福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0505民初3944号 原告：柳加明，男，1957年7月12日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：张桦木，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被告：陈小波，男，1967年1月11日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：董敏，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林晓君，福建志昂律师事务所律师。 原告柳加明与被告陈小波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张桦木、连梅明和被告及其委托诉讼代理人董敏、林晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2013年3月1日签订的《楼房租赁合同》；二、被告立即将租赁房屋（址在泉港区××镇××大楼××层××腾空后返还给原告；三、被告拆除租赁楼房正墙面广告牌及六层房顶“家家乐商业城”字样、标志广告牌；四、被告将租赁楼房一层“好而由”、“易迅通讯手机连锁”、“漂亮ｅ点”三处店面（以下简称三处店面）恢复原状；五、被告将租赁楼房发电机组、消防、空调、电梯等设备、系统维修、调试至正常运行后移交原告；六、被告立即支付原告自2017年3月1日起至《楼房租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金（暂计至起诉之日租金约人民币2502500元，其中1430000元自2017年3月1日起，1072500元自2018年3月1日起至清偿之日止，均按每月3%计算滞纳金）；七、被告按租赁楼房每年1659143元标准支付自《楼房租赁合同》解除之日起至际返还租赁楼房之日止的占用费；八、被告立即赔偿因其违约行为而给原告造成的免租期经济损失4977429元；九、押金30万元不予退还；十、被告赔偿租赁楼房二次招租产生的经济损失414785元；十一、由被告承担本案案件受理费、诉讼保全费。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：一、解除原、被告于2013年3月1日签订的《楼房租赁合同》；二、被告立即将租赁房屋（址在泉港区××镇××大楼××层××腾空后返还原告；三、被告应立即拆除租赁楼房正面及楼顶广告牌；四、被告将租赁楼房一层的三处店面恢复原状；五、被告将租赁楼房发电机组、消防、空调、电梯等设备、系统维修、调试至正常运行后移交原告；六、被告立即支付原告自2017年3月1日起至租赁楼房实际交付之日止的租金（按每年143万元计算；不足一年的，按每月119167元计算；不足一个月的，按每日3917元计算）；七、被告立即支付原告以2502500为基数的滞纳金（其中，143万元自2017年3月2日起至清偿之日止，按每月3%计算；1072500元自2018年3月2日起至清偿之日止，按每月3%计算）；八、被告立即赔偿因其违约行为而给原告造成的免租期经济损失4977429元；九、押金30万元不予退还；十、由被告承担本案案件受理费、诉讼保全费。事实和理由：2013年3月1日，原、被告签订的《楼房租赁合同》，主要约定：被告向原告租赁泉州市泉港区××镇××大楼××层楼房，实际使用面积约10000平方米；租赁用途为经营商场；原告提供水电到位，配有600千瓦变压器；租赁期限自2013年3月1日起至2033年2月28日止，其中2013年3月1日起至2017年2月28日止为免租期（包括装修期）；自2017年3月1日起至2021年2月28日止，每年3月1日支付当年的租金143万元，每逾期一日则按当年租金总额的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告依约履行合同，并配备500千伏发电机组一套供被告使用，原告还向被告收取了押金30万元及至今未返还。被告承租后，未能依约履行合同义务，主要违约行为有：未依约对租赁楼房第五、六层进行装修；至今未支付任何租金；发电机组不能使用，电梯、消防系统损坏。