广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初3022号原告:广州市广百展贸股份有限公司，住所地：广州市越秀区西湖路12号2209房。法定代表人：黄永志。委托诉讼代理人：周红华、方小龙，广东君信律师事务所律师。被告：朱国峰，男，1972年9月1日出生，汉族，住江苏省吴江市。第三人：广州市荔湾区峰彩布行（个体工商户），住所地：广州市荔湾区光复南路20号首层。经营者：朱国峰。原告广州市广百展贸股份有限公司（以下简称：广百展贸公司）诉被告朱国峰、第三人广州市荔湾区峰彩布行房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周红华、方小龙到庭参加诉讼。被告及第三人经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广百展贸公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告朱国峰于2018年10月19日签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》及《经营服务费协议》己于2018年12月31日解除；2、判决被告朱国峰和第三人广州市荔湾区峰彩布行立即向原告腾空交还广州市荔湾区光复南路20号首层房屋（房地产权证号码Ｃ3××43）；3、判决被告朱国峰向原告支付自2018年10月1日起至合同解除之日（即2018年12月31日）止拖欠的租金共384000元（按每月128000元计算）；以及自合同解除次日（即2019年1月1日）起至实际交还房屋之日止的场地占用费，场地占用费按照合同解除时租金标准的2倍（即256000元/月）计算；4、判决被告朱国峰向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金均以月租金128000元为基数，按照每日3%的标准计算至实际支付之日止，其中2018年10月租金对应的违约金从2018年10月20日起算，2018年11月租金对应的违约金从2018年11月6日起算，2018年12月租金对应的违约金从2018年12月6日起算，以此类推）；5、判决被告朱国峰向原告支付租赁保证金420627元以及合同提前解除的违约金1424840元；6、判决被告朱国峰向原告支付一次性经营服务费520000元；7、本案诉讼费由被告朱国峰承担。事实与理由：涉案广州市荔湾区光复南路20号首层房屋（房地产权证号码Ｃ3××43）的产权人是广州市百货企业集团有限公司，由原告承租经营管理。2015年6月25日，原告（原名称为广州市广百置业有限公司，2016年6月15日变更为现名称）与被告朱国峰签订《广州市房屋租赁合同》（下称旧租约），约定由原告将广州市荔湾区光复南路20号首层房屋出租给被告朱国峰，租赁期限截至2018年9月30日，合同签订后朱国峰依约支付了52500元租赁保证金。上述租赁期限届满后，原告委托广州产权交易所对涉案房屋进行公开招租，朱国峰参与公开招租并行使优先承租权成为第一候选人。为此，原告与朱国峰、广州产权交易所于2018年10月17日签订《成交确认书》。2018年10月19日，原告与被告朱国峰签订《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》及《经营服务费协议》。《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》约定由朱国峰继续承租光复南路20号首层房屋，租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金标准为128000元/月，被告朱国峰需在签订合同之日一次性缴纳首月租金和473127元租赁保证金及约定违约责任。《经营服务费协议》约定，朱国峰应于2018年10月31日前向原告支付经营服务费520000元。上述合同签订后，朱国峰未曾支付过租金、租赁保证金及经营服务费。原告先后两次向朱国峰发函催讨无果。在朱国峰迟延支付租金已达3个月之久情况下，原告依据《租赁合同附页》的约定于2018年12月29日、2019年1月2日分别向合同约定的朱国峰有效送达地址及身份证地址发出《关于交还商铺、缴纳物业占用费及赔偿我司损失的函》，明确表示解除双方的租赁关系、收回房屋。根据《租赁合同附页》第十八条的约定，原告向合同中约定的被告送达地址发出函件后第三日则视为已经送达，原告于2018年12月29日向被告发出解除合同、收回房屋的通知，因此《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同附页》及《经营服务费协议》应认定于2018年12月31日解除。第三人广州市荔湾区峰彩布行是被告在租赁物业地址注册设立的个体工商户（证据八），应当与被告一并承担交还租赁物业的责任。合同约定的保证金为473127元，被告未支付，扣减被告已支付的旧租约保证金52500元，被告还需支付420627元。故原告提出诉求5,作为朱国峰需要承担的合同提前解除的违约金。对于一次性经营服务费，是原告针对比较热门和抢手的商铺设置的公开招租的条件之一，被告参与公开招租时已经承诺向原告支付一次性经营服务费520000元，并在《成交确认书》和《经营服务费协议》中均进行了确认。因被告未支付，故原告提出诉求六。至原告起诉之日，朱国峰仍继续占用涉案房屋并仅支付使用期间发生的水电费，未向原告支付过租金占用费，原告唯有起诉维护自身合法权益。