福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4669号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道6号。 法定代表人：陈景红，该执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈育彬，男，1994年1月30日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所执业律师。 上诉人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）因与被上诉人陈育彬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持泛华公司一审的反诉请求。2.陈育彬承担全部诉讼费用。事实和理由：一、陈育彬未依照案涉合同约定支付购房款且未依约支付违约金，泛华公司依据案涉合同约定有权不予交房且无需承担逾期交房的责任。首先，泛华公司在案涉合同签订时已经告知陈育彬贷款银行，且泛华公司并非对贷款银行进行强制性的指定，只是基于平时的交易习惯向陈育彬推荐，陈育彬依约应在2014年8月10日前办理完按揭手续；其次，陈育彬自述其于2014年9月2日与兴业银行南安支行办理了按揭贷款，那么陈育彬主张其在办理贷款前一周即2014年8月26日才接到泛华公司关于指定银行办理贷款的通知，这个时间也早已经超过了双方约定的办理贷款时间；另外，陈育彬并未提供证据证明其在接到泛华公司的指定后及时去办理贷款。二、陈育彬未依约按时办理贷款并支付购房款，总计逾期27天，故泛华公司的交房时间应当就此予以顺延。三、双方在合同中约定2015年12月31日交房，但陈育彬直到2019年5月9日才起诉要求泛华公司支付逾期交房违约金，其诉讼请求已经部分超过了诉讼时效。四、根据省气象服务中心出具的气象分析资料，可以确认2016年10月10日起至2017年12月28日工程验收合格之日止，案涉工程遭遇中雨以上及六级以上台风的天数合计有40天，根据案涉合同的约定，泛华公司可据实延期交房，一审法院认定逾期交房天数时未予扣除，属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实错误，应予纠正。 陈育彬辩称，1.陈育彬是在签订合同一个月后即2014年8月26日左右才接到泛华公司关于指定贷款银行的通知，并在接到通知后马上办理了贷款按揭。2.案涉合同虽然约定交房时间为2015年12月31日前，但诉争房产直至2018年12月4日才经工程消防验收合格，具备交房条件，故泛华公司违约交房的时间应认定为持续至2018年12月4日，陈育彬的诉讼请求并未超过诉讼时效。3.泛华公司的其他上诉请求缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 陈育彬向一审法院起诉请求：1.泛华公司支付陈育彬逾期交房违约金42782.76元（从2016年10月10日至2018年6月1日计600日，每日按购房款的万分之一计算）及办证违约金（自起诉之日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算）；2.泛华公司立即协助陈育彬办理不动产登记手续；3诉讼费用由泛华公司承担。 泛华公司向一审法院提起反诉请求：1.陈育彬支付逾期付款违约金47218元（从2013年12月10日至2014年9月6日，每日按应付款693046元的万分之三计算）；2.泛华公司不承担逾期交房的责任，陈育彬承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第43号。2013年12月1日，陈育彬的亲戚陈育参与泛华公司签订《商品房定购书》一份，双方约定陈育参自愿定购日昇新城9栋501号商品房，签订本定购书时，陈育参同意向泛华公司支付购房定金20000元，陈育参如未能在约定的10日时间内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将陈育参定购的该商品房另售给他人，陈育参所交购房定金不予退还。2014年7月31日，陈育彬与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，陈育彬购买泛华公司开发的址在南安市××路××号××幢××层××号房，建筑面积共133.57平方米，单价为每平方米5338.37元，总金额713046元。付款方式和期限为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，1、买受人于2014年7月31日向出卖人支付首期购房款（含定金）计223046元，余款490000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款、公积金贷款的方式或组合贷款向出卖人支付购房款……3、买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……4、如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任。陈育彬于2013年12月1日向泛华公司支付定金20000元，于2013年12月17日支付80000元，于2014年7月18日支付123046元，余款490000元由陈育彬向兴业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付，陈育彬于2014年9月2日和该行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该行于2014年9月6日将490000元发放给泛华公司。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2018年5月17日将本案商品房交付给陈育彬。本案商品房至今未办理不动产权属登记。泛华公司提供的《阶段性付款产生的违约金》，系其自行计算的，且陈育彬不予认可，故对该证据，不予认定。对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。 一审法院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈育彬向泛华公司购买址在南安市××路××号××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈育彬与泛华公司签订的《商品房定购书》、《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽然《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，陈育彬与泛华公司已于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定买受人应于2014年7月31日向出卖人支付首期购房款（含定金）计223046元，而陈育彬已于2013年12月1日向泛华公司支付定金20000元，于2013年12月17日支付80000元，于2014年7月18日支付123046元，其并没有违约。《合同补充协议》虽然约定买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，但庭审中，陈育彬和泛华公司共同确认办理贷款事宜是由泛华公司先指定两三家银行，由陈育彬选择其中一家办理。