江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初2952号原告：刘建盛，男，1981年12月27日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县，委托诉讼代理人：杨建英，江西伦诚律师事务所律师。被告：兴国县汇鑫房地产有限公司，统一社会信用代码91360732069737449Ｎ。地址：江西省赣州市兴国县埠头乡埠头村苏区大道。法定代表人：叶晖（即被告叶晖），该公司总经理。被告：叶晖，男，1985年3月17日生，汉族，江西省龙南县人，住江西省赣州市龙南县，被告：兴国县鑫泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码9136073206538040431。地址：江西省赣州市兴国县潋江镇滨江路1号滨江娱乐城一号楼。法定代表人：肖友生，该公司总经理。被告：郑荣柏，男，汉族，1974年1月6日出生，吉林省朝阳区人，住江西省赣州市章贡区，原告刘建盛与被告兴国县汇鑫房地产有限公司（以下简称“汇鑫公司”）、叶晖、兴国县鑫泰房地产开发有限公司（以下简称“鑫泰公司”）、郑荣柏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告刘建盛的委托诉讼代理人杨建英、被告汇鑫公司的法定代表人即被告叶晖到庭参加诉讼，被告鑫泰公司、郑荣柏经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘建盛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告汇鑫公司签订的定购协议；2、判令被告汇鑫公司向原告双倍返还定金20000元；3、判令被告汇鑫公司向原告返还首付款78000元及利息（自2018年8月27日起至还清之日止按同期银行贷款利率计算）；4、判令被告叶晖、鑫泰公司、郑荣柏对本案给付内容承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月份，原告在维也纳酒店，看到树立在酒店大堂的宣传海报“维也纳酒店对外发售惊喜一首付5万买两间客房……销售热线：157××××****简经理”。原告遂找到被告汇鑫公司销售部，销售部简淑敏接待了原告，简经理向原告介绍说该楼盘将建成酒店公寓，因层高有6.6米，买一间可以隔成上下两间，即买一间实得两间；如以按揭方式购买，首付仅需5万元，并且可以包租十五年，即买即收租。原告听到首付才5万元就动心了，并且当即选了1#楼二楼靠近楼梯的房子一间，房号是2-31。并与被告汇鑫公司签订《认购协议》一份，定购滨江娱乐城1#楼2-31房一间，约定总房款为38.8万元，先支付定金1万元，七日之内签订《商品房买卖合同》。2018年8月27日，原告带上首付款前往售楼部准备签订《商品房买卖合同》，简经理劝说原告干脆把购房款尾数8.8万元付清，原告遂交了8.8万元（含定金）的首付款。但交了首付款后，简经理才告知原告，因为开发商股东之间有纠纷，不能与原告签订《商品房买卖合同》。所以，只与原告及深圳市瑞丰商业运营有限公司签订了《兴国县维也纳酒店产权公寓委托协议书》，约定将原告所购房子委托给深圳市瑞丰商业运营有限公司经营，前五年租金收益一次性抵扣原告的购房款，其中第一年至第三年租金按每平米50元/月计算，第四年至第五年在前一年的固定收益基础上递增5%……。按照此约定计算，原告前五年的可得租金为150311.65元。2018年底，被告汇鑫公司违背《认购协议》及《兴国县维也纳酒店产权公寓委托协议书》约定，没有把前五年应得租金收益150311.65元一次抵减购房款，且通知原告再交10万元首付款。