贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0102民初11766号 原告：刘进艳，女，1993年5月12日生，布依族，住贵州省都匀市。 原告：杨涛，男，1992年9月23日生，汉族，住贵州省开阳县。 共同委托代理人：韩志文、阎毅，贵州省贵阳市云岩区水东路法律服务所。 被告：姜礼刚，男，1975年10月19日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人：苟永强，贵州兴科律师事务所律师。 第三人：贵州大邦房地产投资咨询有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段********。 法定代表人：郭家林。 委托代理人：赵俊松，系公司员工。 原告刘进艳、杨涛与被告姜礼刚、第三人贵州大邦房地产投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭晓劲适用简易程序公开审理。原告贵杨涛及其委托代理人韩志文、被告姜礼刚及其委托代理人苟永强、第三人贵州大邦房地产投资咨询有限公司委托代理人赵俊松到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告刘进艳、杨涛向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还购房款155000元；2、依法判决被告承担违约金60000元；3、案件受理费由被告承担。增加诉请：判令解除原被告及第三人签订的房屋买卖合同。事实和理由：2018年10月1日，原告（乙方）经第三人贵州大邦房地产投资咨询有限公司（丙方）介绍购买被告（甲方）位于贵阳市云岩区的房屋（建筑面积：106.64平方米），甲、乙双方协商议定上述房产成交总价为人民币大写玖拾万元整（￥900000）。三方按照合同约定，于2018年9月11日在云岩区签订房屋买卖合同，2018年10月1日，原告通过微信转账方式支付给被告姜礼刚定金30000元，被告出具收据一份，2018年10月11日，原告通过中国农业银行转账支付被告购房首期款100000元，被告出具收据一份；2018年10月19日，原告又通过支付宝转账支付被告购房款25000元，2018年11月20日，原告将30000元购房款存入被告中国农业银行账户。原告在办理相关房屋手续过程中发现被告的房屋还存在其他法律关系，影响本合同的正常履行，因此，原告多次找被告及第三人协商，要求退还购房款及购房定金，但是被告及第三人恶意拖延时间，已经严重违约。故原告为维护自身合法权益诉至法院，诉请如前。 被告姜礼刚答辩如下：1、我方认可收到原告的185000元，该款项分两笔，第一笔3万元定金，鉴于房屋总价是90万元，故3万元没有超过法律规定的上限，剩下的155000元是房款；2、对于事实部分，我们愿意解除合同，同时愿意返还原告155000元，但不是我方原因导致合同不能继续履行，不应该双倍返还订金，原告诉请承担违约金，违约金与双倍返还不同，双倍返还不属于本案处理范围；3、合同第八条明确载明，甲方收到全部购房款后10内履行房屋过户手续，已经明确履行先后顺序，原告需先履行义务，但是原告未按约定支付完购房款；4、结合证据，原告在签订合同时知晓房屋状态，由法院查封及邮政银行的抵押，原告对此并无异议，并且在谈话录音中原告表示愿意继续付款，因此原告的行为表示认可愿意继续履行合同，从现在看，房屋已经合法过户，房屋时可以进行买卖的，是因原告未能支付房款导致合同不能继续履行，被告不存在过错行为，不承担违约责任。就算要支付也是按合同约定支付，因此要求法院驳回原告返还6万元订金的诉请。 第三人贵州大邦房地产投资咨询有限公司答辩如下：同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2018年10月1日被告姜礼刚与原告刘进艳、杨涛、第三人贵州大邦房地产投资咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，约定:“第一条：甲（姜礼刚）乙（刘进艳、杨涛）双方经丙方（贵州大邦房地产投资咨询有限公司）居间介绍，乙方经考察自愿购买甲方坐落于贵阳市云岩区的房屋，建筑面积为106.64平方米房屋。第二条：甲方同意出售该房屋并保证上述房屋权属清楚、无产权、债务纠纷、所有共有人均同意出售，提供的房屋权属证书及相关个人、产权所有人的证明资料真实、合法、有效。房屋实际情况以产权证载明情况为准。乙方对甲方上述转让的房屋具体状况充分了解，自愿购买该房屋；第三条：甲乙双方议定上述房屋成交总价为人民币玖拾万元整（￥900000）；第四条：乙方定于2018年10月1日交付购房定金人民币大写叁万元整（￥30000）卖方在收取定金时，须将该房的相关证件留存在丙方，并留现金1000元作为交房的水电煤气等押金；第八条：甲方定于甲方收到全部购房款10个工作日内办理交房手续，若不交房则每日按已付房款的1%违约金支付给对方；第九条：付款方式，办理银行按揭贷款，乙方于2018年11月20日前支付首期约人民币叁拾叁万元整（￥330000），乙方定金冲抵首期款，剩余房款人民币大写伍拾柒万元整（￥570000）由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付…………；第十二条：违约责任，Ａ、乙方若中途违约或不按约定时间签订《房屋买卖合同》，提交完备房屋过户相关手续，不按约定时间支付房款或不想购买该房，交易取消，定金不退并作为违约金处理，违约金50%归甲方所有，另50%以支付丙方在办理该房销售过程当中的所有成本及开销。