苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初4518号 原告：张秀平。 委托诉讼代理人：张世玉，江苏均锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈培莉，江苏均锐律师事务所实习律师。 被告：中国建设银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇东太湖大道**亨通金融大厦**。 负责人：顾伯林，行长。 委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。 原告张秀平与被告中国建设银行股份有限公司吴江分行（以下简称建行吴江分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告张秀平及其委托诉讼代理人张世玉、陈培莉、被告建行吴江分行的委托诉讼代理人侯兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费7520元；2.判令被告赔偿原告违约金116667元；3.判令被告承担本案律师费3000元；4.判令被告支付原告恢复房屋原状即处理下水排污费用9400元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月31日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于江苏省苏州市吴江区松陵镇中山房屋租赁给被告用于网点营业用房，租赁合同明确约定了租期、租金以及物业管理费等。租期满后，被告搬离房屋，但并未缴纳该房屋2017年度和2018年度的物业费，该笔费用原告已垫付。且根据合同约定，被告在租赁期满应将房屋恢复至原告交付时的原状，但被告并未履行合同约定的义务。 被告建行吴江分行辩称，1.针对物业费的诉请，在租赁过程中因涉案房屋存在严重漏水，双方确认至租赁期限届满日的物业费由原告自行承担。且根据目前的现有证据，无法体现该费用已实际发生；2.针对违约金的诉请，被告在签订、履行租赁合同过程中并不存在任何违约情形，原告主张违约金无合同依据及法律依据；3.针对律师费的诉请，双方在租赁合同中并不存在有关律师费的约定。原告主张律师费没有合同依据，且原告也未举证证明该项费用已实际支付；4.关于恢复原状的费用，本案在庭前现场勘验时已可以明确，在与被告租赁期届满后，原告已将涉案房屋出租给第三方，涉案标的物是否存在改动、变动与被告无关。即便从原告提供的证据来看，该份材料是一份预算单，顾名思义尚未发生，预算单中载明的项目内容是否与涉案的现场能够匹配没有证据证明，有无实际发生也无法体现。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区松陵镇中山房屋系张秀平与王香彩夫妻二人共同共有。王香彩明确涉案房屋由张秀平一人经办租赁事宜，并由张秀平一人行使涉案权利。 2013年12月31日，张秀平作为甲方，建行吴江分行作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁房屋位于松陵镇中山；租赁房屋用途为网点营业用房；租赁期限为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；租金总额壹佰肆拾万元正；本合同租金中已包含的费用有房租金、税费，乙方需按实际发生额另行承担的费用有水费、电费、物业管理费；甲方向乙方交付租赁房屋时，现有的设施、设备、物品应列明清单并作为本合同附件，该附件作为乙方交付房屋时的验收依据。租赁期满或本合同被解除、提前终止时，乙方应将房屋恢复至甲方交付时的原状（自然老化及合理损耗除外），但已附合于房屋的装饰装修物可予保留。甲乙双方也可协商保留房屋内的任何内部装修、装饰或附属物；因本合同产生的争议，由双方友好协商，协商不成的应向租赁房屋所在地人民法院起诉，胜诉方所支出的案件受理费、财产保全费、执行费、律师费等诉讼费用全部由败诉方承担。 后，张秀平向吴江市嘉诚物业有限公司缴纳2016年7月-2017年12月物业管理费4512元、2018年度物业管理费3008元，合计7520元。 2019年3月22日，张秀平与江苏均锐律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定张秀平委托江苏均锐律师事务所张世玉、陈培莉律师处理本案诉讼事宜，并约定律师费为3000元。同日，张秀平向江苏均锐律师事务所现金交付律师费3000元。同日，江苏均锐律师事务所向张秀平开具《江苏增值税普通发票》一张。 2019年4月3日，吴江市嘉诚物业有限公司出具《证明》一份，载明：兹证明业主张秀平中山北路528、530号房屋2017年度（当时开票抬头中国建设银行股份有限公司）及2018年度物业费都是张秀平本人所交；另外，中国建设银行股份有限公司租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失。 2019年6月3日，本院至涉案房屋现场勘验，张秀平及建行吴江分行员工査超导到场。张秀平明确其主张建行吴江分行恢复原状具体指墙体外进水管道，其余已被现承租户装修改造过。 以上事实，由原告张秀平提交的房屋租赁合同、房屋所有权证书二份、情况说明、江苏增值税普通发票五张、证明、照片打印件八张、委托代理合同、门面复原预算单、营业执照复印件、被告建行吴江分行提交的U盘及通话录音整理内容打印件、本院勘验笔录以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。按照房屋租赁合同约定，物业管理费应由被告缴纳。被告主张其与原告协商一致由原告承担，但未举证证明，对此应承担举证不能的法律后果。故对原告主张被告支付物业管理费7520元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告未按约恢复房屋原状，构成违约，本院认为，首先，吴江市嘉诚物业有限公司出具的证明系证人证言，其未到庭接受询问，且其作为涉案房屋的物业公司，证明中关于“中国建设银行股份有限公司租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失”的内容明显超出其职责范围，本院对该证明中关于“中国建设银行股份有限公司租赁房屋后废填了原房屋附属下水排污设施，致使排污功能丧失”的内容不予认可；其次，原告未举证证明何为房屋原状；第三，房屋租赁合同中未就原告主张的该违约金进行约定。因此，对原告的违约金主张及恢复原状费用的主张，本院均不予支持。关于原告的律师费主张，房屋租赁合同中有明确约定，原告已实际支付，且其计算标准亦不违反法律规定，故该律师费应由败诉方承担。按照原告诉请与本院支持部分的比例，本院酌情支持原告的律师费损失为500元。被告已将本案物业费、律师费及诉讼费均提存至本院，原告可自本判决生效之日起至本院申领。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告中国建设银行股份有限公司吴江分行于本判决生效之日起支付原告张秀平物业费7520元； 二、被告中国建设银行股份有限公司吴江分行于本判决生效之日起赔偿原告张秀平律师费损失500元； 三、驳回原告张秀平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3032元，由原告张秀平负担2850元，由被告中国建设银行股份有限公司吴江分行负担182元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告张秀平，原告张秀平预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 惠 审 判 员  陆 蕴 人民陪审员  吴巧珍 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  李 薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。