广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初677号原告（反诉被告）：古源滔，男，1979年7月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍祖滨。被告（反诉原告）：黄世坚，男，1974年12月27日出生，汉族，户籍所在地广东省信宜市。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子田，广东卓正律师事务所实习律师。第三人：中山市锦兴假日酒店有限公司，住所地广东省中山市**孙文东路******孙文东路大柏山上街****，统一社会信用代码：91442000595838215K。法定代表人：陈承泽，董事长。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。原告古源滔诉被告黄世坚租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，被告黄世坚于2019年5月27日依法提起反诉，本院依法合并审理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依职权追加中山市锦兴假日酒店有限公司（以下简称“锦兴酒店”）为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）古源滔及其委托诉讼代理人陈淇春，被告（反诉原告）黄世坚的委托诉讼代理人张丹丹，第三人锦兴酒店的委托代理人梁雪谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古源滔向法院提出诉讼请求：1.撤销原、被告签订的《铺位转租合同》；2.被告向原告返还因签订上述《铺位转租合同》而支付的120000元费用；3.被告向原告赔偿装修费63570元。诉讼中，古源滔明确不需要锦兴酒店承担本案责任。事实与理由：黄世坚于2016年2月20日与锦兴酒店签订《租赁协议书》，租赁锦兴酒店A栋一楼约70平方米的铺位（中山市东区孙文东路153-159号一层3卡）开办小吃店，租期从2016年4月1日至2021年3月31日。黄世坚于2016年4月使用上述铺位投资设立中山市东区鼎大小食店。锦兴酒店为了整体重新出租，今年以来已经陆续与其它承租方解除租赁合同，为转嫁自身可能发生的损失，黄世坚向我方隐瞒的这个情况，在没有得到锦兴酒店同意的情况下，于2018年7月8日与我方签订上述《铺位转租合同》，并收取原告120000元的费用。我方入驻该铺位后，投入63570元进行了装修，直到2018年9月底，我方看到锦兴酒店送给黄世坚《解除租赁协议书》，才知道被黄世坚欺骗。2018年12月15日，锦兴酒店强制对铺位停水停电，我方被迫停止经营。我方认为，黄世坚的转租行为违反了《合同法》和黄世坚与锦兴酒店签订的《租赁协议书》的有关规定，根据《合同法》第五十四条，应予以撤销。自2018年9月底起，我方与黄世坚多次交涉未果。我方为维护自身的合法权益，特提起本案诉讼。黄世坚辩称：1.涉案铺位转租合同不存在法定可撤销情形，古源滔与我方签订的涉案合同合法有效，受法律保护。涉案合同实为包汇餐厅的经营权转让，我方当初投入40万元加盟包汇连锁店，后来因经营不善，将该经营权转让给古源滔，该12万元转让费实质包含了餐厅内抽油烟机、冰箱、桌凳等设备设施费用、押金2万元及客户资源，租赁合同只是附随的，古源滔支付给我方的款项，我方都全部交予第三人，不存在差额利润及转租的说法。另外，古源滔对涉案商铺转租需第三人同意一事是知情的，我方也在与古源滔签订涉案合同时将我方与第三人的租赁合同原件交予古源滔。2.我方在2018年12月、2019年1月左右得知业主要收回租赁场所，鉴于古源滔一直拖欠第三人租金、水电费，故我方一直催促古源滔缴纳相应费用，同时办理工商变更手续等，但古源滔一直没有办理，也拖欠相关费用，为避免损失扩大，我方才与第三人解除租赁合同。3.