广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初13755号原告（反诉被告）：陈美儒，男，1969年1月18日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。被告（反诉原告）：沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道车公庙泰然九路海松大厦**903，统一社会信用代码91440300MA5DHACN2Y。法定代表人：毛峻。委托诉讼代理人：刘超，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹孔伟，北京市中银（深圳）律师事务所实习律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司提起反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭，于2019年7月5日适用普通程序对本诉、反诉公开开庭合并进行了审理，原告陈美儒的委托诉讼代理人张灏、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司的委托诉讼代理人刘超、曹孔伟到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告诉称，原告为深圳市福田区××泰然××路海松大厦××座903的业主。2017年8月25日，原被告双方签订《房屋租赁合同》约定将涉案房屋出租给被告，租赁用途为办公，每月租金53303.07元，每月15-20日前交租，租赁期限自2017年9月15日起至2020年3月14日止，被告应于2017年9月15日前交付首期租金；租赁期间乙方（被告）负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费、水电费、物业管理费等费用。2017年8月25日，原被告双方签署了《移交确认书》，2017年8月31日，原被告签订了《双方补充协议》第2条约定，违约产生的诉讼费、诉讼保全担保费、律师费等由违约方承担。原告为维护合法权益，向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付拖欠的租金53303.07元（暂计数），自2018年12月15日至合同期满之日或双方协商终止合同之日止）；2、被告支付租赁税费55434.61元（自2017年12月1日至2019年1月18日的税费为55434.61元（暂计数），实际应计至合同期满之日或双方协商终止合同之日止；3、被告支付物业管理费5772元，日常维修资金238元，（均为暂计数，自2018年12月1日至2019年1月31日共2个月为6010元，实际应计至合同期满之日或双方协商终止合同之日止）；4、被告支付水费113元，电费2051元，排水费33元，垃圾处理费7.7元（暂计数，自2018年12月1日至2019年1月14日共2个月为2204.7元，实际应计至合同期满之日或双方协商终止合同之日止）；5、诉讼保全担保费1500元、律师费9848元；6、本案诉讼费由被告承担。原告于2019年7月5日庭审时增加诉讼请求1、双方租赁合同于2019年5月15日解除。增加诉讼请求的理由为：截止2019年5月13日，原告的商事主体注册地址仍为涉案租赁房屋所在地，原告为防止损失的扩大，于2019年5月13日委托代理律师发函：双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；被告须支付2019年5月15日前拖欠的全部租金、税费、物业管理费、水电费等各项费用；不予退还租赁保证金、被告须于2019年5月15日迁出租赁房屋并将其商事主体注册登记信息从改地址迁出。原告将原诉讼请求中的暂计数确定为计算至2019年5月15日，即请求判令：2、被告支付租金266515.35元（自2018年12月15日至2019年5月15日止）；3、被告支付租赁税费55434.61元（自2017年12月1日至2019年1月18日期间己发生的税费）；4、被告支付物业管理费15826元，日常维修资金653元，小计16479元（自2018年12月1日至2019年5月15日共5.5个月）；5、被告支付水费215元，电费2616元，排水费63元，垃圾处理费14.50元，小计2908.50元（自2018年11月至2019年5月15日共6.5个月）；6、讼保全担保费700元（变更）、律师费人民币9848元；7、本案诉讼费由被告承担。上诉原告诉请金额共计351885.46元，原告称被告已通过案外人支付8000元，原告实际诉请金额为343885.46元。