浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初5331号原告：姚启均，男，1979年12月4日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托代理人：郑雪莲，浙江圣文律师事务所律师。被告：嘉兴市戴梦得购物中心有限公司，住所地：浙江省嘉兴市禾兴南路520号。法定代表人：汪勤。委托代理人：唐松华、张国伟，浙江国傲律师事务所律师。本院于2016年9月12日立案受理了原告姚启均诉被告嘉兴市戴梦得购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案。后依法适用简易程序，由审判员成剑斌独任审判，于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑雪莲，被告委托代理人唐松华、张国伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告签订《商用房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告位于嘉兴市××路××小区编号××昌盛南路××、××、××商铺××楼、××号上下两层房屋作为经营网点，面积共计648.93平方米，租赁期限自2015年5月1日至2020年12月31日，合同约定该房屋只供原告用于经营以洗脚屋（以下均称“足浴店”）为主的服务业，另约定房屋之所有不可拆除的装修附着物属原告所有，如被告违约，被告须给予以赔偿。合同签订后，原告按约支付房租，在经过被告同意后，于2015年5月进行装修，但于2016年7月18日收到嘉兴市公安消防支队经济开发区大队的《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，主要理由是，该工程设计使用功能为足浴，建筑面积大于300平方米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第2.1.4条之规定，以致原告无法将房屋作为足浴店使用。原告认为被告提供的房屋不符合合同约定，且不符合《消防法》的强制性规定，导致原告不能实现合同目的，原告有权行使合同解除权并要求被告赔偿。故诉请判令：一、解除原、被告签订的《商品房屋租赁合同》；二、被告退还租金12万元，并赔偿损失1404684元（包含装饰装修损失1157280元，购买动产的折旧费21404元，员工工资226000元）被告答辩称，被告没有违约行为，不同意解除合同，原告无权要求退租及赔偿损失。根据工商登记材料显示，足浴店的经营者是李长征，原告主体不适格。足浴店的装饰装修工程消防备案并非被告义务，而是原告的义务，原告从事足浴行业，应当事先充分了解消防法规对该行业的要求，被告的房屋整体竣工后消防验收合格，但对足浴行业的消防规定反而并不清楚。根据消防部门的通知书，要求原告进行整改后再次验收，原告可以进行整改并再次要求验收，如果对通知书有异议，则可以申请复议或者提起行政诉讼，而不是以此为由要求解除合同。针对自己的主张，原告提供下列证据：1．《商用房屋租赁合同》一份，证明原、被告存在房屋租赁关系及双方约定的权利义务。经质证，被告对证据无异议，被告履行了租赁合同义务。2.《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，证明被告提供足浴用途的房屋不符合消防规定的事实。经质证，被告对证据真实性无异议，但原告并没有针对消防提出的意见进行整改，通知书指出救济途径，原告也没有采取任何救济途径；同时原告没有按规定在装修之前向消防部门申请装修设计审核，原告委托的设计单位应该知道相关的规定，即使造成无法通过消防验收的损失，也应由设计单位承担责任。此外可以说明被告出租之前房屋在整体上是消防验收合格的。3．结算书和对账单两份，证明足浴店的装修费用为1157280元及购买动产的折旧费为21404元，原告支付了该费用，说明原告是足浴店的实际经营者。经质证，被告对证据的真实性有异议，根据材料显示都是现金支付，不合常理，装修价格应当由双方认可的第三方审价，并且与被告无关。4．收条一份，证明足浴店的工人工资为226000元，由领班统一写的，原告支付了该费用，说明原告是实际经营者。经质证，被告对真实性有异议，按原告的陈述足浴店没有开业，但从内容上看所有的员工工资都是12000元，用现金支付，明显有疑点。5．李存蜂与周欣华的谈话录音两份，李存蜂是与原告共同开足浴店的合伙人，周欣华是被告方工作人员，证明原告承租时房屋就已经被打通，以及装修经过了被告同意的事实。经质证，被告对谈话的真实性无异议，但录音并没有提到原告的装修系经过被告同意，并且谈话仅仅反映就房屋租赁事宜双方进行沟通，被告对原告的装修没有通过消防审核表示同情。6．银行交易明细一份，证明原告委托案外人林红向被告支付了租金12万元的事实。