贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6700号 原告：贵州和聚祥商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际，统一社会信用代码：91520500308727441W。 法定代表人：颜强。 委托诉讼代理人：宋佳明。 被告：张利丹，女，汉族，1989年6月3日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹泽永。 原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司（以下至主文前简称和聚祥公司）与被告张利丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和聚祥公司的委托诉讼代理人宋佳明，被告张利丹及其委托诉讼代理人曹泽永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和聚祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2、判令被告立即腾出所租商铺并交还给原告；3、判令被告向原告支付租金140392.09元、物业管理费30042.27元，共计170434.36元；4、判令被告向原告支付违约金暂计39379.98元、物业费违约金暂计9268.04元，共计48648.02元（自2017年9月30日计算至实际付清之日止）；5、本案诉讼费及所有诉讼相关费用由被告承担。庭审中，原告和聚祥公司变更诉讼请求第三项：“请求判令被告向原告支付自2017年11月25日至被告向原告办理撤场交接手续为止租金暂计176220.72元，物业管理费暂计30831.32元，共计207052.04元。”。事实和理由：2017年9月23日，原、被告双方在平等、自愿的情况下签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于毕节市七星关区铺位编号Ｂ2Ｆ-40（面积73.06平方米）用于“女装ｉＫ”品牌经营使用，租期自2017年9月30日至2021年9月29日。后双方于2017年10月28日签订了《补充协议》变更租金单价，双方约定第一年租金100元／月／平方米、第二年租金110元／月／平方米、第三年租金120元／月／平方米、第四年租金150元／月／平方米，物业费20元／月／平方米，违约金按照每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。2018年11月7日，原告按合同的约定向被告发出《租金、物业缴费通知书》，内容要求被告在一周内支付相关费用。2018年11月19日原告再次依据合同向被告发出《催款通知书》，内容载明：请被告接到本通知之日起3日内向我公司缴纳所欠费用，逾期缴费则我公司根据合同的约定解除双方所签订的租赁合同，并追究贵方的违约责任。截止今日，原告多次口头催告，被告仍未向原告缴纳所欠费用。被告的行为已违背双方签订的合同中的约定，因此原告有权单方面解除合同，收回商铺并请求赔偿损失。2018年12月11日原告依合同的约定向被告下达《解除租赁合同通知书》，但被告不同意解除合同，并于2019年1月18日签订了《关于ｉＫ租金、物业费缴纳情况》，约定愿意继续履行合同愿意缴纳欠款，但原告于2019年1月31日已锁门闭店，直至今日未缴纳欠款，也未办理商铺。综上，被告的行为严重违反双方签订的合同，给原告造成了经济损失，导致原告未能达到租赁该商铺的目的。因此，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，请判如所诉。 被告张利丹答辩称，第一，同意与原告解除合同，但截至日期为2018年12月31日止；第二，涉案房屋被告早已腾空交付给原告，并不存在再次腾空交付的行为；第三，关于涉案租金应从2018年4月1日开始计算至2018年12月31日止，其租金应当按其减免收费；第四，被告不存在违约行为，不应向原告支付所谓的违约金。 庭审中，原告和聚祥公司向本院提交了六组证据。第一组证据：营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，用以证明原告主体适格。第二组证据：《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，用以证明原、被告双方签订的合同具体内容。第三组证据：《补偿协议》，用以证明原、被告双方签订补偿协议调整租金。第四组证据：奥莱购物中心房屋交接确认书、商户进场装修缴费清单，用以证明被告于2017年10月24日收房并开始进行装修的事实；第五组证据：《租金、物业缴费通知书》、《催款通知书》，用以证明原告已于2018年11月7日和19日，两次向被告催收欠款的事实；第六组证据：《解除租赁合同通知书》、《关于iK租金、物业费缴纳情况》，用于证明原告于2018年12月11日行使单方解除权，由于被告不同意，后于2019年1月18日达成合意，继续履行合同，但被告再次违约。 被告张利丹向本院提交了二组书证，两名证人证言，第一组证据：租赁合同，用以证明该合同约定起租期为装修免租期的次日开始计算，第1-3个月的免租期，且该合同为格式合同，约定的条款均对原告有利，显示公平，且我方缴纳了三万元保证金。