贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8034号 原告：陈磊，男，汉族，出生于1992年6月18日，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：李世宏（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224201710702688。 委托诉讼代理人：付甜（一般授权），系贵州创驰律师事务所实习律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区北商贸城，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。 委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 原告陈磊与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告陈磊委托代理人李世宏、付甜，被告博泰公司之委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告賠偿原告因逾期交付位于毕节市房屋的违约金为37927.89元（自2015年12月31日至2018年6月29日,违约天数计910天,以购房款416790.00元为基数,按每日万分之一计算）;二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年7月25日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于毕节市房屋,该房屋建筑面积为138.93平方米，总价款416790.00元。被告承诺在2015年12月31日前向原告交付该房屋,并约定逾期交房超过60日,按照约定交付期限届满之日起至实际交付日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之一的违约金。合同签订后,原告已依照合同约定的时间向被告支付全部购房款共计416790.00元,其中,首付款为126790.00元,银行按掲货款290000.00元。直至2018年6月29日オ交付该房屋,被告未按照约定履行交付义务已构成违约。原告为维护自身的合法权益,特根据《民事诉讼法》之规定,向贵院提起诉讼,希望贵院能判如所请! 被告博泰公司辩称，一、博泰公司与被答辩人签订的案涉《商品房买卖合同》没有落款签订时间。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”。本案中,博泰公司与被答辩人签订的《商品房买卖合同》尚未成立状态,故被答辩人要求博泰公司根据涉案合同承担逾期交房违约责任,无事实及法律依据。二、若人民法院认定博泰公司与被答辩人签订的案涉《商品房买卖合同》在未落款日期也成立且生效的前提下,博泰公司认为:1.根据被答辯人的主张,其起诉已超过诉讼时效。2.答辩人已经积极履行合同义务,且被答辩人也没有任何实际经济损失,若要求博泰公司承担违约责任,则有违公平责任原则。若人民法院非得认定博泰公司应当承担违约责任,博泰公司认为违约金过高,应当酌情予以调减。三、被答辩人的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出,但根据双方合同第22条约定的办证模式,是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书,交付被答辩人,由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中,并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言,因系委托办理,双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看,先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记,而后再行办理分户登记,总登记时间约定在交房后180日之内,在分户登记虽然之后没有写明具体时间,但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下,本案并不存在逾期办证的事实。所以,被答辩人主张的逾期办证违约责任应当子以驳回。四、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书,是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料,并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告,规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书,转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策实颁布、实施的不可抗力因素,答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定,可以免责。因不动产统一登记制度的实施,改变了双方合同约定的履行方式,答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书,但基于政策实施的不可抗力因素,不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行,在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后,及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定,被答辩人也未对被告主张过权利及给子必要的履行期限,本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。五、合同并未约定委托办理的期限及违约责任,被答辩人也没有产生实际损失,其主张的违约金不应支持。即使存在损失,被答人主张的违约金过高,应当依法予以调低。六、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明,无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办 法》,都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人,事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下,合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性,更缺乏必要的生效要件,应当判定该条款不能成立。另ー方面,违约责任的构成系“能为”而“不为”故而从合同公平、合理原则出发,不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时,在被答辩人未付清全款的情况下,其主张的违约金应不子支持。综上所述,请求依法判决。 本院经审理查明，2014年7月25日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,合同约定原告向被告购买位于毕节市房屋,该房屋建筑面积为138.93平方米，总价款416790.00元。被告承诺在2015年12月31日前向原告交付该房屋,并约定逾期交房超过60日,按照约定交付期限届满之日起至实际交付日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之一的违约金。合同签订后,原告已依照合同约定的时间向被告支付全部购房款共计416790.00元。直至2018年6月29日才向原告交付该房屋,被告未按照约定履行交付义务已构成违约。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2015年12月31日前向原告交付该房屋，2018年6月29日才向原告交付该房屋,被告未按照约定履行交付义务已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2015年12月31日之前履行交付商品房的义务，原告于2019年7月10日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2016年7月11日起至被告交付商品房之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。故原告逾期交房违约金应从2016年7月11日起，以原告已付购房款416,790.00元为基数，按日万分之一的标准计算至2018年6月29日。被告辩称的理由不能完全成立，本院部分采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付原告陈磊位于毕节市交付房屋的违约金；违约金以已付房款416790.00元为基数，按日万分之二的标准计算，时间从2016年7月11日至2018年6月29日止； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币374.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年九月二十日 书记员  李 犇