西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)藏01民终475号上诉人（原审被告）：田镜，男，1979年11月26日出生，土家族，贵州省务川仡佬苗族自治县人。委托诉讼代理人：刘建西，西藏雪成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，西藏雪成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：创优商务酒店，住所地拉萨市纳金路**号武警二支队商品房。经营者：田镜，男，1979年11月26日出生，土家族，贵州省务川仡佬苗族自治县人。委托诉讼代理人：刘建西，西藏雪成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，西藏雪成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队，住所地拉萨市纳金路。负责人：牟奇积，该支队支队长。委托诉讼代理人：贾永红，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武玲，西藏法鉴律师事务所律师。原审被告：拉萨春亿窗帘有限公司，住所地拉萨市纳金路55号一楼01、02商品房。法定代表人：曾庆猛，具体职务不详。原审被告：伊蔻洗衣，住所地拉萨市纳金路**号。经营者：王琳，女，汉族，其他情况不详。上诉人田镜、创优商务酒店因与被上诉人中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队（以下简称武警二支队）、原审被告拉萨春亿窗帘有限公司（以下简称拉萨春亿公司）、原审被告伊蔻洗衣房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田镜，上诉人田镜和创优商务酒店的共同委托诉讼代理人刘建西、陈波，被上诉人武警二支队的委托诉讼代理人贾永红、李武玲到庭参加了诉讼。原审被告拉萨春亿公司和原审被告伊蔻洗衣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。田镜和创优商务酒店共同上诉请求：依法撤销（2016）藏0102民初1143号民事判决书，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清。（一）被上诉人多次表示租赁合同虽然一年一签，但会一直签下去，且在上诉人投入上百万元进行装修用于开设宾馆时，被上诉人并未对租赁期进行任何警示；（二）被上诉人要求上诉人花费17000元委托中介机构对房地产租赁市场价格进行评估，其用意在于提高租赁价格，同时承诺做了租赁市场价格评估后至少可以签订三年的租赁合同；（三）被上诉人对已达成的口头租赁合同不认可，但其行动上已经表明会继续履行租赁合同，并且为了继续履行租赁合同还给予了租金交纳时间上的优惠；（四）被上诉人于2016年3月开始停水，6月开始停电，给上诉人造成了损失。请求二审法院结合事实、证据和生活实际，依法改判。武警二支队辩称，双方当事人自愿签订了书面的租赁合同，不存在重大误解的问题。因上诉人未按期缴纳租金，被上诉人依据双方合同约定可以解除租赁合同，且双方之间的租赁关系已经解除。一审判决认定事实清楚，依法应予以维持。拉萨春亿公司和伊蔻洗衣未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何答辩意见。武警二支队向一审法院起诉要求：一、解除原、被告之间的租赁合同关系，并判令由被告返还租赁房屋；二、被告向原告支付2016年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金（截止起诉之日的租金为65000元）；三、被告向原告支付水费3000元、电费4621.50元，合计7621.50元；四、被告向原告支付违约金50000元，且原告无需向被告退还房屋租赁保证金；五、由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月7日，武警二支队作为甲方与作为乙方的田镜签订《武警部队房地产租赁合同》，合同中约定租赁期限为2014年4月15日起至2014年12月31日止，合同还约定每月租金为130000元,水费500元每月包干，电费按每度1.5元交付。合同还约定在田镜未履行合同约定义务时，武警二支队有权不退还租赁保证金，租赁期满，合同解除。