福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3667号 上诉人（原审被告）：陈文艺，男，1983年12月22日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：泉州市佳虔物业服务有限公司，住所地：福建省德化县龙浔镇湖中路。 法定代表人：梁仕丁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘春杜，该公司员工。 上诉人陈文艺与被上诉人泉州市佳虔物业服务有限公司（以下简称为佳虔物业）物业服务合同纠纷一案，陈文艺不服福建省德化县人民法院（2019）闽0526民初1470号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈文艺上诉请求：撤销一审判决，改判佳虔物业减收陈文艺2017年10月1日至2018年12月31日物业服务费的40%、停收陈文艺2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费。事实与理由：一审判决认定事实不全，佳虔物业不完全履行物业服务合同约定的义务，其与业委会签订的《物业服务合同》是无效的。 佳虔物业辩称，佳虔物业不仅与业委会签订了《物业服务合同》，还与小区开发商签订了《福建省前期物业服务合同》，佳虔物业依约履行了物业管理义务，因此有权向陈文艺收取物业服务费。一审判决无误，请求二审予以维持。 佳虔物业向一审法院起诉请求：1、判令陈文艺立即支付东埔聚兴小区4幢1506室自2017年10月1日-2019年3月31日止物业管理费人民币2117元；自2017年6月1日-2019年1月31日止公摊水电费人民币463.2元；截止至2019年3月底违约金人民币77.3元，合计2657.5元；2、判令陈文艺支付本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、德化县浔中镇东埔聚兴小区4幢1506室业主陈文艺，系向他人（原安置业主）购买所得，于2015年6月25日交房入住德化春秋置业有限公司开发的东埔聚兴小区4幢1506室房屋，建筑面积117.56平方米。2015年5月9日由开发建设单位德化县春秋置业有限公司与佳虔物业签订《福建省前期物业服务合同》，由佳虔物业按照《德化县东埔二期片区旧城改造安置房（又名东埔聚兴小区）前期物业服务合同》的规定，提供小区物业管理服务。2017年4月1日又签订《物业委托延期补充协议书》，双方同意将物业委托合同期限延长至业主委员成立，并与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。2019年1月，业主委员与佳虔物业又签订的物业服务合同。2、根据《德化县东埔二期片区旧城改造安置房前期物业服务合同》第七条（三）收费起始时间：“物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第一个月的20日前向乙方支付物业服务费。”第八条车位使用费及停放服务费及公共设备用电公摊电费、公共用水公摊水费。（五）“依据闽价服【2010】267号文件规定公共设备（消防、监控、电梯、路灯、加压水泵等）用电电费及公共用水（绿化用水等）水费按实向业主分摊收取。”陈文艺于2015年交房时，作出书面承诺：“本业主声明：完全明白东埔聚兴小区《业主手册》之内容，并同意严格遵守临时管理规约及其它所有规定之全部条款，按时交纳有关管理服务费用…”，且于交房之日起，均如期缴纳物业管理费用。3、自2017年7月起至今，陈文艺拖欠2017年10月1日-2019年3月31日止物业管理费2117元；拖欠2017年6月1日-2019年1月31日止公摊水电费463.2元，两项费用合计2580.2元。 一审法院认为：作为德化县浔中镇东埔聚兴小区的开发建设单位德化县春秋置业有限公司与佳虔物业签订的《福建省物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，陈文艺作为东埔聚兴小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用和公摊的水电费。该《解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持”。根据该规定，佳虔物业如有存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，或者所提供的物业服务存在瑕疵，陈文艺有权要求佳虔物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能以此为由拒绝缴纳物业服务费等相关费用，且陈文艺提供的证据图片和业主联名材料等，佳虔物业不予认可，其真实性无法确认，也无法证明佳虔物业存在没有履行合同义务，以及存在严重违约等事实。因此，陈文艺抗辩拒不交纳物业服务费的理由不能成立，一审法院不予采纳。因佳虔物业所提供的物业服务存在不尽人意的地方，陈文艺并非恶意拖欠物业服务费，故佳虔物业要求陈文艺支付违约金的请求，一审法院不予支持。至于佳虔物业与业主委员会新签订物业服务合同的问题，因双方均未能提供证据，一审法院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈文艺应于本判决生效后十日内支付泉州市佳虔物业服务有限公司2017年10月1日至2019年3月31日的物业管理费2117元及2017年6月1日至2019年1月31日的公摊水电费463.2元，二项合计2580.2元。二、驳回泉州市佳虔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实和证据，本院认定如下：一审法院虽然未对佳虔物业与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》予以审查，但开发建设单位德化县春秋置业有限公司与佳虔物业签订的《福建省前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，对业主具有约束力。经审查，一审判决查明的事实清楚，应予确认。 本院认为，佳虔物业系依法取得物业服务资质的企业，其与开发建设单位签订的《福建省前期物业服务合同》真实有效，且陈文艺作为涉诉小区业主并接受了物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系。虽然陈文艺主张佳虔物业在物业管理工作中存在诸多瑕疵问题，但未能举证证明佳虔物业提供的服务存在根本性违约，不能成为陈文艺拒绝交纳物业服务费的正当理由。关于陈文艺提出的佳虔物业在提供物业服务方面存在的瑕疵问题，一审法院已经对此予以酌情考量，不予支持佳虔物业要求陈文艺支付违约金的诉讼请求。关于陈文艺提出的减免物业服务费的40%、停收2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，陈文艺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈文艺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年九月二十九日 法官助理 庄翊晶 书 记 员 吴彬彬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。