若法院认为我方需向古源滔赔偿，但古源滔要求的63570元没有事实依据。我方不确认古源滔有对涉案商铺进行过装修，对古源滔提供的所谓装修单据不予确认，即使有安装过一些物品，但该物品不属于附合物，可以由古源滔自行拆除。综上，请法院驳回古源滔的全部诉讼请求。黄世坚向本院提出反诉请求：1.古源滔向黄世坚返还代垫租金6000元及资金占用费（计算标准：以6000元为基数，从2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；2.古源滔向黄世坚返还租赁税1829.01元及资金占用费（计算标准：以1829.01元为基数，从2019年5月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；3.古源滔向黄世坚返还代垫水电费2022元及资金占用费（计算标准：以2022元为基数，从2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实及理由：2018年7月8日，我方将名下中山市东区鼎大小食店转让给古源滔经营，转让费用12万元（含餐厅设施设备），约定每月租金、租赁税由古源滔交给我方，我方再代为向业主缴纳。古源滔一直使用涉案租赁物至2019年3月，后第三人收回物业，因第三人在解除与我方租赁合同时免除了我方2019年1月至3月的租金，故我方现要求古源滔返还我方代垫付的2018年12月租金、2018年10月至2019年3月份租赁税、2018年10月以后的水电费。我方多次向古源滔追讨欠款无果，遂提起本案反诉。反诉被告古源滔辩称：1.2018年10月起我方已没有使用涉案商铺，至2018年12月15日第三人停水停电，我方客观上亦无法使用涉案商铺，造成租金未交的原因系黄世坚与第三人发生纠纷一直没有解决。今天我方才看到黄世坚与第三人签订的终止《租赁协议书》协议才得知黄世坚与第三人解除了租赁关系并获得了相关赔偿，黄世坚反诉请求中的费用黄世坚并没有实际支付，只是从第三人赔偿款中予以扣减，该赔偿款应属于我方。2.我方实际交租至2018年11月，租赁税缴纳了2018年8月至10月三个月，水电费缴纳至2018年10月。综上，请法院驳回黄世坚的反诉请求。第三人锦兴酒店述称：古源滔与黄世坚的商铺转租行为未征得我方同意，租金及水电费一直由黄世坚向我方缴纳，我方一直对转租不知情。对古源滔所称我方强制对涉案商铺停水停电，导致古源滔被迫停止经营，与事实不符，我方不确认，古源滔亦未就此提供证据。我方从来没有与古源滔接触，我方只与黄世坚存在租赁关系，现我方与黄世坚经协商一致已解除双方的租赁关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：余国尧、余国峰系中山市东区孙文东路153-159号房地产【土地证号：国（2011）易21016**，房产证号：**××820211021683】的产权人。余国尧、余国峰因经营需要，将上述房地产交予中山市锦兴假日酒店有限公司（以下简称为锦兴酒店）统一经营、管理、出租等。2016年2月20日，锦兴酒店（甲方、出租方）与黄世坚（乙方、承租方）签订《租赁协议书》，约定：乙方租赁甲方位于中山市东区孙文东路161号Ａ栋一楼商铺（约70平方米。以下简称161号Ａ栋一楼商铺）开办小吃店；租赁期限5年，即自2016年4月1日起至2021年3月31日止；租赁保证金为18000元，乙方于签订本协议之日一次性支付；每月租金6000元，每月5日前支付给甲方当月租金及上月费用（费用包括但不限于水电费）；各项税费等费用由乙方自行承担，按乙方实际使用量和规定每月另行结算，由甲方代付的，乙方于支付租金及费用时一并返还；在本协议租赁期限内，乙方有下列情形之一者，甲方可单方终止本协议，收回租赁物，并没收乙方所付保证金：（1）乙方擅自将租赁项目转租、转让或转借的；……协议还约定了其他事项。锦兴酒店与黄世坚分别在合同甲、乙方栏处签字盖章确认。上述协议签订后，锦兴酒店依约将涉案商铺交付黄世坚使用，黄世坚向锦兴酒店交纳保证金18000元。