广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初10350号原告：林美云，女，汉族，1961年11月16日出生，住广东省海丰县，委托代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。委托代理人：魏玉宾，广东骏道律师事务所实习律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地广东省东莞市樟木头镇柏地社区银河北路**建设大厦**。法定代表人：曹永生，职务系总经理。委托代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。原告林美云与被告东莞市樟木头房地产开发总公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈骥及被告的委托代理人李柏顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林美云向本院提出诉讼请求如下：1.被告支付原告违约金400553元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年2月13日与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号20170213690E94562921），购买东莞市樟木头镇柏地马鞍山地块御景花园御豪峯11栋住宅楼1502号房产。原告已按照合同约定在合同签订当日累计支付515432元房款，以及缴清房屋交付所需的其他费用并预缴按揭代办律师费2900元，被告均开具收款收据。原告在被告组织安排下于2017年5月9日与农业银行签订房贷合同（ABC[2016]5006-1）贷款120万，2017年6月2日农业银行发放贷款，支付被告剩余购房款，原告完成合同的付款义务。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，但被告时至2018年6月方通知可交付房屋，原告曾多次向被告反映待交付的房屋存在窗边墙面渗水的房屋质量瑕疵问题，但原告一直未予以解决，因此双方一直未完成房屋交付，时至2019年4月13日，由于原告迫于居住需求，在被告处办理了收楼手续并填写了维修备忘录后双方才完成房屋交付。根据合同法第一百一十三条规定及补充协议第六条约定“无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日房价款的0.05%，最高赔付不超过房价的5%”，双方签订的合同对迟延交楼违约金约定明显过低，又根据《合同法》第一百一十四条的规定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，请求法院依法调整逾期交楼违约金计算标准为与逾期交付房款违约金计算标准相当。逾期交房的，被告支付原告违约金的标准为每天总房价的0.05%。御景花园御豪峯11栋住宅楼1502号房，建筑面积131.55平方米，合同总价款1715432元，由约定交付日期2017年12月31日至实际房屋交付日期2019年4月13日，迟延交付房屋的违约天数为467天，累计应赔付原告违约金为房屋总价×违约天数×0.05%=400553元。原告为维护自身的合法权益，依法向法院起诉。被告辩称，一、被告的商品房已经于2017年12月27日取得建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，案涉商品房已符合交付标准，依据《商品房买卖合同（预售）》附件五第2条和附件十一第4条的约定，原告同意《工程竣工验收报告》为案涉商品房的唯一交房条件，被告无需承担延期交付的责任及其他任何赔偿责任。二、因原告逾期支付全部购房款（包括按揭款）、违约金等费用及逾期办理相关资料等手续，原告违反先合同义务，故被告有权顺延办理交楼手续而无需承担违约责任。（一）按照合同约定，原告需在签订预售合同时签订按揭合同并在30天内支付按揭款，原告采用按揭付款的，其认可办理按揭付款仅是其支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是原告的合同义务。涉案房屋按揭款应于2017年3月13日前放款到账，但该款直至2017年6月2日才放款到账，原告逾期付款构成违约在先。（二）原告逾期付款后没有依约支付逾期付款违约金，也没有提供办理合同预告登记的全部资料及《御景花园四期御景豪峯花园项目物业管理及相关收费一览表》所述全部费用及为办理用水用电用气手续所需的全部资料（包括但不限于银行存折复印件、身份证复印件并签署《委托银行代收费合同》），故被告有权顺延办理交楼手续而无需承担违约责任。三、案涉房屋已于2017年12月27日符合交楼条件，但原告未能在约定的交付期限内主动到楼盘现场办理房屋交接手续，怠于行使收楼义务，应自行承担不利的后果。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第1款第1项关于“商品房达到交付使用条件后，除原告未按合同约定支付房价款外，被告应以合同记载的联络方式通知原告办理房屋交付手续”的约定，本案中，因原告逾期交付购房尾款，故不在2017年12月27日前通知收楼的范围。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第l、2项所列条件;该合同第十一条第2款约定，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；该合同附件十一补充协议第五条第2款约定，双方一致同意被告现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，被告出示后，原告即应办理收楼手续，不得因此拒绝收楼，否则视为由于原告原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付；《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第l款第l项约定，原告未接到书面通知的不视为被告未履行通知义务，原告不得以此为由主张出卖人逾期交楼。四、原告要求支付至实际房屋交付日期即2019年4月13日的违约金没有事实和法律依据。（一）本案中，被告已于2018年5月10日以邮政特快专递方式通知原告限期收楼，被告已经履行通知义务；（二）原告没有提供证据证明案涉房屋有质量问题，也没有证据证明其有向被告反映案涉房屋存在质量问题，原告直至2019年4月13日才收楼是其自身原因造成的，与被告无关；（三）原告在2019年4月13日办理收楼手续时，不但缴纳了案涉房屋的物业管理费，还主动缴纳了相应的滞纳金，原告对此并没有提出异议，该事实也说明原告认可了收楼通知书上的交楼时间；（四）被告在取得《工程竣工验收报告》和《建设工程竣工验收备案表》后通知原告收楼，原告在收到收楼通知后仍然拒绝收楼，其责任完全在原告，与被告无关。