广东省韶关市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤02执复48号 复议申请人（利害关系人）：丘保林，男，1987年10月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：刘伟路，广东秦唐律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司南雄市支行。住所地：广东省南雄市新城区沿江东路**。 法定代表人：蔺伦，该支行负责人。 被执行人：叶忠华，男，1967年3月21日出生，汉族，住广东省南雄市。 被执行人：赖乙秀，女，1966年8月28日出生，汉族，住广东省南雄市。 被执行人：南雄市大福名城地产发展有限公司。住。住所地：广东省南雄市水西小岛大福国际名城商业服务中心/div> 法定代表人：霍振辉，该公司董事长。 复议申请人丘保林不服广东省南雄市人民法院（下称南雄法院）作出的（2019）粤0282执异42号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中国农业银行股份有限公司南雄市支行诉叶忠华、赖乙秀、南雄市大福名城地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，南雄法院作出的（2018）粤0282民初350号民事判决于2018年6月28日生效。2018年8月14日，依中国农业银行股份有限公司南雄市支行的申请，南雄法院予以立案执行。执行过程中，南雄法院查封并拍卖本案抵押物，即位于南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xx房屋。该房屋最后由复议申请人丘保林于2019年4月12日以人民币357912元竞得。交付完成后，复议申请人发现该房屋前任屋主在屋内自杀身亡，故向南雄法院提出异议，申请撤销（2018）粤0282执459号之五执行裁定书以及该房屋的网络拍卖。南雄法院经审查，作出（2019）粤0282执异42号执行裁定，裁定驳回丘保林的异议请求。丘保林不服，向本院申请复议。 南雄法院查明：原告中国农业银行股份有限公司南雄市支行诉被告一叶忠华、被告二赖乙秀、被告三南雄市大福名城地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，2018年5月28日该院作出（2018）粤0282民初350号民事判决，判决内容：一、叶其辉所欠原告商业贷款77984.64元，个人住房公积金贷款本金290398.79元及以上二项本金的利息（从叶其辉所欠付款之日起按双方签订的合同规定的计息标准计算至债务清偿完毕止）由被告一、二在继承叶其辉的遗产坐落在南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xx房屋一套的财产范围内二个月内进行清偿。二、被告三对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。2018年8月14日，中国农业银行股份有限公司南雄市支行向该院提出强制执行，同日该院立案，案号为（2018）粤0282执459号。 在执行过程中，2018年9月21日该院作出（2018）粤0282执459号裁定，裁定查封被执行人叶忠华、赖乙秀所继承叶其辉的遗产坐落在南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xx房屋一套。经评估，该房屋评估价值为497100元。2019年2月12日该院作出（2018）粤0282执459号裁定之二，裁定以评估价497100元的价格下调10%，即以447390为底价对被执行人叶忠华、赖乙秀所继承的叶其辉名下位于南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xx房屋【预告登记证：粤x**南雄市不动产证明登记第xx号、建筑面积123.62㎡】进行网上拍卖，于同日向中国农业银行股份有限公司南雄市支行、叶忠华、赖乙秀、南雄市大福国际名城地产发展有限公司发出拍卖通知书，并发布竞买公告将在2019年3月15日10时至2019年3月16日10时止在广东省南雄市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。由于流拍，2019年3月19日该院作出（2018）粤0282执459号裁定之三，裁定以第一次拍卖底价447390元的价格下调20%，即以357912元的价格为底价对涉案房屋进行第二次网络拍卖。该院的竞买公告中已作特别提示：拍卖标的：叶忠华、赖乙秀所继承的叶其辉名下位于南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xx房屋【预告登记证：粤x**南雄市不动产证明登记第xx号、建筑面积123.62㎡】；特别提醒：标的物以实物现状为准，该院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。2019年4月12日，竞买人丘保林以网络拍卖成交价格357912元竞拍买得该房屋。2019年5月20日该院作出（2018）粤0282执459号裁定之四，裁定解除对涉案房屋的查封。