广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5567号上诉人（原审被告）：袁作明，男，1967年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码。委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈联盛，男，1953年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码。委托诉讼代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。原审被告：李贤英，女，1974年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码。上诉人袁作明因与被上诉人陈联盛及原审被告李贤英租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初21138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁作明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为陈联盛与袁作明签订的《经营场地出租承包合同》和两份《补充合同》于2016年11月8日解除；2.撤销一审判决第二项，改判为袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月1日至2016年11月7日的租金7466.67元予陈联盛；3.撤销一审判决第三项，改判为袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内返还电费及违约金共82.59元予陈联盛；4.撤销一审判决第五项，改判为袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内返还房产税共5793.74元、残疾人就业保障金共1683.48元、企业所得税及滞纳金共1657.51元、旅业前台系统维护共2773.97元、通信服务费及滞纳金共292.93元予陈联盛；5.陈联盛承担一、二审诉讼费、财产保全费。事实与理由：一、一审未审查租赁合同效力。涉案房屋《国有土地使用证》显示，土地用途为住宅，且涉案房屋《房屋所有权证》显示，房屋为住宅。但袁作明租赁涉案房屋用于商业经营，且未办理消防手续，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”“住宅商用”租赁合同违反《物权法》第七十七条的规定，因此，住宅商用租赁合同无效。二、一审未审查《补充合同》第六条关于七日未支付租金自动终止合同的约定。袁作明从2016年11月1日起未支付租金，已超过七日，根据《补充合同》第六条约定，租赁合同于2016年11月8日终止。袁作明不应承担2016年11月8日以后的租金、土地使用税及滞纳金、房产税、残疾人就业保障金、企业所得税及滞纳金、旅业前台系统维护、通信服务费及滞纳金。三、涉案房屋已于2016年12月8日解封。涉案房屋解封后，袁作明已无法使用涉案房屋，已由陈联盛接收涉案房屋。四、涉案房屋自2016年11月被查封后，用电总开关已关掉，袁作明就未用过电。2016年11月电费及违约金1238.79元非由袁作明使用而产生。涉案房屋解封后，袁作明未进入涉案房屋，2017年1月、2017年3月电费亦非是袁作明使用而产生的。故袁作明不应承担20722.64元电费及违约金。五、一审认定袁作明构成根本违约证据不足，存在错误。涉案房屋解封后，袁作明曾委托亲属继续经营，遭到陈联盛拒绝，系陈联盛无视《经营场地出租承包合同》约定，构成根本违约。六、一审判决陈联盛无需返还袁作明保证金违背立法目的。保证金的目的旨在弥补因违约给对方产生的损失。陈联盛拒绝袁作明的亲属继续在涉案房屋内经营，已构成根本违约，且陈联盛未举证证明涉案房屋查封给其造成的损失。陈联盛辩称，一、《中华人民共和国物权法》第七十七条规定并非是强制性规定，非绝对禁止住改商，而是在遵守法律、法规及管理规约的基础上，经有利害关系的业主同意，可以住改商。陈联盛系整栋楼的业主，整栋楼出租仅留一楼和八楼自用，视为有利害关系的业主同意出租行为。住改商行为的法律法规是管理性强制规定，并非效力性强制规定，双方签订的合同并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，因此该合同合法有效。