关于泛华公司指定贷款银行的时间，陈育彬认为泛华公司是在签订贷款合同前一个星期告知他的，泛华公司认为签订《商品房买卖合同》时已告知陈育彬贷款银行。对于贷款银行的指定时间发生争议的，应由指定方泛华公司承担举证责任，因其并没有提供证据证明具体的指定时间，故贷款银行的指定时间应按陈育彬自认的为准。在泛华公司指定贷款银行一个星期后陈育彬就与兴业银行南安支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，办理完毕按揭手续，其并没有违约，故陈育彬并不存在逾期付款的违约行为，泛华公司请求陈育彬支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，泛华公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付陈育彬使用。本案工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格，泛华公司于2018年5月17日将本案商品房交付给陈育彬，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现逾期交房已超过120日，陈育彬请求泛华公司支付从2016年10月10日至2018年6月1日（计600日），每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金42782.76元，对于符合法律规定的部分即泛华公司应支付自2016年10月10日起至实际交房之日即2018年5月17日止（计585日），每日按已付款713046元万分之一的违约金41713元，予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金……”约定，泛华公司至今未能协助陈育彬办理本案商品房的不动产权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故泛华公司应履行协助陈育彬办理本案商品房不动产权属登记的义务。至于泛华公司应承担的逾期协助办证违约金，现陈育彬自愿请求泛华公司支付自起诉之日即2019年5月9日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算的违约金，合理合法，予以支持。泛华公司辩称，因陈育彬未能付清违约金，他们公司有权不予交房且不承担逾期交房的责任，因陈育彬并不存在逾期付款的违约行为，故泛华公司的该辩称，不予采纳。泛华公司辩称，陈育彬的起诉已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日支付陈育彬逾期交房违约金41713元；二、南安市泛华投资发展有限公司应支付陈育彬自2019年5月9日起至南安市泛华投资发展有限公司履行协助陈育彬办理南安市××路××号××幢××层××号房不动产权属登记的义务之日止，每日按陈育彬已付购房款713046元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2019年5月9日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后三十日内付清）；三、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日履行协助陈育彬办理南安市××路××号××幢××层××号房不动产权属登记的义务；四、驳回陈育彬的其他诉讼请求；五、驳回南安市泛华投资发展有限公司的全部反诉诉讼请求。案件受理费870元，减半收取计435元，由陈育彬负担11元，由南安市泛华投资发展有限公司负担424元。反诉受理费490元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。 二审中，泛华公司提供福建省气象服务中心出具的《气象资料分析》一份，拟证明自2016年10月10日起至2017年12月28日止，经南安观测站检测到中雨以上及6级最大风力的天数共计40天（已扣除重叠部分）。本院依法组织双方当事人进行质证，陈育彬称对该证据的合法性、真实性、关联性无异议。经审查，泛华公司提供的《气象资料分析》，系福建省气象服务中心出具，陈育彬对其三性无异议，且双方据此确认案涉工程自2016年1月1日起至2016年10月10日遭遇中雨、6级以上最大风力的天数共40天，本院予以照准。一审法院对该事实认定错误，予以纠正。经审查，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，泛华公司于一审审理时自述陈育彬必须从其推荐的两三家银行中选择一家办理贷款事宜，但其未能举证证明其在签订案涉合同时已经告知陈育彬办理贷款的银行，故陈育彬在泛华公司指定贷款银行一个星期后就办理完毕按揭手续，且由贷款银行直接将相关款项发放给泛华公司，并未违约，泛华公司关于陈育彬未依照案涉合同约定按期支付购房款且未依约支付违约金，泛华公司有权不予交房且无需承担逾期交房责任的主张，缺乏依据，不予采纳。同时，根据前述，泛华公司主张交房时间应按陈育彬逾期支付购房款项（贷款部分）的时间相应顺延27天，缺乏依据，不予采纳。根据双方共同确认的事实，案涉工程自2016年1月1日起至2016年10月10日工程验收合格之日止遭遇中雨、6级以上最大风力的天数共40天，据此，诉争房产的交付时间可顺延至2016年11月19日，故泛华公司应依约每日按陈育彬已付购房款713046元的万分之一向陈育彬支付自2016年11月19日起至实际交房之日即2018年5月17日止逾期交房的违约金（计545日），即713046元×0.01%×545天=38861元。泛华公司与此相关的上诉请求，与查明的事实相符，予以支持。泛华公司主张陈育彬要求泛华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已部分超过诉讼实效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，泛华公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初4607号民事判决第二、三、五项。 二、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初4607号民事判决第一、四项。 三、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效后三十日支付陈育彬逾期交房违约金38861元。 四、驳回陈育彬一审的其他诉讼请求。 五、驳回南安市泛华投资发展有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 一审案件受理费870元，减半收取计435元，由陈育彬负担49元，由南安市泛华投资发展有限公司负担386元。反诉受理费490元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。二审案件受理费870元，由陈育彬负担98元（应于本判决生效后五日内交纳），由南安市泛华投资发展有限公司负担772元（多预收的588元应予退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年九月十九日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。