云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5160号原告（反诉被告）:昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组,住所地本市官渡区矣六街道关锁村。负责人:伏东华，小组长。委托诉讼代理人：胡常明，云南中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓会，云南中天律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市富海鑫投资有限公司，住所地深圳市福田区福田街道滨河大道**联合广场**中心裙楼**。法定代表人：王陈女。委托诉讼代理人：李家云，云南汇同律师事务所律师。委托诉讼代理人：周麒，天鉴法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组（以下简称“关锁居民小组”）诉被告（反诉原告）深圳市富海鑫投资有限公司（以下简称“富海鑫公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，富海鑫公司在答辩期内提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，并于2018年7月23日做出一审判决。富海鑫公司不服一审判决提出上诉，二审法院经审理，以基本事实不清为由，作出（2018）云01民终8997号之一民事裁定撤销原判，发回本院重审。现本院另行组成合议庭依法公开开庭进行了审理，原告关锁居民小组的负责人和委托诉讼代理人、被告富海鑫公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关锁居民小组的诉讼请求是：解除原、被告双方于2013年8月13日签订的《土地租赁框架协议》和2014年2月16日签订的《土地租赁合同》，判令被告将所租赁的土地及地上附着物全部交还原告；判令被告支付2014年7月1日至2015年6月30日的土地租金9,000,000元。原告关锁居民小组的事实和理由：原告关锁居民小组与被告富海鑫公司于2013年8月13日签订《土地租赁框架协议》，于2014年2月16日签订了《土地租赁合同》，约定被告富海鑫公司承租原告所有的坐落于昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区关锁村环湖东路旁的集体土地600亩用于农业产业相关项目或符合政策的农副产品批发市场、都市农庄等相关配套产业经营。租赁期限从2014年7月1日起至2033年6月30日止，租金分阶段从每年每亩15,000元，600亩计9,000,000元的标准起计算，第一个租赁年度被告还需向原告支付每亩11,000元的土地附着物及青苗赔偿费，每亩1000元的搬迁费。合同还约定了被告不按合同约定支付租金，原告有权解除合同，收回土地及地上附着物，并要求被告承担租金总额20%的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务和违约责任等条款。《土地租赁框架协议》和《土地租赁合同》签订后，原告为了配合被告顺利推进集体土地的租赁及经营准备工作，曾积极做广大村民的工作，按期向被告移交了约定的租赁土地，全面履行了合同约定的义务，但被告只支付了部分土地附着物及青苗赔偿费，租金和搬迁费尚未支付，一直拖欠至今。被告富海鑫公司答辩称：合同签订后原告并未将出租的土地交付给被告，被告同意解除合同。涉案土地至今仍由原告占有，现场仍有农家乐、仓库在经营，以及成片的蔬菜及花卉大棚，因此并不存在返还之说，亦不存在交付租金的事实依据。请求驳回原告除解除合同之外的其他诉讼请求。被告富海鑫公司提出反诉称：《土地租赁框架协议》及《土地租赁合同》签订后，被告依约向原告关锁居民小组交纳了土地附着物及青苗补偿费、搬迁费4,800,000元，但原告关锁居民小组组织不力，没有如期交付合同约定的土地，且至今仍不具备交付条件。反诉请求：解除双方于2013年8月13日签订的《土地租赁框架协议》以及2014年2月16日签订的《土地租赁合同》，返还被告已支付的土地附着物及青苗补偿费、搬迁费4,800,000元，支付违约金960,000元。原告关锁居民小组针对反诉部分答辩称：原告关锁居民小组确实收到被告富海鑫公司支付的青苗补偿费4,800,000元，但按照合同约定，被告富海鑫公司尚应支付搬迁费等费用，应付7,200,000元，尚欠2,400,000元。