广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16860号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州海鸥卫浴用品股份有限公司（吸收合并原广州南鸥卫浴用品有限公司），住所地广州市番禺区。法定代表人：唐台英，该司董事长。委托诉讼代理人：卢如建，广东明盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭橙，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：李国平，广东君一律师事务所律师。原审被告：梁波涛，住河南省息县。上诉人广州海鸥卫浴用品股份有限公司（以下简称海鸥公司）因与被上诉人郭橙、原审被告梁波涛租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2014)穗番法民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海鸥公司的委托代理人卢如建与被上诉人郭橙及其委托代理人李国平到庭参加诉讼。原审第三人梁波涛经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。海鸥公司上诉请求：1、撤销广州市番禺区人民法院作出的(2014)穗番法民三初字第70号民事判决，依法改判驳回郭橙一审本诉请求，支持海鸥公司一审反诉请求，或发回重审。2、本案一、二审诉讼费及一审鉴定费、评估费均由郭橙承担。事实和理由：一、现有证据不足以证实火灾原因与海鸥公司、梁波涛有因果关系。第一，消防部门作出的结论没有直接证明起火的原因，即起火原因不明，不能排他性地说明是梁波涛用火不当引发火灾。第二，根据《中华人民共和国合同法》第220条之规定，出租人对租赁物有修缮的义务，且足以保障租赁物的安全。自郭橙于2007年开始将房屋出租以来，从没有对房屋内线路、开关进行检测、更换，未尽修缮义务。电线短路引发火灾存在可能性。同时，消防部门的结论也认为存在电线短路引发火灾的可能，郭橙作为电线维护人应当承担电线短路引发的责任。第三，在消防部门没有做出准确的火灾原因认定且认为可能存在电线短路引发火灾的情况下，郭橙仍主张火灾原因与海鸥公司或梁波涛存在因果关系，则负有进一步举证证实海鸥公司、梁波涛存在用火用电不当可能导致火灾的事实。但郭橙并没有提出其他任何的证据，郭橙应当承担举证不能的法律后果。第四，郭橙提起本案案由是违约损失，应当按照“谁主张谁举证”的原则确定举证责任，海鸥公司、梁波涛不负有火灾原因举证责任。一审法院以海鸥公司未申请电线鉴定为由作为认定火灾原因与海鸥公司、梁波涛存在关联的依据之一，混淆了举证主体，属于原因推定。第五，一审法院引用《中华人民共和国侵权责任法》是适法错误。本案为租赁合同违约纠纷，郭橙以海鸥公司违反房屋保管义务存在违约为由主张损失，而一审法院以《中华人民共和国侵权责任法》第六条推定海鸥公司有过错应承担侵权责任，明显是适法错误。结合本案所有证据，均不能排它性地证明火灾发生的确切原因，一审法院没有查明起火原因，而是根据推定原则来判定海鸥公司、梁波涛承担火灾责任，没有事实依据，也不符合法律规定。二、一审法院认定火灾损失依据不足。郭橙为证明其主张，先后申请对房屋进行安全鉴定、修复方案和火灾损失评估。广州市兢业建筑结构技术有限公司为此出具《房屋安全鉴定报告》及对应的《修复设计方案》，广东高迪评估咨询有限公司根据《修复设计方案》作出了《价格鉴定结论书》。一审法院对上述三份文件予以采纳作为定案依据，海鸥公司则认为后两份文件存在瑕疵，不能作为认定火灾损失的证据。理由如下：1、《修复设计方案》存在以下瑕疵，不应当采用。（1）、广州市兢业建筑结构技术有限公司的营业执照显示其没有设计、修复房屋的经营范围；（2）、该方案上的复核人谢某无修复设计资格，且签名也是复印而非亲笔签名；2、《价格鉴定结论书》所作损失超出《修复设计方案》，应当无效。郭橙已申请了房屋修复方案，因此火灾致房屋的损失应当是在修复方案范围内进行的修复费用。