广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤2072民初11259号原告：彭桂芹，女，1993年6月18日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：殷梅艳，广东全永律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彤，广东全永律师事务所律师。被告：中山市宏悦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南头镇升辉南路72号1卡。法定代表人：潘韵松，总经理。委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。原告彭桂芹与被告中山市宏悦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷梅艳、梁彤，被告委托诉讼代理人刘小燕、朱文萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理中山市南头镇东福南路63号香悦名门花园1幢2座704房的房地产权属证书并交付给原告；2.被告向原告支付逾期办证违约金6634元（以总房款403675元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2016年4月26日起计算至房地产权属证书交付原告之日止，暂计至2016年9月9日为：403675元×4.35％÷360天×136天=6634元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告为中山市南头镇东福南路63号香悦名门花园（下称香悦名门花园）的开发企业。2012年8月3日，被告（××）与原告（买受人）签订中山市商品房买卖合同，合同约定：买受人向××购买香悦名门花园1幢2座704房，该商品房属预售商品房，总售价为403675元；合同第八条约定，××应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的工程竣工验收报告）并符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定，××应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，××自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％；合同还约定了双方的其他权利义务。另双方签订《合同补充协议》，其中第四条第一款约定，买受人未收到交付通知的，则以合同约定交付期限届满当日为交付时间。上述合同签订后，原告依约支付购房款403675元，并于2013年6月4日办理收楼手续并签署收楼表。根据合同及补充协议的约定，被告应自约定交付时间2013年5月31日起720个工作日内（即2016年4月25日前）办妥房地产权属证书，但至起诉之日被告仍未办理。另合同约定“××自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，该格式条款约定明显排除了买受人在××迟延办证时可主张的合理的违约责任，据此应属无效条款，逾期办证违约金应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。现双方协商无果，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告辩称，一、逾期办证的责任并不完全在于被告，被告现已加紧进行综合验收备案，尽快递交权属登记资料到产权登记机关进行备案。根据《中山市商品房买卖合同》第14条的约定，被告作为涉案房屋出卖方，承担逾期办证责任的前提必须是由于被告的原因。现涉案房屋出现逾期办证，系由诸多客观原因所致，责任并不完全在于被告。香悦名门花园（即涉案小区）是被告通过法院拍卖所得，该小区前期设计、规划、建设等均是由原建设方负责。在被告接手该小区建设时，相关前期资料并未全部移交给被告，导致被告在后期建设过程中还要耗费大量时间去将相关资料收集齐全。其次，被告接手该小区后，将该小区后期建设工程发包给了承包方并按时向其支付工程款，但在施工过程中承包方又私下聘请了施工队、包工头等，导致拖欠工人工资等事宜，影响了工程进度。而在各项单项工程（如消防、绿化等）验收过程中，被告已向行政部门递交资料，但相关行政部门因相关步骤无时间约束等原因导致不能及时办结验收手续、拖慢了验收进度。目前包括涉案房屋在内的香悦名门花园一期已通过各项验收，被告整理资料齐全后，即可递交到建设局办理综合验收备案。一旦大确权确定后，被告第一时间将需由被告提交的办理权属登记资料到产权登记机关进行备案。二、对于逾期办证的违约责任，双方已在《中山市商品房买卖合同》中进行约定，该条款合法有效。按照双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，逾期的由被告自迟延之日起每日按已付房款的万分之一支付违约金，违约金累计总额最高不超过已付房价款的1%。原告在与被告签订买卖合同时，并没有对上述逾期办证违约条款的约定提出过任何异议，该约定是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。而对于原告认为是格式条款无效的说法，被告认为没有法律依据。根据合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告与原告所争议的关于因逾期办证而导致被告应承担支付违约金的条款属双方对原告享有的获得违约金的约定，不存在上述情形，亦不符合合同法规定的合同无效的相关情形，因此该条款为合法有效的条款。三、逾期办证违约金的计算时间应自商品房交付之日（如实际交付时间早于合同约定的，按合同约定时间）起届满720个工作日后开始计算至被告递交办理权属登记资料到产权登记机关备案之日，但违约金最高不超过已付房价款的1%。根据被告与原告签订的商品房买卖合同第六条第1款的约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办证产权登记的期限。因此，对于商品房实际交付时间早于合同约定的，逾期办证违约金应自合同约定交付之日起届满720个工作日后开始计算；对于商品房实际交付时间晚于合同约定的，逾期办证违约金应自商品房实际交付之日起届满720个工作日后开始计算。另外，按照《中山市商品房买卖合同》第14条的约定，被告作为××，协助办证的义务系在约定期限内将需由××提供的办理权属登记资料递交到产权登记机关备案。因此，逾期办证违约金只能计算至递交办证资料到产权登记机关备案之日，而不是房地产权属证书交付原告之日。但无论是计算到哪一天，违约金最高不能超过已付房款的1%。综上，原告诉求逾期办证违约金的计算方式没有事实与法律依据。请法院查明事实，依法作出公平、公正的判决。本院经审理查明：2012年8月3日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买由被告开发的中山市南头镇东福南路63号香悦名门花园1幢2座704房，总房价款为403675元，约定交楼时间为2013年5月31日前，××应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，××自迟延之日起按已付房价款的万分之一支付违约金，违约金累计不超过已付房价款的1%。2012年8月15日，被告就涉案商品房买卖合同向产权登记部门进行销售登记备案。原告已向被告支付全部购房款。2013年6月4日，被告向原告交付涉案商品房。原、被告均确认：被告至今尚未持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。本院认为，关于原告请求办证的问题。办理房地产权属证书为房地产产权登记机关的行政职权范围，根据商品房买卖合同约定，××应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，作为××的被告至今未将涉案商品房办理权属登记应由被告提供的资料提交至中山市房地产产权登记机关备案，被告没有履行合同义务，其行为已构成违约。被告辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对原告应当承担的合同义务，被告辩解理由不成立。被告应将涉案商品房权属登记需由××提供的资料提交至中山市房地产产权登记机关备案。关于违约金的起算及截止时间的问题。被告应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，被告应从2013年5月31日后720个工作日内即2016年4月18日前持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。但被告至今未持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于被告违约，被告应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应从2016年4月19日起计算，原告主张从2016年4月26日起算，晚于本院认定起算时间，以原告主张从2016年4月26起算为准。依据上述约定，被告持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关备案之日。关于违约金计算方法的问题。合同约定逾期办证违约金按每日万分之一计，如按该标准计算，则每年违约金为购房款的3.6%，该违约金标准并无明显过低，本院予以认定。合同另约定违约金不超过房价款的1%，本院认为，违约金从2016年4月26日起按每日万分之一计，至本案开庭审理2016年11月23日，逾期达7个月，违约金累计远超房价款的1%，而被告至今仍未持相关资料到权属登记机关递件，违约状态仍在持续中，如按房价款的1%为限，显然过低，且与被告的违约程度不相匹配，从反面分析，每日按万分之一计，只要违约100天就达到1%限额，如果按约定执行1%限额，在违约达到100天的情况下，开发商将丧失主动履行办证义务的动力，引发交易风险。综合本案案情，本院调整逾期办证违约金限额为购房款的10%即40367.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市宏悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内持中山市南头镇香悦名门花园1幢2座704房办理权属登记需由××提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案；二、被告中山市宏悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭桂芹支付逾期递件办证违约金（从2016年4月26日起以购房款403675元按每日万分之一计至被告递件之日止，违约金累计金额以40367.5元为限）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  曾志专二〇一六年十二月二十日书记员  黄湛洪