陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕03民再21号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：宝鸡市阳光上东小区业主委员会，住所地陕西省宝鸡市高新大道**。负责人:王旭，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:杨林周，陕西秦川律师事务所律师。被申请人：（一审被告、二审上诉人）：宝鸡惠诚物业管理有限公司，住，住所地陕西省宝鸡市高新开发区**北侧阳光上东小区**楼一社会信用代码9161030156379377XU。法定代表人:蒋宏山，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈廷，陕西正泰律师事务所律师。委托诉讼代理人:高雅杰，陕西正泰律师事务所律师。再审申请人宝鸡市阳光上东小区业主委员会（以下简称阳光上东业委会）与被申请人宝鸡惠诚物业管理有限公司（以下简称惠诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，宝鸡市渭滨区人民法院于2017年6月13日作出（2017）陕0302民初302号民事判决。再审申请人阳光上东业委会不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日作出(2017)陕03民终1308号民事裁定，撤销原判，发回重审。2018年3月12日，渭滨区人民法院作出（2017）陕0302民初4011号民事判决，被申请人惠诚物业公司不服，上诉至本院。本院于2018年8月2日作出（2018）陕03民终661号民事裁定，撤销原判，驳回阳光上东业委会的起诉。裁定发生法律效力后，再审申请人阳光上东业委会向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年4月26日作出(2019)陕民申289号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人阳光上东业委会主任王旭及委托诉讼代理人杨林周，被申请人惠诚物业公司法定代表人蒋宏山及委托诉讼代理人陈廷、高雅杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。再审申请人宝鸡市阳光上东小区业主委员会申请再审称，请求撤销本院（2018）陕03民终661号民事裁定，维持宝鸡市渭滨区人民法院（2017）陕0302民初4011号民事判决。理由：(一)二审法院适用法律错误。本案是物业服务合同纠纷，属于人民法院受案范围；《物权法》第七十六条关于“双过半”的规定不适用于本案。依据《物业管理条例》第二十六条、《陕西省城市居住区物业管理条例》第五十一条之规定，业委会与嘉运物业公司签订的《物业服务合同》生效后，作为前期物业的惠诚物业公司的前期物业合同即自行终止。“前期物业服务合同”与业委会选聘物业公司签订的“物业服务合同”在合同的终止、解除等程序上适用法律规则不同。(二)二审裁定认定事实错误。召开业主大会的时间属于程序性而非效力性规定。业委会与嘉运公司签订的物业服务合同的法律效力归于业主，在业主未依照法定程序否定合同效力的情况下，按照“不告不理”原则，二审无权评价该合同的法律效力。二审依据前期物业协议第22条，认定该协议终止的条件未成就，与法相悖。被申请人惠诚物业公司辩称，阳光上东业委会的起诉未经业主大会授权、追认，诉讼主体不适格。业委会与嘉运公司所签物业服务合同成立但不生效，因为未提前15日通知召开业主大会，程序违法；选聘嘉运物业时，参会业主未达到“双过半”标准。请求驳回业委会的再审请求，维持二审裁定或改判驳回其诉讼请求。再审申请人阳光上东业委会向一审法院诉讼请求1、判令被告即刻撤离原告所属小区（高新大道199号阳光上东小区），并移交小区物业相关资料和资产；2、本案诉讼费由被告承担。原一审法院查明，宝鸡市阳光上东小区位于宝鸡市高新区高新大道199号，由宝鸡市馨竹房地产开发有限公司开发建设，小区总面积235720.94㎡，小区住宅总数4452套，商铺78套。截止2017年11月23日，阳光上东小区已签订商品房买卖合同的住宅、商业已办理产权证总计4062户。2010年4月起，小区部分业主开始入住，被告惠诚物业公司分别与入住业主签订了《前期物业服务协议》载明“本合同期限自2011年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”2016年4月，经八鱼镇物业管理办公室审核同意，阳光上东小区成立了业主大会会议筹备组，组成人员有乡镇代表、建设单位代表及业主代表。后又组成了阳光上东小区业委会筹备组，通过公示报名产生了业委会候选人。2016年6月30日，小区召开业主大会，采用流动投票和现场投票两种办法选举产生了业委会成员。2016年7月6日，阳光上东小区业委会成员选举产生了业委会主任、副主任及委员。2016年7月30日，八鱼镇物业管理办公室批复宝鸡市阳光上东小区业委会成立及业委会人员职务。2016年8月2日，阳光上东小区业委会组建了招聘物业服务企业筹备组，并于2016年9月3日召开了选聘物业服务公司业主大会，并授权业委会选聘新的物业服务企业，代表业主签署相关文件，负责新旧物业交接的所有事宜。2016年9月29日，阳光上东小区业委会与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司（以下简称嘉运物业公司）签订了《物业管理服务合同》，约定由案外人嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务，期限为3年，自2016年9月29日起至2019年9月29日止。2016年10月28日，被告向嘉运物业公司移交了小区交换站设备用于小区供暖。被告未向原告移交：1、建设单位应当向物业服务企业移交的图纸等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必需的其他资料。2、物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明。