四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1802民初2127号原告：四川汇德物业有限公司雅安分公司，住所地雅安市雨城区清江干道市体育馆南侧一楼。负责人：何开龙。委托诉讼代理人（特别授权）：农黛黎，女，系原告职员。被告：雅安市正黄置业发展有限公司，住所地雅安市雨城区熊猫大道385号5栋3层1号。法定代表人：黄良。委托诉讼代理人（特别授权）：王唯，男，系被告职员。被告：成都市正德梁行商业管理有限公司雅安分公司，住所地雅安市雨城区和平南路正黄金域首府一期3号2层。负责人：陈利军。委托诉讼代理人（特别授权）：王晓媛，女，系被告职员。被告：黄斌，男，1980年4月18日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵建平，四川思朗律师事务所律师。原告四川汇德物业有限公司雅安分公司（以下简称汇德公司）与被告雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称正黄公司）、成都市正德梁行商业管理有限公司雅安分公司（以下简称正德梁行公司）、黄斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告和各被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汇德公司向本院提出诉讼请求：1、判令黄斌支付物业管理服务费47,385.54元；2、判令黄斌支付欠付物业费的违约金9,477.10元；3、判令正黄公司和正德梁行公司对黄斌的前述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由3被告负担。事实和理由：2013年12月20日，原告和正黄公司签订《前期物业管理合同》，约定由原告对正黄·金域首府项目提供前期物业服务。2014年7月1日，正黄公司与正德梁行公司签订《委托招商及管理合同》，约定正德梁行代理正黄公司与商铺的承租人签订租赁合同以及商铺租赁相关的全部法律文件，并代理正黄公司收取商铺管理费。同年12月24日，正德梁行公司与黄斌签订《租赁合同》，约定黄斌承租正黄·金域首府风情街项目商铺，租赁面积940.19平方米，物业服务费为2.8元/月/平方米，每6个月预付一次。黄斌承租商铺后，自2015年6月24日起至今欠付原告物业服务费共计47,385.54元。原告经多次催收未果，遂提起诉讼。被告正黄公司辩称，商铺虽属于正黄公司所有，但公司已经委托正德梁行公司出租给了黄斌，合同明确约定物业费由黄斌承担，所以汇德公司主张的物业费与正黄公司无关，正黄公司不承担连带责任。被告正德梁行公司辩称，正德梁行公司仅是基于正黄公司的委托授权对该项目进行招商管理，代为签订租赁合同，正德梁行公司不应该承担连带责任。被告黄斌辩称，《前期物业服务合同》是物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，根据合同相对性原则，合同一方当事人汇德公司只能向另一方当事人正黄公司提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。汇德公司在其职责范围内未尽到安全防范义务，造成黄斌所经营的紫夜娱乐会所于2015年12月7日被盗。汇德公司未履行合同义务，对财物丢失存在过错。此外，黄斌租赁的商铺由正黄公司占用了一部分，物业服务费应相应扣除。综上，黄斌不应承担给付物业服务费的责任。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，汇德公司与正黄公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容为：正黄公司协议方式选聘汇德公司提供前期物业服务，委托物业项目为正黄·金域首府三期独幢；物业服务的内容共九项，包括负责建筑物公用部位的维护和管理、负责共用设施设备的日常运行、维护和管理、负责物业公用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运、负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理、负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项等；物业服务费收费标准为商业2.8元/平方米/月。2014年7月1日，正黄公司与正德梁行公司签订《委托招商及管理合同》，约定：正黄公司委托正德梁行公司对坐落于雅安市雨城区熊猫大道商业物业进行代理招商及管理；委托内容包括代理正黄公司与该商铺承租人签订租赁意向书、租赁合同等与该商铺租赁相关的法律文书、代理甲方收取该商铺的租金、保证金、租赁意向金、物管费、税费等、代理正黄公司支付该商铺应缴的物业费、税费等。