浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2683号 上诉人（原审被告）：陆华，男，1968年1月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告）：徐敏芬，女，1973年6月12日出生，汉族，住浙江省乐清市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郑小文、朱孙林，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁沛然，男，1988年2月2日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：沈佳利，女，1989年5月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴玮杰，北京尚公（杭州）律师事务所律师。 上诉人陆华、徐敏芬因与被上诉人宁沛然、沈佳利房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年9月11日，陆华、徐敏芬（合同中简称甲方）与宁沛然、沈佳利（合同中简称乙方）通过杭州易房房地产代理有限公司（以下简称易房公司）居间签订了一份《杭州市房屋转让合同》，并约定：甲方将其所有的位于杭州市滨江区××街道××幢××单元××室的房屋转让给乙方，转让总价171万元；首期款52万元于2016年9月18日前支付至双方约定的银行第三方监管账户，余款由乙方申请银行贷款，须于2016年9月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关材料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款119万元发放至双方约定的银行第三方监管账户；首付款到账后三个工作日内支付给甲方，余款于银行放贷后三个工作日内支付给甲方；款清当天交房；双方于乙方银行按揭审批通过且甲方他项权注销后第七个工作日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；甲方逾期交房的违约责任为甲方向乙方支付违约金34万元，合同终止，如乙方的实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。同日，陆华、徐敏芬（协议中简称甲方）与宁沛然、沈佳利（协议中简称乙方）又签订了一份《房屋转让补充协议》，又约定：该房屋交易过程中，在双方提供真实、有效、完整的银行按揭资料且乙方银行按揭贷款无问题的情况下（乙方个人征信没有问题），甲乙配合中介方及时过户，且甲方于2016年10月31日前交房，中介方承诺甲方可于2016年10月31日前拿到乙方的购房尾款，若逾期，则尾款由中介方垫付给甲方。同日，陆华、徐敏芬（合同中简称甲方）与宁沛然、沈佳利（合同中简称乙方）与易房公司（合同中简称丙方）签订了一份《委托代理合同》，又约定：甲乙在签订合同之日起十天内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如有故意推延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视为违约，承担50元／天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。2016年9月18日，宁沛然、沈佳利通过银行转账方式依约将首付款52万元打入易房公司账户，后易房公司通知陆华、徐敏芬领取首付款并提供银行按揭所需材料，陆华、徐敏芬未予领取。2016年10月13日，宁沛然、沈佳利向陆华、徐敏芬发送《律师函》，要求陆华、徐敏芬于2016年10月31日之前配合办理银行贷款审批手续并交付相关资料。2016年10月15日，陆华、徐敏芬签收了上述律师函，后回函称因宁沛然、沈佳利违约拒绝办理。宁沛然、沈佳利于2017年8月24日起诉至原审法院，请求判令：1、解除宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》；2、陆华、徐敏芬返还宁沛然、沈佳利购房定金5万元；3、陆华、徐敏芬赔偿宁沛然、沈佳利经济损失87万元；4、由陆华、徐敏芬承担诉讼费用。审理中，陆华、徐敏芬对宁沛然、沈佳利第1、2项请求均予以同意。经评估，涉案房屋在2017年11月11日的市场价值为257.13万元，宁沛然、沈佳利为此支付了评估费0.7428万元。 原审另查明，陆华、徐敏芬于2016年8月26日出具给宁沛然、沈佳利一份收条，确认收取了宁沛然、沈佳利支付的购房定金5万元。 原审法院认为：关于宁沛然、沈佳利要求解除与陆华、徐敏芬签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》，并要求陆华、徐敏芬返还定金5万元，因陆华、徐敏芬在庭审中明确表示同意，故予以支持。关于宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬赔偿损失87万元，按照双方在《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》及《委托代理合同》中的约定，陆华、徐敏芬作为出卖人，需在签订合同之日起十天内向中介公司交付包括结婚证、土地证、契证、房产证及身份证等资料，否则视为违约行为。