镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初231号原告：镇江亨威物流有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇辛桥村。法定代表人：胡亚洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王国成、陈宾，江苏君业律师事务所律师。被告：镇江康源新材料科技有限公司，住所地镇江市京口区工业园区金阳大道9号。法定代表人：吴金晨，该单位董事长。委托诉讼代理人：王诚，江苏丹正律师事务所律师。原告镇江亨威物流有限公司（以下简称亨威公司）诉被告镇江康源新材料科技有限公司（以下简称康源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。亨威公司委托代理人王国成、康源公司委托代理人王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亨威公司向本院提出诉讼请求：康源公司立即支付租金84000元，房屋占有使用损失504000元（从2015年10月29日开始计算至2016年10月27日，按原租金标准计算）并承担违约金50400元，扣除被告已支付的270000元，被告应给付原告368400元。本案诉讼费由康源公司负担。事实和理由：2015年4月28日，亨威公司与康源公司签订房屋租赁合同一份，约定由康源公司承租亨威公司位于镇江市338省道辛丰镇西石村100号“镇江亨威创业园”内新建的生产及办公用房约3500平方米；前两年的年租金504000元，后三年每年递增5%；合同签订后5个工作日内支付首年租金504000元，2016年6月底支付下年度租金，以此类推，先付后租；在康源公司缴纳150000元履约保证金后合同生效。双方还就租赁房屋的用途、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，亨威公司根据康源公司的要求设计并建造了租赁的房屋，又额外添加了行车等生产设施。康源公司收房后已进场装修施工，但之后，康源公司没有按照合同约定付款，仅在亨威公司多次的催促下，给付270000元（包括履约保证金150000元）。因康源公司重大违约致亨威公司诉至本院。亨威公司针对诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原、被告于2015年4月28日签订的房屋租赁合同一份，证明双方之间的租赁合同关系。2、镇房权证字××号房产证书一份，拟证明该房屋系合法建造，房屋的面积也符合合同约定。3、权利转让授权说明书一份的，拟证明包括涉案房屋在内的亨威创业园房产已由房屋所有权人亨威轴承将房屋的及其附属设施的占有、使用、收益的权利转让给了亨威公司，亨威公司有权出租并收益。4、房屋照片一组，拟证明康源公司已对涉案厂房进行装修施工的事实。5、涉案房屋的建造图纸一份，拟证明亨威公司按照设计的图纸进行施工。6、房屋安全鉴定报告一份，拟证明涉案房屋是经检测合格的房屋。7、吴昌锦（系亨威创业园工作人员）的当庭证词，拟证明亨威公司于2015年8月将房屋交付给康源公司后，康源公司即对租赁的房屋进行水电安装和地面铺装以及室外打井施工。8、证人夏某1（系瓷砖经销商）的当庭证词，拟证明2015年10月康源公司派人向其购买瓷砖并送货至亨威创业园的事实。9、证人夏某2的当庭证词，拟证明其应租房人要求在本案租赁厂房西南角处打了一口井。康源公司辩称，亨威公司诉状所述与事实不符，亨威公司与康源公司签订房屋租赁合同以后就实施了诸多的违约行为，致使康源公司的合同目的无法实现，康源公司为此已与亨威公司解除了房屋租赁合同。亨威公司的违约行为表现在：1、未按照合同第二条第一项的约定将设计图纸提供给康源公司确认，致使其单方建造的房屋不符合康源公司的使用要求。康源公司是一家专业生产医用塑料企业，根本就不需要行车，需要的是完善的消防设施。亨威公司安装行车实际是为自己安装的，因为房屋的产权人是镇江亨威轴承有限公司（以下简称亨威轴承），只有轴承厂才需要这个行车。2、根据合同第五条的约定，康源公司缴纳租房保证金的时间是2016年的5月底。亨威公司擅自将康源公司缴纳的房屋租金改为租房保证金。3、亨威公司也未能按照合同第三条第一项的约定向康源公司交付所承租的房屋，致使康源公司与亨威公司解除房屋租赁合同。