秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0391民初1707号 原告：秦皇岛市思安物业服务有限公司，住所地秦皇岛市经济技术开发区。 法定代表人：姜贞茹，副总经理。 委托诉讼代理人：梁伟，河北渤海明达律师事务所律师。 被告：王增连，女，1968年6月24日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区。 原告秦皇岛市思安物业服务有限公司与被告王增连恢复原状纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告秦皇岛市思安物业服务有限公司委托诉讼代理人梁伟，被告王增连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛市思安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即将其破坏的曦城花语一区6栋2单元101室南侧外墙及外墙南侧的公共绿地恢复原状；二、判令被告立即将该房屋北侧擅自扩大的通风口恢复原状，并将破坏的绿化恢复原状，拆除通风排烟通道砌筑的墙体恢复原设计功能；三、判令被告立即停止将住宅改变为经营性用房的违法违规行为，拆除相关广告字、招牌等设施，恢复原有住宅功能；四、本案诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告对地面硬化恢复原状。事实与理由：被告于2012年3月6日购买秦皇岛市经济技术开发区曦城花语一区6栋2单元101室住房一套，2014年6月20日办理入住手续，与原告形成物业管理服务合同关系。2014年6月21日被告到原告处办理装修申报手续，现场填写了《曦城花语小区一区业主装修申报表》，被告承诺完全遵守相关法律、法规和《住宅室内装饰装修管理办法》的规定以及本小区《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的相关约定，原告也向被告告知了装修注意事项和禁止行为，被告表示严格遵守。2014年8月8日，原告在对被告案涉房屋装修情况进行巡检时发现。被告在装修中擅自将防火门内公共区域墙体拆除，擅自占用公共区域，原告口头制止无效后于8月14日向其发出序号为201401003的《业主违规装修整改通知书》要求其即刻停工整改，恢复原状，但被告仍置若同闻。2014年8月30日，原告在巡检时发现被告将该单元负一层通风排烟通道用红砖砌筑成墙体，圈占为己所用，使原设计的通风排烟功能彻底失去作用。2014年9月初至10月间，原告在巡检时发现被告擅自将6-2-101下跃北侧外墙处的通风采光并拆改，并向东侧扩建，剔凿结构墙体破坏了防水，侵占了相关区域的绿化，原告对上述违规装修行为均进行了口头及书面制止，但被告对此不予理踝。2015年7月29日大雨过后，原告工作人员在巡检中发现6栋楼地下楼道、楼梯间等公共区域地面积水、顶棚漏水、并造成地下车库和下房多处积水，当时被告户内下跃拆改部位附近亦有黄色泥水渗出也向原告反映问题。7月31日，经原告、被告、建设、施工、监理单位五方现场查看分析，初步判定漏水原因系被告拆改案涉房屋北侧结构墙体破坏原有防水层所致，原告当即通知被告立即采取措施处理，避免损失扩大。被告于2015年8月1日开始请工人对案涉房屋北侧的拆改部位再次进行挖掘重新做防水，约在8月中旬修结束，此后再未向原告报修该处漏水问题，这一无可辩驳的事实证明了公区、车库、商业、下房等部位2015年7月29日漏水的原因确系被告违法拆改破坏防水所致。被告理应承担对前述漏水受损部位的恢复原状和赔偿义务。原告于2015年8月9日以邮件号码为109××××7216的ＥＭＳ邮政特快专递向被告发出《维修整改通知函》（文号为思安字2015第7号），函中将漏水原因、损失情况进行了说明，再次督促被告对破坏部位进行修继整改，消防隐患，对其他违规拆改、侵占公共空间部位恢复原状，对受损的公共区域进行修复，对受到损失的商业和下房业主进行赔偿，但被告一直拖延未予实质响应。2017年夏季，被告将案涉房屋的下跃部分出租给他人用于开办美容院。原告制止后被告未予改正。2017年9月19日，被告剔凿涉案房屋南侧外墙墙体开窗，原告于同日以ＥＭＳ形式向被告发出《违规装修整改通知书》要求其停止住改商行为，将相关部位恢复原状；2018年6月25日，被告在该单元下跃走廊处悬挂广告招牌，原告口头制止无效后于7月3日以ＥＭＳ形式向被告发出《违规装修整改通知书》。2019年5月16日，原告在对被告案涉住房装修进行巡检时发现，被告在装修中擅自将紧邻小区正门步行通道案涉住房的下跃南外墙凿通开门，将住宅改作商业经营用房，并严重破坏了南侧公共绿地。被告违法违规的破坏性装修行为，影响了小区整体规划及外立面，并对所在楼宇造成了严重危害，侵犯了毗邻业主的公共利益。原告发现后立即予以制止并发出书面《业主违规装修整改通知书》要求被告立即停工整改，恢复原状，但被告拒不停工、继续违法施工。被告的行为，侵扰了小区居民安宁的居住环境，侵害了小区其他业主的整体利益、破坏了小区整体规划和管理，导致其他业主投诉不断。被告以上违法违规行为，原告均根据国务院《物业管理条例》相关规定做到了事先告知，事中制止。并在制止无效后，及时向秦皇岛市经济技术开发区综合执法局、秦皇岛市开发区珠江道街道办事处、秦阜岛市房产局开发区分局物业科发送多次书面报告要求依法处理，原告也向12345市长热线反映多次，但均没有任何效果。鉴于被告的违规装修行为、违规将住宅改变为经营性用房的行为以及擅自在外墙开窗、开门等违规行为存在着时间上的持续性和违法程度的浙超严重性，是对小区业主合法权益的侵害，原告在穷近自力和行政救济手段仍无法阻止其违法违规行为。