山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0214民初4159号原告（反诉被告）程烁，男，1984年9月13日出生，汉族，户籍所在地：山东省济南市历下区。原告（反诉被告）牛冰，女，1988年2月2日出生，汉族，住青岛市市**。原告（反诉被告）陈瑞云，女，1956年1月22日出生，汉族，户籍所在地：济南市历下区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人程济中，男，1954年7月1日出生，汉族，户籍所在地：济南市历下区泮壁街**。被告（反诉原告）青岛鑫江恒润房地产开发有限公司，住所地：青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。法定代表人方新山，该公司总经理。委托诉讼代理人孙耀先，男，汉族，1979年11月22日出生，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。原告（反诉被告）程烁、牛冰、陈瑞云与被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程烁、牛冰、陈瑞云的委托诉讼代理人程济中，被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司的原委托诉讼代理人文尧、委托诉讼代理人孙耀先、宁亚南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程烁、牛冰、陈瑞云在诉讼中向本院明确诉讼请求为：1、依法判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同；2、或依法判决被告因其违约双倍返还原告定金1万元（5000×2）；3、判决被告赔偿原告实际损失另行购买同样品质房屋时应当支付的差价款（按鉴定结论的差价款计算）；4、判决被告赔偿原告向有关部门及被告主张权利支出的差旅费3758元；5、判决被告承担全部案件受理费、鉴定费。事实与理由：2016年10月1日，原、被告签订《商品房预定书》第1条：乙方自愿购买甲方所售位于城阳区“鑫江水青花都二期”项目13幢1单元701室，预测建筑面积82.97平方米，房屋单价9505元/平方米。第2条：本协议签订之日乙方预付5000元作为定金，签订此预定书七日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。第3条：乙方承诺在本协议签订之日起七天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金，甲方承诺在约定期限内签订正式合同时，单价及房号均维持本协议不变。第4条：乙方在签订本协议时确定付款方式、一次性付款。第5条：乙方自签订本协议之日起7天内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担。第7条：本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，自甲乙双方签字或盖章之日起正式生效，具有同等法律效力。合同签订后，原告支付购房定金5000元，并在约定的时间内向被告提出签订《商品房买卖合同》，被告告知城阳区房管局的网签合同系统出现了问题，暂时不能进行网签。之后原告又多次向被告提出什么时候可以上网签订商品房买卖合同，被告告知还是不能网签合同。为此，原告和代理人程济中曾三次到青岛市国土资源和房屋管理局城阳分局房产处调查了解，经房产处刘科长看过原、被告签订的《商品房预定书》、《鑫江水青花都项目房屋销售信息表》中每建筑平方米成交单价8715元/平方米后，告知原告开发商的成交单价8715元超过了其预售备案价8500元/平方米左右，所以不能进行更改过网上签订商品房买卖合同。原告当面提出开发商这种欺骗购房人的违法行为你们应当作出处理，刘科长立即打电话将鑫江集团孙总监叫到办公室，让其处理此事。摘抄2016年11月25日原告和程济中与被告孙总监部分通话录音：孙：“这个事我给相关领导汇报过了，按照备案价签不行，你如果觉得不满意的话你可以去到现场那里选择退房。”程:“他的意思我问一下，你再给我说一下，怎么个意思。”孙：“我刚才给你说了吗，不能按照你说这个价钱来签，前面都有一个订购书吗，要签就按照前面的订购书达成的意向来签。”程：“现在是城阳区房管局说你超过备案价格他们不同意，你过不了网签价格，他不同意网签，你过不了他们的关，现在是网签不了合同不是我们的过错。你听我说，是你们超出了预售备案的价格对外销售加价销售，加价销售商品房的价格那是违法。