云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初4096号原告王立建，男，汉族，1967年6月6日生，初中文化，农民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人李维，云南堃茂律师事务所律师（特别授权）。被告刘宗芬，女，汉族，1968年5月30日生，初中文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被告朱绍华，女，汉族，1938年4月5日生，小学文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。被告方宗敏，女，汉族，1961年1月23日生，中专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（未到庭）。被告朱绍华、方宗敏共同委托代理人唐骏，云南宏通律师事务所事务所律师（特别授权）。原告王立建诉被告刘忠芬、朱绍华、方忠敏房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月12日受理后，依法由审判员龚勋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王立建及其委托代理人李维，被告刘忠芬，被告朱绍华、方忠敏的委托代理人唐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立建诉称，一、被告刘忠芬与被告朱绍华、方忠敏签订的房屋买卖合同国家法律规定属于无效合同。1、2005年9月16日，被告刘忠芬与被告朱绍华、方忠敏签订的房屋买卖合同，约定被告朱绍华购买被告刘忠芬所有的海楼路××花园××组团××单元××楼××号房屋一套。房屋总价150000元，合同签订后由被告朱绍华预付10万元，待甲方将房产证、土地证及相关手续办完后交给朱绍华余款当即付清给被告刘忠芬，同时约定室内装修、太阳能及车库等设施转让给被告朱绍华，被告方忠敏（被告朱绍华之女）代被告朱绍华签订了该合同。原告以被告刘忠芬于1987年12月27日结婚，涉诉房屋属于婚后夫妻共同出资购买，属于原告和被告刘忠芬的夫妻共同财产，被告刘忠芬在未经原告同意的情况下擅自将房屋卖给他人的行为侵犯了原告的合法权益，原告得知后极力反对，不同意将房屋卖给被告朱绍华，因此原告拒绝办理过户手续，并于2005年9月底告知朱绍华、方忠敏其不同意卖该房屋，并要求同被告朱绍华解除《房屋买卖合同》，被告朱绍华拒绝解除合同，并拒绝返还房屋，导致该房屋至今未办理过户手续，房屋长期由被告朱绍华、方忠敏占有、使用。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，夫妻共有房屋出卖时，需要双方同意才能进行出卖，对于一方私自出卖是无效的。2、原告事后了解到，被告刘忠芬与被告朱绍华、方忠敏实际购房价款为248000元，被告朱绍华、方忠敏支付了150000元购房款，被告朱绍华、方忠敏为逃避税收，恶意串通被告刘忠芬签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价150000元达到少缴纳税收的目的，该行为符合《中华人民共和国合同法》第52条第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，因此该合同属于无效合同。二、被告朱绍华、方忠敏应当向原告支付租金损失60000元。被告朱绍华、方忠敏明知原告不同意转让涉诉房屋的情况下，长期侵占该房屋，拒绝归还的行为严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第34条、第37条规定，原告主张被告支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元符合法律规定。综上，请求1、请求依法确认被告刘忠芬与被告朱绍华、方忠敏签订的房屋买卖合同无效；2、请求依法判令被告朱绍华、方忠敏归还其长期侵占的海楼路××花园××组团××单元××楼××号房屋；3、请求依法判令被告朱绍华、方忠敏向原告支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元；4。本案的诉讼费由被告负担。被告刘忠芬辩称，我没得什么好答辩的。被告朱绍华、方忠敏辩称，一、本案原告王立建在2005年9月就已经知道自己的民事权利受到侵害。