广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终373号 上诉人（原审原告）：吴**，男，1952年3月26日出生，汉族，住所地广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨其侨，广西源群律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：凌耀东，男，1966年5月20日出生，汉族，住所地广东省佛山市禅城区。 被上诉人（原审被告）：戴英和，男，1968年1月10日出生，汉族，住所地广西北海市海城区。 被上诉人（原审被告）：马承，男，1965年4月20日出生，汉族，住所地广西合浦县。 委托诉讼代理人：黄万扶，广西众源律师事务所律师。 上诉人吴**因与被上诉人凌耀东、戴英和、马承租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。上诉人吴**的委托诉讼代理人陈业芸、被上诉人马承的委托诉讼代理人黄万扶到庭参加诉讼，被上诉人凌耀东、戴英和经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人吴**上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院作出的(2018)桂0702民初1366号民事判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人以钦州市长城宾馆的名义与三被上诉人签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反国家的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。上诉人依约将出租的房屋及场地交付给三被上诉人使用，完全履行了合同义务。但三上诉人没有依合同支付2017年至2018年的租金18万，严重违反了《租赁合同》的约定。上诉人要求解除合同，并要求被上诉人支付拖欠的租金，理应得到人民法院的支持。原审法院认为上诉人与钦州军分区签订的《军队房地产合同终止及搬迁协议》，约定2017年1月1日至2017年12月31日为免租期，进而判决被上诉人无需支付18万租金及滞纳金36000元，是错误的。理由：2017年12月1日，上诉人与钦州军分区签订的《军队房地产合同终止及搬迁协议》虽然约定2017年1月1日至2017年12月31日免租期，但是，钦州军分区(即出租人)免收上诉人(即承租人)该段期间的租金，是上诉人将价值远大于该段期间的租金的物品无偿交付给钦州军分区为代价，而不是上诉人无偿取得该段期间租赁物的使用权。即：上诉人用实物抵付了该时间段的租金。因此，原审法院没有查清前述关键事实，就武断地认为上诉人无需支付该时间段的租金，进而判决驳回上诉人请求被上诉人支付拖欠的租金及滞纳金的请求，显然是错误的。从维护市场交易安全和当事人意思自治的基本立法精神的角度而言，无论上诉人如何取得涉案场地和房屋的使用权，是否需要付出对价、付出多少对价，只要上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人就应按合同约定向上诉人支付租金。因此，原审法院滥用司法权，毫无依据地干预了市场交易，损害了上诉人的权益，显然是错误的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。恳请二审法院查明事实并依法纠正。 被上诉人马承答辩称，上诉人上诉理由不符合法律规定，事实也不符合法律事实，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的请求。对于上诉人的上诉理由以实物抵扣租金是不成立的，无论从上诉人提交的补充协议还是事实也好，不能体现出上诉人以实物抵扣租金的事实。有可能这些设备，上诉人在租用的时候已经存在了，合同结束之后，移交给出租人是合理的，不存在以实物抵付租金的说法。 被上诉人凌耀东、戴英和未作答辩。 吴**向一审法院起诉请求：1、判决终止原告与三被告于2013年3月1日签订的《租赁合同》；2、判令三被告共同支付18万元租金给原告；3、判令三被告共同支付滞纳金36000元给原告（滞纳金计算：以18万元租金为基数，按每月2%，从2017年7月1日暂计至2018年4月30日，以后依此另计至被告付清之日止）。 一审法院认定事实：2000年4月8日，原告承租了钦州军分区后勤部的钦州市长城宾馆（原为钦州市军分区招待所）。2013年3月1日，原告以钦州市长城宾馆的名义与三被告于签订了《租赁合同》，合同约定由原告将坐落于钦州市长城宾馆（钦州市军分区招待所）内临街铺面后面，市路灯管理处及租用的两间仓库的位置，约1500平方米租给被告，由被告出资拆建一栋两层有27间包房的高档KTV；租赁期限自2013年7月1日至2021年12月31日，租金为每年18万元，按年度交，第一年租金在2013年3月1日前交付给原告，以后租金均在每年的7月1日前交付给原告。合同签订后，原告依约将出租的房屋及场地交付给三被告使用，三被告在建造房屋并装修后投入经营使用。2017年12月1日，因军队政策要求，钦州军分区与原告吴**签订了《军队房地产合同终止及搬迁协议》，协议约定按规定双方提前终止租赁合同，从2017年1月1日至2017年12月31日，钦州军分区给予原告免租期，以便进行搬迁。