广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3803号原告：广州化工集团有限公司，住所地广州市越秀区较场东路****。法定代表人：王晓林。委托诉讼代理人：陈滨宏、梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被告：黄洪星，男，1982年9月15日出生，汉族，身份证地址广东省兴宁市。原告广州化工集团有限公司诉被告黄洪星房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁剑标，被告黄洪星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告就广州市越秀区较场东路xx号自编36号201-207、303-304、403-407房签订的《广州市房屋租赁合同》；2、被告立即将广州市越秀区较场东路xx号自编36号201-207、303-304、403-407房恢复原状并腾空交还原告；3、原告没收被告已缴纳的租赁保证金70236元；4、被告向原告支付从2018年6月1日起至迁出房屋之日止的电费（暂计至2018年11月13日欠付电费为552.5元）；5、被告向原告支付拖欠的2018年9月1日至11月30日的房屋租金（每月按31807元计）及逾期违约金（以31807元为基数，分别自2018年9月11日、10月11日、11月11日起按每日1%计至付清之日止）；6、被告向原告支付逾期交还房屋的占用费（自2018年12月起，按合同第十条约定的每日3511.8元标准计至实际交还房屋之日止）。事实和理由：原告与被告在2018年5月21日签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告承租原告广州市越秀区较场东路xx号自编36号201-207、303-304、403-407房共578.3平方米物业，租赁期限2018年6月1日至2024年4月30日止，租金的支付日为每月10日前支付当月的租金，逾期未支付租金及相关费用的，每逾期一日，按应缴相应费用总标的的1%向原告支付违约金，合同约定按现状交付，租赁用途为办公用途。合同签订后，原告依约将标的的物业移交被告使用，被告根据合同约定事先向原告委托经营管理物业的广州万力集团物业管理有限公司上报了装修方案并开始对标的物进行装修，装修期间，万力公司工作人员于2018年8月21日、8月28日分别到涉案房屋现场巡查，发现被告根本没有按照原装修方案施工，经向被告了解，被告实际正按照“公寓”的用途进行施工，并对标的物进行了间隔，改变房屋空间结构，严重违反了租赁合同第三条、第十条的约定。经万力公司多次发函警告后被告方才停止使用，但拒绝将涉案房屋恢复原状。此外，被告自2018年9月起开始拖欠租金，经多次催促后仍未支付。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：1.原告提交的租赁合同约定第10条的解除理由是擅自改动租赁用途，被告并没有违反涉案房屋的用途，本来就想经营公寓的，将涉案房屋装修成公寓也是可以认为是用于办公用途的。被告在2018年8月提交的装修方案已经充分体现了其使用用途，但是原告和广州万力集团物业有限公司并没有对此给予书面回复，即是未对被告的使用用途有异议。由于施工停止，涉案物业并没有实际使用，对一个尚未使用的物业提出使用用途不符合约定是不符合常理的。2.原告称被告自2018年9月开始无故拖欠租金且违反租赁合同第10条的约定，被告认为并没有违约，也没有拖欠租金或物业管理费，双方合同第6条约定，被告将装修方案提交给万力物业公司，其并没有书面回复，被告的经营方向有改变，被告提交第二次装修方案，原告也没有书面回复，之后又提交了第三次装修方案，至今均没有收到原告或万力公司的明确书面回复。根据合同约定和公序良俗，原告有义务及时给予面回复是否同意被告的装修方案。原告存在不作为的情况，可以视为原告没有履行合同的约定，同时也等于原告主张放弃了合同约定的对其装修方案约束的权利，其后被告出于经营方面的考虑选择在第一份提交的装修方案的基础上调整后续装修，是原告和万力公司未批复其装修方案主动放弃了合同约定的对被告装修方案约束的权利，并导致双方没有任何的装修施工方案。