广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16292号上诉人（原审原告）:广州市远见房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人:范镜天，职务:总经理。委托代理人:林繁祺，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴婉云，住广州市番禺区。原审第三人:刘志玲，住广州市白云区。上诉人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）因与被上诉人吴婉云、原审第三人刘志玲居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。远见公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判吴婉云向远见公司赔偿损失15000元；2.判令吴婉云以15000元为计算基数按银行同期同类贷款利率向远见公司支付自起诉之日起至付清之日止的利息损失；3.判决本案全部诉讼费用由吴婉云承担。事实和理由：（一）涉案证据足以认定吴婉云构成违约的事实。远见公司提供的《补充协议》足以证明吴婉云未按《房屋买卖合约》约定期限履行合同义务，在《补充协议》签订并给予合理宽限期届满后，吴婉云仍未能配合办理过户手续及履行支付首期款的义务，在已经确定违约的情况下，吴婉云向远见公司支付的剩余部分本应在过户当天再支付的中介费，其支付行为也反映、证实其确认已构成违约，并不再履行合同的情况，故根据《房屋买卖合约》第六条第2款的约定，吴婉云除了向远见公司支付应付而未支付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给远见公司造成���损失。（二）对吴婉云没有依约履行合同义务，远见公司已完成了举证义务，而对于依约履行合同义务的举证责任应当由吴婉云承担，其无正当理由拒不到庭，应当承担举证不能的法律后果。（三）由于吴婉云没有履行合同义务，导致给远见公司无法收取刘志玲的那部分中介费，显然已给远见公司造成了损失，故远见公司依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十三条、第四百二十四条的规定及《房屋买卖合约》第六条2条的约定，要求吴婉云赔偿未收取刘志玲部分中介费损失有事实和法律依据。一审法院认定退一步讲，即使确定吴婉云是违约方，由于远见公司与刘志玲的中介代理费支付时间为交易过户当天，涉诉房屋未最终办理交易过户手续，远见公司可向刘志玲主张的中介代理费数额亦未确定，显然错误。（四）一审法院没有围绕远见公司的诉讼���求完整审查有关的法律关系，未依法行使审判权，从而作出了损害远见公司合法权益，放纵吴婉云违反诚信原则、违约行为的错误判决。远见公司提出本案诉讼，法院理应依职权对诉讼请求所涉及的案件事实、证据进行全面审查，并且对哪一方当事人构成违约作出认定，继而作出应否赔偿损失的判决。但是，一审法院却没有对应当由其审查认定的事项进行审查认定，仅仅以本案为居间合同纠纷这一案由为限，就没有依法审查吴婉云是否构成违约的问题，属于没有依法行使审判权，二审法院依法应当予以纠正。（五）本案的争议焦点是买卖双方在涉案房屋交易过程中是否存在某一方违约以及违约责任由谁承担的问题。《房屋买卖合约》包含房屋买卖合同关系和居间合同关系两个法律关系，而两份《佣金确认书》同为上述合同的附件，共同构成完整的三方合约，权利��务交织在一起，本案中，基于吴婉云的违约事实，刘志玲已依据《补充协议》没收了吴婉云的购房定金并行使了合同解除权，是不会再去启动房屋买卖合同纠纷诉讼的。若法院不在本案中审查认定哪一方违约的话，就无法确认买卖关系中谁违约的问题，如此，远见公司的合法权益会因房屋买卖合同关系未处理而被无故拖延甚至是被无故终止，因此，法院不应拘泥于案由而不去全面审查与诉讼请求有关的案件事实、证据，并依据现有的证据对与诉讼请求有关的事实进行全面审查并作出认定。请二审法院查明事实，依法改判支持远见公司的全部诉讼请求。吴婉云在二审期间未到庭发表辩论意见。刘志玲在二审期间未到庭陈述意见。远见公司向一审法院起诉请求：1.吴婉云向远见公司赔偿损失15000元；2.吴婉云以15000元为计算基数按银行同期���类贷款利率向远见公司支付自起诉之日起至付清之日止的利息损失；3.案件全部诉讼费用由吴婉云承担。一审法院认定的事实：位于广州市番禺区洛浦街洛溪村华某31幢208的所有人为刘志玲。2015年11月9日，吴婉云作为买家，与刘志玲作为卖家以及远见公司作为经纪方共同签订了一份合同编号为NO.0020004的《房屋买卖合约》，其中约定吴婉云向刘志玲购买位于广州市番禺区洛浦街洛溪村华荟明苑31幢208的房产（以下简称涉诉房产），房产建筑面积109.61平方米，总价1830000元。上述合约第五条第3项约定：“基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中：（1）卖方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》（NO.0011737）（2）买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费详见《佣金确认书》（NO.0011739���；买卖双方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。第六条违约责任约定“2、若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费。守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。”上述合约还约定了其他条款。同日，远见公司与刘志玲签订佣金确认书，内容如下“本人刘志玲（身份证号码：××，现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪”）介绍成功出售位于广州市番禺区洛浦街洛溪村华某31幢208物业（下称“该物业”），基��经纪提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪支付人民币壹万伍仟元（RMB￥15000.00）作为广州市远见房地产代理有限公司之中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付日期为签署该《存量房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪支付相当于费用百分之一的违约金，直到付清之日为止。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0020004）之附件，与房屋买卖合同具同等法律效力。备注：交易过户当天支付。”