广西壮族自治区凭祥市人民法院民 事 判 决 书(2015)凭民初字第99号原告：广西天蓝物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。法定代表人：黄乾，总经理。委托诉讼代理人：刘茂华，北京大成（南宁）律师事务所律师。特别授权。被告：苏棉，男，1972年10月14日出生，住所地广西壮族自治区凭祥市。原告广西天蓝物业服务有限公司（以下简称天蓝公司）与被告苏棉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告天蓝公司之委托诉讼代理人刘茂华，被告苏棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天蓝公司向本院提出请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业管理服务费3050．7元、专项维修资金508．5元、生活垃圾费315元、水电公摊费413．4元，合计4287．6元；2.判令被告向原告支付违约金4860元（违约金自2011年7月6日起至判决付款之日止，每日按拖欠物业管理服务费的3‰计算，现暂计至2015年3月10日，以后另计）。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年5月21日，原告与广西凭祥市隆鑫房地产开发有限公司（以下简称隆鑫公司）签订《凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同》，约定由原告对凭祥市丽景花园住宅小区（以下简称丽景花园）进行物业管理服务。合同第六条约定“物业服务费由业主（被告）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下（建筑面积按甲方即隆鑫公司和业主所签订的《商品房买卖合同》标注的建筑面积计算）：物业住宅按照0．6元/月/平方米、商业物业1．2元/月/平方米”、第七条约定“乙方（原告）向物业业主或使用人按7元/月/户收取城市生活垃圾清运费用”、第十七条约定“乙方向业主和物业使用人收取的水电费用项目：在管理过程中公摊水电费分摊原则为：据实分摊”、第三十三条约定“乙方向住宅、商业物业的业主按0．1元/月/平方米代为收取专项维修资金”、第四十七条约定“甲方与物业买受人签订的物业《商品房买卖合同》。应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订《商品房买卖合同》时，应现场负责与物业买受人签订《物业管理服务协议》及《业主临时公约》。2009年6月15日，原告的下属机构广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝分公司）与被告签订一份《丽景花园物业管理服务协议》，对收费项目和标准以及双方的权利义务、违约责任等事项也进行了约定，其中第一条第二项第四点约定双方的权利义务是“依据本协议按时间向甲方（原告）交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用”、第四条约定“乙方交纳费用时间：每月5日前交纳当月费用”、第九条第五项约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰的滞纳金”。被告居住的凭祥市丽景花园1栋C单元702号房面积为112．97平方米。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2011年7月1日至2015年3月31日（45个月），被告拖欠物业管理服务费3050．7元（房屋面积112．97平方米×0．6元/月/平方米×45个月）、专项维修资金508．5元（房屋面积112．97平方米×0．1元/月/平方米×45个月）、生活垃圾费315元（7元/月×45个月）、水电公摊费413．4元，合计4287．6元。原告每月向被告发放交费通知单时均催促被告交纳拖欠的物业管理服务费，但被告并未交纳，原告又于2014年12月22日向被告法律师函，催收欠款，被告仍未交纳。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，原告天蓝公司为其陈述事实在本案庭审上出示了以下证据：1．原告营业执照、资质证书，证明原告具有合法的物业管理服务主体资格；2．凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同，证明原告对被告所在小区进行物业管理服务的依据及物业服务合同内容；3．丽景花园物业管理服务协议，证明原双方存在物业管理服务关系及物业服务合同内容；4．商品房买卖合同及业主资料，证明被告的物业属于原告物业服务小区及被告物业情况；5．收费通知单，证明原告向被告书面催收物业费及被告尚欠原告物业费的情况；6．凭祥市物价局关于物业管理有偿服务收费的通知，证明原告对被告的物业进行管理服务收费的合法收据。被告苏棉辩称，其的确是欠有原告物业费，但拖欠是有理由的：1．住在其家楼下6楼的一户业主在6至7楼的楼梯拐角处，安放了一个烧香拜佛的香炉，这个很有邪气的香炉放在那里不但很影响其上下楼，给其生活带来了很大的不方便，而且也有火灾隐患，其曾在搬来丽晶花园住后就去跟那个业主说但没有效果，其也向原告反映过七八次了，但都没有任何改善；2．其家飘窗墙壁爆裂，外墙渗水，弄得黑乎乎的，其曾去物业公司反映过三四次，原告来人记录后就让其等处理，但其等来等去都没有结果，除此之外，丽景花园的喷泉坏了、1栋和2栋之间的化粪池爆裂污水长流等等都不见原告及时修理，再加上香炉的问题，这些都是原告没有履行好物业管理职责的表现，综上如果原告能要得香炉业主搬走香炉，其就把物业费交了，但其是不会交违约金的。