浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终3588号上诉人（原审原告）：李裕场，男，1969年9月28日出生，汉族，户籍地杭州市下城区，现住杭州市上城区。上诉人（原审原告）：张小燕，女，1973年5月6日出生，汉族，户籍地杭州市下城区，现住杭州市上城区。委托代理人：李裕场，男，1969年9月28日出生，汉族，户籍地杭州市下城区，现住杭州市上城区（系张小燕丈夫）。被上诉人（原审被告）：杭州龙凯房地产开发有限公司。住所地：杭州市滨江区六和路***号*楼*****室。统一社会信用代码：91330100056705990B。法定代表人：张旭忠，该公司董事长。委托代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。上诉人李裕场、张小燕因与被上诉人杭州龙凯房地产开发有限公司（以下简称龙凯房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2015年9月初，李裕场、张小燕至龙凯房地产公司春江彼岸售楼处看房，经龙凯房地产公司销售人员推荐，双方就杭州市滨江区春江彼岸公寓×幢×室房屋签订《定金合同》一份。2015年11月12日，双方就该房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，杭州市滨江区春江彼岸公寓×幢×室房屋为现房，用途为住宅，层高为3.05米，建筑面积137.59平方米，依建筑面积计算，商品房单价每平方米24565.74元，总金额3380000元。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等事项进行了约定。期间，因李裕场、张小燕办理银行按揭及龙凯房地产公司因案外人原因等因素，双方至2016年2月20日对房屋进行了交接，当日李裕场、张小燕验房发现，房屋层高约2.90米，与房屋买卖合同中约定的层高3.05米不符。双方就赔偿问题发生争议。李裕场、张小燕于2016年3月23日提起诉讼，请求判令：一、龙凯房地产公司返还因房屋层高而减少的房价款166228元；二、龙凯房地产公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：李裕场、张小燕与龙凯房地产公司之间的房屋买卖合同法律关系，合法有效，对当事人双方具有法律约束力，依法应受法律保护。商品房买卖合同明确约定交付房屋的层高为3.05米，现房屋实际层高为2.9米，即使龙凯房地产公司所称的合同中层高系误载属实，但也不能免除其应承担的违约责任。因为意思表示的表意人必须对表示的意义承担责任，即使这种“表示”与表意人的真意不符，作为意示表示受领人的相对方的信赖利益仍应依法保护。涉案房屋为现房且依现状交付，李裕场、张小燕购房时也查验了房屋，可以表明李裕场、张小燕对房屋及附属设备、装饰装修、附属设施和空间及周围配套设施、周边环境等已经了解和知悉，特别是对房屋买卖合同中对房屋状况没有记载的内容进行了认可，双方均不得就合同约定以外的内容提出异议。本案中龙凯房地产公司欲免除其违约责任，应举证证明李裕场、张小燕经查看房屋现状，已明知层高为2.90米，并且正是在这个基础上，仍与龙凯房地产公司达成了购房合意并签订了商品房买卖合同。但本案中现有证据无法证实这一点，无法要求一个普通购房人通过签订合同前对房屋的查看，即可明确知悉房屋层高为2.90米。因龙凯房地产公司交付的房屋实际层高与合同约定相比，高度上减少15厘米，进而影响李裕场、张小燕房屋的通风、采光及空间利用等使用价值，给李裕场、张小燕造成实际损失，李裕场、张小燕有权要求龙凯房地产公司承担赔偿损失这一违约责任方式。李裕场、张小燕主张应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中面积误差计算方式，由龙凯房地产公司返还相应层高减少百分比（3.05-2.90）/3.05=4.918%的购房款，即要求返还购房总价款3380000*4.918%=166228元。本案中房屋价款计算方式系依每平方米单价与房屋建筑面积确定，房屋层高高度减少致房屋纵向墙面面积减少，此与建筑面积减少，对在使用价值上的影响，不能视为等同，故李裕场、张小燕据此计算经济上之损失，无合同依据，又因李裕场、张小燕主张的损失计算方式也无法律依据，故不予支持。