广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2489号上诉人（原审原告）：谭向阳，男，汉族，1972年4月4日出生，住广东省江门市蓬江区***********，公民身份号码：440************012。委托诉讼代理人：李建中，广东国晖（江门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈国兵，男，汉族，1978年8月28日出生，住广东省台山市台城镇，公民身份号码：440************751。上诉人谭向阳因与被上诉人陈国兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初859号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭向阳上诉请求：一、撤销一审判决，改判：1.陈国兵交回本案合同中所涉房屋；2.陈国兵支付因欠租所产生的滞纳金92547.25元；3.确认陈国兵所缴的租赁押金7800元归谭向阳所有。二、一、二审诉讼费由陈国兵承担。事实和理由：一、一审判决适用抽象的法律原则错误。（一）双方约定的合同解除条件为“逾期15天未缴纳租金”，陈国兵逾期天数远超15天，解除合同条件已成就，谭向阳有权解除合同。陈国兵连续五个月不缴租严重违约，双方也无协商变更租金交付期。（二）谭向阳的解除权是基于双方约定和违约行为，并不因支付租金行为消灭。（三）根据《合同法》第九十六条的规定，双方合同于2019年1月16日发出的关于解除合同的短信（无需书面）到达陈国兵时已解除。陈国兵转账24570元，其中，缴纳2018年9月至2019年1月的租金是其义务，到2019年2月时，虽双方合同已解除，但因陈国兵未搬离，故是应付2月（合同约定先交租后使用）的房屋占用费。后谭向阳发律师函，是为进一步明确双方合同已解除，但合同不是在发律师函时才解除，而是早在2019年1月16日已解除。（四）陈国兵自租赁以来，经常拖延支付租金，完全不遵守合同约定，非常不诚实，日后也极有可能继续拖延支付，双方无法继续合作。陈国兵虽后来缴清了拖欠租金，但不会改变严重违约的事实，更不会改变谭向阳有解除权且合同已解除的事实。二、双方合同约定，按日5%支付滞纳金。陈国兵主张违约金过高，但并没有论证，一审不应随意对约定的违约金调整。综上，涉案合同已经解除，陈国兵应交还房屋且应支付违约金92547.25元，其押金按约定归谭向阳所有。陈国兵答辩称，一审认定事实、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。谭向阳发送催收短信内容仅强调当时具有解除权利，并未真正做出解除的意思表示。至2019年2月21日，陈国兵已给付租金，谭向阳接受后也未表示异议，按交易习惯，合同继续履行。谭向阳发律师函，在合同目的实现的情况下要求解除合同有违诚信原则。况且，双方在履行中无终止合同的意思表示。虽合同约定按日5%缴纳违约金，但谭向阳并未受到重大损失，一审适当减少违约金正确。谭向阳向一审法院起诉请求：1.解除谭向阳与陈国兵于2016年6月23日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令陈国兵交回上述合同中所涉房屋；3.要求陈国兵支付因欠租所产生的滞纳金92547.25元；4.要求陈国兵所缴租赁押金7800归谭向阳所有。一审法院查明事实：陈国兵未按时缴纳2018年9月至2019年2月的租金24570元，分别于2019年1月27日和2019年2月21日分三次补交完毕；于2019年3月13日和2019年4月10日将2019年3月和4月的租金缴纳给谭向阳。一审法院判决：一、陈国兵于判决生效之日起十日内向谭向阳支付2018年9月租金的违约金(违约金自2018年9月11日起以租金4095元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的利率标准计算至2019年1月27日止)、支付2018年10月租金的违约金(违约金自2018年10月11日起以租金4095元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的利率标准计算至2019年1月27日止)、支付2018年11月租金的违约金(违约金自2018年11月11日起以租金4095元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的利率标准计算至2019年1月27日止)、支付2018年12月租金的违约金(违约金自2018年12月11日起以租金4095元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的利率标准计算至2019年2月21日止)、支付2019年1月租金的违约金(违约金自2019年1月11日起以租金4095元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的利率标准计算至2019年2月21日止)、支付2019年2月租金的违约金(滞纳金自2019年2月11日起以租金4095元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的利率标准计算至2019年2月21日止)；二、驳回谭向阳的其他诉讼请求。