3、用水及用电设施。4、物业用房。原一审法院认为，物业管理活动中，应当依法保障业主的合法权益。房屋的所有权人为业主，业主可以召开业主大会，选举业主委员会。原告经过业主大会选举产生并经有关部门核准备案，其成立符合法律法规的相关规定，故原告阳光上东业委会的诉讼主体适格。依据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。本案中阳光上东小区的建设单位宝鸡市馨竹房地产开发有限公司选聘了被告为该小区提供物业服务，后小区的业主分别与被告签订了前期物业服务合同，由被告向阳光上东小区提供物业服务。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。2016年7月，阳光上东业委会成立后，通过召开业主大会及书面征求意见，决定解聘被告物业公司，选聘新的物业公司，其做法符合法律规定。原告选定了案外人嘉运物业公司后，与其签订了物业服务合同，约定由嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务，期限为3年，自2016年9月29日起至2019年9月29日止。2016年10月28日，被告向嘉运物业公司移交了小区交换站设备用于小区供暖。依据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。原告已与案外人嘉运物业公司签订了合法有效的物业服务合同，该合同已生效，故前期物业服务合同应当终止。且被告已将小区内的供暖设备移交给嘉运物业公司，因此被告以选聘新的物业公司的程序不合法，并以原告与案外人嘉运物业公司签订的《物业服务合同》无效为由拒绝退出，其答辩意见不能成立。阳光上东小区业主入住时，分别与被告签订了《前期物业服务协议》载明“本合同期限自2011年1月1日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止”。本案中，原告业委会代表全体业主已与新的物业管理企业签订了合法有效的合同，且该合同已经生效并履行，故被告与业主签订的《前期物业服务协议》应当终止。原告主张被告撤离阳光上东小区的诉求，应予支持。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中原告要求被告退出阳光上东小区物业服务区域并移交小区相关物业资料，其主张于法有据，予以支持。被告应在撤离阳光上东小区物业服务项目时，将应该移交而未移交的资料、用水用电设施及物业用房移交原告。原告未提交相关的资产清单及证据，故对于原告主张被告移交相关资产的诉称，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十九条第二款，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条规定，判决：一、被告惠诚物业公司于判决生效后三十日内撤离宝鸡市阳光上东小区（宝鸡市高新区高新大道199号），并向原告阳光上东业委会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施及物业用房。二、驳回原告阳光上东业委会的其它诉讼请求。本院二审查明，宝鸡市阳光上东小区位于宝鸡市高新区高新大道l99号，由宝鸡市馨竹房地产开发有限公司开发建设，该小区住宅总数4452套，商铺78套，小区总建筑面积235720.94平米，已办理产权证4062户。2010年4月份小区业主开始入住，初期由开发商委托惠诚物业公司进行物业管理服务，惠诚物业公司分别与入住业主签订了前期物业服务协议，约定协议期限“至业主委员会代表全(体)业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”2014年11月，阳光上东小区第一届业委会成立，2015年1月第一届业委会解散。2016年4月，经八鱼镇物业管理办公室审核同意，阳光上东小区成立了业主大会会议筹备组，后又组成了业委会筹备组。2016年6月30日，小区召开业主大会选举产生了第二届业委会成员。2016年7月6日，业委会成员选举产生了业委会主任、副主任及委员。2016年7月30日，八鱼镇物业管理办公室批复宝鸡市阳光上东小区业委会成立及业委会人员职务。2016年8月20日，阳光上东业委会组建了招聘物业服务企业筹备组，8月26日业委会张贴了召开业主代表大会的通知，9月3日召开了选聘物业服务企业业主大会，投票决定选聘新的物业服务企业，会议表决情况为：小区住户2363户，赞成票l262张，反对票5张，无弃权票。业主大会并授权业委会选聘物业服务企业，代表业主签署相关文件，负责新旧物业交接所有事宜。2016年9月29日，阳光上东业委会与案外人嘉运物业公司签订了物业管理服务合同，约定由嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务，期限3年，自2016年9月29日起至2019年9月29日止。2016年10月26日惠诚物业公司与阳光上东业委会签订《关于2016年阳光上东交换站移交双方协议书》，载明：当前业委会与热力公司签订了今冬供暖协议，为了保障今冬业主供暖大局，经协商，惠诚物业公司将小区交换站移交业委会用于小区今冬供暖。协议并对移交细节作了约定。2016年10月28日惠诚物业公司、嘉运物业公司和阳光上东业委会三方签署了《惠诚物业公司向业委会移交清单》，对交换站进行了移交。其后因阳光上东业委会要求惠诚物业公司向嘉运物业公司移交相关资料未果，2016年12月19日阳光上东业委会向渭滨区人民法院提起诉讼。2017年3月19日阳光上东业主大会和业委会共同发布通知，定于3月27日召开全体业主大会。3月27日业主大会议程为总结前段工作、学习有关文件、就业委会因物业交接提起的诉讼进行表决。业委会制作的《业主大会记录》记载，同意诉讼的业主有280人，入户签名为1221人。经查，该记录中业主签名内有虚假签名。本院二审认为，依照《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业，以及有关小区共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。