四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2563号 原告（反诉被告）：成都信勤置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道广都上街135号。 法定代表人：郭勇，董事长。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胥娅，女，1990年9月9日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：胥勋成，男，1969年12月20日出生，汉族，住四川省射洪县，系胥娅之父。 原告成都信勤置业有限公司（以下简称“信勤公司”）与被告胥娅商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，胥娅向本院提起反诉请求，本院受理后对本反诉予以合并审理，公开开庭进行了审理。原告成都信勤置业有限公司的委托诉讼代理人车泓志、蔡娇，被告胥娅的委托诉讼代理人胥勋成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 信勤公司向本院提出诉讼请求：1.判令胥娅向信勤公司支付违约金158675.25元；2.判令胥娅协助信勤公司前往房产管理部门办理双方签订的《商品房买卖合同》备案登记撤销手续、案涉房屋的预告登记和预抵押登记的注销手续。事实和理由：2018年2月11日，信勤公司与胥娅签订了《商品房买卖合同》及相关附件，胥娅购买信勤公司开发的“中海锦江城X-X”项目XX栋X单元XXXX号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款1501905元。双方约定，采取首付款+贷款方式支付，胥娅应向信勤公司支付购房首付款451905元，剩余购房款1050000元由胥娅通过贷款方式于买卖合同签订后30日内一次性支付。合同签订后，胥娅未按约向信勤公司支付按揭贷款，虽经信勤公司多次催告，胥娅仍置若罔闻，信勤公司遂依据买卖合同相关约定向胥娅寄送了《解除合同通知书》，解除了买卖合同，但胥娅至今仍未依约向信勤公司承担相应违约责任并配合办理买卖合同网签备案撤销及预告、预抵押登记等的注销手续。信勤公司为维护自身合法权益，特诉至法院。 胥娅辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》仍在履行中，并未解除，胥娅已按照合同约定支付完毕全部购房款，且信勤公司予以了接受，故信勤公司以收取我方购房款的实际行为改变了其解除合同的意愿；2.胥娅在合同履行过程中不存在违约行为，信勤公司在合同签订时间、备案登记时间上存在违约行为，而案涉合同系信勤公司提供的格式合同，其中对于合同生效时间和条款的理解，应作出对信勤公司不利的解释。 胥娅向本院提出反诉请求：判令信勤公司支付胥娅违约金83580元。事实与理由：信勤公司未按合同约定及时履行备案登记义务，合同约定我方支付违约金的条款，对信勤公司同样适用，故信勤公司应向我方支付违约金。 信勤公司针对胥娅的反诉请求辩称，1.信勤公司已经依据合同约定解除了双方签订的《商品房买卖合同》，胥娅在合同解除后支付房款的行为是其单方行为，信勤公司不予认可；2.合同补充协议约定，在胥娅支付完毕全部购房款及提交完毕所有办理备案手续所需材料之前不办理买卖合同的预售备案登记，故信勤公司不存在逾期办理备案登记的情况，且在实务中，在银行审批买受人的材料达到可放贷标准后通知出卖人，才会办理房屋备案登记。本案中，信勤公司于2018年10月即已办理备案，距离信勤公司发出解除合同通知书长达六个月之久，远远超出胥娅应办理完毕贷款的期限，故信勤公司不存在违约行为，胥娅主张的违约金缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。 本院经审理后认定事实如下：2018年2月，信勤公司（出卖人）与胥娅（买受人）签订了《商品房买卖合同》及其补充协议及相关附件。合同约定，胥娅购买信勤公司开发建成的位于天府新区地块的“中海锦江城3号地块X-X”项目XX幢X单元XX层XXXX号房屋，房屋总价为1501905元。付款方式及期限约定：胥娅于2018年2月9日前支付首期房价款451905元，占全部价款的30%，余款1050000元向交通银行股份有限公司成都江汉路支行申请贷款支付，期限20年。合同第十条关于逾期付款责任约定：（一）除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下列第2种方式处理：……（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第二十四条关于登记备案约定：出卖人自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致。买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位审批后办理商品房预售备案手续。在上述备案条件满足后，出卖人有权根据具体情况确定办理备案的具体时间，但前提是不得影响委托出卖人办证的买受人在合同约定期限内获得不动产权属登记。此外，买受人清楚知晓商品房买卖合同备案是政府主导的行政管理行为，受政府工作安排的影响，出卖人无法保证备案完成的准确时间，只要出卖人在上述备案条件已满足且买受人提供完毕全部备案资料的情况下，及时向行政机关申请备案，出卖人即不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同附件四》对付款方式及期限具体约定：（1）买受人在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款451905元，其余房款1050000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。（2）买受人在签订合同时，已经充分了解到房贷政策、个人（单位）房屋贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需缴纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况等均符合贷款机构的办理条件。因买受人不具备贷款机构要求的偿还能力或信用情况不符合要求，导致贷款机构拒绝贷款的，买受人应当至迟在贷款到账期限届满后7日内一次性向出卖人支付完毕剩余购房款。（3）买受人应在本合同签订后5日内向贷款机构提供贷款所必需的符合要求的真实的、全面的、有效的全部资料以及相关费用，由贷款机构根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数（金额）、年限、利率等，并按贷款机构规定办理贷款手续（包括签订借款合同）；若贷款机构基于审批要求需要买受人修订、完善或者补充提交相关证明资料和文件的，买受人应当及时予以修订、完善和补充，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。（4）买受人申请贷款的利率、额度、金额与年限等最终以贷款机构核定为准，若贷款机构核准贷款的额度与年限低于合同约定，或贷款机构要求提高首付款的，买受人应按照贷款机构核定条件执行（包括提高首付款、贷款利率、降低贷款额度、年限等情形）。如需提高首付款的，买受人应在收到贷款机构或出卖人电话或书面通知之后7日内一次性向出卖人补足首付款，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。（5）买受人确认，按揭贷款合同是买受人和贷款机构之间的借贷法律关系，与出卖人无关，除出卖人提供的基本资料外，出卖人不就买受人能否成功办理贷款承担任何责任。