江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3474号上诉人（原审原告）:张景波。委托诉讼代理人：陈斌，江苏瑞里特律师事务所。委托诉讼代理人：于志安，江苏瑞里特律师事务所。上诉人（原审被告）：连云港市嘉安房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路创联大厦16楼。法定代表人：穆家德，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司职工。委托诉讼代理人:刘杰，江苏公善民律师事务所律师。上诉人张景波因与被上诉人连云港市嘉安房地产开发有限公司（以下简称嘉安公司）商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院(2016）苏0707民初995号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月27日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人张景波的委托诉讼代理人陈斌、被上诉人嘉安公司的委托诉讼代理人ＸＸ、刘杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张景波上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。理由：一审判决认定事实错误。一审法院认定“张景波对房屋验收交接单表无异议，对物业费收据的真实性无异议，但认为物业费收据与本案无关……另查明商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收”，属认定事实错误。1.上诉人从未对房屋交接单表无异议。上诉人从未认可与被上诉人之间办理过房屋交接手续，因为截至上诉人一审立案诉讼时，被上诉人出售给上诉人的商品房还未通过房屋竣工验收。2.商业邻里中心5号楼并未于2009年5月10日通过工程竣工验收。在一审诉讼期间，被上诉人向一审法院提供一张竣工验收备案表的复印件，上诉人要求被上诉人提供原件，同时申请一审法院去赣榆区建设局调取该工程竣工验收证明书，但一审法院置之不理。更重要的是，被上诉人在同类诉讼案件中自认：邻里中心小区电力配套工程在2015年6月时还未通过竣工验收。既然电力配套工程都未通过竣工验收，那么邻里中心5号楼工程如何通过竣工验收？2016年8月3日上诉人向赣榆区建设局档案馆申请调取邻里中心5、6号楼竣工验收档案时，被告知邻里中心5、6号楼至2016年8月3日止并未在赣榆区建设局档案馆备案。综上，上诉人认为由于一审法院认定事实错误，导致其判决不当，故请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人嘉安公司辩称：1.被上诉人并没有逾期交房，被上诉人于2009年12月20日以公示的方式通知上诉人接收涉案房屋。但上诉人因为个人原因，拒不办理房屋交接手续。2.一审法院查明被上诉人邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收，事实清楚。张景波向一审法院诉讼请求：判令嘉安公司限期为张景波办理商品房的产权登记手续，支付逾期交房的违约金10600元、逾期办理房产证的违约金64733元，并承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实，2009年10月22日，张景波与嘉安公司签订《商品房买卖合同》，约定由张景波购买嘉安公司开发的位于赣榆区黄海西路的商业邻里中心X室，建筑面积132.84平方米，房款共计292248元。合同约定，商品房于2009年12月30日前交付给张景波。该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任“逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付5元/天的违约金”。张景波按约付清了购房款。一审庭审中，张景波撤回要求嘉安公司限期为其办理商品房的产权登记手续的诉讼请求。嘉安公司辩称其于2009年12月30日前通知张景波交房，但没有提供证据予以证实。嘉安公司提交了房屋验收交接单表，欲证明嘉安公司已于2010年11月30日向张景波交付了涉案房屋。对此，张景波认为该交接单表的签名不是其本人签名，但认可涉案房屋由其家属拿的钥匙，张景波申请对房屋验收交接单表上的签名进行笔迹鉴定。嘉安公司又提交了张景波于2010年12月1日交纳物业费的收据，张景波对该收据的真实性无异议，但认为与本案无关。一审法院另查明，商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收。