重庆市綦江区人民法院执 行 裁 定 书(2016)渝0110执异30号案外人：王亮，男，1984年3月30日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杨永宏，重庆周立太（万州）律师事务所律师。申请执行人：李良军，女，1980年6月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。被执行人：袁丹，女，生于1974年8月15日，汉族，住重庆市綦江区。被执行人：王虹凯，男，生于1977年2月27日，汉族，住重庆市綦江区。本院在保全执行李良军与袁丹、王虹凯借款合同纠纷一案中，案外人王亮对执行标的袁丹、王虹凯所有的綦江县文龙街道九龙大道#号#幢附#号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月1日进行了听证审查。案外人及其委托诉讼代理人杨永宏、申请执行人李良军、被执行人袁丹、王虹凯到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人王亮称，2016年9月29日，我与被执行人签订綦江县文龙街道九龙大道#号#幢附#号房屋的买卖协议，成交金额117万元。当日，我们一起到重庆银行付定金59万元，付清了银行的抵押贷款，取得了房产证后，被执行人又以要付工人工资和材料钱为由，叫我转了11万元。次日，双方签订了房屋交付手续后，我重签了门面租赁协议。10月8日，被执行人说因欠两个人共40万元，门面被查封了。我想到马上可以过户了，钱迟早都要给，就又转了40万元给被执行人，法院随后解除了查封。10月12日，我们一起去过户，才得知门面已被保全查封。我已按约定支付了购房款，房屋已交付给我使用，虽未过户，但我不存在任何过错，故请求中止对该房的执行。申请执行人李良军称，该房屋系被执行人的财产，案外人与被执行人是亲戚关系，逃避债务，故请求驳回案外人的异议。被执行人袁丹称，门面卖给王亮是真实的，有人出价140万元，因未能办理按揭未成交，还有个人出120万元现金，但因他出车祸就不买了，因我急需用钱，我才以117万元的现款低价卖给了王亮。被执行人王虹凯称，袁丹所述基本属实，我今年4月起就欠工人工资，另有欠款40万元，才急于出卖门面。本院查明，王太兵与袁丹、王虹凯借款合同纠纷一案，本院根据王太兵提出的财产保全申请，于2016年10月12日作出（2016）渝0110执保425号执行裁定书，并于当日首轮查封了袁丹、王虹凯所有的綦江县文龙街道九龙大道#号#幢附#号房屋（房地证号为207房地证2010字第4XX0号）。2016年10月25日，因李良军与袁丹、王虹凯借款合同纠纷一案，本院根据李良军提出的财产保全申请，作出（2016）渝0110执保446号执行裁定书，轮候查封了前述房屋。2016年11月14日，因胡勇与袁丹、王虹凯借款合同纠纷一案，本院根据胡勇提出的财产保全申请，作出（2016）渝0110执保472号执行裁定书，再次轮候查封了前述房屋。另查明，2014年9月19日，胡勇向重庆银行贷款75万元，贷款期限为6年，袁丹、王虹凯因欠胡勇借款，自愿以其所有的綦江县文龙街道九龙大道#号#幢附#号房屋为胡勇的前述贷款提供抵押，办理了抵押登记。2015年10月25日、2016年4月1日，袁丹向胡勇出具借条，借条上均载明逾期不还，即将房子、门面等抵款给胡勇。2016年6月，袁丹因欠胡勇借款，商议委托中介对前述房屋出售还款，袁丹表示最低价为120万元。2016年9月29日，王亮与袁丹、王虹凯签订门面买卖协议，约定袁丹、王虹凯将其所有的前述抵押房屋，以117万元卖给王亮；当日交定金60万元用于还贷解押，余款57万元在过户后10日内支付。当日，王亮转账59万元到胡勇前述抵押贷款的还款账户。同日，向前述房屋担保公司消费支付提前预约解除抵押的手续费8000元。2016年9月30日，王亮转账102000元给王虹凯。当日，王虹凯向袁丹转账支出5万元、取现4万元，其余被其零星支取。同日，王亮与袁丹、王虹凯签订房屋交付手续，袁丹、王虹凯将前述房屋及其房产证交付给了王亮，随后，王亮与该房原租赁人王先学另签了租房协议。2016年10月6日，袁丹委托李良军收取前述房屋2017年1月8日至2018年10月8日的租金。2016年10月8日，王亮转账20万元给王虹凯，随后，王虹凯向周世强转账支出161100元。当日，王亮再次转账20万元给王虹凯，随后，王虹凯向娄义平转账支出23万元。2016年10月12日，前述房屋之抵押登记被注销。又查明，2106年6月7日，娄义平因与袁丹、王虹凯发生借款纠纷，向本院提出诉前财产保全申请。2106年6月12日，本院作出（2016）渝0110执保188号裁定书，并查封了前述房屋。2106年9月22日，本院作出（2016）渝0110民初4620号判决书，判决由袁丹、王虹凯偿还娄义平借款20万元及其利息，财产保全费2020元由袁丹、王虹凯负担。2106年10月8日，娄义平向本院提出解除财产保全申请，本院于次日作出（2016）渝0110执保188号之一裁定书，解除了对前述房屋的查封。