呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3594号上诉人（原审被告）：呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路富邦商厦三楼。法定代表人：崔鹏,该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：周兵，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：许益民，内蒙古汇孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫燕，女，该公司员工。上诉人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）因与被上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金锐公司的委托诉讼代理人周兵，被上诉人富邦公司的委托诉讼代理人许益民、皇普燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金锐公司上诉请求：撒销一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项,依法改判其与富邦公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及2016年6月23日签订的《补充协议》不具备解除条件，仍然有效。事实和理由：一、案涉房屋并非全部为富邦公司所有,其中约五分之二的房产为富邦公司出售给第三方,由富邦公司进行返租而与其自持房产一并出租。本案诉讼后，得知富邦公司返租的房产中返租部分,均在2018年12月31日内返租期届满后，未与相关业主续签返租协议,也就是说富邦公司在签订租赁协议时隐瞒了其并不享有返租期限已经届满的房产的租赁权。因此,本案所涉租赁合同系部分内容无效的合同,而并非可依法解除的合同。原审法院对此未予审查,对相关事实的认定不清。二、金锐公司不存在违约行为，其未付部分租金的行为系依法行使不安履行抗辩权。双方签订租赁合同后,其已支付了8768686.66元的租金及84200元的结构保修款,但富邦公司一直拒绝出具收款金额的发票,金锐公司多次向富邦公司催要,均不予理踩。故行使不安抗辩权,想用迟延交付租金的方式达到让对方出具发票的目的,而非故意拖欠租金及结构保修款。原审判决判令支付截至2016年6月23日的租金4761608元是错误的,本案中诉讼双方仅于2016年6月23日签订《租赁合同》及2016年6月23日签订过《补充协议》,之前双方并无租赁关系,上述租金系内蒙古金锐家具有限公司租赁期间的租金,判令金锐公司承担无事实及法律依据。富邦公司辩称，富邦公司的返租行为并不影响其与金锐公司租赁合同的效力，返租合同在2019年1月1日后仍在履行，回民区人民法院的生效判决明确富邦公司继续履行返租合同。2016年6月23日前的租金在《三方抵账协议》已将权利义务明确，不存在争议。合同中并未约定发票的问题，金锐公司主张的不安抗辩权不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。富邦公司向一审法院起诉请求：1、判令解除富邦公司、金锐公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》、《补充协议》；2、判令金锐公司立即向富邦公司支付拖欠的租金6799501元（截止到2018年11月23日止）；3、判令金锐公司向富邦公司支付拖欠的结构保修款3854275．34元（截止到2018年11月23日止）；4、判令金锐公司向富邦公司支付迟延给付租金及保修款的违约金4730131元；5、判令金锐公司向富邦公司赔偿租金损失以每年4204561元为基数，从2018年11月23日起一直计算到金锐公司向富邦公司实际交付承租房屋之日止；6、判令金锐公司向富邦公司赔偿结构保修款损失以每年5255701元为基数，从2018年11月23日起一直计算到金锐公司向富邦公司实际交付承租房屋之日止；7、判令金锐公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、2016年6月23日，富邦公司作为出租方（甲方）与金锐公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条租赁房屋（以下简称房屋）：甲方和乙方愿意按照本合同约定的条款和条件，由乙方向甲方租赁以下房屋及为房屋配套的相关附属设备设施以“家具及家居用品的相关商品”。1、乙方所租房屋位于呼和浩特市回民区中山西路富邦大厦，全称富邦大厦（已建成并投入使用的路北房屋），具体位置按平面交接图所示为准。