江西省万载县人民法院民 事 裁 定 书(2015)万民二初字第212号原告：邓琳，女。原告：曾青，男。两原告委托代理人：曾德玖，万载县司法局万众法律服务所法律工作者。被告：江西省腾天房地产开发有限公司。法定代表人：唐磊，职务：总经理。委托代理人：刘剑伟，江西康乐律师事务所律师。被告：马勇，男。被告：李国辉，男。委托代理人：丁梓兴，男，系被告李国辉堂哥。原告邓琳为与被告江西省腾天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2015年10月19日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员孙启荣担任审判长、审判员漆星、人民陪审员辛卫平参加的合议庭，书记员张龙颖担任记录。2016年4月5日，原告邓琳的丈夫曾青以系本案权利人之一要求作为原告参加诉讼，本院已经准许。同日，原告邓琳以马勇、李国辉与本案有利害关系为由申请其作为被告参加诉讼，本院亦已经准许。因本案存在其他应当中止诉讼的情形于2016年5月19日中止诉讼，于同年12月14日恢复诉讼。本案于2015年12月10日、2016年4月1日、2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告邓琳及其委托代理人曾德玖、原告曾青的委托代理人曾德玖、被告江西省腾天房地产开发有限公司的委托代理人刘剑伟、被告马勇、被告李国辉的委托代理人丁梓兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓琳、曾青诉称：2015年2月1日，原告邓琳与被告江西省腾天房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同。原告购买被告开发的店面十四间，价格为2243000元，并当即挽帐付清了房款。合同中约定签订之日起六十日内交付房屋，可被告未按时交付房屋。直到现在仍未交付。造成了原告很大的损失，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院判令被告履行商品房买卖合同，交付房屋及办理房屋产权手续、土地使用证等手续，由被告赔偿违约金，诉讼费由被告承担。被告江西省腾天房地产开发有限公司（下称腾天公司）辩称，答辩人与原告邓琳之间不存在房屋买卖合同关系。2011年开始，邓琳老公曾青多次向马勇出借现金，至2014年12月31日止马勇向曾青总计借款6342419元，马勇归还本金410万元，归还利息222.4万元，尚欠本金2242419，众所周知，2014年底马勇因资金断裂，众多债权人对马勇的XX汽车销售公司进行占领并强行用公司车辆等资产抵扣相关债务，在这种情况下，原告邓琳等人找到马勇，强行要求马勇提供债务担保，并要求马勇用“汽保商住楼（XX.XXX）”的店面对债务进行抵押，被逼无奈之下，马勇于2015年2月1日未经过答辩人同意与原告签订了一份《商品房买卖合同》，假意将“汽保商住楼”14套店面抵偿欠曾青至2015年2月1日的本息224.3万元。2015年2月28日马勇在过完春节的第一个工作日向万载县公安局投案自首，2015年9月25日万载县人民法院以马勇等非法吸收公众存款6413.76万元，判处马勇四年有期徒刑。可见，答辩人与原告之间没有实质的房屋买卖，答辩人没有收到原告一分钱购房款。马勇虽然在“汽保商住楼”项目曾经投了一点钱，但他的股份在2014年6月25日就全部退出，签订《商品房买卖合同》时，马勇在该项目没有任何股份，马勇系用虚假的《商品房买卖合同》唬弄原告，意图拖延时间。这是一种欺诈原告的行为，马勇也因此承担了刑事责任，但答辩人并未参与马勇对原告的欺诈，否则，答辩人也应承担相应责任，从马勇在公安机关的笔录可知，马勇在以前经手“汽保商住楼”项目时保留了偷盖答辩人公章的合同，其退股之后并未将空白合同等材料交还答辩人，而是用这些材料欺骗原告，马勇作为没有店面处分权的合同相对人签订的合同没有法律效力。邓琳（曾青）因自己的债权没有保障而与马勇串谋将答辩人的财产作为借款担保，为企图侵占答辩人财产而签订的这份《商品房买卖合同》根据《合同法》52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定，该合同无效。而且，马勇与曾青之间本质上是民间借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是对借款的担保。根据最高院《关于审理民间借贷案件适用法律问题的解释》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。