广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11682号原告：中航物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人:乔雷、严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。被告：李锋，女，1964年4月12日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。被告：杨俊华，男，1965年9月30日出生，汉族，身份证登记住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：孙冰峰，广州金鹏律师事务所律师。原告中航物业管理有限公司诉被告李锋、杨俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乔雷、严阵容，被告李锋、杨俊华及两被告共同委托诉讼代理人孙冰峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付广东国际大厦B附楼xxA室自2016年5月起至2018年12月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×158.0163平方米=2347元计），并以拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至款项清偿之日的逾期付款违约金。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付自2016年10月19日起至2018年12月止的物业管理费及相应逾期付款违约金。事实和理由：2007年9月，广东国际大厦业主大会选聘原告为物业服务公司，原告自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，原告从尽责维护业主权利的角度出发，一直按照原物业服务合同的约定，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，“物业服务期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定前，原告自愿按原合同约定继续提供物业服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”故原告作为广东国际大厦唯一合法的物业管理公司，自物业服务期限届满后已自动按原合同履行物业服务，期间还征询了辖区内街道、房管部门的意见，原告作为涉案大厦物业管理公司继续履行的事实已有多份在先判决予以确认，该事实状态至今没有变化。基于以上事实，根据《物业服务合同》的约定，被告应按每月每平方米14.85元的标准向原告支付物业管理费。因被告未按时支付涉案房屋的物业管理费，原告曾多次起诉被告，被告非常清楚其应履行管理费的缴纳义务及应承担的逾期付款的违约责任。现被告仍未履行付款义务，因此原告提起本案诉讼。两被告共同答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告未按照服务合同约定提供物业管理服务，严重违约。根据合同法有关规定，原告应当全面履行合同义务，按照合同约定在适当的履行期限、地点，以适当的方式全面履行义务，但原告在履约过程中主要存在以下严重违反合同约定的行为：1.物业公共部位及设施的维修养护管理不作为、不及时。物业公共设施设备严重生锈的程度是物业长期缺乏维护保养的结果。根据物业服务合同第二条的约定，原告提供的物业服务包括对物业公共部位的维修养护管理，物业公共设施设备的运行维修及管理，并且合同附件对公共部位、公共设施作出了定义，公共部位包括单幢建筑物全体业主公用部位，包括承重结构、主体结构、公用门厅、公用走廊、公用楼梯间、户外墙面、屋面、公用平台、蓄水池；公用设施设备指单幢建筑物的全体业主公用的设施设备，包括建筑物内的排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、安全防范系统、公用卫生设施、公用排水管网、物业管理用房、围墙、石井。经实际检测及南方公证处的公证，被告发现原告并未按照合同要求积极履行其合同义务，不合格的地方包括六层设施设备房门的阀门、管道严重生锈，输气管道严重生锈，灯管长期损坏未更换，B附楼多层楼道天花板渗漏导致脱落，公共的玻璃幕墙长期漏水严重，给被告及其他业主生活造成严重的困扰。排水管不畅，管道堵漏现象严重。长期遗留的建筑垃圾堵塞了被告的排水管，被告告知原告，原告仍持续不予回应，也不予解决。另外，被告居住的B附楼从入住以来其暖气系统长期不启用，即使多次反馈仍得不到解决。二、物业服务不到位，垃圾处理、照明设备存在严重不足。物业合同第二条约定，物业公司提供的服务包括了公共环境的清洁卫生养护及管理，但在一楼的“垃圾区”垃圾长期堆放，并没有得到及时处理，公共区域垃圾没有得到及时清扫，六层的平台区楼道长期没有提供照明，没有设置业主可以自行开启的照明灯开关。三、安全隐患严重。物业合同第二条第十款等规定原告有义务提供安全管理，但根据被告实际检测及公证处的公证及其他业主的反馈，通往B附楼的两大出入口大门长期处于开启状态，值班人员无视来访人员，并不进行登记或询问，没有进行有效的监管及控制，存在严重安全隐患。值班人员对业主的反馈也不及时处理，如2018年8月21日，被告在得知xx06房燃气未关闭的情况下向物业反馈，得到的答复是需要等待一个小时业主回来自行处理，物业人员没有按照规范要求对同层住户进行任何的防范告知或采取疏散措施。原告也没有考虑到业主出行的情况，B附楼停车场的进出口没有设置人行通道，没有安保人员引导疏通，人车同行，物业没有尽到安全规划管理的义务。