广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初24253号原告：广州越秀发展集团有限公司工会委员会，住所地广州市天河区广州大道中**广州国际贸易大厦**。法定代表人：陈建明，职务主席。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞隆物业管理有限公司，住，住所地广州市白云区永平街永泰泰兴路学山塘大街**/div>法定代表人：刘菊仕，职务总经理。委托诉讼代理人：杨文周、刘志涛，广东合邦律师事务所律师。原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会诉被告广州市瑞隆物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张梓湘，被告的委托诉讼代理人杨文周、刘志涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿因其违约造成火灾事故而给原告造成的损失451913.38元（包括环境监测服务费2544元、抢修工程费63512.28元、房屋安全鉴定费18200元、原告向受影响住户支付的租房补助183250元、代垫财产损失费97492.60元及原告支出的其他救助费86914.50元）；2.被告向原告支付越秀区北站路房屋修缮工程费用500299.82元（包括16号101、102、103房物业首层加固和修缮工程费用330267.05元；18号203、204、205、206房修缮工程费用170032.77元）；3.被告向原告支付2017年5月至2017年12月欠付租金185224元、欠付电费8357.12元及逾期支付租金的违约金185224元（每逾期一日，按照当月金额的5%计付）；4.本案全部费用由被告承担。事实和理由：2012年12月25日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告自2013年1月1日起向原告承租越秀区××号101、102、103房（下称租赁物业），租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，被告未经原告同意，擅自将租赁物业转租给案外人广州市欣某物业管理有限公司（以下简称欣某公司）。欣某公司擅自将租赁物业分隔成8个仓库和3个商铺对外分租，存在重大安全隐患。原告发现这一情形之后，曾于2015年8月6日向被告出具《重大火灾隐患限期整改通知书》，要求被告对擅自将部分物业间隔作仓库出租（且没有按仓库防火要求设计分隔）及电线拉接不规范等重大火灾隐患进行整改，但被告未予理睬，亦未采取有效整改措施。2017年5月19日16时25分许，广州市越秀区××号自编110仓库（即租赁物业所分割的一个单元）发生火灾，导致租赁物业及其上房屋受到大面积损毁。根据广州市公安局越秀区分局做出的穗公越消火认字（2017）第0002号《火灾事故认定书》，其起火原因为“不排除为电气故障起火引燃附近可燃物所致”。由于被告的违法转租及分租行为，导致了实际使用人对租赁物业使用不当而引发火灾的后果，其行为已违反《广州市房屋租赁合同》中第六条、第七条、第八条的相关约定，被告应承担相应违约责任并向原告赔偿因火灾造成的以下损失：一、火灾事故发生后，租赁物业楼上的住户遭受了极大的财产损失和生活不便。为最大程度降低前述损失和不利影响，原告积极实施以下行为：1.为进行灾后环境监测，原告委托广东建某环境检测有限公司对租赁物业进行环境监测，并支付环境监测服务费2544元；2.为抢修租赁物业及其生活配套设施，原告委托广州敏某建设工程有限公司对租赁物业进行抢修，并支付抢修工程费63512.28元；3.原告委托广东合某建筑物鉴定检测有限公司对租赁物业及其上房屋建筑进行房屋安全鉴定，并支付鉴定费18200元；4.为安顿受到火灾事故严重影响的住户（××-18号203、204、205、206号房屋住户），原告向其支付租房补助费用共计183250元；5.为安顿受到火灾事故影响造成财产损失的住户（××-18号203、204、205、303号房屋住户），原告向其垫付了财产损失费97463.60元；6.为安顿受到火灾事故影响造成无法正常生活的其他住户，原告向其提供了必要的食宿补助，并进行了必要的现场维护和救助工作，产生费用86914.50元。以上费用均为原告因被告的违约行为所产生的损失，最终应由被告承担。二、火灾事故发生后，租赁物业受到严重的损坏，存在重大安全隐患，需要进行检测及修缮。经原告委托，北京世纪中某国际建筑设计有限公司广东分公司提出了修复方案，并提供《工程量清单报价表》，该修复工程的预算价为330267.05元。由于被告的违约行为导致租赁物业损毁，被告应根据《合同法》第二百二十条、第二百二十三条及第二百二十四条的规定承担责任，前述修复费用应当由被告承担。同时，在火灾事故发生后（即2017年5月起），被告开始拖欠租金，直至租赁期限届满仍未支付。原告多次向被告催收租金，并于2017年12月29日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求支付欠付租金185224元、欠付电费8357.12元及违约金，但被告至今未予支付。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，一、原告并非本案的适格原告。涉案合同的签订人为广州越秀水泥集团有限公司工会委员会，而原告为广州越秀发展集团有限公司工会委员会，两者存在明显差别。经向组织机构代码中心查询，越秀水泥集团工会委员会在2016年左右就已经注销，现原告的组织机构代码无法查询。二、本案案由定性错误，本案应当是侵权责任纠纷而不应当是租赁合同纠纷。原告的诉讼请求是针对火灾引发的侵权责任承担问题，故其诉请主要的法律关系是侵权而不是租赁纠纷。而侵权责任法及民法总则均规定，侵权纠纷应当由直接的侵权责任人承担该相关侵权所产生的后果和责任。