广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1962号原告：俞礽忠，男，汉族，1961年9月21日出生，住址：福建省福清市。委托诉讼代理人：张威伦，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓惠，广东卓凡律师事务所律师。被告：叶强，男，汉族，1956年5月20日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。被告：叶仕兰，女，汉族，1956年11月19日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。原告俞礽忠诉被告叶强、叶仕兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员梁东辉担任审判长，与人民陪审员陈娘秀、邓远红组成合议庭，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告俞礽忠及其委托诉讼代理人张威伦、谢晓惠、被告叶强到庭参加诉讼。被告叶仕兰经本院依法公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞礽忠向本院提出诉讼请求：请求判决被告叶强、叶仕兰向原告共同返还购房款人民币170000元，并支付其资金占用损失（以购房款170000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年1月5日起计至归还全部房款之日止）。事实与理由：2004年起，原告一家人租住位于惠州市惠城区下埔××××宿舍一楼的房屋，该房屋当时为被告叶强与被告叶仕兰共同所有（房地权证：粤房字第××号，共有权证:××号）；2011年1月份，二被告与原告商谈房屋买卖事宜，并于2011年1月5日正式签订《房屋买卖协议书》。协议约定，原告一次性支付购房款人民币170000元给二被告，二被告将房屋出卖给原告，二被告协助原告办理过户有关手续。协议签订之时，被告叶强与被告叶仕兰系夫妻关系。原告将购房款以现金形式一次性支付给被告叶强，被告叶强同时向原告出具收到原告支付的170000元购房款的收据，并将涉案房产的房地产权证原件交付给原告。《房屋买卖协议》签订后，被告叶强与被告叶仕兰因与案外人之间存在民间借贷纠纷，2011年3月21日，惠州市惠阳区人民法院作出（2011）惠阳法民一初字第841-1号《民事裁定书》查封涉案房屋，后惠阳区人民法院又作出（2011）惠阳法执字第2560、2561号执行决定。由于原告与被告签订《房屋买卖协议书》的时间临近春节，且原告一次性支付购房款后资金较为紧张，原告在2011年6月份筹到资金前往房产局办理过户时，才发现涉案房屋已于2011年3月21日被惠阳区人民法院查封，无法办理房屋过户手续，而二被告在于原告签订《房屋买卖协议书》及原告前去办理过户手续前，均并未告知原告涉案房屋已被查封的事实。基于上述事实，原告依照《民事诉讼法》的相关规定，向惠阳区人民法院提出案外人执行异议申请【案号：（2013）惠阳法执外异字第8号】，异议申请被驳回后提起案外人执行异议之诉【案号：（2013）惠阳法民一初字第616号】，在一审判决作出后不服又提起上诉【案号：（2013）惠中法民一终字第963号】，前述多次诉讼过程中，法院均认定原告与二被告之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效，但法院均认为不符合停止执行的条件，并告知原告可另行起诉要求二被告退还其购房款。现涉案房屋已被强制执行，案外人翟宏英于2016年11月2日取得涉案房屋的国土证，于2017年2月4日取得该房屋的不动产权证，二被告已不再是涉案房屋的所有权人，原告也于2019年3月27日被案外人要求强制搬离涉案房屋。综上所述，二被告已经无法实际履行《房屋买卖协议书》中约定的交付涉案房屋、办理房屋过户手续的义务，陷于履行不能，二被告不诚信的违约行为，严重侵害了原告的合法权益，应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向原告承担返还购房款、赔偿占用原告支付的购房款期间的既得利益的损失的违约责任，恳请法院判请如诉。