江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终8864号上诉人（原审被告）：唐厚润，男，1968年9月6日生，汉族，无业。委托诉讼代理人：任天霖，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合人民商场有限公司，住所地南京市六合区雄州街道板门口9-301室。法定代表人：侯传宏，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：钱庆伟，该公司职工。原审第三人：南京长发房地产开发有限责任公司，住所地南京市玄武区九华山42号。法定代表人：蒋文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人唐厚润因与被上诉人南京市六合人民商场有限公司（以下简称六合商场）、原审第三人南京长发房地产开发有限责任公司（以下简称长发公司）物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。唐厚润及其委托诉讼代理人任天霖，六合商场的法定代表人侯传宏及其委托诉讼代理人钱庆伟，长发公司的委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐厚润上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回六合商场一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由六合商场承担。事实与理由：一、六合商场与长发公司之间不存在真实的房屋买卖关系，并非诉争房屋的权利人。1.六合商场一直未能提交房屋买卖协议与购房款支付凭证，不能证明其依法取得诉争房屋所有权。一审法院仅凭六合商场的当庭陈述和权属凭证，认定其与长发公司签订房屋买卖协议、房屋经营权自协议签订之日起归六合商场所有，缺乏依据。2.长发公司未提出出售房屋履行国有资产转让流程的相关证据。长发公司作为国有企业，应依据相关规定履行相应的审批和评估手续，仅凭其陈述不能作出双方存在真实交易的认定。3.涉案房屋买卖协议系无效协议，上诉人怀疑长发公司系假借协议之名，与六合商场赶走包括上诉人在内的多家承租户，该合同应属无效合同。六合商场并非涉案房屋的合法所有权人，无权要求上诉人腾空房屋。二、上诉人系涉案房屋合法权利人。上诉人与鱼化龙公司签订有《租赁协议书》，且鱼化龙公司系受长发公司委托签署协议。根据我国合同法第四百零二条规定，该合同可直接约束上诉人与长发公司，即长发公司系诉争房屋的实际出租人。即使长发公司解除了与鱼化龙公司的合同，也不影响长发公司与上诉人之间形成的合法租赁关系，上诉人占有涉案房屋系合法的。三、即使交易真实存在，六合商场也未取得房屋的所有权，无权要求上诉人腾空房屋。一审法院援引物权法第三十七条，存在错误。四、六合商场要求上诉人支付房屋占用费无法律依据。六合商场并非涉案房屋的权利人，其无权要求上诉人支付房屋占用费。此外，上诉人已依据《租赁协议书》合法取得租赁权，即使房屋所有权发生转移，也不影响租赁关系的存续。上诉人无须返还房屋及支付占用费。一审判决认定的计算依据和计算时间也存在明显错误。六合商场依据鱼化龙公司与上诉人签订的《租赁协议书》中的租金标准12元/平方米/天主张损害赔偿，但该租金并不代表损害本身。自上诉人取得房屋租赁权后，因鱼化龙公司与长发公司一直未办理消防验收手续，导致综合广场从未实际对外营业，上诉人也从未实际交付过租金，该租金标准仅为纸面约定，不应成为判决依据。一审法院认为房屋占用费起算时间应自从六合商场与长发公司签订买卖协议之日起计算，存在错误。首先，双方之间是否存在真实买卖协议本身存疑；其次，该协议的签订时间不代表实际损害的实际发生时间。再次，尽管六合商场称其在涉案房屋周围贴出公告并于报纸上刊登公告，但涉案房屋因无人经营空置已久，现在也无人注意报纸上的公告信息，故房屋占用费的起算点最多应自六合商场将涉案房屋物权的信息明确告知上诉人本人之日起计算。一审法院以合同签署日期作为支付赔偿的起算点，缺乏事实和法律依据。上诉人从长发公司手中承租房屋后，投入大量金钱精力，但因长发公司频繁更换受托人且怠于履行广场的消防验收工作，导致广场无法对外营业，上诉人反而要支付占有使用费，明显不公。