2、乙方所租甲方房屋建筑面积不少于21000平方米。第二条租赁期限：1、租期：本合同所约定的租赁期限为10年，即自2016年6月23日起至2026年6月23日止。第三条租金及租金的支付方式：1、乙方所租甲方位于中山路富邦大厦的房屋按年度计租金，第一年基础租金为4162829元，以后每年租金在上一年的基础上递增0．5％，租金包含甲方房屋主门面的叁个门脸房（照平面交接图示）。5、本合同签订后，乙方按总租金额分四次均分支付甲方租金，即每三个月付一次，每次应提前一个月一次付清下三个月的租金，以此类推，直至本合同终止。6、如乙方连续六个月不能支付甲方租金，甲方有权单方面终止本协议，并有权按照项下第五条违约责任追究索赔。第五条违约责任：2、乙方如在双方约定的期限，逾期交纳租金，视为违约，乙方应按以下条款承担违约责任：⑶逾期60天以上，追加半年的租金。第六条其它约定事项：6、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商补充规定，作为本合同的补充协议，与本合同具有同等的法律效力。7、本合同在履行过程中若发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，甲、乙双方可以向甲方所在地仲裁委员会申请仲裁，或向甲方所在地人民法院提起诉讼。甲、乙双方另约定其他条款的内容，并签字盖章予以确认。2、2016年6月23日，富邦公司作为甲方与金锐公司作为乙方签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方协商，为更好保证乙方在租赁期间的正常经营，就以下条款达成共识，并签订本补充协议，与双方于2016年6月23日共同签订的《租赁合同》同步履行。一、乙方租赁甲方房屋的实际建筑面积为33000平方米（约），如涉及面积计算而产生的矛盾均按此条为准。二、在租赁期间，甲方负责乙方所租赁房屋的结构保修，但乙方每年必须按约定向甲方支付结构保修款。第一年的基础结构保修款为5203535元，以后每年的结构保修款在上一年的基础上递增0．5％。应付保修款总额分四次支付甲方，即每三个月付一次，每次应提前一个月一次付清下三个月的保修款，以此类推，直至本合同终止。三、乙方如在约定的期限，不能按期交纳保修金及乙方连续六个月还不能向甲方支付结构保修款，均视为违约行为，甲方有权单方终止双方所签订的《租赁合同》及本《补充协议》，并有权按照《租赁合同》第五条违约责任分别追究索赔。甲、乙双方另约定其他条款的内容，并签字盖章予以确认。3、上述租赁合同及补充协议签订后，金锐公司开始租赁案涉房屋进行经营，并向富邦地产公司分别支付租金如下：2016年12月12日400000元、2017年1月7日100000元、2017年2月6日100000元、2017年4月25日750元、2017年6月12日500000元、2017年6月13日500000元、2017年7月7日100000元、2017年7月28日100000元、2017年8月5日1484812．33元、2017年8月15日100000元、2017年9月6日130000元、2017年9月11日170000元、2017年9月13日3990元、2017年9月25日1900元、2017年9月28日100000元、2017年10月9日2700元、2017年10月11日三笔计18983元、2017年10月16日12300元、2017年10月18日2530元、2017年10月23日7800元、2017年10月25日600000元、2017年11月7日三笔计14230元、2017年11月15日22770元、2017年11月16日6550元、2017年11月20日15960元、2017年12月11日三笔计410080元、2017年12月12日23000元、2017年12月23日100000元、2017年12月27日三笔计84850元、2017年12月28日2700元、2017年12月30日3900元、2018年1月2日两笔计82600元、2018年5月2日999865．05元、2018年8月16日218209．59元、2018年11月22日100000元、2018年12月6日540000元、2018年12月17日100000元，上述金额总计8060479．97元。向富邦公司分别支付结构保修款如下：2016年6月25日两笔计15500元、2016年6月27日9188．3元、2016年6月29日2320．5元、2016年7月8日21650元、2016年7月19日3700元、2016年7月25日二笔计12050元、2016年7月26日4130元、2016年7月27日2011．7元、2016年7月28日6000元、2016年8月9日两笔计53589元、2016年8月10日两笔计4400元、2016年8月15日两笔计19228．