山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0502民初3467号 原告：山东地球村置业有限公司，住所地东营市东营区西二路500号，统一社会信用代码913705007381999419。 法定代表人：闫爱春，董事长。 委托诉讼代理人：刘敏敏，山东齐融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周长安，山东齐融律师事务所律师。 被告：贵文静，女，1981年1月21日出生，汉族，住东营市东营区。 被告：山东海科化工集团有限公司，住所地东营市东营区郝纯路西侧，统一社会信用代码91370500164802990E。 法定代表人：王杰，董事长。 委托诉讼代理人：寻广言，山东辰静律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王树丛，男，1982年10月3日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 原告山东地球村置业有限公司（以下简称地球村公司）与被告贵文静、山东海科化工集团有限公司（以下简称海科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告地球村公司的委托诉讼代理人刘敏敏、周长安，被告贵文静，被告海科公司的委托诉讼代理人寻广言、王树丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告地球村公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告贵文静支付原告逾期支付购房款违约金、利息60183.64元；2.判决被告山东海科化工集团有限公司承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2009年8月30日，原告与被告海科公司签订《商品房团购合同》一份，并于2011年12月24日、2012年1月17日签订了会议纪要两份。团购合同约定：被告海科公司购买原告开发建设的位于东营市××路××号××小区××楼房××，并约定发生争议时向项目所在地的人民法院提起诉讼。会议纪要约定被告应于2011年1月支付上述购房款的逾期利息、违约金。被告贵文静为团购合同的当事人之一，在支付首付款后，逾期支付剩余购房款222695.5元，付款时已违反了双方的约定，该事实已由东营区人民法院（2017）鲁0502民初994号、东营市中级人民法院（2018）鲁05民终211号民事判决予以确认。 被告贵文静辩称，地球村公司向贵文静索要违约金及利息,没有事实和法律根据。1.贵文静一直在积极履行付款义务，没有任何违约。贵文静一直坚持剩余房款的支付按照《商品房团购合同》约定的银行按揭贷款方式支付，地球村公司自身未按照《商品房团购合同》约定办理竣工验收、竣工验收备案，未按约定办理土地证、大房产证，严重违约，导致贵文静不能办理银行按揭贷款交纳剩余房款，过错完全在于地球村公司。2.地球村公司在会议纪要前，已经将装修钥匙交给贵文静，之后，地球村公司要求贵文静出具承诺书，承诺剩余房款支付，被告也一直在积极履行。在得知办理按揭贷款条件具备时，贵文静第一时间积极向地球村公司要求支付剩余房款。是原告觊觎房价飞涨，企图毁约，坚持贵文静被视为退房，拒绝接收剩余房款。贵文静2014年积极以诉讼方式起诉本案原告，要求法院判决贵文静向地球村公司支付剩余房款作为诉求之一。3.贵文静即便在2015年判决生效后，仍积极要求向地球村公司支付剩余房款，地球村公司却依旧拒绝给贵文静办理银行按揭贷款,并拒收贵文静全款,贵文静依然积极主动以过付款方式将剩余全部房款付至东营区法院账户.4.地球村公司称贵文静“违反双方约定事实已由东营区人民法院、东营市人民法院判决予以确认”，与事实不符，法院判决中并未确认贵文静付款违反约定，也不可能确认。综上，贵文静对于剩余房款支付从来都是积极主动、严格守约的，并没有任何违约。反而是地球村公司一直违约，拒绝给贵文静办理按揭贷款侵害贵文静权利，在一房二卖没有得逞之余，反过头来向贵文静要求违约金和利息。综上，请求法院驳回地球村公司诉讼请求。 被告海科公司辩称，地球村公司的诉讼请求及事实和理由无事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1.