广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15446号上诉人（原审被告）：许某炜，香港永久性居民。上诉人（原审被告）：广州市海珠区万某汽车美容中心，住所地广东省广州市海珠区。经营者：欧阳某宝。上诉人（原审被告）：欧阳某宝，住广东省佛山市顺德区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陈某颜，住广东省化州市。被上诉人（原审原告）：广州华某房地产开发有限公司（原名：广州华某物业管理有限公司），住所地广州市海珠区。法定代表人：翁某基，该司董事长。委托诉讼代理人：麦雪群，广东康浩律师事务所律师。上诉人许某炜、广州市海珠区万某汽车美容中心（以下简称万某中心）、欧阳某宝、陈某颜因与被上诉人广州华某房地产开发有限公司（以下简称华某公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人万某中心、欧阳某宝的委托代理人张欣、上诉人陈某颜、被上诉人华某公司的委托代理人麦雪群到庭参加诉讼。上诉人许某炜虽委托代理人胥科到庭，但其未向本院提交经公证的合法授权手续，其本人亦未按本院要求的时间到庭确认其委托的真实性，视为其无正当理由未到庭参加诉讼，许某炜委托代理人胥科到庭无权代表其发表意见，本院依法按许某炜缺席审理本案。本案现已审理终结。万某中心、欧阳某宝上诉请求：1、撤销一审判决，驳回华某公司的一审诉讼请求；2本案一、二审诉讼费用由华某公司负担。万某中心作为个体工商户，登记的经营者为欧阳某宝。欧阳某宝与许某炜签订了租赁合同，租赁30平方米的房屋用于经营汽车美容业务，并成立了万某中心，租赁期限至2020年12月31日，租期尚未届满。华某公司无权在欧阳某宝租期未满前要求欧阳某宝向其交还场地。且欧阳某宝在办妥了万某中心后，即将万某中心承包给他人使用，欧阳某宝并未实际经营，没有实际占有涉案场地，无法交回场地。华某公司要求万某中心、欧阳某宝交还场地与事实不符，无法实现。华某公司二审答辩称：万某中心和欧阳某宝实际承租的建筑物是违章建筑，在一审中已经查明。欧阳某宝、万某中心与许某炜签订的合同为无效合同。同时华某公司经过法院拍卖取得涉案土地使用权，有权根据《物权法》第34、35条要求非法占用人排除妨碍，并将涉案土地交还给华某公司，因此请求法院驳回万某中心、欧阳某宝上诉请求。陈某颜上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1576号民事判决，将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由华某公司承担。事实和理由：一审判决认定华某公司的物权，是涉案地块的使用权，是2015年5月竞拍的（竞拍前置条件十分清晰，现状不交吉），此房屋是陈某颜2008年建造的，与许某炜存在工程款未结算，且有租赁合同至2020年12月，是不可改变的事实。陈某颜无需向华某公司交还场地和房屋，待合同期满陈某颜将场地和房屋交还给许某炜较为合适，陈某颜与华某公司不存在法律关系，陈某颜与许某炜存在建筑债权，陈某颜是涉案场地的承租人，没有返还土地的义务。华某公司二审答辩称：1、华某公司作为土地使用权人，与陈某颜之间不存在任何租赁合同关系，陈立颜在华某公司的土地上面加盖建筑物属于侵权行为。无权以其与许某炜存在未结算的工程款为由对抗华某公司的物权权利。且华某公司认为一审认定事实清楚，审判程序合法，不存在发回重审的事由，因此请求法院驳回陈某颜的上诉请求。华某公司向一审法院起诉请求：1、许某炜、万某中心、欧阳某宝和陈某颜腾空、搬出广州市海珠区某大道以西、华某公司享有国有建设用地使用权的地块；2、请求法院判令许某炜、万某中心、欧阳某宝和陈某颜承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：广州市房地产档案馆于2015年8月7日出具的海珠区某大道路以西使用土地面积2301平方米场地的《房地产登记簿查册表》记载，产权人为广州市某莎房地产开发有限公司，2007年8月20日本院（2006）穗中法执字第472-2协助执行通知书及民事裁定书各一份：查封该业土地使用权；等。本院于2015年7月21日作出（2010）穗中法执字第1619号之五执行裁定书，裁定书记载“本院依据已发生法律效力的广东省高级人民法院(2010)粤高法民二终字第37号民事判决，依法委托广州公共资源交易中心公开拍卖被执行人广州市某莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区某大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权。2015年7月2日，买受人广州华某物业管理有限公司以27200万元竞得，并在拍卖公告确定的期限内将价款交付到本院。……裁定如下：1、解除本院对被执行人广州市某莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权的查封；2、将被执行人广州市某莎房地产开发有限公司所有、位于广州市海珠区广州大道路以西、用地面积为2301平方米、房产登记号为[2007]国用字1100085号的土地使用权过户至买受人广州华某物业管理有限公司名下。”