广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5087号原告：广州市荔湾区源旺水族坊（个体工商户），住所地：广州市荔湾区海龙街龙溪凤西路尾1号之八。经营者：杨园园，男，1980年3月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托代理人：刘珊，广东穗南律师事务所实习人员。被告：广东菜蓝子信息技术开发有限公司，住所地：广州市天河区先烈东路135号13楼1303房。法定代表人：欧阳伟雄，职务：总经理。委托代理人：廖声哲，广东戴鹏律师事务所律师。原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）诉被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈奕荣、刘珊，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司的委托代理人廖声哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区源旺水族坊诉称：2018年6月4日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于龙溪村××路花场地段土地、花博园的农用地场地(下称“租赁场地”)，地块面积2.0亩，1333.33平方米，租赁期限为15年，自2018年6月10日到2033年3月31日止，租赁用途为花卉种植，销售、园林绿化、养殖鱼鸟、园艺资材、农用生产经营活动。根据《租赁合同》第三条第（一）款的约定，“本合同签订之日起三日内，乙方须一次向甲方交纳人民币195000元（大写：壹拾玖伍仟元整）作为履行本合同的保证金”；第（二）款约定，“每半年开始第20天前支付当期半年租金，甲方收到租金20天内开具合法票据”。原告在签订合同后，己严格按照《租赁合同》的约定于2018年6月5日通过银行转账方式向被告缴纳租赁保证金195000.00元、2018年下半年的租金130000.00元及管理费4000,00元。但在租赁期间，该地块上根本无法实现原告的租赁目的，根本未实际进行开工，从未连接到水电，一开工就有被告股东去阻挠，导致原告根本无法使用该租赁场地。经原告侧面得知，被告自身股东产生纠纷，导致现在被告己与龙溪联社第二经济社的合同被村解除，该社要收回土地，被告己丧失租赁场地出租的权利。原告于2019年1月30日向被告发出律师函，要求解除合同及被告退还原告已缴纳的租赁费用及保证金，但律师函邮件发出后以查无此人被退回。根据《租赁合同》第五条第（一）款的约定，“如不能按时将本合同项下的农用地交给乙方使用，应相应扣减迟延期间的租金和管理费，并每延迟一天，应按收缴月租金的1%向乙方支付违约金”以及第（二）款的约定，“11.甲方逾期超过两个月未能将本合同项下的农用地交给乙方使用的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失”。因原告从未实际使用租赁场地，原告有权要求被告将原告己交付的租赁保证金、2018年下半年租金及管理费予以返还。另，自双方签订《租赁协议》以来，长达近一年的时间原告未能实际使用该土地，给原告造成了巨大的经济损失，被告己构成违约。按照合同约定，被告应当支付违约金，以月租金130000元为基数，从2018年6月4日按每日1%计算，因该算法导致违约金过高，以违约金不超过实际损失的30%计算，原告有权要求被告以不超过实际损失的30%即25662元（暂计算至2019年6月4日止，实际计算至被告全部归还租赁保证金195000.00元、2018年下半年的租金130000.00元及管理费4000.00元之日止）。违约金计算方法为：参照民间借贷中逾期还款应按年利率6%支付资金被占用期间的利息的规定，从2018年6月4日起按年利率6%计至被告退还全部占用金额为止，暂计至2019年6月4日，利息为329000*6%/365*365=19740元；违约金以不超过实际损失的30%计算：19740+19740*0.3=25662元。特向法院提起诉讼请求：1、请求判决解除原被告于2018年6月4日签订的《租赁合同》。2、请求判令被告向原告一次性退还原告己缴纳的租赁保证金195000元、2018年下半年租金130000元、管理费4000元，本项金额共计329000元。3、请求判令被告向原告支付因未能交付场地而需支付的违约金，以不超过实际损失的30%即25662元为限，实际应付违约金按照被告归还第二项诉讼请求的全部金额之日为止。（计算方法：第二项诉讼请求的全部金额329000元，违约金计算方法为参照民间借贷中逾期还款应按年利率6%支付资金被占用期间的利息的规定，从2018年6月4日起按年利率6%计至被告退还全部占用金额为止，暂计至2019年6月4日，利息为329000*6%/365*365=19740元。因此，租赁合同约定违约金以不超过实际损失的30%计算：19740+19740*0.3=25662元）。4、本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司答辩称：不同意原告的全部诉求，请求法院依法驳回。1、原告要求被告退还租赁保证金、2018年下半年租金、管理费没有事实根据和合同依据。合同签订后双方已经办理场地交付确认手续，至今上述地块一直仍由原告占用着。原告在诉状中一会说被告不能交付场地一会说原告从未实际使用租赁场地，陈述前后矛盾。2、请求支付违约金也没有事实根据和合同依据，双方签订合同后，被告及时交付了租赁地块，被告没有任何违约行为，反倒是原告缴纳了第一期租金后没有再缴纳租金和管理费，构成违约，被告在2019年3月1日的律师函中已经指出其违约，现被告正准备对原告提起诉讼。3、关于合同解除问题，被告在2019年3月1日的律师函中已经指出由于原告违约，通知其2019年3月1日起解除合同，因而原告提出解除合同纯属多余。恳请法院查明事实后，驳回原告的全部诉求。经审理查明：2018年6月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同编号：2018A018《租赁合同》，约定甲方将龙溪村××路花场地段土地、花博园的农用地场地（地块面积2亩，1333.33平方米）出租给乙方使用，租期为15年（自2018年6月10日至2033年3月31日止。其中2018年6月4日至2020年12月3日半年租金为13万元。每半年开始第20天前支付当期半年租金。服务费每月每平方米0.5元（以实测面积计算）…。