襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0606民初4806号原告：襄阳盛品商业管理有限公司。住所地：襄阳市樊城区前进路**。法定代表人：余杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：武宏强，男，1973年8月13日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李光林，襄阳市襄城区明正法律服务法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告襄阳盛品商业管理有限公司（以下称盛品公司）与被告武宏强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛品公司的委托诉讼代理人贺艳辉，被告的委托诉讼代理人李光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛品公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》；2.请求被告向原告支付铺位租金和物业费共计209080.36元；3.请求被告向原告支付违约金55152元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月8日，原、被告双方订立《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：原告将位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场内4楼的铺位租赁被告经营家具使用，计租面积为766平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日，租金单价12元/平方米/月，合计每月租金为人民币9192元。《物业管理协议》约定：物业地点为襄阳市前进路31号世纪金源家居广场内4楼，面积为766平方米，物业费单价为20元/平方米/月，合计每月15320元。2017年5月9日，原、被告又订立了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于襄阳市樊城区前进路31号世纪金源家居广场内4楼的铺位租赁被告经营家具使用，租赁期限自2017年8月1日起至2020年4月30日止，每月租金为840元。合同订立后，原告向被告交付了商铺并提供了物业服务。但被告未按照合同约定的期限交付租金和物业费，原告多次向被告催要，被告均以资金紧张为由拒绝支付。2019年4月，被告擅自搬离了商铺。被告拖欠租金和物业费的行为已构成违约，同时被告未经原告同意擅自撤场，按照合同约定原告有权解除合同。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告武宏强辩称，1.原告请求本案被告主体错误，本案被告应该是襄阳市龙立办公设备有限公司，而非武宏强个人；2.原告在经营期间，经常性停水停电，关闭电梯和消防通道，以及阻止被告进出货物，其实际行为表明了要求与被告解除合同，而被告2019年4月10日在得到原告允许后腾退了房屋，也以实际行为表明对租赁合同的解除，本案房屋交付时间应当认定为2019年4月10日；3.原告的租金损失计算错误，因为2018年4月1日起双方经过协商，被告腾退了一半的商铺位置，为此原告核减了被告一半的租金，自2018年4月1日起，月租金及物业费合计10496元，被告已经付清2019年3月之前的费用；4.约定的违约金计算错误，应该以租金损失为标准，且违约金过高；5.被告在租赁期间曾向原告缴纳租赁押金12000元，请求在法院审理时予以冲抵或由原告向被告返还。综上，请求法院驳回原告起诉或者驳回其诉请。本案审理中，双方当事人围绕诉讼请求或辩称意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2017年5月8日，原告（甲方）盛品公司与被告（乙方）武宏强签订《房屋租赁合同》和《物业管理协议》。《房屋租赁合同》约定：原告盛品公司将位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场内××楼的商铺租赁给被告经营家具使用，计租面积为766平方米，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止。租金单价12元/平方米/月，合计每月租金为9192元。租金按月支付，每月20日前缴纳。还约定，如不能按时交付租金，应向甲方支付拖欠租金的日千分之二的滞纳金。合同还对其他违约责任进行了约定。《物业管理协议》约定：物业费单价20元/平方米/月，合计每月15320元。按月交付，并在每月20日前交清。还约定被告（乙方）进场后，电费由商户持卡向原告购买，等等。物业协议还对其他管理进行了约定。按照上述合同和协议的约定，被告每月应当向原告交付租金和物业管理费共计24512元。2017年5月9日，原告盛品公司与被告武宏强又签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告盛品公司将位于襄阳市××路××“世纪××”家居广场内××楼中厅租赁给被告经营家具使用，租赁期限自2017年8月1日起至2020年4月30日止，每月租金为840元，每月20日前缴纳。合同还约定了双方违约的相关责任。