福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4569号 上诉人（原审被告）：泉州万邦置业有限公司，住所地福建省泉州市永春县苏坑镇苏坑街550号。 法定代表人：李龙连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王清珍，男，1981年9月26日出生，汉族，住福建省永春县。 被上诉人（原审被告）：苏培珍，女，1983年2月23日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人泉州万邦置业有限公司（以下简称万邦公司）因与被上诉人王清珍、苏培珍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2019）闽0525民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王清珍、苏培珍的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定王清珍、苏培珍未在案涉房屋交付90日内取得房屋权属证书系万邦公司违约错误。2.一审判决认定《附件六合同补充协议》在本案中不适用错误。3.一审判决认定《补充协议》第3条对王清珍、苏培珍不发生法律效力明显错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款作为其判决适用的主要法律条文，该条款明确规定当事人既可以在商品房买卖合同中约定办理房屋权属登记的期限也可以对办理房屋权属证书的期限进行特殊约定。本案当事人签订的二份补充协议既是商品房买卖合同的组成部分，也是双方对于办理房屋权属证书的事项以及期限进行特别的约定，完全符合法律规定。 王清珍、苏培珍辩称，一、《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。王清珍、苏培珍依约向万邦公司足额支付购房款，万邦公司亦应依约为王清珍、苏培珍办理房屋权属证书。二、《附件六合同补充协议》以及《补充协议》不能作为免除万邦公司违约责任的依据。《附件六合同补充协议》签订时间在商品房买卖合同之前，《补充协议》的签订目的在于纠正预测面积与实测面积之间的误差，且《附件六合同补充协议》《补充协议》中关于办理房屋权属证书期限的约定属于免除、减轻万邦公司责任的条款，与法律的规定及商品房买卖合同第二十二条的约定相违背，对王清珍、苏培珍不发生法律效力，不能以此作为免除万邦公司违约责任的依据。 王清珍、苏培珍向一审法院起诉请求：判令万邦公司向王清珍、苏培珍支付逾期办理房屋权属证书的违约金24545.73元（违约金以购房款316524元为基数，按日利率0.01%的标准计算至实际办结房屋权属证书之日止，暂计至2019年4月2日为24545.73元）。 一审法院认定事实：2014年10月6日，王清珍、苏培珍与万邦公司签订《商品房买卖合同》，约定王清珍、苏培珍向万邦公司购买其开发建设的址在永春县××镇××村××广场××幢××号房，总价款316524元，交房期限2016年6月30日前等条款。其中合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”王清珍、苏培珍分别于2014年12月1日支付购房款116254元、于2016年4月29日支付购房款200000元。万邦公司于2016年11月10日发出交房通知书，于2016年11月26日将涉案房产交付王清珍、苏培珍使用。万邦公司开发建设的永春县苏坑镇嵩溪村万邦城市广场1幢、2幢房屋的不动产登记证明记载的登记时间为2017年1月20日，不动产登记证号为闽（2017）永春县总不动产证明第0××2号。2019年5月6日，王清珍、苏培珍取得涉案房产的不动产权证书，不动产登记证号为闽（2019）永春县不动产权第0××2号。 一审法院认为，双方于2014年9月23日签订该补充协议，该协议第四条权属办理的约定记载“1.合同第十四条第一段修改为：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2项处理。2.买受人承担办理《房屋所有权证》的费用。由于政府部门原因造成出卖人资料无法按时报产权部门备案，不视为出卖人违约。买受人未按合同约定付清全部购房款及其他全部应付款项（包括逾期违约金、面积误差补款、公共维修资金等）的，出卖人有权拒绝协办或代办权属证书而不承担违约责任。”因双方于2014年10月6日签订《商品房买卖合同》，该合同签订时间在后，合同第十四条关于产权登记进行了约定，且该合同于2014年12月3日在永春县住房和城乡规划建设局房产登记交易中心进行登记备案。故万邦公司主张本案产权登记应适用2014年9月23日签订的《附件六：合同补充协议》第四条约定，不予采纳。《补充协议》的签订时间为2019年3月5日，从协议的内容看，第3条系万邦公司为重复使用而自行制作，未与对方充分协商而事前打印好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，属格式条款。且该协议第3条约定“乙方委托甲方代为办理房屋所有权登记手续，办理期限自本协议签订之日起90日内，乙方应按甲方要求提交办证所需各项资料。