福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初1615号 原告（反诉被告）：骏源(福建)物业管理发展有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区安吉路中骏柏景湾12-1703。 法定代表人：林振彬，总经理。 委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建省泉州市城市综合开发有限责任公司，住所地：福建省泉州市涂门街沁园楼**。 法定代表人：苏泽煌，经理。 委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 原告（反诉被告）骏源(福建)物业管理发展有限公司（以下简称“骏源物业公司”）与被告（反诉原告）福建省泉州市城市综合开发有限责任公司（以下简称“泉州开发公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）骏源物业公司的委托诉讼代理人沈文庆、被告（反诉原告）泉州开发公司的委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏源物业公司向本院提出诉讼请求：1.泉州开发公司支付拖欠的2017年4月至2019年4月期间的物业服务费、车位物业管理费及前期物业装备费合计769967.2元；2.泉州开发公司缴纳延迟支付物业管理服务费的违约金230990.16元（769967.2元×30%＝230990.16元）；3.本案诉讼费用由泉州开发公司承担。事实和理由：2017年4月14日，骏源物业公司与泉州开发公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定骏源物业公司为泉州市江南新区（一期）提供前期物业管理服务。该合同约定，泉州开发公司应于合同签订之日起5日内一次性支付前期物业装备费99000元，并按物业服务费的60%支付未出售、未交付空置住宅、店面及地下车位物业服务费。泉州开发公司在该小区拥有空置住宅15698.38平方米、店面1536.83平方米、地下车位3、地下车位397个前，泉州开发公司应支付物业费670967.2元，分别为2017年4月至2019年3月期间24个月的住宅物业服务费248661.6元、2017年4月至2018年7月期间16个月的店面物业服务费22129.6元、2017年4月至2019年3月期间24个月地下车位物业服务费400176元。经骏源物业公司催缴，泉州开发公司拒不履行付款义务。根据合同约定，泉州开发公司每日应按欠款总额的3‰支付违约金，因按上述标准计算的违约金将超过本金数额，故骏源物业公司主张按照欠款金额的30%计算违约金为230990.16元。 泉州开发公司辩称，骏源物业公司的诉求不能得到完全的支持：1.骏源物业公司主张的物业服务费标准有误，应当调整。案涉小区空置住宅仅为57套，根据骏源物业公司单方统计结果计算空置住宅的物业服务费缺乏依据；2.车位管理费标准并未在骏源物业公司参与的投标程序中确定，双方签订的前期物业服务合同中关于车位的物业服务费超出招投标的标准，骏源物业公司主张车位管理费无依据；3.骏源物业公司提供的物业服务存在不到位情形，应对泉州开发公司应承担的物业服务费予以调整减少；4.骏源物业公司主张违约金没有依据。双方签订的合同未约定泉州开发公司支付物业服务费的时间，骏源物业公司主张逾期支付的违约金没有事实依据，且违约金的标准畸高应予调整。 泉州开发公司向本院提出反诉请求：1.骏源物业公司对泉州市江南新区存在的公共绿化养护不到位问题进行整改，对公共绿化受到缺损部位采取补救措施，恢复小区整体公共绿化景观；2.骏源物业公司对泉州市江南新区的消防泵房内设施设备立即进行维修和养护；3.骏源物业公司对泉州市江南新区内的发电机组立即进行维修和养护；4.骏源物业公司向泉州开发公司支付垫付的泉州市江南新区2017年1月至4月的公用电费9670.75元及相应利息（自泉州开发公司提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）；5.骏源物业公司向泉州开发公司支付垫付的泉州市江南新区2017年3月至2019年4月的公用水费和城市生活垃圾处理费21344.31元及相应利息（自泉州开发公司提起反诉之日至法院判决生效之日，按同期人民银行贷款利率计算）；6.骏源物业公司承担本案反诉的诉讼费用。事实和理由：泉州开发公司与骏源物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》约定，骏源物业公司应按照三级物业服务标准提供物业服务。骏源物业公司入住涉案小区后，未对小区共用设施、消防设施、景观绿化进行养护和管理，导致小区整体绿化严重损坏，许多绿化植物枯萎、死亡，出现大片绿化缺损；小区5＃、7＃楼地下室的消防泵房内设施设备没有维护，消防系统无法联动，导致部分消防设施设备损坏，消防管道存在漏水现象；10＃楼旁配电室内的发电机组截至起诉之日均未进行维修和养护。骏源物业公司的一系列不作为已构成违约。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十条规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”双方签订的《福建省前期物业服务合同》第八条约定计费方式系包干制，并约定物业服务费包括物业服务成本、法定税费和骏源物业公司利润。