山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁09民终2515号上诉人（原审被告）：王红梅，女，1968年10月28日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘荣生，山东五岳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：翟德生，男，1968年9月17日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：刘荣生，山东五岳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李强，男，1962年6月29日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：吴向华，山东宇慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张国栋，男，1966年2月21日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚宪利，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。上诉人王红梅、翟德生、李强与被上诉人张国栋案外人执行异议之诉纠纷一案不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁09民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人翟德生及上诉人王红梅、翟德生的委托诉讼代理人刘荣生，上诉人李强及其委托诉讼代理人吴向华、被上诉人张国栋及其委托诉讼代理人毕俊斌、戚宪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王红梅、翟德生上诉请求：请求泰安市中级人民法院1、撤销（2016）鲁0902民初665号民事判决，并依法改判,判令驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：上诉人认为本案上诉人与被上诉人之间，房屋名为买卖，实为民间借贷。一审法院认定被上诉人对涉诉房屋享有实体权利时错误。首先，本案中，二上诉人借款金额为300万元，被上诉人按月息6%收取，一共扣息18万元，该利息为一个月的利息。原审被告实际打款282万元，有打款凭证予以认定（先扣息，符合民间交易常规）；其次，本案讼争房屋银行抵押权在先，未通知银行即进行房屋买卖违反法律规定。第三、被上诉人的“实际占有”，其实质是妨害执行，因其违反法律规定的行为而无效。被上诉人是人民法院查封之后才破门入住的，其行为不但无法证明其实际占有，反而证明其行为的违法性。第四、审理程序违法，本案是执行异议之诉，不是房屋确认之诉。综上，上诉人认为原判决认定事实不清、证据不足，且适用法律错误，请求上级人民法院撤销原判，并依法改判或发回重审。上诉人李强上诉请求：请求泰安市中级人民法院依法：1、撤销（2016）鲁0902民初665号民事判决，并依法改判,判令驳回原审原告的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、原判决对法律关系的认定错误，原判决在认定被上诉人对涉诉房屋是否享有实体权利时有明显错误（一）关于被上诉人与原审两被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同。本案中，原审被告借款金额为300万元，被上诉人按月息6%收取，一共扣息18万元，该利息为一个月的利息，并非判决书中认定的这是三个月的利息。原审被告实际打款282万元，有打款凭证予以认定（先扣息，符合民间交易常规）；签订房屋买卖合同作为借款的担保，也是民间借贷普遍采用的形式；从本案所涉房屋买卖合同的内容来看，完全符合民间借贷的担保特征——仅仅是借款的担保。既然双方已经商定房屋成交价为200万元，那么原审被告完全可以直接从200万中扣除82万元去偿还贷款，被上诉人在支付200万元购房款后又出借给原审被告82万元让其偿还贷款，这种舍近求远的做法显然不符合常理。而且，被上诉人也完全可以自己直接偿还贷款，然后办理房产过户手续，没有必要借钱给原审被告后承担额外的风险。至于原审被告没有原件这也是再正常不过的，作为一个着急借钱摆脱困境的人，完全依照出借人的要求签署合同且没有原件这非常正常，法院却按照借款合同上约定的一式几份来推定合同的真实性完全没有说服力。况且财富特公司是原审被告自己的公司，借款合同上用这个单位作为借款人在情理之中。虽然借款合同与买房合同约定的一个是200万一个是300万，但是实际上打款的数额是一致的。上诉人在原审时提交的财务账目是翟德生公司即财富特公司的成本的装订好的账目，是经过审计部门审计过的财务账目，不可能存在事后补办的可能性。