浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5619号 上诉人（原审被告）：陈华波，男，1974年7月17日出生，汉族，住湖北省钟祥市。 委托诉讼代理人：金翔，浙江天施律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王少成，浙江天施律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄菲菲，女，1994年12月8日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：黄孝素，男，汉族，1971年4月29日出生，浙江省苍南县，系黄菲菲父亲。 上诉人陈华波因与被上诉人黄菲菲房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州滨江区人民法院（2019）浙0108民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年2月5日，案外人林元冰（出租方、甲方）与陈华波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于杭州市××幢××单元××室房屋；租赁期限从2017年3月5日起至2020年3月4日止，月租金3000元，按季支付，每期租金提前15天支付，先付后用；乙方在本合同签订之日起30天内向甲方支付押金3000元；除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得甲方书面同意；双方若有合同约定的违约行为，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金30000元。同时，双方还约定：第三年租金3200元；房屋主体结构乙方不得破坏，不得增加卫生间数量等。合同履行过程中，林元冰于2017年12月8日将案涉房屋出售给黄菲菲，并办理了产权变更登记手续。目前，陈华波已付押金3000元，但2018年3月5日之后的租金至今未付。 原审法院另查明，陈华波曾于2018年7月16日以林元冰为被告向该院起诉要求确认其与林元冰签订的案涉房屋租赁合同继续有效，以及要求林元冰继续履行合同义务。该院于2018年10月16日做出（2018）浙0108民初3732号民事裁定书，认为黄菲菲系案涉房屋新的所有权人，法定承受了案涉房屋租赁合同，即黄菲菲在办理了房屋产权变更登记的当天就承受了林元冰与陈华波之间的租赁合同的权利义务，而林元冰已退出案涉租赁合同关系，以林元冰的主体不适格为由驳回陈华波的起诉。上述民事裁定书现已生效。之后，黄菲菲多次通过短信方式向陈华波催讨租金并告知了打款账户。现黄菲菲起诉至原审法院，请求：1、解除双方关于滨江区××街道××幢××单元××室房屋的租赁关系；2、陈华波将案涉房屋返还给黄菲菲，并腾退清空；3、陈华波支付房屋租金（占用使用费）从2018年3月5日起按每月3000元计算，从2019年3月5日起按每月3200元计算至实际腾退之日；4、陈华波承担违约金3万元；5、该案诉讼费用由陈华波承担。 原审法院认为：陈华波与林元冰签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对双方均有约束力。合同履行过程中，林元冰于2017年12月8日将案涉房屋转让给了黄菲菲，并办理了产权变更登记，故黄菲菲作为案涉房屋新的所有权人，从该日起法定承受了案涉房屋租赁合同的权利义务。陈华波从2018年3月5日起未再支付房屋租金，虽然在陈华波承租期间案涉房屋的所有权发生变动，但根据黄菲菲提供的民事裁定书及短信记录能够证明陈华波对案涉房屋的新所有权人变更为黄菲菲应当知晓，故陈华波逾期支付租金的行为已构成违约，黄菲菲有权依据合同约定单方解除合同。现黄菲菲主张解除双方之间的租赁合同关系，该院予以支持。合同解除前，黄菲菲要求陈华波按照合同约定支付租金，该院予以支持。合同解除后，由于陈华波目前尚未腾房，故黄菲菲有权要求陈华波立即腾房，并要求陈华波支付房屋占有使用费。现黄菲菲要求陈华波按照合同约定的租金支付至腾房之日的房屋占有使用费，亦属合理，该院予以支持。关于黄菲菲主张的违约金，该院综合考虑陈华波的违约行为、过错程度、黄菲菲的损失等因素酌情确定为1万元。陈华波已支付的押金3000元，为了避免讼累，在该案中一并处理，并从陈华波应当支付的款项中予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年4月16日判决：一、黄菲菲与陈华波之间的房屋租赁合同关系于判决生效之日解除。二、陈华波于判决生效之日起七日内将位于杭州市滨江区××街道××幢××单元××室房屋腾空，并返还给黄菲菲。三、陈华波于判决生效之日起七日内支付黄菲菲自2018年3月5日起至腾房之日止的租金及房屋占有使用费（自2018年3月5日起至2019年3月4日止按3000元／月计算；自2019年3月5日起至腾房之日止按3200元／月计算）。四、陈华波于本判决生效之日起七日内支付黄菲菲违约金7000元。五、驳回黄菲菲的其他诉讼请求。如陈华波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1154元，减半收取577元，由黄菲菲负担187元，陈华波负担390元。 宣判后，陈华波不服，向本院提起上诉称：1、原审法院审判程序违法，公告送达只在其他送达方式无法送达时使用。陈华波租住案涉房屋，并且房屋租赁合同明确载明陈华波联系电话，陈华波没有收到开庭传票，也未收到原审法院电话通知，一审法庭在没有穷尽其他送达方式的情况下，直接采用公告送达的方式，剥夺陈华波的诉讼权利。2、陈华波按照合同约定支付房屋租金，原审法院认定陈华波未支付租金的事实错误。