广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23674号原告：中国光大银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路光大银行大厦。负责人：韩学智。委托诉讼代理人：梁蔼欣、田振，均系国信信扬律师事务所律师。被告：广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司，住所地广东省广州市越秀区华乐路53号7楼H2房。法定代表人：谭小明，总经理。委托诉讼代理人：黄巧燕，系广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍年，系原该司职员。原告中国光大银行股份有限公司广州分行（以下简称光大银行广州分行）与被告广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称金兰德公司）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告光大银行广州分行的委托诉讼代理人梁蔼欣、田振，被告金兰德公司的委托诉讼代理人黄巧燕、王绍年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告金兰德公司向原告光大银行广州分行支付违约金1152364.4元；2.判令被告金兰德公司向原告光大银行广州分行支付经济损失6775937.4元，经济损失为2017年5月4日的总额12435477.4元与开平市××潭××路××号物业拍卖成交受偿金额5659540元之间的差额。3.判令被告金兰德公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年7月9日，光大银行广州分行与金兰德公司签订《资产评估合作协议》，约定金兰德公司对光大银行广州分行及其辖属机构业务中客户提供的以公司授信、零售授信抵押为目的的资产以及指定的以资产处置为目的的资产进行评估。金兰德公司在对委托评估的标的物进行评估时，应严守公正、客观、科学、规范的评估原则，出具的评估报告内容必须完整、真实。在完成委托的评估工作时仍应继续保持对评估标的的跟踪考察，标的物价值发生重大变化的应及时通知。第十一条违约责任约定：“（一）乙方违反本协议规定的任何义务，视为乙方违约，甲方有权要求乙方同时承担如下违约责任：1、向甲方按评估标的物价值（以客观中立的第三方评估价值为准）20%支付违约金；2、赔偿甲方因乙方、乙方评估机构小组成员或乙方关联机构的违约行为而遭受的经济损失；……（二）因乙方提供的评估报告内容失实，致使评估标的的变现价格低于乙方评估价格的80%且致使甲方遭受经济损失的，乙方必须按本条第一款承担违约责任……”因关某创向光大银行广州分行的辖属分行中国光大银行股份有限公司江门分行（以下简称光大银行江门分行）申请个人贷款授信额度，并以其名下的位于开平市××潭××路××号物业（下称案涉物业）提供最高额抵押，双方在光大银行广州分行评估中介机构名单中选定金兰德公司对案涉物业进行评估，以确定案涉物业的价值，并以此确定具体授信额度。2013年3月13日，金兰德公司作出粤金估房字[江2013]065号《房地产抵柙价值评估报告》。金德公司评估报告载明，金兰德公司对案涉物业价值进行评估，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度供参考而评估房地产价值，估价时点为2013年2月27日，选用市场比较法和收益还原法进行分析测算，确定案涉物业评估总值为1673.43万元。光大银行江门分行依据金兰德公司评估报告确定关某创的授信额度为1000万元，后与关某创签订《个人贷款授信额度合同》，并于2013年5月21日就案涉物业办理了抵押登记手续，后光大银行江门分行先后向关某创发放贷款合计950万元。因关某创未能按约定还款，光大银行江门分行向江门市新会区人民法院提起诉讼。该院于2015年4月17日作出（2015）江新法崖民初字第29号民事判决，判令关某创偿还借款本金8906757.23元及相应利息等，并判令光大银行江门分行对案涉物业处理所得价款优先受偿。关某创未履行判决义务，江门市新会区人民法院于2015年6月2日受理强制执行申请。因关某创涉及其他执行案件，开平市人民法院委托江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称中坤公司）对案涉物业及室内设备等资产进行评估。中坤公司以2015年10月15日为评估基准日作出的江中坤房评报字【2015】第866号《资产评估报告》载明案涉物业的估价为3757710元。后中坤公司以2016年12月20日为评估基准日，再次就案涉物业进行评估并出具江中坤资评报字【2017】第B03号《资产评估报告》。