山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初4050号 原告：王梦琪，女，1988年6月11日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李松，山东龙头律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路400号。 法定代表人：王绥金，总经理。 委托诉讼代理人：殷昭际，公司职工。 委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所律师。 原告王梦琪与被告枣庄中汇住宅开发有限公司（以下判决主文前简称“中汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王梦琪委托诉讼代理人李松、被告中汇公司的委托诉讼代理人殷昭际、任为先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王梦琪向本院提出诉讼请求：1、判决被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠xx号楼x单元xxx室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案。2、判令被告向原告给付逾期办证违约金（以688,763元为基数，按日万分之一计算自2016年7月30日起至被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠xx号楼x单元xxx室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止），（暂计4万元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。被告违反合同约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。”被告未及时履行备案义务，并致使原告未能及时办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，经原告催要，被告一直未向原告支付逾期办证违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，依据法律的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告方的诉讼请求。 被告中汇公司辩称：一、答辩人没有违约，不应承担违约责任。二、办理综合验收备案须被答辩人协助配合，被答辩人对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任。三、答辩人对于被答辩人未缴纳专项维修资金没有过错，答辩人没有义务的通知被答辩人是否缴纳和如何缴纳，被答辩人在向房产登记部门申请办理产权登记时产权登记部门应当通知起缴纳该项专项维修资金。四、本案已过诉讼时效，被答辩人的诉求不再受法律保护。 原告王梦琪为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、（2019）鲁0402民初xxx号民事判决书，证明被告公司曾用名枣庄市市中区住宅建设开发公司，其本案主体适格。２、商品房买卖合同，证明原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东湖明珠小区涉案房屋一处，合同总价款688,763元，根据合同第十九条约定，被告应在交付房屋后90日内将办理权属登记需由出场人提供的资料报产权登记机关备案，逾期自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起实际取得房屋所有权登记之日止，以购房款按日万分之一计算违约金；且××于2013年10月31日前向原告进行交付了该商品房。３、购房部分收据，证明原告已经付清购房款。 被告中汇公司对上述证据的质证意见：对原告提交的证据没有异议，但不能够证明其主张，被告没有违约，不应承担违约责任。 被告中汇公司为证明其答辩主张，向本院提交如下证据：１、鲁建发［2015］2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份，证明原告没有缴纳专项维修资金，被告未违约不应承担违约责任；２、枣政办字［2016］82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》一份，证明房产管理部门未办理竣工综合验收备案，系原告未缴纳专项维修资金造成的；３、通知一份、照片两张，证明被告多次通知原告向房产管理部门缴纳专项维修资金；４、不动产权证书。证明被告已办理初始登记；５、不动产登记受理凭证。证明被告于2019年4月17日已履行完备案义务；６、枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民终xxxx号民事判决书。证明违约算至2018年1月8日止；７、案例（四川、湖南法院判决书）。证明驳回原告的诉讼请求。 原告王梦琪对上述证据质证意见：对证据１、２真实性予以认可，对证明目的我方不予认可。两份文件为规章办法，不属于法律强制性规定，不能作为定案的依据，不能以此否定合同中双方的约定；对于证据３真实性不予认可。无法从图片中看中时间及内容，且原告未收到此通知；证据４、５真实性予以认可，证明目的不予认可。被告在原告办理产权登记证之前存继续性违约责任，依法应承担违约赔偿责任；对证据6、7不能作为证据，对此不再发生质证意见。 上述证据本院经审查，确认为有效证据，其真实性本院予以确认。 根据以上经确认的证据和原告的陈述，本院确认如下事实：被告中汇公司投资开发了“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2012年9月22日，原告王梦琪（××）与被告中汇公司（××）签订编号为YS000xxxx《商品房买卖合同》。王梦琪从中汇公司处购买位于枣庄市市中区东湖明珠xx号楼x单元xxx室（房屋代码为125816）商品房。该商品房建筑面积135.37平方米，单价每平方米5,088元，总价688,763元。合同第十条交付时间和条件中约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；第十九条（三）转移登记中约定“1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金”。 上述合同签订后，王梦琪支付给中汇公司购房款688,763元，中汇公司于2013年10月31日将涉案的房屋交付给王梦琪。2019年4月17日市中区不动产登记中心收到了中汇公司关于文化西路南侧东湖明珠xx号楼的商品房初始登记申请材料；2019年5月14日办理了文化西路南侧东湖明珠xx号楼的不动产权证书。原告王梦琪至今未缴纳个人住宅专项维修资金。 2015年2月28日，山东省住房和城乡建设厅、山东省财政厅、山东省民政厅、山东省机关事务管理局联合下发的《山东省住宅专项维修基金管理办法》第十一条规定“商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金”、第十二条规定“未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。”枣庄市人民政府办公室《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》（枣政办字【2016】82号）载明：凡未足额交存首期住宅专项维修资金、新建物业质量保修金的房地产开发项目，不予办理竣工综合验收备案。中汇公司于2018年1月18日将上述文件张贴于东湖明珠小区电梯及花园内。 2018年3月枣庄市市中区住宅建设开发有限公司变更单位名称为“枣庄中汇住宅开发有限公司”。 本院认为，本案焦点问题，一是被告中汇公司是否构成违约；二是被告中汇公司应否承担违约责任及如何承担。 焦点一，被告中汇公司是否构成违约。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。依据双方合同约定：××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，中汇公司有义务通知原告王梦琪需缴纳住宅专项维修基金后方能办理房屋权属登记，故在王梦琪知晓上述规定前，中汇公司仍应当承担违约责任。 焦点二，被告应否承担违约责任及如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案《商品房买卖合同》已约定，由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告理应承担违约责任。 违约责任的承担问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，被告关于原告违约金之诉请已超过法定诉讼时效的抗辩，本院不予采信。被告的违约行为应自2013年10月31日房屋交付使用后90日，即2014年1月29日一直延续至2019年4月17日。原告于2019年8月1日起诉至本院，主张要求自2019年7月30日起诉之日往前倒推三年,即2016年7月30日之后的违约金，未超过诉讼时效，本院予以支持。因2018年1月18日中汇公司已向全体业主通知办理房屋权属登记需要交纳专项住宅维修资金，原告王梦琪未缴存专项住宅维修资金，故本院支持自2016年7月30日至2018年1月18日期间的违约金。 因被告已于2019年4月17日向市中区不动产登记中心提交了枣庄市市中区东湖明珠xx号楼的商品房初始登记申请材料，并于2019年5月14日办理了上述xx号楼的不动产权证书，原告关于判决被告将办理坐落于枣庄市市中区东湖明珠xx楼x单元xxx室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王梦琪违约金（按日计算全部已付款688,763元万分之一的违约金，自2016年7月30日计算至2018年1月18日止）； 二、驳回原告王梦琪其余的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，由被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  张 涛 二〇一九年九月二十六日 法官助理  王建增 书 记 员  李双燕