广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1350号原告（反诉被告）：珠海市愚园物业有限公司,住所地：珠海市横琴镇香江路**A111。法定代表人：苏旭彬。委托诉讼代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海大横琴投资有限公司,,住所地：珠海市横琴红旗村天河街******法定代表人：胡嘉。委托诉讼代理人：蓝新宏，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冬雪，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海大横琴置业有限公司,住所地,住所地：珠海市横琴新区宝兴路******iv>法定代表人：胡嘉。委托诉讼代理人：蓝新宏，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组,住所地：珠海市横琴新,住所地：珠海市横琴新区彩虹路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：魏德福。委托诉讼代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春阳，广东友邦方达律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组,住所地：珠海市横琴新,住所地：珠海市横琴新区彩虹路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：黄伟良。委托诉讼代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春阳，广东友邦方达律师事务所律师。本院于2017年7月4日受理原告珠海市愚园物业有限公司（以下简称愚园公司）与被告珠海大横琴投资有限公司（以下简称投资公司）、珠海大横琴置业有限公司（以下简称置业公司）、珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组（以下简称旧村小组）、珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组（以下简称新村小组）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年4月3日作出（2017）粤0491民初620号民事判决，后四被告不服该判决，上诉至珠海市中级人民法院，该院于2018年9月17日作出（2018）粤04民终2161号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0491民初620号民事判决，发回重审。本院于2018年10月23日重新受理后，依法适用普通程序，于2019年7月15日、2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邵健、林伟杰，被告投资公司的委托诉讼代理人蓝新宏，被告置业公司的委托诉讼代理人蓝新宏、张欢，被告旧村小组和新村小组的共同委托诉讼代理人李春阳、戴小平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告愚园公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告置业公司、被告旧村小组、被告新村小组至今未向原告交付中标商铺的行为已构成违约，应向原告承担自2016年5月1日起至办理中标商铺交接凭据之日止逐日按首年度日租金1.5倍计算的逾期交付商铺违约金，暂计至2017年6月30日分别为3373576.05元、8875448.4元、10392425.55元（计算公式：1065480.31／30＊1.5＝53274＊425＝22641450，再分别按14.9%、39.2%、45.9%计算各自违约金金额，总额22641450元）；2.判令被告投资公司对以上三被告对原告应承担的违约责任承担连带责任；3.四被告偿还原告已垫付的工程维修金102838元，继续承担尚未完成的全部整改工作或承担整改费用［被告“未完成的全部整改工作或承担整改费用”的项目包括：（1）商业街燃气管道安全隐患；（2）商业街消防用电增设一台发电机组；（3）商业街电梯井外墙渗漏水。］；4.四被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年12月24日，被告投资公司将其名下位于珠海横琴新区××街××商铺××层××停车场××年的租赁权，委托被告置业公司通过珠海产权交易中心公开招投标，原告中标后发现商铺存在地面下沉、渗漏水、不能正常供冷等诸多问题，被告投资公司承诺在2016年4月1日前整改完毕，根据被告投资公司的承诺和安排，原告于2016年3月14日分别与被告置业公司、旧村小组、新村小组签订了三份《租赁合同》，除租赁面积、租金有所区别之外，其余合同权利义务相同，合同均约定了各被告应在解决供冷、燃气入网，地面、管线设施破坏，，地面漏水、渗水等质量问题后，在确保不影响原告正常使用的前提下才能交付商铺。合同明确约定双方签署交接凭据作为商铺交付的唯一凭据。但是，被告对于商铺严重影响原告使用的诸多问题怠于整改，经原告书面催告，也拒不与原告签署书面交接凭据，导致原告未能持合法租赁权属证明招商引资，投入巨额资金后进退维谷，经济损失严重。被告投资公司辩称，一、投资公司仅作为横琴新家园商业街项目的代建单位及初始产权登记人，不是横琴新家园商业街的实际产权人，也不是出租人，不是本案的适格被告；二、被告为原告垫付了横琴新家园商业街发生的154322.89元水电费，原告应予偿还。被告置业公司辩称，一、原告主张的横琴新家园商业街产权关系和租赁关系与事实不符，投资公司并非本案适格的被告。横琴新家园商业街的产权人为横琴镇人民政府（以下简称横琴镇政府）与旧村小组、新村小组，其中属于横琴镇政府所有的商铺由横琴新区国有资产监督管理委员会（以下简称横琴国资委）代管。横琴国资委将其代管的商铺移交置业公司经营管理。在取得新村和旧村的授权后，置业公司将横琴新家园商业街作为一个整体，通过公开竞价方式选定了愚园公司作为运营招商管理单位。至此，置业公司负责的招商工作已经结束。投资公司不是横琴新家园商业街的产权人，而仅是横琴新家园商业街项目的代建单位，故须以投资公司名义办理完初始登记后方能进行后续产权分割及登记。二、置业公司已依约向愚园公司交付商铺。（一）商铺在2016年5月1日前已达到交付标准。租赁合同第6.1、6.2、第20条的约定了商铺交付条件。首先，横琴新家园商业街产权分别归属横琴镇政府和新村小组、旧村小组，产权明晰且合法；其次，商铺具备正常通水、通电等营业所需条件；第三，横琴新家园商业街于2013年12月31日竣工验收合格，商铺主体结构质量合格，不存在功能缺陷；第四，横琴新家园商业街管道燃气工程、通风与空调工程均于2013年竣工，且经测试及验收合格，具备入网条件，对于合同签订时现存的地面下沉及商铺漏水渗水问题，置业公司已按租赁合同约定在商铺交付前完成维修；（二）置业公司在2016年5月1日前已与愚园公司办理移交手续。根据租赁合同第6.3、6.4条款的约定，置业公司于2016年4月15日向愚园公司移交商铺，通知愚园公司签署《工程移交表》。经置业公司多次催促，愚园公司才陆续在剩余未签署的《工程移交表》上签字。《工程移交表》上记载的移交时间均为2016年4月15日，此时间早于合同约定的移交时间；（三）愚园公司在2016年5月1日前已实际接收、占有并使用商铺，现今已有大量商铺营业。愚园公司通过竞价竞得此商铺后，即于2016年1月实际进驻商铺开展各项工作，在商铺交付日前已进场装修改造，并在未经置业公司同意的情况下拆除通道假柱及装饰墙、加建连廊、加装电梯等改造工作。