北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初4000号原告：刘建忠，男，1951年1月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱飞，北京市诚实律师事务所律师。被告：盛桑，女，1989年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。被告：朱军，女，1964年3月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴杰，北京常鸿（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。第三人：北京睿辰投资管理有限公司，住所地北京市昌平区城北街道创新园26号楼1层108-2。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：辛延辉，女，北京睿辰投资管理有限公司员工。第三人：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：辛延辉，女，北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司员工。原告刘建忠与被告盛桑、第三人北京睿辰投资管理有限公司（以下简称睿辰投资公司）、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建忠的委托诉讼代理人李辉，被告朱军及其委托诉讼代理人吴杰，被告盛桑、朱军的委托诉讼代理人张国，第三人睿辰投资公司和第三人盛世恒鑫公司的委托诉讼代理人辛延辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘建忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告2016年4月2日签订的关于昌平区南邵镇B3#住宅楼×层×单元×房屋《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判令二被告赔偿原告损失141万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：盛桑系昌平区南邵镇B3#住宅楼×层×单元×房屋登记的所有权人，朱军系盛桑之母。2016年4月2日，原被告双方签订关于昌平区南邵镇B3#住宅楼×层×单元×房屋《北京市存量房屋买卖合同》，该房屋所在楼栋建筑总层数为8层，其中地上6层，地下2层，该房屋所在楼层为5层，产权证明载明建筑面积共129平米。该房屋所有权证证号为Y150338U，不动产证证号为京房售证字（2013）81号。该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2013年7月28日，出卖人应于2016年6月31日前办理抵押注销手续。该房屋未出租。合同第三条约定该房屋成交价格为145万元，该房屋、家具、装饰装修及配套设施设备等作价为245万元。买受人向出卖人支付定金1万元。其中第六条出卖人收到买受人全部购房款将该房屋交付买受人。第九条约定自本合同签订之日起180内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2016年4月2日，原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》的同时，还签订了《居间服务合同》及补充协议。补充协议约定被告方同意自行进行房屋解押，并自行筹齐解押资金。2016年4月2日，原被告签订《买卖定金协议书》，确认购买房屋总价款为390万元，此价款不包含依国家规定应当由被告承担的税费。涉及房屋买卖税费由原告方承担。原告方以商业贷款方式支付房款，首付款不低于人民币190万元。上述合同签订之后，原告向被告支付购房定金1万元整。在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》时，朱军作为盛桑代理人在合同落款处签字。另，原告为购买上述房屋，于2016年7月30日，将位于东城区仓南胡同×号院×楼×门×号房屋，建筑面积70.60平米以675万元的价格出售给买受人马放。自原被告签订合同之后房价开始上涨，盛桑房屋现已升值约800万元；原告已出售房屋现已升值约为1000万元。现二被告以盛桑不同意出售房屋为理由，拒绝履行合同交付房屋。原告本意是将市里房屋出售后，用部分售房款在昌平购房改善居住环境，剩余房款作为养老居家使用，现因被告拒不履约的行为，致原告无房居住，且售房款也不足以支付新买房屋价款，损失惨重，故起诉至法院。盛桑辩称：我没有与刘建忠签订购房合同，也没有委托别人签订上述合同。我后来得知朱军销售房屋后不予认可，所以该合同对我方不发生法律效力。刘建忠要求解除合同没有法律和事实依据。刘建忠在2016年催告朱军履行合同，且朱军也同时通知我解除合同，此后刘建忠没有在一年时间内行使撤销权，根据法律规定，刘建忠已经丧失撤销权。刘建忠的诉讼请求理由不能成立，请求法庭驳回其诉讼请求。朱军辩称：刘建忠与我方之间的合同是效力待定的合同，刘建忠是明知的，签合同时刘建忠没有看到盛桑的授权委托书，其仅缴纳了1万元定金，该合同没有得到盛桑的追认，因此合同不发生效力。刘建忠丧失了撤销权，由于刘建忠严重违约，不能贷款购买，履行期间没有支付首付款及房款，刘建忠构成违约。刘建忠要求赔偿没有法律依据，其应自行承担后果。第三人睿辰投资公司、第三人盛世恒鑫公司述称：认可刘建忠起诉状中陈述的事实和理由部分，公司听从法院判决。