黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初509号原告：中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住哈尔滨市南岗区平准街55号。负责人:所东斌，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郑东姝，黑龙江卓峰律师事务所律师。被告：刘力元，男，1957年1月11日出生，汉族，住牡丹江市东安区。被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住黑龙江省牡丹江市东安区一条路南市街。法定代表人：马金福，该公司董事长。委托诉讼代理人：王超，黑龙江建纲律师事务所律师。原告中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称华融资产管理公司）与被告刘力元、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融资产管理公司的委托诉讼代理人郑东姝，被告刘力元，世纪家园公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）黑01执异42号执行裁定书；2.准许执行位于牡丹江市××区××蓝天小区××楼××单元××室房产强制执行；3.本案诉讼费由刘力元、世纪家园公司承担。事实和理由：2018年3月16日，哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）作出（2017）黑01民初840号民事判决书，判决后华融资产管理公司提出上诉，黑龙江省高级人民法院于2018年7月24日作出（2018）黑民终455号民事判决书，判决：一、维持哈中院（2017）黑01民初840号民事判决第一、二项；二、撤销哈中院（2017）黑01民初840号民事判决第六项；三、变更哈中院（2017）黑01民初840号民事判决第三项为，世纪家园公司不偿还上述判决主文第一项所涉款项时，华融资产管理公司有权以牡丹江市东兴集团有限公司座落于黑龙江省××区太平路××北，建筑面积为1196481平方米10套房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、变更哈中院(2017)黑01民初840号民事判决书主文第四项为，世纪家园公司不偿还上述判决主文第一项所涉款项时，华融资产管理公司有权以金跃集团有限公司、黑龙江金广伟业国际贸易有限公司享有的价值分别为20099万元及170万元的，世纪家园公司股权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、变更哈中院(2017)黑01民初840号民事判决主文第五项为，世纪家园公司、牡丹江市东兴集团有限公司用于抵押的上述房产及土地使用权，金跃集团有限公司、黑龙江金广伟业国际贸易有限公司用于质押的上述股权不足以清偿本案债务时，金跃集团有限公司、金春学、赵颖对上述判决主文第一项未清偿部分承担连带清偿责任；六、驳回华融资产管理公司的其他诉讼请求。2019年1月，刘力元对牡丹江市××区××蓝天小区××楼××单元××室房产的执行提出书面异议。2019年1月31日，哈中院作出(2019)黑01执异42号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。2011年5月11日，世纪家园公司与中国建设银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称建设银行）签订《固定资产贷款合同》，世纪家园公司向建设银行借款，2011年10月25日，双方签订《抵押合同》，约定以位于牡丹江市××区××蓝天小区××房产××套作为抵押，并办理了抵押登记，其中包括本案争议的房产。2013年建设银行将该笔贷款的债权及抵押权一并转让给华融资产管理公司，并办理的抵押权人变更登记，将抵押权人变更为华融资产管理公司。刘力元未能提供认购协议，无法认定其购买房产的时间，更无法认定刘力元是否支付了全部价款，不符合《物权法》关于确认所有权的规定，无法确定刘力元对案涉房产享有所有权。同时，被执行人世纪家园公司在抵押期间将抵押物转让给刘力元并签署认购协议的行为是非法的，该房产认购协议应属无效，刘力元并未取得该房产的所有权。且转让房产所得价款并未用于清偿被执行人世纪家园公司所欠债务，损害了华融资产管理公司基于抵押权所享有的优先受偿权。故华融资产管理公司诉至贵院，恳请贵院支持华融资产管理公司的诉讼请求，准予对牡丹江市××区××蓝天小区××楼××单元××室房产继续执行。对牡丹江市东安区丽水蓝天小区3号楼2单元1303号房产的执行。2011年5月11日,黑龙江世纪家园房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司牡丹江分行签订《固定资产贷款合同》,黑龙江世纪家园房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司牡丹江分行借款,2011年10月25日,双方签订《抵押合同》,约定以位于牡丹江市××区××蓝天小区××房产××套作为抵押,并办理了抵押登记,其中包括本案争议的房产。