江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终9533号上诉人（原审被告）：苏州中州文化传播有限公司，组织机构代码32381383-1，住所地江苏省苏州市高新区台山路2号（博济科技创业园B座305、307、309室）。法定代表人：焦海忠，经理。委托诉讼代理人：陈二民，男，1981年6月28日生，住江苏省淮安市清浦区。该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈晓丰，男，1974年6月6日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。未到庭委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人苏州中州文化传播有限公司因与被上诉人沈晓丰房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2016)苏0591民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。苏州中州文化传播有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者予以改判；2、一二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：2016年1月28日，上诉人与被上诉人房屋租赁合同签订《房屋租赁合同》在补充条款中约定租期满后乙方同意将房屋恢复原样，甲方同意分割。由该补充条款可知，合同签订时被上诉人就已经同意上诉人可以分割该房屋，也就是可以将房屋隔断。另外，从合同第六条“乙方返还该房屋应当符合正常使用后状态，如有分割乙方应将房屋恢复到租赁房屋时的状态予以返还，并相互结清各自应当承担的费用”之内容，可以得知，被上诉人是同意将房屋分割的。因此，一审法院认定上诉人隔断房屋，未经得被上诉人同意这一基本事实错误。另外，在合同尚未到期之日，被上诉人提出解除合同显然是不符合合同之约定，亦不符合法律规定。因此该合同应当继续履行不应解除。沈晓丰答辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确。本案上诉人将房屋整体转让给他人承租，也未经被上诉人同意，被上诉人有权解除合同。同时，上诉人也未按照合同约定支付租金，被上诉人也有权解除合同。根据合同约定，在租赁期内，乙方将房屋整体转让给他人承租，必须实行征得甲方同意。而本案上诉人租赁涉案房屋后，并未经被上诉人同意而将房屋整体转租给了他人。根据合同法规定，被上诉人有权解除合同。同时，本案上诉人从2016年5月14日起，一直未支付租金，也严重违反了合同约定，因此，被上诉人也有权解除合同。沈晓丰向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间关于加城湖滨公寓3幢601室的《房屋租赁合同》，并将该房屋内私自拆改部分恢复原状并将房屋交还给原告；2、判令被告赔偿原告装修损失10000元、向原告退还购买电视机的费用1000元；3、被告支付从2016年5月14日至判决确定合同解除之日、按照合同约定每天160元的标准支付租金，以及支付从2016年2月13日至2016年6月30日的物业费1498元、违约金4800元；4、被告承担本案诉讼费。因房屋实际由第三人使用，审理中原告对于第一项诉请中恢复房屋原状及交还房屋的诉请自愿撤回；对第二项诉请整体撤回；第三项诉请中租金支付时间变更为判决生效之日；基于已经收取押金4800元，原告主张没收该押金、由法院确认没收行为合法并与违约金4800元进行折抵，在此基础上对违约金不再主张。一审法院认定事实：位于苏州工业园区加城湖滨花园3幢601室房屋产权人为沈晓丰及其配偶沈花。2016年1月28日，沈晓丰（甲方）与苏州中州文化传播有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，由沈晓丰将上述房屋出租给苏州中州文化传播有限公司，该房屋面积166.36平方米，房屋交付时间为2016年1月28日以前，租期为2016年2月13日至2021年2月12日，月租金为4800元，支付方式为季付，于每期提前七日向甲方支付。双方约定交付房屋时乙方向甲方交付1个月租金的租赁保证金，租赁关系终止时甲方收取的房屋保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障应及时通知甲方修复。除了甲方同意乙方需要在合同租期届满后五日内返还该房屋，返还房屋应符合房屋正常使用后的状态，如有分割乙方应将房屋恢复到租赁房屋时的状态给予返还，并相互结清各自应当承担的费用。租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人可与接受转租方订立的转租合同，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人签订承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方同意，转让或交还后，该房屋承租权的受让人或交还人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。在合同解除部分，双方约定乙方逾期不支付租金超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。补充条款部分，双方约定由乙方承担物业费、水电费，租期满后乙方将该房屋恢复原样，甲方同意分割装门。合同下方沈晓丰签字、苏州中州文化传播有限公司加盖印章。合同背面附有房屋交接清单。庭审中，沈晓丰提交部分照片，证实苏州中州文化传播有限公司将房屋隔断转租。