福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终6250号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市仓山区冲刺培训中心，住所地福建省福州市仓山区金榕南路**榕城广场******。 法定代表人：翁明文。 委托诉讼代理人：周辉强，上海澜亭(福州)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路****yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 上诉人福州市仓山区冲刺培训中心（以下简称冲刺培训中心）因与被上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冲刺培训中心上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由国有房产公司承担。事实与理由：一、一审程序严重错误，依法应予撤销，将本案发回重审。1.一审中，冲刺培训中心向一审法院申请追加福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司作为一审本诉第三人参加本案诉讼活动，但一审法院却以与本案无关为由拒不同意将其追加到本案诉讼中来。福建信发招标代理有限公司作为本案网上竞价的代理人、福建光龙酒店有限公司作为本案网上竞选的成交人，与本案审理结果存在利害关系，应作为第三人参加本案诉讼活动，这样才能查清本案网上竞价存在严重违法行为。2.冲刺培训中心在一审反诉中亦将福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司列为反诉第三人，但一审法院在受理冲刺培训中心一审反诉的情况下，未能通知福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司以第三人的身份参加本案诉讼活动，程序违法。3.冲刺培训中心在一审中申请向福建信发招标代理有限公司调取与本案有关的网上竞价的规则、网上竞价过程形成的全部资料，一审法院却未予以调取，也未提出不予同意的理由，程序违法。二、一审法院认定事实错误，导致其作出的判决错误。1.一审法院认定公开招租结果未经依法撤销或者被认定无效之前，公开招租结果具有法律效力是完全错误的。冲刺培训中心已经提供了充分证据证明本案网上竞价结果无效，一审法院未依法对公开招租结果进行审理认定，是错误的。2.国有房产公司负有举证证明其公开招租行为有效的证明义务，一审中国有房产公司未提出任何证据证明其公开招租行为有效，相反冲刺培训中心却提交了相应的证据证明其招租行为无效，故依法应认定国有房产公司公开招租行为无效。3.一审判决认定福建光龙酒店有限公司与国有房产公司签订了采购合同也是错误的。三、一审判决书不符合基本的法律规范和法律逻辑。1.一审判决书未对不予准许冲刺培训中心追加第三人和调查取证的申请进行任何陈述，更别说进行任何说理的分析，违反了文书制作的要求。2.一审法院负有对公开招租行为效力进行判断的职责，一审法院不履行这一职责，却以公开招租行为效力未被认定为无效为由确认其效力，逻辑上是矛盾的。 国有房产公司辩称，一、一审法院没有追加福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司为第三人，不违反法定程序。本案审理的是国有房产公司与冲刺培训中心之间的房屋租赁合同法律关系，福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司既不是出租人，也不是承租人，对讼争合同项下的房屋、租金均没有独立请求权，因此，福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司不属于有独立请求权第三人。国有房产公司起诉主张确认讼争合同解除等，冲刺培训中心反诉主张讼争合同继续履行。福建信发招标代理有限公司与国有房产公司之间是委托代理招标法律关系，福建光龙酒店有限公司与国有房产公司之间是招标投标法律关系。基于合同相对性原则，案件处理结果同福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司均没有法律上的利害关系，因此，福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司也不属于无独立请求权第三人。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认为“讼争房屋已依程序进行竞价并被案外人竞得，因此，在公开招租结果未经依法撤销或被认定为无效之前，公开招租结果具有法律效力”认定事实清楚，适用法律正确。案涉的公开招租结果是基于国有房产公司依法进行的公开招租程序得出的，公开招租的法律效果属于国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系所产生法律效果。国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系依法进行，不违反法律、行政法规等有关法律规范的规定，符合国有经营性房产相关招租规定，因此，国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系合法有效，公开招租结果具有法律效力。本案审理的是房屋租赁合同法律关系，一审法院无需审理国有房产公司与投标人之间的招投标法律关系。若冲刺培训中心认为公开招租法律行为无效，也应依法针对公开招租行为而产生的招标投标法律关系另案提起诉讼。而截至目前，冲刺培训中心未另案提起诉讼。综上，请求驳回上诉，维持原判。 国有房产公司向一审法院起诉请求：1.请求确认国有房产公司、冲刺培训中心之间的《公开招租期过渡性租赁协议》于2018年7月17日解除；2.判令冲刺培训中心立即腾空搬离福州市仓山区金山碧水榕城广场8#楼211-213房产，并返还给国有房产公司；3.判令冲刺培训中心立即向国有房产公司支付房屋占用费（按每月18252.21元标准，自2018年6月1日起计至冲刺培训中心实际搬离上述租赁房屋之日止，暂计至2018年8月的房屋占用费为54756.63元）；4.本案的诉讼费用由冲刺培训中心负担。 冲刺培训中心向一审法院反诉请求：1.判决国有房产公司继续履行与冲刺培训中心签订的《公开招租期过渡性租赁协议》；2.