江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0725民初472号原告：柳红娣，女，1965年9月13日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。委托诉讼代理人：张征相，男，1946年4月13日生，汉族，住江西省赣州市崇义县，由崇义县横水镇中山路社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：柳裔传，男，1973年10月14日生，汉族，住江西省赣州市崇义县，系柳红娣之胞弟。被告：朱贤来，男，1964年5月23日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被告：邹前亮，男，1988年1月4日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。原告柳红娣与被告朱贤来、邹前亮确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告柳红娣及其委托诉讼代理人张征相、柳裔传、被告朱贤来、邹前亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳红娣向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》无效，确认该房屋所有权属关系初始登记状态（房产权属朱贤来所有），将坐落在崇义县××××号房产归朱贤来名下，用来清偿被告向原告所借的款项；2.本案诉讼费、财产保全费、律师诉讼代理费及所产生的其他关于本案有关一切费用由被告承担。事实和理由：被告朱贤来以资金周转为由，分别于2016年9月27日向原告柳红娣借款200000元，2017年1月26日向原告借款200000元，2017年3月6日向原告借款130000元，共计530000元，于2017年9月到期。被告除支付部分利息外，本金及剩余利息均未支付。经多次催告无效，原告于2018年11月7日向崇义县人民法院对朱贤来提起民事诉讼。2018年11月30日，崇义县人民法院作出（2018）赣0725民初1113号民事判决：被告朱贤来向原告柳红娣归还借款本金530000元，支付利息79100元，本息合计609100元，2018年11月30日之后利息另行计算。判决生效后，原告申请强制执行，发现被告朱贤来拥有的房屋已于2018年2月11日过户登记至其女婿邹前亮名下，致使生效判决无法执行，损害了原告的合法权益。调查进一步发现：朱贤来所拥有的崇房权证崇城（3）字第**的房屋建于2001年，房屋建筑面积121.32平方米，车库杂间4.87平方米；朱贤来2016年1月5日向银行抵押贷款300000元，抵押最高限额300000元，于2019年1月4日到期，但在该笔债务尚未到期情况下，于2018年2月11日提前归还，并将该房屋解除抵押后，过户到其女婿邹前亮名下，而对于向原告的借款已经到期了却不予归还，朱贤来与自己的女婿邹前亮恶意串通，故意转移财产，以低价转移资金房屋财产，被告目的就是为了拒不履行、规避到期该偿还的巨额债务，弱化其清偿债务的能力，损害了债权人原告的利益。对这种恶意行为，合同法规定债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的房屋转让宣告无效。根据2018年崇二手房交易市场行价显示，被告朱贤来与邹前亮之间的房屋买卖协议以261632元的价格转让，明显低于市场价值，不是正常交易行为。交易后至今，该房屋依然是朱贤来一家居住。原告认为被告朱贤来与邹前亮的房屋交易行为是恶意串通，故意转移财产，致使原告生效的判决不能实现，损害了原告财产权利，违反了合同法第五十二条第二款的强制性规定，请人民法院撤销该协议，确认该房屋的权属恢复至初始登记状态。被告朱贤来辩称，一、房屋买卖情况：由于本人朱贤来隐瞒妻子到处借款造成负债太大，与妻子李华香经常吵架导致夫妻关系紧张，最后夫妻俩决定卖房抵债。2018年1月26日，与邹前亮对位于横水镇中山北路68号附15号家属房（建筑面积121.32平方米，柴间11.87平方米，合计133.19平方米）签订了《房屋转让协议》，转让价格为每平方米3900元，133.19×3900=519441元，约定转让价格为520000元。因该房屋已在农商银行抵押贷款300000元，所以约定由邹前亮将购房款300000元直接归还本人在农商银行的贷款。邹前亮在2018年2月1日大额转账300781元至朱贤来在农商银行卡号62×××07上的银行流水，直接归还了本人的上述贷款。