浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0784民初3151号原告成志敏，男，1968年11月4日出生,汉族，住浙江省永康市。原告陈黎巧，女，1966年4月5日出生,汉族，住浙江省永康市。被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司，住所地浙江省永康经济开发区。法定代表人应建仁。委托代理人蒋晓航（特别授权），浙江门都律师事务所律师。本院于2016年4月26日立案受理原告成志敏、陈黎巧与被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司（以下简称“卓诚兆业公司”）商品房销售合同纠纷一案,依法由代理审判员吕学聪适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本院于2016年7月24日裁定转为普通程序审理。本案分别于2016年5月27日、2016年9月20日二次公开开庭进行了审理，原告成志敏、陈黎巧二次庭审均到庭参加诉讼，被告卓诚兆业公司的委托代理人蒋晓航第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成志敏、陈黎巧起诉称：2013年4月28日，原告购买由被告开发的永康市经济开发区金色港湾3幢2单元1502室商品房一套，总价款为1268102元。双方签订编号为1903、1904的《浙江省商品房买卖合同》两份，房号分别为3#-2-1502、3#-2-1503。根据合同第九条约定：“交付日期为2013年12月30日前”。合同第十条约定：“…出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过30日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行…”。2014年1月10日被告向原告发出《金色港湾业主入住通知书》通知原告于2014年1月15日办理入住手续，该交付时间距合同约定交房时间推迟15天。根据合同第十六条关于权登记的约定：“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得土地证、房产权属证书，交付给买受人”，“出卖人不能在规定期限内交付权属证书…90日后，仍不能交付权属证书的，原告选择第二条约定：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。经原告多次催促，被告一直到2015年7月1日才交付原告的房产证、土地证。至此距合同约定交付期限已超出365天，被告逾期交房、逾期办证的行为，已经属于严重违约，根据双方签订合同约定，理应按约支付原告相应违约金。为此原告多次向被告提出，但被告至今未付。综上所述，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，为此诉请：1、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司立即支付原告延迟交房违约金1902元，延迟交付房产证、土地证违约金46285元，共计48187元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。2016年9月20日，原告成志敏、陈黎巧向本院提出变更第一项诉讼请求申请：1、由被告支付逾期交房的违约金暂计为61787元（3#-2-1502室逾期交房违约金按购房款555498元的日万分之一从2014年1月1日起计算至2014年1月27日，3#-2-1503室逾期交房违约金按购房款712614元的日万分之一从2014年1月1日起暂计算至2016年4月26日）；2、由被告支付逾期交付房屋所有权证、国有土地使用证违约金46413元（按购房总金额1268112元的日万分之一从2014年1月1号计算至2015年7月1日）。成志敏、陈黎巧为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据：一、商品房买卖合同、首付款发票原件及中国农业银行银行卡交易明细清单各二张，证明原告向被告购买金色港湾3幢2单元1502室、1503室房产，房屋价款为1268112元已付清的事实。说明：原件经当庭核对无异议后已退还原告。二、房产证、土地证原件各二份，证明金色港湾3幢2单元1502室、1503室房产为原告方所有，于2015年6月18日取得房屋权属证书的事实。说明：原件经当庭核对无异议后已退还原告。三、金色港湾业主入住通知书一份、业主交房流程表一份，交房费用清单二份，用以证明被告于2014年1月8日将上述材料通过邮寄方式寄送给原告，但通知到达原告成志敏母亲处，并未及时交给二原告的事实。四、金色港湾交房费用清单两份（一份是14年1月23日出具，一份是15年7月2日出具）、发票一张，业主房屋验收交接表一份、金色港湾《商品房住宅质量保证书》一份，用以证明1502室逾期交房27天，1503室逾期交房暂时计算至2016年4月26日，共846天。说明：《商品房住宅质量保证书》原件经当庭核对无异议后已退还原告。五、房屋所有权登记申请书、分户图、补充协议、私有房屋登记所有权登记申请书证、税收缴款书复印件各一份，证明被告卓诚兆业公司逾期交付房产证违约，一套房两本证导致变成两套房的事实。被告卓诚兆业公司质证意见：对上述证据的真实性均无异议，但对证据一中合同十六条约定，被告承诺办理2014年6月30日前交付权属证书的性质是属于初始登记的证书而非原告理解的转移登记证书，实际购房款总价1267936元，购房款已付清；证据二系转移登记情况，并非初始登记资料，与本案没有关联性；证据三，2014年1月15日被告方按照原告所留地址通过寄送邮件的方式已经通知原告方入住，当时是两套房子入住通知一起寄送，并非单独通知的，原告说是后来母亲那里获得，不符合常理，所以原告迟延交接属于自身责任；证据四，原告自身原因导致迟延交接，原告所述1503室没有交接是不属实的，从结构而言，是一套房两本证，所以交接一套房意味着整套房子包含1502室、1503室一同交接，所有业主的交接表都是这样填写的，对于住宅质量保证书，原告所提空白处不影响保证书的性质，实质性的内容并未缺少，所以所交付房屋是符合合同12条规定交付条件的；证据五，从结构实际使用功能上是一套房，但这是之前原、被告双方协商达成一致的。被告卓诚兆业公司答辩称：原告向被告购买房屋及约定的相关权利义务属实。本案中，虽存在逾期交房的事实，合同约定应当在2013年12月30日前交房，逾期至2014年1月10日通知其于2014年1月15日办理房屋交接手续，逾期期限15天属实。