山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)鲁0402民初3547号 原告：王全心，男，1981年5月13日出生，汉族，初中文化，住枣庄市市中区。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地市中区青檀路152路。 法定代表人：刘媛，经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所实习律师。 原告王全心（以下简称原告）与被告枣庄中安城建开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人杨清芳、冯烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告自2014年6月12日起至实际取得房屋所有权证之日止以购房款总额477，988元为基数按照年利率6%计算向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月9日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款477，988元。被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照合同约定将上述材料报产权登记机关备案，未按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今未取得房屋所有权证书。被告的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，为此诉至本院。 被告辩称，一、原告要求办理房屋所属权证书，被告主体不适格，办证不是被告的义务，而是产权登记机关的工作。根据合同和商品房管理条例的规定，被告的义务是将办理产权登记的资料交产权登记机关备案，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。答辩人针对交房及公共设施、基础设施、辅助设施都是在合同约定的交付期限内完成的。根据合同第二十二条税费约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”，而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》（市中物字(2017)2号）的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，答辩人才能履行办理产权登记的申请，原告不履行缴纳维修资金义务，答辩人无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。四、原告要求逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效且没有事实依据。五、违约金立法的依据是有实际损失产生，原告接收房屋后，只有在原告转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。原告要求按照年利率6%支付违约金没有事实和法律依据。双方基于真实性意思表示自愿签订了商品房买卖合同，合同双方当事人应当按照各条款的约定行使自己的权利履行自己的义务，导致被告不能按期办理产权登记责任不全在被告方，一方面根据市中区公房管理所的规定，业主应全部自行先行缴纳住宅专项维修资金之后才可以申请办理产权登记，另一方面由于国家机构改革，导致办理产权登记的相关部门经常更换，其政策要求的规定也在更换，那么这两种原因责任不在被告，原告要求按年利率6%计算，没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、物业费收据，3、销售不动产统一发票一张；4、住宅专项维修资金专用票据一张。被告对上述证据真实性均无异议。对证据1认为合同第三条约定商品房的用途为住宅，非商业用途。原告接收房屋并入住至今房屋的使用价值已经实现，办理产权登记只是商品房买卖的从属义务，原告要求参照民间借贷的年6%的年利率没有法律及事实依据。被告向本院提交了，枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。原告对该证据真实性无异议，此文件和本案无关，只是对住宅的公共设施的维修资金的问题和办理房产证无关。原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。对上述有异议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据不足以证明其已经履行完毕《商品房买卖合同》中约定的“应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的义务。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发位于市中区棚户区改造二期，并取得了商品房预售许可证号。2013年12月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的道南里棚户区安置小区9号楼1单元1005室房屋，房屋总价款为477，988元。该合同第九条逾期付款责任约定：(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款477，988元，原告于2013年12月10日缴纳了住宅专项维修资金7，985元，被告于2014年3月14日缴纳了物业费，被告将涉案房屋交付给了原告使用，2016年4月27日被告向原告出具购房发票。被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告于2014年3月14日缴纳了物业费，在没有交接清单的情况下，可以认定被告该日将商品房交付原告使用。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告应在2014年6月12日前履行上述义务，但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述规定被告应当承担违约责任。涉案房屋的实际交付时间为2014年3月14日，被告应在交付时间后90日内即2014年6月12日将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2014年6月12日起一直延续至今。该合同约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告2019年7月11日提起诉讼，原告要求支付2016年7月11日之前违约金的诉求超过了诉讼时效，原告的违约金应从2016年7月11日开始计算。因原、被告在合同中未约定逾期办证违约金的具体计算标准，按照合同的相对性兼顾公平原则，本院参照合同中约定的逾期付款违约金的标准，酌定按日万分之一标准计算涉案违约金，原告要求按照年利率6%计算违约金，本院不予支持。本案违约金，应以原告缴纳的购房款477，988元为基数，按日万分之一标准，自2016年7月11日起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案止。原告要求违约金计算至实际取得房屋所有权证书之日止缺乏根据，本院不予支持。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告负有将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于道南里棚户区9号楼1单元1005室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告王全心办理房屋所有权转移登记； 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王全心支付违约金（以477，988元为基数，按日万分之一的标准，计算时间自2016年7月11日起至办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告王全心的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2，008元，减半收取计1，004元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年九月十八日 书记员 裴宝玉