重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016）渝0241民初1613号原告：陆树仙，女，1961年10月22日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。原告：陈德宇，男，1963年5月3日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。被告：四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所。组织机构代码：62073686-0。法定代表人张森，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。原告陆树仙、陈德宇诉与被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员吴润林于2016年11月28日、2016年12月19日公开开庭进行了审理。原告陆树仙、陈德宇到庭参加诉讼，被告荣新公司的委托代理人刘秦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆树仙、陈德宇诉请：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金暂定10000元（以原告所购房屋的成交金额为基数，按照银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2012年3月1日起计算至领证之日止）。2、要求法院确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同补充协议》无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月27日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买位于秀山县平凯街道凤栖居委会“荣新﹒领秀边城上层”X幢X号商品房一套，合同约定房屋总价款为272355元，房屋交付时间为2011年12月31日前。该合同第十三条第二项约定：“商品房交付使用之日起60日内，被告应向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋管理机构规定的材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单��。因双方已经对交房时间进行了约定，亦能够明确办证的期限，并且双方对违约办证约定了违约金，那么被告就应当以约定的交房时间为起算点，在60日内向房管部门提交办证资料并取得受理单。原告于2010年12月、2011年11月1日分两次共计支付了购房首付款82355元。2011年11月17日，原告通过中国工商银行股份有限公司秀山支行按揭支付被告19万元房款。2010年12月7日，原告向被告支付税费5447元，大修基金8171元，购房担保费、抵押费共计1800元。原告已按照合同约定履行了相应的义务，但被告并未按照合同约定为原告办理房屋产权证书。原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效，被告逾期为原告办理房屋产权证书，应当承担相应的违约责任。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》系被告单方提供的格式合同，且免除了被告的主要责任，扩大了被告的权利，加重了原告的责任，排除了原告的主要权利，根据合同法的规定，应当认定《商品房买卖合同补充协议》为无效合同。原告在庭审中已明确要求确认《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款第（1）、（2）项、第4款、第三条第1款、第四条第4款、第6款、第六条第2款、第七条、第八条第3款、第十三条为无效条款。被告荣新公司答辩称：1、原告主张的计算逾期办证违约金的方式、标准有误，应按照《商品房买卖合同补充协议》约定的计算方式、标准计算。2、原告认为《商品房买卖合同补充协议》为无效合同无法律依据，该合同是双方在平等自愿的基础上签订，为有效合同。本院经审理认定事实如下：2011年1月27日，原告陆树仙（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了原告陆树仙以按揭方式向被告荣新公司购买位于秀山县平凯街道凤栖居委会荣新﹒领秀边城上层x号商品房一套，合同约定房屋总价款为272355元。其中，《重庆市商品房买卖合同》特别告知中第5条约定：“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”，第6条约定：“为体现合同双方的自愿原则，双方当事人可以对合同文本条款的内容进行增补。本合同文本中相关条款后有空白行的供双方约定”，第7条约定：“对本合同文本条款进行增补的格式条款，不得含有免除或限制房地产开发企业自身责任、扩大房地产开发企业权利、加重购房人责任或排除购房人主要权利的内容”。合同主文第五条关于付款方式及期限的约定，原、被告约定按按揭付款方式支付购房款，其中第五条第3款第（三）项约定：“办理按揭贷款违约责任的约定。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或者贷���少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10内以现金或其他方式支付，···，双方按本合同第十条的约定执行”。合同第十条乙方逾期付款的违约责任，乙方逾期在7日(含)之内，需按日支付逾期应付款项的万分之一，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之二十向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，乙方从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止按日向甲方支付应付款的万分之三的违约金。第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，被告应向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋管理机构规定的材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十三条第4款项下关于因甲方的责任逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的违约责任空白横线处用手写的×代替。第二十五条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力”。同日，双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》。原告在庭审中要求确认下列条款为无效条款：《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款，买受人是否获取银行贷款及贷款比例和年限以银行最后批复为准。（1）如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则买受人应在银行的批复确定之日起三日内将应补缴的款项向出卖人付清。如非因出卖人的原因买受人未在三日内向出卖人缴清应补缴的房款，从第四日起，买受人应按补缴的款项总额万分之三/每天向出卖人支付违约金。（2）如银行不同意贷款给买受人，则买受人应在银行的批复确定之日起三日内，与出卖人另行签订将付款方式改为其他付款方式的协议。如非因出卖人原因买受人未在三日内与出卖人另行签订关于付款方式的补充协议，从第四日起，买受人应按补缴的款项总额万分之三每日向出卖人支付违约金。如买受人逾期30日仍未与出卖人签订上述协议，则合同及本补充协议终止，出卖人有权另行处理该房屋，同时买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，该违约金从买受人已付的房款中扣除，剩余房款无息退还买受人。如合同已经办理备案登记的，买受人有义务在合同解除之后，配合出卖人办理注销备案登记的手续并支付所需费用，否则买受人将承担因此给出卖人造成的损失，出卖人在扣除买受人应承担的损失赔偿金等费用后，将买受人已交纳购房款的剩余部分无息退还买受人，房屋已经交付的，买受人应该注销备案登记手续办理完毕后7日内无条件腾退房屋。