本院于2015年7月30日将该裁定送达给房管部门。广州市国土资源和规划委员会于2016年5月1日核发粤20**广州市不动产权第00226846号《不动产权证书》，该证书记载：权利人：广州华某物业管理有限公司；面积：2301.058平方米；四至：东至玉某路、南至惠某路、西至规某路、北至规某路；等。华某公司于2015年8月19日提起本案诉讼。诉讼中，陈某颜确认万某中心、欧阳某宝所称的涉案临建是由其投资建设的；涉案的建筑物是2008年盖的，一共建了两层半，建筑面积约为2800多平方米，占地面积约为1300多平方米；规划部门在2007年出具规划许可证，涉案建筑物是临建；华某公司与许某炜、万某中心、欧阳某宝均确认：涉案建筑物全部都在华某公司主张的2301平方米的场地之内。万某中心、欧阳某宝表示在办好万某中心的营业执照后，欧阳某宝就将万某中心承包给他人经营，虽然欧阳某宝没有亲自经营该中心，但未变更万某中心的经营者，万某中心的字号等工商注册信息均未变更。华某公司表示不申请追加万某中心的实际经营者参加诉讼，只要求万某中心、欧阳某宝搬迁并返还场地。华某公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、个体工商户开业基本信息、广州市房屋租赁合同、广州市海珠区临时经营场所使用证明，拟证明许某炜、万某中心、欧阳某宝非法占用华某公司涉案地块；2、穗规建证（2008）919号建设工程规划许可证、建设工程公示，穗规（2011）1804号《关于答复有关查询问题的函》，其中答复函中载明：2008年，广州市某莎房地产开发有限公司经海珠规划分局以穗规建证（2008）919号《建设工程规划许可证》批准，同意兴建2层临时餐饮用房1幢；但建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，投入后擅自将局部改做洗车用房使用；现该2层建筑已过2年临时使用期，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》的有关规定，已构成违法建设，属于无法采取改正措施消除对规划实施的情形，该地上建筑物应作拆除处理；3、律师函、快递单、拒收证明，拟证明华某公司已向万某中心主张权利，但万某中心予以拒绝；4、（2015）穗海法民三初字第1575、1577号民事判决书。许某炜质证意见：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，不能证明我方非法占有涉案土地；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，我方作为涉案土地的承租人并没有收到政府的相关文件称涉案土地上的建筑物属于违章建筑；对证据3的真实性、合法性和关联性不予确认，与我方无关，因为邮件也不是发给我方的；证据4与本案没有关联性，该判决书不属于终审判决，不具备法律效力。万某中心和欧阳某宝质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，房屋租赁合同有备案登记，办理了工商开业资料，一系列的办证手续没有问题，不能证明我方非法占有华某公司的涉案地块；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，质证意见与许某炜的意见一致；对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，我方实际也没有收到该函件，是否与华某公司提交的上述一系列文件一致我方不清楚；证据4的质证意见与许某炜一致。陈某颜质证意见：与许某炜的质证意见一致。许某炜为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、（2011）粤高法执复字第46号执行裁定书；2、广州市某莎房地产开发有限公司、许某炜于2003年9月25日签订的《桥西新区（2-1-7地块）场地租赁合同》，该合同约定租赁期限从2003年9月25日至2015年12月31日；等；3、广州市某莎房地产开发有限公司、许某炜于2008年3月28日签订的《桥西新区（2-1-7地块）场地租赁补充合同》，约定租赁期延长五年，至2020年12月31日止。华某公司质证意见：证据1没有原件，对其真实性不予确认，即使该证据是真实的，也没有任何字眼显示省高院认定许某炜在涉案土地上享有所谓的合法租赁权；证据2、3没有原件，对其真实性不予确认，即使许某炜提供了原件，我方对其真实性也不予确认，因为没有证据证实许某炜向某莎公司缴纳了租金，也没有证据证实某莎公司已将合同所涉及的场地交付给许某炜，所以我方认为该合同没有实际履行；即使租赁合同是真实的租赁期限也只到2015年12月31日止，而查册表显示涉案土地在2007年8月13日已被本院查封，许某炜与某莎公司签订的补充合同，违反了《最高院关于查、扣、冻规定》的第26条第2款的规定，不能对抗法院的执行；本院在拍卖涉案土地时发布的拍卖公告中，已明确载明涉案土地上唯一的障碍就是违法建设，应作拆除处理，并没有赋予许某炜作为承租人对抗买受人的权利。