广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终12495号上诉人（原审被告）：杨桂华，住广州市天河区。委托代理人：操翔、潘明德，均系广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊义民，国籍：新西兰。被上诉人（原审原告）：广州海昊纬机电设备有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：熊宏艳，董事长。上述两被上诉人的共同委托代理人：林树焕、曾乐，系广东导正律师事务所律师、实习律师。原审被告：广州路劲物业服务有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：罗江海，董事长。委托代理人：刘辉辉，系广东科德律师事务所律师。委托代理人：范淑素，系该司职员。上诉人杨桂华因与被上诉人熊义民、广州海昊纬机电设备有限公司（以下简称海昊纬公司）、原审被告广州路劲物业服务有限公司（以下简称路劲公司）租赁合同纠纷一案，上诉人杨桂华不服广州市天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1753号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨桂华上诉请求：l.撤销(2014)穗天法民四初字第1753号民事判决；2.改判驳回熊义民和海昊纬公司对其的全部诉讼请求；3.本案一审、二审的受理费、鉴定费由熊义民和海昊纬公司负担。事实和理由：1.至今为止没有任何证据证明涉案物品实际发生了损失。“京华公司”不具备鉴定人资格，更不具备对涉案物品的损坏及其损坏程度进行鉴定的鉴定资质。因此其对涉案物品进行鉴定及作出的《资产评估报告书》是无效的。2.一审法院按照涉案物品评估价值的25％的比例认定损失无说服力。因为涉案物品是否损坏及其损坏程度并非能够从日常生活常理去判断，它属于专业性较强的问题。而本案原审经办法官作为一名非专业性鉴定人员，其无法做出专业的判断。3.熊义民违反合同约定的使用用途，且在租赁期间未经杨桂华许可或同意而将涉案房屋转租、分租给海昊纬公司，由此造成的后果理应与杨桂华无关。4.涉案消防水管及其设施设备并非由杨桂华控制与使用，其使用权与控制权均是路劲公司，且对其的维修与检查并非杨桂华依据租赁合同约定而应当承担的责任与义务。5.一审法院在判决时适用《合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条是错误的，造成其判决结果错误。综上所述，一审判决认定事实及适用法律明显错误，直接导致其判决结果错误。熊义民、海昊纬公司共同答辩称：1.“京华公司”具有鉴定人资格，其作出的《资产评估报告书》是合法的。“京华公司”《营业执照》中载明可以“从事各类单项资产评估”，且其已取得了相应的《资产评估资格证书》，案涉的设备及物品的价值评估属于其经营范围。2.《资产评估报告书》中“评估结论”是真实的且有关联性。其通过合法的报关手续将设备引进国内的，进口设备齐全，其所提供的《广州海关进口关税专用缴款书》具有较高的可信度且依据充分，在假设全损的情况下亦能较客观地代表受损方的实际损失价值。3.《房地产租赁合同》第一条明确约定：甲方同意将该案涉房屋出租给乙方作商业使用，并不是杨桂华所说的“仅限于办公用途”。因此其在办公的同时，存放一些机器设备作为陈列品或样品之用，完全符合合同之约定。4.《房地产租赁合同》第十二条备注第4款以及广州市中级人民法院作出的(2015)穗中法民五终字第3878号民事裁定已清楚地表明，熊义民只是案涉房屋的名义租赁人，实际承租人为“海昊纬公司”，杨桂华所说的转租一事不存在。5.案涉房屋发生消防水管漏水时，熊义民马上通知“路劲公司”和杨桂华，并与其员工积极采取措施进行抢险，而杨桂华迟至当日晚上六七时才到达现场，抢险早己完成。杨桂华也没有任何证据证明其在租赁期间有到过案涉房屋进行安全检查与修缮的行为，可见其怠于履行“负责对房屋定期安全检查”的义务，应当承担违约责任。综上，一审判决完全符合事实和法律规定，请求二审法院依法驳回杨桂华的全部诉讼请求。路劲公司述称：1.我方作为物业管理公司，仅仅是对公用部分进行管理，在本案中发生漏水的位置属于业主专有房屋内，不是我方管理的部分，在我方提交的材料中也有事件发生后消防水管的图片，可以明显看出，水管也是因为焊接的问题导致漏水。