广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12161号原告：佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********************商铺，统一社会信用代码91440605MA5266UE25。法定代表人：杨平，总经理。委托诉讼代理人：吴翠萍，女，系原告公司员工。委托诉讼代理人：张飞，男，系原告公司员工。被告：傅素珍，女，1986年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************127。原告佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司（以下简称裕丰美恒公司）与被告傅素珍居间合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年7月10日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吴翠萍、张飞、被告傅素珍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告依约返还保证金500元；2.被告按照协议约定赔偿原告16650元；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年3月15日，原、被告在平等协商的前提下达成一致，签订《独家代理委托协议》，约定原告接受被告的委托，为被告提供中介服务，独家代理出售被告位于广东省佛山市南海区*************************屋（以下简称涉讼房屋），独家代理期限从2019年3月15日起至2019年6月16日，涉讼房屋出售价格为1110000元。由原告方工作人员以微信转账的方式向被告支付人民币500元作为保证金，该事实有被告出具的《保证金收据》做凭证。随后，原告根据自身资源，找到合适的客户李先生，通过带领客户查看涉讼房屋，促使客户做出意向购买的承诺，被告于2019年3月28日收取客户李先生的购房诚意金3000元，并出具相应《收款收据》。随即原告方工作人员就该物业买卖事宜联系被告，告知被告有客户意向购买涉讼房屋，并约被告出来与该客户协商相关买卖事宜。对此，被告却突然到原告方门店闹事，以原告此前给付的保证金过低为由，要求原告退回该房屋有关资料及钥匙等，不再交由原告卖房，并恐吓原告工作人员。由于被告拒绝与原告寻找到的客户进行协商，导致客户不再愿意购买，原告无法促成该物业交易，只能向客户李先生退回此前的诚意金。与此同时，被告还委托其他中介方过来借取该房屋钥匙，而由于原、被告此前签订的独家代理协议，原告未同意被告这一无理的行为。期间，基于原告服务的专业，原告的工作人员多次尝试带客查看涉讼房屋，而被告却强烈反对原告带客看房，三番四次阻拦原告带领客户查看该房屋。在明确告知不将涉讼房屋交由原告出售后亦未就解除协议一事与原告进行相应的协商，并一再拒绝原告的工作人员的联系，拉黑原告的工作人员。从双方签订协议以来，原告作为受托方已充分履行协议约定的义务，给予专业的服务，积极为委托方代理出售物业；而作为委托人的被告，同样负有保证协议正常进行的义务，但被告却无故违反协议约定，拒绝原告带客看房，并存在于独家代理期内再次委托其他中介公司出售该房屋的嫌疑。根据原、被告签订协议的第五条约定，在协议约定的代理期限内，被告不得自行或委托其他中介公司等第三方出售涉讼房屋。同时，根据协议第八条约定，委托方单方面违反协议约定导致物业未能成交的，应退还保证金500元人民币，及按协议规定出售价格的3%的50%计算赔偿金额，即被告需向原告赔偿16650元。综上所述，原告认为，被告的行为已构成了严重的违约，影响原告的经营声誉，直接导致了原告的经济损失，故原告提起诉讼，请求法院结合原、被告双方的协议约定，根据合同法第107条、第114条相关规定，依法判令被告向原告退还保证金500元及因违约应承担的责任，依约赔偿原告16650元，合计17150元，且由被告承担本次诉讼费用。被告辩称，2019年3月15日，原告在知道被告不了解二手房产行情的情况下，多次劝导，促使双方在原告位于佛山市南海区**********店签订了《独家代理委托协议书》,约定由原告为被告提供中介服务，独家代理出售被告的涉讼房屋，独家代理期限从2019年3月15日起至2019年6月16日，并约定该物业出售价格为人民币1110000元，未满两年增值税费由被告承担。