广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终17428号上诉人（原审原告）：梁某辉，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：梁某奇，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州盛某房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王贺彩，董事长。委托诉讼代理人：梁雅茵，该司员工。原审第三人：广州寰某先达物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区（A、B栋裙楼）4126房。法定代表人：吴嘉韵。委托诉讼代理人：孔春业，广东星凯律师事务所律师。上诉人梁某辉、梁某奇因与被上诉人广州盛某房地产开发有限公司（以下简称盛某公司）、原审第三人广州寰某先达物业管理有限公司（以下简称寰某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初6096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁某辉、梁某奇的委托代理人黄树平与被上诉人盛某公司的委托代理人梁雅茵、原审第三人寰某公司的委托代理人孔春业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁某辉、梁某奇共同上诉请求：1、撤销天河法院(2016)粤0106民初6096号民事判决；2、确认梁某辉、梁某奇与盛某公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》已解除；3、判令盛某公司向梁某辉、梁某奇返还购房款1906260元；4、判令盛某公司向梁某辉、梁某奇赔偿利息损失（以1906260元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年8月6日计某德公司实际清偿贷款之日止）；5、判令盛某公司向梁某辉、梁某奇返还预告登记费550元、律师费1500元、权证综合费1000元、物业维修基金3979.5元，以及契税57187.8元；7、本案的全部诉讼费用由盛某公司承担。事实和理由：1、一审判决歪曲《商品房买卖合同》附件七第八条的条款解释，加重梁某辉、梁某奇的责任。《商品房买卖合同》附件七第八条是本案双方的争议焦点。一审判决将“套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方同意继续履行本合同，按下列方式处理……”表述为“套内建筑面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，并按下列方式处理：……”，以此作出了“即在出现超过3%误差时，梁某辉、梁某奇选择继续履行合同，非解除合同，该约定清晰无争议，并未不妥”的理解，使得条款内容更偏向盛某公司。一审判决以此为事实依据，作出不利于梁某辉、梁某奇的判决。但梁某辉、梁某奇认为，“套内建筑面积误差比绝对值超过3%”、“乙方同意继续履行本合同”是作为条件，“双方”是“按下列方式处理”的主语，而不是一审判决认为的“乙方同意继续履行合同，并按下列方式处理”。退一步讲，即使存在两种解释，依法也应当作出不利于提供格式条款一方（即盛某公司）的解释。即使一审判决认可盛某公司的解释，但也应尊重案件的事实，不应通过增加一个“并”字来解释。因为增加一个“并”字会使该句的意思变为“乙方按下列方式处理”，使得该条款对于盛某公司无约束力，但该条款内容是涉及盛某公司，很明显该段话的主语只能是双方。且关于诉讼费问题，一审法院认为梁某辉、梁某奇要求盛某公司赔偿1150200元属于另一法律关系，本案不予调处。既然不予调处，依法不应收取诉讼费，但一审判决计算诉讼标的额却包括该款项，并未相应减去不予调处部分诉讼费用。2、《商品房买卖合同》附件七第八条对《商品房买卖合同第十八条修改后，仍应以“乙方同意继续履行”为前提。第一，附件七第八条对《商品房买卖合同》第十八条修改内容为删除了乙方行使解除合同权利的期间约定和减少了乙方可以向甲方追偿的金额。根据本案情况，梁某辉、梁某奇相信在签订补充协议时盛某公司已经知道面积误差比高达15.24%，才向梁某辉、梁某奇提供上述修改内容。因而附件七第八条是盛某公司故意隐瞒套内面积实际平方数的情况下签订，是减免盛某公司责任，减少梁某辉、梁某奇利益的条款。梁某辉、梁某奇认为附件七第八条仅修改了上述两点，其他未变，因此仍以“乙方同意继续履行本合同”为前提。第二，梁某辉、梁某奇不可能签订致使合同目的无法实现的条款，依照《合同法》第九十四条第四款的规定，梁某辉、梁某奇有权解除《商品房买卖合同》。本案涉案房屋的面积误差比绝对值高达15.24%，远远超出3%的合理误差。本案涉案商铺面积本来就小，仅15.37平方米，现又实际减少了2.3428平方米，使得梁某辉、梁某奇无法对涉案商铺进行出租也无法留作商业活动，合同目的难以实现。