山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1584号上诉人(原审被告)：山西华微房地产开发有限公司，地址:太原市小店区平阳路金茂国际数码中心A幢26层E号房。法定代表人：吕建文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董秀川，北京中伦文德太原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐守勇，男，1967年4月12日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：卢茂诚、齐守伟，山西晋信律师事务所律师。原审第三人：常青，男，1964年10月28日出生，汉族，住晋中市榆次区。原审第三人：赵新平，男，1955年10月10日出生，汉族，住晋中市榆次区。上诉人山西华微房地产开发有限公司（以下简称华微公司）因与被上诉人齐守勇及原审第三人常青、赵新平商品房销售合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华微公司的委托诉讼代理人董秀川、被上诉人齐守勇的委托诉讼代理人卢茂诚、原审第三人赵新平、常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华微公司上诉请求：1.依法撤销榆次区人民法院（2018）晋0702民初1802号民事判决书第一项内容“被告山西华微房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告齐守勇购房损失款81882元、利息差额3302.57元，共计85184.57元”，改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人开发的该项目，初期仅针对晋中烟草公司职工进行团购，并不直接面对和接触每个购房人。被上诉人委托赵新平、常青、任锁平（已去世）作为其代理人与上诉人签订的《协议书》中明确载明，赵新平、常青、任锁平作为团购买受人的代表，在签订本协议前已取得买受人的特别授权，赵新平、常青、任锁平代理包括被上诉人在内的84名买受人就购房款及车位使用费的交纳标准、方式以及建设标准、竣工时间等进行了约定。后被上诉人将购房款直接支付到赵新平、常青、任锁平三人设立的联名共管账户中，并委托赵新平、常青、任锁平将购房款支付给上诉人。以上能够完全证明赵新平、常青是被上诉人的代理人,赵新平、常青有权代理被上诉人处理与选定房屋相关的一切事宜；2.上诉人与被上诉人之间的买卖关系已经依法解除。由于被上诉人并不是晋中烟草公司职工,且多次催要后拒不支付购房款，上诉人与赵新平、常青于2017年9月12日协商一致将涉案房屋做退房处理，赵新平、常青进行签字确认。2017年10月31日，上诉人将赵新平、常青受被上诉人委托付给上诉人的购房及车位款共计245646元返还给赵新平、常青设立的联名共管账户中。上诉人认为，赵新平、常青作为被上诉人的代理人,有权代理被上诉人与上诉人解除买卖关系，即使赵新平、常青超越代理权,但赵新平、常青在收到返还的购房及车位款后并未向上诉人提出任何异议,上诉人有理由相信赵新平、常青享有代理权,所以赵新平、常青的代理行为是有效的，上诉人与被上诉人之间的买卖关系已经解除；3.上诉人在与被上诉人解除买卖关系且在全额返还款项后另行出售涉案房屋的行为，不属于一房二卖，依法不承担赔偿责任。2017年9月12日,上诉人与被上诉人解除双方之间的买卖关系,2017年10月31日，上诉人将购房及车位款共计245646元原路返还至联名共管账户，至此被上诉人对涉案房屋不再享有任何权利，上诉人有权另行出售涉案房屋；4.一审判决中利息计算的起止时间存在错误，上诉人不承担将款项返还至联名账户后至被上诉人实际领取之日期间的利息。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。齐守勇辩称，1.上诉人称赵新平、常青为被上诉人代理人与事实不符。上诉人称“初期……并不直接面对和接触每个购房人”与事实不符。根据答辩人一审中所提交的《协议书》能够证明，至迟于2016年6月3日，上诉人即组织八十四名团购人签订了该协议书，关于赵新平、常青与包括上诉人在内的84名团购人的关系，上诉人自始即了解。