云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初1790号原告李光英，女，汉族，生于1974年3月28日，大专文化，云南省盐津县人，住云南省昭通市盐津县。委托代理人罗文钊，男，汉族，生于1971年6月19日，大学文化，云南省盐津县人，住云南省昭通市盐津县，（特别授权）。被告昭通远森房地产开发有限公司统一信用代码：91530600064257876B法定代表人：刘存树地址：昭阳区。委托代理人刘琦富，云南悟同律师事务所律师。（特别授权）原告李光英诉被告昭通远森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李光英及其委托代理人罗文钊、被告昭通远森房地产开发有限公司的委托代理人刘琦富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李光英诉称，原告于2017年10月23日至24日，通过被告设置的远森俊城营销中心购买位于昭阳区共计6个摊位，门面商铺Ｐ12一个。共计一次性支付给被告购房款603683.00元。根据双方签订的商品房购销合同第七条规定，被告应于2018年6月30日前，将通过建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告，截止目前（2019年3月17日）已超期接近8个月零17天，被告仍未履行交房责任。在此期间，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，原告于2018年11月4日发出了催告通知，要求被告于2019年2月4日前履行交房责任，如不在此期限内交付，将请求解除合同，对造成的一切经济损失由被告承担。但经催告三个月以后，被告仍未履行其义务。虽购房合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任“逾期120天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。但该条款对被告不具任何约束力，交房日期可以无限推迟且违约金太低，远低于中国人民银行规定的同期贷款利息（按甲方规定0.01%乘以逾期天数测算，现所交的603683.00元房款，每年获得违约金21600元。以这样低的代价承担违约责任，使原告的利益永远也得不到保障，公正性严重缺失，是名副其实的霸王条款，极大地损害了原告的利益。交房逾期后，原告多次上门找被告协商解决，但被告回避不见面，也没有打电话或者发短信、微信告诉相关情况。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条、第16条、第17条以及《中华人民共和国合同法》的有关规定，诉至贵院，请求：1、判令被告承担违约责任：解除合同，要求被告返还已付房款；支付原告已付房款产生的贷款利息58000元，共计：661683元；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告昭通远森房地产开发有限公司辩称，一、告诉状中的事实是部分符合，是2017年10月24日双方确实签订购房合同，购买的摊位和铺面也符合事实。签订的购房合同是符合法律规定的，应当受到法律保护；二、2018年11月4日向被告发出的催告通知不符合事实，被告从来没有收到催告通知；三、于原告诉状中说的约定的逾期交房的违约金，但是该条款对被告没有约束力，不符合法律规定。双方成立的合同条款都应当对双方有约束力，并且双方当时都已经明知合同的约定，所自愿签订的合同，因此请法庭驳回原告起诉。原告李光英向本院提交如下证据：一、催告通知书，证明11月4日通知被告按约定交付房屋；二、邮政快递寄出和签收依据，证明《催告延迟交房通知送达》和被告已经签收的事实（寄出系原件，签收的系复印件，原件在邮政公司）；三、《商品房购销合同补充协议》，证明2017年10月23日至24日已购房的事实；四、摊位和商铺示意图，证明远森俊城负一楼摊位和商铺具体位置；五、收款收据和银行转账记录，证明一次性付清商铺和摊位房款；六、贷款利率调查表，证明购房款利息及支付违约金测算依据；七、照片八张，证明截止5月28日，远森俊城负一楼附属工程已出于停工状态，附属工程不具备交房条件；八、市委市政府打击房地产乱象专项行动方案（昭住建发【2018】129号），证明被告虚假宣传投资回报和利用格式条款免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利问题；九、宣传广告资料、招商手册，证明虚假宣传房产升值和投资回报；十、房地产广告发布规定，证明与宣传资料印证开发商发布广告不得含有升值或投资回报的承诺；十一、商品房销售管理办法，证明开发商不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；十二、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法，证明补充协议第9条所列不可归责任于双方的事由不成立，利用格式条款规避自身的责任，已违反该规定；十三、房屋建筑和市政基础建设施工程竣工验收规定，证明补充协议第9条所列不可归责任于双方的事由不成立，利用格式条款规避自身的责任，已违反该规定。