广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初2081号原告：王珏，女，1966年11月23日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被告：广东臻汇园置业发展有限公司，住所地肇庆市端州区星湖大道肇庆臻汇园，统一社会信用代码91441200757891909B。法定代表人：陈健强，该公司总经理。委托代理人：欧阳海春、曾益莉，均系广东安达信律师事务所律师。原告王珏诉被告广东臻汇园置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告王珏，被告的委托代理人曾益莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告瞒着原告，于2014年8月27日将处于抵押期的臻汇园小区X期车位X出售给原告，原告一次性付清全部款额及之后的各项办证费，并自购买之时起开始繳纳物业管理费每月30元至今。但至今未能按合同到期日拿到车位的房产证，且发现该车位正在被债权人出售中。故要求被告按照合同规定给予原告办理解除合同并赔偿所有已付款项及违约金，补偿期间造成的一切损失。据原告查证，拿不到房产证的原因是被告违规操作，将抵押期间的车位专卖给原告的缘故，至今该车位的产权证在抵押权利人梁秋明处，且该权利人正在出售该车位。为维护原告的合法权益，请求法院判决：1、解除合同，并由被告退还原告全部购房款及税务、维修、办证等所付实际费用168198.68元，以及被告逾期办证违约金3200元，补偿因物价上涨所带来的损失（按现价车位计），三项合计共：20万元整。并自本案起诉之日的次日起，按被告逾期未办证的房款的每日万分之二点七计算逾期付款违约金，直至被告支付完所有房款为止；2、被告承担本案全部诉讼费（包括案件受理费、诉讼保全费、邮件费、公告费等)。诉讼中，原告明确其第1项请求：购房款为16万元、税务费4880.68元、维修基金费1818元、办证费1500元，补偿因物价上涨所带来的损失28601.32元。原告放弃要求自本案起诉之日的次日起，按被告逾期未办证的房款的每日万分之二点七计算逾期付款违约金，直至被告支付完所有房款为止的请求。被告辩称：一、我方不同意解除原告与被告于2015年2月15日签署的《商品房买卖合同》，理由如下：首先，该合同己发生法律效力，对双方均产生法律拘束力。原告主张解除合同，是基于合同有效的前提下提出的，这证明原告对于合同已发生法律效力是认可的。原告应按约定行使权利，在该合同第八条约定了案涉车位的交付期限为2015年3月30日；第十五条已明确约定了办理产权证的期限为交付之日起的180个工作日，并约定逾期超过三年，王珏方有权退房。而事实上，我方逾期办理产权证远未超过三年，根据上述约定，王珏尚不具有解除合同的权利。其次，我方在与王珏签署该合同时，并不具有故意隐瞒案涉车位己设定抵押的行为。案涉车位于2014年8月13日设定抵押，王珏与我方于2015年2月15日签署合同，王珏完全可以通过向房产部门查询案涉车位的产权状况，我方并未阻止其到相关部门查询，且王珏也未举证证明我方存在故意隐瞒已设定抵押的行为。事实上，在该合同签署时，被告己口头告知其案涉车位己抵押的情况。且，根据双方签署合同约定的解除期限，亦可判断王珏对于案涉车位存在抵押的情况是清楚的。再次，该合同签署时，案涉车位就已设定了抵押，王珏在签署合同时就已了解该合同的履行风险，现王珏以案涉车位存在抵押为由要求解除合同，违背诚实信用原则。最后，案涉车位由王钰一直使用至今，并未对王珏造成损失。综上，王珏解除合同的主张无合同依据和法律依据。二、王珏提出的退还各项费用的诉求无事实和法律依据。根据该合同约定，退还购房款、税费、办证费的前提是因我方违约导致合同解除，但本案中，王珏尚不具有合同解除权，该合同仍在履行中，王珏无权要求退还上述费用。三、王珏提出的赔偿其损失及支付违约金的诉求无事实和法律依据。首先，我方不存在故意隐瞒抵押情况的行为，且王珏亦未举证证明我方存在故意隐瞒的情况，其主张依法不应得到支持。其次，退一步讲，即使我方存在故意隐瞒抵押情况，王珏主张的物业上涨损失和主张逾期付款违约金无依据合同依据和法律依据，亦应不给予支持。综上，原告的全部诉讼请求均没有事实基础和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2014年8月27日，原告向被告购买位于肇庆市肇庆市端州区星湖大道肇庆.臻汇园加州湾812、1517座地下室X小汽车位，并向被告转账支付了16万元。2014年12月20日，被告向原告出具《收款收据》，证实收到原告交来X小汽车位办证费1500元。