浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终4367号上诉人（原审被告）：杭州得卜实业有限公司。住所地：浙江省淳安县千岛湖镇新安东路***号*幢***室。法定代表人：施建华，该公司董事长。委托代理人：项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方向红，女，1969年9月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市上城区，现住浙江省淳安县。委托代理人：姜昕，男，1963年7月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省淳安县，现住浙江省淳安县（系方向红丈夫）。上诉人杭州得卜实业有限公司（以下简称得卜公司）因与被上诉人方向红商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2009年12月14日，方向红就购买位于淳安县千岛湖镇玉翰××大厦×幢×室商品房与得卜公司签订一份商品房买卖合同（方向红自签约时起至今正常使用的手机号码为133××××9069）。合同约定：购房总价款858231元，得卜公司于2011年5月31日前将符合合同第九条约定条件的商品房交付给方向红，2011年8月31日前将取得初始登记的土地、房屋权属证书交付给方向红，由方向红办理商品房转移登记。合同第九条约定：出卖人应在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、规划、环保、消防等政府主管部门根据法律、法规规定采取某项行政措施或遇重大问题导致开发建设期延长的；为配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月。合同第十条中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二点一的违约金。合同第十六条中约定，按约定日期60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向买受人支付已付房款万分之二点一的违约金。合同签订后，方向红依约支付购房款，2011年7月3日收房。2011年5月10日，得卜公司向淳安县建设局提交建筑工程配套设施验收申请表。2011年6月17日，淳安县建设局对该项目的配套设施提出整改意见，整改项目涉及七大类（含物管用房及社区办公用房分割、物业专项维修资金和保修金未缴交、地下出入口裙房屋顶部位非永久性型材、违反县城规委【2003】06号文件下式广场应改为绿地、五楼空中花园配电箱无防雨防水设施存安全隐患等20多项子项目）。2011年7月7日，得卜公司与淳安县规划局、淳安县建设局签章形成调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录，对物业用房的位置进行了调整。2011年8月22日，得卜公司出具整改情况说明，说明中述物管用房及社区房已经规划确认，正式协议及移交手续已办理，物业办公用房已装修完毕并投入使用。2011年11月3日，淳安县建设局对案涉玉翰明珠公馆工程项目出具配套设施验收合格意见，并出具淳建设确（2011）08号住宅配套公建建设合同履行确认书，确认上述工程项目达到规划配套要求。案涉工程项目2011年8月8日通过竣工验收，同年12月9日通过竣工规划验收，2012年2月16日符合竣工档案验收要求主管部门同意接收备案。2012年5月，得卜公司通过手机短信群发方式发送办理所有权证通知，并陆续向案涉物业购房者开具不动产销售统一发票以办理房屋所有权登记。2012年9月28日，淳安县国土资源局同意得卜公司就案涉××大厦项目提出先行办理土地使用权登记申请。随即，得卜公司通过手机短信群发方式向购房者发送办理土地使用权证信息。2012年10月25日，方向红就案涉房屋办理抵押预告登记，但至今未办理房屋相关权属登记。方向红自认，并非不急于办证，而是当时已生纠纷，想获取诉讼结果才未办理。得卜公司自认，2011年5月17日曾向淳安县政府领导递交请求解决案涉工程项目配建社区用房、物业用房及绿化面积标准遗留问题的报告。2015年4月7日，方向红提起诉讼，请求判令：1、得卜公司支付方向红逾期交房违约金27575元、逾期办理权属证书违约金82004元、逾期交付地下车位违约金2022元，三项合计违约金111601元。原审审理中，逾期交房违约金调整为27711.35元（2011年5月31日至2011年11月3日逾期153天按合同约定万分之2.1再乘以房屋总价862476元计算），逾期办理权属证书违约金调整为82409.58元（2011年8月31日至2012年11月18日逾期455天按合同约定万分之2.1再乘以房屋总价862476元，合计110120.93元。放弃请求得卜公司支付逾期交付地下车位违约金2022元；2、本案诉讼费用由得卜公司承担。原审法院另查明，方向红实际支付的购房款为862476元。2015年10月13日，杭州玉翰置业有限公司变更为杭州得卜实业有限公司。原审法院认为：方向红、得卜公司签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，当属有效。双方应遵循诚实信用原则，全面履行各自的义务。本案争议焦点在于，得卜公司是否存在逾期交房及逾期交付权属证书办证的违约事实，并承担相应的民事责任。一、关于得卜公司是否存在违约交房的认定。根据合同第九条之约定，得卜公司只有在2011年5月31日前将经过竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门认可文件以及工程竣工验收备案证明，且具备用水、用电、用气、道路等正常使用的商品房交付原告使用，才属于按约定履行义务，否则系违约。事实上，得卜公司直至2011年11月3日才取得包括案涉房屋在内的玉翰××大厦工程配套设施验收合格确认意见，2011年12月9日通过工程竣工规划确认验收，2012年2月16日相关主管部门出具建设工程竣工档案认可意见书。故得卜公司客观上逾期交房的事实予以确认，但得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，根据得卜公司的整改情况及合同第九条的约定，酌情认定交房时间延长三个月，相应的方向红主张的逾期交房违约金调整为11592元。二、关于得卜公司是否存在逾期交付权属证书致不能按约办理商品房权属转移登记的认定。虽然得卜公司辩称未在约定期限办证系淳安县国土资源局拖延办证造成的，但合同第十六条明确约定的仅为得卜公司向方向红交付权属证书并办理商品房权属转移登记的时间，并未附加相应的免责事由，故得卜公司的辩解缺乏合同依据及法律依据，不予采纳。