海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2019)琼0108民初4497号   原告：海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会，住所地海口市美兰区青年路**。   法定代表人：林书武，主任。   委托诉讼代理人：梁湘海，该业主委员会成员。   委托诉讼代理人：腾传枢，海南嘉天律师事务所律师。   被告：海南泽华实业有限公司，统一社会信用代码91460000742580331D,,住所地海口市龙华区滨海新村**   法定代表人：林燕佳，总经理。   委托诉讼代理人：徐佳欢，海南瑞来律师事务所律师。   原告海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会诉被告海南泽华实业有限公司业主专有权纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人林书武及委托诉讼代理人腾传枢，被告委托诉讼代理人徐佳欢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照法定标准给原告配置不少于50平方米具备使用功能的物业管理用房；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是小区的开发商。小区建筑总面积18864.24平方米。自2011年起，该小区商品房开始发售，至今小区内三栋楼已入住住户200余户。2016年10月14日，经海口市美兰区住房保障中心核准，小区第一届业主委员会正式成立。小区建成初期，物业是由开发商自己组建的物业公司管理，在A3栋一楼一间（无编号）约50平米的房间里办公。由于管理水平低下，小区环境脏乱差，业主意见很大。业主委员会成立之后，应广大住户要求，经业主大会投票决定，业主委员会行使《物业管理条例》第十五条规定的职权，外聘了专业的海口晴彩物业公司进行管理。然而因此，被告心怀不满，强行安排一对小夫妻住进原物业管理办公室，致使小区无物业办公场地，导致管理工作困难重重。两年多来，原告多次找被告交涉，请求被告将无理占用的物业管理办公室还给原告，或者另外配置物业管理用房，并于2017-6-26,2018-4-28,2019-1-12三次书面送达关于解决小区物业管理用房的函，还多次请行政主管部门协调，被告就是拒不解决，扬言“谁要是敢搬进原来的物业管理办公室办公，后果自负”！国家的《物业管理条例》第三十条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”；《海南经济特区物业管理条例》第三十二条规定，“建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层”。被告的行为显然是损害小区广大业主合法权益的违法行为。   为维护原告和广大业主的合法权益，根据《民事诉讼法》和《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等法律法规的规定，特诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。   被告海南泽华实业有限公司辩称，业委会称宁江小区无物业办公场地不是事实。2018年5月1日，海口晴彩物业服务有限公司承接宁江花园的物业服务工作，入驻宁江花园时就接收了6处物业服务用房，面积共计127.88平方米。分别为1、保安值班岗室，面积8.16平方米；2、消防监控室，面积14.62平方米；3、水电工值班用房，面积17.7平方米；4、保安保洁休息房，面积17.7平方米；5、封闭式仓库，面积49平方米；6、二次供水系统房与电力供应设备房，面积28.86平方米。故被告并未违反《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》的相关规定。   经审理查明，被告海南泽华实业有限公司系海口市美兰区宁江花园小区的开发商。2016年10月14日，海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会成立。2018年4月28日海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会与海口晴彩物业服务有限公司签订《宁江花园物业管理服务合同》。2018年5月1日，海口晴彩物业服务有限公司承接了宁江花园小区的物业服务工作，入驻宁江花园时接收了6处物业服务用房，面积共计127.88平方米，分别为1、保安值班岗室，面积8.16平方米；2、消防监控室，面积14.62平方米；3、水电工值班用房，面积17.7平方米（原告认为实际是11.37平方米）；4、保安保洁休息房，面积17.7平方米（原告认为实际是8.41平方米）；5、封闭式仓库，面积49平方米；6、二次供水系统房与电力供应设备房，面积28.86平方米。最初物业公司也是在小区A3栋的一楼约50平方米的房间办公，但是与开发商人员一起办公（被告称，开发商人员办公是为了办理小区房产证），原告因担心自己的台账（数据）存放在电脑内不安全，故主动搬出去到小区的消防监控室办公。2017年6月26日、2018年4月28日、2019年1月12日，原告分别向被告发函要求解决物业管理用房问题，并提出业主委员会决定2019年1月15日搬回到A3栋1楼原物业办公室进行办公，但未见被告回应。被告在法庭上表示，开发商不是不同意原告回去办公，只是需要原告与开发商一起办公，开发商在里面办公是为了方便业主，开发商办理房产证事宜结束后就会从小区撤走。另查，小区中已没有其他的房屋供办公所用。因原告要求回A3栋1楼原物业办公室办公无果，故原告向本院起。   本院确认的上述事实，2016年10月14日《海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会备案的通知》、2018年4月20日《宁江花园物业管理服务合同》、《关于宁江花园项目配套物业管理用房问题协商函》（3份）及当事人陈述等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院的审查，可以采信。   本院认为，依照国务院《物业管理条例》和《海南经济特区物业管理条例》的相关规定，被告海南泽华实业有限公司作为海口市美兰区宁江花园小区的开发商，有义务为原告配置必要的物业管理用房，包括业委会的办公用房。虽然，被告也提供了保安值班岗室、消防监控室、水电工值班用房、保安保洁休息房、封闭式仓库、二次供水系统房与电力供应设备房，但这些房屋其功能仅为物业人员的工作场所，系服务设备等用房，不是属于办公用房。业委会的办公用房也并不在此列。由于小区A3栋一楼约50平方米的房间办公原为物业的办公用房，且小区也没有其他公用房，故原告请求回A3栋1楼一楼约50平方米的房间原物业办公室办公，本院予以支持。依照国务院《物业管理条例》第三十条、《海南经济特区物业管理条例》第三十二条之规定，判决如下：   自本判决发生法律效力起十日内，被告海南泽华实业有限公司应按不少于50平方米的标准，在小区A3栋一楼为原告海口市美兰区宁江花园小区第一届业主委员会配置物业管理办公用房。   案件受理费100元，由被告负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 纪永明   人民陪审员 何蔓菁   人民陪审员 李炳雄     二O一九年九月二十五日   书记员 陈雯雯   附：相关法律条文   国务院《物业管理条例》   第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。   《海南经济特区物业管理条例》   第三十二条“建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米。已经成立业主委员会的，物业服务用房由业主委员会负责接收；物业服务用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于四层”。