广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初1235号原告：谭玉燕，女，1962年2月19日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：詹振雄，男，是广东星辉律师事务所律师。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路**东兴大厦**南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。诉讼代表人：开平富琳裕邦房地产开发有限公司破产管理人（江门北斗会计师事务所有限公司）。负责人：区锡豪，男，该事务所所长。委托诉讼代理人：杨艳菁，女，是广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰霞，女，是广东东方大卫律师事务所律师。原告谭玉燕与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，并于同年5月21日公开开庭审理了本案。原告谭玉燕的委托诉讼代理人詹振雄和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人黄钰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭玉燕向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告拥有债权额546139元（其中开平市三埠区兴南大道迳头“裕邦新外滩”××幢235号铺位：1、购房价款232000元；2、2016年、2017年、2018年三期返租租金41760元；3、延期支付租金的违约金11914.82元；开平市三埠区兴南大道迳头“裕邦新外滩”××幢238号铺位：1、购房价款211500元；2、2016年、2017年、2018年三期租金38070元；3、延期支付租金的违约金10894.18元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告破产重整，原告申报债权，《第一次债权人会议资料》中，原告的债权号是2018（裕邦）破申214号，显示为“待补充资料”。原告补充资料要求审核，2018（裕邦）破管字1374号《债权审核意见通知书》以“因贵方没有提供全额的支付凭证”为由不予确认。原告书面申请复议后，2018（裕邦）破管字2034号《债权审核意见通知书》中仍确认原告的债权为0。原告向被告购买开平市三埠区兴南大道迳头裕邦新外滩××幢235、238两个铺位。原告于2016年2月12日与被告分别签订编号为000129、000128号的《裕邦新外滩物业确认书》、合同编号为0149033、0149038的《广东省商品房买卖合同》，原告一次性付清全部铺位款项232000元及211500元。双方于2016年2月12日签订《裕邦新外滩幸福广场委托经营管理合同》，约定原告将两个铺位委托被告经营管理（返租），自2017年6月1日起至2022年5月31日止，共返租五年。但被告未依约支付返租租金，其中欠付××幢235铺位三期租金41760元、三期逾期交租违约金11914.82元，共计53674.82元；欠付××幢238铺位三期租金38070元、三期逾期交租违约金10894.18元，共计48964.18元。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，一、被答辩人并未履行支付购房款的义务。被答辩人虽然在债权申报期间向答辩人的破产管理人提供了银行流水，拟证明已经支付购买商铺的款项。但该银行流水清单并未显示收款账户是答辩人公司的账户，因此无法核实其是否已足额支付购买商铺的款项。虽然被答辩人还提供了答辩人开具的收据，但收据并不能证明必然支付了购房款，出具收据只是为了协助办理确权、办证，因涉案楼盘存在大量以房抵债的情况，大部分以房抵债的债权并不真实。管理人在审核债权时，综合考虑涉案楼盘的复杂性，所以需根据买受人支付购房款的银行流水的具体情况来认定债权。而本案中，被答辩人提供的证据无法证明其已向答辩人支付了足额购房款。从常理推断，被答辩人购买的是答辩人开发的商铺，所签合同都是与公司所签，购房款应支付至公司账户，但被答辩人将购房款支付给他人，不符合常理，且答辩人亦未授权任何其他人代为收取购房款，被答辩人应承担举证不能的不利后果。二、被答辩人计算违约金有误。退一步来说，即使买卖关系是真实的，也不应该按《裕邦新外滩幸福广场委托经营管理合同》的约定来计算违约金。《裕邦新外滩幸福广场委托经营管理合同》是基于被答辩人将涉诉商铺委托答辩人经营管理而签订的，但因被答辩人并未将商铺交付给答辩人经营管理，该委托管理合同尚无法履行，被答辩人按照委托经营管理合同计算违约金缺乏事实和法律依据。另外，双方签订的《商铺房买卖合同》中并未约定出卖人交付房屋的期限，答辩人不存在逾期交楼责任。