广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复75号 复议申请人（异议人、被执行人）：姜华杰，男，1960年1月20日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：刘兴来，江苏省东台市弶港法律服务所法律服务工作者。 复议申请人（异议人、被执行人）：林芳，女，1967年10月2日出生，汉族，住江苏省东台市。 委托诉讼代理人：刘兴来，江苏省东台市弶港法律服务所法律服务工作者。 申请执行人：台山市农村信用合作联社斗山信用社。住所地：广东省台山市斗山镇东风路**。 负责人：温锦棠，该社总经理。 被执行人：台山市华荣水产养殖有限公司。。住所地：广东省台山市斗山镇人民路**首层 法定代表人：郑友林。 利害关系人：邝晓琳，女，1991年11月24日出生，汉族，户籍所在地：广东省台山市。 委托诉讼代理人：陈瑞兰，女，1966年1月29日出生，汉族，户籍所在地：广东省台山市，现住广东省台山市。系邝晓琳的母亲。 复议申请人姜华杰、林芳不服广东省台山市人民法院（以下简称“台山法院”）（2019）粤0781执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 台山法院在执行人台山市农村信用合作联社斗山信用社（以下简称“斗山农信社”）与被执行人姜华杰、林芳、台山市华容水产养殖有限公司（以下简称“台山华容公司”）金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2018）粤0781执1541号，执行依据：（2018）粤0781民初1018号民事判决书]过程中，异议人姜华杰、林芳对广东省台山市×××房地产[房屋证号：粤房地权证×××字第××号]（以下简称“案涉别墅”）的拍卖价值提出执行异议，请求确认拍卖案涉别墅价值中不包含围墙价值。 台山法院查明，2019年2月12日，该院向国家税务总局台山市税务局送达《不动产询价函》。2019年3月25日，国家税务总局台山市税务局向该院出具《关于不动产询价的复函》，询价结果：案涉别墅的评估价为2427756.75元。2019年4月3日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了拍卖公告，拍卖姜华杰所有的案涉别墅[房屋建筑面积为286.26㎡，宗地面积为450.45㎡]，最后案涉别墅由买受人邝晓琳以3322357元最高价竞得。 台山法院认为，该院通过询价方式依法对案涉别墅进行整体询价并依法在淘宝网公开拍卖，符合法定程序，真实有效。异议人姜华杰、林芳认为案涉别墅的围墙不应包含在案涉别墅的价值内，理据不足，应不予支持。理由如下：1.案涉别墅在拍卖公告期间已建好围墙，公告中明确了拍卖是以标的物现状为准；2.案涉别墅是独栋别墅，有入户花园，其价值理应及于庭院、围墙、围栏等附属物，因为别墅围墙是别墅不可分割的一部分；3.在拍卖公告中，也未明确将案涉别墅的围墙价值单列或排除在外，其拍卖价值理应包括围墙的价值。 2019年7月15日，台山法院作出（2019）粤0781执异18号执行裁定，裁定驳回异议人姜华杰、林芳的异议请求。 复议申请人姜华杰、林芳申请复议称，请求依法撤销台山法院（2019）0781执异18号执行裁定，依法裁定确认台山法院依法拍卖案涉别墅价值不包含围墙的价值。事实与理由归纳如下：一、国家税务总局台山市税务局询价复函中的评估价不应包括围墙价值。根据国家税务总局台山市税务局于2019年3月25日出具的《关于不动产询价的复函》，案涉别墅的评估价是2427567.5元，评估面积是286.26平方米，该评估价的面积即房屋产权证的建筑面积，并不包含围墙、门楼的建筑面积，该评估价也是拍卖公告中公布的权威参考价值。二、拍卖公告的“拍卖标的物”不包括围墙在内。拍卖公告第一条“拍卖标的”：位于广东省台山市××园××街××号全部。显然“×××街××号”是房屋的门牌号，那么“×××街×××号全部”具体指哪些是十分含糊的，所以公告做了细致的明确：从标的所有人、产权证号房屋建筑面积、房屋用途、建筑结构层数、竣工年份、宗地面积、土地用途、土地使用权性质、类型、土地使用权终止日期、抵押情况进行了分别阐述，并不没有任何文字表明“全部”中包括该土地上的四周围墙及门楼。三、标的物的权属证书中不包括围墙门楼在内。台国用（20××）第×××号产权证号“×××”明确记载“房屋建筑面积×××平方米”，该建筑面积中仅有房屋的建筑面积并不包含四周围墙、门楼的建筑面积在内。事实上该围墙和门楼也是在该房屋购买后3年多时间才建成的，原来领取房产证时还没有形成四周的围墙，怎么会包含后建的围墙和门楼。四、台山法院执行法官解释拍卖公告中房产也不包括围墙在内。拍卖公告发布后，报名人员姜鹏（姜华杰之子）曾打电话给执行法官了解围墙情况，执行法官明确答复“围墙不在公告其中”，中标人中标后应与姜华杰另行协商价格，协商不成姜华杰可自行拆走围墙。2019年6月5日执行谈话笔录中记载“经合议认为对房屋价值影响不大，遂继续整体拍卖”，该笔录表明“拍卖公告中案涉别墅并不包括围墙在内，姜华杰向执行法官反映后，执行法官合议认为围墙不包括在公告中并不影响案涉别墅的拍卖，对案涉别墅的价值影响不大”（围墙及门楼价值约占房屋价值7-9％），因此法院并没有对公告进行补充修改添加“围墙”在内的任何说明，所以拍卖的标的物中并不包含围墙的的价值。五、台山法院（2019）粤0781执异18号执行裁定中“包含围墙在内”的三点理由荒唐可笑。关于第一点理由，可是拍卖的标的物的权属证书中本身就不含有围墙范围在内，那么现状的标的物只能是在原标的物的物范围内，而不可能超出该范围去认定其现状，把“范围”和“现状”两个不同的概念混为谈实在荒唐。