广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初5794号原告（反诉被告）：珠海金月汇健康管理有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：黄江，总经理。委托诉讼代理人：任静波，广东严冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄国超，广东严冈律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市君濠娱乐有限公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：黄雄，执行董事。委托诉讼代理人：肖幼菊，广东百步律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓力，男，汉族,住陆丰市。被告：中国人民武装警察部队珠海市支队，住所地珠海市香洲区。负责人：王延军。原告珠海金月汇健康管理有限公司（以下简称金月汇公司）诉被告珠海市君濠娱乐有限公司（以下简称君濠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，根据原告和被告君濠公司的申请，依法追加被告中国人民武装警察部队珠海市支队（以下简称武警珠海支队）参加诉讼，被告君濠公司依法提起反诉，本院依法受理反诉，与本诉合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金月汇公司的委托诉讼代理人任静波、被告君濠公司的委托诉讼代理人肖幼菊、陈晓力到庭参加诉讼。被告武警珠海支队经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告金月汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告君濠公司签订的《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权协议书》于2018年5月31日解除；2.判令被告君濠公司向原告退还租赁押金176120元，并从2015年2月6日起按同期银行存款利率计算利息至实际履行完毕之日止，暂计至起诉之日利息为17529.97元，合共193649.97元；3.判令被告君濠公司与被告武警珠海支队补偿原告搬迁费用100000元；4.判令被告君濠公司与被告武警珠海支队赔偿原告租赁房屋装修装饰物以及附属物损失3000000元；5.判令被告君濠公司与被告武警珠海支队赔偿原告补偿员工经济补偿金232981.73元；6.判令被告君濠公司与被告武警珠海支队赔偿原告经营损失439142.53元；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：黄江、陕西XX2飞腾实业有限公司（以下简称XX2公司）、君濠公司、袁某四方拟共同投资设立金月汇公司。为公司经营场所使用的需要，2015年2月6日，黄江与被告君濠公司签订《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权协议书》（以下简称《协议书》），被告君濠公司将位于珠海市香洲区××路××号××楼××楼××楼租给原告使用，面积约2380平方米，使用期限自2015年2月6日至2019年5月30日止，租金每月每平方米37元，被告君濠公司给予原告免使用金装修期5个月，使用期间由原告自行投资装修，原告在使用期间隔、改动原有装饰、装修及结构，以及需要安装窗帘头、水管件、水路插座、开关等，须通知被告君濠公司，被告君濠公司在三日内做出答复，逾期视为同意,君濠公司设立后，黄江在协议书中的权利义务一并转让给金月汇公司。2015年2月6日，被告君濠公司收取了押金为176120元，并交付了经营场地给黄江使用。金月汇公司于2015年3月26日成立，从成立之日起由原告金月汇公司承担协议书中的权利义务。租赁期间，原告对租赁场所进行了装修，购置相关设备，并经营至2018年5月20日。2017年1月5日，被告君濠公司向原告送达了其与被告武警珠海支队于2017年12月13日签订的《提前终止协议书》，并通知原告，根据中央军委《关于军队武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发2016第58号）文件，要求原告在2018年5月31日提前终止租赁合同，自2017年9月起至2018年5月31日止被告君濠公司不再收取原告的租金。根据协议书第五条、违约责任：（三）本协议中因违约方向造成的损失，在承担责任时，应赔偿另一方违约的损失，包括：双方直接损失和乙方可期利益损失（乙方前五个月营业额的35%为标准计算至合同到期为损失依据）；（四）因属拆迁事由导致合同无法履行的，在本合同有效期内，甲方对乙方的装修及经营损失进行拆迁补偿，乙方有权取得对本合同标的额的赔偿；（五）本合同有效期内，任何一方不得以第三方利益擅自解除本协议，被告珠海市君濠娱乐有限公司提前解除合同，应向原告赔偿搬迁费、装修装饰物以及附属物损失、补偿员工经济补偿金、经营损失等费用。同时，被告君濠公司应退还收取的押金。经原告多次和被告君濠公司协商，未能就解除租赁合同和赔偿损失等达成共识，为维护原告的合法权益，特具此状诉之于法院，望法院查明事实，支持原告的诉讼请求！被告君濠公司辩称，原告要求被告君濠公司赔偿各项费用没有任何事实及法律依据。1、原告逾期支付月租金和其他费用达到120日，原告构成根本违约，依约被告君濠公司有权单方解除合同，原告应向被告君濠公司承担赔偿损失的违约责任。