宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0106民初5267号原告：中海宏洋物业管理有限公司银川分公司。责任人：曹孟成，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：黎某，女，该公司员工。被告：王某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：×××。原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司(以下简称中海宏洋物业公司)与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中海宏洋物业公司的委托诉讼代理人黎某到庭参加了诉讼，被告王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海宏洋物业公司本院提出如下诉讼请求：一、请求人民法院判决被告支付2015年11月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费19397.1元，合计19397.1元；二、请求法院判决被告支付2015年11月1日至2018年12月31日因拖欠物业服务费应支付的违约金5712.45元。上述违约金暂计至2018年12月31日，违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。三、欠费合计：25109.55元。本案诉讼费用、公告费、邮寄费等其它费用由被告承担。事实和理由：被告购买了由原告提供物业服务的中海国际社区熙岸24-120的商品房，根据《前期物业服务合同》第六条约定：物业服务费按建筑面积每月4.3元/平方米计算收取：合同第八条约定了物业服务费的计费时间以及交纳时间，物业服务费以预交的方式按季度缴纳，甲方及业主应在每季度末25日前（遇节假日顺延）缴纳物业服务费；合同第二十七条约定甲方、业主或物业使用人未能按照足额缴纳物业服务资金，二次供水水费、电梯费等费用的，应按每项每天欠费0.5‰的标准向乙方支付违约金且应赔偿乙方因此造成的全部损失。被告系上述物业24-120的业主，2014年11月1日房屋已经交付，物业面积118.71㎡；因此，按约定被告应向原告缴纳2015年11月1日至2018年12月31日拖欠的物业服务费19397.1元，合计19397.1元；期间原告多次通过电话、短信或上门的方式催收物业费，但被告一直拒绝缴纳，逾期38个月，被告应支付2015年11月1日至2018年12月31日因拖欠物业服务费应支付的违约金5712.45元。上述违约金均暂计至2018年12月31日，违约金应计算至上述费用全部清偿之日止。同履行至今，原告依照合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告均置之不理。因此，为维原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告王某辩称，一、原告存在违反双方签订的《前期物业管理服务协议》的行为，且前述行为给被告造成了巨大损失，应依法判令其纠正违约行为并赔偿其给被告造成的损失。根据《前期物业管理服务协议》第八章双方的权利义务之第二十四条第一款第5项以及第二款第9项、第11项的约定：物业公司“自主开展各项经营管理活动，但不得侵害甲方物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益。”“非经建设单位和相关业主同意并办理有关手续不得擅自改变物业管理区域内公用部分、共用设施设备的用途；对本物业的共用设施不得擅自占用和改变使用功能。”“不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益。”同时，根据《前期物业管理服务协议》第十章违约责任之第三十条约定：“乙方(物业公司)违反本协议的其它规定，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应赔偿责任。”由于被告所有的房屋为商业门面房，主要提供给租户进行经营活动，因此门前通道畅通无障碍是必要的经营条件，也是不动产物权的必要延伸。2018年月，原告物业公司未经业主同意，擅自将被告门面房前部通道划成车位向外出租，这一行为显然改变了公用部分的用途且损害了被告作为业主的合法权益，不仅违反了《前期物业管理服务协议》的约定，也严重影响了被告的租户的经营利益，租户以此为由至今拒付租金和水电及物业费并要求解除租赁合同，这损失无疑是原告的行为造成的。被告多次要求原告限期改正错误行为，原告均未积极回应并予以改正。现被告的损失还在不断扩大，如租户解除合同，门面房也很难再向外出租，因此被告应依法、依约改正错误行为并赔偿给被告造成的损失；二、由于原告违约在先，且经被告多次要求，原告始终未改正其错误行为并对其给原告造成的损失进行赔偿。原告的行为已违反合同法规定的全面履行原则和诚实信用原则，且拒不履行合同义务。在此情形下，被告只得采取拒付部分租金的行为依法进行抗辩。可见，被告的行为完全是依法行使的合同履行抗辩权，并不存在任何违约或不当，当然也就不存在承担违约责任的问题。综上，被告认为原告物业公司的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不能得到支持，请求贵院依法查明事实，驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据入住通知书1份、EMS快递发送清单1份、物业费催费通知1份、前期物业服务合同2份，以上证据能够相互印证，本院予以采信。被告未向法庭提交任何证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王某系银川市金凤区连湖花园三区（二期）某室业主，房屋面积118.71平方米。2015年8月29日，原告与中海宏洋地产（银川）有限公司签订《前期物业服务合同》，该约定由原告为包括被告在内的小区业主提供物业服务，合同期限自2015年9月1日至2017年8月30日，商业物业服务费4.3元/月.平方米。2017年，原告与中海宏洋地产（银川）有限公司续签《前期物业服务合同》，合同期限自2017年9月1日至2020年8月31日。以上合同均向银川市供热物业管理办公室进行备案。现因被告尚欠2015年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费未付，经原告催要无果遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间物业服务合同法律关系明确，有原告与中海宏洋地产（银川）有限公司签订《前期物业服务合同》为证，原告依约向小区业主提供了物业服务，被告作为业主应按照合同约定缴纳物业服务费。对于原告主张被告拖欠2015年11月1日至2018年12月31日期间的物业费19397.1元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方在合同中对逾期交纳物业服务费的违约责任进行了约定，但因双方存在争议，被告不属于无故拖欠，故对原告要求被告支付物业服务费违约金5712.45元的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出停车场问题的抗辩主张属另一法律关系，不属本案调整范围，且被告未提交证据予以证明，故本院不予采纳。被告王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃应诉、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应当承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司支付2015年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费19397.1元；二、驳回原告中海宏洋物业管理有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元（已减半收取），由被告王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮二〇一九年七月二十四日书记员 杨晓云附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。