拟稿人：核稿人：核稿人：签发人：湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2016〕鄂06**民初1545号原告（反诉被告）：潘素珍，女，1940年9月19日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告（反诉被告）：黄庆明，男，1940年12月12日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二原告共同委托代理人：刘高生、张华明，湖北卧龙律师事务所律师。被告：刘柳林，男，1962年11月6日出生，汉族，住枣阳市。委托代理人：李明军，湖北明讼律师事务所律师。被告（反诉原告）：襄阳市凯旋门房地产经纪有限公司，住所地，襄阳市樊城区朝阳路1幢1层。法定代表人：梁小伍，该公司经理。原告潘素珍、黄庆明与被告刘柳林、襄阳市凯旋门房地产经纪有限公司（以下简称凯旋门经纪公司）房屋买卖居间合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘素珍、黄庆明的委托代理人刘高生、张华明，被告刘柳林及其委托代理人李明军，被告凯旋门经纪公司的法定代表人梁小伍到庭参加了诉讼。因双方当事人调解，本院延期二个月。本案现已审理终结。原告潘素珍、黄庆明向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间所签订的房地产买卖居间合同无效。同时判令第一被告因欺诈行为返还原告双倍定金4万元，还应判令第二被告向原告返还已交的购房诚意金5000元。2、请求判令二被告给原告造成的各项经济损失10000元。3、本案诉讼费用由二被告共同承担。经本院认定诉争合同为有效合同并向原告释明后，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间所签订的房地产买卖合同。同时判令第一被告因该合同约定没有抵押，而实际存在抵押等因素而产生的欺诈行为应退还原告双倍定金4万元，还应判令第二被告向原告返还已交的购房诚意金1万元。2、判令二被告给原告造成的各项经济损失1万元，并按所签合同约定向原告支付房屋成交价（69万元的20%）的违约金。3、本案产生的诉讼费等费用由二被告共同承担。事实与理由，2016年5月7日，原告经第二被告介绍，与第一被告和第二被告共同签订了房地产买卖居间合同，该合同明确约定，该房屋坐落于襄阳市××城区××单元××楼××室，房屋实际成交价格为69万元。还约定该合同在签订时原告向第一被告支付定金2万元，被告保证该房屋不存在抵押。该合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，不仅向第一被告支付了2万元定金，而且还向第二被告支付了5000元购房诚意金。然而原告要求被告按合同约定提供房屋产权证书进行审查时，其找各种理由进行搪塞，至今不予提供。后经原告查实，被告已将房屋在相关部门办理了抵押登记手续。二被告隐瞒了该房屋已办理抵押的客观事实，提供了房屋买卖的虚假信息，对原告进行蒙蔽和欺骗，并与其签订了合同。原告认为，第一被告存在欺诈行为，第二被告存在审查不严、提供虚假信息的违法行为，同时与第一被告共同欺骗原告。二被告的行为给原告精神上造成伤害，经济上造成严重损失。被告刘柳林辩称，1、双方签订的房地产买卖居间合同，主要涉及居间合同权利义务关系，刘柳林不是本案适格被告，根据合同相对性，原告黄庆明也不是本案当事人。2、答辩人没有和原告签订房屋买卖合同，对购房款的交付、房屋交付等主要条款没有明确约定，答辩人不存在对被答辩人的欺诈事实，也不存在明确具体的房屋买卖合同义务。3、该居间合同合法有效。二原告以诉讼的形式不再履行居间合同构成违约，请求驳回原告诉讼请求。被告凯旋门经纪公司辩称，三方签订房屋买卖居间合同时，二原告已明确知道房子有抵押的事实。原告在合同签订一周后找到我方提出不愿意继续履行合同，所以是原告违约，应支付我方相关费用。