成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第7670号原告：戴迅，女，1984年9月13日出生，汉族，住四川省阆中市玉台镇。委托诉讼代理人：刘波（系戴迅丈夫），男，1985年6月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托诉讼代理人：胡敏，四川少城律师事务所律师。被告：成都锦兴华润置地有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人：唐勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄莎，女，系该公司工作人员。原告戴迅与被告成都锦兴华润置地有限公司（以下简称华润置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案后，被告华润置地公司在举证期限内提起反诉，但因其未在指定期限内交纳诉讼费用，故该反诉按自动撤诉处理。本案依法适用简易程序，于2016年3月31日、2016年12月1日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中，原告戴迅及其委托诉讼代理人胡敏、被告华润置地公司的委托诉讼代理人黄莎到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告戴迅的委托诉讼代理人刘波、胡敏，被告华润置地公司的委托诉讼代理人黄莎到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告戴迅向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款932867元；2.被告以全部购房款为基数，按照银行同期活期存款利率付给原告利息7137元，庭审中原告当庭变更利息为8023元（从2013年7月1日计算至2015年12月15日共计897天，参照中国人民银行活期存款利率0.35%计算）；3.被告以全部购房款为基数，从2015年11月15日起直到付清房款为止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期退还房款的违约金，庭审中原告明确按中国人民银行同期贷款利率计算；4.被告赔偿原告因退房造成的损失124393元，庭审中原告当庭变更损失金额为137000.24元，包括银行按揭贷款公证费1265元、银行按揭还贷利息损失76817.24元、购房服务费5000元、提前还贷手续费500元、租房损失30600元、装修材料、家具定金和货款损失11028元、误工费和交通费11790元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：***，以下简称合同）、《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称补充协议），合同约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区菱安路299号“华润幸福里一期”1栋2单元16层1601号住宅，合同总房款932867元，原告首付382867元，以银行按揭付款方式支付了550000元。2015年1月1日，原告在办理接房手续时发现，被告拟交付房屋内存在剪力墙明显错位的问题，当即原告拒绝接房。因被告不认可该问题属于房屋质量问题，双方于2015年7月10日签订《协议书》，约定共同委托四川省建筑科学研究院对房屋存在的质量问题进行鉴定，鉴定结果双方均将认同。2015年8月17日，四川省建筑科学研究院出具《建设工程质量鉴定报告》（编号：SIBR/R/E2015-088），鉴定结论是“该墙肢的垂直度、墙体厚度的偏差值不满足相关规范对其允许偏差限制性的要求。针对上述问题，应会同有关单位对该工程上述墙肢采取相应措施进行处理。”经咨询鉴定报告中的鉴定人员，被检测不符合规范的墙体属于房屋主体结构之一。根据《合同》第十五条第二项交接手续约定“出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费由出卖人承担。”2015年10月14日，原告通过当面递送和邮政特快专递（EMS单号：1087076542716，送达日期2015年10月15日）形式将书面《退房通知》送达被告。被告自2015年10月14日收到《退房通知》后，30日内并没有支付房款、利息和赔偿损失，已构成逾期付款违约。因《合同》中约定的接到退房通知30日内按照活期存款利率（2013年7月1日和2013年10月11日的年息0.4%）支付利息，同时合同对逾期退房款的违约金没有约定，原告请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告华润置地公司辩称，案涉房屋已经符合交付条件，不存在影响交付的质量问题。双方认可的鉴定报告并没有说案涉房屋存在主体结构质量问题或存在安全隐患。双方签订的谅解备忘录是在鉴定报告出具之后签署的，原告承诺在被告一次性补偿20000元后，自愿放弃就该房屋瑕疵问题主张权利，现被告已经按约支付了20000元，原告无权再次向被告主张权利。针对案涉房屋存在的瑕疵，被告一直在与原告积极协商解决并进行了相应的维修，并告知了原告维修方案和维修完工。协议书是双方均认同的，鉴定报告中也没有说明案涉房屋存在安全隐患，被告根据协议书与鉴定报告对案涉房屋进行了整改。