四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初1285号 原告（执行案外人）：遂宁市中元房地产开发有限公司。住所地：四川省遂宁市船山区北河街港湾丽景****。 法定代表人：余晓安，执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞，四川天润华邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李大良，男，1950年1月11日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：杨万芝，四川法翼行律师事务所律师。 第三人（被执行人）：向红霞，女，1977年3月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：文富华，北京康达（成都）律师事务所律师。 第三人：赵克俭，男，1951年7月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王银，四川中虹律师事务所律师。 原告遂宁市中元房地产开发有限公司（以下简称中元房产公司）与被告李大良、第三人向红霞、赵克俭案外人执行异议之诉一案，经四川省彭州市人民法院（以下简称彭州法院）移送管辖，本院于2019年2月1日受理后，在组织召开庭前会议中发现标的物查封情况不清，两次补充调取证据，共延期审理两个月，依法不计入审限。2019年8月7日，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中元房产公司的委托诉讼代理人杨飞、被告李大良的委托诉讼代理人杨万芝、第三人向红霞的诉讼代理人文富华、第三人赵克俭的诉讼代理人王银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中元房产公司向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于绵阳市高新区合同备案号为1×××28、1×××29、1×××30商品房（以下简称绵兴东路备案商品房）并解除查封；2.确认绵兴东路备案商品房属中元房产公司所有。事实和理由：彭州法院在执行李大良与向红霞借款合同纠纷保全案时，查封了绵兴东路备案商品房。虽然中元房产公司与向红霞签订了商品房买卖合同并进行了备案，但不能证明这些房产是向红霞所有的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十五条规定明确排除了用商品房买卖合同、合同备案为证据判断权利人，况且向红霞没有依约履行付款义务，双方已经解除了合同。中元房产公司提交了土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、解除协议等证据证明中元房产公司是备案商品房的所有权人。彭州法院（2016）川0182执异3号执行裁定适用法律错误。中元房产公司是对标的物提出的异议，应当适用执异异议和复议规定审查，不应适用有关协助执行的通知。 中元房产公司提出的诉讼请求第一项中解除查封不属于执行异议之诉案件审理的内容，本院已经向当事人释明，在本案中将不予审理。 李大良辩称，一、彭州法院对向红霞名下的绵兴东路备案商品房进行查封，符合法律规定，中元房产公司的诉讼请求不应得到支持。二、本案已经历时三年，中元房产公司的理由在不断变化，中元房产公司与赵克俭有串通行为，损害李大良的权益。 向红霞述称，中元房产公司向向红霞借款，将绵兴东路备案商品房以买卖的形式作为担保，中元房产公司无法清偿债务，而向红霞还差赵克俭的钱，所以向红霞将对中元房产公司的债权转让给赵克俭。 赵克俭述称，中元房产公司2015年2月12日与向红霞签订了借款合同，借款期限从2015年2月12日至2015年5月11日。同日，中元房产公司与向红霞签订商品房买卖合同，将绵兴东路备案商品房作为借款担保，为完善还款，中元房产公司还向向红霞出具了回购协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、彭州法院庭审笔录、保全裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对中元房产公司提交的三方债权转让协议，赵克俭提交的民间借款合同、汇款电子回单、委托书已为生效判决所确认，应作为证据采信；赵克俭提交的商品房买卖合同及备案信息，是客观存在的证据材料，也是据此采取保全措施的基础，各方争议的只是证明力，不影响其证据的可采性，应作为证据采纳，法律后果由人民法院认定。中元房产公司提交的解除协议，从约定的办理注销有关网签手续的内容看，并没有履行，无法确定真实性，不应作为证据采纳；赵克俭提交的回购协议，因只有一方签字，真实性无法确认，不应作为证据采纳；赵克俭提交情况说明，实际就是赵克俭的陈述，不应作为证据采信。 根据采信的证据和当事人一致的陈述，本院认定以下事实：绵兴东路备案商品房是中元房产公司作为建设单位，依法开发建设的位于绵阳市高新区“中元广场”项目的部分商品房。2015年2月11日，中元房产公司与向红霞签订三份商品房买卖合同，其中自编号20150002的合同约定标的物为×幢×层110号、115号、119号、121号、131号、132号、×幢×层82号、118号、206号、×幢×层96号，价款总计13376655元，附件中约定签定合同当日支付房款5000000元，剩余房款在交房之日一次性付清，2015年2月12日在标的物所在地房产主管机关办理合同签约备案，备案号1×××28；自编号20150003的合同约定的标的物为×幢×层120号、122号、124号、125号、181号、×幢×层64号、72号、73号、74号、76号，价款总计4631585元，附件中约定合同签定当日支付房款1000000元，剩余房款在交房之日一次性付清，2015年2月12日在标的物所在地房产主管机关办理合同签约备案，备案号1×××29；自编号20150004的合同约定的标的物为×幢×层77号、79号、80号、89号、91号、×幢×层1号、11号，价款总计67980063元，附件中约定合同签订当日支付房款18000000元，剩余房款在交房之日一次性付清，2015年2月12日在标的物所在地房产主管机关办理合同签约备案，备案号1×××30。三份合同约定的标的物即是绵兴东路备案商品房，三份合同总价款85988303元。