湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初4710号原告：武汉光谷联合集团有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关山一路**。法定代表人：黄立平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文龙，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程碧华，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被告：江通动画股份有限公司，住所地武汉东湖开发区关山一路华中曙光软件园**研发楼。法定代表人：朱佑兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。被告：武汉江松多媒体技术发展有限公司，住所地武汉市江汉区经济开发区江兴路****。法定代表人：朱佑兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。被告：朱佑兰，女，1950年3月6日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：甘金东，湖北斯洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐恒，湖北斯洋律师事务所律师。第三人：华夏银行股份有限公司武汉分行，，住所地武汉市武昌区民主路**负责人：杨伟，该分行行长。委托诉讼代理人：柯琦琪，女，该分行员工。委托诉讼代理人：张湘颖，湖北今天律师事务所律师。第三人：华夏银行股份有限公司武汉解放支行，住所，住所地武汉市江汉区香港路**鹏飞湖庭**div>负责人：钟艳，该支行行长。委托诉讼代理人：柯琦琪，女，华夏银行股份有限公司武汉分行员工。委托诉讼代理人：张湘颖，湖北今天律师事务所律师。原告武汉光谷联合集团有限公司（以下简称光谷联合）与被告江通动画股份有限公司（以下简称江通动画）、武汉江松多媒体技术发展有限公司（以下简称江松多媒体）、朱佑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。因案外人华夏银行股份有限公司武汉分行（以下简称华夏银行武汉分行）曾就案涉房屋相关贷款出具了包含处置意见的说明，因案外人华夏银行股份有限公司武汉解放支行（以下简称华夏银行解放支行）就案涉房屋享有抵押权，本院依职权追加两单位为本案第三人参与诉讼，并于2019年9月9日再次公开开庭进行了审理。原告光谷联合的委托诉讼代理人李文龙、程碧华，被告江通动画、江松多媒体、朱佑兰的委托诉讼代理人甘金东、徐恒，第三人华夏银行武汉分行、华夏银行解放支行的委托诉讼代理人柯琦琪、张湘颖到庭参加诉讼。案件审理过程中依光谷联合申请本院以江通动画、江松多媒体、朱佑兰为被申请人作出了（2019）鄂01财保206号财产保全裁定。本案现已审理终结。原告光谷联合向本院提出诉讼请求：1、判令江通动画继续履行2016年6月20日与光谷联合签订的《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》，并办理武汉市东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋所有权转移登记手续；2、判令江通动画将武汉市东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋腾退并交付给光谷联合；3、判令江通动画向光谷联合支付《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》约定的违约金31452132元；4、判令江松多媒体、朱佑兰对前述三项诉讼请求所指的江通动画的义务承担连带责任；5、本案案件受理费、保全费、保全担保费由江通动画、江松多媒体、朱佑兰承担。在庭前会议和庭审中光谷联合就其诉讼请求所指内涵予以了进一步明确：1、办理房屋所有权转移登记系指请求江通动画根据行政主管机关变更登记要求协助其办理所有权变更手续，包括亲自到场、提交办理变更的资料（资料内容以行政主管机关要求提供的为准）等；2、腾退指向全部18层房屋，对已出租部分可以以交钥匙、交付租赁资料等类似的方式进行；3、连带责任系指连带保证责任；4、保全担保费为141534.59元。事实和理由：2016年6月20日光谷联合与江通动画、江松多媒体、朱佑兰四方签订《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》。合同主要内容为：江通动画将其拥有的武汉市东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋（所有权证号为：武房权证湖字第**）以157260660元价格转让给光谷联合；光谷联合此前对江通动画的合法债权29116314.17元转为本合同首付款；2016年12月10日前办理完毕房屋产权变更登记；任何一方违约，按合同约定的房屋总金额的20%向守约方支付违约金；江松多媒体、朱佑兰为江通动画履行商品房买卖合同全部义务向光谷联合提供连带保证责任担保。该合同签订后，江通动画、江松多媒体、朱佑兰经光谷联合多次催告交涉，拒绝按合同约定履行房屋产权转移登记义务，并试图推翻商品房买卖合同，构成严重违约。光谷联合因此向武汉仲裁委员会提出仲裁申请。武汉仲裁委员会于2018年1月15日作出（2017）武仲裁字第000001839号裁决书，裁决江通动画继续履行合同，办理房屋产权变更登记手续，承担房屋腾退义务，江通动画、江松多媒体、朱佑兰赔偿光谷联合损失。武汉仲裁委员会裁决书作出后，江通动画提出撤裁申请。2019年1月22日湖北省武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民特296号民事裁决书，裁定撤销仲裁裁决。