2017年4月22日，案涉物业及其室内设备通过司法拍卖以中坤【2017】评估报告的评估价成交，光大银行广州分行受偿5659540元。光大银行广州分行认为，从中坤公司分别以2015年10月15日及2016年12月20日为评估基准日对案涉物业的评估结果可见，案涉物业的价值在逐年上涨，结合房地产市场整体处于上升发展的态势，案涉物业在2013年的价值应低于其在2015年及2016年的价值，但金兰德公司以2013年2月27日为评估基准日对案涉物业的评估价竟高达1673.43万元，比案涉物业以2016年12月20日为评估基准日的评估价高将近三倍，金兰德公司的评估结果显然不准确，评估价格严重高于案涉物业的实际价值，违反《协议》约定，导致关某创的授信额度被错误确定，致使光大银行广州分行遭受严重经济损失，金兰德公司应向光大银行广州分行支付违约金并赔偿经济损失，违约金以中坤【2017】评估报告对案涉物业的评估价值的20%计算。综上所述，金兰德公司评估不实的行为已对光大银行广州分行的权益造成严重损害，给光大银行广州分行造成了重大损失。现光大银行广州分行为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求贵院判如所请。中坤【2017】评估报告，案涉物业房地产价值为5761822元。被告金兰德公司辩称：一、光大银行广州分行并没有将本评估个案按照《资产评估合作协议》的约定处理，其无权就本评估个案要求金兰德公司按照该协议承担所谓的违约责任。金兰德公司在2013年2月接到光大银行广州分行客户经理通知，为关某创处于正常经营状态的酒店物业（即案涉物业）作房地产抵押价值评估，并撰写了粤金估房字[江2013]065号《房地产抵押价值评估报告》，按照光大银行广州分行客户经理的要求交给客户经理代管。但该评估项目存在下列问题：1.光大银行广州分行客户经理拿到金兰德公司提交的评估报告后，本应当按照程序由银行或通过银行安排客户与金兰德公司签署评估合同，但光大银行广州分行及其客户均没有与金兰德公司签署过评估合同，其行为已经违反光大银行广州分行与金兰德公司双方《资产评估合作协议》第一条第三款的“开展具体项目评估服务须另行签订评估委托合同，评估委托合同属本协议的组成部分”的规定；2.金兰德公司在首次查勘项目现场和提交正式评估报告之前、之后，已经多次催促光大银行广州分行及其客户签署金兰德公司提供的委托函及催交评估费用，但光大银行广州分行及其客户多次用各种借口拖延，至今为止，还未签署过委托函、评估合同及未支付过评估费用。至金兰德公司收到光大银行广州分行起诉状之日，金兰德公司才知晓该项目处置的信息，也才看到中坤公司的评估报告及了解到他们的评估结果。金兰德公司认为，该评估报告虽然在第三页“估价假设和限制条件”中书面写明适用于关某创办理光大银行广州分行抵押贷款需要，金兰德公司也已经履行权利义务及一切保密条款的责任，但光大银行广州分行并没有将本评估个案按照《资产评估合作协议》的约定处理，其无权就本评估个案要求金兰德公司按照该协议承担所谓的违约责任。二、光大银行广州分行与金兰德公司签署的《资产评估合作协议》，属于格式合同，其中的“违约责任”条款，依法不能产生法律效力，是无效条款。（一）光大银行广州分行于2012年7月9日与金兰德公司签订的《资产评估合作协议》，属于格式合同，其中的“违约责任”条款，因存在“加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，包括：仅仅规定“乙方违约责任”，而没有任何甲方违约规定；且“乙方违反任何义务，视为违约”，乙方均需要承担高额的违约金及赔偿责任，这些条款显然属于无效条款。光大银行基于无效条款提出的索赔请求，应予驳回。（二）房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。而上述违约责任条款如果被履行，估价机构为免承担如此沉重的违约责任，必然作出倾斜于某一方的评估，这将严重影响、干扰评估机构的客观、公正执业，产生“不公允”的结果，故该条款属于违法条款，依法根本不能履行。三、即使《资产评估合作协议》“违约责任”条款有效，光大银行广州分行的诉求也不符合相关条款约定及法律规定，也应予驳回。理由是：（一）按照《资产评估合作协议》的其他有效条款的约定及金兰德公司评估报告的声明，评估报告的估价结果仅供参考，故光大银行广州分行的损失与金兰德公司评估报告之间没有因果关系。（二）金兰德公司评估时遵守《房地产抵押估价指导意见》及《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）操作，估价原则恰当，估价方法（市场比较法和收益法）适宜，估价依据真实，测算过程及估价结果的确定等均遵照《房地产估价规范》，金兰德公司评估报告没有失实。1.