本院经审理认定事实如下：2016年4月2日，朱军以盛桑（出卖人）的委托代理人身份与刘建忠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，主要内容包括：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为昌平区南邵镇B3#住宅楼×层×单元-×（以下简称涉案房屋），产权证明所载建筑面积共约129平方米，该房屋规划设计用途为住宅；该房屋所有权证证号为Y1503380，该房屋不动产证证号为京房售证字（2013）81号，该房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押登记日期为2013年7月28日，出卖人应于2016年6月31日前办理抵押注销手续；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为145万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为245万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金1万元整；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为200万元；出卖人收到买受人全部购房款将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定有违约责任等其他条款，其中补充协议装订处记载“甲、乙双方于2016年4月2日签订此合同，甲方同意自行进行房屋解押，并自行筹齐解押资金。”同日，朱军作为盛桑的委托代理人与刘建忠及盛世恒鑫公司（居间人）还签订《买卖定金协议书》一份，约定房屋总价款为390万元，房款为商业贷款支付，首付款不低于190万元，协议签署时支付购房定金1万元等。合同签订后，朱军代盛桑收取定金一万元。2016年9月28日，刘建忠曾以房屋买卖合同纠纷为由将盛桑、朱军起诉至法院，要求继续履行合同等。案件审理过程中，盛桑主张朱军系无权代理。居间人盛世恒鑫公司的工作人员张红莲曾在开庭时作为证人出庭作证，称其系涉案房屋交易的经纪人，其陈述双方交易过程中，朱军称其系出卖人盛桑的母亲，朱军提供了盛桑的身份证复印件，写着仅供卖房使用，当时房本还没发下来，所以见到朱军出示的购房合同，交易过程中没有见过盛桑本人，当时中介要求朱军提供盛桑的委托书，朱军说盛桑在国外，之后再补交，后来买受人刘建忠积极卖了市里的房子准备支付房款，但2016年6月以后朱军说房子涨钱了，先放一放，不卖了，中介就把这个情况给刘建忠说了。之后刘建忠撤诉，于2018年1月30日再次起诉要求解除合同并赔偿其损失等。朱军于2018年4月4日收到本案起诉状。本案审理过程中，朱军称其向盛世恒鑫公司出示的是盛桑已作废的身份证件。朱军称合同未约定首付款支付时间，但应于解押前支付，故应系刘建军违约。刘建军与盛世恒鑫公司称合同未记载首付款支付时间，但按照交易惯例是在过户当天支付首付款。经双方当事人申请，本院已委托由北京市高级人民法院摇号随机确定的北京东华天业房地产评估有限公司对涉案房屋进行估价。北京东华天业房地产评估有限公司于2019年6月20日出具《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋在2016年8月27日的房地产价值为380万元，评估单价为29457元/平方米；涉案房屋在2018年4月4日的房地产价值为531万元，评估单价为41163元/平方米。为此，刘建忠支付评估费15775元，朱军支付评估费12000元。评估时点为2016年8月27日的鉴定系由朱军申请，其称2016年8月30日朱军曾向刘建忠发送短信提出解除合同。评估时间为2018年4月4日的鉴定系由刘建忠申请，其称该日期系解除合同的诉讼请求送达朱军的日期。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《房地产估价报告》、发票、民事案件开庭笔录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，朱军作为盛桑的委托代理人与刘建忠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《买卖定金协议书》，但根据当事人的陈述，朱军在签订合同时没有代理权，现盛桑对于朱军的代理行为不予追认，因此所签订的合同对盛桑不发生效力，故对于刘建忠起诉要求盛桑赔偿损失，本院不予支持。对于朱军主张系刘建军未于解押前支付首付款导致违约一节，根据合同补充条款的约定，由出卖人自行筹齐解押资金进行房屋解押，故合同虽未约定支付首付款时间，但按照一般交易惯例，如约定出卖人自行筹款解押，即出卖人无须使用买受人支付的首付款办理房屋解押，则买卖双方应按照居间方的通知日期办理房屋过户手续、并同时支付首付款，因此对于朱军称应由刘建军在解押前付清首付款、主张合同系刘建军违约一节本院不予采信。现朱军代盛桑签订的合同未被追认，刘建忠作为善意相对人有权请求行为人朱军履行债务或者就其受到的损害请求朱军赔偿。因此，刘建忠起诉要求解除合同，并要求朱军就其受到的损害进行赔偿，本院应予支持。对于合同解除的日期应以起诉状送达朱军的日期即2018年4月4日为准。对于刘建忠主张的损失一节，房屋差价损失应以合同解除时的房屋价值参考确定，但考虑到刘建忠作为交易相对人，其在签订合同时，未见到出卖人盛桑本人、亦未见到朱军出具有盛桑签字的委托书即经行签订了合同，故其对于朱军的无权代理导致合同未能继续履行也具有一定的过错，但以朱军与盛桑的特殊身份关系来看，刘建忠的过错程度相对较小，综合上述情况，本院酌情确定由朱军赔偿刘建忠差价损失846000元，对于其主张过高的部分本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2016年4月2日，朱军代盛桑与刘建忠签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2018年4月4日解除；二、朱军于本判决生效后七日内赔偿刘建忠损失846000元；三、驳回刘建忠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38000元，由朱军负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费27775元，由朱军负担，已交纳12000元，剩余15775元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  李新立人民陪审员  袁文彩二〇一九年九月二十九日书 记 员  闫 薇