江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终7638号上诉人（原审被告）:陈裕富，英文名CHEN,YU-FU，男，1960年8月1日生，证件号码00405221，台湾居民，现住江苏省苏州市姑苏区，系苏州市弘议塑料焊接有限公司法定代表人。委托诉讼代理人：严见唯，男，1977年12月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系苏州市弘议塑料焊接有限公司员工。被上诉人（原审原告）:苏州精英体育休闲有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区富元路。法定代表人：柴逢群，总经理。委托诉讼代理人：朱永新，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。原审被告：苏州双成记食品有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区富元路909号精英大厦东一层。法定代表人：顾小兰。上诉人陈裕富因与被上诉人苏州精英体育休闲有限公司、原审被告苏州双成记食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015)相民初字第00531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈裕富上诉请求：1、依法撤销一审判决或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院只是通过两张上诉人的转账收据就认定上诉人是承租人于法无据。本案的实际承租人是苏州双成记食品有限公司，与上诉人无任何关系，一审法院认定事实不清，判决有误。被上诉人苏州精英体育休闲有限公司在诉讼中答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告苏州双成记食品有限公司未作答辩。原审原告苏州精英体育休闲有限公司向一审法院起诉请求：1、陈裕富、苏州双城记公司搬离位于精英大厦东底层400㎡的租赁房屋；2、陈裕富、苏州双城记公司向苏州精英体育休闲有限公司支付自2015年2月1日起，以年租金9万元计算到实际搬离之日占有使用费人民币及水费396元，电费2990元，卫生费600元；3、诉讼费由陈裕富、苏州双城记公司承担。一审法院认定事实：2010年8月9日，苏州精英体育休闲有限公司（出租方、甲方）与案外人陈启文（承租方、乙方）签订《精英高尔夫房屋租赁合同》一份，约定：“一、苏州精英体育休闲有限公司将座落于相城经济开发区富元路精英大厦东底层已装饰的商业用房出租给陈启文，经营面积为400㎡。二、租赁期限为2年，从2010年8月6日起至2012年9月5日止（其中含甲方赠送的1个月装修期），租金自2010年9月6日起算。第一年租金8万元，第二年租金9万元，续约后的租金，每年递增1万元。‥‥。五、甲方房屋内部原有装饰物品原则上不得改动，如需改动，应征得甲方同意‥‥。租赁期满或提前终止租赁，乙方退租移交甲方时应保持所有装修完好运转状态，所有装修不能拆除，如有损坏的，乙方应该赔偿。租赁期满，对于乙方的增加装修部分甲方不再给予补偿。‥‥‥。七、卫生清洁费每月600元，水电费按表计量，在每月底抄表，月初5日前支付。乙方应按期支付租金，如不能按期支付租金和应付的卫生清洁费、水电费，视作违约，逾期30天的甲方有权停止租赁协议、收回房屋。‥‥”。2010年12月24日，苏州双成记食品有限公司经工商登记成立，登记住所为苏州相城经济开发区富元路909号精英大厦东一层。苏州双成记食品有限公司于2014年1月2日交纳2013年10月物业费600元、11月份水电费1132元；于2014年4月11日交纳物业费600元、3月水电费4788元；于2014年6月18日交纳3-4月份水电费5969元、2-4月份物业费1200元；于2014年7月25日交纳物业费600元、5月份水电费3596元；于2014年7月25日交纳租金10000元；于2014年11月18日交纳9-10月水电费8010元、9-10月份物业费1200元、租金10790元，合计20000元；于2015年2月12日交纳水电租金合计23006元。苏州精英体育休闲有限公司为此分别开具了收款收据。陈裕富通过其62×××74的银行卡分别于2014年11月18日和2015年2月15日向苏州精英体育休闲有限公司法定代表人柴逢群的账户转账支付20000元和23006元。2014年11月27日，苏州精英体育休闲有限公司向苏州双成记食品有限公司邮寄书面通知一份，称：“苏州双成记食品有限公司，按照本公司与你签署的租赁精英大厦的协议，租期已经到期，现该房屋本公司将自用，为此特书面通知，请你们于2014年12月15日前撤离，并交清所欠租金和水电物业费用”。经查，该邮件由苏州双成记食品有限公司的法定代表人顾小兰签收。本案一审审理中，苏州精英体育休闲有限公司明确：其与苏州双成记食品有限公司、陈裕富均未签订过书面租赁协议。如果法院根据现有证据不能认定苏州精英体育休闲有限公司庭前已经向对方发出解除租赁关系的通知，那么要求法院判令双方解除租赁关系，因为苏州精英体育休闲有限公司起诉要求法院判令搬离也是解除关系的方式之一。2015年2月1日之前租赁费用及占有费苏州双成记食品有限公司、陈裕富已经交清了，之后没有交过费用。