所以说我们房子等一二个月，两次来房管局刚才上午我又来了，我来了第3次。他们说你们（开发商）超过预售备案价格一分钱，我们这里你也过不了网签价格，也不能在网上签订商品房买卖合同，他们说通过不了，网签价格必须是备案价格就是这个事。”孙：“昨天接待你的房产处刘处长给你解释，前一段时间有一个上浮20%就是这几天刚刚给停掉的，知道吗？”程：“你现在怎么处理这个事，我问你。”孙：“你可以退房。”程：“我不同意退房，你说怎么办，网签过不了。”孙：“我不是跟你说了吗，销售老总给你解释。”（见证据4、5录音及录音笔录）。2017年3月份原告听说被告与许多网签不了的购房人签订了阴阳商品房买卖合同各一份，一份对内的按照商品房预定书约定的约9000元/平方米付款，一份对外的商品房买卖合同按备案价8500元/平方米左右通过网签，因此，原告向被告提出网上签订商品房买卖合同。摘抄2017年3月6日13点57分程济中与被告售楼处王鑫经理部分通话录音：王：“你想怎么买吧，你说。”程：“我怎么买，咱怎么订的怎么买，咱们那里有协议吗，我买了以后，我的钱一直放着，这样卖了你们也省个心。”王：“不，你要说现在我继续买，还是按那个价格来执行，按现在这个情况来签合同，现在还是签不了，你还要等着。”程：“你给领导说说吧，你说老程放着钱，人家在账上，人家跑了八趟了，对吧。”王：“行，我知道你这个意思大叔，我给领导反映反映。”摘抄2017年3月6日14点48分：王：“大叔，啊啊，我正在开会给领导汇报一下，领导的意见我先给你转达一下，我怕你着急，就是按之前咱们约定来办，我们公司不会有任何变化，好不好。”程：“好，行，就按当时咱们8900也好8800也好，按那价来签合同。”王：“不是，不是，我按照你这次你今天来的目的按照这个事办。”程：“哪个目的？”王：“之前约好了的给你退款的这个事。”程：“退款不是我说的退款的，是你说退款的，我肯定不同意。”王：“按照这个办，这是公司的意思。”（见证据6录音及笔录）。国家发展改革委员会发改价格[2011]548号《商品房销售明码标价规定》第九条：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。山东省物价局鲁价检发（2011）91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第六条：已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。据此规定，被告成交单价8715元/平方米超出了预售备案申报价格8500/平方米左右，造成无法通过网签商品房买卖合同行为已违反上述规定，严重违法（见证据7、8）。2017年5月10日被告向原告送达《解约函》，函中：“按照认购书约定，您应在2016年10月8日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截止本函发出之日，您尚未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用。为此，现我公司正式通知您：我司按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。”被告凭空捏造原告违约的理由是不能成立的，上述证据足以证明被告行为已构成严重违约（见证据9）。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十三条：当事一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原、被告签订合同后，被告将涉案房屋另行出售他人可以非法获利430199.45元，被告在巨额利益驱使下单方提出的解除合同，对此，人民法院依法应判决确认解除合同的效力无效，继续履行合同。原、被告签订的《商品房预定书》符合合同法第十二条规定的合同内容的条款，构成合同。被告在销售中未公开每套房屋价格，在其明知超过预售备案申报价格8500元/平方米左右的情况下与原告约定成交单价8715元/平方米，致使原告无法通过网上签订商品房买卖合同。之后因涉案房屋市场价涨幅至13900元/平方米，被告在巨额利益驱使下又捏造原告违约为由提出解除合同，对原告意味着丧失了购买房屋单价8715元/平方米最佳机会，另行购买同样品质房屋必须多支付430199.45元（按房天下被告6月份销售单价13900元/平方米-8715元/平方米=5185元/平方米×82.97平方米=430199.45元），截止2017年6月份被告造成原告430199.45元重大经济损失。原告向被告主张权利支出差旅费3758元，被告应当赔偿（见证据10、11）。综上所述，上述铁的证据不仅证明被告行为构成违约，且严重违法。