江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终2255号上诉人(原审原告):丁克清，男，1948年1月4日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人(原审原告):丁进，男，1967年5月9日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审原告）姜堰区碧泉矿物质饮用水厂，住所地泰州市姜堰区罗塘街道河东街**号（老油厂仓库内）。经营者：李梅，女，1970年2月6日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：丁进，系姜堰区碧泉矿物质饮用水厂的经营者李梅的丈夫，住泰州市姜堰区罗塘街道香园*号楼***室。被上诉人(原审被告):泰州市益众油脂有限责任公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道姜官路188号。法定代表人：王华庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆年宝，江苏丁鸿庚律师事务所律师。上诉人丁克清、丁进、姜堰区碧泉矿物质饮用水厂（以下简称碧泉水厂）因与被上诉人泰州市益众油脂有限责任公司（以下简称益众公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初2852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2016年10月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人丁克清、丁进及碧泉水厂李梅的委托诉讼代理人丁进，被上诉人益众公司法定代表人王华庭的委托诉讼代理人陆年宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人丁克清、丁进及碧泉水厂的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，本案诉讼费由益众公司承担。事实和理由：双方签订的租赁合同第7条、第11条中被上诉人免除了自己的责任且加重了上诉人责任，属于《合同法》第四十条、五十二条规定的无效格式合同范畴，上诉人的请求符合法律规定，一审法院应予支持。被上诉人的反诉理由没有证据支撑，不能证明上诉人欠其水电费，该租赁合同依法应予确认无效。2006年后被上诉人未再与上诉人签订书面合同，但上诉人仍按时缴纳租金。2016年搬迁公告公布后，被上诉人责令上诉人收到通知一个月后搬迁，违反了合同法中公平原则，对于搬迁中上诉人应享受的补偿和营业损失未提，强令搬迁，给上诉人带来了损失。一审法院将讼争协议确认无效后又不支持上诉人的诉求，让人费解。被上诉人益众公司辩称，一、本案讼争合同第七条、第十一条并非合同法所规定的格式条款。益众公司与上诉人签订的两份合同的条款都是不一样的，不存在重复使用，且合同内容也是双方协商的结果。二、案涉合同不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形。从2008年8月1日至今，双方未再签订任何书面合同，属于不定期租赁。益众公司要求上诉人搬迁并没有使用合同，只要求其搬迁和缴纳水电费。上诉人要求确认合同无效，而合同本身已经不存在了。至于上诉人所说的拆迁问题，不在本案的审理范围，上诉人也不是被搬迁的对象。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人丁克清、丁进及碧泉水厂向一审法院起诉请求：确认双方在2006年8月1日签订的租房协议书第7条、第11条无效。被上诉人益众公司向一审法院提起的反诉请求：1、解除租赁合同，上诉人在10日内迁出租赁的房屋；2、上诉人给付从2016年1月1日至迁出之日按每月550元标准计算的租金。一审法院认定事实：丁克清是丁进的舅舅，双方拟共同开办姜堰市碧泉矿物质饮用水厂。2004年8月1日丁克清以姜堰市碧泉矿物质饮用水厂的名义（乙方）与姜堰市益众油脂有限责任公司（甲方，后更名为泰州市益众油脂有限责任公司）签订协议书一份，约定：1.乙方因生产需要向甲方租用原南分厂东门营业间仓库西面一间，房屋产权为甲方所有，乙方只有使用权。承租期间的房屋修理由乙方负责。2.