甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2019）甘0982民初1858号   原告：敦煌市联友物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91620982MA74N4HP2R。   法定代表人：何某，经理。   委托诉讼代理人：王某。   委托诉讼代理人：谢某。   被告：范某，住敦煌市。   委托诉讼代理人：李某，敦煌市莫高镇法律服务所法律工作者。   原告敦煌市联友物业服务有限责任公司（以下简称联友公司）与被告范某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联友公司的委托诉讼代理人王某、谢某、被告范某及其委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   联友公司向本院提起诉讼请求：要求范某支付2018年度物业费2970元，滞纳金267.3元，合计3237.3元。事实和理由：范某系联友公司负责物业管理的敦煌市××园的业主，范某居住的是敦煌市××园东户，按物业管理条例的规定与敦煌市立新房地产开发有限责任公司（以下简称立新公司）签订了前期物业管理服务合同，并约定按照建筑面积每月每平方米1.2元，公摊水电每月每平方米0.3元，合计每月每平方米1.5元。联友公司对小区物业安全、清洁及维护进行了系列的物业管理工作。范某交清了2017年物业费之后，2018年物业费经催收一直未交，故联友公司诉至法院。   范某辩称，1、范某居住的敦煌市××园的物业管理单位是立新公司，立新公司与联友公司存在经济纠纷，范某通过看现房购买住房，但是立新公司要求交付5000元门窗差价，还有该楼房存在质量问题，范某自行支付了维修费3600元，这两项问题，范某一直向立新公司要求解决，但是现在还未解决。范某所住的楼房是高层住宅，但是楼房是5楼，不存在二次供水问题，所以不应当支付二次供水的公摊水电费每月每平方米0.3元；2、联友公司没有权利在该小区收取物业费，联友公司不是通过业主大会选聘，也没有和业主签订物业服务合同，不具备原告资格，联友公司依据事实上的物业服务关系在范某所在的小区收取物业费的行为是无效的，是违规行为，业主有权拒绝交纳物业费；3、范某与联友公司未签订物业服务合同，没有约定违约金，范某不承担滞纳金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：   1、联友公司提交的物业服务合同一份，用以证实范某与立新公司签订了物业服务合同，约定的物业费是每月每平方米1.5元，范某认为合同上的签字不是本人所签，但是对范某和立新公司之间存在物业服务关系予以认可，对该证据，本院予以采信，对于质证意见，本院结合其他证据综合认定。   2、联友公司提交的敦煌市发改局文件一份，用以证实联友公司是按照政府文件确定的标准收取物业费，范某对真实性没有异议，认为文件中载明的物业费标准是每月每平方米1.2元，范某的楼房是高层住宅，但是是高层住宅的5楼，不需要二次供水，所以不应交纳每月每平方米0.3元的公摊水电费用，对该证据，本院予以采信，对于质证意见，本院结合其他证据综合认定。   3、联友公司提交的其公司的营业执照副本，用以证实联友公司是依法成立的物业管理企业，具备小区物业管理的资质，范某对真实性没有异议，但是认为该证据不能证明联友公司具备在范某所居住的小区收取物业费的权利，对该证据，本院予以采信，对于质证意见，本院结合其他证据综合认定。   4、联友公司提交的商品房买卖备案登记表和商品房买卖合同，用以证实备案表和合同上的“范某”的签字与物业服务合同中的签字一致，范某对该证据真实性没有异议，但是认为备案表和合同上有范某的印章，备案表和合同上的签字也不是范某所签，因联友公司提交该证据系为了佐证物业服务合同中签字的一致性，与本案无关联性，本案不予认定。   5、联友公司提交的其委托诉讼代理人王某、谢某的劳动合同，用以证实诉讼代理人与公司的关系，范某没有异议，本院予以采信。   6、联友公司提交的物业委托合同，用以证实立新公司将御景阳光润园小区物业服务委托给联友公司负责，联友公司有权以自己的名义收取物业费用，范某认为物业管理企业是由业主大会选定，建设单位无权委托他人进行管理，即使作为受托单位，也未按照服务质量约定完成物业服务，该委托书中也没有说明物业费标准，对该证据，本院予以采信，对于证明目的以及质证意见，本院结合其他证据综合认定。   7、联友公司提交的范某的缴费发票两张，用以证实范某已经交清2016年度和2017年度物业费，联友公司出具了发票，范某对真实性没有异议，但是认为联友公司所收的物业费应当转交给立新公司，对该证据，本院予以采信。   