贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8105号 原告：张志贵，男，汉族，出生于1965年2月10日，住贵州省毕节市。 原告：王仲碧，女，汉族，出生于1966年4月4日，住贵州省毕节市。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区北商贸城，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），系贵州本芳律师事务所律师。 原告张志贵、王仲碧与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告张志贵、王仲碧，被告博泰公司之委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告立即为原告办理博泰水韵天顾的第XX号房商品房转移登记的有关文书及产权证；二、请求人民法院判决被告以336,630.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2015年12月30日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定70000元)。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年6月30日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的博泰水韵天颐的第XX号房,合同价款为336,630.00元。2014年3月16日原告支付了房屋首付款106，630.00元,剩余230，000.00元房款原告于2014年9月5日通过向贵州省农村信用社住房抵押借款已支付完毕,原告已完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定,被告应当在2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。至今,被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书,也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算。原告认为,被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为,直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记,取得房屋产权证,被告的行为不仅违约,且严重损害了原告的合法权益。为此,原告特具状诉至贵院,恳请贵院依法支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。 被告博泰公司辩称，一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于逾期办证而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期力证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的(《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策实颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。 本院经审理查明，2014年6月30日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的博泰水韵天颐的第XX号房,合同价款为336,630.00元。2014年3月16日原告支付了房屋首付款106，630.00元,剩余230，000.00元房款原告于2014年9月5日通过向贵州省农村信用社住房抵押借款已支付完毕,原告已完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定,被告应当在2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之一承担违约责任。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。涉案房屋尚不具备办理不动产登记的条件。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2015年12月30日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。虽然被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，但根据庭审查明的事实，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约。故对被告前述抗辩理由，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过180日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之一承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年12月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年7月12日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2016年7月12日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。故原告逾期办证违约金应从2016年7月12日起，以原告已付购房款336,630.00元为基数，按日万分之一的标准计算。故对原告请求被告支付逾期办证的违约金（从2016年7月12日至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门时止）予以支持。对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付原告张志贵、王仲碧位于毕节市逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金；该违约金以原告已付购房款336630.00元为基数，按日万分之一的标准计算。从2016年7月12日至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币775.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年九月二十日 书记员  李 犇