江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏02民终3705号上诉人（原审被告）：黄继彬，男，1978年10月18日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：顾坚，江苏辰庚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蒋艳，女，1981年8月17日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：顾坚，江苏辰庚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彬，男，1982年10月17日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周萍，女，1983年7月23日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。上诉人黄继彬、蒋艳与被上诉人李彬、周萍房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2016）苏0206民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄继彬、蒋艳上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李彬、周萍的原审诉讼请求。事实与理由：一、李彬、周萍未按约先行支付首付款，其有权拒绝履行合同。双方签订的《房屋买卖合同》打印部分约定有“李彬、周萍按约定交清全款（首付款），双方按照中介公司要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款和过户手续”的内容，故李彬、周萍应先支付首付款。该《房屋买卖合同》虽手写有“过户当日交付首付款”的内容，但该约定不能视为对上述首付款应先支付的内容的变更，且即使首付款在过户当日交付支付，首付款也应当在办理过户手续前支付。二、《房屋买卖合同》没有未约定履行期限，双方可随时履行，只需要给对方必要的准备时间，但李彬、周萍在签订《房屋买卖合同》后一直未通知其履行合同的具体时间而径行向法院起诉，说明系李彬、蒋艳周萍明确表明不履行合同。三、李彬、蒋艳周萍在履行合同的过程中仅支付了定金1万元，在未产生损失的情况下，原审法院按合同总价的10%认定违约金属明显过高，应予调整。李彬、周萍辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李彬、周萍向一审法院起诉请求：黄继彬、蒋艳返还定金1万元并支付违约金6.78万元。一审法院认定事实：2016年2月26日，黄继彬与李彬、周萍签订《房屋买卖合同》1份，约定：1、李彬、周萍购买黄继彬、蒋艳所有的座落于无锡市惠山区理想城市花园765号401室房屋，价款计67.8万元。2、付款约定：李彬、周萍于2016年2月26日交付黄继彬定金1万元；李彬、周萍于过户当日交付首付款；李彬、周萍需贷款52万元，贷款下发后3日内交付给黄继彬。该付款约定部分为手写。3、李彬、周萍付清首付款后，双方按无锡市恒瑞嘉业房产经纪有限公司（以下简称恒瑞嘉业公司）要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续。4、违约责任：如一方拒绝履行合同或者解除合同，违约方向另一方支付房屋总价款的10%作为违约。另外，双方还在上述《房屋买卖合同》的其他事项中以手写的方式约定：黄继彬收取全部房款后，最晚于2016年4月1日前搬走，首付款于过户当日交付，黄继彬自行解决合同项下房屋的40余万元房贷。李彬、周萍委托房地产估价机构对合同项下房屋进行评估，估价机构于2016年3月15日出具估价报告。2016年3月24日，李彬、周萍与兴业银行股份有限公司无锡分公司（以下简称兴业银行）签订《个人购房抵押借款合同》，约定：借款金额为52万元，借款期限自2016年3月24日至2046年3月24日；李彬、周萍用座落于无锡市惠山区理想城市花园765号401室房屋作抵押；该合同项下抵押权生效前，兴业银行有权暂停发放贷款。原审中，李彬、周萍提供如下证据：1、黄继彬出具的收条1份，用以证明其向黄继彬交付了定金。上述收条载明：2016年2月26日，收到李彬购房定金1万元。经质证，黄继彬、蒋艳对该收条真实性没有异议，但称只收到定金5000元，另外5000元系李彬、周萍缴纳给恒瑞嘉业公司的物业交割保证金。2、评估公司出具的1625元评估费收款收据以及恒瑞嘉业公司出具的3万元贷款服务费收据、3000元代办两证、代办过户、代办物业交割费收款收据，用以证明其直接损失。经质证，黄继彬、蒋艳对评估费收据真实性无异议，对恒瑞嘉业公司出具的两份收据有异议，代办两证、代办过户、代办物业交割事项未发生，李彬、周萍可要求恒瑞嘉业公司退回。原审法院限期黄继彬、蒋艳举证其归还合同项下房屋的40余万元房贷的证据，黄继彬、蒋艳未提供。一审法院认为：黄继彬与李彬、周萍之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且蒋艳作为合同项下房屋共有人在诉讼中未对《房屋买卖合同》效力提出异议，并与黄继彬共同发表答辩、质证意见，应视为其认可该《房屋买卖合同》的效力，故《房屋买卖合同》对李彬、周萍与黄继彬、蒋艳具有拘束力。