广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1941号原告：邵新，男，1980年4月4日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，身份证号码：440************718。原告：谢琼华，女，1983年9月20日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，身份证号码：445************543。上述两原告的共同委托诉讼代理人：罗雪菊，广东奇强律师事务所律师。被告：茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇海滨大道128号聚龙湾别墅区****。法定代表人：罗大清，执行董事。委托诉讼代理人：苏如坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晟民，广东鸿基律师事务所实习律师。原告邵新、谢琼华与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司(以下简称丽湾公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，适用简易程序后转为普通程序并依法公开开庭进行审理。原告邵新、谢琼华的委托诉讼代理人罗雪菊、被告丽湾公司的委托诉讼代理人苏如坚、陈晟民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵新、谢琼华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；2、判令被告退还原告购房款272691元，利息54538.20元（按中国银行同期同类贷款利率四倍计算，从2018年5月13日起计算至2019年5月13日为54538.20元，后续利息计算至还清欠款之日止）；3、判令被告返还原告定金50000元（按双倍返还原则）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发位于茂名市电白区海滨新区第十小区名为“丽湾豪庭”的房地产项目，该项目至今未能取得预售证，也未能竣工。被告为非法集资之目的，以优惠销售为由向购房者签订合同。2018年5月13日原告与被告签订由被告拟定的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定原告向被告购买“丽湾豪庭”小区A栋1903房，建筑面积137.91平方，单价每平方米6690元。随后原告向被告支付了购房定金272691元，被告并出具《收款收据》给原告收执。合同签订后，原告才发现被告因涉经济纠纷，致使被告完全无法继续履行合同。由于受害业主的集体维权，被告于2019年3月5日向业主出具《承诺书》：“……届时要求退定金的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还，如果无法兑现承诺，便按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）。后经原告多次索要，被告最终也无法如实退还定金给原告。原告认为，被告并未取得涉案房地产的预售许可，并无资格与原告签定预售合同。被告提供的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》名义上为装修协议，但实质上为房屋预售合同，显然是被告为掩饰其非法集资的违法目的而欺骗包括原告在内的多名业主所订的，原告也是居于重大误解才与被告签订，原告购房的合同目的根本无法实现。被告并未能也无法按合同之约定兑现承诺，且被告至今未能按《承诺书》兑现承诺。原告可依法解除双方签订的合同。由于原、被告签订的合同中已约定若原告不再购买该房屋的，原告所交的定金被告不予退还。被告虽然在合同中并没有说明“定金”条款对被告的罚则，但双方已明确涉案的部分款项为定金，且涉案的合同为格式合同，根据合同法的规定以及公平原则，被告已收取原告的款项中，属于定金的部分应双倍返还给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告丽湾公司辩称：一、原告与被告签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》是双方的真实意思表示，且不存在违法的情形，原告应继续履行《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》。另，依据《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告并没有任何证据证实被告迟延履行主要债务，也未经催告且给予被告合理期限履行合同，直接起诉解除《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》不符合法律规定。二、原告要求退还购房款272691元，并以购房款为本金，要求按中国银行同期同类贷款利率四倍计算支付利息没有依据。(一)原告所称购房款实际上是预缴装修款，双方未达成商品房买卖合同，不存在返还购房款，更不存在依据购房款计算利息问题。根据我司与原告签订的《丽湾豪庭拟定装修协议书》第二条其他条款“3.乙方在交付上述款项后，如最终决定无须甲方提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款”可知，原告所称“购房款”272691元，实际上是原告预缴的装修款，如最终原告决定无须我司提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款。