因甲方原因导致未能按期办理房产证的，应按买卖合同约定承担逾期办证的相关责任。”对《商品房买卖合同》第十四条的约定进行变更，实际上减轻了万邦公司的责任、限制了买房人的权利，万邦公司作为提供格式条款的一方，未提供证据证明其已尽提醒告知义务，及在签订该补充协议时以合理方式提请对方注意该条款内容，且苏培珍未在该协议的乙方处签名，故该条款对王清珍、苏培珍不发生法律效力。综上所述，万邦公司具有商品房预售资质，其与王清珍、苏培珍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。涉案房产于2016年11月26日交付王清珍、苏培珍使用，王清珍、苏培珍未能在涉案房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，万邦公司自逾期之日即2017年2月24日起每日按已付购房款316524元的0.01%即31.65元向王清珍、苏培珍支付违约金。王清珍、苏培珍于2019年5月6日取得房屋权属证书，故万邦公司应支付自2017年2月24日起至2019年5月6日止的逾期办证违约金25351.65元（31.65元／日×801日）。万邦公司关于其无需承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州万邦置业有限公司应于判决生效之日起十日内向王清珍、苏培珍支付逾期办证违约金25351.65元；二、驳回王清珍、苏培珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，减半收取207元，由王清珍、苏培珍负担1元，泉州万邦置业有限公司负担206元。 本院二审期间，万邦公司围绕上诉请求依法提交了1.《商品房买卖合同》及其附件六补充协议五份，以此证明万邦公司与其他买受人签订的合同及其补充协议的签署时间均一致，本案商品房买卖合同及其附件六补充协议的落款时间不一致系笔误；2.《房屋验收确认书》《业主收楼物品资料验收单》《业主装修申请书》《消防安全责任书》《业主入住登记表》各一份，以此证明办理案涉房屋的交付、入住、装修等手续时，均是王清珍一人签名，王清珍代表苏培珍处理案涉房屋的相关事宜，王清珍在《补充协议》上签署苏培珍的名字构成表见代理；3.《不动产登记申请表》《授权委托书》各一份，案涉不动产权属登记需由王清珍、苏培珍提出申请，王清珍、苏培珍直至2019年4月1日才委托万邦公司向不动产登记部门办理不动产权登记申请，在此之前未能办理的责任不在万邦公司。王清珍、苏培珍质证认为，证据1无法证明万邦公司的主张，除了对《不动产登记申请表》中的签名有异议，对证据2、3中的其他签名均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万邦公司提供的证据1与本案不具有关联性，对其证明力不予认定；王清珍、苏培珍对《不动产登记申请表》中的签名持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，对其签名的真实性予以认定。虽然《补充协议》中“苏培珍”的签名、指印系王清珍代为签署、摁印，但苏培珍在一审庭审中对此陈述：“他签下去我也没有意见了”，即苏培珍对王清珍在《补充协议》签署其名字的行为予以追认，结合案涉房屋相关事宜均由王清珍具体负责实施的实际情况，可以认定《补充协议》系王清珍、苏培珍的真实意思表示。《补充协议》载明：“甲乙双方于2014年10月6日签订编号为201410050004的《商品房买卖合同》……”由此可见，《商品房买卖合同》签订在前，《补充协议》签订在后。 本院认为，《补充协议》系万邦公司与王清珍、苏培珍的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规规定，应认定为合法有效，双方应依约履行。一审判决认定《补充协议》第3条对王清珍、苏培珍不发生法律效力不当。《补充协议》第3条约定，王清珍、苏培珍委托万邦公司代为办理房屋所有权登记手续，办证期限自签订协议之日即2019年3月5日起90日内，因万邦公司原因导致未能按期办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担逾期办证的相关责任。上述条款系双方在万邦公司逾期协助办证违约事实发生后对办证事宜、期限重新作出的约定，而王清珍、苏培珍已于2019年5月6日取得案涉房屋的不动产权证书，现又要求万邦公司支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。 综上所述，万邦公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省永春县人民法院（2019）闽0525民初1073号民事判决； 二、驳回王清珍、苏培珍一审的诉讼请求。 一审案件受理费414元，减半收取207元，由王清珍、苏培珍负担。二审案件受理费414元，由王清珍、苏培珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年九月十九日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……