广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2652号上诉人（原审原告）：李贤曙，男，1972年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区狮山镇俊景花园**。被上诉人（原审被告）：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市。负责人：夏寒冰，该分公司经理。委托诉讼代理人：程力，该分公司营销经理。被上诉人（原审被告）：鹤山市广弘房地产有限公司，住所地：广东省鹤山市。法定代表人：李佳果，该公司经理。委托诉讼代理人：莫盈盈，该公司法务主管。上诉人李贤曙因与被上诉人中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称广弘物业鹤山分公司）、鹤山市广弘房地产有限公司（以下简称广弘房地产公司）房屋买卖合同与物业服务合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李贤曙上诉请求：1.判令广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司赔偿李贤曙铺顶渗漏维修费用3960元。2.判令广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司赔偿李贤曙2011年12月至2018年8月因没装电表不能通电和铺顶渗漏不维修致使本人铺位无法出租和经营的收益49500元。3.判令广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司赔偿李贤曙铺顶渗漏维修费用3960元和铺位无法出租和经营的收益49500元共53460的利息，利息从2018年10月开始以年利率20%计算。4.判令本案诉讼费用由广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司承担。事实和理由：一、2012年12月，李贤曙发现铺位顶部有2处渗漏，到后来铺位顶部共有9处渗漏，每逢下大雨，有3处会滴大水。从2012年12月至2018年9月，多次向物业公司和开发商提出和交涉维修事宜，刚开始还口头答应维修，一拖就是几个月没有维修的行动，后来就物业公司和开发商互相推诿，再后来就说物业费没交，要修得先交了物业费才维修，5年保修期过了就说己过保修期，要自己出钱修。《前期物业管理协议》表述得很清楚，甲方(物业公司)对房屋共用部位(楼板、屋顶)、共用设施设备(上下管道、落水管)进行维修、修缮，原告铺顶的渗漏就是在屋顶、楼板、上下管道和落水管处。《广东省物业管理条例》第五十五条物业管理区域内禁止下列行为：(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位。李贤曙铺位上的业主违规占用铺顶的天台露台在铺顶铺上瓷砖和大理石，还有一小部分铺上很厚的土壤种植物，物业公司没有尽到责任不准业主乱占用和叫乱占用的拆除。开发商的《住宅质量保证书》写得很清楚保修5年，2016年之后，物业公司和开发商说防水渗漏已过5年保修期拒之不理，这是无理推责，因为2016年之前就多次要求维修，但是物业公司和开发商没有做。2018年9月22-23日，李贤曙只能自己出钱3960元请鹤山市鸿福装修工程部的师傅维修铺顶渗漏，渗漏的缝隙总共有22米长。其实李贤曙在维修之前是找物业公司说过的，物业公司的胡主任是口头答应李贤曙分担一部分维修费用的。因此请求判令广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司赔偿李贤曙铺顶渗漏维修费用3960元。从2012年12月开始，李贤曙就多次口头和书面向广弘房地产公司反映，但每次口头和书面向反映时，广弘房地产公司都没有任何书面回复给李贤曙，没有回复给李贤曙，不可能有所谓的证明，渗漏的实事李贤曙已在起诉时提供了很多照片，渗漏的状况在铺位顶部可看得清清楚楚，这是最好的证据。渗漏不维修，楼上业主铺砌、填土种植不管理，《前期物业管理协议》、《广东省物业管理条例》和《住宅质量保证书》里的写得清清楚楚的条文并未被采用，李贤曙每个月交150元物业管理费就得不到任何服务，是霸王条款。二、从2011年11月29日收铺至2018年9月4日，物业公司和开发商没有按照《商品房销售管理办法》和商品房买卖合同的约定装好电表。按常识，电表是在业主办收楼手续之前就装好的了。2012年2月，有人要租李贤曙铺位做生意，合同都和别人签了，李贤曙去供电所办通电手续，供电所的工作人员告知需先去找物业公司和地产商提供资料来报装电表，然后才能办通电手续。之后李贤曙多次向物业公司和地产商要求装电表或提供资料给李贤曙自己去办，但物业公司及地产商即不去办也不提供资料，互相推诿，还说要先交了物业管理费装修押金3000元才有可能办。2018年6月1日，因物业管理费的官司在一审法院开庭，李贤曙向法官反映，没交物业管理费的起因是没装电表办不了通电手续，法官要求物业公司要给业主装好电表，物业才行动去报装电表的。2018年8月，物业公司说电表装好了，李贤曙便去供电所办通电手续。办了通电手续后，又发现电表装错位置接错线，一直到2018年9月5日才通电到李贤曙铺位。