但经宁沛然、沈佳利催告后，陆华、徐敏芬明确表示拒绝交付，陆华、徐敏芬也未向原审法院提交证据证明其已将上述证件按约交付给中介公司，据此应认定陆华、徐敏芬未按约向中介公司交付涉案房屋交易所需的相关证件，该行为导致双方之间签订的《杭州市房屋转让合同》不能正常履行，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。因双方在合同中对陆华、徐敏芬逾期交房的违约责任约定为由陆华、徐敏芬支付给宁沛然、沈佳利违约金34万元及如宁沛然、沈佳利的实际经济损失与陆华、徐敏芬支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分亦应由陆华、徐敏芬据实赔偿。结合双方在合同中约定的转让价格及评估涉案房屋的预期售价，且考虑宁沛然、沈佳利的损失情况及当事人的过错程度、房地产的市场价格波动等因素，宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬赔偿经济损失87万元过高，酌情调整为由陆华、徐敏芬赔偿给宁沛然、沈佳利经济损失70万元。宁沛然、沈佳利要求陆华、徐敏芬赔偿超过上述款额的损失于法无据，不予支持。宁沛然、沈佳利支付了评估费0.7428万元，依据比例原则，宁沛然、沈佳利应负担0.1451万元，陆华、徐敏芬应负担0.5977万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年8月6日判决：一、宁沛然、沈佳利与陆华、徐敏芬于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》及《房屋转让补充协议》于判决生效之日解除；二、陆华、徐敏芬自判决生效之日起十日内返还给宁沛然、沈佳利购房定金50000元，并赔偿给宁沛然、沈佳利经济损失700000元；三、陆华、徐敏芬自判决生效之日起十日内支付给宁沛然、沈佳利鉴定费5977元；四、驳回宁沛然、沈佳利的其余诉讼请求。案件受理费11300元，减半收取5650元，由陆华、徐敏芬负担。 宣判后，陆华、徐敏芬不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定陆华、徐敏芬违约，应承担违约责任错误。一审判决认定陆华、徐敏芬违约行为的依据是陆华、徐敏芬未提交证据证明已将相关证件按约交付给中介公司，导致双方合同不能履行，最终判决陆华、徐敏芬承担赔偿宁沛然、沈佳利70万元的经济损失。陆华、徐敏芬并未违约。为宁沛然、沈佳利提供按揭所需证件资料并非陆华、徐敏芬主要义务，本案合同陆华、徐敏芬的主要义务是交付房屋，配合办理过户，合同中也从未将该约定作为陆华、徐敏芬的义务。陆华、徐敏芬已按中介要求提供了相关的资料证件。一审判决举证倒置，应为中介或宁沛然、沈佳利提供证据来证明已要求陆华、徐敏芬提供相关证照。即使陆华、徐敏芬未提供证照是否就会导致合同履行不能，是否会导致买卖合同根本违约。实际上按合同约定，在履行过程中恰恰是宁沛然、沈佳利方违约。合同明确约定了宁沛然、沈佳利应于2016年9月18日至银行办理按揭贷款，并用贷款的款项支付购买房屋的尾款，但宁沛然、沈佳利至今未办理，明显违约。宁沛然、沈佳利未办理按揭贷款的理由是陆华、徐敏芬未提供完整的资料，该理由明显不成立。宁沛然、沈佳利称陆华、徐敏芬事后发函给陆华、徐敏芬要求提供，既然宁沛然、沈佳利已经违约，陆华、徐敏芬已无配合义务。二、一审判决赔偿经济损失70万元适用法律错误，且损失认定过高，不符合市场价值。双方签订的合同中已明确约定了违约金为34万元。宁沛然、沈佳利的损失并未实际发生，宁沛然、沈佳利的诉求依据是房屋差价，但并未实际产生，该部分差价应认定为是预期损失，而预期损失人民法院并不能予以支持，并且所谓的损失金额并不符合房屋实际价值。一审判决将过错全部归责于陆华、徐敏芬方显然有失公平，没有考虑到责任比例。损失依据数据错误，对于涉案房屋价值一审判决是依据一份评估报告，该评估报告的估价系预期售价，并非实际价值。该评估报告不符合规范。陆华、徐敏芬提出重新评估，但一审法院并未同意。因此，最终该报告房屋售价与合同差价87万并不准确。三、虽陆华、徐敏芬未有违约，但考虑到宁沛然、沈佳利因未能买房自身有所损失，为避免社会纠纷，陆华、徐敏芬仍愿意补偿宁沛然、沈佳利部分款项。综上，请求二审法院：一、依法撤销杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4753号民事判决书第二项、第三项的判决内容；二、依法改判陆华、徐敏芬无需赔偿宁沛然、沈佳利经济损失；三、一、二审诉讼费用（包括鉴定费）由宁沛然、沈佳利承担。 上诉人陆华、徐敏芬在二审中未提交新证据。 被上诉人宁沛然、沈佳利在二审中辩称：一、原判认定事实清楚，证据充分，陆华、徐敏芬提出的上诉理由缺乏事实及法律依据。（一）陆华、徐敏芬拒不配合办理按揭贷款手续导致房屋转让合同无法履行，且其明确表示不再履行合同，属根本违约，一审法院认定陆华、徐敏芬违约于法有据。根据（2017）浙01民终2997号生效判决认定：“陆华、徐敏芬未按照《委托代理合同》的约定向中介机构交付相应材料，该行为导致《杭州市房屋转让合同》无法正常履行”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定第（五）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。