广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤1971执异334号 异议人（被执行人）：东莞市大冠统果菜有限公司，住所地：广东省东莞市寮步石龙坑村岗头大富地，注册号：441900000265998。 法定代表人：何嘉诚。 委托代理人：姬鹏，广东秦仪律师事务所律师。 申请执行人：罗红英，女，汉族，1974年10月13日出生，住广东省东莞市东城区。 被执行人：何鸿超，男，汉族，1964年11月28日出生，住广东省东莞市。 被执行人：东莞市寮步明珠现代幼儿园，住所地：广东省东莞市寮步镇石龙坑大富地，组织机构代码：G3361769-5。 法定代表人：何鸿超。 本院在执行申请执行人罗红英与被执行人东莞市大冠统果菜有限公司（以下简称“大冠统公司”）、何鸿超、东莞市寮步明珠现代幼儿园（以下简称“明珠幼儿园”）之间的（2015）东一法寮执字第64、65号等多个案件的过程中,被执行人大冠统公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结? 异议人大冠统公司称，一、法院《拍卖财产情况告知书》中涉及由东莞市寮步明珠小学使用的对由案外人（案外人指与东莞市寮步鸿兴建材购销部签署租赁合同和补充协议的朱锦暖、朱锦宏）加建的教师综合楼未纳入拍卖范围，认为应由买受人自行协调处理。大冠统公司认为上述房屋是占用案涉土地加建形成，与案涉土地紧密不可分，在案涉拍卖土地范围之内，属于另案被执行人东莞市寮步鸿兴建材购销部的财产，法律依据是我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，以及《物权法》第146条、147条之规定，即“房随地走、地随房走”的处理原则。且另案被执行人东莞市寮步鸿兴建材购销部与案外人朱锦暖、朱锦宏签订的租赁合同明确约定，租期满后学校不动产的财物归甲方东莞市寮步鸿兴建材购销部所有。因此，如果不将上述房屋纳入拍卖范围，将会导致房地分离，买受人与案外人将会产生新的矛盾和纠纷，本案诉讼将不会起到“息诉止争”的作用；二、上述《拍卖财产情况告知书》未对大冠统公司名下所使用的两处国有土地相邻处6.2平方米红线重叠情况进行披露，应当对此进行披露，且应当对红线重叠的详细情况以及拍卖及执行过程中如何处理进行披露。《拍卖财产情况告知书》告知拟对已评估财产进行拍卖，并对财产瑕疵、租赁情况，进行披露。其中第五项涉及明珠幼儿园使用大冠统公司名下的土地、房屋；及何鸿超向村集体购买的无证土地。根据《关于（2017）粤1971执10681号函的复函》记载，大冠统公司、东莞市寮步鸿兴建材购销部名下的以下两处土地使用权为相邻状态，证号为东府国用2005第特XX号（登记面积为4949.28平方米）、证号为东府国用（2005）第特1XX4号（登记面积为2327.12平方米）。上述两处土地在相邻处有6.2平方米的红线重叠情况。该6.2平方米红线重叠情况如果属实，告知书应当对此进行披露，并对重叠情况、后续如何处理重叠进行说明，而告知书明显没有对此进行披露，实属不当，会影响到评估、拍卖、执行工作的准确，且会影响到大冠统公司的合法权益。 同时，本案由世联评估作出的《房地产估价报告》在评估报告第4页已经注意此一情况，却又说明“本次评估未考虑上述因素的影响”，也显属不当。评估机构也没有进行实地丈量。评估价值时间点2018年1月与评估报告作出时间2018年12月时间相差悬殊，作出的价值评估对大冠统公司不公； 三、《拍卖财产情况告知书》在明珠幼儿园使用的房地产中，表述共有“……地上证号18XXX63房屋**、另无证房屋**；……地上无证房屋**”，以此合计五栋房屋，而现场实际只有四栋房屋，故大冠统公司认为上述信息披露有误，应以现场房屋实际数量为准。综上所述，大冠统公司对东莞市第一人民法院拍卖财产情况告知书“由东莞市寮步明珠小学使用的对由案外人加建的教师综合楼未纳入拍卖范围，认为应由买受人自行协调处理”以及未对大冠统公司名下土地出现“红线重叠”进行信息披露，相关案涉财产评估时间点与作出评估报告时间悬殊，评估报告不公，且对于部分现场房屋状况认定有误。