广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6401号 原告：罗启威，男，1987年8月4日出生，壮族，农民，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：潘云武，广西冠能律师事务所律师。 被告：广西金硕商务服务有限公司，住所地：广西南宁市青秀区中柬路**利海亚洲国际**。统一社会信用代码：91450100MA5KE51X0F。 法定代表人：梁明，总经理。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林旭，广西冠鸿律师事务所实习律师。 原告罗启威与广西金硕商务服务有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗启威的委托代理人潘云武到庭参加诉讼，被告广西金硕商务服务有限公司开庭迟到，庭后原、被告双方进行了质证。本案现已审理终结。 原告罗启威向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《场地租赁协议书》；2、被告向原告返还场地租金40万元；3、本案诉讼费全部由被告承担。 事实和理由：被告系2016年9月26日成立的企业，主要从事商务服务、货运信息咨询、农机研发、停车场服务、汽配销售等业务,其经营场所位于南宁市兴宁区。被告自称有一块闲置地需对外出租，原告经考察后认为该空地很适合自己所要的经营场所。于是，在2017年5月20日，原告便与被告签订《场地租赁协议书》，该协议约定：租赁期限为两年，从2017年6月15日至2019年6月14日，每年的租金为20万元。签订协议当天原告即转了两年租金40万元到被告指定的账户，被告也出具一份《收据》给原告，说明已收到原告交来的40万元租金。正当原告即将着手进场经营使用时，被告却迟迟没有为原告通水、通电和通路。经双方多次协商，被告还是无法提供这些便利条件。无奈之下，原告只好暂停进场经营使用。经原告多次打听得知，该闲置地其实是那荷村民原来的生产用地，至今一直闲置着。由于被告的违约行为，使得原告至今无法使用该场地。既然被告不能提供场地给原告经营使用，那么所收取的40万元租金理应退还给原告。 被告广西金硕商务服务有限公司辩称：一、《场地租赁协议书》合法有效，应当继续履行。《场地租赁协议书》是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的相关规定，是合法有效的合同。合同签订后，被告已经交付了租赁场地，原告也实际占用租赁场地至今。因此，合同应当继续履行。二、原告主张被告违约的事实不存在。原告主张租赁场地未通水、通电和通路，原告无法经营，是不属实的。被告已按协议第九条约定履行了通水、通电和通路的义务，完全具备了经营使用的条件，原告现实际占用租赁场地至今，且在起诉前从来不曾向被告提出过水电路不通的问题。三、原告没有解除合同的事由且未在法定的期限内通知原告解除合同。如上所述，原告主张的事实不存在且理由不成立的情况下请求返还全部租金，但其一方面占用土地至今未返还给原告，另一方面至今从未以任何方式向被告发出解除合同的通知。 原告的主张不符合《合同法》第九十三、九十四条所规定解除合同的实质要件，也不符合《合同法》第九十六条的要求。原告非但不通知解除合同，现主张被告不履行合同主要义务，更没有催告被告在一定期限内履行，而直接诉请被告解除合同，根据《合同法》第九十五条第二款之规定，原告的解除权已经消灭，应当驳回。合同解除权属于形成权，使用于除斥期间。因双方没有约定合同解除的期限，我国法律对大多数的除斥期间的规定为一年，因此参照《合同法》第五十五条的规定也比较合理，而按原告的说法，其自始就知道了解除事由，占用土地至今，经过除斥期间一年，其行为已表明了放弃行使合同解除权，如果原告的主张成立或者合同无效，那么租金或者场地占用费应当按《场地租赁协议书》的约定支付至原告清场完毕且将承租场地返还给原告之日。综上所述，《场地租赁协议书》合法有效，被告已经实际履行了合同，原告主张违约事实不存在，且提出的方式与时间不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月20日，广西金硕商务服务有限公司（甲方）与罗启威（乙方）签订了一份《经营场地租赁协议》，约定：甲方将位于南宁市盟汽车汽配市场内约200平方米出租给乙方经营使用；租赁期限为2年，即从2017年6月15日起至2019年6月14日止；租金每年20万元，共计40万元，签订本协议当天一次性付清。