辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终278号上诉人（原审原告）：杨正泰,男,1963年2月18日出生,汉族,住沈阳市和平区。委托诉讼代理人:王仲毅,辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市沈河区沈阳路**。法定代表人:付雅芝,该公司总经理。委托诉讼代理人:仇雨虹,该公司员工。委托诉讼代理人:李海静,辽宁惠圣铭律师事务所律师。上诉人杨正泰因与被上诉人沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司（以下简称汇通公司）执行分配方案异议之诉一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨正泰的上诉请求:1.依法撤销沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1159号民事判决；2.改判支持杨正泰的一审全部诉讼请求，或依法发回重审；3.判令本案一、二审涉诉费用由汇通公司承担。事实和理由：一、根据物权法第一百八十二条规定及国土资源管理部门对案涉土地的登记备案，杨正泰对沈阳市沈河区房产及1443平方米建筑用地均享有优先受偿权，一审法院认定“沈阳市沈河区房产所占的土地即547.88平方米”是完全错误的。物权法第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建筑用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”杨正泰对沈阳市沈河区房产设立了抵押登记，根据上述规定，杨正泰对案涉房产及所占用范围内的建筑用地使用权均享有抵押权及优先受偿权。同时，上述规定中的“建筑用地使用权”是指国土资源管理部门根据现行法律，将确定面积、形状及期限的土地，以出让、划拨等方式交付给土地使用者进行建设使用的权利，该权利须经国土资源管理部门登记备案。因此，案涉土地在未经合法的行政审批变更前，任何单位及个人不得私自更改权利范围。本案建设用地审批之初，即是为了建设案涉房产，而案涉房产的占用范围便是该建设用地，即1443平方米。所以，沈阳市沈河区房产所占用范围内的建筑用地使用权面积早已确定，即1443平方米而非547.88平方米。二、汇通公司的案件在查封土地时，就已清楚知晓杨正泰对案涉房产及土地享有在先抵押权，故杨正泰对沈阳市沈河区房产及1443平方米建筑用地均享有优先受偿权。汇通公司的案件在查封案涉土地的同时，也查封了案涉房产，此时杨正泰早已就案涉房产设立了抵押权。鉴于抵押权登记备案的公示性，汇通公司在查封房产及土地时，就已经知晓了杨正泰的抵押权在先。结合物权法第一百八十二条的规定，杨正泰理应获得案涉房产及土地的全部价值。三、各级法院生效文书均已认定沈阳市沈河区热闹88号房屋所占用的建筑用地面积为1443平方米，并以此为基础采取相应的司法措施，因此沈阳市沈河区房产所占用范围内的建筑用地使用权面积就是1443平方米，而非一审法院认定的547.88平方米。根据沈阳市中级人民法院执行裁定书（2003）沈法执字第739号、协助执行通知书（2003）沈法执字第739号，可知本案被执行人刘薇名下沈阳市沈河区热闹88号房产及建筑用地使用权是通过沈阳市中级人民法院司法拍卖获得，上述执行裁定书、协助执行通知书及其他法院众多执行文书（沈阳市沈河区人民法院查封裁定等，详见国土资源部门的登记备案）均认定沈阳市沈河区热闹88号房屋所占用土地使用权面积为1443平方米（即地号021101902所涉全部土地），并以此进行相应的司法转移、司法查封等。因此各级法院均认定沈阳市沈河区热闹88号房屋所占用的建筑用地面积为1443平方米的，一审法院认定“沈阳市沈河区房产所占的土地即547.88平方米”是完全错误的。四、根据相关法律法规及行政审批实践，案涉房产、案涉土地的抵押必须整体设立，不许拆分设置抵押权。通俗的讲，在为房产或土地设定抵押权时，只能将房产或土地以权利证书为单位整体设置抵押。任何单位及个人禁止在未经过行政审批的情况下，将权利证书所示的面积拆分为数个单位再设置抵押。因此，物权法第一百八十二条规定“一并抵押”必然是涉及全部房产、土地。否则，这必然与现行的法律法规相冲突。