甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2019）甘10民终1117号上诉人（原审被告）：庆阳盛世阳光房地产开发有限公司,住所地甘肃省正宁县城南街5号。法定代表人：项祖地，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘长厚，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海宾，男，1993年1月18日出生，汉族，农民，住河南省内黄县田氏镇李屯村。被上诉人（原审被告）：正宁县金鹰商务服务有限公司。住所地：甘肃省正宁县山河镇西关村四组。法定代表人：马超，该公司董事长。上诉人庆阳盛世阳光房地产开发有限公司（以下简称盛世阳光公司）因与被上诉人李海宾、正宁县金鹰商务服务有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服正宁县人民法院（2019）甘1025民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。盛世阳光公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.诉讼费用由金鹰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定金鹰公司与李海宾签订《物业服务合同》系委托的认定错误。金鹰公司与李海宾之间的《物业服务合同》系金鹰公司以自己名义签订并收取物业管理费和押金，按照合同相对性原则，金鹰公司应负向李海宾返还的义务。按照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，认定是否为代理行为的基本要求是代理人要以被代理人名义在代理权限内与第三人实施法律行为，此种行为的后果才由被代理人承担。本案中金鹰公司以自己名义与李海宾签订物业合同并收取占有了李海宾的费用，故一审判决认定盛世阳光公司与金鹰公司之间存在委托关系与事实和法律规定不符。二、一审判决依据盛世阳光公司与金鹰公司之间签订的《项目代理合同》而认定存在委托代理关系错误。按照《项目代理合同》内容来看，该合同名称虽为代理合同，但实际内容为合作经营。合同涉及向商户收取物业管理费和房屋租赁费两部分费用。本案李海宾起诉的仅为返还物业管理费和押金。按照《项目代理合同》第五条“试营业后的物业管理由乙方管理，物业费用由乙方收取，与甲方无关”的约定，金鹰公司与李海宾签订的《物业服务合同》的服务方和收取物业管理费均为金鹰公司，盛世阳光与李海宾的诉求没有法律上和合同上的关系，一审判决依据盛世阳光公司与金鹰公司之间签订的《项目代理合同》有招商代理的约定就简单认定存在代理行为，完全是混淆了金鹰公司与李海宾双方之间存在直接的《物业服务合同》纠纷的事实。三、从事实上讲，金鹰公司应向李海宾返还所收取的物业管理费和押金。李海宾所承租的商铺所在的“金鹰商厦”于2018年12月15日才开业，金鹰公司并未履行物业管理服务，李海宾也明确要求金鹰公司返还收取的这笔物业管理费，且该笔147920元由金鹰公司实际占有，金鹰公司应当单独予以返还。四、一审判决适用法律错误，判决由盛世阳光公司与金鹰公司连带返还由金鹰公司占有的物业管理费和押金没有任何法律依据。第一，李海宾并未确认解除任何合同，而一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十七条解除合同系超越了李海宾的诉讼请求，适用法律明显错误。第二，一审判决仅适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，未适用第一百六十二条明显是规避金鹰公司以自己名义与李海宾签订《物业服务合同》的事实，是掩饰盛世阳光公司与金鹰公司存在委托关系的错误认定。第三，一审判决判令盛世阳光与金鹰公司连带返还由金鹰公司占有的物业管理费和押金没有任何法律依据。连带责任属于严格责任，在没有合同约定和连带责任的情况下，直接判令由盛世阳光公司承担连带责任显然错误。综上所述，一审判决认定盛世阳光公司与金鹰公司之间就物业管理合同存在委托关系的认定错误，进而判令二者连带返还李海宾物业管理费和押金没有任何事实和法律依据。李海宾、金鹰公司未答辩。李海宾向一审法院起诉请求：1.判令盛世阳光公司、金鹰公司返还李海宾物业管理费及押金147920元及利息（按年利率24%计算从2018年4月26日起至实际返还之日止）；2.本案诉讼费用由盛世阳光公司、金鹰公司承担。一审法院查明事实：2017年6月6日，盛世阳光公司与金鹰公司签订了《项目代理合同》，盛世阳光公司为甲方，金鹰公司为乙方。合同约定甲方将正宁县大十字南大街5号金鹰大厦商业裙楼委托给乙方进行商业策划、招商服务、运营管理服务。