合同签订后，向红霞没有支付商品房买卖合同约定的价款，中元房产公司也未向向红霞交付绵兴东路备案商品房，目前房屋处于空置状态。 2015年2月12日，中元房产公司与向红霞签订民间借款合同，向向红霞借款24000000元，借款期限3个月，借款合同还对利息、违约责任、支付方式等进行了约定。合同约定的借款由向红霞委托曾健于2015年2月12日、13日转账将约定的借款支付给中元房产公司。借款届期后，中元房产公司未向向红霞偿还借款本息。2015年8月21日，向红霞与赵克俭、中元房产公司、曾健签订三方债权转让协议，约定向红霞将对中元房产公司的债权30000000元转让给赵克俭，由中元房产公司直接向赵克俭支付，赵克俭同意受让，中元房产公司知晓并同意此次债权转让。赵克俭在受让债权后提起诉讼，要求中元房产公司偿还借款本息并支付违约金、差旅费、保全担保费和律师费等，向红霞等保证人承担保证责任。四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2016年10月19日作出（2016）川01民初2号民事判决，认定三方债权转让协议有效，判决中元房产公司向赵克俭支付借款本金24000000元及利息、逾期利息和律师费，向红霞等人承担连带保证责任。 李大良与向红霞等因民间借贷纠纷案，李大良向彭州法院申请财产保全，彭州法院于2015年11月12日裁定将绵兴东路备案商品房作为向红霞的财产予以查封，本次查封为首查封。中元房产公司对查封提出执行异议之诉，彭州法院审查后作出（2016）川0182民初1958号民事裁定，认为诉讼保全不服应通过复议的方式救济，不符合提出执行异议之诉的条件，遂驳回起诉。中元房产公司不服裁定提起上诉，成都中院于2017年9月22日作出（2017）川01民终3114号民事裁定，以《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》已经新规定了案外人基于实体权利对保全裁定提出异议的按照执行异议之诉审理为由，遂指令彭州法院审理。彭州法院在审理李大良与向红霞等民间借贷纠纷案中，以级别管辖为由裁定将该诉讼案件移送成都中院审理，成都中院于2017年11月30日作出（2017）川01民初2208号民事判决，判决曾健、向红霞在判决生效之日起十日内偿还李大良借款本金32500000元及利息，保证人成都明腾科技发展有限责任公司承担连带清偿责任。该判决生效后，李大良向本院申请强制执行。彭州法院在执行异议之诉案件审理中，于2019年1月25日作出（2018）川0182民初1477号民事裁定，以执行法院为成都中院，诉讼保全措施已经自动转为执行中的查封为由，裁定将案件移送本院审理。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”中元房产公司作为建设单位，依法修建的绵兴东路备案商品房所在的物业，自工程竣工验收取得所有权。本案的特殊情况不是执行登记在房地产开发商名下的不动产，买受人以物权期待权提出执行异议，而是是否作为向红霞的财产予以执行。房地产开发商建设开发物业其目的是用于销售自是通常惯例，买受人也可通过与开发商签订商品房买卖合同而对约定的标的物享有物权期待权，只有在被执行人对某不动产享有物权或者物权期待权的情况下，该不动产才可作为被执行人的责任财产予以执行，向红霞自不享有绵兴东路备案商品房的物权，因此，本案的关键在于确定向红霞是否对绵兴东路备案商品房享有物权期待权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权变动原因行为的合同必须是“有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，合同作为以意思表示为要素的民事法律行为，只有在效果意思和表示意思一致时合同才成立。从本案查明的事实看，向红霞和中元房产公司虽签订了三份商品房买卖合同并进行了合同备案，但向红霞没有支付合同约定的价款，中元房产公司也没有要求向红霞支付，中元房产公司没有交付约定的商品房，向红霞也没有要求交付，双方始终没有履行合同的意思，而三份合同约定的应支付的首付款合计金额恰好就是双方民间借贷合同约定的借款金额，时间也在前后一天，可以确定双方签订的三份商品房买卖合同实为借贷的担保，双方的效果意思为借贷担保，表示意思为商品房买卖，效果意思与表示意思不一致，中元房产公司和向红霞之间不成立商品房买卖合同关系。因双方不成立商品房买卖合同关系，没有绵兴东路备案商品房发生物权变动的原因行为，向红霞不可能对执行标的取得法律上认可的权利，向红霞也没有支付房屋对价和占有房屋，对绵兴东路备案商品房没有物权期待权，绵兴东路备案商品房仍属中元房产公司合法建造取得物权的不动产，中元房产公司对绵兴东路备案商品房的权利能够排除人民法院的强制执行。 至于李大良提出的向红霞转让债权存在恶意，因已由生效判决对债权转让行为的效力作出了认定，其异议针对生效的民事判决，并非本案所能审理的问题。 因中元房产公司提供合法修建的绵兴东路备案商品房为借款进行担保而与向红霞签订商品房买卖合同并办理备案，是导致房屋被作为向红霞的财产查封的重要原因，案件受理费应由中元房产公司自行负担。 综上，中元房产公司排除执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止对位于四川省绵阳市高新区“中元广场”合同备案号1×××28项下×幢×层110号、115号、119号、121号、131号、132号、×幢×层82号、118号、206号、×幢×层96号商品营业房，合同备案号1×××29项下×幢×层120号、122号、124号、125号、181号、×幢×层64号、72号、73号、74号、76号商品营业房，合同备案号1×××30项下×幢×层77号、79号、80号、89号、91号、3幢3层1号、11号商品营业房的执行； 二、本判决第一项所确定编号的商品营业房属遂宁市中元房地产开发有限公司所有。 案件受理费471741.52元，由遂宁市中元房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 四川省彭州市人民法院（2016）川0182执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  唐 健 审 判 员  牛玉洲 人民陪审员  裴幼郡 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  费思思