四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0502民初2588号原告（反诉被告）：中国人民解放军77105部队，住所四川省泸州市江阳区。负责人：唐国勇，团长。委托诉讼代理人：杨霞，四川明炬（泸州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓朝耘，四川明炬（泸州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王萍，女，生于1973年8月30日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：苏静，四川五月花律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军77105部队（以下简称77105部队）与被告（反诉原告）王萍租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告77105部队的委托诉讼代理人邓朝耘,被告王萍的委托诉讼代理人苏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。77105部队向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方2014年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告立即迁出、腾空其租赁的位于泸州市江阳区前进中路100号房屋返还原告；3、判令被告支付原告2015年1月1日至2015年12月31日拖欠的租金132000元；4。判令被告支付违约金109494元；5、判令被告支付其2016年1月1日起至实际迁出房屋止的房屋占用使用费（参照每月租金11000元计算）；6、因本案产生的相关费用，由被告王萍承担。庭审中，放弃原诉讼请求第1项。事实和理由：2014年1月1日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：由原告将位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋出租给被告王萍经营“茶楼”，租赁期限为两年，租金总额为264000元，租金分四次支付，每半年的前十日支付一次，由被告向原告支付保证金5000元……；被告逾期交付房屋租金的，每逾期一天，按滞交经费总额的3‰承担违约金，逾期三十日，原告有权停水、供电……。合同签订后，原告按约履行了房屋交付被告使用义务，被告亦履行支付原告两次房租，计金额132000元。尚欠租金，经原告催收未果。原告为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。被告王萍辩称：1、涉案的房产不属军事机密，且该房屋未取得相关产权证、规划建设手续，属违法建筑，不得用于出租；2、涉案房屋依照合同约定应由77105部队办理审批手续，但无证据证明该房屋已经完成审批，因此，其对外出租房屋的行为违反约定；3、原、被告签订的《军队房地产租赁合同》应认定为无效，77105部队在签订合同时存在欺诈行为，其过错全归责于77105部队；4、房屋租赁合同无效，鉴于被告实际占用和使用房屋自2015年1月至8月，其房屋租金请求按房屋所在地段的市场租金水平确定该房屋租金。现向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉人、被反诉人2011年、2013年、2014年签订的《军队房地产租赁合同》无效；2、判令本诉原告向反诉人承担支付的房屋装修损失费（残值）935000元；3、判令本诉原告向反诉人支付停业损失550000元，租赁房屋看守费用26400元，设施设备损失费300000元，绿化植物补偿费160000元；4、判令本诉原告退还保证金5000元；5、本案案件受理费由本诉原告承担。事实与理由：2011年5月10日至2014年1月1日，原、被告分别签订《军队房地产租赁合同》，约定本诉原告将位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋出租给被告王萍，其中，2011年签订的合同未约定生效条件，2013年、2014年签订的合同则约定“须经有审批权限的军队房地产管理部门审核批准后生效”，前述房屋租赁期间，本诉原告于2015年4月通知收回租赁房屋，并断供租赁房屋的水、电，导致被告不能正常使用租赁房屋，因此，给被告造成前述损失，为维护自身合法权益，向法院提出上列反诉诉讼请求。77105部队对王萍提出的反诉辩称：1、反诉被告与反诉原告签订的2011年、2013年、2014年《军队房地产租赁合同》权利义务已全部履行完结，现讼争房屋已于2015年12月31日到期，反诉原告仍占住前述房屋至今未交付反诉被告，亦未履行房屋租金和房屋占用费的缴纳义务，故其反诉合同无效，于法相悖；2、反诉原告诉请的损失费主张，既有悖合同约定，亦缺乏法律依据，其投入造成的损失系反诉原告基于对合同履行期限的误判所致，与反诉被告无关联，故主张由反诉被告赔偿其装修投入损失，不应得到支持；3、由于反诉原告不履行合同约定义务，其违约在先，故反诉造成停业损失与反诉被告无关联，应由反诉原告自行承担；4、如果反诉原告能够提供缴纳保证金5000元的相关依据，反诉被告愿意返还该保证金。故对于被告王萍反诉主张，缺乏法律依据，请求依法驳回反诉主张。原告77105部队为支持其本诉主张与反诉抗辩理由，围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原、被告身份证明，以此证明原、被告身份情况和主体资格；2、《军队房地产租赁合同》、收费票据，以此证明原、被告之间建立合同关系以来，合同相对人各方权利、义务履行情况以及房屋租赁期限、租金总额和支付方式、保证金的缴纳和不予退还保证金的情形、违约责任和违约金的计付方式、被告王萍履行租金缴纳至2014年12月等事实。同时，还证明被告王萍不履行合同约定义务已构成违约，并给原告77105部队造成损失，原告77105部队有权向被告主张权利。被告王萍为支持其本诉抗辩理由与反诉主张，围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《房地产租赁合同》，以此证明原、被告建立房屋租赁合同关系的事实，其中2011年签订的合同，租赁期限为5年零3个月；2、《装饰施工合同》、装修工程预算表、收据、装修前后照片，以此证明本诉被告与反诉原告投入的装修3100000元和房屋装修前后的基本情况；3、五十三号茶吧收支明细、购置设施设备的清单、看守人员工资支付；以此证明五十三号茶吧经营期间的盈利情况，每月利润约50000元，投入70余万元用于购置空调等设施设备和支付看守人员工资情况的事实；4、《通知》、《函》、《关于茶吧清理、清算函》，以此证明原告77105部队要求提前于2015年6月30日收回房屋，且单方面停止向被告王萍租赁使用房屋供水供电，导致王萍不能正常经营，被告王萍要求原告77105部队就提前收回房屋进行结算，而原告77105部队怠于配合，拒绝结算，进而造成损失，过错在于原告77105部队。