被告苏棉没有向本院提交任何证据。经庭审举证、质证，被告苏棉对原告天蓝公司的证据4、6没有任何异议，本院认为可依法直接确认作为本案定案依据之一。被告苏棉对原告天蓝公司的证据13和证据5有异议，认为：证据1原告营业执照、资质证书不知其真假；证据2凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同不清楚其是否有效；证据3丽景花园物业管理服务协议第十五条是空白的，此外原告也没有根据该协议的第一条履行好定期公布公共开支、及时修缮公共喷泉、化粪池等义务，对个别业主摆放有火灾隐患的香炉也不管理；对证据5收费通知单本身无异议，确认已收到并知晓该通知单，但其不按照该通知单缴费是因为原告没有处理好香炉摆放事情。对于被告苏棉的上述有关质证意见，本院认为：原告证据13均能合法真实地证实相关本案待证事实，其中证据3中的第十五条是关于该证据有关协议的有效期限起始至终止时间，虽然空白，但结合该协议整体情况，并不妨碍对证据合法性、真实性与关联性的分析认定，因此对原告证据13应依法予以确认；被告对原告证据5本身并无异议，且其相关事实抗辩陈述，不妨碍对该证据合法性、真实性与关联性的分析确认，因此对该证据依法予以确认。2016年9月14日上午，本院根据本案实际情况，曾依法依职权前往涉案地凭祥市丽景花园实地查勘，见该单元6楼毗邻上楼楼梯段的住户门口右侧地上，横放一块完整火砖，其上置放着一个插满残香头的香炉筒。因事前数次均无法联系得上被告苏棉前来一起具体查勘其所反映的有关情况，致使本院对其抗辩的种种异常问题情况，除香炉筒一事外其他问题情况都无法核查。综合全案有效证据、庭审笔录及庭审后进一步核查证据结果，本院依法确认以下法律事实：2009年5月21日，原告与隆鑫公司签订了一份凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同，合同其中约定：由原告对丽景花园进行物业管理服务；原告提供三个主要方面服务，包括：1向业主提供包括物业共同部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集与清运、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等物业管理服务；2向隆鑫公司提供安防、清洁、绿化、公共设施设备日常维护、协助隆鑫公司以优质服务提高小区整体形象、协调隆鑫公司与业主之间的关系等服务；3提供的物业管理服务应达到约定的质量标准；共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共用使用的门厅、楼梯间、走廊通道、房屋承重结构、屋面等部位，共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共用使用的排水管道、化粪池等设施设备；物业服务费由业主按商品房买卖合同标注的建筑面积交纳，住宅物业费0．6元/月/平方米、垃圾清运费7元/月/户、公摊水电费据实分摊、专项维修资金0．1元/月/平方米；；隆鑫公司违反本合同约定，致使原告的管理服务无法达到其上述应提供三个主要方面服务的内容与质量标准的，由隆鑫公司赔偿由此给原告、业主等人造成的损失，除前述规定外，原告的管理服务达不到约定的三个主要方面服务的内容与质量标准的，由原告赔偿由此给业主等人造成的损失，业主等人未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收欠交金额千分之三标准向原告支付违约金；隆鑫公司与业主签订的商品房买卖合同，应当包含本物业管理委托服务合同约定的内容，原告在业主的商品房买卖合同签订时，应现时负责与业主签订物业管理服务协议及业主临时公约等内容。2009年年6月15日，隆鑫公司与被告签订了一份商品房买卖合同，被告向隆鑫公司购买了位于丽景花园1栋C单元702号建筑面积为112.97平方米的一套商品房;同日，原告的下属机构广西天蓝物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称天蓝分公司）与被告签订一份丽景花园物业管理服务协议，对收费项目和标准以及双方的权利义务、违约责任等事项也进行了约定，协议其中约定：天蓝分公司的权利和义务包括对小区共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理、依据本协议向被告收取物业管理费用及各项相关服务费用、每半年向被告公布物业管理收支账目等；被告的权利和义务包括监督天蓝分公司的物业管理行为，就物业管理的有关问题向天蓝分公司提出意见和建议、依据本协议按时向天蓝分公司交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用等；物业管理服务内容包括：对包括房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、门厅、楼梯间等本物业房屋共用部位维护和管理、对包括共用的绿地、道路、沟渠、池等本物业房屋共用设施设备及其运行维护和管理、对包括公共走道、楼梯、道路、垃圾桶等本物业区域内公共环境做好清洁卫生与垃圾收集清运管理工作；物业管理服务质量其中要达到房屋外观整洁美观，无碍市容观瞻、设备安全运行良好，能及时排除故障、环卫设施齐备完好，整体环境及环卫设施随时保持清洁等；被告应依据本协议按时间，在每月5日前交纳当月费用向原告交纳物业管理服务费用及各项相关服务费用；住宅楼物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.6元收取、物业管理区域内产生的公共用水、电费用由被告从入伙之日起据实际发生金额按户进行分摊、被告在房屋交付之日起根据国家有关规定交纳专项维修资金每月每平方米0.1元等；被告应依据本协议按时间，在下月5日前交纳当月费用向原告交纳物业管理服务费用（包括物业服务费、垃圾清运费、维修基金等）及各项相关服务费用；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金等内容。