广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初11575号原告：东莞市弘嘉实业有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇缪边村鸿利路38号，统一社会信用代码：91441900686376677U。法定代表人：江明辉，经理。委托诉讼代理人：唐科耀，广东泰旭律师事务所律师。被告：东莞市禾立鞋材有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇缪边社区鸿利路38号一楼，统一社会信用代码：91441900MA4URPLG18。法定代表人：陈红梅，财务经理。委托诉讼代理人：刘智，广东秦仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚飞，广东秦仪律师事务所实习律师。原告东莞市弘嘉实业有限公司诉被告东莞市禾立鞋材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黎绮玲适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人江明辉、委托诉讼代理人唐科耀，被告东莞市禾立鞋材有限公司的委托诉讼代理人刘智、姚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年5月31日签订的《厂房租赁合同》；2.判令没收被告缴纳的租赁厂房押金10万元；3.判令被告赔偿原告为履行上述合同支出的费用467400元；4.判令被告赔偿原告每月租金损失47564元直至被告搬离之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年底，被告因在其他地方租用的厂房到期需要搬迁，经与原告协商一致，原告同意以优惠的条件（租金及水电费标准远低于市场价）将厂房租给被告使用，作为对价，被告必须将其工厂的全部鞋跟加工订单交给原告加工，双方于2018年5月31日签订《厂房租赁合同》。为了履行该合同，根据被告的要求，原告进行了电梯安装整改，进行变压器扩容及购买被告使用的全部鞋跟加工机器，合计支出467400元。但被告并未按合同履行，仅将少量鞋跟订单交给原告加工，且存在非法转租情形，已构成严重违约。被告的违约行为实际上剥夺了原告的合同利益，被告应依法承担违约责任，原告有权解除合同，没收租赁押金及要求被告赔偿损失。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告答辩称，1.双方订立厂房租赁合同时，存在显失公平的条款：被告在租赁厂房期间，将所有鞋跟加工外发给原告生产并且准时付款，如被告违背此条款，视为被告违约。该条款是被告陷入危困状态以及违背自己真实意思表示的情况下签订的，应当认定该条款为可撤销条款。合同条款部分可撤销不影响合同效力，该租赁合同仍可继续履行。2.被告不存在非法转租的情形，案外人王盛是被告公司员工，被告为其派发工资，不存在转租情形。被告也不存在违约情形，双方签订租赁合同时，约定被告将所有鞋跟外发给原告加工的条款为约定不明且显失公平。原告经常发生迟延交货的情形，且没有整改意愿，导致被告不能按期出货。是原告违约在先，所以原告不享有合同解除权，也不应该没收被告押金。3.原告支出的改装电梯的费用以及变压器扩容的费用，并不是为履行原、被告之间的合同而支出的费用。原告支出的变压器费用，是为了吸引更多的租客，为自己谋利，无论房屋是否出租，电梯和变压器的实际所有权是归属于原告的。利益归属于房屋出租的行为，已经有相应的租金作为对价。原、被告之间签订租赁合同，原告有义务提供满足被告需求的房屋。4.原告诉请的租金损失没有事实依据，租金并未如原告所述明显低于市价，2018年3月-4月，原告采取固定租金55000元/月的方式收取租金，从2018年5月开始，原告采取固定租金45000元/月+浮动分摊租金的收取方式，后四个月平均租金65617元，平均租金19.61元/平方米，其他租客平均租金13.73元/平方米，所以原告并没有以显著低于市价的租金出租给被告，也没有因此而产生损失。经审理查明，原、被告双方于2018年5月31日签订《厂房租赁合同》，合同约定：1.原告将位于东莞市寮步镇边村鸿利路38号东莞市弘嘉实业有限公司一楼和四楼车间（其中四楼车间2个地方以铁网为界留约440平方米为原告存放碎料用）、仁和楼一楼办公室和四楼场地以及宿舍楼五楼12间宿舍出租给被告使用，被告要从原告用地到楼梯口预留共用安全消防通道，电工费用对半分；2.租赁期为9年（即2018年3月1日至2026年12月30日止），2018年3月1日至2021年12月30日期间房租为45500元/月，2022年1月1日起租金递增5%，即房租为47775元/月；3.电费按供电局收费标准收费及分摊电损，原告提供被告当月电费增值税发票，原告向被告提供150千瓦电量，水费6元/吨；4.被告向原告缴纳100000元押金，如合同期内被告停止租赁，此押金不予退回，如合同期满不再续约，在被告已付清经营过程中所产生的一切费用后，原告在7天内无息退回此押金给被告；5.