浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5633号 上诉人（原审被告）：富建强，男，1971年7月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：张林、张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姒家明，男，1958年11月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：唐煜晖、陆婷，浙江王建军律师事务所律师。 上诉人富建强与被上诉人姒家明因合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2003年9月8日，富建强（甲方）与姒家明（乙方）签订《协议书》，约定甲方在××村××户可建房名额，但因缺乏资金无力建造，现自愿将名额份数转让给乙方；乙方支付甲方30000元，本金既作为乙方给甲方的转让款，又作为给甲方一些劳务支出的酬劳，所有建房材料款均由乙方支出；该款自新街镇镇政府住宅名额报批同意后付10000元，第二次自土地使用权证由甲方交于乙方手中时付20000元；有关向镇、村二级应缴纳的建房、土地使用款项，乙方不便直接出面缴纳的，均由甲方代为乙方缴纳，但住房分配份额及土地使用权自此协议签订之日起由乙方支配所有；在房产、土地（假设政策允许）未过户前，在相关利益上乙方享有同村村民的同等待遇等内容。双方当事人明确该协议签订时，前述土地上尚无房屋。姒家明已支付转让款10000元，以及交由原萧山区新街镇富星村经济合作社的建房押金10000元、新农村建房土地费30000元、三通费20000元及城建配套基金10000元。除前述转让款外，其余费用由原萧山区新街镇富星村经济合作社出具相应收款收据，后建房押金已退回富建强。其间，姒家明方在前述土地上建造了案涉房屋，并居住使用至今。 案涉房屋于2018年被纳入政府征收拆迁范围。2018年12月3日，杭州市萧山区新街街道征迁工作指挥部与富建强方签订《新街街道征收集体土地房屋补偿安置协议书》，其中明确补偿奖励金额，明细详见试算表，《房屋估价分户报告》、试算表与本协议具有同等法律效力。同时明确富建强户签约时安置人口暂定4人，安置房面积预计为高层住宅210平方米等内容。该协议所附试算表中明确“主房结构补偿、主房装修补偿及房屋附属物补偿合计1757675元；搬家费、电话等迁移及拆装费为11632元；各项奖励中包括按人口及按面积的金额，其中按面积核算的项目为‘房屋评估奖91800元、房屋签约奖91800元、提前房屋签约奖183600元、房屋腾空奖91800元及提前房屋腾空奖137700元’；其他部分中包括无非正常装修奖169953元、结构奖98667.4元”等。该协议所附《房屋估价分户报告》中明确“房屋、附属物及装修补偿金额共计1592693元”等。双方曾就拆迁补偿争议进行协商，但未果。因案涉争议，姒家明遂起诉来院，案经调解无效。 原审法院另查明：富建强现住地为“新街街道长山头村富星居民组2组41号”，与案涉姒家明建造房屋所在的“新街街道长山头村富家塔新农村209号”系两个不同的地址，原审庭审中双方明确两处房屋现均已腾房。 原审法院审理认为：针对本案主要争议点，一、关于案涉协议书的性质、效力及实际履行问题。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；同时，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均属农民利益及农村稳定等社会公共利益的保护范畴，故不允许转让。本案双方的买卖标的物实质上是建房所用的土地使用权，而姒家明并非该村集体经济组织成员，故案涉协议因违反法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，富建强已交付案涉土地，并由姒家明在土地上建房并居住使用至今，协议已实际履行。就款项返还问题，协议约定“该款自新街镇镇政府住宅名额报批同意后付10000元，第二次自土地使用权证由甲方交于乙方手中时付20000元”等，经审查，首笔款项已由姒家明实际支出，但就第二笔款项其未提供相应有效依据，且富建强不予认可，故确认已付转让款为10000元。此外，协议明确除转让款外，其余款项由富建强代姒家明支付，并由村集体经济组织出具收据。基于此，除富建强同意返还的转让款10000元及押金10000元外，其余部分系姒家明因建房需要而向村集体经济组织交纳，为建房成本，姒家明也主张了相应房屋损失，故该部分不应由富建强承担返还责任。综上，原审法院对姒家明要求确认合同无效、返还款项20000元的诉请，具有事实及法律依据，故予以支持，对其余不合理部分不予支持，并对富建强的相应合理辩称予以采信。