四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初72号 原告（执行案外人）：李娜，女，1991年8月15日出生，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李可祥，巴中市恩阳区雪山法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司，住所地，重庆市合川区钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地，四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何法太，男，生于1952年7月19日，汉族，巴中市长林瑞投资有限公司员工，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告李娜与被告重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称重庆合川建筑公司）、第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称巴中长林瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人李可祥，被告重庆合川建筑公司的委托诉讼代理人李小松（特别授权）、第三人巴中长林瑞公司的委托诉讼代理人何法太（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李娜向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目的第二幢A2-17-6号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告与第三人于2016年12月4日签订的《商品房购房合同》合法有效，其房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告认为巴中市中级人民法院(2019)川19执异40号《执行裁定书》、（2019）川19执异49号《执行裁定书》的裁定事项缺乏事实及法律依据。1.被告申请执行的长林·嘉苑二幢17楼6号房屋为原告所有而不属于第三人所有。2016年12月4日，原告与第三人在巴中市长林嘉苑售楼部签订了《商品房购房合同》，该合同约定：购房人（原告）购买第三人开发建修的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第二幢A2-17-6号房，面积为117.38平方米，该房款为一次性支付，每平方米为4740.00元，总房价款为556381.00元，优惠后的单价为每平方米4200.00元，优惠后的总房价款为492996.00元，并确定交房时间暂定为2017年6月底交房，最终以网签《商品房买卖合同》为准。合同签订的当日，原告一次性向被告交纳了全部购房款，第三人于当日出据收据一份，经办人丁寿祥签名并加盖了第三人财务专用章。2018年4月，原告与第三人办理房屋交接，第三人将该房屋钥匙交于原告，尔后，原告在该房进行装修，现已装修完毕。2.被告对属于原告所有的房屋申请执行没有任何法律依据。原告与第三人的交易是真实的，原告依照原告与第三人签订的《商品房购房合同》的约定支付了全部购房款，原告取得该房屋系合法取得。被告于2017年10月向法院提出查封申请，而原告于2016年12月4日已与第三人签订了《商品房购房合同》。原告购房在先，被告申请查封在后，且原告并不知晓该房屋被人民法院查封。原告于2018年4月接房后，已将该房屋进行装修，说明自2018年4月原告已占有该涉案房屋。原告占有该涉案房屋系合法占有，根据《物权法》第241条，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、效益、违约责任等按照合同约定。原告这一占有行为己属合法占有，法院却以查封在先，占有在后，未审查买卖在先，查封在后这一特定的事实，而错误的对原告提出的执行异议不予采纳，是错误的，该行为损害了原告对该房屋的财产所有权。综上所述，执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《民事诉讼法》及最高人民法院的相关司法解释之规定提起诉讼，请法院支持原告的请求。 被告重庆合川建筑公司辩称：1.原告与第三人之间就案涉房屋不存在真实的买卖合同关系。2.原告对第三人也不享有真实、合法的债权，第三人与原告签订的《商品房购房合同》，不排除第三人与原告之间恶意串通，第三人逃避履行债务之嫌。3.案涉房屋查封之前，原告并未占有案涉房屋。4.原告并未支付案涉房屋的房款。5.原告对案涉房屋不享有物权或物权期待权。6.被告对执行标的享有建设工程价款优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他普通债权。原告并非是案涉房屋的真实买受人，其并未向第三人支付房款，也未占有房屋，该房屋在查封前登记在第三人名下，故原告对该执行标的物不享有物权或物权期待权。即使第三人以案涉执行标的物进行了“以物抵债”，原告也只享有对第三人的债权请求权，而非物权，且其债权不能优于被告的工程款优先受偿权。故原告的起诉，不符合《执行异议规定》第二十八及第二十九条之规定，应当予以驳回。 第三人巴中长林瑞公司述称：原告对其案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当支持原告的诉请。1.巴中长林瑞公司已取得房屋预售许可证书，在房屋被查封前，已与原告签订的房屋买卖合同合法有效。2.巴中长林瑞公司欠款（工程欠款、担保借款、借款）抵消原告应当支付的房款，不违反法律、法规效力性强制规定，且债的产生及抵消行为均发生在案涉房屋在被查封前，当属合法有效。3.在房屋被查封前，原告基于与巴中长林瑞公司签订的合法有效的房屋买卖合同而对房屋进行占有，为合法占有。4.2017年9月8日巴中长林瑞公司与被告之间的（2017）川19民初42号《民事调解书》确定了被告对工程价款的优先受偿权，但巴中长林瑞公司与原告签订的房屋买卖合同并以债抵消房款的法律行为，均发生在被告主张工程价款优先受偿权之前，且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，被告以工程价款优先受偿权抗辩原告物权期待权的抗辩事由不成立，人民法院依法应当不予支持。5.巴中长林瑞公司已支付被告工程款达87%以上，扣除质保金，尚欠工程款2000余万元，对余款的支付，除案涉房屋被查封外，被告还申请查封了巴中长林瑞公司开发的滨河世纪城近亿的房产，为超标查封，可见，被告辩称的其拖欠工资及材料款，责任完全在被告。请求法院为了诸多房屋买受人的合法权益，为了社会的和谐稳定，作出公正裁决。 经审理查明：本院于2017年9月8日作出了（2017）川19民初42号民事调解书，该调解书确认：一、被告巴中市长林瑞投资有限公司自愿于2017年9月15日前向原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司在4550万元范围内对被告巴中市长林瑞投资有限公司开发的长林嘉苑工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书作出后，因巴中长林瑞公司未履行调解书确定的付款义务，重庆合川建筑公司向本院提出执行申请。