四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初5284号原告：邹少平，女，汉族，1966年12月26日生，住宜宾县。委托诉讼代理人：樊学锋,四川酒都律师事务所律师，执业证号：15115200310807077。委托诉讼代理人：张兴文,四川酒都律师事务所律师，执业证号：22121607110069。被告：胡龙海，男，汉族，1962年7月29日生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：151152001110189322。被告：宜宾隆海商贸有限公司。住所地：宜宾市翠屏区金坪镇民强村油草组，工商注册号：511500000040469。法定代表人：胡龙海，总经理。委托诉讼代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：151152001110189322。被告：彭世界，男，汉族，1973年9月18日生，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：石庆华，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201611467651。原告邹少平与被告胡龙海、宜宾隆海商贸有限公司（以下简称隆海公司）及彭世界房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后,本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邹少平的委托诉讼代理人樊学锋、张兴文，被告胡龙海、隆海公司的共同委托诉讼代理人毕伍杰，彭世界及其委托诉讼代理人石庆华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邹少平提出的诉讼请求为：1、请求确认原、被告双方于2015年2月16日就明威乡农贸市场A幢5楼1号房屋销售签定的《售房协议书》无效。2、请求判令被告连带返还原告已支付的购房款160000元并赔偿资金占用期间利息损失（从2015年2月17日起至付清该笔款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告隆海公司、��龙海、彭世超系联营关系，共同开发建设明威乡农贸市场交易中心，农贸市场是以隆海公司的名义办理修建手续。2015年2月16日，被告与原告签定了《售房协议书》，约定被告将明威乡农贸市场A幢5楼1号出售给原告，房屋总价款为180000元，原告先交付房款160000元，其余款项在被告交房时一次性付清给被告。协议签订当日，原告按约定向被告支付了160000元的购房款，被告承诺于2015年7月份将房屋交付于原告，但至今被告未将该房屋交付于原告，且该房屋现依法被法院采取保全措施，合同目的已无法实现。原告认为原、被告双方于2015年2月16日就明威乡农贸市场住房A幢5楼1号房屋销售签定的《售房协议书》，因被告隆海公司本身不具备房地产开发的资质，从其公司类型、经营范围也反映其不具备从事房地产开发经营活动的主体资格，应当无效。理由如下：一、根据《中华��民共和国城市房地产管理法》第30条、第65条的规定，从事房地产开发经营行为的主体应为取得营业执照及相应资质等级证书的房地产开发企业。被告从事房地产开发经营的行为破坏了房地产开发市场正常的经营秩序，损害了社会公共利益，且违反了法律的强制性规定。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。被告将未经竣工验收，也未依法登记领取权属证书的自建房屋转让给原告，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定。三、被告将未经竣工验收且正处于建设中的的房屋出售给原告，其行为符合商品房预售的特征，但被告未依法取得《商品房预售许可证》。《城市商品房预售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”，被告的行为严重违反了该规定。四、该房屋依法已被人民法院采取保全措施。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。五、被告隆海公司以出让方式获得宜宾市翠屏区明威乡（D-01-05-01）地块的国有建设用地使用权，根据《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第2014翠屏号）、《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2014翠屏号）的内容，该地块上的用地项目名称为“农贸交易中心”。该项目的用途是用于农贸市场交易中心，不是商品房开发项目，修建的房屋不得对外出售，但被告擅自将正在修建的房屋转让给原告，其行为严重违法。根据有关部门介绍的情况，被告出售给原告的房屋不能办理转移过户手续，原告权益无法得到法律保障。六、被告承诺于2015年7月份交房，但该房屋建设工程因被告原因已停工，时至今日，仍未竣工，也未办理竣工验收手续，竣工、验收、交房遥遥无期。被告向原告承诺的交房日期已超过一年，鉴于目前该项目的实际修建情况以及存在的问题，原告方的合同目的已无法实现。