广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1323民初1060号 原告：曾燕珍，女，1980年11月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 原告：严永忠，男，1974年12月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 二原告共同委托诉讼代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。 被告：广西顺基房地产开发有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东新区七星大道圣湖豪庭11栋201号。 法定代表人：仇玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周振华，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙麟，广西汇力律师事务所律师。 原告曾燕珍、严永忠与被告广西顺基房地产开发有限公司（以下简称顺基房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告曾燕珍、严永忠的委托诉讼代理人周瑞体，被告顺基房开公司的委托诉讼代理人周振华、龙麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾燕珍、严永忠向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决责成被告赔偿原告逾期交房违约金25741元（截止2019年7月30日，此后的违约金另案处理）。二、请求依法判决责成被告按原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定和符合法律规定的交房条件于2019年9月30日之前向原告交付房屋。事实和理由：2017年3月7日，原告向被告购买“圣湖豪庭”15栋2单元14-2号房并签订了《商品房买卖合同》。该合同约定房价款为人民币445346元，合同第九条、第十条特别约定了房屋最迟的交付期限为2017年12月31日。否则，被告需根据逾期天数，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已经按约定支付了全部房价款。本案双方当事人签订上述购房合同后，被告未按合同全面履行开发、建设和施工的义务，期间出现长时间停工的现象。虽然业主多次反映，被告仍一而再、再而三拖延施工，造成工程进度缓慢，完全不可能按合同约定的交房期限和条件向原告交付房屋。原告及其他业主多次向被告和行政主管部门反映要求解决问题，但被告和相关部门对业主的诉求都是敷衍了事，被告多次向业主承诺分别在2018年5月、9月、12月和2019年2月、5月、9月等期限内“如期交房”。但至今，原告购买的房屋所在的楼盘仍尚未完工，房屋的交付期限遥遥无期，给原告的生产生活及身心健康带来极大伤害。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 顺基房开公司辩称，一、被告可以依照约定延期交付房，不存在违约，不承担违约金。一是被告提供气象凭证证实，2016年1月1日至2019年6月30日期间，武宣县降雨533天，影响了施工进度；二是合同履行期间有停电、停水的客观事实，期间有20天的中高考交通管制，部分业主逾期交付房款，以上因素都影响了施工进度。二、原告诉请于2019年9月30日之前向原告交付房屋不具备实际操作性，请求依法驳回这一诉讼请求。三、原告诉请违约金的标准不应支持。如果认定被告逾期交房，应扣除降雨533天及停水停电、中高考交通管制影响施工进度的天数；逾期交房违约金每天应按已付购房款万分之零点五计算。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明原告向被告购买房屋的基本情况、交房期限、逾期交房违约金等条款；2.交付房款票据，拟证明原告已交清所有购房款（农村居民享受政府补贴1万多元，政府已代原告交付被告，余下购房款由原告一次性交清或办理按揭贷款付清）；3.被告业务主管通过手机发给原告的交房限期短信提示，拟证明被告多次向原告作对交房期限承诺，因此被告对原告提出的第二条项诉请具有实际操作性并符合合同约定。被告对原告提供的证据1、证据2的真实性没有异议，但认为被告存在符合双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定的延期交付房屋的情形；对证据3的真实性存在异议，认为短信的发送是否为职务行为，短信的发送时间、发送人也不明确，不能证明原告拟证明的目的。 被告提交了证据气象凭证，拟证明2016年1月1日至2019年6月30日期间武宣降雨的事实，降雨影响项目施工，被告可以按照合同约定据实予以延期交房。原告对被告提供的证据真实性没有异议，但认为不能仅凭气象凭证证明影响施工，也不符合客观事实及合同约定，不能作为延期交房的抗辩事由。 本院对当事人没有异议的证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月7日，原告曾燕珍、严永忠与被告顺基房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：曾燕珍、严永忠向被告购买其开发的坐落于武宣县城东新区，总房款为445346元，付款方式为按揭付款。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；因政府交通管制；供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后，出卖人可根据政府部门进行验收所需要时间相应延期交房。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还作了其他方面的约定。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已支付完毕总房款445346元。合同约定的房屋至今未能按约定的交付条件完成施工建设，被告至今未能交付房屋给原告使用。 根据查明的事实和双方当事人的诉辩情况，归纳本案争议的焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房的违约金应如何计算，是否应该扣除符合顺延交房条件的天数；二、原告的第二项诉讼请求是否合理合法。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 针对本案争议焦点，本院认为，当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。关于逾期交房违约金问题。本案中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定，且约定交付时间为2017年12月31日前，被告顺基房开公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。顺基房开公司至今未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告使用，且未有证据显示原告对此负有责任，被告构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。因此，原告诉请要求被告支付暂计至2019年7月30日止的逾期交房违约金给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称因2016年1月1日至2019年6月30日期间，武宣县降雨533天等因素造成项目停工，可以按合同约定据实顺延交房。关于降雨等因素可以顺延交房的问题，本院认为，下雨属于正常天气气象，并非不能预见，降雨天气是建筑行业施工时间长短必然考量，被告作为房地产开发商，且属于提供购房合同的一方，在约定交房时间时理应考虑到降雨天气对工程的影响。涉案合同中约定符合降雨而停工的情形应为气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天），但被告提供的气象凭证仅记录武宣县大于0.1mm降雨量的天数，不能证明符合合同约定的可延期交房的降水情形即连续降雨4小时或间断降雨累计6小时，单凭该气象凭证也不足以证明该区域的降雨情况导致工期延误，被告延期交房的证据不足，故对该辩解不予采信。按合同约定，被告应自合同约定的交付期限最后之次日即2018年1月1日起至其交付符合涉案合同约定的商品房时止，按已付购房款352639元以每日万分之一计付违约金给原告。从2018年1月1日（逾期交房日）暂计至2019年7月30日为576天，被告逾期交房产生的违约金计算为：445346元×576天×0.0001=25651.93元，超过部分不予支持。 关于原告要求被告于2019年9月30日之前向原告交付符合约定及法定的交房条件的房屋的诉请。本院认为，涉案房屋目前尚未完成施工建设，未达到交付条件，要使房屋符合法定及约定的交房条件涉及到施工情况、竣工验收等程序，原告诉请要求被告限期交房，属于不可预测且不具有可执行力的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当本着诚信的契约精神，尽快完成楼盘的施工，及时交付房屋给原告。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西顺基房地产开发有限公司支付原告曾燕珍、严永忠逾期交房违约金25651.93元（违约金以445346元为基数，按日利率0.01%，从2018年1月1日起暂计至2019年7月30日止，往后另计）； 二、驳回原告曾燕珍、严永忠的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费444元，依法适用简易程序减半收取222元，由被告广西顺基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 莫庆师 二〇一九年九月二十日 法官助理 何传秀 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。