浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5623号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张佩华，女，1977年8月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州爱家物业服务有限公司。住所地：杭州市西湖区莫干山路533。统一社会信用代码：9133010068290476X6。 法定代表人：岳波。 委托诉讼代理人：吴苏华，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：梅云佳，女，该公司职工。 上诉人张佩华与被上诉人杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）因合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初11267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2018年5月14日，张佩华与爱家公司就杭州市西湖区房屋（以下简称案涉房屋）签订了《房屋出租托管合同》（合同编号：×××91），约定——托管期自2018年6月21日至2019年7月5日；托管期租金为8300元／月，张佩华给予爱家公司免租期45天，总租金91300元；首次付款日期为2018年7月15日；如托管期未满张佩华提前收回该房屋，爱家公司有权提前解除合同，张佩华需支付爱家公司二个月租金作为违约金；在托管期内使用不当或人为因素而产生的维修由爱家公司负责。 2018年8月15日，张佩华与爱家公司就案涉房屋续签《房屋出租托管合同》（合同编号：×××68），托管期自2019年7月6日至2020年7月5日；托管期租金为8300元／月，张佩华给予爱家公司免租期30天，总租金91300元；首次付款日期为2018年8月30日；其余条款与前一份合同相同。当日，爱家公司作为出租代理方与案外人李杰聪签订了《房屋租赁合同》，约定：案涉房屋的租赁期自2018年8月20日至2020年8月19日；租金为8250元／月，按季支付。 2018年8月20日，张佩华与爱家公司就续签的托管合同签订了《补充协议》，约定首次付款时间2018年8月30日修改为2019年7月30日。 2018年9月25日，张佩华通过微信向爱家公司工作人员提出解除合同，并于次日通过微信发出《提前收回房屋通知函》，称因房客不配合看房的原因，需收回案涉房屋，故提前解除《房屋出租托管合同》，并预付违约金16600元。因爱家公司工作人员不认可该通知函载明的解约原因，故张佩华按照爱家公司要求于次日再次发出《提前收回房屋通知函》，称因自身原因需收回案涉房屋，故提前解除《房屋出租托管合同》并预付违约金16600元。 2018年9月29日，爱家公司与租客李杰聪就案涉房屋签订了《解除协议》，约定双方自2018年10月5日起解除房屋租赁合同，租金结算至2018年10月5日；甲乙双方于2018年10月5日完成物业交割，结清承租期间的房租、水电煤等相关费用；爱家公司支付李杰聪违约金16500元。2018年10月5日，张佩华与爱家公司及李杰聪相约前往案涉房屋办理房屋交割手续。后张佩华提出玻璃有破损，致房屋交割未能完成。2018年10月12日，爱家公司维修了案涉房屋的破损玻璃。因张佩华未再配合办理房屋交割，故爱家公司于2018年10月16日向张佩华邮寄《告知函》，要求张佩华于2018年10月19日前与爱家公司联系协商解决提前解除赔偿及房屋交割事宜。2018年10月24日，爱家公司向张佩华邮寄了案涉房屋的钥匙两把、门禁卡两张，还一并邮寄了《函告》，称因张佩华无正当理由拒绝收房，故将钥匙、门禁卡以邮寄方式寄送，张佩华签收视为接受。该邮件于次日收讫。2018年10月26日、10月28日，张佩华将案涉房屋分别在杭州我爱我家房地产经纪有限公司的求智巷店、中心店挂牌买卖、出租，并将两把钥匙、两张门禁卡留存在上述门店。 张佩华于2018年11月26日提起本案诉讼，诉请判令：1、爱家公司履行房屋出租托管合同×××91和×××68，支付截止2018年10月30日的拖欠房租24900元，此后按合同约定继续支付；2、爱家公司赔偿房屋损坏恢复的全部费用，现已产生窗户玻璃维修费500元；3、爱家公司承担本案诉讼费。原审审理中，张佩华撤回了第2项诉讼请求。爱家公司在原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、确认张佩华与爱家公司签订的《房屋出租托管合同》（编号：×××91和×××68）已于2018年9月27日解除；2、张佩华支付爱家公司违约金16600元整；3、张佩华承担本案诉讼费用。 原审法院审理认为：根据双方当事人之间的诉辩主张，本案存在以下争议焦点： 一、《房屋出租托管合同》（合同编号：×××91、×××68）是否已经解除。2018年9月25日，张佩华提出解除合同，并于9月27日发出符合爱家公司要求的《提前收回房屋通知函》。爱家公司收函后，随即与租客签订了《解除协议》，三方还相约共同前往案涉房屋进行房屋交割。虽然张佩华与爱家公司未书面签订房屋出租托管合同的解除协议，但爱家公司的上述行为充分说明其同意张佩华提前收回房屋并解除《房屋出租托管合同》。