广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初996号 原告:张某，女，1981年9月6日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告：周某，男，2012年8月24日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 法定代理人：张某，女，住南宁市青秀区。 两原告的共同委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区长罡路五里**，统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄丽，女，该公司工作人员。 第三人：广西日报社，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民主路**，统一社会信用代码：12450000498502365U。 法定代表人：崔佐钧，该报社社长。 委托诉讼代理人：骆南华，男，该报社工作人员。 原告张某、周某与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称“南国利得公司”）、第三人广西日报社商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日受理后，依法适用普通程序于2019年5月17日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告张某、周某的委托诉讼代理人吴长峰，被告南国利得公司的委托诉讼代理人王宁虹、黄丽到庭参加诉讼。第三人广西日报社经法院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张某、周某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条关于“本房地产项目的所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款无效；5.被告向原告支付逾期交房违约金（计算方法：按同地段同类房屋租金标准确定，自2016年7月起暂计至2016年11月5日止，往后计至实际交房之日止）；6.被告返还原告管道燃气初装费2300元；7.被告返还原告热水系统安装费3265元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买南宁市兴宁区房屋。该商品房用途住宅，总价款328980元。原告已支付所有房款。当事人双方签订合同时对合同中的权利义务约定应遵循公平原则，特别是在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则应认定为无效条款，对当事人没有约束力。本案被告在约定买受人逾期付款的违约责任属于加重了买受人责任，而在约定出卖人逾期交房的违约责任时，排除了对方的主要权利，应确认无效。被告在合同的附件中关于广告权的约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，没有经过所有业主的同意，不具有法律效力。综上，合同的第八条、第十条；合同补充协议第八条、第十六条的条款无效。南宁政府有文件规定，开发商不可收取管道燃气初装费，被告收取该费用违反政府禁令，不具合法性，应返还原告。原告认为被告收取热水系统安装费没有法律根据，且违反了法律规定的禁止性规定，即违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第9条，《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第2条第6、7点，《价格违法行为行政处罚实施办法》第9条第一项，国家发改委《国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知》第11条第1点。所以被告收取热水系统安装费是无效的，请求法院判决被告返还热水系统安装费给原告。 被告南国利得公司辩称：1.原告诉请无事实及法律依据，请求驳回诉请；2.原告与第三人是委托代理关系，职工委托第三人与被告对商品房的价格进行确定；被告向原告收取的价格和费用，是第三人代表原告，与被告所确认的；3.本案合同条款不存在无效问题；合同是双方协商后签订的，原告提起的无效条款至今已经过了3年之久，已过诉讼时效；且该合同是房产部门备案的合同范本，没有违反法律法规的禁止性规定；4.在被告与第三人的合作协议中，已经明确该管道燃气初装费用由广西日报社职工即原告承担。 第三人广西日报社书面陈述称：第三人认为本案为商品房买卖纠纷，而非集资房；第三人对原告诉请及事实无异议；第三人并非案涉商品房买卖合同的当事人，故案涉商品房买卖合同与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人广西日报社经法院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年1月7日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区房屋，套内建筑面积为67.91平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，每平方米4844.35元，房屋总价款328980元。该合同第七条约定：买受人于2015年1月1日支付全部房款的50.14%；余款占全部房款的49.86%，由买受人向银行办理按揭，并委托银行转入出卖人指定账户。第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人，买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利；买受人在收到出卖人解除合同通知后7日内须办理合同解除相关手续，配合办理撤销房屋买卖合同备案登记等，如买受人不及时配合办理或不予配合的，买受人自收到出卖人解除合同通知第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止；出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》全部款项外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五向出卖人支付违约金。