本院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定书，查封了巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产。因巴中市长林瑞投资有限公司未履行本院（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，本院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定书，裁定对查封的巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括原告购买的位于巴中市巴州区。 原告李娜对本院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号执行裁定书涉及的执行标的的房屋提出了书面异议，本院于2019年6月26日作出了（2019）川19执异40号、（2019）川19执异49号执行裁定书，裁定书均认为：李娜的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（四）项规定的情形，案外人李娜的异议请求不能成立。裁定驳回了案外人李娜的执行异议请求。李娜不服执行裁定，遂向本院提起诉讼。 同时查明：原告李娜与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第二幢A2-17-6号房，建筑面积约117.38平方米，优惠后的单价为4200元/平方米，优惠后总房价款为492996元。双方网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处盖章为“长林·嘉苑专用章”，合同签订日期为2016年12月4日。2016年12月4日，巴中长林瑞公司给案外人李娜出具《收据》一张，收房屋款492996元。 原告李娜在执行异议听证中陈述，其所购买的房屋的钱系其父亲交的，交的现金给何长林。 另查明：案涉房屋已经取得了商品房预售许可证。原告李娜购买的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第2幢A2-17-6号房，已经装修，并未入住，办理了水卡、电卡。2019年9月26日，巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记记录》记载申请人“李娜”名下无登记房屋。2019年9月26日，巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》记载“李娜”名下暂无不动产。 以上事实，有原告提交的《商品房购房合同》、《收据》、《个人及家庭房屋登记记录》、《个人及家庭不动产登记记录》、《执行裁定书》，被告提交的《民事调解书》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。原告的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为李娜所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。本院认为，2016年12月4日，原告李娜与第三人巴中长林瑞公司签订的《商品房购房合同》，购房合同对房屋的位置、面积、单价、交付时间进行了明确约定，购房合同虽加盖的是长林嘉苑的专用章，但是第三人对购房合同予以认可，且给原告李娜出具了购房款的收据，购房合同系双方当事人的真实意思表示，签订合同时案涉的房屋已经办理了预售许可证，故商品房购房合同合法有效。签订购房合同的时间为2016年12月4日，而本院查封该房屋时间为2017年10月26日，故李娜符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。 关于案涉房屋是否系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，原告李娜向本院提供了房屋管理部门出具的不动产登记信息，证明在其名下无住房。故原告符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之情形。 关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。本院认为，从查明事实看，在签订购房合同时，优惠后总房价款为492996.00元，当日，巴中长林瑞公司给原告出具《收据》一张，共收房屋款492996.00元。原告已全部支付房屋价款。 关于原告请求解除查封的问题。本院认为，查封系本院在执行（2017）川19民初42号民事调解书的财产保全行为，其可在本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向本院申请。其不属于本案审理范围，故本院对该主张不予支持。 关于案涉房屋是否归原告所有问题。本院认为，李娜与巴中长林瑞公司之间签订有商品房购房合同，原告已支付全部购房款，巴中长林瑞公司将案涉房屋交付给原告，原告已实际占有，并已装修。虽原告尚未办理物权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉房屋在办理物权登记前，李娜享有物权期待权。原告请求对案涉房屋判归原告所有，通过本案查明的事实，案涉房屋尚未竣工验收，尚不具备法律规定的物权性质，故，对原告该项诉讼请求不予支持。 关于被告认为其享有建设工程优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故本案中，被告主张建设工程优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 关于本案诉讼费负担的问题。因第三人巴中长林瑞公司欠付被告的工程款及不能为原告办理登记过户是导致本案纠纷的主要原因，故本案的诉讼费应由第三人巴中长林瑞公司负担。 综上所述，原告李娜所购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条全部条款规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下： 一、确认2016年12月4日原告李娜与第三人巴中市长林瑞投资有限公司签订的《商品房购房合同》有效； 二、在重庆市合川区教育建筑工程有限公司申请执行（2017）川19民初42号民事调解书一案中不得执行位于巴中市巴州区长林·嘉苑第2幢A2-17-6号房屋。 三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。 案件受理费8695.00元，由第三人巴中市长林瑞投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院(2019)川19执异40号、(2019)川19执异49号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇一九年九月二十七日 法官助理 张志民 书 记 员 魏廷桓