2019年7月份，原告接到通知去签订《商品房买卖合同》，到了被告汇鑫公司售楼部时才发现，被告汇鑫公司的销售经理简淑敏承诺卖给原告的房子房号标注为2-0，而不是2-31，2-31房竟然被换到了不是靠近楼梯的位置，且2-0房已出售给他人。原告遂找到被告叶晖了解情况，被告叶晖解释说1#楼是有两份图纸，原告现在所看到的图纸是最早的图纸，简经理售楼的是另一份图纸，但简经理离职时没有把售楼图纸交接给被告汇鑫公司。此后，原告多次找被告汇鑫公司协商解决此事，均未果。原告认为，被告汇鑫公司及其销售人员为了尽快售楼，指鹿为马，把不是靠近楼梯位置的房产号标注到靠近楼梯位置的房间，欺诈原告，导致原告不能实现购买靠近楼梯房间的目的。被告汇鑫公司不按《认购协议》约定的时间与原告签订《商品房买卖合同》，还违背首付5万元的承诺，中途要求原告增加首付款，其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。经查，滨江娱乐城1#楼、2#楼地块系被告叶晖、郑荣柏合伙拍得，并分别成立兴国县汇鑫房地产有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有限公司合伙进行房地产开发，被告鑫泰公司作为合伙人，应对合伙期间的债务承担连带责任。另外，被告汇鑫公司系被告叶晖的个人独资企业，被告鑫泰公司系被告郑荣柏的个人独资企业。被告叶晖、郑荣柏作为一人有限责任公司的股东，公司财产与股东财产混同，股东依法应对公司债务承担连带责任。原告刘建盛就其诉讼请求和主张的事实向本院提供的证据有：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、兴国县汇鑫房地产有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有限公司企业信用信息公示报告打印件各一份，证明兴国县汇鑫房地产有限公司为一人有限责任公司，其股东为叶晖；兴国县鑫泰房地产开发有限公司为一人有限责任公司，其股东为郑荣柏。3、《认购协议》一份、收据两张、刷卡凭条二份、《兴国县维也纳酒店产权公寓委托协议书》一份，证明2018年8月10日，原告与被告汇鑫公司签订《认购协议》，认购“滨江娱乐城”1号楼2-31房，面积为48.62平方米，总价为388000元，原告向被告支付了定金10000元；2018年8月27日，原告向被告支付了首付款78000元；2018年8月27日，原告将其在被告处认购的房产租赁给深圳市瑞丰商业运营有限公司运营酒店使用，约定前五年租金一次性抵扣购房款。4、江西省兴国县人民法院（2019）赣0732民初1374号民事判决书一份，证明被告汇鑫公司未按照《认购协议》约定的期限与原告签订《商品房买卖合同》，被告汇鑫公司构成违约；被告汇鑫公司的公司财产与被告叶晖的股东个人财产混同；被告鑫泰公司的公司财产与被告郑荣柏的股东个人财产混同；被告汇鑫公司与被告鑫泰公司系合伙关系。5、调查笔录一份、《关于兴国县滨江娱乐城1号楼部分业主补充协议》一份，证明由于被告汇鑫公司的原因未能按照《认购协议》约定的期限与原告签订《商品房买卖合同》，被告汇鑫公司售楼时所告知原告认购房号的具体位置，与房管局备案的房号具体位置不一致，被告汇鑫公司对外宣称首付5万元买两间客房，与被告要求原告交的首付款不一致。6、房地产权证登记信息一份、在兴国县不动产登记中心备案的“滨江娱乐城”一号楼2层平面图二份、被告售楼时的“滨江娱乐城”一号楼2层平面图一份，证明被告汇鑫公司售楼时的房号具体位置与房管局备案的房号具体位置不一致，原告所认购的房产登记在被告鑫泰公司名下。7、照片二张，证明被告汇鑫公司对外宣传首付款5万元买两间客房。被告汇鑫公司、叶晖辩称:我们是按房屋的结构图销售房屋的；我方的广告是说首付款5万元起步，不是5万元；房屋前五年的租金抵扣购房款；原告是在公司订购了房屋，原告买房时我不在场，事后问了销售人员，他们说是按图销售房屋的。