广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14646号上诉人（原审被告，反诉原告）：于新平，住广州市越秀区。委托代理人：曾维杜，广东格林律师事务所律师。委托代理人：白亮，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：谢婉辉，住广州市越秀区。上诉人于新平因与被上诉人谢婉辉租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。于新平上诉请求：1.撤销一审判决第二项，驳回谢婉辉要求于新平返还保证金3000元的请求；2.撤销一审判决第三项，驳回谢婉辉要求于新平支付违约金3000元的请求；3.判令谢婉辉向于新平支付装修损失费5300元。事实和理由：一、于新平并不存在违约行为。1.于新平己将符合交付条件的房屋交付。于新平于2016年3月16日签订《房屋租赁合约》时就将涉案房屋的钥匙交付给谢婉辉，后根据谢婉辉要求于2016年3月31日对涉案房屋装修整改完毕并通知谢婉辉验收，但由于谢婉辉一直拖延，导致直到4月6日才交付房屋。2.于新平有权要求谢婉辉支付保证金和租金。从于新平向谢婉辉出具的《收据》内容看，谢婉辉在房屋交付之时理应支付保证金和当月租金。退一步说，即使认为双方签订的《房屋租赁合约》和《约定》中并未对租金及保证金的支付时间作出明确约定，那么于新平也有权在合理情况下随时要求谢婉辉支付保证金和租金，故于新平向谢婉辉提出支付上述费用的要求并无不当。一审法院认为于新平以谢婉辉未支付上述费用为由拒绝配合办理“标准合同”就构成违约，该认定错误。二、谢婉辉存在违约行为。于新平已按照双方签订的《约定》要求于2016年4月23日前准备好相关材料并交付给谢婉辉，而谢婉辉却在于新平无违约行为的情况向法院起诉，借故要求解除合同，该行为构成违约，应当承担违约责任。四、谢婉辉应当赔偿装修损失。于新平是按照谢婉辉的要求对涉案房屋进行装修并支付了5300元装修费。在谢婉辉违约的情况下，于新平有权要求谢婉辉赔偿该装修损失。综上，于新平认为一审法院认定事实错误，请求二审法院予以纠正。谢婉辉二审辩称：一、于新平存在违约行为。1.于新平并未交付涉案房屋，将钥匙交付给谢婉辉是为了装修涉案房屋。2.于新平无法提供涉案房屋的个人房产证或者集体房产证，使得谢婉辉无法办理工商注册，导致租房目的不能实现，属于于新平违约。二、于新平存在欺诈行为。1.于新平故意隐瞒涉案房屋缺失产权证的情况，将房屋出租用于营业，并在和谢婉辉因该问题发生纠纷后，仍出租给他人用于营业。2.于新平从未交付涉案房屋给谢婉辉，却在上诉状中谎称已交付。综上，谢婉辉同意一审判决，不同意于新平的上诉请求。谢婉辉向一审法院起诉请求：1.解除谢婉辉和于新平于2016年3月16日签订的《房屋租赁合约》及2016年4月6日签订的《约定》；2.于新平退还谢婉辉已支付的保证金3000元；3.于新平向谢婉辉支付3000元违约金。于新平在一审中反诉请求：1.谢婉辉向于新平支付装修损失5300元；2.于新平没收谢婉辉已支付的保证金3000元；3.谢婉辉向于新平交还涉案房屋钥匙。一审法院经审理查明：2016年3月16日，谢婉辉（承租人，乙方）与于新平（出租人，甲方）签订《房屋租赁合约》，约定：甲方同意将五羊新城明月一路53号103房租给乙方商住使用，租赁期自年月日至年月日止，为期四年；月租金头两年为每月3000元；租金按月结算，由乙方在每月日前按甲方指定银行账号转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币元保证金，甲方应在租赁期满时将保证金完全退回乙方，押金不能当租金使用；五、有下列行为视为违约行为，若甲方违约需退回押金并赔偿同等押金给乙方；若乙方违约，甲方有权将该物业收回，并不退回押金：1.甲乙双方不得借故提前解除合同，2.乙方必须依时交纳租金，逾期一个月未交付，甲方有权收回物业并不退回押金；六、租赁期间，如因不可抗拒的自然灾害或政府征收原因，本合约自然终止，甲乙双方互不承担责任，甲方需完全退回押金给乙方；七、租赁合同期满或解除合同后，乙方必须将该物业妥当移交给业主，交清租赁期内一切费用和原有设备，若物业和设备发生损坏，乙方需修理妥当，否则甲方有权在押金中扣除；此合同如有未尽事宜，需经双方协商补充协议，与本合同具有同等效力等。同日，于新平向谢婉辉出具《收据》一张，载明：“今收到谢婉辉女士交租五羊新城明月一路53号103房保证金叁仟元(3000元)，交房时间从实际交付使起算起，乙方还需向甲方交纳保证金叁仟元(3000元)及当月房租3000元/月。”同年4月6日，谢婉辉、于新平签订《约定》一份，载明：“于新平和谢婉辉约定于2016年4月22日晚24：00是否因不能注册而解除租赁合约，该租赁谢婉辉已交于新平3000元不再退还。于新平于2016年4月23日交标准合同（街道合同，仅用于证明使用，责任义务合同按原合同），交房屋使用权证明、身份证复印件、户口本复印件及注册需资料（以国家单位要求以准，除于新平不能提供的房产证外，于新平尽力配合，能力之内能提供的）。于新平尽力所能及来协助谢婉辉办理相关手续，成功与否，于业主于新平无责，不可借此毁约。4.6水表233、电表29579、煤气2660”。