北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28758号原告：孙金才（反诉被告），男，1955年3月11日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张翠芳（孙金才之儿媳），1981年4月11日出生，住北京市密云区。被告：范维（反诉原告），男，1968年11月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告孙金才（反诉被告）与被告范维（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙金才及其委托诉讼代理人张翠芳、被告范维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙金才向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告按照9500元/月的标准向原告支付自2019年5月20日至2019年7月8日止的房屋租金15200元；2.请求法院判令被告向原告支付违约金19000元；3.请求法院判令被告支付2019年5月的水费110元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年11月19日签署了《北京市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于西城区铁路危改小区XX号楼XX单元XX房屋，租金为8000元，押金为8000元，租金支付方式为按季度付款。合同签署后，原、被告于2018年11月12日签署了《补充协议》，约定双方的租赁合同延长到2019年11月20日，租金调整为9500元/月，其他内容不变。按照合同约定，被告应于2019年5月20日支付2019年5月20日至2019年8月19日期间的租赁费用，但被告拒绝支付。后被告表示要提前退租，原告多次询问被告何时退租，并要求被告配合其他租户看房时，被告既不告知明确的退租时间，也不配合其他租户看房。后双方于2019年7月8日解除了合同，被告于当日向原告交付了房屋。但被告一直未支付拖欠的租金和水费。特诉至贵院，望判如所请。被告范维辩称，我自2015年11月开始承租涉案房屋，我在双方发生纠纷之前从未拖欠过原告的房租。2019年3月20日下午，我承租的房屋所在单元地下室发生火灾，我承租的房屋受到严重影响，自来水受到污染不能饮用，我因此不想再承租该房屋。火灾之后，我将火灾导致自来水受到污染的情况告诉了原告的儿子，但是至今水管的问题还没解决。2019年4月9日，原告到涉案房屋中，我当时表示要退租，原告说因为水的问题原告每个月出2000元水费，我的理解是每月减2000元房租。2019年5月20日应当支付下一季度租金，我找到物业，物业表示只报销2000元水费，但我认为是每个月减少2000元租金。我与原告沟通之后，原告否认每个月减少2000元租金，我不同意，5月底我再次向原告提出退租。2019年6月9日，原告上门找我沟通，要求我搬家，当天双方发生了纠纷，展览路派出所进行了调解，最终没有解决。2019年6月11日，原告发短信要求解除合同，我没有同意。房屋发生问题是原告的原因。我认为楼房发生火灾之后，自来水无法正常使用，我不能按照原价交租金，原告应当补偿水费；我曾经交了8000元的押金，该押金可以抵扣租金。我在2019年7月8日找到合适的房子后搬离了涉案房屋，我认为涉案租赁合同是在2019年7月8日我交房时解除的。我可以向原告支付租金，但是自3月20日之后，原告应该将租金打折。违约金不同意支付。原告提供的房屋影响了我的健康，因此是原告违约，不是我违约，如果法院认定我违约，我认为原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。对于拖欠的水费，我同意支付水费。反诉原告范维提出如下反诉请求：1.要求反诉被告支付违约金8000元；2.要求反诉被告减少租金7200元；3.要求反诉被告支付网络费950元；4.要求反诉被告支付2019年3月20日至2019年4月5日期间的住宿及餐饮费3800元；5.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月20日，涉案房屋所在单元地下室放置的电瓶爆炸引发火灾。之后，该楼的自来水受到严重污染。按照双方合同约定，原告应当承担违约责任，赔偿我8000元违约金。由于楼内着火导致自来水有怪味，严重影响我的日常生活起居，原告对此应当进行赔偿。反诉被告孙金才辩称，我与被告是房屋租赁关系，水管炸裂事件造成自来水的质量问题与我无关。水管炸裂事件确实给被告的居住造成一定影响，但事件发生后，被告并没有告知我方，而是一直在与物业进行交涉。2019年4月8日，被告才告诉告知我方上述事件，第二天我们就与物业及原告了解并处理此事，鉴于被告与物业已就赔偿达成了一致意见，我方并无异议，被告无权再向我方主张任何损失或违约金。水管炸裂发生在3月20日，即便被告需要时间找房搬家，按照常理，一个月的时间也足够了，但是被告一方面声称房屋安全有问题，不支付租金，另一方面又继续在房屋中长期居住，拒绝搬离，直到我们起诉。甚至还要求减少其拒绝搬离房屋期间的租金，完全没有任何的法律及事实依据。我方同意向被告支付网络费。不同意被告的其他反诉请求。本案审理中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年11月22日，原告孙金才作为出租人（甲方），被告范维作为承租人（乙方），签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋座落于西城区铁路危改小区XX号楼XX单元XX室，租赁用途为居住，租赁期限为2015年11月22日至2016年11月21日，月租金标准8000元/月，租金按季度支付，支付租金时间分别为2015年11月22日，2016年2月22日，2016年5月22日，2016年8月22日；押金8000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给乙方；合同第九条合同解除约定：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方不具有出租该房屋的权利；2、迟延交付房屋达15日的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的、健康的；4、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的；7、擅自将房屋转租给第三人。