四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1914号 原告（反诉被告）：四川博通物业管理有限责任公司。住所地：四川省都江堰市柏条河北路下段95号1栋2层2号。 法定代表人：陈庆国，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黄萍，女，1975年2月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。系公司员工。 委托诉讼代理人：王静，四川金迪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈良梅，女，1967年3月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告四川博通物业管理有限责任公司（以下简称博通物业公司）与被告陈良梅物业服务合同纠纷一案，本案于2019年5月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年6月12日，因案件事实争议较大，转为简易程序进行审理。2019年7月2日，陈良梅向本院提起反诉，本院审查后予以准许，并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。本案于2019年6月12日、8月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博通物业公司的委托诉讼代理人黄萍、王静，被告（反诉原告）陈良梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告博通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈良梅向博通物业公司支付2014年1月1日至2018年12月31日所欠的物业费4410元（物业服务费4110元、垃圾清运费300元），并支付该款资金利息直至该款给付时止；2、要求陈良梅支付违约金5000元；3、诉讼费由陈良梅承担。事实与理由：陈良梅系都江堰市上游小区X-X-X-9号房屋的所有权人，博通物业公司系该小区物业管理公司，从2014年1月1日至2018年12月31日，陈良梅已拖欠博通物业公司物业服务费和垃圾清运费共计4410元，经博通物业公司多次催收，陈良梅均予以拒绝。博通物业公司遂诉至法院，请求判如所请。 本诉被告陈良梅辩称，法律规定了物业服务公司负责的范围，以及业主可以拒缴物业费的情形，陈良梅不是无故不交物业费，而是有原因的，原因见反诉状。加上物业公司从未与业主沟通、协调，也从不听取业主的意见，更不解决业主遇到问题和困难，遇事就推脱或避而不见，博通物业公司什么时候解决好问题，就从什么时候开始交物业服务费。 反诉原告陈良梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令博通物业公司赔付没有为陈良梅提供服务的费用为3418.01元；2.请求判令博通物业公司在原案中提出的1、2二点请求无效，陈良梅只承担区域内的道路清扫费及垃圾清运费；3.请求判令博通物业公司承担本诉及反诉的诉讼费。事实与理由：博通物业公司在小区的服务存在以下问题：（1）要求业主购买门禁却从未使用过；（2）小区内道路维护极差；（3）环境卫生极差；（4）院区内监控在2018年末才开放一小部分，之前无监控；（5）小区内绿化维护极差；（6）汽车开到绿化带也没有人管理；（7）底层很多人家都占用花园修房造屋、种菜，物业也不管；（8）楼梯间和电梯间卫生极差，楼道内堆放杂物，楼道内的路灯及地面指示灯坏了没有维修更换；（9）消防通道及人行道内车辆乱停；（10）白天晚上都没有保安人员巡逻；（11）路灯照明不足，中庭水池从未喷过水；（12）电梯间广告费用、停车费等费用资金流向不明；（13）运动器材生锈、断裂；（14）陈良梅房屋厨房的一根横梁断裂，向物业反映，一直无人搭理；（15）陈良梅的新车被刮伤也没有得到妥善解决。且“上游小区”前期物业管理服务协议第19-21页“服务内容与质量”中，已载明物业应该服务的项目和质量标准，但是截止今天，物业服务公司并没有按约定为小区业主服务，合同列出服务项目12项，没有做到的按10项计算，结合陈良梅的房屋72.11平方米×60个月，应赔偿陈良梅共计3418.01元。 反诉被告博通物业公司辩称，不同意陈良梅的诉讼请求，其陈述均不是事实，博通物业公司已经按照合同约定履行了义务，请求驳回陈良梅的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无争议的证据予以采信，并在卷佐证。即：博通物业公司提交的原被告身份信息、房屋信息查询记录、上游小区装修管理服务协议、承诺书、消防安全责任书、楼宇交接书、服务制度、垃圾清运费的文件、协议书及交费票据；陈良梅提交的部分照片。 对双方有争议的证据，本院认定如下：对《前期物业服务合同》、《上游小区前期物业服务补充合同》系小区开发单位与博通物业公司签订，后进行备案登记，符合法律规定，本院予以采信。对业主接房流程表的部分表，因该组证据与本案博通物业公司的证实目的没有直接关系，对该证据，本院不予认定。对催收单、上游小区服务日常工作、绿化委托养护合同、电梯日常维护保养合同、消防维护合同、业主群聊天记录截屏，虽陈良梅不认可，但因没有提交相应证据予以证实，本院予以采信。对陈良梅提交的照片、视频，虽博通物业公司认为时间地点人物不明确，但认为保安会因查看外来人员时，会出现未坐在保安亭的情况，而U盘存储的照片上有拍摄时间、地点，也与博通物业公司提交的照片有相同区域，故本院对U盘存储的照片予以采信，对视频将结合其他证据，予以综合认定。 根据到庭当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、陈良梅系位于都江堰市住宅房屋的所有权人，房屋建筑面积为72.11平方米，该房屋于2010年12月22日交付。