惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2564号原告：黎新权，男，汉族，1960年9月1日出生，住广东省深圳市福田区。原告：刘民业，女，汉族，1963年2月10日出生，住广东省深圳市龙岗区。上述两原告共同委托诉讼代理人：萨柏丽，广东广和律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市海景银滩酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇霞光西路3号海韵雅苑3栋101号房。法定代表人：宁兰英。被告：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路1号瑞和家园商业广场2单元7层01号。法定代表人：周刚。委托诉讼代理人：许思炯，男，该公司工作人员。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：孟伟胜。原告黎新权、刘民业与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司(以下简称海景公司)、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司(以下简称山水公司)、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司(以下简称美泰诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告黎新权、刘民业的共同委托诉讼代理人方秋林到庭参加诉讼，被告海景公司、山水公司、美泰诚公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎新权、刘民业向本院提出的诉讼请求为:1.判令解除原告与被告海景公司之间签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》；2.判令三被告按合同附件二《物业设施配置清单》的标准向原告腾退返还房屋；3.判令被告海景公司参照每月2040元的租金标准支付逾期腾房期间的房屋占有使用费，直至三被告向原告腾退返还房屋之日止；4.判令被告海景公司支付从2018年10月1日起至合同解除之日止的租金（其中2018年10月1日至2018年12月31日按每月1870元的标准计算；2019年1月1日至2019年12月31日按每月2040元的标准计算；2020年1月1日至2020年12月31日按每月2210元的标准计算）及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率支付自起诉之日起拖欠租金期间的利息至拖欠租金实际清偿之日止）；5.判令被告海景公司赔偿原告在解除合同后至房屋重新出租期间的租金损失6120元；6.判令被告山水公司、被告美泰诚公司对被告海景公司的上述付款义务承担连带清偿责任；7.本案全部诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告购买了被告美泰诚公司开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑（又名“东能银滩”）*栋****号房。购房时被告美泰诚公司承诺为业主统一安排酒店管理公司,将本案房屋运营为酒店公寓，原告可从酒店管理公司获得租金并获得相应的住房优惠。原告购房后，先后与被告美泰诚公司安排的深圳豪派特国际酒店管理有限公司及伊思德（中国）有限公司签订了《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》。此后，伊思德（中国）有限公司向原告及其他业主发函称已经单方解除租房合同，被告美泰诚公司再次安排被告海景公司与原告签订了《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，并将合同签订日期倒签至与伊思德（中国）有限公司签订的合同日期，约定：原告将本案房屋委托给被告海景公司作酒店公寓经营使用；合同有效期限为6年；海景银滩按月向原告支付租金，第四年房屋租金为1870元/月，第五年房屋租金为2040元/月，第六年房屋租金为2210元/月。合同签订后，被告美泰诚公司直接安排将房屋交付给被告海景公司，被告海景公司支付了2018年10月份的租金后，经多次沟通，被告海景公司未再向原告支付租金。被告的行为已构成根本违约，根据《合同法》相关规定，原告可解除合同，收回房屋，要求被告海景公司支付拖欠的租金、利息，以及按照每月2040元租金标准支付逾期腾房期间的占用使用费，并赔偿因违约给原告造成的三个月租金损失计为6120元。因被告山水公司系原告房屋的实际占有使用者，被告山水公司应对被告海景公司的违约行为承担连带责任。被告美泰诚公司作为本案房屋的开发商及事实上的控制人，负责统一安排本案房屋的酒店管理公司，故应当与被告海景公司、被告山水公司承担相应的连带责任。为此，原告特向本院提起诉讼，请求本院依法判决支持其全部诉讼请求。原告黎新权、刘民业向本院提交了如下证据：1.不动产登记证书；2.《商品房买卖合同》及补充协议；3.收楼意见书；4.被告美泰诚公司与豪派特酒店管理公司解除合作的郑重申明；5.通知函；6.被告美泰诚公司出具的“致业主的一封信”；7.《海韵雅苑房产出租委托服务补充协议书》；8.告知函(业主未张小宜)；9.《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》及附件；10.原告银行流水；11.《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司、以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》；12.范军总银行流水；13.通知函二份（业主胡艳丽、池欣桐）；14.本案楼盘广告宣传页；15.大众点评上关于本案楼盘的酒店经营信息；16.银联回单；17.本案楼盘照片；18.客房价目表；19.名片。拟证明其诉称事实。