安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0504民初3642号原告：马鞍山市映翠金属制品有限公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区。法定代表人：孙林，该公司经理。委托诉讼代理人：吴桂保，安徽长城律师事务所律师。被告：马鞍山市元木锻压工矿配件厂,住所地安徽省马鞍山市雨山区。投资人：应木元，该厂厂长。被告：应木元,男,1963年2月1日出生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。被告：王雨芬,女,1967年8月29日出生,汉族,住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：许进，安徽鉴知律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵逸，安徽鉴知律师事务所实习律师。原告马鞍山市映翠金属制品有限公司（以下简称：映翠公司）诉被告马鞍山市元木锻压工矿配件厂（以下简称元木配件厂）、应木元、王雨芬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年10月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告映翠公司的委托诉讼代理人吴桂宝、被告元木配件厂、被告王雨芬的委托诉讼代理人许进、被告应木元到庭参加诉讼。本案已审理终结。映翠公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付拖欠的房屋租金和物业管理费合计61569.6元。2、判决被告向原告支付逾期付款利息4926元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：映翠公司与元木配件厂在2013年7月26日签订一份厂房租赁合同，该合同第一条约定：映翠公司将位于雨山区再就业创业基地汤阳工业园7号厂房及配套办公室，建筑面积840.6平方米，出租给元木配件厂使用。该合同第二条约定：租赁期限为叁年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止。该合同第四条：一旦签订合同，元木配件厂应向映翠公司支付厂房租赁保证金2万元整。2013年8月1日起至2014年7月31日止，租金每年116002.8元。合同第五条约定：每年租金支付方式为一年一次付清。支付时间为，第一年租金支付时间为元木配件厂签订租赁合同15日内，以后每年租金支付时间为起租日前7日内。元木配件厂逾期支付租金，应向映翠公司支付逾期付款违约金，违约金计算方法为欠缴租金总额的日千分之五。合同签订后，映翠公司将租赁合同标的物交付给元木配件厂，元木配件厂陆续支付了大部分租金。其后，元木配件厂因经营需要，在租赁合同未到期的情况下，于2016年1月31日与映翠公司终止了租赁合同，并承诺2个月内还清所欠租金。元木配件厂在2016年4月12日支付了1万元之后，对于下欠的61569.6元租金至今未付。元木配件厂辩称：企业现在已经不太好了，不想赖这个钱，也和原告法人谈过。确实花费了几万元装潢租用的厂房，是过了3个月才进去。欠的钱我肯定是要还的，这个数字也没有错。但从企业发展的处境来说，希望原告按照2万元计算租金，逾期的利息就不要算了。王雨芬辩称：案涉债务发生在王雨芬受让企业之前，目前，元木配件厂的投资人已经转让给应木元，且受让时该笔债务并没有计入。王雨芬不应当承担案涉债务。应木元辩称：这个债务确实和王雨芬没有关系。在庭审中，原被告围绕诉请进行举证。映翠公司、王雨芬向法庭提交了证据。元木配件厂、应木元未向法庭提交证据。对映翠公司提交的关于映翠公司、王雨芬、应木元主体身份事项的证据及厂房租赁合同一份、承诺书一份、清单一份，各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据本院认证如下：原告提交的元木配件厂工商登记信息查询单打印件一份，证明被告元木配件厂的诉讼主体资格，该厂是个人独资企业，原投资人登记为应木元，在2016年1月25日投资人变更为王雨芬。被告王雨芬提出异议，并提交元木配件厂营业执照复印件一份，证实在2016年11月7日，元木配件厂投资人已经变更为应木元，现在的投资人不是王雨芬。原告对王雨芬的提交的元木配件厂营业执照复印件未提出异议，本院予以确认。经审理查明：映翠公司与元木配件厂在2013年7月26日签订一份厂房租赁合同，该合同第一条约定：“甲方（映翠公司）将位于雨山区再就业创业基地汤阳工业园7号厂房及配套办公室，建筑面积约为840.6平方米，出租给乙方（元木配件厂）使用”。该合同第二条约定：“租赁期限为叁年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止”。该合同第四条：“甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金2万元整。2013年8月1日起至2014年7月31日止，租金每年116002.8元”。合同第五条约定：“乙方每年租金支付方式为一年一次付清，支付时间为：第一年租金支付时间为乙方签订租赁合同15日内，以后每年租金支付时间为起租日前7日内。乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金计算方法为欠缴租金总额的日千分之五”。合同签订后，映翠公司将租赁合同标的物交付给元木配件厂，元木配件厂陆续支付了租金241046.4元。其后，元木配件厂因经营需要，在租赁合同未到期的情况下，于2016年1月31日与映翠公司终止了租赁合同，元木配件厂及应木元出具承诺书，承诺二个月内还清所欠租金。截止2016年1月31日，元木配件厂累计应付租金302616元，映翠公司自认已收到租金231046.4元。其后，元木配件厂在2016年4月12日支付了1万元，对于尚欠的61569.6元租金至今未付。另查明，元木配件厂原始投资人为应木元，2016年1月25日变更为王雨芬；2016年11月7日，元木配件厂投资人再次变更为应木元。本院认为：房屋租赁合同签订后，双方当事人应按照合同约定各自履行自己的义务。元木配件厂因经营需要，经映翠公司同意，双方提前解除租赁合同。元木配件厂承诺二个月内还清所欠租金却未能履行，属违约行为。根据租赁合同约定可按照所欠缴租金的日千分之五计算违约金，原告要求将违约金计算标准降低为年利率24％，自2016年4月12日计算至2016年8月12日，以61569.6元为基数计算违约金，该调整符合法律规定，本院予以支持。2016年4月12日计算至2016年8月12日的违约金为4925.6元（6156936*4*2％每月）。涉案债务产生在王雨芬受让元木配件厂之前，对该债务王雨芬并不知情，且元木配件厂投资人现已重新变更为应木元。对映翠公司主张王雨芬承担涉案债务的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山市元木锻压工矿配件厂、应木元自本判决生效后十日内向马鞍山市映翠金属制品有限公司支付租金61569.6元、违约金4925.6元，共计66495.2元。二、驳回马鞍山市映翠金属制品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费732元（已减半收取）由马鞍山市元木锻压工矿配件厂、应木元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  方雪峰二〇一六年十二月二十二日书记员  赵 媛附：相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法信超链：国家法律2篇案例74篇期刊90篇×2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。