江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初851号原告：南通中辉纺织有限公司，住所地南通市崇川区钟秀东路**。法定代表人：陆圣才，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘栋清，江苏启秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，江苏启秀律师事务所实习律师。被告：冯国庆，男，1990年3月17日生，汉族，住邳州市。原告南通中辉纺织有限公司（以下简称中辉公司）与被告冯国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告南通中辉纺织有限公司的委托诉讼代理人刘栋清到庭参加诉讼，被告冯国庆经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中辉公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《房屋租赁合同》解除，被告返还钟秀中路128号慧源星城2幢101室03间租赁房屋；2.请求判令被告支付原告房屋租金44712.33元（自2018年5月25日计算至2018年7月31日止）；3.请求判令被告支付原告房屋占用费暂计113753.42元（从2018年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；4.判令被告支付违约金24000元；5.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2017年11月3日，原被告之间签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将坐落于南通市钟秀中路128号慧源星城，房屋幢号2幢101室03间，建筑面积248.05平方米的房屋出租给被告，租房用途根据被告申请办理的营业执照的经营范围确定。房屋租期自2017年11月25日起至2021年1月24日止（含2个月装修期）。房屋租金为2.65元/平方/天，年租金为24万元。租金支付方式为2017年11月25日前支付第一年上半年租金12万元，2018年5月25日前支付第一年下半年租金12万元；2018年11月25日前支付第二年上半年租金12万元，2019年5月25日前支付第二年下半年租金12万元；2019年11月25日前支付第三年上半年租金12万元，2020年5月25日前支付第三年下半年租金12万元。合同履行期间，被告发生经营困难，拖欠原告租金等各项费用。原告多次催告被告支付相关费用，被告拒不支付，被告的行为已构成合同违约。因此原告于2018年8月1日正式向被告发出《房屋租赁合同》解除通知，解除了原被告之间的《房屋租赁合同》。现特向法院提起诉讼，维护自己合法权益。被告冯国庆未应诉答辩。原告中辉公司围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证明、《房屋租赁合同》、收据、解除合同通知、律师函、现场打印照片及微信聊天记录等证据，本院进行了质证。因被告冯国庆未应诉答辩，亦未对原告中辉公司提供的证据提出异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告中辉公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2017年11月3日，原告中辉公司（出租方）与被告冯国庆（承租方）签订了《房屋租赁合同》，原告中辉公司将其所有的坐落于南通市钟秀中路128号慧源星城2幢101室03间，建筑面积248.05平方米的房屋出租给被告，租房用途根据被告申请办理的营业执照经营范围确定。合同第二条约定，租赁期自2017年11月25日起至2021年1月24日止，共三年零2个月（含2个月装修期），房租自2017年11月25日起计算，免租期内出租方不计收租金。合同第三条约定，租金按单价2.65元/平方/天计算，年租金为人民币贰拾肆万元整。租金支付方式为2017年11月25日前支付第一年上半年租金壹拾贰万元；2018年5月25日前支付第一年下半年租金壹拾贰万元；2018年11月25日前支付第二年上半年租金壹拾贰万元……；合同第四条第一款约定承租方冯国庆应在本合同签订时缴纳履约保证金伍仟元，保证金在租赁期满后，承租人结清所有租金、物业管理费及水电费后，由出租人无息退还给承租人……第四款约定因承租方原因在租赁期内终止合同，保证金不予退还。第八条第三款约定承租人有下列情形之一的，出租人有权解除合同或要求继续履约并承担违约责任：（1）房租、物业管理费及水电费等相关费用拖欠超过15天以上（含15天）或有其他严重违约行为的，经出租方催告仍不予纠正的。合同第十二条第二项约定：本合同第八条第三款内（1）至（7）项原因导致出租方解除合同的，承租方按照年租金的10%向出租方支付违约金，并赔偿因承租方违约行为给出租方或第三方造成的一切经济损失。