广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4959号原告：陈茂坤，男，汉族，1962年4月14日出生，住址：广东省五华县，委托诉讼代理人：廖学敏，广东日升律师事务所律师。被告：丘连喜，女，汉族，1931年11月4日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，被告：赖裕来，男，汉族，1957年5月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，原告陈茂坤与被告丘连喜、赖裕来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年8月5日公开开庭进行审理，原告陈茂坤及其委托诉讼代理人廖学敏到庭参加诉讼，被告丘连喜、赖裕来经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原被告之间房屋买卖合同关系（房屋转让合约）真实合法有效，房屋产权归原告所有。2、判令被告继续履行合同义务将位于惠州市××区淡水镇水巷街××号【房地产权证号：粤房地证字第**）】房产过户登记到原告名下。3、判令被告向原告支付违约金49000元。4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第三项要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告1丘连喜和被告2赖裕来是属母子关系。2011年8月16日，原告经李新元等人介绍，购买了丘连喜名下位于淡水水巷街4号残房瓦房一间，占地33.4平方，房产证号：粤房地产证惠字(3630185)号。经双方自愿签订《房屋转让合约》，双方在购房合约上签字画押同意，有见证人、有原始收款收据等为证，符合法律依据。原告严守信誉，在房屋转让合约签字前，双方口头协约购房款总价是2万元人民币，并在2011年8月8日交定金4500元，在2011年8月16日签字时，被告要求还要交2万元才同意，变成房屋总价24500元，经双方商量无异议下签字画押签订了《房屋转让合约》并即时交清购房余款20000元整。但被告却不守信用，原告付清购房款十天之后,被告不履行合同义务，在原告要求下2011年8月29日（原件是7月29日，是赖裕来玩文字游戏所致，专骗老实人！）被告写下承诺书：承诺在2011年12月前要迁出母亲并将房产证交给原告，还要协助过户等手续，但违约了。到12月一直不能履行合约，在2011年12月19日，被告在原告多次要求及多人劝说下，被告再次立下承诺书于2012年2月11日前把房交给原告使用也未按合同办理公证或过户手续，被告再次违约，原告只有把上述情况反映到前进居委会，并于2012年2月15日双方在前进居委会内调解。又经多方调解，被告才在2012年6月份把母亲丘连喜安排好并把房屋交付原告使用，因房屋年久失修，破烂不堪,无法入住，原告花费2万多元进行修缮，入住后我多次催促被告应该交还本属于我的房产证并办理相关手续，但被告一直不能兑现他的承诺！后又在多方调解下写下保证书，并承诺于2012年11月30日前把房产证交给原告并办理相关手续，但被告第四次违约了！被告采取拖延，欺骗，骚扰，恐吓，殴打等手段对原告本人及家人进行人身伤害和财产破坏。最可恨的是被告在2014年6月27日中午，在光天化日之下，赖裕来温观带夫妇带五人黑社会混混打手，非法入宅对原告实行惨无人道的殴打，导致原告本人因身体受伤，长期头晕头痛不能工作，一家人生活在水深火热之中（此案已在审理当中）。鉴于被告多次严重违反合同约定，严重损害原告合法权益的事实情况，为维护本人的合法权益，请求法院根据国家的相关法律规定,判决支持原告的诉讼请求。原告向本院提交以下证据：1、原告身份证；2、被告身份证；3、房屋转让合约；4、收款收据；5、承诺书、保证书；6、居住证7、（2016）粤1303民初1871号民事裁定书；8、居住证明；9、不动产权登记结果。原告申请证人蔡某1、黄某出庭作证。被告丘连喜、赖裕来未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈茂坤与被告丘连喜于2011年8月16日签订《房屋转让合约》。