上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2288号原告(反诉被告)：上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：庞金茶，职务董事长。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐浩，男，1968年4月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告(反诉原告)：上海帝芙特餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐浩，职务董事长。被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司(以下简称帝芙特茶业)诉被告徐浩房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年10月14日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。依帝芙特茶业申请，本院依法追加上海帝芙特餐饮有限公司(以下简称帝芙特餐饮)作为被告参加诉讼。审理中，徐浩、帝芙特餐饮共同提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。帝芙特茶业的委托诉讼代理人覃铁龙，徐浩及其与帝芙特餐饮的共同委托诉讼代理人连娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝芙特茶业向本院提出诉讼请求：1.确认帝芙特茶业与徐浩就上海市静安区共和新路XXX号二号食堂六层房屋(以下简称系争房屋)签订的《食堂租赁合同》已解除；2.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业2013年5月至2014年4月期间的租金人民币508,596元(以下币种均为人民币)、2015年5月1日至8月22日期间的租金147,804元(已扣除10,000元)、2014年5月至2015年8月22日期间搭建房屋的租金484,412元；3.徐浩、帝芙特餐饮按每月73,146元的标准共同支付帝芙特茶业2015年8月23日至2016年4月期间的房屋使某费；4.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业2015年6月至8月的水电费66,164元、煤气费29,269元、物业费11,541元；5.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业违约金84,766元。事实和理由：2013年2月23日，帝芙特茶业与徐浩签订《食堂租赁合同》，约定帝芙特茶业向徐浩出租系争房屋，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，月租金为42,383元，如徐浩在租赁期间逾期支付租金超过十五日，则帝芙特茶业有权单方解约，徐浩应承担违约责任；帝芙特餐饮系徐浩独资设立的一人有限责任公司，应徐浩要求，租金发票开具对象为帝芙特餐饮；上述合同履行期间，帝芙特餐饮实际使某系争房屋，故其与徐浩均为合同履行的义务主体；徐浩及帝芙特餐饮除租赁面积外，占用了帝芙特茶业505.65平方米场地，其应参照合同标准支付租金；现徐浩及帝芙特餐饮屡次拖欠租金，虽经多次口头催讨均未果，其已构成根本性违约；即使合同无效，徐浩及帝芙特餐饮也应支付上述期间的房屋使某费。被告徐浩及帝芙特餐饮共同辩称，不同意帝芙特茶业的全部诉讼请求；《食堂租赁合同》的相对方系帝芙特餐饮，而非徐浩个人，承租系争房屋系公司行为，双方签约时帝芙特餐饮尚在筹办期，故由徐浩出面签约，《食堂租赁合同》的权利义务应由帝芙特餐饮概括承担；系争房屋未经合法产权登记，对方提供的产权证仅针对中山北路XXX号，而未标注具体位置，故《食堂租赁合同》应当无效；因导致合同无效的责任方系帝芙特茶业，且帝芙特茶业擅自停电，2015年8月23日至2016年4月期间系争房屋亦由帝芙特茶业实际控制，故帝芙特餐饮不应承担该时间段内的房屋使某费，同时也不应承担物业费及违约金，对于帝芙特茶业主张的物业费计算标准无异议；增加部分面积是在帝芙特茶业的要求下进行搭建的，当时帝芙特茶业承诺可以办出产证且不收取费用；双方曾口头约定帝芙特茶业工作人员至帝芙特餐饮处就餐无需支付餐费，帝芙特餐饮也无需支付第一年即2013年5月至2014年4月期间的租金，双方无需另行结算；2014年4月至5月茶文化节，帝芙特茶业的客户在帝芙特餐饮处用餐，故帝芙特茶业又同意免除2014年5月至6月的租金；帝芙特餐饮除支付2014年7月至2015年6月的租金外，还向帝芙特茶业支付租金10,000元；水电煤费用均无单据，不予认可；即使《食堂租赁合同》有效，帝芙特茶业诉请的租金也已超过诉讼时效。