济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3975号 原告：孙爽，男，1974年7月24日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：隋蕊，山东德康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐华东，山东德康律师事务所律师。 被告：山东大地房地产开发有限公司，住所地山东省济南市历城区二环东路3218号发展大厦B1801-1室，统一社会信用代码：91370112163087470Y。 法定代表人：巩道铸，董事长。 委托诉讼代理人：陈红，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋丽娜，山东高信律师事务所实习律师。 原告孙爽诉被告山东大地房地产开发有限公司（简称大地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年6月20日、9月11日公开开庭进行了审理。原告孙爽的委托诉讼代理人隋蕊、徐华东（未参加第二次开庭审理），被告大地房地产公司的委托诉讼代理人陈红、宋丽娜到庭参加诉讼。在诉讼中，双方均同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。 孙爽向本院提出诉讼请求：1、大地房地产公司支付孙爽逾期办证违约金145909.3元；2、诉讼费及相关费用由大地房地产公司承担。事实及理由：孙爽与大地房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙爽购买大地房地产公司开发的华龙路1110号大地华园房产，建筑面积129.76平方米，房产总价款634526.4元。合同约定，大地房地产公司在房屋交付使用18个月内，将办理权属登记需要由大地房地产公司提供的材料报登记机关备案，逾期办理的按照孙爽已付房价款的日分之二点一支付违约金。2007年大地房地产公司将涉案房屋交付孙爽使用，但大地房地产公司迟迟未按合同履行办理房屋所有权证的义务，已构成违约。大地房地产公司应向孙爽支付2016年4月24日至2019年4月23日，共计3年，逾期办证违约金145909.3元。 大地房地产公司辩称，一、大地房地产公司按照合同约定时间报产权登记机关备案，并多次通知孙爽办理权属登记事宜，没有违约。二、孙爽请求已过诉讼时效，大地房地产公司不再履行支付违约金义务。 本院经审理认定事实如下：2007年5月11日，大地房地产公司与孙爽签订《商品房买卖合同》，双方约定：大地房地产公司以出让方式取得位于华龙路1110号地块的土地使用权，大地房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，现定名大地华园；孙爽购买大地华园XXXX号房，该商品房建筑面积共129.16平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米4890元，共计631592.4元；孙爽按银行按揭方式付款，2007年3月9日付定金10000元，付房款281592.4元，余款34万元办理银行按揭；大地房地产公司应当在2007年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付孙爽使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，大地房地产公司可据实延期，1、遭遇不可抗力，且大地房地产公司在发生之日起30日内告知孙爽的；2、遇国家法律及山东省济南市的地方性法规变化，不与现行法律相违背的政府行为，且大地房地产公司在发生之日起30日内告知孙爽的；大地房地产公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因大地房地产公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由大地房地产公司承担全部责任；大地房地产公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由大地房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因大地房地产公司的责任，孙爽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过18个月，自逾期之日起，大地房地产公司按孙爽已付房价款日万分之二点一支付孙爽违约金。2008年4月15日，大地华园房屋交接书载明孙爽购买的房屋正式交付使用。2009年大地房地产公司开具的发票载明，孙爽已付清全部房款634526.4元。大地房地产公司提交的一般事项签收表载明“日期2009年8月5日，公司名称19F,签收内容关于华园房产证办理事宜的通知，签收人裴小蕾”。2010年5月11日，大地房地产公司使用EMS给孙爽邮寄“再次通知办理华龙路1110号房产证有关事宜”的文件资料，收件人为王昱淇，签收时间为2010年5月12日11:08。但孙爽称不认识王昱淇，之前没有签收过大地房地产公司所要求其提供材料的文书，自交接房屋后没有收到过大地房地产公司的通知。济房权证历城字第XXXXXX号载明，房屋所有权人大地房地产公司，房屋坐落历城区华龙路1110号1号楼，登记时间2009年8月8日，同时该证印有“大证留存注销”字样。 