济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2290号原告：张怡，女，1968年9月12日出生，汉族，住济南市。原告：杨产良，男，1973年9月17日出生，汉族，住济南市。以上两被告共同委托诉讼代理人：范永雪，山东国全律师事务所律师。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，董事长。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国志，山东树营律师事务所律师。原告张怡、杨产良与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。张怡、杨产良的委托诉讼代理人范永雪、龙腾公司的委托诉讼代理人张国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张怡、杨产良向本院提出诉讼请求：1.依法判令龙腾公司向张怡、杨产良支付逾期交付某号预售商品房自2016年1月1日起至2016年10月6日止期间的违约金31352元；依法判令龙腾公司向张怡、杨产良支付逾期办理某号预售商品房产权证书自2018年9月27日起至张怡、杨产良取得该房屋产权证书之日止期间的违约金截止2019年3月25日，暂总计50947元（以1088611元为基数，按照每日万分之一计算）；3.案件受理费由龙腾公司负担。庭审中，张怡、杨产良明确逾期交房违约金计算方式：以张怡、杨产良交纳的购房款1088611元为基数，自2016年1月1日起至2016年6月30日，按日万分之一计算；以1088611元为基数，自2016年7月1日起至2016年10月6日，按日万分之二计算，应当扣减已付的9797.50元。逾期办证违约金计算方式：以张怡、杨产良交纳的购房款1088611元为基数，自2018年9月27日起至龙腾公司实际取得该房屋产权证书之日止，按日万分之一计算。事实和理由：2015年4月4日，张怡、杨产良与龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定张怡、杨产良购买龙腾公司开发的某室的房产，总价款1088611元。按合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；龙腾公司如逾期超过90日，未将该商品房交付张怡、杨产良使用且张怡、杨产良要求继续履行本合同，则自龙腾公司违约，逾期之日起至实际交付之日止，龙腾公司按日向张怡、杨产良支付已付交房款万分之一的违约金；如因龙腾公司的责任张怡、杨产良在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，龙腾公司按已付房价款的每日万分之一向张怡、杨产良支付违约金。张怡、杨产良按合同约定向龙腾公司支付了购房款1088611元，龙腾公司却在未2015年12月31日前向张怡、杨产良交付房产。2016年，双方签订了补充协议。合同及补充协议关于逾期交房违约金约定为：龙腾公司与张怡、杨产良继续履行合同，自2016年1月1日起至2016年6月30日止，按照已付购房款日万分之一支付违约金；自2016年7月1日起至实际交房之日止，按照已付购房款日万分之二支付违约金。龙腾公司已支付违约金9797.50元。2016年10月6日，龙腾公司向张怡、杨产良交付房屋。龙腾公司至今未取得《分期综合验收备案证明》，致使张怡、杨产良未取得房屋产权证书。因此，请求判令龙腾公司按合同约定向张怡、杨产良支付逾期交房、逾期办理房屋产权证书的违约金。龙腾公司辩称，违约金赔偿标准过高，商品房买卖合同中约定龙腾公司应向张怡、杨产良承担违约金的标准按日支付，购房款万分之一及补充协议调整违约金的标准为按日支付以购房款万分之二的标准均过高，按标准计算得到的龙腾公司每月应支付的违约金数额远远高于张怡、杨产良所受的实际损失，依据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，故龙腾公司认为违约金应当依法予以适当减少。若张怡、杨产良未能举证证明实际损失，请求法院依法驳回张怡、杨产良的主张的逾期交房违约金该项诉讼请求。龙腾公司已付逾期交房违约金应予扣除。另外，逾期交房违约金截止日应为收房之日的前一日。关于逾期办证违约金，合同附件五合同补充协议第六条第十款约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房屋产权证书买受人不退房的，出卖人应按日承担已付房款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，即张怡、杨产良提供的《济南市商品房买卖合同》、购房收据，本院认定事实如下：2015年4月4日，张怡、杨产良与龙腾公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定张怡、杨产良购买某室，房款金额为1088611元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在该商品房交付后360日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续，如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付房款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。