原告无权单方面提出解除合同，被告对原告单方面解除合同提出异议并另行向法院提起确认合同效力诉讼，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区菱安路299号“华润·幸福里一期”1幢2单元1601号房屋，其房价款932867元，原告采取贷款方式付款，原告在签订合同当日付清首付款382867元（包含此前已支付的定金20000元），余款550000元由原告向农业银行抵押贷款；房屋交付时间为2015年5月31日前。该商品房交付时已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房所在楼栋的房屋权属证明、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为剪力墙。出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量、标准和施工图设计文件的要求。该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。对于已经取得《规划验收合格证》的房屋，买受人认为存在其他问题的，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在合理期限内对该商品房进行整改，出卖人只承担整改工程费用，整改期间不作逾期交房处理。整改完毕后，经通知买受人未来验房或无正当理由未办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成整改后的交验。买受人与出卖人双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第三日（省内）或第七日（省外）（以寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方，如采用直接送达方式的，另一方签收则视为已送达。双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准。双方通讯方式如有变更，应在变更后7日内以书面形式通知另一方。通知采用挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日视为送达。如由于任一方没有及时书面通知对方变更联络方式导致发生任何可能的纠纷或损失，由违约方全部承担。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。被告取得华润置地·幸福里项目2号地块建设工程规划合格证，2014年12月24日，该项目工程竣工验收合格。2014年12月，被告通知将于2015年1月2日正式办理案涉房屋的交付手续。原告如期前往，接房过程中，原告发现案涉房屋内客厅与卧室之间墙体的剪力墙与红砖砌墙之间不平整，遂双方未办理房屋交付手续。2015年7月10日，双方针对案涉房屋客厅与卧室之间墙体的剪力墙与红砖砌墙之间不平整问题，协商一致同意委托四川省建筑科学院进行鉴定，鉴定费用由被告支付，如鉴定单位按照惯例鉴定报告所列的申请鉴定人和所出票据为被告，原告对此无异议。双方均将认同四川省建筑科学研究院出具的安全性鉴定报告内容，鉴定结果双方均将认同。若鉴定无安全隐患，由被告按鉴定报告所列的修复方式修复问题，若鉴定存在安全隐患，双方将依据鉴定报告内容另行协商解决。若房屋内还存在其他建筑质量瑕疵，原告同意被告将按照《建筑工程质量管理条例》和华润置地（成都）发展有限公司出具的《住宅质量保证书》的约定履行相应保维修责任。2015年7月22日，被告向四川省建筑科学研究院出具委托书，要求对案涉房屋2-18∕2-B～2-C轴线的墙肢垂直度及厚度进行检测鉴定。2015年8月17日，四川省建筑科学研究院出具华润置地·幸福里项目（2号地块）1#楼2单元1601号住户2-18∕2-B～2-C轴线剪力墙垂直度问题的鉴定报告，该鉴定结论及处理建议为：所鉴定的墙肢的垂直度、墙体厚度的偏差值不满足相关规范对其允许偏差限制的要求。针对上述问题，应会同有关单位对该工程上述墙肢采取相应措施进行处理。2015年9月16日，原、被告就案涉房屋室内整改问题达成《谅解备忘录》，主要内容为因案涉房屋的室内整改的问题延误原告接房，被告一次性付给业主人民币20000元作为补偿，原告自愿放弃对该住宅单元内室内客厅与主卧之间剪力墙不平的权利，否则，被告有权要求原告一次性退还该笔费用及同期银行利息。若房屋内还存在其他建筑质量瑕疵，被告将按照《建筑工程质量管理条例》和被告《住宅质量保证书》的约定履行保维修责任，对此，原告不得提出任何异议。原告对本次事件的全过程（包括但不限于前期磋商、达成谅解）负有保密的义务。否则，被告将保留追究原告违约责任的权利。其后，被告按照《谅解备忘录》约定向原告支付了补偿款20000元。2015年9月23日，华润置地·幸福里项目（2号地块）设计单位成都基准方中建筑设计有限公司核定了案涉房屋的整改处理建议，2015年10月10日，被告按照双方商品房买卖合同及补充协议约定的通讯联络地址向原告邮寄送达了整改处理建议。2015年10月14日，原告通过当面递送和邮政特快专递方式向被告邮寄送达了退房通知，并要求被告退还购房款、支付利息、赔偿损失。2015年10月15日，原告在勘察房屋现场后填写情况反馈表备注：暂不对案涉房屋的客厅与卧室墙面之间的问题整改，若华润执意擅自整改，所有责任由华润承担。2015年12月2日，被告向原告邮寄送达了《保修完工通知书》；2015年12月9日，被告向原告邮寄送达了办理房屋交付手续的催告函；2016年1月4日，被告向原告邮寄送达了《关于退房通知异议的函》。