该财务账目记载的财务费用为18万元，即被上诉人扣息18万元，这与记载的月息与实际打款数额282万元都是一致的，所有这些证据完全相符。另一方面，根据我国担保法第四十九条的规定，设立抵押的房屋如果发生物权变动，那么应当将该情况通知抵押权人——即本案中的银行，否则转让行为无效。到目前为止，被上诉人没有提交任何证据证明该房屋的转让通知了抵押权人，因此，被上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同只是借款的担保，而且也只能是不能对抗第三人的担保。那么根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”然而原审法院在缺乏足够证据支持的情况下对被上诉人的主张过分偏袒，没有考察当事人签订房屋买卖合同的真实意图，只关注被上诉人提交的证据而忽视原审被告和上诉人提交的大量证据，将民间借贷关系的本质认定为房屋买卖合同独立且合法有效。原审法院的这一做法，不仅没有依照上述司法解释、结合事实情况进行合理分析，而且对当事人真实交易意图的认定错误，更是对司法公平、公正的违背，也会极大地打击民间资本合法自由流通的积极性。本案中，被上诉人主张，其与两被告之间签订的房屋买卖合同真实有效，该主张也得到了原审法院的支持。但实际上，原审法院对该主张的确认是有重大错误的。首先，被上诉人与两被告之间并不存在真实的房屋买卖关系。本案中，被上诉人与两原审被告之间签订的房屋买卖合同并不是基于双方对涉案房屋买卖的合意达成的，而是为已经存在于双方之间的借款合同提供了一个担保。换言之，双方签订该合同名为房屋买卖，实为借贷担保，双方对涉案房屋并未达成实际上的买卖合意。这一做法在民间借贷实践中广泛存在，因此不能以本案中被上诉人出具了房屋买卖合同原件就认定其已经与对方达成了实际的房屋买卖合意。况且在签订房屋买卖合同后，原审被告收到82万元之后也还是规律性地偿还银行贷款，并没有一次性地清偿贷款，由此也可以看出，原审被告并没有出售涉案房屋的意思表示，该房屋买卖合同仅是民间借贷关系的担保，被上诉人与原审被告之间并不存在真实的房屋买卖关系。其次，若被上诉人坚持主张其与两被告之间除82万元之外并不存在民间借贷关系而只是单纯的房屋买卖关系，其也无法对上诉人所提交的各项证据作出合理解释。上诉人所提交的翟德生证言、记账凭证、借款合同均载明被上诉人出借给两被告300万元，月息6%，并在交付该笔款项之时预先扣除了18万元的利息，其实际打款为282万元。既然被告翟德生已经取得200万元的购房款，其不可能也没有必要再向被上诉人借款来清偿尚未付清的贷款。如果被上诉人坚持否认其与两被告之间存在借贷关系，那么其也应该承担举证责任，来对两被告以及上诉人所提交的借款合同、打款凭证、记账凭证作出说明和解释。否则，在上诉人与两被告均举证主张存在真实有效的借贷关系情况下，被上诉人仅凭房屋买卖合同无法对282万元作出合理解释，即该笔款项究竟是对借款人履行的给付借款的义务，还是支付给出卖方的购房款以及所谓用于偿还贷款的借款。再次，关于本案中的82万元借款。被上诉人主张，在签订房屋买卖合同后，因被告翟德生尚欠银行贷款未付清，故口头约定被上诉人出借给原审被告翟德生82万元，由其代为付清贷款。但在提出该主张后，被上诉人没有提交有力证据证明82万元是出借给原审被告让其偿还贷款，与之相反，该82万元就是原本被告翟德生所举借款协议复印件中的普通借款，与翟德生陈述的借款300万元、扣利息6%计共18万元以及翟德凤收到的282万元能够形成完整的证据链证实“借款300万元”这一事实存在。但原审法院并没有要求被上诉人对其主张的付款依据作出进一步说明，也没有要求其举出其他能够证明其主张的证据，仅凭其主张和房屋买卖合同就采纳了其诉讼请求，反而无视了原审被告和上诉人提交的大量优势证据，这显然是与证据盖然性原则相悖的。最后，即使按照原审法院的认定，原审被告和被上诉人之间存在真实的房屋买卖关系，那么依照上述推论，原审被告实际获得购房款110多万元，显然与法院评估价格以及实际市场价值极不相符，已经低于评估价格以及实际价值的70%，属于明显的不合理低价。在面对如此不合理的交易金额时，原审法院也没有要求被上诉人说明具体理由、出示相应证据，依然置原审被告、上诉人提交的盖然性证据于不顾，直接对该问题采取了忽略和回避的态度，不能不说是对司法公正和法律逻辑的无视。因此应当认为，本案中的房屋买卖合同只是借款合同的担保，违背了原审被告的真实意愿，并不属于合法有效的书面买卖合同。（二）关于被上诉人是否在法院查封前已经合法占有该房屋。首先，被上诉人与原审被告之间因存在民间借贷纠纷，故涉案房屋在2011年10月就已经被法院依法查封。而依照被上诉人的主张，其2011年4月29日签订完房屋买卖合同之后就从原审被告翟德生处拿到了房屋钥匙。对这一主张，被上诉人举出了水电费、物业费等一宗发票加以证实。