呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2907号上诉人（原审原告）：呼和浩特市实益物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：张乔西，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李开祥，内蒙古战友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆双，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市儒科职业培训学校，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：安志儒，该校校长。委托诉讼代理人：许博，恒信长城律师事务所律师。上诉人呼和浩特市实益物业服务有限责任公司（以下简称实益公司）因与被上诉人呼和浩特市儒科职业培训学校（以下简称儒科学校）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人实益公司的委托诉讼代理人李开祥、李庆双，被上诉人儒科学校的委托诉讼代理人许博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。实益公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初394号民事判决并依法改判支持实益公司的一审诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由儒科学校承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律错误,给本案造成了错判。一、一审法院认定事实不清在于:1.实益公司针对《物业服务合同》已经尽全力给业主提供了物业服务,24小时有人值班,保证了大厦绿化、照明、安保及楼内外公共卫生干净清洁,并确保了业主的人身和财产安全。同时对水、电、暖、空调设备及电梯等及时组织维修保养,除儒科学校外的其他业主全部满意并及时全部交纳了物业费、空调费等。2.儒科学校的全部证据均不具备客观性和关联性,且证人是儒科学校的办公室主任,与儒科学校有直接的利害关系,证人证言不可采信,认定物业服务有瑕疵缺乏证据支持。3.垃圾处置费是由实益公司按照政府规定代收的,儒科学校的垃圾处置费由环卫部门实际收取，收费标准也是由物价部门确定,与物业服务无关。因此儒科学校应按合同约定全额缴纳,由实益公司代收代缴。二、一审法院适用法律错误之处在于:1.《物业服务合同》没有约定何种情况下可以不支付物业费,儒科学校的答辩和证据也只是想证明自2018年9月21日至12月31日共计102天部分物业服务不到位,对之前的服务没有质疑,而一审法院超出范围就认定了全年物业服务有瑕疵,全部免掉了102天的物业费及垃圾处置费,该判决不但没有任何法律依据且超出了儒科学校的答辩范围。2.关于中央空调制冷费,在《物业服务合同》中第五条第三项明确约定了交费日期及违约金的计算标准,儒科学校没有按规定时间交费,构成违约,理应承担违约责任,但儒科学校也没有要求按银行利息计算,但一审法院直接将违约金降低到双方约定的约四百分之一是错误的。综上所述,实益公司请求二审法院依法查明事实予以改判。儒科学校辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确。1.实益公司并未提供完整的物业服务，整个大厦无任何绿化,安保人员人手严重不足，所谓安保人员主要工作是看管停车场，实行的工作制度为三班倒，每班一人，对于一座十几层的写字楼来说，一名兼职安保人员所能尽到的安保义务是远远不够的。对儒科学校不要说对水、电、暖、空调、电梯进行维护保养，甚至对水、电、电梯进行了破坏，严重影响儒科学校员工正常办公。其他业主交纳物业费，并不代表其他业主对物业服务的满意，更多的是一种没有精力维护自己权利的无奈。更何况其他业主的行为不能代表实益公司物业服务的完善，更不能成为实益公司针对儒科学校进行非法行为的保护伞。2.儒科学校所提供的证据均在证明实益公司不仅未提供完整的物业服务，还对儒科学校进行了侵权，并且证人存在其特殊性，不仅要考虑其利害关系，试问如果证人不是儒科学校的员工，怎会知道实益公司针对儒科学校的无良行为。3、儒科学校在2018年9月21日起至12月31日止100多天里未享受到垃圾清运服务。4、实益公司与儒科学校双方签订《物业服务合同》，双方均应按合同履行各自义务，实益公司应向儒科学校提供完整完善的物业服务，儒科学校才应向实益公司交纳全部物业费用。而实益公司并未提供完整的物业服务，就不能要求儒科学校交纳完整的物业服务费。儒科学校在一审过程中提出的证据，不仅是证明实益公司在2018年后3个月未向儒科学校提供物业服务，也证明了实益公司在整年度的物业服务中存在瑕疵。一审法院判决并未超出儒科学校的答辩范围。并且判决中并未提及“全年”字样，实益公司在上诉状中篡改了判决描述。5.