天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终5630号上诉人(原审被告):天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司,住所地天津市津南区八里台工业园区。法定代表人:杨文杰,经理。委托诉讼代理人:孙博,男,该公司职员。委托诉讼代理人:ＸＸ,女,该公司职员。被上诉人(原审原告)武玲娥,女,1972年6月10日出生,汉族,无职业,住天津市南开区。委托诉讼代理人:张雪峰(系被上诉人之夫),住天津市南开区。委托诉讼代理人:刘冬军,北京中伦文德(天津)律师事务所律师。上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人武玲娥商品房预售合同纠纷一案,不服天津市津南区人民法院(2015)南民二初字第1566号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙博、ＸＸ,被上诉人武玲娥及其委托诉讼代理人张雪峰、刘冬军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司上诉请求:依法撤销一审判决,改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审。一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、涉案房屋在合同约定交付日期前已取得合法有效的房屋竣工验收备案书及准许交付使用证,质量合格。被上诉人主张的质量问题只是一般性的质量瑕疵,并不影响入住。被上诉人对此亦未提交证据予以证明。一审法院认定所有的质量瑕疵均属影响入住的问题,判令上诉人自交房之日起即承担高额的租金损失赔偿,有违实事求是和公正合理的原则;2、一审判决事实认定与判决结果前后矛盾,且认定赔偿费用的起算时间有误。一审判决认定被上诉人提出维修事宜的时间为2015年4月1日,但判决支持被上诉人主张的租房损失、2014-2015年度采暖费等主张,多处损失的计算时点均在被上诉人报修之前;3、对于鉴定书中所列的维修事项,有些维修项目已过质保期,一审判决仅扣除了大卧室的复合地板维修费用,未扣除小卧室及客厅的复合地板维修费用以及乳胶漆的费用,属于认定事实错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。武玲娥辩称:不同意上诉人的上诉请求。主要理由:1、涉案房屋取得竣工验收备案书仅证明涉案房屋在验收时符合相关的验收标准,不代表涉案房屋没有质量问题。且在一审期间,经法官到现场查勘,发现涉案房屋存在多处严重质量问题。并在一审期间,涉案房屋卫生间墙内主水管破裂,该问题明显属于质量问题;2、被上诉人已在涉案房屋交付当日发现房屋质量问题,并将钥匙交与上诉人维修,上诉人也承认有维修台账,但未提交法庭。结合被上诉人在一审期间提交的录音证据可以充分证明被上诉人于交房当日即向上诉人提出房屋存在质量问题;3、本案涉案房屋至今仍未维修完成,且马桶都已经缺失,该问题不可能是在2015年4月1日才出现的,故一审法院认定自收房之日起承担相应的各项损失,对事实认定是正确的。至于地板损失一项,不应扣除,但被上诉人为了尽快维修后入住房屋,所以自愿承担该部分损失,故没有提出上诉。请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。武玲娥向一审法院起诉请求:1、涉案房屋由原告自行维修,维修费用33945元由被告承担;2、被告向原告赔偿自2014年9月至2016年8月24个月的房租损失60000元;3、被告按每月2500元向原告支付自2016年9月起至房屋维修完毕之日的房租;4、被告向天津市正阳供热有限公司支付原告所应支付的采暖费及滞纳金3929.55元;5、被告依据《天津碧桂园前期物业服务协议》向广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司支付原告所应支付自2015年1月至2016年5月的物业服务费及滞纳金共计5283.77元以及自2016年6月至房屋维修完毕之日止,向物业支付物业费及滞纳金;6、被告向原告赔偿协调房屋维修事宜路费损失1000元;7、本案诉讼费、鉴定费等费用全部由被告承担。案件审理过程中,原告将诉请4变更为被告赔偿原告采暖费及滞纳金3929.55元,原告将诉请5变更为被告赔偿原告自2015年1月至2016年5月的物业服务费及滞纳金共计5283.77元以及自2016年6月至房屋维修完毕之日止的物业费及滞纳金。一审法院认定事实:原告与被告于2013年4月5日签订了《天津市商品房买卖合同》,双方约定:“乙方(注:原告武玲娥)购买甲方(注:被告碧桂园公司)开发的坐落于津南区××以南××月××房屋××套,面积为93.27平方米,价格为620836元。该合同第三条约定,甲方应于2014年8月30日前交付房屋,第八条约定,在乙方正常使用情况下,甲方应按照《天津市商品房住宅质量保证书》的规定履行保修责任。合同签订后,原告按约交付被告购房款。2014年6月30日,被告取得了本案涉案房屋的《竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2014年9月7日原告办理收房手续。