成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初5664号 原告（反诉被告）：成都佳庆投资有限公司，住所地：成都高新区石羊工业园。 法定代表人：李强，董事长。 委托诉讼代理人：葛声波，四川蓉兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都武侯华泰医院有限公司，住所地：成都市武侯区华泰五路**。 法定代表人：李良成，董事长。 委托诉讼代理人：庹友育，四川原则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高**，四川原则律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司（以下简称佳庆公司）与被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，华泰公司提起反诉，本院依法予以受理。2019年7月19日，本院依法适用简易程序对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。佳庆公司的委托诉讼代理人、华泰公司的法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳庆公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》及《》补充协议（以下简称《补充协议》）于2019年1月4日解除；2.判令华泰公司腾退并归还承租房屋；3.判令华泰公司支付拖欠的租金6388157元（2016年6月1日至2018年12月31日）；4.判令华泰公司支付拖欠租金的违约金（以1294482元为基数、自2016年6月1日起，以1294482元为基数、自2016年11月1日起，以2588964元为基数、自2017年5月1日起，以1210229元为基数、自2018年5月1日起，按年利率24%计算至租金全部实际清偿完毕之日止，暂计算至2019年8月31日为3928976.03元，以后的违约金以6388157元为基数，自2019年9月1日起按照年利率24%计算至付清之日止）；5.判令华泰公司支付5个月免租期的房屋租金损失1078735元；6.判令华泰公司支付房屋占用费（自2019年1月5日起至房屋实际腾退归还之日止，暂计算至2019年8月31日为1633857.66元，2019年9月1日起按地面25元/㎡/月、地、地下120元/㎡/月计算）；7.判令华泰公司支付水电费60687元；8.判令华泰公司支付损害地下排污设施的修复费用209389元；9.本案诉讼费由华泰公司承担。诉讼中，佳庆公司撤回第7项诉讼请求。事实与理由：2015年12月28日，成都南港医院股份有限公司（以下简称南港公司）与佳庆公司签订《房屋租赁合同》，由其向佳庆公司承租“泰华五路194号南桥农贸市场”房屋。华泰公司成立后承继该公司，与佳庆公司签订《房屋租赁合同》，约定了租赁标的物、租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任及合同解除条款等。合同签订后，佳庆公司依约向华泰公司交付房屋，华泰公司却一直拖欠租金。2018年4月28日，双方就房屋拖欠租金等相关事宜达成《补充协议》，约定华泰公司缴纳租金、履约保证金的具体时间、金额及违约条款等。但华泰公司仍未履行，佳庆公司多次交涉未果。2019年1月4日，佳庆公司向华泰公司发出通知，解除双方的租赁合同，要求华泰公司腾退房屋、清缴水电费、租金、承担违约金并赔偿排污设施造成的损失，但未有结果。 华泰公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令佳庆公司退还华泰公司保证金30万元和租金30万元；3.判令佳庆公司赔偿华泰公司经济损失1300万元；4.本案反诉受理费由佳庆公司承担。事实与理由：2016年6月1日，华泰公司与佳庆公司签订《房屋租赁合同》，约定佳庆公司将位于成都市武侯区××路××号××市场××（部分）楼建筑面积约11696㎡房屋的使用权租赁给华泰公司，租房期限为16年（自2016年6月1日至2032年5月31日），用途为用于办公及医院等，佳庆公司保证其享有合法使用权、租赁权、转租权；另约定，合同签订20日内华泰公司应当向佳庆公司缴纳30万元保证金，若因政府规划原因强制收回租赁房屋，佳庆公司应当赔付华泰公司固定投入及营业中相关损失。2018年4月27日，双方又签订《补充协议》，双方就变更租赁面积及租金支付方式等作出了补充约定。上述协议签订后，华泰公司依约向佳庆公司支付了30万元租金和30万元履约保证金。2016年1月7日，华泰公司向武侯区卫生局办理了医疗机构前置许可证，随后开始着手办理医院机构执业许可证，但至今没有办理完成，武侯区行政审批局回复因案涉租赁房屋的性质为农贸市场，不能开办医院。