南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0602民初1528号原告（反诉被告）：宋莉莉，女，1983年9月8日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾军，江苏君哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚向磊，江苏君哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通欣荣智能化科技发展有限公司，住所地南通市人民东路**王府大厦****。法定代表人：张志明，执行董事。委托诉讼代理人：钮惠冲，江苏启星律师事务所律师。原告（反诉被告）宋莉莉与被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司（以下简称欣荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋莉莉及其特别授权委托诉讼代理人顾军、被告欣荣公司特别授权委托诉讼代理人钮惠冲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋莉莉向本院提出如下诉讼请求：一、解除原、被告于2016年11月3日签订的房屋租赁合同，被告返还原告租房定金10000元；二、被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失122979元、经营损失20000元、广告费损失9000元；三、案件受理费、鉴定费用由被告承担。事实和理由：2016年11月3日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将坐落在南通市王府大厦1号楼601室的办公房转租给原告，用于开办培训机构，租赁期限自2016年11月15日起至2021年8月27日止。原告交纳包括租金等各项费用75778元（含10000元租房定金，150元/月的清洁费，付了3个月，物业费2.2元/平方米/月，支付了6个月）。2017年6月份，南通市崇川区人民法院告知原告，涉案房屋的产权人盛云菊因与他人的民间借贷纠纷，已由法院作出民事判决，盛云菊未按判决书在指定期限内履行还款义务，他人于2015年3月30日向法院申请执行，在原告出租前涉案房屋已被南通市崇川区人民法院查封，故法院要求原告腾退房屋。原告认为，被告在向原告转租房屋前隐瞒了房屋已被法院查封的事实，导致房屋租赁合同无法继续履行下去。为了保护自己的合法权益，原告根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第二十条等规定，特提起上述诉讼请求。被告欣荣公司辩称:1、原告要求解除房屋租赁合同毫无道理，在本案中被告没有任何违约行为，被告不否认崇川区人民法院曾以2017年1月5日张贴公告，公告要求案外人盛云菊履行生效判决，但这并不影响原告使用房屋，这是向盛云菊提出要求其履行，并未向本案原告提出要求履行，原告是向被告承租的房屋，如果要求原告退出房屋应当由被告向原告提出，但被告从未向原告提出要求其退出房屋，所以公告不影响原告使用房屋，事实上也根本没有影响原告使用房屋。公告是2017年1月5日张贴，原告一直将房屋使用至2017年12月14日，期间没有谁要求其腾出房屋，案涉房屋没至今也没有进入拍卖程序。原告搬离以后，房屋一直空置到现在，所以原告要求解除租赁关系是毫无道理的；2、原告要求被告赔偿也毫无道理。首先被告没有任何违约行为，原告要求被告赔偿没有依据；其次，原告提出的这些所谓的损失也没有事实依据。被告欣荣公司向本院提出如下反诉请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告71377元；2、判令反诉被告负担反诉案件受理费等费用。事实和理由：原告拖欠：1、2017年12月14日至交房期间发生的电费2372.01元；2、2017年12月14日至交房期间发生的水费1291.15元；3、2017年5月15日至2017年12月14日的物业管理费6216元；4、2017年2月15日至2017年12月14日保洁费1500元；5、2017年5月15日至2017年12月14日的房租7万元。以上合计81377元，扣除1万元押金后，原告尚欠被告71377元。