双方还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。合同签订后，张怡、杨产良按合同约定向龙腾公司支付了购房款1088611元。但龙腾公司未能按约定的时间向张怡、杨产良交付商品房。2016年，双方又签订补充协议，确认龙腾公司上述逾期交房的违约行为，约定原合同约定的房产交付期限变更为2016年6月30日；龙腾公司先行支付张怡、杨产良逾期交房违约金9797.50元，其它违约责任交房后一并结算；2016年7月1日后违约金的计算比例调整为每日万分之二等。此后，龙腾公司向张怡、杨产良支付了上述逾期交房违约金。但上述协议签订后，龙腾公司未能依约向张怡、杨产良交付房产。另查明，张怡、杨产良于2016年10月6日接收了其所购买的商品房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对合同成立、合同效力及被告逾期交房、逾期办证的违约行为均无争议，争议的是被告逾期交房、逾期办证违约责任的确定。关于逾期交房违约责任，双方签订的商品房买卖合同和补充协议中明确约定了逾期交房违约金，即以购房款为基数按日万分之一和万分之二分段计算违约金。龙腾公司主张约定的上述违约金过分高于其给原告造成的损失，申请本院予以调低，但未提供充分的事实依据，因此，对上述约定的违约金本院不予调整。故张怡、杨产良要求山东龙腾房地产开发有限公司按照合同及补充协议的约定支付违约金，本院予以支持。因张怡、杨产良已于2016年10月6日收取涉案房屋，故违约金应计算至2016年10月5日止。龙腾公司已付逾期交房违约金9797.50元，应予以扣减。关于张怡、杨产良要求龙腾公司承担逾期办证的违约责任，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因张怡、杨产良于2016年10月6日接收了其所购买的商品房，故2018年9月26日为合同约定的龙腾公司为张怡、杨产良办理房屋产权登记最后日期，本院支持龙腾公司支付张怡、杨产良自2018年9月27日起按已付房价款的日万分之一计算的逾期办证违约金。此外，考虑办理房屋产权证书的时间现尚不明确，若判决逾期办证违约金计算至实际办证之日，则可能影响判决的明确性和可执行性，因此，本案逾期办证违约金计算至本判决生效之日止为宜，若龙腾公司在本判决生效之日前就涉案商品房办理了房屋产权证，则以办理房屋产权证时间为本案逾期办证违约金计算截止日期。此后的逾期办证违约责任，张怡、杨产良可以另行追究。龙腾公司辩称出卖人应按日承担已付房款万分之一的逾期办证违约金的最高限额为已付房款的百分之一，本院认为，虽然双方签订的合同附件约定了上述限制，但考虑到涉案房产现仍未达到合同约定的交付条件等因素，龙腾公司为张怡、杨产良办证期限尚不能确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本院酌定龙腾公司应支付张怡、杨产良的逾期办证违约金计算标准仍按双方约定的日万分之一计算，故对龙腾公司该辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司向原告张怡、杨产良支付逾期交房违约金，分段计算，以1088611元为基数自2016年1月1日起至2016年6月30日止按日万分之一计算；以1088611元为基数自2016年7月1日起至2016年10月5日止按日万分之二计算；扣除被告山东龙腾房地产开发有限公司已支付原告张怡、杨产良的逾期交房违约金9797.50元，剩余逾期交房违约金于本判决生效之日起十日内支付原告张怡、杨产良；二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张怡、杨产良支付逾期办证违约金，以1088611元为基数自2018年9月27日起至本判决生效之日止按日万分之一计算（若被告山东龙腾房地产开发有限公司在本判决生效之日前就涉案商品房办理房屋产权证，则以办理房屋产权证时间为本案逾期办证违约金计算截止日期）；三、驳回原告张怡、杨产良其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1857.48元，减半收取计929元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李振花二〇一九年九月十九日法官助理 薛 原书 记 员 朱 岭