云南省会泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0326民初2182号 原告：会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会（以下简称泽润龙都业委会） 负责人：彭庆文，业委会主任 住所：会泽县 委托诉讼代理人：姚序华，云南在线律师事务所律师，特别授权代理 被告：云南宇辰物业服务有限公司 法定代表人：李侠，系公司总经理。 地址：云南省曲靖市 统一社会信用代码：915303000546642083。 委托诉讼代理人：徐露霜，系该公司员工，特别授权代理。 被告：会泽鼎业房地产开发经营有限公司 法定代表人：刘加纯，公司执行董事 住所：会泽县 统一社会信用代码：91530326673645671T 委托诉讼代理人：胡敏,系该公司员工，特别授权代理。 原告泽润龙都业委会诉被告云南宇辰物业服务有限公司、会泽鼎业房地产开发经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽润龙都业委会的委托诉讼代理人姚序华、被告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐露霜、会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人胡敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泽润龙都业委会诉称，泽润龙都小区的开发商为会泽鼎业房地产开发经营有限公司，在小区业委会未成立前，开发商委托被告云南宇辰物业服务有限公司管理，委托管理的期限为2018年1月1日至业委会成立并选定新的物业服务企业止，2018年10月8日小区选举产生业委会，业委会成立后选聘了新的物管企业试运行，原告将选聘新的物业公司及移交物业相关资料及设施设备的通知函告了二被告，但二被告拒绝将小区管理权及相关财产、资料移交给新选聘的物业企业，导致新物业公司至今不能入住小区为业主服务。诉请法院判令被告：1、立即排出妨碍，撤离会泽县泽润龙都小区；2、移交物业服务用房和地上车位、地下车位、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3、移交小区设计规划、竣工、配套设施、地下管网等竣工验收图纸资料、设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料。 被告云南宇辰物业服务有限公司辩称，1、业委会代表不具备原告主体资格2、根据相关规定业主委员会成立是否合法无法确定，业委会产生程序不合法3、根据物权法规定需要所有业主同意，需要半数以上同意并授权，未经业主大会授权解聘行为无效，对原告资格不予认可，与创安物业签订合同不予认可。 被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司辩称，原告是否具备适格主体资格我方不清楚，业委会代表全体小区起诉是否经过三分之二以上业主同意，我公司非本案适格被告，我们不是物业服务企业，移交车位是所有权问题，不能在本案解决，小区车位归我们开发商所有，未在业主购房范围内，有异议可另案起诉。 综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：被告云南宇辰物业服务有限公司是否应该撤离泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区），将所保管的各种资料设施等移交给原告。 围绕争议焦点，原告提交了下列证据： 1、备案材料1份，彭庆文身份证复印件1份，证实原告诉讼主体资格。 2、前期物业服务协议各1份，证明：被告会泽县鼎业房地产开发经营有限公司委托被告云南宇辰物业服务有限责任公司管理茗泽苑小区、芳泽苑小区，约定委托管理期限为2018年1月11日至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止的事实。 3、物业服务过渡期协议1份，成立业主委员会选聘物业服务企业通知及送达回证3份，新老物业服务公司资料监督移交申请2份，证明：原告已经选聘了新的物业服务企业并把选聘的物业服务企业告知二被告并申请相关部门监交，但二被告拒绝移交物业及相关资料的事实。 经被告云南宇辰物业服务有限公司的诉讼代理人质证后认为，对备案文件部分内容三性不予认可，在相关部门备案不代表经全体业主同意，不代表有诉讼主体资格，第2组真实性合法性予以认可，对第3组三性不予认可，只能证明原告选聘新的物业不能证明其他。 经会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人质证后认为，对第1组证据三性无异议，无法证明此次诉讼是否经所有业主同意，第2组无意见，第3组与我们无关，不予质证。 被告云南宇辰物业服务有限公司未提交任何证据材料。 