广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4805号 原告（反诉被告）：韦秋玉。 委托诉讼代理人：黄蕃海，广西联融律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈秀玲。 原告（反诉被告）韦秋玉与被告（反诉原告）陈秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告韦秋玉及其委托诉讼代理人黄蕃海、被告陈秀玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韦秋玉向本院提出本诉的诉讼请求：1.被告支付原告违约金30000元；2.被告返还原告押金4000元；3.被告退还原告装修费726元；4.被告退还原告2019年4月16日至5月31日的房屋租金1500元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年，原、被告口头约定（书面“商铺合作使用合同”于2017年补签）：原、被告共同出资装修被告所有的南宁市江南区××商铺，装修后被告将其中一半商铺出租给原告，租期3年，自2016年10月1日至2019年9月30日，租金每季度3000元，被告收取原告押金5000元，实际收取押金4000元；合作期间任一方对已装好样板进行更换需提前告知对方，并取得对方同意；双方只进行商铺使用合作，不进行业务合作，互不干涉，自负盈亏；合作期间如被告转让铺面，则赔偿原告损失30000元。2019年4月16日，被告将其使用部分商铺租给他人，并换上新招牌，但未与原告协商，影响了原告的正常经营。双方就此事多次争吵，原告于2019年4月23日曾向派出所报案。被告至今仍未恢复原招牌。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 庭审中，原告明确其主张违约金及其他费用的真实意思系解除双方的合同关系。 被告（反诉原告）陈秀玲答辩称，1.陈秀玲没有将商铺转让也没有出租给别人，原告第一项诉讼请求没有依据；2.押金双方有约定，但是韦秋玉并未支付押金；3.装修费不知道是什么，对原告的诉讼请求都不认可。 被告（反诉原告）陈秀玲向本院提出反诉的诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告商铺租金7000元（2019年5月至2019年12月31日商铺租金每月1000元，共7个月）；2.反诉被告赔偿反诉原告商铺损坏修复费用6620元（木地板更换66平方米*70元=4620元，卫生间便盆更换手工材料共2000元）；3.反诉被告赔偿反诉原告商铺无法营业，每个月上交物业的铺租3312元，每个月交的商铺物业费265元（2019年7月至2019年12月31日），5个月共计17885元；4.反诉被告支付反诉原告合同履约金5000元；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年3月，反诉原、被告签订商铺使用合作合同，约定商铺合作使用时间按保利市场合同起始，自2016年10月1日至2019年9月30日止，因市场延期交付，故使用时间自2017年1月1日至2019年12月31日止。反诉原告自与反诉被告签订合同后并未将商铺租给他人，亦未更换新招牌。反诉被告在合同期间经常拖欠租金，双方为此发生口角。2018年12月至2019年3月期间反诉被告故意将每月租金直接交付物业公司，导致产生滞纳金，该部分滞纳金应由反诉被告承担。2019年4月份租金3312元，物业费265元，其中反诉被告应承担租金1000元及公摊水电费68元。反诉原告从未收取反诉被告的押金4000元及装修费726元。反诉被告违反合同约定，于2019年6月24日强行搬离商铺并对商铺进行打砸，造成物品严重损坏，经辖区派出所协调后仍无法解决。为维护反诉原告的合法权益，请求法院依法支持诉请。 庭审中，反诉原告明确第一项诉讼请求中租金主张至2019年12月31日系要求反诉被告继续履行合同，否则搬离。 原告（反诉被告）韦秋玉针对反诉请求答辩称，对反诉请求不认可，韦秋玉已支付租金到2019年5月底，租赁合同约定期限至2019年9月30日，故反诉原告的诉请没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 经审理查明，2016年，韦秋玉与陈秀玲口头约定双方共同出资装修陈秀玲所有的南宁市江南区××商铺，装修后陈秀玲将其中一半商铺出租给韦秋玉，双方于2017年补签《商铺合作使用合同》。