广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3811号 原告：广西青武投资有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区北湖北路**盛天名都**楼****。统一社会信用代码：914501000510374877。 法定代表人：农炳青，执行董事。 委托诉讼代理人：杨文广，广西广盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄茂清，广西广盟律师事务所律师。 被告：广西永舜生物工程有限公司。住所地。住所地：南宁市伊岭工业集中区**会信用代码：91450122773871481Q。 法定代表人：蒙麟声，已殁。 原告广西青武投资有限公司（下简称“原告青武公司”）与被告广西永舜生物工程有限公司（下简称“被告永舜公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告青武公司及其委托诉讼代理人杨文广、黄茂清到庭参加诉讼。被告永舜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青武公司诉称：2014年4月8日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定：1、被告将其位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区的4号楼车间（5400㎡）、8号动力楼（699㎡）出租给原告，租期10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，租金前五年即自2015年1月1日至2019年12月31日，每平方米7元/月，每半年租金为256158元；自2020年1月1日至2024年12月31日，每平方米10元/月，每半年租金为365940元。2、被告将其位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区的13亩土地出租给原告，租期10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，租金前五年即自2015年1月1日至2019年12月31日，每年每亩租金9000元，每半年租金为58500元；2020年1月1日至2024年12月31日，每年每亩租金12000元，每半年租金为78000元。3、原告承租的厂房由原告自行装修，由原告投资厂房内所有的门窗，费用由原告独自承担，土地由自行投资，建设水泥路面又原告投资。原告投资金额较大，从2014年4月8日至2014年12月31日为建设装修期不计租金。 签订上述合同后，原告投资了400多万元对承租的厂房进行装修及在承租的空地上新建近万平米的厂房，建成后，原告将厂房分租如下: 1、2015年3月30日，原告与南宁金利亚科技有限公司签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区总面积2106㎡的厂房出租给南宁金利亚科技有限公司，租期十年，自2015年1月1日至2025年1月1日止；一次性收取45万元租金，其后，前五年自2015年1月1日至2020年1月1日,每年租金151632元；后五年2020年1月1日至2025年1月1日，每年租金197121元。截止2017年10月31日，原告已收租金429624元,如合同正常履行，原告尚可收租188898元。 2、2016年8月20日，原告与李松签订《厂房租赁合同》，约定：原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区2号厂房总面积1260㎡的厂房出租给李松，租期五年，自2016年9月1日至2021年9月1日止，每平方米9.1元/月，每年租金137592元。截止2017年11月1日，原告已收租金160524，如合同正常履行，原告尚可收租515970元。 3、2015年1月10日，原告与俞慧江签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区总面积1180㎡的厂房出租给俞慧江，租期六年，自2015年1月10日至2021年1月9日止；前三年自2015年1月10日至2018年1月9日，每平方米12元/月，每年租金169920元；后三年2018年1月10日至2021年1月9日，每平方米13元/月，每年租金184080元。截止2017年11月9日，原告已收租金481440元，如合同正常履行，原告尚可收租金552240元。 4、2014年12月30日，原告与陈新良签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区总面积1400㎡的厂房出租给陈新良，租期九年，自2015年1月1日至2023年12月31日止；前五年自2015年1月1日至2019年12月31日，每年租金10万元;后四年2020年1月1日至2023年12月31日，每年租金135000元。