浙江省常山县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0822民初1646号原告（反诉被告）：甘晓华，男，1972年9月27日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：王浩，浙江裕阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊厚成，浙江三衢律师事务所律师。被告（反诉原告）：衢州冠科置业有限公司，住所地：浙江省常山县天马街道天马路167-6号。法定代表人：杨忠来，职务：总经理。委托诉讼代理人：魏阳凯，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎小锋，广东华商律师事务所律师。原告甘晓华与被告衢州冠科置业有限公司（以下简称“冠科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案。诉讼过程中，被告冠科公司提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。甘晓华的委托诉讼代理人王浩、樊厚成，冠科公司的委托诉讼代理人黎小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘晓华向本院提出诉讼请求：1、被告冠科公司立即停止违约行为，继续履行原有协议；2、被告冠科公司立即支付原告甘晓华违约金1000万元，并赔偿原告甘晓华实际损失500万元；3、诉讼费用由被告冠科公司负担。事实和理由：被告冠科公司系常山中商广场开发商。2015年8月29日原、被告订立《房屋买卖协议书》一份，约定由原告甘晓华购买被告冠科公司中商广场1号楼毛坯房，原告甘晓华有权以精装修标准将所购买的部分房屋进行销售。协议生效后，原告甘晓华履行了协议约定的义务。2015年9月22日，原、被告就协议未约定、约定不清及协议履行中遇到的实际问题进行协商，并签订《补充协议》（以下简称“补充协议”）一份。2016年5月6日原、被告再次进行协商，并签订《补充协议书2》（以下简称“补充协议2”）一份。该补充协议2约定：原告甘晓华归还被告中商广场1号楼6、7、8三层，即对该三层房屋，被告可以对外销售；任何一方违反协议的，应向守约方支付违约金1000万元，并赔偿守约方因此造成的损失。日前原告甘晓华发现被告在常山县城内大规模散发传单，以“月供500元，首付低至3万”为宣传用语对外销售中商广场1号楼。原告甘晓华认为，被告冠科公司未经原告许可擅自对外销售1号楼的行为已经构成违约，该违约行为不仅违反了双方的合同约定，而且完全背离了原告甘晓华1号楼的既定销售策略，导致原告无法按既定进度及协议约定销售中商广场1号楼，严重损害了原告的合法权益。被告冠科公司辩称，1、原、被告签订第一份《房屋买卖协议书》后，被告冠科公司发现原告甘晓华并没有履行合同的能力，截止2016年6月6日，原告对外销售的只有五户。被告与原告甘晓华签订合同的目的就是快速回笼资金，房屋销售的越慢被告压力越大。2、第一份协议签订后，原告未按约定完成任务，被告仍希望双方能友好合作，于是与原告签订补充协议和补充协议2，但原告还是没有完成约定销售任务的能力。3、根据双方签订的补充协议2，只要原告未能完成约定销售任务，被告就可以收回销售。如果原告不同意被告收回销售，就是原告违约。综上，被告没有违约，而是原告违约，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告冠科公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告甘晓华支付反诉原告冠科公司违约金1000万元，并赔偿反诉原告冠科公司的经济损失500万元；2、反诉被告甘晓华向反诉原告冠科公司书面赔礼道歉；3、反诉被告甘晓华负担反诉案件诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖协议书》、补充协议、补充协议2等一系列协议，约定反诉被告向反诉原告购买反诉原告开发的常山中商广场的房屋，并就有关权利义务进行了一系列的约定。协议签订后，反诉被告并没有履行合同的能力，多次发生违约行为。具体表现在：1、无法按照约定购买房屋；2、无法按照约定支付购房款；3、无法按照约定完成销售任务；4、其他违约行为。反诉被告虽有各种违约行为，但却不拿出诚意与反诉原告协商解决，反而以各种理由拖延，严重影响了反诉原告的销售进度和计划，给反诉原告造成极大的经济损失。对此，反诉被告应承担相应的违约责任和赔偿责任。在反诉被告无法完成约定销售任务的前提下，反诉被告竟然虚构事实，向法院提起诉讼，要求反诉原告赔偿违约金和损失。反诉被告的行为给反诉原告的声誉带来负面影响，也给反诉原告的房屋销售带来极大的不利因素，故反诉被告应向反诉原告赔礼道歉。反诉被告甘晓华辩称，1、反诉原告认为反诉被告无法按照约定购买房屋，是没有证据的。反而2016年6月的确认单能够证明2016年6月前反诉被告履行了协议义务。2、反诉原告认为反诉被告无法按照约定支付购房款，也是没有依据的。反诉原告不履行相应的约定义务，未将购房合同拿到银行办理按揭，造成反诉被告很大的损失。3、反诉原告认为反诉被告无法按照约定完成销售任务，事实是2016年6月反诉被告超额完成任务，之后反诉原告自己对外销售，导致反诉被告的客户都到反诉原告那里了。2016年6月之后反诉被告未完成约定销售任务完全是反诉原告造成的。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、甘晓华提供的宣传单两份和名片一份，宣传单照片（打印件）七张，鲁巧燕认筹申请书、收据照片五张，录音和录音文稿各一份，微信公众号截屏两张，江永红认筹申请书、收据、POS机刷卡单各一份，周志刚、王英的《商品房买卖合同》一份，手机截屏（打印件）三张，照片（打印件）一张，该组证据尚不足以证明冠科公司存在违反约定对外宣传、销售1号楼的行为。