广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12199号原告：黄芳敏，女，1972年2月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************069。委托诉讼代理人：柯名施，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼璈隆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：宋家芝，女，1972年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码512************863。被告：刘伟，男，1972年7月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码512************812。两被告委托诉讼代理人：陈书盈，广东东达昊律师事务所律师。第三人：关锐强，男，1967年2月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码440************018。委托诉讼代理人：柯名施，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼璈隆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告黄芳敏与被告宋家芝、刘伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，于同年7月15日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人柯名施、冼璈隆，被告宋家芝、刘伟到庭参加了诉讼。因本案的审理与关锐强有法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼，并于同年8月29日再次公开开庭审理了本案。原告黄芳敏，被告宋家芝，第三人关锐强，原告与第三人的委托诉讼代理人柯名施、冼璈隆，两被告的委托诉讼代理人陈书盈均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告宋家芝向原告支付房屋成交款396500元；2.被告宋家芝向原告支付违约金67405元（暂计至2019年5月23日，2019年5月24日起至实际清偿之日止的违约金以396500元为本金按照日千分之五的标准继续计算）；3.被告宋家芝赔偿律师费139171.5元；4.被告宋家芝向原告支付因原告采取财产保全行为而产生的保险费1810元；5.被告刘伟就上述全部款项承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告黄芳敏名下有坐落于广东省佛山市南海区**********************（以下简称涉讼房屋）一间。2018年7月17日，原告黄芳敏作为卖方，被告宋家芝作为买方，佛山市南海区****地产代理有限公司（以下简称美域居公司）作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定由原告向被告宋家芝出售涉讼房屋，宋家芝向原告支付成交费460万元。《房地产买卖合同》第九条第（二）（三）项约定，一方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求总成交价20%的违约金，守约方同意继续履行合同的，有权要求违约方每天按照总成交价的1‰支付违约金。《房地产买卖合同》签订后，原告依约将涉讼房屋交付被告宋家芝，并将该房屋过户到其名下。根据《房地产买卖合同》约定，被告宋家芝应当向原告支付全部购房款项。因为宋家芝一直未能足额支付，为缓解宋家芝的资金压力，经过平等协商，就款项支付问题，原告与宋家芝于2019年1月7日达成《补充协议》，宋家芝确认尚欠原告房屋成交费47万元，并承诺于2019年1月26日前全部付清，否则，宋家芝除按《房地产买卖合同》承担违约责任外，还需要以拖欠款项为计算基数，按日千分之五的费率从2019年1月7日向原告支付日违约金至被告宋家芝付清全部款项之日止。上述《补充协议》签订后，宋家芝仍未能按时足额支付拖欠款项。为友好协商解决款项支付问题，缓解宋家芝的资金压力，在被告刘伟作为担保方的情况下，经三方协商一致，2019年4月2日，原告与被告宋家芝、刘伟签订《补充协议（二）》。该协议中，三方确认，宋家芝尚欠黄芳敏房屋成交费40万元，被告宋家芝、刘伟确认并同意支付违约金170500元（截止至2019年4月2日）以及自2019年4月3日起，违约金继续以拖欠款项为基数，以日千分之五为费率的标准继续计算。