黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑01民终4980号上诉人（原审被告）：黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司，经营地黑龙江省哈尔滨市河松街29号，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市古塔东街90号。法定代表人：韩宝成，该公司总经理。委托诉讼代理人：王淑华，黑龙江元辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佟美姣，嘉利中国日用品有限公司业务负责人，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郭善志。被上诉人（原审被告）：曲铭，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市北兴建筑工程集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区永胜路18号。法定代表人：石晓峰，该公司董事长。上诉人黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司（以下简称旺泰公司）因与被上诉人佟美姣、曲铭、哈尔滨市北兴建筑工程集团有限公司（以下简称北兴公司）买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三民初字第1277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人旺泰公司的委托诉讼代理人王淑华，被上诉人佟美姣及其委托诉讼代理人郭善志，被诉讼人曲铭到庭参加诉讼。北兴公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旺泰公司上诉请求：撤销（2015）里民三民初字第1277号民事判决第七项，第八项，依法予以改判。事实和理由：一、一审判令由旺泰公司在判决生效之日起十日内返还佟美姣贷款抵押金17600错误。该贷款抵押金是旺泰公司为佟美姣在银行贷款提供的保证金，在佟美姣将贷款如约偿还完毕时，银行才能向旺泰公司退还该抵押金。所以，应当在佟美姣偿还完贷款且银行将该抵押金退还旺泰公司后，旺泰公司才能返还该抵押金。二、一审法院判决旺泰公司对一审判决中的第三、四、五、六项判项承担连带赔偿责任错误。旺泰公司对“佟美姣购买本案争议房屋后不能入户”没有过错，不应对因此造成的损失承担连带责任。佟美姣明知所购买的房屋是抵账房，也明知该抵��房能否最终向其出售取决于旺泰公司与施工方结算后，由旺泰公司签字确认后才能确定。佟美姣提交的房票及旺泰公司提交的房票中明确注明了佟美姣所选房屋是抵账房，房票中第3条中明确注明“乙方达到指定工程进度，经甲方验收合格并签字确认后方可生效”。可见，佟美姣在购买本案争议房屋时对购买抵账房的不确定性及风险是明知的。现因旺泰公司与施工方北兴公司结算后，所预抵的房屋价值高于结算工程款，而曲铭及北兴公司又不同意将抵到曲铭名下的房屋退还，旺泰公司不同意将本案争议房屋抵给北兴公司而拒绝佟美姣办理入户手续，是没有过错的。佟美姣是从曲铭和北兴公司处购买本案争议房屋，双方形成了房屋买卖合同关系，旺泰公司不是买卖合同的当事人，应由曲铭和北兴公司承担违约责任，判决由旺泰公司对佟美姣的���失承担连带责任没有依据。佟美姣辩称，北兴公司与曲铬没有权利出售房屋，因旺泰公司与北兴公司存在欠款，所以同意由曲铭代表北兴公司进行售房，而旺泰公司出具了房票对房屋买卖行为予以确认。因旺泰公司与北兴公司、曲铭的共同过错造成了案涉的房屋始终没有向佟美姣交付，旺泰公司、北兴公司与曲铭应共同对佟美姣的损失承担责任。贷款保证金应当由开发商承担，不应从佟美姣的贷款中扣除，旺泰公司从银行发放给佟美姣的购房贷款中扣除了该笔保证金，应当将该笔保证金偿还给佟美姣。曲铭辩称，旺泰公司为佟美姣出具了入户通知单，并且在银行做的按揭贷款，开发公司承认案涉房屋是佟美姣的。贷款保证金应该在银行，由佟美姣办完之后把钱交给开发公司，开发公司再把钱��佟美姣。北兴公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。