8、范某提交的立新公司出具的不动产统一发票、收款收据、应交款明细、敦煌市金谊门窗建材有限责任公司于2018年5月10日出具的收据，用以证实范某购买立新公司的楼房后，立新公司向范某多收取了门窗差价5000元，以及违规多收取了每月每平方米0.3元的物业管理费，还有范某居住的楼房玻璃周边粘贴不严，立新公司推诿不修，范某自行更换窗户玻璃的花费，联友公司认为与本案无关，本院结合其他证据综合认定。   9、范某提交的发改局文件，用以证实物业费标准为1.2元，但是现在一直多收取0.3元物业费的事实，联友公司对真实性没有异议，但是认为0.3元是公摊水电费用，这是按照高层住宅二次供水所产生电费进行平均公摊的费用，而且文件上也是允许收取的，对该证据，本院予以采信。   10、范某提交的文庙社区为御景阳光润园小区选举业主委员会张贴的公示，用以证实立新公司将该小区的物业服务委托联友公司管理属于无效行为，对该证据，本院结合其他证据综合认定。   依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：   2012年，范某从立新公司购得敦煌市御景阳关润园小区7号楼2单元501的楼房一套，范某系该小区住户，自入住之后，小区物业管理一直由立新公司负责。2016年1月1日，立新公司将其物业管理服务事项委托给联友公司负责，委托管理期限为十年，自2016年1月1日至2025年12月31日，立新公司委托联友公司可以对无故不缴纳有关费用的业主进行催交，委托期间，如业主自行选举出业主委员会，应由业主委员会自行选定物业公司，此协议自动终止。2017年2月21日，范某交清2016年物业费2970元；2017年3月27日，范某交清2017年物业费2970元，联友公司均出具缴费发票。2018年，范某未交纳物业费，故联友公司诉至法院。   另查明，2019年2月18日，敦煌市发展和改革委员会向联友公司下发文件，文件中载明：高层住宅（设置电梯）按建筑面积计算，标准为每月每平方米1.2元（含电梯运行维护费）；高层住宅二次供暖、供水所产生的水费、电费由受益住户据实分摊，不使用二次供水、供暖的业主不分配二次转供能源费。范某所住楼房面积为165.72平方米，范某所交物业费2970元的计算方法是165平方米╳1.5元/平方米每月=2970元，包含1.2元标准收费和0.3元的二次供暖、供水所产生的水费、电费，合计每月每平方米1.5元。   另查明，2019年7月19日，敦煌市沙州镇文庙社区对御景阳关润园业主大会会议筹备组中业主代表初步人选予以公示。   本院认为，建设单位立新公司与范某之间的前期物业服务关系，范某予以认可，立新公司在2016年1月1日将范某所住小区的物业管理服务事项委托给联友公司实施，范某接受了联友公司提供的物业管理服务后，已经连续两年（2016年和2017年）向联友公司交纳了物业管理费，范某现拒绝交纳2018年度物业费，不符合法律规定，范某应当交纳2018年度物业费2970元。联友公司主张的滞纳金，实为违约金，因双方未签订物业管理服务合同，对该主张，依据不足，本院不予支持。范某辩解物业管理企业应当由业主或者业主委员会选定，因立新公司与联友公司的委托管理协议中约定业主委员会成立后如选定物业公司，协议终止，且范某提交的社区公示证实了2018年度并未选出业主委员会，故该辩解不符合事实情况，本院不予采纳。范某辩称物业费应当按照发改局文件中1.2元的标准进行收取，范某所住的5楼不应分摊二次供水的水电费公摊费用0.3元，因该文件中明确高层住宅二次供暖、供水所产生的水费、电费由受益住户据实分摊，范某所住住宅为高层住宅，且联友公司按照1.5元标准收取了2016年和2017年物业费，范某并未提出异议，故该辩解意见不予采纳。范某辩解其向立新公司购买楼房时，立新公司多收取了门窗差价以及窗户密封不严导致其自行维修花费费用，因该主张系范某与立新公司之间商品房买卖合同关系，本案不予涉及，范某可以另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告范某交纳原告敦煌市联友物业服务有限责任公司其敦煌市御景阳关润园小区7号楼2单元501的楼房2018年度物业费2970元，限于本判决生效后15日内履行。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告敦煌市联友物业服务有限责任公司负担3元，由被告范某负担22元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 任玉娜     二〇一九年九月二十九日   书记员 许金萍