福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1747号 上诉人（原审被告）：泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司，住所地泉州市丰泽区田安路建设大厦**。 法定代表人：曾晓峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张艳，福建立行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐鲁颖，男，1954年2月20日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈荣斌，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王心怡，福建泉南律师事务所律师。 上诉人泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司(以下简称“泽兴公司”)因与被上诉人徐鲁颖房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 泽兴公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、涉案《补偿协议》第十七条的约定内容违反了拆迁补偿安置的公平补偿原则，损害了其他被拆迁人的合法权益，应认定无效；二、徐鲁颖可选安置房源并不存在《补偿协议》约定的“二间卧室朝南，户型为三房一厅”安置房户型，且徐鲁颖在全部72户被拆迁户中选房顺序号为65，轮到其选房的时候，在其可安置房源内其欲选取的7层以上的安置房屋已经全部被选走，徐鲁颖要求泽兴公司应交付约定的安置房，实际上已无法履行。三、根据政府规划，其他小区为其他被拆迁项目的安置小区，泽兴公司也无权将其他改造工程的安置房源安置给徐鲁颖。 徐鲁颖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 徐鲁颖向一审法院起诉请求：判令泽兴公司履行《城市房屋拆迁补偿安置协议》，向徐鲁颖交付符合约定的房屋及标准车位。 一审法院认定事实：据泉房权证丰泽区（丰）字第0××0号《房屋所有权证》所载，徐鲁颖系原址在泉州市丰泽区××＃××号房屋所有权人。2010年11月25日，徐鲁颖与泽兴公司签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称为“安置协议”），约定徐鲁颖同意泽兴公司拆除其上述房屋，建筑面积90.07平方米均予产权调换（其中，套内面积88.46㎡，公摊面积1.61㎡），违章建筑81.00平方米给予材料费补贴。该协议第十七条约定：“1、储藏间14.13平方米置换标准车位壹个，无互补差价，并办理相关所有权证；2、安置地点在浦西壹号地块范围内；3、安置房屋在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅”。庭审中，双方当事人一致确认上述 内容系泽兴公司工作人员书写，双方经审查无异议后分别在协议尾部的“甲方”“乙方”处签章确认。双方签订上述安置协议前，泽兴公司曾以与徐鲁颖就址在泉州市丰泽区××＃××号房屋拆迁补偿安置问题经协商未能达成协议为由，申请泉州市房地产管理局作出行政裁决。该局泉房法（2010）38号《行政裁决书》载明：“本局认为：……5、被申请人提出原址置换，套内面积补偿，等面积置换不补差价，安置房应配备储藏间或储藏间补车库等补偿安置要求，没有法律依据，本局不予支持”。另查明，据泽兴公司提供的浦西一号地块总平面图及拆迁安置平面图所载，“浦西一号地块”包括拆迁安置平面图中所载的“御淮华庭”、“御殿花园”等安置小区；该拆迁安置平面图中亦载明，“御淮华庭”小区包括2号地块1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃楼，“御殿花园”小区包括1号地块1＃、2＃、3＃、4＃、5＃楼。庭审中，泽兴公司主张，上述总平面图中所载的“浦西一号地块”又具体析分为1号地块、2号地块等，徐鲁颖对此不持异议。截至法庭辩论终结时止，徐鲁颖与泽兴公司尚未就安置房屋的选取达成合意并签订《城市房屋拆迁补偿安置补充协议》。本案审理过程中，一审法院责令泽兴公司提供“浦西一号地块”包括“御淮华庭”、“御殿花园”等小区各安置房屋的户型图。据泽兴公司提供的1号地块1＃－5＃楼（即“御殿花园”小区），2号地块1＃－6＃楼（即“御淮华庭”小区）的户型图所载，上述“浦西一号地块”的安置房屋中，有符合徐鲁颖与泽兴公司签订的安置协议中约定的“在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅”安置房源。但泽兴公司据其制定的选房细则、安置方案等规定，要求徐鲁颖仅可以从2号地块5＃、6＃楼中选取与其被拆迁房屋面积90.07平方米最接近的户型。另，本案审理过程中，一审院亦责令泽兴公司提供截至法庭辩论终结时止，“浦西一号地块”符合其与徐鲁颖签订的安置协议约定的条件且尚未被其他被拆迁户选取的可安置房源，但泽兴公司明确答复无法提供。 