山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初2539号原告：山东中铁诺德房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友翠，山东鲁明律师事务所律师。被告：济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心，住所地山东省济南市。法定代表人：邵军，主任。委托诉讼代理人：刘爱国，山东济青律师事务所律师。原告山东中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称中铁诺德公司）与被告济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心（以下简称双山卫生服务中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告中铁诺德公司的诉讼代理人王军，被告双山卫生服务中心的诉讼代理人刘爱国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中铁诺德公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令原被告解除租赁合同；2.判令被告返还租赁原告的某号商铺；3.判令被告支付2017年、2018年租金91980元，2019年租金按照日租金145元支付至判决生效之日止（庭审过程中，原告将关于2019年租金的诉讼主张变更为2019年租金按照日租金145元支付至租金付清之日止）；4.判令被告按照年租金每日万分之五向原告支付违约金至租金缴清之日止；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原被告签订租赁合同，合同约定被告租赁原告某号商铺，用于医疗诊断、药品销售，合同期为7年，2014年1月1日至2016年12月31日为免租期，租金从2017年1月1日开始缴纳，租金每年递增10%，合同第十七条还约定了违约责任。合同签订后，原告依约履行，被告却在免租期满后拒不按照合同约定缴纳租赁费，被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院。双山卫生服务中心辩称，一、2014年诊所装修期间发现二楼有多处漏水现象，直到2018年底也没有彻底修好。因房屋质量问题导致二层无法使用。2017年前诊所多次找原告解决房屋漏水问题，2017年原告开始催交房租，依据合同约定，诊所有权拒交，但诊所为不激化矛盾提出交纳一层房租，等二层维修好之后再缴纳两层房租，原告不同意。期间一直未能协商解决，原告于2017年8月4日强行对诊所停水停电，后经市民服务热线协调后恢复供应水电。因房屋漏水问题一直未予解决，诊所一直未交房租，2018年9月份至今，原告再次停水停电。诊所与电业局、公用事业局有合同服务关系，在其正常缴纳水电费期间，原告无权对其停水停电。期间，二楼的婴幼儿洗澡项目一直无法开展，雾化机等仪器不能使用，给诊所造成经济损失。另消防管道至今没有安装到位，房屋消防设施不达标。二、诺德名城一期于2015年底交房，诊所为配合小区硬件配套而开业，因入住率低导致诊所2017年之前的经营效益不高。按合同约定，诊所经营时间最短至2020年12月31日，考虑到长期经营，诊所进行了比较合理全面的装修，现诊所经营刚开始起步，原告要求终止合同，违反诚信原则，请求法院协调诊所经营至合同到期，恢复水电供应。并要求原告免除2018年前的租金，同时以相同租金向被告承担违约金91980元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告为租赁原告所有的位于济南市章丘区世纪大道与工业二路交汇处1-8#B段某号商铺，出租方中铁诺德公司（甲方）与承租方双山卫生服务中心（乙方）签订商铺租赁合同一份，合同约定甲方将面积为217.36平方米的上述商铺出租给乙方使用，租赁期为7年，自2014年1月1日至2020年12月31日止；租赁期限内，乙方不得以任何形式转租、分租该商铺或其中任何部分，或以分租、借用、共用或将业务承包给第三人等其他任何方式以致任何非本合同承租方在租赁期期限内使用或占用该商铺或其中任何部分，否则，甲方有权立单方解除本合同且保证金不予退还。乙方在经营免租期内无需承担商铺租金，免租期自2014年1月1日至2016年12月31日；在商铺租金单价为每日0.5元/平方米，免租期过后第一年开始（包含第一年），当年租金标准在原租金价格的基础上递增10%，即每日0.55元/平方米，第二年开始（包含第二年），租金价格每年递增一次，递增率按10%计算，即2017年1月1日至2017年12月31日，日租金单价为0.55元/平方米，日租金为120元（不含物业管理费用），2018年1月1日至2018年12月31日，日租金单价为0.605元/平方米，日租金为132元（不含物业管理费用），2019年1月1日至2019年12月31日，日租金单价为0.6655元/平方米，日租金为145元（不含物业管理费用），2020年1月1日至2020年12月31日，日租金单价为0.7321元/平方米，日租金为160元（不含物业管理费用），租金每季度交付一次，于当季度末25日前交付下季度租金，甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具等额收据。装修期自2014年1月1日至2014年4月30日，除非本合同中有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方存在擅自将承租的商铺转租、合租、分租，擅自将承租的商铺转让、转借他人或擅自调换使用，拖欠租金累计达1个月等情形之一的，甲方可解除或终止合同并收回商铺，乙方所缴纳的租金及租赁保证金不退，如给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。