2015年2月，被告君濠公司与原告法人签订了《配套经营场所使用权使用协议书》，该协议书已附上被告君濠公司与业主签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《补充协议》以及《协议书》，原告在签订本协议时已完全知悉案涉物业的现状并愿意按照协议约定履行己方义务以及承担相应的法律责任。根据《配套经营场所使用权使用协议书》第三条第（四）项约定原告应于当月15日内将当月使用金以现金或银行转账方式支付给被告君濠公司；第四条第（八）项约定原告必须按本协议规定期限内缴付使用金和其他费用；原告逾期或未全额缴付月使用金和其他费用的，除仍应及时补交外，另按逾期缴付金额的每日万分之三支付违约金；逾期120日的未交租金，被告君濠公司有权单方面解除本协议，并要求原告承担支付违约金及赔偿损失的违约责任。但原告从2017年11月至解除合同之日止一直未支付被告君濠公司月使用金和其他费用（合计欠款889252元），违反了合同上述约定，因此被告君濠公司主张于2018年5月31日解除《配套经营场所使用权使用协议书》属于被告君濠公司依约行使单方面解除权，符合双方合同的约定。退一万步讲，即使被告君濠公司无权没收原告已付的押金，但因原告至今尚欠被告君濠公司月使用金、水电费、消防维保费以及洗衣房维修费合计889252元，被告君濠公司将原告已付的押金人民币176120用于抵充原告尚欠被告君濠公司的月使用金、水电费等费用，原告还应向被告君濠公司支付尚欠的使用金、水电费、消防维保费以及洗衣房维修费合计713132元，故而，被告君濠公司没有违反合同约定，原告要求被告君濠公司退还租赁押金及支付利息没有任何事实依据，被告君濠公司也无需承担原告的任何赔偿责任。2、被告君濠公司解除与原告的合同属于政策性原因的不可抗力，符合法律规定的法定解除的法定条件，被告君濠公司无需承担任何赔偿责任。本案中，因中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）于2016年下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》[军发(2016）58号]，该《通知》明确规定，“2017年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标，2018年，组织检查验收，继续处理遗留问题，完善政策制度，由军委后勤保障部向军委呈报总结报告。”中共广东省委、广东省人民政府、广东省军区于2017年3月10日联合下发《关于支持驻粤部队全面停止有偿服务工作的通知》[粤法(2017)5号]，该《通知》明确规定，“2018年6月底前，完成空余房地产租赁‘停偿’任务。”被告武警珠海支队根据上述《通知》精神及要求，要求提前解除及终止与被告君濠公司签订的《房地产租赁合同》，被告君濠公司将相关通知及时通知了包括原告在内的各物业使用人，同时为了维护己方及各使用人的利益被告君濠公司尽最大努力与业主武警珠海支队协商沟通，最终将租赁期限延长至2018年5月30日，签订了《提前终止协议书》，明确该租赁合同的终止期限为2018年5月31日。被告君濠公司已将上述《通知》内容和精神要求，以及被告武警珠海支队提前解除及终止与被告君濠公司签订的《房地产租赁合同》告知了原告。被告君濠公司解除与原告的合同属于政策性原因的不可抗力，符合《合同法》规定的法定解除的法定条件。又根据《合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，也即是说，被告君濠公司与原告解除案涉合同是因政策性原因不可抗力不能履行合同的，而对此被告君濠公司并无过错且已及时通知了原告，故而，被告君濠公司无需赔偿原告的各项费用。3、被告武警珠海支队提前于2018年5月19日强制将原告以及被告君濠公司经营的项目关停，存在过错，依法原告以及被告君濠公司的相关损失应由被告武警珠海支队进行赔偿。根据被告君濠公司与被告武警珠海支队于2017年11月22日订的《珠海支队物业停偿协议书》以及于2017年12月13日签订的《提前终止协议书》均约定租赁合同终止日期为2018年5月31日止，但被告武警珠海支队却于2018年5月19日突然发出《通告》，要求被告君濠公司于5月20日0时前关停所有经营项目、搬迁腾退，并强制关停了被告君濠公司与原告所有的经营项目。很明显，被告武警珠海支队于2018年5月19日强制解除合同并关停经营项目存在过错，依法由此造成原告以及被告君濠公司的损失应由被告武警珠海支队进行赔偿。退一万步讲，涉案合同约定租期为2015年2月6日至2019年5月30日，因不可抗力解除合同时间为2018年5月31日，而被告武警珠海支队作为原告装饰装修残值的受益人，原告的装饰装修又获得了被告武警珠海支队的同意，故而，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应由被告武警珠海支队对原告的装饰装修残值损失按照公平原则进行分担，而不是原告主张要求的300万元损失赔偿。综上，被告君濠公司解除与原告的《配套经营场所使用权使用协议书》合法合理，原告要求被告君濠公司退还租赁押金和赔偿各项损失没有任何事实依据和法律依据，相反的，原告应向被告君濠公司支付尚欠的使用金以及相关费用和逾期付款违约金。被告武警珠海支队以书面意见辩称，一、事实。1、我支队于2001年5月16日与珠海市西部XX1置业投资公司（以下简称XX1公司）签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，XX1公司承租我支队房屋（珠海市香洲区翠微东路2号）。