江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初5561号 原告（案外人）：陆广杰，男，1969年7月4日出生，汉族，住苏州市相城区。 原告（案外人）：朱小红，女，1974年4月7日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人（上述二原告共同委托）：陆培源，江苏谐达律师事务所律师。 被告(申请执行人)：姜珏，女，1967年8月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陆广俊，女，1967年10月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 第三人（被执行人）：杨昱，男，1963年6月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告陆广杰、朱小红与被告姜珏、第三人陆广俊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告陆广杰及委托诉讼代理人陆培源、被告姜珏的委托诉讼代理人彭浩、第三人陆广俊到庭参加诉讼。后本院追加杨昱为第三人参加诉讼，于2019年1月31日、9月19日公开开庭进行了审理。原告陆广杰及委托诉讼代理人陆培源、被告姜珏的委托诉讼代理人彭浩、第三人陆广俊到庭参加诉讼，第三人杨昱经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆广杰、朱小红向本院提出诉讼称，1、判令停止对苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室进行执行，解除查封；2、判令确认苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：针对贵院执行被告与第三人合伙纠纷一案，原告于2018年5月16日对执行苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房产(下称“涉案房屋”)提出书面异议，请求中止执行，解除查封。贵院于2018年8月3日作出《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。现有证据足以证明原告对涉案房屋享有所有权，并足以排除执行，具体事实与理由如下：一、原告与第三人之间成立了合法有效的房屋买卖合同关系。2010年3月1日第三人夫妇出具《证明》，将其签名《商品房买卖合同》中的权利义务转让给原告。2010年原告向第三人支付了房屋首付款以及由第三人支付的部分贷款。从2010年11月起，原告朱小红逐月往贷款账号转账款项。截至2018年2月，原告已支付购房款约67万元(房屋总价款925860元)，目前原告仍然持续按月支付贷款。综上，原告已履行了第三人夫妇出具的《证明》中的主要义务，原告与第三人之间成立了合法有效的房屋买卖合同关系。二、涉案房屋被贵院查封之前异议人已合法有效占有、使用。根据涉案房屋权属登记簿记载的信息，涉案房屋于2015年12月3日被贵院查封。而现有证据充分证明，从2010年4月起，原告对涉案房屋进行了设计、装修，购买、添附生活物品，缴纳物业费、车位费、水电费等费用，实际居住涉案房屋至今。因此，在贵院查封前原告已经合法占有、使用涉案房屋。三、原告已支付大部分房款，在第三人交付房屋后，一直居住使用，对涉案房屋享有所有权。1、截至2018年2月，原告已付购房款约67万元，超过购房总价70%，目前原告仍然持续按月支付贷款，且有能力按期按约支付完剩余款项。2、第三人与苏州常发置业有限公司之间的购房款已全部结清。虽然涉案房屋仍有建设银行的抵押权，但建设银行并未提起诉讼，其抵押权没有现实紧迫的危险性。同时，原告按期支付贷款的行为也不会损害建设银行的抵押权。四、涉案房屋非因原告原因未办理过户登记。根据涉案房屋权属登记簿记载的信息，贵院曾进行两次查封。但在2015年10月27日解除查封到再次查封的2015年12月3日之间，原告与第三人于2015年11月29日委托我爱我家房地产经纪有限公司就涉案房屋办理过户登记手续，当时所有材料和款项均已准备妥当，但前往市房屋不动产登记交易中心准备办理过户手续时，因有人恶意在苏州鼎鑫房产咨询服务公司(下称“鼎鑫公司”)将涉案房屋出售挂牌备案，导致原告不能办理过户。就此事，原告曾向市房屋不动产登记交易中心投诉。市房屋不动产登记交易中心遂责令鼎鑫公司将房屋挂名撤下，但撤下的第二天即2015年12月3日涉案房屋即被查封，又无法办理过户。