福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初2803号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区吉庇路61号四至五层。统一社会信用代码：91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，公司总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林烨，福建名仕律师事务所律师。 被告：游培，男，1972年5月5日出生，汉族，住福州市台江区，现住福州市晋安区。 原告福州市国有房产经营有限公司(以下简称国有房产公司)与被告游培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日作出(2018)闽0111民初4890号民事裁定，驳回国有房产公司的起诉。国有房产公司不服裁定，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2019年3月22日作出(2019)闽01民终2121号民事裁定，指令我院审理。本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人林烨、被告游培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除原被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.被告立即无条件腾退福州市晋安区XXX廉租住房，恢复房屋原状，返还原告；3.被告按每月58.3元的标准向原告支付自2014年7月起至租赁合同解除之日止的租金（至2018年7月止的租金为2856.7元）；4.被告每逾期一个月按应收租金的5%向原告支付违约金（计至起诉之日止的违约金为142.83元）；5.被告参照租金标准即每月58.3元向原告支付租赁合同解除之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年2月16日，原告与经审查符合廉租住房保障资格的游培签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将位于晋安区××镇××路××号XXX单元（使用面积24.81㎡）的廉租住房租赁给被告使用；每月租金58.3元；租赁期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止，被告应按月主动向原告交纳租金，不得拖欠，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，原告有权解除合同、收回廉租住房并追索拖欠的租金。合同签订后，原告依约向游培交付了上述廉租住房，但被告自2014年7月起未依约缴纳租金，原告多次催缴，未果。依据《福州市国有房产管理办法》第16条、《福州市公共租赁住房管理办法》第34条规定及合同约定，原告有权解除合同，被告应当在解除合同后恢复房屋原状，并返还原告，且在腾退房屋期间，仍应按合同约定的租金标准交纳房屋占用费。请求判如所请。 游培承认原告在本案中所主张的事实，但认为该廉租住房系其唯一的住所，若解除租赁合同，其一家三口将无处居住，只能流落街头，不同意解除合同。2014年间因母亲患病，其为了给母亲治病耗尽了所有的收入，加上租金一年交一次，含物业费每年需1000多元，被告无力交纳，自2014年7月开始拖欠租金，以致越欠越多。母亲去世后，家里经济更加拮据，也无力再补交租金。2018年1月被告又患上肾衰竭，妻子也患有疾病无法工作，全家只能靠朋友接济生活，现无力偿还拖欠的租金，请求分期偿还，不同意承担违约金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2009年2月16日，原告与经审查符合廉租住房保障资格的游培签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，原告将位于晋安区××镇××路××号××单元（使用面积24.81㎡）的廉租住房租赁给被告使用；每月租金58.3元；租赁期限自2009年3月1日起至2011年2月28日止，被告应按廉租住房的租金标准按月主动向原告交纳租金，不得拖欠，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，原告有权解除合同、收回廉租住房并追讨所拖欠的租金。合同签订后，原告依约向游培交付了合同约定的廉租住房，被告亦依合同约定交纳租金。2015年10月20日，被告交纳了2014年1月至6月的租金349.8元（58.3元／月×6月），之后未再缴纳租金。2017年11月15日，原告在被告住处张贴通知，通知称“截止2017年10月，你已拖欠40个月租金尚未缴纳，根据合同约定，月租金为58.3元，故截止2017年10月你拖欠租金合计2332元”、“我司要求你在接到通知七日内缴清所欠租金及缴纳因延期而产生的滞纳金，否则，我司将依法诉诸法律程序主张解除合同，并要求你缴清拖欠的租金、滞纳金且腾退廉租住房”。期至，被告未缴纳拖欠的租金。2017年12月4日，原告委托律师向被告发出律师函进行催告，被告收到后仍未缴纳租金。原告遂诉至本院。 另查，2017年12月27日至2018年1月4日，游培因患梗阻性肾病、急性肾衰竭、双输尿管结石(伴肾积水)、双肾结石等疾病在福建医科大学附属第一医院诊治。 本院认为，游培承认国有房产公司在本案中主张的事实，故本院对国有房产公司主张的事实予以确认。原被告于2009年2月16日订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案租赁关系的标的物为公共租赁住房，政府有关公共租赁住房的规章规定了公共租赁住房的取得条件、退还条件及不同于一般租赁关系的其他权利义务，承租人在取得公共租赁住房的保障资格后，与原告签订的公共租赁住房租赁合同，性质上属于平等主体之间租赁关系，可以适用合同法的相关规定。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告于2009年订立的廉租住房租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 由于廉租住房是政府对贫困群体的救助及保障，因此廉租住房租赁合同有别于普通的房屋租赁合同，原告与被告订立廉租住房租赁合同的目的是实现政府对城镇低收入家庭和困难群体的住房保障，并非单纯为了收取租金，虽然本案被告违反合同约定超过六个月未缴纳房屋租金，达到了合同约定的解除条件，但原告疏于管理未及时催收租金亦有过错，且行政机关也未因此取消被告廉租住房的保障资格，诉讼中，被告同意分期偿还所欠租金，考虑到被告身患多种疾病，又无其他住房，解除租赁合同后势必使其陷入无处栖身的困境，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，故不宜以拖欠租金超过六个月为由解除本案原被告之间的租赁合同。讼争合同可继续履行，但被告应按月足额支付合同约定的租金。综上，原告请求解除廉租住房租赁合同，本院不予支持。 租赁合同履行期间，被告未按合同约定按期足额支付租金，其行为构成违约，应承担清偿所欠租金、支付违约金的违约责任。被告患有疾病，家庭经济收入低，一次性偿还所欠租金确有困难，其请求分期偿还债务，本院予以准许。自2014年7月起至2019年8月止被告累计拖欠租金3614.6元(58.3元／月×62月)，该款由被告分期偿还，被告应自本判决生效的当月起每月偿还租金500元，直至还清时止。 原告请求被告每逾期一个月按应收租金58.3元的5%向原告支付至起诉之日的逾期付款违约金142.83元(58.3元×5%×49月)，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告游培分期偿还原告福州市国有房产经营有限公司自2014年7月起至2019年8月止的租金3614.6元，被告游培应自本判决生效的次月起每月向原告福州市国有房产经营有限公司支付500元，直至还清上述款项之日止； 二、被告游培应于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付逾期付款违约金142.83元； 三、驳回原告福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告游培负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴仕红 二〇一九年九月九日 书记员  黄静晶 附主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。