原告俞礽忠为其陈述的事实提交如下证据：1、原告身份证；2、被告叶强、叶仕兰身份证复印件；3、被告叶强、叶仕兰的结婚证复印件；4、房产买卖协议书；5、收据；6、房屋所有权证；7、房屋共有权证；8、（2013）惠阳法民一初字第616号民事判决书；9、（2014）惠中法民一终字第963号民事判决书；10、（2017）粤1302民初7999号民事判决书；11、（2018）粤13民终2850号民事判决书；12、搬迁财物清单。被告叶强辩称，我叫叶强，男，1956年出生，是在2016年惠阳区××单位干部退休后，在梅州市××县（原籍）居住。因前妻叶仕兰女士（2011年离婚）个人办公司（腾辉咨询）我并没有参与，由于公司业务集资借款，经营不善欠下不少人款项钱，无法偿还，公司破产，被债主邱玉珍等告上法庭，由于当时叶仕兰女士不知去向外逃，我作为当事人丈夫法院没有通知我应诉，判决第二责任人叶强连带责任，判决书，执行通知书未送我本人。我原惠州市惠城区下埔××××宿舍一楼的房屋后通过改变为叶强和妻子叶仕兰共同财产（房本粤房字第××号）此房2003年7月至2011年1月份租给原告俞礽忠（福建人）居住，后叶仕兰公司破产欠债，2001年1月把房卖给俞礽忠17万元还债（有房买卖协议书一份，俞礽忠收据一张为凭），因此案本人不知情没有收到法院应查封通知书，（因本人没有接到法院通知书到法院应诉，辩护，不知情）至到2001年7月从原告俞礽忠转给我（惠阳区人民法院执行局查封通知书）方知晓具体情况，原告俞礽忠告我知情骗他，这是不合情理的，本人事前不知情事后才知道，有人上告法院查封此房。因此本人认为俞礽忠不报买卖房屋过户备案于房产局，另外原告声称由于当时正临近春节，而且原告一次性支付购房款后资金比较紧张，直到2011年7月办理，造成房屋查封拍卖，应负主要责任。另外，俞礽忠作为原告2013年6月，惠城区人民法院诉告我和叶仕兰，被惠城区人民法院驳回，附惠州市惠城区人民法院民事裁定书（2012）惠城法院一初字第2810号。综上所述，由于惠阳区人民法院已判本人叶强其他经济案件为连带责任被执行每月工资到一半即是4500元人民币整，剩下另一半不够本月生活费用，本人现没有主房和任何财产，自己年老多病，请求法院给予本人叶强生活需要。被告叶强为其答辩提交如下证据：1、房产买卖协议书；2、购房费收据；3、房屋所有权证；4、房屋共有权证；5、房租费收据；6、（2012）惠城法民一初字第2870号民事裁定书；7、房屋权属档案信息查询结果；8、（2013）惠阳法执外异字第8号执行裁定书送达证。被告叶仕兰未答辩亦未提交证据。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2011年1月5日，原告俞礽忠与被告叶强、叶仕兰签订《房产买卖协议书》，约定由两被告将其共有的座落于惠州市下埔的××××宿舍底层（下埔路×号）房地产（房产证号：粤房字第××号，共有权证号：粤房共证字第××号）出售给原告，交易价格为17万元，付款方式为一次性付清，过户税费由原告负责，两被告协助原告办理过户有关手续。庭审时，原告俞礽忠、被告叶强确认其本人在协议书上签名捺指模。协议签订当日，被告叶强向原告出具《收据》，载明：“今收到俞礽忠购房费壹拾柒万（￥170000.00元）”，确认收到原告支付的购房款，并将房屋所有权证及房屋共有权保持证原件交付给原告。协议签订后，双方并未及时到房产管理部门办理房产过户手续。2011年3月23日，因案外人邱玉珍与两被告存在民间借贷纠纷并向本院立案起诉，本院依邱玉珍申请作出（2011）惠阳法民一初字第841-1号《民事裁定书》，裁定查封涉案房产。上述案件判决生效后，邱玉珍、邱玉金依法申请强制执行［执行案号：（2011）惠阳法执字第1560、1561号］，案件执行过程中，原告于2013年3月27日向本院提出案外人执行异议［案号：（2013）惠阳法执外异字第8号］，被本院依法驳回。2013年9月2日，原告向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2014年4月21日作出（2013）惠阳法民一初字第616号《民事判决书》，对涉案《房产买卖协议书》的效力予以确认，但认为“原告自支付购房款2011年1月5日至本院查封上述房屋2011年3月23日止，时隔两个多月，其怠于申请办理涉案房屋过户手续，对未办理涉案房屋过户登记手续存在过错…原告请求本院停止（2011）惠阳法执字第1560、1561号执行案对涉案房屋的执行，本院不予采纳。