北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初23582号原告（反诉被告）：曹璐路，女，1994年7月2日出生，汉族，户籍地黑龙江省双城市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于长卫（曹璐路之夫），1982年2月28日出生，汉族，户籍地黑龙江省绥化市北林区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：仇克良，男，1969年3月28日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）曹璐路与被告（反诉原告）仇克良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹璐路及其委托诉讼代理人于长卫，被告（反诉原告）仇克良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹璐路向本院提出诉讼请求：1.仇克良返还曹璐路剩余两个半月房屋租金及剩余水、电、燃气、网络、有线电视费用共计11117.5元；2.解除双方之间的租赁合同；3.仇克良承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月19日曹璐路与仇克良在平等自愿的基础上，经友好协商，在北京市顺义区×号楼×门×502室（以下简称涉诉房屋）签订了房屋租赁合同，双方约定合同期限自2019年3月19日起至2020年3月18日止，租赁总费用为人民币50400元整，并约定租金每3个月交一次。合同生效后，由于曹璐路工作的调动，需要解除合同，提前一个月内和仇克良打好招呼，仇克良爽快答应。但到交房日2019年7月5日的时候，仇克良因房屋出租不出去，将曹璐路剩下的两个半月租金扣下，并且未付清相关的水电费等其它费用。根据合同约定，单方违约由违约方赔偿月租金的5%的违约金，仇克良只应收取5%的月租金即可，现在却扣留两个半月租金迟迟未给，且房屋租赁合同第九条第二款违约责任写明：租赁期内，甲方需提前收取房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金及押金。上述款项经曹璐路多次催要，仇克良一直拖延不给。为维护曹璐路的合法权益，现向法院提起诉讼，请求支持曹璐路的诉讼请求。被告(反诉原告)仇克良辩称：同意解除双方签订的租赁合同。不同意返还两个半的租金，同意返还部分水电、燃气、网络、电视部分费用。被告(反诉原告)仇克良向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年3月19日签订的房屋租赁合同；2.曹璐路支付未提前一个月告知费4200元；3.曹璐路支付违约金4200元；4.曹璐路赔偿损失费55000元（抽油烟机损失费700元、浴室柜损失费600元、房租损失费4200元）；5.反诉费由曹璐路承担。事实与理由：双方于2019年3月19日签订了《北京市房屋租赁合同》，租期为2019年3月19日至2020年3月18日止，租金为每月4200元。2019年7月5日曹璐路擅自解除合同，违反了双方签订的合同约定。曹璐路应该支付违约金及未提前一个月通知的租金费。曹璐路在承租期间，损坏了抽油烟机、浴室柜，提前解约也导致房屋暂时未租出去，产生了房租损失。原告（反诉被告）曹璐路辩称：同意解除房屋租赁合同，不同意仇克良的其他反诉请求。不认可未提前一个月告知费。对于违约金，仅同意支付210元。租赁期间，抽油烟机和浴室柜可以正常使用并未损坏。仇克良将房屋租给他人的租金数额，与本案无关，不认可房租损失费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月18日，仇克良之妻李影春（出租人，甲方）与曹璐路之夫于长卫（承租人，乙方）就涉诉房屋签署了第一份房屋租赁合同，约定房屋租赁期自2018年3月18日至2019年3月17日，租金每半年支付25200元；押金10000元；第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金……（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按50%-100%标准支付违约金。2019年3月19日，仇克良（出租人，甲方）与曹璐路（承租人，乙方）就涉诉房屋签订第二份房屋租赁合同，约定房屋租赁期自2019年3月19日至2020年3月18日，租金每季度支付12600元，租金总计50400元；押金5000元；第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的5%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的5%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金及押金……（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按5%月租标准支付违约金。