2019年3月26日，山东省高级人民法院作出的（2019）鲁行再6号行政判决书中，认定大地房地产公司在办理历城区华龙路1110号1号楼、2号楼初始登记时提交虚假材料。2019年5月9日济南市自然资源和规划局出具的文件载明，所有权人为大地房地产公司，坐落历城区华龙路1110号1号楼，房屋编号。本院于2019年8月20日向济南市不动产登记中心送达协助调查函，向其核实坐落于历城区华龙路1110号1号楼XXXX室房屋是否能办理不动产权证书。2019年8月28日，济南市不动产登记中心的复函载明，2007年，大地房地产公司提交《国有土地使用证》、《关于对大地房地产公司大地华园1号办公楼、2号住宅楼，3、4号商品房予以规划确认的通知》及《房屋建筑工程竣工验收备案单》等资料，先后申请办理了坐落于历城区华龙路1110号1号楼、2号楼的房屋初始登记手续，取得了济房权证历城字第X1、X2号《房屋所有权证》；2016年11月21日，原济南市城乡建设委员会作出《关于历城区华龙路1110号1号楼、2号楼核实情况的复函》载明未对大地华园1号办公楼、2号住宅楼（工程地址：历城区华龙路1110号）工程出具过《房屋建筑工程竣工验收备案单》；根据《济南市房屋登记条例》第二十四条、第二十五条有关规定，我局正在启动撤销大地房地产公司名下历城区华龙路1110号1号楼、2号楼剩余房屋所有权登记的相关程序，因此，历城区华龙路1110号1号楼XXX、XXXX室房屋暂不具备办理不动产权证书的条件。在诉讼中，孙爽自愿将违约金调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算。 另查明，孙爽向本院申请保全支付保全费1270元、财产保全责任险保费300元，本院依法冻结了大地房地产公司的银行存款15万元。 上述事实，有孙爽提交的《商品房买卖合同》、大地房地产公司开具的发票、房屋交接书、财产保全责任险保费发票，大地房地产公司提交的一般事项签收表、EMS国内特快专递邮件详情单、济房权证历城字第XXXXXX号、济南市自然资源和规划局出具的文件、（2019）鲁行再6号行政判决书，及济南市不动产登记中心的复函和当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：大地房地产公司与孙爽签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，大地房地产公司已于2008年4月15日向孙爽交付了房屋，孙爽已付清全部房款。根据双方约定，大地房地产公司应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由大地房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因大地房地产公司的责任，孙爽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期超过18个月，自逾期之日起，大地房地产公司按孙爽已付房价款日万分之二点一支付孙爽违约金。根据济南市不动产登记中心的复函载明，大地房地产公司提交《房屋建筑工程竣工验收备案单》等资料，先后申请办理了坐落于历城区华龙路1110号1号楼、2号楼的房屋初始登记手续，但原济南市城乡建设委员会表明未对大地华园1号办公楼、2号住宅楼（工程地址：历城区华龙路1110号）工程出具过《房屋建筑工程竣工验收备案单》，因此，历城区华龙路1110号1号楼XXX、XXXX室房屋暂不具备办理不动产权证书的条件。同时，山东省高级人民法院作出的（2019）鲁行再6号行政判决书中，认定大地房地产公司在办理历城区华龙路1110号1号楼、2号楼初始登记时提交虚假材料。大地房地产公司辩称，其已按照合同约定时间报产权登记机关备案，并多次通知孙爽办理权属登记事宜，没有违约。对大地房地产公司的辩称意见，本院不予采纳。大地房地产公司还辩称孙爽请求已过诉讼时效，大地房地产公司不再履行支付违约金义务。本院认为，大地房地产公司没有按照合同约定提交报产权登记机关备案真实资料，导致孙爽不能至今未能取得房地产权属证书，故大地房地产公司应当承担违约责任，该违约行为持续存在，因此，孙爽的诉讼请求并未超过诉讼时效。本院对大地房地产公司的该辩称理由，不予采纳。大地房地产公司认为约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，孙爽主张因大地房地产公司的原因，导致其在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书，要求大地房地产公司承担违约责任，并自愿调整为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙爽违约金（以634526.4元为基数，自2016年4月24日起至2019年4月23日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.5计算）； 二、限山东大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙爽财产保全责任险保费300元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1609元、保全费1270元，均由山东大地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 孙志光 二〇一九年九月二十九日 法官助理 郑 莹 书 记 员 王文倩