浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5637号 上诉人（原审被告）：朱卫祥，男，1963年5月17日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：朱晓宇，男，1991年1月30日出生，汉族，住杭州市滨江区，系朱卫祥儿子。 上诉人（原审被告）：童丽华，女，1963年5月8日出生，汉族，住浙江省建德市。 被上诉人（原审原告）：孙浩，男，1991年5月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：杜鹏，浙江顺博律师事务所律师。 原审第三人：杭州住房公积金管理中心建德分中心。住所地：浙江省建德市新安江街道安东路**。统一社会信用代码：12330182782378445M。 法定代表人：陈金涛，主任。 上诉人朱卫祥、童丽华与被上诉人孙浩以及原审第三人杭州住房公积金管理中心建德分中心（以下简称公积金建德中心）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2018年2月26日，孙浩与童丽华签订《房产买卖（居间）合同》一份，约定童丽华自愿将××街道××幢××室房屋（房产面积约99㎡）出售给孙浩，房产成交价为1073000元；付款方式为现金分期支付，签订合同当日孙浩支付童丽华购房定金50000元，于2018年3月31日前由孙浩支付童丽华首付款323000元（包含定金50000元），该房余款520000元，孙浩在公积金报批前付230000元，首付款共计553000元，付清后办理过户；双方同意所有房款付清后，童丽华将上述房产交付给孙浩，并约定房产证满两年后再过户。同日，孙浩向童丽华支付定金50000元。 因朱卫祥对上述2018年2月26日的《房产买卖（居间）合同》付款方式有异议，孙浩与朱卫祥、童丽华协商于次日重新签订购房合同一份，并将2018年2月26日签订的《房屋买卖（居间）合同》撕毁。 孙浩与朱卫祥、童丽华分别在2018年2月27日的《房屋买卖（居间）合同》甲方、乙方处签字。该份合同约定：一、通过经纪方介绍，孙浩、朱卫祥、童丽华自愿出售／认购位于××街道××幢××室房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积99.63㎡，房屋所有权证号0000956，土地使用类型出让；二、房屋成交价为1073000元；三、签订合同时，孙浩支付购房定金50000元（直接抵扣购房款）；四、付款方式为一次性／按揭付款，定于2018年4月15日前支付首期购房款553000元（含已付定金），余款520000元待公积金房贷下来后一次性付清……；六、童丽华、朱卫祥同意在首付款553000元付清时，将房屋移交给孙浩使用；七、办理该房屋过户所需缴纳的税费承担方式，童丽华、朱卫祥无条件配合（包括个税、契税、土地出让金、增值税等）由孙浩承担；八、违约责任，孙浩中途悔约，不得向童丽华、朱卫祥索还定金；童丽华、朱卫祥中途悔约，须在悔约之日起三日内双倍返还定金；双方若未能按约定时间付清房款或者移交房产，每逾期一日，由违约方向对方支付总房款3‰的滞纳金……；十、网签监管账号230000元由孙浩承担，双方协商房产证满两年再过户……；十一、合同还约定，合同签署后，视经纪方中介成功，中介佣金由童丽华、朱卫祥支付，经纪方继续协助双方办理过户，按揭以及房款交接等；由于经纪方已提供给双方有偿服务，日后双方若有毁约，佣金概不退还。 孙浩于2018年4月15日向朱卫祥、童丽华索要汇款账号不成，于4月16日以邮政汇款的方式共计向朱卫祥汇款503000元。因朱卫祥未领取上述款项，中国邮政储蓄银行于2018年6月22日将上述款项退回给孙浩。 孙浩于2018年8月2日将购房款1023000元汇入原审法院账户中。原审审理中，孙浩表示愿意代朱卫祥、童丽华向第三人公积金建德中心清偿上述房屋上的抵押贷款。截至2019年5月22日，朱卫祥、童丽华尚欠公积金建德中心借款本金144444.40元。 原审法院另查明：案涉房屋产权登记时间为2016年9月30日，至今已满两年。 孙浩提起本案诉讼，诉请判令：1、朱卫祥、童丽华向公积金建德中心清偿设定在案涉房屋上的按揭抵押贷款，上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，朱卫祥、童丽华注销上述房屋抵押登记，公积金建德中心协助办理；2、如朱卫祥、童丽华不能按上述第二项全额清偿案涉房屋按揭抵押贷款，由孙浩直接代朱卫祥、童丽华向公积金建德中心全额清偿，公积金建德中心予以协助；孙浩代为清偿的款项有权在未支付朱卫祥、童丽华的购房款中抵扣；3、朱卫祥、童丽华继续履行合同，于上述房屋完成抵押登记注销之日起十日内协助孙浩将案涉房屋过户登记至孙浩名下；4、诉讼费由朱卫祥、童丽华承担。 