上述合同、协议签订后，原告履行了相应义务。按上述合同、协议约定，被告每月应交物业管理费服务费67．78元、专项维修资金11．30元、垃圾清运费7元，共计86．08元，但被告自2011年7月1日至2015年3月31日（45个月），拖欠上述物业管理服务费用共计3873.6元。另查明，2016年9月14日，本院前往涉案地的凭祥市丽景花园实地查勘，见该单元6楼毗邻上楼楼梯段的住户门口右侧地上，横放一块完整火砖，其上置放着一个插满残香头的香炉筒。本院认为，原告天蓝公司与被告苏棉签订的物业服务合同是双方的一致真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，依法应确认其合法有效，则双方即应依法依约全面履行合同所约定的义务。在本案中，原告提出的被告应支付自2011年7月1日至2015年3月31日期间拖欠专项维修资金、垃圾清运费等款项共计823.5元及相应的物业管理服务费，总体上应予基本支持；但是，对于物业管理服务费应偿付具体款项的确认，应根据本案实际情况依法作适当的调整，这是因为：原告无论是在凭祥市丽景花园物业管理委托服务合同，还是在丽景花园物业管理服务协议中，都明确承诺了对于丽景花园共用部位的走廊通道、楼梯等地，承担随时保持情结卫生的合同义务，此项合同义务也是其能够合法有效收取物业管理服务费正当依据之一。但是根据本案查明的有效证据及事实，原告对上述合同义务之一并没有能够完全按照有效约定履行，因此对其相应的物业管理服务费请求，应依法酌情减收20%，才合理恰当，即确认其应收物业管理服务费用=3873.6元×80%=3098.88元。对于原告关于被告还应支付自2011年7月6日起至判决付款之日止，每日按拖欠款项3‰计付违约金4860元（计算至2015年3月10日止）的诉讼请求，本院认为，被告不按时交纳物业管理服务费用已构成违约，则依法依约应支付违约金，但原告以被告自2015年3月10日所拖欠的费用总数为基数，从2011年7月6日起计算违约金显然不妥，因为根据合法有效的约定，违约金应以被告每期所拖欠的数额，从逾期支付之日起计算至判决之日付款之日止，即，逾期支付日期为拖欠费用的次月6日，故本案的违约金应以86．08元为基数，分别从首次逾期支付之日的2011年8月6日起至2015年4月6日期间的每月6日，按每日3‰为标准分段计付至本案生效判决确定的履行期间届满之日止，对原告超出上述核定范围的其他相应诉讼请求部分不予支持。对原告提出的水电公摊费413.4元诉讼请求，因合同约定公摊水电费分摊原则为“据实分摊”，而原告未能提供确实充分证据证明被告应如何按“据实分摊”原则来承担具体数额，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》爹六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，原告对此依法应承担举证不能的后果。对被告关于只有原告采取措施移走香炉后其才交纳物业管理服务费以及其不交纳滞纳金的抗辩意见，本院认为：1.物业管理服务费是原告根据双方的有效约定，在履行了约定的所有合同义务后依法依约收取，就本案目前确认的有效证据及事实来看，被告没有充分有效证据证实原告对所有的合同义务都没有按约定履行，因此对其上述相应抗辩意见，应不予采纳；2.根据查明的有效证据及事实，被告存在逾期未交纳有关费用的事实，又根据双方有效约定，违约金是在出现被告不及时足额交纳物业管理服务费等费用情形后，因此被告抗辩不交纳违约金，没有任何合法有效的依据。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，并参照《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告苏棉支付原告广西天蓝物业服务有限公司物业管理服务费、专项维修资金和垃圾清运费等款项共计3098.88元；二、被告苏棉应以86．08元为基数，分别从2011年8月6日起至2015年4月6日期间的每月6日，按每日3‰为标准，向原告广西天蓝物业服务有限公司分段计付违约金直至本案生效判决确定的履行期间届满之日止；三、驳回原告广西天蓝物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，原告广西天蓝物业服务有限公司负担15元，被告苏棉负担35元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 长  米阳东代理审判员  黄建文人民陪审员  郭 卫二〇一六年十二月二十六日书 记 员  谭杨广附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实守信的原则。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人未由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……。