四川省郫县人民法院民 事 裁 定 书(2015)成郫民初字第3532号原告：宁望平，男，1970年7月29日出生，，住四川省双流县。原告：宁国兵，男，1946年11月17日出生，住四川省双流县。二原告委托代理人：付佳彬，四川顺泰律师事务所律师，系一般代理。被告：成都御景置业有限公司，住所：成都市郫县xx法定代表人：张进军。委托代理人：贺莉莉，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，系特别授权。第三人;张进军，男，1963年3月18日出生，住成都市青羊区。委托代理人:吴磊，四川中川大众律师事务所律师，系一般代理。原告宁望平、宁国兵与被告成都御景置业有限公司（以下简称御景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理，由审判员冉垠独任审判，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告宁望平、宁国兵的共同委托代理人付佳彬，被告御景公司的委托代理人贺莉莉均到庭参加诉讼。后因案情需要，本院追加张进军为第三人，依法组成合议庭，于2016年12月16日、2016年12月29日公开开庭进行了审理，原告宁望平及二原告委托代理人付佳彬，被告被告御景公司的委托代理人贺莉莉，第三人张进军的委托代理人吴磊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宁望平、宁国兵诉称，2013年2月6日，张进军因资金周转困难，向原告宁国兵借款3270000元。2014年6月11日，原、被告签订了一份《购房意向协议书》，被告将位于成都市郫县郫筒镇和平村五社“御景天街”二层营业用房647平方米，以每平方米4000元价格出售给原告，并同意以张进军借原告的借款支付购房款2509960元，同日，被告向原告出具购房款收条一张。现原告购买的上述房屋已取得预售许可证，被告一直未予原告签订正式的《商品房买卖合同》及办理合同备案。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判令被告立即与原告签订成都市郫县郫筒镇和平村五社“御景天街”二层营业用房647平方米的《商品房买卖合同》及合同备案登记并承担本案诉讼费用。被告御景公司辩称，其不是适格主体，根据原告陈述，系第三人私人行为办理借款，与被告无关，被告不应为借款纠纷承担责任。第三人张进军述称，购房意向协议书系民间借贷关系的从属法律关系，该民间借贷合同无效，则意向协议书不能成立；第三人及原告均未向被告支付过购房款，收条内容不属实，原告从未向第三人提供过借款。经审理查明，二原告与被告于2014年6月11日签订了一份购房意向协议书，约定二原告作为购买乙方，被告作为售卖甲方，御景公司将成都市郫县郫筒镇和平村五社御景天街二层营业用房647平方米按每平方米4000元人民币出售给二原告，双方同意二原告以第三人欠原告之一的借款支付购房款并给二原告出具购房款收条，被告同意等取得房屋预售许可证之日通知二原告签订正式买卖合同。第二条明确付款方式为，“乙方同意按第一条中的条件购买此营业用房并同意用张进军和成都世府置业有限公司借宁国兵的借款（全额见成都御景置业有限公司收条）在本协议签订生效后立刻支付此房屋购房款”。第四条关于违约约定为，“甲方若需在2015年3月3日前另行出售本协议规定房屋必须提前取得乙方书面同意并将所售房屋款项全额转入乙方指定账户后才能实施；在甲方未将乙方全部资金结算支付完毕前甲方保证在未取得乙方书面同意的前提下绝不将以上所诉房屋另行出售或作他用，否则将承担380.00万元的违约金给乙方。若甲方将乙方全部款项结算支付完毕后，甲方与乙方所签订的所有协议及承诺作废。”2014年6月11日，被告及第三人向原告出具收条一张，载明“收条今收到宁望平、宁国兵意向购买成都市郫筒镇和平村五社《御景天街》二层营业用房647.00平方米购房款2509960.00元人民币，大写：贰佰伍拾万零玖仟玖佰陆拾元人民币。具体位置见附图及国土证复印件。此条收款人：成都御景置业有限公司张进军收款时间：2014年6月11日”。但二原告并未向被告或第三人支付收条载明的金额，原告陈述系第三人用借条中的2500000元来抵偿。根据收条载明的附图，显示图纸中红线圈定部分已经为成都御景置业有限公司以固定单价4000.0元/m2预售给宁望平的商业用房共计647.0平方米，此预售房款已用成都御景置业有限公司及张进军借宁国兵的借款支付；并享受与其他商品房一样的政策待遇。此房屋成都御景置业有限公司不得另行出售，抵押或用于其他任何目的，否则将承担由此造成的全部法律及经济责任。成都御景置业有限公司张进军2014年6月11日。注：如需出售红线的房屋，必须提前通知宁望平，所售房屋在参佰陆拾参万以内首先金额支付宁国兵、宁望平，在2014年10月5日前还清363万元后所有买卖合同全部解除并作废。”2015年8月28日，被告取得了御景天街项目商业楼的商品房预售许可证。原告认为被告未按意向协议与其签订商品房买卖合同，故诉至本院。针对购房意向协议书及收条，被告认为虽然形式上系公司章，但系第三人个人行为，第三人或原告均未支付购房款，且举出商铺买卖合同复印件一份，销售单价31573.84元/m2，拟证明购房意向协议书约定的4000元/m2。