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：第十六条《商品房销售管理办法》(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。《商品房买卖合同》第10页写得很清楚，交楼时水电设施同时交付使用，不装电表不能算是水电设施同时交付使用。物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当服务到最终用户。电表都不装，并未服务到最终用户。根据《物权法》第三十九条规定，电表不安装，渗漏不维修，李贤曙铺位使用和收益的权利得不到实现。从2011年11月29日至2018年9月5日，因为电表没装，无法在供电公司办理通电手续，致使铺位一直无法出租或自己经营，所以请求判令广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司赔偿李贤曙损失66000元。2011年12月至2013年10月，按每月出租租金1000元算，1000元×35个月=35000元；2013年11月18日至2018年9月5日，李贤曙办了营业执照要做生意，2013年12月至2018年9月共58个月，按每月出租租金1500元算，1500元×58个月=87000元。李贤曙只追讨2016年1月至2018年9月的1500×33个月=49500元。一审法院认定李贤曙没有提交证据证明租金损失，李贤曙认为不说自己经营，只是出租就有租金，李贤曙铺位也有人要租，一审法院要求李贤曙提供证据证明并不合理。另外，《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同》和《广东省物业管理条例》已把开发商得装电表的责任写得清清楚楚了，李贤曙从2012年2月开始，就多次向物业公司和地产商要求装电表或提供资料给李贤曙自己去办，但物业公司及地产商即不去办也不提供资料，还要互相推诿，还说先交了物业管理费和装修押金3000元才有可能办。李贤曙不可能每次去广弘物业鹤山分公司对报装电表事宜会给一份书面的时限和责任约定。李贤曙现主张按每月出租租金1500元算，追讨2016年1月至2018年9月的1500×33个月=49500元。一审判决书对铺顶渗漏和装电表的事认定事实不清、适用法律法规错误。三、判令广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司赔偿李贤曙铺顶渗漏维修费用3960元和铺位无法出租和经营的收益49500元共53460的利息，利息从2018年10月开始以年利率20%计算。四、李贤曙花近50万买此铺位，李贤曙每月交150元物业管理费，是希望铺位能正常出租或经营有收益，不想给钱反而买麻烦。物业公司和开发商不遵守法律法规，违背了诚实守信的经营原则。因此请求判令本案诉讼费用由广弘物业鹤山分公司和广弘房地产公司承担。被上诉人广弘房地产公司辩称，一、涉案房产屋面防水的保修期限已届满，广弘房地产公司对涉案房产铺顶渗漏不再负有保修义务，无需赔偿铺顶渗漏维修费用。2011年l0月29日广弘房地产公司与李贤曙签订《入伙会签单》明李贤曙所认购的涉案房产具备了入伙条件。2011年10月31日广弘房地产公司向李贤曙出具《房地产开发公司住宅质量保证书》。根据该质量保证书可知：涉案房产的竣工收及交付时间为2011年10月31日，屋面防水的保修期限为5年。自2011年10月31起至2016年10月30日止。李贤曙于2019年1月7日通过诉讼的方式主张铺顶渗漏，该日期已远远超出屋面防水的保修期限，同时李贤曙也没有任何证据证明其已在保修期内向广弘房地产公司反映涉案房产存在因非用户使用不当造成的屋面防水渗漏的情况，也没有任何证据证明该屋面防水渗漏发生在保修期内。故广弘房地产公司没有义务免费为涉案房产进行渗漏维修，相关渗漏维修费用应由李贤曙自行承担，李贤曙要求广弘房地产公司承担，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。二、广弘房地产公司没有为涉案房产报装电表的责任，涉案房未办理电表安装手续的责任完全在于李贤曙自身不申报用电手续，与广弘房地产公司无任何关联，无需承担经营及租金损失。首先，《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运营的承诺”中明确约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基石出设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：“1、交楼时水电设施同时交付使用”。该条款是双方对于“基础设施和公共配套建筑”的约定。事实上广弘房地产公司也的确做到了交楼时基础设施和公共配套建筑的水电设施同时交付使用，即小区的水电总表接通至楼盘且安装完毕。其次，《商品房买卖合同》附件三明确约定：水电：线路到户（由业主报装，费用自理）。由此可知广弘房地产公司并没有为李贤曙报装电表的责任，而由李贤曙在收楼后自行办理，李贤曙在收楼后何时办理电表报装是其自身的权利，也是其自身的责任。综上，业主方各自的水电分表不属于基础设施和公共配套建筑，广弘房地产公司没有能力也没有义务代业主代办水电的报装手续。广弘房地产公司只需要对整个小区进行总体的水电报装（备案），各业主的水电分表是需要业主亲自携带相关证件、资料前往供电局、水务部门进行申报、报装、开户后方可正常使用。