海鸥公司详细查看《价格鉴定结论书》的内容，认为存在以下问题：第一，《工程计价表》仅有“定额分部分项工程费”才涉及房屋修复事宜，属于修复费用范围，其它的所有费用包括各种机械费、管理费、利润、措施费、保险费、排污费、税金等都不属于此范围，与本案无关。一审法院并没有围绕“定额分部分项工程费”来审查该项目下的各类分项以确定修复费用，而是采纳整个《工程计价表》，明显扩大了损失，加重了海鸥公司的责任；第二，《分部分项工程费汇总表》包括了不属于《修复设计方案》规定的工程项目，应当剔除：一是，定额号为A20-68、C2-12-44、C2-12-5、C2-12-167、C2-12-394的工程不在《修复设计方案》当中，不属于修复的范围；A12-47、A12-232、A12-47、A12-258、A12-244的工程采用“拆除、重装”的方式，而根据《修复设计方案》第5页门窗对应当的处理方法是“清洗”，可见修复的方法不正确。上述不属于修复范围、与修复方案确定的方式不相符的修复所产生的费用均不属于本案的损失。二是，表中涉及的“机械费、管理费”不属于修复费用也应当扣除。第三、《独立费表》不属于修复方案确定的范围。3、该份评估报告是以2015年5月28日至7月21日期间的价格作出，但一审法院在认定时并没有考虑房屋已使用多年存在折旧的问题，而是照搬采用，致使认定火灾损失失真，从而扩大了火灾的损失，也让海鸥公司承担了过多的责任。三、一审法院认定租金及物业管理费没有事实和法律依据。1、租赁关系已于2012年6月1日终止。海鸥公司与郭橙从2007年12月开始没有签订租赁合同，双方的租赁关系因2012年5月31日发生火灾导致租赁物不具备居住条件且海鸥公司事实上没有再使用房屋，双方租赁关系事实上已经终止，终止时间为2012年6月1日，不需另行解除。2、郭橙主张租金和物业管理费无事实和法律依据。(1)、火灾发生当天，涉案房屋被查封由消防部门管制，钥匙在当天就上交给消防人员，海鸥公司已搬离，实际上已经失去对房屋的占有和使用，且房屋不再具备居住功能和条件。消防部门直至2013年7月17日出具火灾认定书，对房屋解封并将钥匙交给郭橙，郭橙没有交回钥匙给被海鸥公司也没有恢复房屋的居住条件。海鸥公司认为租金支付的前提是取得适合居住的房屋。海鸥公司从火灾第二天起就没有再使用房屋，故没有交纳租金的义务。交付租金的诉讼时效是一年，郭橙2014年3月5日起诉，因此即使有租金，2013年3月6日前的租金已超过诉讼时效，人民法院不应保护。(2)、管理费是郭橙与物业公司基于管理房屋及公共场所而达成的有偿服务，收费主体为物业公司，且郭橙也没有出示证据证实已经交纳了管理费，因此郭橙无权主张管理费。四、郭橙主张没收保证金没有合同和法律依据，海鸥公司反诉主张返还保证金有理。第一、火灾发生时，海鸥公司与郭橙没有签订书面租赁合同，双方没有书面约定郭橙有权没收保证金；第二、海鸥公司没有交租义务，也就不存在违约的事实，故郭橙以不交租违约而没收保证金没有事实和法律依据；第三、双方租赁关系已事实终止，郭橙继续占有保证金没有合法依据，应当返还。郭橙二审答辩称：1、针对海鸥公司第一点上诉理由，郭橙认为郭橙是以租赁纠纷提起本案诉讼，根据民法规定，承租人应当谨慎保管租赁物，造成损害应当予以赔偿，若造成损失不需要由出租人举证证明承租人存在过错，这里适用的是无过错责任原则，只要承租人没有完整返还租赁物，则承租人需要承担赔偿责任。2、针对海鸥公司第二点上诉理由，火灾造成的损失，涉案房屋经公安消防大队勘验现场时已经记载损失的物品，番禺区人民法院委托相关的机构对房屋的安全修复设计方案进行鉴定，并对修复费用及财产损失价值进行鉴定。番禺区法院依据相关的鉴定作出了本案的赔偿数额，其委托程序、鉴定结果都符合相关法律规定，郭橙对此鉴定予以认可。海鸥公司陈述的理由不应当被采纳。3、针对海鸥公司第三点上诉理由，郭橙认为在发生火灾之后，海鸥公司以及实际的使用人梁波涛都没有明确向郭橙提出解除租赁合同，并且其钥匙也一直没有归还给郭橙。梁波涛在租赁的房屋中还遗留有其个人物品。所以，自火灾发生后租赁关系并无解除，一审法院认定海鸥公司与梁波涛支付租金及租赁管理费有事实的依据。郭橙起诉的时间是2014年1月10日。由于海鸥公司长期未支付租金及物业管理费，其行为已经构成违约，因此郭橙依据合同的约定有权解除租赁合同并没收保证金。郭橙起诉的租金并未超过诉讼时效。