五、物权法第一百八十二条规定的立法本意为，避免因房产或土地的单项抵押登记备案造成房产或土地抵押权不属于一人的现象。在不动产登记中心成立之前，该条规定是保证“房地一体、房随地走、地、地随房走”的基本手段之一《执行财产分配方案》和一审法院的判决违反法律规定，直接导致了房地分离的后果。随着不动产登记中心的成立，房产证、土地证合并为不动产登记证书，从程序上进一步保证了权利的一致性。在此之前房产、土地的登记发证及业务办理由两个政府行政部门负责，即房产局、土地局。即使在当时也不存在房产和土地登记在不同人名下的情况，这正是法律对“房地一体、房随地走、地、地随房走”进行规定的成果押权作为物权的一种，必然与所有权有相似的属性，即排他性、法定性、对世性。物权法第一百八十二条确定的是房地一并抵押，而排他性则体现在无论是房产抵押权或土地抵押权均属于一人，并且该抵押权涵盖了房产及土地全部，不存在与其并列的另一个权利。结合本案来说，既然杨正泰享有案涉房产的抵押权，就享有了案涉土地的抵押权，而案涉土地的抵押权包括了土地的全部面积，不可能存在与他人分割该权利或利益的情形。六、《执行财产分配方案》中关于6,805,908.65元土地拍卖款的分割没有法律依据，汇通公司亦无任何法律依据获得本案6,805,908.65元的土地拍卖款。如《执行财产分配方案》所示，沈阳市中级人民法院执行庭在处分土地拍卖价款时，将案涉房产所占的土地错误的认定为547.88平方米，并将该面积认定为杨正泰土地抵押权所涉面积，而该面积的由来是沈阳市中级人民法院执行庭委托第三方测绘部门以案涉房产的四个建筑角为定点形成的长方形，该长方形的面积既是547.88平方米。但现行法律法规从未规定可以以上述方式确定抵押权的范围，也未规定将上述方式作为确认“该建筑物占用范围内的建筑用地”面积的计算方法。沈阳市中级人民法院执行庭的上述处理方式既没有法律依据，也不符合物权法第一百八十二条规定的立法本意、行政审批的基本要求、各级人民法院以生效的民事裁定、抵押权设立的排他性及整体性。同时，在本案中，汇通公司如果想要获得6,805,908.65元土地拍卖款，就需要提出相应的法律法规、司法解释予以支持其要求。否则就应当认定杨正泰对沈阳市沈河区房产及1443平方米建筑用地均享有优先受偿权，并将案涉价款全部支付于杨正泰。七、汇通公司查封案涉土地依据的是（2015）沈河民四初字323、324号判决书，且汇通公司已就上述判决向沈阳市沈河区人民法院申请执行，该执行案件已经有执行回款并足以结案，汇通公司无权再获得6,805,908.65元土地拍卖款。据杨正泰了解，（2015）沈河民四初字323、324号民事判决书中借款人为沈阳文萃电器有限公司，刘薇是保证人。案件由沈阳市沈河区人民法院负责执行，在执行过程中沈阳市沈河区人民法院已经拍卖了借款人沈阳文萃电器有限公司名下的财产，该拍卖款已存入沈阳市沈河区人民法院银行账户，现正在处分，该款项足以结清汇通公司的案件，汇通公司无权再获得刘薇名下土地的拍卖款项。八、一审法院并未就本案双方的争议进行论证，文书中法院认为部分所示内容仅仅是结论，并没有详细论述结论形成的法律及事实依据。综上，请求法院依法支持杨正泰的上诉请求。汇通公司答辩称：沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民初1159号判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持，具体理由如下：一、沈阳市沈河区土地及地上建筑物相关情况。1.刘薇抵押给杨正泰的房产坐落于热闹路88号土地上，根据沈阳市地籍档案资料显示：该房产是由沈阳粮油食品进出口公司与沈河区房产局危险房改造办公室集资联建，由危险房改造而来。原始规划在该土地上营建营业楼、五处车库、场地等建筑，并约定营业楼产权、车库产权及场地使用权归沈阳粮油食品进出口公司所有。热闹路88号1443平方米土地上除刘薇抵押给杨正泰的房产外，还有车库、通道、使用场地等部分，该抵押房产非热闹路88号土地上的唯一建筑物。2.热闹路88号土地为国有划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条规定及物权法有关规定，划拨土地使用权的出让、抵押应当领有国有土地使用证，同时补交土地使用权出让金，刘薇拍卖取得热闹路88号土地后未交纳土地出让金，该土地不能对外设置抵押。