贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初1904号 原告：贵州天利明盛商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处桔丰路兴达市场五楼。 法定代表人：张其明。 被告：贵州顺通易汇电子商务有限公司，住所地贵州省安顺市经济技术开发区西兴村翠麓阳光3-1号商铺。 法定代表人：陈开荣，系该公司执行董事兼总经理。 被告：贵州顺通易汇坎电子商务有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处瑞金路1号兴义市商城A座11-17号。 法定代表人：罗天洋。 被告：青先福，男，1971年1月13日出生，汉族，湖南省汉寿县人，住湖南省汉寿县。 被告：纪波，男，1994年5月15日出生，汉族，贵州省盘州市人，住贵州省盘县。 被告：罗天洋，男，1995年8月1日出生，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 被告：罗榕，男，1990年3月28日出生，汉族，贵州省兴仁市人，住贵州省兴仁市。 原告贵州天利明盛商贸有限公司（以下简称：贵州天利明盛公司）与被告纪波、罗天洋、罗榕、贵州顺通易汇坎电子商务有限公司(以下简称：贵州汇坎公司)、贵州顺通易汇电子商务有限公司（以下简称：贵州汇电公司）、青先福租赁合同纠纷一案，本院2019年2月15日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，发现不宜适用简易程序审理，转为普通程序，依法组成合议庭于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告贵州天利明盛公司到庭参加诉讼，被告纪波、罗天洋、青先福、贵州汇坎公司、贵州汇电公司，经本院在《黔西南日报》2019年6月11日8版登载公告，向其送达了应诉通知、开庭传票等诉讼文书，及被告罗榕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州天利明盛公司向本院提出诉讼请求：一、判令终止贵州天利明盛公司与贵州汇电公司之间2018年5月20日签订的兴义市兴达农贸市场四楼《房屋租赁合同》和三楼的《房屋租赁合同》；二、判令贵州汇电公司支付贵州天利明盛公司四楼房屋租赁款保底1200000元，房屋租赁违约金360000元，三楼房屋租赁款保底900000元，房屋租赁违约金为房屋租赁款保底900000元×30%＝270000元，下欠电费880元，合计2730880元；三、由青先福、纪波、罗榕、罗天洋和贵州汇坎公司为贵州汇电公司承担连带责任；四、本案诉讼费由青先福、纪波、罗榕、罗天洋承担。 事实及理由：2018年5月20日，罗榕与贵州天利明盛公司联系和商谈，以贵州汇电公司为乙方，贵州天利明盛公司为甲方，在贵州省兴义市签订了《房屋租赁合同》二份，甲方将自己拥有经营权的贵州省兴义市桔山街道办事处兴达农贸市场已装修的四楼整层（面积为3300㎡,甲方在该层楼原堆放杂物的两间保管室不在租赁范围）和未装修的三楼整层（面积为3300㎡），首先以免房租的形式出租给乙方作商业使用，乙方交由贵州汇坎公司进行经营。 四楼合同约定，若要装饰装修，装修时间为2018年5月20日至2018年7月20日，租赁时间从2018年8月1日至2023年7月30日止，需要延期双方再行协商。合同第二条“保证金”规定：乙方须向甲方交保证金30万元(其中2018年8月15日前交10万元，2018年9月15日前交10万元，2018年10月30日前交10万元)。1、合同期限届满双方交接清楚后退还乙方保证金，若乙方违约，保证金不予退还。若乙方损坏甲方物品，以保证金扣抵，多退少补。3、若乙方不按约定交付保证金，甲方有权终止合同。第三条规定：甲方移交给乙方的物品以清单为准，损坏照价赔偿。合同第四条“经营方式及保底”第1项规定乙方贵州汇坎公司账户是必须该公司的对公账户，甲方每天依权利提取乙方贵州汇坎公司平台盈利的20%回收房租，双方必须做到日清周结。从2018年8月开始，在每年6月30日前甲方收入不足保底时，乙方必须补足甲方每年保底收入120万元。第4项“保底”规定：双方实行保底120万元结算，在甲方收入不足保底时，乙方负责补足保底数额，甲方收入超出保底数额时，继续以约定比例提取，不受保底限制。