上诉人称“赵新平、常青、任锁平……代理包括被上诉人在内的84名买受人就购房款及车位使用费的交纳标准、方式及建设标准、竣工时间进行了约定”与事实不符，包括答辩人在内的团购人均属于合同主体。在该《协议书》中，虽然在书写上以上诉人作为甲方，赵新平、常青作为乙方，但需要注意的是，该《协议书》所约定的乙方义务中，实质上约定的是团购买受人义务，例如协议第三条第三款措辞为“团购买受人应在3日内向甲方（即上诉人）支付车位定金壹万元”。在《协议书》签字页上亦表明“完全同意上述条款，并严格履行相应责任和义务”，该句后即为全部团购人签字捺印。综上，赵新平、常青实质上是团购人的代表，而非上诉人所称代理人，在《协议书》中，并未表明其对答辩人有任何代理权限；2.上诉人所称与被上诉人之间的买卖关系已经依法解除与事实不符。上诉人于一审过程中所提交的书面材料，上诉人称其所系与赵新平、常青协商一致，但实质上属于单方通知。该材料虽然写道“原订购名单中部分人员不具备购房资格……现协商做退房处理”，但该材料既未显示协商双方主体，亦未显示协商过程，所谓“现协商”只不过是上诉人为掩饰其违约行为而书写，并不代表实际发生的真实情况。事实上，上诉人拒不履行商品房买卖合同的根本原因在于房地产价格的快速上涨，而非所谓答辩人不具备烟草公司员工身份。在本案起诉之前，答辩人一直与上诉人协商，但其拒不履行合同，亦未通知答辩人解除合同。如果确如上诉人所说，其与答辩人的商品房买卖合同关系于2017年9月12日即已解除，那么赵新平、常青在经过近一年后，才于2018年8月30日将有关款项退给答辩人，与常理严重不符。该情形能够说明，所谓“买卖合同关系已经解除以及退款，实际上是上诉人为应对诉讼而做，并非客观发生的事实；3.上诉人在与答辩人签订买卖合同后，为追求更高的利润，将案涉房屋向第三人出售的行为，违反了诚实信用原则，依法应当承担赔偿责任；4.赵新平、常青并非答辩人的代理人，上诉人主张“买卖合同关系已经解除”不能成立，上诉人未将有关款项退还答辩人之前，答辩人一直处于丧失对该资金占有的状态，因此上诉人应当支付答辩人实际取回购房款（车位款）之日前的利息。常青述称，当时就是职工买房，大家一起推荐我们。任锁平是原先我们单位搞基建的，就由我们三个人代表烟草公司的职工去谈事情，当时华微公司还没有房子，就办了几个证，当时给我介绍政策，然后给我们三个人分了三个组，我们各通知三十个人，赵新平是我们三人的组长。也管好钱，后来有84个职工的钱，我们就在银行开了联名账户。经过华微公司和我们同时在单位开了84个人的会，三方共同签字之后把钱给了华微公司。因为有证办不下来，款不能走，就让84个人都签了字，然后付了款给华微公司，我们三人中任锁平突然死亡，就把事情给耽搁了。他负责的事情我们就不清楚。我们前期收房款是享受折扣的，后来的钱都是直接对个人的，和我们就无关了。我们没有资格去代替齐守勇去和华微公司签合同。交钱我们是买房，退房的事情我们不能替人家做主。赵新平述称，地本来是我们烟草公司盖的，后来由于政策原因，土地局拍卖华微公司拿到了地，当时怕把钱丢了，所以我们三个人开了联名账户，因为一个人去世了，所以耽搁了一阵子，当时也就差了两万元，我们只负责收齐钱来给开发商买房，其他和我们没关系。齐守勇向一审法院起诉请求：1.判令华微公司继续履行与齐守勇之间的购房合同，向齐守勇出售位于xx园小区1号楼1单元12层中户的房屋并协助齐守勇办理相关登记手续；2.本案诉讼费用由华微公司承担。在一审审理过程中，齐守勇提出因发现华微公司已将本案所涉房屋出售给第三人，本案现不具备继续履行合同的客观条件，故将诉讼请求变更为:1.依法判令华微公司向齐守勇返还购房款及车位款245646元并支付至返还完毕前述款项之日止的利息（利息计算至2018年7月9日为25689.93元，自2018年7月9日至返还完毕之日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算);2.依法判令华微公司赔偿齐守勇245646元;3.本案诉讼费用由华微公司承担。一审法院认定事实：2016年初，山西省烟草公司晋中市公司与华微公司合作开发位于榆次区××宿舍××街南侧的“华微xx园”项目，赵新平、常青与任锁平（已去世）作为山西省烟草公司晋中市公司代表负责组织买家集体进行商品房团购。齐守勇为参与团购房屋于2016年3月15日、2016年3月21日两次向赵新平、常青、任锁平（已去世）与华微公司联名账户打款共计人民币155646元。