北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初8118号原告（反诉被告）：北京沙河恒大置业有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇南丰路**。法定代表人：林晓宁，执行董事。委托诉讼代理人：陈思，女，1995年6月20日出生，汉族，北京沙河恒大置业有限公司职员，住天津市河**。被告（反诉原告）：北京飒尼赛德科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区大屯路科学园南里-风林绿洲**楼****内1。法定代表人：姜秀娟。原告（反诉被告）北京沙河恒大置业有限公司（以下简称沙河恒大公司）与被告（反诉原告）北京飒尼赛德科技发展有限公司（以下简称飒尼赛德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沙河恒大公司之委托诉讼代理人陈思，飒尼赛德公司之法定代表人姜秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙河恒大公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原、被告双方之间签订的合同编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》；2.请求法院判决被告依照合同约定,配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续,并承担因办理相关手续所支付的费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2017年6月23日签订《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF716711,以下简称合同)。合同第八条第二款第四项约定:该房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。合同附件五第一条第三款第三项约定:……(买受人应)于2018年6月17日前向出卖人支付全部剩余房款人民币(大写伍拾肆万柒仟肆佰伍拾伍元整(小写￥547455.00元)。被告尚未缴纳上述款项。迄今为止,原告已多次以各种方式催缴,但被告仍未缴纳上述款项,该行为构成逾期付款且已超过180天,应当承担违约责任。根据附件十三第二条第二款约定:“……买方逾期180天仍未按约定全额支付的,卖方有权单方解除本《北京市商品房现房买卖合同》。综上所述,请法院依法判令解除原被告双方的合同,并配合原告办理注销合同备案等取消交易的手续,并承担因办理相关手续所支付的费用。飒尼赛德公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我们认为本次的合同纠纷是因工程质量导致的纠纷，不存在违约付款的责任，不同意解除合同。我们已按照合同约定交了两笔款项1277396元，尾款54万多没有交。在交尾款时，我们先去现房看了一下，去了以后发现商铺旁边公摊面积有一个天窗掉下来了，当时物业公司人员跟我们说之前修理过，但没有修理好，后来我们就去交钱的地方向工作人员问了一下天窗和供暖问题，问什么时间可以确认修理好，当时的工作人员告诉我们归物业公司管，但也没有给我们确切的回复。飒尼赛德公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判决继续执行原被告双方之间签订的合同编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》；2.请求法院判决被告赔偿原告,因工程质量问题导致原告向被告购买的商品房屋不能正常投入使用所产生的经济损失,应赔付金额:按日以已交房款(1277396元)的万分之一计算,自2018年6月17日至今共计人民币小写￥43431.46元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2017年6月23日签订《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF716711,以下简称合同)。交付方式依照合同第八条第二款第四项规定。原告已交付两次房款,共计人民币小写￥1277396元(详见收据)并于2018年6月17日准时前往缴纳尾款人民币小写￥547455元(详见资金证明),但因验收时发现公摊区现场有屋顶天窗塌落而签署“说明”(详见现场照片及说明),双方协议修好天窗后交付尾款,现场有两位证人在场(详见证词)。然而,被告在事后无视因工程质量问题所协商签署的“说明”,向原告索要违约金,在原告上门沟通时,态度恶劣声称只要不是法人签署就无效。今被告隐瞒真实情况,发生纠纷不做任何协商且态度极为恶劣蛮横,将原告诉至法庭,提出不合理要求(例如,强行要求解除合同,依据合同附件十三补充协议霸王条款“买受人所交的全部款项不予退还,该房屋归出卖人所有,买受人应无条件配合出卖人到有关政府部分办理注销合同备案等取消交易的手续,因办理相关手续所支付的费用由买受人承担”)。2019年3月16日，法院为双方调解时,被告方法务称对情况毫不知情,向原告方索要了全部情况说明,用于上报公司。原告方诚意等待调节沟通结果,未果,直接收到被告发起的诉讼函。此外,在纠纷期间,原告向被告询问天窗究竟何时修好的,被告拒绝给出具体日期(有微信文字记录为证)。原告走访了所购房屋处的现有使用者,被告知天窗处仍有漏雨现象(有录音为证),可视为截至走访日(2019年4月20日)天窗仍未修好。综上,自工程质量纠纷发生以来,原告多次尝试解决问题,主动上门沟通。被告方无一人表达歉意,反而以工程瑕疵正常为名,否认双方签署的说明并拒绝沟通,且继续有恃无恐将原告诉至法庭,意图执行解除合同相关的霸王条款。该“瑕疵”危害原告人身安全,危害公共安全,此案性质非原告恶意违约,而是因被告工程质量不合格导致原告即买受方坚定维权。请法院依法判令原被告双方继续执行合同,并由被告赔偿原告房屋无法投入使用期间所产生的经济损失。