广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15454号上诉人（原审原告、反诉被告）：李坛龙，住所地：福建省福安市。委托代理人：王友生，广东安国律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州裕生红基房地产实业发展有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：邓裕宁，职务：总经理。委托代理人：高彩虹，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人李坛龙、广州裕生红基房地产实业发展有限公司（以下简称裕生红基公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李坛龙上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判裕生红基公司向李坛龙返还收取的首月租金42835元及首月物业服务费4942.5元；判令裕生红基公司立即向李坛龙赔偿装修损失400000元；2.撤销原审判决第四项，改判驳回裕生红基公司的全部诉讼请求；3.撤销原审判决第六项，改判驳回裕生红基公司的全部诉讼请求；4.裕生红基公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清，错误分配举证责任。关于涉案商铺的装修问题，李坛龙已经提供了相应的证据包括装修合同及收据、装修方案等证明李坛龙对诉争铺位的装修情况，已经完成了自己的举证责任。在裕生红基公司对于李坛龙装修情况不认可的情形下，应由其举证证明装修费用的多少，否则应由其承担“举证不能”的不利后果。一审法院均酌情按照50％认定李坛龙的装修损失既无法律依据，也不符合案件客观情况。二、裕生红基公司作为出租方，在签订《租赁合同》之前，对于出租屋的性质及现状是充分了解知悉的。在与李坛龙签订《租赁合同补充协议》时，裕生红基公司故意隐瞒“该场地不具备餐饮功能”这一能够影响李坛龙是否愿意承租的这一重大客观情况，存在一定的欺骗性质。在李坛龙签署《租赁合同补充协议》缴纳大笔费用，投入大量的人力物力财力的情况下，裕生红基公司为了逃避自己的责任，才制作了格式的《承诺书》，要求李坛龙签署。该《承诺书》中是为了减轻裕生红基公司的责任，由裕生红基公司制作的格式条款，在其未能向李坛龙明确告知签署《承诺书》后可能产生的法律后果的情况下，该格式的《承诺书》属格式条款，对李坛龙不具备约束力。裕生红基公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判确认李坛龙与裕生红基公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月16日解除。2.撤销原审判决第二项，改判驳回李坛龙此项诉讼请求。3.撤销原审判决第四项,改判李坛龙向某红基公司支付自2016年1月8日至起诉之日即2016年3月16日的租金(按每月42835元计算)和2015年10月25日起至起诉之日即2016年3月16日的物业服务费(按每月4942.5元计算)。4.撤销原审判决第六项，改判支持裕生红基公司一审反诉请求第三项、第四项、第六项、第七项和第八项。5.一、二审全部诉讼费用由李坛龙承担。事实和理由：一、一审法院认定合同不能履行、合同目的不能实现的原因在于裕生红基公司在出租前未取得消防验收合格证明以及不能将商铺作为餐饮用途出租，是错误的。首先，商场公共通道部分消防验收的合格与否与李坛龙租赁的商铺无关，其店铺位置临街，无需使用商场的公共通道部分。其次，与涉案商铺使用有关的是其商铺部分的消防验收情况，而这部分的消防验收责任和义务都在李坛龙一方。再次，导致合同目的不能实现的原因是李坛龙明知道商铺不能用于餐饮用途而非要用于餐饮用途。最后，李坛龙不愿履行合同的真正原因是因为其不愿意承担现状的商业经营风险。二、一审判决适用法律错误。