我方和原告有过沟通，但是没有达成一致意见。被告汇鑫公司、叶晖就其答辩向本院提供的证据有：销售平面图一份，证明原告认购的房屋与销售图纸的位置一致。被告鑫泰公司、郑荣柏未提出答辩，也未向本院提供证据。经审理查明的事实和认定依据：2013年2月，被告叶晖、郑荣柏共同出资拍得兴国县滨江西路一号、二号地块，并决定成立兴国县汇鑫房地产有限公司、兴国县鑫泰房地产开发有限公司进行实体开发，各占50%的股份，项目命名为“滨江娱乐城1号、2号楼”。2013年4月15日，被告兴国县鑫泰房地产开发有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告郑荣柏，法定代表人为案外人肖友生。2013年6月8日，被告兴国县汇鑫房地产有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告叶晖，法定代表人为被告叶晖。2015年4月6日，被告叶晖、郑荣柏、汇鑫公司、鑫泰公司就“滨江娱乐城1号、2号楼”项目未售房屋的分配及相关债务等事务达成协议。其中的“房屋分配方案”写明：鑫泰公司、汇鑫公司一致同意将其开发的上述所有房产交由叶晖、郑荣柏处置，叶晖、郑荣柏有权就上述房产进行分配，分配后网签至叶晖、郑荣柏指定的个人名下；房屋具体分配方案见附件图纸，其中，叶晖分得包括1#楼二层未售面积在内的一号资产包。事后，被告鑫泰公司陆续将上述部分房屋网签给了被告叶晖指定的第三人。但对其余包括1#2-31号（产权登记在被告鑫泰公司名下）在内的26间商业写字楼，被告鑫泰公司以双方未对清账为由，拒绝网签给被告叶晖指定的第三人，被告叶晖于2019年4月10日将被告鑫泰公司起诉至本院。本院于2019年5月24日作出（2019）赣0732民初1374号民事判决，确认位于兴国县滨江西路“滨江娱乐城”包括1#2-31号在内的26间商业写字楼归被告叶晖所有。2018年8月10日，原告刘建盛在维也纳酒店看到酒店大堂的宣传海报“维也纳酒店公寓对外发售惊喜一首付5万买两间客房……销售热线：157××××****简经理”。原告刘建盛找到被告汇鑫公司的售楼处，简淑敏（注：海报中的简经理）向原告刘建盛介绍了该楼盘的相关情况。原告刘建盛根据简淑敏提供的“维也纳酒店兴国娱乐城1号楼”销售图纸，当天就选了1#楼二楼图纸上标注房号为2-31的公寓一间，并与被告汇鑫公司签订了《认购协议》一份。该《认购协议》约定：原告刘建盛认购滨江娱乐城1#楼2-31房一间，建筑面积48.62㎡，房屋总价为388000元，付款方式为按揭，支付定金10000元，商定7天内签订《商品房买卖合同》。当天，原告刘建盛刷卡向被告汇鑫公司交付了定金10000元，被告汇鑫公司向原告刘建盛开具了10000元的收款收据，收款事由注明“1号楼定金款（2-31）”。2018年8月27日，原告刘建盛带上首付款前往被告汇鑫公司的售楼部准备签订《商品房买卖合同》，简淑敏劝说原告刘建盛把购房款尾数78000元付清，原告刘建盛就向汇鑫公司刷卡交付了88000元（含定金）的首付款，被告汇鑫公司向原告刘建盛开具了78000元的收款收据，收款事由注明“1号楼首付款（2-31）”。2018年8月27日交了首付款后，简淑敏告知原告刘建盛，因为开发商股东之间有纠纷，不能签订《商品房买卖合同》。当日，兴国县汇鑫房地产有限公司（甲方）、深圳市瑞丰商业运营有限公司（乙方）、原告刘建盛（丙方）签订了《兴国县维也纳酒店产权公寓委托协议书》，约定将原告刘建盛所购的房屋委托给深圳市瑞丰商业运营有限公司经营十五年，前五年租金收益一次性抵减原告刘建盛的购房款。此后，被告汇鑫公司一直未与原告刘建盛签订《商品房买卖合同》。