同年12月24日，正德梁行公司与黄斌签订《房屋租赁合同》，该合同约定：黄斌承租正黄·金域首府风情步行街项目商铺，物业面积940.19平方米；租赁期限为7年，自2014年12月24日起至2021年12月23日止；物业服务费为2.8元/月/平方米，合计物管费2632.53元/月，黄斌应按每6个月预付一次等。黄斌租赁前述物业后，从事娱乐会所的经营。自2015年6月24日起2016年12月23日止，黄斌共拖欠物业费47,385.54元。期间，汇德公司分别于2016年3月10日、7月13日、9月29日向黄斌发出书面物业服务费催收通知，黄斌均拒绝交纳物业费。上述事实，汇德公司向本院提交了《前期物业服务合同》、《委托招商及管理合同》、《房屋租赁合同》和物业服务费催收通知书予以佐证，前述证据的真实性、合法性，各方当事人均无异议，本院予以确认。庭审中，黄斌陈述汇德公司未履行安全防范义务，致使其经营的娱乐会所于2015年12月7日被盗，遭受严重财产损失。因该损失的赔偿问题未得到解决，才未交纳物业服务费。为此，黄斌提供了“雅安市公安局雨城分局立案决定书”、“受案登记表”，证明其会所被盗的事实。各方当事人对该事实均无异议，但汇德公司认为其适当履行了安全防务义务，其监控设施均处于正常工作状态，公安机关正是因为调取公司监控视频获得相关线索而破获了该盗窃案。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。正黄公司与汇德公司签订的《前期物业服务合同》不违法法律的规定，当属有效。正德梁行公司根据正黄公司的委托授权与黄斌签订的《租赁合同》约定物业服务费由黄斌承担，汇德公司据此向黄斌主张物业服务费是恰当的。业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护最终损害业主或物业使用人的共同利益。就本案而言，在黄斌无充分有效证据证明汇德公司存在根本违约的情况下，其拒不交纳物业服务费于法无据。现汇德公司起诉要求黄斌支付相应服务期间物业管理服务费的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。汇德公司请求的物业费是依据租赁合同约定的商铺面积计算，黄斌认为正黄公司占用了其租赁商铺的部分面积，物业费应予以扣除，但其未提供充分的证据证明该事实，正黄公司对此又予以否认，故本院对黄斌的该辩解不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业使用人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持。”正黄公司系案涉物业业主，汇德公司对正黄公司提出了承担连带责任的请求，本院根据前述司法解释的规定，对其该项请求予以支持。正德梁行公司与正黄公司之间系委托关系，其民事责任应由委托人正黄公司承担，故本院对汇德公司要求正德梁行公司承担连带责任的请求不予支持。黄斌提出拒交物业服务费是因汇德公司未尽到安全保障义务，致其经营的会所财物被盗。对黄斌的该抗辩主张，本院认为，首先，黄斌未举证证明汇德公司未履行物业合同约定的协助做好安全防范工作的义务，诸如是否建立出入小区登记制度、巡查制度，监控设施是否完备，运行是否正常等。其次，就物业服务费的构成来说，物业服务费包括很多部分，安全秩序维护费用只是其中的一部分，物业公司提供的物业服务内容多达九项，黄斌仅因安全防范原因拒交全部物业服务费既无依据，也不公平。故对黄斌的抗辩主张，不予支持。对于汇德公司主张的违约金一节，因双方对于物业服务中安全防范存在争议，不能认为黄斌系无故拒不交纳，故对于违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黄斌于本判决书生效之日起七日内给付原告四川汇德物业有限公司雅安分公司物业服务费47,385.54元；二、被告雅安市正黄置业发展有限公司对被告黄斌的前款债务承担连带清偿责任；三、驳回原告四川汇德物业有限公司雅安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取611元，由被告黄斌、雅安市正黄置业发展有限公司负担。此费原告四川汇德物业有限公司雅安分公司已经交纳，由被告黄斌、雅安市正黄置业发展有限公司在本案执行时一并给付原告四川汇德物业有限公司雅安分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 张 曦二〇一六年十二月二十三日书记员 樊凌莎