北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民初216号原告：北京京华信托投资公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲1号（金桥大厦）。诉讼代表人：北京京华信托投资公司破产管理人，负责人潘津良。委托诉讼代理人：王ＸＸ，北京公元博景泓律师事务所律师。被告陈蓉，女，1962年10月29日出生。委托诉讼代理人：霍建杰，北京江泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯乃篪，北京江泓律师事务所律师。被告：北京城乡房屋建设开发有限责任公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡东街402号。法定代表人：王幼力，董事长。委托代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。原告北京京华信托投资公司（以下简称京华信托公司）与被告陈蓉及被告北京城乡房屋建设开发有限责任公司（以下简称城乡开发公司）返还原物纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京华信托公司之委托诉讼代理人王ＸＸ，陈蓉之委托代诉讼理人霍建杰，城乡开发公司之委托诉讼代理人王和平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京华信托公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告返还北京市平谷区×××号房产（房屋所有权证平全字第×××号）。事实和理由：1996年，京华信托公司从北京渔阳房地产开发公司（以下简称渔阳公司；后经工商变更登记为北京鑫兆房地产开发有限责任公司，以下简称鑫兆公司）取得北京市平谷区×××号房产（以下简称诉争房屋），办理了房产权证。但鑫兆公司在京华信托公司不知情下，将房产擅自出售给陈蓉。2011年，北京市第二中级人民法院受理京华信托公司破产案件后，指定北京京华信托投资公司破产管理人（以下简称破产管理人）对包括前述房产在内的京华信托公司全部破产财产进行清理处置。2013年，陈蓉在北京市第二中级人民法院向破产管理人提起诉讼，要求将房产过户至其名下。后经北京市第二中级人民法院裁定准许撤诉。由于鑫兆公司擅自出售；陈蓉实际占有诉争房屋的行为，致使属于京华信托公司全体债权人所有的破产财产无法处置变现。被告陈蓉辩称，一、陈蓉与渔阳公司签订的《售房协议书》合法有效，已经实际履行。陈蓉在买房过程中不存在任何过错，其作为买房人的合法权益应受到法律保护。1、《售房协议书》是买卖双方真实意思表示，协议中约定了买卖双方当事人、房屋座落、价格、时间等购房合同必备条款，在形式上符合法律规定，协议内容也不违反法律的强制性规定。而且，当时卖房人出售房屋，均使用类似于本案中的《售房协议书》样式的合同，除陈蓉等几个买受人外，其他成百上千的同一时期的买房人都凭此简单的《售房协议书》顺利办理了房屋所有权证书，因此《售房协议书》无论从形式上，还是从内容上，还是从实际履行情况看，均合法有效。2、陈蓉已经履行完房屋买受人的全部义务，全额支付了购房款，房屋出卖方也向陈蓉开具的购房款收据，并已将诉争房屋交付陈蓉。陈蓉早已经实际居住使用房屋至今。陈蓉理应享有房屋买受人的全部权利，但却至今未能取得房屋所有权证书，还陷入诉讼之中，于情于理不容。3、陈蓉在整个房屋买卖过程中不存在任何过错，其合法权益应得到法律保护。虽然渔阳公司的权利和义务承继方蓉城乡公司不认可《售房协议书》和收据的真实性，但经过调查了解得知，同一时期渔阳公司仍使用同样形式的《售房协议书》和收据出售了大量房屋，而且其售房行为也得到了房屋权属登记部门的认可并办理了大量诉争房屋所在小区以及周边小区的房屋所有权证书。