广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5834号 原告：邓芳，女，汉族，1982年1月6日出生，住址：南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：秦竹溪，广西同望律师事务律师。 委托诉讼代理人：廖军，广西同望律师事务律师。 被告：南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区兴工路**。统一社会信用代码：91450100MA5KBP977N。 法定代表人：王劭卓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董志华，该公司员工。 原告邓芳与被告南宁晟鑫雅苑房地产开发有限公司（以下简称晟鑫雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓芳的委托诉讼代理人秦竹溪、廖军，被告晟鑫雅苑公司的委托诉讼代理人董志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金计算：以959989元为基数，按日万分之一计算，从逾期交房之日即2018年7月31日计至被告将由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对南宁市晟鑫雅苑房地产开发有限公司工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收意见书》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的房屋交付给原告之日止）；二、被告赔偿原告已经交纳的2018年8月至2019年1月物业费用1170.3元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月9日，原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告建设的位于南宁市兴宁区，所购买的房屋属于商品预售房，且是精装修房，房屋建筑面积118.21平方米，房屋价款为810424元，另行支付精装修款149565元。合同第九条约定：“交付期限及交付条件出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件。2、该商品房经验收合格，具体是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）。3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”合同第十条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下:自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。”合同第二十条约定“前期物业服务。1、出卖人依法选聘的物业服务企业为：金碧物业有限公司南宁分公司，资质证号为（建）1050231，资质等级：壹级。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.65元／月.平方米（建筑面积），由物业服务企业按月收取。业主在办理交房手续的同时，须按物价局审核的物业服务费标准向物业服务企业一次性交付半年的物业服务费。半年后的物业服务费按月交纳，每月15日前交纳当月物业服务费用。”合同附件五《南宁恒大雅苑前期物业服务合同》第七条第二点约定:“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。” 原被告双方签订合同后，原告按合同约定支付全部房款共计959989元，所购房屋在房管部门、税务部门办理了《商品房买卖合同登记备案证明》和完税证明。2018年7月31日前，被告通知原告收房，原告收房后按约定向被告聘请的金碧物业有限公司南宁分公司支付了前期物业管理费用1170.3元。原告收房后发现：被告提供不真实的交房证明文件，被告交付的房屋实际上未经过竣工验收合格，南宁市城乡建设委员会已经确认被告建设的南宁恒大雅苑项目未经竣工验收违规交房的事实，被告也承认其未经竣工验收违规交房的事实，被告的行为属于违法违规交房。时至今日，原告购买的房屋仍未依法通过竣工合格验收，被告的行为已经构成根本性违约，严重损害原告的合法权益，构成逾期交房。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国建筑法》等相关法律规定，特诉至法院，请求如前。 被告晟鑫雅苑公司辩称：一、被告已于合同约定的交房日期前向购房者交付符合合同约定条件的房屋，不存在逾期交房的情况。《商品房买卖合同》第九条“交付期限及交付条件”约定的商品房的交付条件是：“该商品房经验收合格，具体是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。本案中涉案房屋在交付前满足了合同约定的交付条件，不存在违约；二、原告认为被告逾期交房是混淆了竣工验收与竣工验收备案的关系。工程竣工验收是由建设单位组织参与建设的各方对建筑质量进行验收的活动，不是由行政机关组织和参与的；而竣工验收备案，是经竣工验收合格后，将有关材料提交有关行政机关备案，是行政机关的监管行为，原告认为经行政机关办理了竣工验收备案才符合交付条件，没有法律依据，也不符合合同约定，是混淆了竣工验收和竣工验收备案这两个概念；三、原告提供的行政会议纪要及函件与本案商品房买卖合同的民事关系没有关联性，这仅仅是某些政府部门个别工作人员的主观认识，并非具有法律效力、和法律意义上的行政决定，不能作为审理本案的依据；四、行政机关的会议纪要和函件是行政机关的内部行为，行政管理行为不能等同于民法方面的违约责任。况且南宁市城乡建委的会议纪要和函件也仅是将案件移交处理，并未明确存在未经竣工验收交房；五、关于物业费的诉请，这个费用的收取是由物业公司来收取的，与我公司无关；六、本案中绝大部分业主已经收取房屋并办理入住手续，对房屋质量现状是认可的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下： 原告与被告于2017年3月9日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南宁市兴宁区，建筑面积为118.21平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米8127.81元，房屋总价款810424元；该商品房属精装修房，原告按每平方米1500元向被告支付精装修款149565元。合同第九条约定：被告应在2018年7月30日前，将已经由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房交付原告使用；合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后,原告有权解除合同。