重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初272号原告：唐勇谋，男，1986年12月30日出生，汉族，重庆市沙坪坝区村民，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：朱博文，重庆宏州律师事务所律师。被告：雍彬，男，1977年9月11日出生，汉族，中国船舶重工集团海装风电股份有限公司高级工程师，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：顾秉弘，重庆达能律师事务所律师。被告：任礼英，女，1980年10月5日出生，汉族，重庆青年职业技术学院教师，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：顾秉弘，重庆达能律师事务所律师。第三人：重庆天科置业代理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎正街**，统一社会信用代码915001066635632858。法定代表人：曾光，重庆天科置业代理有限公司总经理。委托诉讼代理人：邵金龙，男，重庆天科置业代理有限公司职工，住黑龙江省伊春市美溪区。原告唐勇谋与被告雍彬、任礼英，第三人重庆天科置业代理有限公司（以下简称天科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，被告雍彬、任礼英在提交答辩状期间提出管辖权异议，请求将本案移送到重庆市江北区人民法院管辖。2019年1月22日，本院作出（2019）渝0106民初272号民事裁定：驳回被告雍彬、任礼英对本案管辖权提出的异议。被告雍彬、任礼英不服裁定，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2019年3月18日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民辖终307号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告唐勇谋及其委托诉讼代理人朱博文，被告雍彬及其委托诉讼代理人顾秉弘，被告任礼英的委托诉讼代理人顾秉弘到庭参加诉讼。第三人天科公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐勇谋向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告因违约导致交易失败的违约金13万元。2、判令二被告支付原告中介费1万元。3、判令二被告退还原告定金5万元。4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：被告雍彬与原告约定，将二被告所有的位于重庆市沙坪坝区房屋出卖给原告，并向原告出示了被告任礼英的委托书。原告因此相信雍彬取得了任礼英的授权，经第三人居间，与雍彬签订了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了雍彬定金4万元，支付了前买家康瑜。此外，原告还向第三人支付服务费1万元。后被告单方毁约，不愿意继续出卖该房屋。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告雍彬、任礼英辩称，被告并未违约，原告所述与事实不符。涉案房屋系二被告共同所有。任礼英向雍彬出具了授权委托书，委托雍彬代为出售涉案房屋以及签订合同。由于合同抬头甲方姓名、身份证号码、住址栏填写处预留的位置较小，雍彬应第三人要求仅在该处填写了自己的名字。但在合同末尾甲方署名处，雍彬又应第三人要求填写了委托人任礼英的名字，并在其后备注“（代）”的字样，说明合同的甲方是雍彬、任礼英的两人。房屋买卖合同约定房屋价款为65万元。按照合同约定，原告应于2018年5月31日支付被告购房定金40000元，应于2018年6月3日支付购房首付款300000元。被告应于原告支付首付款当日将房屋交付给原告。此前，被告曾将涉案房屋出售给案外人康瑜，随后与康瑜解除了合同，又与原告订立了房屋买卖合同。原、被告及康瑜约定，康瑜原支付给被告的定金1万元，转为原告支付被告的定金，原告代被告退还康瑜定金1万元。合同签订后，原告按约向被告支付定金4万元，并退还康瑜定金1万元，合计支付被告定金5万元。被告按约应将房屋于2018年6月3日交付给原告，交付的前提是原告应当于同日支付被告购房款30万元。2018年6月3日，被告到现场准备交付房屋，由于双方为过户前的物管费、贷款月供的承担发生争议，且原告不按约支付购房款30万元，被告交付房屋的条件尚未成就。被告认为，原告至今未完成支付义务，构成违约，被告据此有权主张解除合同并不退还原告定金。原告要求被告支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据，不能成立。