广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初1648号 原告：博白县恒富物业管理有限公司，住所地：博白县博白镇城东路**。 法定代表人：王梅。 委托诉讼代理人：林旺，广西顺运律师事务所律师。 被告：黄金旅，女，1995年11月1日出生，汉族，住博白县。 委托诉讼代理人：黄清亮，男，1970年11月10日出生，汉族，旺茂镇政府干部，是黄金旅的父亲，住博白县。 原告博白县恒富物业管理有限公司与被告黄金旅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林旺，被告委托诉讼代理人黄清亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告博白县恒富物业管理有限公司诉称，请求本院判令：1、被告支付给原告物业费、水费、电费、其他公摊费用及违约金共22462.29元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受玉林市宏泰房地产有限公司的委托，对居住在锦绣商业广场小区的业主实行物业管理，其中包括收取物业费、水、电费的工作。然而，被告自从2015年3月20日至2019年5月止，所欠下物业费6519.92元，水费8.68元，电费127.81元，其他公摊费用1944.33元。原告多次催促交纳，但被告却以各种借口拒绝。原告对收费宽限期15天后逾期的，按欠费总额每日千分之三计收被告的违约金。 原告向法庭出示的证据有：1、营业执照，证明原告的身份；2、法定代表人身份证，证明原告法定代表人的身份；3、商品房买卖合同，证明被告的身份及其居住在锦绣商业广场小区；4、前期物业服务合同，证明原告受玉林市宏泰房地产有限公司的委托、对锦绣商业广场小区进行物业管理；5、物业管理守则，证明业主受本规则的约束及违约应承担的法律后果；6、缴费通知单、欠费统计表，证明被告拖欠水电费、物业费的事实。7、说明一份，证明水电费、其他公摊费的收费标准的说明。8、已领钥匙业主名单一份，证明交房收房的具体时间。9、2019年6月份公摊费用统计及抄表情况，证明新产生费用的情况。10、2019年8月3日的通知一份及其张贴的照片，证明原告再次通知被告核对涉案争议的费用，但被告没有配合核对。11、电梯用电公摊费情况，公共照明电费情况，被告用水情况。12、被告用电情况，原始水电抄表清单，证明原告对各种收费的计算和统计以及有相应原始单据佐证。13、用水用电的支出发票，证明原告已实际支出相应的费用及产生的损失。 被告黄金旅辩称，不同意被告的诉讼请求。被告的是空置房，原告应按空置房的规定，对被告的物业管理费减或免，公摊费过高，被告没有使用过电梯，不应该缴纳电梯费，因没有在该小区生活，故不应负担垃圾处理费等，愿与原告协商解决。 被告未向法庭出示的证据。 被告对原告出示的证据质证意见如下：对证据1-3没有异议。对证据4《前期物业服务合同》由异议，是玉林市宏泰房产公司与原告签订的，原告没有向被告出示过，对被告没有约束力，原告也违反该约定，没有按约定履行义务。对证据5物业管理守则被告不知情，也没有进行公示，对被告没有法律上的约束力，同时，原告也没有按该守则规定履行义务。对证据6，被告只认同水电抄表的数据，不认同物业费、公摊费，更不同意滞纳金的收取。 经综合审查，对原、被告没有异议的证据，其内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采纳。对原、被告有异议的证据，本院综合认证是否采用。 本院通过对原、被告的诉辩及其证据的分析认定，确认如下法律事实： 2012年12月25日，被告与玉林市宏泰房地产有限公司签订一份商品房买卖合同（合同编号：ＨＴ00340号），购买博白县，为第7楼层，建筑面积161.2平方米，套内建筑面积142.24平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积18.96平方米。同时，原告与该公司在合同附件六签订补充协议认可：《前期物业管理守则》所有条款。2015年1月1日，原告与玉林市宏泰房地产有限公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定：“第十九条物业管理服务费用。1.住宅按建筑面积每月暂定￥0.8元／㎡；......；5.机电设施设备日常运行养护费:①住宅每月26元／户;{机电设施设备日常运行养护是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等）、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等机电设施设备日常运行养护费用。}6.空置房屋的物业管理服务费,由乙方按标准的全额向产权人收取；4.业主或使用人逾期未缴纳物业管理服务费的,按业主临时公约中的有关约定,加收违约金。”上述约定，对违约金的具体计算方法、计算比例没有约定。被告于2013年11月3日领取该房屋的钥匙。原告主张的收费时间、标准及计算方法等以下：物业费于2015年3月开始计算，水、电收费按抄表度数计算。电费按阶段收取:190度以内按0.5283元／度收取、190度至290度按0.5783元／度收取、290度以上按0.8283元／度收取【如:300度的计算:190×0.5283＋100×0.5783＋（300-290×0.8283）】,水费按2.33元／方,加压费按5层0.35元／方、6层0.45元／方、7层0.55元／方、8层以上0.83元／方收取,污水处理费按1.1元／方收取,电梯专项维修费按26元／月／户收取,生活垃圾处理费5元／月／户收取,物业服务费按每月0.8元／平方收取,公摊电费按0.55元／度／进住户数收取。房产证颁发前，原告按合同确定的面积计算费用，被告取得房产证后，原告按房产证确定的面积计算费用。 本院按原告提供的证据数据核实，被告黄金旅未缴交的物业费如下：2015年3月份至2016年10月份按每平方米每月128.96元收取，2016年11月份至2019年5月按每平方米每月127.12元收取，合计6519.92元。 经过对原告提供的证据数据核对，被告黄金旅未缴交的水费如下：2015年10月份1.69元、2016年4月份2.33元、11月份2.33元、2017年6月份2.33元，合计8.68元。