四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初4007号 原告：巴中市广建房地产开发有限责任公司 住所：四川省巴中市巴州区草坝街127号 法定代表人：陈政冈，该公司董事长。 委托（特别授权）代理人：黎大国，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。 委托代理人：杨桂琼，女，生于1976年3月16日，汉族，高中文化，该公司员工，住巴中市巴州区。 被告：沈籽臣（曾用名沈林），男，生于1990年2月21日，汉族，大学文化，住巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 原告巴中市广建房地产开发有限责任公司与被告沈籽臣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴中市广建房地产开发有限责任公司的法定代理人陈政冈、委托代理人黎大国、杨桂琼，被告沈籽臣的委托代理人辛长洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中市广建房地产开发有限责任公司诉称：2015年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（备案号512406），被告购买了巴州区龙泉社区三居民组金水人家金域华府二期6栋1楼1号营业用房168.38平方米，单价18475.18元/平方米，总价300万元。被告用他人购房款转账依据顶替办理银行按揭贷款后，至今未向原告补交首付款150万元。由于被告未按期向银行偿还其按揭贷款，而该按揭贷款系原告担保，银行依据担保协议分期划扣了原告在银行的保证金共计316581.68元。现原告催收无果，特请求人民法院判令：被告立即履行备案号512406的《商品房买卖合同（预售）》的义务，支付原告售房首付款150万元及其资金利息（按月利率6%自合同约定的付款之日起计算至偿清之日止）；被告立即支付原告代付的按揭款316581.68元及利息（以银行扣划原告保证金数额为基数按月利率6%自扣划时间计算至偿清之日止）；被告承担本案诉讼费、保全费。 被告沈籽臣辩称：一、请求驳回原告的第一项诉讼请求。被告已通过POS机刷卡的方式向原告支付了150万元的首付款，原告出具了加盖公章的收款收据，原告已认可收到被告支付的150万元。根据商品房买卖合同的约定，被告支付首付款的时间为2015年8月5日，假设如原告所述被告没有支付首付款，也超出了诉讼时效，原告的主张不应得到支持。二、原告确实代被告承担了部分按揭贷款。 经审理查明，2015年8月7日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告开发的金水人家（金域华府）二期6幢1单元1楼1号房（建筑面积162.38平方米），总价3000000元，买受人采取贷款方式付款：买受人于2015年8月5日前支付前期房价款1500000元，占全部房款的50%，余款1500000元向巴州区农村信用合作联社申请贷款支付，期限10年。合同中明确约定：“第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同的约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。附件四关于该商品房房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：三、按揭贷款购房向银行担保的约定：3、出卖人在保证期内，因买受人不按借款合同的约定按时足额归还银行按揭贷款本息，按揭银行从出卖人为买受人贷款的保证金账户中扣还买受人按揭贷款本息的，买受人必须从出卖人代其还款之日期，每日按代其还款的万分之五向出卖人支付违约金直至付清，同时出卖人有权采取各种催还款的措施；若买受人逾期10日仍未全部归还出卖人待还款的本息，出卖人有权解除与买受人签订的购房合同，在解除合同时，买受人向出卖人支付购房款总额20%的损害赔偿金”。 2015年9月18日，四川省农村信用社将被告在其处申请的150万元贷款转入原告账户，此后被告未完全履行对按揭贷款的偿还义务，银行分别于2017年9月5日扣划了原告的保证金87465.31元、2017年12月5日扣划了原告的保证金52659.69元、2018年3月29日扣划了原告的保证金70312.49元、2018年9月27日扣划了原告的保证金88606元、2018年9月30日扣划了原告的保证金17538.19元，共计316581.68元。 同时查明，被告之父沈昌东系“金水人家”项目负责人。2019年6月12日原告向本院申请对案涉金水人家金域华府二期6栋1楼1号营业用房（合同备案号512406）中价值2000000元的份额的处分权予以查封，本院依法对其进行查封，申请费5000元由原告负担。 庭审中，原告在辩论阶段陈述：“因被告未按合同约定向原告支付首付款，按合同约定应当承担资金利息和合同约定的违约责任，虽然原告未主张违约责任，但保留另案主张的权利”。 被告向本院提交了：1、2015年8月7日《金水人家项目部收款凭据》复印件：“今收到沈林购买金水人家商业6号楼1层1户（6-101）金额壹佰伍拾万元”，原告在单据上加盖了公章，沈昌东在出纳处签字捺印。