河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终3934号 上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛地产），住所地廊坊市开发区春明道。 法定代表人：耿建明，职务：董事长。 委托代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：廊坊荣盛物业服务有限公司（以下简称荣盛物业），住所地廊坊市开发区春明道。 法定代表人：周鑫，职务：经理。 委托代理人：郝影，河北听韬律师事务所律师。 委托代理人：窦铁铮。 被上诉人（原审原告）：李风云，女，汉族，1956年6月5日出生，住廊坊市广阳区。 委托代理人：韩笑，河北子农律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭玉荣，女，汉族，1970年5月5日出生，住廊坊市广阳区。 委托代理人：王绍忠，河北红杉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡太栋，男，汉族，1983年9月13日出生，住山东省庆云县。 原审被告：保定建业集团有限公司（以下简称保定建业），住所地廊坊市荣盛华府小区幼儿园3楼。 法定代表人：张兰柱，职务：总经理。 原审被告：廊坊市鸿瑞地暖安装工程有限公司（以下简称鸿瑞地暖），住所地廊坊市安次区永兴路5号。 法定代表人：户瑞英，职务：经理。 上诉人荣盛房地产发展股份有限公司、廊坊荣盛物业服务有限公司因与被上诉人李风云、胡太栋、郭玉荣、原审被告保定建业集团有限公司、廊坊市鸿瑞地暖安装工程有限公司相邻关系纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2017）冀1003民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛房地产发展股份有限公司、廊坊荣盛物业服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用、鉴定费等相关费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审时被上诉人具体漏水时间、漏水部位、漏水原因未能查清；2、一审对施工单位是否存在责任未能查清；3、原审未审查房屋管理人及施工单位应承担的义务及责任，错误地认定上诉人存在责任，证据不足；4、原审中，上诉人申请进行缺陷成因鉴定，但原审法院在鉴定委托书中却背离上诉人委托鉴定内容，自行决定对是否漏水进行鉴定，导致事实不清，责任不明；5、原审认定案件事实的证据不足。 李风云答辩称，我方认为一审认定的事实清楚，适用程序合法，应当依法维持原判，驳回上诉，上诉人与施工单位之间的纠纷不属于本案的法律关系所应审查的范围，本案审查的是相邻权关系，且被上诉人李风云及郭玉荣的房屋均在质保期内，物业在供暖过程中也确实存在错误，所以二上诉人承担责任合理合法。 郭玉荣答辩称，1、原审法院就本案的具体漏水时间、漏水部位、漏水原因已经查清。详见原审判决第四页第二段；2、答辩人已向一审法院提交购房合同及物业通知，证明答辩人无过错；3、漏水原因显而易见，只能是建设中预埋的水管不合格，都可不做鉴定。 保定建业集团有限公司、廊坊市鸿瑞地暖安装工程有限公司、胡太栋经本庭合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。 李风云向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告装修、家具、家电各项损失197833.38元；2、判令被告支付原告因房屋漏水而产生的房屋租金88800元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月25日，原告李风云与被告荣盛地产签订编号为：20140525057号《商品房买卖合同》，合同约定，被告荣盛地产将其坐落于艺术大道以北，建设路以东荣盛华府小区8幢1单元1201室房屋售予原告，房屋建设面积179.52平米，房屋交付期限为2015年6月1日。2016年12月12日，被告荣盛地产为涉案小区首年免费供暖，被告荣盛物业在未进行打压测试的情况下开阀供暖导致导致被告胡太栋所有的荣盛华府小区8幢1单元1301室房屋地暖漏水，造成原告房屋墙面、地板、装修、家具、家电损害。庭审中，就上述损失原告向本院提供1、廊坊市欧宝特装饰有限公司出具的家博士智能家居系统维修预算书，维修预算金额15200元；2、橱柜、衣柜维修预算书，维修预算金额9770元；3、厨房及卫生间装修、照明、暖风系统预算书，预算金额13835.6元；4、梦天木门维修报价单，金额为31823元等证据材料予以证明。