江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1324民初4024号 原告：王海松(案外人)，男，1978年12月3日出生，个体户，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：张凯，江苏三佳律师事务所律师。 被告：钟芳（申请执行人），女，1967年10月20日出生，无业，住江苏省泗洪县。 第三人：刘玉好（被执行人），男，1970年2月20日出生，个体户，住江苏省泗洪县。 第三人：高敏（被执行人），女，1973年7月7日出生，个体户，住江苏省泗洪县。 原告王海松与被告钟芳及第三人刘玉好、高敏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告王海松及其委托诉讼代理人张凯、被告钟芳到庭参加诉讼，第三人刘玉好、高敏经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海松向本院提出诉讼请求：1.判令停止对泗洪县西侧房屋（房产证编号0910159**）的执行，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告钟芳与第三人刘玉好、高敏民间借贷案件在执行过程中，法院查封了原告所有的位于泗洪县西侧房屋（房产证编号0910159**），原告向泗洪法院提出执行异议后被驳回。上述房屋系原告于2007年3月30日从第三人处购买，并办理了法律见证，原告也将购房款全部支付给第三人，且一直使用至今。原告与第三人签订房屋买卖合同后，多次要求第三人配合过户，第三人一直拖延不配合办理，所以案涉房屋一直登记在第三人名下。另外，该房屋系小产权房，在购买时就不能办理过户，也就是说客观上不能实现过户,所以，案涉房屋是否过户不是原告一人可以做到的，原告客观上从未放弃或者逃避该房屋的过户登记，该房屋未过户原告不存在过错，请求法院依法支持原告诉请。 被告钟芳辩称，对原告所诉无异议。 第三人刘玉好、高敏未作陈述。 原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、见证书、收据、银行转账记录、营业执照、界集镇城管环卫服务中心出具的证明、钟芳出具的情况说明、执行裁定书、村镇房屋所有权证、李连侠常住人口登记卡、结婚证各1份、电费发票14份;本院为核实相关事实依法调取了泗洪县人民法院（2018）苏1324民初2903号民事判决书、（2018）苏1324民初2903号民事裁定书、界集供销社请求宣告破产申请书、泗洪法院公告、界集供销社破产清算报告各1份、泗洪县人民法院（2002）洪民破字第2号民事裁定书2份。经质证，原、被告对上述证据均无异议，第三人刘玉好、高敏未到庭参加诉讼，应视为放弃质证权利。上述证据能够相互印证，具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年3月30日，第三人刘玉好、高敏作为转让方与原告王海松作为受让方签订房屋转让协议，协议约定：转让方将位于泗洪县镇房屋所有权证编号091015919）转让给受让方;转让方从协议签订之日将房屋交归受让方所有，同时将所持有的房屋所有权证正本交付给受让人;受让方将买房款78000元（实际购房款为158000元）一次性付清;转让方必须保证无第三人对此房屋主张所有权，转让的房屋以房屋所有权证标明的内容为准;如果房屋办理过户手续时，费用由受让方承担，需要转让方协助，转让方必须协助;如果转让方的债务牵涉到该房产，受让方的损失由转让方承担;如有一方违约，承担违约金20000元;上述协议，双方签字后即生效。同日，泗洪县界集法律服务所对该房屋转让协议进行了见证，出具了证明该协议内容真实、合法的见证书。同日，原告通过泗洪农商行转款108001.73元至第三人高敏账户，第三人刘玉好、高敏于同日出具关于收到房屋转让款158000元（原告诉称通过银行转款108000元，另50000元在达成房屋买卖意向时已以现金方式交付）收条给原告。后第三人将所转让的房屋交付给原告使用至今。原告曾多次持房屋转让协议、房屋买卖见证书、房屋产权证至泗洪县城管环卫服务中心咨询办理与刘玉好、高敏案涉房屋过户手续，因界集镇城管环卫服务中心自2016年6月1日起不再受理房屋产权变更手续而未果。 另查明，钟芳与刘玉好、高敏民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月2日作出（2018）苏1324民初2903号民事判决，判决刘玉好、高敏偿还钟芳借款270000元及利息（从2018年3月29日起至实际给付之日止，按照年利率18%计算），于判决生效后15日内履行完毕;案件受理费5350元、保全费1870元、公告费600元，合计7820元，由刘玉好、高敏负担。在本案审理过程中，本院根据钟芳的财产保全申请，于2018年4月4日作出（2018）苏1324民初2903号民事裁定，查封高敏名下位于泗洪县西侧房屋（房屋所有权证编号091015919）。判决生效后，因刘玉好、高敏未履行判决书确定的给付义务，钟芳向本院申请执行，本院于2018年10月9日立案执行。在执行过程中，案外人王海松提出执行异议，要求中止对位于泗洪县西侧房屋（房屋所有权证编号091015919，登记在高敏名下）的执行，解除查封。