的，否则构成违约。本案由于政府为了村民便于通行，继续保留原有通道，原告封闭式管理的目的不能实现，按照合同约定被告构成违约。4、被告的违约行为致使不能实现原、被告签订《宾馆租赁合同》的合同目的，原告有权解除涉案合同。原告与被告签订《宾馆租赁合同》，是为了按其盈利模式运作经营宾馆，并在《宾馆租赁合同》的租赁场所内预建设石奶影文化园等建设。原告的经营模式具有其特色，原告要求封闭式管理，理应予以尊重，且其预计封闭式管理的区域位于从江宾馆后上方的一院子里，院子一边是美食广场，两边是涉案租赁物的建筑物，区域位置特殊——能融合多处租赁物成片的衔接功能。原告多次催促被告要求让原告实现封闭式管理，现由于被告未能按合同约定让原告实现封闭式管理，自由、无序进入的村民对原告特定区域的经营管理造成严重影响，原告无法按其预想的管理模式经营，支撑起原告在此场所经营的计划已悄然瓦解，也已背离原告与被告签订《宾馆租赁合同》的目的和初衷，被告的违约行为致使不能实现涉案合同目的，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定解除涉案合同。5、《宾馆租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。原告将解除合同的意思表示通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告递交起诉状并经由本院向被告送达起诉状副本的行为视为向被告发出了解除合同的通知，因此本案《宾馆租赁合同》的解除时间为本案起诉状副本送达至被告之日即2019年6月29日。二、原告诉请被告退还交纳的租金380000元及押金100000元，并支付资金占用利息100800元（利息从2018年3月22日以月利率1.5%暂算至2019年5月21日，利息算至款项退清为止），共计580800元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案虽是租赁合同，虽然被告交付了租赁物给原告，但因被告违约致使原告不能实现合同目的，原告未实际使用5栋租赁物进行经营，涉案合同依法解除后，原告有权要求恢复原状即要求被告返还租金380000元，但因美食广场原告出租他人（2019年7月1日起）产生收益，退还的租金应扣除原告所收的他人租金9999.99元（7、8、9月租金），即被告还需退回原告租金370000.01元（380000-9999.99）。关于押金（双方在合同中约定的100000元为保证金）的问题，双方在合同中约定保证金，是为了预防被告物品受损而设置，现被告未证明其物品被原告损坏的情况，合同解除后，被告应退还保证金即原告诉称的押金100000元给原告。被告收受原告的租金和押金，是依据合同的约定合法收取，在原告未依法主张解除合同及依法判决退回前，被告有权对该租金和押金占有，且在本案的租赁关系中，资金占用利息并非原告损失。因此原告要求被告支付资金占用利息，本院不予支持。三、原告请求被告赔偿原告损失627533.58元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案涉案合同被解除后，原告有权要求被告赔偿原告因订立涉案合同而受到的损失。在本院采纳的电费单和水费单，因美食广场投入经营期间，不排除电费和水费是美食广场或原告其他合理使用消耗所产生，原告未能提供充分证据予以证明该损失，本院不予支持。对于工资、购物等开销损失，因原告未能提供证据予以证明，对该损失本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州石奶引饮食文化有限公司与洪青对签订的《宾馆租赁合同》已于2019年6月29日解除；二、洪青对于本判决生效之日起十日内退还贵州石奶引饮食文化有限公司租金370000.01元，押金100000元，共计470000.01元；三、驳回贵州石奶引饮食文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15675元，减半收取7838元，由贵州石奶引饮食文化有限公司负担3138元，由洪青对负担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。权利人在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期的视为自动放弃权利。审判员  张玉萍二〇一九年九月二十五日法官助理邓南山书记员梁瑜邦