远见公司与吴婉云签订佣金确认书，内容如下“本人吴婉云（身份证号码：××，现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪”）介绍成功购买位于广州市番禺区洛浦街洛溪村华某31幢208物业（下称“该物业”），基于经纪提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪支付人民币叁万陆仟陆佰元（RMB￥36600.00）作为广州市远见房���产代理有限公司之中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付日期为签署该《存量房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪支付相当于费用百分之一的违约金，直到付清之日为止。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0020004）之附件，与房屋买卖合同具同等法律效力。备注：签约当天支付一半，剩余中介费过户当天支付。”再查明：在2015年11月9日，吴婉云向刘志玲支付了50000元定金。中国银行股份有限公司广州白云支行于2015年12月2日向吴婉云发放《同意购房抵押贷款意向书》，确认该行经初步审核，拟同意吴婉云为购买涉诉房屋申请的壹佰肆拾叁万元整（小写￥1430000）期限22年的借款申请。2016年1月10日，吴婉云与刘志玲在远见公司的见证下签订《补充协议》一份，载明：兹有吴婉云女士向刘志玲购买坐落于广州市番禺区洛浦街洛溪村华某31幢208，房产证号02××34号。双方于2015年11月9日签定房屋买卖合约，合约第十三条规定：4、买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。中国银行广州市白云支行已于2015年12月2日出具了《同意购房抵押贷款意向书》。但买方因钱房在银行购买了基金取不出来为由，迟迟不办理递件手续，一拖再拖，严重影响到卖方的利益，如吴婉云女士不能在2016年1月16日之前交清首期费用叁拾伍万元整（￥350000）给卖方并完成本次交易的递件手续，买方的这种行为已构成违约。卖方有权终止2015年11月9日签订的房屋买卖合约，定金伍万元整不予退还。本协议一式三份，同样具有法律效应，签字当天生效。”吴婉云及刘志玲在该协议中均有签名及按捺指模。远见公司于2016年1月22日通过EMS快递的方式（快递���号1062519905917）向吴婉云发出《关于敦促支付中介代理费及咨询费的律师函》，要求吴婉云须于收到本函之日起三日内向远见公司支付卖方部分的中介代理费及咨询费1.5万元。否则，远见公司将保留追索逾期付款违约金（按150元/天计算）的权利并采取相应法律措施予以解决。EMS官方网站上显示2016年1月23日11:52:18由他人收门口。远见公司确认在上述合约及确认书签订后，吴婉云向远见公司支付了其作为买方应支付的36600元中介代理费及咨询费。远见公司以吴婉云违约，应向远见公司支付卖家刘志玲应付的15000元中介代理费这一损失为由于2016年3月4日诉至一审法院。一审法院认为，吴婉云与刘志玲以及远见公司于2015年11月9日签订的房屋买卖合约、吴婉云与远见公司签订的佣金确认书、刘志玲与远见公司签订的佣金确认书是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同条款对各方均有约束力，各方应依约定履行。远见公司依据三方签订的房屋买卖合约第六条第2点向吴婉云主张因其违约给经纪方造成的损失，具体为经纪方可向刘志玲收取而实际未收取的中介代理费15000元。因此，本案需要解决的是房屋买卖关系中违约方的认定以及经纪方应收而未收的中介代理费数额确定的问题。首先，关于房屋买卖关系中违约方的认定问题。鉴于本案案由是居间合同纠纷，调处的本应是远见公司与吴婉云之间的居间合同关系。远见公司亦确认吴婉云已支付其本应承担的中介代理费36600元，双方的居间合同关系已实际履行完毕。同时，吴婉云与刘志玲在房屋交易过程中违约方的确定问题属于房屋买卖合同关系调处的范畴，一审法院不宜亦不应在本案中对违约方进行认定。远见公司在本案��亦未能提供有效、充分的证据证明吴婉云违约。故在违约方未确定的情况下，远见公司向吴婉云主张赔偿损失的前提未成立。退一步讲，即使确定吴婉云是违约方，由于远见公司与刘志玲约定的中介代理费支付时间为交易过户当天，事实上涉诉房产未最终办理交易过户手续，远见公司可向刘志玲主张的中介代理费数额亦未能确定。综上，远见公司向吴婉云要求赔偿损失的主张，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。远见公司另主张吴婉云支付利息损失，同样因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。吴婉云、刘志玲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席审判。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六���四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第七十六条的规定，于2016年5月31日作出如下判决：驳回远见公司的全部诉讼请求。一审案件受理费88元，由远见公司负担。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院认为：二审争议的焦点是远见公司主张吴婉云赔偿损失及利息应否支持的问题。远见公司认为吴婉云违反《房屋买卖合约》的约定，拒绝配合办理过户手续及履行支付首期款义务，故依据《房屋买卖合约》第六条第2点主张吴婉云赔偿远见公司可向刘志玲收取而未实际收取的中介代理费15000元，因此，远见公司应就吴婉云存在违约行为提供证据予以证实，远见公司提供的《补充协议》仅载明由于吴婉云的原因，买卖双方协商调整了���期款费用的支付时间以及未依约付该款项应承担的相应后果等内容，并不足以证明吴婉云拒绝履行合同，吴婉云向远见公司支付剩余部分中介费的行为，也不能当然的视为其不再履行合同。上述补充协议签订后，买卖双方履行合同情况如何，在房屋交易过程是否存在哪一方违约，因买卖双方在一、二审期间均未到庭发表意见并提供证据证实，所以，仅凭该补充协议难以认定吴婉云为违约方。而远见公司提供的其他证据也不能证实吴婉云存在违约，据此，在未能确认吴婉云为违约方的情况下，一审法院作出驳回远见公司诉请的判决，并无不当，本院予以维持。远见公司上诉坚持认为吴婉云违约，主张吴婉云赔偿损失及利息，缺乏充分理据，本院不予支持。远见公司其他上诉理由不足以支持其诉请，本院均不采纳。综上所述，上诉人远见公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费176元，由上诉人广州市远见房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月二十三日书记员 邓安达游瑞娜