第九条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任;如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期,包括法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条约定：按逾期交房时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息；买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续;双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单;所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方就约定的标准（附件三）。第十五条：出卖人交付使用的商品房建筑节能指标应符合双方的内容（附件四），与约定内容不符合的，双方另行协商。该合同及附件还就其他事项进行了约定。该合同附件三关于装饰、设备标准（毛坯）的约定明确载明：管道燃气安装到户。该合同附件六《合同补充协议》的第八条约定:下列项目权益为出卖人拥有：（1）本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；（2）未列入公摊面积的地下、、地面停车位及相关配套用房的使用处置、经营权。该合同附件六《合同补充协议》的第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有。 涉案房屋所在的传媒星城A地块15#楼于2015年9月25日，B地块3#楼、5#楼工程于2016年9月19日，B地块6#楼于2017年1月24日，分别取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 另查明，2009年10月1日南宁市人民政府颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》第十三条规定：“新建下列民用建筑，应当从建筑物使用功能、规模、场地条件等方面，对可再生能源的应用进行研究论证，并至少选择一种可再生能源在建筑中的规模化应用：（三）总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区。该规定2015年2月17日修订后施行，但保留了前述条款。 2013年10月30日，南宁市物价局作出了《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格〔2013〕50号），第三条规定:从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同（除保障性住房外）的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。 2018年4月11日，广西壮族自治区物价局作出了《广西壮族自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（桂价格〔2018〕38号），主要规定：管道燃气小区工程安装费由原来政府定价管理改为实行市场调节价，具体收费标准由燃气设施建设单位与房屋建设单位或用户根据工程安装、维护管理支出等情况协商确定；本通知印发执行之前，若燃气设施建设单位已与房屋建设单位或用户签订管道燃气建设合同的，管道燃气小区工程安装费按已签的合同执行；尚未签订管道燃气建设合同的，双方按本通知的规定协商确定；本通知自2018年5月1日起执行，之前文件规定与本通知相抵触的，以本通知为准。 2018年4月16日，南宁市物价局作出了《转发自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（南物价〔2018〕58号），载明：从2018年5月1日起，《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格〔2013〕50号）等文件同时停止执行。 再查明，被告南国利得公司股东为广西龙基置业有限责任公司(占65%股份)及广西日报社传媒集团有限公司(占35%股份)。第三人广西日报社为广西日报社传媒集团有限公司唯一股东。在本院（2018）桂0102民初3804号案件庭审过程中，第三人陈述其与广西日报社传媒集团有限公司实为一套人员，两块牌子，第三人广西日报社主张广西日报传媒集团有限公司与广西龙基置业有限责任公司、南国利得公司签订的协议均代表第三人广西日报社，第三人广西日报社对协议效力均予以确认。 2010年4月8日，广西日报社（甲方）与案外人广西龙基置业有限责任公司（乙方）签订《合作开发协议书》，双方联合共同开发“传媒星城”项目，并共同注册“广西南国利得投资有限公司”为项目公司开发本项目，本合作项目公司按甲方规定的职工级别可享受标准定向销售给甲方的单位职工，销售价格按照成本价计收，超过级别可享受标准由购房者按市场价向项目公司购买；销售给甲方职工建筑面积的成本价由以下内容构成：土地费用、建安费用（含地上）、供水供电排污设施费用、道路园林绿化费用、人防异地建设费、设计费用、报建费用、办证费用、财务费用、项目运营管理费用、税费、公共设施建设费用等（如楼面地价在500元/平方米以内，建设时建造主材料价格上浮15%以内，房价控制在不超过3000元/平方米，如前两项超出则按实际超过部分累加）；管道燃气报装费、有线电视、电话、网络开通费、预交物业维修基金、属乙方代收费用、不计入乙方给予甲方房价成本内。 被告南国利得公司（甲方）于2011年10月9日就传媒星城12#、13#、15#楼，于2012年9月27日就传媒星城B地块2#、3#、5#楼，于2012年10月24日就传媒星城B地块1#、6#-11#楼，分别与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司（乙方）签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，双方就前述楼栋燃气入户项目按照普通住宅2300元/户计取。