庭审中，曹璐路认可第二次签订的房屋租赁合同的文本由其提供，合同中手写部分由其在合同签订之日当面书写，同时认可并未与仇克良协商变更合同中违约责任的约定，亦未提示仇克良注意合同中违约责任约定的修改。2019年7月5日，双方就涉诉房屋进行了交接，并签署交接单。交接单内容为：“1.押金5000元，已退。2.剩余房租10500元，未退。3.水电费、燃气费、网费、闭路费未退，合计617.5元。签字：房屋验收完毕，钥匙已交房东。甲方仇克良，乙方曹璐路。日期2019年7月5日”。双方确认仇克良已返还曹璐路房屋租赁押金5000元。庭审中，双方一致确认解除房屋租赁合同的时间为2019年7月5日。曹璐路称于长卫已提前30日通知仇克良，告知因工作调动需要提前退租，仇克良同意并答应退还剩余的房租及押金。仇克良表示2019年7月4日通过邻居得知曹璐路搬家，遂于2019年7月5日询问于长卫是否搬家。审理过程中，曹璐路未提交证据证明提前30日通知仇克良要求退租。曹璐路认可因其提前退租存在违约行为，同意按照房屋租赁合同约定支付月租金5%，即210元违约金。仇克良表示并不清楚第二份房屋租赁合同更改了违约责任及违约金的约定；曹璐路提前退租，违约金应按照第一份房屋租赁合同约定的月租金100%计算；因曹璐路提前退租导致房屋空置两个月，且房屋内浴室柜、热水器、厨房热宝、抽油烟机损坏，故不同意退还两个半月房10500元，同意退还部分水费、电费、燃气费、网络费、有线电视费；要求曹璐路支付抽油烟机损失费700元和浴室柜损失费600元。庭审中，仇克良未提交证据证明在与曹璐路退房交接时，抽油烟机与浴室柜是损坏的。仇克良主张按照第一份房屋租赁合同约定，曹璐路未提前30天通知退租，应支付未提前一个月告知费4200元和违约金4200元。仇克良认可未提前一个月告知费和违约金的合同依据相同，但仍坚持主张该两项请求。对于房租损失费4200元，仇克良主张因曹璐路提前退租，导致涉诉房屋空置两个月，且再次出租的租金为3500元，故酌情主张4200元。上述事实，有庭审笔录、房屋租赁合同、交接单等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：曹璐路与仇克良均同意解除2019年3月19日签订的房屋租赁合同，且一致确认解除时间为2019年7月5日，本院不持异议。曹璐路认可其提前退租违反合同约定并同意支付违约金，故，本案争议焦点在于曹璐路提前退租应支付仇克良的违约金数额。因第一份租赁合同与第二份租赁合同在违约金数额的约定上存在明显差异，即第二份房屋租赁合同将第一份房屋租赁合同第九条第二款约定的“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金”更改为“租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金及押金”，与此同时，曹璐路在庭审中认可违约责任的变更未经双方协商确定，曹璐路在书写合同内容时亦未提示仇克良注意违约责任约定的修改，因此，对于曹璐路主张的按照2019年3月19日签订的房屋租赁合同的约定（即月租金的5%）计算提前退租的违约金，本院不予支持。对于仇克良要求按照4200元标准计算违约金的请求，符合市场惯例，本院予以支持。曹璐路与仇克良的房屋租赁合同解除后，仇克良应返还剩余房屋租金以及曹璐路预付的水费、电费、燃气费、网费、有线电视费，本院对曹璐路的上述请求予以支持。对于未提前一个月告知费4200元，仇克良认可与违约金的请求重复，故，本院不再支持。仇克良主张曹璐路应赔偿抽油烟机和浴室柜损失费，但未提交证据证明在与曹璐路退房交接时抽油烟机与浴室柜是损坏的，故，在仇克良已与曹璐路签有交接单的情况下，本院对仇克良该项主张不予采信。仇克良主张的房租损失费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹璐路与被告（反诉原告）仇克良自二○一九年七月五日起解除双方于二○一九年三月十九日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）仇克良返还原告（反诉被告）曹璐路房屋租金一万零五百元,水电费、燃气费、网费、有线电视费六百一十七元五角，共计一万一千一百一十七元五角，于本判决生效之日起七日内执行;三、原告（反诉被告）曹璐路赔偿被告（反诉原告）仇克良违约金四千二百元，于本判决生效之日起七日内执行;四、驳回被告（反诉原告）仇克良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三十九元[原告（反诉被告）曹璐路已预交]，由被告（反诉原告）仇克良负担；反诉案件受理费七十四元[被告（反诉原告）仇克良已预交]，由原告（反诉被告）曹璐路负担二十五元，由被告（反诉原告）仇克良负担四十九元，均于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇一九年九月二十七日书记员 范春艳