广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初14598号原告：何锦明。被告：深圳市精锐教育培训中心。法定代表人：赵蓉，总经理。委托诉讼代理人：吴洁，系公司员工。委托诉讼代理人：石文丽，汉族，系公司员工。被告：深圳宏明国际地产集团有限公司。法定代表人：黄少华。委托诉讼代理人：贾阳霞，广东惠邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：安镜多，广东惠邦律师事务所实习律师。原告何锦明诉被告深圳市精锐教育培训中心（以下简称精锐教育）、被告深圳宏明国际地产集团有限公司（以下简称宏明公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告何锦明，被告精锐教育的委托诉讼代理人石文丽，被告宏明公司的委托诉讼代理人贾阳霞、安镜多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、两被告的租赁合同无效，恢复商铺原貌；2、被告精锐教育赔偿支付非法占用使用某铺位租金损失，共计17472元（人民币，下同)(自2016年8月1日至2019年3月31日暂计32个月），最终赔偿额请求计算至判决之日为止，判令被告宏明公司承担连带责任；3、被告精锐教育承担本案全部诉讼费用及相关费用，被告宏明公司承担连带责任。事实与理由：原告于2003年8月18日取得某铺位的全部产权，曾经租赁给深圳市太古广场物业管理有限公司使用到2013年2月28日，此后此铺位曾一度闲置。2016年8月，原告发现自己铺位已被深圳市精锐教育培训中心（被告精锐教育）占用，用于以盈利为目的的中小学生课外培训经营场所。据称，被告精锐教育是从深圳宏明国际地产集团有限公司（被告宏明公司)处租赁,且签有租赁合同。而拥有此铺位合法产品的原告却并不知情，很明显，被告精锐教育是看中了此区域的商业价值，故意越过物权所有人（原告)，在明知被告宏明公司无法出示合法产权证明的情况下，非法与其签订了所谓的租赁合同，并将此铺位区域投入培训使用，赚取经济收入。与此同时，被告宏明公司也同时从中获取了非法的租金收入。两被告已达到共谋侵占他人私有财产，并共同获取非法经济利益的目的。原告有充分证据证明，被告宏明公司不拥有此区域商铺的大部分面积的合法产权，在未向原告征求任何意见、即未获取允许的情况下，私下向外招租签订合同，其行为应属故意违法。精锐公司在明确知道被告宏明公司不能出示产权证明的情况下，仍与其签订租赁合同，在租赁活动中处于主动地位，应承担主要违法责任。两被告的目的都是为了获取经济利益，并已非法得逞若干年。最近几年,原告曾与众多业主前往被占场所维权，要求归还非法占用的商铺，但两被告根本就没有打算立即停止非法行为的意愿，一直占有使用和经营至今。这是故意的、不加掩盖的赤裸裸的非法占有他人财产谋取不当利益的行为。事实表明，被告已违反《物权法》物权法的规定。基于以上违法事实，现原告恳请人民法院判令被告精锐教育和被告宏明公司所签订的租赁合同无效、立即停止侵权并恢复商铺原貌。被告精锐教育辩称：被告精锐教育与原告并无房屋租赁合同关系，原告诉讼请求无相关法律依据。被告精锐教育与宏明公司于2016年7月15日签订了位于深圳市南山区科技园某商铺的房屋租赁合同，该租赁合同合法有效，被告精锐教育并未违反租赁合同的任一条款，且双方是基于深圳市南山区人民政府蘑靂-租赁管理中心出具的房屋租赁凭证签订房屋租赁合同的，地址位于南山区××，被告精锐教育租赁的地址处于房屋租赁备案地址中。被告宏明公司辩称：1、两被告签订的合同合法有效，不存在违法的情形，不存在占有原告商铺的情形，要求驳回原告的第一项诉讼请求。2、原告未举证证明被告占有其商铺的情形，应承担举证不能的后果，因此，无须支付原告第二项诉讼请求占有商铺的使用费，请求驳回原告的第二项诉讼请求。3、本案两被告不存在承担连带责任的情形。4、原告的诉讼请求期间超过了诉讼时效，已经超过了法定的一年的诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。综上，原告的诉讼请求无法事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某商铺（涉案商铺），建筑面积均为4.2平方米，于2003年8月18日登记至原告名下，房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”2016年7月15日，被告精锐教育（承租方、乙方）与被告宏明公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××路××（××）的房屋出租给乙方使用；租赁房屋出租实用面积273平方米、建筑面积390平方米；租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日止；租金按建筑面积每平方米每月125元计算，月租金总额为48750元；及其他内容。