徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0302民初3984号原告：徐州嘉福物业管理有限公司,住所地徐州市鼓楼区。法定代表人：田龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩孝善，男，汉族，该公司项目经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：谢飞燕，女，汉族，该公司客服副经理，住徐州市鼓楼区。被告:相志刚,男，汉族,无业，住徐州市鼓楼区。原告徐州嘉福物业管理有限公司（以下简称嘉福物业）与被告相志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月19日受理后，依法由审判员蒋敏适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州嘉福物业管理有限公司的委托诉讼代理人韩孝善、谢飞燕、被告相志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉福物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费4708.2元、公共耗能费500元，违约金467.16元，合计5675.36元；2、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告所在徐州市鼓楼区豪绅嘉苑小区的物业管理服务公司。2012年1月2日，原告与被告签订物业管理服务协议，由原告为被告提供物业管理服务，合同第七条明确约定物业管理服务收费标准：多层住宅物业服务费1元/建筑平方米/月，别墅住宅物业服务费1.5元/建筑平方米/月，商业物业服务费2元/建筑平方米/月，首次交费时需要支付一年的物业管理服务费，以后在每年1月10日前按年度以现金方式一次性缴纳当年的物业管理服务费。合同签订后，原告按照合同约定认真履行合同相关义务，尽心尽职为被告提供物业管理服务，但被告从2014年1月1日至2016年6月30日共30个月未按约定缴纳物业管理费。被告房产建筑面积为156.94平方米，按照1元/建筑平方米/月计算，加上公共耗能，欠费总额为5208.2元。另外，依据原告与被告签订的协议书约定违约金按合同约定的千分之三执行，但依据法院以往判决，原告按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍主张违约金467.16元，合计：5675.36元。被告相志刚辩称，涉案房屋是被告的，面积156.79平方米，被告没有缴纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业费，原因如下：1、被告住在5楼、6楼，从上房开始就有漏水的迹象，原告后来给被告修好了，被告就装修入住了，装修不到一年就出现漏雨的现象，飘窗也渗水，北卧室天花板空鼓，楼下地下室天花板也是空鼓，被告带物业的杨大姐和陈师傅去看过，物业说交过钱就给被告修，结果到现在也没有给被告修好。2、小区楼下的绿地现在全部变成菜园，原告没有管理好。综上，被告不同意向原告缴纳物业费。原告嘉福物业为证明其主张，向本院提交以下几组证据：1、营业执照、物业服务资质，证明原告一直在该小区服务，在上房时与业主签订了前期物业服务合同，具备物业服务的二级资质；2、前期物业服务协议，证明业主上房时与物业签订的前期物业服务协议及业主领取的相关资料；3、2014年7月至2016年6月物业费用收入支出明细，证明原告所收取的相关费用的收入支出明细；4、业主产权证明，证明涉案房屋的业主为相志刚，房屋实际面积为156.79平方米。针对原告提供的上述证据，被告相志刚发表质证意见如下：对证据1、2、4无异议，对证据3有异议，小区空地属于全体业主共有，原告对外出租收入应该进行公示。被告相志刚为证明其主张，向本院提交照片19张，证明被告的房屋漏水、天花板空鼓及小区绿地变菜园的情况。针对被告提供的上述证据，原告发表质证意见如下：房屋漏水的照片是事实，施工方维修滞后，但是被告的房屋在质保期内原告愿意协助业主维修，但这不是业主拖欠物业费的理由。小区内存在绿地变成菜园的现象，原告已经对这种现象予以制止，城管执法部门也介入管理了。对原、被告提供的上述证据，本院认为，原告提供的证据1、2、4，被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据3是原告自行制作的收支明细，该明细中包括了公共水电耗能费的支出数额，但是仅凭该份证据，未提供缴费发票等其他证据佐证，不足以证明公共耗能费的实际发生数额，也不足以证明原告已经将公共能耗费的支出向业主进行了公示，故原告诉争公共能耗费用的证据不足。被告提供的照片，因原告认可被告房屋存在漏水现象及小区内存在绿地改菜园现象，故本院对该事实予以认定。经审理查明：2012年，被告（协议甲方）与原告（协议乙方）签订《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》一份，其中合同第四条约定“自本协议签订之日起，在业主大会或业主委员会与新的物业管理公司签订物业服务合同前，本协议有效”，第五条约定“2、乙方的义务：（1）对本物业的房屋共用部位、公共设备设施、绿化、环境卫生、安全、交通、社区文化等方面进行维护、修缮、服务和管理。