给原告造成了重大经济损失，依照上述法律及最高人民法院司法解释规定、合同约定，被告应当承担民事赔偿责任。原告为维护其合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请青岛市城阳区人民法院做出支持原告诉讼请求的公正判决。被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司不要求答辩期并辩称，三原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回三原告的诉讼请求。三原告的诉讼请求不明确，其第1项诉讼请求与第2项诉讼请求自相矛盾，被告申请法庭责令三原告对其诉讼请求加以明确。在三原告与被告签订的《商品房预定书》的下面明确注明“乙方（即本案三名原告）确认在签订本协议书时对甲方所售鑫江水青花都项目概况、本协议内容、购房流程已做到充分了解。贷款手续、贷款利率及贷款额度按照银行或公积金规定办理。”因此，三原告在平等自愿的基础上与被告签订的《商品房预定书》是其对自己权利义务的自有处分，也是三原告对自己真实意愿的自由表达，符合民法总则及合同法中的意思自治原则，即使《商品预定书》违反法律或法规的强制性规定，相关的责任和不利后果也应该由三原告自行承担。被告不存在违约行为，且上方商品房预定数中并没有关于违约双倍返还定金的约定，因此三原告要求被告双倍返还定金的主张没有依据。其一，被告在与三原告签订的《商品房预定书》及《房屋销售信息表》过程中严格依法经营，对房屋售价均有明确的标注，并非向三原告在诉状中声称的未公开房屋售价的情况，关于此点，亦有三原告的签字确认加以证明（具体意见在前述第2条已经阐述）；其二，本案实际上是三原告违反了《商品房预定书》的约定，构成违约，关于此点，被告将在反诉中举证证明。三原告要求被告赔偿其“另行购买同样品质房屋时应当支付的差价款”的主张于法无据。其一，双方签订的《商品房预定书》并未对此类情况进行约定；其二，根据青岛市房屋管理局2017年3月15日发布的关于房屋限购的规定来看，三原告在青岛地区不具有购房资格，因此根本不会产生所谓的“另行购买同样品质房屋时应当支付的差价款”。三原告要求被告赔偿其向有关部门及被告主张权利支出的差旅费的主张，于法无据，依法不应该得到支持。其一，双方签订的《商品房预定书》并未约定出现上述情况后相关费用的承担问题；其二，三原告在诉状中和双方签订的《商品房预定书》中自认的地址都是青岛市李沧区，且被告给三原告邮寄并经三原告签收的解约函（三原告证据9）的收件地址也是青岛市李沧区灵川路9号绿城蓝岸3号楼2单元1101室。但其在诉状中列举的相关费用，均在其在济南和青岛之间往返所产生的费用（其中居然也有其从济南到威海的费用），并非其为维护权益而产生的必要支出，应该由其自行承担，关于这一点，被告将在质证意见中详细阐述。综上所述，三原告诉讼请求无事实及法律依据，请贵院依法予以驳回。被告（反诉原告）青岛鑫江恒润房地产开发有限公司反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人2016年10月1日签订的《商品房预定书》；2、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金5000元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年10月1日签订《商品房预定书》，被反诉人认购反诉人开发的位于青岛市城阳区鑫江水青花都项目13幢1号楼701号房。该预定书第5条明确约定“乙方（即被反诉人）自签订本协议之日起7日内未与甲方（即反诉人）签署《商品房买卖合同》视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所订房屋另行销售。甲方将房屋另行销售，不再通知对方，给甲方造成的一切损失由乙方承担”。该认定书签订后，被反诉人未在约定的时间内与反诉人签订《商品房买卖合同》，反诉人曾多次催促被反诉人进款按照约定与反诉人签订《商品房买卖合同》，但被反诉人一直以种种理由加以推脱，时至今日，被反诉人仍未与反诉人签订《商品房买卖合同》。被反诉人的行为严重违反了《商品房预定书》的约定，给反诉人造成重大损失，反诉人特诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）程烁、牛冰、陈瑞云辩称，反诉人在反诉书中称“该认定书签订后，被反诉人未在约定的时间内与反诉人签订《商品房买卖合同》，反诉人曾多次催促被反诉人进款按照约定与反诉人签订《商品房买卖合同》，但被反诉人一直以种种理由加以推脱，时至今日，被反诉人仍未与反诉人签订《商品房买卖合同》。