黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民再301号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨市不锈钢制品厂，住所地哈尔滨市香坊区菜艺街**。法定代表人：李洪志，该厂厂长。委托诉讼代理人：佟章威，黑龙江衡奥律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜江，女，1982年3月11日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：楼敏方，上海众华律师事务所律师。再审申请人哈尔滨市不锈钢制品厂（以下简称不锈钢厂）与被申请人姜江房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）(2015)哈民一民终字第692号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月1日作出（2019）黑民监22号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人不锈钢厂的委托诉讼代理人佟章威，被申请人姜江的委托诉讼代理人楼敏方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。不锈钢厂申请再审称，一、其与姜江房屋买卖合同纠纷自2003年起历经十五年，最高人民法院于2017年12月29日作出(2017)最高法民再39号民事判决，撤销了黑龙江省高级人民法院(2009)黑监民再字第54号、(2009)黑监民再字第54-1号《民事判决书》，维持黑龙江省高级人民法院(2007)黑民一终字第115号民事判决，故原一、二审法院据以作出判决的法律文书已被撤销，姜江与不锈钢厂之间的《房屋买卖合同》被确认无效，姜江丧失了请求不锈钢厂给付租金的依据。请求撤销一、二审判决，驳回姜江的诉讼请求。被申请人姜楠辩称，不锈钢厂再审申请书没有一条正确，所有理由均不成立，不同意进行再审。姜江一审诉讼请求：一、判令不锈钢厂给付租金3,521,246元；二、不锈钢厂返还垫付的税金313,500元。一审判决认定,2003年4月13日，姜江与不锈钢厂签订《房屋买卖协议》,约定:不锈钢厂将其所有的位于哈尔滨市香坊区菜艺街125号北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房出卖给姜江，同时将建筑物及其附属土地使用权共计1506平方米（以实测为准）转让给姜江，房屋价款190万元；不锈钢厂对该处房产及土地使用权无争议和拖欠税费，姜江负责办理1573.37平方米房屋及占用土地使用权的过户手续，并承担在过户过程中产生的全部费用（包括土地出让金、契税、过户手续费等）；不锈钢厂该处二层部分厂房已出租给“金刚山鱼肉馆”，所签房屋租赁协议于2003年8月15日到期，不锈钢厂保证将《房屋买卖协议》生效后剩余月份的租金交于姜江，并将原租赁协议的出租方变为姜江。2013年7月1日，哈尔滨市住房保障和房产管理局向姜江颁发哈房权证香字第**房屋所有权证。因办理房产证，姜江共计支出税费429,950元，包括：契税95,000元、土地增值税133,000元、营业税95,000元、教育费附加收入2850元、地、地方教育附加收入1900元市维护建设税6650元、企业所得税71,250元、其他印花税9503元、水利建设基金费1900元、存量非住宅转让手续费9500元*2、房屋所有权登记费550元，其中税金共计313,500元。2000年6月23日，不锈钢厂与金刚山鱼肉馆签订第一份《房屋租赁协议》，将哈尔滨市香坊区菜艺街125号北侧二楼和主楼三楼1320平方米厂房出租给金刚山鱼肉馆，租金为每年27,500元，租期自2000年8月15日起至2008年8月15日止。2002年11月11日，双方又签订第二份《房屋租赁协议》，将哈尔滨市香坊区菜艺街125号临街办公楼门洞北侧地下室及一至四楼和院内北侧二楼租赁给金刚山鱼肉馆，租赁期十年，自2002年11月11日起至2012年11月10日止，2002年11月11日至2010年11月11日租金为每年80万元，2010年11月12日至2012年11月11日租金为每年150万元。另第二份房屋租赁协议补充记载：2012年至2013年房租已付清。厂房租金一直由不锈钢厂收取。另，姜江的哈房房权证香字第**屋所有权证记载其所有房屋坐落于香坊区菜艺街125号5栋1-4层，不锈钢厂与金刚山鱼肉馆租赁协议约定的租赁位置为香坊区菜艺街125号临街办公楼门洞北侧地下室及一至四楼和院内北侧二楼，出租厂房中三分之一面积为姜江名下房产。一审判决认为：依据税收政策，企业转让厂房，需要缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、地、地方教育附加收入利建设基金费、印花税、契税等税费。