安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初4809号 原告（反诉被告）：巢湖市华隆新型建材有限责任公司，住所地安徽省巢湖市银屏镇，统一社会信用代码91340181667926442N。 法定代表人：夏爱明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓英娥，安徽海华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：巢湖市群创建材商贸有限公司，住所地安徽省巢湖市向阳南路新港安置小区**楼****，统一社会信用代码91340181355135342C。 法定代表人：张群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐卫华，安徽巢达律师事务所律师。 原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司与被告巢湖市群创建材商贸有限公司以及反诉原告巢湖市群创建材商贸有限公司与反诉被告巢湖市华隆新型建材有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告法定代表人夏爱明及委托诉讼代理人邓英娥，被告法定代表人张群及委托诉讼代理人唐卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巢湖市华隆新型建材有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告场地租赁费491000元；2、判令解除原告与被告间的不定期租赁合同；3、判令被告立即腾退所租赁场地，并按实际占用天数支付占用费；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月11日签订《厂房租赁合同》，约定原告将所有的位于巢湖市银屏镇工业区大约2100平方米左右的场地出租给被告使用，年租金30万元，一次性付清，租赁期为一年，双方不得变更。此后，被告一直租用该场地，截止起诉前已经两年时间，应支付租金60万元，但被告仅支付了20万元，剩余40万元租金未付。另，被告租用原告厂内露天空地堆放货物，2018年5月13日起租用场地堆放石子和石头，每月租金4000元，截止起诉前，拖欠租金56000元；2018年12月10日起租用场地堆放山岩，每月5000元，截止起诉前，拖欠租金35000元。以上拖欠租赁费共计491000元。原告多次催讨，但被告拒不支付，为维护合法权益，诉至法院。 巢湖市群创建材商贸有限公司辩称，该公司已经提起反诉，请求法庭以反诉的结果进行评判。原告第一、二项诉讼请求与反诉有联系，请求法庭以反诉的结果进行评判。双方未签订石头堆放的书面协议，也没有约定租赁价格，根据相关规定，如果双方未约定可以参照市场价格或视为无偿的租赁关系。原告将其违章建筑租赁给被告，原告也承诺如果因环保问题影响租赁由原告负责解决，从原告营业执照来看，原告只有生产销售资质，该公司在充分相信原告的基础上签订了合同，租赁原告厂房，但是试产后被政府责令停产，故原告第一、二项诉讼请求无事实和法律依据，该公司愿意支付停产之前的实际厂房占用费，停产后的费用根据法律规定不应当承担。 反诉原告巢湖市群创建材商贸有限公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告间签订的租赁合同无效；2、反诉被告返还反诉原告收取的租金20万元；3、反诉被告承担违约责任15000元，赔偿反诉原告损失3万元（安装费、材料费、调试费、拆除石料筛费用、停产损失以鉴定结果为依据）。事实与理由：反诉被告擅自搭建的大棚，属违法建筑，租赁给反诉原告使用，违反了根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，属无效合同。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由于反诉被告已违约，应当承担违约责任，并赔偿损失。根据约定，如果政府强制甲方永久停产，甲方退还乙方剩余租金（自停产之日起），根据巢湖市环保局行政执法责令改正通知书，自2018年11月7日起，反诉原告被责令停产，后被断电处理，因此反诉被告应返还收取的租金。 针对反诉原告的反诉请求，巢湖市华隆新型建材有限责任公司辩称，租赁合同是合法有效的，租赁的场地征地时是经过银屏镇人民政府同意的，且签订了合同，后期在建设厂房时，也向银屏镇人民政府打了报告，获得了批准，规划未通过不止该公司一家。退一步说，即便是违章建筑，致使合同无效的，根据司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，因此请求驳回反诉原告的反诉诉请。 本院经审理查明的事实如下：2007年9月原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司（反诉被告，下同）与原巢湖市居巢区银屏镇人民政府签订《合同书》，征用银屏镇箕山村威力大道西北角30亩土地兴建新型墙体材料生产基地。2016年11月14日，原告向巢湖市银屏镇人民政府递交报告，申请建设面积约为2000平方米材料货场仓库。