天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初547号原告（反诉被告）：维科思（天津）科技有限公司，住所地：天津市津**小站工业区创业路。法定代表人：文力超，总经理。原告（反诉被告）：文力超，男，1969年5月15日出生，汉族，住天津市南开区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王晶。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赵凯。被告（反诉原告）：彭红梅，女，1973年12月17日出生，汉族，住天津市南开区。被告（反诉原告）：李宏伟，男，1972年9月6日出生，汉族，住天津市南开区。被告（反诉原告）：天津市精选预应力锚具开发有限公司，住所地：河**陈塘庄东江道西头（自行车二车胎厂院内）。法定代表人：彭红梅，总经理。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王成民。原告维科思（天津）科技有限公司（以下简称“维科思公司”）、文力超与被告彭红梅、李宏伟、天津市精选预应力锚具开发有限公司（以下简称“精选预应力公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人赵凯、三被告之委托诉讼代理人王成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认二原告解除与彭红梅签订的《厂房租赁协议》的行为合法有效；2.请求判令三被告将私自拆改的天津市津南区小站工业区四号路与创业路交口（H17地块）（以下简称“诉争地块”）第三号车间厂房（以下简称“诉争厂房”）恢复原状；3.请求判令三被告将诉争厂房全部腾空并归还二原告；4.请求判令三被告支付解除租赁协议之后至实际腾空诉争厂房之日止的厂房租金（暂计算为2019年1月份至9月份的租金11628元）、及2018年12月份至2019年9月份电费20197.41元、2018年12月份至2019年9月份水费1135.26元；5.诉讼费用由被告承担。事实及理由：维科思公司为诉争地块的土地使用权人，并在诉争地块建有厂房。2015年10月15日，维科思公司授权文利超可以其个人名义将诉争地块和地上物进行出租，并代为收取租金。2015年10月20日，文利超与彭红梅签订《厂房租赁协议》，将诉争地块中的诉争厂房（面积878.40平米）租赁给被告彭红梅，之后，被告一直使用该诉争厂房，李宏伟通过其个人银行账户向文利超支付房租及水电费。在租赁期间，被告违反合同约定，未经原告同意，私自对车间结构及设施进行拆改，改变了房屋建筑主体和承重结构并产生安全隐患。原告多次向被告要求对私自拆改的车间结构及设施恢复原状，均遭拒绝，原告遂委托律师于2018年10月11日向彭红梅发送律师函，书面通知其在收到律师函之日起二十日内对诉争厂房中擅自拆改的部分恢复原状，否则解除《厂房租赁协议》，彭红梅接到此通知后仍然未对诉争厂房恢复原状。2018年11月7日，原告向彭红梅寄送《解除通知书》，通知其解除双方签订的《厂房租赁协议》，请求立即将诉争厂房腾空返还并将厂房恢复原状，彭红梅于2018年11月8日签收该通知书。故原告诉至人民法院，请求法院判如所请。三被告辩称，不同意原告诉请。第一，原告未取得诉争厂房的建设工程规划许可证或房屋所有权证，诉争厂房依法不得出租，《厂房租赁协议》无效，原告提出的解除《厂房租赁协议》的行为亦属无效法律行为；第二，被告虽对诉争厂房进行装饰装修，但原告知情并同意，故被告不存在私自拆改车间的行为；第三，被告同意并已将诉争厂房内可移动设备、设施全部搬离，可将诉争厂房归还原告；第四，由于原告行为，被告无法再进行租赁使用诉争厂房，给被告造成了一定损失。故三被告向本院提出反诉请求：1.请求确认被告与原告签订的《厂房租赁协议》无效；2.