广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初5074号原告：广东坤泰科技有限公司，住所地：广东省东莞市中堂镇潢涌第三工业区。法定代表人：冯原道，任董事长。委托诉讼代理人：赵聚友，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文涛，广东广和（东莞）律师事务所律师助理。被告：深圳市丰源通贸易有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道流塘社区宝民二路25号402房。法定代表人：张清华。原告广东坤泰科技有限公司（以下简称坤泰公司）诉被告深圳市丰源通贸易有限公司（以下简称丰源通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2019年6月5日公开开庭审理了本案。原告坤泰公司的委托诉讼代理人赵聚友、王文涛到庭参加诉讼，被告丰源通公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告厂房租金1013559.06元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年7月6日签订《厂房租赁合同》，合同约定：被告向原告出租被告所有的位于东莞市中堂镇××第三工业区大柯地段土地及厂房（土地使用权证号：东府国用（2003）第特134号，土地及地上建筑物房产证号：07××99、07××50、070××××1501）；租约从2012年8月1日至2020年7月15日；厂房出租面积约定为36100平方米，其中厂房一层面积为20000平方米，办公楼三层，面积约为1071平方米，宿舍五层，面积约为6230平方米，另未办理房产证简易厂房约2500平方米，空地约5000平方米；房租约定为第一至第四年月租金为人民币320000元，第五至第八年间月租金为人民币336000元。厂房租赁合同签订后，除依合同约定免交租金的装修期间2012年8月1日至2012年10月20日外，从2012年10月21日起原告均依合同约定每月及时足额支付了厂房租金，至2018年3月9日，原告累计向被告支付21104000元租。被告因经营不善被债权人起诉至法院，原、被告《厂房租赁合同》中所约定的厂房全部被法院查封拍卖，新业主深圳市信捷供应链管理有限公司支付了全部拍卖款后办理不动产转移登记手续时发现实际建筑面积与被告原产权登记的面积不符，2018年4月11日向东莞市第一人民法院提出执行异议[案号：（2018）粤1971执异135号]，后新业主深圳市信捷供应链管理有限公司办理了粤（2018）东莞不动产权第0460216号、粤（2018）东莞不动产权第0460247号、粤（2018）东莞不动产权第0460262号不动产证书，原告方意识到被告所交付的出租厂房面积与原被告双方合同约定不符，实际交付厂房面积比合同约定面积少1737平方米，缺少面积占合同约定面积40%。原告一直以双方《厂房租赁合同》约定的面积支付租金，而被告交付的出租厂房实际面积与合同约定面积不符，被告的行为严重违反诚实信用原则，损害了原告的合法权益，被告依法应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，原告依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定起诉，请依法支持原告的诉请。被告丰源通公司未作答辩。经审理查明，2012年7月6日，被告作为甲方与原告（乙方）签订厂房租赁合同，约定如下内容：1、甲方将其位于东莞市××镇潢涌第三工业区面积为36100平方米（其中厂房一层约20000平方米、办公楼三层约1071平方米、宿舍五层约6230平方米，总建筑面积29785平方米，另未办房产证简易厂房约2500平方米，空地约5000平方米）；2、该厂房甲方保留一处位于宿舍一楼50平方米用于自主经营销售业务，该空地甲方不予出租；3、甲方于2012年8月1日前向乙方交付该厂房，租赁期限为八年，自2012年8月1日至2020年7月15日止；第一年至第四年期间的月租金为320000元，第五年至第八年月租金为336000元，以上租金不含税，不包括每月19000元的综合管理服务费，如因乙方需要租金发票，因此产生的税金由乙方承担；4、因该厂房而产生的房屋租赁费由乙方每年承担20000元，其余由甲方承担；保证金为1600000元，甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付第三个月租金（第一、二个月免租金），第四个月租金在第四个月15日前支付，租赁关系终止时，保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。