江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣民终441号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：南昌市创昇房地产有限公司，住所地：江西省南昌市望城新区兴业大道89号。法定代表人：万怡宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖筝，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：新建区璜垦畜禽养殖场，住所地：江西省南昌市新建区璜垦三二〇国道旁。经营者：夏五龙，男，汉族，1966年9月1日出生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：阮子龙，江西皆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚军，北京大成（南昌）律师事务所律师。原审第三人（原审反诉被告）：徐斌，男，汉族，1982年12月13日出生，住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖筝，江西求正沃德律师事务所律师。一、案件的来由和审理经过上诉人南昌市创昇房地产有限公司（以下简称创昇公司）与上诉人新建区璜垦畜禽养殖场（以下简称璜垦养殖场）、原审第三人徐斌合同纠纷一案，不服江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。创昇公司的法定代表人万怡宁及其与徐斌的共同委托诉讼代理人杜红民、赖筝，璜垦养殖场的委托诉讼代理人阮子龙、李亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创昇公司上诉请求:撤销原判第三项，改判创昇公司自本判决生效之日起十日内，向璜垦养殖场支付逾期交房违约金7.776526万元。事实和理由：一审法院依据《还建房建设条件协议》，以2013年8月1日为工期起算时间，至2015年2月1日交房，认定创昇公司逾期661日交房，系认定事实错误。一审法院以案涉土地《成交确认书》中的交易时间，作为本案工程开发建设的起始时间，与实际不符。《还建房建设条件协议》约定本案工程开发建设工期为18个月，自签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算。但案涉土地至2014年8月方才征收到位，创昇公司向璜垦养殖场发出《通知书》告知了该事实。后因案涉土地存在各种纠纷，创昇公司通过报警等方式，至2014年11月底方得以进场施工。本案工程未能按期开工，并非创昇公司的原因造成的，本案工期的起算时间应当顺延至2014年12月1日。创昇公司进场施工后，本案工程存在村民搬迁、停水、停电以及暴雨等不可抗力的因素，导致工期延误达92天，该延误的工期应当从总工期中扣除。本案工程于2016年10月14日通过了竣工验收，璜垦养殖场于同年10月18日签收还建房。但一审法院认为夏五龙在《竣工验收备案表》中的签字仅是对该备案表的签收，不能等同于房屋交付凭证。事实上创昇公司在该日办理了交房手续，将房屋钥匙交给了璜垦养殖场，璜垦养殖场对该房屋已实际控制，故本案房屋的实际交付时间应是2016年10月18日，一审法院认定本案交房时间为2016年11月23日，与事实不符。综上，本案工程建设工期18个月，应从2014年12月1日起至2016年6月1日止。创昇公司2016年10月18日交房，建设工期为22个月零18天，其中应扣除92天顺延工期，实际逾期47天交房。创昇公司提交了126份购房合同，双方同意从该合同中备案价格与诉争12套房屋相近时期、楼栋、楼层中的最高价作为还建商品房的单价。一审法院以最高价5818元/平方米作为房屋单价计算违约金，该数据并不真实。以5818元/平方米签订的购房合同，是因抵押贷款偿还工程款，约定按该单价签订的合同，该合同不能作为还建房单价的计算依据。且璜垦养殖场在其反诉中，自认还建房总价款按5000元/平方米的单价计算。在126份购房合同中除去上述不真实的数据外，与还建的12套房屋相近时期、楼栋、楼层中最高价为5021元/平方米，与璜垦养殖场的反诉请求相互印证，故应按该房屋单价计算还建房的总价款。本案房屋虽存在逾期交付的情况，但逾期交房并未造成房屋价值的贬值。