广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13475号原告：黄美梨，女，1983年5月18日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：丘丽琳，广东百臻律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**，统一社会信用代码914420009821162716。主要负责人：周土胜，该行行长。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉慰，广东保信律师事务所律师。被告：李振，男，1977年6月5日出生，汉族，住广东省中山市**。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，，住所地广东省中山市三乡镇中心市场****组织机构代码73988965-3。法定代表人：张其。被告：张其，男，1963年5月19日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁华娣，女，1965年9月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。上述被告中山市吉雅房地产开发有限公司、张其、梁华娣的共同委托诉讼代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。原告黄美梨诉被告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）、李振、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张其、梁华娣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告黄美梨的委托诉讼代理人丘丽琳，被告交通银行中山分行的委托诉讼代理人吴宇嘉、李嘉慰到庭参加诉讼,被告李振、吉雅公司、张其、梁华娣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄美梨向本院提出诉讼请求：1.中山市第一人民法院在（2016）粤2071执16108号案中停止对中山市的执行；2.确认中山市归黄美梨所有。事实和理由如下：2007年10月12日，黄美梨与吉雅公司签订中山市商品房买卖合同，约定由黄美梨购买吉雅公司名下的位于中山市。2007年8月31日，黄美梨向吉雅公司支付完毕全部楼款。2007年9月1日，黄美梨与吉雅公司签订了《三乡镇中心区综合市场物业交接书》，确认黄美梨合法占有了上述商铺，但吉雅公司一直未为黄美梨办理过户登记。后黄美梨将李振、吉雅公司诉至法院，中山市第一人民法院于2017年8月23日作出（2017）粤2071民初2239号生效民事判决，判令：一、确认李振与吉雅公司签订的中山市商品房买卖合同无效；李振、吉雅公司协助办理注销中山市的商品房销售备案登记手续；二、吉雅公司协助黄美梨办理位于中山市的房地产权属证书。由于李振、吉雅公司怠于履行判决义务，黄美梨遂于2018年2月26日向中山市第一人民法院申请强制执行，法院已受理执行立案【执行案号为（2018）粤2071执3208号】并向中山市国土部门出具《协助执行通知书》，请中山市国土资源局协助黄美梨办理注销涉案商铺的商品房销售合同备案登记手续，并将该商铺登记到黄美梨名下。后黄美梨持上述民事判决书、《协助执行通知书》前往中山市国土资源局办理房地产权属证书时，发现该商铺已被中山市第一人民法院在（2016）粤2071执16108号案中查封。为此，黄美梨向法院提出执行异议，中山市第一人民法院作出（2017）粤2071执异94号执行裁定,驳回了黄美梨的异议申请。黄美梨认为，根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李振与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，该行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的商品房买卖合同无效，相应的销售登记备案亦无效，黄美梨才是涉案商铺的权利人，交通银行中山分行无权申请执行该标的以实现其对李振的债权。另外，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，黄美梨对涉案商铺具有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法裁判。被告交通银行中山分行辩称：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（二）项的规定，在（2017）粤2071民初2239号生效民事判决作出之前，涉案商铺已经在（2016）粤2071执16108号案中被查封，且黄美梨与吉雅公司之间的商品房买卖行为不符合上述司法解释第二十八条规定的能够排除执行的4种情形，故黄美梨对商铺不享有足以排除强制执行的诉讼权利。二、根据物权法的相关规定，涉案商铺未登记在黄美梨名下，故黄美梨对该商铺不享有物权。三、本案为案外人执行异议之诉，主要围绕黄美梨对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，对涉案商铺的确权请求超出本案审理范围，法院应不予支持。四、在涉案商品房买卖合同签订的时期内，吉雅公司的很多借款是通过与出借人签订房地产买卖合同的形式予以担保的，也即借款让与担保的关系。鉴于黄美梨称其均是在签订商品房买卖合同前以现金或转账的方式支付楼款，但是并未提交相应的转账记录，故交通银行中山分行怀疑黄美梨与吉雅公司之间并不存在真实的房地产买卖关系。被告李振、吉雅公司、张其、梁华娣未在法定期限内向本院提交书面答辩及证据，亦未到庭应诉、质证、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月12日，黄美梨与吉雅公司签订中山市商品房买卖合同，约定黄美梨向吉雅公司购买位于中山市，总价款916666元，交楼期限为2007年9月30日。