广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初4153号原告：麻国强。委托代理人：利耀雄，广东吉光律师事务所律师。委托代理人：梁儒茂，广东吉光律师事务所律师。被告：阮秀卿。被告：阮秀芳。两被告共同委托代理人：刘复兴，广东财富东方律师事务所律师。上列原告诉被告合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告麻国强及其委托代理人利耀雄、被告阮秀卿、阮秀芳的共同委托代理人刘复兴到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称，2011年5月9日，原告与两被告达成共同平均出资购买深圳市龙岗区德兴城4栋商铺A52并共同经营管理该物业的合伙协议。2011年5月20日，三方取得物业所有权并登记在原告名下，三方约定同等比例共有，并按合伙协议共同出租，租金所得每月6800元用于偿还银行按揭贷款，另外每人每月还要出资1700元用于偿还银行按揭贷款。至2016年7月，三方共偿还银行按揭贷款61个月共计725900元。2016年7月27日，两被告未经原告书面同意擅自将该物业出售，并谎称出售价为268万元。两被告的行为严重违反合伙协议约定，为维护合法权益，原告现诉至法院，请求判令，1、解除原告与两被告签订的《合伙购房协议书》；2、两被告赔偿原告合作投资所得1048600元；3、两被告支付原告违约金200万元；4、两被告承担本案诉讼费。被告答辩称，被告在房屋出售后已通知原告，要求三方就售房款进行结算，被告当时口头要求至少支付其200万元，从而导致双方协商未果。现我方同意解除合伙协议，请求法庭驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，2011年5月9日，原告（甲方）、被告阮秀卿（乙方）、被告阮秀芳（丙方）签订1份《合伙购房协议书》，约定三方共同出资购买深圳市龙岗区德兴城花园4栋第一层A52商铺（建筑面积36.76平方米，以下简称“案涉商铺”），总价为人民币208万元，首付108万元，向银行贷款100万元，三方同意以甲方名义购买该商铺并登记在甲方名下，首付款108万元由三方各自承担36万元，按揭款以甲方名义办理，由三方按月共同偿还，房屋买卖成功后，由三方同等比例共有，共同经营管理，任何一方不得任意处分该房屋所有权，如需对外出租或作其他用途，应经三方书面同意，经营管理该房屋的收益或债权债务，由三方共同享有或承担，任一方处置房屋均应征得其他方书面同意，若因管理或处分房屋意见不一致且不能协调时，应当遵循少数服从多数的原则来决定房屋的管理和处置事宜，少数方如不能接受，可选择退出本协议，退出时按照房屋市场评估价格由多数方支付给退出方，退出方退出后不再享有房屋权益，如果甲方退出，甲方应当配合办理产权变更登记手续，任何一方违反本协议约定，违约方应当向守约方支付违约金人民币200万元并赔偿所造成的损失。该协议书还约定，房屋买卖成功，办理完毕产权登记后，甲方应当在三十日内办理完毕授权公证手续，授权委托乙丙方有权处置房屋，并不得擅自撤销委托公证。同日，原告与被告阮秀芳还签订1份《声明书》，载明两人合伙购置位于深圳市龙岗区布吉镇水径村德兴城花园4栋商铺A52，总价为人民币208万元，其中阮秀芳出资88万元，麻国强出资20万元，剩余房款100万元由麻国强做借款人在农业银行贷款支付。同日，原告向被告阮秀芳出具1份借条，内容为：本人购买深圳市龙岗区德兴城花园第4栋A52商铺向阮秀芳共借款18万元人民币，于该物业卖出全数还清。2011年5月20日，原告（买方）与案外人黄少坤（卖方）签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙岗区德兴城花园4栋第一层A52商铺出卖给买方。2011年5月27日，原告与中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为100万元，借款期限为2011年5月27日至2021年5月26日。之后原告取得了该房产的房地产证（证号为：深房地字第××号），并办理了贷款银行中国农业银行股份有限公司深圳龙华支行的抵押登记手续。2011年10月8日，案涉商铺办理了《房屋租赁凭证》，载明出租人：麻国强。2015年3月28日，原告出具《承诺书》，载明：本人承诺合作购买德兴城4栋商铺A52号，不得私下以本商铺去任何银行抵押借款，如有需要必须得到阮秀芳、阮秀卿书面认可，具有同等法律效力。注明：产权证原件由阮秀芳保存。同日，原告还在该承诺书下方注明：本人认同租金至2015年底租金港币5万元。2015年4月13日，原告出具1张《借条》，载明：今借到阮秀芳港币10万元，每月利息550元，以10万元计月息，德兴城商铺出售第一时间还清，如提前还款按时间计息，人民币：6期等于40700元，2014年9月至2015年2月。