2017年7月11日，原告与被告巢湖市群创建材商贸有限公司（反诉原告，下同）签订《厂房租赁合同》，约定：1、原告（甲方）将位于巢湖工业区华隆建材厂内大约2100平方米左右的面积，租赁给被告（乙方）使用，年租金30万元，一次付清；2、甲方必须把电引进厂房内，电表由乙方自行安装，生活用水1000元／年，不包括生产用水；3、乙方在租赁期间如遇政府对工业园区进行规划，需要拆迁，甲方可按乙方的实际租赁时间计算租金，剩余租金退还乙方；4、租期为一年，双方不得变更，乙方在租赁期间提出不租，甲方不退还租金，乙方无条件退出；5、租赁期满，乙方如再租，须提前一个月向甲方提出申请，甲方在收到申请一周内答复，在同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；6、承租方在厂房内生产应符合规范，安装震动筛，如有群众举报，甲方出面和政府协调解决；7、乙方在生产中不得在厂内造成大面积灰尘污染，如造成大面积灰尘污染，被群众举报政府叫停生产，与甲方无关；8、乙方不得在甲方的厂房内架破碎机，破碎石头；9、如果政府对乙方震动筛拆迁，费用归乙方。另双方还备注：停产一个月以上，甲方退还乙方停产期间一半租金，如果政府强制甲方永久性停产，甲方退还乙方剩余租金（自停产之日起）。2017年7月17日，被告给付原告租金20万元。2018年11月7日，巢湖市环境保护局向原告发出巢环责改字［2018］3043号《巢湖市环保局行政执法责令改正通知书》，载明该局在当日的现场检查中，发现原告存在新建的石料筛分生产线不在“免烧砖生产线”环评批复内容内等问题，要求原告自收到通知之日起，至2018年12月30日止，按下列要求改正：1、石料筛分生产线未经批准不得擅自生产；2、在规定期限内完成免烧砖生产线项目环保自主验收手续。2018年12月28日，巢湖市环境保护局向巢湖市银屏镇人民政府发函，函请银屏镇人民政府对原告生产设施实施断电处理。 原告提供音像视频两份，拟证明被告至今仅仍在从事生产，经本院审查，原告提供的两组份视频显示装载机向货车上装载石料，但时间、地点、地点无法确定证明被告安装的石料筛生产线仍在生产，对原告主张的上述事实，本院不予认定。 原、被告间签订的租赁合同是否合法有效是本案争议的焦点问题之一。本院认为，原、被告间的租赁合同违反法律规定而无效。原告的房屋未办理建设用地审批手续，未办理规划许可证，属于典型的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该解释第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，根据上述规定，原告出租给被告的场地和房屋未办理建设用地审批手续、未办理相应的规划许可手续，违反法律规定，故系无效合同。无效的合同，自始无效，自然不存在解除合同的问题。 在合同无效的情况下，被告是否要给付房屋占有使用费，被告的相关损失原告是否应予赔偿以及原告是否承担违约责任亦是本案争议的焦点。本院认为，虽然合同无效，但原告亦实际提供了场地和房屋给被告使用，故原告按照合同约定的标准主张占用使用费符合上述司法解释的规定，本院予以支持，结合本案实际情况以及双方对永久性停产情况下租金的约定，巢湖市环境保护局于2018年11月7日要求包括被告安装的生产线在内的原告厂区停止生产，并于同年12月28日函告所在地政府进行断电处理，可以认定原、被告未能办理被告安装的生产线环评手续，已被政府强制永久性停产，应自停产之日起，不予计算占用使用费，即应当从2017年7月11日起按照30万元/年的标准计算至2018年11月6日，合395833元，被告已给付20万元，下欠195833元应当给付。原告另主张的场地堆放石子、石头、山岩租赁费用未提供证据证明，本院不予支持。合同无效，原告诉请被告腾退租赁的房屋，符合法律规定，本院予以支持，但应当给被告适当的准备时间，且在此期间，不应计算占用使用费，若被告超过规定的期限未能腾退，则应根据公平原则，给付原告此后占用期间的费用。被告反诉主张原告承担违约责任，因案涉合同系无效合同，不适用违约责任，故该反诉请求不予支持。被告反诉要求赔偿损失3万元（安装费、材料费、调试费、拆除石料筛费用、停产损失）并申请鉴定，首先，双方对合同无效均存在过错，且过错程度相当，故就此互不承担责任，被告安装的上述设备即是双方合同约定的设备，并未扩建，且被告在设备安装后被政府责令停产与租赁合同的效力无关，故被告反诉主张的该部分费用及损失应由其本人负担， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司与被告巢湖市群创建材商贸有限公司于2017年7月11日签订的《厂房租赁合同》无效。 二、被告巢湖市群创建材商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司房屋占有使用费195833元； 三、被告巢湖市群创建材商贸有限公司于本判决生效之日起六十日内将占有原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司的厂房及场地的中的物品腾空并将厂房及场地返还给原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司； 四、若被告巢湖市群创建材商贸有限公司未按照本判决第三项履行，则从逾期之日起按照30万元/年的标准给付原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司占有使用费至本判决第三项履行完毕之日止； 五、驳回原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告巢湖市群创建材商贸有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8670元，减半收到4335元，原告巢湖市华隆新型建材有限责任公司负担2605元，被告巢湖市群创建材商贸有限公司负担1730元，反诉案件受理费2490元，由反诉原告巢湖市群创建材商贸有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  翟华菁 二０一九年九月三十日 书记员  叶 原 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。