二、刘薇取得的热闹路88号房产及土地情况。刘薇抵押给杨正泰的房产是刘薇通过拍卖取得。根据刘薇签署的《拍卖合同》及出具的《承诺书》，刘薇竞买时热闹路88号土地上有东山违建及5处车库等建筑，且上述建筑物均不在拍卖标的范围内。刘薇虽竞买了4005平方米的房产，但对该土地上的其他建筑物并不享有所有权，亦无处分权。刘薇取得的热闹路88号房产及土地项目，是部分取得不是全部取得，该1443平方米土地上还有其他的产权权利人。因而，刘薇抵押给杨正泰房产，仅对该房产所占范围内土地视为一并抵押，不能将全部土地认定为抵押给杨正泰，杨正泰的主张与事实不符。三、杨正泰未办理热闹路88号土地的抵押登记，对全部土地不享有优先权。抵押房产所占土地视为一并抵押，对热闹路88号剩余土地，杨正泰无对抗善意第三人或司法查封的优先权。1.杨正泰已在上诉状中阐述，刘薇与杨正泰办理房产抵押登记时，不动产登记中心尚未成立。房产、土地的抵押要分别到房产局、土地局进行办理。刘薇与杨正泰仅就房产办理了抵押登记，未对土地办理抵押登记，根据物权法第一百八十七条之规定：“抵押权自登记时设立”，杨正泰对热闹路88号1443平方米土地不享有抵押权，无优先权。2.根据物权法第一百八十二条之规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押……抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”杨正泰享有抵押权的房产所占土地面积视为一并抵押。沈阳市中级人民法院已委托沈阳市勘察测绘研究院勘测，确定该抵押房产所占的土地面积为547.88平方米，该测量结果是真实、合法、有效的。3.杨正泰对房产所占土地因视为抵押而享有优先权，但对剩余土地面积因未办理抵押登记，不能对抗善意第三人及土地的有效司法查封，杨正泰不享有优先权。四、杨正泰对热闹路88号土地面积中的547.88平方米享有抵押权优先权，汇通公司对剩余895.12平方米土地使用权享有查封顺位在先的优先权，分配方案依据的事实清楚、适用法律正确，一审法院予以确认并无不当。沈阳市中级人民法院在2016年6月14日收到沈阳市规划和国土资源局沈河分局的复函“贵院在评估、拍卖时可对查封房屋对应的土地范围进行处置，与其他房屋分摊面积不发生关系”。2017年沈阳市中级人民法院在评估、拍卖杨正泰享有抵押权的房产及热闹路88号1443平方米土地使用权后，对土地使用权部分对应的拍卖款依法进行分配。杨正泰因办理房产抵押，其对抵押房产所占的547.88平方米土地使用权享有抵押权优先受偿权。汇通公司是热闹路88号土地的首封权利人，享有查封顺位在先的优先权。沈阳市中级人民法院根据杨正泰和汇通公司基于法律规定享有的优先权种类、面积的比例制定财产分配方案，事实清楚且符合法律规定。杨正泰不服提起诉讼，一审法院查明案件事实，对财产分配方案予以确认并无不当。五、杨正泰在以一拍流拍价接收案涉房产及土地以抵偿债务时，将全部土地拍卖款10,971,963元交至法院账户，并未对该行为提出任何异议，即以实际行动自认对全部土地拍卖款不享有优先受偿权。六、汇通公司为案涉土地的首封权利人，有查封顺位在先的优先权，有权参与案涉土地使用权拍卖款的分配。汇通公司对债务人或担保人是否有其他财产的执行，与本案分配是否符合法律规定并无关联关系，杨正泰不得以此对抗一审法院作出的分配方案。综上，杨正泰请求事项无事实依据和法律依据，汇通公司恳请贵院依法驳回杨正泰的诉请，维护汇通公司的合法权益，维护法律权威。杨正泰向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨正泰对沈阳市中级人民法院[2015]沈中执字第537号执行财产分配方案中第二项土地拍卖款6,805,908.65元享有抵押权优先受偿权,应立即分配给杨正泰。2.撤销沈阳市中级人民法院[2015]沈中执字第537号执行财产分配方案中第二项,即“汇通公司对土地拍卖款6,805,908.65元享有查封顺位在先的优先权”。3.判令本案涉诉费用由汇通公司承担。一审法院认定的事实：杨正泰与被执行人刘薇民间借贷纠纷执行一案,一审法院于2015年5月5日作出[2014]沈中民一初字第138号民事判决书,已经发生法律效力,并于2015年8月19日立案执行。