本院于2019年5月22日作出（2019）苏1324执异38号执行裁定，驳回王海松的异议请求，王海松遂提起案外人执行异议之诉。 再查明：案涉房屋原为泗洪县界集供销社商场，2002年界集供销社破产时第三人购得该房屋。2003年6月20日，高敏取得了由泗洪县人民政府颁发的盖有“泗洪县人民政府房屋所有权证专用章”的村镇房屋所有权证（所有权证编号091015919）。 原告之妻李连侠现户籍地为泗洪县，为界集居委会集体经济组织成员。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告所购第三人的房屋，该房屋原为泗洪县界集供销社商场，在界集供销社破产时第三人购得该房屋。后第三人将案涉房屋出售给原告，并于2007年3月30日签订了房屋转让协议，该协议不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。房屋转让协议签订后，第三人将案涉房屋交付给原告使用至今。原告按房屋转让协议约定已支付全部房款。原告曾多次催促第三人协助办理案涉房屋过户手续，但第三人未予协助;原告也曾多次至界集镇城管环卫服务中心咨询办理案涉房屋过户手续，但界集镇城管环卫服务中心自2016年6月1日起不再受理房屋产权变更手续，致使案涉房屋至今未能办理过户。案涉房屋未能办理过户手续，并非原告自身原因所致，原告并无过错。 综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,现原告要求停止对案涉房屋的执行，并要求解除对该房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下： 不得执行位于泗洪县镇房屋所有权证编号091015919），并解除对该房屋的查封。 案件受理费3460元，由第三人刘玉好、高敏共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费3460元。 本院（2019）苏1324执异38号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  许 光 人民陪审员  曹崇贵 人民陪审员  罗 恕 二〇一九年九月十六日 书 记 员  许雅恒 附录一：本案证据目录 一、原告王海松提交的证据和证明目的如下： 1.房屋转让协议、见证书各1份，主要内容为：2007年3月30日在泗洪县界集法律服务所见证下，原告与第三人刘玉好、高敏签订了房屋转让协议，第三人将位于泗洪县界集镇中大街西侧的门面房（所有权证编号091015919）转让给原告，合同载明的购房款为78000元，实际购房款为158000元。证明该房屋买卖是原告与第三人的真实意思表示。 2.收据、银行转账记录各1份，主要内容为：2007年3月30日原告在泗洪农商行界集支行将108000元购房款存到第三人高敏的账户上，另外50000元在原告与第三人就房屋买卖达成意向时原告于2007年2月以现金方式支付给第三人。证明第三人刘玉好、高敏已实际收到原告给付的购房款158000元。 3.原告缴纳的电费发票复印件14份、营业执照1份，主要内容为：自2007年3月30日第三人将案涉房屋交给原告后，原告于2007年4月10日到界集供电所申请用电，申请用电名称为王海松。自2007年4月至今电费均是由原告缴纳。2007年4月原告对案涉房屋进行装修，5月份开始经营千仞岗服装超市，一直至2015年5月又重新装修，开始经营泗洪县界集镇王海松移动业务代理点。证明案涉房屋已由原告实际占有使用。 4.2019年4月8日界集镇城管环卫服务中心出具的证明1份，证明原告多次到界集镇城管环卫服务中心咨询涉案房屋的过户手续办理事宜，但是该中心自2016年6月1日起已经不再受理乡镇类似房屋产权变更手续，原告要求办理房屋过户手续自2016年6月1日之后客观上已无法实现。 5.钟芳出具的情况说明1份，证明第三人将案涉房屋卖给原告，被告是清楚的，房屋一直是王海松使用。钟芳起诉刘玉好、高敏夫妻二人，并不是要求执行刘玉好、高敏卖给王海松的房屋。因刘玉好、高敏夫妻在界集农贸市场还另有房屋，即使刘玉好、高敏夫妻无其他财产，钟芳也不要求执行王海松所购买的房屋。 6.执行裁定书1份，证明原告就案涉房屋提出执行异议后，被泗洪法院驳回原告的异议请求。该份裁定书确认2007年3月30日第三人将案涉房屋出售给原告，原告实际占有使用至今。 7.村镇房屋所有权证、李连侠常住人口登记卡、结婚证各1份，证明2003年6月20日，高敏取得了由泗洪县界集镇人民政府颁发的盖有“泗洪县人民政府房屋所有权证专用章”的村镇房屋所有证（所有权证编号091015919）。原告之妻李连侠现户籍地为泗洪县界集镇界集居委会****，为界集居委会集体经济组织成员。 二、被告钟芳未提交证据。 三、第三人刘玉好、高敏未提交证据。 四、本院为核实相关事实调取的证据。 泗洪县人民法院（2018）苏1324民初2903号民事判决书、（2018）苏1324民初2903号民事裁定书、界集供销社请求宣告破产申请书、泗洪法院公告、界集供销社破产清算报告各1份、泗洪县人民法院（2002）洪民破字第2号民事裁定书2份。 附录二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。