四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川13民终2202号上诉人(原审原告)：四川元和建设工程有限公司，住所地：四川省阆中市商城路保宁办事处保宁信用社综合楼5楼。法定代表人：王镒波，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：安小林，女，生于1973年9月15日，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人蔡生波，四川源正律师事务所律师。上诉人四川元和建设工程有限公司(以下简称元和公司)因与被上诉人安小林物权确认纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院(2016)川1381民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人元和公司委托诉讼代理人雷学俊，被上诉人安小林委托诉讼代理人蔡生波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元和公司上诉请求：1．请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法；二、一审认定事实错误，上诉人因自身工作人员失误，导致被上诉人网签合同面积错误，并导致所取得的房屋产权证上面积错误，但被上诉人没有理由和权利享受因错误带来的错误结果。上诉人提交的证据，包括售房面积的价款，其组成为房价和购房缴纳契税、工本、水、电等(代收)凭证，购房单价为每平方米6300元，上诉人与被上诉人在一审中对上列事实均无异议，完全有理由把上诉人实际售出面积与被上诉人实际购买的面积计算出来。上诉人为证明双方实际售购的面积，还提供了早在被上诉人购房前，争议部分房屋(院内)已被整个小区作为了门卫室使用的业主委员会及部分业主的书证。被上诉人在第一次开庭，不否认购房时，院内争议房屋部分已是小区门卫室的事实，但又不能自圆其说为何长达近五年不主张权利的缘由。此外，上诉人还提供整个新城花园小区房屋办证，由房地产管理局指定测绘所根据规划(功能、面积)测绘的争议房实际面积以及争议房院内为车库，临街为营业房的测绘图。事实上，被上诉人购房特别是营业房不可能购小区院内的“营业房”，且中间还是承重墙，施工中已封堵，亦不可能花买营业房的价买院内的车库房。三、原审把上诉人提供的《收据》上的面积突出，忽视上诉人在举证期限内提供的测绘所提供的实测面积，而实测面积就是被上诉人实际购买和占有的面积。《收据》面积32.62平方米与实测面积31.49平方米差在公摊面积，实测只是对门面房应分担公摊面积，两者仅相差1.13平方米，上诉人作为利害关系，对出售的房屋登记发生错误，有权利主张，本案的事实已证实上诉人主张的事实，理应依法给予支持。安小林辨称，1、一审认定事实正确，上诉人是专业的房地产开发公司，具有专业知识优势；2、上诉人提交的证据无法认定房屋单价为6300元每平方米，收据上的单价是上诉人事后添加，被上诉人购买房屋面积是41.01平方米；3、争议房屋已被我方占有使用，不存在我方不主张权利的事实；4、诉争房屋有承重墙是因为规划设计的需要，必须有承重墙；5、一审适用法律正确，上诉人与被上诉人已形成房屋买卖合同关系，上诉人已交付房屋，被上诉人支付了购房款，并为被上诉人办理了房屋产权证。本案不是房屋登记错误，双方买卖房屋面积就是41.01平方米。元和公司向一审法院起诉请求：1、确认元和公司出售给安小林的商铺面积为32.62平方米，2、诉讼费由安小林负担。一审法院认定事实:2010年4月23日，安小林购买了元和公司开发的位于阆中市七里办事处七里大道“新城花园”5幢9号.11号商铺。2014年3月18日，安小林取得房屋权属证书（阆房权证阆中市字第xxx**号），载明建筑面积为41.01平方米（其中前面商铺为30.36平方米，后面为9.18平方米，公摊面积1.47平方米）。元和公司提供日期为2015年9月28日《协助函》、《律师函》，以及2015年11月13日的《注销申请》，证明其向房管局和安小林提出了将出售给安小林的房屋建筑面积为32.62平方米误填报为41.01平方米，请求予以更正。安小林代理人称是元和公司单方面制作的函件，没有提供其他证据印证，对该事实不予认可。同时查明，安小林购房时双方是口头约定，没有签订《商品房买卖合同》，后因要办证所需才在房管局签订了《商品房买卖合同》。元和公司提供的安小林交房款《收据》上载明：2010年4月23日收安小林房款205506元，代扣代缴款11208元。《收据》上还载明“32.62×6300”，但安小林提供收据原件上载明的内容没有“32.62×6300”字样。元和公司称是按32.62平方米收的房款，按32.62×6300计算正好等于安小林所交房款205506元。安小林称是元和公司事后添加的。并称前面商铺加后面共计41.01平方米，一起办理的物权证书。还查明，元和公司以前公司企业名称为阆中市诚信城建房地产开发有限公司（以下简称诚信公司），2012年6月27日变更为现在的名称。经法院现场查看，涉案商铺分前后两部分，中间有承重墙相隔，不能打通，前面商铺朝街面，后面部分朝新城花园小区院内。一审法院认为，安小林在元和公司处购买的房屋，在其给安小林代办的房屋权属证书上记载的建筑面积为41.01平方米，根据双方提供的《收据》，能够证明元和公司提供的《收据》上载明的“32.62×6300”，是事后添加，元和公司称按32.62×6300计算正好等于安小林所交房款205506元，但也与前面商铺的面积加公摊面积（30.36平方米，公摊面积1.47平方米）不相符，故元和公司辩解不予采信。而元和公司也未提供《商品房买卖合同》等其他证据证明出售给安小林的房屋建筑面积为32.62平方米。故元和公司请求确认出售给安小林的商铺面积为32.62平方米，不予支持。