因此，涉案房屋未办理过户登记的原因不在于原告。综上，原告与第三人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告已支付大部分购房款，一直逐月支付贷款，在贵院查封前已合法占有、使用涉案房屋，实际居住多年。因此，原告对涉案房屋享有所有权。为维护原告的合法权益，现根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条、法释[2015]5号《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条向法院提起诉讼，恳请法院依法停止对涉案房屋的执行，解除查封措施，确认原告对房屋的所有权。 被告姜珏辩称，物权是由物权登记所体现的，该房屋在第三人陆广俊名下，依照法律规定，被告申请法院进行查封并拍卖是合法的，有法律依据的。另外，根据最高人民法院相关司法解释，对于原告这种情况作出特别规定，只有当法律满足四个条件时，法院才能停止执行。另外，第三人早已涉于诉讼，原告应当知道。在这里仍然替第三人偿还银行贷款，也不属于善意范围。被告将房屋挂牌出售是为了保护自己的利益采取的措施。具体情形是法院两个查封空挡采取的保护措施。从原告提交的材料可以看出，即使是被告不进行自救措施，原告和第三人中间的交易也完成不了。原告是2017年11月30日提交相应材料，法院是12月2日进行查封。他项权的涤除按照正常期限至少要五个工作日，就算是被告不采取措施，他项权也不可能涤除。所以说，原告的诉请没有法律依据和事实依据，倒是有帮助第三人逃避债务的嫌疑。所以恳请法庭驳回原告所有的诉请。 第三人陆广俊述称，我2010年3月10日准备拿房子的时候，就将房产的全部的权利和义务转让给原告夫妇。这个房产的所有权是原告夫妇所有，他们也是实际的居住人。法院冻结的房屋产权人是原告夫妇，房款也都按约定付清。原告也在履行转让以后还贷的义务。请求支持原告的诉讼请求。 第三人杨昱未作述称。 经审理查明，姜珏与陆广俊合伙纠纷一案，本院于2016年11月28日作出（2016）苏0508民初55号民事判决：被告陆广俊于本判决生效之日起十日内支付原告姜珏转让款人民币20万元。该判决发生法律效力后，根据姜珏申请，本院于2018年5月9日立案执行，案号为（2018）苏0508执1636号。在（2016）苏0508民初55号案件立案之前，本院依法作出（2015）姑苏民诉保字第00029号民事裁定书，并于2015年12月3日查封苏州市相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房屋。案外人陆广杰、朱小红对本院执行标的提出异议后，本院于2018年8月3日作出（2018）苏0508执异24号执行裁定，驳回陆广杰、朱小红的异议请求。陆广杰、朱小红不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，原告朱小红、陆广杰系夫妻，被执行人陆广俊与案外人陆广杰系姐弟关系。 2009年5月13日，陆广俊、杨昱夫妻与苏州常发置业有限公司签订商品房买卖合同，向苏州常发置业有限公司购买相城区元和街道润元路288号28幢804室商品房（预售），房屋建筑面积158.34平方米，总价款为925860元，于2009年4月8日支付总购房款的20%即185860元，签约日办理按揭贷款74万元，房屋交付时间为2010年6月30日前。当天，陆广俊、杨昱与建设银行苏州分行签订个人住房借款合同，贷款74万元，借款期限自2009年5月13日起至2027年5月13日止。 2010年3月1日，陆广俊、杨昱向朱小红、陆广杰出具证明，内容为“经与陆广俊协商，在转让给陆广杰夫妇的前提下，本人自愿放弃签名购房合同中的所有权利和义务（注：相城花园四期28栋804室）”。2010年11月起至2018年2月，朱小红每月转账至陆广俊建设银行的贷款账户，归还购房贷款。朱小红于2010年3月13日转账10万元、陆广杰于2010年5月24日取现3.5万元、6月5日取现2.5万元、7月27日取现1万元、7月28日取现2万元、7月29日取现1万元、8月8日取现1万元、8月16日取现1万元、9月5日取现1万元、9月9日取现1万元，合计24万元支付给陆广俊，用以支付陆广俊已经支付的首付款185860元和2009年5月至2010年10月的贷款。截至2019年5月，陆广俊名下剩余贷款余额为396260.33元。2019年5月14日，朱小红将陆广俊名下剩余贷款余额396260.33元归还了建设银行苏州相城支行，当天，建设银行苏州相城支行出具了个人贷款结清证明。 