广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初15433号原告：东莞市古梅西园市场经营管理有限公司，住所地：东莞市麻涌镇麻三村古梅路段**。法定代表人：王玉婵。委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建平，广东莞信律师事务所律师助理。被告：邓宏钛，男，1983年6月7日，汉族，住广西岑溪市，原告东莞市古梅西园市场经营管理有限公司与被告邓宏钛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭审理；因案情复杂，依法组成合议庭，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵立柱到庭参加两次庭审；被告邓宏钛经本院合法传唤，两次均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠的2018年11月21日至2019年4月3日的租金28532.6元及违约金7382.58元（违约金自2018年11月6日起计至清偿之日止，按照拖欠金额为基数，以每日3‰计算）；2.被告立即支付物业管理费2281元（自2018年9月21日起计至2019年4月30日，每月311元）、垃圾处理费624元、电费4353.8元、水费38.5元；3.被告立即支付律师费5000元；4.被告负担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2018年8月21日签署一份物业租赁合同，约定原告将位于东莞市××××路“华阳湖·创客坊”2栋1层207号房屋出租给被告使用，月租金共6436元，每月5日前支付当月租金，迟延支付的，按照拖欠金额的日3‰支付违约金。合同解除后，被告逾期腾房的，应按照当月租金的两倍支付使用。合同签署后，原告依约将物业交付给被告使用，被告时常拖欠租金。后被告仍继续拖延支付，严重违背了租赁合同的约定，拖延时间早已经超过30日，原告不得不通知被告解除案涉的租赁合同。租赁合同解除后，被告又拖延办理及腾房。无奈，原告起诉至法院，恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益为盼。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定如下事实：2018年8月21日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于东莞市××××路“华阳湖·创客坊”2栋1层207号物业出租给被告，建筑面积及计租面积为51.9平方米，租赁期限3年，为2018年8月21日至2021年8月20日；2018年8月21日至2020年8月20日月租金为6436元，被告每月5日前付清当月租金，被告迟延交纳租金的，自逾期之日起每日按拖欠租金金额3‰的标准向原告支付违约金至全部租金付清之日止；管道燃气费按照6元/㎡/月计算，案涉租赁物管理费为311元/月，被告租赁期间产生的水费、电费、垃圾处理费、物业管理费等费用，由被告每月10日前到原告财务部门以现金缴纳；被告须在2018年8月21日接收案涉租赁物，经营范围为“澳门传说猪扒包”；签订合同时，被告须一次性向原告缴纳19308元（3个月租金）履约保证金、5000元水电保证金；被告拖欠租金、管理费、水费、电费等任何费用超过30天以上的，属于违约，原告有权单方面解除合同，收回租赁物，没收保证金并要求被告向原告支付相当于两个月租金的违约金，且被告自行投入的一切装修装饰无偿归原告所有，被告由此造成的一切损失自行承担；因被告违约导致发生诉讼，被告应承担原告因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、执行费、律师费等）；合同期满或合同提前解除、终止合同的，被告应当在三日内向原告结清租金及其他费用，若被告对原告尚存在拖欠租金、违约金或者赔偿金等其他情形时，原告有权在保证金中直接扣除，不足部分由被告另行支付。合同签订后，原告依约向被告交付案涉租赁物，被告于2018年11月21日起拖欠租金。2019年4月9日，原告向被告邮寄写明内容为解除合同、催收租金律师函的邮件，投递结果为退件。案涉租赁物所在建筑属临时建筑，该临时建筑许可证于2017年11月17日申请续期，有效期为2017年11月20日至2018年11月19日。原告提交麻涌镇临时建筑继续使用申请表，该申请表中有麻涌镇相关部门的印章，无东莞市城乡规划局的印章；原告主张系在该审批流程已完成才拿回该申请表，拟证明案涉建筑物期限届满后已再次通过审批可继续使用。本院发函东莞市自然资源局调查，东莞市自然资源局复函称案涉建筑的临时建筑许可证于2018年11月19日结束之后未办理延期手续；《临时建筑许可证》已于2013年9月26日始由原东莞市城乡规划局委托镇政府办理，并附件《东莞市城乡规划局深化中心镇简政强镇事权改革实施方案（第一批）》（包括麻涌镇），该方案中载明临时建设规划许可所有项目均下放权限，下放事项由各中心镇实施，相关文书盖东莞市城乡规划局业务专用章。