鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0611民初3712号原告：郑州市龙河源物业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区西四环228号1号楼2单元1层10号。法定代表人：霍太吉，任总经理职务。委托代理人：王和平，男，1976年1月29日出生，汉族，该公司法务处主任，住河南省鹤壁市淇滨区。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代领法律文书。被告：李朝阳，男，1990年2月14日出生，汉族，现住河南省鹤壁市淇滨区。原告郑州市龙河源物业管理有限公司(以下简称龙源物业公司)与被告李朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙源物业公司的委托代理人王和平、被告李朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付其拖欠的从2013年12月15日至2016年6月30日的公用电费、电梯运行费、物业服务费等费用共计4480.1元；2、请求法院判令被告按年利率24%支付自其逾期支付物业管理费之日起至实际支付上述费用之日止的滞纳金（暂计至2016年8月18日滞纳金为1982.5元）。事实和理由：被告是原告提供物业服务的一品香江小区9号楼1单元8楼西的业主，房屋建筑面积为135.14㎡。按照《鹤壁一品香江前期物业服务合同》约定的标准缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日1%缴纳滞纳金。原告入住该小区后依约为广大业主提供物业服务，但被告却未向原告缴纳物业管理费，自2013年12月15日到2016年6月30日共拖欠物业费4480.1元，及至2016年8月8日滞纳金为1982.5元，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李朝阳辩称:从2011年其入住至今，物业公司除了履行清扫保洁工作之外，其他工作均没有妥善安排，具体情况如下：小区路灯、监控等基础设施常年毁坏，小区被盗时监控无法正常调取；小区建筑垃圾置于其家楼下，长时间不清理，影响居住环境；小区电梯经常停止运行，地下车库路面维修不到位，安保人员未尽到其职责，小区经常发生盗窃事件，物业公司在不需要动用维修基金时，擅自动用维修基金修理非人为损坏的电梯。综上，其愿意履行合同按时缴纳物业费，但是需要物业公司提供相应服务，现在如果物业能给其提供详细的收费标准，并逐条实施，其会补缴物业费，但之前没有履行工作部分必须按比例扣除，其只同意缴纳与服务等值的物业管理费。本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，原告龙源物业公司与被告李朝阳签订了前期物业服务协议，该协议约定由原告龙源物业公司为鹤壁市淇滨区一品香江小区9号楼1单元8层西户的住户提供物业服务，期间物业管理费按房屋建筑面积每平方米1.2元/月收取；每年1月5日前预交本年度物业管理费；楼道灯、公共照明灯、清洁用水、公共绿化用水、电梯运行等公共用水、用电产生的实际费用按户分摊（建筑区域内所有业主均应相应分摊）。该协议第十一条第四款规定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方应当补缴，并自逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金，拒不缴纳的甲方有权在管理区域进行公告，直至诉至法律。另查明：被告李朝阳系鹤壁市淇滨区一品香江小区9号楼1单元8层西户房屋住户，该房屋建筑面积为135.14平方米，被告李朝阳自2012年11月16日接受了原告龙源物业公司提供的物业服务，且未缴纳2013年12月15日至2016年6月30日相关物业管理费用，为此成讼。上述事实，由原告龙源物业公司提交的前期物业服务协议、龙源物业公司欠费明细等证据予以证实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。本案中，2012年11月26日，原告龙源物业公司与被告李朝阳签订了前期物业服务协议，依法成立的前期物业服务协议对业主具法律意义的约束力，业主享有合同中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故原告龙源物业公司与被告签订的《前期物业服务协议》合同有效，对被告李朝阳具有约束力被告李朝阳负有向原告龙源物业公司缴纳物业管理费的义务。被告李朝阳在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现被告李朝阳未履行缴费义务，已侵害了原告龙源物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。原告龙源物业公司主张的物业管理费4480.1元，因原告从2015年1月开始每平米物业管理费优惠至每月0.9元，故被告承担物业费为：于2013年12月25日年至2014年12月31日被告拖欠物业费2027.1元（每平方1.2元，面积为135.14平方，12月零十五天）；于2015年1月1日至2015年12月31日被告拖欠物业费1459.5元（每平方0.9元，面积为135.14平方，12月）;2016年1月1日至2016年6月30日被告拖欠物业费729.7元（每平方0.9元，面积为135.14平方，6月），共计4216.3元，对于该诉请本院予以支持，超出部分不予支持。原告诉请的电梯运行费140元、公用电费70元（自2013年10月15日至2016年6月30日），根据物业服务协议第四条第六款第二项的规定：楼道灯、公共照明灯、清洁用水、公共绿化用水、电梯运行等公共用水、用电产生的实际费用按户分摊（建筑区域内所有业主均应相应分摊）。根据原告提交的欠费明细，被告李朝阳自2013年10月15日至2016年6月30日止共欠原告电梯运行费、公共电费等共计210元，该项请求本院予以支持。关于原告龙源物业公司主张的滞纳金(自2013年10月25日至实际支付费用之日止，按年利率24%计算)，是当事人约定违约的民事责任形式，实为违约金。被告逾期缴纳物业管理费，依约应当承担违约责任。根据物业服务协议约定，逾期按日1%缴纳滞纳金，因滞纳金已经超过法律法律规定的数额，原告要求按年利率24%计算，不违反《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定，不超过实际损失的30%，对于该请求本院予以支持。关于被告辩称的物业服务不到位问题，小区物业服务质量问题应当由小区业主委员会进行监督，出现服务质量与收费价格不符的问题，可以通过业主委员会直接与物业管理公司协调或者改聘，与本案不具关联性，对于该辩论意见及提交的证据本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李朝阳于本判决生效之日起十日内支付原告郑州市龙河源物业管理有限公司物业服务费、公用电费、电梯运行费、物业服务费等费用共计4426.3元；支付原告郑州市龙河源物业管理有限公司违约金（自2013年10月25日起至实际支付之日止按年利率24%计算）。驳回原告郑州市龙河源物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑州市龙河源物业管理有限公司承担1元，由被告李朝阳承担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  武文英二〇一六年十二月十日书记员  贾 佳