三、不同意原告的诉讼请求，被告不是涉案火灾的直接侵权责任人，故应当依法追加火灾的直接责任人参与诉讼。欣某公司不但是次承租人，也是火灾的直接责任人，本案的处理后果与该公司具有必然的联系，故依法应当作为本案的必要诉讼参加人或有独立请求权的第三人参与诉讼。四、原告对我方转租给欣某公司是知情并同意的。首先从租赁合同约定的内容看，我方是物业管理公司，经营范围仅是房地产业而无其他的经营项目，而原告出租给我方的租赁合同约定了商业用途，故从我方经营范围来看，转租租赁物业给第三方才是我方经营的“商业”范围。其次，从现场租赁效果看，原告一直也是清楚租赁物业有实际经营方和次承租方在使用该租赁场所的。第三，原告所提供的证据显示，原告在2015年8月所出具的《重大火灾隐患限期整改通知书》就已经提到我方转租的事实，但整改意见中仅是针对火灾隐患提出整改意见，而未提到过转租整改或不允许转租的要求。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案原告以违法转租为由追究我方责任应当不予支持。五、原告的第一项和第二项诉讼请求的赔偿，所产生的费用原告事前未通知被告，也未征得被告同意。即便存在该损失，也应当首先告知被告或要求被告自行解决，被告在原告通知或要求解决而逾期不解决情况下才能由原告来处理，因此属于原告故意制造损失。且其中的部分损失（如对作为住户的赔偿）并非为直接损失而是其自愿和主动的赔偿，与被告无关。而相关的维修损失及费用，至今没有相关的结算及支付，也不应当认定为损失产生。而以上的相关损失和费用，即便存在也属于直接侵权人的责任，也应当由侵权责任人直接承担。对于第三项请求，被告在火灾事故发生后就没有继续使用涉案物业，原告不应当向被告收取租金。原告如认为该期间有租金损失，应当向侵权行为人追偿。截至目前，涉讼物业没有取得合法完整的报建和消防验收手续，我方与广州越秀水泥集团有限公司工会委员会签订的租赁合同应当为无效合同，其或原告无权依据该合同对我方提起诉讼。经审理查明，原告持有广州市总工会核发的《工会法人资格证书》，原称为广州越秀水泥集团有限公司工会委员会，因原广州越秀水泥集团有限公司更名为广州越秀发展集团有限公司，原告于2016年12月30日经核准变更为现名。自2011年7月26日起，广州越秀发展集团有限公司将越秀区xx路14号、16号、18号物业授权广州越秀发展集团有限公司工会委员会（更名前名称为广州越秀水泥集团有限公司工会委员会）进行统一管理以及对外出租。2012年12月25日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将坐落在越秀区××号101、102、103房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积800平方米。租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2013年1月1日至2014年12月31日，租金为20000元/月；2015年1月1日至2015年12月31日，租金为21000元/月；2016年1月1日至2016年12月31日，租金为22050元/月；2017年1月1日至2017年12月31日，租金为23153元/月。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳人民币40000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。甲方若发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按当月租金额的5%向甲方支付违约金。乙方应负的修缮责任：（1）乙方应维护、保持租用房屋的现状、设施；租赁期间由于使用不当造成房屋及设施的损坏、灭失的，由乙方负责维修和赔偿；（2）未经甲方同意，乙方不得擅自改变租用房屋的结构和间隔（以房屋竣工图为准）。其他约定：（1）乙方不得在租用房屋内放置易燃、易爆、放射性物品及国家规定的违禁物品，因违反所造成的一切损失由乙方负责，并向甲方支付50000元违约金；（2）乙方需严格按照额定功率用电，租用屋内不得使用电炉、擅拉电线，确保用电安全；（3）甲方有权检查乙方上述责任执行情况，乙方应予以积极配合；（4）乙方应按时缴纳房屋使用过程中产生的水、电费用等，如因欠费及造成损失，甲方有权以租赁保证金作抵扣，不足部分有权追讨；（5）甲方同意给以乙方免租装修期为一个月；（6）甲方出租的房屋产权证明尚在办理中，如乙方需产权证明办理相关手续概由乙方自理等。该合同签订后，原告将上述租赁物业交付被告使用。2015年8月6日，原告向被告发出《重大火灾隐患限期整改通知书》。主要内容有：我司在近期月度安全巡查中发现贵司在承租上述物业使用时违反了租赁合同相关规定，存在以下重大火灾安全隐患：1.擅自将部分物业间隔作仓库出租（且没有按仓库防火要求设计分隔）；2.仓库内堆放物品较多且混乱，电线拉接不规范；3.占用通道堆放物品及晚间在通道上停放车辆；4.消防器材、安全疏散指示标志等安全设施严重不足。以上行为，存在极大的火灾隐患，虽经我司在今年以来多次下发安全隐患整改通知书，但贵司一直没有按要求落实整改。为此，我司再次提出如下整改要求：1.已间隔的仓库必须按照仓库使用要求布置电源线路、照明灯具；2.仓库内物品必须按照仓库安全防火要求堆放，严禁擅自拉接电源使用，配备足够的灭火器材；3.禁止在消防通道停放车辆或堆放物品；4.按消防要求配备足够的消防器材、安全疏散指示标志、应急照明等设施。以上整改务必于8月20日前整改完毕等。2017年5月19日，涉案××号101、102、103房租赁范围内的自编110仓库发生火灾。广州市公安局越秀区分局2017年6月5日火灾现场勘验笔录记载：“一、环境勘验情况起火单位所在建筑为楼高9层商住大楼，建筑门牌号为××至18号，首层为商铺及仓库，二层以上为住宅；起火单位自编地址为××号110仓，位于所在建筑首层北侧……二、初步勘验情况1.