山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1329民初4986号 原告：史美艳。 委托诉讼代理人：周振兴，山东金星伟业律师事务所执业律师。 被告：高炜翔。 委托诉讼代理人：吴立磊，山东图文律师事务所执业律师。 原告史美艳与被告高炜翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史美艳的委托诉讼代理人周振兴，被告高炜翔的委托诉讼代理人吴立磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史美艳向本院提出诉讼请求：1.判令高炜翔继续履行和史美艳于2019年8月1日签订的《楼房租赁合同》；2.判令高炜翔支付史美艳2019年8月1日至2020年7月31日租金37000元及利息（利息自2019年8月1日起，按年利率6%计算至实际给付之日止）。事实和理由:2019年8月1日，史美艳与高炜翔签订《楼房租赁合同》，双方约定，史美艳将其所有的位于临沭县××小区××室××室房产出租给高炜翔使用，租赁期限为五年，自2019年8月1日起至2024年7月31日止，年租金40000元，于每年的8月1日支付，每三年涨原租金的10%。合同签订后，高炜翔迟迟没有向史美艳缴纳第一年度的租金，经多次催要未果诉至法院。 高炜翔辩称，1.史美艳所述与事实不符。涉案合同是2019年6月19日签订的，当天高炜翔向史美艳支付3000元订金，高炜翔租赁史美艳两套房屋的条件是要求全部打通开一家超市，史美艳当时承诺由其按照高炜翔的要求将墙壁拆除、全部打通后交付给高炜翔开超市使用。但是史美艳在拆除、打通两间房屋的过程中，物业公司进行阻止并告知承重墙不允许拆除，要是擅自拆除后物业公司不再给安装电线布线。高炜翔也感觉承重墙拆除后会危及使用人的人身安全和健康，不拆除的话又不符合高炜翔超市经营的基本要求，无法达到租赁合同目的，双方遂协商一致解除合同，由高炜翔负责恢复原状，高炜翔找人包工包料共花费3000元将史美艳已经拆除的部分恢复原状。在起诉之前，史美艳从未要求高炜翔缴纳租金。2.史美艳从未向高炜翔出示过房产证，无证据证明对涉案房屋具有合法所有权和处分权，租赁合同效力待定。3.涉案合同在实际履行之前已经由双方协商一致解除。史美艳夫妻均明确表示要求解除合同并恢复原状，高炜翔也已经实际履行，史美艳夫妻以实际行动表明涉案合同已经解除。4.涉案房屋史美艳至今未向高炜翔交付使用，至今也没有达到双方约定的交付使用的条件，史美艳违约在先，现在涉案房屋在史美艳手里。5.根据《合同法》第二百二十六条规定，结合本案《楼房租赁合同》看，合同中房屋租金未约定预付，属于约定不明，按照法律规定应当使用后支付，假设继续履行合同，房屋租金不到期，应当是2020年8月1日才支付第一年租金，并且高炜翔已经提前支付了3000元给史美艳，并缴纳了水电费250元，现高炜翔要求史美艳返还3000元租金及应当由史美艳承担的水电费250元。6.根据《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定，假设继续履行合同，史美艳应当按照法律规定先经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出拆除承重墙的设计方案，并按照高炜翔经营超市的要求全部打通后交付给高炜翔使用。假如史美艳不能拿出合法的拆除设计方案擅自拆除房屋承重结构，租赁房屋将存在危及人身安全的因素，根据《合同法》第二百三十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，高炜翔也有权随时解除租赁合同。综上所述，高炜翔签订《楼房租赁合同》后，史美艳未按约定将符合合同目的和条件的房屋交付给高炜翔使用，违约在先；后经与高炜翔协商一致同意解除合同并恢复原状，高炜翔也已经实际履行；现史美艳要求继续履行合同，违背诚实信用原则，属于无理之诉；鉴于涉案租赁合同已经解除，高炜翔也未实际使用涉案房屋，不应当支付租金；假设按照史美艳的诉求继续履行合同，第一年的租金尚未到期，因史美艳至今无法提供合法的并符合使用目的的房屋，高炜翔依法也有权随时解除合同，故请求驳回史美艳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：史美艳作为甲方与高炜翔作为乙方，共同签订落款日期为2019年8月1日的《楼房租赁合同》一份，合同约定：“第一条甲方将临沭县爱琴海小区9-1-101、9-1-102两套房子，租给乙方使用。