广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33206号原告周雅琴，女，1978年2月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人何红霞，广东盛唐律师事务所律师。委托诉讼代理人宋江鹏，广东盛唐律师事务所实习律师。被告贾闰捷，女，1978年6月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人刘之光，男，1983年1月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系被告丈夫。原告周雅琴诉被告贾闰捷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何红霞、宋江鹏，被告的委托诉讼代理人刘之光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月10日，原告与被告签订一份《深圳市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其坐落于深圳市福田区（房产证号：30××**）房屋出卖给原告，合同约定的房屋成交价为258万元，原告签约当日向被告支付定金10万元，2019年3月20日前向被告支付首期购房款148万元（不包含定金），剩余100万元购房款原告向中国银行股份有限公司深圳深南支行办理按揭贷款，因涉案房屋处于抵押状态，被告承诺于双方办理完毕资金监管手续及原告办出贷款承诺函之日起15日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，如被告逾期超过10个工作日，原告有权解除双方签订的合同，同时要求被告返还定金并向原告支付房屋总价款的20%作为违约金。合同签订后，原告在合同签订当日向被告支付了定金10万元，于2019年3月19日与被告对148万元首期款办理了资金监管手续，于2019年3月25日取得了中国银行股份有限公司深圳深南支行的个人贷款承诺函，根据约定，被告应于2019年4月9日前还清贷款并办妥注销抵押登记手续。然而，被告却未根据约定办好相关手续，且涉案房屋于2019年3月21日被法院查封，原告多次与被告沟通履约事宜，被告均表示没有能力将涉案房屋解封后过户给原告，且被告拒绝退还原告已经支付的10万元定金。监管的148万元首期购房款，被告也拒绝与原告办理资金监管撤销手续，导致原告148万元一直监管在银行无法退还。原告认为，依法签订的合同对双方都有约束力，合同签订后，被告应当严格按照合同约定履行自己的义务，被告拒绝履行义务的行为严重违反了双方的合同约定及《合同法》的相关规定。故原告诉至法院请求判令：1、确认原告与被告签订的《深圳市存量房屋买卖合同》已经解除；2、被告向原告返还原告已支付的定金10万元；3、被告向原告支付房屋总价款20%的违约金，即被告向原告支付违约金51.6万元；4、被告向原告承担148万元资金在银行监管期间的利息损失16095元（按照同期人民银行贷款利率计算90天）；5、被告承担本案的所有诉讼费用。被告辩称，原、被告于2019年3月10日通过深圳市恒基房地产经纪有限公司签署房屋买卖合同，此后被告确实有收到房屋定金10万元，其中1万元押金在中介处。在签署合同的时候双方在地产公司查询涉案房屋的档案，显示是正常的，故双方在地产公司的见证下签署买卖合同，合同签署后双方都是按照合同约定履行。后中介人员告知被告，原告已经向银行申请了按揭贷款，要求被告进行赎楼，被告回复过两天就去安排赎楼。在此期间被告的房屋突然被查封，经被告查实，系被告的一个债权人在未通知被告的情况下将被告的房屋进行查封，被告当初想卖房的目的就是偿还债务，现因房屋被查封，导致被告的房屋被查封而无法进行赎楼。双方于2019年3月10日签署合同，后被告因病住院于2019年4月10日才出院，出院后被告与中介公司及查封房屋的债权人尝试进行协商无果。2019年8月份，涉案房屋的抵押银行客户经理与原告丈夫及原告代理人沟通，但没有得到解决方案，此期间被告也积极处理这件事，但没有任何进展及结果。经审理查明，2019年3月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签署《深圳市存量房屋买卖合同》约定，出卖人将其名下位于深圳市福田区的房屋出售给买受人。房屋成交价格为258万元。房产建筑面积为46.04平方米。房屋用途为住宅。合同第一条第（三）款约定，该房屋处于抵押状态，出卖人承诺于办理完资金托管手续及买受人办出贷款承诺函之日起15日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，出卖人于办理注销抵押登记手续当日将红本房地产证或不动产权证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；第三条约定，定金总额为10万元；第九条第（一）款约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；第十二条约定，买受人承诺符合现行政策规定的置业条件并已知悉银行相关的贷款规定，否则，因买受人原因无法购买的，责任由买受人自行承担；出卖人承诺其已如实告知房屋的权属状况、附属设施设备、装饰装修等相关情况，并保证对交易房屋拥有完全处分权，并无产权纠纷。