根据《买卖协议书》约定姜江负责办理1573.37平方米房屋所有权、房屋占用的土地使用权的过户手续，并承担在过户过程中产生的全部费用（包括土地出让金、契税、过户手续费等），双方因房屋买卖合同发生多次诉讼，黑龙江省高级人民法院（2009）黑监民再字第54号民事判决亦确认因办理房屋产权证、土地使用权更名过户手续所发生的费用由姜江承担。姜江为办理过户支付的313,500元税费，非不锈钢厂原经营过程中拖欠的税费，故对于姜江要求不锈钢厂给付其垫付税金313,500元的诉讼请求不予支持。不锈钢厂与金刚山鱼肉馆先后签订了两份《房屋租赁协议》，金刚山鱼肉馆对此无异议，不锈钢厂虽都加盖了公章，但称第二份租赁协议不真实，又表示不对第二份租赁协议上加盖公章进行司法鉴定。近年来租金由黑龙江一片绿食品开发有限公司（以下简称一片绿公司）收取，不锈钢厂对此无异议，说明第二份租赁合同客观存在，合法有效。根据2003年4月13日姜江与不锈钢厂签订《房屋买卖协议》约定，不锈钢厂保证将剩余月份租金交于姜江，将出租方变为姜江。但金刚山鱼肉馆法定代表人出庭证实，近年来租金由一片绿公司收取，证明不锈钢厂并未按照协议约定将对“金刚山鱼肉馆”收取的租金交于姜江。不锈钢厂虽与一片绿公司签订了《企业兼并书》，但二企业兼并尚未完成，工商登记、房产土地登记尚未变更，不锈钢厂仍是独立法人，即使租金已经由一片绿公司收取，对外仍视为不锈钢厂行为，故不锈钢厂应当履行《房屋买卖协议书》所约定义务，将协议生效后剩余月份及2003年4月13日起“金刚山鱼肉馆”应交付的租金交于姜江。关于租金的数额，2003年4月13日至2003年11月10日，按年租金80万元计算，出租厂房中三分之一面积为姜江名下房产，故姜江应获得租金共计（80万/3/365*211天）=154,155元，利息按中国人民银行同期贷款利率自2003年11月11日起算至判决履行之日止。2003年11月11日至2010年11月10日，姜江应获得租金共计（80万/3/*7年）=18,666,666元，其中每年租金为266,66元，2004年利息按中国人民银行同期贷款利率自2004年11月11日起算至判决履行之日止，2005年利息按中国人民银行同期贷款利率自2005年11月11日起算至判决履行之日止，以后每年类推至2010年11月11日。2010年11月11日至2013年11月10日，按年租金150万元计算，姜江应获得租金共计150万元，利息按中国人民银行同期贷款利率自2013年11月11日起算至判决履行之日止。判决：一、不锈钢厂于判决生效后10日内给付姜江租金3,520,821元；二、不锈钢厂于判决生效后10日内给付姜江上述租金利息，其中2003年度以租金154,155元为基数自2003年11月11日起算至判决履行之日止；2004年度以租金266,666元为基数自2004年11月11日起算至判决履行之日止；2005年度以租金266,666元为基数自2005年11月11日起算至判决履行之日止；2006年度以租金266,666元为基数自2006年11月11日起算至判决履行之日止；2007年度以租金266,666元为基数自2007年11月11日起算至判决履行之日止；2008年度以租金266,666元为基数自2008年11月11日起算至判决履行之日止；2009年度以租金266,666元为基数自2009年11月11日起算至判决履行之日止；2010年度以租金266,666元为基数自2010年11月11日起算至判决履行之日止；2010年度至2013年度以租金150万元为基数自2013年11月11日起算至判决履行之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回姜江其他诉讼请求。案件受理费37,478元，由不锈钢厂负担，于判决生效之日起10日内同上述款项一并给付姜江。不锈钢厂不服一审判决，提起上诉。请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回姜江要求给付租金的请求。二审法院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，姜江在一审起诉状等诉讼材料中，以及一审判决书中，将哈尔滨市不锈钢制品厂均书写称：“哈尔滨不锈钢厂”、“哈尔滨市不锈钢厂”，但哈尔滨市不锈钢制品厂未提出异议，并参加全部诉讼活动，对一审判决中出现的上述笔误予以纠正。二审法院认为：2003年4月13日，姜江与不锈钢厂签订《房屋买卖协议》，将坐落于哈尔滨市香坊区菜艺街125号的北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房出卖给姜江。黑龙江省高级人民法院作出（2009）黑监民再字第54号民事判决，确认双方上述买卖合同有效。因此合同双方当事人均应履行该房屋买卖合同。违约方亦应承担违约责任。关于不锈钢厂提出一审判决认定其未收取房屋租金，却判令其给付姜江租金没有法律依据问题。依据姜江与不锈钢厂签订《房屋买卖协议》约定，不锈钢厂保证将向“金刚山鱼肉馆”收取的《房屋买卖协议》生效后剩余月份的租金交于姜江，负责将出租方变为姜江。