被告及第三人没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：案涉广州市荔湾区光复南路18-24号首层的权属人是案外人广州百货企业集团有限公司，该房屋用途为商业，建筑面积169.91平方米。2015年6月25日，广州市广百置业有限公司（出租人，甲方）与被告朱国峰（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在荔湾区光复南路20号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积119平方米。租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，其中2017年10月1日至2018年9月30日每月租金27563元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前按支票或转账付款方式缴付租金给甲方，乙方向甲方交纳52500元保证金等。合同签订后，被告向广州市广百置业有限公司支付了租赁保证金52500元，广州市广百置业有限公司向被告交付了案涉荔湾区光复南路20号首层房屋。被告朱国峰在案涉房屋内以经营者的身份经营广州市荔湾区峰彩布行（个体工商户）。2016年6月15日，广州市广百置业有限经核准变更名称为广州市广百展贸股份有限公司，即本案原告。2018年1月，原告（承租人，乙方）与广州百货企业集团有限公司（出租人，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将包括案涉广州市荔湾区光复南路20号首层在内的41处物业整体出租给乙方经营或转租，租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，租金每年递增1.5%等。2018年10月11日，原告（出租方）、被告朱国峰（承租方）与广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，载明：兹因广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就出租广州市荔湾区光复南路20号首层（交易编号：GZ2018DG200792）组织交易，现三方签订成交确认书如下：一、承租方已认真审阅该项目所涉文件资料，对交易标的的历史情况、现状和潜在风险有充分了解，对该项目交易程序无异议。二、三方共同确认，本项目成交价格为128000元/月/总面积，从第二年起每年递增11%，一次性经营服务费为520000元。三、承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费。否则，愿意承担因违约而造成的一切经济和法律责任等。2018年10月19日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称：案涉租赁合同）及附页，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作商业用途使用，双方约定租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日每月租金为128000元，2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为142080元，2020年10月1日至2021年9月30日每月租金为157709元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳473127元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期限届满，应将原承租房屋交回甲方；本合同约定的租赁物业由甲方自2008年1月1日起取得物业经营管理权，其他事项详见该物业租赁附页。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。租赁合同附页约定：将合同中“乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。”调整为“乙方拖欠租金30天以上的（含30天），甲方即可解除合同，收回房屋，并按照以下第四条追究乙方的违约责任。”四、租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，属乙方违约的甲方有权没收保证金；属甲方违约的甲方双倍返还保证金给乙方，另按租赁期内剩余租期租金总额30%向违约方收取违约金。如合同因租期届满终止或提前解除的，乙方应当在合同终止或解除之日腾空租赁场地并与甲方办理场地交接手续，不办理退场手续或拒不退场并不搬走其所属的可移动物品的，甲方有权对租赁物业采取停水停电措施，并按照合同约定租金标准的2倍计收场地占用费。租赁保证金和首月租金应当在签订合同之日一次性交纳，逾期交纳的，甲方有权解除合同。双方确认光复南路20号为朱国峰的有效送达地址，任何书面通知、函件、文书（包括争议解决时法院的诉讼文书）按以下地址以邮政特快专递寄出的函件即视作充分有效送达。若发生送达不成情形（包括不限于收件人身份不明、无人签收、地址不详、地址搬迁、长期未自取、拒收等），自邮政特快专递发出后第三日则视为已经送达，一方地址如有变更，应提前3天以书面形式通知另一方，否则视为未变更。