广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初13295号原告：赵许军，男，1977年12月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：吕鹏，吴凤仙，广东深田律师事务所律师。被告：杨粉，女，1985年8月23日出生，汉族，住陕西省乾县，被告：东莞中原物业顾问有限公司，住所地：东莞市南城区胜和路胜和广场C座9楼A、B、C。法定代表人：李耀智，董事长。委托诉讼代理人：刘茜，女，1989年1月7日出生，汉族，住湖南省衡东县，系被告东莞中原物业顾问有限公司的员工。委托诉讼代理人：张爱红，女，1984年1月17日出生，汉族，住湖北省洪湖市，系被告东莞中原物业顾问有限公司的员工。原告易朝兵诉被告杨粉、东莞中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日受理后，依法由代理审判员黄宇齐适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵许军及其委托代理人吕鹏、吴凤仙，被告杨粉，被告中原公司的的委托代理人刘茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵许军向本院提出诉讼请求:1、解除《房屋买卖合同》（合同编号：000233）；2、被告杨粉向原告支付违约金480000元；3、被告东莞中原物业顾问有限公司向原告返还中介费30888元；4、本案诉讼费由两被告承担。理由：被告杨粉以种种理由不履行合同义务，被告东莞中原物业顾问有限公司也不能按约履行自己协助交易的义务。根据原被告之间的《房屋买卖合同》第十一条的相关规定，被告杨粉、东莞中原物业顾问有限公司已经构成根本违约。被告杨粉辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意支付违约金480000元，可以按照双方协商的支付违约金289000元。被告中原公司辩称，被告中原公司已根据与原告签订的《房屋买卖合同》中的居间服务条款履行了居间义务，应获得合同约定的中介费。被告中原公司忠实的履行了法律规定的居间方的服务内容及合同约定，且在服务过程中不存在任何过错，不应对本案的诉讼费承担责任。被告中原公司与原告之间是居间服务合同关系，在被告中原公司按约定履行了居间服务义务的情况下，原告因与被告杨粉的买卖合同履行纠纷，而要求被告中原公司返还基于居间服务合同而收取的居间服务费并承担本案的诉讼费用没有依据，被告中原公司不应承担自身义务外的责任。经审理查明，原、被告于2016年7月26日签订《房屋买卖合同》（合同编号：000933）；原告于2016年7月26日通过转账的方式支付被告杨粉购房定金200000元；原告于2016年7月23日、2016年7月26日分别通过刷卡的方式向被告中原公司共计支付中介服务费30888元，被告中原公司于2016年8月5日向原告出具金额为30888元的中介服务费发票。后原、被告因买卖合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2016）粤1973民初9689号，又因该案原、被告于2016年8月19日达成案外和解向本院撤回起诉，本院于2016年8月23日裁定准予原告撤回起诉。原、被告根据和解协议，于2016年8月18日，再次签订《房屋买卖合同》（合同编号：000233），合同约定：交易房屋位于东莞市塘厦镇××号碧××花园××楼××单元1801，建筑面积98.29平方米，房地产证号为莞字第××号，转让成交价为1400000元；买卖方约定签订合同当日支付定金200000元；案涉房屋处于抵押状态，原告同意被告杨粉委托担保公司担保融资赎楼，被告杨粉须于签订合同之日起10日内出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员；如被告杨粉逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告杨粉支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金；买卖双方在本合同签字即标志中介方促成了交易，中介方有权依据合同约定收取中介费；原告在合同签订当日支付被告中原公司中介费30888元。原、被告还在《房屋买卖合同》（合同编号：000233）备注一栏写明，《房屋买卖合同》（合同编号：000933）作废，定金、佣金转移至该合同，原定金收据作废。被告杨粉根据约定于2016年8月18日重新向被告出具定金收据，原告已于2016年7月26日转账200000元至被告杨粉指定帐户。由于案涉房屋不仅存在抵押，同时被深圳市龙岗人民法院查封，故被告杨粉于2016年10月9日出具《保证书》，承诺于2016年10月14日前解封房屋，使房屋交易能正常进行。由于被告杨粉无法提供资金或其他不动产对深圳市龙岗人民法院的查封提供反担保，故案涉房屋未能按期解封。现原告以被告杨粉违反合同约定以及被告中原公司未能完成中介服务诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》（合同编号：000233）、被告杨粉支付其违约金480000元以及被告中原公司退还中介费30888元。