贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终86号上诉人（原审被告）：贵州省松桃优腾房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇北路三完小旁，统一社会信用代码：91520628594188791H。法定代表人：陈选平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张宏毅，贵州驰远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德军，贵州驰远律师事务所律师。被上诉人（原审原告):松桃苗族自治县自然资源局（原松桃苗族自治县国土资源局），住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道公园路，统一社会信用代码：11522229MB1655519Q。法定代表人：杨秀强，该局局长。委托诉讼代理人：田家杰。上诉人贵州省松桃优腾房地产开发有限公司（以下简称“优腾公司”）因与被上诉人松桃苗族自治县自然资源局（以下简称“松桃县自然资源局”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优腾公司上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民初65号民事判决并依法改判。2.本案一审、二审案件受理费由上诉人和被上诉人合理分担。事实与理由：（一）一审判决以松桃苗族自治县国土资源局（以下简称“松桃国土局”）出具收条的时间（2013年10月16日）作为认定优腾公司缴纳297万元土地出让金的时间，并认定优腾公司逾期16天，系认定事实错误。一审忽略了两个基本事实：1）2011年2月16日，优图公司向松桃国土局转款7000万元，扣除案外另一宗土地成交缴款6703万元后余下297万元一直在松桃国土局账户。2）案涉宗地挂牌出让时，只有优腾公司缴齐了竞买保证金才能参与摘牌。双方2013年3月13日签订《建设用地出让合同》，即表明松桃国土局和松桃县公共资源交易中心认可优腾公司已缴纳297万竞买保证金。且土地出让合同第九条约定，出让合同签订后，之前为摘牌交的竞拍保证金自动转为土地出让金。（二）一审判决认为涉案土地是否存在瑕疵，对优腾公司是否造成损害属另一法律关系，且该部分争议优腾公司已向贵州高院起诉主张权利，故不能以此为由拒绝支付土地出让价款，该认识存在明显的法律适用错误。第一、《建设用地出让合同》系双务合同，双方在合同关系中的法律地位平等。松桃国土局享有收取土地价款的权利并负有按照合同约定（包括招标文件）交付土地的义务。优腾公司在缴纳3047万元（不含2017年6月23日的5万元）土地出让金后，松桃国土局未履行按法律规定和合同约定标准交付出让土地的义务，导致优腾公司至今不能开发利用涉案土地，实现合同目的。优腾公司未反诉，并未丧失双务合同履行抗辩权。优腾公司延缓缴纳土地出让金是对后履行抗辩权的正当行使。第二、涉案土地未能达到“净地”条件不是另一法律关系，而是本案双方争议所在。双方未办理土地交付手续；案涉宗地面积共69971㎡，国土局只交付21862㎡，另外48109㎡土地面积因电线杆占位未及时拆除、输电线路未迁移、土地未平整完全、市政道路没修通等未达到“净地”交付条件至今未交付。（三）一审判决孤立、机械地审查本案所涉国有建设用地使用权出让合同纠纷也是其法律适用错误的一个重要原因。1）本案纠纷应考察合同背景，从合同产生的基础、当事人的合同目的和政府对合同的影响等因素进行综合考量。优腾公司未全部缴纳土地出让价款系因松桃县政府未履行招商时与优图公司签订的《北部新城开发项目合同》及补充合同，没有依约兑现投资返还部分导致优腾公司开发资金紧缺。松桃国土局对优腾公司在缴纳土地出让金问题上的困难是认可的，且多次向松桃县政府作了汇报和请示。涉案《建设用地出让合同》实际上是优图公司与松桃县政府招商引资开发合同在具体落实中的体现和组成。2）合同约定土地交付条件为“场地内土地平整”，《土地估价报告》中的出让单价也包含了场地平整费用，但实际上松桃国土局并未履行平整土地义务，也未将平整土地费用从出让价款中扣除或者返还给优腾公司。如果没有松桃县政府对于优图公司土地开发成本投入的返还承诺，优腾公司不可能摘牌案涉地块。松桃县政府拒绝兑现招商引资政策、松桃国土局也多次请示向优腾公司返拨土地款却得不到批准的情况下，一审判决机械套用出让合同中的违约条款判决优腾公司支付高达四千多万元的违约金严重不公。