福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3661号 上诉人（原审被告）：陈荣权，男，1988年7月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴建军，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽川，福建世隆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：谢桑雅，女，1989年10月25日出生，回族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴建军，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张泽川，福建世隆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段倚湖楼首层会所。 法定代表人：黄济志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琼霞，福建义全律师事务所实习律师。 上诉人陈荣权、谢桑雅因与被上诉人福建南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈荣权、谢桑雅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南方物业公司对陈荣权、谢桑雅的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉房产并未实际交付，陈荣权、谢桑雅于2016年3月25日与泉州南海建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但由于工程存在严重质量问题，房屋存在严重漏水，导致案涉房产至今未能交付，陈荣权、谢桑雅不应承担支付物业服务费及滞纳金的责任。陈荣权、谢桑雅在收到《楼宇交付通知书》时，就已经对案涉房屋严重漏水问题提出书面异议，但该书面异议相关材料为开发商或南方物业公司持有，南方物业公司应就案涉房产已经实际交付承担举证责任。一审法院以《商品房买卖合同》及《合同补充协议》来认定房屋已经交付错误。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是开发商提供的格式合同，内容显失公平。在该示范文本明确办理交付手续前，买受人有权查验房屋，买受人查验商品房存在除地基和主体结构外的质量问题的，由出卖人负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。从现场勘验的笔录看，案涉房屋存在大量漏水的情况，无法达到交付条件。案涉房产存在严重质量问题，且开发商未就质量问题进行修复再另行交付，故案涉房产并未实际交付。案涉房产尚未交付，也未办理交付所需手续，提供交付所需文件。 南方物业公司辩称，案涉房产已经完成交付。陈荣权、谢桑雅于2016年6月22日收到泉州南海建设开发有限公司发出的《楼宇交付通知书》，但陈荣权、谢桑雅未在期限内办理交付手续，视为该商品房已按期交付。陈荣权、谢桑雅在收到《楼宇交付通知书》后，未在约定的时间提出书面异议，视为该商品房符合房产交付条件。 南方物业公司向一审法院起诉请求：判决陈荣权、谢桑雅立即向南方物业公司支付所拖欠的物业服务费90184.59元，并以物业服务费逾期付款额每日万分之五为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金。 一审法院认定的事实：陈荣权、谢桑雅于2016年3月25日与泉州南海建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈荣权、谢桑雅购买位于泉州市丰泽区××街道××花园××路××号房产，该房产建筑面积566.13平方米。关于交付条件与期限，合同约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑，基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。该《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》约定，买受人应在出卖人通知书指定期限届满前，前往指定地点办理该商品房交接手续；办理该商品房交接手续时，买受人认为该商品房不符合交付条件拒绝收房的，应在其办理交接手续之日起7日内向出卖人书面提出异议，逾期未提出的，视为该商品房符合交付条件，办理该商品房交接手续日为该商品房交付日。陈荣权、谢桑雅于2016年6月22日收到泉州南海建设开发有限公司向其发出的《楼宇交付通知书》，该通知书告知翡丽山宝松路8号商品房已具备交付条件，该公司将于2016年6月20日至2016年6月30日前办理楼宇交付手续，如逾期未来办理，该商品房将视为按期交付。另查，双方签订《商品房买卖合同》时该房屋已建设完成。泉州南海建设开发有限公司（甲方）与泉州南方物业管理有限公司（乙方）签订的《宝珊花园.翡丽山前期物业服务合同》约定由乙方对宝珊花园翡丽山进行物业管理，前期物业服务合同期限自2015年12月31日起，待乙方与宝珊花园业主签订新的物业服务合同生效时止；第七条约定收费标准按建筑面积计算，住宅5.9元／月.平方米，业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费；第十四条违约责任中约定：甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照应交纳欠费总额每日3%。标准向乙方支付违约金。陈荣权、谢桑雅未缴纳物业费。另查明，南方物业管理有限公司于2018年3月22日变更登记为福建南方物业管理有限公司。一审法院于2018年4月2日组织双方现场勘查，发现涉案房屋存在多处漏水情况。 一审法院认为，南方物业公司具有物业管理资质，南方物业公司根据泉州南海建设开发有限公司与其签订的前期物业服务合同对陈荣权、谢桑雅房屋所在小区进行物业管理，该物业管理委托合同合法有效。建设单位泉州南海建设开发有限公司与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，根据中华人民共和国国务院公布的《物业管理条例》规定，陈荣权、谢桑雅应当按时向南方物业公司交纳物业服务费。陈荣权、谢桑雅辩称房屋未交付，但未提供证据证明其在收到《楼宇交付通知书》有对交付条件提出异议。至于房屋漏水问题，属于陈荣权、谢桑雅与开发商泉州南海建设开发有限公司之间的房屋质量纠纷关系，故本院对陈荣权、谢桑雅的主张不予支持，陈荣权、谢桑雅应自2016年7月1日起交付物业服务费，南方物业公司请求陈荣权、谢桑雅支付结欠至2018年9月30日的物业服务费90184.59元，予以支持。陈荣权、谢桑雅未按时交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院对违约责任予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、陈荣权、谢桑雅应于一审判决生效之日起十日内支付南方物业公司自2016年7月1日起至2018年9月30日止物业服务费90184.59元，并支付逾期付款违约金（违约金以每月物业管理费3340.17元为基数，自2016年7月起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自当月的6日起分段计算至实际支付之日止）；二、驳回南方物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2424元，减半收取1212元，由南方物业公司负担50元，陈荣权、谢桑雅负担1162元。 在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：陈荣权、谢桑雅提供了《验房遗留问题处理单》一份，该处理单并非案涉房产的问题反馈情况，与本案无关。南方物业公司提供了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份，对该份证据的真实性本院予以确认，该份证据可以证明宝珊花园三期2、3#地块北一区的工程已通过五方验收，工程质量评定为合格。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，南方物业公司与泉州南海建设开发有限公司签订的《宝珊花园．翡丽山前期物业服务合同》合法、有效，该合同约定由南方物业公司为宝珊花园．翡丽山小区提供物业服务，物业服务费5.9元/月．平方米。陈荣权、谢桑雅作为宝珊花园．翡丽山小区的业主，《宝珊花园．翡丽山前期物业服务合同》的效力及于陈荣权、谢桑雅。南方物业公司已按照上述服务合同的约定为宝珊花园．翡丽山小区提供了物业服务，作为该小区的业主陈荣权、谢桑雅亦应按照上述服务合同的约定缴纳物业服务费。陈荣权、谢桑雅主张案涉房产并未实际交付，其不应承担支付物业服务费的义务，但陈荣权、谢桑雅提供的证据不足以证明其主张，故陈荣权、谢桑雅的上述主张，证据不足，不予采信，陈荣权、谢桑雅应支付南方物业公司尚欠的物业服务费90184.59元及相应的逾期付款违约金。至于一审法院勘查发现案涉房屋存在的漏水问题，陈荣权、谢桑雅可另行主张。因此，陈荣权、谢桑雅的上诉请求，于法无据，不予支持。一审判决陈荣权、谢桑雅应支付南方物业公司物业服务费90184.59元及相应逾期违约金正确，予以维持。 综上，陈荣权、谢桑雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理2424元，由陈荣权、谢桑雅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年九月十日 法官助理 罗晓燕 书 记 员 吴彬彬 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按 照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……