广西壮族自治区河池市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂12行终78号 上诉人（原审原告）莫崇标，男，1968年12月4日出生，壮族，住河池市金城江区。 委托代理人梁光荣，广西铁义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河池市不动产登记局，住所地河池市金城江区颐园路**。 法定代表人莫绍乾，局长。 委托代理人韦静，河池市不动产登记中心工作人员。 委托代理人罗政岐，广西政岐利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河池市人民政府，住，住所地河池市金城江区江北东路**/div> 法定代表人唐云舒，市长。 委托代理人苏鹰澄，河池市司法局工作人员。 原审第三人河池市金辉房地产有限责任公司，住所地，住所地河池市金城江区任香路旁市体育馆北面金旅国际投资大厦****iv> 法定代表人黄光华，董事长。 上诉人莫崇标因不动产登记行政管理一案，不服河池市金城江区人民法院2019年3月21日作出的（2018）桂1202行初40号行政判决，向本院提起上诉。本院依法受理并组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人莫崇标及其委托代理人梁光荣，被上诉人河池市不动产登记局的委托代理人韦静、罗政岐，被上诉人河池市人民政府（简称河池市政府）的委托代理人苏鹰澄到庭参加诉讼。原审第三人河池市金辉房地产有限责任公司（简称金辉公司）经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原审判决查明，2009年金辉房地产公司通过协议出让方式取得位于河池市金城江区宗地《国有土地使用权证》（证号:河国用〔2009〕第**）及宗地上房屋的《房屋所有权证》（证号:河房权证字第××号）。2012年3月31日，莫崇标、卢小江（即合同乙方）作为合股人与金辉房地产公司（即合同甲方）签订了一份《置换地转让协议书》，合同约定金辉房地产公司（甲方）原自有的位于城××（××路××街坊××号）占地面积2151.37平方米，其土地使用权为协议出让……甲方愿意将已取得置换的土地出让给乙方;土地置换业务由莫崇标（即乙方）负责完成;转让净地价款为400万元，乙方一次性付款（注:2014年5月，卢小江退出合股）。在此之后的办理手续过程中，金辉房地产公司将自己一方应当配合办理过户手续的事务委托给莫崇标，因城西路城市规划调整，双方未能办理土地产权转移手续。2014年5月，河池市人民政府召开河池市城乡规划专门工作委员会第二十六次工作会议上议定:“同意将金辉房地产公司置换地调整到城西机场办市区综合服务区地块西面，用地面积8亩。”2014年12月8日，河池市土地储备中心与金辉房地产公司签订《土地置换协议书》（注:该协议经办人为莫崇标，金辉房地产公司未盖公章）。2016年2月22日，河池市人民政府召开专题工作会议，会议议定:“第一，在市土地储备中心组织对收储地块进行评估基础上，可以采取现金补偿方式对河池市金辉房地产有限责任公司进行补偿，补偿金额列入土地收储成本;第二，河池市金辉房地产有限责任公司参与拟出让地块的公开出让工作，如该公司依法成功受让该地块，则由市土地储备中心代缴补偿款（列入收储成本），出让所得全部上缴国库;第三，如河池市金辉房地产有限责任公司不同意上述方案，则由其与市土地储备中心依法依规按政策提出新的解决方案报市人民政府审定。”2016年6月17日，河池市土地储备中心与金辉房地产公司再次签订了《土地收购协议书》（注:金辉房地产公司经办人为莫崇标，该协议双方均签字盖章），协议内容:“河池市土地储备中心（甲方）收购河池市金辉房地产有限责任公司（乙方）宗地位于城××号（证号:河国:河国用〔2009〕第**积为2151.37㎡，折合3.227亩。地块东、西、。地块东已征收维六经管会地块，北至城西路，地类（用途），地类用地，使用权类型为协议出让。地块内房屋建。地块内房屋建筑面积405㎡号:河房权证字第××号），另有部分钢架结构仓库及水泥地坪、围墙等构筑物质……地块价值55;地块价值558（包含2009年乙方取得土地成本……）；第三条规定河池市土地储备中心（甲方）支付第一期补偿费用后，由甲方按规划使用城××号宗地，河池市金辉房地产有限责任公司（乙方）须配合甲方完善收购宗地手续和乙方原有产权注销相关工作。”