2013年建设银行将该笔贷款的债权及抵押权一并转让给原告,并办理的抵押权人变更登记,将抵押权人变更为原告。原告认为,被告(案外人)刘力元未能提供认购协议,无法认定其购买房产的时间,更无法认定被告(案外人)是否支付了全部价款,不符合《物权法》关于确认所有权的规定,无法确定被告对案涉房产享有所有权。同时,被告(被执行人)世纪家园公司在抵押期间将抵押物转让给被告(案外人)刘力元并签署认购协议的行为是非法的,该房产认购协议应属无效,被告(案外人)刘力元并未取得该房产的所有权。且转让房产所得价款并未用于清偿被告(被执行人)世纪家园公司所欠债务,损害了原告基于抵押权所享有的优先受偿权。故原告诉至贵院,恳请贵院支持原告的诉讼请求,准予对牡丹江市××区××蓝天小区××楼××单元××室房产继续执行。」刘力元辩称，一、刘力元有购房认购协议和交款凭证，清楚写明了购房时间和交付了全款。2010年11月29日，刘力元委托父亲在丽水蓝天-金水湾房地产项目售楼处签订了《房屋优先认购权协议》，并于2010年11月8日和29日交付了当时认定面积的全部购房款；《房屋认购协议》及交款收据上对购房时间、购房面积、购房单价、购房总价款记载清楚，已足够证明是否交付了全部价款和具体的购房时间；刘力元与父亲的银行转款流水单和世纪家园公司财务收款凭证也佐证了购房时间和支付了全部价款的事实；华融资产管理公司的诉讼标的额和购房人交款额基本是一致，间接证明刘力元交付了全款。刘力元于2012年6月收房拿到房屋钥匙，善意占有使用了涉案房屋至今；因开发商的原因一直没有办理房屋登记手续，刘力元购房过程符合法律规定，应取得房屋所有权。但刘力元于2018年12月，在世纪家园公司通知办理房屋登记前期手续时，得知刘力元所购房屋被法院查封。刘力元提出执行异议，得到了支持，现已依法中止查封。二、刘力元长期没有办理房屋登记手续并非刘力元的原因。该房地产项目是2010年11月向刘力元预售，2012年6月交房入住。2018年9月开始，在牡丹江市政府协调下陆续办理房屋登记手续。（有人民网哈尔滨2018年11月15日电，记者韩婷澎，牡丹江市委书记公开回答人民网网友涉城建、交通等领域提问留言为证）；三、刘力元购买房屋主观上没有过错，是世纪家园公司把已卖给刘力元的房产，错误的抵押给了银行，是华融资产管理公司接收了银行存在瑕疵的抵押物。刘力元在不知情的情况下，所购买的房屋被错误抵押，使刘力元无法办理房屋登记手续。四、刘力元对所诉房屋的购买是在抵押权设定前，具有优先权。2011年10月25日，建设银行与世纪家园公司签订《抵押合同》抵押了所诉房产；而刘力元是于2010年11月签订了房屋认购协议，同时交付了购房全部款项，履行了全部购房手续。有《房屋认购协议》、开发商的收款凭证、银行转款流水单等证据证明。刘力元在抵押权人之前对涉案房屋设定了权利。综上，刘力元合法购买了涉案房屋并实际占有使用，购房关系成立并合法有效，对房屋有优先权。请驳回华融资产管理公司的诉讼请求。世纪家园公司辩称，华融资产管理公司的诉请不符合法律规定。哈中院（2019）黑01执异42号执行裁定书已经明确本案所争议的事实。华融资产管理公司起诉状中所认定的事实与实际不符，刘力元已经按照《认购协议》约定缴纳全部房款，并且实际办理入住手续，实际占有使用了涉案房屋。对于该事实，世纪家园公司予以认可。刘力元所提异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及第二十九条的相应规定，请求法院依法驳回华融资产管理公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。华融资产管理公司举示的证据一（2018）黑01执843号执行裁定书及证据二（2019）黑01执异42号执行裁定书，各方均无异议，本院予以采信；证据三（2017）黑01民初840号民事判决书，刘力元虽对该判决书存有异议，但该民事判决书系生效的法律文书，真实合法且与本案具有关联性，本院予以采信；证据四《房屋优先认购协议》，因该协议书是复印件，世纪家园公司不予认可，亦无其他证据佐证，本院不予采信。刘力元举示了证据一《公证书》能够证明刘墨和刘力元系父子关系，本院予以采信；证据二《购房协议书》、证据三房屋付款及补差面积款收据、证据四《购房证明》、证据五交付房屋时卖方代收的各种费用票据、证据六历年供热和水费交费凭证、证据七历年物业、电梯费收据、历年电费收据、有线电视协议及历年收费票据、燃气合同及历年收费票据、《房屋装修合同》及付款收据、证据十建设银行流水单，以上证据能够证明刘力元购买及使用涉案房屋的情况，本院予以采信；证据八哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01执异42号执行裁定书，该份证据是生效的法律文书，本院予以采信。证据九网络截图不足以证明案件事实，本院不予采信。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年11月29日，刘力元的父亲刘墨与世纪家园公司签订了《房屋优先认购协议》，认购牡丹江市东安区江滨广场东侧，丽水蓝天金水湾小区内3号楼二单元13层2132号商品房（实际编号如与认购时图纸不符的，以认购时的图纸确定房屋的位置），房屋价款447961元，世纪家园公司于2010年11月8日开具交款人为刘墨的收据，金额223980元，于2010年11月29日开具交款人为刘墨的收据，金额210542元。