被告的行为已经构成根本违约，故原告可以依法解除合同，并要求被告赔偿重大经济损失：4年免租期经济损失，以2017年3月1日起至2029年2月28日止年平均租金1659143.75元为标准，计算3年免租期经济损失；2017年3月1日起至租赁物返还之日止的租金损失。合同解除后，被告应当返还租赁物并拆除广告牌，将一层三处店面恢复原状，并将发电机组、消防、空调等设备及系统维修、调试完好后移交给原告。 被告陈小波辩称，其对原告诉称的租赁事实无异议，但认为：诉争租赁物至今未取得建设工程规划许可证或合法产权的证书，故《楼房租赁合同》及原告与泉港区南埔镇人民政府签订的《租赁合同》均系无效合同；原告擅自改变土地用途，将划拨土地出租，违反法律强制性规定；原告明知涉案合同是危房，且未经报备就将房屋改造且加高，该建筑物存在显著的安全隐患，违反法律强制性规定，合同无效；原告诉请没有事实依据，原告以自行缴纳水电费、另行出租等行为表示同意解除合同；原告自2016年11月后就没有向被告催讨过任何费用，可印证原告同意解除合同；该合同系无效合同，不存在解除问题，若合同有效，双方也于2016年11月解除并终止履行合同；若法院认定合同未解除，其同意解除合同；租赁物已返还原告，不存在返还租赁物问题；原告同意按现状收回租赁物，广告牌应由原告自行拆除；三处店面原告已按原状收回，且合同也未约定要拆除；发电机组在承租期间因自然老化，经常出现故障，与其无关；消防、空调、电梯等设备属其所有，原告无权主张；原告在免租期收回租赁物，无需支付免租期经济损失；因合同无效，押金30万元应当予以返还；因《租赁合同》约定的每年租金为10万元，故原告的经济损失最多每年10万元。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，无争议的事实认定如下： 2009年9月8日，泉州市泉港区南埔镇人民政府(以下简称南埔镇政府)取得泉港国用(2009)第××号《国有土地使用权证》(以下简称《国有土地使用权证》)，座落泉港区南埔镇柳厝村，使用面积4016平方米。2010年11月5日，原告与南埔镇政府签订《租赁合同》1份，主要约定：出租方南埔镇政府为甲方，承租方柳加明为乙方；甲方将位于原南埔镇政府办公场所租赁给乙方使用；租赁期限自2010年11月20日起至2030年11月19日止，期满后乙方享有优先承租权；租金每年10万元，税费由乙方交纳；乙方在承租范围内改造生活配套设施时，甲方协助办理相关手续；甲方应尊重乙方在租赁范围内的生产经营自主权，不干涉乙方合法的经营活动；乙方不得擅自转租，如需转租给第三方应征得甲方书面同意，否则甲方有权终止合同；租赁期满后若乙方不再续租，乙方所改造的固定设施由乙方自行处置，处置后所有使用权由甲方收回；若乙方第二次承租，总租期满40年后，所有地上固定设施无偿归甲方所有。2010年11月13日，原告与南埔镇政府签订《租赁合同补充协议》1份，主要约定：出租方南埔镇政府为甲方，承租方柳加明为乙方；在原有租赁合同的基础上，乙方要对旧办公场所内的危房进行拆除，并改造改建为商场及配套设施，保证国有资产的保值和增值；乙方在商场建成后，有自主经营权，包括商场出租，店面出租权；收益为乙方所有，乙方合资、联营等权利，甲方无权干涉；南埔镇旧办公场所内将进行危房改造为商场，建筑面积约11660平方米，楼层不超过三层(不含地下停车场)，总租赁期满40年后，所有建筑物归甲方所有，流动财物归乙方所有；补充协议双方签字之日起生效，具有原合同法律效力。2010年11月19日，南埔镇政府将南埔镇旧办公场所正式移交给原告，并声明：自移交之日起，承租方擅自改动房屋结构或自行添置设施、设备、装修等造成的一切责任由承租方负责，出租方不承担任何责任。2011年4月15日，南埔镇政府向泉州市泉港区人民政府(以下简称泉港区政府)作出泉港南政[2011]40号《关于南埔镇旧镇址危房整体拆除的请示》(以下简称《请示》)，请求批准拆除，并建议按程序申请翻建和整体出租后所得租金可增加财政收入，泉港区政府相关区领导直接在该文件上作出批示。2011年6月14日，南埔镇政府向泉州市泉港区财政局(以下简称泉港财政局)作出泉港南政[2011]66号《关于南埔镇旧镇址危房整体拆除固定资产核销的申请》(以下简称《申请》)，主要内容：南埔镇旧镇址危房原固定资产给予按程序审批核销；镇危房拆除产生的固定资产残值与拆除工程款对抵，镇政府不再另行支付工程款；镇与原告签订了租赁合同，租赁期限自2010年11月20日起至2030年11月19日止，每年租金10万元。