原审法院审理认为：本案有以下争议焦点：一、案涉《房产买卖（居间）合同》是否已成立生效。朱卫祥、童丽华认为，房屋买卖合同规定的付款方式系在篡改了朱卫祥的真实意思表示的情况下做出，房屋买卖合同缺少朱卫祥的真实意思表示，也未得到朱卫祥的追认，该合同未成立生效。原审法院认为，根据朱卫祥、童丽华申请的证人即房屋中介汪晓芸的证言，朱卫祥在2018年2月27日的《房产买卖（居间）合同》签字时，付款方式内容即“一次性按揭付款。定于2018年4月15日前支付首期购房款553000元（含已付定金），余款520000元待公积金房贷下来后一次性付清。”已书写完毕。为此，可见朱卫祥对本案案涉《房产买卖（居间）合同》的付款方式系知晓并同意的。朱卫祥、童丽华称其在付款方式为空白的合同中签字，且其对付款方式意思表示与现合同文本不一致，未提供相应证据予以证明，原审法院不予采信。退一步讲，即使朱卫祥在付款条件等部分为空白的合同中签字，可视为其对合同可后添加内容的无限授权，双方于前一日已有一份房屋买卖合同，本就是因房屋余款付款条件有异议而拟重新签订合同，童丽华对合同的修订内容应有充分注意，第二份合同最终拟定其全程在场并知悉同意全部内容，其是否有权最后签订该合同、朱卫祥是否同意该条款内容，是否需与朱卫祥再次联系确认，系朱卫祥、童丽华家事代理沟通内容，孙浩最终取得朱卫祥、童丽华签字合同，即有理由相信朱卫祥、童丽华均已认可合同内容，现童丽华反悔称违背朱卫祥的意思表示，原审法院难以采信。朱卫祥、童丽华称，根据改变后的付款方式条款，朱卫祥、童丽华将处于无法确定何时收到剩余购房款的状态，原审法院认为双方约定“余款伍拾贰万元整待公积金放贷下来后一次性付清”符合房屋买卖交易惯例，并无不当，朱卫祥、童丽华完全可待孙浩公积金贷款发放后向其主张权利，对其并无不公平。本案房产买卖（居间）合同已经孙浩与童丽华、朱卫祥签字确认，合同内容也不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。 二、案涉《房产买卖（居间）合同》是预约合同还是房屋买卖合同。朱卫祥、童丽华认为合同中朱卫祥只是“认购”其案涉房屋，又认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，朱卫祥、童丽华未收到孙浩支付的购房款，所以本案合同是预约合同。原审法院认为，预约合同是双方当事人约定于将来某一时间订立本约合同的合同，是预约合同还是本约合同，要看合同内容、目的，而非仅从文中条款出现“认购”两字作字面理解。案涉《房产买卖（居间）合同》中买卖房产标的、数量、价款、履行方式及期限、违约责任等有关内容完整、明确、具体，可以看出双方签订该合同的内容及目的是完成一项房屋买卖交易，并无在将来订立一个房屋买卖合同的意思，故本案合同是“房屋买卖（居间）合同”，并非“认购、订购、预购协议”之类的预约合同，朱卫祥、童丽华关于案涉合同系预约合同的辩称意见不能成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用于房地产开发企业将其房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案并非商品房买卖，故不适用该解释。 三、童丽华、朱卫祥是否有权解除房产买卖（居间）合同。童丽华、朱卫祥认为其依据合同第八条享有单方解除权，且已于2018年4月7日、2018年4月15日向孙浩通知解除该合同，双方已就违约金的数额进行过协商，案涉房屋买卖合同已解除。原审法院认为，依照本案房屋买卖（居间）合同第八条字面表述，“违约责任：乙方若在中途悔约，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，须在悔约之日起叁日内双方倍返还定金。甲、乙双方若未能按约定时间付清房款或移交房产，每逾期壹日，由违约方向对方支付计总房款叁‰的滞纳金”，未提及合同任何一方有权任意单方解除合同，而只是违约后双方的责任负担，为此，童丽华、朱卫祥不能依据该条约定单方解除合同，故其所称向孙浩通知终止履行合同并不能产生合同解除的效力。双方在发生争议后就违约责任进行过协商，但并未协商一致，故合同也未因双方协商一致而解除。合同签订后，孙浩已以邮政汇款的方式向朱卫祥、童丽华支付购房款，但朱卫祥、童丽华拒绝收取，本案审理中，孙浩也已向原审法院提存剩余购房款，故童丽华、朱卫祥以孙浩未支付首付款为由认为孙浩违约，故其不需履行合同义务的主张不能成立，且其也并无依据以该理由要求解除合同，因此本案合同对双方仍有约束力，童丽华、朱卫祥应按约履行合同义务，将案涉房屋过户登记至孙浩名下。 