因此，案涉小区物业共用部位、共用设施设备（包括消防、绿化）的水费、电费应由骏源物业公司承担。自2017年至2019年期间泉州开发公司代骏源物业公司垫付案涉小区公用电费、公用水费、城市生活垃圾处理费。经多次催讨，骏源物业公司仍未向泉州开发公司支付上述费用。 骏源物业公司对泉州开发公司的反诉辩称：1.骏源物业公司在日常服务中已尽到管理职责，案涉小区存在的问题一直与泉州开发公司协商处理。此后的合同服务期也将按照合同约定履行义务。泉州开发公司没有任何证据证明骏源物业公司根本违约，第1、2、3项反诉请求与事实不符；2.骏源物业公司提供物业服务的时间从2017年4月开始，案涉小区2017年1-3月的公共设施水电费不应由骏源物业公司承担；3.泉州开发公司第4、5项反诉请求的费用承担主体并非骏源物业公司，应由案涉小区业主按户分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：1.关于泉州开发公司尚欠的住宅物业服务费数额。骏源物业公司提供的《锦美安置小区空置住宅明细表》《锦美安置小区空置店面明细表》《锦美安置小区地下车位汇总表》加盖有泉州开发公司的印章，本院对其真实性予以认定。泉州开发公司提供的《被征收人可选安置房房源信息表》系单方制作且骏源物业公司不予认可，本院不予采信。《锦美安置小区空置住宅明细表》载明尚未办理交房手续的住宅为111套（建筑面积共计15698.38平方米）、店面26间（建筑面积共计1536.83平方米）、地下车位3、地下车位397个司对泉州开发公司提供的23张《锦美安置区交房介绍信》的真实性无异议，本院予以采信。23张《锦美安置区交房介绍信》载明泉州开发公司2018年12月11日至2019年2月18日期间共计交付住宅31套，其中：2018年12月交付住宅1套，建筑面积共计147.99平方米；2019年1月交付住宅21套，建筑面积共计3014.28平方米；2019年2月交付住宅9套，建筑面积共计1312.52平方米。《福建省前期物业服务合同》第五条约定：“按《关于印发鲤城区新建安置小区物业管理工作规定的通知》（泉鲤政文[2016]63号）物业管理费的60%拨付未出售、未交付空置住宅、店面及地下车位物业管理服务费（即：高层住宅按0.66元/平方米•月、商业按0.9元/平方米•月、地下车位按、地下车位按42元/个&bullquo;。自《锦美安置区交房介绍信》载明的交房之日起的次月至2019年3月31日，按0.66元/平方米•月的标准计算上述已交付的31套住宅的物业服务费共计5138.13元。该合同第八条第三项约定：“物业服务费从本物业交付买受人之日起次月起算，按半年度收取……”。本院认为根据上述合同的约定，从办理交房手续之日的次月开始的物业服务费应由接收住宅的业主支付，之前的物业服务费应由泉州开发公司承担。故泉州开发公司尚欠骏源物业公司2017年4月至2019年3月期间的住宅物业服务费共计243524.21元（15698.38平方米×0.66元/平方米•月×24个月-5138.13元=243524.21元）。2.骏源物业公司主张江苏海越律师事务所于2018年3月2日受该公司委托，出具一份律师函向泉州开发公司催讨物业服务费、前期物业装备费，泉州开发公司的法定代表人苏泽煌于2018年3月15日签收了上述律师函。本院认为骏源物业公司提供的顺丰速运有限公司的快递单并非原件且泉州开发公司对苏泽煌签名的真实性予以否认，本院对律师函、快递单的真实性不予认定。骏源物业公司主张曾向泉州开发公司送达两份要求泉州开发公司支付物业服务费、前期物业装备的报告，但未能举证证明泉州开发公司收到了上述报告，故本院对此不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月4日，泉州开发公司经公开招标，选聘骏源物业公司为泉州市江南新区（一期）提供前期物业服务。2017年1月4日，泉州开发公司出具一份《中标通知书》，载明中标价格：住宅为1.1元／平方米•月，超市、商场、店面、会所等商业为1.5／平方米•月。2017年4月14日，泉州开发公司作为开发建设单位（甲方）与骏源物业公司作为物业服务企业（乙方）、案外人鲤城区人民政府江南街道办事处作为见证方（丙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》（合同编号：ＪＹＦＺＱＱＷＹＨＴ20×××01），约定甲方选聘乙方为泉州市江南新区（一期）提供前期物业服务，物业类型为高层住宅、商业，物业服务的主要内容包括：共用部位、共用设施的日常维修、养护、服务和管理；共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；公共园林、景观及设施的养护、服务和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；本物业内外围车辆停放与交通秩序管理；物业装饰装修、档案资料等管理；甲方于本合同签订之日起5日内一次性拨付前期物业装备费99000元；按《关于印发鲤城区新建安置小区物业管理工作规定的通知》（泉鲤政文［2016］63号）物业管理费的60%拨付未出售、未交付空置住宅、店面及地下车位物业管理服务费（即：高层住宅按0.66元／平方米•月、商业按0.9元／平方米•月、地下车位按、地下车位按42元／个&bull方确定本物业交房之日前，且正式起算业主开始缴纳物业服务费之日起前，乙方组建项目管理团队接管项目所产生的人员工资、福利等人工费用由甲方负担，按月结算，月底清算；乙方对甲方、业主违反国家、本省有关物业管理的法律法规和临时管理规约的行为，进