安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终6271号 上诉人（原审被告）：合肥安之尊茂精选酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区科学大道**。 法定代表人：桑田，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽进出口股份有限公司，住，住所地安徽省合肥市科学大道**天贸大厦/div> 法定代表人：宋恩君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李思亮，男，系该公司风控部经理。 委托诉讼代理人：李荣，安徽安泰达律师事务所律师。 原审被告：合肥市美琛商贸有限公司，住所地，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区海棠湾小区商铺14/15/**16-储201iv> 法定代表人：桑伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人合肥安之尊茂精选酒店管理有限公司（以下简称安之尊茂公司）因与被上诉人安徽进出口股份有限公司（以下简称进出口公司）、原审被告合肥市美琛商贸有限公司（以下简称美琛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 安之尊茂公司上诉请求：撤销原判，改判驳回进出口公司对安之尊茂公司的全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1、进出口公司收取600万元履约保证金，远远超过国务院条例规定标准，进出口公司超额收取的保证金应视为预付款，应抵扣房屋租金，且进出口公司应向安之尊茂公司承担自2017年3月起计算的资金占用利息。2、房产租赁合同未对律师费有任何约定，一审判决安之尊茂公司承担律师费，美琛公司对律师费承担连带责任，处理错误。17万律师费明显超出安徽省物价局及司法厅文件规定标准。 进出口公司辩称，安之尊茂公司认为履约保证金超出法定标准，系错误；律师费不应由进出口公司承担，请求驳回上诉，维持原判。 美琛公司述称，认可安之尊茂公司上诉理由。 进出口公司向一审法院起诉请求：1、安之尊茂公司支付拖欠的2018年4月1日至2019年3月31日期间房屋租金2521652.80元、违约金1315672.39元（暂计算至2018年12月31日，按每日千分之三标准顺延计算至款清日止）、律师费170000元；2、美琛公司对前述债务承担连带责任。 一审法院认定事实：经招投标程序，2017年3月5日进出口公司（甲方）与美琛公司（乙方）签订《房产租赁合同》一份，合同载明：乙方承租甲方位于合肥高新区科学大道107号的办公楼，租赁期限十五年，自2017年4月1日起至2032年3月31日止，甲方给予乙方12个月免租金装修期，租金每季度755413.2元，按季度缴纳，下一季度租金应于下一季度开始之前的15天前交清；逾期缴交租金，每迟延一天，按应缴而未缴金额的千分之三标准支付违约金，累计计算至缴清日止；乙方向甲方支付履约租赁保证金6043305.6元（其中1000000元可以由银行履约保函代替）等。 合同生效后，美琛公司分期支付了履约保证金600万元及2017年4月1日至2018年3月31日期间租金151万元。 2017年6月，美琛公司关联方为使用前述租赁房屋经营酒店设立的安之尊茂公司登记成立，美琛公司（甲方）、进出口公司（乙方）、安之尊茂公司（丙方）经协商一致于2017年9月20日签订《合同权利义务转让三方协议》，协议载明：1、甲方将其在原租赁合同中的全部权利和义务转让给丙方，乙方同意转让；2、三方协议生效后，原租赁合同即成为乙方、丙方间的合同，除主体外的其他内容不变；3、三方协议生效前，甲方在原租赁合同项下的所有履约行为和后果，以及由此产生的权利、义务和责任等，均由丙方无条件承继；4、甲方作为丙方的保证人，对丙方履行三方协议及租赁合同承担连带担保责任，该担保范围包括三方协议及租赁合同项下的全部义务和责任（含丙方违约后乙方为实现权利而产生的包括律师费在内的所有费用）。 三方协议签订后，安之尊茂公司使用租赁房屋开设的宾馆、餐饮开业经营，但安之尊茂公司未按约付款，仅于2018年11月15日支付租金50万元,拖欠到期租金累计2521652.80元（2018年4月1日至2019年3月31日期间租金为755413.2元*4=3021652.8元，扣除已支付的500000元）。 进出口公司因本次诉讼支付律师费用170000元。 一审法院认为，进出口公司与美琛公司、安之尊茂公司签订的《房产租赁合同》及《三方协议》是各方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法、有效，各方理应按约履行各自的义务。安之尊茂公司拖欠到期租金2521652.8元，构成违约，给进出口公司造成经济损失，应向进出口公司支付拖欠租金2521652.8元并承担违约金，合同虽约定了违约金计算标准，但双方合同仍继续履行，故酌情将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率1.5倍，自2019年1月1日起计算至款清日。进出口公司遭受的律师费经济损失170000元，安之尊茂公司应予承担。美琛公司作为担保人应对上述债务承担连带担保责任。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、合肥安之尊茂精选酒店管理有限公司于判决书生效后十日内支付安徽进出口股份有限公司到期租金2521652.8元，并支付违约金（以2521652.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍，自2019年1月1日起计算至款清之日止）；二、合肥安之尊茂精选酒店管理有限公司于判决书生效后十日内支付安徽进出口股份有限公司律师费用经济损失170000元；三、合肥市美琛商贸有限公司对判决书主文内容的第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回安徽进出口股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费38859元，由合肥安之尊茂精选酒店管理有限公司、合肥市美琛商贸有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，进出口公司与美琛公司签订的《房产租赁合同》、进出口公司、美琛公司、安之尊茂公司签订的《房产租赁合同》均系合同当事人真实意思表示，对合同当事人具有法律拘束力。安之尊茂公司上诉称进出口公司收取600万元履约保证金的行为违反国务院条例，鉴于合同当事人在平等、自愿协商基础上订立履约保证金数额，不违反法律、法规禁止性规定，故该上诉理由于法无据，本院不予采纳。一审判令安之尊茂公司对进出口公司承担17万元律师费损失，有合同及事实依据，数额适当，本院予以认同，对安之尊茂公司就律师费提出的上诉理由亦不予采纳。 综上，安之尊茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38859元，由合肥安之尊茂精选酒店管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年九月二日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。