成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初1706号 原告：李美松，女，1937年10月14日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：王明福，四川兵法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范婷婷，四川兵法律师事务所律师。 原告：李曈，男，1989年10月27日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘军，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：姚岚，女，1975年3月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：田勇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何娴，四川公生明律师事务所律师。 被告：席群英，女，1966年12月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：王宇，四川凡高律师事务所律师。 原告李美松、李曈与被告姚岚、席群英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日宣判后，被告姚岚、席群英不服，上诉于四川省成都市中级人民法院，成都市中级人民法院以席群英在二审中提交了新证据可能影响案件的正确处理为由发回重审。本院于2019年2月8日重审立案后另行组成合议庭于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告李美松、李曈的委托诉讼代理人王明福、范婷婷，原告李曈的委托诉讼代理人刘军，被告姚岚及其委托诉讼代理人田勇，被告席群英的委托诉讼代理人王宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李美松、李曈向本院提出诉讼请求：1.确认二被告之间涉及位于成都市武侯区（栋）3单元－1楼229号的车位买卖合同无效，被告席群英应向李美松、李曈、姚岚返还该房屋及车位，并办理完成过户登记手续。事实与理由：原告李美松系李谦母亲，李谦父亲在李谦幼年时已经去世。李谦于1988年与肖方结婚，1989年10月双方育有婚生子女李曈一人。1998年李谦与肖方离婚。原告李曈随肖方生活，于2017年2月被澳大利亚昆士兰科技大学录取，攻读硕士研究生学位，学制两年，无经济来源。2005年，李谦与被告姚岚登记结婚，婚后未生育子女。2009年，李谦与姚岚购买了位于成都市武侯区，面积为211.27平方米，并购买地址为成都市武侯区（栋）3单元－1楼229号车位，面积为39.88平方米。2016年11月29日，李谦因病去世，李谦去世后，李谦的遗产由姚岚保管，尚未分割，其第一顺序法定继承人有母亲李美松、妻子姚岚、儿子李曈。 姚岚在未征求其他继承人意见的情况下，于2017年3月15日与被告席群英签订买卖合同，以70万元的价格将案涉房屋出售，又于2017年3月23日与席群英签订买卖合同，以1000元的价格将案涉车位出售，上述价格远远低于市场价。根据法律规定，李谦去世后，李谦的第一顺序法定继承人李美松、姚岚、李曈对上述房产、车位享有部分财产继承权，即享有上述房产和车位的部分所有权。被告姚岚在未取得李谦其他继承人同意的情况下，擅自以不合理的价格向席群英出售李谦的遗产，违反了法律法规，属于无权处分，因此二被告签订的买卖合同应属无效合同。席群英在明知李谦除姚岚外还有其他享有部分所有权的继承人的情况下，仍然积极购买案涉房产及车位，并非善意取得，原告有权追回财产。姚岚的行为既是擅自转移遗产的非法行为，也是无处分权人处分他人的财产行为，损害了其他继承人的财产继承权，两份买卖合同违反了法律强制性规定，损害了第三人利益，应当属于无效。席群英应返还案涉房屋及车位，并完成产权变更登记手续。 被告姚岚辩称，原告陈述的亲属关系属实。案涉房屋是姚岚的个人财产，不是姚岚和李谦的夫妻共同财产，不应纳入李谦的遗产。姚岚和李谦已于2008年12月2日做出了书面约定，案涉房屋系姚岚个人财产，房屋的购房款也是姚岚个人筹措，李谦生前个人档案自己填写也明确案涉房屋产权人为姚岚一人，李谦生前亦给同事明确房屋系姚岚向其父母借钱和个人贷款购买。李谦自愿放弃房屋权属是因为李谦名下有个人财产，李谦与姚岚系再婚，年龄又比姚岚大得多，为了避免家庭矛盾以及为了给予姚岚保障，且李谦当时无经济能力，购买时亦未动用公积金，以上种种都能证明案涉房屋系姚岚个人财产。