福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6017号 原告（反诉被告）：郑容，女，1984年11月28日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈智勇，福建诚全律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：苏秀云，福建诚全律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建中节能泉城投资有限公司，住所地福建省南安市溪美蓝湾上城**店面。 法定代表人：许舟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。 原告郑容与被告福建中节能泉城投资有限公司（以下简称“中节能公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告中节能公司提出反诉，本院予以合并审理。本院并于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑容的委托诉讼代理人陈智勇，被告（反诉原告）中节能公司的委托诉讼代理人黄民山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑容向本院提出诉讼请求：1.中节能公司支付郑容逾期交房违约金，以店面买卖价款的日万之0.5计算为64.779×0.5×297＝9619元；2.中节能公司立即为郑容办理中节能·美景家园第2#3#4#底商1层16号店的不动产权属证书；3.中节能公司支付逾期办证的违约金，以店面买卖价款64.779万的日万分之0.5计算违约金，从2017年4月23日计算至郑容取得房屋权属证书之日；4.诉讼费由中节能公司承担。事实和理由：2015年12月15日，郑容与中节能公司签订编号为201508686号《商品房买卖合同》，约定中节能公司将溪美彭美社区中节能·美景家园第2#3#4#底商1层16号店屋出卖给郑容，买卖价款64.779万元，交房时间为2016年3月31日。合同第九条约定逾期交房的违约金为出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5计算。合同第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，郑容依约支付39.779万元的房屋价款，中节能公司迟至2017年1月23日才向郑容交付房屋，逾期交房的违约金为9619元。目前郑容尚未取得房屋权属证书，按合同约定郑容应在2017年4月23日前取得房屋权属证书，但至今尚未取得，因此中节能公司逾期办证违约金应从2017年4月23日起至实际取得房屋权属证书之日按房屋价格64.779万元的日万分之0.5计算，暂计算至2018年11月30日为18980元。中节能公司并应立即为郑容办理上述房屋的权属证书。 中节能公司辩称，第一，中节能公司不存在逾期交付的情况，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第二条第三项的约定，因不可抗力、天气等各种非出卖人所能控制的原因导致工程无法正常施工，出卖人可以据此顺延交付时间共计440天，交付时间可以顺延至2017年5月15日，本案诉争房屋实际于2017年1月23日办理房产的交房手续，中节能公司不存在逾期交房的违约行为。第二，中节能公司已经在2018年6月19日可以办理房产登记手续，但当时国家已经将房产证、土地证二合一，导致实际初始登记办好是在2018年9月30日，中节能公司的办证义务应计算到其向办证部门提交申请书之日止。 中节能公司向本院提出反诉请求：1.判令郑容向中节能公司支付逾期付款违约金9500元；2、本案诉讼费由郑容承担。事实和理由：郑容与中节能公司于2015年12月15日签订编号为201508686《商品房买卖合同》、《合同补充协议》各一份，即郑容向中节能公司购买溪美彭美社区中节能.美景家园第2#3#4#楼底商1层16号店面。合同约定：余款25万元由买受人向贷款银行申请银行按揭贷款，买受人应在本合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续、如因买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间办理完毕银行按揭贷款，应按申请按揭贷款金额日0.05%向出卖人支付违约金等事项进行约定。根据《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定郑容应当于2015年12月22日前办理完毕按揭手续，但因郑容一直拖延办理直至2016年3月7日才去办理按揭手续，已经逾期办理按揭手续76天。郑容应当向中节能公司支付逾期支付违约金。但郑容至今分文未支付。 郑容辩称，按揭贷款是中节能公司要联系银行，郑容才能去办理按揭贷款，郑容说一接到中节能公司的通知就马上去办理按揭，郑容是社区干部，其丈夫是公务员，他们夫妻信用良好，没有什么银行不予贷款的情况，所以，中节能公司称郑容一直拖延办理直至2016年3月7日才去办理按揭手续，原因是因为中节能公司没有通知郑容，银行是要中节能公司去联系的。所以，应该驳回中节能公司反诉的诉讼请求 本院经审查认定事实如下：中节能公司系依法注册成立的经营房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。郑容与中节能公司于2015年12月15日签订编号为201508686《商品房买卖合同》一份，合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，郑容购买中节能公司开发的址在南安市××街道××＃××＃××＃楼××层××号店面，建筑面积共49.83平方米，单价为每平方米13000元，总金额647790元。