呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3222号上诉人(原审被告)：内蒙古兴光房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区西菜园五里营村206号。法定代表人：王先成，该公司总经理。委托诉讼代理人：周蒙芳，该公司法律顾问。上诉人(原审被告)：段占元，男，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任建伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白雪峰，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：荆婧，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张亮亮，男，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：纪辅军，男，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：刘二毛，男，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：其其格，女，无固定职业，住呼和浩特市。原审第三人：郭林军，男，无固定职业，住呼和浩特市。上诉人段占元、内蒙古兴光房地产开发有限责任公司（以下简称兴光房地产）因与被上诉人白雪峰、张亮亮，原审第三人纪辅军，刘二毛，其其格，郭林军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2016）内0104民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。兴光房地产上诉请求：撤销一审判决，驳回白雪峰的诉讼请求。事实与理由：第一、在开发天府家园项目时，兴光房地产未参与该项目的开发建设，也未派出公司人员参与该项目，该项目一直由段占元和张亮亮建设施工，并且二人有合伙分成的约定。第二、在该项目收取房款时由二人分别收取，在本案中由段占元和王润锁收取该房款，兴光房地产并没有收取。第三、依据法律规定，按照公平原则，兴光房地产未参与工程又未参与财务管理，更没有收取房款，一审要求兴光房地产退款明显不符合法律规定。白雪峰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。白雪峰与兴光房地产签订的《天府家园商品楼认购书》上、收据上均有兴光房地产的印章。白雪峰完全有理由相信该笔款项为兴光房地产所收。段占元辩称，认可兴光房地产的上诉意见。张亮亮辩称，我是天府家园小区的项目代理人，兴光房地产并没有参与该项目。段占元挂靠顺源公司，实质上是我与段占元开发的，与兴光房地产没有任何关系。段占元与白雪峰签订的《天府家园商品楼认购书》，是段占元与他人开出了几份合同，后来被认定为诈骗而无效的合同，合同解除。段占元与白雪峰之间的经济关系，刑事案件中是赃款已经自然解除了，本案牵扯我和兴光房地产是没有理由和依据的。其其格、纪辅军，刘二毛，郭林军共同述称，兴光房地产的上诉请求与我们没有关系，购房款交给段占元了，涉案房屋由我们居住。段占元上诉请求：撤销原审判决，驳回白雪峰诉讼请求。事实与理由：一、一审判决解除《天府家园商品楼认购书》系认定事实适用法律错误。解除合同的前提是被解除的合同（或者协议）合法有效。本案所涉《天府家园商品楼认购书》是无效协议，不存在解除问题。二、一审判决段占元承担返还购房款并支付利息的责任，缺乏事实和法律依据。段占元没有收取白雪峰的购房款，因而不应承担返还责任、支付利息。三、一审判决依照人民银行同期贷款利率的2倍计算利息，缺乏事实和法律依据。本案所涉购房款的返还，没有约定利息，一审酌定利率，缺乏依据。四、刑事案的犯罪人王润锁以诈骗的案涉房屋抵偿其拖欠白雪峰的材料款，因而形成了认购书和收款收据，本案白雪峰没有实际支付购房款，该材料款的抵偿问题属于刑事案中被追缴返还的对象，因而白雪峰的购房款不应以民事判决的方式予以评定。白雪峰辩称，1.《天府家园商品楼认购书》是段占元与白雪峰的真实意思表示，在段占元与兴光房地产不能履行交付案涉房屋的义务时作为法定解除是有依据的。该协议不能认定为无效协议，该协议就房屋的坐落、付款条件及违约责任作出了详细的阐述。2.因涉案房屋全部被人占有并使用，白雪峰与段占元之间的协议无法履行，故应返还购房款，收据的手收款是段占元，该笔款项已被段占元实际收取。3.该协议是2006年12月底签订的，至今房屋无法交付，购房款无法返还，故应支付该笔款项占用期间的利息。4.涉及刑事案件的王润锁与本案的《天府家园商品楼认购书》没有关系，协议是兴光房地产和段占元出具的，该协议上没有王润锁的任何痕迹，收据上也没有王润锁的签字，段占元作为实际收款人，应履行案涉房屋的交付或返还购房款的义务。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴光房地产辩称，兴光房地产既没有参与该项目的开发与建设，更没有收取涉案房屋的购房款，不应承担任何责任。张亮亮辩称。本案与我没关系，是白雪峰与段占元的交易，我没收取过他的钱，与我无关。