执行内容:一、被执行人刘薇给付申请执行人杨正泰借款本金3000万元及相应利息;二、申请执行人杨正泰有权就位于沈阳市沈河区,建筑面积4005平方米房产行使抵押权，并在本案债权范围内享有优先受偿权。2015年9月24日、11月23日,一审法院分别轮侯查封了被执行人刘薇所有的位于沈阳市沈河区,建筑面积4005平方米房产(判决确定申请执行人享有优先受偿权)及项下一宗土地使用权(地(地号21101902,证号：**,面积为1443平方米,原土地使用者为沈阳粮油食品进出口公司)。该房产的首轮查封案件为一审法院执行的[2015]沈中执字第203号案件。2016年4月25日,该案的申请执行人孙海滨向一审法院作出承诺,“承诺拍卖后抵押权优先受偿,并按查封先后顺序受偿”,并同意以本案进行处置该房产。该宗土地使用权首轮查封法院为沈阳市沈河区人民法院。该院于2015年1月27日以(2015)沈河民三初字第441、442、443、444号民事裁定书首轮保全查封了上述土地使用权,同日以(2015)沈河民四初字第323、324号民事裁定书轮候查封了上述土地使用权,2015年3月30日以(2015)沈河民四初字第397号民事裁定书轮侯查封了上述土地使用权。2016年4月25日,一审法院函至沈阳市沈河区人民法院,告知一审法院拟对上述房产、土地一并进行评估、拍卖,拍卖款用于优先偿还抵押权的债务。同年4月28日,沈阳市沈河区人民法院函复一审法院,同意一审法院对上述房产、土地使用权一并评估、拍卖,拍卖款按法定受偿顺序分配。2016年4月11日,一审法院委托沈阳市勘察测绘研究院对上述抵押房产所占的土地位置及面积进行勘测,测绘结果为547.88平方米。2016年11月11日,一审法院委托辽宁瑞丰房地产评估有限公司对被执行人的上述房屋及项下土地使用权进行价值评估,评估费109,617元由申请执行人杨正泰垫付,评估总价值为42,885,540元(其中土地价值为12,191,070元)。2017年9月18日,一审法院拍卖了被执行人刘薇名下上述房产及房产项下土地使用权,起拍价为38,596,986元(即评估总价值42,885,540元下浮10%)。因上述房地产无人交纳保证金致流拍,申请执行人杨正泰于2017年9月23日向一审法院提交申请,请求以第一次流拍价38,596,986元(其中土地价值为10,971,963元)接收上述房地产,抵偿被执行人刘薇所欠的相应债务,并将有争议的土地拍卖款10,971,963元全部交到一审法院账户中。2018年7月26日,沈阳市沈河区人民法院向一审法院出具情况说明通知一审法院,2015年1月23日以(2015)沈河民四初字323、324号裁定书轮侯查封的上述土地使用权,现为有效查封。该两件案件的申请执行人同为汇通公司。2018年7月28日,一审法院作出[2015]沈中执字第537号执行财产分配方案:一、杨正泰对土地拍卖款4,166,054.35元享有抵押权优先受偿权;二、汇通公司对土地拍卖款6,805,908.65元享有查封顺位在先的优先权;三、评估费109,617元,按最终执行回款比例分担。一审法院认为,依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。杨正泰对位于沈阳市沈河区,建筑面积4005平方米房产享有优先受偿权。该房产所占的土地即547.88平方米,占该土地面积37.97%应视为与上述房地一并抵押,抵押权人杨正泰对547.88平方米土地拍卖款即166,054.35元享有优先受偿权;该宗土地剩余面积即895.12平方米,占该土地面积62.03%的土地拍卖款即6,805,908.65元,应按查封顺序进行分配,一审法院作出的[2015]沈中执字第537号执行财产分配方案并无不当,杨正泰的诉讼请求证据不足,一审法院不予支持。综上所述,一审法院依据依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回杨正泰的诉讼请求。案件受理费59,441元由杨正泰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了质证。杨正泰提交二组新证据，证据一，产权人为杨正泰的《不动产权证书》，证明：涉案房产于2019年1月10日已经办理了不动产登记证明，当中包括房屋及土地局所确认的对应宗地面积。