正是由于愚园公司对横琴新家园商业街的施工改造导致横琴新家园商业街现状与规划批准不符，对办理横琴新家园商业街产权登记造成严重的阻碍，后续产权分割及登记至今无法办理。置业公司有权要求愚园公司将其改造之处恢复原状。三、愚园公司主张的102838元工程维修金没有依据。愚园公司提交的《工程量签证表》中明确一项签证需将《工程量签证表》及相关支持材料、工程量计算书等一并装订后连同电子版送审。《工程量签证表》中虽有项目部现场人员的签字，但签字仅是确认愚园公司完成燃气通气前的气体置换和对埋地空调管试压工作，而实际上这些工作是由于愚园公司对商铺进行改造后所必须开展的工作，并非属于置业公司的工作。第2份《工程量签证表》中的签证原因与现场签证内容不一致，签证原因为漏水工程整改，而签证内容为埋地空调管试压费。《工程量签证表》中合同金额一栏是指所签订的施工合同金额，该签证表仅用于确定签证工程的工程量，并不涉及具体签证金额。置业公司与愚园公司并无施工承包合同关系，《工程量签证表》上的金额也非最终确定的签证金额。因此，愚园公司没有按《工程量签证表》中的要求提交送审材料，未经监理单位确认、造价咨询单位定价及置业公司分管领导审批，置业公司不应承担此工程维修金额。愚园公司提交的三张收据与《工程量签证表》没有关联，费用发生的原因不详。无其他证据证明此三张收据系因置业公司原因产生，此三张收据的费用与置业公司无关。四、对于原告主张的三项整改项目：1.关于燃气工程，燃气工程已经经过珠海港兴管道燃气有限公司验收，经过质检、燃气办等联合验收，质量是合格的，原告已经接收该工程，部分商铺使用燃气一年多，足以证明该商铺具备通气条件，原告接收之后进行大量改造，燃气安全隐患是由原告行为造成，被告不应承担燃气管道现存的安全隐患；2.关于新增发电机问题，该新增发电机虽经过珠海横琴新区管理委员会（以下简称横琴管委会）纪要，有过记录，但由于本项目的业主方是政府，建设资金是财政资金项目，在2017年2月20日横琴新区政府投资项目设计变更审批联席会上，横琴管委会及财政局都不批准商业街新增后备柴油机发电设备项目，理由是原告进驻商业街前消防已验收合格，原告增容改造配电系统，变更商铺的使用功能，因此要求提升消防水平，就应该由原告自己出资，不应当是政府出资；3.关于电梯井外墙渗水问题，虽然现场勘查发现其中一个电梯井井底有一定潮湿，但未发生严重积水，该电梯井潮湿的水来源何处至今未有定论，并不一定是外墙渗水，不清楚原因，所以原告主张因外墙渗水之理由未经过专业证明，无法确定电梯井整改责任是何方，且现场看该电梯仍是可以正常使用，因此该电梯整改责任要求由被告承担理由不充分。五、本案应聚焦租赁商铺已按期移交给愚园的事实，愚园作为承租人实质上一直对商铺进行占有、使用和收益，如果认定商铺处于没有交付的状态，将导致产生一系列无效的法律行为，愚园提出的所有反驳理由均不能对抗商铺已经全部交付的事实。被告旧村小组辩称，一、原告对于商铺是否符合约定的交付条件存在认知错误。二、原告认为商铺交付时间与其向次承租人交付商铺的行为和时间不符，违背诚信原则。三、被告无论从租赁物的程序交付还是实质交付均已完成，没有影响原告的正常招商和使用及收取小租户租金，原告基本完成招商出租，因此原告应按合同支付租金，没有按期支付的，应当支付滞纳金。四、原告的改建行为应当进一步审理，以免事实认定不清。五、对横琴新家园商业街未能办理产权登记手续的原因未能查清。被告新村小组辩称，一、原告对于商铺是否符合约定的交付条件存在认知错误。二、原告认为商铺交付时间与其向次承租人交付商铺的行为和时间不符，违背诚信原则。三、被告无论从租赁物的程序交付还是实质交付均已完成，没有影响原告的正常招商和使用及收取小租户租金，原告基本完成招商出租，因此原告应按合同支付租金，没有按期支付的，应当支付滞纳金。四、原告的改建行为应当进一步审理，以免事实认定不清。五、对横琴新家园商业街未能办理产权登记手续的原因未能查清。被告投资公司向本院提出如下反诉请求：1.愚园公司返还投资公司垫付的水电费154322.89元；2.愚园公司承担全案诉讼费。事实和理由：愚园公司进驻商铺之后即对出租商铺进行装修改造，至2016年10月3日发生电费125466.38元，至2016年9月4日发生水费28856.51元，均由投资公司垫付，投资公司有权要求愚园公司返还。被告置业公司向本院提出如下反诉请求：1.愚园公司支付自2017年3月3日起拖欠的租金794021.6元及滞纳金70032.7元（暂计至2017年7月31日，实际计至清缴之日）；2.愚园公司对其擅自对出租商铺进行改造的部分恢复原状；3.诉讼费由愚园公司承担。事实和理由：2015年12月23日，愚园公司竞得横琴新家园商业街13间商铺、地下一层超市及停车场、地下**超市及停车场15年的租赁权14日签订租赁合同，约定交付日期暂定2016年5月1日，免租期10个月，前三年租金每月158804.32元，原告应于每月3日前交租，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之一支付滞纳金。合同签订后，置业公司已依约交付商铺，但愚园公司至今未支付任何租金，严重违约。愚园公司在竞得商铺后即进场装修改造，且未办理任何报建手续，致使商铺不符合原先规划，无法办理产权证，愚园公司应当恢复原状。被告旧村小组向本院提出反诉请求及事实理由如下：1.愚园公司自2017年3月1日起支付租金至付清之日止（暂计至2017年7月31日，为2087629.6元）；2.愚园公司恢复商铺原状，配合旧村小组办理产权证；3.愚园公司支付欠缴租金期间的滞纳金（以欠缴租金为基数从2017年3月1日起按每日千分之一计至付清之日止，暂计至2017年7月31日，为191644.4元）；4.诉讼费由愚园公司负担。事实和理由：2015年12月8日，愚园公司通过珠海产权交易中心整体竞得横琴新家园商业街13间商铺、地下一层超市及停车场、地下**超市及停车场15年的租赁权14日签订租赁合同，约定交付日期暂定2016年5月1日，免租期10个月，前三年租金每月417525.92元，愚园公司应于2017年3月1日起计算租金，逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之一交付滞纳金。合同签订后，旧村小组已依约交付商铺，但愚园公司至今未支付任何租金，还以双方未签署交接凭证为由书面发函拒付租金，严重违约。旧村小组已经交付了符合合同约定的商铺，主要表现为：一是商铺产权合法，二是主体结构安全，质量验收合格，三是不存在第三方妨碍愚园公司正常使用商铺的情形，愚园公司招租并实际开业的商户已经超过60%，愚园公司应按合同约定支付租金。愚园公司进场后，未经旧村小组同意对商铺进行了大量改造，致使违反规划无法办理产权证，愚园公司应当恢复原状。被告新村小组向本院提出反诉请求及事实理由如下：1.愚园公司自2017年3月1日起支付租金至付清之日止（暂计至2017年7月31日，为2445750.35元）；2.愚园公司恢复商铺原状，配合新村小组办理产权证；3.愚园公司支付欠缴租金期间的滞纳金（以欠缴租金为基数从2017年3月1日起按每日千分之一计至付清之日止，暂计至2017年7月31日，为224519.86元）；4.诉讼费由愚园公司负担。事实和理由：2015年12月8日，愚园公司通过珠海产权交易中心整体竞得横琴新家园商业街13间商铺、地下一层超市及停车场、地下**超市及停车场15年的租赁权14日签订租赁合同，约定交付日期暂定2016年5月1日，免租期10个月，前三年租金每月489150.07元，愚园公司应于2017年3月1日起计算租金，逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之一交付滞纳金。合同签订后，新村小组已依约交付商铺，但愚园公司至今未支付任何租金，还以双方未签署交接凭证为由书面发函拒付租金，严重违约。