贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2248号原告：孔军，男，1977年2月13日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。原告：张敏（原告孔军之妻），女，1978年11月21日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：王茂，贵州献才律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区九龙大道**笑哈哈中国中西部国际商贸物流城**（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告孔军、张敏与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人王茂、被告佳诚置业公司的委托诉讼代理人秦会江、蒋大坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔军、张敏向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告支付原告逾期交房违约金，违约金以购房款449102元为基数，按照每日万分之五计算，暂从2014年11月1日起计算至2019年7月1日止，违约金为382857.75元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于铜仁市碧江区灯塔工业园区（碧江区九龙大道6号）“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”四间门面，分别为B13-1-29号、B13-1-28号、B13-1-7号、B13-1-6号门面，合同约定了原、被告双方的权利和义务。同时，合同约定了交房日期，交房日期为2014年10月31日。被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋，逾期按原告已付购房款每日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告向被告佳诚置业公司交纳了按揭购房款449102元，被告却未按合同约定向原告交付房屋。原告多次要求被告交房，被告均以各种理由搪塞、推诿，至今未向原告交付案涉房屋。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告佳诚置业公司辩称：1、原告的诉请已超过诉讼时效，案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年10月31日前，根据法律规定，本案诉讼时效为2年，则原告主张逾期交房违约金应最迟于2016年10月31日前提出。原告于2019年6月12日向人民法院起诉要求被告支付逾期交房违约金，明显已超过诉讼时效。2、原告已经实际占有使用了案涉房屋，应视为被告已履行了交付义务。3、原告并未按约全部履行支付购房款的义务。4、原告主张的违约金过高，且计算方式错误，请求人民法院依法予以调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《商品房买卖合同》及支付房屋首期款项的收据，拟证明原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定交付房屋，且案涉房屋至今未达交房条件，被告应承担相应的违约责任。被告质证表示，对证据的真实性无异议。经庭审核对，原告向被告佳诚置业公司支付购房款449102元，尚欠440000元未支付。该组证据客观、真实、来源合法，与本案具有关联性，合同对双方的权利和义务进行了约定，本院予以采信。对被告提交的门面照片，拟证明原告已实际使用案涉房屋，应视为被告已将该房屋实际交付原告。原告质证表示对该照片的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明原告实际入住案涉房屋。该证据缺乏证据的真实性、合法性和关联性，本院不予采信。庭审中，经询问原告代理人，其表示2019年3月初原告孔军自行对门面进行了装修，但未投入使用，水电是被告方配合立户。对此，被告称水电户头属被告，但原告在使用。本院认为，2019年3月原告已实际占有使用案涉房屋，此时应视为被告将该房屋交付原告使用。庭审中，被告申请证人吴某出庭作证，拟证明中国建设银行股份有限公司铜仁市分行与被告存在按揭贷款合作协议关系，对于是否向贷款户发放贷款的权限在该行，该行已经向佳诚置业公司发放贷款2.1亿元左右，停止对该公司发放贷款的原因是案涉项目没有形成商业氛围，存在一定市场风险，发放贷款的自主权、决定权在该行。原告质证表示证人对案涉购房户的按揭贷款情况不知情，其证明了案涉项目没有形成商业氛围，存在一定风险，从而没有继续向被告发放贷款，达不到被告的证明目的。对证人证言的真实性本院予以采信，对被告的证明目的不予采信。经审理，本院查明事实如下：原告孔军与张敏系夫妻关系。2013年10月18日，二原告与被告佳诚置业公司签订四份《商品房买卖合同》，约定原告孔军、张敏购买被告佳诚置业公司开发建设的位于铜仁市碧江区××大道××号“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”第B幢13单元一层B13-1-×、B13-1-×、B13-1-×、B13-1-×号门面；该门面的规划用途为商业用房，建筑面积分别为43.93㎡、43.93㎡、41.15㎡、41.15㎡，套内建筑面积分别为36.44㎡、36.44㎡、34.13㎡、34.13㎡，按套内建筑面积计价，单价分别为6124元/㎡、6124元/㎡、6487元/㎡、6487元/㎡，房屋价款分别为223164元、223164元、221387元、221387元，房屋总价款合计889102元；买受人（原告孔军、张敏）应于合同签订之日向出卖人（被告佳诚置业公司）交付首期房款449102元，出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过60日的，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。原告分别于2013年10月18日和2014年9月25日被告支付首期总房款449102元，尚欠被告购房款440000元。2019年3月初，原告实际占有使用案涉房屋。另查明，2013年11月1日，被告佳诚置业公司开发建设铜仁市碧江区××大道××号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城1,13～15,16～19,2,20～23,3,4,5～7,8～12幢取得了《商品房预售许可证》。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，该合同应否继续履行；2、被告是否存在逾期交房的行为，应否向原告承担相应的违约金；3、原告主张的违约金是否超过诉讼时效；4、原告主张的违约金计算标准是否明显过高，是否属于法院依法调整的范围。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。故，对原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。原告向被告支付了首期购房款，被告则应当按照合同约定的时间于2014年10月31日前向原告履行交房义务。被告未能如约履行交房义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告理应向原告承担逾期交房的违约责任。庭审中，被告辩称原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了明确约定：逾期超过60日后，买受人（原告孔军、张敏）要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告佳诚置业公司）按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。据此，合同对逾期交房违约金的计算方式、支付期间及支付期限进行了明确约定，即逾期交房违约金的支付期间为合同约定的商品房交付期限届满之次日（2014年11月1日）起至实际交付之日止，该支付期间的约定未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则。对支付期限约定为商品房实际交付之日起30日内予以支付，该支付期限应为本案诉讼时效的起算时间。原告于2019年3月初实际占有使用案涉房屋，原告于2019年6月12日诉至本院，主张逾期交房违约金，没有超过诉讼时效。故，对被告提出诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。被告应当按照法律规定和双方合同约定向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，即逾期超过60日，按照原告已付款每日万分之五的标准计算违约金，根据约定，被告佳诚置业公司应以原告已付房款449102元为基数，按照每日万分之五的标准，支付从2014年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，原告称2019年3月初占有使用案涉房屋，则逾期交房违约金计算至2019年3月1日止较为合理。故，被告承担的逾期交房违约金为449102元×1582天×0.0005=355240元，原告主张的该部分违约金，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。庭审中，被告佳诚置业公司主张案涉合同约定的违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整。根据“谁主张，谁举证”的原则，被告应对此承担举证证明责任，但至本案作出判决前，被告未能提交证据证明案涉合同约定的违约金过分高于原告造成的损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应承担举证不能的不利后果。况且，对逾期交房违约金的约定，未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则，双方应当按约履行。因此，被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。庭审中，对原告尚欠被告购房款440000元部分，被告表示愿意与原告协商，若协商不成，被告将另案主张权利。综上所述，对原告要求被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告以购房款449102元为基数，按照每日万分之五的标准支付从2014年11月1日起至2019年3月1日止该期间的逾期交房违约金355240元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孔军、张敏与被告铜仁佳诚置业有限公司继续履行双方于2013年10月18日签订的四份《商品房买卖合同》；二、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔军、张敏逾期交房违约金355240元；三、驳回原告孔军、张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7042.86元，已减半收取计3521元，由原告孔军、张敏负担321元，被告铜仁佳诚置业有限公司负担3200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年九月二十五日法官助理何婧代理书记员  杨婷婷