鉴于原告未表明是否需要我司提供装修服务，装修款尚未抵作房款，故不存在返还购房款的情形，更不存在依据购房款计算利息。(二)依据《丽湾豪庭拟定装修协议书》，我司仅需返还所预收装修款项，无需支付任何损失或赔偿。根据《丽湾豪庭拟定装修协议书》第三条双方责任“2.在未签署正式合同前，若因甲方原因致使该工程不能按时交付，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿”。依照协议书上述约定，我司只需返还装修款267633元而无需附加任何利息或赔偿，原告要求按中国银行同期同类贷款利率四倍计算利息没有依据。（三）原告存在违约情况，应承担违约责任。根据《丽湾豪庭意向认购登记表》第三条其他条款“3、乙方在签署意向登记表后、签署正式认购书前，如须转名、减名、转单位，作乙方违约处理，须经甲方书面同意并有权收取人民币20000元/单位/次。同时甲方有权取消该单位之前享受的优惠折扣，并可按最新价格重新签署已向登记表。”关于丽湾豪庭A座1903房，被告于2018年4月14日收到谢琼华50000元，后于2018年5月21日收到邵新2226**元，并于同日向邵新、谢琼华出具收款收据，记明收到邵新、谢琼华合计267633元整。原告及谢琼华未经被告书面同意，单方要求将该物业转到邵新名下，已构成违约，被告有权收取违约金20000元。另，《丽湾豪庭拟定装修协议书》约定原告需要缴纳装修款262733元，原告仅向被告支付222691元。根据双方签订的《丽湾豪庭拟定装修协议书》第二条其他条款“2、装修过程中产生的费用和税项，由乙方支付。如乙方不能按时缴交或放弃缴交的按乙方违约处理，由此产生的责任由乙方承担。”原告未缴足装修款，已构成违约，应承担违约责任。由上，根据双方协议约定，原告预交的是装修款项，且原告仅向被告支付款项222691元，被告只需返还装修款222691元，无需向原告支付任何利息或赔偿。三、原告主张向我司支付50000元定金没有依据，与《丽湾豪庭拟定装修协议书》约定收取款项267633元不符，不存在双倍返还定金问题。四、其他相关问题说明。原告在起诉状中称房屋单价为6690元/平方米不是事实，事实上原告享受了优惠价格217元/平方米，即实际以6473元/平方米签订《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》；《承诺函》对原告不具有法律效力。原告在2018年11月15日向被告提交退房申请，被告2019年3月5日作出《承诺函》时，被告并未参与，原告提交的《承诺函》上的业主签名是事后添加，属于伪造证据，应依法承担伪造证据的法律责任。综上，原告要求解除双方签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》。退回购房款和支付利息、支付定金等事实不清、证据不足，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，原告应与被告继续履行《丽湾豪庭意向认购登记表》及《丽湾豪庭拟定装修协议书》。原告邵新、谢琼华为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据并主张证明事实如下：1、身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2、《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，拟证明原告向被告购买丽湾豪庭A座1903号房屋，当时交付定金5万元，约定购买的房屋的面积、价格等；3、《收款收据》，拟证明被告收到原告购买房屋款272691元；4、证明一份，拟证明因原告要求被告退回购买房屋款，故被告收回出具的协议书、意向书、收款收据；5、《承诺函》，拟证明被告承诺于2019年3月31日前向原告退回所交的费用，并且按银行贷款利率四倍计算利息。被告丽湾公司为支持自己的答辩主张，向法庭提交证据并主张证明事实如下：1、《营业执照》复印件，拟证明被告丽湾公司的主体身份情况；2、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《电白县建设工程规划许可证》，拟证明丽湾豪庭项目已取得商品房预售五证中的四证，目前，丽湾公司已提交申请商品房预售许可证，等待行政机关批准颁发；3、《照片》，证明“丽湾豪庭”房地产项目已封顶，符合预售的条件；4、《广东省茂名市电白区人民法院结案通知书》，证明丽湾公司与电白县**信用合作社之间的经济纠纷障碍已消除；5、《意向认购登记表》，拟证明2018年5月13日，原告自行填写认购登记表情况，证实是双方的真实意思表示；6、《拟定装修协议书》，拟证明2018年5月13日，原告与被告签订装修协议情况，证实是双方的真实意思表示；7、《收据》两份、《收款收据》一份，拟证明2018年4月14日，被告收到谢琼华5万元，2018年5月21日，被告收到原告222691元，合计272691元；8、《退房申请书》，拟证明2018年10月12日，原告要求被告退还272691元作为退房条件；9、《传票》、居民身份证复印件、《承诺函》，拟证明原告王木娣与被告丽湾公司合同纠纷一案[案号：（2019）粤0904民初1468号]，王木娣提交的证据《承诺函》不含“王志超”的签名，与本案原告提交证据《承诺函》不一致，证明《承诺函》上的业主签名是后续添加。本院经审理认定事实如下:2018年5月13日，原告邵新与被告丽湾公司签订《丽湾豪庭意向认购登记表》，双方约定，原告意向认购丽湾豪庭A座1903房，建筑面积约137.91平方米，意向认购单价为6690元/平方米，若邵新选择丽湾公司指定的装修公司装修，则认购单价为6473元/平方米。