新村小组已经交付了符合合同约定的商铺，主要表现为：一是商铺产权合法，二是主体结构安全，质量验收合格，三是不存在第三方妨碍愚园公司正常使用商铺的情形，愚园公司招租并实际开业的商户已经超过60%，愚园公司应按合同约定支付租金。愚园公司进场后，未经新村小组同意对商铺进行了大量改造，致使违反规划无法办理产权证，愚园公司应当恢复原状。针对被告投资公司的反诉，原告愚园公司答辩称，投资公司在招标前已将香江路xx号三楼800多平方米的面积出租给银娱公司，在原告中标后，各被告负责承担整改义务，上述公司和整改工作都需要使用水电，且投资公司已经委托物业公司向银娱公司收取了水电费，现提起本案反诉要求原告支付水电费，是重复收费的行为。另，投资公司提出的水电费问题在本案中不构成反诉。首先，投资公司与我方没有直接的合同。其次，投资公司在本案商铺是否交付的本诉请求中提出水电费问题不构成反诉。第三，投资公司提出水电费，我方已完成了就投资公司相关证据真伪不明的证明责任，符合民诉法司法解释的规定。如投资公司有更加直接的证据可以另案主张权利。针对被告置业公司、旧村小组、新村小组的反诉，原告愚园公司答辩称，一、前述三被告从未履行合同约定的交付中标商铺的行为，也从未履行通知原告交付商铺、办理交接凭据的行为。三被告认为2016年4月15日各项《工程移交表》交接就是交付行为，以及通知交付的时间证明，均与事实严重不符。1.各被告在明知租赁物没有办理竣工验收备案表情况下对外公开招标，是违法行为。在招标后的检查中发现了问题，并在横琴管委会的协调下，原告才同意有条件地接收中标商铺，但务必在具备合法手续，以及符合交接条件的前提下进行整改。为了达到政府要求的早日试营业的目标，原告同意提前进驻，除了进行前期招商、改建之外，也协助被告投资公司进行整改，并以逐项验收的方式完成工作面的移交，同时也是促进各被告完成合同约定的整改项目，尽快实现整体移交。因此，上述9份《工程移交表》只是各被告同意原告提前进场改造施工的工作面而进行的移交过程，不是中标商铺的移交，更不能代替或是变更双方合同明确约定的商铺交接手续的办理程序；2.上述9份《工程移交表》只是“工程”的移交，并非租赁物“物业”的移交，表中所记载的内容是原告对该部分工程质量的确认，而不是合同约定的“商铺交接”；3.被告置业公司自己提交的证据十九（2016年4月19日）、二十三（2016年6月13日）中政府明确提出对原告“未正式移交前、先行施工改造的问题”，要求被告投资公司与原告签订协议明确施工责任；被告置业公司更是在2016年6月13日自己制作的函中明确移交的就是“愚园先行施工的工作面”，并非中标商铺本身；4.中标商铺此时根本没有取得综合验收备案表，没有合同约定在交接时必须提交的产权证，也没有取得《租赁合同》第六条、第二十条约定的各项条件；5.证据中的“工程移交时间”全部打印为2016年4月15日，这是格式条款，是不属实的记载；6.“移交工程内容及范围”中对“新家园首期工程（商业部分）……”的描述，也是格式化的定语文字，是说明在这个范围内的某一部分工程的移交，并非指全部工程。因中标商铺至今未交接，依约尚未到达“计租日”及“起租日”，各被告无权要求原告支付租金。二、原告提前进驻中标商铺并实施改造施工、前期招商的行为是应各被告及横琴管委会要求的行为。三、目前中标商铺已有部分商家进驻并开业，是原告牺牲自身利益以完成各被告及横琴管委会要求的行为，各被告以此主张中标商铺已经交付与事实不符。首先，横琴管委会多次明确要求原告所中标的项目务必配合政府工作，要求在2016年9月份试业，为此，政府及各被告明确同意原告在正式办理移交之前先行进驻并开展改造施工及对外招商；其次，各被告的证据已经体现横琴管委会对案涉中标商铺的使用有决定权的事实，故原告按照政府要求从事，是合法且有依据的。四、原告对中标商铺的改造是经过各被告同意后的行为，各被告现在提出恢复原状的反诉请求缺乏事实和法律依据，违反合同第14.2.1条的约定。该条约定乙方不需要恢复经营期间甲方认可同意的装修改变，结合办案的事实，足以证明原告所实施的提前进驻、先行改造、先行招商的行为，每一项都是有横琴管委会或者各个被告书面同意下或者是根据合同第18.3条请示了各被告之后的行为，也就是说，全部都是经过各被告同意之后的装修改变。五、置业公司及新、旧村要求支付租金以及滞纳金没有事实和合同依据。对于目前原告所合法提起招商获取的招商利益，各被告完全可以另行提起其他方面的诉讼，并非是被告目前所主张的租金收入。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于如下证据，双方对于证据的真实性均不持异议，只是对于部分证据的证明目的存在分歧，故本院予以采纳作为认定案件事实的依据：原告提交的《横琴新家园商业街商铺租赁项目成交结果公告》，珠房地权属字第2××9号《商品房地产产权权属证明书》及授权委托证明，2016年3月14日原告与被告置业公司、旧村小组、新村小组分别签订的三份《横琴新家园商业街商铺租赁合同》，《关于横琴新区商业街燃气管道工程的整改报告》、《管道燃气验收监督情况告知书》、横琴管委会《工作会议纪要》（2016年4月12日、4月19日、9月1日、10月25日，2017年1月24日），珠海横琴新区社会事务局（以下简称横琴社会事务局）《工作会议纪要》（2016年7月18日、12月12日），投资公司在2016年7月22日致原告的《关于商业街维修整改剩余项目直接委托实施的函》，工程量签证表，2017年1月12日《新家园商业街现场工程问题清单》、《中央汇愚园公司改建部分汇总（含原一审法院勘验确定内容）》；被告投资公司提交的《房屋交接书》（含全部附件）（除《横琴新家园商业街产权协议》），水费缴费账户变更办理文件，水费缴费票据，电费缴费账户变更办理文件、《新家园商业街现状与竣工图的差异情况》；被告置业公司提交的《支持旧村小组集体经济发展协议书》，《支持新村小组集体经济发展协议书》，横琴镇政府与旧村小组签订的《横琴新家园商业街产权协议》，横琴镇政府与新村小组签订的《横琴新家园商业街产权协议》，投资公司与横琴国资委、横琴镇政府签订的《房屋交接书》，《关于将横琴新家园（一期）商业街政府物业委托置业公司经营管理的通知》（珠横国资［2015］54号），横琴国资委与置业公司签订的《委托管理协议书》，置业公司与愚园公司签订的《横琴新家园商业街租赁合同》，横琴新家园商业街《建设工程消防验收意见书》（珠公消验字［2014］第0027号），《关于珠海市横琴新家园首期（新、旧村安置房）项目（商业部分）竣工环境保护验收意见的函》（珠横环验［2016］1号），电梯安装分部工程质量验收合格记录、电梯监督检验合格报告及电梯使用标志，愚园公司于2016年5月13日发函《关于楼层漏水问题》，《工程移交表》，《横琴新家园商业街招商工作专题会议纪要》（2016［62］号）；被告旧村小组、新村小组提交的《支持旧村小组集体经济发展协议书》，《支持新村小组集体经济发展协议书》，《横琴新家园商业街产权协议》，《横琴管委会工作会议纪要》（［2015］170号、［2015］180号），《横琴新家园商业街商铺租赁合同》，《工程移交表》（打印日期为2016年4月15日）。对于原被告提交的其他证据，或属于双方之间部分函件往来，不属于双方共同确认的案件事实，或属于一方单方制作，未经对方认可，或涉及案外人的权利义务关系，本院均不予详细评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：横琴镇政府于2012年11月25日与新村小组签订《支持新村小组集体经济发展协议书》、于2013年10月30日与旧村小组签订《支持旧村小组集体经济发展协议书》，分别约定新村小组、旧村小组以原村场搬迁补偿剩余土地与政府合作开发商住项目，并约定了合作比例分成。以被告投资公司为建设单位的珠海横琴新家园首期工程（商业部分）于2013年12月31日取得《竣工验收报告》，于2014年1月14日取得《建设工程消防验收意见书》，于2016年1月28日经竣工环境保护验收合格。