本附页内容与租赁合同不一致的，以本附页约定为准等。签订上述租赁合同及附页当日，原告（甲方）与朱国峰（乙方）签订《经营服务费协议》，约定：甲方为乙方因租赁该物业需办理的各项合法证照提供协助；乙方在甲方的指导下做好社会治安综合治理、消防安全等工作；乙方同意在2018年10月31日前向甲方支付经营服务费520000元等。后原告将案涉房屋继续交由被告朱国峰使用，朱国峰在案涉房屋内继续经营广州市荔湾区峰彩布行。2018年10月25日，原告向被告发送《关于尽快缴纳光复南路20号首层物业租金、保证金、经营服务费的函》，函内载明：根据被告与原告在2018年10月9日签署的广州市房屋租赁合同，被告应向原告缴交光复南路20号首层物业10月份租金128000元、经营服务费520000元、租赁保证金420627元，合计1068627元。被告收到本函后务必在2018年10月31日前缴清上述全部费用。否则，原告将按照租赁合同的约定解除合同，收回房屋，并追究违约责任等。朱国峰于2018年10月30日签收该函件。2018年11月27日，原告向被告发送《关于尽快履约缴纳光复南路20号首层物业租金、保证金、经营服务费的函》，要求被告朱国峰在2018年11月30日前缴清经营服务费520000元、租赁保证金420627元，10至11月份租金256000元及逾期交付租金的违约金；否则将解除合同，收回房屋，并追究违约责任等。2018年12月29日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告朱国峰在租赁合同附页留存的送达地址邮寄《关于交还商铺、缴纳物业占用费及赔偿我司损失的函》，函内载明：由于朱国峰拒不履行合同约定的缴纳租金、保证金和经营管理服务费的义务，已经构成严重违约，原告决定解除与朱国峰于10月19日签订的《房屋租赁合同》，收回光复南路20号首层物业；向朱国峰追索欠付的租金、一次性经营管理服务费、逾期违约金、从合同解除之日至朱国峰实际交还场地之日的场地占用费（按租赁合同标准128000元/月）、剩余租期租金总额30%的违约金以及原告因此受到的其他损失；朱国峰在收到本函件之日立即结清合同期内各项费用，将物业腾空后交还原告，办理商铺交还手续等。该邮件经邮递员多次投递未能妥投，于2019年1月2日退回原告。2019年1月2日，原告再次通过邮政专递向朱国峰身份证上的住址“江苏省吴江市盛泽镇坛丘郞中村（9）朱家都17号”邮寄上述《关于交还商铺、缴纳物业占用费及赔偿我司损失的函》，该函件因拒收于2019年1月4日退回。庭审中，原告陈述朱国峰自签订案涉租赁合同之日起没有支付租金，但有如期支付水电费；上一份租赁合同，被告支付租金至2018年9月30日，租金已全部收齐，新租赁合同起租日是2018年10月1日；案涉场地现仍由被告使用；原告明确要求解除《经营服务费协议》，但认为被告朱国峰应向原告支付经营服务费520000元，认为该笔费用是原告在公开招租时设置的费用，因案涉商铺比较热门和抢手，故要求承租人支付额外的费用，原告通过行使优先承租权而成为涉案商铺承租人，如果被告不行使优先承租权，第二顺位候选人也会按照招租文件的约定向原告支付520000元的经营服务费，在合同提前解除的情况下，该笔费用属于因被告原因导致原告遭受的损失。诉讼中，本院在广州市荔湾区光复南路20号首层的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有实际使用人来院登记。本案审理期间，广百展贸公司向本院提出财产保全的申请，要求查封、扣押、冻结朱国峰名下价值6364187元的财产，本院于2019年6月25日作出（2019）粤0103民初3022号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结朱国峰名下价值6364187元的财产。原告因此向本院预缴财产保全费5000元。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及附页、《经营服务费协议》是双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。《广州市房屋租赁合同》及附页约定被告应按时足额交纳租金、保证金等费用，但被告自签订合同之日起至今未向原告支付租金。根据《广州市房屋租赁合同》及附页的约定，原告有权在被告拖欠租金30天以上的情形下，解除合同，收回房屋，并追究被告的违约责任。原告因此在2018年12月29日向被告在合同中约定的有效送达地址发出《关于交还商铺、缴纳物业占用费及赔偿我司损失的函》通知被告解除合同、追索租金、经营服务费、违约金等损失。虽然该函件于2019年1月2日因投递不成功退回给原告，但根据《广州市房屋租赁合同》附页的约定，邮件自邮政特快专递发出后第三日即视为已送达，因此，原告已依约有效行使合同解除权，本院确认《广州市房屋租赁合同》及其附页在2018年12月31日解除。因《经营服务费协议》以《广州市房屋租赁合同》的存在为前提，依赖于《广州市房屋租赁合同》的存在而存在，属于《广州市房屋租赁合同》的从合同，因此，《经营服务费协议》亦已在2018年12月31日解除。原告因此要求被告及第三人腾空交还案涉房屋，要求被告按合同约定的128000元/月租金标准支付自2018年10月1日起至2018年12月31日欠付的租金共384000元以及按256000元/月的标准支付合同解除之次日（2019年1月1日）起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，有事实和合同根据，本院依法予以支持。