辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初1207号 原告（执行案外人）：董全士，男，1973年1月18日生，汉族，住址辽宁省普兰店市。 委托诉讼代理人：乔万学，男，住庄河市，系庄河市新华街道光明居民委员会推荐。 被告（申请执行人）：高为田，男，1968年6月8日出生，汉族，大连市甘井子区。 被告（申请执行人）：赵春南，女，1969年11月3日生，汉族，大连市甘井子区。 二被告委托诉讼代理人：关向阳，系辽宁五寰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日出生，汉族，辽宁省庄河市号。 第三人：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地：辽宁省庄河市城关街道水仙委景源名郡小区****。 法定代表人：于长杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张毅，男，1991年4月10日出生，汉族，系该公司销售部销售经理，大连市沙河口区。 原告董全士与被告高为田、赵春南，第三人郑雁斌及大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董全士委托诉讼代理人乔万学、被告高为田、赵春南共同委托诉讼代理人关向阳、第三人郑雁斌、第三人宸宇公司委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董全士向本院提出诉讼请求：不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋（以下简称案涉房屋），解除对案涉房屋的查封。事实和理由：一、高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司（以下简称鸿建公司）、郑雁斌买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9,174,484.26元及利息。执行过程中，大连市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产，同日向大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套。原告对查封案涉房屋提出书面异议，大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异237号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求的错误。第三人郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程。2013年5月4日，第三人与原告签订了协议书，约定将六标段1#-18#（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式承包给原告，关于工程款的结算，原告、郑雁斌及宸宇公司三方协商一致，采取以房抵债的方式支付部分工程款，宸宇公司为原告开具了收据，案涉房屋登记在原告名下中模板工程分包给原告。嗣后，原告、第三人、宸宇公司三方共同协商一致，将案涉房屋作为工程款抵顶给原告。宸宇公司为原告开具了收据，案涉房屋登记在原告名下。原告系案涉房产的权利人，该权利能够排除执行，故请求法院支持原告的诉请。二、（2018）辽02执异237号执行裁定书程序违法。原告的执行异议申请书包含两部分内容：1.案涉房屋经过宸宇公司、郑雁斌、原告三方协商一致，抵顶给原告，原告对案涉房屋拥有物权期待权，原告以案外人的身份对执行标的提出排除执行异议。2.郑雁斌将案涉房屋抵顶给原告后，对案涉房屋不再有任何的权利，大连中院要求宸宇公司协助执行，不得办理案涉房屋的过户、交付，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结之规定，侵害了原告的合法权益，原告以利害关系人的身份对大连中院的执行认为提出异议。《人民法院执行异议和办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款规定：案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。（2018）辽02执异237号执行裁定书也没有释明，只是对原告的实体异议进行审查，作出了裁定，对原告的执行行为异议并未进行审查，该裁定程序违法，应该予以纠正。 被告高为田、赵春南辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人郑雁斌述称，同意原告的诉讼请求。 第三人宸宇公司述称，我公司是2017年6月20日收到法院的协助执行通知书，法院2015年12月10日下达的协助执行通知，经我方查询，并没有任何影像影音资料留存，应视为不合法的送达手续，所以，该协助执行通知书下达是错误的，也是不合法的，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 高为田、赵春南与鸿建公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9,174,484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，本院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案外人董全士对查封案涉房屋提出书面异议。本院于2018年4月17日作出（2018）辽02执异237号执行裁定书，裁定驳回案外人董全士的异议请求。董全士对该裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查，2014年10月10日，宸宇公司向董全士出具2#-2-302号房屋收款收据，金额为616,556元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2014年11月4日，宸宇公司向董全士出具18#-1-102房屋的收据金额为957,038元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2015年1月29日，宸宇公司向董全士出具35#-2-1003号房屋的收款收据，金额为504,252元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2015年5月21日，宸宇公司向董全士出具34#-2-703号房屋的收款收据，金额为504,252元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2013年11月12日，宸宇公司向董全士出具3#-3-401号房屋的收款收据，金额为471,431元，在领款人签章处有“此楼顶抵工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名，在收据的左上角标“此楼转让给周淑萍，转让人董全士”，但该房屋实际并未转让周淑萍。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，董全士主张其对高为田、赵春南申请执行的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益是否具有上述法律规定的情形为本案争议的焦点。 一、董全士是否取得并占有案涉房屋的合法权利。 郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程，并将案涉六标段1#-18#楼（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式分包给董全士。该项工程施工结束后，董全士与郑雁斌、宸宇公司协商一致将案涉房屋抵顶郑雁斌欠付董全士的款项，宸宇公司出具的收款收据上亦载明案涉房屋已转让给董全士。一般而言，收据只是表示收到款项的凭据，但案涉收据的收款事由记载“此楼抵顶工程款”，董全士、郑雁斌及宸宇公司均予以签字，体现了当事人间的真实意思表示，由此表明案涉房屋的所有权人已将该房屋用以抵债的方式进行了房屋交易。董全士基于各方约定已领取了案涉房屋的钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，具有合法占有的事实依据。 二、关于是否因董全士自身原因未办理过户登记的问题。案涉房屋因办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，董全士虽合法占有了案涉房产，房屋没有办理过户非董全士自身原因所致。 根据以上之阐述，案涉抵债行为发生于法院查封之前。且董全士作为房屋受让人已经合法占有该不动产、非自身原因未办理过户登记，董全士对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请应予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋。 案件受理费29,628元（董全士已预付），由被告高为田、赵春南共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  孙利颖 审判员  季 烨 审判员  王 亮 二〇一九年九月九日 书记员  王丽秋 附相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。