河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初4037号 原告：李娜，女，1987年6月10日生，汉族，现住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：史玉玲，女，1963年8月27日生，汉族，现住石家庄市桥**，系原告姨姨。 被告：河北和顺房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**中华南大街**盛景佳园**，统一社会信用代码9113010068137578XJ。 法定代表人：和爱学，总经理。 被告：和凇，男，1985年8月7日生，汉族，住河北省保定市唐县。 被告共同委托诉讼代理人：康福永、朱景玉，河北济达律师事务所律师。 原告李娜与被告河北和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）、和凇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人史玉玲，被告和顺公司、和凇的共同委托诉讼代理人康福永、朱景玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李娜向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与第一被告所签订的《房屋买卖合同》无效；二、依法判令二被告返还原告购房款94万元。三、依法判令二被告赔偿原告各项损失共计202870元及银行同期贷款利息和房屋升值部分。四、诉讼费用、保全费用等由二被告负担。事实与理由：2012年12月20日原告与被告和顺公司签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：原告以94万元价格自和顺公司购买了石家庄市龙风湖景区青龙山南侧3-3房屋一栋。合同签订后，原告支付了房款并进行装修入住。2019年3月14日铜治镇人民政府向原告一家送达了“限期拆除通知书”，该通知书认为原告自和顺公司处所购买的房屋属于违法建筑，应当予以拆除。目前该房屋已被铜冶镇人民政府拆除。在收到“限期拆除通知书”后原告与二被告进行沟通，2019年3月18日被告和凇与原告的代理人葛玉娥签订了《龙凤湖壹江别墅房屋退款协议》，在该协议中和凇承诺出其分期向原告还款94万元。但是，在合同签订后和凇却并未依约履行。 和顺公司辩称，1、原告起诉确认与被告和顺公司双方之间签订的《房屋买卖合同》无效的请求与事实不符，其诉求不成立。本案名为房屋买卖合同，实为委托代建合同，被告和顺公司履行了合同约定的代租代建义务，涉案合同有效。2、原告起诉被告和顺公司要求其返还购房款94万元，并赔偿其损失202870元以及利息和房屋升值部分的请求，于法无据。其诉求不成立，同时原告并未支付给二被告所谓的购房款94万元。3、被告和顺公司不承担本案诉讼费、保全费等其他费用。 和凇辩称，1、原告起诉被告和凇要求其返还购房款94万元的请求与事实不符，无法律依据，其诉求不成立。2、原告要求被告和凇赔偿其损失202870元以及利息和房产升值部分的请求与事实不符，且该损失的造成与被告和凇不存在因果关系，其诉求不成立。3、被告和凇不承担本案的诉讼费、保全费等其他费用。 原告提交如下证据：1、原告与和顺公司签订的《房屋买卖合同》，我方于2015年10月4日交给和顺公司2万元定金，于2015年10月10日交付全款，购买时房屋已建成，看房后才决定购买。故不是代租代建合同，且与事实不符。2、银行转帐记录2张，证明我方于2015年10月4日交付2万元定金，李日生（系原告父亲）于2015年10月10日向被告交付全部房款（打款92万元），共计94万元。3、收据，被告公司工作人员开具收据时将日期写成了2012年12月20日，实际交款时间为2015年10月10日。房屋买卖合同为被告方制式合同，我方只在合同上签字，合同有欺诈性质，故不具有法律效力。4、票据11张，其中装修票据10张，租房合同1张。装修费为253360元、房租8000元。5、和凇与葛玉娥退款协议一份。6、限期拆除通知书、工商电子回单、房屋拆除照片4张。证明诉争房屋已拆除。我曾去和顺公司找和凇，其中一个叫任静（也叫任亚丽）的系和凇前妻，一直在协调该事。和凇与我签订协议时，考虑到家庭困难，给我方打过两个月的退款的钱（共计33134元），打到葛玉娥帐户。 被告和顺公司、和凇质证意见：对证据1的合同名为房屋买卖合同，实为委托代建合同，对原告提供合同的原件真实性无异议，但对其证明目的有异议。