××号自编110仓库东侧大门卷闸部分上卷至门顶，表面烟熏痕迹，上重下轻，未卷部分未见明显过火变色及变形，外走道天花烟熏痕迹，北重南轻；自编110仓库东侧门外电表电器热熔变形，连接电线绝缘层缺失，横跨于门口处……5.110仓库内部南侧天花楼板过火较重，天花批荡剥落，楼板钢筋外露，其余各处天花板则未见批荡剥落情况，但烟熏痕迹明显”等。广州市公安局越秀区分局2017年6月29日火灾现场勘验笔录记载：“三、细项勘验情况1.东侧仓库门口地面见有一部座地风扇支架向西北侧倾倒，地上，地上见有大量汽车配件残留物东侧门口处南侧货架上见有电热水壶残骸和金属导线，货架塌下金属板中发现有烙铁、电源拖板残留金属导线、手提电脑和电池的残骸，该货架东面为上阁楼楼梯，货架形态完整，未见明显变形，但过火变色明显，西重东轻……4.仓库南侧墙体过火烟熏，上重下轻，中间靠东一侧重，另外两侧为轻，上半部分批荡剥落，残留墙面见过火痕迹；该部位北侧为仓内东立屋柱，屋柱过火受损上重下轻，柱体南侧比北侧重并见柱体批荡剥落。5.仓内东立屋柱与仓内南侧墙体隐柱的天花横梁过火破损变色痕迹明显，该梁靠南端的梁底东边见混凝土崩口；周边天花板底水泥批荡脱落，可见楼板内部钢筋网格露出……”2017年7月14日，广州市公安局越秀区分局出具穗公越消火认字[2017]第000x号《火灾事故认定书》。其中载明，火灾事故基本情况：2017年5月19日16时25分许，广州市越秀区××号自编110仓库发生火灾，消防队到场将火扑灭。火灾造成该仓库室内装修及仓库内的一批汽车配件被烧毁烧损，并造成部分相邻商户和住户受损，未造成人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：起火部位为××号自编110仓库东南侧货架顶部的阁楼；起火原因排除人为放火、用火不慎、自燃、雷击和遗留火种等原因，不排除为电气故障起火引燃附近可燃物所致。以上事实有询问笔录、现场勘验笔录、现场照片、视频录像等证据证实。2017年12月29日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，称由于被告存在自2017年5月起拖欠租金、水电费的违约行为，并且未经原告同意擅自将涉案房屋转租给欣某公司，后欣某公司又改变房屋结构，将房屋拆分为11个单元并另行出租，被告未尽到管理和监督义务，导致2017年5月19日发生火灾事故，对涉案房屋楼上居民及原告财产造成严重损害等重大违约事实，原告决定依法行使合同解除权，现通知如下：一、自本通知送达贵司之日起，贵我之间于2012年12月25日签订的《广州市房屋租赁合同》正式解除；我委有权没收贵司支付的租赁保证金40000元。二、请贵司在收到本书面通知后15日内向我委支付贵司拖欠的2017年5月份至12月份的租金共计185224元、因逾期支付租金所产生的违约金1099767.5元以及电费8357.12元，合计1293349元。三、请贵司在收到本书面通知后15日内搬出标的房屋……四、由于贵司的使用不当行为，导致2017年5月19日火灾事故的发生，因火灾造成损坏标的房屋及设施所需维修和及其他相应的赔偿费用，均由贵司承担，我委保留追究赔偿责任的权利等。2018年3月19日，原告与被告签订《交还确认书》，确认被告向原告交还广州市越秀区××号101、102、103房，同时注明，“本确认书的签署，只视为交还方已将合同项下租赁物实际交还接收方，不视为交还方已结清所拖欠的租金、水电费”。被告已向原告支付了截止至2017年4月的租金。另查明，原告为证明涉案房屋所在建筑已经办理合法的报建手续，原被告之间关于案涉房屋的租赁合同合法有效，向本院提交了以下证据复印件：1987年房地产第71号《同意使用土地通知书》、《联合开发协议书》、《广州市白云区规划土地管理处》、（1993）穗城规（云）建字第33号《建设工程规划许可证》、《单位工程竣工验收证明书》、广东省陶瓷实业开发公司致瑶台七社的函及《授权协议书》。被告以上述证据均为复印件为由，对上述证据不予确认。原告称，涉案房屋尚未进行初始登记，由于原告不是该建筑的报建单位，且年代久远，无法查找到上述证据原件。为查明涉案房屋所在建筑的规划审批情况，本院向广州市规划和自然资源局发出协助调查函。2019年7月9日，广州市规划和自然资源局向本院作出《关于协助查询广州市越秀区××号大楼规划审批情况的复函》，并向本院提供以下相关审批文件：1.广州市房地产管理局于1987年4月13日作出的1987年房地字**《同意使用土地通知书》（载明用地单位为三元里瑶台乡人民政府，用地项目为旅业，征用土地地点为三元里矿泉西北角3840平方米等）；2.广州市城市规划局白云区规划分局1993年3月17日作出的（93）建字33号《建筑审核书》（载明建设地为矿泉北站路，工程项目名称为综合楼1幢，9层，总建筑面积10574平方米）；3.（1993）穗城规（云）建字第33号《建设工程规划许可证》（载明建设单位为矿泉街瑶台村第七合作社，建设项目名称为住宅综合楼，建设位置为矿泉北站路）。此外，因涉案××号自编110号仓库起火造成附近仓库受损，相关仓库使用人另案向本院提起财产损害赔偿诉讼。其中，自编108号仓库使用人陈文波作为原告诉被告陈健池、第三人欣某公司、王丁龙财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年12月13日作出（2018）粤0104民初110号民事判决书。该判决查明，陈健池于2016年8月5日与陈文波签订《房屋租赁合同》，将××号自编108号仓库出租给陈文波使用，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日；陈健池于2016年7月16日与王丁龙签订《房屋租赁合同》将××号自编110号仓库出租给王丁龙作仓库使用，租赁期限自2016年8月1日至2019年7月31日；陈健池与欣某公司共同陈述，陈健池是欣某公司的职员，陈文波是与欣某公司存在租赁合同关系，平时由陈健池代为管理租赁房屋，租金实际由欣某公司收取。