辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0192民初706号 原告：李敬明（LI，CHING-MING），男，1957年9月4日出生，住址上海市长宁区。 委托诉讼代理人：郑磊，系上海尤里卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽东，系上海尤里卡律师事务所律师。 被告：辽宁万恒集团有限公司，住所地大连市中山区中山广场2号-2。 法定代表人：孔令刚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：付园园，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：越研，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所实习律师。 被告：大连隆屹信息咨询有限公司，住所地辽宁省大连市中山区中山广场2号-2。 法定代表人：张东卓，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：付园园，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：越研，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所实习律师。 原告李敬明与被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告李敬明，被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司的共同委托诉讼代理人付园园到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，现已审理终结。 原告李敬明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令两被告向原告返还全部购房款人民币724,792.2元；3、判令两被告向原告支付购房款的利息损失暂计人民币113,792.38元（以购房款人民币724,792.2元为基数，按每年2%的利率标准，自2011年6月10日起暂计至2019年4月16日，要求判决至实际履行日止）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2011年6月2日，原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司（后更名为沈阳万恒鸿基投资咨询有限公司，以下简称“万恒鸿基公司”，已于2017年11月被注销。）签订《商品房买卖合同》，约定沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司将位于沈阳市大东区联合路173-12号第61幢3-6单元1号房屋（以下简称“系争房屋”）出售给原告，并约定了房屋总价款、付款方式及交付期限等。《商品房买卖合同》签署后，原告按约于2011年6月2日向万恒鸿基公司一次性支付了全部购房款。然万恒鸿基公司至今未向原告交付标的房屋，已构成根本违约。原告认为，万恒鸿基公司至今未向原告交付标的房屋，已构成根本违约。另万恒鸿基公司作为登记在沈阳市内经营房地产开发公司，相较于身为台胞的原告，理应更熟悉了解沈阳市内相关房屋限购政策，其明知原告属于限购对象，仍与原告签署《商品房买卖合同》，导致原告也无法办理过户登记。现万恒鸿基公司已于2017年11月30日注销，两被告及大连时代鸿基信息咨询有限公司（已注销）系万恒鸿基公司清算组成员。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。万恒鸿基公司清算时，清算组成员未将清算事宜告知原告，现原告为维护自身合法权益，只能诉至法院，望法院能支持原告的诉讼请求。 被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司均辩称，原告虽非沈阳市户籍人口，但是购买房屋位于沈阳市行政区划范围内，原告作为房屋买卖合同买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要审查与注意义务，本案中涉案房屋为中介介绍房源，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司与原告及瑞家装饰辽宁地产代理有限公司于2011年5月10日共同签署涉案房屋认购书，该条款第一款明确约定，由瑞家地产承担买受人的购房咨询、销售承诺等义务，出让方仅负责销售手续经办及房屋保修义务，买方对此已经知道并承诺，成交后续问题与瑞家地产对接解决不向出让人提出对接要求，原告在签署完认购书后于2011年6月2日向瑞家地产工作人员赵云龙出具授权委托书及公证，同日原告作为买受人与辽宁万恒鸿基公司签署买卖合同，该合同第三页明确写明委托代理人为赵云龙，原告及瑞家地产签署认购书为瑞家地产的制式文本，沈阳万恒鸿基公司与瑞家地产的合作是由瑞家地产操作，万恒鸿基向瑞家地产支付中介费130,416元。2014年年初，在万恒鸿基多次催促原告及原告委托代理人无果情况下，万恒鸿基下发律师函，告知原告尽快办理房屋产权证及备案，原告委托律师通过律师发送短信并确认，万恒鸿基公司在签订合同及履行中没有违约行为，即使本涉案案房屋的商品房买卖合同依据合同法第九十四条第一款的规定，万恒鸿基不应该承担责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的商品房买卖合同（含补充协议）、发票及付款凭证、辽宁万恒集团有限公司，大连隆屹信息咨询有限公司、沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司、大连时代鸿基信息咨询有限公司工商登记报告，能够证明原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同，原告向沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司交纳购房款724,792.2元，购买位于大东区联合路173-12号第61幢361号房屋一处，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司已于2017年11月30日注销，其清算组成员包括大连隆屹信息咨询有限公司、辽宁万恒集团有限公司、大连时代鸿基信息咨询有限公司，其中大连时代鸿基信息咨询有限公司已经注销。被告对上述证据没有异议，且能够证明原告的证明目的，对上述证据本院予以采信。2、对于被告提交的认购书、（2011）辽证民字第10776号公证书、商品房买卖合同及补充协议和发票，原告对该组证据没有异议，能够证明沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司委托瑞家装饰地产销售涉案房屋，原告委托赵云龙购买涉案房屋，本院对该组证据予以采信。3、对于被告提交入住通知书及初始登记证明，能够证明涉案房屋于2012年12月5日可以办理房屋所有权证，对该组证据本院予以采信。4、对于被告提交的微信截图不能实现被告的证明目的，本院不予采信。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月10日，原告李敬明、沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司及瑞家装饰地产签订认购书，原告认购位于大东区联合路173-12号第61幢361号房屋。 原告李敬明于2011年6月2日委托赵云龙购买位于大东区联合路173-12号第61幢361号房屋。同日，原告李敬明与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：原告系买受人，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司为出卖人，买受人购买位于大东区联合路173-12号第61幢361号房屋一处，建筑面积127.38平方米，价款为人民币724,792.2元。 