消防通道堆满了垃圾及废弃设施，住户封锁安全通道，B附楼3A层垃圾箱严重堵塞消防通道，10号消防楼梯杂物严重堆积，无法开启消防门，25层商铺私自违建，封锁了楼层的消防通道，均会导致严重的消防隐患。四、存在物业管理用房、公共区域占用情况。物业服务合同第21条约定物业管理用房归全体业主所有，但在B附楼一楼的入口处，原来的快递收发室原告擅自承包给了顺丰快递，六层平台处的房屋租赁给了尚德齿科，该物业也没有产权证明。且原告也没有按照合同第9条的约定公开所有的收支账目，没有每个季度向业主公布，剥夺了业主的知情权。五、原告的物业服务不符合其承诺的全国物业管理示范大厦的标准，物业管理合同附件第8条约定对约定不明的事项参照全国物业管理示范大厦的标准执行，按照全国物业管理示范大厦的标准无论是第一类的基础管理标准，还是第二类的管理及维修养护标准、第三类的提供设施要求的标准等，其服务均不符合相应的规范要求。六、原告的物业服务价格畸高，物业管理企业收取物业费核心的原则是合理公开，费用与其服务相符。按照政府价格主管部门的收费办法在服务合同中约定，并且该价格应明码标价，公示服务内容标准、收费项目及收费标准，但原告收取的物业费远高于同期政府指导价。2004-2015年度对于一级资质的物业公司，广州市普通住宅物业服务收费的幅度是每月每平方米1.7元上下浮动，最高不超过1.96元，但原告的物业服务合同约定的是14.85元。对比同行业收取的费用，原告收取的物业管理费也严重畸高，B附楼的业主大多是自己居住使用房屋，且大多数房屋的产权性质都已经是住宅，虽然可以考虑B附楼商住两用的性质适当提高物业管理费的价格，但以十年前按14.85元/平方米的物业价格甚至都高于2019年广州市小区的物业收费价格。比如，中信物业管理有限公司的收费价格是1.75元-1.9元/平方米，1995年建成的商住两用的小区物业费收费标准是2.7元/平方米。2015年珠江新城的高档小区嘉裕公馆，其物业费也仅是3.5元/平方米。原告的收费是同行业的几倍。再从物业租金及物管费的比例来计算，原告对B附楼收取的物业费也是明显畸高，同路段同等情况下的其他大厦，中环收取的物业费是6元/平方米，市场租金是每平方米120元，涉案B附楼的市场租金仅是每平方米70元。被告希望可以按照政府指导价及物业管理费的标准重新拟定B附楼的管理费收费标准。七、涉案物业管理服务合同订立的标准过程存在重大问题。2007年9月26日，中航地产及原告在利用物权法实施的前一周依仗其大业主的地位操纵了业主大会决议，签订了14.85元每月每平方米的物业管理费标准，且当时的业主委员会早已丧失合法资格，成员大部分还不是涉案大楼的业主，导致损害了小业主权益。原被告及其他业主的矛盾已经存在很久，双方一直存在诉讼，严重影响社会和谐，请求法院依法维护业主的合法权益。经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年3月18日的《广州市不动产登记查册表》记载，两被告是广州市越秀区环市××号之二xx01房（即广东国际大厦B附楼xxA室）的产权人，房屋建筑面积158.0163平方米，规划用途为住宅，登记时间2016年10月19日，所有权取得方式为购买。简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简松年、邓楷、乐小龙、陈立无、张澜以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，物业类型为甲级写字楼、豪华商住楼、五星级酒店，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.配合业主大会开展的社区文化活动；2.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；3.甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务。乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件二）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由乙方制定合理收费标准，再由双方另行商定服务事项。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月·平方米、A附楼写字楼xx.8元/月·平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）与实际情况相符的合理的业主委员会活动经费；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，原被告之间没有重新签订物业服务合同。此外，广东国际大厦B附楼部分业主因对原告按照每月14.85元/平方米的标准收取物业管理费有异议，曾向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字［2013］96号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件审理过程中，本院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。两被告成为涉案xx01房所有权人后，未向原告支付过物业管理费。本案审理过程中，两被告为证明原告提供的物业管理服务存在严重问题，向本院提交如下证据：1.依申请公开答复书及其附件[公开内容为《关于广东国际大厦第一届业主委员会备案的通知》、业主大会决定（一）、业主大会决定（二）、业主大会和业主委员会情况表、业主公约、业主大会议事规则、物业服务合同]；2.全国物业管理示范性大厦标准（互联网下载打印件）；3.