广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终5668号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾昌恒房地产有限公司。住所：惠州大亚湾澳头中兴南路141号。法定代表人：张峰，任董事长。委托诉讼代理人：兰洪秀，女，汉族，系公司法务专员。委托诉讼代理人：麦俊豪，男，汉族，系公司法务专员。被上诉人（原审原告）：李俊，男，汉族，1972年11月7日出生，户籍地址：重庆市奉节县。委托诉讼代理人：游珊珊，广东尚达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾昌恒房地产有限公司因与被上诉人李俊商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人兰洪秀、麦俊豪，被上诉人的委托诉讼代理人游珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾昌恒房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初3796号民事判决书,查明事实,依法改判，2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、双方在签订《商品房买卖合同》时，上诉人已告知被上诉人未委托我司工作人员代为办理房产转移登记等相关手续的法律后果。被上诉人因自身原因且不愿意做公证，最终未委托我司工作人员为其代为办理转移登记等相关手续。被上诉人应就上述未委托办理行为承担不利结果及主要责任，而非将全部不利后果责任归责于上诉人一方。原审判决事实认定不清的情形无疑加重了上诉人的责任，损害了上诉人合法的权益。二、根据大亚湾片区房地产行业，如果客户没有办理相应的公证委托开发商办理房产转移等相关手续，那么办理抵押或办证手续等的责任均由客户承担并需客户本人亲自办理。被上诉人因自身原因未委托我司代为办理办证等相关事宜，故此无法办理相应的公证委托，被上诉人本身是很清楚自己没有办理委托的事实，因此我司是无法代被上诉人办理抵押或办证等相关事宜。三、直至涉案房屋实际交付被上诉人时，被上诉人也没有向我司递交相关的委托办证的公证资料，所以导致我司搁置许久之后，直至2017年2月8日被上诉人才过来办理相应手续，但这并不意味着我司中途没有通知被上诉人，且被上诉人仅委托我司的权限仅为代其领取不动产权证。四、被上诉人未委托我司代为办理抵押或转移登记等相关手续，不仅直接影响上诉人的切身利益，加重了上诉人作为连带担保方的担保责任，同时根据相关规定，在出证前上诉人作为开发商需对自身开发楼盘的银行房贷承担连带担保责任，要将巨额资金置于银行监管账户。出证越慢，保证期限越长，对企业资金周转越不利。因此上诉人没有也不可能存在拖延办证的情形。五、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，上诉人承担的是协助办证(递件)义务而非办证义务。六、上诉人已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，被上诉人所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非上诉人原因。上诉人已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。另从大亚湾经济技术开发区房产管理局于2015年6月30日发布在惠州大亚湾经济技术开发区网站的《关于大亚湾商品房预(销售系统上线的通知》(详见证据1)显示，原有网签系统将停止服务，直至2015年8月17日发布的《关于大亚湾产权产籍登记管理系统、房管档案信息管理系统上线的通知》显示，2015年8月24日才重新开放系统。在此期间，长达54天的时间。我司是无法办理产权登记递件业务。上述情形均为双方签订商品房买卖合同时不可预测、非上诉人可控制的客观因素导致。首先，此为不可抗力，属于法定免责事由。退一步说也至少属于重大情势变更，要求上诉人承担显失公平。其次，双方签证的《商品房买卖合同》补充协议中明确约定“非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”，属约定免责事由，因此，上述原因耗费的时间均应予以扣除。综上所述，原审判决存在认定事实不清的情形，且该情形加重了上诉人的责任。假如将上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，恳请二审法院对本案依法改判。被上诉人李俊辩称：双方合同明确约定办理房产证的义务，并不以是否签订委托书作为认定办理的违约责任，上诉人的证据不能证明被上诉人没有委托的事实，应当维持一审判决。原审原告李俊向一审法院起诉请求：一、被告支付原告2015年10月30日至2017年5月9日（总计557天）逾期办理房产证的违约金35709元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2013年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××路××天××花园××号商品房，该房建筑面积为90.4平方米，总价款为390000元。双方就交付期限约定为：被告应在2015年3月30日前，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费，委托被告办理权属登记的手续。2015年2月8日，原告办理了涉案房屋的入伙手续。被告于2017年2月8日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。2017年5月9日，涉案房屋的产权登记至原告李俊名下。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任问题。合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2015年2月8日交付原告使用，故被告应当在2015年11月3日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2017年2月8日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间463天，已构成违约，应当承担违约责任。被告主张扣除2015年7月1日至2015年8月24日办证部门停止办理业务的时间共计54天，但被告提供的证据，无相关部门的盖章，也无其他证据可以佐证，不足以证实此种情况属于不可抗力，因此，该抗辩理由，证据不足，本院不予采信。庭审中，被告认为原告请求支付逾期办证的违约金已过诉讼时效。依据法律规定，当事人权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自动延续为三年。本案中，根据合同约定，被告应当在2015年11月3日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告没有按时履行该义务，原告从2015年11月4日开始就已经知道或者应当知道其权利受到损害。可见，原告请求保护民事权利的诉讼时效期间至2018年11月4日止。为此，原告于2018年11月1日起诉主张权利，诉讼时效尚未届满。因此，被告对诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本地审判实践，本院酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付2015年11月3日至2017年2月8日期间的逾期违约金为29683元(390000元×6%÷365天/年×463天)，原告诉求超出上述金额部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李俊支付违约金29683元；二、驳回原告李俊的其他诉讼请求二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人请求的逾期办证违约金是否具有事实及法律依据。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是其真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人已向被上诉人履行了支付购房款的义务，于2015年2月8日办理了涉案房屋的入伙手续，根据合同约定，上诉人应当在2015年11月3日前将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人直至2017年2月8日才将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间463天，上诉人存在逾期办证的违约行为，应当承担相应违约责任。上诉人上诉提出，系因被上诉人自身原因未及时委托上诉人办理办证等相关事宜才导致2017年5月9日方办理好涉案房产产权登记。但涉案合同第十五条已明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，上诉人提交的《惠州市大亚湾区不动产登记申请书》无法证明双方于2017年2月8日才办理涉案房产产权权属登记系出于被上诉人的责任，上诉人亦未能提交证据证明上诉人自身已于合同约定期限内多次通知被上诉人需要办理涉案房产产权权属登记配合的事项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。此外，上诉人还主张扣除2015年7月1日至2015年8月24日办证部门停止办理业务的时间共计54天，但其提供的证据，无相关部门的盖章，也无其他证据可以佐证，不足以证实此种情况属于不可抗力，因此，该抗辩理由，证据不足，原审不予采信，处理正确，本院予以认可。因此，根据合同约定，被上诉人从2015年11月4日开始就已经知道或者应当知道其权利受到损害,而其于2018年11月1日起诉，其主张的逾期办证违约金的诉讼时效尚未届满，上诉人对该期间诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。因双方签订的《商品房买卖合同》并未就上诉人逾期办证明确约定计付违约金，且被上诉人因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本地审判实践，原审酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即上诉人应向被上诉人支付2015年11月3日至2017年2月8日期间的逾期违约金为29683元(390000元×6%÷365天/年×463天)，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币692元，由惠州大亚湾昌恒房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年九月二十九日法官助理陈佳汝书记员张婉婷