云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初8885号原告：中信银行股份有限公司昆明分行，统一社会信用代码：91530000727294134D。住址：云南省昆明市宝善街福林广场。法定代表人：盛飚，行长。委托诉讼代理人：肖泠玥、谢孟，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：曾芳，女，汉族，1968年8月11日出生，贵州省贵阳市人，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明万达广场投资有限公司，统一社会信用代码：91530112594594129J。住所：云南省昆明市西山区前兴路**万达昆明双塔南塔**。法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李艳莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：欧晓媛，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告中信银行股份有限公司昆明分行与被告曾芳、昆明万达广场投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司昆明分行的委托诉讼代理人谢孟，被告曾芳的委托诉讼代理人申武潮、昆明万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人李艳莉、欧晓媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司昆明分行向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告签订的《中信银行个人借款合同》项下全部贷款余额提前到期；2、判决被告曾芳立即向原告支付借款本金4426766.11元，以及自2019年5月1日起至款清之日的利息、罚息和复利；3、判决被告曾芳承担本案的诉讼费用、律师费，因诉讼产生的其他费用（包括但不限于保全费、公告费、邮寄费等）；4、判决被告昆明万达广场投资有限公司对上述被告曾芳的债务承担连带保证责任。事实和理由：原告与被告签订了《中信银行个人借款合同》，约定原告向被告曾芳贷款713万元用于购买昆明万达广场8幢4803、4804、4805号房屋，被告曾芳以上述房产提供抵押担保，被告昆明万达广场投资有限公司提供阶段性保证，保证期间为原告宣布的该债务履行期限届满之日起两年。但涉案房产取得不动产权证后，被广州市中级人民法院查封，导致原告无法取得涉案房产抵押权。根据合同约定，抵押物发生查封情况，原告认为可能造成抵押权不成立或抵押物不足值的，原告有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利、宣布合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用，并，并约定了履行借款合同有关的一切争议由原告住所地人民法院管辖告现已向被告宣布已发放贷款提前到期并要求被告曾芳于2019年4月30日前归还全部贷款本息，但被告曾芳至今未依约向原告归还款项。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请依法判如原告所请。被告曾芳辩称，我方不同意原告的诉讼请求，本案曾芳的房屋按揭贷款余额，并不具备提前到期的调解，这个案件指的是双方约定的条件；本案曾芳名下的三套房产被广州中院查封，只是诉讼保全性质的查封，而不是执行阶段的查封，因此该查封不是双方合同所约定的，会对原告权利造成影响的查封；本案曾芳名下的三套房产没有及时依法办理抵押登记，其过错全部在于原告由此所产生的法律后果应该由原告全部承担；案涉三套房屋有提供双证的担保，包括曾芳所提供的抵押权，以及被告昆明万达广场投资有限公司所提供的保证责任，那么退一步讲，即便因为原告或者被告一方没有依法进行抵押担保登记，那么作为原告该笔借款人仍然有保证责任，所以原告的该笔借款在仍然具有担保责任的情况下，本案借款，不具备提前还款的条件；本案三套房屋，案涉金额1400多万，那么它的抵押率实际上是不到50%，且三套房屋有曾芳的首付。