成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0107民初6668号 原告：四川梓桦汽车租赁有限公司，住所地成都金牛高新技术产业园区蜀西路******。 法定代表人：张云飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。 被告：陈杰彬，男，1983年1月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告四川梓桦汽车租赁有限公司（以下简称梓桦公司）与被告陈杰彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梓桦公司委托诉讼代理人裴家勤，被告陈杰彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梓桦公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除双方于2018年12月18日签订的《租赁合同》；2.陈杰彬返还已收取的房屋租金327600元；3.陈杰彬向梓桦公司支付装修款275236元及赔偿其他损失50000元。事实与理由：2018年12月18日，梓桦公司（乙方）与陈杰彬（甲方）签订《租赁合同》，约定梓桦公司承租陈杰彬享有租赁权的位于成都市武侯区××道××段××号，建筑面积为780平方米的房屋，租赁期限为36个月，租赁房产的年租金为655200元，租金支付方式为第一年租金每6个月支付一次，签订合同后支付6个月的租金327600元；甲方保证乙方能够以租赁房产为注册地办理工商、税务登记等相关手续，如因甲方原因导致乙方无法进行工商注册的，乙方可解除合同，甲方须返还乙方已付的全部款项，在租赁期间如遇政府拆迁，第一年如遇拆迁征收甲方补偿100%装修预估金等。合同签订后，梓桦公司向陈杰彬支付了6个月的租金327600元，同时委托他人对房屋进行了装修，实际装修费为257236元。梓桦公司在合同签订后一直要求陈杰彬提供相应房屋产权信息，陈杰彬拒绝提供；梓桦公司要求协助办理公司的地址变更手续，陈杰彬拒不协助。2019年3月11日，梓桦公司向陈杰彬支付电费被拒收退回后，次日陈杰彬以未付水电费为由将租赁房屋停水停电，导致梓桦公司不能正常使用租赁房屋。2019年4月12日，政府部门发出通知，案涉房屋将被拆迁。2019年4月20日，案涉租赁房屋已被政府拆迁部门打围拆迁，房屋完全不能再使用。为了维护梓桦公司的合法权益，故起诉至法院。 陈杰彬辩称，租赁的场地是一直作为汽车租赁场地使用；梓桦公司租赁后一直未进行经营，也未交付保证金；梓桦公司自身原因没有办理工商登记；梓桦公司已欠缴水电费3个月。 本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，梓桦公司（乙方）与陈杰彬（甲方）签订《租赁合同》，约定陈杰彬将其拥有租赁权的，位于成都市武侯区××道××段××号，建筑面积为780平方米的房产出租给梓桦公司使用，租赁期限为36个月，自2018年12月18日起至2021年12月19日止；租赁房产的年租金为655200元，第一年租金为每6个月支付一次，每次支付327600元；合同签订后，梓桦公司向陈杰彬一次性支付6个月租金327600元及租赁保证金100000元；陈杰彬保证梓桦公司能够以该租赁房产为注册地办理工商注册、税务登记等相关手续，并提供该等手续所需的一切资料；如因陈杰彬导致梓桦公司无法进行工商注册的，梓桦公司可解除本合同，陈杰彬须返还梓桦公司已付的全部款项；如遇3年内政府拆迁征收，陈杰彬按以下方式补偿梓桦公司，第一年如遇拆迁征收陈杰彬补偿100%装修预估金，第二年如遇拆迁征收陈杰彬补偿66%装修预估金，第三年如遇拆迁征收陈杰彬补偿33%装修预估金；三年后不再退还装修预估金。合同签订后，梓桦公司向陈杰彬支付第一期租金327600元。同日，梓桦公司与案外人林亿宗签订《展厅装修合同》，约定对案涉租赁房产进行装修，工程价款286000元。2018年12月20日，梓桦公司向林亿宗支付装修款现金86000元。2019年1月31日，梓桦公司通过银行转账向案外人贺超伦转款140000元，摘要展厅装修。2019年3月13日，陈杰彬向梓桦公司发出《催收租金通知书》，要求梓桦公司应在2019年3月16日前支付保证金100000元及水电气费3733元，逾期将终止合同并且收回房屋。2019年4月12日，成都市武侯区人民政府华兴街道办事处张贴《温馨提示》，内容为根据拆迁任务及工作安排，案涉房屋地块位于“一级绿道”建设区域，将于2019年4月22日在该区域外围修建围墙，2019年4月30日前实施拆迁拆除作业。 另查明，本院向陈杰彬送达本案民事起诉状副本的时间为2019年8月5日。 上述事实有《租赁合同》、网上银行电子回执、微信转账记录、《展厅装修合同》、收条、交易明细清单、《催收租金通知书》、《温馨提示》等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，梓桦公司与陈杰彬签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为陈杰彬是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十八条第一款第四项规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案中，梓桦公司按约应在合同签订后支付首期租金时一并交纳租赁保证金，但因其在装修期间得知房屋即将拆迁的事实，即陈杰彬将丧失履约能力，故梓桦公司经陈杰彬催收后并未补缴租赁保证金的行为属于行使不安抗辩权，陈杰彬无权单方解除合同，其解除合同的通知不具有法律效力。 2019年4月12日，成都市武侯区人民政府华兴街道办事处公告通知将于2019年4月22日在该区域外围修建围墙，2019年4月30日前实施拆迁拆除作业，因此《租赁合同》不具备继续履行的条件，故梓桦公司主张解除合同的请求，本院予以支持。解除时间为本院向陈杰彬送达本案民事起诉状副本的时间，即2019年8月5日。 关于返还租金的请求。根据合同约定，因陈杰彬原因导致梓桦公司无法进行工商注册的，梓桦公司可解除合同，陈杰彬须返还已付租金。因房屋拆迁系政府行为，并非陈杰彬违约，且梓桦公司未举证证明办理工商注册存在其它障碍，故不符合合同约定返还租金的条件。因梓桦公司未举证证明腾退时间，庭审中陈杰彬认可梓桦公司腾退时间为2019年3月，故陈杰彬应退还2019年4月1日至2019年5月17日期间的租金85540元（54600元/月+1820元/天×17天）。梓桦公司主张返还租金的请求，本院在85540元范围内予以支持。 关于装修损失补偿的请求。双方当事人在《租赁合同》中明确约定了在租赁期一年内案涉房屋如被拆迁，陈杰彬应向梓桦公司补偿100%装修损失。因梓桦公司仅提供了226000元的装修款支付凭证，故本院对梓桦公司装修损失补偿的请求，在226000元范围内予以支持，超出部分不予支持。 关于其他损失赔偿50000元的请求，因梓桦公司并未提交相应证据予以证明，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，第一百六十八条第一款第四项规定，判决如下： 一、原告四川梓桦汽车租赁有限公司与被告陈杰彬在2018年12月18日签订的《租赁合同》于2019年8月5日解除； 二、被告陈杰彬于本判决生效之日起十日内向原告四川梓桦汽车租赁有限公司退还租金85540元； 三、被告陈杰彬于本判决生效之日起十日内补偿原告四川梓桦汽车租赁有限公司装修损失226000元； 四、驳回原告四川梓桦汽车租赁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10328元，因适用简易程序减半收取5164元，诉讼保全费3520元，合计8684元，由原告四川梓桦汽车租赁有限公司负担4144元，被告陈杰彬负担4540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭怡 二〇一九年九月九日 书记员  唐星