……（6）根据乙方能力，向甲方提供房屋专用部分、自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务。（7）因房屋质量、小区配套设施等非乙方责任给甲方带来生活不便与损失，乙方有义务协助甲方要求责任单位予以解决，甲方不得以此为借口拒交物业管理费”，第六条约定“乙方必须按下列规定，实现目标管理：1、房屋外观：每年定期对房屋外观（墙体、墙面）进行检查，保持房屋外观完好、整洁；外墙面砖、涂料等装修材料完整、美观。2、房屋及设施设备的维修、养护：设备完好，运行正常；专人定期维护保养，建立维修养护记录。3、环境卫生：垃圾日产日清，小区共用场地保持清洁。4、绿化：花草树木长势良好，定期修剪、养护得当。5、交通秩序：交通秩序良好，停车场管理制度完善。6、保卫消防：24小时值班及巡逻制度，消防设备设施完好，可随时启用”，第七条约定“1、物业管理服务费收费标准：多层住宅物业服务费1.00元/建筑平方米/月，别墅住宅物业服务费1.50元/建筑平方米/月，商业物业服务费2.00元/建筑平方米/月；2、甲方自收到《入住通知书》中约定交付时间的次日起开始计算物业费，首次交费时需向乙方一次性支付一年的物业管理服务费，以后在每年1月10日前按年度以现金方式一次性缴纳当年的物业管理服务费……5、物业管理服务费用不包含小区电梯、水泵等公共设施的运行电费及公共照明、公共用水等能耗费用，以上费用由物业公司实行代收代缴，按户分摊。每户按300元/年/次收缴，由物业公司每半年公布一次分摊金额，多退少补”，第九条约定“2、甲方应按时缴纳物业管理服务费，逾期半年以上缴纳者即构成违约，乙方将按欠费金额每天3‰计算向甲方收取违约金，乙方有权向人民法院提起诉讼……4、乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，但甲方不得以此为理由拒绝缴纳物业管理服务费”。该协议还约定了其他事项。另查明，被告相志刚与案外人权莹系徐州市鼓楼区九里山豪绅嘉苑36#-3-502室的业主，共有情况为房屋共同共有，该房屋建筑面积为156.94平方米。诉讼过程中，被告抗辩其房屋漏水、天花板空鼓、小区内存在绿地变菜园的现象，原告对此不持异议，本院对该事实予以认定。本院认为，根据相关法律规定，原告与被告签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。关于被告主张的房屋漏水、天花板空鼓牵涉房屋质量问题，根据前期物业管理服务协议第五条的约定，原告有义务协助被告要求责任单位予以解决，但被告不得以此为借口拒交物业管理费，故被告房屋漏水、天花板空鼓的抗辩不能作为拒交物业费的有效抗辩。另外，被告抗辩小区内绿地变菜园，原告服务不到位，本院审查认为，根据物业协议约定，原告负有实现小区内“花草树木长势良好，定期修剪、养护得当”的绿化管理目标，原告如未能达到约定的管理目标，根据前期物业管理服务协议第九条的约定“被告有权要求原告限期整改，但被告不得以此为理由拒绝缴纳物业管理服务费”，故被告有权要求原告对上述现象进行整改，但是被告的该项抗辩亦不能作为拒交物业费用的有效抗辩。综上，根据原告的举证，结合原、被告陈述，本院认定，被告应当按照合同的约定向原告交纳物业管理费用。关于物业费问题。依据《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》之约定，多层住宅收费标准为1元/建筑平方米/月。被告名下的房屋建筑面积为156.94平方米，原告按照1元/建筑平方米/月的标准要求被告支付2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业费4708.2元，未超出双方约定及法律规定，本院依法予以支持。关于公共能耗费问题。依据《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》之约定，公共能耗费每户按300元/年/次收缴，由物业公司每半年公布一次分摊金额，多退少补。原告要求被告支付公共能耗费，但是原告未能提供证据证明实际发生公共耗能费的具体数额，也未能提供充分有效的证据证明其已经按照合同约定对实际发生的公共能耗费向全体业主进行公示，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。待原告补强证据后，可以另行提起诉讼。关于原告主张的违约金问题。原告提供的《豪绅嘉苑（二期）前期物业管理服务协议书》明确约定了违约金，被告未按约支付原告物业管理费用，应当按照合同约定向原告支付违约金。鉴于合同上约定的每日千分之三的违约金标准过高，现原告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍主张违约金，本院依此核算，原告主张的违约金467.16元不违反双方约定和法律法规的强制性规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告相志刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州嘉福物业管理有限公司支付物业费4708.2元、违约金467.16元，合计5175.36元；二、驳回原告徐州嘉福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由被告相志刚负担（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员 蒋 敏二〇一六年十二月九日书记员 江琼琼