被反诉人的行为严重违反了《商品房预定书》的约定，给反诉人造成重大损失”。反诉人这种无事实依据的说法实属是非颠倒、一派胡言。被反诉人在本案中提交的证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十三足以证明反诉人与被反诉人签订《商品房预定书》后，被反诉人按照约定向反诉人曾多次提出双方签订商品房买卖合同的主张，但是反诉人一直推脱，时至今日拒绝与被反诉人签订商品房买卖合同，反诉人的行为不仅违约而且严重违法，给被反诉人造成严重经济损失，截止于2011年6月份为430199.45元，这是不争的铁的事实。恳请贵院依法驳回反诉人的3项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。为证明其诉讼请求，三原告（三反诉被告）向本院提交如下证据：1、《商品房预定书》一份两页，证明2016年10月1日原告（乙方）程烁等人与被告（甲方）青岛鑫江恒润房地产开发有限公司签订购买青岛市城阳区鑫江水青花都二期项目13号楼1单元701号房商品房预定书，协议第一条：建筑面积82.97平方米，房屋单价9505元/平方米，第二条：本协议签订之日起乙方预付5000元作为定金，签订此预定书7日内签署《商品房买卖合同》，该定金冲抵相应房款的事实。2、《鑫江水青花都房屋销售信息表》一份一页，证明原、被告签订涉案房屋商品房预定书后，被告出具盖章鑫江水青花都项目房屋销售信息表，将涉案房屋单价打折为8715元/平方米，总价723083.55元的事实。3、《鑫江水青花都项目二期房屋平面图》一份二页，证明被告销售人员与原告签订商品预定书时给原告一份涉案房屋平面图的事实。4、《青岛市增值税普通发票》一份一页，证明2016年10月1日被告出具给原告一张购买涉案房屋定金5000元普通发票的事实。5、2016年11月24日、25日原告及代理人程济中与被告孙总监通话录音资料三份，证明被告卖给原告涉案房屋单价8715元/平方米，已经超过其在城阳区房管局房产处备案的价格8500元/平方米，造成原、被告不能通过网上签订商品房买卖合同。摘抄2016年11月24日、25日原告代理人程济中及原告与被告孙总监部分通话录音：程济中说：“我们现在同意按备案价买你们的，再给我涨钱你过分了。”被告孙总监说：“这个事我给相关领导汇报过了，按照备案价签不行，你如果觉得不满意的话你可以去到现场那里选择退房”的事实。6、2017年3月6日原告代理人程济中与被告售楼处王鑫经理通话录音两段一盘及录音笔录两份五页，证明摘抄2017年3月6日13点57分程济中与被告售楼处王鑫经理部分通话录音：王：“你想怎么买吧，你说。”程：“我怎么买，咱怎么订的怎么买，咱们那里有协议吗，我买了以后，我的钱一直放着，这样卖了你们也省个心。”王：“不，你要说现在我继续买，还是按那个价格来执行按现在这个情况来签合同，现在还是签不了，你还要等着。”的事实。另外，证据5是一份光盘，三份录音。7、国家发展改革委员会发改价格[2011]548号《商品房销售明码标价规定》一份三页（打印件），第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要做规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。8、山东省物价局鲁价检发（2011）91号《山东省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》一份四页（打印件），第六条规定：已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。9、《解约函》一份一页，证明原、被告签订合同后，合同约定涉案房屋单价8715元每平方米，由于涉案房屋市场价上涨至13900元每平方米，被告如将涉案房屋另行出售他人可以非法多获利430199.45元，在巨额利益驱使下被告捏造原告违约为由，于2017年5月10日单方向三原告提出解除合同的事实。10、手机查询房天下网站，证明2018年3月5日房天下网站公布鑫江水青花都二期住宅均价17000元每平方米的事实。11、火车票26张，证明被告在明知超过其预售备案申报价格约8500元每平方米情况下与原告签订成交单价8715元每平方米，致使原告无法通过网上签订商品房买卖合同。之后因涉案房屋市场价上涨至13900元每平方米，被告在巨额利益驱使下又捏造原告违约为由提出解除合同。因此，自2016年9月26日至2017年6月14日原告及代理人程济中曾先后10次到被告处、城阳房管局房产处及城阳区物价局等机关，为签订《商品房预定书》，向被告主张权利，向上述行政机关投诉反映被告违法行为，被告造成原告支出济南至青岛往来火车费损失3758元的事实。