太原市尖草坪区人民法院   民事判决书   （2019）晋0108民初1632号   原告：樊慧生，男，1956年8月6日出生，汉族，太原市物资局金属材料总公司退休职工，住太原市，身份号码：×××。   委托诉讼代理人：杨坚，山西正清和律师事务所律师。   被告：樊志忠，男，1950年6月23日出生，汉族，太原市村民，住太原市，身份号码：×××。   委托诉讼代理人：周晗，山西山竹律师事务所律师。   委托诉讼代理人：时晓琰，山西山竹律师事务所实习律师。   原告樊慧生与被告樊志忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊慧生及其委托诉讼代理人杨坚，被告樊志忠的委托诉讼代理人周晗、时晓琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告樊慧生向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2014年2月8日所签订《房屋买卖文约》无效。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月30日，我向被告借款386000元，后因无能力偿还，在被告反复催要逼迫下，声称钱是姑娘的，家里人闹腾的厉害，你来签个东西，平息家庭矛盾，无奈与被告于2014年2月8日所签一份《买卖房文约》（被告故意把该文约日期签为2012年4月30日），当时还有执笔人樊海生、证人卢某在场。我认为所欠被告款项属实应予归还，但我与被告所签《买卖房文约》属无效的房屋买卖协议。理由：一是该协议内容违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之相关强制性规定，即宅基地使用权主体转移未经依法审批变更登记确认，且被告虽系新店村集体经济组织成员，但其在该村已有属于自己的宅基地及房屋，再行购买我宅基地房屋应受“一户一宅”法律规定的限制，其购买行为违反禁止性法律规定。二是我与被告房屋买卖协议的内容亦违反了《中华人民共和国合同法》第54条“在订立合同时显示公平”的法律规定，即我当时是向被告借应急贷款后无法归还，我在紧迫缺乏经验的情况下，且在被告胁迫和乘人之威违背我的真实意愿的情况下签订的协议。我当初借款之时仅是以该房屋进行抵押，后无奈将抵押协议变更为买卖协议，买卖协议并非真实意思表示，实质为借贷行为。另该房屋为独院约400平方米的三层小楼（含地下室），房屋价值远远高于借款额数倍。故该协议应属无效买卖合同。综上，我恳求人民法院查清事件真相，依法支持我的诉求，以维护了我的合法权益。   被告樊志忠辩称，一、农村居民可以对宅基地上的住宅依法买卖。《中华人民共和国土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律是允许买卖的。何况，本案中原告与被告均属新店村的村民，且经过本村村委会同意，故签订的卖房文约合法有效。二、案涉《买卖房文约》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，没有办理宅基地使用权变更登记不影响合同效力。因此，《买卖房文约》没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同自双方签署时成立，自成立时生效。原告应及时配合被告办理相关的变更登记手续。三、一户一宅旨在规定农村居民只能申请一处宅基地，并非对继受取得的限制。《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。所谓“一户一宅”仅针对申请取得宅基地而非继受取得宅基地。通过买卖等继受方式取得宅基地，即使超出了一户一宅的范围，也应受到法律承认。《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。一户只能拥有一处住宅的限制性规定只针对申请而言的，是基于宅基地的福利性及其所承载的社会保障功能进而对宅基地使用权初始取得的限制，而不是对宅基地使用权继受取得的限制。四、在订立合同时显失公平导致合同被撤销的，当事人在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内未行使撤销权的，撤销权消灭。原告称被告利用其缺乏经验签订卖房文约，原告需对存在显失公平的事由承担举证责任。2014年2月原告与被告签订了《买卖房文约》将原告所有的新店村新店小区南小区，北一排，东起第十一号小二楼出售给被告，价款60万元。该文约签署时有执笔人樊海生、证人卢某在场，同时加盖太原市尖草坪区光社街道办事处新店村村委会的印章。根据上述事实，文约签署有第三人见证并经村委会盖章，不存在显失公平的事由。此外文约签署时间为2014年，距今4年有余，原告在此期间没有以起诉或者申请仲裁的方式撤销该文约，已经超过法律规定行使撤销权之1年的法定除斥期间。因此，该文约不存在可撤销的事由，即使存在也已过了除斥期间，撤销权消灭。综上，案涉《买卖房文约》是双方真实意思表示，不存在无效、可撤销的事由，是合法有效的，原告应本着诚实信用的原则履行本协议。基于以上事实和理由，请求法庭查明事实，公正审判，维护被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2007年4月13日，太原市尖草坪区光社街道办事处新店村出具《证明》一份，该《证明》载明樊慧生属于新店村1959年以前的在地户，在以后的拆迁安置工作可按新店村在地户标准对待即可，现住址新店村新店南小区一排十一号（三分宅基地）。2007年9月3日，原告樊慧生（作为拆迁户乙方）与太原市尖草坪区光社街道办事处新店村村民委员会（作为甲方）签订了《新店村拆迁户建小二楼合同书》，该合同书明确约定甲方现正式确定推煤道40亩地作为拆迁户建小二楼使用，拆迁户根据宅基地分配方案的有关规定可分到一处（3分）宅基地，供拆迁户自行建小二楼使用等。2007年9月2日，原告樊慧生交纳建房抵押款。2007年9月3日，原告樊慧生交纳宅基地款。   2014年2月8日，原告樊慧生（作为卖方）与被告樊志忠（作为买方）签订了《买卖房文约》，该文约载明：“卖方因资金短缺，计划将本人在新店村新店小区南小区，北一排。从东起第十一号小二楼出手。经买卖房人双方协商，特立此协议如下，以资双方共同遵守之。一、楼房四层。东邻李斌至围墙，南至路，北至路，西至空地以围墙为准。东西长13.5米，南北长15米，共202.5平方米。二、院内所有房屋、设施均在卖房之内。三、双方议定价为陆拾万元。四、付款方式。一次性以现金结算，不得拖欠。五、若有发生卖房人亲友争执，均由卖房人一面承担，与买房人无关。六、此文约一经签定，便具有法律效应。七、此文约一式两份，双方各执壹份，签字生效，各无反悔。”2012年4月30日，原告樊慧生为被告樊志忠出具借条一张，借条载明原告樊慧生向被告樊志忠借款400000元；2014年11月21日，原告樊慧生为被告樊志忠出具借条一张，借条载明原告樊慧生向被告樊志忠借款100000元；2014年12月18日，原告樊慧生为被告樊志忠出具借条一张，借条载明原告樊慧生向被告樊志忠借款100000元。现涉案房屋由被告樊志忠实际居住使用。   本院认为，农村村民可以向本集体经济组织的人员转让农村住房，但转让后不得再申请宅基地。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告樊慧生与被告樊志忠于2014年2月8日（《买卖房文约》上载明的文约的签订时间为2012年4月30日，实际签订时间为2014年2月8日。）签订的《买卖房文约》有原、被告双方的签名及摁印,有中人卢某、执笔樊海生的签名，并加盖有太原市尖草坪区光社街道办事处新店村村民委员会的印章，庭审中双方对该《买卖房文约》的真实性均予以认可，被告樊志忠已实际占有了该房屋，并以原告樊慧生所欠其借款抵顶房款，原告樊慧生与被告樊志忠签订的《买卖房文约》是双方真实意思表示，应为有效合同。   依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定，判决如下：   确认原告樊慧生与被告樊志忠于2014年2月8日所签《买卖房文约》有效。   案件受理费50元，由原告樊慧生负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。   审 判 员 胡建彪      二○一九年九月十六日   法官助理 梁 静   书 记 员 高瑞雪