福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)漳民终字第1141号上诉人(原审原告)：张晓亮，男，1986年12月10日出生，汉族，住河北省石家庄元氏县。委托诉讼代理人：李木钦，福建悦华律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏志梅，福建悦华律师事务所律师。上诉人(原审被告)：明发集团（漳州）房地产开发有限公司。住所地：漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。组织机构代码：79837069-1。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽彬，福建天衡联合律师事务所实习律师。上诉人张晓亮、明发集团(漳州)房地产开发有限公司(以下简称明发公司)因商品房预售合同纠纷一案，均不服漳州市龙文区人民法院(2014)文民初字第1757号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。张晓亮的委托诉讼代理人苏志梅、明发公司的委托诉讼代理人吕良怡、张泽彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓亮上诉请求：撤销原判第二项；改判支持张晓亮的诉讼请求暂计至2015年4月21日的违约金。事实与理由：一、张晓亮原审并未主张1万元违约金，而是请求对方支付自2013年1月1日暂计至2014年5月26日的逾期交房违约金61999元。且请求2014年5月27日起至实际交付日止按已付购房款的日万分之二计算的逾期交房违约金。二、原审认定中雨以上和六级以上风属于不可抗力，及停水、停电可据实予以延期，无事实与法律依据。三、原审仅支持张晓亮2013年1月1日起至2014年5月26日的违约金，对于起诉之后至原审判决之时的违约金未做处理而要求张晓亮另行起诉无法律依据。明发公司辩称：一、明发公司于2013年6月24日通知交房时，已符合交房条件。对方未在通知截至日2013年6月30日前办理交房手续，明发公司不应承担逾期交房违约责任。二、因所依据的规定非效力性强制性规定，规划条件核实不能作为交房条件。三、原审关于中雨以上降雨、六级以上大风、台风以及停水停电部分的延期理由的认定不存在错误。明发公司上诉请求：撤销原判；依法驳回张晓亮的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定讼争商品房未达到合同约定的交付条件，属认定事实和适用法律错误。规划条件核实不属于讼争商品房的交付条件。二、原审认定高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。三、原审错误认定出卖人逾期交房天数的截至时间，导致判决错误。本案出卖人逾期交房总天数仅能计算至2014年3月2日。张晓亮辩称：一、通知交房时讼争商品房未经过规划条件核实，不符合交房条件。二、高温天气不能作为延期交房情形。张晓亮向一审法院起诉请求：出卖人支付买受人逾期交房违约金暂计至2014年5月26日为61999元，并自2014年5月27日起至实际交房之日止每日按已付购房款日万分之二计付逾期交房违约金，及自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。一审法院认定事实：2011年2月15日，张晓亮与明发公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场x幢x号商品房，建筑面积113.37平方米，每平方米5351元，总金额606643元。购房款买受人已依约支付完毕。合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.…2.…3.…4.…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.…2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1万元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2.出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知办理交付手续。2012年12月30日，张晓亮并未依照合同第八条第二款第2项约定同意接收讼争商品房。2013年3月20日、3月25日、4月12日，明发商业广场10#-15#楼分别通过建筑工程竣工验收合格、住宅景观工程验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局核实明发商业广场10#-19#楼达到城市规划要求。2013年3月23日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年3月29日至3月30日办理交房手续。2013年6月24日，出卖人再次向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年6月25日至6月30日办理交房手续。漳州市城乡规划局核实讼争工程达到城市规划要求后至庭审辩论结束前，明发公司尚未书面通知张晓亮办理交付手续，张晓亮亦未实际接收讼争商品房。自2012年12月31日起至2014年5月26日止的期间时间为511天。根据漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》，2011年2月15日至2014年5月26日，漳州市出现中雨以上157天，六级以上风27天，台风43天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后出卖人可延期交房天数为202天。一审法院认为：出卖人明发公司与买受人张晓亮签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。关于明发公司应否按合同第八条约定支付张晓亮1万元违约金的问题。从合同第八条看，其中对支付1万元违约金的前提已作了约定，即讼争商品房在约定期限内未达到约定条件，张晓亮同意接收。而本案中，张晓亮并未同意接收，故其主张与约定前提不符，应不予支持。关于出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中，中雨以上、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合合同第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有出卖人提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合合同第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。每年高考、节假日属于双方签订合同时便可预知的事由，故不能作为可延期交房时间。