浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0402民初6618号原告：嘉兴市南湖名胜发展有限公司,住所地：嘉兴市烟雨一期北公建办公房3层14-15号,统一社会信用代码：913304027368711674。法定代表人：陈保良。委托代理人：冯飞博，浙江嘉洲律师事务所律师。被告：浙江文鼎投资有限公司,住所地：嘉兴市南湖区花园路182号内院，组织机构代码：30747334-7。法定代表人：宋秀敏。原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司（以下称南湖名胜）因与被告浙江文鼎投资有限公司（以下称文鼎投资）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2016年11月11日立案受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2016年12月23日开庭审理了本案，原告南湖名胜委托代理人冯飞博、被告文鼎投资法定代表人宋秀敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南湖名胜起诉称，2015年2月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租位于南湖××××号内的房屋作为经营、展示艺术品使用，建筑面积约为1361.93平方米，年租金为408585元，半年为204292.5元，半年一付，先付后用，于每年7月15日与1月15日前分别支付下一周期的房租，租赁期间至2018年2月28日，租赁期间被告应及时结清相应的水电费。协议签订后，被告正常经营、使用上述房屋，后被告法定代表人宋秀敏因涉嫌诈骗罪被立案侦查，房屋于2015年8月14日起被嘉兴市公安局南湖区分局查封，法定代表人被羁押，原告不仅无处收取租金，而且无法通过诉讼以外的方式解决纠纷。根据合同约定及被告严重迟延支付房屋租金的行为，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，故诉请判令：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、被告立即向原告支付房屋租金306438.75元（暂计算至2016年5月31日，实际请求计算至判决确定的合同解除之日），支付水电费16817.2元逾期付款违约金93157.39元、合同解除违约金138097.5元；三、被告参照租赁合同约定的标准承担自合同解除之日起至实际腾退之日期间的房屋占有使用费；四、本案诉讼费由被告承担。被告文鼎投资答辩称，同意解除合同。第一笔租金被告是付了的，大概第二笔租金开始没有付。被告将东西搬走前，考虑到还有70000元保证金在原告处，觉得差不多可以抵扣欠付的租金。后来法定代表人被羁押在看守所，公司也无留守的工作人员，所以合同履行的情况就不清楚了。公司现在也没有偿还租金等费用的能力。针对自己的主张，原告南湖名胜提供了下列证据：1．房屋租赁合同一份，证明原、被告对房屋租金、租赁期限、违约责任等进行约定的事实。2.证明一份，证明原告对涉案房屋具有经营管理的权利。经质证，被告文鼎投资对原告提供的证据真实性均无异议。针对自己的抗辩，被告文鼎投资未提供证据。经审核，原告提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：嘉兴市花园路182号内的房产（含天王殿、大雄宝殿、三圣殿共约1361.95平方米的房屋）系国有资产，由原告南湖名胜负责经营管理。2015年2月5日，原告南湖名胜与被告文鼎投资（公司名称原为浙江颂瓷投资有限公司）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方（即原告）将上述房屋出租给乙方（即被告），用于艺术品的展示、销售及营运办公；租赁期限为2015年3月1日至2018年2月28日止；房屋年租金408585元，租金支付方式为先付后用，租金半年一付，第一次租金的支付日期为2015年3月1日前，此外每年的7月15日和1月15日分别全额支付下一周期的租金；水电发生的费用由乙方承担并按时支付给电力等公共事业各部门，如果必须由甲方代交的，则每月10日前向甲方支付上月度的水电费，水、电费用具体以水电表计数为准（外加分摊费）；本合同签订时，乙方须向甲方交纳履约保证金70000元，如乙方发生拖欠房租、水电费用等情况时，甲方可以直接从履约保证金中予以扣除；在租赁关系终止后，乙方若有拖欠甲方租金、水电费和其他费用的，或者乙方损坏房屋、附属场地、附属设施设备而没有照价赔偿的，甲方可在保证金中直接扣除；如乙方提前解除合同或因乙方违约甲方要求解除的，对乙方装修部分的残值甲方不作补偿，无偿归甲方所有；乙方增设的他物，可拆除的由乙方自行拆除，不能拆除的也无偿归甲方所有；租赁关系终止时，正常情况下乙方应及时腾退房屋、附属场地内的人员和财物，双方办理书面回收手续，并以移交钥匙为房屋回收标志；乙方购置的财物乙方避灾在租赁关系终止时搬走或拆走并恢复到甲方出租时的原状态，如一方逾期超过十五天不搬走或不拆除并恢复甲方出租时的原装的，乙方留存于房屋和附属场地内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且不承担法律责任。