原告方工作人员以微信转账的方式向被告支付500元保证金，该事实有被告出具的《保证金收据》做凭证。2019年3月27日，被告偶遇原告工作人员之前带领接触过的购房者，该购房者告知其与原告签订购房意向协议中明确规定，办理房屋过户产生的所有费用包括增值税等由购房者自行承担。后被告与多家房产中介联系，均表示现二手房交易市场均由买方承担交易过程中产生所有税费及中介费用。涉讼房屋按2019年3月份桂丹颐景园市场走势应为实收款110万，原告所支付的独家代售保证金远远低于市场价，即为该房产月租金2000元3个月共6000元。如继续履行该协议，原告可双向收取增值税，从中非法获利7万余元，造成被告直接经济损失约8万元。被告于2019年3月28日向原告方经纪人提出解除该不平等协议，并愿意赔偿2019年3月15日至2019年3月28日原告方为答辩人提供服务的劳务费,经纪人以不能负责为由,建议找店长协商解决。被告于2019年3月29日下午，携丈夫前往原告位于佛山市南海区**********店维权，沟通过程中原告拒绝终止该协议，并被店员告知，负责签该协议的职员己离职，不能再交涉。以店长徐健均为首，4男3女共7个工作人对被告夫妇行言语辱骂，威胁。被告于当日下午15:54拨打报警电话，110接线员以未发生肢体冲突，属个人经济纠纷为由拒绝出警。后被告拨打市民服务热线、消费者投诉热线维权，均建议被告寻求律师帮助向法院申请解决。2019年3月30日中午12时至下午3时左右，原告颐景园店中的两名工作人员，带领一帮青壮年大汉，约八九人，前往涉讼房屋对被告夫妇进行威胁，警告，要求被告继续履行该协议。期间在涉讼房屋逗留约10分钟。物管提供电梯监控可证实此事。此后原告店里职员多次对被告进行电话骚扰，威胁。无奈下被告只能拉黑原告方职员的电话，微信，并终止出售涉讼房屋。原告提供的2019年4月19日的微信聊天记录截图中，聊天人为已离职职员，离职后的聊天记录不能作为证据。第三方中介向原告借取涉讼房屋钥匙一事，乃第三方中介的个人行为，被告并未授权。被告的维权行为困难重重。《独家代理委托协议书》明确规定了原告的权利与义务，保障了原告的利益不受侵犯，但没有一条条文指出，当被告权利受到侵害时可以采取何种方法维护自己的正当权益，及原告应承担的责任。该协议违反了《中华人民共和国消费法权益保护法》第24条、《中华人民共和国合同法》第40条的规定。原告与被告签订《独家代理委托协议书》，交涉地址一直为佛山市南海区************************之一，该店铺的店铺名、装潢、商标均为知名商标“裕丰地产”，此商标为广州仁隆房地产销售代理有限公司所有，法定代表人为张金发，成立日期2014年10月28日。而涉讼店铺工商备案为佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司南海丹灶桂丹西路分公司，法定代表人为杨平，该店铺为杨平单独所有，商标为“裕丰美恒”。被告与广州仁隆房地产销售代理有限公司取得联系，被告知杨平所持有“佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司”并非其子公司，且并未取得其商标使用权，杨平该行为已构成侵权。原告盗用广州仁隆房地产销售代理有限公司的商标，并用与该商标相似的公司名字造成消费者错觉，骗取信任，进而获利，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》中平等、公平、诚实信用的原则，应根据《中华人民共和国刑法》第二百一十三条进行处理。被告认为，基于以上事实，《独家代理委托协议书》无效。原告对被告已构成合同诈骗，在签订、履行合同的过程中，通过虚构事实、隐瞒真相、设定陷阱等等手段骗取被告财产，被告保留依法追究原告刑事责任的权利。原告向本院提交了如下证据：1.不动产权证复印件1份。2.中国农业银行银行卡1张。3.《独家代理委托协议》原件1份。4.《保证金收据》原件1份。证据1-4用以证明被告于2019年3月15日与原告签订书面协议，约定由原告独家代理出售被告的涉讼物业，并收取原告500元保证金，同时被告向原告出具相应的收据。5.《收款收据》原件1份，用以证明2019年3月28日，原告通过现金支付的方式收取案外人李先生的购房诚意金3000元，并向其出具相应的收款收据，后因未能如期约双方进行面谈，原告向李先生退回该诚意金。6.微信聊天记录打印件2页，用以证明原告于签订独家代理协议当日通过微信转账的方式向被告支付500元的保证金，后在独家期内原告向被告提及有意向购房客户，并希望约被告进行面谈遭到拒绝，被告多次表示不再交由原告卖房。