海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1407号 上诉人（原审原告）：冯变棋，女，1989年6月29日出生，汉族，现住河南省焦作市。 委托诉讼代理人：冯晓领，系冯变棋的父亲。 被上诉人（原审被告）：海南信伟实业有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司总经理。 上诉人冯变棋因与被上诉人海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初233号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。信伟公司经本院传票传唤，其无正当理由拒不到庭,本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。 冯变棋的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判信伟公司支付冯变棋违约金168.55元/日(按日万分之三约定计算，自2016年1月1日始至实际交房之日止)。2、判令信伟公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，请二审人民法院撤销原判，查清事实后依法改判。2013年8月26日，冯变棋与信伟公司依法签订了《澄迈商品房买卖合同》，冯变棋购买信伟公司出售的的位××县南侧、项目名称系后海温泉小镇，xx栋x层xx房、2室2厅、建筑面积89.18m、套内建筑面积72.82m、公摊建筑面积16.36m，合同约定的总价款为561823元，合同约定信伟公司于2013年11月30日前按约交付房屋，冯变棋依约将购房款全部交付后，信伟公司一直未依约交付房屋。经冯变棋多次催促，信伟公司与冯变棋于2015年5月8日又签订了一份补充协议，该补充协议约定将信伟公司的交房期限推迟为2015年12月31日、同时还约定信伟公司为冯变棋免费装修(按二期装修标准附装修主材清单)。补充协议签订后，信伟公司不仅未按补充协议约定标准装修且装修的工程经双方验收也不合格，其也未能按约定向冯变棋依法交付该房屋。三、实体方面。1、信伟公司没有依照“商品房买卖合同”第九条第三款约定，向冯变棋出示并提交该商品房的《住房质量保障书》、《住房使用说明书》、《竣工验收报告》，也没依法提供当地住建局的备案表，依法不具备法定的交房条件。故，冯变棋有权拒绝接收涉案商品房，信伟公司显属违约；而一审判决却认定信伟公司所建该商品房系合格，即认定：“2015年4月21日冯变棋和信伟公司双方对涉案房屋进行查验……质量问题并不属于“房屋主体结构不合格”，冯变棋拒绝收房的理由不充分。信伟公司提供的《单位工程(子单位)竣工验收报告》……于2013年11月30日验收合格”。依照《建筑工程施工质量验收统一标准》等规范，应同时具备：1、建筑物整体验收合格。2、符合双方当事人约定的条件，显属认定事实不清、适用法律不当。3、一审判决认定冯变棋已于2019年1月8日签字接收涉案商品房，显属认定事实错误。冯变棋于2019年1月8日，与新成海物业公司工作人员就该商品房装修进行查验时，对信伟公司装修中出现的质量问题，在新成海物业公司提供《房屋查验表》上列明装修质量问题后，予以签名；而并非是签字接收该商品房，信伟公司是在偷换概念、混淆视听，一审判决显系认定事实错误。4、因信伟公司未按照双方2015年5月28日签订的“补充协议”第一条第二款第2项约定：“若甲方未能按照第1条约定的标准装修造成装修质量问题导致不能按时交付使用的乙方有权主张权利。信伟公司没有按照双方约定的装修标准予以装修，装修材料均系三无产品，偷工减料，以次充好，故冯变棋有权要求信伟公司自始支付违约金；而一审判决驳回冯变棋要求信伟公司支付违约金的请求，显然系认定事实不清、适用法律不当。5、一审判决认定冯变棋举证材料，未足以证明冯变棋缴纳该房屋相关的住房维修基金、契税、燃气入户安装费等费用，违反了《澄迈商品房买卖合同》补充协议第7条约定，冯变棋违反该约定，信伟公司有权不向冯变棋交付房屋。一审中，双方当事人均未提及该条内容，信伟公司也未依该条的约定进行抗辩，但一审判决时，却依职权引用该合同条款，并作出对冯变棋不利的判决，显系认定事实不清，适用法律不当。2015年5月28日，双方当事人订立的《澄迈商品房买卖合同》补充协议书，已载明涉案商品房尚未达到交房条件，责任在信伟公司，冯变棋不存在违约的行为。2008年海南省政府出台相关规定，开发商除收取房屋费外，不得再收取任何费用，需缴纳时由业主向相关部门缴纳。因信伟公司自始至终没有依法依约向冯变棋交付合格的商品房，故，冯变棋有权行使合同法赋予的先履行抗辩权。二、程序方面。《补充协议书》签订时间一审判决表述错误，该协议签订时间为2015年5月28日，一审判决表述为2018年5月28日。综上，冯变棋请求二审法院，在查明事实的基础上，依法支持冯变棋的请求。 二审中，信伟公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。 冯变棋向一审法院起诉请求：1、判令信伟公司支付冯变棋违约金187967元(2016年1月1日起至2019年1月20日止，按照约定的日万分之三计算)；2、判令信伟公司继续支付2019年1月21日起至实际交房时止的违约金；3、本案诉讼费由信伟公司承担。 