创昇公司延误47天交房造成的损失，应按还建房面积1000元/月计算（公证书确认的价格折中提取的租金价格），逾期交房造成璜垦养殖场的租金损失共计1.88万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案租金损失1.88万元的百分之三十为0.564万元，即创昇公司可向璜垦养殖场支付违约金2.444万元。一审法院判决创昇公司向璜垦养殖场支付逾期交房违约金211.213426万元，超过璜垦养殖场实际损失近百倍。即使按一审法院的计算方式，逾期交房47日的违约金也应为15.0182万元（还建房总面积1098.44平方米×5818元/平方米×0.5‰），亦超过了璜垦养殖场实际损失的30%。应调整为按房屋单价5021元/平方米，以还建房总面积1098.44平方米，计算还建房总价款为551.526724万元，逾期47日交房，按日万分之三计算违约金应为7.776526万元。璜垦养殖场辩称，双方当事人均认可《还建房建设条件协议》的效力，该合同约定创昇公司应当在签订《成交确认书》之日起18个月内交房。但创昇公司实际交房时间超过了661天，构成违约。璜垦养殖场在与政府签订拆迁协议后，即退出了案涉土地，并将土地及场地内的房屋、设施全部交给了政府部门，在璜垦养殖场的土地上不存在土地的交付、搬迁等问题，创昇公司与村民发生的纠纷，与璜垦养殖场无关，创昇公司应按协议约定如期交房。由于创昇公司延期交房，应按约定承担违约责任。由于创昇公司房屋销售时间跨度大，价格一路上涨。璜垦养殖场为公平起见，提出对还建房总价款进行司法鉴定，一审法院认为鉴定耗时废力，提议按创昇公司销售最相类似房屋的最高单价进行确认。双方同意该建议后，对创昇公司提供的房屋买卖合同中的最高价确认了房屋总价。民法通则规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定，对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。合同法也进行类似的规定，该规定并没有将违约金与损失直接挂钩，表明违约金具有惩罚性，创昇公司要求按租房损失计算违约金的理由不能成立。《还建房建设条件协议》约定，徐斌（创昇公司）如果未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起到实际交付之日止，按日千分之五向璜垦养殖场支付违约金。该规定系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，应当予以执行。一审法院按日万分之五计算违约金，干涉了契约自由、意识自治的民法准则。综上，创昇公司的上诉理由不成立，应予驳回。徐斌述称，同意创昇公司的上诉请求和理由。璜垦养殖场上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项中关于利息部分的判决；2、改判原判第三项违约金的金额为1908.2万元。事实和理由：《还建房建设条件协议》是新建县国土局在挂牌拍卖案涉土地的前置条件。该协议约定，徐斌（创昇公司）如未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起至实际交房之日止，按还建房总价日千分之五向璜垦养殖场支付违约金。创昇公司在竞拍案涉土地时，对此是明知的，表明其在竞拍时已同意该前置条件，并在竞拍后，按该条件与璜垦养殖场签订了《还建房建设条件协议》。可见，创昇公司在竞拍案涉土地时，知道该违约风险，且没有提出异议，所签订的协议是其真实意思表示，该协议约定的日千分之五的违约金比例，合法有效。创昇公司如认为该约定不符合法律规定，可在案涉土地竞拍前要求修改，或不与璜垦养殖场签订上述协议。实际上政府部门在案涉土地拍卖时，强制规定璜垦养殖场参与竞拍一次，后创昇公司由124万元/亩竞拍到261万元/亩，获得该宗土地的开发权。现创昇公司主张违约金过高，违反了诚实信用原则。合同当事人为保证合同的履行，可以约定惩罚性赔偿条款，该条款并非以实际损失为限,当事人自愿约定即可,并不违背法律法规的强制性规定,应予支持。一审判决认定该违约金约定过高，违背了当事人的本意及意识自治原则。《还建房建设条件协议》约定，本案工程建设工期为18个月，一审法院认定创昇公司延期交房，应当用履约保证金来承担违约责任。创昇公司延期交房661天，房屋单价5818元/平方米，房屋总价639.072392万元，按约定日千分之五的标准计算违约金，即为2112.1342万元，高出璜垦养殖场主张的1908.2万元，扣除1200万元履约保证金，创昇公司还应当支付违约金708.2万元。