云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4757号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福路****。法定代表人：李云波；职务：总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，身份证登记住址：四川省峨眉山市，系该公司法务专员，特别授权代理。委托诉讼代理人：倪炳超，系云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被告：王非，男，汉族，1970年9月4日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。第三人：文雅妮，女，汉族，1991年10月19日生，身份证登记住址：湖南省衡阳市蒸湘区。第三人：陈雯，女，汉族，1969年4月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告王非、第三人文雅妮、陈雯居间合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人倪炳超；被告王非到庭参加诉讼；第三人文雅妮、陈雯经本院送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付人民币35040元；2、被告立即向原告支付违约金人民币1460元（以人民币35040元为基数，从2019年1月22日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年7月29日，第三人文雅妮经核准登记为昆明市花果山桃花源居******房屋所有权人，房权证号：昆房权证（昆明市）字第**。2018年9月10日，经原告居间撮合，第三人文雅妮、陈雯（出售方、甲方）、被告王非（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（ＮＯ：0086704）约定：甲乙双方通过丙方出售及购买上述房屋，成交价格为219万元；定金10万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币35040元，佣金支付时间为2019年1月21日前。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决等事项作了具体约定。上述合同签署后，被告没有依照合同约定支付定金，多次拖延后又表示不再购买涉案房屋，已构成根本违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告王非辩称：请求驳回原告的全部诉请。原告未提供完整有效的卖方资料及合同所涉及的完整的标的物的资料，房屋的产权登记人文雅妮从未出现过，只有陈雯出面协商，被告从未见到过授权委托。本次房屋买卖是包括所有家具家电，要求原告对所有家具、家电造册，因为屋内家具、家电据房东所述价值30多万，但是原告没有提供家具家电清单给被告，原告没有尽到专业房地产公司的义务，合同是无效的。原告提供了格式化的合同，且字迹不清楚，整个合同没有对买卖双方应该承担的责任和风险进行提示，合同文本也没有用黑体字标注，且未进行口头提示。签订合同的时间是晚上，不签合同，原告不同意将合同文本带回审阅，且合同存在霸王条款。原告未完成自己的义务，要求被告支付佣金不公平。原告只带被告看了两套房，第一套是同小区的毛坯房，第二套就是第三人的房子，当晚就让被告签协议，合同约定在签订协议时缴纳定金，但原告没有提示被告交定金。被告已于1月21日前电话通知原告不购买该套房子，被告认为不存在违约，且中介费应该是在办完过户手续以后才支付。合同不是原、被告双方的真实意思表示，因为被告当时认为风险较大，没有交定金，故该合同不成立，原告未尽到义务，利用精心设计的格式化合同，且合同字迹不清，诱使被告签不公平的协议。请求驳回原告的全部诉请。第三人陈雯、文雅妮未提交书面陈述意见。原告昆明尊园房地产经纪有限公司为支持其主张，向法庭提交以下证据：一、《房权证》。证明：第三人文雅妮经核准登记为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。二、《房屋买卖暨居间合同》。证明：原告于2018年9月10日促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得收取全部佣金35,040元的权利。后该合同因被告违约未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失35,040元。三、《补充协议》。证明：在9月10日签订合同时，对于屋内家具已协议，并且有被告本人的签字，被告陈述不实。经质证，被告对原告提交的证据无异议，但认为合同应当是无效的；《补充协议》只能代表要求中介做清单造册，并照相，但是原告没有做，只是写明卖方要带走的东西。被告为支持其主张，向法庭提交以下证据：文雅妮的身份证复印件。证明：签署本案合同及房屋的整个买卖过程不合法，因房屋产权所有人的身份信息是失效的，也没有相应的经过公证的授权委托书。经质证，原告对被告提交的证据无异议，但不认可证明内容，认为，身份证过期，但是身份证号是唯一的，原告确认该信息是真实准确的。第三人文雅妮、陈雯未到庭参加诉讼，放弃了对原、被告证据进行质证的权利。本院认为，原、被告对对方提交的证据均无异议，本院予以确认，对于证据能否证明各自的观点，本院在说理部分综合评述。综合庭审，本院确认本案以下法律事实：一、2018年9月10日，原告（丙方）与被告（乙方）及第三人陈雯签订合同编号为0086704的《房屋买卖暨居间合同》，合同中“出售方（甲方）”处为空白，“代理人／共有权人”处载明的主体为第三人陈雯，合同主要约定，甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市花果山桃花源居32幢3-4层304号房屋，售价219万元，房屋过户前，乙方同意出资65万元，甲方同意于2018年12月28日前还贷赎证完毕，双方同意在2019年1月21日前办理房屋权属转移登记；签订本合同时，乙方支付购房定金10万元，乙方同意丙方向甲方转交定金10万元；本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，若不能协商一致，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；甲、乙双方由代理人签字的，应确保已得到被代理人授权，并且能够提供本合同履行全部资料，未得到授权且事后没有得到权利人追认的，导致本合同未能履行，则该签署人应依约承担根本违约责任，并向丙方支付房屋成交价2%的款项作为服务补偿款；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方签署本合同前已提供之服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬，乙方同意向丙方支付佣金人民币35040元，支付时间为2019年1月21日前。若买卖双方协商解除合同的，甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行，由违约方按上列佣金总额和标准向丙方支付佣金损失等。合同落款处，甲方为第三人陈雯代文雅妮签名捺印。二、三方签订合同时，涉案房屋登记于第三人文雅妮名下。三、2018年9月10日，被告王非与第三人陈雯签订《补充协议》载明，合同是86704，此房带家具家电一起卖，房东只带走一台洗衣机和一台电视机，马街上村32栋3-4、304室，本人带走私人物品及字画。四、被告未按约定支付购房定金。五、合同签订时，第三人文雅妮提交的身份证已于2018年4月30日失效。六、2019年1月2日，被告通知原告放弃购买涉案房屋。本案的主要争议焦点为：一、涉案合同是否有效？二、被告应否承担支付居间佣金的违约责任？本院认为：《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”、第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本案原告作为从事房屋买卖的中介机构，对合同如何签订、应与谁签订、相关法律规定、自己如何开展居间服务等问题，应当具有其专业的素养，与被告制作的合同文本第13.3条已对代理人应取得授权的问题进行了明确，但原告未向法庭举证证明，签订合同时已收到第三人文雅妮向第三人陈雯出具的相应授权委托书，或是合同签订后陈雯的代理行为已得到文雅妮的事后追认之事实，故涉案合同在未经房屋所有权人追认的情况下，不生效。现原告要求被告支付违约后应承担的居间服务费，不符合本案事实及法律规定，本院不予支持。综上，第三人文雅妮、陈雯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚、证据充分，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币712元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马惠人民陪审员  董玉人民陪审员  宋刚二〇一九年九月三日书 记 员  鲁丹