海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初228号 原告：海南信汇不动产管理有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌镇千舟湾******商铺。 法定代表人：毛某，总经理。 委托诉讼代理人：陈某，该公司员工。 委托诉讼代理人：王某，该公司员工。 被告：路某，男，1939年12月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：梁某，海南坤和律师事务所律师。 第三人：徐某,男，1943年2月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 第三人：林某，女，1944年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。 原告海南信汇不动产管理有限公司（以下简称信汇公司）与被告路某、第三人徐某居间合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序。在审理过程中，根据原告的申请，本院依法通知林某作为第三人参加诉讼，并于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告信汇公司的委托诉讼代理人陈某、王某，被告路某的委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼，第三人徐某、林某缺席。本案经批准，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告信汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原、被告签订的《协议书》，被告向原告返还定金10万元；2、判令被告继续履行《房屋买卖合同》；3、判令被告承担本案诉讼及相关合理费用。事实和理由：被告与第三人通过原告于2018年1月28日就海南省琼海市××镇房签订《房屋买卖合同》，由被告购买第三人房屋一套，合同约定房屋总价款为52万元，房屋交付前买方违约的，购房定金归卖方所有。2018年1月31日就《房屋买卖合同》签订了补充协议，进一步明确了三方的权利与义务。2018年12月25日，原、被告就被告放弃购买本案所涉房屋签订《协议书》，约定由于被告单方面违约导致《房屋买卖合同》不能继续履行，由原告退回被告已支付的10万元定金后放弃购买本案所涉房屋，原告与第三人之间的权利义务关系由被告自行处理。原告认为，《房屋买卖合同》系三方签订，原、被告双方无权解除合同，原告在受到被告误导下签订的《协议书》并非原告真实意思表示，存在重大误解显失公平。合同当事人对合同解除的意思表示不一致，第三人不同意解除。故原告特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告路某辩称，一、原、被告于2018年12月25日签订的《协议书》合法有效，是双方当事人真实意思表示，无法定撤销事由。1、原告是专业的不动产管理公司，具有丰富的不动产交易管理经验，在交易活动过程中具有明显的优势，其自愿按照《房屋买卖合同补充协议》的约定退还被告已支付的定金10万元，纯属自由处分权利，不构成重大误解。2、原告按约退回被告已支付的定金10万元，被告并无额外获利，根本不存在显失公平情形。二、2018年12月25日签订《协议书》是依据《房屋买卖合同补充协议》第一条的约定签订的。该条约定，因政策或政府相关部门等无法预知因素导致不能办理权属登记变更手续的，双方于书面通知后15日内互还财产，互不承担违约责任。逾期未执行上述约定，按已签署的《房屋买卖合同》之六（1）赔偿标准向履约方支付赔偿金。可以看出，《协议书》的签订合法有效，且是双方当事人的真实意思表示，亦是房屋买卖活动的构成部分。三、2018年1月签订的《房屋买卖合同》因违反海南房屋限购政策而不能继续履行，属履行不能的合同，法不强人所难。被告曾在北京工作，现已退休多年且非海南省户籍，亦无2018年1月份之前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得纳税或社会保险，不具备在琼海博鳌购买房屋资格，根本不可能继续履行《房屋买卖合同》。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院依法判决驳回其诉请。 第三人徐某、林某提交书面陈述意见称，1、2018年1月26日至31日，第三人与原、被告签订《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同补充协议》，第三人提供了房产证、土地分割证、结婚证、户口本、身份证等出售房屋所需的文件，并于2018年1月31日专程到海口市琼州公证处进行公证，委托本案原告代为办理在出售上述房屋过程中所需办理的一切相关事宜。2、按照原告的安排，第三人和被告分别到千舟湾中介商铺在合同及补充协议上签字。