浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6970号 上诉人（原审被告）：杭州当代互联科技有限公司，住所地：杭州市上城区江城路****（杭州凯如商务酒店有限公司）**。统一社会信用代码：91330102094770179J。 法定代表人：黄欣，总经理。 委托诉讼代理人：韩通，浙江丰国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕顺新，男，1971年2月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：季建刚，浙江虎跑律师事务所律师。 上诉人杭州当代互联科技有限公司（以下简称当代互联公司）因与被上诉人吕顺新房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初3756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：位于杭州市西湖区××公寓××幢××号商场的三间房屋（以下简称案涉房屋）系吕顺新所有。 2017年8月18日，吕顺新（出租方，甲方）与当代互联公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、租赁内容：第一条：甲方将案涉房屋，一楼一间约39.1平方，二楼一间约163.8平方，三楼一间约24.8平方（未含公摊面积），共三层楼面租赁给乙方作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。第二条：甲方租赁给乙方的楼层（以下简称“租赁物业”）建筑面积约为227.7平方米。租赁期内，乙方可根据自身经营需要在甲方同意的条件下对租赁物业进行合理装修。二、租赁期限：第三条：甲乙双方商定，租赁期限自2017年8月18日起至2022年10月3日止，共5年45天。甲方应在2017年8月18日前将租赁物业交付给乙方。其中2017年8月18日至2017年10月3日期间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期。第四条：乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回租赁物业：……2、乙方拖欠租金累计超过30天的（因甲方违反本合同第十二条约定的除外）。……三、租金、保证金及其它费用：第六条：甲、乙双方商定，租赁期内该商铺的不含税租金，2017年8月18日、2018年3月4日、2018年9月4日、2019年3月4日、2019年9月4日、2020年3月4日各12.5万元，2020年9月4日、2021年3月4日、2021年9月4日、2022年3月4日各13.75万元。第七条：租金每半年支付一次，发票税费由乙方承担。合同签定当天乙方向甲方支付当期租金壹拾贰万伍仟元整（￥125000元），租金由乙方汇入或存入甲方指定账户，甲方确认收到相关款项后应给乙方开具收据。……第八条：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金的1‰加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可按本合同第五条提前终止合同，收回租赁物业，并有权继续向乙方追收欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。第九条：订立本合同后甲方将租赁物业交付乙方使用时，乙方一次向甲方交纳人民币三万元整（￥30000元）的租赁保证金，合同期满或双方解除合同之日，乙方结清所有水电费后，待房屋结构复原，甲方验收后，甲方将押金不计息一次退还乙方。第十条：合同期内，该租赁物业的门前三包费、电费、水费、环保费、工商费、环卫所垃圾费、物业费及经营活动产生的一切费用一概由乙方负责。……六、违约及处理：……第十六条：租赁期间如乙方擅自提前终止合同视为违约，乙方按终止合同当年的三个月租金为标准计算违约金。……第十八条本合同经甲乙双方签字盖章后即生效，具有法律效力。……第二十二条：甲、乙双方共同协商其它事项：1.如有敲墙需求的，敲墙后要拍照留样，方便乙方在租赁期满后对破拆部分恢复原状；2.一楼楼梯租赁期内拆除，在租赁期满后一个月内对拆除的楼梯恢复原状；……4.每年杭州当代互联有限公司要提供给房东贰万伍仟元整的自营超市代金券。 合同签订后，吕顺新将案涉房屋交付给当代互联公司。