重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初18819号原告：李进，男，汉族，1973年8月10日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：喻某，重庆玺多律师事务所律师，特别代理。被告：张吉秀，女，汉族，1956年8月10日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：张某某，男，汉族，1965年1月2日出生，住重庆市南岸区，系被告弟弟，特别授权。委托代理人：赵某，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者，特别授权。原告李进与被告张吉秀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李进的委托代理人喻某，被告张吉秀的代理人赵某、张某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李进诉称，原告与被告于2008年1月23日签订安置证购买合同，被告张吉秀同时出具授权委托书，委托李进办理盘龙花园购房事宜、原告李进于2008年3月14日向重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会支付了重庆市南岸区弹子石盘龙花园11栋1单元10楼4号房全部房款及税费共计255194.7元。因当时该房屋权证未办理下来，故未办理房屋过户登记手续。现该房的产权证已经办理完毕，被告却拒绝履行过户义务。为维护自身合法权益，故原告起诉来院，要求：1、判令被告履行房屋买卖合同办理重庆市南岸区弹子石盘龙花园11栋1单元10楼4号房屋的过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告张吉秀辩称，涉案房屋系被告土地征用拆迁补偿所得，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，本案不属于房屋买卖合同纠纷，被告没有为原告办理房屋过户的义务。首先，被告没有将安置证出卖给原告，也从未收到过原告的安置证购买款，被告从未与原告签订过涉案房屋买卖合同。被告没有委托过原告办理盘龙花园选房事宜。本案原告提供的安置证购买合同、选房确认协议、授权委托书上“张吉秀”的签字均不是被告的签字。原告持有被告安置证的原因是因被告长期在广东打工，回重庆后被告请侄儿张强代其到盘龙花园选房，张强在喝醉的情况下将安置证出卖给了原告，原告明知张强没有授权仍然购买了安置证，并伪造了授权委托书。被告查询房屋时才知道张强将安置证卖给原告，原告冒充被告办理了选房手续，之后被告到派出所报警，被告知属于民事纠纷。张强在没有被告授权的情况下，转让被告的安置证属于无权代理，原告在明知张强没有授权的情况下，从张强处购买安置证，伪造了安置证购买合同，显然带有恶意性质，不能对被告发生法律效力。张强擅自出售安置证的行为也不能构成表见代理，因为张强持有被告的安置证可能出于多种原因，并不必然代表是代为被告出售安置证。原告若从张强处购买安置证应当经被告本人同意或出具授权委托书。购买安置证的行为才能成立有效，但原告显然忽略这一点，加之伪造安置证购买协议和授权委托书并签订选房协议实属恶意，严重侵害了被告的权益。因此，原告与被告在本案中无任何合同关系，本案也不属于房屋买卖合同纠纷，原告无权要求被告过户涉案房屋。虽然原告擅自为被告支付了房款，但只能向被告主张债权请求权，不能要求被告过户房屋。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告张吉秀为原涂山镇红星村花朝门社征地农转非户主。2008年1月23日，李进持有《安置证购买合同》、《授权委托书》到重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会与该单位签订了《盘龙花园选房确认协议》，选定了重庆市南岸区弹子石盘龙花园11栋1单元10楼4号房（南岸区腾黄路30号11栋1单元10-4号）并缴纳了房款243967.18元、大修基金7319.02元、契税3659.51元、合同印花税73.19元。后重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会将该房屋交付李进。《安置证购买合同》内容为：张吉秀自愿将自己在盘龙花园的购房安置证转卖给李进，转卖金额为2000元。