贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初428号原告：贵阳宏安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**捷安大厦**。法定代表人：李正南，董事长。委托诉讼代理人：廖禾韬，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭威，贵州博文律师事务所实习律师。被告：宋玉芬，女，1952年11月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：余昌贵，男，1970年11月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵阳宏安房地产开发有限责任公司（以下简称宏安房地产公司）与被告宋玉芬、余昌贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告宏安房地产公司的委托诉讼代理人廖禾韬到庭参加诉讼，被告宋玉芬、余昌贵经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宏安房地产公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告偿还租金248771.25元，违约金99508.5元；2.二被告向原告支付原告已垫付的水费11397.1元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告宋玉芬于2013年9月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于贵阳市云岩区门面出租给被告使用，租赁期限自2013年11月15日至2015年11月14日。原告将房屋出租给二被告后，二被告长期拖延支付租金，且未足额缴纳。2016年8月17日，原告又与被告余昌贵签订《还款协议书》，明确截止2016年8月11日，被告余昌贵尚欠原告租金149262元，并承诺于2016年9月30日前还清；2016年12月8日，原告又与被告余昌贵签订《补充条款》，约定被告余昌贵于2016年12月31日前向原告支付房租20万元整。时至今日，二被告已拖欠原告租金248771.25元，违约金99508.5元，原告认为被告不支付房租的行为损害了其利益，故诉至本院，请求判令如诉所请。被告宋玉芬、余昌贵未作答辩。经审理查明，2013年9月10日，原告（甲方）与被告宋玉芬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市云岩区门面出租给被告宋玉芬使用，租赁期限为两年，自2013年11月15日起至2015年11月14日；2013年11月15日至2014年11月14日，租金为15592元／月，2014年11月15日至2015年11月14日，租金为16585元／月；租金按季度交纳。在本合同签订时，乙方应一次性支付给甲方总计10210元作为履约保证金（押金），待租赁期满，扣除合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的空调费、水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、车位租赁、“门前三包”、治安费以及甲方、乙方的一切租赁税费等均由乙方全额承担，乙方须按时向收取上述费用的相关公司（部门）缴付。如乙方不按有关公司部门的规定和要求按时缴纳，甲方有权在乙方所缴纳的保证金（押金）中扣除用于替乙方合同约定中应由乙方代甲方支付的税费垫付，乙方应在五日内将甲方所扣除和垫付的税费补交给甲方。若乙方未按合同约定的时间交付租金和履约保证金的……逾期15天的，视为乙方单方面毁约，应支付给甲方房屋六个月租金作为赔偿金。2016年8月17日，原告与被告余昌贵签订《还款协议书》，载明：余昌贵从2015年11月15日起一直占用贵阳市云岩区友谊路12、13号临街门面HA-1号作经营使用，月租金为16584.75元，并约定余昌贵承诺于2016年9月30日前偿还截止2016年8月14日所欠租金149262元；若余昌贵未按上述时间足额给付，原告有权强制收回余昌贵所占用的房屋……余昌贵还须向甲方支付所欠租金10%的违约金。2016年12月8日，双方签订《补充条款》，约定余昌贵于2016年12月31日前支付所欠房租费共计200000元；若余昌贵按时支付所欠租金，则双方可续签租赁合同。2018年9月25日，原告向贵阳北控水务有限责任公司缴纳友谊路120号-1房屋显示户名为宋玉芬2013年11月、2014年1月、2014年3月、2014年5月、2014年7月、2014年9月、2015年1月、2015年3月的水费、市政府附加费、污水处理费、违约金等共计10297.10元。还查明，2005年12月12日，原告通过公开竞价成交的方式获得贵阳市友谊路二期12号、13号商住楼营业房及地下室。上述事实，有原告当庭陈述笔录、《房屋租赁合同》、《还款协议书》、《补充条款》、发票、拍卖成交确认书、房产证、工商执照、身份信息等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宋玉芬、余昌贵经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告宏安房地产公司与被告宋玉芬于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》以及原告与被告余昌贵于2016年8月17日签订的《还款协议书》、于2016年12月8日签订的《补充条款》，系合同双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。原告宏安房地产公司与被告宋玉芬于2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2013年11月15日起至2015年11月14日，结合原告与被告余昌贵签订的《还款协议书》载明：“余昌贵从2015年11月15日起一直占用贵阳市云岩区友谊路12、13号临街门面HA-1号作经营使用”，原告并未提交证据证实被告宋玉芬以及被告余昌贵共同使用涉案房屋，也未提交证据证实被告宋玉芬自2015年11月14日以后继续占有使用房屋，且被告余昌贵在《还款协议书》、《补充条款》中已明确欠付租金的义务由被告与余昌贵履行，故对2015年11月15日以后的租金，由被告余昌贵负责偿还，对原告要求被告宋玉芬和被告余昌贵共同支付欠付租金和违约金的义务，本院不予支持。根据原告与被告余昌贵于2016年12月8日签订《补充条款》确认被告余昌贵欠付原告宏安房地产公司房屋租金200000元，虽原告在庭审中自认于2017年2月25日主动收回房屋，但未提交证据证实，故对其主张的2016年12月31日以后的租金，本院不予支持。被告余昌贵应向原告支付的租金为双方《补充条款》确认的200000元。关于原告请求二被告支付违约金99508.50元，首先，在原告与被告宋玉芬签订的《房屋租赁合同》履行期间，原告未提交证据证实被告宋玉芬有欠付租金的行为，故对原告主张由被告宋玉芬承担违约责任的诉请，本院不予支持；其次，根据原告与被告余昌贵于2016年8月17日签订的《还款协议书》中载明了违约金计算方式为欠付租金的10%，该约定不违反法律规定，原告主张按其与宋玉芬签订《房屋租赁合同》约定的六个月的租金计算违约金无事实依据。计算被告余昌贵向原告支付的违约金为：200000元×10%=20000元。关于原告请求二被告支付原告垫付的水费11397.10元，根据原告提交的其向贵阳北控水务有限责任公司缴纳水费的发票的日期，显示水费产生的时间为2013年11月至2015年3月期间，该期间为原告与被告宋玉芬《房屋租赁合同》履行期间，且发票户名显示为被告宋玉芬，故原告主张由被告余昌贵支付上述水费的依据不足，原告提交的证据不足以证实欠付水费的房屋为本案涉案房屋；根据原告与被告宋玉芬签订《房屋租赁合同》约定，在被告宋玉芬未按约定缴纳水费等费用时，原告有权在被告宋玉芬所缴纳的保证金（押金）中扣除。被告宋玉芬在2013年11月至2015年3月期间因未缴纳水费而产生的水费、市政府附加费、污水处理费、违约金等共计10297.10元，将被告宋玉芬支付给原告的保证金（押金）10210元抵扣后，被告宋玉芬向原告支付其垫付的水费为87.10元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告余昌贵于本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏安房地产开发有限责任公司支付欠付房屋租金200000元；二、被告余昌贵于本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏安房地产开发有限责任公司支付违约金20000元；三、被告宋玉芬于本判决生效之日起十日内向原告贵阳宏安房地产开发有限责任公司支付水费87.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6696元，原告贵阳宏安房地产开发有限责任公司承担2599元，被告宋玉芬承担2元，被告余昌贵承担4096元（案件受理费原告已预付，各被告在履行本判决时直接向原告支付应承担部分的案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  余民燻人民陪审员  田素珍人民陪审员  高 菁二〇一九年九月二十六日法官助理卢立瑗书记员吕羚