山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初2758号 原告：张爱平，女，1985年5月29日出生，汉族，居民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人：李养瑞（特别授权），山东祥城律师事务所律师。 原告：崔连龙，男，1984年10月20日出生，汉族，居民，住微山县。 委托诉讼代理人：李养瑞（特别授权），山东祥城律师事务所律师。 被告：山东盛隆置业有限公司，住所地嘉祥县武城路路西盛隆大厦5楼501室。统一社会信用代码913708296817202131。 法定代表人：姚青波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪提（特别授权），山东恒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩建齐（特别授权），男，1982年7月24日出生，汉族，山东盛隆置业有限公司职工。住济南市市中区。 原告张爱平、崔连龙与被告山东盛隆置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张爱平、崔连龙委托诉讼代理人李养瑞、被告山东盛隆置业有限公司委托诉代理人韩建齐、汪提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张爱平、崔连龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告违约金共计19256.19元（违约金从合同约定之日2016年12月30日起至2018年3月3日按照万分之一计算，从2018年3月3日至2018年8月29日验收合格按照万分之二计算。已扣除45个月的物业费）。2、请求判令被告返还原告房屋面积差价款1129元。3、本案的所有诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告在2016年3月初购买被告山东盛隆置业有限公司的商品房，在2016年3月12日原被告签订了《上海花园储藏室/车库认购协议书》原告缴纳了相应的费用，原告补齐剩余首付款，于2016年4月4日双方签订了《商品房买卖合同》，双方约定了交房期限、房屋面积、违约责任、争议解决方式等内容。原被告双方在2017年11月28日签订了《延迟交房协议书》，双方约定：交房期限为2018年3月3日之前，超期被告承担万分之一的补偿费用，此款不折抵违约金。 2016年签订合同后，直到2018年9月末被告才通知原告交房，从买房到“交房”经过两年多的时间，原告身心疲惫，无奈在2019年1月30日领了钥匙，被告告知原告：因政府原因导致改造地下车库等原因部分违约金免责，房屋面积大了需补交1129元。无奈，原告同意：部分违约金折抵物业费45个月，扣除暖气初装费（二级管网建设费）4826元。原告要求被告提供相应的书面证明，被告拒不提供。原告通过“阳光信访”反映了该问题，建设局书面告原告改造地下车库并不是免责事由，并建议原告向法院起诉，无奈，原告为了维护自己的合法权益，诉至贵院，望贵院判如所请。 被告山东盛隆置业有限公司辩称，第一，二原告主张违约金起算时间与合同约定不符，合同第九条中约定的是“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起”而非约定交付之日。 第二，答辩人不应支付二原告违约金。（一）商品房买卖合同第八条交付期限中明确约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付；3、其它情况详见合同补充协议第六条；——合同补充协议第六条中明确约定了出卖人不承担逾期交房违约责任的各种情形，包括不可抗力、停水停电、自然因素、技术问题、政府行政行为、买受人未付清款项等情形。（二）本案中造成延期交房的原因详述如下：1、政府行政行为：①涉案房屋建设施工期间因政府通知责令停止施工以及政府责令建材生产行业停止生产造成建材供应期延长所导致的涉案房屋无法施工共计240天；②2018年6月，因上合组织峰会，政府责令停止施工20天；③2018年中高考期间，政府责令停止施工7天；④两会召开期间，政府责令停止施工20天；上述因政府行政行为导致无法施工共计287天，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第六条的约定，因政府行政行为导致无法施工287天引起的延期交付应当予以延期；2、人防工程:小区原定地下车库为非人防工程，后因城市规划要求，小区地下车库改为人防工程，因设计变更、图纸审核和施工变更，加之人防工程涉及到整个小区的楼房和配套管网等需要进行相应变更，因此人防工程共计造成施工延误共计90余天，根据合同补充协议第六条的约定，因地下车库变更为人防工程造成施工延误共计90余天，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任；3、自然因素：涉案房屋建设施工期间因遭遇大雨、大雪、大风等恶劣天气，加之冬季持续低温无法施工，造成无法施工共计25天，根据商品房买卖合同第八条和合同补充协议第六条的约定，出卖人可以据实予以延期交付房屋；4、设计变更和施工变更：因小区临时加装太阳能，导致施工延误23天（配货15日、支架3日、集热板2日、水箱3日），根据合同补充协议第六条的约定，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交房的违约责任；（三）2019年1月30日原被告双方订立协议书，就延期交房一事经双方友好协商达成协议：“一、违约金中扣除原告缴纳的暖气初装费及材料费4826元；二、买受方同意由出卖方补偿45个月物业服务费；以上项目用以抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任”。