在此过程中，买卖双方从来没有见过面，没有谈过话，也没有过任何其他联系。此后第三人两次向原告询问是否能够顺利过户，得到的回答都是：“放心吧，没问题。”3、在签订上述合同及补充协议至今的一年以来，第三人严格遵守《中华人民共和国合同法》的有关规定，上述房屋一直处于空置状态，没有另行出售或出租，造成第三人很大损失；另外为了签合同从北京到海南的往返机票、到公证处公证、支付中介费27400元等费用都可以简单计算出来。第三人想特别强调的是经济损失能够计算，但对于已经年满75岁的第三人而言，时间和精力方面的损失是无法估量的。4、第三人自始至终对原、被告之间的交易一无所知，在第三人看来，原告退回被告10万元，之后又提起诉讼要求被告返还10万元，这两件事均不可理解。5、第三人不了解原、被告之间的关系，无法为人民法院提供其他有关情况。第三人严格遵守《中华人民共和国合同法》，严格遵守上述《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》的各项条款，其他两方对此均未提出任何异议。6、涉案房屋仍保持签订合同时的状况。第三人愿意按照经过公证的委托书，继续全权委托原告实施《房屋买卖合同》。如果不能实施合同，根据《房屋买卖合同补充协议》，第三人保留向被告索赔的权利，并保留要求原告返还中介费的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交如下证据：1、房屋买卖合同，证明签订合同是三方真实的意思表示，是被告与第三人在原告的协调下自愿进行的房屋交易活动，各方均根据自己的知识、认识和直接判断的环境中自主选择所需要的合同。2、房屋买卖合同补充协议，证明对继续履行合同做了约定，补充约定主合同的履约责任。3、2018年1月26日付款回单，证明2018年1月26日，被告现金支付了定金1.5万元，原告收到定金后按约定向第三人支付该笔费用。4、2018年1月29日收款回单及2018年1月31日付款回单，证明被告依约向原告支付84974元，原告收款后向第三人支付购房定金57600元。5、2018年12月15日，证明原告向被告退还定金10万元，依据原、被告双方签订的协议书中，被告明确因单方面原因导致买卖合同不能履行，要求原告退回定金10万元。6、协议书，证明是被告单方的原因导致房屋买卖合同不能履行，要求原告退还定金。被告质证认为，对原告所提交证据1、2、5、6的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3、4的真实性由法院审查，该证据与本案无关。本院审查认为，对原告提交证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交如下证据：1、房屋买卖合同，证明原、被告及第三人签订房屋买卖合同的事实。2、房屋买卖合同补充协议，证明原、被告及第三人补充约定，因政策或政府相关部门等无法预知因素导致不能办理权属登记变更手续的，双方互还财产，互不承担违约责任等事实。3、协议书，证明原、被告自愿签订协议，原告退回定金10万元后，双方不再向对方主张任何权利，彼此之间权利义务终止等事实。4、借记卡账户历史明细清单，5、收条，证据4、5证明经原告要求，被告曾向原告支付5000元补缴个人所得税手续费用等事实。6、收据，7、借记卡账户历史明细清单，证据6、7证明被告已支付定金10万元的事实。8、银行对账单，证明被告分别向原告支付了9990元、4010元、85000元、5000元等四次记录，共计105000元（其中现金1000元）。原告质证认为，对被告所提交证据1-8的真实性、合法性、关联性均无异议。本院审查认为，对被告提交证据1-8的真实性、合法性、关联性予以确认。 第三人没有提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年1月25日、26日，被告通过微信及支付现金方式共向原告支付购房定金1.5万元；通过刷卡方式向原告支付该购房定金8.5万元，银行POS机结算扣手续费26元，实际到账84974元。1月26日，原告将被告支付的购房定金1.5万元向第三人支付。1月28日，在原告的居间下，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定甲方（第三人）向乙方（被告）出售海南省琼海市××镇房（房产证号：海房权证海字第**），房产交易总价款为52万元。合同第四条约定，付款方式：1、2018年1月27日前，支付购房定金10万元到丙方（原告）账户，由丙方收款后转付甲方。2、甲、乙双方到琼海市相关部门办理该房屋权属变更手续当日乙方支付剩余房款42万元到丙方账户，由丙方收款后转付甲方。房屋在甲方收到第二笔款项后15日内交付。第六条约定，1、甲、乙双方约定在甲方取得或者知道可以取得上述交易房屋的权属证书符合办理权属变更条件15个工作日内即办理权属变更手续给乙方。乙方在知悉可以办理房屋权属变更手续后15个工作日内前往办理相关手续。