首先，即便松桃国土局因上诉人欠付土地出让金而遭受的损失也只是银行利息损失，《建设用地出让合同》约定的每日1‰的违约金计算标准，显然高于松桃国土局实际遭受的损失，应对违约金进行调整。即使针对已交地部分支付违约金，也应依照同期银行贷款利息进行计算。其次，一审法院适用的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》属于规范性文件，其效力不能对抗法律及司法解释，不能作为计算违约金的法律依据。综上，一审判决对部分土地出让金的缴纳时间及土地交付认定事实错误，在双务合同履行抗辩权问题上适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请二审法院查清事实，纠正错误。被上诉人松桃县自然资源局答辩称：1.一审判决认定事实客观真实。双方于2013年3月13日签订《建设用地出让合同》后，答辩人于2013年9月30日将出让土地交付给受让人。被答辩人已经对土地进行了开发建设，但未按合约支付相应的土地出让金。通过多次催缴，被答辩人于2013年10月16日缴纳1902万元，于2017年6月23日缴纳5万元。目前尚欠3587万元未缴纳。2.一审判决适用法律法规正确。土地作为稀缺资源，在城市化建设过程中，价值快速提升是事实。被答辩人认为损失只是银行利息损失，并以此认定合同约定的日1‰支付违约金的计算方式高于实际损失的理由没有合同依据，不能成立。一审依据合同法及国务院办公厅的通知，认定按日1‰的标准确认案涉逾期付款违约金，符合当事人的约定，适用法律并无不当。综上，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。松桃县自然资源局向一审法院起诉请求：1.判令优腾公司支付土地出让价款3834万元，并按照《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《建设用地出让合同》）的约定支付违约金5230.772万元（从2018年6月16日起至本案终审判决生效之日期间的违约金以3834万元为基数，按照日千分之一计算）；2.诉讼费由优腾公司负担。一审法院认定事实如下：2013年1月6日，松桃国土局挂牌出让松桃自治县20××06号国有土地使用权。2013年2月4日，优腾公司以5494万元竞得涉案地块。2013年3月12日，松桃国土局与优腾公司签订《建设用地出让合同》（合同编号：522229ｃｒ20130002，电子监管号：5222292013Ｂ00037），合同约定：出让宗地编号20××06，宗地总面积69971ｍ2，宗地出让总价款5494万元，出让人在2013年9月30日前将出让宗地交付给受让人，受让人分两期向出让人支付出让价款，第一期2750万元，付款时间为2013年3月31日前；第二期2744万元，付款时间为2013年9月30日前。如受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。合同签订后，松桃国土局按约将涉案地块交付给了优腾公司。优腾公司于2013年3月31日之前缴纳土地出让价款2750万元，于2013年10月16日缴纳土地出让价款297万元，2017年6月23日缴纳土地出让价款5万元，共计缴纳3052万元。一审法院认为，松桃国土局与优腾公司于2013年3月12日签订的《建设用地出让合同》合法有效，双方当事人均应履行各自的合同义务。合同签订后，优腾公司按约支付土地出让价款2750万元，逾期支付土地出让价款302万元，剩余2442万元未支付，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”优腾公司应当继续支付松桃国土局土地出让价款2442万元，并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的合同约定：“受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”对此，优腾公司提出约定的违约金过分高于给松桃国土局造成的损失，请求法院依据法律规定适当减少的辩解意见。一审法院认为，土地出让合同相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本受相关法律、法规和规范性文件的约束。《国务院办公厅》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反该通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，优腾公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《建设用地出让合同》系双方真实意思表示，优腾公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，优腾公司应按照合同约定按每日迟延交付款项的1‰承担逾期交付土地出让价款的违约金责任。