云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初2121号原告（反诉被告）：王开发，男，生于1970年10月12日，汉族，四川省中江县人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：马敏慧，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：朱玉权，男，汉族，1978年12月16日生，云南省思茅区人，现住普洱市思茅区。被告（反诉原告）：饶春燕，女，汉族，1984年9月29日生，云南省澜沧县人，现住普洱市澜沧县。原告王开发与被告朱玉权、饶春燕房屋租赁合同纠纷一案，反诉原告饶春燕与反诉被告王开发房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王开发的委托诉讼代理人马敏慧，被告（反诉原告）饶春燕，被告朱玉权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王开发向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.由被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）房租57600元，并按年息6%支付自2019年1月1日至付清欠款止的资金占用费；3.由被告承担本案诉讼费。事实及理由:2018年6月，被告（二被告系夫妻）在思茅区懒火地建盖仓库。2018年8月28日，原告与被告饶春燕签订《房屋租赁协议》，约定原告租赁被告仓库288㎡，租期十年（2018年12月1日至2028年12月1日），月租金为8元/㎡。2018年12月29日原告支付被告租金57600元，被告朱玉权出具金额为57600元的《收条》。2019年4月，租赁房屋被政府认定为非法建筑，5月初被政府拆除。原告多次找被告协商退还房租及投资款未果，为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求依法判令支持原告的全部诉讼请求。被告朱玉权辩称，被告朱玉权对原告起诉的事实及理由无异议，被告朱玉权确实已收到原告支付的租金。被告饶春燕没有收到租金，被告朱玉权愿意返还租金。被告朱玉权没有过错，也是受害人，不应承担资金占用费。被告（反诉原告）饶春燕辩称，原告起诉状中陈述的事实及理由与事实不符。被告饶春燕与被告朱玉权于2016年2月26日已离婚，被告饶春燕知道原告与被告朱玉权签订《房屋租赁协议》后，被告饶春燕明确告知原告其与被告朱玉权已经离婚，只有被告饶春燕有权签订租房协议。在被告饶春燕的阻止下，原告与被告朱玉权签订的协议作废。原告又与被告饶春燕签订新的《房屋租赁协议》。原告将租金交给被告朱玉权的行为与被告饶春燕没有关系。现原告要求被告饶春燕退还租金及支付资金占用费没有事实及法律依据，请求法院判决驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）饶春燕向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告2018年8月28日签订的《房屋租赁协议》；2.反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；3.驳回反诉被告的诉讼请求；4.反诉被告承担本诉和反诉全部诉讼费。反诉事实与理由：2018年8月28日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁协议》，协议中明确了双方的权利、义务、责任、租金的支付方式、违约责任。协议签订后，反诉原告一直打电话给反诉被告，告知反诉被告按合同约定支付房屋租金，但反诉被告没有支付房屋租金给反诉原告。反诉原告与朱玉权于2016年2月26日离婚，双方已经不是夫妻关系，反诉被告把房屋租金交给朱玉权，现在反诉被告向反诉原告主张房屋租金没有道理。反诉被告没有支付房屋租金给反诉原告，反诉被告已经违约，反诉被告应当承担违约责任，向反诉原告支付违约金。原告（反诉被告)王开发对被告（反诉原告）饶春燕的反诉辩称，要求支付10万违约金的诉讼请求不成立，因为租赁房屋并没有实际使用过；反诉被告一直以为反诉原告与朱玉权是夫妻，房屋由朱玉权建盖，在建盖过程中反诉原告告知反诉被告房屋和土地属于反诉原告，反诉被告就与反诉原告签订了合同，反诉被告没有违约，不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告王开发提交的证据：2018年8月28日原告与被告饶春燕签订的《房屋租赁协议》原件一份、《收条》原件一份、《微信聊天记录》一份。该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.被告饶春燕提交的证据：2018年8月27日原告与被告朱玉权签订的《房屋租赁协议》原件一份、《离婚证》原件一份、《离婚协议》复印件一份。