黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0205民初453号原告:崔月波，男，1962年5月20日出生，住齐齐哈尔市昂昂溪区。委托诉讼代理人：崔岩，男，1985年5月31日出生，住齐齐哈尔市昂昂溪区。委托诉讼代理人：杨艳英，黑龙江晨阳律师事务所律师。被告：李敏，女，1977年6月1日出生，住齐齐哈尔市昂昂溪区。原告崔月波与被告李敏排除妨害纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。由于双方争议较大，本院将此案转为普通程序，于2016年10月31日依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，原告崔月波的委托诉讼代理人崔岩、杨艳英，被告李敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔月波向本院提出诉讼请求：1.要求被告迁出原告房屋；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月5日，原告合法购买ＸＸＸ的位于齐齐哈尔市昂昂溪区榆树屯镇东风委6组，房权证号为昂昂溪字第x号的房屋一处。现该房屋被被告李敏侵占。故此诉至法院，要求被告李敏停止侵占原告合法拥有的房屋，并迁出。被告李敏未向法庭提交书面答辩意见，其在庭审中辩称，因被告李敏对ＸＸＸ、丁万芝夫妇享有债权，ＸＸＸ、丁万芝夫妇把ＸＸＸ名下房屋以出租给李敏的方式偿还债务，双方于2014年12月5日签订了房屋租赁合同，李敏于2014年12月6日搬入房屋并开始经营食杂店。被告李敏的房屋租赁在原告买房之前，承租方没有义务查询房屋是否被法院查封，所以原告无权起诉被告，不同意迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的登记在崔月波名下，位于齐齐哈尔市昂昂溪区榆树屯镇东风委6组，产权证号为齐齐哈尔市房权证昂昂溪字第x号，建筑面积为98平方米的房屋登记簿一本的证据，用以证明该房屋所有权系原告崔月波，是原告合法购得。虽然被告李敏认为由于涉案房屋有法院查封，原告崔月波购买该处房屋并完成所有权转移登记并不合法，但被告未能向法庭提供相反证据予以反驳，故本院对此份证据予以采信。2.对于原告提交的从齐齐哈尔市昂昂溪区房产产权市场管理处调取的房屋登记簿一份的证据，用以证明涉案房屋被查封日期为2014年11月5日，解封日期为2015年1月5日。被告李敏质证认为，该时间与其知道的时间不符。对于此份证据，被告李敏未能向法庭提交足以推翻的相反证据。另因，被告李敏对从本院调取的执行案件法律文书（关于涉案房屋查封、解封时间）的证据并无异议，故本院对此份证据予以采信。3.对于原告提交的原告崔月波的儿子崔岩与案外人丁万芝之间的微信截图照片3张的证据。其中，两张是案外人丁万芝给崔岩发送的房屋租赁协议书（ＸＸＸ、丁万芝与李敏签订的）照片，一张是带有丁万芝头像的微信账号详细资料截图照片。用以证明ＸＸＸ、丁万芝与李敏签订的房屋租赁协议的时间是2015年12月5日，在涉案房屋产权变更登记之后。被告质证认为，此租赁协议不是原件，与其自己持有的房屋租赁协议不一致。对于被告李敏提交的ＸＸＸ、丁万芝与李敏签订的房屋租赁协议书一份的证据。用以证明涉案房屋的租赁事实以及该协议的签订时间是2014年12月5日。原告质证认为被告提交的证据不具有真实性。原、被告均向法庭提交了关于ＸＸＸ、丁万芝夫妇与李敏签订房屋租赁协议的证据，但是两份证据在签订时间上不一致。原告向法庭提交的房屋租赁协议上载明的房屋租赁期为11年，自2015年1月1日起至2026年1月1日止，而又载明协议签订日期为2015年12月5日。签订日期与约定的租赁起始日期相差近一年，不符合常理。被告李敏向法庭提交的房屋租赁协议为原件，其中约定房屋租赁期限同为11年，也是自2015年1月1日起至2026年1月1日止，而该协议签订日期为2014年12月5日。又因，原告向法庭出示的房屋租赁协议为微信截图，属于传来证据，在没有其他佐证的情况下其效力低于原始证据。