原告要求被告贵文静赔付逾期支付购房款的违约金、利息没有依据，被告贵文静不构成违约，不应承担违约责任。根据2018年4月19日东营市中级人民法院出具的（2018）鲁05民终209号生效判决认定的事实可知，虽然法院对会议纪要进行了认定要求合同继续履行，但对于具体的付款时间和方式，双方并没有达成一致意见，贵文静并未选择会议纪要补充约定的三种付款方式，且原告在数年的诉讼中均未明确贵文静的付款期限，贵文静曾表示多次主动联系地球村公司要求缴纳剩余房款，但原告仅要求贵文静退房而拒绝接受余款。迫于无奈，贵文静在2015年9月8日主动将余款打入东营区人民法院，且地球村公司仍拒绝接受该剩余购房款。现因原告怠于行使确定付款期限及接收剩余房款的权利而又向贵文静主张逾期支付购房款的违约金于情不通、于理不合、于法不符，同时贵文静一直积极主动履行付款义务，不存在违约情形。另，涉案房屋于2012年会议纪要签署前后并未取得预售许可证和房产大证，原告不具备预售的前提条件,2014年1月才进行涉案楼宇的竣工验收备案，至此达到约定交房条件，2014年才取得房产大证，也就是说贵文静的合法权益直至2014年才获得保障，在涉案房产存在重大瑕疵和争议的基础上，贵文静已支付了首付款，并积极履行合同义务，其行为不构成违约。2.根据生效判决认定，涉案房产买卖合同的主体是地球村公司与贵文静，海科公司并非合同权利义务的承担者。且根据会议纪要记载，即使贵文静构成违约，地球村公司要求海科公司与贵文静承担连带付款责任亦无事实依据，应予驳回。地球村公司与海科公司签订的《商品房团购合同》明确约定了付款时间和方式，后因地球村公司无法取得预售许可证，故双方对上述团购合同以会议纪要的方式进行了完善和补充，购房业主可从一次性付款至95%、分期付款、办理按揭贷款任意一种方式中选择缴纳剩余购房款，上述房款和利息的支付统一由海科公司向业主收取后支付给地球村公司，海科公司对上述付款方式承担担保保证责任。如不遵守该会议纪要条款应视为自动放弃购房，海科公司无需承担任何责任。由此可知，该会议纪要对海科公司承办保证责任的情形进行了明确约定和限定。只有购房业主选择了上述付款方式时海科公司才应承担担保保证责任。而在本案中，贵文静未对上述支付剩余购房款的方式进行选择，因此海科公司不承担连带付款责任。另，地球村公司曾于2016年5月12日与答辩人达成一份协议书，该协议书明确载明双方根据合同的实际履行情况进行了多次账目核对后，确认地球村公司应返还海科公司7262252.8元，该款项支付完毕后双方于《商品房团购合同》以及相关后续两个会议纪要的履行各自完毕，互无纠葛。在此情况下，地球村公司又要求海科公司承担连带付款责任明显违背了上述协议的约定，因此海科公司无需承担任何付款责任。3.地球村公司主张逾期支付购房款违约责任的诉讼请求已超过诉讼时效。2012年1月17日，地球村公司与海科公司签订的会议纪要中明确载明，房款的交付期限由原定的2012年1月15日变更为2012年1月20日；如在2012年1月20日前不按照约定付款，视为自动退房。本案中贵文静未选择付款方式也没有退房，此时原告就可向贵文静主张相关权利，而原告在2012年至2019年长达7年的时间里从未主张过逾期付款违约金及利息的权利，即使贵文静主动向法院交纳购房余款，原告也不积极领取，时至2019年6月25日才向法院起诉主张该权利，此时诉讼时效早已届满。因原告怠于行使权利，其诉讼请求不应得到支持。综上，地球村公司的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。两被告对原告提交的(2017)鲁0502民初994号民事判决书一份、(2018)鲁05民终211号民事判决书1份,会议纪要复印件2份、商品房团购合同复印件1份、(2018)鲁0502民终1683号民事判决书、（2018）鲁05民终209号民事判决书的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告、被告海科公司对被告贵文静提交的东营市中心城区房屋权属登记信息、竣工验收备案表、资金往来结算票据、2014年6月13日贵文静诉地球村公司的起诉状、金山小区内部未表态人员名单、山东省高级人民法院（2019）鲁民申1946号民事裁定书真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据审查确认的证据和原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下： 2009年8月30日，地球村公司（出卖人）与海科公司（买受人）签订《商品房团购合同》，主要内容有：第二条、海科公司购买地球村公司开发建设的位于东营市××路××号××小区××楼房××，该楼房为多层住宅，户型为90-150型。