江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初955号原告:江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司，住所地江西省赣州市章贡区健康路**。负责人:黄刚，系公司经理。委托诉讼代理人:龚隆旺、肖勇，江西客家人律师事务所律师。被告:温世明，男，1953年12月10日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，委托诉讼代理人:刘文捷、刘天高，江西南芳律师事务所律师。第三人:赣州经济技术开发区征收搬迁办公室，，住所地江西省赣州市华坚南路管委会**2203办公室法定代表人:张绵洪，主任。委托诉讼代理人:张明，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明玉，江西公仁律师事务所实习律师。原告江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司（以下简称“广播电视公司”）与被告温世明、第三人赣州经济技术开发区征收搬迁办公室（以下简称“经开区征拆办”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广播电视公司的委托诉讼代理人龚隆旺、肖勇，被告温世明及其委托诉讼代理人刘文捷，刘天高，第三人经开区征拆办的委托诉讼代理人张明、刘明玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广播电视公司向本院提出诉讼请求:1.判令位于赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村7号10＃店、夹层15＃不动产及相关附属物(证号:00××33)归原告广播电视公司所有;2.判令上述不动产及相关附属物所涉拆迁各项补偿款716464.65元归原告广播电视公司所有;3.本案诉讼等相关费用由被告温世明承担。事实与理由：2009年9月18日,原、被告签订房屋转让协议，被告将其位于赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村农民街7号1层10号店面、1层15号住宅(产权证号:00××**)以总价格26万元出售给原告。同日，原告按房屋转让协议约定支付被告20万元，被告出具了一张收条。剩余6万元购房款按协议约定待被告办理好房屋所有权证及土地证过户手续，原告收到房屋交易发票、房屋所有权证和土地证后三个工作日内向被告支付。原告按购房协议支付20万元后，被告一直没有过户，在原告多次催促后，被告直至2014年12月让原告先行垫付房屋转让所需缴纳的各项税款共计38642.50元，但被告还是迟迟没有将房屋过户给原告。后涉案房屋因被告的经济纠纷被案外人申请法院查封，该房屋一直未能过户。2018年6月8日，赣州市章贡区人民政府文件(区府字[2018]12-9号文件“金坪日城改造项目国有土地上房屋征收决定公告”将涉案房屋列为拆迁征收范围。经评估，涉案房屋及相关装修费用和附属设施各项拆迁补偿款共计701913.65元，拆迁单位第三人经过调查了解，确认房屋属于原告，并与原告协商签订房屋征收补偿协议，但因被告无理，补偿款迟迟没有发放给原告。被告温世明辩称，被告与原告签订的《房屋转让协议》，不仅违反强制性法律规定，且不符合我国政策，系无效合同。1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”;《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”;《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定“农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见，上述协议因违反上述法律、法规规定，应当认定无效。2、本案被告为企业，不具备购买集体土地上房屋的主体资格。集体土地上房屋即“小产权房”买卖双方仅限于本集体经济组织成员，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的小产权房，应当认定无效，更何况本案被告为企业。3、原告系在明知涉案房产为“小产权房”的情况下签订的《房屋转让协议》，被告承担过错责任。《房屋转让协议》第一条第二款载明，土地权属性质为集体土地。被告系国有企业，应当掌握国家法律和政策，原告明知涉案房屋为集体土地上所建房屋，无法办理过户登记，仍然签订《房屋转让协议》，存在明显过错，由此产生的法律后果应由被告自行承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人经开区征拆办述称，一、涉案房屋的征收补偿款应为687950.3元，而不是原告诉称的716464.65元。因金坪旧城改造项目建设需要，涉案房屋被纳入征迁范围。经调查核实，涉案房屋产权证号为赣房权证字第**，登记面积合计为61.06平方米，经测绘，未经登记的附属房屋面积为40.65平方米。根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十ー条、《金坪旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》第八条第款第(三)项的规定，获得停产停业损失的前提条件之一为有合法有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋。本案中，涉案房屋位于赣州经济技术开发区黄金××办事处××村××＃店、夹层××＃，而原告营业执照上载明的营业场所为江西省赣州市章贡区健康路75号。显然，原告不能获得停产停业损失补偿，其所主张的13963.35元停产营业损失没有事实与法律依据。另外，为确定涉案被征收房屋的市场价值，第三人选定并委托了具有评估资质的江西诚达房地产土地估价咨询有限公司对涉案房屋进行了评估，江西诚达房地产土地估价咨询有限公司于2018年8月22日出具了《房地产征收估价报告》。该《房地产征收估价报告》载明，涉案房屋的评估总价为563282元，未经登记的附属房屋评估价值为21016元。同时《房地产征收估价报告》载明，本次评估报告的价值包含室内装修价值。