合同第五条“双方的责任及义务(一)乙方的责任及义务”第7项规定：因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方240万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出。合同第九条规定：发生纠纷在产生诉讼时，由贵州省兴义市人民法院受理。合同签订后，贵州汇电公司已进场使用房屋，但至2019年1月14日止，贵州汇坎公司在使用房屋过程中，没有交纳保证金和实际开展经营，违反了合同约定，已构成违约。依照合同约定，应给付贵州天利明盛公司房屋租赁款保底1200000元，因违约金约定过高，现以保底租金的30%收取360000元（即为保底房屋租金1200000×30%=360000元),合计1560000元。 三楼合同约定，装修时间为2018年5月20日至2018年11月30日，租赁时间从2018年12月1日至2023年7月30日止，需要延期双方再行协商，合同第二条“经营方式及保底”第1项规定乙方贵州汇坎公司账户是必须该公司的对公账户，甲方每天依权利提取乙方贵州汇坎公司平台盈利的20%回收房租，双方必须做到日清周结。从2018年12月开始，在每年6月30日前甲方收入不足保底时，乙方必须补足甲方每年保底收入90万元。第4项“保底”规定：双方实行保底90万元结算，在甲方收入不足保底时，乙方负责补足保底数额，甲方收入超出保底数额时，继续以约定比例提取，不受保底限制。合同第三条“双方的责任及义务(一)乙方的责任及义务”第7项规定：因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方180万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出。第13项规定：乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房屋损失。合同第七条规定：发生纠纷在产生诉讼时，由贵州省兴义市人民法院受理。合同签订后，贵州汇电公司至2019年1月15日止，贵州汇电公司都没有进场装修经营违反了合同约定，已构成违约。在起诉前，贵州天利明盛公司多次与贵州汇电公司联系解决合同履行问题，贵州汇电公司一拖再拖，既不解除合同，又不履行合同，依照合同约定，应给付贵州天利明盛公司房屋租赁款保底900000元，因违约金原约定过高，现以保底租金的30%收取270000元(即为保底房屋租金900000×30%＝270000元),合计117000元。贵州汇电公司在使用期间，尚欠电费880元。以上三楼、四楼保底租金1200000+900000、违约金360000+270000、电费880元，合计为2730880元。 因贵州汇电公司违约，应承担合同责任。贵州汇坎公司为租房合同的实际使用人，依法应承担连带责任。贵州天利明盛公司在从贵州省安顺经济技术开发区市场监督管理局贵州汇电公司登记发现，贵州汇电公司租用位于贵州省安顺市经济技术开发区西兴村翠麓阳光3-1号商铺作为办公地点，是一家个人独资企业，2017年6月21日由纪波成立，纪波为公司总经理，注册资本600万为虚假出资，2018年4月12日，纪波将公司股份及法人转给了青先福，由青先福担任总经理，纪波担任执行董事，但青先福的转股资金要到2027年才注入，即要推后9年才注入，实际转股为虚假转股，公司为一个空壳公司，因此，在贵州汇电公司不能承担责任的情况下，纪波和青先福个人应为其公司承担连带责任。贵州天利明盛公司又在贵州省黔西南州市场监督管理局查到贵州汇坎公司登记发现，贵州汇坎公司租用位于贵州兴义市作为办公地点，后租用贵州天利明盛公司四楼作为办公使用，登记地点未改变。贵州汇坎公司法人代表为罗天洋，股东为罗天洋占股51%、罗榕占股49%。因此，在贵州汇电公司和贵州汇坎公司不能承担责任的情况下，罗天洋和罗榕个人应为贵州汇坎公司承担连带责任。双方合同约定，发生纠纷由贵州省兴义市人民法院立案受理。为此，特向贵州省兴义市人民法院提起诉讼，请求支持贵州天利明盛公司以上诉请。 被告纪波、罗天洋、罗榕、贵州汇坎公司、贵州汇电公司、青先福均未作答辩。 