清徐县人民法院   民事判决书   （2019）晋0121民初2100号   原告：中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处，住所地山西省太原市平阳路西二巷**。   法定代表人：李政，处长。   委托诉讼代理人：牛立，山西谙正律师事务所律师。   被告：张永红，男，1966年11月21日出生，汉族，山西省清徐县东于镇西高白村农民，住山西省清徐县东于镇西高白村。   原告中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处（以下简称解放军太原房地产管理处）与被告张永红土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告解放军太原房地产管理处之委托诉讼代理人牛立，被告张永升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   解放军太原房地产管理处向本院提出诉讼请求：（1）请求依法判令被告立即支付土地占用费474,300元。（2）本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原山西省军区农副业基地与被告签订《军队房地产租赁合同》，将位于清徐县基地内的一块面积334亩的土地出租给被告使用。2017年原山西省军区农副业基地与被告签订《合同终止协议》，解除租赁合同，但截止到2019年6月30日，被告依然占用原告土地，拖欠原告土地占用费474,300元。2018年11月中国人民解放军联勤保障部队第五储备资产管理局接受了原山西省军区农副业基地管理的上述房地产，原告受命管理上述房地产。   张永红辩称：2009年1月1日、1月7日、1月10日、1月15日、1月21日、2月1日与山西军区农副业基地签订了6份房地产租赁合同，占地面积分别为68亩、26亩、40亩、50亩、50亩、100亩，共计334亩土地，租地的时候合同明确约定允许建厂，2017年山西省军区农副业基地与我签订6份合同终止协议，现在原告要求支付至2019年6月30日的占地费，我认为不合理。我交付至2018年1月1日前的占地费，以前的都交了。终止协议签订后，还占用266亩土地，68亩土地已经被清徐精细化工园区征收了。   解放军太原房地产管理处围绕其诉讼请求所提交证据及其证明的内容：   （1）移交花名册，证明原来山西军区农副业基地的资产已经全部移交给中国人民解放军联勤保障中心第五储备资产管理局，交接时间2018年11月。   （2）中国人民解放军联勤保障部队第五储备资产管理局开具的证明，证明原告对山西军区农副业基地的资产有管理职责，能全权负责包含诉讼维权事宜的全部事项。   （3）军队房地产租赁合同六份，证明原山西省军区农副业基地将基地内的一块面积334亩的土地出租给被告使用。   （4）合同终止协议六份，证明合同在2017年1月1日已经终止和原合同的履行，为了完成上级的任务，合同一律终止，但却没有要求被告腾出土地，停止经营，后来政府拆迁与我们无关。   （5）水电代管协议书一份，证明部队委托被告代管水电费用。   张永红针对解放军太原房地产管理处提供的四组证据质证意见如下:   （1）原告提交的该份证据与本案无关，关联性不予认可，移交的是人员，与涉案土地无关，并且该花名册上没有显示第五储备资产管理局与原告的关系，也没有第五储备管理局的签章，对此被告不予认可。   （2）该份证据没有证明人的签字，不符合民事诉讼法的相关要素，其次北京军区房地产管理局与第五储备资产管理局的关系与本案无关，无法证明原告是涉案合同的相对方；   （3）合同认可。   （4）是我签的字，但当时候没有签时间，也没有给我们发。   （5）认可，无异议。   张永红未向法庭提交相关证据。   经审理，本院确认本案事实如下：原山西省军区农副业基地与张永红签订有六份《军队房地产租赁合同》，具体是：2009年1月1日、1月7日、1月10日、1月15日、1月21日、2月1日与山西军区农副业基地签订的，占地面积分别为68亩、26亩、40亩、50亩、50亩、100亩，共计334亩土地。六份《军队房地产租赁合同》的具体内容：第一份，2009年1月1日签订的合同，租赁面积为68亩，租赁期限从2009年1月1日至2039年1月1日，租赁费每年68,000元，每亩年租金为1000元，租赁用途均为“建厂”。第二份，2009年1月7日签订的合同，租赁面积为26亩，租赁期限从2009年1月7日至2039年1月7日，租赁费每年26,000元，每亩年租金为1000元，租赁用途均为建“驾校”。第三份，2009年1月10日签订的合同，租赁面积为40亩，租赁期限从2009年1月10日至2039年1月10日，租赁费每年40,000元，每亩年租金为1000元，租赁用途均为建“驾校”。第四份，2009年1月15日签订的合同，租赁面积为50亩，租赁期限从2009年1月15日至2039年1月15日，租赁费每年50,000元，每亩年租金为1000元，租赁用途均为建“驾校”。第五份，2009年1月21日签订的合同，租赁面积为50亩，租赁期限从2009年1月21日至2039年1月21日，租赁费每年50,000元，每亩年租金为1000元，租赁用途均为“建厂”。第六份，2009年2月1日签订的合同，租赁面积为100亩，租赁期限从2009年2月1日至2039年2月1日，租赁费每年100,000元，每亩年租金为1000元，租赁用途均为“建厂”。