贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2771号原告：张永清，女，汉族，1980年3月15日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。原告张永清诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙继坤，被告委托诉讼代理人侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金80178元（从2014年5月22日暂计算至2018年5月23日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年5月21日共同签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买金泉国际新城22栋104号商品房，总价款552629元，实际购房款548044元已付清，并于2015年5月2日交房。《合同》第二十二条约定，“（一）出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”从2014年5月22日至2018年5月23日已逾期1463天，被告应当向原告支付逾期办证违约金80178元。综上，被告已违反合同约定的义务，依法应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。原告向本院提交的证据有：1、原告的《居民身份证》，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格。2、《企业信用信息公示报告》复印件，证明被告的企业性质.工商登记信息及诉讼主体资格。3、《商品房买卖合同》、《售房款发票》、《预告登记证》复印件，证明原告向被告购买商品房，并已付清购房款的事实。4、《收款收据》、《物业费发票》复印件，证明被告向原告交付房屋及交付时间的事实。5、《办理房产证物业手续已办理》复印件，证明被告于2018年5月23日将商品房初始登记证交给原告。被告辩称：一、被答辩人提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，被答辩人已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、对答辩人未能按期履行合同办理商品房所有权初始登记，是有正当抗辩客观原因等理由所致，而不是答辩人的过错所致。1、答辩人在建设施工时遇到多方面原因导致工程竣工延期，从而使得房产初始登记的办理也顺势延期。2、因政府部门出台不合法文件又不提前向社会公示，导致答辩人办理房屋初始证时受阻。3、关于此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证事实并不能依法成立。综上，本案已超过法定诉讼时效，被答辩人均已丧失本案胜诉权，依据合同履行事实答辩人并无主观过错，反而在积极履行合同约定义务并及时告知；根据公平原则，答辩人在合同履行中遇阻属商业风险，故应当变更、或延缓合同约定的履行时间，不存在违约行为；当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。答辩人请求依法驳回被答辩人的诉请，公正审理。被告向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《法人身份证》复印件，证明被告主体资格。2、《贵州省建设厅关于加强民用建筑节能分部工程施工质量验收工作的通知》复印件，证明国家政策变化，政府环保部门要求改变和加强房屋的环保建筑材料，额外增加了工程量和施工时间，导致工程竣工延期半年以上。3、《台州市泰基建筑装饰工程有限公司交工延迟说明》与《苏州帝航防护设施有限公司交工延迟说明》复印件，证明凯里金泉国际新城施工过程中，承包人拖延支付分包的工程款项，造成工程进展缓慢，导致工程竣工延期8个月以上。4、《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知（2010）48号文件》、《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》、《市人民政府办公室关于废止《市人民政府关于加强基础设施建设项目税收管理工作的意见》等文件的通知（2016）36号文件》、《黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知》复印件，证明2014年5月10日，房产部门违法要求答辩人提供施工单位缴纳砂石税的完税凭证，并出示通知等砂石税文件，违法拒绝办理房屋初始登记；2016年7月18日，经答辩人努力，通知等砂石税文件因违法被废止，房产部门才同意办证，房产部门违法导致房屋初始登记逾期；通知等砂石税文件没有向社会公开，答辩人直到办理初始登记时才知道，企业没有义务预见违法的文件，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关。砂石税文件被取消是随机的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质，答辩人不能预见且不能避免克服。砂石税文件2010年实施，2016年7月18日因违法被废止，期间被答辩人因延期办证受到的损失，是政府违规行为造成的，应当由相关主体承担责任，与答辩人无关。5、《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里市国家税务局关于清退砂石税保证金的函》复印件，证明答辩人为了能够及时办理房屋产权初始登记，于2015年8月6日和2016年3月28日向凯里市国税局作出关于砂石税的承诺并交纳了50万元保证后房管局才同意为答辩人办理商品房产权的初始登记，之后在砂石税文件废止后，答辩人所交纳的‘砂石税’保证金也才给给予退还的事实。6、《金泉国际新城办理房产总证情况说明》复印件，证明金泉国际新城办理房产总证情况说明。7、《房产初始登记证样本》复印件，证明被答辩人所属楼栋房产初始登记证取得的初始登记时间。8、《金泉国际新城领取房产证楼盘登记表》复印件，证明该业主已领取房产初始登记证和领取的时间。9、《收楼证明书》复印件，证明证明该业主已办理交房和交房时间。10、《短信截图》复印件，证明答辩人在2016年将要取得小区一期住宅产权初始登记时，于4月19日以短信形式通知业主五一后可以办理产权证了，之后在同年5月取得产权证后又于5月18日再次以短信形式通知业主领取初始登记证事实。11、2017年9月26日《黔东南日报》刊登被告的“办证公告”复印件，证明金泉国际新城小区一期住宅共计964户最终于2017年9月房产初始登记证全部办理完毕并取得，至此答辩人完成了一期住宅产权初始登记的办理，所以答辩人于2017年9月26日在黔东南日报上以公告的形式对一期所有业主刊登了统一的办证公告，再次通知业主前来办理产权转移登记。根据采信的证据和庭审查明的情况，本院认定本案法律事实如下：2014年5月21日，以原告张永清为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积139.80平方米，总价款552629元。《商品房买卖合同》第二十二条中约定有：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月31日，前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告根据房屋实际面积将购房款548044元支付给被告。被告于2014年9月19日向原告出具了《销售不动产统一发票》，2015年5月2日交付该商品房，2016年5月23日办理商品房初始登记，原告于2018年5月23日领取商品房初始登记证。嗣后，双方对逾期办证违约金产生纠纷。2018年6月21日，原告向本院起诉请求被告支付案涉房屋逾期办理商品房所有权初始登记以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，后在二审阶段又撤回了起诉。本案中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。对于被告辩称其已在2016年5月通知原告领取商品房初始登记证，原告对此不认可，在没有充分证据证实已通知原告的情况下，本院按被告2017年9月26日向原告公告办理房屋产权手续的时间认定通知时间。对被告要求对违约金进行调整的问题，因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于诉讼时效问题，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告未行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。综上，逾期办证违约金本院以548044元房价款按日万分之零点五的标准从2015年10月1日计算至2017年9月26日，共计726日，为19894元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告张永清逾期办证违约金19894元。二、驳回原告张永清的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为902元，由原告张永清负担224元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 蒙 琦二〇一九年九月六日书记员 石鉴宇