2007年8月31日，黄美梨向吉雅公司支付全部楼款916666元。2007年9月1日，双方签订《三乡镇中心区综合市场物业交接书》，确认已将涉案房屋交付给黄美梨。后黄美梨自行管理商铺并租赁给他人使用。2017年2月9日，黄美梨与吉雅公司因涉案商铺办证问题成讼，本院于2017年8月23日作出（2017）粤2071民初2239号生效民事判决，判令：一、确认李振与吉雅公司签订的中山市商品房买卖合同无效；李振、吉雅公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市的商品房销售备案登记手续；二、吉雅公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助黄美梨办理位于中山市的房地产权属证书。该判决生效后，李振、吉雅公司未按判决确定的期限履行义务，黄美梨遂向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤2071执3208号。另查明，关于交通银行中山分行与李振、吉雅公司、张其、梁华娣金融借款合同纠纷一案，本院经审理后作出（2015）中一法三民二初字第368号民事判决，判令：“……二、李振、吉雅公司、张其、梁华娣于本判决发生法律效力之日起十日内共同赔偿交通银行中山分行贷款损失360526.8元，并赔偿占用该款项造成的利息损失（利息损失计算方法：以360526.8元为本金，从2008年7月21日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）……”判决生效后，因李振、吉雅公司、张其、梁华娣未按判决履行确定的义务，交通银行中山分行向本院申请执行，执行案号为（2016）粤2071执16108号。在执行过程中，本院以（2016）粤2071执16108号执行裁定，于2017年3月17日查封合同备案登记在李振名下的中山市。黄美梨就该案中的执行标的向本院提出书面异议，其认为（2017）粤2071民初2239号民事判决确认李振与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，并办理注销商品房销售备案登记手续，即涉案商铺并非李振的财产，而是归属于黄美梨；该判决已经生效，黄美梨已向法院申请执行，并在国土局办理房地产权属过程中，因此应该解除对涉案商铺的查封。本院于2019年4月26日作出（2019）2071执异94号执行裁定，驳回了黄美梨的异议请求。黄美梨因不服该裁定，遂于2019年5月23日向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，黄美梨向本院提交了物业管理服务协议、《三乡镇中心区综合市场物业交接书》、消防安全责任书、房屋租赁合同等证据拟证明涉案商铺由其占有使用，但是其上并没有黄美梨的本人签名，业主／住户落款处均签有“黄雄春”字样。其中《三乡镇中心区综合市场物业交接书》上载明吉雅公司已将“三乡镇中心区综合市场”第6号楼第4、5、6、33、34、35号商铺交付予黄雄春。对此，黄美梨表示黄雄春是其父亲，上述6个商铺均是黄雄春出资购置并管理，但涉案的中山市是黄美梨和吉雅公司签订的买卖合同标的物，产权属黄美梨所有。交通银行中山分行则认为黄美梨在商品房买卖合同签订之前就支付了全部楼款，此行为不符合常理，并怀疑合同非黄美梨本人所签，但其并未提交任何反驳证据，也未向本院申请笔迹鉴定。再查明，因吉雅公司及其法定代表人张其等人涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李振与吉雅公司之间对涉案的中山市的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。该刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到黄美梨、黄雄春，但虚假按揭物业明细表涉及涉案商铺和李振。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字［2008］02005号文书对涉讼房产进行了查封。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为黄美梨就涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，生效判决已认定黄美梨与吉雅公司在本院对涉案商铺查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，黄美梨在本院查封之前已合法占有和使用该不动产，并按照合同约定支付全部价款。对此，交通银行中山分行未能提供任何证据推翻该判决认定的事实，其应当承担举证不能的不利后果。而且因吉雅公司涉嫌刑事犯罪，未能办理过户的原因不在黄美梨，故本院认定黄美梨对涉案商铺具有足以排除强制执行的民事权益，其要求判令不得执行涉案商铺的诉讼请求理据充分，本院予以支持。黄美梨还主张确认中山市归其所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，不动产物权的变动除交付外，还需办理登记手续，现涉案商铺尚未登记在黄美梨名下，故其该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、本院（2016）粤2071执16108号案不得执行中山市；二、驳回原告黄美梨的其他诉讼请求。案件受理费12967元（原告黄美梨已预交），由原告黄美梨负担7967元，被告交通银行股份有限公司中山分行负担5000元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告黄美梨）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陶香琴人民陪审员  马碧琳人民陪审员  王凤瑛二〇一九年九月三十日书 记 员  王姿雅钟金花