南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0602民初5181号原告南通瑞安物业管理有限公司（组织机构代码56292468-6），住所地南通市崇川区龙王桥东路2号德诚翠湖湾21号楼103室。法定代表人陆俊，董事长。委托代理人杨建成，南通瑞安物业管理有限公司员工。委托代理人黄建，南通瑞安物业管理有限公司员工。被告施骏锋，男，1978年12月30日生，汉族，住南通市崇川区。被告陈志燕，女，1980年12月12日生，汉族，住南通市崇川区。原告南通瑞安物业管理有限公司与被告施骏锋、陈志燕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法由审判员陆栋梁适用小额诉讼程序独任审判，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告南通瑞安物业管理有限公司的委托代理人黄建及被告施骏锋、陈志燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通瑞安物业管理有限公司诉称，原告为德诚翰景园小区物业管理公司，被告为该小区1幢204室业主。原、被告于2013年7月签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业服务内容、物业服务费用和支付方式。合同签订后，原告依约履行了物业服务的义务，但被告仅支付了首期物业费用，之后两期年的物业费至今仍未交付。请求判令被告支付南通市崇川区德诚翰景园1幢204室2014年7月1日至2016年6月30日期间物业服务费和公共能耗费5038元，并支付自物业费欠缴次日起至欠缴物业费清偿之日止按日万分之五计算的滞纳金。被告施骏锋、陈志燕辩称，原告物业服务和管理工作不位，具体情况如下：1、2013年,被告楼下装修，敲掉了厨房里的公共排烟管道，直接向户外排烟，原告没有尽到劝阻义务；2、被告家门外的通道旁的垃圾一直没人清理；3、2016年8月，公共下水道堵塞，污水从厨房返溢到被告家中；4、2016年7月，楼栋西边的电梯发生故障，一直未得到检修；5、楼梯口的通道放有电瓶车，影响通行，没人管理；6、楼道灯不亮，没及时更换；7、小区南门口马路边常停满车辆，影响出入；8、小区门禁形同虚设；9、一楼住户破坏绿化。同意按5折缴纳物业费。经审理查明，2012年12月19日，被告施骏锋、陈志燕与南通德诚房地产有限公司签订了商品房买卖合同，向该公司购买了德诚翰景园1幢2单元204室住房，该房屋建筑面积110.52平方米。原告系德诚翰景园的前期物业服务企业。被告施骏锋、陈志燕办理德诚翰景园1幢204室入住手续时，与原告签订了具有格式条款内容的前期物业管理服务协议，协议对物业公司与业主双方的权利与义务，物业管理服务内容、物业管理服务质量、服务费用、违约责任等事项作了明确规定。其中，协议约定的物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理、环境卫生、秩序维护、交通秩序与车辆停放管理、房屋装修管理。协议约定的物业管理服务费为：住宅按建筑面积每月每平方米1.58元，公共能耗分摊费为每月每平方米0.32元（代收代缴，届时按实际使用予以公示，多退少补），合计每月每平方米1.9元，连续六个月以上空置的，须向物业公司书面备案，按国家规定收取不低于70%的物业服务费。每年的8月31日前预交12个月的物业服务费，逾期一天加收应付金额的0.3%作为滞纳金。合同签订后，原告一直在被告所在的德诚翰景园提供物业管理服务至今。2013年7月2日，被告向原告支付了2013年7月至2014年6月的物业管理费和公共能耗费共计2519.86元，此后未再缴纳物业管理费。原告追索无果，遂诉至本院，提出上述诉请求。诉讼中，庭审中，原告为证明其履行了物业管理合同约定的义务，提供了以下证据：小区物业管理工作提醒、保洁工作计划、外来人员访客出入登记、保安巡查记录、电梯维护报告等。对于被告在答辩中提及的物业服务和管理工作中存在的问题，本院在庭审中与双方进行了核实，查明原告对此业已有所作为。对上述问题中所涉及的日常性服务工作和共用设施、设备维护工作，原告还是正常有序进行的，只是时效上不尽如所意，特别是需要启用公共部位维修基金的，则更需要要长一些的时间；对上述问题中所涉及的一些业主违反物业管理规定的行为，原告已发了整改通知，也向相关部门进行了举报。