中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2017）最高法民再140号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）史晓燕，女，1977年8月18日出生，个体工商户。 委托诉讼代理人：张文勇，河南人天律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）北京兴隆置业有限公司，住所地北京市东城区。 法定代表人：高哲明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：舒子平，北京大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，北京大成律师事务所律师。 原审第三人：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区。 法定代表人：张玉方，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张鹏，男，北京长兴房地产开发有限责任公司员工。 再审申请人史晓燕因与被申请人北京兴隆置业有限公司（以下简称兴隆公司）、原审第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院（以下简称北京高院）（2016）京民终第84号民事判决，向本院申请再审。本院以（2016）最高法民申3173号民事裁定提审本案，并依法组成合议庭，对本案开庭审理。再审申请人史晓燕的委托代理人张文勇，被申请人兴隆公司委托代理人舒子平、李**，原审第三人长兴公司委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告史晓燕因与被告兴隆公司、第三人长兴公司案外人执行异议纠纷，向北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）提起诉讼，诉称：其于2004年8月15日与长兴公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于北京市丰台区房屋（以下简称案涉房屋），依约支付了购房款，并入住该房屋至今。其合法拥有案涉房屋的所有权，任何人不得剥夺。兴隆公司与长兴公司的纠纷与其无关。请求：一、停止对案涉房屋的强制执行，并解除查封；二、兴隆公司承担诉讼费用。 被告兴隆公司辩称：一、依据法院生效判决，长兴公司应向其支付转让款及违约金，其申请执行长兴公司名下财产，史晓燕提出执行异议申请，法院裁定驳回其申请，认定事实清楚，适用法律正确；二、史晓燕的主张及提交的证据均未构成依法可以停止执行的情形；三、史晓燕未按法院通知提起诉讼，其主张已经失权；四、法院查封案涉房屋合法有效，依法可以继续查封。综上，史晓燕的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。 第三人长兴公司述称：史晓燕购买房屋是合理合法的，同意史晓燕的诉讼请求。 北京二中院审理查明：案涉房屋原系案外人毛燕向长兴公司购买，购买后长兴公司未协助毛燕办理该房屋的所有权证。2012年3月8日，史晓燕与毛燕经北京链家房地产经纪有限公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定史晓燕向毛燕购买案涉房屋，价格为1430000元。合同签订后，史晓燕将购房款支付给毛燕，毛燕向史晓燕交付了案涉房屋，史晓燕在案涉房屋居住使用至今。 本案一审庭审中，史晓燕提交其（买受人）与长兴公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，该合同约定买受人购买由出卖人开发的案涉房屋作为住宅，总金额399798元整，合同日期为2004年8月15日。史晓燕另提交其（丙方、现买受人）与长兴公司（甲方、出卖人）、毛燕（乙方、原买受人）签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，该协议约定：一、本商品房原买受人为毛燕，现因买受人自行出售并经原买受人指定，出卖人将本商品房由原买受人换签给现买受人；二、本商品房已由原买受人占有并使用，关于该商品房的交接、交付及产权纠纷等由现买受人与原买受人直接进行交涉，与出卖人无关；三、现买受人知晓本商品房已由出卖人抵押给银行的事实，买受人如需解除银行抵押权、办理房屋产权证应承担其相应费用。