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。六合商场辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律适当，请求二审法院驳回上诉请求。理由为：一、被上诉人合法拥有涉案房屋经营使用权。涉案房屋为长发公司合法所有，被上诉人与长发公司实际签订了房屋买卖协议，并依据房屋买卖协议支付了购房款6500万元，相关的后续登记手续正在办理中。长发公司亦同意自购买之日起，涉案房屋的经营使用权归被上诉人所有。二、上诉人占有涉案房屋不具备合同和法律依据。生效判决已确认鱼化龙公司与长发公司之间为租赁关系，被上诉人所提及的授权书不适用该租赁关系。同时，被上诉人与鱼化龙公司所签订的租赁协议为转租合同，也没有向长发公司申请备案。现鱼化龙公司与长发公司之间的租赁合同已经解除，上诉人占有涉案房屋已无合法依据。三、上诉人依法应当返还租赁房屋，并支付相应的房屋占用费。基于房屋购买协议处于履行之中，相关的登记手续正在办理，故长发公司授权被上诉人行使对涉案房屋的相关权利。长发公司述称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。长发公司确认和六合商场已经就涉案房屋签署了房屋买卖协议，并且收取了6500万元，登记手续正在办理过程中。长发公司认可从买卖协议签署当天，被上诉人六合商场即取得了涉案房屋的经营使用权。上诉人无权占有涉案房屋，生效判决已确认其合同相对人是鱼化龙公司而非长发公司。长发公司与鱼化龙公司是整体租赁，鱼化龙公司在没有向长发公司备案的情况下，将涉案房屋分租给上诉人；随着长发公司与鱼化龙公司整租协议的解除，分租关系也失去存在基础。上诉人非法占用房屋，扩大了各方的损失。六合商场向一审法院起诉请求：1、唐厚润将诉争房屋腾空返还六合商场；2、唐厚润支付房屋使用费（自2016年3月7日起至唐厚润实际返还之日，按照12元/平方米/天的标准计算）。一审法院认定事实：南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋登记在长发公司名下。2013年9月29日，长发公司将上述房屋整体出租给鱼化龙公司。后鱼化龙公司与唐厚润签订《租赁协议书》，约定：鱼化龙公司将诉争房屋出租给唐厚润经营，租赁面积30.21平方米（含公摊），租期从2015年5月28日起至2016年5月27日止（含两个月装修免租期），年租金66160元、管理费66160元。唐厚润承租诉争房屋后，用于经营“来斯特色面馆”。后因鱼化龙公司未能足额向给长发公司支付租金、物业管理费和水电管理费等费用，长发公司与鱼化龙公司于2015年11月20日解除租赁关系。一审法院另查明，2016年3月6日，六合商场与长发公司签订房屋买卖协议，长发公司将长发北面中心负一、负二层下沉式广场出售给六合商场，六合商场已支付购房款6500万元。2016年4月29日，长发公司张贴公告称，长发中心北面负一、负二层下沉式广场已由六合商场购买，相关协议正在履行中，自购买协议签订之日起，上述房屋的经营使用权归六合商场所有。次日，六合商场张贴公告告知各商户，因鱼化龙公司长期拖欠长发公司房租等费用，长发公司已解除和鱼化龙公司的租赁合同，愿意继续经营的商户，需要在15日内，与六合商场商谈，重新签订租赁合同，不愿意继续承租又不愿意与六合商场合作的商户，需在15日内，将租赁房屋腾空移交给六合商场，15日内未腾空的，六合商场将强行收回房屋，并诉至法院主张相关权利。2016年5月21日，六合商场在扬子晚报上刊登上述公告内容。一审法院认为，唐厚润依据与鱼化龙之间的租赁合同承租使用诉争房屋，而诉争房屋系鱼化龙公司自长发公司处承租，因鱼化龙公司拖欠长发公司房租、物业管理费和水电费等，长发公司于2015年11月20日解除与鱼化龙公司之间的租赁合同，则唐厚润继续占有、使用诉争房屋已无合法依据，应返还房屋。现六合商场自长发公司处购买诉争房屋，并支付部分房款，长发公司亦认可六合商场自2016年3月7日起即对诉争房屋享有经营使用权，故一审法院对于六合商场要求唐厚润将诉争房屋腾空返还给六合商场的诉讼请求予以支持。