大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初2034号原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号，统一社会信用代码：91210231744390574A。法定代表人：崔洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族该公司职工，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李玲，女，1975年8月13日出生，汉族，该公司职工，住大连市甘井子区。被告：王剑，男，1969年4月9日出生，汉族，住大连市中山区。原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告王剑物业服务合同纠纷一案，本院2019年7月8日立案后，于2019年8月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人许致笙、李玲、被告王剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告给付所欠物业费4,717元。事实与理由：2005年10月15日，案外人大连鑫亿房屋开发有限公司与大连新科物业管理有限公司（后于2007年4月29日变更为原告）签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市硅谷假日小区（以下简称案涉小区）提供前期物业服务。2008年12月27日，原告与案涉小区业主大会签订了《物业服务委托合同》，合同期限为自2008年12月27日至2011年12月26日，合同约定由原告向被告位于案涉小区16号2单元5层2号的房产提供物业管理服务。2012年1月8日，案涉小区业主委员会出具了《关于给大连鑫晟物业管理有限公司暂时延续合同的复函》（以下简称《复函》），《复函》中载明因原告物业服务委托合同期限届满，在未经全体业主投票选聘新的物业服务公司之前由原告继续为案涉小区提供物业管理服务。被告自2014年1月1日至2017年10月10日期间，共欠原告物业费4,717元，原告催收未果，因此产生1,415元违约金，两项合计6,132元。综上所述，原告在合同存续期间以及延展期间按照合同条款履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业费，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，对于原、被告之间续存服务合同有异议，《复函》作出的程序不符合规定，不具有法律效力；物业未履行职责，擅自批准他人扩建房屋，导致被告房屋受损。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对于当事人没有异议的证据：房屋信息查询单，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《物业服务委托合同》、新科硅谷社区居民委员会证明2份、《复函》，拟证明原告自2008年12月27日至2017年10月10日为案涉小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米0.8元。被告对上述证据不予认可，但被告未提供相反证据否定原告在上述期间内为案涉小区提供物业服务的事实，对于该组证据，本院予以采信。2.被告提供的《协议》，拟证明被告房屋受损，原告不履行合同义务。原告认为该证据真实性无法确认，且该证据与本案无关。本院认为，该《协议》系被告与其他业主就被告房屋受损问题而签订，不能证明原告未履行物业服务义务，对该证据，本院不予采信。3.被告提供的《承诺书》、收款收据，拟证明原告同意为被告修缮房屋，并要求被告向原告交纳自2006年至2013年期间的物业费8,000元，被告于2013年4月30日向原告交纳自2006年4月至2013年12月的物业费8,000元。原告对上述证据不予认可，认为该组证据与本案无关。本院认为，原告未提供相反证据否定上述证据的真实性，且上述证据与本案具有一定关联，本院对该组证据予以采信。根据当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：2005年10月15日，原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉小区提供物业服务，服务费用为多层住宅每月每平方米0.8元、高层住宅每月每平方米0.8元，另收电梯费每月20元，约定合同期限：自签订之日起至两年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2008年12月27日，原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定业主委员会委托原告为案涉小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.8元，由原告按建筑面积向业主和物业使用人收取。委托管理期限为3年，自2008年12月27日起至2011年12月26日止。合同还约定，在合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，如业主委员会提出由原告提供临时物业管理服务的要求，原告应当暂时继续为业主委员会提供物业管理服务，业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业费。2012年1月8日，案涉小区业主委员会向原告出具《复函》，该《复函》记载：“经业主委员会研究答复如下：一、鉴于《物业委托管理合同》于2011年12月26日已到期，在未获得全体业主投票选聘表决之前，为避免小区秩序混乱，同意由你公司继续对小区物业进行管理，直至产生新的物业公司或签订新的续聘合同为止。此复函不作为办理收费许可证的手续。二、在此期间，你公司必须履行前期合同的各项义务，保洁工作和车辆管理只能加强，不能削弱。……”被告系案涉小区16号2单元5层2号房屋业主，房屋建筑面积130.09平方米，被告未向原告交纳自2014年1月1日至2017年10月10日期间的物业费4,717元（0.8元×130.09平方米×45.33个月=4,717元）。另查明，2007年4月29日，原告名称由“大连新科物业管理有限公司”变更为“大连鑫晟物业管理有限公司”。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》履行期间为自2008年12月27日至2011年12月26日。根据业主委员会向原告出具的《复函》，自2011年12月27日起，案涉小区仍接受原告提供的物业服务，且在《复函》出具之后，原告仍然为案涉小区提供物业服务至2017年10月10日，被告作为小区业主亦实际接受了物业服务，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原、被告之间已成立事实上的服务合同，被告应按约定的标准，给付原告物业费。被告自2014年1月1日至2017年10月10日未给付原告物业费，已构成违约，故原告要求被告给付物业费4,717元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告应支付违约金一节，被告未交纳物业费的原因系对原告物业服务质量存有异议，并非故意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，本院对原告主张的违约金不予支持。关于被告提出的原告未履行职责、擅自批准他人扩建房屋，导致被告房屋受损的抗辩意见，原告不予认可，被告提供的证据亦不足以证明其上述主张，且即使原告物业服务存在瑕疵，亦不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告王剑自本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业费4,717元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王剑负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  高琳琳二〇一九年九月二十七日书记员  张 旭附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳转向维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会决议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的事实；（五）业主大会赋予的其他职责。