沈晓丰另提交部分《房屋租赁合同》，显示由刘力铭作为出租人，在2016年1月、2月分别将涉案房屋南次号房出租给沙静芳、东次号房出租给李瑞翌、书房出租给夏妍、客厅号房出租给许芳芳、餐号房出租给吕彬彬、主卧出租给姚亦舒。沈晓丰另提交一份表格，上述人员均签字确认并非中州公司员工。苏州中州文化传播有限公司确认，确实将房屋分割且将各个部位均进行转租。另查明：签约后苏州中州文化传播有限公司交付沈晓丰保证金4800元，从2016年5月14日起苏州中州文化传播有限公司未再交付租金。就物业费，沈晓丰提交一张收据，证实其在2016年7月1日已经代为缴纳2016年1月至6月的物业费计1998元；另有一张加盖加城湖滨物业处印章的《证明》，证实讼争房屋欠付2016年2月13日至6月30日的物业费合计1498元，苏州中州文化传播有限公司确认上述时间段的租金己方确实未缴纳。苏州中州文化传播有限公司另为证实沈晓丰影响租客承租，向一审法院提交一份《报警证明》，内容为2016年2月15日，沈晓丰报警称其因上述房屋租赁问题与租客发生纠纷，沈晓丰声称原因系租客违约，故向公安机关报警备案。以上事实，由《房屋租赁合同》、照片、收据等以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，苏州中州文化传播有限公司应合理使用并爱护房屋及附属设施，房屋整体转让需要事先经得沈晓丰同意；且苏州中州文化传播有限公司应于每期提前7日缴纳租金，逾期30天沈晓丰有权解除合同。综合现有证据，一方面，苏州中州文化传播有限公司隔断房屋整体转租，既不符合合理使用的约定，也未经得沈晓丰同意，且沈晓丰在知晓转租事由后及时诉请主张权利，其不同意转租意思表示明确；另一方面，苏州中州文化传播有限公司逾期交付租金超过30日，沈晓丰依约也有权解除合同。故沈晓丰诉请解除合同符合法律规定及双方约定，一审法院依法支持。关于沈晓丰诉请解约的行为是否构成违约，一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，在未经合意解除或依法解除前，当事人仍应按约履行各自的义务。本案租赁合同在沈晓丰提出解约的时间节点是否必然得以解除并不确定，苏州中州文化传播有限公司以此为由拒绝交付租金于法无据，相关主张一审法院不予支持。鉴于沈晓丰诉前并未向苏州中州文化传播有限公司行使解除权，而沈晓丰起诉明确表达了解约的意思，故一审法院以苏州中州文化传播有限公司收到沈晓丰诉状副本之日即2016年4月21日作为合同解除的时间。合同解除前，苏州中州文化传播有限公司依约应当交付租金；合同解除后，苏州中州文化传播有限公司未向沈晓丰交还房屋，应当交付房屋使用费，费用标准参照租金。现苏州中州文化传播有限公司确认从2016年5月14日即未交付租金，沈晓丰诉请苏州中州文化传播有限公司从该时间至判决生效之日由苏州中州文化传播有限公司交付租金及使用费符合法律规定，一审法院予以支持。至于苏州中州文化传播有限公司辩称沈晓丰影响租客使用房屋，根据现有证据，尚不足以证实上述观点。根据约定，物业费应由苏州中州文化传播有限公司承担，沈晓丰诉请苏州中州文化传播有限公司支付2016年2月13日至2016年6月30日合同生效期间的物业费，苏州中州文化传播有限公司确认未交付上述期间的物业费，相关金额核算为1498元，一审法院判由苏州中州文化传播有限公司承担。至于违约金，根据现有证据，系因苏州中州文化传播有限公司转租及逾期交付租金导致合同解除，违约责任在于苏州中州文化传播有限公司。沈晓丰主张按约支付一个月的租金作为违约金有合同依据，且未明显超过沈晓丰相关损失；租赁保证金为确保合同履行及房屋交还时符合合同约定的保证，在苏州中州文化传播有限公司违约而沈晓丰已经收取该款的情况下，沈晓丰主张没收该款折抵违约金，一审法院一并支持。沈晓丰就本案不向苏州中州文化传播有限公司主张恢复原状及返还房屋，一审法院不再理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告沈晓丰与被告沈苏州中州文化传播有限公司于2016年1月28日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告苏州中州文化传播有限公司于判决生效之日起10日内支付原告沈晓丰租金及使用费（具体计算为：从2016年5月14至判决生效之日，按照每天160元计算）；三、被告苏州中州文化传播有限公司于判决生效之日起10日内支付原告沈晓丰物业费1498元；四、驳回原告沈晓丰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由苏州中州文化传播有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，沈晓丰与苏州中州文化传播有限公司2016年1月28日签订的《房屋租赁合同》虽对是否允许房屋分割作了约定。但约定允许房屋分割与转租行为之间没有必然的联系，涉案《房屋租赁合同》第7.2条明确约定，将该房屋整体转让给他人承租或与他人签订承租的房屋进行交换，必须事先征得沈晓丰同意。现苏州中州文化传播有限公司未经沈晓丰事先同意将涉案房屋转租他人，且沈晓丰发现这一情形后即时向苏州中州文化传播有限公司提出异议，沈晓丰不同意将涉案房屋转租他人的意思表示明确。苏州中州文化传播有限公司违反合同约定的情形明显。一审判决解除涉案《房屋租赁合同》并无不当。上诉人苏州中州文化传播有限公司认为沈晓丰允许房屋分割即表示同意转租行为的理由不能成立，予以驳回。综上，原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苏州中州文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  包刚审 判 员  杨兵代理审判员  赵俊二〇一六年十二月二十二日书 记 员  孟桢