湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民再11号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）黄兆娥。被申请人(一审原告、二审上诉人)长沙万鑫置业有限公司。法定代表人陈琼晖，总经理。委托代理人周理治，湖南融城律师事务所律师。黄兆娥与长沙万鑫置业有限公司（以下简称万鑫置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，长沙市开福区人民法院于2014年11月12日作出（2014）开民一初字第02685号民事判决，万鑫置业公司不服原一审判决，上诉至本院。本院于2015年4月13日作出（2015）长中民三终字第00664号民事判决，黄兆娥不服，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2015年12月7日作出（2015）湘高法民申字第831号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原一审法院查明：2008年11月30日，刘某某（乙方）与万鑫置业公司签订（甲方）《“湘瑞嘉园”住宅小区认购意向书》，约定“湘瑞嘉园”小区为定向开发商品房项目，乙方必须为湖南省民政厅职工。乙方购买湘瑞嘉园小区第壹栋011201E（建筑面积86.67平方米）和011202F（建筑面积87.78平方米）两套房。本合同房屋面积以最终确认的面积为准，甲方不因此承担任何违约责任。黄兆娥与刘某某在购房期间是夫妻，双方于2011年2月14日离婚。2010年9月27日，刘某某向湖南省民政厅人事处、基建办申请将购买的湘瑞嘉园上述两套房转为其妻子即黄兆娥名下。刘某某的该项申请获得湖南省民政厅人事处、基建办的批准。2010年9月28日，黄兆娥与万鑫置业公司签订长沙市商品房买卖合同（合同编号：201091321XXX），黄兆娥向万鑫置业公司购买位于长沙市开福区金霞开发区湘瑞嘉园第1幢N单元13层13XX号房，建筑面积83.68平方米。该商品房买卖合同约定购房款为197234元，首付款177510元于本合同签订之日支付。2011年8月31日之前付清房屋余款19724元。同日，黄兆娥与万鑫置业公司还签订了一份长沙市商品房买卖合同（合同编号：201091321XXX），黄兆娥向万鑫置业公司购买位于长沙市开福区金霞开发区湘瑞嘉园第1幢N单元13层13XX号房，建筑面积89.41平方米。该商品房买卖合同约定购房款为210739元，首付款189665元于本合同签订之日支付。2011年8月31日之前付清房屋余款21074元。上述两份合同的以下约定一致：第七条规定买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，……；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比例不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同第十条规定交付期限及条件：“出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……”该合同第十一条规定房屋交接及违约责任：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比例不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另查明，2008年12月3日，刘某某向万鑫置业公司交付011201E和011202F两套房款135622元（预计款126900元和不可预计款8722元）；2010年5月11日，刘某某向万鑫置业公司交011201E房款84600元；2010年7月9日，刘某某向万鑫置业公司交付011201E和011202F两套房款72000元；2010年10月9日，黄兆娥向万鑫置业公司交付房屋款53384元；2010年10月19日，黄兆娥向万鑫置业公司支付房屋款40632元，共计386238元。黄兆娥、万鑫置业公司均认可011201E代表合同编号201091321XXX房屋和011202F代表合同编号2010913213XX房屋。刘某某称其交付的房款系黄兆娥的。万鑫置业公司向原审法院提交湖南省民政厅基建办证明，拟证明黄兆娥交的房款386238元中有19063元系湖南省民政厅收取的不可预计费8722元以及空调管道预埋费10341元。黄兆娥对此不予认可，认为交付的386238元全部是购房款。万鑫置业公司称根据商品房买卖合同约定交房时间为2011年8月31日，实际交房时间是2012年4月28日，为此万鑫置业公司在湖南省民政厅办公楼及家属楼张贴公告，也经过湖南省民政厅认可的。黄兆娥称完全不知情。万鑫置业公司多次要求黄兆娥交付剩余房款未果，故诉至法院，请求判令：1、解除万鑫置业公司、黄兆娥于2010年9月28日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201091321XXX、2010913213XX）；2、黄兆娥承担违约金407元；3、黄兆娥承担本案诉讼费用。原一审法院认为，2010年9月27日，刘某某向湖南省民政厅人事处、基建办申请将购买的湘瑞嘉园本案诉争的两套房转到其妻子即黄兆娥名下。刘某某的该项申请获得湖南省民政厅人事处、基建办的批准。万鑫置业公司与黄兆娥于2010年9月28日签订的长沙市商品房买卖合同（合同编号：201091321XXX和201091321XXX）。