李坛龙也是《中华人民共和国消防法》第十五条规定的“使用单位”，一审法院仅仅限定为裕生红基公司，是错误的，且《租赁合同补充协议》约定商铺部分的消防验收的申办检查义务由李坛龙负责，裕生红基公司仅仅是协助义务。三、一审判决遗漏查明李坛龙归还商铺的日期，对裕生红基公司第七项反诉请求即请求李坛龙支付自合同解除之日至归还商铺之日的占用费及物业管理费存在漏判。针对李坛龙的上诉请求，裕生红基公司辩称：不同意李坛龙的上诉请求、事实和理由，请求法院予以驳回。1.本案争议焦点关于涉案租赁物装修之后的消防责任该由谁承担的问题。涉案租赁物装修之后的消防验收责任根据双方补充协议物业管理合同约定应当由李坛龙承担，裕生红基公司只有协助义务，并且一审期间由裕生红基公司负责申报消防验收的租赁物，只有公共通道部分，且该通道部分已经通过消防验收。即使在涉案租赁物、公共通道未通过消防验收期间，裕生红基公司保证了租赁物消防安全，并未影响涉案租赁物的正常经营，也并未受到消防机关的行政处罚。通过涉案商场的其他租户，广州哲炬影城管理有限公司申请消防验收合格的实例，以及向广州市政务中心咨询取证结果可以证明涉案租赁物的消防验收工作由李坛龙承担，且公共通道是否消防验收合格并不影响涉案租赁物消防验收合格的，裕生红基公司已申请法院向广州市政务中心消防科调取相关资料以证此事。2.合同无法履行的根本原因在于李坛龙拖欠租金，擅自停业、撤场，且李坛龙在经营理念上急功近利，企图将商业风险转嫁给裕生红基公司，因此李坛龙严重违反双方签订的补充协议物业管理公约，严重违反合同法的规定，使合同目的无法实现。3.李坛龙在双方签订补充协议之后至一审期间长达一年的时间，未曾就租赁物不符合交付标准事宜提起过任何异议，在此表明李坛龙在实际经营过程中对裕生红基公司交付的租赁物是符合标准的。4.涉案商铺不经营餐饮或经营的餐饮符合法律规定，无需进行环评审批。针对裕生红基公司的上诉请求，李坛龙辩称：不同意裕生红基公司的上诉请求。1.保证金、物业管理费、水电费已交给裕生红基公司，在合同解除后应全额返还。2.裕生红基公司收取免租期的租金以及物业管理费的差额没有法律依据。裕生红基公司所提供的铺位不具备使用条件，违反国家强制性法律规定，因此其无权收取任何的租金。3.裕生红基公司并非专业的物业服务公司，不具备相应的资质，因此无权收取物业服务费。4.关于合同解除之后的占用费与租金的意见一致。且合同解除是因裕生红基公司违约造成的，当时小业主是要求搬离物品，但遭到出租方人员的阻止，李坛龙无需支付占用费。5.裕生红基公司所出租的铺位所在广场不具备使用条件，因此无需缴纳租金和物业服务费，也不存在拖欠滞纳金的情况，且李坛龙一审也提出了该滞纳金标准过高，远远超过法律规定的标准。6.裕生红基公司要求收取3月15日之后的物业服务费没有任何事实依据。在合同解除之后，承租户并没有享受到相应的物业服务，因此不需要交物业服务费。李坛龙向一审法院起诉请求：一、裕生红基公司返还收取的各项费用包括水电费押金5000元、物业服务费保证金及首月服务费14773.5元、租赁保证金及首月租金128505元、装修押金10000元及利息（利息自起诉之日按照银行同期贷款利率计算）。二、解除李坛龙、裕生红基公司双方签订的《租赁合同补充协议》，裕生红基公司赔偿李坛龙装修损失400000元。三、裕生红基公司承担本案的全部诉讼费用。裕生红基公司一审提出反诉，请求判令：一、解除裕生红基公司与李坛龙于2015年9月8日签订的《租赁合同补充协议》于2016年2月11日解除；二、李坛龙立即将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号130B铺的租赁场所腾空并归还给裕生红基公司；三、李坛龙向某红基公司支付免租期间2015年9月15日至2015年12月7日的租金差额103909.4元；四、李坛龙向某红基公司支付2016年1月8日至2016年2月11日的租金21736.7元、2015年10月25日至2016年2月11日的管理费17818.2元、2015年12月1日至12月31日水电费5745.3元以及滞纳金（滞纳金以欠缴费用总额为本金，按照每日百分之三的标准，从2016年1月8日开始，计算至付清所有费用止，暂计算至2016年3月16日为197525.9元；五、李坛龙所缴纳的租赁保证金85670元、物业服务费保证金9885元、水电费预付款5000元归裕生红基公司所有；六、李坛龙向某红基公司支付违约金85670元；七、李坛龙向某红基公司自2016年2月12日起至归还商铺之日止的商铺占用费42835元（以42835元/月为标准计算至2016年3月11日）及物业服务费4942.5元（以4942.5元/月为标准暂计算至2016年3月11日）。