山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终6624号上诉人（原审被告）：济南祥瑞泰富商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈希爱，总经理。委托诉讼代理人：崔耀，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高卫红，女，1970年4月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：任静欣，山东招法律师事务所律师。委托诉讼代理人：平杰青，山东招法律师事务所律师。上诉人济南祥瑞泰富商贸有限公司（以下简称祥瑞泰富公司）因与被上诉人高卫红房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。祥瑞泰富公司上诉请求：1、撤销济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初l342号民事判决书，改判驳回高卫红的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由高卫红承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。2013年10月31日，祥瑞泰富公司作为出租方(甲方)与高卫红作为承租方(乙方)签订《祥瑞·四季商城长期租赁合同》，合同约定：本合同项下的物业位于济南市经四路539号旁门3层125号物业面积11平方米。该合同第六条6.3约定：6.3乙方经营五年后，l80天内可自主选择终止长期租赁合同。另外，高卫红作为业主(甲方)与祥瑞泰富公司(乙方)签订了《经营管理委托合同》，合同约定，甲方将其在祥瑞·四季商城内的商铺委托给乙方进行商业经营。原审法院在认为高卫红己于2018年12月l8日向祥瑞泰富公司提出解除长期租赁合同的书面通知，要求返还价款225600元，但忽略了长期租赁合同“6.3”的具体约定，该条款明确约定是由乙方经营五年后，即高卫红经营五年后，180天之内可自主选择终止长期租赁合同，而实际情况是高卫红并未经营，是高卫红委托祥瑞泰富经营管理，且祥瑞泰富公司并未收到高卫红的解约通知，原审法院在没有查清事实的基础上判决祥瑞泰富公司向高卫红返还租赁合同款225600元显然不合适。二、原审法院适用法律错误。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十条之规定判决祥瑞泰富公司返还高卫红租赁合同款适用法律错误。祥瑞·四季商城因消防无法验收等客观原因造成长期停业，无法正常经营，并不属于祥瑞泰富公司拒不履行合同，相反祥瑞泰富公司一直积极履行合同，另外，高卫红作为长期租赁合同的乙方(承租人)应向祥瑞泰富公司支付租金，而不是返还。因此，原审法院依此判决于法无据。原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判或发回重审。高卫红辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决结果。高卫红和祥瑞泰富公司签订的《祥瑞·四季商城长期租赁合同》由双方签字、盖章，系双方当事人的真实意思表示，不违法法律的禁止性规定，合法有效，双方应遵照执行。合同签订后高卫红已按照合同约定向祥瑞泰富公司缴纳了合同约定的租金、装修费及广告费，祥瑞泰富公司向高卫红出具了相应的收款收据（一审已经提交），一审中祥瑞泰富公司也认可该事实，高卫红已经按照约定支付了租金。至于祥瑞泰富公司向高卫红返还合同价款的120%系基于《祥瑞·四季商城长期租赁合同》第6条6.3特别约定：乙方（高卫红）经营五年后，180天内可自主选择终止长期租赁合同。甲方（祥瑞泰富公司）收到乙方解约通知后60个工作日内全额返还高卫红缴纳的第4.2条合同价款的120%。并不承担双方约定的任何责任。高卫红已履行合同义务，祥瑞泰富公司应当按照合同价款的120%向答辩人进行返还。不论祥瑞·四季商场能否正常经营均不是祥瑞泰富公司不履行合同的正当理由。关于祥瑞泰富公司主张因高卫红未实际经营涉案房屋，而是委托祥瑞泰富公司经营管理，所以不能算作高卫红经营五年系其主观想法，明显错误。不论高卫红是自己经营还是委托他人经营管理或者空置，只要从合同约定的租赁起始期间开始经过5年即应当认定高卫红经营满5年，本案中《祥瑞·四季商城长期租赁合同》约定的租赁起始期间为2013年12月1日，至高卫红于2018年12月18日通知祥瑞泰富公司解除合同时，已经经过5年，高卫红可以行使解除权。高卫红一审提交了终止合同通知书及回执单，通知书及回执单记载时间为2018年12月18日，通知书上明确要求解除高卫红与祥瑞泰富公司签订的长期租赁合同，祥瑞泰富公司在该通知单回执单上盖章，祥瑞泰富公司在一审中也认可通知书回执单上公章的真实性，一审法院据此认定祥瑞泰富公司收到该终止合同通知书并无不当，祥瑞泰富公司主张未收到终止合同通知书明显与事实不符，不应采信，因此自2018年12月18日高卫红与祥瑞泰富公司之间的合同解除，依据《祥瑞·四季商城长期租赁合同》的约定，祥瑞泰富公司应当在60个工作日内向高卫红返还合同价款的120%（即225600元整），但祥瑞泰富公司并未返还，一审判决祥瑞泰富公司返还高卫红租赁合同款225600元认定事实清楚，适用法律正确。