（6）逾期支付的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期达15日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当自出卖人发出合同解除通知书后5日内向出卖人支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用，出卖人有权从买受人已支付的款项中予以扣除，余款无息退还：出卖人不解除合同的，有权要求买受人继续履行合同并一次性付清剩余房款。贷款到账期限届满后，若因贷款机构自身办事流程或者贷款额度等原因致使其仍未能放款的，贷款到账期限可延续30日，但超过延续日期后出卖人仍未获得贷款的，买受人应在延续期满后7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款（买受人补齐全部房价款时不享受一次性付款购房优惠）。买受人逾期付款的，按照本条第1款约定处理。（7）本附件关于付款方式及违约责任的条款约定与《商品房买卖合同》不一致之处，以本附件的约定为准。《商品房买卖合同》补充协议第十三条关于合同解除的补充约定：（1）在出卖人和买受人任何一方根据主合同或本补充协议的规定行使解除权时，主合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。（2）无论何种原因导致主合同及本补充协议解除的：买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕主合同注销手续或该房屋返还过户手续，包括但不限于签订解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除主合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。第十八条关于通知的补充约定：买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天中午12时为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日，如一方拒收或因地址不明导致邮件被退回的，亦视为送达；以手递方式送达的，以手递日为送达日。合同附件特别说明：出卖人已按本人要求就《商品房买卖合同》及本补充协议中的全部内容向本人进行了逐条说明与解释（尤其是黑体部分），履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可。 另查明，合同签订后，胥娅支付了购房首期款451905元（含定金200000元），信勤公司向胥娅出具了收据；其后，胥娅向交通银行股份有限公司成都江汉路支行提交了办理贷款所需资料。2018年10月11日，案涉房屋办理了备案登记后，胥娅向交通银行股份有限公司成都江汉路支行提交了备案合同。2019年4月16日，信勤公司以邮寄方式向胥娅发出《解除合同通知书》载明：根据《商品房买卖合同》附件四，您应当在签订合同之日起5日内向贷款机构提供贷款所必须的全部资料及相关费用；并在合同签订后的30日内通过银行贷款方式一次性将首付款之外的购房款支付给我司，但我司至今仍未收到贷款，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，贷款到账期限届满后，我司仍未收到贷款的，您应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款。逾期支付的，您应按日计算向我司支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期达15日以上的，我司有权解除合同，您应当自我司发出解除合同通知书后5日内支付总房款5%的违约金并承担合同解除所产生的全部费用。我司正式通知：1.自本通知送达之日起，您与我司签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议解除。2.您应向我司支付总房款5%的违约金，该笔款项将在您已支付的购房款中直接予以扣除。3.请您在收到本通知后5日内至我司办理扣除违约金后的剩余款项的退还手续，逾期办理产生的法律后果由您自行承担。该邮件于2019年4月17日查邮显示：投递并签收，签收人：他人收。当前状态：邮件妥投。 另查明，因交通银行股份有限公司成都江汉路支行内部系统原因，案涉贷款1050000元于2019年6月21日发放成功。 认定上述事实的证据有：原告、被告双方的身份及工商登记信息，《商品房买卖合同》及补充协议和附件，转款凭证及收据，备案登记表，《解除合同通知》及相关快递信息、庭审笔录以及原、被告双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生发展的过程，故本院予以采信。对当事人提交的其他证据，因不符合证据的形式要件或与本案审理缺乏关联性，本院不予采信。 本院认为，胥娅与信勤公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。本案中，胥娅虽未按照合同关于买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付剩余全部购房款给出卖人，贷款到账期限届满后，出卖人仍未获得贷款的，不论出卖人是否催告买受人，买受人均应在7日内以一次性付款方式支付剩余全部购房款的约定向信勤公司支付其余全部购房款，但其在双方合同签订后一直在积极履行合同义务，并在2019年6月21日通过银行贷款方式支付完毕剩余全部房款，双方签订的合同目的已经实现。针对信勤公司主张双方合同已经解除，本院认为，结合案涉合同的履行情况、双方过错程度，为了维护交易稳定性，平衡双方利益，对信勤公司主张合同已经解除的主张，本院不予支持。信勤公司与胥娅签订的《商品房买卖合同》及附件及补充协议应当继续履行，对于信勤公司要求胥娅协助其注销商品房买卖合同网签备案及房屋预告登记、预抵押登记的请求，本院不予支持。对于信勤公司要求胥娅支付违约金的请求，本院认为，因胥娅逾期付款的违约事实客观存在，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金应以实际损失为基础予以衡量，而信蜀公司未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金30000元为宜。故对信勤公司主张的违约金的合理部分，本院予以支持，超出部分不予支持。关于胥娅主张信勤公司拖延备案应支付违约金的请求，本院认为，商品房贷款合同是买受人和贷款机构之间的借贷法律关系，根据合同的相对性及交易习惯，办理商品房贷款合同的主体应是胥娅，信勤公司仅负有协助义务，本案中，双方合同对于信勤公司逾期办理备案登记的违约责任并无明确约定，而胥娅也没有提供充分证据证明信勤公司的备案登记行为给其造成的损失，故对胥娅的反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胥娅于本判决生效后十日内向原告成都信勤置业有限公司支付违约金30000元； 二、驳回原告成都信勤置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告胥娅的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1737元，由成都信勤置业有限公司负担1400元，胥娅负担337元，反诉案件受理费945元，由被告胥娅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年九月十日 法官助理 杭 赢 书 记 员 何梦婷