反诉原告徐浩及帝芙特餐饮共同向本院提出反诉请求：1.确认帝芙特茶业与徐浩就系争房屋签订的《食堂租赁合同》无效；2.帝芙特茶业返还徐浩及帝芙特餐饮保证金50,000元；3.帝芙特茶业赔偿徐浩及帝芙特餐饮装修损失3,247,981元;4.帝芙特茶业赔偿徐浩及帝芙特餐饮停业损失600,000元(按每日10,000元的标准自2015年8月23日计算至2015年10月21日)；5.帝芙特茶业赔偿徐浩及帝芙特餐饮食材损失24,229.43元；6.帝芙特茶业返还徐浩及帝芙特餐饮物品(以公证书清单为准)。事实和理由：双方于2013年签署《食堂租赁合同》后，帝芙特餐饮按约向帝芙特茶业支付了50,000元保证金及租金；2015年8月22日，帝芙特茶业擅自恶意对系争房屋进行断电，导致帝芙特餐饮无法正常经营，当日，帝芙特茶业又实际占有并控制了系争房屋；经查，系争房屋并未办理合法产权登记，帝芙特餐饮营业执照中所载明的住所地为上海市静安区中山北路XXX号XXX号楼第六层，而非系争房屋；帝芙特茶业所提供的产权证与《食堂租赁合同》中约定的租赁地址不一致，且与产权登记信息以及系争房屋的实际位置不相符，故双方所签的《食堂租赁合同》应属无效；合同无效后，帝芙特茶业应返还帝芙特餐饮已付的保证金及占有的物品，并对帝芙特餐饮的相关损失予以赔偿。反诉被告帝芙特茶业辩称，不同意徐浩及帝芙特餐饮的全部反诉请求；《食堂租赁合同》系双方的真实意思表示，合同条款均由双方协商一致确定，合法有效；系争房屋所在区域的楼号系帝芙特茶业自行编制，租赁部位即原产证记载的7号楼6层；对方已付的50,000元保证金同意返还，但要求先行抵扣对方的欠费；本案中违约方系徐浩及帝芙特餐饮，按约定装修等设施、物品应归帝芙特茶业所有，帝芙特茶业无需赔偿装修损失、营业损失、食材损失；徐浩及帝芙特餐饮接手时已经获得部分物品，另有部分物品已被对方遗弃，公证书中列明的物品都应冲抵对方已经获得的物品。本院经审理认定事实如下：帝芙特茶业与案外人浙江帝芙特茶叶有限公司共同向案外人太平洋机电(集团)有限公司承租上海市静安区中山北路XXX号房屋，系争房屋位于上址房屋产证范围内，但未办理单独产权登记，与上址房屋产证登记的面积、楼层等信息也不一致。2013年2月，帝芙特茶业(出租方，甲方)与徐浩(承租方，乙方)签署《食堂租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，租赁面积696.72平方米，租赁期限从2013年5月1日起至2018年4月30日止；租赁期满，乙方应如期交还该食堂和有关设施设备，若乙方逾期未搬离，则每逾期一日应按原租金的两倍向甲方交付食堂占用费；同时，甲方有权终止该食堂房的供电、供水、供气及其它服务义务，有权自主处理乙方租赁区域内的任何滞留物品，由此产生的一切责任及费用由乙方承担；该食堂租金第一年按每日每平方米2元(租赁面积)计算，房屋年租金为508,605元；租金每两年递增一次，每次每日每平方米递增0.10元；租金支付采用押5万元支付三个月租金的方式，本着先付后用原则，本合同签订时乙方一次性支付甲方定金50,000元，三个月租金计127,151元；以后每三个月期满前一个月支付后一期的租金，按此类推；期间，乙方除支付食堂租金外，另需支付使某该食堂所发生的水电费、宽带费、有线电视收视费、电话费、空调机使某费及物业管理费、天然气使某费等费用；水、电、天然气费用分别装表计量收费，双方协商按市场价收取，物业管理费按8元/平方米/月计算；租赁期间，如发生到期乙方不能按约定付款的情况，经甲方书面催款，乙方在超过期限15天后，仍不支付租金，甲方有权单方面终止本合同执行，除有权继续追索所欠租金外，另不承担乙方可能造成的一切经济损失；甲方允许乙方在不破坏主体结构的前提下对租赁食堂进行装饰和装修，因装饰、装修而产生的费用和安全责任由乙方自行承担；租赁期满或合同终止后，乙方实施的上述装修增设的固定设施均归甲方所有；在租赁前，乙方已对该食堂进行了踏勘和查实，对该食堂所在房屋的质量、现状已经了解和知情；为确保乙方严格履行合同，乙方应在签约时向甲方交纳50,000元的保证金；乙方欠缴的租金或其他费用达二个月以上的，守约方有权以书面方式通知违约方提前解除本合同，并要求违约方结清所有欠款和赔偿由此所造成的守约方的损失；若有违约，违约方应向另一方支付二个月租金的违约金。嗣后，帝芙特茶业向徐浩交付系争房屋，徐浩用于经营鑫味轩大酒店。徐浩在租赁范围进行了搭建，一并用于酒店经营。