文书内容广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2338号原告：佛山市汇源恒安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城西安河江开发区泰华路汇源豪庭内，统一社会信用代码914406087783126115。法定代表人：何玉霞。委托诉讼代理人：陈海莲，女，1971年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系原告的员工。委托诉讼代理人：邓洁文，女，1983年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系原告的员工。被告：严X莲，女，19XX年X月X日出生，汉族，住福建省厦门市**。原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司诉被告严X莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，因被告严X莲申请变更为简易程序，原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司亦表示同意，因此本案变更为简易程序，并公开开庭进行了审理。原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈海莲、邓洁文及被告严X莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2017年8月以及2017年11月至2019年4月30日所欠的水电分摊费和2018年4月至2019年4月30日所欠的物业管理费及违约金共计2680.59元；2.被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求第一项中“2017年11月至2019年4月30日所欠的水电分摊费”为“2017年11月至2019年3月的水电分摊费”，并明确2017年8月的水电分摊费是48.25元，2017年11月至2019年3月的水电分摊费是158.97元，2018年4月至2019年4月30日所欠的物业管理费是1383.85元，违约金以每月的管理费加上上个月的分摊费用为本金，按每日千分之三计算，从欠费当月的1号开始计算，计算至2019年4月30日止，违约金总数是1089.52元，数额与欠费明细表一致。事实和理由：原告是高明汇源豪庭小区的物业管理公司，被告于2006年10月购买X栋X梯60X房屋，被告从2017年8月份起不按约定交纳物业管理费、水电分摊费，上述费用及违约金共计人民币2680.59元，具体见《高明汇源豪庭小区X栋X梯60X房管理费欠费明细》。期间原告向被告进行了多次催收工作，均无效，被告行为侵害了原告及小区全体业主的合法权益，请求人民法院查明事实真相，作出公正判决，维护原告合法权益。被告严X莲在庭前提交的书面答辩状中辩称，对原告起诉状中提到的追讨2017年8月至2019年4月的物业管理费及公共水电分摊费的诉讼请求，被告已于2019年1月18日和2019年4月28日通过邮政储蓄银行汇款交纳（见答辩状附件1）。原告起诉状中称被告“不按约定交纳物业管理费、水电分摊费”，“已进行了多次催收工作，均无效”，被告不认同，被告曾多次与原告及相关组织和政府部门沟通协调，原告仍拒收被告交纳的费用。原告收取的费用是由物业管理费、公共水电分摊费以及额外分摊费（有异议暂缓交纳部分）三部分组成的，被告对物业管理费、公共水电分摊费并无异议，一直是非常愿意配合交纳的，但原告一直强调公司规定，费用要么不收，要收就要全额收。被告在与各类主体沟通本案纠纷的过程中耗费大量时间、精力和金钱（包括打印费432元、快递费46元、未作完全统计的通讯费），可见被告在解决本案纠纷的问题上是主动、积极的（见答辩状附件2和附件3）。原告于2018年7月10日和2018年9月26日在本梯门口粘贴催缴通知单，被告都在第一时间作了回应，但原告都没有回应过被告，被告也向高明国土住建科反映，也没有得到回应，以上事实可见答辩状附件2。被告认为出现所谓拖欠物业管理费和公共水电分摊费的责任不在被告。原告提交的《高明汇源豪庭小区X栋X梯60X房管理费欠费明细》与事实不符（见附件4），公共水电分摊207.22元应该分为公共水电分摊费与额外分摊费两部分，公共水电分摊费部分被告认同，额外分摊费被告认为不明确、不合理。违约金1089.52元，被告不认同物业管理费和公共水电分摊费的违约金，除物业管理费和公共水电分摊费以外的分摊费用，如果产生违约金，被告抗辩不力的话愿意承担所有的法律后果。委托协议上约定“每月5日前（乙方）物业公司将交费通知单送至（甲方）业主信箱”，原告没按协议规定履行，是否可以视为业主可以免交？业主公约：在物业管理范围内不得践踏、占用绿化地，不得有影响本物业外观的乱拉乱搭。原告未经业主同意，擅自将X栋X梯过道的绿化改造经营速递箱，导致大量闲杂人员随意进出小区，速递垃圾污染环境，线路乱拉乱搭，人车为患，影响业主出入，小车逆停在车道上下车取件，存在极大安全隐患，速递人员车辆乱停乱放影响业主出入（见附件5至附件8）。X栋X梯过道上的绿化长期长满草，树枝长到路中央都不修剪。安装速递箱后X栋的垃圾桶也不见了，要跨过车道逆向到隔壁栋去扔垃圾，存在安全隐患。另外，X栋X梯楼道瓷片破损10多处，楼道窗台上垃圾随处可见，每层楼的消防栓和玻璃门脱落、损坏、破碎，大门口的不锈钢门灰尘积聚明显，楼梯口杂物堆放积聚，X栋X梯的雨棚滴水一直未解决，3号岗车牌识别系统的安装不规范，导致事后分摊时业主吵闹，车牌识别系统深夜音量大，导致被告家的老人睡眠出现问题，病情加重，等等，以上各种问题（见附件9）可见原告的监管与运作严重违反了物业管理服务协议，原告的管理存在瑕疵。