若人民法院认为被告应当支付违约金，被告则主张合同约定的违约金计算标准过高，请法院予以调低。此外，原告要求被告支付中介费，没有合同依据和法律依据，根据合同约定，中介公司收取的中介费和相关费用应由原告承担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人天科公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：雍彬、任礼英系夫妻关系。2018年4月7日，雍彬、任礼英（甲方、售房方）与案外人康瑜（乙方、购房方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区住宅房屋一套卖给乙方，建筑面积89.88平方米。成交价656000元。乙方应于2018年4月7日支付甲方购房定金1万元等。2018年4月8日，任礼英向康瑜出具《定金收条》一份，载明收到康瑜支付的房屋定金10000元。2018年5月31日，雍彬为甲方、售房方，唐勇谋为乙方、购房方，天科公司为丙方、居间方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方房屋为坐落于重庆市沙坪坝区住宅房屋一套，建筑面积89.88平方米。该房屋有抵押登记。成交价656000元，乙方于2018年5月31日支付购房定金40000元，于甲方交房当日支付购房首付款300000元。甲乙双方协商办理过户手续，乙方于过户之日支付房款56000元。甲方应于2018年6月3日将房屋交付给乙方。办理房屋产权变更所产生相关费用及所有税费由乙方承担。乙方应支付丙方中介服务费10000元。从签订本合同之日起，如因甲乙双方任何一方的责任导致本合同不能实际履行，则违约方应及时支付给丙方全部的中介服务费15000元，其他已收取的费用丙方亦不退还。甲方应保证该房屋权属真实、合法，无权属纠纷及任何债务纠纷，确保房屋具有合法、完善的权属手续，能正常办理过户手续，并保证产权人及共有人同意出售此房。若因甲方原因导致该房屋不能正常顺利过户，则由甲方负责解决并承担一切法律后果及违约责任。第六条违约责任，约定：甲乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。第八条其他约定，约定：甲方承诺该房屋无继承、赠与、司法查封等造成不能过户，甲方承担乙方损失。乙方2018年5月31日支付40000元定金（自动转为购房款），之前康瑜支付10000元由乙方支付退还，甲方2018年5月31日收到房屋定金50000元。本合同由甲乙双方签字生效（甲方妻子有委托书，知晓该房屋出售）。附：甲方之前与康瑜签订合同无效。雍彬在该合同末尾甲方署名处签字，在甲方委托代理人一栏书写“任礼英（代）”，唐勇谋在乙方署名处签字，天科公司在丙方签章处加盖印章。该合同签订时，任礼英并未到场。雍彬向唐勇谋、天科公司出示了任礼英委托书。唐勇谋对任礼英的委托书真实性持有疑虑，要求天科公司次日找任礼英签字确认。雍彬同意了唐勇谋的要求。同日，唐勇谋支付雍彬定金40000元，支付天科公司中介服务费10000元。此外，唐勇谋还代雍彬退还康瑜定金10000元。审理中，雍彬认可收到唐勇谋定金共计50000元。2018年5月31日，雍彬（甲方）、唐勇谋（乙方）还签订《补充协议》一份，约定：经甲乙双方协商达成一致，甲方同意乙方于签订本合同当日交付房屋给乙方，并同意配合乙方进场装修。付款方式如下：乙方于2018年5月31日支付甲方购房款40000元，于2018年6月3日支付购房款300000元。乙方承诺自行与甲方协商办理银行提前还贷、解除抵押登记、买方办理按揭贷款、过户等相关手续。甲方同意乙方将房屋转让给第三方，并配合乙方将房屋过户至乙方指定人员名下等。如甲乙双方在合同履行期间任何一方违约则视为根本性违约，违约方则须向守约方赔偿总房款的20%作为违约金。《补充协议》签订后，唐勇谋、雍彬并未按照《补充协议》约定在当天办理交接房手续。2018年6月2日中午，天科公司凤天路店店长吴培在微信中联系雍彬，确认上门找任礼英签字的时间。雍彬答复其准备出门，来不及等吴培上门签字。2018年6月3日，唐勇谋、雍彬准备办理接房手续。由于任礼英未到场签字，故唐勇谋未支付雍彬购房款300000元。双方为此产生争议。雍彬随即撕毁了任礼英的委托书，并表示不再将涉案房屋出售给唐勇谋。此后，经吴培多次协调，雍彬、任礼英均坚持认为任礼英并没有在《房屋买卖合同》上签字，不同意卖房。现唐勇谋向本院提起诉讼，要求判如所请。诉讼过程中，雍彬、任礼英于2019年4月23日向唐勇谋发出《解除合同通知书》一份，认为唐勇谋未按约于2018年6月3日支付购房首付款300000元，构成根本性违约，依法通知唐勇谋解除《房屋买卖合同》及《补充协议》。唐勇谋于2019年4月24日收到该通知书。审理中，唐勇谋、雍彬、任礼英陈述，房屋买卖合同约定的总房款为656000元，其中406000元由唐勇谋直接支付给雍彬、任礼英。双方约定，剩余购房款部分，以唐勇谋代雍彬、任礼英偿还银行贷款本息的方式支付。贷款结清后，双方再办理过户手续。