一审法院认定创昇公司2017年3月16日通过邮政快递送达了办理房产证的通知，以该日期为办妥房产证的日期错误。该快递上除电话号码是璜垦养殖场经营人的外，送达地址、签收人均与璜垦养殖场无关，璜垦养殖场并没有收到该邮件，也没有证据证明璜垦养殖场委托了他人签收，不能以此证明璜垦养殖场收到创昇公司的该通知，且办理房产证需要一定时间，将快递送达日期认定为房产证办妥日期，属认定事实错误。创昇公司主张未办理房产证的原因，是因为璜垦养殖场没有退还保证金。综上，请求撤销一审判决，支持璜垦养殖场的反诉请求。创昇公司辩称，根据合同法的相关规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。合同法解释（二）也规定：当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决；当事人约定的违约金超过所造成损失百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。璜垦养殖场认为《还建房建设条件协议》中违约条款的约定是惩罚性条款，不违背法律法规的强制性规定。但从上述法律法规看，法律允许的惩罚不得超过实际损失的30%。若任由当事人约定过高的违约金而不加以干预，无异于鼓励当事人以此方式获取暴利，故一审法院认定《还建房建设条件协议》中约定的违约金过高，符合法律规定。一审法院认定璜垦养殖场未按约定返还创昇公司履约保证金，并要求其返还1200万违约保证金及利息正确。《还建房建设条件协议》约定的履约保证金返还条件，是本案工程全部竣工并验收合格后，一次性免息返还600万元（50%）；创昇公司办妥房产证交给璜垦养殖场后，再一次性免息返还剩余的600万元。2016年10月14日本案工程完成竣工验收备案，且夏五龙随后签收了该《竣工验收备案表》，一审法院判决璜垦养殖场返还第一笔600万元履约保证金，并从2016年10月18日起至还清之日止，按银行同期贷款利率支付利息正确。2017年3月16日创昇公司邮寄了要求璜垦养殖场提供办理房产证资料的函件，催告其履行相关义务，但璜垦养殖场不予配合，故意阻却合同履行条件的成就，应视为退还剩余600万元履约保证金的条件成就，一审判决要求璜垦养殖场从2017年3月17日起返还剩余履约保证金600万元，并自此按银行同期贷款利率计算利息正确。徐斌述称，与创昇公司的答辩意见一致。创昇公司向一审法院起诉请求：判令璜垦养殖场返还创昇公司全部履约保证金1200万元及利息（其中600万元从2016年10月14日开始计算，另600万元从2017年3月20日开始计算，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日为止）。璜垦养殖场向一审法院反诉请求：1、判令创昇公司、徐斌支付延迟交房违约金1908.2万元；2、判令创昇公司立即办理还建房的产权证并交付给璜垦养殖场。一审法院查明，因重点项目杭南长高铁建设需要，璜垦养殖场需实施整体拆迁。2013年7月9日经新建县人民政府批准，新建县国土资源局在网上发布公告，以网拍方式出让案涉土地使用权，载明：土地受让人须在该宗土地所建商品房中，无偿还建1098.44平方米商品住宅给璜垦养殖场；并在案涉土地成交之日三天内与璜垦养殖场签订《还建房建设条件协议》。2013年7月31日徐斌通过公开竞得案涉坐落于望城新区创新路南侧编号为ＢＡＫ2013014的国有建设用地使用权，并与新建县土地矿产交易服务中心签订了《成交确认书》。2013年8月1日徐斌与璜垦养殖场签订《还建房建设条件协议》，约定：开发建设工期为18个月，自徐斌签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算；在国土部门就本案总面积为9.21亩国有建设用地使用权挂牌出让成交后三日内，徐斌应将1200万元给璜垦养殖场作为履约保证金；该履约保证金的返还条件为徐斌按约如期施工，在工程全部竣工并验收合格后，一次性免息返还600万元，办妥房产证交给璜垦养殖场后，璜垦养殖场一次性免息将剩余的600万元全部返还给徐斌；徐斌如未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起至实际交付之日止，按日向璜垦养殖场支付还建商品房总价款千分之五的违约金；徐斌负责按国家规定及时办理产权证，在交房180天内，徐斌办妥房产证交给璜垦养殖场，费用由璜垦养殖场全额承担；及其他相关内容。