重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初4361号原告：赵登芬，女，1972年1月20日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。原告：彭福，男，1968年2月6日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。二原告共同的委托诉讼代理人：陈敏，重庆星兴律师事务所律师。被告：阎修文，男，1965年11月20日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被告：重庆市科检置业有限公司，住所地重庆市江北区港安二路55号B栋23层，统一社会信用代码915001056220567708。法定代表人：刘兴文，该公司董事长。原告赵登芬、彭福与被告阎修文、重庆市科检置业有限公司（以下简称科检公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法由代理审判员刘玲适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭审理。原告彭福、原告赵登芬与彭福的共同委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼，被告阎修文、被告科检公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。赵登芬、彭福向本院提出诉讼请求：1.二被告立即向原告交付编号为×、×1两本不动产权证书；2.二被告返还原告购房款54487.20元。事实和理由：二原告与被告于2005年10月17日签订两份商品房买卖合同，购买被告在重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）X街道X路X号开发的商品房一层31、32号临街门面房。该两份合同第十五条约定：在商品房交付使用60日内，应办理《房地产权证》，如果因被告开发商的责任，致使买方不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意延期3个月。第十条约定：在交付房屋时，房屋的建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如与约定面积误差超过3%的，原告方有权决定退房，如原告不退房，实测面积大于合同面积时，面积误差比在3%（含3%）的，房屋差价由原告补足，超出3%部分的房价由被告承担，产权归原告。实测面积小于约定面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）的，房屋差价由被告据实返还给原告。合同签订后，二原告按合同约定向被告交清了房款，履行了合同义务，但是被告一直没有把已经办理好的两间门面房的产权证交还给二原告，且已超过延期3个月的约定。另被告交付原告的两间31、32号门面房的实际面积小于合同约定面积，且面积误差已超过3%，31号门面实际面积40.56㎡，比约定面积少了4.8㎡,32号门面实际面积为37.13㎡，比约定面积少了5.71㎡，按照合同约定，被告应返还原告面积误差房屋价款54487.20元。阎修文未作答辩。科检公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，2005年7月15日，二原告（乙方）与阎修文（甲方）签订关于住房的《购房合同》，约定：甲方自愿将某处商住楼J型户型12楼两室一厅一厨一厕加生活阳台，面积60平方米，单价780.00元/平方米，总价46800.00元卖与乙方，合同签订时，乙方向甲方付购房款20000.00元，2006年8月1日以前付清10000.00元，在2007年8月1日以前付清10000.00元，在2008年8月1日以前付清余款6800.00元，甲方把房产证交给乙方，交房时间为2006年12月30日。同日，二原告（乙方）与阎修文签订了关于门面的《购房合同》，约定：甲方自愿将某处商住楼平街层（原某处大门口开始）第1、第2间临街门面卖给乙方，此门面前临X街街面，左临进出车道（宽7米），后临花园空坝，此门面房屋后面对出1.5米以内由乙方使用，5米以内甲方不能建房或安装2平方米以上的固定物体。第一间门面长12.5米，宽3.3米，面积41.25平方米，第二间门面长12.5米，宽3.9米，面积48.75平方米。两间共计90平方米，总价格266800.00元。合同签订时，乙方向甲方预付购门面款80000.00元，2006年8月1日以前付清66800.00元，在2007年8月1日以前付60000.00元，在2008年8月1日以前付清余款60000.00元，甲方把房产证交给乙方，交房时间为2006年12月30日。为了办理某处房屋的相关手续，2007年10月17日，二原告（乙方）与重庆市雄鹰实业发展有限公司（甲方）（以下简称雄鹰公司）签订了两份《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于石柱县某处商品房31、32号门面，其中31号门面建筑面积45.36㎡，32号门面建筑面积42.84㎡，套内单价均为2800元/㎡，31号门面成交金额127000.00元，32号门面成交金额为119900.00元。