山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初2995号原告：杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司，住所地山东省青岛市即墨区山东大学青岛校区创新创业服务中心（北）区（一）层105号商铺,确认送达地址为杭州市余杭区文一西路969号4号楼小邮局，统一社会信用代码91370282MA3QF1LF7D。负责人：程少雄，总经理。委托诉讼代理人：王晓莉，山东元鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈平平，山东元鼎律师事务所实习律师。被告：即墨市山大学子超市，住所地青岛市即墨区鳌山卫街道办事处山东大学青岛校区创新创业服务中心北区一层1036号商铺，确认送达地址为平度市东阁街道办事处尚家上官村35号,统一社会信用代码：92370282MA3EFWDY55。负责人：史秀娟，经理。委托诉讼代理人：彭超，平度蓼蓝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许广超，男，1986年9月29日出生，汉族，住平度市，系该单位工作人员。原告杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司（以下简称天猫青岛第一分公司）与被告即墨市山大学子超市（以下简称山大学子超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓莉，被告委托诉讼代理人许广超、彭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天猫青岛第一分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告被告签订的《租赁合同》及《关于的补充协议》，并减免疫情期间原告的租金；2.依法判令被告立即返还原告支付的房租押金120万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月22日，杭州天猫校园技术服务有限公司（以下简称天猫公司）与被告签订《租赁合同》，其中约定：天猫公司租赁被告位于山东大学青岛校区创新创业服务中心（北）区（一）层，编号为（105）号商铺，租赁用途为超市、日常生活服务，租赁期限为2019年8月30日至2024年8月30日止，租金标准为第一年2124360元，第二年为2300400元等，租金支付方式为每半年支付一次，同时约定，天猫公司于本合同签订后10日内向被告支付120万元的租金押金，后天猫公司与原告、被告签订《关于的补充协议》，约定由原告代替天猫公司履行原《租赁合同》的权利义务等，协议签订后，原告积极履行合同约定的义务等，于2019年9月3日向被告支付120万元租房押金，并于2019年11月25日向被告支付了1062180元半年租金。现因新冠××疫情的影响，山东大学青岛校区迟迟未开学，导致原告租赁的涉案房屋一直未营业，没有任何收入，反而每天支出高额的租金等成本，造成原告资金严重困难，已无力继续履行合同。原告多次联系被告沟通协商退租未果，于2020年3月11日向被告发出《解除合同通知函》，要求解除双方签订的租赁合同》及《关于的补充协议》，并要求返还租房押金，但是被告拒不返还，现原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告山大学子超市辩称，1.本案原告以分公司名义提起诉讼系主体错误，根据《公司法》第13条第l款规定：公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因《公司法》是特别法，且颁布时间晚于《民事诉讼法》及其司法解释，故分公司不能参加诉讼，只能由总公司参加诉讼，享受权利承担义务。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。该分公司没有财产，也没有股东，就是一个空壳公司，原告以分公司作为诉讼主体向法院提起民事诉讼，导致本案被告提起反诉存在较大诉讼风险。2.针对原告的诉讼请求一，被告不同意解除原、被告之间签订租赁合同及补充协议。原告、被告签订租赁合同前，被告将涉案租赁房屋出租给上海万佐信息技术有限公司，该公司在店铺内装修花费615311.73元，原告主动找到被告要求承租涉案房屋，被告被迫赔偿上海万佐信息技术有限公司装修款615311.73元，产生大量经济损失。被告在原告经营期间多次为维护原、被告之间的租赁合同作出努力，给原告提供各种方便，协调原告与学校之间的关系，对此原告均予以认可。在租赁期间，被告积极的履行原、被告之间签订的租赁合同，没有违约行为。被告也曾经向原告提出，关于疫情期间被告也明确跟原告表明可以适当减免房屋租赁费，原告在春节结束后就将租赁房屋内的所有产品全部拉走，原告对此仍要坚持解除租赁合同，属于单方解除合同，属于违约行为。3.关于原告诉讼请求二，要求被告返还原告支付的履约保证金120万。被告不同意，履约保证金是为了保证租赁合同正常履行而设立，具有担保的性质。根据原、被告双方签订租赁合同，原、被告双方之间约定租金支付方式为按半年支付房租。本合同签订于2019年8月22日，于2020年2月23日，原告就应当向被告支付下半年的房屋租赁费，被告曾向原告发过催款函，要求原告支付下半年房屋租金，原告对此置之不理，租赁合同还约定在租赁期限内不得擅自解除合同，并且原告逾期向被告给付房屋租金的行为已经构成严重违约，原告已缴纳的履约保证金不予退还。