2018年5月9日，原告认为，从2017年7月1日至今，三被告不再按合同约定向原告支付2017年至2018年的租金18万。同时，三被告拖欠租金，应按合同的约定向原告支付滞纳金。 一审法院认为，转租合同租赁期限应当在原租赁合同期限内，原租赁合同因故已经解除的，转租合同也应予以解除。本案原、被告系房屋转租合同关系，原告将其承租钦州军分区的房产转租被告，其后因政策变动，原告与钦州军分区提前解除租赁合同，并由钦州军分区给予原告从2017年1月1日至2017年12月31日的免租期。因此，原告转租给被告的合同在原合同终止之后，其转租合同也随之终止。故原告主张转租被告的2013年3月1日签订的《租赁合同》应予以解除。又因，钦州军分区已经给予原告从2017年1月1日至2017年12月31日的免租期，故原告诉求被告支付该时段内的租金及滞纳金，无事实理由依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告吴**与被告凌耀东、戴英和、马承于2013年3月1日签订的《租赁合同》；二、驳回原告吴**的其他诉讼请求。案件受理费4640元，由原告吴**负担2320元，由被告凌耀东、戴英和、马承负担2320元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点为：上诉人请求被上诉人支付租金以及滞纳金是否有事实和法律依据。 本院认为，上诉人以钦州市长城宾馆的名义与三被上诉人于2013年3月1日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行相应的义务。在租赁合同中，上诉人的义务是将租赁标的交付给三被上诉人使用，而三被上诉人的义务是支付租金。在2017年之前，三被上诉人一直按约定支付了租金。然而，被上诉人马承认为其与上诉人签订的租赁合同是转租合同，上诉人与广西钦州军分区签订的《军队房地产合同终止及搬迁协议》中约定2017年1月1日至2017年12月31日为免租期，故三被上诉人也不应当支付该时间段的租金。本院认为，上诉人与广西钦州军分区签订的租赁合同（即原合同）以及《军队房地产合同终止及搬迁协议》与上诉人与三被上诉人签订的《租赁合同》（即转租合同），是相互独立的合同。根据广西钦州军分区与上诉人于2017年12月1日签订的《军队房地产合同终止及搬迁协议》，协议约定允许上诉人使用场地至2018年5月30日，2018年1月1日至2018年5月30日为搬迁期，为弥补上诉人的损失，广西钦州军分区免除2017年1月1日至2017年12月31日共12个月的租金。根据上述约定，对于2017年1月1日至2017年12月31日的免租期，是广西钦州军区与上诉人协商一致的结果，是双方自愿对自己权利的处分。同时，上述协议允许上诉人使用场地至2018年5月30日，可见在2017年1月1日至2017年12月31日期间，原合同并未终止，转租合同仍然有效，且经庭审查明，涉案房屋在此期间仍然由三被上诉人使用，因此三被上诉人仍应按照《租赁合同》的约定支付该时段的租金。现上诉人要求三被上诉人支付该时段的租金，合法有据，本院予以支持。三被上诉人的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认为原合同已终止，转租合同无需支付租金属于认定事实错误，本院予以纠正。至于上诉人与被上诉人在履行《租赁合同》过程中是否存在其他纠纷，不是本案评判范围，本院不作评判。由于涉案房屋在2018年6月30日前已归还广西钦州军分区，合同已无法履行，一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》符合法律规定，本院予以维持。 关于是否支付滞纳金的问题。本院认为，根据上诉人吴**与三被上诉人签订的《租赁合同》第2条的约定，逾期不交，每天按年租金1%收取滞纳金。根据该规定，该滞纳金实际上为违约金，但是上诉人起诉请求仅要求按照月利率2%支付违约金，并没有超出双方对于滞纳金的收取的范围，上诉人对自己权利的处分没有违反法律规定。由于三被上诉人未按照合同约定在2017年7月1日之前支付当年的租金，其行为已经构成违约，上诉人请求三被上诉人支付违约金（违约金计算方式：以180000元为基数，按照月利率2%，从2017年7月1日起计至付清之日止）有合同依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实不清，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1366号民事判决第一项； 二、撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1366号民事判决第二项； 三、被上诉人凌耀东、戴英和、马承共同支付租金180000元及违约金给上诉人吴**（违约金计算方式：以180000元为基数，按照月利率2%，从2017年7月1日起计至付清之日止）。 一审案件受理费4640元，由被上诉人凌耀东、戴英和、马承负担；二审案件受理费4640元，公告费560元，由被上诉人凌耀东、戴英和、马承共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  黄应锐 审判员  阮 真 审判员  何 海 二〇一九年九月十二日 书记员  陆瑞丽