显失公平，并非真实的购房意思；第三人认为购房意向协议书仅系借款关系的从属法律关系，仅为担保，为了规避企业之间的拆借，虽然购房协议书、附图、包括借条系第三人签字，但并不代表是个人行为，御景公司并非借款关系主体，出具购房意向协议书仅系为借款担保，不打算实际履行，故拟定了第4条期限，该期限即为借款的还款期限。关于争议的借款，原告举出2013年2月26日由第三人签字作为借款人，成都世府置业有限公司盖章作担保的借条一张复印件一张，载明“借条今借到宁国兵现金3270000.00元人民币，大写：参佰贰拾柒万元整，此借款时间为2013年2月6日至2013年8月5日全额归还，如超过此时间未全额归还，则按所借款项总额3270000.00元人民币的月息3.0%（未超过银行同期实际执行的贷款利息上浮30%-80%的4倍）计算利息，计算利息方式为按日历天的半月为计算标准，借款时间以半月为计算标准，即在每1-14日历天内为半月计算、15-29日历天为一个整月计算、以此类推。此借款以开户行：成都农商银行青龙支行，账号：xx，账户名：四川万欣建筑工程有限公司的账户转账给借款人的账户开户行：成都银行金河支行、账号：xx账户名：成都鸿城实业开发有限公司的账户2730000.00元、现金借款540000.00元。此借款以成都世府置业有限公司的房屋（见附图）作为全额担保。此据！”原告自述该份借条在签订购房意向协议书后，已由被告收取，但被告不认可收取了借条的事实。第三人提交进账单一张，载明2013年2月6日，四川万欣建筑工程有限公司（以下简称万欣公司）从其账户转给成都鸿城实业开发有限公司（以下简称鸿城公司）成都银行金河支行账户2730000元，拟证明借款系企业间拆借，原告所举借条所对应的真实金额及法律关系，被告予以认可，原告认可进账单，认为与借条相对应，第三人提出借款，要求转到鸿城公司账上，原告解释私人账户未有足够金额，故以原告宁国兵为法定代表人的万欣公司账户提供了借款，关于万欣公司，原告宁望平解释转款时法定代表人系宁国兵，后因年龄因素，由宁国兵变更为宁望平。第三人举出成都银行电子银行交易凭证3份，拟证明还款情况，即由第三人张进军任法定代表人的鸿城公司向万欣公司支付三笔共计1000000元，拟证明真实的借款及主体，对此，被告认可，原告以复印件不予认可。第三人另举出成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）所作（2015）青羊民初字第3430号、3431、3432、3433号民事调解书（以下简称青羊四案），青羊四案二原告与本案原告一致，起诉状称，张进军于2013年2月6日从宁国兵处借得3270000元，成都世府置业有限公司（以下简称世府公司）为担保人，后2014年5月30日，宁望平与世府公司签订商品房买卖合同，约定以借款中3270000元中的356800元、213720元、334000元、213720元抵扣购房款。经青羊法院调解，二原告与世府公司达成调解协议，确认世府公司协助二原告办理约定商品房登记备案手续。以上事实，有原告提交的各方身份信息、购房意向协议书、收条及附图、借条、有第三人提供的进账单及交易凭证、民事调解书、信用信息等证据在案为证，足以认定。对被告提交的买卖合同，系复印件，不予采信。本院认为，首先，根据借条，虽然形式上反映的系第三人向原告宁国兵出具借条，但根据内容系二原告先后任法定代表人的万欣公司将借条金额中的2730000元转给第三人任法定代表人的鸿城公司账户，与各方认可的进账单向印证，能够反映借条所载明的借款关系。因各方针对借条金额归还问题解决未果，原告曾针对该笔借款诉至青羊法院，青羊四案二原告诉称基础事实，即事情缘由与本案一致，后经调解，双方达成了协议，但二原告认为借款仍未最终解决，故于2014年6月11日与第三人作为法定代表人的被告签订了购房意向协议书及收条，因借款未归还，再次用借条中的部分金额抵偿，故二原告并未实际支付购房款，且约定若被告将二原告款项结清，双方签订的所有协议及承诺作废，而附图备注中亦载明在2014年10月5日前还清包含世府公司款项共计3630000元后，所有买卖合同全部解除并作废。因案涉借条反映的借款纠纷未解决，原、被告签订的购房协议书未进一步履行，故原告诉至本院。对此，根据双方证据显示，购房意向协议书及附图载明了系因解决借款纠纷所产生，也备注了在解决借款纠纷后买卖合同全部解除并作废，从履行上看，并未有任何购房款支付的事实产生，包括原告出具的收条也仅系形式上具备而实质上未发生，从真实意思看，约定的营业用房以4000.0元/m2也不符合房地产销售实际，故从各方举证、履行情况等角度出发，购房意向协议书并非原、被告真实意思表示，即签订购房意向协议书并非真实最终让二原告取得营业用房所有权，仅系借条表现的原告与第三人借款关系但款项系原告所任法定代表人万欣公司与第三人任法定代表人的鸿城公司转款问题协商未果情况下，第三人再由其任法定代表人的被告出面与二原告签订了一份购房意向协议书对借款问题提供担保，故各方之间纠纷应通过借款关系予以依法解决。在本院释明原告通过借条另行主张解决纠纷基础上，二原告坚持按照房屋买卖关系主张，解释为仅有目前证据，不变更诉讼请求，本院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条的规定,裁定如下:驳回原告宁望平、宁国兵的起诉。本案适用普通程序，受理费征收27504元，本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 冉 垠人民陪审员 李 勋人民陪审员 杨建华二〇一六年十二月二十九日书 记 员 曾毓丹