上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第2839号原告：上海交大南洋铸造有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宋培林，经理。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。被告：上海叶榭集体资产经营发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：施秋平，负责人。委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告：上海华朵机械设备制造有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢国荣，负责人。原告上海交大南洋铸造有限公司(以下简称交大南洋公司)与被告上海叶榭集体资产经营发展有限公司(以下简称叶榭资产公司)、上海华朵机械设备制造有限公司(以下简称华朵设备公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案，依法适用简易程序，于2015年9月10日、10月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人方叶以及被告叶榭资产公司的委托诉讼代理人吴冬辉到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人吴季杨到庭参加10月23日庭审。本案于2015年11月5日转为适用普通程序审理，于2015年12月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴季杨、方叶以及被告叶榭资产公司的委托诉讼代理人吴冬辉到庭参加诉讼。为审理案件需要，原告于2015年12月4日提出司法鉴定申请，上海市松江区规划和土地管理局于2016年10月17日形成意见，本案于2016年12月12日、12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴季杨、被告叶榭资产公司的委托诉讼代理人吴冬辉到庭参加诉讼。被告华朵设备公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告签订的上海市松江区张泽镇八字桥村的房屋租赁合同无效；2、被告华朵设备公司立即搬离上海市松江区张泽镇八字桥村45丘地块，返还地上房屋给原告。审理中，原告撤回上述第一项诉讼请求。事实和理由：原告拥有坐落于上海市松江区张泽镇八字桥村，地号为“松江区张泽镇八字桥村45丘”地块的使用权以及地上房屋的所有权。被告华朵设备公司未经原告允许占用原告上述地块上的房屋，2014年7月，原告通过律师函致函被告华朵设备公司要求其搬离上述地块上的房屋及说明原告占用房屋的理由，华朵设备公司回函称其与被告叶榭资产公司签订有租赁合同，但是被告叶榭资产公司并非上述地块上的房屋的权利人，也未经原告授权，无权出租涉案房屋给华朵设备公司，双方之间若有租赁合同则属无效合同。故原告诉至本院请求判如所请。被告叶榭资产公司辩称：不同意原告的全部诉请，原告陈述的事实和理由与本案实际情况不相符。在成立原告时，作为股东之一的张泽工业公司的全部资产现由被告叶榭资产公司在管理，张泽工业公司仅仅以松江区张泽镇八字桥村45丘地块上2000平方米的建筑面积房屋及其他设备等出资，而非将松江区张泽镇八字桥村45丘地块上张泽工业公司所有的地上房屋进行出资，现在被告华朵设备公司所租用的土地并没有作为出资，不属于原告现有的房地产权证范围内。后在确认了被告华朵设备公司所租用的土地基本位于原告为登记产权人的产证范围内后，被告叶榭资产公司则称，该产证下的土地和地上建筑为不可分割的部分，如果办产证则必须要办在一起，但是张泽工业公司肯定没有将被告华朵设备公司所租用的部分用作出资。张泽工业公司现在仍未注销，但是其名下所有资产均由被告叶榭资产公司处理。被告华朵设备公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原被告的诉辩意见以及证据，本院认定事实如下：坐落于上海松江区张泽镇八字桥村45丘土地及该土地上八幢建筑的现登记所有权人为上海思南科技有限公司，发证日期为2001年4月11日总面积为27,232平方米，建筑面积为6,088平方米，上海市房地产权证号为“沪房地松字(2001)第002647号”。2001年7月25日，上海思南科技有限公司名称经工商部门核准变更为上海交大南洋思南科技有限公司。2004年7月12日，上海交大南洋思南科技有限公司名称经工商部门核准变更为现原告上海交大南洋铸造有限公司。2004年9月8日，经上海思南科技有限公司委托，松江区房地产测绘所根据“沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证”对该产证项下土地的界址点坐标、勘测面积进行了调查并形成调查报告书，勘测面积为24,240平方米。原告在审理中表示，勘测面积与产证面积减少的部分系因为被征收用于政府道路扩建。另查明，本次诉讼前，被告叶榭资产公司(甲方)与华朵设备公司(乙方)签订《房屋(土地)租赁合同》，约定被告叶榭资产公司将坐落于浦亭路区域内区域总面积为5,919.40平方米、建筑总面积2,300平方米的土地及地上房屋出租给被告华朵设备公司使用(根据实地查勘，该厂房门牌号为浦亭路XXX号)，租赁期间自2014年1月1日至2021年12月31日止，合同约定土地性质及房屋性质均为集体房屋。