唐厚润与鱼化龙公司约定的房屋租金和管理费在132320元/年，六合商场主张按唐厚润与鱼化龙公司约定的租金标准即12元/天/平方米的标准计算房屋占用使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持。判决：一、唐厚润于判决生效之日起十五日内将南京市中山东路300号长发中心北面负二层-2F-27房屋（建筑面积30.21平方米，含公摊）腾空并返还六合商场。二、唐厚润于判决生效之日起十五日内支付上述房屋的占用使用费（自2016年3月7日起至实际返还之日止，按12元/天/平方米的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由唐厚润承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证与质证。上诉人唐厚润提交了长发公司企业工商登记信息、长发公司股东南京长江经济联合发展集团股份有限公司工商登记查询信息、长发中心01、02、03、04幢-201室房屋公示信息及授权委托书照片一张，以证明原审长发公司为国有企业，相关交易应按照国有资产交易的规定进行，且涉案房屋的销售状态为被限制，无法办理产权过户手续，六合商场不可能取得房屋的所有权；同时鱼化龙公司系接受长发公司委托与唐厚润签订租赁协议书。被上诉人六合商场、原审第三人长发公司对证据的真实性予以认可，认为涉案房屋买卖属于正常交易行为，无需经过国资委审批；关于限制问题，是因为土地原来有抵押，现已解押，不存在限制。对于授权委托书照片，认为其不具备真实性、关联性。长发公司提交了其与案外人鱼化龙公司、南京长发商业管理有限公司签署的《商铺整体承包租赁协议书》一份，以证明其与鱼化龙公司之间系整体租赁关系。上诉人唐厚润对真实性认为无法确认且与本案无关，即便协议是真实的，但鉴于长发公司曾经委托鱼化龙公司对外进行招租，该证据也不影响认定长发公司与上诉人之间存在合法租赁关系的事实。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，案涉南京市中山东路300号长发中心北面负一、负二层房屋原系长发公司所有，长发公司将上述房屋出租给案外人鱼化龙公司经营管理，鱼化龙公司又将案涉房屋转租给上诉人唐厚润使用，故唐厚润占有案涉房屋系基于其与鱼化龙公司的房屋租赁合同。唐厚润虽主张长发公司与鱼化龙公司之间系委托授权关系，其签订的房屋租赁合同应当直接约束长发公司，但其未能提交授权委托书原件，即便该授权委托书真实，该委托书载明的亦仅为长发公司授权鱼化龙公司进行整体招租及经营管理，且明确约定委托自商铺整体承包租赁协议书终止之日失效，结合长发公司与鱼化龙公司签订的《商铺整体承包租赁协议书》中鱼化龙公司无权整体转租的约定，该授权委托书应系长发公司对鱼化龙公司整体转租的重新许可，并不能改变长发公司与鱼化龙公司之间原来的租赁关系，故上诉人仅凭该授权委托书主张其与长发公司之间存在租赁关系，依据不足，本院不予采信。本案中，长发公司与鱼化龙公司解除租赁关系后，唐厚润与鱼化龙公司之间的租赁关系即终止，唐厚润对涉案房屋占有使用、不予返还没有理由和依据。六合商场与长发公司签订买卖协议后，现虽然未办理产权变更登记，但长发公司将涉案房屋交付六合商场占有使用，亦认可六合商场对涉案房屋享有经营使用权，因此，六合商场取得了涉案房屋的占有使用权、收益权，故六合商场为了维持自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。六合商场在取得长发公司的授权后在案涉广场张贴公告，要求愿意继续经营的业主重新签订租赁合同，但唐厚润与六合商场并未重新建立租赁关系，故六合商场有权要求唐厚润迁让并承担相应的房屋占有使用费，唐厚润主张六合商场无权让其迁让，依据不足，本院不予采纳。唐厚润还上诉称一审法院对租金计算依据和起算时间认定存在错误，本院认为，一审以鱼化龙公司与唐厚润签订的租赁协议书中约定的租赁收益作为计算房屋占有使用费的依据，并自六合商场取得对涉案房屋的占有使用、收益权之日起计算租金，并无不当。综上所述，上诉人唐厚润的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人唐厚润负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十二月二十三日书 记 员  郭旭冬