但根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，本案中，关于原告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间的起算点，不论从约定交房时间还是通知交房时间起算，均已超过二年的诉讼时效，且没有存在中止、中断的原因事由，故原告主张逾期交房违约金已过诉讼时效。原告主张逾期交付权属证书的观点理由是对《商品房买卖合同》第十六条约定存在误读，理解错误，将初始登记混同于转移登记。该条第二款约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》”；该条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。该条款指的是“前款规定的土地、房屋权属证书”就是第二款规定的初始登记证书或权属证明，而不是原告诉讼中所指的转移登记证书即原告名下的权属证书。“初始登记”是指开发企业办理楼盘确权登记，俗称“大确权”，即一个楼盘把总产权转移到开发商名下的步骤，初始登记证书指的是被告名下的证书，是属于设立登记，是物权转移的基础，是为具备给购房者办理个人房产证的资格和条件。就此，被告已于2014年6月18日，取得上述约定的本案所涉房产的《土地使用权证书》，至于房屋所有权初始登记，由于永康市房管会简化流程，无需被告办理初始登记，直接办理产权转移登记。至于交付问题，由于原告是委托被告办理转移登记，因此交付没有实际意义，无需履行形式上的交付手续，办理即完成约定义务。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。被告卓诚兆业公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、重要函件详情单、金色港湾入住通知书各一份，用以证明2014年1月10日被告通过邮政特快专递通知原告于2014年1月15日交房的事实。2、金色港湾业主交房费用清单、业主房屋验收交接表、物品签收单各一份，用以证明原告于2014年1月27日到被告处接收了符合合同第十二条约定的房屋及原告委托被告办理转移登记手续的事实。3、经与原件核对无异的房屋竣工验收备案表复印件一份，用以证明涉案房屋于2013年12月16日符合合同第九条约定交付条件的事实。4、土地使用权初始登记证书复印件一份，用以证明原告所购买的房屋已于2014年6月18日已经办理了土地所有权初始登记，被告按合同第十六条约定完成合同义务不存在违约的事实的事实。原告成志敏、陈黎巧质证意见：对被告提供的证据的真实性均无异议，关于证据4，对其证明目的有异议，不能证明被告按合同第十六条约定履行了合同义务。对原、被告提供的证据，结合庭审调查，本院认证如下：因被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据的真实性予以确认。证据二，系转移登记权属证书，非合同约定交付的初始登记证书；证据三，结合庭审中二原告陈述邮件已送达，根据合同首页特别约定及合同第十二条的约定，被告已履行通知义务；证据四，结合证据三，被告已于2014年1月10日按约履行通知义务，且涉案房屋1502室与1503室已由二原告一同装修并已入住，故对二原告的证明目的不予认定；关于证据五，交付的两套房屋权属证书系依合同约定，同时该组证据的房屋所有权证及国有土地使用权证系转移登记的内容。因原告成志敏、陈黎巧对被告提供的证据的真实性均无异议，本院对被告提供的证据的真实性予以确认。对证据4，因实务中，房权证办理的相关部门，确实无需办理房权证的初始登记，故被告在2014年6月18日办理完成土地权属证书的初始登记后即完成了双方合同约定的办证义务。经审理，结合原、被告双方提供的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2013年4月28日，原告成志敏、陈黎巧与被告卓诚兆业公司签订《商品房买卖合同》二份，约定被告卓诚兆业公司将其开发的金色港湾3幢2单元1502号房、1503号房屋及-1层B区121号车位以预售方式出卖给原告成志敏、陈黎巧。双方在合同中约定上述两套房产房款、车位款共计1268112元，被告卓诚兆业公司需在2013年12月30日前将竣工验收合格，具备交房条件的房屋交付给原告成志敏、陈黎巧。合同中被告卓诚兆业公司同时承诺在2014年6月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告成志敏、陈黎巧，逾期交房及逾期交付权属证书的均按已付房价款日万分之一支付违约金。合同签订后，成志敏、陈黎巧已按约足额向被告支付房款1268112元，卓诚兆业公司则于2014年1月10日通知成志敏、陈黎巧于2014年1月15日办理交房手续。被告卓诚兆业公司于2014年6月18日完成了土地使用权证的初始登记的办理手续，但因原告成志敏、陈黎巧委托卓诚兆业公司办理该商品房的转移登记，该初始登记权属证书卓诚兆业公司未有交付给成志敏、陈黎巧。原告成志敏、陈黎巧主张的1503室至今未交房的事实，因涉案二套房屋已由二原告一同装修并已入住，故对该事实不予认定。本院认为，原、被告双方于2013年4月28日之间签订的二份《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订后，原告成志敏、陈黎巧已按约履行了付款义务，被告卓诚兆业公司亦应按约向成志敏、陈黎巧交付房屋，但被告卓诚兆业公司于2014年1月10日通知二原告于2014年1月15日前来办理房屋交接手续，按合同首页特别约定及第十二条的约定，结合原告的诉讼请求，逾期期限应从2014年1月1日计算至2014年1月15日。关于办理房屋权属证书，合同约定的办理期限为2014年6月30日前，被告卓诚兆业公司已按约于2014年6月18日完成国有土地使用权证的初始登记办理手续，房屋所有权证的初始登记手续因办理部门简化手续无需办理，故被告卓诚兆业公司已于2014年6月18日按约完成合同义务，不存在逾期办证的事实。综上，对原告成志敏、陈黎巧主张由被告卓诚兆业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。对卓诚兆业公司提出的抗辩意见中合理有据部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告浙江卓诚兆业投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成志敏、陈黎巧逾期交房违约金1902元；二、驳回原告成志敏、陈黎巧的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2464元，由原告成志敏、陈黎巧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴锦辉代理审判员  吕学聪人民陪审员  叶红榜二〇一六年十二月二十日代书 记员  施蓓萱