付款方式和期限为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条均约定，出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，1、买受人于2015年12月15日向出卖人支付首期购房款（含定金）计397790元，余款250000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付房款。2、买受人应在本合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续……3、如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：参照商品房买卖合同条款第七条；逾期天数超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续，同时买受人应以申请按揭贷款金额的5%支付违约金，买受人要求不解除合同且经出卖人同意的，应按揭贷款金额的日0.05%向出卖人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第二条第3款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力；（2）除水灾、火灾、飓风、地震等、地震等不可抗力的自然灾害：市政配套而引起的延误；为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；影响施工停止或进展缓慢的气象（累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级）原因；供水、供电部门的停水、停（限）电通知；其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑问的买受人可在交房时间向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应该予以配合。合同签订后，郑容于2015年12月15日支付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店首期购房款397790元，余款250000元由郑容向中国建设银行南安支行办理了按揭贷款予以支付，郑容于2016年3月7日和该行签订《个人住房借款合同》。第2＃3＃4＃楼底商1层16号店补面积差购房款14950元。此外，郑容并缴纳了公共维修基金、契税等。本案工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。郑容与中节能公司于2017年1月23日就第2＃3＃4＃楼底商1层16号店办理了交付手续。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，该中心出具《南安市房屋产权确认告知单》，确认本案建筑项目已建立楼盘表信息，房屋产权面积可用于不动产登记。中节能公司于2019年2月26日向郑容邮寄《办房产证通知书》一份，通知郑容自通知之日起至2019年5月31日前到中节能公司营销中心办理本案店屋的产权相关手续，该份邮件于2019年3月1日签收。本案商品房至今未办理不动产权属登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、中节能公司提供的《关于“中节能·美景家园”项目工程进度延误的情况说明》、[2013]31号、[2013]123号南安市人民政府专题会议纪要，用于证明中节能公司因安息堂的拆迁问题导致工地无法正常施工应顺延交房时间，上述证据能否成为中节能公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。2、中节能公司提供的《天气资料分析报告》，系由气象部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明第2#3#4#楼底商1层16号店从2015年12月15日双方签订合同之日到2016年3月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24MM或6级以上含6级大风天气共6天，即中节能公司交付第2#3#4#楼底商1层16号店的时间可以顺延到2016年4月6日。3、中节能公司提供的《南安市建设工程档案审核意见书》、不动产权属证书，系有关部门出具的材料、证书，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明中节能公司于2018年4月27日符合南安市建设工程档案归档要求，南安市住房和城乡建设局同意其报备，中节能公司于2018年9月30日取得本案建筑项目的不动产权属证书。 本院认为，中节能公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，郑容向中节能公司购买址在南安市××街道××＃××＃××＃楼××层××号店，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，郑容与中节能公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定买受人应于2015年12月15日向出卖人支付首期购房款（含定金）计397790元，而郑容已于2015年12月15日向中节能公司支付首期购房款397790元，余款250000元由郑容向中国建设银行南安支行办理了按揭贷款予以支付，郑容于2016年3月7日和该行签订《个人住房借款合同》。《合同补充协议》虽然约定买受人应于本合同签订之日起7日内办理完毕按揭手续，但合同并没有约定向哪家银行贷款。