佟美姣向一审法院起诉请求：1、解除佟美姣与曲铭签订的房屋买卖合同；2、曲铭返还佟美姣购房款361130元、中介服务费3620元；3、曲铭双倍返还定金2万元；4、曲铭按银行同期贷款利率赔偿佟美姣首付款的利息；5、曲铭赔偿佟美姣银行贷款利息损失39415.31元，自2016年1月8日起按银行出具的还款是明细表赔偿佟美姣实际偿还的银行贷款利息至实际给付之日；6、旺泰公司支付佟美姣贷款抵押金17600元；7、曲铭、北兴公司、旺泰公司对前述款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2011年9月22日，曲铭与佟美姣在哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称振达公司）居间下签订房屋买卖合同一份���主要约定：曲铭将坐落于哈尔滨市道里区河山街财智时代小区（又名河山小区）3栋5单元613室房屋（建筑面积51.59平方米）以361130元的价格卖给佟美姣，并同意佟美姣商业贷款；佟美姣已交付定金2万元；佟美姣签约当日支付购房款181130元，其他购房款通过贷款方式支付；曲铭应确保此房屋产权清晰，无债务纠纷，有出售权利，并保证有权签署买卖合同，如出现产权问题，则承担一切责任；签订本协议后，若曲铭反悔不同意出售该房屋，则需按佟美姣支付定金双倍金额返还佟美姣，若佟美姣后悔不予购买该房屋，则佟美姣支付之定金由曲铭没收。该协议出让方处写明：“曲铭（北兴建筑）”。签订当日，佟美姣支付给曲铭购房款181130元，曲铭为佟美姣出具购房款收据一份；振达公司收取佟美姣买卖代理费2715元及信息咨询费905元；旺泰公司出���抵款审批单一份，旺泰公司将争议房屋以361130元的价格抵给北兴公司以抵偿欠付的工程款，曲铭、佟美姣在该抵款审批单中签字确认，并约定贷款18万元；旺泰公司又为佟美姣开具房票一份，确定佟美姣为选房人及工程款顶账房位置为争议房屋位置。2013年5月3日佟美姣与哈尔滨银行股份有限公司南岗支行（以下简称哈行南岗支行）签订个人贷款借款合同及贷款抵押合同各一份，主要内容为：佟美姣为购买争议房屋向哈行南岗支行借款22万元，借款时间自2013年5月3日至2023年5月2日，采用等额本息还款法，执行利率7.86%，贷款发放日为2013年5月3日，逾期利率11.79%。当日，旺泰公司与哈行南岗支行签订个人贷款保证合同，旺泰公司为佟美姣贷款22万元提供担保，旺泰公司向哈行南岗支行缴纳佟美姣贷款22万元的8%保证金17600元。旺泰公司在收到哈行南岗支行贷款后于2013年8月3日及2013年9月28日分两次返还佟美姣贷款202400元，将其交付哈行南岗支行的17600保证金在佟美姣贷款的22万元中扣除，未予返还给佟美姣。2013年9月28日曲铭收到佟美姣购房款18万元，并为佟美姣出具收据一份。自2013年5月3日至2016年1月7日，佟美姣向哈行南岗支行缴纳22万元贷款利息39415.31元。另认定，2010年9月7日，旺泰公司与北兴公司签订建筑工程施工协议书，主要内容为：旺泰公司将哈尔滨市道里区河山街与河松街交汇处的河山小区四标段工程发包给北兴公司，旺泰公司通过银行转账方式给付北兴公司工程款。曲铭为旺泰公司出具承诺一份，主要内容为：“本人曲铭现申请河山小区3-1-3201和3-1-3202两套房屋进户；如日后此两套房屋房款超出决算款，则本人以现金方式支付房款；如末支付则旺泰公司有权收回此两套房屋，并不予给予任何补偿。曲���现已进户入住承诺中的两套抵账房。一审法院认为，争议房屋系旺泰公司抵偿给北兴公司的冲抵工程欠款的抵账房，虽然曲铭称其为北兴公司的负责人，与旺泰公司签订合同的系北兴公司，但从曲铭收取佟美姣全部购房款、与佟美姣签订房屋买卖合同及旺泰公司在庭审中也表明曲铭是施工负责人且旺泰公司是与曲铭进行结算几方面可以说明曲铭是河山小区第四标段的实际施工人。佟美姣与曲铭签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行，曲铭收取佟美姣全部购房款后未向佟美姣交付争议房屋，已构成违约，应承担违约责任。北兴公司与曲铭应为挂靠关系，本案纠纷系曲铭违约造成的，北兴公司作为被挂靠人，应对曲铭违约给佟美姣造成损失的部分承担连带赔偿责任。旺泰公司为佟美姣开具房票并允许佟美姣贷款后，为佟美姣贷款提供担保，在佟美姣交付全部购房款后，旺泰公司并未让佟美姣进户入住争议房屋，旺泰公司辩称未让佟美姣进户是因为所有抵账房的总价款超出其欠付的工程款，曲铭应予返还，如曲铭将其入住的两套抵账房返还则旺泰公司同意为佟美姣办理争议房屋的进户手续的主张，是旺泰公司与曲铭之间因建设工程施工合同发生的纠纷，不能因为曲铭的行为而损害佟美姣的利益，故旺泰公司应对佟美姣的损失部分承担连带赔偿责任。佟美姣要求解除房屋买卖合同的诉请，符合法律规定，予以解除。佟美姣要求曲铭返还佟美姣购房款361130元、中介服务费3620元的诉请，予以支持。