黄世坚于2016年4月29日在该商铺开设个体户中山市东区鼎大小食店。2018年7月8日，黄世坚（甲方）与古源滔（乙方）签订《铺位转租合同》，约定：甲方将位于161号A栋一楼第3卡商铺即现包汇餐厅位置转让给乙方经营饮食店用，转让股权百分之一百，包括餐厅内一切设施及甲方与业主所签的租赁合同和甲方交纳给业主的20000元，转让价为12万元；甲方收到乙方转让款后，该商铺的使用权和一切设施归乙方所有，以后所产生的一切社会问题和经济纠纷与甲方无关，工商法人代表暂由甲方担任，等以后变更法人代表时乙方必须无条件配合；所有工伤事故和税务，包括租赁税由乙方负责；在甲方与锦兴酒店所签合同到期时，甲方有义务帮助乙方继续签约（若代乙方签续约合同）；乙方每月1-5号前将租金、水电费、租赁税转给甲方代交给业主方，如果业主方愿意也可由乙方直接交业主方。合同还约定了其他事项。黄世坚、古源滔分别在转让方甲方、承租方乙方处签名确认。该合同签订后，黄世坚依约将该商铺交予古源滔使用，古源滔以微信支付方式向黄世坚支付了12万元。2019年3月20日，锦兴酒店（甲方、出租方）与黄世坚（乙方、承租方）签订终止《租赁协议书》协议，约定：鉴于甲方酒店需要进行整体改造装修，甲乙双方协商一致同意于2018年12月31日提前终止双方于2016年2月20日签订的租赁协议书，乙方于2018年12月31日前搬迁完毕交还商铺；双方确认乙方租金缴纳至2018年10月，乙方实际经营至2018年12月底，2018年11月租金及水电金额为7940元，12月份租金和水电金额为8022元，至2018年12月31日乙方所产生的未缴租金和水电费由乙方承担；乙方承诺三日内将位于161号A栋一楼商铺一切设备物品搬迁完毕，将商铺交还甲方，并在一个月内注销上述地址工商登记；甲方同意在签署资料当日退还乙方租赁保证金18000元给乙方。另甲方同意向乙方支付36000元作为甲方提前终止合同补偿款；乙方确认甲方按本协议履行向乙方退还保证金及补偿款后，甲方无需再向乙方支付任何其他款项，若乙方与第三方有内部合作或转租关系的，由乙方自行内部与第三方解决，与甲方无关。协议还约定了其他事项。协议后附清单一份，载明：退回黄世坚押金18000元、给黄世坚赔偿款36000元，减：收回黄世坚1月份租金6000元及水电费1940元、12月租金6000元及水电费2022元、暂扣租赁税5000元，余额33038元。黄世坚在该清单上签名按捺指模确认。同日，由余国峰代为向黄世坚银行转账支付了33038元。黄世坚在收取上述款项后向锦兴酒店开具相关收款收据。古源滔称，因黄世坚隐瞒锦兴酒店对涉案租赁物拟整体重新出租事实，仍与其签订铺位转租合同且收取其12万元费用，其使用涉案商铺期间投入了63570元对商铺进行装修，其至2018年12月15日才得知黄世坚与锦兴酒店已解除租赁关系，后锦兴酒店对涉案商铺停水停电致其被迫停止营业，产生严重损失，其多次与黄世坚协商赔偿问题无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，黄世坚认为其代古源滔向锦兴酒店缴纳了相关费用，但古源滔不予返还，遂依法提起反诉，主张前述实体权利。另查,为证明黄世坚在与古源滔签订涉案合同时存在欺诈，古源滔向本院提交微信记录、解除租赁协议书。微信记录显示，黄世坚在收取古源滔11万元后于2018年7月13日通过微信向古源滔发送解除租赁协议书，后古源滔于2018年7月14日继续向黄世坚支付余下的1万元。解除租赁协议书的甲方为锦兴酒店，乙方为黄世坚，内容载明：……由于甲方整顿装修，2018年11月1日前收回该物业，导致协议无法履行……。时间为2018年，月日为空白，甲方有锦兴酒店的盖章，乙方签名处为空白。黄世坚对微信记录确认，对解除租赁协议书不予确认。锦兴酒店确认解除租赁协议书的真实性，系其方于2018年9月底发给黄世坚的。古源滔为证明其签订转租协议后一直有向黄世坚支付租金、水电费、租赁税，向本院提供微信转账记录，称已向黄世坚支付2018年7月至11月租金、2018年8月至10月水电费、2018年7月至9月租赁税，黄世坚对该付款记录予以确认。