重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终7570号上诉人（原审原告）：廖运美被上诉人（原审被告）：李远明上诉人廖运美因与被上诉人李远明房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初7312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。廖运美上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持一审中上诉人提起的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.被上诉人已经取得了诉争房屋的部分产权，在（2014）南法民初字第07888号廖运美诉李远明房屋买卖合同纠纷一案中，被上诉人自称已经取得了诉争房屋的部分所有权，而一审法院却认定诉争房屋仅是公房、被上诉人只享有使用权；2.从1991年到2001年20余年期间，上诉人也以被上诉人李远明的名义向重庆长江轮船公司缴纳过租金，而不是被上诉人李远明个人缴纳。3.9500元系上诉人支付给被上诉人的购房款，而不是租赁使用费。上诉人在1991年至1994年期间向重庆长江轮船公司缴纳的租金是每个月13.32元，一年的租金才159.84元，上诉人不可能也没有必要支付9500元巨额费用只是从被上诉人处获得使用权，而不是购买房屋的所有权。4.上诉人为了查清9500元是购房款，向一审法院申请了对当时房屋价值进行鉴定，一审法院没有进行鉴定而径直做出判决。被上诉人李远明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。廖运美向一审法院诉称：李远明系重庆长江轮船公司员工，于1991年9月14日向重庆长江轮船公司交付了上新街189号1号房屋的保证金2000元，取得该房屋的使用权和部分所有权。经过友好协商，李远明与廖运美达成了关于诉争房屋所有权转让口头协议，廖运美向李远明支付转让价款9500元整，1992年8月17日李远明向廖运美出具收款收据。同时，原李远明双方约定在李远明具备办理过户手续后立即向廖运美办理过户手续。其后20余年时间里，廖运美都居住使用该诉争房屋、承担房屋的相关费用（包括水表、电表、有线电视的初始安装费、每月的使用费等）。李远明于2012年3月26日取得了该诉争房屋的产权证，而且由于房屋升值，李远明违背合同约定，不协助廖运美办理过户手续，侵害了廖运美合法权利。廖运美起诉：1、请求确认廖运美与李远明之间达成的房屋买卖合同成立生效；2、请求判令李远明履行合同义务，协助廖运美办理房屋产权过户手续；3、由李远明承担诉讼费。一审法院认定事实：李远明系重庆长江轮船公司职工，南岸区上新街189号1－4号房屋系该公司公房。1991年9月14日，李远明向公司交纳购买南岸区上新街189号1－4号房屋保证金2000元，公司将该房屋分配给李远明租赁。直至2011年4月，李远明向公司缴纳涉案房屋的租金。2011年4月25日，李远明向公司缴纳17898元用于购买涉案房屋。2012年李远明缴纳各项税费后，取得涉案房屋的房地产权证。1992年8月17日，李远明向廖运美出具收条，载明：今收到廖运美人民币玖仟伍佰元正。收款人李远明。李远明取得涉案房屋房地产权证前，涉案房屋由廖运美居住使用。廖运美为涉案房屋安装防盗门、有线电视并缴纳水费、电费。另查明，李远明作为所有权人另案起诉要求廖运美返还涉案房屋。一审法院认为，所有权的权利内容包括占有、使用、收益和处分等诸权能，其权利具有整体性。本案中，廖运美诉讼请求的基础首先在于“判令确认廖运美、李远明之间达成的房屋买卖合同有效”，然后产生“判令李远明履行合同义务，协助廖运美办理诉争房屋产权过户手续”；结合庭审廖运美的陈述，该诉讼请求的理由就在于廖运美认为双方在1992年所进行的是房屋所有权的交易。但所有权交易的前提条件在于房屋的出卖人对交易的标的享有所有权即出卖人对交易的标的享有处分权。从庭审中可明确：诉争房屋原系重庆长江轮船公司公房，由公司分配给单位职工享有居住、使用，单位职工向公司缴纳租金；双方建立的是房屋租赁关系，房屋的所有权并不归属于单位职工即本案李远明。在2011年公有住房改制前，该房屋所有权一直属于重庆长江轮船公司。