2016年3月22日，齐守勇与华微公司华微xx园项目部共同签署《xx园内部分房确认单》，在确认单中载明了房屋的位置、面积、付款方式、房屋价格、付款日期等，并约定“本选房确认单一经签订，即确定xx园小区1号楼1单元12层中户的房屋为选房人（即齐守勇）所选房屋”、“房屋户型面积最终以政府核准实测面积为准”。2016年6月3日，作为团购买受人（包括齐守勇）代表的赵新平、常青与任锁平（已去世）作为乙方、华微公司作为甲方签订《协议书》，约定由包括齐守勇在内的84人团购甲方开发的华微xx园项目中的商品房，约定“乙方作为团购买受人的代表，在签订本协议前已取得买受人的特别授权”，并约定了购房款及车位使用费的交纳标准、方式、及其他相关内容，协议后附有齐守勇代其子齐昶的签字捺印。后，齐守勇于2016年8月2日向赵新平、常青、任锁平（已去世）与华微公司联名账户打款人民币9万元。2017年9月12日，华微公司向赵新平、常青出具书面资料一份，表明经华微公司“与晋中市烟草公司职工代表核实，原订购名单中部分人员不具备购房资格，以及部分人员在经职工代表多次催缴,至今拒不按约定交清应付款项，现协商决定做退房处理，其经职工代表联名账户缴纳的订金返还至原账户，房屋由我公司收回并另行处理。具体名单及联名账户信息如下”。2018年8月30日赵新平、常青将收取齐守勇的购房款及车位款退给齐守勇，并向齐守勇支付了利息24073.31元。另查明，2018年4月26日，华微公司与案外人董晓斌、李娟签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋另行买卖。一审庭审中，齐守勇将其第一项诉讼请求中的利息变更为27375.88元，将其第二项诉讼请求华微公司赔偿齐守勇金额变更为265646元，并表示齐守勇是否具有烟草公司员工身份并不影响其买受人地位，齐守勇、华微公司所签订的《xx园内部分房确认单》作为具备主要条款的商品房买卖合同，并未限制购房者身份，实际上超过半数的《协议书》签字人不具有烟草公司员工身份，其中大部分目前已经入住xx园小区;赵新平、常青并未依事实、依法取得齐守勇特别授权，齐守勇从未向赵新平、常青及任锁平（已去世）出具书面授权委托书,亦从未口头进行委托，华微公司与赵新平、常青及任锁平（已去世）签订的《协议书》，系华微公司提供的格式条款。华微公司已将案涉房屋售与他人,应当承担支付利息、损失赔偿等责任。华微公司则否认齐守勇主张，认为齐守勇不具备购房资格，根据协议书的约定以及齐守勇向账房付款的行为,完全可以印证齐守勇特别授权赵新平、常青与华微公司签订《协议书》（后附有齐守勇代其子齐昶的签字捺印）,齐守勇与赵新平、常青之间依法存在代理关系,华微公司与赵新平、常青就案涉房屋作出处理的效力及于齐守勇，齐守勇、华微公司之间的买卖关系已经合法解除,结合诉讼过程中齐守勇将确认单原件退给赵新平、常青及在领款表中对房款利息的签字确认的行为也可以证明齐守勇认可华微公司与赵新平、常青就案涉房屋处理的结果，故应驳回齐守勇诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于齐守勇主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定本案所涉《xx园内部分房确认单》、《协议书》应当认定为商品房买卖合同一节，因上述协议内容不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,故其主张无法成立,因此，齐守勇依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定要求华微公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求无法支持,但是,本案所涉《xx园内部分房确认单》、《协议书》仅未约定面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜之类内容，亦有“房屋户型面积最终以政府核准实测面积为准”等相关表述，已涵盖商品房买卖关系当事人间的主要权利义务内容，齐守勇、华微公司双方完全可以依据上述协议达成案涉商品房买卖目的,并且华微公司已经按照约定收受购房款及相关款项，应当认定齐守勇、华微公司已签订商品房买卖相关协议，该协议系双方的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对齐守勇、华微公司均具有约束力，华微公司在收受齐守勇相应款项后应依约向齐守勇出售相应房产。