广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14318号原告：饶建妹，女，汉族，住广东省始兴县。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市圣竺轩建筑装饰工程有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。被告：华洛置业（广州）有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。原告饶建妹与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市圣竺轩建筑装饰工程有限公司（以下简称“圣竺轩公司”）、华洛置业（广州）有限公司（以下简称“华洛公司”）合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告及被告华洛公司的委托诉讼代理人徐国柱到庭参加诉讼，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司、圣竺轩公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司向原告返还购买该房屋使用权所用资金100905元及违约金26000元(一次性违约金20000元以及按照2000元/月，从2019年3月1日起计算至合同解除之日，暂计至2019年5月31日)，共126905元；2.解除《设计、装修及家具家电代购合同》，被告圣竺轩公司返还原告装修及家具家电配置款108254元；3.判令解除《物业管理合同》，被告悦心公司返还物业押金3000元；4.被告宝盈公司、被告宝盈大沥分公司和华洛公司对上述款项承担连带责任；5.诉讼费由五被告共同承担。事实和理由：2018年10月7日，原告经被告华洛公司工作人员以2万元的首付为由介绍至佛山市大沥镇宝盈广场，后在该工作人员的推荐和承诺下，原告办理的贷款并和其他被告签订了相关合同，而此时其他被告已经出现众多运营问题，作为中介的华洛公司未尽到基本的审慎义务，因此其应当对原告因对其信任从而签订的合同承担连带责任。2018年12月7日，被告宝盈大沥分公司作为转让方、饶建妹作为受让方，签订《物业使用权出让合同》，此外，在财务龙某的指导下签下了另外三份合同，分别为1.《物业管理合同》(签约主体为悦心公司)、2.《设计、装修及家具家电代购合同》(签约主体为圣竺轩公司)、3.《房屋租赁合同》(签约主体为案外人佛山市禹志酒店管理有限公司)。四个合同(下称四《合同》)均由宝盈公司大沥分公司财务部和销售部员工指导签订，现场并未有另外三个合同签约主体人员在场。关于合同金额，“全款：209159元、物业押金3000元，合计212159元，宝盈大沥分公司把当时谈好的20万使用权款，装修费9158元，分别写成了使用权为100905元，装修及家具家电配置款为108254元，原告当时提出了疑问，其财务解释是“一样的，数目总额对就可以的，为了公司账目的问题我们所有合同和业主签的都是一样的”。宝盈大沥分公司称，原告通过购买涉案公寓使用权，再将公寓回租予宝盈大沥分公司安排的公司，从而原告能够获得租金收益。按照合同约定，原告理应在2019年1月1日获得公寓使用权，从2019年3月1日起获得租金收益。2018年12月7日受让方已经按照合同约定在付清所有款项，并由宝盈公司安排相应主体出具了收款收据。2019年1月1日起，原告开始提出想要查验《使用权出让合同》中的公寓。被宝盈公司人员搪塞拒绝，到合同约定2019年3月1日，原告也并未获得任何合同所约定的租金收益。期间原告去所谓的公寓所在地查看公寓，发现所谓公寓完全非宝盈公司所称，远达不到可使用标准。2019年3月之后，宝盈公司相关人员就再也找不到了，此外，合同载明的宝盈公司的联系方式均为非真实存在。后原告了解到，在2018年12月7日，即签约日之前，宝盈公司对于该公寓项目已经丧失履约能力。2018年8月起该项目已然维持不下去，许多媒体已经有报道该项目维持不下去，例如“南海区人民政府网页资料、腾讯房产网页资料、房天下网页资料、佛山房产报道的《爆料!在电商时代，投资高返租的铺，坑你没商量》、羊城晚报报道《南海XX广场出售商铺套路多，3000多人投资数亿元陷入“返利圈套”》、羊城晚报刊登的《3000投资客深陷“返利”怪圈》”。根据中国裁判文书网显示，在2018年11月份已经有100多份关于宝盈公司该公寓项目履约能力，并完全败诉需要退回使用权受让方所有款项的判决，也即起码从2018年11月，宝盈公司已经多次被司法认定为其该项目无履约能力。因所有合同是在被告宝盈大沥分公司的安排下签订并收款，并且其实际控制人都为童某1，原告有理由认为被告之间已经业务混同、人员混同、财务混同，因此被告宝盈大沥分公司需对其他被告与原告签订的合同承担连带责任。