根据廖运美提交、李远明认可的《重庆长江轮船公司房租缴纳凭证卡》可见，时至2011年4月，即李远明购买诉争房屋产权之时，重庆长江轮船公司登记的房屋承租人一直为李远明，之后也一直由其向重庆长江轮船公司缴纳诉争房屋的租金。因此，一审法院认为在1991年、1992年时，李远明仅因承租而对诉争房屋享有使用权；虽然重庆长江轮船公司将房屋的使用权让与给李远明，但并不能改变重庆长江轮船公司是房屋所有权人的事实，李远明并不具有诉争房屋的所有权；廖运美没有证据证明廖运美、李远明双方进行的是房屋所有权交易，也没有证据证明当时双方已经充分预见该房屋可能由李远明取得房屋所有权而先予交易。所以对廖运美所称与李远明形成了房屋所有权买卖合同关系的主张，一审法院不予采信。关于李远明在1992年8月17日出具收条收到廖运美支付的9500元，和庭审中廖运美举示的更换诉争房屋防盗门、安装一户一表水表、电表，缴纳水费、电费等相关票据，及廖运美在诉争房屋内居住长达20年的性质如何认定的问题。一审法院认为，根据当时的公房管理政策，单位公房产权并不属于个人，个人没有权利处分公房的所有权。但单位职工作为公房承租人，是享有公房使用权的;公民之间私下转让公房使用权，在现实生活中亦属常见。李远明在1992年8月17日出具收条收到廖运美支付的9500元，虽未写明收款事由，但李远明亦未此作出合理说明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。综合本案情况，一审法院认为，虽然廖运美、李远明双方未签订书面合同，但李远明于1991年将诉争房屋交由廖运美居住使用，而廖运美在1992年向李远明支付9500元对价，在长达二十余年的时间内，诉争房屋由廖运美管理、使用，李远明在取得房屋所有权之前亦未提出异议，故一审法院认定双方实际是对诉争房屋使用权形成了转让关系。综上，就廖运美诉讼请求而论，廖运美的诉讼请求是建立在双方存在房屋所有权买卖合同关系的基础上，但该基础法律关系并不成立，因此关于廖运美要求李远明协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：驳回廖运美的诉讼请求。案件受理费3900元减半收取1950元，由廖运美承担。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.重庆长江轮船公司房租款缴纳凭证卡1张、重庆长江轮船公司内部房租收据2张，拟证实1992年到1994年上诉人以被上诉人的名义交过房租，9500元是购房款，然后再以李远明的名义向公司缴纳房租；2.李远明与长江轮船公司自管住宅租约，拟证实长江轮船公司在1991年就将该房屋租给了李远明。被上诉人李远明经本院通知未到庭发表意见。本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1992年上诉人向被上诉人支付9500元达成的交易是否为房屋所有权交易。本院评析如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人主张其于1992年与被上诉人达成的是房屋买卖交易，应提供相应证据予以证实，否则承担举证不能的后果。上诉人称被上诉人已经取得了诉争房屋的部分产权，其依据是被上诉人在（2014）南法民初字第07888号案件庭审笔录中被上诉人自称已经取得了诉争房屋的部分所有权，但上诉人并没有举示相应证据予以证实，且被上诉人对诉争房屋是否有所有权与本案争议焦点是否是房屋所有权交易并没有关联性，有所有权并不必然产生所有权交易，上诉人自称缴纳了1992年到1994年的部分房租也达不到相应的证明目的。上诉人也清楚李远明是对长江轮船公司公房的租赁使用，同时根据当时的公房管理政策，双方于1992年交付9500元的时候也清楚诉争房屋是公房，上诉人也没有证据证明当时双方已经充分预见该房屋可能由被上诉人取得所有权而先行进行买卖交易。综上，上诉人并没有举示充分证据证实当时双方达成的是房屋所有权交易，应承担举证不能的责任，其上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人廖运美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人廖运美负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一六年十二月二十三日书 记 员  张 玲