该协议第三条约定了还款时间为被告于2019年4月12日前支付20万元，2019年5月20日支付22万元，如被告能按时、足额支付，则剩余违约金不再追讨；若被告在任何一期未能如约、足额支付，则原告按原约定主张违约金，并有权按日千分之五的费率计收违约金至被告付清全部款项之日止。被告同意支付违约金。上述《补充协议（二）》签订后，被告宋家芝、刘伟仍未能按时、足额支付约定款项，因此按照《补充协议（二）》的约定，原告有权按原约定计收违约金。因为被告的违约行为，原告在《补充协议（二）第三条所作的让步作废，被告应当支付第二、四条约定的违约金。2019年4月13日，宋家芝向关锐强转账10万元；2019年4月17日，宋家芝向关锐强转账5万元；2019年4月19日，宋家芝向关锐强转账5万元。截止至起诉之日，扣减违约金及本金后，宋家芝尚欠原告黄芳敏物业成交款396500元、违约金67405元，合共463905元（具体计算方式见下表）。计算期间天数本金违约金日费率当期违约金（元）剩余违约金（元）还款（元）总计（元）2019.1.7-2019.4.2/4000005‰17050017050005705002019.4.3-2019.4.1294000005‰180001885001000004885002019.4.13-2019.4.1734000005‰600094500500004445002019.4.17-2019.4.1814000005‰200046500500003965002019.4.19-2019.5.23343965005‰674056740504639052019.5.24起至实际清偿之日止/3965005‰暂未计算暂未计算暂未计算暂未计算根据《补充协议（二）》第五条约定，违约方应当按涉讼标的额（本金+违约金）的30%支付律师费用。为主张权利，原告于2019年5月23日与北京市盈科（佛山）律师事务所签订了《民事委托代理合同》（合同编号：[2019]盈佛山民字第844号），约定律师费用为139171.5元（463905元×30%=139171.5元），原告支付了该笔费用。因此，两被告应当支付原告为主张权利支付的律师费用139171.5元。根据《补充协议（二）》第六条约定，被告刘伟对《房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》中宋家芝的全部义务承担连带保证责任。综上，两被告没有履行约定的义务，按时足额向原告支付房屋成交费及违约金的行为，严重侵害了原告的合法权益，故原告依法提起本案诉讼。两被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：1.关于欠款的法律性质。双方交易的过程复杂，原告收到贷款后，退回264万元这一行为，以及第三人与被告签订借款合同、被告此后还款对象为第三人，可以说明原告、第三人与被告之间曾达成一致意思表示，将多退的50万元转换成借款。后原告考虑到民间借贷债权难以实现，要求被告配合签署补充协议，又将欠款确定为购房尾款，实质上原告利用该种方式，成功规避民间借贷利息加违约金不超过年利率24%的规定，两被告尊重交易的方式，无论款项的性质如何认定，对本金部分愿意承担，原告应收460元，被告实付440万元，即欠款总额为20万元。2.关于违约金，原告主张的违约金日千分之五等于每月15%，是同期银行贷款利率的35倍，民间借贷最高利息的7.5倍，违约条款显失公平，根据合同法141条及合同法解释二第29条的规定，请求法院依法调低违约金。3.律师费的计算缺乏依据，律师费包含了标的额和费率两部分，原告的起诉标的系其与律师之间随意而定，不能对被告产生约束力，计算基数应当以法院最终确定被告应当承担的数额，标的额30%的收费方式是风险收费的最高标准，案件结果及执行是否充分均会影响收费。本案若以风险收费的方式计算律师费，则没有达到支付节点和支付条件，若一般性的阶段性的收费，则明显超出广东省律师服务管理办法的规定，属于违规行为，请求法院以被告实欠数额为基数，参考收费办法，在区间范围内酌情确定一个合理数。第三人辩称，第三人为了配合两被告完成50万元的资金流水走账，与本案没有实际关系和法律关系，同样的走流水的行为模式，均是基于两被告的要求，同见两被告提交的银行流水反映的关于2018年10月11日走账10万元及2018年10月31日走账19万元，同是根据被告的要求完成了多方的银行流水，真正并未形成借贷的法律关系，更未形成对购房款的冲减。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》（约定成交价为460万元）原件1份，用以证明：1.2018年7月17日，原告黄芳敏作为卖方，被告宋家芝作为买方，美域居公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》，原、被告存在二手房买卖合同法律关系。