另查明，廊坊市衡达资产评估有限公司于2018年7月17日出具《廊衡达评报字[2018]第115号资产评估报告》，评估对象为涉案房屋内墙面、屋顶、木地板等装修损失，评估方式为成本评估法，评估价值为34756元。再查明，2016年12月28日，被告胡太栋将其所有的坐落于荣盛华府小区8幢1单元1301室房屋转卖被告郭玉荣；以上事实有《商品房买卖合同》、廊坊市欧宝特装饰有限公司预算书、维修工程报价单、维修工程预算书、梦天木门报价单及送货单、物业费缴费收据、房屋租赁协议、竣工验收报告及竣工验收备案书、总包合同、短信提醒、房屋买卖合同、照片及庭审笔录为证。 一审法院认为，公民合法的财产权益受法律保护。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。原告李风云与被告荣盛地产就涉案房屋签订有合法、有效的《商品房买卖合同》，被告荣盛地产理应按照合同约定交付符合国家标准的商品房及附属设施。依据《建设工程质量管理条例》第四十条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为……（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。”本案中，坐落于荣盛华府小区8幢1单元1301室房屋地暖漏水情况发生于建设工程最低保修期之内，在无其他证据证明被告胡太栋接收房屋后擅自对涉案房屋地暖系统进行改造的情况下，应当认定漏水情况系地暖管道存在缺陷导致，本院依法认定被告荣盛地产交付的房屋地暖存在质量问题系造成原告李风云所有的房屋装修、家具、家电及其他财产受损的主要原因，故对被告荣盛地产以涉案房屋已竣工验收合格为由抗辩不予采纳。被告荣盛物业作为涉案小区的物业服务者理应在每个供暖季来临前履行告知及打压测试义务，庭审中被告荣盛物业仅向本院提交2015年度供暖吹水通知文件及短信提醒，未向本院提交2016年度相关测试及提醒文件证明，存在服务瑕疵，本院依法认定荣盛物业未在2016年供暖前就供暖吹水事宜履行告知、打压测试义务，系导致原告财产受损的次要原因。就损失数额，原告已向本院申请涉案房屋装修（墙面、屋顶、木地板等）损失评估鉴定，损失金额为34756元，本院依法予以认可，就原告主张的智能家居系统维修费用15200元，且有廊坊市欧宝特装饰有限公司出具维修预算书为证，本院予以支持。就原告主张的2016年12月21日至2018年12月21日租房费用88800元，原告就上述主张提交房屋租赁协议及房产证为证，租赁房屋面积亦与涉案房屋相符，本院依法予以支持；依照《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十九条，《建设工程质量管理条例》第四十条之规定判决如下：一、被告荣盛房地产发展股份有限公司自判决生效之日起10日内赔偿原告李风云装修损失34756元、电器损失15200元、房租88800元，合计138756元的70%，即97129.2元；二、被告廊坊荣盛物业服务有限公司自判决生效之日起10日内赔偿原告李风云装修损失34756元、电器损失15200元、房租88800元，合计138756元的30%，即41626.8元；三、驳回原告李风云的其他诉讼请求；案件受理费2420元由被告荣盛房地产发展股份有限公司、被告廊坊荣盛物业服务有限公司共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，荣盛华府8-1-1301室漏水原因及责任承担。漏水发生于2016年12月12日，郭玉荣系荣盛华府8-1-1301室业主。因郭玉荣系于2016年11月28日从胡太栋处购得房屋，无证据证明胡太栋、郭玉荣对涉案房屋地暖进行过改造，且荣盛物业未举证证明已提前履行告知打压测试，故二上诉人主张由胡太栋、郭玉荣承担相应责任的理由不能成立。二上诉人又称因地暖存在的质量问题应由保定建业集团有限公司、廊坊市鸿瑞地暖安装工程有限公司承担相应责任。因李风云与荣盛地产签订的《商品房买卖合同》，漏水情况发生于建设工程最低保修期之内，李风云依据合同相对性向荣盛地产主张权利应予支持。荣盛地产与保定建业集团有限公司、廊坊市鸿瑞地暖安装工程有限公司之间就工程质量的纠纷不是本案的审查范围。 综上所述，荣盛房地产发展股份有限公司、廊坊荣盛物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，由荣盛房地产发展股份有限公司负担2228元，由廊坊荣盛物业服务有限公司负担840元。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  罗丕军 审判员  柴秋芬 二〇一九年九月六日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