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应及时书面报告有关行政主管部门；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），高层住宅1.1元／平方米•月、公共服务设施1.1元／平方米•月、商业店面1.5元／平方米•月；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按户结合建筑面积与楼层高低系数分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起次月起算，按半年度收取，业主或物业使用人应在每半年度第一个月的10日前缴纳半年度的各项物业服务费用，自甲方或丙方的《交房通知书》规定交房之日次月起，业主或物业使用人承担缴纳各项物业费用之义务；地下室机动；地下室机动车辆停放服务费由车位使用人按70元／个&bull乙方支付；甲方、丙方、业主违反约定，经乙方书面催缴未能按时足额支付物业服务费、前期物业装备费、物业费补贴款应按欠款总额每日3‰的标准向乙方支付违约金；甲方在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与乙方办理承接查验手续，现场查验20日前，甲方应当向乙方移交供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件，甲方未能及时整改的遗留问题，由甲方继续整改至验收合格或委托乙方整改，费用由甲方支付；合同期限自2017年1月5日起至2020年1月4日止。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，骏源物业公司于2017年1月开始进入案涉小区组建项目管理团队，泉州开发公司根据上述合同约定支付骏源物业公司2017年1月至3月的人员工资、福利等人工费用。自2017年4月起，骏源物业公司为案涉小区提供物业服务，泉州开发公司未按约定支付2017年4月至2019年3月的住宅物业服务费243524.21元。案涉小区尚有26个店面（建筑面积共计1536.83平方米）、397个地下车位未交付给买受人。 诉讼过程中，根据泉州开发公司的申请，本院对案涉小区进行现场勘验，现场情况为：1.小区楼下门禁处于打开状态；2.消防水泵损坏、消防栓打开后没有水流出；3.小区10#楼旁草地有一处下水道仅用塑料棚遮盖，没有井盖；4.柴油发电机组损坏；5.小区未见明显建筑垃圾未清理，小区绿化未见明显破坏情况；6.小区10#楼顶楼有部分杂物；7.小区10#1606室、6#1601室有违章搭盖。骏源物业公司认为：门禁完好因处于装修高峰期所以处于开启状态，夜间将予以关闭；消防水泵因前期泉州开发公司未办理移交手续，骏源物业公司于2017年3月的日常巡查中发现损坏并告知了泉州开发公司；下水道没有井盖系因泉州开发公司未施工完成；柴油发电机组在泉州开发公司交房时未安装，2017年5月厂家安装调试时称线路没有安装好导致无法使用，根据合同约定应由泉州开发公司进行整改至验收合格或支付相应费用后交由骏源物业公司维修，骏源物业公司已履行了日常养护工作；10#楼顶楼的杂物将及时沟通业主清理；物业公司并非执法部门对于违章搭盖没有强制拆除权，物业公司已尽到劝阻义务并已向执法部门报备，城市综合管理部门也曾到现场勘验。双方当事人确认未办理案涉小区的消防设施、柴油发电机组的书面移交手续。 本院认为，泉州开发公司与骏源物业公司于2017年4月14日签订的《福建省前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行为法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，泉州开发公司应于合同签订之日起5日内（即2017年4月19日前）向骏源物业公司支付前期物业装备费99000元，但泉州开发公司至今未支付已构成违约。骏源物业公司要求泉州开发公司支付前期物业装备费99000元合法有据，本院予以支持。泉州开发公司作为泉州市江南新区（一期）的开发建设单位，根据上述合同约定有义务向骏源物业公司支付未出售、未交付住宅、店面及地下车位的物业服务费。2017年4月至2019年3月期间未交付的住宅物业服务费为243524.21元。2017年4月至2018年7月期间未交付的店面物业服务费为22130.35元（0.9元／平方米•月×1536.83平方米×16月＝22130.35元），骏源物业公司主张按照22129.6元计算，系对自身权利的处分，予以支持。2017年4月至2019年3月期间，未交付的397个地下车位物业服务费为400176元（42元／个•月×397个×24月＝400176元）。泉州开发公司主张骏源物业公司的物业服务存在不到位的情形。本院认为泉州开发公司提供的证据及现场勘验笔录可以证明骏源物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但不足以证明该瑕疵达到严重违约的程度，故对泉州开发公司减少物业服务费的主张，不予支持。综上，泉州开发公司应向骏源物业公司支付前期物业装备费99000元、住宅物业服务费243524.21元、店面物业服务费22129.6元、地下车位物、地下车位物业服务费400176元共计764829/div> 关于违约金标准，双方约定每日3‰的违约金标准明显偏高，应予调整。骏源物业公司未举证证明其因泉州开发公司违约而造成的损失，主张违约金按照230990.16元计算，缺乏事实及法律依据，不予支持。