儒科学校在一审过程中提出实益公司索要的违约金过高，一审法院也认为违约金过高，并对违约金金额予以调整，符合相关法律法规的规定，并且违约金的约定，应基于实际损失，一审法院适用法律正确。实益公司向一审法院起诉请求：1.依法判令儒科学校向实益公司支付物业服务费14456.39元;2.依法判决儒科学校向实益公司支付中央空调制冷费逾期违约金(从2018年7月1日-2018年12月30日)26841.8元;3.依法判令儒科学校向实益公司支付垃圾处置费1084元;4.诉讼费用由儒科学校承担。一审法院认定事实：2018年1月10日,实益公司(甲方)与儒科学校(乙方)签订了《物业服务合同》,合同约定:服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日,计费面积：1067.27平方米。物业服务费:4元/月/平方米,2018年共计51228.96元。垃圾处置费:0.3元/月/平方米,2018年共计3842元。中央空调制冷费:5.03元/月/平方米,中央空调制冷服务时间:2018年6月15日至2018年8月31日,2018年6月支付中央空调制冷费共计13420.92元。第七条违约责任第三款约定:乙方违反合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天10%交纳违约金。双方未在合同中约定缴费日期及缴费方式。实益公司自认儒科学校于2018年7月27日、2018年12月30日分别向实益公司支付物业费10000元、11158.09元、15614.48元,合计36772.57元,于2018年12月30日支付中央空调制冷费13420.9元、于2018年12月30日支付垃圾处置费2758元。一审法院认为，儒科学校与实益公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自的义务。儒科学校应依照合同约定支付物业服务费、垃圾处置费及中央空调制冷费,但结合儒科学校提供的视频及照片,实益公司提供的物业服务存在共用设施、设备未及时维护,儒科学校区域环境卫生管理不到位等瑕疵,仅为儒科学校提供了部分物业服务,故该院酌定儒科学校向实益公司交纳物业费36772.57元、垃圾处置费2758元。鉴于儒科学校已向实益公司实际支付物业费36772.57元、垃圾处置费2758元,故无需补交,对实益公司主张儒科学校支付物业费、垃圾处置费的诉讼请求,该院不予支持。关于实益公司主张儒科学校支付2018年7月1日至2018年12月30日期间逾期支付中央空调制冷费违约金的诉讼请求,《物业服务合同》中明确约定2018年6月支付中央空调制冷费13420.92元,儒科学校于2018年12月30日支付中央空调制冷费,合同第七条违约责任第三款约定应从逾期之日起按每天10%交纳违约金,儒科学校认为违约金约定过高,请求予以调整,一审法院认为,实益公司的损失体现为其未如期收到中央空调制冷费的利息损失,合同约定的违约金标准过高,应予调整，故一审法院酌定儒科学校按照中国人民银行同期贷款利率标准向实益公司支付以13420.92元为基数,自2018年7月1日至2018年12月30日期间的违约金为295.15元,对实益公司的该项诉讼请求,按照295.15元予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款,《物业管理条例》第三十六条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：呼和浩特市儒科职业培训学校于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市实益物业服务有限责任公司支付违约金295.15元;二、驳回原告呼和浩特市实益物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计430元,由被告呼和浩特市儒科职业培训学校负担25元,由原告呼和浩特市实益物业服务有限责任公司负担405元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，实益公司提交以下新证据：1.《电梯技术服务协议》，拟证明实益公司所服务的丰业大厦的4台电梯是由内蒙古自治区凯捷电梯有限责任公司负责维修保养，实益公司不负责电梯的维修保养，只是负责通知内蒙古自治区凯捷电梯有限责任公司维修，因此电梯的维修问题不属于实益公司的义务；2.内蒙古自治区非税收入一般缴款书，拟证明实益公司已为儒科学校垫付了2018年的垃圾处置费。儒科学校对实益公司提交的新证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该协议是实益公司与第三方签订，与儒科学校无关，并不能阻碍电梯服务应是物业服务的一部分，并且实益公司在上诉状及原审证据证明的问题里，都明确了物业服务范围含对水、电、暖、空调设备及电梯等及时组织维修保养等事项。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，（1）只证明了实益公司向赛罕区环卫局缴纳了1万元，不能证明缴纳的是垃圾处置费，不能证明是实益公司应交的费用还是替儒科学校预交的费用；（2）如果是代缴费用，1万元远远不足以代缴整栋楼的费用；（3）超过举证期限，应承担不利后果。