四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1102民初3775号原告：乐山市雅高房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区长青路189号二楼1、2号。统一社会信用代码：91511100558243108P。法定代表人：王永禄，总经理。委托诉讼代理人：张万强，四川正心律师事务所律师。被告：穆崇君，男，1975年12月22日出生，汉族，农民，住四川省乐山市五通桥区。原告乐山市雅高房地产开发有限公司（以下简称乐山雅高公司）与被告穆崇君商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理。依法由审判员秦森适用简易程序于2016年11月17日、2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告乐山雅高公司的委托诉讼代理人张万强、被告穆崇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐山雅高公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告共同向乐山市房地产管理局撤销《商品房买卖合同》备案登记；3、被告支付原告违约金111000元；4、被告支付原告因解除《商品房买卖合同》产生的法律服务费6600元。事实和理由：2012年11月30日，原告乐山雅高公司与被告穆崇君签订了《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），买卖合同约定：“被告购买原告开发的预售商品房，该房屋位于乐山市中心城区肖坝工农兵河堤旁，暂命名为江山一品，该房的房号暂定为2幢第1单元7层2-7-1号；房屋按套计算，总价111万元；贷款方式付款，被告可以首期支付购房款的30%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；逾期超过30日原告有权解除合同，被告自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向原告支付违约金”等内容。补充协议约定：“如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成的损失及产生的所有费用由被告承担；若银行因被告逾期偿付借款依法解除了与被告签订的抵押贷款合同，且被告在原告承担了保证责任后五日内未向原告支付全部担保损失的，原告有权解除买卖合同，并要求被告按照买卖合同的房屋总价款10%支付解除合同违约金，同时被告应就其给原告造成损失（包括但不限于原告因追索担保损失时诉请金额6%的标准支付的律师代理费等）进行赔偿；另外，在此情况下解除买卖合同时，如买受的房屋已经装修入住的，被告除应自行承担装修损失，还应该将房屋恢复原状后交还给原告”等内容。买卖合同签订后，为方便被告向银行按揭贷款购房，原告与被告共同将买卖合同向房地产管理部门进行了备案登记。2011年11月10日，被告为购买原告开发的商品房，向中国银行股份有限公司乐山分行（以下简称银行）申请住房贷款，被告与银行签订了《个人一手房住房贷款合同》（以下简称贷款合同）。贷款合同约定：“被告向银行借款77万元，贷款期间15年（180个月），被告自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，还款期数为180期，每月还款金额为6538.89元，原告为被告提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，银行于2013年1月7日发放了贷款77万元，同时原告向销售人员支付了销售佣金3690元。按揭贷款期间，被告没有严格按约定向银行归还本息（仅归还了30期），且多次逾期还款。2015年12月29日，银行以被告多次逾期还款为由宣布贷款提前到期，并向乐山市市中区人民法院提起诉讼，要求被告偿还贷款本金665002.02元、2015年12月31日前的利息40068.75元以及罚息（从2016年1月1日起，按人民银行的当年利率计算）、诉讼费用，同时要求原告承担连带保证责任。2016年1月29日，银行直接从原告保证金账户扣划了710416.77元，为被告垫付本息和罚息。鉴于被告的上述违约事实，导致原告与被告签订的买卖合同已无法继续履行，为此，原告只能与被告解除买卖合同，收回预售房屋并重新出售。因市场房价下降，原告收回房屋重新出售，将造成损失154000元（原销售价111万元，现市场价95.6万元）。原告为解除与被告签订的买卖合同，聘请四川正心律师事务所律师代为诉讼，支付法律服务费6600元。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告穆崇君辩称，原告所述全部属实，原、被告签订买卖合同后，被告支付了购买首付款34万元，余款77万元系通过银行贷款的方式支付给原告。被告还向原告支付了办证的费用51902元及代办证的费用300元。