2014年12月31日，原告向被告缴纳了代收管道燃气费2300元。 2014年8月29日，广西日报传媒集团有限公司（甲方）、广西龙基置业有限责任公司（乙方）与南国利得公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方职工在传媒星城A、B地块的住房按3780元/平方米（该价格已含供配电设施建设维护费暂定158元/平方米），暂定158元/平方米，未含专项维修基金；购买A地块住房的甲方职工购房款，须在本协议签订之日起30个工作日内完成选房、购房、交余款工作；甲方职工购B地块的住房款（包括剩余由甲方购买部分），在B地块住房取得《商品房预售许可证》后，按其实际购房面积和本协议约定的价格计算，并在一个月内付清或完成银行按揭贷款或公积金贷款的全部手续；丙方取得商品房销售许可证后的45天内，甲方的职工所住房余房的余款由甲方一次性付清；丙方为项目开发商，原则上只有由甲方职工本人与丙方签订购房合同，并缴纳购房款，甲方在职工与丙方签订《商品房买卖合同》前5个工作日内，向丙方提供购房人名单；甲方职工需转让购房权的，只能在本人的直系亲属内转让，并经甲方经委办审核批准。协议还就其他事项进行了约定。 2014年12月16日，广西日报传媒集团有限公司（甲方、购房人代表）、广西龙基置业有限责任公司（乙方）与南国利得公司（丙方、售房人）签订《团购协议书》，约定：1.由于甲方所购商品房数量巨大，经三方商协，甲方职工可按均价4880元/㎡（含促销车位或精装修）向丙方团购“传媒星城”的住房；2.上述团购事宜由甲方参加团购人直接与丙方签订《商品房买卖合同》……具体购房合同在2014年12月31日前由丙方与购房人在适当的时间内自行协商完成，甲方予以协助。该团购协议书还就其他事项进行了约定。 2014年12月18日，中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心（甲方、购房人代表）、广西龙基置业有限责任公司（乙方）与南国利得公司（丙方、售房人）签订《团购协议书》，约定：1.由于甲方所购商品房数量巨大，经三方商协，甲方职工可按均价4880元/㎡（含促销车位或精装修）向丙方团购“传媒星城”的住房；2.上述团购事宜由甲方参加团购人直接与丙方签订《商品房买卖合同》……具体购房合同在2014年12月31日前由丙方与购房人在适当的时间内自行协商完成，甲方予以协助。该团购协议书还就其他事项进行了约定。 还查明，经原、被告双方同意，对于（2019）桂0102民初992号至1003号案件的租金评估，均以（2019）桂0102民初1804号案件中南宁市兴宁区的1单元801号房的租金评估为准。该房屋的租金水平，经广西中硕资产评估有限责任公司评估，形成《价格评估报告书》（中硕估字【2019】第158号），载明：评估标的为位于南宁市兴宁区的1单元801号房2015年12月20日至2019年5月21日期间的按同类型同地段按毛坯房租金价格及按普通装修（可居住状态）租金价格；评估标的房屋建筑面积119.26平方米，套内建筑面积95.18平方米，分摊的共用共有建筑面积24.08平方米；评估基准日2015年12月20日至2019年5月21日，计1248天，按每年365天计，共41个月；评估结论为，该房屋2015年12月20日至2019年5月21日期间的合理租金收益价格为，普通装修房屋租金78650元，毛坯房（无装修）租金36900元。 2016年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋交接协议书》，主要约定：1.经双方一致同意，乙方按流程办理收房手续；……6.为了促进双方的友好合作关系，甲方与物业公司协商后同意物业费从2016年12月1日起算。 2016年11月5日，原、被告签订《龙基·传媒星城3#、5#楼房屋交接单》，主要约定：出卖人按合同约定将该商品房交付给买受人，买受人对该商品房已达到合同约定的交付条件表示认可，并同意接受该商品房，并于2016年11月5日已领取房屋钥匙；因买受人为本项目定向开发单位的职工，购房每平米单价按照与合作开发商协议的成本价约定，因约定的成本价未包含燃气管道初装费2300元，以及因国家强制节能而产生的热水系统安装费3265元，因此经双方协商一致，买受人同意缴纳。2018年10月23日，被告向原告收取了3265元的热水系统安装费。 还查明，被告在（2019）桂0102民初1027号等案件中均称，买房人需要缴清管道燃气初装费及《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》载明的热水系统安装费等费用才能收房。 本院认为：一、关于本案案由的问题。第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司签有合作开发协议，而被告正是基于该份合作开发而成立的房地产开发公司，本案系原告与被告之间的购房纠纷，并非第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司的合作开发纠纷，亦非集资建房关系。本案中原告出资购买房屋，被告提供所购房屋，系房屋买卖合同关系，且原告与被告签订商品房买卖合同时所购买的标的物房屋尚未建设竣工，故本院认定《南宁市商品房买卖合同》的性质为商品房预售合同，本案案由为商品房预售合同纠纷。 二、关于原、被告之间房屋买卖合同何时成立的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房买卖合同的成立需具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，即应具备“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的主要内容，本案中双方签订的商品房买卖合同落款时间为2015年1月7日，在此之前原、被告双方并未达成或签订其他含有上述主要内容的商品房买卖意向或合同。