广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终9881号上诉人（原审被告）：陈淑云，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周汉清，男，汉族，住所地：福建省惠安县，系上诉人配偶。委托诉讼代理人：孙永振，上海柏年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏国伟，男，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘春霞，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：田园，广东诚公律师事务所律师。原审第三人：深圳市深房联房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：文安杰。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳高新区支行，住所地：广东省深圳市南山区高新技术产业园区南区联想大厦一楼，组织机构代码：70852337-6。负责人：王培，行长。原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行，住所地：广东省深圳市福田区。负责人：胡青，行长。委托诉讼代理人：付敏，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵齐双，广东嘉得信律师事务所律师。上诉人陈淑云因与被上诉人魏国伟、原审第三人深圳市深房联房地产经纪有限公司、中国银行股份有限公司深圳高新区支行、中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第745号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈淑云上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回原审的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。陈淑云与魏国伟就涉案房屋签订买卖合同，并未经涉案房屋的共同共有人周汉清的同意，且魏国伟在签订合同时明知涉案房屋属于陈淑云夫妻共同财产。而原审法院对该节事实的认定存在错误，依法应予以纠正。二、涉案房屋买卖合同应认定为无效。依照我国《物权法》第九十七条之规定，陈淑云处分共有的不动产，应当经共同共有人周汉清同意。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条之规定，在共同共有关系存续期间，陈淑云作为部分共有人擅自处分共有财产（涉案房屋）的，一般认定无效。本案中，魏国伟知道涉案房屋为陈淑云与其配偶共同共有，魏国伟不是善意第三人，在其他共有人周汉清不追认陈淑云卖房的情况下，魏国伟与陈淑云共同侵害了周汉清的利益，应认定涉案房屋买卖合同无效。三、本案遗漏了必要的共同诉讼当事人。陈淑云的配偶周汉清，系涉案房屋的共同共有人，本案的处理结果与其有法律上的利害关系，其应为本案必要的共同诉讼当事人。一审中，尽管周汉清已出庭，但是其不是本案的当事人，仅仅是陈淑云的委托代理人。一审法院将与本案关联不大的两家银行和一家中介都追加为第三人，但是并未将周汉清也追加为第三人。因此，一审遗漏了必要的共同诉讼当事人，依法应发回重审。综上所述，一审认定事实错误，遗漏了必要的共同诉讼当事人，涉案房屋买卖合同应认定为无效，依法应当撤销原判，发回重审或者改判驳回魏国伟在原审的全部诉讼请求。魏国伟答辩称，一、一审认定事实清楚，判决符合客观事实，陈淑云所称的房屋共有产权人周汉清对陈淑云出售房产的情况知情，并且同意出售，魏国伟在中介的撮合下进行商谈，由于产权登记人不在现场，未避免买卖双方反悔，由周汉清签订初步的意向书，并且魏国伟缴纳了定金5万元，缴纳在周汉清指定的账户上，同时双方提出由产权登记人陈淑云签订正式买卖合同后魏国伟与周汉清签订的合同撕毁，次日陈淑云和魏国伟签订了二手房买卖合同，并且魏国伟补交了5万元定金，收款人是陈淑云，可见周汉清对于整个交易过程知情而且并未提出反对，并积极推动了整个交易，交易过程由周汉清主导，签订合同他未出现，周汉清未提出不出售涉案房产，在房价大涨后提价，双方未达成一致意见，陈淑云提出不出售涉案房产，直到一审结束周汉清也未提出过不知情不同意出售房产。二、陈淑云主张买卖双方合同无效没有事实和法律依据，陈淑云提出周汉清为产权共有人，我方无法确认周汉清是否是配偶和共有产权人，魏国伟是善意第三人，即便周汉清是共有人，但是周汉清对交易知情，并推动交易进行。三、陈淑云提出遗漏了必要诉讼当事人没有事实依据，在一审过程中陈淑云配偶周汉清出庭参与了整个庭审，同时提出自己的主张，只有一套房产，房子在涨价，不愿意出售房产，一审程序合法。