5、该厂房装修日期为两个半月，自2012年8月1日至2012年10月20日，甲方共勉乙方四个月租金，其中装修期间免收两个月租金，在合同到期日前两个月（指2020年5月15日至2020年7月15日）免收两个月租金。6、乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。该合同附有四个附件，分别为土地平面图、厂房平面图（19983.36平方米）、办公楼平面图（1071.87平方米）、宿舍平面图（6230.4平方米）。2016年4月27日，原告与被告签订代付款委托书，内容为被告在租赁物（坤泰厂）的防火隔离墙工程、消防管道工程，总价分别为100000元、200000元，被告委托原告支付上述工程款，其中防火隔离墙工程款由原告于2016年6月、7月、8月、9月、10月每月支付20000元，消防管道工程款分三次支付，动工支付30%，工程量完成80%支付40%，工程全部完成验收合格后30天支付30%。支付款项由被告租赁给原告的租赁款内支付。2017年8月，原告与被告签订关于租赁厂房、宿舍楼维修及损失的确认协议，内容为：由于厂房及宿舍楼的部分结构老化，严重漏水影响正常生产、工作及生活，按合同约定及相关法律规定本应由被告承担维修义务，但被告一直未予维修，现原告只能委托第三方对厂房及宿舍楼进行防水补漏维修。经双方平等、自愿协商一致，达成如下确认协议：一、被告同意原告委托第三方东莞市国匠建筑工程有限公司对厂房、宿舍楼进行防水补漏维修。二、被告确认并承担原告在厂房、宿舍楼防水补漏维修中产生的工程结算款共计人民币543600元。三、被告同意并承担因厂房、宿舍楼维修工程期间影响生产、生活及停产停业产生的损失以一半房租计算，即人民币168000元。四、被告同意以上维修费用及停业停产损失共计人民币711600元在原告应付被告租金中予以抵扣。2017年8月25日，原告向东莞市第一人民法院转账支付400元、1000000元、1044000元，均备注“坤泰厂1-8月厂租”。2017年8月28日，原告向张文学转账支付100000元，备注“费用报销”。2017年9月22日，原告通过银行转账向东莞市国匠建筑工程有限公司支付543600元，备注“02102厂房维修费”。2017年9月22日，原告向东莞市第一人民法院转账支付336000元，备注“02102坤泰厂2017年9月厂租”。原告主张，厂房租赁合同中约定租赁物总面积为36100平方米，总建筑面积是29785平方米，租金按照29785平方米进行计算，2012年10月15日至2016年10月15日期间按320000元/月计付,2016年10月16日至2020年10月15日期间按336000元/月计付租金。现查实案涉房产的实际建筑面积为26544.8平方米，原告认为依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告提供的租赁物存在瑕疵，故诉请租金差额的计算方式为（约定建筑面积29785平方米-实际建筑面积26544平方米）÷约定建筑面积29785平方米×实际交付的租金总额21033548元，但在本案中，原告仅诉请租金差额为1013559.06元。原告于庭审中称，案涉房产被法院依法拍卖处理，受让的权利人为深圳市信康捷供应链管理有限公司，故原告已从2018年3月10日开始将租金交付给深圳市信康捷供应链管理有限公司，双方仍按原厂房租赁合同约定的租金标准继续履行。原告并提供租金收据、汇入款明细、裁决书证明其已向被告交付租金21033548元，但称由于时间较长，其能提供的租金收据统计租金金额为19138567元。另查明，被告原名下案涉房产位于东莞市××镇潢涌工业区大柯地段（权属证明号码070××××1501，用途为办公）房产面积为1071.87平方米，同一地址（权属证明号码为07××99，用途为厂房）房产面积为19983.36平方米，同一地址（权属证明号码070××××1500，用途为宿舍）的房产，面积为6230.4平方米，面积合计27285.63平方米。上述土地及房产经东莞市第一人民法院司法拍卖处理，于2018年12月28日登记至权利人深圳市信捷康供应链管理有限公司名下，重新登记后房产面积分别变更登记为1284.81平方米、21033.84平方米、4226.15平方米，面积合计26544.8平方米。再查明，原告作为申请人于2018年11月9日向北海国际仲裁院就被申请人（丰源通公司）、向成松（案外人）与原告之间的借款纠纷申请仲裁，原告请求裁决（一）两被申请人连带偿还申请人借款本金1000000元；（二）两被申请人连带偿还申请人借款利息771164.24元；（三）本案仲裁费由两被申请人承担。