因此该条款并非梁某辉、梁某奇真实意思表示。只有将该条款理解为“乙方同意继续履行”为本条款的前提，才符合签订补充协议的本意。3、本案的商品房买卖合同附件七第八条依法属于无效条款。根据最高院司法解释、合同法的有关规定应认定该条款是格式条款。本案合同是由盛某公司提供的格式合同，该合同是可以重复使用的合同。附件七第八条明显免除了盛某公司退还房款，支付利息的责任。盛某公司在与梁某辉、梁某奇签订合同时，应该对该条款进行合理的提示。但是盛某公司并未做到该点，同时该合同上不仅没有明显标示，该合同附件七第八条的字体比合同正本的字体还要小，因此该合同附件七违反了法律的强制性规定，附件七第八条应该是无效条款。4、从合同附件七第八条所表述的文字、标点符号可以看出，第一段三句话都是用逗号，从语法上说，该表明这三句话是并列的三句话，因此这三句话是并列的意思，因此不能按盛某公司的解释。该三句话并没有主从的意思。且第三句话的主语应当是“甲乙双方”而不是乙方单方。盛某公司二审答辩称：一审判决公平合理，已经回应梁某辉、梁某奇上诉状中提出的主张。1、梁某辉、梁某奇认为双方买卖合同附件七安排在合同后是特意混淆其作出判断。梁某辉、梁某奇强调附件七的字体和格式合同不一样，盛某公司初衷是附件七与格式合同的字体不一样是为了起标示性提醒，让梁某辉、梁某奇知道哪部份是修改的内容。在买卖合同附件六都是格式合同，当时梁某辉、梁某奇是有签字的。盛某公司为了让梁某辉、梁某奇知道附件七是补充协商修改的合同，单单要求梁某辉、梁某奇对附件七进行签字，他们是知道附件七是对格式合同有修改的，因此，盛某公司已经履行完提示义务。2、盛某公司认为逗号并不影响内容的效力，也不影响效果及表达的意思。寰某公司二审答辩称：1、寰某公司不是商品房买卖合同的当事人，因此不应列为本案的当事人，具体答辩意见和寰某公司一审答辩意见一致。2、寰某公司认为商品房买卖合同正文是格式合同是社会常识，对于补充协议不属于格式合同，因为这部分经过双方协商，且梁某辉、梁某奇在附件七中有签名确认，因此寰某公司认为这个是合法的协议形式。3、对于梁某辉、梁某奇对逗号所存在的异议，寰某公司认为一审法院的认定是正确的，梁某辉、梁某奇所做的解释偏差了该意思。梁某辉、梁某奇共同向一审法院起诉请求：1、解除梁某辉、梁某奇与盛某公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、盛某公司向梁某辉、梁某奇返还购房款1906260元；3、盛某公司向梁某辉、梁某奇赔偿1150200元；4、盛某公司向梁某辉、梁某奇赔偿利息损失（以3056460元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年8月6日计某德公司实际清偿款项之日止）；5、盛某公司向梁某辉、梁某奇返还预告登记费550元、律师事务费1500元、权证综合费1000元、物业维修基金3979.5元，以及契税57187.8元；6、盛某公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月20日，梁某辉、梁某奇（乙方，认购方）与盛某公司（甲方，出售方）签订《认购书》，约定乙方认购甲方所有的位于广州市天河区某大道西路某号盛某大厦裙楼商铺第某层第某号，预测建筑面积37.9平方米，套内面积15.37平方米（建筑面积以产权登记面积为准）；房屋成交总价为1906260元，交付标准为毛坯；付款方式为乙方一次性付款。双方达成如下约定：甲方在销售现场已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议及法律法规规定应明示的其他文件，证书及重要提示，乙方声明已阅悉并理解上述明示合同文本、补充协议、收费项目和其他文件、证书及重要提示且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解；其他非甲方原因，乙方提出解除认购书，则经甲方同意后本认购书解除，但乙方无权要求返还定金；因不可抗力致使不能实现本认购书的认购目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金收据和已付房款收据以及其他从甲方获取的文件退回甲方，甲方在收到上述文件后的三十个工作日内通过银行转账的方式将已付定金及房款本金返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任；在签订本认购书后，若乙方不能按照认购书的约定签订《商品房买卖合同》则视为乙方违约，乙方无权要求返还定金且甲方可自行处置认购房产。乙方依据国家规定及本认购书约定交纳以下费用：1、预告登记费（550元/户，每增加一个业主加10元）；2、税费，总成交价的3%计算，有变动按国家政府部门最新规定执行；3、权证综合费，按政府部门规定及实际支出情况收取，预收1000元/户，多退少补；4、物业管理费，29元/平方米；5、物业维修基金，按国家政府部门规定以105元/平方米的标准收取，国家政策调整则按最新规定执行；6、鉴于寰某公司是盛某大厦商铺的大业主及盛某大厦寰亚先达数码城项目的品牌策划公司，乙方同意将其购买的商铺交由寰某公司进行统一经营管理，并承诺签订本认购书当日与该公司签订《寰亚先达数码城综合服务协议》。