经质证，被告对证据无异议。7．足浴店的营业执照、李长征之子李某的书面证明，李长征身份证复印件，证明李长征是足浴店名义经营者，其已于2016年农历正月初三死亡，原告与李存蜂合伙，是足浴店的实际经营者的事实。经质证，被告对营业执照的真实性无异议，对身份证复印件有异议，但根据营业执照显示，足浴店经营者为李长征而非原告，即使李某是李长征的儿子，其并不能证明原告为实际经营者。8．消防设计备案受理凭证（打印件）、房产证、租赁合同各一份，证明，证明被告向原告提供相关消防备案的资料。经质证，被告对受理凭证无法确认，其他真实性无异议，按照相关规定，装修面积超过300平方米，被告应当对消防设计申请审核，而不仅仅是备案，房产证及租赁合同是供原告办理工商登记使用，但原告仅向消防部门提供了其中一份房产权，面积少于300平方米，所以有可能存在向消防部门隐瞒装修面积的情况。在实际检查时消防部门发现了超过规定面积，所以无法通过消防审核。针对自己的抗辩，被告提供的证据是：1、房屋租赁合同一份，来源于市场监督管理局的档案，证明原告向被告承租了房屋后又转租给李长征，由李长征用于开设“嘉兴市经开城南街道名仕足浴店”（个体工商户）。经质证，原告对证据真实性无异议，但应该从合同真实目的考察，虽然表面的意思是房屋租赁，但属于“真意保留”的行为，法律上、名义上该足浴店经营者是李长征，但实际经营者是原告。2、房屋租赁合同一份，证明被告从浙ＸＸ地置业公司承租了房屋，再将部分房屋转租给了原告。经质证，原告对证据无异议。根据原告的申请，本院准许证人李某出庭作证。李某在回答法庭时陈述：证人是李长征之子，李长征于2016年农历正月初三因病去世，2015年6月后父亲一直在安徽老家，已经生病，没有到嘉兴来过，房屋租赁合同上父亲的签名属实，但没有在嘉兴开过足浴店，不清楚李长征名下有一家足浴店，但营业执照上是父亲的名字，原告姚启均是李长征的亲戚，喊李长征为叔，自己是听母亲讲的，母亲说把父亲的身份证给原告用一下，原告与足浴店没有关系。原告提供的书面证明（证据7中）是证人李某所写，主要是讲足浴店与李长征无关，写了之后给原告。在回答原告代理人时陈述：母亲讲有人借父亲李长征的身份去开了店，后来李存蜂告诉证人在嘉兴开了一家足浴店，李长征一直在家养病。在回答被告代理人时陈述：李存蜂与证人有远亲关系，两人以哥弟相称，李存蜂在足浴店里有投资，又后说不知道，李长征生前在家俱厂打工。又说对案件的情况全都不知道。证人的信息来源是听母亲讲的。经质证，原告认为：证人的文化水平低，比较紧张，虽然有言语的反复，但是可以确定李长征一直在家里养病，没有参加足浴店的经营管理，有人借了李长征的身份证去办了足浴店，对于实际经营者是否为原告不能由证人来某，应当由法庭进行判断。被告认为：证人证言前后矛盾，不能证明原告为实际经营者，证人所有证言的来源，均可能来自原告或者李存蜂，实际上证人对所有的情况均不了解，因证人长期在外工作，即使李长征开办了或者投资了足浴店，证人也是不了解的，其证言不能达到原告想证明目的。本院认证：原告的证据1、6可以证明原、被告的房屋租赁关系且原告以他人名义支付了租金的事实，予以认定；证据2、8证实“嘉兴市经开城南街道名仕足浴店”的装修工程经消防备案检查不合格的事实，予以认定；证据5可以证实原、被告就房屋租赁事宜进行交涉的事实，予以认定；证据3、4、7涉及足浴店的装修、经营开支及实际经营者等问题，需要结合被告证据1以及证人李某的陈述分析。证人李某虽为李长征之子，但仅是李长征的法定继承人之一，并不能代表李长征所有的权利义务承继人作出意思表示，李某当庭陈述的证言语义含混、前后矛盾，有时又表示其信息来源于其母亲和李存蜂，因此李某显然未能独立自主地陈述客观事实，故其证言不予采纳。根据营业执照显示，该足浴店工商登记业主为李长征，被告证据1的内容是2015年6月1日原告将从被告处承租的房屋再转租给李长征，虽然原告认为该租赁合同是所谓“真意保留”、不代表双方有真实的租赁关系，但既不能提供其与李长征有另外约定的证据，且经法庭询问，始终以“与本案无关”为由拒不说明其与李长征签订转租合同、并以李长征名义进行工商登记的真实目的以及如此行事的正当理由。因此本院认为，正如由林红代原告向被告支付租金的情况下，不能根据付款的事实认定林红与原告存在租赁关系一样，在原告与李长征双方之间存在“租赁合同”、足浴店登记业主为李长征的情况下，以原告支付装修款项的行为为由要求确认足浴店的实际经营者为原告，其证据是不充分的，故不予认定，因此有关“嘉兴市经开城南街道名仕足浴店”在装修、员工工资方面的支出即使存在，也与本案无关。被告证据2可以证实被告系从产权人浙ＸＸ地置业有限公司处承租了涉案房屋的事实，予以认定。本院经审理，认定事实如下：原、被告于2015年签订《商用房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于嘉兴市昌盛南路××、××、××商铺××楼、××号上下两层房屋出租，供原告用于经营以足浴店为主的服务业。