但得卜公司在2012年9月28日即获准办理国有土地使用权证，结合得卜公司提供的移动e管家电子信息、方向红日常使用的手机号码，依日常生活经验，可以认定在该段时期内方向红知道或应当知道案涉房屋可办理相关权属证书。故逾期办证的截止时间酌定为2012年9月底，相应的方向红主张逾期办证违约金调整为70999元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年6月17日判决：一、得卜公司于判决生效之日起十日内支付方向红违约金82591元；二、驳回方向红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，由方向红负担625元，得卜公司负担1877元。方向红于判决书生效之日起十五日内至原审法院退费；得卜公司于判决书生效之日起十日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，得卜公司不服，向本院提起上诉称：得卜公司不应承担逾期交房的违约金。按双方签订的商品房买卖合同第九条约定，交房时间是2011年5月31日，但遇“特殊原因”最长不超过12个月。得卜公司于2015年5月通知方向红办理交房手续，实际交房时间为2011年7月3日，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中因政府部门对“物业经营用房”、“物业办公用房”公建设施的调整，才导致物业用房、社区用房延迟至2011年11月3日由淳安县建设局出具淳建设确（2011）08号《住宅区配套公建建设合同履行确认书》，属于买卖合同中约定的可以延期的特殊原因之一，且没有超过约定的12个月，原审判决认定交房时间延长三个月，不符合合同约定。得卜公司不应承担逾期办证的的违约责任。合同约定产权登记的日期为2011年8月31日，该8月31日的办证日期是针对合同中5月31日的交房日期而言，如果交房日期顺延，则办证的时间也应相应顺延三个月。逾期办证主要是两个原因造成，一是根据合同约定，因建设局、规划局、镇人民政府对原批准的物业用房、社区用房公建设施的调整而延期办证；二是由于县国土局不作为、乱作为的原因造成逾期办理国有土地使用权证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在无其他约定的情况下，只有因开发商的原因造成办理买受人房屋所有权证逾期的，开发商才承担责任。故得卜公司不应承担逾期办证的违约责任。请求二审法院：撤销原判，依法改判驳回方向红的诉讼请求；一、二审诉讼费由方向红承担。上诉人得卜公司在二审中未提交新证据。被上诉人方向红在二审中辩称：一、得卜公司称方向红于2011年7月3日已占有使用房屋，视为房屋的交付，这显然是错误的。商品房买卖合同第九条约定2011年5月31日前，将符合竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的商品房交付给方向红，得卜公司交房时仍未通过竣工验收，而未取得《竣工验收备案表》的交付行为是非法的交付，交付行为应视为无效。依照《中华人民共和国建筑法》及建设部规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”。方向红不懂相关的法律以及受到得卜公司的诱骗才接收房屋，得卜公司的交付系违法行为，不能视为合法交付。交付日期应从淳安县建设局2011年11月3日发布《住宅区配套公建建设合同履行确认书》算起，而非2011年7月3日，与约定的期限逾期五个多月。得卜公司称逾期办证是其与县国土局的民事诉讼及房屋的位置调换引起的，这是张冠李戴。民事纠纷与方向红的办理权证并无关联。得卜公司与县国土局的纠纷，涉及的是得卜公司违法用地被国土局查处补交出让金，未牵扯到办理权证延期。淳安县人民法院对得卜公司判决补缴131.55万元土地款的结果，说明了得卜公司的违法用地事实，后果理应由得卜公司承担，况且该诉讼是发生在约定的交房日期之后。得卜公司到2012年9月28日才获准办理国有土地使用证，离约定办证时间超期一年零一个月。得卜公司辩解物业经营用房、物业办公用房和社区办公用房进行调整才导致延期验收，这是混淆视听。双方签订的合同中第九条同时规定，“……为配合政府规划或市政配套设施导致延长建设期的，但最长不得超过12个月”，而以上房屋相互间的调整与此规定相去甚远，它们的调整，指的是换房或使用权的调换，而非政府规划及市政配套设施变化的调整，房与房调换跟延长建设期风马牛不相及。《关于明确望湖社区办公用房位置的备忘录》、《关于调整玉翰明珠公馆物业用房位置的备忘录》两文说的非常具体，是位置的调整，且物业用房的调整仅仅是非同一标的物内部的调整。《关于明确望湖社区办公用房位置的备忘录》第三条说：“玉翰置业公司（上诉人）协助千岛湖镇政府办理产权登记等相关手续，办理权证的税费按相关规定各自承担，相关手续应在2011年底前办理完毕”，第四条说：“玉翰置业公司（上诉人）应将上述用房在2011年8月15日之前，移交给千岛湖镇政府”，而得卜公司的验收是2011年11月3日，获准办证是2012年9月28日，交付给望湖社区的办公用房及办证也分别延期了三个多月和一年多，未按备忘录的内容如期履行。得卜公司的上诉理由没有事实依据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人方向红在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，方向红与得卜公司签订的《淳安县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按合同条款履行各自的义务和享有相关的权利。合同约定得卜公司应在2011年5月31日前交付房屋，但直至2011年11月3日得卜公司才将符合合同约定的房屋交付给方向红，得卜公司存在逾期交房的事实，应承担相应的责任。鉴于得卜公司逾期交房的原因包含案涉小区物业用房和社区办公用房的规划调整，故原审对交房时间酌情延长三个月，将违约金调整为11592元并无不当。关于逾期办证违约金，双方在合同中并未约定可以免除逾期办证违约责任的情形，即使存在得卜公司所称淳安县国土资源局存在拖延办证情形，也不能免除得卜公司应对方向红承担的逾期办证违约责任。得卜公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1865元，由杭州得卜实业有限公司负担（杭州得卜实业有限公司已向本院预缴上诉案件受理费2502元，杭州得卜实业有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费637元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年十二月二十九日书 记 员 袁其伟