被告宝盈公司为被告宝盈大沥分公司的总公司，其应当对分公司的债务承担连带责任。原告已经多次与数被告协商，但协商未果，故起诉。被告华洛公司辩称，华洛公司并非合同当事方或参与方，依据合同相对性原则，华洛公司无须承担任何责任。从《物业使用权出让合同》内容可知，该合同虽为出让合同，但其实质符合房屋租赁合同的全部要件，应为房屋租赁合同关系。《物业使用权出让合同》的合同当事方为原告、宝盈大沥分公司，该合同并没有违反法律强制性规定，是其双方真实意思表示，应合法有效；而华洛公司并非该《物业使用权出让合同》的合同当事方，其仅仅是向原告提供了该项目信息，双方之间并无任何合同关系，亦无主动促成交易及向原告收取任何利益，而原告作为完全民事行为能力人在市场交易及与他人签订合同过程中更应尽到审慎义务。故根据合同相对性原则，华洛公司无须向原告承担任何责任。《物业管理合同》的当事方为原告与悦心公司，该合同合法有效，且该争议属于物业服务合同纠纷，华洛公司与该物业服务合同没有任何关系，原告要求华洛公司承担连带责任没有任何事实与法律依据。《设计、装修及家具家电代购合同》的当事方为原告与圣竺轩公司双方，该合同合法有效，且该争议属于装修合同纠纷，相关的设计、装修及家具家电配置款均由圣竺轩公司收取，华洛公司与该装修合同没有任何关系，亦无收取任何款项，因此原告要求华洛公司承担连带责任没有任何事实与法律依据。综上，华洛公司无须承担责任。另，本案涉及不同法律主体的多个法律关系，原告在本案中对多个法律关系一并提起诉讼没有法律依据，依法应予驳回其诉求。华洛公司与原告无直接合同关系，无收取其利益，亦无过错，无需对原告承担任何责任。华洛公司只是向原告提供了案涉项目的信息，并由其亲自到项目现场向宝盈大沥分公司了解、沟通、谈判后双方才签订《物业使用权出让合同》，在此过程中华洛公司并无参与，对双方签订合同无起促成作用，也不存在怂恿、虚假宣传及欺诈等过错，同时原告最终达成交易亦无需向答辩人支付中介费，因此华洛公司对原告的投资行为无需承担任何责任。原告主张的宝盈公司、宝盈大沥分公司在签订合同前已丧失履约能力没有事实依据依法不成立。原告提供的判决书只能反映宝盈公司、宝盈大沥分公司将案涉物业使用权出让的期限超出二十年违反法律规定，超出部分无效，判令其将超出部分的出让金返还，并不能得出宝盈公司、宝盈大沥分公司已丧失履约能力。原告提供的报道只能看出案涉广场因升级改造或经营问题导致返利下降，并不能得出宝盈公司、宝盈大沥分公司已丧失履约能力，此可以根据双方签订的合同通过法律途经向出让方主张违约责任得以解决。同时，由此恰恰可见，案涉物业是实际存在，承租户亦有实际获得回报的，因此原告主张的宝盈公司、宝盈大沥分公司在签订合同前已丧失履约能力没有事实依据。另，原告作为承租方及承租后再出租的投资人更应对自己的投资行为尽到谨慎、全面考察、风险承担评估的义务，而不应该将此义务依赖或转嫁他人。综上所述，原告诉请华洛公司对其与他人的合同纠纷承担连带责任没有事实与法律依据，请法院对此予以驳回。被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司、圣竺轩公司没有答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司、圣竺轩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院从另案中调取证据并予以出示。本院组织当到庭事人进行了证据举证和质证原告出示的证据1（原告身份证、五被告企业信用信息公司），为主体证明，本院对其采信。原告出示的证据2（物业使用权出让合同）、证据3（物业管理合同）、证据4（设计、装修及家具家电代购合同）、证据5（房屋租赁合同）、证据6（收据）、证据7（账户明细截图），为原告与被告宝盈公司、悦心公司、圣竺轩公司、案外人佛山市禹志酒店管理有限公司签订的各项合同及付款证明，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据8（与梁某1、冯芳华的微信聊天截图），被告华洛公司确认梁某1、冯芳华为其公司工作人员，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据9（照片），不能明确为涉案公寓，本院对其不予采信。原告出示的证据10（银行贷款还款记录、短信截图）为其还贷款记录，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据11（EMS邮件）、证据12[（2018）粤0605民初18846号民事判决书]，为邮件退单及本院判决，本院对其真实性予以采信。原告出示的证据13（网页新闻报道截图）为打印件，本院对其真实性不予采信。原告出示的证据14（光盘），无其他证据佐证，本院对其真实性不予采信。