该协议是双方真实意思表示，协议内容不违反国家强制性法律规定，协议依法应受法律保护。该协议已经履行，原告在双方已经达成协议就延期交房一事不再要求出卖方承担逾期交房责任后又诉求违约金，没有事实和法律依据。 第三，即使具有逾期交付房屋情形，原告诉求违约金数额过高，依法也应予以调整。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”；原告违约金诉求数额明显过高，根据上述法律规定，依法也应予以调整。第四、原告诉求答辩人返还房屋及储藏室面积差价款1129元没有事实依据。涉案房屋实际面积大于合同约定面积0.37平方米，原告应向答辩人支付面积差价1128.63元。涉案房屋经嘉祥县建祥房产测绘有限公司实测的建筑面积为104.14平方米，房屋实际面积大于合同约定面积0.37平方米，按照合同约定价格3050.36元/平方米，原告应向答辩人支付面积差价1128.63元。综上所述，原告诉求没有事实和法律依据，请求人民法院查明案件事实后，依法驳回原告的各项诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下： 证据一：原告之间签合同之前的资金来往凭证、储藏室/车库认购协议书，证明：原被告之间的资金来往及原被告主体适格。 证据二：《商品房买卖合同》，证明：原被告约定了房屋价款、交房时间、违约责任。 证据三：《延迟交房协议书》，证明：原被告双方约定若被告不能2018年3月3日之前交钥匙，除《商品房买卖合同》约定的违约金外，自愿按照每天万分之一支付给原告补偿金。 证据四：收据，证明：被告已收到原告支付的房屋、储藏室面积差1129元。 被告山东盛隆置业有限公司质证认为，对证据一中的资金往来凭证的真实性不能确定。对证据一中的储藏室认购协议书的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，但对其证明观点有异议，在合同第8条以及合同补充协议第6条中明确约定：出卖人延期交房不承担违约责任的各种具体情形。对证据三真实性无异议，原被告在该协议中明确约定交房时间变更为2018年3月3日，原告诉求2018年3月3日前的违约金与该协议的内容不符，且原告要求违约金数额过高，依法应予调整。对证据四的真实性无异议，被告交付原告的房屋，实际面积大于约定面积0.37平方米，原告应向被告支付面积差价。 被告山东盛隆置业有限公司提交证据如下： 证据一、商品房买卖合同及合同补充协议一份 证明目的：（一）商品房买卖合同第八条交付期限中明确约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的； 2、因行政行为和不可抗力自然因素引起的延期交付； 3、其它情况详见合同补充协议第六条；——合同补充协议第六条中明确约定了出卖人不承担逾期交房违约责任的各种情形，包括不可抗力、停水停电、自然因素、技术问题、政府行政行为、买受人未付清款项等情形。 （二）合同约定房屋建筑面积为103.77平方米，价格为3050.36元/平方米。 证据二、政府文件四十四份 证明目的：涉案房屋建设施工期间因环境保护治理和停止施工安全检查，政府通知责令停止施工以及政府责令建材生产行业停止生产造成建材供应期延长、因上合组织峰会政府责令停止施工、2018年中高考期间政府责令停止施工、两会召开期间政府责令停止施工，上述因政府行政行为导致无法施工共计287天。详述如下： 1、2018年3月21日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业； 2、2018年3月9日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气三级响应的紧急通知》明确规定：建议建筑工地减少室外作业时间，确需作业要采取防护措施； 3、2017年11月3日，济宁市城区环境空气质量综合整治工作指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业；建材行业中水泥粉磨站、玻璃棉、岩棉、石膏板行业企业实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 4、2018年3月16日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《嘉祥县住建局重污染天气应急总结评估报告》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 5、2018年3月30日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《嘉祥县住建局重污染天气应急总结评估报告》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 6、2017年12月13日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：建材行业中水泥粉磨站实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业、建筑和拆迁施工等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 