江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初1089号原告：邓花兰，女，1973年5月29日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告：邓茂兰，女，1972年1月2日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被告：程前，男，1963年10月25日出生，汉族，住南昌市。被告：周晚霞，女，1961年11月11日出生，汉族，住南昌市。被告：郭水妹，女，1973年2月20日出生，汉族，住南昌市青山湖区。原告邓花兰、邓茂兰诉被告程前、周晚霞、郭水妹案外人执行异议之诉一案，于2019年5月15日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告邓花兰、邓茂兰到庭参加诉讼，被告程前、周晚霞、郭水妹经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2012年5月26日，原告邓花兰通过竞拍方式获得红谷滩新区联泰景岗佳园13、14#楼店面102室房产，并付清了转让金及所有拍卖房款和佣金。2014年1月15日邓花兰又将该房产转让给程前（连101、102号房产），共计售价820万元。但被告程前仅仅支付了部分房款后就失踪。2014年9月11日，原告向南昌市中级人民法院提起诉讼，要求解除与被告程前之间所签订之房屋转让合同，返还该房产。2014年10月17日，南昌市中级人民法院对该房产进行了诉讼保全。后江西省高级人民法院作出终审判决，解除了原告邓花兰与被告程前之间所签订之房屋转让合同，并认定现案涉102号房产所有权属于江西联泰实业有限公司。由于被告程前与江西联泰实业公司就案涉房产签订《南昌市商品房买卖合同》的前提是因为被告程前与原告就案涉房产签订了房屋转让合同，现因被告程前与原告之间的房屋转让合同已被解除，因此，被告程前就取得案涉房产的所有权已丧失了前提和基础。现原告邓兰花已起诉确认江西联泰实业有限公司与被告程前所签订的《南昌市商品房买卖合同》无效，并且南昌市东湖区人民法院也已受理。涉案房屋的所有权在江西联泰实业有限公司，但原告又持有江西联泰实业有限公司委托司法拍卖确认书，既原始期待权所有人。预查封的权利基本已丧失。涉案房屋的物权所有权在江西联泰实业有限公司和原告之间，预查封应当解除。综上，涉案房屋的所有权现仍属于江西联泰实业有限公司，且原告持有江西联泰实业有限公司出具的司法拍卖确认书，因此，案涉102室房产所有权根本不属于被告程前。为此原告特向法院提起诉讼，诉请：不得执行南昌市青山湖区人民法院（2015）湖执字第241-1号执行裁定书，以及（2015）湖执字第241-2号执行裁定书，即终止对南昌市红谷滩新区联泰景岗佳园13、14#楼店面102室房产的拍卖、过户等强制执行措施。被告程前、周晚霞、郭水妹未到庭，也未提交书面答辩意见。原告在举证期限内提交了以下证据：证据一、2012年5月26日江西省银海拍卖有限公司出具的三份《拍卖确认书》(复印件)。证据二、2016年6月7日原告与第三人余秀军签订的《店面转让协议》以及第三人余秀军出具的收款收据。证据一、二证明：原告取得三间店面的确认权。证据三、2014年1月15日原告与被告程前签订的（南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同）。证明：我与程前进行房屋买卖交易，程前没有付清钱给我，而且该合同已经解除了。证据四、原告名下的（招商银行交易明细表）2份。证明：被告程前只付165万元给原告。证据五、2019年2月13日江西省高级人民法院（2018）赣民终588号（民事判决）及（生效证明）。证明：原、被告已解除买卖合同。证据六、南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4460号受理案件通知书（复印件）。证明：原告已起诉联泰实业有限公司与被告程前签订的备案合同无效。证据七、南昌市中级人民法院执行裁定书（2016）赣01执复24号（网上打印件），证明：青山湖法院执行违法违规。证据八、2014年10月10日南昌市中级人民法院保全费(复印件)，证明：原告申请了保全。被告程前、周晚霞、郭水妹未到庭，也未向法院提交证据。本院经审核原告所举证据，认证如下：对原告提供的证据一、二真实性、合法性予以采信；对原告证据三、四、五、六、八予以采信；对原告证据七真实性予以采信。本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下：2012年5月26日，邓花兰竞拍到南昌市红谷滩新区凤凰洲C-13号地块（天赐良园隔壁）景岗佳园13#14#号楼0102、0202号店面，建筑面积约116.06平米，成交价格为1482651元。同日，江西盈科房地产营销策划有限公司授权余秀军成功竞拍到南昌市红谷滩新区凤凰洲C-13号地块（天赐良园隔壁）景岗佳园13#14#号楼-0101号店面，建筑面积约73.88平米，成交价格为1119282元，景岗佳园13#14#号楼-0201号店面，建筑面积约107.18平米，成交价格为889594元。2012年5月26日江西省银海拍卖有限公司与买受人邓花兰和余秀军分别签订了三份《拍卖成交确认书》。2012年6月7日，余秀军作为甲方与邓花兰作为乙方签订一份《店面转让协议》，协议约定：“甲方将拍中的坐落在南昌市红谷滩景岗佳园13、14号楼的0101、0201号店面成交权转让给乙方，转让费为15万元整。以上两间店面需交给银海拍卖行的所有款项（含店面价款、佣金、维修基金等）均由乙方交付，与甲方无关，过户、变更手续均由乙方负责办理，甲方协助。在银海拍卖行成交中甲方所垫付的成交订金，由乙方如数支付给甲方。