广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13096号上诉人（原审原告)：郑xx，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告)：广州市万基房地产发展有限公司（以下简称万基公司），住所地广州市荔湾区。法定代表人：曾梓烽，该公司董事长。上诉人郑xx因与被上诉人万基公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郑xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑xx上诉请求：1、撤销一审判决；2、诉讼费由被上诉人万某公司承担。事实与理由：一、违约的初始时间是合同交铺日的次日即2005年10月31日，从被上诉人发生违约之日起，上诉人一直通过各种方式进行维权主张，虽未提起诉讼，也属于保留诉讼权利的行为，足以证明上诉人没有超过诉讼时效，提出一切诉讼请求合法有效。二、上诉人的整个维权过程均有详尽的记录，一审判决对误工费、交通费、通讯费、精神损失费不能说缺乏事实和法律依据。三、上诉人愿意接受法庭计算滞纳金利息方面的判决，而不能接受驳回诉讼请求。四、被上诉人出现违约纠纷，一切债权债务均应由其承担，上诉人所缴纳的费用全部有票据为证。被上诉人万某公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年4月28日，上诉人郑xx向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万某公司支付逾期交房违约金36584.08元（从2005年11月1日计算至2016年4月30日），以及逾期交房违约金滞纳金利息7316.82元（按合同第十条的约定，以违约金36584.08元的百分之二十计算）；2、万某公司支付延迟办理房产证违约金485.20元（按已付房价的百分之一计算），以及滞纳利息97.04元（按合同第十条的约定，违约金485.20元的百分之二十计算）；3、万某公司赔付郑xx公证费300元及契税1456元，滞纳利息按合同第十条的约定，以1756元总额的百分之二十计算；4、万某公司赔付郑xx多年维权的误工费，通讯费，交通费，精神损失费5000元；5、诉讼费由万某公司承担。一审法院认定事实：2004年10月1日，郑xx、万基公司签订《荔情居认购书》约定：郑xx向万基公司认购光复北路760、762、764号“荔情居”第二层BXX号商铺，建筑面积4.68平方米，套内面积2.34平方米，折后价48520元。同日，郑xx、万某公司双方签订《利润分配协议书》约定：郑xx同意将BXX号商铺委托万某公司出租和管理，租赁期为三年，从2005年11月30日起至2008年11月30日止；郑xx同意将上述三年的租赁所得利润全部分配给万某公司，万某公司也同意商铺成交价的24%即15322元一次性冲抵商铺总楼款作为郑xx委托出租和管理的费用；双方同意于《商品房买卖合同》约定的收楼时间办理相关合法有效的收楼手续，收楼时无需进行装修交付；租赁期满，万某公司按照《商品房买卖合同》约定的装修标准将商铺交付给郑xx。2004年10月12日，郑xx、万某公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字2004031348号），约定：万某公司以协议出让方式取得位于荔湾区金花街地段金花小区二片二期地块的土地使用权；郑xx向万基公司认购广州市荔湾区金花街地段金花小区二片二期第二层【自然层二】BXX号商铺，建筑面积共4.68平方米，套内建筑面积2.34平方米，总金额为48520元；（第八条）万某公司应当在2005年10月30日前，将讼争商铺交付给郑xx使用；（第九条）逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万某公司按日向郑xx支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，郑xx要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万某公司按日向郑xx支付已交付房价款万分之二的违约金；（第十五条）万某公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由郑xx提供的材料报产权登记机关备案，如因万某公司的责任，郑xx不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，郑xx不退房，万某公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同已经广州市房地产交易所进行预售合同登记以及广州市公证处进行公证【（2004）穗证内字第120849号】。上述《荔情居认购书》、《利润分配协议书》、《商品房买卖合同》签订后，郑xx向某公司支付了购房款48520元，万某公司没有按照约定时间向郑xx交付商铺。2004年10月12日，郑xx向广东广大律师事务所交纳荔情居BXX号商铺公证费300元、契税1456元、权证综合费500元、印花税25元、测量费10元共2291元以及非诉讼案件律师费500元。2009年7月29日，郑xx曾起诉万某公司，一审法院作出（2009）荔法民三初字第1403号民事调解书，内容为万某公司为郑xx办理BXX号商铺的产权证。本案一审庭审中，郑xx认为上述调解书与事实不符，没有效力，但是并没有申请过撤销或者变更该调解书，也承认调解书中的郑xx委托代理人是郑xx本人委托的。