2014年12月31日，被告投资公司以横琴新家园商业街项目产权人的名义出具《授权委托证明》，委托被告置业公司作为该项目的运营管理单位，负责经营管理物业的租赁和管理。2015年4月20日，横琴镇政府分别与旧村小组、新村小组签订《横琴新家园商业街产权协议》，约定将商业街一楼餐厅3、二楼餐厅3、三楼餐厅5（合称3栋），一楼商业2、二楼餐厅6（合称4栋）总面积4133.92平方米分配给旧村小组，将商业街一楼餐厅1、二楼餐厅1、三楼餐厅1（合称1栋），一楼商业3、二楼餐厅7（合称5栋）、一楼商业1总面积4843.07平方米分配给新村小组。2015年9月30日的横琴管委会〔2015〕170号《工作会议纪要》记载，同意将属于政府所有的物业移交给置业公司管理，同意新村小组、旧村小组采取委托招商的方式，将所属物业委托置业公司进行统一代理招商。2015年10月21日，被告旧村小组、新村小组分别出具《授权委托书》，将其分得的横琴新家园商业街商铺授权被告置业公司作为整体以挂网方式选定统一的运营招商管理单位。2015年12月2日，被告投资公司与横琴国资委签署《房屋交接书》，载明横琴镇政府将横琴新家园（一期）商业街项目移交给横琴国资委。2015年12月24日，原告经珠海产权交易中心公告竞得横琴新家园商业街商铺租赁权。2016年1月18日，横琴国资委与被告置业公司签署《委托管理协议书》，将《横琴新家园商业街项目政府资产清单》中所列公共物业委托置业公司经营管理。2016年3月14日，原告作为乙方分别与被告置业公司、旧村小组、新村小组分别作为甲方签订《横琴新家园商业街商铺租赁合同》，约定原告租赁商铺期限15年，自商铺交付之日（“起租日”）起算，有10个月的免租期。其中向被告置业公司租赁的商铺面积为1572.32平方米、地下超市1898.2、地下超市18985个，自交付之日起首三年内，每平方米月租金101元，地下超市、停车场免租，地下超市158804.32元；向被告旧村小组租赁的商铺面积为4133.92平方米，自交付之日起首三年内，每平方米月租金101元，月租金为417525.92元；向被告新村小组租赁的商铺面积为4843.07平方米，自交付之日起首三年内，每平方米月租金101元，月租金为489150.07元。自出租商铺交付之日起算第四年至第十年内，每年租金标准在上年租金基础上递增5%；自出租商铺交付之日起算第十一年至第十五年的租金参照本项目周边商铺综合平均单价计收。除首月租金于计租日支付外，其余租金按月支付，于每月第3日前支付（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）。三份合同的主要条款约定如下：5.6条约定：“乙方不得因甲方有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供服务设施等任何其在本合同中应承担的义务，而减少或停止支付租金或其他根据本合同须支付的费用”；6.1条约定：“出租商铺的交付日期暂定为2016年5月1日之前，甲方应当于该日期前交付出租商铺，甲方交付商铺时应提供产权证书或其他有效的产权证明文件以确认产权的合法性，保证出租的商铺已具备正常通水、通电等营业所需的所有条件，并保证消防安全、环境保护等已通过政府主管部门验收。具体交付时间（即最终交付日）以甲乙双方签署的交接凭据载明的日期为准”；第6.2条约定：“出租商铺交付条件标准为现状交付，乙方已认可并同意出租商铺的交付条件。除非出租商铺之主体结构质量不合格或存在严重影响商铺使用的功能缺陷，否则乙方应当立即接收出租商铺”；第6.3条约定：“甲、乙双方交付/接收出租商铺时，应当签署一份交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及交付状况，出租商铺交付状况以交接凭据所载为准，交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成”；第6.4条约定：“如前款所述交接凭据所载之交接日期在甲方通知交付之日之前（含当日），则出租商铺交付之日以交接凭据所载之交接日期为准；如因乙方原因逾期接收出租商铺而导致前款所述交接凭据所载之交接日期在甲方通知交付之日之后，则出租商铺交付之日为甲方通知之日”；第10.1条约定：“在出租商铺使用过程中，如出租商铺出现妨碍安全、正常使用的损坏时，乙方应采取有效措施防止损失扩大，并尽快安排维修工作”；第10.2条约定：“租赁期内，乙方及次承租人应正常使用并爱护出租商铺内部的各项设施，包括但不限于地板、墙面、电梯、所有店面、门窗、电气设施、燃气设施、给排水设施、消防设施、空调设施、线缆和管道等，并确保其处于正常租用的使用状态”；第10.5条约定：“出租商铺相关主体结构出现沉降、及其它附属建筑、供水、供电设施出现重大故障等，乙方应立即书面通知甲方，甲方应在5个工作日内予以回复并在合理期限内进行维修或委托第三方进行维修，不得影响乙方经营管理。如经甲方或第三方维修后仍未改善，造成乙方不能正常营业的，所造成的损失由甲方承担”；第15.1条约定：“在租赁期限内，甲方逾期交付商铺，每逾期一日则应按照合同首年月内日租金的1.5倍向乙方支付违约金”；第16.1条约定：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、水电费、其他费用、补足保证金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的【1‰】支付滞纳金”；第20.1条约定：“甲方负责解决供冷、燃气入网问题并确保不影响乙方的正常使用。合同履行期间，乙方如确有需要办理供暖入网手续的，经乙方书面申请后，由甲乙双方另行协商解决”；第20.2条约定：“甲方应在出租商铺交付前负责处理好出租商铺现存的地面下沉及其引起的周边地面损坏问题（包含所涉管线设施等）、商铺大面积漏水、渗水问题，确保不影响乙方的正常使用”。上述合同签订后，原被告签署了一系列《工程移交表》，打印的“工程移交时间”是“2016年04月15日”，原告签署的时间从2016年4月-2017年1月不等，2016年6月16日签收的表上还手写“管道焊接口渗漏水问题，由总包单位负责维修”的字样，2017年1月16日签收的表上还手写“电梯井渗水未处理”的字样。庭审中，被告主张，双方早已经完成事实上的商铺移交，因此不存在需要书面通知以及签署交接凭据的必要。2017年2月20日，被告投资公司取得横琴新家园商业街包括地下室、公用设施、商业服务在内房屋的《商品房地产权权属证明书》。原告竞得横琴新家园商业街商铺租赁权后，于2016年1月进场施工改造，原告认可被告投资公司确有垫付部分水电费的事实，但认为水电表是和案外人银娱公司合并在一起的，应剔除银娱公司使用的水电费。被告投资公司提交了水电费发票显示，其2016年1-9月期间垫付水费40145.47元，投资公司反诉请求按28856.51元计算，2016年1-10月垫付电费187949.78元，投资公司反诉请求按125466.38元计算。经被告投资公司与银娱公司核实，原物业管理单位开具的发票显示上述期间被告为银娱公司垫付的水费是200.57元，电费是29677.35元，扣除上述费用后，被告投资公司为原告垫付的水费是28655.94元、电费是95789.03元。原告主张，被告投资公司的证据不能反映原告实际使用水电产生费用的数额，不排除还有被告其他下属单位、其他提前进驻商家使用水电的情况；被告投资公司主张，虽然原告公司与银娱公司共同使用总表，但原告公司、银娱公司有独立的表，其提供的银娱公司水电费发票在期间上是连续的，投资公司只能找到那么多发票，说明投资公司实际代收的水电费只有这么多，总表减去银娱公司的读表数就是原告公司的水电费。因横琴新家园商业街项目属于横琴新区重点项目，横琴管委会、横琴社会事务局多次组织协调，并形成多份《工作会议纪要》。