济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5474号原告：程潘腾，男，汉族，住济南市.委托诉讼代理人：王之香、赵业增，均为山东舜天律师事务所律师。被告：潘贝贝，男，汉族，住济南市.原告程潘腾与被告潘贝贝合同纠纷一案，本院依法受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告程潘腾委托诉讼代理人王之香、赵业增，被告潘贝贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程潘腾向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付转让费210000元；2、全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《门面（商铺）转让合同》一份，将位于济南市高新区经十东路万科天泰金域国际花园16-1-103号理发店店铺转让给被告，转让费216000元。被告按月分期支付转让费，每月6000元，自2018年10月至2021年10月，共36期。店铺交付后，被告作为经营场所办理了“高新开发区尊尼美容美发店”个体工商户登记，并于2018年11月1日支付了第一期转让费6000元。之后，再未支付分期转让费。期间，虽经原告多次催要，被告始终推脱。现如今，更是关门歇业，亦明确拒绝支付剩余转让费。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判决。被告潘贝贝辩称：涉案店铺租金6000元每月，支付三年，按照合同约定三年后店铺归我所有，合同签订后，被告向原告支付了一个月（2018年10月份）的费用，2018年11月至2019年4月的费用未支付。因为理发店不盈利，被告提出费用暂缓支付，原告同意了，到2019年4月3日原告把理发店门上锁，不让被告继续经营了。被告同意支付原告正常经营期间的店面费用，被告不经营后的费用不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于济南市高新区经十路万科天泰金域国际花园16-1-103号。2017年9月24日，案外人赵丽娜（甲方）与程潘腾（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，商铺建筑面积100.15平方米，备案的《商品房买卖合同》编号为销售（字）201625312318；租赁期限自2017年10月26日至2020年10月25日，每月租金9000元，甲方应于2017年9月26日将涉案商铺交付乙方使用；乙方未按约定向甲方支付相应费用逾期超过30日，甲方有权解除合同。合同第七条约定：“未经甲方书面同意，乙方不得转租该商铺的全部或部分。经甲方书面同意转租，不影响乙方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金），乙方对转承租人行为负责。”上述合同签订后，程潘腾使用涉案商铺用于经营理发店。2018年9月，程潘腾（甲方）与潘贝贝（乙方）签订《门面（商铺）转让合同》，约定：“甲方认可将山东省济南市高新区经十东路万科天泰金域国际花园16-1-103理发店店铺经营权转予乙方。甲乙两方于签约后，乙方于本合同签订之日向甲方只以每个月6000元人民币×36个月的形式分期付给甲方转让费（起2018年10月至2021年10月止）共计人民币216000元，乙方每月月底将转让费付于甲方。甲乙两方于本合同到期时本店于甲方再无任何关系。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。三年内理发店店租金及所有开支、收益由乙方支付、所得，与甲方无关。转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有。乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行再次装修”。合同结尾处，由程潘腾、潘贝贝签字捺印。潘贝贝以涉案商铺为经营场所办理了个体工商户注册登记，登记字号为“高新开发区尊尼美容美发店”，经营者为潘贝贝，成立日期为2018年9月26日。2018年11月1日，潘贝贝通过微信转账的方式向程潘腾支付转让费6000元，之后未再支付转让费。庭审中，潘贝贝主张自己实际占有使用涉案商铺的时间为2018年10月1日至2019年4月3日，关门原因为程潘腾对店面上锁，潘贝贝无法继续经营便离开，且商铺内所有物品均留在店内由程潘腾处理；另外，潘贝贝还主张其直接向房东赵丽娜支付了2018年10月至2019年4月的房租54000元。程潘腾否认对涉案商铺上锁一事，对潘贝贝实际占有使用涉案商铺的时间和房屋租金的支付情况，程潘腾的委托诉讼代理人在庭审中均表示不清楚，亦未在庭后提交书面核实意见。2019年4月23日，程潘腾通过EMS邮政特快专递向潘贝贝邮寄了《限期腾房通知》，告知潘贝贝所租用的涉案商铺将于2019年4月26日租期届满，因潘贝贝没有按照约定交付租赁期满之后的租金，也没有续租的意思表示，请潘贝贝在2019年4月26日前腾空房屋，逾期三日，视为潘贝贝对房屋内全部物品的放弃，程潘腾将自行收回房屋，因此造成的损失，由潘贝贝自行负责。