广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤06民终6296号上诉人（原审被告）：陈瑞堂，男，汉族，1981年9月4日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：杨海洋，广东格然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄冬梅，女，汉族，1975年11月5日出生，住广西壮族自治区昭平县，委托诉讼代理人：卢扬杰，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李奕权，男，汉族，1972年9月12日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：孔凡勇，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑嘉培，广东泛邦律师事务所实习律师。上诉人陈瑞堂因与被上诉人黄冬梅、李奕权房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈瑞堂上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈瑞堂无需承担违约责任；2.如法院认定有违约责任，由李奕权独自承担或连带承担；3.本案诉讼费由黄冬梅、李奕权承担。事实和理由：一、涉案房屋户口未迁出是李奕权造成的，而非陈瑞堂的责任。2007年9月25日，陈瑞堂与李奕权签订《房地产买卖合同》，约定涉案房屋户口需于2007年10月8日全部迁走，双方办理房产过户手续，陈瑞堂一直以为李奕权已迁走户口。2015年6月8日，陈瑞堂与黄冬梅就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，由于陈瑞堂认为户口已由李奕权迁走，且致电李奕权核实其也回复户口已迁走，所以陈瑞堂与黄冬梅才在合同中注明“没有户口”。直至黄冬梅提出无法办理户口迁入手续，陈瑞堂才知道此事。二、本案不能拘泥于合同相对性原则，李奕权是最终责任者，一并解决有利于节省司法资源。首先，无论黄冬梅的诉求是否能得到支持，陈瑞堂均有权向李奕权追偿。其次，根据不真正连带责任理论，多数债务人就基于不同发生原因而偶然产生的同一内容的给付，各负全部履行之义务，并因债务人之一的履行而使全体债务人的债务均归于消灭。本案中，对于黄冬梅而言，其对陈瑞堂及李奕权主张均是同一内容的给付，陈瑞堂或李奕权其中一人承担了该给付责任，则黄冬梅权利得以实现。三、一审判决认定的违约金明显过高，应予调整。涉案房屋成交价为23.9万元，对于黄冬梅而言实际并没有什么经济损失，一审认定违约金为2.5万元，明显过高。黄冬梅辩称：一、陈瑞堂与李奕权就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，约定李奕权于2007年10月8日将户口迁走，至今已经有十年，陈瑞堂不可能不知道李奕权的户口尚未迁走。2015年9月黄冬梅向陈瑞堂反映房屋还不能办理户口迁入手续，陈瑞堂推脱且不予解决。涉案房屋户口未迁走是陈瑞堂故意造成的。二、关于违约金问题，黄冬梅与陈瑞堂签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规，一审法院已经对违约金作出大幅调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈瑞堂的上诉请求。李奕权辩称：一、一审法院判决的由陈瑞堂向黄冬梅支付的违约金是以该两人于2015年6月8日签订的《房地产买卖合同》为依据的，李奕权并非该房地产买卖合同的当事人，无法对约定的违约条款作出抗辩。而且一审法院所认定的违约金数额也是根据该房屋的成交价作为参考，陈瑞堂与李奕权签订的《房地产买卖合同》对于涉案房产交易价格以及违约责任约定均与陈瑞堂与黄冬梅签订的合同不相同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈瑞堂的上诉请求。黄冬梅向一审法院起诉请求：1.陈瑞堂支付黄冬梅违约金45410元（从2015年6月8日起按照每日总成交价格239000元的1‰计至2016年1月6日，以后顺延）；2.由陈瑞堂承担诉讼费。起诉后，黄冬梅要求追加李奕权为本案被告，并要求李奕权对上述两项诉讼请求与陈瑞堂承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2015年6月8日，黄冬梅与陈瑞堂签订了一份《房地产买卖合同》，约定由黄冬梅向陈瑞堂购买位于佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会环市东路天发花园二座801号房产，合同注明房屋的户口情况为没有户口，双方约定“签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方的责任或要求赔偿损失：1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价格的10%支付违约金；2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任一种方式履行：……②继续履行合同，守约方有权要求违约方按照每日总成交价1‰支付违约金。”签订合同后，陈瑞堂按约将房产交付给黄冬梅。黄冬梅在办理相关手续时发现上述房产并非没有户口，而是有李奕权的户口登记在该房地址上。黄冬梅于2015年8月25日办理了上述房产的房产证。另查，上述房产系陈瑞堂于2007年9月25日向李奕权购买，当时合同约定李奕权应于2007年10月8日将该房产户口全部迁走。李奕权于2016年1月12日将户籍登记迁出上述房产。一审法院认为，黄冬梅与陈瑞堂，陈瑞堂与李奕权之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，依法有效，应受法律保护。陈瑞堂未核实其出卖房屋的户口登记情况在房屋出卖之后的合理期间内亦未将该户籍登记迁出，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于违约金额，双方合同中约定按合同总价款日1‰计算违约金就户口未按时迁出的违约责任而言，显然高于因违约造成的实际损失，故一审法院酌情调整为25000元，超出部分，一审法院不予支持。至于责任承担主体，根据合同相对性原则，该违约责任应由陈瑞堂承担，至于陈瑞堂认为李奕权具有过错应承担责任，可另案主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈瑞堂于判决发生法律效力之日起十日内向黄冬梅支付违约金25000元；二、驳回黄冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半为467.63元(黄冬梅已预交)，由黄冬梅负担233.82元，陈瑞堂负担233.81元（陈瑞堂迳向黄冬梅支付，一审法院不另作退收）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩，本案二审的争议焦点在于一审法院判决陈瑞堂向黄冬梅支付违约金25000元是否妥当。本案中，陈瑞堂在与黄冬梅签订的《房地产买卖合同》中确认案涉房屋没有户口登记，但黄冬梅此后办理户口迁移手续时发现案涉房屋尚存在户籍登记，未能及时迁入户口。陈瑞堂作为房屋的出卖人，有义务审查清楚案涉房屋的户籍登记情况，并确保承诺的真实性，由于陈瑞堂未尽到谨慎的审查义务，且在房屋出售后的合理期间内亦未将该户籍登记迁出，对黄冬梅的合同权益造成侵害，构成违约，黄冬梅诉请陈瑞堂承担相应的违约责任，依法有据，应予支持。至于违约金数额的问题，考虑到黄冬梅的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院参照双方当事人合同约定的违约金计算标准酌定陈瑞堂支付违约金25000元，较为公平合理，本院予以维持。陈瑞堂上诉主张一审法院酌定的违约金数额仍过分高于黄冬梅的实际损失，但未提供相应的证据予以证实，故本院对陈瑞堂关于继续调低违约金数额的上诉主张不予支持。至于李奕权的责任问题。本案处理的是陈瑞堂与黄冬梅之间的房屋买卖合同关系，黄冬梅诉请陈瑞堂承担违约责任的依据是双方于2015年6月8日签订的《房地产买卖合同》，根据合同的相对性原则，该违约责任应由陈瑞堂承担。如果陈瑞堂认为李奕权在履行其二人签订的《房地产买卖合同》中存在违约行为，对其造成损失，应承担相应的责任，陈瑞堂可另案主张。陈瑞堂诉请本案违约责任由李奕权直接承担，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，陈瑞堂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人陈瑞堂负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一六年十二月九日书 记 员  黎嘉鸿