广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初5491号 原告：南宁昌泰置业投资有限公司，住所地：南宁市桂春路**，统一社会信用代码：91450100765844133M。 法定代表人：李善廷，总经理。 委托诉讼代理人：黄正斌，广西益佳律师事务所律师。 被告：莫先勇，男，1966年12月7日出生，汉族，住广西上林县。 被告：莫秀凤，女，1969年12月12日出生，汉族，住广西上林县。 原告南宁昌泰置业投资有限公司(以下简称“昌泰公司”)与被告莫先勇、莫秀凤商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告昌泰公司的委托诉讼代理人黄正斌到庭参加诉讼。被告莫先勇、莫秀凤经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告昌泰公司诉称：被告莫先勇与被告莫秀凤于1994年2月4日结婚。在夫妻关系存续期间，莫先勇于2009年10月24日取得了购买昌泰清华园竹园组团1号楼501号房的《南宁市经济适用住房准购证》（证号：**）。之后，莫先勇与原告于2009年10月28日签订了购买上述房产的《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告为出卖人，莫先勇为买受人；2、该房产总价暂计188292元，付款方式为：首付38292元+银行按揭贷款150000元。合同还对按揭贷款担保及违约作了约定：如原告为被告代偿银行按揭贷款本息，被告不按期偿还代偿款的，原告有权解除商品房买卖合同，并要求被告承担违约责任及赔偿损失等。2009年11月9日，该房产完成了备案登记。2009年11月12日，就150000元按揭贷款，莫先勇作为借款人，原告作为莫先勇的担保人，莫秀凤作为该房产的抵押物共有权人，与贷款人中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部签订了《个人购房借款/担保合同》。之后，因两被告未按《个人购房借款/担保合同》的约定偿还借款本息，被中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部起诉至贵法院。贵法院以（2013）西民二初字第521号《民事判决书》判决本案两被告偿还借款本金135288.46元、利息暂计3773.97元、公告费152元、律师代理费6764.65元，本案原告对莫先勇的债务承担连带责任。该《民事判决书》于2014年1月10日生效后，中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部向贵法院申请了强制执行，但本案两被告没有全面履行判决义务，导致本案原告共计被贵法院强制执行了116254.17元款项。原告为被告承担保证责任后，多次要求被告按《南宁市商品房买卖合同》的约定偿还原告代偿款项，但至今被告拒绝偿还任何款项。原告认为，两被告是夫妻，在夫妻关系存续期间，夫妻一方所签订的《南宁市商品房买卖合同》是为夫妻共同生活所实施的行为，其行为产生的权利义务应由夫妻共同承担。两被告不向原告偿还代偿款项的行为，已违反了《南宁市商品房买卖合同》第七条及其附件五第一条第7款的约定，构成违约。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告莫先勇之间签订的《南宁市商品房买卖合同》；2、两被告协助原告办理注销涉案商品房的《南宁市商品房买卖合同》登记备案手续（登记编号：200911062124）；3、两被告向原告偿还代偿款￥116254.17元（从被告莫先勇已付给原告的￥188292元购房全款扣除）；4、两被告向原告支付逾期还款利息￥21000.00元（以原告为被告承担保证责任所支付的代偿款￥116254.17元为基数，按年利率24%，其中115754.17元从2017年9月4日计算至起诉日，另500元从2017年9月22日计算至起诉日，从被告莫先勇已付给原告的￥188292元购房全款扣除）；5、两被告向原告支付违约金￥56487.60元（先从被告莫先勇已付给原告的￥188292元购房全款扣除，不足部分由两被告补足）；6、两被告向原告偿还律师服务费￥9000.00元；7、案件受理费、财产保全费由两被告共同承担。原告当庭变更第7项诉讼请求为：案件受理费、公告费由两被告共同承担。 被告莫先勇未作答辩，亦未提交证据。 被告莫秀凤未作答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2009年10月24日，南宁市经济适用住房建设发展中心经审核，被告莫先勇符合购买经济适用住房条件，准予其购买昌泰清华园竹园组团1号楼501号房，并发放了《南宁市经济适用住房准购证》。同年10月28日，原告昌泰公司（出卖人）与被告莫先勇（买受人）签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00079257），双方约定由被告以188292元的总价购买原告开发的位于西乡塘区××东××竹园××楼××房。同日，原、被告双方签订了《合同补充协议》作为《南宁市商品房买卖合同》的附件五。其中《附件五：合同补充协议》第一条付款方式第（三）项第7点约定：“鉴于出卖人为买受人在购买本合同项下商品房时对其银行贷款承担了连带担保责任（担保期间至买受人在取得《房屋权属证书》并转为正式的现房抵押时止），因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人偿还贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起十五个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日百分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，逾期15日的，出卖人有权随时解除合同。出卖人解除合同的，买受人在接到解除合同的通知之日起三日内配合出卖人到相关部门办理相关手续，买受人总房款30%作为买受人向出卖人支付的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付应付款的百分之五的违约金，至付清之日止。”原告昌泰公司在上述商品房买卖合同及其合同补充协议出卖人处盖章，被告莫先勇在上述商品房买卖合同及其合同补充协议买受人处签名捺印。 2009年11月9日，南宁市房产管理局出具了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：200911062124），载明：开发企业为南宁昌泰置业投资有限公司；买受人姓名为莫先勇；房屋座落于西乡塘区××东××竹园××楼××号；建筑面积为92.3㎡；建筑面积单价为2040元／㎡；总价为188292元；设计用途为经济适用住房。 