截止2017年10月31日，原告已收租金283333元,如合同正常履行，原告尚可收租740000元。 5、2016年2月18日，原告与郑志强签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区总面积2700㎡的厂房出租给陈新良，租期八年，自2016年3月1日至2024年3月1日；前四年自2016年3月1日至2020年3月1日，每平方米12元/月，每年租金388800元；后四年2020年3月1日至2024年3月1日，每平方米13.2元/月，每年租金427680元。截止2017年11月1日，原告已收租金648000元，如合同正常履行，原告尚可收租2553120元。 6、2014年12月26日，原告与广西侨光电线电缆有限公司签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区B-1号厂房总面积3000㎡的厂房出租给广西侨光电线电缆有限公司，租期九年，自2015年1月1日至2024年1月1日止；前五年自2015年1月1日至2020年1月1日，每平方米12元/月，每年租金432000元；后四年2020年1月1日至2024年1月1日，每平方米13.2元/月，每年租金475200元。截止2017年10月31日，原告已收租金1224000元，如合同正常履行，原告尚可收租2754800元。 7、2016年6月13日，原告与韦建新签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区总面积1000㎡的厂房出租给韦建新，租期八年，自2016年6月20日至2024年6月20日止;前四年自2016年6月20日至2020年6月20日，每平方米8元/月，每年租金96000元;后四年2020年6月20日至2024年6月20日，每平方米10元/月，每年租金120000元。截止2017年10月20日，原告已收租金128000元，如合同正常履行，原告尚可收租712000元。 8、2016年8月8日，原告与钟成兴签订《厂房租赁合同》，约定:原告将位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区2号厂房总面2750㎡的厂房出租给钟成兴，租期五年，自2016年9月8日至2021年9月8日止；前三年自2016年9月8日至2019年9月8日，每平方米10元/月，每年租金33万元；后两年2019年9月8日至2021年9月8日，每平方米12元/月，每年租金396000元。截止2017年11月8日，原告已收租金385000元，如合同正常履行，原告尚可收租1348417元。 因被告与梁雪墩民间借贷纠纷一案，玉林市玉州区人民法院于2016年9月8日作出《民事裁定书》裁定原告等承租人暂停向被告支付租金。 因被告拖欠武鸣县农村信用合作联社金融借款，被南宁市武鸣区人民法院强制执行，2016年11月6日，武鸣法院发出公告，决定对被告的上述出租的财产进行拍卖，严重影响了原告及实际承租户的生产经营，2017年10月16日，涉案土地使用权及地上所有房产被法院拍卖成交，至此原告与被告于2014年4月8日《租赁合同》无法继续履行，被告构成了严重违约。 原告承租被告上述厂房及土地后，共向被告支付了至2016年12月31日租金1258632元，投资新建厂房及对原厂房进行装修约400多万元，如原告能按合同约定使用至2024年12月31日租期满，除去原告支付租金成本、运营租赁业务的成本、建厂房的成本及税费等费用，原告至少可获得500万元以上的纯利润。由于被告拖欠债务问题，严重影响承租客户的经营，导致大部分客户退租，导致原告不但无法实现可得利益，就连投资无法收回。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，并请求判决：1.请求确认原告与被告于2014年4月8日，原告与被告签订的《租赁合同》解除；2.判令被告赔偿原告各项经济损失150万元；3.本案诉讼费用由被告承担。 原告青武公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1.《租赁合同》，拟证明原被告签订租赁合同的事实；2.收据、银行转帐凭证，拟证明原告向被告支付2016年租金的事实；3.原告与南宁市金利亚科技有限公司签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；4.原告与李松签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；5.原告与俞慧江签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；6.原告与陈新良签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；7.