广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14907号原告：佛山市南海区*****股份合作经济联合社，住所地：佛山市南海区*****村，集体经济组织证明书号。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告：章可明，男，1964年3月6日出生，汉族，住湖南省湘阴县********号，公民身份号码。原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社与被告章可明租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭审理了本案，原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社的委托诉讼代理人彭绍伦，被告章可明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社向本院提出诉讼请求：1.被告偿清拖欠的租金344930元（2018年8月1日-12月31日的租金），并以欠付租金为本金，从逾期之日起按每日千分之五的标准，以每月68986元为标准计算滞纳金给原告，暂计至2019年3月31日的滞纳金306642.7元；2.被告立偿清拖欠承租期间水电费35093.64元给原告；3.被告支付的206958元租赁保证金归原告所有不再退回；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月7日，原告与被告签订《物业出租合同》，约定委托人将位于南海区X镇X居委会X工业区厂房物业出租给被告使用，租赁期自2016年1月1日起至2018年12月31日止，按先交租后使用物业的原则，租金应当在每月5日前缴清；同时合同约定，被告逾期交纳租金的，应向原告支付滞纳金，每逾期一日，按所拖欠租金的千分之五另计付滞纳金。被告若逾期缴交租金达30天以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物，被告交的保证金予以没收不予退还。被告拖欠原告2018年8月份至12月份租金合计344930元未缴清，被告的行为已经严重违约。同时被告还拖欠承租期间水电费合计35093.64元未缴清（2018年12月1日-2018年12月31日实际产生电费为21412元，2019年1月1日-2019年1月10日实际产生电费11884元；2018年11月28日-2018年12月27日的水费是975.65元，2018年12月28日-2019年1月24日的水费为813.7元）。原告委托律师发送律师函催收款项，但被告仍未缴清欠款。原告认为，被告拖欠租金的行为已经严重违反合同约定，造成了原告的经济损失，所以被告必须缴清拖欠的租金并支付滞纳金，其缴交的租赁保证金应当归原告所有。被告章可明辩称，1.被告与原告的租约在2018年12月31日到期，但在到期前被告一直在追问原告决定租还是不租，原告以各种理由在敷衍，不给予答复落实租还是不租，至2019年1月7日，租期已过了一个多月后才收到原告书面通知不再续约，被告的助理陈X是负责租务管理的，也在2018年7月至2018年12月18日多次去村委找书记及主任落实租还是不租。2.由于被告与原告租约已届满根本不存在违约的事实，原告无理索取违约金是不合理的。3.原告直接联系被告的租户，村委主任阿琛直接联系被告的租户，村委直接租给租户，引致各租户拒交租金及水电费用，致被告无法将物业交回村委，办理退租手续即拆回被告投入的设备及装修，由于在2016年取得租用权后，被告用了近百万元重新装修该物业，将该物业装修商业化，包括投入冷气设备、监控系统、灯光照明、招牌、天花、地砖、间隔室内设计装修、高档设备，配有会议室、陈列室。露天空间装上天幕，建设物面积4000方，由于物业已三十年，老化原因导致严重漏水及白蚁，被告也投入资金防漏补漏，整治白蚁等工程，在投标时被村民围标支付了150000元。4.村委在被告租用后不协助租户办理证照，使得被告的商户退租，空置了6个月。5.被告的租务管理人陈X在证人证言内已详细列出去村委的时间表，陈X找村主任时，他说要找村书记，村书记每次都不在，根本无法协商。6.由于租约已届满，被告支付的押金按理要退回，无理由不退或没收，况且现时经济低迷，租用各大商场，如租户无法经营下去，租约未满欠租情况下业主一般不会再追讨租金给予租户搬出。7.由于被告租务助理告诉被告称书记要见被告，于是被告约了书记到他家楼下见面，见面时书记告诉被告一般租客村委不续租时可免三个月租金，是村委一般的做法。8.被告在1996年开始租用这两栋物业，被告当时租用时只有两栋毛坯厂房，X荒山野岭，只有广佛高速才可以进入X，整个村只有米莎及被告的厂是大规模两栋毛坯厂房，水泥路、水电设施也没有，全部由被告建造，前几年租约之后一直租约，直至2016年才叫被告去投标。