不动产登记证上写明的土地面积为1316.6平方米，在范围之外的就不再属于原刘薇所有的土地面积，因为该不动产的办理是法院通过拍卖裁定转过来的，杨正泰已经多承担了部分的土地拍卖款。证据二，最高人民法院（2014）最高法民申字第1170号、（2017）最高法民申3643号民事裁定书，证据来源于裁判文书网，证明：上述两份文书都是将土地整体进行出租，并没有进行分割，用以佐证土地面积是整体处理的。汇通公司质证意见：对《不动产权证书》的真实性无异议，但对关联性与待证明事项有异议。汇通公司认为该证书记载的面积是“共有宗地面积1316.6平方米”，证明其房产与其他房产的所有人共同占有了该宗地面积，如果是独占土地面积的话，上面应该写明独占。该证据与本案的分配方案之诉没有关联，其补交的出让金程序不合法，不能证明其抵押权设立有效，对该评估拍卖房产范围之外的土地并没有优先权。对（2014）最高法民申字1170号民事裁定书的真实性无异议，但是对关联性、合法性有异议，该案例的地上物并没有说明是不是在该土地上的唯一建筑物，因此其主张的土地面积是整体处理的说法与本案无关联性；且该案件是土地使用权租赁合同纠纷，也与本案不一致，建议法庭不采纳。对（2017）最高法民申3643号民事裁定书的真实性无异议，但是对关联性、合法性有异议，该案例与本案的关键问题不相符，该案例的土地使用权进行了抵押，而本案的土地使用权并没有进行抵押，所以与本案无关联性。杨正泰说宗地面积是按照整体处理的说法不成立，汇通公司认为应该按照建筑物占用地，也就是投影面积来确定房屋所占的土地使用权，超出部分不应该属于抵押物范围。汇通公司提交三份新证据：证据一，沈阳市沈河区地籍档案，证明：该房产是由沈阳粮油食品进出口公司与沈河区房产局危险房改造办公室集资联建，由危险房改造而来。原始规划在该土地上营建营业楼、五处车库、场地等建筑，并约定营业楼产权、车库产权及场地使用权归沈阳粮油食品进出口公司所有。沈阳市沈河区1443平方米土地上除刘薇抵押给杨正泰的房产外，还有车库、通道、使用场地等部分，该抵押房产沈阳市沈河区非热闹路88号土地上的唯一建筑物。证据二，拍卖合同及承诺书，证明：刘薇竞买时热闹路88号土地上有东山违建及5处车库等建筑，且上述建筑物均不在拍卖标的范围内。刘薇虽竞买了4005平方米的房产，但对该土地上的其他建筑物并不享有所有权，亦无处分权。刘薇抵押给杨正泰的房产，仅对该房产所占范围内土地视为一并抵押，不能将全部土地认定为抵押给杨正泰。证据三，最高人民法院（2017）最高法民申3247号民事裁定书，证据来源于裁判文书网，证明：划拨土地未经过市县土地管理部门批准，也没有补足土地使用权的出让金，不属于可以转让、出租、抵押的范围。在本案中，刘薇将案涉房产抵押给杨正泰的时候，土地部门并未批准，以当时土地性质是划拨，并没有补足土地使用权的出让金，因此其不能对土地部分进行抵押。杨正泰质证意见：对汇通公司的证据一的真实性、关联性均有异议，从沈阳粮油食品进出口公司拍卖到刘薇，再从刘薇拍卖到杨正泰，在历次拍卖中从来没有认可过五个车库及违建，只是汇通公司单方陈述，上述建筑物也没有经过房产部门认可。在房地产中心办理房证的时候，也没有将上述建筑物进行处分，法院更不应该通过判决及裁定的方式将违法建筑物合法化，并且查封违法建筑物的行为也不应该产生任何法律效力。对证据二的真实性、关联性均不认可，该承诺书及拍卖合同是刘薇参与沈阳粮油进出口公司拍卖时候的承诺书，其真实性杨正泰不清楚、不认可，而且任何承诺书及文件都不能对抗现行法律对建筑物合法性的规定。对证据三真实性没有异议，关联性有异议。根据法律规定，汇通公司在执行财产分配方案下达时候没有提出任何异议，因此在分配方案诉讼阶段其无权提出任何对执行财产分配方案异议的请求，因为其已经认可杨正泰已经获得了所在范围内的土地使用权，双方的争议仅仅是在占用范围的多少上，而汇通公司提供的最高人民法院（2017）最高法民申3247号民事裁定书有其自己的历史背景及相关证据，只能作为参考，不能作为定案依据及证据，应当以现行法律为准。本院对双方提供的证据认证如下：关于杨正泰提供的证据，汇通公司对真实性均无异议，对关联性有异议；证据一，内容明确，与杨正泰主张一致，应予采信；证据二，该案案情与本案不同，无关联性，不予采信。