第一次需支付半年服务费4000元。签订合同之日起三日内，乙方须一次性向甲方交纳19.5万元作为履行合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。合同期届满，如乙方无违约，保证金十日内全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，甲方有权根据合同的约定单方终止合同…。如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金，并补偿投入的直接损失。甲方于2018年6月4日将该土地全部交付乙方使用。甲方配合乙方办理相关项目申报手续。如不能按时将合同项下的农用地交给乙方使用，应相应扣减迟延期间的租金和管理费，并每迟延一天，应按收缴月租金的1%向乙方支付违约金。甲方应具有合法的出租权和转租权，保证出具的营业执照，与场地所有权人签订的合同的真实性合法性。在合同第十条约定：合同中双方预留的地址系双方送达各类通知、协议等文件以及发生纠纷时相关文件及法律文书的送达地址；任何一方送达地址变更的，应在变更当日通知对方。合同签订当天，原、被告办理承租土地的交接手续。原告于2018年6月5日向被告支付保证金19.5万元、2018年6月10日至2018年12月9日租金13万元、服务费4000元合共32.9万元。2018年6月15日原、被告在《场地交付使用签收确认书》上再次签名、盖章确认。2019年1月21日原告通过委托代理人向被告在合同约定的地址及被告的股东发出《律师函》，原告了解被告因未依约支付租金给业主方，业主已经发函与被告解除租赁合同，被告将丧失租赁场地出租的权利。另外，在租赁期间，租赁的场地无法实现原告的租赁目的，原告开工就有被告股东阻挠，导致原告无法按合同约定使用租赁场地…，给原告造成巨大的经济损失，被告已构成违约。根据《租赁协议》第五条及相关法律法规的规定：1、原告行使单方解除权，单方解除被告与原告签订的《租赁合同》。自函件送达之日，原、被告双方于2018年6月4日签订的《租赁协议》就此解除。2、请被告在收到函件之日起三日内一次性向原告退还已缴纳的租赁保证金19.5万元。退还已缴纳的2018年下半年租金13万元、管理费4000元等。2019年3月1日被告委托广东经纶律师事务所律师出具《律师函》，就原告拖欠租金及解除合同问题。通知原告于2019年3月1日正式解除《租赁合同》，请原告在到律师函之日起三日内立即搬离出租场地，并支付拖欠租金及服务费等。2019年5月24日原告通过委托代理人向被告发出《律师函复函》。认为：一、原告已按照《租赁合同》的约定向被告缴纳租赁保证，而被告从未按土地正常使用的标准交付场地，原告未能实际占有使用该土地，被告已构成违约。二、被告无权单方解除合同，更无权没收租赁保证金。因被告违约在先，原告曾分别向被告经营地址以及大股东莫先生发出律师函行使单方解除权并要求返还租赁保证金等费用。最后，原告要求被告在收到函之日起3日内向原告履行退还保证金、租金等。在庭审中，原告还提供：1、龙溪股份合作经济联合社在2019年1月7日的《证明》，拟证明被告没有向该社支付涉本案土地的租金给出租方，出租方提出解除与被告涉本案土地的合同。2、2019年3月20日龙溪第二经济社向原告发出《告知书》，拟证明原告租用的土地属于该社，由于被告拖欠租金，该社要求原告在2019年3月26日退出使用土地。3、照片，拟证明原告无法使用承租的土地。被告对《证明》、《告知书》不予确认，照片证明的内容不认可。被告提供《催办水电通知单》、微信聊天截图，拟证明被告曾催促原告办理水电安装，原告因自身原因未能办理。原告对上述证据不予认可。另被告确认涉案的土地与土地出租方存在诉讼，尚在处理中。本院认为：原、被告签订的涉及龙溪村××路花场地段土地、花博园的农用地场地合同编号：2018A018《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。合同签订后，原告向被告支付租赁保证金及2018年下半年租金，并办理涉案场地交付确认手续。故原、被告的《租赁合同》已经实际开始履行。在《租赁合同》的履行过程中，由于被告与土地的业主方存在租赁纠纷。土地的业主方向原告发出退出涉案土地使用通知，导致原告租赁的土地是否可继续使用存疑。至本案庭审时，被告也不能明确是否可继续承租涉案土地。原告确认在办理场地交接和支付费用后，也没有实际使用涉案场地。故原告要求解除与被告于2018年6月4日签订的《租赁合同》及退还租赁保证金19.5万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告退还2018年下半年租金13万元、管理费4000元及支付因未能交付场地而需支付违约金的问题。原告虽然提出被告没有提供水电给涉案土地使用，但原告不能提供曾要求被告对涉案场地提供水电连接，被告拒绝提供的证据。且原、被告对涉案场地办理了交接，《租赁合同》的履行期已经开始履行。同理原告提供的土地业主方的《证明》、《告知书》也可以证实，原告是涉案土地的实际使用人，只是原告没有实际使用责任在于原告。故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十八条、第一百一十条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日确认原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）与被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司签订的合同编号：2018A018《租赁合同》解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司退还租赁保证金19.5万元给原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）。三、驳回原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3310元，由原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）负担1466元，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担1844元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年九月十九日书记员  谢绮雯黄佩仪