“违约责任”中约定，乙方违反本合同约定，未在约定的期限内向甲方支付保证金、租金，每逾期一天，应向甲方支付一年租金总额的0.05%作为违约金，若乙方累计30天不交纳租金，甲方除有权单方行使解除商铺租赁合同的权利，并向乙方追收拖欠的租金、违约金外，仍有权依法向乙方追偿因此造成的实际经济损失等内容。中铁诺德公司和双山卫生服务中心在合同中加盖印章予以确认。2、合同签订后，原告将涉案商铺交付被告，被告将涉案商铺交由章丘市双山街道办事处诺德名城卫生所（以下简称诺德卫生所）使用。3、2015年下半年，诺德卫生所开始装修。后以涉案商铺二楼存在漏雨问题为由，一直未交纳房屋租赁费。原告据此提起诉讼。以上事实由原被告陈述，以及原告提交的商铺租赁合同等予以证实，本院予以确认。本院认为，中铁诺德公司与双山卫生服务中心签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，当事人应按照合同约定履行各自义务。合同中明确约定，2014年1月1日至2016年12月31日为经营免租期，被告无需缴纳租金，2017年度的日租金为120元，2018年度的日租金为132元，2019年度的日租金为145元，被告应于每季度末25日前缴纳下一季度的租金。被告主张涉案商铺由诺德卫生所实际使用，因房屋漏水导致二层一直没能正常使用，本院认为，首先，根据合同相对性原则，商铺租赁合同的承租方为被告，过了合同约定的免租期后，被告应按照合同约定交纳房屋租赁费，被告关于商铺使用者以及房屋漏水问题的抗辩主张，不能否认其系合同相对方的事实，亦无法掩盖其未按约定交纳房屋租赁费的违约事实。其次，被告在合同约定的装修期内未提出房屋漏水问题，其在经营使用涉案房屋的免租期三年期限内亦未与原告就房屋质量问题减免房租形成一致意思表示，被告于免租期过后要求原告按照合同约定交纳房租，并无不当。再次，被告反驳主张因房屋漏水问题导致二层无法使用造成其经济损失，但其提交的证据不足以证实其该项抗辩主张。故，被告关于房屋漏水的抗辩主张不足以成为其拒付或减免房屋租金的理由。被告于免租期后一直未按合同约定支付房屋租赁费，已构成违约，现原告主张解除商铺租赁合同并要求被告返还涉案商铺，于法有据，本院予以支持。原告要求被告交纳所欠租赁费，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的违约金，可以每季度应缴纳租金数额为基数，自合同约定的交纳租金期限届满次日起，按日万分之五计算。即以10800元为基数，自2016年12月26日起计算；以10920元为基数，自2017年3月26日起计算；以11040元为基数，自2017年6月26日起计算；以11040元为基数，自2017年9月26日起计算；以11880元为基数，自2017年12月26日起计算；以12012元为基数，自2018年3月26日起计算；以12144元为基数，自2018年6月26日起计算；以12144元为基数，自2018年9月26日起计算；以13050元为基数，自2018年12月26日起计算；以13195元为基数，自2019年3月26日起计算；以13340元为基数，自2019年6月26日起计算；以上自起算日起计算至实际付清之日止，按照日万分之五计算。关于2019年10月份之后的违约金，因按合同约定应缴纳房屋租金的日期为2019年9月25日前，现被告实际使用涉案房屋的天数尚不确定，该部分违约金数额无法明确，故原告可待实际发生之后另行主张，本案对此不予涉及。被告在第一次庭审中提出反诉请求，后在第二次庭审中自愿放弃反诉，系其对自身权利的自由处分，原告对此亦无异议，本院予以准许。被告要求原告免除2018年前的租金，同时以相同租金向被告承担违约金91980元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除山东中铁诺德房地产开发有限公司与济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心签订的商铺租赁合同。济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心于本判决生效之日起10日内返还山东中铁诺德房地产开发有限公司位于济南市章丘区世纪大道与工业二路交汇处1-8#B段某号商铺。济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心于本判决生效之日起10日内支付山东中铁诺德房地产开发有限公司租赁费（2017年度租赁费43800元，2018年度租赁费48180元，2019年度租赁费按照145元/日计算至实际返还商铺之日止。）四、济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心于本判决生效之日起10日内支付山东中铁诺德房地产开发有限公司违约金（以10800元为基数，自2016年12月26日起计算；以10920元为基数，自2017年3月26日起计算；以11040元为基数，自2017年6月26日起计算；以11040元为基数，自2017年9月26日起计算；以11880元为基数，自2017年12月26日起计算；以12012元为基数，自2018年3月26日起计算；以12144元为基数，自2018年6月26日起计算；以12144元为基数，自2018年9月26日起计算；以13050元为基数，自2018年12月26日起计算；以13195元为基数，自2019年3月26日起计算；以13340元为基数，自2019年6月26日其计算；上述计算方式均自各起算日起计算至实际付清之日止，按照日万分之五计算。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由济南市章丘区双山街道办事处社区卫生服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审 判 长  袁 舜人民陪审员  张工业人民陪审员  高 丽二〇一九年九月十二日?法官助理常冉冉书记员王晓妍