被告在庭审中补充答辩意见：原告管理不到位，且摩托车位不是登记在被告名下，也不是被告在使用，被告不愿支付房屋和摩托车位的物业管理费，原告的收费不明确导致被告之前误交了摩托车位的管理费。对水电分摊费用有异议，原告并没有具体列明水电分摊费用的数据，梯灯的费用收取有变更。从2017年8月被告去物管处交纳物业管理费和水电费，被告发现原告管理不到位，和原告反映过管理的问题。被告每次到了期限向原告交纳物业管理费，原告都拒收。原告不解决问题，也拒收被告交纳的物业管理费，被告也曾通过各种方式想交纳物业管理费，想通过业委会协商解决事情，都没有结果，被告不认同产生此次纠纷是被告的责任。被告庭审中提出，水电公摊费之外的公摊费有部分应由原告自己承担，有些是物业维修基金承担，有些是业主自行承担。违约金的计算时间应该按照合同约定来计算，违约金的利率过高，要求法院调整。每季度第一个月的月底被告会交纳一个季度的物业管理费，但是原告都拒收。本院经审理认定事实如下：2006年10月13日佛山市高明汇源豪庭房地产开发有限公司与严X兴签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为Ｎｏ:2006-0006xx和Ｎｏ:2006-0006xx），严X兴购买佛山市高明区汇源豪庭X栋X梯60X房（以下简称60X房）及3、5、X栋的摩托车位一个（Ｍ2xx号），合同约定60X房的建筑面积是131.06平方米，套内建筑面积119.34平方米，Ｍ2xx号摩托车位的建筑面积2平方米，套内建筑面积2平方米。2006年10月13日佛山市高明汇源物业管理有限公司与严X兴就60X房及Ｍ2xx号摩托车位签订《佛山市高明汇源豪庭前期物业管理服务协议》，其中第五条第一点约定“乙方（购房人）每月5号前以银行转账的方式交纳管理费用”，第五条第二点约定“按建筑面积：1.住宅（多层）每月每平方米0.8元，（带电梯）每月每平方米1元；2.商铺每月每平方米1.5元；3.汽车、摩托车（单车）车位每月每平方米0.8元；备注：公用设施、设备运作水、电费用由全体业主共同分摊。”2006年11月27日，严X兴签署了以上房屋和摩托车位的入伙确认书，并与佛山市高明汇源物业管理有限公司签订《委托银行代收款协议书》，协议书后附了复印件一张（复印的内容为严X兴的身份证和严X兴的存折），复印件右侧手写“从2017年8月份开始管理费改为交现金严X莲7.28”的字样，被告在庭审中确认以上手写内容为被告所写。庭审中被告确认严X兴是被告的哥哥，是60X房的原业主，现在房屋的业主是被告。60X房的不动产权证书登记的产权人为被告，证书的颁发时间是2018年5月25日，证书记载房屋建筑面积131.06平方米，专有建筑面积119.34平方米。2019年1月18日和2019年4月28日，被告通过中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山高明支行向原告的委托诉讼代理人之一陈海莲汇款1377.4元和958.1元，附言分别写了“2018年4月-2019年3月管理费＋水电分摊100元”、“2019年4月-12月物业管理费”，被告称这是被告交纳物业管理费，原告拒收，原告称银行有通知过原告收钱，但原告没有收取，因为汇款金额与附言的数额对不上。被告提供的2017年7月28日的收据上写“今收到6-1-60x交来2017年8、9月管理106.45×2＝212.9元”；被告提供的收据（Ｎｏ:04563903）上写“今收到6-1-60x交来2017年10月、11月、12月管理费106.45×3＝319.35元，7月、8月、9月、10月分摊31.97元”，原告称此收据上写的8月分摊是水电分摊，并没有包括其他的公共分摊，原告起诉的2017年8月的48.25元是车牌识别系统的分摊费用；被告提供的收据（Ｎｏ:20827632）上写“今收到6-1-60x交来2018年1月、2月、3月管理费106.45×3＝319.35元，注：2017年11月开始分摊未交”，三张收据上都加盖了原告的公章。2018年7月10日原告向被告发出书面《催缴通知书》，2018年9月26日原告向被告发出书面《交费通知书》，被告通过邮寄书面材料给原告方工作人员和相关机构、发微信等形式表达了自己的意见。原被告双方在庭审中一致确认汇源豪庭小区已经成立业主委员会，原告称时间大概是2018年9月，被告称时间大概是2018年7、8月左右。根据案件审理需要，本院依法向佛山市高明区住房城乡建设和水利局及佛山市自然资源局高明分局发函调查了关于汇源豪庭小区建筑面积和户数的相关情况，佛山市高明区住房城乡建设和水利局复函称无法提供准确数据，佛山市自然资源局高明分局复函称汇源豪庭小区总建筑面积184151.68平方米（不含骑楼及架空层），规划总户数913户；首期工程总建筑面积88612.76平方米，其中组团二总建筑面积25047.12平方米；商铺个数、组团二户数及第一期户数该局查无相关档案资料。原告和被告对本院调取的上述证据没有异议，但原告称与实际的不一致，住宅的实际户数是**，商铺是162户，原告未提交有效证据证明其上述主张。庭审中双方当事人确认：原告和被告没有签订过物业服务合同；汇源豪庭小区X栋X梯共有12户业主；被告所在的X栋X梯属于汇源豪庭小区第1期。被告确认：2017年、2018年左右有使用过摩托车位，2017年8月没有使用过摩托车位，2017年11月至2019年4月期间有使用过摩托车位，具体日期不记得。被告不确认60X房过户给被告后，原告与被告是按照原业主严X兴签订的前期物业管理服务协议继续履行。