山东省菏泽市牡丹区人民法院山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1702民初2058号 原告：菏泽瑞欣置业有限公司。住所地：菏泽市丹阳办事处何楼社区金鼎凤凰城**8174。 法定代表人：王一兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张仲强，菏泽牡丹众托法律服务所法律工作者。 被告：李慧，女，1987年1月22日出生，汉族，市民，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：白涛，山东信法律师事务所律师。 被告：李宪印，男，1942年10月14日出生，汉族，居民，住菏泽市。 被告：郭凤兰，女，1939年9月26日出生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人：李宪印，男，1942年10月14日出生，汉族，居民，住菏泽市。 原告菏泽瑞欣置业有限公司与被告李慧、李宪印、郭凤兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月27日受理后，于2018年8月14日作出（2017）鲁1702民初4956号民事判决书，被告李慧不服，提起上诉。案经菏泽市中级人民法院审理，于2019年3月20日作出（2018）鲁17民终4183号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）鲁1702民初4956号民事判决书，发还本院重新审理。本院于2019年4月24日立案后，依法另行组成合议庭。2019年6月2日，李华的法定继承人李宪印、郭凤兰作为其继承人依法申请参加本案诉讼。本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告菏泽瑞欣置业有限公司的委托诉讼代理人张仲强，被告李慧及其委托诉讼代理人白涛，被告李宪印、被告郭凤兰的委托诉讼代理人李宪印均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告菏泽瑞欣置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除与被告方直系亲属李效名签订的《房屋认购书》并要求被告返还认购房产或以认购房产所换取的回迁房及补偿款，如法院认定《房屋认购书》有效，请求依法判令返还所欠购房款并赔偿损失。2、涉案费用由被告方承担。事实与理由：2006年12月27日，原告与被告方直系亲属李效名签订了一份《房屋认购书》，原告将青岛广场2号楼第07号门市出售给被告方直系亲属李效名，认购书明确约定认购人李效名如不能按约定签订正式商品房买卖合同或付清房款，则《房屋认购书》解除。后经原告多次催要，但被告直系亲属李效名一直未能签订商品房买卖合同，并未付清房款，被告直系亲属李效名已构成违约，因被告方直系亲属李效名已于2014年去世，被告李慧系李效名的第一顺序合法继承人，被告方的行为已严重违约，并已给原告造成了极大的经济损失。请求法院判如所请。 被告李慧辩称：原告诉请已超出诉讼时效。原告与我的父亲李效名在2006年12月27日签订《房屋认购书》，2007年6月21日、2008年4月29日李效名分两次向原告交纳房款共计42万元。2014年8月8日，我父亲李效名去世。诉讼时效应从2008年4月29日起算原告两年的诉讼时效。在此期间，我从未听到过原告向我的父亲主张过权利。在李效名去世后，原告亦未向我主张过权利。原告的诉请已超过诉讼时效，依法应予以驳回。涉案合同合法有效，且已履行完毕，原告无权要求解除涉案合同。涉案《房屋认购书》明确约定房屋位置、单价及总价款等商品房买卖合同的主要内容，该协议应认定为商品房买卖合同。李效名在合同签订后即支付了2万元定金。我在整理李效名遗物时发现在2007年6月21日、2008年4月29日，原告向李效名出具的收款收据两份，价款合计42万元。我的父亲李效名生前系原告公司的员工，负责原告公司工程基础建设工作。因原告拖欠工资报酬和享受内部职工价格，已折抵了部分购房款，不存在拖欠房款的问题。原告亦将房屋交付李效名使用。故我认为涉案《房屋认购书》已全部履行完毕，原告无权解除涉案认购书。原告未在合理的期限内行使解除权，其解除权已消失。按照合同约定，如李效名未在约定期间签署正式购房合同，原告应在2007年1月7日起算解除期间。但原告并未向李效名主张解除《房屋认购书》，而在2007年6月21日、2008年4月29日收取李效名购房款，并于2008年将房屋交付李效名使用，其已丧失解除《房屋认购书》的权利，故其诉讼请求不应得到支持。 被告李宪印、郭凤兰辩称：我女儿临终前说钱已经付清了。我和郭凤兰放弃继承权，把我们所继承的份额转给李慧。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李效名与李华系夫妻关系，被告李慧系李效名与李华的女儿，李宪印、郭凤兰系李华的父母。2014年8月8日，李效名因病去世，李效名的父亲李耀堂于2006年4月26日去世，李效名的母亲孟宪贞于2010年8月26日去世。2017年12月19日，李华因病去世。