三、《裕邦新外滩幸福广场委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》是两个独立的合同，是调整两个完全不同的法律关系，原告按照《裕邦新外滩幸福广场委托经营管理合同》计算债权金额没有事实和法律依据。若法庭认定被告存在逾期交房的违约行为，应严格按照《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交楼违约金计算，即按照原告支付的购房款×逾期交楼的时间×日万分之一计算。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：富琳房产公司于2014年7月11日取得开发项目名称为“裕邦新外滩××幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2014093号）。2016年2月12日，富琳房产公司与谭玉燕签署合同编号分别为0000129、0000128的《裕邦新外滩物业确认书》两份，约定谭玉燕向富琳房产公司购买其开发建设的开平市裕邦新外滩××幢235商铺和238商铺，购买价格分别为232000元和211500元。同日，双方签订合同编号为0149033和0149038的《广东省商品房买卖合同》两份和《裕邦新外滩幸福广场商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）两份。《广东省商品房买卖合同》约定，谭玉燕向富琳房产公司购买开平市三埠街道办事处金钊路1号裕邦新外滩××幢235商铺和238商铺（以下简称235号商铺和238号商铺），建筑面积分别为15.69平方米和14.29平方米，购房款分别为232000元和211500元，合同第八条关于交付期限的约定为空白。235号商铺的《委托经营管理合同》约定：第一条：为了保证甲方（谭玉燕）投资裕邦新外滩幸福广场的正常运营，从而获得良好的经营条件，甲方同意并全权委托乙方（富琳房产公司）按照现代商业组织形态要求，对裕邦新外滩幸福广场实行统一经营管理。第二条：甲方自愿将其所在乙方购买的裕邦新外滩幸福广场××幢235商铺的经营管理权利，特别授权委托乙方行使统一经营，统一管理并招商。第三条：委托招商租赁经营期限：甲方自2017年6月1日始至2022年5月31日止，将该商铺委托乙方经营，委托招商经营管理期限为5年。第四条：委托租赁商铺总价款：甲方购买商铺总价款为232000元。第五条：租金标准：受托期间，无论乙方经营该商铺是否盈利，均向甲方交付费用，年返租金额计算方式：商铺总价款×返租比例=年返租金额：2017年3月1日至2018年2月28日，按返租比例5%，年返租金额为11600元；2018年3月1日至2019年2月28日，按返租比例6%，年返租金额为13920元；2019年3月1日至2020年2月29日，按返租比例7%，年返租金额为16240元；2020年3月1日至2021年2月28日，按返租比例8%，年返租金额为18560元；2021年3月1日至2022年2月28日，按返租比例9%，年返租金额为20880元。第六条：返租方式及支付方式：按以上五个返租期，乙方采取提前支付租金方式进行支付，具体细则如下：1、返租方式：根据甲方付款方式进行返租：（1）一次性付款：款项一次性付清并办理完各项相关购买手续；（2）分期付款：付清所有款项并办理完各项相关购买手续；2、支付方式：根据以上两种付款方式，办理完各项相关购买手续符合返租条件的，乙方于20个工作日内返还首年租金，剩余四期租金则按首次返租时间分四年，每年一次依次返租。五期返租提前支付时间为：第一期：2016年3月11日至2017年3月10日，返租比例5%，返租金额11600元；第二期：2017年3月11日至2018年3月10日，按返租比例6%，返租金额为13920元；第三期：2018年3月11日至2019年3月10日，按返租比例7%，返租金额为16240元；第四期：2019年3月11日至2020年3月10日，按返租比例8%，返租金额为18560元；第五期：2020年3月11日至2021年3月10日，按返租比例9%，返租金额为20880元。第八条：违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。238号商铺的《委托经营管理合同》第四条约定：委托租赁商铺总价款：甲方购买商铺总价款为211500元。第五条：租金标准：受托期间，无论乙方经营该商铺是否盈利，均向甲方交付费用，年返租金额计算方式：商铺总价款×返租比例=年返租金额：2017年3月1日至2018年2月28日，按返租比例5%，年返租金额为10575元；2018年3月1日至2019年2月28日，按返租比例6%，年返租金额为12690元；2019年3月1日至2020年2月29日，按返租比例7%，年返租金额为14805元；2020年3月1日至2021年2月28日，按返租比例8%，年返租金额为16920元；2021年3月1日至2022年2月28日，按返租比例9%，年返租金额为19035元。