.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌海市海南区人民法院民事判决书（2016）内0303民初1244号原告：乌海市明达物业服务有限公司，住所地乌海市海南区青少年文体中心。法定代表人：郝英，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵翠阳，系该公司业务主管。委托诉讼代理人：刘胜，系明达花园小区物业经理。被告：刘润友，男，1971年10月20日出生，汉族，住乌海市。原告乌海市明达物业服务有限公司（以下简称明达物业公司）诉被告刘润友物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明达物业公司法定代表人郝英、委托代理人赵翠阳、刘胜，被告刘润友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿付拖欠原告2013年10月15日至2016年10月14日期间共计36个月物业费5766元，及因欠缴物业费产生的滞纳金6227元，合计11993元。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系海南区明达花园小区的业主。被告入住小区后，以各种理由拒绝缴纳物业费，原告多次催收未果。被告刘润友辩称，我不知道小区业主委员会成立，物业公司也没有与业主签订过物业合同，物业费应当是业主与物业公司根据合同约定确定，否则，业主有权利拒交物业费。我的房子存在墙体裂缝的问题，西墙、窗户都漏雨。我向原告公司反映情况一直没有解决。我们的楼前楼后都没有绿化，家中卫生间经常反味儿。我们18号楼前一直没有路灯，这几天物业公司才安装了路灯。楼后面的装修垃圾一直没有进行清理。经审理查明，被告刘润友系乌海市海南区明达花园小区高层住宅业主，住房建筑面积123.21平方米。2012年10月18日，被告领取钥匙入住该小区时，与原告签订《明达花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。同时约定高层建筑物业费按照建筑面积每月每平方米1.3元收取，业主应按年度缴纳物业费，提前缴纳下一年度物业费，如果逾期缴纳物业费应从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订当天，被告向原告交纳了一年的物业费。2014年7月2日，原告将《关于明达小区业主代表大会会议选举结果的报告》、《明达小区业主委员会候选人名单公示》、《明达小区业主委员会成员名单公示》报送乌海市海南区房产管理局，声明该小区业主委员会成立。2014年7月7日，乌海市海南区房产管理局下发文件，对明达小区业主委员会进行备案。2015年2月10日和2016年2月10日，原告与乌海市海南区明达小区业主委员会分别签订了两份《明达花园小区物业管理服务合同书》，约定原告为海南区明达花园小区提供物业服务，服务期限分别为2015年2月10日至2016年2月10日，2016年2月10日至2017年2月10日，服务的项目包括：保洁、保安、管道疏通、绿化、公共设施的维修、各单元楼道内电的维修、小区内景观灯的维修、绿化用水等。物业管理费用为高层建筑按建筑面积每月每平米1.3元，逾期交纳物业费，将每月收取3‰的滞纳金。另查明，本案诉讼过程中，原告组织工作人员对明达小区18号楼旁的建筑废物和垃圾全部进行清理。2016年，原告为明达花园小区18号楼安装了路灯。以上事实有原告提供的《明达小区物业管理服务合同书》、《前期物业服务合同》、《明达花园前期物业管理服务协议》、乌海市海南区房管局作出的海南房管字【2014】41号《关于同意明达小区业主委员会的批复》文件、照片及庭审笔录在案为凭。本院认为，2012年10月18日，原被告签订的《明达花园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，本院予以确认。原被告应当按照协议内容，履行各自权利义务。2014年7月，被告居住的明达花园小区业主委员会成立后，物业服务企业与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同对全体业主均具有法律效力。物业服务企业与业主应当依照《物业管理服务合同》的约定履行各自的义务。物业服务企业提供了合同约定的物业服务项目后，业主应当按照合同的约定支付相应的物业管理费用。被告所有的房屋面积为123.21平方米，且被告在领取钥匙时向原告交纳了一年的物业费，故被告应当从2013年10月18日开始继续缴纳物业费，被告未缴纳，构成违约。因此，原告要求被告支付2013年10月18日至2016年10月14日期间，共计36个月的物业费5766.2元（123.21平方米×1.3元×36个月）的主张，本院予以支持。但原告在为明达花园小区提供物业服务过程中存在瑕疵，物业费应适当核减。综上，被告刘润友应支付原告拖欠的物业费5660元。原告请求超出的部分，无事实依据，不予认可。关于原告主张欠缴物业费产生的滞纳金。原告提供的物业服务确有不足之处，但其确实为明达花园小区的业主提供的物业服务，以保证业主的正常生活。而被告拖欠物业费三年时间，已构成违约。原被告在签订的《明达花园前期物业管理服务协议》中对逾期交纳物业费，以滞纳金的方式承担违约责任有明确约定。小区业主委员会成立之后，明达小区业主委员会与原告签订的《明达花园小区物业管理服务合同书》对逾期交纳物业费承担的滞纳金作出变更，故滞纳金计算应当按照《明达小区物业管理服务合同书》变更后的约定计算。原被告均未按照合同约定按月缴纳物业费的方式履行合同，而是按照每年收取一次物业费，故因欠缴物业费产生的滞纳金按照每年物业费的欠缴时间计算。2013年，被告欠缴2.5个月物业费，即400.4元（1.3元×123.21平方米×2.5个月），从2014年1月1日至2016年10月14日被告拖欠33.5个月，产生滞纳金40.2元（400.4元×33.5个月×3‰）。2014年，被告欠缴一年的物业费，即1922.1元（1.3元×123.21平方米×12个月），从2015年1月1日至2016年10月14日被告拖欠21.5个月，产生滞纳金124元（1922.1元×21.5个月×3‰）。2015年，被告欠缴一年的物业费，即1922.1元（1.3元×123.21平方米×12个月），从2016年1月1日至2016年10月14日被告拖欠9.5个月，产生滞纳金54.8元（1922.1元×9.5个月×3‰）。综上，原告因欠缴物业费产生滞纳金为219元。原告请求支付滞纳金超出的部分，本院不予支持。被告抗辩主张楼房的裂缝及西墙、窗户漏雨问题，系房屋的质量问题，被告应依据《商品房买卖合同》向开发商主张权利。故对被告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，之规定，判决如下：一、被告刘润友于本判决生效后五日内向原告乌海市明达物业服务有限公司支付2013年10月18日至2016年10月14日期间的物业费5660元，及欠缴物业费产生的滞纳金219元，合计5879元。二、驳回原告乌海市明达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费100元，因本案适用简易程序审理，减半收取50元，由被告刘润友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的一方当事人逾期不履行，享有权利的一方当事人应在二年内向本院申请执行，逾期不申请执行，视为放弃申请执行的权利。审判员陈波二〇一六年十二月十四日书记员杨帆