12、《山东生活日报》一份二页（打印件），证明2017年3月23日山东生活日报刊登了三个案例，案例2《买房悔约法院判赔购房者白赚128万元》内容：房子涨价，卖房反悔，上涨的差价卖家要不要赔呢？2017年3月19日厦门市海沧区法院发布了这起购房纠纷，一审判决卖房赔偿128万多元差价，法官说双方都要有契约精神，诚实信用履行合同的事实。13、《被告水青花都二期13号楼价格表》一份二页（复印件），证明原、被告签订水青花都二期13号楼1单元701号房商品房预定书时，13号楼所有房屋建筑平方米售价在9000元以上，均超过被告在城阳区房管局房产处备案价格8500元每平方米的事实。当时被告提供原件，原告拍照打印的。14、中国移动青岛分公司收据一份，证明2018年2月7日，原告代理人程济中替被告方孙总监手机号为137××××****，交话费10元，中国移动青岛公司出具10元收据一份，收据内容：客户袁丽娟，用户号码137××××****，收款金额10元。经初步调查，2016年11月24日、25日三次被告鑫江集团开发部总监孙永刚与程济中通话时是使用其妻子袁丽娟手机号137××××****事实。15、被告鑫江集团2017年度先进个人颁奖大会截图一份（鑫江集团网站下载打印件），证明2017年度鑫江集团向集团开发部总监孙永刚颁奖200克金砖一块，证实孙永刚为该公司开发部总监事实。16、中国移动青岛分公司收据一份，证明2018年2月7日，原告代理人程济中替被告方售楼处王鑫经理手机号为139××××****，交话费10元，中国移动青岛公司出具10元收据一份，收据内容：客户王鑫，用户号码139××××****，收款金额10元。经初步调查，2017年3月6日13点57分和14点48分两次被告售楼处王鑫经理与程济中通话时是使用本人手机号139××××****事实。17、鑫江水青花都交付通知书1份，证明2017年11月25日被告向原告送达对涉案房屋2017年12月21日至2017年12月31日交付通知书的事实，原告收到交付通知书后立即与被告联系，要求被告履行合同义务及交付房屋，但被告拒绝履行。18、鑫江水青花都小区交付须知1份，证明被告向原告送达了落款时间为2017年12月12日交付房屋的须知，在交付须知中注明了交付房屋时原告应携带的资料及其他相关手续的事实，和证据17一起寄给原告，但涉案房屋实际未交付。19、EMS全国邮政特快专递1份，证明邮件详情单上清楚写明寄件人是被告鑫江集团，电话为808****，地址为山东省青岛市城阳区鑫江水青花都，收件人为陈瑞云、程烁、牛冰，收件地址为李沧区灵川路9号绿城蓝岸南区3-2-1101室，内件品名一栏中写明交房通知书及交付须知。20、房天下网截图2张，证明2018年5月17日被告水青花都高层住宅销售价每建筑平方米为19200元的事实，同时证明19200元减涉案房屋价格8715元等于差价款每平方米10485元乘涉案房屋面积82.97平方米等于869940.45元。该869940.45元就是截止到2018年5月被告造成原告重大经济损失的数额，另行购买同样品质的房屋必须多支付869940.45元的事实。21、发改办价监（2016）2329号国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知一份、鲁价检发（2016）117号省物价局、省住房城乡建设厅关于贯彻落实发改办价监（2016）2329号文件进一步做好商品房销售明码标价专项检查的通知一份（均系复印件），证明：上述两份文件规定均要求严格按照商品房明码标价销售规定，（2011）548号《商品房销售明码标价》第九条规定对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。上述文件的发布时间为2016年11月1日和2016年11月10日。原告提交的证据1、2、4、5、9、18，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据3，无内容填写人的签字，也无被告的盖章，故本院不予认定；原告提交的证据6，原告未能提供证据证明通话人的身份，故本院不予认定；原告提交的证据7、8，本院予以认定；原告提交的证据10系网页截图，不能证明截图时间及网站，故本院不予认定；原告提交的证据11为原告及其代理人的乘车凭证，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据12系发行的报刊，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据13，没有制作人的签字或盖章，不能证明其来源，故本院不予认定；原告提交的证据14系话费充值收据，本院予以认定；原告提交的证据15系网页截图，不能证明截图时间及网站，本院不予认定；原告提交的证据16系话费充值收据，本院予以认定；原告提交的证据17，有被告的盖章，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据19，系EMS邮寄面单，本院对其真实性予以采信；原告提交的证据20，经原告当庭演示，本院对其真实性予以采信。