重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初8226号原告（反诉被告）：重庆葆翔房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路**，统一社会信用代码91500105075696970T。法定代表人：刘强，该公司总经理。委托代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛德龙源服饰有限公司，住所地山东省青岛市即墨区金口镇山东村，统一社会信用代码913702820864762520。法定代表人：隋竹香，职务总经理。委托代理人：姜成尧，山东锦海盛律师事务所律师。委托代理人：聂大为，山东锦海盛律师事务所律师。原告重庆葆翔房地产开发有限公司（以下简称葆翔公司）诉被告青岛德龙源服饰有限公司（以下简称德龙源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，审理中，被告德龙源公司提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员阮斐任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葆翔公司的委托代理人胡明，被告德龙源公司的委托代理人姜成尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葆翔公司诉称，2016年12月6日，原告与被告就位于重庆市江北区寸滩街道溉澜溪组团G分区G09-4/03号宗地B3号楼3-1商品房签署《重庆市商品房买卖合同》。依据买卖合同约定，该商品房总价款2542818元，付款方式为分期付款，在签订合同当日支付总房款20%作为首付款508564元，在2017年6月6日之前支付总房款30%即762845元，在2018年6月6日前支付总房款50%即1271409元。依据该合同附件约定，被告选择分期付款的，应当按照约定时间支付房款，若未按照约定时间支付相应房款，则原告有权宣布剩下全部房款提前到期，被告应当立即向原告一次性付清剩余房款，并按照合同约定承担逾期付款的违约责任。另根据双方补充协议，逾期付款违约责任为自应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付违约金。截止目前，经原告多次催收，被告的第二期款项仍逾期未支付，鉴于此，原告要求被告支付剩余全部房款。现原告诉至本院，请求被告支付剩余全部房款2034254元；被告向原告支付违约金，第二期逾期付款违约金为以762845元为基数，按照日万分之五从2017年6月7日起至付清之日止，第三期逾期付款违约金为以1271409元为基数，按照日万分之五从起诉之日起至付清之日止；诉讼费由被告承担。被告德龙源公司辩称，2016年12月6日，原被告签订合同之后，被告按照合同约定于当日向原告支付了首付款508564元，并按照原告的要求交纳了相关税费90918.8元，被告于2016年12月30日又根据原告要求向其支付了20223元。但合同签订后，原告并未依约履行合同义务，原告未按约交房、未按约办理合同备案登记、未办理权属登记。因此被告有权拒绝履行后续的付款义务。双方签订的为预售商品房合同，在合同签订时被告并未见到房屋，因此被告对房屋的构造、户型、公共部位及设施是否与合同约定的一致，对所购房屋是否经过规划、设计的变更，测绘机构实测面积是否与合同约定的房屋建筑面积和套内面积存在误差、所购房屋是否存在抵押等信息不知情，原告未向被告告知前述信息，上述信息决定原被告是否继续履行合同，原告的隐瞒行为违反了诚实信用原则，给被告继续履行合同设置了障碍，使被告无法继续履行合同。原告提供的补充协议，系其单方制作，该协议诸多条款免除了原告的违约责任，加重了被告的责任、排除被告的权利，应为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告德龙源公司反诉称，2016年12月6日，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定德龙源公司在合同签订之日向葆翔公司支付首付款508564元。合同还约定，房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，德龙源公司有权退房。合同第十二条约定协议签订后10日内，葆翔公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单，逾期超过60日后，德龙源公司有权解除合同，德龙源公司要求解除合同的，葆翔公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息，并按照已付房款5%支付违约金。合同签订后当日德龙源公司支付了首付款508564元，并按照葆翔公司要求支付相关税费90918.8元，共计599482.8元。2019年6月9日，德龙源公司通过重庆网上房地产查询涉案房屋得知，涉案房屋套内实测建筑面积为109.58平方米，而合同约定的套内面积为113.18平方米，误差比绝对值为3.2%，已超出3%，因此德龙源公司有权退房。现德龙源公司反诉请求解除双方于2016年12月6日签订的《重庆市商品房买卖合同》；葆翔公司退还已付房价款508564元及产权印花税、非住宅土地权属调查费、非住宅地籍测绘费、非住宅转移登记税、非住宅合同印花税90918.8元，并承担自2016年12月6日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率以599482.2元为基数计算的利息；葆翔公司承担本诉及反诉受理费。