所以本案所涉及的问题，与我方是没有关系的，不是我方的原因导致的，是业主私自更改水管造成的，而且我方也告知过改动要去备案。2.在事故发生的第一时间，我方也派出人员对相关问题进行处理并积极抢险，这一点一审也已经查明了，所以我方是没有责任的。熊义民、海昊纬公司向一审法院起诉请求：1.杨桂华赔偿其经济损失833568.58元；2.路劲公司对以上损失承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由杨桂华、路劲公司承担。一审法院认定事实：杨桂华是位于广州市天河区天府路XXX号XXX的房地产（以下简称案涉房屋）的登记权属人。路劲公司是于2005年6月20日成立的具有贰级资质的物业服务企业，是案涉房屋所在楼宇的物业服务企业。2011年2月25日，杨桂华（出租方/甲方，下同）与熊义民（承租方/乙方，下同）及案外人广州德能地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》）一份，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积约58平方米；租赁期限为自2011年2月28日至2012年2月24日，月租金4000元；交租方式为汇入甲方指定银行账号；（第五条第4款）在租赁期内，甲方负责对房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误该房产维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿，乙方在通知甲方后甲方不及时维修的，乙方可代为修缮，修缮费用可从租金中抵扣，甲方对此无任何异议；租赁期满，如甲方继续出租，甲方同意乙方可在同等条件下享有优先承租权；（第六条第5款）租赁期内，乙方负责爱护和正常使用该房屋及设备，发现该房产及设备自然损坏应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的由乙方负责赔偿，因乙方使用不当或人为造成房屋及设备的损坏或设备遗失的，乙方应负责修复或赔偿；（第十二条备注第4款）在此协议签定后，甲方配合乙方完成工商注册手续，工商注册手续签合同仅作工商注册使用等内容。上述合同签订后，杨桂华将案涉房屋交付熊义民使用。2011年7月11日，杨桂华与案外人黄盛华就案涉房屋签订《广州市房屋租赁合同》（熊义民和海昊纬公司均称落款处“黄某”的签名为熊义民代签），约定杨桂华将案涉房屋出租给案外人黄某作商业用途使用，租赁期自2011年7月16日至2013年7月15日，月租金800元等内容。上述合同于次日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。2011年8月19日，海昊纬公司经广州市工商行政管理局天河分局核准登记成立，其股东为案外人黄某和熊某艳，其地址为案涉房屋地址。2011年9月9日，杨桂华和案外人黄某共同签署《变更房屋租赁合同申请表》（主要内容为申请变更案涉房屋的房屋租赁合同的承租人为海昊纬公司），广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于当日审查上述合同变更内容后进行了相应的登记备案。一审庭审中，熊义民、海昊纬公司、杨桂华均确认案涉房屋的租金是由熊义民的银行账户向杨桂华支付（熊义民、海昊纬公司称租金是海昊纬公司通过其高管人员熊义民的银行账户向杨桂华支付；杨桂华认为租金是熊义民向其支付）。熊义民、海昊纬公司、杨桂华、路劲公司均确认2014年5月16日位于案涉房屋室内房顶与天花板之间的消防水管发生漏水；熊义民、海昊纬公司在当日发现案涉房屋天花板出现漏水情况后通知了杨桂华及路劲公司；路劲公司接到通知后当日到案涉房屋现场进行处理，杨桂华接到通知后当日也到案涉房屋，路劲公司到达在先，杨桂华到达在后；在熊义民、海昊纬公司、杨桂华、路劲公司各方当日均在场的时间，可见案涉房屋之内天花板已经被砸开一个大洞，透过该洞可看到消防水管，案涉房屋内有物品被搬走的痕迹，天花板有渗水痕迹。