5元、2016年8月18日两笔计10173．8元、2016年8月22日1621．4元、2016年8月29日12350元、2016年8月30日8800元、2016年9月2日4000元、2016年9月5日三笔计149250元、2016年9月8日两笔计8400元、2016年9月9日2900元、2016年9月18日2260元、2016年9月20日两笔计130371元、2016年9月22日1200元、2016年9月23日2300元、2016年9月27日430元、2016年9月28日25000元、2016年10月7日4500元、2016年10月13日7416．2元、2016年10月14日2990元、2016年10月18日5600元、2016年10月25日11000元、2016年10月30日400000元、2016年11月18日1400元、2016年11月19日7000元、2016年11月24日15960元、2016年11月26日10000元、2016年12月8日10860元、2016年12月12日3600元、2016年12月18日7000元、2016年12月19日3300元、2016年12月24日5500元，合计999762．10元。之后，陆续支付至2019年1月4日合计7768924．56元。上述金额总计8768686．66元。在2019年3月1日的询问及质证笔录中，富邦公司认可于2019年1月23日、2019年2月1日分别支付租金各100000元，合计200000元，于2019年1月19日、2019年1月20日、2019年1月21日、2019年2月1日分别支付结构保修款50000元、50000元、70000元、672000元，合计842000元。2019年3月11日，富邦公司与金锐公司对账并签署两份对账单，分别载明如下：租赁富邦公司中山西路富邦商厦2016年6月23日至2018年11月23日应付租金为10098372元，截止2018年11月23日已付租金8060479．97元（已付租金内包括2018年11月23日后至2018年12月17日期间又付富邦公司的租金640000元），因此双方认定截止2018年11月23日富邦公司起诉时金锐公司欠富邦公司租金2037892．03元。金锐公司租赁富邦公司中山西路富邦商厦2016年6月23日至2018年11月23日应付结构保修款为12622962元，截止2018年11月23日已付结构保修款8768686．66元（已付结构保修款内包括2018年11月23日后至2019年1月4日期间金锐公司又付富邦公司的结构保修款321069．90元），因此双方认定截止2018年11月23日富邦公司起诉时金锐公司欠富邦公司结构保修款3854275.34元。4、2016年5月28日，内蒙古祥通建筑安装工程有限责任公司作为甲方、金锐公司作为乙方、富邦公司作为丙方签订《三方抵账协议书》，约定：甲方2014年8月4日由乙方担保向呼和浩特市新城蒙银村镇银行贷款伍佰万元（5000000元）。1、截止2016年6月1日甲方欠呼和浩特市新城蒙银村镇银行本金500万，利息1469538.69元，复息201384．95元，本金罚息约10万元，合计6770923．64元。2、截止至2016年6月23日乙方欠丙方房屋租金4761608元。现经甲、乙、丙三方协商达成如下协议：从2016年6月1日起由乙方向呼和浩特市新城蒙银村镇银行偿还甲方向呼和浩特市新城蒙银村镇银行所贷的500万元本金及利息6770923．64元充抵乙方所欠丙方的房屋租金直至还清为止。期间如因乙方拖欠本金及所发生的利息全部由乙方承担，并按本金、利息总额的三倍补偿甲、丙双方的损失。甲、乙、丙三方签字盖章予以确认。一审庭审中，金锐公司认可未向呼和浩特市新城蒙银村镇银行偿还上述贷款本息，富邦公司主张金锐公司未偿还上述贷款本息，也未支付上述所欠房屋租金4761608元。2019年1月30日，呼和浩特市新城蒙银村镇银行股份有限公司向内蒙古祥通建筑安装工程有限责任公司发出诉前通知书，催收上述贷款本息。2019年3月11日，富邦地产公司出具说明：2006年3月23日，内蒙古金锐家具有限公司与富邦公司签订了中山路富邦商厦《租赁合同》，合同期限为2006年3月23日至2026年6月23日止。《租赁合同》签订后，股东温保平又于2006年5月17日将租赁的中山路富邦商厦重新注册了“金锐公司”，温保平成为金锐公司的股东及法定代表人。签订《租赁合同》就是为了成立金锐公司提供条件。金锐公司成立后，就按照与富邦公司《租赁合同》的约定向富邦公司支付租金，直到2016年6月23日金锐公司与富邦公司签订新的租赁合同。为了签订新的租赁合同，金锐公司与富邦公司于2016年5月28日签订了“三方抵账协议书”。