浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终6044号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡杭娟，女，1993年12月6日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：黄开兵，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：石启秋，女，1974年12月24日出生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：林黎，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人胡杭娟因与被上诉人石启秋房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年12月12日，经杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）居间，胡杭娟（甲方，买方）与石启秋（乙方，卖方）、我爱我家公司（丙方，居间方）签订《购房意向合同》，约定乙方转让302室房屋给甲方，建筑面积52.21平方米，转让总价为205万元，乙方采用商业贷款方式，其中首付90万元，合同签订后7个工作日内支付首付60万元整，剩余30万元整于2019年1月30日前支付；银行放贷后五个工作日内交接房屋；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金10万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，甲方自行将意向金转为定金支付给乙方；甲方应在本意向合同签订后3天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后3天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。甲方落款处由张小琴代签。同日，胡杭娟通过我爱我家公司支付给石启秋定金10万元。 2018年12月14日，张小琴发送短信给石启秋“你那套房跟我无缘了，我建议你那套房别卖了……”次日，石启秋询问中介，中介表示“她现在明确要求是不买了，拿回定金10万”。同日，张小琴再次发送短信给石启秋，称购房的钱大多数是胡杭娟父亲的车祸赔偿款，想用女儿胡杭娟的名义买房，但胡杭娟因生活紧张不愿意，作为胡杭娟的父母，他们退休工资合计约3400元，目前家庭情况很难，希望与石启秋协商。后经协商，石启秋同意给胡杭娟一段时间寻找其他购房者但无果。 2018年12月30日，三方签订《补充协议》，载明：因胡杭娟未按意向合同约定的时间履约胡杭娟违约在先，给石启秋造成一定程度上的损失；双方协商，于2019年1月5日到我爱我家公司完成签订杭州市房屋转让合同，若胡杭娟原因不履行签约，意向合同自动解除，所有相关费用由胡杭娟承担，石启秋没收意向金10万元；胡杭娟应在2019年1月2日申请退掉公租房。 2019年1月2日，胡杭娟申请注销杭州市区公共租赁住房保障资格。次日，中介完成查档。 2019年1月4日，张小琴在与中介经办人的微信聊天记录中称：“我这次筹到的钱包括10万的意向金有86万”，要求首付款变更为116万元，并按意向合同约定分期支付首付款。中介将该情况转告石启秋。石启秋不同意。 2019年1月5日，石启秋未前往相关机构与胡杭娟签订《杭州市房屋转让合同》，并于当日下午告知中介“由于之前他们的违约所给我造成的损失是他们必须承担的责任，还有也是因为他们的失信我现在要求一次性付清全款，一手交钱一手交房。别的免谈”、“他们今天如果可以办的到我会过来签合同的”。 2019年1月7日，中介回复石启秋“买方这边按照原计划继续走流程，坚持购买，首付116万，商业贷款89万，等候签约”。 2019年1月8日，中介将1月5日石启秋提出的要求告知胡杭娟，若胡杭娟同意，则当天签订合同。胡杭娟未答复。当日，石启秋从江苏赶往杭州要求前往中介处解决相关事宜，胡杭娟以上班为由未到场。 次日，中介再次询问石启秋“按照116万，贷款89万，办流程，我们领导也跟银行打招呼流程加快，你那边行不行”。石启秋回复“机会我已经给他们了，昨天我带着律师从江苏赶过来签合同，结果呢？”、“那我的要求呢？” 2019年1月12日，石启秋提出方案：首付116万元，签约打款，额外支付2万元，合同继续履行；1月14日带律师过来履约或彻底解除。 2019年1月14日，双方再次前往中介处协商，但未能达成一致意见。石启秋通过中介告知胡杭娟要求三日内签订解除协议。 2019年1月22日，胡杭娟向原审法院起诉，请求：1、解除胡杭娟与石启秋于2018年12月12日签订的《购房意向合同》（含《补充协议》）；2、石启秋双倍返还购房定金20万元；3、本案诉讼费用由石启秋承担。石启秋在一审诉讼个过程中提起反诉，要求判令：1、胡杭娟赔偿石启秋损失10万元；2、诉讼费用由胡杭娟负担。 