江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初13764号原告ＸＸ莲，女，1955年2月19日生，汉族。委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典律师事务所律师。被告：南京同曦假日百货有限责任公司,组织机构代码74824241-3，住所地在江苏省南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。法定代表人：陈广川，公司总经理。委托诉讼代理人：蒋旺翔，公司员工。原告ＸＸ莲诉被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称假日百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ莲的委托诉讼代理人范益荣，被告假日百货公司的委托诉讼代理人蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ莲诉称，其与被告假日百货公司签订商铺委托经营合同以及补充协议，约定：其将位于南京市江宁区胜太东路8号1C014号商铺给假日百货公司使用，假日百货公司向其支付回报额，为期9年，从2013年9月1日至2022年8月31日止；每三年委托第三方评估公司评估一次，前三年的评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束；回报额在保底价和评估价之间按照就高不就低的原则确定，即经市场评估测算出的费用，如果高于保底价则按评估价执行，如果低于保底价则按保底价执行；第一年的费用先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付费时一并补齐；假日百货公司逾期支付费用，每日按逾期支付数额的万分之三支付滞纳金。2014年6月，双方委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于6月23日出具了评估报告。评估结果是评估价高于保底价，假日百货公司仅按照保底价支付了第一、二年度的费用，以种种理由拒绝按评估结果的标准支付费用。另，假日百货公司未能按约定时间支付费用，应当支付滞纳金。现诉至法院，要求判令：假日百货公司支付第三年度回报额差额款6847.6元、第三年度回报额差额款滞纳金（以6847.6元为基数按照日万分之三的标准自2015年10月16日起计算至实际支付之日止）以及第三年度租金延期滞纳金923.72元（以27248.4元为基数按照日万分之三的标准自2015年10月16日起计算至2016年2月4日止共113天）。被告假日百货公司辩称，1、2015年租金的付款时间应为2015年10月15日，而原告2016年10月28日起诉超过了诉讼时效。2、原告ＸＸ莲要求支付违约金的日期应当从支付时间的第六个工作日起开始计算。3、原告ＸＸ莲要求的违约金过高，要求按照半年度租金的万分之三进行调整。4、不同意支付差价款。综上，请求法庭依法判决。经审理查明，原告ＸＸ莲系南京市江宁开发区胜太东路8号同曦鸣城商业中心1C014商铺所有权人，房屋建筑面积24.39平方米。2013年9月29日，原告ＸＸ莲（甲方）与被告假日百货公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），约定：甲方将1C014商铺委托乙方经营，乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；委托经营期限9年，2013年9月1日起至2022年8月31日止；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额，第一年10.5%即28682.6元、支付时间2013年10月15日，第二年10.5%即28682.6元、支付时间2014年10月15日，第三年10.5%即28682.6元、支付时间2015年10月15日，第四年……；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项（租金所得）而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。同日，双方签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：假日百货商铺经营回报利益（以下统称租金）应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关（公证处）监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其它商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行。由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。另查明，2015年4月,同曦假日百货商场部分业主因与假日百货公司租金争议将假日百货公司诉至本院，本院作出（2015）江宁民初字第1781号等民事判决（已发生法律效力），查明:“2014年6月23日，国衡公司出具苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，载明：运用市场法对位于南京市江宁区胜太东路8号同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层商业房地产在估价时点2014年6月16日的租金及市场价格进行分析，负1层日租金3.06元/日/平方米、市场价格29204元/平方米，第1层租金3.83元/日/平方米、市场价格36505元/平方米，第2层租金3.45元/日/平方米、市场价格25554元/平方米，第3层租金2.68元/日/平方米、市场价格21903元/平方米，第4层租金2.3元/日/平方米、市场价格18253元/平方米。”前述判决采信了国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，判令假日百货公司按前述报告载明的租金标准支付租金。另查明，2016年2月4日，假日百货公司向ＸＸ莲支付第三年租金27248.4元。2016年10月，ＸＸ莲向本院提起本案诉讼。上述事实有民事判决及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告ＸＸ莲主张的差额款是否超过诉讼时效。双方订立的委托经营合同书约定的租赁期限为2013年9月1日至2022年8月31日，现该合同正在履行过程中，合同中约定的分段支付租金，仅为租金的支付方式，租金的诉讼时效应自合同履行终止之日起算，故对假日百货公司辩称诉讼时效已过的意见，本院不予采纳。二、关于是否应当支付评估价与原租金之间的差额款。本院生效判决已经采信国衡公司出具的苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》并判令假日百货公司以该报告载明的标准支付回报额，故假日百货公司应向ＸＸ莲支付第三年度租金34096元（3.83元/日/平方米×24.39平方米×365日），ＸＸ莲自认实际收到租金27248.4元，故假日百货公司应当支付差额款6847.6元（34096－27248.4元）。三、实收租金的逾期滞纳金。合同约定假日百货公司应于2015年10月15日支付第三年回报额，如逾期5个工作日内仍未支付的，第6个工作日起按年回报率的万分之三支付每日逾期滞纳金。双方补充协议第七条变更了上述违约责任条款，取消了对自逾期第6个工作日起计算滞纳金的约定，故本院自逾期之日2015年10月16日起以27248.4元为基数计算逾期支付第三年租金的滞纳金至2016年2月4日止，金额为915.55元（27248.4元×0.03%×112天）。四、逾期支付差额款的滞纳金。假日百货公司未在约定时间按评估价足额支付第三年租金，故应自2015年10月16日起计算差额款的滞纳金（以6847.6元为基数，自2015年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）。五、关于被告要求扣除税点5%后支付租金。合同明确约定租金的税费由ＸＸ莲承担，假日百货公司未提供证据证实ＸＸ莲应承担的租赁税费金额，且ＸＸ莲不同意由假日百货公司预先代扣，故本院对假日百货公司要求扣除5%税费的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京同曦假日百货有限责任公司支付原告ＸＸ莲第三年度租金差额款6847.6元。二、被告南京同曦假日百货有限责任公司支付原告ＸＸ莲第三年度逾期支付租金滞纳金915.55元、第三度租金差额款滞纳金（以6847.6元为基数，自2015年10月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）。上述一、二项均于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、驳回原告ＸＸ莲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费25元，由被告南京同曦假日百货有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当(按照不服本判决部分的上诉请求数额计算)向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。审判员  钟诗蔚二〇一六年十二月二十九日书记员  龚雨辰