2013年10月8日，帝芙特餐饮成立，其系徐浩设立的一人有限责任公司，后系争房屋由帝芙特餐饮实际经营使某。期间，徐浩及帝芙特餐饮共向帝芙特茶业支付了12个月的租金和保证金50,000元。帝芙特茶业出具发票，载明收取帝芙特餐饮2014年5月至2015年4月的租金。2015年8月10日，帝芙特茶业工作人员出具收据，载明：今收到2号楼6层徐浩5月份租金10,000元。2015年8月22日，帝芙特茶业以徐浩及帝芙特餐饮欠付租金为由对系争房屋停止供电并实际控制，帝芙特餐饮未再经营，仅派员工在房屋内看管。2015年9月14日，帝芙特茶业向徐浩发出解除合同通知书，要求解除与徐浩签订的全部租赁合同，并保留主张租金权益及违约责任的权利。徐浩收到了上述通知书。2015年10月28日，经帝芙特茶业申请，上海市闸北公证处工作人员对鑫味轩大酒店内的物品进行了清点，制作了《餐厅清点清单》一份，并出具了(2015)沪闸证经字第3669号公证书。嗣后，徐浩及帝芙特餐饮曾试图搬出系争房屋内物品后办理房屋交接手续，但帝芙特茶业要求将上述物品抵充房租，双方因此未办理交接手续。帝芙特茶业现已将系争房屋另行出租使某，系争房屋内部分原有物品由案外人使某。另查明，帝芙特茶业(出租方、甲方)曾与帝芙特餐饮(筹)(承租人、乙方)签订《食堂租赁合同》，约定：出租食堂位于上海市共和新路XXX号7号楼第六层，租赁面积760平方米。上述合同保存于原上海市闸北区市场监督管理局档案室，合同中其余条款与前述《食堂租赁合同》一致。帝芙特茶业还与徐浩签订《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》，徐浩承租房屋用于酒店员工宿舍，承租商铺用于建造电梯供酒店出入使某。审理中，本院经帝芙特餐饮申请，由上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对鑫味轩大酒店的装修及搭建进行工程造价司法鉴定。上海中世建设咨询有限公司先后出具沪中世鉴字[2016]第007号司法鉴定意见书、折旧费及现值计算说明、折旧费及现值计算说明(补充说明)，载明：鑫味轩大酒店的装修及搭建的工程造价为3,247,981元，折旧截止期2015年8月的现值为2,166,724元，折旧截止期2016年1月的现值为1,966,491元。对此，帝芙特茶业发表意见称造价金额过高，土建结构应计入折旧，折旧率过低。徐浩及帝芙特餐饮则表示，虽然金额偏低，但认可工程造价，同时不应计入折旧。审理中，双方均确认系争房屋月租金42,383元，物业费每月3,847元；同意法院酌情确定2015年6月至8月徐浩及帝芙特餐饮应承担的水电煤费用。徐浩及帝芙特餐饮表示其已付清了截至2015年5月的水电煤费用，租赁期间每月水电煤费用2万元左右；双方原本约定帝芙特茶业只能在租期第一年消费抵充租金，过期作废，无需再行结算，但后来放宽条件，允许帝芙特茶业继续消费，餐费累计共有50余万元。帝芙特茶业则称对方截至2015年5月尚欠1万元水电煤费用，租赁期间每月水电煤费用3万余元；其在酒店消费了263,322元，同意抵扣对方欠租；对方提供的《食堂租赁合同》仅为帝芙特餐饮工商登记申请备案使某，具体履行应以徐浩所签的租赁合同为准；为避免扩大损失，2016年5月起将系争房屋对外出租。帝芙特茶业另申请陈玲霞出庭作证，证人陈述其系帝芙特茶业的工作人员，其与帝芙特茶业其他工作人员自2014年4、5月起以电话或上门方式向徐浩催讨租金。帝芙特茶业表示认可证人证言。徐浩及帝芙特餐饮则表示，证人系帝芙特茶业的工作人员，与对方存在利害关系，不认可证人证言。以上事实，由帝芙特茶业提供的《食堂租赁合同》、统计表、开票明细、确认书、催收房租公告、通知书、邮寄凭证、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《土地使某协议书》、公证书、对账单，徐浩、帝芙特餐饮提供的《食堂租赁合同》、发票、承诺书、档案机读材料、上海市房地产登记簿、地籍图、照片、收据、报警记录、经营信息、进货凭证、档案材料、评估报告、补充报告以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为《食堂租赁合同》的主体及合同效力。关于合同主体问题。徐浩及帝芙特餐饮所提交的合同仅存放于行政机关，双方当事人均未持有原件，且徐浩与帝芙特茶业共签订三份租赁合同用于经营酒店，帝芙特餐饮后续仅就其中食堂部分与帝芙特茶业签订合同，故帝芙特茶业关于对方提交合同仅用于帝芙特餐饮工商登记的说法更为合理，徐浩应为上述合同的当事人。同时，帝芙特餐饮成立后在系争房屋内实际经营，且帝芙特茶业出具发票的抬头亦为帝芙特餐饮，因此本院认定帝芙特餐饮与徐浩共同履行上述合同，承担权利义务。