原告确认：原告没有与汇源豪庭小区业主委员会签订物业服务合同；2018年4月被告交当月物业管理费和2017年8月至2018年3月的水电分摊费用，但说不交公摊费，原告拒收；被告只是交纳一部分，并没有交纳全部数额，所以不予接收，如果被告要交纳的，必须一次交纳完毕；物管中心的水电费由原告负担；复印在同一张纸上的污水处理费、生活垃圾处理费的票据与水费发票相对应（即同一个用水点），每用一吨水就要交相应的污水处理费和生活垃圾处理费；每个月的公摊费用下个月收取。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：原告提交的证据4欠费明细表2份是原告自行制作的，且被告不予确认，其对摩托车位的物业管理费和公共分摊费用等有异议，因此欠费明细表2份只能视为原告的诉讼主张，而不是证据。原告提交的证据5高明汇源豪庭公共水电费分摊表及发票、收据、通知等资料共24份343页，被告表示对此证据的真实性、合法性和关联性无法确认，原告自行制作的分摊明细表没有得到被告的确认，只能视为原告的诉讼主张，而不是证据；发票、收据有收款人的盖章和签名，形式合法，虽然被告有异议但未提交有效的证据予以反驳，本院对发票、收据予以采信，但部分费用不应由被告参与分摊（后文详细分析）；原告发出的公告、通知有相应的收据、发票予以佐证的，本院予以采信，没有相应的收据、发票予以佐证的，本院不予采信；加盖了“佛山市高明区荷城街道汇源豪庭第一届业主委员会”公章的材料，虽然被告有异议但未提交有效的证据予以反驳，且加盖了小区业主委员会的公章，本院予以采信。原告提交的证据6物业管理项目情况表，由于没有相应政府部门盖章确认，且被告表示对此证据的真实性、合法性和关联性无法确认，本院不予采信。原告提交的证据7汇源豪庭前期物业管理委托合同复印件，由于原告未提交原件予以核对，且被告表示对此证据的真实性、合法性和关联性无法确认，本院不予采信。原告提交的证据8钻孔费600元的收据复印件，虽然被告表示对此证据的真实性、合法性和关联性无法确认，但有2018年10月22日经过业主委员会盖章确认的《关于新增或更换游乐设施的分摊公告》予以佐证，本院对钻孔费600元的收据予以采信。对被告提交的证据1，答辩状附件1（邮政汇款单和3张收据）、附件2（《催缴通知书》、《交费通知书》和其他材料），原告没有异议，本院予以采信；附件3（支付凭证）被告称是证明被告与多方沟通产生的费用的证据，本院认为此证据看不出费用的用途，且与本案的待证事实和争议焦点没有法律上的关联性，原告对此证据的真实性、合法性和关联性不予确认，本院不予采信；附件4被告庭审中表示不作为证据提交；附件5至附件9（照片）被告称是证明原告在物业服务过程中存在不规范、服务不到位的证据，原告对其真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，对证明内容有异议，认为不能证明原告的物业管理服务存在不规范、服务不到位的情况，本院认为被告未提交具体的标准证明照片反映的情况是否属于原告的服务存在瑕疵，是否构成违约，处理期限是多久，且物业服务具有持续性，被告提交的照片并不能反映具体的问题是否得到后续解决，因此本院对附件五至附件九（照片）不予采信。被告提交的证据2被告自制的汇源物业管理服务质询汇总表5页，因是被告自行制作，只能视为被告的诉讼主张，不能作为证据。被告提交的证据3房产证复印件，原告没有异议，本院予以采信。被告提交的证据4物业服务不到位明细（附件1至附件5），原告对快递箱有关照片的真实性确认，其他照片的真实性无法确认，对证据4中其他证据的真实性、合法性和关联性不予确认，对证明内容有异议，照片无法证明原告物业服务不规范、不到位，本院不予采信，理由与对答辩状附件5至附件9的认定理由相同。被告提交的证据5汇源豪庭业主手册、汇源豪庭业主公约、从网上下载的相关资料，欲证明原告物业管理不规范、服务不到位，原告对汇源豪庭业主手册、汇源豪庭业主公约的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，对证据5的其他证据真实性、合法性和关联性不予确认，由于业主手册的落款单位是“佛山市高明汇源物业管理有限公司汇源豪庭管理服务中心”而不是原告，且其中并没有被告提到的原告服务不到位的具体问题的执行标准，业主公约是业主之间的约定，不能约束物业管理单位，网上下载的相关资料无法核实内容的真实性，因此本院对被告提交的证据5不予采信。被告提交的证据6汇源物业额外分摊费用明细、X栋X梯梯灯收费明细表，因是被告自行制作，只能视为被告的诉讼主张，不能作为证据。被告提交的证据7照片13张，欲证明摩托车的车牌识别系统并非是摩托车位业主专用的，原告对照片的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议，本院认为照片不能证明相关车辆是否是通过摩托车车牌识别系统进入小区，本院对被告提交的证据7不予采信。本院认为，虽然原告与被告及汇源豪庭小区业主委员会没有签订物业服务合同，原告也没有提交有效的证据证明其与物业建设单位签订过前期物业服务合同，但从被告的答辩意见可以看出，被告对原告为汇源豪庭小区提供物业服务的事实并没有否认，且从被告提交的收据可以看到，被告从2017年8月开始就向原告交纳物业管理费，因此原告与被告之间存在事实的物业服务合同关系，被告应当履行交纳物业管理费的义务，原告代为交纳了汇源豪庭小区的公共水电费用及物业维修费用，作为物业的使用者和业主，被告应当向原告偿还被告应当承担的公摊的费用。关于物业管理费：1.交费范围，被告在2018年5月25日取得60X房的所有权，2018年5月25日之后的物业管理费应当由被告支付。