2006年12月27日，原告与李效名签订《房屋认购书》一份，内容为：甲方菏泽瑞欣置业有限公司乙方李效名乙方自愿认购甲方建设的位于丹阳路“青岛××广场××号楼××号商铺，设计建筑面积114.3平方米，该房屋公开单价4770元／平方米，按12月27日订房一次性交清按9.5折。优惠后单价4531.50元／平方米，总价款人民币517995元，该房屋所配储藏室设计面积26.42平方米，储藏室总价款26420元，合计总房款544415元。乙方选择付款方式为，乙方于签署认购书时支付预定款20000元，于支付预定款后10日内签署正式房屋买卖合同，并同时支付全部总房款544415元，含预订款。规条：1、乙方于签署本认购书同时缴付本认购书规定的预定款，并按其规定的期限和选择的付款方式到甲方指定的地点交付购房款及签署正式合约。2、乙方逾期不到甲方处签署正式合约或不按时交付购房款，该房屋认购书自动解除，甲方有权将上述楼宇另行出售。乙方无权要求返还预定款。3、本认购书在甲乙双方签署正式房屋合约后即告失效，预定款自动转作购房款。4、正式签约时乙方须携带本认购书原件、预定款收据原件、身份证等相关证明。5、本认购书未加盖公章视为无效。本认购书每份两页，一式两份，甲乙双方各执一份。6、双方未尽事宜协商解决。甲方盖章，乙方签字按手印。认购书签订后，李效名分别于2007年6月21日交纳房款12万元，于2008年4月29日交纳房款30万元。原告于2008年初将涉案房屋交付给李效名。下欠房款至今未付。后李效名去世，其法定继承人（本案被告）李慧于2017年10月20日与菏泽市牡丹区住房和城乡建设局就涉案房产签订了《房屋征收产权调换协议书》。 本院认为:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与李效名签订的《房屋认购书》，具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已收取李效名交纳的部分房款，并将房屋交付李效名使用，故该《房屋认购书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告未在约定及法定的期限内行使解除权，并分别于2007年6月21日、2008年4月29日接受李效名的房款，于2008年初将涉案房屋交付给李效名使用，应视为原告放弃解除权，自愿继续履行合同，其解除权灭失，故对原告要求解除《房屋认购书》的诉讼请求，本院依法不予支持。原告与李效名签订的《房屋认购书》内容合法，意思表示真实，属有效合同，双方应按照《房屋认购书》的约定全面履行自己的义务。现李效名及被告至今未付清房款，应依照《房屋认购书》的约定继续履行付款义务。因李效名未按约定时间付款，不能享受优惠价格，故房屋单价应按4770元／平方米计算，涉案房屋总价值认定为571678.7元（4770元／平方米×114.31平方米+26420元），李效名于签订认购书时交房款2万元，于2007年6月21日交房款12万元，于2008年4月29日缴纳房款30万元，共计已交房款44万元，现下欠131678.7元房款至今未付。故对原告要求被告支付购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，逾期付款的，按照未付款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因协议中没有约定损失额赔偿计算方法，故对原告要求的损失应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告李宪印、郭凤兰辩称其自愿放弃继承权，并把应继承份额转给李慧。因其请求不违反法律规定，本院依法予以准许，故被告李宪印、郭凤兰在本案中不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告菏泽瑞欣置业有限公司要求解除与被告李慧直系亲属李效名签订的《房屋认购书》和要求被告李慧返还认购房产所换取的回迁房及其补偿款的诉讼请求。 二、限被告李慧于本判决书生效之日起十日内支付原告菏泽瑞欣置业有限公司购房款131678.7元，并赔偿原告损失（其中自2006年12月27日起至2007年6月21日止，以551678.7元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算；自2007年6月22日起至2008年4月29日止，以431678.7元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算；自2008年4月30日起至履行完毕之日止，以131678.7元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算）。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9244元，由原告菏泽瑞欣置业有限公司承担6311元，由被告李慧承担2933元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  高 伟 审 判 员  潘建丽 人民陪审员  张 燕 二〇一九年九月六日 书 记 员  孔令博