2、沈昌东的银行流水：卡号尾号为1111于2015年7月27日POS消费350000元，卡号尾号7701于2015年7月25日POS消费400000元、2017年7月27日POS消费50000元，卡号尾号0780于2015年7月29日POS消费500000元及与之相应的四川省农村信用社银行存根（POS单）彩色打印件，持卡人处签字为沈林。被告以此主张已向原告支付首付款。 原告向本院提交了：1、案外人杨建波、陈加俊的《金水人家房屋认购合同书》，邱兆春、许华蓉、吕莉的《四川省商品房买卖合同（预售）》，及与之相应的金水人家项目部收款凭据、POS消费单，称被告所提交的银行存根（POS单）系上述银行存根（POS单）原件的打印件，而与之相应的沈昌东银行流水系沈昌东担任“金水人家”项目负责人期间收取了上述案外人的购房款后将之转入原告账户的流水，之所以持卡人处签名为沈林是沈昌东将上述经济往来票据伪作被告的首付款支付凭据用以向银行申请按揭贷款。2、沈昌东出具的《承诺书》，其上载明“因‘金水人家’项目负责人沈昌东对外债务及纠纷严重，造成项目拖延时间久，不能按期交房，遗留问题特多，故特作如下承诺：……沈昌东儿子沈林购买我司金水人家6号楼1单元1层1号房，首付款尚欠我司150万元暂未入账”，2017年4月20日沈昌东在《承诺书》上备注，次日又在《承诺书》首页签字。3、中国银监会巴中监管分局《信访事项答复意见书》：关于来信反映“巴州区农商银行明知沈昌东骗贷套现做假按揭，在根本没有交首付的情况下将贷款发放给沈昌东本人及子女”和“贷款发放过程中，未能查验购房人是否向开发公司，即巴中市广建房地产开发有限公司缴纳首付款，而随意发放按揭贷款”的问题，经核查，沈昌东所交商用房购房首付款不真实，沈亚林和沈林所交商用房购房首付款部分不真实。 本案在庭审结束后，原告向本院提交了2017年10月21日会议记录一份：证实被告参加会议，并自认未付首付款150万元。被告认为该证据未在举证期限内向法庭提交，且未在法庭上出示，也未发表举证目的，表示对该证据不予质证。 本案在庭审结束后，被告向本院邮寄2018年8月7日“金水人家项目部”收款凭据（记账、收据）彩打印件各一张，称系首付款收据。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，商品房买卖合同（预售）；银行回执单，扣划保证金通知书及扣划票据，信访事项答复意见书，沈昌东承诺书，案外人杨建波、陈加俊的《金水人家房屋认购合同书》，邱兆春、许华蓉、吕莉的《四川省商品房买卖合同（预售）》及与之相应的金水项目部收款凭据、POS单；（2019）川1902财保74号民事裁定书及保全费票据；2015年8月7日《金水人家项目部收款凭据》复印件，沈昌东的银行流水及与之相应的四川省农村信用社银行存根（POS单）打印件等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。 关于诉讼时效的问题。因被告之父沈昌东在本案中双重身份的特殊性，原告要求其出具《承诺书》及其在《承诺书》上备注的行为应视为原告就本案纠纷主张权利，适用诉讼时效中断的规定，诉讼时效期间应自2017年4月开始重新计算，本案未超出诉讼时效。 关于首付款是否已经支付的问题。被告提交了收款凭据、银行存根，但系彩色打印件、复印件，未向本院提交原件。被告虽提交了其父沈昌东银行流水，但沈昌东作为“金水人家”项目负责人，相当频繁的与原告发生经济往来，收取“金水人家”项目他人购房款后又向原告账户转入。沈昌东所出具的《承诺书》中明确载明了被告尚欠原告首付款150万元。综合双方的证据及本案实际情况，案涉150万的购房首付款，被告并未实际向原告支付。原告现要求被告支付首付款150万元的主张本院予以支持。 关于原告代被告向银行偿还按揭款的问题。被告未按时缴纳按揭贷款，银行划扣了原告在银行的保证金316581.6元，原告当庭提交了银行的《扣划保证金通知》及部分扣划票据，其主张本院予以支持。 关于原告主张的上述两笔款项的资金利息。因合同中对逾期付款及向银行代偿仅有违约责任的约定，没有对资金利息进行明确约定，而原告在庭审中表示保留对违约责任另案主张的权利，故原告对资金利息的诉讼请求本院不予支持。 关于诉讼费、保全费的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，保全费、诉讼费作为原告主张权利、实现债权的相关费用，理应由被告负担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、由被告沈籽臣在本判决生效后十日内向原告巴中市广建房地产开发有限责任公司支付购房款1500000元； 二、由被告沈籽臣在本判决生效后十日内向原告巴中市广建房地产开发有限责任公司支付其代被告沈籽臣偿还的按揭贷款316581.68元； 三、由被告沈籽臣在本判决生效后十日内向原告巴中市广建房地产开发有限责任公司支付保全费5000元； 四、驳回原告巴中市广建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10570元，由被告沈籽臣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  肖黎明 二〇一九年九月二十六日 法官助理肖潇 书记员李庆梅