秦皇岛市光岳房地产开发有限公司制定并经被告书面承诺遵守的《秦皇岛市经济技术开发区曦城花语小区临时管理规约》第4条明确约定：“业主不得违反法律、法规以及本《临时管理规约》的规定，擅自将住宅改变为经营性用房。以及该规约附件《装修管理规定》第5条：“房屋装修不得影响建筑结构安全。未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案要不变动建筑主体和承重结构，不开挖地下室”；第7条：“不扩大、增加承重墙上原有的门窗尺寸、数量，不拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，不对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；第8条：不侵占或破坏公共道路、公共绿地、公共空地、消防通道和其他公共空间。”据上，原告请求人民法院依法审理，判如所请。 被告王增连辩称，对原告的诉请没有意见，第一项、第二项同意恢复，第三项已经整改完了，并且已经拆除。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2011年12月3日，秦皇岛市光岳房地产开发有限公司与秦皇岛市思安物业服务有限公司签订《曦城花语小区一区前期物业服务合同》一份，合同约定秦皇岛市光岳房地产开发有限公司选聘秦皇岛市思安物业服务有限公司对曦城花语小区提供前期物业服务事宜。2012年3月6日，秦皇岛市光岳房地产开发有限公司与被告王增连签订《秦皇岛市商品房买卖合同》一份，合同约定被告王增连购买秦皇岛市光岳房地产开发有限公司开发建设的开发区房屋一套。同日，被告王增连签订承诺书一份，承诺其同意建设单位秦皇岛市光岳房地产开发有限公司将曦城花语小区的物业管理服务委托给原告，其已知晓和理解了曦城花语小区的《临时管理规约》及《曦城花语小区一区前期物业服务合同》的全部内容，并予认可和遵守。《临时管理规约》第4条约定：业主不得违反法律、法规及本《临时管理规约》的规定，擅自将住宅改变为经营性用房；第7条约定：不扩大、增加承重墙上原有的门窗尺寸、数量，不拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，部队房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；第8条约定：不侵占或破坏公共道路、公共绿地、公共空地、消防通道和其他公共空间。被告因擅自将防火门内公共区域墙体拆除，侵占公共区域；破坏南侧外墙墙体预开窗；下越公共过道墙面挂广告牌；南侧外墙开门，擅自将住宅作商业经营用房；破坏南侧公共绿地。2014年6月20日，被告王增连填写业主信息登记表，登记入住曦城花语小区。2014年8月14日至2019年5月17日，原告向被告陆续下发了多份业主违规装修整改通知书、维修整改通知函，告知其擅自将防火门内公共区域墙体拆除，侵占公共区域；破坏南侧外墙墙体预开窗；下越公共过道墙面挂广告牌；南侧外墙开门，擅自将住宅作商业经营用房；破坏南侧公共绿地。原告告知其违规行为同时并要求其限期修复或整改，但被告未按期整改。2019年5月30日，秦皇岛市光岳房地产开发有限公司与秦皇岛市思安物业服务有限公司签订《〈曦城花语小区一区前期物业服务合同〉续约合同》，就前期物业续约事项进行了约定。截至法庭辩论终结前，被告已拆除相关广告字、招牌等设施，停止将住宅改变为经营性用房的行为，恢复原有住宅功能，但南侧外墙破坏的公共绿地、北侧通风口、通风排烟通道未恢复原状。 以上事实有《秦皇岛市商品房买卖合同》、《曦城花语小区一区前期物业服务合同》、《〈曦城花语小区一区前期物业服务合同〉续约合同》、《临时管理规约》、《业主违规装修整改通知书》、《维修整改通知函》、EMS邮寄单、承诺书、照片及当事人当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，被告王增连系曦城花语小区一区6栋2单元101号业主，《曦城花语小区一区前期物业服务合同》及续约合同对被告具有约束力。被告王增连承诺已清楚的知晓和理解了曦城花语小区的《临时管理规约》及建设单位与秦皇岛市思安物业服务有限公司签订的《曦城花语小区一区前期物业服务合同》的全部内容，并予以认可和承诺遵守，故《临时管理规约》的约定对被告王增连具有约束力。原、被告双方形成了物业服务合同关系，原告有权在其管理区域行使物业管理权力，被告应依照法律、法规及物业服务合同和《临时管理规约》的约定对原告的物业管理行为予以配合。原告已向其下发了业主违规装修整改通知书及通知函，被告亦承认其违规行为。业务违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，事实妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。故本案原告要求被告立即将其破坏的曦城花语一区6栋2单元101室南侧外墙及外墙南侧的公共绿地恢复原状，将该房屋北侧擅自扩大的通风口恢复原状，并将破坏的绿化恢复原状，拆除通风排烟通道砌筑的墙体恢复原设计功能；要求对地面硬化恢复原状的诉讼请求理据充分，本院予以支持。被告已拆除相关广告字、招牌等设施，停止将住宅改变为经营性用房的行为，恢复原有住宅功能，原告予以认可，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十三条的规定，判决如下： 一、被告王增连将曦城花语一区6栋2单元101室南侧外墙破坏的公共绿地、北侧通风口、通风排烟通道及恢复原状，于本判决生效后十日内履行； 2、?驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告王增连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审判员  裴秋红 二〇一九年九月三日 书记员  王欣阳