山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终4367号上诉人（原审被告）：陈景文，男，1964年6月8日出生，汉族，住烟台市福山区。委托代理人:王旭枫、邓炳腾，烟台福山福新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：北京盛世物业服务有限公司烟台分公司，住所地烟台市福山区汇福街9号。负责人：王瑜，总经理。委托代理人：马扶华、刘朋飞，该公司员工。上诉人陈景文因与被上诉人北京盛世物业服务有限公司烟台分公司（以下简称盛世公司烟台分公司）恢复原状纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院(2015)福清民初字第286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈景文上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实与理由：一、诉讼主体错误。本案的案由是恢复原状，被上诉人只是物业服务公司，并没有该小区的所有权，所以被上诉人并不具有原告资格。上诉人购买房屋时小花园就是现在的样貌，上诉人并没有进行扩建，因此上诉人并不具备被诉人资格，花园扩建应诉开发商而不是上诉人。二、一审法院认定事实错误。原审法院依据调取的烟台市规划局福山分局的阳光新业花园二期的规划图纸来判定上诉人花园的大小是完全错误的，因为开发商并没有按备案的图纸进行施工建设，所建楼房和花园根本与图纸不符，并且规划图纸没有规划上诉人的花园底下有自来水管道通过，所以一审法院以规划图纸判案显然是错误的，花园在上诉人买的时候就是现在的样貌，上诉人买到楼房以后进行装修，装修时并向被上诉人缴纳了保证金，上诉人购买的楼房、花园在装修期间受到了被上诉人的监督、管理，如果像被上诉人所说的上诉人对花园进行了扩建，被上诉人是不可能将上诉人所缴纳的保证金返还给上诉人。装修完毕后因为楼房花园验收合格，被上诉人才将保证金退还给了上诉人，所以说扩建花园不是事实，并且一审法官已到现场进行了查看，整个小区的花园都是这样的。被上诉人盛世公司烟台分公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审原告盛世公司烟台分公司向一审法院起诉请求：一、依法判决被告拆除违章扩建的小院，并恢复原状；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告陈景文与烟台阳光郦都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买福山区阳光新业花园39号楼1单元第1层第102号房产一处。原告盛世公司烟台分公司受烟台阳光郦都房地产开发有限公司委托对烟台阳光新业花园Ⅱ期进行前期物业管理。后被告（甲方）与原告（乙方）签订《阳光新业花园小区前期物业服务协议》，约定根据物业管理条例的规定，甲方接受盛世公司烟台分公司提供的物业服务。该服务协议约定甲方不得占用、损坏本物业的公共部位、公共设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用公共部位、公共设施设备的应事先征得乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予以补偿；乙方应遵循安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，遵守小区《临时管理规约》的管理规定；该服务协议第四条第一项约定，乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护、修缮、服务与管理。阳光新业花园《临时管理规约》约定，业主应按照装饰装修管理服务协议的约定，对住宅进行装饰装修，遵守装饰装修的注意事项，因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；禁止侵占公共绿地和损坏物业管理区域内的绿地、园林小品和其他相关设施。被告陈景文所购房产窗井南规划有花园一处。后被告陈景文在进行装修过程中将花园进行了改造，花园现东西长仍为11.26米，转角东西长为7.35米（以现场勘验图纸为参考）。2015年4月10日原告向被告出具《装修违章处理通知单》，载明因被告私自扩建小院侵占公共领域要求其停工整顿并于7日内恢复原状；2015年5月18日，烟台市福山供水有限责任公司向被告发出《告知书》，载明因被告私自扩建围墙将供水管路被构筑物埋压影响供水安全，故责令违规改建的业主在通知张贴7日内恢复原状。对于上述两份书面通知，被告称其并未收到。关于本案双方争议的被告方是否对涉案房产所附花园装饰装修权利范围问题。原告提交证据如下：（1）申请法院调取保存于烟台市规划局福山分局的阳光新业花园二期规划图纸，在规划图纸中该花园规划自相邻花园中线至东面墙中线东西长为10.8米，南北以窗井南墙体中线至花园南缘长度为3.3米。原告质证称，对证据真实性无异议，被告质证称，对真实性没有异议，但是对证明内容有异议，开发商并没有按照规划图建设施工，我方所买的楼房与规划图完全不符，这个规划图并没有规划我方的花园地下铺设自来水管道；花园在我方买的时候就是原样；我方买到楼房以后对室内进行装修，装修时并向原告缴纳了保证金，我方所购买的楼房、花园进行装修期间受到了原告的监督、管理，如果像原告所说的我方对花园进行了扩建，不可能将我们所缴纳的保证金返还给我们，并且法官也到现场进行了察看，整个小区的花园都是这样，不可能出现别的家没有扩建我方单独扩建，原告诉讼主体错误，原告应起诉开发商。