协议签订后，徐斌于2013年8月5日将1200万元履约保证金支付给了璜垦养殖场。2013年8月13日徐斌与新建县国土资源局，就上述土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》。后徐斌为开发该房地产项目成立了创昇公司。2013年11月4日徐斌、创昇公司与新建区国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定：将之前《国有建设用地使用权出让合同》中的受让人，由徐斌变更为创昇公司，并将徐斌在该合同中的权利、义务转移至创昇公司。2016年10月14日本案工程完成了竣工验收备案，璜垦养殖场的经营者夏五龙于2016年10月18日签收了该《竣工验收备案表》。另查明，璜垦养殖场的12套还建房一直没有办理产权登记手续。一审中，为确定璜垦养殖场主张的逾期交房违约金的还建房单价，经一审法院释明，双方同意按九珑雅苑已售出的126套房屋中备案价格与诉争12套房相近时期、楼栋、楼层中的最高价，作为还建房的单价。根据创昇公司提供的已售并经备案登记的126套商品房的买卖合同，已售房屋中与该12套房屋相近时期、楼栋、楼层的房屋单价最高价为5818元/平方米。一审法院认为，关于璜垦养殖场是否应返还履约保证金1200万元及延迟返还利息的问题。徐斌通过公开竞标方式竞得案涉土地使用权后，新建县国土资源局、徐斌、创昇公司签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将本案土地出让合同中的受让人由徐斌变更为创昇公司，同时将合同中徐斌的权利、义务转交给创昇公司。本案中，徐斌于2013年8月5日将1200万元履约保证金支付给了璜垦养殖场，创昇公司作为案涉土地使用权的最终获得者，徐斌与璜垦养殖场在拆迁前签订的《还建房建设条件协议》中，约定徐斌的权利义务当然由创昇公司承继，创昇公司依据协议主张返还保证金1200万元，于法有据，予以采纳。《还建房建设条件协议》约定，在案涉土地使用权出让成交后三日内，徐斌应将1200万元交给璜垦养殖场，作为徐斌的履约保证金；履约保证金返还的条件为徐斌按约如期施工，在工程全部竣工并验收合格后，一次性免息返还50％即600万元。故第一笔600万元履约保证金的返还条件是工程全部竣工并验收合格。创昇公司举证的《竣工验收备案表》上，南昌市新建区建筑行业管理中心于2016年10月14日同意了该工程的竣工验收备案，故第一笔600万元履约保证金返还条件成就的时间是2016年10月14日，璜垦养殖场应向创昇公司返还该600万元履约保证金。璜垦养殖场于2016年10月18日签收了《竣工验收备案表》，付款条件已经成就，因此该款项的利息损失应自2016年10月18日起至付清之日止，按银行同期贷款利率向创昇公司承担相应利息损失。《还建房建设条件协议》约定，徐斌办妥房产证交给璜垦养殖场后，剩余的600万元履约保证金，由璜垦养殖场一次性免息全部返还徐斌。经查，双方对案涉房屋尚未办理产权证书均无异议。创昇公司举证其于2017年3月16日向璜垦养殖场邮寄了（邮政EMS编号为1023267806819）要求璜垦养殖场提供办理房产证资料的函件，并提交了邮寄该函件的单证、录像及邮件跟单，显示该邮件于2017年3月16日12时17分10秒收寄，于2017年3月17日因“他人收，同事夏先生代”而“妥投”。庭审中，对于该邮件预留的收件人的电话号码，双方均确认是璜垦养殖场经营者夏五龙使用的。璜垦养殖场虽以非夏五龙本人签收对该邮件的送达提出质疑，但根据EMS所留电话号码，不能否认夏五龙以他人代收方式收到该邮件的事实。对于创昇公司向夏五龙寄送要求璜垦养殖场提供资料办理房屋产权证的函件以及夏五龙于2017年3月17日收到的事实，予以确认。创昇公司在2017年3月已完成办理案涉房屋产权证所需全部手续，并通知了璜垦养殖场提供相关材料，但璜垦养殖场未予配合，导致创昇公司无法办理相关权属证明，故意阻却剩余履约保证金返还条件的成就，应视为剩余600万元履约保证金返还的条件已经成就，璜垦养殖场应于2017年3月17日履行返还该600万元履约保证金的义务，并从该日起至付清之日止，按银行同期贷款利率向创昇公司承担相应利息损失。璜垦养殖场以创昇公司存在逾期交房，应承担逾期交房日千分之五1900余万元违约金，及未交付房产证为由，拒绝返还履约保证金，缺乏事实和法律依据，不予采纳。