2016年4月12日的横琴管委会〔2016〕51号《工作会议纪要》记载要求对于项目之间的连廊建设、供冷、用电增容等问题，由横琴新区相关职能部门牵头协调解决，确保按照计划在9月份市委、市政府召开现场会时展示项目的最好形象。2016年4月19日的横琴管委会〔2016〕62号《工作会议纪要》记载，要求由投资公司或置业公司先行垫付商业街全部物业专项维修资金，加快商业街产权证的办理进度；关于愚园公司在商业街未正式移交之前先行施工改造的问题，由珠海大横琴股份有限公司（以下简称股份公司）与愚园公司协商并书面约定愚园公司应承担的先行施工责任；关于商业街广告牌设置的问题，支持愚园公司设置广告牌，但须综合考虑区相关规划。2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》记载，关于商业街消防用水用电问题，由股份公司通过设计变更方式增设一台发电机解决消防用电问题，在7月底前解决；关于商业街燃气供应问题，由股份公司负责于6月底前完成燃气管道打压检测工作，确保达到燃气开通供应条件，商业街租户经营涉及的厨房燃气报装后续工作由置业公司协助愚园公司妥善解决；关于商业街建筑物漏水维修问题，由股份公司负责于6月底前彻底完成，确保租户及时进场装修；关于商业街东面门口地面沉降问题，由股份公司通过变更设计统一施工修复，确保于7月底前完成，工程完成后出现的地面沉降问题，由愚园公司自行解决；关于新家园住宅小区与商业街间地下通道漏水问题，由股份公司于当年年底前负责彻底修复……对于可提前进场的租户应积极协助其提前进场，确保9月初商业街试业成功。2016年9月1日的横琴管委会〔2016〕142号《工作会议纪要》记载，关于新家园商业街，目前正在招商，部分商铺已经进驻并营业，愚园公司必须加快施工，确保9月份按时营业。2016年10月25日的横琴管委会〔2016〕170号《工作会议纪要》记载，要求由愚园公司负责，抓紧对局部连廊及灯光设置方案的组织实施，并及时上报规划部门完善规划验收手续；股份公司负责督促案外人广东耀南建筑工程有限公司（以下简称耀南公司）落实其职责范围内管线渗漏等维护保修工作，确保10月30日前完成。2016年12月12日的横琴社会事务局〔2016〕43号《工作会议纪要》记载，新家园商业街产权证的办理，商业街东面广场二路回电消防系统的安装、楼层与电梯井的渗水问题处理等由股份公司负责，11月30日前完成。2017年1月24日的横琴管委会〔2017〕10号《工作会议纪要》记载，横琴新家园商业街已于2015年末完成招商工作，因原设计单位方案考虑不充分、无法满足商业运营的使用需求，故需要对商业街进行装修改造。同时，因相关验收资料准备滞后，商业街建设单位于2016年底才申请办理产权登记，导致上述手续办理问题的出现。会议明确对商业街的产权登记采取合法建设部分与未经规划批准部分分开处理的原则，一是对经规划条件核实合格的部分建筑物由市不动产登记中心横琴分中心直接予以办理产权登记手续，二是针对建筑物现状存在的装修改造问题，由置业公司尽快准备相关资料，商区规划部门再进行沟通协调，尽快完善手续。2016年7月22日，被告投资公司出具《关于商业街维修整改剩余项目直接委托实施的函》，就新增设一台发电机、商业街东面门口地面沉降整改、空调板换间、原施工总承包单位耀南公司在项目保修期内未完成的维修整改工作直接委托原告实施，由原告、投资公司、置业公司、监理方共同确定新增及维修项汇总表，并由投资公司按原总包施工合同的取费标准确认价款，从耀南公司的结算款中直接扣除，该函件的联系人为谢成贲。谢成贲向原告出具了两份《工程量签证表》，一份载明在天然气开通过程中需注入氮气，但原施工单位无法安排人员施工，经协商由原告安排管道天然气注入氮气，费用由总包方负责，合同金额5300元；另一份载明在移交测试过程中，发现商业街存在严重漏水问题，经协商对部分严重影响商业街的漏水工程由原告负责整改，原总包单位支付，合同金额88738元。原告提交的落款日期为2016年12月29日的《管道燃气验收监督情况告知书》，该文记载珠海横琴新家园首期工程（商业部分）燃气工程通过验收，具备备案条件，监理单位是珠海兴地建设项目管理有限公司。2016年11月30日，珠海大横琴城市建设有限公司商业街项目部向珠海港兴管道燃气有限公司发出《关于横琴新区商业街燃气管道工程的整改报告》。2017年1月12日，原、被告共同签署《新家园商业街现场工程问题清单》如下：1.漏水：电梯井漏水已经得到与会各方确认；门和窗部分待下雨后再行查看漏水问题；2.空调保温：部分空调末端、管路天花一侧位置、管路与地面接口和保温棉接口等位置因保温未做好，存在不同程度的漏水问题；3.东广场水景沉降：造成水景观出水时流水不在一个平面上，无法达到设计效果；4.三楼银河公司玻璃幕墙有三处玻璃破损，仍未修复；5.地库电梯门口墙面，经维修后未做好收尾工作，且施工质量存在一定的问题，仍有脱落的安全隐患；6.伸缩缝漏水问题：由愚园公司确定具体施工工程量后结算；7.消防双电源回路问题仍未落实；8.北广场铺贴砖破损砖须更换。现场会有关各方达成共识如下：（一）上述8个问题耀南公司整改完成时间须在2017年2月28日前，并完成验收签认手续。（二）除上述8个问题外，有关各方一致确认该项目不再有其它问题。（三）东广场施工修复费用由耀南公司在1月28号前支付给愚园公司。在此之前，由股份公司将费用支付给耀南公司。（四）增加备用电源发电机，该项工作由愚园公司负责实施，在完工验收后，两周内由股份公司支付给耀南公司，由耀南公司支付给愚园公司。2017年2月20日，投资公司取得位于横琴新区××镇××路××号房产的《商品房地产权权属证明书》。在本案诉讼中，原被告同意以前案中[（2017）粤0491民初620号案五次庭审笔录（庭审时间为2017年9月13日、11月10日、12月20日，2018年2月8日、3月20日）]及现场勘验笔录作为本案审理依据。在前案中，本院组织了双方当事人对横琴新家园商业街现存问题、原告装修改建部分、原告开业情况等进行了现场勘查。现场勘查可见，电梯井漏（积）水的情况依然存在，原告对于租赁物进行了大面积的装修改建。被告置业公司在前案中向本院提出鉴定申请，鉴定事项为横琴新家园商业街现状与竣工图的差异。被告置业公司于2018年11月14日为明确鉴定事项向本院提交了补充说明，鉴定事项为确定横琴新家园商业街装修改造后的现状与竣工图的具体差异及差异是否违反规划条件。本院通过摇珠确定鉴定机构为广东华禹工程咨询有限公司，该司以鉴定事项不属于工程造价鉴定范畴退回委托鉴定材料。其后，本院选定广东保顺检测鉴定有限公司作为鉴定机构。2019年1月17日，该司回函可对商业街装修改造后的现状与竣工图的具体差异进行鉴定，对差异是否违反规划条件进行鉴定则不具备资质。2019年3月12日，本院向横琴新区规划国土局发函咨询如下问题，1、原被告已确认横琴新家园商业街存在改建行为，请贵局说明横琴新家园商业街改建后的现状是否违反规划条件？2、如果横琴新家园商业街的改建后的现状违反规划条件，在不拆除的前提下，当事人有哪些补救措施？2019年3月21日，横琴新区规划国土局复函珠横新规土函〔2019〕255号，复函称来函所述项目后续使用中的改建，经查未申请报建，无法予以核查，建议可视需要对项目现状进行实测，待实测数据出具后，由区综合执法局认定是否属于违反规划条件并做相应处置。2019年3月28日，本院向珠海市不动产登记中心发函询问如下问题，横琴新家园商业街各业主是否能办理产权登记？可否就部分面积办理产权登记？2019年4月3日，珠海市不动产登记中心复函珠登记函〔2019〕124号，“经核查，我中心于2017年依程序及横琴新区管委〔2017〕10号会议纪要，办理了位于横琴镇香江路10号横琴新家园商业广场规划批准部分的初始登记至开发企业珠海大横琴投资有限公司名下，登记面积23383.32平方米。对该项目已办理初始登记且可销售的部分，在无其他产权限制条件下，申请人可按程序依法申办不动产权证。”