对于合同成立时间，《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”如前所述，本院认定原、被告之间成立的是商品房预售合同关系，第三人广西日报社以及中共广西壮族自治区委员会宣传部并非签订本案商品房预售合同的任何一方当事人，根据合同相对性原则以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告向中共广西壮族自治区委员会宣传部以及第三人广西日报社报名、选房及支付报名费、部分购房款，系因有包括原告在内的该部分购房者具有中共广西壮族自治区委员会宣传部职工身份而进行上述民事行为，中共广西壮族自治区委员会宣传部及第三人接受原告等职工身份的购房者的报名、交款以及统一转款给南国利得公司，其目的为出于对购房者身份的确认、价款核算等管理，系履行其作为单位的内部管理职责，该管理行为，不构成民商事法律意义的委托代理，结合订立商品房预售合同应当具备的必要条款，原告所进行的该民事行为内容，显然也不符合前述法律所规定的“要约”须“内容具体确定”的实质性要求。也即前述民事行为的实施，不能证实原、被告已对买卖房屋的事实达成合意。2014年12月18日签订的《团购协议书》也明确约定具体购房合同由南国利得公司与购房人自行协商完成，中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心、广西日报社予以协助。原告虽向中共广西壮族自治区委员会宣传部及第三人广西日报社报名、选房及支付报名费、部分购房款，但该行为不能证明原告已委托广西日报社处理其购房事宜，事实上广西日报社及中共广西壮族自治区委员会宣传部除进行上述行为外，并未对原告购房后续行为进行代办及协商签订购房合同。原告不认可其委托广西日报社向被告进行购房，被告亦未能举证证明双方在2015年1月7日之前即已签署该相关购房合同条款，因此应承担举证不能的不利后果。职工以优惠价格购买房屋并不表示原、被告之间房屋买卖合同关系成立，商品房预售合同成立仍需就上述法律规定必备条款达成的合意。综上，本院对于被告提出双方商品房预售合同关系于2015年1月7日之前成立的抗辩意见不予采纳，并确认双方商品房预售合同关系于2015年1月7日成立。 三、关于《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是否无效的问题。本案商品房预售合同系由被告提供的格式合同，涉案合同第八条、第十条确实被告预先拟定并重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效。经查，合同第八条、第十条约定的内容并未免除被告的责任，也未完全排除原告的主要权利，该两条条款并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条所规定的情形，因此，本院确认《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是合法有效的条款。至于违约金计算标准是否过低或过高的问题，可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定结合实际情况调整，并不导致前述条款无效。 四、关于案涉合同附件六《合同补充协议》第十六条是否无效的问题。该合同附件六《合同补充协议》第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道等公共通行部分属物权法规定的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，即“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。 五、关于案涉合同附件六《合同补充协议》第八条关于“所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”归出卖人所有的约定的效力问题，发布广告的附属设施属于建筑区划内的公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该公用设施属于业主共有，被告该项约定违反法律的强制性规定，该条款内容应属无效。 六、关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的合同及补充协议除上述条款无效外，其他内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议其他部分合法有效，双方均应恪守履行。被告方应按照《南宁市商品房买卖合同》及补充协议所约定的时间即2016年6月30日前将南宁市兴宁区房屋交付给原告实际使用。被告已于2016年9月19日取得双方约定的交付条件，即建设方、施工方、监理方、设计方、、地质勘察方五方验收合格的建设工程质量竣工验收意见书被告实际于2016年11月5日与原告签署形成《房屋交接单》，将涉案房屋交付原告。被告存在逾期交房的违约事实，故被告应向原告支付逾期交房违约金的计算期间为2016年7月1日至2016年11月5日，共127天。 至于被告所称案涉项目与周边市政工程的排污管道相连，因市政工程建设缓慢导致案涉项目交房迟延的问题；被告在庭审中亦称其已采取了补救措施才使得案涉房屋能够交付，否则至今仍难交付；可见，即使案涉项目建设与周边市政工程施工确有关联，被告在其能力范围内亦应及时采取相应措施，确保依约履行原、被告之间的合同义务。此外，被告并未举证证明道路延期施工导致涉案房屋在建设中停工，影响其施工进度及竣工验收，且被告在签署商品房买卖合同时即应对现有施工环境进行预判，根据现有市政道路条件对竣工时间进行合理预判；综上，被告以周边市政工程影响案涉项目建设为由，抗辩不应承担逾期交房的违约责任，于法无据，本院不予采信。 对于逾期交房违约金的计算标准问题，原、被告双方虽然在《南宁市商品房买卖合同》第十条约定，如逾期不超过90日的，由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但若按此标准计算，被告支付的逾期交房违约金明显过分低于原告的实际损失。且对于逾期交房超过90日的，双方仅约定买受人有权解除合同，并未约定继续履行合同时的违约金计算问题；故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，即“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”,原告要求按同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。 