原告提交的证据21，虽系复印件，但上述证据均系政府相关部门文件，具有较高的可信性，本院对其真实性予以采信。为证明其答辩意见，被告向本院提交如下证据：1、商品房预定书，证明双方于2016年10月01日签订《商品房预定书》，预定书对双方的权利义务进行了明确的约定。在《商品房预定书》的下面明确注明“乙方（即本案三名原告）确认在签订本协议书时对甲方所售鑫江水青花都项目概况、本协议内容、购房流程已做到充分了解。贷款手续、贷款利率及贷款额度按银行或公积金规定办理”。2、预售许可证，证明被告向原告出售涉案房屋的行为有符合法律规定的相关手续。3、解约函，证明由于原告未按合同约定履行签约义务，被告不得不按合同约定向原告发出解约函，依法解除合同。4、商品房预售合同8份，证明涉案楼盘自2016年开盘后至今仍按政府规定明码标价对外销售，根据此8份涉案楼盘其他对外销售的预售合同可知，13号楼在原告起诉后又分别于2016年10月10日及2017年1月12日完成两套房屋的销售并完成网签备案，合同金额分别为8088元每平米及7713元每平米，不存在原告所述无法网签的事实，另2017年6月份成交的一套房屋合同单价为7865元每平米；2017年8月份成交的一套房屋合同单价为8723元每平米；2017年9月份成交的一套房屋合同单价为7835.39元每平米；2017年10月份成交的一套房屋合同单价为7776元每平米，；2017年12月份成交的一套房屋合同单价为7924元每平米；2018年2月份新成交的一套房屋合同单价为7714元每平米，根据政府相关规定应为一房一价，被告并未违反相关法律法规，一直按国家规定对外出售房屋，与其他购房者在政府监管下签订网签合同，故不存在任何违法事由，直至今日原告如另行在相同区位购买相同品质房屋，其不管在周边哪个新建小区、哪个新建楼盘在政府的监管下，其所能够签订合同的成交价仍未7000元每平米至8000元每平米，不存在原告所述房价已涨至13900元每平米，在购存在差价款的问题，即便如原告所述，可能产生差价，也应由原告提供证据证明其所述另行购买相同品质的房屋在政府监管下的成交价格差异，而非所谓猜测价格或二手房成交价格作为计算差价的依据。5、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城市建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行监督管理委员会青岛监管局、青岛市住房公积金管理中心关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知（打印件），证明通知第一条中原告已不得购买房屋，不存在原告诉讼请求1的情形。6、青岛市商品房预售合同5份、发票5张、商品房预售方案2份，证明与原告同时期签订商品房预定书的五名购房人成交价格相对于备案价格溢价率在20%以内，均在2016年11月下旬之前城阳区房管处为其顺利办理完毕网签备案手续，说明原告在预定涉案房屋后一个月内完全可以按照成交价格顺利办完网签，但因原告拒不履行商品房预定书，单方要求以较低的备案价签订商品房买卖合同，致使双方未能及时办完网签手续。7、城阳区房地产管理处出具的证明一份，证明该证据结合证据6予以证明，证明事项同证据6。被告提交的证据1、2、3、5，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告提交的证据4，有合同双方当事人的签字和网上签订合同的时间，本院予以认定；被告提交的证据6，有合同双方当事人的签字和网上签订合同的时间，本院予以认定；被告提交的证据7，该证据上加盖“青岛市城阳区房地产管理处”印章，具有较高的可信性，故本院对该份证据予以认定。通过对证据的分析与认定，并结合当事人庭审过程中的陈述，本院认定本案事实如下：一、2016年10月1日，被告鑫江开发公司（甲方）与三原告（乙方）签订《商品房预定书》，其中，第1条约定：“乙方自愿购买甲方所售位于城阳区‘鑫江水青花都二期’项目13幢1单元701号房（以下称“涉案房屋”），预测建筑面积82.97平方米，房屋单价（RMB）9505元/㎡，总房价款（RMB）柒拾捌万捌仟陆佰贰拾玖元捌角伍分（￥788629.85）。”