现因各方无法重新达成仲裁协议，光谷联合依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起本案诉讼，望判如所请。被告江通动画、江松多媒体、朱佑兰辩称：商品房买卖合同不是缔约当事人真实意思的表示，合同无效。光谷联合与江通动画间真实的法律关系为民间借贷，本案系借款合同纠纷，应驳回光谷联合全部诉讼请求。对于光谷联合请求江松多媒体、朱佑兰承担的担保责任，因主合同商品房买卖合同无效，不应得到支持。若光谷联合以民间借贷法律关系起诉本案，则愿意承担担保责任。第三人华夏银行武汉分行、华夏银行解放支行述称：如果光谷联合愿意代江通动画清偿贷款，愿意配合办理解押手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就当事人有异议的证据，本院认定如下：1、光谷联合所提2016年9月27日《工作联系函》，已当庭出示原件，江通动画、江松多媒体、朱佑兰、华夏银行武汉分行、华夏银行解放支行对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。但因江通动画、江松多媒体、朱佑兰抗辩未收到该函件，光谷联合未提交函件送达的佐证，本院对光谷联合关于该证据足以证实其催收的主张不予采信。2、江通动画、江松多媒体、朱佑兰提交了一张光盘，以其中刻录的2016年12月9日录音为证据。江通动画、江松多媒体、朱佑兰在庭审中表示录音形成于一个多人在场、多人对话的情境，对话地点为光谷联合会议室，由江通动画委托诉讼代理人甘金东用手机录制，拟证明光谷联合的代表黄敏按照双方实际认可的借贷关系要求江通动画积极还款的事实，与2016年12月9日《江通动画利息计算确认单》共同证明光谷联合财务人员张敏敏按照双方真实的借贷关系主张利息的事实。光谷联合提交了录音的文字版，对录音的真实性无异议、对证明目的有异议，主张录音、《江通动画利息计算确认单》均反映的是双方协商的过程，并没有达成新的还本付息的书面协议。本院确认视听资料的真实性，对于该证据的证明力，将结合全案证据在本院认为中予以说明。3、江通动画、江松多媒体、朱佑兰提交了一份2016年12月8日《工作联系函》，光谷联合认可该证据的真实性，但认为该证据不足以证实光谷联合签收了这份函件。鉴于该函件标称的日期与江通动画、江松多媒体、朱佑兰提交的2016年12月9日录音的时间十分接近，内容与江通动画方面的代表陈述的内容相吻合，本院确认该证据为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日光谷联合与江松多媒体签订了《股权质押协议》。经光谷联合、江通动画、江松多媒体、武汉光谷风险投资基金有限公司协商在原协议基础上签订了新的《股权质押协议》，将江松多媒体持有的江通动画的1669万股股权，通过在湖北省股权托管中心登记方式质押给光谷联合，担保范围为本金2000万元、利息及为实现债权所支付的其他费用。借款期限一个月，利率以月息3%计取，逾期的资金利息自2014年7月25日起按尚未还款的剩余款项为本金，利率以月息5%计取。2014年10月20日光谷联合向江通动画作出《关于提示到期还款的函》，告知2014年10月24日为2000万元借款的最后归还期限。2014年10月27日光谷联合再次函告江通动画称，2014年10月24日本应为2000万元借款的最后归还期限，考虑到江通动画的实际困难，同意将借款期限延期至2014年10月31日，延期期间的利息按《股权质押协议》约定的月息5%计算，即截至2014年10月31日江通动画必须归还借款本息共计23846667元。2014年11月17日江通动画向光谷联合支付200万元。2014年12月9日北京市竞天公诚律师事务所受托就前述债权及担保法律关系向江通动画作出《律师函》。2014年12月31日江通动画、光谷联合、江松多媒体签订了《房产回购协议书》约定，光谷联合以117945495元为对价购买江通动画位于软件产业4.1B区B1栋整栋房屋，协议签署当日光谷联合向江通动画支付23700000元作为首付款，光谷联合、江通动画应于2015年3月31日前共同向房地产权登记机关申请办理产权转让变更登记手续。第六条特别约定载明：江通动画和光谷联合一致同意，在2015年3月31日前，江通动画可将光谷联合已支付的回购首付款足额返还给光谷联合，且一并支付从光谷联合支付回购首付款之日起按月5%计算的回购首付款占用金。本协议自光谷联合足额收到回购首付款及占用金之日起予以终止。协议签订当日光谷联合依约向江通动画支付23700000元，江通动画将23700000元支付给光谷联合。2015年3月5日光谷联合函告江通动画，请江通动画严格按照《房产回购协议书》约定于2015年3月31日前办理完毕房屋的产权转让变更登记手续或足额返还光谷联合已支付的首付款23700000元及其产生的占用金。2015年3月31日江通动画向光谷联合支付200万元。2015年4月1日江通动画向光谷联合支付100万元。2015年6月12日光谷联合函告江通动画称，截至2014年12月31日江通动画仅支付了《股权质押协议》项下借款本金200万元，下欠本金1800万元、2014年6月25日至2014年12月31日的利息约570万元。2014年12月31日《房产回购协议》签订后《股权质押协议》终止履行，截至2015年6月12日仍剩余1500万元首付款本金尚未归还，也未支付任何资金利息。因此，郑重要求江通动画于2015年6月20日足额归还剩余首付款及其产生的首付款占用金2535万元，其中本金1500万元、截至2015年6月20日的资金利息1035万元整。2015年6月20日江通动画、光谷联合、江松多媒体签订《协议书》。合同鉴于条款回顾了2014年6月25日《股权质押协议》、2014年12月31日《房产回购协议》签订、履行、变更的情况，称江通动画于2015年4月再次归还300万元首付款本金后，仍剩余1500万元的首付款本金尚未归还给光谷联合，也没有支付任何资金利息。