业主通过业主大会集体讨论的形式形成的决议，被视为全体业主的意思表示。业主大会形成决议的方式，法律规定应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（简称“双过半原则”）。业委会作为业主大会的执行机构，应依照业主大会形成的合法有效的决议行事。2016年8月26日阳光上东业委会张贴的召开业主大会通知，距离业主大会召开仅八天时间。《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日以前通知全体业主。”业委会的通知在时间上不符合《物业管理条例》的规定。2016年9月3日召开的阳光上东业主大会选聘物业服务企业表决情况为：小区住户2363户，赞成票l262张，反对票5张，无弃权票。该决议未注明投赞成票的业主所代表的专有部分建筑面积，也不能反映其是否超过小区建筑物总面积的半数。故该决议不符合法律规定的“双过半原则”。因业主大会通知的时间不符合法律规定的提前十五天，决议的形成也不符合法律规定的“双过半原则”，故该大会决议不能被认定为全体业主的意思表示。业委会依照该决议与案外人嘉运物业公司签署的物业服务合同，不能被视为代表全体业主，该合同因缺乏全体业主真实意思表示而不能产生相应的法律效力。惠诚物业公司与业主签订的前期物业服务协议约定，协议期限至业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。可见前期物业服务协议终止的条件，就是业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效。因业委会与案外人签署的物业服务合同，不能被视为代表全体业主，不能产生相应的法律效力，故前期物业服务协议终止的条件并未成就。因前期物业服务协议终止的条件未成就，故业委会并不能当然的代表全体业主对惠诚物业公司提起诉讼。业委会以自己的名义起诉要求惠诚物业公司撤离，属于小区有关共同管理权利的重大事项，应当由业主按照法定条件和程序决定。2017年3月19日业主大会和业委会共同发布召开全体业主大会的通知，距离业主大会召开仅八天时间，该通知在时间上不符合《物业管理条例》的规定。3月27日业主大会就业委会因物业交接提起的诉讼进行的表决，该表决记录因存在虚假业主签名，同时也未注明投赞成票的业主所代表的专有部分建筑面积，故该大会决议属于无效决议。业委会据此提起的诉讼，因无全体业主同意和授权而缺乏诉权，故应予裁定驳回起诉。上诉人惠诚物业公司关于被上诉人阳光上东业委会无权起诉的上诉理由，依法成立。原审判决适用法律不当，应予撤销。经合议庭评议，院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第八条第一款、第十一条、第十二条、第十四条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条之规定，裁定：一、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2017）陕0302民初4011号民事判决;二、驳回宝鸡市阳光上东小区业主委员会的起诉。一审案件受理费100元，退还宝鸡市阳光上东小区业主委员会；二审案件受理费100元，退还宝鸡惠诚物业管理有限公司。再审审理中，被申请人惠诚物业公司提交新证据如下：程艳红、范积明书面证言，宝鸡市生活垃圾处理费缴费通知单、网上交易状态查询单、小区生活垃圾清运协议、账户交易明细、合同、照片、四名业委会成员欠缴物业费资料。证明再审申请人阳光上东业委会组成人数不符合法定要求，民事主体资格与诉讼主体资格均不适格，其擅自更换物业是引发纠纷的根源。被申请人惠诚物业公司在诉讼期间仍为小区正常服务，业主应缴纳物业费。再审申请人阳光上东业委会对上述证据认为证言非新证据，内容与本案无关联性，不予认可。其余证据均与案件无关联性，不予认可。再审查明事实同二审查明事实一致，再审予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。物业管理活动中，应当依法保障业主的合法权益。房屋的所有权人为业主，业主可以召开业主大会，选举业主委员会。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应支持。”本案中，阳光上东业委会经过业主大会选举产生并经有关部门核准备案，其成立符合法律法规的相关规定。阳光上东业委会一审以其与宝鸡市嘉运物业公司签订了《物业服务合同》为由起诉前期物业服务企业惠诚物业公司退出物业服务区域，其起诉符合上述法律规定，也符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，其诉讼主体资格适格。《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。再审申请人阳光上东业委会与其他物业服务企业签订的物业服务合同已生效，且该服务企业已进驻。依照上述法律规定，被申请人惠诚物业公司与业主签订的《前期物业服务协议》应当终止。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，再审申请人阳光上东业委会请求判令被申请人惠诚物业公司即刻撤离原告所属小区（高新大道199号阳光上东小区），并移交小区物业相关资料和资产的请求应依法予以支持。关于被申请人惠诚物业公司在服务期间添置的财物，可依法另行解决。经合议庭评议，报院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《物业管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院(2018)陕03民终661号民事裁定;二、维持宝鸡市渭滨区人民法院（2017）陕0302民初4011号民事判决；二审案件受理费100元，由被申请人宝鸡惠诚物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 梁秀峰审 判 员 杨旭东审 判 员 崔宝林二〇一九年九月二十五日法官助理 祁莹莹书 记 员 张 佳