福建省晋江市人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0582执异91号 案外人:福建百宏房地产开发有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：林海滨，该公司执行董事。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市。 负责人：陈立新，该分行行长。 被执行人：福建协兴实业有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：刘玉芬，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：福建协泰投资有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：林建设，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：泉州市至诚纤维织造有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：陈志芳，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：孙栋梁，男，1974年3月7日出生，汉族，住晋江市。 被执行人：孙彩红，女，1975年7月7日出生，汉族，住晋江市。 被执行人：丁金龙，男，1977年1月13日出生，回族，住晋江市。 被执行人：丁贵兰，女，1977年12月31日出生，回族，住晋江市。 本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称建行晋江分行）与被执行人福建协兴实业有限公司（以下简称协兴公司）、福建协泰投资有限公司（以下简称协泰公司）、泉州市至诚纤维织造有限公司（以下简称至诚公司）、孙栋梁、孙彩红、丁金龙、丁贵兰金融借款合同纠纷一案中，案外人福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人百宏公司称，2014年4月30日，百宏公司与孙彩红签订了编号分别为201404300011、201404300012号的《商品房买卖合同》，合同约定，孙彩红购买百宏公司开发的位于晋江市梅岭组团石鼓片区××路××道××幢××号××号商品房。孙彩红就上述两处商品房向百宏公司分别支付首付款398464元、399376元，余款均为38万元，由孙彩红向建行晋江分行按揭贷款，并由百宏公司提供阶段性连带担保。之后，由于孙彩红未按约偿还贷款本息，导致建行晋江分行向法院起诉［案号：（2018）闽0582民初4428号］。百宏公司也因孙彩红违约向泉州市仲裁委员会申请仲裁，经泉州市仲裁委员会主持，双方达成调解协议。泉州市仲裁委员会于2019年7月30日作出［2019］泉仲晋字394号调解书并由双方当事人签收。该调解书约定：1.即日起解除百宏公司与孙彩红于2014年4月30日签订的编号分别为201404300011、201404300012号的《商品房买卖合同》；2.孙彩红偿付百宏公司向建行晋江分行代为垫付的款项75051.58元（暂时计算截至2019年6月）；3.孙彩红赔偿百宏公司49586.28元［含（2018）闽0582民初4428号案件诉讼费4695.5元、执行费7990.78元，该款由百宏公司直接支付给晋江市人民法院］；4.百宏公司在收到仲裁调解书之日起5日内，将上述两处房产尚欠建行晋江分行的按揭贷款本息一次性支付给建行晋江分行（具体金额以付款日建行晋江分行核实的数据为准）；5.孙彩红承担本案诉争房屋因交易产生的税费无法退回的部分（具体金额以税务机关核定的为准）；6.本案仲裁费11240元由孙彩红承担；7.百宏公司以孙彩红已经支付的购房款1557840元扣除上述2、3、4、5、6条的款项后的余款直接交付给晋江市人民法院提存；8.孙彩红配合百宏公司办理上述两处房产合同备案注销及法院查封解封等事宜；9.百宏公司、孙彩红就编号为201404300011、201404300012号的《商品房买卖合同》不再存在任何争议，双方均无权提出任何权利。百宏公司虽和孙彩红签订了《商品房买卖合同》，但是，上述两处房产的所有权到目前为止都不属于孙彩红所有，所有权人仍然是百宏公司，况且双方的《商品房买卖合同》已经解除。百宏公司也已经将孙彩红尚欠建行晋江分行的款项全额支付给了建行晋江分行；将（2018）闽0582民初4428号案件诉讼费4695.5元、执行费7990.78元全额支付给了法院；将仲裁调解协议调解内容2、3、4、5、6条的款项后的余款直接交付给晋江市人民法院提存。现法院因孙彩红涉及其他案件对不属于孙彩红而属于百宏公司的上述两套房产采取交易限制等查封措施是错误的。百宏公司请求解除位于晋江市梅岭组团石鼓片区××路××道××幢××号××号商品房的限制交易等查封措施。百宏公司向本院提交泉州仲裁委员会作出的［2019］泉仲晋字394号调解书一份予以证明。 建行晋江分行辩称，预查封的效力等同于正式查封，在房屋被预查封后，买受人与出卖人主张解除房屋买卖合同，不能对抗预查封的效力，也不能对抗法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，百宏公司提出执行异议所依据的仲裁调解书系在涉案房产被查封后作出，其执行异议不应支持；百宏公司在涉案房产被查封后行使合同解除权，实质上影响到建行晋江分行的权益，且百宏公司享有的房屋买卖合同解除权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的建行晋江分行对孙彩红所享有的债权，百宏公司主张对涉案房产所享有的所有权不能排除对涉案房产的强制执行。 本院经书面审查查明，建行晋江分行与协兴公司、协泰公司、至诚公司、孙栋梁、孙彩红、丁金龙、丁贵兰金融借款合同纠纷一案，本院依建行晋江分行的保全申请，于2018年3月26日作出（2018）闽0582民初2962号民事裁定书，裁定冻结协兴公司、协泰公司、孙栋梁、孙彩红、丁金龙、丁贵兰银行账户内的存款或查封其相应价值的其他财产，总价值以1678万元为限（冻结银行账户的期限1年，查封动产的期限2年，查封不动产的期限3年），并于2018年4月9日到晋江市不动产登记中心查封孙彩红名下的址于晋江市梅岭街道梅岭组团世纪大道东侧百宏御景天下××幢××号、××号商品房。本院于2018年10月26日作出（2018）闽0582民初2962号民事判决书，判决：一、协兴公司应于本判决生效之日起十日内归还建行晋江分行借款本金1678万元及已拖欠的利息、罚息、复利17.578186万元，及自2018年2月25日起至本息全部清偿之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；二、协兴公司应于本判决生效之日起十日内支付建行晋江分行追索债权支出的保全费5000元；三、协兴公司不履行上述债务时，建行晋江分行有权以丁金龙、丁贵兰提供的抵押物，即址于晋江市青阳街道阳光社区青莲综合小区阳光时代广场××＃-××（复式）房产［房屋所有权证号：晋房权证青阳字第7××6号、不动产登记证明书号：闽（2××7）晋江市不动产证明第0××3号］折价或者拍卖、变卖的所得价款在最高限额155.6万元范围优先受偿；四、协泰公司在2400万元最高限额内、至诚公司在4440万元最高限额内、孙栋梁、孙彩红在4500万元最高限额内、丁金龙、丁贵兰在4500万元最高限额内对协兴公司所负上述债务承担连带保证责任［保证人根据（2018）闽0582民初2963号案件承担了保证责任的，本案的保证限额应予相应扣减］，其承担保证责任后，有权向协兴公司追偿。该判决于2018年11月22日发生法律效力。因七被执行人均未履行生效裁判文书确定的义务，建行晋江分行于2019年1月9日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）闽0582执344号。上述保全措施自动转为执行中的查封措施。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。根据不动产物权公示原则，涉案商品房预告登记在孙彩红的名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因孙彩红未履行生效法律文书确定的义务，本院依法预查封涉案商品房并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，百宏公司系在本院预查封涉案商品房之后申请仲裁解除与孙彩红签订的《商品房买卖合同》，故百宏公司请求解除对涉案商品房的预查封等强制执行措施，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人福建百宏房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈维山 审判员  蔡佳民 审判员  李金玲 二〇一九年九月二十五日                            本件与原本核对无异                书记员  丁锦烽 附件：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。