辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终2002号上诉人（一审被告）：张宇，男，1975年7月14日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省阜新市。委托诉讼代理人：苏宇光，辽宁秋铭律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：佟辉，男，1977年7月6日出生，满族，农民，现住辽宁省北镇市。委托诉讼代理人：陈冬梅，女，1969年12月31日出生，满族，无业，现住北镇市。被上诉人（一审被告）：张子刚，男，1970年11月20日出生，汉族，个体业者，现住辽宁省黑山县。被上诉人（一审被告）：锦州大强房地产开发有限责任公司，住所地黑山县。法定���表人张子强，该公司经理。上诉人张宇因与被上诉人张子刚、佟辉、锦州大强房地产开发有限责任公司（以下简称大强公司）买卖合同纠纷一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2016）辽0726民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月08日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张宇及其委托诉讼代理人苏宇光、被上诉人佟辉的委托诉讼代理人陈冬梅、被上诉人张子刚到庭参加诉讼。被上诉人大强公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宇不服一审判决，提出上诉：一、请求二审法院维持辽宁省黑山县人民法院(2016)辽0726民初638号民事判决的判决结果。二、判决中对上诉人与大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实的认定错误，予以纠正。三、由被上诉人承担上诉费用及其它费用。事实和理由:一、原���法院对上诉人与大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实的认定，超出被上诉人佟辉诉讼请求。原审法院认为:大强公司与张宇签订并备案的商品房买卖合同，双方均认为其实质是大强公司向张宇个人借款所做的抵押，张宇并未向大强公司交纳购楼款，且张宇与大强公司民间借贷纠纷一案已由阜新市海州区人民法院审理终结，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”被告张宇与大强公司签订的商品房买卖合同无效，其备案亦不能对抗第三人。另，我国《物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建造物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”虽然张宇与大强公司均认可双方的买卖合同实为对借款所做的抵押，但因其并未办理抵押登记，故抵押权并未设立。综上，被告张宇辩称“其对大强公司的在建楼房具有优先权、期待权，具有对抗原告的效力，张宇与大强公司的买卖合同合法有效受到法律保护”的意见，本院不予支持。上诉人认为，原审法院对该部分的事实认定超出被上诉人佟辉的诉讼请求。第一、本案是被上诉人佟辉起诉被上诉人张子刚、被上诉人大强公司，要求确认被上诉人大强公司开发的文博苑小区2号楼1单元502房屋归其所有，追加上诉人为本案被告参加诉讼。上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同的效力与被上诉人佟辉的诉讼请求没有任何关系，上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖��同不属于本案争论焦点，原审法院无需依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，对上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同的效力加以认证。只有被上诉人大强公司提出诉讼请求确认商品房买卖合同效力，原审法院才有权进行审理和认定。第二、我们国家实行商品房买卖合同备案登记制度，黑山县房产管理部门为上诉人与被上诉人大强公司签订商品房买卖合同办理了备案登记手续，证明上诉人对被上诉人佟辉所主张的房屋具有优先权、期待权，具有对抗被上诉人佟辉的效力。二、原审法院对上诉人与被上诉人大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实的认定与本案判决结果无关。被上诉人佟辉答辩称，同意一审判决。被上诉人张子刚答辩称，我就要我的农民工钱，与我无关。被上诉人大强公司未到庭参加诉讼亦未提供答辩状。佟辉向一审法院起诉请求，原告于2015年2月7日与大强公司签订文博苑小区认购协议书，购买了大强公司开发的文博苑小区2号楼1单元502，并于当日交付全款20.5万，当日取得钥匙。现原告得知，在2014年11月19日大强公司已将原告所购的房屋抵工程款给了张子刚。原告认为大强公司的行侵害了原告对所购房屋的产权，原告与大强公司签订的商品房买卖合同符合相关法律法规的规定，属于有效合同，故原告诉至法院，要求确认房屋归其所有。一审法院查明事实：被告张子刚承建了文博苑小区2号楼的施工工程，2014年11月19日大强公司与张子刚达成协议，将2号楼的部分楼房（含本案的楼房）及车库做价2776780元抵张子刚工程款。此后，张子刚与大强公司对折抵的楼房均对外出售。原告佟辉与大强��司于2015年2月7日签订文博苑小区认购协议书，购买了大强公司开发的文博苑小区2号楼1单元502室、并于当日交付全款20.5万元，并交付了入住费。大强公司为原告佟辉出具了购房款及入住费收据并于当日将楼房钥匙交付原告佟辉。另被告大强公司因向被告张宇借款，以包括原告购买的房屋在内的在建房屋作为抵押，双方于2014年12月21日以涉案房产为标的签订商品房买卖合同，并于当日在房产部门登记备案。当日大强公司为张宇出具收房款收据，但实质张宇并未给付购楼款。