该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。为查清案件事实，本院依职权调取了《思茅区城市管理综合行政执法局限期拆除违法建设通知书》一份、《普洱市思茅区人民政府公告》一份、《普洱市思茅区人民政府强制拆除告知书》一份、行政机关对被告朱玉权的《询问笔录》一份、被告朱玉权向行政机关提交的《申请》一份。该组证据能证明行政机关认定原告与被告朱玉权签订的合同中所涉房屋属违章建筑，并对被告朱玉权进行相关询问、告知的事实，本院对该事实予以确认。经审理，本院查明以下法律事实：2018年8月27日，原告王开发与被告朱玉权签订《房屋租赁协议》。2018年8月28日，原告王开发与被告饶春燕签订《房屋租赁协议》。同日，被告朱玉权在其与原告签订的《房屋租赁协议》上注明：由于被告饶春燕与原告王开发签订新的协议，双方同意原告王开发与被告朱玉权签订的协议无效。原告王开发（乙方）与被告饶春燕（甲方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方将其在思茅区懒火地饶春燕拥有的土地上建盖的仓库出租给乙方使用；租期为十年，从2018年12月1日起至2028年12月1日止，租用面积为288㎡；租金从仓库交到乙方手中之日起算，即2018年12月1日至2021年12月1日，按8元/㎡计算，从第四年至第六年在原租金基础上递增10%，从第七年至第十年在原租金基础上递增15%；由于甲方资金紧缺，双方协商一致，签订合同之日乙方预付两年80%的租金，待仓库交到乙方手中之日，乙方一次性付清剩余两年20%的租金，甲方收取房屋租金，开具收据给乙方为凭；租房期间，由于甲方原因造成的违约，乙方有权要求相应的赔偿，若乙方未经甲方同意转租，则乙方构成违约，由乙方负责赔偿。2018年9月3日，被告饶春燕与徐方华（徐方华系原告委托询问租房事宜）微信聊天记录载明：被告饶春燕要求原告将房屋租金交给其前夫被告朱玉权。2018年12月29日，被告朱玉权向原告出具《收条》，载明收到原告租金57600元。另查明，上述合同签订时，所涉房屋尚在建盖过程中，由于被告朱玉权建盖房屋并未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，故相关部门已要求被告朱玉权限期拆除。合同所涉房屋被告朱玉权一直未能向原告交付使用。上述房屋被认定为违法建筑，2019年6月，已被拆除。又查明，被告朱玉权与被告饶春燕于2003年2月10日结婚，于2016年2月26日离婚。离婚协议上双方约定向普洱市思茅区曼连村懒火地村民小组购买集体土地空地60亩，无证，朱玉权自愿放弃，使用权归饶春燕。本院认为，当事人之间订立合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告与被告饶春燕约定租赁的房屋系被告饶春燕未取得建设工程规划许可证而建盖，故原、被告双方签订的《房屋租赁协议》依法应属无效，对于双方主张解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告按被告饶春燕的指示已向被告朱玉权支付了租金57600元，被告饶春燕系合同相对方，被告朱玉权认可返还上述租金，故该款原告有权要求被告饶春燕、朱玉权返还，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。签订协议时，被告饶春燕、朱玉权并未告知原告其建盖房屋未取得建设工程规划许可证，被告朱玉权、饶春燕存在过错；原告签订协议时，未审查租赁房屋、土地的相关权属证书，未尽到注意义务，亦存在过错。被告饶春燕、朱玉权占用原告租金的行为给原告造成了资金占用损失，原告主张由被告饶春燕、朱玉权按年利率6%支付自2019年1月1日至还清租金之日止的资金占用费的诉讼请求，由于双方均有过错，本院支持按年利率3%计算资金占用费。因原告与被告饶春燕签订的《房屋租赁协议》无效，该协议约定的违约条款亦无效，反诉原告基于协议约定主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）饶春燕、朱玉权于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）王开发租金57600元，并按年利率3%向原告（反诉被告）王开发支付自2019年1月1日至还清租金之日止的资金占用费；二、驳回原告（反诉被告）王开发的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）饶春燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告（反诉被告）王开发负担，反诉受理费1150元，由被告（反诉原告）饶春燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  刘晓玲审判员  赖 屹审判员  杨昌金二〇一九年九月二十四日书记员  朱彦鲒