安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终7061号 上诉人（原审原告）：安徽广电文创产业园管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区桐城南路**。 法定代表人：龚力，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何芳，安徽睿正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽乐橙传媒有限公司，住，住所地安徽省合肥市桐城南路**/div> 法定代表人：朱菁，该公司总经理。 上诉人安徽广电文创产业园管理有限公司（以下简称广电文创公司）因与被上诉人安徽乐橙传媒有限公司（以下简称乐橙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 广电文创公司上诉请求：撤销原判，改判支持广电文创公司全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，适用法律不当。1、双方2016年11月18日就9-3及10层租赁区域签订的《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》虽约定“甲方自2016年11月15日起，给予乙方60个日历日的免租金装修期”，但2017年9月30日《补充协议》仅约定租赁期变更为2017年5月1日至2020年4月30日，免租装修期起止时间未变更，结合广电文创公司于2017年3月将场地交付给乐橙公司，乐橙公司于2017年4月13日领取9层区域全部钥匙的事实，可反映双方就租期自2017年5月1日起算，不再给予免租装修期的事宜达成一致，乐橙公司在协议履行及一审庭审中从未要求自2017年5月1日起的免租装修期。双方于2017年11月8日就9-2租赁区域订立的《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》也未提及或约定免租装修期。一审认定两份协议均约定60个日历天免租装修期，2017年7月1日起计付租金和物业管理费，明显错误。即使双方约定了免租装修期，物业管理费亦不应免除。2、广电文创公司按照协议约定向乐橙公司交付了租赁房屋及场地，乐橙公司在入驻时对场地环境及条件进行了多次考察，未提出异议，乐橙公司辩称房屋及场地不具备交付条件，不符合事实。3、乐橙公司为证明房屋漏水情况提交的部分视频和照片不具有真实、合法、关联性，证据拍摄时间不明，拍摄位置仅能体现局部情况，内容有过分夸大成分，配音描述与事实严重不符，一审将此组证据作为定案依据，无事实及法律依据。广电文创公司已对局部漏水情况给予紧急处理和维修。一审扣除整个租赁区域租金及物业费，显属不妥，不符常理。4、乐橙公司2018年12月5日单方搬离，违反了合同约定，需承担违约责任，一审认定三份合同已于该日实际解除，于法无据。依据双方约定“保证金在乙方依约履行完本合同，并经甲方对房屋验收合格，办完退房手续后7个工作日内由甲方一次性退还乙方”，本案中保证金退还条件未成就。 乐橙公司辩称，乐橙公司实际入驻时间为2017年9月30日，结合60日免租装修期，租金及物业管理费计付起始日应为2017年11月30日；2017年11月8日《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》系广电文创公司制订的格式合同，广电文创公司向乐橙公司强调该协议书仅为形式，乐橙公司才应要求在该协议书盖章；广电文创公司交付的租赁场地存在墙体裂缝、漏水、严重噪音、墙体脱落霉变等问题，乐橙公司因此遭受巨大损失，乐橙公司提交的视频和图片证据均真实、客观，广电文创公司未对漏水问题进行有效维修，综上，广电文创公司的上诉陈述与事实不符，请求驳回上诉。 广电文创公司向一审法院起诉请求：1、解除其与乐橙公司2016年11月18日签订的《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》、2017年9月30日签订的《补充协议》及2017年11月8日签订的《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》；2、乐橙公司向其支付拖欠租金287847.74元（暂计算至2018年12月5日，按31420元/月，顺延计算至场地重新出租日止，截止2020年4月30日）、利息（自2018年5月1日起，以287847.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至款清日止）；3、乐橙公司向其支付拖欠的物业管理费32797.42元(计算至2018年12月5日）、利息（2018年5月1日起，以32797.42元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至款清日止）。 一审法院认定事实：2016年11月18日，广电文创公司与乐橙公司就乐橙公司入驻广电文创产业园内九层9-3(建筑面积450平方米）和十层（建筑面积329平方米）签订《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》，协议书载明：期限三年，自2016年11月15日至2019年11月14日；九层租金每月每平方米30元，十层租金每月每平方米10元，物业管理费每月每平方米5元，十层免交物业管理费；乐橙公司按年度向广电文创公司交纳租金及物业管理费，先缴后用，缴纳期限为上半年度末结束前5个工作日缴纳下年度的租金及物业管理费，广电文创公司给予乐橙公司60个日历日的免租金装修期。 2017年9月30日，双方签订《安徽广电文创产业园管理有限公司补充协议》，协议约定将租赁期限变更为2017年5月1日至2020年4月30日。 2017年11月8日，双方就增加租赁安徽广电文创产业园内九层9-2号（建筑面积266平方米)事宜签订《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》，协议书约定：期限三年，自2017年5月1日至2020年4月30日；租金每月每平方米55元，物业管理费每月每平方米5元；租金及物业管理费的缴纳时间及方式同上述第一份入驻孵化协议书。 乐橙公司入驻后，交纳了10个月租金及物业管理费合计35万元，但不久发现承租房屋及场地质量有瑕疵、房屋漏水、墙皮脱落发霉、无水无电等情况，协调后广电文创公司进行了部分维修，乐橙公司以房屋场地质量有瑕疵为由拒交后续租金及物业管理费，并于2018年12月5日搬离安徽广电文创产业园。 2016年11月18日、2017年11月8日，乐橙公司分两次向广电文创公司交纳租房押金合计31420元。 2019年3月18日，广电文创公司将903室189平方米出租给安徽田亩信息科技有限公司，租期从2019年3月18日至2020年3月17日。 