涉案土地本来就是荒置土地，合同约定的四至范围面积为1000余亩，超过合同约定的600亩。原告已将该600亩土地全部移交给被告富海鑫公司，不存在违约。请求驳回被告要求返还青苗补偿费、支付违约金的反诉请求。原告关锁居民小组为证明其主张提供以下证据材料：1、《土地租赁框架协议》1份，《土地租赁合同》1份，昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组村民代表大会决议1份，授权书1份；2、照片4张；3、关锁居民小组2014年户长同意租田签名表3页；4、会议记录两份；5、官渡区人民政府矣六街道办事处和关锁社区居民委员会共同出具的《关锁社区关锁居民小组土地面积证明》和平面图各1份；6、企业信用信息公示系统表1份；被告富海鑫公司质证后，对证据1三性认可，证据2不认可，证据3不认可；证据4中2014年4月15日会议记录三性及证明内容认可，该份证据证明了租赁物到2014年4月15日时依然存在个别村民土地未移交村集体的事实；证据5面积证明三性不认可，相关证明机构无权证明土地面积，只有土地管理部门有权对土地范围进行设置和确定；证据6认可。被告富海鑫公司为证明其主张提供以下证据材料：1、土地租赁框架协议；2、土地租赁合同；3、收据5份；4、公证书；5、公证费发票；6、农田片块核实底图。原告关锁居民小组进行质证后，对证据1、2三性认可，证据3认可收到钱，但不认可是提前支付的，不属于租金，属于青苗补偿费的一部分；证据4真实性合法性不发表意见，属被告所作的单方行为，与本案没有关联性，该公证处拍摄的照片不是原告土地，蔬菜大棚是原告的土地，但仅仅只说明是拍摄该土地时的状况，不代表2014年及以后一段时间的状况，更不能证明原告没有移交土地的观点；证据5不认可，该支出不属于本案产生的费用；证据6三性不认可，来源不清，该地图并非原告提交，也无法查清该地图来源。本院综合认证认为，双方当事人经协商后签订有关协议并进行了履行，各自提供的证据材料都具有真实性。本案双方争议的事实问题为：原告关锁居民小组是否向被告富海鑫公司交付其承租的土地。从双方的全部证据材料来看，被告富海鑫公司登记经营的范围包括投资兴办实业，农产品种植、养殖技术的研发，投资管理等等。双方的土地租赁合同中约定，出租土地现状为荒芜土地，招商承租后用于与农业产业相关项目的开发和利用，出租后用途为农业产业项目、或符合政策的农副产品批发市场、都市农庄等相关配套产业。合同第八条还约定在国家政策条件允许情况下，甲方应配合办理租期内乙方正常使用土地的相关手续，并协调政府和配合甲方及时办理土地使用的相关手续。从以上约定可以看出，双方对土地荒芜现状和出租用途是明确的，即为涉农产业；双方也明确了，如果投资方要进行正常使用，进行产业开发、建设，需要国家政策允许并办理土地使用的相关手续。可以看出，双方都知晓国家法律和政策现状，都明白需要办理政府审批、许可，承租土地上才能进行土地正常合法使用，从事相关产业。我国合同法第一百七十四条规定，有偿合同可以参照买卖合同的有关规定。买卖合同标的物交付的方式包括现实交付和拟制交付。由于本案租赁土地原告享有所有权且现状为无人管理的荒芜土地，双方签订合同后，即可以视为法律上与现实交付相对应的拟制交付。因为双方都明确知道，土地要由承租方正常使用、进行涉农产业，需要国家政策允许并办理土地使用的相关行政审批等手续，承租方只有在办理完毕政府行政审批事项后使用土地才具有合法性。从本案全部证据可以看出，被告富海鑫公司没有提供其已经在办理并获得了土地利用的相关行政审批手续的证据材料，也没有提供其催促原告关锁居民小组进行土地现实交付的证据材料，这一点，也证实了，双方约定的土地交付义务属于拟制交付，交付时间为合同第三条约定的“合同生效后三个月内将土地交付完毕”的最后一天，即2014年5月16日。综上所述，本院认定本案案件事实如下：原告关锁居民小组与被告富海鑫公司于2013年8月13日签订《土地租赁框架协议》，于2014年2月16日签订《土地租赁合同》，约定由甲方（原告关锁居民小组）将东起村边，西起环湖东路，南起公司沟，北至昆湖养殖场的土地面积约600亩（以实际面积为准）出租给乙方（被告富海鑫公司）用于农业产业项目或符合政府政策的农副产品批发市场，都市农庄等相关配套产业，土地由甲方直接交付给乙方使用，在租赁合同签署生效后10日内开始移交，在三个月内将租赁土地交付完毕。