广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7057号原告：蔡彦华，男，1968年1月1出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨雪欣，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：罗卫锋，该公司执行董事委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所实习律师。第三人：中国光大银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。主要负责人：林银波，行长委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。原告蔡彦华诉被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）、第三人中国光大银行股份有限公司中山分行（以下简称光大银行中山分行）合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告蔡彦华的委托诉讼代理人徐新如，被告亿力公司的委托诉讼代理人林嘉涛、梁照秋，第三人光大银行中山分行的委托诉讼代理人兰支恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡彦华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告偿还其购买的位于横栏镇××路××中心××2卡商铺的购房款本金1910122.04元及从2019年2月21日起按还款计划书约定的利息支付至实际清偿债务之日止；2.被告若不履行上述债务，原告可依法申请对涉案抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权用于直接清偿第三人债务；3.若被告未能清偿上述债务，被告位于中山市拍卖所得款项在272万元抵押范围内的，优先清偿原告所欠第三人的债务。事实和理由：被告是位于中山市的开发商。2015年5月，被告委托原告代持位于中山市，并且已经办理中山市商品房销售合同登记备案手续（合同业务编号：ＨＴＮ2015038310）。被告以原告的名义将上述商铺向第三人申请办理抵押贷款。2015年7月29日，原告取得贷款272万元，该贷款由被告实际收取，由其支配、使用。2017年1月，被告向原告出具一份《承诺书》，《承诺书》中说明被告并未按约履行在2016年3月21日所签订的《股份转让协议》中的条款约定，即被告未在2016年6月21日前将原告代持物业登记名称变更至被告或被告指定人员名下，因此被告承诺在2017年4月15日前，完成将原告代持物业过户登记到被告或被告指定人员名下的工作，如逾期不办理的，则被告从逾期之日起每日按代持物业贷款额度的万分之五向原告支付违约金，直至办理变更登记手续完毕。为此，原告起诉至法院，中山市第二人民法院作出（2017）粤2072民初5941号民事判决，判如原告所请，但并未对原告向银行偿还的购房款及相应利息作出处理。被告从第44期起不再还款，因为原告是贷款主体，还贷义务由原告承担，但原告为了征信不受影响，每月仍按时向银行偿还贷款。该部分购房款及相关利息，应由被告返还给原告。被告向原告出具的《承诺书》是被告的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定。被告的行为已构成违约，因此应当承担相应的违约责任。为此，原告提起本案诉讼。原告蔡彦华为支持其诉请，提供证据如下：1.企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表，证明位于中山市登记在原告名下，该商铺的开发商为被告；3.中国光大银行《个人贷款合同》、还款计划书、中山市预售商品房抵押证明表，证明2015年7月29日，原告与光大银行中山分行签订《个人贷款合同》，原告以上述3层2卡商铺作抵押物在光大银行中山分行，并取得贷款272万元；4.