福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初6733号 原告：陈文峰，男，1968年9月27日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：刘志民，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄宏榕，福建泉中律师事务所律师。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林永权，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告陈文峰与被告泉州东海开发有限公司（以下简称“东海开发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文峰的委托诉讼代理人刘志民、庄宏榕，被告东海开发公司的委托诉讼代理人林永权到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 陈文峰向本院提出诉讼请求：1.东海开发公司将符合法律规定和合同约定条件的址在丰泽区××街××街××花园××组××栋××室房屋交付给陈文峰；2.东海开发公司支付以419796元为基数按日万分之五计算的逾期交房违约金（自2017年8月16日起至东海开发公司将符合法律规定和合同约定条件的址在丰泽区××街××街××花园××组××栋××室房屋交付给陈文峰之日止）。事实和理由：2017年6月10日，陈文峰与东海开发公司签订一份《商品房买卖合同》，约定陈文峰向东海开发公司购买址在丰泽区××街××街××花园××组××栋××室房屋，房屋总价款为419796元。合同第十二条约定，出卖人应当在2017年8月15日前向陈文峰（买受人）交付该商品房。第十三条约定，逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，陈文峰依约付清了全部房款，但东海开发公司至今未将符合合同约定的房屋交付给陈文峰使用。 东海开发公司辩称，一、诉争商品房于2017年8月11日通知交付，按《商品房买卖合同》约定，东海开发公司已于2017年8月17日完成涉诉房产交付。1.根据《商品房买卖合同》附件十二第二条第四款：“因买受人原因，买受人未能依约（2017年8月17日前）前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该商品房已按照本合同约定进行交付，该商品房的风险转移时间点、保修起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日（2017年8月11日）”。东海开发公司已于2017年8月10日按照陈文峰提供的姓名、联系方式和住址，将交房通知书寄出，履行了通知义务，快件于2017年8月11日送达，由陈文峰本人签收。2.根据《商品房买卖合同》第十二条第三款第三项：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付随义务转移至买受人。（2）买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。”以及《商品房买卖合同》附件十二第二条第六款：“房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，不影响该商品房的交付，双方应在完成交付后，按法规规定和合同约定处理。买受人不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房，否则，视为因买受人原因未能按时交付。①主体结构以外的质量问题（含质量瑕疵）；②装修和设备标准与合同约定不一致；③小区环境、设备及配套设施不符合《房屋质量保证书》的约定。”根据东海开发公司提供的《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》、《福建省房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《福建省房屋建设工程竣工验收报告》，涉诉房产不存在主体结构的质量问题，也不存在上述符合拒绝接受条件的其他问题，按照《商品房买卖合同》第十二条、附件十二第二条第四款，陈文峰无正当理由逾期拒不接收房产，视为出卖方东海开发公司已履行交付义务。二、即使东海开发公司构成违约，买受人陈文峰未受有实际损失，违约金按日万分之五比例明显过高，双方逾期交付责任为出卖人日万分之五，买受人日万分之一（均以涉诉房屋总价为基准），责任不对等，明显不公平。请求调整双方承担同等的逾期交付责任即均为日万分之一或降低出卖方违约金。涉诉房产价值为419796元，日万分之五为209.898元/日，即6296.94元/月，陈文峰未受有实际损失的情况下，该违约金规定明显过高。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。”第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”预期租金损失可以参照附近面积相近的房产月租价格，依据东海开发公司提供的58同城东海湾御花园房屋租赁信息显示，同地段相近户型、面积的房屋租金价格约为800元/月。若陈文峰的诉求得到法院支持，也应以不超过此价位为标准，同时在预期租金损失的30%以内为标准确定违约金。三、东海开发公司送达《交房通知书》符合合同第二十二条双方关于送达条款的约定。诉争房屋已经经过竣工验收，且陈文峰验房时不存在所谓的开裂、渗漏等情况，诉争房屋符合陈文峰主张的法律规定及合同约定。 本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，陈文峰与东海开发公司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定陈文峰向东海开发公司购买址在丰泽区××街××街××花园××组××栋××商品房（规划用途为住宅），房屋总价款为419796元。