广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20285号上诉人（原审被告）：陈兆运，男，汉族，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：孙胜，广东伟然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王世民，男，香港居民。被上诉人（原审原告）：黄冬梅，女，香港居民。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡志龙，广东振能律师事务所律师。原审第三人：王来，男，香港居民。原审第三人：王世强，男，香港居民。原审第三人：王世雄，男，香港居民。以上原审第三人共同委托诉讼代理人：麻少辉，广东伟然律师事务所律师。上诉人陈兆运因与被上诉人王世民、黄冬梅及原审第三人王来、王世强、王世雄租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈兆运上诉请求：一、依法撤销原审判决第一项，依法改判驳回王世民、黄冬梅的全部诉讼请求；二、本案一审及二审诉讼费由王世民、黄冬梅承担。事实与理由：一、王世民、黄冬梅并非本案的适格诉讼主体，无权就涉案房屋向陈兆运主张权利或要求予以返还。根据《物权法》第17条及30条的规定，因建造行为设立的物权，自建造完成之日由建造者所享有。本案中所涉及的四栋私宅均是由第三人王来所建造，且王世民、黄冬梅并未依法取得涉案私宅的产权证书，王世民、黄冬梅并非涉案私宅的合法权利人。此外，王世民、黄冬梅对涉案私宅的使用权完全是源于第三人的授权行为，但在案件的审理过程中，第三人明确表示撤销对王世民、黄冬梅的授权。因此，王世民、黄冬梅对涉案的四栋私宅并不享有相应的权利，不属于本案的适格诉讼主体，请求法院依法驳回王世民、黄冬梅的诉讼请求。二、陈兆运与王世民、黄冬梅之间签订的《物业租赁合同》属于合法有效协议，在未达到协议约定或法定解除的前提条件下，陈兆运依法无须返还。本案所涉及的私宅系在1993年左右所建，所使用的土地为农村山地，当时所颁布施行的法律法规并没有规定利用农村土地新建住宅需要取得建设工程规划许可证。且第三人在申请建设私宅时，已经取得了当地村镇主管部门的审批同意，已经履行了相应的审批手续，属于合法建造。原审法院在没有充分结合房屋建造时的具体环境，未充分查明案件事实的前提下，以涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证为由，认定双方之间的租赁合同无效没有事实及法律依据。此外，陈兆运与王世民、黄冬梅之间签订的《物业租赁合同》属于双方真实意思的表示，不存在任何胁迫或不自愿的情形，且陈兆运亦按照合同的约定按时足额向其支付房屋租赁费用，不存在可以解除及须要返回的情形。综上所述，为了依法维护陈兆运的合法权益，请求贵院依法支持陈兆运的全部上诉请求。王世民、黄冬梅辩称：一、涉案房屋是王世民、黄冬梅王世民夫妇共同出资兴建的。二、原审法院查明事实清楚，陈兆运无权侵占王世民、黄冬梅的财产，依法应当返还。三、陈兆运无任何证据可证明涉案房屋是由原审第三人出资兴建的。王来、王世强、王世雄辩称：原审判决认定事实清楚，同意一审判决。王世民、黄冬梅向一审法院起诉请求：1、陈兆运支付王世民、黄冬梅2013年5月1日至2013年11月13日期间的占用深圳市龙岗区XX街道XX村XX路7号、9号、11号、13号房屋的使用费99000元；2、陈兆运向王世民、黄冬梅返还前述房屋；3、陈兆运支付2013年11月13日至返还之日的占用房屋使用费，按照每日600元计算；4、陈兆运承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：王世民与第三人王世雄、王世强为兄弟，王来为三人的父亲，王世民与黄冬梅为夫妻。涉案的深圳市龙岗区平湖街道XX社区XX路7号、9号、11号、13号四栋房屋均系私宅，没有办理房地产证。2010年2月27日，黄冬梅作为申报人向深圳市龙岗区平湖街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室就前述XX路11号私宅进行了农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。而王来、王世强、王世雄在2002年分别就涉案的XX路7号、9号、13号私宅进行了深圳市龙岗区处理历史遗留违法私房申报。王世民、黄冬梅主张涉案的XX路7号、9号、11号、13号四栋私宅均为王世民、黄冬梅所建，但在办理用地批准手续时7号、9号私宅分别借用了王来、案外人王伟强的名义办理，王世民、黄冬梅主张7号、9号、11号、13号私宅分别对应的《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》编号为地字（平-3）第159号（权利人为王来）、160号（权利人为王伟强）、162号（权利人为黄冬梅）、157号（权利人为王世民）；王世民、黄冬梅主张四幢房屋建成后一直由其对外出租和管理。第三人王来、王世雄、王世强主张涉案的XX路7号、9号、11、13号私宅为王来所建，7号、9号、11号、13号私宅分别对应的《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》编号为地字（平-3）第159号（权利人为王来）、161号（权利人为王世强）、162号（权利人为黄冬梅）、158号（权利人为王世雄）；第三人王来、王世雄、王世强主张其委托王世民、黄冬梅对前述房屋进行管理和对外出租，王世民、黄冬梅代为收取租金后与三人进行结算并将租金交给王来。王世民、黄冬梅确认确实曾将部分租金交给王来，但这是其向王来偿还建房借款而非代王来或王世强、王世雄收租。一审另查，2013年4月26日，王世民、黄冬梅（甲方）与陈兆运（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方向乙方出租涉案的XX村11号私宅全幢作居住用途，从首5年（2013年7月1日至2018年6月30日）租金每月4500元，后5年（2018年7月1日至2020年6月30日）租金每月5400元，（2020年7月1日至2023年6月30日）租金每月6250元，免租装修期限为3个月。