湖北省荆州市沙市区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂1002民初2040号 原告：甘长虹，女，汉族，1965年4月29日出生，住荆州市沙市区。 原告：向军，男，汉族，1963年11月12日出生，住荆州市沙市区。 两原告共同委托诉讼代理人：吕军，湖北吕军律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：万叶宏，湖北吕军律师事务所律师。 被告：黄钢，男，1977年3月13日出生，汉族，住荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：李季，湖北大柏地律师事务所律师。 原告甘长虹、向军诉被告黄钢排除妨害纠纷一案，本院受理后，被告黄钢于2019年1月9日向本院提出书面申请，请求追加案外人朱清海为本案被告，经审查，被告黄钢的该项申请理由不成立，本院依照最高人民法院“关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第七十三条的规定，于2019年3月29日作出口头裁定，驳回了被告黄钢的该项申请。2019年1月11日，案外人蔡忠芳申请作为有独立请求权的第三人参加本案的诉讼，经审查，蔡忠芳的该项申请理由不成立，本院依法于2019年3月28日作出口头裁定，驳回了蔡忠芳的申请。2019年4月24日本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告甘长虹、向军及其委托诉讼代理人吕军、万叶宏、被告黄钢及其委托诉讼代理人李季到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告甘长虹、向军向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出属于原告所有的涉案房屋及储藏室（房屋坐落于德馨园5-1-401号；储藏室编号为5号楼8号）；2、依法判令被告赔偿原告财产损失，自2015年8月1日起算，参照租金2600.00元/月，计算到实际腾退之日止（计算到起诉之日计96200.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年9月7日，原告与荆州市富达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买由荆州市富达房地产开发有限公司开发的德馨园5-1-4-1号住房一套，面积216.02平方米，价款189017.00元。2006年1月13日，双方签订了《德馨园储藏室购房合同》，由原告购买德馨园5号楼编号为8号的储藏室，建筑面积23.07平方米，每平方米价格600.00元，合计13842.00元。上述合同签订后，原告如约支付购房款。2005年8月31日，荆州市富达房地产开发有限公司移交了房屋。2018年7月6日，原告就上述房屋办理了鄂（2018）荆州市不动产权第0025851号不动产权证书。原告对涉案房屋依法享有财产权，但被告自2015年8月1日起开始侵占上述房屋，其拒不搬出的行为给原告的合法权益造成了损失，故原告提出上述诉讼请求。 被告黄钢辩称：1、原告诉状中所称事情经过与客观事实不符，原告已经丧失房屋所有权，被告合法占有德馨园5-401房，应当驳回原告对被告的诉讼请求；2、原告认为储藏室为其所有，与客观事实不符，黄钢向储藏室的所有人购买并支付了全部购房款，并且实际占有储藏室至今，原告无权要求被告返还储藏室；3、原告在不具有商品房买卖合同等原件的情况下，于2018年取得不动产登记证书，明显不符合常理，而被告合法持有德馨园5-401房屋的原始购买合同、办证发票、房屋移交证等相关手续原件。因此应当驳回原告的全部诉讼请求。 原告甘长虹、向军为支持自己的诉讼主张，提交证据如下: 第一组证据：1、原告甘长虹身份证复印件，2、原告向军身份证复印件，3、被告户籍证明，该组证据拟证明原、被告的主体资格适格。 第二组证据：4、商品房买卖合同复印件，5、德馨园储藏室购房合同原件，6、销售不动产同一发票复印件，7、储藏室购买收据原件，8、移交证明复印件，9、甘长虹缴纳物业费收据复印件，10、鄂（2018）荆州市不动产权第0025851号《不动产权证书》原件，该组证据拟证明原告是涉案房屋合法的物权人，原告要求被告移交房屋的依据。 第三组证据：11、涉案房屋照片，12、物业公司开具的书面证明原件，13、黄钢缴纳物业费收据复印件，14、涉案房屋的租金参考网页截图，该组证据拟证明被告在实际占有使用涉案房屋，以及原告遭受损失的租金参考标准。 被告黄钢为支持自己的答辩理由，提交证据如下： 1、商品房买卖合同及相关购房手续（发票、移交证、收据及销售方的证件）原件，拟证明被告黄钢持有的商品房买卖合同与原告提交的商品房买卖合同复印件存在明显矛盾，原告在没有持有原始购房手续下，办理的不动产登记证书，我们认为其行为具有恶意，同时被告持有该房屋全部手续，来源于案外人朱清海，应当认定被告为合法占有。 