山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初3590号原告：太原市俊恒房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区大同路青年城**楼**A09，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵瑞云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑瑞星，男，太原市俊恒房地产开发有限公司法务员。被告：霍俊莲，女，1971年4月7日出生，汉族，住太原市。被告：林宣，男，1970年2月28日出生，汉族，住太原市。原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告霍俊莲、林宣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市俊恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑瑞星、被告林宣到庭参加诉讼，被告霍俊莲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市俊恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、请求判令被告配合原告办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续并承担相关费用；3、请求判令被告按房屋总价款的10％向原告承担违约金，即108033.7元；4、请求判令被告向原告支付垫付银行贷款利息17631.94元及其资金占用期间的利息损失（以同期银行贷款利率计算）；5、请求判令被告向原告返还价值共计60000元的家居券（或等额现金）；6、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同约定，被告购买原告开发的位于太原市滨河东路北段228号14幢1单元6层0601号房，房屋总价款为人民币1080337元。其中首付款330337元，余款750000元以银行按揭方式支付。2016年4月1日，原告、被告与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额750000元，并由原告为该笔贷款承担连带保证责任。现双方签署的《商品房买卖合同》已办理了房管局网签手续。自2016年7月起，被告出现逾期偿还银行贷款情况，银行多次催收无果后，要求原告承担阶段性担保责任。2017年2月17日，因被告逾期还贷行为严重违约，招商银行宣布贷款提前到期，并从原告账户扣款累计762113.9元，其中本金744481.96元，利息17631.94元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第一款第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有以下权利：有权解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人应按房屋总价款20%向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。被告因逾期偿还银行贷款，银行要求原告承担保证责任。2017年2月17日，银行扣划原告本息合计762113.9元。现原告已代被告结清银行贷款，经原告多次催收，被告拒不偿还原告垫付款。2017年6月20日，原告向被告邮寄《逾期还贷确认解除合同通知函》，双方商品房买卖合同关系已正式解除。被告因购房行为，于2016年6月1日在原告处领取价值共计60000元品牌家具券，因被告逾期支付购房款致使原被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议解除，合同目的不能实现，被告应返还原告所有赠送优惠或向原告支付等额现金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告林宣辩称，自从合同成立后，被告已经支付了330337元，付过半年按揭费，由于被告资金紧张，被告多次和原告沟通协商退房，当时原告承诺无理由退房，有无理由退房承诺书，但一直没有解决，2018年12月左右，原告突然给被告打电话，让被告拿钥匙，并要求被告交纳物业费，第二天就开始断水断电，被告无法入住。被告霍俊莲未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：被告身份证、房屋买卖合同、首付款收据，《个人购房贷款及担保合同》、《家具券领取凭证单》、金碧物业收款收据、银联商务签购单以及原告出具的收据和证明。对有争议的证据，本案认定如下：原告提交的《个人贷款催收通知书》，拟证明因被告逾期还贷，银行要求原告还款。《客户资金划扣通知书》，拟证明被告合同项下的银行贷款提前到期，原告作为担保人履行担保责任，代偿被告在银行的剩余全部贷款本息。《个人贷款还清证明书》，拟证明原告已于2017年2月18日代被告偿还其名下贷款及相关费用已全部偿清。《逾期还贷确认解除合同通知函》及EMS邮寄单，拟证明由于被告未按时偿还银行按揭，我公司被银行划走欠款，共计承担728135.09元，承担了阶段性担保责任。被告拒不偿还原告垫付款，原告已依约解除商品房买卖合同。被告质证没有收到或见过上述证据。因上述证据均有贷款银行即招商银行的盖章确认，以及原告向被告邮寄送达《逾期还贷确认解除合同通知函》的EMS邮寄单，故本院对原告所举的上述证据的真实性予以确认。被告提交的《无理由退房承诺书》，原告质证认为对该证据真实性认可，该承诺书明确写明被告没有违约行为，只是在办理入住之前都可以办理退房，对于退房条件有约定，而被告存在逾期未支付按揭款的行为，构成违约。因双方对该证据真实性均不持异议，故本院对该证据的真实性予以确认。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），约定：被告购买原告开发的位于太原市滨河东路北段228号14幢1单元6层0601号房，房屋总价款为人民币1080337元。其中首付款330337元，余款750000元以银行按揭方式支付。2016年4月1日，原告、被告与招商银行股份有限公司太原分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额750000元，并由原告为该笔贷款承担连带保证责任。现双方签署的《商品房屋买卖合同》已办理了房管局网签手续。自2016年7月起，被告出现逾期偿还银行贷款情况，招商银行多次催收无果后，要求原告承担阶段性担保责任。2017年2月17日，因被告违约，招商银行宣布贷款提前到期，并从原告账户扣款累计762113.9元，其中本金744481.96元，利息17631.94元。本院认为，其一，原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》，原、被告和招商银行股份有限公司太原分行签订的《个人购房借款及担保合同》，均是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。但根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条第一款第5项约定，“买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》”，按照合同双方意思自治原则，本院对解除商品房买卖合同的请求予以支持,被告应该配合原告办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续，因原告未列出费用具体数额，因此对被告承担以上相关费用的请求不予支持；其二，关于原告主张的违约金问题，根据双方合同约定，被告逾期还贷行为已构成违约，应当承担违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，违约金酌定按房屋总价款1080337元的6%计算为64820.22元；其三，被告应该向原告支付垫付的银行贷款利息17631.94元及相关利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；其四，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。因此，本院认为被告应当返还原告金额6万元的太原御景湾品牌家具券或等额现金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告霍俊莲、林宣签订的《商品房屋买卖合同》；二、被告霍俊莲、林宣于本判决书生效之日起十五日内协助原告太原市俊恒房地产开发有限公司办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记；三、被告霍俊莲、林宣于本判决生效之日起十五日内向原告太原市俊恒房地产开发有限公司支付违约金64820.22元；四、被告霍俊莲、林宣于本判决生效之日起十五日内向原告太原市俊恒房地产开发有限公司支付垫付银行利息17631.94元及利息（利息以17631.94元为基准，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告霍俊莲、林宣于本判决生效之日起十五日内向原告太原市俊恒房地产开发有限公司返还价值60000元的家具劵或等额现金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2007元由被告霍俊莲、林宣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 徐建堂 二○一九年九月四日书记员 高 斌附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。