第二组证据：解除合同通知书，用以证明2018年12月10日原、被告双方就涉案商铺达成了解除合同的约定。第三组证据：两名证人邓某、王某证言，用以证明原告存在欺诈行为，没有按照合同约定履行责任，且我方将涉案房屋交给原告，但原告拒收。 本院经审理认定如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：1、被告张利丹对原告和聚祥公司提供的第二组证据的证明目的有异议，经审查，该组证据系原、被告双方自愿签订的合同，具有法律效力，且能够证明相关待证事实，本院予以采信。2、被告张利丹对原告和聚祥公司提供的第四组证据有异议，认为交房确认书虽由被告张利丹的签名但没有签署的日期，经审查，该组证据真实合法有效，且能够证明相关待证事实，本院予以采信。3、被告张利丹对原告和聚祥公司提供的第六组证据有异议，认为合同解除时间确实为2018年12月10日，关于租金及物业费缴纳情况说明，证明了经双方确认达成2018年的租金和物业费为36,077.74元，经审查，该组证据中，被告张利丹已违约，原告和聚祥公司有权单方解除合同，且原告和聚祥公司已于2018年12月11日出具《解除租赁合同通知书》与被告张利丹解除合同，本院予以采信。原、被告双方于2019年1月18日签订的《关于iK租金、物业费缴纳情况》，虽为原、被告双方自愿签订，原告和聚祥公司并承诺减免被告张利丹租金和物业费，但该情况中第5条注明：“以上减免申请针对2019年正常经营商户，需按以上约定时间如约缴清所欠费用，如有违反，减免作废并按商铺租赁合同相关约定条款执行。”，故被告张利丹并未继续经营涉案商铺，也未按约定缴清所欠费用，故被告张利丹辩称应按该情况中约定的租金及物业费支付给原告和聚祥公司的主张，本院不予支持。4、原告和聚祥公司提供的《开业承诺》，经审查，该证据达不到原告和聚祥公司的证明目的，该承诺中并未写明开业时间为何时，故本院不予采信。5、对被告张利丹提供的两位证人证言，该证人的证言与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明，2017年9月23日，以原告和聚祥公司为甲方，被告张利丹为乙方，甲乙双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：“原告将其位于毕节市七星关区，面积为73.06平方米）商铺出租给被告张利丹经营使用，租赁期限四年，起租日为装修免租期结束之次日……；租金计算为：前三个月为免租期，第4-12个月为110元／月／平方米，每月租金共计8036.60元，第二年租金为120元／月／平方米，每月租金共计8767.20元，第三年租金为130元／月／平方米，每月租金共计9497.80元，第四年租金为160元／月／平方米，每月租金共计11689.60元，租金按季度预付，除第一季度租金于起租日5日前支付外，乙方须在下一季度租赁期到来前30个自然日向甲方支付下一季度租金……；乙方应向甲方交纳一定的保证金，保证金为30000.00元……；物业管理费，乙方应交纳的物业管理费按该承租商铺租赁面积计算每月每平方米20.00元，乙方每月应交纳物业管理费为1464.20元。物业管理费从本合同约定的起租日当日起计收，并按照租金支付方式及时间与租金一并支付，经营免租期内物业管理费单独支付……”。《合同》还约定了乙方违约责任：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金……；在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……”“双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应向该租赁物业所在地人民法院提起诉讼……”。 2017年10月28日，原、被告双方签订了一份《补充协议》（以下简称“该协议”），“该协议”约定：“1、甲方同意乙方的免租期由3个月增至4个月……4、原合同内容不予变更，现该商户租金由均价130元/平方米降至均价120元/平方米，即原合同上第一年由110元/平方米降至100元/平方米，第二年的租金由120元/平方米降至110元/平方米，第三年由130元/平方米降至120元/平方米，第四年由160元/平方米降至150元/平方米……6、本协议自甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起生效……”，“该协议”签订后，原、被告双方均签字盖章。 2017年10月24日，原告和聚祥公司将涉案商铺交付被告张利丹，被告张利丹对涉案商铺进行装修，装修期间为免租期，2017年11月25日，被告张利丹正式营业，该商铺用于经营女装店。2018年11月7日，原告和聚祥公司向被告张利丹出具《租金、物业管理费通知书》，要求被告张利丹在接到此通知书后一周内支付相关费用，逾期缴费则原告和聚祥公司有权根据原、被告双方签订的合同约定解除双方的租赁合同。同时，原告和聚祥公司有权通过法律手段追究其法律责任。被告张利丹已将货物搬离该商铺并已腾空。但未经双方确认交付手续。截止2018年12月31日，被告张利丹未向原告和聚祥公司缴纳相应租金及物业费，于是原告和聚祥公司起诉至法院，要求与被告张利丹解除《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》并支付所欠租金、物业费及相应违约金。 