9.至今X今非昔比，已非常富裕，高楼大厦、商场酒楼林立，却忘记了昔日过来开荒的租户，被告的厂品牌名为英国保罗，产品是英国风格的手袋、男女包、拉箱、皮带，后期发展T恤衣服，近20年间被告无私奉献产品给村委，被告为X交际出了力，如今村委却翻脸不认人，书记也不伸出援手。10.被告实际只欠付原告137972元，原告应当赔偿被告投入近百万的装修家私、空调、电力电线、电器等设备费用，因为村委直接与被告租户交易导致被告无法拆走所投入的所有设备，原告还应退回押金206958元。11.被告确认从2018年8月1日开始没有交纳租金，对原告主张的被告拖欠的租金344930元没有意见。被告向原告交纳的保证金相当于三个月的租金，村书记曾经承诺被告免除3个月租金。故根据上述约定，被告不需向原告支付租金。之前，被告也是按期向原告交纳租金的，不存在拖欠。被告向村缴纳水电费至2018年11月底。从2018年12月开始，没有缴纳水电费。2018年12月的水电费是在2019年1月5日抄表的，当时次承租人说水电费是交给原告的，不再向被告支付了。诉讼中，原告举证如下：1.原告组织机构代码证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.物业出租合同原件1份、不动产权证书原件1份，用以证明双方之间的租赁关系，租赁期至2016年1月1日-2018年12月31日，租金按月收取实行先交后使用的原则，被告应在每月五日前交纳当月租金给原告。在租赁期间，被告逾期交纳租金应当向原告支付滞纳金，每逾期一日，按拖欠租金千分之五计算滞纳金。逾期超过30日，原告有权解除合同，无偿收回租赁物。被告交纳的保证金不予退还，并可追收被告拖欠的租金，涉案租赁物办理产权证，双方签订的租赁合同合法有效；3.收据（电子）原件1份（金额为137972元），用以证明被告只支付租金至2018年7月，8月开始至今被告仍未交纳租金；4.收据（电子）原件1份（金额为206958元），用以证明原被告在签订合同时候，被告交纳租赁合同保证金的事实；5.表格打印件1组（2018年10月-2019年1月）、收据（电子）原件1份（金额为51824元）、广东增值税电子普通发票打印件2份，用以证明被告尚欠原告水电费合计35093.64元的事实；6.律师函原件1份、EMS物流打印件1份，用以证明在2019年3月由于被告拖欠原告租金及水电费，原告委托律师发送律师函催收的事实，被告收到该律师函后至今尚未清偿拖欠的租金及水电费。7.回执复印件1份、EMS邮单复印件1份、关于《物业出租合同》期满后收回出租物业的通知复印件1份，用以证明2018年3、4月通知被告租赁合同期满后不再租给被告的事实，告知被告做好合同终止的准备。诉讼中，被告举证如下：1.证人证言打印件1份（附陈X的身份证复印件1份）；2.邮单（尾数4329）原件1份、使用权合同到期通知书（刘X）原件1份、邮单（尾数6529）原件1份、使用权合同到期通知书（陈X）原件1份、邮单（尾数9728）原件1份、使用权合同到期通知书（X）原件1份、邮单（尾数3029）原件1份、使用权合同到期通知书（王X）原件1份、邮单（尾数8531）原件1份、致村委主任的信原件1份、邮单（尾数5729）原件1份、使用权合同到期通知书（李X）原件1份；证据1、2，用以证明被告是要将涉案场地交还给原告的，被告发送信件给村委，并发送给其他租户，说要把租赁物交还给原告的。但是由于租户不肯搬迁，不愿意和解办理搬迁手续，被告对涉案租赁物进行了装修等，又有设备在租赁物内。对涉案租赁物进行投入之后，现原告不给承租了，给被告造成了极大的损失。被告在涉案租赁物已经做了大概30年了。经庭审质证、辩证，被告对与原告提供的证据1-4、证据5中除2019年1月10日的电费表格外的其他表格、收据，证据6、证据7无异议，本院予以确认；对原告提供的证据5中的2019年1月10日的电费表格，本院结合案件事实予以综合认定；对证据5中的发票，该发票有加盖税务局监制章及销售方发票专用章，被告对其虽有异议但未提出足以反驳的证据，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据1，陈X与被告存在直接利害关系，本院对其证明力不予确认；对被告提供的证据2，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社（出租方、甲方）与被告章可明（承租方、乙方）签订《物业出租合同》（以下简称涉讼合同），约定：乙方租赁甲方位于南海区X镇X居委会X工业区厂房物业（以下简称涉讼租赁物），结构为混凝土结构，建筑面积为4878平方米，空地面积为796平方米，租赁物功能为厂房仓库，出租给乙方使用；租赁期限共计3年，即从公历2016年1