四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初14935号 原告（反诉被告）：王彩平，女，1965年5月12日出生，汉族,住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：林昊，四川恒成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨天天，女，1988年1月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告（反诉原告）：王兵，男，1983年5月10日出生，汉族，住成都市新都区。 二被告共同委托诉讼代理人：夏杰瑞，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师； 二被告共同委托诉讼代理人：温成健，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 第三人：袁燕，女，1979年11月29日出生，汉族，住成都市高新区。 原告（反诉被告，以下仍称原告）王彩平与被告（反诉原告，以下仍称被告）杨天天、王兵，第三人袁燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王彩萍及其委托诉讼代理人林昊，被告杨天天、王兵的委托诉讼代理人夏杰瑞、温成健到庭参加了诉讼，第三人袁燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王彩平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告之间签定的《房屋租赁合同》有效未解除，并继续履行至租赁期届满；2、请求法院判令被告向原告支付合同违约金人民币100000元；3、请求法院判令被告向原告赔偿损失共计人民币55048.67元；4、请求法院判令二被告对原告主张的违约金及相应损失、费用承担连带责任。事实及理由：原告为承租被告位于成都市高新区××街××号××小区××栋××号房屋，于2016年8月20日同被告共同签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合约补充协议》。该《房屋租赁合同》约定：“租赁期自2016年9月21日起至2020年9月20日止，共计四年。”合同另约定，租赁房屋租金以每半年为一期之方式支付，每期租金人民币12000元。《房屋租赁合约补充协议》约定出租方在租赁期内违约需向承租方赔付违约金人民币100000元。在双方《房屋租赁合同》履行期间内，被告在未通知原告租赁房屋出售及出售价款、支付方式、支付期限等具体出售条件的情况下，直接将原告租赁的房屋卖与本案第三人，侵害了原告作为房屋承租人享有的法定优先购买权之权益，严重违反了双方间合同约定。同时，被告擅自单方面解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，驱赶租赁房屋内之房客、更换房屋门锁、搬空原告所购买的家具家电。被告的行为严重违反了双方之间的合同约定，并给原告造成了重大损失，为此，原告诉至法院望判如所请。 被告杨天天、王兵答辩称：一、被告不存在违约情形，系王彩平违约在先，被告不应承担任何违约责任；二、王彩平提出的租金损失，并未实际产生且与被告无关，不应当由被告承担；三、关于王彩平在诉状中提到的优先购买权，被告在买卖房屋之前已经实际通知过王彩平，王彩平在长达数月的时间里未表示任何购买意思，因此，被告不应赔偿其损失。综上，系王彩平违约在先，被告不应承担任何违约金及损失。 被告杨天天、王兵提出反诉称，原、被告在签订案涉房屋的租赁合同后，原告未经被告书面同意将房屋转租给他人，且原告擅自改变房屋结构，将案涉房屋隔成多个单间，经被告方多次催促，原告仍不整改，同时原告拖欠房屋租金并存在欠缴房屋水电、燃气、物管费的情形。鉴于原告上述违约的事实，被告有权单方面解除合同，并要求原告承担违约责任。由此提出反诉请求：1、判令原告与被告于2016年8月20日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年5月4日解除。2、判令原告向被告支付违约金人民币2万元，赔偿密码指纹锁损失人民币0.5万元、防盗门损失人民币2.5万元，共计人民币5万元。3、判令原告拆除房屋装修改建部分并承担拆除费用。 原告王彩平针对反诉答辩称，一、原告在房屋租赁期间，不存在违约的行为。（一）原告将案涉房屋分租并非转租，并事先征得了被告的同意，在合同履行期间，被告早已知道原告分租房屋的事实却从未向原告提出过任何异议，现以此为由反诉解除合同，不仅违背诚实信用，而且早已超过法定的6个月期限；（二）原告由始至终从未改变过案涉租赁房屋的结构。案涉房屋结构为剪力墙结构，原告承租后，从未对房屋墙体实施过毁坏、打洞等影响或可能影响房屋安全的行为。原告对房屋客厅进行分割搭建及花池修补，是征得了被告同意的情况下进行的，且符合合同约定；（三）原告不存在拖欠房屋租金及物业费和水电费的情况。