双方对2016年6月23日之前的租金进行结算并签字盖章，确认“金锐公司截止2016年6月23日欠富邦公司房屋租金4761608元”。基于以上欠款事实的认定，双方于2016年6月23日签订了“解除租赁合同”，同时富邦公司与金锐公司签订了新的租赁合同。“三方抵账协议书”签订后至今，金锐公司未按协议给付租金，所以金锐公司欠富邦公司房屋租金4761608元的事实真实、有效。富邦公司出示的收据显示2006年、2008年、2012年、2013年收到过金锐公司交来租赁费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点是：1、金锐公司是否存在根本违约行为，本案是否存在解除合同的约定及法定情形，《租赁合同》及《补充协议》应否解除；2、富邦公司诉请截止2016年6月23日房屋租金4761608元及违约金4730131元有无事实及法律依据，应否得到支持；3、金锐公司应否向富邦公司赔偿2018年11月23日之后的租金及结构保修款损失。关于第一个争议焦点，该院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，《租赁合同》约定如金锐公司连续六个月不能支付富邦公司租金，富邦公司有权单方面终止本协议，《补充协议》约定金锐公司如在约定的期限，不能按期交纳保修金及金锐公司连续六个月还不能向富邦公司支付结构保修款，均视为违约行为，富邦公司有权单方终止双方所签订的《租赁合同》及本《补充协议》。通过庭审查明的事实可以确定，首先从租金来看，金锐公司自2016年6月23日开始承租富邦公司案涉房屋，但是自2016年12月12日开始才支付租金，截止2017年1月7日在超过六个月零15天的情况下仅支付租金合计500000元，不足半年应付租金2081414．5元的30％，更谈不上提前一个月一次付清下三个月租金，且之后的半年也未按照合同约定的时间足额付清租金。其次从结构保修款来看，金锐公司自2016年6月25日开始支付，截止2016年12月24日在超过六个月零2天的情况下仅支付结构保修款合计999762．10元，不足半年应付结构保修款2601767．5的40％，也谈不上提前一个月一次付清下三个月保修款，且之后的半年也未按照合同约定的时间足额付清结构保修款。金锐公司上述延付租金及结构保修款的行为，已违反合同约定，构成根本违约，致使富邦公司不能实现合同目的，解除合同的条件已成就。综上，本案存在解除合同的约定及法定情形，富邦公司诉请解除《租赁合同》及《补充协议》，该院予以支持。对于金锐公司辩称以富邦公司未能出具已付款项发票为由，金锐公司未能按照合同约定全额给付租金和结构保修款是行使了不安抗辩权，因双方对发票没有约定，该院不予采纳。关于第二个争议焦点，该院认为，富邦公司出示的《三方抵账协议书》、诉前通知书、说明、收据形成一个完整的证据链条，并结合当庭陈述和庭后的询问，能够证明金锐公司欠付富邦公司截止2016年6月23日房屋租金4761608元的事实，故富邦公司该项诉请，该院予以支持。金锐公司构成根本违约，应当承担违约责任，向富邦公司支付逾期付款违约金。虽然《租赁合同》及《补充协议》明确约定了违约金，但是依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，且金锐公司认为违约金明显过高而申请调整，故该院酌情支持的违约金为：按照金锐公司欠付富邦公司租金2037892．03元及结构保修款3854275．34元合计总金额的10％计算为589217元。对于富邦公司主张违约金超出部分，该院不予支持。关于第三个争议焦点，该院认为，既然认定《租赁合同》及《补充协议》应当解除，那么金锐公司除应当支付截止2018年11月23日租金2037892．03元及结构保修款3854275．34元外，还应当赔偿2018年11月23日之后的租金及结构保修款损失，具体计算为：以每年租金4204561元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付租金200000元；以每年结构保修款5255700元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付结构保修款842000元。对于富邦公司主张上述损失超出部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除富邦公司与金锐公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2016年6月23日租金4761608元。三、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日租金2037892．03元。四、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日结构保修款3854275．