原告与郑志强签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；8.原告与广西侨光电线电缆有限公司签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；9.原告与韦建新签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；10.原告与钟成兴签订的《厂房租赁合同》，拟证明原告将向被告承租的厂房、土地分包给第三人的事实；11.玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初14号之一民事裁定书，拟证明玉林市玉州区人民法院裁定原告等承租人暂停向被告支付租金的事实；12.南宁市武鸣区人民法院（2016）桂0122执388号公告，拟证明武鸣区法院决定对被告出租的财产进行拍卖的事实；13.涉案土地、房产司法拍卖网页、拍卖公告、网络竞价成功确认书网络拍卖标的物情况说明书以及南宁市武鸣区人民法院（2017）桂0122执恢19号民事裁定书，拟证明原告承租被告的厂房、土地被拍卖的事实。 被告永舜公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。 本案的调查重点是：1.原告与被告于2014年4月8日签订的《租赁合同》是否已经解除？何时因何故解除？2.被告应否赔偿原告相应经济损失？如需赔偿数额如何确定？ 经本院审理查明：2014年4月8日，以出租方广西永舜生物工程有限公司为甲方与承租方广西青武投资有限公司为乙方签订《租赁合同》一份，约定：“1、乙方承租的厂房由乙方自行装修…土地由乙方自行投资建设…从2014年4月8日至2014年12月31日为建设装修期不计租金…2、甲方出租给乙方厂房位于南宁市武鸣县定罗路伊岭工业集中区的4号楼车间（5400㎡）、8号动力楼（699㎡），总面积约6099㎡，租赁期限10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，租金前五年自2015年1月1日至2019年12月31日，每平方米7元/月，每半年租金为256158元，2020年1月1日至2024年12月31日，每平方米10元/月，每半年租金为365940元；3、甲方出租给乙方的土地13亩租赁期10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，租金前五年自2015年1月1日至2019年12月31日，每年每亩租金9000元，每半年租金为58500元，后五年自2020年1月1日至2024年12月31日，每年每亩租金12000元，每半年租金为78000元；4、乙方缴纳20000元作为租赁押金；…6、租金乙方以现金或转账方式按合同约定支付给甲方，租金半年交一次…12、在租赁期间，甲方不得提前终止合同，或甲方原因导致合同不能履行的，否则要赔偿乙方的相关损失…13、租赁期满后，乙方无违约行为，甲方须退还乙方交纳的全部押金…15、本合同自双方签字（盖章）及交押金后生效。…”双方在《租赁合同》上盖章，并由双方法定代表人签字确认。2014年12月8日，被告永舜公司向原告青武公司出具《收据》二份，确认收到原告青武公司交纳的租金分别为10342元、314658元；2015年7月8日，原告青武公司的法定代表人农炳青以“厂房租金15年6月至12月”名义向被告永舜公司的监事蒙政华转账支付304316元；2016年1月15日、2月2日，原告青武公司的法定代表人农炳青以“场地租金”名义向被告永舜公司的监事蒙政华分别转账支付154658元、164000元共计318658元；2016年1月31日，被告永舜公司向原告青武公司出具《收据》一份，确认收到原告青武公司交纳的2016年上半年厂房及发展用地租金314658元。2016年7月10日、8月10日，原告青武公司的法定代表人农炳青以“场地租金”“武鸣定罗厂房租金”名义再次向被告永舜公司的监事蒙政华分别转账支付150000元、154316元共计304316元。 另查明：武鸣县国土资源局2005年8月5日制发的《国有土地使用权证》〔武国用（2005）第0113469号〕记载，座落于武鸣县农业银行别墅区南面的工业用地（地号010（地号010716438908.5㎡）的土地所有权人为广西永舜生物工程有限公司。原告青武公司在承租上述被告永舜公司的厂房、土地后，对厂房、土地进行投资建设，又于2014年12月26日至2016年8月20日期间先后分别与广西侨光电线电缆有限公司、陈新良、俞慧江、南宁金利亚科技有限公司、郑志强、韦建新、钟成兴、李松签订租赁合同，将承租被告的厂房、场地等分别出租，租赁期限5年至10年不等，并约定年租金12万元至47万元不等。2016年9月8日，玉林市玉州区人民法院因申请人梁雪墩与广西永舜生物工程有限公司、第三人广西巨东种养集团有限公司民间借贷纠纷一案作出（2016）桂0902民初14号之一民事裁定书，裁定广西青武投资有限公司等承租人暂停支付广西永舜生物工程有限公司的租金。