请求判令原告赔偿被告对诉争厂房进行装修改造后的装饰装修物残值损失122898元；3.本案诉讼费用及反诉费用由原告承担。二原告针对三被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。诉争厂房由案外人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称“天山房地产公司”）建造，天山房地产公司在建造时已取得了建设工程规划许可证，后天山房地产公司将土地使用权和地上物转让给原告，手续合法有效，原告已取得诉争地块的土地使用权、诉争厂房的所有权，在本案法庭辩论程序终结前的2019年5月30日，原告取得了诉争厂房的建设工程规划许可证。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对各方提交的证据证明的以下事实，予以认定：1.诉争厂房的具体坐落。根据当事人提供的证据材料及庭审陈述，本院确认诉争地块为天津市津南区小站工业区四号路与创业路交口H17地块，该地块所在工业园区为威达产业园（天山国际腾飞基地），在诉争地块上建有三幢厂房，总建设面积为9837.23平米，其中5号楼厂房为维科思公司经营，建筑面积5264.90平米，6号楼厂房为案外人天津市精永益流体控制设备有限公司（以下简称“精永益公司”）经营，建筑面积为3255.93平米，文利超也系该公司法定代表人，7号楼厂房建筑面积为1316.40平米，其中878.4平米面积出租给被告经营，即诉争厂房，其余面积仍由维科思公司使用。在原告起诉状中，描述的第三号车间即为诉争厂房，在被告提交的2份环境报告文件中，描述的1号车间即6号楼厂房，2号车间即7号楼厂房含诉争厂房。2.原告提交的《厂房租赁协议》1份，该协议由文利超与彭红梅于2015年10月20日签订。协议第二条约定，彭红梅租用厂房期限为10年，自2015年10月20日至2025年10月19日止。协议第三条约定，每两年为一个租期，2015年10月20日至2017年10月19日为第一个租期，每月租金为9658元，从第二个租期开始，双方约定新的价格计算，租金以租期开始前一周，一次性支付6个月租金为原则。协议第七条约定，文利超为彭红梅提供工业用电工业用水，电费按供电公司标准收取，水费按自来水公司标准收取。协议第八条约定，彭红梅应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如彭红梅需改建或维修建筑物，须经文利超同意方能实施。协议第十一条约定，本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。3.原告提交的《维科思公司股东会决议》1份，协议内容为，维科思公司授权文利超处理诉争地块及地上物出租过程中的一切事宜，并可以其个人名义签订租赁合同，以其个人银行账户代为收取租金。4.原告提交的《协议书》1份、不动产权证书协议1份、建设工程规划许可证2份，天山房地产公司原为诉争地块的使用权人，2014年5月22日，天山房地产公司取得了威达产业园（天山国际腾飞基地）一期、二期工程的建设工程规划许可证，2015年8月7日，天山房地产公司与维科思公司签订《协议书》，将诉争地块转让给维科思公司，维科思公司于2016年7月7日取得诉争地块的不动产权证书，2019年5月30日，维科思公司取得了诉争地块的建设工程规划许可证。5.被告提交的对账函2份，包括，2018年11月1日，精选预应力公司为精永益公司出具的《企业往来对账函》1份，2018年11月7日，精永益公司为精选预应力公司出具的《企业往来对账函》回函1份。精永益公司在回函中称，截至到2018年10月25日，精永益公司欠付精选预应力公司330057.83元，精选预应力公司欠付精永益公司158329.01元。对该组证据的真实性本院予以确认，但对关联性及证明力本院在判决理由中予以综合认定。