4、若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿还银行贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担担保责任（包括但不限于担保责任）的，给出卖人造成损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）均由买受人承担。因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担总房款每日万分之三的违约金，并有权单方面解除合同及本补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定的房屋总价款10%的比例，在30日内向出卖人支付违约金。第三条：“1、商品房达到本补充协议约定的交付条件，买受人不得以房屋存在瑕疵拒绝办理接房手续，否则视为出卖人已按约定完成交房”。第四条第4款：“出卖人在买受人��清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人原因，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理:买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。出卖人与买受人双方同意：关于该商品房的权属办理不适用合同第十三条的约定。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。”第六条第2款：“买受人按合同第十五条约定选择不退房或买受人未能于通知发出之日起15日内与出卖人订立补充协议的，视为买受人接受变更。”第七条：“在质量保修期内出现质量问题，出卖人负责维修，买受人有义务协助和配合出卖人进行维修处理，买受人不得有经济补偿或费用等要求。��第八条第3款：“无论何种原因导致双方签订的商品房合同解除，买受人均应在合同解除后的五日内配合出卖人到房产管理部门办理合同备案登记注销手续，否则视为撤销退房要求并无权再次向出卖人提出退房，出卖人有权拒绝退还购房款，并向买受人追究总房款的10%作为违约金。”第十三条：“凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。”2012年5月20日，荣新公司向原告陆树仙交付所购商品房。2015年12月1日，荣新公司为原告陆树仙所购的商品房办理了房地产权证。另查明，陈德宇与陆树仙系夫妻关系。再查明，原告于2010年12月7日向被告支付购房契税5447元，大修基金8171元，于2012年5月20日支付购房保险费、抵押费共计1800元，并于2010年12月、2011年11月1日分两次支付购房首付款共计82355元。同时，原告陆树���、陈德宇、被告荣新公司与中国工商银行股份有限公司秀山支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人购房借款/担保合同》，由原告陈德宇、陆树仙向中国工商银行股份有限公司秀山支行贷款19万元用于支付购房款。本案的争议焦点：一、《商品房买卖合同补充协议》中部分条款的效力问题。二、逾期办证违约金计算方式、标准问题。一、《商品房买卖合同补充协议》中部分条款的效力问题本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中第二条第3款第（1）、（2）项、第4款、第三条第1款、第四条第6款、第六条第2款、第七条、第八条第3款、第十三条，系被告荣新公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商，属于格式条款；而《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款关于权属办理约定，条款中留有空白处供双方手写协商确定，属于非格式条款。格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。原告方提出《商品房买卖合同补充协议》中部分条款无效的理由为该补充协议未经行政部门备案登记，且补充协议部分条款免除了被告的主要责任、扩大了被告的权利、加重了原告的责任，排除了原告的主要权利。经审查，原告方提出的《商品房买卖合同补充协议》中部分条款���经行政部门备案登记的理由，不属于效力性强制性规定，以该理由要求确认《商品房买卖合同补充协议》中部分条款无效不成立。同时，关于原告提出补充协议部分条款免除了被告的主要责任、扩大了被告的权利、加重了原告的责任，排除了原告的主要权利的理由。本院认为，《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款第（1）、（2）项、第4款系关于按揭贷款的条款，在《商品房买卖合同》第五条第3款第（三）项下对违约情形作出的约定，第十条系对购房者的违约责任作出约定。而《商品房买卖合同补充协议》第二条第3款第（1）、（2）项中对出卖人、买受人违约责任作了变更，而《商品房买卖合同补充协议》第二条第4款，在《重庆市商品房买卖合同》中未并未明确约定，系对买卖合同的补充。该约定是基于买受人付款义务的违约责任，约定的违约责任未违反法��法规强制性规定，虽未约定出卖方的责任，但并不代表免除出卖方违约责任，原告提出的无效理由不成立，该条款属于有效条款。对《商品房买卖合同补充协议》第三条第1款，本院认为，认定商品房能否交付关键在于交付的房屋是否达到法定及约定的交付条件，存在瑕疵并不会导致合同根本性违约，除合同约定购房者有权拒绝接房外买受人不得据此拒绝接房，但并不免除出卖人承担维修等违约责任。此条款并未免除开发商责任、加重对方责任、排除对方主要权利，因而为有效条款。《商品房买卖合同补充协议》第四条第6款、第六条第2款、第七条、第八条第3款、第十三条的约定亦并未免除出卖方责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利，属于有效条款。对于《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款关于权属办理约定，条款中留有空白处供双方手写协商确定，属于非格式条款。该条款系出卖人、买受人共同签字确认，属于有效条款。二、逾期办证违约金计算方式、标准问题综上，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，对原被告双方均具有拘束力，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款对办理产权证进行了变更约定，即出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后360日内，为买受人办理房屋所有权证。如因出卖人原因，买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理:买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并��买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。现原告陆树仙、陈德宇已履行完毕付款义务，而被告荣新公司未能在上述期限内为原告陆树仙、陈德宇办理房地所有权证，应当承担逾期办证违约责任。逾期办证违约金计算方式、标准为：以已付购房款272355元为基数，从出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续(2012年5月20日)加上360日（2013年5月16日）起按每日万分之一计算至该商品房登记于买受人名下的2015年12月1日止，共计25301.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条、第十四条规定，判决如下：一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陆树仙、陈德宇逾期办理房地产权证的违约金25301.7元。二、驳回原告陆树仙、陈德宇的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取计65元，由被告四川荣新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员  吴润林二〇一六年十二月二十日书 记 员  田 野