江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初14313号原告（反诉被告）：杨帆，男，1981年11月28日出生，汉族，住昆山市。原告（反诉被告）：马素娟，女，1981年12月26日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：金娟，江苏超耀律师事务所律师，代理上述二原告。被告（反诉原告）:昆山华夏房地产有限公司，住所地昆山市千灯镇大唐村。法定代表人：苏立群,该公司总经理。委托诉讼代理人：江航标，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕婷，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。原告杨帆、马素娟与被告昆山华夏房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，适用简易程序于2016年10月28日、12月6日公开开庭进行了审理。原告杨帆、马素娟及其共同委托诉讼代理人金娟、被告昆山华夏房地产有限公司委托诉讼代理人江航标、吕婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帆、马素娟共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金58740元（以780000元为基数，按照每日万分之三，自2015年1月16日起至2016年8月12日止；以200000元为基数，按照每日万分之三，自2016年3月5日起至2016年8月12日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2015年12月5日签订了一份商品房购销合同，原告购买被告开发建造的位于昆山市××灯镇景泾北侧的大唐花苑（现名为熙岸铭郡）商业用房一套，合同编号2015051082。该合同第三、四条明确买受人购买的商品房是第417幢10号房(1-2层)，建筑面积123.19平方米，套内面积110.86平方米，单价15910.38元/平方米，总价1960000元。该合同第六条约定：买受人在本合同签订之时支付总房价款的50%，即980000元（包含定金），其余50%的房款980000元通过办理银行按揭贷款支付。该合同第八条约定出卖人在2016年1月15日前，将依法开发建造的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房超过30天后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。原告为了履行合同，于2015年12月5日之前支付房款780000元,2016年3月5日付款200000元，二次累计支付房款980000元。被告于2016年3月3日开具金额为980000元的销售不动产发票。期间，虽然被告将商品房的钥匙交付原告，但这房屋既没有达到竣工验收的合格标准（该合同的第11、12、13、14条等规定），又没有取得昆山市建设局核准的交付备案证书，直到2016年7月30日被告才发出了“安排在8月12-31日办理收楼及产证手续”通知书。被告的违约行为对原告带来了经济损害，为此原告要求被告承担赔偿责任。请法院依法维护原告的合法权益。被告昆山华夏房地产有限公司辩称，同意继续履行合同并协助原告办理过户手续；原告主张的违约金高于实际损失，请求予以调整；本案诉讼费应各自按比例承担。反诉原告昆山华夏房地产有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付剩余购房款980000元及违约金（以200000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年12月6日起计算至2016年3月5日，91天，5460元；以980000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年12月20日起计算至实际给付之日止）；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2015年12月5日签订房屋买卖合同一份，合同约定由反诉原告将涉案房屋以1960000元的价格出售给反诉被告，并约定付款方式及期限为“本合同签订时支付总房款的50%即980000元（包含定金）；总房款的50%即980000元通过银行按揭支付：买受人在本合同签订的同时自行到银行办妥按揭手续（即按银行要求提交齐全全部资料并签订按揭合同）。如因买受人的原因不能获取银行按揭或者足额获取银行按揭贷款的，未获批准的房价款买受人应在15日内一次性付清或选择出卖人同意的其他方式予以支付”。合同签订后，反诉被告至今仍有980000元购房款未支付。反诉被告迟延付款的行为已经严重侵害了反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院维护反诉原告合法权益。反诉被告杨帆、马素娟共同辩称，认可剩余房款980000元未结清，但反诉原告主张的违约金与反诉费用不认可。经审理查明：2015年12月5日，原告与被告签订了商品房购销合同（编号为2015051082）一份，约定原告向被告购买位于昆山市××灯镇××北侧××（××）号房屋，房屋的用途为商业营业用房，建筑面积为123.19平方米，总价为1960000元；付款方式为合同签订时支付980000元，通过银行按揭贷款方式支付980000元，买受人在本合同签订的同时自行到银行办妥按揭贷款手续（即按银行要求提交齐全资料并签订按揭贷款合同），如因买受人原因不能获得银行按揭贷款或足额获取银行按揭贷款的，未获批准的房价款买受人应在15日内一次性付清或选择出卖人同意的其他付款方式予以支付；买受人逾期付款超过30日，合同继续履行的，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2016年1月15日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约于2015年12月5日支付被告购房款780000元，于2016年3月5日支付被告购房款200000元，原、被告一致确认剩余980000元购房款未予支付。原告于2015年12月5日取得涉案房屋钥匙。2016年9月4日，原告与案外人周小凤签订了租赁合同一份，约定第一年租金为70000元。