合同签订后，被告在涉案租赁土地上建立并经营了“驾校、化工厂、宾馆、汽修城、驾校的考试场地等。”但一直未办理《国有土地使用证》。原告依据中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的政策要求，提出与被告终止履行上述合同，并于2017年1月1日与被告签订了六份《合同终止协议》，终止履行原被告签订的涉案的六份《军队房地产租赁合同》。解放军太原房地产管理处提交的涉案《合同终止协议》，内容为：“甲方:山西省军区农副业基地乙方:张永红为贯彻落实中央军秃关军队和武警部队全面停止有偿服务的政策要求,甲乙双方本着平等自愿、诚实守信的原则,根据我国《合同法》及相关法律规定，协商一致,签订本协议。一、双方一致同意终止200×年×月×日签订的《军队房地产租赁合同》(×亩),不再履行。二、双方于本协议签订后日内结清租金(以2017年1月1日为基准,欠缴的由乙方缴足,多缴的由甲方退还乙方)。三、本协议签订后,乙方不得在租赁土地上再进行任何投资、建设。四、本协议未尽事宜,双方本着合情、合理、合法的原则,按照军委批复的军队停偿工作置换移交或委托管理实施方案,协商处理。五、本协议系双方真实意思表示,自签订生效,相互配合实施。本协议壹式伍份,甲方执叁份,乙方执壹份,清徐县政府留存壹份,具有同等法律效力。……。”在庭审中，原被告各自在本院庭审中的述称意见分列如下：(一)关于涉案土地及其建筑物由谁占有或管理使用的问题。原告述称工厂现在还在“由被告使用。”被告述称“68亩土地是清徐精细化工园区占用，其余266亩土地我还占用。”“68亩土地上的拆了，其余266亩土地上的建筑物没有拆。”“（从）合同上（看）是清徐县精细化工园区拆的。”原告述称“我们只知道拆迁了，但不是我们拆的，具体拆迁多少我们不清楚。”（二）关于2017年1月1日前后的租赁费问题。原告对诉请的金额计算的述称是“被告占用土地334亩，每亩每年1000元，从2017年12月13日起至2019年6月30日其中68亩土地欠102,000元，剩余266亩欠372,300元，共计474,300元。其中还包含了水电代管费用，每年110,000元。”被告的述称是“2018年以前的费用我都交了，现在我还占用266亩土地，这部分费用我可以交，但是68亩土地的占地费从签订终止协议后我就不应该再交了，而且我还要求退还我多交的费用。水电代管费用应当扣除2年的，共计220,000元。”原告的述称意见为“同意扣除水电代管费用，但是只能截止到2019年6月30日，应当扣除一年半，共计165,000元。”（三）2017年12月21日签订的终止协议，按照协议约定我们并没有要求腾出土地，因为和政府在协商置换土地，2018年政府拆迁也没有知会我们，所以土地依然是属于我们使用，应当(由)我们经营管理，既然承租给被告，应当由被告承担占用费。被告述称“协议终止了（，）租赁合同就无效了，我们就不应该（再）出租赁费了，政府补偿是补偿我的建筑物（的折价费用），并不是征地补偿（费用）。”原告辩论意见为“根据张永红与军区农场签订的合同终止协议，时间为2017年1月1日，在协议的第三项清楚的写明本协议签订后，被告方不得在租赁土地上进行任何投资和建设，但是没有限制他进行经营，也没有要求被告方交还土地。第四条约定也可以清楚看出协议只是书面终止了原来的军队房地产租赁合同，但是却没有收回土地，土地依然由被告方占有使用。”被告辩论意见为“终止协议签订之前的租赁费可以给原告，从2017年1月1日以后的租赁费就不再承担了。”原告辩论意见为“根据张永红与军区农场签订的合同终止协议，时间为2017年1月1日，在协议的第三项清楚的写明本协议签订后，被告方不得在租赁土地上进行任何投资和建设，但是没有限制他进行经营，也没有要求被告方交还土地。第四条约定也可以清楚看出协议只是书面终止了原来的军队房地产租赁合同，但是却没有收回土地，土地依然由被告方占有使用。”被告辩论意见为“我现在还占用的266亩土地，可以给付原告占地费，但是68亩土地由清徐精细化工园区占用了，我不应该承担68亩土地的占地费，而且多交1年的占地费也应该退还给我。”   本院认为，（一）关于涉案六份《军队房地产租赁合同》的效力问题。本案六份合同均系涉军土地租赁合同纠纷。涉军租赁土地系国有划拨土地。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和和转让暂行条例》第四十四条规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”该法第四十五条规定“符合下列条件的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，是指当事人在订约目的、订约内容都违反法律和行政法规强制性规定的合同。本案中，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》改变涉案土地用途，系在订约目的、订约内容上都违反法律和行政法规强制性规定的合同。且应当依法办理相关审批手续，而未依法办理相关审批手续，违反了上述法律法规的效力性强制性规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起施行。原、被告双方所签涉案的《军队房地产租赁合同》是2004年1月1日签订的，是在《合同法》生效后四年后所签。据此，本院依法应当认定涉案六份《军队房地产租赁合同》均为无效合同。   （二）关于2017年1月1日前后的租赁费的问题。   在本案中，原被告签订的《军队房地产租赁合同》虽为无效合同，原被告在签订合同时，明确约定为“建工厂”，双方明知“建工厂”是改变土地用途，应当向有关部门申报审批后方可履行合同，双方私自协议后即“建工厂”改变土地用途是无效的，仍然签订租赁合同，故双方对导致涉案合同的无效均有过错。双方签订合同后，被告建了工厂，事实上占有使用了原告的涉案土地，综合考虑到原被告双方的过错程度，本院确认被告合理占用涉案土地的时间为2018年至2019年（根据:原告述称“被告占用土地334亩，每亩每年1000元，从2017年12月13日起至2019年6月30日其中68亩土地欠102,000元，剩余266亩欠372,300元，共计474,300元。其中还包含了水电代管费用，每年110,000元。”被告仅认可其任然占用266亩土地，因此本院确认被告现在实际占用原告的266亩土地，对解放军太原房地产管理处在本案中的此项诉讼请求支持266亩土地占用费372,300元（其中:1、26亩,2018年1月7日-2019年6月30日;2、40亩,2018年1月10日-2019年6月30日;3、50亩,2018年1月15日-2019年6月30日;4、50亩,2018年1月21日-2019年6月30日;5、100亩,2018年2月1日-2019年6月30日;每亩均以1000元计）予以支持。”被告应在此期间参照双方约定的租金标准向原告支付实际占有原告266亩土地使用费。综之，涉案《军队房地产租赁合同》虽为无效合同，但被告仍需向原告支付合理的占有使用费，占有使用费应参照双方约定的租金标准，被告应支付原告266亩土地占用费372,300元(其中:1、26亩,2018年1月7日-2019年6月30日;2、40亩,2018年1月10日-2019年6月30日;3、50亩,2018年1月15日-2019年6月30日;4、50亩,2018年1月21日-2019年6月30日;5、100亩,2018年2月1日-2019年6月30日;每亩均以1000元计)。   （三）关于68亩土地占用费的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”解放军太原房地产管理处提交的《合同终止协议》明显载明“一、双方一致同意终止2004年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》(×亩),不再履行。二、双方于本协议签订后×日内结清租金(以2017年1月1日为基准,欠缴的由乙方缴足,多缴的由甲方退还乙方)。”可见，自2017年1月1日起，原被告双方签订的六份涉案《军队房地产租赁合同》已协议停止履行，现原告要求被告支付2017年1月1日以后的334亩中的有争议的68土地占用费，但不提供事实依据和相关证据支持，亦即不能证明被告在2017年1月1日以后仍然实际占有使用68亩土地，被告也不认可原告的此项主张，不认可仍在占用68亩土地,因此本院难以支持。   （四）关于张永红的辩解是否应当支持的问题。被告主张原告拖欠的相关费用，除原告自愿认领的“同意扣除水电代管费用，但是只能截止到2019年6月30日，应当扣除一年半，共计165,000元。”外，因被告在本案中未提出反诉请求，故本院在本案中不予审理，被告可与原告另行协商或诉讼解决。   综上所述，本院对于原告主张被告支付现在仍占用266亩土地占用费372,300元的诉请，予以支持；对于原告主张被告支付68亩占用费102,000元的诉请，不予支持。原告述称的“同意扣除水电代管费用，但是只能截止到2019年6月30日，应当扣除一年半，共计165,000元。”不违反相关法律法规的强制性规范，本院予以确认。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、五十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第4条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一.张永红支付中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处2018年1月起至2019年6月30日的土地占用费372,300元,限于本判决生效后三十日内履行完毕。   二.中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处支付张永红截止到2019年6月30日的水电代管费用165,000元,限于本判决生效后三十日内履行完毕。   上列一.二项相抵，张永红实际支付中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处355,800元,限于本判决生效后三十日内履行完毕。   三.驳回中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处对乔建民的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4207元，由张永红负担4121，由中国人民解放军北京军区房地产管理局太原房地产管理处负担186元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 左广强     二〇一九年九月二十八日   书记员 王凯江