被告的行为已严重违约，侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）、损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的”，因此，原、被告双方签定的《��房协议书》是无效的。《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。被告违法开展房地产开发经营活动，将未取得权属证书的房屋出售给原告，导致《售房协议书》无效，应当承担返还购房款的责任，并赔偿原告因此造成的损失。综上所述，被告的违法行为给原告造成了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，现原告根据法律有关规定，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，以支持原告的全部诉讼请求。被告彭世界与被告宜宾隆海商贸有限公司属合伙关系，因此请求彭世界与其余被告承担连带赔偿责任。被告隆海公司辩称，本案房屋不属商品房是农贸市场房屋，原告与我公司签订的合同属预定合同，该合同属有效合同，双方应当继续履行。被告胡龙海辩称，我是公司法定代表人，在本案不是适格主体，我不应当承担责任。被告彭世界辩称，原告所签订的合同是与被告隆海公司所签订，我不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原告出示的原告身份证明、《售房协议书》、《收款收据》及相关付款凭证、被告公商系统登记信息、《建设用地规划许可证》等当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案的相关事实，本院认定如下：2014年7月18日，被告隆海公司通过招投标方式取得宜宾市明威乡（D-01-05-01）地块建设用地使用权，并取得建设规划许可证（地字第2014翠屏号），该建设规划许可证载明，该地块上的用地项目名称为“农贸交易中心”，用地性质为“商业与住宅用地”。2015年2月16日，原告邹少平与被告胡龙海（隆海公司法定代表人）签订《售房协议书》，约定被告隆海公司将位于明威乡农贸市场A幢5楼1号住房（建筑面积84.06平方米，总价180000元）出售给原告邹少平，预交房款160000元，其余房款在交房时一次性付清。隆海公司在该售房协议上加盖印章。协议书签订后，原告邹少平按照约定通过银行转账方式支付购房款160000元到胡龙海账户，被告隆海公司向原告出具了加盖其公司印章的收款收据。另查明，被告隆海公司属自然人投资或控股，法定代表人是胡龙海，工商登记经营范围为普通货运服务。至今被告隆海商贸公司未取得明威乡农贸市场商品房预售许可证，该建设项目也未竣工验收。再查明，2012年11月9日，被告隆海公司（甲方）与彭世界（乙方）签订了合作开发协议，该协议约定：双方共同出资800万元用于开发明威乡农贸市场项目，甲、乙双方按照6:4的比例出资并享受收益。本院认为，原告邹少平与被告隆海公司签订的《售房协议书》，该协议对房屋位置、价款、面积等进行了约定，其要件符合《商品房销售管理办法》第十六条关于商品房买卖合同的主要内容，但至今被告隆海公司也未取得商品房预售许可证，该项目也未经验收合格，故本院依据《最高人民法院〈关于审理��品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与被告隆海公司所签订的房屋买卖协议应当无效，对原告关于诉请房屋买卖协议无效的要求，本院予以支持。同时依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应��赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对原告邹少平要求被告隆海公司返还取得价款160000元的诉请，本院予以支持。结合本案，导致合同无效的原因系被告隆海公司违反法律规定将未到达法律规定条件的房屋出售，原告未审查被告隆海公司售房资质所导致，故综合本案案情本院认为由被告隆海公司承担赔偿原告因合同无效造成原告资金占用的利息损失的70%、原告自行承担30%较为合理，即自2015年2月17日该笔款项交付被告隆海公司之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息至款项返还时止。对原告请求被告隆海公司法定代理人胡龙海连带返还购房款及赔偿损失的诉请，因被告胡龙海不属本案房屋买卖协议的当事人，其不是适格的被告，故本院不予支持。对原告请求被告彭世界连带支付原告货款160000元及损失的诉请，因彭世界不是房屋买卖协议双方当事人，其主体资格不适格，故本院不予支持。对被告隆海公司辩称，双方售房协议有效的辩解意见，因与法律规定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邹少平与被告宜宾隆海商贸有限公司于2014年7月18日签订的《售房协议书》无效；二、被告宜宾隆海商贸有限公司于本判决生效后10日内返还原告邹少平购房款160000元及资金占用损失，损失以160000元为本金自2015年2月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率的70%计息至付清该笔款项之日止；三、驳回原告邹少平的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由被告宜宾隆海商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  唐云华二〇一六年十二月三十日书记员  黄兴萍