安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1302民初2684号 原告（反诉被告）:段咏梅,女,汉族，1970年3月18日出生,住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：吴安徽，安徽黄淮律师事务所律师。 被告（反诉原告）:李威,男,汉族，1972年8月25日出生，住安徽省宿州市。 委托诉讼代理人：朱叶，安徽皖光大律师事务所律师。 段咏梅与李威租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月28日作出（2018）皖1302470号民事判决。被告李威不服，提出上诉。安徽省宿州市中级人民法院作出（2019）皖13民终51号民事裁定，将案件发回本院重审，本院依法另行由审判员常茂泉、人民陪审员曹凤侠、人民陪审员冯西廷组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段咏梅的委托诉讼代理人吴安徽、被告（反诉原告）李威及其委托诉讼代理人朱叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段咏梅向本院提出诉讼请求是：1、请求法院依法判令原、被告签订的租赁合同解除；2、请求法院依法判令被告返还原告租金及押金合计31000元；3、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实及理由：2017年12月l曰，原告与被告签订《个人租房合同》，由原告租赁被告所有的位于华夏路亿龙大厦1910号的房屋。原告在租赁房屋时已告知被告自己需要在房间内做一处隔断，被告表示同意。原告于2017年12月4日就开始施工，进行装修。施工过程中被告无理取闹，声称原告的装修破坏了其房屋内的设施，阻止原告继续施工。原告与被告多次协商，希望继续装修，但被告始终不同意，原告无奈，只能于2017年12月9日要求与被告解除合同，然被告不仅态度极其恶劣，更是完全拒绝与原告进行协商。现为维护原告的合法权益，故具状诉诸法院，望法院判如所请。 李威辩称：双方签订租房协议是事实，原被告双方租赁合同仍在履行，不存在原告所说的解除，原告的诉讼请求，判令原被告租赁合同，而不是确认12月9日合同解除，原告在被告处破坏性装修。所有权管理是原告所有，合同直到今日还没有解除，如果判决原告自今日起解除合同，应当支付违约金3000元，清楚破坏性建筑，损失已经反诉。原告声称被告阻止装修施工，是无理取闹，原告雇佣的工人，进行破坏性装修，综上对于原被告合同，如果判决解除，应当今日之日起，原告实际使用的天数计算租金。 李威向本院提出反诉请求是：判令段咏梅赔偿毁坏地板砖重置费用19513.01元；支付物业费800元，劳务费1000元租金880元。 段咏梅辩称：装修确实破坏几块砖，我们也愿意赔偿。鉴定报告是按全屋和利家居品牌的进行返工，是否是利家居品牌不认可，对砖的价值不认可。请求法院在合理的情况下认定损失，关于租赁期截止到12月9日为合同截止日期。 段咏梅围绕诉讼请求提供了以下证据：1、租房合同，证明原被告之间的租金以及保证金的约定；2、银行明细，证明支付31000元的房租和保证金的事实；3、短信截图，证明原被告之间产生纠纷，是因为被告的阻挠，不能履行合同，要求与被告解除合同。 李威质证：1、对合同真实性没有异议，该合同证明承租方不得随意损坏房屋设施，如装修或改造需征得甲方同意，租赁结束后需将房屋恢复原状；2、对银行明细真实性没有异议。确实收到31000元；3、短信截图应当属于电子证据，需要手机或公证处来进行证实，被告没有同意解除合同。 李威围绕抗辩主张提供了以下证据：1、个人租房合同，证明该合同明确约定原告不得随意改造房屋，乙方需将房屋恢复原状，合同是在履行期间，并没有解除；2、照片一组，证明：原告装修是破坏性装修，在地砖上进行打孔，无法修复，无法更换。 段咏梅质证：1、对租房合同真实性没有异议，对第四条原告说了装修问题；2、打孔的砖最多是6块，实际情况看，破坏的砖是五六块，五六块砖我们愿意赔偿。 李威围绕反诉请求提供了以下证据：1、合同和照片，证明反诉被告违反了合同约定，进行了破坏性装修的事实；2、鉴定报告，证明反诉原告装修的品牌为利家居，同时证明重置面积仅仅是客厅，而不是反诉被告所得的全部的砖。 段咏梅质证：1、对合同和照片同本诉质证意见；2、对鉴定报告合法性认可，证明目的不认可，参照的砖是反诉原告提供的，价格我们不认可，李威不能提供购买砖时的实际价格，该价格不合理，另外，鉴定报告只是鉴定报告，反诉原告的损失没有产生，没有实际返修。 经审查，认证如下：对段咏梅提供的《租房合同》、《银行明细》、短信截图，李威提供的《租房合同》、照片，真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对李威提供的《鉴定报告》的真实性、合法性，本院予以采信。 