山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0106民初2205号原告：山西中煤物业有限公司，住所地太原市并州北路**。法定代表人：赵富平，经理。委托诉讼代理人：姜燕，女，该公司法务，住太原市许西村。被告：王飞，男，1977年1月26日出生，汉族，山西超体体育文化传播有限公司法人，住太原市。原告山西中煤物业有限公司与被告王飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西中煤物业有限公司委托诉讼代理人姜燕、被告王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西中煤物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金150万元（已扣除保证金）；2、判令被告向原告支付原告已垫付的水费、物业费共计279939元；3、判令被告向原告支付违约金533981.7元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月1日，原、被告签订《场地（房屋）租赁合同》，约定原告把位于太原市并州北路35号金港国际商务中心A座三层整层租赁给被告,房屋面积为3450㎡,租金为150万元/年,按季度支付。租期自2011年7月1日至2016年6月30日止,并约定被告如未依约交纳租金及费用,逾期一个月内每日向甲方支付迟延租金及费用10%的违约金,超过一个月每日应付3倍的违约金。后原、被告于2011年6月30日签订《补充协议》将租期更改为2011年10月1日至2016年9月30日。合同签订后,原告如约交房,被告因长期未交纳房租,于2016年9月20日与原告协商后,又签订了《房屋退租协议》,确认被告提前退租，截止到2016年9月30日被告欠付原告租金150万元,并承诺2017年6月30日前支付75万元，2018年6月30日前支付75万元。但至今为止被告未向原告支付分文,并拖欠水费540元、物业费279399元。综上所述,被告违背诚实信用原则，拖欠原告租金150万元,水费、物业费279939元,已构成严重违约。根据相关法律规定原告有权要求被告支付拖欠租金与违约金,特此请求法院依法支持原告全部诉讼请求,以维护原告的合法权益。被告王飞辩称，本案原告主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。有几种特殊情况的时效为1年，即在房屋租赁中，承租人拒付，或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年。本案中原告出具的租赁合同是在2011年6月30日签订的，至今已有8年多的时间，故该主张现已超过法定的诉讼时效。且依照谁主张谁举证的原则，原告提供一份2016年9月20日签订的《房屋退租协议》及其它关于被告的承诺书均为伪造，我方不予承认。据此，原告为其主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求己超诉讼时效；二、事实:本案原告主张中所涉及房屋未办理消防验收，导致被告在经营娱乐场所时无法办理营业手续，2011年10月装修完毕后一直无法开业，至2012年10月长达一年时间无法正常营业。期间，我方多次向原告索要消防验收证明，原告承诺有，但一直无法提供，直到我方在办理经营手续时才被告知无消防手续，严重影响被告正常经营，因此，在履行合同方面存在争议。我方认为，被告应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的主要证据，本院认定如下：1、原告提交的2018年到2019年原告工作人员与被告的聊天记录，拟证明原告一直在向被告催要房租，被告质证称对该证据真实性不予认可，自己是在四楼，原告备注为三楼王飞，本院认为该证据不能证明聊天对方的身份，该证据本院不予认定；2、原告提交的2013年7月26日、2014年1月26日承诺书两份，拟证明王飞在租赁期间租赁目的是为了开太原市乐活天地文化传媒有限公司，现名称变更为太原市真爱空间娱乐文化有限公司。在租赁期间存在房租拖欠情况，多次出具承诺书，承诺按时交纳房租。被告质证称真实性、客观性、关联性均不认可，不是被告签的字，本院认为，上述两份承诺书的真实性因被告未提供相反的证据予以反驳，该承诺书的真实性本院予以确认。庭审中，原告陈述因被告否认《房屋退租协议》上的签字为其本人所签，该协议是原告盖章后交给被告工作人员，因此不清楚是否是被告签字，所以撤回该证据。本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，原告（甲方）作为出租人与被告作为承租人(乙方)签订《场地（房屋)租赁合同》，约定：1、出租场地位于太原市并州北路35号金港国际商务中心三层整层，租赁面积共计3450平方米；2、乙方租赁该房屋的用途为:经营；3、租期为五年,从2011年7月1日至2016年6月30日止(2011年4月1日至2011年6月30日为装修免租期);4、租金计算方式:150万元/年,甲方提供空调设备、供暖设备、供电供水设备且在乙方装修期间提供其它方面的技术支持；交纳方式:租金以一个季度为一个租赁期。乙方在合同签订当日内支付甲方首季度场地租金375000元。