原告提供《房屋租赁合同》、《双方补充协议》、《移交确认书》、《移交物品清单》、中国银联刷卡小票及银行卡、2019年1月收费通知单、委托代理合同和律师费发票、深圳市税务局电子缴款凭证、税收完税证明、房产证、不动产信息查询结果单、担保费发票、解除租赁合同通知函、邮政专递邮寄详情单、发票、收款收据作为证据。被告就本诉答辩并反诉称，反诉人与被反诉人于2017年8月签署《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“《房屋租赁合同》”），约定被反诉人将位于深圳市福田区××泰然××路海松××座××号房屋出租给反诉人使用，每月租金总额为53303.07元，反诉人另付租赁保证金互106606.14元，租赁期限自2017年9月15日至2020年3月14日，租赁用途为办公。《房屋租赁合同》生效后，反诉人入住涉案房屋至2019年1月10期间，反诉人依约按月足额支付了租金、水电费、卫生费和物业管理费。后因反诉人经营需要，反诉人拟于2019年1月10日将部分办公用品搬至反诉人其他办公场地，但是被反诉人却对反诉人不予放行，并恶意指使相关人员锁住反诉人车辆，阻碍反诉人搬运办公用品。反诉人虽多次与被反诉人沟通，说明反诉人只是因业务经营需要，将部分办公用品搬至其他办公场地，反诉人将按照《房屋租赁合同》的约定，继续租用涉案房屋，但是被反诉人对反诉人的说明置若罔闻，继续阻碍反诉人通行，期间反诉人与被反诉人多次报警。被反诉人以其恶劣行为极大地阻碍了反诉人的日常经营管理，反诉人不得已于2019年1月11日从涉案房屋搬走，以行为解除《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，反诉人作为承租人，有权根据自己的经营管理需要，合理使用租赁房屋及其附属设施，被反诉人不得干扰或者妨碍。被反诉人严重阻碍反诉人的日常经营管理，已构成违约，其违约行为致使反诉人租用房屋的合同目的已不能实现，反诉人有权解除合同，并要求退还租赁保证金。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，租赁期间，被反诉人负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费。从反诉人与被反诉人实际履约情况来看，在反诉人租用涉案房屋期间，被反诉人从未要求反诉人支付房屋租赁税费，反诉人也未支付相关费用。被反诉人提交的《房屋租赁合同》（以下简称“被反诉人《房屋租赁合同》”）与反诉人的《房屋租赁合同》存在明显不同。被反诉人《房屋租赁合同》中第十条支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费的主体被修改为反诉人，并在修改处盖了反诉人财务专用章。但是，反诉人的《房屋租赁合同》中并不存在上述修改，反诉人也从未作出上述修改。上述修改与被反诉人《房屋租赁合同》中其他几处修改也存在明显不同，一是上述修改加盖的是反诉人财务专用章，而被反诉人《房屋租赁合同》中包括其他几处修改在内所有其他用章均为反诉人公章：二是被反诉人《房屋租赁合同》中其他几处修改除加盖反诉人公章外，还有被反诉人的签字确认，上述修改却没有被反诉人签字。因此，反诉人认为，被反诉人《房屋租赁合同》第十条将租赁税费的支付主体改为反诉人的修改是伪造的。反诉人与被反诉人在《房屋租赁合同》正本中已经明确约定，由被反诉人支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费。根据反诉人与深圳市泰然物业管理有限公司（以下简称“泰然物业”）交易记录，水电费、卫生费和物业管理费的权利主体是泰然物业，被反诉人无权要求反诉人向其支付相关费用。况且，截至反诉人解除合同，反诉人已经支付完毕2018年12月15日之前的水电费、卫生费和物业管理费，反诉人搬离涉案房屋时向泰然物业支付8000元，用于结清2018年12月15日至2019年1月10日期间反诉人租用涉案房屋的水电费、卫生费和物业管理费。综上所述，《房屋租赁合同》系反诉人与被反诉人的真实意思表示，合法有效，受到法律的保护，被反诉人应当依约承担房屋租赁税费。截至反诉人解除合同，反诉人已经支付完毕2018年12月15日之前的租金、水电费、卫生费和物业管理费，反诉人愿意承担2018年12月l5日至2019年1月10日期间的租金，被反诉人不是水电费、卫生费和物业管理费的权利主体，无权要求反诉人向其支付相关费用。被反诉人严重阻碍反诉人对涉案房屋的合理使用，妨碍反诉人日常经营管理，其行为已经构重大违约，反诉人有权解除合同，要求退还租赁保证金，反诉人请求判令：1、被反诉人向反诉人退还房屋租赁保证金106606.14元并承担自2019年1月10日至实际还款之日按照年利率6%的标准计算的资金占用利息（暂计算至2019年6月20日为2860.6元，后续计算至被反诉人付清房屋租赁保证金之日止）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。