天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终5310号上诉人(原审原告):北京金地格林物业管理有限公司。法定代表人:刘涛,总经理。委托诉讼代理人:张红梅,女,该公司法务人员。委托诉讼代理人:蔡建春,女,该公司客服助理。上诉人(原审被告):蔺金兰。委托诉讼代理人:李钢(蔺金兰之夫)。上诉人北京金地格林物业管理有限公司、上诉人蔺金兰因物业服务合同纠纷一案,均不服天津市津南区人民法院作出的(2016)津0112民初1564号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人北京金地格林物业管理有限公司(以下简称金地物业公司)的上诉请求:撤销一审判决;改判在一审判决的基础上增加10%的物业费1763.77元及滞纳金5345.60元;一、二审诉讼费由蔺金兰承担。事实及理由:一审判决认定事实不清,适用法律不当。1、���审庭审中,蔺金兰一直以保质期内房屋屋顶漏水给其家造成了损失,金地物业公司也承认其将漏水问题报给物业公司,金地物业公司也协调金地集团天津房地产开发有限公司(以下简称金地天津房地产公司)给其进行了多次维修。因质保期内房屋质量问题属于开发商质保的范围,不属于物业公司的服务范围。针对蔺金兰主张的窗户漏水问题,金地物业公司既协调了金地天津房地产公司,也向有关部门申请了房屋应急解危专项资金,履行了物业管理服务的相关义务。且蔺金兰在庭审中没有对金地物业公司的物业服务提出任何异议,因此,一审法院据此判定物业费扣减10%没有任何法律依据。另,蔺金兰就房屋漏水赔偿问题,以财产损害赔偿案由已另案起诉开发商和物业公司。蔺金兰上诉请求:撤销一审判决第一项,改判蔺金兰给付金地物业公司10%���物业费,即1763.77元;金地物业公司将违规收取的场地停车占位费1500元退还给蔺金兰。事实及理由:1、根据物业纠纷案件的有关司法解释,金地物业公司必须承担物业保修责任。蔺金兰购买房屋后,屋顶、窗户一直漏水,自2010年报修,金地物业公司一直维修,但没有修好。2015年,蔺金兰自己维修了屋顶,不再漏水。2016年7月20日以来四场降雨,蔺金兰家的窗户又漏水,通知金地物业公司后,其来人勘察、拍照,但至今未修。2、金地物业公司擅自扩大收费范围,自2014年强行收取场地停车占位费,不交费,不让回家。根据物权法的规定,小区公共用地和道路属全体业主所有,跟物业公司没有关系。故金地物业公司应将违规收取的占位费退还蔺金兰。3、小区电梯出现故障维修不及时,电梯间玻璃损坏后长达十个月的时间才重新安装好,给居民生活带来不便。金地��业公司向一审法院起诉请求:1、判令蔺金兰支付2011年7月10日至2016年12月31日物业费18790.34元及滞纳金5345.60元,共计24135.35元;2、诉讼费由蔺金兰承担。一审认定事实:2006年6月26日,金地物业公司与案外人金地天津房地产公司签订《前期物业管理服务合同》,约定:4.5层主力型、8.5层电梯小高层、11.5层户型物业管理服务费1.40元每月每平方米;业主于每月7日前交纳,业主逾期交纳物业管理服务费的,从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。该合同还约定:按照法律、法规规定和商品房质量保证书的约定,承担物业保修责任,保修期内出现问题,负责返修、完善。蔺金兰系房屋业主,该房屋建筑面积为204.26平方米,蔺金兰居住的房屋自2010年开始向金地物业公司报修房顶漏水的情况,后金地物业公司未能妥善解决,自2011年7月10日之后��金兰未再交纳物业费。庭审中,蔺金兰自认金地物业公司的其他服务尚可。一审法院认为,本案的争议焦点:1、前期物业服务合同是否对蔺金兰具有约束力?2、蔺金兰提出的抗辩事实是否为金地物业公司的物业服务范围及物业公司是否存在过错?3、蔺金兰是否应缴纳物业费,如应缴纳,应缴纳的数额?针对第一个争议焦点:依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力,物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。故金地物业公司所依据的该前期物业服务合同对蔺金兰具有约束力,蔺金兰抗辩未与金地物业公司签订合同,对其不具有约束力的抗辩理由,不予采纳。针对第二个争议焦点:依据金地物业公司与案外人金地天津房地产公司签订《天津市前期物业管理服务合同》第四条第六项的规定,按照商品房质量保证书的约定,金地物业公司承担物业保修责任,保修期内出现问题,负责返修、完善,故修复建筑物顶层漏水系金地物业公司的服务范围。现蔺金兰在保修期内出现房顶漏水的情形,并且报修给金地物业公司,物业公司未能妥善处置,故负有相应的过错,现金地物业公司将全部责任予以推拖至金地天津房地产公司,不予采信。