以上事实，有双方当事人提供的商品房买卖合同、收款收据、房屋验收交接单表、竣工验收备案表以及双方的陈述等证据在案为凭，经庭审质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，张景波与嘉安公司于2009年10月22日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的体现，且不违反相关法律、法规的规定，系合法有效的。合同签订后，张景波按约定付清购房款。但嘉安公司却没有按约定于2009年12月30日前将商品房交付给张景波，已构成违约，嘉安公司应按合同约定支付张景波逾期交房违约金。张景波虽不认可嘉安公司提交的2010年11月30日的房屋验收交接单表上的签名，但认可涉案房屋系其家属拿的钥匙，对嘉安公司提交的2010年12月1日的物业费收据的真实性无异议。故一审法院认定张景波于2010年12月1日接收了涉案房屋。对张景波要求对房屋验收交接单表上的签名进行笔迹鉴定的申请，一审法院不予准许。故嘉安公司应向张景波支付2009年12月31日至2010年12月1日期间的逾期交房违约金9819.53元（292248元/10000×336天）。嘉安公司没有按合同约定的商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由嘉安公司提供的资料报登记机关备案，致使张景波不能在规定的期限内取得房地产权属证书。嘉安公司应按合同约定向张景波支付2011年3月2日至2016年1月26日期间的逾期办证违约金8960元（1792元×5元/天）。张景波撤回要求嘉安公司限期为其办理商品房的产权登记手续的诉讼请求，不违反法律、法规的规定，予以准许。嘉安公司辩称于2009年12月30日前通知张景波交房，但没有提交有效充分的证据予以证实。对该辩称意见，依法不予采信。综上，对张景波诉讼请求中合理合法的部分，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院遂判决：嘉安公司应于判决生效之日起十日内向张景波支付逾期交房违约金9819.53元、逾期办证违约金8960元，共计18779.53元。如果嘉安公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1685元，张景波负担1264元，嘉安公司负担421元（上述费用张景波已预交，嘉安公司于判决生效之日起十日内直接给付张景波）。本院经审理查明，除“商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收”这一事实无充分证据证实外，一审法院查明的其他案件事实清楚，本院予以确认。本院认为：上诉人张景波与被上诉人嘉安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，张景波依约付清了购房款，嘉安公司也应依照合同的约定于2009年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给张景波使用。一审诉讼期间，张景波虽称嘉安公司一直未将涉案房屋交付给其，但嘉安公司却抗辩主张其已将涉案房屋交付给了张景波，并举证房屋验收交接单表、2010年12月1日张景波交纳物业费的收据和现金缴款单予以证实。张景波虽对房屋验收交接单表上签名不予认可，但对其交纳物业费的收据予以认可，并认可涉案房屋的钥匙系其家属所拿。在此情况下，一审法院认定张景波对物业费收据的真实性无异议，并据此认定张景波于2010年12月1日接收了涉案房屋并无不当。张景波上诉主张一审判决认定其对房屋验收交接单表无异议是错误的，本院经审查后认为，一审判决并没有对该事实予以认定，故本院对张景波的该项上诉理由不予采信。一审诉讼期间，嘉安公司举证一份加盖“城建档案馆复印”印章的竣工验收备案表以证实商业邻里中心5号楼于2009年5月10日已经通过了工程竣工验收备案，但张景波质证认为该份竣工验收备案表系复印件不予认可，一审法院在此情况下没有对该份竣工验收备案表的真实性予以查明明显不当。二审诉讼期间，嘉安公司在张景波主张从城建档案馆调取不到该份竣工验收备案表的情况下，仍然不能举证该份竣工验收备案表的原件，所以本院认定该份竣工验收备案表不能作为有效证据加以确认，故本院对张景波上诉主张一审法院查明商业邻里中心5号楼于2009年5月10日通过工程竣工验收是错误的理由予以采信。虽然嘉安公司没有提供有效证据证实涉案房屋已经竣工验收备案，但由于张景波已于2010年12月1日实际接收了涉案房屋，应当视为嘉安公司与张景波以实际的履行行为改变了双方在《商品房买卖合同》中有关涉案房屋交付的约定，所以一审法院判决嘉安公司向张景波支付从2009年12月31日至2010年12月1日期间的逾期交房违约金并无不当。综上，张景波的部分上诉理由虽能成立，但一审判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1685元（张景波已预交），由上诉人张景波负担885元，由连云港市嘉安房地产开发有限公司负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十二月二十六日书 记 员  蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。