山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终4217号上诉人（原审被告）：姜春芳，女，1960年5月17日出生，汉族，山东成龙装饰工程有限公司总经理，住烟台市莱山区。委托代理人：闫卓云，山东谷源律师事务所律师。委托代理人：吕雅静，山东谷源律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：烟台三水物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区大海阳路***号内*******号。法定代表人：曲直，该公司总经理。委托代理人：司森森，山东华宇通律师事务所律师。上诉人姜春芳因与被上诉人烟台三水物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，原告系具备三级物业管理资质的法人公司。2005年3月15日，被告依据与烟台三水置业有限公司签订的《商品房预（销）售合同》，以1377504元的价格购买了坐落于烟台市芝罘区的三水佳苑（原名：三水高级公寓）1901、1902号房屋（建筑面积共计200.27平方米）。2005年8月25日，被告在向原告出具的书面《委托书》中载明：“今委托庞彦娟女士前往贵处办理接房手续，请于接洽。”2005年8月25日，原告与被告在签订的《前期物业管理服务协议》中约定：原告为被告位于三水佳苑小区6号楼的1901、1902号房屋提供物业服务，房屋建筑面积共计200.27平方米；前期物业管理期间自房屋出售之日起至开发商完全将小区整体移交给业主委员会且业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；原告应对房屋共用部位、共用设施、公共场所、园林绿化、环境卫生、安全护管等项目进行维护、修缮、服务与管理，有权依据本协议向被告收取物业服务费用；被告有权监督原告的物业服务行为，提出意见和建议，应遵守本物业的物业管理制度，依据本协议向原告交纳物业服务费用和本体维修资金；被告应按每月每平方米1.50元的标准于每月15日前向原告交纳物业服务费用，被告出租物业的，物业服务费用由被告负责交纳；被告转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用、水电费等各项费用。该协议第八条第四项另载明了“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之交滞纳金”的内容。在该协议的最后落款处，案外人庞彦娟代被告签字确认。同日，案外人庞彦娟代被告签字确认了《业主验楼确认书》。2006年3月1日，被告在向原告出具的书面材料中载明：“三水物业部：出租方（姜春芳）现将三水6#楼19－1、19－2房间出租给承租方（山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司作为办公用房，期限为3年（2005年10月1日－2008年9月30日），物业费、水电费由承租方自行承担；若承租方不按时交纳各种费用则可由出租方代为承担。”被告虽对该书面材料的真实性提出异议，表示可能是庞彦娟代签的，但未在法院限定的期限内提出司法鉴定申请。自《前期物业管理服务协议》签订后至2011年6月30日，被告及其承租人山东鑫联信用担保有限公司烟台分公司依约向原告交纳了三水佳苑小区6号楼1901号、1902号房屋的物业服务费用，自2011年7月1日起至今，再未交纳。2013年5月6日，原告在坐落于烟台市芝罘区三水佳苑小区6号楼的1901、1902号房屋上张贴了催缴通知，要求被告交纳该两套房屋拖欠的物业服务费用。2013年11月4日，案外人烟台三水置业有限公司取得了坐落于烟台市芝罘区三水佳苑小区6号楼1908号房屋（正式门牌号为××1908号）的所有权证书（烟房权证芝字第××号）。针对该套房屋，被告从未向原告交纳过物业服务费用。经查，坐落于烟台市芝罘区三水佳苑小区6号楼的1908号房屋位于1901号和1902号房屋的中间位置，原为敞开式的非封闭空间。被告于2006年2月1日将三水佳苑小区1901、1902号房屋出租给了案外人山东鑫联信用社担保股份有限公司烟台分公司。截止到2014年7月3日，三水佳苑小区6号楼1908号房屋内存放有“山东鑫联信用担保集团公司5年战略规划图”墙面挂图一张、立式空调两台、立式木柜一台等物品。2014年2月18日，坐落于三水佳苑小区6号楼1901号、1902号（正式门牌号分别为××1901号、1902号）的房屋所有权均转移登记至案外人张曦之名下。原审法院依据资质证书、《商品房预（销）售合同》、《委托书》、《前期物业管理服务协议》、《业主验楼确认书》、书面证明材料、通知张贴照片打印件、房屋所有权证书、转移登记审批表、调查笔录、工商材料、庭审笔录等确认上述事实。