经江通动画、光谷联合协商一致达成协议：1、双方同意终止《房产回购协议》，光谷联合同意将《房产回购协议》首付款的资金占用费率调整为3%，按《房产回购协议》有关条款约定应计的资金占用费为300万元。2、光谷联合同意于本协议书签订当日通过招商银行股份有限公司武汉光谷支行向江通动画发放委托贷款2370万元，贷款利率17.65%，委托贷款期限三个月，即2015年6月23日至2015年9月23日。3、江通动画收到光谷联合委托贷款2370万元的当日，应将此款划至光谷联合指定账户，用于归还《房产回购协议》剩余首付款及资金占用费合计2370万元。4、江松多媒体同意以其合法持有江通动画的1419万股股份质押给光谷联合，为光谷联合向江通动画发放的此笔委托贷款提供质押担保，于2015年3月31日在湖北省该股权托管中心完成的股权质押登记不做变更。江通动画按期归还此笔委托贷款全部本息后，光谷联合配合办理解除股权质押的手续。2015年6月25日招商银行股份有限公司武汉光谷支行、江通动画签订了2015年光委借字第0617号《委托贷款借款合同》，贷款金额23700000元，利率为年17.65%。2015年7月28日湖北玖誉房地产评估有限公司出具玖誉武房评字（2015）ZS第0106号《房地产抵押估价报告》。报告载明评估公司受江通动画委托对其所有的位于东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房地产抵押价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，假设未设立法定优先受偿权利下估价对象于2015年4月20日的公开市场价值为23327万元，其中包含的土地价值为154.16万元。2015年8月7日江通动画、华夏银行解放支行签订了WH14（高抵）20150009号《最高额抵押合同》。江通动画以案涉房屋为抵押物，为双方签订的WH14（高融）20150008号《最高额融资合同》提供抵押担保，被担保的最高债权额为1.3亿元，债权发生期间为2015年7月3日至2025年7月3日。2015年10月12日华夏银行解放支行依约取得了武房他证湖字第××号《房屋他项权证》。2015年9月23日江通动画、光谷联合签订了《委托贷款之补充协议二》约定上述委托贷款将于2015年9月25日到期，因江通动画无法按时还款，特向光谷联合申请展期，经协商达成一致：1、光谷联合同意将该笔委托贷款展期至2015年12月20日。2、双方一致同意该笔委托贷款在整个贷款期限内的实际利率为月息3%，如因江通动画提前还款，贷款时间不足一月的，按天计息。3、江通动画除按委托贷款合同约定的利率按时付息外，按实际利率计算的利息金额与上述委托贷款合同约定利率计算的利息金额之间的差额，于该笔委托贷款本金到期时一并支付，支付形式待双方商议后另行签订合同。4、江松多媒体以其合法持有江通动画的1419万股股份质押给光谷联合，为光谷联合向江通动画发放的此笔委托贷款提供质押担保。2015年9月24日光谷联合、招商银行股份有限公司武汉光谷支行、江通动画签订了2015年光委展字第0617号《委托贷款展期协议书》，将前述应于2015年9月25日到期的贷款2370万元展期至2015年12月20日，展期期间的利率为年息17.65%。2015年12月20日江通动画、光谷联合、江松多媒体签署《房产购买协议书》约定，江通动画将其位于武汉市江汉区经济开发区江兴路16号2栋的房产转让给光谷联合，房屋总价为118500000元，光谷联合分期付款，支付首付款2370万元后江通动画办理房屋产权过户登记，光谷联合支付剩余款项9480万元。合同第六条第2款约定，江通动画、光谷联合、江松多媒体一致同意，截至2016年6月20日止，若非因光谷联合原因无法办理完毕标的房屋产权转让变更登记，则光谷联合有权单方面解除本协议，并向江通动画发出书面解除通知书。自书面解除通知书到达江通动画之日起，江通动画应立即向光谷联合足额返还已支付的首付款，并从光谷联合支付首付款之日起，按首付款的3%（按月计算，不足一个月的按一个月计算）向光谷联合支付违约金。2016年5月16日光谷联合向江通动画作出《联系函》，要求江通动画严格按照《房产购买协议书》约定于2016年6月20日前办理完毕标的房屋的产权变更登记手续或足额返还光谷联合已支付的首付款2370万元整及其产生的首付款占用金。2016年6月20日江通动画、光谷联合、江松多媒体还共同签署了《终止协议书》。协议鉴于条款记叙了2015年6月25日光谷联合通过银行向江通动画发放委托贷款、商议贷款展期、签订《委托贷款之补充协议二》的事宜，载明依据前述合同约定从2015年6月26日至2015年12月20日江通动画共需支付利息421.86万元，截至2015年12月20日江通动画实际支付306.828583万元，剩余115.031417万元尚未支付。协议鉴于条款还回顾了2015年12月20日《房产购买协议书》签约、履行情况，载明江通动画将前述未能按期偿还的委托贷款本金2370万元转化为购买协议中应收光谷联合的购房首付款，现光谷联合依《房产购买协议书》第6.2条的约定行使合同解除权、计算江通动画应向光谷联合支付的违约金为426.6万元。江通动画、光谷联合、江松多媒体基于鉴于条款所载原因，经友好协商就有关终止《房产购买协议书》及已付款项、违约金等事宜达成如下一致意见：1、江通动画、光谷联合、江松多媒体同意自本终止协议签订之日起，2015年12月20日签署的《房产购买协议书》中有关各方的权利义务即告终止。2、江通动画、光谷联合、江松多媒体同意关于江通动画尚未支付的利息、光谷联合已付款项及其产生的违约金等事项另行签订《关于软件园4.1B区B1栋商品房买卖合同》。3、截至2016年6月20日江通动画应向光谷联合支付的利息、足额返还光谷联合已支付的首付款及产生的违约金三项共计29116314.17元。江通动画同意于本协议签订之日该29116314.17元转为《关于软件园4.1B区B1栋商品房买卖合同》的首付款。2016年6月江通动画、光谷联合、江松多媒体、朱佑兰签订了《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》。