广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初20277号原告：东莞市禾润房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市寮步镇香市路****。法定代表人：周政委。委托代理人：屈青红，女，1977年5月24日出生，汉族，身份证住址为广东省广州市越秀区，系原告员工。委托代理人：毛丽，女，1996年8月13日出生，汉族，身份证住址为湖南省平江县，系原告员工。被告：邱朝阳，男，1976年12月6日出生，汉族，身份证住址为湖北省罗田县，委托代理人：王超，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：张俊武，湖北巴源律师事务所律师。原告东莞市禾润房地产开发有限公司诉被告邱朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人屈青红、毛丽，被告的委托代理人王超、张俊武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，双方于2018年3月31日签订了《物业租赁合同》，由被告向原告租用了位于东莞市寮步镇××花园××商业楼××至××号商铺，合同期限为2018年4月10日至2026年4月9日。原、被告双方在协议中明确约定了：2018年7月10日至2019年4月9日每月租费为49958元（该费用不含物业管理费、公摊水费、电费、经营性运动场地使用费、经营性酒店使用费和停车场使用费等需另行收费的项目费用），租赁期内，被告于每月10日前支付当月租费以及按其使用的水电费数额支付上月水电费（第九条）。被告若逾期支付租金及水电费，原告有权按每天0.5%的标准支付逾期违约金（第十条）。拖欠租费逾期超过30天以上的，或逾期支付水电费或其他费用超过15天的，原告有权单方解除双方签订的《物业租赁合同》，并可要求被告按非免租期标准补足免租期减免的租费，可不予返还被告已付的租赁保证金等保证金，还有权要求被告支付相当于二个月租费的违约金（第三十八条）。租赁期满或租赁关系解除时，一切固定在房屋结构或墙体、天花、地面、、地面柱面、门面的装修归原告所有（第三十二条）。双方签署上述合同后，原告依约交付商铺给被告并履行了物业管理等其他义务，但被告在2018年7月之后却未能依约缴付租金、管理费、水电费，分摊电费等，期间原告一直通过多种方式催收，未果。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、原告与被告之间的东莞市寮步镇××花园××商业楼××至××号商铺的租赁合同法律关系于起诉之日已经解除；二、被告支付原告租费599496元（暂从2018年4月至2019年4月，实际到合同解除之日截止），上述欠费的违约金553148.46元（暂计算至2019年4月26日，具体到实际履行之日截止）；违约金均以应付费用为本金按0.5%/天自拖欠之日至全部付清之日止；三、被告已缴纳的租赁保证金99916元不予返还，并支付相当于二个月租费的违约金99916元；四、被告承担本案的全部诉讼费、公告费以及财产保全费等费用。被告辩称，一、被告确认双方合同解除，实际时间是被告收到解除租赁合同通知书之日起即2019年1月8日。原告的租金计算方式有误，根据合同约定，2018年4月10日至2018年8月9日为装修期，所以租金的起止结算为2018年8月10日到2019年1月8日。同时违约金计算方式应按每月实际拖欠租金分月计算，非按原告诉请。二、违约责任上，在合同履行过程中是原告违约在先，原告在被告装修期间多次停水停电导致被告经济损失，且该合同为原告提供的格式条款合同，租赁合同中就被告违约时的责任有按租金总额每日5‰计算违约金，没收保证金，同时需要向原告支付两个月租金的违约金，明显加重被告责任，应当无效。原告以被告逾期支付租金提出解除合同，并诉请租赁保证金及支付违约金，还要求逾期支付租金的违约金，租赁保证金和两个违约金在功能上重叠，如果将三种方式同时进行是加重处罚，赔偿额过分高于原告损失，对被告明显不公，因此法院应择一适用。三、被告于2018年4月8日和2018年5月4日累计向原告支付两押一租款项149874元，应当在租金中予以抵扣。四、根据原告2019年1月6日向被告发出的解除租赁通知书中明确提到“根据合同38条我司决定收回该物业，解除租赁合同，没收保证金”，根据合同第32条规定，一切装修归原告无偿取得，2019年1月8日之后产生的费用，属于扩大损失，应由原告自行承担。此外，租赁合同签订后，造成停工有原告的一定原因，被告的装修已经完工的部分有利用价值，希望原告予以考虑。被告不是案涉租赁合同实际租赁人，只是合同签订人。综上，恳请法院依法驳回原告不合理诉请。经审理查明，2018年3月30日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订一份《物业租赁合同》及补充协议，约定：甲方将位于东莞市寮步镇××花园××商业楼××至××号商铺出租给乙方使用；租赁期限8年，从2018年4月10日起至2026年4月9日止；2018年7月10日至2021年4月9日每月租金为49958元，其中2018年4月10日至2018年7月9日为装修期，装修期的租金按合同约定的租金标准执行；乙方在签订合同时应向甲方支付租赁保证金99916元，租赁期满后甲方将无息退还保证金给乙方；乙方须于每月10日前支付当月租金，逾期支付租费的，应按所欠租费总额以每日5‰标准支付违约金；租赁期满或租赁关系被解除时，一切固定在房屋结构或墙体、天花、地面、、地面柱面、门面的装修，一律归甲方无偿取得，乙方不得进行破坏和拆卸；乙方逾期支付租费及其违约金、其他费用及其违约金超过60天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电供应并单方解除《物业租赁合同》，收回物业重新出租，甲方单方面解除合同，乙方应按非装修期标准向甲方补足装修期减免的租费，甲方及物业管理公司除不予返还乙方支付的租赁保证金外，还有权要求乙方支付相当于当期2个月租费的违约金。