上述执行行为违反法律规定，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定提出执行异议，请法院依法裁定中止上述执行行为，并依法予以改正。请求如下：一、依法中止对（2015）东一法寮执字第65号案件的执行行为，并停止对案涉全部财产的拍卖；二、请求法院依法裁定将东莞市寮步明珠小学使用的案外人加建的教师综合楼列入拍卖范围；三、请求法院依法裁定对大冠统公司所使用的两处国有土地相邻处6.2平方米红线重叠情况进行披露，并对红线重叠的详细情况以及拍卖及执行过程中如何处理进行披露；四、请求法院对由明珠幼儿园使用的房屋数量重新进行确认及披露；五、请求法院依法重新委托评估机构并依据现价值对案涉财产进行评估。 申请执行人罗红英等，以及被执行人大冠统公司、何鸿超、明珠幼儿园等未向本院提交答辩意见及任何证据。 经审查查明，何鸿超、韩福娇、大冠统公司、东莞市寮步鸿兴建材购销部（以下简称“鸿兴购销部”）、明珠幼儿园、东莞市诚霖贸易有限公司、何嘉诚、何凯东、何鸿滔、尹根暖作为被执行人在本院有相关执行系列案件，案号为（2015）东一法寮执字第64号、65号等（以下简称“寮执64号等系列案”）。 在执行过程中，本院委托测绘部门对案涉不动产情况进行测绘，测绘部门于2018年4月20日出具测绘报告书，报告“结论”处载明“1号图斑（东莞市明珠小学），现宗地面积14508.56㎡，已办理土地使用证面积为13216.28㎡（权利人：鸿兴购销部，证号：东府国用（2006）第特895号，未办证面积1292.28㎡，其中食堂超出办证红线占地面积为32.51㎡，宿舍超出办证红线占地面积为261.21㎡，棚房超出办证红线占地面积为70.45㎡（详见附图）。”1号图斑附图显示，明珠小学食堂和宿舍楼的夹角内有一栋长方体楼房,该楼房超红线面积为261.21平方米。 我院向东莞市国土资源局发函调查被执行人名下的土地使用权及地上建筑物情况。东莞市国土资源局于2018年11月26日出具《关于（2017）粤1971执10681号函的复函》（东国土资函[2018]4378号），对鸿兴购销部名下的东府国用（2006）第特XX号国有土地使用权、东府国用（2006）第特XX号国有土地使用权，以及大冠统公司名下的东府国用（2006）第特1124号国有土地使用权等多宗土地的位置、测绘情况、红线图情况、存在问题等进行答复。复函主要内容包括：1、鸿兴购销部名下的东府国用（2006）第特XXX号国有土地使用权，大冠统公司名下的东府国用（2006）第特1XXX4号国有土地使用权存在6.2平方米的红线重叠情况（以下简称“6.2平方米重证面积”），复函所附红线图显示该处重证面积位于明珠幼儿园范围内。2、案涉三宗土地都存在涉嫌违法占地的情形，地上建筑物实际使用面积超出批准面积合计为364.17平方米。复函所附红线图显示在明珠小学食堂和宿舍楼的夹角内有一栋长方体楼房，该楼房超红线面积为261.21平方米。 本院于2018年1月30日发函委托评估公司对以下标的物进行评估：1、位于东莞市寮步明珠小学（以下简称“明珠小学”）的鸿兴购销部名下的土地使用权和地上建筑物；2、位于明珠幼儿园的大冠统公司及鸿兴购销部土地使用权及地上建筑物。本院于2018年11月19日向评估公司发出补充委托评估函，并将国土资源局等部门的补充调查资料（包括上述国土局复函等）提供给评估公司。在补充委托函中载明“现场另有无证房屋一处，附图最左侧为无证房屋，少部分坐落在土地红线图内大部分在图外，初步判断为案外人建造，不属于被执行人财产，暂不评估”。 2018年12月13日，评估公司出具《东莞市寮步镇泉塘村一宗工业用地及地上四栋建筑物房地产估价报告》（世联估字DG[2018]H(2)120002号，以下简称“评估报告120002号”）。