福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3994号 上诉人（原审原告）：刘庆源，男，1983年4月6日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈勇胜。 被上诉人（原审被告）：福建宏鑫房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城办事处普莲路283号A幢805。 法定代表人：陈清宏，该公司董事长。 上诉人刘庆源因与被上诉人福建宏鑫房地产开发有限公司(以下简称宏鑫公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘庆源上诉请求：1.请求判令撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9641号民事判决，或发回重审；2.请求确认刘庆源与宏鑫公司签订的址在南安市××镇××小区××幢××号房《商品房买卖合同》有效；3.请求确认黄福祥与宏鑫公司签订的址在南安市××镇××小区××幢××号房《商品房买卖合同》无效，黄福祥与宏鑫公司应立即注销该房的备案登记手续；4.请求判令宏鑫公司应立即协助刘庆源办理南安市××镇××小区××幢××号房不动产权证的义务；5.请求判令宏鑫公司人应立即支付刘庆源自2014年10月22日起至2016年10月21日止的逾期办理不动产权属证书的违约金91250元；6.请求宏鑫公司承担本案一审、二审的全部诉讼费和保全费。事实与理由：1.刘庆源购买诉争房产支付了购房款25万元并从2012年购买后装修居住至今。若买卖合同无效，宏鑫公司无售卖资格，又收取刘庆源的购房款，属于合同诈骗，应转送福建省南安市公安局侦破。2.在本案上诉期间诉争房产办理了不动产权证。现原审法院认为宏鑫公司“至今没有提供证据证明其取得该项目的土地使用权证书或者使用土地的批准文件，没有提供证据证明其持有建设工程规划许可证和施工许可证，也没有提供证据证明已通过竣工验收，故宏鑫公司未具备现房销售的条件，案涉商品房仍应按预售处理，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。”没有事实依据。二审期间，刘庆源撤回上诉请求第1、3、4项。 宏鑫公司未作答辩。 刘庆源向一审法院起诉请求：1.确认刘庆源与宏鑫公司签订的址在南安市××镇××小区××幢××号《商品房买卖合同》有效；2.宏鑫公司为刘庆源办理址在南安市××镇××小区××幢××号××房××商品房不动产权证书；3.宏鑫公司支付逾期办理商品房不动产权证的违约金（违约金自2014年10月22日起至办证日止）。 一审法院认定事实：宏鑫公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。2012年8月2日，刘庆源与宏鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘庆源购买址在南安市××镇××小区××幢××层××号房，建筑面积共105.33平方米，商品房价款按套计算，其总价款为250000元，双方选择一次性付款。出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；②若买受人未在30天内提供有关证件、缴纳有关款项配合出卖人办理产权证，自逾期之日起每日按总房款万分之五赔付出卖人；③办理产权证所需交纳的费用均由买受人承担……该合同中记载的商品房预售许可证号为南房许字2××1号。合同签订当日，刘庆源支付购房款250000元，并由宏鑫公司向刘庆源出具了一张《收款凭证》，上述商品房也于合同签订当日交付刘庆源使用。2018年12月18日，双方签订的购房合同在南安市房屋交易管理中心办理备案登记。经一审法院向南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局发函调查，确认位于南安市××镇××小区××幢楼盘用地登记的土地使用权人为南安市码头镇镇区改建有限公司，并非宏鑫公司；虽然该楼盘是宏鑫公司开发建设的，但宏鑫公司至今未办理洋园小区Ａ1幢楼盘的商品房预售许可证，购房合同中载明的商品房预售许可证号“南房许字2××1号”是南安市建宏房地产开发有限公司办理项目码头镇宏鑫花苑Ａ、Ｂ幢商住楼的商品房预售许可证；因洋园小区Ａ1幢项目尚未办理房屋所有权首次登记，故南安市国土资源局表示无法为购房业主办理不动产权证，在该项目办理了房屋所有权首次登记且取得不动产权证后，才可为业主办理不动产转移登记；其审查是否符合登记条件的对象是南安市码头镇镇区改建有限公司，但至2017年7月4日时，南安市国土资源局未收到南安市码头镇镇区改建有限公司提交的房屋所有权首次登记申请材料，也未收到南安市码头镇镇区改建有限公司与购房业主签订的购房合同及其他相关材料。虽然宏鑫公司主张洋园小区是其与南安市码头镇镇区改建有限公司合作开发的，他们公司持有该项目的建设工程规划许可证和施工许可证，工程也已通过竣工验收，Ａ1幢已完成房屋所有权首次登记，但至今没有向一审法院提供上述相关的证据证明。 一审法院认为，所谓商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。《商品房销售管理办法》第七条也规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实”，本案中，双方虽然主张案涉商品房为现房销售，但宏鑫公司至今没有提供证据证明其取得该项目的土地使用权证书或者使用土地的批准文件，没有提供证据证明其持有建设工程规划许可证和施工许可证，也没有提供证据证明已通过竣工验收，故宏鑫公司并未具备现房销售的条件，案涉商品房仍应按预售处理，故本案案由应为商品房预售合同纠纷。经审查，宏鑫公司至今未取得洋园小区A1幢楼盘的商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，本案《商品房买卖合同》应认定为无效合同。为此，一审法院曾向刘庆源释明合同无效，但刘庆源拒不变更诉讼请求。因本案《商品房买卖合同》为无效合同，故对于刘庆源依据有效合同而请求的确认合同有效、协助其办理不动产权证书、支付违约金的诉讼请求，均不予支持。综上所述，一审法院对刘庆源的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定判决：驳回刘庆源的诉讼请求。一审案件受理费5050元，案件申请费1770元，均由刘庆源负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：刘庆源二审提供的不动产权证书真实合法，与本案具有关联性，可以证明诉争房产已经于2019年7月12日取得不动产权证。一审查明事实正确，予以确认。 本院认为，刘庆源已取得诉争房产不动产权证，为此刘庆源于二审期间申请撤回上诉请求的第1、3、4项，即申请撤回请求判令撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9641号民事判决，或发回重审；请求确认黄福祥与宏鑫公司签订的址在南安市××镇××小区××幢××号房《商品房买卖合同》无效，黄福祥与宏鑫公司应立即注销该房的备案登记手续；请求判令宏鑫公司应立即协助刘庆源办理南安市××镇××小区××幢××号房不动产权证的义务。刘庆源申请撤回上述上诉请求不违反法律规定，予以准许。宏鑫公司已为诉争房产办理不动产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”刘庆源与宏鑫公司签订的《商品房买卖合同》有效。刘庆源现请求宏鑫公司支付自2014年10月22日起至2016年10月21日止的逾期办证违约金91250元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.①自逾期之日起出卖人每日按买受人已交房款万分之五赔付买受人；……”刘庆源请求支付逾期办证违约金91250元符合双方合同约定及法律规定，予以支持。刘庆源放弃除2014年10月22日起至2016年10月21日止以外的违约金，系对权利的处分，故宏鑫公司应支付刘庆源逾期办证违约金91250元。刘庆源二审申请追加黄福祥为本案第三人参加诉讼，缺乏法律依据，不予准许。 综上所述，刘庆源的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2018）闽0583民初9641号民事判决； 二、确认刘庆源与福建宏鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 三、福建宏鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘庆源逾期办理不动产权属证书的违约金91250元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5050元，申请费1770元，由福建宏鑫房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5050元，由福建宏鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅家顶 审 判 员 陈 琼 审 判 员 李志军 二〇一九年九月二十九日 法官助理 吴悦明 书 记 员 王杰雄 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。