广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5062号 原告：吴家斌，男，1970年11月27日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：龙海琼，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亮，广西贵文律师事务所实习律师。 被告：广西渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道**黄茅坪村**三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：林国鹏。 委托诉讼代理人：徐睿，广西桂立恒律师事务所律师。 被告：广西汇恩居企业营销策划有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道82号嘉和·南湖之都1703号房，统一社会信用代码91450103315872946R。 法定代表人：邵永敢。 被告：广西海游城市场管理有限公司，住，住所地南宁市青秀区长湖路**怡心园****一社会信用代码91450100MA5KBM5X65。 法定代表人：陈小军，职务经理。 广西汇恩居企业营销策划有限公司和广西海游城市场管理有限公司的共同委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告吴家斌与被告广西渝桂房地产有限责任公司（以下简称渝桂公司）、广西海游城市场管理有限公司（以下简称海游城公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，因案件审理需要，本院追加广西汇恩居企业营销策划有限公司（以下简称汇恩居公司）为被告，并依法适用简易程序，于2019年8月16日、2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告吴家斌的委托诉讼代理人龙海琼、刘亮,被告渝桂公司的委托诉讼代理人徐睿及被告海游城公司、汇恩居公司的共同委托诉讼代理人容学材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴家斌向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2016年9月25日签订的《商铺使用权转让合同》、《委托租赁招商合同》为无效合同；2.判决被告广西渝桂房地产有限责任公司向原告退还已收款95674元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.解除原被告签订的《商铺使用权转让合同》、《委托租赁招商合同》；2.各被告连带返还原告已交的款项95674元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月26日，原告吴家斌与被告广西渝桂房地产有限责任公司签订《商铺使用权转让合同》，约定将位于南宁市江南区西面铭城商业广场—江南海游城XXX号（商铺）的使用权转让给原告，该所在地块规划用途为商业服务用地，并约定商铺使用权转让期限为50年，自2018年3月1日至2068年6月1日止，商铺使用权转让总价款为119592元，并约定2018年3月1日前经相关部门验收合格后将商铺交付。在渝桂公司的安排下，原告于当天同时与被告广西海游城市场管理有限公司签订《委托租赁招商合同》，约定原告授权被告广西海游城市场管理有限公司对外招商出租，并约定当原告支付商铺使用权款总额分别达到60%、90%时，被告海游城公司支付第一年及第二年租赁费用总额23918元。签订上述合同后，原告支付了商铺总价款的80%的款项，即95674元，剩余的百分之二十的转让款按照两被告的安排作为海游城公司第一、二年的租赁费用。合同签订后，原告才发现被告并未有预售许可证、建设工程规划许可证等证照，且被告没有在约定时间内交付商铺，在2019年5月被告通知原告收铺时，原告要求被告出示建设、施工、监理、设计、消防等验收合格证明，但被告均拒绝出示。同时，还存在多个使用权人共享商铺、面积不符、权属不清、不符合交付标准等诸多异常情况。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告渝桂公司辩称：1.原告与被告之间签订的《商铺使用权转让合同》是关于“使用权转让”的约定，其合同性质为租赁合同，而非买卖合同；2.渝桂公司的交付时间在合同承诺的期间内，不存在延期交房行为，除去涉案商铺建设期间的502天雨天，及国家法定节假日、中高考及政府限制施工的159天，渝桂公司于2019年5月1日交房属于提前向原告交房；3.原告的商铺如有规划变更的，是因为原告在与海游城公司签订的《委托租赁合同》中，授权了海游城公司有权根据经营需要，对商铺进行装修与整体布局改造；4.涉案商铺已经取得了建设工程规划许可证，合同有效。 被告汇恩居公司、海游城公司辩称：1.汇恩居公司不是本案适格被告，渝桂公司是涉案项目的开发商，将涉案商铺使用权租给原告，双方签订了租赁合同，根据合同相对性原则，该合同的权利义务应该由原告与渝桂公司担责；2.被告汇恩居公司是招商代理，海游城公司是运营代理，汇恩居公司、海游城公司都是租赁关系之外的代理关系，与本案无关。 经审理查明：2015年4月27日，南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组作为甲方与渝桂公司作为乙方签订一份《联营合作合同书》，约定：1.由甲方出位于产用地约9030平方米，乙方出资金建设；2：双方联营期限为53年，自2015年10月1日到2068年9月30日止（三年建设期内不分配收益）；3.