另查明：2009年11月12日，工行广西分行营业部（贷款人）与被告莫先勇（借款人、抵押人）及原告昌泰公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款150000元，用于购买坐落于南宁市；借款人自愿以其购买的上述房屋向贷款人提供抵押担保；《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为贷款人处分该抵押物的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制；抵押担保范围包括：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。《个人购房借款／担保合同》还约定了其他事项。工行广西分行营业部在该合同贷款人处盖章，被告莫先勇在该合同借款人处及抵押人处签名捺印，被告莫秀凤在该合同抵押物共有人处签名捺印，原告昌泰公司在该合同的保证人处盖章。因莫先勇未能按时足额偿还贷款，工行广西分行营业部遂向本院起诉，本院立案受理后，经审理于2013年10月25日作出（2013）西民二初字第521号民事判决书，判决：莫先勇、莫秀凤向工行广西分行营业部共同偿还借款本金135288.46元及支付借款利息、公告费152元、律师代理费6764.65元；昌泰公司对莫先勇的上述债务承担连带保证责任。上述民事判决书已于2014年1月10日发生法律效力。 再查明：因被告莫先勇、莫秀凤及原告昌泰公司均未能按时履行上述已发生法律效力的民事判决书确定的义务，工行广西分行营业部于2014年8月13日向本院申请强制执行，本院于同日作出（2014）西执字第1089号执行通知书，并责令莫先勇、莫秀凤、昌泰公司自本通知送达之日起五日内履行下列义务：一、莫先勇、莫秀风向工行广西分行营业部支付借款本金135288.46元及利息、律师费6764.65元；二、向工行广西分行营业部加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、负担案件受理费1610元、财产保全费0元、公告费152元，负担本案执行费2332元。四、将上述款项支付到本院账户（户名：南宁市西乡塘区人民法院，账号：80×××18，开户行：广西北部湾银行南宁市城北支行），或直接支付给申请执行人工行广西分行营业部，并将付款凭证提交到本院。 2017年7月6日，工行广西分行营业部向原告昌泰公司致《函》，该《函》的内容如下：我行根据南宁市西乡塘区人民法院作出的（2013）西民二初字第521号《民事判决书》的履行判决义务事宣，致函如下：根据该份判决书，贵司应对借款人莫先勇所欠我行的债务承担连帯保证担保责任，尚欠以下费用尚未归还：一、本金余额10748718元；二、借款利息620元（预算利息，以实际入帐为准）；三、诉讼受理费1610元，催收公告费152元，律帅费6764.65元。合计116633.83元。故，烦请贵司将上述费用汇至以下账号：收款人户名：中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部，收款人帐号：21×××66，开户行：工行民族支行。 还查明：原告昌泰公司于2017年8月11日及同年8月30日以银行转账的方式分别向工行广西分行营业部的指定账户转账115754.17元、500元，共计转账116254.17元。 又查明：被告莫先勇与被告莫秀凤于1994年2月4日登记结婚，本案债务发生在两被告婚姻关系存续期间。为实现本案债权，原告聘请律师代理本案诉讼，支出了律师服务费9000元。 经法庭询问，原告陈述其与被告莫先勇签订商品房买卖合同后，被告莫先勇向其支付了20%的首付款38292元，同时其余的80%购房款已经申请银行的按揭贷款150000元，银行已将按揭贷款150000元转入其账户，即被告莫先勇已支付购房款188292元。原告陈述其与被告莫先勇约定的逾期利息为每日5%，已经超过了年利率24%，由于太高了，其已经自行调整为年利率24%，违约金则是按总房款30%计算。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告莫先勇、莫秀凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 关于解除合同及其附件的问题。原告昌泰公司与被告莫先勇签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力。根据《附件五：合同补充协议》第一条第（三）项第7点“因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人偿还贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起十五个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日百分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，逾期15日的，出卖人有权随时解除合同”的约定，在原告昌泰公司承担保证责任代偿贷款后，被告莫先勇未能在十五个工作日内向原告偿还代偿款项，已构成违约，且属于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的情形，符合约定解除合同的事由。故原告主张解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于协助办理注销《南宁市商品房买卖合同》登记备案手续的问题。由于本院判决解除原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告莫先勇作为涉案合同的买受人负有协助办理注销《南宁市商品房买卖合同》登记备案手续的义务。虽然《南宁市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同登记备案证明》载明的买受人姓名仅为被告莫先勇，但被告莫先勇是在其与被告莫秀凤的婚姻存续期间购买涉案房屋，且被告莫秀凤在《个人购房借款/担保合同》抵押物清单上抵押物共有人处签名捺印，故涉案房屋应属夫妻共同财产。综上，原告主张两被告协助原告办理注销涉案商品房登记备案手续的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于代偿款的问题。原告为主张被告莫先勇应向其偿还代偿款项116254.17元的事实，提供《南宁市商品房买卖合同》及其附件、《个人购房借款/担保合同》、（2013）西民二初字第521号民事判决书、执行通知书、《函》、中国工商银行网上银行电子回单等作为证据。原告提供的证据真实、合法，已形成完整的证据链，能够证明其陈述的事实，故本院对原告的证据予以采信，对其陈述的案件事实予以确认。