原审庭审中，胡杭娟与石启秋均同意解除案涉《购房意向合同》及《补充协议》。胡杭娟确认：1、张小琴全程代胡杭娟参与案涉购房交易，其对张小琴的代理行为表示认可；2、首付款需提高到116万元，银行贷款才能审批通过；若首付为90万元，即使签订《杭州市房屋转让合同》，也会因贷款无法办理而无法履行。 原审法院认为，胡杭娟与石启秋签订的《购房意向合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。现胡杭娟与石启秋均同意解除案涉《购房意向合同》及《补充协议》，原审法院予以确认。 本案争议焦点在于违约的认定。根据《购房意向合同》、《补充协议》的约定，双方当事人均负有在2019年1月5日签订房屋转让合同以履行本约的合同义务，任何一方违反该义务即构成违约。现胡杭娟、石启秋均主张未能签订房屋转让合同的原因系对方违约。对此，原审法院认为，根据各方当事人庭审陈述及有效证据显示，双方签订《购房意向合同》及《补充协议》后，我爱我家公司作为居间方已联系胡杭娟、石启秋履行签约义务。因胡杭娟要求提高首付款金额减少银行按揭金额而石启秋不同意另行提出其他付款方式直接导致双方未能签约。胡杭娟认为提高首付款金额对石启秋有利且符合《补充协议》的约定。对此，原审法院认为，《补充协议》中并未提及付款方式的变更，胡杭娟亦未举证证明胡杭娟与石启秋就付款方式变更协商一致，应认定双方同意按《购房意向合同》约定的付款方式订立房屋转让合同，而付款方式是合同内容的重要组成部分，虽提高首付款未实质变更房屋总价等合同内容，但结合《购房意向合同》签订后胡杭娟方曾以经济困难为由要求解除合同的违约行为，现其要求首付款增加26万元，石启秋对付款能力提出质疑不予同意亦合情理。在胡杭娟对合同重要内容提出变更而双方未能协商一致致使未能签订房屋转让合同的责任应归咎于胡杭娟，胡杭娟应承担违约责任。胡杭娟作为给付定金的一方无权要求双倍返还定金。而石启秋主张的银行贷款利息损失、律师费非因胡杭娟违约产生的直接损失，其主张的交通费以及按约履行可得的房款利息损失亦未超过其收受的定金，故对石启秋要求支付损失10万元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、胡杭娟与石启秋于2018年12月12日签订的《购房意向合同》、于2018年12月30日签订的《补充协议》均于2019年4月12日解除；二、驳回胡杭娟的本诉诉讼请求；三、驳回石启秋的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取2150元，财产保全申请费2020元，合计4170元，由胡杭娟负担。反诉案件受理费1150元，财产保全申请费1020元，合计2170元，由石启秋负担。 宣判后，胡杭娟不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、胡杭娟对2018年12月30日三方签订的《补充协议》的三性无异议，但对于由胡杭娟母亲张小琴代签的案涉《购房意向合同》及石启秋原审诉讼过程中提交的微信聊天记录、短信内容等所有证据的三性均有异议。2、原审法院认定胡杭娟违约系认定事实错误。根据石启秋在一审中提交的微信聊天记录可以证明，胡杭娟已经按照《补充协议》的约定履行了查档手续，也按约定准备好了首付款，并于2019年1月5日前往中介机构签订正式的房屋转让合同，但石启秋并未按约前往，该事实原审法院亦是予以认定的。原审法院认为石启秋对胡杭娟的付款能力提出质疑符合情理，认定胡杭娟对合同重要内容提出变更而双方未能协商一致致使未能签订房屋转让合同的责任归咎于胡杭娟，系认定错误。即使胡杭娟要求增加26万元的首付款，也是在签订案涉补充协议之前，系双方正常的沟通和谈判技巧，如果双方不能达成一致即应按原《购房意向合同》履行。原审法院以胡杭娟要求增加首付款26万元作为质疑其付款能力的理由，显然前后矛盾。而付款能力并非双方签订房屋转让合同的前提条件，况且截止2019年1月15日，胡杭娟母亲账户内的金额达到88万元，加上胡杭娟父亲的两笔理财产品及保险，足够胡杭娟支付案涉房屋的首付款116万元。同时，根据石启秋提供的证据可以证明，石启秋对于首付款增加至116万元是认可的。故根据前述事实，胡杭娟不存在任何违约行为。3、案涉《补充协议》签订后，胡杭娟并没有提出变更合同的请求，石启秋认为胡杭娟没有履约能力是基于《补充协议》签订前的主观臆断，而非客观事实。既然石启秋同意签订《补充协议》，就已经认可了胡杭娟的履约能力。从签订《补充协议》到双方约定的签订正式房屋转让合同之间仅5天时间，石启秋就认定胡杭娟无履约能力，显然是石启秋的主观臆想，与事实不符。4、即使胡杭娟提出了变更合同的协商要求，也是因为银行政策导致。双方约定以商业贷款的方式支付后期房款，如果因银行政策原因导致胡杭娟无法按照合同约定的条件履行，是胡杭娟无法控制的，根据商品房买卖的相关司法解释的规定，是不可归责于双方当事人的事由，出卖人应当将定金返还买受人。