五、合同约定的违约金标准明显过高，过分高于原告的经济损失，即便被告要承担违约责任，但被告积极履行交楼义务，并非恶意迟延履行，该违约金标准也应调整减少。1.合同附件十一补充协议第六条第1款约定，无论逾期是否超过90天，合同继续履行的，被告最高赔付不超过总房价的5%，该违约金标准过分高于原告的经济损失，即便被告要承担违约责任，该标准也应大幅度调整降低。2.据查中国人民银行公布的数据，2018年1月至今的同期贷款利率为年利率为4.35%；据调查，原告的住房月租金每套为3000元左右。原告要求违约金按每天0.05%的标准计算，其每天的违约金高达860元，每月违约金高达25800元，每月违约金几乎高出每月租金标准的8倍多！被告申请对案涉房屋于2018年1月1日至2018年5月15日期间的租金标准进行评估，以便衡量逾期交楼可能给原告造成的实际损失。3.最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第6条中明确阐释：“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。5.2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”6.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，原告未能提供证据证明其违约金合理，也没有证据证明给其造成具体的物质损失。7.最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第5条规定：“对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。本案中，原告没有证据证明其有明显的物质损失，如按合同约定的违约金标准计算则明显具有过分的惩罚性，有悖于以补偿性为主惩罚性为辅的违约金立法和司法原则。如简单按照约定适用违约金，不仅不符合当前的民事司法政策，也必将导致双方当事人利益的严重失衡。”因此，本案中，即便被告需要承担违约责任，违约金依法也应予以调整减少。经本院审理认定事实如下：2017年2月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20170213690E94562921）（以下简称案涉合同），约定原告以1715432元的价格向被告购买东莞市樟木头镇柏地社区御景花园四期御豪峯11栋住宅楼1502号房屋（以下简称案涉房屋）。该合同第七条第（二）款第3项约定，贷款方式付款：买受人应当于2017年2月13日前支付首期房价款515432元，占全部房价款30.05%，余款1200000元向商业银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任第1款第（2）项第2部分约定，买受人不按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：（一）基础设施设备。供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。第十一条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。该合同附件十一补充协议第二条第1款第（3）项约定，在买受人办理按揭贷款后的合理期限内（商业贷款为本合同签订后的30日，公积金含组合贷款为在本合同签订的60日），出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人怠于履行办理按揭贷款的义务，即视为买受人逾期付款。第三条关于“第八条买受人逾期付款的违约责任”的补充或修改第1款约定，出卖人代理买受人办理按揭贷款或出卖人指定按揭银行的，出卖人因要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。买受人自行办理按揭贷款的，未能按照本补充协议第四条第1款约定的期限及具体要求办理按揭贷款支付的，视为买受人逾期付款，买受人应每日按未付房款0.05%的标准向出卖人支付违约金；逾期超过90日仍未办妥按揭支付手续（或按揭款未到账）的，出卖人有权解除合同。第四条关于“第九条商品房交付条件”的补充或修改约定该商品房经验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利。第五条关于“第十一条交付时间和手续”的补充和修改第1款第（1）项约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到书面通知的不视为出卖人未履行通知义务，买受人不得以此为由主张出卖人逾期交楼，买受人应在合同约定的交付期限内主动到楼盘收楼现场办理房屋交接手续；第3款第（4）项约定，如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及买受人就本合同“附件六装饰、设备标准”所提出的任何质量问题，均属质量保修范围，买受人同意接受该商品房的瑕疵交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，但出卖人应根据保修条款承担保修责任，并在完成房屋交付后的合同时间或在与买受人约定的时间内完成保修义务。第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。原告已分别于2016年12月18日、2017年1月8日向被告支付了定金30000元、部分首期款100000元，后又于《商品房买卖合同（预售）》签订当天向被告支付了剩余首期款385432元，支付了印花税、维修基金、契税、登记费、工本费合计29919元，并支付了备案律师费、按揭律师费、办证律师费2900元。其中，原告提交的其交纳按揭律师费、备案律师费、办证律师费、印花税、维修基金、契税、房产登记费、工本费等相关费用的《收款收据》，收款人为连云慈并加盖了王淑娟的私印。2017年5月9日，原、被告及中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行签订《个人购房担保借款合同》，由原告作为借款人，被告作为保证人，向中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行借款1200000元，原告提交了贷款放款回执，证实中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行于2017年6月2日放款到账。