2002年1月28日，我支队、XX1公司、君濠公司三方签订了《协议书》，约定XX1公司在租赁合同中的一切权利、责任、义务由君濠公司享有和承担。2002年11月8日签订了《补充协议》，约定由君濠公司在香洲区××路××号××层，建筑面积为2266平方米，扩建部分楼房产权属由我支队所有。故我支队为珠海市香洲区翠微东路**所有房屋的产权所有人。2、2017年12月13日，我支队与君濠公司签订了《提前终止协议书》，明确租赁合同关系至2018年5月31日即终止。2018年5月20日，我支队实际停止了君濠公司在我支队租赁房屋的一切营业行为。随后，我支队收回了所租赁的房地产，并停止了该场所及房屋的所有对外营业行为。二、依据诉求。1、我支队与被告君濠公司订立的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》第十条约定，乙方如要将承租的房地产转租他人使用或与他人互换使用时，必须征得甲方书面同意。被告君濠公司将我支队房屋转租原告并未征得我支队书面同意，故被告君濠公司转租为非法转租。在非法转租中，出租人有权终止合同，并请求损害赔偿。2、原告与被告君濠公司签订的《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权协议书》附件1为《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，原告在签订租赁合同前理应知道转租需征得我支队书面同意，原告应自承非法转租风险。综上所述，我支队不应承担此案件的任何责任。被告武警珠海支队在上述答辩意见后附以下资料：1.《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》；2.《补充协议》（2001年9月18日）；3.《协议书》（2002年1月28日签订）；4.《补充协议》（2002年11月8日签订）。被告君濠公司向本院提出反诉请求：1.依法判令原告向被告支付月使用金409052元（已扣减反诉被告交的押金176120）、水电费284884元、消防维保费5928元、洗衣房维修费13268元，合计人民币713132元；2.依法判令原告向被告支付逾期付款违约金人民币142682.03元（违约金暂计至2019年7月30日，要求计至付清款项之日止）；3.依法判令本案诉讼费由原告负担。事实和理由：2015年2月，黄江与被告君濠公司签订《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权协议书》，协议书约定了被告君濠公司将位于珠海市香洲区××路××号××楼××楼××楼租给黄江使用，面积约2380平方米，使用期限自2015年2月6日至2019年5月30日止，每月使用金按37元／㎡计付，使用期间，黄江负责该使用场地的水电、通讯、有线电视、卫生管理等其他需要交纳的有关费用。黄江应于当月15日前将当月使用金支付给被告君濠公司，逾期或未全额支付月租金和其他费用的，除应及时补交外，另按逾期缴付金额的每日万分三支付违约金，逾期120日未交租金，被告君濠公司有权解除合同等合同内容。原告设立后，黄江在协议书中的权利义务一并转让给原告。2017年底，被告武警珠海支队根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》以及《关于支持驻粤部队全面停止有偿服务工作的通知》精神及要求，要求提前解除及终止与反诉原告签订的《房地产租赁合同》，被告君濠公司将相关通知及时通知了包括原告在内的各物业使用人，同时为了维护己方及各使用人的利益被告君濠公司尽最大努力与被告武警珠海支队协商沟通，最终将租赁期限延长至2018年5月30日，签订了《提前终止协议书》，明确该租赁合同的终止期限为2018年5月31日。与此同时，被告君濠公司将属于政策性原因的不可抗力导致无法继续履行案涉协议的情况告知原告，并催促原告将使用金和水电费等费用依约支付给被告君濠公司，但原告经被告君濠公司多次催促，仍未依约将月使用金和水电费、消防维保费以及洗衣房维修费等费用支付给被告君濠公司。根据协议书第三条第（四）项、第四条第（八）项以及第五条第（三）项的约定，原告逾期未支付使用金及相关费用的行为已构成根本违约，依约被告君濠公司有权单方面解除本协议，并要求原告承担支付违约金及赔偿损失的违约责任。故而，原告应向被告君濠公司支付尚欠被告君濠公司的月使用金、水电费、消防维保费以及洗衣房维修费合计人民币713132元。现为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院依法查明事实，支持被告君濠公司的全部反诉请求！原告金月汇公司对被告君濠公司反诉答辩称，一、原告无需向被告支付自2017年11月-5月的使用金，因为根据原告所提供的股东会议记录，被告的法定代表人同时作为我公司的股东参加会议，会议一致通过自2017年11月起免除我方向被告支付使用金的决定，即使需要支付，被告所提出的支付使用金已经超过了一年的诉讼时效。二、对于水电费，根据股东会议的精神，我方是同意以原告所缴纳的押金抵扣自2017年10月开始的水电费。对于消防维保费，我方认为这一项费用不包括在双方所签订的协议书，被告也没有提交相应的证据证实他已经支付了该项费用。即使原告需要承担这项费用，被告也应当提交相应的支付证明凭证。对于洗衣房维修费，我方对于5楼洗衣房的维修费13268元是认可的，但是根据法院委托的工程造价鉴定书，该项工程是没有包括在工程造价鉴定报告内，这一项产生的费用也应当属于原告的装修装饰而产生的费用。