同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，原告乐山雅高公司与被告穆崇君签订了《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），买卖合同约定：“被告购买原告开发的预售商品房，该房屋位于乐山市中心城区肖坝工农兵河堤旁，暂命名为江山一品，该房的房号暂定为2幢第1单元7层2-7-1号；房屋按套计算，总价111万元；被告采取贷款方式付款；原告应当在2014年9月1日前向被告交付该商品房；被告同意委托原告代交‘专项维修资金、契税、产权办理手续费、产权登记费、共有人登记费及办理房屋权属证书所需的其他费用；按揭购房的，需缴纳他项权登记所需相关费用’；原告应当在2015年9月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；被告同意委托原告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元；自本合同生效之日起30日内，由原告向乐山市住房保障和房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续”等内容，乐山市住房保障和房地产管理局于2012年12月4日办理了买卖合同登记备案。补充协议约定：“本合同约定的总房款111万元，被告应于本合同签订之日向原告支付按揭购房的首付款34万元（含已付定金），余款77万元由被告向银行或公积金中心申请住房抵押贷款的方式支付；在被告获准了房屋抵押贷款后，如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成的损失及产生的所有费用由被告承担；若被告在一年内欠付银行借款累计达三次，且在原告承担了保证责任后五日内未向原告支付全部担保损失的，或者若银行因被告逾期偿付借款而依法解除了与被告签订的抵押贷款合同，且被告在原告承担了保证责任后五日内未向原告支付全部担保损失的，原告有权解除买卖合同，并要求被告按照买卖合同的房屋总价款10%支付解除合同违约金，同时，被告还应就其给原告造成损失（包括但不限于原告因追索担保损失时诉请金额6%的标准支付的律师代理费等）进行赔偿”等内容。2012年11月30日，被告向原告支付了购房款34万元。2012年12月27日，被告穆崇君（借款人）与中国银行股份有限公司乐山分行（贷款人）、原告乐山雅高公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：借款人向中国银行股份有限公司乐山分行借款770000元，用于购置乐山雅高公司开发的“江山一品2-7-1”的房屋，借款期限为15年/180个月。保证人提供阶段性连带责任保证。借款人未按约定归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期”等内容，之后，中国银行股份有限公司乐山分行履行了贷款义务。由于被告拖欠按揭款，中国银行股份有限公司乐山分行宣布贷款提前到期并从原告乐山雅高公司扣收了相关的款项，但被告至今未向原告支付前述款项。2016年10月13日，原告与四川正心律师事务所签订委托代理合同书，原告委托四川正心律师事务所的律师代理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷。原告支付法律服务费6600元。2016年11月21日，乐山市住房保障和房地产管理局出具了《个人及家庭房屋信息记录》，载明：“位于乐山市中心城区肖坝工农兵河堤旁2幢7楼1号房屋已于2014年9月18日被四川省德阳市中级人民法院查封，查封两年，文号为（2014）德民保字第119号。2016年9月8日四川省广汉市人民法院对该房进行了续查封，续查封3年，文号为（2015）广汉执字第576号,抵押给中国银行77万元”等内容。由于本案诉争房产有查封的情形，本院认为原告诉讼请求第二项“被告配合原告共同向乐山市房地产管理局撤销《商品房买卖合同》备案登记”无法实际履行，故依法向原告进行释名并告知其可以申请变更诉讼请求，原告认为前述查封不合法并坚持其诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更、撤销或者解除合同。本案中，原告要求解除原、被告于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》，被告同意解除，且双方的意思表示不违反法律的禁止性规定，本院予以准许。原告主张被告支付原告违约金111000元及因解除《商品房买卖合同》产生的法律服务费6600元，被告均予以认可，原告的该主张亦符合合同约定，故本院予以准许。由于本案诉争房产有查封的情形，原告诉讼请求第二项“被告配合原告共同向乐山市房地产管理局撤销《商品房买卖合同》备案登记”无法实际履行，经本院向原告进行释名并告知其可以申请变更诉讼请求的情况下，原告仍坚持其主张，经审查本院对其主张不予支持，原告可待本案诉争房产查封情形消失后另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告乐山市雅高房地产开发有限公司与被告穆崇君于2012年11月30日签订的《商品房买卖合同》在本判决生效之日解除。二、被告穆崇君于本判决生效之日起十五日内支付原告乐山市雅高房地产开发有限公司违约金111000元。三、被告穆崇君于本判决生效之日起十五日内支付原告乐山市雅高房地产开发有限公司法律服务费6600元。四、驳回原告乐山市雅高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1326元（已减半收取），由被告穆崇君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  秦森二〇一六年十二月十九日书记员  张文