该案判决王丁龙对陈健池的损失承担主要责任，欣某公司承担次要责任，责任比例为7：3等。该案目前处于二审阶段，上述判决尚未生效。本案审理过程中，为证明其主张的各项损失及电费数额，原告举证情况如下：一、对于环境监测服务费举证有：1.《建某环境监测服务报价单》（载明监测类别为室内空气，项目包括笨、甲醛、氨、TVOC，服务费合计为2544元，报价日期2017年6月1日）。2.工会支付凭证（载明名称为广州越秀发展集团有限公司工会，内容为支付北站路矿泉住户环境监测费用2544元，开户名广东建某环境监测有限公司，日期2017年6月2日）；3.2017年6月5日广州银行网银转账回单（载明付款人为原告、收款人为广东建某环境监测有限公司，金额2544元）；4.广东建某环境监测有限公司于2017年6月15日开具的上述服务费发票。被告对该组证据质证意见为，因并非被告签订，故真实性、合法性、关联性均无法确认，且无法证明系因火灾发生的必然支出等。二、对于抢修工程费举证有：1.原告与广州敏某建设工程有限公司签订的《建设安装/修缮工程施工承包合同》（合同载明工程名称为××-18号5.19火警水路及电路抢修工程，工程内容为拆除废旧水管及电路电线，重新安装水管和电路，合同金额为63512.28元）；2.《广州领秀物业管理有限公司工程验收表》（载明工程名称为××-18号5.19火警水路及电路抢修工程，开工日期2017年5月20日，竣工日期2017年5月27日，验收结果为合格）；3.广州领秀物业管理有限公司工程部于2017年9月29日出具的《关于对北站路居民大楼水管改造及应急维修工程的说明》；4.2017年11月10日工会支付凭证（载明项目及内容为××-18号5.19火警水路及电路抢修工程费用63512.28元）；5.原告于2017年11月21日向广州敏某建设工程有限公司转账汇款63512.28元的银行转账回单；6.广州敏某建设工程有限公司向原告开具的工程服务费63512.28元的发票。被告对该组证据质证意见为，因并非被告签订，故真实性、合法性、关联性无法确认，不能证明系因火灾而支出，且当时双方的租赁关系尚未解除，如真实产生或需要产生该费用，并且原告认为该费用与被告有关，应当告知被告承担维修责任，而非自行维修；在未通知被告及实际承租方的情况下自己维修并支付款项的行为，对被告无约束力。三、对房屋安全鉴定费的举证有：1.原告作为委托方与广东合某建筑物鉴定检测有限公司签订的《委托房屋安全鉴定合同》（载明鉴定项目为广州市越秀区××号一楼首层局部火灾后房屋结构调查和检测鉴定，结构检测鉴定综合包干价为15000元）。2.原告与广东合某建筑物鉴定检测有限公司签订的《房屋安全鉴定技术服务合同》（载明鉴定项目为广州市越秀区××-18号203、204、205、206房屋安全程度鉴定，房屋鉴定费总金额为3200元）。3.上述鉴定费共计18200元的工会支付凭证、银行转账回单及广东合某建筑物鉴定检测有限公司开具的鉴定费发票。4.广东合某建筑物鉴定检测有限公司作出的《广州市越秀区矿泉街道××号火灾后建筑结构安全性鉴定报告》[载明房屋地址为广州市越秀区矿泉街道××号；初步检查结果：1.柱身抹灰层爆裂、脱落，个别柱身混凝土出现开裂（取芯断裂）；2.梁底及梁侧混凝土出现较严重的开裂及爆裂、酥松粉碎现象，钢筋外露锈蚀；3.板底混凝土大面积或局部脱落，钢筋外露锈蚀。安全性评级：该楼层结构的安全性等级评定为Csu级，考虑其位于首层承受上部荷载较大，故该处火灾造成的损伤现象会显著影响结构整体安全。处理建议：1.建议对着火区域柱、梁、板部分进行加固修缮处理；2.建议由有相应资质的加固设计、施工单位进行专业加固修缮处理；3.建议对Ⅱb级的烧伤混凝土构件进行加大截面法加固处理；4.建议对Ⅲ、Ⅳ级的烧伤混凝土构件可考虑进行加大截面法加固处理或拆除损伤严重部位改为组合楼盖处理]。5.广东合某建筑物鉴定检测有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》4份（载明：××号203房存在部分楼面在跨角、跨中处有开裂现象，个别顶板出现裂缝，部分墙体与混凝土构件接位处有开裂现象，部分墙体、楼面瓷砖饰面出现空鼓，评定该房屋为“一般损坏房”，应对房屋损坏部位作修缮处理；××号204房，首层过火区域204房板底大面积严重露筋，梁侧和底部出现混凝土酥松、脱落、开裂现象等，评定该房屋为“严重损坏房”，需对房屋作加固维修处理；××号205房首层过火区域板底大面积严重露筋，梁侧和底部出现混凝土酥松、脱落、开裂现象较多，评定该房屋为“严重损坏房”，需对房屋作加固维修处理；××号206房存在地面部分瓷片出现开裂现象，评定该房屋为“基本完好房”，按现状可安全使用，适当对房屋损坏部位作维修处理等）。被告对该组证据的质证意见与第二组证据的质证意见基本一致。四、对加固和修复工程费用的举证有：1.北京世纪中某国际建筑设计有限公司广东分公司工程量清单报价表（载明工程名称为广州市越秀区矿泉街道××号房屋火灾后加固工程，日期2018年4月11日，含税总造价为330267.05元）。2.广州峥嵘建筑工程有限公司投标书（载明工程名称为广州市越秀区北站路18号房屋修缮工程，投标总价为170032.77元，具体为北站路18号203房修缮费用47784.67元、204房修缮费用49360.78元、205房修缮费用43301.31元、206房修缮费用29586.01元）。3.原告委托广州水泥股份有限公司对××号、18号203-206房进行火灾后修复工作的《授权委托书》及该公司营业执照复印件。4.广州水泥股份有限公司与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司于2018年12月13日签订的《工程合同》（其中载明：工程名称为××号房屋火灾后加固工程；工程内容为柱子外包钢加固，梁、板粘贴碳纤维布加固、板底新增钢梁与装修工程，详见附件1报价清单；工程合同总价为178000元，该合同为总价包干，合同总价含工程税费，工程变更则以变更部分的工程量清单单价另计价；合同总价的5%作为质保金，质保期为一年，自工程竣工验收之日起计等）。