一审法院认为，徐鲁颖与泽兴公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，其内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法应认定为有效。泽兴公司辩称，双方在安置协议补充条款中关于“储藏间14.13平方米置换标准车位一个，无互补差价”的约定，与泽兴公司制定的《选房细则》第八条：“公寓（集资房）不能置换车位”的规定相悖，该约定对其他被拆迁人明显不公，应认定为无效。首先，认定合同条款效力的依据，应当是法律、行政法规以上级别的规范性文件中的效力性、强制性规定，而上述《选房细则》是作为合同一方当事人泽兴公司制定的，现泽兴公司欲以此作为认定合同条款效力的依据，其抗辩理由不能成立。其次，本案中，泽兴公司与徐鲁颖签订的安置协议是平等民事主体之间订立的合同。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的”，该“显失公平”是针对合同双方当事人而言。现泽兴公司以其与徐鲁颖关于储藏间置换车位的约定，对其他被拆迁人显失公平为由，要求认定该约定为无效的辩解，于法无据，不予采纳。再次，在双方签订安置协议前，泽兴公司曾以与徐鲁颖就诉争房屋的拆迁补偿安置问题未能达成协议为由，申请泉州市房地产管理局作出行政裁决。该局作出的泉房法（2010）38号《行政裁决书》已载明：“本局认为：……5、被申请人提出原址置换，套内面积补偿，等面积置换不补差价，安置房应配备储藏间或储藏间补车库等补偿安置要求，没有法律依据，本局不予支持”。该《行政裁决书》已依法送达双方当事人。而泽兴公司在明知上述裁决内容的情况下，仍与徐鲁颖在安置协议中作出储藏间置换车位的约定，显然，其在签订协议时对于该约定的内容是明知且认可的。现泽兴公司又以该约定内容与其制定的《选房细则》关于“公寓（集资房）不能置换车位”的规定相悖为由，主张该约定无法履行，缺乏事实和法律依据，不予采纳。泽兴公司亦辩称，根据政府规则及泉州市城乡规划局审批确认，徐鲁颖所在的被拆迁地段内集资房的被拆迁人安置房源为浦西一号地块范围内的御淮华庭5#、6#楼，而御淮华庭5#、6#楼中，徐鲁颖可选安置房源的户型设计并没有其所要求的“二间卧室朝南，户型为三房一厅”安置房户型。首先，泽兴公司并未举证证明徐鲁颖被拆迁房屋应产权调换安置在御淮华庭5#、6#楼系“根据政府规则及泉州市城乡规划局审批确认”，其拟证明上述应安置房源而提供的选房细则、“浦西一号地块”拆迁安置平面图等证据，制作主体均是泽兴公司，故无法据此认定其该主张成立。其次，如泽兴公司提供的“浦西一号地块”总平面图及拆迁安置平面图所载及双方当事人的一致确认，“浦西一号地块”又进一步析分为1号地块、2号地块等。现徐鲁颖要求根据安置协议的约定，选取“浦西一号地块”中1号地块即“御殿花园”小区的安置房源，并未超出协议约定的范围。反之，泽兴公司要求其仅能选取“浦西一号地块”中2号地块即“御淮华庭”小区的安置房源，缺乏事实和法律依据，该辩解不予采纳。再次，泽兴公司还主张，据其制定的《安置补偿方案》、《选房细则》等规定，每个产权户所选安置房面积超过应安置面积的部分累计不得大于20平方米，故徐鲁颖应从户型面积较小且最接近其被拆迁房屋面积的御淮华庭5#、6#楼中选取安置房源。但据泽兴公司制定的《安置补偿方案》第十五条第（二）款第3项所载：“被拆迁人应按所选安置房的面积最接近应安置面积的原则选取安置房……安置房建筑面积超过原房屋建筑面积在10㎡以内，按3200元／㎡计算；在10㎡以上20㎡以内，按4200元／㎡计算；超过20㎡按交房时商品房市场价计算”。按上述规定内容，所选安置房面积是可以超过应安置面积20㎡的，仅是超过部分应按交房时商品房市场价补足差价。故泽兴公司以此为由，主张徐鲁颖仅能从御淮华庭5#、6#楼中选取小户型安置房源的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于截至法庭辩论终结时止，“浦西壹号地块”范围内是否尚有未被其他被拆迁人选取的、符合徐鲁颖与泽兴公司签订的安置协议约定“在柒层以上，其中贰间卧室南向，户型为三房一厅”的可安置房源的问题，依法将该举证责任分配给泽兴公司，要求其在指定期限内提供相应的证据，但泽兴公司书面答复无法提供。鉴于此，泽兴公司关于其与徐鲁颖协议约定的可安置房源已全部被选走，徐鲁颖要求泽兴公司交付符合协议约定的安置房，实际上已无法履行的辩解，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司应当履行于2010年11月25日与徐鲁颖签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并于本判决生效之日起十日内向徐鲁颖交付符合该协议约定的房屋及车位。案件受理费8616元，由泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司负担。 本院二审期间，另查明以下事实：徐鲁颖所有的原址在泉州市丰泽区××＃××号房屋属于泉州市××路南拓及片区改造一期项目拆迁红线范围内。