在涉案租赁合同中明确约定，租赁期间原广州南鸥卫浴用品有限公司（以下简称原南鸥公司）在房屋内的人为事故、自然灾害、失窃、被抢，郭橙一概不负责任。梁波涛二审未答辩。郭橙向一审法院起诉请求：一、海鸥公司和梁波涛赔偿郭橙火灾损失59720元；二、解除郭橙与原南鸥公司、梁波涛的租赁关系，没收原南鸥公司交纳的保证金3000元；三、原南鸥公司和梁波涛支付租金33250元、物业管理费1824元（从2012年6月1日暂计到2013年12月31日止，并请求继续计算到实际返还承租房屋日止）；四、诉讼费用由海鸥公司和梁波涛承担。诉讼过程中，郭橙变更其第一项诉讼请求要求海鸥公司和梁波涛赔偿火灾损失63690元。海鸥公司向一审法院反诉请求：一、确认原南鸥公司与郭橙的租赁关系已于2012年6月1日终止；二、郭橙返还保证金3000元；三、本案反诉费用由郭橙承担。一审法院认定事实：郭橙为位于广州市番禺区某街某路某城某苑某梯某房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，建筑面积为91.5平方米；2014年11月11日，经广州市外经贸局批准，海鸥公司吸收合并原南鸥公司，原南鸥公司于2015年4月17日注销登记，其权利义务全部由海鸥公司承担。2007年11月30日，郭橙（出租方、甲方）和原南鸥公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作住宿使用，租期为一年，自2007年12月1日起至2008年11月30日止；签订本合同时，乙方一次性交付保证金3000元，合同期满乙方付清租金及各项费用后5天内，甲方将保证金如数退回给乙方，保证金不计利息；租金为每月1500元，每月的租金乙方必须在当月的1日前交纳；租赁期内，房产发生的一切费用由乙方负责（如管理费、水费、电费、天线费、煤气费）；房产配备见附表，以上属甲方财产，如乙方损坏或遗失房产内配备有的任何一件物品时，甲方有权按重置价令乙方赔偿；租赁期间乙方在房屋内的人为事故，自然灾害、失窃、被抢，甲方一概不负任何责任；乙方不按时交付租金，逾期超过五天而无电信联系协商的作违约处理，甲方有权终止合同收回该房产，并不退回保证金，乙方放置房屋内的一切财物作废弃处理。2007年12月3日，原南鸥公司向郭橙支付租赁保证金3000元。2012年5月31日，广州市番禺区公安消防大队作《火灾现场勘验笔录》，载明2012年5月30日15时59分许，涉讼房屋发生火灾，火灾烧毁大床、衣柜、衣物、电器等及室内装修不同程序受损，过火面积约10平方米，无人员伤亡。初步勘验情况载明：起火房间在位于椅子的金属框架和衣柜之间的位置的地面有过火的木板、衣物、电视机、电烫斗等杂物的残骸和碳化物；东墙过火后呈白色，南、北墙均为黑色，西墙上部是白色下半部离地1米处是黑色；该房整个房顶装有木质天花，东北面已烧剩木质龙骨，而且木质龙骨碳化程度最为严重；西南面天花过火后残留部分天花板，烧毁程度呈东北重，西南轻。细项勘验情况载明：椅子的金属框架下方的地面有一空调的蒸发器残骸，该残骸连接三股金属导线，导线一端连接蒸发器，一端连接插头的金属片，该三片金属片三分之一为黑色（连接导线一端），其余部分较为干净，呈白色；在蒸发器残骸的南面发现一圆形金属蚊香的支架和托盘，在托盘周边的地上有未燃烧的蚊香；该处地面的碳化物燃烧完全；书台的台面板变形下坠，书台的西、南面的木板过火，表面碳化龟裂，电脑台的面板及东面的上部有烟熏痕迹，过火痕迹不明显。专项勘验情况载明：该建筑的电源开关位于进入大门东面的墙上，该总开关和五个分开关都处于正常的通电状态；在起火房间的东北角天花上有三条单股金属铜导线从东墙穿越进入，该三条金属铜导线绝缘已烧毁，但导线完整，无折断和熔痕……在东、北面天花上共安装5盏嵌入式筒灯，线路均未发现有断路痕迹；在书台及其上方的窗户的防盗网挂有一段二条多股金属铜线，该二条多股铜导线未发现熔痕；电烫斗受热变形，无过火，插头无插入插座。郭橙填写《火灾直接财产损失申报统计表》，载明除建筑物及装修外，其存在3台空调、2张床（包括床垫）、1台电视、1个电视机柜及1个衣柜的损失。