山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8698号 原告：济南鑫富源实业有限责任公司，住所地济南市历城区。统一社会信用代码913701127402466479。 法定代表人：李府兴，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：任运传，山东天乙律师事务所律师。 被告：孙兆春，男，1962年5月3日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 被告：孙德玉，女，1966年4月17日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 共同委托诉讼代理人：陈学锋、赵峰，山东科创律师事务所律师。 原告济南鑫富源实业有限责任公司（以下简称鑫富源公司）与被告孙兆春、被告孙德玉租赁合同纠纷一案，鑫富源公司不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终2497号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2018年7月27日作出（2018）鲁民再417号民事裁定：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终2497号民事判决及济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初6033号民事判决；二、本案发回济南市历城区人民法院重审。2018年12月28日，本院根据原告鑫富源公司的财产保全申请，作出（2018）鲁0112民初8698号民事裁定，冻结被告孙兆春、被告孙德玉的银行存款或者查封被告孙兆春、被告孙德玉的车辆、房产。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告鑫富源公司的法定代表人李府兴、委托诉讼代理人任运传，被告孙兆春、被告孙德玉的共同委托诉讼代理人陈学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫富源公司向本院提出诉讼请求：判令孙兆春、孙德玉退还土地租金1661844.44元。事实与理由：2010年8月10日，鑫富源公司与孙兆春签订《租赁合同》，孙兆春将其拥有使用权的位于历城区开源路中段路东的建设性闲置土地34亩出租给鑫富源公司作为仓储用地。鑫富源公司于签订合同当日支付了第一年的租赁费165000元，但鑫富源公司在整理土地过程中，遭遇历城区王舍人镇杨北村村民的阻拦，致使鑫富源公司无法使用土地，通过鑫富源公司与孙兆春共同协调外部关系，至2012年年初排除了干扰，双方于2012年1月17日签订《补充协议》，约定：“乙方于2012年1月前一次性支付给甲方后15年租金204万元。甲方同意乙方扣除预交的165000元，本次乙方实际支付甲方为1875000元，至此地款两清。”《补充协议》签订后，鑫富源公司按约定交清了204万元租金。由于鑫富源公司租用的土地被济南市政府征用，2014年10月27日，济南市历城区王舍人街道办事处工程建设指挥部下达《限期拆除通知书》，至此，鑫富源公司无法继续租赁土地。孙兆春应当返还鑫富源公司交付的2014年10月27日之后的租金1661844.44元，但孙兆春拒不返还，为此提起本案诉讼。 孙兆春、孙德玉共同辩称，双方签订的《租地合同》和《补充协议》有效，应该按照合同约定履行，没有约定或者认识不同则按照通常理解解释。《补充协议》中“对合同后续履行事宜制定一揽子解决方案”、“至此地款两清”、“乙方如提前终止合同，所收租金不予退还”等条款内容是双方真实意思的表示。结合双方签订合同时田园新城项目已经启动，涉案土地将被征收，孙兆春明知地上物补偿应归其所有，仍然作出因拆迁取得的利益全部归鑫富源公司的承诺，足以认定双方真实意思是孙兆春不参与拆迁利益分配，但租赁费也不退还，并且鑫富源公司提前终止了合同，依据合同约定租金也不应当退还，因此鑫富源公司要求退还租金不应支持。鑫富源公司要求退还租金有违诚实信用原则和公平原则。