第2条约定：“本协议签订之日乙方预付（RMB）￥5000元作为定金，签订此预定书7日内签署正式《商品房买卖合同》，该定金充抵相应房款。”第3条约定：“乙方承诺在本协议签订之日起7天内向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修资金，甲方承诺在约定期限内签订合同时，单价及房号均维持本协议不变。”第4条约定：“乙方在签订本协议时确定付款方式：一次性付款，签订合同时支付总房款的100%。”第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担。”同日，原告支付5000元，被告为原告开具了水青花都二期预收房款5000元的发票。被告出具的鑫江水青花都项目房屋销售信息表显示该房屋的成交单价为8715元/㎡，总价款为723083.15元。另查明，涉案房屋在青岛市城阳区房地产管理处的预售备案价格是7788元/㎡，原告购买单价相对于备案价溢价11.9%。与原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，相关情况为：1、孙树伟，购买水青花都10-2-1301户，成交单价9172元，备案价格8742元，溢价率4.9%，网签合同时间为2016年10月31日；2、李志刚，购买水青花都13-1-1101户，成交单价8942元，备案价格7888元，溢价率13.4%，网签合同时间为2016年10月6日；3、毛宗龙，购买水青花都13-1-1301户，成交单价8977元，备案价格7938元，溢价率13.1%，网签合同时间为2016年10月9日；4、王东海，购买水青花都10-2-601户，成交单价8960元，备案价格8219元，溢价率9%，网签合同时间为2016年11月4日；5、董效令，购买水青花都13-1-2104户，成交单价8039元，备案价格7438元，溢价率8%，网签合同时间为2016年11月7日。二、在原告提交其与被告处总监孙永刚2016年11月24日的通话录音中，原告要求按照备案价格购买涉案房屋，孙永刚表示回去汇报。在原告提交其与被告处总监孙永刚2016年11月25日的通话录音中，孙永刚向原告表示给相关领导汇报过了，按照备案价格签合同不行，要签就按照预订书达成的意向来签合同。在原告提交其与“被告售楼处王鑫”2017年3月6日的通话录音中，原告表示愿意按照预定书的价格签合同，“王鑫”向原告表示公司的意见是退款。三、2017年5月10日，被告通过顺丰速运向原告邮寄《解约函》载明：“尊敬的程济中先生/女士：2016年10月1日，您与我公司签订了《商品房认购书》（以下简称‘《认购书》’），认购我公司开发的王沙路2号鑫江水青花都13栋1单元701室商品房（以下简称‘该商品房》’）一套。按照认购书约定，您应在2016年10月8日前与我公司签订该商品房的《青岛市商品房预售合同》并办理该房屋的贷款手续并交纳相关费用。但是，截止本函发出之日，您仍未办理上述签约、贷款的相关手续及交纳相关费用，严重影响了我司的房屋销售及回款，并给我公司造成重大损失。为此，现我公司正式通知您：我司将按照《认购书》第5条规定将您所认购的商品房另行处置。特此函告！”该《解约函》被签收。四、本院根据被告提交的调取证据申请书，于2019年1月17日向青岛市城阳区房地产管理处出具《调查函》，载明：“我院在审理原告程济中诉被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司、原告程烁、牛冰、陈瑞云诉被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷两案过程中，据青岛鑫江恒润房地产开发有限公司反映，在2016年10月份、11月份贵处对不超过预售备案价格20%的商品房买卖合同可以办理网签手续，故向我院提出书面申请，要求就相关事实进行调查。案件相关的基本事实是：原、被告双方于2016年10月1日签订《商品房预定书》，根据该预定书第5条约定：“乙方自签订本协议之日起7日内未与甲方签署《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权将乙方所定房屋另行销售。甲方将该房屋另行销售，不再通知乙方。给甲方造成的一切损失由乙方承担”，即原告应在该预定书签订之日起7日内与被告签署正式购房合同（即办理网签手续）。两案中双方约定的商品房价格分别为8766元/平方米、8715元/平方米，均没超过备案价的20%。我院根据案件审查需要，现向贵处了解以下情况：1、在2016年9月至11月期间贵处可否为原、被告双方签订的、不超过备案价格20%的商品房买卖或预售合同办理网签手续；2、严格按照备案价进行网签的文件及实施时间（如有相关文件请附后）？