反诉被告葆翔公司辩称，反诉被告已经按照合同约定进行了备案登记，不存在违约行为。本案中没有证据证明套内建筑面积存在误差，根据合同约定，房屋交付时若出现面积误差大于3%而享有解除权，而本案中因反诉原告没有按照合同约定支付相应房款，导致未能实际交房，因此反诉原告要求的解除权从2017年6月30日起算至今已超过了解除权一年的除斥期。针对本案房屋，反诉原告因为其他债权债务关系被青岛即墨区人民法院予以查封，导致解除合同后，反诉原告无法将房屋返还反诉被告，在法律及客观无法实现返还房屋，因此请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2016年12月6日，葆翔公司（甲方）与德龙源（乙方）签订编号为CQ-103-00505236号《重庆市商品房买卖合同》，约定葆翔公司将其开发的位于重庆市江北区寸滩街道溉澜溪组团G分区G09-4/03号宗地B3号楼3-1号房屋出售给德龙源公司，该房屋建筑面积163.97平方米，套内建筑面积113.18平方米，公摊面积50.79平方米，房屋用途为办公用房。约定的房屋总价为2542818元，建筑面积单价为15507.82元/平方米，套内建筑面积单价为22467.03元/平方米。第五条付款约定为：付款方式为分期付款，第一期乙方应于签订合同当日付清总房款的20%作为首付款即508564元；第二期乙方应于缴付第一期房款后2017年6月6日前缴付总房款的30%即762845元；第三期应于缴付第二期房款后2018年6月6日前缴付总房款的50%即1271409元；乙方应于签订合同当日付清首付款并缴清由甲方代收的相关税费（包括但不限于契税、印花税、权证工本费等）。第六条面积确认及面积差异处理约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，按以下差异约定处理，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的据实结算、多退少补；合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第七条交房期限及交付条件约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理约定：乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括契税、印花税、大修基金、权证工本费等）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。第十条乙方逾期付款的违约责任约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的5%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限第二天起至实际应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案约定：预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地登记机关申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方责任，未能按期登记的，逾期在60日之内的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过60后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款5%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料取得受理单的，甲方不承担责任。双方又就《重庆市商品房买卖合同》签订补充协议，补充协议载明：甲方在乙方签署《重庆市商品房买卖合同》及本补充协议之前，已通过在销售现场公示之方式向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》示范文本及本补充协议、全部销售依据、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》，并按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清楚无异议。第四条分期付款的约定为：乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款，若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。乙方逾期超过30日的，甲方有权在未经催告的情况下直接通知解除合同，该解除通知发出后双方的合同关系立即解除。第六条面积差异处理约定：如乙方按合同第六条约定享有退房权利的，须在《接房通知书》送达之日或乙方知悉（含应当知悉）预测面积与实测面积差异之日起15日内提出退房的书面申请。若乙方逾期未提出书面申请的，视为乙方同意接受变更（即乙方选择不退房），若乙方逾期未提出书面退房申请的，乙方应自15日期限届满之日起3日内与甲方签署完毕面积补差相关协议。第七条关于交房期限约定：如因乙方未能依合同第五条约定的房款，及补充协议的约定房款、税费等款项支付清前，甲方可以据实予以顺延交房并不承担逾期交房违约责任。