被申请人丰源通公司在该案中辩称，申请人2017年10月1日至2018年3月9日没有向被申请人丰源通公司支付租金。北海国际仲裁院于2018年12月25日作出（2018）北国仲字第57700号裁决书，认定申请人于2017年10月1日至2018年3月9日未向被申请人丰源通公司支付租金，被申请人向成松向申请人借款1000000元用于被申请人丰源通公司的生产经营活动且借款期已届满，仲裁庭确认该案欠款应按照月租金336000元的标准抵扣申请人拖欠2017年10月1日至2018年3月9日的租金，截止2018年3月9日，借款本金及利息均抵扣完毕，该期间租金统计为1774548.4元（336000元+336000元+336000元+336000元+336000元+94548.4元）。仲裁裁决如下：对申请人广东坤泰科技有限公司的全部仲裁请求不予支持。以上事实，主要有原告提供的厂房租赁合同、不动产权证、2012年8月1日至2018年3月9日期间的租金收据、汇入款明细、北海国际仲裁院裁决书、不动产登记信息查询等证据及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及任何证据，视为放弃抗辩和举证、质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。首先，由于案涉租赁物经本院依法拍卖处理后由案外人深圳市信捷供应链管理有限公司受让，深圳市信捷供应链管理有限公司重新办理房产登记时，案涉房产面积变更登记为1284.81平方米、21033.84平方米、4226.15平方米，合计26544.8平方米，较原房产登记的面积及厂房租赁合同约定的总建筑面积确存在差额740.83平方米，而按照一般常识理解，租赁物的大小与租金存在一定正比关系，故在被告未向本院提交任何证据证明发生该面积变更的具体原因的情况下，本院认为原告诉请被告返还租金差额是合法有据的。其次，虽然双方已于案涉租赁合同中约定了案涉厂房的面积大概情况，但同时也附有厂房、办公楼、宿舍的平面图，且该平面图与该期间被告在房管部门登记的面积是一致的，故本院认为被告已在附件中向原告披露租赁物对应的具体面积，依法认定案涉租赁合同确定的租赁面积为34735.63平方米（19983.36平方米+1071.87平方米+6230.4平方米+2500平方米+5000平方米-50平方米）。最后，虽然被告提供的租金收据与其主张的已付租金存在一定差异，但根据北海国际仲裁院作出的（2018）北国仲字第57700号裁决书可知，被告在该案中主张2017年10月1日至2018年3月9日期间原告未向其支付租金，北海国际仲裁院亦予以认定该案争议欠款抵扣了2017年10月1日至2018年3月9日期间租金，被告并未提及2017年10月1日前原告存在拖欠租金的情况，原告亦已提供大部分租金收据及抵扣租金相关协议予以佐证，故本院认定原告已按厂房租赁合同的约定向被告足额支付租金2018年3月9日前的全部租金。而2018年3月9日前的租金应计算为20926400元，其中，2012年10月21日至2016年10月20日共计48个月，应付租金为15360000元（320000元×48个月），2016年10月21日至2018年3月10日共16个月又17日，应付租金为5566400元[336000元×16个月+（336000元÷30日×17日）]。综上，考虑到双方并未于案涉厂房租赁合同中明确约定租金计算的单价或月租金的具体计算方式，本院酌情以实际面积与约定面积的比例计算租金差额为446311.32元{[34735.63平方米-（26544.8平方米+2500平方米+5000平方米-50平方米）]÷34735.63平方米×20926400元}，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告深圳市丰源通贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东坤泰科技有限公司支付2012年10月20日至2018年3月9日期间的租金差额446311.32元；驳回原告广东坤泰科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13922.04元（原告已预交），由原告广东坤泰科技有限公司负担7791.6元，由被告深圳市丰源通贸易有限公司负担6130.44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  周昭君人民陪审员  邓晓敏人民陪审员  陈肖飞二〇一九年九月三十日法官助理黎晓明书记员钟雪梅附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。