《股份转让协议》、《承诺书》，证明被告承诺在2017年4月15日前，完成将原告代持物业过户登记到被告或被告指定人员名下的工作，如逾期不办理的，则被告从逾期之日起每日按代持物业贷款额度的万分之五向原告支付违约金，直至办理变更手续完毕；5.《律师函》，证明2017年4月21日，原告委托律师发出《律师函》，催促被告履行上述《承诺书》约定的的义务；6.广东省中山市第二人民法院民事判决书、广东省中山市中级人民法院民事裁定书，证明法院并未就原告向银行贷款支付给被告的272万元贷款作出处理。被告亿力公司辩称，1.本案不是房屋买卖合同纠纷，也不是金融借款合同纠纷，原告无权要求被告偿还任何购房款本金及利息。本案涉及的是两个法律关系，一是原、被告基于承诺书等约定的房屋代持关系，二是原告与第三人基于个人贷款合同的金融借款合同关系，两者都不属于房屋买卖纠纷；2.原告的第2项及第3项诉求显然是以原告与第三人之间的金融借款关系为基础，原告依约偿还有关贷款，以及第三人不同意涉案贷款由被告偿还，第三人也没有主张对涉案的房产行使抵押权等权利的前提下，根据合同相对性原则，本案的审理范围应当是原、被告关于房屋代持所引发的纠纷，至于原告或者第三人就金融借款合同约定主张的有关权利应当另案处理，与本案无关。被告亿力公司没有向本院提交证据。第三人光大银行中山分行述称，第三人已于2015年7月29日一次性向被告发放贷款272万元，第三人不同意由被告按还款计划书的方案清偿贷款，第三人与原告签订的是借款合同，与被告签订的是保证合同，贷款应由原告偿还，被告承担连带保证责任。第三人光大银行中山分行没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月29日，蔡彦华与光大银行中山分行签订《个人贷款合同》，合同载明：借款人蔡彦华以商业购房贷款名义向光大银行中山分行借款272万元，亿力公司作为保证人以其销售的位于中山市作抵押，借款按月支付分120期偿还，年利率5.94%。并订明贷款金额、种类、保证、抵押方式、违约责任等。涉案房产并于当日办理中山市预售商品房抵押证明表。另查明，2016年3月21日，甲方（转让方）：梁雪英、梁建伦、蔡彦闻、邓志强、乙方（受让方）：黄小彬与丙方：亿力公司签订《股权转让协议书》，协议订明：第一条、转让标的。1.甲方向乙方转让的标的为两部分：标的一：甲方对丙方800万元注册资本金的出资及100%股权和股权对应的权益，甲方各自的持股比例如下：梁雪英持有丙方15%的股权；梁建伦持有丙方22.5%的股权；蔡彦闻持有丙方37.5%的股权、邓志强持有丙方25%的股权；标的二：甲方对丙方所享有的债权余额12544939.5元（即甲方对丙方800万元注册资本金以外以借款形式投入的款项余额）及孳息和位于横栏镇永××工业区以××名义租赁经营××农庄（租赁土地面积约70亩）使用权及内属于甲方的树木（但农庄内俗称“大红花”的树木不列入本协议转让标的范围，农场内“大红花”的树木全部属于甲方梁雪英个人所有，该部分树木由梁雪英在本协议签订后3个月内移走，梁雪英无须向乙方、丙方支付任何费用。如梁雪英未在3个月内移走，则乙方有权自行处置）。2.甲乙双方确认：双方于本协议签订前已经充分、详尽了解丙方及所开发的房地产项目的所有情况，包括但不限于公司财务状况、生产经营情况、债权债务状况、房地产项目的土地状况、开发及规划状况、已售商品房情况、剩余可售商品房等公司所有的真实情形。甲乙双方确认本协议签订前，甲方已经向丙方投入了20544939.5元（含800万元公司注册资本及以借款形式投入的债权余额），双方确认前述20544939.5元投入的真实性。第五条、承诺及保证。1.甲方保证其转让标的一已经丙方全体股东（包括所有显名股东及隐名股东）同意；二、乙方承诺及保证。3.乙方保证在双方完成本协议项下的标的转让后，乙方及丙方将继续履行丙方之前已经签订的各项合同（包括但不限于销售代理合同、工程施工合同）、并承担和支付工程款等公司应付账款和对外债务等。第六条、公司债务及费用承担。1.