被告凯旋门经纪公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付中介佣金14000元；2、驳回本诉中反诉被告的请求；3、反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由：2016年5月7日，反诉被告经反诉原告介绍，与反诉人和售房人（本诉第一被告）之间共同签订了房地产买卖居间合同，该合同约定，房屋坐落于襄阳市××城区××单元××室，房屋实际成交价格69万元。合同签订后反诉被告以爱人出交通事故为由不再履行合同，并以售房人和反诉人隐瞒该房抵押状态为由向法院提起诉讼，关于这点反诉人在开庭时，已作了清晰的答辩，售房人在签定合同前已口头告知反诉被告确实在银行有贷款未还清，但在居间买卖合同签定后办理产权过户前一定还清银行贷款并注销抵押。反诉人也口头说明了交易程序并对条文进行了解释。因为房屋买卖作为不动产交易是以在房管部门产权转移登记为依据的，只要在产权办理过户前注销抵押就不会影响过户手续，因此签合同时房屋存在抵押不影响合同的履行，反而是反诉被告以各种理由不想履行合同。反诉人认为，经反诉人提供居间服务，反诉被告与售房人已经签订房屋买卖居间合同且已支付购房定金，反诉人已经完成居间服务，反诉被告应按合同约定支付居间报酬及居间费用。反诉被告潘素珍、黄庆明辩称，1、被答辩人与答辩人和售房人之间所签房地产买卖居间合同违反了我国合同法和房地产经纪管理办法等相关法律规定，因此答辩人不应当支付所谓的中介佣金。2、从被答辩人与答辩人、售房人之间签订的房屋买卖居间合同的内容来看，答辩人认为此合同严重违法，依法应认定为无效合同。因此不存在支付中介佣金问题，对已支付的应当予以返还。3、从被答辩人所签订的合同来看，该合同内容存在重大漏洞和问题，该合同无法成立无法补救，因此属无效合同。经审理查明，被告刘柳林与其妻子贾继萍共同拥有位于襄阳市××城区××路（慧苑组团）1幢2单元5层2室的住房一套。2011年8月16日对该房设立抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行有限责任公司襄阳市分行，抵押金额300000元。2016年5月4日，原告因房屋拆迁需购买住房，向被告凯旋门经纪公司求购房源，当即向被告凯旋门经纪公司交纳定购房屋诚意金。2016年5月7日，经被告凯旋门经纪公司居间，原告潘素珍与被告刘柳林签订房地产买卖居间合同。该合同系制式合同，由被告凯旋门经纪公司填写。合同主要内容为，售房人：刘柳林；购房人：潘素珍；经纪方：凯旋门经纪公司。成交价格为690000元，该房屋房产证、土地证过户、税费、贷款等一切费用由乙方（潘素珍）承担。上述成交价包括已开通的水、电、燃气、暖气、有线电视、宽带等开户费，该成交价内交给乙方的家具、电气：2台挂式空调。在签定合同时，甲方（刘柳林）须向丙方（凯旋门经纪公司）交纳中介费14000元。乙方于2016年5月7日交付购房定金20000元。付款约定中注明因房产证不在本市所以未填写日期。其他条款略。买卖双方持有的合同有三处不同，内容为：原告持有的合同对房屋位置填写为：襄阳市××城区××路慧苑新区1号2单元502。被告刘柳林持有合同中对房屋位置未填写。房屋现状中，原告潘素珍持有的合同在不存在抵押、出租的状态中划“√”，被告刘柳林持有的合同未填写。交房约定：原告潘素珍持有的合同约定甲方在过户后10天内腾空房屋，若约定付清全款当天未交房则扣留交房保证金10000元。被告刘柳林持有的合同未填写。签订合同当日，原告潘素珍向被告刘柳林交纳购房定金20000元。而后原告认为，被告没有如实告知该房被抵押的事实，诉至本院。在本院立案受理后的2016年8月15日，被告刘柳林将诉争房屋抵押贷款偿还。在本院审理中，原告与被告刘柳林，对房屋买卖合同的解除达成一致意见，意见为：不再履行房屋买卖合同，由被告刘柳林退还原告15000元，原告放弃对被告刘柳林的其他诉讼请求。现双方已履行完毕。经本院向原告释明法律关系后，原告改变诉讼请求，并增加部分诉讼请求，即第二被告向原告返还已交的购房诚意金1万元；二被告按所签合同约定向原告支付房屋成交价（69万元的20%）的违约金。