创昇公司是否应承担逾期交房违约金及违约金计算的问题。《还建房建设条件协议》约定，徐斌必须以小区内商品住宅无偿还建给璜垦养殖场，面积为1098.44平方米的房屋；建设工期为18个月，自徐斌签订《国有建设用地使用权成交确认书》当月起算；徐斌如未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限的次日起至实际交付之日止，应按日向璜垦养殖场支付还建房总价款千分之五的违约金。双方签订的《交房协议书》中再次确认，交房时间为创昇公司签订《国有建设用地使用权成交确认书》起18个月内。结合查明的事实，案涉土地《成交确认书》中的交易时间为2013年7月31日，按上述约定，开发建设工期为18个月，从2013年8月1日起至2015年1月31日止。创昇公司和徐斌主张本案工程实际交付时间为夏五龙2016年10月18日签收《竣工验收备案表》的时间。由于夏五龙在该备案表上签署的是“收竣工验收备案表”，该表述不能等同于房屋的交付凭证。一审中，璜垦养殖场自认房屋实际交付时间为2016年11月23日，对该自认予以确认。由于《还建房建设条件协议》未约定建设工期顺延的事由，而创昇公司提出的施工期间存在村民搬迁、天气、停水停电等问题，均不属于顺延工期的合法事由，故对创昇公司提出工期顺延的抗辩理由，不予采纳。创昇公司实际交房时间2016年11月23日，晚于建设工期截止日2015年1月31日达661日，创昇公司应向璜垦养殖场支付逾期交房的违约金。合同约定的违约金为以房屋总价款按日千分之五计算，该约定超过违约所造成的实际损失，显属畸高，酌定将该违约金调整为以还建房总价按日万分之五计算。房屋总价款的确定，以案涉楼盘九珑雅苑小区还建的12套房屋外，以已销售的房屋登记备案价为依据，参照该楼盘相近时期、楼栋、楼层房屋的最高单价5818元/平方米计算还建房的总价。创昇公司抗辩认为所取的5818元/平方米系通过抵押贷款偿还工程款，是虚高的房屋单价，无确凿证据证实，不予采信。综上，按单价5818元/平方米，以还建房的总面积1098.44平方米计算，还建房的总价款为639.072392万元，逾期交房的违约金为211.213426万元（639.072392万元×661天×0.5‰）。关于创昇公司应否为璜垦养殖场办理房屋产权证的问题。《还建房建设条件协议》以及《交房协议书》中，双方已就交房办证的条件和期限予以约定。按协议约定，璜垦养殖场获得的还建房为：3#楼（17楼G1、G3）、（16楼G1、G3）、（15楼G1、G3）、（13楼G1、G3）、（12楼G1）、（11楼G1）、（10楼G1）、（9楼G1）。创昇公司于2016年11月23日交付了上述房屋给璜垦养殖场，协议约定的办理产权登记手续的期限已届满，创昇公司应按协议约定将该12套房屋的产权登记手续所需材料备齐，向房屋当地房管部门提出办理该12套房屋的房屋产权登记申请，璜垦养殖场应给予相应的协助，并按协议约定承担房屋产权登记的费用。据此判决：一、璜垦养殖场自本判决生效之日起十日内，返还创昇公司履约保证金600万元，并自2016年10月18日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率向创昇公司承担相应利息损失；二、璜垦养殖场自本判决生效之日起十日内，返还创昇公司履约保证金600万元，并自2017年3月17日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率向创昇公司承担相应利息损失；三、创昇公司自本判决生效之日起十日内，向璜垦养殖场支付逾期交房的违约金211.213425万元；四、创昇公司于本判决生效之日起三十日内，将位于九珑雅苑小区3#楼的17楼G1、G3、16楼G1、G3、15楼G1、G3、13楼G1、G3、12楼G1、11楼G1、10楼G1、9楼G1产权登记手续所需材料备齐，向房屋所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门提出办理该12套房屋的房屋产权登记申请，璜垦养殖场应给予相应的协助，并承担房屋产权登记的费用；五、驳回创昇公司和璜垦养殖场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。