2016年8月30日，河池市人民政府作出河政函〔2016〕第152号《河池市人民政府关于河池市金辉房地产有限责任公司土地置换收储实施方案的批复》，同意河池市土地储备中心制定的《河池市金辉房地产有限责任公司土地收购实施方案》。2018年6月4日，河池市不动产登记局在河池市国土资源局网站“通知公告”栏目网页上刊登了河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》，将涉案土地的土地使用权证和房屋所有权证作废。莫崇标因上述《公告》向河池市人民政府提出行政复议申请。2018年6月25日，河池市人民政府受理莫崇标的行政复议申请后，经审理于2018年8月24日作出河政复决字〔2018〕53号《行政复议决定书》，维持河池市不动产登记局作出的河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》。莫崇标不服，提起行政诉讼。 另查明，河池市土地储备中心分别于2012年6月11日、2012年7月27日、2013年5月28日、2014年12月8日四次与金辉房地产公司达成并签订《土地置换协议书》，但因城市规划数次调整及安置地的征收、地上房屋拆迁、地上房屋拆迁尚未完成等诸多客观原因订的协议无法履行。再查明，2016年6月17日河池市土地储备中心与金辉房地产公司再次签订《土地收购协议书》后，同月支付收购土地补偿款4588091.00元;2017年1月26日支付100万元。金辉房地产公司将400万元支付给莫崇标，对河池市土地储备中心2017年1月26日支付的100万元拒收。 原审判决认为，根据我国物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”的规定，不动产物权变动经依法登记才产生法律效力是一项原则，法律另有规定的除外。物权法第二十八条规定了不动产物权的变动不以登记为生效要件的两种情形:一是无须登记即能发生法律效力，如因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;还有就是因事实行为而产生的不动产物权的变动，自事实行为发生之日起，不动产物权发生法律效力，依照法律的规定，事实行为完成之日起，不动产物权即产生法律效力，无须先进行登记;二是登记是不动产物权变动的对抗要件的情形，如土地承包经营权的互换、转让，当事人要求登记的;未经登记的，不得对抗善意第三人。就本案而言，莫崇标与金辉房地产公司签订《置换地转让协议书》并支付了土地转让价款虽是客观事实，但在双方置换地转让不存在法律规定的不动产物权的变动不以登记为生效要件的两种情形的情况下，在未办理土地使用权变更手续前，其该土地使用权仍属于金辉房地产公司。正是基于此前提，河池市土地储备中心曾经四次签订《土地收购协议书》的另一方始终是金辉房地产公司，而不是莫崇标。虽然莫崇标与金辉房地产公司签订了《置换地转让协议书》并已经支付土地转让价款是客观事实，但依法并不产生变更涉案土地使用权的法律效力。河池市土地储备中心于2016年6月17日与金辉房地产公司再次签订了《土地收购协议书》后按该协议全额支付了土地收购价款。莫崇标主张河池市不动产登记局注销涉案土地使用权证书和房产证书损害其合法权益，证据不足理由不充分，不予支持。综上所述，河池市不动产登记局在河池市产收购的程序后，公告注销位于河池市平方米国有土地使用权登记和405平方米房屋产权登记的河国用〔2009〕第0695号《国有土地使用权证》和河房权证字第××号《房屋所有权证》并无不当。河池市人民政府作出的行政复议决定认定事实清楚，证据充分，程序合法，处理适当，予以支持。莫崇标诉讼理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼》第六十九条规定，判决驳回莫崇标的诉讼请求。 上诉人莫崇标上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决结果错误。1、原审判决第16页第二段认定：“2012年3月31日，原告与第三人签订《置换地转让协议书》，约定第三人把自有的位于城××（××路××街坊××—××）占地面积2151.37平方米使用权转让给原告，原告己付清转让款400万元。因城西路城市规划调整，双方未能办理土地产权转移手续。”上述认定说明，原告对该置换地享有物权。2、原审判决第16页至第18页认定：“①、2014年12月8日，河池市土地储备中心与第三人签订《土地置换协议书》。”②、2016年6月17日，河池市土地储备中心与第三人再次签订《土地收购协议书》，协议内容：“河池市土地储备中心收购第三人位于城××号（证号：河国用〔2：河国用〔2009〕第**151.37㎡,折合3.227亩。