二、《经营场地出租承包合同》无效，那么主合同无效，从合同无效，但袁作明又以《补充合同》作为合同解除的依据，显然自相矛盾。《补充合同》第六条约定视为自动放弃经营不能等同为解除条款。即使是合同解除的约定，虽不必经对方当事人同意，但需履行一定的法定程序解除，需向对方作出解除合同的意思表示。三、袁作明在承租场所从事犯罪行为，致使场地被公安机关查封至2018年4月1日，陈联盛才正式收回场所。即使按补充合同约定的事实解除租赁合同，由此期间所产生的场地占有费、税费及电费等应由袁作明承担。四、**酒店于2016年11月2日被公安机关查封后，佛山市公安局南海分局于2017年2月27日向**酒店发出《行政处罚决定书》，陈联盛于2017年2月28日缴纳50000元罚款。2017年3月15日后陈联盛领回酒店营业执照，2017年3月16日马警官到酒店撕开封条，2017年3月20日陈联盛要求退回电脑和开门的开卡器。在查封期间，**酒店靠马路边的玻璃门一直都由派出所上锁，钥匙由派出所派驻**居委会的黄警官保管，经过多次沟通，陈联盛在2017年4月1日取回大门钥匙，**酒店正式解封。五、根据陈联盛一审提供的四张电费发票及缴费通知单可知，2016年11月电费及违约金金额1238.79元，2017年1月电费金额1084.05元，2017年3月金额电费1017.69元，这三张发票缴纳的是9号的电费；而2017年3月电费金额17382.11元的发票系缴纳三巷5号的电费，且因案涉场地被查封后存在迟延缴纳电费的情形，产生了违约金，17382.11元电费的交费期间系从2016年9月至2017年3月，因案涉场地电费缴纳系2016年11月才交2016年9-10月的电费，故才产生2017年电费17382.11元的发票，且该电费系陈联盛于2017年3月17日去补缴。六、根据《经营场地出租承包合同》约定，如袁作明有违反国家法律法规情况，陈联盛有权解除合同，保证金不退还。袁作明在经营**酒店期间被公安机关查处组织卖淫的犯罪行为，触犯国家法律。另外，袁作明又拖欠陈联盛2016年11月—2017年3月的租金，违反合同约定，陈联盛有权解除合同，并不退还保证金。陈联盛向一审法院提出诉讼请求:1.解除陈联盛与袁作明签订的《经营场地出租承包合同》及两份《补充合同》；2.袁作明立即向陈联盛支付从2016年11月至2016年12月每月拖欠的租金32000元，总计2个月合共64000元；3.袁作明立即向陈联盛支付从2017年1月至3月的租金133500元；4.袁作明立即向陈联盛支付从2016年9月至2017年3月的电费及滞纳金20722.64元；5.袁作明立即向陈联盛返还代缴公安机关行政处罚50000元以及利息；6.袁作明向陈联盛赔偿承租物业损毁维修费，包括消防设备维修费80000元、房门及感应锁维修费10883元；7.袁作明承担其经营**酒店至实际返还**酒店经营权给陈联盛期间产生的税费及其他费用36371元；8.李贤英在第二至七项诉讼请求确定债权范围承担连带责任；9.陈联盛无须向袁作明退还保证金150000元；10.本案诉讼费用由袁作明、李贤英承担。一审法院认定事实：涉讼租赁物包括佛山市南海区***********（以下简称9号楼）及停车场、5号楼。2014年3月30日，陈联盛（甲方）与袁作明（乙方）签订了如下三份协议：1.《经营场地出租承包合同》，该合同约定：甲方将9号楼整栋楼出租给乙方作经营场地使用；承包期限18年，自2011年12月11日至2029年12月31日；2011年12月31日至2016年12月31日每月租金48000元，2016年12月31日至2021年12月31日每月租金52800元；承包金实行先付款后使用原则，签约时乙方先支付第一个月的承包金给甲方，以后每月承包金乙方必须于每月1日前付清，逾期7天支付的，甲方有权无偿收回物业并没收已支付的合同保证金，合同自然终止；为保证合同的履行，乙方在签约时应向甲方支付保证金150000元，合同期满在乙方如期履行合同有关条款的前提下，没有给甲方造成损失，甲方如数退还保证金；承包期内，租赁物所产生的水电费、垃圾费、保安费、房产使用税等均由乙方负责到各有关部门缴交；乙方应依法经营，如因在经营中涉及黄、赌、毒等所产生的一切责任由乙方承担，如因此发生的违法责任和罚款由乙方负责；承包期内如乙方必须对承包物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建方案，并经甲方书面同意，如装修、改建方案可能对公用部分及其他相邻用户造成影响，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；承包期满后，装修、改建增加的附属物所有权属甲方所有，由于