安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1503民初4370号原告：任士杰，男，1975年11月9日生，汉族，住安徽省六安市裕安区，现住浙江省宁波市。原告：侯义梅，女，1981年6月26日生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人：胡良燕，安徽大别山律师事务所律师。被告：安徽同济置业有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路990号，统一社会信用代码340106000024202。法定代表人：王正年，董事长。委托代理人：罗林霞，女，1978年5月10日生，汉族，住安徽省肥东县。该公司员工。第三人：中国银行股份有限公司六安分行，住所地安徽省六安市人民路84号，统一社会信用代码91341500704997718P。负责人：赵平，支行行长。委托代理人：吴义坤，男，1969年10月15日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。该行员工。委托代理人：郭果，男，1990年8月23日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。该行员工。本院于2016年10月27日立案受理了原告任士杰、侯义梅诉被告安徽同济置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司六安分行房屋买卖合同、借款合同纠纷一案，依法由审判员卢继宏适用简易程序于2016年11月22日公开开庭进行了审理。原告任士杰及二原告的特别授权代理人胡良燕，被告安徽同济置业有限公司的特别授权代理人罗林霞、第三人中国银行股份有限公司六安分行的特别授权代理人吴义坤、郭果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任士杰、侯义梅诉称：请求依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告和第三人签订的《个人一手住房贷款合同》；二、判令被告向两原告返还购房首付款127576元、返还维修基金4847元、契约2973元、装潢垃圾清运费206元、装修履约金500元、物业费能耗费1784元、违约金1322元，支付给原告违约金20000元，总计159208元；三、判令被告向两原告支付其自2013年2月1日起至实际给付之日止的贷款本金和利息，截至2016年9月30日为64990.2元；四、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率向两原告支付已付款自2012年12月27日起至实际给付之日止的购房款利息；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告安徽同济置业有限公司辩称，一、前期由于六安市要求整个小区综合验收后才能办理房产证，以及答辩人对办理房产证的不重视，导致房产证未能如约办下来，但答辩人现正在积极准备办证事宜，力争在2017年底取得22栋楼的房产证，并承诺会兑现合同第十五条第2项的关于办理房产证的违约金；二、答辩人担心两原告退房后，会引起其它客户效仿，导致大面积的退房，到时会给答辩人带来不可估量的严重后果，甚至会影响答辩人的正常运作，鉴于以上情况，请求法庭给予酌情处理；三、答辩人与两原告在2012年11月27日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，两原告支付了首付款127576元，余款170000元办理了银行按揭，由中国人民银行股份有限公司六安分行放款至答辩人账上；四、2014年1月份交房时，答辩人代收了两原告维修基金4847元、契税2973元；五、交房时，答辩人补给两原告房屋面积差252元，延迟交房违约金1070元，共计1322元，如果两原告选择退房，此两项费用需退还给答辩人；六、关于物业费等费用是由物业公司代收的，与答辩人无关；七、根据双方签订的合同第十五条的关于产权登记的约定，两原告提出的赔偿没有任何依据；八、根据双方签订的合同，如果两原告选择退房，答辩人需退还的费用为总房款297576元，维修基金4847元、契税2973元，退房补偿金297576*1%=2976元，共计307050元。第三人中国银行股份有限公司六安分行述称：如果原、被告双方解除房屋买卖合同，那么第三人的贷款应得到偿还，且应向第三人支付贷款利息。二原告提供的证据：1、两原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、企业登记信息表，证明被告主体资格；3、企业登记信息表，证明第三人主体适格；4、商品房买卖合同（合同编号：GF-2003-0171），证明（1）原、被告于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》，合同约定被告向两原告出售同济.万象城第22幢1303号房屋，房屋总价款297576元，（2）合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内，为两原告办理房产证，若因被告的责任原告不能在上述期限内取得房地产权属证书的，原告有权要求退房，被告在原告提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿原告的损失；5、收据，证明原告向被告支付商品房首付款127576元，维修基金、契税等费用计11632元；6、个人住房（商品用房）借款合同（编号：2012六营房借字375号），证明两原告按约定向第三人贷款170000元用于支付该房屋按揭款，商品房买卖合同解除时从合同借款后应一并解除；7、银行按揭还款清单，证明两原告截至2016年11月1日已还贷款本金及利息共计66339.12元；8、被告回复、律师函，证明两原告多次催促被告办理房产证，并向被告发律师函告知其要求退房。被告安徽同济置业有限公司的质证意见：对1-8均无异议，但是物业费、装潢垃圾清运费、装修履约金、是物业公司收取的，与质证人无关。