上述情况，请贵处书面予以回复为盼。”2019年1月21日，青岛市城阳区房地产管理处向本院作出《关于备案价有关情况的复函》，载明：“贵院《调查函》收悉，有关情况函复如下：经查，2016年11月10日，分管副市长召开青岛市房地产市场调控专题会议，提出对我市房地产市场进行控价。此前，我市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制。”上述事实，有原、被告提交的证据，本院依法调取的证据、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，确认了交易实践中预约合同独立的合同效力。本案中，原、被告于2016年10月1日签订的《商品房预定书》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。一、关于本诉。本院认为，本案《商品房预定书》旨在锁定原告所购买的房号及价格不变，在将来一定期限内双方订立商品房买卖合同。本案中，根据《商品房预定书》第2条、第5条约定，原告最晚应于2016年10月8日前与被告签订正式的《商品房买卖合同》，原告在本案主张未能在约定期限内签订正式的《商品房买卖合同》是因为被告超过备案价格销售，导致无法网签合同，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告对2016年10月1日预定涉案房屋的每平方米成交单价8715元是明知的，也是其真实意思表示，本案中，原告并未提交证据证实其在2016年10月8日前向被告主张过依照《商品房预定书》约定签订正式的《商品房买卖合同》，相反原告在2016年11月24日的通话录音中要求的是按照备案价格购买涉案房屋但被拒，在2017年3月6日的通话录音中表示愿意按照预定书的价格签合同但仍被拒。而且，与原告同期预定水青花都的五位业主在成交单价与备案价格存在溢价的情况下，均顺利网签了《青岛市商品房预售合同》，这亦与本院依法调查青岛市城阳区房地产管理处作出的《关于备案价有关情况的复函》相互印证，原告2016年10月1日购买涉案房屋单价相对于备案价溢价11.9%，属于当时青岛市商品房网签系统对商品房成交价格上下浮动20%以内不做限制的时期，上述事实足以证实原告关于被告超过备案价格销售，导致无法网签合同的主张不成立，原告未依《商品房预定书》约定与被告签订正式的《商品房买卖合同》，应依约承担对其不利的法律后果。根据《商品房预定书》第5条约定，原告自签订本协议之日起7日内未与被告签署《商品房买卖合同》，视为原告自动放弃该房屋，被告有权将原告所定房屋另行销售，本案中，因原告违约导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，被告于2017年5月10日通过顺丰速运向原告邮寄《解约函》，符合合同约定及法律规定，本院予以确认。原告关于判决对被告非法获取巨额利益提出解除合同效力确认无效，继续履行合同，按照被告备案申报价格双方签订商品房买卖合同的诉讼请求，无事实法律依据，本院对此不予支持。本案《商品房预定书》虽约定原告预付5000元为定金，但被告向原告开具发票载明的款项性质为水青花都二期预收房款，因定金合同系实践性合同，故该5000元的性质应为购房预付款，而非定金，基于本案《商品房预定书》已解除的事实，本院予以部分支持，被告返还原告购房预付款5000元。同理，因原告违约导致双方未签订正式的《商品房买卖合同》，原告要求对涉案房屋市场价值进行鉴定的申请，本院不予准许，原告要求被告赔偿原告房屋差价款损失（按鉴定结论的差价款计算）的诉讼请求，本院亦不予支持。二、关于反诉。如上所述，反诉原告要求解除双方2016年10月1日签订的《商品房预定书》，理由正当，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。诉讼过程中，反诉原告鑫江开发公司自愿放弃要求反诉被告支付违约金5000元的反诉请求，系对自己诉讼权利的有效处分，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告程烁、牛冰、陈瑞云购房预付款5000元；二、驳回原告程烁、牛冰、陈瑞云的其他诉讼请求；三、解除反诉原告青岛鑫江恒润房地产开发有限公司与反诉被告程烁、牛冰、陈瑞云于2016年10月1日签订的《商品房预定书》案件受理费103元，由原告程济中负担。反诉受理费25元，由反诉被告程济中负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 李 珂审判员 纪仁峰审判员 景艳丽二〇一九年九月二十五日书记员 孙瑜阳书记员 纪顺尚