综上，请求法庭驳回亨威公司的诉讼请求。康源公司针对辩称，向本院提供以下证据：1、2015年4月28日，原、被告签订的房屋租赁合同一份，拟证明双方当事人就承租房屋的相关事项达成一致意见，其中第一条约定：亨威公司保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定；2、2015年8月7日，亨威公司的代表胡中华出具的收条一份，拟证明亨威公司收到康源公司银行承兑汇票，金额为120000元；3、2015年4月28日，亨威公司的收款凭证一份，拟证明亨威公司收到康源公司的房屋租金50000元；4、2015年5月18日，亨威公司的收款凭证一份，拟证明亨威公司收到康源公司的租房保证金100000元；5、律师函一份及邮政快递单据一份，拟证明亨威公司因未向康源公司提供所承租的房屋的产权证明及规划证明、土地使用权证明等法律文件供其核实，无法正常使用承租的房屋，无奈与亨威公司解除房屋租赁合同的事实；6、康源公司的法定代表人吴金晨与亨威公司的代表胡中华于2015年8月4日、8月6日、8月7日的手机通话记录一份，拟证明康源公司就本案争议与享威公司进行了交涉；7、康源公司与原出租方江苏科捷锂电池有限公司签订的厂房租赁合同一份，租赁期限是至2014年12月7日，拟证明因康源公司原租赁的厂房期限于2014年12月7日届满，其与原出租方协商延期数月的事实；8、需要标准厂房的照片两张，拟证明亨威公司厂房没有消防设施，不符合康源公司的使用要求；9、康源公司的产品（医用塑料）照片两张，拟证明康源公司的产品是医用塑料，厂房必须有消防设施。10、亨威公司给康源公司的通知一份，该通知的第3行有康源公司就承租的房屋不符合使用要求与亨威公司进行交涉的内容。该通知的第11行有亨威公司认可康源公司交付的费用，全部为房屋租金的内容。11、亨威轴承的工商登记信息表一份，拟证明亨威轴承与亨威公司系关联企业。经审理查明，2015年4月28日，亨威公司与康源公司签订房屋租赁合同一份，约定由康源公司承租亨威公司位于镇江市338省道辛丰镇西石村100号“镇江亨威创业园”内新建的生产及办公用房约3500平方米（按双方确认图纸建造，最终按实际面积为准），亨威公司出租给康源公司的为毛坯房，车间地面为金钢沙强化地面，办公楼装修由康源公司负责；租赁期限为五年，从2015年8月28日至2020年7月27日止；康源公司租赁用途为生产经营及办公使用。前两年的年租金504000元，后三年每年递增5%；合同签订后5个工作日内支付首年租金504000元，2016年6月底支付下年度租金（以此类推，先付后租），并交纳150000元的履约保证金；本合同在双方签章且康源公司缴纳150000元履约保证金后生效；康源公司不得擅自改变房屋结构，影响房屋安全，康源公司对房屋进行内部装修前，须向亨威公司提出申请，并提供装修设计、施工范围、工艺、用料等方案，征得亨威公司的书面同意后方可施工；亨威公司如不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用的，康源公司有权解除合同；康源公司如违约，应按照合同年租金10%向亨威公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补亨威公司损失的，康源公司还应承担赔偿亨威公司所有经济损失的责任。双方还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，康源公司于当日给付亨威公司50000元，亨威公司即开始建造房屋。之后，康源公司于2015年5月18日给付亨威公司100000元，于2015年8月7日给付亨威公司金额为120000元的银行承兑汇票一张，康源公司共计给付亨威公司270000元。亨威公司将厂房建造好后，康源公司于2015年9月至10月期间对所租赁的房屋进行了部分装潢并在该房屋西南角处打了一口井。2015年10月28日，康源公司委托江苏瀛镇律师事务所向亨威公司发出律师函，以亨威公司未能将符合国家安全标准的厂房交付康源公司以及亨威公司未经相关建设部门批准更未取得建设工程规划许可证和产权证，同时亨威公司拟出租的厂房未配备任何消防设施，至今未经消防验收合格等为由，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求亨威公司立即返还康源公司支付的租金270000元，保留追究亨威公司违约责任的权利。