贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民初49号 原告（申请执行人）：刁本琴，女，1957年3月24日生，汉族，住重庆市江津市。 被告（案外人）：汪洪年，男，1971年5月10日生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨华，贵州浩锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈畅，贵州浩锐律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：贵州厚源房地产开发有限公司。住所地：威宁县草海镇健康路，组织机构代码69753968-9。 法定代表人：李文然，该公司董事长。 原告刁本琴与被告汪洪年、贵州厚源房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭审理了本案，原告刁本琴、被告汪洪年及委托代理人杨华、陈畅到庭参加诉讼，被告贵州厚源房地产开发有限公司经依法传唤，未到庭，本院作缺席审理。本案现已审理终结。 原告刁本琴向本院提起诉讼请求：一、请求依法撤销（2019）黔05执异7号裁定书，继续对贵州厚源房地产开发有限公司名下位于草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业用房的执行。事实及理由：原告申请执行被告贵州厚源房地产开发有限公司建设施工合同纠纷一案中，在执行过程中，毕节市中级人民法院作出查封裁定，查封贵州厚源房地产开发有限公司名下位于草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业用房，被告汪洪年提出异议，被告贵州厚源房地产开发有限公司对汪洪年的异议无意见。毕节市中级人民法院审查后作出（2019）黔05执异7号执行裁定书，裁定中止对草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业用房的执行。原告认为，被告汪洪年虽然提供了商品房买卖合同和装修合同及收据，却没有一份银行转款凭证能证明已经支付了购房款。汪洪年提供的2017年2月份现金支付的20万元我不认可，2017年7月20日的70万元是转账给李文琴的，我也不认可是购房款，2017年10月13日的4.5万元是房开商出的收据，上面是注明付李文然的利息，也不作为购房款，2017年10月16日的68万元也不明确是购房款，2018年5月28日共计是101万元备注为还款，是打给董志华，董志华并不是房开公司工作人员，所以也不作为是购房款，对2018年4月28日装修合同抵扣的装修工程款136万元工程款我认为不真实，建筑工程是非常严格，被告只提供了一份和房开公司签订的施工合同，没有提交相关部门的备案和监管，所以我认为不真实。2018年4月3日就已经被法院查封了，被告2018年4月28日采取完善这些手续，我认为是在作假，合同未进行备案，是否真实无从考证。被告是否合法占有房屋，可能存在串通妨害执行。执行裁定认定事实缺乏证据证明，应予以撤销。 被告汪洪年答辩称：毕节市中级人民法院作出的（2019）黔05执异7号执行裁定书认定事实清楚，符合法律规定。汪洪年在人民法院查封之前已经签订了买售合同；汪洪年在查封之前就已经实际占有使用该涉案房屋；汪洪年已经把大修基金、办证费用交给房开公司，未办理备案不是汪洪年自身的原因；汪洪年已经支付了全额购房款，汪洪年购房款转给谁并不是汪洪年的意思，是由房开公司指定的账户，汪洪年并不能左右，房开公司怎样和监管部门对接是房开公司的事，对已大笔的100万元是因为汪洪年受到房开公司的指示转给董志华。房开公司与汪洪年有房屋装修的合作，汪洪年欠房开公司的购房款，房开公司欠汪洪年的装修款，根据相关法律规定是可有抵扣的，而且汪洪年打款给房开公司的出纳和李文琴是受法人李文然指示。至于是否符合相关监管部门的规定与汪洪年无关。被告的申请符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，执行裁定正确，原告的诉讼请求应予以驳回。 被告贵州厚源房地产开发有限公司未作答辩。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：一、自制作的《打款明细》表。拟证明被告汪洪年的所有付款不真实，未支付相应的价款。 被告汪洪年的质证意见：对三性无意见，但达不到证明目的。付款的账户是厚源房开公司法定代表人李文然指定的出纳及会计的收款账户。 被告汪洪年提交的证据有： 一、被告汪洪年的身份证复印件。拟证明被告主体适格。 原告刁本琴质证意见：无异议。 二、2017年4月26日，汪洪年与贵州厚源房地产开发有限公司签订的四份《商品房买卖合同》、收款收据及记账凭证13张、《工程装修施工合同书》及分项计价表。拟证明被告汪洪年已经按合同约定支付了涉案购房款4068136元及办证、大修基金等费用226864元。 原告刁本琴质证意见：该证据不真实，达不到被告的证明目的。购房款未打入专门的账户，不属于购房款，原告不予认可，装修合同没有交相关部门备案，合同不真实。 三、执行裁定书一份、协助执行通知书、房产交易中心查询结果一份、查封公告。拟证明涉案房屋查封之前无抵押、查封，是被告购买房屋在前，法院查封在后，查封损害了被告的合法利益。 原告刁本琴质证意见：该证据真实性无异议，但达不到证明目的。装修抵扣款是在查封之后办理的，购房款未打入专门的账户。 四、客户订单四份、查封前涉案门面的照片一张。拟证明2017年6月被告已经实际交付了涉案门面，是在查封前被告就进行装修并在室内进行经营。 原告刁本琴质证意见：不能达到证明目的，不能证明订单是在涉案门面内经营的，也不能证明占有使用。 被告贵州厚源房地产开发有限公司未作答辩，也未提交证据。 上列证据经双方当事人质证，现认证如下：被告提交的第四组证据中客户订单四份，无具体的签订地点，无法认定系在涉案门面内签订，不予采信。其余证据真实有效，可以用于证明本案的基本事实，本院予以采信。 