关于交付期限，第八条约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人在遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期。 关于出卖人逾期交房的违约责任，第九条，按逾期时间分别处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。 关于产权登记的约定，第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报至产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按由出卖人自违约之日起按日支付房价款的十万分之一，另自违约之日起180天内仍未完成产权登记，买受人可以退房。 原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司另签订一份补充协议，补充协议约定关于合同第八条交付期限补充约定，出卖人在买受人的全部房款到达出卖人账户之日起7个工作日内进行交付。买受人入住时间为本合同第八条规定的交付时间，买受人应自上述合同约定的交付日起15日内，到出卖人的销售中心或指定地点办理入住手续并领取房屋钥匙，钥匙交接后即视为房屋交付使用，该房屋有关的风险随之转移至买受人。如买受人逾期办理入住手续，需按日支付出卖人总房款万分之一的延迟入住违约金，并且承担合同约定的交付日后产生的所有物业费、供暖费等相关费用。 合同签订后，原告于2011年6月2日向沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司交纳购房款人民币724,792.2元。 另查明，2011年2月25日，沈政办发（2011）11号《沈阳市关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》第九条规定，对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明的非本市户籍居民家庭，暂限购二环区域内住房。 又查明，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司于2016年7月5日名称变更为沈阳万恒鸿基投资咨询有限公司，并于2017年11月30日注销，其股东为大连隆屹信息咨询有限公司、辽宁万恒集团有限公司、大连时代鸿基信息咨询有限公司，清算组成员为上述三股东。大连时代鸿基信息咨询有限公司于2018年3月14日注销。二被告称沈阳万恒鸿基投资咨询有限公司的权利义务由其承继。原告诉至法院，要求解除合同，返还购房款及损失，二被告在庭审中均同意解除合同，返还购房款。 本院认为，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条规定，“涉外民事关系的定性，适用法院地法律。”第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原、被告双方在合同中未约定所适用的法律，且本案合同履行地及不动产所在地均在大陆，与本案合同有最密切联系及最能体现合同特征的法律为大陆法律，故本案审查应适用大陆相关法律。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。”第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方当事人当庭对解除合同及返还购房款均没有异议，本案的争议焦点合同解除后责任的承担问题。2011年2月25日，沈政办发（2011）11号《沈阳市关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》第九条规定，对无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明的非本市户籍居民家庭，暂限购二环区域内住房。本案原告系非沈阳市居民，不能提供本市1年以上纳税证明或社会保险交税证明，原告不得在沈阳市二环内购买房屋。该政策发布时间是2011年2月25日，原告与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司作为房屋买卖双方，对房屋购买方是否符合购买条件，应当均负有相应的谨慎注意义务，本案中的房屋属于限购范围内，对于涉案合同不能履行双方均存在过错，对于违约责任双方各应承担50%的责任。关于违约数额，根据涉案合同第八条约定在该商品房验收合格时可以交付买受人，在补充协议中约定在买受人的全部房款到达出卖人账户之日起7个工作日交付房屋。本案中，原告将购房款于2011年6月2日交付给沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司，沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司应当于2011年6月14日前将涉案房屋交付给原告。沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司的权利义务均由本案二被告承继，原告与二被告于2019年7月8日本案庭审时均同意解除合同，故本院确认涉案《商品房买卖合同》于此时解除，二被告应当向原告返还购房款人民币724,792.2元。此外，原告支付的涉案购房款存在利息损失，因双方应各承担50%的责任，故二被告应向原告赔偿购房款同期同类银行存款利息损失的1/2，因原告主张的利息损失年利率2%低于2011年中国人民银行同期同类银行存款利率的1/2，在原告请求赔偿的范围之内，故原告要求二被告按年利率2%支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对于二被告称应有中介公司承担责任的抗辩意见，因本案商品房买卖合同的相对方为原告和沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司，且沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司作为房地产开发销售商，应当对其出售的房屋履行办理房产证义务，故在销售房屋时应对原告告知购买房屋的注意事项，故被告的上述抗辩意见本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告李敬明（LI，CHING-MING）与沈阳万恒鸿基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年7月8日解除； 二、被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告李敬明（LI，CHING-MING）购房款人民币724,792.2元； 三、被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李敬明（LI，CHING-MING）购房款占用期间的利息（以人民币724,792.2元为基数，自2011年6月14日起至实际给付之日止，按年利率2%计算）； 四、驳回原告李敬明（LI，CHING-MING）的其他诉讼请求。 被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币12,186元，由被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司承担。 如不服本判决，原告李敬明（LI，CHING-MING）可在判决书送达之日起三十日内，被告辽宁万恒集团有限公司、大连隆屹信息咨询有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费人民币12,186元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王淑红 审 判 员  王守英 人民陪审员  李 楠 二〇一九年九月二十日                          法官 助理 李 雪                          书 记 员 芮庆文 本判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条涉外民事关系的定性，适用法院地法律。 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。