光大银行广州分行提供的中坤（2017）评估报告，并不能证明金兰德公司评估报告“内容失实”。金兰德公司评估报告与中坤公司的评估报告，评估时点不同、评估目的不同、土地用途不同、评估假设条件不同、评估方法不同、评估路线不同、评估价值定义不同、评估物业状态完全不同，没有可比性，不能据此证明金兰德公司的评估报告失实并以此为基础向金兰德公司要求赔偿损失。2.还需要特别说明的是：（1）金兰德公司评估报告测算的市场价值是在公开市场上最可能形成、于估价时点现状、交易双方依法负担税费的价格；而在2017年1月1日后，网络司法拍卖税费承担原则基本如下：在办理过户手续过程中所涉及的一切相关的税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于土地增值税、契税、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。此外，买受人还需自行承担原业主拖欠的房产税、城镇土地使用税及高额滞纳金。显然，“自行承担”这个因素，必然导致拍卖价格偏低（低于市场价值，因为与正常交易不一样）。故以最后拍卖价反证金兰德公司评估报告不真实，完全不能成立。（2）鉴于大部分地区并未完全依照1993年《土地增值税暂行条例》严格执行，国家税务总局于2013年6月20日发布《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号，恰恰在金兰德公司评估报告出具之后），土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理，这必然影响涉案物业的最后拍卖价。综上，金兰德公司评估报告与中坤（2017）评估报告存在价格差异的原因，并不是金兰德公司评估报告失实，而是评估背景完全不一样的情况下合理差异，而金兰德公司评估报告的评估价值是合理的。而以其价格组成与金兰德公司估价组成完全不一样的最后拍卖价认定金兰德公司应当赔偿光大银行广州分行的所谓损失，更是“输打赢要”的蛮横选择。（三）光大银行广州分行使用过期评估报告发放贷款（如果其确实使用的话），损失也应当自负。1.金兰德公司出具的《评估报告》有效期为2013年3月13日至2014年3月12日。2.光大银行提交的广东省江门市新会区人民法院（2015）江新法崖民初字第29号“民事判决书”确认了一个事实：光大银行在2013年5月30日向关某创发放的第一笔500万贷款的贷款期限长达119个月，到2023年4月30日才到期。这笔贷款的还款期远远超过金兰德公司评估报告有效期，显然不能认定光大银行广州分行是以有效期仅有一年的评估报告作为借款人还款保证的参考资料。3.光大银行广州分行提交的江门市新会区人民法院（2015）江新法崖民初字第29号民事判决书确认了另外重要事实是：光大银行广州分行在2014年5月22日、2014年9月22日发放给关某创第2、3笔分别为300万、150万的贷款。而在这两个时间，一是金兰德公司均已不再是光大银行的评估服务商，光大银行广州分行是否已委托其它的评估公司对本项目进行过复评，金兰德公司不得而知；二是这两个时间均超过金兰德公司评估报告的有效日期。众所周知，评估报告有明确的报告有效期限，任何人（不管是委托人还是约定的其他使用人），在评估报告有效期届满后还依据、参考评估报告作出的举动，已经与评估行为不存在任何因果关系。4.按照银监会令2010年第2号《个人贷款管理暂行办法》的规定，贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成；个人贷款支付后，贷款人应采取有效方式对贷款资金使用、借款人的信用及担保情况变化等进行跟踪检查和监控分析，确保贷款资产安全；贷款人应定期跟踪分析评估借款人履行借款合同约定内容的情况，并作为与借款人后续合作的信用评价基础。实际上，商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况，是对商业银行贷款风险控制的基本要求。如果光大银行广州分行没有在评估报告有效期限届满后依法审慎审查贷款风险并另行委托评估，其因此遭受的损失，是其自身管理不善、工作不力的结果，应当由其自行承担。5.江门市新会区人民法院（2015）江新法崖民初字第26号民事判决书确认了与本案有关的另外一个事实：“陈立吟于2014年5月22日将借款500万元转账至被告关某创在中国光大银行江门分行的账号（62×××68）”，该款项转入光大银行的时间恰巧是光大银行为关某创提供第二笔贷款300万贷款的时间，再结合该案光大银行广州分行所称的“被告关某创为了得到光大银行的还旧借新而向陈立吟（以下简称“贷款人”）借款5000000元”，金兰德公司认为，即使光大银行广州分行没有将该日入账的5000000元作为关某创第一笔款项的偿还款，光大银行发放的第二笔贷款，与该笔款项进入账号也有直接关系，是光大银行发放第二笔贷款的条件和保证，说明光大银行在发放第二笔贷款时，其贷款的“保证”基础和参考资料已经不再是金兰德公司的有效期限已经届满的评估报告。