山东省临沂市中级人民法院山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终5506号上诉人（原审被告）：徐靖雅，女，1986年1月13日出生，汉族，居民，住蒙阴县。委托诉讼代理人：孙慎磊，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉春福，山东衡正源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李兴玲，女，1967年8月24日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：周春堂，山东泰景律师事务所律师。原审被告：祖方，男，1987年6月26日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。上诉人徐靖雅因与被上诉人李兴玲、原审被告祖方房屋租赁合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐靖雅的委托诉讼代理人孙慎磊、吉春福、被上诉人李兴玲的委托诉讼代理人周春堂、原审被告祖方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐靖雅上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清。本案的事实是：上诉人从祖方处租赁商铺后又将商铺出租给被上诉人，当时签订租赁合同时，双方明确约定上诉人有合法的转租权，被上诉人在租赁商铺后经营不善而擅自搬离。在被上诉人承租商铺期间内，上诉人从未拖欠祖方的房租。一审法院认定上诉人拖欠祖方的租金与事实不符。2.一审判决适用法律错误。合同具有相对性，违约责任只存在合同相对人之间，一审判决要求上诉人与祖方共同承担违约责任违反合同相对性原理。因上诉人在转租时就有转租权，被上诉人在同上诉人签订合同时对这点是明知的，因此在被上诉人与祖方交涉相应租金问题时，被上诉人完全可以拿着其与我方之间的租赁合同以及上诉人与祖方之间拥有转租权的租赁合同去对抗祖方，被上诉人占有使用该商铺具有法律与事实依据，祖方若赶走被上诉人，被上诉人完全可以起诉排除妨害，而不是“扭头就走”。被上诉人在没有和上诉人商议的情况下，因经营不善不想继续租赁商铺就擅自搬离商铺，与上诉人无关。一审判决上诉人与祖方共同承担违约金5400元，数额过高且于法无据。该违约金明显过分高于被上诉人的实际损失，违反损害赔偿原则。3.一审对证据的认定违反证据规则，审判程序违法。录音证据不能证明祖方将被上诉人赶走，录音中没有出现被上诉人，而是所谓的合伙人蒋秀成，但该主体身份无法明确，且录音中双方的表达均达不到赶走的程度。一审时祖方未到庭应视为放弃自身权利，但一审法院在庭审结束后由对其做了调查笔录，调查笔录中祖方声称对录音无异议但称没有赶走被上诉人、徐靖雅在录音后一段时间向其支付租金等内容，我方认为上述笔录应属于当事人陈述，需要法庭质证，一审法院未经当事人质证就将该录音作为认定事实的依据明显侵犯我方的民事诉讼权利，程序违法。李兴玲辩称：1.我方并非擅自搬离，系因为上诉人拖欠祖方房租，祖方要求我方搬离。2.我方并没有证据证明上诉人有合法的转租权，所以我方才会在2018年11月8日以上诉人无转租权为由向法院提起诉讼，我方并不能如上诉人所述拿着上诉人与祖方签订的合同对抗祖方的行为。3.因我方关门，无法营业，诉讼过程长达几个月，5400元仅仅是1个月的房租，所以违约金不高。4.一审法院对祖方做过调查，祖方对于录音的真实性无异议。该录音可以证实我方系因上诉人拖欠祖方房租，祖方才关闭店门，致使合同履行不能。5.祖方明知其与上诉人签订的租赁合同中，约定了上诉人具有转租权，但其在与上诉人租金纠纷之中，仍将我方经营的店铺关门，致使我方无法经营，其具有过错，所以本案中，上诉人与祖方双方的行为导致合同履行不能，应该共同承担违约责任。祖方述称：我方认为，被上诉人搬离与我方无关，我方不应该承担责任。李兴玲向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判决被告共同返还原告租金23800元；3.判决被告共同赔偿原告违约金5400元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，原告李兴玲（承租方、乙方）与被告徐靖雅（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，内容为：“一、甲方将位于临沂大学B1F-32的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日，计12个月。二、本房屋年租金为人民币65000元，按年交，首年租金于本协议签订之日交齐，以后每年度房屋提前30日一次性付清。乙方于本合同签订之日缴纳房租40000元，剩余房租25000元于2018年11月15日之前一次性付清。…六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须向另一方支付一个月的租金数额作为违约金。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效”，原告及被告均在该合同上签字、捺印确认。上述合同签订后，被告将合同约定的房屋交付给原告使用，原告向被告支付了租金40000元。2018年10月30日，原告搬离涉案房屋。因剩余租金等问题双方协商未果，原告诉至一审法院。原告提交其合伙人姜秀成与被告祖方于2018年10月30日的通话录音，该录音显示：“…原告方：那俺到底是干还是不干；祖方：干不干你自己决定，你要想干就干，不是，我现在就是关门，他不给我钱我就关门了；原告方：你的意思是他不给你钱，俺也干不成是吧？