江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初2325号原告：中国银行股份有限公司姜堰支行，统一社会信用代码91321204141365134R，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民中路**。负责人：翟剑峰，该支行行长。委托诉讼代理人：刘建梅，该支行员工。委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。被告：张明锦，男，1981年12月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：吴小芳，女，1983年7月5日出生，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：张明锦，男，1981年12月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：泰州市佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212046649486703，，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民中路**附**楼法定代表人：丁伟燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁艳，该公司员工。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司姜堰支行（以下简称姜堰中行）与被告张明锦、吴小芳、泰州市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案。原告于同年4月4日向本院提出财产保全申请，请求冻结被告张明锦、吴小芳、泰州市佳源房地产开发有限公司银行存款770000元或其他等值的财产，申请人以其自有财产提供担保。本院于同年7月28日冻结了被告张明锦、吴小芳共同共有的坐落于泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城12幢1601号房屋拍卖款770000元。本院于同年4月24日依法适用简易程序公开开庭进行审理。因案情复杂，本院于同年6月11日裁定本案转为普通程序。依法组成合议庭于同年8月30日、9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘建梅、缪华，被告张明锦及被告吴小芳委托诉讼代理人张明锦，被告佳源公司委托诉讼代理人丁艳、王宇到庭参加诉讼，其中被告吴小芳参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告姜堰中行向本院提出诉讼请求：1.被告张明锦偿还原告贷款本息709245.91元（其中本金647592.50元，计算至2019年3月7日的利息及罚息61653.41元），支付本案律师代理费50700元，以上合计759945.91元；并按合同约定承担从2019年3月8日起至实际给付之日期间的利息和罚息；2.被告吴小芳对第1项诉讼请求承担共同偿还责任；3.被告佳源公司对第1项诉讼请求承担连带偿还责任；4.三被告负担本案诉讼费用；5.原告对被告张明锦名下设立抵押物权的泰州市姜堰区东方不夜城12幢1601号房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿第1项诉讼请求主张的债权。事实和理由：2009年12月2日，原告与被告张明锦、佳源公司签订了《个人一手住房贷款合同》（编号2009年HF字031205号）一份，约定：原告向被告张明锦发放贷款740000元，用于购买被告佳源公司开发的东方不夜城12幢1601号房屋；贷款期限30年，自实际放款日起算；利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从实际放款日适用人民银行公布的贷款基准利率，每满一个浮动周期重新定价，以重新定价日适用人民银行公布的贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等本息还款，按月结息和付息，结息日和付息日为每月12日，逾期罚息为本合同的贷款利率水平上加收40%；被告张明锦以东方不夜城12幢1601号房屋为上述借款（包括本金、利息、实现债权的费用等）提供抵押，被告佳源公司提供阶段性连带责任保证等。同日，原告与被告张明锦、吴小芳签订《个人贷款抵押合同》一份，确认张明锦、吴小芳将案涉房屋抵押给原告。同日，被告吴小芳向原告出具《共同还款承诺函》，自愿对张明锦的上述债务（包括本金、利息、实现债权的费用等）承担共同偿还之责。上述合同签订后，原告于2009年12月7日向张明锦发放贷款740000元。经查，佳源公司于2016年10月31日为张明锦、吴小芳办理了产权登记，但在办理抵押登记时因案涉房屋已被查封未能办理。被告张明锦自2017年12月12日起未能按约向原告偿还本息，被告吴小芳未履行共同还款义务，被告佳源公司亦未履行保证之责。请求判令如前诉请。被告张明锦、吴小芳共同辩称，向原告申请购房贷款是事实，对原告的诉讼请求没有异议。被告佳源公司辩称，其不应承担保证责任；案涉房屋已被司法拍卖给他人，原告增加的诉请已不可能实现；对原告的其他诉讼请求没有异议。本院经审理确认事实如下：一、2009年11月26日，佳源公司（出卖人）司与张明锦、吴小芳（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：张明锦、吴小芳向佳源公司购买东方不夜城第12幢1601号房，买受人购买的商品房为预售商品房，预售批准机关为原姜堰市房地产管理处，预售许可证号为姜房（预）证第[2009]072号，该商品房用途为住宅，建筑面积共185.36平方米，套内面积148.72元，单价每平米5001.51元，总金额为927080元；买受人于2009年11月26日支付房款187080元，余款740000元由买受人于2009年12月5日前付清或办理银行按揭手续完毕；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理即买受人不退房，出卖人支付买受人已支付房价款的0.5%作为违约金；等等。二、2009年12月2日，被告张明锦向原告提交《中国银行个人贷款申请表》一份，主要内容：张明锦为购买上述房屋向原告申请贷款740000元，贷款期限为360个月，贷款所占比例为80%，已交首付款187080元，提供案涉房屋作为抵押物，张明锦、吴小芳在申请人、共有人、配偶处签名。