重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0116民初1000号原告：重庆市江津区贾嗣镇民福村民委员会，住所地江津区贾嗣镇民福村。负责人：廖善伟，村委会主任。委托代理人：余培和，重庆市江津区贾嗣法律服务所法律工作者，一般代理。被告：重庆市鑫江建设工程有限公司（曾称重庆市江津区鑫江建筑工程有限责任公司），住所地重庆市江津区朱杨镇振兴街18号。法定代表人：杨祖华，执行董事。被告：何荣，男，1970年5月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人：刘兴俊，重庆市江津维权法律服务所法律工作者，特别授权。原告重庆市江津区贾嗣镇民福村民委员会（简称贾嗣民福村委）与被告重庆市鑫江建设工程有限公司（简称鑫江建司）、何荣确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员黄双平独任审判，适用简易程序于同年3月30日公开开庭进行了审理。原告贾嗣民福村委负责人廖善伟及其委托代理人余培和，被告鑫江建司的法定代表人杨祖华，被告何荣的委托代理人刘兴俊到庭参加诉讼。庭审中原、被告同意案外和解。因案情复杂，本院依法将案件转为普通程序进行审理，依法由审判员张继荣担任审判长，与代理审判员黄双平、温维洁组织合议庭共同负责案件的审判，并于同年6月21日再次公开开庭进行审理。原告贾嗣民福村委负责人廖善伟及其委托代理人余培和，被告何荣及其委托代理人刘兴俊到庭参加诉讼。被告鑫江建司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。庭审后，经本院释名原告变更了诉讼请求，二被告均书面同意不再另行开庭审理，原、被告经案外和解未果。本案现已审理终结。原告贾嗣民福村委诉称：因高山移民安置搬迁原告需建造房屋，2014年11月26日原告与被告鑫江建司签订了《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》，被告鑫江建司委托被告何荣作为该工程项目的负责人与原告协商相关事务。在该工程建设期间，被告何荣卷走工程房屋销售款近百万元，而被告鑫江建司未按照合同约定履行缴纳质量安全保证金的义务，现在工程尚未建设完工，工程相关工序无法继续进行，为此原告两次函告被告鑫江建司终止合同。为维护原告的合法权益，预请求法院判决解除原、被告所签订的《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》。经释明后，因原、被告所签订的《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》违反建筑法、土地管理法等相关法律法规，原告变更诉讼请求如下：判决确认原、被告所签订的《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》无效。被告鑫江建司辩称：原告所陈述的《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》上乙方的签章，系被告公司和法定代表人的签章属实。2014年11月26日，被告鑫江建司向原告出具的委托书的情况属实。被告鑫江建司与被告何荣、以及余某某为挂靠与被挂靠关系。被告鑫江建司收到原告的函件后，依法提起了诉讼，但嗣后又撤回起诉。被告鑫江建司对和胡某某等之间的挂靠关系也无异议。除上述意见外，其他情况被告鑫江建司并不清楚。请求法院依法判决。被告何荣辩称：原告要求解除合同缺乏依据，被告何荣不同意解除合同，认为应当继续履行合同。被告何荣系该工程的实际投资人。原告要求解除合同，其主体不适格。而且，本案应当追加余某某参加诉讼。经审理查明：2013年10月11日，原告作为甲方，被告何荣作为乙方，双方签订了《新农场“巴渝新居”工程投资建房协议书》。甲方为改善所属村社农业人口及街道居民居住条件，引资由乙方何荣全额投资进行新巴渝新居工程建设。协议约定，乙方建房用地以甲方名义办理新农村新居工程建设用地，购置新居工程住宅的关系人与乙方签订联建房协议后，由乙方收取联建工程款。联建建房造价（包括用地支出费用）与购房款等之间的差价作为乙方投资回报，税费由乙方承担。协议还对双方的权利义务进行了其他约定。甲方法定代表人廖善伟，乙方何荣、以及乙方的代表人余某某在协议上进行了署名和签章、捺印。2014年10月28日，被告何荣以及余某某作为贾嗣镇民福村高山生态移民联建房工程项目部代表（简称甲方），与被告鑫江建司代表胡某某（简称乙方）签订了《贾嗣镇民福村高山生态移民联建房工程建筑安装承包协议书》。甲方将贾嗣镇民福村高山生态移民联建房工程建筑安装工程，以包工包料的方式承包给乙方施工。工程范围及内容包括主体结构、基础等。