在房屋交付时，房屋的建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如合同约定房屋面积与实测面积在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补，误差超过3%的，如乙方不退房，实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）的，房屋差价由甲方据实返还乙方，超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意延期3个月。甲方的委托代理人阎修文在两份《商品房买卖合同》甲方处签字，并加盖雄鹰公司的公章。阎修文挂靠雄鹰公司开发X，现雄鹰公司变更为被告科检公司。原告庭审中认可《商品房买卖合同》未实际履行。二原告于2005年7月15日向闫修文支付房款100000.00元、2006年5月5日向阎修文支付房款20000.00元、2007年7月28日向阎修文支付房款20000.00元、2006年7月10日向阎修文支付房款56800.00元、2007年10月12日向阎修文支付房款100000.00元。二原告先后向被告阎修文个人支付住房款和门面房款共计296800.00元。二原告将其在阎修文处所购的住房转卖给徐兴国，2011年1月17日，闫修文（甲方）以雄鹰公司项目部的名义与徐兴国（乙方）签订商品房认购合同，约定：乙方所订房屋户型为J型，面积为64.44平方米，楼层为12层，此房屋价格是原户主彭福转卖给徐兴国，价格与开发商无关。徐兴国已将住房款支付给彭福。现石柱县城市建设综合开发有限公司作为申请义务人向石柱县国土资源房管局申请涉案两间门面房的不动产权属登记，不动产登记申请审批表载明31号门面房的面积为40.56㎡、32号门面房的面积为37.13㎡。石柱县国土资源房管局已为原告办理了编号为×、×1两间门面房的不动产权证，现两本不动产权证书在阎修文处。阎修文委托雇请的马勤兰出庭参加诉讼，但是并未向本院提交劳动合同及社保证明，也未提交亲属关系证明。本院认为，二原告与阎修文签订的两份《购房合同》系双方真实意思的表示，不违反律法、行政法规等强制性规定，合法有效。原告已向被告付清全部房款并实际占有使用两间门面房，被告应协助二原告办理房屋产权证。现两间门面的不动产权登记证书在被告阎修文处而未在被告科检公司处，故不动产权证书应由被告阎修文交付给二原告。关于是否应返还购房款的问题，因原告自认《商品房买卖合同》未实际履行，并认可按照《购房合同》约定的单价计算即2964.44元/㎡（266800元÷90㎡），本院予以确认。现两间门面房实际共计77.69平方米（40.56㎡+37.13㎡），故门面的购房款应为230307.34元（77.69㎡×2964.44元/㎡），二原告实际多付购房款36492.66元（266800.00元－230307.34元）。《购房合同》中未约定面积多余或不足部分的房款支付方式。原告根据《商品房买卖合同》约定主张超过3%的双倍返还房款，但《商品房买卖合同》仅是为了办理产权证，并未实际履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定超过3%面积的房款应双倍返还，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条所确定的商品房，是指房地产开发企业将尚未建成的或者已经竣工的房屋所有权销售并转移房屋所有权于买受人，阎修文在订立买卖合同时并不具备开发资质，即使后来借用被告科检公司的资质签订《商品房买卖合同》，其房款也未进入科检公司账户，况且原告自认未实际履行《商品房买卖合同》。故本院对原告要求按照超出3%面积部分的购房款双倍返还的诉讼请求不予支持。被告阎修文应返还原告多支付的购房款36492.66元。阎修文委托雇请的人员马勤兰出庭参加诉讼，要求二原告补交物业管理费及住宅房超出面积的差价。因阎修文未根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条第（四）项的规定提交证明材料，故本院对马勤兰的代理资格不予认可。关于马勤兰提出二原告应支付阎修文住宅房的差价、物业管理费的问题，阎修文可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条第（四）项之规定，判决如下：一、被告阎修文于本判决书生效之日起十日内向原告彭福、赵登芬交付编号为×、×1的两本不动产权证书；二、被告阎修文于本判决书生效之日起十日内返还原告彭福、赵登芬购房款36492.66元；三、驳回原告彭福、赵登芬的其他诉讼请求。案件受理费1164.00元，减半收取582.00元，由被告阎修文357.00元，原告彭福、赵登芬负担225.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 刘 玲二〇一六年十二月十六日书 记 员 陈燕秋