被告提供陈美儒身份证复印件、《房屋租赁合同》、押金支付凭证、押金及房屋租金记账凭证、付款申请书、收款收据、发票、银行付款回单、水电费、卫生费和物业管理费付款申请人、收款收据、记账凭证、银行回单、微信截图、情况说明、雷泽华劳动合同、身份证复印件作为证据。原告就被告的反诉答辩称，一、被告违约欠付租金、税费和相关的物业管理等费用，已经构成了违约，依照合同第十八条约定，原告有权没收保证金。二、根据原告所持有的房屋租赁合同，明确约定涉案房屋租赁税费由被告承担。三、双方签订的房屋租赁合同约定了水电费、物业管理费、卫生费等由作为承租人的被告承担，本案中，原告已经提交了相关的缴费通知以及缴费的发票和收据，被告应当将该水电费、卫生费、物业管理费等返还给原告。因此，被告的反诉请求事实与理由均不成立，应予以驳回。经查，原告与被告提供的《租赁合同》均显示：原告与被告于2017年8月25日签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方（原告）将位于深圳市福田区××泰然××路海松大厦××座903出租给乙方（被告）使用，月租金总额为53303.07元，被告应于每月15日至20日前交付租金，房屋租赁期限为2017年9月15日至2020年3月14日止，原告交付租赁房屋时，可向被告收取2个月租金数额的租赁保证金，即106606.14元，原告向被告返还租赁保证金的条件为合同到期并且被告恢复房屋原状（除甲方书面同意，保持完好）；出现下列情形之一的，原告可不予返还保证金：1、拖欠管理费；2、税金拖欠；3、房子损坏、维修费等相关费用。双方还约定，如出现被告拖欠租金达7天以上或者被告拖欠可能导致原告损失的各项费用达10000元以上等情形，原告可就因此造成的损失要求被告恢复房屋原状、向被告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，原告还有权依据上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记（备案）。原告提供的《租赁合同》显示第十条，租赁期间被告负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；被告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因适用租赁房屋所产生的其他费用。该《租赁合同》的第十条第一款关于所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费的支付人从甲方（原告）修改为乙方（被告），同时加盖了被告处的财务专用章，合同中其余修改部分及合同末页落款处加盖的为被告处公章。被告以修改处加盖被告处财务专用章为由，对原告提供的《租赁合同》第十条不予以确认，对其他内容予以认可。被告提供的《租赁合同》第十条处无修改，亦无盖章，其他内容与原告提供的《租赁合同》无异。《双方补充协议》约定：产生的诉讼费、诉讼保全担保费、律师费等由违约方承担。被告向原告支付押金106606.14元押金，原告于2017年8月25日将涉案房屋移交给被告使用。被告主张因原告严重阻碍被告的经营管理，其于2019年1月11日以搬离涉案房屋的实际行为解除了双方的租赁关系，且已支付完毕2018年12月15日前的租金。原告确认被告向泰然物业支付的8000元，并同意在诉请中予以扣除。原告于2019年5月13日向被告发送律师函，说明双方的租赁合同于2019年5月15日解除，被告确认于2019年5月15日收到律师函。本院认为，虽然原告提供的《租赁合同》第十条修改处以及《双方补充协议》加盖的是被告的财务专用章，并非被告公章，但经庭审确认，被告处确存在财务专用章，原告提供且被告确认真实性的《移交物品清单》下方交接人处加盖的亦为被告财务专用章，说明在租赁涉案房屋时被告并非一律使用公章，故在被告未提供证据证明原告提供的《租赁合同》第十条修改处及《双方补充协议》加盖的财务专用章为原告欺诈、胁迫所盖，本院对原告提供的《租赁合同》和《双方补充协议》予以采信。被告主张因原告阻碍其正常使用租赁房屋，被告于2019年1月11日通过搬离涉案房屋的事实行为解除了租赁合同。当事人以自己的行为表明不履行合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但被告搬离涉案房屋时未通知原告解除租赁合同，也未将涉案房屋交还给原告，被告主张双方《租赁合同》于2019年1月11日解除，本院不予以认可。