广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初3177号原告：茂名市富新物业服务有限公司，住所地：茂名市*********。法定代表人：杨靖，经理。被告：柯伟龙，男，1988年2月5日出生，汉族，住广东省高州市，现住茂名市茂南区****************，公民身份号码440************858。被告：叶少青，女，1987年9月8日出生，汉族，住茂名市茂南区*******************，公民身份号码440************623。原告茂名市富新物业服务有限公司与被告柯伟龙、叶少青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市富新物业服务有限公司，被告柯伟龙到庭参加诉讼。被告叶少青经庭前合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市富新物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告柯伟龙、叶少青支付物业费、水、电费、垃圾费、维修分摊费及逾期滞纳金（根据合同），共4871.47元。2、判令被告柯伟龙、叶少青承担本案一切诉讼费用。事实和理由：被告柯伟龙、叶少青以物业服务质量不好为由，从2018年1月至2019年4月欠物业款以及滞纳金共4871.47元。为了维护原告合法权益不受侵犯，故诉至法院，请求法院判令被告柯伟龙、叶少青缴清以上所欠的物业费、水电费、垃圾费、各种维修分摊费以及滞纳金：4871.47元，并判令被告柯伟龙、叶少青负担本案的一切诉讼费用。被告柯伟龙辩称，根据原告的民事起诉状的理由中称，以物业服务质量不好为由拒交物业费，这不是事实。对方应该提出证据。我对该份民事起诉状是有异议的。本人已经去物业公司交了物业费，有录音录像，可以庭上播放，不存在不交物业费，也不存在以物业服务质量不好为由拒交物业费，而是他们公司多收物业费，他们公司要求我按他们收取的费用缴交费用，或者到法院起诉茂名市富新物业服务有限公司公开物业费的清单、水电费缴交情况、垃圾费缴交情况，各自维修费的支出。对于滞纳金的事情，我有异议。因为滞纳金不是我影响交费，是富新公司导致的，我去交了，但因为没有按照他们的要求缴费，所以他们不收。因为计算问题，他们已经拆了我家的水表长达两个月。还有他物业费的计算方法是错的。合同中明确写到，富新物业和业主委员会是在2018年1月12日签订的合同，合同中明确表达第四章委托管理权限第25条，第一阶段临管阶段是2018年1月13日至2019年4月12日，合同约定必须征得三分之二的业主同意才可以使用第二份合同。第二份合同真实的生效日期应该是2019年7月9日。那么在2019年4月13日至2019年7月9日期间的物业费收取应该按照旧合同收取，而不是新合同。产生新合同后，即第二份包干合同，是要先服务再收费的。服务是小区经理一名，保安经理一名，全部要统一服装，对保安的年龄、人数、服装、工作状态均有要求，但这与实际的人数等情况均不相符。监控应该是全天候24小时录像，回放时间不得低于3个月，接管时是好好的，但接管后，至目前，监控的损毁率接近50%，完全达不到标准。电梯是24小时运行的，按钮、灯池都保管完好的，但目前电梯的运行是存在严重安全隐患的。第一，电梯的个别按钮是长期亮的。第二，电梯的通风系统长期不运转。第三，电梯的应急电话长期不通。第四，电梯的灯光、线路严重不规范。晚上的公共照明，亮灯率没有按照合同达到95%以上。目前为止，消防安全设备这块，灭火器严重过期，每层楼的消防系统没有做过任何检查、防护。没有做到电子巡逻。我认为就以上陈述的部分问题，富新物业没有达到合同的做法，不应当收取全额的物业管理费。虽然服务了我们，因不履行合同，建议按物业费的60%收取。上一次富新公司起诉我的费用，上一次他们提供法庭的收费单据，总的单据是2018年1月至18年8月的费用，总计1846.1元。这次对方起诉我的2018年1月至18年8月的总费用是1842.79元，与上一次起诉我的费用是有差异的。到底富新物业如何起诉每一次起诉的费用。是否是乱计的方法就来起诉。被告叶少青不作答辩，举证期限内没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月12日，茂名市碧水湾一期业主委员会为委托方与原告茂名市富新物业服务有限公司为受托方签订了《碧水湾一期物业服务合同》，约定将碧水湾一期小区物业委托原告管理。合同主要约定：一、第一阶段为临管阶段，从2018年1月13日至2018年1月12日；第二阶段为正式管理阶段：从2018年1月13日至2023年4月12日。二、物业管理服务费实行包干制，临时接管阶段物业收费标准和分摊办法按前期物业住宅0.68元/㎡收费标准不变，商铺物管费按前期物业收费标准。正式管理阶段住宅物管费按同类楼盘中等价格收取，首层商铺商场按每月2.50元/㎡标准收取，二层商业用房按2.00元/㎡收取。三、业主和物业使用人应于当月十日前缴交当月物业管理费和上月水电费，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金。合同签订后，原告进行了第一阶段的物业管理。