本院经审理查明事实如下：被告汪洪年与厚源房产公司于2017年4月26日签订00106、00107、00108、00109号商品房买卖合同，约定汪洪年分别以680098元、1198470元、1120446元、1069122元（共计4068136元）向厚源房产公司购买威宁县草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1—2、1-1-3号商业营业用房，汪洪年应于2018年7月17日前支付全部房款；双方一并对逾期付款责任、逾期交房责任等进行了约定。厚源房产公司于2017年4月22日、7月27日、9月28日、10月13日、10月16日、2018年5月28日出具收到汪洪年购房款20万元、90万元、10万元、4.5万元、68万元、101万元（共计293.5万元）的收款收据。此外，2016年2月26日，汪洪年与厚源房产公司签订装修合同，约定汪洪年为草海商贸城10号、16号、19号楼二层进行装修施工，2016年8月30日完工，双方于2018年4月28日结算此项装修工程款欠款为136万元，并确认用于抵扣汪洪年购买威宁县草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业营业用房的购房款136万元。2018年1月26日起，汪洪年在草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1—2、1-1-3号商业营业用房内经营兰舍硅藻泥。本院在执行刁本琴申请执行厚源房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年4月2日作出（2016）黔05执104号之三执行裁定，并于2018年4月3日作出（2016）黔05执104号之三协助执行通知书，裁定查封厚源房产公司位于威宁县草海商贸城未销售的房产。汪洪年以威宁县草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1—2、1-1-3号商业营业用房系其向厚源房产公司买受为由向本院提出异议。本院认为，汪洪年对执行标的即威宁县草海商贸城20栋1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业营业用房享有足以排除强制执行的权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定中止对贵州厚源房地产开发有限责任公司名下位于威宁县草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1—2、1-1-3号商业营业用房的执行。原告刁本琴不服，向本院提起诉讼，请求：一、请求依法撤销（2019）黔05执异7号裁定书，继续对贵州厚源房地产开发有限公司名下位于草海商贸城20幢1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业用房的执行。 本院认为，本案争议的焦点为被告汪洪年主张排除对涉案四个门面的执行理由是否成立，本院中止执行是否正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案中，被告汪洪年主张排除对涉案四个门面的执行理由同时具备以上四个条件，本院中止执行正确。理由有：第一、汪洪年与厚源房产公司于2017年4月26日签订00106、00107、00108、00109号商品房买卖合同，约定了商品房基本状况、商品房价款等内容，故可以认定汪洪年与厚源房产公司系在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；第二、本院于2018年4月3日查封了厚源房产公司位于威宁县草海商贸城涉案房产，在进行查封时，被告汪洪年已经对涉案门面进行了装修，并在门面内经营，可以认定，汪洪年已经在查封前进行了交付，并实际占有使用涉案门面；第三、汪洪年基于其与厚源房产公司签订的商品房买卖合同，并向厚源房产公司支付购房款，有收款收据、记账凭证证实，虽然购房款未打入专门的账户，但有银行转款记录与厚源房产公司出具的收款收据、记账凭证证相互印证，厚源房产公司也对执行异议无意见，可以认定付款的真实性；汪洪年与厚源房产公司2016年3月签订《装修施工合同书》及分项计价表，将欠款136万元抵扣购房款，因债务基于双方装修合同产生的合法到期债务，施工对工程款享有优先清偿权，双方将该债务用于抵扣购房款欠款136万元，并不违反法律规定，应视为已经支付了购房款。汪洪年已经支付了全部购房款及大修基金、办证等费用共计4295000元，故应认定其已支付全部价款；第四、厚源房产公司向汪洪年收取了大修基金、办证等费用，说明汪洪年已经将备案及办证的事项委托厚源房产公司进行办理，而厚源房产公司与汪洪年签订商品房买卖合同后未到有关部门对涉案房屋进行备案登记，过错不在于被告汪洪年。故应认定涉案房屋非因买受人汪洪年自身原因而未办理过户登记。被告汪洪年主张排除对涉案四个门面的执行理由符合上述规定，本院中止执行正确。原告刁本琴认为所支付的购房款未转入指定的账户，双方签订的《装修施工合同书》未经相关部门备案，所支付的购房款不真实的理由，因付款方式及所支付的账户是否属于专门账户，不影响付款的事实认定，《装修施工合同书》付有相应的分项计份表，并有公司的多名经手人签字确认，故原告主张该合同不真实的理由不予采纳，其诉讼请求不予支持，应依法予以驳回。 综上，被告汪洪年对执行标的即威宁县草海商贸城20栋1-1-55、1-1-1、1-1-2、1-1-3号商业营业用房享有足以排除强制执行的权益，被告汪洪年主张排除对涉案四个门面的执行理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院中止执行并无不当，原告刁本琴的请求不予支持，应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告刁本琴的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刁本琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 舒 平 审判员 朱 莉 审判员 曹建军 二〇一九年九月二十七日 书记员 刘莉丽