涉及水电安全，期满后水管、电线、天花板等附属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴；甲方提供已有水、电，如乙方须增加或修改，必须经甲方同意，增加或修改费用由乙方负责，合同期满后归甲方所有，乙方不得拆除；乙方在承包期内享有承包物所属设施的使用权，乙方应负责承包物内使用设施的维护、保养，并保证在合同终止时全部设备设施能正常运转并随同承包物归还甲方；乙方在承包期内负责承包物门窗破损、房屋渗漏、化粪池堵塞、网络电视、电器等的维修工作以及电梯的维修保养及年审等，费用由乙方承担；承包期内，乙方逾期交纳承包金及有关税费、水、电费的，逾期达7日以上的，甲方有权解除合同，无偿收回承包物，乙方所交保证金不予退还，并可追收乙方拖欠的承包金及经营过程中应交未交的水、电、税、员工工资等；甲方在签订本承包合同时，将****酒店有限公司的经营权及设备交给乙方经营使用，乙方在经营前必须办理法人变更（由乙方承担法人资格），其后将所有设备列入登记入册；合同期满后或乙方要求终止经营时乙方必须配合甲方办理法人变更，待变更手续办理完毕后按照合同有关条款处理保证金；甲方将本店物品注明新旧的情况下承包给乙方使用，乙方在经营使用的情况下本店物品如有损坏应及时维修，合同期满后所有物品交回甲方，如物品在经营期间有遗失及损坏的情况下乙方按物品双方协议价赔偿，自然变旧情况下除外；承包物二楼的餐饮台椅甲方取回保管，乙方在经营期间所添加的物品可自行取回，入墙物品及水电部分除外；甲方双方协商同意在八楼保留原业主的办公和住宿的房间作为甲方的办公和住宿使用（由乙方负责支付其水电费）。该合同落款处补签2011年8月3日。2.《补充合同》，该合同约定：甲方将5号楼第四、五、六层（其中第四层2、4、6号房业主自用）提供给乙方作员工宿舍使用，乙方不得以任何理由转租给与酒店经营无关的人员使用；本宿舍大楼一至三楼和四楼的2、4、6号房是业主作存放原**酒店的各种物品和材料使用，另外有业主的母亲及其家人和值班人员居住；乙方使用本宿舍大楼的水、电（另装分表）以及与本大楼有关的政府和国家所规定必须缴纳税费，甲方使用的水电费由乙方在交纳租金时扣除后代交有关部门；原**酒店使用的停车场同属2011年8月3日所签的租约合同的使用范围之内，但由于停车场属于住宅用地，乙方在使用过程中，当国家和政府以及本市新制定的房地产政策和法规必须建房时，建设期间暂停使用，乙方不得干扰；乙方在合同到期前或提前终止经营时必须办理好企业经营证照的法人变更手续，办理完毕的同时待甲方确认乙方已经付清税费、水电费、电视网络费、电话费、电梯维修保养费等全部费用后七天内甲方退回保证金；甲方双方于2011年8月3日签订《经营场地出租承包合同》，乙方于2011年2月9日进场同时接手经营**酒店的旅业，双方认为2011年8月9日为甲乙双方场地交接日，即日起至2011年12月30日止为甲方免收租金乙方进场装修期，从2011年12月31日起计收租金；甲方的两栋大楼现有设备和设施从2011年8月9日移交乙方使用，乙方在不需用时不得随意拆除，如因乙方经营需要拆除时需经甲方同意后方能拆除，乙方拆下的物品必需还给甲方；2012年2月1日至2016年12月31日租金调整为每月42000元，2021年12月31日至2026年12月31日的租金调整为每月64080元；合同期满后，乙方必需将甲方提供能正常使用的建筑物（场所）以及电梯、太阳能热水设备、空气能热器（热泵）、闭路监控、深水井和水泵、消防设备、各层楼电控设备（电控箱）、集团电话总机及分线箱、冷热水加压泵、总台营业专用电脑系统等，在能正常使用的情况下交还给甲方，如有损坏必须及时修复，不能修的按市价赔偿。该合同落款处补签2011年11月2日。3.《补充合同》，该合同约定：乙方承租一年多来经营困难，无法全额支付租金半年之久，因此要求甲方收回本店的餐厅的经营场地，包括二楼、夹层、一楼靠大楼梯的大堂全部、员工宿舍楼的五楼全部，另外一楼的配电房甲方收回1/4以下地方用存放物品用；停车场靠本楼街巷部分（现还有遮阳钢结构棚架）归属餐厅专用场所，大楼的电梯、停车场供本店旅业、沐足、餐厅共同使用，其一切费用，包括水、电、维修、保卫等费用餐厅负责支付20%，餐厅在无经营时不负责支付任何费用；甲方将9号楼一楼东侧大堂及配电房部分（约16.5平方米）作员工饭堂，和三、四、五、六、七楼的室内经营场所出租给乙方经营旅业、沐足用之外，其他室外的任何地方未经甲方同意不得增建和增设任何建筑物和构筑物，使用和维护权属甲方；由于乙方无法经营餐饮业，要求甲方收回餐厅和宿舍五楼（全部）等场所，故从2013年6月1日至2016年12月31日每月租金32000元，2016年12月31日至2021年12月31日每月租金44500元，2021年12月31日至2026年12月31日每月租金48900元，2026年12月31日至2029年12月31日每月租金51218元；乙方必须在每月1日前支付租金，交付不足或逾期七日交付以及违法和不按上级有关部门到场检查时提出要增加设施和整改意见执行时，甲方认为乙方自动放弃经营，有权无偿收回该物业（经营场地），不退合同保证金，本承租经营的有关合同和补充合同自然终止。