通化市二道江区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0503民初1036号原告：王秀英，女，汉族，无职业，现住吉林省通化市二道江区。监护人：王学顺，男，汉族，无职业，住吉林省通化市东昌区。委托代理人：崔凤祥，通化市东昌区光明法律服务所法律工作者。被告：赵雪飞，男，朝鲜族，无职业，住吉林省通化市二道江区。被告：关昕，女，满族，无职业，住吉林省通化市二道江区。委托代理人：赵雪飞，男，朝鲜族，通化市人，无职业，住吉林省通化市二道江区。（系关昕丈夫）第三人：白银，男，汉族，无职业，现在湖南省常德市监狱服刑。（缺席）原告王秀英与被告赵雪飞、关昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月8日受理，2016年12月5日依法由代理审判员李晓光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王秀英监护人王学顺的委托代理人崔凤祥，被告赵雪飞，被告关昕的委托代理人赵雪飞到庭参加诉讼，第三人白银经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王秀英的诉讼请求：请求法院确认2014年9月9日王秀英与关昕签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：王秀英于2008年购买了二道江区原区人民医院一处80平方米的住宅楼。2012年5月31日，王秀英突发脑出血，住院治疗83天。出院后精神恍惚，生活不能自理，被大姐王秀芬接到家中居住，由二姐王秀莲负责日常生活费用。期间王秀英居住的房屋动迁，王秀英的儿子白银代王秀英与通化市威龙房地产开发有限公司订立《产权调换协议书》，自愿安置到二道江龙威龙城A栋（在建）。2014年9月6日，白银趁其大姨王秀芬家人外出参加婚礼不在家的机会，打电话约赵雪飞等人从二道江来到王秀芬家中，白银等人让王秀英在事先拟定好的合同上签名并按了手印。2014年9月16日，白银到白山市找到王秀芬的儿子王鑫，用王鑫的身份证在白山开户存款14万元，王秀莲得知这一情况后立即到通化市威龙房地产开发有限公司查询，得知白银以15.5万元的价格将王秀英101.09平方米的回迁安置房出卖给了赵雪飞、关昕。首先，王秀英系无民事行为能力或限制民事行为能力人，白银故意隐瞒真实情况，诱使患有智力障碍疾病的母亲在其与赵雪飞事先拟定好的合同上签名并按了手印，以王秀英的名义将龙威龙城A栋3单元8楼1号回迁房出卖的行为构成欺诈。其次，赵雪飞、关昕到王秀芬家看到王秀英本人后，应当对王秀英的智力、健康状况做出一个初步或者较为理性的判断，同时理应对白银急于出手房屋，且售价大大低于市场价的是行为引起注意，并应与王秀英的姐姐王秀芬沟通后再议。赵雪飞、关昕在未与王秀英一起生活的其他人协商的情况下，与王秀英订立《房屋买卖合同》的行为属于第三人恶意串通，严重侵害了王秀英的利益，赵雪飞、关昕不属于善意购买。被告赵雪飞、关昕辩称，第一，我与白银从来不认识，也是经过我一个朋友介绍说有一处拆迁房屋要出售，然后联系白银，问其房屋价格，白银告诉我18万，远远高出二道江区房屋的价值，后经协商以15万元价格买的是王秀英的回迁合同，产权证是75平方米拆迁房屋。我先和白银到威龙房地产公司去调取当时的拆迁协议书，认定房屋确实属于王秀英所有，其是房屋产权人。因为王秀英是产权所有人，所以当时未与白银达成协议。又过了一两天白银给我打电话，告知王秀英同意出售房屋，与我商定15万元价格出售。约定我和白银在银行交易，然后白银告诉我王秀英行动不便，要求我去鸭园镇四道江签订协议。我和关昕带着一个朋友还有白银四个人前往四道江王秀英居住地。当时见到王秀英本人躺在炕上，现场还有旁听席两位（王秀英大姐王秀芬、王秀英大姐夫）。后我问白银这种情况可以签协议不，白银告诉我王秀英同意出售房屋，只是行动不方便。然后白银拿出事先拟好的房屋买卖合同，告诉王秀英起来签字，王秀英自行起来签的字。签完字之后，我带着白银去银行取钱交付于白银。后期，我与白银前往威龙公司把我们之间的房屋买卖协议放到威龙公司档案里。当时房屋拆迁货币补偿价格是1800多，我是2014年9月9日购其产权75平方米房屋，我以每平2000元价格购入，已经高出当时拆迁的价格。