（五）、其他法定的合同解除情形。第十条违约责任约定：（一）、甲方有第九条第三款约定的情形之一导致乙方解除合同或提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，违约金应以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给乙方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（二）、乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……（五）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金的2倍向守约方支付违约金。上述合同签订后，双方依约履行了各自的义务。上述合同到期后，双方每年续签一次合同，除对租金和租期进行调整外，其他合同条款未变更。双方于2018年11月12日续签的合同将租金调整为9500元/月，租期确定为2018年11月20日至2019年11月20日。2019年3月20日，涉案房屋所在单元地下室放置的电动自行车发生自燃，致使该单元的自来水管道受损后被污染。原告提交的检测报告显示，2019年4月28日在西城区铁路危改小区XX号楼XX单元XX室提取的水样经鉴定定机构检测合格，被告对该报告的真实性不予认可，被告提交了小区业主群的聊天记录用以证明小区自来水仍有异味，原告对被告提交的聊天记录不予认可。2019年7月9日，被告将涉案房屋交还原告，双方办理了房屋交接手续，被告尚欠2019年5月的水费110元及2019年5月20日之后的租金未付。现原告诉至本院，要求被告支付2019年5月20日至2019年7月8日期间的租金15200元，要求被告支付违约金19000元及2019年5月的水费110元。被告同意支付水费110元，不同意支付全额租金，不同意支付违约金。被告提出反诉要求原告支付违约金8000元、减少租金7000元、支付网络费950元，赔偿住宿及餐饮费用3800元。原告认可被告垫付网络费的事实，同意向被告支付网络费950元，不同意被告其他反诉请求。庭审中，被告主张其于2019年4月8日告知原告自来水管放出来的水有异味，其准备在4月底之前搬家，要求原告退还9500元租金和押金8000元，原告告知其物业每月可以补偿其2000元，被告主张其理解是每月减少房租2000元，其因此选择继续租住涉案房屋。其在2019年5月20日该支付下一季度租金时找到物业公司要求报销每月2000元的损失，物业公司只同意一次性赔偿其2000元损失，其因此再次提出退租，原告在2019年6月9日要求其搬家，双方未达成一致意见。2019年6月11日，原告发短信要求与其解除合同，其未同意，双方租赁合同应当是在2019年7月9日办理房屋交接时解除的。被告主张2019年3月20日之后的租金，原告应当适当进行减免，其同意按照每月7500元的租金标准向原告支付租金。原告认可曾与被告进行协商的事实，但主张从未承诺每月补偿被告2000元，是物业公司承诺一次性给与被告2000元补偿。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属有效合同。关于违约金和租金，涉案合同履行过程中，涉案房屋所在单元地下室发生火灾，造成自来水管破损后受到污染，被告的正常生活因此受到一定影响，双方协议解除合同过程中，曾就原告给与被告的补偿问题进行过协商，但未达成一致意见，双方洽商过程中，被告未向原告支付后续租金的行为不构成违约，但被告实际居住涉案房屋至2019年7月8日，此期间的租金被告应当足额支付，现原告要求被告支付租金的请求正当，应予支持。鉴于被告尚有8000元押金在原告处，按照合同约定，该押金可以抵扣被告欠缴的租金和各项费用，因此，原告主张的租金应当抵扣已经收取的押金（9500+9500/30*19-8000）=7504元，原告计算的租金的数额有误，本院予以纠正。基于上述理由，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于水费，被告在租赁涉案房屋期间尚有110元水费未结清，现原告要求被告支付110元水费，被告亦同意支付，本院不持异议。被告反诉要求原告支付违约金的请求，无事实依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付违约金并减少租金的请求，涉案房屋自来水受到污染，系因电动自行车自燃后爆炸引发的意外事件所致，并非原告提供的设备设施存在问题，因此，原告在合同履行过程中并不存在违约行为，被告因此要求原告支付违约金并减少租金的请求，缺乏合理依据，本院不予支持。涉案房屋水源受到污染期间，被告实际支出的住宿及餐饮费用，小区物业均已承诺赔偿，对被告要求原告赔偿其该项损失的请求，本院不予支持。被告在承租涉案房屋期间，垫付了网络费用950元，原告同意向被告支付，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告范维给付原告孙金才二〇一九年五月二十日起至二〇一九年七月八日期间的租金15504元（抵扣押金8000元后，实际应支付7504元）。二、自本判决生效之日起十日内，被告范维给付原告孙金才二〇一九年五月水费110元。三、自本判决生效之日起十日内，原告孙金才给付被告范维网络费950元。四、驳回原告孙金才其他诉讼请求。五、驳回被告范维其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元、反诉费149元，由原告孙金才负担187元（已交纳），由被告范维负担291元（已交纳149元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一九年九月二十九日书记员  白指洋