安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初7375号 原告：孙东海，男，1978年12月23日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码：91341221335632720J，住所地临泉县经济开发区管理委员会6楼。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 原告孙东海与被告安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙东海的委托诉讼代理人梅竹、被告腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙东海向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付交房逾期交房违约金1140元（以325850元为基数，以0.1‰／日为违约金计算标准，自2016年12月31日计算至2017年2月4日，计35天）；2、依法判决被告支付因逾期协助原告办理产权登记的违约金51395元（以317250元为基数，以4.35%／年的1.5倍为违约金计算标准，自2017年6月22日计算至2018年7月2日，计365天，计23285元；以325850元为基数，以4.75%／年的1.5倍为违约金计算标准，自2017年5月4日计算至2018年7月2日，计424天，计28110元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于临泉县经济开发区××路××路××商铺××＃××楼××铺），合同价款为317250元。原告依约分别支付房屋首付款。2016年5月16日，原告接到被告通知到阜阳颍东农村商业银行临泉支行签字办理房屋抵押借款，剩余款项原告依约以银行贷款的方式履行完毕房款给付义务。依据《商品房买卖合同》规定，被告应当于2017年6月30日前，将已验收合格的房屋交付给原告，但直至2017年3月份，被告才通知原告交房。原告要求被告出具上述房屋的验收合格证明，被告却迟迟不予提供。无奈之下，原告于2017年3月22日领取房屋钥匙开始进场装修。此外，依据合同约定被告应当于房屋交付90日内将办理产权登记需由被告提供的资料报产权部门登记备案。至2017年6月21日，被告仍未履行提交办理产权登记资料的义务，导致原告迟迟不能办理产权登记证书。2016年5月9日，原、被告再次签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于临泉县经济开发区××路××路××商铺××＃××楼××，合同价款为325850元。原告依约分别支付房屋首付款。2016年6月17日，原告接到被告通知到阜阳颍东农村商业银行临泉支行签字办理房屋抵押借款，剩余款项原告依约以银行贷款的方式履行完毕房款给付义务。依据《商品房买卖合同》规定，被告应当于2016年12月31日前，将已验收合格的房屋交付给原告，但直至2017年2月份，被告才通知原告交房。原告要求被告出具上述房屋的验收合格证明，被告却迟迟不予提供。无奈之下，原告于2017年2月4日领取房屋钥匙开始进场装修。此外，依据合同约定被告应当于房屋交付90日内将办理产权登记需由被告提供的资料报产权部门登记备案。至2017年5月3日，被告仍未履行提交办理产权登记资料的义务，导致原告迟迟不能办理产权登记证书。故原告起诉，请求判如所请。 腾辉公司辩称，1、被答辩人要求支付违约金计算至2017年2月4日，计算时间有误，且答辩人不存在逾期交房违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任。2、关于逾期办证违约金问题，答辩人也不应当进行支付。答辩人于2018年3月8日就将首次登记材料提交至登记机关，时间在合同约定的90天期限内。因此，也就不存在被答辩人主张逾期办理产权登记的违约金要求，被答辩人提出该主张无任何事实依据。3、原告诉称部分内容与事实不符，被告不认可因被告未履行提交办理产权登记资料的义务导致原告迟迟不能办理产权登记证书的说法，更不认可被告至今仍然未向产权登记中心提交办理产权登记的资料。4、根据涉案合同第八条第五款约定，应当扣除雨雪天气天数。综上，被答辩人不存在违约行为。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙东海与被告腾辉公司分别于2016年2月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于临泉县××路××路西侧的腾辉国际城××幢×层××房（2＃楼12栋），合同价款317250元。付款方式为首付加按揭。合同第八条约定，出卖人应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。 合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 2016年5月9日，原告与被告又签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设腾辉国际城21幢1层119房（2#楼8栋），合同价款分别为325850元。付款方式为首付加银行按揭。 合同第八条约定，出卖人应在2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的。 合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、如买受人自行办理房产证或由于买受人的原因未能及时办理房产证的，出卖人不承担违约责任。 两份合同签订后，原告依约分别支付房屋首付款167250元、165850元，余款办理按揭贷款。2017年2月4日，原告接收2#楼8栋119号房。2017年3月22日，原告接收2#楼12栋112号房。涉案两间房屋至今未办理房屋产权登记证书。2018年3月8日，被告将2#楼8栋119号房的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。2018年6月21日，被告将2#楼12栋112号房的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向被告出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案原、被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付2#楼8栋119号房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。被告辩称不存在逾期交房行为，并应根据合同第八条第五款约定，扣除因雨雪天气停工的天数。因合同第八条并未有上述约定，本院对该辩解意见不予采信。被告逾期交房天数自合同约定最后交付期限的第二天起计算至2017年2月4日原告接受涉案房屋之日，共计35日，被告应支付原告逾期交房违约金为325850元×35天×0.1‰=1140元。 被告于2017年2月4日交付2#楼8栋119号房屋，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2017年5月5日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年3月8日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。被告于2017年3月22日交付2#楼12栋112号房屋，根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2017年6月20日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案被告于2018年6月21日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。故对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。2#楼8栋119号房屋被告逾期提供资料的天数从2017年5月6日计算至2018年3月8日，共计307天，被告应支付违约金为325850元×6.09%×307天÷365=16691元。2#楼12栋112号房屋被告逾期提供资料的天数从2017年6月21日计算至2018年6月21日，共计366天，被告应支付违约金为317250元×6.09%×366天÷365=19373元。以上两项合计36064元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙东海逾期交房违约金1140元； 二、被告安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙东海逾期办证违约金36064元； 三、驳回原告孙东海的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取557元，由原告孙东海负担163元，被告安徽腾辉国际城开发有限公司负担394元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇一九年九月二十五日 书记员  尹振宇 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。