对于本案所涉及的租金评估标准（普通装修房屋租金78650元，毛坯房租金36900元）如何采用的问题，由于原告所购买的房屋系毛坯房，如以精装房标准计算租金，与实际情况不符，且有违出卖人应承担违约损失的可预见性原则，故应采用“毛坯房租金36900元”作为计算依据。对于如何计算租金单价的问题，因原告购房款系按照套内面积缴纳，故其主张租金标准亦应按照相应的套内面积计算，即36900元÷95.18平方米÷1248天=0.31元/天·平方米。 综上，被告应向原告支付逾期交房违约金为0.31元/天·平方米×逾期交房127天×套内建筑面积为67.91平方米=2673.62元。 七、关于管道燃气初装费的问题。由于《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格〔2013〕50号）第三条的规定，2013年6月1日以后所签订的商品房买卖合同中，开发商不可另行向购房者收取管道燃气初装费。被告作为房屋开发商，应该遵守该文件规定。且由于本案所涉的《南宁市商品房买卖合同》于2015年1月7日成立，作为开发商的被告在前述文件公布到正式与原告签订合同之前的期间内尚有足够时间对其房屋销售价格进行调整，将管道燃气初装费计入销售价格之中；而双方于2015年1月7日签订的合同中明确约定“管道燃气安装到户”，被告作为格式合同制定者，在双方订立合同时亦已经明确知晓燃气安装事项，故被告不应再以不收取管道燃气初装费有失公平为由作为抗辩。 虽然被告主张前述南价格〔2013〕50号文件已于2018年5月1日起停止执行，但原、被告双方签订并实际履行案涉商品房买卖合同的时间均在前述文件失效前，应受前述文件约束。且《广西壮族自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（桂价格〔2018〕38号）亦规定“本通知印发执行之前，若燃气设施建设单位已与房屋建设单位或用户签订管道燃气建设合同的，管道燃气小区工程安装费按已签的合同执行”，可见，桂价格〔2018〕38号文件施行后，对于当事人已有合同约定的事项，亦应尊重当事人约定。而如前所述，原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》中已明确约定了房屋总价，又明确约定“管道燃气安装到户”，故作为购房者有充分理由相信管道燃气初装费已包含在购房总价中。虽然原告此后在《龙基·传媒星城6#楼房屋交接单》中签字同意交付管道燃气初装费，但原告称其如不签认该交接单则无法收房，原告该主张与被告在（2019）桂0102民初1027号等案件中要求原告缴清管道燃气初装费、热水系统安装费后才能收房的说法能够相互印证；加之，被告向原告收取管道燃气初装费的行为，与订立合同时仍在施行中的前述南价格〔2013〕50号文件相违背。综上，被告在购房价款之外另行向原告收取管道燃气初装费，于法无据；原告要求被告退还管道燃气初装费2300元，符合法律规定，本院予以支持。 至于被告抗辩称其在2010年与第三人广西日报社订立合作开发协议对包括原告所购在内部分房屋的管道燃气初装费另有约定，根据合同相对性原则，第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司签订的《合作开发协议书》仅能约束签订该协议书的双方，不能以其两者之间协议增加原告在合同约定以外的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。对于被告抗辩原告该项主张已超过三年的诉讼时效的问题，原告向被告缴纳该款项时并不表明其已经知道该款项不需缴纳，诉讼时效还应自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，被告对此并未举证证明原告在交款时即已明知或应知其无需缴纳，故原告该项诉请的诉讼时效，应自原告向被告主张该款返还时开始起算，原告缴纳款项亦未超过二十年，故原告该项诉请未超过诉讼时效。 八、关于地源热泵安装费应否退还的问题。 由于原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》中并未约定热水系统安装费的承担问题；而在合同履行中，被告已在《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》中明确要求缴纳热水系统安装费3265元，原告亦向被告缴纳了该项费用，应认定原、被告双方就该项费用已达成合意，并且履行完毕。由于该合意并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无证据证明有违双方当事人真实意思表示，故原告要求被告退还该项费用，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告张某、周某与被告广西南国利得投资有限公司于2015年1月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效； 二、原告张某、周某与被告广西南国利得投资有限公司于2015年1月7日签订的《南宁市商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第八条中“下列项目权益归出卖人拥有：所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款内容无效； 三、被告广西南国利得投资有限公司向原告张某、周某支付逾期交房违约金2673.62元； 四、被告广西南国利得投资有限公司向原告张某、周某返还管道燃气初装费2300元； 五、驳回原告张某、周某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费89元，由原告张某、周某负担45元，由被告广西南国利得投资有限公司负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年九月二十五日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  姚伦炜 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。