福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初9661号 原告：晋江市安居房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道**晋江市万达广场****店,统一社会信用代码91350582MA2Y92GJ3N。 法定代表人：陈汶汶，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李耿佳、李达娜，、实习律师。 被告：周世超，男，汉族，1986年6月30日出生，住湖北省谷城县，现住福建省晋江市宝龙城市。 原告晋江市安居房产中介有限公司（下称安居房介公司）与周世超居间合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居房介公司的委托诉讼代理人李耿佳、李达娜及周世超的委托诉讼代理人庄铭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安居房介公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.周世超立即支付其房产中介服务费30000元，并支付自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；2.周世超承担本案的律师费用4000元。事实与理由：安居房介公司与周世超签订《看房确认书》，约定由安居房介公司向周世超提供购房中介服务，自看房之日起陆个月内周世超及其关联方，不得以任何形式与安居房介公司介绍的房屋业主自行交易，否则仍应按房屋实际成交价格的3%向安居房介公司支付中介服务费。随即安居房介公司于2019年6月12日带周世超到晋江市××街道××号××幢××号房屋看房，后安居房介公司员工多次与该房屋房东联系，商讨房屋成交价格。但周世超为规避居间中介服务费，利用安居房介公司提供的上述房源信息，故意跳过中介，私下与产权人达成成交价为100万元的房屋买卖交易。周世超的行为违反了双方之间签订的《看房确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，周世超应向安居房介公司支付该房屋成交价100万元的3%即30000元的中介服务费，为维护自身合法权益，依法向法院起诉，请求依法如诉判决。 周世超辩称，1.诉状上的内容与事实不符，看房确认书其有签字的没错，但看房确认书格式是安居房介公司提供的，这个是格式化的文件是无效的，介绍房源是安居房介公司介绍的属实，其有跟安居房介公司他们去看房，他们有带其们去跟房东接触，6月12日那天其很有意向买房，就放了意向金3000元给安居客，后来6月19日意向金3000元已退还，因为按照行规7个工作日内谈不拢即视为交易不成功；2.其很中意这套房子，一直催安居房介公司约房东，7月8日还在催安居房介公司帮其约房东出来，房东一直不出来，没有定时间跟其谈。其认为从意向金返还之后其有权选择其他房产中介公司。对于安居房介公司要求百分之三的中介费，其不付，因为其实际成交的中介费没有那么多，当时没有约定中介费，虽然有签看房确认书，但那是格式化的文件。一直到7月6日，这套房子还有别人在谈，其是7月12日签合同的，其是通过宜家房产中介介绍成交与房东签订买卖合同的，现在已经是过户完了。其认为不需要再支付安居房介公司任何费用的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 安居房介公司向本院提供以下证据：A1.安居房介公司的营业执照复印件，证明安居房介公司的身份情况及主体资格；A2.周世超的身份证复印件，证明周世超的身份情况及主体资格；A3.客户看房确认书，证明周世超委托其提供购房中介服务之相关事宜；A4.存量房买卖合同、自行成交声明，证明周世超已私下与本案涉诉的房屋所有人达成了《存量房买卖合同》；A5.房屋购买意向书，证明双方关于本案诉争房屋已达成购买意向书；A6.微信聊天记录及录音光盘、录音文字整理，证明其向周世超提供了关于本案涉诉房屋的中介服务，周世超通过其相识，获得房源信息；A7.委托代理合同及律师收费发票，证明其因与周世超居间合同纠纷一案，委托福建一脉律师事务所的律师作为代理人并为此支付4000元律师费。 周世超质证认为，对证据A1、A2、A5、A6、A7没有意见；对证据A3的真实性没有意见，但确认书是格式化文件，所以该文件应确认无效；对证据A4买卖合同真实性没有意见，存量房买卖合同不是其和房东自行交易的，是其通过宜家中介购买的。 周世超向本院提供以下证据：B1.原告提供的微信聊天记录也是其的证据，证明是其在积极促成购买这套房产，是中介公司没有约成房东，使其没有购房成功；B2.宜家房产协议、收款收据，证明其经过中介购买这套房产，也支付了中介费。 安居房介公司质证，对证据B1真实性没有意见，但认为周世超不买房子是为了逃单，真实的成交价格是164万，这单中介费总佣金是49200元，如果双方把中介费绕开了就可以省将近5万元的金额。针对格式合同的问题，合同目的是为了中介公司的房源信息被买房利用，该约定并不免除一方责任加重对方责任，排除对方主要权利的情形，所以认为是有效的，不属于格式合同；针对交易流程中，我们一直在促使买卖双方成交，所以被告本人也很有意向成交这套房子，所以才放了意向金，退还意向金是不视为居间买卖关系已经解除，在之后的聊天我们也一直在谈的，房屋购买意向书有谈到3000元，还有洽谈日期7天，签意向书也是为了不浪费中介公司的时间和精力，因为看房确认书并没有签解除，但是退还意向金双方还有一直在谈，因为周世超最终成交日期也是一直在谈房子交易流程，所以其认为周世超是为了省中介费，没促成的原因是因为周世超为了省中介费，房东也要省。