呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4059号上诉人(原审被告):内蒙古凯德房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区达拉特北路一号街坊二号楼。法定代表人:王建中,该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯志军,内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人(原审原告):王梅梅,女,住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人(原审原告):云厚霖,男,住内蒙古自治区呼和浩特市。二被上诉人共同委托诉讼代理人:王佳琦,北京市京师(呼和浩特)律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人:甄妮,北京市京师(呼和浩特)律师事务所律师。上诉人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称凯德公司）因与被上诉人王梅梅、云某房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院人民法院（2019）内0102民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新证据，也未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。凯德公司上诉请求：请求二审人民法院依法撤销(2019)内0102民初3251号民事判决书,依法改判或发回重审,一、二审诉讼费用由王梅梅、云某承担。事实与理由：第一，一审法院混淆了预约合同与本约合同的概念,据此作出的判决当然错误。凯德公司与王梅梅、云某之间签订的《内蒙古e世界商铺认购协议》为“预约合同”而非“本约合同”,该事实通过新城区人民法院“(2017)内0102民初3568号”民事判决书和呼市中院作出的“(2018)内01民终900号”民事判决书予以确认,即凯德公司与买受人之间签订的《内蒙古e世界商铺认购协议书》均认定为预约合同,而非本约合同,预约合同与本约合同的区别主要为预约合同产生的法律后果是获得“将来签订正式商品房买卖合同期待权”,而本约合同产生的法律后果为取得房屋所有权,既然人民法院已经通过生效法律文书确定为预约合同,基于本案项下房屋目前仍属于在建工程,不具备使用条件,且未取得预售许可证的前提下,目前王梅梅、云某仍处于“将来签订正式商品房买卖合同期待权”阶段,其无权向凯德公司主张支付租金,原审法院判令凯德公司向其支付租金及违约金缺乏事实及法律依据。第二，一审法院没有实际审查王梅梅、云某付款情况问题,属于认定事实不清。王梅梅、云某存在欠付凯德公司购房款的事实。通过新城区人民法院庭后核对王梅梅、云某的付款情况可知,到目前为止,王梅梅、云某尚未将欠付凯德公司的购房款支付完毕。鉴于本案王梅梅、云某存在未足额支付购房款的事实,凯德公司依据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定行使合同履行抗辩权符合法律规定。凯德公司有权拒绝支付房屋租金。第三，本案王梅梅、云某主张的部分租金已过诉讼时效。退一步讲,即使《内蒙古e世界商铺投资返租协议》有效,但是因双方签订的返租协议约定了返租收益的支付时间,从返租协议约定的给付租金之日起至王梅梅、云某提起诉讼之日止,其部分诉讼时效已过。一审法院认为“虽然合同约定返租分期分段履行,相互之间具有一定的独立性,但如果分别计算各期收益的诉讼时效,将会割裂整个返租协议的整体性”仅是主观臆断,无事实和法律依据。综上,请求二审法院在查明事实的基础上,依法支持凯德公司的上诉请求。王梅梅、云某辩称，第一，本案是典型的产权式商铺纠纷，相应的裁判规则应与非产权式商铺有所区别，不能使凯德公司从违约中收益。本案中王梅梅、云某购买的商铺是虚拟产权式商铺，这种商铺销售模式融资性质明显。如单纯依据双方签署的协议内容来限定双方的权益，明显会损害王梅梅、云某的合法权益并使凯德公司从违约行为中获得巨额利益。因此，本案审理中应当区别于一般的商品房买卖合同纠纷以及房屋租赁合同纠纷。本案中，凯德公司逾期交房，违约拒不支付承诺的租金，又以自身逾期交房的违约行为为依据作为守约方的违约情形，将违约责任转嫁于守约方，进而拒付房屋租金，违背诚实信用原则，不应支持凯德公司的主张。第二，实际付款情况不影响凯德公司依合同约定支付租金。合同当中并未约定履行顺序，凯德公司不享有同时履行抗辩权或先履行抗辩权，凯德公司的该项上诉理由没有法律依据。第三，本案中王梅梅、云某的部分租金主张已过诉讼时效没有事实及法律依据。在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂了同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权，更是背离了诉讼时效制度的价值，因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可以一并计算，只要债权人提起诉讼时效未超过最后一期租金的诉讼时效即可。王梅梅、云某一审诉讼请求为：1.判令凯德公司向王梅梅、云某支付自2017年8月1日起至2018年7月31日欠付的四个季度固定收益金20160元;2.判令凯德公司立即向王梅梅、云某支付逾期支付固定收益金的违约金,以应付季度固定收益金为基数,按合同约定的每日万分之三的标准,自每季度逾期之日起分别计算至实际给付之日止,暂计算至2018年8月13日,计人民币1389.53元;3.请求判令凯德公司承担本案的诉讼费用。(以上诉讼请求共计21549.53元)。一审法院经审理查明，出卖人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司(甲方)与买受人王梅梅、云某(乙方)签订《内蒙古e世界商铺认购协议书》,协议约定乙方认购的商铺为内蒙古e世界××层,暂定使用面积为4平方米。二、该商铺使用面积单价为42000元/平方米,总房价款人民币168000元。