6.被告提交的环境报告文件2份，包括，天津青草环保科技有限公司在2017年5月为精永益公司作出的《环境现状咨询报告》1份，天津蓝宇环境检测有限公司在2017年8月为精永益公司作出的《检测报告汇总》1份。对该组证据的真实性本院予以确认，但对关联性及证明力本院在判决理由中予以综合认定。7.2018年10月11日，二原告委托天津吉贤律师事务所向彭红梅送达的《律师函》1份，在律师函中，原告称彭红梅违反《厂房租赁协议》约定，未经原告同意，擅自对房屋建筑主体和承重结构进行变动拆改，改变了房屋原有结构并产生安全隐患，截至2018年10月，彭红梅共拖欠房屋租金及水电费共计40952.58元。要求彭红梅在收到律师函之日起二十日内，对厂房擅自拆改的部分恢复原状，并支付拖欠的房租及水电费用，否则原告将解除《厂房租金协议》，并索赔由此产生的一切损失。彭红梅于2018年10月12日签收。8.2018年11月7日二原告向彭红梅送达的《解除通知书》1份，通知彭红梅从2018年11月7日解除双方签订的《厂房租赁协议》，并立即将诉争厂房腾空返还原告，并将厂房恢复原状。彭红梅在2018年11月8日签收。对于当事人双方有争议的事实及证据，本院确认如下：1.被告腾空诉争厂房情况。被告称在2019年5月份开始不再经营诉争厂房，并陆续搬离，在2019年7月16日现场勘验前，已将诉争厂房内可移动设备、设施全部搬离，未搬离的部分按装饰装修损失主张。在2019年8月19日庭审结束后，被告携带了诉争厂房钥匙可交予原告。但原告认为被告对门窗拆改尚未恢复原状，且生火做饭的灶台也没有拆除，故不同意接收钥匙，认为被告应将厂房恢复原状，才满足返还原物的条件，原告方可同意接收诉争厂房。在2019年9月23日的询问笔录中，原被告双方表示庭后可以交接厂房钥匙，但至2019年9月29日，原被告方交接厂房钥匙，办理厂房交付工作，原告在笔录中作出表示，放弃向被告主张腾空诉争厂房并归还原告的诉讼请求。2.被告支付诉争厂房租金、水电费情况。原告提交了计算明细、银行流水、收条复印件、往来收据复印件等证据。对于厂房租金，原被告双方确认，截止2018年10月11日，被告拖欠租金及水电费共计40952.58元，被告在2018年10月12日收到《律师函》至2018年11月8日收到《解除厂房租赁协议书》期间，未支付上述拖欠费用，李宏伟于2018年12月20日支付房租61640元，2018年年度房租已结清。被告认可2019年租金标准为每月12292元，但认为厂房租金应从2019年1月份计算至2019年8月19日庭审之日，被告于庭后提交厂房钥匙，但原告未予接收，故租金不再再继续计算。在2019年9月29日，原被告方交接厂房钥匙，办理厂房交付工作，考虑被告延误交接厂房钥匙，原告也未积极配合，经本院询问，原被告均同意厂房租金计算至2019年8月份，故被告应向原告支付2019年1月份至2019年8月份的诉争厂房租金共计98336元。对于水电费，被告认可原告统计的2018年12月份及2019年1月份到4月份欠付水电费金额共计21193.52元，但称2019年5月份开始已不在诉争厂房经营，故对之后期间段的水电费不同意支付。原告称因被告拆走电表，无法统计2019年5月份之后的电费，主张电费金额系依照2018年同期电费得出。本院对被告欠付2018年12月份至2019年4月份水电费21103.52元予以确认，但因原告未举证证实2019年5月份至9月份期间的水电费的产生金额，故本院对该期间水电费不予认定。3.被告对诉争厂房的装修改造情况。（1）被告装修改造的项目及范围。被告为证明装饰装修损失，向本院申请就其出资施工建造的全部建筑物、构筑物及其他辅助设施、管线道路的土建、装饰装修部分的工程造价进行评估鉴定，本院依法委托中国建设银行天津市分行出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为被告对诉争厂房的装修改造项目鉴定造价为199294元。