房屋从2018年3月21日至2018年9月20日的租金，原告是在征得杨天天的同意后，缓交了该期间的租金。物业费和水费于2018年4月当月结清，原告并非收到过关于催交物业费及水费的“善意提醒”。即使如被告认为的原告存在拖欠物业费及水费达两月之久，但双方的合同约定若违约方经守约方催告仍不履行的，守约方才享有单方解除合同的权力。二、被告拆除房屋装修改建部分的费用不应由原告承担。双方的《房屋租赁合约补充协议》约定是租赁期满、自然到期后，由承租方进行恢复原样工作，并不包括被告违约擅自解除合事的情形；三、密码锁及防盗门损坏费用不应由原告承担。被告并未证明上述物品的损坏是由原告的行为导致，且提交的发票也不能证明记载的物品系用于案涉房屋，收据不能证明客观产生的费用。综上，原告认为被告的反诉缺乏事实和法律依据，应予以全部驳回。 第三人袁燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 经本院审理查明：一、2016年8月20日，王彩平作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的杨天天签订了《房屋租赁合同》，其中与本案有关的内容为：1、甲方同意将位于成都市高新区成都××小区××栋××单元××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为住宿、转租、分租使用；2、租赁期自2016年9月21日起至2020年9月20日止，共计4年；3、租金标准为2000元／月，2018年9月21日至2020年9月20日每年递增8%；4、甲乙双方一致同意，租金以每半年一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期提前15天交付甲方；5、乙方承担租赁期中产生的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费；6、租赁期间，乙方如对该房屋及其设施故意损坏或使用不当而引起的损毁，乙方应负责修理或恢复原状或赔偿经济损失，因此产生的费用由乙方承担。如属正常自然损耗，则由甲方负责维修及保养；7、乙方使用该房屋时，不得擅自改变房屋结构和用途；8、租赁期间，乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交上述由乙方承担的费用达两个月或以上视为乙方根本性违约。合同因违约而终止的，甲方所收的押金有权不予退还乙方，并要求乙方承担赔偿责任；9、在租赁期内若甲方提前解约，必须提前壹个月通知乙方，同时甲方所收的押金退还予乙方，并赔偿乙方等同押金金额作为赔偿金，若乙方实际损失大于约定赔偿金的，则以实际损失进行赔偿为准。乙方已交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由甲方退还乙方（不计利息）；10、在租赁期内若乙方提前解约，必须提前壹个月通知甲方，同时甲方所收的押金不予退还，若甲方的实际损失大于所收押金的，则以实际损失进行赔偿为准。甲方将乙方已交租金中扣除该房屋实际租住天数的租金以及赔偿金后剩余租金退还予乙方（不计利息）；11、因乙方违约而导致合约终止或解除的，甲方有权不经乙方同意单方收回该房屋，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该房屋，逾期，则视为乙方抛弃房屋内的自有财物，而归甲方任意处置；12、甲、乙双方应严格按照合同约定履行各自的义务，否则视为违约；若违约方经守约方催告仍不履行，守约方有权单方解除租赁合同，并追究违约方的违约责任；13、租赁双方有效文书送达地址以本合约记载的通讯地址为准，自邮寄之日起五天内视为送达。如遇地址变更、失效等，变更方应在变更、失效前三日书面通知对方，因变更方未及时通知导致的相关风险损失，由其自行承担；14、转租权，乙方在转租前必须经过甲方书面同意等条件。同日，杨天天与王彩平签订了《房屋租赁合约补充协议》，其中与本案有关的约定如下：1、因承租方承租时该房屋为清水状态，需要承租方进行装修，因会产生成本，如出租方在租赁期内要收回房屋，需先向承租方赔付100000元作为违约金；2、如承租方违约需向出租方赔付20000元；3、双方约定房屋到期后，承租方需恢复房屋原貌（厕所、厨房除外）。上述协议，甲方处虽写有王兵的名字，但落款出租方或甲方签名处仅有杨天天的签名和捺印，承租方或乙方签名处有王彩平的签名和捺印。 协议签订后，王彩平当日交纳了案涉房屋的押金2000元及第一期租金12000元，杨天天出具了收据，并将案涉房屋交付给了王彩平使用。 二、王彩平在承租案涉房屋后，将案涉房屋进行了装修，隔成7个单间，并分租给了案外人刘聪、康富强、曾朝银、李小明、李丹等人； 2016年8月29日，王彩平向杨天天发微信信息：“134××××4703徐，负责搭建施工；187××××6994开发商”，杨天天回复“嗯，好，我待会给他们打电话问问；嗯，可以哈就按现在的吧”；王彩平回复道“那我就放心了”。 