关于合同效力问题。帝芙特茶业向法院提交房地产权证佐证其房屋权属，然而上述产证记载房屋面积、楼层与系争房屋现场情况并不一致，不能证明系争房屋取得合法审批或登记手续。根据相关司法解释，上述合同应属无效，帝芙特茶业要求解除合同于法无据，本院不予支持。上述合同无效后，徐浩及帝芙特餐饮仍应参照租金标准承担房屋使某费，其主张双方约定第一年租金用餐费抵扣，不需另行结算，且对方同意免除2014年5月、6月的租金，但未提供证据予以佐证，本院难以采信其说法，第一年使某费与帝芙特茶业用餐费用仍须结算。帝芙特茶业自认餐费为263,322元并同意抵扣，可予准许。徐浩及帝芙特餐饮若认为实际消费高于上述金额，可另行主张。徐浩及帝芙特餐饮主张对方诉请超过诉讼时效，帝芙特茶业未提供证据证明其曾催讨，但其2015年8月22日对系争房屋采取停电措施的行为可认定为其向对方主张相关权益，故徐浩及帝芙特餐饮仍应支付2013年8月22日至2014年4月30日的房屋使某费。上述使某费金额高于第一年租金抵扣餐费后的金额，故应以抵扣后的金额245,274元为准。2015年5月1日至8月22日的房屋使某费扣除已支付的10,000元，徐浩及帝芙特餐饮仍应支付147,227.26元。搭建部分的使某费，鉴于双方未有约定，本院不予支持。2015年8月23日以后的房屋使某费，因帝芙特茶业采取停电措施，对方无法继续使某系争房屋，亦不应承担房屋使某费。考虑使某情况，本院酌情确定徐浩及帝芙特餐饮应支付水电费55,000元、煤气费25,000元，物业费则参照合同标准承担。合同无效后，帝芙特茶业主张违约金缺乏依据，且应返还对方保证金及相关物品。关于装修及搭建，合同无效的责任在于帝芙特茶业，且其对装修等亦实际利用，同时考虑到徐浩及帝芙特餐饮签订合同时未尽到审慎注意的义务，进行搭建时亦未办理相关合法手续，经营过程中实际使某了装修及搭建，故本院根据过错程度酌情确定帝芙特茶业赔偿金额为110万元。徐浩及帝芙特餐饮主张停业损失，缺乏依据，本院不予支持。关于食材损失，考虑酒店经营的实际情况，本院酌情确定为3,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十四条第(二)项规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)徐浩签订的《食堂租赁合同》无效；二、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司房屋使某费392,501.26元；三、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司水电费55,000元、煤气费25,000元、物业费10,424.13元；四、反诉被告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司保证金50,000元；五、反诉被告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司装修损失1,100,000元；六、反诉被告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司食材损失3,000元；七、反诉被告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司物品，具体以(2015)沪闸证经字第3669号公证书所附《餐厅清点清单》为准；八、驳回原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司其余诉讼请求；九、驳回反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,350.60元、保全费5,000元(原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司已预缴)、反诉案件受理费19,128.80元、司法鉴定费69,400元(反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司负担69,527.60元，被告(反诉原告)徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司负担46,351.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  高 倩二〇一六年十二月一日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。