广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初6598号原告（反诉被告）：东莞安帮物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市万江区万江社区莞穗大道万兴工业区E汇商务港****第****。法定代表人：刘志德，职务：总经理。委托诉讼代理人：黎凌锋，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：范春波，男，汉族，1980年2月17日出生，住湖北省荆州市荆州区，系原告员工。被告（反诉原告）：叶玉开，女，汉族，1972年1月29日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：冯金梅、杨淑敏，分别系广东尚融律师事务所律师、辅助人员。原告东莞安帮物业管理有限公司（以下简称安帮物业公司）诉被告叶玉开物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，后被告叶玉开提起反诉，本案转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告安帮物业公司的委托诉讼代理人范春波、黎凌锋，被告叶玉开的委托诉讼代理人冯金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安帮物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付欠缴物业服务费1954.4元并承担本案诉讼费用。事实与理由：原告经东莞市塘厦镇浪琴花园（一期二期）第三届业主大会第一次会议投票选聘，于2018年9月24日与东莞市塘厦镇浪琴花园（一期二期）第三届业主委员会签订《物业服务合同》，2018年10月1日正式进驻该小区并提供物业服务管理工作。被告系该小区浪琴花园二期伯明翰6的业主并居住该小区，按照《物业服务合同》约定，应于每月15日之前缴交当月物业服务费。被告自2018年10月1日至2019年2月28日未缴交物业服务费，经原告以多种方式多次催缴仍不缴交，共拖欠物业服务费1954.4元，其行为违反了《物业管理条例》第四十一条第一款的规定。被告叶玉开辩称，一、自2011年起至2018年9月，浪琴花园的业主交纳的物业服务费一直是1.8元/平方米，即使期间更换了多家物业管理公司管理，也从未涨价，是约定俗成的传统，而且历届的业主委员会以及物业公司均认可1.8元/平方米的价格，业主一直也按该价格缴纳，说明了该定价有其必然性，现安帮物业公司在未能提供其所承诺的相应管理服务的前提下，不但不降低管理费，反而擅自决定将管理费提高了1.5倍，严重不符合情理，更侵害了业主的权利。二、安帮物业公司与业主委员会签署的《物业服务合同》侵害业主合法权益，依据物权法第七十八条的规定，该合同应当予以撤销。1.安帮物业公司在进驻浪琴花园小区之前，向全体业主多次承诺，其进驻小区管理后小区的物业服务费价格维持不变，同时与多位业主（包括叶玉开在内）签署《物业服务合同》，合同第九章第一条约定“别墅以及连体别墅：1.8元/月·平方米”，并加盖了安帮物业公司公章，合同落款处也加盖了安帮物业公司公章以及安帮物业公司法定代表人的私章，明确了该合同的效力。原、被告签署的《物业服务合同》合法有效，双方应当履行该合同。2.2018年浪琴花园发出“关于浪琴花园（一期二期）选聘物业公司报名公告”，该公告第三条明确指出“维持原有收费标准不变，且按对应的收费标准提供服务”，该公告有业主委员会、塘厦镇塘新社区居民委员会的盖章确认。说明业主委员会以及浪琴花园全体业主对于选择物业公司的标准之一为维持原有收费标准，现安帮物业公司管理费标准2.8元/月·平方米明显高于原有收费标准，与全体业主选择物业公司的初衷相违背，严重损害了全体业主的权益。3.安帮物业公司与业主大会签署的《物业服务合同》并未召开业主大会的讨论，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未经业主投票表决，程序严重违法，且该管理费加价的决定严重侵害了业主的合法权益，应当予以撤销。