云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6544号原告（反诉被告）：云南荣夏环保科技有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区雨花片区颐明园（**）******。法定代表人：陈天学，职务总经理。委托代理人：肖海平，云南民定（景洪）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：戴春光，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明庆华投资开发有限公司。住所;'>住所地：昆明市小板桥镇云溪村民委员会阿角村村民小组v>法定代表人：胡庆华委托代理人：杨卫坤、余伟，云南德范律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）云南荣夏环保科技有限公司诉被告（反诉原告）昆明庆华投资开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，于2019年1月18日公开开庭进行了审理，原告云南荣夏环保科技有限公司的委托代理人肖海平、戴春光，被告昆明庆华投资开发有限公司委托代理人杨卫坤、余伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）起诉并答辩称：2013年4月28日，原、被告双方签订了《承包合同》，双方约定：一、承包土地面积：11.6亩。二、承包期限24年，自2013年5月12日至2017年5月11日四年为第一个价格期外，其余每五年承包期为一个价格期，第一期承包价格为土地5500元/亩/年，每五年递增20%，递增基数不变。四、付款方式：签订本合同后三个工作日内结清第一年的承包款63800元，一年后，每一年付，提前一个月付款，先付款后使用。逾期付款的，按每日0.3%承担违约金，逾期两个月未支付的，甲方有权收回土地。七、按承包土地或养殖舍积计算，承包土地为60元/亩/年（含环境卫生，污水处理，水电管线，道理，绿化，治安保卫等综合物业管理费），以后每五年递增20%。每年提前一个月一次交付，先交付后使用，逾期交款的按每日0.3%承担违约金。自2017年5月12日起，被告一直未支付合同约定的租金和综合物业管理费。原告请求依法判令：1、被告向原告支付土地承包（租赁）费用人民币153120元；2、被告向原告支付综合物业管理费人民币18374.40元；3、被告向原告支付自2017年5月12日起至2018年7月11日止以171494.40元为基数按照同期人民银行贷款利率计算的违约金人民币9103.50元；4、被告向原告支付自2018年7月12日起至被告偿还完毕上述款项之日止的以171494.40元为基数按照同期人民银行贷款利率计算的违约金；5、本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承但。被告（反诉原告）答辩并反诉称：2013年4月28日，反诉人为承建仓库，与被反诉人签订名为承包，实为租赁的《承包合同》约定，反诉人承包（即合同约定的承包）土地面积11.6亩，承包期限为24年自2013年5月12日起至2037年1月31日止。承包价格：除2013年5月12日至2017年5月11日四年为第一个价格期外，其余每五年承包期为一个价格期，第一期承包价格为：土地5500元/亩/年，每五年递增20%，递增基数不变。双方在《承包合同》还约定：乙方（反诉人）有权在承包土地上建盖建筑物，有权将承包土地用于仓库或其他方面的经营（第六条）。同时，被反诉人应确保反诉人可正常承包经营土地。反诉人认为虽然《承包合同》对承包期限、范围、价格、各方权利义务有明确约定，但根据相关方法律规定，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，但反诉人承包该土地是用于建设仓库的非农业建设。故反诉人认为反诉人与被反诉人签订的《承包合同》系名为承包，实为租赁的合同。《承包合同》签订后，反诉人遂聘请第三人平整涉案土地、修建挡土墙用于建设仓库共计花费313490元。同时，反诉人于4月27日、4月29日支付了租地订金、转让费、第一年度地租款及管理费共计53万元，后续又向被反诉人支付了2015年至2017年3个年度地租款及管理费共计216456元（72152元/年）。