2.根据《房地产买卖合同》约定，交易的房屋为涉讼房屋。3.根据《房地产买卖合同》约定，原告向被告宋家芝出售涉讼房屋，宋家芝需向原告支付房屋成交费460万元。4、根据《房地产买卖合同》第九条第（二）（三）项约定，一方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权要求总成交价20%的违约金，守约方同意继续履行合同的，有权要求违约方每天按照总成交价的1‰支付违约金。3.《补充协议》原件1份，用以证明：1.原告黄芳敏与被告宋家芝于2019年1月7日就未支付完毕的购房款项的支付问题达成《补充协议》。2.该《补充协议》第二条确认，截止至2019年1月7日，宋家芝尚欠原告房屋成交款47万元；宋家芝应于2019年1月12日前向原告支付7万元，并2019年1月26日前向原告支付40万元。3.《补充协议》第三条约定，若宋家芝违约，除按照《房地产买卖合同》承担违约责任外，需以拖欠款项为计算基数，按日千分之五的费率从2019年1月7日起向原告支付日违约金至付清全部款项之日止。4.《补充协议（二）》原件1份，用以证明：1.原告黄芳敏与被告宋家芝、被告刘伟于2019年4月2日就未支付完毕的购房款项的支付达成《补充协议（二）》。2.《补充协议（二）》第二条确认，截止至2019年4月2日，宋家芝尚欠原告房屋成交款40万元；两被告确认需向原告支付违约金170500元，并同意继续支付该笔违约金。3.《补充协议（二）》第三条约定，还款计划为：两被告需在2019年4月12日前向原告支付20万元，在2019年5月20日前向原告支付22万元。4.《补充协议（二）》第四条约定，若两被告未能按时、足额支付全部款项的，原告有权按日千分之五的费率计收违约金至两被告付清全部款项之日止。5.《补充协议（二）》第五条约定，两被告需承担原告为主张权利支付的律师费用，其中，各方明确约定了律师费的计算标准为涉讼标的额（本金+违约金）的30%。6.《补充协议（二）》第六条约定，被告刘伟对被告宋家芝在《房地产买卖合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》的全部义务承担连带保证责任。7.《补充协议（二）》第七条约定，被告宋家芝同意以佛山市南海区************************以下地址为其法律文书及诉讼材料送达地址；被告刘伟同意以佛山市南海区**********************为其法律文书及诉讼材料送达地址。5.《民事委托代理合同》原件1份、发票原件2份，用以证明原告为向被告主张权利支出了律师费139171.5元。6.《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》原件2份，用以证明黄芳敏于2018年10月16日将涉讼房屋过户到宋家芝名下。7.保险单原件1份、发票打印件1份，用以证明原告采取财产保全行为产生的保险费为1810元。8.银行转账凭证打印件1份，用以证明宋家芝于2018年10月10日向黄芳敏支付购房款200万元；兴业银行于2019年11月15日向原告发放宋家芝贷款469万元；原告接受宋家芝委托，于2019年11月16日向过桥公司人员陈俊毓转账264万元；原告于2019年7月16日，向北京市盈科（佛山）律师事务所律师支付律师费139171.5元。经质证，两被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的形式上真实性无异议，第一款、二条确认，其他条款并非双方真实意思表示，也无实际按条款履行；对证据3-4的真实性无异议，但认为违约条款显失公平；对证据5的真实性不确认，款项未付但发票先开，显然作假，原告与律师的之间合同不能对被告产生约束力，付款时间在第一次开庭以后，不排除为了应诉而走账，请法院予以核实律所有无退回，收费标准明细超出广东省律师收费标准，属于违规；对证据6真实性无异议；对证据7真实性不确认，没有银行支付凭证；对证据8的真实性确认，银行流水并不完整，原告仅提交18页流水，没有真实反映双方之间的全部往来款。第三人对原告提交的证据1-8均无异议。两被告围绕其答辩意见向本院提交如下证据：1.《房地产买卖合同》（约定成交价为703万元）原件1份，用以证明2018年7月17日，原告与被告宋家芝签订《房地产买卖合同》，约定交易价为703万元，该约定并非真实交易价格，系双方用于办理银行贷款和房屋主管部门登记备案而签订，原告实收房款应为另一份《房地产买卖合同》约定的460万元。2.不动产权证复印件1份、契税完税证明复印件1份、个人所得税复印件1份、发票复印件1份，用以证明被告宋家芝于2018年12月12日缴纳契税105450元与个人所得税140600元，房产过户已于2018年12月16日完成。3.短信打印件1页、《个人信用报告》打印件2页，用以证明银行贷款金额为469万元，原告收到贷款的时间为2018年11月15日。