被告海景公司、山水公司、美泰诚公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月19日，原告与被告美泰诚公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告美泰诚公司开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑*栋**层**号房，约定交房时间为2015年8月1日前。合同附件四《补充协议》第九条约定：买受人同意在业主委员会正式成立前由出卖人指定的物业服务企业负责该商品房前期物业管理，买受人同意根据物业服务企业制定的收费标准缴纳物业管理费及其他相关费用。《商品房买卖合同》注明：原告购买的该房屋用途为住宅。2018年8月24日，原告取得本案房屋的不动产登记证书。2015年12月24日，原告与被告海景公司签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》及附件、《海韵雅苑房产出租委托服务补充协议书》，合同主要约定：原告同意将上述房屋委托给被告海景公司作酒店公寓经营使用；被告海景公司按月向原告支付租金（支付租金时被告海景公司为原告代扣代缴国家规定的房屋出租所需税费），前三年的房屋租金61200元被告海景公司已于协议签订时一次性现金支付给原告，第四年房屋租金为1870元/月，第五年房屋租金为2040元/月，第六年房屋租金为2210元/月。自第四年起被告海景公司有义务在扣除相关税金后，于次月15日-25日前存入原告的指定账户，若被告海景公司超过前述约定日期5个工作日仍未存入，则自第六个工作日起原告有权向被告海景公司收取该月原告享有税后租金1%作为滞纳金。本协议有效期6年，自2015年8月1日起至2021年7月31日终止；协议期满后，被告海景公司应退还原告享有所有权的物品；原告应在签订本协议的同时，签署房产委托出租之房间交付标准及房况说明。关于房屋交付标准及房况说明，合同附件三《房产委托出租之房间交付标准及房况说明（所有权归业主）》约定房屋的室内交付标准为：入户门为高级木质门配高级电子密码锁；卫生间，地面为品牌防滑瓷砖、局部石材，墙面为品牌瓷砖，天花为高级防潮乳胶漆吊顶天花，洁具为TOTO/美标/科勒洁具，卫/浴门为钢化玻璃门，卫/浴五金为金属材质；卧室和客厅，地面为品牌防滑瓷砖，墙面为高级防潮乳胶漆、局部艺术、软/硬包，天花为高级防潮乳胶漆，局部艺术造型天花，家私为酒店成套家私（含床、床垫、床头柜、电视柜、衣柜、写字台、沙发、茶几、椅子等）；阳台，高级中空5+6A+5隔热玻璃铝合金阳台门，品牌防滑瓷砖或防腐木地面，高级防水外墙漆墙面及天花，型材、钢化安全夹胶玻璃栏板栏杆；其它，西门子/西蒙/施耐德品牌开关/插座、品牌常规灯具、艺术灯饰、品牌户式中央空调、中央热水系统、LED高品质电视、换气扇、电话机、网络信号、冰箱、保险柜。双方还对其他相关事宜作出了约定。上述合同签订后，原告向被告海景公司交付房屋，被告海景公司按约向原告支付了2018年10月1日前的租金，并于2019年1月25日向原告预付租金款1000元。此后，被告海景公司未再向原告支付租金。2018年12月2日，根据本案房屋所在小区临时业委会成员提出的诉求，被告海景公司、被告美泰诚公司以及案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司（以下简称彩生活公司）作出《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》[以下简称《9点诉求回复》]，主要内容为：“1.2018年12月17日前付清全部业主2018年9月15日前所欠所有租金，2018年9月15日至2019年1月31日期间的业主租金，于2018年12月30日前给出双方认可的解决方案，后续所有租金支付必须按合同约定日期执行，逾期按法律规定最高额度赔偿；2.办证费、契税余款从12月3日开始退还给业主；……5.原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩，新合同条款按豪派特原合同的条款执行；6.5*5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2000元/月（实收）的租金保底支付……”。本案审理过程中，原告为证明被告美泰诚公司参与本案房屋出租合同的事实，提交了被告美泰诚公司于2015年6月29日向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》、被告美泰诚公司于2015年8月5日向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人伊思德（中国）有限公司于2018年5月4日向案外人张小宜发出的《告知函》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，以及被告美泰诚公司的广告宣传单。被告美泰诚公司在《郑重申明》中载明的相关内容为：“……作为出卖人基于我们之间的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条的约定，于2013年1月25日与深圳豪派特国际酒店管理有限公司（以下简称‘豪派特公司’）签订了《豪派特酒店管理有限公司合作合同》……为能够有效采用专业酒店管理模式和管理经验……于2013年9月18日与豪派特公司签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次明确委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。由此可以明确豪派特公司是基于我司的委托授权，才有资格与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》……我司有权随时解除对其的委托授权。而豪派特公司委托代理行为产生的相应法律责任，将由我司依法承担。由于豪派特公司的经营管理理念、水准、效率未达到合同约定要求……我司于2015年2月5日和4月27日分别书面致函豪派特公司，通知解除前述相关委托合同……综上，我司承诺承担东能银滩小业主与豪派特公司之间所签订的《房产出租委托服务协议书》而产生的一切法律责任……”。