所以，被告也应当赔偿我方因维修5楼洗衣房所产生的费用，而且5楼洗衣房维修完的时间是2017年的10月底，实际使用的时间不长，被告应当是以13268元来赔偿原告的装饰装修费用。对于被告所要求支付的违约金，因为被告是同意免除自2017年11月开始的租金，因此我方不存在违约。原告金月汇公司为其本诉诉称和反诉辩称向本院提交如下证据：1.《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权协议书》；2.《提前终止协议书》;3.股东会议记录;4.合同书、工程结算报告书、空调工程合同、广告合同、电梯销售合同、安装工程承包合同、电梯销售安装维保合同、承包合同书、厨房设备工程合同;5.银行流水、客户收（付）款入账通知;6.关于同意解散公司的决定;7.广东省国家税务局通用机打发票（附统计表）;8.解除劳动合同协议书、解除劳动合同证明书、解除劳动合同证明书签收证明（附经济补偿金明细表）;9.劳动合同书。被告君濠公司为其本诉辩称和反诉诉称向本院提交以下证据：1.《配套经营场所使用权使用协议书》；2.通知书；3.武警珠海支队《通知》；4.协议书；5.收缴通知书；6.武警珠海支队《通告》；7.武警珠海支队物业停偿协议书；8.关于君濠酒店物业装修的复函；9.关于武警珠海支队对君濠酒店物业装修复函的回函；10.关于“君濠酒店安装窗户方案”的函；11.关于君濠酒店安装窗户的复函；12.金月汇公司尚欠款项清单；13.收缴通知书8份；14.金月汇公司用电记录表及用水记录表8页；15.消防系统维保公摊费用表；16.活动板房维修结算；17.微信聊天记录；18.珠海君濠娱乐有限公司君濠酒店电费缴费凭证；19.消防系统光纤专线网络费发票；20.微信聊天记录及附件；21.收缴通知书、用电和用水记录表、银行转账凭证；22.2017年4月1日《君濠酒店消防系统维护保养合同》。本院经审理认定事实如下：黄江是原告金月汇公司的法定代表人。被告君濠公司的前法定代表人黄某是原告金月汇公司的股东之一，黄某目前仍是被告君濠公司的股东。珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店是有限责任公司分公司（自然人投资或控股），是由被告君濠公司投资的分支机构，负责人是黄雄，经营地址在珠海市香洲区翠微东路**。被告君濠公司称被告君濠公司和珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店是混同经营。被告武警珠海支队是案涉租赁物业的权利人。2015年2月，被告君濠公司为出租人（甲方）、黄江为承租人（乙方）签订一份《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》。合同鉴于：1、被告武警珠海支队与XX1公司于2001年5月16日签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，由被告武警珠海支队将位于珠海市香洲区翠微东路2号的房屋（现君濠酒店）出租给XX1公司作经营使用。（详见本协议书附件1）。2、被告武警珠海支队、XX1公司于2001年9月18日签订《补充协议》，对上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》的相关条款作了补充及修改（详见本协议书附件2）。3、被告武警珠海支队、XX1公司和被告君濠公司于2002年1月28日签订《协议书》，约定XX1公司将在上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及《补充协议》中的权利义务一并转让给甲方（详见本协议书附件3）。4、黄江、XX2公司、君濠公司、袁某四方拟共同投资设立原告金月汇公司，金月汇公司拟承租君濠酒店二、三层部分建筑面积作经营之用。甲方双方就甲方配套经营场所使用权出租事宜达成如下协议：第一条、配套经营场所位于珠海市香洲区××路××号××楼的二楼、三楼；面积约2380㎡（其中二楼约定800㎡、三楼约1580㎡，具体位置如附图所示，具体面积以双方最后核实为准，详见附件4）；用于金月汇公司经营办公场地。第二条、甲方同意给予乙方免使用金装修期5个月（如果金月汇公司在免使用金装修期之前开张经营的，则以开张之日起计算使用期及使用金），使用期自2015年2月6日起至2019年5月30日，如甲方使用期满后与业主续期的，则乙方可顺延续期使用上述场所，但续期场地使用金以甲方与业主续租后的月租金增加25元来确定续期月使用金［计算公式：续期场地月使用金＝甲方与业主续租后的月租金＋25元］。第五条、违约责任约定：（一）双方自本协议签订后，均应共同遵守，全面履行，任何一方违约的应向另一方承担违约责任，赔偿损失。（二）任何一方因违约通过协商不能达成一致的，可依据本协议第六条向法院起诉。（三）协议中因违约方造成的损失，在承担责任时，应赔偿另一方违约的损失，包括：双方直接损失和乙方可期利益损失（乙方前五个月营业额的35%为标准计算至合同期为损失依据）。（四）因属拆迁事由导致合同无法履行的，在本合同有效内，甲方对乙方的装修及经营损失应进行拆迁补偿，乙方有权取得对本合同标的额的赔偿。（五）本合同有效期内，任何一方不得以第三方利益擅自解除本协议。被告君濠公司举证2015年1月2日被告武警珠海支队出具的《关于君濠酒店物业装修的复函》、2015年1月4日被告君濠公司出具的《关于武警珠海市支队对君濠酒店物业装修复函的回函》、2015年2月9日被告君濠公司君濠酒店出具的《关于“君濠酒店安装窗户方案”的函》、2015年4月15日被告武警珠海支队出具的《关于君濠酒店安装窗户的复函》，主张原告和被告君濠公司对租赁物业的装修经过被告武警珠海支队同意，且被告武警珠海支队知悉原告使用案涉租赁物业。