但值得注意的是，其所提交的发票时间最早也在2012年8月，物业的催费记录最早也是2012年6月12日，而备注有“物业费和水电费为2013年1月-2013年12月，交款人张国栋”的发票上所注明的也是“证明张国栋2013年3月入住309-1”。那么由此可以得出如下结论，即上述证据只能证明被上诉人张国栋最早是在2012年入住。但涉案房屋如上所言，在2011年10月就已经被依法查封，再加上被上诉人没有其他证据可以证明其在签订房屋买卖合同之后取得房屋钥匙，因此应当认为，在涉案房屋被法院查封之前，被上诉人并未占有该不动产。其次，被上诉人所主张的对涉案房产的占有并不是合法占有。实际占有的合法性应以双方平等、自愿、意思表示一致为基础和前提。合法占有，应首先强调买卖双方交付的合法性，不应忽略买卖双方交付合意的善意，即占有方的占有以主观不具有恶意、客观发生在出卖方自愿交付房屋之后为要件，而非未经出卖方同意强行破门而入的占有。在本案中，除被上诉人单方陈述外，被上诉人没有任何证据可以证明原审被告自愿交付了房屋，也就无法证明被上诉人是合法占有。换言之，若被上诉人主张的其于签订房屋买卖合同后取得房屋钥匙并更换门锁这一事项成立，又怎么会发生2012年10月代翟德生保管房屋的石某持原来的钥匙带领拍卖人员进入涉案房屋？另外，报警记录也可说明，被上诉人对房屋的占有并未征得原审被告翟德生的同意和认可，是在法院查封之后的擅自强行入住。再次，原审法院的判决认为，因被上诉人提交了物业费等发票，故认定被上诉人在签订合同后已经能够对房屋进行实际支配，但上诉人认为这一观点也是不合逻辑的。第一，如前所述，被上诉人所提交的发票时间与签订合同时间、法院依法查封时间相比，虽然确实是在签订房屋买卖合同时间之后，但也显然是比法院查封时间要晚，那么至少在签订合同之后到法院查封之前这一段时间，被上诉人无法证明其已经实际占有、实际支配该房屋；第二，仅凭物业费、水电费发票就认定被上诉人能够实际支配涉案房屋也是不符合逻辑规律的。这显然是不可能、也是不符合生活常识的，况且交款发票好多都是翟德生欠费后被上诉人事后补交的，法院仅凭缴费发票来证实没有说服力。因此，被上诉人对涉案房屋的所谓“占有”，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要件。（三）关于是否因被上诉人原因未办理房屋过户登记。如果按照原审法院的思路，认定被上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同不违背出卖人和买受人的真实自由意思表示而真实有效，那么以此为基础，上诉人认为就该合同来看，被上诉人至少在以下两个方面存在明显过错：1被上诉人没有积极催促原审被告偿还银行贷款。被上诉人主张，其将82万元出借给原审被告是让其代为清偿银行贷款。但在被上诉人出借之后，其没有积极地履行要求原审被告一次性清偿贷款的义务，而是一直对房屋的过户问题不闻不问。银行的流水清单可以说明，原审被告在收到82万元之后，还是按照之前与银行签订的协议定期偿还贷款，毫无一次性清偿的意思表示。那么，按照被上诉人的主张以及原审法院的认定，如果该房屋买卖合同真实有效，原审被告没有一次性清偿贷款的行为明显属于怠于履行合同义务，被上诉人作为房屋的买受方，也没有积极催促原审被告清偿贷款、从而实现其尽快办理房屋过户登记的意图，没有对原审被告的行为采取措施以促进及时清偿贷款和办理过户、减少由此带来的各项损失，原审法院却只认定房屋未过户是由原审被告承担全部责任，对被上诉人的怠于履行权利却未加以认定，这一做法完全是对被上诉人的偏袒和对原审被告、上诉人的不公。2、被上诉人明知涉案房屋被抵押给银行并签订合同后，并未就物权变动相关事项通知抵押权人——银行。根据合同的签订过程以及庭审过程中被上诉人与原审被告的陈述来看，被上诉人对该房屋已经抵押给银行并还有八十余万元贷款尚未还清这一情况知情且认可，但在签订合同之后，如上所言并未积极催促原审被告清偿贷款，而且也未及时将房屋买卖的事项通知银行。具体来说，按照原审法院的思路，签订房屋买卖合同后，原审被告并未一次性清偿贷款的行为属于明显地违约，在原审被告如此怠于履行义务的情况下，被上诉人却并未采取任何措施催促其清偿贷款，也没有将涉案房屋物权变动的相关事项通知银行，以求征得银行同意从而帮助完成最终的房屋过户。换言之，既然原审被告的违约行为已经开始给被上诉人带来损失，被上诉人作为一个理性社会人，则应当尽快采取措施减少对方的违约行为给自己带来的损失，至少应该一方面敦促原审被告履行义务，另一方面就此房屋的事项积极与银行方面沟通。但显然，被上诉人在签订合同、将相应款项打款给原审被告后，就对此事表现出毫不关心的态度，既不催促原审被告，也不将此事通知银行。而且自2011年签订房屋买卖合同开始，直到2013年涉案房屋正式通过法院委托拍卖行进行拍卖并流拍后，被上诉人才提出执行异议。若如原审法院所认定该房屋没有办理过户不是被上诉人个人原因所致，被上诉人为什么在接近两年的时间里对该房屋的查封及拍卖毫不阻拦、毫无异议，也不通知银行以征得银行同意办理物权变动手续，这属于明显的过错。