广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初5864号原告：广州市博思物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道粵南大街25号二楼37铺。法定代表人：江汇宝，职务：执行董事。委托代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。被告：罗伟龙，男，汉族，1985年7月16日出生，住址：广州市荔湾区。原告广州市博思物业管理有限公司诉被告罗伟龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市博思物业管理有限公司的委托代理人黎元锋到庭参加诉讼，被告罗伟龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市博思物业管理有限公司诉称：原告与被告于2017年5月12日签订了《物业管理合同》，约定原告向被告租用的位于广州市荔湾区黄沙大道粵南大街25号首层A06号商铺提供物业管理服务，服务期限为2017年5月17日至2020年5月16日，每月应于28号前支付次月管理费。被告从2018年11月29日开始拖欠管理费、从2018年10月21日开始拖欠水费、电费，因被告逾期超过15天仍没有支付拖欠的欠款，故原告于2019年1月25日以邮递方式向被告寄出物业服务合同解除函，被告于2019年1月26日收到解除函，并告知被告，如果在出租方解除合同的情况下，如果被告逾期交还商铺给出租方，在占用商铺期间仍需按原标支付占有商铺期间的物业管理服务费。虽经原告多次催告，被告至今仍拒不支付拖欠的管理费、水费、电费，并一直将商铺大门紧锁，拒不处理，致引起纠纷。因商铺大门紧锁，铺内传出恶臭，严重影响其他商铺正常经营，出租方已于2019年5月7日收回商铺，原告聘请专业清洁公司对商铺进行了清洁，支付了清洁费用。为此，原告为维护自身的合法权益，特依法向法院提起民事诉讼，请求法院：1、判令被告支付2018年12月1日至2019年5月7日的管理费14354元、管理费违约金9479元、2018年10月21日至2019年5月7日电费9276元、水费473元、电费滞纳金8540.04元、水费滞纳金420.32元、清洁费用424元，合计：42966.36元。2、本案诉讼费由被告承担。被告罗伟龙书面答辩：原告与被告于2017年5月12日签订了《物业管理合同》，约定原告为被告承租的涉案商铺提供物业服务，期限从2017年5月17日-2020年5月16日。被告缴纳物业管理费至2018年11月28日。2019年1月17日被告向原告递交《致广州市博思物业管理有限公司的函》，提出被告在2019年1月18日正式离场，而被告在2019年1月21日亦作出《致罗伟龙物业服务合同解除函》进行回复。原、被告双方在2019年1月21日已经达成协议解除该服务合同关系。另根据《罗伟龙老翻茶档欠缴电费及滞纳金明细》，可以看出被告在2019年1月20日就搬离涉案商铺，因此没有水电费的产生。被告未支付原告物业管理费的时间应为2018年11月29日至2019年1月21日共计53天，按《物业管理合同》约定涉案商铺面积为78平方米，35元/平方米/月，实际所欠物业管理费为78*35/30*53=4823元。对于其主张的管理费违约金为每日千分之七，被告认为过高。被告在签订《物业管理合同》时一次性缴纳保证金8190元以及用电保证金3000元，合计11190元。原告既以违约为由没收了该保证金11190元，又另外主张违约金，实际上重复收取违约金。对于水电费部分，被告已支付至2018年10月20日，2018年10月21日至2019年1月20日的水电费合计为9749元，由此可以看出被告占用涉案商铺实际时间至2019年1月20日。被告尚欠原告2018年11月29日至2019年1月21日管理费4823元及2018年10月21日至2019年1月20日的水电费合计为9749元，以上合计14572元。而被告在此前支付的保证金11190元应当予以扣减。经审理查明：2017年5月12日被告与广州市新骊都市场经营管理有限公司签订《海荟城商铺租赁合同》，约定被告承租广州市黄沙大道粤南大街25号首层A06号商铺，商铺建筑面积合共78平方米，租赁期限从2017年5月17日至2020年5月16日。同日，原吿（甲方）与被告（乙方）签订《海荟城物业管理合同》，约定：原告管理的商铺位于广州市黄沙大道粤南大街25号首层A06号商铺，该商铺建筑面积78平方米。物业管理服务期限从2017年5月17日至2020年5月16日止。服务期限与该商铺的租赁合同期限一致，乙方的商铺租赁合同解除（终止）时，本合同亦自动（解除）终止。乙方于签订合同之日一次性向甲方缴纳合同保证金8190元，用电保证金3000元。该商铺的物业管理费为35元/平方米/月，乙方需于每月28日前向甲方缴纳次月物业管理费2730元。电费的收取标准为1.5元/度。乙方应按合同约定，准时向甲方缴纳物业管理费及各项费用，若逾期不交，除补交拖欠款项外，每日按应付未付欠款的1%承担违约金，逾期十日仍未支付，则每日按应付未付欠款的3%承担违约金……。