案涉房屋和车位的出售价格符合市场行情，且出售情况并不影响买卖合同的效力。综上，请求驳回原告方的诉讼请求。 被告席群英辩称，席群英在沿海地区打工，为了孙女接受良好教育，通过朋友介绍向姚岚购买房屋。因姚岚提出要暂用房屋3年，扣除房租与资金占用利息共计40余万元，故双方确认房屋购房款160万元，因此房屋实际购买价为200余万元，已与市场价值相当。席群英分5次从招商银行给姚岚转账160万元。案涉房屋及车位登记在姚岚名下，席群英在查看权属证书后，有理由相信姚岚对房屋及车位享有完全处分权。即使姚岚无权处分，但席群英也是善意第三人，符合物权法规定的善意取得要件。 经审理查明，原告李美松系李谦（1964年1月28日出生）母亲，李谦父亲在李谦幼年时已经去世。李谦于1988年与肖方结婚，婚后生育一子即原告李曈。1998年李谦与肖方离婚，李曈随肖方生活。2005年3月18日，李谦与被告姚岚登记结婚。李谦为农业部沼气科学研究所公务员，曾任所长；被告姚岚系招商银行员工。 被告姚岚于2009年2月22日与成都滕王阁房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的位于成都市武侯区房屋，建筑面积211.31平方米，房屋成交价1373092元。关于支付购房款，合同载明为其他方式，实际系姚岚于同日支付首付款70余万元以及以自己的名义向招商银行成都分行贷款60万元用于支付购房款。姚岚于2010年12月1日取得房屋的所有权权属登记，登记地址为成都市武侯区鹭岛路36号9栋3单元1层101号，同时姚岚与招商银行成都分行办理了房屋抵押登记，期限2009年2月13日至2029年2月13日，姚岚以其名下在招商银行开设的账户偿还贷款。 2011年6月19日，姚岚与成都滕王阁房地产开发有限公司又签订1份《商品房买卖合同》，购买其开发的位于武侯区车库，车位成交价145000元。姚岚于合同签订当日支付购车位款145000元，并于2012年3月28日取得该车位的所有权权属登记。 李谦于2016年11月29日因病去世。 2017年3月15日，姚岚与被告席群英签订1份《成都市存量房买卖合同》,约定姚岚将位于成都市武侯区房屋出售给席群英，合同载明房屋成交价70万元，具体付款方式约定不明，另约定在2017年6月30日前办理房屋转让交易手续。2017年3月24日，席群英以房屋计税金额2464817.14元的价格缴纳了3%的契税 36972.25元。同日，案涉房屋在涤除了招商银行成都分行抵押权人登记后，不动产产权变更登记至席群英名下，并以席群英为债务人，案外张骏驰为债权人办理了抵押权登记，抵押担保的债权数额为3万元，债务履行期限3年。 2017年3月23日，姚岚与席群英又签订1份《成都市存量房买卖合同》，约定姚岚将位于成都市武侯区（栋）3单元-1层229号车位出售给席群英，成交价1000元。2017年4月1日，席群英以计税金额64567.61元的价格缴纳了0.05%的印花税32.30元、3%的契税1937.03元，共计1969.33元，同日，案涉车位的不动产产权人变更登记为席群英。 房屋及车位产权过户后，姚岚并未交付，而在案涉房屋居住至今。 2017年6月19日，李美松、李曈以姚岚为被告向本院起诉，要求分割李谦的遗产，本院于2018年1月10日判决姚岚向李美松、李曈各支付177529.83元，未处理本案案涉房屋和车位。该案现已生效。在该案庭审中，关于本案案涉房屋及车位付款情况，姚岚陈述席群英过户前通过银行转账支付了一半，过户后支付了另一半，分三、四次付款。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《居民死亡医学证明（推断）书（第一联）》、遗体火化证明、证明、《成都市存量房买卖合同》、成都市不动产登记信息摘要、房产交易申报单、民事判决书、专用收据、房产证以及庭审记录等证据收集在案，予以佐证。 为了支持自己的诉讼请求，原告方向本院提交了《公证书》，内容为网上查询2017年同时期案涉同小区房屋及车位价格，拟证明当时房价价格是2万元/平方米以上，2被告以不合理低价买卖房屋，明显是恶意串通，应确认无效。被告姚岚、席群英质证认为，对证据有异议，网上房屋标价一般都高于实际成交价，无参考性，双方的实际交易价是200余万元，房管局备案的房屋买卖合同写70万元是为了避税，并非真实交易价。 为了支持自己的主张，反驳原告方的诉请，姚岚还向本院提交了1、书面约定，内容“位于鹭岛路××单元××房子和车位都是姚岚的个人财产，所借购房款和购车位款全部由姚岚个人归还，与李谦无关。