该合同落款处补签2013年6月7日。2016年11月1日23时许，佛山市公安局南海分局**派出所对****酒店进行例行检查时，发现该酒店内有组织卖淫的犯罪行为，遂依法进行查处，抓获涉嫌违法、犯罪嫌疑人一批，且于次日对**酒店经营场所进行了查封。同月30日13时许，袁作明主动到**派出所治安中队投案并被现场抓获，同日被刑事拘留，同年12月30日因涉嫌犯容留卖淫罪被逮捕。2017年2月27日，佛山市公安局南海分局作出佛公南行罚决字[2017]03039号行政处罚决定书，认为佛山市南海区****酒店有限公司对酒店内存在的组织卖淫犯罪行为、卖淫嫖娼行为放任不管、不采取措施制止违反法律规定，决定给予佛山市南海区****酒店有限公司处以罚款50000元。同日，陈联盛签收了该决定书，并在次日交清了罚款。2017年10月10日，佛山市南海区人民检察院以佛南检未检刑诉**起诉书指控袁作明、周某某犯组织卖淫罪，陈某某、高某某、吴某某、黄某某、谢某某、肖某某、龚某某犯协助组织卖淫罪，向一审法院提起公诉，一审法院于同月13日受理，案号为***号。该案经审理，一审法院认定袁作明雇佣周某某等人，通过招募卖淫女子，提供卖淫场所、制定嫖资的收取标准、计算嫖资所得的提成等手段，管理李某、黄某静等卖淫女子进行卖淫活动，其行为符合组织卖淫罪定罪的构成要件，已构成了组织卖淫罪，故判决袁作明犯组织卖淫罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币50000元。袁作明不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理，于2018年1月24日作出***民事裁定，裁定驳回上诉，维持原判。袁作明现在广东省番禺监狱服刑。2016年12月30日，陈联盛提起本案诉讼。诉讼中，陈联盛与袁作明均陈述袁作明是在案外人魏某某顶手承租了涉讼租赁物，因魏某某对涉讼租赁物有作装修投入，袁作明主张其支付了顶手费960000元，陈联盛则表示其对袁作明支付顶手费的情况并不清楚。陈联盛陈述其于2017年4月1日收回了涉讼租赁物，而袁作明则表示陈联盛已于2016年12月底已经收回了涉讼租赁物。关于袁作明留存在租赁物内的物品，陈联盛在袁作明被羁押之后，有通知李贤英去交纳欠费及交接场地，李贤英称其有到涉讼租赁物处拿回袁作明的病历和身份证，但未取回其他物品，其他物品均被陈联盛擅自处置。诉讼中，陈联盛主张其为袁作明垫付了相应的水电、电信等相关费用，并提交了证据予以证明，明细如下表：序号项目金额（元）付款凭证购买人或纳税人信息12016年11月电费及违约金1238.79发票地址：****9号22017年1月电费1084.05发票地址：*****9号32017年3月电费1017.69发票地址：*****9号42017年3月电费17382.11发票*****3号电费52017.1.1-1.31城市土地使用税及滞纳金92.94发票、签购单陈联盛62016.7.1-12.31房产税8219.02发票、签购单陈联盛72017.1.1-12.31房产税11633.08发票陈联盛82016.1.1-12.31残疾人就业保障金1982.16完税证明佛山市南海区****酒店有限公司92017.2.1-2.28城镇土地使用税92.52发票、签购单陈联盛102017.3.1-3.31城镇土地使用税92.52发票、签购单陈联盛112017.1.1-12.31残疾人就业保障金2152.22完税证明佛山市南海区****酒店有限公司122016.7.1-9.30企业所得税及滞纳金798.32完税证明佛山市南海区****酒店有限公司132016.4.1-6.30企业所得税859.19完税证明佛山市南海区****酒店有限公司142017年旅业前台系统维护1500发票佛山市南海区****酒店有限公司152015-2016年旅业前台系统维护3000发票佛山市南海区****酒店有限公司162016.10通信服务费及滞纳金83.31发票南海市南方安装防腐工程有限公司172016.11通信服务费及滞纳金78.3发票南海市南方安装防腐工程有限公司182