这一事实证明城乡公司不认可本案《售房协议书》和收据真实性的的主张缺乏事实依据。退一步讲，即使《售房协议书》和收据存在问题，过错方也是渔阳公司，其责任也应由城乡公司承担，不能因为内部组织机构变更而不顾事实，推卸责任。二、京华信托公司利用虚假的以房抵债事实和虚假的联建协议书办理的诉争房屋所有权证书应予撤销，不能作为本案认定房屋所有权归属的依据。京华信托公司仅以此存疑的房屋所有权证书为证据要求返还房屋证据明显不足。1、陈蓉已经启动行政诉讼程序，请求法院撤销京华信托公司持有的诉争房屋所有权证书，该案正在北京市平谷区人民法院审理，因此房屋所有权证书效力待定，不能作为认定事实的依据。2、通过之前的诉讼了解到，渔阳公司与京华信托公司之间不存在债权债务关系，因此以房抵债行为涉嫌恶意串通，损害他人利益，应认定无效。另通过撤销房屋所有权证书行政诉讼一案了解到，京华信托公司办理产权证的唯一依据是一份《联建协议》，但该《联建协议》是假的，这是京华信托公司在之前的诉讼中自认的，是为了办理以房抵债一事而虚构的，因此，京华信托公司取得诉争房屋所有权证书的行为明显违法。京华信托公司据此要求返还房屋的证据明显不足，其诉讼请求依法不能成立。三、诉争房屋是陈蓉的唯一安身立命之所，失去此房，陈蓉将无法生活，请求法院维护一个无任何过错的普通买房人的合法权益。被告城乡开发公司辩称，城乡开发公司不同意京华信托公司的诉讼请求，具体理由为：一、城乡开发公司与陈蓉不存在诉争房屋买卖关系。城乡开发公司从未与陈蓉签订诉争房屋售房协议，也未收取陈蓉任何购房款，城乡开发公司与陈蓉不存在诉争房屋买卖关系。二、京华信托公司取得诉争房屋产权证书不具有合理性及合法性，诉争房屋权属尚存争议。在2014年4月3日陈蓉为原告案中，京华信托公司述称取得诉争房屋权属过程为，渔阳建筑公司尚欠京华信托公司巨额借款，渔阳建筑公司以物抵债，通过京华信托公司与渔阳公司签订联建协议与等价交换协议方式取得诉争房屋产权证书。城乡开发公司认为，渔阳建筑公司是私企单位。渔阳公司是全资国有单位。渔阳建筑公司与渔阳公司是两个性质完全不同的独立法人主体，作为全资国有单位不可能，也不允许代私企单位以自己的房产进行以物抵债，免除渔阳建筑公司对京华信托公司的巨额债务。京华信托公司自始至终不能提供联建协议与等价交换房屋协议原件，实际联建协议与等价交换房屋协议均为虚假协议。京华信托公司在2014年4月3日陈蓉为原告案中，提供的“证明目的”明确记载联建协议为虚假协议，以虚假的联建协议获得诉争房屋产权证书。联建协议和等价交换房屋协议中的“北京渔阳房地产开发公司”印章与1999年4月15日平谷分局收缴的印模“北京渔阳房地产开发公司”字样明显不同，京华信托公司在2014年4月3日陈蓉为原告案中对此印章不一致的事实也予以认可。被交换的丙5号楼2单元5、6、7、8、9、10、11、12号房屋不是城乡开发公司开发，产权也不在城乡开发公司名下。“等价交换协议”中被交换的房屋丙5号楼3单元9、10、11、12号房屋、4单元9、10、11、12号房屋不是京华信托公司开发，这些房屋产权初始登记在北京阳益房地产公司名下，而北京阳益公司成立于2000年。因此，1996年，京华信托公司与城乡开发公司根本不具备签订等价交换房屋的事实和时间基础。三、诉争房屋由陈蓉实际占有、使用。京华信托公司自1996年就获得诉争房屋产权证书，但20多年来一直未主张诉争房屋物权保护，有悖常理。根据京华信托公司提供诉争房屋产权证书显示，1996年京华信托公司获得诉争房屋的产权证书。根据2014年4月3日陈蓉为京华信托公司案的证据显示，陈蓉一直居住在诉争房屋，但京华信托公司从未向陈蓉主张诉争房屋物权保护。因此，京华信托公司注重获取诉争房屋之名，但并不在乎是否实际拥有、控制、支配和使用诉争房屋，有悖常理。四、京华信托公司与渔阳建筑公司涉嫌恶意串通，伪造印章、签订虚假联建协议、等价交换房屋协议，抵消渔阳建筑公司对京华信托公司巨额债务。