蔺金兰抗辩的乱收费等情形,其可向物价部门、建设规划部门予以反映或者举报,亦或通过业主委员会行使其权利,但不属于本案争议的解决范畴。针对第三个争议焦点:1、金地物业公司作为小区的物业服务��司负责日常的垃圾清运、电梯、机电设施的正常运营及维护等事务,确已尽到了主要的义务,不能苛求物业公司达到所有业主的满意,但金地物业公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美,力求赢得广大业主的理解和支持。2、蔺金兰在庭审中亦自认金地物业公司的其他服务尚可,考虑金地物业公司服务有不完善的地方,本着督促双方履行各自义务,督促物业公司提高服务水平,以及公平的原则出发,一审法院酌情予以支持按照前期物业服务合同百分之九十的价格支持物业费,滞纳金不再予以支持。3、蔺金兰就其房屋漏水遭受的损失,已向人民法院另案提起诉讼,但与本案的物业费的承担不具有冲突性,本案解决的范畴为蔺金兰应承担的合同义务。4、因前期物业服务合同约定,业主于每月的7日前缴纳物业费,故对金地物业公司主张至2016年12月31日的物业费,不予支持,仅支持符合合同���定的2011年7月10日至2016年8月31日的物业费。综上所述,支持金地物业公司主张的自2011年7月10日至2016年8月31日按照每月每平米1.4元的价格90%的物业费,经核算为15873.94元。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条,《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:一、被告蔺金兰于本判决生效后十日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司自2011年7月10日至2016年8月31日的物业费人民币计15873.94元。二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告蔺金兰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼���》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元,原告北京金地格林物业管理有限公司承担70元,被告蔺金兰承担132元。二审中,双方当事人均未提交新的证据。一审法院审理查明的事实清楚,本院予以确认。另查明,金地物业公司与金地天津房地产公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》第四条甲方(金地天津房地产公司)权利义务第(六)项约定:按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定,承担物业保修责任。保修期内出现问题,负责返修、完善。2015年,蔺金兰自行对屋顶进行了维修,此后屋顶不再漏水。就屋顶维修后的赔偿问题,蔺金兰已另行起诉金地天津房地产公司、金地物业公司。本院认为,金地物业公司是天津市津南区双港镇金地格林小城橡树苑小区的前期物业公司,其依据与金地天津房地产公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》对涉案小区提供了实际的物业服务后,小区业主应当按照合同约定支付物业服务费用。关于蔺金兰是否应当足额交纳2011年7月10日至2016年8月31日期间物业服务费问题。首先,蔺金兰主张的屋顶漏水问题,发生在房屋质保期内,且蔺金兰就屋顶漏水维修后的赔偿问题,已另行起诉金地天津房地产公司和金地物业公司。其次,就蔺金兰主张至今存在的窗户漏水问题,金地物业公司也予以认可,并主张已通知金地天津房地产公司,亦向有关主管部门提出应急解危专项基金的申请,履行了物业公司应履行的相关义务。但考虑到蔺金兰居住房屋的窗户漏水问题至今未能得到解决,确实给其居住、生活带来诸多不便,而金地物业公司作为金地格林小城橡树苑的物业服务单位,对小区内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理亦存在一定瑕疵,综合全案,原审确定蔺金兰按照90%的标准交纳物业服务费,并无不当。关于违规收费问题。2014年5月,双方已经达成了车位场地占用协议,蔺金兰按照协议约定交纳了车位场地占用费,现其主张金地物业公司违规收费,要求予以返还,但其在一审中并未提出反诉,对此本院不予审理。综上,金地物业公司、蔺金兰的上诉请求,均不能成立,予以驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费203元,上诉人北京金地格林物业管理有限公司负担50元,蔺金兰负担153元。本判决为终审判决。审判长  强国琴审判员  王 新审判员  杨宝华二〇一六年十二月八日书记员  张新进