文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0585民初2548号原告：陆婷，女，汉族，1981年7月22日生，住太仓市。委托诉讼代理人：王昊，江苏新中远律师事务所律师。被告：太仓市天熙房地产开发有限公司，住所地太仓市长春北路，统一社会信用代码91320585740660792T。法定代表人：梅建初，执行董事。委托诉讼代理人：马金龙，江苏娄东律师事务所律师。原告陆婷与被告太仓市天熙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆婷的委托诉讼代理人王昊，被告太仓市天熙房地产开发有限公司（以下简称天熙公司）的委托诉讼代理人马金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告返还原告142000元购房款并赔偿原告142000元。事实与理由：2009年9月，原、被告双方就原告向被告购买被告开发的兴业广场负一层商铺事宜达成一致意见，确定原告以142000元的价格向被告购买070号商铺。2009年9月23日，原告与被告指定的案外人签订了租赁合同，约定原告将购买的商铺租赁给案外人，合同确定商铺总价142000元，并确定年租金标准为商铺总价的8%。其中前两年的租金22720元抵付购买商铺的房款。2009年9月26日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定被告将上述商铺出卖给原告，价格为119280元。同日，原告将119280元支付给被告。2010年5月20日，太仓市人民防空办公室就上述商铺颁发了人防车位平时使用权证。综上，原告认为，人防车位作为国防资产，其所有权系国家所有，根据相关法律规定，任何单位和个人不得出售人防车位，且被告出售案涉商铺时并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，被告还应赔偿原告一倍的房款。据此，原告诉至法院，请求依法判决。被告天熙公司辩称：1.原、被告之间的法律关系为车位使用权的转让合同关系而非商品房买卖合同关系。原告签订合同时明知其受让的是人防工程地下车位而非商品房，且被告根据该合同向人防部门办理了人防车位的平时使用证并实际交付给了原告，原告也一直未提出过异议，可见原告主观上对受让的是车位的使用权而非所有权是明知的。2.涉案车位使用权的转让价为119280元而非142000元，无论从原、被告双方签订的合同还是收据、发票来看，车位使用权转让价均是119280元，原告与案外人签订的商铺租赁合同就商铺可能存在的市场价值的约定与被告无关。3.涉案合同没有违反法律、行政法规的强制性规定。人防车位是属国家所有还是投资者所有在法律层面上尚没有明确规定，但《人民防空法》规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，《苏州市人民防空工程管理办法》也根据上位法规定“人防工程所有权的转让、抵押和人防工程使用权的转让、抵押、租赁，所有权人或者使用权人应当向人防主管部门备案”。涉案人防车位由被告投资开发建设的，被告向原告转让人防车位使用权在法律和行政法规层面都是允许的，被告也向人防主管部门办理了备案登记、领取了人防工程平时使用证并交付给了原告，故原、被告之间的转让合同合法有效。退一万步讲，即使涉案合同被认定为无效，双方应将因合同取得的财产各自返还给对方，故原告应将涉案车位的租赁经营收入返还给被告。4.被告不存在任何欺诈行为。原告在投资涉案人防车位时，已对标的物进行了实地查看并做了充分了解，其对自己受让的是人防车位使用权也是明知的。被告在未在售楼处或相关商业广告中提供过任何虚假的预售许可证明或谎称取得了预售许可证明，商品房买卖合同中载明的预售许可证号是指兴业大厦非人防工程部分的商住用房的预售许可证。根据相关法律、法规、规章的规定，被告有权就其投资建设的人防车位使用权进行转让，这种转让行为不同于商品房销售，无需事先取得预售许可证明。虽然被告委托的房产销售中介机构在相关商业广告中使用了“商铺”字眼，但根据当时的客观情况，被告开发的兴业大厦既有地面商铺，又有地下具有独立产权的车位和人防车位，且人防车位均已经过太仓市人防办同意可用作商业用途。故被告就人防车位在商业广告中使用“商铺”字眼的行为也不构成欺诈。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明：被告天熙公司于2006年4月24日取得兴业楼地块改造工程建设用地规划许可证。2007年6月1日，太仓市规划建设局批复同意被告天熙公司就兴业大厦的建筑设计方案。2007年6月6日，太仓市人防办批复同意兴业大厦人防工程方案设计，但要求负一层、负二层同步建造人防工程。2008年9月3日，兴业大厦商品房取得太（2008）预准字第037号商品房预售许可证。2009年12月10日，兴业大厦工程取得建设工程规划许可证。2009年3月20日，被告天熙公司向太仓市人防办申请将原设计作为停车场的兴业大厦地下一层人防工程变更为区域配套商业场所，并为方便入场经营，合理利用地下空间，委托人防办根据实际情况对战时人防配套设施进行设计安装。市人防办于2009年5月20日批复同意该申请。地下一层人防工程后改建为超市。2010年4月8日，兴业大厦地下一层超市内装修工程通过工程竣工验收的消防备案抽查。2009年9月23日，原告与太仓市兴业投资有限公司（以下简称兴业公司）签订了《负一层商铺租赁合同》，约定原告将兴业广场负一层070号商铺租赁给兴业公司，租期自2010年2月1日至2020年1月31日止，同时约定商铺总价为142000元，年租金标准为商铺总价的8%，其中前两年即2010年2月1日至2012年1月31日的租金22720元直接在房款中扣除，用以抵付购买该商铺的相应数额房款。