2015年4月1日,被告处工作人员刘洪向原告出具承诺书,载明原告房屋存在:卧室飘窗处墙面开裂、飘窗石材有划痕、卫生间马桶缺失、厨房卫生间过门石不平、卫生间顶棚漏水、洗衣间包管墙面不直、厨房墙砖空鼓、厨房水龙头缺失、厨房缺面板、厨房地砖不平、次卧玻璃划痕、储藏间地板不平、入门锁更换共13项问题,并载明以上问题工期15天内完成。2015年6月12日,天津电视台“都市报道60分”栏目曾对原告涉案房屋问题进行采访报道,该栏目视频资料中被告处工作人员同意对原告房屋存在问题进行维修。2015年12月1日,一审法院至涉案房屋处依法勘验,发现房屋存在如下问题:房屋墙面存在色差、客厅过门石有裂缝、客厅左侧墙角有空鼓、厨房和卫生间过门石不平、卫生间右前角天花板返潮脱皮、卫生间瓷砖空鼓、卫生间马桶缺失、主卧窗台石有划痕、主卧地板起鼓、主卧门框装饰条开胶、主卧开关面板收口不严、客厅右侧踢脚线空鼓开口、厨房门口右侧墙面污染、厨房地砖不平、厨房瓷砖空鼓、厨房顶棚浸水、功能阳台石膏板不平、功能阳台踢脚线接口不严、厨房墙砖空鼓、厨房水龙头缺失、燃气管道包口尺寸不合适、厨房过门石不平、次卧窗户玻璃划痕、储藏间踢脚线不顺直、防盗门无法反锁。被告处工程师范学奇到场,并陈述原告报修过,但对于原告保修的问题都进行了维修,原告没有报修的被告工作人员发现的问题也进行了维修,而且对于维修事项均有台账记录。案件审理过程中,原告申请一审法院委托相关机构对于原告房屋的维修费用进行鉴定,2016年7月15日,天津元旭工程咨询管理有限公司出具鉴定意见:维修预算造价为33945元。原告支出鉴定费6000元。后被告申请鉴定人员出庭接受质询。一审法院依法宣天津元旭工程咨询管理有限公司工程师吕明远、梁晓东到庭,二人陈述鉴定事项是根据法院委托、当事人申请和现场勘查情况作出的,该案所作的是维修费用的鉴定,并非原因鉴定。鉴定事项中的“用原规格材料”指的是按照原样重新置换,鉴定事项中墙面涂料色差,依据鉴定规范,需要重新粉刷所有墙面。另查明,原告房屋物业费标准为每月186.6元,天津碧桂园物业服务中心曾向原告发出催费通知,载明原告欠缴2015年1月至2016年5月物业费3172.2元、滞纳金211.57元。2014年12月11日,天津市正阳供热有限公司向原告发出缴费通知单。2016年2月16日,原告向该公司缴纳2014至2015年度取暖费1916.75元、违约金1579.4元,并缴纳2015至2016年度热能补偿费383.4元。庭审中,被告认为原告在收房时未提出维修事项,在收房后的报修,被告依约履行了维修义务,被告认为原告未能够提出证据证实涉案房屋存在影响原告入住的情形,故认为原告主张的租房损失、物业费、暖气费及路费无法律依据。对于鉴定意见书,不能作为本案赔偿依据,且认为鉴定书中的事项,已经过保修期。原告认为被告多次对原告房屋进行维修,但未修复合格,且产生的采暖费、滞纳金等合理费用应由被告承担。一审法院认为,原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法、有效,双方应按照该合同的约定履行义务和享受权利。原告依约向被告缴纳了购房款,被告亦应当向原告交付质量合格的房屋。关于被告是否应当支付原告维修费33945元。原告主张于2014年9月7日收房之日即提出房屋质量问题,但对此并未提交证据予以证实,不予采纳。2015年4月1日,被告处工作人员承诺原告对所列房屋质量问题予以维修,故一审法院认为原告提出维修事宜的时间宜认定为2015年4月1日。由于《住宅质量保证书》约定,复合地板的保修期为6个月,原告未能够提交证据证实在2015年3月7日前提出该项维修请求事项,故对于该项维修费用,不予支持。被告认可收房后的维修事项有台账予以记录,但经法庭多次提示,均未向法庭提交该证据,对此应当承担不利的法律后果。由于原告办理收房手续后并未实际入住该房屋,且一直对于房屋存在的质量问题采取各种方式与被告交涉,结合被告工作人员所出具的承诺书,一审法院认定原告所提出的各项维修事项均为涉案房屋存在的质量问题,被告应当承担保修义务,故对于被告主张鉴定意见书仅是维修费用的鉴定,并非损失原因的鉴定,不予采纳。综上,被告应当支付原告房屋维修费用31282元。关于被告是否应向原告赔偿自2014年9月1日至2016年8月31日24个月的房租损失60000元,综合考虑原告房屋存在的上述质量问题,确实存在有影响居住的维修事项,原告该项损失应当参照津南区2014年房屋指导租金八里台板块高层13元/月/平方米计算,该项应为29100元。关于被告是否应当按照每月2500元向原告支付自2016年9月至房屋维修完毕之日的房租,由于庭审中,双方均认可维修工期为1个月,故被告应当依法向原告支付维修期间的租金,标准应当参照津南区2014年房屋指导租金八里台板块高层13元/月/平方米计算为1212元。关于被告是否应当赔偿原告采暖费、物业费及滞纳金损失。由于原告收房后无法居住使用房屋,因此采暖费及物业费是原告必然产生的损失,该项应由被告予以赔偿。其中2014-2015年度取暖费为1916.75元、2015-2016年度报停费为383.4元、2015年1月-2016年5月物业费为3172.2元,共计5472.35元。原告主张的暖气费及物业费滞纳金损失并非本案直接损失,对于原告主张被告赔偿的请求,不予支持。原告另主张的2016年6月至维修完毕之日的物业费损失,由于该项费用原告尚未缴纳,损失尚未实际产生,故一审法院不予支持。