云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8921号原告：周明富，男，汉族，1977年10月17日出生，住云南省文山壮族苗族自治州文山县。原告：李波文，女，彝族，1976年10月2日出生，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。两原告共同委托诉讼代理人：李**，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明比邦房地产开发有限公司，住所昆明经济技术开发区昌宏路******。法定代表人：赵晋云。委托诉讼代理人：杨熙然，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李文岗，云南义海律师事务所实习律师，特别授权代理。原告李波文、周明富与被告昆明比邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明富，两原告共同委托诉讼代理人李**以及被告委托诉讼代理人杨熙然、李文岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金28036元（自2016年7月31日至2018年5月29日逾期667日，按房屋价款840669元每日十万分之五计算违约金）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年10月21日，原、被告达成合同编号为3942号《商品房购销合同》，合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）房屋，该商品房总价款为840669元，房屋参考套内建筑面积为115.57平方米。贷款方式付款，买房人首期支付购房总价款的31.01%，金额260669元，付款日期2015-10-21。其余价款580000元，向建设银行昆明和平支行贷款支付。交付期限：甲方应于2015-12-31（年月日）前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方。合同对于逾期付款、交房的违约责任进行了约定。第十二条关于产权登记的约定：按补充协议第三条执行。补充协议第三条约定，采用按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理。支付代理费100元。2015年10月20日，原告支付了房款、配套费、代办费、契税、产权工本费、云南省住宅专项维修基金。2016年3月4日，被告交付房屋给原告。原告一直要求被告及时为原告办理产权证，被告拖延不给予原告办理房产证。2016年6月30日，昆明市统一实施不动产登记，被告拖延至2018年5月29日才向昆明市不动产登记中心交件，办理了《不动产登记受理通知书》。2018年7月3日，办理了产权人周明富，共有人李波文，证号为：云（2018）官渡区不动产权第××号不动产证。综上，原告认为，被告销售房屋给原告，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，有转移标的物所有权给原告的义务，其为原告办理产权证是其法定、约定义务，况且被告代收了契税、维修基金，收取了办证费用，其拖延办理产权的行为应属违约。特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、办理不动产权证并非被告的单方责任，原告也应当履行其义务。二、政策变动后，办理不动产权证的工作内容发生了根本性变化，被告积极履行义务，没有任何拖延。三、权籍调查时间不应当计入办理不动产权证登记时间。四、由昆明隆源测绘有限公司代为办理不动产权证是被告与原告双方一致确认的结果，昆明隆源测绘有限公司接受委托后，积极办理土地测绘、不动产权籍调查等事宜，没有任何拖延。被告已经积极履行义务，昆明隆源测绘有限公司在办理过程中因客观原因至2018年5月24日权籍调查通过审核，并非被告造成。综上，被告并未违反合同约定和法律规定，本案合同中未约定办理期限和违约情况，原告不动产权证已经办理，没有任何损失。按照法理，没有损害就没有赔偿，故被告不应当承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：1.原告提交的竣工信息（照片）。该证据不能有效特定照片形成时间及内容客观性，本院不予采证。2.被告提交的调查笔录。该证据不能证明被告的证明目的，本院不予采证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月21日，原告周明富、李波文与被告昆明比邦房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定由原告向被告购买被告开发建设的房屋（用途为住宅），价款840669元，付款方式为首付260669元、按揭贷款580000元，房屋交付期限为2015年12月31日前。并针对产权登记事项约定：“预售商品房交付使用之日起：（1）采用一次性付款方式的，乙方（即原告）应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托甲方（即被告）代为办理，每户交纳代理费100元；（2）采取按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理，乙方支付代理费100元。乙方应在提供办理房屋产权证资料的同时授权甲方代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。”被告于2015年10月20日开具收到原告房款260669元的发票以及收到原告契税12610.04元、贴花费5元、产权工本费90元、配套费9400元、产权代办费100元、专项维修资金13000元的收据，于2016年3月4日开具收到原告房款580000元的发票。2016年3月4日，原、被告办理上述房屋的交接手续。2018年5月29日，昆明市不动产登记中心受理被告就涉案房屋提交的不动产登记申请。2018年7月3日，原告取得涉案房屋的不动产权属证书。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于被告是否应承担逾期办证损失。对此，商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请。本案中，就交易房屋的产权登记事宜，双方约定房屋权属登记手续由被告代理，原告在提供办理房屋产权资料的同时授权被告代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。相应约定符合产权登记的一般流程。经查，原告已付清房款，并由被告代收维修基金、契税、工本费、产权代办费等，房屋已实际办理交接并可推定原告交纳产权代办费时已向被告出具委托办理产权登记的书面委托，已履行买受人负有的义务。被告作为出卖人应当依约履行交易房屋的权属转移义务。关于办证期限，原、被告未作明确约定，结合交易习惯对原告在交纳产权代办费时（合同订立前一日）已出具申请委托资料的推定，依上述法律规定，被告应于合同订立之日起90日履行合同项下房屋权属转移登记申请义务。被告未按期履行义务且未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，应认定为因被告原因迟延办证，根据上述司法解释规定，须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。在迟延办证违约责任的确定上，原、被告未作出书面约定，原告诉请要求被告支付违约金28036元（以商品房总价款为基数、按照0.005‰/日的标准计算667天），不超过依法可支持的范围，本院予以支持，被告针对违约金而提出的抗辩主张明显缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：由被告昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周明富、李波文逾期办证损失28036元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费501元，减半收取250.5元，由被告昆明比邦房地产开发有限公司负担，余额250.5元退还原告周明富、李波文。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇一九年九月十六日书记员  汪建娇