创昇公司预交的本诉案件受理费99192.36元，由璜垦养殖场负担90000元，创昇公司负担9192.36元；璜垦养殖场预交的反诉案件受理费68146元，由璜垦养殖场负担60000元，创昇公司负担8146元；创昇公司预交的财产保全费5000元，由璜垦养殖场负担。二审中，创昇公司围绕争议焦点提供以下证据：2014年8月7日江西新建长堎工业园区管理委员会向创昇公司出具的《关于尽快动工建设的通知》；证明涉案土地因不可归责于创昇公司的原因，于2014年5月中旬才征收到位，2014年8月获规划部门审核通过，创昇公司方具备施工条件，后因土地等各种纠纷，创昇公司实际于2014年11月底实际进场施工，本案工程开工时间应从2014年12月1日起算。璜垦养殖场质证认为：该证据是2014年8月7日形成，且通知的对象是创昇公司，与璜垦养殖场无关，该通知内容不具有排他性，按双方约定18个月内发生的风险，该通知不能作为创昇公司逾期交房免责的依据，对该证据的关联性、合法性有异议。徐斌质证认为：对该份证据的真实性、关联性、合法性均无异议。本院认为：该证据系当地政府部门出具的，且与本案事实有关联，本院对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院二审查明，创昇公司竞得的案涉土地，在2014年5月中旬由政府部门全部征收到位，相关政府部门在当年6月初多次要求创昇公司进场施工。2014年11月7日创昇公司与璜垦养殖场签订《交房协议书》，约定：交房时间为创昇公司签订《成交确认书》18个月内；确认了创昇公司具体的交房房号；因创昇公司原因延期交房的，按《还建房建设条件协议》承担违约责任；及其他相关内容。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于璜垦养殖场返还履约保证金的问题。本案中，徐斌在竞得案涉土地使用权后，与该土地部分原使用权人璜垦养殖场签订《还建房建设条件协议》，约定：徐斌在案涉土地使用权成交后三日内，向璜垦养殖场支付1200万元作为履约保证金；璜垦养殖场在本案工程竣工验收合格后，一次性免息返还其中600万元，在办妥房产证并交付后，璜垦养殖场将剩余600万元一次性免息返还。该合同签订后，徐斌在新建区国土资源局的参与下，通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将案涉土地使用权人变更为创昇公司，故璜垦养殖场应按上述协议约定，在返还履约保证金条件成就后，向创昇公司返还该履约保证金。本案工程于2016年10月14日竣工验收并签署了《竣工验收备案表》。根据《还建房建设条件协议》的上述约定，璜垦养殖场第一笔履约保证金的返还条件已经成就，璜垦养殖场应当在该工程竣工验收合格后，即2016年10月15日向创昇公司一次性免息返还600万元履约保证金，璜垦养殖场未予返还，构成违约，应当向创昇公司承担资金占用的损失。剩余的600万元履约保证金，璜垦养殖场应在创昇公司办妥还建房房产证并交付后，一次性免息返还给创昇公司。本案中，创昇公司虽未办妥房产证，但其于2017年3月16日向璜垦养殖场邮寄（邮政EMS编号为1023267806819）了关于要求璜垦养殖场在3日内提供办理房产证相关资料的函件。璜垦养殖场在2017年3月17日收到该函件后，未予答复。璜垦养殖场该不予答复的行为，属不正当阻止返还剩余履约保证金条件成就的行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定，可视为璜垦养殖场返还剩余600违约履约保证金的条件已经成就，该成就的时间应为璜垦养殖场收到该函件之日的3日后，即璜垦养殖场应在2017年3月21日向创昇公司一次性无息返还剩余的600万元履约保证金。由于璜垦养殖场在此时未予返还，构成违约，应当向创昇公司承担资金占用的损失。由于双方在《还建房建设条件协议》中未约定迟延返还履约保证金损失的计算标准，一审法院根据上述事实，在要求璜垦养殖场向创昇公司返还履约保证金本金的同时，按人民银行颁布的同期贷款利率计算资金占用的损失，并无不当，本院予以维持。但在计算两笔利息损失的起算时间上存在误差，对第一笔返还起算时间少计算了3日，同时对第二笔返还起算时间多计算了3日。由于两笔返还的本金金额相同，故一审法院按此所计算的利息损失金额并无增减，对一审法院的该部分判决可不做调整，本院予以维持。关于迟延交房违约金计算的问题。《还建房建设条件协议》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定，本案工程的建设工期为18个月，自创昇公司签订《成交确认书》当月起算；如创昇公司未能在约定时间内履行交房义务，自约定交房期限次日起至实际交付之日止，按还建房总价款日千分之五向璜垦养殖场支付违约金。