其他业主反馈意见（原件）及不动产权证、身份证（复印件）；4.被告自行整理的广州各小区物业费用统计表；5.（2019）粤广广州第108475号公证书[内容为广东省广州市广州公证处公证员及工作人员于2019年6月21日来到申请人彭智居住的小区（位于越秀区环市××），对彭智指认的位置进行拍照，附照片打印件83张]；6.被告拍摄及录制的照片、视频光盘。原告对上述证据质证意见为：对证据1真实性合法性予以认可，关联性不予认可。对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，经查询有关规定，类似的标准制定时间是2000年，涉及的内容包含物业规划、建设、维修资金的管理等多方面的内容，而本案中涉案物业是从1993年开始投入使用，即在标准出台前已经投入使用，至今已经有26年的时间，原告进入管理的时间是2007年，只能按照接收时的现状进行管理，物业从1993年开始投入使用，至今已过26年，消防、电梯、排水系统等已经超过使用年限，部分设备零部件有严重老化情况，急需维修更换，原告在没有物业维修基金，业主也不同意支付的情况下，已经垫付了350万元，至今还没有收回，彻底解决上述问题还需物业维修基金，目前原告没有继续垫付的能力。对证据3有异议，其中有业主提及中央空调老旧存在渗水问题，因故障的根本原因是物业的公共设备老旧老化超过使用年限造成，原告入驻以来已经多次抢修并垫付了费用，但仍无法从根本上解决问题。对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，因物业具有独特性，物业管理费以物业管理公司与业主签订合同为准，与其他物业没有关联性。对证据5合法性予以确认，对关联性、真实性不予认可，照片中的堆放垃圾处是专门开辟的堆放装修垃圾的位置，原告每一两周清理一次，生活垃圾有特殊处理；照片中的粗管是属于另外一个业主的锅炉房，而非公共区域，管道也属于其他业主的锅炉管道，不是公共管道；照片中的外墙除自然老化外，墙面有修补的痕迹，不是坏了的痕迹，是原告进行的修补；照片中被告所称的部分通道不是B附楼的公共区域，B附楼有专门的消防通道并且可以通行；出租给顺丰公司及尚德齿科的房屋是业主出租，并非原告出租；大堂的照片拍摄到有保安在值班；七楼天花板照片是空调的冷凝管渗水腐蚀了天花板的痕迹，原告每隔一个季度会更换一次，空调的冷凝管渗水是系统性管道老化导致，该管道更换需公共维修基金解决；照片中放置杂物的位置是工具房，不是普通公共区域，里面打扫的很干净；各处通道的开放时间有指示牌，并且安装有门禁和监控；关于停车场的照片，因为涉案物业并没有地下停车场，仅有地面停车区域，因停车位有限，在原告入驻之前该停车区域均被其他业主购买，原告没有权利将该停车位给新入住的业主使用。对证据6的质证意见与证据5基本一致。除上述已查明的事实外，原告为证明其已履行物业管理服务职责，有权收取物业管理费，还向本院提交如下证据：1.广州市越秀区第三土地房屋管理所于2013年9月17日向深圳中航物业管理有限公司广州分公司（原告原称为深圳市中航物业管理有限公司）作出的《关于广东国际大厦有关物业管理的说明》（内称对于该司能从大局出发，在没有专项维修基金的情况下，对大厦的大、中型维修以垫支的方式进行维护值得肯定，对于B附楼物业管理费问题，应与业主多沟通，争取其理解和认同等）。2.广州市越秀区华乐街道办事处于2013年10月8日向深圳中航物业管理有限公司广州分公司作出的《关于广东国际大厦物业管理相关情况的说明》（内称对该司在没有专项维修基金的情况下做到目前的工作值得肯定，对于B附楼物业管理费用的问题，应进一步加强与业主的沟通，争取他们的理解和认可等）。3.广州市中级人民法院于2017年3月23日作出的（2016）粤01民终19436号民事判决书及生效证明[该案为原告起诉广东国际大厦B附楼19A房业主张美道，要求其按照14.85元/平方米的标准支付上述房屋物业管理费的案件；一审判决张美道按照每月14.85元/平方米×158.02平方米的标准向原告支付上述19A房2014年5月起至2016年4月止的物业管理费及相应逾期付款违约金等；张美道因不服一审判决上诉至广州市中级人民法院，并提出原《物业服务合同》已到期、原告未举证其于合同期满后向张美道提供物业服务、未公布物业服务资金收支情况、涉案物业管理应按照政府指导价执行、14.85元/平方米的价格超出广州市住宅物业服务收费参考标准中一级物业管理收费标准五倍、显失公平等上诉意见；二审判决认为，“广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》于2010年9月25日到期，到期后双方未继续签订物业服务合同，但中航公司继续按照上述合同为案涉大厦提供物业管理服务。《广东省物业管理条例》第五十条规定‘物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。’《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：‘物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。’张美道没有提交证据证明案涉大厦业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出物业服务区域。中航公司为案涉物业提供物业服务，张美道作为小区业主，理应支付物业管理费。张美道以双方不存在合同关系为由认为中航公司无权向其主张物业管理费，理据不足，本院不予支持。张美道认为中航公司没有提供物业管理服务，但未能提交证据证明，故对其该主张本院亦不予支持。