福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初4819号 原告（反诉被告）：张朝均，男，1974年4月8日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告（反诉被告）：魏发强，男，1974年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 共同委托诉讼代理人：叶建荣，男，1973年9月30日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告（反诉原告）：康金喜，男，1971年5月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴贵森、罗施福，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：曾和芳，女，1973年4月23日出生，汉族，住福建省厦门市。 原告（反诉被告）张朝均、魏发强与被告（反诉原告）康金喜、第三人曾和芳租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）闽0212民初3341号民事判决。康金喜不服，提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2018年6月30日作出（2018）闽02民终2154号民事裁定，撤销本院（2017）闽0212民初3341号民事判决，将本案发回本院重新审理。本院立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭重新进行了审理。张朝均、魏发强的共同委托诉讼代理人叶建荣，康金喜的委托诉讼代理人罗施福到庭参加诉讼。曾和芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张朝均、魏发强向本院提出诉讼请求：1.确认原告与康金喜签订的租赁合同无效；2.康金喜双倍返还原告保证金40万元；3.本案诉讼费由康金喜承担。事实与理由：二原告与案外人叶建荣于2017年3月1日签订一起合作开办公司的协议，后魏发强去寻找厂房。2017年4月25日，魏发强与康金喜签订租赁合同，约定康金喜将位于厦门市同安区栈林约8400平方米的土地租给魏发强，租赁期限5年，租赁保证金20万元。合同签订后，张朝均委托其妻子曾和芳向康金喜支付了20万元租赁保证金。后原告发现康金喜并非租赁地块的所有人或控制人，且该地块的使用期仅有一年，不符合合同约定的目的和用途，康金喜在缔约过程中采用了隐瞒真相的欺诈手段，使原告陷入错误认识与其签订合同并支付了保证金，为此原告多次向康金喜提出解除合同和退还保证金，但均遭拒绝，故提起本案诉讼。 康金喜辩称：1.租赁物具备完整的批建手续，可使用的期限超出双方合同约定的期限，康金喜也没有改变租赁物的用途，符合发证机关核发的使用要求，双方签订的合同合法有效。2.假如双方签订的租赁合同无效，因康金喜在张朝均、魏发强等人的指示下对租赁物进行了改建和扩建，张朝均、魏发强具有重大过错，应当分担康金喜的相关损失。 第三人曾和芳辩称：其系受张朝均的指示将20万元租赁保证金转账支付给康金喜，对于案涉租赁纠纷并不知情。 康金喜向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.魏发强、张朝均向康金喜支付租金294000元及滞纳金7182元（滞纳金自2017年4月25日起算至2017年6月1日止）；3.魏发强、张朝均向康金喜支付赔偿金252000元；4.魏发强、张朝均向康金喜支付基础设施投资费用31万元；5.本案诉讼费用由魏发强、张朝均承担。事实与理由：第一，双方约定魏发强应于合同签订日即2017年4月25日交康金喜第一期租金37.8万元，魏发强至今未交，康金喜根据合同约定有权收回租赁物并解除租赁合同。第二，从签约日至2017年6月1日，魏发强拖欠应交的37.8万元租金共38天，按照合同5.2条约定，魏发强应向康金喜支付滞纳金7182元（37.8万元×38天×0.0005）。第三，从租赁期起算日即2017年6月15日至康金喜提起反诉日即2017年8月25日，按照每月租金12.6万元计算，魏发强应付康金喜294000元租金。第四，按照合同12.2条约定，承租人解约须提前三个月书面通知出租人，并应在合同提前解终止前向出租方支付相当于二个月的租金即25.2万元作为赔偿。第五，康金喜按照魏发强的要求，扩宽路面，加高围墙，加固基建等，共计支出31万元费用，现因魏发强等人的过错，合同无法履行，魏发强等人应当赔偿康金喜经济损失31万元。 张朝均、魏发强辩称：康金喜存在欺诈行为，土地性质不符合合同约定的用途，违反了法律强制性规定，合同应当认定无效；原告并没有使用过该土地，基础设施投入与原告无关，康金喜要求原告支付租金等反诉请求没有事实依据，应当予以驳回。 曾和芳对康金喜的反诉未发表答辩意见。 为证明各自主张，魏发强、张朝均向本院提交了合作协议书、租赁合同、交易明细、结婚证书、租赁土地合同书、厦门市规划委员会同安规划分局规划意见函，用于证明魏发强、张朝均系因合作开办公司需要，而由魏发强出面与康金喜签订场地租赁合同；张朝均通过配偶曾和芳的账户已向康金喜支付20万元租赁保证金；以及康金喜向原告隐瞒其对案涉租赁物没有出租权利及该租赁物只能使用一年的事实，导致原告产生错误认识而与其签订租赁合同。