被告美泰诚公司在《致业主的一封信》中载明的主要内容为：“……因原受托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效应上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。案外人伊思德（中国）有限公司在致案外人张小宜的《告知函》中载明：“……因此我司特致函，通知您自收到本函之日起我司与您签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》正式解除……我司通过与开发商友好协商一致同意，在我司与您解除《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》后，开发商将授权委托惠州市海景银滩酒店管理有限公司与您重新签署《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》……”。案外人范军总的银行流水显示，被告美泰诚公司在2015年7月至2016年7月期间向案外人范军总支付了租金款项。被告美泰诚公司在给案外人胡艳丽的《通知函》中载明的主要内容为：“……因原委托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效果上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。本案楼盘的广告宣传单显示的内容为：“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”。原告为证明本案楼盘是被告山水公司实际经营管理的事实，提交了“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片作为证据。“东能·山水花园度假中心”的网页截图，内容显示“东能·山水花园度假中心”是中青旅山水股份集团有限公司旗下高端度假品牌；被告山水公司的银联回单，内容显示该公司于2019年3月9日接受尾数为0713的订单号的微信支付消费款50元；“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片，内容显示本案楼盘门口招牌为“东能·山水花园度假中心”；“山水花园酒店”的客房价目表及名片，内容显示山水花园酒店地址为惠州市大亚湾霞光西路3号。本案庭审中，原告自认其与深圳豪派特国际酒店管理有限公司及伊思德（中国）有限公司均签订过《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，但解除合同时被被告美泰诚公司收回，且原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》系将合同签订日期倒签至与伊思德（中国）有限公司签订的合同日期。本院认为，本院依法向被告海景公司、山水公司、美泰诚公司送达开庭传票，三被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩和质证的权利，本院依法可作缺席判决。原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。关于合同解除问题。被告海景公司承租原告的房屋后，不按约向原告交纳租金，致使原告出租本案房屋的合同目的无法实现，原告据此有权通知被告海景公司解除合同。因此，在被告海景公司逾期不支付租金的情况下，原告要求解除其与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产委托出租服务合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。《海韵雅苑房产委托出租服务合同》解除后，《海韵雅苑房产出租委托服务补充协议书》亦应一并解除。合同解除后，被告海景公司应当按照合同附件三《房产委托出租之房间交付标准及房况说明（所有权归业主）》标准向原告退还本案房屋。关于原告要求被告海景公司参照每月2040元的租金标准支付逾期腾房期间的房屋占有使用费的诉讼请求问题。本案合同解除后，被告海景公司应当及时通知原告并将房屋腾退给原告。由于被告海景公司在合同解除后逾期腾退房屋的事实尚未发生，其逾期时间无法预先认定，故对于原告要求被告海景公司参照每月2040元的租金标准支付逾期腾房期间的房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。原告可在相关事实发生并确定后，另案解决。关于租金及其利息支付问题。向原告支付租金，是被告海景公司应当履行的合同义务。在被告海景公司未能举证证明其实际欠付租金具体数额的情况下，综合原告提交的证据及其庭审陈述，对原告所述被告海景公司自2018年10月1日起欠其租金的真实性，本院予以确认。根据租赁合同的性质，合同解除后，被告海景公司在合同解除前所欠原告到期租金，该公司仍应承担支付义务，被告海景公司于2019年1月25日向原告预付的租金款1000元应予以扣除。合同因被告海景公司违约而解除，被告海景公司应当承担租金逾期之日起至拖欠租金实际偿清之日止的租金利息损失。故原告要求被告海景公司按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算自起诉之日(2019年7月1日)起至拖欠租金实际偿清之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。结合《房屋出租委托服务协议书》关于租金支付及滞纳金的约定，本案租金利息可按以下方式计付：2018年10月份至2019年5月份的租金利息，自2019年7月1日起算；2019年6月份及其之后的租金利息，自该月份的次月25日起算。关于原告要求赔偿房屋在再次寻租期间租金损失的诉讼请求。根据原告提交的《商品房买卖合同》显示，本案房屋用途为住宅，不属于商业用房。该房屋由原告收回后，其居住功能已归原告控制并享有，原告不可能再受到房屋使用损失。故对于原告要求赔偿其在重新寻租期间的租金损失的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告美泰诚公司是否需要与被告海景公司承担连带责任的问题。