根据京华信托公司2014年4月3日陈蓉为京华信托公司案的证据显示，渔阳建筑公司尚欠京华信托公司巨额欠款。渔阳建筑公司与京华信托公司采用联建协议和等价交换房产协议，抵消京华信托公司对渔阳建筑公司巨额债务。京华信托公司与渔阳建筑公司目的分别为，京华信托公司获得诉争房屋产权证书，但京华信托公司获得诉争房屋产权证书后并不在乎是否实际控制、使用诉争房屋，渔阳建筑公司的目的是抵消尚欠京华信托公司的巨额债务。综上所述，城乡开发公司与陈蓉不存在诉争房屋买卖关系。京华信托公司取得诉争房屋产权证书不具有合理性及合法性，诉争房屋权属尚存争议。诉争房屋由陈蓉占有、使用。京华信托公司自1996年就获得诉争房屋产权证书，但20多年来京华信托公司一直未主张诉争房屋物权保护，有悖常理。京华信托公司与渔阳建筑公司涉嫌恶意串通，伪造印章、签订虚假联建协议、等价交换房屋协议，抵消渔阳建筑公司对京华信托公司巨额债务。诉争房屋与城乡开发公司无任何关联性，诉争房屋也不是城乡开发公司实际占有、使用和控制。京华信托公司的诉求与城乡开发公司无关。因此，城乡开发公司不同意京华信托公司诉求，恳请法院驳回京华信托公司的诉讼请求。京华信托公司为支持其诉讼请求提交如下证据：1、平全字第×××号房屋所有权证；用以证明诉争房屋的所有权人系京华信托公司。2、（2013）二中民初字第15620号民事裁定书；用以证明北京市第二中级人民法院裁定准许陈蓉撤回要求京华公司办理上述房产过户诉讼请求。3、企业工商登记材料；用以证明渔阳公司经工商登记变更为鑫兆公司。陈蓉对京华信托公司提交上述3份证据的真实性认可，对其证明目的均不认可；为支持其答辩主张，提交如下证据：1、渔阳公司与陈蓉于2004年10月31日就诉争房屋签订的《售房协议书》；用以证明陈蓉通过买卖方式取得诉争房屋，享有房屋买受人的相关权利。2、陈蓉于2004年10月31日依据《售房协议书》的约定，向渔阳公司支付诉争房屋房款的收据；用以证明陈蓉已经履行完毕买受人支付购房款的义务，有权取得房屋所有权。3、电费收据；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉。陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。4、歌华公司证明；用以证明陈蓉向歌华公司交纳有线电视收费。5、水费收据；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉，陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。6、取暖费交费证明及发票；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉，陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。7、卫生费收据；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉，陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。8、平谷区滨河街道办事处证明；用以证明陈蓉自2001年开始实际居住使用诉争房屋。9、中国联通固网业务入网登记单；用以证明陈蓉自2001年开始实际居住使用诉争房屋。10、陈蓉的户口本；用以证明陈蓉的户籍于2001年迁入诉争房屋，实际入住。11、房地权属档案（平谷区建设街丙5号楼4单元5层10号）；用以证明他人用同样形式的《售房协议书》早已取得了同一栋楼的房屋所有权证书，证明本案的《售房协议书》合法有效，应予继续履行。12、房地权属档案（平谷区×××号）；用以证明他人以同样形式的《售房协议书》早已取得了同一栋楼的房屋所有权证书，证明本案的《售房协议书》合法有效，应予继续履行。