其其格、纪辅军，刘二毛，郭林军共同述称，与我们没有关系。白雪峰向一审法院起诉请求：1.判令解除《天府家园商品楼认购书》。2、判令兴光房地产、段占元、张亮亮连带返还白雪峰购房款614594元。3、判令兴光房地产、段占元、张亮亮连带给付白雪峰购房款的利息，从2006年12月30日到该房款实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率的4倍计算。一审法院认定事实：2006年12月30日，甲方段占元与乙方白雪峰签订二份《天府家园商品楼认购书》，在两份《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产新建小区合同印章，兴光房地产将位于呼和浩特市××区东、西户，5层东、西户4套楼房出售给白雪峰，具体情况分别为：2号楼1单元3层东户，建筑面积94．15平方米，每平方米1650元，合计155347元。2号楼1单元3层西户，建筑面积100．95平方米，每平方米1650元，合计166567元。2号楼1单元5层东户，建筑面积94．15平方米，每平方米1500元，合计141255元。2号楼1单元5层西户，建筑面积100．95平方米，每平方米1500元，合计151425元。4套房屋价款总计614594元。该合同除了上述房屋的位置、单价外，还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光房地产应于2007年8月30日将本楼交付使用。白雪峰共计支付段占元购房款614594元，均由段占元出具由其签字并加盖兴光房地产新建小区售楼部印章的四份收款收据。白雪峰持有上述《天府家园商品楼认购书》和收据后至今没有对上述房屋进行装修入住。2006年11月7日，段占元因资金周转困难，在陈曦中引荐下与王润锁签订《购房合同》，将其在建的位于呼和浩特市××区、2单元共计36套房屋出售给王润锁，并有授权委托书，总价款3915983元。合同约定王润锁在合同签订后5日内首付段占元购房款50万元，余款从2007年5月起每月支付40万元，至付清为止。在合同签订前，王润锁在并无购买能力的情况下向段占元、陈曦中表示其有能力购买段占元近400万元的房屋，履行付款义务。合同签订后，王润锁于2006年12月21日付段占元购房款30万元，并于当日打借条向段占元借天府家园2号楼房屋3套，总价款396876.50元，2006年12月31日王润锁再次打借条向段占元借天府家园2号楼房屋10套，总价款1512052元。段占元共计给王润锁出具49套天府家园认购书和购房收据。之后，王润锁于2007年4月25日、6月15日两次付段占元购房款共计12万元。段占元在合同签订后或收到借条后即为王润锁开具了购房手续，即认购书和购房款收据。王润锁拿到购房手续后，将其中22套房屋出售或顶抵其个人债务，向毕继海、白雪峰、马燕红、冯桂梅、李小花、陈磊收取现金共计人民币505297.50元，顶抵其欠白雪峰、滑玉彬、黄国华、张志明、史永刚、毕继海、张红色、马燕红、李小花的债务共计人民币161．6611万元。至案发，除毕继海、陈来平（以陈磊名义购买的房屋）拿到所购房屋钥匙，实际取得居住权外，其他人因王润锁与段占元之间的合同纠纷，均被拒绝交付房屋。段占元向王润锁提起诉讼，一审法院作出（2008）玉民初字第903号民事调解书，确认王润所在领取调解书之日向段占元返还《天府家园购房认购书》8份及2006年12月31日借条所列收据10份，其中包括收据号为0763467、0763468、0763471、0763472的购房款收据。王润锁通过与段占元签订购房合同骗取房屋，进而在本不履行合同的情况下，将20余套房屋出售或抵偿债务，又从购房者处骗得现金50万余元并得以抵偿其个人债务160万余元，数额特别巨大，被人民法院以犯合同诈骗罪判处无期徒刑，王润锁的违法所得继续予以追缴，发还被害人。2008年9月5日甲方段俊峰（段占元之子）与乙方其其格签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章，兴光房地产将位于呼和浩特市××区东户一套楼房出售给其其格，2号楼1单元3层东户，建筑面积94．15平方米，每平方米1412元，合计133000元；合同还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光房地产应于2007年12月31日将本楼交付使用。其其格在同日一次性支付段俊峰购房款133000元，由段俊峰出具由其签字并加盖兴光房地产新建小区售楼部印章的收款收据。其其格购房当日即拿到钥匙，之后装修居住至今，期间无人向其主张房屋权属。2007年3月18日甲方武有亮（武有亮系张亮亮的会计）与乙方纪辅军签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章，兴光公司将位于呼和浩特市××区西户一套楼房出售给纪辅军，2号楼1单元3层西户，建筑面积100．95平方米，每平方米2500元，合计252500元；合同还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光房地产应于2007年12月31日将本楼交付使用。纪辅军在同日一次性支付张亮亮购房款252500元，由张亮亮出具由其签字并加盖兴光房地产新建小区售楼部印章的收款收据。