祖方：那肯定，我和他协商，他不给我钱，我肯定就是那个什么，肯定你们就干不了；…祖方：基本上没给，就给了5000块钱；原告方：俺都收拾完了，你该锁门的锁门就是了，反正你是房东，你说了算，俺跟你牵扯不到；祖方：我跟你牵扯不到，我跟他也牵扯不到，无非就是他给了我一个5000，加上房子是他装修的，如果这两点他都不占，我都不租给他”，证明该期间被告祖方强行关门，原告只能搬离租赁的房屋。被告徐靖雅对该证据有异议，录音中的房主不能证明是被告祖方，而且原告是女性，但电话录音中是男性，主体没达到统一。不能因为别人让她走她就走，录音中的房主让其搬离，原告应该起诉房主排除妨碍，不应起诉徐靖雅。被告徐靖雅提交其与被告祖方于2018年5月28日签订的房屋租赁合同，该合同第三条约定在租赁期内，祖方允许承租方徐靖雅享有转租、转让的权利。原告对此无异议。原告曾与2018年11月8日向一审法院提起诉讼，要求确认其与被告徐靖雅签订的房屋租赁合同无效，一审法院认定原告无证据证明被告未经原房东同意转租涉案房屋，作出（2018）鲁1302民初20350号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，现该判决业经发生法律效力。被告祖方庭审后到庭，其称徐靖雅当时将涉案房屋转租是后来才知道的；对原告提交的录音无异议，但称没有赶他走；徐靖雅是在该录音之后一段时间向其支付了租金；涉案房屋系其自临沂智翠商贸有限公司处租赁的。一审法院认为，原告与被告徐靖雅签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，被告祖方亦同意被告徐靖雅转租，故该合同不违反法律法规的强制性规定,内容合法有效，予以确认，合同当事人应当按约履行各自的义务。原告提交的录音证据，被告祖方无异议，根据该录音显示的内容及被告祖方的陈述，能够证明因被告徐靖雅未支付涉案房屋的全部租金给被告祖方，被告祖方才将涉案房屋关门，致使原告不能使用涉案房屋，原告的合同目的不能实现，且原告也已搬离，故原告与被告徐靖雅签订的房屋租赁合同应予解除。被告徐靖雅虽已将房屋租金支付给了被告祖方，但系原告搬离涉案房屋之后支付的，在涉案双方的合同履行中，被告徐靖雅存在过错，应承担相应的责任。原告自2018年10月30日搬离涉案房屋的事实，双方当事人均无异议，且有已生效的民事判决书予以证实，对此予以确认。原告已使用房屋时间为4个月，按每月租金5400元计算，该期间租金应为21600元，根据公平原则，剩余的租金18400元，被告徐靖雅理应退还给原告。被告祖方在同意被告徐靖雅转租涉案房屋的情况下，仍以被告徐靖雅未支付租金为由关闭涉案房屋，致使原告不能使用租赁房屋，因被告徐靖雅存在过错，被告祖方应与被告徐靖雅按原告与被告徐靖雅的合同约定，共同承担一个月租金数额的违约金5400元。被告徐靖雅主张系原告经营不善自行搬离涉案房屋，但未提交证据予以证实，且原告不予认可，故其主张，不予支持。综上，原告李兴玲的诉讼请求，符合法律规定的部分，理由正当，证据充分，予以支持；超出法律规定的部分，与事实不符，不符合法律规定，不予支持。被告祖方经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为对一审诉讼权利的放弃，不影响对本案事实的认定，并应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告李兴玲与被告徐靖雅于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、被告徐靖雅于判决生效之日起十日内返还原告李兴玲租赁费18400元；三、被告徐靖雅、祖方于判决生效之日起十日内共同赔偿原告李兴玲违约金5400元；四、驳回原告李兴玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，由原告负担25元，由被告徐靖雅负担215元，由被告祖方负担25元。本院二审审理查明的事实与证据和一审相同。本院认为，上诉人徐靖雅与被上诉人李兴玲签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，原审被告祖方亦同意上诉人徐靖雅转租，故该合同不违反法律法规的强制性规定,为有效合同，各方当事人应当按约履行各自义务。对于李兴玲于2018年10月30日搬离涉案房屋的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。李兴玲提交的录音显示祖方称：“干不干你自己决定，你要想干就干，不是，我现在就关门”，同时显示李兴玲方人员称：“俺都收拾完了，你该锁门的锁门就是了……”。上述对话内容并不能直接证实祖方对李兴玲进行强行驱赶，祖方在本案一审调查和二审审理过程中也均明确表示李兴玲搬走与其无关，其没有赶她走。另，李兴玲与徐靖雅、徐靖雅与祖方之间分别成立房屋租赁合同关系，两个合同关系相互独立，祖方对徐靖雅与李兴玲之间的合同关系无权予以干涉。因此，李兴玲虽主张祖方和徐靖雅的过错对其构成违约，但现有证据无法充分证实其主张，李兴玲亦未提交其他证据予以补强，本院不能认定徐靖雅和祖方对李兴玲的搬离存在违约行为，故一审判令徐靖雅和祖方共同赔偿李兴玲违约金5400元不当，本院予以纠正。李兴玲实际租赁使用涉案房屋时间为4个月，一审法院判令案涉合同解除及徐靖雅返还李兴玲剩余租赁费18400元正确，本院予以确认。徐靖雅所提其他上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐靖雅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1642号民事判决第一、二项；二、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1642号民事判决第三、四项；三、驳回被上诉人李兴玲的其他诉讼请求。一审案件受理费265元，由上诉人徐靖雅负担200元，由被上诉人李兴玲负担65元；二审案件受理费530元，由上诉人徐靖雅负担400元，由被上诉人李兴玲负担130元。本判决为终审判决。审 判 长  姚 军审 判 员  王周华审 判 员  邵 波二〇一九年九月十七日代书记员  张敬新