广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初4190号原告：周业寿，男，汉族，1971年4月12日出生，住广东省博罗县，委托代理人陈贵红，系广东宏尚律师事务所律师被告：燕忠，男，汉族，1973年2月8日出生，住广东省东莞市，被告：秦红莲，女，汉族，1975年1月27日出生，住广东省东莞市，第三人：东莞市盈彩房地产咨询服务有限公司，住所地东莞市茶山镇茶溪社区伟隆国际****。法定代表人：李国成。原告周业涛诉被告燕忠、秦红莲、第三人东莞市盈彩房地产咨询服务有限公司（以下简称“盈彩公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈贵红到庭参加了诉讼，被告燕忠、秦红莲、第三人盈彩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周业寿诉称：原告、被告、第三人于2018年6月20日签订《房地产买卖合同》，合同明确约定：原告以115万元购买被告秦红莲名下位于东莞市××镇××村富盈香茶郡1幢2单元101号房产。买卖双方必须在签订合同180天内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%违约金。案涉房屋与另案102号房是打通的，两被告是夫妻关系，101号房与102号房合并销售。签订合同时约定先过户102号房产，待解押过户后，由原告用102号房屋办理抵押贷款用于支付101号房产的购房款。签订合同后，原告按约定向被告支付了定金15万元，但被告迟迟不按合同履行义务，合同约定2018年9月30日应去办理102房产的解押手续，但原告多次联系被告，被告以各种理由拒不办理解押和转押手续。后原告于2018年10月8日给被告发送书面的敦促函，要求被告10月10日前办理转押手续，但直至2018年11月17日，被告仍不办理解押手续，导致合同无法履行。原告为顺利履行合同而向案外人借款100万，每月利息为15000元，且因被告的迟延违约，导致原告产生不可避免的误工费，交通费，通讯费等，原告酌情主张经济损失10万元。为维护原告的合法权益，特依法起诉,请求判令：1、确认原告与两被告之间关于买卖东莞市××镇××村富盈香茶郡1幢2单元101号房产的《房产买卖合同》已解除；2、两被告退回原告定金150000元；3、两被告支付原告违约金230000元；4、两被告赔偿原告经济损失100000元（包括案涉房屋价值上涨的可得预期利益、为履行合同支付购楼款的贷款利息、误工费、交通费、通讯费等，原告暂时酌情主张）；5、本案诉讼费用，保全费用，担保费用1920元全部由被告承担。被告燕忠、秦红莲、第三人盈彩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。经审理查明：2018年6月20日，秦红莲[联系电话：153××******]作为卖方，周业寿[联系电话：138××******]作为买方，盈彩公司作为见证人，三方签订的《房产买卖合同》，约定：1、周业寿购买秦红莲位于东莞市××镇××村富盈香茶郡1幢2单元101号房产，建筑面积83.79平方米，套内建筑面积69.44平方米，转让价款为1150000元。2、付款方式：周业寿于2018年6月30日前付定金150000元；于2019年1月30日前付款750000元给秦红莲向银行申请解押该房产，解押完毕后过户；在房产成功过户到周业寿名下之后，周业寿一次性支付购房尾款250000元给秦红莲（即签字过户当天）。3、双方于2018年11月17日房管所交易102号房后，秦红莲在当天收到250000元楼款后当天交楼给周业寿。4、双方须在签订本合同180日内，共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，秦红莲应按行政机关的登记手续要求积极协助；在收文回执载明的回复日期届满之日起30日内，双方须按本约定办理交纳税费的手续。5、违约责任：任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之20%的违约金。6、房屋在2018年11月17日后到茶山房管所签《房屋买卖合同》，中介费2000元/套、个税、契税、办证费、中介费发票费用7%，由买卖双方各自承担50%。房产买卖合同买方落款处有“周业寿”的签名并按捺指纹，卖方落款处有“燕忠”及“秦红莲”字样的签名并按捺指纹，见证方处有“李新惠”字样的签名并盖有“东莞市盈彩房地产咨询服务有限公司”的公章。2018年6月20日，盈彩公司出具收款收据，确认收到周业寿交付的服务费（过户）2000元。原告提交了出具日期为2018年6月20日的《收据》，内容为：今收到周业寿购买茶山镇香茶郡1栋2单元101房定金150000元，经手人处有按捺指纹，但无法看到签名。原告主张该收据是被告秦红莲本人出具的，经手人处也有秦红莲的签名，只是指纹上的印油盖住了签名的名字。2018年6月20日，原告分三笔转账共计150000元至被告秦红莲的账户。原告提交了其与微信号“茶山正骨堂燕老板”的聊天记录，显示：1、101及102号房为同一套，有两个房产证，燕老板名下一个证，燕老板妻子名下一个证。2、2018年9月26日、10月7日，原告询问燕老板房屋转押手续办理情况。2018年10月8日，原告向燕老板发出《敦促函》，希望燕老板于2018年10月10日前办理案涉房屋转押手续。3、2018年10月27日、11月2日，原告向燕老板发送《补充协议》文档。原告提交了其与手机号码153××××****的短信记录，显示：1、9月26日、10月7日，原告催促对方办理转押手续。10月8日，原告向对方发出《敦促函》，希望对方于2018年10月10日前办理案涉房屋转押手续。2、10月10日，原告称如不想卖了可退回定金，对方称原告给70万元也不够，其下个月有钱进账，到时11月份办理过户手续时一起办理转押手续。10月29日，原告询问对方有无看补充协议，如没问题就双方到中介处签署补充协议，燕老板称要最近几天才可以。3、11月2日，原告询问对方房子是不是有问题，并再次要求对方签署补充协议，对方称抵押权人要2套房子一起付款，其要15日才有钱进，行的话就转押、过户。11月5日、16日、20日，原告分别询问对方什么时候签补充协议、是不是不想卖房。