第六条：返租方式及支付方式：五期返租提前支付时间为：第一期：2016年3月11日至2017年3月10日，返租比例5%，返租金额10575元；第二期：2017年3月11日至2018年3月10日，按返租比例6%，返租金额为12690元；第三期：2018年3月11日至2019年3月10日，按返租比例7%，返租金额为14805元；第四期：2019年3月11日至2020年3月10日，按返租比例8%，返租金额为16920元；第五期：2020年3月11日至2021年3月10日，按返租比例9%，返租金额为19035元。合同其他约定内容与235号商铺的《委托经营管理合同》约定内容一致。就235号和238号商铺所涉购房款合共443500元，谭玉燕于2016年2月6日支付定金4000元、2016年2月6日通过其丈夫方胜亮的账户转账支付200000元、2016年2月12日通过方胜亮账户转账支付239500元到富琳房产公司的工作人员温永雄的账户。富琳房产公司于2016年2月12日出具235号商铺购房款合计232000元、238号商铺购房款合计211500元的《收款收据》交谭玉燕收执。××幢住宅楼开发项目建设过程中，由于富琳房产公司与承建商发生纠纷，导致工程停工，涉案两商铺至今未能竣工验收和交付使用。2018年10月8日，本院作出（2018）粤0783破申1号民事裁定书，裁定受理申请人宁文霞对富琳房产公司的破产重整申请，并指定江门北斗会计师事务所有限公司担任富琳房产公司管理人。随后，谭玉燕以富琳房产公司逾期支付涉案两商铺的返租租金为由，向富琳房产公司管理人申报该债权。破产管理人经审查，于2019年1月25日作出2018（裕邦）破管字1374号《债权审核意见通知书》，认为谭玉燕没有提供全额房款的支付凭证，对其申报的债权金额确认为0。谭玉燕不服提出复议，管理人于2019年3月8日作出2018（裕邦）破管字2034号《债权审核复议意见通知书》，认为谭玉燕虽提供了银行流水单拟证明其已经支付购买商铺款项，但银行流水单显示款项并非转入富琳房产公司账户，管理人无法核实谭玉燕是否已足额支付购买商铺款项，故对谭玉燕申报的债权继续确认为0。谭玉燕对此不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案系普通破产债权确认纠纷。涉案商铺所在的“裕邦新外滩××幢住宅楼”建设项目已于2014年7月11日取得商品房预售许可证，谭玉燕与富琳房产公司签订的《裕邦新外滩物业确认书》、《广东省商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》等均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行合同。根据谭玉燕提供的银行流水清单和《收款收据》，谭玉燕已通过支付定金、银行转账支付余款的方式向富琳房产公司的员工温永雄付清了涉案两商铺的全部购房款合共443500元。虽然该款项并非直接支付至富琳房产公司账户，但富琳房产公司已在温永雄收款后出具了加盖公司公章的收款收据给谭玉燕收执，对此可认定富琳房产公司对其员工温永雄代公司向谭玉燕收取涉案商铺购房款的事实予以认可，温永雄收取购房款的行为对富琳房产公司产生法律效力。富琳房产公司在没有提供任何相反证据的情况下，否认谭玉燕全额支付购房款443500元没有事实和法律依据，本院不予认可。本案争议的焦点为在涉案两商铺未交付给谭玉燕使用的情况下，谭玉燕能否依照双方签订的《委托经营管理合同》向富琳房产公司主张返租租金及逾期付款违约金。本院对此分析如下：首先，商品房销售合同法律关系中，买卖双方的根本义务在于买方支付购房款、卖方交付商品房，而本案原、被告在《广东省商品房买卖合同》中并未约定涉案两商铺的具体交付期限，这显然不符合常理和交易习惯，谭玉燕陈述委托经营开始期间即为商铺交付期间的主张具有一定的合理性。其次，双方签署的两份《委托经营管理合同》中并未对两商铺何时交付、如何办理交接手续、交付状态如何等作出任何约定。由此可推定，原、被告双方在签署《委托经营管理合同》时并不具有对两商铺办理交付和交接手续、继而进行经营管理的意思表示。再次，从《委托经营管理合同》约定的返租租金支付期限来看，富琳房产公司需提前支付返租租金，首期租金需于购房手续完成后20个工作日内支付。谭玉燕于2016年2月12日签署《委托经营管理合同》和《广东省商品房买卖合同》时已经付清全部购房款，按照上述约定，富琳房产公司需于2016年3月11日前支付两商铺的首期返租租金给谭玉燕。而事实上，届时富琳房产公司因为资金链断裂，××幢商住楼开发项目已基本处于停工状态，涉案两商铺已实际上不具备于2017年6月1日前交付谭玉燕、谭玉燕再交付给富琳房产公司经营管理的可能性。在此情况下，富琳房产公司仍约定其需提前向谭玉燕支付返租租金，可见，富琳房产公司向谭玉燕支付返租租金并不以谭玉燕已将两商铺交付富琳房产公司实际经营管理为前提。最后，如前所述，富琳房产公司在签署《委托经营管理合同》时已能初步预见其基本不具备于2017年6月1日前交付涉案商铺的可能性，故双方约定的返租租金更大程度上是用作补偿谭玉燕无法正常使用两商铺导致的损失。而实际上，涉案两商铺至今仍未达到交付条件，其原因和过错均在于富琳房产公司，而非谭玉燕。综上，本院认定在涉案两商铺未实际交付使用的情况下，富琳房产公司仍需依照双方签订的《委托经营管理合同》的约定向谭玉燕支付返租租金。