山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1521民初200号原告：宋宏果，男，1987年8月5日出生，汉族，农民，住阳谷县。原告：徐景，女，1990年11月20日出生，汉族，农民，住阳谷县。二原告共同委托代理人：孔莉，山东金舜律师事务所律师。执业证号××。二原告共同委托代理人：王英丽，山东金舜律师事务所律师。执业证号××。被告：山东泰格房地产开发有限公司，住所地：聊城市阳谷县北外环路北经济开发区。统一社会信用代码913715005716672393。法定代表人：李小虎，总经理。委托诉讼代理人：陈西国。原告宋宏果、徐景诉被告山东泰格房地产开发有限公司（以下简称泰格房地产）商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告宋宏果、徐景及委托诉讼代理人王英丽、孔莉，被告泰格房地产的委托诉讼代理人陈西国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋宏果、徐景向本院提出诉讼请求：1、要求泰格房地产支付逾期交房违约金9150.524元；2.要求泰格房地产承担房屋租赁费9600元；3.要求泰格房地产公开房屋公摊明细，宋宏果、徐景不承担车位车库公摊面积；4.要求泰格房地产加高连廊护栏或者承担整改连廊护栏的费用；5.请求判决泰格房地产不能强迫宋宏果、徐景先预交物业费、装修违约金后才交付房屋钥匙；6.要求泰格房地产承担诉讼费及律师费4000元、误工费1000元；7.依法确认双方签订的《商品房预售合同》附件九：合同补充协议第一条无效，即水、电、燃气的开通费，暖气开口费，天然气开口费，房屋测绘费。事实和理由：2017年1月26日，宋宏果、徐景购买泰格房地产开发的位于阳谷县××路××号××小区××号楼××单元××室房××，同日，双方签订《商品房预售合同》一份，宋宏果、徐景于2017年1月26日支付购房首付款99384元，于2017年1月16日向中国工商银行阳谷支行贷款29万元支付剩余购房款，合计支付购房款389384元。合同约定泰格房地产应当在2018年10月1日前将符合合同约定的商品房交付宋宏果、徐景使用，但泰格房地产至今未交房。泰格房地产逾期交房，应承担因逾期交房造成的房屋租赁费1200元／月，直到交房为止。公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成及室外独立车库分摊中对于室外独立车库分摊情况未进行说明，相关公共适用部分不明确，要求泰格房地产公开房屋公摊明细，宋宏果、徐景不应承担车位车库公摊面积。连廊护栏存在安全隐患，要求泰格房地产予以加高加固，或者承担整改连廊护栏的费用。合同中并未约定预交物业费、装修违约金后才能交付钥匙，泰格房地产强迫宋宏果、徐景先预交物业费、装修违约金后才能交付钥匙，这是严重的霸王条款，泰格房地产不能以此作为交付房屋的条件。泰格房地产辩称：宋宏果、徐景的诉讼请求没有依据，应当依法驳回其诉讼请求。理由：1、泰格房地产不存在逾期交房的违约行为。宋宏果、徐景主张逾期交房违约金及房屋租赁费没有依据。双方签订的《商品房预售合同》第九条约定2018年10月1前交房，但该条款同时明确约定“因政府部门原因造成房屋无法按期交付的，以及因施工中遇到国家当地部门允许顺延工期的停电、停水或自然灾害等非因出卖人原因造成的延误工期情形”，出卖人可以据实延期交房。宋宏果、徐景在接到通知后逾期接收房屋，不属于泰格公司逾期交房。在施工期间，政府部门因治理大气雾霾需要，通知施工企业停工250天，因此，本案存在非出卖人原因造成延误工期的情形，根据《商品房预售合同》的约定，交房期限应当予以顺延，泰格房地产不存在逾期交房的违约行为。泰格房地产已于2019年3月1日办齐了合同约定的交房证件，房屋交付条件已经具备，宋宏果、徐景经通知后不接受房屋。2、宋宏果、徐景主张泰格房地产公示房屋公摊明细问题。泰格房地产已向业主出示了阳谷润地不动产服务中心作出的测绘报告，不存在宋宏果、徐景承担人防车位公摊面积的情况。宋宏果、徐景要求没有法律依据。3、对于宋宏果、徐景提出的连廊护栏存在安全隐患要求整改的问题。楼房按照设计规划图纸施工，符合国家标准要求，工程竣工经过验收合格。宋宏果、徐景认为连廊护栏存在安全隐患，纯属个人主观臆断，没有任何依据。宋宏果、徐景提出的存在影响采光、通风问题，没有任何依据。4、宋宏果、徐景与泰格房地产在补充协议中第八条约定“买受人在房屋交付前必须与物业公司签订有关物业服务合同”。也就是宋宏果、徐景在接受房屋时，宋宏果、徐景与物业公司签订物业服务等一些协议，物业公司让其预交物业费及装修保证金，而不是泰格房地产收取。