贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2779号原告：杨银梅，女，1971年2月20日出生，居民，侗族，住贵州省天柱县。原告：杨晓阳，男，1964年5月22日出生，居民，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴红亮，贵州宏强律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省榕江县人，住榕江县。原告杨银梅、杨晓阳诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴红亮，被告委托诉讼代理人侯懿珀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行商品房买卖合同的义务，即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告按合同约定支付逾期交房违约金18012元，从2016年4月22日计算至2017年5月18日止；3、判令被告按合同约定向原告支付逾期办理商品房房屋所有权证书的违约金37873.34元。从2017年1月1日计算至2019年3月31日止，合计820天。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月5日共同签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买金泉国际新城15栋19层19-2号商品房，总价款461870元。被告应当并于2015年12月31日前向原告交房，同时按《补充协议》约定为原告办证，否则在原告不要求退房的情形下，自愿分别按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金和逾期办证的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，完成了自己的合同义务。然，被告黔东南恒丰房地产有限责任公司一直不具备交房条件，原告为减轻损失于2017年7月1日自愿接收房屋。直至今日，被告还未按约定给原告办证，应按约定支付办证违约金。被告的行为已严重违约并侵害了原告的合法权益，为此，依法向人民法院提起诉讼，请查明案件事实，依法支持原告全部诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、《身份证》复印件，证明原告主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告存在房屋买卖关系，被告违约的事实。3、《购房首付款收据》复印件，证明原告已交付房屋款的事实。4、《个人购房借款合同》复印件，证明原告通过公积金贷款已付清房款的事实。5、《物业费收据》复印件，证明向房屋服务的物业公司交纳物业费的事实。6、《合同预告登记表》复印件，证明原告、被告买卖房屋行为。7、《房屋预告登记证明》复印件，证明机关登记的基本情况。被告辩称：一、被答辩人提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，被答辩人已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、答辩人未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于答辩人在办理前期一期住宅所有权初始登记证时受阻，才导致被答辩人所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非答辩人有意拖延。答辩人对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为被答辩人办理房屋产权初始登记。三、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，答辩人请求依法减少逾期办证违约金。综上所述，答辩人因客观原因未能按期办理房屋产权初始登记，并非答辩人有意而为之，现答辩人也正积极向不动产管理局申请办理金泉国际新城小区二期、三期业主（含答辩人）的所有权初始登记证，只是从申请到最终办理，这其中是一个比较繁琐的过程，所以也希望被答辩人能够给予充分的理解，而鉴于迟延办证已成事实、抱着解决问题，适当补偿的态度，可适当承担补偿责任。被告向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《法人身份证》复印件，证明被告主体资格。2、《证明》复印件，证明由答辩人委托办理交房相关事宜的物业公司开据的实际交房时间的证明。3、《收楼证明书》复印件，证明证明该业主已办理交房和交房时间。4、《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知（2010）48号文件》、《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》、《市人民政府办公室关于废止《市人民政府关于加强基础设施建设项目税收管理工作的意见》等文件的通知（2016）36号文件》、《黔东南州人民政府法制办公室关于终止规范性文件异议审查的通知》复印件，证明1、2014年5月10日，房产部门违法要求答辩人提供施工单位缴纳砂石税的完税凭证，并出示通知等砂石税文件，违法拒绝办理房屋初始登记；2、2016年7月18日，经答辩人努力，通知等砂石税文件因违法被废止，房产部门才同意办证，房产部门违法导致房屋初始登记逾期；3、通知等砂石税文件没有向社会公开，答辩人直到办理初始登记时才知道，企业没有义务预见违法的文件，砂石税文件是否先于合同存在与上诉人无关。4、砂石税文件被取消是随机的，是答辩人积极办证的体现，砂石税文件具有不可抗力的性质，答辩人不能预见且不能避免克服。5、砂石税文件2010年实施，2016年7月18日因违法被废止，期间被答辩人因延期办证受到的损失，是政府违规行为造成的，应当由相关主体承担责任，与答辩人无关。5、《承诺书》、《关于完善金泉国际新城一期三个标段砂石税的承诺》、《凯里市国家税务局关于清退砂石税保证金的函》复印件，证明答辩人为了能够及时办理房屋产权初始登记，于2015年8月6日和2016年3月28日向凯里市国税局作出关于砂石税的承诺并交纳了50万元保证后房管局才同意为答辩人办理商品房产权的初始登记，之后在砂石税文件废止后，答辩人所交纳的‘砂石税’保证金也才给给予退还的事实。6、《凯里市人民政府关于实施不动产统一的公告》复印件，证明黔东南日报于2016年9月21日刊登的政府公告证实，政府各工作部门因不动产统一登记的工作衔接，耽误不动产登记时间，证明被告在办理金泉国际小区一期产权初始登记时确实因为政府部门的各种原因耽误了一期产区初始登记证的取得时间，从而导致二、三期的产权初始登记延后办理。7、凯里市不动产登记中心发出的《通知》复印件，证明不动产登记中心因数据系统维护，暂停办理义务，不动产登记受到影响。证明被告在办理金泉国际小区一期产权初始登记时确实因为政府部门的各种原因耽误了一期产区初始登记证的取得时间，从而导致二、三期的产权初始登记延后办理。根据采信的证据和庭审查明的情况，本院认定本案法律事实如下：2013年10月5日，以原告杨银梅、杨晓阳为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里市，房屋建筑面积109.76平方米，总价款461870元。《商品房买卖合同》第十一条约定有：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十三条约定有：“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条中约定有：“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日，前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告将购房款支付给被告。2017年5月18日交付该商品房，该商品房至今未办理《商品房所有权证》。嗣后，双方对逾期交房违约金、逾期办证违约金产生纠纷，原告遂诉至本院，案件经调解未果。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里市国税局向凯里市房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告未按约定时间交房，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称在办理前一期住宅所有权初始登记证时受阻，导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，因原告对此并无过错，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。对被告要求对违约金进行调整的问题，因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中约定对逾期交房违约金、逾期办证违约金按日向买受人支付房价款万分之一的违约金标准过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。关于诉讼时效问题，对民法总则实施后，已超过三年诉讼时效的部分，因原告未行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故按照原告起诉时间，对2016年4月22日前，已超过三年诉讼时效的逾期交房违约金不予支持。综上，对逾期交房违约金，本院按2016年4月22日计算至2017年5月18日，共计391天，为9029.56元（391日×0.00005×461870元）。对逾期办证违约金，本院按2017年1月1日计算至2019年3月31日，共计819天，为18913.58元（819日×0.00005×461870元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨银梅、杨晓阳逾期交房违约金9029.56元。二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨银梅、杨晓阳逾期办证违约金18913.58元。三、驳回原告杨银梅、杨晓阳的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为533元，由原杨银梅、杨晓阳负担过266.5元，被告被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担266.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 蒙 琦二〇一九年九月六日书记员 石鉴宇