江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0824民初1439号原告：刘发儿，男，1963年8月16日出生，汉族，新干县人，住新干县。被告：洪继平，男，1981年7月15日出生，汉族，新干县人，住新干县。原告刘发儿与被告洪继平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘发儿、被告洪继平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘发儿向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还猪场租金57890元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月，原告与被告协商，原告承租被告的猪场进行养猪，承租时间3年。2016年7月28日，原告通过银行转账及现金方式向被告支付了租金145000元，被告出具了《收条》。为明确双方的权利义务，2016年8月15日，原告与被告洪继平及其父亲洪正根签订了一份《协议书》，该协议书明确约定：原告承租被告两栋猪场养猪，定期3年(2016年8月15日至2019年8月15日),每年租金57890元，三年一次性付清。同时约定，如果政府不允许养猪，原告付给被告全部租金要及时退回。该合同签订后，被告将猪场交给原告使用。被告也陆续又收取了原告款项23000元。然后在2018年中旬，政府部门以环保原因不准养猪。原告无奈，依据《协议书》要求被告退回全部租金未果。2018年11月，我与被告经协商重新签订了一份《协议书》，协议书约定由我续养一年，时间从2019年4月15日至2020年6月15日止，在协议期间，被告不得将猪场转让第三方养猪或以任何理由拒绝原告养猪又不退回租金等。2019年4月，我要求被告按协议书交付猪场，但被告已将猪场出租给他人饲养，导致猪场无法按约定交付。我要求被告退回一年租金57890元，亦遭被告拒绝，为此，特遂诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告洪继平辩称：猪场是我父亲建的，也是我父亲出租给原告的，租金也均由我父亲收取，我只是应我父亲的要求在协议书上签了个名字。2017年，我父亲去世。协议履行过程中，原告于2018年8月自行从猪场搬离，2018年10月，我将猪场转租给刘某（麦斜镇人）经营。2018年11月，我与原告重新签订了一份协议书，约定从2019年4月15日到2020年6月15日再由原告续养一年。2019年4月，原告找到我，要求续养。但因刘某尚有生猪未出栏，导致我无法及时向原告交付猪栏。现在，我只能答应由原告续养一年，至于租金，都是我父亲拿了，我没有能力退给原告。经审理查明：2016年7月，原告刘发儿拟租赁洪正根、洪继平（本案被告）父子的猪场饲养生猪，双方经协商，原告于2016年7月28日向被告洪继平支付了租金145000元，被告洪继平向原告出具了“今收到刘发儿猪场三年租金拾肆万伍仟元正”的收条一份。2016年8月15日，原告刘发儿与洪正根、洪继平父子签订了一份《协议书》，约定租期为三年，从2016年8月15日至2019年8月15日止，租金每年57890元等，《协议书》对双方的其他权利、义务亦进行了约定。协议签订后，原告刘发儿开始购进仔猪进行饲养，并分别于2016年8月29日支付人民币20000元，于2016年11月13日支付人民币3000元，均由被告洪继平出具了收（领）条。2018年5月10日，新干县七琴镇人民政府向原告下达《停养通知书》，载明：七里岗洪继平养猪户：你猪场环保不达标，根据上级精神，限你猪场2018年9月30号前清栏停止养猪，否则镇政府将对不达标猪场进行拆除，一切损失自负。2018年6月，原告刘发儿陆续将生猪出售，将猪场空置。2018年10月，被告洪继平未征得原告同意，自行将猪场转租给刘某（麦斜人）经营，租赁期为一年。获悉被告转租猪场后，原告要求被告洪继平退回第三年的租金，但遭到被告拒绝。2018年11月5日，原、被告经协商重新签订一份《协议书》，《协议书》载明：“由于地方政府禁养原因，乙方（刘发儿）还有1年时间受政府禁养停止养猪，本应甲方（洪继平）退回一年租金57890元，经甲乙双方友好协商，甲方建好环保后，甲方先养一批猪后（一批猪6个月），再交给乙方继续养一年（一年为12个月），一年时间即从2019年4月15日——2020年6月15日止。…在协议期间甲方不得将猪场转让第三方养猪或以任何理由拒绝乙方养猪又不退回租金，甲方自愿承担一切经济责任和法律责任”等。2019年4月中旬，原告刘发儿要求被告提供租赁猪场进行续养，但因被告洪继平与案外人刘某租赁合同尚未到期，猪场尚有生猪未出栏，被告洪继平无法及时交付，被告遂提出为原告刘发儿另行提供一处猪场交由原告进行饲养，亦遭到原告刘发儿拒绝。以上事实，有原、被告陈述及原告提交的《协议书》两份、收条、领条、新干县七琴镇人民政府停养通知书等证据证实。本院认为，原告、被告签订的两份《协议书》成立并生效，原告与被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。被告洪继平在双方于2018年11月5日签订的《协议书》中承诺起租日为2019年4月15日，被告就负有按约交付房屋的义务，因被告已将猪场转租案外人，无法按约及时向原告交付，导致原告不能实现合同目的，原告主张解除合同并要求被告返还租金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告间租赁合同解除后，被告对已收取的原告租金应予返还，但返还数额应以原告刘发儿已实际缴纳的租金为限。原告刘发儿在2016年间陆续缴纳租金168000元，鉴于原告已实际租赁使用被告猪场两年，其应支付相应的租金数额为115780元，两相品除，原告向被告实际交纳的第三年租金数额为52220元，原、被告间租赁合同解除后，被告应返还已收取原告租金52220元。综上，原告部分诉请于法有据，本院予以支持。本案诉讼过程中，经调解不成。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘发儿与被告洪继平于2018年11月5日签订的《协议书》解除；二、被告洪继平返还原告刘发儿租金52220元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告刘发儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1247元，减半收取623.5元（原告已预交），由原告刘发儿负担61.5元，被告洪继平负担562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  朱志强二〇一九年九月二十六日书记员  饶敏健提示：本判决生效后，权利人可申请执行，申请执行期间为二年。法律链接：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。