江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终3364号上诉人（原审被告）：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县连城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。法定代表人：嵇春林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兵，江苏君泊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安融华公司有限公司，住所地淮安市清河区万达广场环宇路南11号。法定代表人：徐伟翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹宽洋，江苏益新律师事务所律师。上诉人涟水县汉邦置业有限公司（以下简称汉邦公司）因与被上诉人淮安融华典当有限公司（以下简称融华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院于2016年9月20日作出的(2016)苏0802民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人汉邦公司的委托诉讼代理人张兵、被上诉人融华公司的委托诉讼代理人曹宽洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉邦公司向本院提起上诉，请求二审改判驳回融华公司提出的诉讼请求。主要理由是：案涉房屋系现房交易，被上诉人以出借款转化为房价款，上诉人向其开具了票据，也向其交付了房屋并由其对外出租收取租金，不存在法定和约定的解除条件，原审判决无事实及法律依据；双方当事人在买卖案涉房屋时，房屋处于可售状态，房屋被查封，不影响已签合同的效力。被上诉人融华公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告融华公司一审期间提出的诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、判决被告汉邦公司返还购房款2527400元。原审认定事实为：2012年6月4日，原告融华公司与案外人秦建峰签订借款合同，约定秦建峰向原告融华公司借款300万元。同日，原告融华公司与被告汉邦公司及秦建峰签订保证合同，约定由被告汉邦公司对借款承担连带担保责任。原告融华公司与秦建峰、抵押人ＸＸ、吴娟签订抵押合同。约定以宿房权证宿豫字第××号房产和宿豫国用（2004）第1413号地产（详见编号为[2012]融华清单第004号抵押物品清单）作为抵押物。抵押物暂作价460万元。……。2012年12月2日，原告融华公司与秦建峰、ＸＸ、吴娟签订借款展期协议，约定展期后到期日为2013年6月4日，借款金额为300万元。……。2015年4月30日，原告融华公司（甲方）与被告汉邦公司（丙方）、秦建峰（乙方）、崔海林（丁方）签订协议，约定：“一、乙方向甲方典当借款本金300万元并约定了利息及综合费，截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方本息共计450万元，对此借款各方予以书面确认。二、丙方及丁方对上述借款本息一直承担连带担保责任，并自愿以名下合法所有的位于涟水县中央城4幢3楼，面积为1014.81平方米的商品房为乙方代偿债务，即以房抵债，鉴于上述屋上仍有200万的债务，甲方愿意出借给乙方200万元用于解除上述房屋的债务问题，债务问题解除后丙方应以上述房屋抵偿乙方所欠甲方共计650万元债务，丙方负责办理所有房屋网签及产权证等相关手续。因另三间房屋（4321、4322、4324，面积共计107.54平方米）暂无法办理过户手续，待上述房屋能办理过户手续时甲方丙按每平方米5000元的价格向丙方付款。三、自房屋过户后，房屋租金由甲方收取，如丙方已提前收取的，须将应由甲方收取的租金退还给甲方。四、如有争议由甲方所在地法院管辖。五、甲方应付的200万元款到后本协议以上内容生效，本协议生效后，原保证合同（编号（2012）融华保字第001号）自动失效。”同日，秦建峰出具委托支付函，该函载明：“因淮安融华公司有限公司、秦建峰、涟水县汉邦置业有限公司、崔海林四方签订的《协议》中约定，淮安融华公司有限公司再向秦建峰出借200万元用于解决房屋债务。现委托人秦建峰委托受托人淮安融华公司有限公司将该笔200万元借款支付到如下帐户：户名秦入云，身份证号，开户行为工商银行涟水支行，卡号62×××88。受托人款付至上述帐户视为已经交付给委托人。”2015年4月30日，5月4日原告融华公司分别汇入秦入云帐户20万元和80万元，2015年5月14日，从曹阳帐户上汇入秦入云帐户100万元。庭审中，被告汉邦公司对原告融华公司已支付650万元购房款不表异议，该650万元的购房款是17套房屋的购房款，但认为合同已经履行，房屋已实际交付。2015年4月30日，原告融华公司与被告汉邦公司签订商品房买卖合同三份，分别约定由原告融华公司购买被告汉邦公司开发的涟水县中央城4号楼305、306、307室房屋，三套房屋的价款均为367150元，共计1101450元。合同约定：“买受人在签订本合同当日一次性付清全部房款。出卖人应当将经验收合格的商品房交付买受人。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房将付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权合记机关备案。”