合同约定：租期3年，自2016年10月1日至2019年9月30日，押金5000元，租金每季度3000元，合作期间任一方对已装好样板进行更换需提前告知对方，并取得对方同意；双方只进行商铺使用合作，不进行业务合作，互不干涉，自负盈亏；合作期间如陈秀玲转让铺面，应保证韦秋玉的使用权利不受影响，否则赔偿韦秋玉损失30000元。合同签订后，双方依约履行合同。经协商，商铺取名“坤聚建材”，每人可使用一面墙。2018年11月1日，韦秋玉向陈秀玲支付押金4000元，并按约向陈秀玲支付租金至2019年4月份。2019年4月16日，陈秀玲将其使用的部分商铺租给他人，并于2019年4月17日换上新招牌“洁固公共卫生间隔断”，但未与韦秋玉协商。双方为此事发生争吵，韦秋玉将商铺地板及卫生间砸坏，经由辖区派出所协调未果。 另查明，韦秋玉实际使用商铺至2019年4月15日，并经支付宝转账向广西保利建材装饰家居市场有限公司支付2019年5月份租金1000元。 上述事实，有各方当事人的陈述、提交的证据及庭审笔录予以佐证。 本院认为,韦秋玉与陈秀玲于2017年签订的《商铺合作使用合同》为陈秀玲将其所承租的铺面另行转租给韦秋玉的转租合同，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，出租方保利建材市场公司虽未书面形式明确表示同意，但其直接收取韦秋玉租金的行为已表明知晓且不反对，故双方的转租行为合法有效。各方当事人应全面履行各自的义务。 关于韦秋玉的本诉请求。合同签订后，双方依约履行合同。2019年4月16日，陈秀玲将其使用的部分商铺租给他人，并于2019年4月17日换上新招牌“洁固公共卫生间隔断”，但未与韦秋玉协商。陈秀玲违反合同约定，擅自拆除双方约定招牌，影响韦秋玉作为承租人的日常经营，系导致合同无法继续履行的根本原因。原告据此主张解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定及合同相关约定，陈秀玲擅自转让铺面，严重影响韦秋玉的商铺使用权，导致合同解除，陈秀玲应向韦秋玉退还已实际收取的押金4000元，并支付韦秋玉违约金30000元。结合本案查明事实，韦秋玉实际使用商铺至2019年4月15日，并实际支付租金至2019年5月份。陈秀玲作为出租方，应退还韦秋玉2019年4月16日至2019年5月31日未使用商铺的租金1500元。至于韦秋玉主张的装修费726元的问题，该部分费用属于双方各自对商铺的一次性投入，装修费亦不是支付给陈秀玲。韦秋玉与陈秀玲系各自经营使用商铺，互不干涉。由于陈秀玲的违约行为导致韦秋玉无法再继续使用铺面，对该部分合理费用应当予以退还。 关于陈秀玲的反诉请求。转租合同系因陈秀玲违约无法继续履行，故其无权主张违约损失。韦秋玉自2019年4月16日后就无法在实际使用铺面，庭审中，双方均确认韦秋玉已实际支付完毕至2019年4月16日的租金，故陈秀玲主张之后的商铺租金、物业费没有事实和法律依据，本院予以驳回。韦秋玉在合同无法继续履行时，未能友好协商，将商铺地板及卫生间砸坏，其行为确系损害了陈秀玲的合法权益。根据商铺实际损坏程度，本院酌情认定损坏赔偿金额为726元。该赔偿费用可以与其需要退还的装修费用相互抵扣。至于陈秀玲的其他反诉请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）陈秀玲向原告（反诉被告）韦秋玉退还押金4000元及租金1500元，并支付违约金30000元，共计34500元； 二、被告（反诉原告）陈秀玲向原告（反诉被告）韦秋玉退还装修费726元； 三、原告（反诉被告）韦秋玉向被告（反诉原告）陈秀玲赔偿商铺损坏修复费用726元； 上述第二、三项互相抵扣。 四、驳回被告（反诉原告）陈秀玲反诉的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费706元、反诉案件受理费356元，共计1062元，由被告（反诉原告）陈秀玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  汪丽英 人民陪审员  邓贞勤 二〇一九年九月十六日 法官 助理  徐 艺 书 记 员  李晓丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。