山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初2194号原告门聪，女，1987年7月24日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托代理人万德寿，山东海乐普律师事务所律师。委托代理人赵家浩，山东海乐普律师事务所律师。被告王文静，女，1993年11月18日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人崔明铭，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人于法明，山东柏瑞律师事务所实习律师。第三人城阳区雅居兴业房产中介中心，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道王沙路60号水清花园35号楼3号网点，统一社会信用代码：92370214MA3D7WRJ73。法定代表人崔凯，经理。原告门聪与被告王文静、第三人城阳区雅居兴业房产中介中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告门聪及其委托诉讼代理人万德寿、被告王文静的委托诉讼代理人崔明铭、第三人城阳区雅居兴业房产中介中心的法定代表人崔凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告门聪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，被告返还原告已支付的购房款40万元;2、依法判令被告给付原告违约金749400元，给付原告已支付的中介费49000元并承担律师费30000元;3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月13日，原、被告双方签订了《房地产买卖合同》，约定：被告将其所有的位于城阳区户房屋出售给原告，原告支付相应房款等合同内容。合同签订后，原告依约支付了前期首付款，但被告却拒不履行合同内容，致使原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请判如所请。庭审后，原告申请撤回要求被告支付中介费49000元的诉讼请求。被告王文静辩称，同意原告解除合同的请求，但不应当由被告承担违约金和律师费、中介费，合同解除的原因是双方就合同的履行没有达成新的一致意见，导致合同无法履行，现因限购政策的影响不能继续进行交易，故被告不应承担违约责任。第三人城阳区雅居兴业房产中介中心述称，合同是原被告之间签订的，与第三人无关，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了如下证据：1、《房地产买卖合同》一份，证明2017年9月13日，原告门聪与被告王文静签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于城阳区王沙路358号《佳兆业水岸新都》6号楼2单元301户房屋出售给原告及价格等内容。合同签订后，因被告拒不办理房屋产权证等手续，导致原告购买房屋的合同目的无法实现，该合同应该予以解除并由被告承担全部违约责任及支付原告因此支出的中介费、律师费等费用。2、《青岛市商品房预售合同》一份（复印件），证明涉案房屋的基本情况，系被告交付给原告并告知涉案房屋系其所有并有权出售给原告。3、2017年9月20日，被告出具的《补充协议》一份（复印件），证明被告已经为涉案房屋缴纳了房屋维修基金，来进一步证明其有权将涉案房屋出售给原告。4、2017年9月13日和2017年9月20日被告向原告出具的收条各一份，证明原告按照《房地产买卖合同》约定支付了定金、首付款合计40万元。5、2017年9月14日，中介城阳区雅居兴业房产中介中心出具的收据一张，证明原告按照双方签订合同约定支付了中介费49000元。至此原告已经履行了全部合同义务，没有违约行为。6、2018年9月10日，由青岛市城阳区不动产登记中心出具的《青岛市不动产登记信息》一份共93张，证明涉案的房屋现仍登记在开发商即佳兆业新都置业（青岛）有限公司名下，虽然被告与开发商签订了《青岛市商品房预售合同》，但至今未办理网签手续，不具备出售给原告的条件，对此被告应承担全部违约责任。7、律师费发票一份，证明原告因诉讼花费律师费30000元，应当由被告承担。8、（2017）鲁0214民初5600号民事判决书一份，证明2017年4月24日被告因拒不偿还银行贷款，银行通知解除贷款合同，2017年5月18日涉案房屋开发商佳兆业新都置业（青岛）有限公司通知被告解除其与被告之间签订的商品房预售合同，并代其偿还了银行贷款，也可以证明被告在向原告出售房屋时，其明知存在违约行为导致根本无权处分涉案房屋，仍然隐瞒该事实与原告签订买卖合同，存在明显欺诈行为，应根据原被告签订的买卖合同承担全部违约责任。9、涉案房屋状态查询资料一份，证明涉案房屋网签备案手续已经撤销。被告向本院提交如下证据：1、银行转账明细2份（网上打印件），证明被告通过第三人处崔凯收到款项364000元。第三人向本院提交如下证据：1、支付宝转账凭证一份（打印件），证明第三人于2017年9月15日通过支付宝支付给被告1000元。