2、甘晓华提供的违约告知函一份，收回房产征求意见函一份，洪永飞、洪仙仙的《浙江省商品房买卖合同》（复印件）两份，洪永飞定金协议书、退房退款申请书各一份，张红旗等人定金协议书四份、认筹单（其中张园园的为复印件）七份、收款收据十份，郑水仙等人《浙江省商品房买卖合同》五份，该组证据尚不足以证明冠科公司不配合甘晓华办理购房客户的相关手续。3、甘晓华提供的辞职报告一份、离职申请单一份、离职移交手续两份，冠科公司提供的银行分户明细对账单一份、浙江光大酒店有限公司工商信息一份，均与本案无关，本院不予确认。综上，根据本院确认的证据，结合当事人在法庭上的陈述，本院认定案件事实如下：2015年8月29日，甘晓华和冠科公司签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甘晓华以6200元/㎡的单价向冠科公司购买常山中商广场1号楼2-21层总计215套房屋，总面积12522.86㎡，总价77641732元，交房时间为2016年10月31日；冠科公司同意甘晓华将购买的部分房屋对部分会员按精装修标准销售；为手续方便，甘晓华可分别指定会员与冠科公司签订《商品房买卖合同》；冠科公司同意甘晓华及甘晓华指定人员以银行按揭贷款的形式购买上述房屋，具体办理银行由甘晓华自行选择；甘晓华同意在本协议签订后三日内向冠科公司缴付200万元的房屋买卖定金；甘晓华需在本协议签署后三十天内支付购房款1000万元，一个月内和冠科公司签订50套（或以上）房管部门备案的《商品房买卖合同》，以便冠科公司办理相关手续，否则视为甘晓华违约，冠科公司有权要求甘晓华继续履行合同或解除合同，并要求甘晓华承担违约金、赔偿损失。2015年9月22日，双方签订补充协议一份，约定：甘晓华或其指定人员需在协议生效后一个月内和冠科公司签订50套（或以上）可用于房管部门备案的《商品房买卖合同》，并支付不少于1000万元（含之前缴付的200万元定金）的购房款，以便冠科公司办理相关手续；冠科公司同意将1号楼一层除超市通道外的其他非公共面积出售给甘晓华，除文峰西路9-2商铺单价为6200元/㎡外，其他商铺价格另行协商。2016年5月6日，双方再次协商后签订补充协议2，约定：甘晓华同意自协议签订生效之日起完成除公寓楼一楼1-01号商铺和公寓楼6、7、8三层及已售但需调整到公寓楼9层的四户以外的销售任务，其中第一个完整月销售1000万元，第二个完整月销售1000万元，以此类推，直至完成双方约定的销售任务，每个完整月超额完成的销售额可以计入后续一个完整月的销售额；如甘晓华未完成某个完整月的销售额，自甘晓华未完成完整月的下个完整月起，冠科公司有权无条件收回所有剩余未销售房产自行销售，双方不视为违约，如甘晓华不同意冠科公司收回剩下房产视为甘晓华违约；甘晓华同意自协议签订生效之日起归还冠科公司6、7、8三层公寓楼房，冠科公司可以对外销售，但销售价格不可低于6200元/㎡；双方之前签订的《房屋买卖协议书》及补充协议等文件中有关甘晓华需在一定期限内支付冠科公司购房款1000万元，并和冠科公司签订50套（或以上）房管部门备案的单套《商品房买卖合同》的约定，由于当时冠科公司规划调整导致重新预测绘及《商品房买卖合同》备案未完成，若甘晓华在约定的时间内款项未付足1000万元，也没有完成与冠科公司签订50套（或以上）房管部门备案的单套《商品房买卖合同》，双方互不视为违约；本协议各条及之前双方签订的其他协议文件，双方不得违反，如有违约，违约方须支付守约方违约金1000万元，并赔偿守约方的实际经济损失。2016年6月6日甘晓华和冠科公司确认甘晓华2016年5月6日至2016年6月5日第一个完整月销售额为12195738元。2016年6月21日甘晓华向法院提起诉讼，认为冠科公司私自对外低价宣传、销售1号楼，阻止甘晓华一方销售代表进场活动，不配合购房客户办理相关手续。同年7月11日冠科公司向甘晓华邮寄《违约告知函》，告知甘晓华未完成第二个完整月的销售任务。7月14日冠科公司向本院提出反诉。7月28日冠科公司向甘晓华邮寄《收回房产征求意见函》，告知甘晓华冠科公司拟无条件收回所有剩余未销售房产自行销售。次日甘晓华回函冠科公司，认为其未完成第二个完整月的销售任务系冠科公司的违约行为造成。同年9月7日冠科公司向甘晓华邮寄《终止协议告知函》，通知甘晓华双方的所有协议终止履行。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，综合甘晓华提供的证据看，尚无法认定冠科公司存在违约行为，且该违约行为导致甘晓华无法完成第二个完整月的销售任务，故对甘晓华诉请的要求冠科公司停止违约行为，支付违约金和赔偿损失的诉请，本院不予支持。甘晓华未能依约完成第二个完整月的销售任务，冠科公司于2016年9月7日通知甘晓华终止履行协议，收回剩余房屋自行销售，故甘晓华要求继续履行原有协议的诉请，本院不予支持。甘晓华虽未能依约完成销售任务，但根据双方的补充协议2，双方互不视为违约，故冠科公司要求甘晓华支付违约金和赔偿损失的诉请，本院亦不予支持。冠科公司未提供证据证明甘晓华存在影响冠科公司声誉的行为，故对其要求甘晓华书面赔礼道歉的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告甘晓华的本诉请求。二、驳回反诉原告衢州冠科置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费111800元，由原告甘晓华负担。反诉案件受理费111800元，减半收取55900元，由反诉原告衢州冠科置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  梁 丛代理审判员  毛淑雯人民陪审员  蒋芝香二〇一六年十二月五日书 记 员  董益宁