再查明，2106年6月23日，周世强因与袁丹、王虹凯买卖合同纠纷，本院依周世强之财产保全申请，作出（2016）渝0110执保214号裁定书，并再次查封了前述房屋。2106年10月8日，周世强以袁丹、王虹凯已履行义务为由，向本院提出解除财产保全申请，本院于次日作出（2016）渝0110执保214号之一裁定书，解除了对前述房屋的查封。还查明，2016年11月2日，袁丹与王虹凯在綦江区民政局办理了离婚登记。审理中，袁丹、王虹凯称，胡勇用我们的门面作抵押，向重庆银行贷款75万元，每月都是我们在还贷。胡勇称，重庆银行抵押贷款账户是我的名字，是袁丹在用该账户还款。以上事实，有当事人的陈述、身份证、门面购买协议、房屋交付手续、租房协议、王亮的银行交易明细3页、胡勇的重庆银行付款凭证5页、收条2张、抵押合同、房产证、王虹凯的银行交易明细3页、（2016）渝0110执保425号、446号、472号执行裁定书及其查封手续、（2016）渝0110执保214号、188号执行裁定书、（2016）渝0110民初4620号民事判决书、委托书、微信记录、证人任启琴的证言、借条2张、离婚协议等证据在卷为凭，并经当庭质证和审查，可以采信。本院认为，王亮与袁丹、王虹凯于2016年9月29日签订的门面买卖协议，尽管在签订此合同前，该房已被抵押、查封，但其后果是因抵押、查封而对该房的依法处分，导致买卖房屋的合同目的有可能不能实现，并不必然导致合同无效。王亮付款偿还了银行抵押该房屋的贷款，注销了该房屋的抵押登记，随后，袁丹、王虹凯又用购房款履行了签订此合同之前被法院查封的二件案件中的应尽义务，本院于2106年10月9日解除了二案对该房屋的查封，排除了买卖房屋实现合同目的之障碍。本院于2016年10月12日后对该房的查封，其效力不及之前的买卖行为。袁丹向胡勇出具借条载明，逾期不还，即将房子、门面等抵款给胡勇，此条款约定属流质条款，是无效条款；胡勇所称已将该门面抵押给他，但因未办理抵押登记，不能对抗第三人。袁丹通过房屋中介卖房，有人按揭出价140万元，有人全款出价120万元，均符合房屋买卖市场情理；因2次交易未果，袁丹又急需用钱，未通过中介，减少了中介支出的情况下，与王亮以现款117万元成交，也在情理之中，同时，也与袁丹曾对中介人员表示最低价为120万元，而中介人员问“还能少吗”相吻合，说明交易价格并非远远低于市场价。王亮付款110万元，仅有10.2万元为袁丹、王虹凯所取用，其余均被用于偿还债务，也说明并非恶意逃避债务。现申请执行人主张买卖双方是亲戚关系，双方恶意串通，逃避债务，交易价格远远低于市场价，损害了申请执行人的利益，合同无效，但并无充分的证据加以证明，本院不予支持。因此，王亮与袁丹、王虹凯于2016年9月29日签订的门面买卖协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。为实现门面买卖后产权过户的目的，王亮应袁丹、王虹凯之请求，于2016年9月29日向担保公司支付提前预约解除抵押手续费8000元，又转账59万元到胡勇抵押贷款的还款账户，提前偿还了贷款，取出了房产证，注销了抵押登记，与胡勇以此房向重庆银行抵押按揭贷款75万元、贷款期限为6年的事实、金额相吻合，与胡勇、袁丹、王虹凯当庭陈述该抵押贷款的还款账户是袁丹在使用该账户还款以及王亮当庭出示房产证原件及该证上载明2016年10月12日抵押登记注销相印证，且袁丹、王虹凯于2016年9月30日出具收条，认可王亮的前述付款为其购房款，故应认定此二笔款为王亮向袁丹、王虹凯支付的购房款。此后，王亮于2016年10月8日前先后向王虹凯转账支付10.2万元、20万元、20万元，至此，王亮共付购房款110万元，余款7万元，按约应在办理过户手续后10日内支付。2016年9月30日，王亮与袁丹、王虹凯签订房屋交付手续，袁丹、王虹凯将前述房屋及其房产证交付给了王亮，随后，王亮与该房原租赁人王先学另签了租房协议，至此，双方已完成交付手续，王亮已实际占有前述房屋。2016年10月6日，袁丹委托李良军收取前述房屋2017年1月8日至2018年10月8日的租金，仅是袁丹单方个人行为，并不能对抗王亮与袁丹、王虹凯之间的房屋买卖及交付行为。2016年11月2日，袁丹与王虹凯在綦江区民政局办理了离婚登记，同样不能对抗其在之前对其共有房屋的买卖行为。2016年10月12日办理前述房屋之抵押登记注销手续后，前述房屋之买卖双方即准备办理产权过户手续，但因当日被本院案件查封而未果，故未能过户之责不在王亮。综上，王亮对本案执行标的享有排除强制执行的权益，故其在本案执行中提出的标的物异议符合相关法律规定，本院应予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止（2016）渝0110执保446号案对袁丹、王虹凯所有的綦江县文龙街道九龙大道#号#幢附#号房屋的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  张其彬审判员  王孝荣审判员  黄 化二〇一六年十二月六日书记员  李东海