2018年7月9日，茂名市碧水湾一期小区业主委员会与原告签订《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》，由原告对碧水湾一期小区进行第二阶段物业管理。合同对物业管理人员、日常管理与服务、公共区域卫生、秩序维护、绿化日常养护、共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修、合同期限、物业费收取标准、违约责任等都进行了明确约定。其中物业管理服务费采取包干制形式，物业费收取标准为：1、住宅物业服务费**1元/㎡/月**1.1元/㎡/月、11至15楼1.2元/㎡/月、16楼以上1.3元/㎡/月。2、首层商铺3元/㎡/月、二层以上商业及住改商（办公室）2元/㎡/月。3、小车位物业服务费每月30元/个/月、摩托车位物业服务费每月5元/个/月。4、垃圾处理费先按自来水公司11元/月/户收取，待年终返还后冲减次年物业费。5、加压电费和水损8至14楼按0.5元/方水、15至18楼0.6元/方水、19楼以上0.7元/方水。6、电梯年审与每月维护费用由物业公司物业费中支付。7、维修费用2000元以下属于小修费用，由物业公司在物业费中支付。中修大修由业主另外分摊或申请维修基金支付。8、以上物业服务费收取方式：按月收取，当月物业费当月收取，收费期限是每月1日至30日，逾期按每日0.1%收取滞纳金。被告叶少青是*****房业主，房屋建筑面积137.84平方米。从2018年1月13日起至2019年4月份的物业费2365.35元、水费872.55元、水泵加压费171.6元，代收垃圾费171.66元、公共分摊费259.71元及维修分摊费54.11元合计3894.98元未付，致成纠纷。另查明，原告主张公共分摊费没有提供具体计算依据，也没有将公摊费用在小区张贴告示或告知业主。上述事实，有当事人提供的身份证明、物业合同、收款收据及庭审笔录予以佐证。本院认为，一、关于物业费问题，2018年1月12日及2018年7月9日，茂名市碧水湾一期小区业主委员会与茂名市富新物业服务有限公司签订《碧水湾一期物业服务合同》、《茂名市碧水湾一期小区物业管理合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。原告茂名市富新物业服务有限公司签订合同后，已着手对涉案小区进行物业服务，有权依照合同约定向业主收取物业费。水费最终用户是业主，业主应当予以交纳。从2018年1月13日至2019年4月30日，被告住宅产生物业费2365.35元、水费872.55元及垃圾费171.66元，被告应予支付原告。合同约定，业主逾期交付物业费，应按每日0.1%支付滞纳金，滞纳金约定标准过高，本院予以调整。滞纳金以每月所欠物业费为基数，按年利率24%从欠款之日起计至被告付清物业费之日止。二、关于公摊费及2000元以上维修费问题。根据合同约定，涉案小区物业服务费采取包干制形式。根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，包干制收费中的物业服务成本包括物业共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用。该部分费用应由物业公司负担。原告请求被告支付公摊费用，没有依据，本院不予支持。合同中约定，维修费2000元以上的中修大修费用，由业主分摊或申请维修基金支付。因此产生的中修大修费用，应由业主分摊。三、关于物业服务不到位问题。物业服务企业对业主共用部位、共用设施设备维护管理不善，对管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化及其他不履行合同义务行为的，承担的是违约责任。业主可提出证据和事实，循法律途径向物业服务企业主张少交或不交物业服务费。物业服务过程中损害业主共同权益的，也可提出停止侵害、赔偿损失等诉讼，但不能据此而拒交物业服务费。四、关于被告柯伟龙责任承担问题，原告主张被告柯伟龙与被告叶少青是夫妻关系，综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项,国务院《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告叶少青于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费2365.35元及滞纳金（滞纳金以每月所欠物业管理费为基数，按年利率24%从欠款之日起计至付清欠款本息之日止）给原告茂名市富新物业服务有限公司。二、被告叶少青于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费872.55元、垃圾费171.66元及维修分摊费54.11元合计1098.32元给原告茂名市富新物业服务有限公司。三、驳回原告茂名市富新物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元（原告茂名市富新物业服务有限公司已预交），由被告柯伟龙、叶少青负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  吴永堂二〇一九年九月四日书记员  吴茵茵附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。