7、2017年12月7日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动建筑工地重污染天气三级响应的紧急通知》明确规定：建议建筑工地减少室外作业时间，确需作业要采取防护措施；督促施工单位停止可能产生大量扬尘的土石方等作业环节；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 8、2017年12月13日，济宁市住房和城乡建设局颁布《关于启动全市建筑工地重污染天气三级响应的紧急通知》明确规定：停止可能产生扬尘建筑和拆迁施工等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 9、2017年12月13日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动建筑工地重污染天气三级响应的紧急通知》明确规定：建议建筑工地减少室外作业时间，确需作业要采取防护措施；督促施工单位停止可能产生大量扬尘的土石方等作业环节；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 10、2018年3月9日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 11、2018年1月8日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气三级响应的紧急通知》明确规定：建议建筑工地减少室外作业时间，确需作业要采取防护措施；督促施工单位停止可能产生大量扬尘的土石方等作业环节；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 12、2018年1月2日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气四级响应的紧急通知》明确规定：提示建筑工地减少室外作业，并采取防护措施；停止建筑工地喷涂粉刷等使用有机溶剂的作业； 13、2017年12月26日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 14、2017年12月20日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业；建材行业中水泥粉磨站实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 15、2017年12月20日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 16、2017年12月1日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气三级响应的紧急通知》明确规定：停止可能产生扬尘的建筑施工等作业环节；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 17、2018年1月11日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 18、2018年1月8日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：建材行业中水泥粉磨站实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业、建筑和拆迁施工等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 19、2018年1月29日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：停止建筑工地喷涂粉刷等使用有机溶剂的作业； 20、2018年1月23日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《嘉祥县住建局重污染天气应急总结评估报告》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 21、2018年1月11日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：建材行业中水泥粉磨站实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业等作业环节；停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 22、2018年2月27日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路的施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 23、2018年2月27日，济宁市重污染天气应急工作领导小组办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业；建材行业中水泥粉磨站、玻璃棉、岩棉、石膏板行业企业实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 24、2017年12月5日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《嘉祥县住建局重污染天气应急总结评估报告》明确规定：通知责令各在建工地立即停止施工； 