浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5435号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王乃根，男，1986年6月22日出生，汉族，住浙江省苍南县，现住杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宏鹤，男，1987年9月12日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人王乃根因与被上诉人刘宏鹤房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州滨江区人民法院（2019）浙0108民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年7月16日，王乃根（作为甲方、出租方）与刘宏鹤（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：×××65），约定乙方承租甲方位于杭州市滨江区××花园××幢××单元××室××房××，押金1750元，月租金为1750元，租金支付方式为季付，首期租金在本合同签订之日起3日内支付，此后每期租金提前3天支付，租赁期限自2017年7月16日至2018年7月15日止。合同约定违约责任：甲乙双方任何一方违约，应支付对方违约金1750元；若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。2018年7月15日，王乃根在微信上提醒刘宏鹤房租到期事宜，刘宏鹤询问合同是否需要续签，王乃根表示同意，并表示第二天留合同在承租房屋。次日，王乃根将续签合同放置于案涉承租房屋处。后刘宏鹤继续承租该案涉房间并支付一季度房租，后又支付一个月房租至2018年11月16日。 2018年11月16日，刘宏鹤在微信上询问王乃根：“我如果周末两天搬的话，你结算一下是多少钱”，王乃根回复“好的”。后双方就案涉房间转租事宜未达成一致意见，刘宏鹤表示尽力在转租，王乃根表示可一起转租，但租金需计算至转租成功之日，刘宏鹤对此表示不同意。期间，刘宏鹤陆续开始搬家。2018年11月24日，刘宏鹤让王乃根次日到案涉房屋交接并要求退还一部分押金，微信：“押金我们是周天搬完的话押金就要从那个时候算吧大概一个月的押金1750减去多住的7天和水电费”，王乃根表示因刘宏鹤未完成转租及未按合同约定交付房租已构成违约，故押金不予退还，双人为此产生争议。2018年11月25日，刘宏鹤微信告知王乃根已搬完东西，可退房。 关于双方续签合同事宜，庭审中刘宏鹤陈述自己并未在刘宏鹤放置在案涉房间的合同上签字。刘宏鹤起诉至原审法院，请求：1、判令王乃根退还租房押金1750元；2、判令王乃根承担本案诉讼费用。王乃根提出反诉，请求：1、判令刘宏鹤支付2018年11月16日至2018年11月25日的房租583.3元和水电、燃气费共254.5元；2、判令刘宏鹤归还钱江湾花园30幢201的两套钥匙、门禁卡和垃圾领取卡（如遗失，照价赔偿）；3、判令刘宏鹤承担案件诉讼费用。 原审法院认为：关于本诉部分，双方争议的焦点在于刘宏鹤是否构成违约、是否应支付违约金。王乃根认为双方已续签合同，刘宏鹤未按照约定完成转租义务及未按时交纳房租已构成违约，应支付1750元违约金；刘宏鹤认为双方并未签订续租合同，双方系不定期租赁关系，且其已履行合同相关义务，并无转租义务，故其不构成违约。该院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规规定，合法有效。《房屋租赁合同》到期后，虽双方微信中约定续签合同，但因庭审中刘宏鹤陈述其并未签字，王乃根亦未提交刘宏鹤签字的续租合同，即双方并未实际签订续租合同。租赁期间届满，刘宏鹤继续承租房屋并支付租金，王乃根亦无异议，故双方的租赁关系继续，但租赁期限为不定期，双方可随时解除合同。关于王乃根陈述刘宏鹤未履行转租义务构成违约的答辩意见，案涉合同并未约定刘宏鹤负有转租义务，故对王乃根该答辩意见不予采纳。关于刘宏鹤是否存在逾期支付房租的违约行为，结合本案证据、双方庭审陈述，该院认为，双方就房租及水电费已达成在退房时一并结算的约定，且刘宏鹤已在微信中明确告知王乃根可在押金中扣除其应付房租及水电费，即刘宏鹤并不存在拖欠租金的违约行为，双方未进行最终结算系王乃根过错所致，故王乃根主张刘宏鹤应按照原《房屋租赁合同》第三条、第五条第5项及第六条承担违约责任依据不足。现双方租赁关系已解除，王乃根应退还刘宏鹤押金1750元。 关于反诉部分，双方房屋租赁合同关系真实有效，刘宏鹤应支付未结算的自2018年11月16日至2018年11月25日的房租及水电、燃气费。房租部分，王乃根以原租赁合同每月1750元为标准，计算10天房租为583.33元，该院予以确认。