2、欠条原件、银行流水打印件、涉案房屋物业费票据，拟证明被告合法占有房屋，占有该房屋的来源为朱清海与黄钢以房抵债的方式。 3、储藏室的移交证、购买收据、流水，拟证明被告黄钢合法购买储物间并支付了全部金额，原告无权向被告主张储藏室。 4、装修合同、装修费用清单复印件，拟证明被告在2013年11月合法取得房屋后，对案涉房屋进行了装修并承担了费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，并对原件证据与复印件核对无误后，将原件证据交还给提交证据方自行保管。对原告甘长虹、向军提交的证据1、2、3、9、10、11、12、13以及被告黄钢提交的证据1；因双方当事人无异议，且符合证据本身的形式要件，故本院对上述证据的待证事实予以确认。本案在审理过程中，本院于2019年3月27日赴湖北沙洋广华监狱第四监区会见了案外人朱清海(服刑人员)，对涉案相关事实进行了询问并进行了记录，庭审中对此《询问笔录》进行了宣读。原、被告双方对此询问笔录中记录的朱清海的陈述未持异议，故本院对此陈述事实予以确认。 对原、被告双方有争议的证据部分认证如下： 关于原告提交的证据4、5、6、7、8，被告黄钢提出异议认为，首先上述证据均为复印件，无法与原件核对；其次，上述证据中的《商品房买卖合同》明显不属于原始购房合同，与被告所持有的合同文本在内容、字体、形式上也不一致；《销售不动产统一发票（代开）》为办证联，该联原件至今由被告保存，原告也未能提供发票联；原告虽持有《德馨园储藏室购房合同》、储藏室购买《收据》，但因原告并未提交移交证，因此该储藏室并未向原告移交。本院认为，上述证据中原告提交的证据4，仅提供了合同文本的封面页及第1、3、5、7、9、11页的复印件，并没有合同双方落款处签字盖章页，也没有提交合同原件进行核对，故本院对原告提交的该《商品房买卖合同》的证明效力不予确认；原告提交的证据5、7，仅能证明原告与徐立房地产开发有限公司德馨园项目部签订有购买案涉储藏室的购房合同，以及向荆州市富达房地产开发有限公司德馨园项目部交纳款项的事实，但未能提供该案涉储藏室的产权证明以及移交证明，故本院对原告所举此证的证明效力不予确认；原告所举证据6、8与被告持有并出示的证据1中的《销售不动产统一发票（代开）》办证联、《移交证明》内容一致，故本院对该证的真实性予确认。原告提交的证据14系《网页截图》。本院以为，该《网页截图》中反映的系与案涉房屋相同类型房屋的出租方对房租金额的报价，并非实际成交租金，不能直接做为确定案涉房屋租金的依据，故本院对该项证据的证明效力不予采信。 关于被告所举证据2系朱清海出具的“欠条”一份，该欠条分为两部分，一部分为2013年9月1日由朱清海书写，内容为“今欠黄钢现金捌拾万元。交产权手续收回欠条。”另一部分为2015年5月14日由朱清海签名，内容为“此房为德馨园5栋401号。”，虽原告对该证据的真实性提出质疑，但本院结合朱清海对其与被告黄钢之间的债务关系的确认陈述，以及对该欠条内容及本人签名的认可，进行综合评价，对该份证据的真实性予以采信。关于被告所举证据2系被告黄钢自身银行账户中付款、取款等明细记载即“银行流水”，该“银行流水”仅能反应被告与案外人之间有经济往来，但无法证明该往来与本案的关联，故对被告所举该证据的待证事实不予确认。关于原告提交的证据2中的物业费、建筑垃圾清运费、水电开户费、施工人员出入证费“收据”等。因原告对该组证据的真实性无异议，且该组证据中载明被告所支付的款额系针对案涉房屋所开支的相关费用，故本院对该组证据的证明效力予以确认。关于被告提交的证据3中的《移交证》、《收款收据》、《银行流水清单》。原告对此组证据的真实性无异议，但认为其内容是不合法的、与本案不存在关联性。本院认为，被告黄钢所举证据仅能证明荆州市富达房地产开发有限公司向被告黄钢交付了案涉储藏室，但未能提供该案涉储藏室的产权证明，故本院对被告所举此证的证明效力不予确认；关于被告所举证据4系针对案涉房屋的“装修合同”及“装修费用清单”。因本案中原告认可被告居住在本案所涉房屋中，且被告向物业公司支付了本案所涉房屋的装修建筑垃圾清运费，故对被告对本案诉争房屋进行装修的事实本院予以确认。关于装修费用，被告仅出示了《装修合同》及《装修费用清单》，并未出示相关的支付装修费用的支付凭证、收据发票相佐证，且被告未对装修费用提出明确主张。故本案中对此项内容不作认定、审理。 根据当事人的陈述，结合本院确认的证据，查明如下事实，原告甘长虹、向军系夫妻关系。2005年8月31日，两原告以原告甘长虹之名与荆州市富达房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同备案号：荆房备06704608053），该合同约定荆州市富达房地产开发有限公司将其开发的位于沙市区××德××小区××单元××号房屋以189017.00元的价格出售给原告甘长虹。