福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终4949号上诉人（原审被告）：黄道彪，男，1965年12月29日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审原告）：福建永安物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区六一北路558金三桥大厦2号楼5层，组织机构代码61100093-1。法定代表人：林常青。委托诉讼代理人：马悦、许志君，公司职员。上诉人黄道彪因与被上诉人福建永安物业管理有限公司（下称“永安物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2015）融民初字第7267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄道彪上���请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判2012年7月1日-2013年11月31日的物业费超过了诉讼时效，同时裁定2013年5月13日---2015年4月31日的物业服务合同为无效合同，被上诉人应当向上诉人退还2007年2月份至2012年6月30日期间额外收取的水电公摊费本息合计3156.84元，而且因被上诉人强制的停水给上诉人造成的经济损失1200元、因诉讼产生的交通费90元和文印费320元，合计1610元，由被上诉人赔偿；3、本案一、二审的案件受理费均由被上诉人负担。事实与理由：1、《前期物业服务合同》没有关于缴交水电公摊费的约定条款，而上诉人自2007年2月13日-2012年6月30日所交的水电公摊均是被物业公司欺诈所收取，被上诉人应当退还。2、被上诉人在服务期间未按约定履行义务，诸如其配备的物业管理人员未达到合同要求的人数，未履行安保义务导致业主被盗损失严重，消防、保洁未到位，公共配套出租经营收入占为己有等。因其服务未得到业主认可，为此小区业委会一经成立就责令被上诉人整改，要求其提供公共部分的水电费发票和分摊明细表，全体业委会成员的物业费延缓至2013年2月5日之后再缴纳，物业公司对此知情并同意。此后，被上诉人服务质量仍未改善，以至于经入户签字，同意与被上诉人续签合同的业主仅达到34%，故业委会不能与被上诉人续签合同。但被上诉人将业委会草拟的合同拿走并张贴公示，此后便赖在小区不肯撤走。至今为止，仍有大部分业主未缴纳物业费，原因就在于被上诉人服务不到位，无权收取。上诉人未缴纳物业费不构成违约，不应支付滞纳金。3、被上诉人至今未将水电费发票提供给业委会核实，应自行承担举证不能的法律后果，其该部分诉请不应得到支持。4、本案于2015年12月10日立案，故2012年7月1日-2013年11月31日期间的物业费已超过两年诉讼时效。5、本案应参照福清市人民法院（2014）融民初字第3779号民事判决，对物业费标准予以调低，对滞纳金及水电公摊费的诉请予以驳回。被上诉人永安物业公司答辩称：1、答辩人曾多次电话或上门催收，并曾书面发函催收，不存在诉讼时效超过的问题，而且上诉人在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出，不应得到支持。2、讼争物业服务合同系答辩人与小区业委会签订，有业委会的印章，合法有效。上诉人理应受该合同约定，而且上诉人若认为该合同无效，应另行提起诉讼或反诉，其无权要求直接改判合同无效。3、上诉人在本案中未提出反诉，故其要求答辩人退还此前已交纳的水电公摊费和赔偿经济损失的上诉请求不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审原告永安物业公司请求：判令黄道彪支付物业管理费6708.2元、滞纳金836.6元、公摊电费1271.5元、公摊水费56.9元，合计8873.2元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：永安物业公司系依法注册登记从事物业管理服务的有限责任公司，其物业服务资质等级为一级。