姚岚李谦2008年12月2日”，姚岚、李谦的名字处均捺有手印；2、何全珍、姚芸彦的银行流水；3、房屋、车位款支付以及资金来源情况说明。姚岚陈述当初姚岚想买房，李谦不赞同，说没钱，姚岚就向其母亲及妹妹借款100万元，贷款也是用姚岚个人工资偿还。因此姚岚与李谦约定案涉房产及车位均归姚岚个人所有，故书写了该约定。书写约定时姚岚与李谦2人在一家饭馆里吃饭，说起此事，姚岚就在包里拿了张纸出来写，纸的正面有其它内容，协议写在背面，因比较乱，故姚岚将无关内容裁下，李谦在隔壁拿的印泥，2人一起按的手印。约定的内容是姚岚写的，签合同之前就向售楼部问了房号，故清楚地址，签名及捺手印是李谦自己所为。证据1、2、3拟证明2018年12月2日，姚岚与李谦已就夫妻关系续存期间购买的房屋权属作出书面约定，且购房款由姚岚个人支付。4、《领导干部个人有关事项报告表》，公积金转移申请，拟证明李谦在其填报的《领导干部个人有关事项报告表》中明确写明，案涉房屋的产权人为姚岚，与双方的书面约定相互印证，且李谦当时并未动用公积金由姚岚自行购买。5、房屋登记信息询问笔录，案涉房屋及车位登记信息，拟证明案涉房屋非共有房屋，案涉房屋产权证及产权档案中均明确其权属为姚岚个人所有，自房屋办理过户以来，李谦亦未曾以不动产登记簿记载的事项有误更正登记。6、工资表、机关工资转移介绍信、收入证明，拟证明姚岚与李谦根本无力负担高额购房款。7、何全珍的病历资料，拟证明因母亲何全珍病重急需资金，故姚岚急售房屋及车位筹措资金。8、姚岚账户交易明细，拟证明席群英向姚岚转账160万元。 原告方质证认为，对《书面约定》不予认可，该纸张明显经过裁剪，不是李谦真实意义表示，怀疑不是李谦本人所写，请求进行鉴定（后撤回）；约定于2008年12月2日形成，此时尚未购买房屋及车位，姚岚写的地址是现地址，明显后来添加；何全珍、姚芸彦的银行流水与本案无关，仅能证明2人的账户明细，不能证明已转给姚岚；情况说明系姚岚自己书写，不认可。《领导干部个人有关事项报告表》真实性无异议，房屋在姚岚的名下，不能证明是其个人财产，应该进行遗产分割。证据5无异议，但不能达到姚岚的证明目的；证据6真实性无异议，仅能证明财产来源之一，不能证明李谦无力购房。证据7与本案无关，遗产继承民事判决书中查实姚岚购买了很多理财产品，在有存款及现金情况下，不可能因急需用钱而低价卖房，且原审时姚岚称因其母说房子不吉利才卖房，现在说法又变。对证据8的交易明细真实性无异议，但不能证明席群英实际付款160万元，从该明细可以看出几笔款反复存入取出，每次都是席群英存入一笔款，姚岚立刻现金取出，然后席群英再存，姚岚又取。反复存取，是在倒钱。 被告席群英质证认为，姚岚与李谦之间的事情与席群英无关，对证据8无异议，能证明2被告实际交易情况，席群英实际支付购房款160万元。 本案在审理过程中，经姚岚申请，本院依法传唤了证人李某，李某到庭作证称，自己与李谦系同事，2012年李某亦在案涉房屋小区购买房屋，购买价为1万元／平方米。李某在小区散步时遇到李谦，李谦曾告诉李某案涉房屋是他妻子姚岚个人借款及贷款买的。原告方认为证人证言不真实，不能证明李谦确实对她说了这些话，亦不能证明房屋系姚岚个人财产。 本院对原被告提交的证据经查证后认定如下：一、对原告方提交的公证书，因客观真实反映了网页的情况，结合房管部门的计税金额，能证明2017年3月左右案涉房屋同小区房屋成交价在1.3万元／平方米以上，车位在15万元／个以上。二、1、对被告姚岚提交的书面约定不予采纳，因从形式上看，该纸条没有题目，并且明显经过裁剪，被裁剪成不足五分之一张Ａ4纸大小的纸条，不符合对于夫妻间重大事务进行约定的一般常态；从纸条书写内容，纸条仅仅载明“位于鹭岛路××单元××房子和车位都是姚岚的个人财产，所借购房款和购车位款全部由姚岚个人归还，与李谦无关。姚岚李谦2008年12月2日”，姚岚当庭陈述该纸条的内容为姚岚书写，李谦仅仅是签字和捺手印，是否李谦的真实意思表示难以明确；李某的证人证言同理，李谦告诉证人由姚岚个人出钱购买及还款，不能证明双方对夫妻财产约定为由姚岚个人所有，综上，本院对被告姚岚举示的该份证据不予采信。2、对被告提交的何全珍、姚芸彦的银行流水，仅能证明姚岚母亲何全珍在2006年8月1日至2009年9月6日取款43万余元，其妹妹姚芸彦于2008年1月2日至2008年11月12日取款58万余元，不能证明上述款项借给姚岚购房，且姚岚购房付款时间金额与2人取款时间金额不吻合。情况说明是姚岚陈述，不能作为证据使用。3、《领导干部个人有关事项报告表》仅是载明李谦生前向单位填报夫妻共同财产情况，有2套住房，其中一套登记在李谦名下，一套登记在姚岚名下；公积金转移申请仅证明未提取公积金，但上述证据不能证明夫妻财产约定为案涉房屋为姚岚个人所有以及由姚岚个人支付购房款。