因此，上诉人认为，就该房屋没有办理过户这一问题，被上诉人有明显的放任和过错，并未采取积极行为促进合同的履行和完成，这一点显然也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要求。综上，上诉人认为原判决认定事实不清、证据不足，且适用法律错误，请求上级人民法院撤销原判，并依法改判或发回重审。补充意见：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案一审首先应当审查被上诉人是否已在不动产登记簿上进行登记，以确定被上诉人是否系上述第二十四条规定的权利人，但整个审理过程中，被上诉人并未提交相关证据，一审庭审始终围绕涉案房屋的归属问题及确权之诉，但并未查明被上诉人是否符合上述有关权利人的相关事实。为此，一审判决缺乏证据支持。被上诉人针对上诉人李强、王红梅、翟德生的上诉请求答辩称：一、被上诉人与王红梅、翟德生签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。一审法院认定存在房屋买卖合同关系事实清楚，证据充分。1、2011年4月29日，王红梅、翟德生自愿将涉案房屋卖给被上诉人所有，双方经协商特此签订《房屋买卖合同》，合同就房屋状况、房屋登记所有权人、房屋坐落、产别、幢号、房号、建筑结构、建筑面积、用途、土地使用权取得方式、房屋交易价格、支付方式、房屋交付期限、产权纠纷责任的承担、违约责任、房屋过户及房屋现状还有贷款由出卖人归还等等进行了明确约定，符合房屋买卖合同的法律特征。2、被上诉人依约支付购房款200万元，并支付至王红梅、翟德生指定的翟德凤农行卡账户，签订合同并收到购房款后王红梅、翟德生将房屋钥匙交付被上诉人，房屋买卖合同真实且已实际履行。3、上诉人上诉称双方实际是借贷关系，借款金额300万元，扣息后为282万元与事实不符。首先，双方不存在300万或者282万的借贷关系，房屋买卖合同中约定的购房款200万元，系双方在平等协商的基础上确定的合理价格，没有违反法律强制性规定。如实为借贷，那么房屋买卖合同约定的购房款应为300万元或者282万元，而不是合同约定的200万元，另82万元借款在合同中也单独约定为涉案房屋尚欠银行按揭贷款80多万，由出卖人归还。如此清晰的区分购房款以及借款恰恰能够体现双方当时房屋买卖的真实意思表示。其次，从双方证据上看，被上诉人的证据证实了王红梅、翟德生自愿将涉案房屋卖给被上诉人、其夫妻两人在房屋买卖合同上自愿签字，并按照合同约定收取了购房款。相反，上诉人提交的证据无论是形式上还是证明内容上均不能证实其主张，形式上仅仅是可能随意制作的复印件，依法不能作为定案的依据，内容上与事实，与上诉人自己的主张均自相矛盾，两份复印件在借款主体、借款利息方面约定根本不一致。因此，上诉人上诉称双方存在借贷关系主张不能成立。二、一审法院认定被上诉人在法院查封前已合法占有涉案房屋事实清楚、证据充分。首先，被上诉人张国栋提交的房屋买卖合同及打款记录证实其与上诉人王红梅、翟德生签订了房屋买卖合同并按照合同约定履行了全额付款的义务。自2011年6月初从王红梅、翟德生处取得了涉案房屋的钥匙，并于2013年年初左右实际入住。房屋是否交付应以是否能够对房屋实施支配为判断标准，本案中被上诉人在涉案房屋所在小区另有房屋居住，不具有实际入住涉案房屋的客观需要，故应以取得涉案房屋钥匙时间为交付房屋时间。其次，上诉人诉称被上诉人占有并非合法占有的理由不能成立，上诉人在与卖房人签订房屋买卖合同并支付购房款后占有房屋当然是合法占有。再次，从证据上看，被上诉人提交的水电费、天然气费、物业费等发票及被上诉人占有使用涉案房屋的事实，完全可以证实被上诉人早已实际占有支配涉案房产。相反，上诉人不仅未能提供有效的反证，其提交的报警记录反而恰恰可以体现被上诉人对涉案房屋的占有，否则如被上诉人未占有，那第三人就会强行非法占有了，就不会存在报警的事实了。三、一审法院认定未办理涉案房屋过户登记非因被上诉人自身原因事实清楚正确。1、涉案房屋办理了按揭贷款，合同明确约定贷款由王红梅、翟德生负责偿还，且被上诉人另行出借其82万元用于偿还贷款，说明房屋买卖时，双方就过户问题达成了一致，被上诉人采取了积极行动促使过户。现涉案房屋未过户系因翟德生、王红梅在与被上诉人签订房屋买卖合同后未及时归还剩余贷款以及本案中的查封导致现在无法办理过户，故此，未办理过户登记非因被上诉人自身原因。2、上诉人上诉称被上诉人没有积极催促王红梅、翟德生偿还贷款，也没有就物权变动相关事项通知银行与事实不符，事实上被上诉人不仅向银行了解了贷款未还情况，一直催促王红梅、翟德生还款，而且还另行直接借给了其82万用于还款。退一步讲，上述两点理由即使是事实，这两个理由也不能归结于是被上诉人的原因致使未办理过户登记，因为，偿还银行贷款是借款人王红梅、翟德生的义务，被上诉人没有该义务，未通知银行也不是未能过户的原因。