湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1121民初2774号原告：黄友元，男，1980年9月6日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海花（黄友元姐姐）。委托诉讼代理人：周雪峰，湖南博大律师事务所律师。被告：陈逵，男，1956年10月5日出生，汉族，居民。被告：谭云秀，女，1957年2月18日出生，汉族，居民，系陈逵之妻。委托诉讼代理人：王强，湖南齐物律师事务所律师。原告黄友元与被告陈逵、谭云秀商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄友元向本院提出诉请：1、依法解除原、被告签订的购买铺面房合同；2、二被告返还原告购房款36万元及其利息；3、二被告支付原告两期租金7.2万元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告黄友元经被告陈逵亲戚介绍，购买被告位于祁阳县白水镇金泉商业中心一楼内商铺。双方约定：商铺面积为30平方米，位置紧邻陈逵亲戚（8人）商铺，每平方米单价为1.2万元，共计币36万元。交房时间以商业中心交房为准，公摊面积以商业中心核算为准。原告方于2014年5月1日一次性转账36万元至被告谭云秀银行账户。金泉商业中心其他购铺户于2015年5月已收到了第一期房款10%的铺位返租款，然原告找二被告催要返租款时遭到拒绝，二被告至今未为原告办理产权过户手续。故原告提起如上诉请。陈逵、谭云秀辩称：1、陈逵没有收到黄友元36万元，王小艳转账36万元给谭云秀是王小艳偿还谭的借款。2、原被告之间没有签订买卖合同，双方没有形成商品房买卖合同关系，被告仅是中间人，为原告帮忙以低价从开发商处分得商铺，自己从中没有营利。综上，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人双方对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、收条、银行卡取款凭条、黄友元与王小艳的结、离婚登记资料各一份，陈逵、谭云秀对上述证据的真实性均没有异议，陈逵认为收条的签名虽是他本人所签，但他没有收到该笔款项。谭云秀认为王小艳转账的36万元是王小艳偿还她以前的借款。经查，黄友元与王小艳的结、离婚登记资料是民政部门依照职权依法进行登记，证明黄友元与王小艳原系夫妻，双方于2016年7月离婚，该证据来源合法，且与本案有关，应当采信。银行卡取款凭条，是本院根据原告的申请，从中国农业银行祁阳白水支行调取，证明王小艳于2014年5月1日转账36万元至谭云秀账户，该证据来源真实合法，且与本案有关，应当采信。陈逵2014年5月1日出具的收条，陈逵当庭承认他在知晓收条内容后才签名，作为一个完全民事行为能力人，陈逵应当知道签字的法律后果，同时该收条与银行卡取款凭条相印证，故对该证据应当采信。2、陈逵在公安机关的询问笔录、土地使用权转让合同、房地产合作开发合同及其补充协议、商铺实售情况表各一份，被告对上述证据的真实性均没有异议，但认为与本案无关。经查，上述证据是本院依据原告的申请，依法向相关部门调取，证明陈逵与永州志远房地产开发有限公司合作开发祁阳县白水金泉商业中心，陈逵享有该中心12500平方米（其中包括进大门内商铺600平方米）房屋的所有权。该证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关，应当采信。3、证人郭明禄、谭何蓉的当庭证言。二人一致证明他们一共八人委托谭云秀以陈逵亲戚名义从白水金泉商业中心以1.2万元/平方米的价格分得商铺，款项交给了谭云秀，但商铺具体位置他们不知道，至今也没有签订合同。二位证人所证明的内容客观真实，应当采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月5日，陈逵与永州市志远房地产开发有限公司签订房地产合作开发合同。合同约定：陈逵以其位于祁阳县白水镇陈逵文化武术影视学校作为投资（土地使用证号为祁国用（96）字第105598号、祁国用（2000）字第01454号），永州市志远房地产开发有限公司提供资金，合作进行商铺和高档商品住宅房开发。房屋建成后，陈逵共占房产总面积12500平方米（其中包括进大门内商铺600平方米）。双方还约定，2014年8月1日前永州市志远房地产开发有限公司将铺面交予给陈逵。该商业中心于2015年1月或2月进行开盘售房。2015年6月24日，双方签订补充协议，进大门内商铺陈逵任选600平方，其中有200平方房款已付清，下余400平方米，办完产权证后，双方结清尾款。该商业中心至今未办好相关手续，也没有办理产权证。原告黄友元经被告陈逵亲戚介绍，打算购买被告位于祁阳县白水镇金泉商业中心一楼内商铺。2014年5月1日，黄友元前妻王小艳通过中国农业银行祁阳白水支行转账36万元至谭云秀账户，同日，陈逵向黄友元出具了收条一张,内容为：“现收到黄友元交来金泉商业中心一楼内商铺房款36万元，面积30平方米，每平方单价为1.2万元（此价为终定价），一次性付清房款。位置紧靠本人亲戚（8人）购置的商铺，交房时间以商业中心交房为准，公摊面积以金泉商业中心核算为准。”原告黄友元在商业中心开盘售房后，发现内铺面已出租，部分购铺面户已收到返租款，多次找被告要求支付返租款和办理房屋过户手续，被告以购房款已交给永州市志远房地产开发有限公司为由，要求原告找公司主张权利。原告在被告多次推诿，且无法协商的情形下，遂向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案陈逵出具的收条具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且谭云秀依照约定收受了全部购房款，该收条应当认定为商品房买卖合同。因此陈逵、谭云秀是本案适格的主体。本案原被告约定的讼争商铺位置不明，因被告方的原因致使原告无法办理房屋所有权登记，原告购房目的无法实现，故原告有权要求解除合同和赔偿损失。合同没有约定违约金，也没有约定损失的计算办法，对原告的损失依照上述《解释》第十八条第二款之规定，“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告出具给原告的收条没有约定被告应支付返租款，原告也没有提供证据证明商业中心已给付讼争商铺返租款支付给被告的事实，故对原告要求被告支付返租款的诉请，本院不予以支持。黄友元通过前妻王小艳转账36万元至谭云秀账户客观存在，谭云秀辨称该款是王小艳的还款，但谭云秀没有提供证据证明王小艳与谭云秀曾经发生过经济往来，而本案王小艳转账时间、金额与陈逵出具的收条时间、金额一致，陈逵与谭云秀作为夫妻，应当知道该款即是黄友元支付的购房款。陈逵与永州市致远房地产开发有限公司合作开发房地产，2013年2月5日他们双方协议约定陈逵享有商业中心内商铺600平方米的所有权，补充协议虽载明了其中200平方米的内商铺房款已付清，但并不能证明黄友元所购内商铺在这200平方以内。即使黄友元所购商铺在此之列，也仅是陈逵与永州市致远房地产开发公司的往来，与黄友元无关。故陈逵与谭云秀辨称“他们仅是作为中间人为黄友元购房帮忙，从中没有营利，且购房款已全部交付给永州市致远房地产开发公司”的理由也不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、解除原告黄友元与被告陈逵、谭云秀之间的购房合同；二、限被告陈逵、谭云秀在本判决发生法律效力之日起五日内返还原告黄友元购房款36万元及其利息（利息自2014年5月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至偿清时止）；三、驳回原告黄友元其他诉请。如未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3878.5元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  彭 妍二〇一六年十二月二十七日代理书记员  奉小娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。