黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书(2016）黑81民终468号上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江飞跃房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰区呼兰镇建设街六委二组国税局1号楼1层东数11门。法定代表人：郭有强，该公司董事长。委托诉讼代理人：濮荣勤，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）：康旭光，个体工商户。委托诉讼代理人：王宝富，黑龙江王宝富律师事务所律师。上诉人黑龙江飞跃房地产开发有限公司（以下简称飞跃房地产公司）因与被上诉人康旭光房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2015）牡商初字第404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，于同年12月14日公开开庭审理了本案。上诉人飞跃房地产公司的委托诉讼代理人濮荣勤，被上诉人康旭光及其委托诉讼代理人王宝富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞跃房地产公司上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人反诉请求。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。被上诉人称以有关债权抵顶了购房款，但所举证据不能证明该主张，原审法院仅凭生活经验认定双方之间发生了经济往来，与事实不符，原审判决上诉人给付被上诉人购房款缺乏事实根据，属认定事实错误。被上诉人未支付购房款，因此上诉人的反诉请求应予支持。二、原审判决适用法律错误。被上诉人所举证据不能证明其已支付了购房款，原审支持其诉求，与《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零八条相悖，因此应支持上诉人的反诉请求。三、原审判决违法了民事诉讼法的规定，超出了审理范围。被上诉人原审中请求判令解除购房合同返还购房款，庭审中被上诉人自认了并未实际交付购房款的事实，而是基于上诉人欠付其工程款形成的债权债务关系相抵顶，与本案不是同一民事法律关系。被上诉人也未在原审中提出变更或增加诉讼请求，因此关于本案用于抵顶购房款的债权债务争议应另案解决，不应在本诉中予以确认。原审中被上诉人已经自认了商品房购房款并未实际交付，但原审判决中认定虽无顶账的直接证据，但按照日常生活标准，应认定顶账的事实存在缺乏事实根据，没有法律依据，所以原审判决认定事实错误。上诉人在原审提出的反诉请求，是基于双方签订的商品房买卖合同书中关于买受人未按时缴纳购房款应承担违约责任提出的，虽然双方买卖合同被依法撤销，但并未确认合同无效。购房人未交付购房款应承担违约责任。康旭光辩称，一、双方之间签订的房屋买卖合同合法有效。上诉人称签订该合同只是为了办理抵押贷款的主张，无证据证实。二、被上诉人已履行了交付购房款的义务。在社会生活领域，以债权抵顶房款的情况很多。房款收据证明上诉人已收到了被上诉人以其他债权抵顶的房款。被上诉人提供的其他证据证明了其他债权抵顶房款的支付方式，而不是用来证明抵顶房款的债权数额。三、被上诉人有权解除房屋买卖合同，上诉人应返还购房款。四、上诉人是完全民事行为能力人，对于出具收据的行为，应承担相应的民事责任。被上诉人不存在违约的情况，请求二审法院驳回上诉，维持原判。康旭光向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，返还其购房款883787.00元，本案的诉讼费由飞跃房地产公司承担。飞跃房地产公司向一审法院反诉请求：判令解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，撤销2015年2月1日该公司为康旭光出具现金收据的民事行为，支付其违约金17675.74元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月1日，康旭光与飞跃房地产公司签订三份《商品房买卖合同》，购买飞跃房地产公司开发的八五六农场温馨佳苑小区2号楼5单元4层541和3层531号住宅及1号楼9号车库。两住宅价格每平米2780.00元，建筑面积均为138.29平米，房款384446.00元，车库面积20.89平米，价格每平米5500.00元，房款114895.00元。合同约定：付款方式为一次性付款。如逾期在90日内，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超90日，出卖人有权解除合同，买受人解除合同的，按累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金。如继续履行合同，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交房期限为2014年8月30日前，交付条件为该商品房经检验合格。并对其他事项作了约定。当日，飞跃房地产公司为康旭光出具384446.00元、384446.00元和114895.00元三张购房收据。收据未注明交款方式。另查，飞跃房地产公司2013年取得八五六农场温馨佳苑小区1、2号楼的建设规划用地及工程规划施工等许可手续，并取得《商品房预售许可证》。目前，本案所涉住宅楼及车库现均未竣工验收，约定房产没有交付。一审法院认为，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应予确认。在原告未实际占有和楼房尚未竣工验收的情况下，双方即约定在合同签订前的2014年8月30日交房，应视为对交房时间约定不明。现双方均同意解除合同，予以准许。关于原告是否履行付款义务应如何认定问题。根据民事诉讼法的规定，原告应当对其以债权抵顶房款的主张提供证据加以证明。从双方提供的证据看，有购房合同、被告开具的购房收据、债务关系凭证、汇款单据及证人夏某的证词，被告无有效证据反驳。现虽无顶账的直接证据，但按照日常生活经验判断，原告主张的事实具有高度可能性，符合盖然性的证明标准，应认定顶账的事实存在。被告对开具收条是为原告办理贷款出据行为存在重大误解的主张，未提供证据证实，不予确认。关于合同解除后返款问题。商品房买卖合同签订后，双方即形成了新的债权债务关系，原权利义务关系消灭。原告以债权抵顶房款，视为房款的交付。被告亦应依法履行交房义务。诉讼中，当事人双方均同意解除合同，被告交房义务已无继续履行之必要。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告以债权抵顶房款，即属于履行合同行为。根据上述规定，合同解除后，原告要求被告返款，请求合理，予以支持。被告拒绝返款的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，合同解除后，被告应当返还原告房款。被告出具的购房收据有原告支付的对价，不存在重大误解，被告关于该公司当时出具收据的行为属于重大误解应予撤销的理由依法不能成立。原告不构成违约，对被告要求原告支付违约金的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、解除原告康旭光与被告飞跃房地产公司2015年2月1日签订的三份《商品房买卖合同》；二、被告飞跃房地产公司于判决生效后十日内返还原告康旭光购房款合计883787.00元；三、驳回反诉原告飞跃房地产公司关于撤销该公司2015年2月1日为原告康旭光出具收据的民事行为及支付其违约金的反诉请求。案件受理费12638元，反诉费6407.50元，由被告飞跃房地产公司承担。二审审理期间，各方当事人未向本院提交新的证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否履行了给付房款的义务，上诉人原审中提出的反诉请求是否成立。上诉人为被上诉人出具了交纳房款的三张收据，该收据证明了上诉人对被上诉人已交纳房款的认可，上诉人无证据推翻三张收据的证明力，应确认三张收据合法有效。被上诉人举示的其他证据能够佐证双方之间存在其他经济往来，被上诉人举示的三张收据足以证明已交纳房款，故被上诉人无需举示以其他债权抵顶房款的有关证据。三张收据合法有效，上诉人请求撤销该收据缺乏事实根据与法律依据。由于被上诉人不存在违约行为，上诉人要求被上诉人给付违约金的请求不成立。综上所述，飞跃房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12638.00元（上诉人预交），由上诉人黑龙江飞跃房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鲁 民审判员 高令江审判员 董力源二〇一六年十二月十五日书记员 王薇薇