为证明被告精锐教育经营的地址占用了原告的商铺，原告提交了铺位平面图（复印件）、铺位照片（拍摄时间分别为2014年3月6日、2016年8月和2017年9月3日）。两被告对前述证据均不予认可。另查，原告曾于2013年1月4日与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）签订《租赁合同》，由原告将涉案商铺出租给太古公司；租赁期限至2013年2月28日。后因太古公司拖欠租金，原告曾于2014年起诉至本院，本院于204年9月12日作出（2014）深南法民三初字第223号民事判决书，认定涉案商铺在租赁合同期满后一直处于空置状态，并酌情判令太古公司支付2013年3月1日至2014年4月24日期间的租金损失。原告不服该判决上诉于深圳市中级人民法院，该院作出（2015）深中法房终字第××号民事判决书，判令驳回上诉、维持原判。为核实涉案商铺的实际情况，本院于2019年8月14日前往涉案商铺所在的XX大厦进行了实地勘验。原告对于其商铺所在位置进行了指认。被告精锐教育表示不清楚其经营地址是否占用了涉案商铺。被告宏明公司表示其对原告提交的平面图不予认可，且宏明公司不存在侵权行为，其未侵占原告商铺。再查，深圳市中级人民法院曾就XX花园其他业主起诉的财产损害赔偿纠纷的关联案件做出过相关判决，如（2015）深中法房终字第1720、1721号民事判决书，均判令实际占用人按照宏明公司出租给实际占用人所收取的租金标准赔偿业主的租金损失。本院认为，本案的争议焦点为被告精锐教育是否占用了原告的涉案商铺，被告精锐教育是否应向原告赔偿租金损失。对此本院分析如下：被告精锐公司虽举证证明其经营的机构所占商铺系从宏明公司处承租，但两被告并未明确宏明公司出租的商铺所在的具体位置；结合原告提交的涉案商铺的相关图纸和本院进行现场勘验的情况，本院确认被告精锐教育占用了涉案商铺。因精锐教育占用了原告的商铺，故精锐教育应向原告赔偿租金损失。对于租金损失的标准，原告主张依据涉案商铺的租赁指导价每月每平方米130元计算，对此，本院认为，涉案商铺所在的XX花园其他业主的关联案件均判令占用人按照宏明公司出租给占用人的租金标准向业主赔偿租金损失，且宏明公司出租给精锐教育的租金标准亦反映了涉案商铺所在XX花园商铺的租金市场价，故本院判令被告精锐教育按照其与宏明公司签订的租赁合同中约定的每月每平方米125元的标准向原告赔偿租金损失。对于赔偿租金损失的起始日，原告并未举证证明被告精锐教育系从何时开始占用涉案商铺的，从被告精锐教育与宏明公司签订的租赁合同约定的租赁期限来看，精锐教育系从2016年8月15日起开始承租商铺，故本院确定精锐教育系从2016年8月15日开始占用涉案商铺。原告要求被告精锐教育赔偿损失至判决之日，故本院酌情判令精锐教育自2016年8月15日起按照每月每平方米125元的标准向原告赔偿租金损失至2019年8月14日，共计18900元（125元/月/平方米×4.2×36个月）。精锐教育继续占用涉案商铺的，原告可就之后的租金损失另行主张。对于原告要求确认两被告租赁合同无效，恢复商铺原貌的诉讼请求。被告宏明公司有权出租其所有或有权代为出租的商铺，原告要求确认两被告的租赁合同无效并无法律依据。因涉案商铺为产权式商铺，其产权证上明确注明商铺须“统一经营管理”，即涉案商铺必须统一规划、整体使用；涉案商铺面积仅有4.2平方米，并没有隔断作为明确的界限，而精锐教育占用了包括涉案商铺所在的相关区域用于经营店铺，如将涉案商铺恢复原状，必然会降低整个区域内商铺的使用价值，也会对其他业主的利益造成损害，故对于原告要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求宏明公司承担连带责任的诉讼请求。因涉案商铺被精锐教育占用，并非宏明公司占用，相关证据仅能证明精锐教育从宏明公司处承租了其他商铺，无证据证明宏明公司对涉案房产实施了侵权行为，故原告的该项诉求，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市精锐教育培训中心于本判决生效之日起十日内向原告何锦明支付2016年8月15日至2019年8月14日期间涉案商铺的租金损失共计18900元；二、驳回原告何锦明的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118.4元、保全费194.72，由被告深圳市精锐教育培训中心负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本五份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年九月二十三日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。