因甲乙两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方支付守约方总房款1%/天的违约金，超过20日，则守约方有权单方解除本合同，双方互还财产，违约方同时向守约方支付该房屋预期可得利益损失、装修装饰款、往返交通食宿及误工误时费和总房款的30%作为违约金。2、……。第七条约定，本次交易居间服务费为3万元，该费用由甲方承担，签署本合同当天，甲方支付27400元，亦可由丙方从乙方支付的首笔价款中直接扣除；甲、乙双方到房屋所在地办理该房屋权属变更当天，甲方支付剩余服务费2600元。第八条约定，1、本合同签订后，房屋交付乙方前：乙方违约的，购房定金归甲方所有；甲方违约的，应在违约之日起3日内双倍返还购房定金给乙方……。2、合同签订后，甲、乙两方中一方违约的，违约方应承担丙方的全额居间服务费。合同还对其他事项进行了约定。1月30日，被告向原告通过微信方式支付补缴个人所得税手续费5000元。 2018年1月31日，原、被告及第三人签订《补充协议》。补充协议第一条约定，因政策或政府相关部门等无法预知因素导致不能办理权属登记变更手续的，双方于书面通知后15日内互还财产，互不承担违约责任。逾期未执行上述约定，按已签署的《买卖合同》之六（1）赔偿标准向履约方支付赔偿金。第二条约定，因甲方（第三人）或乙方（被告）不配合导致该房屋无法办理权属登记变更手续的，由不配合方按已签署的《买卖合同》之六（1）赔偿标准向履约方支付赔偿金，并赔偿丙方（原告）全额居间服务费。同日，原告将被告支付的作为购房定金8.5万扣除居间服务费27400元后，把购房定金57600元向第三人支付。 2018年12月25日，原、被告签订《协议书》。协议书第一条约定，甲方（被告）单方面原因，导致《房屋买卖合同》不能继续履行。现乙方（原告）将甲方已支付的定金10万元退回给甲方。第二条约定，在乙方退回的10万元后，甲方放弃购买位于海南省琼海市××镇房；乙方与卖房方徐某、林某之间的权利义务由其自行处理。第三条约定，本协议一式两份，自签订后生效，甲、乙双方不再向对方主张任何权利，彼此之间权利义务终止。同日，原告将购房定金10万元退还给被告。因未办理个人所得税手续，原告已将手续费5000元退还被告。之后，原告向第三人主张退款遭拒。庭审中，原告表示《协议书》第二条约定其自行处理的是让第三人已收取的定金退还原告。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《协议书》是否存在可撤销的事由，原告主张被告返还定金10万元是否应予支持；二、原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》是否应继续履行。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据2017年4月24日琼海市人民政府发布的关于加强房地产市场调控的通知及被告向原告支付办理个人所得税手续所需的5000元的事实，可知原、被告在签订《房屋买卖合同》时均知晓被告并不具备购买涉案房屋的资格。在被告无法购买涉案房屋后，原、被告签订《协议书》，约定原告向被告退还定金10万元，被告放弃购买涉案房屋，并约定原告与第三人之间相关的权利义务由原告自行处理。原告退还被告定金10万元后向第三人主张退款遭拒。本院认为，原告作为中介机构，具有丰富的行业知识，理应清楚明白《协议书》的内容，并预料到相应的后果。原告主张《协议书》在签订过程中存在重大误解、显示公平等情形，但并未提供证据证明在签订协议书过程中存在上述情形，且原告已自愿按《协议书》约定将被告所交定金10万元退还。故原告请求撤销双方签订的上述《协议书》及主张被告返还定金10万元，理据不足，本院不予支持。被告抗辩双方签订的《协议书》无法定撤销事由，本院予以采纳。 关于争议焦点二。如前所述，根据已经颁布实施的相关限购政策，被告并不具备购买涉案房屋的资格。在此情况下，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》客观上无法继续履行。故原告主张继续《房屋买卖合同》，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原、被告签订的《协议书》无法定撤销事由，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》客观上已无法继续履行，故对原告的诉请，缺乏依据，应予驳回。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 驳回原告海南信汇不动产管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告海南信汇不动产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  陈 英 二〇一九年九月十七日 法官 助理  梁 茵 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。