016.12通信服务费及滞纳金73.26发票南海市南方安装防腐工程有限公司192017.1通信服务费及滞纳金11.07发票南海市南方安装防腐工程有限公司202016.10通信服务费及滞纳金250.68发票陈联盛212016.11通信服务费及滞纳金228.08发票陈联盛222016.12通信服务费及滞纳金212.56发票陈联盛232017.1通信服务费及滞纳金199.12发票陈联盛242017.2通信服务费及滞纳金184.24发票陈联盛252017.3通信服务费178发票陈联盛262016.10通信服务费及滞纳金151.58发票佛山市南海区****酒店有限公司272016.11通信服务费及滞纳金141.35发票佛山市南海区****酒店有限公司282016.11-2017.1高清电视机顶盒套餐费4350有线电视欠费追缴通知佛山市南海区****酒店有限公司292016年11月当期水费5507.54水费催缴通知袁作明，户号****另在诉讼中，陈联盛主张因涉讼租赁物损毁产生了相应的维修费，并提交了其与案外人中山市天固制锁有限公司签订的《产品购销合同》（合同总价款3836元）、顺兴门业客户订货单（总金额6568元）、相应的收款收据、广东兴达利建设工程有限公司出具的《**酒店消防整改工程预算方案》（总价83426.65元），要求袁作明、李贤英赔偿消防设备维修费80000元、房门及感应锁维修费10883元；李贤英则在诉讼中提交了装修购货凭证，主张袁作明对涉讼租赁物进行了装修投入的情况。在诉讼中，一审法院依法向佛山市公安局南海分局调查涉讼租赁物的查封、解封情况，该局在回复一审法院的《情况说明》中作如下说明：“2016年11月2日**派出所发现****酒店内有组织卖淫嫖娼的犯罪行为，马上进行查处，现场抓获27人，后传唤回派出所接受询问。经审讯，对23人处予刑事拘留，4人处予行政拘留。自查获该案件当日即对****酒店进行刑事查封，2016年12月8日经南海区人民检察院批准逮捕10人。自作出逮捕决定书后，经咨询法制部门讨论，该场所已经没有查封必要，当天对该场所解封。”一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。经审查，陈联盛与袁作明签订的《经营场地出租承包合同》和两份《补充合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。现在合同的履行过程中，袁作明用涉讼租赁物组织卖淫，构成犯罪导致租赁物被公安机关查封，其本人亦被判刑，故陈联盛主张袁作明构成根本违约、合同已无法履行有事实和法律依据，一审法院予以采纳。涉讼租赁物被袁作明用于违法犯罪行为，并致被公安机关查封，过错在袁作明，故查封期间产生的相关租金费用袁作明仍应支付。袁作明作为承租方，依法应负返还租赁物予陈联盛的举证责任，现陈联盛主张其于2017年4月1日收回涉讼租赁物，袁作明、李贤英虽有异议，但未举证推翻，且因袁作明涉嫌刑事犯罪被羁押，并拖欠租金等各项费用，客观上也已无法履行《经营场地出租承包合同》和《补充合同》，故陈联盛为避免损失的进一步扩大，在通知李贤英的情况下收回租赁物亦无不妥。至于袁作明因顶手及在承租租赁物之后对租赁物进行装修添附而产生的财产权益可另行进行清算，不影响陈联盛单方行使解约及收回租赁物的权利。因此，一审法院对陈联盛诉请解约予以支持。根据本案的实际情况，一审法院确认陈联盛与袁作明签订的《经营场地出租承包合同》和两份《补充合同》于陈联盛收回租赁物之日，即2017年4月1日解除，并根据双方的履约情况及陈联盛诉请作解约清算如下：1.租金。陈联盛主张袁作明从2016年11月开始没有交纳租金，袁作明予以确认。据此，陈联盛诉请袁作明支付2016年11月至2017年3月共5个月的租金共197500元（2016年11-12月的租金为32000元/月×2个月=64000元，2017年1-3月的租金为44500元/月×3个月=133500元）理据充分，一审法院予以支持。2.电费及违约金。根据双方陈述可知，租赁期间的电费由袁作明向供电部门交纳，因此，因逾期交纳电费产生的本金及违约金应由袁作明承担。诉讼中，陈联盛提交证据证明其已代为支付2017年3月之前的电费及违约金共20722.64元（详见前述附表第1至4项），故陈联盛诉请袁作明向其支付该款理据充分，一审法院予以支持。3.罚款及利息。根据本案查明的事实，涉讼租赁物因被袁作明用于非法经营，致陈联盛于2017年2月28日向公安机关缴纳罚款50000元，该款应由袁作明承担，因此，袁作明应向陈联盛返还代缴的罚款50000元，并以该罚款为本金2017年2月28日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予陈联盛。