福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0121民初4181号原告：陈娜，女，1975年6月18日出生，汉族，住福州市台江区。委托诉讼代理人：李韩斌、林立永，福建国富律师事务所执业律师。被告：福建顺华置业发展有限公司，住所地福建省闽侯县南屿镇政府附属楼二层101。法定代表人：林厚勇。第三人：兴业银行股份有限公司福州江滨支行，住所地福州市台江区中亭街利民苑1层90号商业店面。负责人：路海滨，行长。委托诉讼代理人：许政、陈悦，该银行员工。原告陈娜诉被告福建顺华置业发展有限公司（以下简称顺华公司）、第三人兴业银行股份有限公司福州江滨支行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李韩斌、林立永，第三人委托诉讼代理人许政、陈悦到庭参加诉讼，被告顺华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈娜向本院提出诉讼请求：一、判决解除陈娜与顺华公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：20xx18）及《补充协议》（合同附件六）；二、判令顺华公司向陈娜返还购房首付款本金147万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计至实际还款之日止）和已还贷款本息380233.38元；三、判令顺华公司向陈娜支付违约金人民币97400元；四、判令顺华公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月5日，顺华公司与陈娜签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20xx18）及《补充协议》（合同附件六）。双方约定：陈娜购买位于闽侯县南屿镇乌龙江南大道联排住宅，建筑面积为248.26平方米，总价款人民币487万元；陈娜于2015年1月5日支付首期房款人民币147万元（定金无息充抵房款），余额人民币340万元办理商业按揭贷款；顺华发展公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付陈娜使用，逾期超过90日后，陈娜有权解除合同，顺华公司应当自合同解除之日起30日之内退还全部已付款，并按已付款的2%向陈娜支付违约金。合同签订后，陈娜于2014年12月26日支付顺华公司的147万元购房定金直接充抵首付款，已依约履行支付首付款的义务，顺华公司于2015年1月19日出具正式发票予以确认。2015年1月7日，讼争商品房办理了预告登记手续。2015年1月27日，兴业银行作为贷款人，陈娜作为借款人，顺华公司作为保证人，共同签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：个住11xx29号），约定陈娜向兴业银行借款人民币340万元，用于购买讼争商品房。兴业银行已依约发放贷款，并由顺华公司直接收取，至此，陈娜已全部履行支付购房款义务。陈娜于2015年3月18日至2016年6月21日期间向兴业银行返还贷款本息合计380233.38元，其中本金147333.54元，利息232899.84元。但顺华公司至今未向陈娜履行交房义务，已构成违约，依据合同约定，陈娜有权行使合同解除权，并要求顺华公司承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，陈娜有权在本案中一并主张解除上述借款合同，但因第三人已就借款合同纠纷另行在福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，主张解除上述借款合同并提前收贷，故陈娜不再重复主张。第三人向陈娜提供的340万元贷款已作为购房款实际支付给顺华公司，故根据上述司法解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，顺华公司应将陈娜尚欠的贷款本金及利息返还第三人，并向陈娜返还购房首付款本金147万元及利息和已还贷款本息380233.38元。兴业银行述称：1、商品房买卖合同和商品房借款担保贷款合同是两个独立的法律关系，第三人与陈娜之间的借款担保合同关系不因买卖合同纠纷而影响。暂计至2016年10月28日，陈娜尚欠第三人借款本金3252666.46元，利息100068.79元，罚息复息3787.18元，合计3356522.43元（其中本金逾期67999.73元，利息、罚息、复息逾期81879.31元）。陈娜对上述债务负有清偿责任，顺华公司对上述债务负有连带保证责任。从陈娜的诉讼请求来看，陈娜想通过解除商品房买卖合同的诉讼请求来逃避银行债务的目的。2、第三人系涉案房产之合法预告抵押权人，在第三人上述债权未清偿前，未经第三人同意不得发生物权变动。3、陈娜与顺华公司诉争的《商品房买卖合同》不具备解除的条件。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条第1点约定“如出卖人逾期交房超过90日，如买受人需解除合同的应于第90日之日起的15日内，以书面形式通知出卖人解除合同，逾期视为买受人放弃解除合同的权利”，陈娜提出解除合同的申请已经超过上述约定的时限，陈娜诉请不应予以支持。4、第三人已在福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求陈娜归还贷款，顺华公司负保证责任，故本案须中止审理。陈娜、兴业银行围绕诉讼请求提交了证据，顺华公司未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院对其真实性予以采信。本院认定如下事实：2015年1月5日，顺华公司与陈娜签订一份合同编号20xx18的《商品房买卖合同》及《补充协议》。约定陈娜购买位于闽侯县南屿镇乌龙江南大道联排住宅，建筑面积为248.26平方米，总价款人民币487万元；陈娜于2015年1月5日支付首期房款人民币147万元，余额人民币340万元办理商业按揭贷款，《商品房买卖合同》第八条约定，顺华公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付陈娜使用；第九条约定逾期超过90日后，陈娜有权解除合同，顺华公司应当自合同解除之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的2%向陈娜支付违约金；附件六《补充协议》第七条第3点约定如陈娜逾期交房超过90日，如陈娜需解除合同的应于第90日之日起的15日内，以书面形式通知顺华公司解除合同，逾期视为陈娜放弃解除合同的权利。合同签订后，陈娜于2014年12月26日支付顺华公司的147万元购房定金直接充抵首付款，顺华公司于2015年1月19日出具正式发票予以确认。2015年1月7日，讼争商品房办理了预告登记手续。2015年1月27日，兴业银行作为贷款人，陈娜作为借款人，顺华公司作为保证人，共同签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：个住11xx29号），约定陈娜向兴业银行借款人民币340万元，用于购买讼争商品房。兴业银行已依约发放贷款，并由顺华公司收取。诉争房至今未交房。陈娜于2015年3月18日至2016年6月21日期间向兴业银行返还贷款本息合计380233.38元，之后未按约还款，兴业银行于2016年7月向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求陈娜归还贷款本息，顺华公司负保证责任。本院认为，陈娜与顺华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人应按约履行各自义务，现顺华公司超过约定交房时间，至今尚未交房，已构成违约，陈娜有权按合同约定选择解除合同，但《补充协议》约定解除合同应于逾期交房第90日起15日内，以书面形式通知顺华公司，逾期视为陈娜放弃解除合同的权利，现陈娜主张解除合同，已超过约定时间，故本院对其主张不予支持。兴业银行要求中止审理的理由不足，不予采信。顺华公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理、判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回陈娜的诉讼请求。本案案件受理费45760元，由陈娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄少飞人民陪审员  吴月婵人民陪审员  黄轩绯二〇一六年十二月二十日书 记 员  罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。