25、2017年12月6日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动全县建筑工地重污染天气四级响应的紧急通知》明确规定：停止可能产生扬尘的建筑施工等作业环节；停止建筑工地喷涂粉刷等使用有机溶剂的作业； 26、2017年12月1日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：建材行业中水泥粉磨站实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业、建筑和拆迁施工等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 27、2017年12月7日，嘉祥县环境综合治理指挥部办公室颁布《关于发布环境空气污染预警信息的紧急通知》明确规定：建材行业中水泥粉磨站实施停产；停止可能产生扬尘的港口作业、矿山开采、石材加工、煤矿煤场作业、商品砼生产、堆场作业、建筑和拆迁施工等作业环节；禁止使用冒黑烟高排放工程机械（含挖掘机、装载机、平地机、铺路机、压路机、叉车等）；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节； 28、2016年6月24日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布明确规定：全县在建工程即日起进行全面停工自查，同时县住建局组织安全隐患大排查； 29、2016年6月23日，济宁市住房和城乡规划建设局颁布《关于全市所有在建工程项目进行停工检查的紧急通知》明确规定：全市所有在建工程项目立即暂停施工； 30、2017年11月4日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于启动环境空气污染二级响应的紧急通知》明确规定：通知各在建项目停止所有建筑、道路和拆迁工地的施工作业； 31、2017年11月14日，嘉祥县住房和城乡规划建设局颁布《关于在建房屋建筑及市政工程项目2017—2018年秋冬季“封土行动”期间停止土石方作业的通知》明确规定：为加强环境保护，2017年11月15日—2018年3月15日（共计120日）全面实施“封土行动”，基本停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁施工； 证据三、嘉祥县人民防空办公室出具的人防工程规划设计通知书一份 证明目的：嘉祥县人民防空办公室于2017年5月3日向山东盛隆置业有限公司发出人防工程规划设计通知书，要求涉案房屋小区按照人防工程进行规划设计，由此导致施工工期延误共计90余天，根据商品房买卖合同第八条及合同补充协议第六条的约定，因变更为人防工程造成施工延误共计90余天，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任； 证据四、原被告所订立协议书一份 证明目的：2019年1月30日原被告双方订立协议书，就延期交房一事经双方友好协商达成协议：“一、违约金中扣除原告缴纳的暖气初装费及材料费4826元；二、买受方同意由出卖方补偿45个月物业服务费；以上项目用以抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任”。该协议是双方真实意思表示，协议内容不违反国家强制性法律规定，协议依法应受法律保护。该协议已经履行，原告在双方已经达成协议就延期交房一事不再要求出卖方承担逾期交房责任后又诉求违约金，没有事实和法律依据，依法应驳回原告诉讼请求。 证据五、嘉祥县建祥房产测绘有限公司出具的涉案房屋实测房屋面积表一份 证明目的：涉案房屋实测建筑面积104.14平方米，房屋实际面积大于合同约定面积0.37平方米，按照合同约定价格3050.36元/平方米，原告应向被告支付面积差价1128.63元。 原告经质证认为，对证据一中的合同的真实性无异议，但是提醒法庭注意在合同的第10条明确约定的：规划、设计变更应经有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。但人防工程的变更原告并未受到任何的通知。对于证据一中的建设银行支付凭证庭后与当事人核实后回复法庭。 对证据二的真实性无异议。公布的政府文件，签署日期是在2016年4月4日之前的，是原被告之间签合同的时间，之前的文件我们认为与本案没有任何关联性，不再发表质证意见。对于2016年4月4日之后公布的政府文件没有明确要求必须停工，且规定的停工天数的文件，原告不予认可也无法证明被告的观点，即使以上政府文件真实客观，被告也应当提供施工日志来证明实际停工天数，对于政府文件不再一一发表质证观点，请法院核实后依法判决。 对于证据三嘉祥县人民防空办公室出具的人防工程规划设计通知书，真实性无异议，但对证明观点有异议，系被告的过错行为导致的，与原告无关。且该文件无法证明实际停工天数，而且被告也无法确认实际停工天数，只是说90余天。 对证据四的真实性有异议，商品房买卖合同的买受人是张爱平和崔连龙，但协议书仅仅有崔连龙的签字，对于原告张爱平没有法律效力，协议书正文倒数第三行明确约定了以上项目用于抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，原告认为既然是抵偿，若以上项目足以完全抵偿逾期交房违约金，那么原被告之间不存任何权利义务纠纷，但以上项目不足以全部抵偿逾期交付违约金时，被告应承担相应的赔偿责任，而且该协议书系格式合同，当存在不同解释时应当作出不利于提供一方的解释。 对证据五真实性无异议，对证明观点有异议，该证据系被告单方委托，其鉴定结果无法保证真实客观性，被告应当提供在房管局等主管部门备案的面积评测结果。 