况且，张佩华收到爱家公司邮寄的房屋钥匙和门禁卡后立即将案涉房屋挂牌出租出售，并将钥匙、门禁卡留存中介门店的事实也说明张佩华认可合同已经解除。综上，原审法院采信爱家公司主张，认定《房屋出租托管合同》（合同编号：×××91、×××68）已于2018年9月27日解除。 二、欠付房租数额。双方共同确认爱家公司已支付《房屋出租托管合同》（合同编号：×××91）项下租金至2018年9月20日。虽张佩华与爱家公司及租客三方曾于2018年10月5日共同去验收房屋，但因玻璃破损未能交割完毕。原审法院酌情以爱家公司修复玻璃并实际交付钥匙的时间作为案涉房屋的交割时间，故爱家公司应当支付张佩华自2018年9月21日至2018年10月25日的房租9683元。关于《房屋出租托管合同》（合同编号：×××68），该合同尚未实际履行，爱家公司无需支付相对应的房屋租金。 三、违约金数额。根据合同约定，如托管期未满张佩华提前收回该房屋，爱家公司有权提前解除合同，张佩华需支付爱家公司二个月租金16600元作为违约金。张佩华在发函要求提前收回房屋、解除合同时，也承诺支付违约金16600元。因该违约金数额未明显高于张佩华提前解约给爱家公司造成的损失，故爱家公司主张张佩华支付违约金16600元的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，原审法院于2019年5月27日判决：一、确认张佩华与爱家公司签订的《房屋出租托管合同》（合同编号：×××91、×××68）于2018年9月27日解除；二、爱家公司支付张佩华房屋租金9683元；三、张佩华支付爱家公司违约金16600元；四、上述第二、三项相互折抵，张佩华支付爱家公司款项6917元，该款于判决生效之日起十日内付清；五、驳回张佩华的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费422元减半收取211元，由张佩华负担129元，爱家公司负担82元；反诉案件受理费108元，由张佩华负担；张佩华合计应负担案件受理费237元，已预付218元，于判决生效之日起七日内向本院缴纳还应负担的诉讼费19元；爱家公司合计应负担案件受理费82元，已预付108元，于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退还诉讼费26元。 宣判后，张佩华不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，证据不足，与事实不符。原审判决适用法律和事实认定均存在错误，错误认定案涉合同解除且系由上诉人违约导致的事实。原审判决认定双方当事人在达成解除合意基础上进行了物业交割完全与事实相违背。请求二审法院撤销原判，发回重审或者改判驳回被上诉人的反诉请求、支持上诉人的诉讼请求及滞纳金等损失赔偿；律师费及诉讼费由被上诉人承担。 爱家公司答辩称：上诉人通过微信向被上诉人发送解除案涉合同的通知，系其单方解除案涉合同的真实意思之表示，被上诉人收到后通知租客解除了案涉房屋的租赁合同并与上诉人约定共同前往案涉房屋办理交割事宜，双方当事人就解除案涉合同已达成合意并实际履行。上诉人收到了被上诉人邮寄的案涉房屋钥匙和门禁卡又交付其他房产中介门店，系其自行再次出租或出售的行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张佩华在二审诉讼中提交以下证据： 1、爱家公司外网系统和链家外网系统关于案涉房屋的出售带看记录，欲证明爱家公司未解除案涉合同、独霸出售代理权； 2、案涉房屋（燃气）用户账户清单（，欲证明被上诉人未具结托管期间的燃气费用、未尽到托管责任。 经出示，爱家公司证据1的真实性及关联性不予认可；对证据2提出异议认为不属于二审程序中的新的证据，不同意质证，对其关联性也不予认可。 本院经审核认为：证据1不足以证实所涉房源信息与案涉房屋的同一性，且与案涉房屋出租托管合同亦无关联性，不具有证明力；证据2同样不足以证实至案涉房屋交还之日，爱家公司未结清案涉房屋燃气费的事实，也不具有关联性。故本院对上述证据均不予认定。 本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现有证据证实系张佩华先后于2018年9月25日、27日通过微信向爱家公司提出解除案涉房屋出租托管合同，张佩华并未举证证实其依法具有约定解除权或者法定解除权，其也未举证证实其诉称的其系被迫提出解除通知的主张，依法应自担举证不能的不利后果。爱家公司接到张佩华上述通知后解除了其就案涉房屋与承租人签订的租赁合同，并与张佩华及承租人共同前往案涉房屋办理交割手续；在因案涉房屋玻璃破损而致交割未成又进行维修后将案涉房屋钥匙寄还张佩华，张佩华将钥匙又交付其他房产中介公司挂牌买卖、出租。原审判决根据上述事实认为系张佩华提前解除案涉房屋出租托管合同，爱家公司对此已予同意并已实际履行返还案涉房屋的义务；张佩华的行为构成违约，依法应承担违约责任系正确。张佩华的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1949元，由上诉人张佩华负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年九月二十三日 书记员 王 勤