福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初5119号 原告：阮玉针，女，1986年12月28日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林馨，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告:福州任旺达广告印务有限公司，住所地福建省福州市晋安区龙安路**，统一社会信用代码91350100260200965J。 法定代表人：任燕平，董事长。 被告：任燕平，男，1960年3月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两被告的共同委托诉讼代理人：刘超荣，福建望重律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：吴涌盛，福建望重律师事务所律师。 原告阮玉针与被告福州任旺达广告印务有限公司（以下简称任旺达公司）、任燕平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮玉针及其委托诉讼代理人刘慧铭，被告任旺达公司、任燕平的共同委托诉讼代理人刘超荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阮玉针向本院提出诉讼请求：1.判令被告任旺达公司向原告退还租赁履约保证金15328元；2.判令被告任旺达公司向原告赔偿经济损失326235元；3.判令被告任燕平对上述两项诉请承担连带责任；4本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告向被告任旺达公司租赁位于福州市办公场所，并分别签订三份《租赁协议》。其中二楼租赁面积282㎡、履约保证金13572元、季度租金20358元、物业费846元；三楼租赁面积78.8㎡、履约保证金3152元、季度租金4728元、物业费300元；四楼租赁面积1215.1㎡、履约保证金48604元、季度租金72906、物业费3645元；履约保证金合计65328元。2017年12月28日，因租赁物系违章建筑，被晋安区鼓山镇清理整治违法建设领导小组办公室强制拆除。租赁物被强拆后，原告多次向被告要求退还65328元履约保证金，被告以如想退还履约保证金需归还《租赁协议》原件作为条件。迫于无奈，原告向被告上交了租赁物二楼、三楼《租赁协议》原件，但被告仅退还50000元履约保证金，仍余15328元履约保证金未退还。 被告任旺达公司作为出租方，应保证租赁物的合法性。但双方签订《租赁合同》时，被告未告知承租方租赁物属于违法建筑；在原告收到强拆风声时，两被告屡次保证租赁物不会被拆迁，让原告继续安心租赁；租赁物被强拆当日，因两被告未提前通知，导致原告租赁物内物品毁坏；租赁物被强拆后，两被告承诺装修损失会得到赔偿。基于以上事实，两被告应对违法出租违法建筑的行为承担全部过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，两被告应向原告赔偿经济损失。其中1.租赁物装饰装修实际投入253000元，折旧后以240000元计算；2.强拆造成现场物品损失7400元；3.搬运费12500元；4.临时安置过渡费16335元（二个月）;5.前期招商、停业损失、客户流失损失酌定50000元。以上合计326235元。 被告任燕平系被告任旺达公司的法定代表人及股东，原告基于《租赁合同》项下的租赁、物业费等费用均实际支付至被告任燕平的个人账户，且与租赁相关事宜，原告均系与被告任燕平直接对接。被告任旺达公司、被告任燕平存在财产混同，根据《公司法》第二十条之相关规定，被告任燕平应当对被告任旺达公司的债务承担连带责任。 被告任旺达公司及任燕平辩称，被答辩人所租赁的仓库是由于划入“南方建材市场周边旧屋区改造项目”被晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部拆除，才导致租赁合同无法继续履行，按合同约定国家建设需要征收，被答辩人需无条件搬离，被答辩人要求答辩人赔偿损失没有法律依据。从法律上来讲，被答辩人未经答辩人同意，私自进行装修，将原租赁用途仓库改造为办公室，被答辩人的行为已经构成违约，其由此所产生的相关费用应自行承担，被答辩人要求赔偿经济损失没有依据。被答辩人逾期支付租金，已经构成对答辩人的严重违约。被答辩人所列的损失没有任何依据，被答辩人存在虚假诉讼嫌疑，请求依法处理。