租赁时间从2004年9月1日至2005年8月31日。3.房租为300元/月，一次性缴清房租（先缴后租）。电费按供电部门电价计收，水费按自来水公司的价格计收，由甲方抄表向乙方收取。4.在承租期间，如甲方南分厂整体出售或开发利用，甲方提前一个月通知乙方，乙方应及时无条件让出。5.动力电、电表、水表等安装及房屋装修改造由乙方自负。6.乙方不得随意改变房屋结构。7.乙方应及时向甲方缴纳有关费用，如逾期不缴，则甲方有权从次月起终止协议。8.租赁期间，安全责任由乙方自负，与甲方无关。9.未尽事宜，双方协商解决。10.本协议一式二份，双方各执一份。协议签订后，双方依约履行。2005年3月28日，丁进以其妻李梅的名义申请设立姜堰市碧泉矿物质饮用水厂，同时提交上列协议书，并加签李梅为乙方。姜堰市碧泉矿物质饮用水厂的企业登记信息包括：经营场所罗塘街道河东街43号老油厂仓库内，经营者李梅，经济性质个体工商户，经营范围饮料桶装纯净水生产销售；预包装食品兼散装食品、家禽、鲜肉批发、零售。2013年4月更名为泰州市碧泉矿物质饮用水厂。上列租赁协议持续履行至2006年，双方再次签订协议书一份，约定：1.甲方将其合法拥有的坐落于姜堰镇河东街52号的自有房屋（原东门营业间仓库）共6间，建筑面积216平方米出租给乙方作厂房使用。2.该房屋的租金为550元/月。按季缴纳，先缴后租。4.该房屋按现状出租，乙方如需对房屋进行改造或装修或变更原有设施，不得损坏房屋原结构，且须事先征得甲方书面同意，并按规定到相关部门办理批准手续后方可进行。乙方对房屋进行改造或装修或变更原有设施的一切费用由乙方承担，租赁期届满或租赁期未届满，提前终止本协议的，除甲方违约导致提前终止本协议外，乙方不得要求给予改造或装修或变更原有设施的费用补贴。5.租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或调换使用该房屋。6.租赁期间，乙方自主经营，自负盈亏，安全责任由乙方自负，与甲方无关。7.租赁期间，如该房屋拆迁、出售或开发利用，甲方提前1个月通知乙方，乙方应在甲方规定的期限内无条件让出。乙方因使用不当或其他人为原因造成房屋或附属设施损坏的，应负责赔偿或修复。8.租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，收回该出租房屋……9.租赁期限内，未经甲方同意，乙方擅自退租或因乙方违约而提前终止本协议的，乙方已付租金不退，若已付租金不足抵付甲方损失的，乙方另行赔偿。10.租赁期限内，甲方擅自解除本协议，提前收回该房屋（该房屋拆迁、出售或开发利用除外），甲方按年租金总额的20%承担违约金。11.租赁期限届满或因乙方原因，提前终止本协议的，乙方应在租赁期限届满或终止本协议后的二日内将该租赁房屋交还甲方。逾期十日内，乙方承担100元/日的房屋占用费。逾期十日以上，乙方承担200元/日的房屋占用费。12。因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。13。本协议未尽事宜，双方另行协商一致，可订立补充条款。14.本协议双方签字（盖章）生效，一式二份，各执一份。租期届满，丁克清、丁进、碧泉水厂继续使用租赁房屋至今，并缴纳租金。2016年3月4日，益众公司向丁克清等租户发出书面通知，要求各位租户在2016年3月30日之前主动缴清房租和水电费，逾期将予以断电，直至收回房屋。2016年3月7日，丁克清向益众公司缴纳截止2015年12月31日的租金14300元（550元/月×26个月）、水费12528元（2.9元/吨×24个月×180吨/月）、电费4620元（330元/月×14个月）。2016年4月22日，益众公司再次向各位租户发出书面通知，告知：2016年3月25日姜堰区房屋征收管理办公室发布泰姜征发2016－2号《河东街地块A、B、C段国有土地上房屋征收调查公告》，且目前已进入调查阶段。鉴于此，为积极配合区政府实施综合性旧城改建，确保征收工作顺利进行，请各位承租户尽快来我公司结清所欠的房租和水电费，并于2016年5月25前搬清所有物品，腾空交房。逾期未结清费用，又不搬清交房的，公司将终止供电，并诉诸法律。双方因租赁事宜发生纠纷,引起诉讼。一审法院认为，本诉的争议焦点为2006年协议书第7条和第11条是否无效。