上述房屋总面积648.93平方米，租期自2015年5月1日至2020年12月31日。关于租金的数额及支付：二楼的382.41平方米为20元/平方米*月，其余的266.52平方米为45元/平方米*月，免租期8个月，且从第二年开始在前期基数上每年递增5%，等等。原告的装修方案须经被告审核批准并书面确认。租赁期满或者因原告违约提前解除合同的，原告应于合同期满或者解除之日起15日内交还房屋，并自行将所有动产搬离，否则视为放弃，所有不可拆除的装修附着物归被告。如果被告违约，应赔偿原告损失。2015年5月4日原告通过案外人林红的银行账户向被告支付租金12万元。2015年6月1日原告与李长征签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将从被告处承租的房屋出租给李长征使用，租期自2015年6月1日至2020年12月31日，月租金25000元。2015年6月18日李长征以“嘉兴市经开城南街道名仕足浴店”为名称进行了工商登记（个体工商户），于2015年7月31日就足浴店的内部装修工程进行消防设计备案。足浴店进行装修后，嘉兴市公安消防支队经济开发区大队经过检查，于2016年7月18日出具通知书，将该装修工程的消防验收评定为不合格，主要存在下列问题：1、缺少灭火级别3A的灭火器、排烟风机和排烟防火阀等消防产品合格证明文件；2、工程设计使用功能为足浴，建筑面积大于300平方米，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第2.1.4条之规定；3、工程内走道未按竣工图纸施工安装机械排烟系统，且内走道可开启外窗面积小于走道面各的2%，不符合《高屋民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第8.2.2.3条之规定；4、工程内单具灭火器最小配置灭火级别小于3A，不符合《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）第6.2.1条之规定；5、工程南侧楼梯间不能自然通风也未设置机构加压送风系统，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第6.4.2条第1项之规定。消防部门要求对上述问题进行整改后进行复查，未经检查合格的，工程不得投入使用。原告对该通知书未申请复议或者提起行政诉讼。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，对双方均有拘束力。原告主张解除合同的理由是：1、提供的房屋不符合合同的约定；2、房屋不符合消防法的强制性规定。关于理由1：双方合同约定该房屋仅供原告经营以足浴店为主的服务业，从条款目的解释，如果原告租后将房屋空置，显然不会导致原告违反该使用目的并构成违约，因此该条款仅强调被告同意原告作此用途，系对原告使用房屋方式的权利限制，而非被告要求原告开设足浴店。原告租房的目的是由其自主决定，在此仅是取得被告的同意而已，被告并不因其同意的行为而额外负有协助开设足浴店的义务，或者承担不能开设后果的责任，即不属于双方约定的权利和义务。因此，在被告将权属明确、无争议、符合正常使用功能的房屋交付原告后，即已完成了租赁合同的义务，原告既然作为经营足浴店的业内人士，自然应当了解开设足浴店的有关政策、法律法规等条件，并应自行办理相关手续，与被告无涉。因此原告主张房屋不符合合同约定的理由不成立。关于理由2：被告不是足浴店装修工程的设计者或者施工者，其同意该店的装修方案，目的系出于维护结构安全、防止对建筑物产生不利影响，而限制足浴店业者可能发生的随意性、破坏性装修行为，并非要求足浴店必须按此方案装修，装修方案不属于双方约定的权利和义务，因为若足浴店不进行任何装修显然也不会构成违约。足浴店的装修者应在被告上述正当目的范围内，由具有资质的设计单位确定装修方案并组织施工，同时自行承担相应后果。根据查明的事实，涉案的房屋在装修之前已整体符合消防安全标准，现消防部门仅是针对“嘉兴市经开城南街道名仕足浴店”的装修工程作出消防不合格的认定，并明确可以整改后再次申请消防检查。故足浴店装修工程即使消防不合格的后果不能归责于被告，原告主张房屋消防不符合强制性规定的理由不成立。需要说明的是，原告从被告处承租房屋后又转租给李长征用以开办足浴店，但又说自己是李长征名下的“嘉兴市经开城南街道名仕足浴店”的实际经营者，又拒不说明理由，存在涉嫌规避法律责任的情况。现李长征早已死亡，即使原告实际经营该足浴店，本身已不符合法律规定。综上所述，原告的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告姚启均的诉讼请求。案件受理费减半后收取9261元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  成剑斌二〇一六年十二月五日书记员  王 欢