房屋均价为2599元／平方米，车库价格为2599元／平方米，储藏室价格为1600元／平方米，总房款约计人民币壹亿贰仟万。第三条、1、本合同签订15日内海科公司支付地球村公司30-40%的购房首付款（原房屋订金可转抵），具体到每个职工的首付款比例由银行在办理按揭贷款时审查核准，届时首付款不足的应首先补足。2、剩余房款可分期支付或办理按揭贷款，海科公司购房职工应在地球村公司取得《商品房预售许可证》后30日内与地球村公司签订《商品房预售合同书》，《商品房预售合同书》的内容应与本合同内容一致。海科公司购房职工办理按揭贷款的，应在签订《商品房预售合同书》后30日内办结贷款手续，分期付款的或因海科公司购房职工的原因不能办理按揭贷款的，应在《商品房预售合同书》签订后30日内付清全部房款，且海科公司对此承担连带付款责任。3、购房者向地球村公司交纳的房款由海科公司在上述约定时间内统一收齐后交于地球村公司或者由购房者直接向地球村公司交纳。第四条、3、本合同签订并海科公司全部房款按上述条款支付到位后十二个月内地球村公司负责办理完成所购买商品房所在地块的国有建设用地使用权证书（用途为住宅用地），若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一天，地球村公司向海科公司支付相当于房屋总造价万分之五的违约金。4、房屋竣工之日起一个月内地球村公司负责组织政府有关职能部门同海科公司代表共同参与房屋验收，确保36号等楼房在2010年9月底前完成竣工验收，在12月底前完成竣工验收备案；17号、20号等楼房在2011年5月底前完成竣工验收，在2011年8月底前完成竣工验收备案，若迟延超过十五日，自第十六日起每逾期一日，地球村公司向海科公司支付相当于房屋造价万分之五的违约金。5、所购商品房在验收合格十二个月内，地球村公司负责办理完毕分户房屋所有权证书，在房屋所有权证书办理完毕六个月内，办理完毕分户国有土地使用权证书。若因地球村公司原因未按期办理完成，每迟延一天地球村公司向海科公司支付相当于房屋造价万分之五的违约金。10、如海科公司未按约定支付购房款及相关费用，每逾期一天，海科公司向地球村公司支付相当于房屋总价款万分之五的违约金，超过约定期限60天的，地球村公司有权解除本团购合同或解除部分房屋购买合同。11、甲乙双方均可依据法定或约定事由与对方解除合同，但必须以书面方式通知对方，对方对此提出异议的期限为两个月。第六条、如因履行本合同产生争议，双方协商不成时可依法向项目所在地的人民法院提起诉讼。第七条、本合同自双方盖章签字之日起生效，未尽事宜，双方可签订补充协议予以约定。 贵文静在团购涉案房屋时系海科公司的在职员工，在团购协议后选购金山小区36号楼1单元301室，住宅面积110.5平方米，单价2750元/平方米，储藏室面积19.84平方米，单价1600元/平方米，合计应缴款335619元，贵文静交纳首付款为100685.70元。2009年10月24日，贵文静将房款95686元汇至地球村公司法定代表人闫爱春的账户，10月28日地球村公司将上述房款与贵文静已交纳的5000元押金合并，为贵文静开具100686元的房款收据一份，同时注明贵文静选购的房号。2012年1月，贵文静自海科公司处取得涉案房屋的钥匙并于此后入住。 涉案楼房于2011年竣工，地球村公司未取得商品房预售许可证。2011年11月24日，地球村公司法定代表人闫爱春与海科公司时任法定代表人杨晓宏签订会议纪要，对交款方式约定为三类，分别为交全款的（交纳到95%时保证正常装修入住）、分期付款的（交纳到80%时可供水电气暖正常装修，到95%时正常入住）、按揭付款的，如对这些条件均不认可的，可以选择退房，地球村公司补偿退房款，五楼补偿每平方300元（包括阁楼），四楼补偿每平方400元，一至三楼补偿每平方500元,并约定所有购房户如不遵守该会议纪要条款的，视为自动放弃。