广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5788号上诉人（原审被告）：王志恒，男，1963年1月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市中锦置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈诗敏，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。原审被告：梁永杰，男，1987年10月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码。上诉人王志恒因与被上诉人佛山市中锦置业有限公司（以下简称中锦置业公司）及原审被告梁永杰居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志恒上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回中锦置业公司第二、三项诉讼请求；2.中锦置业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、中锦置业公司与梁永杰签订的《中介代理费支付承诺书》（以下简称《承诺书》），与王志恒无关。《承诺书》里面的代理费用计算标准、具体金额和支付条件等内容，是梁永杰与中锦置业公司之间的约定，王志恒并不知情，也未对此进行过任何形式的确认。二、中锦置业公司应在回迁房办理产权证过程中提示双方交易可能存在的风险，但在交易过程中，中锦置业公司未进行过任何提示，反而是积极撮合双方签署协议。产权证何时办理完毕，涉及开发商、房管登记部门，王志恒无法单方决定。因此，何时办理完房产证的义务由王志恒承担明显不公。因中锦置业公司要求王志恒在原有合同上增加“卖方要在2017年12月30日前办理产权证”的内容，致使王志恒在另案中因此而承担责任。中锦置业公司的行为明显不符合中介机构职责和义务。三、王志恒在涉案房屋买卖过程中不存在违约行为。（2018)粤0604民初10816号案件中，王志恒已同样提起上诉。因王志恒不存在违约行为，故不应承担支付代理费的义务。中锦置业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉合同明确约定中介费支付内容，王志恒与梁永杰亦知晓涉案房屋的真实情况，故王志恒的上诉理由缺乏依据，应予以驳回。梁永杰述称，签订案涉《房地产买卖合同》时，王志恒、中锦置业公司、梁永杰三方都在场，不存在单方约定的情形。中锦置业公司当时明确声明，谁违约谁承担中介费。逾期还款利息，梁永杰已支付给中锦置业公司。中锦置业公司向一审法院提出诉讼请求:1.梁永杰支付中介服务费28500元及逾期还款利息4888.6元（逾期还款利息自2017年3月27日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期“一年期”贷款年利率4.35%的4倍即17.2%计付，暂计至2018年3月26日为364天，计算方式：28500×17.2%÷365×364=4888.6元）；2.王志恒对梁永杰需向中锦置业公司支付的上述第1项中介服务费及逾期还款利息承担连带责任；3.本案诉讼费用由王志恒、梁永杰承担。一审法院认定事实：2017年3月26日，梁永杰（买方）、王志恒（卖方）、中锦置业公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（编号：0002279），主要约定：“买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区*************（下称该物业）……第二条物业情况……2.产权状况为以下第②项：……②卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续），合同备案登记号为：此房属于回迁房……5.该物业之成交价为人民币……（小写：￥950000元）……第三条付款方式买卖双方同意按第②种方式收付房款……②银行按揭付款……【银行按揭付款】买方选择第①种贷款方式办理银行按揭贷款……①商业贷款……4.首期房款（含定金）……（￥290000元），买方支付时间为以下第①项。①完税当天……5.尾期房款：即申请贷款额……（￥660000元）在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方帐户……第六条违约责任……1.违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2.违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约金须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失……履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限。3.若非买卖双方任何一方原因导致本合同交易未能按期完成的，本合同双方均同意有关交易日期相应顺延。若因不可抗力的原因导致本合同无法履行时，则本合同各方不承担违约责任。4.经纪方已促成买卖双方签订本合同（即《买卖代理费支付承诺书》所指之《房地产买卖合同》），买卖各方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其它任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方连带支付应付而未付的咨询及买卖代理费。第七条经纪方权责。1.在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供咨询和买卖代理服务。经纪方应对买卖双方的信息资料保密。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因、政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费并赔偿由此造成的实际经济损失……第十二条本合同共三页，一式四联，买卖双方各持一份，经纪方持二份。经三方签名或盖章后生效，具同等效力，未尽事宜，双方可在备注中另行约定。备注：房产证卖方承诺在2017年12月31日前办理好，如在2017年12月31日未办理好，卖方承诺除退回定金伍万元，另赔偿伍万元给买方。”同日，梁永杰还与中锦置业公司签署《承诺书》，确认其委托中锦置业公司购买案涉房屋。中锦置业公司在此过程中为其提供了详尽的房地产咨询业务，并代表其与出售方就买卖条款进行多次磋商。鉴于中锦置业公司提供的上述服务，中锦置业公司成功促成出售方与其达成买卖合同，其同意向中锦置业公司支付买卖代理费共28500元。