上述商品房买卖合同均系双方真实意思表示，合法、有效，原一审法院予以认可。双方约定位于长沙市开福区金霞开发区湘瑞嘉园第1幢N单元13层13XX号房的购房款为197234元，13XX号房的购房款为210739元，共计407973元。万鑫置业公司、黄兆娥签订的商品房买卖合同约定交房时间为2011年8月31日，但万鑫置业公司到期未交房，也未按合同约定书面通知黄兆娥办理房屋交付手续。因此，黄兆娥未按照约定在2011年8月31日之前付清房屋余款21735（407973元-386238元）。万鑫置业公司称在湖南省民政厅办公楼及家属楼张贴公告于2012年4月28日交房，黄兆娥称不知道万鑫置业公司张贴公告，万鑫置业公司另未提供证明。故原一审法院对万鑫置业公司要求解除与黄兆娥签订的长沙市商品房买卖合同及黄兆娥承担承担违约金407元的诉讼请求不予支持。黄兆娥主张违约金94087.58元及房屋租金24588元不属于本案的处理范围，应向万鑫置业公司另行主张权利。综上，原一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决驳回长沙万鑫置业有限公司的诉讼请求。本案受理费7420元，因适用简易程序减半收取3710元，由长沙万鑫置业有限公司承担。万鑫置业公司不服原一审判决，上诉称：原一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。本案商品房开发系湖南省民政厅委托万鑫置业公司为照顾职工定向开发的楼盘，虽合同约定的交房时间是2011年8月31日，但后来因一系列原因，在得到湖南省民政厅认可的情况下，实际最终交房时间为2012年4月28日，为此万鑫置业公司在湖南省民政厅办公楼及家属楼张贴了公告。万鑫置业公司应民政厅的要求对交房时间的延期没有违约且尽到了告知义务。万鑫置业公司在原一审中提交了大量证据证明其一直在积极履行合同，恰恰是黄兆娥一直不履行合同义务。综上，请求撤销原判决，依法改判，并由黄兆娥承担全部诉讼费用。黄兆娥答辩称：万鑫置业公司未按照合同约定时间向黄兆娥交房，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回万鑫置业公司的上诉，维持原判。本院二审审理查明，双方签订的两份《长沙市商品房买卖合同》第十三条约定：“出卖人承诺……与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、已交付部分的住宅区内正常使用直接关联的排水、供水、供电、道路在合同约定交房之日基本达到使用条件，小区道路基本畅通；2、出卖人承诺在2011年8月31日前道路、绿化基本具备使用条件。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1、2种方式处理：……2、买受人不解除合同的，出卖人应按已付房款的2%向买受人支付违约金，并采取补救措施于30日内达到合同约定标准”。另查明，因空调设计、安装及周边市政建设原因导致无法按期交房，万鑫置业公司分别于2010年2月3日及2011年5月17日向湖南省民政厅发出《关于请求延期交房的报告》，请求延期交房，湖南省民政厅予以了认可。2012年4月26日，万鑫置业公司在湖南省民政厅张贴《交房公告》，通知购房业主于2012年4月28日开始交房。2014年7月16日，湖南省民政厅基建办出具《证明》，载明：“万鑫置业公司收取刘某某、黄兆娥386238元款项中，其中有19063元系代省民政厅收取的不可预计费以及空调管道预埋费，与房款无关，实际收取房款为367175元。特此证明！”还查明，2012年12月19日，万鑫置业公司委托湖南融城律师事务所周理治律师向黄兆娥发送了《律师函》，要求黄兆娥在收到函件后十日内向万鑫置业公司支付剩余欠付房款40776元。黄兆娥在二审中陈述其在收到函件后，与周理治律师就房款的支付及房屋的交付进行过协商，但协商未果。本院二审查明的其他事实与原一审判决认定的事实一致。本院二审认为，万鑫置业公司与黄兆娥于2010年9月28日签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据两份合同约定，万鑫置业公司应在2011年8月31日前向黄兆娥交付房屋，黄兆娥亦应当在2011年8月31日前向万鑫置业公司付清剩余全部房款，双方互负债务，债务履行届满期限为同一天，双方对于履行顺序又没有其他约定，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。万鑫置业公司未按照合同约定时间书面通知黄兆娥办理交付手续，构成违约，黄兆娥在万鑫置业公司延期交房期间有权向万鑫置业公司拒交房款。虽然万鑫置业公司于2012年4月26日在湖南省民政厅办公楼及家属楼张贴公告通知业主于2012年4月28日开始收房，但万鑫置业公司张贴收房公告的行为不符合合同约定，且万鑫置业公司无证据证明黄兆娥在该时点了解到了能够收房的信息，故该时间不能作为通知收房时间。根据黄兆娥在二审中的陈述，黄兆娥在2012年12月19日收到了万鑫置业公司委托律师发出的《律师函》后，与万鑫置业公司委托的律师就房款的支付及房屋的交付进行了协商，黄兆娥在此时应当明知万鑫置业公司已可将涉案房屋进行交付的事实。此时，黄兆娥应向万鑫置业公司支付剩余全部房款并配合办理房屋交接手续，但黄兆娥至今未向万鑫置业公司付清余款，构成违约。