为此，原告要求被告返还履约保证金120万没有事实和法律依据。综上，请求贵院依法查明本案事实，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：涉案商铺位于山东大学青岛校区创新创业服务中心（北）区（一）层，编号为105。系案外人张**及山大学子超市委托代理人许广超共同从青岛时代学人文化发展有限公司承租而来。2019年8月22日，山大学子超市（甲方）与杭州天猫校园技术服务有限公司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定，第一条租赁标的的基本情况，乙方自愿承租位于山东大学青岛校区创新创业服务中心（北）区（一）层，编号为（105）号商铺（下称租赁物）。该租赁物范围内，建筑物总建筑面积为1275平方米，其中地上建筑物建筑面积为1275平方米。合同期前三年实际使用建筑面积为1045平方米，第四、五年租赁建筑面积为1275平方米。甲方保证对该租赁物有合法产权或使用权，该房产未抵押。第二条租赁期限，1.租赁期限自2019年8月30日至2024年8月30日，租赁期限为5年。2.租赁期满，甲方有权收回该租赁物，乙方应在约定时间内交还。乙方如要求续租，则必须在租期届满前3个月向甲方提出书面续租的申请；乙方在上述时限内提出续租申请的，甲方应在同等条件下与乙方签订续租协议。第三条租赁用途，乙方租用该租赁物之用途为超市、日常生活服务。第四条租金的计算及支付方式，（1）租金标准：第一年2124360元，第二年2300400元，第三年2831760元，第四年3564000元，第五年3672000元。以上价格均包含增值税。（2）每年按365天计算。（3）付款时间以双方确认为准，甲方应向乙方开具对应金额的增值税专用发票。（4）每年租金支付方式为按半年支付房租。（5）乙方在为超市所经营的新公司设立后10天支付首期房租，其他时间房租按约定支付。（6）甲方同意乙方以支票、汇款等方式缴纳租赁物租金及其他费用。乙方需保证所有款项在规定时间内支付给甲方。逾期未支付给甲方，视同于乙方未按时缴纳。第五条履约保证金，1.本合同签订后10个日内，乙方向甲方缴纳履约保证金1200000元。2.当租赁期满或本合同解除，乙方搬离腾空，向甲方交还房屋时，若双方在合同履行过程中不存在任何争议，则甲方须在此租赁物交还3日内将此笔履约保证金无息退还乙方。3.租赁期满或本合同解除时，乙方须将该租赁物完好无损的交还给甲方。若因乙方的原因导致该租赁物毁损的，则甲方有权从履约保证金中扣除其财产的相应损失，不足部分可向乙方追偿。4.若乙方在履行合同过程中有拖欠租金、其他费用及违约金情形经催缴后仍未缴付的，则甲方有权从履约保证金中进行相应数额的扣除，不足部分可向乙方追偿。5.租赁期内如乙方不履行本合同约定的其他义务，给甲方造成损失的，甲方有权扣除履约保证金相应部分赔偿甲方的损失；不足部分可向乙方追偿。6.当履约保证金不足时，乙方应立即补足。乙方在缴纳下一期租金之前，应当先补足履约保证金。当甲方向乙方送达了《履约保证金补足通知》，如乙方在补足通知的限期内（一般为15个工作日）内仍不补足的，甲方有权终止合同。第十条合同的变更、解除与终止，1.除本合同另有约定的情形外，甲乙双方在本租赁期限内不得擅自解除合同。2.乙方有下列情形之一的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，立即收回该租赁物，不予退还已缴纳的租金及履约保证金等费用，并追究相关赔偿责任：（1）不支付或者不按照约定支付租金、不按时补缴履约保证金、拖欠代收代缴费用、有偿服务费等其他各项费用达30个工作日的。第十一条违约责任，1.乙方有本合同第十条第2款第（1）项约定情形的，除补交所有拖欠费用外，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中按每延迟1个自然日扣除应交纳费用0.3‰的金额作为违约金，并赔偿因此给甲方造成的其他损失，不足部分可追偿；若乙方有本合同第十条第2款约定的其他情形的，则甲方有权从履约保证金中扣除相应数额作为损失赔偿。2019年8月23日，被告山大学子超市与杭州天猫校园技术服务有限公司及原告天猫青岛第一分公司（丙方）签订《关于的补充协议》，三方约定，由丙方替代乙方履行原合同权利义务，丙方为乙方的关联公司且系为山东大学校园店项目成立。原协议主体由乙方变更为丙方，由丙方继续履行原协议项下乙方的权利义务，并有丙方支付原协议下所有费用，相应费用发票甲方同意向丙方开具。2019年9月3日，杭州天猫校园技术服务有限公司向被告支付履约保证金1200000元，2019年11月25日，原告向被告支付2019年8月30日至2020年2月29日半年租金1062180元。原被告均确认大约在2020年3月20日左右，原告将涉案商铺腾空。2020年3月13日，原告向被告送达解除合同通知函，要求解除双方签订的《租赁合同》及《关于的补充协议》。山大学子超市自认于2020年8月20日重新将商铺出租给利群公司。2020年8月28日，本院组织原被告进行涉案商铺交接。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交微信截图，欲证明原告于2020年3月18日将涉案商铺的钥匙交还被告委托诉讼代理人许广超，被告质证称并未收到钥匙。原告未能提交充足证据证明已经于2020年3月18日将钥匙交还被告，应承担举证不能的法律责任，本院对原告提交的该证据不予采信。2.被告提交继续履行合同通知函、中国邮政邮件交寄单、微信截图，欲证明2020年3月13日被告向原告邮寄继续履行合同通知函，要求被告于2020年3月20日前支付租金1062180元并继续履行合同。