福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初2018号原告：融信（福建）投资集团有限公司，住所地：福州市仓山区金山街道葛屿路12号融信8A25#楼3层01商业。法定代表人吴剑，总经理。委托诉讼代理人：许芳紊，福建瑞权律师事务所律师。被告：程文銮男，1965年11月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。被告：陈秀媚女，1965年8月22日出生，汉族，住福建省闽侯县。第三人：中国工商银行股份有限公司福州南门支行，住所地：福州市鼓楼区乌山路53号福建黎明大酒店。负责人：黄文绮。原告融信（福建）投资集团有限公司与被告程文銮、陈秀媚、第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融信（福建）投资集团有限公司委托诉讼代理人许芳紊到庭参加诉讼，被告程文銮、陈秀媚、第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融信（福建）投资集团有限公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》，被告返还该商品房;2.被告配合原告办理合同备案注销手续及预告登记注销手续;3.原告不予退还被告已缴纳的全部款项，即购房款全额3750000元;4.被告向原告支付代偿款及利息，暂计算至起诉日，代偿款为465595.45元（具体数额以原告实际代偿的款项数额为准），利息按日万分之五标准，自2016年10月11日起计算至代偿款付清之日止;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（下称买卖合同），约定被告向原告购买融信8A大卫城×#楼×复式单元，购房总价为3750000元，首期购房款1130000元，余款2620000元由被告通过办理银行按揭贷款支付。之后，原告、被告与第三人三方就上述房屋的按揭贷款事宜签订《个人购房借款担保合同》（下称借款担保合同），约定原告为被告提供阶段性保证。该借款合同签订后，第三人向被告发放了2620000元借款。自2015年2月起，被告即无法按期履行上述借款合同约定的还款义务。原告应第三人要求，先后于2015年2月28日、2015年4月28日、2015年6月26日、2015年7月27日、2015年8月26日、2015年9月28日、2015年10月27日、2015年11月30日、2015年12月29日、2016年1月27日、2016年2月29日向第三人代偿被告所欠借款本金、利息、罚息等共计465595.45元。《买卖合同》附件六补充协议第四条第5款约定，“买受人应按《个人住房借款合同》的约定按时归还贷款本息。若因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起5日内归还出卖人被扣款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人还款之日止的利息，期间在5日之内按每日万分之三的比率支付利息，超过5天按每日万分之五的比率支付利息，若买受人累计四个月不向银行支付贷款本息，也不归还出卖人被扣相关款项，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回出卖人购买的商品房，买受人已缴纳的全部款项不予退还，作为买受人给出卖人造成损失的赔偿，同时出卖人有权拒绝交付商品房。”截至原告起诉之日，被告未向第三人支付贷款本息超过四个月，且自始未归还原告代偿的款项，因此，原告有权解除《买卖合同》，要求被告支付原告向第三人代偿的款项及款项利息，并不予退还全部购房款。被告未作答辩。第三人未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告、第三人未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告程文銮、陈秀媚购买原告开发建设的福州市仓山区金山街道洪湾中路东侧与凤冈路北侧交叉处融信8A第×#楼×复式单元房屋，商品房总价款为3750000元，二被告支付首期付款1130000元，余款2620000元向银行申请按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第5款约定：“买受人应按《个人住房借款合同》的约定按时归还贷款本息。若因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起5日内归还出卖人被扣款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人还款之日止的利息，期间在5日之内按每日万分之三的比率支付利息，超过5天按每日万分之五的比率支付利息，若买受人累计四个月不向银行支付贷款本息，也不归还出卖人被扣相关款项，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回出卖人购买的商品房，买受人已缴纳的全部款项不予退还，作为买受人给出卖人造成损失的赔偿，同时出卖人有权拒绝交付商品房。”之后，原告、二被告与第三人三方就上述房屋的按揭贷款事宜签订《个人购房借款/担保合同》，其中约定原告为贷款人程文銮提供阶段性保证。后因被告程文銮未按期归还按揭贷款，原告于2015年2月26日、4月28日、6月15日、6月26日、7月27日、8月26日、9月28日、10月27日、11月30日、12月29日、2016年1月27日、2月29日、3月29日、4月28日、6月28日、7月29日、10月11日向第三人偿还共计726825.9元的贷款本息。另查明，原告于2013年5月3日将涉讼房屋交付被告程文銮。本院认为，原告与被告程文銮、陈秀媚于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。二被告未按约偿还按揭贷款已构成违约，原告主张解除讼争合同符合双方的约定，本院予以支持。讼争合同解除后具有溯及力，可恢复原状，故原告主张二被告返还该商品房并协助办理合同备案及预告登记注销手续，予以支持。根据诉争合同附件六补充协议第四条第5款约定，买受人应按《个人住房借款合同》的约定按时归还贷款本息。若因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起5日内归还出卖人被扣款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人还款之日止的利息，期间在5日之内按每日万分之三的比率支付利息，超过5天按每日万分之五的比率支付利息，若买受人累计四个月不向银行支付贷款本息，也不归还出卖人被扣相关款项，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回出卖人购买的商品房，买受人已缴纳的全部款项不予退还，作为买受人给出卖人造成损失的赔偿，同时出卖人有权拒绝交付商品房。该合同虽然约定买受人已缴纳的全部款项不予退还作为损失赔偿，但原告未能证明违约造成的实际损失，其径行要求不予退还被告已缴纳的全部购房款显失公平，不予支持。截至2016年10月11日，原告代被告向第三人偿还款项累计726825.9元，原告诉请二被告支付该代偿款项并从2016年10月11日起按每日万分之五的标准计付利息，在合同约定范围，本院予以支持。被告程文銮、陈秀媚、第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告融信（福建）投资集团有限公司与被告程文銮、陈秀媚于2013年3月31日签订的《商品房买卖合同》;二、被告程文銮、陈秀媚于本判决生效之日起十日内协助原告融信（福建）投资集团有限公司办理《商品房买卖合同》(合同编号：××)备案注销手续及商品房预告登记注销手续；三、被告程文銮、陈秀媚于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区金山街道洪湾中路东侧与凤冈路北侧交叉处融信8A第×#楼×复式单元房屋返还原告融信（福建）投资集团有限公司；四、被告程文銮、陈秀媚于本判决生效之日起十日内偿还原告融信（福建）投资集团有限公司为其代垫的按揭款项726825.9元并支付相应的违约金（按日万分之五的标准,自2016年10月11日计至款项还清之日止）；五、驳回原告融信（福建）投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费36800元,由被告程文銮、陈秀媚共同负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告程文銮、陈秀媚共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈曜辉审 判 员  陈家挺代理审判员  吴灵婧二〇一六年十二月二十六日书 记 员  林雪玉