经审查本院认为，对原告提交的证据一中储藏室认购协议书、证据二、三、四，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对原告提交的证据一中资金往来凭证，被告认为真实性不能确定。本院认为，对于原告提供的被告于2016年出具的两份收据，被告虽有异议，但其也认可收据上的印章系其公司的印章，且该收据系原告向被告支付钱款时被告出具的收款凭证并盖有其单位印章，故对该证据的真实性，本院予以确认。对被告提交的证据一、二、三、五，原告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告提交的证据四，原告对其真实性有异议。本院认为，原告虽对其真实性有异议，但认可协议书上是其本人的签字。故对于被告提供的该协议书的真实性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告张爱平、崔连龙于2016年4月4日与被告山东盛隆置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定,原告购买被告山东盛隆置业有限公司建设的位于嘉祥县上海花园第0014（0014）座01单元1－302号房，建筑面积为103.77平方米，总金额为316536元。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、无。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因行政行为引起的延期交付；3、其他情况详见合同补充协议第六条。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告按约定缴纳了剩余首付款。2017年11月28日，原被告双方签订《延迟交房协议书》，该协议书约定：一、上海花园开发商（盛隆置业）必须于2018年3月3日之前，将位于嘉祥县汽车站东200米处的上海花园小区按协议约定时间内交钥匙（必须具备非临时水、电、电梯、通路且路面硬化），如若延期交钥匙。按已缴纳总金额的万分之一/天的计算赔偿（商品房买卖合同与本协议书同时有效）。赔偿金额每月月底支付到业主手中。原告崔连龙、张爱平及被告山东盛隆置业有限公司在该协议书上签字捺印盖章。后，被告未能按照合同约定期限交付涉案房屋，2019年1月30日，双方签订《协议书》，该协议约定：违约金中扣除原告需缴纳的暖气初装费及材料费4826元；其余违约金，原告同意由被告补偿45个月物业服务费从2018年10月1日至2022年7月1日；以上项目用以抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任。同日，被告山东盛隆置业有限公司将涉案房屋交付原告。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《延迟交房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应依约履行。根据本案现已查明的事实，被告在履行涉案合同过程中存在迟延交付房屋的行为，依照《商品房买卖合同》第九条约定应就该违约行为承担相应的违约责任。但原、被告双方于2019年1月30日就《商品房买卖合同》第九条进行了变更，并经协商签订了《协议书》，该协议约定，违约金中扣除原告需缴纳的暖气初装费及材料费4826元；其他违约金，原告同意由被告补偿45个月物业服务费从2018年10月1日至2022年7月1日；以上项目用以抵偿出卖方应承担的全部逾期交房违约金，今后买受方不再要求出卖方承担逾期交房责任。该协议是针对《商品房买卖合同》第九条的变更，系其双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦应合法有效，双方当事人亦应遵守。关于《协议书》上只有原告崔连龙一人的签字，原告张爱平未签字，对原告张爱平是否具有法律效力的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，二原告系夫妻关系，涉案房屋系二原告夫妻共同财产，被告作为合同相对方，完全有理由相信原告崔连龙对原告张爱平享有代理权。故，原告崔连龙一人与被告签订《协议书》的行为，对原告张爱平具有法律效力。因此，二原告要求被告赔偿其违约金共19256.19元（从合同约定之日2016年12月30日起至2018年3月3日按照万分之一计算，从2018年3月3日至2018年8月29日验收合格按照万分之二计算，己扣除45个月物业费）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告返还房屋面积差价款1129元的请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；本案中，商品房买卖合同约定面积103.77平方米，建筑面积104.14平方米，建筑面积超出合同约定面积0.34平方米。0.34平方米/103.77平方米≈0.33%，面积误差比绝对值远小于3%。原告应当按照合同约定的价格据实结算。故，对原告要求被告返还房屋面积差价款1129元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张爱平、崔连龙的诉讼请求。 案件受理费减半收取155元，由原告张爱平、崔连龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  杨存灵 二〇一九年九月二十四日 书记员  史作娴