被告同意将花园按照规划图纸恢复到原状，但被告主张其房屋也应按照规划图纸恢复原状。对于被告主张其并未提交证据。另查，现涉案房产未办理产权证书，原告诉请被告恢复原状的标准为仅要求业主按照烟台市规划局福山分局审批的阳光新业花园二期规划图纸载明的花园长宽标准进行拆除即可，对外观不作要求。一审法院依据商品房买卖合同、《阳光新业花园小区前期物业服务协议》、《临时管理规约》、现场勘验笔录及图纸、规划审批图纸及双方当事人的陈述等证据认定上述事实。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告盛世公司烟台分公司是否是本案适格诉讼主体；二、被告陈景文对花园使用所享有权利边界问题。对于争议焦点一，根据本案事实，原告盛世公司烟台分公司受烟台阳光郦都房地产开发有限公司委托对烟台阳光新业花园二期进行前期物业管理。被告陈景文购买阳光新业花园二期小区房屋并与盛世公司烟台分公司签订了《阳光新业花园小区前期物业服务协议》。因此，被告陈景文与原告盛世公司烟台分公司之间建立了物业管理服务合同关系。原告作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，盛世公司烟台分公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。关于本案的争议焦点二，原审法院认为，该花园作为不动产，其使用权的权利边界不能仅仅依据现实占有、使用的情况进行判断，必须根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定。鉴于被告尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该房产所附花园享有的权利范围，在原告与开发商正式签订的商品房买卖契约中，也并未对该花园的面积及使用权作出明确约定；烟台市规划局福山分局审批的阳光新业花园二期规划图纸中载明的一楼所附花园面积应为被告对所购房产附属花园使用权利面积的依据，被告对花园的使用建设不能超出规划设计中既定的范围。被告主张其购买涉案房产时花园面积即为现状，但是并未提交相关证据予以证实，对于被告的该项主张，法院不予支持，现原告同意将花园按照图纸恢复到原状，法院予以准许。综上，根据物权的公益性原则，被告陈景文在使用该花园时亦应遵守《阳光新业花园小区前期物业服务协议》、《临时管理规约》关于小区公共绿地的管理规定，不得擅自扩建花园破坏公共绿地，损害小区其他业主的合法权益。故盛世公司烟台分公司要求被告依据规划图纸载明的花园长宽标准恢复该花园原状的诉讼请求，法院予以支持。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：被告陈景文于本判决生效后三十日内将其购买的烟台市福山区阳光新业花园39号楼1单元第1层第102号房产所附花园超出规划标准的部分拆除。案件受理费100元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审中本院依法对烟台市福山供水有限责任公司副经理于克寒进行了调查，其表示烟台市阳光新业花园小区内的供水管道是该公司施工的，施工时根据开发商的设计图纸，供水的主管道是在业主的小院外面，后来该公司发现部分业主将供水主管道圈在小院里，给日后管理、维修造成不便，而且上诉人的房屋小院所圈的供水管道是压力管道，一旦破裂也会影响业主的财产安全，故该公司根据城市供水条例的规定下达了告知书，要求其恢复原状。经质证该调查笔录，被上诉人对调查笔录没有异议，上诉人对于克寒的陈述不认可，称按照规划，自来水管道在上诉人购买的房屋北面的楼房前面，是开发商私自更改图纸，将自来水管道铺设在上诉人楼前。本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人作为原告起诉诉讼主体是否适格；2、上诉人是否对花园进行了扩建，应否拆除扩建的部分。被上诉人受烟台阳光郦都房地产开发有限公司委托对烟台阳光新业花园二期进行前期物业管理。上诉人系该小区的业主，根据上诉人与被上诉人签订的《阳光新业花园小区前期物业服务协议》，上诉人接受被上诉人提供的物业服务，遵守小区《临时管理规约》的管理规定，《临时管理规约》第三十六条规定，业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的规定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十七条规定，业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。被上诉人作为小区物业服务企业，为维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益，在业主损害他人合法权益时，依法向人民法院提起诉讼，诉讼主体适格。上诉人与烟台阳光郦都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》未对上诉人所购房产附属花园使用权利面积作出明确约定，但根据烟台市规划局福山分局审批的阳光新业花园二期规划图纸中载明的一楼所附花园面积为，自相邻花园中线至东面墙中线东西长为10.8米，南北以窗井南墙体中线至花园南缘长度为3.3米。上诉人现实际占有使用的花园面积超过了规划面积，且埋压了供水管路，影响其他业主的供水安全，故原审判令上诉人依据规划图纸载明的花园长宽标准将该花园恢复原状，并无不当。综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈景文负担。本判决为终审判决。审判长  罗春光审判员  郑 勇审判员  刘 腾二〇一六年十二月二十六日书记员  杨风华