永安物业公司分别于2006年10月9日和2008年10月8日与龙旺置业有限公司签订了《龙旺名城物业管理委托合同》和《补充条款》，约定由永安物业为龙旺名城小区提供物业管理服务至小区业主委员会成立。黄道彪为龙旺名城6座1404室的产权人，该套房面积为179.6平方米。永安物业公司与黄道彪于2007年2月13日签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取物业服务费，每次交纳物业管理费及公摊水电费时间为每季度第一个月10日前，双方另对合同的权利义务和违约责任等进行了约定。2013年5月13日，永安物业公司与龙旺名城小区业主委员会签订了一份《福建省物业服务合同》，约定由永安物业公司为龙旺名城小区提供物业服务，合同期限自2013年5月1日至2015年4月30日止，物业服务费用为多层住宅1.05元/月·每平方米，按月交纳，每月10日前交纳当月物业服务费；合同第十六条违约责任第（二）项约定业主未按期交纳物业费，经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应按照日万分之五标准向乙方支付违约金。物业服务合同到期后，永安物业继续为龙旺名城小区提供物业服务至今。永安物业公司在管理龙旺名城小区期间存在一些安保、卫生等管理瑕疵。从2012年7月起，黄道彪均未交纳物业费和公摊水电费。因黄道彪欠交物业费及公摊水电费等，永安物业公司委托福建合力律师事务所于2014年2���28日向黄道彪发出一份律师函，要求其在接到律师函后三日内交清拖欠的物业费及相关费用。此后，黄道彪仍未交纳拖欠的物业费，永安物业公司遂提起本案诉讼。一审法院认为：等价有偿是社会交易的基本原则，物业公司提供物业服务，业主按时交纳物业费乃是履行物业服务合同的主要义务。一个小区管理、服务秩序的好坏，不仅与物业公司的管理服务有关，也与小区业主的素质息息相关，小区的安保、卫生等应当由物业公司和业主共同予以维护。物业公司应当尽到管理服务小区业主的职责，而业主也应按时交纳物业服务费,物业公司未尽到物业服务职责应承担违约责任，但部分业主因物业公司的管理瑕疵而长期不予交纳物业服务费，亦有违诚信，实不可取。永安物业公司据其与福建龙旺置业有限公司订立的物业管理委托合同为龙旺名城小区提供前期物业服务至2008年10月8日止，在合同期满后，因故继续提供物业服务至2013年4月份，黄道彪作为小区业主应依约交纳物业服务费及相应的公摊水电费，期间，黄道彪应按每月每平方米0.9元的标准交纳物业费，黄道彪合计结欠2012年7月至2013年4月的物业服务费1616元。此后，龙旺名城小区业委会成立后，并于2013年5月13日与永安物业公司重新订立了物业服务合同继续为龙旺名城小区提供物业服务，合同期限从2013年5月1日至2015年4月30日。黄道彪主张永安物业公司与龙旺名城小区业委会签订的物业服务合同系伪造，但未能提供证据予以证实，故不予采信；该合同加盖有龙旺名城小区业委会的印章，在无相反证据予以推翻的情况下，为有效合同，黄道彪如对该物业服务合同效力有异议，可另行提出主张，本案不予处理。在此期间，黄道彪实际接受了永安物业公司提供的物业服务，应依约按每月每平方米1.05元的标准交纳物业服务费，经计算为4525.9元。合同期限届满后，永安物业公司仍继续提供物业服务，双方之间形成了事实物业服务关系，因双方对物业服务费标准未作约定，故2015年5月1日至2015年7月31日期间的物业服务费可参照之前的物业服务合同约定的标准1.05元/月·平方米计算，黄道彪应支付从2015年5月1日至2015年7月31日物业服务费565.7元。综上，黄道彪应支付2012年7月至2015年7月间的物业服务费为6707.6元。鉴于永安物业公司提供物业服务存在一些瑕疵，应适当减轻黄道彪交纳物业费的责任，但考虑到黄道彪长期拒交全部物业费，已超出行使合同抗辩权的限度，亦构成违约，故法院酌定由黄道彪按应交纳的全部物业费的95%予以交付，即为6372.2元，对于永安物业公司超出部分物业服务费及滞纳金的主张���予支持。值得注意的是，对物业服务费予以部分折扣，不应是业主追求的目的，而应是业主通过司法渠道督促物业公司更好地履行物业服务职责的手段。