万某中心、欧阳某宝及第三人的质证意见：对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。一审法院认为：华某公司通过人民法院拍卖程序竞得广州市海珠区某大道路以西、用地面积为2301平方米的土地使用权，本院已作出将上述土地使用权过户至华某公司名下的民事裁定，原华某公司也凭此取得了房管部门核发的上述地块的《不动产权证书》，故华某公司已是涉案地块的权利人。虽然陈某颜主张涉案场地上建筑物是其建造，但该建筑物已被规划部门确定为违法建设，而其也未提交证据证明其有正当理由使用涉案地块。同理，虽然许某炜与广州市某莎房地产开发有限公司、欧阳某宝与许某炜签订了涉案建筑物的租赁合同，但根据《最高人民法院》第三条的规定，租赁合同因租赁物为违法建设而无效，即许某炜、万某中心、欧阳某宝和陈某颜也无权使用涉案地块及地上建筑。因此，华某公司要求许某炜、万某中心、欧阳某宝和陈某颜返还场地的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，于2016年8月19日作出如下判决：被告许某炜、广州市海珠区万某汽车美容中心、欧阳某宝、第三人陈某颜于本判决生效之日起10日内将位于广州市海珠区某大道路以西、用地面积为2301平方米的地块（《不动产权证书》号：粤20**广州市不动产权第00226846号）内广州市海珠区万某汽车美容中心占用的场地交还给原告广州华某物业管理有限公司。本案受理费100元，由三被告和第三人共同承担。经庭询调查，一审认定事实无误，本院予以确认。二审期间，上诉人许某炜虽委托代理人胥科到庭，但其未向本院提交经公证的合法授权手续，其本人亦未按本院要求的时间到庭确认其委托的真实性，视为其无正当理由未到庭参加诉讼，许某炜委托代理人胥科到庭发表意见无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第一百四十三条、第一百五十四条第（十一）项，第一百七十四条、第二百六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，本院按许某炜撤回上诉处理，本案本院不另下裁定书按许某炜撤回上诉处理。二审期间，华某公司向本院提交《变更登记核准通知书》，证明其名称由“广州华某物业管理有限公司”变更为“广州华某房地产开发有限公司”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对万某中心、欧阳某宝、陈某颜的上诉请求与华某公司的答辩意见，分析如下：因穗规（2011）1804号《关于答复有关查询问题的函》中已载明：2008年，广州市某莎房地产开发有限公司经海珠规划分局以穗规建证（2008）919号《建设工程规划许可证》批准，同意兴建2层临时餐饮用房1幢；但建设单位在建设过程中擅自加、扩建，竣工后未经规划验收投入使用，投入后擅自将局部改做洗车用房使用；现该2层建筑已过2年临时使用期，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《广州市关于贯彻实施的意见》的有关规定，已构成违法建设，属于无法采取改正措施消除对规划实施的情形，该地上建筑物应作拆除处理，故，涉案建筑物已经规划部门认定为违法建设的建筑物。虽然许某炜与某莎公司、欧阳某宝与许某炜签订了涉案建筑物的租赁合同，但根据《最高人民法院》第三条的规定，涉案房屋上设定的租赁合同的租赁期限超过临时建筑有效期的部分属于无效的合同关系，故许某炜、万某中心、欧阳某宝也无权再使用地上建筑。而陈某颜虽主张涉案场地上建筑物是其建造，但并未提交其有正当理由使用涉案地块的证据予以证明。据此，华某公司已取得涉案地块的合法使用权，该司要求许某炜、万某中心、欧阳某宝和陈某颜返还场地的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案本院按许某炜撤回上诉处理，上诉人万某中心、欧阳某宝、陈某颜上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条、第一百四十三条、第一百五十四条第（十一）项，第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第二百六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第五百五十一条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，减半收取许某炜受理费，由许某炜负担50元，由广州市海珠区万某汽车美容中心负担100元，由欧阳某宝负担100元，由陈某颜负担100元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十二月十二日书记员  杨仁义王心怡