广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复72号 复议申请人（案外人、异议人）：区功良，男，1979年7月19日出生，汉族，住广东省云浮市。 复议申请人（案外人、异议人）：张富治，男，1973年10月10日出生，汉族，住广东省大埔县。 以上两复议申请人的共同委托诉讼代理人：罗顺钊，广东林德律师事务所律师。 以上两复议申请人的共同委托诉讼代理人：蓝丽，广东林德律师事务所律师。 申请执行人：叶汝洪，男，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：香声运，男，汉族，1990年1月19日出生，住广东省东莞市。 广东省开平市人民法院（以下简称“开平法院”）在执行申请执行人叶汝洪与被执行人香声运责令退赔一案中，案外人区功良、张富治不服开平法院(2019)粤0783执异74号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 开平法院查明，本案的执行依据为已生效的(2018)粤0783刑初55号刑事判决书，该判决书判决：…六、责令被告人香声运、吴卫民、李炎强在本案生效之日起十日内共同退赔开平分公司各被害人的经济损失，被告人香声运在本案生效之日起十日内退赔东莞分公司各被害人的经济损失（详见附表）。2019年1月2日，被害人叶汝洪向开平法院申请执行，开平法院立（2019）粤0783执26号案予以执行，并于2019年1月2日作出（2019）粤0783执26号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人香声运的银行存款44020.80元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年1月3日，开平法院轮候查封了登记在被执行人香声运名下位于东莞市××镇××路〔证号：(2XX1)1XX4号〕的土地使用权（以下简称“涉案土地使用权”），2019年5月该轮候查封转为正式查封。对此，案外人区功良、张富治以上述理由向开平法院提出执行异议。 开平法院另查明，（2018）粤0783刑初55号刑事判决书确认香声运犯罪发生在2015年5月至2016年12月；生效判决书中并未明确涉案土地使用权及地上建筑物系追缴的财物。 开平法院在听证审查过程中，案外人区功良、张富治出示了X府集用（2XX1）第1XX4号《集体土地使用权证》，该土地的使用权类型为批准拨用宅基地，土地使用权人为香声运；出示了于2002年12月11日登记的粤房地证字第××号《房地产权证》，权属人为吴合敬，土地使用权证号为X府集用（2XX1）第1XX4号。同时，案外人区功良、张富治还出示了《土地转让合同》、《宅基地证明》、《证明》以及收据、储蓄对账单、中国农业银行银行交易明细清单、中国民生银行个人账户对账单、广东增值税电子普通发票(电费)等证据，上述证据证明案外人区功良、张富治与香吉钦、吴合敬就涉案土地使用权及地上建筑物进行转让，案外人区功良、张富治支付了全部转让价款并实际占有该涉案土地使用权及地上建筑物的事实。 开平法院认为，本案系案外人对执行标的物主张实体权利的执行异议案，依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。根据案外人区功良、张富治提出的异议理由及提供的证据，可以确认案外人区功良、张富治对涉案土地使用权不具备有足以排除强制执行的实体权利，理由是：涉案土地的性质是农村宅基地，农村宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体经济组织按照法律规定的条件和程序划拨给本村村民，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然案外人区功良、张富治与香吉钦、吴合敬就涉案土地使用权进行转让是双方真实意愿，但案外人区功良、张富治均不是涉案土地使用权所在地的成员，香吉钦、吴合敬将香声运的宅基地出卖给案外人，违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述强制性规定，其签订的《土地转让合同》是无效合同。因此，案外人区功良、张富治主张依据该《土地转让合同》的约定并认为应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定确认该涉案土地的转让行为有效的主张，没有法律依据，其所提的异议理由不成立，本院不予支持。案外人区功良、张富治向本院申请复议称，请求本院撤销开平法院（2019）粤0783执异74号执行裁定，并裁定中止对涉案土地使用权的执行和解除查封。事实和理由如下：一、开平法院忽略了涉案土地使用权人与地上建筑物登记的权属不一致的事实，仅以物权登记为由认定区功良、张富治不具备足以排除强制执行的实体权利，属于认定事实错误。涉案土地使用权人为香声运，但房地产权证记载该土地的地上建筑物权属人为吴合敬。即便法院已经对涉案土地使用权采取了查封、冻结措施，依据“地随房走”的处理原则，客观上也不可能将土地与其地上建筑物分离处理，所以，涉案土地使用权存在足以阻止执行标的转让、交付的情形。二、开平法院仅以物权登记为由，认定区功良、张富治不具备足以排除强制执行的实体权利，属于适用法律错误。在本案发生前，区功良、张富治已向合法登记的权利人吴合敬、香吉钦购买涉案房地产，已签署转让合同并支付完毕转让款，房地产也早已交付使用，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，法院应当予以支持，至少也应当确认区功良、张富治对涉案房产存在合法使用权，足以排除执行标的的交付、转让的实体权利，并不等同于所有权，前者与后者应当是包含与被包含的关系。虽然《物权法》确立不动产物权以登记为准，但在司法实践过程中却存在诸多不动产上确实存在足以阻止执行标的转让、交付的实体权利、登记的产权人并非实际权利人的情况，故国家机关才不断出台相关法律法规、司法解释予以调节，以切实保护实际权利人的合法权益。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第14条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，可以确认请求中止、排除执行所需具备的是足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，而不是所有权。而开平法院错误地将足以阻止执行标的转让、交付的实体权利等同于所有权，未考虑案涉土地上存在他人设立的房屋物权合法使用权的事实，亦未对区功良、张富治所主张的事实和理由予以充分评述，属于理解法律、适用法律错误。综上，区功良、张富治认为，案涉土地使用权人与地上建筑物房产权权属人不一致、客观上无法执行的真实情况，以及区功良、张富治已向涉案房产权利人购买并合法占有使用的事实，已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、28条规定的足以排除执行异议的条件，区功良、张富治应当被认定具备足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，涉案土地使用权应当被认定具有足以阻止执行标的转让、交付的情形。申请执行人叶汝洪与被执行人香声运均未在复议期间向本院提交答辩意见。本院对开平法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为案外人区功良、张富治是否享有排除对涉案土地使用权予以执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款中：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十六条中：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条中：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”的规定，我国对已登记的不动产物权，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，开平法院查封的涉案土地使用权登记在香声运名下，依照前述法律规定，香声运系涉案土地使用权人。又依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条中：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的规定，开平法院对涉案土地使用权的查封符合上述法律的规定。因此，开平法院查封香声运名下的涉案土地使用权的执行行为有合法依据。案外人区功良、张富治称其对涉案土地使用权上的房产享有实体权利，并提供《土地转让合同》、《宅基地证明》、《证明》以及收据、储蓄对账单、中国农业银行银行交易明细清单、中国民生银行个人账户对账单、广东增值税电子普通发票(电费)等证据证明其主张。对此，因案外人区功良、张富治提供的证据，仅能证明区功良、张富治与香吉钦、吴合敬之间存在债权债务关系，区功良、张富治并非涉案房产及土地使用权登记的所有权人，故其所提供的证据不足以推翻香声运作为土地使用权登记的所有权人所具有的对外公示效力，区功良、张富治不享有阻却执行的权利。综上，开平法院（2019）粤0783执异74号执行裁定处理结果正确，本院予以维持。案外人区功良、张富治的复议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人区功良、张富治的复议申请，维持广东省开平市人民法院（2019）粤0783执异74号执行裁定。本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年九月十二日 法官助理蒋敏娟 书记员区翠娟