云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初5652号原告（反诉被告）：昆明市西山区红联农工商联合总社，组织机构代码证：K3785002-0。地址：云南省昆明市西山区鱼翅路红庙村143号附1号。法定代表人（负责人）：赵志荣，董事长。委托诉讼代理人：董远革、武少博，云南众衡诚律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘津生，男，1950年6月25日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：刘畅，女，1980年10月4日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。（与刘津生系父女关系）委托诉讼代理人：姜晓云，云南云信律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社诉被告（反诉原告）刘津生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社的诉讼代理人董远革、武少博，被告（反诉原告）刘津生及其诉讼代理人刘畅、姜晓云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋及场地租赁合同》；2、请求判令被告支付原告租金人民币664194.8元。3、请求判令被告向原告支付自2018年6月1日起至所有租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付违约金(暂计至2019年3月31日，共计违约金人民币24077元）;4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2001年6月1日，原、被告签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定原告将坐落于昆明市人民西路196号、73号附1号附2号的房产及场地出租给被告使用、经营；租期二十年，自2002年11月30日至2022年11月30日止；租金第一个五年为744600元，第二个五年为796722元，第三个五年为852492元，第四个五年为912167元，租金在每年11月和4月分两次向原告支付。被告于2018年2月（拖延3个月）向原告支付2018年度部分租金400000元后，拒向原告支付租金。2019年1月24日原告通知被告租赁标的物已列入昆明学院人民西路校区及周边改造项目拆迁范围，请被告做好拆迁准备并补交房租。被告持续使用租赁标的物至2019年1月31日，之后租赁标的物被部分拆除。原告多次向被告要求支付租金，但被告均以种种理由予以搪塞。截至起诉之日，被告仍未向原告支付租金。综上所述，被告拒付租金的行为，已严重侵犯原告的合法财产权益，为维护原告的合法财产权益，特诉请人民法院依法裁决。被告（反诉原告）刘津生答辩称，原告的主体不适格，没有营业执照，也没有行业登记。根据政府37、38号文件规定，自2017年7月12日公告之日起不得进行房屋租赁，原告诉请的2018年租金主张违反了法律和法规。针对第1项请求，原、被告约定的租赁期限为20年，至2022年，我方盖建了房屋和设施，现租金未满还有5年多，由于房屋拆迁，合同无法继续履行，事实上合同已经解除，被告在承租期间建盖的房屋和设施按合同约定有20年的折旧使用，原告应将补偿款付给被告。被告是涉案房屋的使用人，根据实施方案被告应得到相应的补偿和搬家费。被告（反诉原告）刘津生提出反诉请求：1、原告立即向被告返还租金726789元及至实际返还之日止的利息。2、本诉与反诉的诉讼费由原告承担。事实及理由：昆明市西山区红联农工商联合总社向刘津生提起的诉讼理由与事实不符：一、根据五华区人民政府公告，本案租赁合同标的物已被拆迁，被反诉人应向反诉人返还已预交租金。二、被反诉人应返还反诉人的租金726789元及其至实际返还之日止的利息、由被反诉人承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社答辩称，原告认为被告提出的反诉无事实及法律依据。被告提起反诉声称租赁标的物已于2017年7月12日已被拆除，不符合客观事实，原告无需向被告返还租金及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认以下事实：2001年6月1日，原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社与被告（反诉原告）刘津生签订《房屋及场地租赁合同》，合同约定昆明市西山区红联农工商联合总社将坐落于昆明市人民西路196号、73号附1号附2号的房地产以及附加设施、设备出租给刘津生使用。租期二十年，自2002年11月30日至2022年11月30日止。