34元。五、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司逾期付款违约金589217元。六、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的租金损失（以每年租金4204561元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付租金200000元）。七、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的结构保修款损失（以每年结构保修款5255700元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付结构保修款842000元）。八、驳回富邦公司的其他诉讼请求。案件受理费119810元，富邦公司负担32249元，金锐公司负担87561元。二审中,当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如下几个方面：一、金锐公司应否支付2016年6月23日以前的租金《三方抵账协议书》系协议三方的真实意思表示，该协议第二条就金锐公司欠付富邦公司截止至2016年6月23日的租金4761608元做了明确表述。依据该抵账协议，金锐公司在偿还了银行贷款后方可充抵其欠付富邦公司的租金，但金锐公司并未依约偿还银行贷款，故对于2016年6月23日前的租金，应由金锐公司支付。金锐公司辩称2016年6月23日前的租金应由内蒙古金锐家具有限公司承担，其主张2016年6月23日前的租赁合同系内蒙古金锐家具有限公司与富邦公司签订。对此，依据本院查明事实，内蒙古金锐家具有限公司在签订租赁合同后便由其股东温宝平注册成立了金锐公司，金锐公司一直作为实际履行人向富邦公司支付租金，且金锐公司在《三方抵账协议书》中明确表示承担2016年6月23日前的租金4761608元。庭审中，金锐公司辩称《三方抵账协议书》所指向的涉案房产非本案中的中山西路富邦商厦，对此其并未提交证据予以证明，结合（2019）内01民终1102号民事判决书，可以认定《三方抵账协议书》所指欠付的租金的房产为中山西路富邦商厦。综上，金锐公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》应否解除《租赁合同》第三条第六项约定：如乙方（金锐公司）连续六个月不能支付甲方（富邦公司）租金，甲方有权单方面终止本协议，并有权按照项下第五条违约责任追究索赔。《补充协议》第三条约定:乙方(金锐公司)如在约定的期限,不能按期交纳保修金及乙方(金锐公司)连续六个月还不能向甲方（富邦公司）支付结构保修款,均视为违约行为,甲方（富邦公司）有权单方终止双方所签订的《租赁合同》,及本《补充协议》,并有权按照《租赁合同》第五条违约责任分别追究索赔。依据本院查明事实及金锐公司自认，其在2016年6月23日签订合同后，直至2016年12月12日才支付第一笔租金400000元。结构保修款方面，金锐公司均未按合同约定按期缴纳保修金。金锐公司支付租金、结构保修款的数额以及从合同签订后均未能按期支付上述款项，其迟延履行债务的违约行为致使富邦公司不能实现合同目的，富邦公司有权解除合同。金锐公司主张其不存在违约行为，部分支付租金是因富邦公司未出具相关收款金额的发票，因合同并未就发票问题进行约定，金锐公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、富邦公司是否有权向金锐公司收取2018年12月31日后至金锐公司实际返还房屋之日的租金、占有使用费及结构保修款金锐公司主张富邦公司仅享有约五分之三的涉案房屋产权，其余五分之二均出售他人，该部分房产的反租期已到，富邦公司无权出租。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金锐公司应就2018年12月31日后富邦公司无权出租涉案房产提供证据予以证明。依本院查明事实，富邦公司与返租业主的返租合同到期后，富邦公司仍继续与返租业主履行返租合同，该事实已有生效判决加以佐证。金锐公司未提交任何证据证明其主张，且其一直占有使用涉案房产至今，理应支付2018年12月31日之后的租金、合同解除后的占有使用费及结构保修款。金锐公司的该项主张不能成立，本院不予支持。综上所述，金锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49260元，由呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩韬审判员 张宇审判员 李艳二○一九年九月十七日书记员 方岩