合同还就双方其他权利义务进行了约定。原、被告确认，被告在合同签订后支付了保证金99916元及一个月租金49958元，原告于2018年4月10日交付案涉房屋给被告使用，后被告没有缴纳租金，原告于2019年1月6日出具《解除物业租赁合同通知书》，被告于2019年1月8日收到该解除通知书。原告主张被告拖欠租金的行为已构成违约，因此原告要求没收租赁保证金，并明确要求被告支付自2018年5月10日起至案涉租赁合同实际解除之日止拖欠的租金，原告还表示截至庭审时双方尚未解除合同，因被告在原告发出解除合同通知之后表示继续租。庭审中，原告明确仅要求被告以每月所欠租金49958元为基数，按照每日5‰标准自拖欠租金的当月11日起计算至实际清偿之日止的违约金，放弃其第三项诉请中要求被告支付相当于两个月租金的违约金99916元，以及放弃第四项诉请中的公告费及财产保全费。被告则主张案涉租赁合同于被告收到原告发出的解除合同通知之日即2019年1月8日解除，而2018年4月10日至7月9日系装修期间属于免租期，因此租金应自2018年7月10日起算至2019年1月8日。另，被告主张原告在其装修期间停止水电供应，造成被告损失，原告属于违约，但没有相应证据证明。被告提供案外人李思进、朱厚刚与广鸿集团于2018年4月4日签订的《沐足合作协议》，主张被告并非是案涉租赁合同的实际租赁人，李思进、朱厚刚及徐传富（协议上没有显示）才是实际承租人，被告只是案涉租赁合同的签约代表，且李思进在案涉租赁合同所附的图纸上有签名确认。另查，根据原告提供的产权证明显示，东莞市寮步镇××花园××商业楼××至××号商铺的所有权人为原告。以上事实，有原告提交的《物业租赁合同》、补充协议、图纸、缴费通知书、《解除物业租赁合同通知书》、快递查询详情单、房产证，被告提供的《沐足合作协议》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，双方应按照合同约定履行。关于合同主体。根据案涉《物业租赁合同》显示，承租人为被告邱朝阳，被告邱朝阳亦在该租赁合同落款处签名确认，而被告提供的证据不足以证实案涉租赁合同的承租人为案外人而非被告，因此本院对被告的抗辩不予采纳，依法认定案涉《物业租赁合同》的主体为原告与被告。关于违约方。双方确认被告仅支付了一个月租金后就没有缴纳租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然被告主张原告在其装修过程中停水停电造成被告损失，属于原告违约在先，但被告对此未能提供证据证明，应承担举证不能的后果，因此对于被告的主张，本院不予采信。关于合同解除时间。双方对于解除案涉《物业租赁合同》均无异议，本院对此予以确认。根据《物业租赁合同》第三十八条约定，被告逾期支付租金超过60天，原告有权单方解除租赁合同，而原告已于2019年1月6日作出《解除物业租赁合同通知书》，以被告拖欠租金构成违约为由，决定解除与被告的租赁合同并收回案涉物业，被告已于2019年1月8日确认收到该解除通知书，因此双方签订的案涉《物业租赁合同》于2019年1月8日解除。关于租金。双方确认被告仅支付了一个月租金后一直没有缴纳租金，根据《物业租赁合同》第三十八条约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告按照非装修期标准补足装修期减免的租金，因此原告要求被告自2018年5月10日起按照每月49958元标准支付租金至合同解除之日止的诉请，合法有据，本院予以支持。由上可知，合同解除时间为2019年1月8日，因此被告应向原告支付拖欠的租金数额为49958元/月×7个月+49958元/月×29/31个月=396441元。对于原告超出部分的租金诉请，本院不予支持。关于租赁保证金。由上可知，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告依据案涉租赁合同第三十八条约定，诉请没收被告支付的租赁保证金99916元，合理有据，本院予以支持。关于违约金。根据案涉租赁合同第十条约定，被告应于每月10日前支付当月租金，逾期支付租金则需按所欠租金总额以每日5‰支付违约金，而被告实际自2018年8月11日起拖欠租金，因此被告应向原告支付2018年8月至2019年1月8日期间拖欠的租金相应的违约金。违约金的计算，应以当月拖欠的租金49958元为基数，从当月11日起，按每日5‰的标准分月计至被告实际清偿之日止，但违约金总额应以尚欠的租金396441元为限。对于原告超出部分的违约金诉请，本院不予支持。关于公告费、财产保全费，原告未能提供证据证明，且原告庭审中表示该两项费用没有实际产生，明确放弃该两项费用的诉请，本院对此予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告东莞市禾润房地产开发有限公司与被告邱朝阳签订的《物业租赁合同》于2019年1月8日解除；二、被告邱朝阳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市禾润房地产开发有限公司支付租金396441元;三、被告邱朝阳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市禾润房地产开发有限公司支付违约金（2018年8月至2019年1月8日期间每月租金的违约金均以49958元为基数，按每日5‰的标准，从当月11日起分月计至被告实际清偿之日止，但违约金总额应以尚欠的租金396441元为限）；四、确认原告东莞市禾润房地产开发有限公司无须退还被告邱朝阳租赁保证金99916元；五、驳回原告东莞市禾润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8486.14元（已由原告预交），由原告东莞市禾润房地产开发有限公司承担1901元，被告邱朝阳承担6585.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  赖艳君二〇一九年九月十日法官助理郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。