另，熊义民、海昊纬公司、路劲公司均确认案涉房屋于2014年5月16日下午大约三时发生从天花板的管线接口处以“线状”漏水的事故，熊义民通知了路劲公司（熊义民称其先通知了路劲公司，接着通知了杨桂华，通知时间均为当日下午三时多），路劲公司大概于当日下午三时十分到现场，路劲公司察看后采取措施关闭消防水管总闸，并协助熊义民和海昊纬公司的人员将案涉房屋内的货物搬到室外走廊（路劲公司后提供了一个房间给熊义民和海昊纬公司存放搬出的货物，房门钥匙由熊义民和海昊纬公司保管）、清除积水，另，路劲公司工作人员砸开了案涉房屋的天花板检查漏水原因，发现消防水管有水喷射出；杨桂华于当晚大概七时到场（熊义民和海昊纬公司称杨桂华到场后案涉房屋还有积水，杨桂华没有采取任何措施；路劲公司称杨桂华到场具体时间不清楚，但当时其有人员在场，案涉房屋当时基本抢险完毕）。杨桂华称其在2014年5月16日下午三时多接到熊义民电话通知，就立即从外地返回案涉房屋，大概在当日晚六七时到达案涉房屋现场，但只发现案涉房屋内的天花板被砸开了，有人在清理卫生，没有注意是否有积水的情况，只看到天花板存在渗水痕迹。熊义民和杨桂华均确认杨桂华于2014年5月22日叫人到案涉房屋进行维修并维修完毕。熊义民、海昊纬公司、路劲公司均认为漏水的消防水管属于案涉房屋的专属设施；杨桂华认为漏水的消防水管属于公共设施。熊义民和海昊纬公司为证明2014年5月16日上述消防水管漏水导致案涉房屋物品被浸水的程度，提供了两张其于当日拍摄的案涉房屋照片（显示案涉房屋内地面放置有若干高约1米多的长方体纸箱及其他物品，地面浸满水至门槛高度）。杨桂华对上述照片的真实性不确认。路劲公司对上述照片真实性无异议，确认该照片反映的为2014年5月16日其工作人员看到案涉房屋漏水的情况。熊义民和海昊纬公司为证明海昊纬公司遭受的物品损失金额，向一审法院提出评估申请。一审法院依法确定广东京华资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称京华公司）作为鉴定机构对案涉房屋内因消防漏水浸泡造成的物品损失进行评估。京华公司于2014年9月23日向一审法院作出《关于因消防漏水浸泡而造成的设备、物品损失评估鉴定的情况说明》，表示其具有对各类单项资产的评估资质，但不具有鉴定委估对象是否因浸水而损坏以及其损坏程度进行专业性鉴定的鉴定资质。一审法院于2014年9月18日组织熊义民、海昊纬公司和杨桂华、路劲公司及鉴定机构对案涉房屋现场及存储受损物品的房间现场进行勘察，现场见到案涉房屋内地面放置有马达等零件五个（并无外包装），案涉房屋门口的门槛约1.5厘米高；距离案涉房屋几十米远的房间内存储有大量金属机器，多数无外包装或外包装纸箱损坏（残留有水污渍）。京华公司于2015年3月10日作出粤京资评报字〔2015〕第122号《资产评估报告书》，显示：经现场勘察，委估的机器设备的包装物均已破损，其表面有不同程度的锈迹；评估基准日为2014年9月18日，评估方法为重置成本法，价值类型为市场价值；评估结论为在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，委托方审理案件所涉及的减速箱等19项机器设备及物品损失（假设为完全损坏）价值市场价值为669450元。本案中，熊义民和海昊纬公司在2014年7月30日庭审中共同表示其基于租赁合同关系起诉杨桂华要求其承担责任，亦基于租赁合同关系要求路劲公司承担连带责任；在2015年11月11日庭询中先是均表示案涉房屋的承租人是熊义民、实际承租人是海昊纬公司，后又均表示在海昊纬公司成立后，案涉房屋的承租人由熊义民变更为海昊纬公司。杨桂华在本案中表示案涉房屋的承租人是熊义民，其在本案起诉后才知道案涉房屋实际使用人为海昊纬公司，熊义民私自将案涉房屋转租。另，熊义民和海昊纬公司均确认其第一项诉讼请求中所指的经济损失是指权属人为海昊纬公司的货物及办公物品损毁的损失；并表示其第一项诉讼请求中的经济损失由杨桂华、路劲公司赔偿给海昊纬公司，无须赔偿给熊义民；均称2014年5月16日发生漏水事故前杨桂华未到过案涉房屋检查或提出要到案涉房屋检查。另，熊义民、海昊纬公司及杨桂华均称杨桂华每年都会有几次到案涉房屋察看（关于杨桂华的察看内容，熊义民、海昊纬公司称是察看案涉房屋的使用情况；杨桂华则称有时候是催促熊义民支付租金，有时候是察看案涉房屋的安全状况）。本案审理过程中，一审法院于2015年2月13日作出（2014）穗天法民四初字第1753号民事裁定书，认为《合同》是杨桂华和熊义民的真实意思表示，且是双方当事人实际履行的合同，杨桂华上述另行签订租赁备案合同及申请变更承租人的行为实际上是履行《合同》第十二条备注第4款的约定的行为，《合同》的承租人并未变更为海昊纬公司。