既然金兰德公司评估报告在当时已经过期、光大银行贷款时已经不将其作为参考资料，事后再以相关贷款无法收回而要求追究金兰德公司的责任，逻辑上、合同依据上、法律规定上均不能成立。金兰德公司认为，光大银行广州分行在不能证明金兰德公司报告内容失实及存在错误评估行为的情况下，仅基于自身差价损失就要求金兰德公司赔偿，即使“违约责任”条款有效，也属于没有合同依据的索赔请求，更是没有法律依据的索赔请求。综上，光大银行广州分行的诉讼请求既没有合同依据（不管相关条款有效与否），也没有法律依据。金兰德公司恳请法院驳回其诉讼请求，维护当事人的合法权益。经审理查明：2012年7月9日，光大银行广州分行（甲方，下同）与金兰德公司（乙方，下同）签订《资产评估合作协议》，约定：乙方的服务内容为对甲方业务中客户提供的以公司授信、零售授信抵押为目的的资产进行评估，对甲方指定的以资产处置为目的的资产进行评估。开展具体项目评估服务须另行签订评估委托合同，评估委托合同属本协议的组成部分。1、由甲方及甲方辖属机构与乙方签订评估委托合同。2、由甲方客户与乙方签订评估委托合同。乙方提供服务收费方式为具体收费按评估委托合同执行。合作期限一年，自本协议签订之日起即2012年7月9日至2013年7月9日止，合作期内签订的评估委托合同，在其约定的合同期内继续有效。乙方违反本协议规定的任何义务，视为乙方违约，甲方有权要求乙方同时承担如下违约责任：1、向甲方按评估标的物价值（以客观中立第三方评估价值为准）20%支付违约金；因乙方提供的评估报告内容失实，致使评估标的的变现价格低于乙方评估价格的80%且致使甲方遭受经济损失的，乙方必须按第一款承担违约责任。2013年3月13日，金兰德公司受关某创的委托，对位于开平市××潭××路××号建筑面积2505.14平方米的房地产抵押价值评估，并出具《房地产抵押价值评估报告》，估价结果为经估价人员现场查勘和对当地市场进行分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，根据估价对象房地产的特点，选用收益还原法和市场比较法进行评估，得到估价对方房地产在估价时点设定用途为商住、房屋权利完整、国有土地使用权来源为出让的情况下、于评估基准日2013年2月27日的房地产价值。即评估建筑总面积为2505.15平方米，评估总值为1673.43万元。估价报告有效期为自估价报告提价日起计一年内有效，即2013年3月13日至2014年3月12日。2013年5月13日，中国光大银行有限公司江门分行（以下简称光大银行江门分行）与关某创签订了512XXXXX44号《个人贷款授信额度合同（最高额抵押）》，约定由光大银行江门分行向关某创提供额度为1000万元的助业房抵快贷贷款授信，授信期限自借款人满足贷款人授信额度启用条件之日起120个月，周某平以保证人身份在上述合同上签名，为关某创在合同项下的全部债务承担连带责任的最高额保证担保；同日，光大银行江门分行与开平海景酒店签订《最高额保证合同》约定开平海景酒店为关某创在上述合同项下的全部债务承担连带责任的最高额保证担保。合同签订后，光大银行江门分行与关某创于2013年5月21日就关某创提供作抵押担保的坐落于开平市××潭××路××号房屋办理了抵押登记手续，光大银行江门分行是抵押权人。2013年5月30日，光大银行江门分行与关某创签订了512XXXX4-2号《个人贷款合同》，约定由光大银行江门分行向关某创发放贷款500万元，贷款期限119个月。2014年5月22日，光大银行江门分行与关某创签订了512XXXXX44-3号《个人贷款合同》，约定由光大银行江门分行向关某创发放贷款300万元，贷款期限为12个月。2014年9月22日，光大银行江门分行与关某创签订了51251317000044-5号《个人贷款合同》，约定由光大银行江门分行关某创发放贷款150万元，贷款期限为4个月。因关某创未能按约定还款，光大银行江门分行向江门市新会区人民法院提起诉讼，该院于2015年4月17日作出（2015）江新法崖民初字第29号民事判决，判令关某创偿还借款本金8906757.23元及相应利息等，并判令光大银行江门分行对案涉物业处理所得价款优先受偿，债权仍不足受偿的，周某平、开平三埠海景酒店有限公司对光大银行江门分行不足受偿部分的债权承担连带清偿责任。因关某创未履行判决义务，开平市人民法院委托江门市中坤资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称中坤公司）对位于开平市××潭××路××号的房地产及室内设备等资产进行评估。