2009年9月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将兴业大厦地下一层汽车位070号出卖给原告，价格为119280元。合同第二条载明：商品房预售许可证号为太（2008）预准字第037号，该商品房已经取得商品房预售许可证；第二十四条约定：人防工程车位（注：该“人防工程车位”字样系划去原格式文本中“商品房”字样后手写）预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向市人防办申请登记备案。合同附件一附有地下一层平面图，标注了070号车位的位置；附件四补充协议处附有前述2009年3月20日被告天熙公司向太仓市人防办所打的申请及批复。合同签订当日，原告将119280元支付给被告，被告向原告开具了购铺款收据，并于2010年4月8日向原告开具了销售不动产统一发票。2010年5月20日，太仓市人防办就涉案车位颁发了人防车位平时使用权证，使用户主为原告。庭审中，原告另提供了当时被告销售涉案车位时的宣传单，证明涉案车位是以商铺名义对外宣传销售，并承诺10年8%的投资年回报率。被告另提供了兴业公司盖章确认的租金支付表一份，证明2012年2月开始原告从兴业公司处按季度取得租金收入，租金已支付至2019年7月。针对被告的答辩意见，原告认为：1.关于合同性质。涉案合同性质就是商品房买卖合同，不存在被告所谓的使用权转让，被告向原告转让的不仅包括使用权，还包括收益、处分的权利。2.关于合同总价。合同总价应以142000元计算，兴业公司实际上是被告的关联公司，被告就涉案车位通过售后返租的形式进行商业经营，前两年的租金用于折抵房款，故签订商品房买卖合同时价款才会写为119280元。从被告举证的租金支付表也可以看出，2012年2月20日之前，兴业公司是没有向原告支付过任何租金的，2012年2月份之前的租金已由兴业公司与被告进行结算，用于折抵房款。3.关于涉案合同效力。人防车位作为国防资产，所有权归国家所有，被告无权对外出售涉案车位，涉案合同因违反法律强制性规定、损害公共利益，应属无效。4.关于被告是否存在欺诈行为。被告在出售涉案车位时，对外宣传的是商铺，签订租赁合同时写的也是商铺，虽然商品房买卖合同将“商铺”二字改成了车位，但并没有明确该车位是人防车位，反而明确载明了预售许可证号码。结合其之前的宣传，足以使得原告认为本案当中的车位或者商铺是有产权的，是可以进行买卖的。故被告在签订合同过程中存在欺诈行为，该欺诈行为不仅侵犯了原告的权益，更因为人防车位属于国防资产，同时损害了国家、社会公共利益，被告理应向原告返还购房款并根据商品房买卖合同司法解释的规定赔偿一倍购房款。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、商品房买卖合同、收据、发票、宣传单、人防工程平时使用证，被告提供的建设用地规划许可证、批复、建设工程规划审核意见表、建设工程规划验收意见表、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、申请、建设工程竣工验收复查意见书以及本案庭审笔录予以证明。本院认为：合同关系作为平等民事主体之间的一种民事法律关系，其体现的是双方当事人的意志自治。在对合同关系进行相应的调整规范时，基于鼓励交易、提高效益的原则，只有在符合法律明确规定的情形下，合同才构成无效。《合同法》第五十二条已对合同无效的法定情形予以了明确规定，即：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案争议焦点在于原、被告之间就涉案人防车位签订的《商品房买卖合同》是否构成无效，对此应严格根据《合同法》等相应法律规定予以认定。综合原、被告举证及陈述来看，原、被告诉辩主要观点集中在涉案合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否损害社会公共利益，被告是否存在欺诈行为并损害国家利益等几个方面无效情形，并不存在以合法形式掩盖非法目，恶意串通损害国家、集体或第三人利益等其他无效情形。对此，本院就涉案合同是否符合上述合同无效情形评判如下：一、关于涉案合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。审理中，原告以人防车位属于国家所有、依法不得转让为由，主张被告无权转让涉案车位，转让行为应属无效。被告则主张涉案合同是使用权转让合同而非所有权买卖合同，法律、行政法规对人防车位使用权的转让未予禁止。本院认为：（一）关于涉案合同的性质。合同性质应当主要以合同约定的权利义务内容，结合双方缔约时达成意思表示一致的内容加以判定。原、被告双方订立合同使用的是省建设厅与工商局监制的《商品房买卖合同》格式文本，合同约定的权利义务为原告一次性支付房款、被告在约定期限交付标的物。被告主张原、被告之间为使用权转让关系而非买卖关系，但涉案书面合同的条款中既未对原告支付对价所获取的权能范围加以限定，亦未对权能期限加以明确，从被告对外宣传时的销售目的以及原告的投资目的来看，原、被告就交易对象所达成的意思表示一致也不仅限于使用权的让渡，而是标的物占有、使用、收益等物权属性权能的让渡。故涉案合同性质应当认定为涉案人防车位的买卖合同，交易对象为涉案人防车位的相应物权。根据《物权法》第七十四条的规定，对地下停车场的归属应当通过约定确定其归属，约定的方式主要为出售、附赠、出租；约定的形式应当采用书面合同方式，它与商品房买卖关系一样是相互独立的，并不存在必然的牵连关系。本案原告现已经取得人民防空工程平时使用证，已证明了地下停车库的权属经有权机关备案后归其合法使用，可由其作出出售、附赠、出租的意思表示。（二）关于涉案人防车位的所有权归属对涉案合同效力的影响。