福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0783民初2848号原告：张思妍，住建瓯市。原告：周地尧，住建瓯市。委托诉讼代理人：张思妍。被告：建瓯市竹海实业有限公司，住所地建瓯市。法定代表人周学俊。委托诉讼代理人：江机明，住建瓯市。原告张思妍、周地尧与被告建瓯市竹海实业有限公司（以下简称“竹海实业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周地尧委托的诉讼代理人暨原告张思妍、被告建瓯市竹海实业有限公司及其委托的诉讼代理人江机明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张思妍、周地尧向本院提出诉讼请求：1、被告应继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、被告应向原告支付以本金人民币471588元计，自2014年11月1日起按每日万分之三标准算至被告取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》并通知原告收房之日止的违约金（暂计至2016年6月27日为85593.22元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年5月5日，原、被告签订编号为MF-2007-01（1004663）的《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买座落于建瓯竹海商贸城D区2幢902室商品房，总价款为人民币471588元。第八条约定被告应当在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用，即：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第九条第1款第2项约定被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自交付期限第二日起至实际交付日止按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至今未能履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，原告提起诉讼，请求判如所请。被告竹海实业公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为延期交房主要是因为1、国家政策调控，致资金周转困难，现已在积极协调解决；2、延期交房系因施工过程中发生停水、停电以及台风、高温等合同约定的不可抗力因素造成，现该楼盘尚在施工，具体受影响天数无法确定，但应在交房时扣除；3、双方在合同中约定的违约金过高，应按市场平均房租即每月每平方10-12元计算；4、交房条件应按合同约定认定，合同中未约定需要《工程竣工验收备案表》。本院认为，被告竹海实业公司承认原告张思妍、周地尧在本案中主张的事实，故对二原告主张的事实予以确认。被告认为双方在合同中约定因停电、停水及气象状况等不可抗力造成的延期交房天数应予以扣除，但其在本案中未提交证据证明，本院不予采纳。被告认为合同约定的违约金过高，应按市场平均房租计算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，竹海实业公司没有提供证据证实其应当赔偿的违约金明显高于买受人的实际损失，故竹海实业公司主张违约金过高，证据不足，其要求调整违约金的请求，本院不予采纳。被告认为交房条件应按合同约定认定，合同中未约定需要《工程竣工验收备案表》，庭审中原告亦明确取得《工程竣工验收备案表》系指符合合同约定的、质量过关的、符合国家规定的交房条件。经查，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交楼条件。对竹海实业公司该辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、被告建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内履行与原告张思妍、周地尧签订的《商品房买卖合同》中所约定的交房义务。二、被告建瓯市竹海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张思妍、周地尧支付以本金471588元计，自2014年11月1日起按每日万分之三标准算至被告取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》并通知原告收房之日止的违约金。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费用减半收取计1020元，由被告负担，应于本判决生效之日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。代理审判员  陈明耀二〇一六年十二月十五日书 记 员  赵沁文附：判决依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。