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。张国栋向一审法院起诉请求：要求判令解除对国华经典小区309#-1号房屋的查封，并停止执行，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原审审理查明：被告王红梅、翟德生系夫妻关系。被告王红梅于2005年12月31日购买位于泰安市泰山区国华经典小区309#-1号的房屋（即涉案房屋）一套，房产证号为泰房权证泰字第××号，价格为1653895元。2006年3月23日被告翟德生、王红梅就涉案房屋与中国工商银行股份有限公司泰安分行签订个人购房借款合同，以涉案房屋进行抵押借款，2008年8月28日，中国工商银行股份有限公司泰安分行取得涉案房产的他项权证。被告李强于2011年10月28日以王红梅、翟德生为被告向本院提起民间借贷纠纷之诉，案号（2011）泰山民初字第3330号。本院于当日对涉案房屋采取了财产保全措施，2012年5月9日该案调解结案。2012年6月6日李强向本院申请强制执行，案号为2012泰山执字第921号，该案对涉案房产进行了查封。在执行过程中，原告张国栋提出执行异议，本院以（2013）泰山执异字第22号民事裁定书裁定驳回张国栋的异议请求。2013年8月20日张国栋向本院提起案外人执行异议之诉。原告为证实其主张提交了以下证据：1、2011年4月29日张国栋（乙方）与王红梅、翟德生（甲方）签订的房屋买卖合同一份，该合同约定乙方向甲方购买涉案房屋，房屋价格为200万元，乙方在2011年4月29日前一次性付清，付款方式为将款项打入指定的翟德凤农行账户；甲方于2011年5月30日将涉案房屋交付给乙方；涉案房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；因该房屋由甲方按揭贷款购买，还欠银行80余万元未还，此贷款由甲方归还。原告主张该证据可证实被告王红梅、翟德生以总价200万元的价格将本案诉争房屋出售给原告，双方约定对于该房产所欠银行贷款80余万元由被告偿还，资金来源由原告出借给两被告。被告李强对该证据的真实性、合法性均有异议，认为买房合同不是双方的真实意思表示，被告翟德生与原告名为买卖，实为借贷，称原告出借给翟德生300万元，但当时根据月息6%扣息18万元，实际打款282万元，与翟德生手中持有的借款合同是相一致的，且合同虽约定借款由翟德生偿还，但无约定80万元由原告出借给翟德生，所以原告的陈述不属实，房款翟德生已收200万元，不可能再借80万元偿还贷款，房价明显与市场价不符，是不真实的。被告翟德生、王红梅对该证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为当时该合同是为借款做的抵押担保，原告的该证据无法证实82万元借给的被告翟德生，该证据约定的房屋买卖的行为是无效的，因为有银行按揭存在，银行是他项权利人，即便是真实的房屋买卖，也是无效的，该合同无法证实已经履行。2、银行打款凭证三份，2011年4月29日，原告分三次向指定的翟德凤的农行账户中分别打款100万元、100万元、82万元，共计282万元。原告主张已向被告支付房款200万元、借款82万元。对此，被告李强认为被告翟德生、王红梅与原告名为买卖，实为借贷，房款翟德生已收200万元，不可能再借80万元偿还贷款。被告翟德生、王红梅认为，房屋买卖合同是对借款做的抵押担保，原告出借给翟德生300万元，但当时根据月息6%扣息18万元，实际打款282万元，与翟德生手中持有的借款合同是相一致的，另合同虽约定借款由翟德生偿还，但无约定80万元由原告出借给翟德生，所以原告的陈述不属实，房款翟德生已收200万元，不可能再借80万元偿还贷款，房价明显与市场价不符，是不真实的。3、水电费、物业费等发票一宗，用以证实涉案房屋由原告实际占有使用。该宗单据中，有水费发票四张，其中三张交纳于2013年5月2日，所属时间分别为2012年8月、2012年10月、2013年2月，另有一张交纳于2013年7月23日，所属时间为2013年6月；天然气发票一张，交纳于2013年5月2日，所属时间为2013年4月；电费发票8张，其中开票日期分别为2012年9月29日、2012年11月29日、2013年1月29日、2013年3月30日的四张发票上均备注有“打不通，没人”等含义的手写文字；另有物业费2012年催费记录三条及物业费发票一张，催费记录记载了6月12日、11月9日、11月14日的三次催费记录，物业费发票开票日期为2014年2月14日，交费内容为物业费、水电费，备注内容为“物业费和水电费为2013年1月-2013年12月。交款人：张国栋”，该发票背面备注“证明张国栋2013年3月入住309-1”，并加盖有“山东国华物业管理有限公司泰安分公司（以下简称国华物业）”印章。被告李强质证认为上述票据缴款人是王红梅，不能证实原告主张。