王乃根主张该期间水电、燃气费为254.5元，虽刘宏鹤对该金额提出异议，但并无提供证据证明；结合刘宏鹤历史电费交纳记录，可认定王乃根主张该金额在合理范围内，故该院予以确认。 两相抵扣，王乃根尚应退还刘宏鹤912.20元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年5月6日判决：王乃根于判决生效之日起十日内退还刘宏鹤912.20元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由王乃根负担；反诉案件受理费25元，由刘宏鹤负担。 宣判后，王乃根不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。(一)原审判决认定《租赁合同》为“不定期合同”无异议是错误的。原审判决书第三页中认定的“《房屋租赁合同》后，虽双方微信中约定续签合同，但因庭审中刘宏鹤陈述并未签字，王乃根亦未提交刘宏鹤的续租合同，即双方并未实际签订合同。租赁期间届满，刘宏鹤继续承租房屋并支付租金，王乃根亦无异议，故双方的租赁合同继续，但租赁期限为不定期，双方可随时解除合同”，与客观事实相悖。王乃根同意续约的前提是因刘宏鹤在微信中告知配合签订有固定期限的合同，并非是对不定期合同的无异议，该房屋其他单间都是一直都是以一年的形式进行续租，且刘宏鹤在起诉状中提出超过六个月应当签订有效合同和一开始同意转租的行为，显然是对合同超过六个月是知情的，刘宏鹤一直未告知不愿签订合同，是在双方发生纠纷之时才告知，因此才有了对转租一事的争议，刘宏鹤违背了诚实守信的原则，擅自更改合意，这显然是对合同的另一方的不公正。(二)原审判决对违约事实的认定，原审判决书第三页中“本院认为，双方就房租及水电费已达成在退房时一并结算的约定，且刘宏鹤已在微信中明确告知王乃根可在押金中扣除应付房租及水电费，即刘宏鹤不存在拖欠租金的违约行为，双方未进行最终结算系王乃根的过错所致”，与客观事实相悖。判决书第二页中“2018年11月16日，刘宏鹤在微信上询问：我如果周末两天搬的话，你结算一下是多少钱，王乃根回复好的。”这段表明，刘宏鹤定于2018年11月16日(星期五)当周的周末，即2018年11月17日或18日搬出，王乃根对此同意，故应当在该日结算，后刘宏鹤未经同意下，实际居住日至2018年11月25日，因此未进行实际结算并非是王乃根的过错。判决书第二页中认定的合同事实中提到“此后每期租金提前3天支付”，刘宏鹤既然租金交至2018年11月16日，亦应当从该日即搬出结算，或按微信于2018年17日或18日搬出，但实际居住日至2018年11月25日，故刘宏鹤已构成违约事实。判决书第三页中“本院认为，双方就房租及水电费已达成在退房时一并结算的约定，且刘宏鹤已在微信中明确告知王乃根可在押金中扣除应付房租及水电费，”虽对于2018年11月虽对于2018年11月17日或2018年11月18日计算达成一致，但对从押金中扣除房租及水电费一事未达成一致，王乃根是明确反对的，刘宏鹤擅自将押金转换性质，是合同未约定的，也是有失合同公平的人。且刘宏鹤起诉时，对自己所产生的租金和费用未提及，显然并未对此相抵扣，法院若对此产生双重标准，是否略显不公平。综上，请求：1、依法撤销(2019)浙0108民初979民事判决书；2、依法改判驳回刘宏鹤的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由刘宏鹤承担。 针对王乃根的上诉，刘宏鹤答辩称：一、刘宏鹤并没和王乃根在微信里说明已经签完了字，双方也没有签订书面合同，事实上是并不存在书面合同。二、王乃根让刘宏鹤居住在案涉房屋，找到可以转租的人后再让刘宏鹤搬出，不是刘宏鹤不愿意搬。提前付款也是与王乃根在微信里沟通过了。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：王乃根与刘宏鹤签订的《房屋租赁合同》系双反当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现刘宏鹤主张返还押金，而王乃根则认为刘宏鹤违约在先，押金不应予以退还，对此，本院认为，首先，案涉租赁合同届满后，刘宏鹤继续承租房屋并支付租金，王乃根予以接受，但双方并未签订书面租赁合同，故双方之间的租赁期限为不定期，刘宏鹤可随时解除合同；其次，刘宏鹤在微信中已经明确告知王乃根在交接时结算租金等水电费，且告知可在押金中扣减相关费用，故刘宏鹤亦不存在拖欠租金的违约行为。据此，原审法院认定刘宏鹤未构成违约并在扣除相关租金等费用后判令王乃根返还部分押金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王乃根负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 丹 审 判 员  张一文 审 判 员  毕克来 二〇一九年九月十日 法官助理  丁 晔 书 记 员  刘婧函 1