2013年7月17日，广州市番禺区公安消防大队出具《火灾事故认定书》（番公消火认字[2013]第0006号），载明经调查，对起火原因认定如下：起火部位为涉讼房屋东南面卧室的东北角；排除外来人员放火、雷击、自燃的起火原因，不排除遗留火种和电气设备故障及线路短路引起火灾。郭橙、原南鸥公司和梁波涛均未就上述认定书申请复核。2013年9月2日，广州市番禺区市桥西环某地产代理行出具证明，载明该公司于2007年11月30日起到2012年5月30日，受郭橙的委托代为收取原南鸥公司的租金，每月租金1750元由原南鸥公司以现金交付该公司，该公司以转账方式转入郭橙建行账号。2014年1月10日，郭橙以原南鸥公司和梁波涛使用涉讼房屋不当引发火灾且迟延支付租金等费用为由诉至一审法院，要求原南鸥公司和梁波涛赔偿损失及支付拖欠的租金、物业管理费等并没收租赁保证金；在举证期限内，原南鸥公司提起反诉，要求郭橙返还租赁保证金。2014年8月27日，郭橙向一审法院提交《房屋安全鉴定申请书》，申请对涉讼房屋的安全进行鉴定并对涉讼房屋的修复费用及室内装修、家具、电器等损失进行评估。经摇珠，广州某建筑结构技术有限公司按受一审法院委托于2014年11月28日出具《房屋安全鉴定报告》（兢业鉴字[2014]0571），鉴定结论为涉讼房屋火灾后的结构构件等级为B级，即尚不影响结构安全，可继续使用，但宜采取适当措施；处理建议：1、清除房屋现有的杂物，委托具有相应资质的单位对该房屋进行翻修处理；2、对房2楼板出现的裂缝采用高压灌浆合缝处理；3、加强对房屋的监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。就上述鉴定结论，广州某建筑结构技术有限公司于2014年12月27日出具了相应的《修复设计方案》。经摇珠，广东某评估咨询有限公司接受一审法院委托就涉讼房屋因火灾造成的房屋损坏的修复费用和屋内烧毁的财产损失于2015年7月21日出具《价格鉴定结论书》，价格鉴定结论：鉴定标的房屋因火灾造成房屋损坏的修复费用为58790元；屋内烧毁的财产损失价值为4900。郭橙对于上述鉴定报告及修复方案等均无异议，而海鸥公司和梁波涛对于上述《房屋安全鉴定报告》、《修复设计方案》和《价格鉴定结论书》的真实性无异议，虽对其合法性和关联性有异议，但是均未在鉴定机构向其出具初稿时提出异议，亦未要求鉴定人员出庭接受质询。诉讼过程中，郭橙、海鸥公司和梁波涛均确认涉讼房屋的承租人为原南鸥公司，实际使用人为其员工梁波涛，《租赁合同》期满后原南鸥公司继续向郭橙承租涉讼房屋供梁波涛居住作用，双方口头变更租金为：2011年12月1日至2012年11月30日每月的租金为1750元，从2012年12月1日起租金没有再变更，租金、物业管理费、水费等费用均是由郭橙委托的中介公司代为收取；每月涉讼房屋的物业管理费为96元；火灾发生以前，原南鸥公司均全额缴纳了涉讼房屋的相应费用，并无拖欠行为，火灾发生以后，自2012年6月1日开始，涉讼房屋被消防部门查封，原南鸥公司和梁波涛未支付过任何费用。各方当事人对于以下问题存在较大争议：一、关于火灾的原因问题。郭橙主张认为，其作为涉讼房屋的出租方，将符合合同约定条件的租赁物交付原南鸥公司使用，虽然《火灾事故认定书》没有明确找出起火原因，但是原南鸥公司作为涉讼房屋的承租方，梁波涛作为涉讼房屋的实际使用人，应当妥善地保管和使用租赁物，因其保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。此外，《火灾事故认定书》载明“不排除遗留火种”，郭橙认为应为实际使用人梁波涛遗留火种导致的火灾。海鸥公司和梁波涛则反驳认为《火灾事故认定书》并未明确认定起火的具体原因，不能证明其对涉讼房屋起火存在过错；梁波涛离开房屋时，并没有遗留火种，认定书中陈述不排除的原因包括遗留火种、电器设备故障及线路短路，任何一种情形都有可能引起火灾；涉讼房屋的线路铺设亦可能存在问题，因为电线短路也有可能引起火灾，涉讼房屋的线路一种是隐蔽性的，一种是从天花板铺设的，电线从2007年使用至今都没有进行检修和排查，也有可能是电线长时间没有检修和维修给火灾埋下了隐患，而修缮是出租人的义务。但是海鸥公司和梁波涛均未在一审法院规定的时间内，答复一审法院是否对涉讼房屋的线路铺设问题进行鉴定。