江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)常民终字第1312号上诉人（原审被告）：严卫兵，男，1969年10月17日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陆建中，江苏瑞江律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史燕飞，女，1968年2月9日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陆建中，江苏瑞江律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨建春，男，1959年11月12日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：丁红英，常州市武进区郑陆法律服务所法律工作者。上诉人严卫兵、史燕飞因与被上诉人杨建春房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第2983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严卫兵、史燕飞上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人杨建春的诉讼请求。事实和理由：一审认定本案存在诉讼时效中断事由的证据不足，认定被上诉人对涉案房屋享有权利不当。一、被上诉人关于诉讼时效中断事由的举证，系传来证据，且不可证伪，一审认定诉讼时效中断的证据不足。本案诉讼时效已过。被上诉人举证四份证人证言证明存在诉讼时效中断事由。该四份证人证言存在下列共性：均听被上诉人讲，要去上诉人处收取租金；均陪同杨建春前往上诉人处，但均未进入上诉人经营的汽修厂，仅在门外等候；均未亲眼见到被上诉人向上诉人主张租金。基于上述事实，上诉人认为，一审认定本案存在诉讼时效中断事由的证据不足：1.证人所作证言属传来证据，且该证据并无其他证据佐证，属于孤证，传来证据在系孤证的情况下，是不能作为认定案件事实的依据的。2.证人陈述，被上诉人向上诉人主张租金时证人不在场，仅陪同到汽修厂门口，避免了与上诉人对质，该证人证言具有不可证伪性。二、2012年10月，被上诉人就涉案房屋与拆迁人签订了房屋拆迁协议，并于同年11月领取了第一笔拆迁安置费。自此涉案房屋的权利已由被上诉人让渡给拆迁人，涉案房屋由上诉人直接交付给拆迁人拆除的事实也证明，被上诉人自2012年10月签订拆迁协议并领取第一笔拆迁费后，便对涉案房屋不享有权利，也无权向上诉人主张租金。三、被上诉人提交的拆迁安置补偿协议有做伪的嫌疑。理由如下：1.钟宁拆迁公司的股东徐剑被抓，而且这家企业停业时间很长。2.钟宁拆迁公司的证照和印章都被拆迁方五星置业有限公司控制。3.从拆迁安置补偿协议来看，关键的条款即搬迁和结算期限没有作约定，而且第四款明确约定要附房屋拆迁补偿结算表。被上诉人提交的该协议是不完整的，没有提交房屋拆迁补偿结算表。被上诉人有无权利来主张租赁房屋的使用费，从协议签署的日期来看，是2012年8月20日，该协议是把临时建筑的所有权用金钱的形式来换取，被上诉人签订协议后所有权就丧失了，所以没有权利再来主张使用费。即使主张使用费，权利人也应该是拆迁方。被上诉人拿了三次拆迁补偿费用，但相关的取款依据没有提交给法院。被上诉人不提交房屋拆迁补偿结算表，主要是为了回避两个问题，一是协议的真实性，二是补偿表中有租赁方在房屋中添附的相关补偿约定。杨建春辩称，一审判决程序合法，事实清楚，适用��律正确，判决正确，应予维持。杨建春向一审法院起诉请求：1.严卫兵、史燕飞支付拖欠房租10万元及利息损失（从2014年12月2日起按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。2.本案诉讼费由严卫兵、史燕飞承担。一审法院认定事实：严卫兵、史燕飞系夫妻关系，2006年10月1日，杨建春与严卫兵签订房屋租赁协议一份，约定杨建春将本市勤业路289号的所有房屋及场地租赁给严卫兵用于开办常州市元田汽车修理厂，史燕飞系常州市元田汽车修理厂的业主，租赁期限为2006年10月1日至该房屋被实际拆迁之日止。租金每年5万元，租金支付方式为每年一付，先付后用。双方约定每年10月1日支付当年10月1日至次年9月30的房租。庭审中双方一致确认2012年4月1日以前的租金已全部付清。一审庭审中，杨建春申请证人倪某、李某、吕某、韩某出庭作证��证明杨建春曾于2011年10月、2012年9月底、2012年10月、2013年5月17日、2014年4月22日向严卫兵、史燕飞催要房租；申请证人汤某到庭作证证明严卫兵、史燕飞于2014年4月底搬离涉案房屋。