2016年4月12日，谢婉辉向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，谢婉辉、于新平双方一致确认：（一）前述《房屋租赁合约》中没有对租赁起止时间及保证金数额等作出约定的原因是：双方在签订《房屋租赁合约》时涉案房屋尚未达到交付条件，故双方约定在交付使用当日再填写。（二）双方约定的保证金为6000元，签订《房屋租赁合约》时谢婉辉向于新平支付了3000元保证金，《房屋租赁合约》中所涉及的“押金”均为保证金。（三）签订前述《约定》时，谢婉辉已经清楚于新平未能提供房地产权证；签订该《约定》的原因，是由于谢婉辉要求于新平提供《约定》中所述的材料及配合办理有关手续，双方因此约定如于新平已依约提供有关材料，谢婉辉仍未能办理营业执照而提出解除租赁关系的，则于新平有权没收保证金。关于谢婉辉、于新平双方产生争议的原因，谢婉辉、于新平双方一致确认是由于：于新平已向谢婉辉提供《职工房产证明》（其中载明：现有我公司员工于1999年12月根据并符合国家有关政策参加福利分房，住所在广州市明月一路53号103号房，业主于新平；由于房产开发商是广东省信托房产开发公司和土地权属是广州军区等复杂原因，目前无法办理房改手续，取得个人房地产权证，居住和使用权归业主所有等内容）、户口簿及身份证的复印件，故于新平认为其已依《约定》向谢婉辉提供有关资料，但谢婉辉认为：于新平已提供的上述资料未能达到其要求，根据双方签订的《约定》于新平还应提供涉案房屋的权属证明及配合其办理租赁合同的备案手续。于新平回应称：谢婉辉有向其提出前往街道签订《约定》中所约定的“标准合同”的要求，但由于谢婉辉未支付当月租金也未支付保证金3000元，故其不同意前往签订。关于涉案房屋的交付使用情况，双方一致确认：交接房屋钥匙时双方没有办理书面交接手续。谢婉辉主张于新平至今尚未将房屋交付其使用，同时称：于新平于2016年3月5日将房屋钥匙交付给谢婉辉，但当时涉案房屋尚未达到正常使用条件，因于新平称还需要拆除房屋内的间隔，要求谢婉辉去找装修师傅。于新平主张前述《收据》及《约定》可以印证其已于2016年3月16日将涉案房屋交付给谢婉辉使用，同时称：双方于2016年3月5日第一次就租赁事宜进行协商，但当时其没有将钥匙交给谢婉辉；后其按照谢婉辉的要求拆除房屋间隔并于3月16日基本拆除完毕；故其于2016年3月16日收取保证金的同时已将涉案房屋钥匙交付给谢婉辉，但于新平对此无提供证据予以证明；于新平确认由于拆除房屋间隔的剩余装修废料未清理、卫生未处理，尚未达到谢婉辉的使用要求，后其认为涉案房屋已于2016年3月31日达到谢婉辉的使用要求，故要求谢婉辉前往涉案房屋验收，但因谢婉辉工作原因双方相约于4月6日交付房屋；此后谢婉辉于4月5日称因于新平未能提供权属证明故提出不再承租。谢婉辉回应称：确认于新平于2016年3月31日致电其洽谈房屋交付事宜，但因其没时间故双方约在4月6日见面；于新平所述其于4月5日提出不再承租不是事实；其于4月6日致电于新平要求于新平提供产权证及租赁合同，但因于新平未能提供故双方产生纠纷，后双方于同日签订《约定》。诉讼中，于新平向一审法院提供了装修项目草稿、《明月一路53号103房装修协议》，拟证明其装修损失费5300元。于新平同时称：装修项目包括拆石膏板墙、墙体局部补漆及所拆石膏板墙的清理，因上述项目是谢婉辉要求其进行装修的，故要求谢婉辉支付上述费用；因上述装修事项由个人承包，故其未能提供装修合同及发票予以证明。谢婉辉对此不予确认，但对上述证据的真实性无异议、确认于新平已完成上述装修事项，同时表示不同意于新平的证明内容，也不确认于新平已经支付5300元装修费。一审法院认为：谢婉辉与于新平自愿于2016年3月16日签订的《房屋租赁合约》以及于同年4月6日签订的《约定》，是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。谢婉辉提起本案诉讼，要求解除双方签订的上述《房屋租赁合约》及《约定》，于新平表示同意解除并反诉要求谢婉辉交还涉案房屋的钥匙，谢婉辉对该请求也表示同意，故一审法院对上述请求均予以照准。本案的争议焦点是导致合同解除的原因及责任归属。基于上述争议焦点，一审法院分析如下：《房屋租赁合约》及《约定》中并未对租金及保证金的支付时间作出明确约定。根据谢婉辉、于新平于2016年4月6日签订的《约定》并结合谢婉辉、于新平在庭审中的陈述，于新平应依约提供有关材料并配合谢婉辉办理有关手续。于新平以谢婉辉尚未支付当月租金及保证金3000元为由，明确表示不同意配合前往街道签订双方所约定的“标准合同”，应属违约。因此，谢婉辉根据《房屋租赁合约》第五条的约定，要求于新平退回其已支付的保证金3000元并支付3000元违约金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。同理，于新平要求没收谢婉辉已支付的保证金3000元，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于于新平主张的装修损失费问题。