潘贝贝认可收到了上述通知。以上事实，有赵丽娜与程潘腾签订的《租房合同》、程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》、潘贝贝个体户信息及经营者信息、微信转让记录截屏、《限期腾房通知》、EMS邮政特快专递邮寄单及当事人陈述等证据予以证实，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》主要包括两方面内容，一是商铺租赁权利的转让合同关系，二是商铺之内理发店设施、物品的买卖合同关系。其中，商铺租赁权利的转让，是商铺经营转让法律关系的核心内容，其他标的的转让，均是围绕租赁权利的转让而存在。关于涉案《门面（商铺）转让合同》的效力问题，首先，赵丽娜与程潘腾签订的《租房合同》中明确记载了赵丽娜购买涉案商铺时用于备案的《商品房买卖合同》编号，由此可知涉案商铺应具备合法建设手续，赵丽娜与程潘腾签订的《租房合同》应为合法有效。其次，赵丽娜与程潘腾签订《租房合同》中明确约定了未经赵丽娜书面程潘腾不得转租涉案商铺，但结合庭审查明的事实，潘贝贝受让涉案商铺后，涉案商铺的租金系由潘贝贝直接向赵丽娜交纳，且在潘贝贝实际占有使用涉案房屋超过6个月的期间内，赵丽娜均未提出异议，由此可以推定赵丽娜对程潘腾的转租行为是知晓且认可的，故可以认定程潘腾的转租行为有效。再次，赵丽娜与程潘腾签订的《租房合同》中约定的租赁期限为2017年10月26日至2020年10月25日，而程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》的有效期为2018年10月至2021年10月，故程潘腾将涉案商铺转租给潘贝贝的期限超过了其剩余租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》系部分有效部分无效合同，合同中关于2020年10月26日之后的约定部分均系无效。程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》关于2018年10月1日至2020年10月25日期间的约定内容合法有效，双方均应依约履行相应合同义务。潘贝贝受让涉案商铺后，仅向程潘腾支付了2018年10月的转让费6000元，后续转让费未支付，已构成违约，故潘贝贝应当向程潘腾支付实际占有使用涉案商铺期间的租金。对实际占用期间，潘贝贝主张因程潘腾对涉案商铺上锁其于2019年4月3日被迫离开，但对此未提交有效证据予以证实。程潘腾提交了2019年4月23日其向潘贝贝邮寄的《限期腾房通知》，潘贝贝认可收到了该通知，且对此未提交反驳证据予以推翻，故可以推定潘贝贝在2019年4月23日时仍然占有使用涉案房屋。根据庭审查明的事实，2018年10月至2019年4月期间的房租是由潘贝贝直接向赵丽娜交纳，程潘腾在庭审中亦陈述，向潘贝贝作出《限期腾房通知》的原因为潘贝贝未交纳后续房租，导致赵丽娜要求程潘腾腾退房屋，结合《限期腾房通知》中载明的租期届满时间为2019年4月26日，本院认定潘贝贝实际占有使用涉案房屋的时间为2018年10月1日至2019年4月26日，故潘贝贝应当向程潘腾支付2018年11月1日至2019年4月26日期间的转让费6000元/月×4个月+6000元/月÷30天×26天=29200元。对程潘腾主张的剩余转让费180800元，应当分别予以认定。首先，因潘贝贝欠付房屋租金及转让费，导致房东赵丽娜解除了与程潘腾之间的《租房合同》，程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》亦无法实际履行，因此，应当认定程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》已于2019年4月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，合同解除后，程潘腾再向潘贝贝主张2019年4月27日至2020年10月25日期间的租金，已无法律依据。其次，程潘腾与潘贝贝签订的《门面（商铺）转让合同》中关于2020年10月26日之后的约定部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，程潘腾向潘贝贝主张的2020年10月26日至2021年10月期间的转让费，无合同及法律依据。再次，程潘腾虽然主张涉案商铺在转让时将理发店内的设施物品一并转让，但程潘腾对此并未提交证据证明，原被告签订的《门面（商铺）转让合同》中亦未对此进行明确约定，因此，程潘腾向潘贝贝主张转让物品和设施的相应转让费，依据不足。综上，对程潘腾主张的剩余转让费180800元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告潘贝贝向原告程潘腾支付2018年11月1日至2019年4月26日期间的转让费29200元；驳回原告程潘腾超出部分的诉讼请求。案件受理费4450元，由原告程潘腾负担3920元，被告潘贝贝负担530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院审 判 长  綦晓玥人民陪审员  胡丽颖人民陪审员  梁 颖二〇一九年九月三十日书 记 员  李文旭