2017年10月31日，王彩平与杨天天的微信聊天记录显示：王彩平说“麻烦发个房产证照片，谢谢，客人不放心”，杨天天回复说“产权证还没有下来”，王彩平又说“合同照片也行，发几张重要的部分即可”，即后杨天天发送了案涉房屋的买卖合同照片给王彩平。 2017年12月30日至2018年1月16日的微信记录表明：王彩平要求杨天天将案涉房屋的宽带资费方式改成99套餐，杨天天同意进行修改，修改之后，杨天天向王彩平回复说“王姐，套餐改了哈，欠了70元，要缴清欠款才能改，我就先给了。还有，天悦府的物管说要把租客的身份证信息给他们”。即后，王彩平通过微信红包的方式将70元发给了杨天天。 2018年3月13日，杨天天向王彩平发送微信消息称：“王姐，这儿要交房租了。”王彩平回复道：“过几天可以吗？这几天有点紧张。”杨天天回复道：“嗯，好，你月底之前给我嘛。你哪天方便我们想看下房子。”同月17日，王彩平通过微信向杨天天转账6000元，并发送信息称：“先转这些，月底之前再付余额。”杨天天收取了王彩平的转款，并发送消息称：“好的，收到了哈。”同日，杨天天向王彩平发送微信消息称：“王姐，我们下午大概四点钟去看看房子哈。”同月20日、22日，王彩平分两笔向杨天天转款共计6000元。 双方认可的案涉房屋交纳水电费及物业费情况单照片，显示从2017年11月到2018年4月，案涉房屋欠缴水费共计790.8元，从2018年1月到2018年4月，案涉房屋欠缴住宅物业服务费共计1503.2元。2018年4月19日，杨天天向王彩平发送微信消息让其缴纳欠的水费、住宅物业服务费。2018年4月25日，王彩平通过微信转账的方式将上述水费、住宅物业服务费转给了案涉房屋的楼管，结清了案涉房屋欠缴的水费、住宅物业服务费。 2018年5月4日，杨天天通过微信消息的方式向王彩平发出通告，其主要内容为：因承租方擅自改变房屋结构，未经出租方书面同意转租房屋，拖欠房租15日以上，欠缴水电、物业5个月以上。已造成严重违约。现出租方按照合同约定权利，单方面收回房屋。请承租方在三日内无条件搬离天悦府8栋1702室，否则视为自动抛弃屋内自有财物，由出租方任意处置。王彩平在收到上述通告后，回复内容为“你需要走法院程序吗”，其看到了通告，并且杨天天将通告贴在了案涉房屋门上。 三、案涉房屋的租金，王彩平已交纳到2018年9月20日。在庭审中，双方认可案涉房屋，被告于2018年9月18日完全收回，王彩平未再进入案涉房屋。 四、杨天天与王兵系夫妻关系，案涉房屋于2018年3月28日取得房屋产权,第三人袁燕于2018年5月16日通过存量房买卖的方式取得案涉房屋的产权，第三人袁燕以抵押权人的身份，以案涉房屋向招商银行股份有限公司成都分行办理抵押。2018年4月25日，盖有招商银行股份有限公司成都分行零售信贷业务专用章的《估价对象权属及法定优先受偿款调查表》显示：案涉房屋产权人袁燕委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价调查，该表载明案涉房屋出租状况为已对外出租。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告共同提交的《房产租赁合同》、《房屋租赁合约补充协议》，原告提交的《成都市不动产登记信息摘要》、《估价对象权属及法定优先受偿款调查表》、公证书，被告提交的案涉房屋水电物业费交纳情况单照片，杨天天与王彩平的微信聊天截图等证据予以证明。 本院认为，王彩平与杨天天签订的《房产租赁合同》、《房屋租赁合约补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、原告王彩平在履行合同的过程中是否存在违约的情形。 关于原告王彩平是否违约转租的问题。本院认为，首先，本案所涉《房产租赁合同》明确约定，王彩平承租案涉房屋作为住家、分租、转租使用，因此双方的签订合同时已经完全预想到分租和转租的情形，并对此进行了协商，进而约定了转租需经出租方书面同意。其次，2017年10月31日和2018年1月16日，杨天天与王彩平的微信聊天显示，王彩平因让房客放心向杨天天索要房产证，杨天天修改案涉房屋宽带资费套餐后通知王彩平，并通知王彩平称物业要求将租客的身份信息报给物管，说明杨天天对分租或转租的事实已经知晓，但并未提出异议。再次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予持”的规定，即使杨天天主张的转租违约情形存在，但也应当在法定的除斥期间内提出。 关于原告王彩平是否存在擅自改变房屋结构的问题。本院认为，首先，从双方的补充协议中明确约定，案涉房屋承租时处于清水状态需要承租方进行装修，因会产生成本费用，双方为此还约定的违约金，由此可见，原、被告在签订合同对案涉房屋需要进行装修是提前预见到了的，补充协议中约定的房屋到期由承租方恢复原件也证明了此点。其次，2016年8月29日，王彩平与杨天天的微信聊天记录，也证实在装修前，王彩平对如何装修与杨天天进行了沟通，杨天天同意了装修的方案。