河北省南皮县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0927民初1248号 原告：齐吉周，男，1956年9月28日出生，汉族，住南皮县。 原告：齐俊云，女，1963年8月30日出生，汉族，住南皮县。 二原告委托诉讼代理人：王长江，南皮县大浪淀法律服务所法律工作者。 被告：齐吉良，男，1958年10月20日出生，汉族，住南皮县。 委托诉讼代理人：杨书其，南皮县利民法律服务所法律工作者。 被告：齐保华，男，1979年12月8日出生，汉族，住南皮县。 委托诉讼代理人：崔长民，河北宏天律师事务所律师 原告齐吉周、齐俊云与被告齐吉良、齐保华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐吉周及其委托诉讼代理人、被告齐吉良及其委托诉讼代理人、被告齐保华及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 齐吉周、齐俊云向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告房屋买卖合同无效；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告家庭在本村有宅基地并住房一处（房产证证号04××67，宅基地登记证号0301068，房屋3间，占地面积145平米，东至胡同、南至路、西至世岩、北至吉胜），房产证登记的是原告父亲齐世明，已去世，房产所有权属于原告齐吉周、齐俊云（齐吉周妹妹）、齐吉良三人。2016年，被告齐吉良（系原告齐吉周的弟第）未与两原告协商，便擅自做主，私下与被告齐保华达成口头协议，将属于原告的房屋低价卖给被告齐保华，双方没有书面协议，也没有办理过户于续，现原告的房屋和宅基地由被告齐保华占用并使用。原告认为：一是两被告的买卖行为侵犯了两原告的合法权益；二是其买卖行为违法无效，应依法确认其买卖合同无效。因此，原告具状贵院，恳请依法判决，以维护原告合法权益不受侵害。 齐吉良辩称，一、本案相关事实。1、原告齐吉周、齐俊云分别是答辩人的亲哥哥和亲妹妹。原告家庭在杨庄村确实有原告诉状中的一处宅基地和房屋，房屋3间、宅基地面积145平米。该房屋的宅基地于1990年进行了农村宅基地登记，宅基地档案登记表由南皮县土地管理局、刘八里乡政府、杨庄村村委会分别加盖了公章，并分别在以上三部门存档。1992年12月1日，南皮县人民政府和南皮县房地产管理局为答辩人家庭颁发了《房屋所有权证》。宅基地和房产证当时登记在原告和答辩人的父亲齐世明名下，答辩人父亲齐世明己去世，父亲去世时没有留有遗嘱，答辩人家庭也没有分家析产，该房产所有权和宅基地使用权由两原告和答辩人三人共同所有和使用。2、2016年，被告齐保华托人找我，要求使用并购买我父亲遗留的房屋和宅基地，但是答辩人并没有同意其要求。后来，齐保华又多次托人说和并托人拿来1万元钱硬要我留下钱，我实在推不出去，就留下了钱，但并没有明确同意出售给齐保华，再者我也始终没有和齐保华见面，更没有与齐保华签订房屋买卖合同，都是与其托的人口头说的，房产证等证件等也始终没有给付对方，房产和宅基地等更没有办理过户登记手续。3、以上情况我当时没有与两原告商量，也没有告知两原告。后来，两原告知道后质问我怎么回事，并坚决不同意出卖房屋和宅基地，要求我将收到的钱退回，但我退钱时齐保华却不同意收钱。现今，我村进行新农村改造，无论房屋新旧，将平房全部拆除，改造为楼房，并按照宅基地面积置换相同面积的村民居住楼房。为此，我托人再次找到本案被告齐保华协商，但协商未果。二、答辩人与被告齐保华之间的房屋买卖合同没有成立。答辩人没有与两原告协商和征得其同意，也没有与齐保华见过面，也没有明确答应过齐保华的购房要求，是齐保华托人单方面强留下了的1万元钱，双方并没有签订房屋买卖合同，答辩人也没有为其打收条，答辩人并没有将共有房屋和宅基地出卖。答辩人只是没有办法推辞，是齐保华托人强留下了1万元钱。因此，答辩人与齐保华之间并没有买卖房屋的共同的意思表示，双方之间的买卖合同关系缺少合同成立的构成要件，买卖合同并没有成立。三、即使房屋买卖合同成立，也是无效的合同。1、答辩人没有与房屋共有人两原告协商，并征得其同意，无权处分，侵犯了房屋共有人两原告的合法权益，买卖行为无效；2、买卖合同多处违反法律规定，符合无效合同的构成要件，是无效的合同。综上所述，答辩人与齐保华之间的房屋买卖合同没有成立，即使买卖合同成立也是无效合同，请人民法院依法判决，维护法律的尊严和当事人的合法权益。 齐保华辩称，原告所诉事实及理由不能成立。1、原告家在本村有一处老宅，老宅已经倒塌。中间人赵某找到齐保华说原告家闲着一处老宅要卖，问齐保华买不买，当时齐保华同意买。