该合同鉴于条款约定：江通动画于2010年向光谷联合购买了东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层，江通动画已付清房款并取得《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。江通动画已将标的房屋在华夏银行武汉分行设定了抵押，截至2016年6月20日贷款余额1.27亿元。江通动画、光谷联合、江松多媒体于2016年6月20日签订了《终止协议书》，协议约定江通动画共欠光谷联合29116314.17元。江通动画同意该29116314.17元转为本合同的首付款。合同主文约定：江通动画同意将标的房屋转让给光谷联合，且光谷联合同意按合同所约定的价款及条件受让标的房屋。江松多媒体、朱佑兰同意为江通动画与光谷联合就标的房屋买卖事宜及江通动画收取的买卖首付款（29116314.17元）、江通动画应当支付的违约金、江通动画本合同项下其他义务、光谷联合实现债权和质权的费用等提供不可撤销的连带责任保证。江松多媒体须将其持有的江通动画1419万股股份全部质押给光谷联合，并在湖北省股权托管中心办理股权质押登记手续，取得由湖北省股权托管中心出具的《托管股权质押登记证明单》。质押担保期间为自设定抵押之日起至担保范围内全部合同义务履行、债务清偿完毕止。朱佑兰以其全部个人财产为本合同提供不可撤销的连带责任保证。标的房屋的转让单价为每平方米6000元，实测面积为26210.11平方米，房屋总金额为157260660元。标的房屋买卖过程中所涉及的相关税费及交易费用按国家规定分别由江通动画、光谷联合各自承担。第四条付款方式约定：1、江通动画、光谷联合均同意采用分期付款方式支付本合同项下的合同价款。2、根据江通动画、光谷联合、江松多媒体三方签订的《终止协议书》，江通动画欠光谷联合的29116314.17元直接转为本合同首付款，由江通动画向光谷联合开具零税率的增值税普通发票。3、标的房屋过户手续办理完毕后，光谷联合将剩余房款128144345.83元支付至江通动画的指定账户（指定收款账户账号详情未填写）。第五条双方的权利及义务约定：1、江通动画、光谷联合应在2016年12月10日前共同向房地产权登记机关申请办理产权转移变更登记手续，江通动画须按照相关机关登记手续的要求积极进行协助和配合，直至变更登记办理完毕……6、江通动画已就标的房屋设定了抵押，江通动画应于产权转让变更登记手续办理之前，在房地产权登记机关将解除抵押手续办理完毕，并确保自签订本合同之日起不再以标的房屋作为抵押产生新的债务。如以本合同项下的标的房屋作为抵押产生新的债务，则产生的新债务由江通动画承担，同时江通动画应按新债务总额的20%向光谷联合支付违约金。7、江通动画确保除上述第6外，本合同签订时，合同项下的标的房屋不存在其他产权纠纷。第六条特别约定载明：1、江通动画、光谷联合、江松多媒体、朱佑兰各方一致同意，截至2016年12月10日若江通动画未按本合同的约定办理标的房屋的产权转让变更登记，则光谷联合将采取下列方式维护自身合法权益：1.1光谷联合有权依法拍卖或向第三方变卖质押股份，并从拍卖、变卖所得款中就江通动画应支付或返还给光谷联合的全部款项优先受偿，拍卖、变卖的费用由江通动画承担。同时光谷联合有权要求朱佑兰承担保证责任。1.2光谷联合有权向法院提起诉讼，并申请财产保全，对标的房屋进行查封并以诉讼方式实现对标的房屋的产权过户登记，涉及的相关费用由责任方承担。1.3光谷联合有权通知本合同所涉商品房的抵押权人（华夏银行），光谷联合将代江通动画承担该笔抵押贷款剩余贷款本金、该笔抵押贷款尚未偿还的利息及提前偿还此笔委托贷款可能导致的违约费用等的偿还义务。1.4如合同第四条第3款约定的剩余房款大于光谷联合按上述1.3条承担的偿还义务，则光谷联合在完成过户登记手续后的15个工作日将差额部分支付给江通动画。如合同第四条第3款约定的剩余房款小于光谷联合按上述1.3条承担的偿还义务，江通动画应在接到光谷联合通知之日起15个工作日，将差额部分支付光谷联合。江通动画必须配合光谷联合办理标的房屋的产权过户登记手续，并确保处置标的房屋有关的事宜通过获得江通动画董事会等充分必要的授权与批准。1.5光谷联合按1.4条的方式代江通动画向华夏银行履行偿还义务后，第四条第3款约定的剩余房款视同光谷联合已按期支付。1.6光谷联合有权要求江通动画立即清空腾退标的房屋，光谷联合要求清空腾退标的房屋书面通知到达江通动画之日起，江通动画应在通知到达后的3日内清空拆除其所有添置的活动装置、设备及搬空内什物，将标的房屋移交给光谷联合。若江通动画未在3日内自行拆除其添置的活动装置、设备及搬空内什物，视为江通动画放弃所有设备、装置及内什物的所有权，该装置及设备无偿为光谷联合所有，光谷联合有权采取任何方式处理，江通动画不得提出任何异议并承担一切后果；江通动画还应结清其使用期限内应缴的费用（包括但不限于电费、电话费、宽带费、水费、燃气费、物业费等），并办理公共维修基金、物业移交等手续。第七条违约责任约定：任何一方未履行本合同约定的义务或履行义务不符合本合同约定的行为，以及任何一方存在违反承诺、保证的情形，均构成违约。违约方应依本合同约定承担相应的违约责任，任何一方出现违约，均按本合同约定的房屋总金额的20%向一方支付违约金。约定违约金不足以补偿守约方因违约方违约所造成的经济损失时，违约方还应另行承担全额经济赔偿责任。江松多媒体（出质人）与光谷联合（质权人）签订了《股份质押协议》，江松多媒体将其持有的江通动画1419万股股份全部质押给光谷联合。股权质押的担保范围为2016年6月20日签署的《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》所涉标的房屋购买事宜、购房首付款29116314.17元、利息、违约金、赔偿金及实现主债权、质押权的费用。双方同意将原2015年12月18日办理的托管股权质押登记期限由2016年12月31日续期至2017年12月31日，质押股份数不变。