黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1027号原告:哈尔滨泽众物业管理有限公司，统一社会信用代码91230110690726174Y(1-1)，住所地哈尔滨市香坊区化工路**信义集资楼**。法定代表人：张立民，该公司执行董事。委托代理人：廉丽昕，该公司员工。被告:孙立柱，男，1973年6月11日生，汉族，哈尔滨市平房区农民，现住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨泽众物业管理有限公司（以下简称：泽众物业公司）与被告孙立柱物业服务合同纠纷一案，原告泽众物业公司于2019年4月25日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭审理此案。原告泽众物业公司的委托代理人廉丽昕、被告孙立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽众物业公司诉称：2016年1月1日，泽众物业公司与哈尔滨市平房区南城明珠小区业主委员会签订《南城明珠小区物业服务管理合同》，约定由泽众物业公司为南城明珠小区提供物业服务，期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费按建筑面积每月0.8元/㎡计算，孙立柱为南城明珠小区A6楼1单元401室、B1楼3单元501室业主。泽众物业公司为小区一直服务至2018年9月6日，因大量小区业主无故拖欠物业费，致使泽众物业公司无力雇佣人员为小区继续服务，泽众物业公司无奈与小区业主委员会签订协议，不再为小区提供物业服务。服务期间，泽众物业公司全面履行了合同义务，但孙立柱一直拖欠物业服务费。经多次催促孙立柱履行付款义务，其仍然拒不履行。现泽众物业公司诉讼请求判令：1.孙立柱向泽众物业公司支付拖欠的物业服务费(A6楼1单元401室)2328元（2016年度-2018年度）、（B1楼3单元501室）2283元，共计人民币4611元；2.本案诉讼费用由孙立柱负担。被告孙立柱辩称：南城明珠小区A6楼1单元401室、B1楼3单元501室的房屋所有权人为孙立柱，已办理了产权证。但其未与泽众物业公司签订《物业服务管理合同》，所以，不同意缴纳物业服务费。经本院审理查明：2016年1月1日，南城明珠小区业主委员会（甲方）与泽众物业公司（乙方）签订《南城明珠小区物业服务管理合同》并依约进驻南城明珠小区提供服务，根据合同约定，物业管理区域名称为南城明珠小区，物业服务质量要求具体为哈尔滨市物业管理收费三级标准，物业服务费用执行人民币0.8元/㎡（建筑面积）（车库管理费由双方协商后执行），委托管理期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。关于违约责任，合同第八章第十三条约定：“因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。”第十四条约定：“乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。”2018年11月1日，甲方南城明珠业主委员会与乙方泽众物业公司签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》，协议载明因开发商不能兑现承诺（小区封闭、更新保质期内的单元门、排水干、雨水管大修、房屋防水等）导致80%业主不交物业费。使物业公司背负巨额债务。物业公司已无经济能力为甲方提供服务。经甲方提议，乙方同意在双方相互理解协商一致同意提前解除甲、乙双方此前签订的物业服务合同，并达成了原《南城明珠小区物业服务管理合同》自2018年9月7日解除的协议，协议同时约定南城明珠小区业主所欠的物业费由乙方自主处理，甲方有义务协助乙方收缴所欠物业费，不得以任何理由干预乙方催缴所欠物业费事宜。泽众物业公司于合同解除后撤出了南城明珠小区。2019年1月9日，泽众物业公司发布公告，对于物业费收费制定优惠政策，优惠政策时间为2019年1月10日至2019年1月25日止，此期间2016年、2017年、2018年物业费均可按0.6元/㎡收取。优惠时间结束后，物业费收费标准恢复至0.8元/㎡。南城明珠小区A6楼1单元401室〔产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0058707号，门牌号现变更为平房区哈南五路37-2号1单元4层1号〕、B1楼3单元501室〔产权证号：黑（2019）哈尔滨市不动产权第0070223号，门牌号现变更为平房区哈南五路39-3号3单元5层1号〕两处房屋的业主均为孙立柱，房屋建筑面积分别为90.4㎡和88.68㎡，孙立柱自认未交纳2016至2018年度物业服务费。