2009年12月28日，荆州市富达房地产开发有限公司向甘长虹出具了上述房屋的《移交证》。2009年12月29日，荆州市富达房地产开发有限公司委托荆州市沙市区地方税务局公园路分局向原告甘长虹代开了销售不动产统一发票（代开）。2011年至2012年期间，两原告拟将案涉房屋出售，将《商品房买卖合同》原件、房屋《移交证明》原件、《销售不动产统一发票（代开）》第一、二联原件、钥匙等交给中间人，然后收取了付款人胡国庆的款项。此后，因原告甘长虹未与拟购买方签订房屋买卖合同，亦未办理相关物权登记，且原告甘长虹已将所收取的款项退还给付款人胡国庆。 2013年9月1日，因被告黄钢与朱清海存在债权债务关系，朱清海向被告黄钢出具了一份欠条后，将案涉房屋钥匙交给被告黄钢，被告黄钢于2013年11月8日向案涉房屋所在的物业公司交纳了物业费、建筑垃圾清运费、水电开户费、施工人员出入证费等费用后，开始装修案涉房屋，随后入住至今。荆州市富达房地产开发有限公司将案涉储藏室交付给被告黄钢实际使用至今。2018年7月6日，原告甘长虹办理了案涉房屋的不动产权证书[鄂（2018）荆州市不动产权第0025851号]。该不动产权证书载明，坐落于沙市区××与××路交汇处（德馨园）5栋1单元4层1号房屋权利人为向军、甘长虹。现原告甘长虹、向军以被告侵害其不动产物权为由向本院提起民事诉讼，要求被告搬出其所有的房屋并赔偿其财产损失，而成讼。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告甘长虹与荆州市富达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规范，未侵犯他人的合法权益，合法有效。该合同签订之后，当事人之间并未依照法律规定及时办理案涉房屋的物权变更登记手续，故此时原告甘长虹、向军尚未享有合同项下的房屋所有权，该房屋的所有权仍登记在荆州市富达房地产开发有限公司名下。2011年至2012年期间，两原告拟出售案涉房屋，但因双方没有签订书面买卖合同，也没有办理房屋过户登记手续，预付款项也已返还，买卖未能成立，故此时亦未发生物权变动。2013年9月1日，朱清海将案涉房屋钥匙交给被告黄钢时，朱清海并不享有该案涉房屋物权，故朱清海针对案涉房屋的处分行为应属无效，被告黄钢基于朱清海的无效处分行为而占有、使用案涉房屋的行为亦不具有合法性。原告甘长虹、向军通过签订《商品房买卖合同》、支付购房款、验收房屋、并于2018年7月6日登记办理了《不动产权证书》，确认取得案涉房屋的所有权后，主张要求被告黄钢搬出本案所涉房屋的请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告甘长虹、向军主张要求被告黄钢搬出其所有的储藏室的请求是否应当得到支持的问题？ 本案中，两原告登记办理的《不动产权证书》中确认两原告所有的不动产仅有住房部分，其主张的储藏室并没有登记在该不动产权证书中，故两原告不享有案涉储藏室的所有权。两原告主张要求被告黄钢搬出其所有的储藏室的请求，本院不予支持。两原告与被告黄钢就储藏室的使用问题，可另行主张权利。 关于原告甘长虹、向军主张要求被告黄钢从2015年8月1日起算，按照2600.00元/月的标准赔偿其财产损失的请求是否应当得到支持的问题？ 本院认为，因被告黄钢装修和居住使用案涉房屋的行为不具有合法性，在原告甘长虹、向军取得了本案所涉房屋的所有权后，被告黄钢仍继续使用案涉房屋，侵害了原告甘长虹、向军的房屋所有权。故原告甘长虹、向军主张要求被告黄钢承担侵权损害赔偿责任的请求，本院予以支持，但由于原告甘长虹、向军购买的房屋即案涉房屋系毛坯房，而其主张的参照房屋是经过装修后可正常入住的房屋，因此原告甘长虹、向军主张参照月租金2600.00元的标准进赔偿的意见，本院不予支持。同时，原告甘长虹、向军主张的赔偿为侵权损害赔偿，该赔偿是以补偿因侵权而给被侵权人造成财产损失为原则，而本案中被告黄钢虽然侵害了原告甘长虹、向军的房屋所有权，但并未对原告甘长虹、向军所有的房屋的价值造成实际损害，原告甘长虹、向军也并未提供证据证明因被告黄钢侵害其房屋所有权而产生了实际的财产损害及具体数额。因此，原告甘长虹、向军请求被告黄钢从2015年8月1日起算，按照2600.00元/月的租金标准赔偿其财产损失的请求因证据不足，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告黄钢于本判决生效之日起十日内搬出位于沙市区太岳东路与德馨路交汇处（德馨园）5栋1单元4层1号房屋； 二、驳回原告甘长虹、向军的其他诉讼请求。 案件受理费2705.00元（原告甘长虹、向军已预缴），由原告甘长虹、向军承担2000.00元，被告黄钢承担705.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长  袁 欣 人民陪审员  徐玉贤 人民陪审员  冯 静 二〇一九年九月二十五日 法官助理许子彪 书记员杨振香