广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0605民初18187号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼**，统一社会信用代码914***********835Y。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。被告：黄永宝，男，1974年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码440************634。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称兴业物业公司）与被告黄永宝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年9月17日公开开庭进行了审理。原告兴业物业公司的委托诉讼代理人聂静云、被告黄永宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴业物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至2019年3月31日所欠物业管理费772.5元、公共分摊水费19.8元、公共分摊电费36元；2.被告向原告支付违约金120.28元（违约金以当月欠缴的物业费为基数，按照欠缴物业费年利率24%计算，从逾期之日起，暂计至2019年3月31日，并请求计算至实际付清之日）；以上共计948.58元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是南海区桂城俊怡花园16号楼303房的业主。2003年12月9日，原告与被告签订了《俊怡花园业主临时公约》（以下简称《临时公约》）。协议约定：1.原告为南海区俊怡花园小区提供物业服务；2.若被告不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按照每天千分之三的标准交纳违约金。按照交易习惯，原告按照住宅0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收缴其物业范围内的水电费用；被告自2018年1月起，持续拖欠有关物业费用，原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为被告已构成违约，为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告黄永宝辩称，1.原告无权基于前期物业管理协议主张物业管理费、公摊水电费，因为第二届业委会已经解聘了原告。2.原告无论是被解聘前还是非法霸占物业管理期间均未能履行物业服务管理职责。原告未尽到安全保卫责任；公用设施设备损坏严重原告从未进行维修；原告未能尽责搞好小区卫生及绿化；原告从未向业主公告物业管理费用、收支账目。3.原告向被告主张公摊水电费依据不足。4.原告无权向被告主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：1998年6月1日，原告登记成立，经营范围包括物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。2003年12月9日，黄永宝签署了《临时公约》，约定：业主不按规定缴交应交的管理服务费等费用以及赔偿款、违约金的，处以每日应缴交金额千分之三的滞纳金。本公约在开发建设单位或受其委托的物业管理单位办理租售或住用手续时由业主签字后生效。本公约一式三份，业主、业主委员会、物业管理单位各执一份。2011年9月20日，佛山市南海区*******第二届业主委员会出具《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决结果的公告》，内容为经俊怡花园业主表决，通过了同意解聘小区的现物业公司即兴业物业公司；同意授权业主委员会代表小区全体业主与经全体业主表决后得票最高的物业公司签订《俊怡花园物业服务合同》为小区全体业主提供物业服务。诉讼中，兴业物业公司未能举证证明俊怡花园小区与其有重新签订物业服务合同，而黄永宝也未能举证证明俊怡花园小区聘请新的物业管理公司进行管理。2019年2月28日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》，在该函中，业委会向兴业物业公司提出七点交涉事项，其中包括下水井、排污井清淘和小区绿化垃圾的收集处理问题。2019年3月12日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会重申上述《关于要求兴业物业公司整改事项及工作的函》中的内容，并要求兴业物业公司切实加强小区公共卫生、绿化环境、停车管理、消防管理的工作，在2019年3月20日前书面回复以上四项工作的具体方案，并于当月31日前部署落实。2019年3月25日，佛山市南海区*******第三届业主委员会向兴业物业公司出具《关于要求佛山市兴业物业管理公司整改及配合工作的函》，在该函中，业委会表示兴业物业公司没有就上述两函予以书面回复，也没有就两函内容与业委会沟通，并重申上述两函内容，并要求兴业物业公司处理：恢复南北围墙原状，加强安全消防管理、规范公共停车管理、清理维护污水沙井、加强公共卫生绿化等问题。另查1，涉案房产位于佛山市南海区**********************，于200*年*月17日登记于黄永宝名下，建筑面积为103.07平方米。另查2，兴业物业公司自2002年开始至今，向案涉小区提供物业服务。另核实，本院于2019年5月10日受理了兴业物业公司诉郑光华等人物业服务合同纠纷九案，在该九案中，本院查明，自兴业物业公司向涉案小区提供物业服务至今，物业管理费收费标准为0.5元/月/平方米。涉案小区业主应于每月5日前向兴业物业公司交纳当月的物业管理费。本院认为，兴业物业公司与黄永宝虽然没有签订相关物业服务合同，但就本案上述查明事实可知，兴业物业公司自2002年至今，一直为涉案小区提供物业服务，黄永宝作为涉案小区业主，理应按期足额交纳物业服务费及公摊水电费用。黄永宝以兴业物业公司提供的物业服务存在不足，绿化、清洁、安保、维修等均未能尽到服务义务为由拒交2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费、公共分摊水电费，但未能提交有效证据予以证明，故本院对黄永宝上述抗辩意见不予采纳。综上，黄永宝应向兴业物业公司支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费772.5元（0.5元/平方米/月×103.07平方米=51.5元/月；51.5元/月×15个月=772.5元）。根据现有证据，结合当事人陈述，本院认定兴业物业公司提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本性违约，黄永宝拒交物业管理费缺乏依据，同时考虑到黄永宝拖欠物业管理费也给兴业物业公司造成了损失的情况，本院根据公平合理原则，确定黄永宝仅需支付上述物业服务费，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的违约金。关于公摊水电费问题。住宅小区产生的公共电、水费应由涉案小区业主共同分摊。现兴业物业公司主张黄永宝拖欠2017年10月至2019年3月期间的公摊水费19.8元和该期间的公摊电费36元，在黄永宝没有提交证据证明其已缴交了上述费用的情况下，本院对兴业物业公司的上述主张予以采信，黄永宝应向兴业物业公司支付2017年10月至2019年3月期间的公摊水费19.8元、公摊电费36元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、黄永宝应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费772.5元；二、黄永宝应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2017年10月至2019年3月期间的公摊水费19.8元；三、黄永宝应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2017年10月至2019年3月期间的公摊电费36元；四、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由佛山市南海区兴业物业管理有限公司负担3.17元，黄永宝负担21.83元，黄永宝负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  廖锡燕二〇一九年九月二十七日书记员  潘绮雯