原告在庭审中确认其于2019年4月3日自行收回案涉租赁物，收回时被告已未在租赁物业处经营，不清楚被告实际停止经营的时间；垃圾处理费系由原告以创客坊物业整体向相关部门缴纳，在本案中诉请被告支付的垃圾处理费624元无单独票据，合同亦未明确约定垃圾处理费的缴纳标准。原告未向本院提交案涉物业缴纳垃圾处理费的相关票据。原告提交水、电抄表记录，拟证明被告拖欠2018年10月水费26.95元、11月水费11.55元，共38.5元；拖欠2018年10月电费2015.2元、11月电费1236.4元、12月电费599.5元及2019年1月电费502.7元，共4353.8元。原告未向本院提交被告于2019年1月之后的用水、用电情况证明。以上事实有原告提供的华阳湖创客坊物业租赁合同、快递单、律师函、证明、临时建筑规划许可证、麻涌镇临时建筑继续使用申请表、委托代理合同及发票，东莞市自然资源管理局对本院的复函，以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物所在建筑属临时建筑，其临时建筑许可证于2018年11月19日到期后未办理延期手续，案涉租赁合同约定的租赁期限为2018年8月21日至2021年8月20日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，案涉租赁物的临时建筑许可证超期后未获批延期，案涉租赁合同超出临时建筑使用期限部分应属无效，即案涉合同2018年8月21日起至2018年11月19日止期间有效，自2018年11月20日起无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原、被告因合同取得的财产，应当予以返还。被告应向原告返还案涉“华阳湖·创客坊”2栋1层207号租赁物业及支付占有使用费等实际产生的费用，原告应向被告返还案涉合同约定的19308元履约保证金及5000元水电保证金等费用。原告确认其已收回案涉物业，本案无须再处理案涉物业返还事宜。原告主张被告自2018年11月21日起拖欠租金，确认其于2019年4月3日收回案涉物业，但根据原告提交的水电抄表记录，被告在案涉租赁物的用电仅发生至2019年1月，原告作为案涉物业的管理方，未提交其他证据证明被告在2019年1月之后仍占有使用案涉物业，即不能证明被告实际占用案涉物业至2019年4月3日，故本院认定，被告仅须支付2018年11月21日起至2019年1月31日止期间的占有使用费，参照6436元/月的租金标准，计得占有使用费为15017.33元（6436元/月×10/30天＋6436元/月×2个月）；因被告拖欠的为合同无效期间的占有使用费，原告诉请租金违约金，缺乏法律依据，本院不予支持；按照物业管理费311元/月的标准，计得2018年9月21日至2019年1月31日合同有效期间以及无效期间被告占用案涉物业应支付的物业管理费合计为1347.67元；被告实际使用案涉物业产生水费38.5元、电费4353.8元，被告应予支付；被告拖欠水电费、物业管理费等合同约定的费用，构成违约，原告诉请律师费5000元，未违反广东省律师服务收费标准，本院予以支持。上述款项合计25757.3元，被告未能举证证明其已向原告支付，原告诉请被告支付，本院予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于垃圾处理费，因合同未明确约定计算标准，原告亦未能明确计算参数及计费时间，无法查清被告实际应支付的数额，故对原告关于垃圾处理费的诉请，本院不予支持。原告收取被告19308元履约保证金及5000元水电保证金，合计24308元，因合同部分无效，应按照无效期间比例返还，即原告应返还被告22287.88元（24308元－24308元×91天/1095天），折抵被告应向原告支付的款项25757.3元，被告还应向原告支付款项3469.42元（25757.3元－22287.88元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市古梅西园市场经营管理有限公司与被告邓宏钛于2018年8月21日签订的租赁合同自2018年11月20日起无效；二、被告邓宏钛应于本判决生效之日起三日内向原告东莞市古梅西园市场经营管理有限公司支付款项3469.42元；三、驳回原告东莞市古梅西园市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1005.32元（原告已预交），由原告东莞市古梅西园市场经营管理有限公司负担932.98元、被告邓宏钛负担72.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  张子慧审判员  王晓坤审判员  梁 妮二〇一九年九月三十日书记员  钟玉洁附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。