证据B2周世超通过宜家购房的事其不清楚，对房产买卖协议的三性均有异议，真实性有异议，并没有申请卖方及中介方出庭作证，没有提供有效的支付中介费的凭证，没办法证实是通过第三方机构，也没有相关转账凭证，并且相关证人也没有出庭。 本院根据本案双方提供的证据可认定以下事实：2019年6月12日安居房介公司与周世超签订《看房确认书》，约定：1.由安居房介公司提供带周世超亲自到推荐的房屋实地验看并进行了相关居间介绍；2.周世超与业主签订租赁或买卖合同时，周世超需承担本次交易所产生的服务费用，居间服务费为房产成交的单月租金50%或购买房产成交总价的1.5%，并支付相应的过户手续费用；3.周世超如在签订本确认书后的6个月内，利用安居房介公司提供的信息、机会等条件但未通过该公司的介绍而交易成功，应承担违约责任，周世超应按租赁标的单月租金100%或交易的不动产总价的3%支付中介费给安居房介公司，并承担该公司为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。当日经周世超确认安居房介公司提供推荐位于晋江市××街道××号××幢××号房屋给周世超验看，周世超于2019年6月13日与安居房介公司签订房屋购买意向书，并支付该公司出价意向金3000元（中介公司于2019年6月19日退回该意向金），后中介公司员工自2019年6月12日起至同年7月8日止多次联系周世超及6幢701号的业主洽谈签约事宜，但因周世超及涉案房屋业主未能就付款方式达成一致意见，致使安居房介公司提供的居间服务交易未能成功。2019年7月12日周世超通过其他房介公司的中介服务与涉案房源（7幢701号）的业主达成房屋买卖交易，以100万元价格购买了该房屋。为此安居房介公司向周世超索要中介服务费未果而于2019年8月7日向本院提起诉讼。 关于双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.安居房介公司与周世超之间签订的《看房确认书》的关于违约责任的格式条款的效力问题。 周世超认为,安居房介公司提供的《看房确认书》真实性没有异议，但其该协议系格式化文件，所以该协议应确认无效。 本院认为，在安居房介公司提供的《看房确认书》是居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,目的在于防止中介公司的房源信息被买方利用,而“跳”过中介公司自行购买房屋,其中《看房确认书》中约定的第1、2条款约定不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故第1、2条款应当认定为合法、有效；但《看房确认书》中双方对违约责任约定的第3条款，系提供格式条款一方（安居房介公司）要求对方在6个月内不得利用其提供的房源信息及加倍支付（按3%支付）中介费、律师费等格式条款，鉴于出卖房屋业主的房源信息为公开共享信息，且中介公司并未提供证据证明本案涉案房源信息系本案安居房介公司独家享有，存在剥夺房屋买受方选择中介机构的权利之嫌，故该条款系存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而中介公司未履行采取合理的方式提请对方注意的告知说明义务，本院认定该违约条款无效，故安居房介公司请求周世超立即支付按房屋成交价100万元的3%即30000元中介服务费及律师费4000元的诉求，本院不予支持。 2.关于周世超是否应支付安居房介公司中介服务费问题。 从双方提供的微信记录可认定如下事实：（1）安居房介公司依约向周世超提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务；（2）本案周世超提供其已向其他中介机构支付中介费用的有效凭证，能够有效证实其系通过第三方中介机构达成买卖交易，本院确认周世超系通过第三方中介机构达成交易；（3）中介公司在退回周世超购房意向金后仍继续为周世超提供洽谈业务直至2019年7月8日，但周世超未能提供证据证明其与安居房介公司已解除中介服务合同，且在较短时间内（2019年7月12日）通过其他中介与涉案房屋业主达成交易并签订成交价格为100万元的房屋买卖合同，存在规避高中介费用的嫌疑，故可认定周世超已接受了安居房介公司提供的房源信息及看房、洽谈价格等部分中介服务，周世超本应按照双方签订的《看房确认书》约定的有效条款中关于“按购买房产成交总价的1.5%支付安居房介公司居间服务费”的约定计算100万元*1.5%=15000元支付居间服务费,鉴于安居房介公司仅依约向周世超提供房源，并提供看房、洽谈价格、预约双方到场签约等服务，但未能促成买卖双方达成协议,本院综合考量本案合同中介服务费金额及安居房介公司的实际损失、周世超违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，周世超应在15000元幅度内酌情支付安居房介公司中介服务费10000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、周世超应于本判决生效之日起十日内支付晋江市安居房产中介有限公司中介服务费10000元； 二、驳回晋江市安居房产中介有限公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，减半收取为325元，由安居房介公司负担216元、周世超负担109元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  许海民 二〇一九年九月十六日 书记员  李珊妮 附件：本案适用的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。