该合同作为代租代建合同其合法有效：1、原告与被告和顺公司于2012年12月20日签订房屋买卖合同，该合同主要条款第一条明确约定涉案房屋建造成本及代租土地价格600元/平米，代建地上建筑3200元/平米，合计建造成本每平米3800元。该合同第二条、第五条、附件二以及附件三明确约定涉案房屋设计图纸的确定和建造依据，被告和顺公司依据原告的指示建设涉案房屋，由此可确定该合同实际为房屋的代租代建合同，原、被告双方真实意思表示也是委托代租代建。涉案合同所约定的款项94万元为原告应向被告和顺支付的代买原材料费用，人工费、管理费用等，现被告已经就涉案合同履行完毕，且不存在合同法52条规定合同无效的事由。2、原、被告所签订的名为房屋买卖合同，其双方对涉案房屋土地的性质是知情的，之所以以买卖的形式表现，是因为原告考虑到涉案房屋如有政策利好消息，能办证情况下直接登记办理在原告名下，本案不应简单的看涉案合同的名称，应从合同签订内容来看涉案合同的本质。3、退一步讲，假设涉案房屋不被政府拆迁，原告也不可能起诉被告确认合同无效事宜，原告在明知涉案房屋及土地的情况下委托被告代租代建其被政府拆迁后，起诉确认合同无效，从而达到其损害赔偿之目的。对证据2的转账记录真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议。1、原告并没有支付费用94万元，该明细反映的并非是本案原、被告双方。2、明细的交易时间为2015年10月4日与2015年10月10日与涉案合同的交付时间及收据的出具时间不符。对证据3收据真实性无异议，但对证明目的有异议。该款项的约定应为代租代建费用，不是购房款。对证据4收款收据真实性有异议，该收款收据交款单位并非本案原告，销售方没有签章。对3944449号票据的真实性、关联性有异议，该证据并不能证明涉案房屋所用。对威力特软装生活馆票据2张的真实性有异议，该证据没有销售方印章。对051371号的送货单关联性有异议，该证据不能证明系涉案房屋所用。对0349962号、652046号收据2张关联性有异议，该证据不能证明系涉案房屋所用。对拓丰建筑公司的收据真实性有异议。对租房合同真实性及关联性有异议，该合同与涉案房屋的定性以及赔偿损失无关。对银行交易明细系复印件，故对真实性有异议，同时该转帐明细与本案无关，不具有关联性。对证据5退款协议不是被告和凇的真实意思表示，且没有得到和顺公司的追认，该退款协议与本案不具有关联性。对证据6拆除房屋属实，但原告提交的照片以及案外人银行转账流水与本案无关。对限期拆除通知单的真实性无异议，但对证明目的有异议，同时该证据可证明和顺公司向原告履行涉案合同交付房屋的事实，同时证明涉案房屋系原告所有，对其拆除所造成的损失应由原告自担。 被告提交如下证据：1、涉案工程建造成本清单。2、涉案工程建造费用人工费清单。 原告质证意见：对被告提交的证据系被告编造，我方认为系虚假证据。且不能确定是否为本案涉案房屋的工程成本，若是代租代建合同，则当时就应给我方一份，与本案无关。 经审理查明，被告和顺公司于2012年承租铜冶镇南故邑村村民青龙山南侧土地并建造房屋出售。2015年10月4日原告通过建设银行向被告和顺公司交纳定金2万元，2015年10月10日原告交付被告和顺公司购房款92万元，被告和顺公司为原告出具入账日期为2012年12月10日的收据，注明收款方式为转账。后原告与被告和顺公司签订了标注日期为2012年12月20日的房屋买卖合同，房款收据作为合同附件一。合同载明：原告自愿购买被告和顺公司名下“壹江别墅”项目房屋，地上面，地上面积单价3200元/㎡价600元/㎡；原告于2012年12月20日前一次性向被告和顺公司交清94万元房款，被告和顺公司应在2013年11月30日前交付房屋；原告不得擅自改变房屋建筑主体结构、加高房屋、车库等项目，不得占用封闭院落外的土地和空间，否则被告和顺公司有权拆除；房屋的命名全归被告和顺公司所有，由出卖人按政府规定向有关部门申报，最后以政府有关部门批准的名称为准。 合同签订后，原告陆续对房屋进行了装修并入住，装修费用253360元。2019年3月14日，铜冶镇人民政府向原告的父亲李日生下达限期拆除通知书，以未经铜冶镇人民政府审核，鹿泉市人民政府批准，在未办理土地城建规划手续的情况下，占用铜冶镇南故邑村土地建设为由，限令拆除违法建筑物和构筑物，恢复土地原貌。后诉争房屋被拆除，原告家人租住他人房屋，租金8000元。 房屋拆除后，被告和凇与原告母亲葛玉娥签订龙凤湖壹江别墅房屋退款协议，约定由被告和凇承担94万元购房款分期付款。