泽众物业公司自认小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况。孙立柱称在泽众物业公司服务期间，未进行过应急预案演习、未开展过大规模的社区文化活动，泽众物业公司当庭表示不清楚具体情况，需要核实，但未提交相关证据证明其进行过上述活动，而上述服务事项均为物业服务三级标准应该具备的内容。上述事实，有《南城明珠小区物业服务管理合同》、《南城明珠小区物业服务合同解除协议》、公告、公开选房确认单、交房手续流转单、不动产登记信息查询单及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。孙立柱作为案涉房屋业主，应该按照《物业服务管理合同》之约定，履行缴纳物业费的义务。孙立柱抗辩称其未与泽众物业公司签订《物业服务管理合同》，从而拒绝缴纳物业服务费。针对孙立柱的这一抗辩意见，本院认为，孙立柱居住、使用案涉房屋，享受了泽众物业公司提供的物业服务，其理应缴纳物业服务费，故对孙立柱的辩解意见，本院不予采纳。双方当事人应当按照《物业服务管理合同》的约定全面履行各自的义务并享受相应权利。结合当事人双方均承认确实存在大量业主未缴纳物业服务费的情况，南城明珠业主委员会与泽众物业公司经协商签订《南城明珠小区物业服务合同解除协议》亦存在合理性及必要性，且孙立柱对于解除协议效力的质疑并未提供证据予以证明，故对于该协议的真实性本院予以采信。《物业服务管理合同》自2018年9月7日解除，泽众物业公司主张物业服务费计算至2018年9月6日，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”依据合同约定，泽众物业公司应该按照哈尔滨市物业管理收费三级标准的质量进行服务，但是通过庭审查明，泽众物业公司在为南城明珠小区进行物业服务的过程中，存在小区未实施封闭管理、无电子门禁系统，单元门有破损情况等诸多问题。此外，孙立柱抗辩称其所有的位于南城明珠小区B1楼3单元501室曾被楼上的用户跑水而受浸泡，造成了一定损失。但其未提供证据证实，对孙立柱的这一辩解意见，本院不予支持。泽众物业公司并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务构成违约，应适当减少物业服务费的收费标准。综上，结合本案实际情况，本院酌定孙立柱按0.6元/月/㎡的标准承担南城明珠小区A6楼1单元401室房屋2016年1月1日至2018年9月6日物业服务费为1745.78元［2016年度（0.6元×90.40㎡×12个月）＋2017年度（0.6元×90.40㎡×12个月）＋2018年度（0.6元×90.40㎡×12个月）÷365天×249天］及南城明珠小区B1楼3单元501室房屋2016年1月1日至2018年9月6日的物业服务费为1712.56元［2016年度（0.6元×88.68㎡×12个月）＋2017年度（0.6元×88.68㎡×12个月）＋2018年度（0.6元×88.68㎡×12个月）÷365天×249天］。另外，泽众物业公司为维持企业运营而采取降低物业服务费收费标准的优惠政策系其处分自身权利的体现，并不违反法律禁止性规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：被告孙立柱于本判决生效后起十日内给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司2016年1月1日至2018年9月6日位于平房区哈南五路37-2号1单元4层1号（原平房区南城明珠小区A6楼1单元401室）房屋的物业服务费1745.78元、2016年1月1日至2018年9月6日位于平房区哈南五路39-3号3单元5层1号（原平房区南城明珠小区B1楼3单元501室）房屋的物业服务费1712.56元，合计人民币3458.34元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告哈尔滨泽众物业管理有限公司预交），被告孙立柱负担，此款于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨泽众物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 员 车 晓人民陪审员 顾 焱人民陪审员 赵冬梅二〇一九年九月十七日书 记 员 荣甜甜