该代理费将于签订买卖合同当天前付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。另查明，一审法院于2019年3月18日作出（2018）粤0604民初10816号民事判决，认定王志恒系违约方，未认定梁永杰存在违约情形，并判决确认案涉合同解除及王志恒向梁永杰支付违约金等。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。中锦置业公司与王志恒、梁永杰签订的案涉合同、中锦置业公司与梁永杰签订的案涉承诺书是各方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于中锦置业公司诉请王志恒、梁永杰支付中介服务费，一审法院经审查后认为应由王志恒承担上述费用的支付义务，梁永杰无需承担支付的义务。理由如下：一、根据案涉合同约定，守约方选择解除合同，违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费；二、根据一审法院作出的（2018）粤0604民初10816号民事判决，认定王志恒系违约方，并未认定梁永杰存在违约情形；三、王志恒、梁永杰主张中锦置业公司未尽相关义务，但案涉合同已明确约定买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，仍同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续。王志恒、梁永杰亦未举证证明中锦置业公司存在《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等情形。因此王志恒、梁永杰相关辩解意见均缺乏依据，一审法院不予采纳；四、根据现有证据及当事人陈述可知，梁永杰并未向中锦置业公司支付过中介服务费。中锦置业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于中锦置业公司诉请逾期还款利息，一审法院确定由梁永杰从2017年3月27日起，以28500元为本金，按年利率17.2%支付逾期利息至上述（2018）粤0604民初10816号民事判决书生效之日止。理由如下：一、根据案涉承诺书约定，梁永杰本应于签订买卖合同当天前付清代理费。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。梁永杰现逾期支付代理费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。中锦置业公司诉请按年利率17.2%计算，不违反法律规定，一审法院予以准许；二、依前述分析，现虽应由王志恒承担代理费的支付义务，梁永杰无需承担支付的义务，但是该支付义务系于（2018）粤0604民初10816号民事判决生效之日后才转移至王志恒，因此梁永杰仍应对此前未如约支付代理费承担相应的违约责任；三、案涉合同并未约定王志恒需承担梁永杰未如约支付代理费的违约责任，而王志恒承担支付代理费的义务亦有待另案判决的生效。中锦置业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于中锦置业公司诉请王志恒、梁永杰承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王志恒于（2018）粤0604民初10816号民事判决发生法律效力之日起十日内向中锦置业公司支付中介服务费28500元；二、梁永杰于判决发生法律效力之日起十日内，向中锦置业公司支付逾期还款利息[利息的计算方法：自2017年3月27日起，以28500元为本金，按年利率17.2%累计至（2018）粤0604民初10816号民事判决发生法律效力之日止]；三、驳回中锦置业公司的其他诉讼请求。如果梁永杰、王志恒未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费317元，由王志恒负担256元，由梁永杰负担61元。二审期间，王志恒、梁永杰、中锦置业公司均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，梁永杰与王志恒、中锦置业公司房屋买卖合同纠纷及居间合同纠纷一案【原审案号（2018）粤0604民初10816号】，王志恒不服一审判决向本院提起上诉，本院于2019年7月30日作出的（2019）粤06民终5784号民事判决认定：“因王志恒违约，案涉《房地产买卖合同》约定的解除条件已成就”，并判决确认案涉《房地产买卖合同》解除及王志恒向梁永杰支付违约金等。该判决已于2019年8月1日发生法律效力。本院认为，本案系居间合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：王志恒应否向中锦置业公司支付中介服务费28500元。其一，案涉《房地产买卖合同》系各方当事人平等、自愿、协商的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予保护。各方当事人均应依约履行合同义务。其二，案涉《房地产买卖合同》第六条第4点约定：“买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的3%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。”另，根据本院作出的（2019）粤06民终5784号生效民事判决认定王志恒系违约方。故一审判令违约方王志恒依照案涉《房地产买卖合同》约定向中锦置业公司支付中介服务费28500元并无不当，本院予以维持。一审判令王志恒于（2018）粤0604民初10816号民事判决发生法律效力之日起十日内向中锦置业公司支付中介服务费28500元，因（2018）粤0604民初10816号民事判决于2019年8月1日生效，则此判项的履行截止日期为2019年8月11日，已致王志恒客观上履行不能，该判项表述不当，本院予以纠正。综上所述，王志恒的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，相关判项表述不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7419号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初7419号民事判决第一项为：王志恒于本判决发生法律效力之日起十日内向中锦置业公司支付中介服务费28500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费513元，由上诉人王志恒负担。本判决为终审判决。审判长 吴 健 南审判员 耿   翔审判员 吴 媛 媛二〇一九年九月二十日书记员 闫洁（代）