另，原告向本院递交《中央汇愚园公司改建部分汇总（含原一审法院勘验确定内容）》，内容包括：“一、2017年9月18日《勘验笔录》，二、2017年9月20日《勘验笔录》，三、2017年10月25日《勘验笔录》，四、2017年11月10日《勘验笔录》，五、愚园公司增加建设的其他部分”。被告置业公司向本院递交《新家园商业街现状与竣工图的差异情况》，内容简述为：“商业街原设计的商用房间（面积）包括7个大厨房、7个大餐厅、56个包间、2个大商铺和一个在地下室的大超市；商业街原设计的公共面积（房间）有4个卫生间、15个露台、13个楼梯、9部电梯、各通道连廊和一个地下室停车场；商业街原设计的设备房（不包括地下室人防设备房）：1个高压配电房、1个低压配电房、2个变压器房、1个消防控制室、1个弱电机房、1个空调板换间，还有若干个新风机房、排风机房、排风井、空调井、电气间、排烟井……估计以下所列现状与竣工图的差异还只是一部分”。本院认为，本案的主要争议焦点如下：一、被告置业公司、被告旧村小组、被告新村小组是否构成违约交付的问题。原被告签订的三份《横琴新家园商业街商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院根据双方的约定结合本案事实予以分析评判。双方签订的租赁合同第六条约定的是商铺交付与验收。双方约定交付日期暂定为2016年5月1日，交付条件标准为现状交付，交付的条件有：（1）具备有效的产权证明文件；（2）具备正常通水、通电等营业所需的所有条件；（3）消防安全、环境保护等已通过政府主管部门验收；（4）现状交付，除非出租商铺之主体结构质量不合格或存在严重影响商铺使用的功能缺陷；（5）应当签署一份交接凭据。双方签订的租赁合同第二十条约定的是合同的履行，甲方即置业公司负责解决供冷、燃气入网问题并确保不影响正常使用；处理好出租商铺现存的地面下沉及其引起的周边地面损坏问题（包含所涉管线设施等）、商铺大面积漏水、渗水问题，确保不影响正常使用。关于以上交付要件，被告已达成的交付要件包括：（1）具备正常通水、通电等营业所需的所有条件。双方从未就涉案商铺通水通电的问题提出异议，故本院确认被告交付的商铺符合此项交付要件；（2）消防安全、环境保护等已通过政府主管部门验收。横琴新家园商业街项目于2014年1月14日取得《建设工程消防验收意见书》，于2016年1月28日经竣工环境保护验收合格，故被告的交付行为符合此项交付要件；（3）主体结构质量合格。商业街商铺于2013年12月31日取得竣工验收报告，双方从未就横琴新家园商业街项目主体结构质量不合格提出过异议和举证，横琴管委会在多次协调过程中亦未涉及此方面争议，故本院确定被告交付的商铺符合此项交付要件。对于其他交付要件，本院分析如下：（1）产权文件办理和交付凭据签署。被告确认未与原告签署书面交接凭据，商业街商铺也并未确权到被告置业公司、旧村小组、新村小组三位出租方名下。虽然合同约定了双方应达成以上二者交付要件，但是该二者要件并不影响原告实际使用商业街商铺。结合租赁合同第6.1条和第6.3条约定内容来看，产权证明文件的提供是为了确认产权的合法性，而交接凭据的签署主要是为了记载交付状况。根据查明的事实，被告投资公司于2017年2月20日取得《商品房地产权权属证明书》，原告也已在商业街商铺进行招商营业。可见，双方虽未办理完毕产权文件和签署交付凭据，但商业街商铺已由原告占有使用。因此，本院认为，该两文件并未实际影响原告对涉案商铺的占有使用，故原告仅以此主张商铺未交付没有依据，本院不予支持。（2）存在严重影响商铺使用的功能缺陷。由于商业街商铺多是餐饮类商铺在营业，商铺的燃气断供或是出现渗漏水问题，都会严重影响商业街商铺的正常运行。故确保燃气的正常供应和解决渗漏水问题，是被告完成商业街商铺交付的重要条件。首先，根据本院查明的事实，2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》明确记载，关于商业街燃气供应问题，由股份公司负责于6月底前完成燃气管道打压检测工作，确保达到燃气开通供应条件，可见，在双方合同约定的“暂定交付日”2016年5月1日之前，被告交付的商铺并不符合此项交付要件。其次，根据本院查明的事实，2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》明确记载关于商业街建筑物漏水维修问题，由股份公司负责于6月底前彻底完成，确保租户及时进场装修；关于商业街东面广场地面沉降问题，由股份公司通过变更设计统一施工修复，确保于7月底前完成；关于新家园住宅小区与商业街间地下通道漏水问题，由股份公司于当年年底前负责彻底修复……2016年10月25日的横琴管委会〔2016〕170号《工作会议纪要》明确记载，股份公司负责督促耀南公司落实其职责范围内管线渗漏等维护保修工作，确保10月30日前完成；2016年12月12日的横琴社会事务局〔2016〕43号《工作会议纪要》记载，楼层与电梯井的渗水问题处理等由股份公司负责，11月30前完成；2017年1月12日，原被告签署了《新家园商业街现场工程问题清单》，共同确认该项目存在的问题以及整改期限。从以上事实可知，被告交付的商铺存在地面沉降、管线损坏、渗漏水等突出问题，且经多次修缮无法达到理想效果，客观上影响了原告的正常使用，故被告交付的商铺显然不符合此项交付要件。综上分析，本院确认在约定的时间届满时，商铺不符合交付条件。至于被告抗辩主张，原告已经实际接收商铺并提前进驻装修改造、招商引资，且双方已经完成了工程的分项移交手续，应视为被告完全履行了交付义务。对此，本院认为，首先，根据双方合同之约定，商铺是以现状交付，除非出现出租商铺之主体结构质量不合格或存在严重影响商铺使用的功能缺陷，原告不得拒绝接收。可见，合同在此约定的是原告的“接收”义务，“接收”与“交付”并非完全等同的法律概念，原告事实接收商铺后，不妨碍其根据合同约定主张被告承担交付行为不符合合同约定的法律责任；其次，从双方移交的过程来看，原、被告签署的一系列《工程移交表》显示，原告签署的时间从2016年4月-2017年1月不等，2016年6月16日签收的表上还手写“管道焊接口渗漏水问题，由总包单位负责维修”的字样，2017年1月16日签收的表上还手写“电梯井渗水未处理”的字样，可见，双方也未在合同约定的“暂定交付日”2016年5月1日前完成工程的分项移交；再次，结合横琴管委会、横琴社会事务局对于横琴新家园商业街项目的多次协调经过来看：2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》记载存在燃气供应问题，2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》记载商业街建筑物的漏水维修问题、商业街东面广场地面沉降问题、新家园住宅小区与商业街间地下通道漏水问题，2016年4月12日的横琴管委会〔2016〕51号《工作会议纪要》记载要求由横琴新区相关职能部门牵头协调解决该项目存在的问题，确保按照计划在9月份市委、市政府召开现场会时展示项目的最好形象；2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》记载对于可提前进场的租户应积极协助其提前进场，确保9月初商业街试业成功。可见，原告主张其提前进驻装修改造、招商引资是为了配合横琴新区政府重点工程在2016年9月试业成功的需要，不代表原、被告之间完成了商铺交付具有较高可信性。综合以上分析，被告此项抗辩主张不能成立，本院不予采纳。本院认定三被告交付商铺的行为不符合合同约定，构成违约，三被告应依法向原告承担违约责任。二、关于违约金数额的认定。依据双方签订的租赁合同第15.1条约定：“在租赁期限内，甲方逾期交付商铺，每逾期一日则应按照合同首年月内日租金的1.5倍向乙方支付违约金”。在本案中，被告在2017年1月确认存在问题清单并限期在2月底之前全部整改完毕，但被告未在期限届满时解决商铺存在的问题，被告的行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，在此情况下，原告负有防止损失扩大的义务。