13、加盖渔阳公司的收据；用以证明1999年9月之后，渔阳公司的公章仍用于出售房屋的相关材料中，证明陈蓉的售房协议书和收据真实有效。14、行政起诉状；用以证明诉争房屋现有的产权证书的有效性存在争议，平谷区人民法院正在审理撤销该房屋所有权证书一案，该房屋所有权证书不能作为认定诉争房屋所有权人的依据。城乡开发公司对京华信托公司提交上述3份证据的真实性认可，对其证明目的均不认可；对陈蓉提交的14份证据，认为与本案无关，不同意质证；为支持其答辩主张，提交如下证据：证据一、北京市城乡建设委员会（批复）、企业法人申请开业登记注册书、企业申请变更登记注册书、企业名称变更预先核准通知书（1999.4.13）、企业名称变更预先核准通知书（2004.1.8）、名称变更证明；用以证明：1、1993年5月26日北京渔阳房地产开发公司成立；2、1999年4月15日渔阳公司变更为鑫兆房地产开发公司；3、2004年5月18日北京鑫兆房地产开发公司变更为北京鑫兆公司。证据二、平谷县体制改革办公室批复、北京兴谷发展公司与北京城乡建设集团有限责任公司关于收购北京渔阳房地产开发公司的《协议书》；用以证明：1、经政府部门批准，1998年8月27日北京城乡建设集团有限责任公司收购渔阳公司，变更渔阳公司隶属关系；2、渔阳公司变更隶属关系前所有发生的债权、债务均由北京兴谷发展公司承担。证据三、收缴企业公章证明；用以证明：1999年4月15日，北京市工商行政管理局平谷分局收缴渔阳公司公章及财务专用章。证据四、北京市渔阳建筑开发有限公司工商登记注册基本信息；用以证明：北京市渔阳建筑开发有限公司1985年8月9日成立，是独立的法律主体。证据五、（2015）高民终字第462号《民事判决书》、（2015）民申字第783号《民事裁定书》；用以证明：1、北京市渔阳建筑开发有限公司与京华信托公司存在巨额债权债务关系；2、京华信托公司采用虚假《等价交换房屋协议》、《联建协议》方式，免除北京市渔阳建筑开发有限公司巨额债务，获得诉争房屋产权登记，但不实际占有控制诉争房屋；3、诉争房屋权属尚存争议；4、类似案件判决，对陈蓉的购房行为不认可。京华信托公司对城乡开发公司提交的五份证据真实性认可，对其证明目的不认可；对陈蓉提交的14份证据，认为与本案无关，不同意质证。本院对各方当事人提交证据的是否采信的意见。城乡开发公司、陈蓉虽对京华信托公司提交上述3份证据的证明目的不认可，但均对京华信托公司提交上述3份证据的真实性认可。本院对京华信托公司提交上述3份证据的客观、真实性予以确认。城乡开发公司、陈蓉提交的证据，对方当事人均提出异议，且无需在本案中对该证据认定，故本院对城乡开发公司、陈蓉提交的证据不做认定。经审理查明：1996年10月29日，京华信托公司取得了北京市平谷县房地产管理局为诉争房屋填发的（平全字第×××号）房屋所有权证。房屋所有权证载明，房屋坐落在北京市平谷县平谷镇×××层，建筑面积160.86平方米，所有权人为“京华信托公司”，所有权性质为“全民”。1999年4月13日，经北京市平谷县工商行政管理局批准，北京渔阳房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发公司。2004年5月18日，经北京市平谷县工商行政管理局批准，北京鑫兆房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发有限责任公司。2010年12月12日，京华信托公司因未按规定参加年检，被北京市工商管理局朝阳分局吊销杨业执照。2011年3月23日，本院作出民事裁定书，裁定受理京华信托公司清算组对京华信托公司的破产申请；指定京华信托公司清算组为京华信托公司的管理人。目前，京华信托公司尚处于破产清算程序中。2013年，陈蓉在本院向破产管理人提起诉讼，要求将诉争房屋过户至其名下。后陈蓉于2014年10月15日向本院申请撤回起诉。本院于2014年10月15日出具（2013）二中民初字第15620号民事裁定，准许陈蓉撤回起诉。