再次，案涉房屋从签订合同开始到装修入住，再到本案诉讼长达近两年的时间，庭审中，被告方也承认拿过钥匙进入过房屋查看，被告在如此长履行期间内对案涉房屋的装修都没有提出异议，同时，被告举示的证据不足以证明王彩平有擅自改建的违约行为。 关于原告王彩平是否拖欠租金、物业和水电费的问题。本院认为，首先，双方在合同中约定，租金以每半年一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期提前15天交付出租方，按照此约定王彩平应当在2018年3月5日前交纳租金。2018年3月13日，经杨天天微信催告后，双方达成协议同意王彩平在月底前交纳，此后，王彩平在3月22日交纳完双方约定的租金；其次，物业和水电费，双方在合同中约定由承租方承担，欠交达两个月或以上视为承租方根本违约，但双方对上述费用的交纳方式（按月交、按季交或按物业方通知后交纳）未进行明确约定，拖欠时间起算点合同中没有约定。在实际生活中，上述费用的收取存在预交、实交或透支的情形，业主在没有收到催交单等相应提醒的情况下，往往不知道需要交费。再次，在本案中，被告出示两张善意提醒单如若真实，两张提醒单也落款时间在2018年3月7日和2018年4月5日，在杨天天向王彩平发送微信提醒交纳上述费用后，王彩平也及时进行了交纳。因此，杨天天以拖欠租金、物业水电费，主张违约解除合同，不利于租赁法律关系的稳定，过于草率，证据不足，本院不予支持。 综上所述，被告反诉主张原告违约的情形不成立，即使被告主张的违约情形成立，根据双方的合同约定，“若违约方经守约方催告仍不履行，守约方才有权单方解除租赁合同，并追究违约方的违约责任”，被告并未向法庭举证证明原告违约后经催告之后仍不履行的相关证据，因此，被告的反诉请求，因证据不足，本院不予持。 二、被告杨天天在履行合同的过程中是否存在违约的情形。 首先，本案中，被告仅出示了链家中介人员张静的情况说明及微信聊天记录，该证据原告对其真实性予以否认，张静也未到庭接受法庭的询问，被告也无其他证据进行佐证，因此被告主张的已经履行了在合理期间内通知原告买卖涉案房屋的义务，因证据不足，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“承租人依法享有同等条件下的优先购买权，若出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在侵害承租人优先购买权情形，出租人应承担赔偿责任”的规定，因此，原告要求被告相应的民事责任，符合法律规定。 其次，被告杨天天出售案涉房屋不仅要征求王彩平是否在同等条件下需要购买的意见，而且根据买卖不破租赁的原则，还要处理好租赁合同继续履行的问题。如前所述，被告并无足够证据证明原告违约的情况下，被告不具有单方解除租赁合同的权利。同时根据合同约定，一方单方提前解除合同需提前一个月通知对方，并承担提前解除合同的违约金。为此，原告要求被告承担100000元的违约金，符合法律规定本院予以支持。 另外，根据合同的相对性，房屋租赁合同及被充协议系原告王彩平与被告杨天天签订，该两人才是合同的相对方，上述两合同仅对合同的相对方具有约束力，因此原告王彩平要求被告王兵承担责任，被告王兵反诉要求王彩平承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于双方合同是否解除的问题。本院就该问题征求了原告的意见，原告同意解除双方的合同。本案中，原、被告双方均认可案涉房屋，被告方已于2018年9月18日完全收回，原告自此未再进入房屋。因此双方的租赁合同及补充协议解除时间应为2018年9月18日。 关于原告王彩平要求被告赔偿损失的诉讼请求。本院认为，违约金与赔偿损失均系违约责任的承担方式，当事人不应一并主张，但在违约金不足以弥补损失的前提下，当事人有权请求法院增加违约金数额。在本案中，双方约定出租方提前收回房屋需承担100000元的违约金，该违约金明显高于原告主张的赔偿损失55048.67元，违约金足以弥补损失。因此，对原告要求赔偿损失55048.67元的诉求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条、二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王彩平与被告杨天天在2016年8月20日签订的《房产租赁合同》及《房屋租赁合约补充协议》于2018年9月18日解除； 二、被告杨天天于本判决生效之日起十日内支付原告王彩平违约金100000元； 三、驳回原告王彩平的其他诉讼请求； 四、驳回被告杨天天、王兵的诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1285元，由被告杨天天负担。 反诉案件受理费525元，由被告杨天天、王兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇一九年九月二十六日 书记员  赵 鑫