山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初2799号 原告：王地，男，1989年11月11日出生，汉族，居民，住嘉祥县仲山镇王庄东村159号，现住嘉祥县。 委托诉讼代理人：王琦（特别授权），山东民桥律师事务所律师。 被告：赵洪祥，男，1953年6月2日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：徐保新（特别授权），嘉祥明远法律服务所法律工作者。 被告：赵帅，男，1991年5月12日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：徐保新（特别授权），嘉祥明远法律服务所法律工作者。 原告王地与被告赵洪祥、赵帅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王地的委托诉讼代理人王琦，被告赵洪祥、赵帅的委托诉讼代理人徐保新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王地向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告履行合同义务并赔偿原告损失2万元；2、请求法院依法判决被告赔偿原告银行贷款利息5000元；3、本案诉讼费、保全费等相关费用由二被告承担。 事实与理由：2018年4月23日，原告与被告赵洪祥签订《二手商业门面房买卖合同》，原告购买被告位于嘉祥县冠亚获麟广场A1-1-110和A1-1-111号商业门面，总金额308万元，被告赵洪祥将上述买卖事宜全权委托其儿子赵帅负责，合同签订后，原告将总房款支付给被告赵帅。因涉案房屋在签订合同时处于租赁状态，租赁期限至2019年5月20日届满，故原被告签订补充协议，约定租期届满后，由被告负责清理门面后交付原告使用。现交付房屋时间已过，二被告却以各种理由延迟交付，给原告造成了较大的经济损失，故原告无奈起诉，望法院依法裁判，维护原告的合法权益。 被告赵洪祥、赵帅辩称，被告已经按照二手房买卖合同的约定完全履行了自己的义务，因此原告要求被告履行合同义务的诉求已经没有实际意义。被告在履行合同的过程中不存在违约行为，更没有给原告造成任何经济损失，因此原告要求被告赔偿损失的诉求没有事实根据，原告要求被告承担银行利息的诉求更没有根据。因此应当驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张，提交如下证据： 证据一、购房合同二份，补充协议一份，证明2018年4月，原告和二被告签订购房合同，约定原告购买被告位于嘉祥县获麟广场A1号楼1单元1-110号和1-111号门面房，另补充协议约定2019年5月20日前的房租仍由被告收取，之后房屋的使用权正式归原告，由被告负责清理门面房并交付给原告使用。 证据二、（2018）鲁08民终5185号民事裁定书一份，（2018）鲁0829民初5617号民事判决书一份，证明被告赵洪祥于2016年4月1日出具的授权书一份，授权被告赵帅负责管理处置涉案房屋，一审、二审法院也均对该证明的效力予以认可并判决爱礼蒂斯公司将房租支付给被告赵帅，证明原告要求二被告赔偿损失有理有据。 证据三、转账凭证三份、贷款合同一份、被告出具的收到条三份，证明原告已付清房款并汇入赵帅账户内，赵帅出具收条，贷款合同证明原告索要贷款利息的依据，及按照年利率8.1%索要逾期交付期间利息。 证据四、不动产权证二本，证明原告拥有涉案房屋所有权。 证据五、视频四份，证明2019年7月6日爱礼蒂斯公司才将租用被告的门面房恢复原状，已超出原被告约定的交房时间47天。 被告质证认为，对证据一真实性无异议，但是对原告的证明观点有异议，根据门面房买卖合同，被告已经将涉案门面房交付给原告，并且办理了产权过户手续，已完全履行了该买卖合同的全部义务。补充协议上面明确记载在2019年5月20日的房租由被告（甲方）收取，2019年5月20日之后房屋正式归原告（乙方）所有，门面租赁期满后由甲方负责清理将门面房交于乙方，根据这一补充约定，原告对该门面房当时处于出租状态并且到期日为2019年5月20日，是在2019年5月20日之后门面房才能够正式归乙方所有。