一审法院认为，广电文创公司与乐橙公司2016年11月18日签订的《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》、2017年9月30日签订的《补充协议》及2017年11月8日签订的《安徽广电文创产业园企业入驻孵化协议书》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁期起始于2017年5月1日，以及60个日历日免租金装修期，乐橙公司在上述合同印章确认，对合同真实性无异议，故乐橙公司支付租金起始日应为2017年7月1日。乐橙公司辩称入驻产业园日期实为2017年9月30日，房租及物业费应从2017年9月30日起算，所提供的开园日期和消防安全责任书的签发日期不能证明上述日期，故不予采信。乐橙公司因房屋场地质量有瑕疵、房屋漏水、墙皮脱落发霉、无水无电等诸多原因未按约按时交纳租金，广电文创公司亦认可前述事实，故综合考虑前述事由对合同签订目的的影响，酌情确定扣除3个月租金及物业费合计105000元。双方对乐橙公司2018年12月5日搬离安徽广电文创产业园无异议，双方签订的三份合同于该日实际解除，对该事实予以确认，判决主文不予赘述，广电文创公司要求乐橙公司支付此后租金，无事实和法律依据，不予支持。合同解除后，广电文创公司应退还乐橙公司押金31420元。 乐橙公司辩称房屋漏水造成机器损坏十万元，系财产损害赔偿纠纷范畴，与本案不属于同一法律关系，可另案起诉。 综上，2017年7月1日至2018年12月5日期间，乐橙公司按约应向广电文创公司支付房租和物业费合计600833.33元，扣除已付35万元、押金31420元，免除3个月租金及物业费105000元，乐橙公司还应支付房屋租金和物业费114413.33元。 广电文创公司诉请乐橙公司按银行同期贷款利率承担利息损失，鉴于乐橙公司并非无故拖欠租金，广电文创公司提供的租赁房屋场地质量有瑕疵，造成较大损失，综合考虑以不支持利息为宜，对该项诉请不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、安徽乐橙传媒有限公司于判决生效之日起十日内向安徽广电文创产业园管理有限公司支付租金和物业费合计114413.33元；二、驳回安徽广电文创产业园管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6110元，由安徽广电文创产业园管理有限公司负担4000元，安徽乐橙传媒有限公司负担2110元。 二审期间，广电文创公司围绕上诉请求向本院提交微信截屏、钥匙交接表一份，以证明乐橙公司自2017年3月起使用租赁场地，并于2017年4月13日领取了9层整层区域钥匙；乐橙公司质证称钥匙交接表系其签字，但不认可两份证据的关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，广电文创公司、乐橙公司就广电文创产业园内9-3、十层、9-2区域租赁事宜分别于2016年11月18日、2017年9月30日、2017年11月8日签订的三份书面协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。广电文创公司向乐橙公司交付了约定租赁区域，乐橙公司占有使用租赁区域，后于2018年12月5日搬离，双方租赁合同至此实际解除，一审未予支持广电文创公司对2018年12月5日以后租金的主张，本院予以认同。 经查，双方于2016年11月18日、2017年9月30日订立的书面协议约定9-3、10层租赁区域租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日，广电文创公司给予乐橙公司60个日历日免租金装修期，以及“九层租金每月每平方米30元，十层租金每月每平方米10元，物业管理费每月每平方米5元，十层免交物业管理费”，故乐橙公司应承担9-3、10层区域2017年7月1日至2018年12月5日期间租金288136元【450㎡*30元/㎡/月*（17个月+5日）+329㎡*10元/㎡/月*（17个月+5日）】以及9-3区域2017年5月1日至2018年12月5日期间物业管理费43113元【450㎡*5元/㎡/月*（19个月+5日）】。双方于2017年11月8日订立的书面协议约定9-2层租赁区域租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日，以及“租金每月每平方米55元，物业管理费每月每平方米5元”，乐橙公司应承担9-2层区域2017年5月1日至2018年12月5日期间租金280330元【266㎡*55元/㎡/月*（19个月+5日）】以及物业管理费25485元【266㎡*5元/㎡/月*（19个月+5日）】。乐橙公司在诉讼中提交的租赁现场照片、视频、微信记录、广电文创公司的陈述等均能证明租赁标的物质量瑕疵、水电供应等影响了乐橙公司承租目的实现，乐橙公司在约定租赁期限未届满情况下搬离并延迟支付租金、物业管理费，具有合理事由，一审酌情免除乐橙公司3个月租金及物业管理费支付义务，不予支持广电文创公司对利息的主张，符合公平原则，本院予以确认。鉴于双方房屋租赁合同已解除，乐橙公司已腾退房屋，一审认定广电文创公司应向乐橙公司返还的保证金抵扣乐橙公司拖欠费用，有合同及事实依据，本院亦予认同。如前所述，扣除乐橙公司已缴纳的租金、保证金及酌情减免费用，乐橙公司还需向广电文创公司支付租金及物业管理费150644元（288136元+43113元+280330元+25485元-450㎡*30元/㎡/月*3-329㎡*10元/㎡/月*3-450㎡*5元/㎡/月*3-266㎡*55元/㎡/月*3-266㎡*5元/㎡/月*3-35万-31420元），一审认定的租金、物业管理费计算依据部分有误，本院予以纠正。 综上所述，广电文创公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2303号民事判决第二项； 二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初2303号民事判决第一项为：安徽乐橙传媒有限公司于判决生效之日起10日内向安徽广电文创产业园管理有限公司支付租金、物业管理费合计150644元； 三、驳回安徽广电文创产业园管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6110元，由安徽广电文创产业园管理有限公司承担3800元，安徽乐橙传媒有限公司承担2310元；二审案件受理费6110元，由安徽广电文创产业园管理有限公司承担4500元，安徽乐橙传媒有限公司承担1610元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年九月二十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。