八、本案的所有诉讼费用由李坛龙承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层大楼是广州芳村-新世纪房地产发展有限公司开发建设的，该大楼的土建工程消防验收在2011年1月28日经消防部门验收合格。裕生红基公司向开发商承租了上述物业，租赁期限为2014年8月16日至2026年8月15日，开发商同意裕生红基公司对上述物业进行分租或转租。2015年9月8日李坛龙、裕生红基公司签订了《租赁合同补充协议》约定：裕生红基公司将广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层逸彩新世界项目第二期C区（西湾荟购物广场）自编号130B铺出租给李坛龙作商业用途使用，商铺面积为329.5平方米，现状是毛坯，经营范围是西餐（韩国炸鸡商场排他）。租赁期限为2015年9月10日至2020年9月9日，装修免租期是2015年9月15日至2015年12月7日，每月租金为42835元。商铺交付日期为2015年9月15日，如因裕生红基公司原因责任致使在租赁期限起算日未能交付该商铺的，租赁期应顺延。裕生红基公司应在签订协议当日支付水电费预付款5000元，在租赁期满时，李坛龙结清应缴费用并无违约行为的，裕生红基公司30日内无息退回给李坛龙。租赁期内，物业服务费按照建筑面积计算每平方米15元，李坛龙应付物业服务费为每月4942.5元。在签订协议当日，李坛龙应支付物业服务费保证金9885元和一个月的物业服务费。租金、物业服务费和水电费按月结算，李坛龙须在每月的5日前主动交纳。逾期交纳的每逾期一日，李坛龙需按应付未付款项总额百分之三的标准向某红基公司支付滞纳金。作为履行本协议的担保，李坛龙应在签订协议时交纳租赁保证金85670元。在租赁期满时，李坛龙结清应缴费用并无违约行为时，裕生红基公司30日内无息退回。如李坛龙需进行装修，装修费用由李坛龙承担，装修前李坛龙须缴纳装修押金10000元。李坛龙需足额缴交装修押金后方可动工。如李坛龙没有违反本协议即有关装修规范的规定，与装修期届满且经裕生红基公司及有关部门验收合格后，并取得政府消防部门颁发的消防合格证书后一个月内，裕生红基公司向李坛龙无息返还装修押金等。严格按商铺的使用性质使用该商铺，如李坛龙需要增加其它用途的（包括但不限于餐饮），应向某红基公司提出书面申请并经裕生红基公司同意。除本协议约定李坛龙可经营餐饮行业外，李坛龙不得在商铺内预备食物和饮料，也不得使用器具煮或加热任何食物。租赁期内裕生红基公司无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于裕生红基公司的违约行为导致李坛龙依约解除协议的，裕生红基公司应无息退回租赁保证金、物业服务保证金、水电预付款和李坛龙已交但未发生的费用，还应向李坛龙支付相当于月租金两倍的款项作为违约金。租赁期内李坛龙无法定或约定的理由而单方提出解除协议的，或由于李坛龙的违约行为导致裕生红基公司依约解除协议的，李坛龙自始不享受任何装修期优惠，需按每月42835元的标准计算2015年9月15日至2015年12月7日的装修期租金，且应于合同解除日向某红基公司补缴租金差额，李坛龙还应向某红基公司支付相当于租金两倍的款项作为违约金，并且裕生红基公司要求没收租赁保证金、物业服务费保证金、水电费预付款。同日，李坛龙签订《承诺书》，主要内容为承诺人明确知悉和接受该商场用途定位为百货业态，不具备餐饮功能用途及相关审批手续；承诺人向出租方强烈要求用于经营餐饮用途，并作出如下承诺：承诺人自行办理营业执照、排污许可、餐饮服务许可等相关证照，取得相关政府部门关于环评验收审批，并办理和做好自身排烟管道的净化系统等经营餐饮所需的相关手续和相关工作……不因商铺用途事宜向出租方主张任何权利或主张解除租赁合同，否则按合同承担违约责任。