鑫富源公司获得拆迁补偿款数额为1546041元，其中除去航吊迁移费329753元属于鑫富源公司所有，其他补偿款包括水泥地面、平房、电线杆等地上物都属于孙兆春所有，补偿款数额为1216288元。另外，双方约定租金每亩4000元，但在当时同等条件下正常租赁价格每亩不少于10000元，这样孙兆春每年少得租赁至少20400元。2012年1月至2014年10月27日两年10个月的时间，少得租赁578000元，加上地上物补偿款1216288元，孙兆春应该最少获得1794288元。如果没有双方的协议，孙兆春获得的补偿款和租金将远远大于该数额，且鑫富源公司自己认可把一部分土地转租获得租赁费30万元。现鑫富源公司要求退还租金，同时应该把地上物补偿款和少得租金款支付孙兆春，如果按照这样计算鑫富源公司反而还要支付孙兆春132444元，否则鑫富源公司只要求退还租金而不涉及地上物补偿和少得租金有违诚实信用和公平的原则。综上所述，鑫富源公司的诉求不应当支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列事实没有争议，本院予以确认： 2010年8月10日，孙兆春（甲方）与鑫富源公司（乙方）签订《租地合同》，约定鑫富源公司租用孙兆春位于开源路中段路东建设性闲置土地一宗，合同主要内容如下：一、土地面积及租金，土地面积33亩，每亩土地每年租金5000元，每年应交租金165000元。二、付款方式：（1）第一次付款为一年一交，自2010年8月10日至2011年8月9日，计165000元；（2）第二次付款为五年一交，自2011年8月10日至2016年8月9日止，计825000元；（3）第三次付款起都为五年一交，以此类推。三、违约条款：……（4）如甲方违约，应退回乙方租金，并赔偿经济损失。四、在乙方整理、使用土地期间，遇到地方干扰及政府部门检查等诸方面麻烦时，由甲方应出面给予积极协调处理。五、在租用期间，乙方有权依据实际需要硬化土地、拉院墙、搭建生产用房及经营性用房，甲方同意并给予支持。六、……。七、在丈量土地时，甲方要求在该地块东南方位置预留出一亩地的面积，由甲方出资建设并使用。八、在国家征用或政府明文中止土地使用或收回租赁权时，地面及地上建筑物投资，乙方有权向中止方索要，甲方应给予积极配合。九、……。十、合同期满后，乙方在承租地上的投资建筑物归乙方所有。重新发包时，乙方具有优先承包权。如租用给他人使用，乙方有权拆除或作价转让。……。在《租地合同》落款处薛立建、茅欣作为合同签约见证人签字。 2012年1月17日，孙兆春（甲方）与鑫富源公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2010年8月10日签订了关于开源路中段东方养鱼场西34亩闲置地的租赁合同，乙方已按合同约定将第一年租金165000元交付给了甲方。但乙方在整地过程中遭遇杨北村村民围攻阻拦，一直拖至现在未使用。通过双方共同做镇、村等工作，现在已排除阻力，经甲乙双方友好协商，特对合同后续履行事宜，制定一揽子解决方案，共同遵守。一、乙方于2012年1月日前一次性支付给甲方后15年租金204万元（4000元/亩×34亩×15年）。甲方同意乙方扣除预交的165000元，本次乙方实际应支付甲方为1875000元，至此地款两清。二、对于村里赞助要求及其他要求，由乙方自行出资解决。甲方不干涉也不再支付任何费用。承包期内，乙方如因需要对外转租土地及地上建筑物时，甲方不予干涉。合同期内，乙方如提前终止合同，所收租金不予退还。三、乙方在建设和使用该土地中如再出现重大矛盾或涉及到合同纠纷时，先由乙方自行解决。如需要甲方出证或出面帮助解决时，甲方仍应尽到出让方的义务，不推辞。四、本协议一式二份，之前书面协议或口头协议与此不符的，以此件约定为准。在《补偿协议》落款处薛立建作为见证人签字。 上述协议签订前后，鑫富源公司共计支付孙兆春租金204万元，其中于2010年8月10日支付16.5万元、2011年12月22日支付38万元，2012年1月17日支付76万元、2012年4月5日支付73.5万元。 