四、买卖合同履行作为魏国伟支付房款是义务，判决有合同和法律依据。原审第三人中国工商银行股份有限公司深圳喜年支行陈述称：与一审意见一致。原审第三人深圳市深房联房地产经纪有限公司、中国银行股份有限公司深圳高新区支行未作陈述。魏国伟向一审法院起诉请求：1、陈淑云继续履行《房地产买卖合同》，陈淑云不配合办理按揭组合贷款、赎楼、过户、交房等手续时，判决强制执行；2、陈淑云向魏国伟支付违约金，以286万元为基数，按每日万分之四，自2015年5月13日起计至房屋过户且交房给魏国伟之日止；3、陈淑云承担诉讼费、保全费；4、陈淑云支付第三人深房联地产佣金；5、陈淑云办理申请税费减免手续，陈淑云不配合由陈淑云承担税费。一审法院认定事实，深圳市南山区XX花园5栋XX阁6B号房产（涉诉房产）于2007年4月29日登记至陈淑云名下，登记建筑面积118.6平方米，房地产证号：XXXX**。该房产于2007年5月14日登记抵押给第三人中国银行。2015年4月2日，魏国伟、陈淑云签订《房地产买卖合同》，约定：陈淑云向魏国伟出售涉诉房产，房产转让成交价为286万元；魏国伟在签署本合同时向陈淑云支付定金5万元，在签署本合同之日起两日（含当日）内再支付定金5万元，定金交由第三方监管，魏国伟将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为陈淑云已收讫定金；魏国伟以向银行按揭贷款的方式支付定金之外的楼款；魏国伟须于签署本合同之日起40日（含当日）内付清首期款（以银行批贷为准），魏国伟在按约定支付首期款之日起三日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续；在魏国伟取得银行贷款承诺函且陈淑云已取得房地产证原件并注销抵押之日起三日（含当日）内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉诉房产处于抵押状态，陈淑云同意于签署本合同之日起40日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续；买卖双方需支付的税费、因提前还贷的银行罚息及相关费用、赎楼担保费和手续费、赎楼短期利息均由魏国伟负担；陈淑云应当在收到除交房保证金、赎楼余款之外的全部房款后八日内将涉诉房产交付魏国伟；双方同意在定金或其他房款中预留5000元作为交楼押金，交由双方指定的第三方托管；如魏国伟未按照本合同约定的期限履行义务，陈淑云有权要求魏国伟以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如魏国伟逾期履行超过七日，陈淑云可解除合同并选择要求魏国伟支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收魏国伟已支付的定金；如陈淑云未按照本合同约定的期限履行义务，魏国伟有权要求陈淑云以转让成交价为基数按日万之四支付违约金并继续履行合同，如陈淑云逾期履行超过七日，魏国伟可解除合同并选择要求陈淑云支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还魏国伟已支付的定金；及其他条款。同日，陈淑云向魏国伟出具了定金10万元的收款收据。2015年4月16日，陈淑云出具公证委托书，委托深圳黑石不动产担保有限公司、刘钰迪等人办理涉诉房产的赎楼等事宜。2015年4月28日，魏国伟与陈淑云的委托代理人刘钰迪及中国工商银行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款76万元交由中国工商银行监管。魏国伟提交了付款凭条，以证明其将首期款76万元存入监管账户。后中国工商银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向魏国伟发放贷款150万元。深圳市住房公积金管理中心于2015年5月6日出具审批通知书，同意向魏国伟发放50万元的公积金贷款。魏国伟提交了2015年6月16日与陈淑云配偶的通话录音，用以证明陈淑云配偶知悉涉诉交易，陈淑云对录音的真实性未表示异议。2015年6月19日，魏国伟委托律师向陈淑云发函催告其履行合同。2015年11月16日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明：经核查，2015年11月16日，魏国伟家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。魏国伟当庭表示愿意为涉诉房产赎楼且能够一次性支付购房款，并确认其未实际支付诉请的佣金。一审法院认为，魏国伟、陈淑云签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行义务。