所以，原告与马勇之间签订的《商品房买卖合同》是一份无效合同，法院只能认定马勇与曾青之间的借贷关系,由马勇向曾青归还借款。经法院生效判决书确认，原告主张的债权、债务转移并未成立。原告在起诉状中称原告以“挽账”的形式支付了房款2243000元，这种主张在法律上属于债务转移，即由答辩人承担原本应由马勇承担的归还借款责任，按《合同法》的规定，这种债务转移必须由债权人、债务人、第三人书面同意，可本案答辩人作为该笔债务的承担方，却直到案件在法院诉讼，经过法院通知才知道这件事。按合同法的规定，债务转移后，该笔债务由新的债务人承担责任，原债务人的债务消灭，也就是说，如债务转移成功，马勇就不负这224.3万元债务，但在马勇的刑事案件当中，原告邓琳在公安机关的笔录中认可其签订《商品房买卖合同》的目的是“抵押马勇欠我们的224.3万元钱欠款”并向公安机关出具了该合同，可以说，原告本人也还认为马勇是该笔债务的承担者。2015年9月25日万载县人民法院（2015）万刑初字第89号《刑事判决书》中认定马勇在曾青处非法吸收公众存款224.3万元，且未归还，并没有认可马勇这种债务转移的效力。假如万载法院对本案经过民事审判，认为马勇这种债务转移合法，那就与生效法律文书相冲突，马勇非法吸收公众存款的金额就要更改，万载法院对马勇的量刑也将错误，刑事案件面临事实不清，必须再审的可能。从原告邓琳在《商品房买卖合同》签订后，还要求公安机关追究马勇的刑事责任尽量挽回其损失的表现来看，当初签订《商品房买卖合同》的目的并不是真的要购买房屋。原告在起诉状当中所称的“挽账”也不成立，实践当中的“挽账”应该是答辩人欠马勇的钱，而马勇欠原告邓琳的钱，也就是俗称的“三角债”，最后由答辩人直接将钱还给邓琳。可是本案当中，答辩人并未欠马勇的钱，相反在2014年6月25日马勇退股时还有286万元挪用的项目资金无法归还给该项目，2015年2月1日签订《商品房买卖合同》时答辩人与马勇之间不存在“三角债”的问题，不可能替马勇归还224.3万元的债务，《商品房买卖合同》纯粹是为了侵害答辩人利益而签订的。根据《商品房买卖合同》的约定，如果争议店面在合同签订后10日内没有经过网签及备案，《商品房买卖合同》自动作废无效，本案争议的合同早就失去了法律效力。我国对于商品房买卖有一整套严格的规定及程序，首先，现在的商品房买卖均要进行存量房网上签约，购房人与开发商达成一致的售房条件后，由房地产开发企业通过房管部门开设的网上签约系统，录入房屋位置、价款、付款方式等信息，经双方确认后打印纸制的协议或合同，双方当事人签字（盖章），这种网上签约全程都在房管部门的监督之下，房管部门会在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约，该商品房就不会再次被出售，每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。而在原告手中的这份《商品房买卖合同》是马勇私下与原告偷偷签订的，公司并不知道，也就没有通过公司的电脑进行网签，房管局的电脑后台也根本就没有这个合同的任何显示。在万载统一实行商品房买卖网上签约后，这份《商品房买卖合同》居然是用手写的，还冒用“备案合同编号”，从合同形式上就说明该合同的出台是不合法的。其次，我们国家实行不动产登记制度，《商品房买卖合同》签订后还要到房管部门进行备案，备案后房屋就预登记在购房户名下，并作为今后办理产权证的依据。可本案争议的《商品房买卖合同》未网签，未备案，是一份不受国家保护的合同，而且《商品房买卖合同》附件四中双方还约定，“商品房网上合同签定后10日内未及时申请备案，其合同作废无效”，这种约定是网签合同的规范文本，实行网签后，凡未备案的商品房买卖合同无效，是一种制度设计，这种合同约定并不违反法律规定，本案《商品房买卖合同》签订后十一个月未网签，未备案，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定”的规定，本案法院应该认定《商品房买卖合同》无效。《商品房买卖合同》中所谓的“十四套店面”已经全部售出，且备案在他人名下，原告的诉讼请求无法履行。如前所述，这份《商品房买卖合同》答辩人在诉讼前根本就不知道，原告也未跟答辩人说过，房管局也未备案，争议的这十四套店面现早就已经售出，且登记备案在其他购房人名下。根据我国房地产法的规定，房屋买卖合同双方应当到房管部门办理房屋登记手续，如果双方当事人签订合同后还没有办理产权登记，则应当认为房屋买卖合同已经成立，但尚未生效。