重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0105民初12074号原告：成都德昌行物业服务有限公司，住所地成都市武侯区高升桥路9号二栋4单元1103号，统一社会信用代码91510107758790544K。法定代表人：彭善国，总经理。委托代理人：胡亮，重庆睿渝律师事务所律师。被告罗昕，男，1959年2月25日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市。原告成都德昌行物业服务有限公司诉被告罗昕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都德昌行物业服务有限公司的委托代理人胡亮到庭参加诉讼，被告罗昕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告成都德昌行物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2012年11月15日至2015年11月14日的物业服务费20945.88元，2012年11月15日至2015年11月14日的公摊水电费595元及违约金（截止2016年11月14日之前违约金为4000元并以21540.88元为基数，从2015年11月15日起计算至付清之日止，按照月息2%的标准计算）。2、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：原告与伴城花苑业主委员会签订《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》，约定由原告为伴城花苑小区提供物业管理服务，服务期限为三年，即自2012年11月15日起至2015年11月14日止。合同对物业服务内容以及双方权利义务作了详细约定。协议签订后，原告即按照合同内容提供物业管理服务。被告系伴城花苑小区X组团X-X号业主，该房屋累计拖欠物业服务费20945.88元，公摊水电费595元，经原告多次催收无果，原告无奈诉至法院。被告罗昕未答辩。经审理查明，2013年2月27日，原告与伴城花苑业主委员会签订《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》，主要约定伴城花苑业主委员会委托原告为伴城花苑提供物业服务，该小区的坐落位置位于重庆市江北区宏帆路8号。原告为该小区提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等内容。双方约定物业服务费按季收取，按建筑面积计算其收取的标准如下：1、叠拼别墅：2元/月/平方米；2、联排别墅：2.5元/月/平方米；3、商业物业：3.5元/月/平方米；4、其他物业：3.0元/月/平方米。公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由小区全体业主按户均摊方式计收。本合同期限为三年，自2012年11月15日起至2015年11月14日止。业主或物业使用人违反本合同约定，无正当理由未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，拖欠费将在顺延至第4月的第一天起产生滞纳金（即1月份的费用在4月1日起产生滞纳金，2月份的费用在5月1日产生滞纳金，以此类推）。2013年2月29日，原告与伴城花苑业主委员会签订《重庆市伴城花苑物业管理服务合同补充协议》，该协议主要约定针对“重庆市伴城花苑物业管理服务合同第八条：业主的空置房（经物业方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按上述收费标准的50%比例缴纳”之条款，增补以下内容：业主的空置房未按时缴费的，其物业服务费用由业主按全额收费标准的100%补交，并按每日千分之三的标准支付违约金。本补充协议有效期参照重庆市伴城花苑物业管理服务合同，自2012年11月15日起至2015年11月14日止。协议签订后，原告于2012年11月15日进驻涉讼小区提供物业管理服务，于2015年11月14日撤离涉讼小区。另查明，位于重庆市江北区宏帆路8号伴城花苑X幢附X号房屋原登记地址为重庆市江北区桂花园2号地块（半城中央）X组团X-X，该房屋原登记在被告名下，2016年6月29日转移给案外人李达、苏姚。该房屋建筑面积为232.73平方米，系联排别墅。2012年11月15日至2015年11月14日涉讼小区每户公摊水电费共计595元。原告为具有一级物业服务资质的物业服务企业。庭后，原告向本院提交书面申请表示为了促进案件的顺利解决，原告自愿将违约金调整为以20945.7元为基数，从2016年2月15日起计算至实际付清时为止，按照月息2%的标准计算。本院认为，原告与伴城花苑业主委员会签订的《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效。双方当事人均应依约依法全面履行各自的义务。被告作为伴城花苑X幢附X号的业主，上述物业服务合同对其均具有约束力。协议签订后，原告即按照双方协议的约定为被告提供物业管理服务，被告亦应按约交纳物业服务费用。关于原告主张物业服务费的标准和金额。因双方协议中明确约定以建筑面积为标准，按照2.5元/平方米/月计算，被告每月应交纳的物业管理服务费为581.825元，因此被告应支付原告2012年11月15日至2015年11月14日的物业管理费为20945.7元。对于原告主张的超过前述标准的部分，本院不予主张。关于原告主张的公摊水电费。因《重庆市伴城花苑物业管理服务合同》中明确约定公用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，由小区全体业主按户均摊方式计收，现涉讼小区2012年11月15日至2015年11月14日涉讼小区每户公摊水电费共计595元，因此对于原告主张的要求被告支付该期间公摊水电费的诉讼请求有事实以及合同依据，本院予以主张。关于原告主张的违约金。现被告拖欠支付物业服务费的行为已违反合同约定，应当承担违约责任，因物业服务合同中约定的违约金标准过高，现原告主动将违约金金额调整为以20945.7元为基数，从2016年2月15日起计算至付清时为止，按照月利率2%的标准计算，符合合同约定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗昕于本判决生效之日起十日内支付原告成都德昌行物业服务有限公司2012年11月15日至2015年11月14日的物业服务费20945.7元，公摊水电费595元，共计21540.7元。二、被告罗昕于本判决生效之日起十日内支付原告成都德昌行物业服务有限公司违约金（以20945.7元为基数，从2016年2月15日起计算至付清时为止，按照月利率2%的标准计算）。三、驳回原告成都德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费524元,由原告成都德昌行物业服务有限公司负担24元，由被告罗昕负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  江英代理审判员  高菲人民陪审员  郭敏二〇一六年十二月十四日书 记 员  张欢