广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初488号 原告：广西河池华钦物业管理有限公司。 法定代表人：孔湘云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙鹏，该公司员工。 被告：覃俊霜，女，1978年4月6日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 原告广西河池华钦物业管理有限公司（以下简称华钦公司）与被告覃俊霜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华钦公司的委托诉讼代理人孙鹏到庭参加诉讼。被告覃俊霜经本院公告传票传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告华钦公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2013年2月2日至2017年8月10日的物业管理费3099.89元、公共电费551.3元、公共维护费507.01元、生活垃圾处理费262.5元，电梯维护、保养、年检费1630元。庭审中，原告放弃该项诉请中的公共维护费，上述费用共计5543.68元；二、判令被告向原告支付违约金3267.37元（从2016年10月1日暂计至2018年12月31日，之后的利息以5543.68元为本金，按每月2%计算至付清之日止）；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：河池市“金碧湾”小区是河池嘉联房地产开发有限公司投资建设的小区。原告对物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、维护、管理以及维护区域的环境卫生而产生的公共电费、公共生活垃圾处理费和电梯维护、保养、年检费应当由被告承担。原告已按照约定提供物业管理服务，被告拒不支付物业管理服务费及其他相关费用的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。 被告覃俊霜经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩等相关诉讼权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年4月19日，被告因购买河池嘉联房地产开发有限公司（以下简称嘉联公司）开发的、位于河池市（建筑面积93.21㎡），与嘉联公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应在2011年12月31日前交付房屋，并约定买受人未按入住通知书指定的期限和地点办理房屋交付手续或买受人拒绝接受符合主合同第八条规定的房屋的，则自入伙通知书指定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付房屋。嘉联公司未在合同约定的期限内按期交房。2013年2月2日嘉联公司在《河池日报》上刊登交房公告，被告未办理收房手续。嘉联公司与被告在《商品房买卖合同》附件四约定，出卖人对买受人进行书面通知的具体方式可为出卖人在《河池日报》上刊登相关通知。 2013年2月20日至2016年2月19日期间，河池市环境卫生管理处每年以委托书的方式，委托原告向其管理的小区业主收取垃圾处理费，按每户每月7.5元的标准收取。 2013年11月14日，河池市物价局以河价格[2013]156号文对金碧湾小区物业服务收费标准作出批复，小区物业服务费基准价为0.60元/平方米（按住房建筑面积计），可按上浮不超过10%的标准执行；电梯维护运行费为30元/户·月。 另查明，原告于2010年3月22日进驻金碧湾小区，对小区范围内的物业实行统一管理至2017年8月10日。涉案小区共6栋楼563户，其中：2010年3月10日1号楼（42户）交房，2013年2月2日3号楼（108户）、4号楼（144户）交房，2013年4月27日5号楼（36户）、6号楼（72户）交房，2016年2月5日2号楼（161户）交房。 原告计算小区公摊电费的计算方法为：（公共总表同期实用电量－泵房电表同期实用电量－地下室电表同期实用电量-电车充电棚同期实用电量）×电费单价÷同期业主户数。原告计算被告2013年2月至2017年6月应交纳的公摊电费为：551.3元〔31.2元（2013年2、3、4月）+55.60元（2013年5、6、7、8月）＋42.70元（2013年9、10、11月）＋46.10元（2013年12月、2014年1、2月）＋31.20元（2014年3、4、5月）＋32.30元（2014年6、7、8、9月）＋21.50元（2014年10、11、12月）＋32.00元（2015年1、2、3月）＋36.60元（2015年4、5、6月）＋36.20元（2015年7、8、9月）＋25.20元（2015年10、11、12月）＋28.90元（2016年1、2、3月）＋27.70元（2016年4、5、6月）＋10.80元（2016年7、8月）＋38.60元（2016年9、10、11、12月）+12.30（2017年1、2、3月）+42.40元（2017年4、5、6月）〕。 2017年8月10日原告撤出案涉小区。原告河池华钦物业管理有限公司的物业管理等级暂定三级。原告口头承诺小区物业从交房之日起免收4个月管理费。 本院认为，原告属依法成立的企业，且取得物业管理资质等级三级，其与原告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同义务。根据该协议，原告为涉案的金碧湾小区提供物业管理服务并收取物业管理费，小区业主应按约交纳物业管理费等费用。根据嘉联公司与被告在《商品房买卖合同》附件四约定交房通知可在《河池日报》上刊登，故依约应视为嘉联公司2013年2月2日在《河池日报》上刊登交房公告为涉案房产交付。房产交付之后，原告已按约为被告提供了物业服务，被告作为小区业主理应按约向原告支付物业管理费等相关费用，扣除原告承诺口头承诺免收期，即本案物业管理费的起算时间应确定为2013年6月3日起算。经核算，被告应交纳2013年6月3日至2017年8月10日的物业服务费为3076元（0.66元/月×93.21㎡×50个月）；被告应交纳2013年2月至2017年6月的公共电费为551.3元;2013年2月至2015年12月的生活垃圾处理费为262.5元（7.5元/月×35个月）；2013年2月2日至2017年8月10日的电梯维护、保养、年检费为1620元（30元/月×54个月）。以上合计5509.8元。对于逾期付款违约金，协议约定从逾期之日起按每天3‰计收，原告在庭审中自愿按年利率24%的标准计算违约金，不违反法律规定，且有利于被告，本院对原告自认的且有利于被告的主张予以支持。但因原告未能举出充分证据证实其在2016年10月1日前向被告书面催缴费用的证据，其虽在庭审中提供了张贴缴费通知的照片为证，但该照片的张贴地点及拍摄时间未有无利害关系的第三方予以证实，且其发出的律师函也未有被告签收的回执为证，故对原告主张自2016年10月1日起，以年利率24%按欠费总额计收违约金的主张不予支持，应从起诉之日起（即2019年2月25日）至被告实际支付完毕之日止，按上述欠费金额及标准计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告覃俊霜向原告广西河池华钦物业管理有限公司支付的物业服务费，公共电费，生活垃圾处理费，电梯维护、保养、年检费，共计5509.8元； 二、由被告覃俊霜向原告广西河池华钦物业管理有限公司支付违约金（违约金自2019年2月25日起至实际清偿之日止，以5509.8元为基数，按年利率24%计算）； 三、驳回原告广西河池华钦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），公告费560元，共计610元，由被告覃俊霜承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王立群 审 判 员  谢忠迎 人民陪审员  覃海渊 二〇一九年九月十七日 法官 助理  韦京辰 书 记 员  王振院 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 义务人履行义务的方式告知 义务人履行金钱给付义务（含诉讼费），可以直接支付给权利人，也可以将履行款存入本院账户（户名：河池市金城江区人民法院；账号：20×××99；开户行：中国农业银行河池分行东江分理处）由本院转交给权利人，汇款请注明案号、汇款用途。 请保管好你的义务履行凭证。 不履行人民法院生效法律文件将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-22××××0