陈联盛的该项诉请理据充分，一审法院予以支持。4.租赁物业损毁维修费。陈联盛诉请袁作明赔偿消防设备维修费80000元、房门及感应锁维修费10883元。其中，关于消防设备维修，陈联盛提交了**酒店消防整改工程预算材料予以佐证，但单凭该份证据无法证明袁作明在承租租赁物期间损坏了消防设备及明细情况，也无法证明维修、整改的必要性，陈联盛也未提交证据证明该材料所涉消防工程施工情况及款项支付情况，故对该项诉请，一审法院不予支持。关于房门及感应锁维修费，因根据案件查明的事实可知，房门及感应锁系袁作明通过顶手及自行购买安装的形式取得，不属于陈联盛投入的项目，故即使在公安机关查获违法犯罪行为的过程中房门及门锁有所损坏，陈联盛也无权要求袁作明进行赔偿，故对该项诉请，一审法院亦不予支持。5.税费及其他费用。根据本案查明的事实，涉讼租赁物在2017年4月1日之前产生的费用应由袁作明承担。现陈联盛已提交证据证明其已经代为支付土地使用税及滞纳金共277.98元（详见前述附表第5、9、10项）、房产税共11127.29元（详见前述附表第6、7项，其中第7项的房产税为2017全年的金额，折算2017年1-3月为2908.27元）、残疾人就业保障金共2520.22元（详见前述附表第8、11项，其中第11项的残疾人就业保障金为2017全年的金额，折算2017年1-3月为538.06元）、企业所得税及滞纳金共1657.51元（详见前述附表第12、13项）、旅业前台系统维护共3375元（详见前述附表第14、15项，其中第14项的维护费为2017全年的金额，折算2017年1-3月为375元）、通信服务费及滞纳金共292.93元（详见前述附表第26、27项）。陈联盛诉请袁作明支付的超出上述核定的通信服务费及滞纳金（详见前述附表第16-25项），但提交的证据未能反映该些费用的产生系由袁作明在使用租赁物的过程中产生，一审法院不予支持。陈联盛诉请袁作明、李贤英计付高清电视机顶盒套餐费用4350元、税费5507.54元，但未提交证据证明其已代付该款，袁作明未予确认，一审法院亦不予支持。6.保证金。袁作明承租涉讼租赁物时，向陈联盛支付了保证金150000元，并约定如袁作明根本违约致合同解除，则陈联盛无需退还该款，现租赁合同因袁作明根本违约而解除，故陈联盛诉请无需退还该款符合双方约定，一审法院予以支持。陈联盛基于袁作明、李贤英的夫妻关系主张涉讼租赁关系产生的债务为袁作明、李贤英的夫妻共同债务，诉请李贤英对袁作明对本案的债务承担连带责任。经审查，本案为租赁合同纠纷，袁作明承租涉讼租赁物、经营**酒店的行为已经超出袁作明、李贤英夫妻及家庭共同生活需要的范围，陈联盛在本案中也仅提交了李贤英在袁作明被羁押之后参与协商的材料，没有证据反映李贤英此前有实际参与租赁物的承租与经营活动，故本案债务不属于袁作明、李贤英的夫妻共同债务，陈联盛诉请李贤英对袁作明在本案的债务承担连带责任没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认陈联盛与袁作明签订的《经营场地出租承包合同》和两份《补充合同》于2017年4月1日解除；二、袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内支付2016年11月至2017年3月的租金197500元予陈联盛；三、袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内返还电费及违约金共20722.64元予陈联盛；四、袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内返还罚款50000元及以该罚款为本金2017年2月28日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付的利息予陈联盛；五、袁作明应于判决发生法律效力之日起十日内返还土地使用税及滞纳金共277.98元、房产税共11127.29元、残疾人就业保障金共2520.22元、企业所得税及滞纳金共1657.51元、旅业前台系统维护共3375元、通信服务费及滞纳金共292.93元予陈联盛；六、陈联盛无需返还袁作明支付的保证金150000元；七、驳回陈联盛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4627.38元，财产保全费2077.01元，合共6704.39元（陈联盛已预交），由陈联盛负担65.97元，由袁作明负担6638.42元并应于判决发生法律效力后十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对陈联盛多预交的案件受理费和财产保全费6638.42元，在判决发生法律效力后，经陈联盛书面申请，一审法院退还予陈联盛。