合同第一条第6项约定，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的下列或按双方书面同意的其他支付方式支付，甲方银行：中国银行，银行帐号：75236093XXXX。同日，陈兆运作为承租人与第三人王来、王世强、王世雄分别就租赁XX7号、9号、13号私宅签订《物业租赁合同》，同样约定首5年（2013年7月1日至2018年6月30日）租金每月4500元，后5年（2018年7月1日至2020年6月30日）租金每月5400元，（2020年7月1日至2023年6月30日）租金每月6250元，免租装修期限为3个月。租金支付至中国银行帐号为752360939722的账户。陈兆运与王世民、黄冬梅以及陈兆运与第三人王来、王世雄、王世强签订的《物业租赁合同》均附有备注条约，备注条约均为王来及其妻子刘丽华与陈兆运签订，约定均为“只要四幢物业的原拥有者王来及刘丽华其中一方尚存，四幢物业的租金必须一同缴交至指定银行户口，以作为王来及刘丽华夫妇二人的养老生活费用，直到二人相继百年归老为止，各幢物业的租金才正式归给各业主所有”。陈兆运从2013年7月1日起开始占有使用涉案的XX村7号、9号、11号、13号私宅并将房屋转租他人。陈兆运辩称自2013年7月份起每月向中国银行帐号为75236093XXXX的账户存入涉案四栋私宅的占有使用费人民币18000元。该银行账户户名为王燕儿，王燕儿及第三人王来、王世雄、王世强均确认收到陈兆运涉案四栋房屋的占有使用费。第三人王来、王世雄、王世强确认王燕儿为王来的女儿，涉案四栋房屋的占有使用费均先支付至王燕儿的银行帐户再转交给了王来及刘丽华。王世民、黄冬梅主张其与陈兆运签订的《物业租赁合同》并非其真实意思表示，其是在非真实意思表示的情况下签名，王世民、黄冬梅主张该合同从未生效、陈兆运也未履行过合同义务。但王世民、黄冬梅对前述主张没有提交证据予以证明。一审法院认为，本案是占有物返还纠纷案，依照法律规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定。本案中，王世民、黄冬梅主张陈兆运侵犯了其对涉案XX村7号、9号、11号、13号私宅的权利，但陈兆运占有涉案的XX村7号、9号、13号私宅是基于其于2013年4月26日分别与第三人王来、王世强、王世雄所签订的《物业租赁合同》，王世民、黄冬梅并非该租赁合同的当事人，王世民、黄冬梅关于陈兆运侵犯了涉案的XX村7号、9号、13号私宅的主张，一审法院另行裁定处理。2013年4月26日，王世民、黄冬梅与陈兆运签订了《物业租赁合同》，合同约定王世民、黄冬梅向陈兆运出租涉案的深圳市龙岗区平湖街道XX社区XX路11号私宅全幢作居住用途，双方之间就XX村11号私宅产生了租赁法律关系。但因涉案的XX村11号私宅未取得建设工程规划许可证或房地产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案关于XX村11号私宅的《物业租赁合同》应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。王世民、黄冬梅根据《物业租赁合同》将涉案XX村11号私宅交付给陈兆运使用，现该合同被认定为无效合同，陈兆运就应当将涉案XX村11号私宅返还给王世民、黄冬梅。陈兆运以王世民、黄冬梅不是真正的权利人为由，拒绝返还房产，于法无据，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费。王世民、黄冬梅主张陈兆运支付自2013年5月1日起至返还涉案房屋止的占有使用费，但王世民、黄冬梅与陈兆运于2013年4月26日签订《物业租赁合同》约定，陈兆运每月将租金支付至王世民、黄冬梅指定的帐号为75236093XXXX的账户，免租装修期限为3个月。陈兆运称自2013年7月份起均按约每月向中国银行帐号为75236093XXXX的账户汇入涉案四栋房屋使用费。该银行账户户名为王燕儿，王燕儿及第三人王来、王世雄、王世强均确认收到陈兆运上述房屋占有使用费。故王世民、黄冬梅主张陈兆运支付合同签订后的占有使用费，一审法院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈兆运答辩称要求王世民、黄冬梅支付违约金、装修费、返还保证金等，但未提起反诉主张，亦未举证证明其损失及向一审法院申请对租赁房屋的装修损失进行鉴定，故一审法院对陈兆运的辩解不予采纳。据此，一审法院判决：一、陈兆运于判决生效之日起十五日内将深圳市龙岗区XX街道XX社区XX路11号私宅返还给王世民、黄冬梅；二、驳回王世民、黄冬梅的其他诉讼请求。案件受理费人民币568.8元（王世民、黄东梅已预交），由陈兆运承担568.8元。本院对一审查明的事实予以确认。各方当事人二审期间确认本案争议标的仅限于深圳市龙岗区XX街道XX村XX路11号房屋，以下简称涉案房产。本院认为，王世民、黄冬梅与陈兆运就涉案房产于2013年4月26日签订了《物业租赁合同》，本案实为房屋租赁合同纠纷。原审判决认定本案争议为占有物返还纠纷不当，本院予以纠正。本案二审的争议焦点为：陈兆运是否应将涉案房产返还给王世民、黄冬梅。由于涉案房产未取得建设工程规划许可证及房地产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，王世民、黄冬梅与陈兆运于2013年4月26日就涉案房产签订的《物业租赁合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还。故陈兆运应将上述房产返还王世民、黄冬梅。一审法院对此处理正确，本院予以维持。综上，陈兆运的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币568.8元由上诉人陈兆运承担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）