被告杨粉同意解除《房屋买卖合同》（合同编号：000233），但其认为违约金过高，仅愿意支付289000元。被告中原公司不同意解除《房屋买卖合同》（合同编号：000233），认为原、被告之间居间合同已经完成，以上事实，有原告提供的房屋买卖合同（000933、000233）、收款收据、银行存根及发票、转账单及收款收据、保证书、房产登记信息查询结果，被告东莞中原物业顾问有限公司提供的微信聊天记录、短信聊天记录、通知函、EMS快递单以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，《房屋买卖合同》（合同编号：000233）系原、被告真实意思表示，未违反法律强制性规定，本院予以确认。《房屋买卖合同》（合同编号：000233）中既包含原告与被告杨粉之间的房屋买卖合同关系，也包含原告与被告中原公司之间的居间合同关系。由于《房屋买卖合同》（合同编号：000233）主要约定的是原告与被告杨粉之间的房屋买卖合同关系，故为主合同；原告与被告中原公司之间的居间合同关系属于该合同的一部分，故为从合同。关于合同解除。由于原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000233）中约定，案涉房屋处于抵押状态，原告同意被告杨粉委托担保公司担保融资赎楼，被告杨粉须于签订合同之日起10日内出具公证委托书给中介方或担保公司指定人员；如被告杨粉逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告杨粉支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。原告杨粉无法在《保证书》约定期间内解除深圳市龙岗法院对案涉房产的查封，导致合同无法继续履行，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告以被告杨粉违约为由，要求解除《房屋买卖合同》（合同编号：000233），于法有据，本院予以支持。至于被告中原公司抗辩称其已经完成居间义务而不同意解除合同，由于被告中原公司已经在《房屋买卖合同》（合同编号：000233）盖章，视为其对该合同项下条款的确认，故该主张本院不予支持。关于违约金。由于被告杨粉违约，致使合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告杨粉应承担违约责任。《房屋买卖合同》（合同编号：000233）约定，如被告杨粉逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告杨粉支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。该合同中，原被告同时约定违约金和定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，现原告要求被告支付其违约金，本院予以支持。至于被告杨粉抗辩称违约金过高，由于该违约金标准系双方真实意思表示，以确保原告与被告杨粉按照约定履行合同，故对被告杨粉该抗辩理由，本院不予支持。根据案涉房屋价款1400000元，故被告杨粉应支付原告违约金280000元（1400000元×20%）。对于原告主张违约金超出部分，本院不予支持。至于原告已经支付给被告杨粉的定金200000元，并非违约金的组成部分，而实际交易中属于购房款的一部分，但原告在诉讼请求中并未明确要求被告返还定金，也未在庭审辩论终结前变更诉讼请求，故本案中对定金暂不处理，原告可另行提起诉讼。关于居间费。《房屋买卖合同》（合同编号：000233）约定，买卖双方在本合同签字即标志中介方促成了交易，中介方有权依据合同约定收取中介费；原告在合同签订当日支付被告中原公司中介费30888元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告中原公司已经促成原告与被告杨粉在《房屋买卖合同》（合同编号：000233）签字，导致该合同无法继续履行的原因也非中原公司，故中原公司按照该合同约定收据中介费30888元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张该条款属于格式条款且显示公平，要求被告中原公司退还中介费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除《房屋买卖合同》（合同编号：000233）；二、限被告杨粉于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告赵许军违约金280000元；三、驳回原告赵许军要求被告东莞中原物业顾问有限公司退还中介费30888元的诉讼请求；四、驳回原告赵许军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4454.44元、保全费2920元，由被告杨粉承担5361元、原告赵许军承担2013.44元，原告赵许军已预交。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  黄宇齐二〇一六年十二月六日书 记 员  阮恩铭附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。