常州市钟楼区人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏0404民初6096号原告：高建定，男，1971年1月26日生，汉族，户籍地常州市天宁区。委托诉讼代理人：周商夏，江苏乐天律师事务所律师。被告：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878。法定代表人：王金成，该公司董事长。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人。委托诉讼代理人：祁栋，管理人工作人员。委托诉讼代理人：沈于蓝，管理人工作人员。原告高建定诉被告常州凯悦房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周商夏，被告委托诉讼代理人祁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告管理人解除原告与被告于2014年5月20日签订的原告分别购买被告施工编号18幢101、102号房屋的两份《商品房买卖合同》的行为无效；原告与被告签订的上述两份《商品房买卖合同》合法有效，原、被告继续履行该两份《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：事实与理由：原、被告于2014年5月20日签订两份《房屋买卖合同》，购买被告位于凯越中心18幢101、102号（施工编号，住宅）房屋，总价款2000万元，约定的交付期限为2014年12月30日。2014年5月21日，原、被告及被告债权人吴云签订三方协议，约定原告应向被告支付的2000万元中1500万元由吴云代为支付，从原吴云出借给被告的款项中抵付，另500万元购房款由原告在被告实际交房后三个工作日内付清。被告逾期交房的，应按原告已付款1500万元支付日万分之五的违约金。双方办理了预售商品房预告登记。协议签订后，被告未按约交付房屋。2016年6月30日，被告被法院裁定进行破产程序，破产管理人对原告申报的上述债权不予确认，并决定解除涉案两份《商品房买卖合同》。原告已按约支付了房款，并已办理不动产登记证明，取得准物权。被告管理人解除合同的行为违反法律规定，应属无效。原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行。被告辩称：1、根据企业破产法的规定，原告基于债权审查意见通知书提起的诉讼，应要求确认相关债权，而不是要求继续履行。2、原、被告之间名为买卖，实为借贷。2014年5月至2015年3月期间，凯悦一直按月向原告支付利息。根据相关司法解释，应当驳回原告诉请。3、预售商品房预告登记不产生物权变动的效力。涉案两套商品房尚未建成，未办理所有权登记，还不具备不动产所有权成立的要件，原告办理预告登记不能证明其对涉案房屋有所有权。4、即使如原告所述是以房抵债，双方尚未履行完毕，根据破产法管理人有权解除。综上，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2014年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买位于凯越中心18幢101、102号（施工编号）房屋，总价款2000万元。2014年5月21日，原、被告与吴云签订协议书一份，约定被告于2014年1月22日向吴云借款4000万元。关于原、被告于2014年5月20日签订的两份《商品房买卖合同》，吴云以其出借给被告的款项中1500万元抵作原告高建定应付的购房款，剩余购房款于房屋交付之日起三日内支付，被告尚欠吴云2500万元。如房屋未能按时交付，被告需承担违约金（冲抵房款），同时原、被告原告有权选择满足条件后解除商品房买卖合同。另查明，被告于2014年5月21日出具收据一张，载明交款人为原告，收款方式为转账，金额为1500万元，交款事由为房款（18-101、18-102），吴云转付。原告在庭审中陈述上述1500万元没有转账凭证，系以吴云出借款的款项抵付。再查明，被告于2014年7月3日向原告支付1000万元；另2014年5月至2015年3月期间，被告向原告支付2601108元，合计12601108元。原告认可收到上述款项，但陈述该款项系被告偿还吴云的利息，根据2014年5月21日原、被告与吴云签订的三方协议约定，被告应吴云要求将部分利息汇入原告账户，原、被告不存在借贷关系。2015年12月8日，原、被告办理了涉案两套房屋的预购商品房预告登记，取得不动产登记证明。2016年6月30日，本院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，受理吴云对常州凯悦房地产有限公司的破产清算申请。2017年6月5日，被告破产管理人向原告出具《债权审查意见通知书》一份，对原告申报的涉案购房债权不予确认，决定解除原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》。审理中，被告向本院提交原、被告与王金成、朱晓初、朱开杰、梅松于2014年5月20日签订的《借款协议》复印件一份，约定被告向原告借款2000万元，借期自2014年5月21日至2014年6月20日，借款利率为年利率24%，到期本金与利息一次性支付原告。借款用途是直接用于偿还被告于2014年1月22日向吴云的部分借款。被告还清全部借款后，原告配合被告完成撤销商品房的备案登记手续。为确保借款按期返还，被告将凯悦中心花园施工编号18幢101、102号房屋预售给原告，双方签订房屋销售合同并办理预售备案登记。王金成、朱晓初、朱开杰、梅松对上述借款承担连带担保责任。原告对此不予质证。庭审中，被告陈述涉案凯悦中心花园18幢101、102号（施工编号）房屋尚未尚未建成。原告无法确认其向被告支付的1500万元中哪套房屋房款已付清。本院认为，本案争议的焦点为，原、被告之间系借贷合同关系还是商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。首先，就原告向被告抵付的1500万元，原告主张双方系商品房买卖合同关系。原告陈述涉案两套房屋每套各1000万元，其中一套购房款其已支付完毕，但无法指明系哪套房款已付清，不符合交易常理。其次，原告在付款后仅持有被告出具的收款收据，并未及时向被告主张交付所购房屋，或就其已付款项要求开具销售不动产统一发票。原告在支付购房款后长期未取得发票，亦不与被告进行交涉，消极主张所购房屋的产权的行为，不符合房屋买卖的一般交易习惯。再次，买卖合同中，出卖人的义务是向买受人交付标的物并转移所有权。但本案合同订立后，被告并未向原告交付涉案房屋，而是自2014年5月起陆续向原告支付款项共计12601108元，与法律规定及合同约定的出卖人义务不相符。原告主张该款项系被告偿还吴云的利息，但未提交相关证据，故对原告对上述主张本院不予支持。从本案原、被告签订《商品房买卖合同》、《协议书》及所涉款项的交付情况综合判断，可以认定原告与被告签订《商品房买卖合同》及《协议书》并非以取得涉案房屋的所有权为目的，原、被告系以签订房屋买卖合同作为借款担保，双方实际为借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。经向原告释明本案应按民间借贷法律关系审理，原告坚持认为双方系商品房买卖合同关系，亦未变更诉请，故原告的起诉本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，裁定如下：驳回原告高建定的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾董娜人民陪审员  倪建芬人民陪审员  陈 霞二〇一九年九月十六日法官 助理  嵇筱沁书 记 员  刘 欣