原告提交了通话录音，主张是其与燕忠的录音，录音内容显示：1、2018年10月10日，原告称其9月份已经把钱准备好，询问对方房子手续的进度，对方称还要跟案外人协商，协商好后再打印房产抵押状态。2、2018年12月11日，对方提出三套方案，方案一为原告付清一套房子的钱，对方筹另外一套房子的钱，两套赎楼出来后，再一起过户给原告；方案二为对方先返还35万元定金给原告，双方按合同继续履行，等对方有钱后把房产赎楼出来，再一起过户给原告；方案三为原告不再购买房屋，对方向原告退还定金35万元和支付违约金49万元。原告称考虑一下。3、2018年12月16日，原告称当时签合同时约定102号房手续，之后再用102号房去办理贷款，以102号房的贷款支付101号房的房款，现对方要求2套一起过户，其资金压力大，因此要求对方先返还定金及支付违约金，取消合同，等对方处理好2套房子的事情后再重新签订合同购买，对方称十天之内回复。原告提交了编号分别为1095659485731、1095659484331的EMS快递单，主张其于2018年12月24日向燕忠、秦红莲发出律师函，要求解除合同、返还定金、支付违约金。快递单信息显示于2018年12月25日“他人收”。原告庭后提交的《结婚登记申请书》显示燕忠与秦红莲于2000年2月2日登记结婚。原告主张：1、两被告是夫妻关系，案涉房产属于2个房产证的双拼房，其中一个房产证登记在燕忠名下，另一个房产证登记在秦红莲名下，签署合同后，原告多次催促被告办理房屋抵押解押手续，但被告一直不肯配合办理解押手续，后来房屋被法院查封，无法再办理过户手续，因此被告存在违约行为。2、合同记载违约金是“百分之20%”，该“百分之20%”是笔误，应当是“百分之20”，双方在后期协商时，燕忠也提出退回定金35万元及支付违约金49万元的方案，因此，双方对于违约金为合同总价款的20%是没有异议的。另查明：1、秦红莲名下位于东莞市××镇××村富盈香茶郡1幢2单元101号房[房产证书号为粤（2016）东莞不动产权第00640**]的第一顺序抵押权人为建设银行东莞分行，抵押期限为2016年11月7日至2044年11月7日，债权数额为56万元；第二顺序抵押权人为黄海权，抵押期限为2017年11月3日至2018年11月3日，债权数额为50万元。2、（2019）粤1971民初4183号案件查明燕忠名下位于东莞市××镇××村富盈香茶郡1幢2单元102号房[房房产证书号为粤（2016）东莞不动产权第00640**于2018年10月22日被东莞市中级人民法院查封，查封文号为（2018）粤19预执89号。该房登记抵押权人为黄海权，抵押期限为2016年12月9日至2017年12月8日，债权数额为95万元。以上事实，有原告提交的房产买卖合同、收款收据、收据、银行流水、微信转账截图、敦促函、律师函，微信聊天记录、短信记录、通话录音、通话记录等，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告燕忠、秦红莲、第三人盈彩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告燕忠、秦红莲、第三人盈彩公司自行承担。原告与两被告及第三人签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，依法应确认合法有效，双方均应按合同约定履行义务。首先，原告为证明交易过程提交了微信聊天记录、短信聊天记录、通话录音等证据为证，对此证据两被告没有提出异议，也没有提交相反的证据予以反驳，故本院依法认定原告提交的微信聊天记录、短信聊天记录、通话录音等证据的真实性。根据上述证据，可知原告经常催促被告燕忠办理房屋抵押的解押手续，但被告燕忠一直以资金紧张为由拒不办理房屋抵押的解押手续，未履行合同约定的于2018年9月30日前办妥解押手续以及于2018年11月17日办理过户手续的义务，并因燕忠其他案件的原因致使102号房屋于2018年10月22日被东莞市中级人民法院查封，导致原告无法实现合同目的，因此，被告燕忠、秦红莲未按合同约定履行义务，存在违约行为，依法应当承担违约责任。被告燕忠、秦红莲无故违约，依据合同约定，原告周业寿有权解除合同。原告现要求解除合同符合法律规定，但原告提交的EMS快递单并非是燕忠、秦红莲本人签收，无法证明原告已将解除合同的通知送达给燕忠、秦红莲。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，自本院于2019年5月27日送达起诉状等法律文书给燕忠、秦红莲时，原告要求解除合同的通知即已送达给燕忠、秦红莲，故双方签订的《房产买卖合同》已于2019年5月27日解除，对此本院予以确认。根据合同约定，违约方燕忠、秦红莲应当向守约方周业寿支付20%的违约金即230000元（1150000元×20%），以及返还定金150000元。至于原告诉请的担保费、可得预期利益、借款利息、误工费、交通费、通讯费等，因合同没有约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周业寿与被告燕忠、秦红莲及第三人东莞市盈彩房地产咨询服务有限公司于2018年6月20日签订的标的物为东莞市茶山镇增埗村富盈香茶郡1幢2单元101房的《房产买卖合同》已解除。二、被告燕忠、秦红莲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周业寿返还定金150000元。三、被告燕忠、秦红莲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告周业寿支付违约金230000元。四、驳回原告周业寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8528.8元、保全费2920元，合计11448.8元，原告已预交，由原告承担2421元，由被告承担9027.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  林永雄审判员  常甲甲审判员  孟 翯二〇一九年九月二十七日法官助理刘敏玲书记员卢雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。