因申请执行人武鸣县农村信用合作联社与被执行人农敏鹏、广西永舜生物工程有限公司等金融借款合同纠纷一案，2016年11月8日，南宁市武鸣区人民法院发出（2016）桂0122执388号公告，决定对广西永舜生物工程有限公司所有的位于南宁市武鸣区农业银行别墅区南面的工业用地〔土地使用权证号：武国用（2005）第0113469号〕以及地上附着物和位于南宁市武鸣区的土地所有权〔土地使用权证号：武国用（2006）第0114009号〕及地上附着物进行公开拍卖。2017年10月6日，南宁赋杰商贸有限公司以22213122.40元最高价竞得。2017年10月23日，南宁市武鸣区人民法院作出（2017）桂0122执恢19号民事裁定书，裁定上述拍卖的广西永舜生物工程有限公司名下的财产所有权归南宁赋杰商贸有限公司所有。 又查明：广西永舜生物工程有限公司为有限责任公司，法定代表人蒙麟声（已殁），经营范围兽用生物制品项目研究、生物技术转让和服务。该公司的工商登记记载，蒙政华为公司监事。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西永舜生物工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 (一)关于本案原被告签订的《租赁合同》。本案中，原告广西青武投资有限公司与被告广西永舜生物工程有限公司于2014年4月8日签订的《租赁合同》，对租赁标的物、租金及支付、租赁期限、违约责任等方面均作了约定，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律的强制性规定，是依法成立的有效民事合同，对双方具有法律拘束力，双方均应恪守并确保合同得以切实执行。合同签订后，原告广西青武投资有限公司依照约定交纳了2015年、2016年的租金，被告广西永舜生物工程有限公司也将出租标的物厂房、土地交给原告使用，原告在经过自行投资建设后将厂房、土地再行出租。但是因为其他案件，2016年9月8日，玉林市玉州区人民法院裁定广西青武投资有限公司等承租人暂停支付广西永舜生物工程有限公司的租金。之后2016年11月8日，被告又因申请执行人武鸣县农村信用合作联社与被执行人农敏鹏、广西永舜生物工程有限公司等金融借款合同纠纷一案，被我院裁定将本案租赁标的物在内的广西永舜生物工程有限公司所有的位于南宁市武鸣区农业银行别墅区南面的工业用地〔土地使用权证号：武国用（2005）第0113469号〕以及地上附着物和位于南宁市武鸣区的土地所有权〔土地使用权证号：武国用（2006）第0114009号〕及地上附着物进行公开拍卖。上述财产已经归买受人南宁赋杰商贸有限公司所有，租赁标的物所有权出现了重大变动，致使原告与被告、原告与广西侨光电线电缆有限公司等承租人之间的租赁合同无法继续履行，原告主张双方的租赁合同因此解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”规定的情形，原、被告的租赁合同于裁定确认拍卖成交之日2017年10月23日即解除。 （二）关于原告要求被告解除合同后的赔偿问题。如上所述，被告广西永舜生物工程有限公司因为其他民事案件，其出租给原告的厂房、土地被人民法院依法拍卖归他人所有，租赁标的物所有权出现了重大变动，致使原告与被告、原告与广西侨光电线电缆有限公司等承租人之间的租赁合同无法继续履行并解除，符合双方《租赁合同》第12条关于“在租赁期间，甲方不得提前终止合同，或甲方原因导致合同不能履行的，否则要赔偿乙方的相关损失”的规定，故对原告要求被告因解除合同后予以赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于原告的各项经济损失，根据原告与广西侨光电线电缆有限公司等人的转租合同及履行情况可知，双方租赁期限5年至10年不等，并约定年租金12万元至47万元不等，年租金收益200多万元，扣除原告应该向被告交纳的租金后，原告主张的各项经济损失150万元在其可得预期的利益合理范围之内，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同所造成的损失。”的规定，原告的该项主张有事实和法律依据，本院亦予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告广西青武投资有限公司与被告广西永舜生物工程有限公司2014年4月8日签订的《租赁合同》于2017年10月23日解除； 二、被告广西永舜生物工程有限公司赔偿原告广西青武投资有限公经济损失150万元。 案件受理费18300元，由被告广西永舜生物工程有限公司负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄成果 人民陪审员  李志明 人民陪审员  韦长信 二〇一九年六月十四日 书 记 员  李凤丹