重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初8678号原告：重庆枫丹物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区枫丹路199号附4号，统一社会信用代码915001077093850757。法定代表人：古家庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨洋，男，该公司员工。被告：李庆，男，1969年3月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：何国友（原告之母），住重庆市綦江区。原告重庆枫丹物业管理有限公司（以下简称枫丹物业）与被告李庆物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告枫丹物业的委托代理人杨洋，被告李庆的委托诉讼代理人何国友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫丹物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物管费2356.2元（每月71.4元×33个月）、能源费165元（每月5元×33个月）、二次供水加压电费74元（0.4元/吨×185吨）及违约金363元，合计2958.2元；2、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：被告系×小区住户，自被告入住该小区后一直由原告为其提供物业管理服务。2014年1月至2016年9月期间，被告以室内被盗要求免一年物管费为由，拒付并拖欠物管费、能源费、电梯费、二次供水加压电费。原告认为被告接受原告服务，应当支付前述费用，经原告多次催收，被告仍未付款。原告遂诉至法院请求依法判决。诉讼中，原告请求将前述费用计算至2016年11月止。被告李庆辩称：拖欠原告物业服务相关费用属实。但原告的起诉已经超过了诉讼时效。被告于2010年12月22日下午家中被盗7000元，防盗设施被破坏致我花费2800元修复，叫物管放监控录像来看，他们不愿意，借口说是死角，看不清楚，但我家厨房外墙处就有保安巡逻签到表，屋门口几步之遥就有摄像头，我安装了防盗网和纱窗，小偷进入不是轻而易举的事，难道保安就没有看到吗？被告认为是保安有心报复。违约金不能成立，从2015年开始，被告准备一年一年地缴物管费，但是我三次拿钱到物管办公室缴费，物管都不收，韩经理还把我推出门外，态度非常恶劣。我家住一楼，不应收取二次供水加压费。物管韩经理伙同安装工人将55户业主的天燃气箱安装在我家外墙上，反复四次安装拆除，外墙上全是孔洞，有一次还把墙壁打穿了，至今未修补好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对事实和证据，本院认定如下：被告李庆系×小区的业主，房屋建筑面积125.18平方米。原告于2004年7月1日与重庆枫丹实业有限公司签订《前期物业服务合同》，同时开始为×小区提供物业管理服务。2008年5月27日，原綦江县物价局以綦价【2008】51号文件对原告关于×小区三期物业管理服务收费标准作出批复，其中高层住宅物管服务费按建筑面积每月每平方米0.57元计算，每月每人电梯费＝10元＋0.3元（N-3）【注：N为楼层数】。2012年3月22日，重庆市綦江区发展和改革委员会以綦江发改价【2012】24号文件对原告关于×小区物业服务收费标准作出批复，同意继续按原收费标准执行。2013年5月7日，×小区业主委员会作为甲方（胡朝柱为代表人），原告枫丹物业作为乙方，双方签订了《物业服务合同》，该合同约定甲方通过议标的方式将×小区（建筑面积约25万平方米）委托给乙方实行物业管理，其中物业服务事项为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全，消防等事项的管理和服务工作；前两款约定事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。该合同约定的物业服务费用为包干制，其中住宅为电梯房0.57元/月/㎡（建面），非电梯房0.50元/月/㎡（建面）；电梯使用费按市物价局规定公式：1人＝10元＋0.3元（N-3）【注：N为楼层数】。公共能源费（即小区照明，共用的专项设备运行的能源消耗）：每月每户5元。本物业区域内住宅生活用水属于二次加压供水范围，二次供水能耗费，根据物业使用人用水数量，乙方按0.4元/吨向产权人或使用人收取。业主应于每月1日起交纳物业服务相关费用或物业服务资金。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限自2013年4月1日起至2014年3月31日止。该合同还对服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、合同解除、违约责任等作了约定。2015年7月1日，×小区业主委员会作为甲方（高华为代表人），原告枫丹物业作为乙方，双方再次签订《物业服务合同》，合同内容除了前述《物业服务合同》中约定的内容外，另增加约定：乙方应加强安保工作，维护业主权益，特别要加强三期（14、15、16幢楼）的安全保卫工作，在三期园区内围设置一个巡逻岗亭；乙方在年内完善16号楼的简易盲道；乙方利用小区共有设备、公共部位进行……商业经营按合同金额减去必要成本所得收益的百分之七十归甲方，百分之三十归乙方等。