广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1942号原告：梁林运，男，汉族，1969年7月4日出生，住广东省茂名市电白区麻岗镇河陂园河陂园村**之2，公民身份号码：4409231969********。委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇海滨大道**聚龙湾别墅区****。法定代表人：罗大清，执行董事。委托诉讼代理人：苏如坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晟民，广东鸿基律师事务所实习律师。原告梁林运与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司（以下简称丽湾公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2019年8月16日转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁林运及其委托诉讼代理人罗雪菊、被告丽湾公司的委托诉讼代理人苏如坚、陈晟民到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁林运向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、判令被告丽湾公司退还原告购房款257595元、利息51519元（按中国银行同期同类贷款利率四倍计算，从2018年5月14日起计算至2019年5月14日为51519元，后续利息计算至还清欠款之日止）；三、判令被告支付原告定金100000元（按双倍返还原则）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发位于茂名市电白区海滨新区第十小区名为“丽湾豪庭”的房地产项目，该项目至今未能取得预售证，也未能竣工。被告为非法集资之目的，以优惠销售为由向购房者签订合同。2018年5月13日原告与被告签订由被告拟定的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定原告向被告购买“丽湾豪庭”小区A栋1103房，建筑面积137.91平方，单价每平方米6545元。随后原告先后向被告支付了购房定金100000元，其它购房款157595元，两项共计257595元，被告并出具《收款收据》给原告收执。合同签订后，原告才发现被告因涉经济纠纷，致使被告完全无法继续履行合同。由于受害业主的集体维权。被告于2019年3月5日向业主出具《承诺书》：……届时要求退定金的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还，如果无法兑现承诺，便按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）……。后经原告多次索要，被告最终也无法如实退还定金给原告。原告认为，被告并未取得涉案房地产的预售许可，并无资格与原告认定预售合同。被告提供的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》名义上为装修协议，但实质上为房屋预售合同，显然是被告为掩饰其非法集资的违法目的而欺骗包括原告在内的多名业主所订的，原告也是居于重大误解才与被告签订，原告的购房合同目的根本无法实现。被告并未能也无法按合同之约定兑现承诺，且被告至今未能按《承诺书》兑现承诺。原告可依法解除双方签订的合同。由于原、被告签订的合同中己约定若原告不再购买该房屋的，原告所交的定金被告不予退还。被告虽然在合同中并没有说明“定金”条款对被告的罚则，但双方已明确涉案的部分款项为定金，且涉案的合同为格式合同，根据合同法的规定以及公平原则，被告已收取原告的款项中，属于定金的部分应双倍返还给原告。至于其他款项，应按被告作出的承诺书约定返还给原告。故此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司辩称：一、“丽湾豪庭”房地产项目已封顶且具备办理商品房预售许可证的条件，原告未经催告即主张与被告解除《[丽湾豪庭]意向认购登记表》（以下简称《登记表》）及《[丽湾豪庭]拟定装修协议书》（以下简称《协议书》）没有依据，原告应与被告继续履行《登记表》及《协议书》。（一）“丽湾豪庭”房地产项目已封顶且完全具备办理商品房预售许可证的条件。“丽湾豪庭”房地产项目具有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《电白县建设工程规划许可证》，工程项目于2019年4月份已封顶。目前，被告正等待行政机关颁发商品房预售许可证。本案中，原告于2018年5月13日填写了《登记表》并与被告签订《协议书》，目前房屋已增值，且涉案房屋已符合商品房预售条件，合同继续履行原告的利益可得到有效保障，解除认购，则使原告合同预期利益落空，且破坏社会经济秩序。（二）在未经催告解除的情况下，原告直接起诉要求解除双方签订的《登记表》及《协议书》不符合法律规定。依据《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告应先催告后方可解除《登记表》及《协议书》，原告未经直接催告起诉不符合法律规定。由上，原告未经催告解除情况下直接起诉要求解除《登记表》及《协议书》没有法律依据，原告对“丽湾豪庭”房地产进行认购登记及委托被告装修系其真实意思表示，原告应与被告继续履行《登记表》及《协议书》。二、原告要求退还购房款257595元，并以购房款为本金，要求按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算支付利息没有依据。（一）原告所称购房款实际上是预缴装修款，双方尚未签订商品房买卖合同，不存在返还购房款，更不存在依据购房款计算利息问题。根据被告与原告签订的《协议书》第二条其他条款“3.乙方在交付上述款项后，如最终决定无须甲方提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款”可知，原告所称“购房款”257595元，实际上是原告预缴的装修款，如最终原告决定无须被告提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款。