综上，本院对原告提交的房屋租赁协议的证据不予采信，对被告提交的房屋租赁协议的证据予以采信。4.对于被告李敏提交的从本院调取的（2015）昂商初字第191号民事判决书一份的证据，用以证明被告李敏所签的房屋租赁协议时间是2014年12月5日。被告质证认为，判决书只体现了李敏与丁万芝的债权债务关系，判决书下达时间是2015年1月12日，被告向法庭提交的租赁协议时间是2014年12月5日，不可能在法院判决之前就有房屋租赁合同，不能证明其问题。此份证据与待证事实不具有关联性，不能证明房屋租赁协议的签订时间，故本院对此份证据不予采信。综合分析原、被告双方的当庭陈述、向法庭提交的证据，以及庭审质证意见，并结合上述证据分析，本院对案件事实认定如下：因案外申请执行人王树学与被执行人丁万芝、ＸＸＸ合同纠纷一案，齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院于2014年11月5日依法查封被执行人ＸＸＸ名下，位于齐齐哈尔市昂昂溪区榆树屯镇东风委6组，建筑面积98平方米房屋一处。2014年12月5日，ＸＸＸ、丁万芝因无法偿还对于本案被告李敏的债务，故以房屋出租的形式将上述房屋出租给被告李敏，并签订房屋租赁协议一份，双方约定以房屋内物品及一年租期抵顶一万元，以十年租期的房租抵顶三万元，租赁期限为11年，自2015年1月1日起至2026年1月1日止。本案被告李敏于2014年12月6日搬入该房屋。2015年1月5日，因被执行人ＸＸＸ、丁万芝履行了对于案外申请执行人王树学的全部债务，齐齐哈尔市昂昂溪区人民法院依法解除了对上述房屋的查封。同日，ＸＸＸ与本案原告崔月波达成了该房屋的买卖协议，并于房屋解除查封后将该房屋的产权转移登记到崔月波名下。另查明，原告崔月波对ＸＸＸ享有债权，此债权在双方买卖房屋时用于抵顶部分购房款。本院认为，本案争议的焦点是被告李敏与案外人ＸＸＸ、丁万芝签订的房屋租赁协议的效力问题，以及该房屋租赁协议能否对抗原告崔月波基于买卖合同而取得的房屋所有权。法院执行部门的查封是在执行程序中采取的一种意在保护申请执行人得以实现债权，促进生效法律文书得以履行，防止被执行人转移财产的强制措施。本案中，虽然涉案房屋在被告李敏与案外人ＸＸＸ、丁万芝签订房屋租赁协议以前被法院执行局依法查封，但是涉案房屋的查封并不当然导致房屋租赁协议的无效，并且涉案房屋在2015年1月5日已被法院依法解除查封，该房屋租赁协议并没有违反法律的禁止性规定，应当认定为合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但是房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。该条规定意在保护通过法院强制处分财产也即强制拍卖过程中不特定的买受人的相关权利。在执行过程中，被执行人的财产被法院查封后将进入拍卖程序，最终将拍卖所得价款用于偿还对于申请执行人的债务，拍卖过程中的买受人的所有权基于对法院拍卖的信赖利益应当对查封在前，租赁在后的租赁权具有对抗效力。本案中，原告崔月波购买案外人ＸＸＸ的房屋显然不是通过拍卖程序购得，执行过程中作为被执行人的ＸＸＸ、丁万芝自动履行了法定义务，导致被查封的房屋被依法解除查封，法院对该房屋的查封效力自然随解除查封而消灭，原告崔月波对涉案房屋的所有权不能对抗被告李敏与案外人ＸＸＸ、丁万芝签订在前的租赁协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故本院对原告的诉讼请求不予支持，至于原告崔月波的损失可以基于房屋买卖合同向案外人ＸＸＸ、丁万芝主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回原告崔月波的诉讼请求。案件受理费100.00元，由崔月波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  徐万玉审 判 员  朱海龙人民陪审员  郭柏岩二〇一六年十二月一日书 记 员  敖佳美