浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5425号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州尊园房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路**********。 法定代表人：孙燕，董事长。 委托诉讼代理人:胡芳芳，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎多泉，男，汉族，1983年12月28日出生，户籍所在地海南省乐东黎族自治县，现住浙江省杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓海莲，女，汉族，1983年3月17日出生，户籍所在地浙江省杭州市江干区，现住浙江省杭州市拱墅区。 上诉人杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称尊园公司）因与被上诉人黎多泉、邓海莲房屋买卖合同纠纷一案，不服拱墅区人民法院（2017）浙0105民初9285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年12月31日，尊园公司（出卖人）与黎多泉、邓海莲（买受人）签订了编号为2014预1282430的《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的商品房，位于杭州市拱墅区××幢××室，建筑面积为88.99平方米，总价款1788916元。合同第三条约定，买受人选择银行按揭贷款（商业贷款）方式支付房款，应于合同签署之日支付首期房款538916元，剩余购房款1250000元应在本合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款过程中，按贷款银行的要求将相关资料提供给贷款银行，与银行签订按揭贷款合同，缴纳办理贷款所需的费用）……因买受人原因逾期办理的，则依据本合同第八条第一款的规定，承担逾期付款的违约责任。合同第三条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行……。合同第九条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的……合同第十条约定，如出卖人不超过90日自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行……如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任。合同第十六条约定出卖人承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①或②项处理：……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件八《补充协议内容》第三条约定：……本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；等等。上述合同签订后，黎多泉、邓海莲并未按约定时间支付所有购房首付款，其中178916元于2015年1月7日才支付。2016年10月24日，双方办理了案涉商品房的交付手续。2017年7月10日，尊园公司取得案涉商品房所有权初始登记证明。 另查明，汀澜府小区的房屋交付后，因大部分业主存在违规浇筑楼板（阳台）、封闭阳台等事项，导致尊园公司在申请办理房屋产权初始登记时未能通过国土部门复验。杭州市拱墅区城市管理局于2016年12月19日向尊园公司发出《行政指导约谈通知书》和《行政指导意见书》，认为案涉小区内存在未按规划许可进行建设的情形，要求尊园公司进行整改。2017年5月26日左右，尊园公司与相应业主签订《协议书》，双方达成“尊园公司承担政府部门就违建事项作出的行政处罚，业主方放弃向尊园公司追究逾期交房和逾期办证的违约责任”的合意。2017年7月4日，杭州市拱墅区城市管理行政执法局作出拱城法罚字[2017]第41014028号《行政处罚决定书》，就上述违建事项对尊园小区作出按工程造价的7%处罚款5528334元的行政处罚。尊园公司按《分期缴纳罚款通知书》缴纳了相应罚款。黎多泉、邓海莲亦于2017年1月左右在案涉房屋实施了浇筑楼板（阳台）的违建行为，但未与尊园公司签订《协议书》。 还查明，2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间，G20峰会在杭州召开，在此期间尊园公司客观上存在停工情形。 现黎多泉、邓海莲起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、尊园公司支付黎多泉、邓海莲逾期交房违约金6797.88元；2、尊园公司支付黎多泉、邓海莲逾期办理《房屋所有权证》违约金35420元；3、尊园公司赔偿黎多泉、邓海莲因擅自改造房屋的空调检修口所造成的损失20000元；4、本案诉讼费用由尊园公司承担。诉讼过程中，尊园公司提起反诉，其反诉请求为：1、黎多泉、邓海莲支付尊园公司逾期付款违约金714.5元（438916元×0.2‰×9天）；2、黎多泉、邓海莲支付尊园公司逾期办理按揭手续违约金2250元（1250000元×0.2‰×9天）；3、黎多泉、邓海莲支付尊园公司代付的违规浇筑阳台行政罚款13206元（5528334元÷419）；4.本案本诉及反诉的全部诉讼费用由黎多泉、邓海莲承担。 原审法院认为：黎多泉、邓海莲与尊园公司就涉案商品房所签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议内容》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。尊园公司客观上存在逾期交房、逾期办证的事实，对此尊园公司亦予以认可。尊园公司逾期交房的行为构成违约，应承担相应违约责任。尊园公司主张因G20峰会影响导致逾期交房，要求适用合同第九条的相应规定扣减违约责任。该院认为，2016年G20峰会在杭州召开是众所周知的一项重大事件，尊园公司根据整体工作安排暂停施工12天的情况系客观存在，此种情况应可适用合同第九条第二款第2项之约定，对交房时间顺延12天，办妥土地使用权及房屋所有权初始登记时间相应顺延。