2018年2月20日，陈华波委托第三人何小青向原房东林元冰支付房租9000元(2018年3月5日至2018年6月4日3个月租金)；2018年5月19日，陈华波采用同样方式向原房东林元冰支付房租15005.62元(2018年3月5日-2018年9月4日租金6个月租金18000元，扣除陈华波代付2018年3月5日到2019年3月4日的物业费2995元)；2018年8月20日，陈华波再次采用前述方式向林元冰支付房租24005元(2018年3月5日-2018年12月4日租金9个月租金27000元，扣除陈华波代付2018年3月5日到2019年3月4日的物业费2995元)；2018年11月10日，陈华波委托何小青向黄菲菲支付租金24005元(2018年3月5日-2018年12月4日租金9个月租金27000元，扣除陈华波代付2018年3月5日到2019年3月4日的物业费2995元)；2018年11月20日，陈华波采用同样方式向黄菲菲支付房租9000元(2018年12月5日至2019年3月4日3个月房租)；2019年2月20日，陈华波再次采用前述方式向黄菲菲支付房租6600元(2019年3月5日至2019年6月4日3个月房租，扣除陈华波代付2019年3月5日到2020年3月4日的物业费3000元)。陈华波已经按照约定履行支付租金的义务。综上所述，请求：1、撤销(2018)浙0108民初5986号民事判决，依法改判驳回黄菲菲诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由黄菲菲承担。 针对陈华波的上诉，黄菲菲答辩称：上诉状里面有一个明显错误，陈华波将2018年2月20日到2018年5月19日租金付给林元冰时，在微信和信息，都明确告诉陈华波，房子已经转让并付给现在的房东黄菲菲。后来滨江法院判决下来，也告知了陈华波该事实。陈华波陈述房租一直不知道付给谁，其实就是没有支付。陈华波没有按照合同约定的时间支付租金，林元冰亦陈述没有收到过房租。 二审中，陈华波向本院提交：证据1、房屋租赁合同；证据2、民事裁定书（2018）浙0108民初3732号；证据3、民事裁定书（2018）浙0108民初3814号；证据1-3拟共同证明：原审法院完全可以向陈华波送达副本材料，无须公告送达。证据4、何小青20**年2月20日打款记录；证据5、何小青20**年5月19日打款记录；证据6、何小青20**年8月20日打款记录；证据7、何小青20**年11月10日打款记录；证据8、何小青20**年11月20日打款记录；证据9、何小青20**年2月20日打款记录；证据4-9拟共同证明陈华波按照房屋租赁合同约定支出房屋租金的事实。证据10、情况说明；证据11、何小青身份证复印件；证据10-11拟共同证明何小青受陈华波委托代为支付中兴和园茗水苑4幢3单元801室房租的事实。黄菲菲向本院提交：证据1、照片两份、通话记录、短信记录。拟证明：黄菲菲因陈华波拖欠房租报案4次，黄菲菲4次与陈华波联系，表明账号租金等，陈华波拒绝支付。证据2、浙江增值税发票。拟证明：2019年1月到12月物业费是由黄菲菲支付。 针对陈华波提供的证据，黄菲菲认为，对证据1-11真实性无异议。本院认为，黄菲菲对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 针对黄菲菲提交的证据，陈华波认为，对证据1的照片三性有异议，对短信、通话记录三性无异议。对证据2真实性合法性无异议，但物业费是2019年物业费。本院认为，陈华波对证据1中的短信、通话记录三性无异议，对证据2真实性无异议，本院予以确认。证据1中的照片因是打印件，且陈华波不予认可，故本院不予采纳。 本院经审理查明：黄菲菲于2018年10月22日、10月25日两次通过短信形式催促陈华波支付租金并告知账户。黄菲菲于2018年11月10日、2018年11月20日及2019年2月20日共收到房屋租金39605元。黄菲菲自认于2019年6月20日收回房屋。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：黄菲菲与陈华波签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效的，对双方均具有约束力。现黄菲菲以陈华波未按约支付租金为由要求解除合同并支付租金及违约金，而陈华波则主张其已经按照约定支付了租金，其不存在违约行为，对此，本院认为，杭州市滨江区人民法院于2018年10月16日作出的民事裁定书已经确认黄菲菲系案涉房屋的所有权人，而黄菲菲也于2018年10月22日发送短信告知陈华波账户信息，但陈华波并未及时支付，且现仍拖欠部分租金，故原审法院据此认定陈华波违约并判令解除合同并无不当。关于欠付租金的数额，因黄菲菲自认于2019年6月20日收回案涉房屋，故陈华波应支付黄菲菲至2019年6月20日的租金，因双方均确认陈华波已经支付租金39605元及2018年物业费2994.38元，且双方均同意陈华波所缴纳的物业费抵扣所欠房租，故陈华波还应支付黄菲菲租金4660.6元。关于违约金，原审法院根据合同履行情况、过错程度等酌情调整确定违约金并无不当。关于陈华波主张一审法院程序错误的问题，经审查，原审法院并不存在程序错误，故本院对于该主张不予采信。本案因新事实而改判，原审判决不属于错误判决。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初5986号民事判决第一、四项； 二、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初5986号民事判决第二、三、五项； 三、陈华波于本判决生效之日起七日内支付黄菲菲租金4660.6元； 四、驳回黄菲菲其他诉讼请求； 如陈华波未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1154元，减半收取577元，黄菲菲负担187元，陈华波负担390元。 二审案件受理费1155元，由陈华波负担248元，由黄菲菲负担907元。（陈华波于本判决生效之日起十五日内来办理退费手续；黄菲菲于判决生效之日起七日内来本院缴纳应负担的诉讼费用） 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 丹 审 判 员  张一文 审 判 员  毕克来 二〇一九年九月十日 法官助理  丁 晔 书 记 员  刘婧函