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》违反了《中华人民共和国城乡规划法》等关于公共服务设施用地禁止改变用途的规定，应属无效。在房屋租赁过程中，佳庆公司隐瞒涉案房屋性质，明知涉案房屋不能用于申办医院，但为了招商引资的商业目的，诱骗华泰公司称涉案房屋可以用于申办医院而签订《房屋租赁合同》，存在明显过错，导致合同无效的责任应当由佳庆公司承担，其损失应由佳庆公司自负，华泰公司不应承担租金、违约金等费用。佳庆公司并非涉案房屋的所有权人，无权进行转租，对华泰公司构成欺诈，应赔偿损失。水电费并不完全由华泰公司装修产生，这部分费用也应由佳庆公司自行承担。华泰公司按照设置医院条件装修时，根据租赁协议合法、正常地布置地下排污设施，不存在损害排污设施的行为，佳庆公司擅自拆除已装好的排污设施并主张排污设施修复费用，没有事实依据和法律依据。 佳庆公司针对反诉辩称，华泰公司的反诉无事实和法律依据；《房屋租赁合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，合同内容合法有效；佳庆公司不存在任何隐瞒房屋性质的情况，房屋所有的情况都如实告知华泰公司；佳庆公司从南桥村委会依法租赁房屋，南桥村委会并未禁止佳庆公司转租；装修费用不应当由佳庆公司承担，装修方案未经佳庆公司和南桥村委会认可，产生的损失由华泰公司自行承担；租赁过程中华泰公司的法定代表人一直强调自己能够办理医院执照，能否办理医院执照与佳庆公司无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2015年12月28日，佳庆公司（出租方、甲方）与南港公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定佳庆公司将位于成都市武侯区××路××号××市场××（部分）层楼、建筑面积约11696㎡的房屋租赁给南港公司，租房期限为16年（自2016年6月1日至2032年5月31日），用途为用于办公及医院等，佳庆公司保证其享有合法使用权、租赁权、转租权；租金及物管费明细为：装修期2016年1月1日至2016年5月31日、5个月免租金，2016年6月1日至2019年5月31日为17元／㎡／月，2019年6月1日至2022年5月31日为25元／㎡／月……；合同签订20日内南港公司向佳庆公司缴纳30万元保证金，合同到期终止时，南港公司结清水电等相关费用后，佳庆公司无息退还；租期内第一年按每半年支付一次租金，租金支付时间为下一个半年开始时，第二年起按每年支付一次租金，乙方均应提前一个月支付下个租期的租金；乙方逾期支付租金达一个月，每逾期一天按应交费用总金额的3%向甲方缴纳滞纳金，所交房屋保证金自动转为违约金并追缴罚金。合同还对双方权利义务、合同的终止与延续、违约责任等作出约定。 华泰公司于2016年3月10日设立（华泰公司与南港公司的法定代表人相同）后，重新与佳庆公司签订《房屋租赁合同》，合同内容与上述合同一致。华泰公司承租房屋后进行了装修，并于2018年4月12日向佳庆公司支付租金30万元。 2018年4月28日，佳庆公司（甲方）与华泰公司（乙方）签订《补充协议》，鉴于甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，2015年12月甲方向乙方交付了房屋，甲方仅收到保证金30万元，乙方未支付租金，双方约定：1.因政府使用该农贸市场综合体的1、2楼部分面积开办文体中心和消防站等，故双方在2016年6月已确认租用房屋面积调整为1、2楼部分，3楼整层、4楼部分、5楼整层，地，地上面积11140㎡，地下负**3102㎡.乙方于2018年4月13日向甲方缴纳房屋部分租金30万元，于2018年5月12日前全额缴纳完毕2017年9月1日至2018年8月31日的租金2288964元及追加履约保证金50万元，则甲方同意免除乙方2016年6月1日至2017年8月31日租金及滞纳金，否则甲方可在三日内单方面自行收回房屋，房屋内所有遗留物视为乙方抛弃物，由甲方任意处置，所有损失由乙方自行承担，且甲方有权按原合同约定的2016年6月1日起算租金并追究一切违约责任；后续房屋租金缴纳时间和标准按原合同执行；……4.地下室按测绘使用面积计算约3102㎡，租金按原合同50%计算且最高不超过15元/㎡；5.乙方的水电费自行缴纳到有关部门，每期租金的缴纳甲方提前15日通知乙方，乙方若再次拖欠房租达一个月，房屋内所有遗留物视为乙方抛弃物，由甲方任意处置，所有损失由乙方自行承担；6.乙方充分知晓租金房屋的现状和性质，涉及到经营的所有证照由其自行办理，需要甲方配合办理的甲方积极配合。 协议签订后，华泰公司仍未支付尚欠款项，佳庆公司于2019年1月3日向华泰公司发出通知，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求华泰公司在3日内恢复房屋原状并将其腾退归还佳庆公司、支付拖欠的租金及水电费等，否则佳庆公司将自行收回，房屋内所有遗留物视为华泰公司抛弃物。 