原告以被告未按照施工方案为由强制下达停工通知，强制被告停止装修致使其无法使用该物业，原告和万力公司要求停工的理由不成立，侵犯了被告的权利。被告停止交纳房租及物业费是被告行使不安抗辩权的行为。并且在被无理要求停工之前，虽然房屋空置了三个月，但被告也是有按时交纳租金及物业管理费的，足可证明被告并没有违约的主观恶意，而是原告侵犯了被告权益所导致的。经审理查明：据粤房地证字第**《房地产权证》记载，原告是广州市越秀区较场东路33号自编36号4层房屋（总建筑面积1202.14平方米）的权属人。2018年5月30日，原告(甲方)与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同附件为较场东路xx号自编36号2、3、4楼平面图，注：图中斜线阴影部分为本合同出租物业），约定甲方将广州市越秀区较场东路xx号自编36号201-207、303-304、403-407房共578.3平方米物业按现状出租给乙方作办公用途使用，租赁期限2018年6月1日至2024年4月30日止，租金按月结算，乙方在每月10日前按银行转账方式一次性缴付当月租金给甲方，本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金；乙方同意并承诺在本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳70236元作为租赁保证金；合同第六条“装修与改造”约定乙方因经营需要对承租物业进行改建（含改变间隔），进行室内装修或安装设备等，须征得甲方书面同意，如需报经政府主管部门审批的，须先取得政府相关部门合法审批手续后方可施工；乙方同意接受且承诺积极配合甲方和甲方授权委托方万力物业公司的监督和管理；乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回物业，没收乙方租赁保证金：……2、擅自拆改物业结构或改变用途……，6、逾期或不足额支付租金等超过30天的，或累计拖欠租金达到三次的……；乙方逾期未支付租金及相应费用的，每逾期一日，按应缴相应费用的总金额1%向甲方支付违约金；租赁期届满，乙方应将承担承租物业交回甲方，租期届满日后5日内，乙方应会同万力物业公司到物业现场办理验收、确认、交回手续，双方在交接清单上签名盖章［第八条第（十）项）]；当触发解除本《租赁合同》行为时，甲方须书面通知乙方并提供相应的政策文件，乙方应自行消化经营风险并做好维稳工作，甲方给予乙方撤离期限为自乙方收到甲方书面通知之日起30日内，撤离期间应按原合同标准缴纳租金，逾期撤离时应当承担违约责任［第九条第（四）项）]；乙方未按第八条第十项或第九条第四项约定，未按期交回物业的，每逾期一日，乙方须按租赁期最后一个月的日租金的3倍支付占有使用费，并支付其他产生的一切费用（包括但不限于水、电费、通讯费用等），直到乙方将物业归还甲方之日止等。合同签订后，原告于同年6月1日将涉案房屋按平面图显示状态交付被告。被告向原告支付了租赁保证金70236元及2018年7、8月的租金、管理费。2018年8月8日，被告向原告递交《装修申请表》，记载“申请装修项目”为拆除原电路图、电路改造、重配家私办公用品、吊顶、墙面和天花油漆、走道楼梯重新装饰；“审批意见”为严格按照《施工方案》规范、文明施工，确保工程安全及质量，拟同意按合同业态施行装修施工（署名张伟峰）。同意在不影响房屋结构安全、相邻使用单位和不占用公共面积前提下，按政府相关房屋装修规范以及租赁部分出租物业使用用途开展施工，严格监督安全文明施工，如遇相关问题及时向租赁部反映(署名郭**)。同年8月28日，被告向原告递交《房屋用途申请》，内容为被告由于与合伙人筹办培训公司合作未成功，特申请改变使用性质，用作商务公寓。同年8月21日、8月28日，原告就涉案房屋委托的管理公司广州万力集团物业管理有限公司向被告发出《停工通知》和《关于严格执行租赁合同条款的函》，《停工通知》内容为被告就涉案房屋现场实际施工装修与所报施工方案严重不符，要求被告停工整改。《关于严格执行租赁合同条款的函》的内容为租赁合同第二条明确规定“按现状出租给贵方作办公用途使用”，但被告正在按“公寓”用途装修施工，目前虽已停工，但已改变物业的间隔、用途，严重违反了租赁合同条款。其司保留追究其法律责任。