审理中，原告与被告叶榭资产公司均确认被告华朵设备公司在上述租赁期限之前已经占有使用上述房屋及土地，原告并陈述在其取得产证后被告华朵设备公司就已经在该房屋内经营。2014年7月31日，原告向被告华朵设备公司寄送律师函，要求被告华朵设备公司收到函件后立即搬离并告知使用途径。2014年8月6日，被告华朵设备公司回函称其与被告叶榭资产公司之间签订有租赁合同。审理中，因被告叶榭资产公司对华朵设备公司使用房屋及土地是否在沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证范围内存有异议，经原告申请，本院委托上海市松江区规划土地测绘所进行勘测，上海市松江区规划土地测绘所于2016年10月17日出具《用地范围图》并说明：被告华朵设备给公司的现状用地面积6,382平方米，其中6,342.50平方米位于“编号04-700”的房屋土地权属调查报告书的土地界址线内，而原告所有的沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证上载明的土地范围没有对应的土地范围界址数据。有鉴于此，原告和被告叶榭资产公司对于被告华朵设备公司使用的浦亭路XXX号厂房及土地在沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证登记范围内无异议，并认可被告华朵设备公司目前占有使用的区域即为《用地范围图》上红线范围内的土地和房屋。沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证登记项下的土地及房屋除被告华朵设备公司占有使用的部分之外由原告占有使用，门牌号为浦亭路XXX号，两部分厂房之间有围墙，围墙位置即为《用地范围图》上东西方向加粗红线处，该围墙自上世纪八十年代至今即在此处。(为便利下面事实部分的陈述，将被告华朵设备公司租用使用的部分也就是原告与被告之间争议的房屋和土地称为浦亭路XXX号房屋土地，而原告占有的房屋和土地称为浦亭路XXX号房屋土地。)被告叶榭资产公司提出浦亭路XXX号房屋土地自原告公司成立伊始就没有作为原告股东之一张泽工业公司的出资范围，张泽工业公司仅仅出资了红线范围以南也就是浦亭路XXX号部分，之所以浦亭路XXX号房屋土地也被纳入原告为登记产权人的沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证内，系因为两个地块不能分割转让，只能登记在一个房地产权证下。对此，原告称张泽工业公司从一开始就是以现沪房地松字(2001)第002647上海市房地产权证项下的土地及土地上全部房屋出资的，只是在公司成立之初，尚有部分房屋未收回而在公司章程中载明为2,000平方米，但是无论是2,000平方米还是全部房屋及土地面积，都是以张泽工业公司占股权37%为准的，所以浦亭路XXX号房屋土地是张泽工业公司向原告的出资。审理中，原、被告均确认，浦亭路XXX号房屋土地及浦亭路XXX号房屋土地在上世纪八十年代原为上水厂及张泽铸造厂分别使用，后又由张泽华美锁厂一并使用，因企业经营不善后全部划归张泽工业公司一并处理。又查明，上海思南科技有限公司(现为原告)于1998年2月10日登记成立，落款时间为1997年12月30日的《上海思南科技有限公司章程》系原告公司第一份章程，其中关于公司股东及出资的约定如下：股东一(甲方)南洋国际实业股份有限公司以现金、非专利技术、实物和设备出资，出资额为120万元，占注册资本60%；股东二(乙方)松江县张泽镇工业公司出资方式为：房屋2,000平方米，设备，折合出资额为74万元，占公司注册资本37%；股东三(丙方)为三名自然人，现金出资6万元，占注册资本3%；股东的认缴出资额需在1998年1月31日之前足额认缴。同时在工商部门备案登记的有松江县张泽镇人民政府张府字(97)第100号“关于同意筹建上海思南科技有限公司的批复”(以下简称“100号批复A”)，落款时间是1997年10月24日，内容有：公司规模：占地面积2,730平方米，建筑面积2,000平方米，总投资500万人民币，其中厂房建设300万元，机械设备200万元，注册资金200万元等。在工商部门登记的落款时间1997年12月1日实物出资清单显示，房屋2,000平方米，作价64万元，设备中频电炉一组，作价10万元。1998年1月24日，上海云间会计师事务所出具《验资报告》，验证上述三股东出资完成。2001年3月13日，上海市松江区张泽镇八字桥村45丘地块登记至上海市松江区张泽工业公司名下。其后，上海思南科技有限公司与上海市松江区张泽工业公司共同向松江区房地产交易中心申请过户登记，并提供了落款时间为1997年10月24日的松江区张泽镇人民政府张府字(97)第100号“关于同意筹建上海思南科技有限公司的批复”(以下简称100号批复B)，100号批复B与上述100号批复A除公司规模的占地面积、建筑面积不一样之外，其余均一致，100号批复B中占地面积为26,988平方米，建筑面积为2,010平方米。原告称100号批复B是真正的批复，其中对于占地面积的描述是因为尚不确定而做的约数，而100号批复A则是在原告成立时为尽快办理工商登记而专门制作，但被告叶榭资产公司则称100号批复A才是1997年公司成立时真正的政府批复，100号批复B是2001年为办理产权变更至原告名下而特地制作。