此后,出租方王梅梅、云某(甲方)与承租方内蒙古凯德房地产开发有限责任公司(乙方)签订《内蒙古e世界商铺投资返租协议》协议约定:一、物业地址:内蒙古e世界项目××层商铺产权使用面积为4平方米。租赁期限为20年,起始至终止日:2015年8月1日至2035年7月31日。四、固定收益及付款方式,甲方“固定收益”的标准为:第1-10年,每年返租收益额为总购房款×12%=20160元。乙方支付固定收益的方式为:1.在甲方签订该商铺《购房协议》并支付全部购房款给乙方之日,乙方一次性支付前2年返租“固定收益”予甲方。2.第3年的返租“固定收益”,乙方按季度支付给甲方,付款时间为每个使用季度前10天。季度“固定收益”额为当年固定收益的1/4。上述收益金额为固定数值,无论乙方是否将该商铺出租,以何种价位经营,乙方均需按本协议规定向甲方支付上述款项。固定收益标准在租赁期限内不得改变,甲方无权要求提高固定收益,乙方亦无权要求降低固定收益。违约责任:1、如乙方逾期付款,逾期60日内,按日向甲方支付应付款的万分之三的滞纳金,合同继续履行。逾期超过60日的,甲方有权解除合同收回十一、其他约定事项:1、不论内蒙古e世界商场是否按期正式营业,甲方均固定在2015年8月1日起正式取得固定收益。另查明,王梅梅、云某认可凯德公司已经支付了两年的固定收益,自2017年8月1日起至2018年7月31日,凯德公司欠付王梅梅、云某固定收益20160元。上述事实有当事人陈述、《内蒙古e世界商铺认购协议书》、《内蒙古e世界商铺投资返租协议》、收据等在案佐证。一审法院认为,王梅梅、云某与凯德公司签订的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。双方均应按照合同的约定,履行各自的义务。凯德公司未按合同约定及时向王梅梅、云某足额支付固定收益,违反了合同义务,故王梅梅、云某要求凯德公司支付自2017年8月1日起至2018年7月31日的固定收益20160元,于法有据,一审法院予以支持。凯德公司迟延支付固定收益,根据返租协议第八条之约定,王梅梅、云某可要求违约方支付违约金,故其要求凯德公司按照日万分之三的标准支付违约金的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,一审法院予以支持。凯德公司抗辩称王梅梅、云某尚未取得房屋的所有权,房屋至今未交付,商铺不具备出租条件,且本案已过诉讼时效,故王梅梅、云某无权要求凯德公司支付租金。经核实，因双方在签订返租协议时,约定从2015年8月1日起计算固定收益,凯德公司未按期交付房屋,对此违约行为应承担责任。此外,本案返租协议约定的租赁期限为20年,返租收益按季度支付,每一年度的返租收益额根据总购房款乘以一定的比例而确定。虽然合同约定返租收益分期分段履行,相互之间具有一定的独立性,但返租收益的产生均基于返租协议的约定,因而具有整体性,如果分别计算各期收益的诉讼时效,将会割裂整个返租协议的整体性,而该返租协议实际上也是对20年返租收益债务作出分期履行的约定,因此,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,本案诉讼时效应当自最后一期返租收益履行期间届满之日起算,凯德公司的上述抗辩理由无事实及法律依据,一审法院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,判决：内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付王梅梅、云某商铺固定收益20160元及违约金(2017年8月11日起,以每季度应付固定收益为基数,按日万分之的标准分别累计至实际给付之日止)。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审中查明的一致，对于一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，王梅梅、云某主张的2017年8月1日至2018年7月31日的固定收益金以及逾期违约金有无事实及法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，王梅梅、云某(甲方)与凯德公司(乙方)签订《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效，双方均应按照合同的约定,履行各自的义务。同时凯德公司,既是涉案工程的开发商又是本案租赁合同的承租方，对于工程何时建成，何时具备租赁条件，有着比买受方更为充分便利的知情条件。未能签订正式的《商品房买卖合同》以及交付房屋的过错均不在房屋买受人，凯德公司在不履行《内蒙古e世界商铺投资返租协议》支付固定收益金的情况下抗辩出租方未交付房屋而不具备支付固定收益的条件，既有违于双方《内蒙古e世界商铺投资返租协议》中“不论内蒙古e世界商场是否按期正式营业,甲方均固定在2015年8月1日起正式取得固定收益”的合同承诺，也违背了签订合同理应遵守的诚实信用原则。故凯德公司的该项上诉主张不能成立。其次，关于凯德公司的王梅梅、云某未足额支付购房款行使抗辩权的主张，是基于凯德公司与王梅梅、云某之间房屋买卖合同关系约束的权利义务，其应依买卖合同法律关系予以主张。与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，在本案中不具有行使抗辩权的法律基础。故凯德公司的该项上诉请求不成立。最后，关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案中双方约定的租赁期限为20年，该二十年的租金支付为同一债务，本案合同中对于支付租金的期限约定了按季度分期支付，并不影响本案诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故本案不存在超过诉讼时效的情况，凯德公司的该项上诉请求不成立。综上所述，凯德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由内蒙古凯德房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 何玉山审 判 员 王海莹二〇一九年九月三十日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