未缴交的电费如下：2015年8月份7.4元、9月份7.92元、10月份9.51元、11月份7.40元、12月份8.45元、2016年1月份8.45元、2月份6.87元、3月份5.28元、4月份4.75元、5月份3.7元、6月份4.75元、7月份10.57元、8月份3.7元、9月份2.64元、10月份3.7元、11月份2.64元、12月份3.17元、2017年1月份3.7元、2月份2.11元、3月份5.28元、4月份3.7元、5月份1.58元、6月份1.58元、7月份1.58元、8月份1.58元、9月份2.11元、10月份1.58元、11月份1.58元、12月份0.53元、合计127.81元。被告黄金旅未缴交的其他公摊费如下：2015年8月份42元、9月份41元、10月份44.39元、11月份42.74元、12月份42.23元、2016年1月份41.06元、2月份41.22元、3月份43.79元、4月份45.8元、5月份41.4元、6月份43.37元、7月份41.86元、8月份44.13元、9月份43.07元、10月43.54元、11月份44.24元、12月份43.12元、2017年1月份44.71元、2月份40.32元、3月份41.41元、4月份41.41元、5月份42.58元、6月份43.74元、7月份42.09元、8月份42.1元、9月份42.76元、10月份42.2元、11月份43.57元、12月份44.66元、2018年1月份45.03元、2月份49.34元、3月份43.1元、4月份43.09元、5月份43.47元、6月份42.98元、7月份41.64元、8月份42.48元、9月份42.73元、10月份43.7元、11月份44.74元、12月份43.07元、2019年1月份42.74元、2月份42.05元、3月份44.6元、4月份43.54元、5月份5元、合计1944.33元。 从2015年3月份起到2019年5月份止，被告欠下原告物业管理费6519.92元，水费8.68元，电费127.81元，其他公摊费1944.33元。对上述费用，原告多次向被告书面催收，因双方存在物业费是否合理等问题的争议，被告拒绝缴纳费用。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则履行义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关于原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》是否对被告有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与建设单位玉林宏泰房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告有约束力。被告以其不是该合同签订人，对其没有约束力进行抗辩，没有法律依据，本院依法不予采信。原告主张适用该合同，本院依法予以支持。 关于原告是否违约及被告提出的空置房的问题。被告拒不交物业管理费等的理由，是原告违反《前期物业服务合同》的约定，没有提供符合规定的物业服务，并且被告的是空置房，原告未能与被告协商好如何处理收费的问题。根据谁主张谁举证的法律规则，被告对其提出的主张有责任提供证据，因被告仅口头陈述原告违反《前期物业服务合同》的约定，未能提供充分的证据佐证，本院无法采信。被告提出空置房的问题，无充分证据证明，通过对被告用水用电情况的分析，可以得出被告使用房屋产生极少的水电，有空置的表象，但并不等于一定是空置。《前期物业管理守则》对空置房的物业管理费，只提出按标准的全额收取，该标准是指何标准，双方理解不一致，又未能达成一致意见，物业管理是保持被告能随时使用房屋的保障，原告已经提供了相应的物业服务，双方在未界定被告房屋是否空置房，及如何收费前，被告有义务按原告取得的标准交纳物业管理费及其公摊费。 关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告签订的《前期物业服务合同》对违约金约定不明，对原告提供的《锦绣商业广场小区物业管理守则》因其未能证明该守则制定程序的合法性，本院不予采用，故也无从对千分之三比例收取违约金的真实意思表示认定问题。根据违约金的功能是由违约方赔偿对方的损失为主，惩罚为辅的属性，对原告的具体损失，双方当事人均没有充分的证据证实，原告虽有依法请求支付违约金权利，但在无法证明其损失多少的情况下，该违约金明显过高，本院依法予以调整。本院根据本案的实际情况以按欠费额每日千分之二计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄金旅向原告博白县恒富物业管理有限公司支付物业费6519.92元及其违约金。违约金的计算方法以下：从2015年3月至2016年10月止以128.96元为基数，从2016年11月至2019年5月止以127.12为基数，分别按每日千分之二，分期计算，从每期次月16日起计付至物业费全部清偿之日止，但每期违约金总额不得超过该期所欠物业服务费的数额。 二、被告黄金旅向原告博白县恒富物业管理有限公司支付从2015年3月至2019年5月止的公摊费1944.33元及其违约金。违约金的计算方法：从2015年3月至2019年5月止以前述每月核实的公摊费数额为基数，按每日千分之二，分期计算，分别从每期次月16日起计付至公摊费全部清偿之日止。 三、被告黄金旅向原告博白县恒富物业管理有限公司返还2015年3月至2019年5月止水费8.68元及支付违约金。违约金的计算方法：从2015年3月至2019年5月止以前述每月核实的水费数额为基数，按每日千分之二，分期计算，分别从每期次月16日起计付至水费全部清偿之日止。 四、被告黄金旅向原告博白县恒富物业管理有限公司返还2015年3月至2019年5月止电费127.81元及支付违约金。违约金的计算方法：从2015年3月至2019年5月止以前述每月核实的电费数额为基数，按每日千分之二，分期计算，分别从每期次月16日起计付至电费全部清偿之日止。 本案受理费181元，原告已经预交，被告黄金旅负担181元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 吴华杰 二〇一九年九月二十五日 法官助理 管青龙 书 记 员 张艺玲