胡杭娟是符合银行贷款条件的，且银行贷款仅是胡杭娟的支付方式之一，胡杭娟也可以通过自有资金或者其他筹集资金的方式付款，对石启秋无任何损失。即使是因为银行政策原因，也是在签订房屋转让合同后的履行问题，与合同的签订无任何关系，也不会对合同的签订产生任何影响。5、案涉《补充协议》中载明胡杭娟未按意向合同约定的时间履约胡杭娟违约在先，该内容与事实不符。《补充协议》并未明确违反什么约定，只是模糊的写了这么一句话，胡杭娟一直按约在履行合同，不存在违约行为，即使存在也是因签订《补充协议》导致以前的违约责任失效。6、原审法院认定2019年1月4日，张小琴与中介的微信聊天记录中要求将首付款变更为116万元，与事实不符。根据石启秋提供的证据并没有任何证据显示将首付款变更为116万元的证据，即使认定为变更，也是双方在协商，协商不成按意向合同和《补充协议》履行。7、原审法院认定2019年1月7日，中介回复“卖方这边按照原计划继续走流程，坚持购买，首付116万，商业贷款89万，等候签约”，系认定事实错误。并没有证据证明该事实，即使存在也是在2019年1月5日之后。石启秋在《补充协议》约定的时间并未按约签订房屋转让合同，反而增加了非常苛刻的购房条件，致使双方后期协商未果，石启秋应该承担全部的责任。8、原审法院混淆了正式房屋转让合同签订行为的履行，与正式房屋转让合同签订后的履行行为之间的法律关系。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项，改判支持胡杭娟的全部一审诉讼请求或将本案发回重审。 被上诉人石启秋在二审期间辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，胡杭娟的上诉理由均不能成立。一、本案纠纷系胡杭娟一再违约所导致，石启秋不存在违约行为，一直要求按照案涉《购房意向合同》履行。在双方签订案涉《购房意向合同》之后，胡杭娟母亲张小琴即要求解除合同，要求拿回10万元定金，后其又提出寻找其他购买人，石启秋表示同意，但一直未果。胡杭娟的父母亲系离异，胡杭娟本人履约能力非常差，在此种情况下，胡杭娟一次次的违约要求，中介及石启秋均未答应。在中介的催促下，双方于2018年12月30日至中介机构协商，胡杭娟母亲提出要求将首款可增至116万元，但该116万元需要分期付款，石启秋认为风险太大，故双方在当天签订的《补充协议》是基于履行原《购房意向合同》的情况下签订的。之后，胡杭娟再次提出要求增加首付款为116万元，考虑到胡杭娟的履约能力，石启秋提出如果胡杭娟一次性支付首付款116万元并支付因胡杭娟的违约行为给予的2万元补偿金，石启秋同意签订房屋转让合同。中介将石启秋的该意思转告给胡杭娟后，胡杭娟一直未给予答复，直至2019年1月7日，胡杭娟回复中介机构提出仍要求分期支付首付款116万元。整个过程系胡杭娟一直在违约，导致2019年1月5日双方未签订正式房屋转让合同的责任在于胡杭娟。二、原审法院关于证据的认定是正确，石启秋所提交的证据完全符合证据形式和证据规则，应具有证明效力。三、胡杭娟认为其未能履行协议系因银行政策所导致，与事实不符，系其自身原因导致其违约。综上，原审判决是正确的，请求依法驳回胡杭娟的上诉理由和请求。 二审中，上诉人胡杭娟向本院提交以下新的证据：1、银行明细单、省建设厅服务短信、住房公积金对账单，欲证明胡杭娟的履约能力；2、照片一组，欲证明2019年1月5日胡杭娟按照《补充协议》的约定前往中介机构履行签约义务。石启秋经质证后认为证据1并不能证明胡杭娟的履约能力，胡杭娟父母亲的款项并不能证明即为胡杭娟的款项。证据2不能证明系因石启秋的违约导致双方未能签订正式房屋转让合同。本院经审查后认为石启秋的质证意见正确，对上述证据的证明效力，不予确认。 二审中，被上诉人石启秋未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，鉴于双方当事人于2018年12月30日签订了《补充协议》，明确约定双方于2019年1月5日签订杭州市房屋转让合同，故本案的争议焦点系2019年1月5日双方未能签订杭州市房屋转让合同的责任归属。根据审理查明的事实，双方当事人在签订案涉《购房意向合同》之后，胡杭娟的母亲张小琴即因经济困难提出不再购买案涉房屋的要求，后其又寻找其他购房者未果，在此种情形下，双方当事人签订案涉《补充协议》。根据胡杭娟在一审庭审过程中的陈述，在签订案涉《补充协议》后，其因银行政策的原因提出首付款金额从90万元提高至116万元，否则无法办理后续的银行贷款手续，且提出首付款需分期支付。在该情形下，石启秋基于胡杭娟的经济状况，质疑其履行能力，未同意该方案，有其合理性，故原审法院认定最终导致正式房屋转让合同未能签订的责任应归咎于胡杭娟，并无不当。胡杭娟要求双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人胡杭娟负担（胡杭娟于本判决生效之日起七日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年九月十六日 书记员 万丹丹