丁克清、丁进及碧泉水厂依据合同法第四十、四十二、五十二条主张无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第7条与2004年协议类似的第4条不完全一致，第7条增加了拆迁的情形，2004年协议中并无与第11条类似的条款，故第7、11条款不符合重复使用而预先拟定的特征。另从双方订立协议时的情形分析，益众公司在出租市场并无垄断性地位，丁克清等选择租赁房屋的自由意志并不受到限制。第7条实为双方对解除合同条件的设定，第11条是对违约责任的约定。类似约定在出租合同中时有出现。双方签订合同即视为双方协商一致，并无证据证明益众公司利用优势地位限制丁克清等自由选择，故第7、11条不属于格式条款。其次，合同法第四十二条并非确定约定效力的依据。第7、11条不属于合同法第五十二条规定的无效情形。综上，丁克清、丁进、碧泉水厂的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。反诉的争议焦点：益众公司要求解除租赁合同及丁克清等迁出的诉讼请求有无法律依据。2006年协议约定的租期截止2007年7月31日，期满后丁克清等继续使用租赁房屋，并按原约定缴纳租金等，益众公司未提出异议，并接收租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。据此，本案中双方之间的租赁应为不定期租赁。不定期租赁的法律后果为原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备期间。2016年4月22日，益众公司通知丁克清等于2016年5月25日前腾空交房，双方之间的租赁合同应自2016年5月25日起解除。益众公司要求碧泉水厂迁出，一审法院予以支持。丁克清，丁进作为实际经营人，亦负有迁出的义务。丁克清等对给付租金并无异议，一审法院对益众公司要求给付租金的诉讼请求予以支持。一审判决：一、驳回丁克清、丁进、碧泉水厂的诉讼请求；二、益众公司与碧泉水厂之间的租赁合同自2016年5月25日起解除；三、丁克清、丁进、碧泉水厂于判决生效后30日内迁出位于姜堰区罗塘街道河东街老油厂仓库的6间租赁房屋（北邻空地，南邻玻璃厂）；四、丁克清、丁进、碧泉水厂于判决生效后30日给付益众公司自2016年1月1日起至实际迁出之日止按每月550元的标准计算的租金。本诉案件受理费80元，依法减半收取40元，由丁克清负担。反诉案件受理费50元，依法减半收取25元，由丁克清、丁进、碧泉水厂共同负担（益众公司已预交，丁克清、丁进、碧泉水厂于判决生效后30日内一并给付益众公司25元）。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于案涉2006年协议书第7条、第11条的效力如何认定；被上诉人益众公司要求解除与上诉人的租赁关系及上诉人迁出租赁房屋有无事实和法律依据。关于效力问题，然根据合同法第三十九条的规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，而案涉2006年协议书第7条、第11条系双方就案涉特定房屋租赁事宜所达成的，不符合上述法律规定中的格式条款的特征，并非格式条款。而且上述条款不存在合同法第五十二条规定的无效情形，也不属于合同法第五十三条所规定的免责条款，应为有效。上诉人以案涉2006年协议书第7条、第11条属于合同法第四十条规定的格式条款为由主张无效，与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于租赁关系解除问题，因2006年租赁协议书所约定的租赁期限届满后，上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人也未提出异议并接收租金，根据合同法第二百三十六条的规定，双方之间形成了不定期租赁关系。同时根据合同法第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。被上诉人益众公司于2016年4月22日通知上诉人于同年5月25日前腾空交房，符合上述法律规定，并无不当。综上，上诉人丁克清、丁进及碧泉水厂的上诉请求，没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丁克清、丁进及碧泉水厂共同负担（丁克清、丁进及碧泉水厂均已预交80元，剩余部分由本院退还）。本判决为终审判决。审判长 于 焱审判员 刘艳生审判员 王小莉二〇一六年十二月十六日书记员 邵 峰