第二条租赁期限：自阳历2019年8月1日起至2024年7月31日止，租赁期为五年。第三条租赁费及支付方式：租金为每年肆万元整，每年的8月1日支付租赁费，每三年涨原租金的10%。第五条在租赁期间，水、电费、物业、暖气等费用由乙方自行承担。第六条乙方未经甲方同意不得对甲方楼房进行改造和装饰，否则造成的损失由乙方完全承担。”合同另对其他事项作了约定。 2019年6月19日，高炜翔向史美艳交付了租房订金3000元，史美艳按高炜翔的要求将涉案房屋的部分墙壁拆除，在拆除房屋墙壁过程中因部分墙壁是承重墙，导致墙壁未全部拆除。 2019年7月27日，史美艳及其丈夫刘金涛与高炜翔的妻子张萍的通话录音内容部分摘录如下：史美艳“你抓紧处理好，恢复原样就行了”，张萍回复“我给你弄了，不是没给你弄”，史美艳回复：“我那外边墙室轻体转，你用大砖给我垒的，也不行哈，给我恢复原样了吗？”张萍回复：“你要砸房子你得弄好俺租，你不砸俺也没法租”史美艳“俺那是承重墙不能砸，人家物业上说其他能砸的都能砸”。张萍“你那时候说能砸，你说你现在不能砸我怎么租那时候你说好能砸的”。 2019年8月24日，张萍再次与史美艳通话录音内容部分摘录如下：史美艳“钥匙钥匙你不给我，你要干什么”，张萍回复“垒墙的给你放物业上的。”史美艳“我那是轻体转垒的，你找大砖垒就行了吗，我合同给你签了，你叫我砸我就给你砸了”张萍“我叫你砸，你要是砸这个砸那个，打电话给我说那边砸了你去看看，我去到你早砸完了，你要是不能都砸你得先给俺说好，你别先砸你知道不”。 高炜翔主张涉案合同是于2019年6月19日签订，落款日期是2019年8月1日，之所以把日期挪后，是为了给租房做准备，史美艳不予认可，认为合同签订时间是2019年8月1日。史美艳主张合同并未解除，通话录音中所陈述的恢复原状是解除合同的条件，如果不能恢复房屋原状就不同意解除合同，高炜翔辩解合同已解除，双方已达成解除合同的意思表示。 本院认为，史美艳与高炜翔签订的楼房租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行。案涉合同的落款日期虽然是2019年8月1日，但从高炜翔交纳订金的时间（2019年6月19日）及双方录音所陈述的墙壁拆除等事宜发生的时间，可以看出双方在2019年8月1日前就已对租房事宜进行协商，高炜翔交纳订金后，史美艳按高炜翔的要求将房屋墙壁进行了部分拆除，双方已实际履行租赁合同。 本案的争议焦点是租赁合同是否解除。其一，从合同的目的来看，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的……（四）当事人迟延履行债务或有其他行为致使不能实现合同目的”。双方签订租赁合同的目的是高炜翔租赁涉案房屋用于经营超市，在合同履行过程中，因房屋的部分墙壁不能拆除，导致高炜翔的合同目的不能实现。故，高炜翔可以根据法律规定行使合同解除权。其二，从双方是否达成解除合同的意思表示来看。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方在通话录音中显示，史美艳将房屋的部分墙壁拆除后，因部分墙壁是承重墙导致不能拆除，高炜翔租赁该房屋经营超市的目的不能实现，双方就合同解除事宜进行协商后，史美艳要求高炜翔将房屋恢复原状，实际上是双方达成一致的解除合同意思表示，至此涉案合同已解除。史美艳要求高炜翔将房屋恢复原状，高炜翔所恢复的房屋现状不符合史美艳的要求，系双方对履行解除合同的相关权利义务产生分歧，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方可就解除合同后房屋恢复原状的问题另行主张权利。综合以上两点可以看出，案涉租赁合同已解除，史美艳要求高炜翔继续履行合同，支付房屋租赁费，无事实和法律依据，不予支持。关于高炜翔主张的返还订金3000元及物业费、电费250元，因其在本案中未提起反诉，本案不予处理，可另行主张权利。 综上，史美艳的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下： 驳回原告史美艳的诉讼请求。 案件受理费825元，减半收取412.5元，由原告史美艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向我院预交上诉案件受理费。 审判员 王 晓 二〇一九年九月五日 书记员 王艳妮