原告主张涉案人防车位的所有权归属国家，被告无权转让。我国现行的物权法体系对处分行为与负担行为实行相分离的基本原则，即物权实际能否实现设立、变更、消灭，不影响当事人之间达成相应给付义务的债权行为的效力。因此，就无权处分行为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，即便被告对涉案人防车位不享有所有权或处分权，原、被告之间的买卖合同也不因此归于无效。至于涉案人防车位的所有权归属问题，从现行法律法规来看，尚无相关条文对此予以明确规定，实践中对此也存在一定争议。例如《物权法》针对车库、车位的归属问题在立法过程中已经有所注意，最终采纳约定归属说，并非国家所有权说。鉴于这一问题对本案所涉合同效力的认定并无实质影响，本院对此暂不予评判。（三）关于涉案合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。1997年1月1日施行的《中华人民共和国人民防空法》规定“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。2001年11月1日由国家人民防空办公室颁布的《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条规定“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”人民防空法并未对包括人防车位在内的人民防空工程的流转交易行为予以明令禁止，也没有相关行政法规对此予以明确规定。各地具体实施《中华人民共和国人民防空法》的地方性法规、行政规章对人防车位能否流转交易的问题也规定不一。就江苏省范围而言，2008年7月24日修订的《江苏省实施办法》规定“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售”；2013年5月1日施行的《江苏省物业管理条例》规定“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠”。但是，这两部法律规范从法律位阶均只属于地方性法规，《江苏省物业管理条例》的施行时间更是晚于涉案合同订立时间，对涉案合同无溯及既往的效力，故这两部地方性法规关于人防工程或是人防车位禁止出售的相关规定并不对涉案合同的效力产生影响。而2008年发布的《苏州市人民防空工程管理办法》第二十八条规定“人防工程所有权的转让、抵押和人防工程使用权的转让、抵押、租赁，所有权人或使用权人应当向人防主管部门备案。”本案双方之间的交易行为及相应备案过程与此管理要求亦无冲突。综上，涉案合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，并不因此导致合同无效。二、关于涉案合同是否存在法定的其他无效情形原告主张涉案合同因损害了社会公共利益以及被告以欺诈手段订立合同、损害国家利益而导致无效。本院认为，我国现行有关人防工程的法律、法规、规章，对于人防工程的平时利用都是持鼓励态度的，如《中华人民共和国人民防空法》规定“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能”，江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法规定“国家鼓励平时利用人民防空工程和设施为经济建设和人民生活服务。人民防空工程除重要的指挥、通信等工程外，在不影响防空效能的条件下，经人防主管部门同意，均可以开发利用。对于开发利用人民防空工程和设施的，有关部门依法核发营业执照和许可证，保障用水用电，并按照有关规定给予规费减免。开发利用人民防空工程和设施，应当与其设计用途相适应，符合环境保护、消防安全等有关要求，并按照国家有关规定办理相应手续”。可见，在不影响防空效能的前提下，人防车位改建为商业经营场所是为法律所允许的开发利用方式。涉案人防车位用于建设区域配套商业场所已通过主管部门的审批并安装了相应的战时人防配套设施、通过了相应的消防安全验收，其战时防空效能并未受到影响，亦无证据显示存在其他可能对社会公共利益构成威胁的安全隐患。故被告将涉案人防车位以商铺形式出售从而进行开发利用的行为并未对国家利益或社会公共利益构成损害，涉案合同并不符合原告主张的两种法定无效情形。综上，原、被告之间关于涉案人防车位的买卖合同并不存在法定的无效情形，对于原告要求确认合同无效及返还购房款的诉请，本院不予支持。此外，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，以涉案人防车位不具备合同载明的商品房预售许可证明为由，主张被告赔偿其一倍购房款142000元。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整规范的对象是商品房买卖合同关系，考虑到人防车位作为人民防空工程的特殊性质以及现行法律规范对其能否流转交易的规定尚不明确、统一，不宜将人防车位归入商品房范畴，这一司法解释的相关规定并不宜适用于调整本案所涉的买卖关系；其次，即便将人防车位等同于商品房对待，涉案合同目前亦不存在该司法解释第九条规定的适用前提，即合同无效或者被撤销、解除的。故原告要求被告赔偿一倍购房款142000元的诉请，无相关事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的全部诉请依法均不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陆婷的全部诉讼请求。案件受理费5560元，减半收取2780元，由原告陆婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈晓凯二〇一九年九月二十七日法官助理陈莹书记员杨旸