此外，合同还就租赁房屋维护与适用、续租、转租及退租、双方权利义务、争议解决方式等事项作出了约定。合同签订后，被告冯国庆（承租方）支付了5000元履约保证金及第一年上半年租金12万元。2018年7月11日，因被告冯国庆拖欠本应于2018年5月25前向原告支付的第一年下半年租金12万元，原告方工作人员通过微信向被告冯国庆发送催款函，但被告冯国庆未交纳，原告方工作人员于2018年12月7日再次通过微信向被告冯国庆发送律师函，通知其双方签订的《房屋租赁合同》已解除，要求被告冯国庆返还承租房屋并赔偿损失。另查明，案涉租赁房屋目前大门被锁住，处于闲置状态，被告冯国庆仍未将屋内物品搬出。本院认为，原、被告签订的关于钟秀中路128号慧源星城2幢101室03间房屋的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。考察双方签订的《房屋租赁合同》，按时交纳房租应为被告冯国庆的义务，依据合同约定，承租方拖欠房租超过15天以上（含15天），经出租方催告仍不予纠正的，出租方有权解除合同。根据审理查明的事实，原告中辉公司已于2018年7月11日向被告冯国庆发出催款函，并于2018年12月7日向被告发出律师函，要求解除合同、返还房屋、赔偿损失，故可认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月7日解除。租赁合同解除后，被告冯国庆应当将租赁使用的位于钟秀中路128号慧源星城2幢101室03间租赁房屋归还给原告中辉公司，合同另约定：“因承租方拖欠房租导致合同解除的，承租方按照年租金的10%向出租方支付违约金，并赔偿因承租方违约行为给出租方或第三方造成的一切经济损失。”原告中辉公司请求被告冯国庆支付违约金人民币24000元的主张，符合合同约定，本院予以照准。合同解除后，被告冯国庆尚未履行的债务，仍应履行。根据审理查明的事实，案涉租赁合同中约定了2个月的装修期（免租期），但未对免租期的具体时间进行明确约定，也未明确约定必须要租赁满三年才给予两个月的免租期，本院认为，合同第二条中免租期所免除的应为装修期间的房租，而装修期一般均为租赁合同租赁期间最开始的几个月，故案涉合同约定的两个月免租期应在合同签订之初，原告已交付租金的期间应包含免租期，故合同解除后，免租期间2个月缴纳的租金应做相应的抵扣。对于原告庭审中提出免租期应为合同租赁期间最后2个月的主张，本院不予采信。关于被告支付的履约保证金是否应当退还的问题，根据案涉租赁合同第四条第四项约定，“因承租方原因在租赁期间内终止合同的，保证金不予退还”，案涉租赁合同的解除系被告拖欠房租所致，原告中辉公司并无过错，故本院认为，履约保证金无需退还，也不在租金中作相应抵扣。综上，本院认为，原告主张的被告自2018年5月25日至2018年12月7日欠缴租金部分中，应扣除2个月免租期间的租金，故被告冯国庆还应支付原告中辉公司租金89534.25元(197/365*240000-40000)。双方合同提前解除后，被告冯国庆应当立即返还房屋，现其仍未搬出物品，持续占用房屋，应承担房屋占用费。案涉租赁合同未对房屋占用费的标准进行明确约定，原告中辉公司主张房屋占用费支付标准参照房屋年租金24万元的标准，从2018年12月8日计算至实际交房之日止，在法律允许范围内，本院予以照准。被告冯国庆经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告南通中辉纺织有限公司和被告冯国庆签订的关于钟秀中路128号慧源星城2幢101室03间房屋的房屋租赁合同于2018年12月7日解除。二、被告冯国庆于本判决生效之日起十日内将租赁房屋交付给原告南通中辉纺织有限公司；三、被告冯国庆于本判决生效之日起十日内向原告南通中辉纺织有限公司支付所欠的租金89534.25元、违约金24000元；四、被告冯国庆于本判决生效之日起十日内向原告南通中辉纺织有限公司支付以年租金24万元为标准，自2018年12月8日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费；五、驳回原告南通中辉纺织有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3949元，公告费690元，合计4639元，由原告南通中辉纺织有限公司负担1017元，被告冯国庆负担3622元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3949元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号********，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根人民陪审员  杨 莹人民陪审员  马 莉二〇一九年九月二十九日书 记 员  高玲玲