同年10月31日，广州万力集团物业管理有限公司委托广东圣和胜律师事务所向被告发出《律师函》，内容为因被告拖欠2018年9月及10月的租金，违反了合同的约定，故立即解除被告与原告于2018年5月21日签订的《租赁合同》，被告清缴租金、违约金、水电费及其相关其他费用，并没收被告的租赁保证金70236元及交还涉案房屋。庭审中，被告确认自2018年9月起没有再向原告支付任何费用，并陈述其分别于2018年8月1日、2018年8月5日和2018年8月8日向原告递交了书面的装修方案（公寓装修），但原告均没有回复，其将承租二、四楼的每个房间间隔分成2个独立（含卫生间）的房间，共约30多个房间。另称原告提交的证据中的《装修方案》即是其第三次向原告递交的装修方案。该方案的“图纸目录”中记载项目设计要点、原始勘测图、平面布局图、强弱电布局图、天花灯位图、天花照明灯位图。本案在审理期间，于2019年7月30日与原、被告双方到涉案房屋现场进行勘查。现场装修情况为：被告将二、四楼承租的每个独立的房屋西墙（含窗）拆除，通道（即物业平面图上的阳台）向东面平移，将原来的房屋（每个约10多平方米）全部分别改造分隔成2个独立并配置卫生间的房间（即通道东西侧为房间，房间面积不超过10平方米）。房间的间隔框架已全部完成，尚未装修。本院认为：原、被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，为有效合同。合同第六条“装修与改造”明确约定被告对涉案房屋的装修必须征得原告的书面同意，如需经相关部门批准须取得有关部门的合法审批。据被告向原告递交的《装修申请表》显示，被告申请的装修项目只是改电路、油漆墙体等简易装修，原告亦明确要求被告按交付房屋时现状装修，而被告因与合伙人问题向原告申请将涉案房屋改公寓装修未经同意及未报相关行政部门审批的情况下，擅自进行将涉案房屋内部大幅度拆除墙体、改建间隔及添置设施的工程建筑，其行为违反了合同约定和诚实信用原则，也违法了建筑装饰装修的有关管理规定，造成了对原告房屋的损害，且被告自2018年9月起没有支付租金，亦构成违约，故原告要求解除合同，被告按原状交还房屋、没收租赁保证金及支付拖欠租金、违约金的请求符合合同约定，本院予以支持。由于原告没有提供被告欠付电费的证据及垫付的凭证，故对原告要求被告支付电费的请求缺乏依据，本院不予支持。另原告要求被告自2018年12月起按日计付租金不符合合同约定，亦不符合公平合理原则，本院亦不予支持。该时段租金应按合同约定的同期租金标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第（二）款、第一百零七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州化工集团有限公司与被告黄洪星于2018年5月30日签订的《广州市房屋租赁合同》解除。二、被告黄洪星自本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区较场东路xx号自编36号201-207、303-304、403-407房恢复原状（按照《广州市房屋租赁合同》附件平面图间隔的原状）并腾空交还原告广州化工集团有限公司。三、被告黄洪星已缴纳的租赁保证金70236元不予退还。四、被告黄洪星自本判决发生法律效力之日起七日内，向原告广州化工集团有限公司支付2018年9月1日至11月30日的房屋租金（每月按31807元计）及违约金（以31807元为基数，分别自2018年9月11日、10月11日、11月11日起按每日1%计至付清之日止），违约金总额以不超过所欠租金总额为限。五、被告黄洪星自本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告广州化工集团有限公司支付2018年12月1日至实际交还房屋之日止的租金（其中2018年12月至2019年5月每月按31807元计，2019年6月至今每月按32443元计）。六、驳回原告广州化工集团有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4164.9元，由原告广州化工集团有限公司负担2082.9元，被告黄洪星负担2082元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一九年九月九日书 记 员  韩俊彦