至于物业管理服务的收费标准为每月14.85元/平方米，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准，现双方当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见的情况下，原审法院判决张美道按照约定的每月14.85元/平方米标准交纳物业管理费并无不当，本院予以维持。另，根据前面生效判决中查明的《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》称，由于案涉物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前广州市物价局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价格管理。张美道上诉请求判令中航公司按照政府指导价收取案涉物业管理费，缺乏依据，本院不予支持。张美道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准拟主张涉案物业的收费标准过高，如上所述，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准以及结合上述《意见》的回复，张美道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准与涉案物业的并无关联，故张美道该主张，理据不成立，本院不予采纳”等，判决结果为驳回上诉，维持原判；该判决于2017年3月27日生效]。4.广东省广州市南方公证处出具的（2018）粤广南方第044709号《公证书》[内容为证明原告工作人员于2018年7月19日在越秀区环市××号“广东国际大厦”标有“B楼公寓楼”字样的建筑一楼大堂的告示栏张贴《关于我司已为广东国际大厦AB附楼业主垫付的大厦本体维修基金的公告》（含附件《广东国际大厦AB附楼2008-2018大中修垫支费用明细表》一份共九页）等]。5.来访人员登记表13页。两被告的质证意见为：对上述证据1、2真实性无异议，从证据内容看可知涉案大厦存在很多问题，众多业主一直强烈反对原告继续提供物业管理服务。对上述证据3真实性、合法性认可，关联性不予认可，本案所涉房屋性质是住宅，该案房屋性质为办公。对上述证据4合法性无异议，真实性、关联性有异议。对上述证据5真实性、合法性、关联性均有异议。2019年9月5日，本院到涉案广东国际大厦B附楼进行了现场勘查，B附楼首层大堂有保安值班，消防楼梯可以通行，无堵塞，卫生情况良好。本院认为，根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，在此情况下，原告自愿按照原合同约定继续提供物业管理服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者解聘决定为止。因此，被告作为该小区业主，应按照《物业服务合同》的约定，向原告支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准，原《物业服务合同》对此已有明确约定，即“B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米”，（2016）粤01民终19436号民事判决书等多份生效判决也有相应认定。由于两被告自2016年10月19日起成为涉案xx01业主，故原告要求两被告按照每月14.85元/平方米的标准支付2016年10月19日起至2018年12月31日止的物业管理费于法有据,本院予以支持。原告于诉讼过程中自愿撤回关于2016年5月1日至同年10月18日期间物业管理费及相应违约金的诉讼请求不违反法律规定，也不损害两被告合法权益，本院对此予以准许。两被告未按照《物业服务合同》的约定向原告支付物业管理费已构成违约，原告要求自起诉之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付逾期付款违约金合法合理，本院亦予以支持。关于被告的答辩意见。首先，对于被告称原告存在对公共部位及设施维修养护不及时、服务不到位等问题，涉案广东国际大厦已交付使用多年，公共设施设备老化属自然规律，目前没有证据显示部分管道外表存在锈迹、空调管道渗水等问题是原告疏于养护所造成，且本院现场勘查时也未发现原告的物业管理服务存在明显失职，故对被告该方面的答辩本院不予采纳。其次，关于被告提出的物业管理费标准过高、超过政府指导价及同类其他楼盘价格的问题，（2016）粤01民终19436号民事判决中对此已有充分论述，本案不再重复。被告等小区业主如认为物业管理费价格过高，可通过与物业服务企业协商，或召开业主大会，由业主大会作出解聘或另行选聘物业管理公司的决议等合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告李锋、杨俊华在本判决发生法律效力之日起七日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路339号之二xx01房2016年10月19日起至2018年12月31日止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×158.0163平方米计付）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2019年3月12日起，以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过被告所欠物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1648元，由原告负担262元，两被告共同负担1386元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎满华人民陪审员  郭正尧二〇一九年九月十日书 记 员  梁 涛唐嘉仪