经双方确认，此合同约定的租金从2017年8月起缴纳。在租赁使用中经双方口头约定截止于2018年3月止。合同及协议签订后，原告向被告交付了合同约定的商铺，被告武宏强进场经营。从双方提交的被告向原告交付租金和物业费票据显示，被告从2017年5月至2017年7月，每月向原告交付租金24512元，即铺位房屋租赁费和物业管理费，原告收费后均给被告出具收款收据。从2017年8月至2018年3月，被告每月向原告交付租金和物业费为25352元（期间的纺房租包含了“中厅”租金840元）。具体交费情况是：2017年6月30日交付2017年6月租金和物业费14512元，2017年7月5日交付2017年6月租金和物业费10000元；2017年8月18日交付2017年7月租金和物业费24512元；2017年10月9日交付2017年9月租金和物业费25554.8元，201年10月20日交付2017年8月、10月租金和物业费合计51667元；2017年12月25日交付2017年11月、12月租金和物业费合计52478.64元，2018年3月30日交付2018年1月、2月、3月租金和物业费合计76056元。2018年4月，被告与原告口头协商将“中厅”退租。从2018年4月至2019年3月，被告每月向原告交付房租及物业费10496元（期间的7.8.9三个月每月为9446.4元）。具体交费情况是：2018年5月25日交付2018年4月租金和物业费10496元，2018年7月2日交付2018年5月、6月租金和物业费合计20992元，2018年7月17日交付2018年7月租金和物业费9446.4,2018年8月17日交付2018年8月租金和物业费9446.4元，2018年9月18日交付2018年9月租金和物业费9446.4元，2018年10月29日交付2018年10月租金和物业费10496元，2018年12月1日交付2018年11月租金和物业费10496元，2018年12月28日交付2018年12月租金和物业费10496元，2019年1月29日交付2019年1月、2月、3月租金和物业费合计26240元。原告收取费用后，均给被告开具收费票据，并注明有收取的相对应月份费用的说明。因整体市场经营不景气，被告于2019年4月10日停止经营，并撤离市场，未交付2019年4月份租金和物业管理费。双方也没有办理租赁解除手续。为租赁合同解除和租金问题，双方未达成一致意见，原告向本院提起诉讼。另查明，本案诉争商铺系由案外人襄阳金鹿源公司委托授权原告盛品公司进行租赁经营、管理。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》和《物业管理协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效法律行为，应受法律保护。按照该合同及协议的约定，期限为三年，截止时间应为2021年4月30日。但被告经营至2019年4月10日，自动停止经营，并撤离市场，以行动表示提前终止合同。对此，原告未提出异议，并在起诉时明确请求解除双方签订的合同，表示合同履行至2019年4月。从这一事实看，双方解除合同意见一致，本院予以确认。原告起诉称被告私自离场构成违约，应承担违约责任，与本院查明的事实不一致，本院不予采信，其要求被告承担私自离场的违约责任，本院不予支持。关于原告起诉称被告拖欠租金及物业费的问题，本院认为，从本院查明的相关事实及原告给被告出具的每月交费收据看，被告基本每月在按合同的约定向原告交付租金及费用，被告按合同约定履行了交费义务。从2018年4月至2019年3月，共12个月，被告每月基本都是按照10496元交付费用，原告同样给被告开具有收据并注明了应交费的对应月份，并未注明费用少交（或欠交）等情况。原告起诉时认为被告此期间交付的费用与合同约定不一致，属欠交租金及物业费，要求被告补交。被告辩称，此期间的租金及物业费，是因为经原被告口头协商，被告腾退了一半的商铺面积后减半收取的。对此，本院认为，从双方确认的票据看，被告自2018年4月至2019年3月长达12个月的时间，每月均按10496元向原告交付费用，在此期间原告对此未提出任何异议，也未在被告下月交费时冲抵上月欠费，故本院对被告辩称此期间的交费数额是按双方口头协商后确定的理由予以采信，对原告起诉要求被告按原合同及协议确定的交费数额补交的请求不予支持。被告于2019年4月10日搬离市场，其费用交至2019年3月，对4月份的租金及物业费应按照其搬离前的一个月标准，向原告交付10496元。对被告辩称的原告起诉主体错误，主体应是襄阳市龙立办公设备有限公司问题，本案的《房屋租赁合同》以及《物业管理协议》均是被告武宏强个人签名，并未加盖襄阳市龙立办公设备有限公司印章，故对被告该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳盛品商业管理有限公司与被告武宏强之间的《房屋租赁合同》以及《物业管理协议》于2019年4月10日解除；二、被告武宏强向原告襄阳盛品商业管理有限公司支付2019年4月的租金、物业费共计10496元；三、驳回原告襄阳盛品商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5263元，减半收取2631.5元，由原告襄阳盛品商业管理有限公司负担2371.5元，被告武宏强负担260元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院审判员  王建萍二〇一九年九月二十六日法官助理高璇书记员张夏霖