经审理查明，2014年5月16日，王秀英、白银与通化市二道江区动迁安置工作站签订房屋置换协议书，约定将王秀英所有的位于通化市二道江区东华路防疫站综合楼2-6-1室产权证号为S00xxxx号，面积为75平方米的房屋调至二道江区人民医院处（拟建高层），约定新房面积为80-90平方米，8楼。赵雪飞、关昕经朋友介绍说白银有一处拆迁房屋要出售，联系到白银后，同白银到通化市威龙房地产开发有限公司核实，S00xxxx号产权证的房屋确属王秀英所有。并且在通化市威龙房地产开发有限公司关于王秀英房屋档案中有委托书一份，系王秀英委托白银办理东华路防疫站综合楼2-6-1室房屋的一切事宜。2014年9月9日,白银与赵雪飞、关昕一同到王秀芬家中，白银将事先拟定好的房屋买卖合同拿出，让王秀英签字并按手印，之后当日赵雪飞、关昕交付白银15万元房款。双方2014年9月9日签订房屋买卖合同的内容为：一、经双方协商，甲方（王秀英）自愿位于S00xxxx产权证号房屋卖给乙方（关昕）。二、甲方以15万元整的价钱卖给乙方，乙方一次性付清，同时甲方结清先前与该房屋有关的全部费用。三、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。在办理过户时产生的费用乙方承担。四、所有家庭成员同意出售该房屋，并且该房屋出售后与甲方家庭成员没有任何经济债务关系，否则视甲方为欺诈行为，乙方有权追究法律责任及民事责任，任何人不得加以阻挠干涉，甲方给乙方造成的经济损失，乙方可按实际可变卖物品做拍卖偿还。五、此合同一式两份，双方各一份。另查明，王秀英于2012年5月31日因脑出血在通化市中心医院住院83天，于2012年8月22日出院。出院情况：病人神志清，问话能正确回答，双侧瞳孔等大同圆，对光反射灵敏，头晕头痛，头部切口愈合良好，减压窗张力高，左侧上肢肌力0级，左侧下肢肌力2级，右侧肢体肌力5级，饮食及睡眠欠佳，二便正常。认定上述事实的证据有：1、2012年5月16日，房屋置换协议书一份；2、委托书一份；3、2014年9月9日房屋买卖合同一份；4、2015年8月13日张真律师在岳阳市看守所会见白银的会见笔录一份。5、通化市中心医院病历首页一份，出院记录一份。本院认为，本案的争议焦点为原告王秀英与被告关昕签订的房屋买卖合同是否有效。第一，原告主张王秀英为无民事行为能力人、或限制民事行为能力人，理由是王秀英于2012年5月31日因突发脑出血住院治疗83天，出院后精神恍惚，生活不能自理。但根据原告提供的通化市中心医院病历，出院记录记载病人出院情况：病人神志清，问话能正确回答……，且原告也未提供其他证据证明王秀英签订买卖合同时为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。第二，原告主张赵雪飞、关昕受让房屋时非善意，与第三人白银系恶意串通，侵害原告合法利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中原告对被告赵雪飞、关昕受让房屋时不构成善意及与第三人白银恶意串通承担举证证明的责任，现原告未能举证证明被告赵雪飞、关昕在购买房屋之时有重大过失，也没有证据证明被告赵雪飞、关昕与第三人白银恶意串通损害原告的合法权益，故本院对原告的该项诉讼主张不予支持。再者，通化市威龙房地产开发有限公司于2015年2月3日下发了回迁安置确认书，确定了回迁楼号及面积。确认书上回迁户位置填写的是王秀英、赵雪飞。故本院认为，根据房屋买卖合同和回迁安置确认书，赵雪飞、关昕购买的是王秀英原拆迁房屋，购买时王秀英的拆迁合同仅确定了楼层和大概面积，并没有确定具体房号。赵雪飞、关昕购买后，威龙公司于2015年2月3日出具的回迁安置确认书，确定了回迁安置的房屋楼号及面积。即二被告购买该房屋时，尚未确定具体楼号和面积，而非原告所诉二被告以15万元购买的原告101.09平方米的房屋。另原告亦没有证据证明被告赵雪飞、关昕购买王秀英房屋的成交价属于不合理低价。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，原告要求确认2014年9月9日王秀英与关昕签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：驳回原告王秀英的诉讼请求。案件受理费5800元，免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。代理审判员  李晓光二〇一六年十二月十九日书 记 员  肖 攀