如田镜违反合同约定或法律规定，甲方（武警二支队）有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付人民币50000元作为违约金。合同落款甲方处加盖了武警二支队的印章，乙方处由田镜签字捺印，并在武警部队营房管理部门意见处加盖了中国人民武装警察部队房地产租赁合同审核专用章。签订合同后，田镜向武警二支队交纳78000元租赁保证金。2014年12月31日合同到期后，双方未再重新签订新的房屋租赁合同，田镜一直按照原合同中约定的租金标准向武警二支队交纳租金直至2015年12月31日。2015年12月28日，中国人民武装警察部队西藏总队后勤部下发后营【2015】355号通知，通知主要载明，全面停止空余房地产租赁，加快推进“两项整治”工作等内容。2015年12月19日，武警总部综合信息网发文后营网123号，要求暂停空余房地产新项目报批，在军改工作会议之前已经招租并草签协议的项目要立即叫停，不再报批，不得继续实施等内容。2016年4月，武警部队综合信息网发文《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》，2016年4月6日，中国人民武装警察部队后勤部下发《关于工程建设项目和房地产资源管理违规问题整改意见的批复》，2016年4月25日，中国人民武装警察部队西藏总队后勤部下发后营【2016】56号通知，关于做好“两项整治”后续工作暨转发武警部队《关于落实下决心全面停止有偿服务房地产租赁有关问题的通知》的通知，载明二支队雪域山珍馆等9个项目，按照自然终止，收回房地产的方式等内容。2016年1月7日，武警二支队下发停租通知，通知载明:“2015承租合同已到期，根据上级通知精神，现将各承租空余房地进行收回，按照合同约定从即日起限期三个月。请予以配合。届时不腾退者，支队将诉诸法律进行解决。”2016年4月6日，武警二支队再次下发《关于腾退出租房的通知》，通知主要载明：武警二支队已于1月6日下发通知并给予期限，现三个月期限已满，承租人务必支持工作，于4月21日完成腾退等内容。另查明，田镜在租用案涉房屋后用作住宿场所使用，且办理了相应的营业执照，营业执照上名称为“创优商务酒店”，经营者为田镜，故一审法院依法追加“创优商务酒店”为本案的被告。田镜在合同存续期间将部分房屋进行转租，现涉案房屋中的部分房屋分别由拉萨春亿公司、伊蔻洗衣实际占有并使用，故一审法院依法将以上实际占有人追加为本案被告。一审法院认为，武警二支队和田镜于2014年4月7日签订的《武警部队房地产租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同中约定了房屋租赁期限为2014年4月15日至2014年12月31日止，租赁期满合同自然终止。一审法院认为，武警二支队与田镜签订的《武警部队房地产租赁合同》于2014年12月31日终止，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方在2015年未签订书面租赁合同，但武警二支队继续收取了田镜的租金，直至2015年12月31日。双方形成不定期租赁关系，不定期租赁合同关系存续期间，双方当事人均可单方要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。武警二支队于2016年4月6日向田镜、创优商务酒店送达了《关于腾退出租房的通知》，表明了武警二支队依据上级部门通知需将租赁房屋收回，无法与田镜再续签租赁合同的意思表示，明确不再继续租赁，田镜对该通知已收悉。武警二支队已履行了通知义务，并给予合理期限搬离。故一审法院认定，武警二支队与田镜、创优商务酒店之间形成的不定期租赁合同关系于2016年4月6日因武警二支队单方解除而终止。不定期租赁关系解除后，田镜、创优商务酒店理应向武警二支队返还租赁房屋。针对武警二支队要求拉萨春亿公司、伊蔻洗衣共同返还租赁房屋的诉讼请求，出租人与承租人之间的租赁合同因履行期限届满而终止，拉萨春亿公司、伊蔻洗衣作为次承租人，其占有使用房屋也是基于武警二支队与田镜之间的房屋租赁合同关系，且在无特别约定的情况下，其转租期限应少于或等于武警二支队与承租人之间的租赁期限。