被告翟德生、王红梅质证认为上述款项均发生于法院查封后，是原告代王红梅缴纳的。被告李强主张原告与王红梅、翟德生系民间借贷关系。为证明该主张，其提交以下证据：1、（2014）泰岱宗证民字第260号公证书一份。在该公证书中，翟德生述称：其于2011年3、4月份向原告借款300万元，约定利息6%，原告预扣利息18万元，实际打入翟德生会计翟德凤账户中的金额为282万元。当时原告提出按照民间借贷的惯例，要求翟德生签署虚假的房屋买卖合同，以涉案房屋作为借款的担保。借款后，翟德生陆续归还原告80余万元，其中主要通过翟德凤的账户向原告打款，另外，原告因欠王胜才借款，指示翟德生向王胜才的账户打款26万元。涉案房屋在拍卖过程中，原告于2013年4月30日强行入住涉案房屋，为此翟德生报警。2、银行打款凭证、记账凭证一宗、借条一份（均系复印件）。被告李强主张上述凭证来源于被告翟德生的财务账本，可证实原告与被告翟德生系借款关系。借条复印件载明“今借到张国栋现金人民币300万元整，期限一个月”，借条右方空白处标注“6%未打利息条子”。原告质证认为在被告翟德生的公司的会计记账凭证中显示是向原告借款，该借款即使是真实的，也是发生在原告与公司之间，但公司的名称是什么，在凭证是如何记载的该借款，在该证据中无法看出，凭证记载金额与房屋买卖合同约定的房款及借款数额不能吻合，因此，该证据不能证实被告的主张。被告翟德生、王红梅对该证据无异议。3、2012年12月份涉案房产评估报告复印件一份，证实该房产曾经泰山区法院委托评估，价格为326万元，原告属于低价购买。从该报告中的房间照片可以看出原告没有占有该房产。原告质证认为评估时间是2012年12月份，与原被告之间交易的时间相差1年零8个月，在该期间是房价波动上涨最严重的时期，房价上涨是正常的，被告的主张缺乏说服力，再者，以原告与被告翟德生、王红梅之间的关系，即使该房价略低于市价也是正常的。被告翟德生、王红梅对该证据无异议。4、报警证明复印件一份。迎胜派出所出具的报警证明载明“报警人自称翟德生位于国华经典小区309的房产被张国栋强行入住，双方发生争执”，接出警记录报警人为李强，警情内容为“309房主欠钱，两个债主抢房”。对此，被告李强陈述本案原告未经翟德生的同意，擅自占有涉案房屋，特别是该案是在法院执行过程中，原告强行入住，造成所谓的合法占有的事实，阻挠法院的正常执行。主观上明显具有恶意，客观上也不合法，故本案原告既没有支付相应的对价，也不是合法占有、无过错，不适于最高院关于人民法院民事执行中查封、抵押、冻结财产的规定第17条的规定。原告主张涉案房屋钥匙已经交付原告，原告已经取得占用权利。被告翟德生、王红梅对该证据无异议。被告翟德生、王红梅主张其与原告之间系民间借贷关系。为证明该主张，其提交以下证据：1、借款合同复印件一份，原告为甲方出借人，被告翟德生、王红梅为丙方借款人，泰安财富特担保有限公司为乙方借款人单位。合同约定：借款用途为周转；借款金额300万元（借款人打入翟徳凤农行卡282万元收现金18万元）；在合同规定的借款期限内，月利为3%，借款按实际使用天数支付利息，借款方如不按期归还款，逾期部分按双方约定的利息双倍加收罚息，利息支付方式为按月支付。借款期限自2011年4月29日起至2011年5月28日止，按本合同规定的利息偿还借款利息。乙丙双方为共同借款主体，承担相同的还款义务；乙丙方借款由国华经典309-1王红梅住宅为该笔借款提供连带责任保证，保证合同另行签订；本合同一式2份，甲乙丙和担保方各执一份。合同还约定了其他事项。原告主张该证据系复印件，不予认可。2、涉案房产银行贷款按揭记录复印件一份，证实截至2011年4月份被告翟德生、王红梅涉案房屋贷款余额为872666.87元，并非原告所称的82万元。原告张国栋质证认为该房屋所欠贷款本息具体数额原告当时并不十分清晰，因此才按二、三被告的要求借给其82万元，双方在合同中甚至没有写明贷款的具体数额，只是以80多万进行代替，因此说明双方之间的密切程度。被告李强质证认为通过记录可看出，被告翟德生、王红梅还款到2012年5月份，自卖房协议签署后，翟德生正常还款一年，由此可见，被告翟德生、王红梅没有卖房的意思表示，与原告主张的的翟德生82万元借款是为了还房贷，但收到款后房贷仍未偿还，致使合同约定的过户时间到达后仍无法过户，与这一陈述相矛盾。3、（2014）泰山商初字第62号民事判决书一份，证实被告翟德生、王红梅逾期偿还涉案房屋的按揭贷款，中国工商银行股份有限公司泰安分行一直在向被告翟德生、王红梅主张权利。原告张国栋、被告李强对该证据均无异议。庭审中，原告陈述签订房屋买卖合同时,被告翟德生将涉案房屋钥匙交付原告，自2013年开始原告在涉案房屋居住。被告翟德生陈述没有交付钥匙，称其在涉案房屋中居住到2012年7、8月份。三被告均认可涉案房屋现由原告居住。