4.《承诺书》打印件1页，用以证明原告与关锐强签订《承诺书》，同意收到银行贷款后将264万元转入陈俊毓的银行账户。5.《借款合同》原件1份、转账凭证打印件1页，中国农业银行个人明细对账单原件1份，用以证明关锐强与宋家芝签订《借款合同》，约定借款金额50万元，关锐强向宋家芝转账50万元，宋家芝又将50万元转回给关锐强指定的周秀霞账户。6.中国银行交易流水明细清单原件4页、兴业银行借记卡交易明细原件3页、工商银行借记卡账户历史明细清单原件2页，用以证明宋家芝分别于2018年7月17日、10月11日、10月18日、10月31日向原告转账5万元、10万元、200万元、19万元，合计234万元；王友根据陈俊毓指示于2018年10月11日向宋家芝账户转账240万元，用于垫付首付款；陈俊毓于2018年11月16日向宋家芝转账24万元，同日，宋家芝向李琳转账24万元；宋家芝分别于2019年1月5日、1月15日、2月2日、4月13日、4月17日、4月19日分别向关锐强转账3万元、5万元、2万元、10万元、5万元、5万元，合计30万元。7.中国农业银行个人明细对账单打印件3份、电子回单打印件1份，用以证明关锐强于2018年10月11日向刘俊转账10万元，刘俊于同日将10万元转回给刘伟；关锐强于2018年10月31日向王飞转账19万元，王飞同日将19万元转回给刘伟。经质证，原告对两被告提交的证据1的真实性无异议，关联性无异议，证明内容有异议，通过该份买卖合同，可知双方在签订合同时，原告为了配合被告完成贷款，而不得不把交易的金额写成703万元，以配合被告完成贷款及过桥公司的相关证据使用，双方在签订该合同时，已明确约定通过过桥公司走账以完成付款的相关约定；该操作模式直接影响了原、被告双方在其后多次的银行流水的走账操作中，具体体现在2018年10月12日走账50万元，2018年10月11日走账10万元，2018年10月31日走账19万元，该操作基于被告签约时资金不足，需要走账的交易模式确定的；对证据2的真实性、合法性无异议，证明内容有异议，该组证据仅能证明房屋过户环节的具体操作行为，未能反映原、被告双方购房款的支付问题，不能因为双方完成房地产过户而武断认为双方完成购房款的支付；对证据3真实性无法确认，收到款项的时间为2018年11月15日；补充协议已明确双方款项往来的依据及数额，原告收到放款后，又根据被告的指示将264万元转账给过桥公司的陈俊毓，并不存在被告称的已支付完毕购房款的情况；原告在收到银行的贷款后，已根据双方的约定在2018年11月16日将其中过桥款项264万元支付给陈俊毓，所以双方的购房款并未支付完毕。两被告在两份补充协议有对该问题进行确认，同时反观被告提交与第三人签订的借款合同，时间为2018年10月12日，该走流水行为发生在被告向原告支付首期购房款之前，可见该50万元并非属于购房款的一部分，证明了被告基于相关流水以完成其贷款及过桥操作，原告及第三人是为配合被告；对证据4的三性无异议，该内容与双方签订的两份补充协议约定的内容一致；对证据5的真实性、合法性确认，关联性不确认，该走账的行为、款项的性质与本案无关，该走账的模式与本案有关，第三人基于被告要求有具体银行流水的需求配合被告完成相关的银行转账，同样的操作见于2018年10月11日及31日的银行流水的走账；对证据6的真实性、合法性确认，证明内容、关联性有异议，原告认为该证据中反映的2018年10月11日向原告转账10万元，2018年10月31日向原告转账19万元的款项性质与本案无关。从银行流水可知，2018年10月11日先由刘俊转账10万元给被告刘伟，同日被告宋家芝将10万元转账给原告，同日第三人根据两被告的指示转账10万元予刘俊，该些走账行为是原告及第三人根据两被告的指示和要求操作的，与刘俊没有存在真实的交易关系或法律关系，若两被告对该事实予以否认，原告及第三人保留对刘俊追偿不当得利返还的权利；2018年10月31日，王飞向刘伟转账19万元，同日宋家芝向原告转账19万元（13:59:24），同日原告及第三人根据两被告的要求及指示通过第三人的银行账户向王飞转账19万元（14:33:03），该些走账行为是原告及第三人根据两被告的指示和要求操作的，与王飞没有存在真实的交易关系或法律关系，若两被告对该事实予以否认，原告及第三人保留对王飞追偿不当得利返还的权利；该两笔转账与第三人的转账50万元性质存在不同，第三人转账的50万元权属属于第三人，因此第三人基于自我保护要求两被告签订《借款合同》以预防两被告的抵赖，但10万元及19万元款项的权属从银行流水判断本属于刘俊及王飞，因此原告及第三人并未要求两被告签署相关文件，可见该10万元及19万元的性质并非两被告称的支付购房款，应当在购房款的总额中予以剔除；同时，两被告在第一次庭审已当庭明确其离婚的真实目的是为了购房，并非真正离婚，是为了规避限购政策。