根据《田安路南拓及片区改造工程房屋拆迁补偿安置方案》第十四条、第十五条之规定，产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先签订协议并搬迁腾空，先选房”的原则。在拆迁公告规定的搬迁期限内完成签定协议并腾空当日，由拆迁人发给被拆迁人“拆迁腾空验收证”，被拆迁人凭“验收证”换取“拆迁补偿安置证顺序号”，安置时被拆迁人凭顺序号按顺序在拆迁人指定安置区域内选房并签订选房安置协议。被拆迁人必须以最接近产权调换面积的原则来选择安置房，每个产权户所选安置房面积超过应安置的部分累计不得大于20平方米，安置房建筑面积超过原房屋建筑面积在10平方米以内（含10平方米）按3200／平方米元计算；10平方米以上20平方米以内（含20平方米）按4200元／平方米计算；超过20平方米按交房时商品房市场价计算。上述拆迁项目于2008年8月开始实施拆迁,截止2010年7月,泽兴公司已与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议305户，完成签订拆迁安置协议总数的95.3%，因徐鲁颖未能与泽兴公司及时达成拆迁补偿安置协议，泽兴公司曾于2010年8月向泉州市房地产管理局申请行政裁决，之后双方又于2010年11月25日签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》。经本院依职权向涉案项目的相关负责单位调查，泉州市田安路南拓及片区改造建设指挥部、泽兴公司田安路南拓及片区改造建设项目部、泽兴公司于2019年4月26日向本院出具一份说明，主要内容：在由泽兴公司实施拆迁安置的整个“御殿花园、御淮华庭”内，均不存在“二间卧室朝南，户型为三房一厅”的户型。根据拆迁安置指挥部拆迁选房进度，选房工作已尽尾声，泽兴公司目前预留的御殿花园5号楼606号安置房位于浦西一号地块中的1＃地块，即符合与徐鲁颖签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的地块，该安置房面积为124.63平方米，符合《田安路南拓及片区改造工程房屋拆迁补偿安置方案》第十四条、第十五条规定的补偿安置原则，除预留的上述安置房外，已无其他剩余房源。除本院上述查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。 本院认为，徐鲁颖与泽兴公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。泽兴公司关于安置协议第十七条的约定内容违反公平补偿原则、损害其他被拆迁人的合法权益、应认定为无效的主张，于法无据，不予采纳。泽兴公司应当履行其与徐鲁颖签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，根据已查明的事实，因徐鲁颖未能与泽兴公司达成拆迁协议，泽兴公司曾于2010年8月向泉州市房地产管理局申请行政裁决，除目前预留的御殿花园5号楼606号安置房外，已无其他符合与徐鲁颖签订的安置协议第十七条约定的条件且尚未被其他被拆迁户选取的可安置房源。徐鲁颖要求泽兴公司完全履行协议，交付符合安置协议第十七条约定的安置房，客观事实上已无法履行。泽兴公司目前预留的御殿花园5号楼606号安置房位于浦西一号地块中的1#地块即《城市房屋拆迁补偿安置协议》第十七条约定的安置地点，安置房面积为124.63平方米，最接近徐鲁颖被拆迁房屋面积90.07平方米，亦符合《田安路南拓及片区改造工程房屋拆迁补偿安置方案》第十四条、十五条的补偿安置原则。泽兴公司应向徐鲁颖交付御殿花园5号楼606号安置房及标准车位一个（储藏间14.13平方米置换标准车位一个，无互补差价）。一审判决在认定事实及适用法律方面部分有误，本院依法予以纠正。 综上所述，泽兴公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初2366号民事判决； 二、泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向徐鲁颖交付址在丰泽区御殿花园5号楼606号安置房，超出原被拆迁房屋建筑面积的部分所产生的扩购价由徐鲁颖按《田安路南拓及片区改造工程房屋拆迁补偿安置方案》第十五条规定的标准计算予以支付; 三、泽兴公司应于本判决生效之日起十日内向徐鲁颖交付址在丰泽区御殿花园标准车位一个（原被拆迁储藏间14.13平方米置换标准车位一个，无互补差价）。 一审案件受理费8616元，由泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司负担。二审案件受理费8616元，由泉州市丰泽区泽兴城市建设开发有限公司、徐鲁颖各负担4308元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  郑玉蒜 审判员  黄有志 二〇一九年九月一日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。