文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0826民初6380号原告：涟水兴达置业有限公司，住所地涟水县中渠南路南侧、涟州路西侧（新涟中花园13号楼13-15号商铺）。法定代表人：赵烽。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。（委托期限至2019年2月10日止）委托诉讼代理人：陆大伟，上海申浩（淮安）律师事务所律师。（委托期限至2019年2月10日止）委托诉讼代理人：吴斌斌，浙江诚意律师事务所律师。（委托期限自2019年2月11日起）被告：淮安市新安建筑工程有限公司，住所地江苏省涟水县涟城街道安东路45号。法定代表人：李兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦艺，江苏捍华律师事务所实习律师。第三人：淮安市中恒置业发展有限公司，住所地江苏省涟水县中恒国际新城D区36号楼二楼。法定代表人：范丽娟，该公司执行董事。第三人：李超然，男，1972年3月12日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人：张爱英，女，1954年4月2日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人：吴正旺，男，1969年3月4日出生，住浙江省文成县。第三人：刘石平，男，1973年11月11日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。共同委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原告涟水兴达置业有限公司（以下至判决主文前简称兴达公司）诉被告淮安市新安建筑工程有限公司（以下至判决主文简称新安公司）、第三人淮安市中恒置业发展有限公司（以下至判决主文简称中恒公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴达公司委托诉讼代理人孙任公与被告新安公司委托诉讼代理人朱燕东、秦艺到庭参加了第一次庭审，第三人中恒公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。在审理过程中，本院依原告兴达公司的申请，追加李超然、张爱英、吴正旺、刘石平作为第三人参加诉讼。原告兴达公司委托诉讼代理人吴斌斌与第三人中恒公司、李超然、张爱英、吴正旺、刘石平共同委托诉讼代理人孙任公到庭参加诉讼，被告新安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，新安公司诉中恒公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，2015年12月5日作出（2015）涟民初字第01963号民事判决书，判决中恒公司向新安公司支付工程款、保证金、管理费合计8217437.86元。该判决生效后，因中恒公司没有履行，被告新安公司向本院申请执行，本院依法立案，执行案号为（2017）苏0826执132号。本院于2017年4月10日作出（2017）苏0826执132-1号执行裁定书，查封中恒公司开发的位于涟水县中恒国际A13幢1503#、E04幢903#住宅及D09幢IS108、A01幢（IS01、IS02、IS03）、D26幢（101、102、103、104、105、106、107）、D32幢（IS101、IS102、IS103、IS104、IS105、IS106）、D31幢（IS106、IS107）、D33幢（101、102）、D34幢（-102、-103、-104、-105、-106、-107）、D35幢（101、102、103、104、105、106、107）商铺。对此，案外人兴达公司对执行涟水县中恒国际新城小区D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06、E01-101-201、E01-201-202室提出执行异议。案外人兴达公司提出异议后，本院于2018年10月11日作出（2018）苏0826执异116号执行裁定书，驳回案外人兴达公司的异议请求。原告兴达公司向本院提出诉讼请求：1、排除对涟水县中恒国际新城小区D21-S01、D27-104、D31-1S03、D31-1S05、D31-1S06、E01-101-201、E01-201-202室的执行；2、被告新安公司承担案件受理费。事实与理由：涟水县人民法院正在网络司法拍卖案涉争议房屋。该房屋系由原告从第三人中恒公司处购买，原告系实际出资人，通过代持协议让他人签订购房合同。依法原告应当认定为实际购房人，继续执行该财产将侵害原告的合法权益。原告根据法律相关规定提起执行异议之诉，请求排除对该财产的执行，并立即予以解封。被告新安公司辩称：涉案房屋原告并未取得产权，从原告所举证据看，不能认定原告是房屋的实际所有权人，根据物权法相关规定，原告对案涉房屋未取得物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告提出排除执行的理由不能成立，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人中恒公司述称：原告兴达公司与中恒公司的债权债务关系真实合法，且原告已经以该款项向中恒公司购买房屋，依据异议和复议规定第28条其已经委托相应的代持人购买了商品房，并支付了对价；对于未能办理过户没有过错，应予保护其排除执行的权利。第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平述称：原告所提出的主张系真实的，李超然、张爱英、吴正旺、刘石平接受原告的委托，与中恒公司签订了商品房买卖合同，时间均在被告与中恒公司的执行依据生效和查封之前，对于代持关系予以认可，真实权利人系原告。本院查明，案涉房屋情况如下：1、2015年5月5日，第三人刘石平与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人刘石平购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D21幢S01号房；同日，第三人中恒公司向刘石平出具收据，载明：“收据入账日期：2015年5月5日交款单位：刘石平收款方式：转账人民币（大写）：伍拾万零柒仟伍佰肆拾元整￥507540收款事由：D21-S01房款（二层）”，并加盖中恒公司发票专用章。2、2015年11月18日，第三人李超然与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人李超然购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D31幢1S03室、1S05室、1S06室；同日，第三人中恒公司向李超然出具收据三张，即收到李超然D31幢1S03室、1S05室、1S06室的房款分别为177954元、184002元、175434元，收款方式为转账。