案外人深圳市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）作为居间人，亦在涉案合同上盖章签字确认。被告另签署《深圳市存量房屋买卖合同》附随的《交易方留存信息表》，确认其通讯地址为广东省深圳市福田区。同日，被告收取了原告定金10万元，并向原告出具了收款收据。2019年3月19日，原、被告及案外人中国银行股份有限公司深圳科苑路支行（以下简称中国银行深圳科苑路支行）签订《二手楼交易资金委托监管协议》(协议编号：)约定，原、被告将涉案房屋交易的首期款148万元委托于中国银行深圳科苑路支行进行监管。协议第四条约定，监管期限为自原告房地产交易资金划入本协议第三条中国银行深圳科苑路支行指定账户之日起90天。同日，原告向中国银行深圳科苑路支行开设的资金监管账户支付首期款148万元。2019年3月21日，涉案房屋被本院（2019）粤0304财保934号之一裁定书裁定查封。2019年3月25日，原告获得中国银行深圳科苑路支行出具的个人贷款承诺函。被告在庭审时陈述表示，其收到居间人恒基公司告知原告已经拿到贷款承诺函的通知，让其准备办理赎楼手续，此时其发现涉案房屋被查封。后双方就涉案房屋解封及继续履行合同事宜发生争议。2019年4月12日，原告用中国邮政快递向被告确认的通讯地址发送《履约催促函》，通知被告在收到催促函7日内解除查封，并还清贷款，办妥注销抵押登记手续，将红本房产证交予居间方，继续履行合同。上述邮件因上门无人、电话联系未接通退回。2019年4月24日，原告用中国邮政快递向被告确认的通讯地址发送《解除合同通知书》，通知被告因其无法将涉案房屋解封及办理过户手续，合同无法继续履行，原告要求解除合同。上述邮件显示因未妥投于2019年5月6日退回。原告陈述亦向被告的手机上发送了《履约催促函》及《解除合同通知书》的信息。被告在庭审时表示未收到原告发送的任何通知。另查明：深圳市不动产登记中心出具的不动产权资料电脑查询结果表显示：截止至2019年9月6日，涉案房屋仍处于查封状态。上述事实，有原告及第三人提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《深圳市存量房屋买卖合同》及附件是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约全面履行义务。关于原告是否有权解除涉案房屋买卖合同。原告主张因涉案房屋被法院查封，被告无能力解封，导致合同无法继续履行，其有权解除合同。对此，本院认为，涉案房屋已于2019年3月21日被法院查封而处于限制交易状态，双方之间的房屋买卖合同的目的能否实现，取决于房屋能否解除查封。原告向被告催告要求被告履行合同义务，被告未能在约定的期限内将涉案房屋解除查封并办理赎楼手续，故原告有权以被告违约导致涉案合同目的不能实现为由而行使合同解除权。原告于2019年4月24日向被告发送《解除合同通知书》，系合法行使合同解除权。原告向被告确认的送达地址送达《解除合同通知书》，通知书于2019年5月6日因未妥投而退回，该退回时间即视为送达时间，故本院确认原、被告双方签订的《深圳市存量房屋买卖合同》于2019年5月6日解除。因涉案合同因被告违约而解除，原告请求返还定金10万元，本院依法予以支持。关于被告应承担的违约金的数额。本院认为，涉案合同因被告违约而解除，原告有权按照涉案合同第十二条的约定请求被告支付违约金。但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约方可请求人民法院适当减少过分高于违约损失的违约金。本案中，被告在庭审陈述及答辩时已提出其不同意及无能力支付违约金的主张，视为对违约金过高提出调整。鉴于原告未能提交证据证明其他损失，结合目前深圳市二手房市场价格较为平稳的背景，本院依据公平原则和诚信原则，兼顾被告的过错程度以及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的法律性质，酌情将违约金数额调整为20万元。鉴于违约金20万元已经足以弥补原告的损失，原告诉请148万首期款的利息损失，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告周雅琴与被告贾闰捷2019年3月10日签订的《深圳市存量房屋买卖合同》于2019年5月6日解除；二、被告贾闰捷于本判决生效之日起十日内，向原告周雅琴支付违约金20万元；三、被告贾闰捷于本判决生效之日起十日内，向原告周雅琴返还定金10万元；四、驳回原告周雅琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10121元、保全费3680.47元（均已由原告预交），由原告周雅琴负担7251.12元，被告贾闰捷负担6550.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 井    梅二〇一九年九月二十四日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。