呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3208号原告：袁宝，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王宇辰，合星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴连峰，合星律师事务所律师。被告：北京市日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司，住所地呼和浩特市金川开发区金海路众鑫酒店****。负责人：于孟田，该公司经理。被告：北京市日盛达建筑企业集团有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区大郊亭北站>法定代表人：律文秋，该公司董事长。原告袁宝与被告北京市日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司（以下简称日盛达内蒙古分公司）、北京市日盛达建筑企业集团有限公司（以下简称日盛达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁宝的委托诉讼代理人王宇辰、吴连峰到庭参加诉讼，被告日盛达内蒙古分公司、日盛达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁宝向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告日盛达内蒙古分公司2014年12月24日签订的《协议书》，二被告向原告返还以“凯迪拉克”牌SPX型排量3.0车辆抵顶的购房款人民币483123元。2、赔偿损失，以483123元为基数，从2014年12月24日起至付款之日止，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。暂计算至2018年8月30日为84137元。3、本案全部诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年12月24日签订了《协议书》，协议书中约定被告将自己所有的位于呼和浩特市××里与北二环交汇处“毓秀国际公馆”住××区，建筑面积137.39平方米住宅一套，以购房协议价款783123元抵给原告。原告将个人名下所有的“凯迪拉克”牌SPX轿车，排量3.0、车牌号为×××号越野车交付被告，车辆作价483123元，并将案外人呼和浩特市新城区如意老年人保健院欠付原告的施工款300000元一并转给被告，两项合计783123元，足额抵顶购房款。上述协议签订后，原告就将个人名下的符合协议约定的汽车交付被告，并且配合被告办理了车辆过户手续。之后原告向被告要求接收房屋并办理房屋登记时，却被告知原、被告协议抵顶的房屋已经由被告抵顶给其他人。经原告多次找被告要求其履行协议义务，被告都以各种理由推脱履行《协议书》约定的义务，且按照协议约定抵顶给原告的房屋实际所有人已经变更为他人。故原告认为被告已经不能履行与原告签订的抵顶房屋协议约定条款，被告的行为已经违背了原、被告双方签订的协议。综上所述，因被告不能履行协议约定的义务，致使双方订立合同的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，二被告应当返还原告以车辆抵顶的购房款人民币483123元，望人民法院判如所请。根据当事人陈述并结合本案证据，本院在原告举证的基础上认定事实如下：2013年2月5日，北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司（乙方）与贾家营村民住宅小区建设指挥部（甲方）签订一份编号为210106号贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书。合同第一条明确约定：乙方签订该认购协议时已知悉该房屋的土地性质属新农村建设村民住宅小区集体用地，不能办理按揭手续,没有房屋产权证。合同第二条明确约定：乙方自愿认购甲方出售的××区西户，暂定面积98平方米，正式签约以实际测绘面积为准。该房单价为每平方米3080元，总价为301840元。合同第四条明确约定：双方认可认购期为本协议签订之日起至房屋交付使用之日止。届时甲方将通知乙方签署正式的《购房合同》。合同第八条明确约定：本认购书签订后具有法律效力，甲乙双方应认真履行，任何一方不得以任何理由违约，未经甲方许可不得擅自转让认购房。否则，由违约方承担违约责任。合同第十条明确约定：暂定交房时间：2013年12月30日。上述合同甲方处加盖了贾家营城中村改造住××区售楼部印章、刘德强个人名章和刘德强本人签名，乙方处没有北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司本人签名。同日，贾家营城中村改造住××区售楼部出具一份收据显示收到北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司交来购房款（21-01-06）301840元。2014年3月份，北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司因拖欠袁宝水暖工人工资，说其有一套房屋，让袁宝再给其一部分钱，把房子卖给袁宝，剩余的房款让袁宝逐年给其付清，于是双方达成了口头的购房协议，袁宝于2014年5月将部分购房款给付北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司，其中58000元为现金，另外50000元为人工工资，共计108000元。北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司当时就将上述的××村售楼部签订的贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书和收据交付袁宝。2017年1月20日，袁宝去贾家营村委会办理该房屋购房后续手续，村委会负责该项目人员核实编号为210106号购房认购书后，告知袁宝该购房认购书是假合同，不予认可。之后袁宝多次找北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司要求退款，北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司也表示该房屋不存在，在2016年12月11日给袁宝出具一份欠条，写明：“今欠到袁宝工程款108000元”，北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司在欠条上签名。该款至今未还。袁宝的户籍为呼和浩特市××旗，非涉案房屋所在地呼和浩特市××区集体的组织成员。以上事实有贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书、欠条、收条、身份证复印件和庭审笔录予以证实。本院认为，袁宝与北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司签订的口头的购房协议书，其房屋来源于贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书认购房屋，经贾家营村委会负责该项目人员确认该认购书为假合同，不被认可，且北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司事后表示该房屋不存在。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，袁宝与北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司签订的口头的购房协议书存在以合法形式掩盖法目的，为无效合同。同时该认购书即使是真实的，所认购房屋系贾家营村民住宅小区房屋，性质为新农村建设的村民住宅，使用的土地为集体用地，土地用途为农村宅基地，根据房地一体原则，该认购书在处分房屋的同时也处分房屋所在土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。袁宝并非涉案房屋所在地呼和浩特市××区集体的经济组织成员，无权取得或变相取得土地使用权，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，袁宝与北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司签订的口头的购房协议书违反法律、行政法规的强制性规定，也为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。袁宝与北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司签订口头的购房协议书时，袁宝向北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司给付了购房款，由于北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院缺席审理了本案，北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司失去抗辩权利，应当承担不利的法律后果。本院依据现有证据认定北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司作为合同一方当事人实际收取款项负有返还的义务。关于本案购房款返还的银行利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。袁宝与北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司双方签订口头的购房协议书时，袁宝为了折抵人工工资和需要住房一套，遂购买房屋，与北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司达成协议，是善意购买房屋，自身并无过错。相反，北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司明知与贾家营城中村改造住××区售楼部签订的贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书存在不实，还向他人出售房屋，造成合同无效具有过错。因此，本院认定北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司承担返还购房款108000元的中国人民银行同期贷款利息11468.71元（自2016年12月11日至2019年3月6日），但鉴于袁宝主张银行利息为7500元，本院依其主张的银行利息7500元予以支持。综上，袁宝请求北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司返还购房款108000元和相应的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。但请求北京日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司向袁宝赔礼道歉，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告袁宝与被告北京市日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司于2014年12月24日签订的《协议书》。二、被告北京日盛达建筑企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁宝返还以凯迪拉克SPX型排量3.0车辆抵顶的购房款483123元。三、被告北京市日盛达建筑建筑企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内以483123元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告袁宝从2014年12月24日起至付款之日止的利息损失。四、驳回原告袁宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4737元，由被告北京日盛达建筑企业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二○一九年九月二十四日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。