原告确认收到被告宋家芝2019年1月5日、1月15日、2月2日、4月13日、4月17日、4月19日支付的3万元、5万元、2万元、10万元、5万元、5万元，但原告认为该款项的支付并不能直接冲减被告拖欠原告的购房款，因双方在2018年7月17日签订购房合同，已对逾期付款所需产生的违约金作了详细的约定，因此在被告向原告支付上述的款项时已产生了违约金，被告的付款先用于冲减已产生的违约金，另一部分才能冲减拖欠的购房款本金，因此被告并未向原告支付该购房款30万元；对证据7的真实性、合法性无异议，关联性不确认，原告认为该10万元及19万元从款项性质不属于本案的购房款的支付，具体意见与证据6的质证意见一致。第三人的质证意见与原告一致。第三人未向本院提交证据。经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。原告提交的证据5是原件，且与原告在本案中委托律师代理诉讼的情况相符，本院对其真实性予以采信，并综合认定其证明力；原告提交的证据7是原件，且与原告在本案中申请财产保全情况相符，本院对其真实性予以采信，并综合认定其证明力。综合以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2005年12月1日，涉讼房屋办理房产登记，登记所有权人为黄芳敏。2018年7月17日，黄芳敏（卖方）与宋家芝（买方）、美域居公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将涉讼房屋以总价460万元售予买方；第一期房款即定金5万元买方在签约时支付，第二期房款即首期款（不含定金）245万元买方在完税当天过户之前支付，第三期房款210万元以按揭贷款方式支付，双方需到银行办理相关手续，待办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划给卖方；卖方在过户当天交付涉讼房屋予买方；买卖双方如拒不配合提供本交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续，逾期交付房屋、逾期支付房款或违反合同其他条款的，逾期未超过十天的违约方须每日按总房价的1‰向守约方支付违约金，逾期超过十天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总成交价的1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府、银行等相关部门规定的期限为准，或以经纪方发出通知之日起五天为履行期限。同日，黄芳敏（卖方）与宋家芝（买方）还签订了另一份《房地产买卖合同》（该合同抬头虽列美域居公司为经纪方，但该公司未在合同落款处盖章），约定：卖方将涉讼房屋以总价703万元售予买方；第一期房款即定金5万元买方在签约时支付，第二期房款即首期款（不含定金）277万元买方在完税当天过户之前支付，第三期房款421万元以按揭贷款方式支付，双方需到银行办理相关手续，待办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划给卖方；等等。其他条款约定与前一份《房地产买卖合同》一致。2018年10月16日，涉讼房屋的不动产权转移登记至宋家芝名下，登记共有情况为单独所有，抵押权人为兴业银行股份有限公司佛山卫国支行。2019年1月7日，黄芳敏（甲方、卖方）与宋家芝（乙方、买方）签订《补充协议》，确认就双方签订的《房地产买卖合同》，乙方已向甲方支付定金5万元，委托陈俊毓支付200万元，兴业银行向甲方支付了469万元按揭贷款后，甲方在乙方委托指示下向陈俊毓转账264万元，剩余205万元视为乙方向甲方支付的房屋成交价，乙方另向甲方支付了3万元，故截至2019年1月7日，乙方尚欠甲方涉讼房屋成交价47万元，乙方承诺于2019年1月12日前向甲方支付7万元，于2019年1月26日向甲方支付40万元；如乙方未能按照上述约定向甲方支付款项的，除应按照《房地产买卖合同》承担违约责任的，还需以拖欠款项为计算基数，按日千分之五的费率从协议签订之日起向甲方支付违约金至款项全部付清之日止；因履行《房地产买卖合同》及补充协议发生纠纷的，违约方需承担守约方因主张权利所产生的费用[包括诉讼费、担保费、律师费（律师费收费标准为涉讼标的额的30%）、评估费、交通费、差旅费、误工费等]。