河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0303民初658号 原告（反诉被告）：秦皇岛宝叶物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明路**。 法定代表人：李冬宝，总经理。 委托诉讼代理人：单东臣，河北鼎路律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦皇岛海晨房地产开发有限公司，住所，住所地秦皇岛市山海关区吕家沟村div> 法定代表人：叶峰，董事长。 委托诉讼代理人：邸志鹏、闫劼，河北君德风律师事务所律师。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司（以下简称宝叶物业公司）与被告秦皇岛海晨房地产开发有限公司（以下简称海晨地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝叶物业公司法定代表人李冬宝、委托诉讼代理人单东臣，被告海晨房地产公司委托诉讼代理人邸志鹏、闫劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝叶物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付欠付原告的物业管理服务费用4803196.97元及违约金，庭审中，原告增加诉讼请求至580万元。事实与理由：2014年12月25日，原被告签订《山海关兴华商城物业管理合同》，合同约定：被告将兴华商城一期、二期物业管理区域内的物业管理服务交由原告完成，物业费用收费标准为物业费每月每平方米5元、管理费每月每平方米2元，物业管理范围内的已竣工但尚未出售、或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由被告按照物业费的50%交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应提前30天交纳下年物业费用。合同生效后。原告按照约定履行合同义务，完成物业管理服务。但被告没有按照约定给付物业管理服务费，经原告多次催要、被告拒不给付。现提起诉讼，请求依法裁判。 海晨地产公司辩称，宝叶物业公司所诉兴华商城一期、二期物业管理区域，不包含三号、四号商业楼。三期服务合同中约定了仲裁条款，不应通过诉讼方式解决。双方签订有《山海关兴华商城物业管理合同》、《山海关兴华商城、兴华公寓物业管理补充协议》，按这些合同约定，物业费应由原告报给被告审批，但原告没有任何审批手续。根据《山海关兴华商城物业管理合同》及《山海关兴华商城、兴华公寓物业管理补充协议》，合同履行时间是从2014年7月1日开始。物业费计算应分三个阶段，原告计算物业费的方式不正确。原告一直未按约定履行其应尽义务，造成被告多次支付本应由原告方承担的水费、电费、电梯维保费、房屋维修费等，初步统计达几百万以上。 海晨地产公司提出反诉请求：1.被反诉人返还反诉人为其垫付的水费、电费、电梯维保费、维护费用、物业费共计2107490.36元，并返还充水系统及相应机器。事实与理由：2014年12月，反诉人与被反诉人签订了《山海关兴华商城物业管理合同》，合同对被反诉人管理范围、内容以及负责维修公共部位等事宜进行了约定。2015年8月，反诉人与被反诉人签订《兴华商城、兴华公寓维修协议》，就2015年8月20日至2017年8月20日两年房屋质保期维修委托被反诉人，并支付50万元抵顶维修包干费用。合同履行期间，被反诉人未按约定对需要维修的设施部分提供全面维修服务，且未正常交纳水电费，反诉人为保证兴华商城能正常运营，只能垫付水费、电费、电梯维保费等共计1757490.36元，该项费用被反诉人应返还。此外，根据《山海关兴华商城物业管理合同》，明确约定了物业费的收费标准，被反诉人多收反诉人的物业费35万元，此部分应予返还。 宝叶物业公司辩称，海晨地产公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年12月25日，原被告签订《山海关兴华商城物业管理合同》一份，合同约定，被告将兴华商城一期、二期物业管理区域内的物业管理服务交由原告完成，期限为三年，物业费用收费标准为物业费每月每平方米5元、管理费每月每平方米2元；以后的物业费、管理费按照物业和管理的实际成本加10%的利润核算确定，根据政府部门相关规定及业主委员会对成本核算后另行商定。合同第七条约定，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售、或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由被告按照物业费的50%交纳。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应提前30天交纳下年物业费用。合同第二十六条约定，未能按时交纳物业服务费、管理费的，应每逾期一日按每年物业费的千分之三标准支付违约金。 2014年6月4日，原被告双方签订《兴华市场三期物业管理服务合同》一份，约定宝叶物业公司为被告海晨地产公司所有的兴华市场三期总面积11700平方米物业提供物业服务，期限为2014年5月13日至2017年5月12日。物业费按年计收，收费标准为每平方米每月7.5元至8.5元。