黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8102民初2794号原告：宋壮年（执行案外人），男，1959年10月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：宋勇昌，男，1991年12月16日出生，汉族，创业农场第2管理区技术员，住黑龙江省被告：王成幸（申请执行人），男，1974年2月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。第三人：夏斌（被执行人），男，1981年10月4日出生，满族，无职业，住黑龙江省。第三人：张春财，男，1963年8月17日出生，汉族，创业农场加油站经理，住黑龙江省。原告宋壮年诉被告王成幸、第三人夏斌、张春财案外人申请执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年9月3日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告宋壮年、委托诉讼代理人宋勇昌、被告王成幸、第三人夏斌、张春财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋壮年向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销（2018）黑8102执275号执行裁定及（2019）黑8102执异62号执行裁定，依法判决不得执行位于黑龙江省创业农场××小区××楼××单元××室房屋；2.请求法院依法确认位于黑龙江省创业农场××小区××楼××单元××室房屋归原告所有；3.请求法院依法判决被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年6月5日，刘桂侠、第三人夏斌将其位于创业农场22作业站平房1套出售给刘建军、第三人张春财、价格为25000元，一次付清，并签订协议书一份。协议书约定，该房屋将拆迁，本协议签订后各项拆迁补偿政策均由刘建军、第三人张春财享有。此协议在黑龙江省××江××区公证处进行公证，并依法出具了（2009）建证字第14号公证书。案涉楼房系第三人张春财购买的创业农场22作业站夏斌住宅平房一套被农场拆迁后置换所得。因农场政策规定所限无法办理更名手续，第三人张春财按照农场要求以第三人夏斌的名义缴纳了全部相关费用，创业农场房产科可以证明上述事实，案涉房屋系第三人张春财的合法财产。2009年10月11日，第三人张春财已将案涉楼房出售给原告，双方签订了卖房协议，约定将案涉房屋出卖给原告，价格为123600元。协议签订后，原告将全部购房款支付给第三人张春财，第三人张春财为原告出具收据1份，并将案涉楼房交付给原告，一直由原告占有、管理、使用，案涉楼房系原告的合法财产。因第三人张春财将案涉楼房出售给原告时，农场并未对案涉楼房的面积进行最终测绘，所以双方在卖房协议中注明的面积95平方米仅为估算面积。原告购买上述房屋后，农场将案涉楼房的面积做了最终测绘，实际面积为96.38平方米，楼房面积差价款1320元亦是由原告补交的。因创业农场政策规定所限导致案涉楼房至今无法办理不动产初始登记及转移登记手续，原告对此不存在任何过错。原告与第三人张春财在人民法院查封案涉楼房之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，已合法占有案涉楼房，因客观原因无法办理不动产转移登记手续，原告对此不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告是案涉楼房的真实权利人，其权利具有真实性与合法性，足以排除执行行为，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王成幸辩称1.张春财与夏斌签订的房屋买卖协议及公证书与本案无关。夏斌卖张春财的是平房并非案涉楼房，如果用平房置换楼房，购买人应当是张春财，但案涉楼房购买人是夏斌，所以案涉楼房产权人应为夏斌；2.原告与张春财签订的房屋买卖协议无效，案涉楼房属于经济适用房，严禁转让，无证据证实夏斌将案涉楼房卖给张春财，不能证明原告享有案涉楼房所有权；3.原告与张春财房屋买卖协议内容有改动，面积不符；4.根据物权法第九条规定，物权的转移必须进行登记否则不发生物权变动的效力，原告没有办理所有权转移登记手续，未取得该楼房的所有权。综上，与张春财签订的房屋买卖协议无效，未实际占有及居住，原告也未办理所有权转移登记，未发生物权变动的法律效力，其对案涉楼房无任何权利，不享有排除执行行为的权利，应当依法驳回原告的诉讼请求。第三人夏斌述称，2009年6月5日将位于创业农场22作业站一处平房卖给张春财，同日与张春财在公证处公证，卖房款为25000元，房款张春财一次性付清，当时要办理房产过户手续，创业农场房产科不给办理房产过户手续，因为平房要拆迁，平房拆迁房置换农场楼房，由张春财给付的全款，当时平房还是其的名字，置换房屋名字更改不了，所有款项都是张春财缴纳的，置换楼房时手续都由夏斌负责办理。第三人张春财述称，2009年6月5日购买夏斌22作业站平房，一次交清购房款25000元，并签订购房协议，并于当天到农场司法科进行公证。