地块内房屋建。地块内房屋建筑面积405㎡号：河房权证字第××号。）”（特别说明：上述土地、房产是莫崇标以400万元从第三人手中转让得到的物权，河池市土地储备中心与第三人无权处分莫崇标的该物权。）③、“2018年6月4日，被告河池市不动产登记局在河池市国土资源局网站刊登了河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》（下称1号《公告》）将涉案土地的土地证和房产证作废。”（特别说明：河池市不动产登记局在没有通知莫崇标的情况下擅自公告作废权属莫崇标的土地证和房产证，明显违法，应予撤销。）④、“河池市土地储备中心分别于2012年6月11日、2012年7月27日、2013年5月28日、2014年12月8日四次与第三人达成并签订《土地置换协议书》，因客观原因导致上述已签订的协议无法履行。”特别说明：上述四次签订《土地置换协议书》的核心内容是，“由河池市土地储备中心负责划出与原告被收购的同等土地面积3.227亩给原告竞拍购买”。因上述协议无法履行，直接损害原告的3.227亩土地竞拍购买权。河池市不动产登记局在河池市土地储备中心未划出与上诉人被收购的同等土地面积3.227亩给上诉人竞拍购买的情况下，公告作废属于莫崇标的土地、房产证，明显违法，应予撤销。3、原审判决明显错误。（1）对1号《公告》的错误视而不见。1号《公告》的错误有五：一是没有法律依据。市土地储备中心收购原审第三人（土地实际物权人莫崇标）国有土地使用权后，市国土局给河池市政府上报的《河池市国土局关于审批河池市土地储备中心申请办理国有土地使用权变更手续的请示》，河池市政府2017年12月20日作出河政发〔2017〕46号《关于撤销河政土批函〔2017〕51号文件的通知》确认：《河池市国土局关于审批河池市土地储备中心申请办理国有土地使用权变更手续的请示》认定的事实、理由和适用依据错误；河池市政府作出的错误批复己自行撤销。河池市不动产登记局偷梁换柱又以河政函〔2016〕152号文为依据公告作废莫崇标的土地、房产证，明显违法。二是河池市土地储备中心规避莫崇标与原审第三人签订《土地收购协议书》，收购莫崇标的土地和房产；三是原审第三人无权与河池市土地储备中心签订《土地收购协议书》来处分莫崇标的土地和房产。四是河政函〔2016〕152号文是处理莫崇标土地和房产的规范性法律文件，该文没有发送到莫崇标手中，莫崇标至今不知道该文存在。五是1号《公告》直接侵害莫崇标的合法权益。据此，1号《公告》注销权属莫崇标的土地、房产证程序严重违法，证据严重不足，应予撤销。（2）、河池市土地储备中心对涉案土地及房产的收购程序根本没有完成。本案不是河池市土地储备中心支付给原审第三人对价的土地房产收购款就简单了事，核心问题是河池市土地储备中心没有履行协议划出与上诉人被收购的同等土地面积3.227亩给上诉人竞拍购买。（3）、原审判决混淆涉案土地、房产的物权主体，该物权主体是莫崇标，而不是原审第三人。（4）、原审判决适用物权法第九条物权登记生效要件，违反最高院物权法解释第八条“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定。二、上诉人诉请撤销被上诉人的河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》（下称1号《公告》），其本质是物权确认请求权，上诉人有事实和法律依据。（一）、事实依据：1、上述土地与房产是上诉人用400万元从原审第三人手中转让得来的，上诉人对涉案的土地和房产享有物权。2、原审第三人在本案一审庭审中认可：（1）、诉争的土地和房产己卖给莫崇标，莫崇标已支付全额款项；（2）、莫崇标是该宗房地产的所有人；（3）、对该宗房地产的收益、对外一切事务包括土地置换等，莫崇标享有绝对物权。3、该宗房地产未过户到莫崇标名下的原因，原审第三人在本案一审庭审中说明：因当时正遇市政府城市规划的调整，拟以另一宗土地置换该宗房地产，故该宗房地产权属转移登记推迟至今尚未过户到莫崇标名下，莫崇标可视为该宗房地产所有人。4、河池市土地储备中心己按协议收购莫崇标的土地和房产，却没有按协议划出同等面积3.227亩给莫崇标参与竞拍购买，由此引发纠纷。河池市不动产登记局不了解这些事实，依河池市土地储备中心申请，盲目违法注销、作废上诉人土地、房产登记错误。综上所述，上诉人请求二审法院判决撤销原审判决，一、二审案件受理费由被上诉人负担。 被上诉人河池市不动产登记局答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。 