评估报告120002号载明，估价目的是为司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值，价值时点为2018年1月30日，报告有效期自作出之日起一年。评估对象为：鸿兴建材购销部名下的东府国用（2006）第特895号国有土地使用权，以及地上4栋有房产证的建筑物（2栋厂房、2栋宿舍，房产证号分别为粤房地权证莞字第××，18XXX5、18XXXX6、18XXX7号），宗地上另有一栋未办证建筑物，位于附图最左侧，委托方初步判断为案外人建造，不属于被执行人财产，不列入本次评估。在“物业位置图”和“物业照片”部分，载明上述估价对象位于明珠小学，地上**建筑物由明珠小学使用。评估报告中附有国土局复函、消防验收资料、《租赁校舍合同》《补充协议》等。 2018年12月14日，评估公司出具《东莞市寮步镇石龙坑村三宗工业用地及地上四栋建筑物房地产估价报告》（世联估字DG[2018]H(2)120003号，以下简称“评估报告120003号”）。评估报告120003号载明，估价目的是为司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值，价值时点为2018年1月30日，报告有效期自作出之日起一年。评估对象为：鸿兴购销部名下的东府国用（2006）第特XX号国有土地使用权，大冠统公司名下的东府国用（2006）第特1XX4号国有土地使用权，以及地上4栋建筑物（1栋有房产证厂房，房产证号为粤房地权证莞字第××，以及2栋无证宿舍楼、1栋无证教学楼）。评估报告“估计结果汇总表”中显示31号宗地与1124号宗地相邻处有6.2平方米重证面积。“物业位置图”和“物业照片”部分载明估价对象位于明珠幼儿园，地上**建筑物由明珠幼儿园使用。评估报告中附有国土局复函、消防验收资料等。 2019年5月17日，本院以“（2015）东一法寮执字第64号等”的概括案号，向寮执64号等系列案的各申请执行人、各被执行人发出《拍卖财产情况告知书》，对下列情况进行披露：“一、明珠小学使用的被执行人财产：鸿兴建材购销部的东府国用（2006）第特895号土地使用权以及地上的房屋4栋（房产证号18××64，1XXX5、1XX6、1XXX披露：①有抵押；②土地和地上房屋存在涉嫌违法占地的情形，有超红线图的情况，超占范围无办理合法用地手续。擅自改变土地用途，实际用于私立学校等教育及附属设施，不符合原批准的工业用地用途。土地使用权不符合转移登记条件，无法办理转移登记。东莞市寮步镇泉塘大蚬地股份经济合作社称超出范围的土地是其所有，买受人应签订租赁合同有偿使用，或者回复原状返还超出土地。③承租人租赁期到2026年7月25日；承租人预付租金600万元，抵付租金至2021年7月31日，2021年8月1日起才按照月租金146168元向买受人支付租金。④案外人加建教师综合楼不属于拍卖范围，但是该综合楼现状是占用了涉案土地使用权的一部分面积。买受人自行协调处理。……五、明珠幼儿园使用的房地产：东莞市寮步鸿兴建材购销部名下的土地使用权，证号东府国用2005第特XX号，地上证号1XXX3房屋**、另无证房屋**；东莞市大冠统果菜有限公司名下的土地使用权，证号东府国用（2005）第特1XX4号，地上无证房屋**；何鸿超向村集体购买的无证土地。披露：①有抵押；②瑕疵情况：国土部门回复，土地和地上房屋存在涉嫌违法占地的情形，有超红线图的情况，超占范围无办理合法用地手续。擅自改变土地用途，实际用于私立学校等教育及附属设施，不符合原批准的工业用地用途。土地使用权不符合转移登记条件，无法办理转移登记。③无证房屋无报建、无房产证，只有消防验收。面积按照现状为准。如对以上内容有异议，应当自收到通知之日起十日内，书面向本院提出。逾期提出视为无异议，本院将披露上述情况进行拍卖。”本院向各方当事人送达《拍卖财产情况告知书》后，由于大冠统公司提出本案执行异议，本院目前暂未发布拍卖公告，也尚未实际处置案涉拍卖财产。 