经质证，被告对原告提交的证据1-4真实性无异议；对证据5不确认；对证据6的真实性确认，聊天的一方是被告，另一方不知道是谁。被告向本院提交如下证据：1.通话记录打印件3页（与原告当庭出示的手机中存储的通话记录一致），用以证明被告曾打电话报警,曾向消费者协会投诉,也曾与广州裕丰咨询顾问有限公司电话联系，对方表示没有原告这家分公司，没有授权该公司。2.《独家代理委托协议》复印件1份，用以证明该份协议要求被告支付税费，同时也要求买方支付税费，该合同是阴阳合同，独家代理费500元远远低于市场价6000元。3.《保证金收据》复印件1份，用以证明被告收取原告500元保证金。4.微信记录截图打印件1页，用以证明被告在2019年3月28日要求终止协议，29日该员工已离职，证明原告主张被告不肯出售房屋是假的。5.网页截图打印件7页，用以证明原告未取得商标授权情况下借用别人的广告效应欺骗消费者签下协议。6.照片3张，用以证明原告店铺的装修情况。经质证，原告对被告提交的证据1真实性确认，关联性有异议，该证据与本案无关；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5不确认，与本案争议事实无关；对证据6的真实性确认。经审查，原告提交的证据1-4、6以及被告提交的证据1-4、6，相对方对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据5反映原告收退案外人款项的行为，本院综合认定；被告提交的证据5所涉的事实与本案无关，本院不作认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋登记所有权人为被告，共有情况为单独所有。2019年3月15日，原、被告签订《独家代理委托协议》，约定：（第二条）被告委托原告按以下条件[建筑面积为89.86平方米（以《房地产权证》登记的面积为准）；出售价格1110000元；付款方式为按揭付款；交易税费按国家规定买卖双方各付各税]出售涉讼房屋；（第三条）代理期限为2019年3月15日至2019年6月16日；（第四条）被告要求原告在签订协议之日向其交付保证金500元，代理期限内若原告成功促成被告出售涉讼房屋的，被告应返还保证金，否则被告可没收保证金；（第五条）被告在代理期内应为原告介绍的买方提供不少于5次的看房或面谈机会、不得对出售条件作任何变更（调低出售价格除外）、不得自行或委托其他中介公司等第三方出售该房屋、不得与原告介绍的客户私下交易，原告应充分利用自身资源寻找客户并尽可能促成潜在买方购买该房屋；被告授权原告发布该房屋出售信息；（第六条）代理期内若原告促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该房屋，被告应无条件收取原告代买方转交的购房定金，且被告应在收取定金之日起3天内按其出售条件签订《存量房买卖合同》；（第七条）本协议规定的出售价格为该房屋最低出售价格，若原告经过努力促成最终成交价超出协议规定的出售价格的，基于原告提供了优质服务，被告同意将超出部分的50%作为另行增加支付给原告的中介服务费；（第八条）代理期内，若被告提前解除协议，除需向原告退还保证金外，还需根据以下标准向原告作出赔偿（①若原告已促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该房屋的，基于原告做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为协议规定的出售价格的3%；②其他情形下赔偿标准为签署标准的50%。同时，若被告已收取购房定金的，应将定金双倍退还原告并由中介方转交买方）；因被告单方违反协议第五条规定的义务导致该房屋未能通过原告成交，被告除需向原告退还保证金外，还需按以下标准赔偿向原告支付报酬及必要费用（①若原告已促成买方按被告出售条件签订《房屋购买确认书》书面同意购买该房屋的，基于原告做了大量工作，付出了大量人力、物力等成本，赔偿标准为协议规定的出售价格的3%；②其他情形下赔偿标准为签署标准的50%。同时，若被告已收取购房定金的，应将定金双倍退还原告并由中介方转交买方）；因买方责任被告没收其购房定金的，因原告已提供相应劳务，被告承诺在没收定金当日将定金的50%作为劳务费用支付给原告；由于该房屋未满两年，增值税由被告支付。同日，被告出具《保证金收据》，确认收取原告支付的代售涉讼房屋的履约保证金500元。