贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初11777号 原告：王世平，男，1964年5月19日生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被告：王贵生，男，1962年5月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：杨蕊鸣、陈静，贵州创文律师事务所律师。 第三人：王新生，男，1957年2月16日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 第三人：王秀芳，女，1959年1月20日生，汉族，住贵州省贵阳市。 原告王世平诉被告王贵生及第三人王新生、王秀芳确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世平、被告王贵生及其委托代理人杨蕊鸣、第三人王新生、王秀芳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王世平向本院提出诉讼请求：一、判令贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：Ｍ00017637）无效。二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：Ｍ00017637）所出卖位于南明区之房产系上世纪70年代原告父亲王昌明通过贵阳市化工局的福利分房所得，福利分房的原则是已婚方可分房（原告父母上世纪50年代就已经结婚），并且在购买该福利房时使用了原告母亲肖高菊的存量补贴16740元，使用了原告父亲王昌明的存量补贴6496元。所以该买卖合同所出卖之房产系原告父亲王昌明和母亲肖高菊的婚内财产，属于夫妻共有，理应有属于原告母亲肖高菊的份额。原告母亲肖高菊已于2011年3月25日去世，所以该买卖合同的交易结果侵害了原告对该房产母亲份额的继承权，因此贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：Ｍ00017637）应为无效合同。原告父亲王昌明于2011年2月9日写过“关于我王昌明名下房产的声明——我王昌明名下的房产由我的四个儿女（王新生、王秀芳、王贵生、王世平）协商处理分配，如果四个儿女始终无法协商一致，可以按照法律的规定来安排。此声明是本人的唯一次声明，如果有其他的安排均为无效。声明人：王昌明，时间2011年二月九日”。该“声明”有视频为证，说明原告父亲王昌明不可能有卖房子的举动，所以贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：Ｍ00017637）是在原告父亲王昌明不知情或者被蒙骗下进行的应为无效合同。原告父亲王昌明从2009年5月19日起就被迫送到敬老院寄养了，虽然其本人不愿意在敬老院生活，但其又无能力要回自己的房子居住。2013年2月16日王昌明向原告及第三人王秀芳提出帮助其向王贵生要房子。可见王昌明根本就不知道房子已经卖给王贵生一事。卖房行为绝非王昌明的真实意思表达，其一定是在被蒙骗或者威逼之下为之。2013年2月16日原告陪同父亲到王贵生处索要房子，王昌明曾对邻居表示“买这个房子你（王贵生）也买得起，是不是啊，我不要你买，你给我佃两间房子住”。有人证及视频为证，说明王昌明完全不知道所谓卖房子的事。贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：Ｍ00017637）中出卖人“王昌明”三个字绝非父亲王昌明亲笔所写，对比其1982年在单位领工资时的签名和2011年2月9日写“声明”时的签名，都可判断不是王昌明亲笔所写。另原告父亲王昌明去世后原告及其哥哥、姐姐在清点父亲的遗物时，现金和银行存款部分除了父母的工资收入和母亲的死亡补偿金共计3万多块以外，再没有发现任何现金和银行存款。被告王贵生所谓的购房款20万元根本就没有付过，这是一个无效的交易。原告父母在世时，为了避免因为分割原告父母的财产使父母为难，原告兄弟姐妹四人于2011年2月12日签订“共同承诺书”，其主要内容“……2、父母现在固定财产，在父母健在时任何人不能要求变卖、转移、否则实施人将承担不利后果。”本案被告王贵生显然违反了这个承诺，理应承担不利后果。2018年7月22日，当原告回到贵阳听说父亲王昌明的房子正在拆迁，由于该房子一直是王贵生在居住，所以原告叫上哥哥王新生、姐姐王秀芳一起前往王贵生处协商父亲的房子拆迁分配之事，王贵生此时仍然只字不提和父亲买卖房屋的事。原告是2018年8月16日到房产交易中心查询父亲王昌明的房子状况时才知道王昌明和王贵生之间有房产买卖交易的。为维护权益，故诉至法院，诉请如前。 被告王贵生辩称，一、涉案合同已履行完毕，房屋产权已经变更登记至王贵生名下。二、房屋产权2011年5月25日变更登记至本人名下，2018年6月2日该房屋被南明区人民政府征收，并由贵阳南明区住房和城乡建设局与本人签订《房屋征收安置补偿协议》，本人是唯一的被征收人。三、涉案房产虽然是存量房但已经依法办理了上市准入许可证，依法可以交易，房产证登记的是已故父亲的名字，没有母亲的名字，使用了母亲的存量的事是母亲自己的意愿，与本案无关。四、房产局已经以涉案合同为依据办理了房产证，房产证办理的前提就是合同有效，所以如果要认定买卖合同无效应该先撤销房产登记。五、涉案合同是本人与父亲王昌明的真实意思表示，双方还委托贵州房屋置换中心作为中介办理，中介向产权处作出承诺担保经询问房屋买卖是买受双方的真实意思表示，若有虚假中介公司承担由此引起的一切法律及经济责任。所涉及的税费已经由本人依法依规缴纳。六、本案的诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。七、本案涉案合同不存在合同法52条规定上的无效情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人王新生辩称，我也是才听说涉案房屋被买了，父亲王五明没有子女说过，我不知道这个事。 