上述协议、承诺书签订后，裕生红基公司将商铺交付给李坛龙。李坛龙向某红基公司支付租赁保证金85670元、首月租金42835元、物业服务保证金9885元、首月物业服务费4942.50元、水电押金5000元。之后李坛龙对房屋进行了装修，因李坛龙从2016年1月起没有交纳租金及管理费，裕生红基公司向李坛龙发出缴费通知单及律师函催收。其中，2016年2月4日，裕生红基公司发函指出李坛龙违反合同停业，要求李坛龙在2月10日前清缴各项欠缴费用。3月16日发出的《律师函》主张于2016年2月10日解除双方租赁关系，李坛龙并未回应。因双方为合同能否继续履行产生纠纷，李坛龙在3月15日起诉前已没有在商铺经营。诉讼期间（7月15日）李坛龙、裕生红基公司双方自行办理了商铺交接手续。一审另查，讼争大楼经广州市环境保护局进行了竣工验收，验收意见为：大厦项目不设中央空调和餐饮，项目竣工环保验收合格。2016年1月21日裕生红基公司向消防部门申请对西湾荟1-2层公共通道装修工程进行验收，消防部门在2016年2月21日作出穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》，结论为建设工程现场与消防设计不相符、申请资料部分内容不准确，综合评定为消防验收不合格；你单位应当进行对存在问题进行整改，整改完毕后重新申报验收；该工程未经验收合格不得投入使用。一审诉讼过程中，裕生红基公司再次对西湾荟1-2层公共通道装修工程申请验收，消防部门于2016年6月6日作出荔消验字[2016]第0022号《建设工程消防验收意见书》，结论为工程消防验收合格。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路16号自编130A铺广州渡兴餐饮有限公司发出《行政处罚事先告知书》，内容为因违反《建设项目环境保护管理条例》第十六条、第二十三条的规定，拟责令立即停止餐饮项目的生产并处罚4万元。2016年广州市荔湾区综合行政执法局向讼争大楼芳兴路14号自编219-222铺经营者龚芙蓉发出《行政处罚决定书》。一审庭审中，李坛龙认为自己存在装修损失，向一审法院提供了一下证据：一、2015年9月7日由广州筑辰室内设计有限公司开具的收款收据，金额为50000元。二、2015年10月12日由广州筑辰室内设计有限公司开具的收款收据一张，金额为350000元。上述二项合共400000元。裕生红基公司对李坛龙提供的证据均不予认可，认为其非正式发票，也没有装修合同相互印证。由于裕生红基公司对李坛龙所主张的装修损失不予确认，而经一审法院释明，双方也不愿意对店铺装修进行评估。在水电费方面，裕生红基公司主张李坛龙未缴纳2015年12月1日至31日的水电费，并以缴费通知单为证，2015年12月电费5548.5元，水费196.8元。李坛龙认为水电费已结清，但未作相关举证。李坛龙提出财产保全，一审法院于2016年7月6日作出裁定，查封、冻结李坛龙名下580738元的财产。一审法院认为：李坛龙与裕生红基公司签订的《租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，出租方提供的租赁物需符合法律、行政法规有关房屋使用条件的规定及合同的约定。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。国务院颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定，建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。因讼争场地是大型商场，是人流聚集的公众场所，裕生红基公司作为场地的整体经营者，有义务对讼争场地整体经营所需进行的消防安全保护工作进行申报检查。