后因农场整体搬迁，由原来购买夏斌平房37.26平方米，由农场建设科置换到聚鑫源小区8号楼3单元302室，增加面积为59.12平方米，因当时农场原因未办理房屋产权证，所以交付房款都是以夏斌名义在农场交付的，因农场当年建设一批别墅，农场动员科级干部购买别墅，又将聚鑫源小区8号楼3单元302室卖给原告，第一次收51600元房款，第二次收72000元房款。合计123600元房款。竣工后实际面积为96.38平方米，原告又补缴房款1320元。与原告签署房屋买卖协议时误将302室写成301室，原面积是95平方米，农场确认后的面积96.38平房米。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明其诉求主张依法提交了证据1.黑龙江省建三江农垦公证处公证书（复印件）、协议书各一份，意证明案涉楼房是用平房拆迁置换的楼房，不是夏斌个人购买的，平房卖给张春财所有，因为农场政策原因不给变更产权。被告对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为买卖协议成立，但是买卖协议是否实际实施不知道；第三人夏斌、张春财对证据的真实性及证明的问题均无异议；本院认为该证据是双方真实的意思表示，并有公证书相互佐证，被告对真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。原告提供证据2.卖房协议、收据、补充协议（复印件）、黑龙江省单位往来资金结算票据各一份，意证明第三人张春财将案涉楼房卖给原告宋壮年，房屋价格为123600元。第三人张春财已经收到该房款，房屋协议上写的95平方米，但是测算后是96.38平方米，签订协议时误把302室写为301室，经测算后原告补缴1320元。被告对该证据的真实性无异议对证明的问题有异议，补充协议和发票有异议，这个发票是第三人夏斌缴纳的补交房款，不是原告缴纳的。钱款收据只能证明张春财与原告有房屋交易，并不能证明是涉案房款，并没有写购买哪栋楼的房款。补充协议是在被告诉讼之后签署的应该是无效的。第三人夏斌对该组证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。补差价格1320元票据不是其缴纳的，对其他的无异议。第三人张春财对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。这份补充协议确实是被告王成幸起诉夏斌之后，与原告签署的补充协议。与原告签署房屋买卖协议时误将302室写成301室，原面积是95平方米，农场确认后的面积96.38平房米。卖给原告的楼房是位于创业农场聚馨园小区8号楼3单元302室。本院认为，该组证据是原告与第三人张春财双方真实意思表示，其事实存在，黑龙江省单位往来资金结算票据交款人夏斌缴纳的补交房款，但第三人夏斌、张春财证实此款未缴纳。但被告又未向本院提供抗辩的任何证据，并对该组证据的真实性无异议。故本院予以采信。原告提供证据3.证明一份，意证明22作业站平房与涉案楼房是因农场搬迁用平房置换的涉案楼房。被告对该证据的真实性无异议对证明的问题有异议，首先2个证明人没有到场，这份证明没有证据效力，只是个人证明，不属于单位行为，这2位证明人是不是该单位书记及站长被告不清楚。第三人夏斌、张春财对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该证明是创业农场22作业站站长和书记出据，并加盖公章附合法律规定的证据要件，本院予以采信。原告提供证据4.原告申请法院调取的证据调查函回执、购房合同、危房改造合同书各一份，意证明22作业站平房置换了涉案楼房是同一事。被告对该证据的真实性无异议对证明的问题有异议。这份证据更能证实该平房是夏斌的，是夏斌22站平房置换的楼房。而且张春财与夏斌的买卖合同没有成立，平房就是夏斌的没有卖。购房合同、危房改造合同书更能证明夏斌22站平房置换的楼房，第三人张春财与第三人夏斌平房买卖合同没有生效。第三人夏斌、张春财对该证据的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该证据是创业农场房产科出具，且被告承认22作业站危房改造，夏斌22站平房置换的案涉楼房。本院予采信。原告提供证据5.证人证言2份（夏斌、张春财），意证明2009年6月5日张春财购买夏斌22作业站平房，并且一次性付清，房款25000元，签订购房协议，并于当天进行公证。后因农场整体搬迁由原告购买夏斌37.26平方米由农场建设科置换到聚馨园小区8号楼3单元302室。因当时农场未能办理房产证，所以补缴房款都是以夏斌名义缴纳到农场。被告对该证言的真实性无异议对证明的问题有异议，认为第三人夏斌的证言不可信，因为夏斌与被告有经济纠纷。第三人夏斌、张春财对该证言的真实性及证明的问题均无异议。本院认为，该证言与第三人的当庭陈述及原告提供的证据相互佐证，被告对该证据的真实性无异议。本院予以采信。原告提供证据6.街道办开具的管理服务票据1张、2009年11月以后供热费收据5张、2009年11月以后水费票据2张，意证明原告是实际占有、使用，并从2009年10月11日买房后一直居住并缴纳各种费用。