江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3460号上诉人（原审被告）连云港市嘉安房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路创联大厦16楼。法定代表人：穆家德，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1985年12月24日生，汉族，系该公司职工，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：刘杰，江苏公善民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张海岭，男，1983年4月9日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。上诉人连云港市嘉安房地产开发有限公司（以下简称嘉安公司）因与被上诉人张海岭商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2016）苏0707民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月31日公开开庭审理了本案，上诉人嘉安公司的委托诉讼代理人ＸＸ、刘杰，被上诉人张海岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人嘉安公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已于2009年12月20日以公示的方式通知被上诉人等业主接受涉案房屋，但被上诉人因为个人原因拒不与上诉人办理房屋交接手续，而是自行将涉案房屋装修并于2011年4月份实际入住，因此，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。2、一审法院对于上诉人购买车库总价是否优惠了6000元认定错误。涉案车库的总价原是36000元，而上诉人实际收取被上诉人的车库款是30000元，且张海岭在协议书签名的行为足以认定上诉人已实际履行了车库款优惠的义务。3、本院与一审法院作出的（2016）苏0707民初2394号民事判决裁判结果不同，同案不同判。被上诉人张海岭答辩称：1、我方没有接到任何交房通知，如果通知肯定有交房通知单。我现在有水电费收据，如果交房应该给我正式的发票，所以上诉人到现在没有交房。2、附件1是《车库（储藏间）转让使用权协议书》的追加协议，其必须遵从主协议的约定，否则其连证据都谈不上。3、主协议第6条约定双方必须签字、盖章才能生效。追加协议甲方没有签字、盖章不具有法律效力。4、主协议第6条约定合同一式两份，甲乙各持一份。追加协议则全部在上诉人手里，违反了甲乙双方约定的保管方式。5、追加协议甲方提及的优惠6000措施没有实施，在内容上没有因果必然，该追加协议不成立。第一，主协议第2条约定车库总价为30000元，乙方交款30000元，有收据为证。所以甲方没有优惠。第二，甲方一审狡辩30000是原价36000元的优惠价，但主协议第5条约定若拆迁甲方按主协议成交价格30000赔偿，不是赔36000元，所以从这个角度甲方没有优惠。6、对上诉方提及的类似案例，同一法院不同裁定也是正常的。类似案例，不同裁定是充分辩论的结果，不存在后案判决必遵从前案判决的说法。7、请求二审法院以专业观点断定《附件1邻里中心小区车库追加协议》因不符合法理，不具有因果关系，不具有同等约束力，不足以作为证据使用。请求二审法院支持被上诉人一审诉讼请求。张海岭向一审法院起诉称：请求依法判令嘉安公司限期为张海岭办理买卖商品房的产权登记手续，支付逾期交房的违约金63144元、逾期办理房产证的违约金10600元，并承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2009年8月15日，张海岭与嘉安公司签订《商品房买卖合同》，约定由张海岭购买嘉安公司开发的位于赣榆区黄海西路的商业邻里中心第5幢1单元302室，建筑面积132.84平方米，房款共计285075元。合同约定，商品房于2009年12月30日前交付给张海岭。该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付5元/天的违约金”。张海岭按约付清了购房款。一审庭审中，张海岭撤回要求嘉安公司限期为其办理商品房产权登记手续的诉讼请求。嘉安公司辩称其于2009年12月30日前通知张海岭交房，但没有提供证据予以证实。嘉安公司提交了张海岭的用电明细以及用水证明，欲证明嘉安公司自2011年5月起已正常使用涉案房屋，嘉安公司对该用电明细以及证明不予认可。嘉安公司提交了《车库（储藏间）转让使用权协议书》以及《附件1邻里中心小区车库追加协议》，欲证明张海岭购买车库（储藏间）时给予张海岭现金优惠6000元，张海岭不再追究嘉安公司延迟交付房屋的违约责任。对此，张海岭认为该《车库（储藏间）转让使用权协议书》及追加协议上签名不是其所签，但不申请笔迹鉴定。张海岭还认为，该《车库（储藏间）转让使用权协议书》第2条约定“该车库（储藏间）总价为30000元”、第5条约定“乙方承诺改车库不得变更使用用途，如小区继续开发涉及到需要拆迁车库，乙方则同意按照本协议书成交价给予收回”，而张海岭已向嘉安公司交纳了30000元，证明嘉安公司并未给予张海岭现金优惠。嘉安公司辩称该《车库（储藏间）转让使用权协议书》第2条约定的车库总价为30000元是优惠后的价格，并提交了《邻里中心7号楼后部车库表价》，但嘉安公司认可该客户姓名一栏系嘉安公司工作人员所签，而非张海岭本人所签。一审法院另查明，商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收。一审法院认为，张海岭与嘉安公司于2009年8月15日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的体现，且不违反相关法律、法规的规定，因而是合法有效的。合同签订后，张海岭按约定付清购房款。但嘉安公司却没有按约定于2009年12月30日前将商品房交付给张海岭，嘉安公司已构成违约，嘉安公司应按合同约定支付张海岭逾期交房违约金。张海岭虽然对《车库（储藏间）转让使用权协议书》及其追加协议上签名不予认可，但又不申请笔迹鉴定，张海岭应对自己的行为承担不利后果。一审法院依法认定该《车库（储藏间）转让使用权协议书》、《附件1邻里中心小区车库追加协议》上署名为张海岭所签。《附件1邻里中心小区车库追加协议》中张海岭、嘉安公司双方约定嘉安公司给予张海岭6000元的现金优惠后，张海岭不再追究嘉安公司逾期交房的违约责任，但张海岭、嘉安公司双方对该《车库（储藏间）转让使用权协议书》第2条约定的车库总价为30000元是否为优惠后的价格存在争议。