河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初375号 原告（案外人）：吉润萍，女，1964年10月23日出生，汉族，现住唐山市路**。 委托诉讼代理人：金贵宾，河北佳诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙刚域，河北佳诚律师事务所实习律师。 被告（申请保全人）：木丽，女，1969年2月22日出生，汉族，现住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：吴素利，河北东明律师事务所律师。 第三人（被保全人）：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市路**高新区建设北路**。 法定代表人：闫海森。 委托诉讼代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永。 原告吉润萍与被告木丽第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告吉润萍及代理人、被告木丽代理人、第三人唐山盛世君安房地产开发有限公司代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉润萍向本院提出诉讼请求：1、依法撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02执异412号执行裁定书；2、依法终止执行唐山市中级人民法院（2018）冀02民再22号之一民事裁定书，并依法解除对君安景苑B33楼1门1501号房产的保全措施；3、依法确认原告与第三人签订的编号为GF-2000-0171、合同号为20180319305的《商品房买卖合同》合法有效；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月19日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，编号为GF-2000-0171、合同号为20180319305。原告购买第三人开发的涉案房产，购房款为人民币100万元。原告于合同签订当日将购房款人民币100万元支付至第三人指定账户，第三人于当日给原告办理了涉案房产网签手续，并于2018年3月21日给原告开具购房款发票。后涉案房产于2019年4月份左右被被告申请查封。原告认为其与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已经缴纳了全部购房款。购房关系及支付购房款事实均发生在被告申请查封涉案房产之前，涉案房产虽未办理备案登记或办理过户到原告名下，但是并不影响原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效的效力，且原告在合同签订后一直催促第三人办理备案登记，第三人称因欠缴税款暂时无法办理，原告对于涉案房产未办理备案登记不存在任何过错。而且，涉案房产客观上尚未达到交付入住条件，并非原告主观上未实际占有涉案房产。另外，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》目的是取得涉案房产的所有权，原告购买涉案房产系为居住使用，并非用于生产经营，在原告缴纳全部购房款后，应认定原告对涉案房产享有物权期待权。综上，原告认为被告申请保全侵犯了原告的合法权益，应当依法解除对君安景苑B33楼1门1501号房产的保全措施，并依法确认原告与第三人签订的编号为编号为GF-2000-0171、合同号为20180319305的《商品房买卖合同》合法有效。 木丽辩称，1、原告与被告之间不存在真实合法的房屋买卖关系，其诉称于2018年3月19日签订的《商品房买卖合同》是双方恶意串通制作的虚假合同。该合同约定的房屋单价为4946.09元，总建筑面积达202.18平米，总价款为100万元。这一价格与2010年君安景苑小区其他购房人购买同类房屋预购协议约定的价格相当。在2010年至2018年期间，唐山市同类房屋价格已经大幅上涨，案涉房产的价格已上涨三分之二以上。而自2011年以来，盛世君安陷入严重的债务危机和信用危机，在处置资产时更应追求利益最大化。但在此形式下，原告却以低于正常市场价格三分之一以上的明显不合理低价购买案涉房产，显然不合交易常理。经与唐山市住建局核实，原告与被告签订的《商品房买卖合同》并未网签备案，合同书上的签约日期为打印文字，无法核实真伪，故该合同的真实性无法核实。结合原告提交的购房发票，发票载明的购房单价、金额与合同写明的单价及总金额不符，印证了《商品房买卖合同》完全是被告根据原告之间的100万元往来款制作的虚假合同。2、原告并非基于居住目的签订《商品房买卖合同》，且其名下已有其他用于居住的房屋。原告处案涉房产外有用于居住的其他房屋。因此原告不属于执行异议和复议司法解释第28条或29条规定的善意刚需购房人，其对案涉房产不享有排除执行的权利。3、原告在案涉房产被查封前不存在合法占有的事实。唐山市高新技术开发区城市建设管理局证实，案涉房产至今未竣工验收合格，不具备合法入住条件。同时原告未提供水电费、物业费等证明其实际占有使用案涉房产的必要证据。综上，原告的起诉不符合执行异议和复议司法解释》第28条和第29条规定的法定条件，请法院依法查清事实，驳回其全部诉讼请求。 唐山盛世君安房地产开发有限公司辩称，认可原告吉润萍的诉讼请求，并认可其购房事实，本案被告在于第三人的执行案件中存在超额查封的情况，因此应对超额查封部分给予解除，涉案房产已正常出售给原告，原告享有该房产的一切权利，被告的查封行为是错误的，请求法院依法查明支持原告。在执行过程中第三人与木丽进行过和解，在和解过程中第三人提供了一套房源让木丽予以查封，用于解决本案原告及其他购房人的房产被查封的问题，木丽承诺查封该房源后，将对本案涉案房产予以解封，但在实际履行过程中木丽并没有兑现其承诺，基于木丽的行为，应该对原告的诉请予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交如下证据：证据一、吉润萍身份复印件一份，证明原告主体身份信息。证据二、唐山中院（2019）冀02执异412号民事裁定书、送达回证复印件各一份，证明原告知道涉案房产被查封后，向唐山中院提出书面异议，唐山中院以（2019）冀02执异412号民事裁定书驳回原告异议请求，原告依法提起本案异议之诉。