2、房地产买卖合同一份，证明原被告双方及第三人于2017年9月13日签订了房地产买卖合同，合同补充条款第三条不一致处，以原告提交的房地产买卖合同为准。原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，本院予以采信，该证据能够证明原、被告双方签订《房地产买卖合同》，就被告将涉案房屋出售给原告相关事宜进行了约定。原告提交的证据2、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据4，被告对其真实性无异议，但被告提交银行活期账户交易明细抗辩称其仅收到第三人转账364000元，针对被告的抗辩主张，第三人亦提交支付宝转账凭证，称其于2017年9月15日通过支付宝给被告转账1000元，合计给被告转账365000元，综合上述三份证据，本院认定原告共通过第三人向被告支付购房定金和首付款400000元，上述款项，第三人仅给付被告365000元，余款35000元留在第三人处。原告提交的证据5，系第三人出具的收据原件，且得到第三人确认，本院予以采信。原告提交的证据6、7、8、9，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。通过对证据的分析与认定，并结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原、被告于2017年9月13日经城阳区雅居兴业房产中介中心签订《房地产买卖合同》，约定被告将其名下位于青岛市城阳区户房产出售给原告，建筑面积为197.81平方米，房屋总价款2498000元，付款方式为原告于2017年9月20日前支付给被告998000元作为首付款（含定金），购房余款1500000元原告以银行贷款形式支付给被告，原告于2017年10月23日前向银行申请贷款。所有税费由原告承担，中介费49960元由原告支付。另约定，本合同签订后，若任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照人民币100元/天支付给对方作为违约金，逾期超过90天的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方面解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。双方补充条款约定2017年9月20日前先交首付400000元，到售楼处签更改名字时再交清尾款伍拾万捌仟。2017年9月20日，原、被告双方签订《补充协议》，约定佳兆业水岸新都小区6号楼2单元3层301户的维修基金由房东王文静承担，维修基金已交完。合同签订当日，原告通过第三人向被告支付购房定金50000元，被告向原告出具收条一份，载：今收到门聪购房定金人民币伍万元整。此房屋位于青岛市城阳区户。请将购房定金汇到王文静指定账号：62×××11（建行）此收条生效，王文静在收款人处签字按手印。2017年9月20日，原告通过第三人向被告支付购房首付款350000元，被告向原告出具收条一份，载：“今收到门聪购房首付款人民币叁拾伍万元整。此房屋位于青岛市城阳区户。雅居兴业实收门聪叁拾伍万元整，雅居兴业转交房东王伟华叁拾伍万元整。收款人：王伟华代王文静收。”王伟华在收款人签字处按手印。经本院询问，王伟华系被告王文静之父。第三人于当日通过银行转账的方式向被告中国建设银行账户汇款315000元，余款35000元第三人称系作为押金。2017年9月14日，原告向第三人支付中介费49000元，第三人为其出具收款收据一份。2014年4月8日，被告王文静（乙方）与佳兆业新都置业（青岛）有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买城阳区王沙路358号佳兆业水岸新都6号楼2单元3层301户房屋，建筑面积为197.80平方米，总房价款2028126元，甲方定于2015年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。根据青岛市城阳区不动产登记中心于2018年9月10日出具的《青岛市不动产登记信息》显示，涉案房屋目前仍登记在佳兆业新都置业（青岛）有限公司名下。上述事项，原、被告及第三人均已知晓。因被告违约，佳兆业新都置业（青岛）有限公司起诉被告至青岛市城阳区人民法院要求解除编号为201400031459号《青岛市商品房预售合同》等，经审理，本院于2018年7月31日出具的（2017）鲁0214民初5600号民事判决书载明：2017年4月24日，中国光大银行股份有限公司青岛崂山支行向王文静发出《不良贷款客户王文静欠款代偿扣款说明》，载明按揭贷款客户王文静长期贷款逾期，且已触发按揭合作协议中欠款代偿的担保条件，请佳兆业新都置业（青岛）有限公司根据按揭合作协议，进行按揭贷款欠款代偿程序，于2017年4月24日将该笔贷款按时、足额进行贷款欠款清偿程序，截止2017年4月24日，按揭客户王文静贷款本金1362481.17元、贷款利息18312.27元、逾期利息（含罚息）132.97元，合计代偿金额1380926.41元。当日，佳兆业新都置业（青岛）有限公司代王文静向中国光大银行股份有限公司青岛崂山支行偿还上述款项。