北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初60611号原告：明洁物业管理有限公司，住所地北京市西城区北展北街5、7、9、11、13、15、17号9#（A605）,统一社会信用代码911101028013940110。法定代表人：高维强，总经理。委托诉讼代理人：任结，女，该公司员工。被告：史常水，男，1971年5月26日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。原告明洁物业管理有限公司（以下简称明洁公司）与被告史常水物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明洁公司之委托诉讼代理人任结，被告史常水委托诉讼代理人王万林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明洁公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令史常水支付2016年3月9日至2016年12月31日物业管理费10194．04元；2、请求判令史常水按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年6月30日应支付滞纳金25780．73元；3、诉讼费史常水承担。事实与理由：史常水系明洁公司所管理的紫云轩10号名邸××房间的业主。史常水与开发商北方房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，购得商品房，建筑面积290㎡。北方房地产开发有限责任公司（以下简称北方公司）与山东明洁物业管理有限公司（以下简称山东明洁公司）于2004年12月15日签订《北京紫云轩公寓物业服务合同》，由山东明洁公司对“紫云轩10号名邸”住宅小区进行物业管理。协议约定山东明洁公司向史常水提供物业管理服务，史常水按建筑面积3．6元/㎡/月的标准向明洁公司缴纳物业管理费，如史常水逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向山东明洁公司支付违约金。我公司原名北京明洁物业管理有限公司（以下简称北京明洁公司），山东明洁公司现已变更名称为中土物业管理集团有限公司（以下简称中土物业公司）。我公司与中土物业公司均系中土城市建设运营有限公司的控股子公司，上述协议签订后北方公司、中土物业公司与我公司协商一致该合同的权利义务由中土物业公司转让给我公司，三方未签订合同，由我方在原合同上加盖公章。小区的物业服务实际一直由我方在进行。自2016年3月9日至2016年12月31日，史常水共欠物业费10194．04元，滞纳金25780．73元（滞纳金计算公式：滞纳金S=KN*0．003*T，即滞纳金S=月管理费（K）*欠费月数（N）*0．003（系数）*月欠费的平均日长度（T），明洁公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。史常水拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了明洁公司及其他业主的合法权益，故明洁公司将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护明洁公司的合法权益。史常水辩称：明洁公司没有起诉资格，其不是和我方签合同的公司，我方是与北方房地产开发公司购买的房产，但没有就物业服务做约定，明洁公司应当提供证据证明其与我方有物业服务关系；我方于2016年欠缴部分物业费，是由于下水道多次反水，导致厨房、阳台被淹，公共区域管道维护不利，导致冻裂跑水，造成卫生间和厨房顶棚漏水。当时和物业公司负责人张国经理进行反应，物业公司的人到现场进行勘验和拍照，初步协商约定物业费减半收取，后来当时的物业公司就撤场了，这期间的物业费也没有人向我方主张；除了明洁公司诉讼请求期间物业费，我没有欠过其他物业费，即使要缴纳物业费，也应按当时约定减半收取。对方要求滞纳金过高，不应收取，双方是因为存在纠纷导致物业费未能正常支付,并不存在违约问题。本院经审理认定事实如下：史常水系北京市海淀区紫竹院路×号院×号楼××号（建筑面积290平方米，物业名称紫云轩公寓）的业主，于2004年入住。明洁物业公司原名北京明洁公司，于2014年11月6日变更为现名称。山东明洁公司现已变更名称为中土物业管理集团有限公司。2004年12月15日，中土物业公司（乙方）与北方公司（甲方）签订《北京紫云轩公寓物业管理服务合同》（以下简称物业合同），约定甲方选聘乙方对北京紫云轩公寓A座、B座提供前期物业管理服务，物业费具体标准：3．6元/月·平方米;从第二年开始由物业公司于业主入住满一年时对业主收取次年物业管理费;甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰·天的标准向乙方支付违约金;本合同自2005年9月10日生效至紫云轩公寓业主委员会成立，并按照合法程序选定新的物业管理企业时，本合同自动终止。经法庭核实，中土物业公司、明洁公司均确认，二公司为中土城市建设运营有限公司的控股子公司，上述合同签订后，北方公司、中土物业公司、明洁公司协商一致中土物业公司在物业合同中的权利义务转让给明洁公司，紫云轩公寓的物业服务管理一直由明洁公司实际进行。2016年12月31日，明洁公司撤出涉案小区。史常水未交纳自2016年3月9日起至2016年12月31日间的物业服务费10194．04元。庭审中，史常水提出，因房屋下水道多次反水导致其厨房、阳台被淹，公告区域管道维护不理，导致管道冻裂跑水造成卫生间和厨房顶棚漏水；并主张当时物业公司经理张国口头承诺物业费减半。但并未就此提交充足证据相佐证。庭审中，经明洁公司、史常水确认，本院与张国电话核实，张国确认：其原系明洁公司紫云轩公寓物业负责人，现为该公司办公室综合部经理，就涉案房屋是否漏水其记不清了，一层也应该没有漏水，其并未跟任何业主达成减免服务费的协议。本院认为，明洁公司与史常水虽未签订物业服务合同，但明洁公司已经实际履行了前期物业合同中物业公司的义务，为史常水所有的房屋所在小区提供物业服务，史常水作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。明洁公司履行了合同义务，史常水作为小区业主，负有向明洁公司支付物业费之义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。史常水主张因房屋下水道反水、公共管道漏水给自己造成损失，首先应提交证据相佐证，其次史常水应证明房屋漏水与明洁公司服务之间存在因果关系，但其并未提交充足证据证明其主张，故本院对史常水的抗辩，不予采纳。这里必须指出，物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，在某一方面出现服务不完善、不及时的情况时，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。物业公司和业主之间的关系应当是长期的共赢关系，而不是短期的对抗关系，物业公司作为服务的提供方，是改进物业服务质量、提高物业服务水平的关键一方，物业公司应当重视业主反映的问题，认真研究对策，切实提高物业服务水平。关于明洁公司主张的滞纳金，史常水拖欠物业费系因其对物业服务有异议所致，并非恶意欠缴，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、史常水于本判决生效后七日内向明洁物业管理有限公司支付自2016年3月9日至2016年12月31日物业管理费10194．04元；二、驳回明洁物业管理有限公司其他诉讼请求。如果史常水未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由明洁物业管理有限公司负担，已交纳。案件受理费700元，由明洁物业管理有限公司负担503元，其中350元已交纳，余款153元，于本判决生效后七日内交纳；由史常水负担197元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  刘长生人民陪审员  郑东涛二〇一九年九月二十七日书 记 员  杨萧菁