一审法院认定事实：(一)2011年8月，信伟公司以出让方式取得位于××县地块(面积152982.74平方米)的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2011年8月8日至2061年7月14日止。信伟公司将该地用于建设《后海温泉小镇》项目，并取得【2013】澄房预字xxx号《澄迈县商品房预售许可证》。2013年9月16日，信伟公司为出卖人，冯变棋作为买受人，双方就该项目xx栋x层xx号房订立《澄迈商品房买卖合同》1份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定：买受人购买的××镇房；③第四条约定：该商品房总金额561823元；④第五条：买受人按其它方式付款，于2013年9月4日前对房款70%即390000元办妥银行按揭贷款，并提供齐全资料办理银行面签手续；⑤第八条约定：交付期限为2013年11月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件(指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。......”⑦第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金并继续履行合同；逾期超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金等；⑧第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑨第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款等。合同附件七《本合同补充协议》第2条约定：“买受人未付清全部房款或未办妥银行按揭贷款手续的，出卖人可暂缓办理房地产产权转移登记手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理房地产证的违约责任。买受人应积极主动交纳办证及其他所需费用并提供手续，因买受人及政府部门的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”第7条约定：“买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等费用后，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不将本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为房屋主体结构不合格。”双方于2015年5月28日签订《澄迈商品房买卖合同补充协议书》1份，主要内容为：第一条“1、2、原合同商品房交付期限由2013年11月30日前变更为2015年12月31日前交付买受人使用。买受人不得就任何延期交付该商品房事宜向出卖人主张任何权利；否则，买受人应向出卖人支付上述装修款(按照每平方米1600元计算)，并赔偿出卖人100000元违约金。签约之后，(1)冯变棋于2013年7月31日向信伟公司支付购房款50000元及于2013年8月26日向信伟公司支付购房款121823元，至2013年9月23日信伟公司自开销售不动产统一发票xxxx号记载，冯变棋付购房款171823元；(2)2016年4月14日信伟公司自开销售不动产统一发票00138910号记载，冯变棋付购房款390000元；(3)2013年11月20日信伟公司向冯变棋发出《入伙通知书》，通知冯变棋自2013年11月30日起开始办理入伙手续，建议其于2013年12月30日前来办理；(4)2015年4月21日信伟公司的房管员与冯变棋一起查验涉案房屋，冯变棋却拒绝在《房屋查验表》上签名。延至2019年1月8日经查验涉案房屋后冯变棋才在《房屋查验表》上签名。(二)2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第(四)项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书(旧证即《房屋权属证书》或者《土地使用权证》)停止发放。信伟公司从未就涉案房屋办证事项向澄迈县国土资源局递交《不动产登记申请书》及相关材料，即没有正式为冯变棋申请办理该涉案房屋的不动产权证书。另，冯变棋举证的光盘影像，从中截取37张照片，冯变棋拟证明信伟公司装修不符合双方约定，但冯变棋未提供双方签订的相关装修合同，一审法院无法判断信伟公司装修冯变棋的涉案房屋是否合格或者是否符合约定。冯变棋认为，信伟公司属逾期交房，信伟公司应于2015年12月31日之前交房，现信伟公司逾期交房已属违约，应承担违约责任。冯变棋遂于2019年1月21日诉至一审法院。案在审理时，经一审法院主持调解，双方无法达成调解协议。上述事实，有冯变棋和信伟公司举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。冯变棋与信伟公司签订的《澄迈商品房买卖合同》及其附件、补充协议书，均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及附件的约定履行各自的权利义务。