余下220000元购房款，协议约定抵销本人在2015年12月17日向邹前亮爱人朱瑾借款220000元，该款由朱瑾转入本人前妻李华香账户后，再由李华香转入本人控制使用的朱贤有卡上。由此可见，本人实际收到购房款为520781元，从而清偿农商银行贷款300000元，归还了朱瑾借款220000元。必须说明本人控制使用的户名为朱贤有卡号为62×××12的账户，在2016年1月10日，由磁条卡换成芯片卡后，卡号为62×××72，本人向柳红娣的三笔借款也是转入该户名朱贤有卡上。这说明房屋实际转让款是520781元，而不是原告所称的260000多元。该交易价格完全符合崇义当地的行情价格，原告所称的低价转让、恶意串通等没有事实依据。二、房屋过户情况：根据崇义县人民政府办公室“崇府办发〔2012〕12号”文件和关于转发县地税局《崇房地产转移计税指导价格实施办法》的通知，根据涉案房屋的地段和房屋竣工年限，推算允许涉案房屋每平方米计税价格为1900元，由此得出1900元×133.19平方米=253061元，从政策上说明该房屋可在253061元进行计税交易。所以朱贤来与邹前亮于2018年2月11日订立了为了房屋过户合理避税使用的《房地产买卖协议》，双方就指导价略高的266181.9元进行交易，并缴了契税5323.64元。本人与邹前亮于2018年1月26日签订的《房屋转让协议》才是真正的双方房屋交易协议。本人与邹前亮的房屋转让是在依法依规合情合理情况下实施的正常、合法、有效的民事法律行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告邹前亮辩称，并非恶意串通逃避债务，本人向刘显亮借款300000元用于归还朱贤来在农商银行的贷款300000元，刘显亮同意后委托公司会计李华香将其代收的一些房租及零碎款项集中300000元后，转入本人银座银行卡号62×××57卡上，再归还了朱贤来在农商银行的贷款300000元，并在2018年2月1日向刘显亮出具了300000元的借条。本院经审理认定事实如下：2016年9月27日、2017年1月26日、2017年3月6日，被告朱贤来先后向原告柳红娣借款200000元、200000元、130000元，约定的借款到期日分别为2017年9月27日、2018年1月26日、2018年3月6日。因朱贤来未还清借款，柳红娣提起民事诉讼，崇义县人民法院作出（2018）赣0725民初1113号民事判决，判决如下：一、被告朱贤来向原告柳红娣归还借款530000元，支付利息79100元（计算至2018年11月30日），本息合计609100元，并自本判决生效之日起十五日内履行完毕；二、被告朱贤来自2018年12月1日起以借款本金530000元为基数按月利率2%向原告柳红娣支付资金占用期间的利息，利随本清；三、驳回原告柳红娣的其他诉讼请求。2018年1月26日，被告朱贤来与邹前亮签订《房屋转让协议》，该协议约定：邹前亮向朱贤来购买其拥有的位于崇义县××××号中国农业银行院内的房产，房房产证号为崇城（3）第13××**合计建筑面积为133.19平方米；房产交易价格为520000元；双方同意首付款300000元归还朱贤来在崇农村商业银行的贷款，剩余房款220000元抵销朱贤来向邹前亮夫妻2015年12月17日的借款。2018年2月11日，被告朱贤来与邹前亮签订《房地产买卖协议》，约定朱贤来将上述房屋转让给邹前亮，成交价为261632元，鉴证单位为崇房地产市场管理所。2018年3月9日，朱贤来、邹前亮办理了上述房屋的变更登记，变更前编号为崇房权房权证崇城（3）字第**产证载明房屋所有权人为朱贤来单独所有，变更后房地产权登记信息载明不动产权证书编号为赣（2018）崇不动产权第0000481号，房屋所有权人为邹前亮单独所有。根据《崇房地产转移计税指导价格实施办法》中的崇房屋转移计税指导价格，转移二手住房计税指导价格为2400元-3600元。朱贤来庭审中承认涉案房屋在转让前为其所有的唯一房产，且无其他资产，房屋转让后，朱贤来仍在该房屋居住；邹前亮庭审中陈述其购买涉案房屋是为了确保朱贤来有房子住。另查明，被告朱贤来曾于2016年1月向江西崇义农村商业银行股份有限公司茶滩支行申请借款并以涉案房屋提供抵押担保，于2016年1月5日在崇不动产登记局办理了抵押登记，不动产登记证明的编号为赣（2016）崇义不动产证明第0000027号，载明抵押房产价值为520000元，债权数额为300000元。朱贤来于2018年1月3日向该银行借款300000元，该笔借款于2019年1月到期。