太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7568号原告：吴小蓉，女，1961年4月2日出生，汉族，太原晋西集团职工医院药剂师，户籍地址山西省太原市，住太原市。原告：闫一君，女，1989年2月4日出生，汉族，学生，户籍地址山西省太原市，住太原市。委托诉讼代理人：吴小蓉，女，1961年4月2日出生，汉族，系原告闫一君的母亲，太原晋西集团职工医院药剂师，户籍地址山西省太原市，住太原市。被告：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街****房，实际经营地小店区寇庄西路**欣中苑小区，统一社会信用代码×××。法定代表人：李欣，执行董事兼总经理。被告：山西欣中房地产开发集团有限公司，住所地太原，住所地太原市小店区寇庄西路****101用代码×××。法定代表人：许鸿林，执行董事兼总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：李建业，男，1955年8月30日出生，汉族，山西欣中房地产开发集团有限公司办公室主任，住太原市小店区昌盛西街汾苑巷牛奶厂宿舍**楼。原告吴小蓉、闫一君与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（以下简称“智伟基业”）、山西欣中房地产开发集团有限公司（以下简称“欣中房地产”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴小蓉及原告闫一君的委托诉讼代理人吴小蓉，被告智伟基业、欣中房地产的共同委托诉讼代理人李建业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小蓉、闫一君向本院提出诉讼请求：1、被告智伟基业向原告支付2017年4月22日至2019年7月21日期间的商铺占用费154002.65元。2、被告欣中房地产承担连带偿还责任。3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年10月21日原告购买了被告智伟基业自行开发的位于太原市寇庄西路欣中苑二层132、133号商铺并签订了商铺买卖合同，被告智伟基业承诺在700个工作日内为原告办理房产权属登记,并约定了按期办证的违约金条款,同日,双方签订了商铺委托经营合同，原告将所购房屋租赁给被告智伟基业,租赁期至2022年10月21日,共10年,双方约定第1-3年租金收益每年60099元，第4-6年租金收益每年65107元,第7-10年租金收益每年75123元，从2013年12月31日之前的收益按天数计算,每天收益在2013年12月31日前全部支付,以后每半年支付一次即每年的6月25日和12月25日前各支付一次，并约定了按期支付的违约金条款;被告欣中房地产对租金的支付承担保证责任。后因被告智伟基业不履行合同约定的支付收益条款，原告于2017年6月份向贵院提起诉讼,要求被告智伟基业按照合同支付所欠租金和违约金,贵院作出(2017)晋0105民初2954号判决书，判令被告智伟基业支付原告2013年10月22日-2017年4月21日的商铺占有使用费217858.5元，被告欣中房地产承担连带责任。后被告智伟基业也未支付2017年4月22日至2019年7月21日期间的商铺占用费。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告智伟基业、欣中房地产共同辩称，被告智伟基业认可拖欠原告的商铺占用费，涉案商铺二层现由王文强实际占有经营，王文强堵塞电梯，致使三楼商铺也无法招商经营，我公司现在没有支付能力，公司将尽快向王文强要回商铺经营权，以支付原告的商铺占用费，希望原告予以延缓。如果签订担保协议，被告欣中房地产应当承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2012年10月21日，原告吴小蓉、闫一君为买受人与被告智伟基业为出卖人签订合同编号为1401207080060的商铺买卖合同，原告购买太原市小店区欣中苑第1幢2层132#、133#号建筑面积24.1平方米，单价为每平方米20780.95元，总金额为500821元的商铺，付款方式为一次付清全款等内容。同日，原告为委托方（甲方）与被告智伟基业为受托方（乙方）签订了商铺委托经营合同，约定：原告将其购买的商铺出租给被告智伟基业经营且愿意接受甲方委托对该商铺进行经营管理，管理期限为十年，以最后一笔购房款到账开具收据所注明的日期为准开始计算至2022年10月21日止；被告智伟基业向原告每年支付经营收益，约定第1-3年每年收益为60099元，第4-6年，每年收益为65107元；第7-10年，每年收益为75123元，日经营收益标准按一年365天计算。甲方2012年12月31日前的经营收益，按实际天数每天收益在2013年1月31日前一次性全部支付，之后，乙方按半年向甲方支付经营收益，于每年6月25日和12月25日前以银行转账方式支付.....。被告欣中房地产在双方签订的商铺委托经营合同上附：在委托经营期间，被告智伟基业不能按期返还经营收益，由被告欣中房地产支付，并加盖印章。上述合同签订后，原告扣除已向被告智伟基业支付的定金10000元与被告智伟基业房地产公司应向其支付的2012年10月22日至2013年10月21日的租金60099元后，向被告智伟基业支付房款430722元。因被告智伟基业未按期支付后续租金，原告向本院对被告智伟基业、欣中房地产提起诉讼，本院于2017年9月14日作出（2017）晋0105民初2954号民事判决书，判令：一、被告智伟基业向原告支付2013年10月22日至2017年4月21日期间商铺占有使用费217858.5元。二、若被告智伟基业不能履行上述债务，则被告欣中房地产对上述债务中的157759.5元承担还款责任。后被告未向原告支付2017年4月22日至2019年7月21日期间的房屋占有使用费。另查明，涉案商品房至今未取得商品房预售许可证。本院确认的以上事实有，商铺买卖合同、商铺委托经营合同、收据、转账凭证、租金领取表、担保书、民事判决书及庭审笔录在案佐证，可以采信。本院认为，被告智伟基业将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告，该合同依法应当认定为无效合同。依合同取得的财产应返还，但原告与被告智伟基业均未主张各自返还合同取得的财产，故原告有权要求被告智伟基业支付合同涉及的相关收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因本院已判决被告智伟基业支付原告2013年10月22日至2017年4月21日期间的商铺占用费，现原告主张被告智伟基业支付2017年4月22日至2019年7月21日期间的占有使用费，按照双方签订的商铺委托经营合同2017年4月22日至2019年7月21日的商铺占用费的计算方式为65107元/年÷12个月×18个月+75123元/年÷12个月×9个月=97660.5元+56342.25元=154002.65元。故被告智伟基业应当向原告支付2017年4月22日至2019年7月21日期间的占有使用费154002.65元。被告欣中房地产承诺在被告智伟基业不能按期返还经营收益时，由其向原告支付，故被告欣中房地产承担的是一般保证责任。双方未约定保证期间，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，结合本案租金的支付为被告智伟基业按半年支付，于每年的6月25日和12月25日前支付，以原告主张2017年4月22日至2018年4月21日的租金为例，被告欣中房地产承担保证责任的期限为2018年6月25日至2018年12月25日，原告未在该保证期间就该笔租金对被告智伟基业提起诉讼或仲裁，就免除了保证人被告欣中房地产对该期间租金的保证责任。故被告欣中房地产对2018年4月22日至2019年7月21日期间的租金即为88895.65元（计算方式为65107元/年÷12个月×6个月+75123元/年÷12个月×9个月）承担保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴小蓉、闫一君自2017年4月44日至2019年7月21日期间商铺占用费154002.65元。二、若被告山西智伟基业房地产开发有限公司不能履行上述债务，则由被告山西欣中房地产开发集团有限公司对上述债务中的88895.65元向原告吴小蓉、闫一君承担还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取982元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二○一九年九月二十六日书记员 宁晓丽