本案案件受理费1890.57元，由谭向阳负担1490.57元，陈国兵负担400元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，谭向阳与陈国兵于2016年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定谭向阳将涉案房屋（台山市台城美嘉华庭5号楼103铺位）出租给陈国兵；租赁期限为五年（自2016年8月1日起至2021年7月31日止），租赁押金为7800元；每月租金3900元，陈国兵在每月10日前把当月租金汇到指定账户，先交租金后使用，租金每月付清；陈国兵必须按时交纳租金，超过交纳期限10天，每天罚当月租金5%为滞纳金，超过15天不交租金，谭向阳有权终止合同，收回商铺，所付押金归谭向阳所有。合同签订后，谭向阳将涉案房屋交付给陈国兵使用。合同履行期间，陈国兵未按时缴纳2018年9月至2019年2月租金24570元。2019年1月15日，谭向阳向陈国兵发送短信，主要内容：因你租赁台山市台城美嘉华庭5号楼103商铺，自2018年9月至今没有交租，欠租20475元，根据合同法等规定，你已严重违约，请于2019年1月25日前结清所欠租金20475元及违约金30000元，本通知是最后期限，因你拖欠租金，谭向阳有权终止合同，收回商铺，并递交法院民事诉讼程序。2019年1月16日，谭向阳又通过微信向陈国兵发出“催缴租金及收回商铺通知”，主要内容：根据双方2016年8月23日签订的《房屋租赁合同》约定，你已严重违约，已严重侵害谭向阳的合法权益，本次最后通知您应在2019年1月25日前向我缴纳所欠房屋租金20475元，滞纳金30000元，虽经我多次催缴，但至今仍未能缴纳。为妥善解决问题，请在接到本通知之日起七日内缴纳欠租及滞纳金，逾期，将按照双方约定，解除合同，请于2019年1月26日搬离商铺，并正式起诉，追究违约责任。2019年1月27日、2019年2月21日，陈国兵分三次向谭向阳转账24570元，缴纳了2018年9月至2019年2月的租金。2019年2月25日，谭向阳委托律师向陈国兵发出“关于解除《房屋租赁合同》的律师函”，主要内容：自本函发出之日起正式解除与阁下所签署的合同；请在2019年2月28日前将商铺按合同约定完整交还谭向阳；请于2019年2月28日前向谭向阳支付逾期缴租滞纳金。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕谭向阳的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于谭向阳主张涉案租赁合同已于2019年1月16日解除是否成立的问题。涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，其中合同第六条中明确约定“陈国兵超过15天不交纳租金时，谭向阳有权解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，陈国兵逾期缴纳租金已超过15天，双方约定解除合同的条件已成就，故谭向阳有权解除合同。谭向阳上诉认为其已于2019年1月16日向陈国兵发出了解除合同的通知且已生效，涉案合同应当于该日解除。本院认为，合同解除权系形成权，可以单方意思表示为之，但依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款中关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，解除合同必须有明确的意思表示，且该意思表示必须送达对方。谭向阳于2019年1月16日向陈国兵发送的通知内容为“…本次最后通知您应在2019年1月25日前向我缴纳所欠房屋租金20475元，滞纳金30000元，…请在接到本通知之日起七日内缴纳欠租及滞纳金，逾期，将按照双方约定，解除合同…”。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条关于“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”的规定，因2019年1月16日以微信方式向陈国兵发出的通知内容中并无直接、明确的解除合同的意思表示，应当属于债务履行的催告，故并不发生合同解除的效力。谭向阳上诉认为其享有合同解除权且未消灭，本院予以认可，但其认为2019年1月16日之通知即为解除合同的通知且已发生效力，依据不足，本院不予支持。谭向阳于2019年2月25日向陈国兵发出“关于解除《房屋租赁合同》的律师函”时，因陈国兵已缴纳了2019年2月的租金，约定的解除条件已不存在，故涉案“关于解除《房屋租赁合同》的律师函”也不发生合同解除的效力。至于谭向阳二审中提及的陈国兵又拖欠租金的问题、陈国兵提及的谭向阳干扰其正常租赁的问题，不属本案审查范围，各方可另循法律途径解决。综上，谭向阳此节上诉理由，依据不足，本院不予支持。关于一审对双方约定的违约金予以调整是否正确的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，陈国兵未按期缴纳租金违反合同约定应承担违约责任，但双方约定的按日5%标准支付滞纳金明显超过法定利率上限。一审法院结合本案实际情况，根据陈国兵的主张，对违约金计算标准予以调整，即按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准判令支付违约金，于法有据，本院予以确认。谭向阳此节上诉意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，谭向阳的上诉请求，理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3781.14元（已预交），由上诉人谭向阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年九月二十一日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华