5.广州水泥股份有限公司与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司签订的《广州市越秀区矿泉街道××号房屋火灾后加固工程补充协议书》[其中约定，因在施工过程中发现联塑PVC排水管（DN110、CN160）等新增项目，调整后本工程的改造施工总价累计为181859.90元]。6.《建筑工程竣工验收报告》（载明：工程名称为涉案××号房屋火灾后加固工程，开工日期2018年12月24日，验收日期2019年4月11日，设计单位为北京世纪中某国际建筑设计有限公司广东分公司，施工单位为广州市大新特种建筑新技术开发有限公司，工程造价181859.90元等）。7.涉案房屋照片。8.广州水泥股份有限公司向广州市大新特种建筑新技术开发有限公司支付工程款172766.91元的中国工商银行网上银行电子回单。9.广州市大新特种建筑新技术开发有限公司向广州水泥股份有限公司开具的工程服务费发票3张（总金额为181859.9元）。10.广州水泥股份有限公司与广东雄丰建筑装饰工程有限公司于2019年4月19日签订的《建设安装/修缮工程施工承包合同》（其中载明：工程名称为北站路18号203-206房灾后维修工程；工程内容及规模为2017.5.19火灾引起房屋受损安全维修，合同金额为193853.22元；合同余款金额的5%作为工程质保金，质保期一年等）。11.《工程验收表》（载明：工程名称为北站路18号203-206房灾后维修工程，施工单位为广东雄丰建筑装饰工程有限公司，合同造价193853.22元，实际工程35天，验收日期2019年6月26日）。12.203-206房照片。13.广东雄丰建筑装饰工程有限公司向广州水泥股份有限公司开具的工程服务费发票2张（总金额为193853.22元）。14.广州水泥股份有限公司于2019年8月21日向广东雄丰建筑装饰工程有限公司转账付款184160.56元的中国工商银行网上银行电子回单。被告对该组证据质证意见为，对上述证据均有异议，上述证据中有部分是形成于本案第一次开庭前，如该证据确实是在该日期形成，应当在第一次开庭的原有证据中一并提交，而不应当作为新证据提交，可见该证据此前并未形成，而是后补并倒签日期的证据；付款方面，从上述证据中的转账凭证来看，并未按照合同约定支付进度款，证据之间相互矛盾，且转账备注为“维修保养费”，与原告所认为的加固工程性质不一致；从原告举证的照片来看，原告并非原状维修，而是更新了很多设施设备，以上证据不足以证明上述费用与本案火灾有关，且维修前也未经被告同意，不应由被告承担。五、对××-18号其他住户因火灾而遭受损失的赔偿的举证：（一）对××号203房张建荣户的补偿：1.原告与张建荣分别于2017年6月3日、2017年9月4日、2017年12月19日、2018年3月9日签订的《协议书》共4份（其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号203房暂时无法居住，由甲方给予乙方2017年6月3日至2018年6月2日的租房补助每月4000元）。2.原告向张建荣支付上述租房补助共计48000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。3.原告向张建荣赔偿格力空调购买费用3799元的工会支付凭证、网上银行电子回单、格力空调发票。4.张建荣与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号203单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》。（二）对××号204房黄洁户的补偿：1.原告与黄洁分别于2017年6月6日、2017年9月4日、2017年12月19日、2018年3月9日签订的《协议书》共4份（其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号204房暂时无法居住，由甲方给予乙方2017年6月6日至2018年6月4日的租房补助每月7500元）。2.原告向黄洁支付上述租房补助共计90000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。3.广州德高价格评估有限公司于2017年11月2日出具的穗德价估[2017]0290号《报告书》（其中载明，评估对象为××-18号204房受火灾影响财产，评估目的为为该房屋受火灾影响财产损失提供价格参考依据，最终评定该房屋受火灾影响财产损失为64225.60元，该报告还附有上述204房受火灾影响财产损失评估明细表、标的相片、营业执照、价格评估机构资质登记证书、评估人员资格证书等）。4.原告与黄洁于2018年2月13日签订的《协议书》（载明因被告、欣某公司及实际承租方未能就因火灾事故对黄洁所造成的损失进行赔偿，为妥善并尽快解决住户因火灾而遭受的损失问题，避免损失进一步扩大，原告同意代上述各方向房屋受损住户支付款项，双方同意以广州德高价格评估有限公司出具的报告书所载评估结果为准，即64225.60元，黄洁同意配合原告向实际责任人追偿等）。5.原告向黄洁支付上述64225.60元的广州银行网银转账回单、工会支付凭证、网上银行电子回单。6.黄洁配偶陆文光与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号204单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》及《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》。（三）对××号205房住户徐淑玲及租户陈睿智的补偿：1.