成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初4216号原告：刘爱华，女，1980年2月1日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人:李玉华，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。被告:成都斐普尔纳酒店管理有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段20号1栋6楼6号。法定代表人:余德深，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶江南，四川瑞利恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:李小苑，四川瑞利恒律师事务所律师。原告刘爱华与被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司（以下简称斐普尔纳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告的管辖权异议，被告在法定期限内未提起上诉。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭审理中，原告的委托诉讼代理人李玉华，被告的委托诉讼代理人陶江南、李小苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱华向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告位于成都锦江区×××号房屋从2016年2月开始的租金，暂计至起诉之日，共计9864元（庭审中阐述，自2016年2月至2016年5月，月租金标准为450元/平方米×5.48平方米=2466元）；2.被告按合同约定向原告支付年租金10%的违约金，金额为2959元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告（更名前为成都名人快捷酒店管理有限公司）于2012年4月23日签订《房屋租赁合同》（购买房产时由出卖方单方指定的酒店管理公司）。合同约定租赁期限为15年，其中1-5年月租金标准为450元/平方米，月租金合计2637元/月（后因产权面积发生变化，实际月租金变为2466元/月）；租金支付方式为每月支付，需在每月10号前支付当月租金。租赁合同生效后，原告按照合同的约定履行了交付租赁物的义务，被告从2016年2月至今一直拖欠应当支付给原告的租金。被告斐普尔纳公司辩称，对双方签订的租赁合同无异议，被告于2016年3月8日向原告支付租金370元；2016年2月以来被告未支付租金并非被告单方违约，而是由于成都市税收政策的调整导致税收大幅提升，而原、被告双方对税费问题未达成一致，被告代缴税费后，无法从原告处获得垫缴税费，故被告因此暂停向原告支付租金；在原、被告协商房屋租赁税收如何承担期间部分业主要求商铺停止向被告支付租金，从而导致被告经济困难，无法向原告支付租金。本院经审理认定事实如下：2012年4月23日，原告（甲方）与被告（乙方）（2015年7月31日进行了名称变更，名称变更前为成都名人快捷酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于成都市锦江区×××号房屋；房屋建筑面积（开发商销售预测面积）为5.86平方米；房屋租赁期限为15年，即从2012年11月1日至2027年10月31日；房屋月租金标准为第1-5年为450元/平方米，月租金为2637元；第6-10年为480.03元/平方米，月租金为2813元；第10-15年为510.07元/平方米，月租金为2989元。租金支付方式为每月支付，于每月10日前支付当月租金（如遇国家法定节假日顺延），租金转账至原告在建设银行的账户（账号：5522××××5797）中；甲方取得该房屋《房屋所有权证》前，乙方按照甲方《房屋买卖合同》面积和甲方进行租金结算，甲方取得该房屋《房屋所有权证》后次月开始，乙方按照甲方《房屋所有权证》证载面积和甲方进行租金结算，因《房屋买卖合同》与《房屋所有权证》面积误差导致的之前租金差异，互补找补；租赁期内，因乙方原因拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2013年12月2日，原告取得成都市锦江区×××号房屋的所有权证，登记为原告单独所有，建筑面积为5.48平方米。庭审中，原、被告共同确认被告自2016年2月起未向原告支付租金，2016年3月被告支付租金370元。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、准予变更登记通知书、房产摘要信息、房屋测绘图及当事人的陈述在案为证。关于被告提交的成都市地方税收局公告2012年第1号文件、成都地税局发布的关于税收政策调整的文件，拟证明其未按时足额支付租金是由于税收政策的调整导致双方对税费问题未达成一致而暂停支付租金，因被告并未提交其就房屋税款问题与原告进行过交涉的相应证据，故上述证据与支付租金问题及本案没有关联性，本院不予采纳。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行其义务。被告从2016年2月起未按约定向原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，原告要求被告支付相应租金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。按照合同约定，月租金为450元/平方米×5.48平方米=2466元，庭审中，原、被告共同确认被告自2016年2月起未向原告支付租金，2016年3月被告支付租金370元，故本院确认截至2016年11月法庭辩论终结前，原告共计欠付2016年2月至2016年11月的租金24290元（2466×10-370）。之后的租金，不属于本院查明事实，故不在本案中处理。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本案中，按照原、被告双方的合同约定，租金支付方式为每月10日前支付当月租金，同时约定乙方拖欠租金达30日以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方向甲方支付合同年租金的10%的违约金。被告从2016年2月起未再按约向原告支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告辩称其未支付租金并非被告单方违约，而是由于成都市税收政策的调整导致税收大幅提升，原、被告双方对税费问题未达成一致，不应支付违约金。本院认为，税费的缴纳问题，并不影响被告作为承租方按约履行向原告支付租金的义务，况且被告也未就税费问题与原告进行过交涉，故被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，合同约定被告拖欠租金达30日以上的，原告有权解除合同，收回该房屋，被告向原告支付合同年租金的10%的违约金。被告否认其应当承担违约责任，举重以明轻，视为其提出了违约金过高的抗辩。约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告因拖欠原告租金构成违约，原告的实际损失为被告逾期支付租金所造成的资金占用损失，况且，合同中对于在原告未要求解除合同、收回房屋的情况下被告因拖欠租金而承担支付违约金责任的约定，在表述上也存在不明确之处。故本院综合考虑原告的实际损失以及合同的约定、履行等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，确定被告按尚欠租金24290元的10%向原告支付违约金即2429元，对原告多主张部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘爱华支付2016年2月至2016年11月的租金共计24290元；二、被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘爱华支付违约金2429元；三、驳回原告刘爱华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费60元，由被告成都斐普尔纳酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 聂 茸二〇一六年十二月二十三日书记员 申孟玮速录员 何燕琼