2013年7月20日，梁某辉、梁某奇（甲方）与寰某公司（乙方）签订《寰亚先达数码城综合服务协议》，协议约定，位于广州市天河区某大道西路某号盛某大厦寰亚先达数码城属于盛某公司所有，由于各商铺处于分散状态，为统一管理盛某公司已委托寰某公司对数码城物业进行统一设计、装修、管理、招商、广告及品牌推广。现甲乙双方达成如下协议：1、甲方自愿将涉案房屋委托给乙方进行统一设计、装修、管理、招商及开业推广；2、甲方为乙方支付综合服务费221.8498万元；3、甲方双方就涉案房产签订了三年的租赁合同，双方均同意将全部租金1068295元从上述综合服务费中一次性扣减，剩余部分综合服务费1150700元甲方7日内一次性向乙方支付；4、甲方同意在租赁期结束后仍按每月每平方米31元标准向乙方支付广告费、品牌推广费，该费用可由乙方根据地方政府年度CPI指数相应调整；5、甲方在签订本协议当日向乙方支付购房定金100000元，同时签订《认购书》或《商铺租赁合同》，如甲方在支付定金后违反本协议、《认购书》或《商铺租赁合同》中约定，定金不予返还，甲方支付定金后盛某公司或乙方违约则应向甲方返还双倍定金；6、除另一方出现严重违约情况外，本协议签订后任一方不得单方解除。2014年3月20日，梁某辉、梁某奇（乙方）与盛某公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方取得位于中山一路北（石牌村西南角、黄埔大道北）编号为8的地块的土地使用权并在该地块投资建设盛某大厦商品房，该项目已取得编号为穗房预（网）字第20110047-1号的《商品房预售许可证》获准销售；乙方购买位于天河区某大道西某号（A、B裙楼）某房，商业用途，建筑面积37.9平方米，套内面积15.37平方米，共有分摊面积22.53平方米；该商品房按套内面积计算房价，总金额为1906260元；乙方在2014年3月20日前支付全部房价款；甲方应当在2014年3月20日前将涉案房屋交付乙方使用；甲方应在涉案房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构办理产权登记。面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（包含3%）按照合同约定价格据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行同期利率计算）；乙方同意继续履行合同情况：房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款由乙方按约定价格补足，超出3%部分房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款及利息由甲方返还乙方，超过3%部分由甲方双倍返还乙方；面积误差比=（实测套内建筑面积-合同约定套内建筑面积）/合同约定套内建筑面积×100%。同日，双方签订《本合同补充协议》，约定原合同第十八条修改为：套内建筑面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，并按下列方式处理：商铺实测套内面积大于合同约定套内面积，误差在3%（含3%）部分由乙方按约定价格补足，误差超过3%部分的价款由甲方负责，商铺所有权归乙方；实测套内面积小于合同约定建筑面积，误差部分价款由甲方据实返还乙方；双方进行面积误差退补时不计利息。2013年8月6日，梁某辉、梁某奇向寰某公司支付涉案房屋综合服务费1150200元。同日，梁某辉、梁某奇向盛某公司支付物业维修基金3979.5元、预告登记费550元、涉案房屋权证综合费1000元、契税57187.8元、律师事务费1500元。但盛某公司抗辩律师事务费并非其收取的。2014年4月9日，梁某辉、梁某奇向盛某公司支付房款1906260元。梁某辉、梁某奇及盛某公司均在一审庭审时确认涉案房屋于2014年5月15日交付使用。梁某辉、梁某奇及盛某公司在一审庭审时确认：盛某公司于2016年1月向梁某辉、梁某奇发出《确认书》，内容为：梁某辉、梁某奇向盛某公司购买的房屋最终实测建筑面积31.1914平方米，套内面积13.0272平方米，房价1615694.88元，依据双方于2014年3月20日《商品房预售合同》约定，盛某公司向梁某辉、梁某奇退回人民币290565.12元购房款。《确认书》加盖有盛某公司公章。梁某辉、梁某奇称其认为面积误差大，其拒绝在《确认书》上签收。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案系梁某辉、梁某奇以房屋买卖合关系提起诉讼，其主张寰某公司为合同相对方缺乏依据，其向寰某公司支付的1150200元，属另一法律关系，本案不予调处。梁某辉、梁某奇与盛某公司签订的《认购书》、《商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。