博通物业公司系该小区的物业服务公司。 二、2010年11月26日，都江堰市土地储备中心（甲方）与博通物业公司（乙方）签订《上游小区前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对“上游小区”提供物业管理服务事宜。合同与本案有关的主要约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。1）多层住宅：0.5元/月·m²；2）电梯：0.95元/月·m²；3）商业（含停车场）：1.5元/月·m²。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，建筑物及其附属设施维修的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。物业服务费用按半年交纳，业主应在物业交付之日预付半年物管费，以后为物管费到期前的一个月内预付下一个半年度物管费，业主应按此方式履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日其每日按应交物业管理服务费总和的3‰向甲方交纳滞纳金。合同为期壹年，自2010年11月26日起至2011年11月25日止。该《前期物业服务合同》于2011年1月14日在都江堰市房产管理局备案。2012年3月都江堰市土地储备中心（甲方）与博通物业公司（乙方）签订《上游小区前期物业服务补充合同》，将合同期限延续自业主委员会选聘出新的物业公司之日止，除合同期限补充外，其他条款均以《上游小区前期物业服务合同》条款为准。 三、2010年12月22日，陈良梅（甲方）与博通物业公司（乙方）签订《“上游小区”前期物业管理服务协议》，与本案有关的主要约定与《前期物业服务合同》内容一致。 四、陈良梅自2014年1月1日至2018年12月31日期间未向博通物业公司交纳物业服务费、垃圾清运费。 五、博通物业公司在对上游小区进行物业服务的过程中，存在对消防通道占用、公共通道乱停乱放等公共秩序维护不力，安保人员脱岗等物业瑕疵。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点就在于业主是否应向物业公司全额交纳物业服务费以及物业公司应否向业主进行赔偿。 关于博通物业公司要求陈良梅支付拖欠的物业服务费、垃圾清运费及资金利息的诉讼请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”，本案中，博通物业公司与都江堰市土地储备中心签订的《上游小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对作为业主的陈良梅而言具有当然的约束力。博通物业公司依约向陈良梅提供物业服务，陈良梅应当支付相应的物业服务费。对于物业瑕疵而言，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定可知，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费。故本院结合陈良梅2014年1月1日至2018年12月31日欠费的时间、房屋面积及单价，对博通物业公司要求陈良梅支付欠缴物业费4110元，没有超过合同约定的计算标准（0.95元/㎡/月×72.11㎡×60月），本院予以支持。对代收代缴垃圾清运费300元（5元/月×60月），符合法律规定，本院予以支持。对博通物业公司要求陈良梅支付欠交费的利息的诉讼请求，双方并无该约定，故本院对该请求不予支持。 关于博通物业公司主张的逾期未交物业费的违约金问题。本院认为，作为物业公司的博通物业公司本身亦存在违约的行为，故本院对博通物业公司的该项请求不予支持。 关于陈良梅要求博通物业公司因存在服务瑕疵而要求赔偿3418.01元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定可知，义务的履行应是全面的，而就庭审中所查明的事实来看，博通物业公司确实存在物业瑕疵，致使其并未完全按照其与建设单位及陈良梅所签订的《前期物业服务合同》履行相应义务，属违约行为，博通物业公司应在今后的服务过程中，努力在现有情况下提高自己的服务质量，加强与业主、承租户的沟通，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。本院综合博通物业公司的违约情况以及陈良梅按合同约定应向物业公司缴纳的物业费用等，酌情认定博通物业公司因未完全履行物业服务协议应向陈良梅支付4110元×10%＝411元。对于陈良梅要求博通物业公司本诉请求无效的诉讼请求，上述已处理不再赘述。 综上所述，依照《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、陈良梅于本判决生效之日起十日内向四川博通物业管理有限责任公司给付物业服务费4110元； 二、陈良梅于本判决生效之日起十日内向四川博通物业管理有限责任公司给付垃圾清运费300元； 三、四川博通物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向陈良梅给付411元； 四、驳回本诉原告四川博通物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陈良梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由四川博通物业管理有限责任公司负担；反诉案件受理费已减半收取25元，由陈良梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王凌波 二〇一九年九月十二日 书记员  孟 曦