广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8081号原告：梁力淳，女，汉族，1988年8月23日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾令振，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽妮，广东华安联合律师事务所实习律师。被告：马炳健，男，汉族，1973年2月10日出生，住广州市白云区。原告梁力淳与被告马炳健房屋租赁合同纠纷一案，本院后于2019年2月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁力淳的委托诉讼代理人曾令振、张丽妮，被告马炳健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁力淳起诉称：2016年2月，原、被告签订租赁合同，约定将坐落于广州市白云区秀水村仲恺后门①②房出租给原告使用，原告每月支付租金3300元，及一次性支付押金5000元给原告。因该房屋出租前未配备装修及水电，原告为此铺设水电及进行装修，共花费179425.14元，亦对店铺购买设备等，投入巨大花费。同时，原告店铺经营顺利，每月都有可观利润，仅2018年3月到2018年7月的利润就有220831.99元。在租赁合同存续期间，原告突然接到通知，其承租的房屋系违章建筑，并且将在期限内强制拆除。此时，原告才得知该房屋是违章建筑，被告并未拥有该房屋产权的事实。原告与被告多次沟通联系，亦有报警处理，希望得到被告的重视，与原告协商赔偿事宜。被告隐瞒房屋系违章建筑的事实，导致合同无效，且房屋已被强制拆除，对此亦给原告在装修成本以及经营成本上造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院请求：求1、确认双方租赁合同无效；2、被告退还押金5000元；3、被告支付装修损失80000元；4、被告偿还原告经营损失220831.99元；5、本案诉讼费由被告承担。被告马炳健辩称：我是装修好给原告的，原告装修是他自己的事情，我是九几年就建好了鸡棚养鸡，是历史遗留问题，政府说拆就拆了，原告装修了那么多钱，装修的铝合金是原告自己装修上去的，原告没有跟我说过。经审理查明：原告从2016年2月25日开始向被告承租秀水村仲恺农业学院后门1号房，2016年8月份开始原告又向被告承租秀水村仲恺农业学院后门2号房。2017年3月3日，原告梁力淳（乙方）与被告马炳健（甲方）签订《出租房租赁合同》约定：“一、甲方同意将坐落在秀水村仲恺后门①②房出租给乙方使用，乙方愿意承租。三、甲方从2017年2月25日将出租方交付乙方至2019年2月25日，合同期为2年，合同未满定金一律不退。四、月租金为人民币3300元租金月结算，由乙方在每月25号前缴交本月租金给甲方。五、乙方须交押金人民币5000元，于签订合同时交清，若乙方在合同期满迁出时，并无损坏人和物业设备且并无拖欠租金及其他一切水电费、治安费等，甲方须无息将押金退还乙方。押金不能作抵偿租金用。九、如因不可抗力原因，造成契约无法履行时，双方互免承担责任。十二、甲乙双方只是单纯的租赁关系，甲方对乙方除租房之外的人和行为不负任何法律责任”。原告梁力淳与被告马炳健均在《出租房租赁合同》上签名确认。2016年2月25日原告向被告支付押金5000元。原告在房屋开设韩国烤肉拌饭店。2018年8月29日，广州市白云区钟落潭镇人民政府出具《关于责令拆除违法用地建（构）筑物的通知》载明：“韩国烤肉拌饭，你单位未经批准擅自在马洞××××学校后门地块占用土地建设，违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。属违法建设。现通知你于2018年9月6日前自行拆除违法用地上的建（构）筑物并恢复土地原状。逾期不拆除，镇政府将依据《广州市土地执法共同责任制》和《广州市防控违法建设责任制》有关工作要求组织进行强制拆除，所造成的一切后果由你方负责”。2018年9月，原告停止使用涉案房屋，涉案房屋被政府拆除。另查明：涉案房屋无报建手续、也无房产证。2016年1月3日，被告马炳健与案外人李伟坚签订《房屋建设装修工程合同》，对广州市白云区钟落潭镇仲恺农校斜对面鸡棚改作店面装修项目达成协议。装修内容包括地板、天花、水电、化粪池等，包工包料工程造价为68000元。原告未能提交装修合同。其提交的送货单及付款凭证显示，2016年12月12日支出建材款6438.4元；2016年12月12日支出建材款2289元。通过淘宝购买装修材料款情况如下：2016年8月15日支出建材款2700元；2016年8月26日支出建材款68.21元；2017年2月7日支出建材款180元；2017年2月11日支出建材款118.8元；2017年2月16日支出建材款390元；2016年8月11日支出建材款2050元；2017年2月4日支出建材款860元；2017年2月19日支出建材款500元；2017年8月7日支出建材款1568元；2017年8月23日支出建材款188元；2016年8月27日支出建材款20.99元；2017年2月8日支出建材款60元；2017年8月12日支出建材款213.75元；2016年8月27日支出建材款365元；2017年8月7日支出建材款110元；2017年2月3日支出建材款1299.2元。上述共计19419.35元。其余送货单上均无付款凭证，其余收据中均无收款单位盖章及收款人签名。原告主张2018年9月份至2019年2月25日期间无法经营，故参照2018年3月4日期间至2018年7月19日期间的收入情况主张被告应向原告赔偿经营损失220831.99元。上述事实有《出租房租赁合同》、收款收据、《关于责令拆除违法用地建（构）筑物的通知》、送货单、付款凭证、收据及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因涉案出租房屋未取得产权证，也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《出租房租赁合同》依法应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因《出租房租赁合同》无效，故原告要求被告返还其已交付的押金5000元，合法有据，本院予以支持。被告将未取到产权证、未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的涉案房屋出租给原告使用，被告对此存在过错。原告在签订《出租房租赁合同》时未向被告核实涉案房屋是否有产权证、有无取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。原告未能尽到合理的注意义务，对《出租房租赁合同》的无效及履行该合同造成的损失存在过错。原、被告双方都有过错应当各自承担相应的责任。原告未能提交装修合同，但原告开设餐馆确实对涉案房屋进行装修。被告未对涉案房屋的装修提出反对意见，视为同意。原告提供的支付凭证的装修材料购买的凭证共计19419.35元。故被告应向原告赔偿涉案房屋装修损失19419.35元。被告提交的其余送货单均无付款凭证予以佐证，其余收据中均无收款单位盖章及收款人签名，故本院对其余送货单及收据的真实性不予确认。双方签订《出租房租赁合同》时就应当对涉案房屋属违法建筑而会被拆除具有预见。《出租房租赁合同》是对租赁物交付使用签订的合同，并不涉及租赁物如何经营使用，原告如何经营使用涉案租赁物在《出租房租赁合同》并无约定。原告主张承租房屋期间可期待利润的经营损失并未实际发生。原告对《出租房租赁合同》的无效存在过错，原告主张2018年9月至2019年2月期间的可期待利润的经营损失，应当由原告自行承担。故对原告主张被告赔偿2018年9月至2019年2月期间的可期待利润的经营损失220831.99元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告梁力淳与被告马炳健于2017年3月3日签订《出租房租赁合同》无效。二、被告马炳健于本判决生效之日起十日内退还原告梁力淳押金5000元。三、被告马炳健于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁力淳装修损失19419.35元。四、驳回原告梁力淳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5887.5元，由原告梁力淳负担5477.5元，由被告马炳健负担410元（原告同意其预交案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付410元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  鲍 敏人民陪审员  车婉明人民陪审员  廖瑞仪二〇一九年九月二十六日书 记 员  张 余