2017年10月24日，被告君濠公司以其经营的君濠酒店的名义向各合作商户发出《通知书》，通知内容如下：根据全面停止有偿服务活动的通知精神及要求，经武警珠海支队书面通知，要求与我酒店解除并终止租赁合同，并明确解除租赁合同后的补偿费用为补偿固定装修费用和解除员工劳动合同的补偿费用。酒店通知各商户在2017年10月27日前提供固定装修费用以及员工劳动合同、在职明细等资料。原告不认可该证据的真实性、合法性和关联性。2017年11月22日，被告武警珠海支队为甲方、被告君濠公司为乙方签订《珠海支队物业停偿协议书》，约定如下：一、乙方充分理解军委和武警总部的政策精神，承诺于2018年5月31日前停止一切营业行为，将租赁的房地产交还甲方，保证支队停偿工作如期完成；二、双方同意于2018年5月31日解除及终止双方于2001年5月16日签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》及《补充合同》，所涉及乙方对酒店租赁物主楼、附属楼外墙及室内升级改造装修的补偿费用和乙方的人员遣散费用及其他补偿费用，双方同意由人民法院裁定，报武警上级机关审定。2017年12月8日，被告武警珠海支队向被告君濠公司发出《通知》，载明：为贯彻落实习**主席关于全军和武警部队全面停止有偿服务的重大决策，我总队支队停偿工作组多次约谈你公司法人，将停偿工作相关政策反复进行了宣讲。12月5日，我总队停偿办领导再次到珠海现场督办，当面传达了近期军委停偿工作培训的最新精神，由于你公司租赁项目属军事行政周边项目，必须实现停偿目标。现通知你公司，就协议停偿事宜限于2017年12月13日前向我支队书面明确答复，如不按时答复，我单位将于12月14日采取果断措施对物业进行停业整改。2017年12月13日，被告武警珠海支队为甲方与被告君濠公司为乙方签订一份《提前终止协议书》。合同鉴于：1、2001年5月16日，甲方与XX1公司签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定“将坐落于珠海市香洲区翠微东路2号的房屋面积约7200平方米、场地面积约2500平方米出租给乙方使用；租赁用途为酒店、办公、娱乐项目。”合同还约定租赁期限自2001年6月1日起至2019年5月30日止。2、合同双方于2001年9月18日又签订《补充协议》，其中第五条约定，“租赁期间，因全国范围（含中央军委、武警总部）实施的政策发生变化……，导致合同无法继续履行，合同自然终止，甲乙双方互不承担违约责任。”上述协议签订后，签约双方即开始履行合同约定义务。3、上述合同履行至2002年1月28日，由甲方、XX1公司、乙方三方签订《协议书》，约定XX1公司在租赁合同中的一切权利、责任、义务由乙方享有和承担，XX1公司无条件退出。至此，乙方成为《租赁合同》的乙方，享有权利和承担义务。4、现有中国共产党中央军事委员会（以下简称中央军委）与2016年2月16日下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号），该《通知》明确规定，“2017年年底前基本实现军队和武警部队全面停止有偿服务活动的目标。2018年，组织检查验收，继续处理遗留问题，完善政策制度，由军委后勤保障部向军委呈报总结报告。”中共广东省委、广东省人民政府、广东省军区于2017年3月10日联合下发《关于支持驻粤部队全面停止有偿服务工作的通知》（粤发[2017]5号），该《通知》明确规定，“2018年6月底前，完成空余房地产租赁……‘停偿’任务。”甲方双方基于上述事实，就有关租赁合同关系提前终止达成如下协议：一、甲、乙双方一致同意《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》履行至2018年5月31日为止，期满后租赁合同关系即终止。二、租赁合同期满后，甲方给予乙方一定时间的搬迁腾退期，但搬迁腾退期不得超过2018年6月30日。乙方在移交该物业之前所产生的水电费由乙方结清，之前所产生的一切法律纠纷由乙方妥善处理，与甲方无关。三、甲方自甲方自2017年9月起至2018年5月31日止不再收取乙方的租金。在此期间，乙方须妥善保管、维护甲方的物业及固定资产。四、租赁期满，乙方完成搬迁腾退后（最迟不得超过2018年6月30日），除了在租赁房产内可以搬动的财物外，乙方应将所租赁的房地产（含固定装修）及其它不能移动的财物移交给甲方。五、乙方2018年6月30日逾期仍未腾退搬迁的，视为乙方放弃房屋内的所有财物，甲方有权采取停水停电、张贴封条等方式，直至物业收回；甲方有权自行清理房屋内一切物品，清理物品所产生的费用由乙方承担。2018年1月5日，原告金月汇公司召开股东会议，参加人员有黄江、黄某、袁某以及XX2公司代表商某。《股东会记录》载明：关于君濠公司告知我们提前终止租赁协议的解决事宜。君濠公司代表人黄某口头告知我们提前终止租赁协议。金月汇公司与君濠公司的场地租赁时间为2015年2月6日至2019年5月30日，黄某告知我们武警珠海支队给君濠公司提前解约，给他们的免租期为2017年10月1日到2018年5月30日，搬迁期为2018年5月31日到6月30日，因此也要给我们提前终止租赁协议。商某认为君濠酒店与金月汇公司的租赁协议还在合同期内，君濠酒店提前终止合约，并不是因为金月汇公司的问题造成的，金月汇公司应该向君濠酒店提出索赔的。对此黄江、商某、袁某、黄某同意。