云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3901号原告：高仲熙，男，1987年10月1日出生，汉族，身份证住址：四川省泸州市纳溪区。原告：任静敏，女，1985年3月1日出生，汉族，身份证住址：河南省清丰县。二原告委托诉讼代理人：陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，住所地：云南昆明市五华区海源北路丽阳星城****商铺**，统一社会信用代码：91530102216757280G。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师所事务所律师，特别授权代理。原告高仲熙、任静敏（以下简称原告）与被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈杰，被告的委托诉讼代理人陈绍艳到庭参加诉讼。扣除庭外和解期限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2015年7月8日起至产权证实际办理完毕之日即2018年7月16日的违约金98999.97元（以已付款623447元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算)；2、本案诉讼费用、保全费用及其他原告为保护自己权利而支出的所有费用由被告承担。事实和理由：2013年7月19日，两原告与被告昆明西山土地房屋开发经营(集团〕有限公司（以下简称“西房公司”）签订了《商品房购销合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，约定：1、原告向被告购买位于丽阳星城A2-3幢22层2201号房屋，房屋总价为623447元，原告于2013年7月19日支付首期购房款193447元，其余430000元通过贷款支付。2、原告付清全部购房款、配套设施费、房屋维修费、契税及相关其他税费，并办理完毕交接房手续后，产权登记按以下条款执行：①被告在房屋竣工验收合格后，将办证所需材料报送产权登记机关。②原告一次性付清购房款的，原告可自行办理，也可委托被告代办。以银行贷款方式付款的，原告授权被告全权办理产权证。被告承诺自原告提交办证所需的全部资料，且资料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续。合同签订后，原告按约支付了房款，西房公司于2015年4月8日完成交房，原告于交房当日将办证的相关资料及费用提交给被告，但被告直至2018年7月16日才为原告办理完产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1.原告的主张已超过诉讼时效；2.被告不存在逾期办证行为，不应支付违约金；3.被告一直在积极准备办证的各项资料，履行了开发商办证的；3.原告主张的违约金过高，请法院依法调整；4.请求法庭依法扣除因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》实施造成的不可抗力期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院将一并评述。经审理，本院确定本案的法律事实如下：2013年7月19日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，并办理了商品房买卖合同网签备案登记，合同登记号：KM2013072253169。《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》约定：1、乙方出资623447元购买甲方开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-3幢第22层2201号商品房（以下简称：2201号房屋）。2、关于产权登记约定：乙方付清购房款、配套设施费、维修费、契税和其他税费，并在双方办理完毕房屋交接手续后，按以下条款执行：①甲方在房屋竣工验收后，将办证所需材料报送产权登记机关；②乙方一次性付清购房款的，乙方可自行办证，也可委托甲方代办；以银行按揭方式付款的，乙方可授权甲方代办产权证。甲方承诺在乙方提交办证所需材料、且材料真实、合法之日起，在国家规定的工作日内为乙方办理产权证。合同签订后，原告通过银行贷款向被告付清了购房款，并支付了配套设施费。2015年3月17日，被告发出《交房公告》，通知丽阳星城二期A2地块业主办理接房手续，《交房公告》中明确：“一、交房时携带资料：1、业主及共有身份证原件及复印件5份，结婚证原件及复印件1份、户口簿原件；2、《商品房买卖合同》原件；3、购房交款凭证原件；4.若委托代办客户：※非夫妻关系客户另需出具：经公证机关公证过的委托书、代办人身份证原件；※夫妻关系客户另需出具：结婚证、户口簿、代办人身份证原件。二、交房时需准备的费用：1、购房尾款、产权税费、专项维修资金、物业相关费用、开发商已经代交500元电费/户等。”该《交房公告》发布后，原、被告双方于2015年4月8日办理了2201号房屋的接房手续。另查明，由被告承建的丽阳星城二期A2地块主体工程于2015年10月29日竣工验收合格。被告于2018年7月16日为原告办理完产权登记手续。本院认为，《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》的约定，原告作为买受人已付清购房款，被告作为房地产开发企业应当协助原告办理不动产权登记手续。原告依据被告发出的《交房公告》于2015年4月8日与被告办理交房手续，《交房公告》中对于原告需要提交的委托办证手续及相关费用已经做出明确约定，且原告已实际接收涉案2201号房屋，故应当视为原告已经按照《商品房购销合同》中关于产权登记的约定实际履行了其合同义务并委托被告办理房屋产权登记证书，被告则应按照《商品房购销合同补充协议》的约定，在房屋竣工验合格后，向房屋产权登记机关报送办理房屋权属登记的相关材料以履行其相应的合同义务。本案中，因双方对于办证期限及逾期办证违约责任未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当在丽阳星城二期A2地块3幢第22层2201号房屋交付原告使用之日，即自2015年4月9日起90日内向产权登记机关申请办理产权登记的相关手续。被告逾期办理不动产权登记的行为已经构成违约，理应向原告承担相应的违约责任，故原告有权自办证期限届满后至被告实际向不动产权登记机关报送合格的产权登记材料之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故原告主张的以已付款623447元为基数，自2015年7月8日起至2018年7月16日止，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算的违约金98999.97元，不违反法律规定，本院予以支持。至于被告所称未取得不动产权证并非被告原因所致，系因《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》）颁布实施，不动产登记政策变化导致逾期办理产权证，应当扣除不可抗力期间191天的抗辩意见，本院认为，该《通告》系2016年6月24日开始实施，而被告应当替原告办理不动产权证书的期间早于该《通告》的实施时间就已经届满，该政策施行并不影响其合同义务的正常履行，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。关于被告对诉讼时效的抗辩理由，本院认为2018年7月16日被告已为原告办理完成了不动产登记手续，诉讼时效已中断，原告的诉讼时效应重新计算，故对被告的抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高仲熙、任静敏自2015年7月8日起至2018年7月16日止的违约金98999.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元，减半收取即1137.5元，由被告昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  桂欣二〇一九年九月十六日书记员  王宇