纪辅军在合同签订后并未拿到钥匙，经过诉讼和执行程序取得该房屋，现由纪辅军占有使用。2007年11月1日甲方孟福利（孟福利系张亮亮的项目经理）与乙方刘二毛签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章，兴光房地产将位于呼和浩特市××区东户一套楼房顶账顶给刘二毛，刘二毛是1号楼的木工，工程完工以后，段占元、张亮亮同意用该房屋给刘二毛抵顶工程款。2号楼1单元5层东户，建筑面积94．15平方米，每平方米1400元，合计131810元；合同还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中付款方式以1号楼木工轻工费顶房，交工后长退短补。兴光房地产应于2007年9月30日将本楼交付使用。合同签订后刘二毛拿到钥匙，进行装修居住至今，期间无人向其主张房屋权属，现由刘二毛占有使用。2008年8月30日甲方段俊峰（段占元之子）与乙方郭林军签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章，兴光房地产将位于呼和浩特市××区西户一套楼房出售给郭林军，2号楼1单元5层西户，建筑面积100．95平方米，每平方米1400元，合计141330元；合同还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光房地产应于2007年12月31日将本楼交付使用。郭林军在同日一次性支付段俊峰购房款141330元，由段俊峰出具由其签字并加盖兴光房地产新建小区售楼部印章的收款收据。合同签订后郭林军拿到钥匙，进行装修居住至今，期间无人向其主张房屋权属，现由郭林军占有使用。一审法院认为，本案的焦点问题是白雪峰所持有的《天府家园商品楼认购书》、购房款收据与其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军所持有的《天府家园商品楼认购书》、购房款收据针对同一标的的权利保护问题。根据本案查明的事实，白雪峰所持有的《天府家园商品楼认购书》及购房款收据，显示收据号码分别为03673467、0763468、0763471、0763472，其来源于王润锁持有段占元出具而形成的。从本案白雪峰、其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军所持有的《天府家园商品楼认购书》及购房款收据的形式要件看，即使均为房屋买卖的真实意思表示，也应涉及一房二卖的情形，首先，《中华人民共和国物权法》采用的物权变动原则，是合意加公示，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。本案中，案涉房屋因无合法建房手续，根本无法办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》规定，房屋的转移占有与交付使用，具有明显的公示与公信的现实作用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”据此，其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军购买案涉房屋后，所持有的《天府家园商品楼认购书》及购房款收据均为真实的房屋买卖，并支付了全部购房款，也领取房屋钥匙占有使用至今，对该房屋享有所有权。其次，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于一房二卖的规定精神，出卖人就同一房屋订立数份买卖合同，在均不具备办理登记备案手续的情况下，买受人均主张履行合同的，“已经合法占有”应为第一顺位权利人。不能取得房屋的买受人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。所以，白雪峰购房事实存在，因其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军先于白雪峰占有使用房屋，白雪峰不能取得该房屋。鉴于涉案房屋不具备法定的销售条件但已经实际销售的客观实际，为维护社会稳定，实际占有使用的权利应得到维护，依法保护权利人的合法利益。未实际占有使用房屋的权利人应选择向相关主体主张合同的违约责任。经一审法院释明，白雪峰将其诉讼请求变更为1、请求解除《天府家园商品楼认购书》。2、判令兴光房地产、段占元、张亮亮连带返还白雪峰购房款614594元。3、判令兴光房地产、段占元、张亮亮连带给付白雪峰购房款的利息，从2006年12月30日到该房款实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率的4倍计算。4、判令兴光房地产、段占元、张亮亮承担本案的诉讼费。白雪峰所购买房屋的目的因不能实现，所主张解除《天府家园商品楼认购书》的诉讼请求，予以支持。由于白雪峰的购房款手续均由段占元出具由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章，且收据显示段占元收取款项，因此段占元应当向白雪峰返还购房款614594元并支付相应利息。关于白雪峰请求614594元的利息，因白雪峰的债权不能得到及时的实现，考虑到争议房屋现实交易价格与原交易价格存在差额，一审法院酌定利息按照人民银行同期贷款利率的2倍计算，从2006年12月30日到该房款实际给付之日止。