海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初634号   原告：魏某，女，1969年11月10日出生，汉族，现住江苏省南京市鼓楼区。   委托诉讼代理人：蔡某，江苏金华星律师事务所律师。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：关某，海南德银律师事务所律师。   原告魏某诉被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏某及其委托诉讼代理人蔡某，被告美丰公司的委托诉讼代理人关某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告魏某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金7693.35元；2.判令被告继续履行合同并于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，将代收原告的相关费用、契税等上缴税务机关及维修基金专用账户，并协助原告办理产权登记；3.判令被告向原告支付收取契税相关费用但未及时上交税务等部门的资金占用利息6年零4个月5909.47×6%×6.33=2244.42元；4.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年1月14日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）（编号TC-201-0001175）。双方约定被告将其开发的美林湖国际社区第7B幢二单元202号房以总价259316元出售给原告，原告采用一次性付款的方式付清了购房款。同时合同约定被告应于2012年1月15日前将房屋交付后给原告，房屋交付360日内将办理权属登记所需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证书。但被告一直没有为原告办理房产证；并且以土地没有办理分割等理由拖延办理。根据公平原则，被告应当承担继续履行合同违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决支持原告诉讼请求。   被告美丰公司辩称，一、原告主张逾期办理产权证违约金没有合同依据。原、被告签订的《合同》中，双方没有关于被告逾期办理产权（产权登记）支付违约金条款，原告主张向其支付逾期办证违约金没有合同依据。被告已按照约定为原告办理产权证，但因房管国土部门的原因至今没有办理下来，被告已尽到合同义务，没有违反合同约定。二、关于原告要求退还契税、维修基金等费用及利息，没有法律依据，法院不应支持。首先，根据法律、法规及合同约定，被告没有退还契税及相关费用款的义务。原告要求退款实际是违约行为，法院不应当支持。被告没有完成代缴的原因是政府土地管理部门在发售许可证且建成交付使用后，在办理产权证时提出增加土地变性费用，以不为已售出房产办证的方法要求被告缴纳土地变性费用，从而加大了土地使用成本，增加了商品房成本，因此被告正在与土地管理部门协商，力争早日解决。如果土地变性费用事宜没有解决，即使把原告已交费用退还也办不了产权证。其次，根据《合同》附件五第一条的约定：“乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房。”《合同》签订后，原告交付了房款，被告也交付了房产，双方已履行合同主要义务，由于土地管理部门的原因产权证没有办下来，被告不存在违反法律规定的情形，所以合同依法应当继续履行。而且，在法律规定的除斥期间内，原告并未主张撤销《合同》附件五第一条的约定，该款应当有效，继续履行。关于房屋维修基金。根据《住宅维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”第十四条规定：“专户管理银行、代收住宅专项基金的售房单位应当出具由财政部门或省、自治区、直辖市人民政府统一监制的住宅专项维修资金专用发票。”可见，住房维修基金是法定应当由被告代收的，原告无权要求退还。退还住房维修基金的前提条件是原告必须解除合同退房，否则就是违反法律。总之，原告要求退还契税、维修基金等费用及利息，没有事实与法律依据，法院不应当支持。三、原告的主张已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。自交房至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是管理的业主自治组织,不是《合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。业主委员会只是物业管理的业主自治组织。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条规定：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”但业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。业主委员会于2015年4月17日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，因为不具有合同权利，也非法定处理组织，其向被告寄发文件不能使诉讼时效中断，尚且被告是否收到该文件也不清楚。综上，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，因此被告请求法院，依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据为：原告提供的证据1.原告身份证；证据2.商品房买卖合同；证据3.销售不动产统一发票；证据4.收费收据（税费）；证据5.收据；本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据6.被告工作人员吴明晓短信记录，证明至今未办证的原因，被告未办证有过错；证据7.（2017）琼9022民初317号判决书，证明屯昌法院作出的判决书支持同类案件的诉讼请求，根据同案同判的原则及公平原则，应当支持原告的诉讼请求。   被告质证认为，对证据6-7由于违反证据原则，不予质证。本院认为，对于原告提供的证据6为短信记录，证据7为法院同类案件判决书，该两个证据虽然当庭提交，但与本案三性有联系，本院予以确认。   被告未向法庭提供证据。   根据当事人陈述和经核实的证据，本院认定事实如下：原告于2011年1月14日与被告签订《合同》，编号：TC-201-001175。按《合同》第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7B幢2层202房。该商品房建筑面积共52.55平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4880元，总计金额（人民币）贰拾伍万陆千肆百肆拾伍元整。……。”第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性。已于2010年11月26日全款付清。……。”第八条约定“交付期限。出卖人应当在2012年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……。”第九条约定：“出卖人违约交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”原告于2010年12月2日向被告一次性付清了全部房款256445元后，被告向原告开出一张《收据》。2013年1月15日，原告再次向被告补交房屋面积差0.57㎡的房屋差价款2781元，被告向原告开出一张《美林湖一期收款收据（房款）》，所以原告房屋实际面积为53.12㎡，两次共交房款合计259226元，且被告于2016年12月22日向原告出具了购房款发票。原告向海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）缴纳办证费及物业管理等费用后，美林物业公司向原告出具了九张单据，其中一张单据于2013年1月15日向原告出具的《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到魏某交来7B栋202房测绘面积（㎡）53.12，总房款259227契税（1%）2592.27，税（0.05%）129.61，公共维修基金（60元/㎡）3187.20，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）,陆仟零叁拾玖元零角捌分整，小计￥6039.08”。该费用由美丰公司委托美林物业公司收取。另八张单据为美林物业公司于2013年1月15日至2019年5月13日向原告收取的物业管理费、税费、电费等费用。由于被告一直未给原告办理房屋权属产权证书，2019年4月11日，原告魏某向法院提起诉讼要求法院维护其合法权益。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务,任何一方违约，都应承担相应的法律责任。本案争议的焦点为：1.被告是否应支付给原告逾期办理房产证违约金7693.35元的问题；2.被告美丰公司是否应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案的问题；3.被告是否应向原告支付收取契税相关费用但未及时上交税务等部门的资金占用利息6年零4个月2244.42元（5909.47×6%×6.33=2244.42元）的问题。   被告辩称认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。