租赁期满，乙方不续租，则需把场地清理干净后交还给甲方，若乙方续租，则需提前3个月告知甲方，在同等条件下，乙方有优先权。甲方须保证场地的权属明确，若遇到政府征收或征用，剩余租金须无条件还给乙方，确保乙方的通水、通电及通路。协议还就其他事宜进行了约定。协议签订后，原告当日即向被告支付租金40万元。 被告提交的照片反映出本案租赁土地的现场为一片空地，地上，地上杂草丛生搭建有竹棚一个，已破旧不堪，竹棚旁有水龙头两个，另有收费亭一个。竹棚及水龙头被告自认系其拉设，收费亭是谁放置在租赁场地内，原、被告双方互相推诿。 原告称被告未履行协议约定的义务，以原告未实际使用租赁土地为由，向法院提起诉讼，诉请如前。 本院认为，一、关于合同效力及合同是否可以解除的问题。 原、被告双方签订的《经营场地租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同双方当事人应当恪守履行。原告主张被告出租的场地为生产用地，租赁给原告的土地为工业用地，土地性质未改变导致土地不符合租赁条件，但双方在协议中并未约定土地用途，原告以此理由主张合同无效，无事实依据，对其主张被告存在该项违约情形，本院不予采信。被告主张原告行使解除权已超过一年的除斥期间，由于双方在合同中未约定解除权及解除权的行使期限，法律亦未规定解除权的行使期限，本案中不存在经对方催告后在合理期限内不行使的情形，故原告的解除权并未消灭。在本案合同签订当日，原告即支付了2年的租金40万元，履行了支付租金的义务，原告主张合同约定“甲方确保乙方的通水、通电及通路”，被告未能确保原告正常使用水电，导致原告无法进场使用土地，被告存在违约行为，从涉案土地照片可看出场地内已通水，且土地平整，无需通路，由于合同中未约定如何交付土地，属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据租赁合同的一般交易习惯，出租方应负责场地的三通一平，现原告主张场地无水电，但无证据证实其已向被告提出要求安装，被告主张租赁土地已具备租赁条件，亦无证据证实其已为租赁场地通电，对合同的履行双方亦存在过错，原告主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于合同目的事实上已无法实现，被告亦对原告主张的合同于2018年10月30日解除无异议，本院对原告主张双方签订的《经营场地租赁协议》于2018年10月30日解除予以确认。 二、对原告要求被告返还场地租金40万元的问题。 在本案中原告主张场地无水电，但无证据证实其已向被告提出要求安装，如租赁物不符合租赁条件，承租方应积极与出租方协商解决，现原告方无证据证实与被告进行过协商，而原告不积极与被告沟通的行为扩大了双方的损失，故从签订合同之日至双方解除合同之日的租金应当由原告支付。从签订合同之日至2018年10月30日的租金计算为：17个月×20万元÷12个月+10天×20万元÷12个月÷30天＝288888.88元，故被告应返还原告租金为合同解除后的剩余场地租金，剩余场地租金计算为：400000元-288888.88元＝111111.12元。对原告主张被告返还场地租金的超出部分，本院不予支持。 对被告主张原告支付租金应当计算至原告将场地返还被告之日止，考虑到本案租赁物为土地，租赁土地上并无原告的机器设备，双方虽对收费亭的归属存在异议，但原告在开庭当日已表示收费亭并非其所有，故合同解除后，原告无需腾空租赁土地，即2018年10月30日双方解除合同之日可视为场地已返还给被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下： 一、确认原告罗启威与广西金硕商务服务有限公司于2017年5月20日签订的《经营场地租赁协议》于2018年10月30日解除； 二、被告广西金硕商务服务有限公司返还原告罗启威场地租金111111.12元； 三、驳回原告罗启威的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3650元，由原告罗启威负担2636元，广西金硕商务服务有限公司负担1014元（该款原告罗启威已预交，被告广西金硕商务服务有限公司在履行上述义务时一并给付原告罗启威）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邓晓艳 二〇一九年九月六日 法官助理 滕秋梅 书 记 员 黄长娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。