上述收费标准由被告海晨地产公司在收房同时与购房者在《物业管理服务协议》中约定，由宝叶物业公司向业主收取，海晨地产公司未出售的空置房和出租房由甲乙双方交纳。合同第二十四条约定，在合同履行中如发生争议，双方协商解决，解决不成时，提交秦皇岛市仲裁委约会仲裁方式解决。 另查明，兴华商城一、二期包含1、2、5号楼，总面积为61698.81平方米；三期工程包含3、4号楼，总面积为11700平方米。原告主张的物业服务费期限为2015年5月1日至2017年11月30日。 又查明，2015年12月1日前，兴华商城一、二期物业空置房面积共计46870.77平方米；2016年12月1日空置房面积共计441875.48平方米；2017年11月1日空置房面积共计37772.93平方米。兴华商城三期工程，2015年12月1日前，物业空置房面积共计10207.63平方米；2016年12月1日空置房面积共计10161.63平方米；2017年11月1日空置房面积共计8477.29平方米。 还查明，原告宝叶物业公司在物业服务期间，因其收取的水电费未及时交付供电公司，被告海晨地产公司为其垫付水费近100000元、电费406179.42元。 再查明，2018年1月10日，原被告双方签署《交接说明》一份，原告将兴华商城、兴华公寓水电卡、充水系统等移交给被告海晨地产公司。 经原被告双方确认，原告服务的小区业主委员会一直未成立。 原告宝叶物业公司本诉部分提交证据如下： 一、《山海关兴华商城物业管理合同》一份； 二、《山海关兴华商城、兴华公寓物业管理补充协议》一份； 三、《兴华市场三期物业管理服务合同》一份； 四、《交接说明》一份； 五、物业费收费单据174份。 被告海晨地产公司对上述证据提出如下质证意见： 对原告提交的证据一、二、三真实性无异议。 海晨地产公司对本诉部分提交证据如下： 一、秦皇岛市商品房预售许可证三份； 二、《兴华市场三期物业管理服务合同》一份； 三、房产测绘报告三份； 四、综合查询报表打印； 五、兴华商城收费情况； 六、案例库检索记录； 七、秦皇岛晚报及张贴通知； 八、原告提交的物业费收据、租赁合同； 九、房屋计算面积统计表； 十、电梯维保合同； 十一、山海关诚顺疏通公司合同书； 十二、保安人员工资表； 十三、水电费差额汇总表； 十四、证人证言； 十五、保洁人员工资明细； 十六、物业费计算明细； 十七、李冬宝兴华市场物业领工资表； 十八、银行取款凭证。 宝叶物业公司提出如下质证意见： 对证据一、二、三、八无异议，对其他证据有异议。 海晨地产公司对反诉部分提交证据如下： 一、《山海关兴华商城物业管理合同》一份； 二、兴华商城、兴华公寓维修协议； 三、代付兴华商城电梯、维修明细表； 四、抵房协议； 五、有关工程明细； 六、水电费明细； 七、充水系统说明。 宝叶物业公司提出如下质证意见： 对证据一无异议，对其他证据均有异议。 经审核，原告提交的证据及被告提交的涉及电费的证据予以采信，对其他证据不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：1.原被告双方签订《兴华市场三期物业管理服务合同》是否属于本院受案范畴；2.原告宝叶物业公司物业服务面积如何确定；3.物业服务费计算标准问题；4.被告海晨地产公司是否构成违约，如何承担违约责任；5.被告海晨地产公司提出的反诉请求是否成立。 一、原被告双方签订《兴华市场三期物业管理服务合同》是否属于本院受案范畴 庭审中，经本院释明，原告宝叶物业公司明确其诉讼请求的范围包含1至5号楼，其请求的数额也是按1至5号楼计算所得，虽然在起诉状中原告称一期、二期，但实际上包含了三期工程在内。经原告宝叶物业公司确认诉请的物业范围后，被告海晨地产公司并未提出三期合同存在仲裁条款问题，未提出管辖异议，且提出其答辩意见。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第二款规定，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。因此，《兴华市场三期物业管理服务合同》涉及的物业服务属于本院受案范畴。 二、原告宝叶物业公司物业服务面积如何确定 原被告签订的《山海关兴华商城物业管理合同》及《兴华市场三期物业管理服务合同》约定，纳入物业管理范围内的已竣工但尚未出售、或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由被告按照物业费的50%交纳。因此，物业服务的范围为未交付业主的空置房面积。原告宝叶物业公司依据其收取业主物业费收据计算空置房面积，符合合同约定，本院予以确认。被告海晨地产公司计算的服务面积包含了出租房屋的面积及出售的面积，首先，按合同约定，海晨地产公司出租房屋不属于交付业主的房屋，其面积应在收取物业费范围之内，其次，出售的面积并不等同于交付业主的房屋，不能当然除外。因此，海晨地产公司计算方式不符合合同约定，本院不予采纳。 三、物业服务费计算标准问题 按《山海关兴华商城物业管理合同》及《兴华市场三期物业管理服务合同》约定，物业服务费单价在7元至8.5元之间，原告宝叶物业公司为方便计算，主张按最低单价7元的50%即3.5元计算物业费，并无不妥，应予支持。依据本院计算的空置房面积，1、2、5号楼2015年物业服务费为1351331.11元；2016年物业服务费为1841075.94；2017年物业服务费为1520458.32元。合计4712865.37元。3、4号楼物业服务费计算为：2015年303215.4元；2016年427432.52元；2017年334381.55元。