而不锈钢厂并未依照协议约定履行其义务，金刚山鱼肉馆租金近年来由一片绿公司收取，一片绿公司收取租金的依据是因其与不锈钢厂签订的《企业兼并书》，但二企业兼并尚未完成，工商登记、房产土地登记尚未变更，不锈钢厂对外仍是独立法人，从合同的相对性讲，不锈钢厂仍是其与姜江所签房屋买卖合同的相对人，其依法应承担房屋买卖合同之债，一审判决并无不当。关于不锈钢厂提出一审判决对房屋租金计算无依据的问题。一审判决依据双方当事人协议中约定的租金数额、应付租金期限、实际使用房屋的面积折算出姜江应该获取的房屋租金数额，同时按照中国人民银行同期贷款利率判令不锈钢厂给付拖欠姜江房屋租金利息，即有合同约定，亦符合法律规定。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37,478元，由不锈钢厂负担。再审中，不锈钢厂向本院举示了最高人民法院于2017年12月29日作出的（2017）最高法民再39号民事判决，意在证明：最高人民法院生效判决确定双方签订的《房屋买卖协议》无效，姜江无权依据该协议要求不锈钢厂返还租金。姜江的质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，最高人民法院的判决书仅是确定案涉《房屋买卖协议》无效，对于无效合同的处理双方未协商，也未进行诉讼，不锈钢厂已向哈中院申请执行回转。本院认证意见为：鉴于双方当事人对该份证据的真实性均无异议，且该证据与本案的审理具有关联性，故本院对该份证据予以采信。再审中，姜江向本院举示了哈中院（2018）黑01执473号执行裁定书及哈房权房权证香字第**所有权证、哈国用（2016）第10014435号土地使用权证。意在证明：该裁定已为无效合同的处理指明了法律方向。房产、土地证表明姜江仍为争议房产的所有权人、土地的使用权人。不锈钢厂的质证意见为：对执行裁定的真实性无异议，但与本案不具有关联性。案涉《房屋买卖协议》已被生效判决确认为无效，姜江不再是该房产的所有权人、土地的使用权人。本院认证意见为：因姜江提供的上述证据与本案待证事实不具有关联性，故本院均不予采信。本院再审查明，姜江诉不锈钢厂房屋买卖合同纠纷一案，哈中院于2006年12月14日作出（2003）哈民一初字第110号民事判决，判决：一、双方签订的房屋买卖协议无效；二、不锈钢厂返还姜江购房款180万元，姜江从香坊区菜艺街125号北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房迁出；三、驳回姜江的其他诉讼请求。姜江不服，向本院提出上诉，本院于2007年8月20日作出（2007）黑民一终字第115号民事判决，判决：维持哈中院（2003）哈民一初字第110号民事判决主文第一、三项；二、撤销哈中院（2003）哈民一初字第110号民事判决主文第二项。姜江不服，向本院申请再审，本院于2009年1月18日作出（2009）黑监民再字第54号民事判决，判决：一、撤销本院（2007）黑民一终字第115号民事判决及哈中院（2003）哈民一初字第110号民事判决；二、判决发生法律效力后10日内，不锈钢厂依《房屋买卖协议》约定协助姜江办理所购范围产权证、土地使用权证的更名过户手续，因办理过户手续所发生的一切费用由姜江承担。本院又于2014年9月25日作出（2009）黑监民再字第54-1号民事判决，判决：一、判决发生法律效力后10日内，不锈钢厂依《房屋买卖协议》约定协助姜江办理香坊区菜艺街125号北侧建筑面积1573.37平方米的工业厂房的附属土地使用权共计1506平方米，其中厂房前的部分厂区共计500平方米，工业厂房北侧的一层偏厦220平方米和北侧小二楼的交付、更名过户手续，因办理土地使用权更名过户手续所发生的一切费用由姜江承担；二、判决发生法律效力后10日内，姜江给付不锈钢厂购房款10万元。最高人民检察院对该案向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2017年12月29日作出（2017）最高法民再39号民事判决，判决：一、撤销本院（2009）黑监民再字第54号、（2009）黑监民再字第54-1号民事判决；二、维持本院（2007）黑民一终字第115号民事判决。本院认为，姜江依据其与不锈钢厂签订的《房屋买卖合同》要求不锈钢厂返还房屋出售后继续收取的租金，现双方所签《房屋买卖合同》已经最高人民法院审理后认定为无效合同，故该合同自始无效，姜江无权取得争议房屋的收益，即无权向不锈钢厂主张争议房屋的租金。至于姜江办理房产过户手续过程中支付的税金属于合同履行过程中产生的损失，双方可在合同无效后的处理中一并解决。综上，不锈钢厂的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院(2015)哈民一民终字第692号民事判决、哈尔滨市香坊区人民法院（2013）香民一初字第724号民事判决；二、驳回姜江的诉讼请求。一、二审案件受理费合计74,956元，由哈尔滨市不锈钢制品厂负担37,478元，由姜江负担37,478元。审判长 王 尧审判员 付向成审判员 刘丽佳二〇一九年九月六日此件与原本核对无异书记员 何 屏