天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初2529号原告：马义龙，男，1974年7月7日生，汉族，天津市西青区人，住天津市西青区。被告：懋维龙（天津）投资有限公司，住所地天津市静海区静海镇地维路平安里小区底商****。法定代表人：裴素琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮建新，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宁，天津天关律师事务所律师。原告马义龙与被告懋维龙（天津）投资有限公司（以下简称“懋维龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马义龙与被告懋维龙公司委托诉讼代理人阮建新、许宁到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告马义龙向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付延期交房违约金372.57元，利息44402.07元，延期交房导致的租房费用18000元；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告申请增加诉讼请求：1．要求被告按房屋价款日万分之一向原告支付违约金37256.91元，减去原起诉书中的违约金372.57元，实际增加违约金36884.34元；2．按合同附件三完成居室、客厅、厨房顶棚、电梯前天花板腻子照白；3．要求被告兑现赠送车位；4．被告给付原告迟延交房利息48485.01元（按银行同期贷款利率4.75%计算），减去原诉讼请求中的延期交房利息44402.07元，实际增加延期交房利息4082.95元；5．增加延期时间自2019年4月1日至开发商完成合同约定，具备入住条件为止，期间的延期违约金与利息按照上述第一项、第四项计算；6．按合同第十五条约定执行承担责任（交房前物业费用由被告承担）；7．退还电商费30000元；8．被告赔偿原告因延期交房而产生的租房费用，自2018年3月16日至2019年3月16日一年租金21600元，自2019年3月17日起至被告完成合约具备入住条件期间的房屋租赁费按每月1800元计算。庭审中，原告又变更诉讼请求，只主张延期交房的违约金和利息，其余的本案不再主张。事实与理由：2016年9月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于静海区xxxx房屋，单价8540.46元/平方米，114.8平方米，总价980445元。同时合同特别约定，被告应于2018年3月16日前向原告交付房屋，如延期交房，按已收价款的银行同期商业贷款利息计算延迟利息，还应每日按商品房价款的万分之0.01向原告支付违约金。随后，原告以首付款加贷款方式付清了房款，但被告将交房日期一拖再拖，直到2019年1月24日才向原告交付房屋，延期交房314日。因被告未按照合同第九条第5款约定“第一供暖期”供热；未按照合同附件一商品房平面图建设，更改房型并未告知原告；未按照合同附件三商品房质量、设备等情况中约定的“居室、客厅、厨房顶棚腻子照白”等，以上三项严重侵犯了原告利益，属于不具备条件下强行交房，故延期交房天数增加66天，延期交房天数合计380天（因未完成合同约定附件一、三内容，还应延期至具备交房条件至实际交房时间）。为维护自身合法权益，故原告提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。被告懋维龙公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案诉争房屋交付逾期是因政府停工令造成，被告不应承担责任，被告在2019年1月24日取得准交证，扣除政府下令停工的340日，被告本应早于合同约定的2018年3月16日交房，所以被告不存在违约行为，按照相关规定被告不应承担违约责任；供热设施在2018年8月27日前已经施工完毕，小区具备供热条件，按照天津市供热规定，第一年的供热费由开发商代收，交到供热处统一提供供热，本案所涉项目在供热之前收取供热费时，有一部分业主不认可被告代收供热费的行为，将代收行为反馈到静海发改委，后经静海发改委以及开发商及业主协商，本项目所涉及的费用由业主自行缴纳，在没有交费之前供热公司没有义务提供供热，本项目早已具备供热条件，供热至今未提供。房顶照白不属于房屋交付条件，是房屋的装修与本案无关，在2019年2月份被告向相关业主进行过通知，如果原告同意被告仍可完成。原告称退还电商费与被告无关，原告的电商费未交给被告，相应的关系与被告无关。原告主张的赠送车位、家装、电梯、天花板并非被告的法定义务，其所提的相应主张缺乏依据。原告要求增加房屋租金损失属于重复主张，本案属于合同纠纷，原告已经提起了基于合同的违约责任主张，能在违约和损失竞合的情况下，权利人只能二选一，不能同时主张。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。综合原、被告提交的证据与当庭陈述意见，以及本院函询结果，本院对涉案争议事实认定如下：2016年9月24日，原、被告签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买静海区团泊新城西区团泊大道西侧、盛湖路南侧汇海鸿园2号楼-1-1004，总价款为980445元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2018年3月16日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期，甲乙双方互不追究违约责任。”合同第四条约定：“乙方按照一次性付款的形式付款，应于2016年9月29日前，一次性存入商品房首付款430445元，其余价款办理贷款。”合同第五条第一款约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”合同第九条约定：“下列配套设施运行日期约定如下：……5、暖气第一个供暖期，上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在60内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款0.01%向乙方支付违约金。”合同另约定了其他事项。合同签订后，原告依约将房款交付被告。时值交房期限，被告未按约定向原告交付房屋。2019年1月24日，天津市静海区建设管理委员会向被告颁发“天津市新建住宅商品房准许交付使用证”，被告于当日向原告交房，合同约定交付房屋之日至实际交房之日逾期314日。