四、关于抵押贷款的问题。童丽华、朱卫祥认为，案涉房屋因贷款抵押于公积金建德中心，并办理了抵押登记，孙浩要求办理过户的请求在事实上无法实现。原审法院认为，抵押贷款债务系童丽华、朱卫祥债务，其清偿该债务消灭抵押权是其出卖房屋应有之义务，其应按约清偿抵押债务消灭抵押权，其未按约清偿，则可由孙浩代为清偿，待抵押权消灭后，童丽华、朱卫祥配合办理房屋过户手续，故孙浩诉请没有事实上或法律上无法克服的障碍。 综上所述，孙浩的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，原审法院于2019年5月22日判决：一、朱卫祥、童丽华于判决生效后十日内向公积金建德中心清偿设定在案涉房屋上的按揭抵押贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起五日内，朱卫祥、童丽华注销上述房屋抵押登记，公积金建德中心协助办理；二、如朱卫祥、童丽华不能按上述全额清偿公积金建德中心的案涉房屋按揭抵押贷款，由孙浩直接代朱卫祥、童丽华向公积金建德中心全额清偿，公积金建德中心予以协助；公积金建德中心于孙浩清偿之日起五日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；孙浩代为清偿的款项有权在未支付朱卫祥、童丽华的购房款中抵扣；三、朱卫祥、童丽华继续履行合同，于上述房屋完成抵押登记注销之日起十日内协助孙浩将案涉房屋过户登记至孙浩名下；案件受理费14457元、财产保全申请费5000元，合计19457元，由童丽华、朱卫祥负担；当事人在判决生效后十五日内到原审法院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 宣判后，朱卫祥和童丽华不服，共同向本院提起上诉称：1、案涉合同系预约合同，原审判决认定为本约系错误理解法律关系。2、即使认定案涉合同为本约，上诉人按约也享有双倍返还定金解除合同的权利。3、自然人间的现房买卖不同于商品房销售，应更多保护交易自由，且具有人身属性，不能强制出卖人出售。4、原审判决判令上诉人偿还按揭贷款、如未偿还由被上诉人代偿没有合同及法律依据。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 孙浩答辩称：案涉合同具备房屋买卖合同的主要条款，系本约合同。该合同第八条系违约责任条款，所约定的定金为违约定金而非解约定金。上诉人过度强调保护交易自由，其实质是破坏契约精神和诚信原则，将个人意志凌驾于法律之上。案涉房产抵押对合同继续履行无影响，被上诉人依法代为偿还抵押贷款便于房产过户。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：对于原审判决所认定的双方当事人于2018年2月27日签订案涉《房屋买卖合同（居间）合同》及其相关约定，双方当事人均无异议，本院予以确认。该合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效。该合同明确约定了缔约双方、标的（案涉房屋情况）、价款、履行期限及其方式以及违约责任等条款，符合房屋买卖合同的内容约定，且该合同并未约定缔约双方需另行签订案涉房屋的买卖合同，原审判决据此认定案涉合同为本约而非预约合同系正确。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同第八条约定了甲乙双方中途毁约需适用定金罚则的违约责任，并未规定甲方朱卫祥、童丽华有权单方解除该合同，朱卫祥、童丽华擅自解除案涉合同，构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。孙浩以提存方式支付案涉房屋转让价款，履行了其合同之付款义务；其请求在朱卫祥、童丽华不返还公积金建德公司案涉房屋之按揭贷款时以上述提存款项代为清偿抵押债务以涤除抵押权以便继续履行案涉合同义务的主张，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，原审判决予以支持系正确。朱卫祥、童丽华的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14457元，由上诉人朱卫祥、童丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年九月二十四日 书记员 王 勤