对于海鸥公司和梁波涛的上述主张，郭橙则不予认可，其主张涉讼房屋交付原南鸥公司和梁波涛使用后，其再未进去过，对于涉讼房屋的情况并不清楚，也从来没有接到过需要维修的通知。二、郭橙和原南鸥公司签订的《租赁合同》的解除时间问题。海鸥公司和梁波涛主张认为2012年5月30日涉讼房屋发生火灾，造成毁损，无法继续居住使用，且消防部门对涉讼房屋进行了查封，而梁波涛于2012年6月1日已经搬离了涉讼房屋，一把钥匙交由消防部门，另一把钥匙已于2013年12月10日交回给了郭橙委托的中介公司。因此，火灾导致梁波涛从2012年6月1日开始便未再居住使用涉讼房屋，而且涉讼房屋处于公安消防部门管制的状态下，火灾发生以后，虽然梁波涛有去现场，但是要提前征得当地派出所的同意方可进入，即原南鸥公司已丧失了对涉讼房屋的占有和使用的权利，双方的租赁合同法律关系实际上已经终止，故请求确认《租赁合同》于2012年6月1日解除。郭橙对此则不予认可，其主张原南鸥公司和梁波涛有两把钥匙，在2013年7月18日其到消防部门领取《火灾事故认定书》时，消防部门已交还其一把钥匙，同时解封涉讼房屋；2013年12月份原南鸥公司才把涉讼房屋的另一把钥匙移交给广州市番禺区市桥西环某地产代理行，至本案第一次一审庭审时，该把钥匙仍然在该中介处，具体时间其并不清楚，但是并非是海鸥公司主张的2013年12月10日。但本案第二次一审庭审时，郭橙虽然亦确认原南鸥公司和梁波涛共有两把钥匙，但其却主张梁波涛的钥匙于2013年12月交回中介，原南鸥公司的钥匙在第一次开庭后才交回中介，与其第一次陈述明显存在矛盾之处。此外，梁波涛在2012年6月6日使用涉讼房屋的地址办理了居住证，且其还有物品在涉讼房屋内，故郭橙主张认为原南鸥公司和梁波涛于2012年6月1日后仍占有使用涉讼房屋，在未向其交还涉讼房屋的情况下却未按时支付租金、物业管理费等费用，违反合同约定，郭橙有权要求解除合同，没收保证金并要求海鸥公司支付租金、管理费至实际交还房屋之日止。梁波涛则反驳认为，其确实是使用涉讼房屋的地址办理了居住证，但是该证件是在火灾发生以前就申请了的，后来在2012年6月6日颁发的。一审法院认为：郭橙和原南鸥公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。郭橙已经按照合同的约定，将符合居住条件的涉讼房屋交付给原南鸥公司使用，实际使用人梁波涛为其员工。《租赁合同》租期为一年，自2007年12月1日起至2008年11月30日止，但上述合同租赁期间届满后，原南鸥公司继续租赁涉讼房屋供梁波涛居住使用，郭橙亦未提出异议，仅是变更每月租金为1750元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即郭橙和原南鸥公司就涉讼房屋签订的《租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同。郭橙作为涉讼房屋的出租人，已经按照《租赁合同》的约定，向原南鸥公司提供了符合合同约定的居住条件的涉讼房屋，原南鸥公司作为承租人、梁波涛作为实际使用人，理应履行妥善保管租赁物的合同义务。2012年5月30日，涉讼房屋发生火灾，致使涉讼房屋室内装修及财产不同程度的受损，虽然广州市番禺区公安消防大队出具《火灾事故认定书》排除外来人员放火、雷击、自燃的起火原因，但是并未排除遗留火种和电气设备故障及线路短路引起火灾，即引发涉讼房屋火灾的原因可能是由于实际使用人遗留火种导致的，亦可能是房屋内的电气设备及线路短路引起的。综合郭橙与海鸥公司双方于一审庭审中的陈述及举证情况，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”原南鸥公司和梁波涛作为涉讼房屋的承租人和实际使用人，理应履行其审慎的注意义务，妥善地管理、使用涉讼房屋，现《火灾事故认定书》并未排除因其使用过程中遗留火种导致火灾的可能。其次，虽然海鸥公司和梁波涛抗辩认为梁波涛在使用过程中并未遗留火种，涉讼房屋的电器亦为郭橙提供，屋内线路自从2007年使用至今都没有进行检修和排查，电线短路也有可能引起火灾，但是其在收到广州市番禺区公安消防大队出具《火灾事故认定书》后，既未要求复核，亦未就涉讼房屋的线路问题要求消防大队作进一步的鉴定，且在本案的一审审理过程中，在一审法院已向其释明可对涉讼房屋线路安全问题进行鉴定的情况下，并未在一审法院规定的时间内提出申请。