柳州市柳南区人民法院 广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初1359号 原告：肖宗林,男,1980年11月20日生,壮族,住广西融安县。 委托诉讼代理人：潘震，广西桂中天律师事务所律师。 被告：谢妮蓉,女,1982年8月22日生,汉族,住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：袁缘，广西银正（三江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦灿，广西银正律师事务所实习律师。 被告：覃柳德，男，1956年8月5日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告肖宗林诉被告谢妮蓉、覃柳德合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月5日、2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告肖宗林的委托诉讼代理人潘震、被告谢妮蓉的委托诉讼代理人袁缘到庭参加诉讼。被告覃柳德经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告谢妮蓉返还原告购房定金及购房款40000元;2、请求判令被告谢妮蓉以40000元为基数,每月按0.5%的利息支付占用原告资金的违约金20200元(2010年10月9日至2019年3月9日共计101个月),之后的利息也按此计算方式计算至购房定金、购房款、违约金至实际支付完毕止;3、本案的诉讼费由被告谢妮蓉承担。 事实与理由：2010年8月4日,被告谢妮蓉找到原告称其母莫宝珍有一套位于柳州市的租约房出售。双方当天即订立合同,约定该套租约房的总价为50000元。签订合同当天原告当即支付给被告谢妮蓉购房定金10000元。后又陆续支付购房款30000元。但是因被告谢妮蓉的原因,该房屋始终未能过户。后原告得知,租约房所有人莫宝珍并非被告谢妮蓉的母亲,跟被告谢妮蓉并无任何关系,只是在其家里工作的一个保姆。但被告谢妮蓉一直主张和莫宝珍关系很好,一定可以喊她出来办理过户手续，但直到2019年2月份莫宝珍去世,房子依然未能过户到原告名下。原告眼看合同已无法履行,向被告谢妮蓉索要40000元定金及购房款,但其未予理睬。原告为维护自己的利益,只好起诉至法院。综上所述,请求法院依据事实和法律,判如所请。 被告谢妮蓉辩称，原告的诉请没有法律依据，被告谢妮蓉不是涉案房屋的承租人，行使的只是代理莫宝珍的行为，协议的内容与被告谢妮蓉无关，并且协议的诉讼时效已过，目前莫宝珍已经去世，原告要主张权利应当向莫宝珍的继承人进行，被告谢妮蓉与莫宝珍并无亲属关系，也与本案无关。 被告覃柳德未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院将结合查明的事实予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年8月4日，作为甲方（转让方）的莫宝珍、被告谢妮蓉与作为乙方（受让方）的原告肖宗林签订一份《房屋转让协议》，约定：甲乙双方就柳州市租约房达成以下协议。1、该房转让总价为人民币伍万元整（¥50000.00）。2、该协议签定当日乙方支付人民币壹万元整（¥10000.00）做为定金。3、甲方在2010年8月8日前交房给乙方当日支付人民币叁万元（¥30000.00）。4、余款于该房转让过户完毕当日，乙方一次性支付给甲方人民币壹万元整（¥10000.00）。双方签字均有法律效力。甲方：莫宝珍谢妮蓉代电话：137××××2010年8月4日乙方：肖宗林电话：138××××2010年8月4日”。协议签订后，原告向被告谢妮蓉交付了购房款40000元，其中10000元系以融宇房地产的名义交付给被告谢妮蓉。后因案涉房屋未过户到原告名下，原告遂于2019年3月25日提起诉讼，请求判决被告谢妮蓉返还购房款40000元并支付利息。 另查明，莫宝珍于2018年9月3日去世。被告覃柳德在本院向其制作的谈话笔录中陈述称莫宝珍系其母亲，明确表示放弃对莫宝珍的财产继承权，不知晓莫宝珍卖房的事，不同意原告的诉讼请求。 再查明，柳州市房产管理局柳南管理所于2019年6月26日出具《关于秀山小区14栋4单元1-2号直管公房有关情况的说明》，载明：“秀山小区14栋4单元1-2号房屋为我所受市住建局委托管理的直管公房，房屋产权为国有。2007年7月13日至2011年6月30日，我所与莫宝珍签订了《柳州市直管公有住房租赁合同》（附件1），合同明确了莫宝珍为秀山小区14栋4单元1-2号房屋的合法承租人，无共住人。2011年7月1日至2014年6月30日，谢妮蓉代莫宝珍与我所签订了《柳州市直管公有住房租赁合同》（附件2）。《柳州市直管公有住房租赁合同》（附件1）及（附件2）的第八条关于房屋使用权的转让、互换和转借中的第（一）款“未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋的使用权擅自转让、转租、转借或与第三方互换（公房的擅自转借、分租、合租等行为视为转租行为）”。2011年7月1日至2014年6月30日，我所没有收到莫宝珍等关于秀山小区14栋4单元1-2号房屋使用权变更的申请。鉴于上述，我所认为，2011年7月1日至2014年6月30日，秀山小区14栋4单元1-2号房屋使用权的转让、转租等的行为为违反我市直管公房管理政策的行为。” 庭审中，原告主张签订《房屋转让协议》时莫宝珍不在场，系被告谢妮蓉在该协议上签了莫宝珍的名字，当时被告谢妮蓉称莫宝珍有租约房出售，并自称与莫宝珍系母女关系，故与谢妮蓉签订了转让协议。原告不认可被告谢妮蓉系莫宝珍的代理人，认为案涉房屋买卖行为与莫宝珍无关，系被告谢妮蓉的个人行为。被告谢妮蓉辩称莫宝珍系其保姆，认可《房屋转让协议》上莫宝珍的签名系其代签，但主张因莫宝珍不识字，其作为莫宝珍的代理人身份在协议上代莫宝珍签名，收取的购房款也交给了莫宝珍，应由莫宝珍的继承人来承担责任，且原告的诉请已经过了诉讼时效。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，莫宝珍系案涉房屋的承租人，莫宝珍未在《房屋转让协议》上签名或捺印，被告谢妮蓉也未提交证据证明莫宝珍授权其代理买卖案涉房屋，故被告谢妮蓉主张系作为代理人签订《房屋转让协议》的理由不能成立。另根据柳州市房产管理局柳南管理所出具的《关于秀山小区14栋4单元1-2号直管公房有关情况的说明》，案涉房屋系直管公房，房屋产权为国有。原告在明知购买的房屋系租约房，被告谢妮蓉在无权代理的情况下与原告签订《房屋转让协议》买卖产权属于国有的直管公房，故其二人的行为属于恶意串通损害国家利益的行为，该《房屋转让协议》无效。原告诉请被告谢妮蓉返还购房款40000元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告谢妮蓉向原告出具收条收取了原告的购房款40000元，根据法律规定，该款项应当返还给原告。原告诉请被告谢妮蓉承担利息，本院认为，原告对合同无效自身存在过错，故对原告的该诉请，本院不予支持。对被告谢妮蓉辩称原告起诉超过法定诉讼时效一节，本院认为，对于无效合同，人民法院可以主动确认合同无效，合同无效系自始无效。在合同经确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，使用法律关于诉讼时效的规定。故本案原告要求返还财产及赔偿损失的诉请未超过诉讼时效，对被告谢妮蓉的该辩称，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条之规定，判决如下： 被告谢妮蓉返还原告肖宗林购房款40000元。 驳回原告肖宗林的其他诉讼请求。 案件受理费1305元（原告已预交），由原告肖宗林负担438元，被告谢妮蓉负担867元并迳付原告肖宗林。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  刘 娟 人民陪审员  马莉君 人民陪审员  兰学军 二〇一九年九月四日 书 记 员  潘 妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1．扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2．将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007