2015年2月15日，原告（××）与被告（××）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：肇庆·臻汇园X小汽车位），约定原告购买被告开发的位于肇庆市肇庆市端州区星湖大道肇庆.臻汇园加州湾812、1517座地下室X小汽车位，建筑面积23.61㎡，套内建筑面积9㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.61㎡；该商品房属现房，按套内建筑面积计算17777.78元/㎡，按建筑面积计算6776.79元/㎡总金额人民币160000元。其中在合同第六条“付款方式及期限”约定，××按下列第1种方式付款：1、一次性付款。签订合同时总车位款160000元整。第八条“交付期限”约定，××应当在2015年3月30日前将具备“该地下室经竣工验收合格”的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的；3、如××遇到不可避免或不可克服的异常天气，异常地质状况，市政规划改变，政府行为等社会原因（包括但不限于：市政规划的改变、对有关文件和证件的迟延审批、对有关验收及市政配套工程安装和施工之延误）、××于交楼日期届满时仍未能依约向××支付全部到期款项（包括按揭、违约金、税费等）。在合同第九条“××逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理（不作累加），其中逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的10%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条“交接”。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：鉴于本合同所售地下室车位在签订合同时已达到交付使用条件，××在本合同约定的交付使用期限前付清购车位款、契税、维修基金、代办房产证费等相关款项后即可办理收车位手续，××不再另行发出交楼通知。××自商品房交付之日起承担各项物业管理费、房产毁损灭失的风险。第十二条：××保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因××原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由××承担全部责任。第十五条“关于产权登记的约定”。××应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、从逾期之日起，每满一年××按已付房款的1%向××支付违约金。逾期超过三年，××有权提出退房，××除支付违约金外，还需将××已付房价款退还给××。附件四：合同补充协议二、合同解除条款2、合同解除前已产生的税费，依据国家规定各自负担。但因乙方违约导致合同解除的费用和守约方已发生的税费等合同费用由违约方承担。同日，被告向原告出具发票，证实收到原告交来的购买X小汽车位16万元。2015年3月11日，肇庆市端州区地方税务局出具《税收缴款书（税务收现专用）》，证实收到原告交纳的BX小汽车位契税4800元、印花税80元、印花税滞纳金0.68元，合计4880.68元。2015年4月3日，原告缴纳了BX小汽车位的住宅专项维修资金1818元。此后，原告发现X小汽车位已被抵押，并被出售，要求原告赔偿违约损失，双方经协商无果，原告遂于2016年8月11日诉至本院。又查明：根据肇庆市房产档室馆于2016年5月23日登记资料显示，坐落于端州区星湖大道“肇庆·臻汇园”加州湾812、1517座地下室X小汽车位的权属人为原告广东臻汇园置业发展有限公司，建筑面积23.61㎡，该小汽车位已被抵押，权利人为梁秋明，设定期限为2014年8月13日至2015年8月12日。诉讼中，原告认为：1、案涉的X小汽车位系被告于2014年8月卖给原告的，当时BX小汽车位已被抵押，合同是后来签订的，被告在此期间存在隐瞒；2、原告从2014年12月29日开始使用车位；3、对于逾期办证费的计算，按照合同的约定，每满一年支付1%支付违约金，截止起诉已经2年多，按2年计算为3200元（16万×1%×2年＝3200元）。被告认为：1、对于原告所缴交的契税、维修基金的情况不清楚；2、由于被告于2014年底与广隆公司就案涉的整个小区发生股权交易，所以对原告何时开始使用案涉小汽车位并不清楚，但从原告的主张来看，原告一直有使用案涉小汽车位。对原告放弃要求自本案起诉之日的次日起，按被告逾期未办证的房款的每日万分之二点七计算逾期付款违约金，直至被告支付完所有房款为止的请求，本院予以准许。