本案的抵押担保登记没有完成，在被告昆明万达广场投资有限公司具备保证责任的情况下，那么案涉借款能否及时偿还，对于原告来说风险极低，所以原告认为具备提前还款也不够条件；被告曾芳与原告虽然有签订借款协议，但是她同时又签了个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同，就是被告曾芳将自己名下的抵押房产抵押给原告，原告按照双方合同约定向被告曾芳循环借贷，被告如果还了一笔按揭款，那么被告曾芳也就有权利向原告借出相同金额的借款。在这种双方约定综合授信合同的情况下，原告对该笔借款对该三套房屋的按揭款要求提交房贷，我方认为也不具备条件；曾芳至今，对原告的按揭款，从来没有拖欠，信誉良好，在这种情况下，原告要求被告提前还款，我方认为也不具备条件；原告作为银行与被告曾芳签订的借款合同，里面关于借款具备提前还款条件的诸多约定均属于格式条款，它是显失公平的，对于曾芳明显的不利；曾芳按揭购买案涉三套房产均是全部委托原告和被告昆明万达广场投资有限公司买卖借款抵押担保的全部手续，而且这些手续都有经过公证处的公证，在具备房产抵押等级的情况下，原告或者被告昆明万达广场投资有限公司没有按照双方合同的约定去依法及时办理抵押登记，导致房屋被查封，由此产生的过错和责任应该是由原告或者被告昆明万达广场投资有限公司来承担。根据法院给被告曾芳发的应诉通知书及附带的证据、昆明市明信公证处的公证书，可以完全看出，被告曾芳有约定九位人员去办理相关的房屋抵押登记，因为曾芳之前购买按揭房款全部手续都是由原告或被告昆明万达广场投资有限公司去办，手头没有任何资料，当前我方收到被告昆明万达广场投资有限公司的证据资料，要求追加公证书里的九位人员为案件的被告，因为我方无法知道这九位人员到底是原告还是被告昆明万达广场投资有限公司的工作人员，如果曾芳要提前还款，需要对原告承担责任，我方认为这些行为和损失都是这九位受托的人员造成的，我方要求由他们来承担本案的责任。被告昆明万达广场投资有限公司辩称：我方与原告的涉诉贷款合同的阶段性保证已经解除，我方对被告曾芳对原告涉案债务不承担任何责任。原告与我方签订的中信银行商用房销售贷款合同协议第九条第二款明确规定，甲方应积极办理购房人所购房屋的抵押手续，如果购房人所购房屋的房屋所有权办理后60天内，甲方仍未办妥购房人的房屋抵押登记手续的，则乙方的阶段性连带保证责任，购房人所购房屋所有权证颁发后第60天解除。本案中原告只是协助原告办理抵押登记手续。我方已经积极办理房屋所有权证并移交给原告。我方办理了借款合同项下所购房屋的不动产权证，并于2018年5月24日领取，2018年5月28日移交给了原告，我方的协助义务已经全部履行；原告在2018年5月28日到2018年11月法院对合同项下所购房屋查封，长达六个月的时间之内没有完成抵押登记，原告未积极办理抵押登记已经超过不动产权颁发60天，根据双方签订的合作协议第九条第二款的规定，我方的阶段性办证义务已经解除，所以原告主张我方对被告曾芳承担保证责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月24日原告（甲方）与被告昆明万达广场投资有限公司（乙方）签订中信银行商品房/商用房销售贷款合作协议，约定甲方对符合贷款条件的购房人购买乙方开发建设并依法销售的坐落于昆明市前兴路的经批准名名为西山万达广场的商品房/商用房发放个人按揭贷款。乙方自借款合同生效之日起，借款人（购房人)就借款合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他相关资料交甲方持有之日止（“担保阶段”）借款人（购房人）的所有应付款项承担连带担保责任。甲方应积极办理购房人所购房屋的抵押登记手续。如购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后60日内，甲方仍未办妥购房人所购房屋的房屋抵押登记手续的，则乙方的阶段性连带责任保证自购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后第60天解除等内容；2015年9月14日被告曾芳（乙方）与被告昆明万达广场投资有限公司签订三份商品房购销合同及合同补充协议，合同编号为ST8-4803的合同，约定乙方向甲方购买其开发的西山万达广场IV第8幢第48层4803号房，总价为5313733元，贷款金额为2650000元；合同编号为ST8-4804的合同，约定乙方向甲方购买其开发的西山万达广场IV第8幢第48层4804号房