答辩人法定代表人任燕平代收租赁费用，是代表公司的职务行为，被答辩人起诉任燕平诉讼主体错误，应依法驳回。本案租赁物二、三楼是以福州铭杨达供应链管理有限公司名义承租，原告对二、三楼没有诉讼主体资格。被答辩人在租赁时对租赁物的权属情况是完全知晓的，并且拿着答辩人提供的产权证办理工商登记。答辩人在得到会被征迁消息时，已第一时间通知所有租户（包括被答辩人），并配合征收指挥部动员被答辩人搬离，被答辩人称强拆当日因未提前通知，导致租赁物品损坏不符合事实。答辩人也从未承诺装修损失会得到赔偿，被告答辩人起诉前也从未主张要求答辩人赔偿其装修损失。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据：原、被告签订的《厂房租赁协议》、《付款凭证》、阮玉针与任燕平的录音资料、晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部《通知》、平面图、照片，经审查均与原件核对一致，本院依法予以确认并在卷佐证。 双方当事人对下列事实和证据有争议，本院分析认证如下： 1.原告主张的涉案房产装修及其他经济损失是否成立的问题。 原告提供《证人证言》、《照片》、《破损清单》、《室内装饰装修工程施工合同协议条款》、《工程量清单明细》、《收款收据》、《汇款凭证》、《搬运费凭证》、《过渡费收款收据》，证明原告对租赁物实际装修投入253000元，因强拆导致原告屋内设施物品毁坏损失5000元、干红葡萄酒损失2400元、搬运租赁物内物品实际花费搬运费12500元及寻找临时安置过渡点，产生2个月临时安置过渡费16335元。被告则认为，《室内装饰装修工程施工合同协议条款》报价清单没有数量、单价和规格，没有设计图、施工图和验收材料，明显违背行业惯例和常理，工程清单的地址与本案租赁场所明显不符；原告前期的三笔现金支付的“装修费”只有收款收据，且支付地点陈述相互矛盾，银行转账支付的“装修费”临近拆迁前支付1万元，其余均在拆迁后支付，明显是为本案诉讼准备的证据；装修公司法定代表人苏涛对本案的装修项目陈述前后矛盾。故原告提供的装修证据不能成立，属虚假诉讼应依法移送公安机关。原告提供的《照片》、《破损清单》不能证明是拆迁造成的，即使有物品损坏，也不应由被告承担；《搬运费凭证》不能证明搬运事实及实际费用，不能成立；《过渡费收款收据》不能证明其损失，缺乏事实和法律依据，不能成立。 本院认定，原告提供的《收款收据》、《汇款凭证》与《室内装饰装修工程施工合同协议条款》中约定的付款日期及金额均能够一一对应，相互吻合相互印证，且有租赁场所的《照片》及装修公司的法定代表人苏涛出庭作证，可以证明原告确实对涉案场地进行了装修，并支出了装修费用253000元的客观事实，本院对此予以采信。被告未能提供相反证据推翻原告的证据,仅凭装修公司法定代表人苏涛在事隔近两年后陈述有瑕疵即认为原告系虚假诉讼应移送公安机关，依据不足，本院不予采纳。原告提供的《证人证言》、《照片》、《破损清单》、《搬运费凭证》、《过渡费收款收据》不足以证明原告因拆迁造成的实际损失金额，本院对此不予采信。 2．双方签订的《厂房租赁合同》效力问题。 原告认为，本案诉争房产因未取得建设工程规划许可证属违章建筑，双方签订的《厂房租赁合同》应认定为无效。原告对涉案房产未取得建设工程许可证不知情，应认定为无过错，被告拿园区内其他栋房产的产权证书给原告去办理工商登记，属于欺瞒行为，应承担《厂房租赁合同》无效的全部过错责任。且被告在明知讼争房产属违法建筑面临被强制拆除风险的情况下，故意隐瞒原告并向原告承诺可以继续租赁讼争房产，导致原告因强制拆除产生物品经济损失，被告亦应当承担全部过错责任。被告则认为，案涉房产是否有合法产权问题，原告在租赁当时已知情，被告有提供产权证给原告去办理工商登记，原告其后还承租了2楼和3楼房产，原告对租赁物有无合法产权是知情并认可租赁物的权属状况，案涉厂房是否有经过审批、是否有建设工程许可证不能确定，《厂房租赁合同》的效力由法院认定。 本院认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效······”规定，本案被告未能提供诉争租赁房屋对应的合法权属证明或已取得建设工程规划许可证的相关证明，故双方签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月20日，原告与被告任旺达公司签订一份《厂房租赁协议》，约定：原告（乙方）向被告（甲方）租赁厂房（厂房位置详见厂区平面图）作为仓库使用，租期三年，自2017年4月1日至2020年3月31日。本协议签订后，乙方须以现金方式支付履约保证金48604元，作为乙方履行本协议项下义务的担保。