本院结合双方约定的完成整改时间，酌情原告可在期限届满后3个月内自行修缮完毕，即认定被告承担违约金的截止时间计算为2017年5月31日。虽然双方约定的违约金标准为日租金的1.5倍，但考虑原告已经实际占有、使用了涉案商铺，且原告也确认有部分商铺已经开始营业，本院酌定逾期交付商铺违约金计算标准为按合同首年月内日租金的50%计算。据此核算，被告置业公司应支付原告违约金：158804.32元/月÷30天/月×50%×396天=1048108.51元，被告旧村小组应支付原告违约金：417525.92元/月÷30天/月×50%×396天=2755671.07元，被告新村小组应支付原告违约金：489150.07元/月÷30天/月×50%×396天=3228390.46元。三、关于被告投资公司是否承担连带责任的问题。根据本院查明的事实，被告投资公司是横琴新家园商业街项目的建设单位，涉案商铺的产权属于横琴镇政府和被告旧村小组、新村小组，政府资产后经横琴国资委委托被告置业公司运营和管理，被告置业公司、旧村小组、新村小组分别作为商铺出租方与原告签订租赁合同，故逾期交付商铺的违约责任应分别由三被告承担，被告投资公司不是涉案商铺的产权人和出租人，与原告不存在合同关系，且相关会议纪要中也未明确被告投资公司须对被告置业公司、旧村小组、新村小组的合同义务承担连带责任，故原告诉讼请求被告投资公司对于被告置业公司、旧村小组、新村小组的债务承担连带责任理据不足，本院不予支持。四、原告愚园公司应否支付租金的问题。虽然被告交付的商铺不符合合同约定，但是，原告自2016年1月起即进驻先行施工改造、招商引资，响应政府号召在2016年9月试营业，在本案诉讼中，原告也自述目前开业的商户占总租赁面积的50%左右，可见，被告交付的商铺并未完全妨碍原告的使用；另一方面，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”之规定，如果被告交付的商铺存在诸多瑕疵，经政府部门多次协调、出租方多次维修仍未能妥善解决的情况下，作为承租人的原告也有义务先行维修后再要求出租人支付修缮费用，而不是久拖不决，并以此拒付租金。具体到本案而言，本院根据上述分析，酌情确定被告违约截止时间为是2017年5月31日，据此计算原告的起租日、免租期。根据双方合同之约定，原告享有十个月的装修免租期，故2017年6月1日-2018年3月31日期间原告免予缴纳租金，被告反诉请求原告缴纳2017年3月1日-2018年3月31日期间的租金和滞纳金理据不足，本院不予支持。原告应按合同约定支付自2018年4月1日起计算的租金和滞纳金，除首月租金于计租日支付外，其余租金在每月第三日前（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）按合同约定标准支付；逾期未交租金的，还需在每月应付租金之日的第二日起按逾期支付金额的1‰支付滞纳金。五、关于原告要求被告承担的维修整改项目及整改费用有无依据的问题。1.关于燃气安全隐患整改。虽然双方在租赁合同中对于燃气安全隐患的整改义务未作明确约定，但其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，被告作为出租人在收到原告整改通知后有先行维修义务，其二，燃气安全隐患属于横琴新家园商业街项目涉及公共安全的重大隐患，该项目是政府重点项目，而被告置业公司系政府资产的运营和管理方，由被告置业公司、旧村小组、新村小组牵头整改具有资源上的优势与便利。本院就此事项曾作出先予执行裁定，被告旧村小组、新村小组未提出异议，被告置业公司同意牵头整改，只是对费用分担有不同意见，故本院确定三被告应承担燃气安全隐患的整改工作，至于整改费用，则可在整改完毕之后另循途径解决。2.关于商业街消防用电增设一台发电机组的问题，根据本院查明的事实，2016年7月18日的横琴社会事务局〔2016〕26号《工作会议纪要》明确记载该事项由股份公司通过设计变更方式在2016年7月底前解决，2017年1月12日原被告共同签署《新家园商业街现场工程问题清单》明确该项工作由愚园公司负责实施，在完工验收后，费用两周内由股份公司支付给耀南公司，由耀南公司支付给愚园公司。可见，该事项虽属于各方一致确认的事实，但承担该项整改义务的是原告，费用结算则涉及案外人股份公司和耀南公司，原告诉讼请求判令被告承担相应责任没有事实依据，本院不予支持，原告可另循途径解决。3.关于电梯井漏（积）水问题，根据本院查明的事实，2016年12月12日的横琴社会事务局〔2016〕43号《工作会议纪要》明确记载，楼层与电梯井的渗水问题处理等由股份公司负责，于2016年11月30前完成；2017年1月12日，原被告共同签署的《新家园商业街现场工程问题清单》记载电梯井漏水已经得到与会各方确认，耀南公司整改完成时间须在2017年2月28日前，并完成验收签认手续；在本案诉讼期间，经本院现场勘查，电梯井漏（积）水问题依然存在。由此可见，虽然电梯井漏（积）水问题属于各方一致确认的事实，但是，双方已明确其整改义务主体为案外人耀南公司，故原告诉讼请求判令被告承担整改义务及费用没有事实依据，本院不予支持，原告可另循途径解决。六、关于原告应否恢复建筑原状的问题。被告主张，原告对商铺的加建行为，阻碍了被告办理产权证，原告应当恢复建筑的原状。根据珠海市不动产登记中心珠登记函〔2019〕124号可知，对办理了初始登记且可销售的部分，在无其他产权限制条件下，被告可按程序依法申办不动产权证。由此可知，商业街商铺并非全部无法办理产权登记，被告可以就已办理初始登记的部分申请产权登记，而非以原告存在违法加建为由，就拖延申办产权证。另，在被告投资公司取得商业街商铺权属证明之前，横琴管委会〔2017〕10号《工作会议纪要》已明确记载，“横琴新家园商业街因原设计单位方案考虑不充分、无法满足商业运营的使用需求，故需要对商业街进行装修改造。同时，因相关验收资料准备滞后，商业街建设单位于2016年底才申请办理产权登记，导致上述手续办理问题的出现。对商业街的产权登记采取合法建设部分与未经规划批准部分分开处理的原则，一是对经规划条件核实合格的部分建筑物由市不动产登记中心横琴分中心直接予以办理产权登记手续，二是针对建筑物现状存在的装修改造问题，由置业公司尽快准备相关资料，商区规划部门再进行沟通协调，尽快完善手续”。可见，原告对于横琴商业街租赁商铺的装修改造行为存在客观必要性，且征得了政府主管部门和被告的一致同意，并不属于擅自装修改建行为，横琴商业街项目未能办理产权登记手续的原因在于建设单位准备验收资料和申请产权登记滞后。至于被告提出的鉴定申请，对横琴新家园商业街装修改造后的现状与竣工图的具体差异及差异是否违反规划条件进行鉴定。首先，对商业街装修改造后的现状与竣工图的具体差异进行鉴定。由于原告、被告双方均已向本院递交过书面材料，确认商业街现状与竣工图存在差异，故被告提出的这一鉴定申请其实并无必要。其次，鉴定差异是否违反规划条件。本院认为，检测建筑是否符合规划条件应为行政机关的职能，鉴定机构亦回复本院无法受理规划设计的鉴定申请。故，被告提出的鉴定申请并不能达到其证明目的。综上，被告认为原告的加建行为阻碍了其办理产权证，要恢复原状才能办理产权证的主张与实际不符，珠海市不动产登记中心在向本院发出的回函中已明确“对办理了初始登记且可销售的部分，在无其他产权限制条件下，被告可按程序依法申办不动产权证”。故，被告要求原告恢复原状、配合办理产权登记的诉讼请求理据不足，本院不予支持。七、关于被告投资公司为原告垫付的水电费数额如何认定的问题。原告认为，被告该项诉讼请求不符合反诉要求。被告认为水电费的产生与原告存在因果关系，水电费是原告在履行租赁合同过程中产生的费用，该费用当时只能以被告投资公司的名义办理，这笔费用应由原告承担。本院认为，原告未反对其在履行租赁合同的过程中有使用水电的行为，而水电费确因双方履行租赁合同而产生，故被告该项诉讼请求与本诉具有因果关系。