，总价为5305640元，贷款金额为2650000元；合同编号为ST8-4805的合同，约定乙方向甲方购买其开发的西山万达广场IV第8幢第48层4805号房，总价为3785252元，贷款金额为1890000元；同日，原告乙方（授信人/抵押权人）与被告曾芳甲方（受信人/抵押人）签订中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同，编号：银2015字第811192002825，约定个人房产抵押综合授信额度是指甲方以其享有的所有权或处分权的房产作为抵押物向乙方申请并经乙方审批同意所给予甲方授信的最高额，包括基础贷款额度和附加贷款额度两部分。最高额抵押是指甲方以其房产就乙方对其享有的在一定期间内连续发生的多笔债权，在本合同约定的最高债权额度内向乙方提供担保。当发生本合同约定的实现债权的情形时，乙方有权在约定的最高额限度内就该抵押物优先受偿。个人房产按揭贷款。甲方为购买本合同项下抵押房产而向乙方申请的贷款。在本合同约定的授信期限内，个人房产按揭贷款还款后释放的额度纳入基础贷款额度循环使用。甲方应按本综合授信额度项下各笔贷款到期的先后顺序进行还款。如多笔贷款同时到期的，乙方有权决定各笔贷款之间的还款顺序及比例。甲乙双方或其授信代理人应在本合同第17.5款约定的时限内到房屋登记管理部门办理抵押登记，并在抵押登记手续办妥后三日内将房屋他项权证等证明文件的正本交乙方保管。出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：（12）甲方发生下列情形之一，乙方认为可能造成抵押权不成立或抵押物不足值，要求排除由此造成的不利影响或要求甲方增加、更换抵押物，甲方不配合的：B、抵押物发生出租、被查封、被监管等情况；17.2一旦发生本条规定的任一违约事件时，乙方有权分别或同时采取如下措施，甲方对此不表示任何异议：（3）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用。经甲方申请，乙方同意向甲方提供总额为7130000元的综合授信额度。本合同授信期限为从2015年10月-2023年10月。甲方提供的抵押房产为期房的，甲方须在本协议签署后/日内配合乙方办理期房抵押权预告登记，并在甲方取得抵押房屋的所有权证之日起60日内办理抵押房产的最高额抵押登记手续；甲方提供的抵押房产为现房的，甲乙双方应在本协议签署后30日内办理抵押房产的最高额抵押登记手续等内容，合同签订后，原告及被告曾芳在合同上签字，原告加盖了公章。双方还在个人抵押房产清单上签字，原告加盖了公章。同日，原告（贷款人、乙方）与被告曾芳（借款人、甲方）、被告昆明万达广场投资有限公司（保证人、丙方）签订中信银行个人借款合同，编号：811192002826号，约定甲方向乙方贷款7130000元，贷款期限96个月，自2015年10月起至2023年10月。贷款担保方式为最高额抵押加阶段性保证，丙方有义务积极配合办理本合同项下贷款所购房屋的所有权证。还约定违约责任：发生下列情形之一，乙方认为可能造成抵押权不成立或抵押物不足时，要求排除由此造成的不利影响或要求甲方增加、更换抵押物，甲方不配合的；一旦发生本条约定的任一违约事件时，乙方有权分别或同时采取如下措施，甲方、丙方对此不表示任何异议：（2）按中国人民银行的规定和本合同约定及收罚息和复利。（3）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期并收回已发放的贷款本息及相关费用等内容，合同签订后，三方当事人均签了字，原告和被告昆明万达广场投资有限公司加盖了公章。原告和被告曾芳在支付申请书/委托书上签了字，载明曾芳委托原告将7130000元划转至被告昆明万达广场投资有限公司账户；原告和被告曾芳在代办抵押登记委托书上签了字，载明原告和被告曾芳委托九位人员代为办理抵押登记的交件及相关手续等。2015年10月30日，原被告三方对《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、《中信银行个人借款合同（消费信贷业务专用）》，在云南省昆明市明信公证处进行了公证。