买受人解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金；合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下:自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房己符合交付条件，并己实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。此外，该合同还就其他事项进行了约定。 签订合同后，双方于2017年8月8日办理了合同登记备案。涉案房屋所在的南宁恒大雅苑13号楼工程于2016年12月2日取得《商品房预售许可证》，于2018年7月25日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》，于2018年7月13日取得建设工程竣工验收消防备案，于2018年3月19日取得《电梯安全检验合格证》。 另查明，被告通过邮寄方式向原告寄送《恒大雅苑项目收（验）楼通知书》，通知原告2018年7月30日受理业主现场办理验、收楼手续，原告于2018年7月30日接收房屋并于当天向金碧物业有限公司南宁分公司缴纳本案诉争房屋2018年8月－2019年1月物业服务费1170.3元。 再查明，2018年9月19日，南宁城乡建设委员会对涉及南宁恒大雅苑项目（1－14号楼、15号楼及地下室）涉嫌存在未组织竣工验收擅自交付使用的线索移交南宁市城市管理局进行查处。2018年10月9日，南宁市建筑质量安全管理中心组织南宁晟鑫房地产开发有限公司、江苏省苏中建设集团股份有限公司、广州市恒合工程监督有限公司、金碧物业南宁分公司、南宁恒大雅苑小区业主代表召开南宁恒大雅苑小区投诉质量问题协调会，协商解决木地板基层处理存在的质量问题并形成会议纪要：一、责令南宁晟鑫房地产开发有限公司委托有相应资质的检测机构对室内空气、基层板防腐材料检测评定，委托的检测机构必须经业主代表认可；出具检测方案经公示后再实施检测，取得正式检测报告后向业主公示检测结果。如经检测不合格的，责令南宁晟鑫房地产开发有限公司全面整改至合格为止；二、由金碧物业南宁分公司配合南宁晟鑫房地产开发有限公司负责收集统计业主反馈的墙面开裂、空鼓、渗水等问题，施工单位须做好相关维修工作；三、责令南宁晟鑫房地产开发有限公司尽快完善相关建设性手续，完善小区燃气安装等配套设施，按程序办理相关验收手续，经组织竣工验收合格后方可交付业主使用。2018年12月18日，南宁城乡建设委员会组织南宁市建筑质量安全管理中心、开发商、施工单位、监理单位、设计单位、物业单位的相关人员，以及业主代表召开会议，协调处理恒大雅苑违规交房和投诉房屋质等问题并形成会议纪要：一、由开发商南宁晟鑫房地产开发有限公司组织各参建单位对恒大雅苑小区工程质量状况进行检查，并对查出的问题尤其是业主提出的质量问题落实整改；二、原2018年10月9日、2018年11月21日两次协调会会议纪要中要求由业主和开发商共同委托检测机构对木地板夹板垫层的防腐材料进行鉴定的条款应业主要求作废，但要求开发商及各参建单位按规定进行工程质量安全和使用功能检测，确保工程质量符合要求；三、关于恒大雅苑小区未经竣工验收违规交付使用的问题，已由市城乡建委按违法案件查处程序立案并移交给市城市管理综合执法局查处。关于业主投诉的其他非工程质量方面的事项不属于市建委的职能范围，建议业主向其他相关部门投诉，或由业主和开发商根据双方购房合同相关条款协商解决，亦可通过司法途径解决。2019年9月26日，本院依法向南宁市建筑质量安全管理中心调查关于南建管纪要[2018]13号文中所指的“鉴于该项目未经竣工验收合同擅自交付使用……”中所指的未经竣工验收标准，该中心明确是指因为部分房屋属于精装修房，但装修工程未经竣工验收，因此涉嫌存在未组织竣工验收擅自交付情况。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方应恪守履行。 关于被告是否存在逾期交房，是否应支付违约金的问题。 双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条中约定了房屋交付条件：出卖人应当在2018年7月30日前，将已经由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》的商品房交付买受人使用。涉案房屋于2018年7月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，并取得了《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，符合双方约定的交付使用条件，被告也已于2018年7月30日通知业主办理交房手续，未超过合同约定的交房时间，故被告不存在逾期交房的行为。对于原告提出被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》不真实，涉案房屋不符合国家规定的交付使用条件，构成违约的主张，《建设工程质量竣工验收意见书》虽然在形式上存在手续不够完善的瑕疵，但该意见书有勘察、设计、施工、监理、建设单位的盖章确认，原告亦未能提供证据证实该意见书存在弄虚作假、伪造变造等情形，且交付的房屋是否符合行政管理部门的相关规定，属于行政管理规范，不应改变双方在合同中关于房屋交付条件的约定，故对原告的上述意见，本院不予采信。被告并不存在逾期交房的行为，原告确有因被告房屋装修不合格造成的损失属于另一个基础法律关系，原告以此理由主张逾期交房违约金理由不充分，本院不予支持。 关于被告应否赔偿原告已交纳的物业费的问题。如前所述，因被告在合同约定的交付时间内取得经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格的《建设工程质量竣工验收意见书》及《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，并已通知业主办理交房手续，未超过合同约定的交房时间，故被告不存在逾期交房的行为。原告接收房屋后即应按合同约定向物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。对原告要求被告赔偿物业费损失的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告邓芳的诉讼请求。 案件受理费131元，由原告邓芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  孙焕谢 二〇一九年九月二十七日 书记员  黄佳夏 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。