河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)豫17民终3623号上诉人（原审原告）：黄洪勋，男，1979年3月5日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：张富华，河南公义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：葛书端，女，1980年10月2日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：李文慧，河南博建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李前进，河南同立律师事务所律师。第三人乔新星，男，1973年5月19日出生，汉族，住上蔡县。上诉人黄洪勋因与上诉人葛书端租赁合同纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2016）豫1722民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄洪勋，上诉人葛书端及其委托诉讼代理人李文慧、李前进到庭参加诉讼，原审第三人乔新星经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人黄洪勋上诉并答辩称：撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初1532号民事判决，依法改判。事实和理由：一审认定葛书端欠其35天房屋租金错误，应为50天；葛书端未要求减少违约金，一审法院主动减少错误；户籍资料显示乔新星与葛书端系夫妻关系，一审未判决乔新星承担责任错误。上诉人葛书端上诉并答辩称：撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初1532号民事判决，依法改判驳回黄洪勋的诉讼请求；本案案件受理费由黄洪勋负担。事实和理由：1、双方原合同约定合同期限至2017年11月30日，后来口头约定至2015年12月30日，其实际拖欠25天的租金共计12152.5元，双方协商以其室内装修的空调、外ved灯、货架、玻璃门等抵顶25天的房租，一审法院对该事实未予认定错误；2、一审法院判决其承担违约金29041.1元错误，其无违约行为，不应承担违约责任。黄洪勋向一审法院请求：1、判令葛书端和乔新星连带偿还房屋租金27397.5元，并承担违约金6万元；2、案件受理费由葛书端负担。一审法院认定的事实：1、房屋租赁合同1份。用以证明原告与被告之间存在商铺租赁合同关系，双方明确约定商铺租赁期限、租金及其支付期限等。该合同的真实性被告不持异议，予以确认。被告辩称已于2015年11月3日变更了合同内容，无证据予以支持，对被告辩称，不予认可。2、公证书一份，证明因被告违约原告通过公证处于2016年1月4日向被告送达解除合同通知书的事实。被告辩称其于2015年12月25日已搬迁完毕，但被告提供的证人张素华作证说房屋钥匙是2015年12月28日才交给被告的，显然被告并未将房屋交付原告管理使用，故对被告辩解，予认可。3、照片一组，证明被告装修的房屋有内灯及大门、空调用以抵被告拖欠原告的25天房租。该组照片既无拍照时间，也无显示拍照人且该组照片并不能证明其与原告已协商通过室内外装修抵顶房租。该组照片不能证明双方已协商达成合议，故不予认可。4、证人三位，证明三位证人均听到被告向原告打电话商量用装修的灯、门、货贺等抵顶房租一事，三位证人有原告的店长，有原告的合伙人，均与原告有利害关系，故对证人语言，不予采信。一审法院认为：2015年1月4日，被告葛书端与原告黄洪勋签订房屋租赁合同一份，合同约定租赁期限为2014年12月1日至2017年11月30日（共三年）。年租金分别为：2014年12月1日至2015年11月30日为人民币17.5万元；2015年12月1日至2017年11月30日（两年），每年为20万元，两年共计40万元。租金于每年11月30日前交付下年房租，逾期支付的，自逾期之日起每日按应支付租金的2%向原告支付违约金，拖欠租金达20天以上者，原告有权单方终止合同，收回房屋并追究被告方违约责任。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2015年11月30日房租到期后，被告葛书端一直未交付下年租金，2016年1月4日，原告通过上蔡县公证处向被告送达了解除合同通知书，上蔡县公证处出具了（2016）上证民字第001号公证书，应当确定双方的租赁合同于2016年1月4日已经解除。2016年2月22日，原告将该房屋租赁给中国电信驻马店分公司。被告从2015年12月1日至2016年1月4日共欠原告房屋租金35天，合计欠租金为20万÷365天×35天＝19178.08元。双方约定逾期支付房租的，自逾期之日起每日按应支付租金的2%向原告支付违约金，即每日20万元×2%＝4000元，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，在本案中，原、被告约定的违约金明显过高，根据被告的违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，被告应承担的违约金酌情调整为29041.1元。故被告应支付原告的房屋租金及违约金共计为19178.08元﹢29041.1元＝48219.1元。关于第三人乔新星，原告并无证据证明其参与了被告葛书端的经营管理，故对原告要求第三人乔新星承担连带责任的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院判决如下：一、被告葛书端于本判决生效之日起七日内支付原告黄洪勋房屋租赁费及违约金共计人民币48219.1元。二、驳回原告黄洪勋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1985元，由原告黄洪勋负担800元，被告葛书端负担1185元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订房屋租赁合同，明确约定租赁期限，租金及违约责任等，该合同系双方的真实意思表示，对合同双方具有约束力。葛书端未按照合同的约定支付租金，黄洪勋可以单方解除合同，合同解除后，葛书端应当支付拖欠的租金并支付违约金。关于葛书端拖欠的租金天数问题，因黄洪勋于2016年1月4日以公证的方式向葛书端送达了解除合同通知书，应当认定双方的租赁合同于该日解除，一审法院认定葛书端从2015年12月1日至2016年1月4日共拖欠35天的房屋租金共计19178.08元并无不当。关于违约金的问题，双方合同约定租金逾期支付应支付违约金，因葛书端存在违约行为，应当向黄洪勋支付违约金，因双方约定的违约金过高，且葛书端对违约金提出质疑，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因黄洪勋的损失为35天的房屋租金共计19178.08元，违约金应当为5153.42元（19178.08元×30%），一审法院认定违约金为29041.1元不当，应予纠正。故葛书端应支付黄洪勋房屋租金及违约金共计24331.5元（19178.08元+5153.42元）。关于葛书端所称的以室内装修的空调、外ved灯、门货架等抵顶房租的问题，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持，关于乔新星应否承担连带责任的问题，从双方当事人提交的证据看，乔新星与葛书端系夫妻关系，在乔新星及葛书端未提供证据证明葛书端经营收入未用于家庭共同生活的情况下，该债务应当视为家庭共同债务，黄洪勋要求乔新星承担连带责任于法有据，一审未认定乔新星对该债务承担连带责任不当，本院予以纠正。综上，黄洪勋与葛书端的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持上蔡县人民法院（2016）豫1722民初1532号民事判决第二项；二、撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初1532号民事判决第一项；三、葛书端于本判决生效之日起七日内支付黄洪勋房屋租赁费及违约金共计人民币24331.5元；四、乔新星对本判决第三项款项负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1985元，黄洪勋负担800元，葛书端负担1185元；二审案件受理费2765元，黄洪勋负担780元，葛书端负担1985元。本判决为终审判决。审 判 长  文德群代理审判员  刘江涛代理审判员  杨振松二〇一六年十二月十二日书 记 员  刘志刚