安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0705民初2762号原告：铜陵瑞祥物业管理有限公司。法定代表人：卢政霞，公司经理。委托代理人：夏海涛，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。委托代理人：杨丽君，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：葛萍萍，女，汉族，1990年11月8日出生，无业，住安徽省铜陵市铜官区，原告铜陵瑞祥物业管理有限公司诉被告葛萍萍物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人、被告葛萍萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费1702.32元（18个月×物业综合服务费1.05元/㎡·月×房屋建筑面积90.07㎡）及滞纳金834.14元（1702.32元×5‰×98天，从2016年5月26日起，暂计算至2016年8月31日止，至实际交付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月21日原告与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，开始接管福景东方苑小区的物业服务管理事宜。被告是福景东方苑60栋1单元603室的小区业主，该房屋的建筑面积是90.07平方米。2014年5月31日原告与被告签订了《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》，双方协定，原告为被告提供该房屋的物业服务，被告按高层住宅物业综合服务费1.05元/㎡·月的标准按月向原告交纳费用，缴费时间为“每年六月份交当年7-12月费用，每年12月份缴纳次年1-6月费用”，被告若不按约定标准和时间交纳，自逾期之日起按每天千分之五承担违约金等合同主要条款。但被告从2015年5月31日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的违法行为。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按《福景东方城（二期）服务协议临时管理规约》向原告交纳物业管理费，但被告从2015年5月31日至今已拖欠18个月的物业管理费。2016年5月25日原告向被告发出《催告函》，但不管在原告多次催缴的情况下，却一直未交分毫。为维护原告合法权益，特向人民法院依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告葛萍萍辩称：答辩人于2014年5月31收房在“不签物业合同，不给户门钥匙”的胁迫下签订了《物业合同》，并一次性支付全额物业管理费共计1134.88元，但从入住福景东方城小区后，发现被答辩人的物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，楼的门禁形同虚设，入住至今损坏无人修理，各色行人自由出入，各种小广告贴到答辩人和其他业主的门上以及电梯、楼道中，答辩人多次向被答辩人反映、投诉，均无任何答复且无任何改进。如未对公共设施、设备尽到维护保养义务。60栋楼的每层楼道及电梯灯具均被物业用廉价的普通灯泡替换，导致楼内各层照明昏暗，能见度达不到要求。目前该楼道照明已被物业人为关闭，不论白天晚上楼道漆黑一片，存在极大安全隐患。电梯内的卫生极其恶劣，贴满各种小广告，以及部分广告清理不彻底的肮脏痕迹。电梯灯具只有个别亮着造成照明昏暗，能见度达不到基本要求，使得物业管理公共能耗的费用大大降低却没有反映到业主的收益中去。小区内长时间存在不文明行为，露天停车场汽车出口经常在半夜或凌晨汽车笛声或防盗报警器长鸣，严重影响了业主的休息，答辩人就此曾多次投诉，至今未见效果。小区常有住户装修，但物业公司未按规定进行管理，有时一大早以及深夜楼里的电锤、电钻的轰鸣声此起彼伏。小区入口大门，到目前为止形同虚设，闲杂人员可以随意出入，对业主的财产及生命造成了极大威胁，物业公司没有尽到监管职责。60栋的入口大门门扇损坏后到目前为止一直无人修复。楼道部分照明已经损坏，无人修复。地下车库自答辩人入住至今都无法使用，各种建筑垃圾都往车库里倒，车库被一些业主的废旧破烂堵住入口处，物业也视而不见。综上所述，被答辩人在此纠纷中存在明显的过错，除未完成物业合同中约定的责任和义务外，拒绝与答辩人进行任何形式的沟通协商。被答辩人未在其制定的格式合同中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和铜陵市相关规定所要求的服务质量标准，更为重要的是，在法律程序上被答辩人始终无法举证其单方实施的服务达到了法定最低标准，仅仅用一个被答辩人已经严重违约、践踏的物业管理合同来主张所谓的物业费，其诉讼请求证据缺失，法律依据严重不足。答辩人自2014年5月1日至2015年5月31日期间完成了履行缴纳物业管理费的义务，答辩人多次以投诉的方式要求被答辩人解决上述问题都没有得到起码的答复和稍许的改进，故从2015年6月起拒交相应的物业费用，以此敦促被答辩人做出服务改进或起码的沟通交流。为维护答辩人和被答辩人各自的合法权益，敬请法院驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人的合法合理的请求事项即确认被答辩人在提供物业服务中存在欠缺和过程；退还答辩人装修押金300元及装修出入证押金30元；要求被答辩人公示2014年5月31日至2015年5月31日物业服务资金的收支情况；支付其出租设施和物业服务用户受益中应支付给答辩人的部分。经审理查明：2014年5月21日原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由原告对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。被告葛萍萍系福景东方苑60栋1单元603室（高层）业主，其房屋建筑面积90.07平方米。2014年5月31日原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》。该协议对原、被告之间双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。被告自2015年5月31日以后即未交纳物业费。原告陈述于2016年5月25日向被告下达《催告函》，要求被告交纳2015年5月31日至2016年5月31日的物业费。期间于2015年5月份原告曾电话告知被告催缴物业费。原告在物业服务过程中存在服务不到位现象。上述事实，有原、被告陈述及原告提供证据及被告提供的证人证人证言在卷予以佐证，本院予以确认。证人刘某系另一物业费案件被告妻子，证人汪某系本案被告丈夫，均系利害关系人，该证言不予采信。被告提供的照片一组、业主联名信等证据系超过举证期限提交，本院不予采纳。本院认为：原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与被告葛萍萍签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告葛萍萍在收房时向原告交纳了部分物业费并在《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》上签字确认，上述行为已经表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区的物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，铜陵瑞祥物业管理有限公司依约为包括被告葛萍萍在内的小区业主提供了物业服务，被告葛萍萍作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，原告向被告主张收取物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。依据合同的约定，被告葛萍萍未能按时交纳物业管理费，显已构成违约，故原告主张物业服务费请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，根据合同双方并未约定滞纳金，故该请求不予支持。自2015年6月1日起算至2016年5月31日止，被告欠交的物业服务费为1134.90元[（90.07㎡×1.05元/㎡·月×12个月）]。由于原告在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，被告葛萍萍应支付原告物业服务费为907.92元（1134.90元×80%）。被告主张的其他请求非本案处理范围，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告葛萍萍于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司物业服务费907.92元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告葛萍萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  凡中雨二〇一六年十二月五日书记员  朱 琳附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。