在鉴定意见书中，被告提交了车间改造和装饰装修施工具体项目明细，在2019年7月16日，本院与鉴定机构一同对诉争厂房进行了现场勘验过程中，确认了被告装修改造情况，本院予以认定。在庭审审理中原被告双方确认，被告在装修改造过程中，拆改了诉争厂房的一扇窗户与一扇门，被告为了工业生产需要，将窗户拆改成了更大的门，将门封死拆改成了较小的窗户，至庭审结束时被告未将门窗恢复原状。庭审中，原告提交照片一组，证明被告在诉争厂房中建造了灶台用于生火做饭，产生安全隐患，本院在勘验过程中亦发现厂房中建造了灶台。被告对建造灶台事实认可，至庭审时仍未拆除，但称与生产区进行了隔离，不会产生安全隐患。（2）被告装饰装修时间。原告提交了照片一组，用于对比厂房出租前后的不同。被告提交了证人证言一份、照片一组、环境报告文件2份，证明被告对诉争厂房进行装修是在2015年8月份至10月份期间，在厂房租赁协议签订前已经施工完毕，原告对此知情。被告称，在2017年5月至2018年10月份期间，原告进行环保方面的检测工作，故该期间被告未对诉争厂房进行装修改造。本院认为，因原被告均未提供拍摄照片的原始载体，照片本身也未能体现拍摄时间，证人未出庭作证，环境报告文件仅是对当时厂房环境情况的说明，未具体体现被告装饰装修尤其是门窗拆改的情况，与本案缺少关联性，故本院对该组证据的效力不予认可。原告在庭审中，称被告在2015年的八、九月份就已入驻诉争厂房，被告入驻后，原告发现被告进行装修改造，原告进行制止但被告仍在改造，原告出于刚刚建立租赁关系比较信任，就没有再继续制止，原告在2016年发现门窗已拆改，和被告进行交涉，双方均同意待将来验收时再改动成原状。根据原告陈述，自认了原告对被告装修改造知情，且未有效制止的事实。（3）被告装修改造是否改变了房屋建筑主体和承重结构，是否产生安全隐患。被告提交环境报告文件2份，证明包括在诉争厂房在内，在环保方面已检测合格，但本院认为报告文件仅是对当时厂房环境情况的说明，就诉争厂房因拆改门窗对主体结构安全的影响方面，缺少描述，故与本案缺少关联性。对此问题，原告仅提供了照片作为证据，未进一步举证论述被告装修改动对厂房主体结构的影响大小，故本院不予认定。（4）被告反诉主张的装修装饰损失如何计算。被告根据委托的鉴定意见书，主张以总租期10年为全部折旧，扣除已使用诉争厂房的折旧3年10个月，分摊剩余未使用的装饰装修损失为122898元（具体计算方式见被告提交的计算明细）。但原告对被告计算方式不予认可，认为没有关联性，认为被告存在违约行为。对于被告该项反诉请求是否合理合法，本院将在判决理由中进行综合论述。本院认为，结合当事人双方提交的证据及庭审陈述，本院归纳以下审理争议焦点并进行论述。一、本案原被告各方诉讼主体是否适格。企业法定代表人或主要负责人，以其个人名义进行的行为，其后果是由其个人承受，还是由其所属的企业法人承受，本院认为应从如下情形区分：第一，个人行为是否属于法人的经营活动，第二，行为在客观上是否被认为属于职务活动，第三，该行为与法人的职务有无联系。在本案中，1.就二原告而言，文利超为维科思公司法定代表人，虽以个人名义与彭红梅签订《厂房租赁协议》，但文利超对外出租厂房系维科思公司授权取得，且诉争厂房所有权系维科思公司所有，文利超对外出租厂房，系行使职务行为，其行为应由维科思公司承受，且维科思公司已作为原告一方参与诉讼，故本案关于诉争厂房租赁合同的纠纷结果亦应由维科思公司承受，文利超不应享有原告的诉讼主体资格。2.就三被告而言，原告称起诉三被告理由为，彭红梅为精选预应力法定代表人，虽然签订租赁协议的一方仅为彭红梅个人，未体现出彭红梅以精选预应力公司的名义签订，但诉争厂房实际上用于精选预应力公司的日常经营使用，李宏伟与彭红梅为夫妻关系，共同经营精选预应力公司，由李宏伟个人支付厂房租金，但原告未举证证明全部已给付租金都由李宏伟个人账户支付。