对于逾期付款的违约责任，虽合同约定逾期超过30日则万鑫置业公司有权解除合同，但本案中，黄兆娥已向万鑫置业公司支付了大部分房款，履行了合同主要义务，故对万鑫置业公司要求解除两份涉案合同的诉讼请求不予支持，对于万鑫置业公司要求黄兆娥支付违约金407元的诉讼请求予以支持。综上，原一审判决认定事实不清，导致处理不当，应当依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2014）开民一初字第02685号民事判决书；二、黄兆娥于本判决生效之日起十日内向长沙万鑫置业有限公司支付违约金407元；三、驳回长沙万鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7420元因适用简易程序减半收取3710元，由黄兆娥承担10元，长沙万鑫置业有限公司承担3700元；二审受理费7420元，由黄兆娥承担20元，长沙万鑫置业有限公司承担7400元。黄兆娥不服原二审判决，申请再审称：一、原二审判决错误。根据购房合同第十一条的约定，本案所涉房屋到达交付使用条件后，万鑫置业公司应当书面通知黄兆娥办理房屋交付手续，黄兆娥应在书面通知送达之日起30天内验收房屋并办理交接手续。上述合同约定明确表明，房屋交接手续应当先书面通知，再进行验房，最后办理交接手续。与此同时，该条款明确万鑫置业公司在办理交房手续时应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，若其不提供上述资料，黄兆娥有权拒绝收房，由此产生责任应当由万鑫置业公司承担。现因万鑫置业公司未按合同履行义务，故黄兆娥未支付后续房款，导致房屋至今未交付，由此产生的违约责任应当由万鑫置业公司承担。原二审判决要求黄兆娥承担407元的违约金违反法律规定，属于适用法律错误的情形。综上，黄兆娥再审请求判令：一、撤销（2015）长中民三终字第00664号民事判决；二、根据双方合同约定的有关条款依法判决。万鑫置业公司答辩称，原二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。黄兆娥没有全额交付房款，根据约定可以退房或继续交钱，当时为了避免矛盾，原二审判决不退房而判决对方支付违约金，判决结果合理合法。请求驳回黄兆娥的再审请求。再审查明，2008年11月30日，刘某某（乙方）与万鑫置业公司（甲方）签订《“湘瑞嘉园”住宅小区认购意向书》中关于购房款及相关费用支付的约定如下：1、该住房销售单价为2426元/㎡（含栋内空调管道预埋安装费60元/㎡），总价423216元；2、乙方于2008年11月30日前付清第一笔首期预付款，即总房款的30%（含栋内空调管道预埋安装费60元/㎡）126900元；房屋主体第五层完工十日内，乙方向甲方缴付总房款的20%即84600元；房屋主体第十层完工十日内，乙方向甲方缴付总房款的20%即84600元；房屋主体完工验收合格十日内，乙方向甲方缴付总房款的20%即84600元；房屋钥匙交付乙方前，乙方付完余款42516元及应由购房户缴纳的其他各项综合费用。另查明，黄兆娥所购两套房屋现仍未交付。双方当事人在再审过程中均未提交新证据。再审查明的其他事实与原一、二审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为黄兆娥未支付全部购房款，是否应当承担违约责任。本案中，黄兆娥与万鑫置业公司签订的两份《长沙市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，万鑫置业公司应在2011年8月31日前向黄兆娥交付房屋，黄兆娥亦应当在2011年8月31日前向万鑫置业公司付清剩余房款。2012年4月26日，万鑫置业公司在湖南省民政厅办公楼及家属楼张贴公告通知业主于2012年4月28日开始收房，万鑫置业公司实际交房的时间已超过了合同约定的期限，构成违约，黄兆娥有权拒绝在2011年8月31日前付清剩余房款。因万鑫置业公司张贴收房公告的行为不符合合同约定，且万鑫置业公司无证据证明黄兆娥在该时点了解到了能够收房的信息，故该时间不能作为通知收房时间。2012年12月19日,万鑫置业公司委托律师向黄兆娥发出了《律师函》，要求黄兆娥在收到函件十日内支付剩余购房款，但《律师函》中并无明确告知黄兆娥可以办理交房手续的意思表示，万鑫置业公司在履行书面通知黄兆娥交房这一合同义务时存在瑕疵。现万鑫置业公司主张解除双方签订的购房合同，并要求黄兆娥支付逾期付款的违约金，但本案系万鑫置业公司违约在先，履行合同义务有瑕疵，且双方就剩余房款的金额存在争议，造成黄兆娥未能及时支付剩余房款的责任不应由黄兆娥全部承担，故万鑫置业公司的诉讼请求，本院不予支持。与此同时，虽然万鑫置业公司履行合同义务有瑕疵，但黄兆娥通过与万鑫置业公司协商上述事宜时已明知其所购房屋已经可以交付使用，黄兆娥亦应当支付剩余房款，并办理房屋交接手续。综上所述，原二审判决部分事实认定不清，适用法律不当，应当予以纠正，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，拟判决如下：一、撤销（2015）长中民三终字第00664号民事判决；二、维持（2014）开民一初字第02685号民事判决书。本案一审受理费7420元因适用简易程序减半收取3710元，二审受理费7420元，合计11130元，由长沙万鑫置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 雅审 判 员  肖志维代理审判员  刘文涛二〇一六年十二月三十日书 记 员  刘 胜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。