按照合同约定，陈淑云应于签署本合同之日起40日内（含当日）即2015年5月12日之前自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续。陈淑云拒不赎楼已违反合同约定，魏国伟诉请陈淑云按照合同约定支付迟延履行违约金，一审法院予以支持，陈淑云应以合同交易价格286万元为计算基数，以每日万分之四为计算标准，自合同约定的陈淑云应完成赎楼的期限届满次日即2015年5月13日起向魏国伟支付迟延履行违约金，计至本判决确定的陈淑云应履行完毕义务之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行等违约责任。该法第一百一十四条第三款规定，违约方支付迟延履行违约金后，还应当履行债务。魏国伟具备购房资格且愿意为涉诉房产赎楼并同意一次性支付购房款，其请求继续履行合同，一审法院予以支持。虽然合同未明确约定陈淑云有配合办理申请免税的义务，但根据诚实信用原则，结合二手房买卖合同的性质、目的和交易习惯，配合申请符合规定的税费减免属于陈淑云应当履行的附随义务，一审法院对魏国伟的该项诉讼请求予以支持。魏国伟请求陈淑云承担拒不履行配合减免税费而增加的费用，因该费用尚未发生，魏国伟的该项请求无事实依据，一审法院不予支持。魏国伟请求陈淑云支付佣金，因魏国伟并未实际承担了佣金，且本案非居间合同纠纷，佣金的承担不属本案审理范围，故一审法院对魏国伟的该项请求不予支持。综上，一审法院判决：一、魏国伟与陈淑云继续履行双方2015年4月2日签订的《房地产买卖合同》；二、陈淑云于判决生效之日起三十日内办理深圳市南山区XX花园5栋XX阁6B号房产的赎楼手续，并注销抵押登记，陈淑云逾期未办理的，魏国伟可在陈淑云逾期之日起六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记，赎楼的相关费用除合同约定应由魏国伟承担的以外可自魏国伟应向陈淑云支付的购房余款中予以抵扣；三、魏国伟于注销抵押登记之日起三十日内向陈淑云一次性支付定金之外的购房余款276万元；四、陈淑云于魏国伟付清购房余款276万元之日起三日内与魏国伟共同办理深圳市南山区XX花园5栋XX阁6B号房产转移登记至魏国伟名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由魏国伟负担，陈淑云负有配合魏国伟办理申请减免符合规定的相关税费的义务；五、陈淑云于魏国伟付清购房余款276万元之日起三日内向魏国伟交付深圳市南山区XX花园5栋XX阁6B号房产；六、陈淑云于判决生效之日起十日内向魏国伟支付迟延履行违约金（违约金以合同交易价格286万元为计算基数，以每日万分之四为计算标准，自2015年5月13日起计，计至判决确定的陈淑云应履行完毕义务之日止）；七、驳回魏国伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30092元、保全费5000元，由陈淑云负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》系魏国伟、陈淑云的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。陈淑云上诉主张涉案合同无效的理由缺乏依据，本院不予采信。涉案合同签订后，魏国伟已按合同约定支付了定金、办理了首期款监管，且取得了银行发放贷款的批准。而陈淑云未按合同约定履行赎楼义务，行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于陈淑云上诉主张其处分涉案房产的行为未经共有权人周汉清同意的问题，本院认为，根据魏国伟提交的2015年6月16日的通话录音，魏国伟曾与周汉清就涉案房产的履行问题进行沟通，周汉清并未主张其不知情、不同意。而且，周汉清一审作为陈淑云的诉讼代理人出庭，对该录音的真实性并无异议，在一审过程中，亦未主张其对陈淑云处分涉案房产的行为不知情、不同意。故陈淑云二审该主张缺乏依据，本院不予采信。由于周汉清一、二审均作为陈淑云的诉讼代理人到庭，一审未追加其作为当事人参加本案诉讼，亦不存在损害其诉讼权利的问题，故陈淑云据此主张一审程序不当亦无依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是违约责任的承担方式之一，涉案合同不存在不能继续履行的情形，故一审判令继续履行涉案合同并无不当，本院予以维持。综上，陈淑云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30092元，由陈淑云负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅审 判 员 张    睿助理审判员 王  丹  妮二〇一六年十二月七日书 记 员 林晓翔（兼）附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。