关于华微公司辩称其已与齐守勇选定的代理人即本案第三人赵新平、常青于2017年9月12日解除了与齐守勇订立的相关合同,故其于2018年4月26日另卖并无不当一节，综合全案实际,并无证据表明齐守勇授权赵新平、常青处理与解除合同有关的事宜，也并无证据表明齐守勇于2018年4月26日之前作出过同意与华微公司解除合同的明示或默示的意思表示,故无法认定案涉合同于2018年4月26日之前已经解除。鉴于华微公司确实存在一房二卖(在与齐守勇达成房屋买卖协议之后解除之前，将相关房屋另卖他人)的行为,该行为有违诚信并致使齐守勇丧失合同利益，同时,考虑到齐守勇存在未明确征得出卖人即华微公司同意下不当享受单位集资团购优惠的情形,酌情认定华微公司应当赔偿齐守勇的损失数额为已付款项的三分之一即81882元。关于齐守勇要求华微公司支付所付款项利息一节,综合全案事实,华微公司的解约行为确实不当，有违诚信并给齐守勇带来损失，故齐守勇可以要求华微公司承担资金占用期间的利息,但其计算方式有误，仅就其打款金额从打款之日至华微公司退款之日间依齐守勇要求的年利率4.75%计算的27375.88元予以支持，鉴于华微公司已退还相应款项，并支付利息24073.31元，故其还应支付3302.57元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：（一）山西华微房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付齐守勇购房损失款81882元、利息差额3302.57元，共计85184.57元。（二）驳回齐守勇的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的基本事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，齐守勇与华微公司所签订的《xx园内部分房确认单》、《协议书》仅具备了上述法律规定的商品房买卖合同的部分内容，且双方在《xx园内部分房确认单》及《协议书》中均作出了将来正式签订商品房买卖合同之内容，据此，本院认为，《xx园内部分房确认单》、《协议书》的性质尚不能认定为商品房买卖合同，其性质应认定为系以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，其与商品房买卖合同系预约与本约的关系。华微公司提出齐守勇并非烟草公司职工，但华微公司在与齐守勇签订合同时未对其是否符合团购身份条件予以审核，而与齐守勇签订了《xx园内部分房确认单》，双方据此已建立预约合同关系。之后，华微公司并未依法解除其与齐守勇之间的合同。华微公司上诉提出其已通过赵新平、常青与齐守勇解除了合同关系，赵新平、常青则提出其并无解除合同的代理权限。综合本案案情及证据，本院认为，依据《协议书》约定的内容来看，赵新平、常青仅取得履行向团购买受人筹集、催缴购房款并履行工程监督等事务的授权，其并未取得处理解除合同有关事宜的代理权限，华微公司亦属于该《协议书》的签订主体，对此应属明知。同时，华微公司无其他证据表明齐守勇授权赵新平、常青处理与解除合同有关的事宜，也无证据表明齐守勇于2018年4月26日之前作出过同意与华微公司解除合同的明示或默示的意思表示,故本院无法认定案涉合同于2018年4月26日之前已经解除。案涉《xx园内部分房确认单》、《协议书》签订之后，齐守勇依约履行了支付部分房款及车位款的义务，但华微公司未按照约定与齐守勇签订正式的商品房买卖合同，且现已将案涉房屋另卖他人，构成违约，华微公司对此应承担违反预约合同义务的违约责任。综上，根据《xx园内部分房确认单》的预约合同性质，结合当事人的过错程度、齐守勇履约的支出及其信赖利益的损失等因素，本院认为，对于齐守勇主张的损失，一审判决所酌情确定的金额并无不当，本院予以维持。关于本案利息计算的起止时间，应当按照齐守勇资金被占用的期间计算，一审判决对此认定并无不当，本院亦予维持。综上，华微公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1929元，由上诉人山西华微房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  元晓鹏审判员  胡 睿审判员  杨姣瑞二〇一九年九月二十六日书记员  智 慧