同日，被告张明锦（借款人）、原告（贷款人）、被告佳源公司（保证人，开发商）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：本合同项下贷款金额为740000元，贷款期限为30年/360个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际贷款日起算；贷款用途为购买坐落于东方不夜城12幢1601号房屋，该所购房屋为借款人利用贷款购买的第壹套房产，购房合同号为GF-2000-0171,所购房屋总价款927080元；贷款利率与计结息：浮动利率，浮动周期为1年，即从贷款人实际放款日起1年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%；贷款的发放：贷款人在同意借款人提请申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买的开发商或售房单位专用账户（账户名称：姜堰市佳源房地产开发有限公司；账号：49×××01）；贷款的偿还：按月等额本息还款；按月偿还贷款本息的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，约定还款日为每月的12日；担保：借款人以本合同项下所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。所购房屋为期房的，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后90日内办理正式抵押登记。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。由张明锦提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同；借款人违约事件及处理：1.借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；2.出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；开发商保证：若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1.保证人应按照本合同的约定承担担保责任；2.本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；费用：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；等等。同日，被告张明锦（抵押人）与原告（抵押权人）签订《个人贷款抵押合同》一份，约定：本合同之主合同为：抵押权人与借款人张明锦之间签署的编号为2009HF031205的《个人一手住房贷款合同》及其修订或补充；主债务：主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括不限于律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费；抵押物:东方不夜城12幢1601号房屋，担保期间为抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或补偿金等；抵押方式：本合同项下抵押人提供全程抵押担保即主合同项下的全部债务均构成本合同之债务，抵押人以抵押物对之承担担保责任；抵押登记：依法需要办理抵押登记的，在本合同签订后360日内，抵押人与抵押权人应到有关登记部门办理抵押登记手续；抵押物的占有和保管：本合同项下由抵押人占有和保管，但抵押物的权利凭证应交由抵押权人保管；担保责任的发生：如果债务人未按约定及时清偿主合同项下债务或发生约定的实现抵押权的其他情形，抵押权人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；缔约过失：本合同签订后，抵押人拒绝或者拖延办理抵押登记，或因为抵押人的其它原因，致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失，由此使抵押权人受损失的，抵押人应抵押权人所受损失承担赔偿责任；等等。同日，吴小芳向原告出具共同还款承诺函，主要内容：借款人张明锦向原告借款740000元，贷款期限为30年，并与贵行签署了编号为2009HF031205号的住房贷款，自愿作为共同债务人对借款人在前述贷款合同项下债务的偿还承担连带还款责任。同日，被告吴小芳向原告出具共有人承诺函，主要内容：借款人张明锦向原告借款740000元，贷款期限30年，与原告签订的住房贷款合同，并将案涉房屋抵押给原告。吴小芳作为该财产的共有人，向原告承诺：吴小芳自愿同意将前述财产抵押给原告作为借款人在贷款合同项下债务清偿的担保，如借款人未按合同约定履行还款义务，原告可依法处置抵押物，并有权向法院申请强制执行；吴小芳自愿作为借款人在前述贷款合同项下债务的共同还款人，同意对借款人在前述贷款合同项下的债务承担连带还款责任；本承诺函自吴小芳签字之日起生效，至借款人在前述贷款合同项下的债务全部清偿完毕之日失效，在此期间未经原告同意不可撤销；该笔贷款的一切相关事宜，包括办理公证、办理抵押登记手续、签署合同等法律文书，均由借款人办理，吴小芳均予以认可。在办理抵押登记过程中如需本人协助的，本人无条件予以协助。承诺人：吴小芳。上述合同签订后，原告于2009年12月7日向被告张明锦发放贷款740000元，从2010年1月按月采用等额本息还款法，借款期限为360个月，贷款到期日为2039年12月7日，借款利率为3.465‰，逾期利率为4.851‰。被告张明锦自2017年12月12日起未按合同约定偿还原告本息。截止2019年3月7日，被告张明锦尚欠原告贷款本金647592.50元、利息55250.06元、罚息6403.35元，计709245.91元。被告吴小芳未履行共同还款义务。三、2011年9月26日，被告佳源公司向被告吴小芳开具销售不动产统一发票载明：付款方名称为吴小芳，收款方名称为姜堰市佳源房地产开发有限公司，不动产项目名称为姜堰市东方不夜城，销售的不动产楼牌号为12幢住宅1601室、北车位101室，款项性质为购房款，金额合计为912004元（其中12幢住宅1601室购房款为847404元、北车位101室购房款为64600元）。同年10月8日，被告吴小芳交纳契税25422.10元。四、2009年12月7日，原告工作人员唐桂与被告张明锦、吴小芳就案涉房屋转移登记进行了询问，原告在该询问笔录下方加盖了零售贷款业务合同专用章。