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费）由国有房产公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月23日，国有房产公司与冲刺培训中心签订《公开招租期过渡性租赁协议》，约定，国有房产公司将福州市国有房产管理中心委托国有房产公司作为房产管业单位管理的坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场8#211-213的房屋424.47平方米出租给冲刺培训中心，租赁期限自2018年1月1日起至国有房产公司因将本协议项下房产公开招租结束而向冲刺培训中心送达参与公开招租结果通知之日止；租金每月18040元，采取月付租金方式，每月5日支付当月租金；协议还约定租赁期限满时，冲刺培训中心应当及时退出家具、用品等。上述协议签订后，双方均有依照协议约定履行各自的义务。2018年7月12日，福建信发招标代理有限公司向案外人福建光龙酒店有限公司发出《网上竞价成交通知书》，告知福建信发招标代理有限公司经网上竞价，福建光龙酒店有限公司为仓山区金山碧水榕城广场**211-213招租项目的成交人，月租金成交金额为18252.21元，福建光龙酒店有限公司接到本成交通知书后，于规定时间与采购单位签订采购合同。2018年7月16日，国有房产公司向冲刺培训中心发出《退房通知书》，告知讼争房产于2018年7月11日通过依法公开招租，冲刺培训中心未中标，要求冲刺培训中心于2018年7月20日前补缴2018年6月租金17989元，2018年7月1日至2018年7月15日半个月7544元租金，并于2018年7月20日前腾空房产并办理退租交房手续。上述通知书于2018年7月17日寄送至冲刺培训中心处。另查，冲刺培训中心分别于2018年11月12日、11月21日、2019年2月26日向国有房产公司账户转款54120元、54120元、18040元，合计126280元。 一审法院认为，国有房产公司与冲刺培训中心签订的《公开招租期过渡性租赁协议》，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议的约定履行各自的义务。根据约定，讼争租赁协议的租期自2018年1月1日起至讼争房产公开招租结束并向冲刺培训中心送达参与公开招租结果通知之日止，而根据国有房产公司提交的证据可以证实，截至2018年7月12日，讼争房产已公开招租结束且国有房产公司已于2018年7月17日向冲刺培训中心送达了《退房通知书》，告知了公开招租结果，依据双方的协议约定，讼争的《公开招租期过渡性租赁协议》已于2018年7月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，冲刺培训中心应当按约定的月租金18040元标准向国有房产公司支付2018年6月1日起至合同解除之日即2018年7月17日止的租金；同时，《公开招租期过渡性租赁协议》解除后，冲刺培训中心应及时腾空搬离讼争房产，并参照中标租金标准即每月18252.21元向国有房产公司支付自2018年7月18日起至实际腾空搬离讼争房产之日止期间的占有使用费。冲刺培训中心提交的解款单可证实其分别于2018年11月12日、11月21日、2019年2月26日向国有房产公司账户转款54120元、54120元、18040元，合计126280元，为避免诉累，冲刺培训中心已支付的上述款项，可抵扣冲刺培训中心应支付的相关租金及占用费。冲刺培训中心辩称并提起反诉称公开招租过程不符合法律规定，故而招租结果无效，讼争协议应继续履行，对此，一审法院认为，根据国有房产公司的陈述及提交的证据，讼争房屋已依程序进行竞价并被案外人竞得，因此，在公开招租结果未经依法撤销或被认定为无效之前，公开招租结果具有法律效力，冲刺培训中心的相关辩解意见没有依据，不予采纳。《公开招租期过渡性租赁协议》具备解除条件并已解除，冲刺培训中心要求继续履行《公开招租期过渡性租赁协议》的诉请，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条第一款之规定，判决：一、确认福州市国有房产经营有限公司与福州市仓山区冲刺培训中心2018年3月26日签订的《公开招租期过渡性租赁协议》于2018年7月17日解除；二、福州市仓山区冲刺培训中心于本判决生效之日起十日内腾空并搬离坐落于福州市仓山区金山碧水榕城广场8#楼211-213的房产，将上述房产返还给福州市国有房产经营有限公司；三、福州市仓山区冲刺培训中心于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年6月1日至2018年7月17日按每月18040元标准计算的租金，以及自2018年7月18日起至实际搬离上述第二项的房产之日止，按每月18252.21元标准计算的占有使用费（应扣除已支付的126280元）；四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求；五、驳回福州市仓山区冲刺培训中心的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2290元，由福州市仓山区冲刺培训中心负担。反诉案件受理费1145元，由福州市仓山区冲刺培训中心负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁合同的相对人为国有房产公司和冲刺培训中心，案外人福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司并非案涉租赁合同的当事人，与本案处理结果不存在法律上的利害关系，故一审法院未追加福建信发招标代理有限公司、福建光龙酒店有限公司为第三人参加本案诉讼，并未违反程序。且一审诉讼中，一审法院以调查笔录的形式向冲刺培训中心告知不予准许追加第三人和不予准许调查取证的申请，并已说明理由，亦无违反程序的情形。因此，冲刺培训中心上诉主张一审程序严重错误不能成立，本院不予采纳。 国有房产公司受福州市国有房产管理中心的委托作为案涉房产的管理单位，对外进行房产公开招租，案涉房产已被案外人竞得。冲刺培训中心主张国有房产公司公开招租的行为严重违法，应认定无效；但国有房产公司对外进行租赁招标的中标结果的效力问题并非本案租赁合同纠纷的审查范围。因此，冲刺培训中心的主张缺乏依据，本院不予采纳。 综上所述，冲刺培训中心的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3435元，由福州市仓山区冲刺培训中心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 陈碧珍 审 判 员 马 青 二〇一九年九月二十四日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