另确认，被告昆明万达广场投资有限公司于2018年5月17日为曾芳办理了昆明市西山区前兴路西山万达广场8幢48层4803号、4804号、4805号三套房屋的不动产权证书，并于2018年5月28日移交给原告；该三套涉案房屋于2018年11月29日被法院查封，2019年4月8日原告向被告曾芳出具了个人贷款提前收回告知书，载明：…现书面通知您：按照借款合同约定，我行宣布本合同项下全部贷款提前到期，要求您于2019年4月30日前归还全部贷款本息，合计4446336.35元（利息罚息暂计算值2019年4月30日），如不能及时清欠，我行将有权对您进行法律诉讼，……。被告曾芳于2019年4月22日收取。还确认，被告曾芳至2019年9月20日欠原告逾期本金4186092.21元，逾期利息12124.78元，罚息18187.18元，复利132.27元，共计4216536.44元。原告为本次诉讼支付了保全费5000元，律师费50000元。庭审后，本院依职权通知云南省昆明市明信公证处到本院进行了调查询问，该公证处陈述，2015年10月30日出具的公证书上载明的九人系公证处的工作人员，因昆明市房产交易的主管部门在调整合并，导致抵押登记未办下来。本院认为，原告与被告昆明万达广场投资有限公司于2012年10月24日签订的《中信银行商品房/商用房销售贷款/合作协议》、原告与被告曾芳于2015年9月14日签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》、原被告三方签订的《中信银行个人借款合同》，系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效，各方当事人应善意履行各自的权利和义务。原被告三方签订的《中信银行个人借款合同》约定被告曾芳向原告贷款7130000元购买涉案三套房屋，而后原告将贷款7130000元按被告曾芳指定转账到被告昆明万达广场投资有限公司账户，被告曾芳一直在按期履行还款义务。被告昆明万达广场投资有限公司按约向原告提交了涉案三套房屋的不动产权证书，因其他客观原因，至今涉案三套房屋的抵押登记未办理，被告曾芳的涉案三套房屋于2018年11月29日被法院查封，但被告曾芳未告知原告，根据原被告三方签订的《中信银行个人借款合同》的约定，被告曾芳已构成违约，且原告于2019年4月8日向被告曾芳出具了个人贷款起前收回告知函，现原告诉请判决确认原被告签订的《中信银行个人借款合同《项下全部贷款余额提前到期，依法予以支持；诉请被告曾芳立即向原告支付借款本金4186092.21元，以及自2019年9月21日至款清之日止的利息、罚息和复利，依法予以支持；原告支出的保全费5000元，律师费50000元，系被告曾芳违约而支出的费用，依据合同约定依法由被告曾芳承担。对于原告诉请被告昆明万达广场投资有限公司承担连带保证责任，根据原告和被告昆明万达广场投资有限公司签订的《中信银行商品房/商用房销售贷款/合作协议》第九条第二款约定:如购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后60日内，甲方仍未办妥购房人所购房屋的房屋抵押登记手续的，则乙方的阶段性连带责任保证自购房人所购房屋的房屋所有权证颁发后第60天解除。根据本案审理查明确认的事实，被告昆明万达广场投资有限公司已按约定向原告提交了被告曾芳的三套不动产权证书，其阶段性担保责任已完成，故对原告的该项诉求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告中信银行股份有限公司昆明分行与被告曾芳、昆明万达广场投资有限公司于2015年9月14日签订的《中信银行个人借款合同》项下全部贷款余额提前到期；二、被告曾芳于本判决生效后十日内偿还原告中信银行股份有限公司昆明分行借款本金4186092.21元，及至2019年9月20日的逾期利息12124.78元，逾期罚息18187.18元，复利132.27元，并承担该款自2019年9月21日至款项清偿之日止的利息、罚息和复利（逾期利息及欠付利息的复利按《个人借款合同》约定计算）；三、被告曾芳于本判决生效后十日内支付原告中信银行股份有限公司昆明分行保全费5000元、律师费50000元；四、驳回原告中信银行股份有限公司昆明分行的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42214元，减半收取计21107元，由原告中信银行股份有限公司昆明分行负担2107元，由被告曾芳负担19000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  孙敏霞二〇一九年九月三十日书记员  朱 瑾