2019年5月20日和6月14日该院分别作出（2018）粤0282执459号裁定之五、之六，裁定标的物位于南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xx房屋的房产所有权自裁定送达买受人丘保林时起转移，买受人丘保林可持本裁定书到不动产登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年6月5日丘保林在法院接收竞买的房屋钥匙，自行去接受房屋。6月24日，丘保林以拍卖未公示评估报告副本及房屋内曾发生过非正常死亡事件的重大瑕疵为由，要求撤销该拍卖而向南雄法院提出异议。 南雄法院认为：异议人丘保林系本案的利害关系人。该院在竞买公告中已将拍卖标的作了明示：是叶忠华、赖乙秀所继承叶其辉名下的房屋且特别提醒标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。本院对涉案房屋的网络司法拍卖符合《最高人民法院关于人民法院网络司法司法拍卖若干问题的规定》，异议人丘保林的异议请求理由不成立，该院不予采纳，故裁定驳回丘保林的异议请求。 复议申请人向本院申请复议称：前任屋主在涉案房屋自杀的事实，客观上导致房屋价值受损，且居住者亦会对其产生担忧顾虑的心理，是严重影响购买者是否购买的重要决策因素之一。如果一味的以封建迷信为由否认，明显不符合公平正义原则。南雄法院在拍卖过程中，没有公示涉案房屋第三方的评估报告副本，错误公示房屋登记状态（涉案房屋房产证早已办理但在公告中却标示为预售合同状态），且没有对房屋内发生“非正常死亡”的情况予以说明，属于重大瑕疵，违反法定程序，严重损害复议申请人利益。综上，请求依法撤销（2018）粤0282执459号之五执行裁定书以及关于涉案房屋的网络拍卖。 申请执行人中国农业银行股份有限公司南雄市支行，被执行人叶忠华、赖乙秀、南雄市大福名城地产发展有限公司经法院依法告知，均未提交答辩意见。 本院查明的事实与南雄法院查明的事实基本一致，对南雄法院查明的事实予以确认。本院还查明，南雄法院在淘宝网网拍平台上未对评估报告副本进行公示，并于2019年6月14日作出（2018）粤0282执459号之六执行裁定，对涉案房屋由预告登记状态变更为产权登记状态进行了补正。本院再查明，南雄市公安局雄州镇郊派出所对邓胜华等人的询问笔录，反映出前任屋主叶其辉是在2017年10月4日被发现在涉案房屋内自杀身亡。南雄法院执行员在第二次竞买公告发布后拍卖成交前知悉这一情况，而复议申请人丘保林是在交付完成后准备搬迁前才得知这一事实。 本院认为，司法拍卖是在执行程序中以拍卖方式实现执行标的物的变现价值最大化，应当遵循公开、公平、公正、安全、高效，维护当事人合法权益的原则。为此，进行司法拍卖时应按照法律和司法解释有关对拍卖标的物进行公告的规定，向社会充分披露标的物信息，包括披露标的物瑕疵信息。复议申请人提出未披露涉案房屋系凶宅应当撤销司法拍卖的问题，经查，涉案房屋确实存在前任屋主在屋内自杀身亡的事实。作为日常生活居住的房屋，其不仅仅是一个独立的生活空间，更是家庭生活的必要载体，承载了人们诸多情感因素。人们对发生“非正常死亡”的房屋会产生恐惧和排斥，难以达到居住安宁的使用目的。因此，人们总是会慎重考虑购买有此类情况的房屋，并尽可能地择吉而居，这样的想法和愿望无可厚非。在我国传统文化中，择吉而居是民间风俗，应予尊重，与封建迷信有本质的区别。故拍卖标的物房屋存在“非正常死亡”的情况，会极大影响竞买人的购买意愿和购买目的的实现。执行法院在网络司法拍卖过程中未对该重大信息进行充分披露，客观上足以影响涉案房屋拍卖成交价格或购买意愿，违反司法拍卖的原则和目的。此外，执行法院未在淘宝网网拍平台对评估报告副本进行公示，且错误公示房屋登记状态，存在拍卖标的物信息披露瑕疵，对此本院予以一并纠正。但是，评估报告的主要作用是对处置标的物提供一个市场价参考，并非是最终处置价，而且，对于标的物的状况，执行法院也为有意竞买人提供看样的机会。评估报告是否公示，对标的物拍卖不会产生根本性的影响，故评估报告未公示的瑕疵在本案中不足以成为撤销拍卖的事由，但执行法院未披露涉案房屋中出现过非正常死亡的事实，属于对拍卖财产未作瑕疵说明，致使买受人产生重大误解，非买受人参与竞买的真实意愿。综上，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）、（六）项之规定，利害关系人以瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，或者其他严重违反网络拍卖程序且损害竞买人利益为由提出异议的，人民法院应当支持。南雄法院拍卖行为损害了丘保林的利益，应当予以撤销。复议申请人丘保林的复议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（二）项规定，裁定如下： 一、撤销广东省南雄市人民法院作出的（2019）粤0282执异42号执行裁定； 二、撤销南雄市人民法院作出的（2018）粤0282执459号之五、之六执行裁定； 三、撤销广东省南雄市人民法院对位于南雄市水西小岛大福国际名城商住楼xx栋xxx【粤xx南雄市不动产产权第xx号】房屋的拍卖行为。 本裁定为终审裁定。 审判长 谭伟才 审判员 陈东阳 审判员陈俊东 二〇一九年九月二十三日 书记员 张倍旗