被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司提供了下列证据材料： 1、泽润龙都一期建设工程规划许可证，证明被告对小区规划的停车位是通过规划审批合规合法性，应由鼎业房地产开发公司所有； 2、泽润龙都二期建设工程规划许可证，证明被告对小区规划的停车位是通过规划审批合规合法性，应由鼎业房地产开发公司所有。 经原告的代理人质证后认为，对第1组营业执照三性无意见，对第2组真实性合法性予以认可，关联性不予认可，规划图无法证实规划多少车位，位置在何处，不能证实所有车位归开发商所有，认可真实性合法性，不认可关联性。 经双方当事人及代理人互相质证后，本院认为，原告提交的第1组证据，能够证明小区业主委员会成立并完成备案的事实，予以采信，对第2组证据，能够证明前期物业是被告会泽县鼎业房地产开发经营有限公司委托被告云南宇辰物业服务有限责任公司管理，委托管理的期限为小区产生业主委员会并选聘新的物业企业，被告均无异议，予以采信；对证据3，能够证明原告已选定新的物业企业，予以采信。 对被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司提交的证据，原告的诉讼代理人对真实性无意见，能够证实与本案原告诉请移交的车位有关，车位的数量经过规划部门审批，予以采信。 经双方当事人举证质证后，本院确认如下法律事实： 会泽县泽润龙都（茗泽苑、芳泽苑）小区的开发商系被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司，小区投入使用后，在未成立业主委员会之前，开发商会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月26日与云南宇辰物业服务有限公司签订前期物业服务协议，将泽润龙都（茗泽苑、芳泽苑）小区的物业委托云南宇辰物业服务有限公司进行管理，委托管理的期限自2018年1月1日起至小区业委会成立并选定新的物业服务企业止。2018年10月8日，小区在相关部门的参与指导下，选举成立业主委员会并报物业管理建设主管部门进行了备案，2018年12月，原告选定了新的物业企业并签订了物业过渡期协议，同年12月24日，原告书面通知被告云南宇辰物业服务有限公司对物业相关设施及资料进行移交，被告云南宇辰物业服务有限公司以无法确认原告业委会的合法性为由，未办理移交手续，原告经向相关部门反映要求解决移交问题无果后，案件诉来本院要求解决。 本院认为，会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月26日与云南宇辰物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，管理的期限自2018年1月1日起至小区业委会成立并选定新的物业服务企业止，对管理期限未明确约定，在小区成立业主委员会后，随着业委会成立这一法律事实，合同终止的事由发生，那么前期物业合同终止。云南宇辰物业服务有限公司有责任和义务将物业进行移交。按照《物业管理条例》第二十九条第一款规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。第二款规定：物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条第一款规定：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。原告的主张合法有据，本院予以支持。原告诉请移交地上车位、地下车位，会泽鼎业房地产开发经营有限公司已取得相关部门的规划许可，但具体的位置尚未最终划定，对所有权或使用权有异议，可另行主张权利，本院不予支持。原告主张要求被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司与被告云南宇辰物业服务有限公司承担移交责任，被告会泽鼎业房地产开发经营有限公司虽于前期履行了移交相关资料、设施等义务，但鉴于其与云南宇辰物业服务有限公司之间存在前期物业服务协议，双方间的合同关系，是委托和受托关系，与小区物业的移交存在法律上的关联性，也应承担合同终止后配合、监督移交的义务，本院对原告的诉请予以支持。被告云南宇辰物业服务有限公司主张原告的主体资格不合法或不适格，无法律依据和事实依据，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第二十九条第二款、第三十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下： 由被告云南宇辰物业服务有限公司、会泽鼎业房地产开发经营有限公司于本判决生效后10日内退出原经营的物业管理，将物业用房、配电室、水泵房等其他相关设施、设备、地下管网工程、房屋建筑规划设计及竣工验收资料等移交给原告会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告云南宇辰物业服务有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  夏虎成 二〇一九年九月十六日 书记员  李 国