以上事实有房屋买卖合同一份、打款凭证三份、房产证一份、（2013）泰山执异字第22号民事裁定书一份、水、电、气、物业费发票一组、公证书一份、会计凭证复印件一组、涉案房屋评估报告复印件一份、报警证明一份、借款合同复印件一份、银行按揭记录一组、（2014）泰山商初字第62号民事判决书一份及庭审笔录等在卷予以证实。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自已享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案系案外人执行异议之诉，其争议焦点为张国栋是否对涉案房产享有实体权利，该实体权利能否阻止强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的诉讼。一、张国栋与王红梅、翟德生是否存在房屋买卖合同关系。本案中，张国栋提交了其与王红梅、翟德生签订的房屋买卖合同原件、交纳房款的支付凭证，且主张签订房屋买卖合同时被告翟德生向原告交付了涉案房屋的钥匙，三被告主张涉案合同名为房屋买卖，实为借贷担保合同，并提交了相应的借条、借款合同复印件。首先，若名为房屋买卖，实为借贷担保合同，则一般有独立的房屋买卖合同和借款合同，原告提交了房屋买卖合同，两被告并未提交任何借款合同的原件，被告李强提交的借条、被告翟德生、王红梅提交的借款合同均系复印件，不能作为认定双方是否存在借贷关系的依据，且被告翟德生、王红梅提交的借款合同复印件中载明“本合同一式2份，甲乙丙和担保方各执1份”，被告王红梅、翟德生无法提供借款合同原件的理由本院不予认可；其次，被告李强提交的来源于被告翟德生处的借条复印件中，借款主体为张国栋、翟德生、王红梅，利息约定6%，被告翟德生提交的借款合同复印件中，出借人为张国栋，借款人单位为泰安市财富特担保有限公司，借款人为翟德生、王红梅；借款利息为3%，两份合同在主体、利息方面约定不一致，本案不予认可；再次，若名为房屋买卖，实为借贷担保，房屋买卖合同中约定的房价，一般应与借贷数额一致，房屋买卖合同中约定的房价是200万元，而借款合同中约定的借款数额为300万元，两份合同的数额不一致与常理不符，且房屋买卖合同中明确注明“因该房屋由甲方按揭贷款购买，尚欠银行80多万元未还，此贷款由甲方归还”，标注此项与一般的借贷担保不符；另外，三被告一直主张原告与被告翟德生、王红梅存在300万元的借贷关系，并约定月息6%，扣息3个月共18万元，所以原告共向被告翟德生打款282万元，但被告翟德生、王红梅提交的借款合同复印件中明确约定借款期限一个月，借款期限内月利率为3%，该约定与三被告陈述不符，且借款合同和借条中均约定借款期限为一个月，打款当日提前扣除3个月的利息也与合同约定不符。因此对三被告主张的名为房屋买卖实为民间借贷的辩称理由本院不予采纳，应当认定原被告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示。二、原告是否占有涉案房产。原告主张其于2011年6月初从王红梅、翟德生处取得了涉案房屋的钥匙，并于2013年入住。被告李强、翟德生、王红梅不予认可。被告李强提交迎胜派出所的出警记录，主张该记录可证实原告系强行入住涉案房屋，并非合法占有，原告提交了涉案房屋2012年-2014年的水电气等费用记录，主张其已实际合法占有涉案房屋。被告翟德生、王红梅未提交相应证据证实其主张。迎胜派出所出具的报警证明载明“报警人自称翟德生位于国华经典小区309的房产被张国栋强行入住，双方发生争执”，接出警记录报警人为李强，警情内容为“309房主欠钱，两个债主抢房”。报警记录是对报警情况的记载并非公安机关调查后确定的事实，且该证据也未能显示房屋实际占有情况。被告王红梅、翟德生陈述未将钥匙交付张国栋，主张其在涉案房屋居住到2012年7、8月份，但未能提交交纳水电费等生活必需支出费用的发票，也无其他证据证实其签订售房合同后仍占有涉案房屋，这与房屋居住客观实际不符。房屋是否交付，应以是否能对房屋实际支配为判断标准，原告本身即在涉案房屋所在小区拥有住宅并居住，并不具备入住房屋的客观需要，结合签订合同后被告翟德生搬离了涉案房屋，原告提交了水电费、天然气费、物业费等发票，可证实签订合同后原告已能对房屋进行实际支配。原告已举证证明其已实际占有支配涉案房产，三被告虽不认可，但未提供证据予以反驳，综合上述分析，可认定原告已占有了涉案房产。三、是否因张国栋自身原因未办理过户手续。2011年4月29日张国栋与王红梅、翟德生签订的房屋买卖合同中约定了涉案房屋的房屋按揭贷款由王红梅、翟德生负责偿还，且原告另行出借给王红梅、翟德生82万元用于偿还按揭贷款，说明原告签订合同时已经尽到合理注意义务并采取积极行为促使王红梅、翟德生清偿贷款、解除抵押以办理涉案房产过户，现因涉案房产未解除抵押致使未能办理过户，并非因原告个人原因所致。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、在2012泰山执字第921号执行案件中停止执行位于泰安市泰山区国华经典小区309#-1号（房产证号为泰房权证泰字第××号）房屋。