广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初245号原告（反诉被告）：广州从化方圆房地产发展有限公司，住所地广州市从化温泉镇天湖山珍楼A2，统一社会信用代码：914401017955420213。法定代表人：赖明，职务经理。委托代理人：李婉文，该公司员工。委托代理人：何慧莹，广东大同律师事务所律师。被告（反诉原告）：顾浩巍,男，汉族，1963年3月17日出生，住广东省珠海市香洲区。原告（反诉被告）广州从化方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆地产公司）与被告（反诉原告）顾浩巍商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）方圆地产公司的委托代理人李婉文、何慧莹,被告（反诉原告）顾浩巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方圆地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令支付装修款1550170元；二、判令自2011年6月29日起，按装修总额的万分之五/日支付违约金，暂计至立案之日，金额为2098115元；三、本案一切诉讼受理费、保全费全部由被告承担。事实和理由：2011年7月14日，顾浩巍与我司签订编号为0000064的《装修协议书》，协议约定其向我司购买从化明月山溪三区3-8-7房，并签订了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议，同时另行出资购买装修。装修工程总价为1600170元，顾浩巍需于2011年6月28日前支付1470162，并于收到交楼通知书三日内一次性支付80008元。根据《装修协议书》第五条第3、4点的规定，顾浩巍未能按照本协议约定按时支付各期装修款项的，每日应按装修总额0.05%的标准向我司支付逾期付款违约金，同时我司有权将交付该单元的时间相应顺延。在此期间，我司多次通过书面发函、电话催款等方式要求顾浩巍尽快支付相关款项，但时至今日，顾浩巍除支付了5万元定金外，剩余装修款仍未支付。综上，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请法院查明事实并判如所请。原告（反诉被告）方圆地产公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《装修协议书书》；2.《商品房买卖合同》及补充协议；3.《关于督促履行缴款责任的函》及EMS邮单；4.《收楼通知书》及EMS底。补充证据：1.《从化市房管局关于进一步做好房地产调控通知》；2.《从化限价令局部放松，楼盘现价红线提高至万元》；3.《关于公布我市新建住房2011年度价格控制目标的通知》；4.《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》；5.《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20110913698X）、认购书（0000066）及装修协议（0000137）；6.《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201110136823）、认购书（0000109）及装修协议（0000009）7.《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201110109847）、认购书（0000093）及装修协议（0000005）8.《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：2011109175072）、认购书（0000072）及装修协议（0000143）。被告（反诉原告）顾浩巍针对方圆地产公司的诉讼请求辩称，方圆地产公司诉状中所列的《装修协议书》，早于2011年8月18日解除，且事实上方圆地产公司也没有任何装修行为，故其诉讼请求依法不能成立。综上所述，方圆地产公司的诉讼主张没有法律和事实依据，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）顾浩巍向本院提出反诉请求：一、判令方圆地产公司立即交付符合合同约定标准的房屋及房产证；二、判令方圆地产公司承担自2012年11月31日起逾期交房违约金暂计至立案之日，金额为人民币2044431.20元;三、判令方圆地产公司承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年7月14日，双方签订编号为201107142118的《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买方圆地产开发建设的从化明月山溪三区3-8-7房，合同总价款为人民币1825385元，房屋交付时间为2012年5月21日，逾期交房按合同总价款的0.05%以日累计。合同签订后，我按照合同约定支付了全部价款及税费，但方圆地产公司到期却以各种合同外理由不予交付房屋，鉴于有求于方圆地产之故，我只能以待协调的方式等候解决，直至被方圆地产公司起诉。目前，房屋产权证已出，但被方圆地产公司扣押了。综上所述，方圆地产公司霸王行为，已明显违反了双方合同第十三条的约定，且该行为仍在持续状态，我有权依据该合同第十四条的约定，要求其交付房屋并支付违约金。特具此状，请求法院公正裁判。被告（反诉原告）顾浩巍为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《复函》、《解除合同函》；2.《关于督促履行责任的函》、《复函》；3.照片和《从化明月山溪三组团装修交楼标准》。原告（反诉被告）方圆地产公司针对顾浩巍的反诉辩称:一、《装修协议书》所约定的装修款是涉案房屋总房价款的一部分，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。因房价受政府调控，我司将房屋总款3425555元总价款拆分为金额为1825385元的《买卖合同》及金额为1600170元的《装修协议》；二、在《装修协议书》已明确禁止单独解除该协议的情况下，顾浩巍单方发出解除函不能产生解除《装修协议书》的法律效力，其解除行为没有任何依据，且违背契约精神，属于恶意违约行为，不能成立；三、由于顾浩巍拒绝支付《装修协议书》款项，且多次向我司申请变更装修标准，本着相互谅解、尽量协商处理的态度，我司应其要求暂停了涉案房屋的装修，故房屋未进行装修的过错在于顾浩巍；四、我司不存在逾期交付房屋及房产证的违约行为。根据《装修协议书》第五条第4款的约定“乙方逾期付款或逾期完成本协议有关义务的，则甲方交付该单元的时间及办理《房地产权证》的时间相应顺延”。顾浩巍至今仍未付款，故我司交付房屋及房产证的期限仍在顺延，我司不存在违约，顾浩巍的反诉毫无依据。基于当时的房地产调控政策，《装修协议书》项下的装修款实际上是涉案房屋总价款的组成部分，顾浩巍认为其已单方面解除《装修协议书》毫无法律依据，恳请法院依法维护我司的合法权益，支持我司的全部诉讼请求及驳回对方的反诉请求。经审理查明：顾浩巍（乙方）与方圆地产公司（甲方）签订编号为0000064的《装修协议书》，约定“乙方签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》的装修标准是毛坯房标准，需另行出资购买装修。