首先，从《9点诉求回复》的法律性质分析，该《9点诉求回复》的内容，涉及商品房买卖合同、房屋租赁合同和物业服务合同的具体履行事项。而被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人彩生活公司分别是相关合同以业主为相对方所对应的合同另一方主体。该《9点诉求回复》属于被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人彩生活公司针对临时业委会成员同时提出的多个合同诉求而一同作出的回复，回复内容并没有有关该三家公司需要相互交叉担保，相互共同履行合同义务的明确规定。因此，在合同义务已有明确责任主体的情况下，该三家公司共同向业主作出的履行相关合同义务的承诺，并不必然在其相互间产生相互保证担保的作用，仅应理解为该三家公司应对《9点诉求回复》所涉及的各自合同义务分别承担履行责任。故被告美泰诚公司无需承担连带责任。其次，原告提交的被告美泰诚公司向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》，被告美泰诚公司向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向原告及案外人胡艳丽发出的《通知函》、案外人伊思德（中国）有限公司在致案外人张小宜的《告知函》，相关事实均与原告、被告美泰诚公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定无关，亦不能证明被告美泰诚公司是原告与被告海景公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》的合同主体即实际承租人。最后，被告美泰诚公司有关“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”的广告宣传示意，需要依靠第三方的作为才能成就，故不属于内容具体确定的要约，不能构成原告与被告美泰诚公司之间签订的商品房买卖合同的内容，原告不能据此要求被告美泰诚公司对被告海景公司所欠租金承担责任。综上所述，原告以上述材料为依据，要求被告美泰诚公司对被告海景公司应当履行的合同义务承担连带责任的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告山水公司应否承担连带清偿责任问题。原告提交的“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片，均不能明确被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人，原告对此应当承担举证不能的责任。故对原告主张被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人的事实，本院依法不予认定。原告提出的被告山水公司是原告与被告海景公司签订《委托租赁服务合同》的合同主体的事实，没有相关证据支持，本院不予认定。同时，即使被告山水公司确有实际经营使用本案房屋的事实，因被告山水公司仅与被告海景公司存在租赁合同关系，而与原告没有合同关系，根据合同相对性原则，被告山水公司也无需向原告承担合同责任。综上，原告要求被告山水公司与被告海景公司连带承担合同责任的相关诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告山水公司、美泰诚公司是否应将房屋恢复原貌后移交给原告的问题。如前所述，不能认定被告山水公司、美泰诚公司是原告所诉《委托租赁服务合同》的合同主体，也不能认定被告山水公司是原告房屋的实际占有人，故被告山水公司、美泰诚公司无需向原告腾退房屋。因此，原告要求被告山水公司、美泰诚公司将房屋恢复原貌后移交原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告黎新权、刘民业与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》、《海韵雅苑房产出租委托服务补充协议书》；二、被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内按《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》附件三《房产委托出租之房间交付标准及房况说明（所有权归业主）》标准向原告黎新权、刘民业退还本案的海韵雅苑第2栋1411号房屋；三、被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎新权、刘民业支付自2018年10月1日起至上述合同解除之日（本判决生效之日）止的租金（其中2018年10月1日起至2019年7月31日止的租金按每月1870元的标准计算，2019年8月1日起至2020年7月31日止的租金按每月2040元的标准计算，2020年8月1日起至2021年7月31日止的租金按每月2210元的标准计算，被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于2019年1月25日向原告预付的1000元租金款在总数中予以扣除），并按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的逾期利息（2018年10月份至2019年5月份的租金利息，自2019年7月1日起算；2019年6月份及其之后的租金利息，自该月份的次月25日起算）；四、驳回原告黎新权、刘民业的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143.63元，由原告黎新权、刘民业负担43.63元；由被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司负担100元，此款已由原告预交，被告可径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年九月二十日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