四川省阆中市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1381民初5260号原告:田晓峰。委托诉讼代理人:葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。被告:南充恒瑞置业有限公司。法定代表人:李恕泗，该公司董事长。委托诉讼代理人:杜学鹏，四川伊丽达律师事务所律师。原告田晓峰诉被告南充恒瑞置业有限公司（以下简称“恒瑞公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院2016年11月2日受理后，依法由审判员适用简易程序于2016年12月9日公开开庭进行了审理，原告田晓峰及其委托诉讼代理人葛黎和被告的委托诉讼代理人杜学鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理房屋土地证、产权证；2、判决被告向原告支付初始登记和转移登记违约金58043元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年2月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于阆中市七里办事处景观大道天籁之音小区X幢X单元X层X号住房一套，合同中约定了交房条件及逾期交房、办理权属证书的责任以及承担违约金的标准。合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋总购房款318044元，并全额支付产权登记费用，被告未按约定的时间交房及办理权属证书。被告辩称，原、被告签订房屋买卖合同属实。被告应当向原告办理房屋权属证书，但该办证行为为行政行为，由于行政行为方面的原因导致办证迟延。逾期办证违约金的给付时间应当按照合同约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年2月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于阆中市七里办事处景观大道“天籁之音”小区X幢X单元第X层X号住房一套，建筑面积109.97平方米，单价每平方米2892.10元，总价318044元。《商品房买卖合同》第十一条对交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。第十三条对逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（《1》和《2》不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已经交付房款万分之1的违约金（该违约金的比率应不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第二十条对产权登记进行了约定：“（一）初始登记出卖人应当在2011年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起420日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（2）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行活期储蓄存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。《商品房买卖合同补充协议》第三条“关于权属办理的特别约定4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的420日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的五年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。由于政府相关法律规定，政策调整或其他行政决定等原因导致的房屋所有权证和国有土地使用权证办理逾期的，买受人不得要求受托人承担逾期办理的违约和损失赔偿责任”。同时查明，原告所购房屋于2012年6月28日交付，并于当日交清了合同约定的全部房款318044元和办证所涉相关费用，被告至今未给买受人办理权属证书。本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当合法有效，原、被告之间建立了商品房买卖合同关系。双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，原告方履行了交付房款的义务；被告应当按照合同约定向原告交付房屋和为原告办理好权属证书，其未按合同约定时间交付房屋和办理好权属证书的行为违反了合同约定。诉讼中，原告明确表示其主张的违约金是指被告未按合同约定的时限办理好楼幢权属证明和房屋权属证书应当承担的违约金，因其未主张迟延交付房屋的违约金，故本院对迟延交付房屋的违约责任问题在本案中不作处理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满为取得房屋权属证明书的，除当事人有特别约定的除外，出卖人应承担违约责任：‘（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记所得期限’”的规定。恒瑞公司应该按照合同约定的时限内办理为原告办理好房屋权属证书，逾期未办理两证应按合同约定承担违约责任。故原告田晓峰主张被告恒瑞公司办理所购商品房的权属证书及承担逾期办证的违约责任，本院予以支持。关于违约金支付标准的问题，本案合同中对违约责任作了明确约定，违约金的计算分为两部分：一是初始登记违约金。根据合同约定，出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明的时间为2011年12月31日前，其在止时间前未取得该商品房所在楼幢权属证明违反合同约定，其应当从2012年1月1日起承担每日按原告所交购房款318044元）的万分之一计付的违约金，即31.8元/天。二、转移登记违约金。根据合同约定，出卖人应当在向原告交付商品房之日起420日内为原告办理好房屋所有权证书，被告交付商品房的时间为2012年6月28日，其应当在2013年8月22日前为原告办理好房屋所有权证书，其应当在办理好房屋权属证书后五年内向原告办理好国有土地使用权证书。至今被告未向原告办理好上述权属证书，按照合同约定，其应当从2013年8月22日起承担每日按原告所交购房款318044元）的万分之一计付的违约金，即31.8元/天。原告主张被告应当向原告支付从违约之日起至起诉之日止的违约金58043元，未超出经本院按上述标准计算至原告起诉时两项违约金之和，对原告请求的赔偿金额本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和上引法律之规定，判决如下：一、被告南充恒瑞置业有限公司在本判决发生法律效力后三个月内为原告田晓峰办理阆中市七里办事处景观大道“天籁之音”X幢X单元第X层X号房屋产权证书、国有土地使用权证书。二、被告南充恒瑞置业有限公司于本判决生效后十日内向原告田晓峰支付未办理初始登记证明和房屋权属证书截止2016年11月2日的违约金58403元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由被告南充恒瑞有限公司负担（原告已经垫付，由被告直接给付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 杜 国二〇一六年十二月二十日书记员 田晶莹