但知道民事权利受到侵害后1年内未行使合同撤销权，撤销权消灭，本案已经超过3年的诉讼时效，应当依法驳回被答辩人王立建的起诉。答辩人朱绍华与被答辩人刘忠芬于2005年9月16日签订《房屋转让合同书》，约定以248000元的价格将被告刘忠芬独自享有产权的位于海楼路××花园××组团××单元房屋一套卖给被告朱绍华，双方约定首次付款15万元，剩余尾款在被告刘忠芬将房产证、土地使用证手续办理完毕交付被告朱绍华后，被告朱绍华再付清剩余的尾款。签订房屋转让协议后在同年9月18日被告朱绍华向被告刘忠芬支付了首次付款15万元，被告刘忠芬将房屋交付给被告朱绍华。被答辩人王立建的民事起诉状第2页自认“原告得知后极力反对，并于2005年9月抵告知被告朱绍华、方忠敏其不同意卖该房屋，并要求同被告朱绍华解除《房屋买卖合同》，被告朱绍华拒绝解除合同，并拒绝返还房屋，导致该房屋至今未办理过户手续，房屋长期由被告朱绍华、方忠敏占有、使用。”的事实，可以证明2005年9月本案原告王立建就已经知道自己的权利受到侵害，根据《合同法》第55条“有下列情形之一的，撤销权消灭（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定被答辩人王立建在2005年9月底之后的一年内并未行使撤销权，其撤销权已经消灭。根据《民法总则》第188条第1款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，本案从原告王立建在2005年9月及剖已经知道刘忠芬将房屋卖给答辩人朱绍华，即知道自己的民事权利受到侵害，现在已经超过3年诉讼时效后才提起诉讼，原告王立建的起诉已经超过诉讼时效，其诉讼请求依法不应支持。二、本案答辩人朱绍华与被告刘忠芬签订的《房屋转让合同书》系双方真实意思表示，不违法法律禁止性规定，且房款已经支付，被告已将房屋交付被告使用至今，该房屋买卖行为已经完成，合同合法有效。1、被答辩人王立建提交的昭市国用（2004）第00732号《房屋产权证》，证实房屋产权人为刘忠芬，无共有人。根据中华人民共和国建设部（第57号）《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”的规定，本案诉讼的房屋产权系被答辩人刘忠芬一人独自享有，被答辩人王立建并非产权共有人，被答辩人刘忠芬作为该房屋唯一的产权人，有权处分该房，其处分该房不需要征得其他人的同意。2、被答辩人刘忠芬与答辩人朱绍华之间的房屋买卖行为已经完成，双方协商的248000元的价款符合当时的市场价格，并未违反法律禁止性规定，也未损害国家、集体或第三人的利益。国家《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第44条：“依法成立的合同，自成立时生效。”和《城市房地产管理法》第37条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”的规定，该《房屋转让合同书》合法有效。三、本案被告方忠敏不是适格被告，方忠敏不是本案《房屋转让合同书》的当事人，仅仅是在合同中代为买受方朱绍华签名，被答辩人王立建对方忠敏的起诉无事实和法律依据。综上所述，被答辩人王立建的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人王立建的所有诉讼请求。原告王立建向本院提交如下证据：一、原告身份证复印件，证明原告主体适格；二、被告刘宗芬身份证复印件、《房屋转让合同》，证明1、被告主体适格；2、《房屋转让合同》签订时间为2005年9月16日的法律事实；3、被告朱绍华、被告方宗敏未支付等价购房款，至今差欠尾款98000元的事实；4、被告朱绍华、被告方宗敏为偷逃税款恶意串通被告刘宗芬签订《房屋转让合同》将248000元的购房款，写成150000元，达到偷逃税款目的；三、结婚证复印件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件，证明1、原告同被告刘宗芬于1989年结婚的事实；2、房屋购买时间为2004年11月1日，属于原告同被告刘宗芬婚内共同财产的事实；3、房屋购买并装修后不到一年时间被告刘宗芬擅自将涉诉房屋转让的事实；4、原告至今不同意转让该房屋，该房屋至今为能办理过户手续的事实。经质证，被告刘忠芬对原告提交的证据均无异议。经质证，被告朱绍华、方忠敏对第1组证据三性无异议；对第2组证据身份证无异议，对房屋转让合同真实性、合法性认可，房屋价款认可，关联性有异议；对第3组证据结婚证原件真实性、合法性无异议，关联性不认可，对房屋产权证真实性、合法性认可，证明了刘宗芬2004年年底，取得了房屋使用权证，为刘宗芬一人，没有共有人，刘宗芬有权独自处理本案涉案房屋。