优腾公司应支付的违约金为：1、297万元逾期16天，2970000×1‰×16天＝47520元；2、5万元逾期1362天，50000×1‰×1362=68100元；3、欠付2442万元，逾期时间计算至起诉之日2018年6月15日，即逾期1719天，24420000×1‰×1719=41977980元；4、欠付2442万元，逾期时间从2018年6月16日起按日1‰计算违约金至判决生效之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款规定，判决：一、贵州省松桃优腾房地产开发有限公司支付松桃苗族自治县国土资源局土地出让价款24420000元；二、贵州省松桃优腾房地产开发有限公司支付松桃苗族自治县国土资源局违约金42093600元；三、贵州省松桃优腾房地产开发有限公司支付松桃苗族自治县国土资源局违约金，以24420000元为基数，从2018年6月16日起按日1‰计算至判决生效之日止；四、驳回松桃苗族自治县国土资源局的其他诉讼请求。以上有支付内容的判项限本判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费581680元，由松桃苗族自治县国土资源局负担181680元，贵州省松桃优腾房地产开发有限公司负担400000元。本院二审期间，松桃县自然资源局无新证据提交。优腾公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：第一组证据：请示报告(渝优图呈﹝2017﹞32号)、线路改签报告、松城规委[2018]1号关于《北部新城电力线路前已规划方案》的审查意见、电力线路迁改方案图纸、松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程施工合同、松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程开工令、松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程配电网工程竣工初步验收情况表、松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程迁改竣工后实拍图，拟证明被上诉人交付的土地不符合土地出让合同中的三通一平的约定。第二组证据：施工合同、开工报告及竣工、拆除电线杆的函、工程结算书、竣工图、开工报告、验收申请、回复、记录、会议纪要、现场签证单、情况说明及附件图纸、土石方施工前、竣工后现场照片，拟证明涉案A2地块没有达到场地平整的合同条件，这些场平工程都是之后陆续完成的。第三组证据：松发改投资[2013]501号批复、施工合同、施工图预算、施工图设计、开工报告、施工合同、预算编制报告、施工照片、松府专议[2017]25号专题会议纪要、九龙大道BT合同、停工报告、复工会议纪要、恢复施工报告、恢复施工承诺书、采购合同、工程预验收会议纪要，拟证明从双方签订出让合同开始，涉案地块关于通路这部分已经是陆陆续续开工建设，截止到2018年11月才完成了涉案地块周边的竣工，才满足合同约定的通路要求。第四组证据：A2地块国土证复印件及红线图，拟证明被上诉人交付的A2地块没有达到合同约定的四通一平的净地交付条件，综合证明被上诉人违约的情况。第五组证据：情况说明，拟证明297万元作为竞买保证金在2011年2月份由优图公司缴纳到被上诉人处，一直留存在被上诉人账户，合同第9条约定签约后竞买保证金自动转化为土地出让价款，这297万元应视为在约定期限前缴纳，不能以被上诉人出具收条时间确定，而应以缴纳竞买保证金的时间为准，2013年3月13日签订合同，竞买保证金自动转化为土地出让价款。第六组证据：生效（2018）黔0628民初2176号民事判决书，拟证明基于同样的事实和主体，每日千分之一的违约约定过高，应该调减。松桃县自然资源局对以上证据质证意见：对第一组证据认为除了实拍图外优腾公司一审都提交过，以一审质证意见为准。实拍图不是涉案土地的照片，与本案无关。土地出让之前已经经过中介机构评估过，形成土地评估报告，具有法律效力，土地评估报告显示已经达到了三通一平的条件，这个情况上诉方知晓，有挂牌出让需知可以证明。该组证据与土地估价报告相冲突，应以土地估价报告为准。对第二组证据认为2012年开始土石方平整，是在土地挂牌出让之前，与本案无关，场地平整不是合同约定的交付土地的条件。