中间人将钱交给了原告齐吉周，成交后由被告齐保华出资叫齐吉良、齐吉周及村上人吃了顿饭，也就是说原告家人是知情的。后齐保华将宅基清除干净，拉了院一直到现在，二原告及齐吉良没有提出任何异议。现在因本村拆迁，原告违背合同诚实信用原则提出诉讼，被告认为属于恶意诉讼，不应得到保护。 原、被告举证质证情况如下： 原告提交证据为：1、原告方房屋所有权和宅基地档案登记表，证明房屋所有权和宅基地使用权属于原告家庭共有，以上证件依然在原告家庭，所谓的买卖并没有进行过户变更登记，不发生效力，买卖合同依法无效，被告应依法返还房屋和宅基地；2、刘八里乡杨庄村村民委员会书证两份，证明原告家庭人员关系，涉案房屋和宅基地属于两原告和被告齐吉良三人共有和使用，纠纷调解无效；3、赵某的书证。 齐吉良质证意见为：对原告陈述事实没有异议，被告齐吉良没有明确说将房屋宅基地卖给齐保华，买卖合同不成立。对宅基地登记表、房产证的三性都认可。对村委会证明没有意见。对赵某书面证言中被告齐吉良收房款有异议，当时齐吉良并没有明确同意出售房屋，是被告齐保华托赵某强行留下1万元。由此看出二被告买卖房屋的意思表示并不一致，我们认为买卖房屋合同关系不成立。 齐保华质证意见：对宅基地登记表、房屋所有权证书没有异议。对赵某提供的证明基本没有异议，房款是给的齐吉周，而不是齐吉良。对村委会的证明家庭成员关系没有异议。村委会对原、被告之间的纠纷进行调解不认可，村委会没有进行过调解，内容不真实。另提交村委会出具的书证一份、照片两张，证明现在案涉房屋现状，宅基已经拉到齐保华院里。证人赵某出庭证言，内容：齐保华买房我是中间人，时间大约有两三年，具体记不清了。齐吉良刚开始问我要这房不，我不要，然后我就问齐保华要不要，齐保华说买。购房款1万元是齐吉良要的，齐保华把1万元给我，一开始我给齐吉良送去了，齐吉良留下了5000元，让把剩余5000元给齐吉周送去，然后我与我妻子就把5000元给齐吉周送去了。当时齐吉周说不愿意卖，但是钱也收下了。原、被告双方闹纠纷没有找我调解过。 对齐保华提交的证据，原告质证意见为：对证明部分内容认可，对齐吉周老人遗留老宅认可，但对村委会知情同意不认可，不是事实。对现场照片认可，确实圈到齐保华院里了，但没有进行任何建设。对证人出庭证言有异议，证人与被告关系较近，证言明显偏颇，对证人赵某为我方签字的证明认可，该证人证言很多内容不真实。 齐吉良质证意见为：证人当庭所做出的证言证明力很小，不能证明被告齐吉良出卖房屋给被告齐保华的事实。二被告没有订立书面买卖协议，且买卖行为没有经过杨庄村委会同意，再结合我方当庭不认可出售诉争房屋的事实，因此，仅凭一名证人的证言不能证明买卖关系成立这一事实。 本院经审理认定事实如下：原、被告均系南皮县村民。原告齐吉周、齐俊云与被告齐吉良系亲兄妹，原告家庭在杨庄村有住宅一处（宅基地登记证号0301068，房产证号**××67，房屋3间，占地面积145平米，东至胡同、南至路、西至世岩、北至吉胜），户名为齐世明。2016年，被告齐吉良以1万元的价格将房屋卖给被告齐保华，齐保华实际占有该宅基，现案涉房屋已不存在，宅基地被圈到被告齐保华院子。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，综合双方当庭陈述及证人出庭证言，可以证实二被告之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效。原、被告同村居住，结合被告拆除房屋并将宅基地圈到院子的事实，二原告主张被告齐吉良擅自出卖房屋不知情的辩解不符合常理，依法不能成立。根据相关司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为主张合同无效的，人民法院不予以支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，故被告虽未办理案涉房屋的所有权过户手续，亦不影响双方购房协议的效力。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案房屋买卖不存在合同无效情形，故对二原告要求确认房屋买卖合同无效的主张依法不予支持。综上所述，为维护契约自由，保障交易安全，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、判决如下： 驳回原告齐吉周、齐俊云的诉讼请求。 案件受理费100元，由二原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状及缴纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  郑金红 二〇一九年九月二十六日 +书记员李彩霞