另查明，1.涉案房屋由所有权人成都市武侯城市发展投资有限责任公司移交给成都市武侯区人民政府华兴街道办事处，后者又移交给南桥社区后，南桥社区于2011年12月13日将房屋出租给佳庆公司使用，租赁期限为20年。 2.涉案房屋产权证书（权2173106）附记中载明的规划用途为“其中其他包括1-3层农贸市场，共计8501.6㎡；3-5层农贸市场配套办公用房共计5303.17㎡”，房屋明细清单亦对上述规划用途予以记载。华泰公司主张佳庆公司明知涉案房屋不能用于开办医院，但篡改房屋产权证书中的规划用途，并提交附记中为“其中其他包括1-3层共计8501.6㎡；3-5层商业配套办公用房共计5303.17㎡”的房屋产权证书复印件，主张该复印件由佳庆公司在出租房屋时提供。佳庆公司不予认可，并提交南港公司和华泰公司的工商登记档案资料各一套，其中南港公司档案中的房屋产权证书复印件与原件一致，而佳庆公司的房屋产权证书复印件为“商业配套办公用房”但包含了记载规划用途为“农贸市场”的房屋明细清单，主张房屋产权证书由佳庆公司自行篡改。 3.华泰公司拟在涉案房屋申办医院，但2018年8月28日成都市武侯区行政审批局作出的答复载明：因拟选地址的规划为“新居配套公建工程”，规划性质为“农贸市场”，违反相关法律、法规规定，不符合审批标准。后华泰公司及其法定代表人李良成多次向华兴街道办事处、武侯区行政审批局、成都市武侯区信访问题复查复核委员会办公室等进行信访，相关回复为建议通过民事诉讼、行政诉讼等途径解决。 4.经本院释明，华泰公司表示若认定与佳庆公司的房屋租赁合同关系有效，则同意双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年1月4日解除，对佳庆公司于本案第三项至第六项诉讼请求的金额未提出异议；但认为合同解除系因佳庆公司违约所致，故坚持请求佳庆公司赔偿损失。 以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、房屋产权证书、明细清单、华兴街道办事处南桥村（社区）南桥农贸市场物业租赁合同、短信记录、解除《房屋租赁协议》及补充协议的通知、工商登记档案、关于成都武侯华泰公司有限责任公司申办成都武侯华泰公司存在相关问题的答复、行政程序告知书、信访事项处理意见书、告知书、不予受理告知书等证据及当事人陈述收案在案，予以佐证。 审理中，双方当事人对以下争议事实进行了举证与质证： 1.佳庆公司主张华泰公司未经同意自行装修，造成房屋排污不畅，自行支出209389元对地下排污设施进行了修复，该费用应由华泰公司赔偿，并提交其工作人员与李良成的短信记录、房屋维修协议书及施工人身份证予以证明。经质证，华泰公司对短信记录的真实性予以认可，但认为装修方案经佳庆公司同意，相关证据不能证明费用系由华泰公司造成，亦不能证明相关费用的产生。 本院查证认为，上述证据不能证明涉案房屋排污不畅系因华泰公司装修不当所致，且佳庆公司无证据证明协议所涉房屋维修的实际履行及费用的实际支出，故本院不予采信。 2.佳庆公司主张华泰公司应支付垫付的水电费60687元，并提交发票、用水登记表、用电登记表、缴费通知单等予以证明。经质证，华泰公司认为上述证据未经其确认，不予认可。审理中，佳庆公司撤回该项诉讼请求，故本院对上述证据不予评判。 3.华泰公司主张佳庆公司隐瞒房屋性质，致其不能开办医院，请求华泰公司赔偿经济损失1300万元，并提交银行流水、电子回单、成都武侯华泰医院有限公司财务尽职调查报告、成都武侯华泰医院有限公司尽职调查报告、（2019）川0108民初1447号案件的民事起诉状、应诉通知书、传票及庭审笔录、华泰公司股权转让框架协议、（2018）川0107民初3527号民事调解书等予以证明。经质证，佳庆公司对证据真实性认可，但不认可其与本案的关联性及华泰公司的证明目的。 本院查证认为，对上述证据的真实性予以确认，对与本案的关联性及证明力，本院将结合全案事实及证据综合予以评判。 本院认为，佳庆公司与华泰公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。佳庆公司于2019年1月3日向华泰公司发出通知解除上述协议，华泰公司予以认可，故本院予以确认，华泰公司应向佳庆公司腾退并返还涉案房屋。 华泰公司未如期足额支付租金并拖欠，其行为已构成违约，故佳庆公司请求华泰公司支付尚欠租金6388157元（2016年6月1日至2018年12月31日），符合双方约定，本院予以支持。佳庆公司请求华泰公司支付逾期支付租金的违约金，双方约定的逾期付款违约金按日以应交费用总金额的3%计算，佳庆公司请求违约金按年利率24%计算，华泰公司不予认可。