2011年7月25日，泉港财政局作出泉港财函[2011]13号《泉港区财政局关于同意南埔镇固定资产核销的复函》(以下简称《复函》)，同意对南埔镇政府上报的资产进行核销，拆除已出租闲置的旧镇址，租金收入请按规定及区领导的指示及时上缴国库。 2013年3月1日，原、被告签订《楼房租赁合同》1份，主要约定：出租方柳加明为甲方，承租方陈小波为乙方；原告将泉州市泉港区××镇××大楼××层出租给乙方使用，实际使用面积约10000平方米；租赁用途为商场经营使用；甲方提供水电到位（能满足乙方使用量要求），配有600千瓦变压器，如需增容费用由甲方承担；一至六楼正墙面属于乙方广告牌安装位置；租期内乙方违约，乙方不得拆除电梯、地板、空调、消防喷淋支管烟感器等系统设备；签约之日，乙方付给甲方押金30万元；甲方于2013年3月1日前向乙方交付该房屋；租赁期限自2013年3月1日起至2033年2月28日止，其中2013年3月1日起至2017年2月28日止为免租期（包括装修期），每4年为一期限计算租金；自2017年3月1日起至2021年2月28日止，租金为572万元（不含税），每年为143万元；自2021年3月1日起至2025年2月28日止，租金为629.2万元（不含税），每年为157.3万元；自2025年3月1日起至2029年2月28日止，租金为692.12万元（不含税），每年为173.03万元；自2029年3月1日起至2033年2月28日止，租金为7613320元（不含税），每年为1903330元；每年3月1日支付当年度的租金，一年支付一次，每逾期一日则按当年租金总额的3‰支付滞纳金；租赁关系终止时，甲方收取的押金无息归还乙方；房屋和设备日常维修由乙方自行支付或缴纳；甲方在七楼使用的水、电费用向乙方缴纳，甲方另装水、电表按实际数量计算支付。2013年7月23日，原告向被告出具收据1份，确认原告于2013年2月28日收到被告支付的押金30万元。租赁期间，原告向被告提供500千伏发电机组一套。2018年11月19日，原告诉诸本院。2019年3月15日，被告本人向本院陈述：因怕关系弄僵，故一直没解除合同；现若能协商成功，同意解除合同；租赁物一直由其妹妹陈秀娥管理，陈秀娥说租赁物的钥匙已经交给原告方的林文耀，但无交接手续；租赁物内除空调、电梯、消防设备、装修外，其他属于被告的东西都已经搬空；2018年2月份，被告的财务庄吓芳将水电费等全部手续移交给原告，被告不清楚有无移交材料；被告以短信方式发送解除合同的意思给原告，但没有书面合同。2019年5月10日，被告本人向本院再次陈述：因未协商好赔偿损失事宜，故其至今未拆除广告牌；返还租赁物时，被告本人书写交接清单，由原告方的林文耀签字确认交给被告，现无法提供该交接清单。2019年6月6日，南埔镇政府出具《证明》1份，载明：根据双方签订的合同及补充协议相关条款的约定，并经相关主管部门批准建设，由原告投资在该土地上建设房屋一幢，建筑面积约11660平方米；租赁期内，原告拥有自主经营权，可决定将上述建筑物全部由原告自己对外出租、转租招商管理。 另查明，诉争广告牌系被告承租后所安装，且今未拆除。“好而由”、“易迅通讯手机连锁”、“漂亮e点”三处店面，系上述《楼房租赁合同》承租范围之内，并由被告转租案外人。消防、空调、电梯系被告安装至今。出租时租赁物为毛坯房，外墙粉刷五六楼的玻璃幕墙是原告完成的，一至四层的室内装修为被告所为。原告至今未返还被告已收取的押金30万元。 本案双方当事人的争议焦点为： 一、关于合同效力问题。被告主张《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《楼房租赁合同》无效，主要理由：原告至今未能提供租赁物的建设工程规划许可证；租赁物为划拨地，原告未经审批改变土地用途用于商业用地；《租赁合同》中的租赁物已经被核销了，与《楼房租赁合同》非同一租赁物；原告未经出租人同意擅自转租《楼房租赁合同》中的租赁物；原告将不准超过三层的建筑物加建至七层，存在严重安全隐患，依法不得出租。原告认为合同有效，主要理由：《国有土地使用权证》可以证实，诉争租赁物的土地权属明确，原告有权投资建设；《请示》可以证实，南埔镇政府经行政审批程序有权对诉争土地整体出租；《证明》可以证实，经相关主管部门批准，原告有权将诉争土地投资建设建筑面积约11660平方米的房屋一幢，租赁期内拥有自主经营权，并可由原告自己对外转租。本院认为，根据“谁主张，谁举证”原则，被告应为其主张依法承担举证责任，而被告至今未能提供证据予以证明，应承担不能的法律后果，故被告主张合同无效的意见，本院不予采纳。