针对被告反诉请求，原告宋莉莉辩称：根据南通市崇川区人民法院（2016）苏0602执恢638号公告和执行裁定书，法院已于2017年1月5日查封涉案房产，要求案外人盛云菊于2017年1月12人前自觉将其所有的涉案房产腾空交给法院拍卖，在此情况下，被告隐瞒该事实与原告签订从2016年11月15日至2021年8月27日的房屋租赁合同，有违诚信。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷按键具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，涉案房产已无法继续使用，合同应予解除。2017年1月5日，宋莉莉在收到法院的查封通知后即联系被告，被告承诺由其负责与法院协商。2017年5月17日被告告知宋莉莉法院那边无法协商，法院也通知宋莉莉要求其马上搬离，宋莉莉即开始撤离涉案房产，并于2017年5月25日通过信函通知了被告，即宋莉莉的言行已向被告作出了饿解除合同的意思表示，因此，根据法律的相关规定，涉案合同在通知被告时已解除。虽然宋莉莉向被告交还钥匙的日子是2017年12月14日，但被告不能以此要求宋莉莉支付2017年12月14日之前的房租，因为涉案房屋不同于其他的租赁房，该房屋在2017年1月5日已被法院查封，不可以再对外出租，也就是说在宋莉莉向被告交还房屋钥匙之前的这段期间内，并不存在被告将房屋租赁给他人取得租金收益的可能性，即是出租了，被告也构成欺诈而应该承担相应的法律责任。因此，被告要求宋莉莉支付从2017年5月15日至2017年12月14日的房租，没有依据。经审理查明：2016年11月3日，原、被告订立《房屋租赁合同》，合同约定：被告将王府大厦1号楼601室的办公房转租给原告，建筑面积为403.49平方米；签订本合同前，被告向原告出示该房屋所有权证，并告知该房已设定抵押；租赁日期自2016年11月15日至2021年8月27日止，房屋每月租金1万元（其中2016年11月15日至2016年12月14日为装潢期，被告免收房租，即首期3个月房租原告只要实际支付2个月）。上述租金在前三年租赁期限内不变，第四年调增为11000元/月，第五年调增为12000元/月；原告承诺提前30天向被告支付房租，每次支付3个月租金，逾期支付的，则原告需按日支付双倍日租金的违约金；合同签订三日内，原告支付租房定金1万元，原告支付定金后合同生效；租赁关系终止时，被告收取的该押金除用以抵合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；被告以房屋现状移交给原告，原告负责保护被告提供的设施，并承担水、电、物业管理费等，保证按时自觉交纳；原告对房屋移交现状已充分了解并予以认可；原告不得擅自改变房屋结构，不得损坏室内外水电设施、门及室内设施物品等，如有损坏的，应给予修复或赔偿；原告所租用房屋，如确因经营需要而进行的各种装修，应事先征得被告书面同意，费用均由原告自行负责；终止合同或退租，被告不给予任何补贴，原告不得故意损坏；租赁期满后，房屋及附属设施等不可移动的财产归被告所有，原告不得损坏或强行毁坏性拆除；可移动的财产原告有权处置，如被告需要，在同等条件下享有优先购买权。上述合同订立当日，合同所涉房屋原所有权人盛云菊出具承诺函，确认同意被告将该房转租原告，并承诺如因产权问题导致的一切使用问题由其承担。合同订立后，原告即开始装修使用承租房屋。2017年1月5日，本院因盛云菊所涉执行案件，在案涉房屋处张贴公告，通知盛云菊在2017年1月12日前将案涉房屋腾空交本院拍卖。原告此后搬离案涉房屋并于2017年12月14日向被告交还了房屋钥匙，原告的装修及5台3匹志高分体式中央空调仍留案涉房屋处。原告使用案涉房屋期间，向被告支付了至2017年5月14日的房屋租金，至2017年5月14日的物业管理费（888元/月），至2017年2月14日的清洁费（150元/月），未支付过使用期间的水电费。本案庭审中，被告表示同意与原告解除房屋租赁合同。另依据原告所提交的装修项目清单，南通通联资产评估事务所对案涉房屋内原告的装修及空调的价值进行了评估，评估确认：装修价值97979元，空调价值25000元，合计122979元，原告为本次评估支出评估费用3000元。上述事实，有原、被告提交的房屋租赁合同、汇款凭证、承诺函、本院执行裁定、资产评估书及当事人陈述等证据在卷佐证，可资认定。本案诉讼中，原告陈述其曾委托律师于2017年5月25日向被告发送律师函，提出合同目的无法实现，要求与被告协商并表达了逾期将主张解除合同的意思。被告否认收到该律师函，原告亦未能向本院提交向被告送达上述律师函的证据。