原告贵州天利明盛公司为证明其主张，向本院提交了以下八组证据： 第一组证据：贵州天利明盛公司的营业执照、法定代表人身份证明书各一份，第二组证据：3楼、4楼《房屋租赁合同》复印件各一份，第三组证据：贵州汇电公司《营业执照》复印件一份和企业信息查询单一份，青先福身份证复印件一份，第四组证据：贵州汇坎公司企业网上信息查询单打印件一份和照片2页6张，罗天洋、罗榕个人身份证复印件一份，第五组证据：水电缴费通知书原件一份，第六组证据：纪波与罗榕的微信截屏一份七张，第七组证据：贵州天利明盛公司向贵州汇电公司发送的通知原件一份及贵州汇电公司的承诺书原件一份，第八组证据：收据复印件一张。 本院对贵州天利明盛公司提交的证据认证如下：对贵州天利明盛公司提交的第一、三、四组证据，系国家公权力机关出具的证照、国家权力机关公布信息，能够证明各方当事人的基本信息，公司股东情况、出资比例、占股比例等，故对证据的客观性、关联性、合法性予以认定。对贵州天利明盛公司提交的第二组证据，证据形式合法，合同内容反映双方当事人的真实意思，与本案有关联性，予以认定。对第五组证据，没有贵州汇电公司及工作人员的签章确认，是否欠水电费，以及贵州汇电公司是否签收该通知，没有其他证据予辅证，故不予认定。对第六组证据，不能判定这两个微信账户确系纪波、罗榕，也不能确认微信内容的真实性，故不予认定。对第七组证据，有贵州天利明盛公司加盖印章，经办人罗建祥、罗榕等人的签字确认，证据内容能够反映案件的相关事实，故予以认定。对第八证据，该证据系复印件，无原件核对，无法核对真实性，同时在双方签订的租赁合同中也未约定承租方使用的电表账户、收取费用的主体，故不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，贵州天利明盛公司作为甲方，贵州汇电公司作为乙方，在贵州省兴义市签订了《贵州天利明盛公司与贵州汇电公司关于兴达市场四楼的房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将自己拥有经营权的贵州省兴义市桔山街道办事处兴达农贸市场已装修的四楼整层（面积为3300㎡）,首先以免房租的形式出租给乙方作商业使用（甲方在该层楼原堆放杂物的两间保管室不在租赁范围），乙方在该处设立贵州汇坎公司进行经营，法人为罗天洋。 第一条，装修时间、租赁期间，装修时间为2018年5月20日至2018年7月20日，租赁时间从2018年8月1日至2023年7月30日止，需要延期双方再行协商。第二条，保证金：乙方须向甲方交保证金30万元(其中2018年8月15日前交10万元，2018年9月15日前交10万元，2018年10月30日前交10万元)。1、合同期限届满双方交接清楚后退还乙方保证金，若乙方违约，保证金不予退还。2、若乙方损坏甲方物品，以保证金扣抵，多退少补。3、若乙方不按约定交付保证金，甲方有权终止合同。第三条，甲方移交给乙方的物品以清单为准，损坏照价赔偿。第四条，经营方式及保底，1、经营方式：乙方贵州汇坎公司账户必须该公司的对公账户，甲方每天依权利提取乙方贵州汇坎公司平台盈利的20%回收房租，双方必须做到日清周结。从2018年8月开始，在每年6月30日前甲方收入不足保底时，乙方必须补足甲方每年保底收入120万元，盈利＝营业额－成本。2、乙方各个板块的账目流水必须向甲方透明，甲方有权监督，但甲方要负责保密。3、乙方贵州汇电公司将贵州汇坎公司原始股2股（以股权书为准）赠送甲方贵州天利明盛公司作为房租补偿，若以后乙方公司撤离兴达市场，所送甲方股份永远拥有。今后贵州汇电公司所有旗下子公司甲方拥有的原始股跟着市值升值，将全部生效。甲方不承担股份产生的对外债务。因股份产生的债务，由乙方自行负责。4、保底：双方实行保底120万元结算，在甲方收入不足保底时，乙方负责补足保底数额，甲方收入超出保底数额时，继续以约定比例提取，不受保底限制。第五条，双方的责任及义务，(一)乙方的责任及义务，1、乙方在承租期间，因租房所产生的一切装修费、税费、水电费、卫生费、职工工资、购物款等一切费用由乙方负责，甲方提起的收入或保底收入为净收入……4、乙方必须保证每天流水账目经甲方签名认可，每周向甲方结清一周的收入，满一年补足甲方保底收入，甲方超过保底收入时按实际收入收取…7、因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方240万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出…13、乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房租损失。