《国有土地使用权证》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《请示》、《申请》、《复函》、《证明》等证据，可以证实本案诉争租赁物经相关主管部门同意进行危房拆除并出租，应视为已经经主管部门批准建设，故双方签订的《楼房租赁合同》合法有效，双方应依约履行合同约定的义务。 二、关于合同解除及租赁物返还问题。原告以被告根本违约为由请求解除合同并返还租赁物，认为被告的违约行为有：被告未对租赁物的第五层、第六层进行装修；被告至今未支付任何租金；发电机组不能使用，电梯、消防系统损坏。被告辩解双方于2016年11月已经合意解除并终止履行合同，且“漂亮ｅ点”、福利彩票（非本案诉争租赁物）两处店的租金已经由被告交原告收取，故租赁物也已经实际返还原告，并提供证人证言予以证明：与被告具有雇佣关系的证人王某到庭陈述，其于2016年11月中旬，与陈某2、刘闽英一起为被告搬东西，搬完被告将钥匙交给听说是原告的人；被告的父亲即证人陈某1到庭陈述，被告于2016年11月下旬搬迁，大概搬了10日左右；与被告具有雇佣关系的证人陈某2到庭陈述，其于2016年11月中旬为被告搬东西，大概搬了三、两日左右；证人柳某书面陈述，其系租赁物处的水费收缴负责人，租赁物处的水费，于2017年1月15日前后，分别为家家乐超市缴纳和佳云公司缴纳；证人庄某书面陈述，其系漂亮ｅ点美容美发店经营者，其于2014年9月1日向被告承租该店面，其向被告缴交租金、水电费至2017年1月，于2017年5月13日收回押金10000元并作废合同，因被告于2016年11月不再经营超市，告知其自2017年起相关费用向原告缴交，故2017年2月、3月、4月的租金及水电费向原告公司的管理人陈文耀缴交。本院认为，证人王某、陈某2、陈某1在陈述搬东西的时间点及时长相互矛盾，且又与被告有雇佣或父子关系，故该三证人的证言不予采信。被告未能提供证人柳某与相关自来水主管公司的关系，原告又不予认可，故证人柳某的证言不予采信。证人庄某的书面陈述“2017年5月13日收回押金10000元并作废合同”，与被告陈述的2016年11月解除合同的时间点相互矛盾，故该证言亦未能证明原、被告已经解除合同关系。因被告提供的证人证言，均未能证明原、被告已经解除了合同，被告本人亦于2019年3月15日向本院表示未解除合同，且《楼房租赁合同》能够证实租赁期限未到期，故《楼房租赁合同》确认为未解除。因上述证人证言未能证明被告已经返还租赁物，被告应承担举证不能的法律后果，故被告辩解已经返还租赁物的意见，本院不予采纳。因被告同意解除合同，故原告请求解除合同，本院予以支持。解除合同后，被告应当及时腾空并返还原告租赁物，故原告请求被告返还租赁物，本院亦予以支持。 三、关于租金问题。因被告至今未将租赁物返还原告，其应按《楼房租赁合同》的约定支付原告租金，租金自2017年3月1日起至租赁物返还之日止，按每年143万元(不足一年的，按每月119167元；不足一个月的，按每日3917元)计算，故原告关于租金的诉讼请求，本院予以支持，被告的相应辩解意见不予采纳。 四、关于拆除广告牌和三处店面恢复原状问题。原告请求被告拆除广告牌和三处店面恢复原状，被告不予认可。本院认为，合同解除后，恢复租赁物原状属被告的法定义务，故原告的请求，于法有据，本院予以支持，被告的相应辩解不予采纳。 五、关于设备维修、调试和移交问题。原告请求发电机组维修、调试至正常运行状态，被告不予认可，而《楼房租赁合同》对此又未予以约定，该维修、调试义务依法应由出租方即原告承担，故原告该请求本院不予支持。因发电机组系原告提供被告使用的，合同解除后，被告应当返还发电机组，故原告请求被告返还500千伏发电机组一套，本院予以支持，被告的相应辩解不予采纳。因消防、空调、电梯等设备、系统属于被告所有，而合同并未对该设备、系统的归属进行约定，故原告请求消防、空调、电梯等设备、系统维修、调试至正常运行后移交原告，于法无据，本院不予支持，被告的辩解予以采纳。 六、关于滞纳金问题。因被告未向原告支付2017年和2018年的租金，且合同约定按当年度租金总额的日3‰计算滞纳金，故原告请求被告支付以2017年和2018年(自2017年3月1日起至2018年11月19日止的租金1072500元)的租金即2502500元为基数，分别自2017年3月2日和2018年3月2日起至租金付清之日止按月利率3%计算，于法有据，本院予以支持，被告的相应辩解不予采纳。 