2014年10月11日，因涉案土地被征收，济南市历城区王舍人街道办事处工程建设指挥部、济南市小清河滨河新区（历城段）建设工程指挥部向鑫富源公司下达《关于对田园新城规划范围内建筑物及其附属物拆除清理整理工作的通知》，要求其在收到通知10日内完成清理整理建筑物及其他地上物的工作；2014年10月27日，济南市历城区王舍人街道办事处工程建设指挥部向鑫富源公司下达限期拆除通知书，要求其在5日内自行将违章建筑物拆除、清理；2014年10月30日，济南市历城区王舍人街道办事处工程建设指挥部作出《关于济南鑫富源实业有限公司针对项目拆迁诉求的答复》，确定：1.对鑫富源公司起重行吊只补偿迁移费，不补偿净值；2.对鑫富源公司提出的土地租赁费及租赁损失费因是合同关系，不予补偿；3.对鑫富源公司提出的果树因系清点后栽种，不予补偿；4.鑫富源公司的建设是违章建设，应当拆除。2014年11月6日，鑫富源公司的部分设施被强制清理。2015年6月7日，济南市历城区王舍人街道办事处依法整治违法违章建设领导小组向鑫富源公司下发《限期提供合法手续通知》，要求其对相应建筑提供合法手续。2015年11月15日及同年11月20日，鑫富源公司收到“非住宅补偿款”共计1546041元，补偿项目中包括：房屋58828.2元（其中简易房12347.5元、简易棚2218元、砖混平房34458元、搬迁补助9804.7元），围墙20471.4元（其中砖砌2-2.5米11473.8元、砖砌1-2米8997.6元），线杆20800元，水泥路面942362.4元，起重行吊评估迁移费329753元，起重行吊基础水泥地面评估费173826元。 另查明：涉案土地原系济南市历城区王舍人镇杨家屯北村（以下简称杨北村）的集体土地。1997年3月10日，杨北村委会与济南市涌泉虹鳟渔场签订土地租赁合同，杨北村委会将包括涉案土地在内的原苹果园租赁给济南市涌泉虹鳟渔场经营，经营期限30年。济南市涌泉虹鳟渔场的法定代表人薛兴顺将涉案土地转租给孙兆春。 双方当事人对下列事实存在争议： （一）鑫富源公司在使用土地期间是否对外转租并收取30万元租金。 孙兆春、孙德玉主张根据本院（2015）历城行初字第57号行政判决书，鑫富源公司在使用土地期间对外转租并收取30万元租金。 鑫富源公司主张曾有意对外转租，但因为土地被征收，没有转租成功，30万元是预期收益的损失，并未实际收取。 对该争议事实，经查本院（2015）历城行初字第57号行政判决书，鑫富源公司在该案中提交了于2013年12月16日签订的《租赁合同》，拟证明将部分土地租赁给济南冠宇金属物资有限公司；提交了收款收据，拟证明济南冠宇金属物资有限公司支付鑫富源公司租金30万元。根据鑫富源公司在该案中的陈述和提交的上述证据，其自认对外转租并收取了30万元租金，本院对该事实予以认定。 （二）涉案土地上获得补偿的地上建筑物由谁建造。 鑫富源公司主张，其承租涉案土地时，土地上只有1个变电室，其他地上物都是其承租后建造的。鑫富源公司提交了孙兆春于2014年11月5日出具的《证明》，内容为：“2010年8月10日我与李敬汝签定了杨北村东方养鱼塘西空置地出租合同，其中地面附属物配电室一块移交李敬汝使用，如国家占用，赔偿归李敬汝所有。”经质证，孙兆春、孙德玉主张该《证明》是为了配合鑫富源公司提起行政诉讼出具的，其内容由鑫富源公司事前打印好，由薛立建找到孙兆春进行签字；……配电室在地上物中属于比较重要的一部分；有配电室存在，就不可能不存在电线杆，从而可以进一步证明地上物不单单指配电室。 孙兆春、孙德玉主张其于2005年接手涉案土地后，于2007年转租给朋友用于桥梁生产，即对20多亩地面进行了硬化，至与鑫富源公司签订《租赁合同》时，除硬化路面外，还修建了平房、围墙、配电室、电线杆。孙兆春、孙德玉申请证人茅欣出庭作证，茅欣称：孙兆春租赁的土地一开始是空地，后来孙兆春进行了土地硬化，又拉上院墙，盖了配电室、电线杆，对地面进行了回填，根据土地面积推算，硬化地面大约1万多平方米将近2万平方米。经质证，鑫富源公司主张孙兆春、孙德玉申请证人出庭作证超出举证期限，不应作为证据使用；茅欣陈述的事实是虚假的，现有证据足以证明除配电室外的地上物均是由鑫富源公司投资建设。 对该争议事实，双方当事人均未能提供建造地上建筑物的直接证据。