大冠统公司对告知书、评估报告估价时点以及法院执行行为等提出异议，主张以下情况将损害大冠统公司、鸿兴购销部和买受人权益，请求中止执行，停止对案涉全部财产拍卖，具体主张如下： 一、大冠统公司主张，告知书未将案外人朱锦暖、朱锦宏加建的教师综合楼（以下简称“教师综合楼”）纳入拍卖范围，可能损害大冠统公司和鸿兴购销部的权益，并为此提交《租赁校舍合同》以及2份《补充协议》以证明权属。《租赁校舍合同》以及2份《补充协议》为鸿兴购销部与朱锦宏、朱锦暖分别于2005年6月25日、2011年12月16日、2014年4月4日签订，双方约定：鸿兴购销部将东莞市寮步镇泉塘村大蚬地罗岭土地出租及地上建筑物给朱锦宏、朱锦暖办学，租期15年，加建的教师综合楼在租期届满后无偿归鸿兴购销部所有。大冠统公司主张，因为鸿兴购销部的法定代表人是大冠统公司法定代表人的父亲，双方利益一致，所以在本执行异议案件中代鸿兴购销部提出上述主张，根据“房随地走”原则，该教师综合楼即使有部分面积不在895号土地使用权范围内，也应纳入拍卖范围。 二、大冠统公司另主张：1、虽然评估报告载明了6.2平方米重证面积情况，但在《拍卖财产情况告知书》中第五点中没有明确、清晰、详细予以披露，也未披露如何执行处理该部分面积，可能损害买受人出价判断；2、拍卖财产情况告知书中第五点对明珠幼儿园使用的地上建筑物栋数存在错误，将损害买受人出价判断。对照红线图测绘情况，实际应为“（2005）第特1XX4号上地上无证房屋2栋”；3、评估公司未对案涉土地实地测量，评估价值时间点2018年1月与评估报告出具时间2018年12月间隔较久，将导致价值评估不公，应重新评估。 另查明，大冠统公司、鸿兴购销部等被执行人，未在收到评估报告120002号、评估报告120003号后的五日内提出书面异议；除了本执行异议案件中的异议申请书以外，其也未向本院或评估机构提出其他书面异议。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本院《拍卖财产情况告知书》未将教师综合楼列入拍卖范围，是否影响大冠统公司、鸿兴购销部、申请执行人以及竞买人、买受人的合法权益；二、本院的评估拍卖行为中，是否存在未如实详尽披露6.2平方米重证面积的情形，是否应在《拍卖财产情况告知书》中详尽披露该部分面积的执行处理方式；三、《拍卖财产情况告知书》是否存在未如实反映明珠幼儿园地上建筑物实际情况的情形；四、大冠统公司主张应依现值重新委托评估是否于法有据；五、大冠统公司请求中止寮执64号等系列案的执行、停止对案涉全部财产的拍卖是否于法有据。分析如下： 关于争议焦点一。首先，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”的规定，当事人应在收到评估报告后五日内提出相关书面异议。鸿兴购销部、大冠统公司等被执行人未在收到评估报告后五日内提出本案中的异议主张或其他书面异议，故本院作出《拍卖财产情况告知书》程序合法，并无不当。其次，根据测绘报告和东国土资函[2018]4378号复函，红线图显示明珠小学食堂和宿舍楼的夹角内有一栋长方体楼房,该楼房超红线面积为261.21平方米，清晰可见该楼房绝大部分面积位于土地证红线外。《拍卖财产情况告知书》载明“案外人加建教师综合楼不属于拍卖范围，但是该综合楼现状是占用了涉案土地使用权的一部分面积。买受人自行协调处理”，大冠统公司亦确认案涉争议楼房为朱锦宏、朱锦暖加建的教师综合楼。虽然鸿兴购销部与朱锦宏、朱锦暖约定租期届满后权属归鸿兴购销部所有，但该约定不能证明鸿兴购销部对该楼房有合法所有权。因此，本院在执行过程中判断该房屋不属于鸿兴购销部所有、不将其列入评估范围和拍卖财产范围，并无欠妥之处。再次，拍卖标的物评估价格仅仅是司法拍卖起拍价的参照价格，其市场价格最终需要通过公开拍卖竞价而决定。评估报告中已载明了教师综合楼的情况，在本院将来发布拍卖公告和评估报告后，竞买人还可通过评估报告、现场看样等方式充分知悉了解教师综合楼实际情况，并据以形成较为符合市场价值的合理竞买心理价位。