被告佳源公司于2012年10月16日取得东方不夜城11、12、15号楼盘的姜房销证第[2012]032号商品房销售许可证，于2012年11月20日将案涉房屋产权证办理相关资料（楼幢号、原房号、公安幢号、测量报告书、房款发票、契税发票、房屋所有权证明）交原告工作人员唐桂。被告张明锦、吴小芳共同委托翟春玲办理东方不夜城第12幢1601号房屋所有权登记。2016年10月31日，泰州市国土资源局姜堰分局颁发了案涉房屋不动产权证书即苏（2016）姜堰不动产第0007980、0007981号，现由原告持有上述两证。截止原告起诉之日，案涉房屋未办理抵押登记。庭审中，张明锦述称其在佳源公司售楼部二楼与时任原告客户经理刘勇签署了案涉贷款合同、抵押合同等全部资料，且仅签名，未书写时间。庭审中，原告及被告称案涉房屋于2015年被查封。因另案执行，本院在司法拍卖网络平台上对被执行人张明锦、吴小芳共同共有的案涉房屋进行了公开拍卖，竞买人佘志娟于2019年7月3日以2198000元的最高价竞得。五、2008年12月31日，原告（甲方）与被告佳源公司（乙方）签订《个人房屋贷款合作协议》一份，约定：甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作，双方合作房屋项目名称为东方不夜城，地址，地址位于东侧甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理。上述合作房屋项目是乙方拥有合法开发经营权或所有权的、依法可向社会公众销售或预售，其商品房预售许可证为2008052；乙方同意按下述条款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证即自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；等等。六、被告张明锦与被告吴小芳于2003年12月10日登记结婚，于2016年11月21日协议离婚。被告张明锦、吴小芳签订并在民政部门备案的《离婚协议书》除对离婚、债权债务作出约定外，还对财产作出约定：位于泰州市姜堰区东方不夜城****房屋归张明锦所有，吴小芳自愿放弃；无其他共同财产。案涉借款发生在被告张明锦与被告吴小芳夫妻关系存续期间。七、原告因本案诉讼与江苏佑远律师事务所签订委托代理合同一份，约定本案代理费为50700元。八、2013年5月23日，姜堰市佳源房地产开发有限公司名称变更为泰州市佳源房地产开发有限公司。以上事实，有商品房买卖合同、中国银行个人贷款申请表、共同还款承诺函、共有人承诺函、个人一手住房贷款合同、个人贷款抵押合同、零售贷款借款借据、利息清单、销售不动产统一发票、个人房屋贷款合作协议、姜房销证第[2012]032号商品房销售许可证、委托书、房屋登记询问申请人笔录、销售不动产统一发票（自开）、现金完税证、东方不夜城产权证办理相关资料交接表、苏（2016）姜堰不动产第0007980、0007981号不动产权证书、本院（2019）苏1204执151号之五民事裁定书、离婚证及离婚协议书、代理合同及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。因被告张明锦、吴小芳对原告的诉讼请求均无异议，故原告要求被告张明锦、吴小芳共同偿还贷款本金647592.50元、截止2019年3月7日的利息55250.06元及罚息6403.35元，并按个人一手住房贷款合同的约定支付自2019年3月8日起计算至两被告实际给付之日止的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告张明锦、吴小芳赔偿代理费50700元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求对坐落于泰州市姜堰区东方不夜城12幢1601号房屋折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿案涉债权的诉讼请求，在客观事实上和法律上均无可能，本院不予支持。本案的争议焦点：原告要求被告佳源公司对被告张明锦、吴小芳还款义务承担连带清偿责任有无事实和法律依据。关于争议焦点，原告认为被告佳源公司对被告张明锦、吴小芳的还款义务应承担不可撤销连带保证责任。被告佳源公司则认为，其已将案涉房屋办理产权证资料移交原告，领取产权证书和办理抵押登记是原告与被告张明锦、吴小芳的义务，与其无涉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先原告未举证证明其自2012年11月20日起因不能办理案涉房屋抵押登记向三被告履行了通知或告知义务，亦未举证证明未能办理不动产抵押登记的事由归咎于被告佳源公司；其次原告未能合理解释其是何原因持有案涉房屋不动产权证书；最后原告未举证证明被告佳源公司有义务办理案涉房屋产权登记和办理案涉房屋抵押登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，案涉《个人一手住房贷款合同》中关于“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，……”的约定无效。故原告要求被告佳源公司对被告张明锦、吴小芳的还款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张明锦、吴小芳于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司姜堰支行贷款本金647592.50元、截止2019年3月7日的利息55250.06元及罚息6403.35元，并按个人一手住房贷款合同的约定支付自2019年3月8日起计算至两被告实际给付之日止的利息、罚息，同时赔偿原告代理费50700元；二、驳回原告中国银行股份有限公司姜堰支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10892元，保全费4370元，合计15262元，由被告张明锦、吴小芳负担(原告同意其预交的案件受费及保全费合计15262元，由被告张明锦、吴小芳向其直接支付，本院不再退还，被告张明锦、吴小芳应于判决生效后十日内向原告支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  许建国人民陪审员  黄小燕二〇一九年九月十八日书 记 员  李海蓉附本判决援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。