经质证，被告对原告提交的一、二组催告通知我们之前没有收到，邮政快递单的收件人是公司法定代表人刘存树，但是实际签收人不是刘存树，没有证实签收人是否将签收的文件交到刘存树手上，可以充分证实催告通知书不是刘存树签收，并且快递单上寄件的种类不得而知，原件上的催告通知单是后边加上的；三组无异议；四组与本案无关，不予质证；五组无异议；六组与本案无关，不予质证；七组不符证据三性，是原告单方调取的证据，照片上的时间也不是客观真实的，有虚假可能性，不能真实的反应工程的状态，该工程正在进行中，没有处于停工状态；八组与本案无关，不予质证，打击乱象是政府的职责不是法院的职责，不是审理内容；九组招商手册没有违反任何的法律法规，并且和本案没有任何联系，宣传画册是否接收宣传是自己的选择，并且也有真实的商铺存在，和本案也没有直接的联系；十组广告及其规定不是本案审理内容；十一、二、三组是政府出台的法律法规，不属于证据范围。本院认为，原告提交的第一、二组证据在邮寄单原件上显示内件品名是之后添加的，因而本院无法确认原告邮寄的就是原告主张的催告通知书，因而本院对该二组证据均不予采信；第三、五组证据能够证明原告购买被告开发的商铺及其摊位的事实，本院予以采信；第四组证据仅是一个示意图，没有原被告双方的签字，不能证明原告的证明目的，本院不予采信；第六组证据与本案无关联性，本院不予采信；第七组证据能证明被告所建房屋未完全完工的情况，本院予以采信；第八组证据与本案无关联性，本院不予采信；第九组证据只是被告方的宣传资料，不能证明原告的证明目的，本院对原告的证明目的不予采信；第十、十一、十二、十三组证据系法律法规部门规章，不属于证据范畴，本院对原告的证明目的不予采信。本院依法出示原告申请到住建局调取了工程竣工备案资料，以及到昭阳区规划局调取的建设工程是否竣工的核实资料，证明远森俊城没有向建设局及规划局提交竣工验收申请。经质证，原告对该证据证据真实客观。经质证，被告对该证据无异议，充分印证了工程正在施工中，因此没有竣工验收。本院认为，该证据能够证明该工程主体项目已完成，地下车库及室外附属设施正在组织施工，尚未验收的事实，本院予以采信。被告昭通远森房地产开发有限公司未向本院提交证据。通过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2017年10月23日原告李光英与被告昭通远森房地产开发有限公司签订了一份《商品房购销合同》，购买被告开发的昭阳区远森俊城第4幢-1层T190号房。次日，原告李光英又与被告昭通远森房地产开发有限公司签订了6份《商品房购销合同》，购买被告开发的昭阳区远森俊城第4幢-1层T36号房、第4幢-1层T189号房、第4幢-1层T35号房、第4幢-1层T191号房、第4幢-1层T37号房、第4幢-1层P12号房。原告李光英在签订《商品房购销合同》当日支付了全部购房款603683.00元。原被告双方均在《商品房购销合同》中约定了甲方（昭通远森房地产开发有限公司）应于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（李光英）。同时原被告双方在《商品房买卖合同》中对违约责任等相关事宜进行了约定。至今被告未交房给原告方，现原告起诉来院，请求：1、判令被告承担违约责任：解除合同，要求被告返还已付房款；支付原告已付房款产生的贷款利息58000元，共计：661683元；2、由被告承担本案的诉讼费用。本院认为,原告李光英与被告昭通远森房地产开发有限公司于2017年10月23日签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违法国家法律的规定，也未损害社会公共利益，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。作为原告根据合同约定在双方签订合同当日即将全部购房款603683.00元支付给了被告，被告本应按约于2018年6月30日交房，而被告却迟延履行交房义务，作为原告主张已于2018年11月4日向被告邮寄催告交房通知书，虽本院未予认可，但原告就要求解除合同已于2019年3月向本院提起了本案诉讼，被告已明知原告之请求，但被告至今仍未向原告交付其所购房屋，同时，被告所售房屋至今也并未申请验收。根据《合同法》第九十四条的规定，由于被告的迟延履行不能向原告交付房屋，致使原告不能实现购买房屋的目的，故原告要求解除其与被告之间的房屋买卖关系的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。在合同解除后，被告应将收取的603683.00元购房款退还给原告。对于原告主张被告支付原告已付房款产生的贷款利息58000元系以2015年标准计算，本院不予确认，本院应判令被告按照中国人民银行同期银行贷款利率标准向原告支付利息至退还房款之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李光英与被告昭通远森房地产开发有限公司于2017年10月23日签订的T-025号《商品房购销合同》及补充协议、2017年10月24日签订的T-026号《商品房购销合同》及补充协议、T-027号《商品房购销合同》及补充协议、T-028号《商品房购销合同》及补充协议、T-029号《商品房购销合同》及补充协议、T-030号《商品房购销合同》及补充协议、P-010号《商品房购销合同》及补充协议；二、由被告昭通远森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李光英退还购房款603683.00元及按照中国人民银行同期银行贷款利率标准向原告李光英支付从交款之日起至退还603683.00元之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10417元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长  龚 勋人民陪审员  吕道联人民陪审员  马 丽二〇一九年九月三日书 记 员  周 镝