被告和凇通过任亚丽工行账户于2019年3月19日向合同指定的葛玉娥账户依约支付了2个月退房款计31334元。后未再返还购房款。 以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，原被告签订的标注日期为2012年12月20日的《房屋买卖合同》，所涉土地为农村集体土地，未经行政机关审核批准，也未办理土地城建规划，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。涉案房屋因属违法建筑而被行政机关拆除，被告和顺公司应当返还原告购房款94万元。同时，对合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。和顺公司作为营利法人和房地产开发企业，应当知晓和遵守国家关于房地产经营建设的相关法律规定，故其对涉案合同导致的无效存在过错，应当赔偿原告因此受到的相应损失。原告的损失包括：购房款自交付之日起被告和顺公司占用的利息、房屋装修费253360元、租赁房屋租金8000元。关于原告与被告和顺公司签订合同性质问题，从双方签订合同的标的看，为原告购买被告和顺公司名下“壹江别墅”项目房屋，第一条的约定内容也为房屋买卖内容；从双方签订合同和交易时间看，原告于2015年10月4日、2015年10月10日交付被告和顺公司购房定金和购房款94万元，后双方签订房屋买卖合同，并将房款收据作为合同附件，说明双方签订合同时间最早在2015年10月10日，按照合同约定房屋应在2013年11月30日前建成。由此可以认定，双方签订合同时诉争房屋已经建成，双方就建成房屋的买卖达成一致意见并签订了房屋买卖合同。虽然在合同中有代建房屋的约定，但从双方签订合同的实际时间、土地房屋租赁、房屋具体建设以及双方的实际交易事实看，双方并无代租代建的真实意思表示，也没有代租代建的事实，故原告与被告和顺公司签订的为房屋买卖合同而非代租代建合同。关于被告和凇承担偿还购房款的问题，和凇作为和凇公司的相关人，以自己的名义与原告母亲葛玉娥签订龙凤湖壹江别墅房屋退款协议，系双方真实意思表示，原告李娜出庭出示协议并要求和凇履行协议承担退款责任，说明原告李娜对葛玉娥与和凇签订的退款协议予以追认，且被告和凇也已通过任亚丽账户依约退还了2个月购房款，故该协议应为有效协议，双方应当按照合同约定履行。原告诉求被告和顺公司和和凇返还购房款94万元，因和凇已经退还31334元，故应退还的购房款为908666元。逾期退还购房款应当按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。原告主张被告赔偿房屋升值部分，但该房屋属违法建筑且已经被拆除，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告和顺公司签订的房屋买卖协议无效，被告和凇并非合同当事人，因此对合同无效原告受到的损失不应当承担责任，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下： 一、被告河北和顺房地产开发有限公司、被告和凇于本判决生效后十日内共同返还原告李娜购房款908666元及逾期还款利息；逾期利息以908666元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准计算，自2019年3月19日起至购房款返还完毕之日止。 二、被告河北和顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李娜购房款利息，利息以940000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准计算，自2015年10月10日起至2019年3月18日止。 三、被告河北和顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李娜损失261360元。 四、驳回原告李娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7543元、保全费5000元，由被告和凇负担诉讼费3222元及保全费5000元，被告河北和顺房地产开发有限公司负担诉讼费4321元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  李秋芳 二〇一九年九月二十九日 书记员  梁文茜