月1日起至公历2018年12月31日止；2016年1月1日至2018年12月31日期间，每月租金为68986元，年度金额为827832元，租金按月收，实行先缴后交使用的原则，在双方签订合同之日，乙方交付第一个月租金给甲方，以后乙方必须于每月5日前缴清当月的租金给甲方；乙方装修、改建增加的附属物所有权属甲方所有，乙方无权主张权利或要求甲方予以补贴；乙方在签订合同的同时应向甲方支付保证金206958元，合同期满，在乙方如期履行合同权利义务，且没有拖欠任何费用的前提下，甲方如数无息退还保证金；租赁期内，乙方逾期交纳租金的，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，按所拖欠租金千分之五另计付滞纳金，逾期达30天以上的，甲方有权解除合同，并无偿收回租赁物，乙方所交的保证金不予退还，并可追收乙方所拖欠的租金。双方并约定其他权利义务。2016年1月29日，原告出具收据确认收到被告保证金206958元。2019年1月12日，原告出具收据确认收到2018年10月电费26044元、2018年11月电费25780元。另查明，位于广东省佛山市南海区*****社区*民委员会（土名）“X”地段的二层钢筋混凝土结构房屋已办理不动产权证，登记权利为原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社。又查明，原告主张涉讼租赁物2018年12月实际产生的电费金额为21412元，2019年1月1日至2019年1月10日实际产生的电费金额为11884元并明确了实际用电度数及电费单价。被告陈述其对2018年12月的电费金额无异议；但不清楚2019年1月产生的电费金额。再查明，原告持有两份发票复印件，发票载明的购买方均为原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社，其中一份发票载明基本水费及污水处理费共975.65元，计费时段为2018年11月28日至2018年12月27日；另一份发票载明基本水费及污水处理费共813.7元，计费时段为2018年12月27日至2019年1月24日。2019年6月27日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述其已于2019年1月自行收回涉讼租赁物，收回涉讼租赁物时租赁物有4户次承租人，与次承租户没有另行签订租赁合同，双方属于临时占用场地关系，次承租户按与被告签订的合同所约定的租金标准向原告支付相关费用，原告没有收取次承租户2018年12月份及2019年1月份的水电费。被告陈述其于2019年1月10日-15日之间交还涉讼租赁物给原告，原告接收涉讼租赁物时，涉讼租赁物尚有次承租人。被告要求以其交纳的保证金206958元抵扣其欠付原告的租金、水电费。本院认为，租赁的涉讼租赁物已办理房屋产权登记，合法适租，原、被告签订的涉讼合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。涉讼合同约定的租金标准为68986元/月，原告主张被告从2018年8月1日起开始欠付租金，被告予以确认，故被告需向原告支付2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金总额为344930元（68986元/月×5个月）；被告并未提供证据证明原告曾承诺其免除三个月租金，故对其抗辩，本院依法不予采纳。关于逾期付款违约金，原告主张被告支付滞纳金属于对被告逾期付款违约责任的主张。涉讼合同约定被告逾期交纳租金，每逾期一日，按所拖欠租金的额千分之五计付违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之五。涉讼合同约定被告应于每月5日前支付当月租金，被告逾期租金，应以欠付租金为本金从逾期之日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。关于水电费，（1）原告主张涉讼租赁物2018年12月的电费为21412元，被告予以确认，故本院对原告要求被告支付2018年12月电费21412元的诉讼请求予以支持。（2）原告主张涉讼租赁物2019年1月1日至2019年1月10日的电费为11884元、2018年11月28日至2018年12月27日期间的水费为975.65元，并明确了电费的具体计算方式及支付水费的凭证，被告虽有异议，但其作为承租方，既未明确该期间水电费的具体数额，又未提供证据证明其已支付相应款项，且结合涉讼租赁的面积、用途，原告主张的水电费金额均在合理范围内，故本院对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年1月10日期间电费11884元、2018年11月28日至2018年12月27日期间水费975.65元的诉请均予以支持。