至于M2xx号摩托车位的物业管理费和2018年4月1日至2018年5月25日期间60X房的物业管理费，从被告手写的“从2017年8月份开始管理费改为交现金严X莲7.28”可以看出，2017年8月以后的物业管理费由被告支付，但不明确支付的是什么物业的管理费，虽然被告承认曾经使用过摩托车位，但原告没有证据证明摩托车位属于被告所有，也没有证据证明摩托车位的业主与被告约定由被告承担摩托车位的物业管理费，庭审中被告称“摩托车位的物业管理费不应由我交纳，我只交纳房屋的物业管理费”，“我不愿意支付摩托车位的管理费，因为原告的收费不明确导致我之前误交了摩托车位的管理费”，因此结合被告手写内容与庭审陈述以及原告举证情况，本院认为被告不应承担M2xx号摩托车位的物业管理费，但应当承担2018年4月1日至2018年5月25日期间60X房的物业管理费。综上，被告应当承担2018年4月1日至2019年4月30日60X房的物业管理费。2.物业管理费价格，原告没有证据证明原被告之间约定了物业管理费的价格，但被告并未对原告按建筑面积每平方米0.8元收取物业管理费提出异议，且被告提交的收据上每个月的物业管理费106.45元与原告主张的60X房和M2xx号摩托车位面积之和133.06平方米乘以0.8元的结果相符，这个价格是原业主严X兴签订的前期物业管理服务协议中约定的，具有一定的参考价值，且已经过去13年，在市场价格上涨的情况下，原告仍以每平方米0.8元收取物业管理费并不高，也没有超出佛山市政府的指导价范围（佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局的佛发改价[2019]4号文件《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》规定全市最高指导价：一级2.70元/平方米/月、二级2.35元/平方米/月、三级2.00元/平方米/月、四级1.65元/平方米/月、五级1.30元/平方米/月），因此对原告以0.8元每平方米收取物业管理费本院予以确认。被告每月应当承担物业管理费104.85元（131.06平方米×0.8元/平方米），2018年4月1日至2019年4月30日期间被告共应支付60X房的物业管理费1363.05元（104.85元×13个月）。对于被告答辩称原告物业管理服务不到位、不规范，被告不愿意支付物业管理费，本院认为被告未能提供有效证据证明原告的物业管理服务不到位、不规范，而且即使原告的服务存在瑕疵甚至违约的情况，原告的行为侵害的是共有业主共同的权益，应当由共有业主或者业主委员会通过合法途径向原告主张权益，被告不能以原告的服务不规范、不到位为由拒交物业管理费。关于公摊水电费：《物业管理条例》第四十四条第一款规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。2018年5月25日后被告是60X房的业主，被告应当承担公摊水电费，在2018年5月25日之前虽然被告不是60X房的业主，但其答辩称对公摊水电费没有异议，一直都愿意配合交纳，庭审中被告虽然对数额有异议，但并未提出其不应当承担公摊水电费，被告也实际交纳了一部分公摊水电费，因此被告作为物业的使用者和业主，应当向原告支付被告应当承担的公摊水电费。1.公摊项目，以下项目由于不是被告所在楼栋或者整个小区共有物业产生的费用，不应当由被告参与分摊：（1）物管中心的水费和电费，庭审中原告自认以上费用由原告承担；（2）组团二商铺65和67的水费和电费，原告称商铺67是管理处办公室，水电费都由物业公司自己承担，但商铺67电费发票中包括监控室的电费，商铺65是弱电房，这两部分电费需要分摊，由于原告未提交证据证明以上说法，本院认定商铺65和67的水电费不应当由被告参与分摊；（3）停车场电费，原告没有证据证明M2xx号摩托车位是被告所有，且所有停车场电费发票上写的都不是X栋X梯的停车场；（4）23栋23-1-80x的水费，原告未提交证据证明该房水费与被告有关。原告提交的其他水电费票据证明的费用是X栋X梯或整个小区共有物业产生，被告应当承担相应的公摊部分。另外，关于15栋1梯弱电房1至3的电费，原告称是整个小区的弱电房，考虑到原告提交的证据中没有X栋X梯的弱电房电费发票，且仅15栋1梯配置3个弱电房的可能性较小，因此本院认定15栋1梯弱电房1至3的电费为需要公摊的费用。以上水费包括自来水水费和相应的污水处理费和生活垃圾处理费。2.分摊方式，根据《广东省物业管理条例》第二十二条第（一）项和第四十九条第二款的规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。专有部分面积，按照建筑面积计算。原告并无证据证明原被告约定了水电费的分摊方式，因此应当按照60X房建筑面积与X栋X梯或整个小区的建筑面积的比例分摊，但原被告均未能举证证明X栋X梯的建筑面积，因此本院酌情将X栋X梯梯灯的电费按照X栋X梯户数12户分摊，其他整个小区的公共电费和水费按照建筑面积的比例（131.06/184151.68）分摊。综上，被告应当承担2017年11月至2019年3月（被告交纳时间应当是2017年12月至2019年4月）的公摊水电费63.01元。具体数据见表1和表2。关于公摊维修费：原告诉讼请求中的公摊水电费实际上包括了公摊维修费。《广东省物业管理条例》第六十条规定，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。2018年5月25日前，被告不是60X房的业主，被告手写的“从2017年8月份开始管理费改为交现金严X莲7.28”约定的交费范围仅是“管理费”，且被告从2017年8月份开始交费起就没有交纳过公摊维修费用，被告对公摊维修费用一直有异议，因此在2018年5月25日前，被告不应交纳公摊维修费用。