该协议日期为2012年3月20日。 另查：因兴隆公司与长兴公司项目转让合同纠纷一案，北京二中院于该案诉讼中保全查封了长兴公司名下位于北京市丰台区康泽园小区的部分房屋。2005年7月29日，该院作出（2005）二中民初字第1295号民事判决，判令：一、兴隆公司与长兴公司于2000年12月28日签订的协议书和2004年3月12日签订的补充协议书有效；二、长兴公司于判决生效后十日内向兴隆公司支付一千零三十五万五千元；三、长兴公司于判决生效后十日内向兴隆公司支付至2004年12月31日前产生的违约金四十六万三千四百八十五元，并按日万分之三的标准支付欠付款项一千零三十五万五千元自2005年1月1日至实际给付之日的违约金。判决后，长兴公司不服，上诉至北京高院。北京高院经审理于2005年12月20日作出（2005）高民终字第1411号判决，驳回上诉，维持原判。后因长兴公司未履行生效法律文书确定的义务，兴隆公司于其后向北京二中院申请强制执行。在执行过程中，北京二中院又查封了该小区的部分房屋。后，史晓燕以该院查封的案涉房屋系其合法购买为由，向该院提出执行异议。北京二中院经审查驳回了其执行异议。史晓燕遂提起诉讼。 上述事实，有各方当事人陈述、（2005）二中民初字第1295号民事判决书、（2005）高民终字第1411号民事判决书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、物业费等生活费用票据、协助执行通知书、通知等证据材料在案佐证。 北京二中院认为，根据查明事实，在该院依兴隆公司申请对长兴公司的强制执行程序开始长达数年之后，史晓燕于2012年方与毛燕签订买卖合同，以二手房买卖的形式购买了案涉房屋，且毛燕当时并未取得该房屋的所有权证。同时，从史晓燕自行提供的相关证据可以看出，其在购买时系明知该房屋已由长兴公司抵押给银行等事实。在此情况下，因兴隆公司申请的强制执行程序在前，史晓燕购买房屋在后，应认定兴隆公司之债权优先于史晓燕对该房屋所享有的权利，故对史晓燕要求停止对案涉房屋的执行之诉求，法院难以支持。故作出（2015）二中民初字第06667号民事判决，驳回史晓燕的诉讼请求。案件受理费由史晓燕负担。 史晓燕不服，向北京高院提起上诉称：原审判决认定其“以二手房买卖的形式购买了案涉房屋”错误，实际上是毛燕将案涉房屋退回给长兴公司，长兴公司又重新将案涉房屋出售给自己，俗称“改底单”，其替代毛燕成为购房人，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，毛燕在合同中的权利义务一并转让给了自己，毛燕于2004年购买案涉房屋并入住，早于法院的查封时间，故法院无权查封案涉房屋；毛燕、长兴公司和北京链家房地产经纪有限公司故意隐瞒案涉房屋被查封的情况，自己并不知情，并无过错；案涉房屋是其唯一住房，其支付了全部购房款，并实际居住至今，缴纳了物业费、水电费、燃气费和供暖费等；本案中应保护其利益。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求撤销原审判决，改判支持其原审时所提诉讼请求，并判令由长兴公司承担本案诉讼费用。 第三人长兴公司表示服从原审判决，请求予以维持。其又述称，同意史晓燕的上诉请求，史晓燕通过“改底单”购买了案涉房屋，其提起的案外人执行异议之诉符合司法解释的相关规定，应判决停止对案涉房屋的执行。 北京高院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明：一、在（2005）二中民初字第1295号民事案件审理过程中，原审法院于2005年4月27日查封了案涉房屋。二、史晓燕提交的证据中，北京市丰台区康泽园社区居民委员会证明史晓燕自2012年3月8日起入住案涉房屋；在2012年之前，案涉房屋的物业费、收视费等缴款人为毛燕，且没有在2005年4月27日之前的相关缴费凭证。 北京高院认为，本案中，史晓燕提交了签约时间分别为2004年8月15日与2012年3月20日的两份案涉房屋买卖合同，根据业已查明的案件事实，法院无法确定史晓燕提交的其作为买受人与长兴公司作为出卖人于2004年8月15日签订的《商品房买卖合同》的真实性，因此，史晓燕为购买案涉房屋而签订买卖合同的时间应为2012年3月20日，晚于案涉房屋被法院查封的时间。