福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初9660号 原告：晋江市安居房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道**晋江市万达广场****店,统一社会信用代码91350582MA2Y92GJ3N。 法定代表人：陈汶汶，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李耿佳、李达娜，、实习律师。 被告：许玉彩，女，汉族，1988年6月4日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：庄铭聪，福建瑞兆律师事务所律师。 原告晋江市安居房产中介有限公司（下称安居房介公司）与许玉彩居间合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居房介公司的委托诉讼代理人李耿佳、李达娜及许玉彩的委托诉讼代理人庄铭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居房介公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.许玉彩立即支付其房产中介服务费35250元，并支付自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；2.许玉彩承担本案的律师费用4000元。事实与理由：安居房介公司与许玉彩签订《看房确认书》，约定由安居房介公司向许玉彩提供购房中介服务，自看房之日起陆个月内许玉彩及其关联方，不得以任何形式与安居房介公司介绍的房屋业主自行交易，否则仍应按房屋实际成交价格的3%向安居房介公司支付中介服务费。随即安居房介公司于2019年6月16日带许玉彩到晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江市万达广场6幢1803号房屋看房，后安居房介公司员工多次与该房屋房东联系，商讨房屋成交价格。但许玉彩为规避居间中介服务费，利用安居房介公司提供的上述房源信息，故意跳过中介，私下与产权人达成成交价为1175000元的房屋买卖交易。许玉彩的行为违反了双方之间签订的《看房确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，许玉彩应向安居房介公司支付该房屋成交价1175000元的3%即35250元的中介服务费，为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求依法如诉判决。 许玉彩辩称，1.本案双方关于房产的中介服务明确已经解除，在双方的微信通讯记录里面体现2019年6月26日至当月30日安居房介公司多次无法将实际房东约到，直至7月2日安居房介公司员工已明确说房东家里人不想让他卖房，当日下午16:14安居房介公司员工在微信上也明确说“很想帮你成交，成交就有钱赚”，所以从上述微信聊天记录可以看出许玉彩是有多次通过安居房介公司员工去叫房东过来签订房产买卖合同，但是房东一再无法到场，到7月2日的时候，安居房介公司员工也已明确说没办法再对这套房屋进行介绍销售，后在7月11日实际介绍成交的中介公司名称为正信中介，住址在万达华府**；2.截止至今，安居房介公司没有提供过有关该套房产的与房东的代理协议书，所以安居房介公司是否有权对这套房产进行中介行为，由法院依法审查；3.安居房介公司所提供的看房确认书是一份格式合同条款，里面所有内容均是安居房介公司已打印好，同时在许玉彩签订这个看房确认书的时候并没有被告知过，安居房介公司未履行告知义务；4.若法院支持安居房介公司请求，违约金也过高，应予调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 安居房介公司向本院提供以下证据：A1.安居房介公司的营业执照复印件，证明安居房介公司的身份情况及主体资格；A2.许玉彩的身份证复印件，证明许玉彩的身份情况及主体资格；A3.客户看房确认书，证明许玉彩委托其提供购房中介服务之相关事宜；A4.存量房买卖合同、自行成交声明，证明许玉彩已私下与本案涉诉的房屋所有人达成了《存量房买卖合同》；A5.微信聊天记录及录音光盘、录音文字整理，证明其向许玉彩提供了关于本案涉诉房屋的中介服务，许玉彩通过其相识，获得房源信息；A6.委托代理合同及律师收费发票复印件，证明其因与许玉彩居间合同纠纷一案，委托福建一脉律师事务所的律师作为代理人并为此支付4000元律师费。 许玉彩质证认为，对证据A1、A2没有意见；对证据A3的真实性没有意见，但确认书是格式条款，安居房介公司也未履行过告知义务，在该确认书上对于违约等增加责任的条款也未有黑体字或其他字体特别体现，所以格式条款应确认无效；对证据A4买卖合同真实性没有意见，安居房介公司并未经任何人授权调取买卖档案，该来源违法；对证据A5，该证据不能达到安居房介公司证明目的，且微信记录的7月2日安居房介公司员工明确说“房东不想卖了不缺钱”，可以体现安居房介公司关于本案房产的中介服务已无能为力，在微信记录中安居房介公司的工作人员明确说明房东没有办法过来卖房，证明安居房介公司没办法约到房东过来签约，且从微信记录中很明显可以看出房东至今都未通过安居房介公司与许玉彩有过接触；对证据A6，真实性没有意见，但这个费用并非必要性支出，不应得到法院支持。 许玉彩向本院提供以下证据：B1.微信聊天记录截图，证明安居房介公司故意删除部分聊天记录，该聊天记录显示安居房介公司员工和许玉彩说明该房屋原产权人不想卖房，买卖没办法成交的情况；B2.视频笔录、录音笔录、光盘，证明安居房介公司员工在让看房客户签署《看房确认书》时，并没有履行说明义务，而只是跟看房客户说是中介公司要求的流程的事实。 