严卫兵、史燕飞陈述未与杨建春办理返还房屋的交接手续，于2014年4月底将涉案房屋与严卫兵、史燕飞租赁的五星村委的房屋交付房屋拆迁部门。一审另查明，涉案房屋属于勤业路289号的一部分，但并未登记在勤业路289号房屋产权证中。涉案房屋建设时未取得建设规划许可证，一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设，涉案房屋没有产权证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程许可规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋建设时未取得建设规划许可证，一审法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设，且房屋没有产权证，所以涉案租赁合同无效。杨建春要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。关于支付占有使用费的期限，《租赁合同》上约定的租赁期限至房屋被实际拆迁之日止如何理解，严卫兵、史燕飞认为是杨建春取得了拆迁安置补偿款之后，杨建春认为至该房屋被实际腾空并拆迁之日。本案中，严卫兵、史燕飞并未将房屋实际腾空并返还杨建春，而是于2014年4月底将房屋直接交付拆迁部门，故占有使用费应支付至严卫兵、史燕飞将房屋交付至拆迁部门之日止，杨建春自愿只主张至2014年3月31日，法院予以准许。关于诉讼时效，双方约定每年10月1日支付当年10月1日至次年9月30日的租金，虽然该合同无效，但关于占有使用费的支付方式仍应参照合同约定，杨建春主张自2012年4月1日至2014年3月31日的占有使用费，按照双方约定，占有使用费的支付期限应为2011年10月1日、2012年10月1日、2013年10月1日，诉讼时效到期时间为2012年10月1日、2013年10月1日、2014年10月1日，杨建春曾于2011年10月、2012年9月底、2012年10月、2013年5月17日、2014年4月22日向严卫兵、史燕飞催要房租，诉讼时效多次中断，本案中杨建春主张的占有使用费未超过诉讼时效。严卫兵、史燕飞为夫妻关系，且严卫兵租赁房屋用于开办常州市元田汽车修理厂，该厂以严卫兵、史燕飞的家庭财产经营，史燕飞从该经营中分享利益，且本案债务形成于史燕飞与严卫兵的夫妻关系存续期间，故本案债务应由史燕飞与严卫兵共同承担。判决：严卫兵、史燕飞于判决生效之日起十日内支付杨建春房屋占有使用费10万元及利息（从2014年12月1日起至实际付清之日止按银行同期同档贷款利率计算）。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，由严卫兵、史燕飞承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，上诉人对一审查明的“涉案房屋属于勤业路289号的一部分”的事实提出异议，认为涉案房屋并不属于勤业路289号的一部分，应该是在289号的后面。双方当事人对一审查明的其他事实部分未提出异议，本院依法予以确认。二审经查阅一审卷宗查明，一审庭审中，被上诉人陈述，2015年3月领取了最后一笔拆迁款，拆迁款是分期付的，一共分了三次，签协议的时候给了一部分，房屋全部拆完之后，2014���5月的时候给了第二笔;上诉人陈述，第一笔拆迁款是在2012年9月支付给了被上诉人，在一半以上，第二笔是在2013年2月支付给被上诉人的，最后一笔尾款确实和被上诉人所述一致。本院认为，关于被上诉人是否有权向上诉人主张2012年4月1日至2014年3月31日期间的占有使用费的问题。从被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁协议》看，双方约定了租赁期限为至该房屋被实际拆迁日，而非签订拆迁补偿安置协议之日。另外，本案中拆迁人和被上诉人未明确约定搬迁期限，根据双方当事人的陈述和举证，上诉人于2014年4月搬离讼争房屋，而拆迁人在交房前尚未付清全部补偿款，故被上诉人有权在交房前继续对房屋进行使用、收益，即被上诉人有权向上诉人主张2012年4月1日至2014年3月31日期间的占有使用费。关于诉讼时效的问题。被上诉人为证明向上诉人催要过占有使��费，一审中提供了四位证人出庭作证，证人陈述的经过符合社会中一般情况下债权人向债务人催要款项的方式，且并不属于传来证据，本院予以采信，认定诉讼时效多次中断，本案被上诉人主张的占有使用费未超过诉讼时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人严卫兵、史燕飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢文忠代理审判员  袁海燕代理审判员  是飞烨二〇一六年十二月九日书 记 员  房 敏