而这十四套争议店面同时还存在答辩人与其他购房人签订的《商品房买卖合同》，而这些《商品房买卖合同》经过网签，且在房管局备案登记，就这两份《商品房买卖合同》而言，必定只有一个合同是有效的，根据法律的规定应当保护的是经过房管部门备案的合同，从而认定原告提供的合同无效。本案双方争议的这个《商品房买卖合同》无论从形式、从实体，还是从法律、从履行等方面来看，均是一份无效合同。对于无效合同的处理，《合同法》第58、59条规定了相互返还的处理原则，本案答辩人没有欠原告的钱也没有欠马勇的钱，原告只能另行诉讼，要求借贷关系的借款方马勇来承担偿还借款的责任。综上所述，原告提供的《商品房买卖合同》是一份无效合同，也无法履行，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告马勇辩称，原告已经起诉腾天公司，就应该由腾天公司来应诉。我现在已经在服刑，与外界已经断了联系。我现在已经考虑不了这个事情了，或者等我出狱后来处理这个事情。被告李国辉辩称，按法律规定处理。在庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告邓琳、曾青为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）出示商品房买卖合同原件一份，号码为GFXXXXX，证明原告买被告的房屋，签订了合同，有被告公司盖了公章，有法人代表的签章，这个合同是真实、合法有效的，合同中有原告购买被告房屋的过程及违约责任的约定；（二）、出示收款收据原件一份，证明原告于签合同当日将房款付清了的事实。（三）2014年7月1日借条复印件一份和还款协议复印件一份，证明我方的借款与腾天公司有关。（四）2015年还款协议书原件一份，证明原告与马勇、李国辉之间的民间借贷已经转为商品房销售合同关系。对原告邓琳、曾青的上述举证，被告江西省腾天房地产开发有限公司经质证认为：（一）、对合同的合法性有异议，该合同是马勇与原告串通、损害被告利益签订的，该合同是一份虚假合同，因为从商品房买卖合同备案合同编号可以看出该份合同盗用了房管局的备案编号，我们公司通过网上签约系统把购房价款等打到系统中，合同成立会随机取得备案合同编号，2015年签订的话编号是2015年，合同如果是空白的，房管局的系统是提交不了和确认不了的，该份合同是没有经过网签和备案的，而且只能是两套，所以是不合法的；对关联性、证明目的有异议，本案原、被告之间不存在实质的房屋买卖关系，只是原告与马勇之间存在实质的借贷关系，按最高院司法解释，这种以买卖形式对民间借贷担保，法院应释明按民间借贷纠纷诉讼，应认定合同无效，所以该合同与原告证明目的相冲突。（二）、对收款收据，其上未写明是什么钱，而且该笔钱我方从来没有收到过，对其合法性、关联性都有异议。（三）这个原告向法庭出示的复印件，根据民事诉讼法的规定，复印件在没有与原件核对的情况下，是不予认定的，对这组证据真实性不予认定。（四）还款协议书说明房屋买卖合同是借款的担保。对邓琳、曾青的举证，被告马勇经质证认为：对原告提交的上述证据，我现在脑子里比较模糊，销售合同上没有我和李国辉的签名，还款协议书我也不记得过程了。对邓琳、曾青的举证，被告李国辉经质证认为：对以上证据不清楚，不发表质证意见。被告江西省腾天房地产开发有限公司为证明自己的辩称的事实，提供的证据有：（一）出示2013年11月11日曾青与马勇签订的《借款合同》复印件一份、马勇在公安机关的询问笔录原件一份、马勇向公安机关提供的与曾青之间的借款往来情况表原件一份及原告邓琳在公安机关的询问笔录原件一份，证明：从2011年10月30日开始原告与马勇之间形成了民间借贷关系，且多次借款；马勇曾经拿土地、股权及本案争议的店面作为对借款的担保，但均没有相关部门进行登记或备案；至2014年12月31日止马勇向曾青总计借款6342419元，马勇归还本金410万元，归还利息222.4万元，尚欠本金2242419元，但如果总计马勇归还的本息，曾青没有多少损失；原告邓琳在公安机关的笔录中认可马勇与原告签订《商品房买卖合同》的目的是“抵押马勇欠我们的224.3万元钱欠款”，并非真实的对商品房进行买卖。（二）出示付韩林、黄德生、马勇、李国辉四人签订的《退股协议书》（来源于马勇的刑事案卷，在里面复印的），证明：马勇早在2014年6月25日就已经退出“汽保商住楼（XX·XXX）”项目的经营，其他股东用马勇侵占的九江银行贷款支付了其退股款；马勇2015年2月1日与原告签订《商品房买卖合同》时已经没有任何店面处置权，合同无效；马勇退股时无论是答辩人还是“汽保商住楼（XX.XXX）”这个项目都不欠马勇的钱，相反，是马勇挪用九江银行1000万元贷款，还有286万元无法补偿回项目，答辩人不存在与马勇、邓琳（或曾青）来进行三角债之间的“挽账”。