因被告拖欠租金和各项费用，原告于2019年5月13日向被告发送律师函解除《租赁合同》，被告确认其于2019年5月15日收到律师函，根据《租赁合同》中关于解除合同的约定，本院认可原告主张的因被告拖欠租金和各项费用，双方《租赁合同》于2019年5月15日解除。被告确认其租金支付至2018年12月15日，根据本院上述认定的双方《租赁合同》解除时间，被告应支付原告2018年12月15日至2019年5月15日房屋租金266515.35元（53303.07元×5个月）。根据原告提供的发票和缴费通知以及收款收据，经本院核算，原告向泰然物业支付了2018年12月1日至2019年5月15日的物业管理费15826元、日常维修资金653元、水费215元、电费2616元、排水费63元、垃圾处理费14.5元，根据双方签订的《租赁合同》，上述费用均应由被告承担。被告主张其搬离涉案房屋时向泰然物业缴交了8000元用于结清2018年12月15日至2019年1月10日期间涉案房屋的水电费、卫生费和物业管理费，原告予以确认并同意在诉请金额中予以抵扣，以被告未提交证据证明该8000元的明细，故本院在原告诉请的物业管理费中予以抵扣，综上，被告应支付原告物业管理费7826元（15826元-8000元），日常维修资金653元、水费215元、电费2616元、排水费63元、垃圾处理费14.5元。原告提供银联刷卡小票和深圳市税务局电子缴款凭证、税收完税证明予以证明原告代被告缴纳租赁税费55434.61元。根据本院采信的原告提供的《租赁合同》，租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费由乙方（被告）支付，被告应向原告支付租赁税费55434.61元。根据《双方补充协议》，违约方承担诉讼费、诉讼保全担保费、律师费，根据上述认定，因被告拖欠租金和各项费用导致双方《租赁合同》解除，被告违约在先，故原告诉请被告支付诉讼保全担保费700元、律师费9848元，本院予以支持。被告关于诉请原告返还租赁保证金的反诉请求，根据前述认定，因被告拖欠租金和各项费用导致双方《租赁合同》解除，符合双方约定的不予返还租赁保证金的条件，故被告的反诉请求，本院不予以支持。被告向本院申请向深圳市公安局福田分局天安派出所调取原告与被告于2019年1月10日、2019年1月11日产生纠纷的报警记录、报警问询笔录，本院认为，被告申请调取的报警记录与报警询问笔录与本案没有直接关系，双方《租赁合同》解除的原因为被告拖欠租金和各项费用，故本院对被告关于调取原告与被告于2019年1月10日、2019年1月11日产生纠纷的报警记录、报警问询笔录的申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告陈美儒与被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司于2017年8月25日签订的以深圳市福田区车公庙泰然九路海松大厦A座903为租赁标的的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除。二、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付2018年12月15日至2019年5月15日的租金266515.35元。三、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付租赁税费55434.61元。四、被沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司告向原告陈美儒支付物业管理费7826元、日常维修资金653元五、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付水费215元、电费2616元、排水费63元、垃圾处理费14.5元。六、被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司向原告陈美儒支付保全担保费700元、律师费9848元。七、驳回原告陈美儒的其他诉讼请求。八、驳回被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司的反诉请求。以上款项，被告沃德卡（深圳）新能源汽车有限公司限于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费共6458元（原告已交纳），由被告负担。本案反诉案件受理费1244.5元（被告已交纳2489元），由被告负担，超出部分本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 单    琪人民陪审员 周  伟  珍人民陪审员 张  慧  英二〇一九年九月六日书 记 员 曾丽梨（代）