原告与陈睿智、徐淑玲分别于2017年6月6日、2017年9月4日、2017年12月19日签订的《损失赔偿协议》《补充协议书》共3份[其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号205房暂时无法居住，陈睿智衣物、电脑等物品受到损失，原告给予陈睿智2017年6月4日至2018年3月3日的租房补助每月3500元及按房屋第一个月租金的50%计算补助租房中介费1750元（需提供房屋中介收取中介费的合法证明）；陈睿智外租住房期间，应按与徐淑玲之间的原房屋租赁合同的约定向徐淑玲支付房屋租金；陈睿智因本次事故导致的全部财产损失，包括但不限于衣物、电脑等物品，由原告给予一次性赔偿7000元；陈睿智因事故导致的临时住房费用，自5月28日至6月3日，按每人每月150元为标准，核定人数六人进行补偿（以发票票面金额但不高于补助标准为准），陈睿智需提供合法的住宿发票作为原告支付的凭证等]。2.原告向陈睿智上述租房补助31500元、租房中介费补助1750元、物品损失7000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。3.原告与徐淑玲于2018年3月9日签订的《协议书》（其中约定：因2017年5月19日北站路一楼商铺起火，造成16号205房暂时无法居住，原告向徐淑玲支付2018年3月5日至2018年6月4日的租房补助，每月4000元）以及原告向徐淑玲支付上述租房补助12000元的相应工会支付凭证、广州银行网银转账回单、网上银行电子回单。4.广州德高价格评估有限公司于2017年11月2日出具的穗德价估[2017]0291号《报告书》（其中载明，评估对象为××-18号205房受火灾影响财产，评估目的为为该房屋受火灾影响财产损失提供价格参考依据，最终评定该房屋受火灾影响财产损失为7080元，该报告还附有上述205房受火灾影响财产损失评估明细表、标的相片、营业执照、价格评估机构资质登记证书、评估人员资格证书等）。5.原告与徐淑玲于2018年3月9日签订的《协议书》（载明因被告、欣某公司及实际承租方未能就因火灾事故对徐淑玲所造成的损失进行赔偿，为妥善并尽快解决住户因火灾而遭受的损失问题，避免损失进一步扩大，原告同意代上述各方向房屋受损住户支付款项，双方同意以广州德高价格评估有限公司出具的报告书所载评估结果为准，即7080元，徐淑玲同意配合原告向实际责任人追偿等）。6.原告向徐淑玲支付上述7080元的广州银行网银转账回单、工会支付凭证、网上银行电子回单。7.徐淑玲配偶黄应宏与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号205单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》及《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》。（四）对××号303房住户梁伙桂的补偿费用：1.原告向梁伙桂支付房屋装修赔偿费用15358元的工会支付凭证及《5.19矿泉火灾事故住户相关费用发放签收表》。2.梁伙桂与广州市珠江水泥厂根据广州市住房制度改革有关文件就购买××号303单元签订的《广州市公有住房买卖协议书》。（五）其他救助及补偿费用：1.住户餐费、住宿费、救助工作餐费及接待住户、商谈费用的工会支付凭证11份，总金额86914.5元。2.住户餐费、住宿费补贴发放签收表15份，总金额为74749元。3.餐费、住宿费、交通费等发票。4.广州市珠江水泥有限公司小区管理委员会出具的《说明函》及制作该函的王萍、何新茂身份证复印件[主要内容为：广州市珠江水泥有限公司小区管理委员会为越秀区××号所在的珠江水泥厂小区的管理单位，2017年5月19日火灾发生当天，是本单位指派本单位管理人员，协助广州越秀发展集团有限公司工会委员会确认火灾受损的房号及其对应住户人员（如附件15张餐费补贴发放签收表所列的房号及家庭成员）]。被告对上述第五组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为原告未通知被告及经被告同意，对被告不具有约束力；上述证据不能证明与此次事故有关，相关赔偿也欠缺公平合理性，无法证明相关的收款人是涉案物业的住户或受灾户；即使原告有该部分的支出，也应向直接侵权责任人追偿。六、关于诉讼请求的电费，原告举证如下：1.广州市供电局有限公司于2017年3月13日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址为北站路18号-1，电表号05024906520064，计费时段为2017年1月3日至2017年3月3日，电费金额1512.74元）。2.广州市供电局有限公司于2017年5月11日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年3月3日至2017年5月3日，电费金额2167.6元）。3.广州市供电局有限公司于2017年7月13日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年5月3日至2017年7月3日，电费金额1921.46元）。4.广州市供电局有限公司于2017年9月15日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年7月3日至2017年9月2日，电费金额2055.88元）。5.广州市供电局有限公司于2017年11月16日出具的电费发票及电力收费销货清单（其中显示用电地址及电表号同上，计费时段为2017年9月2日至2017年11月3日，电费金额2212.18元）。原告称，上述发票中用电地址虽然与原被告之间租赁合同约定的地址不同，但实际上就是涉案租赁房屋××号101-103房的电表，原告主张的电费就是上述第2-5项发票的总和，原告已向供电部门垫付该电费。