原告要求被告按案涉租赁合同约定的以月租金128000元为基数，按每日3%的标准支付逾期支付2018年10月1日至2018年12月31日租金违约金的诉请，符合合同约定，本院依法予以支持，但每期违约金应以当期本金128000元为限。至于原告要求被告支付合同提前解除的违约金的诉讼请求。本院认为，案涉租赁合同因被告拒付租金而解除，被告为合同解除的过错方，应承担导致合同解除的违约责任；原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。虽租赁合同附页中有被告违约导致合同提前解除，应按租赁期内剩余租期租金总额的30%的标准支付违约金的约定，但该违约金标准明显过分高于原告的实际损失，本院对原告依据上述违约金标准要求被告支付违约金的诉请不予支持。考虑到原告接收商铺后，需公开招租寻找新的承租人，需要一定的合理期间，但原告也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大；故本院基于公平合理原则酌定被告赔偿给原告的损失额为三个月租金，即384000元。至于原告要求被告支付的租赁保证金420627元。案涉租赁合同约定被告应向原告支付473127元保证金，这是基于案涉租赁合同继续履行的情况下，被告应负的合同义务；如前所述，案涉租赁合同已于2018年12月31日解除，已无继续履行的基础，本院对原告在合同已解除的情况下要求被告支付保证金的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。另被告针对2015年6月25日签订的租赁合同而支付给原告的保证金52500元，与原告在本案中主张的租赁关系所依据的租赁合同不属同一法律关系，本院不予处理。至于原告要求被告支付一次性经营服务费520000元。原告陈述该费用是原告针对比较热门和抢手的商铺设置的公开招租条件之一，是对于热门抢手的铺位需额外支付的费用。本院认为，该520000元款项无论具体名称如何，实则与租金一起构成被告承租案涉商铺所支付的对价。520000元款项是被告基于承租涉案商铺3年所应支付的对价，在案涉租赁合同和《经营服务费协议》提前解除的情况下，应将其平均分摊到整个租赁期间计算被告应向原告支付的金额。自案涉租赁合同起租日计至租赁合同解除之日共3个月，因此，被告应向原告支付的款项应为43333.33元（计算过程：520000元/36个月*3个月＝43333.33元）。被告朱国峰、第三人广州市荔湾区峰彩布行经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市广百展贸股份有限公司与被告朱国峰于2018年10月19日签订的《广州市房屋租赁合同》及其附页、《经营服务费协议》于2018年12月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱国峰、第三人广州市荔湾区峰彩布行向原告广州市广百展贸股份有限公司腾空交还广州市荔湾区光复南路20号首层房屋。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱国峰向原告广州市广百展贸股份有限公司支付自2018年10月1日起至2018年12月31日止拖欠的租金共384000元；以及自2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费，场地占用费按照256000元/月计算；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止的场地占用费，被告朱国峰仍按上述场地占用费标准支付给原告广州市广百展贸股份有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱国峰向原告广州市广百展贸股份有限公司支付逾期支付2018年10月1日至2018年12月31日租金的违约金（违约金分期分段计算，每月为一期，每期均以月租金128000元为本金，按照每日3%的标准计算至实际付清本金之日止，违约金以当期本金为限；其中逾期支付2018年10月1日至2018年10月31日租金的违约金从2018年10月20日起算，逾期支付2018年11月1日至2018年11月30日租金的违约金从2018年11月6日起算，以此类推）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱国峰向原告广州市广百展贸股份有限公司支付合同提前解除的违约金384000元。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱国峰向原告广州市广百展贸股份有限公司支付一次性经营服务费43333.33元。七、驳回原告广州市广百展贸股份有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43090元，财产保全费5000元，由原告广州市广百展贸股份有限公司负担6749元，被告朱国峰负担41341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  李文姬人民陪审员  陈婉芳二〇一九年九月二十五日书 记 员  吴 帆许湘洁