璜垦养殖场在选定房屋后与创昇公司签订《交房协议书》，约定因创昇公司的原因延期交房，按《还建房建设条件协议》承担违约责任。上述约定表明，双方当事人虽未直接约定交房日期，但可以认定创昇公司应在签订《成交确认书》后（2013年8月1日）18个月内为璜垦养殖场办理房产证并交付房屋，但非创昇公司原因造成延期交房的除外。本案中，案涉璜垦养殖场的土地在拍卖后，虽然征收完成，但与该土地连片征收的其他土地并未征收完毕，至2014年5月中旬政府相关部门方才全部征收到位并交付给创昇公司。因此造成创昇公司在签订《成交确认书》后至2014年5月中旬（15日）期间，无法进行工程施工建设。可见，造成该期间的工期延误的原因，是当地政府相关部门对土地征收不到位，并非创昇公司原因造成的，根据《交房协议书》的约定，该期间不能作为创昇公司延期交房的期间，创昇公司交房的起算时间，应自2014年5月15日起算。一审法院在未查明上述事实的情况下，将交房起算时间按签订《成交确认书》的时间计算不当，应予纠正。创昇公司主张璜垦养殖场经营者夏五龙2016年10月18日签收了《竣工验收备案表》，该时间为还建房的交房时间。由于竣工验收并不能等同于交房，在没有实际交房记录的情况下，一审法院以璜垦养殖场自认的交房时间2016年11月23日为房屋交付时间，并无不当，本院予以维持。本案工程自2014年5月15日起至2016年11月23日止，超过双方约定18个月工期373天（2014年5月15日至2015年11月14日为18个月约定工期，2015年11月15日至2016年11月23日为373天逾期工期）。双方协议约定，违约金按还建房总价款的日千分之五计算。双方当事人在一审中，确定还建房总价款以还建房所在的九珑雅苑小区相近时期、楼栋、楼层房屋最高出售单价计算，且没有对抵债等其他相关出售形式作出排他的约定。经查，该小区相近时期、楼栋、楼层房屋最高出售单价5818元/平方米，结合还建房总面积1098.44平方米，本案还建房总价款为639.072392万元（1098.44平方米×5818元/平方米）。创昇公司以最高价出售的房屋价格系抵债价格为由，要求降低还建房计算的单价。其在二审中的该主张，违反了禁反言原则，本院不予采纳。《还建房建设条件协议》约定按日千分之五计算违约金，但由于本案还建房在此期间并未减值，该约定超过璜垦养殖场的实际损失，一审法院确认该约定的违约金畸高，将违约金比例调整为房屋总价款日万分之五并无不当，本院予以维持，璜垦养殖场主张按日千分之五计算违约金的理由不能成立，不予采纳。综上，创昇公司应向璜垦养殖场支付逾期交房违约金119.187万元（639.072392万元×373天×0.5‰）。综上所述，创昇公司的上诉请求部分成立，璜垦养殖场的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下:一、维持江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初319号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01民初319号民事判决第三项为：南昌市创昇房地产有限公司自本判决生效之日起十日内，向新建区璜垦畜禽养殖场支付逾期交房的违约金119.187万元；三、驳回南昌市创昇房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回新建区璜垦畜禽养殖场的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费99192.36元，由南昌市创昇房地产有限公司负担9192.36元，新建区璜垦畜禽养殖场负担90000元；反诉费68146元，由南昌市创昇房地产有限公司负担8146元，新建区璜垦畜禽养殖场负担60000元；财产保全费5000元，由璜垦养殖场负担。二审案件受理费154393.64元，由南昌市创昇房地产有限公司负担15439.36元，新建区璜垦畜禽养殖场负担138954.28元。本判决为终审判决。审判长  彭海鹏审判员  郭卫斌审判员  肖童亮二〇一九年九月二十七日法官助理陈慧书记员张英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。