当代互联公司对案涉房屋进行了装修，并敲掉了案涉房屋一楼与隔壁户的隔墙打通使用。当代互联公司共支付给吕顺新房屋租赁保证金3万元及房屋租金25万元。 2018年10月19日，当代互联公司短信通知吕顺新自2018年10月19日起不再承租案涉房屋。后当代互联公司对其敲掉的隔墙进行了恢复，但吕顺新认为其恢复不符合要求。当代互联公司一直未与吕顺新办理案涉房屋交接手续。2019年3月12日，吕顺新聘请锁匠开锁进入案涉房屋，并花费开锁费130元。 原审庭审中，吕顺新与当代互联公司均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。 原审另查明，案涉房屋的物业费标准为每月每平方米1.5元。 现吕顺新诉至原审法院，请求判令：1.当代互联公司向吕顺新支付房屋租金259722元（截止到2019年3月18日）；2.当代互联公司向吕顺新支付违约金62500元；3.当代互联公司向吕顺新赔偿未按时交付自营超市代金券的损失25000元；4.当代互联公司向吕顺新赔偿物业管理费6000元、开锁费130元、房屋维修费25747元；5.本案诉讼费用由当代互联公司承担。后吕顺新变更第1项诉讼请求为：当代互联公司向吕顺新支付房屋租金125000元（截止到2019年3月18日）。 原审法院认为：吕顺新与当代互联公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按约履行。合同履行过程中，当代互联公司已支付房屋租金25万元，鉴于合同约定第一年的年租金为25万元，2017年8月18日至2017年10月3日为免租期，故当代互联公司实际支付租金至2018年10月3日。当代互联公司未按期支付房屋租金，虽其在2018年10月19日通知吕顺新解除合同，但其未提供充足证据证明其已与吕顺新办理房屋交接手续，故当代互联公司仍应继续支付租金。鉴于2019年3月12日吕顺新拆锁进入后已实际控制案涉房屋，故租金应计算至2019年3月12日。经计算，当代互联公司应支付2018年10月4日起至2019年3月12日止的租金为110215元。当代互联公司未按期支付租金导致合同解除，其行为违约，应承担违约责任。根据合同约定，租赁期间如当代互联公司擅自提前解除合同视为违约，当代互联公司按终止合同当年的三个月租金为标准计算违约金。故吕顺新主张当代互联公司支付违约金62500元符合规定，该院予以支持。关于吕顺新主张的当代互联公司赔偿未按时交付自营超市代金券损失的诉请，根据合同约定，当代互联公司应每年向吕顺新提供25000元超市代金券，现无证据证明当代互联公司已按合同约定交付上述超市代金券，当代互联公司的行为造成吕顺新损失，该院酌情确定当代互联公司赔偿给吕顺新未交付自营超市代金券损失12500元。关于吕顺新主张的物业费。案涉房屋的物业费标准为每月每平方米1.5元。根据合同约定，案涉房屋租赁期间的物业费由当代互联公司承担，但当代互联公司一直未缴纳。经计算，当代互联公司应支付2017年8月18日至2019年3月12日的物业费6428元，以吕顺新主张的6000元计。因当代互联公司一直未与吕顺新办理案涉房屋的交接手续，导致吕顺新一直无法进入并控制案涉房屋，故吕顺新只得聘请锁匠开锁进入案涉房屋，并因此产生开锁费130元，该费用支出具有合理性，当代互联公司应予支付。关于吕顺新主张的房屋维修费，当代互联公司已对隔墙进行了恢复，虽吕顺新对当代互联公司的修复行为有异议，但未提供充足证据证明其主张的损失存在，故对吕顺新的该诉请，该院不予支持。上述当代互联公司应支付给吕顺新的费用共计191345元，因当代互联公司已支付租赁保证金3万元，故当代互联公司尚应支付给吕顺新1613**元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年6月24日判决：一、当代互联公司应向吕顺新房屋支付房屋租金110215元、物业费6000元、开锁费130元，并赔偿违约金62500元及未按时交付自营超市代金券损失12500元，扣除已支付的30000元，当代互联公司还应支付给吕顺新1613**元，该款项当代互联公司于判决生效之日起十日内支付给吕顺新；二、驳回吕顺新的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2483元，由吕顺新负担844元，由当代互联公司负担1639元。 