根据穗公某消验字[2016]第0009号《建设工程消防验收意见书》的结论，讼争商铺在出租时尚未通过消防安全检查，不符合投入使用经营的条件。因此，在裕生红基公司验收检查合格前（即2016年6月6日前）交付给李坛龙的商铺并不符合使用的条件。在商场的环保验收方面，虽然讼争场地的环保验收合格，但环保验收意见书中已明确该商场不设置餐饮功能，行政管理部门也对经营餐饮的商户进行了处罚和责令停止营业或停止建设。在明知讼争场地不设置餐饮功能的情况下，李坛龙仍签订承诺书坚持经营餐饮；而在同样明知的情况下，裕生红基公司也仍将部分商铺出租给小商户经营餐饮。因此，李坛龙、裕生红基公司双方都存在明显的过错，合同在签订之初已经潜在自始履行不能的因素，双方都应负不能履行之责任。现由于讼争场地消防检查不合格，部分商铺不能作餐饮功能，导致合同无法进行履行，合同目的无法实现，李坛龙因此提出解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。由于裕生红基公司明确解约日期的律师函系于2016年3月16日发出，而李坛龙已于2016年3月15日起诉于一审法院，在双方都同意解除合同的情况下，一审法院确认双方签订的合同于起诉之日即2016年3月15日解除。合同解除后李坛龙应将讼争商铺交还给裕生红基公司。鉴于李坛龙、裕生红基公司双方在诉讼期间自行办理了商铺交接手续，裕生红基公司已经收回商铺，故一审法院对裕生红基公司反诉要求收回商铺的诉讼请求不作处理。对李坛龙要求裕生红基公司返还已收取的各项费用问题，因李坛龙客观上使用了裕生红基公司的商铺经营，也接受了裕生红基公司提供的物业服务，故李坛龙应按合同约定支付起诉前产生的租金、物业服务费、水电费。对于李坛龙已交纳的租赁保证金、物业服务费保证金、水电押金，因裕生红基公司对合同无法履行存在过错，故裕生红基公司应按约定返还给李坛龙。李坛龙要求裕生红基公司支付保证金、押金的利息缺乏合同依据，不予支持。对于李坛龙主张的装修押金，因合同约定须足额缴纳后才能进场进行装修，故一审法院认定李坛龙已经向某红基公司缴纳装修押金，裕生红基公司应予退回。对于李坛龙提出的装修损失，由于李坛龙明知商场不具备餐饮功能仍要求经营餐饮，其自身存在过错，故李坛龙应自行承担其装修损失。对于裕生红基公司要求支付免租期的租金差额，因裕生红基公司对出租商铺有过错，故对裕生红基公司该项反诉请求，不予支持。对裕生红基公司要求支付2015年1月8日至归还商铺之日止的租金、水电费、2015年10月25日起的物业服务费问题，如上所述，李坛龙在起诉前已没有使用商铺，故该费用应支付到起诉之日止，之后的租金、物业服务费，不予支持。水电费是李坛龙使用水电产生的费用，李坛龙应支付给裕生红基公司。对裕生红基公司要求支付滞纳金和违约金问题，因双方对合同无法履行都存在过错，该诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四款）、第五十八条、第九十七条；参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》八条第三款的规定，于2016年8月26日作出如下判决：一、确认李坛龙与裕生红基公司签订的《租赁合同补充协议》于2016年3月15日解除；二、自判决发生法律效力之日起七日内，裕生红基公司向李坛龙返还租赁保证金85670元、物业服务保证金9885元、水电押金5000元，装修押金10000元；三、驳回李坛龙的其它诉讼请求；四、自判决发生法律效力之日起七日内，李坛龙向某红基公司支付自2016年1月8日至起诉之日即2016年3月15日的租金（按每月42835元计算）和2015年10月25日至起诉之日即2016年3月15日的物业服务费（按每月4942.5元计算）；五、自判决发生法律效力之日起七日内，李坛龙向某红基公司支付2015年12月1日至12月31日的水电费5745.3元；六、驳回裕生红基公司的其它诉讼请求。本案本诉受理费5383元由李坛龙负担4306元。裕生红基公司负担1077元。反诉受理费9607元由裕生红基公司负担7686元，李坛龙负担1921元。保全费3423元，由裕生红基公司及李坛龙各负担1711.5元。