原告另向本院提交装修申请一份，用以证明原告曾向被告申请对案涉房屋进行装修，该申请上未有被告方签字盖章确认，被告亦当庭否认收到该申请。为佐证其的本诉请求，原告还向本院提交汇款凭证、收据、培训课收据等证据，用以证明其对案涉房屋装修的支出、无法继续经营培训业务的损失20000元、广告费用支出9000元。证人冯某,季某,4等出庭为原告作证，证明原告为案涉房屋进行了装修，并制作了广告发光字等，证人还陈述案涉房屋原有装修，原告在拆除原有装修后再行装修。被告对原告主张的上述费用均不予认可。为佐证其反诉请求，被告向本院提交了水电费清单，原告未予确认，被告亦未能提供其他相关票据。本院认为，经房屋所有权人同意，被告将案涉房屋出租原告使用，双方订立的房屋租赁合同系真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定行使权利并履行义务。上述合同在履行过程中，本院因房屋所有权人的其他执行案件在案涉房屋处张贴公告，要求房屋所有权人腾空房屋交本院拍卖。原告判断合同目的将无法实现，即搬离案涉房屋，并于2017年12月14日将房屋钥匙交还被告。原告的上述判断并无法律依据，事实上自本院2017年1月5日张贴公告至原告交还房屋，原告也一直可以正常使用。原告在未通知被告、未获被告同意的情况下，无权单方解除合同。现原告起诉要求与被告解除合同，被告表示同意，于法不悖，本院照准。关于原告本诉要求被告退还押金10000元，被告未持异议并同意在原告应付被告费用中扣减，本院照准；原告要求被告赔偿经营损失20000元、广告费损失9000元，被告未予认可，且原告未获被告同意的情况，单方终止合同的履行，退还房屋，其要求被告赔偿，无法律依据。至于原告主张的装修、空调价值122979元，考虑到装修、空调仍在被告处，仍具利用价值，双方合同中亦约定租赁终止后房屋内可移动的财产原告有权处置，如被告需要，在同等条件下享有优先购买权，并结合原告未经被告同意即拆除房屋内原有装修，另行装修的事实，本院酌定被告补偿原告90000元，装修及空调归被告所有，原告为评估装修、空调价值支出的评估费用，由其自行承担；关于被告反诉要求原告支付的水电费，因其未能向本院充举证证明，但基于原告自认其在使用房屋期间确实未交纳水电费的事实，本院酌定原告承担水电费1800元。被告主张的至原告2017年12月14日交还房屋的租金7万元、物业管理费6216元、保洁费1500元，与事实和约定相符，本院予以支持，上述各项费用合计79516元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）宋莉莉与被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司于2016年11月3日就王府大厦1号楼601室订立的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司退还原告（反诉被告）宋莉莉押金10000元；三、被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司支付原告（反诉被告）宋莉莉装修、空调补偿款90000元；四、原告（反诉被告）宋莉莉支付被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司租金等各项费用79516元；五、驳回原告（反诉被告）宋莉莉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司的其他反诉请求。以上二、三、四项相抵，被告（反诉原告）南通欣荣智能化科技发展有限公司于本判决发生法律之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）宋莉莉20484元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10520元，由原告宋莉莉负担8470元，被告南通欣荣智能化科技发展有限公司负担2050元；反诉费792.50元，由被告南通欣荣智能化科技发展有限公司负担50元，原告宋莉莉负担742.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10520元。开户信息如下：户名“江苏省南通市中级人民法院”、账号“46×××65”、开户行“中国银行南通市濠南路支行”。审 判 长 叶 菁人民陪审员 马 莉人民陪审员 陈海清二〇一九年九月二十七日书 记 员 朱路遥