在三年建设期到后，乙方按承诺完成建设建筑面积共36123㎡以上综合楼，地下室一层数，地下室**数量按政府规划局批为准所有建筑物及配套设施权属归甲方所有，乙方有53年自主经营使用权（含建设期三年），甲方不得以任何理由干涉…… 2016年4月21日，渝桂公司作为委托方（甲方）与汇恩居公司作为代理方（乙方）签订《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，合同约定：甲方已经合法取得南宁市那洪大道黄茅坪二组第三产业和回建住宅用地开发权并同意将项目物业委托乙方代理招商和运营管理。 2016年9月25日，原告与被告渝桂公司签订一份《商铺使用权转让合同》，合同约定：1.南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁经济技术开发区西面的地块，渝桂公司以联营方式与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签署了联营开发合同，渝桂公司在合同期五十年内拥有招商、经营、租赁等权限，经批准，在上述地块建设建筑面积约3万平方米的综合楼，现定名铭城商业广场-江南海游城；2.渝桂公司将位于南宁市西面铭城商业广场-江南海游城XXX号铺使用权转让给原告；3.使用权转让期限为50年，自2018年3月1日至2068年6月1日止，当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规规定的年限，本合同将依法自动续期至合同期满；4.使用权转让期限届满，渝桂公司有权将该商铺收回，原告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.该商铺使用权转让总价款119592元，原告签订本合同立即支付总铺款的60%首期款即71755元，于项目工程建至三层后7日内，支付总铺款的30%即35878元，于项目工程建至八层后7日内，支付总铺款的10%即支付11959元；6.商铺交付标准：须经设计单位、施工单位、监理单位验收合格；每经营户配设一台电表、一台水表；商铺所在位置的消防应是验收合格并准许经营的区域……；7.渝桂公司应在2018年3月1日前将相关单位验收合格的商铺交付给原告使用；8.因天气、雨水原因造成渝桂公司无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延，自合同签订之日起，雨水天气、国家法定的节假日均不在渝桂公司逾期时间。 2016年9月25日，原告作为委托人（甲方）与海游城公司作为受托方（乙方）签订《委托租赁招商合同》，约定：1.甲方将位于南宁市江南区·海游城的XXX号摊位，委托乙方以乙方名义代理本摊位（商铺）招商、运营、管理，并以乙方的名义与实际使用商户签订《江南海游城摊位（店铺）租赁合同》；2.委托租赁期限为五年，委托租赁期限自甲方收铺起计算；3.乙方可根据市场运营管理，自行调整商铺用途、经营业态；4.乙方自本合同签订之日起，全面负责本物业的对外宣传和签署相关的租赁合同并付之实施具体的市场运作，甲方不干涉。 之后，原告向渝桂公司、海游城公司支付了商铺使用权转让款95174元。最后，渝桂公司向原告出具《铭城商业广场收款收据》，载明收到原告交来案涉商铺使用权转让款95174元。此外，渝桂公司还向原告出具一张500元的收款收据，备注为活动优惠抵现【原告认可该500元其未实际交纳】。 2018年5月4日，渝桂公司作为甲方、汇恩居公司作为乙方、海游城公司作为丙方签订一份《补充协议》，主要内容是“鉴于1.甲方与乙方于2016年4月21日签订《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定甲方将合法取得南宁市那洪大道黄茅坪二组第三产业和回建住宅委托乙方代理和运营管理；2.乙方已完成部分楼层（一层、二层）销售，尚有部分楼层（三楼等）未销售；3.乙方经甲方同意引进丙方代表其进行项目销售后的运营管理（招商返租等）工作，并以丙方名义与客户签订《委托租赁招商合同》。现针对项目销售及招商中的有关事项及下一步工作达成以下补充协议：一、乙方应加强原《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的甲方未完成的项目销售、招商工作；二、因《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的房屋交付时间已至，以丙方名义与客户签订《委托租赁招商合同》中约定的返租期限亦开始，乙丙双方应根据双方原约定的项目市场定位，尽快开展招商工作，负责做好商铺及摊位的出租工作，履行与客户签订的《委托租赁招商合同》；三、乙丙双方应就项目招商工作与甲方充分沟通，制作招商计划及时间表交给甲方，按招商计划及时间表推进后期的招商工作，接受甲方监督。” 另查明，案涉项目以南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组的名义取得建设工程规划许可证。渝桂公司在2019年2月份发布公告告知将于2019年5月1日办理交铺手续。案涉项目未经过竣工验收和消防验收，案涉商铺亦未配置一户一表。 又查明，被告渝桂公司于2019年7月25日签收本案起诉状副本等诉讼材料。 