重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终137号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、案外人）:梁蕙娟，女，1975年9月24日出生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖**宪，男，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人梁蕙娟、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，进行了公开开庭审理。华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，梁蕙娟的委托诉讼代理人文海洲，盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华融资产重庆分公司上诉请求：撤销原判，改判准许对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢1单元3-4号房屋执行。一、二审诉讼费由梁蕙娟承担。事实和理由：1.梁蕙娟称用以房抵债的方式取得案涉房屋，但其在一审中提供的证据不足以证明重庆市图钍建材有限公司（以下简称图钍建材公司）与盛景旅游开发公司存在真实的债权债务关系，且公司与法定代表人的财务应当独立，没有证据证明梁蕙娟付款给图钍建材公司。2.案涉房屋自2012年在建工程开始就存在不间断的抵押，案涉房屋未能办理转移登记系梁蕙娟的过错。3.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定。即使第二十八条、第二十九条规定属于第二十七条规定中但书部分的内容，本案也仅适用第二十九条规定。一审法院根据第二十八条规定进行审查是适用法律错误。4.《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条规定中的“查封之前”应是指案涉房屋首轮查封之前。 梁蕙娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.盛景旅游开发公司与图钍建材公司之间存在债权债务关系，两家公司达成以房抵债协议，系双方真实意思表示，合法有效。2.盛景旅游开发公司向梁蕙娟出具了收据并交付了房屋，证明同意将抵债的房屋交付给梁蕙娟，梁蕙娟已经实际支付了房款并占有了房屋。3.本案适用《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定。 盛景旅游开发公司发表意见称，购房合同是买卖双方真实意思表示，重庆海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、盛景旅游开发公司三家公司的法定代表人都是肖**安，三块牌子一套班子，盛景旅游开发公司对于三家公司收取的款项均予认可，买受人通过以房抵债等方式支付的房款，以收据上载明的收款方式为准。因公司自身原因未能给买受人办理网签和产权转移登记手续。 梁蕙娟向一审法院提出诉讼请求：停止对位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号（明月绿洲）4幢1单元3-4号房屋的执行，本案诉讼费由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖**安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景旅游开发公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新北路支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。2017年8月2日一审法院向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。 一审另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景旅游开发公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱县国土房管局办理了抵押登记，具体时间为：1、3幢抵押登记时间为2015年3月12日；2、4、7幢抵押登记时间为2015年2月12日；5、6、8、9幢抵押登记时间为2015年3月6日；10、11幢抵押登记时间为2015年4月17日；15、16幢抵押登记时间为2015年2月6日。 一审还查明：2013年7月25日，盛景旅游开发公司与图钍建材公司签订有《整体橱柜、厨卫电器供货安装合同》，约定黄水“明月绿洲”精房整体橱柜、厨卫电器三件套由图钍建材公司供货安装。2014年11月7日，双方经结算图钍建材公司共供货2758110.75元。图钍建材公司的法定代表人为梁蕙娟的丈夫廖建平。2015年4月7日，图钍建材公司向盛景旅游开发公司出具《抵房申请》，申请余款39.14万元以明月绿洲4幢1单元3-4号物业作为冲抵，面积57.84㎡，房屋总价336629元，契税、大修基金、其他代收合计13308元，总计349937元，冲抵后剩余工程款4.15万元付清，盛景旅游开发公司的经办人员签注同意，并注明：“累计支付工程款无误，余额4.15万元不予退付捐税”。2015年4月27日，梁蕙娟与盛景旅游开发公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，梁蕙娟购买了盛景旅游开发公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢1单元3-4号房屋，房屋用途为住宅，房款273005元，梁蕙娟委托盛景旅游开发公司办理房地产权证。盛景旅游开发公司向梁蕙娟出具了收到购房款273005元、其他税费13308元的收据各一张，收款方式载明：工程抵款。同日，梁蕙娟与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，海丰建设公司出具了装修款63624元的收据一张，收款方式载明：工程抵款。2016年7月26日，梁蕙娟向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年7月26日至2017年7月25日期间的物管费937元。梁蕙娟经常居住地为重庆市合川区。梁蕙娟在得知案涉房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异153号执行裁定书，裁定驳回案外人梁蕙娟的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：梁蕙娟能否依据《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司重庆分公司提出本案只能适用《执行异议复议规定》第二十七条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否排除执行问题。 （一）梁蕙娟是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，梁蕙娟向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱县国土房管局《执行异议复议规定》送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，梁蕙娟与盛景旅游开发公司签订的商品房买卖合同时间为2015年4月27日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 （二）梁蕙娟在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景旅游开发公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据梁蕙娟与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有案涉房屋。从梁蕙娟提交的证据来看，其已于2016年7月26日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年7月26日至2017年7月25日期间的物管费。