关于中节能公司是否应指定贷款银行及指定时间问题，郑容认为，贷款银行应由中节能公司指定，其一接到中节能公司通知，就马上到银行办理按揭。中节能公司认为郑容如果认为他们公司没有指定银行，郑容应举证证明。对于中节能公司是否应指定贷款银行及指定时间发生争议的，应由中节能公司承担举证责任，因其并没有提供证据证明具体的贷款银行和指定时间，故贷款银行的指定时间应按郑容自认的为准。在中节能公司指定贷款银行后郑容就马上与中国建设银行南安支行签订《个人住房借款合同》，办理完毕按揭手续，其并没有违约，故郑容并不存在逾期付款的违约行为，中节能公司请求郑容支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中节能公司应当在2016年3月31日前，将符合第八条各项约定条件的房产交付郑容使用，如遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气可以延期；第2＃3＃4＃楼底商1层16号店从2015年12月15日双方签订合同之日到2016年3月31日双方合同约定的交房之日遭遇累计24小时降雨超过24ＭＭ或6级以上含6级大风天气共6天，即中节能公司交付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店的时间可以顺延到2016年4月6日。本案工程于2017年1月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，其中2＃-6＃、18＃楼及地下室工程于2016年5月17日经消防验收合格，7＃-17＃楼于2017年1月3日经消防验收合格。郑容与中节能公司于2017年1月23日就第2＃3＃4＃楼底商1层16号店办理了交付手续，中节能公司已构成逾期交房的违约情形，应承担相应的违约责任，现逾期交房已超过90日，根据合同约定，中节能公司应支付郑容如下违约金：自逾期之日即2016年4月7日起至2017年1月23日止（共292日），每日按郑容已付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店购房款647790元的0.005％计算的逾期交房违约金9458元；郑容诉讼请求中超出此部分的，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”的约定，中节能公司应于2017年4月23日（2017年1月23日实际交付后90日）前协助郑容办理第2＃3＃4＃楼底商1层16号店的不动产权属登记。中节能公司于2018年6月19日向南安市房屋交易管理中心提供办理房屋面积管理（房屋产权确认）所需的资料，于2018年9月30日取得本案建筑项目的不动产权属证书，并于2019年2月26日向郑容邮寄《办房产证通知书》一份，通知郑容自通知之日起至2019年5月31日到中节能公司营销中心办理本案房产的产权相关手续，邮件于2019年3月1日签收。中节能公司至今未协助郑容办理不动产权属登记，现郑容请求中节能公司办理本案房产的不动产权属证书，应予以支持。中节能公司已构成逾期协助办理不动产权属登记，应承担相应的违约责任，而郑容在收到通知之后未及时办理的责任应由郑容自行承担，故中节能公司应支付如下违约金：自2017年4月24日起至2019年3月1日止（共676日），每日按郑容已付第2＃3＃4＃楼底商1层16号店购房款647790元的0.005％计算的逾期协助办证违约金21895元；郑容诉讼请求中超出此部分的，不予支持。中节能公司辩称，本案建筑项目因安息堂的拆迁问题导致工地无法正常施工，一直到2014年4月15日才解决，应顺延交房时间380天，并提供《关于“中节能·美景家园”项目工程进度延误的情况说明》、［2013］31号、［2013］123号南安市人民政府专题会议纪要欲证明其主张；本院认为，安息堂的拆迁问题在双方2015年12月15日签订《商品房买卖合同》前该问题已经解决，中节能公司应当预见安息堂的拆迁问题对于施工时间的影响，其仍同意签订本案《商品房买卖合同》，合同中关于交房时间的约定是双方的真实意思表示，双方应受该约定约束，现中节能公司再以此作为顺延交房的理由不能成立，故中节能公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。中节能公司又辩称，根据合同第八条约定，中节能公司仅需支付违约金1000元，但这违约金1000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该辩称不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建中节能泉城投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付郑容逾期交付第2#3#4#楼底商1层16号店的违约金9458元； 二、福建中节能泉城投资有限公司应于本判决生效后三十日履行协助郑容办理中节能·美景家园第2#3#4#底商1层16号店不动产权属登记的义务； 三、福建中节能泉城投资有限公司应于本判决生效后三十日内支付郑容逾期协助办理第2#3#4#楼底商1层16号店的不动产权属登记的违约金21895元； 四、驳回郑容的其他诉讼请求； 五、驳回福建中节能泉城投资有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费515元，减半收取计258元，由福建中节能泉城投资有限公司负担。反诉案件受理费25元，由福建中节能泉城投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一九年九月二十六日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2- 3-