鉴于原告未表明是否需要被告提供装修服务，装修款尚未抵作房款，故不存在返还房款的情形，更不存在依据购房款计算利息。（二）依据《协议书》及《退房申请书》，被告仅需返还所收金额，无需支付任何损失或赔偿。根据《协议书》第三条双方责任“2.在未签署正式合同前，若因甲方原因致使该工程不能按时交付，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿”，依照协议书上述约定，被告只需返还装修款257595元而无需附加任何利息或赔偿，原告要求按中国银行同期同类贷款利率四倍计算利息没有依据。另，在2018年10月12日原告向被告提交的《退房申请单》中，也表明仅要求退还款项257595元。由上，根据双方协议约定及《退房申请书》的约定，原告预交的是装修款项，被告只需返还装修款257595元，无需向原告支付任何利息或赔偿。三、原告主张向被告支付10万元定金没有依据，与《收款收据》、《协议书》约定收取装修款项257595元不符，不存在返还定金问题。四、其他相关问题说明。1、原告在《民事起诉状》中称其所购买房屋单价为6545元/㎡不是事实，事实上原告享受了优惠价格343元/㎡即实际以6146元/㎡签订《登记表》及《协议书》；2、《承诺函》对原告不具有法律效力。在2018年10月12日原告向被告提交了《退房申请单》，被告2019年3月5日作出《承诺书》时，原告并未参与，原告提交的《承诺函》上的业主签名系事后添加，属于伪造证据，应依法承担伪造证据的法律责任。综上所述，原告要求解除双方签订的《登记表》及《协议书》、退还购房款和支付利息、支付定金等事实不清、证据不足，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院认定事实如下：2018年5月13日，原告梁林运与被告丽湾公司签订《丽湾豪庭意向认购登记表》，双方约定，原告意向认购丽湾豪庭A座1103房，建筑面积约137.91平方米，意向认购单价为6489元/平方米，若梁林运选择丽湾公司指定的装修公司装修，则认购单价为6146元/平方米。同日，双方又签订《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定装修款定金金额为254621元，并约定在未签署正式合同前，若因丽湾公司原因致使该工程不能按时交付，丽湾公司不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿。2018年5月24日，原告向被告丽湾公司缴纳款项共计257595元。2018年10月12日，原告向被告出具退房申请单，退房申请单内容记载：梁林运于2018年5月13日，在丽湾豪庭定购到A11036房，因未能网签，要求退房，现特向丽湾公司申请退还预定房款257595元，望丽湾公司批准，退款成功后与丽湾豪庭再无权属和债务关系。2019年3月5日，被告丽湾公司向部分要求退定的业主出具《承诺函》，该承诺函记载，丽湾公司针对要求退定的业主郑重作出以下承诺：1、即日起一个月内完成办理销售预售许可证。2、届时仍要求退定的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还。如果无法兑现承诺，须按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）。3、若有业主要求购房的，我司承诺从业主支付定金之日起按银行贷款标准计算利息(定金部分)，给予享受该优惠计入房款。后原告向被告催要购房款，被告未予退还，原告诉至法院。另查明，原告梁林运认购的房产所在楼盘“丽湾豪庭”尚未办理商品房预售许可证。本院认为，原告梁林运与被告丽湾公司签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效，对合同双方具有约束力。协议签订后，原告按约定支付给被告丽湾公司“定金”款项257595元，而被告丽湾公司却未能就双方签约房产所在的楼盘“丽湾豪庭”办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，也未能在2019年3月31日前将购房款返还给原告，其行为不仅构成违约，也导致原告无法实现合同目的，故原告请求解除双方所签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求返还购房款257595元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告按中国银行同期同类贷款利率四倍计算自付款之日起利息的问题，虽然被告在《承诺函》中承诺如未在2019年3月31日前将定金足额退还，就按银行贷款利率四倍计算赔偿金，但原告未能提供证据证明其实际损失，本院酌情调整为自付款之日即2018年5月24日起以257595元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。至于原告要求被告按双倍返还原则支付定金100000元的问题，定金应当以书面形式约定，原、被告在合同中未约定定金条款，又未签订定金合同，《丽湾豪庭拟定装修协议书》虽然有“装修款定金”字样，《收款收据》中有“定金”字样，但结合双方签订的合同，该款项应确认为原告的购房预付款，故原告主张双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告梁林运与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、限被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁林运退还购房款257595元及相应利息(自2018年5月24日起，以257595元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止)；三、驳回原告梁林运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7436.72元(原告已预交)，由原告梁林运负担2104.72元，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司负担5332元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李秀华人民陪审员  朱 统人民陪审员  刘秋娣二〇一九年九月二十九日法官 助理  李文伟书 记 员  梁俊翊