广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1302民初4938号原告：李立峰，男，汉族，1970年7月18日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：黄晓栓，男，汉族，1961年6月8日出生，住址：深圳市福田区。第一被告：肖恒，男，汉族，1989年1月30日出生，住址：惠城区。委托代理人：龙华伟，湖南通程律师事务所律师。第二被告：惠州一德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸广场C栋第2层。法定代表人：张守锋。原告李立峰诉被告肖恒、惠州一德实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李立峰诉称：第一被告是位于惠州市惠城区××广场××栋的出卖人，第二被告惠州一德实业有限公司是第一被告委托代理人及保证人，两者统称为被告。2011年下半年，被告向社会公开销售该项目的房地产，被告在销售过程中以“惠城唯一在售食品批发铺王”“与沃尔玛共享千亿商圈日均百万人流”“三大协会权威认证，数十行业协会进驻鼎力支持”“政府规划升级改造样板工程，投资价值无可比拟”等虚假广告在媒体广泛宣传，并在售楼处公告栏张贴未经政府部门审批的“河南岸旧城改造红线图”，被告还同时公开展示了各种户型的样板房，按被告售楼人员的介绍，该项目二楼绝大部分门店己被广东省进出口协会购买（后经查实：这些门店是惠州市房管局基于被告对购买人欺诈行为，对社会造成恶劣影响而冻结总体20%的商铺）其余所有单位均已由广东省食品行业协会，广州市海味干果行商会招商认租（证据1）。基于对广告宣传和促销手段的相信，原告以比同地段商铺项目高于一至三倍的价格购买了“康盈商贸广场”的商铺，原告与被告分别签订了《商铺买卖合同》（证据2）。按《商铺买卖合同》第六条商铺的交付约定，原告依照被告的《交接确认书》要约签名接受了商铺，与此同时，被告作出“在2015年10月1日前按合同原约定的装修标准交付原告使用”的承诺（证据3），在《交接确认书》上双方签字盖章构成了新的协议要约。然而，时至2016年4月30日被告逾期213天未能兑现承诺将商铺按政府部门核准的装修标准交还给原告使用，被告还继续占用整体商城，并公开对外招商（证据5），为了阻止被告的违约，原告给被告邮寄了《通知函》和《告知函》（证据6）但遭被告无理拒收，在错误的道路上越走越远，是可忍孰不可忍？原告只好与其他业主团结起来，以集体投诉的合法维权形式向省市区级的政府管理部门申冤，虽然此案被广东住建局列为2016年度重大维权案件，但至今仍无法触动到被告的皮毛（证据7）。为此原告不得于才采取集体诉讼的法律途径把被告送上法庭。原告有权依据《商铺买卖合同》第九条（2）条款，要求被告按日向原告支付已付房价款千分之1.5的违约金违约金的金额为70290元，要求被告按第十一条款支付未能按装修标准交铺的赔偿金，考虑到事实上被告未曾对商铺进行过间隔和装修工程，很难计算装饰和设备的差价，原告要求被告按房款总价的5%进行赔偿，赔偿金额为：11000元。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依据合同法第五条、第六条，第23条第二款，支持上诉人的诉讼请求。1，判令被告按本案房款总价220000元的每日千分之1.5向原告支付暂计至2016年4月30日的逾期交接商铺违约金70290元，并按上述标准继续支付违约金至实际交接商铺之日止。2，判令被告按本案房款总价220000元的5%赔偿未能按承诺的装修标准交铺给原告造成的损失费11000元。3，被告承担本案原告的诉讼费。第一被告肖恒辩称：1、涉案《商铺买卖合同》上名为“肖恒”的签章并非本人所盖，本答辩人从未刻过或使用过私章，也没有授权过任何单位或个人去刻过或使用过本答辩人的私章加盖合同。2、涉案商铺虽然登记在本人名下，但并非本人实际享有产权与支配权，本人从未授权过第二被告代理出售过涉案商铺，更不知晓原告与第二被告所签《商铺买卖合同》的存在。3、无论从涉案合同中所约定的收款账号还是从原告提供的收据来看，涉案商铺房款均由第二被告所收取，本答辩人从未收过一分房款。4、本人于2015年9月中旬，收到惠州市康裕物业管理有限公司送来的工作联系函及其附件《续约商铺清单表》、《商铺经营管理协议》、《统一经营授权书》复印件等材料，经仔细核对，本批开庭的案件中4938号（3060号商铺）、4941号（3090号商铺）、4943号（3138号商铺）、4944号（3102号商铺）均在续约清单中，请法院依法审查以上原告是否已于案外人康裕公司签订续约协议，并通过康裕公司的授权向被告发函免除了装修隔铺的义务，以有利于康裕物业的招商布局与经营需要。综上，基于本答辩人并没有授权第二被告出售涉案商铺，也未在涉案商铺买卖合同上签字，更没有收到过任何房款这三项的事实，涉案合同不应对本答辩人产生法律约束力，原告的所有诉请均不应由本答辩人承担。第二被告惠州一德实业有限公司未到庭应诉，亦未作出答辩。查明的案件事实经审理查明：2011年12月2日，原告作为买受人，第一被告作为出卖人，第二被告惠州一德实业有限公司作为委托代理人及保证人三方签订了《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定第一被告将惠州市惠城区××广场××栋3层060号商铺出卖给原告，房价款总额为220000元，并约定第一被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用。合同还约定了第一被告逾期交接该商铺的违约责任：逾期超过45日后，按合同规定的最后交接期限（即2015年9月30日）的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十四条约定，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向惠州市惠城区房地产交易登记中心申办该商铺的权属过户登记。原告已经付清了商铺的房款。2012年7月2日，涉案商铺过户登记到原告名下，证号为粤房地权证惠州字第××号。经本院现场勘查，涉案商铺至今未按合同约定的装修标准进行装修，也未移交给原告。原告否认与案外人康裕公司签订续约协议。裁判理由和结果本院认为：原、被告签订的《商铺买卖合同》，是原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及禁止性规定，故上述合同为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。第二被告系合同的保证人，且基于第一被告的委托而进行房产交易行为，而两被告未提交授权明确的授权委托书，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带责任。合同约定两被告应于2015年9月30日前将该商铺按合同约定的装修标准移交给原告使用，但涉案商铺至今仍未达到合同约定的装修标准，也未交付给原告，其行为已构成违约。鉴于该系列案件涉案商铺数量较多，装修需要较长时间，本院限定被告三个月内完成装修工作，期限届满前将符合合同装修标准的商铺交付给原告使用。关于逾期交付商铺的违约金，原告主张按照全部房款的1.5‰/日的标准支付，该约定过高，予以调整为日万分之三，从2015年10月1日起，现暂计算至2016年12月31日，为30162元（购房款220000元×0.3‰/日×457天）。本院现限定两被告三个月内完成装修工作，逾期未完成，原告亦可自行装修，后另行向两被告主张权利。原告的第二项诉讼请求系对第一项诉讼请求的重复主张，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、第一被告肖恒、第二被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李立峰支付2015年10月1日至2016年12月31日逾期交付商铺违约金30162元。二、驳回原告李立峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1832元（原告已预交916元），由原告李立峰负担366元，第一被告肖恒、第二被告惠州一德实业有限公司负担1466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 朱 雄代理审判员 杨 梅代理审判员 黄链生二〇一六年十二月二十二日书 记 员 李慧慧