（三）出示原告向公安机关提供的《商品房买卖合同》及收款收据一份、公安机关在马勇刑事案件中提供的“万载县XX汽车销售有限公司非法吸收公众存款案汇总表”、万载县人民法院（2015）万刑初字第89号《刑事判决书》，证明：原告虽然向公安机关提供了《商品房买卖合同》，但公安机关经调查，法院经审理都认为原告主张的“挽账”不成立，马勇仍欠债务；法院生效判决中已认定的马勇犯罪金额中包含曾青所借的224万元，并凭此认定马勇犯非法吸收公众存款罪判处有期徒刑四年；《商品房买卖合同》中约定“商品房网上合同签订后10日内未及时申请备案，其合同作废无效”，而原告提供的合同没有网签，没有备案，合同无效。（四）出示万载县城市房地产开发经营管理办公室出具的“证明”原件一份、汽保商住楼（XX·XXX）的《商品房买卖合同》复印件共8份及备案合同编号为XXXXX号的《商品房买卖合同一份》复印件，证明：备案合同编号为XXXXX号的《商品房买卖合同》是2014年被告向陈某民、黄某秀出售住房的备案合同，原告提供的这份有备案号的合同是份假合同；原告要求过户的店面已经全部售出，且8份《商品房买卖合同》均在房管部门网签、备案，原告提供的合同无效，且诉讼请求无法履行，这些合同都是打印的，不可能手写，上面还有买房人信息、图纸等内容，本案原告提供的合同没有这些内容。原告提供的合同是住房不是店面，该买卖合同是套用了我方提供的合同的编号。对被告江西省腾天房地产开发有限公司的上述举证，原告邓琳、曾青经质证认为：（一）对借款合同与本案无关，这是2013年马勇向曾青借款的；对马勇的询问笔录真实性无异议，对关联性有异议，马勇欠款是事实，但是与本案无关，曾青与马勇的欠款已经作为房款抵掉了，欠条也已经还给马勇了；对往来情况表关联性有异议；对邓琳的笔录，是抵掉欠款，不是抵押，否则欠条就不会还给马勇。（二）对退股协议书关联性有异议，这个与本案无关，马勇有没退股我方不清楚，当时签订合同盖了被告公司公章。（三）对商品房买卖合同是否备案，这是被告公司备案的，合同中是有备案号的，至于被告是否备案我方不清楚，当时原告与被告签订合同是有备案号的，签合同时我方也付了房款，所以合同成立、有效；对马勇还没还，事实上，我方把欠条交还给了马勇，对马勇自己认为他没有把钱交给公司，这是马勇和被告的事，与我方无关。对该组证据的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。（四）对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这些证据恰恰证明了被告将房屋卖给了多人，至于合同怎么签这是被告内部管理问题。对被告江西省腾天房地产开发有限公司的上述举证，被告马勇经质证认为：一下子反应不过来。我不清楚。对被告江西省腾天房地产开发有限公司的上述举证，被告李国辉经质证认为：不太清楚，不发表质证意见。被告马勇未向本庭提供证据。被告李国辉未向本庭提供证据。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供的（一）、（二）经被告腾天公司质证提出异议，本庭经审查，该合同中的腾天公司的公章及“唐磊印”印鉴、收款收据中腾天公司的公章，虽系真实的公章和印鉴，综合庭审及双方提交的其他证据可以证实，被告腾天公司并未收取两原告的购房款项，该合同是原告与马勇、李国辉还款的担保，故在本案中对以上合同不予认可。故对证据（一）、（二）的真实性、合法性、关联性本庭不予认可。对证据（三）因原告提交的是复印件且未有原件，故本庭不予认可。对证据（四），上面有借款人马勇、李国辉的签名，虽然马勇、李国辉对其表示“不清楚”、“不记得”，但其未提供相关反证，故本庭对该还款协议书中所反映原告邓琳、曾青与马勇、李国辉之间存在民间借贷关系予以认可。对被告江西省腾天房地产开发有限公司的上述举证，经原告及其他被告质证，均提出了相关异议，本庭作如下认定：证据（一）、（二）均出自被告马勇刑事案件卷宗，故本庭予以认可。证据（三）中的商品房买卖合同和收款收据与原告提供的一致，认证意见与前述一致。对马勇的刑事判决书予以认可。证据（四）中的证明系真实有效，涉本案的十四间店面的商品房买卖合同已经在万载县房地产管理局备案，故本庭对被告提交的证据（四）予以认可。综上认证，本院认定本案事实如下：2012年开始，被告马勇多次向原告曾青、邓琳借款，后以两原告邓琳、曾青为甲方、两被告马勇、李国辉为乙方，双方于2015年2月1日签订了还款协议书，该协议书中约定：乙方马勇、李国辉因经营周转之需，于2014年借甲方资金叁佰万元。