被告则称，应由精选预应力公司作为被告参与诉讼，彭红梅系代表被告公司签订租赁合同，李宏伟虽是个人支付租金，但也是履行公司的职务行为。本院认为，彭红梅作为被告精选预应力公司的法定代表人，虽以个人名义签订《厂房租赁协议》，但诉争厂房用于精选预应力公司经营使用，李宏伟为保障租赁协议的履行所作的支付租金行为，也未超出精选预应力公司的经营活动范围，故彭红梅、李宏伟的相关行为与公司职务行为有联系，其行为亦由精选预应力公司承受，故被告应仅为精选预应力公司一方。二、原被告签订的《厂房租赁协议》是否有效。签订《厂房租赁协议》的主体虽为文利超与彭红梅，但该两人均为各自公司的法定代表人，诉争厂房用于精选预应力公司经营，厂房租金为维科思公司收益，故《厂房租赁协议》在原被告公司间生效。原被告系平等民事主体，签订的租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告虽辩称在租赁协议签订前后，原告始终没有向被告出示过诉争厂房的建设工程规划许可证或房屋所有权证。但本院查明，在2016年7月7日，原告就诉争地块取得了国有建设用地使用权，在本案一审辩论终结前的2019年5月30日，原告就诉争地块取得了建设工程规划许可证。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，厂房租赁协议依法有效。被告亦认可原告取得了诉争地块建设工程规划许可证，但认为需要经过相关部门验收才能交付出租使用，被告辩称于法无据，不予采纳。三、在租赁协议履行过程中，被告是否有违约行为，原告是否享有单方解除权。租赁协议订立生效后，原被告双方均应按照约定及法律规定全面履行自己的义务，双方在《厂房租赁协议》中对租金标准与支付期限进行了约定，对支付水电费进行了约定，且约定任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。在租赁合同履行之初，被告存在迟延给付租金的行为，被告称因公司刚刚开始经营缺乏经济能力，原告认可延后收取租金，实际上更改了协议里关于租金支付期限的约定，本院认为，轻微的迟延给付租金并不构成严重违约。但被告截止至2018年10月11日，共拖欠厂房租金及水电费共计40952.58元，原告向被告送达《律师函》，系行使催告行为，给予了被告自收到律师函之日起20天的履行期，若被告未按规定期限履行，则原告要求解除《厂房租赁协议》，由此产生的一切损失、费用由被告承担。被告于2018年10月12日收到了《律师函》，对其内容应当知晓，被告应当在履行期内全面履行支付义务。但被告在2018年10月12日收到《律师函》至11月8日收到《解除通知书》期间，未支付拖欠租金及水电费，已构成严重违约，此时原被告双方约定的及法律规定的合同解除条件已经满足，被告虽在2018年12月20日结清2018年度厂房租金，但已违约在先，原告单方解除厂房租赁协议的行为已生效。被告虽辩称精永益公司欠其货款，双方在2018年11月份进行对账确认，可行使抵销权，但因本案原告主体并非精永益公司，被告行使抵销权的行为并不成立，本院对该辩称不予采纳。被告另辩称《解除通知书》中解除的理由为被告对厂房主体和承重结构进行变动拆改，原告并非以拖欠租金、水电费解除合同，但本院认为原告在《律师函》中已明确拖欠房租及水电费的法律后果，被告的违约行为不仅构成双方约定的合同解除理由，也构成合同法定解除的理由，故对被告辩称不予采纳。四、被告装修改动是否经过原告同意，被告反诉的装饰装修损失的是否合理合法。本院查明，被告精选预应力公司为生产锚具公司，被告在租赁厂房期间，为生产经营需要，装修改动了诉争厂房，如安装了车间吊顶、防火板隔断、照明动力线路、水泥工作台等，在车间作业区外，也建造了卫生间、灶台、办公区等，对诉争厂房结构本身拆改了门窗。原告在租赁管理期间，在知晓被告装修改动情况后，未明确表示反对，也未采取有效的措施加以制止，应视为被告装修改动经过了原告认可，装饰装修形成善意添附。