第八条关于商品房的交付约定为：乙方采取分期付款方式支付房款的，在合同约定的交房时间未支付完毕全部房款及代收费，则合同约定的交房期限顺延至乙方支付完毕全部房款及代收费且乙方向甲方提出书面接房申请后，甲方收到该申请后15日内交付房屋，乙方未付清全部房款，乙方无权接收房屋。第九条关于合同登记和产权登记的约定：关于合同第十二条约定预售商品房合同登记的时间，甲乙双方同意修改为一次性或分期付款的，自首付款及代收费全部完清之日起60日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购合同登记备案，提交相关资料取得受理单；预售商品房的，双方一致同意产权证办理时间为交房之日起270日内取得受理单；若乙方未按双方签订的合同和本协议约定按期足额支付全部款项和相关费用，甲方有权不按上款规定时间办理合同登记备案和办理产权登记，且不承担逾期责任。第二十五条约定：双方同意将合同第十条变更为，乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。第二十九条约定：本补充协议如与《重庆市商品房买卖合同》与补充协议的约定不一致，则以本补充协议的约定为准。合同签订后，2016年12月6日，德龙源公司向葆翔公司支付了508564元和90918.8元两笔款项，508564元款项葆翔公司开具收据载明为涉案房屋定金首期；90918.8款项葆翔公司开具收据载明为涉案房屋产权印花税、非住宅土地权属调查费、非住宅测绘费、非住宅转移登记费及非住宅合同印花税，庭审中，法庭限期要求葆翔公司核实前述费用的具体金额及若解除合同后相关部门能否退还代收费，但葆翔公司逾期未向法庭提交核实结果。2016年12月30日，德龙源公司向葆翔公司支付20223元，德龙源公司陈述该款为房款，但转账记录上未载明该款项性质。2016年12月6日，葆翔公司为涉案合同办理了预购商品房买卖合同备案登记，2017年1月18日，葆翔公司领取合同备案登记证明。审理中，德龙源公司举示了重庆网上房地产查询网页截图，网页截图显示截止2019年6月8日涉案房屋在房管部门的信息，载明涉案房屋建筑面积160平方米、套内面积109.58平方米。2019年6月11日，德龙源公司持本院出具的律师调查令前往房管部门调取涉案房屋的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，该报告书《房屋面积分户汇总表》载明涉案房屋套内面积109.58平方米、建筑面积160平方米，该表上加盖有重庆市国土资源和房屋勘测规划院房屋面积测算检查验收专用章。2019年6月11日，德龙源公司向本院提出反诉并缴纳反诉受理费，本院于同日将反诉状副本送达葆翔公司。另查明，葆翔公司未将涉案房屋交付给德龙源公司，未办理产权登记。上述事实，有当事人陈述、CQ-103-00505236号《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、合同备案登记证明、登记信息查询结果、收款收据、银行转账凭证、《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的CQ-103-00505236号《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，是合同签订方真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同签订方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并严格履行义务。德龙源公司辩称补充协议系无效条款，但补充协议明确载明：“甲方在乙方签署《重庆市商品房买卖合同》及本补充协议之前，已通过在销售现场公示之方式向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》示范文本及本补充协议、全部销售依据、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》，并按照乙方要求做出了合理说明，乙方已清楚无异议”，本院认为，在签订补充协议时，葆翔公司已以合理的方式提请向德龙源公司注意，已经充分的就补充协议作出了解释，德龙源公司应当确已知晓补充协议的内容，其签订补充协议应当视为对补充协议内容的认可，补充协议内容不违反法律、法规的禁止性规定的，应认定有效，现德龙源辩称该补充协议系无效格式条款，本院不予采信。关于葆翔公司请求德龙源公司支付违约金的请求（以762845元为基数，按照日万分之五从2017年6月7日起至付清之日止，以1271409元为基数，按照日万分之五从起诉之日起至付清之日止）。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力。双方合同约定“第二期乙方应于缴付第一期房款后2017年6月6日前缴付总房款的30%即762845元，第三期应于缴付第二期房款后2018年6月6日前缴付总房款的50%即1271409元”，德龙源公司仅支付了首期款508564元，已逾期付款。补充协议约定“乙方选择分期付款的方式支付购房款的，则乙方应按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款，若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任”。双方补充协议约定“双方同意将合同第十条变更为，乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。”