为证明发生装修损失，古源滔提供收据三张、销售单一张、照片若干张。其中两张收据显示中山市三维广告有限公司收到装修费用（灯箱招牌、室内装饰物料、水电工、空调安装、维修材料、地面砖改造）2817、地面砖改造据显示中山市石岐区诚溢不锈钢加工部开具冰柜3台、厨具、台凳、炉具费用29600元，销售单显示购买格力空调一台58**元。古源滔称上述费用以现金支付，搬走时带走了厨具、台凳、空调，同意按五折价值扣减损失。黄世坚对上述收据、销售单、照片均不予确认。古源滔要求黄世坚赔偿其装修损失63570元，但表示不就该费用申请评估。又查，黄世坚为证明其向古源滔代垫相关费用，提供收款收据、税收发票等。其中收款收据显示锦兴酒店收到黄世坚交来2018年12月租金6000元、水电费2022元。税收发票显示纳锐人为余国峰、余国尧，地址为中山市大涌镇工，地址为中山市大涌镇工业区锦兴有限公司6元、4479.72元。古源滔对上述收款收据不予确认。黄世坚认为其开设个体户中山市东区鼎大小食店前期投入提供沙溪包汇加盟店前期协议，甲方为黎信强、乙方加盟商为林××。古源滔、锦兴酒店对该协议均不予确认。诉讼中，古源滔称要求撤销涉案合同的理由为黄世坚在签订涉案合同时存在欺诈，其与黄世坚签订铺位转租合同属于转租，不是购买经营权，其于2018年12月15日已搬出涉案商铺，仅同意支付2018年12月半个月租金，搬出时未与黄世坚办理交接手续。锦兴酒店称其与黄世坚于2019年3月20日签订终止《租赁协议书》协议时，已与黄世坚就租金、押金、赔偿金、水电费及租赁税进行结算，其已向黄世坚支付了剩余款项33038元，涉案商铺原承租人有对该商铺进行装修，其按现状再出租给黄世坚使用，其不清楚原承租人的装修情况，其已于2019年3月收回涉案商铺并另行出租他人。黄世坚称古源滔对涉案商铺缴纳租金至2018年11月，水电费缴纳至2018年10月，租赁税缴纳至2018年9月，其于古源滔使用涉案商铺期间代古源滔向锦兴酒店代垫了2018年12月租金、2018年10月至2019年3月的租赁税及2018年10月以后的水电费，其租赁涉案商铺后有对涉案商铺重新装修，其与古源滔签订涉案合同时有告知锦兴酒店，锦兴酒店对此并无异议，考虑到古源滔拖欠其租金，锦兴酒店又主张收回租赁物，为避免其损失扩大才同意解除与锦兴酒店的租赁合同。诉讼期间，古源滔、黄世坚、锦兴酒店申请两个月调解期。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。余国尧、余国峰作为涉案商铺的所有权人同意由锦兴酒店代为出租，锦兴酒店对涉案商铺有合法出租权。锦兴酒店与黄世坚签订的租赁协议书、黄世坚与古源滔签订的铺位转租合同，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。综合原、被告、第三人意见，本院归纳焦点如下：一、古源滔与黄世坚签订的《铺位转租合同》是否存在欺诈、符合撤销条件；二、黄世坚是否为古源滔代垫相关费用，古源滔应否返还；三、黄世坚在履行《铺位转租合同》过程中是否存在违约，应否向古源滔返还设备转让款12万元及赔偿装修费用。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。……”规定，本案中，古源滔认为黄世坚在明知锦兴酒店拟收回涉案商铺的情况下仍将涉案商铺转租给其，存在欺诈，双方所签订的《铺位转租合同》应予撤销。经查，黄世坚在与古源滔于2018年7月8日签订《铺位转租合同》时古源滔已知悉黄世坚并非涉案商铺的产权人及出租人，且黄世坚在收取古源滔12万元转让款过程中已将锦兴酒店发出的解除租赁协议书发给古源滔，该解除租赁协议书载明锦兴酒店拟在2018年11月1日收回涉案商铺，古源滔在知悉该情况下仍继续向黄世坚支付设备转让款，且继续使用涉案商铺及缴纳租金、水电费、租赁税等费用，可见《铺位转租合同》的签订并不存在欺诈，古源滔要求撤销该合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于焦点二。