在本院限定的期间内未补交诉讼费用。本案所争议的事实及认定：被告刘柳林、凯旋门经纪公司是否告知原告潘素珍出卖房屋抵押的事实。原告陈述，在购买房屋签订合同之前，被告刘柳林、凯旋门经纪公司未告知该房抵押的事实，至2016年7月11日，聘请律师向房管部门查询才知道该房抵押的事实。被告刘柳林陈述，该房抵押事实已向原告及中介方告知了。被告凯旋门经纪公司陈述，在签订合同前，我方分别告知了相关权利和违约责任，双方都表示同意。当时刘柳林没带房产证，只是手机上拍的房产证照片，我将这情况给原告解释了。我也询问了关于房子抵押的事，刘柳林告知了有抵押，我也告知了原告，原告说只要办证的时候解除不影响办证就行了，这这样签了合同。对于该争议事实，售房人、中介方与购房人陈述不一致。本院认为，在签订合同前，原告潘素珍及被告凯旋门经纪公司均未查看产权证书，原告及中介方能从产权证书中查看抵押事实的情形排除。在签订合同之时，被告刘柳林、凯旋门经纪公司陈述为口头告知，根据原告方向本院提供的房地产买卖居间合同中载明，对于诉争房屋是否存在抵押、出租情况的填写，填写为没有抵押、出租。该合同的填写由中介方凯旋门经纪公司填写，可以作为认定案件事实的证据。原告方陈述有相关证据相印证，其证明力大于被告方单方陈述的证据力，故本院采信原告陈述，在签订合同时被告刘柳林、凯旋门经纪公司未告知房屋被抵押的事实。同时可确认被告刘柳林对房屋抵押事实向中介方凯旋门经纪公司进行了告知。关于本案法律效果的认定：一、房地产买卖居间合同的认定：1、诉争买卖合同是否成立、有效：原告在起诉时认为该合同属无效合同，后经本院释明后，主张合同解除。被告刘柳林认为，该买卖合同不成立，居间合同成立。被告凯旋门经纪公司认为，该合同均成立，属原告违约。（1）买卖合同是否成立：本院认为，诉争合同包含两部分，为房屋买卖合同及居间合同。房屋买卖合同部分，三方在签订合同之前对买卖当事人、买卖标的物、数量、单价、位置均进行了商定，且约定明确一致，而后签订诉争合同。该合同具备买卖合同的主要基本要件，符合《合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款的规定，双方签订的关于房屋买卖合同成立。被告刘柳林所持有的合同对标的物未填写属遗漏，双方合同对房款的支付、房屋的交付未填写属约定不明，可适用《合同法》关于约定不明规定处理。被告刘柳林主张房屋买卖合同不成立的意见，本院不予采信。（2）诉争买卖合同效力：①诉争房屋抵押是否产生合同无效：诉争房屋在诉前存在抵押事实，《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除处”，本院认为，房屋的转让涉及物权变动的前因债权行为，即买卖房屋的合同行为，以及履行债权合同房屋物权变动的物权行为。原、被告之间签房屋买卖协议，并不产生抵押权人的抵押权消灭的法律效果，双方基于平等自愿的基础，签订的债权合同产生买卖房屋的事实，并不导致物权变动的结果。故存在抵押权的物权，在抵押权消灭前或未经抵押权人同意的前提下，仅限制物权变动。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”。故抵押物买卖双方签订买卖协议的债权行为，抵押权并不受影响，抵押权人可以行使抵押权。综上，原告潘素珍与被告刘柳林签订的买卖合同不违反法律行政法规强制性规定。同时在本案审理中被告刘柳林偿还借款，使抵押权消除的情形下，原告主张无效的事实不存在。故原告主张房屋买卖合同因房屋抵押出售无效，无法律依据及事实依据。②被告刘柳林一方出售房屋的效力：根据本院查明的事实，诉争房屋由被告刘柳林及其妻子共有。刘柳林在签订立买卖合同时如未得到共有人的同意，属无权处分行为。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，如刘柳林系无权处分并不影响合同效力，而只产生合同是否能履行的问题，原告主张共有人未签买卖合同合同无效的主张无法律依据。且在本院审理中，该房共有人向本院出具委托刘柳林出售该房的说明，原告主张无事实依据。