二审期间，陈联盛向本院提交如下证据：1.《南海市消防给水工程验收表》（复印件），拟证明案涉场所于1998年8月18日经南海市公安消防大队验收，符合消防设计可投入正常使用。2.《南海市建筑、室内装修工程竣工验收表》（复印件），拟证明案涉场所于1998年8月18日经南海市公安消防大队验收，消火栓给水设备合格。3.2002年7月8日南海市公安局出具的《消防安全检查意见书》（复印件），拟证明2002年7月8日****酒店有限公司经南海市公安局检查后具备消防安全条件，可正常开业。4.与佛山市公安局南海分局**派出所民警短信聊天记录（原件法庭调查已出示），主要内容：“我已经办理完交付罚款的事，你能否通知您的同志们将我的营业执照、电脑和监控器材入住登记上传区公安局治安科的上传器等物品退给我带回（2017年2月28日）”“刚才马警官来我酒店解封了（2017年3月16日）”“我酒店的电脑和开门插卡器等物品我什么时候可以前来领取（2017年3月20日）”5.照片（原件法庭调查已出示），证据4及证据5拟证明案涉场所于2018年4月1日前仍处于查封状态，无法正常使用。袁作明对证据1、证据2、证据3的真实性无异议，但认为无法证明涉案房屋在承租期间具有有效消防证明；对证据5查封图片的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据4短信聊天记录的温警官是否是处理涉案的警官存疑。经审核，本院对证据1、证据2、证据3予以采信。证据4的短信聊天记录与证据5的现场照片能相互印证，本院予以采信。二审期间，袁作明向本院提交如下证据：广东电网有限责任公司佛山南海供电局出具的用户编号062********6775、062********3158电费流水。具体电费情况如下：用户编号062********6775（用电地址**镇***）,2016年11月应收电费1225.31元、2017年1月应收电费1084.05元、2017年3月应收电费1017.69元；用户编号062********3158（用电地址****），2016年11月应收电费15657.37元；用户编号062********3158（用电地址广东省佛山市南海区），2017年3月应收电费1724.74元。陈联盛质证认为袁作明提交的2017年1月电费1084.05元，2017年3月电费1017.69元与其一审提交的证据对应的金额相吻合，对此予以确认。2016年11月应收电费1225.31元只是电费，不包括违约金，有狮山供电所2016年11月18日出具的电费催缴单佐证，注明欠费1225.31元，故应以该月实际开具的交费发票1238.79元（包含违约金）为认定依据。用户编号062********6775（用电地址）17382.11元电费是由2016年11月电费15657.37元加上2017年3月电费1724.74元组成，有狮山供电所2016年11月18日出具的电费催缴单佐证，注明欠费15657.37元。1724.74元电费亦与袁作明提交的电费流水上注明的1724.74元相吻合。故陈联盛于2017年3月17日交费两项合共17382.11元。经审核，本院对该证据予以采信,以上电费及违约金总计20722.64元。本院依袁作明申请向佛山市公安局南海分局**派出所调查取证，该所于2019年7月9日向本院出具《情况说明》一份，载明：“2016年11月2日晚上，南海区公安分局治安大队联合**派出所对****酒店内有组织卖淫嫖娼的犯罪行为进行查处，现场抓获27人，后传唤回派出所接受讯问。经审讯，对23人处予刑事拘留，4人处予行政拘留。自查获该案件当日即对****酒店进行刑事封存，2016年12月8日经南海区人民检察院批准逮捕10人。后经上级公安机关决定对场所法人陈敏华罚款50000元人民币的处罚，陈联盛（陈某某父亲）表示无法履行罚款义务，直到2017年2月27日陈联盛表示才可以履行罚款义务。我公安机关即开出行政处罚决定书，2月28日陈联盛持行政处罚决定书到南海农商银行上交罚款。后经公安机关批准2017年3月16日对****酒店解除封存”。陈联盛质证认为，该证据内容与其二审提交的与****派出所民警电话短信内容相吻合，证明其实际收回**酒店的时间为2017年4月1日。袁作明质证认为，一审法院调取的《情况说明》系由佛山市公安局南海分局出具，其证明效力大于****派出所出具的情况说明，且在出具时间比较接近案件发生的时间，其真实性强。