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”租赁合同作为有偿合同，《中华人民共和国合同法》对其标的物的风险转移问题未作出明确规定，可参照买卖合同的有关规定确定。尽管公安消防部门没有明确认定起火原因，但涉讼房屋早于2007年即已交付给原南鸥公司和梁波涛，原南鸥公司和梁波涛作为涉讼房屋的承租人和实际使用人，有义务保证涉讼房屋的安全，现《火灾事故认定书》排除了外来人员放火、雷击、自燃的起火原因，而海鸥公司和梁波涛未提交充足的证据证明火灾是由于涉讼房屋本身的电器和线路问题导致的，理应承担这项风险责任。最后，《租赁合同》亦明确约定租赁期间原南鸥公司在房屋内的人为事故，自然灾害、失窃、被抢，郭橙一概不负任何责任。因此，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”的规定，海鸥公司和梁波涛作为涉讼房屋的承租人和实际使用人，其在占有、使用该房屋的过程中发生火灾，其又未能举证证明火灾是由于郭橙提供的电器故障及房屋本身线路问题所致，其已根据法律的规定和合同的约定，履行其作为承租人和实际使用人妥善的管理和使用义务，其对火灾的发生没有过错，理应承担举证不能的法律后果，应当对火灾导致涉讼房屋的损害结果承担相应的赔偿责任。综上，涉讼房屋于原南鸥公司租赁期间、梁波涛居住使用期间发生火灾，海鸥公司和梁波涛应当共同承担损害赔偿责任。关于海鸥公司和梁波涛应当向郭橙赔偿损失的数额问题。广州某建筑结构技术有限公司就涉讼房屋的损毁程度出具《房屋安全鉴定报告》及相应的《修复设计方案》，在此基础上，广东某评估咨询有限公司就涉讼房屋因火灾造成的房屋损坏的修复费用和屋内烧毁的财产损失出具《价格鉴定结论书》，鉴定因火灾造成涉讼房屋损坏的修复费用为58790元、屋内烧毁的财产损失价值为4900元，共计63690元。虽然海鸥公司和梁波涛对于《房屋安全鉴定报告》及《修复设计方案》、《价格鉴定结论书》的合法性和关联性存在异议，但是其在收到上述报告后既并未提出书面异议，亦未要求鉴定人出庭接受质询，且其并未提供充分的证据证明其一审庭审中所提意见的真实性和合理性，理应承担举证不能的法律后果。因此，郭橙提出要求海鸥公司和梁波涛根据《价格鉴定结论书》的鉴定结论，向其赔偿63690元的损失的诉讼主张，理据充分，一审法院予以支持。至于郭橙和原南鸥公司签订的《租赁合同》的解除时间问题，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。虽然海鸥公司和梁波涛抗辩认为涉讼房屋发生火灾后，梁波涛已将涉讼房屋的钥匙交由消防部门配合调查，涉讼房屋已无法居住使用，故《租赁合同》已于2012年6月1日解除，但是，一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，海鸥公司并未举证证明原南鸥公司在火灾发生以后曾通知郭橙或明确向其作出过解除合同的意思表示，且郭橙亦予以否认；另一方面，海鸥公司和梁波涛均确认，原南鸥公司共有两把涉讼房屋的钥匙，梁波涛所持有的一把钥匙在火灾发生后已交由公安消防部门，配合其对火灾原因进行调查，原南鸥公司持有的另一把钥匙于2013年12月10日才交回郭橙委托代为收租的广州市番禺区市桥西环某地产代理行，故火灾发生以后原南鸥公司仍持有涉讼房屋的钥匙，未完全将涉讼房屋交还给郭橙。综上所述，对于海鸥公司和梁波涛提出《租赁合同》已于2012年6月1日解除的反诉主张，理据不足，一审法院不予支持。至于郭橙主张认为海鸥公司至今未向其返还涉讼房屋的诉讼主张，鉴于其确认原南鸥公司持有的最后一把钥匙已于2013年12月份交回广州市番禺区市桥西环某地产代理行，而其亦确认涉讼房屋的租金、物业管理费、水电费等均是由原南鸥公司和梁波涛直接向该代理行缴纳的，故原南鸥公司完全有理由相信该代理行有权代为处理涉讼房屋的租赁事宜，其将涉讼房屋的最后一把钥匙交回该代理行，可视为其以实际行为表明不再继续租赁涉讼房屋，要求解除与郭橙之间签订的《租赁合同》。