现乙方在万载汽车城有房产出售，经甲、乙双方协商，双方同意甲方在乙方所欠借款及利息金额限度内，由甲方购买乙方的房产（买卖房屋合同另行签订），用以乙方抵偿甲方借款……1、乙方马勇李国辉向甲方曾青、邓琳借款人民币300万元，已付本金及利息889475元，尚欠借款2243000元。2、乙方马勇、李国辉承诺于2015年5月30日前还清所欠甲方曾青、邓琳借款及利息。若乙方如期还清甲方借款本息，甲方与乙方于2015年2月1日所签订的买卖房屋合同自行解除，甲方须退回乙方于出卖房屋时出具的收款收据。乙方则应向甲方支付从2015年2月1日起至付清全部借款之日止的利息，按月息二分五厘计算。3、乙方马勇、李国辉如于2015年5月30日之前不能还清向甲方曾青、邓琳的借款本息，其借款利息则算至房屋买卖合同签订之日止，乙方以买卖房屋价值抵偿向甲方借款的本息即行生效。当日，被告马勇与原告邓琳签订了商品房买卖合同，该合同约定以被告江西省腾天房地产开发有限公司为出卖人，被告邓琳为买受人，由买受人购买位于万载县XX大道的店面，以上商品房房款合计2243000元，该合同落款处有加盖被告江西省腾天房地产开发有限公司的公章及唐磊的印鉴章和有原告邓琳的签名。后被告马勇出具了盖有被告江西省腾天房地产开发有限公司公章的收款收据，上面的收款金额为2243000元。被告马勇因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2015年2月28日被万载县公安局刑事拘留，同年9月25日马勇被万载县人民法院以非法吸收公众存款罪判处有期徒刑四年。被告江西省腾天房地产开发有限公司将所涉本案的十四间店面分别出售给其他个人：2015年3月23日将01号店面出售给袁某宾；2015年3月25日将02号店面出售给袁某成；2015年2月16日将03、04号店面出售给郭某容；2015年2月15日将0514号店面出售给钱某根，并与以上买受人签订了8份商品房买卖合同，以上8份商品房买卖合同均已在万载县城市房地产开发经验管理办公室备案登记。另查明，被告马勇自2013年8月20日开始为被告江西省腾天房地产开发有限公司名下“XX.XXX”项目的股东之一，该项目有四名股东，分别是付翰林、黄德生、马勇和李国辉。马勇在入股“XX.XXX”项目时，已经放了多份加盖被告腾天公司的公章和其法定代表人“唐磊”的印鉴章的空白商品房销售合同在被告马勇处。2014年6月25日，被告马勇、李国辉退出了“XX.XXX”项目的合伙。本院认为，本案的争议焦点主要是在本案中应审理原告邓琳、曾青与被告马勇、李国辉之间的民间借贷关系还是原告邓琳、曾青与被告江西省腾天房地产开发有限公司之间的商品房销售合同关系。原告邓琳、曾青与被告马勇、李国辉签订的还款协议书中约定：由原告邓琳、曾青在马勇、李国辉所欠借款的限额内，购买被告马勇、李国辉借被告江西省腾天房地产开发有限公司名义开发的“XX.XXX”店面14间，若乙方（马勇、李国辉）如期还清甲方（邓琳、曾青）借款本息，甲方与乙方于2015年2月1日所签订的买卖房屋合同自行解除，甲方须退回乙方于出卖房屋时出具的收款收据。乙方马勇、李国辉如于2015年5月30日前不能还清向甲方曾青、邓琳的借款本息，其借款利息计算至房屋买卖合同签订之日止，乙方以买卖房屋价值抵偿向甲方借款的本息即行生效。以上还款协议的约定证明马勇、李国辉的真实意思表示是以其所开发的被告江西省腾天房地产开发有公司的“XX.XXX”店面14间作为其向邓琳、曾青还款的抵押担保，而邓琳与江西省腾天房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是还款协议的抵押担保内容。在双方约定的还款期限到期之前，借款人马勇、李国辉与邓琳、曾青签订《商品房销售合同》，本案实质是以商品房买卖作担保的民间借贷，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。本案中，本庭已向原告释明是否需要变更为民间借贷案件审理，原告至今未变更诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告邓琳、曾青对被告江西省腾天房地产开发有限公司的起诉。案件受理费24744元全部退回原告邓琳、曾青。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 长  孙启荣审 判 员  漆 星人民陪审员  辛卫平二〇一六年十二月十六日书 记 员  张龙颖