另查明：2014年11月26日，为改善民福村村民人居生活条件，确保高山生态移民迅速顺利入住集中安置点，原告全权委托被告鑫江建司建设民福高山生态扶贫搬迁集中安置工程，工程项目由被告鑫江建司全权负责，自负盈亏，并承担一切法律及经济责任。为此，原告作为甲方，被告鑫江建司作为乙方，双方签订《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》。协议约定：“二、工程概况，贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程，占地面积约10余亩，建筑面积约10000余平方米（具体以区规划部门确定为准），建设内容包括集中安置房、村办公楼、幼儿园、操场、街道、绿化、污染治理等设施……四、委托建设方式：1、集体建设用地的获取，由甲方组织涉及的社集体，协调农户将承包土地退还集体。社集体将农户退回的承包地统一交村委会，由村委会将农户退回的承包地转让给乙方进行安置工程建设。乙方按甲方移交的土地面积，以4.38万元/亩的包干价，核算农户退回承包地的土地使用费用，并一次性支付给甲方，由甲方组织社集体，按农户实际承包地面积一次性支付土地使用款给农户。2、建设手续办理，由乙方根据国家有关法律法规和区有关部门的规定，依法办理规划、用地、消防、环保、防雷、工程报建等审批手续，并按镇政府要求的市政、绿化、道路、农贸市场、公共厕所、幼儿园还房、民福村公共服务中心等设施建设……3、建设工程管理，（1）乙方必须按上级有权审批部门批准的建设规模、范围、平面布置、户型、面积等建设，未经审批部门的书面同意，不得更改。公共服务中心、农贸市场、公共厕所、市政与绿化、道路的建设，必须先向镇政府提交建设方案，经镇政府及村委会同意后，方可开工建设。幼儿园的还建，必须先向区教委呈报方案，经区教委同意后，方可开工建设……（3）乙方在交房时，必须完善水、电、气、闭路、消防、防雷、路灯、电信或移动通讯设施、污水处理、垃圾收运等必备的基础设施，并经上级有关部门验收合格后移交甲方或建房户……（4）为了保证建设质量和安全，乙方需向甲方交纳30万元的保证金，在乙方房屋主体工程完工且没有发生上述问题的情况下（以下同），返还乙方40%，乙方为甲方或建房户办完产权证后，返还余下部分保证金……五、有关费用核算，1、幼儿园还建或折价补偿费用，由镇政府协助乙方与教委协商办理，2、公共服务中心建设，由乙方按双方另行商定的价格（以成本价为协商的基础）代建，若达不成协议，甲方可另行组织施工单位建设，3、市政、绿化、公共厕所、道路等公益设施建设费用由乙方自行负责，4、乙方支付甲方10元/平米（按建筑面积核算，但应扣除公共服务中心、幼儿园的面积）的管理费，5、乙方向镇政府交纳80元/平米的配套费用，在办理用地预审后交纳50%，办理规划许可证后交纳剩余的50%，6、工作经费按2000元/亩核算，在开工之前由乙方支付给贾嗣镇政府，规划设计费5万元，在开工之前，由乙方支付给贾嗣镇政府……九、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，镇政府一份，双方盖章或签字后生效，具有同等法律效力。本协议签订生效后，原双方所签订的《新农场“巴渝新居”工程投资建房协议书》同时废止”。甲方负责人廖善伟、乙方法定代表人杨祖华在协议上进行了签章。被告何荣、以及余某某作为乙方委托代理人在该协议书上进行了署名。同日，被告鑫江建司向原告出具一份委托书称：由何荣、余某某全权代理鑫江建司实施移民集中安置工程项目，该项目在实施过程中，发生一切安全、经济、民事、刑事等责任，全权由何荣、余某某承担，同时由二位对该工程相关事务全程全面管理，并负责该项目相关事务处理。另查明：胡某某等挂靠被告鑫江建司，以包工包料方式从被告何荣处承包了贾嗣镇民福村高山生态移民联建房工程，并进行了实际施工。该工程住房A、C栋现已经完工，所完工的住房由被告何荣进行对外出售。该工程住房B、D栋以及幼儿园、村办公楼尚未动工，水电气未完善，该工程现处于停工中。被告何荣现拖欠胡某某等工程款等费用。被告鑫江建司未按合同约定向原告缴纳保证金30万元和土地转让费用近10万元，以及未按照合同约定进行有关费用的核算。再查明：贾嗣镇民福村市级高山生态移民扶贫搬迁集中安置点拆旧建新方案经重庆市人民政府批准（渝府地[2015]876号）：该方案由贾嗣镇负责实施。同意方案确定复垦户拟新占宅基地中的农用地面积1.35亩（耕地1.18亩）转为建设用地。复垦户建房拟占用的1.18亩耕地，由复垦产生的新增耕地指标予以冲抵，且补充耕地质量不得低于占用耕地质量。实施该方案时坚持依法自愿的原则，充分尊重农村集体经济组织和农民意愿，维护集体和农民的合法权益。严禁以高山生态扶贫搬迁为名实施小产权房建设。在高山移民搬迁过程中自愿拆旧建新的农户指标，被告何荣陈述有30户，而实施建设过程中实际有多达70户的指标。