5、该房屋的土地使用权未作抵押。宋宏果、徐景主张泰格房地产承担律师费、误工费等，没有依据。本院经审理认定事实如下：2017年1月26日，泰格房地产与宋宏果、徐景签订《商品房预售合同》，约定宋宏果、徐景购买泰格房地产开发的位于阳谷县××路××号××小区××号楼××单元××室房××，总价款为389384元，交房日期为2018年10月1日之前，合同签订后宋宏果、徐景已付清全部房款。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定:除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。该《商品房预售合同》的附件九《合同补充协议》第一条约定：本合同商品房总房款不包括下列依法由有关部门规定收取的如：...暖气开口费、燃气开口费等。又查明，泰格房地产提交泰格谷山美郡16号楼2单元部分业主交房确认单、业主信息征集表、业主钥匙签收单、收款收据等证据，拟证明2018年10月15日泰格房地产通知交房后，部分业主已经领取钥匙并签字。庭审期间，宋宏果、徐景诉称，泰格房地产电话通知2018年10月15日到现场，没说交房。到现在也没说交房，也没有再收到通知。本院认为，关于宋宏果、徐景的第一项诉求。宋宏果、徐景与泰格房地产签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。宋宏果、徐景依照合同约定交纳了全部房款，泰格房地产应依照约定的期限交付房屋。本案中，宋宏果、徐景主张泰格房地产逾期交房违约责任的时间应计算至本院第二次开庭时即2019年5月24日，泰格房地产主张已于2018年10月15日通知宋宏果、徐景交房，但宋宏果、徐景拒绝受领。泰格房地产是否以及何时通知宋宏果、徐景交房是认定泰格房地产是否承担逾期交房违约责任的关键。《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件＞的司法解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外”，根据该司法解释，在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付时间为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的交付使用，也就是说，只要出卖人向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就认为履行了合同约定的交付房屋的义务。诉讼中，泰格房地产提交了2018年10月15日与宋宏果、徐景同一小区、同一单元其他业主的交房证据，结合宋宏果、徐景认可同日接到泰格房地产电话通知并到现场的陈述，应认定为宋宏果、徐景所在的泰格房地产16号楼的交付时间为2018年10月15日，泰格房地产按合同约定逾期交房15天，泰格房地产应赔偿宋宏果、徐景逾期交房违约金为：389384元*万分之一*15天=584元（精确到个位）。关于宋宏果、徐景的第二项诉求。其主张的房屋租赁费系因泰格房地产违约造成的损失，违约金兼具有违约性和惩罚性，宋宏果、徐景主张了违约金，再主张租赁费于法无据，故本院不支持其该项诉求。关于宋宏果、徐景的第三项、第四项、第五项、第六项、第七项诉求。因宋宏果、徐景未提交事实依据及法律依据，故本院不支持其该几项诉求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二条、第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，第一百三十八条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件＞的司法解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条之规定，判决如下：一、被告山东泰格房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告宋宏果、徐景逾期交房违约金584元。二、驳回原告宋宏果、徐景的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由被告泰格房地产负担4元，原告宋宏果、徐景负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  胥凤莲审 判 员  张云霞人民陪审员  国立敏二〇一九年九月三十日法官 助理  赵雪梅书 记 员  杜 帅