2018年5月25日后被告是60X房的业主，应当分担共有设施设备维修费用。被告提出水电公摊费之外的公摊费有部分应由原告自己承担，有些是物业维修基金承担，本院认为，《广东省物业管理条例》第六十条明确规定了共有物业的维修、更新、改造费用由共有该物业的业主分摊，原告不是业主，不应当承担，另外依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（五）项、《物业管理条例》第十一条第（五）项规定，筹集和使用专项维修资金由业主共同决定，被告并未提交证据证明汇源豪庭小区的全体业主决定同意使用专项维修资金来支付表1中所列的公共维修项目的费用，因此被告的上述主张没有法律依据，本院不予采纳。1.分摊项目，以下项目由于不是被告的60X房所在区域或者整个小区共有物业维修产生的费用，不应当由被告参与分摊：（1）3号岗和5号岗车场更换道闸的费用6000元，购买灭火器和挂钩的费用2915元，维修2号岗、3号岗和5号岗公共设施的费用2280元，2号岗修雨棚14800元，更换水泵房浮球250元，小区门口大字制作费3500元，组团二修水管1665元，以上项目发生在被告成为业主之前，被告不必承担；（2）更换平台采光玻璃的费用8737元，更换的是3、5栋和13、15栋的平台采光玻璃，与X栋无关；（3）X栋X梯更换锁板费用30元，原告没有提供相应的票据予以证明；（4）1、2栋天台门油漆费用450元，与X栋无关。原告提交的其他公共维修费票据证明的费用是X栋X梯所属片区或整个小区共有物业的维修产生的，被告应当承担相应的公摊部分。2.分摊方式，依照《广东省物业管理条例》第六十条规定，整个小区共有设备的维修费用按照60X房与整个小区的建筑面积比例（131.06/184151.68）分摊；一期供水管维修费用2000元按照60X房与一期的建筑面积比例（131.06/88612.76）分摊。被告应当承担2017年11月至2019年3月（被告交纳时间应当是2017年12月至2019年4月）的公摊维修费38.61元。具体数据见表1和表2。关于违约金：原告要求被告支付拖欠的物业管理费和公摊费用的违约金，原告称与被告的物业服务关系是按照原告与原业主严X兴签订的《佛山市高明汇源豪庭前期物业管理服务协议》继续履行的，但未提交证据证实，且该协议的落款处加盖的印章为佛山市高明汇源物业管理有限公司，原告并未提交证据证明佛山市高明汇源物业管理有限公司即为原告，另外原告也没有有效证据证明其与汇源豪庭小区建设单位或业主委员会签订了可以约束业主的物业服务合同，因此原告并未提交有效证据证明双方约定了违约金。但是被告没有按时交纳相关费用给原告造成了损失，被告应当予以赔偿，本院酌情认定被告应向原告支付按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（一年以内的年利率为4.35%、一至五年的年利率为4.75%）计算的利息。关于利息损失的起算时间，原告庭审中称每月1日为交费时间，但未提交证据予以证明，被告称应当以严X兴签订的物业管理服务协议中约定的时间即每月的5日为交费时间，本院认为应当按照被告自认的时间即每月5日为交费时间，因此利息应当从每个月的6日开始计算。由于2018年4月、2019年1月18日和2019年4月28日原告拒收被告支付的物业管理费和公摊水电费，庭审中原告称公司规定费用要一次性收齐，要不然就不收，但原告并未提交证据证明原告与被告之间有这样的约定，因此原告对被告拖欠物业管理费和公摊水电费有一定的过错，被告不应当支付2018年4月6日至2019年4月30日拖欠的物业管理费和公摊水电费的利息，2018年4月前拖欠的公摊水电费的利息从每月的6日起计算到2018年4月5日止。因为被告一直未主动交纳公摊维修费用，因此被告应当支付以每月公摊维修费用为本金从每月6日起至2019年4月30日止的利息。综上，按照上述方式计算，被告应当向原告支付利息损失共0.68元。具体数据见表2。被告须向原告支付物业管理费、公摊费用共1464.67元，支付公摊费用的利息损失0.68元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（五）项，《物业管理条例》第十一条第（五）项、第四十一条第一款、第四十四条第一款，《广东省物业管理条例》第二十二条第（一）项、第四十九条第二款、第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告严X莲于本判决生效之日起十日内向原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司支付物业管理费和公摊费用共计1464.67元及公摊费用的利息损失0.68元；二、驳回原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司负担11元、被告严X莲负担14元。被告严X莲负担的受理费14元，由被告严X莲于支付判项确认的款项时一并支付给原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。附件1：表1，汇源豪庭X栋X梯60X房拖欠费用本金明细表；附件2：表2，汇源豪庭X栋X梯60X房拖欠费用本金及利息明细表。