因《附件1邻里中心小区车库追加协议》附属在《车库（储藏间）转让使用权协议书》之后，且该两份协议系同一天所签、张海岭于签订合同当日即交纳了30000元。一审法院认为张海岭、嘉安公司双方签订的《附件1邻里中心小区车库追加协议》中约定的嘉安公司给予张海岭现金6000元并未实际履行，张海岭仍有权向嘉安公司主张逾期交房的违约金。嘉安公司提交了涉案房屋自2011年5月至2013年11月期间的用电明细，一审法院对该用电明细依法予以采信，故张海岭自2011年5月已使用该房屋。嘉安公司应向张海岭支付2009年12月31日至2011年5月1日期间487天的逾期交房违约金14361.87元（294905元/10000×487天）。嘉安公司没有按合同约定的商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉安公司提供的资料报登记机关备案，致使张海岭不能在规定的期限内取得房地产权属证书。嘉安公司应按合同约定向张海岭支付2011年7月31日至起诉之日即2016年1月26日期间的逾期办证违约金8205元（1641天×5元/天）。张海岭撤回要求嘉安公司限期为其办理商品房的产权登记手续的诉讼请求，不违反法律、法规的规定，一审法院予以准许。嘉安公司辩称于2009年12月30日前通知张海岭交房，但没有提交有效充分的证据予以证实。对嘉安公司该辩称意见，一审法院依法不予采信。综上，对张海岭诉讼请求中合理合法的部分，一审法院依法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：嘉安公司应于判决生效之日起十日内向张海岭支付逾期交房违约金14361.87元、逾期办证违约金8205元，共计22566.87元。如果嘉安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1645元，张海岭负担1151元，嘉安公司负承担494元。本院经审理查明，除“商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收”这一事实无充分证据证实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2009年9月29日，嘉安公司与张海岭签订的《商品房买卖合同》第十一条约定:商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。二审诉讼期间，嘉安公司为证明其上诉主张向本院提交由一审法院作出的（2016）苏0707民初2394号民事判决书一份，证明一审法院于同时期同阶段对同类案件作出认可《附件1邻里中心小区车库追加协议》，并就此驳回购房人乔敏要求嘉安公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，该份判决与本案一审判决相互矛盾。张海岭对上述证据质证意见为：本案经过双方充分举证并发表辩论意见，一审法院在查明案件事实并维护真理的情况下作出了判决，不能以其他案件的判决来证明本案判决是错的。本院经审查后对嘉安公司所举证据认证如下：对该证据的真实性予以确认，但对证明目的不予确认。经双方当事人确认，本案在二审期间的主要争议焦点为：1.嘉安公司主张其于2009年12月20日以公示的方式通知张海岭接收涉案房屋，其不应承担逾期交房违约责任能否成立；2.一审法院认定《附件1邻里中心小区车库追加协议》中约定的嘉安公司给予张海岭现金优惠6000元并未实际履行，张海岭仍有权向嘉安公司主张逾期交房违约金是否正确；3.一审法院是否存在同案不同判的现象，所作出的（2016）苏0707民初2394号民事判决结果对本案是否构成影响。关于第一个争议焦点，本院认为：根据嘉安公司与张海岭签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，嘉安公司在商品房达到交付使用条件后，应当书面通知张海岭办理交房手续。嘉安公司上诉称其于2009年12月20日以公示的方式通知张海岭接收涉案房屋，明显与合同约定的通知方式不符，当然也就不能视为其已经履行了的通知义务，故本院对嘉安公司以此为由上诉主张其不应承担逾期交房违约责任的理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：一审诉讼期间，嘉安公司为证明其在张海岭购买车库时给予了张海岭现金优惠6000元，张海岭依照双方约定无权再向其主张逾期交房违约金，虽向一审法院举证了《邻里中心7号楼后部车库表价》、《车库（储藏间）转让使用权协议书》和《附件1邻里中心小区车库追加协议》三份证据予以证实，但由于《邻里中心7号楼后部车库表价》没有张海岭本人的签名，无法证实嘉安公司出售给张海岭的车库原先的价格就是36000元，而从《车库（储藏间）转让使用权协议书》和《附件1邻里中心小区车库追加协议》形成时间和内容来分析，也无法证实涉案车库原先的价格就是36000元，且嘉安公司已经实际给予了张海岭现金优惠6000元。另外，从《车库（储藏间）转让使用权协议书》第5条约定的内容来看，嘉安公司在小区继续开发涉及到需要拆迁车库时，还享有按照30000元成交价收回涉案车库的权利，而不是按照36000元价格收回涉案车库。在此情况下，一审法院认定《附件1邻里中心小区车库追加协议》中约定的嘉安公司给予张海岭现金优惠6000元并未实际履行，张海岭仍有权向嘉安公司主张逾期交房违约金并无不当，故本院对嘉安公司上诉主张一审法院该项认定错误的理由不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为：二审诉讼期间，嘉安公司虽然举证了一审法院作出的（2016）苏0707民初2394号民事判决书，用以证明一审法院存在同案不同判的现象，但本院经过审查后认为，一审法院在依法查明本案事实的基础上，所作出的一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。一审法院之前审理（2016）苏0707民初2394号案件所作出的判决并不能影响本案的审理结果。故本院对嘉安公司的该项上诉理由亦不予采信。综上，嘉安公司的上诉请求及理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人连云港市嘉安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月二十六日书 记 员  杨 慧法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。