本院认为，关于原告与被告渝桂公司签订的《商铺使用权转让合同》性质问题：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《商铺使用权转让合同》约定渝桂公司将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权转让期限为50年，由原告支付相应的使用权转让款，使用权转让期限届满，原告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满后仍需返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定《商铺使用权转让合同》名为使用权转让合同，实为租赁合同。 关于《商铺使用权转让合同》的效力问题：本案中，根据渝桂公司与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签订的《联营合作合同书》，案涉建筑物的所有权归南宁市江南区所有，渝桂公司在联营期限内有自主经营权，故渝桂公司将案涉项目出租给原告，不违反双方的约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉项目由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组办理了建设工程规划许可证，故被告渝桂公司将案涉项目出租给原告不违反上述规定。关于《南国早报》报道称“从经开区建设发展局了解到，江南海游城是三产地建设，没有审批手续，属于违法建设”问题，此属于行政管理范畴，由相应行政机关进行处理，不影响租赁合同的效力。《商铺使用权转让合同》系原告与被告渝桂公司的真实意思表示，但双方在《商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限50年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《商铺使用权转让合同》约定的不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《委托租赁招商合同》的效力问题：《委托租赁招商合同》约定原告委托海游城公司对案涉商铺进行招商、运营、管理，《商铺使用权转让合同》系基于原告租赁渝桂公司商铺而签订，两份合同之间相互独立，不存在主从合同关系，《商铺使用权转让合同》的效力不影响《委托租赁招商合同》的效力。《委托租赁招商合同》系原告与被告海游城公司的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，故《委托租赁招商合同》合法有效，原告与海游城公司成立委托合同关系。 关于《商铺使用权转让合同》有效部分的解除问题：《商铺使用权转让合同》约定商铺交付须经验收合格，每经营户配设一台电表、水表，商铺所在位置的消防应是验收合格，但案涉商铺并未经过竣工验收和消防验收，亦未配置一户一表，因此，案涉商铺未达到交付标准，原告使用符合合同约定的商铺的合同目的无法实现，原告有权解除合同。渝桂公司于2019年7月25日签收本案起诉状副本等诉讼材料，原告解除合同的意思表示于此时达到渝桂公司，故本院认定《商铺使用权转让合同》的有效部分于2019年7月25日解除。 关于《委托租赁招商合同》的解除问题：《委托租赁招商合同》约定由原告委托被告海游城公司对案涉摊位进行招商、运营、管理，现因渝桂公司原因导致摊位未能依照合同约定标准交付原告，故《委托租赁招商合同》事实上无法履行，故原告要求解除《委托租赁招商合同》，本院予以支持。 关于原告诉请的返还购买商铺使用权价款的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因合同解除及无效，本案中被告渝桂公司出具收据收取的商铺使用权价款95174元，原告有权要求被告予以返还。另外剩余的500元，因原告未实际交纳，其请求返还本院不予支持。 关于被告渝桂公司与汇恩居公司、海游城公司的关系问题：渝桂公司与汇恩居公司签订《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定渝桂公司将案涉项目委托汇恩居公司代理招商和运营管理，则双方成立委托代理合同关系，渝桂公司为被代理人，汇恩居公司为代理人。虽三被告于2018年5月4日签订的《补充协议》约定案涉项目前期的销售由汇恩居公司完成，后期的运营管理由海游城公司完成，但从本案证据来看，原告在2016年交付案涉商铺使用权转让首期款时，就将部分款项交付了海游城公司，由此可见，海游城公司在前期就参与了案涉项目的相关工作，故本院认定海游城公司与汇恩居公司为共同代理关系，渝桂公司为被代理人。 关于被告汇恩居公司、海游城公司的责任问题：根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中虽海游城公司收取了原告的部分商铺使用权转让款，但相应的收款收据由渝桂公司出具，故海游城公司的收款行为系代理行为，对渝桂公司发生法律效力。本案款项的返还责任应由渝桂公司承担，汇恩居公司、海游城公司对外不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告吴家斌与被告广西渝桂房地产有限责任公司签订的《商铺使用权转让合同》有效部分于2019年7月25日解除； 二、解除原告吴家斌与被告广西海游城市场管理有限公司签订的《委托租赁招商合同》； 三、被告广西渝桂房地产有限责任公司返还原告吴家斌已收款95174元； 四、驳回原告吴家斌的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1096元，保全费977元，由被告广西渝桂房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  丘 理 二〇一九年九月二十五日 法官助理  周丽君 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。