即本协议项下的质押期限为2016年12月31日至2017年12月31日。2016年12月27日武汉股权托管交易中心出具了《托管股权质押登记证明单》，载明江通动画的股东江松多媒体股份数量为28116462股，冻结股权数14190000股，冻结原因为质押冻结，质权方名称为光谷联合，起始日期为2015年3月31日，结束日期为2017年12月31日，备注信息：本次冻结为续冻，之前已冻结。2016年12月8日江通动画作出《工作联系函》，致函对象为光谷联合，主要内容为江通动画于2016年6月以与光谷联合签订《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》形式，以房产为光谷联合债权提供担保。双方约定的最迟还款期限2016年12月10日已近，但由于江通动画资金紧张，正在多渠道筹款。请光谷联合再给予江通动画四个月的还款宽限期。2016年12月9日光谷联合工作人员向江通动画工作人员发送电子邮件，邮件附件标题为《江通动画利息计算》，该文件包含两个表格，其中《江通动画利息计算确认单》以2000万元贷款还款时间分段计算了自2014年6月25日至2015年6月20日的利息，截至2015年6月20日本息合计金额为2370万元；《委托贷款产生的利息差》计算了2015年6月26日至2015年12月21日间委托贷款合同的应付利息差1150314元，2370万元转购房合同后按约定利率计算2015年12月21日至2016年6月20日的欠款合计金额为29116314.17元，该欠款全部转为购房预付款后按约定利率计算2016年6月21日至2016年12月10日的利息为4939403元，全部欠款合计34055717.38元。2016年12月9日黄敏、张敏敏、曹颖、甘金东、高杨录音资料记录了全部的磋商过程。黄敏提到6000元一个平方，我们白纸黑字都是签了的呀。曹颖作为朱佑兰的女儿代表江通动画提出双方（与光谷联合）是一个债权关系。黄敏代表光谷联合打断道：“谁说是债权关系。债权关系是因为你一直都不履行债务，我后来没有办法。我把我的债权转成了购房预定金，条款很清晰，不是简单的债权关系，而是一个购房预定金的问题。”曹颖试图转述朱总的立场。黄敏继续说：“从合同上讲，绝对是这样……”甘金东解释说：“这个黄总说的合同上，我看了一下合同，我合同，就是那个六月份的合同，确实是，写的是一个购房合同。”黄敏继续说：“是因为你的债务一直不履行，我们没有办法，到期了我必须要处理了，我不能说老延期。”甘金东说：“这个就不说了。合同约定了有一个时间，是12月10日，就明天。我们就说如果要还钱的话，这个是你们财务算的一个账，也就是说我们截止到12月10日要还的话，就是3400万。”曹颖表示：“加上我们还了的800多万，就是4000多万了。”黄敏说：“这个过程我们就不赘述了，这个2900万我们都是确认过的。这个2900万是我们六月份签协议的时候都确认过的。”甘金东说：“通过买卖协议把它确认为首付款了？”黄敏说：“对对对。”甘金东说：“那就包含了前期的利息。”黄敏说：“包含了。那剩下的不是还有半年吗。说句老实话，我现在收你这个钱，我还得签个补充协议，我放弃这个行为转成一个正常的借款行为，我才能跟央企报备。”在录音的结尾处曹颖表示：这个房子已经到12000了。黄敏答复：你到多少我不管，白纸黑字，你签了字。到今天我还是可以表态，我志不在房子，我志在你还钱，（如果你还钱）我马上给你签个补充协议，终止我们之间的购买协议，但是你要是到期还不了钱，对不起……我们六月为什么要签这个合同，也是央企领导授意的，不能给你们再有任何拖延的机会，不折不扣执行这个购买合同，这是一项优质的资产购置行为。曹颖表示：我们还会积极面对配合我们的债务问题，好吧。甘金东说：工作联系函还是留一份，希望多给我们考虑一下。黄敏说：还是希望你们积极筹款。2016年12月30日江通动画向光谷联合转款300万元，电子回单摘要记录为“往来款”。2016年12月31日光谷联合以江通动画为购买方开具发票，载明货物或应税劳务、服务名称为“利息”，金额为300万元。2017年7月27日武汉仲裁委员会根据光谷联合与江通动画、江松多媒体、朱佑兰签订的《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》中的仲裁条款和光谷联合提交的书面仲裁申请受理了各方当事人间的上述合同争议案。2017年8月1日本院作出（2017）鄂01财保96号民事裁定书查封了案涉房屋。2017年11月10日华夏银行武汉分行向武汉仲裁委员会出具《说明》称：江通动画于2015年以其位于光谷软件园4.1B区B1栋的房产为抵押向我行申请了1.3亿元的贷款，截至2017年10月31日贷款本金余额为1.24亿元。2016年6月20日江通动画与光谷联合签订了《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》，买卖标的为上述已设定抵押的房产，我行已知晓该买卖合同中的主要条款。因江通动画存在贷款本金未能按原定还款计划正常分期偿还等情况，在光谷联合就上述买卖合同提交仲裁前，我行与光谷联合已展开多轮互访和磋商。为了控制向江通动画发放的此笔抵押贷款的风险，我行同意如果光谷联合代江通动画偿还我行剩余贷款本息及费用，我行将积极协助办理标的房屋的解押手续，以便江通动画与光谷联合完成标的房屋的交易过户。2018年1月15日武汉仲裁委员会作出了（2017）武仲裁字第000001839号裁决书，裁决：（一）江通动画继续履行《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》，于本裁决书送达次日起15日内协助光谷联合办理完成东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋产权变更登记及缴纳税费的手续；（二）江通动画承担房屋腾退的协助义务；（三）江通动画、江松多媒体、朱佑兰共同赔偿光谷联合损失500000元；（四）本案仲裁费894595元，由江通动画承担805135.5元，江松多媒体、朱佑兰承担连带责任，光谷联合承担89459.5元。