现郭橙仅确认原南鸥公司于2013年12月份将最后一把钥匙交回广州市番禺区市桥西环某地产代理行，其表示具体日期并不清楚，至本案一审庭审时该钥匙仍在该代理行，海鸥公司虽然主张认为其于2013年12月10日将涉讼房屋的钥匙交回广州市番禺区市桥西环某地产代理行，但是未能举证证明其交还涉讼房屋钥匙的具体日期，且郭橙对此亦予以否认。鉴于交还租赁物的义务承担主体是作为承租人的原南鸥公司，其无法提交相应的证据证明其已于2013年12月10日将涉讼房屋的钥匙交回郭橙，理应承担举证不能的不利后果。现郭橙确认原南鸥公司于2013年12月份向广州市番禺区市桥西环某地产代理行递交了涉讼房屋的最后一把钥匙，故一审法院依法认定原南鸥公司于2013年12月31日向郭橙交还涉讼房屋，《租赁合同》亦于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《租赁合同》的约定，原南鸥公司不按时交付租金，逾期超过五天而无电信联系协商的作违约处理，郭橙有权终止合同收回该房产，并不退回保证金。如前所述，涉讼房屋的火灾不可归责于郭橙，火灾发生以后，原南鸥公司在《租赁合同》并未解除的情况下，未按照合同的约定按时支付租金、物业管理费，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。因此，原南鸥公司应当向郭橙支付2012年6月1日至2013年12月31日止的租金和物业管理费35074元[（1750元+96元）×19个月]，其所交纳的3000元保证金归郭橙所有。至于涉讼房屋2013年12月31日后的租金和物业管理费的损失问题，郭橙可另循法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百四十二条、第一百七十四条、第二百二十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年12月10日作出如下判决：一、广州海鸥卫浴用品有限公司和梁波涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向郭橙赔偿损失63690元；二、广州海鸥卫浴用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郭橙支付位于广州市番禺区市桥街西丽路华侨城华美苑1梯304房2012年6月1日至2013年12月31日的租金和物业管理费35074元；三、原广州南鸥卫浴用品有限公司支付的3000元租赁保证金归郭橙所有；四、驳回郭橙的其余全部诉讼请求；五、驳回广州海鸥卫浴用品有限公司的全部反诉请求。如被告广州海鸥卫浴用品有限公司、梁波涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2585元（本诉受理费2435元，反诉受理费150元），由被告广州海鸥卫浴用品有限公司、梁波涛负担；鉴定服务费15000元、价格评估费4800元，由被告广州海鸥卫浴用品有限公司、梁波涛负担。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对海鸥公司的上诉请求与郭橙、梁波涛的答辩意见，分析如下：从本案证据及当事人的陈述可知，涉案房屋由原南鸥公司向郭橙承租，租赁期限届满后，原南鸥公司继续给其员工梁波涛使用，郭橙未提出异议，并将租金标准调整为1750元/月，由于双方未再确定租赁期限，故一审法院认定郭橙与原南鸥公司为不定期租赁合同并无不妥。郭橙已按《租赁合同》约定于2007年交付适租房屋，原南鸥公司作为承租人，梁波涛作为实际使用人，在使用涉案房屋过程中，理应对涉案房屋尽妥善保管的合同义务。涉案房屋持续由原南鸥公司租赁已近五年，而如涉案房屋需进行维护，原南鸥公司应及时向出租人郭橙提出，本案并无证据显示原南鸥公司曾要求郭橙履行出租人的修缮义务。至2012年5月30日涉案房屋发生火灾，根据广州市番禺区公安消防大队出具的《火灾事故认定书》载明的结论，排除外来人员放火、雷击、自燃的起火原因，但不排除遗留火种和电气设备故障及线路短路引起火灾。本案海鸥公司和梁波涛虽然抗辩认为梁波涛在使用过程中并未遗留火种，涉讼房屋的电器亦为郭橙提供，屋内线路自从2007年使用至今都没有进行检修和排查，电线短路也有可能引起火灾，但是海鸥公司和梁波涛在收到广州市番禺区公安消防大队出具《火灾事故认定书》后，既未要求复核，亦未就涉讼房屋的线路问题要求消防大队作进一步的鉴定。