2015年被告张宇将大强公司诉至阜新市海州区法院，要求其偿还欠款。此案在审理过程中，经张宇申请，阜新市海州区法院于2015年6月9日查封了大强公司开发的文博苑小区55户住宅、4个门市、19个车库，其中含本案涉案房屋。阜新市海州区法院于2015年12月1日作出(2015)海民二初字第346号调解书，大强公司于2015年12月31日偿还张宇欠款1300万元。到期后大强公司未履行，张宇已向阜新市海州区法院申请执行。另查明，被告大强公司于2013年11月28日取得文博苑小区1号楼商品房预售许可证，2014年10月11日取得文博苑小区2号楼商品房预售许可证，该文博苑小区至今并未交工验收。再查明，文博苑小区的土地使用权于2015年2月10日被锦州市中级人民法院查封，2015年4月25日本院再查封，涉案房屋本院于2015年4月28日予以查封。后由于被告张宇作为案外人对查封提出异议，本院于2015年6月18日解除查封。黑山县公安局于2015年6月11日对涉案楼房予以查封。一审法院认为，原告与被告大强公司签订的文博苑小区认购协议书，是双方当事人的真实意思表示，并且认购协议内容具备了商品买卖预售合同的主要特征，且原告已按认购协议约定的价款给付价款，被告大强公司出具了收款收据并将��匙交付原告，因此认购协议具有商品房买卖合同的法律效力，依法成立并生效，双方当事人均应按照该协议的约定全面履行合同。对此，张子刚亦认可。被告大强公司与张宇签订并备案的商品房买卖合同，双方均认为其实质是大强公司向张宇借款所做的抵押，被告张宇并未向大强公司交纳购楼款，且张宇与大强公司民间借贷纠纷一案已由阜新市海州区法院审理终结，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”被告张宇与大强公司签订的该商品房买卖合同无效，其备案亦不能对抗第三人。另，我国《物权法》第一百八十七条规定，“以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”虽然张宇与大强公司均认可双方的买卖合同实为对借款所做的抵押，但因其并未办理抵押登记，故抵押权并未设立。综上，被告张宇辩称“其对大强公司的在建楼房具有优先权、期待权，具有对抗原告的效力，张宇与大强公司的买卖合同合法有效应受到法律保护”的意见，本院不予支持。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力。而本案中原告购买的房屋尚在建设中并未交工验收，处于法律上或事实上的未完成状态，尚不具备取得不动产权属登记的条件。故原告要求确认房屋归其所有的诉求，本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十���条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告佟辉的诉讼请求。案件受理费100.00元（缓交），由原告佟辉负担。本院二审期间，上诉人与被上诉人都未提交新的证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，民事诉讼案件应当针对当事人的主张进行审理，充分尊重当事人的处分权利。本案中被上诉人佟辉在一审时依据商品房认购协议书主张确认该房屋归其所有。一审法院在审理过程中，在本院认为部分对该商品房认购书的效力进行了确认，同时对被上诉人佟辉要求确认该房屋归其所有的请求予以驳回，上诉人及被上诉人对该判决结果均无异议，故对上诉人提出维持辽宁省黑山县人民法院(2016)辽0726民初638号民事判决结果的请求本院予以支持。关于张宇提出一审判决对其与大强公司签订的商品房买卖合同及备案登记效力事实不应当予以认定的问题。该案的一审原告为被上诉人佟辉，其诉求经一审法院审理后做出了判决，该判决应当围绕佟辉与被上诉人大强公司之间签订的商品房认购协议书进行审理，确认相关的事实。一审法院为查清事实追加了上诉人参加诉讼，但对张宇与大强公司之间基于借贷法律关系所签订的买卖合同的效力及备案登记的效力进行了审理并予以调整，具体表述为：“被告大强公司与张宇签订并备案的商品房买卖合同，双方均认为其实质是大强公司向张宇借款所做的抵押，被告张宇并未向大强公司交纳购楼款，且张宇与大强公司民间借贷纠纷一案已由阜新市海州区法院审理终结，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的��定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。被告张宇与大强公司签订的该商品房买卖合同无效，其备案亦不能对抗第三人。另，我国《物权法》第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。虽然张宇与大强公司均认可双方的买卖合同实为对借款所做的抵押，但因其并未办理抵押登记，故抵押权并未设立。综上，被告张宇辩称其对大强公司的在建楼房具有优先权、期待权，具有对抗原告的效力，张宇与大强公司的买卖合同合法有效应受到法律保护的意见，本院不予支持”。本院认为，上诉人张宇与大强公司基于借贷关系产生的纠纷已被其他法院审理，因借贷而形成的买卖合同及备案登记亦应由借贷一案一并审理，该内容既非本案一审原告诉讼请求，又非上诉人一审的诉讼请求，与本案亦非同一法律关系，一审法院不应对该节内容进行审理并调整，故一审法院对该部分事实审理及确认超出了一审原告诉求的范围是错误的，本院予以纠正，对辽宁省黑山县人民法院（2016）辽0726民初638号民事判决书第5页本院认为部分自“被告大强公司与张宇签订并备案的商品房买卖合同……至张宇与大强公司的买卖合同合法有效应受到时法律保护的意见，本院不予支持”的内容本院不予确认。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以调整，但没有确认的事实不影响本案判决结果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人张宇负担。本判决为终审判决。审判长  吕会杰审判员  邸新立审判员  王 波二〇一六年十二月二十二日书记员  潘 瑜