广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6497号原告：谢汝娃，女，1973年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨华，广东文证律师事务所律师。被告：陈婉芬，澳门特别行政区居民，女，1970年8月10日出生，住澳门。被告：杨华富，澳门特别行政区居民，男，1963年8月12日出生，住澳门。上列两被告共同委托诉讼代理人：韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：赖文郁，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。第三人：中山市百顺房地产中介有限公司，住所地广东省中山市五桂山御龙山花园**2阶段**2卡，统一社会信用代码91442000MA518LEJ23。法定代表人：陈水生。原告谢汝娃与被告陈婉芬、杨华富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依原告申请追加中山市百顺房地产中介有限公司（以下简称百顺公司）为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理，原告谢汝娃及其委托诉讼代理人杨威龙、杨华，被告陈婉芬、杨华富，第三人百顺公司法定代表人陈水生到庭参加诉讼。庭审结束后，被告陈婉芬、杨华富委托了诉讼代理人韩旭敏、赖文郁。本案现已审理终结。原告谢汝娃向本院提出诉讼请求：1.被告履行《房地产买卖合同》义务，将中山市卡的商铺赎楼并将所有权过户给原告，商铺买卖总价为3100000元；2.被告向原告支付逾期办理房屋赎楼及过户事宜的违约赔偿金1240000元；3.被告承担本案诉讼费、律师费以及其他相关费用。诉讼中，原告谢汝娃变更诉讼请求为:1.解除原告与被告以及第三人于2019年2月1日签订的《房地产买卖合同》；2.被告陈婉芬、杨华富连带向原告双倍返还定金人民币1240000元（合同总金额3100000元×20％×2）；3.被告陈婉芬、杨华富连带向原告返还购房款人民币630000元；4.被告陈婉芬、杨华富连带向原告支付律师费人民币80000元。事实与理由：被告陈婉芬与杨华富是夫妻关系，经百顺公司介绍，原告与被告陈婉芬、杨华富对涉案房地产的交易达成一致意愿，并由陈婉芬作为夫妻代表与原告及第三人于2019年2月1日签订《房地产买卖合同》。同日，原告按约定向被告付清定金购房1250000元，合同中约定此定金仅限被告用于赎回涉案房地产，不能作为他用。但被告在收到购房定金后并未按约定在2019年2月28日前完成赎楼。原告、第三人曾多次催促被告履行合同义务，但均无果。原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告陈婉芬、杨华富辩称，1.协议虽约定被告必须在2019年2月28日前完成赎楼，但时间比较仓促，被告无法完成；2.因发放贷款的银行无法出具同意贷款意见书，被告另行寻找的担保公司又无法及时向两被告出借款项，造成无法按合同约定完成赎楼；3.合同约定的定金过高；4.发生纠纷后，被告与原告协商，双方同意解除合同，被告退还商铺价款并支付相应利息以解决纠纷。第三人百顺公司述称，第三人已按合同约定履行居间义务，合同中约定了房屋的买卖双方办理房屋相关手续的时间以第三人通知为准。且第三人也按照合同的约定已经通知双方履行房屋买卖相关手续。买卖合同中约定的赎楼时间符合常理，被告有足够的时间完成赎楼，并办理相关的过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈婉芬与杨华富是夫妻关系。2019年2月1日，陈婉芬与谢汝娃以及经纪方百顺公司签订《房地产买卖合同》，约定：甲方（陈婉芬）拟将位于中山市卡的房地产转让给乙方（谢汝娃），该房屋建筑面积为133.48平方米，该物业产权现状为无抵押、产权清晰，有抵押贷款。甲乙双方议定该房地产交易总金额为（人民币）3100000元整，乙方应于签订合同当日内支付甲方定金人民币1250000元整……甲方决定中途不卖及逾期10天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，应赔偿人民币1250000元整的违约……补充：①甲乙双方约定如果合同不能履行所产生的律师诉讼费、中介费由违约方负责支付；②甲乙双方约定由甲方出资赎楼，乙方支付1250000元的资金用于甲方赎楼，此款项不能作为他用，否则视为违约，其余赎楼款项由甲方自行负责，甲方于2019年2月28日前赎楼完毕；甲乙双方签订买卖房屋各项手续以经纪方通知为准。陈婉芬与谢汝娃及百顺公司在合同中签名及加盖公章予以确认。合同签订后，谢汝娃于2019年1月31日、2019年2月1日通过手机银行向陈婉芬的农业银行账户（账号62×××75）分别转账500000元、750000元。并由百顺房地产中介服务部向谢汝娃开具收款收据。但陈婉芬未在合同约定的2019年2月28日前前贷款银行偿还贷款，取消抵押登记。2019年3月13日，谢汝娃以陈婉芬未履行取消涉案房屋的抵押登记，致使房屋不能完成过户手续，存在违约行为为由诉至本院，提出前述实体请求。另查，涉案房屋登记在陈婉芬名下，不动产权证号为粤（2018）中山市不动产权第××号，土地面积为26.73平方米，房屋面积为133.48平方米，于2018年1月3日办理了抵押登记手续。又查，2019年5月9日，广东文证律师事务所与谢汝娃签订民事委托代理合同，律师代理费为80000元。2019年5月11日，广东文证律师事务所向谢汝娃开具金额为80000元的增值税发票。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。谢汝娃与陈婉芬、百顺公司签订的房地产买卖合同是三方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，三方均应依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”本案中，房地产买卖合同约定谢汝娃向陈婉芬支付的1250000元用于陈婉芬赎楼（偿还抵押借款，取消抵押登记），不能作为他用，否则视为违约，且陈婉芬应于2019年2月28日前赎楼完毕。但陈婉芬在收到上述款项后，并未在约定时间内办理完毕赎楼手续，致使不能完成房屋的过户手续，合同目的不能实现，陈婉芬的行为存在根本违约。谢汝娃据此主张解除房屋买卖合同及返还购房款事实清楚，证据充分，本院予以支持。又，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定乙方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定。但不得超过主合同标的额的20%”本案所涉商铺的成交价格为3100000元，因此定金最高额应为640000元。房屋买卖合同中约定的定金1250000元明显违反了上述有关定金罚则中定金的最高额度，应予调整。上述本院已经认定陈婉芬在履行房屋买卖合同中存在根本违约的行为，其应承担向谢汝娃双倍返还定金的责任。谢汝娃主张陈婉芬向其支付律师代理费，有民事委托合同、律师费发票为证，且符合双方约定，且广东文证律师事务所亦指派律师出庭参加诉讼，律师费亦未超过广东省律师收费办法规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”陈婉芬与杨华富系在庭审中确认其夫妻关系，且杨华富在庭审中亦确认涉案房屋买卖合同的签订与相关事宜的协商系陈婉芬与杨华富夫妻二人共同意思表示，应视为其对陈婉芬签订房屋买卖合同的追认，杨华富应对陈婉芬的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢汝娃与被告陈婉芬、第三人中山市百顺房地产中介有限公司于2019年2月1日签订的房地产买卖合同项下关于原告谢汝娃与被告陈婉芬之间房地产买卖的权利和义务；二、被告陈婉芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢汝娃返还双倍定金1240000元；三、被告陈婉芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢汝娃返还购房款630000元；四、被告陈婉芬于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢汝娃支付律师费80000元；五、被告杨华富对被告陈婉芬的上述第一至第四项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47150元，诉讼保全费5000元，合计52150元（原告已预交），由两被告负担（两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告谢汝娃可以在判决书送达之日起十五日内，被告陈婉芬、杨华富可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  谭 敏人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇一九年九月十二日书 记 员  甘小欢吴泳丝