河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0702民初1664号原告王起东，男，汉族，1969年7月1日出生，住河南省新乡县。委托代理人陶士印、ＸＸ，河南正安律师事务所律师。被告新乡市天安易居置业有限公司，住所地新乡市红旗区小店镇新运物流园综合办公楼四五六层。法定代表人陈玉芝。委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师。第三人（追加）新乡市易购商业管理有限公司（原名称为新乡市瑞众商场管理有限公司），住所地新乡市红旗区新中大道（中）801号。法定代表人刘杰。委托代理人李玉国，河南师大方正律师事务所律师。原告王起东诉被告新乡市天安易居置业有限公司（以下简称天安易居置业公司）、第三人（追加）新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王起东的委托代理人ＸＸ，被告天安易居置业公司及第三人易购商业管理公司的委托代理人李玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王起东诉称，2012年11月30日，原、被告双方签订房屋使用权转让合同，约定：被告将其所拥有合法产权的“易购商业广场”的2层396号房屋一套的使用权出租给原告，面积32.79平方米，出租期限自2014年7月1日至2044年6月30日，租金共计190000元。合同签订后，原告按约向被告支付了租金，但被告并未按约向原告交付房屋使用，已构成违约。原告多次向被告主张退还租金，被告均置之不理。故诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还租赁费190000元，并向原告承担违约责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、依法确认原告与被告签订的房屋租赁合同超过20年部分无效，并判令被告返还原告该部分房屋使用费71250元；2、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同，并判令被告向原告返还租赁费118750元；3、判令被告向原告支付违约金19380元（暂计算至2016年9月29日，之后按照日万分之二向原告支付至租金全部退还之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告天安易居置业公司辩称，一、答辩人与原告签订的合同为《物业使用权转让合同》，而非房屋租赁合同，根据合同意思自治原则，双方签订的《物业使用权转让合同》合法有效，故原告将该合同错误理解为房屋租赁合同，进而诉求确认超过20年的部分无效错误，不应支持。二、原告要求答辩人返还超过20年部分的房屋使用费已超过诉讼时效，不应支持。1、原告与答辩人签订的合同并非房屋租赁合同，不受最长20年租赁期间的限制；2、退一步讲，案涉合同即使认定为租赁合同，原告诉求返还超过20年部分的房屋使用费则属于返还财产请求权，应当适用2年诉讼时效的规定，时效起算点应当自原告知道或者应当知道合同存在无效情形之日起算。本案中，原告在合同签订时就应当知道本合同期限超过20年，且在合同签订后至起诉之前，从未向答辩人主张过返还超出20年部分房租的要求，早已超过了2年的诉讼时效。因此，原告的该项诉请不应支持。三、答辩人已向原告交付房屋，履行了合同义务，故原告要求解除合同，返还租赁费的诉请于法无据，不应支持。根据答辩人与原告签订的《物业使用权转让合同》第二条第3、4项，第六条第1、2项的约定：在合同期限内，原告可以对物业自营、出租、转让，整体经营由第三方具有商业运营管理资质的公司统一管理，经营期间自主经营、自负盈亏，独立承担责任，由此产生的法律责任和经济纠纷均与甲方无关。根据以上约定，答辩人在向原告交付物业后，已完全履行合同义务，原告无论自营或出租、转让经营，均应自负盈亏，概与答辩人无关，这不仅有合同的明确约定，同时也是商业固有关风险的承担规则。因此，在答辩人已履行交付房屋的合同义务、不存在违约行为的情况下，原告要求解除合同，返还物业使用费、赔偿损失的诉请于法无据，不应支持。四、答辩人向原告交付物业，不存在违约行为，同时，在答辩人与原告签订的补充条款中（第十一条），原告明确放弃追究答辩人任何的违约赔偿责任，故原告要求答辩人向其支付违约金不应支持。综上所述，答辩人请求查清本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人（追加）被告易购商业管理公司辩称，1、答辩人作为商业管理公司，并非案涉合同的当事人，根据合同相对性原则，原告追加答辩人为第三人无法律依据，请求依法驳回原告追加第三人的申请。2、本案原告将案涉物业转租给商户，商户与答辩人签订了《运营管理协议》，赋予了答辩人对易购商场进行商业管理的权利和职责。在此，答辩人也建议原告协同承租商户配合答辩人对易购商场进行整改和业态调整，以使得商场尽快开业经营，业主取得转租收益。经审理查明，2012年11月30日，原告王起东与被告天安易居置业公司签订大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，合同约定：被告天安易居置业公司将其易购商业广场的2层396号、建筑面积为32.79平方米的商铺使用权转让给原告，总价款为190000元，使用权转让期限为自本协议签订之日起至2044年6月30日止。2014年4月13日，原告与第三人易购商业管理公司就案涉商铺签订大学城易购商业广场《业主协议》；2014年8月31日，原告将案涉商铺转租他人，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。2014年9月12日，案涉商铺的商户与第三人易购商业管理公司签订《运营管理协议》，协议期限自2014年10月1日起至2015年10月1日止。2015年10月份以后，易购商场完全停止营业。现原告以被告构成违约为由，诉至本院。认定上述事实的证据材料有《物业使用权转让合同》、《业主协议》、租赁合同、《运营管理协议》以及双方当事人的自认与庭审陈述。本院认为，原告王起东与被告天安易居置业公司签订的大学城易购商业广场《物业使用权转让合同》，实为租赁合同，该期限为自协议签订之日起即2012年11月30日至2044年6月30日止，总价款为190000元，根据《中华人共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。双方签订的合同期限已超过二十年，故超过部分即自2032年11月30日至2044年6月30日共计11年7个月应属无效，被告天安易居置业公司向原告退还该无效期间的租赁费用。根据双方约定的租赁期限及总价款，可得每月租赁费为501.32元[190000÷（240+139）月]，超过二十年的租赁费为69683.48元[501.32×139月]，故被告天安易居置业公司应向原告退还租赁费为69683.48元。被告天安易居置业公司已按双方合同约定将案涉租赁物交付原告，履行了合同义务，至于第三人易购商业管理公司对易购商业广场的整顿，亦是易购商业管理公司履行其与原告签订的《业主协议》及其与商户签订的《运营管理协议》的商业管理职责的行为，被告天安易居置业公司不存在合同违约的情形，故对原告要求解除双方签订的《物业使用权转让合同》以及支付违约金的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告新乡市天安易居置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王起东租赁费69683.48元；二、驳回原告王起东的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4618元，由原告王起东负担3081.09元，被告新乡市天安易居置业有限公司负担1536.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  肖培源审 判 员  刘志丹人民陪审员  史来红二〇一六年十二月二十日书 记 员  王宝宝