关于第二点理由，不知别墅价值理应及于附属物是哪条法律规定，凭什么说围墙与别墅不可分割，姜华杰当初购买别墅时为何没有围墙和门楼。关于第三点理由，拍卖公告已单列的土地使用面积和房屋建筑面积，难道就不包括在标的物的拍卖价；公告未排除门前道路、相邻房屋（利害关系人提出的平台照片），难道拍卖价中也包括其价值。综上所述，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公正裁定，以维护法律的尊严，保护复议申请人姜华杰、林芳的合法权益。 利害关系人邝晓琳辩称，一、对台山法院（2019）粤0781执异18号执行裁定的结果及理由表示认可。二、邝晓琳在参与拍卖前，查看了台山法院淘宝网司法拍卖网络平台的竞买公告、竞买须知、标的物介绍（含照片），从拍卖平台提供的案涉别墅照片能看到，案涉别墅属于独栋别墅，具有独栋的房屋，单独的庭院、入户花园、围墙围栏等。网上拍卖公告中特别以加黑字体提醒参拍人“标的物以实物现状为准”，也在拍卖须知中写明“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准”。经现场实地看样，邝晓琳确认与拍卖平台图片一致后才参与竞买，最终以最高价格竞得案涉别墅。三、虽然姜华杰、林芳称案涉别墅的围墙围栏和门楼是其购买后加建的，但在参与本次拍卖时，该围墙围栏和门楼以作为案涉别墅整体拍卖，其价值在成交价3322357元内。邝晓琳已支付对应款项。如果单独将围墙围栏或和门楼等排除在外，则不构成案涉别墅所指的别墅，不构成真正意义上的别墅，违背了一般人的认知。综上所述，复议申请人姜华杰、林芳的复议请求及理由均没有合法合理的依据，请法院驳回其复议请求。 本院对台山法院查明的事实予以确认。 另查明，关于申请执行人斗山农信社与被执行人姜华杰、林芳、台山华容公司金融借款合同纠纷一案，台山法院作出的（2018）粤0781民初1018号民事判决已发生法律效力，判决如下：一、姜华杰应于该判决生效之日起30日内向斗山农信社偿还本金230万元及利息；二、若姜华杰不按时偿还，斗山农信社则可对案涉别墅[证号：粤房地他项权证台山字第**]处置所得款项在最高额2146950元的范围内享有优先受偿权；三、林芳对姜华杰所欠的款项在最高额230万元的范围内向斗山农信社承担连带清偿责任；四、台山华容公司对姜华杰所欠的款项在最高额100万元的范围内向斗山农信社承担连带清偿责任；五、斗山农信社的其他诉讼请求。台山法院根据斗山农信社的执行申请，于2018年8月14日立案执行。 2017年6月5日，河南省焦作市中级人民法院根据（2017）豫08执4号执行裁定查封了案涉别墅。 在执行过程中，台山法院作出（2018）粤0781执1541号之一执行裁定，裁定拍卖案涉别墅，并在淘宝网司法网络拍卖平台上发布了拍卖公告和申请执行人向斗山农信社及被执行人姜华杰、林芳、台山华容公司发出拍卖通知书，最终由买受人邝晓琳以3322357元的最高价竞得，邝晓琳已向台山法院交付拍卖款。 2019年5月13日，台山法院作出（2018）粤0781执1541号之二执行裁定书和协助执行通知书，裁定案涉别墅归邝晓琳所有，由台山市不动产登记中心协助过户至邝晓琳名下，于2019年5月15日已将案涉别墅过户至邝晓琳名下。 本院认为，根据复议申请人姜华杰、林芳的复议请求和理由、利害关系人邝晓琳的答辩意见，结合已查明事实及案涉别墅的实际情况，本案争议焦点问题是：关于案涉别墅的评估价应否排除围墙的价值及对案涉别墅包括围墙进行整体拍卖是否恰当的问题。 首先，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定：“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”本案中，台山法院采用定向询价方式向税务机关对案涉别墅进行定向询价，并依询价结果来确定起拍价进行网络拍卖，符合上述司法解释的规定，程序合法、真实有效。 其次，从使用功能上方面，围墙作为案涉别墅不可分割的重要组成部分，与四周界定明显标示，与单独的庭院、入户花园等共同构成独栋别墅，是别墅独有的功能，体现了别墅的独有特色和价值，有别于其他普通住宅。从现实状况上，台山法院在对被执行人姜华杰名下案涉别墅进行定向询价、网络拍卖等执行程序时，围墙早已存在，处于应然状态，形成了独栋别墅的重要组成部分，独栋别墅的价值应及于围墙、庭院等附属物。因此，从一般人认识水平和正常价值判断来看，询价结果理应包括围墙的价值，拍卖标的物亦包括围墙部分。 再次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案中，台山法院有权对被执行人姜华杰名下财产包括不动产采取查封、拍卖等执行措施，以保障胜诉债权得到及时兑现。而复议申请人姜华杰、林芳虽称围墙是在购买案涉别墅后修建的而不应评估、拍卖围墙，但事实上围墙也是姜华杰名下财产的一部分，台山法院从整体利益考虑，采取整体处置方式，一同评估、一同拍卖，以提高处置和变现效率，实现别墅价值最大化，符合本案客观实际情况，处置方式恰当。故此，复议申请人姜华杰、林芳提出复议理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，台山法院（2019）粤0781执异18号执行裁定中未列当事人斗山农信社、台山华容公司的处理方式欠妥，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人姜华杰、林芳的复议请求，维持广东省台山市人民法院（2019）粤0781执异18号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年九月二十一日 法官助理陈文良 书记员简金凤