沙河恒大公司辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，第一我们不同意继续履行该合同，因为原告最后交款时间为2018年6月17日，至今已逾期452天。按照合同约定我们公司享有解除合同的权利，该合同已经竣工验收备案不存在工程质量问题，同时合同也明确约定，买受人不能对验收备案的商品房拒绝接受，因此本案属于反诉原告违约，我们不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，沙河恒大公司（出卖人）与飒尼赛德公司（买受人）签订编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定商品房坐落于北京市昌平区高教园北四街7号院13号楼-1层B115（以下简称涉案房屋）。房屋总价款为1824850元。付款方式为分期付款，买受人应在合同签署之日向出卖人支付总金额（含定金）不低于总房款40%即729940元；2017年12月17日前向出卖人支付不低于总房款30%即547455元；2018年6月17日前向出卖人支付剩余房款547455元。出卖人应当于2018年7月17日前向买受人交付该商品房。关于基础设施设备（包括供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）交付方面，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，非出卖人原因导致的，出卖人不承担违约责任，公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用的具体时间由相关买受人或经营者最终确定，出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。关于逾期付款责任，如买受人逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。此外双方还就其他权利义务事项进行了约定。飒尼赛德公司分别于2017年6月21日、2017年12月17日向沙河恒大公司交纳购房款729940元、547455元。飒尼赛德公司称2018年6月17日其准备付最后一笔款项时发现公共区域一天窗有脱落现象及合同未注明冬季室内供暖时间，故未交纳房款。另查明，涉案房屋所属工程已进行了竣工验收，并且验收合格，于2016年6月22日在北京市昌平区住房和城乡建设委员会备案。2018年6月4日，沙河恒大公司向飒尼赛德公司发送《还款提示函》，告知飒尼赛德公司需依约付款及违约责任事项。本院认为，不安抗辩权是指在双务合同中，应先履行债务的一方，有确切证据证明后履行一方有丧失或者可能丧失履行债务能力的事由时，中止履行其债务的权利。本案的争议焦点为2018年6月17日飒尼赛德公司是否享有不安抗辩权。《合同法》第六十八条第一款规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”该规定所列前三种情形只是致使债务人不能履行的一种原因，只有当其达到不能履行债务的程度时，才可作为不安抗辩权的发生事由，而且此种考量只能以先履行债务一方当事人的履行时间为判断时间节点，亦即此时间之后即便发生另一方当事人有不能履行债务的情形，亦不能成为先履行一方不安抗辩权成立的理由。本案中，飒尼赛德公司需证明沙河恒大公司在2018年6月17日有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。飒尼赛德公司称其于2018年6月17日交款时发现商品房公共区域内天窗确有脱落的现象，但此种问题并不是商品房主体结构质量问题，亦未对飒尼赛德公司的利益造成重大损害。而且虽然天窗有脱落现象，但在飒尼赛德公司交纳钱款时距沙河恒大公司交房尚有一个月时间，完全有修复的可能。故对飒尼赛德公司的此种抗辩意见本院不予采信。关于飒尼赛德公司所称供暖问题，双方在合同中对此有明确的约定，且对交付房屋不构成根本障碍，故对此抗辩意见，本院亦不予以采信。飒尼赛德公司以上所称问题只能作为其后期向沙河恒大公司主张违约的依据，而不构成不安抗辩权。不安抗辩权虽为保障先履行债务一方权益，但从另一角度，也是为“搁置小争议，促进大交易”，保障交易的顺利进行及经济发展。飒尼赛德公司亦未提供其他证据证明沙河恒大公司有不能履行债务的情形，故本院认定飒尼赛德公司2018年6月17日交款时不享有不安履行抗辩权。根据双方合同约定，沙河恒大公司享有合同解除权。因沙河恒大公司在诉讼请求中明确要求解除合同，故本院将解除合同的时间确定为起诉状送达飒尼赛德公司之日即2019年3月18日，同时本院对飒尼赛德公司要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故本院对沙河恒大公司要求飒尼赛德公司依照合同约定配合办理注销合同备案等取消交易的手续的诉讼请求予以支持。关于沙河恒大公司要求飒尼赛德公司承担因办理相关手续所支付的费用一项，因该相关费用至辩论终结前尚未发生，故此项诉讼请求不明确，本院不予支持，沙河恒大公司可另案主张。飒尼赛德公司未提供证据证明其损失情况，故对其要求沙河恒大公司赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京沙河恒大置业有限公司与北京飒尼赛德科技发展有限公司于2017年6月23日签订的编号为XF716711的《北京市商品房现房买卖合同》于2019年3月18日解除；二、北京飒尼赛德科技发展有限公司于本判决生效之日起二十个工作日内配合北京沙河恒大置业有限公司办理注销网签合同备案；三、驳回北京沙河恒大置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京飒尼赛德科技发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9275元，由北京飒尼赛德科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费9709元由北京飒尼赛德科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王慧霞人民陪审员  殷宝振人民陪审员  陈自东二〇一九年九月二十九日法官 助理  王 龙书 记 员  翟金萍