被告对该组证据的真实性无异议对证明的问题有异议，街道办开具的管理服务票据1张、2009年11月和2012年11月8日供热费收据2张、2009年11月8日缴纳水费收据1张交款人是夏斌，这只能证明是夏斌缴纳的，并不能证明是原告缴纳的。证明是夏斌在案涉房屋居住，并不是原告在案涉房屋居住。2015年、2017年、2018年供热费、水费显示是原告缴纳的，但只能证明，原告是在2015年之后是在案涉房屋居住，并不能证明原告实际占有该房屋。第三人夏斌对该组证据的真实性及证明的问题均无异议，从2009年开始案涉楼房夏斌一直没有缴纳任何费用包括取暖费、水费等。第三人张春财对该组证据的真实性及证明的问题均无异议，张春财卖给原告涉案楼房后，一切费用都是原告自己缴纳的。本院认为，第三人夏斌、张春财证明案涉楼房的一切费用都是原告缴纳，被告又未提供任何反驳证据。故本院予以采信。本院查明：2009年6月5日，刘桂侠、第三人夏斌将其位于创业农场22作业站平房1套出售给刘建军、第三人张春财、价格为25000元，一次付清，并签订协议书一份。协议书约定，该房屋将拆迁，本协议签订后各项拆迁补偿政策均由刘建军、第三人张春财享有。同日在黑龙江省××江××区公证处对此协议进行公证，并依法出具了（2009）建证字第14号公证书。2009年7月15日创业农场22作业站危房改造，第三人张春财用此平房的评估价18891元、国家补贴7500元、农场补助14500元、并补交楼房款84779元置换了黑龙江省创业农场××小区××楼××单元××室。因农场政策规定所限无法办理房屋产权登记手续，第三人张春财按照农场要求以第三人夏斌的名义缴纳了全部相关费用。2009年10月11日，第三人张春财将案涉楼房出售给原告，双方签订了卖房协议，价格为123600元，面积95平方米。原告于2009年10月11日给付房款51600元，同年10月12日给付房款72000元，第三人张春财为原告出具收据1份，并将案涉楼房交付给原告，一直由原告占有、管理、使用并交纳案涉楼房各种费用。2009年创业农场对案涉楼房的面积进行最终测绘，面积96.38平方米，原告向创业农场城建局补交楼房面积差价款1320元。因创业农场政策规定所限导致案涉楼房至今原告无法办理不动产初始登记及转移登记手续。2017年被告诉第三人夏斌买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月21日作出（2017）黑8102民初2403号民事判决书，因第三人夏斌未按期履行法律文书确定的义务，被告申请执行，本院于2019年1月9日作出（2018）黑8102执275号执行裁定书，将第三人夏斌所有的黑龙江省创业农场××小区××楼××单元××室，予以查封三年。案外人宋壮年（本案原告）对执行保全的房产提出书面异议，经本院合议庭作出（2019）黑8102执异62号执行裁定裁定驳回异议请求。原告对本院（2019）黑8102执异62号执行裁定书裁定不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。本院认为：《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”首先本案中原告宋壮年提供了第三人夏斌与第三人张春财房屋买卖协议、公证书，第三人张春财与原告卖房协议、收据、补充协议、黑龙江省单位往来资金结算票据（楼房面积差价票据）、创业农场22作业站证明、房产科调查函回执、购房合同、危房改造合同书、夏斌、张春财证言、街道办开具的管理服务票据1张、2009年11月以后供热费收据5张、2009年11月以后水费票据2张，证据能相互印证，形成证据链条，证明的事实与原告宋壮年陈述的事实相吻合。被告未提供抗辩主张任何证据，故第三人夏斌与第三人张春财、原告宋壮年与第三人张春财之间的房屋买卖协议真实、合法、有效。其次第三人夏斌2009年6月5日将创业农场22站平房卖给第三人张春财，并收到全部房款。2009年7月15日创业农场22作业站危房改造，第三人张春财用此平房的评估价18891元、国家补贴7500元、农场补助14500元、并补交楼房款84779元置换了涉案楼房。2009年10月11日，第三人张春财将案涉楼房出售给原告，双方签订了卖房协议，原告于2009年10月11日至10月12日全额交付房款，并实际占有使用至今。本院于2019年1月9日作出（2018）黑8102执275号执行裁定书，将第三人夏斌所有的涉案楼房查封。第三人夏斌与第三人张春财、原告宋壮年与第三人张春财的房屋买卖、付款、转移占有房屋均在查封之前，被告未提供抗辩证据证明第三人夏斌与第三人张春财、原告宋壮年与第三人张春财房屋买卖关系不成立及张春财、宋壮年未办理产权登记手续存在过错。虽然涉案房产未办理产权登记手续，但并不影响宋壮年依法对涉案房屋享有足以排除执行的权利，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，判决如下：坐落于黑龙江省创业农场聚馨园小区8号楼3单元302室、建筑面积为96.38平方米房屋归原告宋壮年所有，第三人夏斌协助原告宋壮年办理产权登记手续；二、解除对上述房屋的查封，并停止执行；案件受理费2772元，减半收取1386元，由被告王成幸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  刘振义二〇一九年九月二十九日书记员  刘晓龙