江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0723民初5514号原告:连云港永康物业服务有限公司,住所地灌云县伊山镇南京西路9号，统一社会信用代码91320723689603740U。法定代表人：孟凡进,该公司经理。被告:金文贵,男,1963年7月24日出生,汉族，住灌云县。原告连云港永康物业服务有限公司（以下简称永康物业公司）与被告金文贵服务合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用小额诉讼程序于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告永康物业公司的法定代表人孟凡进、被告金文贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永康物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告支付拖欠物业管理费用共计人民币638元（原告在庭审中确认是2015年期间的物业管理费）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告的业主，从2015年元月开始至今一直拖欠物业管理费，原告多次催要，但被告均以不正当理由拒绝支付所拖欠物业费，共计638元。现原告诉至法院，请求判如所请为证明上述事实和主张，原告提交下列证据：营业执照、物业管理服务资质、物业管理服务收费标准、业主管理规约、第三季度考评成绩、物业服务合同、物业服务管理协议、催缴费用通知单等。以证明原告具有收取物业管理费资质、应收被告物业管理费、被告拖欠物业管理服务费的事实。被告金文贵辩称，因为我家小孩结婚就耽误缴费，以往每年我都没欠原告的钱。而且从去年到现在没有人到我家要过钱，在我车子被盗后找到物业时，物业领导人说不碍他们事，另外物业门旁被物业出租给他人做生意，车子就在监控底下，调监控调不到。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明自已的辩称事实，被告提交“照片数张、连云港市物价局连价规[2014]1号通知”作为证据，以证明原告的物业管理不到位造成垃圾没处理到位；原告物业管理服务没有达到有关规定的收费标准。审理中，本院根据证据审核有关规定，依法对原、被告提交的证据进行了当庭审核，双方对被告在2015年期间应缴纳物业管理服务费538元、水电公摊费100元的事实没有争议。但被告认为原告的物业管理服务不到位，没有达到连云港市物价局规定的标准服务所收费，故而拒绝支付该服务费；原告对被告的辩称不予认可，则认为照片所反映的境况不在原告物业管理的服务范围，而原告是按二级服务标准进行物业管理服务，收费标准也取得了灌云县物价部门的同意。据此，本院确认了相关证据证明力。本院根据已确认的具有证明力的证据及双方当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下：被告金文贵系灌云县伊山镇南京西路9号人和苑小区13号楼1单元102室业主，该房屋建筑面积为99.7㎡。2008年3月份，原告与灌云县伊乐园物业管理有限公司签订《灌云县伊景园住宅小区前期物业管理服务协议》一份，由灌云县伊乐园物业管理有限公司对涉案小区（该小区后更名为人和苑小区）实行物业管理服务，一直至2014年9月20日止。2015年度，原告进入人和苑小区进行物业管理服务，于同年4月23日与灌云县人和苑业主委员会签订《物业管理委托合同书》一份，该合同约定：由原告按照建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取物业服务费，水电公摊费每户每年100元；委托管理期限自2015年1月1日起至2018年1月1日止。此后，原告按照约定对小区物业进行管理并提供有关服务，但被告至今未交纳2015年期间物业服务费用及水电公摊费。2015年12月24日，原告在小区内住宅门前张贴催缴通知单，催缴业主所欠的2015年度的物业费。2015年5月18日，灌云县物价局作出灌价物备字[2015]2号“关于人和苑小区物业物业收费备案通知”意见：同意原告在该小区对多层住宅物业公共服务费收费标准为0.45元/㎡/月；对公用水电等纳入代收代缴费用的，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。本案中，原告根据被告与灌云县伊乐园物业管理有限公司签订的前期物业服务协议，及其与灌云县人和苑业主委员会签订的《物业管理委托合同书》，为人和苑小区提供物业管理服务，不违背法律和行政法规规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”，原告提供的《物业管理委托合同书》系与人和苑小区业主委员会签订，对小区全体业主具有约束力，故原、被告应按该合同的约定享有权利、承担义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费。《物业管理委托合同书》的签订时间虽为2015年4月份，但原告于2015年度初始已为被告物业服务，且按合同约定原告亦应自2015年1月1日起开始收缴物业服务费。关于收费标准，根据《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定”。原告根据灌云县物价局作出灌价物备字[2015]2号通知，按照0.45元/㎡/月收取物业费，对公用水电等合理、公开分摊，具有一定的合理性，且原告与人和苑小区业主委员会签订的物业服务合同亦确定收费标准为0.45元/㎡/月、水电公用分摊每户每年100元。据此，被告应给付原告2015年度物业费数额为538元[99.7㎡×0.45元/㎡/月×12个月]、水电公用分摊每户每年100元。对被告所欠的2015年度的物业服务费，原告在小区住宅处亦已催缴通知。故原告要求被告支付欠缴2015年度的物业服务费、水电公用分摊费计638元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称物业管理服务不到位、没有达到有关规定的收费标准情况等，该抗辩意见尚不足以成为其拒付物业费的正当事由，所举证据亦不能证明原告履行合同存在明显瑕疵，其拒绝交纳物业服务费理由不正当，本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告金文贵于本判决生效后十日内给付原告连云港永康物业服务有限公司2015年期间的物业管理费538元、水电公用分摊费用100元，合计人民币638元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费30元，由被告金文贵负担（该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  汤锦军二〇一六年十二月二十日书记员  张 露附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。