同日，双方又签订《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定装修款定金金额为267633元，并约定在未签署正式合同前，若因丽湾公司原因致使该工程不能按时交付，丽湾公司不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿。2018年4月4日，原告谢琼华向被告刷卡付款50000元，2018年5月21日，原告邵新向被告刷卡付款2691元，现金付款220000元，以上合计272691元。2018年11月15日，原告邵新向被告申请退房，并向被告提交书面《退房申请单》，载明“本人邵新于2018年5月13日在丽湾豪庭定购到A1903房，因未能网签，要求退房，现特向贵公司申请退还预定房款272691元，望贵公司批准。退房成功后与丽湾豪庭再无权属和债务关系”。被告收到原告邵新的申请后，至今未向原告退款。2019年3月5日，被告丽湾公司向部分要求退定的业主出具《承诺函》，该承诺函记载，丽湾公司针对要求退定的业主郑重作出以下承诺：1、即日起一个月内完成办理销售预售许可证。2、届时仍要求退定的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还。如果无法兑现承诺，须按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）。3、若有业主要求购房的，我司承诺从业主支付定金之日起按银行贷款标准计算利息(定金部分），给予享受该优惠计入房款。后因被告一直未向原告退还购房款，原告邵新于2019年5月28日诉至法院。另查明，原告邵新、谢琼华是夫妻关系。本案审理过程中，原告邵新的妻子谢琼华申请作为共同原告参加诉讼，本院予以准许。原告邵新、谢琼华认购的房产所在楼盘“丽湾豪庭”尚未办理商品房预售许可证。本院认为，原告邵新与被告丽湾公司签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效，对合同双方具有约束力。协议签订后，两原告按约定支付给被告丽湾公司“定金”款项272691元，而被告丽湾公司却未能就双方签约房产所在的楼盘“丽湾豪庭”办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，原告邵新于2018年11月15日向被告申请退款未果，后被告于2019年3月5日针对“要求退定的业主”出具《承诺函》，该《承诺函》下方加盖被告的公章，应认定为被告的真实意思表示，具有法律效力。被告对该《承诺函》予以否认，辩称不是其真实意思表示，理据不足，本院不予采纳。被告承诺于即日起一个月内完成办理销售预售许可证，届时仍要求退定的业主，被告承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还。因被告至今仍未办理好销售预售许可证，而原告要求退还所交款项，被告未能在2019年3月31日前将购房款返还给原告，其行为不仅构成违约，也导致原告无法实现合同目的，故原告请求解除双方所签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求返还购房款272691元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告按中国银行同期同类贷款利率四倍计算自付款之日起利息的问题。被告在《承诺函》中承诺同意在2019年3月31日前将业主定金足额退还，逾期即按银行贷款利率四倍计算赔偿金，并从支付定金之日起计算。由于造成涉案合同解除，被告存在过错，故原告有权要求被告赔偿损失。但因原告未能提供证据证明其实际损失，原告邵新在向被告提交《退房申请单》时也未向被告主张利息，故原告要求被告按中国银行同期同类贷款利率四倍自付款之日起计付利息过高，本院应予酌情调整。根据公平合理原则，本院酌情调整原告请求的利息为：以272691元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从原告付款之日即2018年5月21日起计至被告付清款之日止。至于原告要求被告按双倍返还原则支付定金50000元的问题，定金应当以书面形式约定，原、被告在合同中未约定定金条款，又未签订定金合同，《丽湾豪庭拟定装修协议书》虽然有“装修款定金”字样，《收款收据》中有“定金”字样，但结合双方签订的合同，该款项应确认为原告的购房预付款，故原告主张双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邵新与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、限被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邵新、谢琼华退还购房款272691元及相应利息(自2018年5月21日起、以272691元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止)；三、驳回原告邵新、谢琼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6958.44元(原告已预交)，由原告邵新、谢琼华负担1928.44元，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司负担5030元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  李洁梅人民陪审员  郑 尚人民陪审员  廖启兰二〇一九年九月三十日法官 助理  梁慧玲书 记 员  何 萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。