永安物业公司另主张黄道彪在2012年6月至2015年5月间应负担的电费公摊1271.5元、水费公摊56.9元，该费用系永安物业公司将该小区的公共水电费按小区业主总数平均分摊到户的，未考虑楼幢间、楼层间以及建筑面积差异等因素，亦未公示并经业主确认，其计算方法缺乏足够的合理性，但考虑到小区必然会产生公共水电费支出，黄道彪作为业主理应予以分摊，结合本市各小区公摊水电费的大体情况，法院酌定黄道彪应支付上述公摊电费的60%即797元，对永安物业公司超出部分的诉讼请求，不予支持。对于黄道彪提出的其他积极的主张，因其未在法定期间提出反诉，故在本案中均不予处理，可由其另行主张权利。一审法院判决：一、黄道彪于判决生效之日起十日内支付给永安物业公司2012年7月至2015年7月的物业服务费6372.2元及2012年6月至2015年5月的公摊水电费797元；二、驳回永安物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由黄道彪负担。二审期间，上诉人向本院提交证明资料7份：1-3、现场照片，拟证明被上诉人未尽到物业管理义务，使小区存在诸多安全隐患；4、2012年11月份工作安排；5、入户签字意见汇总表，同意续签物业合同的业主没有过半；6、业委会备案证明，拟证明上诉人系业委会成员，其行为为履行业委会成员职责；7、龙旺名城小区2012年10月份欠费汇总表，拟证明因被上诉人服务不到位，业主拒交物业费，业委会约定待合同续签后春节前再交。被上诉人质证认为，证据1-3无法体现拍摄地点及时间，对其真实性有异议。对证据4的真实性及关联性均有异议。证据5仅为复印件，对其真实性有异议。对证据6的真实性无异议。证据7与本案纠纷无关。本院认定，上诉人提交的上述证明资料不属于二审新证据，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院确认一审认定事实正确。另在二审期间，被上诉人向本院出示了龙旺名城小区公共部位的水电费发票及记账凭证。本院认为：讼争《物业服务合同》上加盖了真实的“龙旺名城小区业主委员会”印章，故该合同系双方真实意思表示，合法有效。上诉人称该合同系被上诉人乘其不备而擅自取走，其对此未能举证证明，而且业委会在此之后并未通知被上诉人退出讼争小区、移交物业用户和相关设施，被上诉人已实际为讼争小区提供了物业服务，故无论该《物业服务合同》是否有效，双方也形成了���实上的物业服务合同关系，上诉人均应依约缴纳物业费，其以该合同无效进而认为不应缴纳物业服务费的上诉请求不能成立。由于被上诉人已为业主提供了物业服务（即履行了合同主要义务），因此即便存在部分服务不到位的情形，上诉人亦不能以此为由对抗其合同主要义务的履行，其以被上诉人物业服务不到位为由拒绝缴纳全部物业费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。若被上诉人在提供物业服务的过程中存在服务不到位的情形，上诉人可根据合同约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，另行依法解决。若因被上诉人服务不到位而导致部分业主遭受损失或多支出费用，相关业主可另行向被上诉人主张权利。另关��2012年7月1日-2013年11月31日期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。且被上诉人于2014年2月28日向上诉人发函催讨已构成诉讼时效中断，上诉人关于该部分物业服务费超过诉讼时效的上诉理由亦不能成立。关于水电公摊费的问题，被上诉人在二审期间已出示了水电费发票，可以证明该部分费用是由其代缴，因该部分支出系小区公共部位及设施的支出，理应由包括上诉人在内的全体业主共同分摊，故上诉人关于其不应承担水电公摊费的上诉理由不能成立。上诉人另要求被上诉人赔偿其经济损失1610��，但其未在本案中提起反诉，故本院对其该部分上诉请求不予审查。综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄道彪负担。一审案件受理费的负担按一审法院的决定执行。本判决为终审判决。审判长  雷晓琴审判员  田始凤审判员  王燕燕二〇一六年十二月二十日书记员  钟许珠（2016）闽01民终4949号民事判决第页共9页