广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4142号原告：广州市金鹅银滩物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区上涌直街******。法定代表人：罗爱群。委托诉讼代理人：梁家东，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州佳仕民投资咨询有限公司，住，住所地：广州市天河区黄埔大道****A09铺/div>法定代表人：王效中。被告：吴宝康，男，1968年9月4日出生，汉族，户籍地址：广州市越秀区。原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司（以下简称“金鹅银滩公司”）诉被告广州佳仕民投资咨询有限公司（以下简称“佳仕民公司”）、吴宝康租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鹅银滩公司委托诉讼代理人梁家东到庭参加了庭审。被告佳仕民公司、吴宝康经本院传票传唤，没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告金鹅银滩公司请求：1、判决佳仕民公司向金鹅银滩公司支付自2017年4月1日起至2019年5月31日止的物业管理费88400元，及自2017年4月8日起至清偿之日止的逾期付款违约金（以88400元为基数，每日按3%计）；2、判决佳仕民公司向金鹅银滩公司支付自2018年11月1日起至2019年2月28日止的水电费1473.2元，及自2017年4月8日起至清偿之日止的逾期付款违约金（以1473.2元为基数，每日按3%计）；3、判决金鹅银滩公司与佳仕民公司签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》终止，佳仕民公司于2019年6月1日立即搬离位于广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段25号天面房屋，并按原状向金鹅银滩公司交付；逾期交付房屋的，应向金鹅银滩公司支付自2019年6月1日至实际交付房屋之日止的房屋占用费（按月3400元计）；4、吴宝康在999.5万元出资范围内对佳仕民公司的债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由佳仕民公司、吴宝康承担。2017年3月31日，金鹅银滩公司与佳仕民公司签订了《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》约定，由佳仕民公司承租金鹅银滩公司使用的位于广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段25号天面房屋，建筑面积约340平方米，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日止，月租金为0元，月物业管理费3400元，水电费按实缴纳。合同签订后，佳仕民公司于2018年4月1日进场开始使用房屋办公，金鹅银滩公司则要求佳仕民公司和吴宝康应立即缴付合同履约保证金和首月的物业管理费，但是佳仕民公司、吴宝康则以公司经营资金紧张为由，要求延迟付款。2018年3月31日，租赁合同届满后，佳仕民公司既拒绝支付物业管理费和水电费，而且拒绝搬离占用的物业场地。金鹅银滩公司多次催缴或发函，均置之不理或以种种理由推迟付款。另经工商信用系统查询，佳仕民公司注册资金为1000万元，吴宝康是佳仕民公司的实际控制人，占公司的99.95%股权，至今尚未履行出资义务。按法律规定，其应在999.5万元出资范围内对公司的债务承担连带清偿责任。佳仕民公司、吴宝康没有到庭答辩及举证。经审理查明：2017年3月31日，金鹅银滩公司（甲方）与佳仕民公司（乙方）签订《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段25号天面房屋（案涉房屋）作商业使用，面积约340平方米，经营性质为办公；甲方向乙方进行充分说明，鉴于目前该物业的土地、房屋的规划为临时商铺，物业用地出租方拟收回该土地的使用权，且将面临政府或权利人商业改造等事宜，乙方在签订本合同前已经充分了解并清楚该物业的所有情况（包括但不限于甲方陈述的情况）；租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，共计12个月；租赁期限内，每月租金0元，每月管理费为3400元；管理费按月结算，乙方应在每月的第十日前缴付当月管理费；甲方保证提供该物业予乙方承租的合法性；乙方必须按本合同约定按时交付租金、管理费及其他应交纳的费用，如逾期交付，从逾期第七日起，每逾期一日乙方须按应付款项的3%向甲方偿付滞纳金；在租赁期届满，双方未续订合同时，在届满后7天内，乙方应将物业（含附属设施）完好交还给甲方，如有损坏，乙方应负责赔偿，该物业范围内的一切不动产（包括由乙方后加并嵌固于墙体的设备装置及装饰）均无偿归甲方所有，乙方一律不得拆走和损坏。该物业内属乙方的可动产，乙方应在租赁期届满后7天内搬离本项目范围，逾期不搬，视为乙方放弃所有权，上述财产归甲方所有；租赁期届满，双方未续订合同，如乙方未能在合同终止后7天内交出承租的物业，除须于甲方指定期限内迁出和补交占用期间之租金及管理费外，乙方须向甲方承担相当于履约保证金的数额及加上甲方因此造成的一切经济损失；等等。另查，佳仕民公司注册成立于2012年9月10日，注册资本为10000000元。该公司股东为吴宝康及案外人王效中。又查，广州市中级人民法院已生效的（2019）粤01民终11634号民事判决查明：据2001年11月26日广州市城市规划局芳村区分局出具的穗芳规建（2001）100号《建设工程报建审核书》显示，该局同意报建单位为花地街道办、建设位置为芳村区长堤路地段报建三幢三层（部分二层）设计临时商铺工程，总建筑面积16486.84平方米，该工程为临时建筑，等等。另据2002年1月29日该局出具的穗芳规建（2002）11号《建设工程报建审核书》显示，该局同意报建单位为花地街道办、建设位置为芳村区长堤路地段报建一幢二层（部分一层）设计临时商铺工程，总建筑面积1396平方米，该工程为临时建筑，等等。