该裁决书记载江通动画、江松多媒体、朱佑兰共同提交的第五组证据及要证明的事实为：1、华夏银行电子回单，2、税务凭证，证明2016年12月30日江通动画向光谷联合归还借款300万元，且光谷联合也接受江通动画的还款，并且向江通动画出具该300万元还款属于归还利息的发票（因江通动画认为归还的300万元属于本金，要求光谷联合重新开具发票，因此未收取光谷联合送交的发票，现已向武汉仲裁委员会申请调取该发票的相关税务凭证）。2018年4月25日湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具了湖正房估字（2018）第ZA171号《房地产抵押估价报告》。报告载明评估公司受江通动画委托对其所有的位于东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房地产抵押价值进行评估，假设未设立法定优先受偿权利下估价对象于2018年4月16日的公开市场价值为30741.84万元。该报告中包含江通动画提交给评估机构的《房地产估价委托书》，其中在有无司法机关查封情况问题上，填写单位江通动画勾选的是“不存在”。2018年10月17日本院受理了江通动画、江松多媒体、朱佑兰与光谷联合申请撤销仲裁裁决案。江通动画、江松多媒体、朱佑兰申请撤裁的事由为其向仲裁庭提交了向税务机关调取300万元发票存根的书面申请，仲裁庭接受申请后通知光谷联合提交，仲裁庭在仲裁裁决书中将该发票存根明确为证据，该证据未经质证，违反仲裁程序。2019年1月22日本院作出（2018）鄂01民特296号民事裁定，认定300万元发票存根未质证，前述仲裁案件的审理违反法定程序，撤销了（2017）武仲裁字第000001839号裁决。另查明，2019年7月25日《武汉市房屋产权登记信息查询单》载明，江通动画为坐落于东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层不动产的权利人，房屋所有权证号为武房房权证湖字第**，屋总建筑面积为26210.11平方米，出让方为光谷联合，出让方产权证号为武房权房权证湖字第**。屋抵押记载信息》载明：华夏银行解放支行为东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋的抵押权人。《不动产登记资料查询结果单》载明，截至该日江通动画名下的案涉标的房屋查封情况为：1、以（2017）鄂01财保96号、（2017）鄂01执保250号法律文书为依据，以光谷联合为申请人，期限自2017年8月7日至2020年8月6日。2、以（2018）鄂0116民初3379号、（2018）鄂0116执保643号法律文书为依据，以乐伟军为申请人，期限自2018年8月16日至2021年8月15日。3、以（2018）鄂0112民初2978号之一、（2018）鄂0112执保308号法律文书为依据，以武汉市东西湖区金福星小额贷款有限责任公司为申请人，期限自2018年8月31日至2021年8月30日。4、以（2019）鄂01民初218号、（2019）鄂01执保207号法律文书为依据，以曹斌为申请人，查封期限自2019年3月5日至2022年3月4日。5、以（2019）鄂01财保206号、（2019）鄂01执保217号法律文书为依据，以光谷联合为申请人，查封期限自2019年3月19日至2022年3月18日。华夏银行解放支行出具两份利罚息清单载明截至2019年9月3日江通动画尚欠贷款12360万元。本院认为，按照2015年光委借字第0617号《委托贷款借款合同》、《委托贷款之补充协议二》、2015年光委展字第0617号《委托贷款展期协议书》的约定，光谷联合通过招商银行股份有限公司武汉光谷支行向江通动画发放了委托贷款并展期。2015年12月20日贷款到期，江通动画未能按期偿还全部本金，双方在该日签订了《房产购买协议书》，约定江通动画将其位于武汉市江汉区经济开发区江兴路16号2栋的房产出售给光谷联合，光谷联合分期付款，支付首付款2370万元后江通动画于2016年6月20日前将房产过户给光谷联合，再由光谷联合支付剩余款项。光谷联合没有提供证据证实其另行支付了2370万元首付款给江通动画，委托贷款合同项下贷款本金余额2370万元转化为了《房产购买协议书》约定的购房首付款。江通动画未能依约于2016年6月20日前办理房产过户手续。经协商，光谷联合与江通动画签署了《终止协议书》。2016年6月20日《终止协议书》确认截至该合同签订之日，2015年12月20日签订的《房产购买协议书》即告终止，江通动画应向光谷联合支付的利息、足额返还光谷联合已支付的首付款及产生的违约金三项共计29116314.17元。该款项中的2370万元、欠息1150314.17元源于双方2015年间本金2370万元的委托贷款法律关系，其中的违约金4266000元源于《房产购买协议书》项下的房屋买卖合同关系，对应的违约行为在于江通动画未依据《房产购买协议书》的约定于2016年6月20日前完成位于武汉市江汉区经济开发区江兴路16号2栋房产的过户，其赔偿的损失不仅包括光谷联合已付资金占用的损失，还包括对买卖交易预期可得利息的损失等。前述两法律关系项下，双方当事人计算利息、违约金的标准并不违反法律规定，是当事人清算确认的结果，应为有效。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》再次确认了《终止协议书》中确认的债权金额，江通动画同意将该款转化为此合同中光谷联合应付价金中的首付款，委托贷款合同、《房产购买协议书》项下江通动画对光谷联合的债务与《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》项下光谷联合对江通动画的债务在29116314.17元范围内抵销。在《委托贷款借款合同》签订之前，江通动画与光谷联合有一笔始于2014年6月、金额2000万元的债权债务关系。