（3）对于2018年12月27日至2019年1月24日的水费813.7元，被告主张其已于2019年1月15日前交还了涉讼租赁物，原告主张其于2019年1月底收回涉讼租赁物，因原、被告并未办理书面交接手续，而结合原、被告关于双方交接租赁物的陈述，本院对被告的主张予以采信，故被告仅需向原告支付至2019年1月15日水费。本院根据被告实际使用涉讼租赁物期间占该水费发生期间的比例，酌定被告支付水费508.56元[813.7元×（15天÷24天）]予原告。综上，被告应向原告支付的水电费总额为34780.21元（21412元+11884元+975.65元+508.56元），原告对水电费的诉请超出核定部分，本院不予支持。关于原告能否没收被告保证金206958元的问题，本院分析如下：首先，涉讼合同约定租赁期内，被告逾期交纳租金达30天以上的，原告有权解除合同并无偿收回租赁物，被告所交的保证金不予退还。根据该约定，原告没收被告的合同保证金是以被告违约而原告请求提前解除涉讼合同为前提，现原告在涉讼合同租赁期限届满前、被告拖欠租金的情况下并未要求提前解除涉讼合同，涉讼合同因约定的租赁期限届满而终止，故被告虽有逾期付款的行为，但其并非导致涉讼合同解除的原因。其次，原告在租赁期限届满后实际收回涉讼租赁物，且原告在本案中要求被告支付至涉讼合同租赁期限届满日的租金，本院已予以支持，故被告虽有逾期付款的违约行为，但原告实际并不存在空租期损失。最后，对于被告逾期付款的违约行为，本院亦已判决被告向原告支付拖欠租金的逾期付款违约金。综上，本院对原告要求没收被告保证金206958元的诉讼请求不予支持，原告应将该保证金退还给被告。被告在庭审中（2019年8月22日）明确表示以保证金206958元抵扣其欠付原告的租金、水电费，故经抵扣，被告无需再另行支付水电费34780.21元予原告；被告尚需向原告支付租金172752.21元[344930元-（206958-34780.21元）]。对于逾期付款的违约金，被告应各以68986元为本金，分别从2018年8月6日、2018年9月6日起，以34205.79元为本金从2018年10月6日起，各项均至2019年8月22日止按日万分之五的标准计算逾期付款违约金30773.4元[（68986元×0.0005×382天）+（68986元×0.0005×351天）+（34205.79元×0.0005×321天）]予原告；此外，被告还应以34780.21元（68986元-34205.79元）为本金从2018年10月6日起，各以68986元为本金，分别从2018年11月6日、2018年12月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对逾期付款违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告章可明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金172752.21元予原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社；二、被告章可明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金30773.4元予原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社；三、被告章可明应以34780.21元为本金从2018年10月6日起，各以68986元为本金分别从2018年11月6日、2018年12月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社，本项随上列第一项判决清；四、驳回原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6368.12元（原告已预交），由原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社负担2408.12元，被告章可明负担3960元，被告章可明应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳3960元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告预交的诉讼费用3960元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海区*****股份合作经济联合社。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年九月十二日书记员 郑幸莉