以上两间店面产生的所有款项由乙方于2012年6月8日交付给银海拍卖行，如乙方未按期交纳，所产生的后果由乙方全部承担。”协议签订后，邓花兰按约定支付了15万元转让费给余秀军，并向江西省银海拍卖有限公司支付了上述三份店面的价款及佣金。2014年1月15日，邓兰花代理其姐姐邓茂兰和弟弟邓必辉作为甲方与程前（乙方）签订了《南昌市红谷滩新区凤凰洲景网佳园商品房买卖合同》一份。合同约定：“一、乙方自愿购买甲方通过江西省银海拍卖有限公司拍卖取得的位于南昌市红谷滩新区凤凰洲‘景岗佳园’小区13#14#号楼0102、0202、0101、0201号商铺，建筑面积293平方米（上述面积以政府房管部门最后测量为准）。（注：该商铺通过拍卖方式取得现相关购房合同及备案手续还未办理）乙方所购买房号单位销售单价为人民币28000元/平米，总价为人民币820万元整。甲乙双方约定选择分期付款方式：乙方须于签订本合同时支付甲方100万元整。余款人民币2014年1月28日之前付人民币120万元整，2014年3月28日之前付人民币200万元整，2014年6月1日之前付人民币400万元整，乙方应按政府相关部门规定支付该认购单位的相关费用。二、甲乙双方声明共同遵守如下规定：1、乙方应在2014年6月1日前按甲乙双方约定付款方式全额支付甲方购房款，若乙方不能按时支付甲方全额购房款甲方有权解除合同，甲方解除合同乙方应向甲方支付人民币100万元整的违约金。2、甲方在收到乙方全额购房款后须配合乙方与江西省银海拍卖有限公司办理该商铺转让的后续相关手续，若甲方不配合办理则乙方有权解除合同。乙方解除合同甲方应向乙方支付人民币100万元整违约金。三、甲乙双方的通讯联络以本合同所载明的电话、地址为准。双方必须保证其提供的上述资料的真实性，如有变更应在变更后三天内以书面形式通知另一方。四、本《商品房买卖合同》一式二份，甲方执一份，乙方执一份。自签字之日起生效。”买卖合同签订后的当天，程前转入邓花兰招商银行卡100万元。2014年1月15日原告申请将上述店面更名为被告程前。程前在2014年1月22日与出卖人江西联泰实业有限公司就上述店面签订了三份正式的《南昌市商品房买卖合同》（南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层101，面积：73.88平方米，单价15150元每平方米，总金额1119280元，合同编号：1000407651；南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层201，面积：107.18平方米，单价8300元每平方米，总金额889594元，合同编号：1000407647；南昌市红谷滩新区碟子湖大道[联泰景岗佳园]13#、14#楼店面1层102，面积：111.06平方米，单价13350元每平方米，总金额1492651元，合同编号：1000407649）。2014年4月3日，三份买卖合同都经南昌市房屋商品化办公室登记备案，登记备案意见记载：备案买受人程前（身份证），并加盖了南昌市房屋商品化办公室合同登记备案专用章和南昌市房屋商品化办公室办理房产证专用件章。2014年1月29日、1月30日和6月24日程前分三次转入邓花兰招商银行卡30万元、30万元、5万元。由于程前未按约定付清款项，邓花兰、邓茂兰、邓必辉三人诉程前商品房销售合同纠纷一案，于2014年向南昌市中级人民法院起诉，要求依法解除邓花兰、邓茂兰、邓必辉与程前的《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同》，并要求判令程前向邓花兰、邓茂兰、邓必辉支付100万元违约金。2015年12月8日南昌市中级人民法院作出（2014）洪民一初字第72号民事判决书，驳回三人的诉讼请求。邓花兰、邓茂兰、邓必辉三人不服该判决，向江西省高级人民法院提起上诉。2016年9月7日，江西省高级人民法院作出（2016）赣民终254号民事裁定书，撤销南昌市中级人民法院（2014）洪民一初字第72号民事判决书，并发回重审。该案重审立案后，立案号为（2016）赣01民初520号，2018年6月12日南昌市中级人民法院作出（2016）赣01民初520号民事判决书，驳回三人的诉讼请求。邓花兰、邓茂兰、邓必辉不服该判决向江西省高级人民法院提起上诉，2019年2月13日江西省高级人民法院作出（2018）赣民终588号民事判决书，“一、撤销江西省南昌市中级人民法院（2016）赣01民初520号民事判决；二、解除邓花兰与程前2014年1月15日签订的《南昌市红谷滩新区凤凰洲景岗佳园商品房买卖合同》；三、程前在本判决生效后十日内一次性支付邓花兰违约金100万元；四、驳回邓花兰、邓茂兰、邓必辉其他诉讼请求。”后邓花兰、邓茂兰向本院提出执行异议，2019年4月23日本院作出（2016）赣0111执异19号执行裁定书，“驳回案外人邓花兰、邓茂兰的异议”。2019年5月邓花兰、邓茂兰向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。针对此焦点，本院认为，原告和程前签订的房屋买卖合同与程前和江西联泰实业有限公司签订的房屋买卖合同是不同的买卖合同关系，原告与程前的合同被解除不影响程前与江西联泰实业有限公司之间的买卖合同纠纷。原告对案涉争议房不拥有物权，并不享有足以排除强制执行的民事权益。并且江西省高级人民法院生效的（2018）赣民终588号民事判决书也明确说明邓茂兰、邓花兰、邓必辉对案涉争议房不拥有物权，不能对抗程前的其他债权人对该房产的合法主张。故依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回邓花兰、邓茂兰的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  胡小林人民陪审员  陈九梅人民陪审员  魏筱兰二〇一九年九月十日书 记 员  吴 艳