甲方出具相关发票；每季度租赁期满前一个月即每年3月1日、6月1日、9月1日、12月1日前支付下季度的租金；5、租金中不包含物业费，乙方应另行与物业公司签订物业合同,使用租赁场地过程中实际发生的水、电、气、能源等相关费用应按物业合同中的收费办法由乙方向物业公司另行支付；6、本合同生效后，未经双方书面一致同意，任何一方不得擅自变更和解除该合同。甲方或乙方需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方,并向对方支付相当于一个月场地（房屋)租金的违约金；乙方有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，甲方有权解除合同,并有权采取停水、停电等措施；7、乙方未依约交纳租金及费用的，除应立即如数缴清外，逾期一个月内，应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用10%的违约金;超过一个月的,自超过之日起应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用3倍的违约金。2011年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方与甲方于2011年3月29日签订《场地租赁合同》,现对原合同补充如下:1、装修免租期由6月30日延长至9月30日,即2011年4月1日至2011年9月30日为装修免租期(此装修免租期为最长期限,日后不得再次更改)；2、租期为五年，从2011年7月1日至2016年6月30日止更改为从2011年10月1日至2016年9月30日止；3、本补充协议修订增加后的内容以“补充协议”中的约定作为双方执行的依据，并作为原《场地租赁合同》不可分割的组成部分，与原《场地租赁合同》具有同等的法律效力，除本协议中明确修改的条款之外,未经修订的内容,仍以原《场地租赁合同》的约定为准。2013年7月26日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：1、经协商，新合同为年租金210万元，合同期限从2013年10月1日起到2018年9月30日止。合同开始生效后，严格按照合同规定缴纳房租，于2013年9月30日前缴纳52.5万元，以后每年按季度(每年12月1日、3月1日、6月1日、9月1日前)支付下一季度房租。原合同于2013年9月30日废止后，新合同开始执行。2、截止2013年9月30日，根据2011年4月1日与王飞签订的《场地(房屋)租赁合同》中的第二条与第三条规定，共欠房租费用141.5万元。新合同生效的条件下，我方将所欠房租费用分期按月支付，每月10万元。2013年7月31日前缴纳10万元，2013年8月30日前缴纳10万元，以此类推。被告承诺严格按照此承诺书归还欠款，并重新签订《场地(房屋)租赁合同》，且严格按照新合同执行。2014年1月26日，太原市乐活天地文化传媒有限公司向原告出具《承诺书》，承诺：1、根据2011年4月1日与王飞签订的《场地(房屋)租赁合同》中的第二条与第三条规定，截止2014年1月31日共欠房租费用150.5万元。2、2014年2月15日前缴纳15万元，2013年3月31日前缴纳15万元，剩余房租在2014年6月30日全部缴清。庭审中，原告陈述其主张的租金是2015年9月1日至2016年6月1日，其主张的水费是2015年度的，主张的物业费是2012年1月至2015年12月31日。原告于2019年3月18日向山西杰欣物业有限公司交纳了上述水费及物业费。证实上述事实的证据有，《场地（房屋)租赁合同》、《补充协议》、两份《承诺书》、水费、物业费收据等书证，及双方当事人当庭陈述。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告当庭陈述主张的租金为2015年9月1日至2016年6月1日期间，其关于租金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，原告也未提供证据证实诉讼时效有中止、中断的情形，故被告关于原告主张已过诉讼时效的辩解意见本院予以采纳，原告相应的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告主张的水费为2015年度、物业费为2012年1月至2015年12月31日，至原告起诉时已经超过2年的诉讼时效，且原告未提供诉讼时效中止、中断的证据，故原告相应的诉讼请求本院不予支持。原告主张的租金及水费、物业费已超过诉讼时效，因此基于上述费用产生的违约金亦超过诉讼时效，原告相应的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告山西中煤物业有限公司的诉讼请求。案件受理费25312元，由原告山西中煤物业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  张盈敏人民陪审员  段长明人民陪审员  冯清莲二〇一九年九月二十日书 记 员  侯文燕相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则实施前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。