福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初82号 原告：何绍辉，男，1961年5月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群、俞好云，福清市融城律师事务所律师。 被告:平潭综合实验区元裾实业集团有限公司，住所地平潭县潭城镇九一六圆盘西侧建行大楼**。 法定代表人：林爱灯，系该公司董事长。 被告:元裾房地产开发（平潭）有限公司，住所地福建，住所地福建省福州市平潭县潭城镇翠园南路东侧万宝山西侧的公园苑****> 法定代表人：何昌和，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧存华、欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 被告：陈巧英，女，1973年1月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈国亮，福建天月律师事务所律师 原告何绍辉与被告平潭综合实验区元裾实业集团有限公司（以下简称元裾集团公司）、元裾房地产开发（平潭）有限公司（以下简称元裾地产公司）、陈巧英商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。何绍辉以及委托诉讼代理人何群、元裾地产公司的委托诉讼代理人欧存华、陈巧英的委托诉讼代理人陈国亮到庭参加诉讼，元裾集团公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 何绍辉向本院提出诉讼请求：1、元裾集团公司、元裾地产公司、陈巧英共同返还何绍辉的购房款8600000元及资金占用费（以8600000元为基数按月利率2%自2013年12月25日起计至实际还清之日止）；2、本案诉讼费、保全费由元裾集团公司、元裾地产公司、陈巧英共同承担。事实和理由：元裾集团公司投资开发位于平潭县富创世纪城房地产项目，在未取得商品房预售许可证的情况下，元裾集团公司以其售楼部名义作为甲方与乙方何绍辉于2013年12月25日签订了两份《投资店面认购协议（按揭）》。协议约定由何绍辉向元裾集团公司认购两处位于平潭县“富创世纪城”店面，协议中对店面的面积、坐落、单价、总价以及首付比例等权利义务进行约定，其中协议第三条约定：本投资认购协议性质似同预约合同，对双方均有法律约束力，发生下列情形之一时即告终止／解除：（1）甲、乙双方签署《商品房买卖合同》；（2）乙方未按本认购协议第二条约定在接到甲方通知后五日内足额支付全部房款；（3）乙方未在甲方通知的时间内前来签订电子版《商品房买卖合同》并办理网络签约备案并缴清费用。在第（1）种情形下认购协议作为预约合同之日终止，但本店面认购协议书中第五条约定除外。在（2）（3）种情形下，甲方同意乙方终止本投资店面认购协议，甲方按乙方已交的定金（购房款）的数额按月2%支付乙方的财务资金占用费。第四条约定：甲方在签订本投资认购协议之日起二年内交付店面……。何绍辉向元裾集团公司、元裾地产公司、陈巧英提供的ＰＯＳ机账户转账支付预付款8600000元。收据为陈巧英出具载明收款人为元裾集团公司并加盖元裾地产公司财务专用章。但元裾集团公司、元裾地产公司、陈巧英并未按协议约定通知何绍辉签订商品房买卖合同和办理网络签约备案手续。元裾集团公司、元裾地产公司、陈巧英的行为已构成违约，致使签订的投资店面认购协议目的无法实现。为此，提起诉讼。 元裾地产公司辨称：首先，元裾地产公司为元裾集团公司成立的全资子公司，元裾地产公司与何绍辉之间不存在商品房预售合同关系，且未收到何绍辉支付的任何款项，元裾地产公司不能承担返还责任；其次，在未取得商品房预售许可证情况下签订商品房预售合同，应属无效合同，何绍辉主张月利率2%利息的违约金没有事实与法律依据；第三，元裾集团公司已于2017年7月24日将元裾地产公司100%股权转让给善意第三人林明珠。故请求驳回何绍辉对元裾地产公司的诉讼请求。 陈巧英辨称：何绍辉是与元裾集团公司签订的商品房预售合同，本人为元裾集团公司财务人员，涉案款项实际收款人为元裾集团公司，何绍辉请求本人承担共同还款责任没有法律依据，请求予以驳回。 何绍辉为支持其诉讼主张，向本院提交证据材料如下： 1、投资店面认购协议（按揭），旨在证明：何绍辉与元裾集团公司签订认购由元裾集团公司开发的坐落于平潭流水镇“富创世纪城”店面协议的事实。 