第三人中国银行股份有限公司六安分行的质证意见：对1、2、3两原告身份证复印件无异议；对4商品房买卖合同无异议，但是与第三人无关联性；对5收据认为与第三人无关；对6、7真实性、合法性、关联性无异议；对8被告回复、律师函认为与第三人无关联性。第三人中国银行股份有限公司六安分行提供的证据：贷款已还款利息清单，证明原告截至2016年11月1日已还利息36201.59元。二原告的质证意见：无异议。被告安徽同济置业有限公司的质证意见：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年10月29日，二原告与被告安徽同济置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：GF-2003-0170)，约定被告安徽同济置业有限公司以预售的形式向二原告出售位于六安市裕安区城南镇樊通桥村的同济·万象城第22幢1303号房屋，房屋总价为297576元，合同第十五条约定：被告安徽同济置业有限公司应当至交付房屋后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按照约定支付首付款127576元，并于2012年12月25日，通过与第三人及被告，三方签订的一份《个人一手房贷款合同》（编号2012年六营房借字375号），按揭贷款170000元，并由第三人直接支付给被告。2014年1月，被告安徽同济置业有限公司交房时二原告支付房屋维修基金4847元、契税2973元、装潢垃圾清运费206元、装修履约金500元、物业费能耗费1784元，被告于2014年1月27日支付二原告违约金1070、差价252元。现因被告安徽同济置业有限公司未按合同约定办理房屋产权证书，二原告于2016年7月25日通过律师函的形式通知被告，解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》等，引起纠纷，原告遂提起诉讼。至2016年11月1日，二原告已付贷款本金30137.53元，利息36201.59元，尚欠贷款本金139862.47元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告从被告安徽同济置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案被告安徽同济置业有限公司未能按照合同约定办理房屋权属登记，原告请求解除其与被告签订的商品房买卖合同，符合相关法律规定，本院予以支持；因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，故被告应当按照合同的约定向原告退还购房款并承担相应的违约责任，但被告已退还的房屋差价252元应从中比除，二原告请求被告承担首付款的利息应当自原告提出解除《商品房买卖合同》后，被告应当履行的期限届满之日即2016年8月5日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。在《商品房买卖合同》解除后，两原告办理按揭贷款合同的目的已无法实现，依照相关规定，二原告有权解除按揭贷款合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状即二原告应当返还全部所贷款项，银行应当返还二原告已偿还的本金和利息，由于本案按揭贷款合同的解除系被告违约导致《商品房买卖合同》解除所致，为了减轻不必要的讼累，在商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即被告直接向银行清偿二原告未还借款的本金和利息，并向二原告支付其已付贷款本金及利息。二原告请求被告返还物业费、装修履约金、装潢垃圾清运费不属于同一法律关系，应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告任士杰、侯义梅与被告安徽同济置业有限公司于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：GF-2003-0170)；二、解除原告任士杰、侯义梅与第三人中国银行股份有限公司六安分行、被告安徽同济置业有限公司于2012年12月25日签订的《个人一手房贷款合同》（编号2012年六营房借字375号）；三、被告安徽同济置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告任士杰、侯义梅购房首付款127324元；四、被告安徽同济置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告任士杰、侯义梅自2012年12月25日起至2016年11月1日止原告任士杰、侯义梅已向第三人中国银行股份有限公司六安分行偿还的贷款本金30137.53元，利息36201.59元合计66339.12元；五、被告安徽同济置业有限公司于判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司六安分行清偿原告任士杰、侯义梅自2016年11月1日起就《个人一手房贷款合同》剩余的贷款本金139862.47元及利息；六、被告安徽同济置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告任士杰、侯义梅购房首付款127324元的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年8月5日起至付款之日止）；七、被告安徽同济置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告任士杰、侯义梅房屋维修基金4847元、契税2973元合计7820元；八、被告安徽同济置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告任士杰、侯义梅损失2976元；九、驳回原告任士杰、侯义梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，减半收取2330元，由被告安徽同济置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  卢继宏二〇一六年十二月八日书记员  管颖颖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。