原告向本院出具2016年10月29日案外人王林（与原告于同日诉至本院，另案中亦要求被告承担逾期交付房屋违约金，被告在另案中亦提出反诉，要求王林承担逾期付款违约责任）与中国建设银行昆山分行经理沈晨哲电话录音，该录音中王林询问“去年我们有去办理贷款，但是贷款一直下不来，后来向开发商问说是因为开发商的原因，因为证件不齐贷款才一直下不来，是这个原因吗”，沈晨哲回复“是的”，王林询问“是开发商的证件不够贷款才下不来”，沈晨哲表示“我们要达到交房标准，验收竣工报告全部出来才能达到贷款条件，他们那时候根本达不到这个条件，我们是不会做贷款运作的”，被告对该证据的真实性未作确认。本院于2016年12月12日至中国建设银行昆山分行个贷中心处，该行客户经理沈晨哲确认，该行与被告开发的与涉案房屋同类的商业营业用房上有贷款合作关系，被告工作人员均与该行工作人员就购房者贷款事宜有联系确认，包括本案原告在内的多个购买同类房屋者均曾至该行申请贷款，但因当时被告未能取得交付备案证书，贷款申请实际未获准许。本院受理的与本案原告同样要求被告支付逾期交房违约金的其他五件商品房预售合同纠纷案件，房屋性质为处于同一位置不同门牌号码的商业营业用房，另五案中的原告均称曾至中国建设银行昆山分行处申请贷款，均因被告原因而未获银行准许。审理中，本院通知被告举证证明涉案同类房屋在其取得交付备案证书前自银行成功办理贷款的例证，被告未能举证证明。另查明，2016年7月28日，涉案房屋取得昆山市商品房交付使用备案证书。以上事实，由原告提供的昆山市商品房购销合同、房屋租赁合同、被告提供的收楼及产权办理通知书、付款凭证、本院依职权所做调查笔录及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方就涉案房屋买卖及价款支付达成一致意思表示，双方签订的商品房购销合同依法成立有效。被告理应依约于2016年1月15日前，将取得昆山市住建局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付原告，被告实际于2016年7月28日取得涉案房屋的交付备案证书，故房屋实际于2016年7月28日才具备交付条件。因被告取得涉案房屋交付备案证书逾期超过30日，依约应承担支付逾期交房违约金的违约责任。虽然被告通知原告于2016年8月12日至31日办理涉案房屋的收楼手续，但原告实际占有使用房屋的日期为2015年12月5日，并于2016年9月4日起出租收益，故对于逾期交房违约金的计算标准，原告主张以780000元为基数，按照每日万分之三，自2015年1月16日起至2016年8月12日止，以200000元为基数，按照每日万分之三，自2016年3月5日起至2016年8月12日止，鉴于被告实际于2015年12月5日将涉案房屋钥匙交付原告，本院确认逾期交房违约金应自2016年1月16日起计算至2016年7月28日止，扣除该段期间原告实际使用涉案房屋的收益，本院酌定使用房屋的收益为45260.27元（70000元÷365天×236天），被告应支付原告逾期交房违约金为11775.73元（980000元×0.3‰×194天-45260.27元）。因反诉原、被告双方约定付款方式为合同签订时支付980000元，通过银行按揭贷款方式支付980000元，买受人在本合同签订的同时自行到银行办妥按揭贷款手续，反诉被告仅支付了980000元，因反诉被告未依约支付购房款980000元，故反诉原告要求反诉被告支付购房款980000元，本院予以支持。反诉原、被告约定由原告自行到银行办妥按揭贷款手续，如因买受人原因不能获得银行按揭贷款或足额获取银行按揭贷款的，未获批准的房价款买受人应在15日内一次性付清或选择出卖人同意的其他付款方式予以支付，反诉原告虽称其未指定贷款银行，但结合本院调查事实，反诉原告应实际上对反诉被告的贷款给予了指导和意见，以致足以构成对反诉被告选择银行的实质影响，否则，本院受理的与本案反诉被告同类其他购房者不可能无一例外均在中国建设银行申请贷款；中国建设银行昆山分行向本院所述贷款条件包括由反诉原告提供交付备案证书应予采信，故依据双方合同约定，反诉被告以贷款方式支付购房款的时间远早于反诉原告取得交付备案证书的时间，根据中国建设银行昆山分行的贷款条件与要求，反诉被告不可能在2016年7月28日，即反诉原告取得涉案房屋交付备案证书前成功办理贷款。综上，反诉被告未能依约成功办理贷款，过错不在于反诉被告，故反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告要求被告支付原告逾期交付房屋的违约金，本院予以支持，本院确认逾期交付房屋的违约金为11775.73元；反诉原告要求反诉被告支付购房款980000元的反诉请求，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金（以200000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年12月6日起计算至2016年3月5日，91天，5460元；以980000元为基数，按照每日万分之三的标准，自2015年12月20日起计算至实际给付之日止）的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山华夏房地产有限公司支付原告杨帆、马素娟逾期交房违约金11775.73元。二、反诉被告杨帆、马素娟支付反诉原告昆山华夏房地产有限公司购房款980000元。三、驳回反诉原告昆山华夏房地产有限公司的其他反诉请求。上述一、二项相抵，原告杨帆、马素娟于本判决生效之日起十日内支付被告昆山华夏房地产有限公司968224.27元（如采用转账方式支付，请汇入被告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1562元，减半收取781元，由原告杨帆、马素娟负担47元，由被告昆山华夏房地产有限公司负担734元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费14468元，减半收取7234元，由反诉原告昆山华夏房地产有限公司负担434元，由反诉被告杨帆、马素娟负担6800元。反诉被告负担部分反诉原告已预交，本院不再退还，反诉被告于本判决生效之日起十日内支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）代理审判员  许廷廷二〇一六年十二月十三日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。