综上，经核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为中雨以上157天、六级以上风27天、台风43天、停水停电7天，扣除重复计算的天数后共为202天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼争商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，其在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件均已达到的情况下，书面通知买受人2013年6月29日至6月30日办理交房手续，而讼争工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，出卖人上述通知交房行为无效。讼争工程于2014年5月29日通过规划条件核实，出卖人未再次书面通知买受人交房，属迟延交付，应承担逾期交房违约责任。自2012年12月31日起至2014年5月26日止的天数为511天，扣除出卖人可延期交房天数202天，出卖人应承担逾期交房违约金的天数为309天，讼争商品房逾期交付实际超过90日。依据合同第九条约定，出卖人应按买受人已付款的日万分之二计算逾期交房违约金。双方未对利息进行约定，故买受人请求支付利息应不予支持。故至2014年5月26日，出卖人应向买受人支付309天逾期交房违约金计37490.54元（606643元×0.02%×309天）。2014年5月27日后的逾期交房违约金，因出卖人未通知交房且该期间延期交房时间未定，买受人可待条件成就后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、明发公司应于判决生效之日起10日内支付张晓亮逾期交房违约金37490.54元。二、驳回张晓亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由张晓亮负担613元，明发公司负担737元。二审中，当事人没有提交新证据。对原审所查明认定的事实除张晓亮对中雨以上雨天及停电的天数提出异议外，其余事实双方当事人均无异议。本院对上述没有争议的事实予以确认。对当事人提出异议的事实分析、认定如下：一、关于中雨以上雨天的天数。因本案逾期交房违约金计算的期间根据案件情况需要重新确定，故在此不再作具体分析。二、关于停电的天数。原审认定停电的具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。张晓亮提出异议，认为原审认定中的2011年12月6日、2011年12月9日及2012年8月12日缺乏依据。经审查，明发公司提供的证据无法证实2011年12月9日、2012年8月12日有停电的事实，原审上述认定不当，应予纠正。张晓亮该异议部分可以成立。本院另查明：2011年2月15日至2013年6月30日，漳州市出现中雨以上雨天108天，六级以上大风15天，台风31天，停水停电5天，上述因素扣除重复天数7天后，共计152天。本院认为：本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方意思表示真实，且未违反有关法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：一、讼争商品房于2013年6月24日书面交房通知的交接截至日2013年6月30日时是否符合交付条件；二、原审认定可以顺延交房的情形是否正确；三、高温天气是否可作为出卖人延期交房的情形。四、出卖人逾期交房天数是多少。一、讼争商品房于2013年6月24日书面交房通知的交接截至日2013年6月30日时是否符合交付条件本案中，讼争商品房所在工程于2013年3月20日竣工验收合格，2013年4月12日消防验收合格，已具备法定交付条件。出卖人于工程竣工验收合格及消防验收合格后的2013年6月24日向买受人发出交房通知，通知买受人于2013年6月25日至6月30日办理交房手续，此时讼争商品房已符合法定交付条件，买受人无权拒收。《中华人民共和国城乡规划法》第45条所规定的规划条件核实，其目的在于对行为的管理，不是效力性强制性规定，并不影响交房的效力，原审将其作为讼争商品房的法定交付条件不当，应予纠正。明发公司主张讼争商品房于2013年6月24日书面交房通知的交接截至日2013年6月30日时已符合交付条件，有事实与法律依据，理由可以成立。二、原审认定的可以延期交房的情形是否正确虽然合同第八条除不可抗力外，仅约定“政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的”可以延期交房，并未以列举式方式将符合该约定的情形一一列出，但根据日常经验并结合司法实践理解，中雨以上雨天、六级以上大风、台风、停水停电等情形应属于上述约定范畴，故原审认定上述情形可以延期交房没有不妥。张晓亮主张上述情形不属于不可抗力，理由可以成立；但主张上述情形不可延期交房，有违约定，理由不能成立。三、关于高温天气是否可作为出卖人延期交房的情形根据《防暑降温措施管理办法》（2012版）第六条第（一）项的规定，只有日最高气温达到40度以上，施工单位才可以停止室外作业。由此，从合同的角度看，对于未出现40度以上高温天气的，除非合同有约定，否则出卖人应当自行克服。本案中，合同对此未作约定，且出卖人也未举证出现40度以上的高温天气的天数，故出卖人主张高温天气可延期交房，举证不能，理由不能成立。四、出卖人逾期交房天数是多少2013年6月30日时，讼争商品房已具备交付条件，故该日应作为逾期交房违约金计算的截至日。从约定交房日2012年12月30日的次日2012年12月31日起算，至2013年6月30日，共计182天。该天数扣除2011年2月15日至2013年6月30日期间中雨以上雨天、六级以上大风、台风、停水停电等可延期交房的天数152天，出卖人逾期交房天数合计30天。张晓亮、明发公司关于逾期交房天数的主张，均不能成立。原审对此认定有误，应予纠正。结合上述四个焦点，按约定的计算方式计算，本案的逾期交房违约金应为1820元。至于张晓亮还提出的起诉日之后的逾期交房违约金的问题，因其逾期交房违约金计算的截至日在起诉日之前,不再作进一步分析认定。综上，张晓亮的上诉，无事实和法律依据，其上诉请求予以驳回。明发公司的上诉，部分理由成立，其上诉请求部分予以支持。原判认定事实部分错误，适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持漳州市龙文区人民法院(2014)文民初字第1757号民事判决第二项。二、变更漳州市龙文区人民法院(2014)文民初字第1757号民事判决第一项为上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上诉人张晓亮逾期交房违约金1820元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1350元，由上诉人张晓亮各负担1000元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司各负担350元本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十七日书记员 卢 杰