本院认为违约金应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。前期物业装备费99000元的违约金应自2017年4月20日起计算至付清款项之日止，骏源物业公司主张应自2017年5月1日起计算，系对自身权利的处分，予以支持。《福建省前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人应在每半年度第一个月的10日前缴纳半年度的各项物业服务费，故物业服务费的违约金应自每半年度的第一个月的11日起计算。骏源物业公司主张自以下日期起计算违约金，系对自身权利的合法处分，予以支持：2017年4月至2017年9月的物业服务费应自2017年10月1日起计算、2017年10月至2018年3月的物业服务费自2018年4月1日起计算、2018年4月至9月住宅、地下车位物、地下车位物业服务费自2018年10月1日起计算4月至7月店面物业服务费自2018年8月1日起计算、2018年10月至2019年3月住宅、地下车位物、地下车位物业服务费自2019年4月1日起计算> 关于违约金的计算基数，本院认定如下：1.2017年4月至2017年9月住宅物业服务费62165.58元（15698.38平方米×0.66元/平方米•月×6个月=62165.58元）、店面物业服务费8298.88元（1536.83平方米×0.9元/平方米•月×6个月=8298.88元）、地下车位物、地下车位物业服务费100044元times;42元/个•月×6个月=100044元），共计物业服务费170508.46元（62165.58元+8298.88元+100044元=170508.46元），应自2017年10月1日起计算至付清款项之日止；2.2017年10月至2018年3月的物业服务费170508.46元自2018年4月1日起计算至付清款项之日止；3.2018年4月至2018年7月店面物业服务费5532.59元（1536.83平方米×0.9元/平方米•月×4个月=5532.59元）应自2018年8月1日起计算至付清款项之日止；4.2018年4月至2018年9月的住宅、地下车位物、地下车位物业服务费1622092165.58元+100044元=162209.58元）应自2018年10月1日起计算至付清款项之日止；5.2018年10月至2019年3月住宅、地下车位物、地下车位物业服务费15707162209.58元—5138.13元=157071.45元）应自2019年4月1日起计算至付清款项之日止。 经现场勘验，案涉小区的公共绿化未见明显破坏情形。骏源物业公司提供的《园林绿化养护合同》、绿化工作记录表等证据可以证明该公司已对案涉小区的绿化进行了日常养护，故泉州开发公司要求骏源物业公司对公共绿化养护不到位进行整改、补救，缺乏事实依据，本院不予支持。泉州开发公司未能提供证据证明已将案涉小区验收合格的消防设施、柴油发电机组移交给骏源物业公司管理，根据《福建省前期物业服务合同》的约定，应由泉州开发公司对消防设施、柴油发电机组的损坏承担责任。案涉小区共用部位、共用设施设备的公摊水费、电费应由业主分摊，泉州开发公司主张应由骏源物业公司承担，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《城市生活垃圾管理办法》第四条规定：“产生城市生活垃圾的单位和个人，应当按照城市人民政府确定的生活垃圾处理费收费标准和有关规定缴纳城市生活垃圾处理费”，故城市生活垃圾处理费应由产生城市生活垃圾的业主承担，泉州开发公司要求骏源物业公司承担案涉小区的城市生活垃圾处理费缺乏依据，本院不予支持。综上，泉州开发公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、福建省泉州市城市综合开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付骏源(福建)物业管理发展有限公司前期物业装备费99000元、住宅物业服务费243524.21元、店面物业服务费22129.6元、地下车位物、地下车位物业服务费400176元共计764829逾期付款违约金（分别以99000元为基数自2017年5月1日起，以170508.46元为基数自2017年10月1日起，以170508.46元为基数自2018年4月1日起，以5532.59元为基数自2018年8月1日起，以162209.58元为基数自2018年10月1日起，以157071.45元为基数自2019年4月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款项之日止）； 二、驳回骏源(福建)物业管理发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回福建省泉州市城市综合开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13809元，由骏源(福建)物业管理发展有限公司负担500元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担13309元；反诉案件受理费288元，由福建省泉州市城市综合开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡扬华 人民陪审员  郑雅芳 人民陪审员  蔡思达 二〇一九年九月十六日 书 记 员  庄 恺 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。