现出租人与承租人之间的租赁合同期限已届满，则拉萨春亿公司、伊蔻洗衣作为次承租人其继续占有使用租赁房屋的基础已经不存在，再继续占有使用租赁房屋无任何法律及事实依据，理应履行腾房义务，故对武警二支队要求判令解除其与田镜之间的租赁关系，并由四被告共同向其返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。针对被告辩解合同关系并未解除，对租赁房屋的租赁市场价格进行评估时就足以证明双方之间仍然存在租赁关系，且原告未按照【2015】78号文件的意见执行，一审法院认为虽然田镜、创优商务酒店向法院提交的《评估报告书》中委托方处确实加盖有原告的印章，但该评估报告书中并未载明任何有关于合同租赁期限或者与被告续签的内容，原告与被告田镜共同委托西藏荣通房地产评估有限公司对被告租赁的房屋进行评估的行为并不能直接使双方产生新的房屋租赁合同关系，在被告无其他证据证实原告曾承诺继续将房屋租赁给被告的情况下，被告应自行承担举证不能的后果。针对【2015】78号通知，被告只向法院提交了一份复印件，在被告无法提交原件的情况下，该证据的真实性无法核实。因此，对被告的以上辩解意见一审法院不予采信。针对原告要求被告支付2016年1月1日至起诉之日的租金65000元的诉请，一审法院认为，原告要求被告支付租金只能依据双方存在租赁关系的前提下提出，但双方之间的不定期租赁关系已于2016年4月7日解除，2016年4月7日之后双方不存在租赁合同关系，亦并不存在租金一说，因此原告要求被告支付2016年1月1日至2016年7月7日期间的租金共计65000元的诉请，一审法院依法予以部分支持，即130000元÷12个月÷30天×96天＝34666.7元。被告辩解因原告收回房屋和停电停水对其造成很大损失的意见，不能对抗其依法应当返还房屋的义务，被告针对该损失部分可另案进行主张。针对原告的第三项诉请，双方在2014年4月7日签订的租赁合同中明确约定水费按每月500元包干，故原告主张的3000元水费，有约可依，一审法院予以支持。但针对电费，虽然在原合同中明确约定了每度为1.5元，但原告在庭审中并未证实被告实际使用的度数，无法证明其诉请中的金额来源，故原告自行承担举证不能的不利后果，对该部分诉请，一审法院依法不予支持。针对原告主张被告支付违约金50000元，且原告无需向被告退还房地产租赁保证金的诉请，一审法院认为，原告已向被告送达通知并给予了其合理的搬离期限，现被告未在该期限内向原告返还租赁房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。但本案中原告将违约金和保证金同时进行主张，首先保证金是为合同的正常履行所提供的一种金钱保证，而违约金具有惩罚性及补偿性双重属性，原告要求被告支付违约金后足以弥补其损失，现原告又要求没收被告保证金，属重复主张。根据合同法公平公正原则，对原告要求被告支付违约金50000元的诉请，一审法院依法予以支持，但要求没收被告租赁保证金的诉请，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院对原告要求解除双方之间租赁合同关系并返还房屋的诉请予以支持。对原告要求被告支付租金65000元的诉请予以部分支持。对原告要求被告支付水费3000元、电费4621.5元的诉请予以部分支持。对原告要求被告支付50000元违约金的诉请予以支持。对原告要求无需向被告退还房地产租赁保证金的诉请，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队与田镜之间的不定期租赁合同关系于2016年4月7日解除；二、田镜、创优商务酒店、拉萨春亿窗帘有限公司、伊蔻洗衣于本判决生效之日向中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队腾空并返还位于西藏自治区拉萨市城关区纳金路55号东侧楼1-3层，坐落号：武警西藏部队字第0401号建筑面积为638平方米的租赁房屋；三、田镜、创优商务酒店于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队支付租金34666.7元、水费3000元；四、田镜、创优商务酒店于本判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队支付违约金50000元；五、驳回中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队的其他诉讼请求。案件受理费2752.43元，依法减半收取1376.22元（原告已预交），由原告承担353.82元，由被告田镜、创优商务酒店承担1022.40元。