后郑xx于2011年3月2日取得BXX号商铺的房地产权证（粤房地权证穗字第××号），产权证记载：建筑面积7.86平方米，套内建筑面积2.34平方米。在一审庭审中，郑xx表示对其诉请万某公司赔付的误工费，通讯费，交通费，精神损失费没有证据提供。2016年7月26日，郑xx针对万某公司答辩所称的诉讼时效问题进行了回应，认为因《利润分配协议书》合法有效，故万某公司应于2008年11月30日向郑xx交铺，虽然郑xx没有直接向某公司要求过逾期交铺违约金和逾期办证违约金，但郑xx从2008年11月30日起一直有前往区信访局等单位进行信访投诉，因此其诉请的逾期交铺违约金和逾期办证违约金均没有过诉讼时效，但郑xx没有提供相关书面依据。一审法院认为，《荔情居认购书》、《利润分配协议书》以及《商品房买卖合同》是郑xx、万某公司的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，万某公司应于2005年10月30日前将讼争商铺交付给郑xx使用，郑xx再于2005年11月30日将讼争商铺返租给万某公司，因万某公司并未履行交铺义务，故应承担2005年10月31日至2005年11月29日期间的逾期交铺违约责任；合同还约定万某公司应于讼争商铺交付后720日内，即2007年10月20日前为郑xx办理房地产权证，但直至2011年3月2日郑xx才取得BXX号商铺的房地产权证，故万某公司还应承担逾期办证的违约责任。但郑xx并无举证证明曾向某公司主张过逾期交铺违约金和逾期办证违约金，并且直至2016年4月28日郑xx才向一审法院提起诉讼，根据普通诉讼时效两年的法律规定，郑xx逾期交铺违约金和逾期办证违约金的诉讼请求均超过两年的诉讼时效，不予支持。郑xx诉请的逾期交房违约金滞纳金利息、逾期办证违约金滞纳金利息，亦不予处理。另外，因郑xx并无证据表明公证费及契税是由万某公司收取，故对于郑xx要求万某公司赔付上述费用及滞纳金利息的诉讼请求，不予支持。郑xx要求万某公司赔付的误工费、通讯费、交通费、精神损失费亦缺乏事实和法律依据，不予支持。万某公司经一审法院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2016年7月28日作出如下判决：驳回原告郑xx的全部诉讼请求。案件受理费564元由原告郑xx负担。本院二审期间，上诉人郑xx提交了来源于广州市信访网查询打印的其信访记录一份及广州市信访局的信访回复，拟证明其维权过程的时间、地点等。二审中，上诉人郑xx对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审庭询中，上诉人郑xx承认其与被上诉人万某公司曾办理涉案商铺的书面交接手续，时间大致于2005年10月至12月。本院认为，一审判决认定涉案《荔情居认购书》、《利润分配协议书》以及《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。按照合同的约定，被上诉人万某公司应于2005年10月30日前将讼争商铺交付给上诉人郑xx使用，上诉人郑xx再于2005年11月30日将讼争商铺返租给被上诉人万某公司。上诉人郑xx提起本案诉讼，是基于其认为被上诉人万某公司未按合同约定的交付时间交铺，而根据《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定诉请被上诉人万某公司支付逾期交房违约金。但是，二审庭询中，上诉人郑xx明确承认其与被上诉人万某公司曾办理讼争商铺的书面交接手续，时间大致于2005年10月至12月，亦即上诉人郑xx在将讼争商铺返租给被上诉人万某公司前已接收了讼争商铺，故其在本案中关于被上诉人万某公司未按合同约定的交付时间交铺而要求被上诉人万某公司支付逾期交房违约金的诉请不成立，本院不予采纳。退一步而言，即使上述办理交铺手续的时间（2005年10月至12月）存在迟于合同约定的交铺时间2005年10月30日的情形，但上诉人郑xx并无确实、充分的证据证明其曾向被上诉人万某公司主张过逾期交铺违约金，其直至2016年4月28日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效，一审判决不予支持正确。至于讼争商铺返租期满后的交付问题，双方可另循途径解决，本案不予调处。双方的合同还约定，被上诉人万某公司应于讼争商铺交付后720日内，即2007年10月20日前为上诉人郑xx办理房地产权证，但直至2011年3月2日上诉人郑xx才取得讼争商铺的房地产权证，故被上诉人万某公司还应承担逾期办证的违约责任。但是，如前所述，上诉人郑xx并无确实、充分的证据证明其曾向被上诉人万某公司主张过逾期办证违约金，其直至2016年4月28日才提起本案诉讼，一审判决认定上诉人郑xx关于逾期办证违约金的诉讼请求超过两年的诉讼时效而不予支持正确。审查上诉人郑xx在二审中提交的信访记录、信访回复，并不能证明其曾明确向被上诉人万某公司主张过逾期交铺违约金和逾期办证违约金。另，一审判决已对上诉人郑xx要求被上诉人万某公司赔付公证费、契税及滞纳金利息，以及要求赔付误工费、通讯费、交通费、精神损失费的诉讼请求不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。综上，上诉人郑xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1128元，由上诉人郑xx负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月二日书记员  王日平