2019年3月29日，被告到原告处协商，并要求终止《独家代理委托协议》，双方就相关事项未协商一致，双方均主张有报警求助。2019年4月19日，原告的工作人员微信告知被告称有客户看上了涉讼房屋，要求被告过去签订合同，被告回复“不卖”。原告的工作人员又表示双方已经签订独家代理协议，被告也已收保证金，不卖的话原告很难与客户交代，希望被告理解。被告回复称原告的工作人员骂过被告、被告不同意出卖涉讼房屋。后被告在微信上将原告的工作人员拉入黑名单。2019年5月24日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告主张其在2019年3月28日已经促成买家购买涉讼房屋，并提交了《收款收据》（NO:Fs2191832）佐证，该《收款收据》载明原告收到李先生交来桂丹颐景园芙蓉1座2504房的诚意金3000元。《收款收据》上已画“×”并备注“作废”。被告主张原告的多名工作人员曾于2019年3月30日到其涉讼房屋中对被告家人进行骚扰，但本院根据其提供的线索向物业管理公司调取相关监控录像时，物业管理公司表示相关监控录像保存期限为30天，已超保存期限，故无法调取该录像。本院认为，原、被告签订的《独家代理委托协议》，被告委托原告代为出售涉讼房屋，双方成立委托合同关系。现双方在履行该份《独家代理委托协议》过程中产生纠纷并致本案诉讼，故本案应为委托合同纠纷。经审查，《独家代理委托协议》是签约双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，被告在2019年3月29日已经向原告提出终止《独家代理委托协议》的意思表示，双方甚至还报警求助，可见双方之间据以建立委托合同关系的基本信任已经不复存在，且被告依法享有法定解除合同的权利，故《独家代理委托协议》应予解除，本院据此确认《独家代理委托协议》已于2019年3月29日解除。被告在签订《独家代理委托协议》之后对该协议约定的税费承担方式、保证金金额有异议并要求解除协议，属于签约后单方变更合同约定，对《独家代理委托协议》的解除应负主要责任，依法依约均应承担相应的赔偿责任。原告的工作人员不尊重被告单方解除《独家代理委托协议》的法定权利，且在双方协商过程中亦存在沟通方式欠妥的情形，导致双方委托代理关系的基础信任关系瓦解，对《独家代理委托协议》的解除也有一定的责任，对此可相应减轻被告的赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因《独家代理委托协议》已经解除，原告诉请被告返还履约保证金500元符合法律规定和双方约定，理据充分，本院予以支持。因《独家代理委托协议》解除时，原告尚未促成被告与买方签订房屋买卖合同，其举证也仅反映买方支付了诚意金3000元，没有证据反映买方已经同意按照《独家代理委托协议》第二条约定的条件购买涉讼房屋，因此，本院根据《独家代理委托协议》的履行时间、履行程度以及双方对该协议解除的责任程度，酌情判令被告应赔偿8000元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告主张原告存在商标侵权的情形，该主张的权利主体并非被告，本院在本案中不作处理。因本案为委托合同关系纠纷，且没有证据反映原告存在诈骗的情形，被告主张适用《中华人民共和国消费者权益保护法》进行处理没有依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告傅素珍应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金500元予原告佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司；被告傅素珍应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿8000元予原告佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司；驳回原告佛山市裕丰美恒房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，案件受理费减半收取计114.38元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担89.38元并应于本判决发生法律效力之日十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  谢晓东二〇一九年九月二十七日书记员  许晓璇