虽然规定了由甲方负责清理，但是没有约定在2019年5月20日之后多长时间处于清理期，也没有规定具体的交付日期，因此原告主张从2019年5月20日交付不符合常理，如果那一天就可以交付给原告，就不需要约定到期后由甲方负责清理的这一内容，因此应当留足一个合理的清理期限。根据有关法律规定和实物操作，这个合理的清理期限应当确定为3个月，根据原告的陈述从2019年5月20日到2019年7月属于合理的清理期限。 对证据二真实性无异议，但对原告的证明观点有异议，如果说原告主张要求赵帅承担责任，那么赵洪祥就不应当承担责任，如果赵洪祥应当承担责任，那么赵帅就不应当承担责任。要求二被告承担连带责任，证据二不能证明其观点。但原告提供的证据二恰恰能证明被告不但没有违约而且为了履行补充协议的约定清理承租方，于2018年就已经向法院提起了诉讼，积极履行了补充协议的约定，因此原告要求被告承担不积极履行的责任理由不能成立。 对证据三真实性无异议。证据虽是复印件但房款已经收到我们不否认，但是对于原告提供的2018年7月22日赵洪祥出具的这一份收条，我们认为这份收条恰恰能证明原告没有按照门面房买卖合同约定的付款期限来履行自己的义务，存在违约行为，比合同约定的付款期限迟延履行了24天，对此将保留相关权利。 对证据四真实性无异议，房产已经过户。证明被告已经取得涉案门面房的物权。 对证据五视频有异议，与本案没有关联性，并且也不具有合法性。 被告提交如下证据：（2018）鲁08民终5185号民事裁定书一份，（2018）鲁0829民初5617号民事判决书一份，证明被告一直在积极履行合同义务并且在客观上已经履行完毕，这份判决书能说明对清理承租后应当留出合理的期间，按照执行期间最少3个月。 原告质证认为，二被告所述的3个月的合理期限没有法律依据，从该判决书中可以看出被告赵帅是2018年就起诉承租人，要求其及时腾房，由此也能看出被告起诉的目的之一是要求承租人在2019年5月20日之前将房屋腾出并恢复原状，进而能够实现原告的合同目的。另二被告积极履行义务并不表示涉案房屋就能交付给原告，是在原告多次催促并向法院起诉后被告才推迟了40余天才将承租人清走并要求其恢复原状，故被告的行为存在根本违约，原告要求二被告赔偿有理有据。 对上述证据，本院作如下认证： 被告对原告提交的证据一、二、三、四的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。对原告提交的证据五，原告的证明目的是被告的实际交房时间，被告对原告陈述的实际交房时间未提异议，故对原告的证明目的予以采信。被告提交的证据，系本院的生效判决书，本院予以采信。 经审理，本院认定如下事实：被告赵洪祥在嘉祥县有门面房两间。2016年4月29日，被告赵洪祥委托其子被告赵帅与济宁爱礼帝斯食品有限公司签订了该门面房租赁合同，约定租赁期限自2016年5月20日至2017年5月21日，租金每年58000元，付款方式为每年支付一次，在上阶段租金到期之日，提前十天预支付下一年的房屋租金。该合同履行过程中，被告赵洪祥（甲方）于2018年4月23日与原告王地（乙方）签订了两份《二手商业门面房买卖合同》，将该门面房两间（嘉祥县冠亚获麟广场A1-1-110和A1-1-111号商业门面房）均以154万元的价款出售给原告王地。两份买卖合同还均约定了如下内容：乙方于合同签订当日向甲方支付门市首付款50万元整，该款项不予退还。剩余款项104万元乙方以贷款方式由银行直接支付甲方。双方均应依约履行各自的义务，违反本合同应处罚总房款的15%作为违约金；即甲方自签订本合同后，不论何种原因中途拒售、停售或转售，均向乙方支付总房款的15%作为违约金；乙方自签订本协议后，不论何种原因中途放弃购买，甲方将扣除总房款的15%作为违约金。后，原告王地与被告赵洪祥又签订了《补充协议》，内容为：第一条，因上述门面房承租人同甲方的租赁合约尚未到期（到期时间为2019年5月20日），经甲乙双方协商并达成一致：2019年5月20日前的房租仍然由甲方收取，2019年5月20日后房屋正式归乙方所有。上述门面租赁期满后由甲方负责清理将门面交付于乙方，甲方如与承租人产生经济纠纷，由甲方负责处理。第二条，因上述门面房及开发公司相关材料尚未准备齐全，致使乙方无法在签订本合同后的10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续：经甲乙双方共同协商，甲方同意该时间可延长为30个工作日。