广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0983民初114号原告张振忠，男，汉族，1977年1月19日出生，住信宜市。原告蔡关凤，女，汉族，1981年2月9日出生，住信宜市。两原告的共同委托代理人卢德杰，男，1956年4月17日出生，汉族，城镇居民，住信宜市。被告信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区一幢一、二楼，电话：0668883****。法定代表人卢彦敏，该公司董事长。委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。原告张振忠、蔡关凤诉被告信宜市亘德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月27日公开开庭进行了审理。原告张振忠、蔡关凤的委托代理人卢德杰，被告信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振忠、蔡关凤诉称，原、被告于2012年9月27日在信宜市锦湖花园亘德·育龙湾售楼部签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：08901）。合同约定，原告购买被告开发位于信宜市东镇教育路陈锦垌亘德·育龙湾D座八幢第9层901号商品房。原告先后支付房价款549252元给被告，合同约定的义务原告全面履行完毕。尽管被告于2012年10月17日将该房交付原告使用，但被告没有依照合同第十五条约定在商品房交付使用后二年内办理该房权属证书给原告，未尽其合同义务。被告迟延办证违约责任导致原告房产权益受到影响，损害原告信誉度。根据合同第十五条约定，原告起诉至法院，请求法院判令：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付违约金16477.56元（已付房价款549252元×3%）给原告张振忠、蔡关凤。二、限被告信宜市亘德房地产开发有限公司在10个工作日内到产权登记机关办理好位于信宜市陈锦垌亘德·育龙湾D座八幢第9层901号商品房的房地产权属证书给原告张振忠、蔡关凤。三、案件受理费由被告承担。原告对其主张提供的证据有：1、原告张振忠、蔡关凤的身份证复印件一份。2、《广东省商品房买卖合同（合同编号：08901）》复印件一份。3、《收楼确认书》复印件一份。4、《收据》复印件一份。5、《信宜市地方税务局关于规范契税征收管理的通告》复印件一份。6、《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》国发【2014】62号复印件一份。7、《国务院关于税收等优惠政策相关事项的通知》国发【2015】25号复印件一份。8、财信网发布的《国务院暂停税费优惠专项清理地方避免毁约尴尬》评论文章一份、《国务院暂停税收优惠专项清理或为“放水养鱼”》评论文章一份。被告信宜市亘德房地产开发有限公司在庭审中辩称，一、我方没有延期办理权属证，不存在违约事实，因为合同第十五条约定的是交房后两年内提供资料到房产局备案的，并不是要求两年内办理好权属证书。二、未能够及时办理好房产证书的责任不是被告方，是由于原告延期交付办证费用，原告于2015年8月14日才交办证费用给被告，同时原告未按合同约定的期限内交清该款项，因此，原告存在责任。三、受信宜市土地出让金政策变更的影响导致未能及时办证，因此，我方并不存在延期办证的责任。四、针对原告的第二点诉讼请求的答辩意见是，在本案诉讼过程中，我方已通过市政府分管的领导进行了协调，争取尽快办理好房产证，市政府已同意办理第一批房产证，但因受政府的政策性制约不可能在十天内办理好。五、原告没按期及时提交办证费用给被告，根据补充协议第七条第3项约定，被告不应承担延期办证的违约责任。综上，我方不同意原告的诉讼请求。被告对其主张提供的证据有：1、《信宜市房地交易所办事指南—预售商品房买卖合同登记备案》复印件一份。2、信宜市房地产交易所出具的关于信宜市亘德育龙湾小区第八幢商品房备案登记时间表复印件一份。3、《税收缴款书》复印件一份、《收据》复印件二份、日期为2013年1月21日的中国农业银行的《个人借款凭证》复印件一份。4、《房屋预告登记证明书》复印件一份。5、信宜市人民政府《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]文件复印件一份。根据被告的申请本院调查收集的证据有：信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》及信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》复印件各一份。经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告信宜市亘德房地产开发有限公司在信宜市东镇教育路陈锦垌开发建设亘德·育龙湾住宅小区。2012年9月27日，原告张振忠、蔡关凤作为买受人，被告信宜市亘德房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定：出卖人信宜市亘德房地产开发有限公司取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年10月19日至2079年9月29日；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2011]012号；原告张振忠、蔡关凤向被告信宜市亘德房地产开发有限公司购买位于信宜市东镇教育路陈锦垌的亘德·育龙湾第八幢9层901号商品房，该商品房属预售，购房总金额为549252元，买受人按银行按揭方式付款即交定金伍万元，签订《购房协议书》，并按《购房协议书》所规定的付款时间到售楼部缴交首期购房款不少于30%（含定金）并签署《商品房买卖合同》。