太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初1285号原告杨鲜花，女，1965年10月10日出生，汉族，太原市娄烦县尖山学校教师，住太原市娄烦县。委托代理人刘永福（原告丈夫），男，太原钢铁（集团）有限公司尖山铁矿职工，住太原市娄烦县。被告山西晋商房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区兴华北街**汇丰苑小区金座公寓**601。法定代表人韩军，执行董事兼总经理。委托代理人李洋，山西鑫海峰律师事务所律师。委托代理人刘瑶，山西鑫海峰律师事务所律师。原告杨鲜花与被告山西晋商房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，于2018年12月24日作出（2018）晋0108民初2174号民事判决书，后被告山西晋商房地产开发有限公司不服，上诉至太原市中级人民法院，太原市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）晋01民终403号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告杨鲜花及其委托代理人刘永福、被告山西晋商房地产开发有限公司的委托代理人李洋、刘瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨鲜花诉称，原告杨鲜花与被告山西晋商房地产开发有限公司于2016年7月14日签订了《房屋内部认购协议》，约定原告购买房屋，总价款为40.65万元，因享受一次性交付优惠，实付款为394098.5元，并于2016年7月14日签定协议之日一次性交清。约定被告应于2017年3月1日前将该房屋交付原告使用。但被告直到2018年1月29日才交房给原告。根据《房屋认购协议》的约定，被告应当承担延期交房违约金26325.78元。违约金计算的依据为协议第五条1（2）“甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之二的违约金”。逾期天数共计334天，计算公式:394098.5×2/10000×334=26325.78元。原告杨鲜花与被告山西晋商房地产开发有限公司签订《房屋内部认购协议》时，被告山西晋商房地产开发有限公司故意隐瞒了没有商品房预售许可证的事实，在协议中承诺给购房者延期交房违约金。延期后，原告要违约金，被告一直不给。原告不得已于2018年10月8日向法院投诉，并于开庭前请求法院调解，受理该案法庭钢城法庭也积极进行调解，但被告不同意调解，而且被告于2018年12月7日提出反诉状。反诉状的事实根据是其没有商品房预售许可证，违法销售房屋，要求法院判决原告杨鲜花以原购房款退房。原告杨鲜花这才知道被告山西晋商房地产开发有限公司没有商品房预售许可证，于是请求法院而且当庭诉请法庭依法判决被告除退还房款外，再赔偿购房款一倍以及装修房等损失及各项全部利息。现根据相关法律规定，请求判决：1、被告山西晋商房地产开发有限公司退还原告杨鲜花购房款394098.5元，并从2016年7月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付给原告杨鲜花利息至购房款394098.5元退还之日；2、被告山西晋商房地产开发有限公司赔偿原告杨鲜花394098.5元，并从判决书生效第十一日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付给原告杨鲜花利息至该赔偿款394098.5元赔偿清之日；3、被告山西晋商房地产开发有限公司赔偿原告杨鲜花装修等损失费52566元；4、原告杨鲜花在判决书生效后十日内将位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺返还给被告山西晋商房地产开发有限公司；5、本案全部诉讼费由被告山西晋商房地产开发有限公司承担。被告山西晋商房地产开发有限公司辩称，1、本案涉案商铺的性质不属于商品房，而且被告不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，因此不应向原告支付购房款一倍的赔偿。原告在签订合同时未尽到合理审慎的审查注意义务。而且故意隐瞒是一种欺诈行为，被告并未故意隐瞒真实情况，诱使原告作出错误的意思表示，因此不应向原告赔偿购房款一倍的损失；2、原告变更后的诉讼请求意味着原告要与被告解除签订的房屋内部认购协议，原告主张的各项损失费没有足够的证据支持，因此不认可各项损失费，即使有损失，也应由原告自行承担。经审理查明，2016年7月14日，杨鲜花（乙方）与山西晋商房地产开发有限公司（甲方）签订了《房屋内部认购协议》，协议约定:乙方向甲方购买位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺，建筑面积16.26m?；房屋总价款406500元，房款于2016年7月14日支付；甲方应于2017年3月1日前将房屋交付乙方使用，甲方保证在房屋交付乙方使用后750个工作日内给乙方办理房屋产权证；甲方在协议约定时间内未将房屋交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除本协议，解除协议的，甲方应当自乙方解除协议之日起30天内退还乙方全部已付房款，并按乙方已付房款的2％向乙方支付违约金，如乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自2017年3月1日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之二的违约金；甲方未在规定时间内给乙方办理房屋产权证书，则乙方可以选择退房，同时甲方向乙方支付总房款的2％作为违约金。甲方在30日内将乙方所付房价款退还乙方，本协议终止。如乙方不退房，本协议继续履行。甲方按乙方已付房款3％赔付乙方违约金，并继续办理相关房产手续。合同还对其他事项作了约定。《房屋内部认购协议》签订后的当日，原告向被告一次性支付房款394098.5元，被告认可原告交纳购房款406500元。被告于2018年1月29日向原告交付房屋。另查明，山西晋商房地产开发有限公司建设华洲国际项目时，未取得土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，只取得了太原市尖草坪区城中村改造办公室颁发的城中村改造项目准建证。至今未取得商品房预售许可证。上述事实有《房屋内部认购协议》、《收款收据》、《通知书》、《证明》、城中村改造项目准建证、询问笔录及原、被告庭审陈述材料等在案佐证。本院认为，被告在建设涉案商铺所属的华洲国际项目时未取得土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，且至今仍未取得上述许可证，本案涉案商铺不属于商品房。该房屋仍然属于西流村村民拆迁安置房，不具备向西流村村集体组织成员之外的其他主体出售的权利，原告杨鲜花并非西流村村民，因此原、被告于2016年7月14日签订的《房屋内部认购协议》应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告应当将涉案房屋返还被告，被告应当返还原告购房款394098.5元。导致合同无效的原因是由于被告明知其不具备出售涉案房屋的条件，仍与原告签订买卖合同，以及原告在签订《房屋内部认购协议》时未认真审查被告出售房屋的合法手续，未尽到审慎审查的义务。对于合同的无效，原被告双方均有过错，应当各自承担相应的损失。原告主张从2016年7月14日至房屋交付之日止的利息，本院不予支持；房屋实际交付之后的利息，因原告已实际占有使用房屋，故就其主张的该部分利息损失被告不予承担。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，主张被告赔偿394098.5元及相应利息，因涉案房屋不属于商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故对该项主张本院不予支持。原告主张被告赔偿装修费用52566元，因其未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告杨鲜花与被告山西晋商房地产开发有限公司于2016年7月14日签订的《房屋内部认购协议》无效；二、原告杨鲜花在判决书生效后十日内将位于太原市尖草坪区华州国际小区3号楼一层08号商铺返还给被告山西晋商房地产开发有限公司；三、被告山西晋商房地产开发有限公司在判决书生效后十五日内退还原告杨鲜花购房款394098.5元；四、驳回原告杨鲜花的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11979元，由原告杨鲜花负担5989.5元，被告山西晋商房地产开发有限公司负担5989.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 荣俏娣人民陪审员 牛艳兰人民陪审员 刘建青 二〇一九年九月九日书 记 员 古艳樱