山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初2949号原告：范利宏，女，1970年12月23日出生，汉族，住河北省邢台市桥**。委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。被告：乳山市旭利房产中介服务部，住所地：山东省威海市乳山市冯家镇冯家村。经营者：王任杰，经理。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。原告范利宏与被告乳山市旭利房产中介服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范利宏委托诉讼代理人王昱谊、被告乳山市旭利房产中介服务部委托诉讼代理人常大杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范利宏向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照合同约定支付自2014年10月6日至2019年10月6日的租金共计191110.92元及利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年7月20日与山东盟浩置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买其所开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区“山译阅海苑”自有房产一套，房号为1号楼2-1407号。双方签订了购房合同，并办理了房屋交接手续，之后原告与被告签订了房产委托经营管理协议，约定租期10年，自2014年10月6日开始计算。房产委托经营管理协议约定，被告前三年按照444444元的25%支付年租金。第四年起的租金数额按照不低于444444的9%支付。但原告至今未收到被告支付的租金。原告认为被告违反合同的约定，没有按照约定支付租金，已经构成违约。为了维护原告的合法权益，现诉至法院。乳山市旭利房产中介服务部辩称，第一，原告提供的《房产委托经营管理协议》并不是真实的，原告向被告主张租金无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。涉案房产是原告于2013年11月13日与山东盟浩置业有限公司签订商品房买卖合同购买的，并不是从被告处购买的，被告当时的业务主要是房产中介，作为房产中介的被告无权与原告签订包租协议，也没有义务给付租金。在此期间，被告的工作人员将被告的合同专用章放在代理商处，不知什么时候被告的合同专用章被他人利用与原告签订了《房产委托经营管理协议》，从该协议形式上来看，落款处只有合同章，没有被告法定代表的签字和签订时间，被告从来不知道该协议，该协议也不是被告的真实意思表示。被告与原告之间不存在合同的权利和义务关系，而且被告也从未实际履行该协议；第二，即使涉案的《房产委托经营管理协议》是真实的，依据该协议的约定以及履行情况来看，原告的诉讼请求也不应得到支持，理由为1、依据《房产委托经营管理协议》第三条约定“前三年的租金按总房款的25%一次性支付给甲方”，前三年即2014年10月6日至2017年10月6日的租金111111元已经从原告应当支付的购房款中扣减，原告再主张前三年的租金无事实依据。2、依据《房产委托经营管理协议》第七条约定“租期以办理完接房手续一个月后正式生效，以三年为期限”，而且协议第三条约定“三年到期后若甲方继续出租，需签补充协议并书面授权”。这充分说明涉案房产的租赁期限只为三年，三年后需双方形成合意后重新签订协议。但被告从未接到原告对房产有继续出租并签订补充协议的要求，依据协议约定，被告与原告不存在房产租赁关系，其无权主张第四年之后的租金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年7月20日，原告与山东盟浩置业有限公司签订商品房买卖合同，约定，原告购买山东盟浩置业有限公司位于房屋一栋，房屋总价款为333333元。原告于2014年9月15日办理房屋所有权证（证号为乳山房权证银滩字第**）及土地使用证【证号为乳国用（2014）第27331号】。2014年10月6日，原告与被告签订房产委托经营管理协议。约定，第一条：标的甲方将位于山东省乳山市银滩旅游度假区“山译阅海苑小区”1号楼2层1407号房屋（自有房产）委托给乙方，并由乙方统一经营管理，该房产建筑面积为56.54平方米，总价444444元。……第三条：包租收益支付方式及时间包租十年，前三年的租金按总房款的25%（第一年8%，第二年8%，第三年9%）一次性支付给甲方；三年到期后若甲方继续出租，需签补充协议并书面授权，同等条件下乙方有优先租赁权，第四年包租金每年不低于总房款的9%。第四条：甲方的权利义务（1）在委托经经营期限内，甲方不得单方解除本协议。如甲方要求解除协议应经得乙方同意，并支付乙方违约金（按照合同期内总包租金的20%计算）及退还剩余时间的包租金。……。对于该协议，被告不予认可，辩解称该合同被告不知情，并非被告的真实意思表示，对此，被告未提交证据予以证实。对于协议上被告的印章是否真实，被告表示庭后落实，但在本庭限定的时间内，被告未向法庭提交书面核实意见，视为该印章系真实印章。原、被告签订的协议，经审查并无瑕疵，本院依法予以采信。原告主张被告未支付2014年10月6日至2019年10月6日的租金，对此，被告不予认可，辩解称，前三年的租金111111元已从购房款中扣除，房屋的总价款系444444元，因扣除了前三年的租金111111元，最终原告给付的购房款为333333元。2017年10月6日至2019年10月6日的租金，因三年到期后原、被告之间未签订补充协议，因此不需要支付2017年10月6日以后的租金。对此，原告不予认可，被告亦未提交证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为，1、原、被告之间签订的委托经营管理协议是否有效；2、被告是否应当支付原告租金191110.92元及利息。焦点一，原、被告之间签订的房产委托经营管理协议中约定“本协议壹式两份，经甲、乙双方签字或盖章后生效”，该协议落款处有原告的签字及被告的印章，虽受托方处没有代表签字，但不影响该协议的效力，该协议已经生效。被告辩解称该协议并非被告的真实意思表示，对此被告未提交证据予以证实，故可以认定原、被告之间签订的房产委托经营管理协议系原、被告之间的真实意思表示，为有效合同。焦点二，本案中，被告辩解称前三年的租金已经从购房款中扣除，对此，原告不予认可，被告亦未提交证据予以证实。虽房产委托经营管理协议中的房屋总价与前三年的租金以及商品房买卖合同中的购房款金额存在巧合，但该种巧合不能推定出前三年的租金已经从购房款中扣除，故被告的辩解理由不当，本院不予支持。房产委托经营管理协议为有效合同，原、被告均应按合同的约定履行义务。原告将房屋交付被告委托经营管理，被告理应向原告支付租金。因房产委托经营管理协议中已经约定“三年到期后若甲方继续出租，需签补充协议并书面授权，同等条件下乙方有优先租赁权”，该案中，原、被告均表示双方未签订补充协议。原告称因房产委托经营管理协议中约定“包租十年”及“在委托经营期限内，甲方不得单方解除本协议。如甲方要求解除协议应经得乙方同意，并支付乙方违约金”故未签补充协议不影响该合同的有效期为十年。该协议中虽约定包租十年，但对十年的包租期限进行了补充约定，系附条件的十年，因原、被告之间在三年到期后未签订补充协议，故至2017年10月5日三年期满后，原、被告之间的委托经营管理协议解除。综上，原告要求被告支付2014年10月6日至2017年10月5日的租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于2017年10月6日至2019年10月6日的租金，本院不予支持。对于租金的计算方法，被告主张总房款应按照商品房买卖合同中的房屋房款333333元为准，被告在签订房产委托经营管理协议时自认房屋的总价为444444元，故租金应按照房屋总价款为444444元计算，前三年的租金为111111元（444444元×25%）。因被告未按照约定向原告支付租金，给原告造成损失，故原告要求被告自起诉之日即2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至被告给付之日止支付利息的主张，理由正当，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乳山市旭利房产中介服务部于本判决生效之日起十日内支付原告范利宏2014年10月6日至2017年10月5日的租金111111元及利息（利息以111111元为基数，自2020年9月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至被告给付之日止）；二、驳回原告范利宏多诉部分的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2061元，由原告范利宏承担801元；由被告乳山市旭利房产中介服务部承担1260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邵纯纯二〇一九年九月十五日书记员  王艺颖