关于付款时间的约定，“过户当日交付首付款”系手写的，且在《房屋买卖合同》中两次出现，故该约定系双方真实意思表示，可认定对合同约定的“李彬、周萍付清全款后（首付款），再进行房屋的评估、贷款、过户”的约定变更。另，《房屋买卖合同》约定黄继彬收取全部房款后，最晚于2016年4月1日前搬走，据此可认定双方应于2016年4月1日前完成房产过户手续。合同签订后，李彬、周萍按约向黄继彬交付了1万元定金，对房屋价值进行评估并在2016年3月24日与兴业银行签订了贷款合同，其行为表明其积级履行合同，因李彬、周萍与兴业银行约定抵押权未生效之前，兴业银行有权暂停付款，且黄继彬、蒋艳未在原审法院规定的期限内举证归还合同项下房屋先前40万余万元房贷的证据，故可认定黄继彬、蒋艳拖延归还40余万元房贷致使李彬、周萍无法获得兴业银行贷款并无法办理过户手续，黄继彬、蒋艳以自己的行为表明其拒绝履行合同。又因《房屋买卖合同》约定如一方拒绝履行合同或者解除合同，违约方向另一方支付房屋总价款的10%作为违约金，故综上所述，李彬、周萍要求黄继彬、蒋艳返还定金1万元并支付违约金6.78万元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条之规定，该院判决：一、黄继彬、蒋艳于判决书生效后5日内返还李彬、周萍定金1万元；二、黄继彬、蒋艳于判决书生效后5日内支付李彬、周萍违约金6.78万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，减半收取872.5元，、财产保全费820元，合计1692.5元，由黄继彬、蒋艳负担。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。二审中，黄继彬、蒋艳提供2016年6月14日的银行转账凭证1份，用以证明其已经就案涉房屋还清了贷款。经质证，李彬、周萍认为即使该证据是真实的，也是黄继彬、蒋艳将房屋另行出卖给第三人之后，为履行和第三人之间的房屋买卖合同而还清贷款，与本案所涉《房屋买卖合同》无关。本案的争议焦点为：一、在《房屋买卖合同》履行的过程中，黄继彬、蒋艳是否存在违约行为导致合同未予完全履行；二、原审法院认定的违约金是否过高。本院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按约履行相应的义务。关于第一个争议焦点，本院认为，《房屋买卖合同》虽未直接约定双方义务的最后履行期限，但该合同其他事宜中约定黄继彬、蒋艳在收取全部房款后最晚于2016年4月1日前搬走，说明双方一致确认最晚于2016年4月1日应办理完毕房屋的所有交款、交接及过户手续。李彬、周萍首先按照合同约定支付了定金1万元。对于首付款何时支付，双方产生了争议：李彬、周萍认为应在办理房屋过户手续的同时支付；黄继彬、蒋艳则认为应按照《房屋买卖合同》中关于“李彬、周萍按约定交清全款（首付款），双方按恒瑞嘉业公司的要求在证件齐全3日内开始办理该房屋的评估、贷款、过户手续”的约定，李彬、周萍应先行支付首付款，后办理过户手续。对此，本院认为，双方虽然在合同中约定了黄继彬、蒋艳的所述内容，但上述内容系打印字体，而“首付款于过户当日支付”的内容则为手写，且出现两次，其中一次还出现在合同的“其他事宜”部分，应认定双方经协商后的真实意思为首付款于办理房屋过户手续当日支付，而非在办理过户手续前先行支付。因案涉房屋存在银行贷款及抵押事项，需还清该银行贷款解除抵押后才能办理房屋过户手续。根据《房屋买卖合同》的约定，黄继彬、蒋艳自行解决该房屋项下的贷款，故黄继彬、蒋艳应在李彬、周萍支付首付款且办理过户前还清案涉房屋原有银行贷款并解除的抵押。但从黄继彬、蒋艳二审中提供的银行转账凭证来看，其系在2016年6月份才还清了案涉房屋项下的银行贷款，该时间已在李彬、周萍起诉之后。上述过程说明在2016年4月1日之前，案涉房屋不具备办理过户登记手续的条件，即无法在2016年4月1日前与李彬、周萍办理房屋的过户登记手续。综上，系因黄继彬、蒋艳未及时归还银行贷款导致双方未在2016年4月1日前办理房屋过户手续，李彬、周萍于上述日期之前完全接收房屋的目的落空，黄继彬、蒋艳应承担相应违约责任。关于第二个争议焦点，本院认为，双方在《房屋买卖合同》中约定“如一方拒绝履行合同或解除合同，违约方向另一方支付房屋总价款的10%作为违约金”，如上所述，本院认定系黄继彬、蒋艳违约导致案涉《房屋买卖合同》无法履行，故其应按约承担违约责任。关于该约定的违约金是否过高的问题，应首选尊重双方在合同中的约定，其次再考虑该违约金是否远远超过李彬、周萍的实际损失。本案中，房产作为一种特殊的商品，价值大且价格也不稳定，李彬、周萍购买案涉房屋的目的落空后，其要么已经错过购买同区域房屋的机会，要么可能已无法按照案涉《房屋买卖合同》的价格另行购买，对于李彬、周萍来说，不能简单以其交付的定金产生的利息作为衡量损失的标准。原审法院认定的违约金，已综合考虑了实际损失、合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，符合公平原则和诚实信用原则，本院不再予以调整。综上所述，黄继彬、蒋艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1745元，由黄继彬、蒋艳负担。本判决为终审判决。审判长 钱 菲审判员 朱光烁审判员 王俊梅二○一六年十二月二十六二十七日书记员 尹 慧