苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01374号原告：陈金麟，男，1972年12月11日生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人张定辉，总经理。委托诉讼代理人：卜孟婕，上海市海华永泰律师事务所律师。原告陈金麟与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下简称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法由审判员舒馨独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告陈金麟到庭参加诉讼，被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈金麟向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告截止2014年12月底到期租金共计88955.45元；2、被告支付违约金19481.24元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为被告向原告支付2013年1月1日起至2014年12月31日的租金88955.45元，每年的租金44477.73元按照商铺总价的119%的8%（增加的2%系原告自行估算的物业税前经营利润）计算，将第二项诉讼请求明确为以44477.73元分别自2014年4月1日、2015年4月1日起按每日万分之三的比例计算至被告实际履行之日止。事实和理由：2013年8月16日，原告与被告签订了两份租赁合同，约定将原告所购买的位于苏州市相城区华元路918号苏州环球奥食卡城A馆四层4584室、二层2614室承租给被告，租赁期限均为20年，从2011年1月1日起至2030年12月31日止。按照合同约定，被告应自第三年起向原告支付租金，原告未收到任何租金，原告催要无果，故诉至法院，要求被告支付租金及违约金。被告奥食卡公司书面答辩称，认可就苏州环球奥食卡城商铺A馆2614号、4584号商铺与原告存在租赁关系，对未支付原告租金的事实予以确认，但对原告主张的租金金额不予认可，租金自租赁第三年起算，为房屋价款的119%的6%及该物业楼宇当年税前经营利润的30%按甲方投资份额比例支付税前租金，自每个经营年度结束后45个工作日支付，故被告还欠付原告租金66716.59元，但在诉讼时效和请求权有效期内应付未付租金共计45780.18元；未支付租金的原因系承租商户的欠付行为导致，应将实际承租人追加为本案第三人参加本案诉讼。经审理查明，2013年8月16日，原告陈金麟作为出租方（甲方）、被告奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》两份，约定甲方将位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上二层2614号、地上四层4584号单元，建筑面积分别为13.14平方米、12.03平方米出租给乙方使用；租赁期限均为20年，均自2011年1月1日起至2030年12月31日止；甲方均同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的物业总价款分别为293227元、173976元；租赁期第三年至第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业《商品房买卖合同》约定总价款的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方；乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。合同落款甲方处由原告签字，乙方处由被告加盖合同专用章。原告因后续租金及违约金的支付问题诉至法院。又查，2013年7月30日，原告陈金麟作为买受人，案外人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：苏相合同201307300300、苏相合同201307300305），分别约定原告陈金麟向苏州东方国际名品城有限公司购买位于苏州市相城区××室房屋、××室房屋，房屋总价分别为293227元、173976元，买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。原告陈金麟于2010年9月12日向案外人名品城公司交付40000元、2010年9月14日向名品城公司交付221898元、2012年向案外人上海奥银房地产开发有限公司交付15498元、2013年6月27日向案外人上海奥银房地产开发有限公司交付55831元、2013年6月29日向案外人上海奥银房地产开发有限公司交付60000元、2013年7月30日向案外人上海奥银房地产开发有限公司交付73976元，合计支付467203元。庭审中，原告明确，支付购房款的收据原件由名品城公司收走了，涉案房屋虽未办理权属登记，但已经由开发商苏州东方国际名品城有限公司实际交付给被告使用，被告在答辩意见中对于租赁关系亦予以认可。以上事实，由原告陈金麟提供的身份证、工商登记资料、《租赁合同》、《商品房买卖合同》、收据复印件以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告陈金麟与被告奥食卡公司之间签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。尽管涉案商铺尚未办理权属登记，但根据本院审理的苏州环球奥食卡城商铺系列关联案件的查明情况，案外人上海奥银房地产开发有限公司目前为案外人名品城公司的唯一股东，且就该楼盘存在名品城公司委托上海奥银房地产开发有限公司销售的情况，被告对于双方之间的租赁关系亦无异议，结合原告提供的支付房款的收据复印件，可以认定原告已经按照其与开发商名品城公司签订的《商品房买卖合同》支付相应房款，而涉案房屋已经由开发商实际交付给被告使用，故原告享有收取涉案商铺租金的权利。根据《租赁合同》约定，租赁期第三年至第五年间，乙方每年按照甲方购买该物业《商品房买卖合同》约定总价款的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。现被告未支付任何租金，原告可依据租赁合同按照购买涉案两套商铺总价款合计467203元的119%的6%主张被告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金，经核算为66716.58元。原告主张租金中的涉案物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按原告投资份额比例所计金额按总房价款的2%计算，但未能就该比例的依据进行举证证明，也未能明确计算方式，原告的该项主张缺乏事实依据，不予采纳。关于违约金，根据《租赁合同》约定，被告未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现被告逾期未支付租金，已违反合同约定，故原告陈金麟有权主张在每个经营年度结束后45个工作日的次日开始计算违约金，现原告自愿分别自2014年4月1日、2015年4月1日起主张前一年度租金的违约金，系原告对自身权利的处分，故违约金的计算为以33358.29元按照每日万分之三的标准，分别自2014年4月1日、2015年4月1日起计算至被告实际履行之日止。根据合同的相对性原则，被告应按约向原告支付房屋租金，被告与案外人就涉案房屋租赁进行的约定及履行情况，对本案原、被告之间的权利义务关系并无法律约束力，被告关于承租商户欠付房租并申请追加承租商户的意见，缺乏法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律法规的规定，判决如下：被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金麟2013年1月1日至2014年12月31日的房屋租金人民币66716.58元及该款的违约金（以33358.29元分别自2014年4月1日、2015年4月1日起按每日万分之三的比例计算至被告实际履行之日止）（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币936元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一六年十二月十四日书记员  沈雯