合同签订后，贵州汇电公司已进场使用房屋,但未实际经营产生收入。 同日，贵州天利明盛公司（甲方）与贵州汇电公司（乙方）又签订了《贵州天利明盛公司与贵州汇电公司关于兴达市场三楼的房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将自己拥有经营权的贵州省兴义市桔山街道办事处兴达农贸市场未装修的三楼整层(面积为3300㎡),首先以免房租的形式出租给乙方作商业使用，乙方在该处设立贵州汇坎公司属下的子公司进行经营。一、装修时间、装修期限，装修时间为2018年5月20日至2018年11月30日，租赁时间从2018年12月1日至2023年7月30日止，需要延期双方再行协商。二、经营方式及保底，1、经营方式：乙方贵州汇坎公司在三楼的经营必须是三楼贵州汇坎公司对公账号外单独的账户，甲方每天依权利提取乙方贵州汇坎公司平台盈利的20%回收房租，双方必须做到日清周结。从2018年12月开始，在每年6月30日前甲方收入不足保底时，乙方必须补足甲方每年保底收入90万元。盈利＝营业额－成本。2、乙方各个板块的账目流水必须向甲方透明，甲方有权监督，但甲方要负责保密。3、乙方贵州汇电公司将贵州汇坎公司总计10000股原始股中的100股（以股权书为准）赠送甲方贵州天利明盛公司作为房租补偿。今后贵州汇坎公司所有旗下子公司甲方拥有的原始股跟着市值升值，将全部生效。甲方不承担股份产生的对外债务。因股份产生的债务，由乙方自行负责。4、保底：双方实行保底90万元结算，在甲方收入不足保底时，乙方负责补足保底数额，甲方收入超出保底数额时，继续以约定比例提取，不受保底限制。三、双方的责任及义务，(一)乙方的责任及义务，1、乙方在承租期间，因租房所产生的一切装修费、税费、水电费、卫生费、职工工资、购物款等一切费用由乙方负责，甲方提起的收入或保底收入为净收入……4、乙方必须保证每天流水账目经甲方签名认可，每周向甲方结清一周的收入，满一年补足甲方保底收入，甲方超过保底收入时按实际收入收取…7、因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方240万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出。13、乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房租损失。合同签订后，贵州汇电公司未对三楼房屋进行装修，也未实际在三楼经营产生收入。 2018年9月8日，贵州汇电公司向贵州天利明盛公司出具承诺书，承诺书的主要内容为：关于贵州汇电公司和贵州天利明盛公司的合作，经贵州汇电公司开会决定于2018年10月29日转入人民币30万元整到贵州天利明盛公司指定账户作为保证金。贵州汇电公司将于2018年10月15日之前开始筹备兴达市场3楼的装修工程，并且做好项目的可行性报告，加强项目的管理及设施工作。贵州汇电公司作出承诺后，并未向贵州天利明盛公司交纳保证金。 2018年12月7日，贵州天利明盛公司向贵州汇电公司发送通知，通知内容为：贵公司与贵州天利明盛公司签订的贵州省兴义市兴达农贸市场三楼、四楼《房屋租赁合同》，因贵公司没有履行合同义务，贵州天利明盛公司分别于2018年10月19日、11月16日与贵公司联络人罗榕协商未果，特通知贵公司于2018年12月10日至14日之内到贵州天利明盛公司协商解决，到期不解决，贵州天利明盛公司将向人民法院提起诉讼解决。贵州汇电公司收到通知后，并未向贵州天利明盛公司回复。 本院认为，贵州天利明盛公司向贵州汇电公司以免租的形式提供其享有经营权的三、四楼给贵州汇电公司经营，贵州汇电公司赠送贵州天利明盛公司贵州汇坎公司股权、贵州汇电公司每年向贵州天利明盛公司补足两层楼每年的保底收入，并提供经营管理技术支撑，对案涉楼房的整体经营规划，双方形成合同关系，虽然合同命名为租赁合同，实质并非租赁合同，双方之间的基础法律关系是均有投入、分享利益的合作合同，案涉合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。 