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，裕生红基公司提交《申请法院调查取证申请书》，请求法院向广州市公安消防局调查核实商场内的各个商铺的消防验收手续是否需要商场的公共通道部分的消防验收合格材料。二审中，李坛龙向本院提交以下证据：1.房屋租赁登记备案证明，拟证明裕生红基公司至2016年7月30日前整个场地都是处于免租期，不存在任何所谓的租金损失。2.（2016）川律公证内民字第39645号公证书，拟证明裕生红基公司对外宣传招商过程中存在虚假宣传，宣称是可经营餐饮。裕生红基公司发表质证意见如下：1.该备案证明是出租人广州芳村新世届房地产发展有限公司与裕生红基公司之间租赁合同的备案情况，该租赁期限与本案无关。对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。2.对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为公证书只能证明申请人所作的内容，但不能证明网页是否真实，公证书截图内容的真实性也无法确认。裕生红基公司向本院提交以下证据：1.诉争商铺及所在商场平面图，拟证明诉争商铺的位置与商场公共通道不在同一位置。2.《物业管理公约》，拟证明裕生红基公司与李坛龙明确约定，诉争商铺的消防验收申报责任在李坛龙。3.中影南方国际影城的场地租赁合同、消防验收申请及合格证明，拟证明与李坛龙同样属于裕生红基公司商场的租户，能够取得消防验收合格证明，李坛龙从未履行诉争商铺的消防验收申请义务和责任。4.《装修承诺书》，拟证明裕生红基公司认真履行了环保义务，要求李坛龙承诺配置符合环保要求的配套设施。5.收回商铺时间表，拟证明裕生红基公司收回诉争商铺的时间。6.广州哲炬影城管理有限公司的场地租赁合同、工商登记信息，拟证明与李坛龙同样属于裕生红基公司商场的租户，能够取得消防验收合格证明，李坛龙从未履行诉争商铺的消防验收申请义务和责任。商铺的消防验收和公共通道的消防验收无关。7.广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场地使用或开业前的消防安全检查窗口排队短信截图。8.广州政务中心综合业务窗口及公众聚集场所使用或开业前的消防安全检查窗口排队公众号通知截图。证据7-8拟证明裕生红基公司代理律师在2016年11月8日到广州政务中心5楼的广州市公安局窗口咨询各商铺内部消防验收是否需要提交公共通道消防验收的合格证明，广州市公安局两个窗口的工作人员均回复无需提交，但无法向律师出具相关书面证明，因此裕生红基公司申请法院向广州公安消防局调查取证。9.（2016）粵广广州第148753号公证书以及李坛龙搬离店内剩余物品的确认书，拟证明李坛龙确认搬离店内物品将诉争商铺交还裕生红基公司的时间为2016年7月19日。李坛龙搬离之后裕生红基公司才申请公证，证明其搬空归还商铺。李坛龙发表质证意见如下：1.证据1是裕生红基公司单方制作，三性不予确认。但可证明李坛龙承租铺位是整个西湾荟广场的一部分，若广场消防不过关，整个广场不具备使用条件。2.对证据2真实性、合法性确认，关联性不予确认，裕生红基公司不具备物业管理资质，也未提供相应的物业服务，其无权收取物业管理费用。3.对证据3三性不予确认，因李坛龙并非该合同当事人，且可以证明必须在整个西湾荟购物广场消防合格后才能进行下一步小铺位的消防验收。4.对证据4真实性确认，关联性不予确认，只是商铺内的装修情况。5.对证据5三性不予确认，是裕生红基公司单方制作。6.对证据6的三性不予确认，李坛龙并非证据6中的合同当事人。7.对证据7-8三性均不予确认。8.对证据9公证书的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，公证书恰恰可以证明承租人对租赁物的装修情况。对确认书的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认。李坛龙多次要求搬离物品，但遭到出租方的多次阻止，在多次沟通以后，在对方同意后，才搬离了物品。