原审法院认为，（一）被告作为坐落于烟台市芝罘区××1901号、1902号房屋的业主，与原告在2005年8月25日签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，系有效协议，对原、被告双方均具有法律约束力。被告应依约按每月每平方米1.5元的标准于每月15日前向原告交纳上述两套房屋（建筑面积共计200.27平方米）的物业服务费用。（二）履约中，被告自2011年7月1日起至2014年2月18日将坐落于烟台市芝罘区××1901号、1902号房屋所有权转让给案外人前，未向原告缴纳上述两套房屋在此期间的物业服务费，原告于2013年5月6日在上述两套房屋的房门张贴催费通知的事实清楚，现原告请求被告支付坐落于烟台市芝罘区××1901号、1902号房屋自2011年7月1日至2014年3月31日间的物业服务费9913.37元（每月每平方米1.5元×200.27平方米×33个月）及赔偿自2011年7月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，法院依法仅能支持其中自2011年7月1日至2014年2月18日间的物业服务费9492.81元（每月每平方米1.5元×200.27平方米×31个月又18天）及赔偿自2011年7月16日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，超出部分不予支持。被告针对原告提起本案诉讼已超过法定诉讼时效的抗辩，与证据事实不符；而针对原告于2010年12月就将涉案房屋停水停电的抗辩理由，未能举证证明；故法院对被告的上述抗辩理由不予采信。（三）坐落于烟台市芝罘区××1908号的房屋所有权，于2013年11月4日登记在案外人烟台三水置业有限公司名下的事实清楚，原告未能举证证明被告在2007年1月1日至2014年3月31日间曾系该套房屋的业主，亦未能提供被告依约应承担该套房屋物业服务费用的证据材料，现原告请求被告支付坐落于烟台市芝罘区××1908号房屋自2007年1月1日至2014年3月31日间的物业服务费7830元的主张，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院于2016年7月13日判决：一、限被告姜春芳于判决生效之日起10日内向原告烟台三水物业管理有限公司支付坐落于烟台市芝罘区××1901号、1902号房屋自2011年7月1日至2014年2月18日间的物业服务费9492.81元，以及自2011年7月16日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率按月分段计算的利息损失。二、驳回原告烟台三水物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告姜春芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费329元，由原告烟台三水物业管理有限公司负担279元，被告姜春芳负担50元。宣判后，上诉人姜春芳不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。原审法院对证据的采信明显偏袒被上诉人。被上诉人从未向上诉人进行书面催交物业费，其提交的2013年5月6日通知打印件是一份随时可通过电脑打印的文件，根本无法证明其拍摄与张贴时间的真实性，其主张的事实并不存在，不能作为定案的依据，且此时上诉人已搬走三年之久，房屋一直处于空置状态，上诉人不可能、也从未见到该通知，该打印件无法证明诉讼时效中断情形。被上诉人的诉请已过诉讼时效。2010年底，被上诉人强行对涉案房屋进行停水、断电，上诉人根本无法对涉案房屋进行使用，上诉人因客观原因不能收集该证据，该举证责任应由被上诉人承担。请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人烟台三水物业管理有限公司辩称，原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审一致。本院认为，从本案的事实看，上诉人姜春芳欠被上诉人烟台三水物业管理有限公司2011年7月1日至2014年2月18日期间的物业服务费9492.81元，事实清楚。被上诉人请求上诉人交纳涉案款项，理由正当，原审判决予以支持，并无不当。上诉人姜春芳主张被上诉人烟台三水物业管理有限公司于2010年底对涉案房屋进行停水、断电，没有提供证据证实。其主张被上诉人的诉请已过诉讼时效，亦证据不足，本院不予采纳。综上，姜春芳的上诉请求，因缺乏证据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329元，由上诉人姜春芳负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇一六年十二月二日书记员  姜永鑫