审判员  汪玲霞二〇一九年九月十二日书记员  梁 涛附件1：表1，汇源豪庭X栋X梯60X房拖欠费用本金明细表            时间              物管费      （元）              公摊费用（按建筑面积分摊）（元）              公摊合计      （元）              欠费本金合计      （元）                  梯灯电费（按户分摊）              梯灯以外公摊电费              公摊水费              公摊维修费                  2017.8              ------              ------              ------              ------              ------              ------              ------                  2017.11              ------              ------              ------              ------              ------              ------              ------                  2017.12              ------              2.82              1.76              0.38              ------              4.96              4.96                  2018.1              ------              ------              ------              0.39              ------              0.39              0.39                  2018.2              ------              3.78              2.1              0.45              ------              6.33              6.33                  2018.3              ------              ------              ------              0.5              ------              0.5              0.5                  2018.4              104.85              3.52              2.16              0.3              ------              5.98              110.83                  2018.5              104.85              ------              ------              0.66              ------              0.66              105.51                  2018.6              104.85              3.2              1.88              0.35              ------              5.43              110.28                  2018.7              104.85              ------              ------              0.47              4.29（消防大门6019.42）              4.76              109.61                  2018.8              104.85              3.14              2.07              1.21              ------              6.42              111.27                  2018.9              104.85              ------              ------              1.21              ------              1.21              106.06                  2018.10              104.85              3.72              2.41              0.43              2.96（一期供水管维修2000）              9.52              114.37                  2018.11              104.85              ------              ------              0.43              ------              0.43              105.28                  2018.12              104.85              3.72              