3、2015年5月27日，第三人吴正旺与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人吴正旺购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区D27幢104号房；同日，第三人中恒公司向吴正旺平出具收据，载明：“收据入账日期：2015年5月27日交款单位：吴正旺收款方式：转账人民币（大写）：陆拾万肆仟贰佰元整￥604200收款事由：D27-104房款”，并加盖中恒公司发票专用章。4、2015年6月16日，第三人张爱英与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人张爱英购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区E01幢102号房；2015年10月21日，第三人张爱英与第三人中恒公司签订《商品房买卖合同》，第三人张爱英购买由第三人中恒公司开发建设的位于涟水县中恒国际新城小区E01幢101号房；2015年10月21日，第三人中恒公司向张爱英出具收条两张，分别收到E01-102房款922600元、E01-101房款936960元，收款方式为转账。本案审理过程中，原告提供了其与第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平代持委托书，即：原告委托第三人李超然代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区D31幢1S03室、1S05室、1S06室房产，委托第三人张爱英代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区E01-101室、E01-102室、E01-103室房产、委托第三人刘石平代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区D21-S01室房产，委托第三人吴正旺代为持有中恒公司开发的涟水县中恒国际新城小区D27-104室房产。第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平均认为系其接受原告的委托，与第三人中恒公司签订的案涉《商品房买卖合同》。关于购房款的支付，原告兴达公司陈述系使用原告兴达公司与第三人中恒公司之间的往来账冲抵的，并提供“中恒与兴达债权债务确认表”（合计10653386元）、“涟水兴达置业有限公司代中恒付工程款”（工程款9400982元，利息3456998元，本息合计12857980元），对此被告不予认可，原告亦未能提供在案涉房屋被查封前其与第三人中恒公司存在签订书面以房抵债协议的证据。2015年12月10日，第三人李超然与第三人中恒公司签订《商品房售后返租合同》，约定：原告将中恒国际D31-1S06室等商业返租给第三人中恒公司；返租租金标准：第三人中恒公司支付给李超然的售后返租租金为原告购买该房屋时双方约定总价的税后0.83%/月；返租租金的支付方式：李超然交清购房首付款后，第三人中恒公司将本合同约定的返租期限内的返租租金逐笔支付给李超然。第三人中恒公司还分别于2015年5月21日与刘石平签订《商品房售后返租合同》，于2015年7月10日与吴正旺签订《商品房售后返租合同》，于2015年6月18日、10月28日与张爱英签订《商品房售后返租合同》，将案涉房屋返租给中恒公司，合同约定的主要内容同上。第三人中恒公司分别第三人向李超然、张爱英、吴正旺、刘石平出具房屋交付及租金支付通知单，通知主要内容为：李超然、张爱英、吴正旺、刘石平购买的涟水县中恒国际新城房屋已经交付使用。自本通知作出之日起，您可以随时向保管钥匙的本公司人员领取对应房屋的钥匙；如果您已经签订返租协议，则视为您已经实际占有房屋并享受相应的租金收益。请您自收到本通知之日起15日内联系公司协商租金支取方式。如您未及时收取租金，则租金自应付之日起公司将按照月息三分临时借用。您可以随时主张租金及占用利息，本公司承诺自收到您的取款通知之日起30日内支付。本案争议焦点为：案外人兴达公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”依据上述司法解释规定，案外人兴达公司在诉讼中请求法院排除对涟水县中恒国际新城小区D31幢1S06室等房产的执行，并解除对案涉房屋的查封措施，应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中，虽然第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平均认可其受原告兴达公司委托与第三人中恒公司签订了房屋买卖合同，但第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平未办理案涉房屋的所有权登记手续，故原告兴达公司及第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平均不享有案涉房屋的所有权。关于案外人兴达公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人兴达公司主张排除对涉案房屋的执行，应当举证证实其已经具备上述第十七条所列条件。虽然在涉案房屋被本院查封前，第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平与中恒公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房售后返租合同》，第三人中恒公司也向李超然、张爱英、吴正旺、刘石平出具了收到购房款的《收据》、《房屋交付及租金支付通知单》等材料，但其并未提供充分证据证明案外人兴达公司已全部支付了案涉房屋的购房款。理由如下：1、案外人兴达公司主张其与被执行人中恒公司通过“以房抵债”形式支付购房款，但未能提供在案涉房屋被查封前其与第三人中恒公司存在签订书面以房抵债协议的证据，且被执行人中恒公司向第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平出具的房款收据中，收款方式均为转账，与原告兴达公司主张的“以房抵债”形式支付购房款不一致，亦不能证明案外人兴达公司与被执行人中恒公司存在“以房抵债”的合意。2、虽然案外人兴达公司提供的“中恒与兴达债权债务确认表”、“涟水兴达置业有限公司代中恒付工程款”显示，其为中恒公司代付工程款等款项，但被告新安公司不予认可，兴达公司不能证明其对中恒公司享有合法有效到期的债权。3、案外人兴达公司委托第三人李超然、张爱英、吴正旺、刘石平代持的房屋（含E01号楼103号房价款922600元）的总价款为4431290元，而兴达公司主张的对中恒公司享有的债权在1000万元以上。即使案外人兴达公司对被执行人中恒公司享有到期债权，亦与其主张以房抵债的房屋价款差距较大，缺乏合理性。综上，案外人兴达公司提供的证据尚不能证明其向被执行人中恒公司实际支付了全部房款，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告涟水兴达置业有限公司全部的诉讼请求。案件受理费34800元，由原告涟水兴达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××87）审 判 长  朱云审 判 员  张健人民陪审员  张煦二〇一九年九月十三日书记员刘欢附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。