因江通动画未能按时、足额清偿债务，经协商江通动画、光谷联合、江松多媒体于2014年12月31日达成了《房产回购协议书》，于2015年6月20日达成了《协议书》。《协议书》终止了《房产回购协议书》，清理了此前的债权债务，约定通过发放新的2370万元委托贷款的方式帮助江通动画清偿债务。双方的旧债通过光谷联合发放委托贷款、江通动画返还相应款项而清偿。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》中约定首付款29116314.17元与《委托贷款借款合同》前双方始于2014年6月、金额2000万元的债权债务无关。江通动画、江松多媒体、朱佑兰关于《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》首付款29116314.17元中计算的利息、违约金合计上限已超年24%，应以始于2014年6月的贷款的下欠本金余额为基数按24%标准重新核算全部利息的主张，欠缺事实基础、法律依据，本院不予采信。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》以东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋为转让标的，以157260660元为对价，合同主文开宗明义“江通动画同意将本合同所涉标的房屋转让给光谷联合，且光谷联合同意按合同所约定价款及条件受让该标的房屋”。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》的内容完全符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，其法律性质与合同名称“商品房买卖合同”的表述完全一致。玖誉武房评字（2015）ZS第0106号《房地产抵押估价报告》系受江通动画单方委托作出，不服务于房屋买卖交易，该报告确定的房产价值对于确定房屋买卖交易价格的参考意义较低。江通动画、江松多媒体、朱佑兰在签订《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》时，已经掌握了前述报告的内容，却仍将该房产的交易价格确定为157260660元，是交易双方对自身民事权利的处置，不违反法律行政法规效力性禁止性规范，应为有效。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》将江通动画和光谷联合之间因委托贷款关系、《房产购买协议书》项下关系清理结算的金额转为了光谷联合的购房首付款，双方的前债已经消灭。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》并非委托贷款关系的从属性担保。江通动画、江松多媒体、朱佑兰在2016年12月8日《工作联系函》中、在2016年12月9日的谈话中、在此前仲裁和本案诉讼的抗辩意见中均表达了《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》实质上是债的担保，合同约定的办理房产过户登记的时间为最迟还款日起的意见。但光谷联合的代表黄敏在会谈中明确表示“谁说是一个债权关系”、“我把我的债权转成了购房款”；并在仲裁、诉讼中明确提出了要求江通动画交付房产的请求。江通动画、江松多媒体、朱佑兰对《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》性质的主张，仅为其单方的认识，其无法证实该合同所记载的买卖关系为双方虚伪的通谋。2016年12月9日的录音记录了江通动画派员与光谷联合沟通债务延期清偿事宜的过程。江通动画方面表示“我们就说如果要还钱的话，这个是你们财务算的一个账，也就是说我们截止到12月10日要还的话，就是3400万。”此处的“账”可以对应为《江通动画利息计算确认单》。该确认单虽然由光谷联合工作人员发送给江通动画，但无论从文件内容看，还是结合视听资料反映的磋商过程看，都不足以认定其为光谷联合对委托贷款的催收，也不足以认定为光谷联合放弃《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》所代表的买卖合同关系。黄敏在谈话中明确表示“我现在收你这个钱，我还得签个补充协议，我放弃这个行为转成一个正常的借款行为，我才能跟央企报备”；“我志不在房子，我志在你还钱，（如果你还钱）我马上给你签个补充协议，终止我们之间的购买协议，但是你要是到期还不了钱，对不起……”；“不能给你们再有任何拖延的机会，不折不扣执行这个购买合同，这是一项优质的资产购置行为”。在2016年12月9日录音资料所反映的磋商过程中，光谷联合虽与江通动画讨论了如果还款应归还金额的问题，但并没有变更《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》所确定的买卖关系。江通动画在2016年12月30日向光谷联合转款300万，无论从时间还是从金额上都与此前讨论过的可能的解决方案相差甚远，是江通动画单方面的意思表示。次日光谷联合就该收款开具发票，在发票中注明“利息”。江通动画认为该款项清偿的是本金，要求光谷联合重新开具发票，因此未收取光谷联合送交的发票，在仲裁时以此为由申请武汉仲裁委员会调取该发票的相关税务凭证。当事人对生效合同的变更，以双方达成新的一致为前提。综合《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》内容、合同履行过程、磋商过程，光谷联合的收款、开票的行为并不构成对已生效的买卖关系的变更。在本案审理中，江通动画主要抗辩意见为《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》并非买卖合同，未就包括前述300万元在内的已付款金额提出反诉，依“不告不理”的法律原则，本院无权就前述合同项下价金余额作出处置，当事人可另行协商或诉讼。