关于贵州天利明盛公司诉请案涉合同是否终止问题，签订合同后，贵州汇电公司未按合同约定于2018年10月30日前向贵州天利明盛公司交纳保证金30万元、于2018年7月20日进场装修，并经贵州天利明盛公司于2018年12月7日通知后不予回复，仍未履行合同，四楼的合同约定：若乙方不按约定交付保证金，甲方有权终止合同。三楼的合同约定：因乙方原因，无法继续履行合同时，在补足甲方当年的保底收入后，再给付甲方180万元违约金，可选择终止合同，乙方自动退出。按照双方合同约定，贵州天利明盛公司有权终止合同，故对贵州天利明盛公司的此项诉请予以支持。 关于贵州天利明盛公司诉请三、四楼第一年保底费及违约金应否支付问题，至于保底费，贵州汇电公司接手了案涉房屋三、四层楼，未实际经营产生收入，没有盈利，导致合同终止而解除，以此支持贵州天利明盛公司的全部诉请，有悖法律的公平、公正，但贵州汇电公司不履行合同，导致三、四楼房屋长时间空置，不能实现其使用价值，也给贵州天利明盛公司造成房屋的租金损失，结合本案实情，合同约定乙方在2018年7月20日前不进场装修，须赔偿甲方20万元的房租损失，故2018年7月20日前的租金损失按合同的约定予以支持，后续的租金损失，本院参照两份合同约定的每年保底金额作为标准，计算实际租金损失，鉴于2018年12月7日贵州天利明盛公司向贵州汇电公司发送通知，要求贵州汇电公司于2018年12月14日前解决，但逾期后仍未解决，三、四楼合同的终止时间以此界定为宜，并将作租金损失计算终结点，因此，租金损失为1219999.92元﹛20万元×2＋[120万元÷12月×4＋（24天×3333.33元/天）]＋[90万元÷12月×4＋（24天×2500元/天）]﹜，此项诉请予以支持1219999.92元。至于违约金问题，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，贵州汇电公司占用款项期间给贵州天利明盛公司造成一定利息损失,本院予以支持自2018年12月15日起至款项付清之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于贵州天利明盛公司诉请下欠水电费问题，贵州天利明盛公司提供的证据仅有收据复印件，没有其他证据加以辅证，根据谁主张谁举证的原则，贵州天利明盛公司承担举证不利的法律后果，故对其此项诉请不予支持。 关于纪波、罗天洋、罗榕、贵州汇坎公司、青先福的民事责任问题，纪波、罗天洋、罗榕、贵州汇坎公司、青先福与贵州天利明盛公司没有形成合同关系，不是合同的相对方，根据合同的相对性原则，贵州天利明盛公司与贵州汇电公司签订的合同不能约束纪波、罗天洋、罗榕、贵州汇坎公司、青先福，故对贵州天利明盛公司要求贵州汇坎公司、纪波、罗天洋、罗榕、青先福承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 纪波、罗天洋、罗榕、贵州汇坎公司、贵州汇电公司、青先福经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其对贵州天利明盛公司起诉的事实和所举的证据放弃抗辩和质证的权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、终止贵州天利明盛商贸有限公司与贵州顺通易汇电子商务有限公司于2018年5月20日签订的《贵州天利明盛公司与贵州汇电公司关于兴达市场三楼的房屋租赁合同》《贵州天利明盛公司与贵州汇电公司关于兴达市场四楼的房屋租赁合同》； 二、贵州顺通易汇电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿贵州天利明盛商贸有限公司租金损失1219999.92元，并支付利息（以1219999.92元为基数，自2018年12月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）; 三、驳回贵州天利明盛商贸有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28748元，公告费600元，共计29348元，由贵州顺通易汇电子商务有限公司负担15348元，贵州天利明盛商贸有限公司负担14000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  廖应国 人民陪审员  李忠华 人民陪审员  岑正华 二〇一九年九月三日 书 记 员  张成瑶