同日，原告融华公司出具委托书给被告汉邦公司，载明：“按四方协议所述，我公司决定中央城4号1014.81平方米房源由以下人员办理手续：4305、4306、4307签予淮安融华公司有限公司；4308、4309、4310签予曹阳；4311、4312、4313签予赵斌；4314、4315、4316签予周晓伟；4317、4318、4319签予曹月华；4320签予张晶钟；4323签予周察。”被告汉邦公司与曹阳等签订了14份商品房买卖合同。合同的总价款为3972600元。2015年6月22日，江苏省淮安市中级人民法院作出（2016）苏08执异28号执行裁定书，该裁定书载明：“经审查查明，本院在审理亚都公司与汉邦公司、陈建明建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2015年4月30日，查封汉邦公司位于涟水县中央城55套房屋。在本院要求有关单位协助查封时，涟水县住房和城乡建设局借故拖延不予协助，致使其中4号楼301号-320号、323号计21套房屋被汉邦公司突击网签给他人。2015年6月16日，本院对涟水住建局罚款5万元。现涟水住建局已将上述21套房屋协助本院予以查封。另查明，2015年4月30日16时28分，汉邦公司与异议人融华公司签订《商品房买卖合同》3份，将本院查封的55套房屋中的4号楼305号、306号、307号商铺网签给融华公司，合同约定的付款方式为一次性付款。…本案中，汉邦公司位于涟水县中央城4号楼305号、306号、307号商铺同其他55套房屋已被本院依法查封。异议人融华公司提出执行异议时未向本院提供购房款已付清及房屋已实际占有、未过户无过错的证据材料，其主张尚不能排除法院的查封和执行。所以，融华公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回淮安融华公司有限公司的执行异议。”2015年5月13日，融华公司与汉邦公司签订租金协议。原审认为：原告融华公司与被告汉邦公司及案外人秦建峰因借款发生争议，但原、被告双方对借款650万元的数额均不表示异议。2015年4月30日，融华公司与汉邦公司及案外人秦建峰、崔海林签订四方协议，约定由汉邦公司以房抵债，汉邦公司与融华公司签订了涟水县中央城4号楼305、306、307室房屋，三套房屋的价款均为367150元，共计1101450元。但该三套房屋已被江苏省淮安市中级人民法院查封，至今未能予以解封，汉邦公司对其出售给融华公司的房屋存在权利瑕疵不能排除，融华公司要求解除与汉邦公司房屋买卖合同，符合法律规定，应予支持。合同解除后，汉邦公司收取的由借款转化的购房款，应当予以返还，对融华公司要求汉邦公司返还购房款1101450元的诉讼请求予以支持。关于融华公司要求汉邦公司返还多付购房款1425950元，原审认为，该案是以房抵债引发的纠纷，对债权债务的数额为650万元，原、被告双方均不表异议，在以房抵债时，确定了由融华公司签订3份合同，即购买涟水县中央城4号楼305、306、307室房屋三套房屋，由融华公司指定曹阳等购买其他的17套房屋，该17套房屋总价3972600元，该650万元与融华公司及曹阳等17套房屋之间的差额1425950元，汉邦公司继续占有，属不当得利，但双方均确认650万款项是融华公司购买的三套房屋及曹阳等购买的17套房屋总的款项，是概括购买，也就是说这些房屋的总价为650万元，在其他的17套房屋未解除合同之前，融华公司要求返还不当，其要求汉邦公司返还多付购房款1425950元，与本案不属同一法律关系，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、解除原告淮安融华公司有限公司与被告涟水县汉邦置业有限公司于2014年4月30日签订的购买涟水县中央城4号楼305、306、307室房屋商品房买卖合同；二、被告涟水县汉邦置业有限公司本判决生效后十日内一次性返还原告淮安融华公司有限公司购房款1101450元。三、驳回原告淮安融华公司有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27000元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担17000元，原告淮安融华公司有限公司负担10000元。二审期间，上诉人当庭陈述：涉案房屋如果排除法院保全的因素，是可以办理产权过户手续的。涉案房屋是因为另案的债务被保全的，这些债务还没有清偿，所以现在排除不了法院的保全。二审期间，被上诉人当庭陈述：因为上诉人无法为被上诉人办理产权过户手续，使被上诉人无法享有完整的物权，因此被上诉人才要求解除合同返还购房款的。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点为：双方当事人订立的商品房买卖合同是否具备法定约定的解除条件。本院认为：当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，合同相对方可以解除合同。本案中，双方当事人订立商品房买卖合同后，合同约定的买卖标的物被人民法院依法查封，虽然不影响已签合同的效力，但上诉人不能履行协助被上诉人办理房屋产权过户手续的义务，截止本案二审结案时亦不能消除相关障碍，致被上诉人的合同目的不能实现。被上诉人以此为由主张解除双方订立的商品房买卖合同，符合法律规定，原审对此予以支持并无不当。上诉人称案涉合同不存在法定和约定的解除条件的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27000元，由上诉人涟水县汉邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋同宝审 判 员  孙 艳代理审判员  黄春丽二〇一六年十二月二十七日书 记 员  ＸＸ平