苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00614号原告：王人杰，男，1954年4月14日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告王人杰与被告上海奥银房地产开发有限公司（下称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（下称被告名品城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法由代理审判员王玲独任审判，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告王人杰的委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、被告名品城公司经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王人杰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2014年1月18日签订的两份《商品房买卖合同》（编号分别为：苏相合同201401180013、苏相合同201401180015）；二、判令两被告共同退还房款人民币395068元；三、判令两被告赔偿原告利息损失人民币29630元；以上共计人民币424698元。四、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年1月18日，原告与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》2份（合同编号分别为：苏相合同201401180013、苏相合同201401180015），原告向被告名品城公司购买位于苏州市相城区元和街道××、××号商铺，并于同时支付一次性支付了两套房屋的购房款，但被告延迟交付商铺和办理产权登记。被告违约，构成了解除合同的约定条件和法定条件，原告为维护自身合法权益，现起诉至法院。被告奥银房产公司未作答辩。被告名品城公司向本院书面辩称，1、不同意原告解除合同的诉请，根据商品房买卖合同及补充协议，原告的解除权已经丧失；2、被告名品城公司没有违约事由，现仍在为原告积极的办理房屋产权证；对原告相关的赔偿请求不予认可；3、原告的钱款未入其公司账，而是由原告交给了被告奥银房产公司，另原告主张就涉案2个商铺多支付的款项亦无证据支持。经审理查明，2014年1月18日，原告王人杰（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》2份（合同编号分别为：苏相合同201401180013、苏相合同201401180015）。其中合同编号为苏相合同201401180013的《商品房买卖合同》约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积12.45平方米，该商品房总价款190348元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z××，国有土地使用权分割转让许可证编号为0731。”合同编号为苏相合同201401180015的《商品房买卖合同》约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积12.45平方米，该商品房总价款190348元整，房屋所有权初始登记证明编号为Z××，国有土地使用权分割转让许可证编号为0732”。两份《商品房买卖合同》的第六条付款方式及期限，均约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款”。第八条交付期限及交接，均约定：“1.出卖方应当在2014年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，均约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列第[1]款方式处理：（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在两份合同附件五《合同补充协议》第10条中均约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。另查明，涉案两套房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2011年10月17日获颁分割转让许可证（0731号、0732号）；2011年10月17日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第××号、相房证明第××号）。原告称两套房屋房款，共计380696元均已付清，相应的收据都由被告收回，但被告也未对此出具收条等凭证。原告另主张就涉案两套房屋多支付了14372元，被告奥银房产公司为此于2010年10月15日向原告开具收据（载明的收款事由为代收款）一份。原告另称办证税费其尚未缴纳。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司目前为被告名品城公司的唯一股东。上述事实，由原告身份证复印件、被告的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告称2015年年初即提出与被告解除《商品房买卖合同》，但无书面证据。被告名品城公司在书面答辩中称收款人为被告奥银房产公司，其公司至今未收到房款，且根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。被告名品城公司在相关案件中还陈述其系委托被告奥银房产公司对其所开发房产进行销售；涉案房屋于2007年即开发完成，为现房，涉案商铺无明确物理隔断，故不存在普通意义上的钥匙交付，房屋具备使用功能，并向买受人进行相关信息确认，即为该商铺的交付。审理中，本院向原告释明，如本院不支持解除合同的诉讼请求，原告是否需变更相应诉讼请求，原告表示，不变更诉讼请求。庭审后，被告名品城公司另提供原告于2014年1月18日出具的《同意书》复印件2份（内容为鉴于本人合法拥有江苏省苏州市相城区苏州环球奥食卡A馆4753号、4754号物业，且本人已将物业租赁给苏州奥食卡企业管理有限公司，同意该公司自行使用或另行出租给其他任何第三方，并由苏州奥食卡企业管理有限公司与第三方签订转租合同。”），主张涉案的两套房屋已交付给原告，由原告对外出租。经质证，原告对被告名品城公司提供的《同意书》不予认可，因系复印件且与本案无关。本院认为，原告与被告名品城公司于2014年1月18日所签两份《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2014年10月31日交房，原告称被告至今未交房。本院认为，本案所涉2套房屋在签订买卖合同时均已取得土地使用权分割转让许可证和房屋所有权初始登记证明，应认为系现房，结合本院在关联案件中查明的涉案商铺均系在空间上未进行物理分割、隔断，故不存在交钥匙等交房环节的产权式商铺的特殊性质，本院对原告所称至今未收房的主张不予认可。因具体交房时间不明确，故本院认定原告于合同约定的交房期限2014年10月31日即取得了房屋。被告名品城公司认为房款由被告奥银房产公司收取，至今未转交其公司。本院认为，房屋开发主体为被告名品城公司，其与原告约定签订合同时即付清房款，应认为被告名品城公司认可原告已交清房款，被告名品城公司的抗辩理由不成立。原告还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，本院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但原告与被告名品城公司签订《商品房买卖合同》在2014年1月18日，约定交房为2014年10月31日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。如根据约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此约定不符合实际。根据本案情况，本院以双方约定的交房日期即2014年10月31日的第二天起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。被告名品城公司认为合同附件特别约定，原告应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。原告对此不予认可。本院认为，本院已认定原告于合同约定期间取得房屋，且原告从未按约定书面向被告发出解除通知，事实上，涉案房屋亦可以办理产权登记，故对原告解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予举证证明。延迟办证应归责于被告名品城公司，故被告名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方合同约定的房价190348元/套，合计380696元的每天万分之一计算，从涉案2套房屋的办证期限届满的第二天即2015年1月30日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由被告名品城公司支付。关于原告赔偿利息损失的请求，本院已以违约金的方式一并予以体现。原告另提供金额为14372元的收据一张，该款项是何性质，双方均未能明确，故本案中对此问题予以搁置。两被告经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告苏州东方国际名品城有限公司支付原告王人杰人民币380696元从2015年1月30日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金，于本判决生效之日止十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。二、驳回原告王人杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3835元，由原告王人杰负担3705元，被告苏州东方国际名品城有限公司负担130元（此款本院予以退还原告王人杰，被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。代理审判员 王 玲二〇一六年十二月二十九日书 记 员 唐宽正