显然，原告主张14551元的装修补偿属于重复计算，该主张显然也没有任何事实依据，为推进金坪旧城改造项目的工作进程，第三人、黄金岭街道办事处、原告、被告经充分协商，于2018年8月30目共同签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议明确约定涉案房屋的价值为人民币563282元，外加附属房屋价值补偿、补助、奖励等，被征收人可以获得的补偿款合计为687950.3元。原告理应依据协议明确载明的补偿金额主张补偿款，而不是在协议之外再要求补偿金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《房屋转让协议》复印件；2.营业执照复印件；3.不动产查询证明复印件；4.银行付款凭证、资金汇划补充凭证、收条复印件；5.网上银行记账凭证、完税证明复印件；6.房屋征收情况登记表复印件；7.房屋室内装修价格咨询表复印件；8.执行裁定书复印件；9.《国有土地上房屋征收补偿协议》复印件，因原、被告对《房屋转让协议》复印件真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，但该协议是对集体土地及该地上房屋的转让，该转让行为违反法律的强制性规定，本院不予确认其合法性。证据2至9均是书证复印件，并相互佐证，与本案其他证据形成完整的证据链，本院依法确认其证明力。经审理查明，2009年9月18日,原告广播电视公司与被告温世明签订《房屋转让协议》，合同约定，被告温世明将其位于赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村7号10＃店、夹层15＃(土地权属性质为集体土地，产权证号:房房权证赣字**)总价格26万元出售给原告广播电视公司。该价格包括办理房屋及土地过户交易手续所需的各种费用，该房屋转让过户交易发生的各项税费由被告承担；付款方式为双方签订协议后三个工作日内原告向被告支付房屋购置款20元，被告办理好房屋所有权证及土地证过户手续，原告收到房屋交易发票、房屋所有权证和土地证后三个工作日内向被告支付剩余房屋购置款6万元。同日，原告按约定支付被告房屋购置款20万元，被告出具了一张收条。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用至今。2014年12月25日，原告代为被告缴纳了营业税、个人所得税、土地增值税等税费共计38642.50元。2012年8月7日，因被告未履行生效的民事调解书确定的义务，该房产被赣州市中级人民法院查封。此后，双方一直没有办理过户手续。2018年8月30日，赣州经济技术开发区征收搬迁办公室（征收部门）、赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处（实施单位）与温世明（登记产权人）、江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司（房屋买受人）签订一份《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定，因金坪旧城改造项目建设需要，章贡区政府决定征收登记在乙方名下但已转让给丙方的房屋；原告自愿选择货币补偿，可以获得案涉房屋及附属物补偿、奖励、补助合计687950.30元，被告对补偿、奖励、补助金额予以认可。此后，第三人经开区征拆办一直未支付上述款项。本院认为，本案系因集体土地房屋买卖引起的房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为位于赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村7号10＃店、夹层15＃不动产及相关附属物是否归原告所有；上述不动产及相关附属物的各项补偿款716464.65元是否归原告所有。因原、被告均非集体经济组织成员，原、被告经协商一致签订《房屋转让协议》，被告将其在集体土地上建的房屋进行转让，该转让行为违反法律的强制性规定，故该转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因案涉房屋已被征收，并已拆迁，该房屋已经灭失，即该房屋所有权因拆除这一事实行为而消灭，故原告提出位于赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村7号10＃店、夹层15＃不动产及相关附属物归原告所有的诉请，不符合法律规定。本案中，双方对补偿数额无异议，只对补偿款归属和分配产生纠纷，因此，本院结合案件事实，依法对案涉房屋及附属物补偿款的归属和分配进行处理。因原告已按约支付房款，并实际占有使用该房屋，被告系因拆迁补偿而主张《房屋转让协议》无效，且双方在房屋征收补偿协议中也约定案涉房屋及附属物补偿款687950.30元补偿给原告，本院根据上述事实和当事人的信赖利益，确定案涉房屋及附属物补偿款687950.30元应归原告所有，原告支付被告房款60000元。综上所述，原告提出位于赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村7号10＃店、夹层15＃不动产及相关附属物归原告所有的诉请，本院不予支持。原告提出案涉房屋及附属物补偿款716464.65元归原告所有的主张，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、赣州市经济技术开发区黄金岭办事处大坪村7号10＃店、夹层15＃不动产（产权证号:房权房权证赣字**)关附属物的补偿款共计687950.30元，归原告江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司所有；二、原告江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司应在本判决生效之日起十五旧内支付被告温世明房款60000元；三、驳回原告江西省广播电视网络传输有限公司赣州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10965元，由被告温世明负担9610元，原告负担1355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘炎军人民陪审员  周黎生人民陪审员  黄 华二〇一九年九月二十五日代理书记员  蔡中天