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、德诚翰景园住宅小区前期物业服务收费标准核定通知、已交物业费发票，本院调取的南通市德诚翰景园1幢204室房屋产权登记查询结果，被告提交的照片以及当事人在本院庭审笔录中的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案原告与被告签订前期物业管理服务合同内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据原告提供的证据，可见其在德诚翰景园提供了保洁、保安、公共设施设备维护等物业管理服务，应认定其履行了物业服务合同的主要义务。被告作为德诚翰景园小区业主，在接受了原告提供的物业管理服务后，应依法和依照合同约定履行支付物业管理服务费的义务。被告无正当理由拒交2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费和公共能耗费，有违法律规定。原告与被告签订的前期物业服务合同对物业收费价格作了明确约定，即物业服务费每月每平方米1.58元，代收代缴的公共能耗分摊费每月每平方米0.32元。据此，2014年7月1日至2016年6月30日期间，被告应向原告支付物业服务费为4190.92元（1.58×110.52×24），代收代缴的公共能耗费为848.79元（0.32×110.52×24），合计5039.71元。原告要求被告支付此期间的物业管理服务费和公共能耗费5038元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，实质上系违约金。被告在未提出法定免责事由的情况下拒交物业费，已经构成违约，应当向原告支付违约金。合同约定的日千分之三的违约金标准高于法律的禁止性规定，且违约金依法不得过分高于被告违约给原告造成的损失。本院酌情参照年利率24%的法定最高民间贷款利率标准（每日0.66‰）计算逾期付款违约金。关于违约金的起算日期，根据合同约定的缴费时间点，应为欠缴费用当年的9月1日起计。被告反映的原告物业服务、管理工作不位的情况中,有的属于原告对其他业主违反物业管理规定行为怠于管理，如被告提及的情况1、5、9项；有的属于原告日常性服务工作不及时不到位的情况，如被告提及的情况2、3、6项；有的属于原告对共用设施、设备的维护不及时，如被告提及的情况4、8项。本院认为，对于第一种情况，原告已经发了整改通知，尽了物业管理义务，但此种情况的改善和根治还要小区全体业主的理解、自治、配合，甚至还需要依仗有关主管部门在政策、执法、财政等资源方面的投入。对于第二、三种情况，从原告的举证情况来年，其日常性服务工作及对共用设施、设备的维护工作是正常有序进行的，已履行了物业服务、管理、维护的基本义务。综上，物业管理服务工作的对象具有概括性，点对点的针对性服务是做不到的；被告指责原告在上述问题的解决上作为不当，并不影响对原告已经履行了物业服务合同主要义务的整体评判，被告以此拒付原告物业费理由不能成立。关于被告提及小区南门口马路边常停满车辆，影响出入情况，不在小区物业管理范围内，与本案无涉，且原告业已经向有关部门反映了，本院中对此不予评判。小区物业服务的投入和为继很大程度上依赖小区全体业主物业费用的及时缴纳。未缴纳物业费用却并不妨碍继续享受物业服务，这样势必影响缴费业主的缴费意愿，使其对公平性产生质疑。长此以往，物业服务投入必将难以为继，最终损害的是小区全体业主的利益。同时，物业公司也应当与业主保持常态沟通，及时反馈、收集业主提出的意见、问题，不断改善物业服务。希冀通过物业公司与业主之间的良性互动，使小区的物业服务环境迈入良性轨道。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告施骏锋、陈志燕于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通瑞安物业管理有限公司南通市崇川区德诚翰景园1幢204室2014年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费和公共能耗费5038元。二、被告施骏锋、陈志燕于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通瑞安物业管理有限公司按每日0.66‰计算的逾期缴费滞纳金（其中2014年7月1日至2015年6月30日间的费用2519.86元，自2014年9月1日计算至实际给付之日；2015年7月1日至2016年6月30日间的费用2519.86元，自2015年9月1日起计算至实际给付之日）。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告施骏锋、陈志燕负担。本判决为终审判决。审判员  陆栋梁二〇一六年十二月二十二日书记员  李 展附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