乙方收益在于物业招商运营租金分配，甲方租金分配比例为70%，乙方租金分配比例为30%，租金由乙方收取，交给甲方财务统一管理，甲方在核对无误后五个工作日内予以分配。试营业后物业由乙方管理，物业费用乙方收取，与甲方无关。合同签订后，金鹰公司即运营招商，签订租赁合同收取租户租金及相关费用。2018年5月29日，金鹰公司与李海宾签订了《专柜租赁合同》及《商业物业管理服务协议》，依据合同和协议，李海宾当日向金鹰公司交付租金400000元、物业管理费97920元、押金50000元。金鹰公司将400000元租金交回盛世阳光公司。2018年6月9日，盛世阳光公司发函解除了与金鹰公司的《项目代理合同》。2018年8月31日，盛世阳光公司以金鹰公司未移交物业管理费及押金为由，与李海宾又签订了《商铺租赁合同》和《物业服务合同》，重新收取李海宾物业管理费97920元和押金50000元。该商场开业后，由盛世阳光公司提供物业管理服务。后李海宾要求盛世阳光公司、金鹰公司退还李海宾之前交纳的物业管理费及押金147920元，盛世阳光公司、金鹰公司互相推诿，至今未返还。一审法院认为，本案存在以下二个焦点问题。一、金鹰公司与李海宾签订的合同是否受盛世阳光公司委托。二、重复收取李海宾的物业管理费及押金147920元返还责任的承担问题。关于金鹰公司与李海宾签订的合同是否受盛世阳光公司委托的代理行为。经庭审查明，盛世阳光公司、金鹰公司签订的《项目代理合同》明确约定“乙方（金鹰公司）受甲方委托，就该项目1至4层共计12901.79平方米商业物业进行全过程策划、招商服务及运营管理服务。”并约定“租金由乙方收取”，“试营业后物业由乙方管理，物业费用乙方收取，与甲方无关。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”据上应当认定，金鹰公司与李海宾签订合同是受盛世阳光公司委托而实施的代理行为。盛世阳光公司分配给金鹰公司租金30%和金鹰公司收取物业管理费只是代理报酬的支付方式，不影响代理行为的事实成立。关于李海宾请求的物业管理费及押金147920元返还责任的承担问题。金鹰公司受盛世阳光公司委托与李海宾签订的专柜租赁合同及商业物业管理服务协议主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。但因盛世阳光公司解除了与金鹰公司的代理合同，终止了委托代理，而后又以自己名义与李海宾重新签订了新的合同，重新收取了李海宾合同价款。用新合同代替了金鹰公司与李海宾签订的合同，金鹰公司与李海宾签订的原合同未继续履行而自行解除，该合同解除后，李海宾据此合同交纳的物业管理费和押金147920元应予返还。因金鹰公司收取费用后未实际进行物业管理服务，故该款应由金鹰公司予以返还李海宾。金鹰公司收取该款是基于盛世阳光公司的委托实施的代理行为，故盛世阳光公司应对该款的返还承担连带责任。盛世阳光公司、金鹰公司之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，一审法院在本案中不予审理。李海宾请求的利息无依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：一、金鹰公司于判决生效之日起五日内向李海宾返还物业管理费和押金147920元；二、盛世阳光公司对上述147920元的返还承担连带责任；三、驳回李海宾的其他诉讼请求。案件受理费3250元，减半收取计1625元，由金鹰公司负担，盛世阳光公司承担连带责任。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：盛世阳光公司是否应当连带返还李海宾的物业管理费和押金。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”盛世阳光公司与金鹰公司签订的《项目代理合同》中约定，前者委托后者就商业物业进行全过程策划、招商服务及运营管理服务。金鹰公司作为受托人，与第三人李海宾签订的《专柜租赁合同》及《商业物业管理服务协议》对委托人盛世阳光公司具有约束力。鉴于运营管理服务中已包含了物业服务的内容，故基于对两家公司之间的《项目代理合同》中委托金鹰公司进行运营管理服务方面内容约定的信赖，第三人李海宾有理由相信金鹰公司受托的事项中包含了物业管理服务的事项，现金鹰公司未能按照协议约定提供物业服务，则盛世阳光公司应当就此向李海宾承担相应的违约责任。综上，盛世阳光公司的上诉理由不能成立，依法不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3250元，由上诉人庆阳盛世阳光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 卢小栋审判员 杨立锋二○一九年九月二十四日书记员 张 婷