待该幢房屋封顶后十五天内到指定银行办理按揭贷款；若楼房已封顶的，于签署《商品房买卖合同》后十五天内到指定银行办理按揭贷款（属购买第二套房者，按银行规定办理）；该《广东省商品房买卖合同》第十五条是关于产权登记的约定，该条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”2012年10月17日，原告蔡关凤在收楼确认书上签名确认接收了涉案的901号商品房。2015年8月14日，原告向被告交纳办证费18000元。2016年1月11日，原告张振忠、蔡关凤具状诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求及事实理由。另查明，信宜市房地产管理局于2012年11月5日对信宜市亘德房地产开发有限公司与张振忠、蔡关凤签订的涉案的《广东省商品房买卖合同》进行了备案。2014年11月28日，信宜市人民政府发出《关于追缴有关建设规费和土地出让金的通知》[信府函（2014）45号]，要求采取有力措施，对违规减免的城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费和降低标准少收取的防空地下室易地建设费以及少征的土地出让金的追缴，确保在2014年12月31日前将所涉及的违规减免、应征未征、少征的财政资金全额征收追缴入库。信宜市房地产管理局于2016年1月5日出具的《关于信宜市人民法院调查商品房办理权属登记有关手续的复函》显示以下内容：一、房产局在办理业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案。房产局在办理权属登记时不需要备案手续。二、房产局目前办理商品房预售合同备案的目的是为了对开发商预售行为进行合法性审查，维护购房人的合法利益。对商品房预售行为进行全过程的行政监督，有利于交易双方权益的实现，有利于房地产市场良性交易秩序的建立。三、买受人属于银行按揭付款的，交楼后按揭银行目前无需向房产局或业主出具书面同意办理《房地产权证》及他项权证的手续。信宜市房地产管理局于2016年2月2日出具的《关于亘德育龙湾小区部分业主办理房产证的复函》显示以下内容：亘德育龙湾小区D座8幢商品房至今未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。此外原、被告在庭审中也确认至目前为止，涉案的901号房的房屋产权证尚未办好。本院认为，原、被告于2012年9月27日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容未违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效。根据本院查明的事实及原告的诉讼请求，本案的争议焦点是：1、被告应否支付超期办证违约金16477.56元给原告。2、对原告要求被告在10日内到产权登记机关办理好涉案901号房的房地权属证书给原告能否获得法院支持。关于被告信宜市亘德房地产开发有限公司应否支付超期办证违约金16477.56元给原告张振忠、蔡关凤的问题。本院认为，首先，本案的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备。”但信宜市房地产管理局于2012年11月5日已对涉案房屋进行了备案。同时，信宜市房地产管理局的复函显示，在业主的房产权属登记前，不要求出卖人将相关权属登记的资料报房产局备案，即房产局在办理权属登记时不需要备案手续。因此，被告仅将涉案合同备案，而没有将产权登记所需资料办理备案，并不存在过错。其次，信宜市房地产管理局的复函还说明涉案房屋未能办好房产证的原因之一是市政府针对房地产行业新出台了土地出让金大幅度变更的新政策。对于政府调整土地出让金的行为不是被告可以预见、避免或克服的，因此导致迟延办理涉案房屋产权证的风险应由双方当事人共同负担。第三，被告不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务，《合同补充协议》第七条第（三）项约定若买受人未能按期付清办理《房地产权证》所需的税、费……由此产生的一切延迟办理产权登记的风险责任由买受人承担。从本案现有的证据看，原告于2015年8月14日才向被告缴交办证费18000元。现原告认为被告在交房后二年内即2014年10月17前未能为其办好房地产权证，已构成违约，要求被告承担违约责任没有依据，本院不予支持。对原告要求被告在10日内到产权登记机关办理好涉案901号房的房地权属证书给原告能否获得法院支持？被告不是办证机关，其协助办理涉案房屋的权属证是其随附义务。同时本案属于民事纠纷，而政府职能部门何时为房屋权属人办理好房地权属证书不属民事案件的处理范畴，为此本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告张振忠、蔡关凤的诉讼请求。案件受理费212元（原告已预交），由原告张振忠、蔡关凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  张良创审 判 员  黄方强人民陪审员  林 辉二〇一六年十二月十四日书 记 员  谢 燕附法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。