本院二审期间，上诉人田镜和创优商务酒店围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人田镜和创优商务酒店向本院提交了如下证据：1、发票原件一份，用以证明上诉人与被上诉人共同委托中介机构对租赁房屋的租赁价格进行评估，由上诉人承担了17000元的评估费用，被上诉人以其实际行动表示可以续租；被上诉人对发票的真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不认可。本院认为，仅凭发票本身无法证明被上诉人有继续租赁的意思表示，故对该份发票本院不予采纳。2、《厕所下水道改造协议》复印件一份，用以证明被上诉人有继续租赁的意思表示；被上诉人对该份证据的真实性、合法性和关联性均不认可，认为下水道改造是上诉人自己的义务，与被上诉人无关。本院认为，该份证据无法证明被上诉人有继续租赁的意思表示，本院对该份证据不予采纳。3、被上诉人与第三人签订的《武警部队房地产租赁合同》原件一份，用以证明上诉人与被上诉人在2015年也签订了租赁合同，只是合同一直在被上诉人处，并未交给上诉人，双方有继续租赁的意思表示；被上诉人对该份合同的真实性认可，对合法性和关联性不认可，认为该份合同并未生效，且与上诉人无关。本院认为，按照被上诉人与第三人在合同中关于生效条件的约定，该份合同并未生效，且与上诉人无关，本院对该份合同不予采纳。原审被告拉萨春亿公司和伊蔻洗衣未到庭参加诉讼，也未向本院提交任何证据和答辩意见。二审经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审补充查明，上诉人在一审庭审过程中认可其收到了被上诉人于2016年4月6日下发的《关于腾退出租房的通知》。田镜在租赁被上诉人的房屋后，将部分房屋转租给拉萨春亿公司和伊蔻洗衣。本院认为，本案的关键问题是上诉人与被上诉人之间的租赁关系是否已经解除。2014年4月7日，上诉人田镜与被上诉人签订了《武警部队房地产租赁合同》，该份合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期限是2014年4月15日至2014年12月31日。合同期满后，双方未再签订书面的租赁合同，上诉人继续使用租赁房屋，并向被上诉人缴纳了截止2015年12月31日的房租，被上诉人也未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人与被上诉人之间形成了不定期租赁关系。不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人于2016年4月6日向上诉人发出腾退出租房的通知，明确要求上诉人进行搬离，上诉人也认可收到了该通知，被上诉人已履行了提前通知的义务。一审法院认定双方之间的不定期租赁关系已于2016年4月7日解除正确，本院予以维持。上诉人提出双方共同委托中介机构对租赁房屋的租赁价格进行评估，表明被上诉人有继续租赁的意思表示。本院认为，被上诉人在评估报告书上并没有作任何关于可以继续租赁的意思表示，本院对上诉人的该项意见不予采纳。上诉人认为其对厕所下水道进行改造并承担了相应的费用，表明被上诉人有继续租赁的意思表示。本院认为，上诉人对厕所下水道进行改造并不能证明被上诉人有继续租赁的意思表示，本院对上诉人的该项意见不予采纳。若上诉人认为因改造下水道所产生的费用应由被上诉人承担，可以另案诉讼。上诉人认为在其对租赁房屋进行装修时，被上诉人并未提出任何异议，表明可以继续租赁。本院认为，在上诉人进行装修时，被上诉人是否提出异议并不影响本案租赁关系的解除，若上诉人认为应由被上诉人承担装修损失，应在本案一审过程中对此提出反诉，因上诉人并未在一审中提出反诉，本案对此不作审理，上诉人可以另案诉讼。上诉人认为被上诉人停水停电给其造成了损失，也可以另案诉讼。对一审判决认定的其他事实，当事人并未提出上诉，也未提出异议，本院不作审查，对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。综上所述，上诉人田镜和创优商务酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2752.43元（田镜已预交），由田镜负担。本判决为终审判决。审判长 胡 晓 雯审判员 李  静审判员 邱 纯 杰二〇一六年十二月三日书记员 向巴措姆