至于该争议的教师综合楼如何利用、是否需要与拍卖范围内的其他地上建筑物配合使用等问题，并不影响拍卖程序进行。综上，《拍卖财产情况告知书》未将案涉争议的教师综合楼列入评估拍卖范围，并未损害大冠统公司、鸿兴购销部、申请执行人及竞买人、买受人的合法权益。对于大冠统公司的第二项异议请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。本案尚未进行拍卖处置，而拍卖公告、拍卖财产情况告知、评估报告等均属于拍卖前会向竞买人公开发布的信息。本院《拍卖财产情况告知书》第五点“瑕疵情形”已载明土地使用权无法办理转移登记、面积按照现状为准等，评估报告中也已经如实详尽披露6.2平方米重证面积的情形，竞买人与买受人有充分条件予以知悉，拍卖标的物评估价格也仅是司法拍卖起拍价的参照价格。因此，本院《拍卖财产情况告知书》第五点并不存在损害大冠统公司、鸿兴购销部、申请执行人及竞买人、买受人的合法权益的情形。大冠统公司主张应在法律文书中详尽披露重证面积的执行处理方式，于法无据，本院不予认定。对于大冠统公司的第三项异议请求，本院不予支持。 关于争议焦点三。根据国土局复函、测绘情况及红线图，（2005）第特1XX4号土地上无证房屋实际为两栋。《拍卖财产情况告知书》第五点“东莞市大冠统果菜有限公司名下的土地使用权，证号东府国用（2005）第特1XX4号，地上无证房屋**”存在错误，本院予以纠正，应纠正为“东莞市大冠统果菜有限公司名下的土地使用权，证号东府国用（2005）第特1XXX4号，地上无证房屋两栋”。对于大冠统公司的第四项异议请求，本院予以支持。 关于争议焦点四。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款关于“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：……（四）评估程序严重违法。”的规定，当事人如果认为评估程序严重违法，应在收到评估报告后五日内提出相关书面异议。但大冠统公司未在法定期限内就评估价值时点问题提出异议。其次，选择何时为评估基准日，取决于特定的评估目的。本案委托评估的目的在于确定案涉不动产的市场价值，本院于2018年1月30日委托评估公司评估，因此评估机构将该日确定为评估价值时点并无不当，不属于评估程序严重违法，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款应当重新评估的情形。大冠统公司主张应依现值重新委托评估于法无据，对于大冠统公司的第四项异议请求，本院不予支持。 综合以上四点分析，大冠统公司请求中止寮执64号等系列案的执行、停止对案涉全部财产的拍卖于法无据。对于大冠统公司的第一项异议请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项?第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款，以及《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款之规定,裁定如下: 一、本院于2019年5月17日作出的（2015）东一法寮执字第64号等《拍卖财产情况告知书》第2页第14行、第15行“东莞市大冠统果菜有限公司名下的土地使用权，证号东府国用（2005）第特1XX4号，地上无证房屋**”应纠正为“东莞市大冠统果菜有限公司名下的土地使用权，证号东府国用（2005）第特1XX4号，地上无证房屋两栋”。 二、驳回被执行人东莞市大冠统果菜有限公司的其他异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向东莞市中级人民法院申请复议，也可以直接向东莞市中级人民法院申请复议。 （本页无正文） 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇一九年九月十八日 书记员  莫仲婷