2012年1月17日，地球村公司法定代表人闫爱春与海科公司时任法定代表人杨晓宏就付款期限和利息问题再次协商，形成第二份会议纪要，约定乙方（海科公司）通知购房的各业主，分别按以下三种方式交纳剩余房款，2011年度的利息按照以下标准降低50%收取，房款的交付期限确定为2012年1月20日前，1、一次性付款至95%，在2012年1月20日前向甲方（地球村公司）再支付部分房款至总房款的95%，剩余房款在签订正式商品房买卖合同后10日内一次性付清，业主按银行贷款年利率7.05%向甲方支付未付房款自2011年1月1日至2011年12月31日的利息，于2012年1月20日前与房款一次性付清，此后应支付的房款不再计算利息；2、分期付款，在2012年1月20日前向甲方再支付部分房款至总房款的80%，在2012年6月30日前再支付部分房款至总房款的95%，剩余房款在签订正式商品房买卖合同后10日内一次性付清，在房款支付至80%前，业主自2011年1月1日至2011年12月31日按银行贷款年利率7.05%向甲方支付未付房款的利息，于2012年1月20日前与房款一并支付，2012年6月30日前按照年利率9.165%（比照7.05%上浮30%）的标准一次性交清总房款15%部分的利息。此后应支付的房款不再计算利息。3、办理按揭贷款，在2012年1月20日前向甲方再支付部分房款至总房款的50%，并按照未交房款年息7.05%标准计算自2011年1月1日至2011年12月31日该阶段的利息，连同该房款一并支付甲方，剩余50%房款在商品房办理完毕按揭贷款、银行放款前，业主应从2012年1月1日起按年利率9.165%标准计算，于每月月底前支付给甲方。上述房款及利息的支付统一由乙方向业主收取后支付给甲方（经按揭取得的贷款除外）。乙方及所有购房户，如在2012年1月20日前不按照约定付款，视为自动放弃购房。海科公司将上述会议纪要的内容通过公司内部网络通知了购房员工。贵文静认可后来通过内部网络查看了上述通知，但对会议纪要的内容不认可。2012年1月18日至20日，部分购房员工按照会议纪要确定的付款方式履行了交款义务，之后大部分购房员工按照会议纪要确定的付款方式履行了交款义务。贵文静未在上述期限内交纳剩余房款。 涉案房屋至今由贵文静占有。地球村公司于2013年11月23日办理土地使用权证，于2014年1月17日完成竣工验收备案，于2014年6月30日办理东营区华山路389号36幢、8幢、9幢的房屋所有权证。涉案房屋实测建筑面积为106.05平方米。 另查明，2014年6月16日，贵文静因房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求地球村公司协助向贵文静交付位于东营市××路××号××小区××号楼××单元××室××室，并协助贵文静办理产权过户，原告支付剩余购房款234933元；判令被告依法赔偿贵文静各项经济损失人民币133186元；诉讼费由被告负担。本院于2015年3月31日作出（2014）东民初字第1666号民事判决。判决贵文静与地球村公司继续履行金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同，地球村公司在贵文静按实测面积交纳剩余购房款222695.5元后三十日内协助贵文静办理金山小区36号楼1单元301室的产权登记。贵文静和地球村公司不服均提起上诉，东营市中级人民法院于2015年7月28日作出（2015）东民四终字第137号民事判决，维持原判。后山东省高级人民法院裁定发回本院重新审理。本院于2017年11月10日作出（2017）鲁0502民初994号民事判决，该判决书认定团购合同与会议纪要应视为海科公司团购房屋的整体协议，对所有参与团购的海科公司职工均具有约束力，判决贵文静与地球村公司继续履行金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同，地球村公司在贵文静按实测面积交纳剩余购房款222695.5元后三十日内协助贵文静办理金山小区36号楼1单元301室的产权登记。地球村公司不服提起上诉，东营市中级人民法院于2018年4月19日作出（2018）鲁05民终211号民事判决，维持原判。 再查明，贵文静于2015年9月8日通过东营区人民法院交付剩余房款222695.5元，原告地球村公司已领取。 本院认为，地球村公司与贵文静就涉案商品房成立商品房买卖合同关系，团购合同与会议纪作为整体协议对所有参与团购的海科公司职工均具有约束力，双方均应按团购合同和会议纪要的约定履行各自的义务。