在《合同》约定的租赁期届满（2012年2月24日）后，杨桂华和熊义民双方虽未再签订书面的租赁合同，但熊义民仍继续使用案涉房屋并按照《合同》约定的月租金标准向杨桂华支付案涉房屋的租金（杨桂华和熊义民均确认月租金标准自2014年2月25日起调整为4200元），现有证据亦未显示杨桂华在2014年5月30日向熊义民发出《解除租赁合同通知书》前就此提出过异议，故应视为自2012年2月24日后的租赁期限为不定期。因此，海昊纬公司与杨桂华就案涉房屋并无租赁合同关系。另，路劲公司并非案涉房屋的权属人，其与海昊纬公司或熊义民之间就案涉房屋亦不存在租赁合同关系。因此，海昊纬公司基于租赁合同关系向杨桂华和路劲公司提起本案诉讼，属于原告主体不适格；熊义民基于租赁合同关系向路劲公司提起本案诉讼，路劲公司并非适格的被告。故依法裁定：一、驳回海昊纬公司的起诉；二、驳回熊义民对路劲公司的起诉。后海昊纬公司不服上述民事裁定并上诉于广州市中级人民法院；而杨桂华在该案二审中提交了其作为原告的另案民事起诉状，该起诉状将熊义民和海昊纬公司均列为被告，诉讼请求是：1、熊义民、海昊纬公司立即向其交付所欠租金11620元及逾期的违约金；2、熊义民、海昊纬公司立即向其清偿已垫付的物业管理费及水电费2537.06元及滞纳金；3、其有权没收并不予退还熊义民、海昊纬公司支付的保证金8000元；4、诉讼费用由熊义民、海昊纬公司承担。广州市中级人民法院遂于2015年9月1日作出（2015）穗中法民五终字第3878号民事裁定，认为根据业已查明的事实可知，熊义民向杨桂华承租案涉房屋后，将案涉房屋交由海昊纬公司经营使用。尽管杨桂华否认其与海昊纬公司就案涉房屋存在租赁合同关系，但是从杨桂华与熊义民签订《房地产租赁合同》后，又在上述租赁合同履行期限内与黄盛华（熊义民和海昊纬公司均确认“黄盛华”签名为熊义民代签）签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给黄某，后又与黄某签订《变更房屋租赁合同申请表》（主要内容是申请变更房屋租赁合同的承租人为海昊纬公司），并就上述合同及变更申请向广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案，可见杨桂华知晓熊义民是将案涉房屋交给海昊纬公司经营使用，且对此并无异议。杨桂华在另案起诉案涉房屋拖欠的租金及管理费时，也是将熊义民与海昊纬公司列为共同被告，这也进一步证实了杨桂华对海昊纬公司是案涉房屋的实际承租人这一情况的认可。综上分析，一审法院以杨桂华与海昊纬公司之间并无租赁合同关系为由，驳回海昊纬公司的起诉，理据不足，该院予以纠正。该院裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1753号民事裁定；二、指令广州市天河区人民法院审理本案。上述（2015）穗中法民五终字第3878号民事裁定已经发生法律效力。一审法院认为：根据已经发生法律效力的（2015）穗中法民五终字第3878号民事裁定的内容，杨桂华知晓熊义民将案涉房屋交给海昊纬公司经营使用，对海昊纬公司是案涉房屋的实际承租人这一情况认可，因此，应认定出租人杨桂华与实际承租人海昊纬公司之间就案涉房屋存在租赁合同关系。本案的争议焦点为杨桂华作为出租人是否应就案涉房屋2014年5月16日发生消防水管漏水事件造成的损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，杨桂华作为案涉房屋的权属人及出租人，应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，且对案涉房屋及其附属设施负有检查维修的义务。鉴于案涉房屋在上述租赁合同关系期间由海昊纬公司实际控制，海昊纬公司在杨桂华实施检查维修行为时负有配合义务。经查，2014年5月16日发生漏水的消防水管位于案涉房屋室内房顶与天花板之间，杨桂华辩称该消防水管属于公共设施缺乏理据，不予采信。杨桂华就其履行对案涉房屋的附属设施即消防水管检查维修义务负有举证责任，但现并无证据显示杨桂华曾对案涉房屋的消防水管实施过检查或要求实施检查而遭海昊纬公司拒绝，故杨桂华应当就此承担举证不能的不利后果，一审法院对海昊纬公司关于2014年5月16日发生漏水事故前杨桂华未到过案涉房屋检查过消防水管或提出要到案涉房屋检查消防水管的陈述予以采信。