故李贤曙要求广弘房地产公司赔偿租金及经营损失，没有事实和法律依据，应予以驳回。三、李贤曙请求的租金、经营损失及维修费用没有事实和法律依据，故李贤曙要求广弘房地产公司支付利息也没有任何事实和法律依据，应予以驳回。被上诉人广弘物业鹤山分公司辩称：一、广弘物业鹤山分公司已尽到管理义务，无需赔偿涉案房产铺顶渗漏维修费用。就案涉房产楼上1栋201业主在案涉房产铺顶公共部位进行铺砌、填土种植事宜，广弘物业鹤山分公司在2012年3月14日就已向该业主发出了书面的《整改通知书》，要求改业主立即恢复原状，同时广弘物业鹤山分公司在后期也进行了多次沟通、协调，广弘物业鹤山分公司已妥善尽到其管理义务。同时李贤曙也无任何证据证明案涉房产渗漏是由于广弘物业鹤山分公司疏于履行义务导致的，也无任何证据证明案涉房产渗漏与楼上1栋201房的业主铺砌、填土种植行为存在关联关系。故广弘物业鹤山分公司也妥善尽到其管理义务，李贤曙要求广弘物业鹤山分公司赔偿案涉房产渗漏维修费用，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。二、李贤曙请求的租金、经营损失及维修费用没有事实和法律依据，故李贤曙要求广弘物业鹤山分公司支付利息也没有任何事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，李贤曙的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。李贤曙向一审法院起诉请求：1.判令广弘物业鹤山分公司、广弘房地产公司赔偿李贤曙铺顶渗漏维修费用3960元；2.判令广弘物业鹤山分公司、广弘房地产公司赔偿李贤曙2011年12月至2018年8月因没安装电表不能通电和铺顶渗漏不维修致使李贤曙铺位无法出租和经营的收益共计99000元；3.本案的诉讼费由广弘物业鹤山分公司、广弘房地产公司承担。一审法院判决：驳回李贤曙的全部诉讼请求。一审案件受理费2359.20元，由李贤曙负担（李贤曙已预交受理费2359.20元）。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的除“2012年3月14日，广弘物业鹤山分公司向1栋201房业主发出《整改通知书》”以外的其他事实。本院认为，本案是房屋买卖合同与物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对李贤曙的上诉请求范围进行审查。关于李贤曙主张商铺渗漏的损失问题。李贤曙提交的证据不足以证明其已在保修期内向广弘房地产公司提出商铺渗漏的情况，不足以证明该商铺渗漏非因用户使用不当造成，也不足以证明该商铺渗漏情况在保修期内出现。故李贤曙主张广弘房地产公司承担商铺渗漏的相应损失，理据不足，本院不予支持。至于李贤曙主张涉案商铺楼上1栋201业主在其铺顶公共部位铺砌、填土种植，广弘物业鹤山分公司没有尽到管理义务，广弘物业鹤山分公司应承担维修费的问题。广弘物业鹤山分公司虽未能提交证据证明其已经对1栋201业主擅自对李贤曙铺顶所在的公共部位铺砌、填土种植的行为进行了有效的管理，但李贤曙未能提交证据证明其商铺渗漏与1栋201业主擅自对李贤曙铺顶所在的公共部位铺砌、填土种植行为存在因果关系，进而不足以证明其商铺渗漏系因广弘物业鹤山分公司的疏于管理造成。故李贤曙主张广弘物业鹤山分公司承担商铺渗漏的相应损失，理据不足，本院不予支持。关于李贤曙主张未报装电表的损失问题。首先，《商品房买卖合同》附件三仅载明水电线路到户，由业主报装，费用自理。现有证据未能证明李贤曙与广弘房地产公司已经约定广弘房地产公司负有为李贤曙安装电表的义务。李贤曙与广弘物业鹤山分公司签订《前期物业服务管理协议》，无证明其与广弘物业鹤山分公司约定广弘物业鹤山分公司负有为李贤曙安装电表的义务。其次，广东电网有限责任公司江门鹤山供电局鹤城供电所出具的复函显示，在供电部门建议李贤曙将个人资料交给房地产公司统一办理统建楼房新装后，李贤曙将个人资料交给广弘物业鹤山分公司，广弘物业鹤山分公司已经进行了相应的协助，李贤曙的商铺电表已经报装完毕。在电表报装中，李贤曙、广弘房地产公司、广弘物业鹤山分公司三方并未约定广弘房地产公司、广弘物业鹤山分公司辅助行为的履行时限和责任。从广弘物业鹤山分公司工作人员向供电部门提供资料报装电表到供电部门完成装电接表工作历时2个多月，该耗时亦属合理的时间范围。而李贤曙称广弘房地产公司、广弘物业鹤山分公司要求李贤曙先交物业管理费和装修押金再办理电表报装，仅是李贤曙单方陈述，无其他证据予以佐证，广弘房地产公司、广弘物业鹤山分公司均予以否认，李贤曙该项陈述本院不予采信。现有证据不足以证明，广弘房地产公司、广弘物业鹤山分公司在协助李贤曙进行电表报装事宜中存在过错。综上，李贤曙主张广弘房地产公司、广弘物业鹤山分公司承担未报装电表的损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李贤曙上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136.5元，由李贤曙负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年九月二十一日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