对第三组证据认为土地估价报告上显示涉案地块已通。对第四组证据真实性无异议，但认为规划图是整个城市规划，出让中的地块并不是以这个规划为准。相反A2地块国土证可以证明被上诉人已经完全交付土地。对第五组证据的三性有异议，与本案无关联，297万元有国土局出具的收条为依据。对第六组证据判决书的真实性无异议，对关联性有异议，中国不是判例国家，是法制国家，该份判决书与本案没有关系，上诉人认可这份判决书并不代表这份判决书是准确的。本院认为，第一组证据与本案无关联，对该组证据不予采信。第二组证据对于涉及Ａ2地块的《土石方施工合同》、《竣工验收申请》及《完成Ａ2地块甩项土石方的挖运的回复》与本案存在关联，予以采信。其余与本案无关，不予采信。第三组证据与本案无关联，对该组证据不予采信。第四组证据与本案存在关联，予以采信。第五组证据，该情况说明虽载明以其名义缴纳的297万元土地出让合同保证金，实为优腾公司就涉及20××06号宗地于2013年3月13日签订《建设用地出让合同》所缴纳的款项，相应权益由优腾公司享有，即涉案的297万元保证金实则为优腾公司缴纳。但该情况说明属于单方陈述，且对方不予认可，故本院不予采信。第六组证据，因该判决书对于违约金的处理仅在双方当事人之间发生约束效力，本案不予采信。本院二审另查明，本案上诉人优腾公司于2012年4月27日成立，登记的类型为有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），法定代表人：陈选平，股东有重庆优图投资有限公司（股东类型为企业法人），陈选平为执行董事，李全红为监事。重庆优图投资有限公司登记的类型为有限责任公司，法定代表人李全红，股东有李全红、陈选平（自然人股东）。重庆优图投资有限公司松桃分公司登记的类型为其他有限公司分公司，负责人陈选平。松桃苗族自治县国土资源局，因机构改革，于2019年2月18日更名为松桃苗族自治县自然资源局。松桃苗族自治县土地矿权交易中心委托评估，评估机构于2012年11月26日形成的《土地估价报告》明确土地开发程度：宗地红线外达到“四通一平”（即场地外通路、通电、通上水、通电讯，场地内土地平整）。《土地估价技术报告》第八条明确地价定义：根据委托方提供的资料，待估宗地土地使用权规划用途为商业用地，本次评估设定为盛业用地，待估宗地实际开发程度达到“四通一平”（即场地外通路、通电、通上水、通电讯，场地内土地平整）。优腾公司与松桃县自然资源局于2013年3月12日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2013年9月30日前将宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（二）现状土地条件宗地红线外达到“四通一平”（即通电、通路、通上水、排水、通电讯，场地内土地平整）。第九条约定：本合同项下的定金为人民币27500000元，定金抵作土地出让价款。第十一条约定：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳平整等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。对于交付土地的方式，双方没有明确约定。二审调查中双方认可没有办理土地交付手续。2013年1月5日《土地使用权挂牌出让须知》：十、注意事项（六）竞得人交纳的竞买保证金，挂牌成交后转作受让地块的地价款。2013年10月17日，上诉人优腾公司取得涉案土地松国用（2013）第0368号土地使用权证。二审调查中，双方当事人对尚欠涉案土地出让金均认可为2442万元。二审查明的其余事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:1.297万元土地出让金的缴纳时间应如何认定；2.案涉土地是否已交付及交付是否符合合同约定；3.优腾公司未足额缴纳土地出让款是否具有法定或者合同约定的抗辩理由；4.一审法院认定违约金标准是否过高。一、关于297万元土地出让金的缴纳时间应如何认定的问题对于297万元认定为优腾公司缴纳土地出让金的时间，松桃自然资源局认为2013年10月16日出具收条时双方达成一致意见，而优腾公司认为双方正式签约2013年3月13日时即达成。对此，本院认为优腾公司的该项主张不成立。虽然重庆优图松桃分公司就该笔款项向本院出具《情况说明》，载明297万元实为优腾公司就涉及20××06号宗地于2013年3月13日签订《建设用地出让合同》所缴纳的款项，相应权益由优腾公司享有。但优腾公司与优图公司是两个不同的法律主体，优腾公司2012年才成立，而优图公司因购买另宗土地已于2011年2月16日转款7000万元，扣除该宗土地成交缴款6703万元后余下297万元。