江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初10201号原告：南京绿博投资咨询有限公司（统一社会信用代码91320104768197795P），住所地本市秦淮区富丽山庄03幢3单元105室。法定代表人：赵萍，总经理。委托诉讼代理人：马琳，江苏众盛律师事务所律师。被告：江苏东汇百货超市有限公司（统一社会信用代码9132010630232713XN），住本市鼓楼区古平岗4号。法定代表人：赵海林，总经理。委托诉讼代理人：赵璐，江苏东汇百货超市有限公司职员，住址同上。原告南京绿博投资咨询有限公司（以下简称绿博公司）与被告江苏东汇百货超市有限公司（以下简称东汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿博公司的委托诉讼代理人马琳，被告东汇公司的委托诉讼代理人赵璐到庭参加诉讼。现已审理终结。原告绿博公司向本院提出诉讼请求：1、被告腾空并搬出本市秦淮区富丽山庄x幢一层125平方米的房屋；2、被告向原告支付房租、占有使用费66472元（自2016年4月27日起至实际搬出腾空之日止）；3、被告向原告支付违约金27508元；4、被告向原告支付拖欠电费2638元。2016年12月19日变更诉讼诉求为：1、被告向原告支付自2016年4月28日至2016年12月14日的房租、占有使用费104004元；2、被告支付违约金27508元；3、被告支付拖欠电费2638元。事实和理由：南京市秦淮区富丽山庄x幢一层系原告从他人处承租的房产。2015年4月15日，原、被告签署《房屋租赁合同》，原告将南京市秦淮区富丽山庄x幢一层125平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，双方约定房屋租赁期限为2015年4月21日至2019年4月27日，年租金165050元。此后，双方按约履行。2016年5月13日，被告向原告出具《协商解除通知函》，通知原告拟协商解除《房屋租赁合同》，原告复函予被告要求被告积极赔偿原告损失。然而被告消极应对，既不协商，也不露面，更未将房屋交还原告，故原告诉至法院。被告东汇公司辩称，房租应算至2016年5月18日，占有使用费是由于原告多次协商未果后将涉案房屋锁住，导致被告无法将物品搬出所产生的，应由原告自行承担；原告要求的违约金没有合同依据；电费被告已经支付。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系原告从他人处承租，并可自行组织对外招租。2015年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，约定，原告将涉案房屋出租给被告用作商业用途，出租房屋的期限自2015年4月21日起至2019年4月27日止，其中2015年4月21日至4月27日为被告免租期；出租房屋的年租金总额（含税）为165050元，每半年支付一期，每期租金总额为82525元，首期租金支付日为本协议签订后十个工作日内，以后被告应于每期房租到期日提前30日向原告支付租金；被告应另支付原告14000元作为保证金，租期满若被告无违约行为，原告应全额无息退还，若被告在合同期内单方解除合同，保证金将不予退回；租赁期间，被告负责支付出租房屋的电费等；因下列情形之一，原告有权解除本合同，并要求被告支付两个月租金的等额违约金，不足以赔偿由此造成原告损失的，有权要求被告补充赔偿：1、被告拖欠租金两个月以上，2、被告违反本合同规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设施严重损坏的，原告依据上述情况单方解除合同的，原告不予退还被告合同保证金，3、未经原告书面同意，被告擅自改建出租房屋主要结构、进行装修、部分或全部转租他人或改变用途的。合同签订后，被告向原告支付房租至2016年4月27日，并支付保证金14000元。2016年5月13日，被告向原告发出《协商解除通知函》，称因公司业务方向调整，现正式通知原告拟将协商解除房屋租赁合同及补充协议，请原告收函后三日内与被告洽谈合同解除事宜。5月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容是，被告发出的《协商解除通知函》原告已收悉，原告提请被告注意，合同未到期要求解除属违约，原告将遭受严重损失；被告应积极赔偿原告损失及租赁房屋闲置期间的租金损失，应于收到此函后三日内拿出切实可行的赔偿方案，否则原告将依法诉讼。该函被告于当日拒收。6月16日，原告再次向被告工商登记的住所地以特快专递方式发出《律师函》，要求被告积极赔偿，该函被告仍然拒收。被告一直未将涉案房屋腾空交还原告。7月14日，原告员工报警称，富丽山庄底层门面房的电没了，要拉总闸，但总闸在房客的涉案房屋内，房客联系不上，求助。民警到现场后了解到原告将涉案房屋租给一家超市，后该超市违约不租了，并将门面房钥匙带走，现联系对方，对方不接电话，因另外两家门面房电源总闸在涉案房屋内，报警人想将门锁打开。民警看过租赁合同后，同意陈宁秀开锁，关于租赁纠纷，通过法律途径解决。后原告诉至法院。审理中，原、被告双方均确认合同已于2016年5月18日解除，双方于2016年12月14日完成涉案房屋交接，被告取回屋内所有物品，并认可应付电费为2638元。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》合法有效，双方应按合同全面履行各自义务。被告在合同履行才满一年时间即于2016年5月13日单方提出提前解除合同，无合法依据，已构成根本履约，应当承担相应的违约责任。原告关于房租、占有使用费104004元（165050元/年÷365天×230天）的诉讼请求，被告不予认可，认为应当计算至2016年7月14日。本院认为，原告主张的标准并无不当，双方主要争议的是费用的截止时间。根据本案的案情，被告在提出解除合同后，并未积极腾空搬离涉案房屋，反而将物品置于涉案房屋内，拒绝与原告联系、磋商解除事宜，直至原告诉至法院，法院告知相关后果后，被告方积极腾空搬离房屋，故即使原告于2016年7月14日将门锁更换，被告仍应对2016年7月14日至12月14日期间的占有使用费负有一定责任，考虑本案案情及过错程度，本院酌定被告对上述期间的占有使用费承担50%的赔偿责任，故房租、占有使用费为69637.6元（165050元/年÷365天×78天+165050元/年÷365天×152天×50%）。因被告已按合同向原告支付保证金14000元，根据保证金的性质，在合同解除时应当首先冲抵所欠的费用，如仍有剩余方考虑其违约金性质，故本院依法将被告支付的保证金14000元予以扣减，被告还需支付原告占有使用费55637.6元。原告关于违约金27508元（165050元/年÷12月×2月）的诉讼请求，被告不予认可。本院认为，合同中虽未明确约定单方提前解除合同的违约金金额，但原告比照合同约定2个月违约金主张，于法有据，故本院予以支持。综上，被告应当向原告支付房租及占有使用费55637.6元、违约金27508元、电费2638元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏东汇百货超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京绿博投资咨询有限公司支付房租、占有使用费55637.6元。二、被告江苏东汇百货超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京绿博投资咨询有限公司支付违约金27508元。三、被告江苏东汇百货超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京绿博投资咨询有限公司支付电费2638元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2983元，减半收取为1491.5元，由原告南京绿博投资咨询有限公司负担518.5元，被告江苏东汇百货超市有限公司负担973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 员  李 娜二〇一六年十二月二十二日见习书记员  夏美玲