七、关于免租期经济损失及押金返还问题。原告请求被告应支付其免租期经济损失4977429元，主要理由：《楼房租赁合同》约定的租赁期限为20年，前4年为免租期，而关于免租期的约定，应属于附条件合同性质；被告拒不缴纳自2017年3月1日起的租金，且极力主张于2016年11月退场，属于明确表示不再继续履行《楼房租赁合同》，故被告无权享有4年免租期；计算方式，按合同约定的租赁期间即自2017年3月1日起至2029年2月28日止的年租金平均值为1659143.75元，计算3个月。被告辩解根本不存在任何的经济损失，其认为：原告在免租期内收回租赁物，因被告承租期间属于免租期，故无需支付使用费；原告与南埔镇政府签订的《租赁合同》，每年的租金为10万元，故原告的损失最多为10万元。本院认为，原、被告约定的租赁期限为20年，前4年为免租期，后16年为有偿租赁。在租金的计算方式上，每4年为一个计算周期，每周期的年租金相同，不同周期的年租金计算标准不同，周期间按递增方式计算。原告以4年免租期对应后16年的有偿租赁期，计算3年的免租期经济损失，虽无合同约定，但按诚实信用原则及租赁习惯，本院予以支持。原告主张按16年有偿租赁期间的年平均租金，作为计算3年的免租期经济损失的计算标准，标准虽无合同约定，但依据合理，本院亦予以支持。因自2017年3月1日起至2029年2月28日止的年平均租金为1659158元，按3年算为4977474元，而原告主张的数额4977429元少于4977474元，故本院对免租期经济损失按4977429元予以确认。原告请求押金不予退还，被告不予认可，但原告未能提供证据予以证明，原告应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。因被告应支付原告免租期经济损失按4977429元，与原告应返还的押金30万元相抵扣，被告还应支付原告免租期经济损失按4677429元。 八、关于财产保全费。原告主张其因本案财产保全而花费5000元应由被告承担，被告不予认可。本院认为，原告在申请财产保全时，本院明确对其释明若无合同约定保全费应由其承担，而原告亦无异议，故对原告的保全费诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告作为出租人将诉争房屋交付承租人即被告使用、收益，而被告支付租金，本案应为房屋租赁合同纠纷。原告履行了向被告交付租赁物的义务后，被告自2017年3月1日起至今未能向被告支付租金，构成违约，故被告应承担相应的违约责任，结合上述争议焦点，对原告的诉讼请求，本院予以部份支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告柳加明与被告陈小波于2013年3月1日签订的《楼房租赁合同》； 二、被告陈小波应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋（即址在泉州市泉港区××镇××大楼××层）和500千伏发电机组一套返还原告； 三、被告陈小波应于本判决生效之日起十日内拆除上述租赁房屋正面和楼顶广告牌； 四、被告陈小波应于本判决生效之日起十日内将上述租赁房屋一层的“好而由”、“易迅通讯手机连锁”、“漂亮e点”店面恢复原状； 五、被告陈小波应于本判决生效之日起十日内支付原告柳加明租金(自2017年3月1日起至租赁物返还之日止，按每年143万元计算；不足一年的，按每月119167元计算；不足一个月的，按每日3917元)； 六、被告陈小波应于本判决生效之日起十日内支付原告柳加明以2502500元为基数的滞纳金（其中，1430000元、1072500元分别自2017年3月1日、2018年3月1日起均至款项付清之日止，均按每月3%计算）； 七、被告陈小波应于本判决生效之日起十日内支付原告柳加明免租期经济损失4677429元； 八、驳回原告柳加明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费101344元，减半收取计50672元，由原告柳加明负担10672元，被告陈小波负担40000元，限于本判决生效后五日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈蕃诗 二〇一九年九月二十三日 书记员  蔡津山 附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。  22-