云南省寻甸回族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0129民初2289号原告：汪义汉，男，1975年10月16日出生，汉族，住湖南省衡山县。被告：云南瑞麟置业有限公司，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县仁德镇北城区莲花小区西面。法定代表人：彭术文，总经理。统一社会信用代码：91530129574674522Y。委托诉讼代理人：李丽萍，云南东风律师事务所律师。原告汪义汉与被告云南瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪义汉、被告瑞麟公司的委托诉讼代理人李丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪义汉向本院提出诉讼请求：1．判令瑞麟公司立即交付房屋，并办理房屋所有权证；2．判令瑞麟公司赔偿违约金142,440元（计算至2019年4月30日）及后段的违约金；3．瑞麟公司承担本案诉讼费。事实和理由：汪义汉通过债权转让方式取得富皇公司对瑞麟公司享有的5%的债权，经与瑞麟公司协商，瑞麟公司同意用4套房屋抵债。2015年11月3日和4日，当事人在玉麟瑞府商品房营销中心签订4套商品房购销合同，合同约定：1．汪义汉向瑞麟公司购买其开发建设的寻甸玉麟瑞府小区四套商品房；2．该四套房屋建筑面积为599.44平方米，交付期限为2016年5月30日；3．自合同约定交房时间届满的次日起至实际交房之日止60天内，瑞麟公司按每套每天5元支付违约金；逾期60天后，汪义汉有权决定是否解除合同，决定解除合同的，瑞麟公司应支付商品房总价款5%的违约金，并返还已支付的购房款；决定继续履行合同的，瑞麟公司每逾期一天按照已支付房款的0.01%×逾期天数支付违约金。合同签订后，汪义汉已将合法的债权抵销购房款，但瑞麟公司至今未按合同约定按期交付房屋。现起诉要求继续履行合同，但因瑞麟公司的违约行为受到严重损失。瑞麟公司辩称：1．与汪义汉签订的商品房购销合同名为买卖，实为担保，瑞麟公司并没有向汪义汉出卖涉案房屋的真实意思表示，瑞麟公司依据的是于2015年4月22日与云南富皇钢铁有限公司（以下简称富皇公司）、四川华海建设集团有限公司（以下简称华海公司）签订的《协议书》，用名下共计10636平方米的101套房源为华海公司拖欠富皇公司的债务提供担保。故瑞麟公司是基于担保的意思表示与汪义汉签定商品房购销合同，因无买卖意思表示，无需履行买卖合同，也就没有交付房屋办理房产证的义务，也无需支付关于房屋买卖的违约金；2．当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故本案的法律关系是民间借贷，而汪义汉并非债权人，只是债权人指定的担保房屋的备案人；3．瑞麟公司、富皇公司、华海公司签订的《协议书》，约定了“富皇公司有权决定是否用房屋折抵债务”的条款，是无效的流质条款，汪义汉并不能依据无效约定取得涉案房屋；4．瑞麟公司仅是债务担保人，而不是债务人。综上，请求驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：汪义汉提交的：1．债权转让协议书及证明。欲证明汪义汉受让富皇公司对瑞麟公司的部分债权，但该协议中第六条第3项约定：“本协议自双方签字盖章后生效……”，该协议中富皇公司仅有盖章，“授权代表”签字处无签字笔迹，应属尚未生效的协议，本院不予采信，与之配套的证明同理不予采信。2．以房抵债审核报批通知书。瑞麟公司否认法定代表人彭术文签署过该通知书，并以其系复印件无原件核对为由不予认可，汪义汉主张原件因办理以房抵债手续交回瑞麟公司，应当由法庭责令瑞麟公司提交。该证据虽然可能存在交回瑞麟公司，由瑞麟公司持有的情况，但责令瑞麟公司提交原件的前提是能够确认瑞麟公司持有原件，比如：当事人通过出具收条、在复印件上备注相关信息等方式确认原件已收回，但本案并无其他相关证据可以确认瑞麟公司持有原件，故不宜责令由瑞麟公司提交原件，本院无法确认该证据的来源和真实性，故对该证据不予采信。3．4份《商品房购销合同》及其登记备案表。对其真实性、合法性予以认可，其关联性在后文的本院认为部分予以评述。瑞麟公司提交的钢材款担保房源表。瑞麟公司主张该表所载101套房源是依据与华海公司、富皇公司签订的《协议书》所提供的担保房源明细，但该表无任何一方公司签字或签章认可，也无其他证据佐证，无法核实与本案的关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：富皇公司与华海公司存在钢材买卖合同关系。当事人在本案中均提交《协议书》一份，《协议书》相关约定包括但不限于以下5项内容：1．甲方富皇公司、乙方华海公司、丙方瑞麟公司共同确认：华海公司欠富皇公司钢材款28,000,000元，瑞麟公司同意自愿担保并加入债务，并将其名下一万平方米房产备案至甲方指定人名下，并签订购房协议，进行备案；2．富皇公司有权指定瑞麟公司将房产登记于第三人名下，在法律规定的时间内，如需办理产权登记，瑞麟公司应当提前30日通知富皇公司，并征得富皇公司同意，所得房款抵扣债务；3．瑞麟公司在签订协议后的三个月内，即2015年7月20日前付清款项；4．签订购房协议后，富皇公司有权自行销售房屋，瑞麟公司也有权在确定价格内代为销售，所得房款在总债务中扣除；5．富皇公司有权决定是否用房屋折抵债务，自富皇公司发出折抵通知书之日起抵消与房屋等价债务。2015年11月3日至4日，当事人先后签订关于玉麟瑞府项目1幢803号、11幢202号、12幢1405号、15幢1505号商品房购销合同，并进行商品房买卖合同登记备案。本院认为，本案的有关法律关系，分别分析认定如下：一、关于瑞麟公司是债务人还是担保人的问题瑞麟公司主张其系华海公司对富皇公司的债务担保人，而非富皇公司的债务人，但依据本案《协议书》，其中不仅有瑞麟公司加入债务的文字表述，亦有瑞麟公司于协议签订后三个月内付款的约定，综合《协议书》全文，瑞麟公司的上述主张不能成立，应视为瑞麟公司具有债的加入的意思表示，成为该债的债务人。二、关于汪义汉是否是瑞麟公司债权人的问题虽然可以认定瑞麟公司的《协议书》所涉债务的债务人身份，但汪义汉主张受让取得对瑞麟公司的债权的依据，即债权转让协议及其证明，不能认定已经生效，故不能认定汪义汉系瑞麟公司的债权人。三、关于本案《商品房购销合同》如何认定的问题本案中，当事人签订了4套《商品房购销合同》，并办理商品房买卖合同登记备案，该行为无论是针对汪义汉的债权，还是针对富皇公司的债权，均可认定当事人并无买卖房屋的真实意思表示，亦不导致抵押权的成立，但足以认定是履行《协议书》中的相关约定。《协议书》中关于富皇公司有权决定是否以房抵债的约定，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，在当事人协商一致终止债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，对债权及利息进行对账清算，并对购房款价格标准进行确认的情况下，并非违反禁止流质的法律规定而当然无效。但在本案中，不能惹认定当事人已进行对账清算，确定房款价格标准。综上，本案中，首先不能认定汪义汉对瑞麟公司具有债权，其次不能认定当事人已经终止债权债务关系，且清算对账折抵房款，故对汪义汉要求瑞麟公司交付房屋，办理过户登记，支付违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回汪义汉的诉讼请求。案件受理费3,150元，减半收取计1,575元，由汪义汉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  徐博煜二〇一九年九月十二日书记员  保德萍