从本案查明的事实看，上述消防水管于2014年5月16日突发漏水造成了海昊纬公司存放于案涉房屋中的物品遭到浸水，并产生了相应物品损失。现有证据并未显示上述消防水管系海昊纬公司蓄意破坏而致漏水，故上述消防水管于2014年5月16日突发漏水的事故应认定为属于杨桂华未能保持案涉房屋适租状态的情形，且结合杨桂华怠于履行检查维修上述消防水管义务的行为，应认定杨桂华上述违约行为造成了海昊纬公司上述物品损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，海昊纬公司作为实际承租人有权要求杨桂华承担赔偿损失等违约责任。根据海昊纬公司提供的事发当日的照片、2014年9月18日现场勘查的实际情况，结合各方当事人关于突发漏水时的情况的陈述，从日常生活常理判断，不足以判定上述物品已经达到完全损坏的程度，因此，一审法院综合本案案情，酌情认定杨桂华参照粤京资评报字〔2015〕第122号《资产评估报告书》的评估结论的25%的比例赔偿海昊纬公司上述物品损失合计167362.5元（669450元×25%）。海昊纬公司第一项诉讼请求中不超过上述167362.5元的部分，有事实和法律上的依据，依法予以支持；超过部分，依法不予支持。熊义民明确表示其第一项诉讼请求中的经济损失并非其遭受的经济损失，亦表示杨桂华无需向其作出赔偿，因此，对熊义民的第一项诉讼请求依法不予支持。至于熊义民、海昊纬公司基于租赁合同关系在本案中对路劲公司提起诉讼，鉴于熊义民、海昊纬公司与路劲公司就案涉房屋并无租赁合同关系，故熊义民、海昊纬公司对路劲公司的上述起诉明显与事实相悖，依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2015年12月11日作出如下判决：一、杨桂华于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿海昊纬公司经济损失167362.5元；二、驳回海昊纬公司的其他诉讼请求；三、驳回熊义民的全部诉讼请求。本案一审受理费12140元、鉴定费6700元，合计18840元，由熊义民、海昊纬公司负担15057元，杨桂华负担3783元。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。综合双方上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：杨桂华作为出租人应否就案涉房屋2014年5月16日发生消防水管漏水事件造成的损失承担赔偿责任以及损失赔偿数额的具体认定。本院认为，对于案涉房屋2014年5月16日发生消防水管漏水的事实，各方当事人均无异议，关于争议焦点一杨桂华对此应否承担损失赔偿责任问题，一审法院依据业已查明的事实所作认定合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。对于争议焦点二损失赔偿数额认定问题，针对杨桂华的上诉，本院需要补充的是，根据熊义民、海昊纬公司提供的事发当天的照片及参与现场处置的路劲公司的陈述，可以确认事发当天消防水管漏水导致涉案房屋浸水，地面浸水至门槛高度。再结合一审法院及京华公司现场勘验所见委估设备外包装纸箱残留水污迹、设备表面有不同程度锈迹，符合水浸致损的外观表现，足以证明海昊纬公司因此次浸水事件导致设备及物品损失。至于具体的损失数额问题。京华公司具有对各项资产的评估资质，其对涉案设备及物品所作的全损价值市场价值的评估结果依据充分，可以作为本案认定依据。海昊纬公司、杨桂华在京华公司出具评估报告书后，没有申请对设备及物品因浸水而损坏的程度进行再鉴定，一审法院综合现场勘验所见的设备及物品损坏情况，参照京华公司评估结果的25%比例酌情认定损失赔偿数额为167362.5元，属于法院自由裁量范围，且没有明显超出合理范围，本院予以尊重。杨桂华上诉主张一审判决没有证据证明涉案设备及物品实际发生损失、按照评估价值的25%认定损失数额没有事实依据等，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，杨桂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3783元，由上诉人杨桂华负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十二月十七日书记员  袁 蕾林飘云