装修总价为1600170元，乙方需向甲方支付定金50000元，2011年6月28日支付1470162元，在收到交楼通知书三日内一次支付5%，即金额为80008元”。同时，该协议书第五条关于违约责任的第3项约定“如乙方未能按本协议约定按时支付各期装修款项的，乙方应每日按装修总额0.05%的标准向甲方支付违约金,逾期超过30日的,甲方有权单方解除《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》和本协议，同时有权要求乙方支付违约金，违约金的计算标准为购房款与装修款的总额的20%”。第4项约定“乙方逾期付款或逾期完成本协议有关义务的，则甲方交付该单元的时间及办理《房地产权证》的时间相应顺延”。2011年6月14日，顾浩巍向方圆地产公司支付装修款定金50000元，方圆地产公司开具编号为0008598的预收款凭证给顾浩巍。2011年7月14日，双方签订编号为201107142118的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议，约定：顾浩巍向方圆地产公司购买方圆明月山溪花园三组团第3区8幢1层107号房（下称该商品房）,房屋地址:从化市暂无明月山溪花园(3区8幢)107房。该商品房约定面积292.83平方米，每平方米6233.60元，总金额1825385元。根据该合同第十三条关于房屋交付的约定，方圆地产公司应当在2012年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付顾浩巍使用。2012年7月12日，顾浩巍将购房款1825385元付清给方圆地产公司，方圆地产公司开具编号为0054250的发票给顾浩巍。2011年8月18日，顾浩巍向方圆地产公司发出《复函》和《解除合同函》，两函的内容大致为：顾浩巍因经济困难，无法支付装修费用，所付定金50000元按定金罚法处理，愿意无条件接受这项惩罚，告知方圆地产公司从即日起解除《装修协议书》，约定毛坯交楼”。2011年10月12日，方圆地产公司向顾浩巍发出《关于督促履行缴款责任的函》，要求其按《装修协议书》支付各期的装修款项。2012年5月21日，方圆地产公司向顾浩巍发出《商品房住宅交楼通知书》，要求其于2012年5月31日到明月山溪现场售部办理有关收楼手续的同时缴交房款1641439元。截至一审辩论终结前，双方对是否解除《装修协议书》仍未协商一致。另查,2018年12月17日,方圆地产公司经工商部门核准，其法定代表人“许桂芳”变更为“赖明”。本院认为，本案为因房屋买卖合同引起的纠纷。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议、《装修协议书》可知：一方面，上述合同均于2011年7月14日签署，商品房预售合同约定交房日期为2012年5月31日前。而委托装修价款约定先行支付定金50000元，在2011年6月28日支付1470162元，最后一期时间是收到交楼通知书三日内一次支付5%余款80008元；另一方面，从装修合同内容上看，该《装修协议书》的签订主体、合同条款均异于日常的装修合同，缺乏对相关装修条款的明确约定，各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等均没有约定，同时，结合当时房地产市场调控政策，可以认定在购买涉案房屋时，双方虽分别签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议、《装修协议书》，但实际上涉案房屋是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，与商品房预售合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。双方所签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议、《装修协议书》，是双方的真实意思表示，符合相关法律法规的规定，且截至今日，双方并未就解除《装修协议书》达成一致协议，故为有效合法合同，对双方均具法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。顾浩巍除支付《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议约定的购房款1825385元和《装修协议书》的装修定金50000元外，对协议书余下约定分期支付的装修款1470162元和80008元（应交款日分别为2011年6月28日、2012年6月3日前），合计1550170元装修款尚未支付，此装修款实际是房价款的一部分，顾浩巍未依约缴付，已构成违约，应承担违约责任计付违约金。违约金分别从2011年6月29日和2012年6月4日起计算。时至今日，顾浩巍已逾期支付超过30日，按《装修协议书》第3项的约定应每日按装修总额0.05%的标准向方圆地产公司支付违约金,违约金的计算标准为购房款与装修款总额的20%，即违约金应以685111元（购房款与装修款总额3425555元的20%）为限。对于顾浩巍要求方圆地产公司立即交付符合合同约定标准的房屋及房产证及承担自2012年11月31日起逾期交房违约金问题的处理。双方并未就解除《装修协议书》达成一致，故双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议、《装修协议书》为合法有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行各方权利义务。《装修协议书》第4约定“乙方逾期付款或逾期完成本协议有关义务的，则甲方交付该单元的时间及办理《房地产权证》的时间相应顺延”，显然，在本案中，顾浩巍按上述协议需自行购买装修，其没有依约定支付各期的作为房价款一部分的装修款，是其违约在先，其逾期付款，且截至一审辩论终结前，其尚无证据证明已付清各期装修款项，方圆地产公司可依上述约定将交付涉案房屋及办理《房地产权证》的时间顺延。在本案中，方圆地产公司并无违约，故顾浩巍诉称请求方圆地产公司立即交付符合合同约定标准的房屋及房产证并承担自2012年11月31日起逾期交房违约金，没有事实和法律依据，理据不足，本院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条的规定，判决如下:被告（反诉原告）顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的装修款1550170元给原告（反诉被告）广州从化方圆房地产发展有限公司；被告（反诉原告）顾浩巍自本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2011年6月29日至付清款日止，按1470162元为本金，按每日0.05%的标准计算；从2012年6月4日起至付清款日止，按80008元为本金，按每日0.05%的标准计算；两项以685111为限）给原告（反诉被告）广州从化方圆房地产发展有限公司；驳回被告（反诉原告）顾浩巍的全部诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35986.2元、诉讼保全费5000元（广州从化方圆房地产发展有限公司均已预交），反诉费23155.44元，由被告（反诉原告）顾浩巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐志成人民陪审员  黄丽芳人民陪审员  李金宜二〇一九年九月二十五日书 记 员  邓嘉欣