以上事实，有原、被告的陈述，《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》，《关于民福村高山生态移民安置工程建设中的相关事宜座谈会》，《贾嗣镇民福村高山生态移民联建房工程建筑安装承包协议书》，《协议》，江津国土房管函[2015]282号，《新农场“巴渝新居”工程投资建房协议书》以及证人胡某某、涂某某的证人证言在卷佐证，足以证明。本院认为：《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》系原告与被告鑫江建司签订，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求。除法律、合同另有规定外，只有合同当事人才享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》中，被告何荣作为被告鑫江建司的委托代理人，与另一名委托代理人余某某共同在乙方委托代理人一栏处署名，其被告何荣与余某某仅为乙方的委托代理人，庭审中被告鑫江建司的法定代表人对此也未提出异议，其代理行为产生的法律后果依法应由合同当事人的一方，即被告鑫江建司承担。综上，原告基于合同相对性原则，只能向合同当事人一方被告鑫江建司提出请求。贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程系经市政府批准的，系针对特定群体的搬迁安置工程，应由符合安置对象的农户依法联建或依法发包给具有相关施工资质的施工单位进行施工建设。贾嗣镇民福村委办公大楼、幼儿园等设施的建筑，应由相关设施的所有者或合法使用者依法发包给具有相关施工资质的施工单位进行施工建设。根据市政府批准，贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程，由贾嗣镇政府组织实施。《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》中除涉及生态移民集中安置房外，还涉及贾嗣镇民福村委办公楼等公共设施的代建、幼儿园的还建，但合同内容上并未完全涉及民福村委办公楼等共同设施代建、幼儿园还建的具体内容，只有简单的意向性约定，其相关权利义务应由双方具体的代建协议和还建协议进行约定。原告作为上述建筑设施的业主方，与被告鑫江建司依法签订建设工程施工合同其合法的合同权益应得到保护。但是，从合同内容以及结合庭审查明事实，该合同已经超出了建筑工程施工合同的范畴，除村委办公楼等公共设施的代建和幼儿园的还建外（尚未开工），生态移民集中安置房及配套设施的建设，从建设用地的取得、相关建设审批手续的办理、工程的组织施工、相关费用的核算等合同约定内容，其合同性质具有房屋建设开发性质。结合之前原告与被告何荣签订《新农场“巴渝新居”工程投资建房协议书》（约定废止），以及被告鑫江建司向原告出具的委托书（实质为函件）内容综合分析，《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》实为多重性质的合同，即被告何荣为投资人，借用被告鑫江建司资质所签订的具有房屋开发性质的建设工程施工合同。从房屋建设开发角度分析，被告鑫江建司、以及被告何荣均并不具备房地产开发的资质，且开发的内容上，违反了国家关于集体建设用地不得直接进行房地产开发的法律强制性规定。从建设工程施工合同角度分析，被告何荣借用被告鑫江建司资质，与原告所签订建设工程施工合同，依法应当认定无效。而且，庭审辩论终结前，无论是生态扶贫搬迁集中安置工程的施工，还是贾嗣镇民福村委办公楼等公共设施代建和幼儿园的还建，作为发包方的建筑业主未取得相关审批部门的用地规划许可和建设施工规划许可，其建筑行为缺乏合法性。因此，发包方与承包方所签订的建设工程施工合同应当认定无效。综上所述，原告与被告鑫江建司所签订的《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条，《中华人民共和国建筑法》第二十二条、第二十六条、第二十九条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条（一）、（二）项之规定，判决如下：2014年11月26日原告重庆市江津区贾嗣镇民福村民委员会与被告重庆市鑫江建设工程有限公司所签订了《贾嗣镇民福村高山生态扶贫搬迁集中安置工程协议》无效。案件受理费80元，减半收取40元，由原告重庆市江津区贾嗣镇民福村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。（此页无正文）审 判 长  张继荣代理审判员  黄双平代理审判员  温维洁二〇一六年十二月十三日书 记 员  唐华尧-10--11-