对于尊园公司逾期办证一事，尊园公司认为系因案涉小区业主私自浇筑阳台和飘窗从而导致办证逾期，要求免除其违约责任。经查明，黎多泉、邓海莲于2017年1月左右对案涉房屋实施了浇筑楼板（阳台）的违建行为，在拱城法罚字[2017]第41014028号《行政处罚决定书》作出之前。因此，黎多泉、邓海莲及其他业主的违建行为系导致尊园公司逾期办证的原因，故对黎多泉、邓海莲要求尊园公司支付逾期办证违约金的诉请，该院不予支持。该院据此确定尊园公司支付黎多泉、邓海莲逾期交房违约金为1788916×0.2‰×7＝2504.50元。至于黎多泉、邓海莲要求尊园公司赔偿因擅自改造房屋的空调检修口所造成的损失20000元的诉请，首先，尊园公司调整空调检修口的设计系出于建筑安全的需要，且在变更设计后进行了备案；其次，检修口改造时间在案涉房屋交付以后，不可能系尊园公司擅自为之；再次，所谓损失20000元并非已实际发生的费用。故黎多泉、邓海莲的该诉请缺乏事实及法律依据，该院不予支持。 对于尊园公司要求黎多泉、邓海莲支付逾期付款违约金及逾期办理按揭手续违约金的诉请。根据合同第三条约定，黎多泉、邓海莲应于合同签署之日支付首期房款538916元，剩余购房款1250000元应在本合同签订之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。然黎多泉、邓海莲在2015年1月7日才支付完购房首付款，其中178916元存在逾期，依约应当向尊园公司支付逾期付款违约金178916×0.2‰×7＝250.48元；黎多泉、邓海莲于2015年1月9日开始办理按揭贷款手续，在合同签订之日起的七个工作日内，符合合同约定。对于尊园公司要求黎多泉、邓海莲承担尊园公司代付的违规浇筑阳台行政罚款13206元的诉请，因行政处罚书中的当事人并非黎多泉、邓海莲，尊园公司的该诉请于法无据，该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尊园公司于判决生效之日起十日内支付黎多泉、邓海莲逾期交房违约金2504.50元；二、黎多泉、邓海莲于判决生效之日起十日内支付尊园公司逾期付款违约金250.48元；三、驳回黎多泉、邓海莲其他本诉请求；四、驳回尊园公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1356元，由黎多泉、邓海莲负担1301元，由尊园公司负担55元；反诉案件受理费减半收取计102元，由黎多泉、邓海莲负担2元，由尊园公司负担100元。黎多泉、邓海莲于判决生效之日起十五日内向该院申请退费53元，尊园公司于判决生效之日起七日内向该院交纳诉讼费53元。 宣判后，尊园公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定尊园公司需承担逾期交房的违约责任属于认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。1、尊园公司多次强调逾期交房是因受G20峰会影响导致工期延误。一审法院虽认定G20峰会召开客观上造成了停工的事实，但是未按照尊园公司提交的录音证据认定实际停工时间。根据尊园公司提交的录音资料显示，2018年8月13日尊园公司即接到政府部门要求全面停工，并在施工现场张贴封条的通知。尊园公司为保障G20峰会顺利召开，于2016年8月14日至2019年9月6日期间全面停止施工，共计23日，而非一审判决认定的12日。一审判决简单地以祥符街道出具的《情况说明》认定尊园公司在G20峰会期间停工12日，属于认定事实错误。G20峰会造成工期延误的情形符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定，尊园公司有权据实延期交付并不承担违约责任。本案中尊园公司实际延期交付的实际为18日，未超过前述尊园公司可据实延期的23日，因此尊园公司无需承担逾期交房的违约责任。二、因黎多泉、邓海莲等419户业主私自违法浇筑阳台和飘窗，导致汀澜府小区房屋无法通过国土局用地复核验收，从而导致尊园公司无法在合同约定期限内办理完成房屋初始产权登记。尊园公司为解决问题多次与政府及业主代表协商，最终在代违建业主承担了行政罚款后，才完成了房屋初始产权登记。黎多泉、邓海莲的违建行为发生在行政处罚之前，也系该行政处罚行为处罚事项对应的违建业主之一。尊园公司有权向黎多泉、邓海莲追偿违建行为对应的行政罚款13206元。综上，请求：一、撤销原审判决。依法改判：（1）驳回黎多泉、邓海莲全部诉讼请求；（2）黎多泉、邓海莲承担尊园公司代付的行政罚款13206元；二、一、二审诉讼费由黎多泉、邓海莲负担。 被上诉人黎多泉、邓海莲辩称：尊园公司的上诉请求均应予以驳回。尊园公司不应以G20峰会为说辞不履行合同义务，G20峰会不是突发不可预见的。尊园公司引导业主浇筑阳台和飘窗，罚款针对的对象是尊园公司而非业主，尊园公司与其他业主签订的协议不是双方自愿、平等的情况下达成的协议，应属无效协议，尊园公司要求业主承担罚款，没有依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。 本院认为:二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。具体针对尊园公司的上诉请求和理由，本院作以下评述：一、根据双方买卖合同的相关约定，由于行政主管部门依法采取的行政措施导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但不得超过3个月，且应在事件发生之日起30日内告知买受人。一审中尊园公司提供的录音证据并不足以证明系政府相关部门采取了行政措施，原审法院依据祥符街道出具的《情况说明》认定实际停工时间,对录音证据不予采纳，并无不当。二、案涉政府行政处罚行为，处罚的对象是尊园公司。尊园公司要求黎多泉、邓海莲分摊行政罚款，缺乏法律依据。 综上，尊园公司的上诉理由和请求均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费257元，由上诉人杭州尊园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年九月十六日 书记员  赖雪珂