佟美姣要求曲铭双倍返还定金2万元的诉请，按照合同约定，予以支持。佟美姣要求曲铭按银行同期贷款利率赔偿佟美姣首付款的利息（自2011年9月22日至2016年1月7日）48063.5元的诉请，应从佟美姣交付首付款之次日即2011年9月23日开始按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至2016年1月7日，予以支持，自2016年1月8日起至实际给付之日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计付。佟美姣要求曲铭赔偿银行贷款利息损失（自2013年5月3日至2016年1月7日）39415.31元的诉请，因佟美姣的该项损失已实际发生，根据哈行南岗支行出具的还款明细表的利息数额，予以支持，自2016年1月8日至实际给付之日止的利息损失，按哈行南岗支行出具的还款明细表记载的佟美姣应实际偿还的银行贷款利息数额计付。佟美姣要求旺泰公司支付佟美姣贷款抵押金17600元的诉请，证据确实充分，予以支持。判决：一、解除原告佟美姣与被告曲铭于2011年9月22日签订的房屋买卖合同；二、被告曲铭于本判决生效之日起十日内返还原告佟美姣购房款361130元；三、被告曲铭于本判决生效之日起十日内返还原告佟美���中介服务费3620元；四、被告曲铭于本判决生效之日起十日内返还原告佟美姣定金20000元；五、被告曲铭于本判决生效之日起十日内赔偿原告佟美姣自2011年9月22日起至2016年1月7日止的首付款181130元的利息48063.5元，自2016年1月8日至给付之日止的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计付；六、被告曲铭于本判决生效之日起十日内赔偿原告佟美姣自2013年5月3日起至2016年1月7日止的银行贷款利息损失39415.31元，自2016年1月8日至给付之日止的利息按哈尔滨银行股份有限公司南岗支行出具的还款明细表记载的佟美姣应实际偿还的银行贷款利息数额计付；七、被告黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告佟美姣贷款抵押金17600元；八、被告黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司与被告哈尔滨北兴建筑工程集团有限公司对上述第三、四、五��六项承担连带赔偿责任；九、驳回原告佟美姣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8523元，由原告佟美姣负担140元，被告曲铭负担8383元，于本判决生效后十日内缴至本院，逾期未缴，强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，旺泰公司为案涉楼盘的开发公司，旺泰公司用案涉房屋抵付北兴公司的工程款，曲铭代表北兴公司与佟美娇签订房屋买卖合同取得房款的行为，系曲铭代表北兴公司取得的案涉楼盘工程款，旺泰公司作为案涉房屋的所有权人为佟美姣开具房票并协助佟美姣办理购房贷款的行为，属对曲���代表北兴公司与佟美娇签订的房屋买卖合同及佟美娇购买案涉房屋行为的认可，旺泰公司与佟美娇形成实质的房屋买卖关系。旺泰公司虽主张案涉房屋出卖人为曲铭、购房款均交由曲铭，但北兴公司、曲铭与旺泰公司之间约定用案涉房屋抵付工程的事实及佟美娇办理购房贷款后贷款部分的购房款汇入旺泰公司账户均可以认定旺泰公司为案涉房屋的实际出卖人，现旺泰公司以与北兴公司、曲铭之间关于工程款预抵的约定对抗与佟美娇之间的房屋买卖关系不予交付房屋的行为存在过错。佟美娇因不能入住购买房屋请求解除房屋买卖合同，旺泰公司作为房屋的出卖人有返还购房款及其他相应的责任，一审判令旺泰公司承担连带给付责任并无不当，应予维持。故，旺泰公司关于不承担连带赔偿责任的上诉主张不能成立，不予支持。旺泰��司关于在佟美娇清偿贷款后银行将贷款抵押金退还旺泰山公司时再返还贷款抵押金的上诉主张，因贷款抵押金本应由开发公司先行向银行交付，待购房人偿还全部贷款后银行再将贷款抵押金返还开发公司，案涉房屋的贷款抵押金系佟美娇交付，故一审判令旺泰公司将贷款抵押金返还佟美娇，并无不当。旺泰公司该上诉主张，无法律依据，不予支持。综上所述，旺泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2873.98元，由上诉人黑龙江旺泰房地产综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  王爱军审判员  刘 春二〇一六年十二月五日书记员  王春贺