黄某认为金月汇公司由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠公司无法继续运营下去，是不合理的。希望金月汇公司按照股东会议的精神以书面形式向君濠公司报告处理方法与想法建议。金月汇公司黄江与商某的意见是把金月汇公司于2015年3月18日付给君濠公司176120元租赁场地的押金和2017年10月份的租金88060元共264180元抵扣2017年11月开始的水电费。黄江、商某、袁某、黄某都同意。经查，此时黄某仍是被告君濠公司的法定代表人。2018年4月30日，原告召开股东会会议，股东黄江、黄某、袁某出席，XX2公司代表缺席，该股东会会议决议同意公司解散，停止营业，进行清算。2018年5月19日，被告武警珠海支队向被告君濠公司发出《通告》，载明：2018年5月15日，武警广东省总队根据武警部队部署要求，专题召开党委党委会，明确对终止收回的珠海支队君濠酒店项目必须在5月20日前彻底收回。为确保全面停止有偿服务任务圆满完成，你方务必于5月20日0时前关停所有经营项目、搬迁腾退。原告和被告君濠公司确认根据被告武警珠海支队紧急通知，于2018年5月19日关停所有经营项目，原告和被告君濠公司之间的租赁合同于2018年5月19日已实际解除。原告于2018年8月左右将案涉租赁物业内的所有可移动物品搬离租赁物业。原告以书面方式说明，可搬迁物大部分从珠海搬运至江门，小部分从珠海搬运至珠海，搬迁过程用时3天，每天运输3车次，工人每天约20人，运输费3万余元；可搬迁物大部分以出售的形式转让给案外人江门金月汇健康管理有限公司，转让价值13万余元，小部分以赠与的形式转让给案外人江门金月汇健康管理有限公司。对于原告各项本诉请求，举证情况如下：1、关于两被告补偿搬迁费10万元的诉讼请求，原告未提交证据予以证明，请求由法院酌情处理。2、关于两被告补偿员工经济补偿金232981.73元的诉讼请求，原告举证《劳动合同书》《解除劳动合同协议书》《解除劳动合同证明书》《解除劳动合同证明书签收证明》以及银行流水、客户收（付）款入账通知，主张因公司解散，原告与35名员工解除劳动关系共支付经济补偿金232981.73元。该组证据中，《劳动合同书》无原件核对，其余证据有原件。被告不认可该赔偿依据。3、关于两被告赔偿经营损失439142.53元的诉讼请求，原告举证2017年11月至2018年3月共五个月的《广东省国家税务局通用机打发票》，金额共532379.99元，但原告按金额522788.73元标准计算经营损失。原告仅提供2019年1月-3月发票原件，2018年11月-12月发票原件无法提供，被告不认可原告该证据的证明目的。4、关于两被告赔偿租赁物业装修装饰物及附属物损失300万元诉讼请求，原告举证其分别与珠海市三度空间装饰设计工程有限公司就租赁物业装修形成的《合同书》《施工现场签证单》《工程结算报告书》、与珠海德汇空调设备有限公司就租赁物业中央空调工程形成的《空调工程合同》、与珠海田得光电科技有限公司就租赁物业形成的《广告合同》、与中山市银河机电设备有限公司就租赁物业购买电梯形成的《电梯销售合同》、与珠海市永鑫机械设备安装有限公司就租赁物业燃气管道安装项目签订的《安装工程承包合同》、与高栏港区平沙镇乐仕高装修部就租赁物业室内更改项目装饰工程签订的《建设工程施工合同》、与北京众力富特电梯有限公司就租赁物业购买安装食梯签订的《电梯销售安装维保合同》、与佛山市时代天元机电工程安装有限公司珠海分公司就租赁物业消防安装系统工程签订的《消防工程承包协议》、与东莞市波粒电子有限公司就租赁物业视频监视系统工程签订的《承包合同书》、与珠海市华诚厨房设备有限公司就租赁物业的厨房设备制安、调试签订的《厨房设备工程合同》以及原告支付装饰装修费用的转账凭证等等。被告对该组证据不予认可。根据原告的申请，本院依法委托广东巨正建设项目管理有限公司对珠海市香洲区××路××号××楼××楼××楼装修装饰物及附属物的价值进行鉴定。该鉴定公司于2019年4月26日作出《工程造价鉴定报告》，鉴定结果案涉租赁物业装修工程造价为3812791.49元。被告君濠公司举证其自制的金月汇公司尚欠款项清单、收缴通知书8份、金月汇公司用电记录表及用水记录表8页、珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店电费缴费凭证、消防系统维保公摊费用表、消防系统光纤专线网络费发票、活动板房维修结算、微信聊天记录及附件、收缴通知书、用电和用水记录表，银行转账凭证等，请求原告支付自2017年11月至2018年5月19日的月使用金409052元（扣减押金176120元）、水电费284884元、消防维保费5928元、洗衣房维修费13268元，且被告君濠公司主张被告君濠公司向原告催收上述费用，但原告至今未付，已构成根本违约。原告对被告君濠公司所主张的2017年10月至2018年5月原告发生的水电费金额予以认可，但认为电费发票的购买方是珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店，与被告君濠公司无关，且该费用应当从原告向被告君濠公司所缴纳的押金和2017年10月租金抵扣；原告对被告君濠公司举证的消防系统光纤专线网络费发票真实性无异议，但认为购买方是珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店，与被告君濠公司无关；原告对《君濠酒店消防系统维护保养合同》真实性、合法性、关联性不予认可。另查明：5楼的洗衣房是被告君濠公司给原告免费使用，由原告装修，2017年8月因台风将洗衣房吹烂，被告君濠公司对洗衣房进行维修，支出费用13268元，原本原告同意支付该笔维修费用，后因租赁合同解除，被告武警珠海支队收回租赁物业，原告因未能继续使用洗衣房而不同意支付该笔费用，本次工程鉴定报告中未包含洗衣房装修费用。