请二审依法维持一审判决。高卫红向一审法院起诉请求：1、判令祥瑞泰富公司返还高卫红225600元；2、判令祥瑞泰富公司支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息，按照银行同期贷款利率计算；3、诉讼费由祥瑞泰富公司承担。一审法院认为，祥瑞泰富公司承认高卫红在本案中主张的事实，故对高卫红主张的事实予以确认。高卫红、祥瑞泰富公司签订《长期租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方均应切实履行。高卫红要求祥瑞泰富公司返还225600元，祥瑞泰富公司有异议。经审理查明，高卫红于2018年12月18日向祥瑞泰富公司提出解除长期租赁合同的书面通知，要求祥瑞泰富公司按照约定返还价款225600元，祥瑞泰富公司已在该通知书回执单上盖章确认。《长期租赁合同》第6.3条约定“乙方（即高卫红）经营五年后，180天内可自主选择终止长期租赁合同。甲方（即祥瑞泰富公司）自收到乙方解约通知后60个工作日内全额返还乙方缴纳的第4.2条合同价款的120%。并不承担双方约定的任何责任。”在本案审理过程中，高卫红已经具备经营满五年，可在180日内要求解除《长期租赁合同》的条件，祥瑞泰富公司应当按合同约定返还高卫红交纳的合同价款120%，即225600元。高卫红要求祥瑞泰富公司支付自起诉之日起至实际支付之日止的利息，一审法院认为，双方合同并未约定利息，该诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告济南祥瑞泰富商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还原告高卫红租赁合同款225600元。二、驳回原告高卫红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4684元，减半收取2342元，由被告济南祥瑞泰富商贸有限公司负担。本院经审理查明，2013年10月31日，祥瑞泰富公司作为出租方（甲方）与高卫红作为承租方（乙方）签订《祥瑞?四季商城长期租赁合同》，合同约定：本合同项下的物业位于济南市经四路539号旁门（暂定名：祥瑞?四季商城）1层089号物业（以下简称该物业）面积13.91㎡。乙方在对该物业的使用建设等情况充分了解后，与甲方签订本合同，承租约定范围内的物业。甲乙双方约定该物业租期为20年，自2013年12月1日起至2033年11月30日止。经双方约定，乙方一次性交纳本合同价款为人民币（大写）壹拾捌万捌仟元整（￥188000），扣除已交纳的订金壹万元，乙方实际应支付的剩余合同价款为人民币（大写）壹拾柒万捌仟元整（￥178000），乙方应在签订本合同后一次性交纳剩余合同价款。乙方交纳的合同价款188000元，其中包含租金112800元，装修费及广告费75200元。经营户进场装修即视为交付。进场装修时间为2013年12月1日前。乙方经营五年后，180天内可自主选择终止长期租赁合同，甲方自收到乙方解约通知后60个工作日内全额返还乙方缴纳的第4.2条合同价款的120%。并不承担双方约定的任何责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，高卫红交纳了剩余合同价款188000元，祥瑞泰富公司出具了收据。高卫红将其承租的涉案房屋委托祥瑞泰富公司经营。2018年12月18日，祥瑞泰富公司收到高卫红的《终止合同通知书》，主要内容为：济南祥瑞泰富商贸有限公司，我与你公司于2013年10月31日签订的《长期租赁合同》，合同编号XRSJSC，租赁期限为2013年12月1日起至2033年11月30日止。2013年12月1日为经营户进场交付时间。按照合同第六条第三款的特别约定，我现书面通知与你公司终止长期租赁合同，按照合同规定，你公司在接到书面终止合同通知书后60个工作日内全部返还我缴纳的合同价款人民币十八万八千元（188000）的120%，即返还225600元，否则，你公司将承担逾期付款的法律后果。本院认为，委托经营系经营的一种方式，高卫红将其在祥瑞?四季商城内的商铺委托给祥瑞泰富公司进行商业经营，可以认定高卫红已对涉案房屋进行了五年的经营。高卫红一审提交的终止合同通知书回执单中加盖了祥瑞泰富公司印章，祥瑞泰富公司主张其未收到高卫红的解约通知理由不成立，本院不予采信。高卫红要求祥瑞泰富公司返还225600元符合双方签订的《祥瑞?四季商城长期租赁合同》第六条第6.3项的约定，一审予以支持并无不当。祥瑞泰富公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4684元，由上诉人济南祥瑞泰富商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一九年九月二日书记员  杨 燕