一审法院于2016年8月4日作出判决：驳回四川元和建设工程有限公司的诉讼请求。案件受理费4550元，由四川元和建设工程有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审审理中，元和公司提供阆中市不动产登记中心备案的安小林与原诚信公司签订《商品房买卖合同》，经质证，安小林委托代理人对《商品房买卖合同》的真实性没有异议。合同载明：安小林购买“新城花园”商住楼5幢1单元第1层1-9号商业房，建筑面积41.01平方米，其中，套内建筑面积39.54平方米，分摊面积1.47平方米，单价为每平方米6300元，总价款为258363元。新城花园5幢“全楼分层分户信息表”，5幢9号建筑面积为31.49平方米(其中，套内面积30.36平方米、分摊面积1.13平方米)，11号建筑面积为9.52平方米(其中，套内面积9.18平方米、分摊面积0.34平方米)。2014年3月18日，安小林、刘均夫妻办理七里办事处七里大道新城花园5幢9号、11号房屋所有权证(共同共有)，建筑面积为41.01平方米(其中：套内面积39.54平方米，分摊面积1.47平方米)，“房地产平面图”其中，9号房屋套内面积为30.36平方米，11号房屋套内面积为9.18平方米。本院二审审理中，再次查看案涉房屋现场，9号房屋为门面房，临街位于新城花园小区外面，现由安小林经营小吃“牛肉面馆”。11号房屋位于新城花园小区院内，11号房在小区物业门卫室以内，须经物业门卫室方能进入11号房。9号门面与11号房屋之间有承重墙相隔，相互之间不相接通。经看现场，现11号房与小区物业门卫室共同作为物业房使用。2016年5月28日，新城花园业主委员会出具“证明”：“阆中市七里大道新城花园小区业主委员会是2009年10月成立，成立后从鸿森物业管理公司接管小区物业管理。当时小区大门门卫室已存在。即现在小区大门门卫室”。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本院争议焦点为：1、安小林所购买房屋的具体位置是9号房屋，还是9号和11号房屋；2、安小林购买房屋的具体面积。《中华人民共和国物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日不起诉，异议登记失效。异议登记不当的，造成权利损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，元和公司向阆中市房地产管理局提出，安小林购买七里大道新城花园临街营业房建筑面积错误填报为41.01平方米，导致安小林房屋所有权证面积记载错误，请求注销其房屋产权证书。而权利人安小林认为其买卖房屋面积就是41.01平方米，不同意更正。本院认为，首先，安小林购买案涉房屋，向元和公司支付购房款金额为205506元，元和公司出具收据，注明房屋位置“5幢M-2”、“面积32.62(平方米)、单价6300元”。因安小林所持有的收据上没有“面积和单价”的记载，故元和公司以其提供收据上的面积和单价，主张向安小林出售房屋面积为32.62平方米，本院不予认定。元和公司提供的《商品房买卖合同》，已经阆中市不动产登记中心备案，且安小林认可其真实性，《商品房买卖合同》中载明，安小林购买的房屋是“新城花园”商住楼5幢1单元第1层1-9号商业房，建筑面积为41.01平方米，单价为6300元/平方米，总价款为258363元。因此，安小林所购买房屋的位置是“新城花园”5幢9号商业房，无11号房屋。安小林房屋所有权证中“房地产平面图”以及“全楼分层分户信息表”，9号房屋测绘的面积是31.49平方米；同时，商品房买卖合同约定，房屋单价为6300元/平方米，安小林所支付的购房款为205506元。按购房款205506元和单价6300元/平方米计算，安小林并没有实际支付够41.01平方米的购房款。因此，安小林房屋所有权证登记记载的房屋位置及面积存在错误。其次，从案涉9号房屋和11号房屋的具体位置，和安小林实际使用房屋的情况看，9号房屋位于小区临街的外面，11号房屋位于小区院内，9号、11号房屋之间有隔墙，两间房屋不相连通；11号房屋需通过小区物业房方能进入。也就是，安小林实际并无法正常使用该房屋。并且，目前安小林只经营使用9号房屋，11号房屋是物业门卫室使用；新城花园业主委员会亦证明，2009年10月成立后，小区大门门卫室已存在。故从9、11号房屋的实际位置和交付使用情况看，安小林同时购买了11号房屋，与实际履行情况并不相符合。故安小林主张元和公司已向其交付使用11号房屋，其购买房屋的面积为41.01平方米，无事实依据，本院不予采信。综上所述，根据安小林支付购房款金额、商品房买卖合同记载的房屋位置、单价，和办证机关测绘面积，安小林所购买的房屋是“新城花园”5幢9号商业房，建筑面积为31.49平方米。安小林以其不动产登记记载的面积主张所购买房屋面积为41.01平方米，无事实依据。元和公司主张向安小林出售房屋面积为32.62平方米，但是，根据办证机关测绘面积，9号房屋的建筑面积为31.49平方米，故本院确认元和公司向安小林出售“新城花园”5幢9号商业房面积为31.49平方米。元和公司的上诉请求部分成立，一审认定事实错误，依法应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销四川省阆中市人民法院(2016)川1381民初字1807号民事判决；二、确认四川元和建设工程有限公司向安小林出售七里办事处七里大道“新城花园”5幢9号商业房面积为31.49平方米。一审案件受理费4550元，由四川元和建设工程有限公司负担；二审案件受理费4550元，由四川元和建设工程有限公司负担2275元，由安小林负担2275元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 辉审 判 员  田 娟代理审判员  蒲文博二〇一六年十二月十六日书 记 员  刘 南