被上诉人河池市政府答辩称，一、河池市政府作出河政复决字〔2018〕53号行政复议决定的程序合法。上诉人莫崇标因不服河池市不动产登记局作出的河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》，向河池市政府申请行政复议。经审查，上诉人的复议申请符合受理条件，河池市政府在法定期限内于2018年6月25日依法予以受理，并向上诉人送达《行政复议受理通知书》。同时，河池市政府向河池市不动产登记局送达《行政复议答复通知书》及行政复议申请书副本。河池市不动产登记局在法定期限内向河池市政府提交答复及相关证据、依据材料。河池市政府采取书面审查的方式，于2018年8月24日作出河政复决字〔2018〕53号《行政复议决定书》，并依法送达各方当事人。二、河池市政府作出的河政复决字〔2018〕53号行政复议决定事实清楚，适用法律准确。复议期间，河池市政府全面审查了河池市不动产登记局作出河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》所依据的证据材料。经审查，河池市政府认为河池市不动产登记局所提交的证据材料具有真实性、合法性和关联性，能够证明其作出具体行政行为事实清楚，程序合法，适用法律准确。河池市政府对河池市不动产登记局提交的证据材料予以采信，并根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，依法维持河池市不动产登记局作出的河不动产注网公告〔2018〕1号《公告》。综上所述，河池市政府作出的河政复决字〔2018〕53号行政复议决定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院判决维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人金辉房地产公司未答辩。 经审查，本院确认原审判决确认的证据合法有效，可作为本案的定案依据。据此，本院查明的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，2012年3月31日上诉人莫崇标与原审第三人金辉公司签订《置换地转让协议书》，约定金辉公司将城××号地块转让给上诉人莫崇标，虽然未办理国有土地使用权证和房屋所有权证变更登记，但河池市不动产登记局公告作废涉案国有土地使用权登记和房屋产权登记的行政行为与上诉人莫崇标有利害关系，上诉人莫崇标具有提起本案诉讼的主体资格。 《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，2016年6月17日河池市土地储备中心与原审第三人金辉公司签订《土地收购协议书》时，涉案的河国用〔2009〕第0695号《国有土地使用权证》和河房权证字第××号《房屋所有权证》载明的物权权利人是金辉公司，河池市土地储备中心与原审第三人金辉公司签订协议符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人莫崇标虽然与金辉公司签订了《置换地转让协议书》并支付了价款，但未按照上述规定完成不动产物权的变更登记，因此上诉人莫崇标主张其对涉案土地和房产享有绝对物权的主张不成立，本院不予支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条规定，因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。根据上述《土地收购协议书》第三条的约定，河池市土地储备中心支付第一期补偿费后，由其按规划使用城××号宗地，金辉公司须配合完善收购宗地手续和原有产权注销等相关工作。河池市土地储备中心已经支付第一期补偿费，在金辉公司不配合的情况下，被上诉人河池市不动产登记局在河池市国土资源局官方网站公告作废涉案的河国用〔2009〕第0695号《国有土地使用权证》和河房权证字第××号《房屋所有权证》具有事实和法律依据，程序合法。上诉人的诉讼请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人莫崇标负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁海亮 审判员  寇四清 审判员  韦荷嫩 二〇一九年九月十六日 书记员  吴菊婵 附：本判决所适用的法律、法规依据 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。