以上事实，有当事人身份信息、《精英高尔夫房屋租赁合同》、函件、邮寄凭据及查询信息、收款收据、银行交易记录及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，根据苏州精英体育休闲有限公司举证的建设工程规划许可证、施工许可证、发改局项目批复文件等证据可以证明苏州精英体育休闲有限公司有权出租本案涉及的精英大厦房屋。虽然苏州精英体育休闲有限公司与苏州双成记食品有限公司、陈裕富就租赁事宜从未签订过书面租赁协议，但苏州精英体育休闲有限公司曾与案外人陈启文就本案租赁房屋签订过从2010年8月9日起为期两年的租赁协议，而苏州双成记食品有限公司也系于2010年12月24日申请设立，登记地址即为本案诉争房屋，结合苏州双成记食品有限公司、陈裕富举证的收款收据，再考虑到陈裕富与陈启文均系台湾人士，又系朋友关系，本院认为苏州精英体育休闲有限公司所述“其与陈启文签订租赁协议后，陈启文因病回台湾，房屋实际由陈裕富承租使用”的内容较为可信。另外从陈裕富通过其银行转账向苏州精英体育休闲有限公司支付两期租金等事实来看，而苏州精英体育休闲有限公司也陈述其一直是与陈裕富联系等事实，可以认定苏州双成记食品有限公司、陈裕富系按照《精英高尔夫房屋租赁合同》的约定共同与苏州精英体育休闲有限公司建立起事实上的不定期租赁关系。由于系不定期租赁关系，苏州精英体育休闲有限公司有权随时主张解除。苏州精英体育休闲有限公司举证的2014年11月27日发出的书面通知函可以证明苏州精英体育休闲有限公司要求与苏州双成记食品有限公司、陈裕富自2014年12月15日解除租赁关系并搬离租赁房屋。虽然其后苏州双成记食品有限公司、陈裕富又于2015年2月12日交纳水电租金合计23006元，但由于并未注明系何期间的费用，根据年租金9万元的标准来推算，该金额中的租金应系2015年2月12日之前的，苏州精英体育休闲有限公司也认可苏州双成记食品有限公司、陈裕富已经支付2015年2月1日之前的租金或占有使用费，而水电费也应系2014年11月之后至2015年2月12日未搬离期间实际产生的部分费用，因此不能据此认为双方就延续租赁关系达成了一致。因此，苏州精英体育休闲有限公司主张苏州双成记食品有限公司、陈裕富从所承租房屋中搬离的请求，合法有据，应予支持。苏州双成记食品有限公司、陈裕富还应按照年租金9万元标准，从2015年2月1日起向苏州精英体育休闲有限公司支付占有使用费直至其搬离为止。对于苏州精英体育休闲有限公司主张的水费396元，电费2990元，卫生费600元，由于缺乏相对客观的证据和依据，本院碍难支持。苏州双成记食品有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担不利的法律后果。遂判决：一、陈裕富、苏州双成记食品有限公司于判决生效之日起十日内从位于苏州相城经济开发区富元路909号精英大厦东一层搬离，将占有的房屋返还给苏州精英体育休闲有限公司。二、陈裕富、苏州双成记食品有限公司于判决生效之日起十日内按照年租金9万元标准向苏州精英体育休闲有限公司支付自2015年2月1日至其实际迁让之日止的占有使用费。三、驳回苏州精英体育休闲有限公司其他诉讼请求。案件受理费收取为275元，由陈裕富、苏州双成记食品有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人陈裕富的委托诉讼代理人及被上诉人苏州精英体育休闲有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼但均未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，苏州双成记食品有限公司于2010年12月24日成立时，其登记的住所地为本案所涉的苏州相城经济开发区富元路909号精英大厦东一层。而根据苏州精英体育休闲有限公司与陈启文在2010年8月9日签订的租期为两年的《精英高尔夫房屋租赁合同》，上述房产应由陈启文租赁使用。根据当事人在诉讼中的举证显示，虽然苏州精英体育休闲有限公司没有与苏州双成记食品有限公司及陈裕富签订书面的房屋租赁合同，但本案所涉房产是由苏州双成记食品有限公司实际使用，而苏州双成记食品有限公司是按照苏州精英体育休闲有限公司与陈启文签订的《精英高尔夫房屋租赁合同》中约定事项向苏州精英体育休闲有限公司支付租金的，期中有两期租金是通过陈裕富的个人账户支付的。因此可以认定在陈启文因病返台后，陈裕富基于其和陈启文系朋友关系，两人均为来大陆经商的台籍人士的特定身份，与苏州双成记食品有限公司作为本案所涉房产的实际承租人，承继了陈启文在《精英高尔夫房屋租赁合同》中的权利义务，并得到了出租人苏州精英体育休闲有限公司的认可。在《精英高尔夫房屋租赁合同》约定的租期届满后，双方未续签租赁合同，但继续保持了事实上的不定期租赁关系。苏州精英体育休闲有限公司现明确要求解除双方之间的租赁关系，符合法律规定，应予支持。陈裕富、苏州双成记食品有限公司在双方租赁关系解除后，应按照法律规定返还租赁房产并结清使用费。据此，陈裕富称其非本案所涉房产承租人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人陈裕富负担。本判决为终审判决。审判长  黄文杰审判员  郑 雄审判员  周 红二〇一六年十二月十六日书记员  郭 玮