宣判后，当代互联公司不服，向本院提起上诉称：原审判决提到当代互联公司未与吕顺新办理房屋交接手续，故当代互联公司仍应支付2018年10月4日至2019年3月12日的租金110215元以及该期间相关的物业费3000元，可实际上当代互联公司已经将钥匙由当代互联公司的员工周爱利交接给了吕顺新的弟弟，且吕顺新陈述其在2018年10月27日已收到当代互联公司邮寄的解除租赁合同的函件，以及双方在2018年11月22日的聊天记录（吕顺新说：租赁房屋的还原墙砌的不对，要返工）都可以充分说明吕顺新明确知道当代互联公司不再续租案涉房屋并且已经可以自由进入该房屋的事实。故原审判决的该事实认定错误，依法应当予以撤销。综上，为维护自身合法权益，请求二审法院：1、依法改判撤销原审判决，驳回吕顺新要求支付房屋租金110215元的诉讼请求；2、依法改判，判令由吕顺新承担本案全部诉讼费用。 被上诉人吕顺新答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。当代互联公司的上诉请求和理由不能成立。一、双方之间没有办理正式的房屋交接手续并交还钥匙。当代互联公司称钥匙由周爱利交接给了吕顺新的弟弟，但无任何事实依据。且当代互联公司称钥匙已交接，却认可开锁费，明显属于矛盾。二、当代互联公司虽通知吕顺新解除案涉《房屋租赁合同》，但实际未办理相关交接。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定及案涉《房屋租赁合同》第十二条第六款“租赁期满或者解除合同时，由甲乙双方共同检查租赁物业，检查无异议后租赁物业交还甲方”的约定，当代互联公司未按照约定履行交还租赁物业的义务，其虽通知吕顺新解除合同，但仍占有、使用租赁物业，未将拆除的墙体予以恢复，当然应付租金。原审法院判决当代互联公司租金支付至吕顺新拆锁进入当天（2019年3月12日）无任何不当。综上所述，当代互联公司的诉求于法无据、于理不合，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判，驳回当代互联公司的上诉请求，维护吕顺新的合法权益。 二审中，在本院指定的举证期限内，当代互联公司向本院提交了以下证据材料：证据1，解除房屋租赁合同通知书底稿（打印件），用以证明当代互联公司在2018年10月21日向吕顺新发出《解除通知书》，告知其退租事宜并请其前来办理交接手续，接收房屋及房屋钥匙，但吕顺新未予回应的事实；证据2，遣散公司员工支付经济补偿金总计算表（复印件），用以证明当代互联公司于2018年10月18日对员工的工资、奖金及补贴等做出了清算补偿，遣散了所有员工并关闭了门店的事实。吕顺新质证称：对证据1的真实性无异议，吕顺新于本案起诉时就明确其收到了相关通知，但对该证据的证明目的有异议，实际上吕顺新有要求过当代互联公司进行相关的房屋腾退及交还钥匙。对证据2的三性均有异议，且该证据与本案无关。本院经审查后认为，证据1无法达到其证明目的，证据2为复印件，当代互联公司未提供可与之核对的原件，且与本案无关，故对证据1、2均不予确认。 吕顺新未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方的诉辩意见，本案双方争议焦点系当代互联公司是否应当向吕顺新支付2018年10月4日至2019年3月12日的房屋租金110215元。当代互联公司主张其已告知吕顺新解除合同且其已交付了案涉房屋的钥匙，故其无需支付上述时间段的房屋租金。但从本案查明的事实和在案证据分析，首先，当代互联公司未按期支付租金系违约，作为违约方，其根据法律规定和案涉《房屋租赁合同》的约定均无解除权，故当代互联公司无权向吕顺新主张解除案涉《房屋租赁合同》，其告知吕顺新解除合同的行为并不具有解除案涉《房屋租赁合同》的效力。其次，当代互联公司并未能提供充分有效的证据证明双方已经交接了案涉房屋的钥匙，故应承担举证不能的不利后果。最后，在无其他证据佐证的情况下，仅凭聊天记录无法得出吕顺新可自由进出案涉房屋的结论。因此，当代互联公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定当代互联公司应当向吕顺新支付2018年10月4日至2019年3月12日的房屋租金110215元，并无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2504元，由杭州当代互联科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 宇 审 判 员  盛 峰 审 判 员  金瑞芳 二〇一九年九月十一日 法官助理  张 琪 书 记 员  赵 勤