江通动画未能于2016年12月10日前解除东湖××技术开发区软件××东路××号软件产业4.1期B1栋1-18层上的抵押，并将该房屋变更登记过户至光谷联合，违反了《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》的约定，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。鉴于《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》约定的争议解决方式为仲裁，光谷联合向武汉仲裁委员会提交了仲裁申请，并对案涉标的物采取了保全措施。仲裁裁决作出后，因仲裁程序瑕疵而被撤销，合同缔约当事人未达成新的仲裁条款，该争议由本院受理。本案与前述仲裁案件一脉相承，依光谷联合申请作出的查封仍在继续发挥效力，本院为案涉不动产的首封法院，针对案涉标的物的后续的查封处于轮候状态，尚未生效。《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》已披露案涉房屋被抵押的情况。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房产的抵押权人华夏银行解放支行已参与本案诉讼，明确表示其不对交易的标的物在本案中提出请求，同意受让人光谷联合代江通动画清偿债务消灭抵押权。案涉房屋当前部分由江通动画自用，其他已经出租。光谷联合关于腾退的请求以认可买卖不破租赁的原则为前提，接受交接钥匙、交接租赁合同等方式的腾退。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉房屋不存在该法律规定列举的任一除外情形，光谷联合关于继续履行《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》并由江通动画协助办理案涉房产过户手续、腾退房产的请求符合法律规定，本院予以支持。依据《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》第七条关于违约责任的约定，违约方应按合同约定的房屋总金额的20%向一方支付违约金。鉴于《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》约定的付款方式为分期付款，在江通动画依约办理房产权属变更登记前光谷联合所支付的首付款金额占总房款的比例较小，光谷联合因江通动画违约行为所造成的损失仅为已付款的资金占用损失，远小于合同约定的违约金计算方法所得违约金数额。综合双方合同约定、合同履行情况、违约方过错的大小，参照实际损失，本院酌定调低违约金标准，以29116314.17元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年12月11日计至江通动画协助光谷联合完成案涉房产权属变更登记之日。光谷联合另行主张的保全担保费用，合同对承担方无明确约定，且并非诉讼的必要支出，在已支持违约金的情况下，不再另行予以支持。江松多媒体、朱佑兰为江通动画和光谷联合双方就案涉房产买卖事宜、江通动画收取的首付款、江通动画应支付的违约金、江通动画在《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》项下的其他义务、光谷联合实现债权和质权的费用提供了连带责任保证。江松多媒体同时还就前述债务，与光谷联合签订了《股份质押协议》，并办理了质押登记。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”据此，对于江通动画在《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》项下的债务，包括继续协助履行行为、腾退行为、违约金的支付行为，江松多媒体、朱佑兰均应承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十条第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告江通动画股份有限公司继续履行2016年6月20日《关于软件产业4.1B区B1栋商品房买卖合同》，协助原告武汉光谷联合集团有限公司办理武汉市东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋所有权转移登记手续；二、被告江通动画股份有限公司将武汉市东湖新技术开发区软件园东路1号软件产业4.1期B1栋1-18层房屋腾退并交付给原告武汉光谷联合集团有限公司；三、被告江通动画股份有限公司向原告武汉光谷联合集团有限公司支付违约金（以29116314.17元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2016年12月11日计至被告江通动画股份有限公司协助原告武汉光谷联合集团有限公司完成本判决第一项所确定的案涉房产权属变更登记义务之日止）；四、被告武汉江松多媒体技术发展有限公司、朱佑兰对前述三项诉讼请求所指的被告江通动画股份有限公司的义务承担连带保证责任，被告武汉江松多媒体技术发展有限公司、朱佑兰承担保证责任后，依《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向被告江通动画股份有限公司追偿；五、驳回原告武汉光谷联合集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费199061元，由被告江通动画股份有限公司、武汉江松多媒体技术发展有限公司、朱佑兰负担187382元，由武汉光谷联合集团有限公司负担11679元，财产保全费5000元由被告江通动画股份有限公司、武汉江松多媒体技术发展有限公司、朱佑兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  吴伶俐审判员  任 文审判员  黄 浩二〇一九年九月二十日法官助理索一冉书记员张友芳