本协议签订前丙方对外尚欠的债务包括但不限于：丙方尚欠甲方以外其他债权人的借款2800万元（其中以丙方名义借1800万元，以蔡彦闻的名义借款1000万元，前述两笔借款甲方保证已向债权人支付全部利息，不存在拖欠利息的行为），乙方应于本协议签订之日起5个工作日内将2800万元汇入甲方还款账户，用于清偿前述2800万元的借款。此外，该协议还对相应条款及违约责任进行约定。又查明，2017年1月份，被告向原告出具了一份《承诺书》，被告承诺：位于中山市属于被告在2013年投资开发的商业项目，并已落成销售。被告因抵押融资需要，在2015年委托原告代持其中的商业铺位中山市为被告办理相关手续，并在2016年1月分别在光大银行、浦发银行顺利抵押贷款。根据被告在2016年3月21日签订的《股权转让协议》中的条款约定：被告在2016年6月21日前将原告代持物业登记名称变更至被告或被告指定人员名下。直至本承诺书签订之日被告还没有履行该协议条款。现被告郑重作出如下承诺：1、被告严格执行以原告代持物业签订的银行抵押贷款协议，如期还款（本金及利息），如因逾期还款而影响原告的银行征信，造成不便的。每逾期一天按代持物业贷款额度的千分之一付给原告作为违约金；2、被告在2017年4月15日前，完成将原告代持物业的名称由原告变更为被告或被告指定人员名下的工作，如逾期不办理的，按代持物业贷款额度的万分之五（每天）支付给原告作为违约金，直至办理变更手续完毕。承诺人：中山市亿力贸易有限公司，法定代表人：黄小彬。时间：2017年1月日。本院认为，蔡彦闻与光大银行中山分行签订的《个人贷款合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。涉案合同在履行过程中，由于蔡彦闻未能依照合同条款履行义务，致使第三人光大银行中山分行提起诉讼而产生纠纷。现蔡彦闻基于与亿力公司存在合同纠纷提起本案诉讼。根据各方当事人诉辩意见，本院分析如下：一、关于蔡彦闻与亿力公司之间的合同效力问题。本案中，虽然蔡彦闻与亿力公司之间没有签订书面代持合同，但结合蔡彦闻提起诉讼事实及理由，可以看出，亿力公司是委托蔡彦闻代持中山市（该房产实际中已办理中山市商品房销售合同登记备案手续，合同业务编号：ＨＴＮ2015038310）。并以蔡彦闻的名义将上述商铺向光大银行中山分行取得贷款272万元，该贷款实际由亿力公司收取、支配及使用。亿力公司确认双方是基于承诺书等约定而产生的房屋代持合同关系。综上，本院认定蔡彦闻与亿力公司符合法律上委托代持合同关系。二、关于蔡彦闻主张亿力公司偿还其购买的位于横栏镇××路××中心××2卡商铺的购房款本金1910122.04元及从2019年2月21日起按还款计划书约定的利息支付至实际清偿债务之日止的问题。本案中，根据合同相对性原则，本案的审理范围应当是基于蔡彦闻与亿力公司关于房屋代持所引发的纠纷，但基于蔡彦闻在本案请求权基础中并未要求解除与亿力公司的委托代持合同关系。且蔡彦闻取得位于横栏镇××路××中心××2卡商铺的产权并非以购买方式直接取得并进行等价交易，亿力公司并不存在直接可向蔡彦闻偿还购房款情形。故，对其未主张解除代持合同情况下而提起上述请求依据不充分，本院依法不予支持。三、关于蔡彦闻要求亿力公司若不履行上述债务，蔡彦闻可依法申请对涉案抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权用于直接清偿第三人债务及亿力公司未能清偿上述债务，其位于中山市拍卖所得款项在272万元抵押范围内的，优先清偿蔡彦闻所欠第三人的债务的问题。由于上述请求也是基于房屋代持合同所引发的纠纷，但基于蔡彦闻在本案请求权基础中并未要求解除与亿力公司的委托代持合同关系。且蔡彦闻与第三人基于个人贷款合同的金融借款合同关系涉及商铺变卖、拍卖，属于房屋买卖合同范畴。因此，其所提起的上述请求依据也不充分，本院依法予以全部驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蔡彦闻的全部诉讼请求。案件受理费22145元，由原告蔡彦闻负担（原告已缴交22145元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  何文璋审判员  姚红波审判员  石一夫二〇一九年九月三十日书记员  卢嘉泳