2017年4月25日，佳兆业新都置业（青岛）有限公司按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递向被告邮寄《催款函》，载明2017年4月24日，因王文静违反了与银行签订的借款合同、未按期归还住房按揭贷款已达数期，导致贷款银行从佳兆业新都置业（青岛）有限公司账户直接划扣资金1380926.41元（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用），按照双方签订的合同补充条款第1款的约定，王文静在收到本函之日起7日内，前往佳兆业水岸新都营销中心交付房款及违约金。2017年5月5日，该邮件因留交超过期限退回。2017年5月18日，佳兆业新都置业（青岛）有限公司按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递向王文静邮寄《合同解除通知书》，载明2017年4月24日，因王文静违反了与银行签订的借款合同、未按期归还住房按揭贷款已达数期，导致贷款银行从佳兆业新都置业（青岛）有限公司账户直接划扣资金1380926.41元（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用），按照双方签订的合同补充条款第1款的约定，王文静已构成违约并符合合同约定的原告解除合同的条件，现书面通知被告，从即日起解除买卖合同。2017年5月30日，该邮件因留交超过期限退回。该判决书判决：一、确认佳兆业新都置业（青岛）有限公司与王文静于2014年4月8日所签编号为201400031459号《青岛市商品房预售合同》于2017年5月25日解除；二、王文静于本判决生效后十日内协助佳兆业新都置业（青岛）有限公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的网签备案撤销手续；三、王文静应支付佳兆业新都置业（青岛）有限公司违约金202812.60元；四、在扣除上述第三项款项后，佳兆业新都置业（青岛）有限公司应在本判决生效后十日内返还王文静剩余房款444386.99元。青岛市城阳区不动产登记中心出具的城阳区王沙路358号《佳兆业水岸新都》6号楼2单元3层301户（编号：2014000331459）合同查询资料显示合同状态为撤销。原告为此次诉讼向山东海乐普律师事务所支付律师费30000元。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述，庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。被告于2017年4月24日收到中国光大银行股份有限公司青岛崂山支行发出的《不良贷款客户王文静欠款代偿扣款说明》、佳兆业新都置业（青岛）有限公司于2017年4月25日按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递邮寄《催款函》、于2017年5月18日佳兆业新都置业（青岛）有限公司按照王文静在《青岛市商品房预售合同》中所留的地址青岛市李沧区金水路1038号11号楼2-302（裕丰小区）通过EMS快递向王文静邮寄《合同解除通知书》的前提下，明知其存在逾期偿还银行贷款会引发开发商解除涉案《青岛市商品房预售合同》的情形下，仍然隐瞒上述情况与原告签订《房地产买卖合同》，导致原告在向被告支付了购房款400000元（含定金）后，涉案合同无法继续履行，原告据此要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同、支付违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告返还购房款400000元的诉讼请求，既然原、被告之间的房屋买卖合同已解除，被告应当返还原告已付购房款，原、被告及第三人均认被告收到原告365000元（含第三人支付被告的1000元），故被告应返还原告购房款365000元，因第三人留取押金35000元，现因合同已解除，第三人应将该押金35000元返还原告。可关于原告主张被告支付违约金749000元的问题，结合原、被告履约情况以及涉案房屋的增值情况，本院认为，被告支付原告违约金249800元（2498000元×10%）比较合理。关于原告主张被告支付律师费30000元的诉讼请求，本院认为，因被告违约导致涉案合同无法履行，依合同约定原告因此案产生的律师费30000元应由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告门聪与被告王文静2017年9月13日签订的的《房地产买卖合同》。二、被告王文静于本判决生效后10日内返还原告门聪购房款365000元。三、被告王文静于本判决生效后10日内支付原告门聪律师费30000元。四、被告王文静于本判决生效后10日内支付原告门聪购违约金249800元。五、第三人城阳区雅居兴业房产中介中心于本判决生效后10日内返还原告门聪购房款35000元。六、驳回原告门聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26784元，保全费5000元，共计31784元，由被告王文静负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  景艳丽人民陪审员  刘福盛二〇一九年九月二十日书 记 员  孙瑜阳