2018年5月10日，被告向原告在《商品房买卖合同（预售）》中记载的通讯地址发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2018年5月15日办公时间前往东莞市樟木头镇御景花园管理处办理商品房交付手续。原告于2019年4月13日在该通知书上签名确认收到管理处交付的案涉单位钥匙，并在《维修备忘录》处登记要求开发商维修以下项目：客房窗边墙身渗水。被告提交了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》，证明案涉房产于2017年12月27日进行了竣工验收，并于2018年5月9日取得竣工验收备案证书。原、被告均确认原告已于2019年4月13日缴纳了2018年6月至2019年4月期间的物业服务费及滞纳金。另查明，被告在本院审理的（2018）粤1973民初19958号案件庭审中，已确认其与广东国锋律师事务所就案涉楼盘进行合作，“王淑娟”系广东国锋律师事务所的工作人员。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、房款支付收据、《个人购房担保借款合同》、贷款房款回执、收款收据、商品房交付使用通知书、维修备忘录，被告提供的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》、中国邮政特快专递详情单、物业费收款收据、发票及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于被告在答辩状中提出对案涉房屋于2018年1月1日至2018年5月15日期间的租金标准进行评估的问题，被告提出上述评估的理由系认为合同约定的违约金计算标准过高，鉴于被告作为案涉商品房的出售方，作为合同的拟定者，其处于绝对主导地位，且无证据证明合同中关于违约金约定的计算标准明显过高，因此，本院对被告提出的评估申请，依法不予准许。本案争议焦点为：一、被告是否存在延迟交楼的情形；二、如需要支付违约金，则违约金的计付标准；三、按揭购房款是否存在延迟支付，迟延支付的责任是否应由原告承担。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定，被告作为房地产开发企业，应按照合同约定的时间将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告，案涉合同约定的房屋交付时间系2017年12月31日前，而被告通知原告的收楼时间系在2018年5月15日前，至于合同附件十一补充协议第五条第1款第（1）项对交付的通知进行的约定，该约定只是对买受人未接到书面通知不视为出卖人未履行通知义务进行了说明，而并非免除了出卖人的通知义务，即被告仍负有通知原告收楼的义务，被告于2018年5月10日通过中国邮政特快专递的方式通知原告于2018年5月15日前收楼，原告主张双方就案涉房屋存在客房墙身渗水的质量问题多次交涉直至2019年4月13日才收楼，但其提供的证据未能证实该主张，故本院认定被告已于2018年5月10日通知原告在2018年5月15日前收楼，被告的行为已经违反了合同的约定，属于逾期交楼的情形，显然已经违约。关于焦点二。如前所述，本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。同时在《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。因附件十一第六条系对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的修改，本院认定附件十一第六条为双方的最终意思表示，上述约定未违反法律规定，违约金应按照每日总房价款的0.05%计算，最高赔付不超过总房价的5%。关于违约金起止时间。合同约定交付房产的时间是2017年12月31日前，而被告实际通知原告收楼的时间系在2018年5月15日前，虽然原告系2019年4月13日才办理收楼手续，但在符合交楼条件的情况下，违约金的截止时间应以被告通知原告收楼的截止时间为准，即违约金为1715432元×0.05%×135天（2018年1月1日至2018年5月15日）=115791.66元，鉴于该金额超出了总房价的5%即85771.6元，故本院依法认定被告应向原告支付违约金85771.6元。关于焦点三。首先，被告在本院审理的（2018）粤1973民初19958号案件庭审中，已确认其与广东国锋律师事务所就案涉楼盘进行合作，原告提交的收据中盖章处“王淑娟”系广东国锋律师事务所的工作人员，因该收据中载明原告有缴纳按揭律师费，因此，足以认定原告系将案涉房产的按揭手续交由与被告存在合作关系的广东国锋律师事务所进行办理。其次，《商品房买卖合同（预售）》未约定原告应于何时之前申请办理银行按揭手续，仅在附件十一补充协议第二条第1款第（3）项中约定若在买受人办理贷款后合理期限即合同签订后30日内出卖人未收到银行按揭款的，视为买受人逾期付款，故本院视为原告已在签订合同时即提交了按揭贷款所需资料以办理贷款，至于按揭款何时支付，并不在原告的掌控之中。再次，附件十一补充协议第三条第1款对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，该约定可以看出，出卖人代理买受人办理按揭贷款的，并无关于逾期付款违约责任的约定，而仅系对买受人自行办理按揭贷款而导致逾期付款的，约定了逾期付款违约金。而至于《商品房买卖合同（预售）》第八条关于逾期付款责任的约定，因附件十一补充协议第三条第1款系对上述条款的补充和修改，故应认定附件十一补充协议第三条第1款的约定属于双方的最终意思表示，应以该最终约定为准。综上，被告主张原告未先行支付逾期付款违约金，被告有权顺延交楼的抗辩，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市樟木头房地产开发总公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林美云支付延迟交楼违约金85771.6元；二、驳回原告林美云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3654元（原告已预交），由原告林美云负担2872元，被告东莞市樟木头房地产开发总公司负担782元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判员  周淑君二〇一九年九月二日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。