本院认为，原告和被告君濠公司签订的《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性约定，合法有效，双方应恪守履行。原告和被告君濠公司确认上述《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》于2018年5月19日提前解除。原告和被告君濠公司的争议焦点：一是原告和被告君濠公司是否需承担违约责任；二是因租赁合同提前解除而产生的赔偿后果。关于违约责任，原告主张被告君濠公司提前解除租赁合同构成根本违约，被告君濠公司主张原告自2017年11月起拖欠租金等使用费用构成根本违约。本院认为，原告和被告君濠公司通过2018年1月5日股东会记录协商解除《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》。结合2017年12月13日被告君濠公司与被告武警珠海支队达成的《提前终止协议书》以及黄某当时既是原告股东又是被告君濠公司法定代表人身份分析，因两被告协商提前解除了案涉物业租赁合同，作为应对原告召开股东会议讨论原告和被告君濠公司之间租赁合同的解除以及原告的后续经营等问题。由于黄某的双重身份，黄某代表被告君濠公司告知原告提前终止租赁合同，并告知被告武警珠海支队给予被告君濠公司的免租期为2017年10月1日到2018年5月30日和搬迁期为2018年5月31日至6月30日。虽然记录中未明确载明被告君濠公司给予原告免租期，但是从黄某“认为金月汇公司由2017年11月起的水电费要继续交付，如果不交付这让君濠公司无法继续运营下去”以及用租赁场地押金和2017年10月份租金抵扣2017年11月开始的水电费等内容来看，原告股东包括黄某内均认为被告君濠公司自2017年11月起免收原告租金，同时黄某为被告君濠公司争取权益表示2017年11月起的水电费仍要支付，为此四名股东同意用原告2015年3月18日付给被告君濠公司的176120元租赁场地押金和2017年10月份的租金88060元共264180元抵扣2017年11月开始的水电费，说明原告和被告君濠公司协商提前解约，并对后续履约、押金抵扣等达成一致意见。故原告自2017年11月起未向被告君濠公司支付租金或月使用金、水电费等以及被告君濠公司提前解除《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》的行为均不构成根本违约。基于前述认定，在协商解除租赁合同时，被告君濠公司同意免收原告自2017年11月起的租金且原告和被告君濠公司协议同意用租赁场地押金和2017年10月租金抵扣水电费，故原告请求被告君濠公司退还租赁押金176120元和相应利息不符合双方约定，本院不予支持。关于原告请求的损失。1、装修损失。虽然原告和被告君濠公司协商提前解约，但是原告在承租涉案物业后投资进行装修，按照公平原则和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告君濠公司应给予原告合理补偿。根据2018年5月19日被告武警珠海支队向被告君濠公司发出的《通告》以及原告和被告君濠公司的陈述，原告于2018年5月19日搬离案涉租赁物业。鉴定公司出具的《工程造价鉴定报告》认定涉案物业内装修工程造价为3812791.49元，《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》约定的租赁期限为1575天，因此以此期间计算装修工程折旧，自2015年2月6日至2018年5月19日原告移交案涉物业日共1199天，比照原协议租赁期剩余376天，案涉租赁物业装修工程残值为剩余租赁期376天×装修工程造价3812791.49元÷合同约定租赁期1575天=910228.32元。关于被告君濠公司对《工程造价鉴定报告》提出的异议，认为原告未提供施工图纸原件，但不能指出装修现场与施工图纸不吻合之处，本院认为由于案涉租赁物业装修时间较长，原告提供施工图纸原件有难度，鉴定机构作为专业机构对案涉物业装修进行了实地勘查测量，被告未举证证明装修现场与施工图纸不同之处，故对被告的异议不予采纳。关于鉴定费用42000元，因原告和被告君濠公司协商解约，故双方对鉴定费用各负担一半。2、员工经济补偿金，原告举证的《劳动合同书》《解除劳动合同协议书》《解除劳动合同证明书》《解除劳动合同证明书签收证明》以及银行流水、客户收（付）款入账通知足以证明原告因租赁合同提前解除、遣散员工给付经济补偿金而发生实际损失232981.73元，原告请求被告君濠公司予以赔偿，符合法律规定和公平原则，本院予以支持。3、搬迁费10万元和经营损失439142.53元，原告未举证证明其为搬迁而支出的相应费用，故原告请求被告补偿搬迁费用10万元，理据不足，本院不予支持。基于前述认定，被告提前解约未构成根本违约，原告根据《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》第五条第（三）款主张被告违约，请求被告赔偿经营损失439142.53元，理据不足，本院不予支持。综上，原告和被告君濠公司是《君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》合同主体，双方协商提前解除合同，基于公平原则，原告请求被告君濠公司赔偿相应的装修损失和补偿员工经济补偿金，本院予以支持。