广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1802号 原告:广东中奥物业管理有限公司桂林分公司，住所地：桂林市象山区中山中路**桂名大厦**，统一社会信用代码：91450300662131069J。 负责人：付蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐忠全，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴靖，该公司员工。 被告：周茂有，男，1977年9月17日出生，汉族，户籍所在地：广西阳朔县。 原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司（下称中奥物业桂林分公司）与被告周茂有物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐忠全、吴靖到庭参加诉讼，被告周茂有经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中奥物业桂林分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费2467.2元；2.判令被告支付因拒交物业管理费产生的违约金322.9元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用和公告费用。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告对x小区提供物业管理服务。被告与桂林福泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买桂林市x号房。桂林福泰房地产开发有限公司于2009年12月26日将上述房屋交付给被告。原告已依据《前期物业管理委托服务合同》、《前期物业管理服务协议》提供了物业管理服务，但被告却未按约足额支付相关费用。根据桂林市物价局文件市价字[2008]28号规定，物业管理费为每月每平方米0.8元，电梯维护保养费为每月20元。被告房屋建筑面积为94.76平方米。被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费、电梯维护保养费、生活垃圾清运费共计2467.2元。根据《前期物业管理委托服务合同》第三十五条、《前期物业服务协议》第五条的约定，被告未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，原告有权按照每日加收千分之一的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为322.9元。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告周茂有未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周茂有经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃答辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月14日，原告中奥物业桂林分公司与被告周茂有签订《前期物业服务协议》，约定：物业管理服务费（不包括电梯维护保养费和物业共用部分运行即共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等发生的水电能耗费用）；电梯住宅楼物业管理服务费为0.8元/月·平方米建筑面积；物业共用部分运行（包括共用照明、电梯、水泵、梯灯、景观、公共洗手间、差额电量等）发生的水电能耗费用，应另外独立计量核算，并根据实际消耗按月由乙方分摊支付给原告，分摊方式按照国家相关法规要求执行；物业服务企业为电梯进行必要的日常维护和保养，业主或物业使用人同意按照20元/月·户的标准向物业服务企业交纳电梯维护保养费；业主或物业使用人同意以每12个月为一个周期交纳物业管理服务费和电梯维护保养费，并在每个周期前10日内按时向原告预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费，履行交纳义务；被告应按时全额交纳物业管理服务费，逾期缴纳的，应支付滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，具体代办收费标准执行政府规定。 同年,被告与桂林福泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于桂林市象山区，房屋建筑面积为94.76平方米。被告于2009年12月26日办理了收房手续。原告与桂林市象山区环境卫生管理站签订《合同书》，约定生活垃圾清运费每户每月收费7元,付款方式为每季付款一次。 原告依约提供了物业管理服务，但被告未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费1819.4元（94.76㎡×0.8元/㎡/月×24个月）、电梯维护保养费480元（20元/月×24个月）,以及2018年1月1日至2019年6月30日的生活垃圾清运费126元（7元/月×18个月）。原告向被告发出催缴费用的通知，但被告一直未交纳上述费用，为此原告诉至法院。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告在依约提供了物业管理服务后，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理服务费及其他相关费用的义务。合同中约定以每12个月为一个周期,并在每个周期前10日内预先支付当期周期的物业管理服务费和电梯维护保养费,故根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告应向原告缴纳自2018年1月1日起至2019年12月31日的物业管理服务费1819.4元，原告仅主张1819.2元，系其对诉讼权利的自行处分，没有违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请逾期支付物业管理服务费的违约金问题，《前期物业服务协议》约定，被告每年度首月10日前应向原告交纳本年度物业管理服务费，逾期交纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之三标准向原告支付滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，该计算标准过高，而原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院依法将该违约金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率，暂计算至2019年12月31日得172.2元。此后，以物业管理服务费1819.2元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。 关于原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日电梯维护保养费480元的主张，因案涉《前期物业服务协议》已明确约定电梯维护保养费为20元/月·户，故对原告该项主张本院予以支持。 关于原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日生活垃圾清运费的主张，根据《前期物业服务协议》及《合同书》的约定，原告可按季向被告代收上述费用，现原告已提供证据证实计算依据、标准及已经代被告向第三方支付的事实，故对原告请求由被告承担2018年1月1日至2019年6月30日的生活垃圾清运费126元（7元/月×18个月）,本院予以支持,但《合同书》中系约定按季缴纳，2019年第三季度起的费用尚未到约定的给付期限,本院不予支持。 被告周茂有经本院依法传唤未到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告周茂有于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费人民币1819.2元，并支付违约金人民币172.2元（此后的违约金以人民币1819.2元为本金，自2020年1月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）； 二、被告周茂有于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯维护保养费人民币480元； 三、被告周茂有于判决生效后十日内支付原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司2018年1月1日至2019年6月30日生活垃圾清运费人民币126元； 四、驳回原告广东中奥物业管理有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告周茂有负担。 本判决为终审判决。 审判员  周丽娟 二〇一九年九月二十六日 书记员  余凤琴