可证明梁蕙娟于2017年7月26日合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 （三）关于购房款的支付问题。从梁蕙娟提供的证据来看，梁蕙娟购买的本案案涉房屋购房款、装修费及其他税费的支付系图钍建材公司对盛景旅游开发公司享有的工程款，以本案案涉房屋进行抵偿支付，性质上属于以房抵债。而图钍建材公司与盛景旅游开发公司签订有《整体橱柜、橱卫电器供货安装合同》，并进行了结算，盛景旅游开发公司欠图钍建材公司的工程款真实，且购房款收据和装修费收据的总额、其他税费金额与抵债申请上的金额一致，梁蕙娟也实际与盛景旅游开发公司签订了商品房买卖合同，故双方的抵债行为已经完成，梁蕙娟已通过以房抵债方式支付完了所有购房款，故符合已支付全部价款的条件。 （四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2015年4月27日，于案涉房屋被抵押之后及人民法院查封前签订，梁蕙娟在购买案涉房屋时，盛景旅游开发公司已取得案涉房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景旅游开发公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新北路支行提供案涉房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定梁蕙娟委托盛景旅游开发公司办理房地产权证，故盛景旅游开发公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景旅游开发公司，且盛景旅游开发公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人梁蕙娟自身原因的条件。 （五）关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。本案所涉房屋虽然系度假房，但性质仍属于商品房，梁蕙娟购买该房屋系用于居住，且已实际入住，符合“所购商品房系用于居住”的条件。“无其他用于居住的房屋”是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。此处“同一地点”的范围应当根据能否满足其日常生活、工作需要进行综合判断。梁蕙娟经常居住地为重庆市合川区，应当以其经常居住的重庆市合川区有无能够用于居住的房屋进行判断。现梁蕙娟提供证据证明其经常居住地重庆市合川区无住房，故其符合所购商品房是用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。 据此，梁蕙娟在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因梁蕙娟自身原因未办理过户登记，符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定。同时，梁蕙娟所购涉案商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，符合《执行异议复议规定》第二十九条之规定。梁蕙娟享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。 综上，一审法院根据《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决本案中不得执行梁蕙娟购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢1单元3-4号房屋。案件受理费5395.08元，由华融资产重庆分公司负担。 本院二审审理期间，梁蕙娟举示了以下证据：1.石柱县国土房管局出具的无房证明。2.开户许可证。载明图钍建材公司的基本存款账户开户行是中国建设银行重庆沙坪坝支行营业部，账号是5000*************7845。3.重庆菲洛物资有限公司出具的《情况说明》，主要内容为：重庆菲洛物资有限公司的实际控制人为肖**安。因盛景旅游开发公司与图钍建材公司有业务来往，肖**安决定通过重庆菲洛物资有限公司向图钍公司支付应付款。该《情况说明》还对重庆菲洛物资有限公司代盛景旅游开发公司支付图钍建材公司的三笔款项予以了确认。4.中国建设银行重庆沙坪坝支行出具的《企业活期明细结果》。载明盛景旅游开发公司、重庆海丰旅游产业发展公司、重庆菲洛物资有限公司向账号为5000*************7845的银行账户共转款189万元。梁蕙娟举示前述证据拟证明其在案涉房屋所在地无其他用于居住的房屋以及盛景旅游开发公司与图钍建材公司之间存在真实的合同关系。本院组织当事人对证据进行了质证，对前述证据的真实性本院予以确认。 二审查明：一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：梁蕙娟是否对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号4幢1单元3-4号房屋执行享有足以排除强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实和证据，应当认定梁蕙娟对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由如下： 一、《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 二、《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系一审法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，一审法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达相应执行裁定书及协助执行通知书，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。 三、《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，根据一审查明的事实，梁蕙娟与盛景旅游开发公司于2015年4月27日就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，该购房合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，梁蕙娟在2016年7月26日缴纳了案涉房屋的物管费。即梁蕙娟在人民法院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有了该房屋。其次，梁蕙娟举示了《整体橱柜、橱卫电器供货安装合同》、结算清单、《抵房申请》以及盛景旅游开发公司相应的转账凭证等证据，足以证明图钍建材公司对盛景旅游开发公司享有工程款债权，并与盛景旅游开发公司达成了以案涉房屋抵债的合意。梁蕙娟的丈夫廖建平系图钍建材公司的法定代表人，盛景旅游开发公司向梁蕙娟出具的购房及装修发票上均载明收款方式系抵工程款。因此应认定梁蕙娟支付了全部购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，梁蕙娟签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，梁蕙娟基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游开发公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定梁蕙娟已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因梁蕙娟自身原因。 综上所述，华融资产重庆分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5395.08元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭振亚 审 判 员 汤君丽 审 判 员 姜圆圆 二〇一九年九月十八日 法官助理 陈青青 书 记 员 陈**平