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告王萍对原告77105部队提交的上列证据真实性、合法性无异议，但认为：1、被告王萍2011年同原告77105部队签订的房屋租赁合同，明确原告77105部队将位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋出租给被告王萍，双方真实意思系房屋租赁期限约定为5年零3个月，基于此，才有王萍投入近4000000元资金对租赁房屋进行装修、装饰和添置设备设施等投资；2、签订的房屋租赁合同明确约定“需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，加盖合同审核专用章后生效”，由于双方签订的合同不具备前述要件，且租赁房屋无相关产权证明、军队房产租赁许可证和建设工程规划手续，故签订的房屋租赁合同应属无效。因此，上列证据不能达到原告77105部队证明目的。原告77105部队对被告王萍提交的上列证据中的《房地产租赁合同》原件以及《通知》真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对被告王萍提交的除前述证据以外的其他证据三性均有异议，认为：1、2011年签订的合同已经双方于2012年1月协商后，对原租赁期限予以调整，自2012年起开始重新约定租赁期限，合同实行“一年一签”，且均得到上级部门同意，由于该批准文书涉及军队营区设施、设备布防等军事机密，原告有权拒绝出示，《通知》并非针对被告王萍，期间，原告亦未对被告王萍的经营带来影响，停水停电系被告王萍违约在先，经原告多次告知无果情况下，依据合同约定采取的行为；2、合同约定的租赁期限已届满，期间，被告王萍未对合同约定的相关权利、义务等内容提出任何异议，且被告王萍对租赁房屋的使用、占住至今，被告王萍装饰装修形成于2011年，依据双方签订的合同约定，现基于租赁期限届满，前述租赁物及装饰装修应返还归原告77105部队；3、被告王萍提交的工资表、购置设备设施表及清单、收支明细表等证据，均系被告王萍单方制作提供，其真实性无法核实，故对该部分证据“三性”均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了上列证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：讼争位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋系原告77105部队驻地营区军事设施。2011年5月10日，原告77105部队作为出租方（甲方），被告王萍作为承租方（乙方），双方基于签订的《房地产租赁合同》，建立房屋租赁关系，合同对租赁期内前述租赁房屋的租赁期限、租金（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）、用途、租金结算、租赁期内的（水、电、气）等费用的承担、各方权利义务、合同的解除与终止、违约责任等事项分别予以约定。嗣后，原告77105部队将房屋交付被告王萍使用，履行了房屋交付义务被告王萍亦对前述房屋投入装修并经营“53号茶吧”。自2012年1月起，双方就讼争房屋的租赁合同开始实行“一年一签”，直至2013年12月31日。2014年1月1日，原告77105部队作为出租方（甲方），被告王萍作为承租方（乙方），双方签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋（坐落号：成蜀字第07**号）建筑面积1100㎡，场地面积350㎡，出租给乙方使用。……租赁用途“茶楼”，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金总额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）人民币264000元，年租金为人民币132000元，租金按半年结算，乙方交纳保证金5000元……；合同还对租赁期内各方权利义务、合同解除、违约责任等事项分别予以约定。其中，合同第八条乙方应履行义务第（三）项明确约定“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”，该合同第九条合同的解除第（一）项明确“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还保证金，其他互不补偿”；该条第（二）项“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方……甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还保证金及其银行同期存款利息……”，合同第十一条乙方违约责任（一）约定“乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付10000元作为违约金”、（二）项“乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电……”，合同第十二条还约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，原告77105部队，被告王萍分别在合同上加盖77105部队印章并签名。前述合同签订后，原告77105部队按约履行了房屋交付被告王萍使用义务，期间，被告王萍亦按合同约定向原告缴纳租金至2014年12月。2015年4月27日，原告77105部队根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、纪律检查委员会《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，向各位租赁户发出《通知》，明确“一、我部2015年空余房地产租赁只开展上半年租赁活动，半年结束后全部收回。二、……在上半年租赁期内，免收6月份房租，门面收回时间为2015年6月30日。三、各租户门面交接时确保不能损坏基本建筑……”。自2015年1月起，被告王萍既未向原告77105部队缴纳租金，亦未向原告77105部队支付其房屋占用损失费，现被告王萍仍占用前述房屋至今。