原告出示的证据15（报警回执），本院对其真实性予以采信。本院出示的证据[证据1为佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果；证据2为建设工程规划许可证；证据3为建设工程竣工规划验收合格证；证据4为佛山市南海区大沥镇宝盈广场平面图]为涉案物业所在区域的规划验收相关材料，原告及到庭被告华洛公司对其无异议，本院对其予以采信。本院经审理认定事实如下：被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的XXXX号公寓的使用权出让给乙方，物业建筑面积为28.83平方米，使用权性质为商业。出让期限从2019年1月1日起至2038年12月31日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。该公寓的实际交付时间为2019年3月1日，甲方承担必须完成物业功能间隔并按毛坯标准通知乙方进行物业验收，如甲方延期交付该物业的，每一个自然月的1日赔付违约金2000元；在该物业延期交付日期到达三个自然月后（即2019年5月31日），该物业仍然无法交付给乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，承诺一次性赔付毁约金2万元。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款100905元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。5U乐家实行统一物业管理等。原告与被告悦心公司签订《物业管理服务合同》，约定由被告悦心公司根据合同约定对5U乐家物业提供物业管理服务；本合同作为《物业使用权出让合同》不可或缺之组成部分，合同期限与《物业使用权出让合同》相同。《物业使用权出让合同》终止或解除的，本合同随之中止或解除。2018年2月7日，原告（甲方）与佛山市禹志酒店管理有限公司（乙方，落款印章显示为“佛山市禹志龙成酒店管理有限公司”，以下简称“禹志酒店”）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将上述宝盈广场5U乐家8层29房的房屋租给乙方，用于日租、月租和旅业配套等；租赁期共五年，甲方预计在2019年3月1日前将物业交付给乙方，租赁期为2019年3月1日至2024年2月28日（如因客观原因导致物业迟延交付的，租赁相应顺延）；甲方需要按照乙方《装修及家私家电配置清单》中约定的配置标准将家私家电配置到该房屋内，当乙方支付首期的租金时视为乙方认可交付标准并完全交付。2018年12月7日，原告（甲方）与被告圣竺轩公司（乙方）签订《设计、装修及家具家电代购合同》，约定乙方接受甲方委托，根据《房屋租赁合同书》所涉物业的交付标准（见附表），于2019年1月1日前完成对物业的设计、装修，并购买家具家电配置到宝盈广场A区5U乐家第八层829号公寓内；甲方向乙方支付委托总费用为108254元。当甲方支付委托费用并与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签署《物业使用权出让合同》的，即视为已成功委托；甲乙双方同意本合同所涉及的物业设计、装修或家具、家电等一律由禹志酒店代为验收，经禹志酒店验收合格或当禹志酒店向甲方支付首期的租金时视为乙方全部完成本合同的受托事项，并符合《房屋租赁合同书》的交付标准。2018年12月7日，原告支付物业使用权投资款100905元、按金3000元（内容显示为物业使用权按金）予被告宝盈大沥分公司、支付设计、装修及家具家电配置款108254元予被告圣竺轩公司。原告陈述，上述四份合同的签订时间均为2018年12月7日。2019年6月20日，原告提起本案诉讼。2019年7月16日，本院向被告宝盈公司大沥分公司、圣竺轩公司送达起诉状及应诉材料，2019年7月17日向被告悦心公司送达起诉状及应诉材料。另查明，根据本院已发生法律效力的（2018）粤0605民初18845号民事判决书，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告陈述涉案租赁物位于宝盈广场A区范围内。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案物业出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业管理服务合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司应于2019年3月1日交付涉案物业，至2019年5月31日仍未交付的，原告有权解除合同。