唐勇谋在审理中认可《房屋买卖合同》系其与雍彬、任礼英签订。对雍彬、任礼英发出的解除合同通知书，唐勇谋不认可雍彬、任礼英解除合同的理由，认为雍彬、任礼英在违约的情况下违法解除合同，应当依法承担违约责任，但同意雍彬、任礼英解除合同的请求。庭审后，唐勇谋放弃了要求雍彬支付中介服务费的诉讼请求。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有唐勇谋举示的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、转账清单、证人吴培证言，雍彬、任礼英举示的《房屋买卖合同》、《补充协议》、雍彬与吴培微信记录截屏图在案证明，上述证据经当庭质证并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，涉案《房屋买卖合同》抬头处载明，甲方、售房方为雍彬，乙方、购房方为唐勇谋。该合同末尾甲方、乙方署名处也仅有雍彬、唐勇谋签字。雍彬虽代任礼英签字，但该签字系填写在甲方委托代理人一栏，并未作为合同甲方签字。且合同第八条明确约定，任礼英有委托书，知晓该房屋出售。此后，雍彬、唐勇谋签订的《补充协议》载明的甲乙两方也仅有雍彬、唐勇谋两人，也未将任礼英载明为协议的当事人。上述事实足以证明，《房屋买卖合同》、《补充协议》的相对人仅为雍彬、唐勇谋，任礼英并非上述合同的相对人。唐勇谋要求任礼英向其承担合同责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。唐勇谋与雍彬签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《房屋买卖合同》约定，甲方应于2018年6月3日将房屋交付给乙方，乙方于甲方交房当日支付购房首付款300000元。此后双方签订的《补充协议》虽然约定于签订本合同当日交付房屋，但双方并未实际履行此一约定。因此，唐勇谋、雍彬仍应按照《房屋买卖合同》的约定，在2018年6月3日同时完成房屋的交付以及购房款的支付。但《房屋买卖合同》签订后，唐勇谋即要求天科公司在次日找任礼英签字确认其委托，雍彬亦同意了唐勇谋的要求，则唐勇谋、雍彬达成了对《房屋买卖合同》、《补充协议》的口头补充约定，即雍彬需要在其交付房屋、唐勇谋支付购房款前通知任礼英确认其委托书的真实性。唐勇谋、雍彬的此一口头约定并非法律、行政法规规定，或者当事人约定采用书面形式的情形，且该约定内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效约定，对唐勇谋、雍彬产生拘束力。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，雍彬在约定交付房屋、支付购房款之日仍未能按照约定通知任礼英确认其委托书真实性，违反了双方的口头约定。由于雍彬未能履行其先履行义务，则唐勇谋拒绝按照合同约定的期间向其支付购房款并未违反法律规定。雍彬因此拒绝继续履行《房屋买卖合同》，违反了合同约定及法律规定，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。雍彬在诉讼过程中，向唐勇谋发出解除合同的书面通知，要求解除合同，并无法律依据。唐勇谋虽不认可其解除合同的理由，但同意雍彬解除合同的要求。由于唐勇谋、雍彬对解除合同达成了一致意见，则双方签订的房屋买卖合同因双方协商一致解除。《房屋买卖合同》、《补充协议》约定，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。现雍彬违约导致合同不能履行，双方合同解除，唐勇谋要求雍彬支付违约金及已产生的中介服务费，符合合同约定及法律规定，本院对唐勇谋的此一诉请依法予以支持。审理中，雍彬抗辩约定的违约金过分高于唐勇谋产生的损失，唐勇谋未能就其损失举示充分证据予以证明。综合涉案房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情主张违约金65600元为宜。天科公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃了依法享有的答辩、辩论、举证以及质证的权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告雍彬在本判决发生法律效力五日内支付原告唐勇谋违约金65600元，并退还原告唐勇谋定金50000元。二、驳回原告唐勇谋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半交纳1550元（原告已预交），由被告雍彬承担1306元，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告唐勇谋。由原告唐勇谋承担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 李 勤二〇一九年九月五日书记员 张玲玲