关于被告武警珠海支队的责任，被告武警珠海支队并非原告租赁合同的相对方，原告请求被告武警珠海支队承担因租赁合同提前解除的法律后果，于法无据，本院不予支持。关于被告君濠公司的反诉请求。1、月使用金409052元（已扣减押金176120元）和水电费284884元，根据2018年1月5日的股东会记录，原告和被告君濠公司协商解除租赁合同时，被告君濠公司同意免收原告自2017年11月起的租金且双方同意原告已付租赁场地押金176120元和2017年10月租金88060元合计264180元抵扣2017年11月起原告应付水电费，故本院驳回被告君濠公司关于月使用金的诉讼请求。原告确认欠被告君濠公司水电费284884元，扣除原告已付264180元，原告还需向被告君濠公司支付水电费20704元。2、关于消防维保费5928元，被告君濠公司主张该笔费用期间自2017年4月1日至2018年3月31日，分两部分，一部分根据君濠酒店消防系统维修保养合同主张年保养费15000元；一部分根据发票主张公安消防系统光纤专线网络费年费2340元。其一，关于年保养费15000元，被告君濠公司举证2017年4月1日《消防设施维护保养合同》的维修保养费为12000元，也未举证实际支付保养费的凭证，被告君濠公司应承担举证责任。其二，关于网络费2340元，被告君濠公司举证的发票显示珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店曾向中国电信股份有限公司珠海分公司支付通信服务费195元3个月和110元1个月，虽然结合被告君濠公司举证的电费发票分析，被告君濠公司和珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店存在经营混同的情况，可以认定费用为被告君濠公司支出，但是被告君濠公司举证不足以证明其所主张的期间实际支付通信服务费的金额以及该笔费用与消防维保之间的关系。在被告君濠公司向原告发出的《收缴通知书》中，被告君濠公司仅在2017年8月的通知书提及消防维修1064元，其他通知书均仅催促原告缴纳租金和水电费，未包含消防维保费用，显然被告君濠公司举证不足以证明其是否实际支付所主张的消防维保费以及原告需承担该笔费用，故本院驳回被告君濠公司关于消防维保费的诉讼请求。关于洗衣房维修费13268元，洗衣房并非包含在案涉租赁物业内，因被告君濠公司免费将洗衣房交给原告使用，故原告对洗衣房进行了装修，并在洗衣房损坏的情况下同意支付维修费用。2017年10月被告君濠公司维修好洗衣房并通知原告支付维修费13268元，因原告和被告君濠公司与于2017年11月协商提前解除租赁合同，故原告未向被告君濠公司支付该笔费用。本院认为，原告愿意装修并承担洗衣房的维修费用是基于原告可以免费使用洗衣房的利益需要，由于租赁合同提前解除，原告不同意继续承担洗衣房的费用符合常理，而且本案中原告未请求被告赔偿洗衣房的装修损失，基于公平原则，本院对被告君濠公司请求原告支付洗衣房的维修费13268元不予支持。关于逾期付款违约金，根据上述认定，原告逾期未付月使用金和水电费并非违约行为，是与被告君濠公司协商的结果，故本院驳回被告君濠公司关于逾期付款违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司与被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司签订的《珠海市君濠娱乐有限公司君濠酒店配套经营场所使用权使用协议书》于2018年5月19日解除；二、被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司赔偿装修损失人民币910228.32元；三、被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司赔偿员工经济补偿金人民币232981.73元；四、原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司支付水电费人民币20704元；五、驳回原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司对被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司的其他诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司对被告中国人民武装警察部队珠海市支队的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币46276元，原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司负担人民币26470元，被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司负担人民币19806元；反诉受理费人民币6179元，原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司负担人民币400元，被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司负担人民币5779元，鉴定费用42000元，原告（反诉被告）珠海金月汇健康管理有限公司负担人民币21000元，被告（反诉原告）珠海市君濠娱乐有限公司负担人民币21000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  黄建华二〇一九年九月十一日书 记 员  罗加靖曾淑莹