被告在租赁原告厂房期间，被告将所有鞋跟加工外发给原告生产并每月补贴鞋跟试模、打板费用5000元/月，同时被告也将CNC加工项目全部发给本厂区内的CNC部门生产且准时付款，争取厂区内共赢局面，如被告违背此条款，视为被告合同违约处理；6.此合同及场地在未征得原告书面同意的情况下不得转让或转租；7.如被告合同违约，原告有权单方面解除合同，租金押金不予退回且不对被告做任何补偿；8.租赁期间原、被告双方的公共费用按双方使用面积的比例分推，原告使用的面积约为3786平方米，被告使用的面积约为3346平方米。2017年11月20日被告支付了100000元给原告，2018年3月10日原告出具收据给被告，确认收到押金100000元。2018年4月23日，原、被告与案外人杨明发签订一份《三方协议书》，约定从2018年3月1日起原由杨明发向原告租赁使用的厂房一楼车间一角（约510㎡）从原告直接退租并转至向被告租赁使用，杨明发直接向被告缴纳场地使用租金7000元/月。2018年5月31日，原、被告签订一份《报价协议》，对ABS跟加工费进行了约定。2018年5月至2019年5月被告均有外发订单给原告加工，根据双方工作人员沟通订单履行情况的微信记录，双方存在报价协商不一致（2018年12月29日）、原告因没人和单价问题等让被告外发订单给别人做（2018年5月29日、2018年6月7日、2018年11月20日）、被告多次催促原告交货、原告多次要求延期等情形，双方在货物质量、数量上也发生过争议。2019年2月18日，被告与案外人王盛签订合约书，约定被告收购王盛所有固定资产，自收购之日起，王盛及其妻子必须为被告工作，管理倒台车间，二人工资为12000元/月，且倒台车间成本独立核算，倒台车间及倒台工人宿舍租金为5500元/月，电费为1.1元/度。如倒台车间盈利，被告给王盛25%的红利。原告认为被告没有按约定把所有鞋跟加工外发给原告生产、未经原告同意转租厂房给案外人王盛，构成违约。原、被告确认2019年7月31日案涉《厂房租赁合同》已解除，租金已经结清。经本院调查取证，案涉租赁物办理了建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的厂房租赁合同、厂房押金收据、电梯整改合同书、电力工程施工合同、收据、转账凭证、通话录音及视频光盘、微信聊天记录、厂房租赁合约书、厂房租赁合同书，被告提交的支付租金明细表、专用收据、三方协议书、报价协议、月结请款单、报价单、微信聊天记录、订货单、送货单、录音光盘等，以及本院的调查取证材料、庭审笔录附案佐证。本院认为，经本院调查取证，案涉租赁物有建设用地规划许可证，原、被告签订的租赁合同合法有效。本案的争议焦点是被告是否构成违约。双方在租赁合同中约定被告将所有鞋跟加工外发给原告生产，则双方有成立承揽合同的意向，但租赁合同中没有具体约定承揽的质量、数量、报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等主要条款，故租赁合同中的上述约定属于约定不明，不具有可操作性。虽然双方签订了《报价协议》，但在实际履行中，双方仍就报酬发生争议，且双方就交期、质量、数量上也发生争议，原告亦多次让被告外发订单给别人做，拒绝接单。可见，双方在2018年5月至2019年5月实际履行期间仍未达成一致的承揽合同条款，原告认为被告没有把所有鞋跟加工外发给原告生产，没有事实和约定的依据，原告据此主张被告构成违约，本院不予支持。被告雇佣案外人王盛管理倒台车间，由被告向王盛发放固定工资，虽然双方在合约书约定倒台车间及倒台工人宿舍租金为5500元/月，此应为双方约定的倒台车间成本独立核算的方法，是被告对内管理的模式，不属于单纯的对外转租厂房行为。因此，原告认为被告未经原告同意转租厂房给案外人王盛构成违约，本院不予支持。案涉《厂房租赁合同》已于2019年7月31日解除，基于上述论述，本院对原告要求没收被告的押金100000元，不予支持。原告主张为了符合被告对租赁物的要求进行了电梯整改及电力增容，该费用的支出是原告为了获取合同利益而花费的成本，且受益人不只针对被告，双方也没有约定合同解除后被告需对此承担赔偿责任。因此，原告诉请被告赔偿为履行合同支出的费用，没有理据，本院不予支持。关于原告诉请的租金损失，经对比原告与案外人杨明发的租金标准（7000元÷510㎡=13.73元/㎡），原告并没有以过低的价格（45500元÷3346㎡=13.6元/㎡）出租厂房给被告，且被告一直有外发订单给原告生产，原告亦从中获得了加工报酬，案涉合同的解除并不是被告违约行为导致。因此，原告主张的租金损失没有事实依据，其要求被告赔偿租金损失，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、确认原告东莞市弘嘉实业有限公司与被告东莞市禾立鞋材有限公司于2018年5月31日签订的《厂房租赁合同》已于2019年7月31日解除；二、驳回原告东莞市弘嘉实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7521.76元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黎绮玲二〇一九年九月二十七日书记员  单智森书记员  尹艳清