2010年11月7日刘力元向刘墨转账存入了两笔钱款184246.72和334246.72元，共计518493.44元。刘力元称系其父亲刘墨代其购买前述房屋。2012年6月20日，世纪家园为业主办理了入户手续，世纪家园公司开具了交款人为刘墨的装修垃圾处理费、装修电梯使用费、电梯费、物业费等收据，房屋号确定为3号楼2单元1303室，面积为67.54平方米。2012年6月26日，世纪家园开具了交款人为刘力元的补差面积款收据，金额3110元，房号为丽水蓝天金水湾3号楼021303室，面积为67.54平方米。此后以刘力元名义交纳涉案房屋的供暖费、电梯费、物业费、电费、燃气费、有线电视费等。2012年6月30日，刘力元就涉案房屋与牡丹江市吉兴装饰有限公司签订《家庭装饰装修工程施工合同》。2011年5月11日，世纪家园公司与中国建设银行股份有限公司牡丹江分行（以下简称建设银行）签订《固定资产贷款合同》，世纪家园公司向建设银行借款，2011年10月25日，双方签订《抵押合同》，约定以位于牡丹江市××区××蓝天小区××房产××套在建工程作为抵押，并办理了抵押登记，其中包括本案争议的房产。2013年2月26日，华融资产公司与建设银行签订《债权转让协议》将该笔贷款的债权及抵押权一并转让给华融资产管理公司，并办理的抵押权人变更登记，将抵押权人变更为华融资产管理公司。同时，华融资产管理公司与世纪家园公司签订《债务重组协议》《抵押协议》，约定世纪家园公司按期向华融资产管理公司支付重组收益，并用黑龙江省牡丹江市东安区菜园街南、东一条路西、财政局东，使用面积11297.10平方米，土地使用权人为世纪家园公司的国有土地使用权及丽水蓝天小区的全部房屋为世纪家园公司的全部债务提供抵押担保。后世纪家园公司未按约定付款，2017年华融资产管理公司诉至本院，该案经本院及过黑龙江省高级人民法院两审终审。黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民终455号终审民事判决书，判决世纪家园公司向华融资产管理公司支付债务重组本金7380万元及按年利率24％计算的重组收益，如不能履行该项义务，华融资产管理公司有权以世纪家园公司抵押的位于黑龙江省牡丹江市东安区丽水蓝天小区1号、2号楼、3号楼、6号楼、7号楼房产共计155套，建筑面积15,827.82平方米房屋及使用权人为黑龙江世纪家园房地产开发有限公司牡国土国用（2014）第00633号，总面积：3922.50平方米土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。该判决中所涉房产包括本案刘力元所提异议房产。判后，世纪家园公司未履行判决确定的义务，华融资产管理公司依据该生效判决向本院申请执行。本院根据生效判决及华融资产管理公司的申请作出（2018）黑01执843号执行裁定书，查封了包括涉案房产在内的房产共计149套。查封后，刘力元对本院查封涉案房产提出了书面异议，本院经审查作出了（2019）黑01执异42号执行裁定书，裁定中止对牡丹江市××区××蓝天小区××楼××单元××室房产的执行。华融资产管理公司不服该裁定，依法向本院提起了申请执行人执行异议之诉，请求准予执行涉案房产。本院认为，关于刘力元对涉案房产是否享有足以排除强制执行权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，2010年11月29日，刘力元的父亲刘墨与世纪家园公司签订了《房屋优先认购协议》，交付了全部的购房款，此期间刘力元向刘墨账户进行了转账，且刘力元缴纳了涉案房产的房屋面积补差款、物业费、取暖费、电梯费等费用，进户后对房屋进行了装修，世纪家园公司亦认可系刘力元购买涉案房产的事实。故刘力元关于其父亲代理其签订《房屋优先认购协议》的主张成立。涉案房屋于2012年即办理了进户手续，刘力元实际占有使用了涉案房产。根据以上事实，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，刘力元与世纪家园公司已经实际成立了房屋买卖合同。世纪家园公司在已经将涉案房产出售的情况下进行了抵押登记，因此刘力元对涉案房产不能签订备案的网签房屋买卖合同及未办理更名过户不存在相应的过错。综上，刘力元对涉案房屋享有足以排除金钱债权强制执行的物权期待权。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案，建设银行于2011年10月25日就涉案房产设定抵押权，在刘力元购买涉案房屋之后。华融资产管理公司于2013年受让涉案房产的抵押权，其亦应当对抵押标的物是否已经售出及是否入户情况进行核实后再进行受让。华融资产管理公司在未对上述事实进行核实即受让涉案房产的抵押权存在一定过错，其相对于刘力元来说不具有善意，不能对抗刘力元就涉案房产享有的物权期待权，华融资产管理公司请求继续执行涉案房产的诉请，本院不予支持。综上所述，华融资产管理公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的诉讼请求。案件受理费7750元，由原告中国华融资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  赵晓波审判员  王秀丽审判员  张振宇（）二〇一九年九月五日书记员  张春天