诉讼中，双方对于被告逾期交房是否构成违约存在争议，原告认为，被告应按照合同约定的2018年3月16日向原告交付房屋，故主张被告应自2018年3月16日至2019年3月31日向原告支付利息和违约金；被告认为，被告不存在违约情形，是因政府停工致使被告延期交房，若停工事宜不存在，被告可早于合同约定的日期交房。针对双方存在争议的涉案小区建设停工的问题，本院依法向静海区政府办公室、静海区团泊新城开发建设委员会（以下统一简称为“团泊新城委”）分别出具了询证函，后静海区政府将询证函转交团泊新城委与住建委，要求上述二单位向本院提供相应材料。为答复本院函询问题，团泊新城委出具了两份材料：1．情况说明（附有2016-2018年重污染天气统计情况表），材料显示2016-2018年重污染天气统计情况表的依据为静海区重污染天气应急指挥部等单位出具的文件，上述文件适用于懋维龙公司开发的汇海鸿园小区项目，2016年-2018年期间该小区项目因政府环境污染治理相关文件而被强制停止一切施工合计182日；2．关于静海区人民法院询证函回复意见的报告（附有静海区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案），材料显示根据“静海区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案”的要求，2017年10月-2018年3月全区建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程、水利工程等土石方作业；重大民生工程、重点项目和重点造林绿化工程涉及土石方作业，确实无法停工的，经市政府同意可特许施工。懋维龙公司开发的汇海鸿园小区未获得市政府特许施工，故适用上述政策。按照2016-2018年重污染天气统计情况表，自双方签订合同日2016年9月24日至2017年9月30日，被告因政府要求停工天数为99日；2017年10月1日至2018年3月31日被告按照“静海区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案”的要求停工天数为182日；2018年4月1日至2018年12月30日被告因政府要求停工天数为15，以上天数合计296日。关于涉案房屋交付时是否具备供热条件的问题，被告向本院提交了天津市静海区科慧热力有限责任公司于2018年8月27日出具的供热配套证明，其内容显示涉案小区项目（1-26号楼）集中供热配套管网设施已施工完毕，具备供热条件。以上事实有原告出示的商品房买卖合同、被告向天津科慧热力有限公司提交暂不供热的申请、静海区政府回答网友问题的官网截屏及天津市政府办公厅的文件、2019年1月24日交房通知、静海区建成区的卫星图纸的复印件、关于汇海鸿园项目供热配套问题的说明，被告出示的天津市建设工程质量安全监督管理总队文件、静海区团泊新城开发建设委员会通知、天津市2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案以及静海区政府官网答复、2016-2018年度重污染日气统计情况表、天津市新建住宅商品房准许交付使用证、交房通知和快递单、供热配套证明，本院依法调取团泊新城委出具情况说明（附有2016-2018年重污染日气统计情况表）、关于静海区人民法院询证函回复意见的报告（附有静海区2017-2018年秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案）以及原、被告当庭陈述为证。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定交纳了全部购房款，被告应按照合同约定的时间交付房屋，合同约定的交房日期为2018年3月16日，被告实际交房日期为2019年1月24日，逾期交房314日。但政府因大气污染防治工作，要求静海区域内符合条件的工程项目停止施工，涉案房屋在签订合同后至实际交房之日因政府行为而累计停工296日，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的履行合同过程中出现的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。根据该条法律规定，应当免除被告相应的违约责任，故对于被告逾期交房的违约时间，认定为逾期交房314日减去不可抗力停工296日，共计18日。依照合同约定，被告逾期交房未超过90日，应以全部购房款980445元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告给付18日的逾期交房利息。原告主张违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于原告主张因被告不开通供热，导致交付的房屋无法取暖的问题，本院认为，被告提交的证据显示涉案小区于交付之时已具备供热条件，且商品房买卖合同第九条对此亦有明确约定，被告交房时间为2019年1月24日，该时间尚在第一个供暖期之内，但被告未按约定运行供暖设施，应承担相应的违约责任。2018-2019年度天津地区供暖截止日为2019年3月31日，被告违约天数为66日，被告应以购房全款为基数按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告损失较为合理，且被告应依约支付原告违约金98元（980445元×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告懋维龙（天津）投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告马义龙逾期交房利息（以购房款980445元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算18日）；二、被告懋维龙（天津）投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告马义龙赔偿款（以购房款980445元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算66日）与违约金98元；三、驳回原告马义龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元，由原告马义龙负担485元，由被告懋维龙（天津）投资有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  肖印明二〇一九年九月二十四日书记员  田 琳李月兰