原告主张被告未按照合同约定交付涉案物业，被告宝盈大沥分公司作为义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已履行交付涉案物业予原告的义务，应承担举证不能的法律后果。因此，原告有权单方解除合同，本院确认该合同中的有效约定于被告宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年7月16日解除。原告与被告悦心公司签订的《物业管理服务合同》、与被告圣竺轩公司签订的《设计、装修及家具家电代购合同》均以《物业使用权出让合同》为前提，现《物业使用权出让合同》已经解除，其余合同已不具备履行条件，原告诉请解除《物业管理服务合同》及《设计、装修及家具家电代购合同》，本院予以支持，确认上述两合同于被告悦心公司、圣竺轩公司收到本案应诉材料当日解除，即《物业管理服务合同》于2019年7月17日解除，《设计、装修及家具家电代购合同》于2019年7月16日解除。原告所支付的物业使用权出让金及物业水电管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》超出二十年的约定无效，有效约定亦解除，故被告宝盈大沥分公司应返还已收取的物业使用权出让金100905元及物业水电管理按金3000元予原告，原告仅主张被告宝盈大沥分公司返还使用权出让金100905元，本院予以支持。双方约定被告宝盈大沥分公司未依约交付涉案物业导致合同解除的，应向原告支付违约金20000元，故本院对原告诉请违约金20000元予以支持，双方合同约定了延期交付的违约金及解除的一次性违约金，两种违约金的适用前提不一致，不应共同主张，本院已支持原告的解除违约金20000元，原告主张的延期违约金6000元，本院不再支持。被告圣竺轩公司收取款项后，未能举证证明为涉案公寓提供过设计、装修或家具家电代购，现《设计、装修及家具家电代购合同》已经解除，被告圣竺轩公司应予退还合同项下的款项108254元，原告诉请返还设计、装修及家具家电代购委托费用108254元，本院予以支持。原告主张被告悦心公司返还《物业管理合同》项下的押金3000元，但未举证证明被告悦心公司有收取过该款，故对原告该项诉请，本院不予支持。原告提供的3000元收据，内容显示为“物业使用权按金”、收款人显示为被告宝盈大沥分公司，应对应为《物业使用权出让合同》项下的按金3000元，该3000元按金问题，原告可另案诉请返还。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。原告作为合同的相对方，在签订合同时应尽谨慎、注意义务，了解物业情况，原告主张被告华洛公司未尽审慎义务致使原告损失为由诉请华洛公司承担连带责任，本院不予支持。被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司、圣竺轩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告饶建妹与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认原告饶建妹与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年7月16日解除；三、确认原告饶建妹与被告佛山市悦心物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》于2019年7月17日解除；四、确认原告饶建妹与被告佛山市圣竺轩建筑装饰工程有限公司签订的《设计、装修及家具家电代购合同》于2019年7月16日解除；五、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金100905元予原告饶建妹；六、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予原告饶建妹；七、被告佛山市圣竺轩建筑装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还设计、装修及家具家电配置款108254元予原告饶建妹；八、驳回原告饶建妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2436.2元（原告饶建妹已预交），由原告饶建妹负担50元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司共同负担1359.05元、由被告佛山市圣竺轩建筑装饰工程有限公司负担1027.15元，并各自应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2386.2元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇一九年九月十一日书记员 孙王成欣