2018年年底，被告汇鑫公司要求原告补交首付款10万元，原告认为被告汇鑫公司违背委托协议，未将前五年租金150311.65元抵减房款，导致自己支付房款能力不足。2019年7月被告汇鑫公司通知原告，原告刘建盛去被告汇鑫公司的售楼部时，发现被告汇鑫公司的销售人员简淑敏承诺卖给原告刘建盛的房屋的房号被标注为2-0号，而不是原来的2-31号，且该2-0号房屋已经由被告汇鑫公司出售给他人。原告刘建盛找到被告叶晖了解情况，被告叶晖解释说是按照向有关主管部门备案的销售图纸进行售房，原、被告由此发生纷争。2019年7月19日，被告汇鑫公司的销售负责人袁世平代表销售方与案外人雷根发、梅石祥、邱文明签订《关于兴国县滨江娱乐城1号楼部分业主补充协议》，约定由于装修改动造成业主购买商铺具体位置混乱，鑫泰公司同意给三位业主共补偿48000元。2019年7月20日，原告刘建盛的委托代理人杨建英向袁世平调查了解有关情况，袁世平在回答“房号变动了是否有通知购房人？”的问题时表示“没有通知购房人，因为变动房号的只有十多户，有的购房人的房号变动更好。其中雷根发等三人的房号也是位置变得更差的，……”，袁世平在回答是“什么原因造成销售图纸与房管局备案的图纸所标注房号不一致”的问题时表示“因为装修的原因，导致房号变动了”。此后，原告刘建盛找被告汇鑫公司协商解决此事未果，遂诉请本院要求处理。上述原、被告向法庭提交的证据均经法庭质证，本院结合事实及法律，对与本案事实有关联的证据予以认定。本院认为，原告刘建盛认购被告汇鑫公司的商品房，签订了《认购协议》，该《认购协议》合法有效，应当受到法律保护。原告刘建盛按照《认购协议》的约定，履行了交付定金和首付款的义务，被告汇鑫公司应当按照《认购协议》的约定履行签订《商品房买卖合同》的义务。被告汇鑫公司不但未履行签订《商品房买卖合同》的义务，反而因自身装修的原因将原告刘建盛认购的房屋标注为其它房号并另售他人，明显存在违约行为，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告刘建盛诉请要求解除与被告汇鑫公司签订的《认购协议》、双倍返还定金、返还首付款及支付利息，符合法律规定，本院予以支持。原告刘建盛要求被告鑫泰公司承担连带责任，因被告鑫泰公司系与被告汇鑫公司合伙开发“滨江娱乐城1号、2号楼”项目，故对原告该主张本院予以采信。原告刘建盛要求被告叶晖、郑荣柏承担连带责任，因被告叶晖、郑荣柏分别作为自然人独资的被告汇鑫公司、鑫泰公司的股东，公司财产与股东个人财产存在混同现象，故对原告该主张本院予以采信。被告鑫泰公司、郑荣柏经本院合法唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘建盛与被告兴国县汇鑫房地产有限公司于2018年8月10日签订的《认购协议》；二、被告兴国县汇鑫房地产有限公司双倍返还原告刘建盛认购房屋的定金20000元；三、被告兴国县汇鑫房地产有限公司返还原告刘建盛购房款78000元；四、被告兴国县汇鑫房地产有限公司向原告刘建盛支付购房款78000元的利息，按年利率6%自2018年8月27日起计算至全部还清时止；五、被告兴国县鑫泰房地产开发有限公司对被告兴国县汇鑫房地产有限公司应履行的本案义务负连带清偿责任；六、被告叶晖对被告兴国县汇鑫房地产有限公司应履行的本案义务负连带清偿责任；七、被告郑荣柏对被告兴国县鑫泰房地产开发有限公司应履行的本案义务负连带清偿责任；八、本案履行内容限在本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费1125元（已按简易程序减半收取），原告刘建盛已预交，由被告汇鑫公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年，逾期视为放弃权利。审 判 员  刘富铨二〇一九年九月十六日代理书记员  康玲英