至于已付款项的利息部分，姒家明主张与标的物占有使用费相互抵消并在本案中撤回，系其自愿行使处分权，故予以认可。二、姒家明主张的损失赔偿、双方过错及责任认定等。就损失赔偿问题，富建强辩称系其现住的房屋被拆迁，而不是姒家明的案涉房屋被拆迁等，该陈述明显与案涉拆迁补偿协议所附试算表、分户报告明确的房屋相矛盾，且原审庭审中富建强主张“因针对违章建筑而评估的报告有异议”，却又主张其有权享有据此得出的拆迁补偿款，相互矛盾且有违诚信，故不予采信。该案因案涉房屋被征迁，该项主张实质上已变为相应拆迁款利益的归属问题，富建强辩称案涉房屋无相应审批手续不影响该项利益的处理。就案涉协议，实质为土地使用权的转让，原审庭审中富建强明确“在其现住宅基地上的房屋未拆除之前，相当于其名义上有‘一户两宅’”，其对案涉交易的违法性、姒家明系非本集体经济组织成员的身份等禁止情形应予明知，对协议无效存在重大过错，姒家明亦存在一定过错。结合协议的实际履行情况及诚实信用原则，应由富建强对姒家明因协议无效所致合理损失承担主要赔偿责任。就姒家明的合理损失，原审庭审中其主张的是按分户报告确定的案涉房屋价值损失（包括房屋、附属物及装修补偿）计1592693元；依试算表确定的搬家费、电话等迁移及拆装费计11632元；依试算表确定的各项奖励及其他费用损失（其中房屋补偿价值差额系根据试算表与评估价的差额计算，奖励按房屋面积计算等）。剔除利息部分，姒家明核算的损失总额为2634627.4元，因房屋系其建造，相应房屋价值、搬家拆装及面积奖励等应属姒家明的合理损失，即使剔除签约奖励等争议部分，姒家明现主张富建强应承担的损失数额1795469.75元，也在前述原审法院认定的责任比例范围内，故对该赔偿数额均予支持。富建强的相应辩称，缺乏事实及法律依据，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2019年6月3日判决：一、确认姒家明与富建强之间于2003年9月8日签订的《协议书》无效；二、富建强在判决生效后十日内返还姒家明款项20000元；三、富建强在判决生效后十日内赔偿姒家明损失共计1795469.75元；四、驳回姒家明的其余诉讼请求；案件受理费21859元，减半收取计10929.5元，诉讼财产保全申请费5000元，合计15929.5元，由姒家明负担672.5元，富建强负担15257元。 宣判后，富建强不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对上诉人与被上诉人之间导致合同无效的责任划分错误；二、一审法院赔偿范围认定错误；请求二审法院依法改判上诉人在合计1604325元范围内承担次要赔偿责任，即承担30%的赔偿责任，计481297.5元。 姒家明答辩称：一、上诉人应承担案涉合同无效的全部过错责任。二、上诉人应赔偿被上诉人损失1795469.75元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 富建强在二审举证期间提交了2019年6月10日杭州市萧山区新街街道长山头村村民委员会、杭州市萧山区新街街道拆迁工作指挥部联合出具的证明一份，欲证明富建强有两处房产，其作为被拆迁的主体，本身享有各类拆迁补偿款的权利。 上述证据经出示，姒家明对该证据内容的真实性有异议，认为有关拆迁实施细则的履行情况应当由征迁主体即萧山区新街街道办事处作说明，指挥部以及相关村委会的证明不具有真实性；且证据应属于证人证言，应有相关经办人员的签名，且相关经办人员应出庭接受质询，该证据缺乏合法的证据形式。从证明的内容来看，仅说明了两处房产的拆除情况，没有体现相关赔偿款项的计算，仅能证明上诉人存在一户二宅的情况。 本院经审核认为：上述证据系相关单位提出的证明材料，但未有相关单位负责人及制作该证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，姒家明对该证据也不予认可，故本院对于该证据不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉房屋系姒家明建造，现该房屋被拆迁，而富建强获得了拆迁权益，故富建强理应对姒家明所建房屋及相关损失进行赔偿。关于赔偿的数额，因案涉房屋已经被拆除，故原审法院根据《房屋征收补偿价格评估分户报告》、《新街街道征收集体所有土地房屋补偿奖励金额试算表》所载内容确定损失数额并无不当，而富建强所获得的房屋评估奖等款项中亦包含按房屋面积计算的金额，故该部分金额亦应作为姒家明的损失。据此，原审法院在综合上述因素及双方过错的情况下最终判令富建强应赔偿姒家明1795469.75元并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16808元，由富建强负担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年九月二十日 书记员 王 勤