2015年5月8日，原告出具1张《借据》，载明：之前张华交来租金大约五个月（阮秀芳另12000元存入账户）共计人民币41000元（2014年尾至2015年3月），以上借款之后商铺出卖转为结清，利率按5万计300元息计算，从2015年4月开计。同日，原告还在该《借据》下方注明：今借到45000元，2015年5月8号开计利息，按5万元计300元息计算，以还款日清算。同日，原告还书写一张字条，载明：至今2015年5月8日供楼款（德兴城A52号商铺）阮秀芳已存入6000元专用账户，转入2015年6月7号供款。被告提交的《个人客户境内人民币汇款申请书》显示，阮秀芳于2015年1月5日向原告账户转账支付人民币12000元，用途及附言：供铺。原告确认，按揭还款的银行卡是以其名义办理，但掌握在被告阮秀芳手中。2015年8月5日，原告（委托人）与两被告（受托人）签订《委托书》，载明：委托人拥有深圳市龙岗区德兴城花园4栋第一层A52商铺（深房地字第××号）的房产，占100%份额，现委托受托人为我的代理人，代理期限为2015年8月5日至2018年8月4日，代理人可以我的名义办理以下所有事项：1、申请转按揭贷款（又称赎楼贷款）或消费贷款（也称房产抵押贷款）；2、收取与上述房产有关的款项；3、到银行或典当行申请及巴黎提前还清贷款及支票赎楼等相关手续；4、到国土部门或房地产权登记中心办理上述房产注销抵押登记手续；5、到银行或土地房产交易中心办理上述房产的资金监管手续，收取或者指定账户收取监管资金；6、到担保公司及银行办理上述房产赎楼贷款担保的相关手续；7、到开发商处办理上述房产相关事宜，领取相关证件，到国土部门或房地产权登记中心申请办理商品房《房地产证》及签署相关资料、办理相关手续并领取《房地产证》；8、转卖上述房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件、办理《房地产买卖合同》公证、房产过户。同日，深圳市公证处出具《公证书》，证明原告于2015年8月5日来到我处，在前面的《委托书》上签名、捺指印。2016年1月6日，原告出具1张《借据》，载明：今借到阮秀芳港币13000元，定于年前归还并收回借据，2016年1月31日前还清此款，以上借款之后商铺出卖转为结清，利率按5万计300元息计算，从2015年4月开计。被告提交的《房产买卖合同》载明卖方：麻国强，代理人：阮秀芳，买方：黄惜华，约定卖方将位于深圳市龙岗区德兴城花园4栋第一层A52商铺出卖给买方，转让价格为268万元。该合同卖方签名人为阮秀芳，日期为2016年6月15日，并注明：卖方代理人阮秀芳、阮秀卿确认已取得产权人充分授权签署本协议，完成本次交易。2016年7月19日，卖方：麻国强，代理人：阮秀芳，买方：黄惜华签订的《补充协议》载明：2016年6月15日，买卖双方签署房产买卖合同，卖方出售德兴城4栋商铺A52号，合同价格人民币268万元，双方协商买方支付15万元定金、2万元押金以及卖方应支付5万交易费用共计22万元，卖方已收齐上述款项，剩余房款人民币246万元卖方同意买方过户领取房产证当月内支付给代理人阮秀芳个人账户（后附阮秀芳中国银行账号）。之后，被告完成了案涉商铺的赎楼并交付了案涉商铺，买方依约支付了购房款，双方办理了房产转移登记，该《房产买卖合同》已经履行完毕。另，被告提交《佣金及必要费用支付承诺书（卖方）》显示其支付了该次房产交易的佣金人民币5000元。2017年9月27日，两被告向原告发出1份《律师函》，载明：因原告拖欠借款及租金，故阮秀芳按照约定将案涉商铺作价268万元出售，除去支付银行未还按揭款582303元、税费5万元、佣金5000元、律师费2000元、租客按金2万元，剩余1980697元，再减去出资本金108万元，再抵扣原告借款（含利息）479646元、租金12万元、以往阮秀芳代为支付的银行按揭款（含利息）542101元、为了解决纠纷额外支付的律师费4万元后，还剩余人民币8188元应支付给原告，要求原告收函后及时与承办律师联系，当面核实相关证据并签订《和解协议》，以便领取剩余款项。2017年12月25日，两被告再次向原告发出1份《律师函》，载明：三方合作购房支付购房款时，两被告实际出资88万元，原告实际出资20万元，三方口头约定案涉商铺由原告对外出租，租赁押金2万元由原告保管，租金6800元每月用于月供，不足部分由三方均摊。但原告多次以租客未能按时交纳租金为由要求两被告垫付按揭款，且多次向被告借款用于生意周转未能及时偿还，同时，原告租赁被告在香港的房产，多年来也未支付租金，总计对被告欠款达40多万元。上述种种情况，致使被告对原告的诚信丧失信心，萌生了将商铺2以实现债权的想法。经协商，2015年8月5日，原告同意对外转让商铺并对被告签署了《委托书》，授权委托被告可以转让商铺，且经过深圳市公证处公证。2016年6月15日，根据当时的市场行情，依委托授权，被告将商铺以人民币268万元的价格对外转让，根据《房产买卖合同》的阅读，出让方承担过户手续费5万元、中介佣金5000元、律师费2000元，实收人民币262.3万元，扣除房产转让时的银行贷款582303元，余款2040697元，依合同约定，原告应得房款680232元。