由于被告莫先勇未能按时向工行广西分行营业部偿还购房贷款的本息，工行广西分行营业部要求原告履行担保责任。原告作为被告莫先勇的保证人向工行广西分行营业部转账共计116254.17元履行了担保责任，即原告支付了代偿款项共计116254.17元。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，由于原告履行了担保责任为被告莫先勇代偿了116254.17元。现原告主张被告莫先勇偿还代偿款116254.17元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于逾期还款利息的问题。根据《附件五：合同补充协议》第一条第（三）项第7点“因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人偿还贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起十五个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日百分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，逾期15日的，出卖人有权随时解除合同”的约定，由于被告莫先勇未能按照上述约定的期限支付代偿款项，已构成逾期付款的违约行为，应当支付逾期利息，且原告主张逾期利息的年利率亦未超过法律规定的年利率标准，故原告主张被告莫先勇支付逾期还款利息21000元的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的问题。由于被告莫先勇未能按照合同约定偿还代偿款项，根据《附件五：合同补充协议》第一条第（三）项第7点“出卖人解除合同的，买受人在接到解除合同的通知之日起三日内配合出卖人到相关部门办理相关手续，买受人总房款30%作为买受人向出卖人支付的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用”的约定，被告莫先勇逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张按照上述合同补充协议的约定，被告莫先勇应向其支付总购房款的30%即56487.60元违约金。因双方约定的违约金过分高于实际造成的损失，原告的实际损失是其为被告莫先勇代偿的房屋贷款本息116254.17元，并非总购房款。故原告主张被告支付违约金56487.60元的诉请，于法无据，本院不予支持。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确认违约金为原告代偿款项116254.17元的30%即116254.17元×30%=34876.25元。 关于律师费的问题。原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼，并支出了律师费9000元。根据《合同补充协议》第一条第（三）项第7点“出卖人解除合同的，买受人在接到解除合同的通知之日起三日内配合出卖人到相关部门办理相关手续，买受人总房款30%作为买受人向出卖人支付的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用”的约定，本案的律师费属于原告为追索代偿款项而支出的必要费用，故原告要求被告支付律师费9000元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于夫妻共同债务的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”、第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，被告莫先勇与原告昌泰公司签订《南宁市商品房买卖合同》并支付首期房款38292元的行为以及其向工行广西分行营业部贷款150000元用于购买上述房屋的行为，均发生在其与被告莫秀凤婚姻关系存续期间，且被告莫秀凤在《个人购房借款/担保合同》抵押物清单上抵押物共有人处签名捺印，故原告昌泰公司能够证明上述购房款188292元是用于两被告的夫妻共同生活，涉案房屋属于两被告的夫妻共同财产。换言之，被告莫先勇为购买涉案房屋所负的债务应属于两被告的夫妻共同债务。即原告为被告莫先勇向工行广西分行营业部垫付偿还的借款本息116254.17元以及被告莫先勇因违约而需要支付的逾期还款利息21000元、违约金34876.25元、律师费9000元也属于两被告的夫妻共同债务。故原告主张被告莫秀凤承担共同偿还责任的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于购房款的扣除问题。本院确认被告莫先勇、莫秀凤需向原告昌泰公司支付代偿款116254.17元、逾期还款利息21000元、违约金34876.25元、律师费9000元，合计181130.42元。同时，由于被告莫先勇已向原告昌泰公司支付了购房款188292元，该款项可足额抵销两被告的上述债务，原告昌泰公司也在本案中主张抵销权，本院予以确认。故被告莫先勇、莫秀凤在本案中不再负有向原告昌泰公司支付款项的义务，原告昌泰公司在抵销其上述债权后，应及时向被告莫先勇退还剩余的款项。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁昌泰置业投资有限公司与被告莫先勇于2009年10月28日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00079257）及其附件； 二、被告莫先勇、莫秀凤协助原告南宁昌泰置业投资有限公司办理注销涉案商品房的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00079257）的登记备案手续； 三、被告莫先勇、莫秀凤向原告南宁昌泰置业投资有限公司支付代偿款116254.17元、逾期还款利息21000元、违约金34876.25元、律师费9000元，合计181130.42元；原告南宁昌泰置业投资有限公司有权从被告莫先勇已向其支付的购房款188292元中直接扣除上述款项。 案件受理费4342元（原告已预交），由原告南宁昌泰置业投资有限公司负担462元；被告莫先勇、莫秀凤负担3879元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，帐号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁红灿 人民陪审员  李善南 人民陪审员  宁丽燕 二〇一九年九月三十日 法官 助理  李木兰 书 记 员  孙秋婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。