另在本案的一审审理过程中，一审法院已向其释明可对涉讼房屋线路安全问题进行鉴定，但其并未在一审法院规定的时间内提出申请。现涉案房屋发生火灾，在海鸥公司和梁波涛未提交充足的证据证明火灾是由于涉案房屋本身的电器和线路问题导致的情况下，其应承担举证不能的法律后果，对海鸥公司二审提出郭橙未尽修缮义务的主张，本院不予采纳，郭橙对涉案房屋的火灾发生并无过错。因上述《火灾事故认定书》中认定不排除遗留火种的可能，而海鸥公司和梁波涛仅以其口头抗辩并不能合理排除使用人遗留火种的可能。综上，作为涉案房屋承租人及实际使用人，一审法院认为海鸥公司和梁波涛应对火灾导致涉案房屋的损害结果承担相应的赔偿责任于法无悖，本院予以维持。就涉案房屋因火灾造成的损失，一审法院已委托广州兢业建筑结构技术有限公司就涉讼房屋的损毁程度出具《房屋安全鉴定报告》及相应的《修复设计方案》，并在此基础上，由广东高迪评估咨询有限公司就涉讼房屋因火灾造成的房屋损坏的修复费用和屋内烧毁的财产损失出具《价格鉴定结论书》，鉴定因火灾造成涉讼房屋损坏的修复费用为58790元、屋内烧毁的财产损失价值为4900元，共计63690元。虽然海鸥公司和梁波涛对于《房屋安全鉴定报告》及《修复设计方案》、《价格鉴定结论书》的合法性和关联性存在异议，但其在收到上述报告后既并未提出书面异议，亦未要求鉴定人出庭接受质询，亦未提供充分的证据证明其一审庭审中所提意见的真实性和合理性，故理应承担举证不能的法律后果。海鸥公司二审就有关鉴定所提出的抗辩意见，本院不予采纳。对郭橙提出要求海鸥公司和梁波涛根据上述《价格鉴定结论书》的鉴定结论，向其赔偿63690元的损失的诉讼主张，一审法院予以支持并无不当。涉案房屋于2012年5月30日发生火灾，海鸥公司虽提出涉案房屋无法居住使用，《租赁合同》于2012年6月1日解除，但其并未举证原南鸥公司在发生火灾后曾通知郭橙或明确向其作出解除合同的意见表示，且郭橙对此亦予否认。另，涉案房屋有两把钥匙，双方均确认，梁波涛所持有的一把钥匙已交公安消防部门配合对火灾原因进行调查，而原南鸥公司持有的一把钥匙于2013年12月才交还郭橙委托代为收租的广州市番禺区市桥西环某地产代理行，但海鸥公司并无法提交相应的证据证明原南鸥公司已于2013年12月10日将涉讼房屋的钥匙交回郭橙，应承担举证不能的不利后果。本案郭橙确认原南鸥公司于2013年12月份向广州市番禺区市桥西环某地产代理行递交了涉讼房屋的最后一把钥匙，故一审法院依法认定原南鸥公司于2013年12月31日向郭橙交还涉讼房屋，《租赁合同》亦于该日解除于法无悖，本院予以维持。根据《租赁合同》的约定，原南鸥公司不按时交付租金，逾期超过五天而无电信联系协商的作违约处理，郭橙有权终止合同收回该房产，并不退回保证金。如前所述，涉讼房屋的火灾不可归责于郭橙，火灾发生以后，原南鸥公司在《租赁合同》并未解除的情况下，未按照合同的约定按时支付租金，违反合同约定，理应承担相应的违约责任。在发生火灾的情况下，物业管理公司一般并不免除涉案房屋的物业管理费，该物业管理费已实际发生，故海鸥公司以郭橙未提交交纳物业管理费的凭据为由，拒不支付物业管理费不成立，海鸥公司不按时支付物业管理费亦构成违约。因此，原南鸥公司应当向郭橙支付2012年6月1日至2013年12月31日止的租金和物业管理费35074元[（1750元+96元）×19个月]，其所交纳的3000元保证金归郭橙所有。对海鸥公司上诉提出其不应支付租金及物业管理费、保证金不应没收的主张，本院不予采纳。本案郭橙于2014年1月10日提起本案诉讼，并未过诉讼时效，对海鸥公司就此提出的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人海鸥公司上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2585元，由广州海鸥卫浴用品股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  万力平二〇一六年十二月二十六日书记员  杨仁义王心怡