孙兆春承租涉案土地后，将土地用于非农业建设，其对土地进行硬化并建造相应的配套地上物，符合土地使用的实际需要，双方无争议的配电室的存在也可加以印证。鑫富源公司主张其承租土地时除配电室外无其他地上物显然不符合常理。孙兆春出具的《证明》亦无法得出其他地上物均由鑫富源公司建造的结论。鑫富源公司在本案中和（2015）历城行初字第57号行政案件中对转租和收取租金的陈述相互矛盾，因鑫富源公司的上述虚假陈述行为，其在本案中对相关事实所作陈述的可信度较低。故，本院对鑫富源公司对该争议事实的陈述及证据不予采信。鑫富源公司虽然对茅欣的证人证言提出异议，但并未提供足以反驳的相反证据，茅欣作为《租地合同》的签约见证人，其证言对待证事实具有较高的证明力，本院对其证人证言予以采信。鑫富源公司承租涉案土地后，搭建了起重行吊，其根据土地使用的实际需要地上物进行相应改造亦符合常理。茅欣的证人证言虽然陈述了孙兆春使用涉案土地期间的地上物建造情况，但并未涉及鑫富源公司承租土地后的地上物建造情况。综上所述，本院认定双方当事人均对涉案土地的地上物进行了建造，获得补偿的地上建筑物应当主要由孙兆春建造完成，鑫富源公司对原有地上物进行了部分改建。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，该规定是效力性强制性规定。涉案土地被征收前属于杨北村的集体土地，鑫富源公司与孙兆春签订的《租地合同》《补充协议》，将土地用于非农业建设，违反了上述规定，本院认定鑫富源公司与孙兆春签订的《租地合同》《补充协议》无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孙兆春基于上述无效合同取得的租金应当返还鑫富源公司，但鑫富源公司在使用土地期间的土地占有使用费应当参照合同约定的租金标准予以扣减。对于鑫富源公司使用土地的时间，根据鑫富源公司原法定代表人李敬汝的自述，鑫富源公司支付16.5万元租金后孙兆春交付土地，鑫富源公司使用土地的起算时间应为2010年8月10日。2014年11月6日，鑫富源公司在涉案土地上的部分设施被强制清理。虽然鑫富源公司此前即收到限期拆除通知书，但鑫富源公司未及时自行拆除、清理，本院认定2014年11月6日为其使用涉案土地的截止时间。参照《补充协议》约定的租金标准，鑫富源公司应支付孙兆春的土地占有使用费为57.8万元（13.6万元÷12个月×51个月）。鑫富源公司在使用涉案土地期间，将部分土地出租并获得租金30万元，因鑫富源公司与孙兆春签订的《租地合同》《补充协议》无效，鑫富源公司收取的上述租金失去依据，亦应在孙兆春应退还的租金中予以扣减。关于涉案土地的地上物补偿款，在合同无效后应按照对实际建造人补偿的原则进行分配。鑫富源公司收到的补偿款中，起重行吊评估迁移费329753元、起重行吊基础水泥地面评估费173826元应归鑫富源公司所有，砖混平房（配电室）34458元及相应的搬迁补助6891.6元应归孙兆春、孙德玉所有。对其余地上物的补偿款，根据孙兆春和鑫富源公司对涉案土地的使用和地上物的建造情况，本院酌定孙兆春、孙德玉获得补偿款中的80%即800889.92元[（1546041元－329753元－173826元－34458元－6891.6元）×80]。 综上所述，孙兆春、孙德玉应当返还鑫富源公司的租金数额为319760.48元（2040000元－578000元－300000元－34458元－6891.6元－800889.92元）。鑫富源公司诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限孙兆春、孙德玉于本判决生效之日起十日内返还济南鑫富源实业有限责任公司租金319760.48元。 二、驳回济南鑫富源实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9878元，由济南鑫富源实业有限责任公司负担7978元，由孙兆春、孙德玉负担1900元；财产保全费5000元，由孙兆春、孙德玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 方 震 人民陪审员 高 虹 人民陪审员 张福英 二〇一九年九月三日 法官 助理 赵 震 书 记 员 孙树贞