因涉案房屋已被本院查封，原告请求判令第三人叶强、叶仕兰协助办理涉案房屋过户手续、已属合同履行不能，故对于原告的该请求，本院不予支持。原告可另循途径，请求第三人返还购房款…”，判决确认俞礽忠与叶强、叶仕兰于2011年1月5日签订的《房产买卖协议书》合法有效，并驳回俞礽忠的其他诉讼请求。案件判决后，俞礽忠不服提出上诉，惠州市中级人民法院于2015年1月27日作出（2014）惠中法民一终字第963号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述执行案件执行过程中，本院依法委托评估机构对涉案房产进行评估，并通过公开拍卖程序，将涉案房产以人民币357750元的价格拍卖给案外人翟宏英。2016年6月20日，本院作出（2011）惠阳法执字第1560、1561-12号《执行裁定书》，裁定被执行人叶强、叶仕兰共有的位于广东省惠州市下埔××××宿舍一楼房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号，共有权证号：粤房共证字第××号，建筑面积70.42平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人翟宏英所有。2017年2月4日，翟宏英取得涉案房地产的不动产权证［粤（2017）惠州市不动产权第××号］。2019年3月27日，本院对涉案房屋进行强制搬迁清场，原告被强制搬离涉案房屋。2019年4月23日，原告向本院立案起诉二被告，希判如所请。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告俞礽忠与被告叶强、叶仕兰签订的《房产买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照协议的约定履行自己的义务。现涉案房屋所有权已通过合法途径由案外人翟宏英取得，且涉案房屋已经交付案外人，本案原被告之间的《房产买卖协议书》已经不能履行，依法应当予以解除，原告请求二被告共同返还购房款17万元理由充分，本院予以支持。被告叶强抗辩称其不知情，不应承担相应的法律责任与查明的事实不符，本院不予采信。本案争议的焦点是：原告的损失应当由谁承担。本案合同在2011年1月5日签订后，原告付清了房款，而被告亦将房屋的相关证件交付给原告，并且同意配合原告办理过户，2011年3月下旬，原告去办理过户手续时发现涉案房产被法院查封，导致无法过户到其名下，原告没有提交证据证明二被告不配合办理过户，而且对其本人未能及时办理过户手续的原因也没有作出充分的合符情理的解释，因此，本院认为，涉案房产未能及时办理过户手续的主要原因在于原告俞礽忠，对于合同不能履行造成的损失应当由原告承担主要责任，但涉案房屋被法院查封是由于被告叶仕兰拖欠他人债务，二被告应承担次要责任。本案中原告主张的损失是购房款利息损失，即是利息以170000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2011年1月5日起计至归还全部房款之日止，具有事实和法律依据，本院予以支持，由于二被告仅是对损失承担次要责任，因此，二被告承担相应利息损失的30%。被告叶仕兰经本院依法公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，以缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告叶强、叶仕兰于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告俞礽忠返还购房款170000元及支付30%的利息（利息的计算：以170000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年1月5日计算至本判决清偿之日止）。二、驳回原告俞礽忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3700元、公告费260元，合计3960元，由原告俞礽忠承担2700元，被告叶强、叶仕兰承担1260元（原告已预交诉讼费3700元、公告费260元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  梁东辉人民陪审员  陈娘秀人民陪审员  邓远红二〇一九年九月十六日法官助理朱瑞仙书记员肖志扬