经审理查明：2017年12月1日，经物业公司介绍，李威作为出租方、段咏梅作为承租方，签订《个人租房合同》，合同约定，李威将案涉房屋租赁给段咏梅使用，租期：2017年12月1日至2018年12月1日；年租金：29000元；租房保证金：2000元；房屋建筑面积：188.72㎡；装修情况：中装；承租方不得随意损坏房屋设施,如需装修或改造，需先征得出租方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东无关，后果自负。（承租方搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除保证金）。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金3000元。12月2日，段咏梅通知李威“钱已经转过去”1年租金29000元、租房保证金2000元，合计31000元。合同签订后，段咏梅从物业取得房屋钥匙。12月4日，在征得李威同意后，段咏梅雇人对案涉房屋改造，李威口头言明，在装隔断时不得毁坏地板砖，只能用胶粘，段咏梅给装修人员如实叙述。在改造时，因无人监管，装修人员将10余地板砖钻眼，李威发现后即阻止继续施工。12月9日，段咏梅给李威发信息：“李老板，现因你阻止施工，导致合同目的无法实现，合同无法履行，现要求解除合同，退还房租。对你方损失可以协商，合情合理解决。自你收到本通知之日起，房租停止计算。”，李威回复：“房子在年租期内，按合同。况且一开始你就严重损坏房屋的重要设施，我只要求你承担由此造成的责任，要求你支付押金，就是让你履行责任”，段咏梅认为地板砖损坏是“工人干活出现的意外情况”，“要求解除合同，停止租用，退还房租”，李威认为：“我要求你付押金也是合情合理的”，“你想怎么样，我等着”。同日，段咏梅离开租赁房屋，并将房屋钥匙交付给物业公司，房屋内已装隔断没有拆除。2018年1月10日，段咏梅向本院起诉。 本案审理过程中李威于2018年5月3日申请对案涉房屋61.050㎡,95块地砖重置地砖更换工程造价进行鉴定。7月17日，安徽淮海建设咨询有限公司出具《报告书》，鉴定结果：经计算造价鉴定为19513.01元。 本院认为，根据当事人诉求与答辩意见，本案争议焦点为：1、案涉合同是否应当解除；2、原告主张返还其租金及押金31000元，能否得到支持；3、李威反诉要求段咏梅赔偿毁坏地板砖重置费用元能否得到支持。 一、案涉合同是否应当解除问题。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，段咏梅在对租房改造时，李威已经明确提出要求不得对地板砖钻眼，但施工人员未予理睬，其行为违反了合同中“不得随意损坏房屋设施”的约定。李威即阻止其继续施工，因段咏梅租房使用较急，致使段咏梅不能实现合同目的，2017年12月9日即告知李威解除合同，并撤离房屋，将钥匙交付给物业公司，其以实际行为表示不再履行合同。合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。因此，段咏梅可以单方解除合同，但须承担违约责任。根据合同约定：“若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金3000元”。因合同已于2017年12月9日已经实际终止履行，故，对段咏梅解除租赁合同的诉请,本院不再做处理。 二、段咏梅主张返还其租金及保证金31000元，能否得到支持的问题。 因签订合同后仅一周多时间，房屋改造未完工，段咏梅尚未实际使用房屋，合同不能履行，因此，李威应退还段咏梅交付的租金，同时，应当扣除相应的房租损失。由于段咏梅撤离时未拆除隔断，违反合同约定：“搬家临走前必须把卫生搞好，否则扣除保证金”，即2000元。综上，李威应当退给段咏梅房屋租金及保证金为：31000元-元-2000元=29000元，再扣除违约金3000元，应为26000元。在扣除拆除费1000元为25000元。 三、李威反诉要求段咏梅赔偿毁坏地板砖重置费用19513.01元能否得到支持。 双方约定：“承租方不得随意损坏房屋设施,如需装修或改造，需先征得出租方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状”。段咏梅对10余块地砖造成损坏，而李威反诉要求赔偿95块地砖重置费，对此主张，合理部分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、第二百二十三条规定，判决如下： 一、限李威于本判决生效后20日内退还段咏梅房屋租赁费、保证金合计25000元。 二、驳回段咏梅的其他诉讼请求。 三、驳回李威的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费，减半收取计288元，由段咏梅负担124元、李威负担164元，反诉费800元，由李威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式6份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：农行城中支行，账号为：1212××××0575。汇款时注明原审案号，写明×××上诉费，并将银行回执交付我院。逾期不交或未按规定办理减、免、缓手续的，将按自动撤回上诉处理。 审 判 长  常茂泉 人民陪审员  曹凤侠 人民陪审员  冯西廷 二〇一九年九月四日 书 记 员  黄迪迪