关于兴光房地产是否承担责任的问题，兴光房地产将资质出借给张亮亮，而张亮亮与段占元存在合作建房协议，段占元按照四六分成享有房屋的销售权，对段占元借用兴光房地产合同章和兴光房地产新建小区售楼部印章签订合同、出具收据所产生的债务，兴光房地产对外应承担连带责任。由于张亮亮没有收取白雪峰的购房款或顶账给白雪峰房屋，故张亮亮不承担责任。其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军与白雪峰没有债权债务关系，故不承担责任。判决：一、解除白雪峰与内蒙古兴光房地产开发有限责任公司签订的《天府家园商品楼认购书》。二、段占元于本判决生效之日起十日内返还白雪峰购房款614594元。三、段占元于本判决生效之日起十日内返还白雪峰购房款利息，从2006年12月30日到该房款实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率的2倍计算。四、内蒙古兴光房地产开发有限责任公司对段占元返还的上述款项承担连带责任。五、驳回白雪峰的其他诉讼请求。案件受理费9945元，由段占元负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为1.原审判决判令解除白雪峰与兴光房地产签订的《天府家园商品楼认购书》是否有事实及法律依据；2.原审判决认定段占元返还白雪峰购房款及利息是否有事实及法律依据。3.原审判决判令兴光房地产对段占元返还白雪峰购房款及利息承担连带责任是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点，因白雪峰购买的案涉房屋与其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军所购买的案涉房屋属同一标的物。根据白雪峰、其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军所持有的《天府家园商品楼认购书》及购房款收据的形式要件可认定，案涉房屋存在一房二卖的情形。首先，案涉房屋因无合法建房手续，根本无法办理产权登记。其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军在购买案涉房屋后，所持有的《天府家园商品楼认购书》及购房款收据均为真实的房屋买卖，并支付了全部购房款，也领取房屋钥匙占有使用至今，对该房屋享有所有权。其次，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于一房二卖的规定精神，出卖人就同一房屋订立数份买卖合同，在均不具备办理登记备案手续的情况下，买受人均主张履行合同的，“已经合法占有”应为第一顺位权利人。不能取得房屋的买受人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。所以，白雪峰购买案涉房屋事实存在，因其其格、纪辅军、刘二毛、郭林军先于白雪峰占有使用房屋，白雪峰不能取得该房屋。鉴于涉案房屋不具备法定的销售条件但已经实际销售的客观实际，为维护社会稳定，实际占有使用的权利应得到维护，依法保护权利人的合法利益。未实际占有使用房屋的权利人应选择向相关主体主张合同的违约责任。经一审法院释明，白雪峰将其诉讼请求变更为1、请求解除《天府家园商品楼认购书》。2、判令兴光房地产、段占元、张亮亮连带返还白雪峰购房款614594元。3、判令兴光房地产、段占元、张亮亮连带给付白雪峰购房款的利息，从2006年12月30日到该房款实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率的4倍计算。4、判令兴光房地产、段占元、张亮亮承担本案的诉讼费。白雪峰所购买房屋的目的因不能实现，故原审判决判令解除白雪峰与兴光房地产签订的《天府家园商品楼认购书》符合法律规定，本院应予支持。针对第二个争议焦点，由于白雪峰的购房款手续均由段占元出具由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章，且收据显示段占元收取款项，因此段占元应当向白雪峰返还购房款614594元并支付相应利息。因白雪峰的债权不能得到及时的实现，考虑到争议房屋现实交易价格与原交易价格存在差额，一审法院酌定利息按照人民银行同期贷款利率的2倍计算，从2006年12月30日到该房款实际给付之日止，并无不当，本院应予支持。针对第三个争议焦点，兴光房地产将资质出借给张亮亮，而张亮亮与段占元存在合作建房协议，段占元按照四六分成享有房屋的销售权，对段占元借用兴光房地产合同章和兴光房地产新建小区售楼部印章签订合同、出具收据所产生的债务，兴光房地产对外应承担连带责任。故一审判决判令兴光房地产对段占元返还的上述款项承担连带责任符合法律规定，本院应予支持。综上所述，段占元、内蒙古兴光房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19890元，由上诉人内蒙古兴光房地产开发有限责任公司负担9945元，由上诉人段占元负担9945元。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年九月十七日书记员 贾沛然