另外双方对违约责任进行了约定，包括：乙方擅自中途退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的经济损失；乙方应按本合同约定如期支付租金、水电费，每逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金；如逾期支付租金、水电费达1个月以上的，视为乙方单方终止合同，甲方有权强制停水、停电、收回租赁房屋，乙方还应补交未付租金、水电费、逾期付款违约金；租赁期间，乙方须服从甲方的管理，乙方在经营过程中如有违反本合同第五条或第六条中任意一款的，或者乙方有利用租房进行非法活动或不服从甲方管理等违法、违约行为的，甲方可单方终止本合同，并有权强制停水、停电、收回租赁房屋，已收租金、保证金不予退还。乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方由此造成的经济损失；等等。合同签订后，涉案房屋移交被告使用，被告支付了履约保证金70000元，2015年3月1日至2015年8月31日期间租金204292.5元。之后，被告未能按时支付租金，原告遂诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。根据租赁合同第九条第2款、第4款的约定，在条件成就时，原告可以行使合同解除权。结合庭审查明的事实，被告本应在2015年7月15日支付2015年下半年度的租金，但其至今未能支付相关租金，显已构成违约，现原告要求解除租赁合同，被告亦同意解除合同，本院予以支持。对于合同解除的时间，根据法律规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2016年12月5日为双方合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于被告未提供证据证明已与原告办理房屋交还手续，故涉案房屋仍应视为在被告占用、使用之下。租赁合同解除后，被告应及时将房屋腾退并返还原告。另外，被告既已实际使用涉案房屋，理应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准（即以年租金408585元为标准）计算并支付。被告未在合同约定的期限内支付租金，按照合同约定应赔偿原告损失。现原告要求被告支付逾期付款违约金，本院予以支持，但对于违约金计算标准，合同约定的“逾期一日，需偿付未付租金日千分之一的违约金”，本院审查认为约定过高，基于欠付租金系纯金钱债务，被告确有违约行为，依照《合同法》第一百一十四条的规定，依法调整为按人民银行贷款基准利率的二倍确定逾期付款违约金计算标准，均从被告逾期支付的次日起计算，原告要求计算至2016年5月31日，属其对自身诉讼权利的行使，本院予以照准。另外，鉴于本案因被告的违约导致双方合同的解除，故对于原告要求按照双方约定判令保证金归原告所有以及被告另行承担月租金两倍的违约金68097.5元，符合合同约定，本院一并予以支持。关于水电费，因原告未提供证据证明存在代缴事实及具体水电费金额，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司与被告浙江文鼎投资有限公司签订的关于嘉兴市花园路182号内房屋的《房屋租赁合同》于2016年12月5日解除；二、被告浙江文鼎投资有限公司支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司租金及房屋占有使用费（以年租金408585元为标准，从2015年9月1日起计算至被告实际腾退之日止）；三、被告浙江文鼎投资有限公司支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司逾期付款违约金（违约金共分两笔，均以204292.50元为基数，按人民银行贷款基准利率的二倍计算，分别从2015年7月16日、2016年1月16日起计算至2016年5月31日）；四、被告浙江文鼎投资有限公司支付原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司合同解除违约金68097.50元；上述第二至四项，均于本判决生效后十日内履行完毕。五、被告浙江文鼎投资有限公司支付的70000元保证金归原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司所有（已支付）；六、驳回原告嘉兴市南湖名胜发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4673元，由被告浙江文鼎投资有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员  陈叶君二〇一六年十二月二十六日书 记 员  姚李燕