次日，亨威公司向康源公司发函称，根据双方签订的合同，亨威公司已按合同要求实施完毕，房屋已具备交付条件，康源公司在9月份已对新厂房进行前期部分装修，现中止装修，并口头向亨威公司提出要增加消防设施，并以此为由拒绝付款。亨威公司在建房过程中，康源公司一直在监督施工并提出增加行车一台等，行车已由亨威公司在7月份安装完毕，但康源公司保证金至今一直未支付。亨威公司认为康源公司未按合同约定支付首批款，已存在失信，要求康源公司在接函后5个工作日内到亨威公司处商谈争议事宜并办理交接手续。逾期未来办理的视为康源公司违约作放弃处理。另查明，讼争房屋属镇江亨威轴承有限公司所有（于2015年12月24日进行了房屋所有权登记），2015年8月15日该公司出具了权利转让授权说明书一份，涉案房屋的占有、使用和收益权利转让予亨威公司，期限十年。自2015年10月28日康源公司发出解除合同通知后，涉案房屋一直闲置至今。本案康源公司已于2015年12月15日诉至本院，要求亨威公司确认双方签订的房屋租赁合同已于2015年10月28日解除，并要求亨威公司返还康源公司房屋租金及保证金合计270000元，承担违约金54000元。本院认为，亨威公司、康源公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效。双方均应按合同履行义务，违约应当承担违约责任。本案虽双方合同约定将康源公司交纳150000元履约保证金作为合同生效的条件，但双方已实际开始按合同履行（亨威公司已建造了房屋，康源公司也开始装潢），应视为在合同履行过程中双方已对该约定进行了变更，故本案租赁合同依法生效。本案争议焦点是在合同履行过程中谁是违约方。根据合同约定，讼争的房屋按双方确认图纸建造，亨威公司虽未提供证据证明康源公司已确认了亨威公司提供的图纸，但康源公司已对讼争房屋进行了部分装修及打井的事实，可以推定康源公司对亨威公司建造的房屋并无异议且已接收了房屋的事实。讼争房屋已在房管部门进行了登记，系合法建筑。康源公司称亨威公司所安装的行车并不是为康源公司所安装及完善消防设施是亨威公司的义务，并未提供证据证明其主张，本院不予采信。亨威公司按约履行了交付房屋义务后，康源公司在租赁期间于2015年10月28日单方提出解约，但被告提起解约的理由并不构成法律规定或合同约定的之解约事由，故康源公司提出解约时并未取得合同解除权，其解约行为确属擅自解约之违约行为。原告亦明确回函表示予接受。鉴于康源公司在2015年10月28日之后一直未使用涉案房屋，且本案第三次庭审时经本院释明，原告变更诉请的事实，本院依法解除双方于2015年4月28日签订的房屋租赁合同。根据规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。考虑到亨威公司为康源公司新建厂房以及厂房闲置至今的事实，本院以亨威公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定康源公司赔偿亨威公司租赁房屋闲置期间的12个月租金损失即504000元。鉴于亨威公司的损失已超过了合同约定的违约金（年租金的10%），根据合同约定，康源公司应赔偿亨威公司经济损失。同时因康源公司实际租赁使用涉案厂房2个月，康源公司应当还应按约支付2个月租金为84000元。康源公司合计应给付亨威公司588000元，康源公司已支付亨威公司270000元，尚应给付亨威公司318000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告镇江康源新村材料科技有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江亨威物流有限公司318000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，保全费2920元，合计7020元，由原告镇江亨威物流有限公司负担1020元，由被告镇江康源新村材料科技有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  罗晓文人民陪审员  孔国瑞人民陪审员  王春兰二〇一六年十二月八日书 记 员  谢 丹附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。