三、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，安帮物业公司违反了原、被告先前签订的《物业服务合同》，提高收费标准，属于违规收费，叶玉开有权拒绝缴纳物业服务费。四、安帮物业公司严重违反《物业服务合同》的约定，其所提供的物业管理服务远远达不到约定的质量标准，且定价2.8元/月·平方米的收费标准系一级资质的物业管理企业，安帮物业公司仅为三级资质，其收费标准与资质不符、与提供的服务质量不符。因此，安帮物业公司提供的物业管理服务质量严重不达标，违反了合同相关约定，侵害了包括叶玉开在内的业主的合法权益，叶玉开完全有理由拒绝缴纳费用。被告叶玉开向本院提出反诉诉讼请求：1.安帮物业公司向叶玉开支付违约金351.4元（251元×20%×7个月=351.4元）（从2018年10月起，暂计至2019年4月）；2.本案诉讼费由安帮物业公司承担。事实和理由：一、安帮物业公司自2018年10月正式入驻浪琴花园小区后，其所提供的物业服务严重不符合合同约定服务内容与质量标准，具体表现如下：1.2019年春节期间多次停水，停水次数6次，最长停水天数6天，因安帮物业公司没有聘请专职水电工，致使无法及时抢修，严重影响住户的正常生活。安帮物业公司的保安在停水期间向小区业主兜售苹果以及水。该服务与《物业管理服务质量标准》第二条第二款约定“保证正常供应”的服务严重不符。2.伯明翰别墅区多处路灯毁坏，路灯破损4个月以上仍无人修理，无法提供照明，但一直没有电工维修。即使业主多次投诉仍未得到解决，进一步说明了物业管理的不负责任。该服务与《物业管理服务质量标准》第二条第四款约定“公共照明”的服务严重不符。3.小区道路及两旁车辆随意无序停放，影响车辆通行、小区环境，堵塞消防通道。该服务与《物业管理服务质量标准》第五条“车辆停放管理”约定的服务严重不符。4.小区的道路严重损毁，路面存在大坑、铁链外露，长时间都未修理，道路无法正常行驶，均造成极大安全隐患。该服务与《物业管理服务质量标准》第二条第5款“道路”约定的服务严重不符。5.小区内垃圾在绿化地上5个月以上无人处理、建筑垃圾以及清洁工具随意乱丢、垃圾桶放置杂乱无章，影响小区环境、卫生。小区多处地方黄土裸露。该服务与《物业管理服务质量标准》第三条“公共区域清洁卫生”、“垃圾收集清理”约定的服务严重不符。6.保安人员人数配备不足、素质不高，工作责任心不强，仅仅安排安保在入口处值班，从来没有进行机动巡逻。该服务与《物业管理服务质量标准》第六条第二款“机动巡逻”约定的服务严重不符。7.并未配备任何IC卡门禁，出入都是靠喊一声“开门”。外来人员及车辆随意出入，从未登记，更无谈征得住户同意，严重影响小区安全。该服务与《物业管理服务质量标准》第六条第三款“人员及物品出入管理”约定的服务严重不符。8.并未对小区的公共绿化进行管理，小区多处地方黄土裸露，花草并没有定期修剪，也没有定期做四害消杀等。安帮物业公司对路面进行处理后，并未给住户恢复原状。该服务与《物业管理服务质量标准》第四条第四款“公共绿化的养护和管理”约定的服务严重不符。二、以上事实均有小区12名业主签名证明，说明安帮物业公司所提供的物业服务严重不符合合同约定服务内容与质量标准，严重违反了双方的合同约定。依据服务合同第七章违约责任的第十九条，安帮物业公司的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按相当于一个月的物业服务费标准的20%向全体业主支付违约金。安帮物业公司辩称，安帮物业公司按照物业服务合同的约定履行了应尽的义务，不存在任何违约行为。叶玉开未充分提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，请求依法驳回叶玉开的所有诉请。本院经审理认定事实如下：叶玉开是东莞市塘厦镇浪琴花园伯明翰区6座1-3层A（以下简称案涉房产）的产权人，该房建筑面积139.6㎡，案涉房产属于别墅。安帮物业公司提交物业服务合同、物业服务合同备案表、物业服务委托合同备案申请表、缴费通知单、照片主张上述房屋按每月每平方米2.8元缴纳物业服务费，每月物业服务费390.88元，应在当月15日前交付物业服务费，叶玉开自2018年10月1日至2019年2月28日没有支付物业服务费，尚欠物业服务费1954.4元（390.88元×5个月）。