直至2017年5月1日，云南省昆明空港经济区管理委员会发布《关于开展集中整治违法用地违法建设专项行动的通告》后，才知道涉案土地为集体农用林地，在没有取得相关部门审批的前提下，不能用于非农建设，这与反诉人承包该土地用于建设仓库的目的相悖。因此，遂停止支付地租款及管理费。被告（反诉原告）请求依法判令：1、确认反诉人与被反诉人签订额《承包合同》无效；2、被反诉人向反诉人返还已支付全部费用746456元（包括：租地订金5万元；转让费46万元及2万元的地租款；地租款及物业管理费246456元）及资金占用费191498.11元（详见：附件《资金占用费明细》），并以附件上的计算方式计算至反诉人实际清偿完毕止；3、被反诉人赔偿损失313490元；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）在庭审中，提交以下证据：1、《承包合同》、《授权委托书》。证明2012年5月12日，昆明德睿宠物有限公司与昆明荣夏环保科技有限公司签订《承包合同》，双方就承包土地范围、期限、价格、付款方式、园区管理费用等进行了约定。2、《同意书》。证明2013年4月27日，昆明德睿宠物有限公司出具《同意书》，同意原告将土地转租给被告使用。3、《承包合同》。证明2013年4月28日，原、被告双方签订《承包合同》，双方就承包土地面积、期限、价格、付款方式、园区管理及费用、违约责任等进行了约定。经质证，被告对原告提交的证据1、2真实性予以认可，对关联性、合法性、证明内容不认可。对证据3关联性、真实性予以认可，对合法性不予认可。本院认为原告提交的证据客观真实本院依法确认其真实性。被告（反诉原告）在庭审中提交以下证据：1、《承包合同》。证明2013年4月28日，原告与被告签订《承包合同》，约定被告承包位于官渡区标准化生猪养殖基地小哨生态畜牧小区项目的11.6亩土地，被告有权在承租的土地上建盖建筑物，有权将承包的土地用于仓库或者其他方面的经营（含出租仓库）（第六条）。同时，原告有义务协调昆明睿德宠物有限公司、昆明三农农牧有限公司等上家各单位关系，确保被告可正常承包经营土地（第五条）。虽然《承包合同》对承包期限、范围、价格、各方权利义务有明确约定，但根据相关方法律规定，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。实际上，被告承包该土地亦是用于建设仓库的非农业用途，故该《承包合同》系名为承包，实为租赁的合同。2、网上银行电子回单；3、收条。证明2013年4月27日，被告向原告转账支付了50000元的转租地订金。同年4月29日，又向原告转账支付480000元(包括460000元租地转让费及地租款20000元）。2015年至2017年3个年度地租款及物业管理费共计216456元（72152元/年）；被告依据《承包合同》的约定，按时向原告支付相关费用，原告收到相关费用后出具收条。4、付款审批单、收条、销售提货单。证明被告承包涉案土地后，遂聘请第三人杨山东（身份证号：5129221972********）平整涉案土地，修建挡土墙，为此项第三人杨山东现金支付工程款共计90000元，杨山东收到上述款项后亦向被告出具《收条》；同时，第三人杨山东到被告经营的公司处购买材料，但未向公司支付材料购买款。因此，被告与第三人杨山东遂协商用欠付杨山东的工程款抵扣材料款共计人民币223489元；综上，被告承包涉案土地后，为日后能用于建设仓库，平整涉案土地、修建挡土墙共计花费人民币313490元。5、土地规划图。证明涉案土地规划用途为其他林地，权属上属于集体所有。根据相关法律规定，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。6、《关于开展集中整治违法用地违法建设专项行动的通告》。证明2017年5月1日，被告得知承租的位于官渡区标准化生猪养殖基地小哨生态畜牧小区项目的11.6亩土地因未经相关部门批准，未办理农用地专用审批，在性质上属于集体林地，在其地上建构的非农业用途的建筑物属于违法建筑，因而属于违法用地，应予停止违法建设并拆除相关设施。同时，相关部门也不得为“两违”（违法用地、违法建设）的单位和个人办理与之关联的许可手续；原告有义务确保被告的正常经营土地，但因原告未告知承包土地的具体情况，导致被告承租了集体农用林地，在未办理农用地转用审批前，不能建盖仓库等用于非农建设而使用该土地，遂停止支付租地款。