谭玉燕的请求于法有据，本院予以支持。对于谭玉燕主张的返租租金如何计算确定的问题。根据《委托经营管理合同》的约定，235号商铺和238号商铺的第一、第二期的经营管理期限和返租租金支付期限均已届满，富琳房产公司应按该合同约定的标准支付相应的返租租金。至于第三期返租租金，合同约定的委托经营管理期限为2019年3月1日至2020年2月29日，该期限至今尚未届满。虽然合同中约定了富琳房产公司应提前一年支付返租租金，但本案中，富琳房产公司由于其自身原因至今仍无法完成××幢商住楼项目建设，由此导致涉案两商铺的经营管理行为至今无法实际履行，加之富琳房产公司的经营状况与签订《委托经营管理合同》时已发生重大变化，《委托经营管理合同》的履行具有较多不确定因素。综合考虑上述情况，对于两份《委托经营管理合同》约定的剩余三期返租租金，本院认为应待约定的经营管理期限届满后再行处理较为合适。综上，对于235号商铺，富琳房产公司应支付给谭玉燕的返租租金为第一期租金11600元和第二期租金13920元，合共25520元；对于238号商铺，富琳房产公司应支付给谭玉燕的返租租金为第一期租金10575元、第二期租金12690元，合共23265元。两商铺合计48785元（25520元＋23265元=48785元）。谭玉燕请求的超出部分，本院不予支持。对于逾期支付租金的违约金,《委托经营管理合同》第六条约定：“办理完各项相关购买手续符合返租条件的，乙方于20个工作日内返还首年租金，剩余四期租金则按首次返租时间分四年，每年一次依次返租。”谭玉燕于2016年2月12日已付清两商铺的全部购房款并签署《委托经营管理合同》和《广东省商品房买卖合同》，根据上述约定，富琳房产公司应于2016年3月11日前支付235号和238号铺位的首期返租租金合共22175元（11600元＋10575元=22175元）、于2017年3月11日前支付235号和238号商铺的第二期返租租金合共26610元（13920元＋12690元=26610元）给谭玉燕。但富琳房产公司至今没有支付，其行为已构成违约，应承担违约责任。《委托经营管理合同》第八条约定：“乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金。”富琳房产公司主张该违约金标准过高，请求本院予以调整。本院综合涉案《委托经营管理合同》的履行情况、谭玉燕因富琳房产公司逾期支付返租租金造成的实际损失情况及本院对涉案新外滩开发项目中相关逾期履行违约金标准的调整等因素考虑，酌定逾期付款违约金按当期返租租金每日0.2‰的标准计付。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”和《最高人民法院》第六十一条：“下列债权不属于破产债权：……（二）人民法院受理破产案件后债务人未支付应付款项的滞纳金，包括债务人未执行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息和劳动保险金的滞纳金；（三）破产宣告后的债务利息。……”的规定，逾期付款违约金应计至本院受理富琳房产公司破产申请前一日（2018年10月7日）。综上，计得富琳房产公司应支付逾期支付租金违约金为：1、以22175元为本金，按每日0.2‰的标准，自2016年3月12日起计算至2018年10月7日止（合共940天），计得4168.90元；2、以26610元为本金，按每日0.2‰的标准，自2017年3月12日起计算至2018年10月7日止（合共575天），计得3060.15元。两项合计7229.05元。对于谭玉燕主张的两商铺购房款合共443500元，因其庭审过程中明确表示不请求解除两份《广东省商品房买卖合同》、由富琳房产公司退回购房款，故其主张确认该项债权443500元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，谭玉燕对富琳房产公司享有破产债权合共56014.05元（其中返租租金48785元，逾期支付租金违约金7229.05元），为普通债权。谭玉燕请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谭玉燕对被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司享有破产债权56014.05元；二、驳回原告谭玉燕的其他诉讼请求。案件受理费9261.39元（此款原告谭玉燕已预交），由原告谭玉燕负担8311.39元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担950元。谭玉燕多预交的案件受理费950元由本院予以退回；开平富琳裕邦房地产开发有限公司向本院补缴案件受理费950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  许眉笑审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇一九年九月十二日书 记 员  梁佩琼