2016年1月12日，被告另行向本院提起诉讼，要求确认原、被告之间案涉商品房销售合同合法有效，不得解除。另查明，原告通过搜房网平台购买的案涉房屋，为此，原告支付搜房网服务费5000元。原告因办理案涉房屋抵押贷款发生公证费用1265元，因部分提前偿还案涉房屋的银行贷款50000元向银行支付违约金500元。2013年11月至2016年3月，原告偿还案涉房屋房贷利息共计76817.24元。2015年1月至2016年3月，原告租房发生租赁费用30600元。2015年1月至2015年8月，原告订购家具建材并支付定金及预付款共计11028元。2015年10月30日，北京诺华制药有限公司出具《收入证明》，称原告其系公司员工，原告的税前月收入为10394元。2015年10月29日，贵州百灵企业集团制药股份有限公司出具《证明》，称原告的丈夫刘波系其单位职工，月收入为13200元。案件审理过程中，原告在开庭审理前于2016年1月5日向本院申请通知四川省建筑科学研究院建筑工程专业人员出庭对鉴定报告中被检测的墙肢是否属于主体结构等专业问题提出意见；于2016年1月15日向本院递交鉴定申请书，要求对案涉房屋争议的墙肢是否属于房屋主体质量问题进行鉴定。其后，原告于2016年2月24日撤回鉴定申请，于2016年3月31日撤回请专业人员出庭的申请。另，在案件审理过程中，本院依职权就案涉房屋争议的墙肢存在的问题是否属于房屋主体结构质量不合格分别于2016年5月20日、2016年11月1日两次向四川省建筑科学研究院去函，四川省建筑科学研究院于2016年11月10日回复本院称：该院于2015年7月接受被告的委托，对华润置地·幸福里项目（2号地块）1#楼2单元1601号住户2-18∕2-B～2-C轴线剪力墙垂直度问题进行技术鉴定，该鉴定系按委托方指定、一片剪力墙的垂直度问题进行技术鉴定，并非对墙体进行安全性鉴定。该项鉴定的委托范围及内容符合国家相关规范的要求。该项技术鉴定系对主体结构中的单个构件（剪力墙）的垂直度问题进行技术鉴定，不是对检验批的抽样检查，故该院的鉴定报告不足以评判主体结构质量是否合格。以上事实的认定，有以下证据及双方当事人的当庭陈述在案为证：原告提交的原告的身份证、被告的营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、收房通知、协议书、鉴定报告、退房通知及送达证明（EMS特快专递）、收条、购房款首付款收据、贷款合同、个人借款凭证、公证费收据、搜房网购房优惠服务说明书及服务费收据、部分提前还贷凭证及补偿金收据、租房合同、租房中介费收据、租金收据、购建材家具的订单及定金货款支付凭证、结婚证、证明、收入证明、视频资料、房屋现场情况反馈表、鉴定申请书、撤回鉴定申请书、申请专业人员出庭的申请书、撤回请专业人员出庭的申请书，被告提交的建筑工程规划合格证、商品房面积实测报告书、住宅质量工程分户验收表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》、房屋交付指南、协议书、技术服务委托书、鉴定报告、谅解备忘录、关于华润·幸福里2号地块1#2单元1601局部剪力墙的处理建议、中国邮政特快详单、送达跟踪单、原告的银行卡信息及中国工商银行业务回单、保修完工通知书、中国邮政特快详单、送达跟踪单、关于交付房屋的催告函、中国邮政特快详单、送达跟踪单、关于退房通知异议的函、中国邮政特快详单、送达跟踪单、成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初101号受理案件通知书、民事起诉状以及本院与四川省建筑科学研究院的来往函件。关于原告提交的其丈夫的手机通话详单及话费发票，因无法体现通话内容以及与本案的关联性，本院不予作为证据使用。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据双方之间的商品房买卖合同约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”，因此，原告有权解除合同的理由是案涉商品房存在房屋主体结构质量不合格的情况。但根据原、被告均认可的四川省建筑科学研究院出具的鉴定报告“所鉴定的墙肢的垂直度、墙体厚度的偏差值不满足相关规范对其允许偏差限制的要求。针对上述问题，应会同有关单位对该工程上述墙肢采取相应措施进行处理”以及四川省建筑科学研究院针对本院案涉房屋墙肢存在的问题是否属于房屋主体结构质量不合格的回函中“该院的鉴定报告不足以评判主体结构质量是否合格”的内容，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，就原告目前提供的证据而言，本院不足以就此认定案涉房屋墙肢存在的问题属于房屋主体结构质量不合格。结合原、被告双方于2015年7月10达成的《协议书》，被告已经按照鉴定报告结论，会同有关单位对案涉房屋墙肢存在的问题进行整改完工；而且被告已经按照双方于2015年9月16日达成的《谅解备忘录》就案涉房屋存在的修建瑕疵补偿了原告20000元的实际情况，原告再次以案涉房屋的修建瑕疵主张解除合同并要求被告退还房款、给付利息、赔偿损失和承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(法律条文全文附后)的规定，判决如下：驳回原告戴迅的诉讼请求。本案案件受理费减半收取7190元，由原告戴迅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一六年十二月二十九日书记员 郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。