新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院   民事判决书   （2019）新2301民初4236号   原告：崔振坤，男，1988年12月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   委托诉讼代理人：曾晖，新疆同创律师事务所律师。   被告：沈汶汶，男，1983年9月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   委托诉讼代理人：孙慧，新疆巨百律师事务所律师。   第三人：新疆鑫诚弘房产经纪有限公司，住所地：新疆昌吉州昌吉市青年南路桃园小区门面房（**1丘**）。   法定代表人：吴刚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李宏波，该公司职员。   原告崔振坤与被告沈汶汶、第三人新疆鑫诚弘房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔振坤及其委托诉讼代理人曾晖，被告沈汶汶及其委托诉讼代理人孙慧，第三人新疆鑫诚弘房产经纪有限公司的委托诉讼代理人李宏波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告崔振坤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋解押及产权变更过户手续。2、判令被告承担违约金78000元；3、被告承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：2019年3月26日，原、被告签订《购房协议》，约定被告将位于昌吉市延安南路森林大第A4号楼3单元X室住房转让给原告，房屋总价390000元。原告当日支付定金10000元，2019年4月19日原告将首付款120000元交付给被告。后双方去银行办理了面签，银行于2019年5月8日通知原告贷款审批通过。原告多次催促被告办理解押手续并将房屋产权过户给原告，被告均以各种理由推脱。   被告沈汶汶辩称，被告同意继续履行合同，但是协助原告办理房屋解押及产权变更过户手续的前提是原告按照合同约定付清首付款。原告仅仅支付130000元，剩余20000元首付款至今未能支付。原告主张的违约金，没有事实及法律依据，原告未能按照合同约定支付首付款，原告违约在先，被告不应当承担违约金。被告保留另案向原告主张违约金的权利。   第三人述称，合同约定4月18日前支付首付款150000元，4月16日到银行签字的时候，银行说根据买房人的资质进行确定贷款数额，总价390000元不变，原告资信良好，可以多贷款一些钱，首付款可以少付一点。合同第二条以审批额为准，合同第十一条对于未尽事宜可以签订补充协议，第三人认为在银行签字部分可以作为补充协议的一部分。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交购房协议一份、收条两张、银行客户回单一张、房屋交易资金托管业务通知一份、建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表一张，经质证，被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，被告提交购房协议一份、建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表一张，经质证，原告及第三人对证据的真实性认可。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：   2019年3月26日，原告崔振坤（乙方）、被告沈汶汶（甲方）与第三人新疆鑫诚弘房产经纪有限公司（丙方、中介方）签订购房协议一份，协议约定：甲方将坐落于昌吉市××路房屋（含附表设施）出售给乙方；该套房屋建筑面积83.99平方米。合同第二条约定：甲乙双方协定房屋成交价格为390000元。1、付款方式：乙方于2019年4月18日首付150000元，余款240000元商业贷款发放日支付，购房定金冲抵首付款。2、按揭付款：乙方于2019年4月18日，贷款审核合格后，支付甲方首付款150000元，余款240000元由乙方委托丙方办理房屋抵押贷款，甲乙双方需在合同签订后7日内提供真实完整的贷款申报资料，丙方在办理完并取得房屋产权证后60个工作日内将贷款支付给甲方（因银行、公积金、房管局等部门停办业务等原因时间顺延），贷款额以银行审批为准，不足部分由乙方三日内补交，同时由乙方支付给丙方贷款额3%贷款手续费。甲乙双方需配合执行银行贷款审批程序。合同第六条违约责任约定为本协议自甲、乙、丙三方签字后生效，均严格按协议约定的权利、义务、时间履行，任何一方违约，须向其他方承担违约金，违约金为转让价的20%。合同第七条约定该房屋的产权由甲、双方办理，产权证须于贷款审批合格后办理完毕。若甲、乙方委托丙方办理产权过户手续，委托方需向丙方支付500元产权证代办费，甲、乙双方必须提供办理房产过户手续的相关证明，所售房屋未满两年产生的5.6%税收由甲方承担。合同签订当日原告支付被告购房定金10000元。2019年4月16日被告为配合办理按揭贷款至昌吉建设银行进行了面谈，在银行面谈记录表中内容记载房屋总成交价390000元，评估价372000元；在其他（贷前调查人员补充提问）一栏中记载：该交易房屋未办理土地证，贷款审批通过后，买主将首付款112000元付给房主，房主配合购房人办理过户手续，贷款金额260000元在房屋抵押手续办妥后由银行一次性支付给房主；售房人声明：以上各项内容全部真实、完整、本人愿意承担因内容虚假、不完整所引致的一切法律责任。被告及其妻子并在售房人签名处进行了签字。原、被告双方就房屋信贷资金260000元办理房屋交易资金托管业务协议，双方进行签署。2019年4月19日原告支付被告房款120000元。在案件的审理过程中，2019年9月6日原告当庭支付了被告房款20000元，原告表示其向被告支付20000元是为了让被告尽快协助原告办理过户解押及过户手续，其没有违约。被告出售给原告的涉案房屋尚有银行按揭贷款未还清。在案件的审理过程中原告申请对涉案房屋采取保全措施，原告支出保全申请费2470元。   本院认为，原、被告及第三人签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方产生拘束力，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。现原告要要求继续履行合同，被告协助原告办理解押手续及过户变更手续，被告同意继续履行合同，要求原告付清首付款150000元。在案件的审理过程中原告支付被告20000元，原告共计向被告支付了房款150000元，被告也同意继续履行合同，故本院对原告要求继续履行合同，被告协助原告办理解押手续及过户登记手续的诉讼请求予以支持。关于原告以其付清首付款130000元，而被告没有办理解押手续及过户手续构成违约为由，要求被告承担违约责任，给付违约金78000元的诉讼请求。被告认为其不构成违约，系原告没有付清首付款。本院认为，双方在购房协议中约定房屋总价款390000元，首付150000元，余款240000采取按揭贷款方式付款。双方签订购房协议后，被告协助原告办理按揭贷款手续，在银行对售房人进行面谈的过程中涉案房屋评估价为372000元，贷款金额为260000元，对此原告认为银行贷款金额为260000元，相应的首付款就变更为130000元，对此被告认为双方并没有对首付款进行变更。根据合同法第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中双方并未明确约定就首付款进行了变更，故本院对原告主张的双方就首付款进行变更的意见不予采纳。根据合同法第六十七的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据双方的陈述，本案原、被告双方对支付首付款以及办理产权过户有先后履行顺序，支付首付款在先，办理过户在后。故被告在原告付清首付款之前有权拒绝原告要求履行协助办理产权过户的义务，原告主张被告构成违约的理由不能成立，本院对原告主张被告支付违约金78000元的诉讼请求本院不予支持。在案件的审理过程中原告申请对涉案房屋采取保全措施，原告支出保全申请费2470元，由原、被告各负担一半即1235元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、原、被告之间的买卖合同继续履行，被告沈汶汶于本判决生效之日起十日内协助原告崔振坤办理位于昌吉市××路房屋解除抵押手续；   二、被告沈汶汶于解除抵押登记之日起十日内协助原告崔振坤办理位于昌吉市××路房屋的产权过户手续；   三、被告沈汶汶于本判决生效后十五日内支付原告崔振坤保全申请费1235元；   四、驳回原告崔振坤的其他诉讼请求；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费减半收取875元，由被告沈汶汶负担437.5元，由原告负担437.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审判员 艾令起   二〇一九年九月十二日   书记员 张新丽