该工程经据广州市城市规划局芳村区分局出具的穗芳规验（2003）6号《建设工程规划验收合格证》验收合格。广州市荔湾区人民政府花地街道办荔花函（2019）6号复函、16号复函、广州市规划和自然资源局荔湾区分局复函及该案问话调查得知，原芳村区长堤街1号、21号房屋是原芳村区花地街道办负责立项，由广州市金鹅银滩物业管理有限公司负责建设为临时商铺，建设时于2002年取得建设工程报建审核书及建设工程报建审核书。建成并投入使用后未办理过延期手续。庭审中，金鹅银滩公司确认佳仕民公司于2019年6月交清了物业管理费88400元以及2018年11月1日至2019年2月28日的水电费1473.2元，故撤回要求佳仕民公司支付物业管理费88400元，支付水电费1473.2元及逾期付款违约金的诉讼请求。明确诉讼请求为：1、判决佳仕民公司向金鹅银滩公司支付自2017年4月8日起至2019年5月31日止的逾期违约金22100元（按月利率1%标准计算，以88400元为本金）；2、判决金鹅银滩公司与佳仕民公司签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》终止，佳仕民公司于2019年6月1日立即搬离位于广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段25号天面房屋，并按原状向金鹅银滩公司交付；逾期交付房屋的，应向金鹅银滩公司支付自2019年6月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费（按月3400元计）；4、吴宝康在999.5万元出资范围内对佳仕民公司的债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费由佳仕民公司、吴宝康承担。金鹅银滩公司自认案涉房屋是临时建筑并且已经超过了使用期限。金鹅银滩公司主张依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条的规定要求吴宝康在出资范围内对佳仕民公司的债务承担连带清偿责任。经本院释明，金鹅银滩公司表示若其主张的租赁合同的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致的，仍坚持其诉讼请求，但要求确认双方的不定期租赁关系于2019年6月1日解除。金鹅银滩公司也未能在本院给予的举证期限内提交案涉房屋的延期使用证明。本院认为：金鹅银滩公司当庭申请撤回部分诉讼请求，系其诉权的体现，本院依法予以准许。金鹅银滩公司与佳仕民公司签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》约定的案涉房屋为临时建筑。参照《广东省城乡规划条例》第四十八条“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满前三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年……临时建设应当在批准的使用期限届满前自行拆除，恢复土地原状”的规定，结合金鹅银滩公司当庭的自认及未能提交案涉房屋延期使用的相关证据，案涉房屋为超过使用期限的临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，金鹅银滩公司与佳仕民公司双方就案涉房屋签订的租赁合同应属无效，金鹅银滩公司要求确认双方的不定期租赁关系于2019年6月1日解除的诉讼请求以及要求佳仕民公司按照合同约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。因上述租赁合同无效，根据《合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应当予以返还。故金鹅银滩公司要求佳仕民公司腾空并交回案涉房屋，本院予以支持。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因佳仕民公司占用案涉房屋，金鹅银滩公司主张佳仕民公司按照《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》约定的标准支付占用期间的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。至于金鹅银滩公司主张依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条的规定要求吴宝康在出资范围内对佳仕民公司的债务承担连带清偿责任，因金鹅银滩公司并未举证佳仕民公司的资产情况以及其股东的实际出资情况，不能证明佳仕民公司债务清偿能力，故金鹅银滩公司的该项诉请，本院不予支持。佳仕民公司、吴宝康经本院合法传唤，没有到庭，本院依法作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司与被告广州佳仕民投资咨询有限公司于2017年3月31日签订的《白鹅潭风情酒吧街物业租赁合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州佳仕民投资咨询有限公司（含共同使用人）将广州市荔湾区长堤路白鹅潭风情酒吧街项目B段25号天面房屋腾空并交还给原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州佳仕民投资咨询有限公司向原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司支付2019年6月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（按每月3400元标准计算）。四、驳回原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1716元，由原告广州市金鹅银滩物业管理有限公司负担1023元，被告广州佳仕民投资咨询有限公司负担693元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄利民人民陪审员  高少珍人民陪审员  李文姬二〇一九年九月二十日书 记 员  左晶晶黄嘉琪