综上，本案原告潘素珍与被告刘柳林签订的房屋买卖合同属有效合同。2、关于居间合同是否成立、有效：三方所签订的房地产买卖居间合同，对于居间方的居间的报酬、居间内容以及权利义务约定明确，系三方真实意思表示，不违反法律规定，居间合同成立、有效。二、房地产居间合同是否解除：经本院对房地产居间合同法律关系的释明，原告向本院变更诉讼请求为解除房地产居间合同。根据本院以上认定，至本院审理期间，诉争房屋形成可履行状态，不存在合同履行不能的情形，原告请求解除合同的事由均已消灭。但本案产生诉讼的主要原因在于诉讼时买卖房屋存在抵押的事实。诉争房屋在诉前因抵押事实的存在，造成房地产居间合同出卖的标的物不能发生物权变动的结果，使房屋买卖的目的不能实现，具有法定解除的情形。原告主张合同无效，其在行使诉讼权利时对法律关系的选择出现偏差，但其选择不再履行合同的结果是相同的。根据本院对事实的认定，被告凯旋门经纪公司在居间时未能将房屋抵押事实向原告披露，原告选择不再履行合同的本意是符合法律规定的，虽然房地产买卖合同现可以继续履行，但因买卖房屋抵押的事实在原告起诉之时造成合同目的不能实现的结果及被告的未如实告知行为，造成原告对合同继续履行的信任丧失，原告作为该合同的守约方，可选择不再履行。在本案审理中，原告与被告刘柳林对房屋买卖合同达成一致意见，解除了房屋买卖合同，本院予以确认。房屋买卖合同解除后不再履行，针对诉争房屋的居间合同同样不能履行，应予以解除。三、诉争房地产居间合同解除的效果：1、房屋买卖合同部分：原告潘素珍与被告刘柳林房屋买卖合同解除后，由刘柳林退还原告定金15000元，其他请求原告放弃。该协商结果系双方当事人真实意思表示，且已履行，本院予以确认，对房屋买卖合同部分本院不再处理。2、居间合同部分：（1）三方签订的居间合同约定，作为居间方在促成买卖双方缔结合同外，对于物权变动负有办理的义务，作为居间合同义务的居间方并没未完成。（2）本案房地产居间合同，居间方在促成双方缔约时，未将买卖合同的房款给付、产权变动的办理的内容促成双方达成。（3）居间方作为职业房产中介，在居间行为中，未能履行好作为受托方的义务，在双方未能对买卖合同后期履行的约定达成一致的情形下，引导双方签订合同，同时对买卖双方合同填写不规范，造成双方对合同产生分岐。（4）未将该房抵押信息向买受人进行告知，造成本案诉讼。故被告凯旋门经纪公司在本案存在过错，居间合同解除后应将收取原告潘素珍的购房诚意金退还。综上，原告潘素珍请求解除三方签订的房地产居间合同，被告凯旋门经纪公司返还原告潘素珍购房诚意金5000元，本院予以支持。原告潘素珍请求经济损失10000元，因证据缺乏证据效力，本院不予支持。反诉原告凯旋门经纪公司在居间中存在过错，请求反诉被告承担中介佣金14000元的请求，本院不予支持。本案原告黄庆明并不是合同相对方，在本案不享有合同权利及承担合同义务。本案诉讼费用，因被告凯旋门经纪公司未如实披露造成，造成争议产生，本案诉讼费用由被告凯旋门经纪公司负担。原告在变更诉讼请求后增加请求金额，即被告赔偿（69万元的20%）违约金及被告凯旋门经纪公司双倍返还诚意金1万元。在本院限定的期间内未补交诉讼费用，该部分请求，本院按自动撤回增加的部分诉讼请求处理。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定的规定，判决如下：解除原告潘素珍与被告刘柳林、襄阳市凯旋门房地产经纪有限公司2016年5月7日签订的房地产买卖居间合同。被告襄阳市凯旋门房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告潘素珍购房诚意金5000元。驳回原告其他诉讼请求。驳回反诉原告襄阳市凯旋门房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5350元，反诉案件受理费75元，均由被告襄阳市凯旋门房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘俊二〇一六年十二月二十三日书记员  陈蓓