第三人王秀芳辩称，我之前不知道房屋买卖这个事情，是收到法院传票后才知道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对以下事实予以认定：原、被告及第三人系兄弟姊妹关系，父亲王昌明于1927年11月21日生，于2014年12月3日死亡，母亲肖高菊于1933年8月18日生，于2011年3月25日死亡。二人于上世纪50年代结婚，共育有长子王新生、长女王秀芳、次子王贵生、三子王世平。 位于南明区（以下简称涉案房屋）系上世纪70年代贵阳市化学工业局分配给王昌明家庭使用的公有住房。1993年8月17日贵阳市住房制度改革领导小组办公室出具《关于对贵阳市化学工业局出售公有住房的批复》“同意你局将下列住房出售给职工：1978年在外环东路53号附1号修建的第一栋宿舍28套，建筑面积1339.49平方米；……”。后王昌明作为购房人向原产权单位贵阳市化学工业局购买涉案房屋，1993年7月至1998年6月间共缴纳购房款8402.06元。2006年6月20日涉案房屋《补交土地收益审核表》载明购房人王昌明，配偶肖高菊。涉案房屋核销王昌明存量补贴6496元、核销肖高菊存量补贴16740元。王昌明、肖高菊分别于2002年5月10日、2002年5月9日出具《具结保证书》载明“本人根据《贵阳市住房分配货币化改革方案》的精神，申请购买自住公房并补交土地收益，办理《贵阳市房地产交易市场准入许可证》。依照相关房改政策的规定，必须将本人及配偶名下的住房统一累加计算。为此，本人特具结保证如下：本人及配偶名下的住房为壹套，具体地址为：南明区。”。2002年6月6日涉案房屋取得《准入许可证》。2011年2月9日《关于我王昌明名下房产安排的声明》载明“我王昌明名下的房产由我的四个儿女（王新生、王秀芳、王贵生、王世平）协商处理分配，如果四个儿女始终无法协商一致，可以按照法律的规定来安排。此声明是本人的唯一次声明，如果有其他的安排均为无效。”声明人处王昌明签字及捺印，该声明经录像，由王昌明本人宣读。2011年2月12日原、被告及第三人签订《共同承诺书》载明“为了妥善的使用和保管父母的现有资金和财产，王新生、王秀芳、王贵生和王世平四个兄弟姐妹经过协商达成如下承诺：1、父母的现有存款和每月的退休工资都由王秀芬（王秀芳）负责管理，关于为父母的所有花费都在此费用中支出，王秀芬（王秀芳）每月向另外三兄妹说明支出情况。2、父母现有的固定财产，在父母健在时任何人不能要求变卖、转移，否则实施人将承担不利后果。”。另庭审中，被告王贵生否认该《共同承诺书》上签名是其本人书写。 2011年4月22日王昌明（甲方、出卖人）与被告王贵生（乙方、买受人）签订《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》（合同编号：Ｍ00017637）约定，王昌明将其所有的位于南明区改房，建筑面积55.36平方米，以200000元的价格出卖给王贵生。王贵生委托贵州房屋置换中心办理涉案房屋的产权过户手续，并缴纳相关税费后，于2011年5月25日取得涉案房屋所有权证书（筑房权证南明字第××号），登记房屋所有权人王贵生，共有情况为单独所有。2018年6月2日王贵生（乙方、被征收人）与贵阳市南明区住房和城乡建设局（甲方、征收人）签订《房屋征收安置补偿协议》约定，甲方征收涉案房屋，乙方于2018年6月10日前搬迁完毕。甲方安置乙方在新秀城3号楼住宅1单元21楼5号Ｃ3户型，建筑面积114.42㎡。现乙方选择不抵扣房差款，甲方应补乙方147620.8元，待乙方将上述被征收房屋按时腾空移交甲方后，甲方一次性付清。涉及乙方产权调换房超安置建筑面积房差款455354.14元，待产权调换房具备交付条件时，乙方将该房差款一次性向甲方补清后，甲方将产权调换房交予乙方。后涉案房屋被拆除。 另查明，被告在涉案房屋居住已20余年。王昌明于2009年5月19日至2014年12月3日去世均居住在敬老院及康复公寓。 庭审中，被告王贵生自认《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》所涉购房款20万元中，其向父亲支付3万元后，父亲去世，尾款17万元没有支付。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案中，涉案房屋原系贵阳市化学工业局分配给职工家庭的公有住房，于1993年8月17日经批复可出售给职工。从1993年缴纳购房款，到补交土地收益金，到2002年取得准入许可证均系原、被告父母王昌明、肖高菊婚姻关系存续期间，且核销肖高菊存量补贴16740元。故涉案房屋系王昌明、肖高菊夫妻共同财产。肖高菊去世后，涉案房屋原属于肖高菊的份额部分应由其法定继承人共同继承，因涉案房屋并未进行分割，故涉案房屋应由原、被告、第三人及父亲王昌明共同共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，王昌明在未经其余涉案房屋共有人同意的情况下，签订《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》，将涉案房屋卖予王贵生，侵犯了其他共有人的权益。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，本案中，被告王贵生系王昌明、肖高菊之子，对涉案房屋的权属状况系明知，且其当庭自认仅支付了3万元购房款，尚有17万元未支付。故王贵生为非善意、有偿取得涉案房屋。对原告诉请确认《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）》无效，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）的通知》第八十九条之规定，判决如下： 确认王昌明与王贵生于2011年4月22日签订的《贵阳市存量房买卖合同（非监管版）（合同编号：M00017637）》无效。 案件受理费30元，由被告王贵生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 鲁 迪 二〇一九年九月三十日 书记员 廖昌星