证据三、《商品房买卖合同》复印件、中国建设银行个人活期账户交易明细各一份，河北增值税统一发票复印件张，证明2018年3月19日，原告与第三人签订的编号为编号为GF-2000-0171、合同号为20180319305的《商品房买卖合同》。原告购买第三人开发的涉案房产，购房款为人民币100万元。原告于合同签订当日将购房款人民币100万元支付至第三人指定账户，第三人于当日给原告办理了涉案房产网签手续，并于2018年3月21日给原告开具购房款发票。证据4、原告及女儿李姝璇常驻人口登记卡复印件、李姝璇身份证复印件、李姝璇个人住房信息查询结果各一份，证明原告购买涉案房产用于家人居住使用，原告女儿名下无房产，原告购房时，女儿已满25周岁，该房产欲用于女儿居住使用，原告在在付清全部购房款后，对涉案房产享有物权期待权。 被告木丽对原告所提交证据的质证意见为：对于证据一、二没有异议，对证据三中商品房买卖合同的真实性和合法性不予认可，理由三点：1、根据该合同约定的定价明显低于市场价格；2.由于盛世君安已陷入经济债务危机，以低价出售房产不符合常理；3.该商品房买卖合同并未进行网签登记。对于个人活期账户交易明细的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据只能证明在2018年3月19日从吉润萍个人账户向李成个人账户转出100万，无法证明该款项是向盛世君安公司支付的案涉房款，而从商品房买卖合同约定的总房款来看，明显低于正常房款价格，进一步印证了100万元并非真实购房款。对增值税发票，真实性无法考证，即使本身是真实的也无法证明吉润萍与盛世君安公司之间存在真实合法的买卖合同，且缴纳了全部购房款的事实，与商品房买卖合同和个人活期账户交易明细以及案涉房产未经性网签登记等事实综合判断，吉润萍与盛世君安公司之间不存在真实的买卖合同关系，不享有排除执行的权益。对于证据四中常住人口登记卡，真实性和合法性无异议，但是该证据只能证明吉润萍和李姝璇母女关系，与本案诉讼标地缺乏关联性，对住房信息查询结果，对该证据的真实性和合法性没有异议，但该证据只能证明，李姝璇名下无房产，而计入平才是案涉房产的买受人和本案当事人，因此李姝璇名下无房产不能成为吉润萍要求排除执行的根据，也不能基于李姝璇名下无房产来证实吉润萍购买案涉房产是基于居住目的，因此吉润萍不具备执行异议和复议司法解释第28条和29条规定的善意刚需购房人。 第三人盛世君安对原告所提交证据的质证意见为：对于原告提交证据的证明目的真实性、合法性、关联性均已认可，商品房买卖合同是基于双方真实意思表示所签订，不以市场价格为参照，合同应为真实有效，收款账户人李成为公司财物人员，且为第三人指定的收款账户，因此自李成收到放款之日起应视为第三人盛世君安收到房款，商品房买卖合同签订时间、打款时间以及发票开具时间相一致能够证实此次购房交易的连贯进行，因此双方式真是的购房买卖合同关系。 被告木丽未向本院提交证据。 第三人盛世君安向本院提交商品房预售许可证复印件一份，证明目的是证明涉案房产与2012年得到预售许可证，第三人与原告所签订的商品买卖合同是在预售许可证之后签订的，证明合同合法有效。 原告对于第三人提交的证据的质证意见：对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，同时结合原告所提交的证据三材料，可以反映出原告为涉案房产的第一购房人，购房时间在被告查封之前，原告对涉案房产享有排除执行的权利。 被告木丽对第三人提交证据的质证意见：对该证据真实性和合法性予以认可，但该证据与诉讼标的不存在关联性，预售许可证是进行房屋销售的合法前提，但不能够以此证明吉润萍与盛世君安公司之间存在真实的买卖合同关系，更无法证实合同关系的合法性。 本院对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性予以确认，对于原告提交的证据四，因与本案没有关联性，本院不予确认。对于第三人提交的证据的真实性、合法性予以确认。 本院查明，本院在审理木丽与盛世君安商品房预售合同纠纷一案的过程中，木丽向本院申请对盛世君安开发的位于华岩东路东侧的君安景苑B33-1-1501房产予以查封。本院于2019年4月15日作出（2018）冀02民再22号之一民事裁定书，裁定查封位于华岩东路东侧的君安景苑B33-1-1501房产。吉润萍对此不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）冀02执异412号民事裁定书驳回吉润萍异议请求。吉润萍向本院提出案外人异议之诉，即本诉。 另查明，盛世君安于2012年6月4日取得君安景苑B区1号、7-14号、18号、19号、21号、22号、31号、33号、40号、41号、45-48号住宅楼的商品房预售许可证。吉润萍与盛世君安于2018年3月19日签订《商品房买卖合同》，购买位于盛世君安开发的位于华岩东路东侧的君安景苑B33-1-1501房产，约定购房款为1000000元。同日，吉润萍通过银行转账支付了全部购房款。2018年3月21日，盛世君安给吉润萍出具了“河北增值税普通发票”。迄今，盛世君安未将案涉房产交付吉润萍。吉润萍名下除购买的案涉房产外尚有其他住房。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权益。本案中，虽然原告吉润萍在本院查封之前与盛世君安签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，但原告吉润萍迄今未合法占有案涉房产，且其名下尚有其他用于居住的住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院予以支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告吉润萍不符合上述法律规定的情形，不享有排除强制执行的权益。综上，原告吉润萍诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告吉润萍的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告吉润萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  樊玲玲 审判员  刘玉秋 审判员  孙 丰 二〇一九年九月十七日 书记员  任颖超 ——