本院认为，原告提交的第1、2、3组证据具有真实性，本院予以采信。被告朱绍华、方忠敏向本院提交下列证据：一、被告身份证复印件2份，证明被告基本信息，但被告方宗敏不是适格被告，不是房屋买卖合同的当事人；二、《房屋转让合同》1份、《收条》1份、《收款收据》1份、《证明》1份、《车位图》1份，证明2005年9月16日被告刘宗芬与被告朱绍华签订《房屋转让合同书》，约定以248000元的价格将被告刘宗芬独资所有的位于海楼路××花园××组团××单元房屋一套卖给被告朱绍华，双方约定首次付款15万元，剩余尾款在被告刘宗芬将房产、土地使用证手续办理完毕交付被告朱绍华后，被告朱绍华再付清剩余的尾款。签订房屋转让协议后在同年8月18日被告朱绍华向被告刘宗芬支付了首次付款人民币15万元，被告刘宗芬将房屋交付给被告朱绍华。被告朱绍华购买后，房屋、车位一直由被告朱绍华管理使用。经质证，原告王立建对被告朱绍华、方忠敏提交的第1组证据无异议；对第2组证据中的《房屋转让合同》认为不具备合法性，实际约定价格不符，故对三性均不予认可；对《收条》、《收款收据》三性予以认可；对《证明》三性予以认可，单达不到原告证明目的；《车位图》我方不清楚，不发表质证意见。经质证，被告刘忠芬对被告朱绍华、方忠敏提交的证据无异议。本院认为，被告朱绍华、方忠敏提交的第1、2组证据具有真实性，本院予以采信。被告刘忠芬无证据向本院提交。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告朱绍华与被告方忠敏系母女关系。原告王立建与被告刘忠芬于1989年12月27日结婚。2003年被告刘忠芬购买位于昭阳区海楼路××花园××组团××单元××楼××号房屋一套及车位、摩托车位。2005年9月16日被告刘忠芬与被告朱绍华订立《房屋转让合同书》，约定将该房屋及室内装修、太阳能、车库等设施转让给朱绍华，签订该合同书由朱绍华的女儿即被告方忠敏代被告朱绍华与刘忠芬签订。同年9月18日朱绍华支付15万元房款给被告刘忠芬。被告朱绍华从2005年年底居住该房屋至今。现原告起诉请求1、请求依法确认被告刘忠芬与被告朱绍华、方忠敏签订的房屋买卖合同无效；2、请求依法判令被告朱绍华、方忠敏归还其长期侵占的海楼路××花园××组团××单元××楼××号房屋；3、请求依法判令被告朱绍华、方忠敏向原告支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元；4。本案的诉讼费由被告负担。本院认为,被告刘忠芬与被告朱绍华订立《房屋转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张依据《中华人民共和国合同法》第52条第2款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，因此该合同属于无效合同。虽在《房屋转让合同书》中第二条约定该房屋价款为15万元，但合同双方当事人的实际交易价款为248000元，作为该款约定的价款确系存在损害国家利益，违反法律规定，应属无效，但该条仅涉及房屋价款的问题，并不影响其他条款效力，故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，本院认为《房屋转让合同书》其他部分内容仍然有效，原告的其主张该《房屋转让合同书》属于无效合同缺乏法律依据，本院不予支持。对原告主张的该房屋属于原告和被告刘忠芬的夫妻共同财产，被告刘忠芬在未经原告同意的情况下擅自将房屋卖给他人的行为侵犯了原告的合法权益，但根据《合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；”的规定。作为原告认可在2005年9月就已知该房屋已出售给被告朱绍华的事实，故根据上述规定原告的撤销权现已消灭，故其主张本院不予支持。对于原告主张被告支付自2005年9月17日至其归还房屋之日止的租金损失60000元，无事实和法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：一、被告刘忠芬与原告朱绍华于2005年9月16日签订的《房屋转让合同书》中第二条房屋总价为15万元的约定无效；二、驳回原告王立建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取2960元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审判员  龚勋二〇一九年九月二十三日书记员  周镝