被告对上述证据真实性无异议，但称需一周时间核实该发票中的电表是否就是涉案租赁房屋电表，如有异议会书面提出，不提交书面意见则视为对该电表是涉案租赁房屋的电表无异议。至本判决作出时，被告未向本院提交关于该问题的书面意见。此外，被告称其已向原告支付了2017年4月的电费，为证明该事实，被告向本院提交2017年4月24日中国建设银行单位客户专用回单作为证据，该证据显示被告于该日向原告支付11595元，用途为“瑞隆电费”。原告对该证据真实性无异议，但认为根据原告举证的电费发票，电费是每两个月进行一次计费，抄表日期为2017年3月3日至2017年5月3日的电费发票开具时间为2017年5月11日，因此被告提交的4月24日支付的电费仅是2017年3月3日之前的电费，不能证明被告已支付了截止至2017年4月24日的电费。另，关于被告认为本案属侵权纠纷，应追加欣某公司作为被告的意见，本院询问原告其提起本案诉讼是基于侵权关系还是合同关系？是否申请追加欣某公司作为被告？原告明确表示其是基于合同关系提起本案诉讼，不要求追加欣某公司作为被告。本院认为，一、关于本案案由及原告的诉讼主体资格问题。原告持有广州市总工会核发的《工会法人资格证书》，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定，可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……根据广州市规划和自然资源局出具的《关于协助查询广州市越秀区××号大楼规划审批情况的复函》及所附《同意使用土地通知书》《建筑审核书》《建设工程规划许可证》，涉案租赁标的越秀区××号101、102、103房已取得建设工程规划许可证，被告也没有举证证明该房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故对被告主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同的意见，本院不予采纳。原被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，原被告之间成立租赁合同关系。上述租赁合同约定，原告将涉案××号101、102、103房出租给被告作商业用途；乙方应维护、保持租用房屋的现状、设施，租赁期间由于使用不当造成房屋及设施的损坏、灭失的，由乙方负责维修和赔偿；未经甲方同意，乙方不得擅自改变租用房屋的结构和间隔。被告承租上述房屋后改变房屋间隔及约定用途，实际作为仓库使用，违反了双方在租赁合同中的约定，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，在请求权竞合的情况下，原告享有选择权，其在本案中选择基于合同关系要求被告承担违约责任于法有据。此外，该法第二百二十四条第一款还规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”就是说，即使被告系经原告同意而将涉案房屋转租第三人，第三人对租赁物造成损失的，被告作为承租人仍应承担赔偿责任，因此原告向被告主张赔偿损失并无不当。被告赔偿后，可根据其与其他责任人的责任比例进行追偿。二、关于火灾所造成损失的责任负担问题。公安机关出具的《火灾事故认定书》载明，“起火部位为××号自编110仓库东南侧货架顶部的阁楼；起火原因排除人为放火、用火不慎、自燃、雷击和遗留火种等原因，不排除为电气故障起火引燃附近可燃物所致”。由于起火部位位于被告承租的涉案房屋内部，并非公共区域，根据《广东省实施办法》第三十五条“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任；未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责”的规定，相对于原告而言，作为承租人的被告是涉案租赁房屋的消防安全责任人。同时，《广东省实施办法》第二十七条第二款规定：“建筑消防设施的产权单位或者使用单位应当建立和落实消防设施的管理、检查、检测、维修、保养、建档等工作制度，对建筑消防设施、电器设备、电气线路每年至少进行一次全面检测，检测报告存档备查。”原被告均未举证证明其已按上述规定履行对消防设施进行定期检查、维修、保养等义务，均存在过错。对比原被告之间的过错程度，被告存在改变房屋间隔及用途的违约行为，且作为负有消防安全责任的承租人，在接到原告发出的《重大火灾隐患限期整改通知书》后未进行全面整改，使涉案租赁房屋在存在重大火灾隐患的情况下继续作为仓库使用，应负主要责任。原告在2015年8月的巡查中已经发现涉案房屋作为仓库使用并且存在严重消防安全隐患，但仅向被告发出通知书，未能进一步采取有效措施预防火灾的发生，应负次要责任。此外，考虑到起火房屋的次承租人及实际使用人等对火灾发生亦存在过错，而本案中被告应对他们的过错向原告承担赔偿责任的情况，本院认定原被告之间的责任比例为1：9。三、关于损失的具体数额问题。被告承租范围内的自编110号仓库发生火灾，造成该建筑水路、电路损坏，部分混凝土开裂、钢筋外露锈蚀，显著影响结构整体安全，相邻房屋也受到不同程度的损坏，相邻住户遭受财产损失，故原告支出的水路、电路修复费用、房屋安全鉴定费用、环境监测费用、对受损房屋及大楼结构进行维修和加固的费用、对相邻住户财产损失的赔偿、救助费用以及对修复前不能居住房屋的住户支出的租房补助均属于合理支出。至于被告认为原告各项支出前应当先通知被告并征得被告同意的答辩意见，由于火灾事故事发突然，破坏性大，波及范围广，救助、赔偿及安置具有一定急迫性，而从事故发生至今被告未实施任何补救措施及在本案答辩其并非责任人不应承担相关责任的情况来看，被告并不愿意主动承担责任，在此情况下原告积极实施维修、加固、救助和赔偿的行为值得肯定，被告以此抗辩理据不足，本院不予采纳。原告各项损失的具体构成方面，对于环境监测服务费2544元、水路电路抢修工程款63512.28元、房屋安全鉴定费18200元，原告已提供相应的合同、转账付款凭证及发票，证据充分，本院予以支持。