2010年4月，涉案房屋交付后，朱小红、陆广杰即对房屋进行了装修，并使用至今。2011年1月5日相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房屋登记至陆广俊（99.9%）名下，杨昱为共有人。 2015年11月29日，朱小红、陆广杰与陆广俊、杨昱欲办理房屋过户手续，但该房屋被被告姜珏委托苏州鼎鑫房产咨询服务有限公司（于2015年10月28日）出售挂牌备案，无法办理相应的过户手续。 再查明，2010年2月5日甲方（卖方）朱小红与乙方（买方）石璐、丙方苏州房产交易登记管理中心签订存量房交易资金托管协议，甲方、乙方和居间方苏州顺达资产管理有限公司签订房屋买卖定金协议，朱小红将其位于苏州市房屋出售给石璐，建筑面积67.48平方米成交价格47万元。朱小红、陆广杰在苏州市（姑苏区工业园区）无登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。 上述事实，由本院（2016）苏0508民初55号民事判决书、（2015）姑苏民诉保字第00029号民事裁定书、（2018）苏0508执异24号执行裁定书、原告朱小红、陆广杰提交的商品房买卖合同、个人住房贷款合同、落款时间为2010年3月1日陆广俊、杨昱出具的证明、银行流水单、委托居室设计协议、住宅装饰保修单、设计费及装修收据、长城宽带收据、水费支付凭证、照片等、苏州新康物业管理有限公司香城颐园服务中心的证明、苏州我爱我家房地产经纪有限公司物品清单、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行个人贷款还款凭证、结清贷款交易明细清单、中国建设银行个人贷款结清证明、房屋买卖定金协议、存量房交易资金托管协议、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明及庭审笔录等在案证实。 本院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。相城区元和街道润元路288号28幢804室房屋的产权于2011年1月5日登记在第三人陆广俊（99.9%）名下，杨昱为共有人，系陆广俊与杨昱按份共有。虽然原告朱小红、陆广杰在本院查封案涉房屋前未与第三人陆广俊、杨昱签订书面的房屋买卖合同，但陆广俊、杨昱于2010年3月1日向朱小红、陆广杰出具证明，内容为“经与陆广俊协商，在转让给陆广杰夫妇的前提下，本人自愿放弃签名购房合同中的所有权利和义务（注：相城花园四期28栋804室）”，结合原告将其位于苏州市房屋出售，其名下无住宅房屋登记信息，可以采信原告对案涉房屋权利义务转让的证明等同于房屋书面买卖合同。2010年4月第三人将案涉房屋交付给了原告，原告进行了装修并居住至今，可以认定在本院查封之前原告已合法占有案涉房屋。关于购房款支付问题，2010年10月前原告已支付第三人陆广俊购房首付款及按揭贷款共计24万元，此后的按揭贷款均由原告朱小红每月汇入第三人陆广俊的还贷银行卡，履行了原告与第三人证明中的还贷义务。2019年5月14日，朱小红将陆广俊名下剩余贷款余额396260.33元归还了建设银行苏州相城支行。当天，建设银行苏州相城支行出具了个人贷款结清证明。原告虽然未将剩余贷款余额汇入法院，但其归还银行贷款是履行证明内容中代第三人陆广俊的还贷义务，并不违反法律规定，因认定原告已支付全部房款。朱小红、陆广杰与陆广俊、杨昱于2015年11月29日欲办理案涉房屋过户手续时，案涉房屋被被告姜珏委托苏州鼎鑫房产咨询服务有限公司（于2015年10月28日）出售挂牌备案，无法办理相应的过户登记手续，即原告非因自身原因未办理过户登记。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下: 一、不得执行相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房屋。 二、确认原告朱小红、陆广杰享有相城区元和街道润元路288号香城颐园28幢804室房屋的所有权。 案件受理费13059元，公告费600元，合计13659元，由被告姜珏负担，于本判决生效后十日内直接支付给原告。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。 审 判 长  黄伟忠 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  谢永坤 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  陈 怡