另查明，被告张利丹已向原告和聚祥公司支付了人民币30,000.00元保证金及人民币3,000.00元的装修押金。 本院认为，原告和聚祥公司与被告张利丹签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》及《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告和聚祥公司已将商铺交付给被告张利丹经营管理、使用，被告张利丹应当按照合同约定向原告和聚祥公司支付租金等费用。被告张利丹未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《合同》15.3.4条约定：“在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿……”，被告张利丹已违反合同约定，原告和聚祥公司有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告和聚祥公司诉请解除与被告张利丹签订的《房屋租赁协议》的请求，本院予以支持。 对于原告和聚祥公司诉请要求被告张利丹腾出所租商铺并交还给原告和聚祥公司，经审查，该商铺被告张利丹已腾空并交付给原告和聚祥公司，故对原告和聚祥公司的该诉请本院不予再处理。 对于被告张利丹欠付原告和聚祥公司租金问题。经庭审查明，奥莱国际购物中心开业日期为2017年11月25日，根据《合同》及《补充协议》约定，购物中心开业之日起4个月内为乙方的免租期。故计算被告张利丹应付租金的起点时间为2018年3月25日，截止2018年12月31日止。对于搬离商铺事宜上，原、被告双方均未按照合同约定履行，故本院酌情租金截止时间为2019年1月24日为宜。租金的计算时间为2018年3月25日至2019年1月24日，共计10个月，2018年3月25日至2018年11月24日租金按每月7,306.00元计算，共计人民币58,448.00元；2018年11月25日至2019年1月24日租金按每月8,036.60元计算，共计人民币16,072.00元。上述租金共计人民币74,520.00元。 对于被告张利丹欠付原告和聚祥公司物业费问题。经庭审查明，根据合同约定，物业费从本合同约定的起租日当日计收。故计算被告张利丹应付物业费的起点时间为2017年11月25日起至2019年1月24日止。物业费按每月1461.20元计算，计算14个月，共计人民币20,456.80元。 对于原告和聚祥公司诉请被告张利丹支付逾期支付租金、物业费违约金的请求。根据合同约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。被告张利丹逾期租金违约金计算时间为2018年3月25日至2019年1月24日，共计306天，按逾期未付租金人民币74,520.00元的0.5‰计算，租金违约金为人民币11,401.56元（74,520.00元×306天×0.5‰）。物业费从本合同约定的起租日当日计收，且收取方式与租金及时间与租金一并支付，免租期内物业管理费单独支付。被告张利丹逾期物业费计算时间为2017年11月25日至2019年1月24日，共计426天，按逾期未支付物业费人民币20,456.80元的0.5‰计算，物业费违约金为人民币4,357.30元（20,456.80元×426天×0.5。上述租金违约金及物业管理费违约金合计为人民币15,758.86元（11,401.56元+4,357.30元）。 对于被告张利丹已缴纳的保证金问题。因被告张利丹在签订合同后已向原告和聚祥公司缴纳了30,000.00元的保证金，根据合同约定，租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从该保证金中扣取赔偿款。现被告张利丹已违反合同未按时向原告和聚祥公司支付租金及物业费，造成原、被告双方签订的合同解除，被告张利丹应承担赔偿责任，故被告张利丹缴纳的保证金用以扣减欠付原告和聚祥公司的租金费用，即被告张利丹应支付原告和聚祥公司租金共计人民币44,520.00元（74,520.00元-30,000.00元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告张利丹于2017年9月23日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》； 二、被告张利丹于本判决发生法律效力之日起十五日内支付所欠原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金共计人民币44,520.00元； 三、被告张利丹于本判决发生法律效力之日起十五日内支付所欠原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司物业管理费共计人民币20,456.80元； 四、被告张利丹于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司逾期支付租金违约金及物业管理费违约金共计人民币15,758.86元； 五、驳回贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,568.00元（已按简易程序减半收取），由被告张利丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  常冰 二〇一九年九月一日 书记员  夏丞