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，虽然史晓燕主张其购买案涉房屋属于“改底单”，由其替代毛燕成为购房人且一并承受了毛燕在原购房合同中的权利义务，毛燕于2004年购买案涉房屋，早于法院的查封时间，故应停止执行。对此，且不论史晓燕的该项主张是否符合相关法律规定，单从史晓燕所提交的证据来看，因其并未提交证据证明在毛燕作为购房人的情形下，毛燕具有排除对案涉房屋执行的权利，故而无从判断史晓燕主张的受让自毛燕的权利是否存在，史晓燕应承担举证不能的不利法律后果。综上，史晓燕的上诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。遂作出（2016）京民终第84号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费七十元，由史晓燕负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由史晓燕负担（已交纳）。 史晓燕不服北京高院二审判决，以本案有新的证据足以推翻一、二审判决为由向本院申请再审，请求撤销北京高院（2016）京民终第84号民事判决和北京二中院（2015）二中民初字第06667号民事判决，依法改判支持申请人一审关于停止对案涉房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被申请人负担。理由为：一、毛燕与长兴公司签订的《商品房买卖合同》证实在人民法院查封之前毛燕已与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同；长兴公司的收款收据证明在签订购房合同的当天毛燕支付了全部购房款。二、毛燕缴纳公共维修基金等费用的发票（2005年4月14日）、毛燕与北京融乐物业管理中心签订的《供暖协议书》（2005年4月15日）证实，毛燕在人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋。三、由于长兴公司将案涉房屋抵押给银行，导致无法办理产权过户，毛燕对没有办理产权过户没有过错。因此，根据相关规定，毛燕具有排除对以上房屋执行的权利。申请人系承继毛燕权利之人，同样具有排除案涉房屋执行的权利。 被申请人兴隆公司及一审第三人长兴公司均未提交书面意见。再审庭审中，申请人史晓燕的主张同申请再审请求。被申请人兴隆公司答辩称：认定案涉房屋是毛燕购买的，购房依据不充分；毛燕与史晓燕签订合同在法院查封之后，根据法律规定，被查封的房产不能买卖，买卖无效。史晓燕并无阻止执行的权利。一审第三人同意再审申请人的意见和请求。庭审中，围绕再审申请人提交的毛燕与长兴公司签订的商品房买卖合同、长兴公司的收款收据、毛燕缴纳公共维修基金等费用的发票、毛燕与北京融乐物业管理中心签订的《供暖协议书》、华腾物业公司出具的毛燕缴纳2004-2005年度物业费的证明等证据当事人各方进行了举证和质证。 本院对北京二中院一审查明的事实和北京高院二审查明的事实均予以确认。 本院认为，本案焦点问题，一是能否认定毛燕在法院查封之前签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款，并实际占有该房屋；二是在毛燕依法具有排除执行的权利之下，能否认定史晓燕承继毛燕的权利，也具有排除执行的权利。 一、关于能否认定毛燕在法院查封之前签订了书面房屋买卖合同，支付了全部价款，并实际占有该房屋。 围绕上述事实认定的主要证据如下：一、长兴公司提供的毛燕与长兴公司签订的合同原件，该合同反映毛燕与长兴公司就案涉商品房于2004年8月15日签订买卖合同的事实。二、长兴公司、毛燕、史晓燕签订的《补充协议》《购房款交割协议书》等，证明2012年3月20日，长兴公司、毛燕、史晓燕就该商品房买受人由毛燕变更为史晓燕的事实。三、《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及与之相关的《房屋交易保障服务合同》《补充协议》《买卖定金协议》《居间服务合同》等由链家地产提供的一系列签约文件，以及史晓燕向毛燕转款的银行凭证等，证明毛燕、史晓燕之间通过链家地产于2012年3月8日签订案涉房屋转让协议并实际支付转让款项的事实。四、长兴公司提供的该公司收取毛燕购房款的收据原件；史晓燕提供的该收据的复印件，证明在签订购房合同的当天（2004年8月15日）毛燕支付了全部购房款。