租金按季结算，逐年递增，每年度租金均在上一年度的基础上上浮5%，第一年每季度租金为72906元，乙方于每季初第一个月的5日前预付本季度租金。若因法律法规规定的不可抗力或国家建设需要，本协议无法继续履行，则乙方应按甲方通知要求，无条件地迁离。协议签订后，原告向被告支付了履约保证金48604元、季度租金72906元、物业费3645元，上述费用均支付至被告任燕平的个人账户中。原告对案涉租赁厂房进行了二次装修，实际投入装修费253000元。2017年11月，晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部向被告发出通知，要求被告立即与承租户解除租赁合同，停止营业，并在2017年11月22日前全部清空。被告未向原告发出书面解除租赁合同的通知。2017年12月28日，案涉租赁厂房被强制拆除。原告多次要求被告退还履约保证金并赔偿其装修等损失，被告仅退还部分履约保证金，尚欠原告15328元履约保证金未退还。双方为此产生纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告任旺达公司在举证期内及一审庭审法庭辩论终结前未能举证证明涉案房产已取得建设工程规划许可证，故双方就诉争房产签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告退还其租赁押金15328元，本院予以支持。被告确认尚欠原告押金15328元未予退还，但认为该押金属于该厂房其他楼层的押金，没有证据证明，本院不予采信。对于原告主张要求被告承担装饰装修损失240000元的问题。因《厂房租赁合同》履行过程中,原、被告双方均希望按照合同的约定继续履行合同,合同提前终止的原因不能归责于任何一方当事人,但原告对涉案厂房装修后没能按照合同预设的期限使用,确实受到了损失,而《厂房租赁合同》中对政府拆迁导致合同不能履行后的损失分担问题没有进行约定,基于公平合理原则,同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。本案中原告对厂房投入了装修，被告对原告进行二次装修未提出异议，视为同意。双方对装修物的处理没有进行约定，故原告的装修损失依法应由原、被告共同承担,即双方各自承担一半的损失。原告因装修实际投入了253000元,合同租赁期限是从2017年4月1日到2020年3月31日,共计36个月。现诉争合同于2017年12月28日因强拆终止,装修设施实际使用近了8个月,因此,装修损失的费用应当是装修费减去使用了8个月折旧后的剩余价值即196778元[253000元×(36-8)月÷36月=196778元],原、被告各承担一半即98389元,即被告应当向原告支付装修损失98389元。根据民事诉讼法及司法解释的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。故原告主张的强拆造成现场物品损失7400元、搬运费12500元、临时安置过渡费16335元、前期招商、停业损失、客户流失等50000元，因其提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予支持。另，原告主张被告任旺达公司与被告任燕平存在财产混同，要求被告任燕平应当对被告任旺达公司的债务承担连带责任。审理中，被告任旺达公司确认被告任燕平系其公司的法定代表人及股东，被告任燕平收取原告履约保证金等行为系职务行为，代表被告任旺达公司收款，故原告主张被告任燕平承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福州任旺达广告印务有限公司应于本判决生效后十日内退还原告阮玉针履约保证金15328元； 二、被告福州任旺达广告印务有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告阮玉针装修损失98389元； 三、驳回原告阮玉针的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6423元，由原告阮玉针负担4285元、由被告福州任旺达广告印务有限公司负担2138元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林慧琴 人民陪审员  杨景明 人民陪审员  王锦容 二〇一九年九月十九日 法官助理林楠 书记员陈新建 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。