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道其权利受到损害之日起计算。涉案房屋纠纷处理中地球村公司不认可双方应继续履行商品房买卖合同，直至法院生效判决认定双方应继续履行合同，贵文静应支付剩余购房款。此时地球村公司知道权利受到损害,并未超过诉讼时效。故海科公司关于地球村公司的诉讼已过诉讼时效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。 关于地球村公司主张的违约金及利息。本院认为，贵文静于2012年1月自海科公司取得涉案房屋钥匙，后装修入住，且贵文静系在明知涉案房屋未完成竣工验收备案的情况下接收房屋，应视为地球村公司已履行交房义务。生效的一审法院（2017）鲁0502民初994号民事判决和东营市中级人民法院（2018）鲁05民终211号民事判决，已经确认《商品房团购合同》和两份会议纪要对包括贵文静在内的海科公司的每位购房职工均具有约束力，并判令地球村公司与贵文静继续履行东营市华山路389号金山小区36号楼1单元301室的商品房买卖合同，故贵文静在向地球村公司支付剩余涉案房款时，亦应按照《商品房团购合同》和两份会议纪要的约定履行义务。虽然贵文静并未对后续房款的交纳方式作出选择，但会议纪要约定的分期付款及按揭贷款项下的差额部分，贵文静均未交纳，结合2011年12月24日会议纪要关于交房时间应为交纳房款至95%的规定及贵文静已于2012年1月领取涉案房屋钥匙的事实，本院认为贵文静应于2012年1月20日交纳房款至95%为宜。关于原告主张的违约金，因会议纪要未对交全款的付款方式约定违约金，故地球村公司主张的违约金，本院依法不予支持。地球村公司主张的利息，分为两部分，一是根据2012年1月17日会议纪要的约定，全体购房户无论选择何种付款方式，均应承担已交纳的首付款与选定的付款方式项下差额部分的利息。该部分利息应以贵文静支付的首付款与总房款95%的差额即206526.4元为基数按年利率3.525%（会议纪要约定的7.05%降低50%）支付利息应为7280元；二是自2012年1月1日起至2015年9月8日止的时间段，其中，2014年6月16日，贵文静积极地以诉讼方式请求向地球村公司支付剩余房款并请求其协助其过户，考虑到其积极履行合同义务的态度，本院对该部分利息分段计算，对2012年1月1日起至2014年6月15日的利息，以剩余房款222695.5元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算为34159.6元；对2014年6月16日起至2015年9月8日的利息，以剩余房款222695.5元为基数参照中国人民银行同期贷款利率，本院酌情支持13000元。上述共计54439.6元。原告主张的超出部分，本院依法不予支持。 关于海科公司应否对涉案款项承担连带责任。本院认为，涉案会议纪要约定海科公司对后续房款及利息承担保证责任，无论贵文静选择何种付款方式，贵文静均负有支付剩余房款的义务，海科公司应对此承担担保责任，且被告海科公司在贵文静未支付剩余房款的情况下即向其交付涉案房屋的钥匙，亦应对贵文静的剩余房款承担连带清偿责任。故地球村公司要求海科公司对涉案款项承担连带清偿责任，符合双方订立合同时的意思表示，本院依法予以支持。海科公司提出的其仅对会议纪要约定的三种付款方式承担担保责任的主张，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告贵文静于本判决生效之日起十日内支付原告山东地球村置业有限公司逾期支付房款利息54439.6元； 二、被告山东海科化工集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告山东海科化工集团有限公司承担保证责任后，有权向被告贵文静追偿； 三、驳回原告山东地球村置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1263.76元，减半收取632元，由原告山东地球村置业有限公司负担64元，被告贵文静、山东海科化工集团有限公司负担568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  张营营 二〇一九年九月二十四日 书记员  王 琦