被告应向原告赔偿上述费用的90%，分别为2289.6元、57161.05元、16380元，共计75830.65元。对于结构加固和相邻房屋的维修工程款，原告举证的广州水泥股份有限公司分别与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司及广东雄丰建筑装饰工程有限公司签订的合同及发票显示应付款工程款分别为181859.90元及193853.22元，总额375713.12元。主体方面，虽然该款显示为广州水泥股份有限公司支付，但根据原告提交的《授权委托书》，广州水泥股份有限公司为代原告付款，原告向被告主张赔偿于法有据。数额方面，虽然目前有5%的质保金尚未支付，但考虑到相关合同已对应付工程款数额作出明确约定，施工单位已开具全额发票，该部分款项属于即将发生的损失，且并未超过被告应承担的责任比例，故该部分损失计算的基数以375713.12元为宜，被告应向原告赔偿该款的90%，即338141.81元。对于相关住户的赔偿及补偿款项，从原告举证的水路、电路抢修及房屋安全鉴定的相关证据来看，本案火灾事故的发生对涉案房屋所在建筑的水路、电路及大楼结构安全造成损害，必然也会对相邻住户的居住安全产生不利影响，保障相邻住户生命财产安全、安置好受到影响的住户是第一要务。因此，火灾发生初期对大楼住户的食宿补助以及对于因火灾受损较为严重的203、204、205房等住户的财产损失赔偿款、租房补助等均属于合理支出。原告对上述每一笔赔偿及补偿款项均提交了付款凭证或签收表、发票作为证据，对受损较为严重住户的较大数额的财产损失赔偿则提交了相应协议、评估报告、转账凭证及签收记录，证据之间相互印证，足以证明原告确实支出了上述赔偿及补偿款项。对于203、204、205房住户的租房补助，根据《房屋安全鉴定报告》，因火灾影响，上述203房为一般损坏房，204、205房为严重损坏房，板底过火区域损坏严重，均需作维修或加固处理，故在加固及维修期间无法居住。再根据原告举证的《建筑工程竣工验收报告》及《工程验收表》，上述加固及维修工程施工时间约为6个月，再加上火灾发生后进行环境监测、安全鉴定及签订各项合同的准备时间，本院认为9个月的租金补助属合理支出。火灾发生于2017年5月19日，而原告直至2018年12月才与广州市大新特种建筑新技术开发有限公司签订《工程合同》开始加固及维修工程，又未能说明合理理由，因此超出9个月的租金补助属因原告原因而扩大的损失，本院不予支持。此外，对于303房住户梁伙桂的房屋装修赔偿费用15358元，原告未对该房屋进行鉴定，也未提交其他该房屋装修因火灾受到损害的相关证据，故对该项赔偿本院亦不予支持。经计算，该部分合理损失总额为305769.1元，被告应向原告赔偿该款项的90%，即275192.19元。四、关于租金、电费及逾期付款违约金的问题。原告于2017年12月29日通知被告解除双方签订的租赁合同，但被告直至2018年3月19日将租赁房屋交还原告，原告要求被告按照约定的租金标准支付2017年5月至12月租金合法合理。由于涉案房屋起火的主要责任在被告方，故对其因火灾而拒付租金的抗辩不予采纳。被告迟延支付租金已构成违约，应承担相应违约责任。但原告主张每逾期一日按照当月租金的5%计算违约金显属过高，被告答辩不同意支付租金及违约金视为对违约金标准一并提出异议，故本院酌情调整违约金为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30%计算。关于电费问题，原告举证的电费发票及电力收费销货清单证明计费时间2017年3月3日至2017年11月3日、电表号05024906520064的这一用户因用电产生电费8357.12元，虽然载明地址为北站路18号-1，但××号与18号为一栋建筑，被告称庭后核实该电表是否为涉案租赁房屋的电表，如有异议在庭后一周内书面提出，但其后并未就此提出书面异议，视为其对该电表为涉案租赁房屋电表无异议。因上述电费发生的时段在双方租赁期限内，被告于2017年4月24日支付的款项也并非原告所主张的上述时段的电费，故对原告要求被告支付电费8357.12元的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会赔偿环境监测服务费、水路电路抢修工程款及房屋安全鉴定费损失75830.65元；二、被告广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会赔偿结构加固和相邻房屋的维修工程款338141.81元；三、被告广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会赔偿受损住户租房补助、财产损失赔偿及其他救助费用损失275192.19元；四、被告广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会支付2017年5月至2017年12月的租金185224元（按每月23153元计）及迟延给付上述租金的违约金（每月租金的违约金自当月第11日起计算，以同期应付而未付的租金数额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过上述应付租金为限）；五、被告广州市瑞隆物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会支付电费8357.12元；六、驳回原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16778.90元，由原告广州越秀发展集团有限公司工会委员会负担5555元，被告广州市瑞隆物业管理有限公司负担11223.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群审 判 员  李 博人民陪审员  丁乃娟二〇一九年九月二十三日书 记 员  梁 涛戚志滨