被告质证称，从未收到被告邮寄的继续履行合同通知书。结合庭审及被告与原告认可的代理人张建微信聊天截图及向程少雄邮寄的继续履行通知函，本院认定被告已经向原告送达要求继续履行合同通知函。3.被告提交《合作协议》及转账记录，欲证明被告为与原告合作，提前解除其与上家公司之间的合作协议并赔偿上家公司损失615311.73元。被告提交的该证据与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采纳。本院认为，本案争议焦点有四：其一，关于被告诉讼主体资格问题。被告辩称，原告以分公司名义提起诉讼系主体错误，分公司不具备法人资格。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人；另根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。杭州天猫校园技术服务有限公司与山大学子超市签订《租赁合同》，随后将其权利义务全部转让给天猫青岛第一分公司，山大学子超市对此予以认可，故天猫青岛第一分公司作为原告提起诉讼，符合民事诉讼法及相关司法解释关于诉讼主体资格的界定，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。其二，关于新冠××疫情影响是否在本案中构成不可抗力。原告主张新冠××疫情构成不可抗力，本院认为，根据山东省高级人民法院关于《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》中关于不可抗力的认定，“对于承租人而言，生产经营受到影响不直接构成交付租金义务不能抗拒、不能克服的事由，一般也不宜认定为不可抗力。但是，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力。”山大学子超市明确表示，可以为天猫青岛第一分公司减免疫情期间的租金甚至可以适当降低之后的租金。天猫青岛第一分公司认为新冠××疫情构成不可抗力，显然与山东省高级人民法院的该项规定不符，本院对原告的该项主张不予采纳。其三，关于涉案《租赁合同》及《关于的补充协议》应否解除问题。本院认为，天猫青岛第一分公司以受新冠××疫情影响造成其经济困难为由，要求解除其与山大学子超市之间的租赁合同及补充协议。从诚信信用原则来讲，天猫青岛第一分公司无正当理由提出解除合同系违反诚实信用原则，其行为不应得到提倡，但是根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第48条的相关会议精神，在一些长期性的房屋租赁合同履行过程中，一概不允许解除合同，双方当事人之间形成僵局，继续履行合同对双方均不利的情况下，允许违约方解除合同。根据法律规定，违约方不享有合同解除权，故天猫青岛第一分公司虽向山大学子超市送达了解除通知函，但不发生合同解除的效力。山大学子超市为及时止损，于2020年8月20日另行与案外人利群公司签订租赁合同，视为其认可与天猫青岛第一分公司解除租赁合同及《关于的补充协议》，本院确认《租赁合同》及《关于的补充协议》的解除时间为2020年8月20日。其四，关于履约保证金应否退还问题。根据《租赁合同》第十条第2项的规定，乙方有下列情形之一的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，立即收回该租赁物，不予退还已缴纳的租金及履约保证金等费用，并追究相关赔偿责任：（1）不支付或者不按照约定支付租金、不按时补缴履约保证金、拖欠代收代缴费用、有偿服务费等其他各项费用达30个工作日的。乙方单方要求解除合同，其行为已经构成违约，其支付的履约保证金不应退还。但是因受新冠××疫情影响，山东大学青岛校区开学较晚，导致原告无法正常营业，确实造成原告经济困难，亦是事实。故从公平原则角度，应当适当减免原告在疫情期间的租金，结合本案实际情况，本院酌情减免原告两个半月租金442575元（1062180元÷6个月×2.5个月），为避免当事人诉累，本院判令被告直接从履约保证金中退还原告两个半月租金442575元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第九十条之规定，判决如下：一、原告杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司与被告即墨市山大学子超市于2019年8月22日签订的《租赁合同》及8月23日签订的《关于的补充协议》于2020年8月20日解除；二、被告即墨市山大学子超市于本判决生效后十日内退还原告杭州天猫校园技术服务有限公司租金442575元；三、驳回原告杭州天猫校园技术服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元（原告预缴），由被告即墨市山大学子超市负担7939元，由原告杭州天猫校园技术服务有限公司青岛第一分公司负担7661元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王彬彬审判员  刘平平审判员  李林娟二〇一九年九月十七日书记员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、由一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：。（五）依法成立并领取营业执照的法人的分支机构。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。