河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终4863号 上诉人（原审被告）：香河幸福基业物业服务有限公司。 法定代表人：孟惊，总经理。 委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王凤华，女，1976年8月7日出生，汉族，现住香河县。 委托诉讼代理人：杨俊芳，河北宏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王晓宇，女，1983年2月25日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：董华，北京市德贤律师事务所律师。 委托代理人：王凯，男，1960年1月1日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区，系被上诉人父亲。 原审第三人：香河京御房地产开发有限公司。 法定代表人：孟惊，总经理。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 上诉人香河幸福基业物业服务有限公司因与被上诉人王凤华、王晓宇及第三人香河京御房地产开发有限公司之间财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 香河幸福基业物业服务有限公司的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定上诉人与王晓宇之间的法律关系，错误认定物业公司的服务范围。物业公司的服务范围针对公共部位，不包含物业专有部分。发生损害的部位在王晓宇地下室内，非公共区域。一审判决以王晓宇将房屋钥匙交给上诉人托管，未尽到托管义务为由判令上诉人承担赔偿责任系适用法律错误。上诉人的托管钥匙仅是为了维护公共利益的需要，并非房屋保管，且上诉人的保管行为是无偿的。王晓宇作为业主，应当承担房屋的看管责任，其未尽到相应义务，由此导致的损失应由王晓宇赔偿。上诉人尽到了合理的注意义务，对损害的发生没有过错，不应承担赔偿责任。 王凤华答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，其尚有其他损失需要相关责任人赔付。 王晓宇答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 香河京御房地产开发有限公司答辩称，上诉人的上诉请求与其无关，不发表答辩意见。 王凤华向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告的各项物品财产损失和装修成本合计共215400元；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告王凤华系香河开发区大运河孔雀城三期盛运园404幢5单元0101室业主。香河开发区大运河孔雀城三期盛运园404幢8单元0101室系被告王晓宇从王伟新处购买的二手房。被告王晓宇未装修入住香河开发区大运河孔雀城三期盛运园408幢2单元0101室房屋，房屋钥匙托管给被告幸福物业公司保管。2018年2月19日，被告幸福物业公司工作人员巡视时发现被告王晓宇家40408号地下室有水自门口溢出，遂即组织工作人员勘察漏水源头与原因，经勘察因40408号地下室表前水管破裂所致。当日幸福物业公司电话通知了原告，因原告在老家过年，当日幸福物业公司组织了排水工作，于2018年2月20日基本将水排出。因被告王晓宇家地下室水管爆裂漏水导致此次事故发生，造成原告财产损失。庭审中，原告王凤华申请对其房屋因漏水造成的物品及装修损失进行评估鉴定，本院委托廊坊市衡达资产评估有限公司进行评估鉴定。该公司于2018年12月12日出具资产评估报告，评估价值为111767元。被告王晓宇在异议期内提出补充鉴定申请，评估公司于2019年3月25日出具一份关于第二次现场勘查情况说明，载明评估报告载明的评估范围为12项，总评估价值为111767元，经勘查需要做专业质量鉴定的项目为4项，评估值为27566元。为此，原告支出评估费3000元。另查明，被告王晓宇与被告幸福物业公司签订的前期物业管理服务协议约定，物业公司提供物业服务涉及公用财产和共同事务的管理、档案资料管理。共同部分包括房屋承重结构、非承重结构的分户外墙面、层盖、屋面、大堂、楼梯间、走廊通道。公用设备设施指消防系统、智能化系统、监控系统、供电系统、道路。2017年10月17日，被告幸福物业公司曾群发信息温馨提示小区内各业主，信息内容为“尊敬的业主您好：天气逐渐转冷，大运河孔雀城物业服务中心提示您，如果您不在此居住，为了避免因天气骤降导致供暖、给水管道结冰或水表冻裂，建议您将壁挂炉调至低温运行或进行暖气管道吹水，对给水管道做好保温，将水表拆除等相应保护措施，另请检查门窗及水、电、气阀门关闭情况（洗衣机龙头应保持关闭状态）。【幸福基业物业】”。再查，涉案房屋系第三人开发城建，并已取得竣工验收备案。以上事实，有房屋所有权证、物业服务协议、物业证明、建设工程竣工验收备案证明书、商品房买卖合同、评估报告书、视频、照片及原、被告、第三人陈述等证据予以证实。 一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。漏水地下室系由被告王晓宇所有，虽然其购房后未实际居住在房屋内，但对其所有的房屋负有管理义务，其所有的地下室水管因天气原因，未采取保温措施导致水管破裂漏水造成原告财产损失，被告王晓宇存在过错，应承担赔偿责任；被告幸福物业公司作为专门物业管理公司，在被告王晓宇未实际居住房屋足额缴纳物业费且把房屋钥匙托管给物业公司的情况下，未尽到相关托管义务，应承担赔偿责任；第三人京御房地产公司作为开发商，在承建该小区时，表前水管在施工时未做好保温措施，应承担赔偿责任。故本院结合本案案情认为原告的财产损失，应由被告王晓宇承担20%责任，被告幸福物业公司承担40%责任,第三人京御房地产公司承担40%责任。经评估，原告房屋装修资产评估价值为111767元，其中需要做专业质量鉴定的项目为4项（分别为音响、点歌台、冰箱、红酒柜，合计27566元），该4项损失原告需待相关鉴定后另行主张权利，故在本案中本院确认原告的财产损失为84201元（111767元-27566元），应由被告王晓宇赔偿原告各项损失共计16840.2元（84201元×20%），被告幸福物业公司赔偿原告各项损失共33680.4元（84201元×40%），第三人京御房地产公司赔偿原告各项损失共33680.4元（84201元×40%）。原告支出评估费3000元，系合理支出，本院予以确认，应由被告王晓宇承担600元，被告幸福物业公司承担1200元，第三人京御房地产公司承担1200元。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告王晓宇于判决生效之日起五日内赔偿原告王凤华房屋装修修复费、评估费损失共计17440.2元；二、被告香河幸福基业物业有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告王凤华房屋装修修复费、评估费损失共计34880.4元；三、第三人香河京御房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内赔偿原告王凤华房屋修复费、评估费损失共计34880.4元；四、驳回原告王凤华其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。案件受理费4531元，由原告王凤华负担2551元，被告王晓宇负担396元，被告香河幸福基业物业服务有限公司负担792元，第三人香河京御房地产开发有限公司负担792元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，香河幸福基业物业服务有限公司作为涉案物业小区物业服务的提供者，对涉案小区各项设施的运行状况比一般业主更为了解。涉案小区因设计、施工上存在的瑕疵，导致在冬天容易造成水管冻裂，特别是对未入住的房屋更易发生该情况。香河幸福基业物业服务有限公司仅以短信群发的方式通知业主，不能证明其尽到了必要的警示和提醒义务。王晓宇将房屋钥匙交付给香河幸福基业物业服务有限公司保管，香河幸福基业物业服务有限公司应当尽到房屋托管的义务，对于王晓宇地下室进水管未进行保暖防冻处理的情况，应当专门通知王晓宇或先行处理，香河幸福基业物业服务有限公司未尽到相应责任，一审法院判令其对造成的损失承担部分赔偿责任并无不当。 综上所述，上诉人香河幸福基业物业服务有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4531元，由香河幸福基业物业服务有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年九月三十日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