关于汇通公司提供的证据一、证据二，杨正泰对其真实性、关联性均有异议，且不能证明本案执行时有其他合法建筑存在，不予采信；杨正泰对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，该案案情与本案不同，无关联性，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明：2019年1月10日，杨正泰取得了坐落于沈阳市沈河区国有建设用地使用权/房屋所有权的《不动产权证书》，记载：权利性质为出让，用途为商业用地/办公，共有宗地面积为1316.6㎡/建筑面积4005㎡，共有情况为空白；其他权利状况中标明房屋总层数为7层，所在层数1-7层。本院认为，当事人提出执行分配方案异议之诉，其最终目的是撤销、部分撤销执行分配方案，前提是要审查确认债权人或被执行人的某项实体权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建筑用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”第二款规定：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”本案中，杨正泰作为建筑物沈阳市沈河区房产的抵押权人，依据上述法律规定，其对该房产占用范围内的建设用地使用权视为一并抵押，并享有优先受偿权。对此，双方当事人均无异议。现双方当事人争议的焦点是抵押房产占用范围内的建设用地使用权所指的“占用范围”及土地拍卖款优先受偿比例在本案中如何确定。经查，一审法院委托辽宁瑞丰房地产评估有限公司对抵押房产及项下土地使用权（地（地号为021101902出的评估结果，土地价值12,191,070元为全部面积1443平方米的土地使用权的价值，而无记载有其他建筑物或附属建筑物。一审法院拍卖抵押房产及项下的土地使用权与评估标的一致，双方争议的分配财产亦为全部土地拍卖款。汇通公司辩称涉案土地上除抵押房产外，还有若干个车库及违章建筑等其他建筑物，但其提供的证据不能证明在本案执行时被评估的涉案土地上有其他建筑物存在。本案二审中，杨正泰提交了其于2019年1月10日取得的涉案房屋国有建设用地使用权/房屋所有权的《不动产权证书》，上面载明“共有宗地面积为1316.6㎡/建筑面积4005㎡，共有情况为空白。”该份证据有利证明了抵押房产所占用的土地面积为宗地面积。由此可以认定，我国建设用地使用权的出让和登记均以宗地为单位，权利人转让或抵押建设用地使用权是指宗地上的建设用地使用权被转让或抵押。杨正泰以房产办理抵押借款，在原房屋所有权人刘薇名下的沈阳市沈河区产，所对应的地号为021101902（原土地使用者沈阳粮油食品进出口公司）的宗地面积内仅有该房屋，抵押权效力应及于建设用地使用权对应的整体宗地之全部，汇通公司除主张有涉案抵押房产、五个车库、违章建筑外，还有通道、使用场地也分摊占用面积，此辩解说法毫无依据。故一审法院依据沈阳市勘察测绘研究院对抵押房产所占的土地位置及面积勘测结果，对占用范围的认定，与事实不符，没有法律依据，导致适用法律错误，依法应予纠正。一审法院作出的[2015]沈中执字第537号执行财产分配方案，确定“杨正泰对土地拍卖款4,166,054.35元享有抵押权优先受偿权;汇通公司对土地拍卖款6,805,908.65元享有查封顺位在先的优先权”的分配方案不当，依法应予撤销。杨正泰依法对涉案土地拍卖款10,971,963元在沈阳市中级人民法院[2014]沈中民一初字第138号民事判决书确定的数额内享有优先受偿权；汇通公司对剩余土地拍卖款享有查封顺位在先的优先受偿权；评估费109,617元，按最终执行回款比例分担。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。杨正泰的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1159号民事判决；二、撤销沈阳市中级人民法院[2015]沈中执字第537号执行财产分配方案；三、确认杨正泰对沈阳市沈河区房屋项下的土地拍卖款10,971,963元在沈阳市中级人民法院[2014]沈中民一初字第138号民事判决书确定的数额内优先受偿。一审案件受理费59,441元，二审案件受理费59,441元，均由沈阳金融商贸开发区汇通小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  唐云涛二〇一九年九月十二日书记员  李丹妮