因于新平未能提供有关装修合同及发票证明上述费用已实际产生，且《房屋租赁合约》及《约定》中并未对上述费用的分担进行约定，故于新平要求谢婉辉支付装修损失费5300元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，于2016年7月11日作出判决：一、谢婉辉与于新平于2016年3月16日签订的《房屋租赁合约》及于2016年4月6日签订的《约定》自本判决发生法律效力之日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，于新平向谢婉辉返还保证金3000元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，于新平向谢婉辉支付违约金3000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，谢婉辉向于新平交还广州市五羊新城明月一路53号103房的钥匙；五、驳回于新平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（包括本诉受理费25元、反诉受理费25元），由于新平负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相应证据佐证，本院予以确认。二审中，谢婉辉向本院提交8份证据：1.电话录音及其文字整理稿，其中有询问是否承租房屋等对话内容。谢婉辉主张该电话录音发生在2016年4月22日晚，通话双方是于新平和谢婉辉，拟证明于新平并未将涉案房屋交付给谢婉辉。2.电话录音及其文字整理稿，其中有询问是否承租房屋等对话内容。谢婉辉主张该电话录音发生在2016年4月22日晚，通话双方是于新平和谢婉辉，拟证明于新平并未将涉案房屋交付给谢婉辉。3.电话录音及其文字整理稿，其中有询问是否承租房屋等对话内容。谢婉辉主张该电话录音发生在2016年4月22日晚，通话双方是于新平和谢婉辉，拟证明：（1）于新平答应给的房屋集体权证没有给谢婉辉，并且提出不租就不配合谢婉辉；（2）谢婉辉一、二审所述全部为事实；（3）于新平在2016年4月22日已将涉案房屋另行放租；（4）于新平并未将涉案房屋交付给谢婉辉；（5）涉案房屋的钥匙是因为要找装修师傅才给谢婉辉，并非将涉案房屋交付给谢婉辉使用。4.电话录音及其文字整理稿，其中有询问办理临时生产经营场所证明等对话内容。谢婉辉主张该电话录音发生在2016年4月25日晚，通话双方是谢婉辉和居委会工作人员，拟证明没有房产证就不能办理临商。5.网页打印稿，其中有李记海鲜、明月一路53号等内容，拟证明于新平把涉案房屋另行出租。6.录像。谢婉辉主张录制于2016年8月12日，拟证明于新平把涉案房屋另行出租用于营业。7.录像。谢婉辉主张录制于2016年8月4日，拟证明按照管理处要求，涉案房屋不得扰民。8.通话清单，拟证明上述证据中的通话记录是真实存在的。于新平质证认为：对谢婉辉提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认。1.上述证据1-4均为电话录音，按形成时间看在一审前已经存在，但谢婉辉在一审中并未提交，不属于二审新证据，并且该些证据都是录音，没有显示电话号码、人名，文字整理稿和光盘中的录音对话也有一定差异。2.上述证据5-8无法证明谢婉辉拟证明的内容，且与本案无关。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合约》及《约定》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在履行过程中，因双方发生争议，谢婉辉向一审法院起诉请求解除合同，于新平也表示同意，故一审法院判决解除合同正确。关于双方在履行过程中是否存在违约行为的问题。按照双方约定，于新平有提供相关资料配合谢婉辉办理工商注册登记的义务，谢婉辉有支付保证金和租金的义务。因双方没有约定保证金和租金的具体支付时间，在履行过程中就于新平配合谢婉辉办理手续与谢婉辉支付保证金、租金的先后顺序等问题发生争议无法协商解决，不可归责于当事人任一方，双方主张对方承担违约责任均不应支持。一审法院认为于新平以谢婉辉尚未支付当月租金和保证金为由不同意配合谢婉辉前往街道签订“标准合同”属于单方违约，该认定不当，应予纠正。关于于新平主张的装修款5300元的问题。于新平既没有举证证明双方对于装修款的承担存在约定，也无法证实装修款实际支出金额，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，于新平的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但部分处理适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4718号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初4718号民事判决第三项；三、驳回谢婉辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由谢婉辉负担25元，于新平负担25元。二审案件受理费83元，由谢婉辉负担22元，于新平负担61元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  杨晓怡审判员  谭红玉二〇一六年十二月八日书记员  杨银桃