北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初39598号原告：陈婷婷，女，1988年3月16日出生，汉族，无职业，住浙江省杭州市江干区。原告：杨振，男，1987年10月29日出生，汉族，神马搜索有限责任公司职员，住浙江省杭州市江干区。二原告共同委托诉讼代理人：卜荣军，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。被告：柳屹，女，1975年5月7日出生，回族，无职业，住北京市通州区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：左晖，董事长。原告陈婷婷、杨振与被告柳屹、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈婷婷、杨振及其共同的委托诉讼代理人卜荣军，被告柳屹到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈婷婷、杨振向本院提出诉讼请求：1、解除我二人与被告柳屹于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、解除我二人与被告柳屹、第三人链家公司于2016年7月28日签订的《补充协议》；3、被告柳屹返还我二人支付的定金20万元；4、被告柳屹赔偿违约金77.6万元、律师费5.4万元，共计83万元；5、被告柳屹承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月28日，我二人与被告柳屹签署《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定柳屹将其位于北京市通州区杨庄南里X号楼X层X单元X号房屋（以下简称X号房屋）出售给我二人，房屋成交价格为388万元。当日，我二人与柳屹签订了《补充协议》，该协议第二条第二款约定：“交易房屋有抵押的，甲方（柳屹）应于2016年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续。”另外，《补充协议》第四条约定：“甲方（柳屹）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金……”在签署上述房屋买卖协议后，我二人按照约定向柳屹支付了定金20万元，但柳屹未在2016年9月2日前完成X号房屋的解除抵押登记手续，我二人及链家公司多次催促柳屹办理解除抵押登记手续，但柳屹迟迟不予办理，致使双方签署的房屋买卖协议无法继续履行，且柳屹也明确表示不再继续履行双方签订的房屋买卖协议，柳屹的行为已构成根本违约，其行为严重侵害了我二人的合法权益。被告柳屹辩称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议约定的违约金过高，超过了原告陈婷婷与杨振的实际损失，我要求调低；补充协议不是双方的真实意思表示；另我在房屋买卖合同签订当时就明确告知链家公司诉争房屋存在两笔抵押，链家公司的工作人员表示可以通过找第三方借款的方式解除房屋抵押，我才与陈婷婷、杨振签订合同并收取了定金，现链家公司没有兑现其承诺导致我违约。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，原告陈婷婷、杨振（买受人）与被告柳屹（出卖人）的委托代理人赵路在第三人链家公司的居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定由陈婷婷、杨振购买X号房屋，房屋建筑面积为100.86平方米，房屋成交价为368万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价20万元，总价款388万元，其中257万元由陈婷婷、杨振申请抵押贷款支付。《买卖合同》第二条“房屋权属情况”第（四）款约定：X号房屋已设定抵押，抵押权人为兴业银行，抵押登记时间为2011年11月16日。同日，陈婷婷、杨振（买受方，乙方）与柳屹（出卖方，甲方）的委托代理人赵路、第三人链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，协议第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”载明：陈婷婷、杨振应于协议签订当日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付柳屹，于2016年8月5日将第二笔定金10万元以理房通托管的方式支付柳屹，于银行批贷且房产解除抵押后3个工作日内将第一笔首付款106万元以理房通托管的方式支付给柳屹，且双方应于2016年9月31日前自行办理物业交割手续，链家公司陪同，陈婷婷、杨振从协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金以理房通托管的方式支付柳屹。协议第二条第2款约定，柳屹应于2016年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且柳屹最迟应于2016年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续，所需资金由柳屹自行筹集。协议第四条“违约责任”第2款约定，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的构成根本违约，陈婷婷、杨振有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，柳屹出现上述根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向陈婷婷、杨振支付违约金，链家公司收取陈婷婷、杨振的所有费用不予退还，由柳屹直接赔付陈婷婷、杨振。协议第五条“其他约定”部分载明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为张佳，抵押登记日期分别为2013年5月31日和2014年12月16日；交易不成功居间代理服务费全部退还陈婷婷、杨振。上述协议签订当日，陈婷婷、杨振向柳屹支付定金20万元。2016年8月，陈婷婷、杨振与柳屹进行了贷款面签。后因柳屹未依照合同约定日期注销房屋抵押登记，合同未再继续履行。再查，截至2016年12月15日，X号房屋尚有抵押登记三笔，其中，2011年11月16日，柳屹以X号房屋为抵押向兴业银行股份有限公司北京东单支行借款81万元；2013年5月27日及2014年12月5日，柳屹分别以X号房屋为抵押与案外人张佳签订两份《房地产借款抵押合同》，借款金额分别为90万元和50万元，并分别于2013年5月31日和2014年12月16日办理了抵押权登记。本案审理过程中，陈婷婷、柳屹表示未就诉争房屋涉及抵押借款的金额进行确认，未仔细核对房本原件，亦未参与建委房本核验，因双方约定还款及解押均由柳屹自行解决。同时，为证明自己的实际损失，陈婷婷、杨振向本院递交了诉争房屋在网上的挂牌价格及同小区房屋在网上的挂牌价格查询结果，该份证据显示柳屹已委托其他中介公司在网上报价510万元出售，柳屹对此不予认可，但认可其已经委托中介公司另行出售房屋，并称其出售目的是为偿还陈婷婷、杨振已付款项，但房屋至今未能售出。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告陈婷婷、杨振与被告柳屹就买卖X号房屋签订《买卖合同》及《补充协议》，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同，陈婷婷、杨振与柳屹均应依约履行合同义务。合同明确约定柳屹最迟应于2016年9月2日前解除诉争房屋的抵押登记，但诉争房屋的抵押登记至今未能注销，柳屹的行为已经构成违约，陈婷婷、杨振要求解除合同并返还定金，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于陈婷婷、杨振要求柳屹赔偿违约金及柳屹要求调低违约金的请求，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，交易房屋是否涉及抵押及抵押借款的数额是影响房屋交易的重大事项，房屋买受人对此应尽到审慎的注意义务，以避免房屋买卖合同因涉及在先的抵押权及合同外第三人的利益而无法继续履行。本案中，诉争合同是因涉案房屋的抵押登记未及时注销而未能继续履行，虽然偿还借款、注销抵押登记是柳屹的合同义务，但二原告在合同签订之时即已明知房屋处于多重抵押状态，且其中还涉及除银行以外的个人抵押，故此次交易存在较大的风险，但从二原告未仔细查阅房本原件、不清楚抵押金额的表述可以看出，二原告对此项涉及交易成功与否的重大事项缺乏关注，二原告显然未能尽到作为一般购房人的审慎注意义务，故本院综合考虑合同履行程度、房屋升值利益及二原告实际损失等，酌情将违约金调整为40万元。因违约金的确定已考虑二原告的实际损失情况，故对于二原告再要求柳屹承担律师费的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起解除原告陈婷婷、杨振与被告柳屹于2016年7月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、于本判决生效之日起解除原告陈婷婷、杨振与被告柳屹、第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年7月28日签订的《补充协议》；三、被告柳屹于本判决生效之日起七日内向原告陈婷婷、杨振返还定金200000元；四、被告柳屹于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈婷婷、杨振违约金400000元；五、驳回原告陈婷婷、杨振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7035元，由被告柳屹负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一六年十二月二十七日书记员  尹博文