五、毛燕及史晓燕缴纳案涉房屋相关费用的单据，证明2005年之后毛燕缴纳相关物业费、取暖费和电视收视费等，2012年之后上述费用由史晓燕缴纳。六、日期为2005年4月14日的毛燕缴纳公共维修基金、契税、有线电视费等费用的发票，日期为2005年4月15日的毛燕与北京融乐物业管理中心签订的《供暖协议书》，证明在上述时间毛燕缴纳费用的情况。 上述证据在原审及再审中分别进行了质证。首先,关于毛燕与长兴公司于2004年8月15日签订的合同，尽管在落款时间上两个落款中有一个有改动的痕迹，但长兴公司予以说明，是当时出现笔误后修改的，合同的真实性没有问题。其次，链家提供的一系列签约文件及史晓燕向毛燕转款的凭证，与长兴公司、毛燕、史晓燕签订的关于变更买受人的协议相互印证，证实史晓燕在2012年从毛燕处受让该商品房的事实。第三，长兴公司收取毛燕购房款的收据原件，系长兴公司提供的留存联，与史晓燕提供的复印件（系毛燕提供给其,为复写联）一致，留存联后有复写联的痕迹。关于该收据留存联与同一本的其他收据未按时间顺序填写，没有收款人盖章和交款人签字等问题，长兴公司说明：因当时几个销售人员共用，故在同一本收据上没有严格按顺序填写；单位在交给交款人的复写联上盖章，留存联未盖章，交款人一般也没有签字。第四，毛燕及史晓燕缴纳案涉房屋取暖费、物业费、电视收视费等费用单据，与前述证据证明的史晓燕从毛燕处购买房屋并实际居住的事实形成印证。第五，日期为2005年4月14日的毛燕缴纳公共维修基金、契税、有线电视费等费用的收据，为长兴公司提供的留存联原件，该收据与其他同类收据在同一本原始收据中按顺序填写。日期为2005年4月15日的毛燕与北京融乐物业管理中心签订的《供暖协议书》，只有一方融乐公司的签章，不符合合同成立的形式要件。但再审申请人举证的毛燕缴纳取暖费的部分单据（时间为2009、2010年），其上的收款单位即为北京融乐物业管理中心，与上述协议形成一定印证。上述协议能否证明在法院查封案涉房屋（2005年4月27日）之前毛燕已经开始缴纳取暖费，应结合其他证据综合认定。 就单个证据而言，上述部分证据存在一定瑕疵，但当事人均作出了一定的合理解释。综合而言，上述各证据之间能够形成印证，且证据之间不存在无法排除的矛盾，对于其真实性应当予以认定。上述证据相互印证足以证明：在法院查封案涉房屋（2005年4月27日）之前，毛燕已于2004年8月15日与长兴公司签订购房合同，并于当日支付全部款项，并开始支付电视收视费等费用，已实际占有该房屋；2012年史晓燕通过链家地产中介与毛燕签订房屋转让合同，因该房屋并未实际登记过户，双方通过在长兴公司“改底单”的方式完成交易；目前，史晓燕实际占有该房屋。 二、关于在毛燕依法具有排除执行的权利之下，能否认定史晓燕承继毛燕的权利，也具有排除执行的权利 根据上述事实，毛燕符合在法院查封之前签订购房合同，支付全部价款，并实际占有房屋等条件。关于其是否属于非因买受人自身原因未办理过户的问题，案涉房屋在毛燕购买之前，已经抵押给银行；长兴公司证明，在销售时该公司与银行协商的是销售一套解封一套。由此，毛燕在购买房屋时，对于银行解封并办理过户有一定的合理预期。案涉房产未及时办理过户，主要原因在长兴公司。综合以上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定毛燕具有排除执行的权利。史晓燕系从毛燕处购买该房屋，法律上实质为债权转让，即受让毛燕对长兴公司享有的债权。排除执行的权利是毛燕原有债权当然包含的内容。在相关当事人未明确约定排除受让人的此项权利时，不能否定史晓燕同时承继该权利。故应当认定史晓燕也具备排除执行的权利。 综上所述，史晓燕的再审请求具有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销北京市高级人民法院（2016）京民终第84号民事判决； 二、撤销北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第06667号民事判决、 三、在申请执行人北京兴隆置业有限公司与被执行人北京长兴房地产开发有限责任公司项目转让合同纠纷执行一案中，不得执行北京市丰台区XX房屋。 本案原一审诉讼费70元由北京兴隆置业有限公司。原二审诉讼费70元，由北京兴隆置业有限公司。再审诉讼费70元，由史晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄金龙 审判员  向国慧 审判员  熊劲松 二〇一九年九月二十九日 书记员  贾婧娴