按照公平和诚实信用原则，结合合同约定的租赁期间、租赁合同履行期间、租金标准、双方履行合同情况和本院查明的事实，本院酌定违约金按年利率12%计算为宜，即酌定截止2019年8月31日的违约金为1964488元，之后的违约金以6388157元为基数计算至款项付清之日止。 因华泰公司未如期腾退返还涉案房屋，佳庆公司请求华泰公司支付自2019年1月5日起至房屋实际腾退返还之日止的房屋占用费，符合双方约定，本院予以支持。截止2019年8月31日为1633857.66元，2019年9月1日起按地面25元/㎡/月、地、地下120元/㎡/月计算。 佳庆公司请求华泰公司支付免租期的房租损失，与《补充协议》约定不符，本院不予支持。佳庆公司请求华泰公司支付排污设施修复费用，因证据不足，本院不予支持。 关于华泰公司主张双方租赁合同关系无效的问题，本院认为，首先本案系房屋租赁合同关系纠纷，虽然《房屋租赁合同》载明的用途为“办公及医院”，但华泰公司作为承租人如何使用房屋、该房屋能否开办医院并不影响租赁合同的效力。其次，从南港公司、华泰公司申办营业执照、医院审批手续，以及双方签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的过程看，南港公司、华泰公司申办工商登记时提交的房屋产权证书、房屋明细清单已经载明涉案房屋规划用途为“农贸市场”，因此华泰公司在双方签订《补充协议》时应当明知涉案房屋的规划用途。其三，华泰公司并无充分证据证明在房屋租赁过程中，佳庆公司向其提交了篡改规划用途的房屋产权证书，亦无证据证明佳庆公司对其可以开办医院作出过承诺，即使佳庆公司构成欺诈，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，华泰公司主张合同无效亦缺乏法律依据。故，华泰公司主张合同无效，请求佳庆公司赔偿其损失1300万元，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 关于华泰公司请求佳庆公司返还租金30万元的争议，因佳庆公司已在应付租金中予以相应扣减，故对该项请求本院不予支持。 关于华泰公司请求佳庆公司返还保证金30万元的争议，本院认为，双方约定保证金在合同到期终止时，华泰公司结清水电等相关费用后，佳庆公司无息退还。华泰公司认可在租赁关系存续期间使用了水、电，但对佳庆公司提交的有关水电费的证据不予认可，亦无证据证明其水电费的实际支出，后佳庆公司撤回请求华泰公司支付垫付水电费的诉讼请求，因此目前华泰公司是否结清水电费的事实尚不确定，不符合约定退还保证金的条件，故本院对该项主张不予支持，华泰公司可于新的事实发生后另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司与被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司签订的《房屋租赁合同》及于2018年4月28日签订的《补充协议》于2019年1月4日解除； 二、被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司腾退并返还位于成都市武侯区××路××号××市场××楼部分，3楼整层、4楼部分、5楼整层（地（地上面积共计11140㎡地下负一楼共计3102㎡的房屋； 三、被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司支付租金6388157元； 四、被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司支付违约金1964488元，其余违约金的计算方法为： 以6388157元为基数，自2019年9月1日起按年利率12%的标准计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止； 五、被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司支付占有使用费1633857.66元，2019年9月1日起的占有使用费按地面11140㎡×25元/㎡/月、地下3102㎡×12.50元/㎡/月计算至实际腾退返还之日止； 六、驳回原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司的本诉其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费94838元，因简易程序减半收取47419元，由原告（反诉被告）成都佳庆投资有限公司负担8519元，被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司负担38900元；反诉受理费51700元，由被告（反诉原告）成都武侯华泰医院有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李欢 二〇一九年九月五日 书记员  徐燕