2.23              0.39              0.5（浮球阀250+消防总水阀450）              6.84              111.69                  2019.1              104.85              3.03              1.09              0.55              12.32（儿童乐场更新173**）              16.99              121.84                  2019.2              104.85              3.03              1.25              0.32              8.72（新增更换游乐设施12244）              13.32              118.17                  2019.3              104.85              2.6              1.25              0.65              9.82（篮球场围网13790）              14.32              119.17                  2019.4              104.85              3.56              ------              ------              ------              3.56              108.41                  合计              1363.05              36.12              18.2              8.69              38.61              101.62              1464.67      注：1.X栋X梯60X房建筑面积占整个小区比例131.06/184151.68=0.000712；2.X栋X梯60X房建筑面积占一期比例：131.06/88612.76=0.001479。附件2：表2，汇源豪庭X栋X梯60X房拖欠费用本金及利息明细表            时间              物管费      （元）              公摊费用（元）              欠费本金合计      （元）              利息损失（元）              本息合计      （元）                  公摊水电费              公摊维修费              公摊水电费利息              公摊维修费利息              利息合计                  2017.8              ------              ------              ------              ------              ------              ------              ------              ------                  2017.11              ------              ------              ------              ------              ------              ------              ------              ------                  2017.12              ------              4.96              ------              4.96              0.07              ------              0.07              5.03                  2018.1              ------              0.39              ------              0.39              0.004              ------              0.004              0.394                  2018.2              ------              6.33              ------              6.33              0.04              ------              0.04              6.37                  2018.3              ------              0.5              ------              0.5              0.002              ------              0.002              0.502                  2018.4              104.85              5.98              ------              110.83              ------              ------              ------              110.83                  2018.5              104.85              0.66              ------              105.51              ------              ------              ------              105.51                  2018.6              104.85              5.43              ------              110.28              ------              ------              ------              110.28                  2018.7              104.85              0.47              4.29              109.61              ------              0.15              0.15              109.76                  2018.8              104.85              6.42              ------              111.27              ------              ------              ------              111.27                  2018.9              104.85              1.21              ------              106.06              ------              ------              ------              106.06                  2018.10              104.85              6.56              2.96              114.37              ------              0.07              0.07              114.44                  2018.11              104.85              0.43              ------              105.28              ------              ------              ------              105.28                  2018.12              104.85              6.34              0.5              111.69              ------              0.009              0.009              111.7                  2019.1              104.85              4.67              12.32              121.84              ------              0.17              0.17              122.01                  2019.2              104.85              4.6              8.72              118.17              ------              0.09              0.09              118.26                  2019.3              104.85              4.5              9.82              119.17              ------              0.07              0.07              119.24                  2019.4              104.85              3.56              ------              108.41              ------              ------              ------              108.41                  合计              1363.05              63.01              38.61              1464.67              0.12              0.56              0.68              1465.35