根据本院查明的事实，原告公司自进驻新家园商业街起即与案外人银娱公司共用水表。被告自述原告公司与银娱公司共同使用总表，但原告公司、银娱公司有独立的表，总表减去银娱公司的独立的表，就是原告公司的水电费。被告提出以总表减去案外人银娱公司水电费的计算方式来统计原告应当偿还的水电费，但仅提供案外人银娱公司的六张水电费发票及部分水电费清单。本院认为，原告应当偿还的水电费数额，应根据原告使用的具体水电数额来认定，然被告的举证并不完整，未能就原告与案外人公司的水电费作出明显的区分，故本院对被告该项反诉请求不予支持。八、关于原告垫付的工程维修款数额如何认定、应否由被告负担的问题。根据本院查明的事实，2016年7月22日，被告投资公司出具《关于商业街维修整改剩余项目直接委托实施的函》，就原施工总承包单位耀南公司在项目保修期内未完成的维修整改工作直接委托原告实施，由原告、投资公司、置业公司、监理方共同确定新增及维修项汇总表，并由投资公司按原总包施工合同的取费标准确认价款。被告投资公司工作人员谢成贲虽向原告出具了两份《工程量签证表》，但均注明费用由总包方负责，且上述签证亦不符合上述函件约定的确认方式，故原告该项诉讼请求涉及案外人的权利义务，不宜在本案中处理，原告可另循途径解决。综上，原告的诉讼请求，被告投资公司、置业公司、旧村小组、新村小组的反诉请求均各有部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决如下：一、被告珠海大横琴置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海市愚园物业有限公司逾期交付商铺违约金1048108.51元；二、被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海市愚园物业有限公司逾期交付商铺违约金2755671.07元；三、被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告珠海市愚园物业有限公司逾期交付商铺违约金3228390.46元；四、被告珠海大横琴置业有限公司、珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组、珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组于本判决发生法律效力之日起十五日内对横琴新家园商业街存在安全隐患的燃气设施进行全部整改；五、原告珠海市愚园物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照2016年3月14日《横琴新家园商业街商铺租赁合同》约定标准（在2020年5月31日前，每平方米月租金101元，地下超市、停车场免租，地下超市158804.32元）自2018年4月1日起向被告珠海大横琴置业有限公司支付商铺租金；六、原告珠海市愚园物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照2016年3月14日《横琴新家园商业街商铺租赁合同》约定的标准（在2020年5月31日前，每平方米月租金101元，月租金为417525.92元）自2018年4月1日起向被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组支付商铺租金；七、原告珠海市愚园物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照2016年3月14日《横琴新家园商业街商铺租赁合同》约定的标准（在2020年5月31日前，每平方米月租金101元，月租金为489150.07元）自2018年4月1日起向被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组支付商铺租金；八、原告珠海市愚园物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照2016年3月14日《横琴新家园商业街商铺租赁合同》约定标准自2018年4月1日起向被告珠海大横琴置业有限公司支付滞纳金，以欠付租金为基数，从每月应付租金之日（每月第3日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）的第二日起按每日1‰计算，直至付清之日止；九、原告珠海市愚园物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照2016年3月14日《横琴新家园商业街商铺租赁合同》约定的标准自2018年4月1日起向被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组支付滞纳金，以欠付租金为基数，从每月应付租金之日（每月第3日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）的第二日起按每日1‰计算，直至付清之日止；十、原告珠海市愚园物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照2016年3月14日《横琴新家园商业街商铺租赁合同》约定的标准自2018年4月1日起向被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组支付滞纳金，以欠付租金为基数，从每月应付租金之日（每月第3日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日）的第二日起按每日1‰计算，直至付清之日止；十一、驳回原告珠海市愚园物业有限公司的其他诉讼请求；十二、驳回被告珠海大横琴投资有限公司的全部反诉请求；十三、驳回被告珠海大横琴置业有限公司的其他反诉请求；十四、驳回被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组的其他反诉请求；十五、驳回被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告珠海市愚园物业有限公司预付的本诉受理费155522元，由被告珠海大横琴置业有限公司负担7165元，由被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组负担18849元，由被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组负担22071元，由原告珠海市愚园物业有限公司负担107437元；被告珠海大横琴投资有限公司预付的反诉受理费1694元，由被告珠海大横琴投资有限公司负担；被告珠海大横琴置业有限公司预付的反诉受理费6221元，由原告珠海市愚园物业有限公司负担3110.5元，由被告珠海大横琴置业有限公司负担3110.5元；被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组预付的反诉受理费13817.5元，由原告珠海市愚园物业有限公司负担6908.75元，由被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会旧村居民小组负担6908.75元；被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组预付的反诉受理费15516.9元，由原告珠海市愚园物业有限公司负担7758.45元，由被告珠海市横琴镇富祥湾社区居民委员会新村居民小组负担7758.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  葛阳辉人民陪审员  罗新昌人民陪审员  田 杰二〇一九年九月二十五日法官助理王骏书记员何绍峰