2015年10月15日，中坤公司以2015年9月21日为评估基准日作出的江中坤房评报字【2015】第B66号《资产评估报告》,载明评估结果为：本评估报告室内设备采用成本法、房地产分别采用成本法和收益法进行评估，通过现场察看及评定估算，评估基准日时，委评资产的市场价值合计为3804830元，其中房地产的市场价值为3757710元，室内设备的市场价值为47120元。本评估报告有效使用期限为1年，即由2015年9月21日至2016年9月20日内有效。2017年1月5日，中坤公司以2016年12月20日为评估基准日作出的江中坤房评报字【2017】第B03号《资产评估报告》,载明评估结果为：本评估报告室内设备采用成本法、房地产分别采用成本法和收益法进行评估，通过现场察看及评定估算，评估基准日时，委评资产的市场价值合计为5801162元，其中房地产的市场价值为5761822元，室内设备的市场价值为39340元。本评估报告有效使用期限为1年，即由2016年12月20日至2017年12月19日内有效。2017年4月22日，开平市××潭××路××号的房地产及室内设备等资产以5801162元成交。本院认为：光大银行广州分行与金兰德公司于2012年7月9日签订的《资产评估合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方理应按约履行。首先，根据上述合作协议的约定，开展具体项目评估服务须另行签订评估委托合同，评估委托合同属本协议的组成部分。1、由光大银行广州分行及光大银行广州分行辖属机构与金兰德公司签订评估委托合同。2、由光大银行广州分行客户与金兰德公司签订评估委托合同。然本案中，光大银行广州分行未有证据证明其与金兰德公司、或光大银行江门分行与金兰德公司、亦或是关立与创金兰德公司根据合作协议，对案涉物业价值进行评估签订了评估委托合同。因此，金兰德公司受关某创的委托于2013年3月13日出具的《房地产抵押价值评估报告》是否为《资产评估合作协议》项下的合作内容，是否应受合作协议条款的约束，光大银行广州分行所提交的证据并不充分。其次，即便将金兰德公司出具《房地产抵押价值评估报告》视为履行《资产评估合作协议》的约定，然《房地产抵押价值评估报告》明确约定了估价报告有效期为2013年3月13日至2014年3月12日，而光大银行江门分行与关某创签订512XXXXXX44-3号《个人贷款合同》放款300万元、512XXXXX44-5号《个人贷款合同》放款150万元的时间分别为2014年5月22日、2014年9月22日，均已超过了评估报告的有效期。因此无法排除此时案涉物业的经营状况已经发生重大变化，影响其市场价值的评估。光大银行江门分行依据失效的评估报告放款，理应自行承当相应的信贷风险，《房地产抵押价值评估报告》与案涉物业的最终拍卖结果并无必然的因果联系。第三、中坤公司出具的《资产评估报告》中载明对房地产分别采用成本法和收益法进行评估，而金兰德公司出具的《房地产抵押价值评估报告》根据估价对象房地产的特点，选用收益还原法和市场比较法进行评估，两者所采用的评估方法并不相同。同时，金兰德公司评估时酒店正常经营，装修完好。而中坤公司评估时酒店已停止经营，装修破败，且为了司法拍卖尽快变卖，评估时物业状态明显不同。可见，两公司的评估报告并无可比性，因此不能据此证明金兰德公司的评估报告失实并以此为基础向金兰德公司要求支付违约金并赔偿损失。第四、根据江门市新会区人民法院作出的（2015）江新法崖民初字第29号民事判决，尽管案涉物业经司法拍卖后不能清偿全部债务，但并不意味着光大银行江门分行不可以继续申请强制执行，向关某创、周某平、开平三埠海景酒店有限公司主张相应的债权。因此，光大银行广州分行在本案中所主张的经济损失并非必然产生。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。然《资产评估合作协议》中所约定的违约责任条款明显存在加重金兰德公司的责任，变相转移光大银行广州分行自身经营风险、道德风险的情形，极不公平，金兰德公司的收益与义务极不对等。综上，光大银行广州分行在本案中的诉请理据不足，本院不予支持。光大银行广州分行申请对金兰德公司作出评估报告的行为及程序是否合法、合规及评估结果是否失实等进行司法鉴定。然金兰德公司系根据估价对象房地产的特点，选用收益还原法和市场比较法进行评估，案涉物业已经司法拍卖，已不具备还原当时状况的客观条件，且该鉴定对本案的审理已无必要。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告中国光大银行股份有限公司广州分行的全部诉讼请求。案件受理费67300元，由原告中国光大银行股份有限公司广州分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 煜人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  梁瑞芳二〇一九年九月十八日书 记 员  庞慧明梁惠妹