租金每五年递增一次，递增数为7%，第一个五年（2002年11月30日至2007年11月30日）为每年租金744600元，第二个五年（2007年11月30日至2012年11月30日）为每年租金796722元，第三个五年（2012年11月30日至2017年11月30日）为每年租金852492元，第四个五年（2017年11月30日至2022年11月30日）为每年租金912167元，租金在每年11月和4月分两次支付。2017年11月30日之前的租金交清之后，刘津生于2018年2月向昆明市西山区红联农工商联合总社支付了2017年11月30日至2018年5月30日的租金400000元，之后未再支付租金。2019年1月3日，昆明市西山区红联农工商联合总社向刘津生发催款通知，要求其支付2018年5月31日之后的租金。因租赁房屋在五华区昆明学院人民西路校区及周边改造项目范围内，2019年1月24日，昆明市西山区红联农工商联合总社通知刘津生配合改造工作，并于3个工作日内到社区办理手续。2019年3月份左右，租赁房屋因拆迁被拆除。本院认为，《房屋及场地租赁合同》系当事人按照法律规定订立的房屋租赁合同，当事人具备订立合同的行为能力、缔约的意思表示真实、不违反法律、法规的强制性规定或社会公共利益，本院依法确认合同成立并生效，合法的权利义务受法律保护。原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社依照合同约定向刘津生提供了租赁物，被告（反诉原告）刘津生未按照约定支付租金，属于违约行为，应承担相应的违约责任，故对昆明市西山区红联农工商联合总社要求刘津生支付剩余租金即2018年5月31日至2019年1月30日期间的租金664194.8元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。刘津生抗辩未实际使用租赁物至2019年1月30日，质证时对《通知》事宜不认可，辩称在政府公告拆迁改造之日终止房屋的使用，前后陈述存在矛盾，对其抗辩不予采信。2019年1月24日，昆明市西山区红联农工商联合总社要求刘津生于3个工作日内到社区办理手续，2019年2月1日再次通知各租户尽快结清相关房租、押金、水电等费用，结合昆明市西山区红联农工商联合总社提交的现场照片及证人证言，对于昆明市西山区红联农工商联合总社主张刘津生使用租赁物至2019年1月30日，本院予以采信。关于原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社主张解除《房屋及场地租赁合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”刘津生迟延支付租金且经催告后仍未履行，本案中因租赁物被拆，合同客观上无法再继续履行，对昆明市西山区红联农工商联合总社的该项请求予以确认，依法确认原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社与被告（反诉原告）刘津生于2001年6月1日签订的《房屋及场地租赁合同》已经解除。对于违约金，《房屋及场地租赁合同》中约定违约应赔偿对方租金总额50%的违约金，因该约定违约金的标准过高，昆明市西山区红联农工商联合总社调整为要求刘津生支付自逾期支付租金2018年6月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于昆明市西山区红联农工商联合总社的主体问题，本院认为，《房屋及场地租赁合同》系昆明市西山区红联农工商联合总社与刘津生所签，且昆明市西山区红联农工商联合总社具有民事权利能力和民事行为能力，独立享有民事权利和承担民事义务，是一种特别法人，故其在本案中可以作为适格主体提起诉讼。关于反诉原告刘津生的反诉请求，刘津生要求反诉被告昆明市西山区红联农工商联合总社返还其支付的自2017年7月至2018年5月30日期间的租金，因刘津生该期间在实际使用租赁物并用于经营，反诉被告昆明市西山区红联农工商联合总社没有违约行为，故反诉原告的请求没有相应的事实及法律依据，对其反诉请求本院不予支持。关于刘津生主张的拆迁费用，因与本案本诉不属于同一个法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社与被告（反诉原告）刘津生于2001年6月1日签订的《房屋及场地租赁合同》已经解除；二、被告（反诉原告）刘津生于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）昆明市西山区红联农工商联合总社租金人民币664194.80元，并支付该款自2018年6月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、驳回被告（反诉原告）刘津生的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币10683元（原告昆明市西山区红联农工商联合总社已预交）、反诉费人民币5534元（反诉原告刘津生已预交），均由被告（反诉原告）刘津生承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  邓 怡人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年九月二十三日法官助理林娜书记员罗焰虹