合同签订后，原告向二被告交付两间门市房的首付款100万元，2018年6月4日又交付房款78万元，2018年6月12日，原告与银行签订了《个人住房担保借款合同》，约定贷款125万元，2018年6月份，被告协助原告将涉案门市房过户到原告及夏春婷名下，原告取得了涉案房屋的所有权证书。2018年7月22日，原告将尚欠的5万元房款全部支付给被告赵洪祥。 另查明，2018年8月2日，赵帅以原告的资格起诉了济宁爱礼帝斯食品有限公司【（2018）鲁0829民初3326号】，要求1.依法判令被告给付租金60000元及资金占用期间的利息；2.依法判令被告在租赁期满时将涉案房屋恢复原状。2018年9月11日，本院作出（2018）鲁0829民初3326号民事裁定书，以赵帅作为诉讼主体不适格为由，驳回了赵帅的起诉。赵帅不服，提起上诉。济宁市中级人民法院裁定撤销该裁定，指令本院审理。2019年5月21日，本院作出（2018）鲁0829民初5617号民事判决书，判决：一、济宁爱礼帝斯食品有限公司于判决生效之日起五日内向赵帅支付房屋租赁费60000元；二、济宁爱礼帝斯食品有限公司于判决生效之日起五日内将涉案房屋恢复原状并腾出。2019年7月6日济宁爱礼帝斯食品有限公司将涉案房屋恢复原状并交付原告。 本院认为，本案的焦点问题是：一、被告赵帅是否应当对原告的损失予以赔偿？二、被告赵洪祥是否应当对原告的损失予以赔偿？赔偿数额如何确定？三、被告是否应当赔偿原告银行贷款利息5000元？对于第一个焦点问题，本院认为，涉案房屋出租时，被告赵帅作为被告赵洪祥的委托人处理出租事务。涉案房屋出售时，原告并没有提供证据证明被告赵帅仍然作为被告赵洪祥房屋出售的委托人。即使被告赵帅仍然作为赵洪祥房屋出售的委托人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。涉案合同也只约束被告赵洪祥，并不约束被告赵帅。且涉案合同是以被告赵洪祥的名义签订的，原告也没举证证明被告赵帅存在过错，而且被告赵帅为了及时将涉案房屋清理并交付原告，于2018年8月2日就起诉了济宁爱礼帝斯食品有限公司，要求该公司在租赁期满时将涉案房屋恢复原状。因此，原告要求赵帅赔偿，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。对第二个焦点问题，本院认为，双方签订的《补充协议》第一条约定，涉案房屋的租赁到期时间为2019年5月20日，到期日前的房租仍然由被告收取，到期日后房屋正式归原告所有。租赁期满后由被告负责清理将涉案房屋交付原告。根据该约定，被告赵洪祥应当在2019年5月20日后将清理完毕的涉案房屋交付原告。但并没约定2019年5月20日后的哪一天清理并交付，根据常理，被告不可能在租赁到期日当天就能把出租房屋清理完毕并交付原告，故应给被告预留一个合理的清理时限。对该合理的清理时限，本院酌情确定为10日。被告认为合理期限应为3个月，本院不予采纳。被告赵洪祥在2019年7月6日才将涉案房屋全部清理并交付原告，明显时限过长，应当对原告予以赔偿。鉴于双方没有约定逾期交房的违约责任，原告要求参照涉案房屋出租时的租金每年每间58000元的标准予以赔偿，符合情理，本院予以支持。被告称另一间在（2018）鲁0829民初5617号案判决之后不久承租户就已经将房屋腾空，但未提交充分的证据，且也没有具体的腾空时间，本院不予确认。综上，被告赵洪祥的赔偿数额为：58000元÷365天×2间×（46天-10天）=11441元。对第三个焦点问题，本院认为，原告银行贷款支付涉案房款与被告赵洪祥的迟延交房没有关联性，该迟延交房并没有造成原告银行贷款的利息损失，故原告要求被告支付银行贷款利息5000元，没有事实根据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、被告赵洪祥于判决生效之日起七日内赔偿原告王地11441元。 二、驳回原告王地的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213元，申请保全费270元，共计483元，由原告王地负担262元，被告赵洪祥负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  杨存灵 二〇一九年九月二十日 书记员  史作娴