4、房屋登记信息询问笔录中表述无共有人仅是姚岚个人意思表示，房屋及车位登记在其名下并不能证明李谦与姚岚已就案涉房屋及车位约定为姚岚个人财产。5、工资表、机关工资转移介绍信、收入证明，仅能证明李谦、姚岚某段时间收入情况，不能证明两人当时全部财产状况。6、何全珍的病历资料，仅证明何全珍病情，不能证明其花费巨额医疗费以及需要姚岚低价卖房筹集医疗费。7、姚岚账户交易明细显示2017年3月16日席群英向姚岚账户转款213000元，姚岚当日取现金212000元；2017年3月17日席群英向姚岚账户转款363800元，姚岚当日将此款取出；2017年3月20日，席群英向姚岚账户转款364000元，姚岚当日取现金364000元；2017年3月22日、3月23日席群英分别向姚岚账户转款50万元、140200元，姚岚分别于当日将两笔款项以现金方式取出。虽然上述交易流水能显示席群英分5次共计向姚岚账户转款160万元，但姚岚都在每笔转款后下次转款前以现金方式全部取出（除第一次转款取现金额比存入金额少1000元外），姚岚在短时间内取出达160万元现金，但不能提供该160万元去向，故2被告之间多次存款取现行为不能证明席群英实际向姚岚支付了购房款160万元。 综上，本院认为本案的争议焦点在于案涉位于成都市武侯区（栋）3单元-1层229号车位是否为被告姚岚和李谦的夫妻共同财产。从案涉房屋和车位的购买时间和取得产权权属登记的时间看，均在姚岚和李谦的婚姻关系存续期间，购买房屋和车位的首付款以及归还的贷款，均属于夫妻共同财产。 案涉房屋为姚岚和李谦的夫妻共同财产，在2016年李谦病逝后，其中李谦所有的部分应当作为遗产，由其法定继承人李美松、李曈和姚岚继承。虽然案涉房屋和车位登记在被告姚岚一个人名下，但是依照《中华人民共和国继承法》第二条之规定，在李谦病逝后继承已经开始，被告姚岚在未经其他继承人即原告李美松、李曈的授权或同意，与被告席群英签订成存房买（自）第716082号《成都市存量房买卖合同》和成存房买（自）第725221号《成都市存量房买卖合同》，姚岚没有代理权，也未得到原告李美松、李曈的追认，姚岚系无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，上述两合同应当认定为无效合同。姚岚与席群英辩称《成都市存量房买卖合同》仅是为了避税，房屋实际成交价为200余万元，首先双方并未就此签订房屋买卖合同；其次，姚岚的银行流水明细不能证明席群英实际向其支付了160万元购房款，且即使席群英支付了160万元，也低于计税价格的70%，亦低于当时市场价的70%；再者，2被告称房屋过户后姚岚居住三年抵扣购房款40余万元，并无证据证明。被告姚岚在2017年3月成都市房屋价格上涨的情况下，以明显低于市场的价格出售房屋、立即过户，但又在过户后继续居住在案涉房屋中的情况，不能做出合理解释，席群英不能证明其以成交价购买案涉房屋和车位是善意的。故姚岚和席群英之间签订的成存房买（自）第716082号《成都市存量房买卖合同》和成存房买（自）第725221号《成都市存量房买卖合同》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条和第五十八条之规定，无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，案涉房屋和车位应当恢复原登记。原告主张将案涉房屋和车位登记到李美松、李曈和姚岚三人名下，因涉及到夫妻财产的分割和遗产继承，与本案处理的房屋买卖不是同一法律关系，且案涉房屋上现在存在案外人的他项权利，当事人应当另案讼争。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国继承法》第二条之规定，判决如下： 一、确认被告姚岚与被告席群英于2017年3月15日签订的成存房买（自）第716082号《成都市存量房买卖合同》及于2017年3月23日签订的成存房买（自）第725221号《成都市存量房买卖合同》无效； 二、驳回原告李美松、李曈的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，保全费4120元，共计14920元，由原告李美松、李曈负担100元，被告姚岚、席群英负担14820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  陈平安 人民陪审员  杨小勤 二〇一九年九月十一日 书 记 员  薛 敏