Ｂ、甲方若中途违约或不按约定时间签订《房屋买卖合同》或不能提交完备的房屋过户相关手续，或不想出售该房，交易取消，甲方应赔偿乙方双倍购房定金作为违约金，违约金退还乙方原定金金额后，剩余违约金额50%归乙方所有，另50%以支付丙方在办理该房销售过程当中的所有成本及开销。Ｃ、若已付购房款某方违约，除按定金约定赔付对方外，违约方必须按总房价30%的违约金支付给对方。第十三条：其他约定事项，（1）甲方承诺交房当天该房名下为空户;（2）甲方承诺交房当天结清该房水、电、煤气及物管等费用，交房以后产生的费用由乙方支付;（3）甲方承诺交房之前不破坏屋内固定装修;（4）交易中所产生的所有费用及丙方居间服务费由乙方承担支付;乙方出资大写人民币伍万叁仟元整（￥53000）用于给丙方支付（包含买卖双方税费、评估费、代办费及佣金）;（5）若甲乙双方其中一方违约，违约方必须支付丙方居间服务费;（6）乙方承诺个人征信良好，无任何不良贷款记录；（7）甲方如果因为离婚法院判决所产生的一切费用由甲方自行承担；（8）乙方贷款超出房屋总价部分，经过甲方账户甲方当天退还乙方，若经第三方放款自行扣除到乙方账户；（9）过户之前10天内付完首付；（10）房屋的产权转移手续必须按照二手房交易流程进行。”2018年10月1日,原告分两次通过微信转账方式向被告转款3万元。同日,被告向原告出具收据一份,载明：“今收到杨涛、刘进艳交来，位于贵阳市云岩区的房屋定金人民币大写叁万元整（￥30000）。收款人：姜礼刚日期：2018年10月1日”。2018年10月11日，原告刘进艳通过农业银行账户62×××72向被告姜礼刚账户62×××72转款100000元，并于同日被告向原告出具收条一份，载明：“今收到刘进艳购房首期款壹拾万元整（￥100000）姜礼刚2018.10.11”。2018年11月20日，原告通过微信转款的方式分三次向被告分别转款9000元、10000元、6000元，并向姜礼刚农业银行账户62×××72存入3万元。 另查明，贵阳市云岩区的房屋于2015年12年28日至2019年1月29日设立抵押登记，权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司贵阳市中华北路支行，于2015年12月28日至2018年10月10日被贵阳市云岩区人民法院查封，现该房屋已转让给案外人。 庭审中，被告陈述在合同签订前已告知原告涉案房屋已被查封，原告陈述确实告知过涉案房屋已被贵阳市云岩区法院查封，但并未告知该房屋设立了抵押登记。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》、转账凭单、微信聊天记录、收据，被告提交的产权查询资料及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证属实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告刘进艳、杨涛与被告姜礼刚、第三人贵州大邦房地产投资咨询有限公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现涉案房屋已转让给案外人，合同目的已不能实现，且被告姜礼刚同意解除合同,故原告诉请解除《房屋买卖合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告主张要求被告返还购房款155000元的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。《房屋买卖合同》第二条约定：“甲方同意出售该房屋并保证上述房屋权属清楚，无产权、债务纠纷，所有共有人均同意出售，提供的房屋权属证书及相关个人、产权所有人的证明资料真实、合法、有效。”该房于2015年12年28日至2019年1月29日设立抵押登记，于2015年12月28日至2018年10月10日被贵阳市云岩区人民法院查封，不符合合同中双方约定的房屋权属清楚，无产权、债务纠纷的约定。且被告在合同未解除的情况下将房屋出卖给案外人，导致合同无法继续履行，被告的行为已构成违约。按照《房屋买卖合同》第十二条第二款：“甲方若中途违约或不按约定时间签订《房屋买卖合同》或不能提交完备的房屋过户相关手续，或不想出售该房，交易取消，甲方应赔偿乙方双倍购房定金作为违约金”的约定，原告诉请被告承担违约金60000元的请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除刘进艳、杨涛与姜礼刚、贵州大邦房地产投资咨询有限公司于2018年10月1日签订的《房屋买卖合同》； 二、姜礼刚于本判决生效之日起五日内返还刘进艳、杨涛购房款155000元； 三、姜礼刚于本判决生效之日起五日内支付刘进艳、杨涛违约金60000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2263元，由姜礼刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  谭晓劲 二〇一九年九月三十日 书记员  丁杨桦