山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0282民初10678号原告：赵玲，女。委托诉讼代理人：冷奎亨，山东重诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，山东重诺律师事务所律师。被告：青岛天昊置业有限公司，住所地即墨市温泉镇干疗大院。法定代表人：赵民，董事长。委托诉讼代理人：李帅元，男。原告赵玲与被告青岛天昊置业有限公司（以下简称天昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月1日公开开庭进行了审理，原告赵玲的委托诉讼代理人刘飞，被告天昊公司的委托诉讼代理人李帅元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵玲向本院提出诉讼请求：1、被告天昊公司向原告赵玲支付迟延交房违约金174481元（自2015年1月30日至2016年5月7日，1880178元乘以万分之二乘以464天）；2、诉讼费被告天昊公司承担。事实和理由：原、被告于2014年5月18日就购买房屋签订《青岛市商品房预售合同》，原告早已按照合同约定将购房款付清，被告却未能在合同约定的交房日期即2014年11月30日交付房屋，直到2016年5月7日才将房屋交付给原告，被告这一行为已构成违约，按照合同约定被告应向原告支付迟延交房的违约金人民币174481元。被告天昊公司辩称，被告不存在延期交付的情形，涉案房屋已经事实交付给了原告，涉案房屋在合同约定的交付日期前已经具备交付条件，且被告已通过电话及EMS方式通知原告前来办理交付手续，但原告并未按照约定办理涉案房屋的交付手续。同时，根据原被告签订的关于涉案房屋的购房合同补充条款第八条约定，原告未按时前来办理交付手续的，则被告无需另行书面通知原告且自合同约定或被告另行通知的房屋交付之日起视为涉案房屋已经交付。因此，涉案房屋已经事实交付给了原告，原告主张延期交房违约金没有事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2014年5月18日，原告赵玲（乙方）与被告天昊公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：1、房屋住址：政府批准的规划用途为住宅。2、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币7643元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1880178元。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该房屋已通过竣工验收。第十一条：甲方定于2014年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过0天，乙方有权按照补充条款追究甲方责任。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前2天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为房屋钥匙交接。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。补充条款第16条：甲方如超过本合同第十一条约定期限六十日未将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，直至实际交付之日止。合同签订后，原告赵玲按照合同约定付清房款1880178元。原告赵玲称2015年1月11日收到过交房通知。原告赵玲与被告天昊公司于2016年5月7日签署了房屋交付确认单。2013年5月14日，青岛建科建筑工程司法鉴定所出具司法鉴定检验报告书，对青岛天泰圣罗尼克三期198#199#205#206#工程进行检测，检测结论为198#199#205#206#楼其结构承载力符合设计要求，能适应正常使用要求。2014年9月22日，涉案房屋经即墨市公安消防大队备案审批合格。2014年9月29日，即墨市城乡建设局对天泰圣罗尼克三期一标段（159#182#楼）以及天泰圣罗尼克三期二标段（186190、190197、200204、207211#楼）分别出具了建设工程竣工验收备案证。2014年10月29日，即墨市城乡建设局对天泰圣罗尼克高级社区212#217#出具了验收工程竣工验收备案证。2015年8月25日，被告天昊公司向即墨市房产管理处申请房屋所有权初始登记，审批材料中包括建设工程竣工验收备案证三份、鉴定报告二份，初始登记审批表的受理意见为申请材料齐全完整，符合办理条件。2015年8月28日，即墨市房产管理处向被告天昊公司出具房地产登记明细，准予包括涉案房屋在内的房屋房地产登记。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告赵玲提交的证据三、被告对真实性无法确认，认为房屋交付条件为通过单体竣工验收，不得以属于保修范围问题拒绝办理交付手续。合同约定的交付条件为房屋经过竣工验收，可以拒绝接收房屋的情形为：主体结构质量不合格、未达到合同约定的交付条件、未提供《青岛市商品房住宅使用手册》，对于原告提交的证据三，本院不予认定。2、被告天昊公司提交的EMS快递单，被告天昊公司欲证明2015年1月10日向原告赵玲寄送了交房通知，原告赵玲因快递单系复印件不予质证，但称2015年1月11日收到过交房通知，对该份证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对被告天昊公司于2015年1月10日向原告赵玲寄送了交房通知的事实予以认定。本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于涉案房屋具备交付条件的时间。根据原告赵玲与被告天昊公司签订的《青岛市商品房预售合同》，合同第十条明确约定涉案房屋的交付必须是已通过竣工验收。被告天昊公司提交的青岛建科建筑工程司法鉴定所于2013年5月14日出具的司法鉴定检验报告书，涉案房屋的结构承载力符合设计要求，能适应正常使用要求。被告天昊公司提交的三份建设工程竣工验收备案证中不包括涉案房屋，被告天昊公司主张鉴定检验报告书与备案证有同等效力，没有依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用”。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。被告天昊公司提交了即墨市房产管理处于2015年8月28日向被告天昊公司出具的房地产登记明细，准予包括涉案房屋在内的房屋房地产登记，但未能提交涉案房屋综合验收合格的证据，本院认定涉案房屋具备交付条件的时间为2015年8月28日。关于原告主张被告支付自2015年1月30日至2016年5月7日，以1880178元为基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金174481元的诉讼请求。涉案房屋具备交付条件的时间为2015年8月28日。被告天昊公司于2015年1月10日向原告赵玲寄送了交房通知，寄送通知时被告天昊公司还不具备交付房屋的条件，被告天昊公司再未提交2015年8月28日后通知原告赵玲接收房屋的证据。原告赵玲与被告天昊置业于2016年5月7日签署了房屋交付确认单，根据合同第十一条及补充条款第16条之约定，被告应于2014年11月30日前将该房屋交付给原告赵玲，被告天昊公司如超过六十日未将该房屋交付给原告赵玲，应当向赵玲支付违约金，违约金按赵玲已支付的房价款日万分之二计算，直至实际交付之日止。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，原告赵玲主张被告支付自2015年1月30日至2016年5月7日，以1880178元为基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金174481元的诉讼请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百七十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：被告青岛天昊置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵玲逾期交付房屋违约金174481元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元（原告预缴），由被告青岛天昊置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李林娟二〇一六年十二月一日书记员  王 迪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用”。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。