对龙凯房地产公司应赔偿损失的金额，综合考虑因房屋层高高度减少致开发商成本之降低，房屋层高高度减少致纵向墙面面积减少的数量，房屋成交总价格及本案中房屋依现状交付等因素，酌情确定为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2016年5月16日判决：一、龙凯房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿李裕场、张小燕损失30000元；二、驳回李裕场、张小燕的其余诉讼请求。如龙凯房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3624元，减半收取1812元，由李裕场、张小燕负担1512元，龙凯房地产公司负担300元。宣判后，李裕场、张小燕不服，向本院提起上诉称：商品房买卖合同约定层高3.05米，与交付房屋实际层高2.90米不一致。本案争议焦点在于李裕场、张小燕的实际损失如何计算。李裕场、张小燕类推适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差的赔偿计算方式是合理的，李裕场、张小燕要求龙凯房地产公司按层高减少4.918%的比例返还166228元（338万元*4.918%）并无不当。原审法院计算赔偿的方案缺乏依据，不合理。请求二审法院撤销原判，依法改判龙凯房地产公司返还李裕场、张小燕房屋价款166228元；一、二审诉讼费由龙凯房地产公司负担。上诉人李裕场、张小燕在二审中未提交新证据。被上诉人龙凯房地产公司在二审中辩称：一、龙凯房地产公司交付给李裕场、张小燕的房屋层高符合设计规范，与规划一致，并经竣工验收合格，不存在层高减少。同楼幢房屋层高均为2.9米，特别是李裕场、张小燕所购房屋的隔壁房屋层高也为2.9米，李裕场、张小燕的合同签订于房屋竣工验收后，系现房，合同所写的层高应与客观事实相符，3.05米确系明显误载，即便龙凯房地产公司承担违约责任，在误载的情况下应与故意行为的后果相区别。二、双方买卖合同附件八相关规定明确在李裕场、张小燕签署合同前，李裕场、张小燕完全了解该房屋的现状，并已对该房屋进行充分的勘察、检验，对房屋的空间知悉和了解，同意以现状为准，也确认该房屋完全具备合同约定的各项交付条件。三、李裕场、张小燕夫妇系在现场查看房屋后决定购房，销售人员并未向李裕场、张小燕特别介绍过层高，李裕场、张小燕也并无对层高提出特殊要求，况且，龙凯房地产公司不存在写错层高获取额外收益的情形，即便龙凯房地产公司承担违约责任，在龙凯房地产公司因层高写错行为受益的情况下应与未受益的违约责任相区别。四、基于上述，一审法院认为龙凯房地产公司尚无举证证明李裕场、张小燕已明知房屋层高为准确的2.9米，但李裕场、张小燕所主张的损失计算也确无合同依据，故一审法院在两相权衡下行使自由裁量权合理、合法，酌定为3万元也是适当。请求二审法院依法查明案件事实，驳回上诉，维持原判。被上诉人龙凯房地产公司在二审中未提交新证据。双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，李裕场、张小燕与龙凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》上约定的房屋层高为3.05米，而交付的房屋实际层高为2.90米，对此事实龙凯房地产公司无异议，本院予以确认。龙凯房地产公司称房屋为现房，故李裕场、张小燕对房屋的层高是清楚的，合同上的层高应为误写。对此本院认为，虽然房屋为现房，但无法要求一名普通消费者在看了房屋后即能清晰地知道涉案房屋层高是2.90米，而不是3.05米，是否是现房不能成为龙凯房地产公司免责的理由，即使层高是误写，龙凯房地产公司一样无法免责。故龙凯房地产公司交付与合同约定不符的房屋，已构成违约。但对于此情形的违约，双方在合同中未作出违约责任的承担方式。对于因层高减少而造成的损失，李裕场、张小燕在本案中并未提供有效证据证明，李裕场、张小燕主张比照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，要求龙凯房地产公司返还166228元房款的计算方式缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院酌情判决龙凯房地产公司赔偿李裕场、张小燕损失30000元，龙凯房地产公司未上诉，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3025元，由李裕场、张小燕负担（李裕场、张小燕已向本院预缴上诉案件受理费3629元，李裕场、张小燕应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费604元）。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年十二月十二日书 记 员 袁其伟