康金喜向本院提交了租赁土地合同书、租赁合同、转承包协议、合作协议、临时用地许可证、中介微信聊天记录、致承租方的函、完善基础设施证明、关于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程临时用地延期批复，用于证明康金喜有出租权,而且案涉土地的租期至2037年10月，以及康金喜为完善基础设施支出的费用，原告因违约及过错应承担的责任。曾和芳未向本院提交证据。经当庭质证，康金喜对魏发强、张朝均提交的证据的真实性不持异议，但提出康金喜有权出租案涉租赁物以及即使其无权出租，也不会影响合同的效力；规划意见函只是表明一年内要去办理审批手续，不能证明土地使用期只有一年的质证意见。魏发强、张朝均对康金喜提交的证据提出租赁合同不能证明康金喜有权出租案涉租赁物；康金喜系将同一地块出租给原告和中交一公局；微信聊天记录真实性无法确认等意见。 以上证据中，魏发强、张朝均提交的合作协议书、租赁合同、交易明细、结婚证书、租赁土地合同书、厦门市规划委员会同安规划分局规划意见函；康金喜提交的租赁土地合同书、租赁合同、转承包协议、合作协议、临时用地许可证致承租方的函、完善基础设施证明、关于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程临时用地延期批复，双方当事人只对证据的证明对象提出异议，对证据的真实性均未提出异议，故均具有相应的证明力。康金喜提交的中介微信聊天记录，魏发强、张朝均在本案发回重审时虽提出真实性无法确认的异议，但本院注意到在本案原审庭审过程中，魏发强、张朝均的委托诉讼代理人明确表示“微信记录的真实性无异议……当时聊的时间点是在原告付完钱，发生争议之后才发给我们的……”，因此，该微信聊天记录亦具有相应的证明力，本院予以确认。现综合以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2007年6月10日，案外人康智天从其所在村集体即本区新民镇禾山村第十一村民小组租赁了25亩山坡地及部分旱地，租赁期从2007年6月10日至2037年7月10日。 2008年7月10日，康智天将上述土地转让给康金喜及案外人孙志彬、康某承包，并签订一份《转承包协议》，协议载明的承包期限同上。禾山村民委员会在协议上有盖章确认。 2014年6月1日，中标并组织实施国道324复线（凤南七路—纵二路段）的案外人中交一公局厦门工程有限公司（以下简称中交一公局）作为乙方，与甲方康金喜、孙志彬、康某签订一份《合作协议》，约定甲方将上述26亩左右（18000㎡）土地交由中标并组织实施国道324复线（凤南七路—纵二路段）的乙方临时使用，用于该公司设置办公场所、工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放等。该协议第二条约定，土地临时使用期限原则上不超过10年，自2014年7月1日起至乙方无需使用止。第四条约定，使用期间内，乙方负责向国家有关部门申请该地块临时用地许可证，相关费用全部由甲方负责，若申请通过，甲方根据审批内容，投资建设钢结构建筑物，乙方视实际需要向甲方承租……。第五条约定，使用期间内，乙方项目工程尚未完工而临时用地许可证到期，由乙方负责申请临时用地许可证续期……。 2016年5月3日，中交一公局申请使用上述临时用地取得厦门市规划委员会同安规划分局函复同意。同安规划分局在该编号为同安分局〔2016〕40号的规划意见函中，同意中交一公局临时使用上述土地（面积约17153.593平方米），用于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程项目部、临时工棚、钢筋加工棚、桥梁施工机械设备和周转材料堆放棚区及路面拌合站的建设场地；要求中交一公局在接文之日起一年内依法办理临时用地批准手续，逾期需重新到同安规划分局申请使用临时用地；并要求中交一公局在上述工程竣工后应立即拆临时设施并按要求复垦。2016年7月20日，经厦门市国土资源与房产管理局同安分局批准，中交一公局取得上述地块的临时用地许可证，被核准临时用地面积为16138平方米；用途为临时工棚、钢筋加工、材料堆放、搅和站；使用地类为建设用地；临时用地期限为2016年7月20日至2018年7月19日。 2017年3月1日，中交一公局书面告知康金喜、孙志彬、康某，称该公司出于成本控制，自即日起仅需200平方米临时工棚和1000平方米临时土地，剩余8400平方米左右临时工棚和8000平方米临时土地予以归还。在本案原审庭审中，证人康某出庭作证称，中交一公局已在2017年3月将上述用不着的工棚和空地交还给他们使用。 2017年4月中旬，魏发强、张朝均与案外人叶建荣等人因筹备开办公司需要租赁厂房和土地，遂通过他人与康金喜取得联系。经过商谈，魏发强、张朝均等人欲租赁康金喜等人上述土地和钢结构工棚，后张朝均指示其妻子曾和芳于2017年4月21日向康金喜银行账户转入定金5万元。 2017年4月25日，魏发强作为承租方，康金喜作为出租方，两人签订一份《租赁合同》，约定出租方将位于厦门市同安区栈林地块，建筑面积约8400平方米及临时红线空地面积约7000平方米租赁给承租方使用，租赁期限自2017年6月15日起至2022年6月14日止，共5年。其中，该合同第1条载明，该租赁物现有的批准用途为金属加工制造，承租方对此已做充分了解，若需转变使用功能，承租方应自行向政府有关单位申请办理从事该经营范围内的相关手续……。第3条载明，双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认……。第4.1条载明，本租赁合同自承租方实际交纳保证金之日起生效。合同签订当日魏发强应先缴纳给康金喜第一期租金37.8万元和保证金20万元。