2015年9月15日，城乡开发公司与鑫兆公司签订了一份《吸收合并协议》。该协议主要约定：城乡开发公司与鑫兆公司同意实行吸收合并，城乡开发公司吸收鑫兆公司，并于2016年6月30日前完成合并及所有与本次合并相关的工商变更。城乡开发公司继续存在，鑫兆公司解散并注销。城乡开发公司与鑫兆公司完成合并及所有与本次合并相关的工商登记变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由城乡开发公司无条件承受；原鑫兆公司所有的债务由城乡开发公司承担，债权由城乡开发公司享有。2015年11月28日，城乡开发公司在新京报上刊登了上述《吸收合并协议》相关的主要内容。2016年3月23日，北京市工商管局平谷分局依据鑫兆公司注销登记申请，对鑫兆公司予以注销。另，《售房协议书》载明售房单位为渔阳公司，购房单位为陈蓉，出售房屋坐落为北京市平谷区×××号房屋，总价款为10万元，签字人为陈蓉。在案2004年10月31日加盖有渔阳公司章的收据，付款人为陈蓉，收据显示金额为10万元。另，各方均认可诉争房屋一直由陈蓉占有使用的事实。上述事实，有《房屋所有权证》、（2013）二中民初字第15620号民事裁定、《吸收合并协议》、《售房协议书》、收据、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，关于本案被告主体之确定。京华信托公司称其于1996年，从渔阳公司取得诉争房屋的房屋所有权证，并办理完毕产权登记手续。渔阳公司后经工商变更登记为鑫兆公司。鑫兆公司应替代渔阳公司成为本案被告，承担相应义务。城乡开发公司于2015年9月15日与鑫兆公司签订《吸收合并协议》。该协议主要约定原鑫兆公司所有的债务由城乡开发公司承担，债权由城乡开发公司享有，现鑫兆公司于2016年3月23日被工商行政管理部门注销，故城乡开发公司应替代鑫兆公司作为本案被告，承担本案相应义务。针对京华信托公司的诉讼请求是否支持一节。京华信托公司持其于1996年10月29日取得的（平全字第×××号）房屋所有权证，据此主张陈蓉及城乡开发公司返还诉争房屋。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一项之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现京华信托公司为诉争房屋之登记产权人，其依法享有产权的房屋由陈蓉占有、使用，依据在案证据，陈蓉居住使用诉争房屋，并非与京华信托公司存在何种法律行为及关系而有权居住，故京华信托公司基于物上请求权，主张房屋实际占用人陈蓉返还诉争房屋，有事实及法律依据，本院对此予以支持。陈蓉就本案抗辩其系购买取得诉争房屋产权一节，因其提供的《售房协议书》及收据落款时间均在京华信托公司取得诉争房屋产权之后，且出售单位为渔阳房地产公司并非京华信托公司，陈蓉基于上述债权关系项下之合同权利，并不足以对抗诉争房屋产权登记人京华信托公司基于所有权的返还原物之物上请求权，故陈蓉的抗辩不能成立。陈蓉相关合同权益如产生争议，应向合同相对方另行解决。另，因城乡开发公司并未占据诉争房屋，不应承担向京华信托公司返还诉争房屋的义务。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一项、第三十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：陈蓉于本判决生效后180日内，向北京京华信托投资公司返还位于北京市平谷区×××号房产（房屋所有权证平全字第×××号）。一审案件受理费3839元，由陈蓉承担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  顾国增审 判 员  李 珊人民陪审员  张 惟二〇一六年十二月二十九日书 记 员  宋 佳书 记 员  林晓天书 记 员  董梦楠