合约约定，被告丘连喜将其所有的位于惠州市××区淡水水巷街××房屋××栋（房屋砖瓦房一间建筑面积为34平方米，原有房房产证惠字**）20000元的价格转让给原告陈茂坤，被告丘连喜不包过户费用，一切过户费用由原告陈茂坤承担，被告丘连喜协助原告办理过户手续；原被告签订合约时，原告陈茂坤向被告丘连喜支付购房定金人民币11000元；余下部分到有关单位部门（包括公证）办完手续后，原告向被告丘连喜支付剩余款项9000元；如一方违约，除按法律之外，违约方应给守信方按购房款总价的两倍补偿等等。签订上述合约时，房屋所有权人丘连喜在场，表态同意将涉案房屋转让给原告陈茂坤。合约有原告陈茂坤签名捺印、被告赖裕来签名捺印，被告赖裕来代被告丘连喜签名、被告丘连喜本人在合约开头“出卖方丘连喜”的名字处捺印，有见证人蔡某1签名。证人蔡某1当庭作证，被告丘连喜签合约当天在场，同意转让涉案房屋，并亲自在合约上按手印。当天，被告赖裕来向原告陈茂坤出具收款收据：收陈茂坤“水巷街5号房款贰万元整”。2011年8月8日，被告赖裕来向原告陈茂坤再次出具收款收据：收陈茂坤“正义街5号房款人民币肆仟伍佰元”。2011年12月19日，被告赖裕来向原告陈茂坤出具《承诺书》：本人赖裕来愿意将母亲丘连喜房屋（淡水镇水巷街5号）转让给陈茂坤，在2012年2月11日前将母亲丘连喜安排好，把房屋空出给陈茂坤使用并办理好公证手续；如在2012年2月11日前没有搬出，本人已收陈茂坤24500元现金，自愿返还5万元现金给陈茂坤；如承诺失效，本人赖裕来愿意再付多1万元现金给陈茂坤。当时有见证人蔡某2、蔡某1、李某、蔡某3、蔡某4、蔡某5、蔡某6等在《承诺书》上签名。根据原告陈述，被告丘连喜和被告赖裕来实际于2011年11月将涉案房屋交付给原告，原告雇请黄某对涉案房屋进行检修。2012年9月21日，被告赖裕来再次向原告陈茂坤出具《保证书》：保证在2012年11月30日前将淡水镇水巷街**房屋房产证原件交回给蔡某1本人，决无失言，在场人陈茂坤、李水钦、蔡某1在保证书上签名。至今，坐落在惠州市××区淡水镇水巷街××号的房屋登记权利人是被告丘连喜，产权证书号：C3630185，不动产单元号：F107797，建筑面积为59.15平方米，二层，该房屋无抵押，无查封。另查明，被告丘连喜和被告赖裕来是母子。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，不是物权纠纷。涉案房屋登记权利人是被告丘连喜，丘连喜是本案适格被告。被告赖裕来虽然是被告丘连喜的儿子，根据被告丘连喜的意愿，代年迈的母亲行使一定民事行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力，故被告赖裕来行为的后果由被告丘连喜承担，被告赖裕来不是本案适格被告，应驳回原告对被告赖裕来的起诉。被告丘连喜虽没有在《房屋转让合约》上签名，但其在《房屋转让合约》开头“出卖方丘连喜”的名字处捺印，充分证实出售涉案房屋是被告丘连喜的真实意思。原被告所签订的《房屋转让合约》是原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已履行足额支付购房款义务，被告丘连喜已履行交付房屋给原告使用居住的义务，但未履行将涉案房屋转移登记的协助义务。涉案房屋没有查封、没有抵押，转移登记无障碍，原告诉请被告丘连喜继续履行合同义务，将位于惠州市××区淡水镇水巷街××号【房地房地产权证号：粤房地证字第**）产协助过户至原告名下，事实理由充足，本院应予支持，根据合约的约定，过户的所有费用由原告承担。因原被告尚未办理产权过户手续，根据物权法定的原则，原告诉请涉案房屋产权归原告所有，没有法律依据，本院不予支持。依据民诉法的规定，原告有权处分自己的诉讼权利，原告撤回第三项诉讼请求，本院应予准许。被告丘连喜、赖裕来经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，按缺席论处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈茂坤与被告丘连喜于2011年8月16日签订的《房屋转让合约》合法有效；二、被告丘连喜在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈茂坤将坐落在惠州市惠阳区淡水水巷街4号的房屋（房产证房产证号：惠字**，单元号：F107797）转移登记至原告陈茂坤名下；费用由原告陈茂坤负担；三、驳回原告陈茂坤的其余诉讼请求。案件受理费1025元，由原告陈茂坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  詹俐儒人民陪审员  黄惠琴人民陪审员  练建忠二〇一九年九月二十七日法官助理邹媛书记员黄勇豪