第4.2条载明，2017年6月15日起至2020年6月14日止钢结构建筑物每平方米每月12.50元，承租方租用8400平方米，年租金为126万元；空地每平方米每月3.00元，承租方租用7000平方米，年租金为25.20万元，两项合计月租金为12.6万元，年租金为151.20万元；租金按每季度缴纳一次，于每季度初前五日内缴纳，即承租方逾期一个月未交，出租方有权收回租赁物并终止租约，承租方绝无异议。第5.2条载明，承租方逾期支付租金，应向出租方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的万分之五。第12.1条载明，承租方欠交租金超过1个月，出租方有权提前解除本合同，本合同自动终止。第12.2条载明，如承租方确需提前解约，须提前3个月书面通知出租方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向出租方交回租赁物；交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；应于本合同提前终止前向出租方支付相当等于当月租金2倍的款项作为赔偿。第12.3条载明，出租方提前终止合同应提前3个月通知承租方，向承租方支付相等于月租金2倍的款项作为赔偿。第20.3条载明，本合同经双方签字盖章，并收到承租方支付的首期租赁保证金款项后生效。 同日，张朝均再指示其配偶曾和芳向康金喜的银行账户转入15万元。此后，魏发强、张朝均等人看到同安规划分局编号为同安分局〔2016〕40号的规划意见函，认为康金喜出租的土地只有一年临时用地期限，无法满足其租地5年的合同目的，遂未再向康金喜付款，并在与康金喜协商解除合同及退还20万元保证金未果后，魏发强、张朝均于2017年7月13日向本院提起诉讼，要求解除与康金喜签订的租赁合同及由康金喜双倍返还保证金40万元。 在本案诉讼过程中，康金喜向本院提交一份厦门市国土资源与房产管理局同安分局同国土房〔2019〕7号《关于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程临时用地延期的批复》，该批复载明厦门市国土资源与房产管理局同安分局于2019年1月9日批复同意上述临时用地使用期延期至2020年7月19日，并要求中交一公局严格按照批准用途使用土地，不得改变用途，不得在临时用地范围内修建永久性建（构）筑物。 另查明，魏发强、张朝均的委托诉讼代理人叶建荣在本案庭审中陈述，魏发强、张朝均在与康金喜协商未果后，向法院提起诉讼前已向他人另行租赁了厂房。 本院认为，本案系康金喜将向他人承包并取得临时用地许可的土地及该土地上的临时工棚等租赁给魏发强使用，而引发的租赁合同纠纷。康金喜与魏发强签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，但租赁物系本区新民镇禾山村第十一村民小组集体所有的土地，经本市城市规划行政主管部门同意及土地行政主管部门批准，给予中交一公局用于国道324复线（凤南七路-白云大道段）工程建设的临时建设用地。康金喜将该土地及土地上的临时工棚出租给魏发强用作厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条有关使用农民集体所有的土地须经依法批准的强制性规定，以及该法第五十七条有关临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地的强制性规定，因而双方所签订的上述《租赁合同》应当认定无效。魏发强主张合同无效，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故康金喜应当将收取的20万元保证金返还给魏发强。保证金不是定金，魏发强要求康金喜双倍返还保证金没有法律依据，本院不予支持。张朝均、曾和芳在《租赁合同》上均未签名，魏发强也不是以该二人的名义代理签订《租赁合同》，故张朝均、曾和芳均不是该合同相对方，张朝均向康金喜主张权利，没有法律依据，本院不予支持。张朝均指示曾和芳向康金喜账户支付的20万元，魏发强、康金喜均无异议，应视为是张朝均替魏发强向康金喜付款，张朝均可另行向魏发强主张权利。康金喜认为《租赁合同》有效，与法不符，且其未向本院提交租赁物交接凭据及其具体损失的相应证据，不能证明魏发强有实际使用租赁物及造成其相应的损失，故其反诉要求解除合同及要求魏发强、张朝均支付租金、滞纳金、赔偿金等，证据和法律依据不足，本院不予支持。无独立请求权的第三人曾和芳经本院传票传唤拒不到庭，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、康金喜与魏发强签订的《租赁合同》无效； 二、康金喜应于本判决生效之日起十日内返还魏发强20万元； 三、驳回魏发强的其他诉讼请求； 四、驳回张朝均的全部诉讼请求； 五、驳回康金喜的全部反诉请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费7300元，由魏发强负担3000元，康金喜负担4300元；本案反诉案件受理费11087元，由康金喜负担。款均限于本判决书生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  曾华莹 人民陪审员  陈玲玲 二〇一九年九月二日 法官助理陈炳杰 书记员洪晓燕 附1：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 附2：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。