合同签订后，被告从2018年10月21日开始拖欠电费、水费，从2018年11月29日开始拖欠物业管理费。2019年1月17日被告向原告发出《致广州博思物业管理有限公司的函》，告知被告其于2019年1月18日正式离场结束营业，拖欠的租金申请以三按押金支付，剩余部分以物抵债还清。原告分别于2019年1月25日、2019年3月30日向被告在《物业管理合同》上确认的送达地址邮寄了《致罗伟龙物业服务合同解除函》及《致罗伟龙的催告函》，告知被告解除物业服务合同，并要求被告支付拖欠的管理费、水电费及违约金等。上述邮件均显示他人签收。2019年5月6日原告与广州市飞运清洁用品有限公司签订《合同书》，约定：保洁承包范围：广州市黄沙大道粤南大街26-29号海荟城首层A06铺（原罗伟龙店铺），合同期为2019年5月7日至2019年5月8日，合同价款424元。原、被告一直没有办理场地交接手续，2019年5月7日出租方广州市新鹂都市场经营管理有限公司自行收回涉案商铺。2019年6月21日广州市飞运清洁用品有限公司向原告开具424元的保洁费发票。庭审中，原告确认自行将物业管理费违约金调整为每日千分之七，并确认水费一直按5.9元/度综合计算，并要求电费、水费的违约金参照物业管理费的违约金计算标准计算。本院认为：原、被告签订的《物业管理合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告对涉案商铺进行物业管理，提供了物业服务，被告应依约向原告支付物业管理费。被告虽然提出解除《物业管理合同》但没有将涉案商铺移交给出租方。涉案商铺于2019年5月7日由出租方自行收回，根据合同约定，原、被告之间的物业服务合同也随之解除。被告对原告起诉没有到庭应诉，对原告起诉的证据本院予以采信，故原告要求被告支付2018年12月1日至2019年5月7日的管理费（按每月2730计算）、2018年10月21日至2019年5月7日的电费9276元、水费473元的诉讼请求本院予以支持。被告辩称双方在2019年1月21日已经达成协议解除物业服务合同，故欠缴的物业管理费应计至2019年1月21日，但原、被告双方直至2019年5月7日出租方收回涉案商铺前仍没有办理交接手续，涉案商铺仍在被告控制之下，故对被告上述答辩意见，本院不予采纳。原告陈述出租方于2019年5月7日自行收回了场地，故被告应支付物业管理费至2019年5月7日。根据合同约定，被告除应清缴所欠的物业管理费和水电费外，还应依约支付违约金。关于违约金的标准，因原告主张按每日千分之七计算违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2018年11月29日及2018年10月21日开始按所欠物业管理费、水电费分段计算至被告清偿物业管理费、水电费之日止。且违约金应以本金为限。至于被告以合同保证金及用电保证金抵扣拖欠物业管理费、水电费的主张，因被告违约，依据合同约定，原告有权没收保证金，故被告该意见，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市博思物业管理有限公司支付从2018年12月1日起至2019年5月7日止的物业管理费（按2730元/月计付）。二、被告罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市博思物业管理有限公司支付从2018年12月1日起至2019年5月7日止的物业管理费的违约金（违约金以当月物业管理费2730元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，从2018年11月29日起至清偿当月物业管理费之日止，违约金以不超当月物业管理服务费为限）。三、被告罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市博思物业管理有限公司支付从2018年10月21日至2019年5月7日止的电费9276元、水费473元。四、被告罗伟龙自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市博思物业管理有限公司支付从2018年10月21日起至2019年5月7日止的逾期缴纳水电费违约金（其中：电费以3899元、水费以142元为本金从2018年10月21日起计算，电费以2973元、水费以154元为本金从2018年11月21日起计算，电费以2904元、水费以177元为本金从2018年12月21日起计算，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算至被告付清所欠水电费之日止，违约金总额以被告所欠的水电费总额为限）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费437元被告罗伟龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年九月二十九日书记员  谢绮雯黄佩仪