100号批复B在文头之上手书：“因向土地局申报有关材料需要，经镇分管领导同意，文件内容稍作改动。(占地面积…)特此说明”。上海思南科技有限公司遂取得现产证。同时在松江区房地产交易中心备案却没有在工商部门备案登记的落款时间为1998年1月18日《上海思南科技有限公司章程》约定：股东二松江县张泽镇工业公司(乙方)出资方式为：房屋6,199平方米(连同土地使用权)，设备折合出资额74万元，占公司注册资本37%。2001年，原告股东之一发生变动(不涉及张泽工业公司)，同一年原告公司名称发生变更，故落款时间为2001年7月18日的工商部门备案登记的《上海交大南洋思南科技有限公司章程》中约定，股东一(甲方)现为上海交大南洋机电科技有限公司，受让原上海南洋国际实业股份有限公司的股权；股东二上海市松江区张泽工业公司出资方式为：房屋6,199平方米(连同土地使用权)、设备折合出资额为74万元，占公司注册资本37%，等。后因为在2001年11月18日原告股东会决议三股东分别追加出资60万元、37万元、3万元(均为现金)又修改了公司章程。2003年12月10日，上海市松江区张泽工业公司将其名下19%的股份转让给瞿剑云，其后原告的股权结构又发生了数次变更，但是关于上海市松江区张泽工业公司以房屋及土地使用权出资的面积自2001年11月18日起均是6,199平方米，未再改动。还查明，2000年11月18日，上海市松江区张泽镇人民政府向松江区房屋土地管理局提出请示(张府字(2000)第080号)，称上海华美锁厂张泽分厂于沪农委土(84)第613号文批准，使用松江区张泽镇八字桥村姜家生产队耕地，后停产多年，于2000年7月6日登报声明松江县房屋管理局颁发的松集90字第17042号土地使用证声明挂失，厂停产后，经工农双方协商解体，该企业的厂房、设备由张泽工业公司寻找客户进行租赁经营，洽谈后达成协议由张泽工业公司联营开办“上海思南科技有限公司”，上海方主要投入技术和流动资金为63%，张泽工业公司以厂房及部分设备投入为37%，该企业名称已改为“上海思南科技有限公司”，房屋和土地由该公司使用，土地所有权仍归张责任集体所有。针对该请示，2000年12月30日，上海市松江区人民政府房屋土地管理局批复(沪松府土用字(2000)第176号)：原张泽镇工业公司所属企业上海华美锁厂因经营不善已停产多年，经松集(90)字第17042号土地使用证确权的27,232平方米集体土地建设用地已基本闲置，为了盘活存量，张泽镇工业公司与上海交通大学南洋国际实业股份有限公司所属上海思南科技有限公司达成合作协议，由张泽镇工业公司以土地作价形式入股，为此，张泽镇人民政府提出使用土地申请，现同意上海思南科技有限公司使用原上海华美锁厂集体土地建设用地27,232平方米。根据原告自述，自原告取得房地产权证之后未实际占有控制使用浦亭路XXX号房屋土地。以上事实，主要由房地产权证、租赁合同、函件、批复、章程等工商登记材料、房产登记材料、用地范围图及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：首先，原告向被告华朵设备公司主张返还浦亭路XXX号房屋土地，系基于其已经取得了浦亭路XXX号房屋土地的产权登记，但是原告之所以取得产权登记系基于原告股东之一张泽工业公司以土地、房屋进行出资，那么原告基于此而取得的物权在行使时也应该遵循《公司法》的规定。根据《公司法》解释三的规定，出资人以房屋、土地使用权出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，作为出资的股东在实际交付之前不享有相应股东权利的，基于这一逻辑，原告尽管取得了浦亭路XXX号房屋土地权利的登记，但原告却从未实际自出资人处获得房屋土地的交付，也就是原告从未占有过浦亭路XXX号房屋土地，所以原告所取得的产权本身就存在瑕疵和限制，原告以此主张被告华朵设备公司向其返还房屋，本院难以支持，本院认为原告应该按照公司法向出资人主张。其次，从物权请求权的角度看，产权人要求返还占有物的要素之一是，占有人系无权占有。而根据本院已查明的事实，被告华朵设备公司占有使用浦亭路XXX号土地房屋是基于其与被告叶榭资产公司之间的租赁合同以及在此之前的租赁合同关系，且从原被告的陈述，在两被告的租赁合同之前，原告取得产证之后，被告华朵设备公司即已经占有使用了浦亭路XXX号房屋土地，而被告叶榭资产公司自述系张泽工业公司全部资产的管理者，那么基于此被告华朵设备公司对浦亭路XXX号房屋土地的占有亦无不当，在原告未实际占有过浦亭路XXX号房屋土地的情况下即以产权人身份要求被告华朵设备公司返还，本院以不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告上海交大南洋铸造有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海交大南洋铸造有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  杨惠星审判员  李晓蕾审判员  张 孜二〇一六年十二月三十日书记员  李 胜附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（三）》第十条出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。