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原告与被告于2015年2月15日签订的合同编号：肇庆·臻汇园BX小汽车位《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方均应按照合同约定享受各自的权利和履行各自的义务。对于原告要求解除合同的请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条“××就交付的标的物，负有保证第三人不得向××主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉的BX小汽车位于2014年8月13日被抵押给权利人梁秋明，原告向被告支付案涉的BX小汽车位购买款项的时间为2014年8月27日，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2015年2月15日，即原告在购买案涉的X小汽车位时，该小汽车位已设置了抵押权，原告所购买的案涉的BX小汽车位存在权利瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”的规定，由于案涉BX小汽车位存在抵押权，原告购买案涉BX小汽车位过户的目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，原告要求解除与被告于2015年2月15日签订的《商品房买卖合同》的请求，合理合法，本院予以支持。被告为之所提的抗辩，理据不足，本院不予采纳。对于原告要求被告退还原告购房款为16万元、税务费4880.68元、维修基金费1818元、办证费1500元，以及被告逾期办证违约金3200元、补偿因物价上涨所带来的损失28601.32元，三项合计共20万元的请求。1、对于购房款16万元及办证费1500元的问题。如上所述，由于被告出卖给原告的案涉BX小汽车位存在权利瑕疵，故被告显属违约，依约应承担违约责任，由于双方于2015年2月15日签订的《商品房买卖合同》已被解除，故原告要求被告退回购房款16万元以及办证费1500元的请求，合理合法，本院予以支持。2、对于原告要求被告退回税务费4880.68元、住宅专项维修资金1818元的问题，因合同被判决解除，原告可依生效判决向相关的机构申请退款，因此案涉的BX小汽车位的契税4800元、住宅专项维修资金1818元可直接向相关行政机关申请退款，本院对此不予处理。3、对于原告主张的印花税80元、印花税滞纳金0.68元的问题，根据肇庆市端州区地方税务局的规定，无论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花，若案涉的合同被解除，属于不兑现的合同，也应缴纳印花税，故原告所缴交的印花税不可以退回。由于被告违约，依照《商品房买卖合同》附件四：“合同补充协议二、合同解除条款2、合同解除前已产生的税费，依据国家规定各自负担。但因乙方违约导致合同解除的费用和守约方已发生的税费等合同费用由违约方承担。”的约定，被告理应向原告支付印花税80元，由于原告迟延交纳印花税所支付的滞纳金0.68元，应由原告自行承担。4、对于原告要求被告支付补偿因物价上涨所带来的损失28601.32元的请求，因原告并未为此提供证据证明其损失，故对原告的该项请求，本院不予支持。5、对于原告要求的逾期办证违约金的问题。如上所述，由于双方签订的合同已被解除，故已不存在逾期办证问题，原告主张的逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王珏与被告广东臻汇园置业发展有限公司于2015年2月15日签订的合同编号：肇庆·臻汇园BX小汽车位《商品房买卖合同》。二、被告广东臻汇园置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内退回购房款16万元以及办证费1500元给原告王珏。三、被告广东臻汇园置业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内支付印花税80元给原告王珏。四、驳回原告王珏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4300元（原告已预交），原告负担820元，被告负担3480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍世强审 判 员  黄卓贤人民陪审员  简嘉颢二〇一六年十二月二十七日书 记 员  卢艺文