贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7256号 原告：彭鹏宇，男，汉族，1972年6月11日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：王会强、刘力铭，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：高中军，男，汉族，1979年7月21日出生，河北省唐山市人，住贵州省毕节市七星关区。 原告彭鹏宇与被告高中军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭鹏宇及其委托诉讼代理人王会强、刘力铭，被告高中军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭鹏宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金397680.20元；2、判令被告向原告支付欠付租金的违约金（实际金额以397680.20元为基数，以每日2%的标准从2018年10月14日计算至被告实际支付完毕租金之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月10日，原告与案外人赵祖顺签订《春之声.四季花城商铺租赁合同》，约定由原告其将所有的位于毕节市七星关区××Ｄ栋正一层1-52、1-55、1-56、1-57号门面租赁给赵祖顺经营使用，租期为2016年8月15日至2021年8月14日，使用时间从2016年10月15日起算，门面建筑面积共计347.38平方米，租金计算方式为90元／月／平方米，并约定了每年租金及递增方式。合同还约定了逾期支付租金的违约责任，即原告有权按每年应交租金总额的2%向承租人按日加收滞纳金。此后，2017年初，赵祖顺经原告同意，将该4个门面转由被告承租，并由被告高中军支付租金。被告高中军未支付第三年度的租金，经原告多次催要，被告仍未向原告支付租金。故原告要求按照合同约定支付租金及违约金，特诉至法院，请求判如所诉。庭审中，原告彭鹏宇变更第二项诉讼请求，要求把违约金时间由2018年10月14日变更为2018年6月14日。 被告高中军答辩称，1、原告起诉被告支付涉案门面租金没有任何事实依据，对于原告与案外人赵祖顺签订的《商铺租金合同》被告并不知情也未签署，该合同对被告不产生任何法律效力。被告不属于合同相对人，被告无需按照该合同条款支付商铺租金和承担违约责任。2、涉案门面实际使用人为七星关区北部湾海鲜广场并非高中军本人，即使需要支付房租也应当是七星关区北部湾海鲜广场支付，高中军并非本案适格被告。综上，涉案门面租金与答辩人高中军个人无关，人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告彭鹏宇向本院提交了四组证据，第一组证据：身份证，用以证明原告身份信息。第二组证据：租赁合同，用以证明原、被告双方签订的合同具体内容。第三组证据：企业信息报告、餐饮发票，用以证明被告现依然持续使用涉案门面，应按合同支付租金及违约金。第四组证据：律师函、送达回证，用以证明原告两次书面通知被告支付租金，被告收到催收通知后，对原告的履约请求不予理会。 被告高中军未向本院提交证据。 经本院综合全案证据后认定：原告彭鹏宇所举证据均来源形式合法，客观真实，能够证明相关待证事实，本院予以采信。 根据前述证据分析，结合双方的陈述及答辩，本院认定事实如下：2016年8月10日，原告彭鹏宇作为出租方（甲方），案外人赵祖顺作为承租方（乙方），双方签订《春之声.四季花城商铺租赁合同》，将原告彭鹏宇所有的位于毕节市七星关区××Ｄ栋正一层1-52、1-55、1-56、1-57号共4间（建筑面积共计约为347.38平方米）的商业用房租给案外人赵祖顺作为商业经营场所使用。租期为五年，自2016年8月15日至2021年8月14日，使用时间从2016年10月15日起算。租金按90月元／月／平方米计算。第一年租金为人民币375170.00元。采取先付租金后使用的原则。从第三年起租金开始递增，递增幅度为上一年度租金总额的基础上增加6%。乙方应于每一租赁年度的二个月之前，一次性将下一年度租金支付给甲方。合同还约定，租赁期间乙方如欲将房屋转租给第三方使用，须征得甲方的书面同意。合同还约定了违约责任，乙方须依约按时向甲方支付租金，逾期支付租金在30天以内的，甲方有权按每年应交租金总额的2%按日加收滞纳金。合同同时还约定了在履行过程中如发生争执，由双方友好协商解决。协商不成的可向标的物所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，原告彭鹏宇将涉案商铺交付给案外人赵祖顺使用，2017年4月，案外人赵祖顺经原告彭鹏宇的同意，将涉案商铺转让给被告高中军使用，且在合同上承租方一栏注明了“转高中军”，随即被告高中军实际使用涉案商铺，且第二年租金即2017年10月15日至2018年10月14日的租金由被告高中军支付，租金变更为人民币320000.00元。被告高中军陆陆续续将第二年租金支付给原告彭鹏宇。第二年度租期届满后，被告高中军持续实际占用涉案商铺，但未缴纳第三年度（2018年10月15日至2019年10月14日）的租金。原告彭鹏宇于2019年3月31日、2019年6月5日两次书面通知被告高中军支付租金，但被告高中军至今未将第三年度租金支付给原告彭鹏宇。故原告彭鹏宇诉至本院。 本院认为，原告彭鹏宇与案外人赵祖顺签订的《春之声.四季花城商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。案外人赵祖顺已于2017年4月将涉案商铺转让给被告高中军，并经原告彭鹏宇的同意，将该合同的权利义务一并转让给被告高中军，其被告高中军实际使用该涉案商铺。虽原、被告之间没有订立新的租赁合同，但原、被告确已按合同约定履行权利义务，故可视其为默认该合同且双方按照合同继续履行权利义务。故该租赁合同对原、被告双方继续有效。所以，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告彭鹏宇已将商铺交付给被告高中军经营管理、使用，被告高中军应当按照合同约定向原告彭鹏宇支付租金等费用。被告高中军未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《合同》约定：“乙方须依约按时向甲方租金，逾期支付租金在30天以内的，甲方有权按每年应交租金总额的2%按日加收滞纳金。”，被告高中军已违反合同约定，原告彭鹏宇有权向被告高中军支付租金。故对原告彭鹏宇诉请被告高中军支付租金的请求，本院予以支持。 对于被告高中军欠付原告彭鹏宇租金问题。经庭审查明，根据合同约定：“从第三年度其租金开始递增，递增幅度为在上一年度租金的总额基础上增加6%.....乙方应于每一租赁年度的二个月之前，一次性将下年度租金支付给甲方。”，原告彭鹏宇第二年度租金收取时间应为2018年6月15日，第二年度实际收取被告高中军租金为人民币320,000.00元，故第三年度租金应以第二年度租金人民币320,000.00元的基础上递增6%，故第三年度租金为人民币339,200.00元（320,000.00元×6%+320,000.00元）。 对于原告彭鹏宇诉请被告高中军支付逾期支付租金违约金的请求。根据合同约定：“乙方须依约按时向甲方租金，逾期支付租金在30天以内的，甲方有权按每年应交租金总额的2%按日加收滞纳金。”，该违约金过高，故本院酌定其租金违约金按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付租金违约金为宜。违约金计算时间为自2018年8月14日起至租金实际履行完毕之日止。 对被告高中军辩称于原告彭鹏宇私下协商第三年度租金为人民币280,000.00元无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告高中军于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告彭鹏宇第三年度租金共计人民币339,200.00元； 二、被告高中军于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告彭鹏宇逾期支付租金违约金，租金违约金以租金人民币339,200.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付租金违约金，违约金起算时间自2018年8月14日起至租金实际履行完毕之日止； 三、驳回原告彭鹏宇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3,708.00元（已按简易程序减半收取），由被告高中军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  常冰 二〇一九年九月十六日 书记员  夏丞