合计1065029.47元。以上共计5777894.84元（计算过程见附表）。 被告海晨地产公司主张，合同约定以后的物业费、管理费按照物业和管理的实际成本加10%的利润核算确定，根据政府部门相关规定及业主委员会对成本核算后另行商定。据此，物业服务费应评估核算确定。本院认为，该约定属于附条件的条款，但时至今日，该小区业主委员会未成立，视为条件未成就，该条款未发生法律效力，被告不能主张按该条款约定计算物业服务费。原告宝叶物业公司的物业服务已履行，被告海晨地产公司不能居于该条款未成就而拒交物业服务费。 四、被告海晨地产公司是否构成违约，如何承担违约责任 《山海关兴华商城物业管理合同》约定，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应提前30天交纳下年物业费用。被告海晨地产公司未按合同约定给付原告物业服务费，构成违约，应承担违约责任。该合同第二十六条约定，未能按时交纳物业服务费、管理费的，应每逾期一日按每年物业费的千分之三标准支付违约金。该违约金约定过高，本院酌定按年利率24%计算违约金；《兴华市场三期物业管理服务合同》未约定物业服务费的给付时间及逾期给付的违约责任，按行业习惯，被告海晨地产公司至迟在提供物业服务的当年年底应给付原告当年的物业服务费，被告海晨地产公司未及时给付，应赔偿原告因此造成的损失，本院酌定按中国人民银行同期贷款基准利率计息。 五、被告海晨地产公司提出的反诉请求是否成立 1.关于水费问题 原告宝叶物业公司提供物业服务期间，其收取了业主的水费，被告为其垫付了部分水费，但水费发生的具体数额应以充水系统原始记录为准。原告提交的《交接证明》证实了充水系统已交付被告海晨地产公司，但被告不能提交水系统原始记录，导致不能准确计算用水量及水费，应承担于己不利的法律后果。原告宝叶物业公司自认应承担的水费不超过100000元，本院确认为100000元。 2.关于电费问题 原告宝叶物业公司提供物业服务期间，被告为其垫付了部分电费，并提供了证据。原告虽不认可被告的该部分反诉诉请，但未提交反证予以证实。对被告海晨地产公司的该部分诉讼请求予以支持。 3.关于维修费问题 被告提交的原告法定代表人李冬宝与被告海晨地产公司签订的维修协议，并非原告宝叶物业公司所签，与本案无关联性，可另案解决。 4.关于电梯费问题 按行业规定，电梯运行需经技术监督部门审验，核发注册登记证。被告海晨地产公司未提交电梯安装合同、安装完毕的验收手续、技术监督局的注册登记证等，不能证明电梯已符合运行条件并交付原告宝叶物业物业公司，其支付的电梯维保费应由被告海晨地产公司负担。 5.关于反诉原告诉请反诉被告返还充水系统及相应机器问题 原告宝叶物业公司提交的《交接证明》已经证实，其提供物业服务期间所使用的充水系统已在2018年1月10日交付被告海晨地产公司。反诉原告的此项诉请没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，原被告签订的《山海关兴华商城物业管理合同》及《兴华市场三期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应履行合同义务，并享有合同权利。被告海晨地产公司未按合同约定给付原告宝叶物业公司物业服务费，构成违约，应承担违约责任。原告宝叶物业公司欠付的水费、电费应给付被告海晨地产公司。对双方的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告秦皇岛海晨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司兴华商城1至5号楼2015年5月1日至2017年11月30日的物业服务费人民币5777894.84元及违约金（以1351331.11元为基数，自2015年1月1日起；以1841075.94元为基数，自2016年1月1日起；以1520458.32元为基数，自2017年1月1日起，按年利率24%计算，至判决确定的履行期限内实际履行之日。以303215.4元为基数，自2016年1月1日起；以427432.52元为基数，自2017年1月1日起；以334381.55元为基数，自2018年1月1日起，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计息至判决确定的履行期限内实际履行之日）； 二、秦皇岛宝叶物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付秦皇岛海晨房地产开发有限公司水费100000元、电费406179.42元，共计506179.42元； 三、驳回秦皇岛宝叶物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回秦皇岛海晨房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52400元，减半收取计26200元，由原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司负担100元，秦皇岛海晨房地产开发有限公司负担26100元；反诉费11830元，由秦皇岛宝叶物业服务有限公司负担2841元，秦皇岛海晨房地产开发有限公司负担8989元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  董富强 二〇一九年九月二十六日 书记员  赵依南