对实益公司提交的新证据，本院认定如下：儒科学校并未提供反驳证据，对实益公司提供的两组新证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，该两组证据可以证明实益公司并不负责电梯的维修且实益公司代替儒科学校垫付垃圾处置费的事实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。另查明，实益公司代替儒科学校垫付了2018年的垃圾处置费。本院认为，本案的争议焦点是实益公司要求儒科学校支付物业服务费14456.39元、垃圾处置费1084元以及逾期支付中央空调制冷费的违约金26841.8元有无事实和法律依据、应否予以支持。物业服务工作繁杂琐碎，且无有效标准衡量其服务质量，故双方均应本着善良的意愿、互谅互让的履行物业合同，物业公司应当尽职为业主提供物业服务，业主亦应给予物业公司相应的配合并及时交纳相关费用。本案中，儒科学校并未提供证据证明实益公司在2018年9月之前的物业服务不符合合同约定,而双方明确约定了儒科学校应于2018年6月支付完毕中央空调制冷费，但该校直至2018年12月30日才支付，儒科学校已经违约在先。另外，双方并未约定安保人员数量，故儒科学校以实益公司的安保人员过少即认为其未尽到安保义务的抗辩理由，不能成立；实益公司提供的是对丰业大厦共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，并不仅是对儒科学校所在楼层的公共部分进行服务,故不能仅以对儒科学校的物业服务有部分瑕疵即否定实益公司的全部物业服务；儒科学校作为物业服务对象，结合其自身亦从事服务行业的客观情况，应当理解实益公司在没有获得合同约定的相应费用时，势必会影响对儒科学校的物业服务，也会影响对其他业主的服务,故儒科学校应当及时交纳合同约定的费用。虽然实益公司以停电的方式催收物业服务费用确属不当，但其已经为其不当行为赔偿了儒科学校的损失，现儒科学校再拒付其欠付的全部物业费，缺乏依据。鉴于实益公司在2018年9月14日后确实服务有瑕疵，应适当减免儒科学校欠付的物业服务费，本院酌定儒科学校应支付给实益公司欠付的物业服务费为11565.11元（14456.39×80%）元。一审法院在儒科学校先行违约的情况下却以实益公司提供的物业服务不到位为由，免除了儒科学校欠付的全部物业服务费14456.39元，实属不当，本院予以纠正。最后，实益公司向儒科学校收取的垃圾处置费、中央空调制冷费均系代收代缴，与物业服务无关，因此儒科学校应当及时向实益公司交纳该两笔费用，现其并未足额、及时交纳该费用，已经违反合同约定，应承担相应的违约责任。故实益公司要求儒科学校支付尚未交纳的垃圾处置费1084元以及逾期支付中央空调制冷费的违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于实益公司主张的儒科学校逾期支付中央空调制冷费的违约金是否过高的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因双方在合同中约定应从逾期之日起按每天10%交纳违约金，达到了年3600%以上，而实益公司在本案中的损失应主要是未及时收到中央空调制冷费的利息损失，故约定的违约金计算标准确实过高，一审法院以中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金并无不当。综上所述，实益公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初394号民事判决第一项即呼和浩特市儒科职业培训学校于本判决生效之日起十五日内向呼和浩特市实益物业服务有限责任公司支付违约金295.15元；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初394号民事判决第二项即驳回原告呼和浩特市实益物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；三、被上诉人呼和浩特市儒科职业培训学校于本判决生效之日起十五日内向上诉人呼和浩特市实益物业服务有限责任公司支付欠付的2018年度物业服务费用11565.11元；四、被上诉人呼和浩特市儒科职业培训学校于本判决生效之日起十五日内向上诉人呼和浩特市实益物业服务有限责任公司支付欠付的2018年度垃圾处置费1084元；五、驳回上诉人呼和浩特市实益物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计430元（呼和浩特市实益物业服务有限责任公司已预交），由呼和浩特市儒科职业培训学校负担131元，由呼和浩特市实益物业服务有限责任公司负担299元；二审案件受理费430元（呼和浩特市实益物业服务有限责任公司已预交），由呼和浩特市儒科职业培训学校负担131元，由呼和浩特市实益物业服务有限责任公司负担299元。本判决为终审判决。审判长 周 臻审判员 卜 芳审判员 靳宝维二〇一九年九月十一日书记员 刘 敏