被告是否应当向原告赔偿协调房屋维修事宜路费损失1000元,对于该项损失,原告并未提交相关证据予以证实,故一审法院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百五十七条之规定,判决:“一、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告武玲娥维修费用31282元和鉴定费6000元,共计37282元。二、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告武玲娥租金损失30312元。三、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后5日内给付原告武玲娥物业费、暖气费损失5472.35元。四、驳回原告武玲娥的其他诉讼请求。案件受理费757元,由被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司承担。”二审中,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人提交的证据,本院认定如下:上诉人在一审期间经法院释明未能提交维修台账,二审期间虽提交维修台账,但该维修台账系上诉人单方制作,被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可,本院对该证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,二审期间,本案的争议焦点为:1、上诉人是否应承担涉案房屋的维修费用及具体数额的认定;二、上诉人是否应当赔偿被上诉人相关租金损失以及损失数额的认定;三、上诉人是否应当承担被上诉人物业费、暖气费损失及数额的认定。围绕争议焦点,具体阐述如下:针对焦点一,关于上诉人是否应当承担涉案房屋维修费问题。被上诉人处工作人员刘洪出具的承诺书、媒体采访视频资料以及一审法院现场勘验记录,均载明诉争房屋存在诸多质量问题,且上诉人至今未予维修完毕,故上诉人应当对涉案房屋承担相应的维修责任。关于维修费用问题,经一审法院委托鉴定部门对涉案房屋的维修费用进行鉴定,维修预算造价为33945元。上诉人主张因复合地板以及乳胶漆已过保修期,故其不应支付上述部分的维修费用。对此,本案认为,上诉人应当向被上诉人交付符合国家质量标准的房屋。根据双方合同约定,上诉人应当在被上诉人正常使用情况下,对住宅工程质量缺陷限期免费维修。但诉争房屋存在诸多质量问题,导致被上诉人无法入住及正常使用涉案房屋。故上诉人在二审中主张复合地板以及乳胶漆部分已过保修期,不符合合同约定的情形,本院不予支持。对一审法院认定的维修费用中扣除的大卧室复合地板维修费用部分,被上诉人表示为尽快入住房屋,自愿承担该部分费用,故本院对一审判决认定由上诉人给付被上诉人维修费用31282元部分予以维持。针对争议焦点二,关于被上诉人的损失问题。上诉人主张房屋存在质量瑕疵,不影响被上诉人入住,但根据在案证据记载,涉诉房屋存在诸如卫生间马桶缺失、卫生间右前角天花板返潮脱皮、主卧地板起鼓、防盗门无法反锁等多处质量问题,足以影响被上诉人入住,且被上诉人未入住房屋的事实存在,故上诉人应当承担被上诉人相应的租金损失。一审法院综合考虑本案实际情况,参照天津市津南区2014年房屋指导租金八里台板块高层13元/月/平方米计算,并无不妥。但应自被上诉人收房之日2014年9月7日起计算租金损失,一审法院以2014年9月1日起计算租金损失有误,本院予以纠正。经计算,上诉人应当赔偿被上诉人该部分租金损失共计28859元。上诉人主张应自被上诉人提出维修之日起计算租房损失,依据不足,本院不予支持。针对争议焦点三,关于上诉人是否应赔偿被上诉人采暖费、物业费的问题。被上诉人于2014年9月7日办理收房手续后,因房屋质量问题无法居住使用涉案房屋,且上诉人未能及时维修,造成被上诉人实际产生采暖费及物业费损失,故上诉人应当赔偿被上诉人该部分损失。经审查,一审法院对于采暖费及物业费的数额认定无误,本院予以维持。综上所述,上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:一、维持天津市津南区人民法院(2015)南民二初字第1566号民事判决第一项、第三项;二、撤销天津市津南区人民法院(2015)南民二初字第1566号民事判决第四项;三、变更天津市津南区人民法院(2015)南民二初字第1566号民事判决第二项为:上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付被上诉人武玲娥租金损失30071元;四、驳回上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司其他上诉请求;五、驳回被上诉人武玲娥其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费757元,由上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司负担750元,由被上诉人武玲娥负担7元;二审案件受理费1627元,由上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司负担1600元,由被上诉人武玲娥负担27元。本判决为终审判决。审 判 长  张晓彤代理审判员  苏美玉代理审判员  武 伟二〇一六年十二月二十二日书 记 员  穆 艺