又由于原告已收的租赁押金2万元未退还由被告代为退付，且至房产转让时止，原告欠被告的借款及租金本息合计478440元，原告实际应得款项为181792元。但原告认为，被告将房产转让时没有告知相关情况，系擅自转让且价格太低，无法接受，为此双方互相不满。在此，本律师敦请原告接函后三个工作日内与本律师或委托人联系，以便协商解决纠纷，并将原告应得款项取回。2018年3月1日，原告诉至法院，提出上列诉讼请求。以上事实，有合作购房协议书、深圳市二手房买卖合同、合作声明书、声明书、完税证单及发票、房产证、不动产信息查询结果单、房屋租赁凭证、农业银行担保借款合同、农业银行流水、委托公证书、借条、承诺书、借据、声明书、收据、佣金及必要费用承诺书、提前还款业务凭证、补充协议以及当事人的庭审陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，本案为合伙协议纠纷。个人合伙是指两个以上公民按照协议，共同提供资金、实物、技术等，合伙经营，共同劳动，合伙人应当对出资份额、盈余分配、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议，并由合伙人按照出资比例或者协议约定以各自的财产对合伙债务承担清偿责任。根据本案查明的事实，本院作出如下认定：1、原、被告成立合伙关系。原告与两被告于2011年5月9日签订的《合伙购房协议书》具备合伙书面协议的条件，且原、被告均确认双方之间存在合伙关系，故本院依法认定三方之间成立个人合伙关系。2、合伙事项已经结束。《合伙购房协议书》约定的合伙事项为三方共同出资购买案涉商铺，由三方同等比例共有，共同经营管理。由于案涉商铺已经出售，故合伙事项已经结束。原告诉请解除原告与两被告签订的《合伙购房协议书》，两被告对此不持异议，本院亦予以确认。3、两被告出售案涉商铺系三方当事人共同意思表示，应予以确认。《合伙购房协议书》虽约定任何一方不得任意处分该房屋所有权，如需对外出租或作其他用途，应经三方书面同意，但又约定，房屋买卖成功，办理完毕产权登记后，原告应当在三十日内办理完毕授权公证手续，授权委托两被告有权处置房屋。由于上述条款之间存在矛盾，故还应考查合伙协议履行过程中当事人的真实意思表示。原告在向两被告出具的2015年4月13日《借条》、2015年5月8日《借据》中均明确作出了将案涉商铺出卖以结清被告欠款的意思表示，原告还于2015年8月5日与两被告签订《委托书》，委托两被告代理办理的事项包括了出售案涉商铺的所有授权，而被告提交的《房产买卖合同》载明卖方：麻国强，代理人：阮秀芳，买方：黄惜华，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在受托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”，故原告直接受该《房产买卖合同》约束。综上，本院认定三方当事人已经就出售案涉商铺达成了一致意思表示。原告关于两被告未经原告书面同意擅自将案涉商铺，严重违反合伙协议约定的主张，与案件事实不符，本院不予采纳。原告诉请两被告支付违约金200万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。4、由于合伙事项已经结束，故应对合伙进行结算。由于本案中当事人的举证不足以证明三方共同管理案涉商铺期间的经营情况，故本院仅对原告主张的案涉商铺尾款进行结算。因原告未就其主张的案涉商铺2016年7月份市场价为450万元进行充分有效举证，依法应当承担举证不能的不利法律后果。而被告提交的证据足以证明案涉商铺的出售价格为268万元，扣除被告支付的该次房产交易的佣金人民币5000元、律师费2000元及卖方支付的交易费用5万元，余款为262.3万元。扣除购房首期款108万元、向银行贷款100万元、加上已经偿还按揭贷款的款项72.59万元，尾款为126.59万元，根据《合伙购房协议书》约定比例进行分配，原告及两被告各应分得421966.67元。原告诉请两被告支付原告合作投资所得1048600元过高，本院予以调整。至于原告与两被告之间还存着的其他债务纠纷，当事人可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三百九十六条、第四百零二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告麻国强与被告阮秀卿、阮秀芳于于2011年5月9日签订的《合伙购房协议书》。二、被告阮秀卿、阮秀芳限于本判决生效之日起三日内，支付原告麻国强合作投资所得421966.67元。三、驳回原告麻国强的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34069元（原告已预交），由原告负担3万元，被告阮秀卿、阮秀芳负担4069元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  曾凡胜人民陪审员  杨 莉二〇一九年九月十日书 记 员  朱 劲