二、解除2012泰山执字第921号执行案件中对泰安市泰山区国华经典小区309#-1号（房产证号为泰房权证泰字第××号）房屋的查封。案件受理费1000元由被告李强、王红梅、翟德生负担。二审审理中，上诉人王红梅、翟德生未提交新的证据。上诉人李强提交本案原审二审时石某的作证笔录。证明被上诉人是于2013年通过砸开涉案房屋的门强行入住，证明被上诉人并非合法入住，且在法院查封前没有合法占有涉案房产，人民法院查封是在2011年10月份，不符合最高院关于执行异议与复议案件若干规定第28条的规定。被上诉人质证称：1、上诉人提交的该证据不能作为上诉人提交的新证据，该材料是本案原二审中的庭审笔录的一部分，上诉人作为自己的证据提交显然没有依据。2、证人石某的证人证言不具有可信性，本案在原二审过程中证人、两上诉人及被上诉人之间发生过激烈的冲突，至今仍有行政或刑事案件未结，在此情况下，证人石某的证言缺乏客观性，也与两上诉人存在利害关系，因此请求法庭对该材料不予认定。上诉人王红梅、翟德生对上诉人李强提交的证据称：没有异议，石某和翟德生是朋友关系，在该事件发生之前，翟德生委托石某照看房子。被上诉人无新证据提交。二审庭审中上诉人翟德生陈述未能提供借款合同原件的原因是被上诉人没有给其原件。被上诉人称因为借款的事实不存在，所以不存在所谓的借款合同原件。各方对支付282万元的款项均无异议。2011年4月29日王红梅、翟德生与张国栋签订房屋买卖合同涉案房产价格200万元。2011年10月27日王红梅、翟德生与李强签订房屋买卖合同涉案房产价格257.3334万元，李强在在签订该购房协议时候不知道事先王红梅、翟德生已经与张国栋签订房屋买卖合同。上诉人翟德生称，在收到张国栋的282万元款项后偿还过银行贷款，但没有一次性还清。被上诉人陈述：从签订合同之日起接手房屋，接手房屋后仍同意由上诉人翟德生继续居住使用，2013年年初发现上诉人已不在该房内居住，用上诉人留下的钥匙进入房间后换锁并实际居住。本院经二审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。认定本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的诉讼，系案外人执行异议之诉，其争议焦点为张国栋是否对涉案房产享有实体权利，该实体权利能否阻止强制执行正确，本院依法予以支持。原审法院依据被上诉人张国栋提交的其与王红梅、翟德生签订的房屋买卖合同原件、交纳房款的支付凭证和其主张签订房屋买卖合同时翟德生向其交付了涉案房屋的钥匙，认定张国栋与王红梅、翟德生签订房屋买卖合同是双方真实意思表示并无不当，本院依法予以支持。原审法院因上诉人提交的借条、借款合同均为复印件，借款合同和房屋买卖合同在主体、金额、利息方面约定不一致，对三上诉人主张的名为房屋买卖实为民间借贷的理由不予采纳并无不当，本院依法予以支持。原审法院结合签订合同后翟德生搬离了涉案房屋，张国栋提交了水电费、天然气费、物业费等发票，认定签订合同后张国栋已能对房屋进行实际支配，已占有了涉案房产并无不当，本院依法予以支持。原审法院依据2011年4月29日张国栋与王红梅、翟德生签订的房屋买卖合同中约定了涉案房屋的房屋按揭贷款由王红梅、翟德生负责偿还，且张国栋另行出借给王红梅、翟德生82万元用于偿还按揭贷款，认定张国栋签订合同时已经尽到合理注意义务并采取积极行为促使王红梅、翟德生清偿贷款、解除抵押以办理涉案房产过户，涉案房产未解除抵押致使未能办理过户，并非张国栋个人原因所致并无不当，本院依法予以支持。上诉人的上诉理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。由于根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，人民法院只就执行标的是否停止执行作出判断，而不针对具体的执行措施进行处理，在人民法院作出对执行标的停止执行的判决后，在该执行标的上的执行措施应依据生效的判决结果按法定程序，由执行部门予以处理。故对于被上诉人张国栋要求判令解除对国华经典小区309#-1号房屋查封的请求本院不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回;原审判决正确的部分予以支持，无法律依据的判决部分本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初665号民事判决第一项及案件受理费部分；二、撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初665号民事判决第二项;三、驳回张国栋的其他诉讼请求。二审案件受理费1000元，由上诉人王红梅、翟德生负担500元，上诉人李强负担500元。本判决为终审判决。审判长  张广乾审判员  吕学东审判员  于永刚二〇一六年十二月二十二日书记员  李丹丹