2019年4月2日，黄芳敏（甲方、卖方）、宋家芝（乙方、买方）、刘伟（丙方、担保方）签订《补充协议（二）》，确认乙方于2019年1月15日向甲方支付5万元，于2019年2月2日向甲方支付2万元，乙方尚欠甲方涉讼房屋成交价40万元，需向甲方支付违约金170500元（2019年1月7日至2019年1月15日的违约金以47万元为基数计得18800元，2019年1月16日至2019年2月2日的违约金以42万元为基数计得35700元，2019年2月3日至2019年4月2日的违约金以40万元为基数计得116000元），上述款项合计570500元；乙方、丙方需在2019年4月12日向甲方支付20万元，需在2019年5月20日前向甲方支付22万元；若乙方、丙方能如约、足额向甲方支付上述费用，则甲方不再向乙方、丙方主张剩余违约金；若乙方、丙方在任何一期未能如约、足额向甲方付款的，则甲方有权按日千分之五的费率计收违约金至乙方、丙方付清全部款项之日止，并立即通过法律途径主张权利，不另行通知，乙方、丙方同意支付违约金；因履行原合同、两份补充协议发生纠纷的，乙方、丙方需承担甲方因主张权利所产生的费用[包括诉讼费、担保费、律师费（律师费收费标准为涉讼标的额的30%）、评估费、交通费、差旅费、误工费等]；丙方对乙方在原合同及两份补充协议的全部义务承担连带保证责任。2019年5月23日，黄芳敏与北京市盈科（佛山）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定黄芳敏委托该所指派的律师冼璈隆、柯名施代理本案纠纷的一审、二审、执行法律程序相关事宜；该案涉及标的为本金396500元及违约金67405元，本息暂计463905元，律师代理费为137171.5元（463905×30%），黄敏芳应在签约之日起3个月内向该所支付上述费用。同日，北京市盈科（佛山）律师事务所开具两份发票确认收取黄芳敏支付的法律代理费100000元、39171.5元。2019年5月24日，黄芳敏提起本案诉讼。2019年5月30日，中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司核发《诉讼保全责任保险保险单》，明确承保黄芳敏就本案诉讼所提诉前保全，保全金额为603076.5元，保险费为1810元。同日，中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司开具发票确认收取黄芳敏支付的保费1810元。后黄芳敏就本案纠纷向本院申请了财产保全。2019年7月16日，黄芳敏向北京市盈科（佛山）律师事务所转账139171.5元，转账摘要为“支付律师费”。诉讼过程中，各方确认本案交易相关款项往来情况及付款指向主张如下表：时间付款人金额收款人备注（款项性质及当事人主张）2018.7.17宋家芝50000黄芳敏购房款。2018.10.11宋家芝100000黄芳敏走账，不产生支付购房款的法律效果。2018.10.12关锐强500000宋家芝走账。黄芳敏与关锐强确认不产生借款的法律效果；宋家芝、刘伟主张该款从其应付黄芳敏的购房款转化为对关锐强的借款，但黄芳敏与关锐强不确认。2018.10.18宋家芝2000000黄芳敏购房款。2018.10.31宋家芝190000黄芳敏走账，不产生支付购房款的法律效果。2018.11.154690000黄芳敏银行发放贷款。2018.11.16黄芳敏2640000陈俊毓黄芳敏根据宋家芝指示，偿还过桥费用。2019.1.6宋家芝30000关锐强购房款，黄芳敏主张先抵扣违约金，多余部分再抵扣本金；宋家芝、刘伟认为应先抵扣本金。2019.1.15宋家芝50000关锐强2019.2.2宋家芝20000关锐强2019.4.13宋家芝100000关锐强2019.4.17宋家芝50000关锐强2019.4.19宋家芝50000关锐强另在诉讼中，宋家芝、刘伟还提供了其出具予关锐强的《借款合同》一份，该合同没有落款时间，约定宋家芝向关锐强借款50万元，借款期限为2个月，自2018年10月12日至2018年12月12日。庭审中，各方确认宋家芝在交易过程中向兴业银行申请贷款金额为469万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告宋家芝买卖涉讼房屋是其真实意思表示，合法有效。原告与被告宋家芝前后签订了两份《房地产买卖合同》，分别约定涉讼房屋成交价为460万元、703万元，但根据双方后续履约情况，本院认定涉讼房屋的成交价应为460万元，703万元的成交价并非双方真实意思表示。另外，虽然双方在《房地产买卖合同》中对付款的时间和进度作了约定，但根据双方在具体履约过程中并未严格按照《房地产买卖合同》约定的时间进行付款，且存在通过第三方垫资过桥的情形，以及双方相互配合进行了多次走账的事实，可见双方亦并未按照《房地产买卖合同》的约定进行购房款项的收付，故原告亦无权按照《房地产买卖合同》约定的付款进度向被告宋家芝计收逾期付款违约金。虽然在《房地产买卖合同》的履行过程中，被告宋家芝与第三人签订了《借款合同》，但根据后续双方签订的《补充协议》、《补充协议（二）》中关于付款情况、欠款金额的确认情况，原告及第三人主张该《借款合同》只是作为被告宋家芝依约支付购房款的保障更为可信，两被告主张双方通过《借款合同》将50万元的购房款转为借款与双方的履约行为不符，本院不予采纳。