安居房介公司质证，对证据B1真实性没有意见，有删除一句话是误删，但不能达到许玉彩的证明目的，许玉彩是因为想逃单节省几万元的中介费；对证据B2，录音跟本案没有关联，这个证据是其他想买房的人过来看房，跟本案没有关系，不能证明许玉彩在跟我们看房的时候并没有看《看房确认书》的条款。 本院根据本案双方提供的证据可认定以下事实：2019年6月16日安居房介公司与许玉彩签订《看房确认书》，约定：1.由安居房介公司提供带许玉彩亲自到推荐的房屋实地验看并进行了相关居间介绍；2.许玉彩与业主签订租赁或买卖合同时，许玉彩需承担本次交易所产生的服务费用，居间服务费为房产成交的单月租金50%或购买房产成交总价的1.5%，并支付相应的过户手续费用；3.许玉彩如在签订本确认书后的6个月内，利用安居房介公司提供的信息、机会等条件但未通过该公司的介绍而交易成功，应承担违约责任，许玉彩应按租赁标的单月租金100%或交易的不动产总价的3%支付中介费给安居房介公司，并承担该公司为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。当日经许玉彩确认安居房介公司提供推荐位于晋江市梅岭街道世纪大道888号晋江市××广场××幢××号××幢××号××房屋给许玉彩验看，安居房介公司员工自2019年6月16日起至同年7月2日止多次联系许玉彩及6幢1803号的业主到场签约，但因许玉彩及该房屋业主未能同时到场，致使安居房介公司提供的居间服务交易未能成功。2019年7月11日许玉彩没有通过安居房介公司的中介服务自行与本案涉案房源（6幢1803号）的业主达成房屋买卖交易，以1175000元价格购买了该房屋。为此安居房介公司向许玉彩索要中介服务费未果而于2019年8月7日向本院提起诉讼。 关于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.安居房介公司与许玉彩之间签订的《看房确认书》的关于违约责任的格式条款的效力问题。 许玉彩认为,安居房介公司提供的《看房确认书》真实性没有异议，但其该协议中关于违约等增加责任的条款，未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务（如黑体字或其他字体特别体现），所以该格式条款应确认无效。 本院认为，在安居房介公司提供的《看房确认书》是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用,而“跳”过中介公司自行购买房屋,其中《看房确认书》中约定的第1、2条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故第1、2条款应当认定为合法、有效；但《看房确认书》中双方对违约责任约定的第3条款，系提供格式条款一方（安居房介公司）要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介费、律师费等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且中介公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系本案原告独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故该条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而中介公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，本院认定该违约条款无效，故安居房介公司请求许玉彩立即支付按房屋成交价1175000元的3%即35250元中介服务费及律师费4000元的诉求，本院不予支持。 2.关于安居房介公司与许玉彩签订的《看房确认书》是否已经解除问题。 从双方提供的微信记录虽体现安居房介公司依约向许玉彩提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务，但因涉案房屋出卖方未能到场导致中介公司未能促成合同成立，故本案双方居间合同已没有履行可能，应认定双方已经于2019年7月2日解除合同；本案许玉彩未能提供其已向其他中介机构支付中介费用的有效凭证，无法有效证实其系通过第三方中介机构达成买卖交易，本院不予确认许玉彩系通过第三方中介机构达成交易，且许玉彩在较短时间内（2019年7月11日）自行达成交易并签订成交价格为1175000元的房屋买卖合同，故可认定许玉彩已接受了安居房介公司提供的房源信息及看房、洽谈价格等部分中介服务，许玉彩本应按照双方签订的《看房确认书》约定的有效条款中关于“按购买房产成交总价的1.5%支付安居房介公司居间服务费”的约定计算1175000元*1.5%=17625元支付居间服务费,鉴于安居房介公司仅依约向许玉彩提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务，但安居房介公司未能促成买卖双方到场签约,本院综合考量本案合同中介服务费金额及安居房介公司的实际损失、许玉彩违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，许玉彩应在17625元幅度内酌情支付安居房介公司中介服务费12000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、许玉彩应于本判决生效之日起十日内支付晋江市安居房产中介有限公司中介服务费12000元； 二、驳回晋江市安居房产中介有限公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费781元，减半收取390.5元，由安居房介公司负担271.5，由许玉彩负担119元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇一九年九月十六日 书记员  李珊妮 附件：本案适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。