被告认为自交付房屋至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先对于原告诉讼时效的起算时间，应以原、被告的实际交房时间起算，即应以原、被告双方均认可的交房钥匙时间为准。在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年1月15日向被告领取钥匙并缴交物业管理费等费用，故该时间为原告实际收房的时间。因此原告应于2015年1月15日前就逾期交房问题和逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案存在诉讼时效中断的情形。美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年5月15日向本院提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等的诉讼请求未超过诉讼时效。   一、关于被告是否应向原告支付逾期办理房产证违约金7693.35元的问题。原、被告在《合同》中约定，被告应当于2012年1月15日前向原告交付房屋。原告于2010年11月26日一次性付清了全部房款256445元，被告于2010年12月2日向原告出具了一张《收据》，注明收到原告魏某“美林湖7B-202房款”256445元，2013年1月15日原告又向被告补交了该房面积差0.57㎡的价款2781元，被告又向原告出具了《美林湖一期收款收据（房款）》，所以原告共向被告缴纳购房款合计259226元，被告于2016年12月22日向原告出具了购房款发票。2013年1月15日至2019年5月13日间，原告向美林物业公司缴纳物业管理费、税费、电费等费用后，美林物业公司也出具了八张《收据》。《合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……；3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”双方约定被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后，被告将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定符合法律规定，且约定的期限也为当事人意思自治表示，不违反法律规定。按《合同》约定，被告应交付房屋使用的时间是2012年1月15日，因此按《合同》约定办理房屋权属证书的时间为360日，即被告应在2013年1月15日前为原告代办房屋权属证书。但由于原告于2013年1月15日才交清了办证所需的相关税费等费用，所以被告应在2014年1月15日前为原告代办好房屋权属证书。但被告至本案开庭前，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相关的违约责任。虽然双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平对等原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，本院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为7776.78（259226元×3%=7776.78）。但原告要求被告支付逾期办理房产证违约金为7693.35元，是被告对自己权利的处分，本院予以采信。所以被告应支付原告逾期办理房产证违约金7693.35元。   二、关于原告要求被告美丰公司是否应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的问题。《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。”所以被告应当在约定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。在本案中，被告至开庭日止尚未提交原告房屋权属登记的资料报送相关部门备案，所以依据合同约定，被告应当继续履行将办理权属登记需由被告提交送产权登记机关备案的义务。故原告要求被告美丰公司是否应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，符合法律规定和《合同》约定，本院予以支持。所以被告美丰公司应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。   三、被告是否应向原告支付收取契税相关费用但未及时上交税务等部门的资金占用利息6年零4个月2244.42元（5909.47×6%×6.33=2244.42元）的问题。2013年1月15日原告向被告委托收费的美林物业公司缴纳办证费等费用后，美林物业公司向原告出具了一张《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到魏某交来7B栋202房测绘面积（㎡）53.12，总房款259227契税（1%）2592.27，税（0.05%）129.61，公共维修基金（60元/㎡）3187.20，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）,陆仟零叁拾玖元零角捌分整，小计￥6039.08”。原告按以上项目扣除税款（0.05%）129.61元，要求以本金5909.47元（6039.08元-129.61元=5909.47元）按年利率6%计算利息，计算6年零4个月利息，即5909.47×6%×6.33=2244.42元。根据最高人民法院《关于审理卖同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”所以该利息的计算应按合同约定，在原告交清办证费用后，被告应在360日内为原告办理完房产相关证书，所以原告于2013年1月15日才交清了办证所需的相关税费等费用，所以被告应在2014年1月15日前为原告代办好房屋权属证书，因此被告从2014年1月16日开始违约，所以利息计算应从2014年1月16日开始，以5909.47元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至2019年5月5日止的利息。所以原告的该项诉讼请求，本院予以部分采信。   综上所述，原、被告2011年1月14日签订的《合同》与《本合同补充协议》均为合法有效的合同，原、被告双方都应当认真遵守合同约定的权利义务，任何一方违约，都应当承担违约的法律责任。对于原告提出的诉讼请求：1.原告要求判令被告支付逾期办理不动产权属证违约金7693.35元的诉讼请求，因被告有违约行为，因此应承担因违约给原告造成的损失，所以原告请求被告支付7693.35元违约金，本院予以支持。2.原告要求被告美丰公司是否应于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。3.原告要求被告支付收取契税相关费用但未及时上交税务等部门的资金占用利息6年零4个月利息2244.42元（5909.47×6%×6.33=2244.42元）的诉讼请求，本院予以部分支持，即支持该利息计算应以5909.47为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2014年1月16日起至2019年5月5日止的利息。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第四、第六项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告魏某支付逾期交房违约金7693.35元；   二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告魏某需办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案；   三、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告魏某缴纳的办证费用的利息，利息计算以5909.47元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，自2014年1月16日起至2019年5月5日止的利息。   如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条止规定，加倍支付履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告海南美丰不动产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 王 宁   人民陪审员 王 婵   人民陪审员 王取云     二〇一九年九月二十五日   法官助理 陈茜茜   书记员 王小倩   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当   事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国侵权责任法》   第十五条承担侵权责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）赔偿损失；   （七）赔礼道歉；   （八）消除影响、恢复名誉。   以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《最高人民法院关于审理买卖合同   纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。