由于原告的原因导致被告承包的涉案土地不能用于非农业建设，由此给被告造成平整土地、修建挡土墙等损失共计人民币313490元。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设的强制性规定，又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《承包合同》属于无效合同。7、承包土地现状图片。证明2017年5月1日，被告得知由于涉案土地未经过相关部门批准取得相关用地审批，应予停止违法建设及违法用地后的土地现状。8、其他违法建设项目现场图片。证明因昆明空港经济区管理委员会发布《关于开展集中整治违法用地建设专项行动的通告》要求停止未经过相关部门批准的单位和个人停止违法用地和违法建设，一些土地上的违法建筑物被拆除部分或已停止建设。经质证，原告认为被告提交的证据1、2、3三性予以认可。对证据4、5、6、7、8不予认可。本院认为，被告提交的证据1、2、3客观真实本院依法确认其真实性。证据4、5、6、7、8来源不清，不符合证据形式要件，本院依法不予确认。经被告被告（反诉原告）申请，本院依法向昆明市国土资源局空港经济区分局调取的空港经济区国土资源分局出具情况说明一份。经质证，原告对情况说明的三性予以认可，对证明内容不予认可。经本院审理查明，本院依法确认以下法律事实：原告（反诉被告）云南荣夏环保科技有限公司于2012年5月12日与案外人昆明德睿宠物有限公司签订《承包合同》一份，由其对“官渡区标准化生猪养殖基地小哨生态畜牧小区项目”进行管理。2013年4月27日，案外人昆明德睿宠物有限公司向原告出具同意书一份，授权其对原告承包土地可部分转租给被告。原、被告于2013年4月28日签订《承包合同》一份，合同第六条第二款约定：有权将承包的土地用于仓库或其他方面的经营（含出租经营）。合同签订后，该土地一直由被告占有使用。经查明，该土地性质为集体农用地，不属于建设用地。本案原、被告争议焦点为：1、本案的合同目的；2、本案的合同效力；3、本案反诉的诉讼请求应否得到支持？《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”根据审理查明的事实，案涉土地系集体农用地，且原、被告签订的合同明确，被告有权将承包的土地用于仓库或其他方面的经营（含出租经营），该合同违反法律强制性规定，本院依法确认该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据审理查明的事实，原告与被告签订合同时，明知土地性质不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但为完成合同签订，亦在合同内明确该土地可由被告建盖仓库或其他方面的经营（含出租经营）存在明显过错，本院对原告的诉讼请求予以驳回。被告在签订合同时，明知该土地系经由原告进行转租，并且合同内原告及案外人所签合同名称亦对该土地性质进行了部分反映，但被告未尽到一般人理性注意义务，对该土地性质以及土地实际权利人未充分了解，亦存在部分过错，同时，合同虽无效，但自合同签订后，被告实际占有使用至2017年5月21日，故本院对反诉诉讼请求中租地款20000元及地租款及物业管理费216456元不予支持；46万元转让费并非本案所涉合同项下争议内容，本院依法不予支持；因反诉原告本身存在一定过错，且313490元财产损失无事实以及法律依据，本院依法不予支持。而被告为签订合同所支付的租地订金50000元原告应予以退还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，判决如下：原告与被告签订的《承包合同》无效；驳回本诉原告全部诉讼请求；反诉被告于本判决生效之日起十日内退还反诉原告租地订金50000元；驳回反诉被告其余诉讼请求。本诉诉讼费3911元，由本诉原告云南荣夏环保科技有限公司自行承担；反诉诉讼费7170元由反诉被告承担2151元，剩余5019元由反诉原告自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  罗 诚人民陪审员  施云红人民陪审员  李雪丽二〇一九年九月二十七日书 记 员  马楚然