因此，一审法院将举证责任分配给陆华、徐敏芬程序正当，且陆华、徐敏芬确实未能在本案中提供证据证明其已将相关证件按约提交中介公司，故一审法院认定陆华、徐敏芬属于事实认定清楚。（二）宁沛然、沈佳利在案涉房屋买卖交易中不存在任何违约行为。《转让合同》约定的付款方式为银行按揭贷款，因办理按揭贷款手续需要陆华、徐敏芬提供相关资料，宁沛然、沈佳利一方无法单独办理。双方在《补充协议》第6条也约定：“在甲、乙双方提供真实、有效、完整的银行按揭资料且乙方银行贷款按揭贷款无问题的情况下（乙方个人征信没有问题），甲乙双方配合中介方及时过户，且甲方于2016年10月31日前交房。”据此，陆华、徐敏芬应当知道其不提供按揭贷款资料将直接导致宁沛然、沈佳利无法办理按揭贷款。鉴于本合同约定的交付房屋、注销他项权以及办理产权过户登记义务的条件均需按揭贷款审批通过。而陆华、徐敏芬拒不提供完整按揭手续所需资料完全可以达到阻却合同履行的目的。陆华、徐敏芬拒绝提供完整按揭资料的原因，就是因房地产市场行情上涨，案涉房屋价值增加，其想借此阻止合同履行，以在房产市场攫取更大的利益，其亦多次明确表示房子不卖了。（三）一审法院判决赔偿经济损失70万元适用法律正确，认定损失有法有据。一审程序中，对于案涉交易房屋的价值进行了评估，最终评估价值与转让合同约定的价格相差87万。在此基础上，一审法院酌情认定损失为70万，是公平合理且具有法律依据的，也属于法院自由裁量权的范畴。二、（2017）浙0108民初4753号已生效，陆华、徐敏芬提出上诉已经超过上诉期，请求二审法院判令陆华、徐敏芬支付宁沛然、沈佳利保全费4270元。杭州市滨江区人民法院于2018年8月6日作出的（2017）浙0108民初4753号民事判决书，并于2018年12月14日受理本案的执行立案，案号：（2018）浙0108执2715号。然而，2019年2月28日，杭州市中级人民法院却受理陆华、徐敏芬与宁沛然、沈佳利的再审申请案件，案号：（2019）浙01民申89号，直至今日2019年5月15日本案二审开庭，宁沛然、沈佳利从2016年至今已经承受了巨大损失，为维护自身合法权利，又耗费了巨大的时间精力，为保障合法权利得到保护，宁沛然、沈佳利向滨江法院申请财产保全，支付保全费4270元。综上，（2017）浙0108民初4753号民事判决书认定事实清楚、证据充分、判决结果正确，陆华、徐敏芬的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，并判令陆华、徐敏芬支付宁沛然、沈佳利保全费4270元。 被上诉人宁沛然、沈佳利在二审中提交诉讼费发票复印件一份，证明宁沛然、沈佳利因本案产生的损失。 被上诉人宁沛然、沈佳利在二审中提交的证据，经出示，上诉人陆华、徐敏芬对真实性无异议，但认为因宁沛然、沈佳利在本案中未提出上诉，故不在本案审理范围内，不同意在二审中一并处理。本院对该证据的真实性予以确认，但所涉费用不属于二审审理范围，不作处理。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，陆华、徐敏芬因不服浙江省杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4753号民事判决，向本院申请再审。后陆华、徐敏芬因本院受理其上诉而提出撤回再审申请。本院于2019年3月22日作出（2019）浙01民申89号民事裁定书，裁定准许陆华、徐敏芬撤回再审申请。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百二十八条规定：“在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”宁沛然、沈佳利在二审中主张的财产保全费属于新增加的诉讼请求，不属于二审审理范围，且陆华、徐敏芬不同意在二审中一并处理，故本院对此不予审查处理。根据2016年9月11日陆华、徐敏芬（甲方）及宁沛然、沈佳利（乙方）、易房公司签订的《委托代理合同》约定“甲、乙双方在签订本合同之日起十天内，将办理房产证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元/天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相关的违约责任。”而根据已查明的事实及（2017）浙01民终2997号生效判决的认定，陆华、徐敏芬作为出卖人，未按照上述约定向易房公司交付相应材料，导致《杭州市房屋转让合同》无法正常履行，陆华、徐敏芬应承担相应责任。《杭州市房屋转让合同》中仅对陆华、徐敏芬逾期交房的违约责任作出了约定，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”在原审中，宁沛然、沈佳利申请对案涉房屋价值进行评估，经评估，房屋在2017年11月11日的市场价值为257.13万元，原审在参考该价值的基础上，综合考虑本案合同双方履行情况、市场价格波动等因素，酌情确定由陆华、徐敏芬赔偿宁沛然、沈佳利经济损失700000元尚属合理，并无不当。陆华、徐敏芬的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10860元，由陆华、徐敏芬负担（陆华、徐敏芬已向本院预缴上诉案件受理费11300元，陆华、徐敏芬应于本判决生效之日十日内至本院退诉讼费440元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年九月十二日 书记员 袁其伟