原告主张对被告拆改门窗过程不知情，在被告已完成拆改后双方约定待将来验收再恢复原状，本院认为，维科思公司与精永益公司共同使用诉争地块，与被告公司毗邻，文利超作为两公司的法定代表人，应当知晓被告装修改造诉争厂房主体结构的行为，原告未举证证实其不知情，且即使原告不知情，亦在监督管理中存在疏忽行为，在被告拆改完工后，原告也未有效制止，故被告拆改门窗也应视为经过原告认可，故对其恢复原状的主张，本院不予支持。对于被告反诉主张的装饰装修损失，本院认为，被告依据的鉴定报告，仅是对被告装修改造项目的鉴定造价，原告未向鉴定机构提供施工合同及有关票据，被告主张依据鉴定造价分摊现有的装修残值，但10年的租赁期限并不等同于装饰装修的全部折旧年限，被告主张的计算方式缺乏关联性及证明力，本院不予认可。且因被告存在违约行为，导致租赁合同予以解除，依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体迎送法律若干问题的解释》第十一条的规定，租赁合同解除的，应由导致合同解除的违约方即被告承担装饰装修残值损失，故对被告反诉主张的装饰装修损失，本院不予支持。综上，文利超与彭红梅签订的《厂房租赁协议》无违反法律强制性规定的情形，成立并生效，因系文利超、彭红梅作为法定代表人作出的职务行为，故《厂房租赁协议》应在原告维科思公司与被告精选预应力公司间亦成立并生效。在本案一审辩论终结前，原告就诉争地块取得了建设工程规划许可证，故《厂房租赁协议》应为有效。被告存在拖欠房租及水电费的违约行为，不得以其违约行为主张合同无效而获得利益。在合同履行过程，原告向被告送达了《律师函》与《解除通知书》，在催告履行期间被告仍未履行支付租金及水电费的义务，已构成严重违约，导致厂房租赁协议因违反双方约定及法律规定而解除，原告单方行使合同解除的行为合法有效，《厂房租赁协议》自被告于2018年11月8日收到《解除通知书》时解除。对于被告对诉争厂房的装修改造，原告得知后未予以制止，允许被告继续装修，应认定被告装饰装修已取得原告同意，对于被告未搬离的形成附合部分，如门窗拆改、建造灶台等，原告不得主张恢复原状。被告在庭审中已将未形成附合的装饰装修物搬离，并将厂房返还原告，故原告放弃主张腾空厂房并返还的诉讼请求。对于原告主张的厂房租金，原被告双方确定，被告应以每月租金12292元为标准，支付自2019年1月份起至2019年8月份的租金共计98336元。对于水电费，被告应支付2018年12月份至2019年4月份的期间的费用共计21193.52元，即被告应向原告支付拖欠的厂房租金、水电费共计119529.52元。对于被告反诉的装饰装修损失，被告未举证证实其计算方式合理合法，且被告为合同解除的违约过错方，故对被告该项反诉请求本院不予支持。因原告尚未能确定对装修改造部分能否利用，原被告未能协商补偿情况，故本案不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体迎送法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、原告维科思（天津）科技有限公司与被告天津市精选预应力锚具开发有限公司双方签订的《厂房租赁协议》合法有效，于2018年11月8日解除；二、被告天津市精选预应力锚具开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告维科思（天津）科技有限公司拖欠的厂房租金、水电费共计119529.52元；三、驳回二原告其他诉讼请求。四、驳回三被告反诉请求。本案本诉案件受理费1510元，由被告负担1385元，被告于本判决生效后五日内将1385元给付原告。反诉案件受理费4300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  崔长祥二〇一九年九月二十九日法官助理孙瑞祥书记员袁卿阳