2、POS机刷卡单、银行流水明细、收据，旨在证明：2013年12月25日，何绍辉已支付购房预付款8600000元的事实。 3、陈巧英在职证明，旨在证明：陈巧英自2012年起至2014年6月在元裾集团公司任公司财务一职的事实。 4、元裾集团公司、元裾地产公司企业登记基本信息。旨在证明：元裾地产公司系元裾集团公司全资子公司的事实。 元裾地产公司为证明其抗辩主张，向本院提交证据材料—陈巧英的声明书，旨在证明：何绍辉提供的盖有“元裾地产开发（平潭）有限公司财务专用章”的收据，是陈巧英代表元裾集团公司收取涉案款项出具；出具时间为何绍辉汇款当日（即2013年12月25日），在向何绍辉出具时并没有加盖此公章。 本案审理期间，本院依职权向平潭综合实验区市场监督管理局调取涉案元裾集团公司外资企业登记基本情况表、元裾地产公司内资企业登记基本情况表、元裾地产公司股份转让协议以及平潭综合实验区国有建设用地使用权出让补充合同。证明：元裾地产公司系元裾集团公司成立的全资子公司，2015年6月10日元裾集团公司将所竞得位于环岛东路西侧福平大道北侧的2013G017号地块的建设用地使用权变更给元裾地产公司，2017年7月24日元裾集团公司将元裾地产公司的100%股权转让给林明珠的事实。 经审理，本院对本案的事实认定如下： 2013年10月25日，元裾集团公司竞得位于福平大道北侧的2013Ｇ017号地块，并与平潭综合实验区环境与国土资源局签订岚综实土让（2013）12号《国有建设用地使用权出让合同》。 2013年12月25日，元裾集团公司以售楼部名义作为甲方与何绍辉为乙方签订了两份《投资店面认购协议（按揭）》。分别约定由何绍辉向元裾集团公司认购两处店面，第一处店面是元裾集团公司拟开发的位于平潭县“富创世纪城”店面超市外围10间店面，建筑面积530㎡，单价10000元／㎡，总价5300000元，首付50%为2650000元；第二处店面是元裾集团公司开发的位于平潭县“富创世纪城”店面地下超市，建筑面积7500㎡，单价10000元／㎡，总价75000000元，首付50%为37500000元。何绍辉、元裾集团公司双方在认购协议中除对店面的面积、坐落、单价、总价以及首付比例外，还对双方的其他权利义务作了约定。在投资店面认购协议第三条约定：本投资认购协议性质似同预约合同，对双方均有法律约束力，发生下列情形之一时即告终止／解除：（1）甲、乙双方签署《商品房买卖合同》；（2）乙方未按本认购协议第二条约定在接到甲方通知后五日内足额支付全部房款；（3）乙方未在甲方通知的时间内前来签订电子版《商品房买卖合同》并办理网络签约备案并缴清费用。在第（1）种情形下认购协议作为预约合同之日终止，但本店面认购协议书中第五条约定除外。在（2）（3）种情形下，甲方同意乙方终止本投资店面认购协议，甲方按乙方已交的定金（购房款）的数额按月2%支付乙方的财务资金占用费。第四条约定：甲方在签订本投资认购协议之日起二年内交付店面……等条款。该协议加盖元裾集团公司售楼部印章，签订协议当日，何绍辉收到加盖元裾集团公司公章所出具1张陈巧英书面在职证明后，在ＰＯＳ机刷卡消费，向福清音西新生活便利店转账支付8600000元，陈巧英作为收款人在ＰＯＳ机刷卡单上签署款项已收到及金额和名字。嗣后，在何绍辉要求解决下，陈巧英交给何绍辉打印的收据1张，内容载明：从何绍辉处受到购房款8600000元，收款人：元裾集团公司。该收据上未落日期，落款单位处元裾集团公司字样上加盖元裾地产公司财务专用章，陈巧英作为收款人签名、捺指印，何绍辉在收据末端签名、捺指印。 2014年3月19日，元裾集团公司以外商投资企业法人独资成立元裾地产公司。2015年6月10日，平潭综合实验区环境与国土资源局作为甲方，元裾集团公司作为乙方，元裾地产公司作为丙方签订1份岚环土地号（2015）2013G017号补1号《平潭综合实验区国有建设用地使用权出让补充合同》，将岚综实土让[2013]12号《国有建设用地使用权出让合同》项下有关受让方名称变更为元裾地产公司等。元裾地产公司的富创世纪城用地项目于2014年7月6日取得平潭县综合实验区规划局颁发的《建设用地规划许可证》；于2017年11月8日取得平潭县综合实验区规划局颁发的《建设工程规划许可证》，建设项目更名为流水两岸综合商业（海西·龙凤湾）一期；于2018年1月11日取得平潭县综合实验区交通规划局颁发的《建设工程施工许可证》。 