梁某辉、梁某奇抗辩合同签订并非其真实意思表示而是盛某公司强迫签约，该抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。依据双方于2014年3月20日签订《本合同补充协议》约定，对《商品房预售合同》第十八条进行修改：“套内建筑面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，并按下列方式处理：实测套内面积小于合同约定建筑面积，误差部分价款由甲方据实返还乙方；双方进行面积误差退补时不计利息”。该补充协议系双方对原合同内容变更达成一致意见，为当事人真实的意思表示，即在出现超过3%误差时，梁某辉、梁某奇选择继续履行合同，非解除合同，该约定清晰无争议，并未不妥。盛某公司于2016年1月向梁某辉、梁某奇发出《确认书》并通知其领取退补房款的行为系依据补充协议履行义务，不存在违约。合同应继续履行，梁某辉、梁某奇主张解除合同缺乏合同依据，一审法院不予支持。梁某辉、梁某奇解除合同缺乏依据，对于其主张返还购房款、预告登记费、律师费、权证综合费、物业维修基金、契税的请求，一审法院不予支持，依法驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年7月25日作出如下判决：驳回原告梁某辉、梁某奇全部诉讼请求。本案受理费31770元，由原告梁某辉、梁某奇承担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁某辉、梁某奇的上诉请求与盛某公司、寰某公司的答辩意见，分析如下：2014年3月20日，梁某辉、梁某奇与盛某公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议，其中约定原合同第十八条修改为：套内建筑面积误差比绝对值超过3%，乙方同意继续履行合同，按下列方式处理：商铺实测套内面积大于合同约定套内面积，误差在3%以内（含3%）部分的铺价款由乙方按约定价格补足，误差超过3%部分的价款由甲方负责，商铺所有权归乙方；实测套内面积小于合同约定建筑面积，误差部分价款由甲方据实返还乙方；双方进行面积误差退补时不计利息。签订该补充协议时，梁某辉、梁某奇是具有民事行为能力的成年人，其在该协议上签署姓名，应自行承担由此产生的法律后果。另从文义上看，双方约定“乙方同意继续履行合同”，并无梁某辉、梁某奇同意履行才继续履行的意思表示，语句中“同意继续履行”意思连贯，即双方约定套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，合同是继续履行的。再从涉案房屋的交付情况来看，梁某辉、梁某奇及盛某公司均在一审庭审时确认涉案房屋于2014年5月15日交付使用。因梁某辉、梁某奇与寰某公司签订了《寰亚先达数码城综合服务协议》，约定梁某辉、梁某奇向寰某公司支付2218498元综合服务费用。寰某公司以租金抵扣服务费的形式已向梁某辉、梁某奇支付了三年商铺承租租金，而梁某辉、梁某奇亦向寰某公司支付了1150200元的综合服务费。前述寰某公司支付的三年承租租金与梁某辉、梁某奇支付1150200元的综合服务费，即为其应支付给寰某公司的上述2218498元综合服务费用。从梁某辉、梁某奇接收涉案房屋后将涉案房屋出租给寰某公司及支付1150200综合服务费行为来看，其应知晓前述约定，涉案房屋存在套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，并无存在其可选择解除的情形。为此，尽管涉案房屋测绘面积结果在后，但合同已大部分履行，梁某辉、梁某奇已实际占有、使用、出租涉案房屋近两年，在梁某辉、梁某奇与寰某公司之间的协议未解除之前，就涉案房屋所签订的买卖合同并不适宜解除。更何况，盛某公司已发出《确认书》，要求按上述约定退回套内建筑面积误差比绝对值超过3%时的款项给梁某辉、梁某奇，并不存在违约，故，本案合同应继续履行。梁某辉、梁某奇上诉认为双方签订的《商品房买卖合同》附件七第八条为格式合同条款无效，其享有解除合同的权利及认为即使存在两种不同的解释，也应当作出不利于提供格式条款一方（即盛某公司）的解释，本院不予采纳。本案梁某辉、梁某奇主张解除合同缺乏合同依据，一审法院不予支持并无不妥。因梁某辉、梁某奇要求解除合同缺乏依据，对于其主张返还购房款、预告登记费、律师费、权证综合费、物业维修基金、契税的请求，一审法院不予支持并无不当，本院均予维持。一审认为本案系梁某辉、梁某奇以房屋买卖合同关系提起诉讼，其向寰某公司支付的1150200元，属另一法律关系，不予调处，一审法院就该部分收取的诉讼费用应予退回。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。诉讼费用部分本院予以调整。上诉人梁某辉、梁某奇上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费16618.2元，二审案件受理费7382.2元，均由梁某辉、梁某奇负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十二月二十六日书记员  杨仁义王心怡