现德龙源公司逾期付款，葆翔公司有权依照合同请求其支付违约金，第二期应付房款的逾期付款违约金从应付款次日起即计算；第三期应付房款葆翔公司可宣布提前到期要求德龙源公司立即支付，葆翔公司自起诉时向德龙源公司主张支付第三期房款，故第三期房款违约金从起诉次日即2018年3月27日起计算。双方合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，德龙源公司有权退房。本案中，涉案房屋经登记机关确认的测绘套内建筑面积为109.58平方米，但合同约定套内建筑面积为113.18平方米，涉案房屋的套内建筑面积误差比绝对值为3.2%，已经达到合同约定的解除条件。葆翔公司辩称德龙源公司的请求已经超过除斥期，但2019年6月11日德龙源公司持本院律师调查令才到房管部门取得《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，本院视为德龙源公司自此知晓套内建筑面积误差比绝对值超过3%而享有解除权，德龙源公司于2019年6月11日即反诉至本院，其行使解除权的期限并未超过双方约定的知道或应当知道15日之内，故葆翔公司辩称德龙源公司行使解除权已超过除斥期，本院不予采信。合同解除后德龙源公司应当返还房屋，葆翔公司陈述现涉案房屋因德龙源公司自身原因被司法查封，导致合同解除后德龙源公司不能返还房屋，虽涉案房屋被司法查封，涉案房屋并未交付给德龙源公司、也未登记过户至德龙源公司名下，若涉案房屋被司法查封未解除对实际返还房屋给葆翔公司有一定影响，但葆翔公司可另案主张权利，现葆翔公司以涉案房屋被查封来抗辩合同解除权，不符合法律规定，本院不予采信。合同达到了约定的解除条件，德龙源公司请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持，合同解除的时间以德龙源公司解除合同的意思表示送达至葆翔公司解除，德龙源公司解除合同的意思表示载于反诉状，葆翔公司2019年6月11日收到该反诉状，故合同解除时间为2019年6月11日。合同解除后，德龙源公司无付款义务，故葆翔公司请求其支付逾期付款违约金的截止日期应为合同解除前一日。综上，葆翔公司可主张的违约金为：以762845元为基数按照日万分之五从2017年6月7日起计算至即2019年6月10日，以1271409为基数，按照日万分之五从2018年3月27日起计算至2019年6月10日。关于葆翔公司请求德龙源公司支付剩余房款的请求。本院认为，原被告双方的合同因葆翔公司提供的房屋面积误差过大而解除，葆翔公司无权再继续要求德龙源公司支付剩余房款，故葆翔公司要求德龙源公司支付剩余房款，本院不予支持。关于德龙源公司请求返还已付款及利息的请求。本院认为，合同解除后，葆翔公司应当依约返还德龙源公司已付房款，德龙源公司请求葆翔公司返还已付房款508564元，本院予以支持。德龙源公司要求葆翔公司返还其另支付的产权印花税、非住宅土地权属调查费、非住宅地籍测绘费、非住宅转移登记税、非住宅合同印花税90918.8元，本院限期葆翔公司核实该组费用的具体金额及若解除合同后相关部门能否退还代收费，但葆翔公司逾期不提交核实结果，本院认为葆翔公司应当承担不利后果，应当由其负责返还义务。德龙源公司于2016年12月6日实际支付前述款项，故其请求葆翔公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院予以支持，但利息应当自其付款次日起算，即2016年12月7日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下:一、确认原告重庆葆翔房地产开发有限公司与被告青岛德龙源服饰有限公司在2016年12月6日签订的CQ-103-00505236号《重庆市商品房买卖合同》于2019年6月11日解除；二、被告青岛德龙源服饰有限公司在本判决生效后10日内支付原告重庆葆翔房地产开发有限公司逾期付款违约金，以762845元为基数按照日万分之五从2017年6月7日起计算至即2019年6月10日，以1271409为基数，按照日万分之五从2018年3月27日起计算至2019年6月10日；三、反诉被告重庆葆翔房地产开发有限公司在本判决生效后10日内返还反诉原告青岛德龙源服饰有限公司已付房款508564元及产权印花税、非住宅土地权属调查费、非住宅地籍测绘费、非住宅转移登记税、非住宅合同印花税90918.8元；四、反诉被告重庆葆翔房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付反诉原告青岛德龙源服饰有限公司利息，以599482.8元为本金，自2016年12月7日起按中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率计算直至本金付清时止；五、驳回原告重庆葆翔房地产开发有限公司的诉讼请求。六、驳回反诉原告青岛德龙源服饰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费23614元、反诉费11807元，由原告重庆葆翔房地产开发有限公司负担32000元，由被告青岛德龙源服饰有限公司负担3421元。。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 阮 斐人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇一九年九月二十三日书 记 员 李 莹