审理中，原告77105部队认可被告王萍于2011年对租赁房屋进行装修的事实，但2012年及其后签订的《军队房地产租赁合同》，系双方协商后对2011年签订的《房地产租赁合同》的变更行为，期间，被告王萍未提出任何异议，现租赁期届满。庭审后，原告77105部队对原诉请主张第三项变更由被告王萍支付2015年1月1日至4月30日租金44000元，对原诉请主张第四项变更由被告王萍支付违约金67320元（以租金44000元为基数计付至诉讼之日），对原诉请主张第五项变更由被告王萍支付2015年5月至房屋实际交付之月止的房屋占用损失费（损失费参照月租金11000元计付）。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，讼争位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋系原告77105部队驻地营区设施，原告77105部队基于2011年5月10日同被告王萍签订的《房地产租赁合同》，双方建立房屋租赁关系。自2012年1月起，前述房屋租赁合同实行“一年一签”，直至2013年12月31日。2014年1月1日，双方再次签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，应认定系原告77105部队与被告王萍对2011年以来签订的《房地产租赁合同》、《军队房地产租赁合同》权利义务的补充与变更，且原告77105部队、被告王萍均分别在合同上加盖77105部队印章并由王萍签名。其中，《军队房地产租赁合同》第十二条载明的“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”，属军队营区军事设施的内部管理权限的审批制度，并不影响被告王萍对前述租赁房屋的继续使用，因此，原告77105部队以前述合同的签订“……均得到上级部门同意，由于该批准文书涉及军队营区设施、设备布防等军事机密，原告有权拒绝出示”之陈述，本院予以采信，双方建立的房屋租赁关系，系当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，应认定合法有效，本院予以确认。围绕原告77105部队与被告王萍的陈述以及本院前述认定的事实，本院认为，原、被告各方对前述租赁房屋的权利义务关系约定明确，当事人应当自觉遵守和履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，被告王萍基于与原告77105部队签订的合同，双方对房屋租赁关系的解除约定明确，同时，原告77105部队因不可抗力因素的出现，于2015年4月27日发出的《通知》，属提前告知各承租户合同目的已不能实现，该行为并无不当。因此，被告王萍继续使用并占住原告77105部队驻地营区房屋设施，缺乏法律依据，原告77105部队诉请被告王萍将前述租赁房屋腾空、搬离并返还原告77105部队，本院予以支持。庭审后，鉴于原告77105部队对被告王萍拖欠的租金由原132000元变更为44000元（2015年1月至4月，计4个月）以及参照每月租金11000元支付自2015年5月起至房屋实际交付之月止的房屋占用损失费主张，未加重被告王萍租金及房屋占用损失费负担，本院应予支持。关于原告77105部队对原诉请的违约金109494元主张，变更以欠付的租金44000元为基数按合同约定的日3‰即月利率9%自2015年5月1日起计付至清偿之日止能否支持问题，因被告王萍未按期向原告77105部队缴纳租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告77105部队对变更后的违约金主张，未加重被告王萍负担，且系原告77105部队权利的处分，不违反法律法规规定，本院予以支持。关于被告王萍辩解中称房屋租赁合同无效，其实际占用和使用房屋自2015年1月至8月，该房屋租金请求按房屋所在地段的市场租金水平确定，既未经原告77105部队认可，亦未举证证明，故本院不予支持。关于被告王萍反诉主张金额1976400元能否支持问题，根据当事人的陈述以及本院认定的事实，原告77105部队于2015年4月27日，依照军队相关规定向各租赁户发出的《通知》，以及2015年6月30日后原告77105部队停水停电行为，是否与被告王萍的经营行为及所述损失存在关联，本院认为，原告77105部队向各租赁户发出《通知》的行为，既是军队需要，亦是双方合同约定，该行为应认定系原告77105部队履行合同中，根据军队管理规定对各租赁户提前解除租赁房屋关系的告知，并无不当，且与被告王萍的经营行为、停业损失无关联，况且，被告王萍违约在先，其与原告77105部队建立房屋租赁关系时，就知道与原告77105部队签订的合同中明确约定“……不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施……确需进行改造、装修或者增扩固定设施……费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方……租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”，被告王萍虽对房屋及相关设施设备进行装修、改造、设施设备建设等投入资金之事实存在，依据合同约定和前述本院认定的事实，故被告王萍反诉主张，本院不予支持。据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王萍于本判决生效之日起十五日内，将其承租的位于四川省泸州市江阳区前进中路100号房屋（坐落号：成蜀字第0731号，建筑面积1100㎡，场地面积350㎡）腾空、搬离，并将房屋返还原告中国人民解放军77105部队；二、被告王萍于本判决生效之日起十五日内支付原告中国人民解放军77105部队2015年1月1日起至2015年4月30日期间的房屋租金44000元，并以租金44000元作为基数按月利率9%自2015年5月1日起计付违约金支付至租金向原告中国人民解放军77105部队结清之日止；三、被告王萍于本判决生效之日起十五日内，按每月11000元标准赔偿原告中国人民解放军77105部队房屋占用损失费，此款自2015年5月1日起计付至房屋返还原告中国人民解放军77105部队止；四、驳回原告中国人民解放军77105部队其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王萍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5912元，由被告王萍承担；反诉案件受理费22588元，由反诉原告王萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  李熔钢审 判 员  王 帅代理审判员  胡忠华二〇一六年十二月九日书 记 员  蒋洪燚