河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初152号原告（申请执行人）：张强,男，汉族，1974年3月30日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被告（案外人）：赵财旺，男，汉族，1949年2月4日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李世华,河南航星律师事务所律师。被告（被执行人）：洛阳天力置业有限公司,住所地河南省洛阳市西工区中州路与玻璃厂路交叉口东南天力商厦****。法定代表人：张应军,该公司执行董事。原告张强与被告赵财旺、洛阳天力置业有限公司（以下简称天力公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张强，被告赵财旺及其委托诉讼代理人李世华到庭参加了诉讼，被告天力公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强向本院提出诉讼请求：一、准许执行洛阳市天力商厦1幢1单元1101号房产；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月12日，洛阳中院依据（2013）洛执字第16号协执查封了天力商厦1幢1单元1101号房产。2018年8月27日赵财旺对执行标的提出书面异议，洛阳中院于2019年5月27日作出（2019）豫03执异206号执行异议裁定：中止对天力商厦1101号房产的执行。赵财旺曾在法庭陈述在查封之前没有签订1101号房产买卖合同，陈述1101房出租没居住。赵财旺在洛阳有房产7套。原告购此房诉讼14年，长期借住，全国名下无房产。赵财旺不能证明已将50%房款足额缴纳给了天力公司。所谓房款交给第三人洛阳凯悦公司，法院执行抵款的说法，洛阳凯悦公司代卖他人房款，违反房地产销售法规，超范围经营，违反会计制度，偷逃税款，执行程序违法，法律也不应认可。在执行程序对不动产受让人进行优先保护的理论基础在于对买受人的物权期待保护。1101房是开发商资不抵债后形成的债权人集体共同财产，而不是赵财旺的可期待物权。十一年内赵财旺默认开发商不给他签购房合同，无视洛阳市政府楼内公告不允许过户，消极不行使登记保全权利，是对行政警告的规避，是对政策限制的有意忽略，是对破产优先清算的串谋伤害。为维护中国房屋登记交易制度的稳定性和破产清算法律的严肃性，请求法院判如所请。赵财旺辩称，一、本案中，赵财旺于2008年5月29日支付110500元，购买天力置业1-1101号房屋，而1-1101号房屋被查封的时间为2013年3月12日，本案赵财旺购买涉案房产的时间远早于查封的日期。二、赵财旺将涉案房产出租使用，也属于合法占有的一种方式，赵财旺名下有其他的房产并不影响对该房产的所有权。在房地产企业为被执行人的情况下，既可以适用《执行异议复议规定》中第二十八条，也可以适用第二十九条，第二十九条规定买受人名下无其他居住的房屋，原因并非要限制房屋消费者的权利，而是为了对房屋消费者进行更加周全的救济和保护，如果因为买受人名下有其他住房而限制其权利，将与立法宗旨相违背。三、通过2008年5月29日赵财旺110500元的转账记录，同一天天力商厦出具的收据，天力公司出具的证明，以及2008年5月30日赵财旺与物业签订的《前期物业管理服务协议》，可以证明赵财旺于2008年5月29日，以110500元全款购买了天力商厦1-1101号房屋。四、天力商厦与凯悦公司之间的纠纷，赵财旺作为普通购房者，并无审查义务，天力公司的违规行为可以进行行政处罚，而不应该损害赵财旺的合法权益。五、天力公司与张强仅有90000元的纠纷，就查封了天力商厦近10套房产用于执行，查封的财产价值已经远远超过纠纷的数额，并且查封的房产中有天力商厦自用的房屋，将该房产执行足以满足张强要求天力公司支付的数额。六、天力公司与张强的执行异议纠纷涉案面非常广，据我们了解有严保收、齐艳艳、潘美欣、周慧萍等案件，这些人的纠纷河南省高院都支持了买受人的权益，驳回了张强的诉求，本案中赵财旺虽然没有签署买卖合同，但是赵财旺作为大范围纠纷中的一员，属于实际的购买者，不存在为了逃避执行，与天力公司互相串通的可能。综上所述，结合案件事实与赵财旺提供的证据足以证明赵财旺的权利能够排除执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵财旺于2008年5月29日通过银行转账向指定账户转款110500元；同日，洛阳天力商厦工程项目部向赵财旺出具了收到上述购房款的收据，并载明系1101号房屋房款。2008年5月30日，赵财旺与洛阳万厦城业物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议中载明赵财旺为业主，物业名称为天力商厦，赵财旺所购房屋为1101房，建筑面积为38.3平方米等内容。赵财旺并提交了其于2008至2019年间为天力商厦1101号房缴纳部分物业费、水电费等费用的收据，以及2010年9月1日将该房出租的租赁协议及收取租金的凭证。天力公司于2018年8月23日出具情况说明三份，综合说明：天力公司因欠凯悦公司王跃强的款，将天力商厦1-1101号房抵给王跃强，允许其出售并收取房款，此房于2008年5月29日以110500元售给赵财旺，赵财旺将款直接打入指定账户中；天力公司凭项目部章交钥匙，于2008年5月30日，通过物业公司将钥匙交给赵财旺并签订了物业管理服务协议；后赵财旺要求其公司办理房产登记手续，因天力公司和王跃强之间的关系问题，有些手续王跃强不配合，造成1101房无法登记，产权证无法办理。河南省高级人民法院在作出的（2018）豫民终1530号、（2018）豫民终1696号民事判决中查明，天力公司出具情况说明称，2007年因天力公司与凯悦公司有欠款纠纷，将涉案房屋抵给凯悦公司并由凯悦公司代为协助出售涉案房屋；因房屋最终交给凯悦公司，故天力公司认为其没有义务对涉案房产进行预售登记和办理过户手续；天力大厦项目因纠纷至今均未办理产权登记手续。赵财旺名下还有位于河南省的其他房产。2012年12月21日，洛阳市仲裁委员会对张强与天力公司商品房买卖合同纠纷一案作出（2010）洛仲字第226号裁决书，裁决天力公司支付张强90000元及违约金。因天力公司没有履行该裁决书确定的义务，经张强向本院申请强制执行，本院于2013年1月10日立案执行，并于2013年10月10日以（2013）洛执字第16号执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房产。后该案于2016年5月23日恢复执行，拟对涉案房产进行拍卖。赵财旺对执行标的提出异议后，本院于2019年5月22日作出（2019）豫03执异206号执行裁定书，裁定中止对洛阳市西工区中州路与玻璃厂路交叉口东南角天力商厦1幢1单元1101号房产的执行。张强不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，赵财旺提交了加盖有天力商厦项目部印章的收款收据，该收款收据载明的房款金额及收款时间与赵财旺提交的用以证明交纳房款的转款凭证载明的日期和金额相符；结合天力公司出具的书面说明，以及已生效判决查明的相关事实，可以认定赵财旺早在2008年5月29日已经购买了涉案房产，并支付了全部价款。赵财旺另提交了其于2008年至2019年期间交纳物业费及水电费等相关费用的收据及其将房屋出租的租赁协议等证据，故对赵财旺主张的其于2008年即已购买涉案房产并实际占有使用的事实，本院予以认定。基于天力公司出具的书面说明以及已生效判决认定的天力商厦项目因纠纷至今均未办理产权登记的事实，可以认定涉案房产至今未办理产权登记非因赵财旺自身原因所致。故赵财旺主张其对涉案房产享有排除执行的民事权益具有事实及法律依据，依法应予支持；张强主张继续执行涉案房产的诉求，依法不能成立。综上所述，张强诉讼请求的事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告张强的诉讼请求。案件受理费2510元，由张强负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年九月三日书记员 刘 博