山东省烟台高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0692民初511号 原告：金岭，男，1986年9月24日出生，汉族，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：金奎芹，女，汉族，1962年11月18日出生，住烟台市莱山区，系原告母亲。 被告：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。统一社会信用代码：91370600554384341A。 法定代表人：刘文忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李金菊、丁一（实习），山东旭冉律师事务所律师。 原告金岭与被告烟台旺埠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金奎芹，被告委托诉讼代理人李金菊、丁一（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金岭向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担自上次调解后再次逾期210天交房的逾期交房违约金20267.52元；2.要求被告承担逾期办证违约金4967.53元；3.要求被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2013年3月12日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于烟台市高新区房屋，约定被告向原告交房的截止日期为2013年5月12日。原告按照被告要求及时交清了购房款496753元。2014年12月22日，原告向烟台市莱山区人民法院提起诉讼，经调解于2015年3月10日达成协议，要求被告支付原告2013年5月31日至2015年3月2日违约金，该款项被告已支付给原告。2015年9月28日，原告收到被告的书面收房通知，9月30日原告领取了该房屋的钥匙，并在物业处预交了物业管理费。原告认为被告自上次调解后又逾期交房共210天（2015年3月3日至2015年9月29日），根据合同约定，被告应当支付自上次调解后的逾期交房违约金20267.52元，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告烟台旺埠置业有限公司辩称，原告主张的逾期交房违约金计算标准过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。故请求法院调低，以房屋总价款为基数，按照同期人民银行贷款基准利率，即年利率4.35%计算利息作为逾期交房违约金。关于逾期办证违约金，我方认为原告的请求已超过诉讼时效，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下： 2013年3月12日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第130311200008号），原告购买被告开发的三兴·御海城28#住宅楼1单元第25层2501号房屋（以下称案涉房屋），建筑面积93.25平方米，总价款为496753元。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及具备法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合合同约定的商品房交付买方使用。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同规定的特殊情况外，卖方如未按本合同约定的期限将该商品房交付买方使用，逾期不超过180日，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方要求继续履行合同的，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买方不退房，卖方按已付房价款的1%向买方支付违约金。 同日，原被告签订了《补充协议》，其中第七条“关于《合同》第八条交付期限的补充约定”约定：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。 合同签订后，原告按合同约定支付了首付款，并已成功申请了银行贷款。被告于2015年9月30日向被告交付了案涉房屋。 另查明，原告于2014年12月22日向烟台市莱山区人民法院提起诉讼，经调解原被告达成和解，烟台市莱山区人民法院于2015年3月10日出具（2015）莱山民三初字第24号民事调解书，要求被告支付原告2013年5月31日至2015年3月2日期间逾期交房违约金及律师费共计22018元，该款项被告已支付给原告。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。按照合同及补充协议的约定，被告应于2013年5月30日前将经勘查、设计、施工、监理、建设五单位验收合格的商品房交付给原告，但被告实际交房时间为2015年9月30日，被告未在合同约定期限内交付房屋构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。由于被告已向原告支付2013年5月31日至2015年3月2日期间的逾期交房违约金，现原告要求被告承担2015年3月3日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算标准，原告主张依据合同约定，被告以房价款为基数，按照日万分之二标准向原告支付违约金；被告主张合同约定的违约金标准过高，应当按中国人民银行同期贷款利率计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。本案双方当事人约定以已交付房价款的万分之二计算每日违约金，确实高于被告违约造成的损失，故经被告主张，本院综合考虑后兼顾公平原则，认为将违约金计算方式调整为以总房价为基数按中国人民银行最新贷款利率（一年以内）计算较为适宜。综上，被告应支付的逾期交房违约金为12432.43元（496753元*4.35%/365天*210天）。 原告主张被告应向其支付逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金应为案涉房屋价款的百分之一，即4967.53元，被告主张原告该项诉请已过三年诉讼时效。本院认为，被告应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，被告未依约完成协助原告办理房产证的合同义务，属于被告违约，依法应当承担逾期办证的违约责任。由于原告一直要求被告履行办证义务，但被告迄今为止仍不能履行办证义务，故被告称原告主张已过诉讼时效无事实和法律依据，因此原告要求被告按照已付房款的1%支付违约金4967.53元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金岭2015年3月3日至2015年9月29日期间的逾期交房违约金12432.43元。 二、被告烟台旺埠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金岭逾期办证违约金4967.53元。 三、驳回原告金岭的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费307元，减半收取154元，原告金岭负担48元，被告烟台旺埠置业有限公司负担106元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  吴小鹏 二〇一九年九月十九日 书记员  王斐斐