本案争议主要焦点有：冯变棋主张判令信伟公司支付逾期交房违约金应否支持？信伟公司的抗辩意见能否采纳？依照双方订立的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应在2013年11月30日之前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收的约定商品房交付买受人使用。....”合同第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件(指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》)及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。”如涉案房屋尚未符合双方合同约定的交付条件，冯变棋有权拒绝收房，要求信伟公司采取补救措施，或者行使合同解除权等。但冯变棋已于2019年1月8日签字接收涉案房屋。附件七《本合同补充协议》第2条的内容，买受人如未能付清全部房款或未办妥银行按揭贷款手续的，出卖人不承担逾期交付房屋的违约责任。第7条的内容为：“买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等费用后，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不将本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为房屋主体结构不合格。”2015年4月21日冯变棋和信伟公司双方对涉案房屋进行查验，发现存在问题为：“门窗处，推拉门扣不上，扣口需调；地面、墙面处，排污管道顶部有点潮湿”可见，质量问题并不属于“房屋主体结构不合格”，冯变棋拒绝收房的理由不充分。信伟公司提供的《单位工程(子单位)竣工验收报告》，亦足以证明“后海温泉小镇一期标段”已经建设单位、监理单位、施工单位和设计单位共同于2013年11月30日验收合格。2018年5月28日双方订立的《补充协议书》第一条第二款，变更涉案商品房交付期限为：“2015年12月31日前。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”本案中，冯变棋举证的证据材料，仅足以证明冯变棋已于2016年4月14日之前交足购房总价款561823元，但未足以证明冯变棋已缴纳该房相关的住房维修基金、契税、燃气入户安装费等费用。冯变棋未及时交足相关费用，违反了《商品房买卖合同》补充协议第7条约定，出卖人无法同步向买受人办理房屋交接。此种情形下，信伟公司有权暂不向冯变棋交付房屋，延迟交付的责任应由冯变棋承担。冯变棋拖延至2019年1月8日才实际接收房屋，是因为冯变棋自以为房屋未符合交付使用条件，实际上“2013年11月30日房屋验收合格”即可交房了，并不属于信伟公司故意拖延，延迟交付的责任应由冯变棋承担。信伟公司抗辩有理，一审法院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回冯变棋的诉讼请求。案件受理费251.03元(冯变棋已交)，由冯变棋负担。 二审中，冯变棋提交一份证据《通知》，证明信伟公司没有按照要求替冯变棋装修房屋的事实。该份证据系冯变棋发给信伟公司的《通知》，内容系冯变棋自己撰写，本院对其证明内容不予采信。信伟公司未提交证据。 二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。另查明，涉案房屋系2015年5月28日签订的《澄迈商品房买卖合同补充协议书》。经现场查看涉案项目，涉案项目已装修完毕且绝大多数业主均已入住使用房屋。 本院认为，本案争议焦点为：信伟公司是否存在逾期交房的行为。双方签订的附件七《本合同补充协议》第七条约定“买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修资金，支付燃气管道入网费、入户安装费、有限电视初装费等费用，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不讲本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为主体结构不合格。”根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，冯变棋未提供证据证明其缴足了相关费用，应承担举证不能的法律后果，信伟公司有权暂不向冯变棋交付房屋。经查看涉案项目以及涉案房屋现场，涉案项目绝大多数业主均已收房入住，涉案房屋已装修完毕。从冯变棋提交的《房屋查验表》可以看出，其以涉案房屋装修不符合要求，拒绝收房的理由与合同约定不符。故，本院对冯变棋主张逾期交房违约金的请求，不予支持。 综上所述，冯变棋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费251.03元，由上诉人冯变棋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 陈小燕 二〇一九年九月二十六日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。