山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终6901号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**滨河东路与凤翔街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋。被上诉人（原审原告）：刘某，男，2003年5月8日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人刘某商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该案中，被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，致使被上诉人房屋产权证不能按时办理，并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应当承担违约责任。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。第四，涉案房屋已于2018年11月28日取得大产权证，并且上诉人已经通过电话、张贴通知等形式通知了被上诉人，一审法院认定违约金计算的截止时间计算错误。刘某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金91006元并协助原告办理购房房屋的权属证书；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告荣盛公司登记成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2013年12月13日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：×××99，约定原告购买由被告开发的位于兰山区××新区××街××路××商品房××，包括43号楼2单元701室及-121号储藏室，房屋代码分别是2002428及2002291。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”被告未按照合同约定履行协助原告办理房产证书的义务。合同签订后，原告刘某交付房款606706元。被告于2015年5月26日交付涉案房屋，出具销售不动产统一发票。2016年4月29日，被告荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。对于焦点一：荣盛公司于2015年5月26日将房屋交付给刘某，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年5月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由，故对于荣盛公司辩解双方未约定违约金的数额荣盛公司不应承担违约责任的意见，没有法律依据，不予采信。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”该案中，荣盛公司未提供相关证据证明原告存在私搭乱建的事实。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，依法不予采纳。对于焦点二：荣盛公司尽管未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年11月28日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。原告主张荣盛公司违约时间自2016年6月1日计算两年六个月，超出了上述认定范围，对于超出部分，不予支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，一审法院依法予以支持606706元×0.06÷365天×910天（自2016年6月1日至2018年11月27日）＝90756.59元，对超出上述法定数额的部分，依法不予支持。被告要求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，不予采纳。另外，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，荣盛公司协助刘某办理权属证书是其法定义务，该案中双方对此亦未形成争议，故无需人民法院判决确认。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘某违约金90756.59元。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，减半收取计1037.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。涉案小区规划验收不能通过的责任主体必然是建设方即上诉人荣盛公司，一审法院认定其对此承担责任正确。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  马 骏审判员  李大军二〇一九年九月十六日书记员  李 敏