叶玉开确认未缴纳2018年10月1日至2019年2月28日的物业服务费，但主张双方已签订《物业服务合同》，该合同约定物业服务费为1.8元/月·平方米，安帮物业公司擅自提高收费标准，且安帮物业公司提供的物业服务质量不符合双方约定，叶玉开据此拒绝缴纳上述物业服务费，并反诉请求安帮物业公司支付违约金。叶玉开提交了照片、签字证明主张安帮物业公司提供的服务不符合案涉《物业服务合同》附件四物业管理服务质量标准，应当按照案涉《物业服务合同》第十九条的约定支付违约金。安帮物业公司不予确认，提交了微信截图、照片、通知等主张已安排人员进行维修水管、修复路面、清洁小区、门禁系统升级等。另查明，安帮物业公司与叶玉开签订了期限自2017年9月1日至2020年8月31日止的物业服务合同，该合同约定了别墅的物业服务费为1.8元/月·平方米。2018年4月25日东莞市塘厦镇浪琴花园（一期、二期）第三届业主委员会通知安帮物业公司于2018年4月30日前撤离小区，安帮物业公司已于2018年4月30日撤离东莞市塘厦镇浪琴花园。2018年8月22日，东莞市塘厦镇浪琴花园（一期、二期）业主大会表决同意选聘安帮物业公司为新物业服务企业。2018年9月25日，东莞市塘厦镇浪琴花园（一期、二期）第三届业主委员会与安帮物业公司签订了案涉的《物业服务合同》，期限为2018年10月1日至2021年10月29日止，约定物业服务费为多层建筑1.8元/月·平方米、别墅2.8元/月·平方米，安帮物业公司的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按相当于一个月的物业管理费标准的20%向全体业主支付违约金。本院认为，安帮物业公司与叶玉开签订了期限自2017年9月1日至2020年8月31日止的物业服务合同因安帮物业公司已于2018年4月30日撤离东莞市塘厦镇浪琴花园而终止，叶玉开据此主张案涉房产的物业服务费为1.8元/月·平方米，没有法律依据，本院不予支持。2018年8月22日，东莞市塘厦镇浪琴花园（一期、二期）业主大会表决同意选聘安帮物业公司为新物业服务企业，东莞市塘厦镇浪琴花园（一期、二期）第三届业主委员会与安帮物业公司签订了案涉的《物业服务合同》，因此，本院认定案涉物业的物业服务费为2.8元/月·平方米。安帮物业公司主张叶玉开拖欠2018年10月1日至2019年2月28日物业服务费1954.4元，叶玉开主张安帮物业公司提供的服务不符合案涉《物业服务合同》附件四物业管理服务质量标准，拒绝缴纳物业服务费并请求安帮物业公司支付为违约金。安帮物业公司提交了微信截图、照片、通知等予以反驳，主张已安排人员进行维修水管、修复路面、清洁小区、门禁系统升级等。结合双方的主张及证据，本院认为安帮物业公司已尽案涉《物业服务合同》约定的义务。参照《物业管理条例》第七条，叶玉开应当按时缴纳物业服务费，因此安帮物业公司要求叶玉开支付2018年10月1日至2019年2月28日物业服务费1954.4元，符合法律规定，本院予以支持。对于叶玉开请求安帮物业公司支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，参照《物业管理条例》第七条、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告叶玉开应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞安帮物业管理有限公司2018年10月1日至2019年2月28日物业服务费1954.4元；二、驳回被告叶玉开的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元（原告东莞安帮物业管理有限公司已预交）、反诉受理费25元（被告已预交），由被告叶玉开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈倩媚二〇一九年九月二十三日书记员  林新贤邱瑞欣(代)附相关法律条文（节选）：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。