合同期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止。2016年6月30日，合同期限届满后，原告仍然按照合同约定继续为×小区提供物业服务。原告曾于2013年7月15日向本院起诉要求被告支付物业服务费，本院于2013年10月21日作出了（2013）綦法民初字第04489号民事判决书。从2014年1月至今，被告仍以家中被盗，反复安装拆除天燃气箱导致外墙被破坏，物管人员态度恶劣等为由，未缴纳物业服务相关费用，经原告于2016年10月19日邮寄挂号信催收仍未缴纳。2016年4月7日，重庆港华燃气有限公司（以下简称港华公司）向原告出具《承诺书》，承诺在天燃气危旧官网整改施工过程中由于施工原因而造成的小区公共设施损坏，由港华公司负责恢复原貌。2016年7月21日，原告及×小区业委会联名向港华公司发出《关于×小区燃气管道改造存在安全隐患的函告》，要求港华公司对燃气管道改造后存在的四个方面安全隐患进行整改，其中包括拆除表箱后原安装表箱部位留下的孔洞未修补，地面清洁未处理等。2016年9月27日，原告再次向港华公司发出《关于×小区燃气管道改造遗留问题的函告》，要求港华公司对燃气管道改造后存在的包括前一次函告的问题在内的五个遗留问题进行整改。被告认为前述承诺书和函告都与本案无关，即使港华燃气公司没有及时整改，原告也应积极主动地履行对房屋外墙进行修补等物业服务。2014年8月，被告家水表止数为595吨；2016年10月，被告家水表止数为733吨。为此，原告举示了民事判决书、物业服务合同、商品房买卖合同、商品房质量保证书模板、业委会选举结果通告、綦江发改价【2012】24号文件、渝价【2013】422号文件、二次供水管理协议、照片、催款通知书照片、挂号信回执、安保巡逻签到表、装修巡查记录表、化粪池定期维护记录、生化池清掏合同、保洁工作质量检查记录表、水电报修记录、外来人员登记表、值班记录、电梯定期检验报告、实有人口登记卡、水表抄表卡、承诺书、函告等证据，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业使用人应当依法向物业服务企业交纳物业服务费用。本案中，原告枫丹物业与×小区业主委员会就×小区物业服务签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，且无证据证明有合同无效或可撤销的法定事由，该合同合法有效，且对小区业主具有约束力，物业服务企业与业主双方均应按合同约定全面履行合同义务。从审理查明的情况看，原告枫丹物业存在对×小区三期楼房周围环境未有效管理、安全巡防不到位、保安亭经常无人值守、部分工作人员服务意识不够等问题，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵。虽然保安人员需要在小区各处进行巡逻，但岗亭仍然需要值守，以防在发生紧急情况时保安人员无法及时返回处理。小区共用部位、共有设备设施是业主共有，业主对其经营收入、支出、结余以及大修基金支出情况等应享有知情权。虽然原告提供服务存在一定瑕疵，但从总体而言，原告已按物管合同的约定对小区提供了物业服务、履行了合同主要义务，故本院对原告要求被告支付物业服务费用的请求予以支持。关于被告辩称的原告的部分起诉已超过诉讼时效的问题，原告主张其于2016年10月19日邮寄挂号信对被告进行了催收，有挂号信回执为凭，本院予以确认，又主张在此之前每个月都会打电话或张贴催款通知书进行催收，但并未举示相关证据予以证明，本院对此不予采信，故2014年10月以前被告所拖欠的物业服务费已经超过了诉讼时效，本院依法不予主张。2014年10月至2016年11月期间，被告所欠物业服务费1855.17元（0.57元/平方米/月×125.18平方米×26个月）、公共能源费130元（5元×26个月）、二次供水加压电费55.2元【0.40元/吨×（733-595）吨】，合计2040.37元。鉴于被告未按时交纳物业管理费，是因为原告提供物业服务中存在瑕疵，故本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。关于被告辩称的家中被盗、反复安装拆除天燃气箱导致外墙被破坏的问题，被告可以依法另行解决，不能因此苛以物业公司物业服务合同约定以外的义务和责任，亦不能成为被告不缴纳物业服务费用的理由。原告应当加强对小区安全、三期楼房出入口附近环境卫生、车辆停放秩序等的管理，尽量为业主出入提供便利，创造更加整洁、安全、和谐的小区环境。同时，被告亦应当按照合同约定按时缴纳物业服务相关费用，防止因物业费用不足而可能导致的服务水平和标准降低，或损害业主权益的事件发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李庆在本判决生效之日起5日内支付原告重庆枫丹物业管理有限公司2014年10月至2016年11月期间的物业服务费、公共能源费、二次供水加压电费合计2040.37元；二、驳回原告重庆枫丹物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李庆负担，此款原告重庆枫丹物业服务有限公司已预交，被告李庆在履行前述义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员  邹雪蕾二〇一六年十二月十二日书记员  周 瓒