2018年2月1日，邹前亮向朱贤来农商银行的账户转账300781元，朱贤来以该款项归还了上述借款本息合计300781.55元后，2018年2月11日，相关抵押权注销。根据江西赣州银座村镇银行邹前亮账户的对账单，2018年2月1日，李华香分别向邹前亮的账户转账300000元和10000元。庭审中，经当庭通过电话询问案外人刘显亮，据其陈述，邹前亮向刘显亮借款300000元并出具了借条，该借款由刘显亮的会计李华香交付给邹前亮。又查明，2015年10月10日，朱贤来与李华香的女儿朱瑾向李华香转账220000元。2015年12月17日，李华香向朱贤有的账户转账220000元，交易摘要及用途备注为借款。庭审中，朱贤来提交向朱瑾出具的借条复印件，该借条复印件载明：“今借到朱瑾人民币贰拾贰万元整￥220000元，转入账号62×××12户名朱贤有，经借人朱贤来，2015年12月7日。”另外，柳红娣向朱贤来交付的借款中480000元亦转入了户名为朱贤有的上述账户。以上事实，有当事人提供的下列证据在卷佐证：1.原告提交的原、被告身份证复印件、《房地产买卖协议》复印件、房产证复印件、崇房地产管理局对该房产的登记信息等复印件、原告申请法院调取的银座村镇银行邹前亮账户的对账单原件、（2018）赣0725民初1113号民事判决书复印件；2.被告提交的《房屋转让协议》复印件、不动产登记证明复印件、农商银行客户账明细复印件、贷款本金利息收回凭证复印件、农业银行网上银行电子回单复印件、借条复印件、崇府办发〔2012〕12号文件和崇地税函〔2012〕35号文件复印件。本案审理过程中，原告于2019年4月15日向本院申请财产保全，请求查封被告邹前亮所有的位于崇义县××××号的房产，并以中国人民财产保险股份有限公司崇义支公司出具的保函提供担保。本院于2019年4月15日作出(2019)赣0725民初472号民事裁定，对上述房产采取了查封措施。本院认为，被告朱贤来与邹前亮就涉案房屋交易签订了两份房屋买卖合同，从履行情况看，2018年1月26日双方签订的《房屋转让协议》约定的520000元应为双方真实约定的交易价格，而双方于2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》为双方为避税向相关行政管理部门提交的协议。从《房屋转让协议》约定的付款方式看，双方以涉案房屋作价520000元用以抵偿朱贤来对邹前亮、朱瑾的300000元和220000元债务，虽符合当地市场指导价，但有违诚实信用原则和公平原则。因除享有优先受偿权的债权人外，多个债权人对债务人享有的债权具有平等性，如债务人有选择地以自己仅有的财产抵偿债务，将损害其他平等债权人可期待的履行利益。朱贤来明知自己对外欠了大量债务，且欠柳红娣的第一、二笔借款已至还款期限，第三笔借款亦临近还款期限，仍然将仅有的房产抵偿其对女儿朱瑾、女婿邹前亮的债务，恶意逃避对其他债权人的债务清偿义务。邹前亮庭审中陈述购买涉案房屋是为了确保朱贤来有房子住，办理房屋所有权转移登记后，该房屋仍由朱贤来居住，可见邹前亮无购房居住的实际需求。邹前亮替朱贤来归还农商银行的贷款后，农商银行丧失以该房屋设立的抵押权，如朱贤来没有其他债务将不存在无房居住的可能和将房屋转让给女儿女婿的必要性，因此邹前亮如不知朱贤来对外还欠有债务不符合常理，故邹前亮串通朱贤来将其仅有的房产优先抵偿其对自己债务而损害其他债权人利益的行为具有主观恶意。两被告买卖房屋的行为符合恶意串通损害第三人利益的情形，根据合同法规定，双方签订的《房屋转让协议》、《房地产买卖协议》无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告恢复房屋产权原状的诉讼请求，本院予以支持。但原告并非唯一债权人，原告要求判令以该房产清偿被告向原告所借款项的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、被告朱贤来、邹前亮于2018年2月11日签订的《房地产买卖协议》无效；二、被告朱贤来、邹前亮应于本判决生效之日起三十日内将位于崇义县横水镇中山北路68号附15号的房屋（不动产权证书编号为赣（2018）崇义县不动产权第0000481号）变更登记至朱贤来名下；三、驳回原告柳红娣的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全申请费1828元，合计1928元，由被告朱贤来、邹前亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长  钟素芳审判员  魏玉华审判员  邓方定二〇一九年九月二十三日书记员  刘深萍