本案中，根据黄世坚提供的收款收据显示，其已向锦兴酒店支付了涉案商铺2018年12月租金6000元、2018年10月以后尚欠的水电费2022元，锦兴酒店对此予以确认，古源滔虽不予确认但未提供反驳证据，古源滔亦称使用涉案租赁物至2018年12月，故本院对上述费用予以认定，现黄世坚要求古源滔返还其该费用及支付利息，本院予以支持。而黄世坚提出为古源滔代为支付了租赁税1829.01元，其所提供的税收发票显示的缴税地址并非涉案商铺，古源滔对此不予确认，本院对此不予采信。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”规定，本案中，古源滔与黄世坚签订的《铺位转租合同》因锦兴酒店与黄世坚解除2016年2月20日的租赁协议书而解除，而古源滔在租赁涉案商铺时已知悉黄世坚不是涉案商铺的产权人与出租人，故黄世坚未能向古源滔提供涉案商铺使用不存在违约。又因《铺位转租合同》已解除，该合同尚未履行的不再履行，对黄世坚因出租涉案商铺、转让商铺内设备而收取古源滔的12万元，古源滔称搬出涉案商铺时已带走可移动物品，本院认为应扣除相应的设备款后予以返还，因黄世坚与古源滔就设备价值未提供证据，故本院酌定为3万元，扣除后应返还的金额为9万元。另外，古源滔在租赁涉案商铺后对涉案商铺进行了装饰装修，并据此提供了收款收据、照片等，黄世坚虽不予确认但未提供反驳证据，故本院对古源滔的主张予以采信，但基于大部分的物品均可拆除搬走，现涉案商铺已由锦兴酒店收回并另租他人，古源滔亦表示不申请对装修损失进行评估，故本院酌情认定该损失为10000元。黄世坚称古源滔的装修行为未经其同意，但黄世坚在古源滔装修后未提出异议，应视为其默许。该损失按公平原则由黄世坚、古源滔各承担50%即5000元。综上，古源滔诉求有理部分，本院予以支持。黄世坚的反诉请求有理部分，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄世坚应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告古源滔返还已收取的转让款90000元；二、被告黄世坚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告古源滔赔偿装饰装修损失5000元；三、反诉被告古源滔于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黄世坚支付2018年12月租金6000元及利息（计算标准：以6000元为基数，从2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；四、反诉被告古源滔于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告黄世坚支付尚欠的水电费2022元及利息（计算标准：以2022元为基数，从2019年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；五、驳回原告古源滔的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告黄世坚的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3972元（原告古源滔已预交），由原告古源滔负担1986元，被告黄世坚负担1986元（被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告古源滔）；反诉案件受理费25元（反诉原告黄世坚已预交），由反诉原告黄世坚负担5元，反诉被告古源滔负担20元（反诉被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  仇丽君人民陪审员  陈清华人民陪审员  马碧琳二〇一九年九月六日书 记 员  阮秉智许晓丹