合同第十条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十二条约定：“（一）出卖人应当在2017年8月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付随义务转移至买受人……”。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下来第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。”合同附件十二《补充协议》第二条约定：“……4、因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该商品房已按照合同约定条件进行交付，该商品房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日。……6、房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，不影响该商品房的交付，双方应在完成交付后，按法规规定和合同约定处理。买受人不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接受该商品房，否则，视为因买受人原因未能按时交付。（1）主体结构以外的质量问题（含质量瑕疵）；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）小区环境、设备及配套设施不符合《房屋质量保证书》的约定。7、若买受人认为交付的商品房存在本合同第十一条第三款第2项列明的质量问题，则应以书面形式向出卖人提出，由出卖人根据本合同第十一条第3款第2项约定的时间内进行修复，修复后再行交付。出卖人在约定期限内修复完毕的，修复期间交付日期顺延。”合同于2017年7月24日在泉州市房屋交易中心登记备案。合同签订后，陈文峰依约付清购房款419796元。2017年8月10日，东海开发公司出具一份《交房通知书》，并于同日通过邮政特快专递向陈文峰寄送上述材料，邮件于2017年8月11日送达陈文峰。该《交房通知书》载明：陈文峰所认购的东海湾·御花园Ａ组团3栋1801单元，现已具备合同约定的交房条件，请陈文峰在接到本通知后携带相关材料及费用于2017年8月17日前来指定地点办理交房使用手续。2018年1月20日，陈文峰对诉争房屋进行查验，查验后签署《房屋验收交接表》，并在该表中的“验收意见”一栏记载“阳台及客厅空鼓，雨天再查漏水情况”。经庭审调查，东海开发公司确认陈文峰查验诉争房屋时发现的阳台、客厅空鼓情况属实，诉争商品房至今未实际交付。另查明，诉争房屋所在项目工程经建设单位东海开发公司于2015年12月25日组织勘察设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年6月7日通过建设工程竣工验收备案。2016年4月18日，诉争房屋所在楼栋取得房产测绘报告书。 本院认为，陈文峰与东海开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。诉争房屋在约定交房时间即2017年8月15日前经建设、勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明书、房产测绘报告书，且东海开发公司提供了该房屋的《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》为证，应认定诉争房屋符合双方合同约定的交付条件。东海开发公司于2017年8月11日向陈文峰送达《交房通知书》，通知其于2017年8月17日办理交房手续。虽诉争房屋于2018年1月20日经陈文峰查验存在阳台、客厅空鼓情况，但“空鼓”并不符合合同第十二条约定的可在修复后再行交付的情形，陈文峰也未提供证据证明该房屋存在地基基础和主体结构方面的质量问题，故陈文峰不得以此为由拒绝接收房屋。根据合同约定，视为东海开发公司已于通知交房之日即2017年8月17日完成交付义务，相关风险责任转移至买受人。合同约定逾期交房在30日之内的，出卖人应自约定的交付期限届满之次日起按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。东海开发公司抗辩逾期交房违约金标准过高，并提供58同城东海湾御花园房屋租赁信息网上打印件为证，陈文峰质证认为对该证据真实性有异议。对此本院认为，东海开发公司提供的网上打印件来源不明，真实性无法确认，不予认定。经本院释明，东海开发公司不对诉争房屋同类同地段房屋租金标准申请评估，应承担举证不能的不利后果，故其请求降低违约金没有依据，不予采纳。因此，东海开发公司依约应以全部房价款419796元的日万分之三支付陈文峰自2017年8月16日起至2017年8月17日止的逾期交房违约金，计251.88元（419796元×0.0003×2天）。虽东海开发公司已经发出交房通知，但实际并未交房，双方仍应办理诉争房屋的交房手续。综上，本院对陈文峰诉求中合理的部分予以支持，不合理部分予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈文峰、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内办理址在丰泽区东海大街与滨海街交汇处西南侧东海湾·御花园A组团3栋1801商品房的交房手续； 二、泉州东海开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈文峰逾期交房违约金251.88元； 三、驳回陈文峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3632元，减半收取计1816元，由陈文峰负担1791元，泉州东海开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇一九年九月二十七日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3-