因《补充协议》、《补充协议（二）》对被告宋家芝支付购房款余款的时间作了具体约定，被告宋家芝未按约定还款构成逾期付款，原告主张被告宋家芝计付逾期付款的违约金符合双方约定。因《补充协议》、《补充协议（二）》关于逾期付款的违约金计付标准明显过高，严重违反了公平原则，两被告请求本院依法调整理据充分，本院予以支持，并酌情将违约金的计付标准调整为按欠付本金日万分之五计付。据此，本院参照《补充协议》、《补充协议（二）》的相关约定，依照公平原则，酌情判令被告宋家芝应计付的逾期付款的违约金如下表所示。又依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定：债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。本案中双方并未在《补充协议》、《补充协议（二）》中约定两被告在2019年1月7日之后的付款的具体指向，故本院依照上述规定对被告宋家芝支付的款项进行抵扣处理，具体亦详见下表。起算时间截至时间天数尚欠本金违约金金额付款金额抵扣本金金额抵扣违约金金额2019.1.82019.1.14747000016450002019.1.152019.2.1184216453795500004835516452019.2.22019.4.127040544014190200001620537952019.4.132019.4.16431963063910000085810141902019.4.172019.4.18227026927050000493616392019.4.192019.5.233522054038595000049730270综上，被告宋家芝还应支付尚欠的购房款本金220540元及至2019年5月23日止的逾期付款违约金3859元，并应以欠付的购房款本金220540元为本金，从2019年5月24日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告，原告诉请超出上述核定的，本院本院不予支持。虽然《补充协议》、《补充协议（二）》约定原告因主张权利所产生的律师费由被告宋家芝承担，且律师费收费标准为涉讼标的额的30%，但考虑原告据以主张律师费的计费标准过高，且其主张的“涉讼标的额”远高于本院核算金额，同时两份《补充协议》、《补充协议（二）》约定的违约金标准明显过高、显失公平亦是导致本案争议的一个重要原因，因此，本院根据本案的实际情况，酌情判令被告宋家芝应赔偿律师费30000元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。原告因本案诉讼申请财产保全，并由中国人民财产保险股份有限公司佛山市分公司提供担保，支出了担保费1810元，原告主张该款应由被告宋家芝承担，该主张符合双方约定，本院予以支持。因《补充协议（二）》已约定被告刘伟对被告宋家芝在《房地产买卖合同》及《补充协议》、《补充协议（二）》的全部债务承担连带保证责任，因此，原告诉请被告刘伟对被告宋家芝在本案的债务承担连带清偿责任符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告宋家芝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款220540元予原告黄芳敏；被告宋家芝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年5月23日止的逾期付款违约金3859元予原告黄芳敏，并应以上述第一项欠付的购房款为本金，从2019年5月24日起至实际清偿之日止，继续按日万分之五的标准计付逾期付款的违约金予原告黄芳敏；被告宋家芝应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费30000元予原告黄芳敏；被告宋家芝应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿担保费1810元予原告黄芳敏；被告刘伟对被告宋家芝在上述第一至四项的债务承担连带清偿责任；驳回原告黄芳敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费9854.89元，减半收取计4927.45元、财产保全费3535.38元，合共8462.83元（原告已预交），由原告负担4090.21元，由两被告连带负担4372.62元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；对原告多预交的案件受理费和财产保全费4372.62元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年九月二日本件与原本核对一致书记员许晓璇