乙方每年以租金的形式向甲方支付土地租赁使用费，2014年至2016年内每年支付每亩人民币15,000元，每年合计9,000,000元。乙方按每亩11,000元的标准向甲方支付附着物及青苗赔偿费，按每亩1000元的标准支付甲方搬迁费。合同签订后三天乙方向甲方指定帐号预付定金500,000元，甲方每收取一笔款项时，都应当向乙方出具收据，租赁税费由乙方自行承担，支付第一年租金时，应当将附着物及青苗赔偿费、搬迁费一次性支付。乙方每年度的一个月以前向甲方按时定额支付下一年度的租金至甲方指定帐户（按先交租金后使用的原则）。若乙方逾期拖欠租金三个月，甲方有权终止此合同。本合同租赁期限为19年，自2014年7月1日起至2033年6月30日止。乙方不按合同约定支付租金，甲方有权解除合同，并收回土地及地上所有及一切投资建筑物，要求乙方支付并承担本合同约定的租期内土地使用费用总额20%的违约金。合同签订后，被告富海鑫公司共向原告关锁居民小组支付定金及土地青苗补偿费4,800,000元。原告关锁居民小组向本院提交昆明市官渡区矣六街道办事处出具的《土地面积证明》，证实原告关锁居民小组现有土地“东至村边、西至环湖路、南至公司沟、北至昆湖养殖场”面积共904.4亩，属原告关锁居民小组集体土地。双方签约至2018年7月，该土仍荒废闲置，之后原告关锁居民小组收回并开始进行农作物种植。本案原一审庭审笔录显示，被告富海鑫公司对租金支付提出已过诉讼时效的辩论观点。本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：合同是否有效，原告关锁居民小组是否向被告富海鑫公司交付其承租的土地，租金请求权是否已过诉讼时效，双方是否存在违约行为。针对争议焦点一，法庭认为，双方所签协议、合同，属于双方真实意思表示，对于租赁土地用于涉农产业正常使用，双方也明确约定需要国家政策允许并办理土地使用的相关手续，故合同并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同成立、生效。至于合同能否得到全面、实际履行，办理相关土地使用权证、进行涉农产业开发等等，并不影响合同的效力。针对争议焦点二，如前所述，双方约定的土地交付问题属于拟制交付，交付时间为合同第三条约定的“合同生效后三个月内将土地交付完毕”的最后一天，即2014年5月16日。针对争议焦点三，本案原一审庭审笔录显示，原告关锁居民小组主张的租金为第一年度2014年7月1日至2015年6月30日的土地租金9,000,000元，被告富海鑫公司对租金提出已过诉讼时效的辩论观点；合同约定租期从2014年7月1日开始，应当交付租金的时间为租期开始一个月前，即2014年6月1日前，原告在2018年5月4日才提起诉讼，原告也没有提供诉讼时效中断的证据，故被告富海鑫公司对租金支付提出已过诉讼时效的抗辩主张成立。针对争议焦点四，本案中合同第八条约定在国家政策条件允许情况下，甲方应配合办理租期内乙方正常使用土地的相关手续，上述约定显然是本案合同目的达到的重要条件，也是合同的重要内容。原告负有协助被告办理相关土地利用手续的义务，但是本案证据没有显示被告已经在办理土地利用的相关手续并提出需要原告协助的要求，故在本案合同的履行上，原告没有过错。至于被告所述的约定的租赁土地上还有花棚、蔬菜大棚等妨碍其利用土地的问题，由于被告还未获得政府土地经营使用的审批、许可和实际合法使用土地、被告也未向原告明确提出过排除妨碍而原告怠于履行等，故原告的交付土地行为仅仅存在瑕疵，不构成违约；被告没有依法申办并获得相关土地利用手续，没有依照约定给付相关租金等，构成违约，故被告的反诉请求不成立。由于原告已经实际收回土地，并且双方已明确表示解除合同，故合同依法解除。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组与被告（反诉原告）深圳市富海鑫投资有限公司签订的《土地租赁框架协议》、《土地租赁合同》；二、原告（反诉被告）昆明市官渡区矣六街道办事处关锁社区居民委员会关锁居民小组的其他诉讼请求不予支持；三、被告（反诉原告）深圳市富海鑫投资有限公司的其他反诉请求不予支持。本诉案件受理费74,800元，由原告（反诉被告）关锁居民小组承担；反诉案件受理费26,077元，由被告（反诉原告）富海鑫公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  孙劲松人民陪审员  付铁艳人民陪审员  杨 萍二〇一九年九月十二日书 记 员  张 健