购房费及产权为李进所有，与张吉秀无关，在办理房管证时双方应全力配合直至办好为止。《授权委托书》内容为：本人张吉秀，系重庆市南岸区涂山镇红星村花朝门120号的社员，因工作原因不能前来办理盘龙花园小区购房的相关事宜，现委托李进全权办理。2010年1月14日李进将案涉房屋出售给了何强，并将相关的手续都移交给了何强。何强随后入住案涉房屋至今。庭审中，本院询问：审：安置证购买合同上卖方“张吉秀”的签名是否是被告本人签字？原告：张强是将已经签字的合同拿给原告签字，张强告知原告是被告本人签字的。审：张强与被告是何关系？被告：张强是被告的侄儿。审：原告签订安置证购买协议是和谁协商的？原告：是和张强谈的。审：涉案房屋的相关费用是否都是由原告缴纳？被告：是原告交纳的，但被告当时不知晓，是原告购房之后被告才知晓原告冒用被告的名义选房购房。且被告知晓后一直表示要将房款还给原告，但原告一直不出面。审：张强与张吉海是什么关系？被代：是我侄子。审：张强的父亲是谁？被代：张吉星，是我大哥。审：张吉星现在在哪里居住？被代：盘龙花园。审：安置证购买合同中的卖方“张吉秀”是否是张强代签的？被告：不清楚。原告：李进签完字后张强说拿回去给张吉秀签，签完再给李进。2019年3月22日，重庆市弘正司法鉴定所出具鉴定报告，确认：《安置证购买合同》和《授权委托书》中张吉秀字迹处的红色捺印指印均不是张吉秀所留。庭审中，原告举示了何强与张强的通话录音：（2016.3.7）张强“我当时就是不晓得李二娃怎么回事，当时他给我说他要买房子，我又不晓得后来卖给你了，给你说不多心的话当时那个房管证只拿了2000元给我”；张强：“这是我大娘的安置证，我大娘说她又不在这边买房子哪个要就拿给哪个”。（2016.3.7）张吉秀：“10000块钱实在是太少了哟，10000快都把我打发了哟”。（2016.6.7）何强：“要得呀，近段时间23000付给你，反正我又不打卡，我付现金带身上”；张吉秀：“肯定你要先给我，我再给你办啥，我这个人说话算话”。另查明，案涉房屋产权登记在张吉秀名下。上述事实有原告举示的安置证购买合同、授权委托书、盘龙花园选房确认协议、交房验收核价单、第十一幢楼层平面图及户型图、收据2张、录音，被告举示的房产证、报警记录、鉴定结论和原、被告的法庭陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，综合全案事实，本院认为李进与张吉秀之间的安置证买卖关系成立。理由如下：一、从庭审查明来看，《安置证购买合同》和《授权委托书》中张吉秀字迹处的红色捺印指印均不是张吉秀所留，但安置证的原件在李进处。如果李进没有持有安置证原件，重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会是不可能让李进以张吉秀的名义签订《盘龙花园选房确认协议》。也就是说重庆市中央商务区（南部）开发区管理委员会作为《盘龙花园选房确认协议》的相对方，有理由相信李进享有张吉秀的代理权，该代理行为有效。同样，李进作为《安置证购买合同》的相对方，在张强持有安置证的前提下，有理由相信张强享有张吉秀的代理权，该交易行为是张吉秀的真实意思表示，该代理行为同样有效。二、从时间来看，盘龙花园选房协议的签订时间为2008年1月，据双方发生争议的时间2016年，已经过了八年。张吉秀作为被拆迁人，在签订补偿安置协议时就知晓了自己享有选择购买安置房的权利。如果其真的权利受损，那么在最初的一两年不知情有可能理解，但三四年就有违背常理，长达八年的时间就不可能了。这时合理的解释就是张吉秀对案涉房屋安置证买卖的情况不仅是知道，而且是同意的。三、从最初争议的情况来看，无论是何强与张强的通话录音还是张吉秀与何强的通话录音，反映的是张吉秀仅认为当时交易的价格过低，在原告要求过户时要求进行一定的补偿，而非否认交易的事实。综上，李进作为善意的相对人，其享有要求张吉秀过户的权利，本院对被告的辩解理由不予采信。如果张吉秀的权利受损，也是张强的不当代理行为所致，应由张强对张吉秀进行赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告张吉秀于本判决生效之日起三日内履行转移南岸区腾黄路30号11栋1单元10-4号房屋的房地产权属给原告李进。本案案件受理费40元由被告张吉秀承担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗远西人民陪审员  林 静人民陪审员  程 艳二〇一九年九月二十七日书 记 员  余 含