李坛龙的铺位是被上锁的，报警回执可以证明，这也是李坛龙不能搬离物品的主要原因之一。二审庭审中，李坛龙表示：同意原审判决第一、二项，不同意原审判决第三项，对于原审判决要求李坛龙给付物业管理费、租金、水电费的判项均不同意，也不同意交还标的物。裕生红基公司表示：不同意原审判决第二项，应当按照责任进行分担。原审判决中关于李坛龙向某红基公司支付物业管理费的判项均同意，同意原审判决交还标的物。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕双方提出的上诉请求进行审查。关于案涉合同无法继续履行的责任认定问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。裕生红基公司于2015年9月8日将位于广州市荔湾区芳兴路14-18号（双）1-2层西湾荟购物广场内的涉案商铺出租给李坛龙使用，应确保涉案商铺及其公共部位符合房屋使用条件强制性规定。但根据2016年1月21日穗公某消验字【2016】第0009号《建设工程消防验收意见书》内容显示，西湾荟1-2层公共通道装修工程消防验收不合格，消防部门要求裕生红基公司应当对存在问题进行整改，该工程未经验收合格不得投入使用。为此，原审法院认定裕生红基公司在公共通道装修工程消防验收合格前交付给李坛龙的商铺不符合房屋使用条件正确，裕生红基公司对由此导致合同无法履行的结果负有过错责任。裕生红基公司上诉提出涉案商铺内部的消防责任应由李坛龙负责，意在混淆其作为出租方负有的确保商铺公共部位消防验收合格、适于使用的合同责任，本院不予采纳。裕生红基公司二审提出的调查取证申请已超过法律规定的期限，且待证事实与本案处理无关联，本院不予接纳。此外，涉案商场的环保意见书明确涉案大厦项目不设餐饮，裕生红基公司仍向李坛龙出租涉案商铺作西餐用途，而李坛龙政亦出具《承诺书》强烈要求将涉案商铺用于经营餐饮，由此导致环评审批手续未获完善而无法履行合同，双方均负有过错。原审法院对于合同无法继续履行的责任认定正确，本院予以确认。裕生红基公司上诉提出导致合同目的不能实现的原因和责任均在于李坛龙,缺乏事实依据,本院不予采信。李坛龙上诉提出因《承诺书》系被迫签署的格式条款，对其无约束力，对此亦没有提供相应证据予以证实，故本院对该意见不予采纳。至于案涉合同解除时间的确认问题，因双方当事人均同意解除合同，故一审法院以李坛龙起诉主张之日作为确认合同解除的时间并无不妥，本院予以维持。裕生红基公司对此提出上诉缺乏理据，本院亦不予采信。关于案涉合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”据此，依据上述法律对于因双方违约导致合同解除的法律后果处理的规定，一审法院以双方对合同无法继续履行均负有责任为由，认定双方当事人应各自承担相应的损失，并据此作出一审判决第二、三、四、五、六项的处理并无不当，本院予以维持。李坛龙上诉主张裕生红基公司承担其装修赔偿，裕生红基公司上诉提出李坛龙应支付免租期间的租金差额、违约金、滞纳金等，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于裕生红基公司上诉提出李坛龙应支付合同解除之日至实际腾空交还物业的占用费及物业服务费，未能举证证明自合同解除之日起李坛龙仍在经营使用涉案商铺，故裕生红基公司主张李坛龙支付该期间的占用费及物业服务费，理据不足，不应支持。李坛龙、裕生红基公司二审提交的证据，因均不能支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上，李坛龙、裕生红基公司的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20361元，由李坛龙负担9526元，由广州裕生红基房地产实业发展有限公司负担10835元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 余 盾审判员 李 静二〇一六年十二月二十九日书记员 邹文芳游瑞娜