在优腾公司成立到2013年10月16日期间，尚无证据证明优图公司、优腾公司已经与松桃县公共资源交易中心、松桃县自然资源局达成了优图公司所余297万元款作为涉案土地保证金或土地转让款的意思表示。优图公司事后单方出具的《情况说明》也并不能证明297万元在2013年10月16日之前已经作为涉案土地的出让款。故一审以松桃县自然资源局出具收条的时间确定297万元的付款时间点并无不当，本院予以维持。二、关于案涉土地是否已交付及交付是否符合合同约定的问题本院认为，第一，双方当事人约定在2013年9月30日前交付案涉土地。松桃县自然资源局虽未能提供土地交付的手续，但根据优腾公司提供的《松桃县北部新城A1、A2地块土石方平场工程施工合同》及2012年10月30日的《A1、A2地块土石方平场工程竣工验收申请》，2013年8月5日的《完成A2地块甩项土石方的挖运的回复》，可以证实案涉A2地块在2012年10月30日到2013年8月5日已进行施工建设，其主张松桃国土局未交付案涉土地的理由不能成立，本院不予支持。第二，双方当事人在合同中仅对土地交付的时间及交付土地的现状进行了约定，对于土地交付的方式没有明确约定，松桃县自然资源局也未能提供土地交付的手续，但2012年11月26日《土地估价报告》及《土地估价技术报告》中均已明确待估宗地实际开发程度达到“四通一平”，双方当事人于2013年3月12日签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条也约定土地条件就是现状土地条件，即宗地红线外达到“四通一平”。合同是双方真实意思表示，是确立权利、义务关系的协议，应当以其约定内容为准。从该约定看，优腾公司在签订合同时即已认可土地的现状已经达到“四通一平”，符合土地交付条件的，且优腾公司也已于2013年10月17日取得涉案土地松国用（2013）第0368号土地使用权证。因此，优腾公司关于松桃县自然资源局未履行按法律规定和合同约定标准交付出让土地义务的主张，没有事实依据，本院不予支持。本院认定案涉土地已经交付，且符合合同约定的宗地红线外“四通一平”要求。三、关于优腾公司未足额缴纳土地出让款是否具有法定或者合同约定的抗辩理由的问题优腾公司认为无需支付剩余土地出让款抗辩理由主要有：1.交付的地块未做场平工程，《土地评估报告》出让单价包含了场地平整费用。2.松桃县人民政府未履行《北部新城开发项目合同》及《补充合同》，未依约兑现投资返还部分，导致优腾公司开发资金困难。3.已按照合同支付部分土地出让金，松桃县自然资源局未履行土地交付义务，拒绝支付剩余土地出让金是基于双务合同的后履行抗辩的正当行使。本院认为，优腾公司的抗辩理由均不能成立，其未按合同约定足额缴纳土地出让款构成违约，依法应承担违约责任。理由如下：首先，关于场地平整及四通等问题，以上已作论述，本院不再赘述。其次，松桃县人民政府依约应当兑现投资返还部分具有明确的用途要求,并不包含支付剩余土地出让款。松桃县人民政府未兑现投资返还部分不能构成优腾公司不支付土地出让款的理由。最后，根据本院查明的事实，松桃县自然资源局已将土地交付，优腾公司应当按合同约定支付土地出让金，现优腾公司仍未支付，构成违约，应当承担违约责任。四、关于一审法院认定违约金标准是否过高的问题本院认为，第一，双方《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定：“受让人不能按时交付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金......”，该约定符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条关于“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”之规定。第二，优腾公司以日1‰计算所得违约金显然高于松桃县自然资源局实际遭受损失，要求适用《最高人民法院关于适用若干问题司法解释（二）》第二十九条予以调整,优腾公司对于该主张并未提供相应证据予以证明，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人贵州省松桃优腾房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400000元，由上诉人贵州省松桃优腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 文审判员 贾鸿雁审判员 伍 静二〇一九年九月二十日法官助理杨胜英书记员 蔡 芳