另****派出所系对陈敏华作出的罚款，因陈敏华未及时缴纳罚款而产生的不利后果不应由袁作明承担。袁作明向本院申请袁新民作为证人出庭作证，因申请事项对本案待证事实无意义及必要，故本院不予准许。袁作明向本院申请调查令调查李贤英、陈联盛通话记录，因申请事项与本案待证事实无关联，故本院不予准许。经审理，本院对一审查明的除佛山市公安局南海分局2019年1月17日出具《情况说明》以外的事实予以确认。另查明，一审法院于2019年1月7日向佛山市公安局南海分局****派出所出具调查函，向该所查询其查封、解封**酒店的时间。该所于2019年1月17日向一审法院出具《情况说明》，载明于2016年12月8日经咨询法制部门讨论，该场所已经没有查封必要，当天对该场所解封。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：一、涉讼《经营场地出租承包合同》《补充合同》于何时解除，陈联盛应否将合同保证金150000元退还予袁作明。二、前述合同解除后袁作明需承担的相应费用的结算终止时间及金额认定。一、涉讼《经营场地出租承包合同》《补充合同》于何时解除，陈联盛应否将合同保证金150000元退还予袁作明首先，陈联盛与袁作明签订的《经营场地出租承包合同》和两份《补充合同》系双方平等、自愿协商的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行合同义务。在合同履行过程中，袁作明将涉讼租赁物组织卖淫，构成犯罪，租赁物被公安机关查封，已构成根本违约，陈联盛有权单方行使解约权和收回租赁物。其次，关于涉讼合同的解除时间。据陈联盛提供的短信聊天记录及****派出所向本院出具的《情况说明》，可以认定陈联盛于2017年2月28日向****派出所交纳50000元罚款后，2017年3月与该所相关民警数次沟通要求领回营业执照、前台电脑和监控电脑及解封酒店，直至2017年3月20日陈联盛仍在与该所民警沟通问何时可以领取酒店电脑、开门插卡器等物品。综合以上证据，本院认为，一审认定陈联盛于2017年4月1日收到查封物业钥匙，通知袁作明收回租赁物，并确认双方于当日解除涉讼《经营场地出租承包合同》和两份《补充合同》并无不当，本院予以维持。最后，涉讼合同约定如袁作明根本违约致合同解除，则其给付的保证金150000元陈联盛无需退还，一审据此判决陈联盛无需返还袁作明支付的保证金150000元并无不当，本院予以维持。二、涉讼《经营场地出租承包合同》《补充合同》解除后袁作明需承担的相应费用的结算终止时间及金额认定陈联盛与袁作明在《经营场地出租承包合同》中约定，袁作明应依法经营，如因在经营中涉及黄、赌、毒等所产生的一切责任由袁作明承担，如因此发生的违法责任和罚款由袁作明负责。陈联盛于2017年2月28日向公安机关缴纳罚款50000元，一审认定该款应由袁作明承担，袁作明应向陈联盛返还代缴的罚款50000元并无不当，且袁作明就该款项亦未提出上诉。则因缴纳罚款至涉讼《经营场地出租承包合同》《补充合同》于2017年4月1日解除期间的涉讼物业所发生的费用应由袁作明承担，相关费用结算终止时间亦应以2017年4月1日为准。关于袁作明上诉主张争议的租金、电费及违约金、税费及其他费用，本院分析如下：1.租金。袁作明自2016年11月起未交纳租金，2016年11月、12月按双方合同约定租金32000元/月，计64000元，2017年1至3月按双方合同约定租金44500元/月，计133500元，一审据此认定袁作明应向陈联盛给付租金197500元并无不当，本院予以维持。2.电费及违约金。根据涉讼合同约定，袁作明租赁期间的电费应由袁作明向供电部门交纳，因逾期交纳电费产生的本金及违约金亦应由袁作明承担。诉讼中，陈联盛提交证据证明涉讼物业查封期间已代袁作明交纳2017年3月之前的电费及违约金20722.64元，且该证据与袁作明提交的电费流水清单相吻合。一审认定该费用由袁作明向陈联盛支付并无不当，本院予以维持。3.税费及其他费用。关于房产税11127.98元、残疾就业保障金2520.22元、企业所得税及滞纳金1657.51元、旅业前台系统维护费3375元、通信服务费及滞纳金292.93元，一审法院根据陈联盛提交的交费票据分月折算判令袁作明承担至2017年3月的费用，上述金额认定准确，本院予以维持。综上所述，袁作明的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4531.82元，由袁作明负担。本判决为终审判决。（以下无正文）审判长 吴 健 南审判员 耿   翔审判员 吴 媛 媛二〇一九年八月二十七日书记员 闫洁(代)