2017年7月24日，元裾集团公司将持有元裾地产公司100%股权转让给林明珠；2019年4月10日林明珠将持有元裾地产公司100%股权转让何昌和，两次转让均办理工商变更登记。何绍辉因催讨购房款未果于2019年1月3日提起本案诉讼。 本案审理期间，何绍辉向本院提出诉讼保全申请，本院于2019年1月11日作出(2019)闽0128民初82号民事裁定，对元裾集团公司、元裾地产公司、陈巧英名下价值18920000元的财产予以诉讼保全。何绍辉提供中国平安财产保险股份有限公司保单保函作为诉讼保全的担保。何绍辉为此交纳申请费5000元。 本院认为，涉案《投资店面认购协议（按揭）》上甲方落款处加盖元裾集团公司售楼部的印章，以及持有元裾集团公司公章证明的公司时任出纳陈巧英作为收款人的收款行为，足以认定涉案协议的供应方为元裾集团公司，而在涉案协议上签名并支付款项的何绍辉是购买方。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”首先，本涉案协议虽然以认购名称出现，但是该协议对认购店面的面积、坐落、单价以及首付比例和违约责任等进行约定，购买方已首付总价款50%款项，涉案协议应当认定为商品房买卖合同；其次，元裾集团公司虽然在签订涉案协议之前竞得建设项目用地，但是在签订涉案协议之后，将拟开发建设的项目用地转给全资子公司元裾地产公司，且在2017年将元裾地产公司的100%股权出让他人，就不存在元裾集团公司取得项目的建设规划许可，进而取得销售许可证，因此，何绍辉与元裾集团公司所签订的《投资店面认购协议（按揭）》应认定为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”元裾集团公司应当返还收取何绍辉支付的购房款8600000元，并赔偿资金占用的利息及为诉讼保全支出的申请费损失。本院对于本案资金占用费率参照年利率6%予以支持。 至于本案诉讼何绍辉尚提出元裾地产公司、陈巧英与元裾集团公司共同承担返还责任的问题。首先，一是何绍辉购房所签订协议的相对方是元裾集团公司；二是所举证收据上加盖“元裾地产公司财务专用章”的行为未能得到元裾地产公司的承认，且无其他证据证明元裾地产公司债务加入，或受让涉案协议的权利与义务；三是元裾地产公司前期虽是元裾集团公司设立的全资子公司，但并不能成为共同承担债务的依据，况且，元裾地产公司100%股份已于2017年7月24日出让，与元裾集团公司已不是母子公司关系。从这三方面分析，主张元裾地产公司共同承担本案返还责任没有事实和法律依据。其次，一是如同前述有证据证明陈巧英在2013年至2014年期间为元裾集团公司出纳；二是何绍辉起诉状以及陈巧英答辩状均承认陈巧英是以元裾集团公司出纳员身份签订涉案合同以及收取涉案款项。从这两方面分析，可以认定陈巧英收取涉案款项的行为是作为元裾集团公司出纳的职务行为，主张要求陈巧英共同承担本案返还责任没有事实和法律依据。因此，元裾地产公司、陈巧英的抗辩理由成立，本院予以支持，何绍辉该项请求应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第二条以及第五条之规定判决如下： 一、何绍辉与平潭综合实验区元裾集团有限公司之间所签订2份《投资店面认购协议（按揭）》为无效合同； 二、平潭综合实验区元裾实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向何绍辉返还购房款8600000元； 三、平潭综合实验区元裾实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付按年利率6%以8600000元为基数从2013年12月25日计至还款之日的资金占用损失额以及诉讼保全申请费5000元； 四、驳回何绍辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135320元，由何绍辉负担46000元，由平潭综合实验区元裾实业集团有限公司负担89320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任魁钰 人民陪审员  薛玉钦 人民陪审员  郑 连 二〇一九年九月三十日 书 记 员  王亚兰