安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1222民初6509号 原告：司敏，女，1978年11月10日生，汉族，住安徽省太和县。 原告：李智，男，1975年11月27日生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：刘树德，安徽惠君律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：高艳丽，安徽惠君律师事务所律师。 被告：太和县晶桂房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县民安大道与胜利路交叉口。统一社会信用代码91341222M2RG6TDXW。 法定代表人：孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩彩芳，公司法务。 委托诉讼代理人：李成华，安徽昊华律师事务所律师。 原告司敏、李智诉被告太和县晶桂房地产开发有限公司（以下简称太和晶桂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司敏、李智及委托诉讼代理人高艳丽、被告太和晶桂公司的委托诉讼代理人韩彩芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 司敏、李智向本院提出诉讼请求：1、依法确认二原告和被告签订的《承诺书》为无效的格式免责条款；2、依法确认被告和我们签订的《装修合同》中每平米的装修费价值为1800元；3、依法判决被告承担诉讼费。事实和理由：2018年6月10日，我们二人和被告公司签订《商品房买卖合同》，约定我们购买被告公司开发的“太和县碧桂园1号楼1602号”商品房，该房屋价格为每平米8080.09元。后被告公司又让我签订《装修合同》，该合同约定装修总价款为164584元，第一期装修费支付49375元。合同签订后，我们按合同履行了付款义务，并且2019年2月26日按被告公司要求提前支付了下余二期装修款63778元，三期装修款43978元，现装修费已全部支付完毕。但我们发现《装修合同》中约定的“装修内容和设备标准”不明确，《装修合同》的约定和《商品房买卖合同》中“附录四”的“装饰、设备标准”也不相同，被告公司在《装修合同》附件二“装修内容和设备标准”中仅仅约定了“装修范围”及装修总价款，但对每个部位的装修材料都没有明确“品牌、规格、价格、质量标准”，更没有违反质量标准后被告公司的“违约责任”，但却明确了我们的“违约责任”是“装修价款”的30%，针对这一“模糊的”装修合同，我们作为消费者多次找被告公司交涉，甚至通过上访找有关部门监督，最后均无结果，被告公司一直拒不公示每平方米的装修价值，甚至混淆毛坯房和装修价格，并在我们不知情的情况下让我们签订书面《承诺书》，该承诺书实际是对“装修价格”的变动和对“土坯房”价格的变更，属于被告故意规避自己合同义务的手段，且违反法律强制性规定，该《承诺书》为合同的一部分，且对双方的权利义务产生重大影响，为被告公司制作的格式化免责条款，在让我们签字时，没有对我们履行提示和告知义务，导致我们做出无效的民事行为，应依法确认该承诺内容无效。被告公司在《装修合同》中仅约定装修的总价款，没有约定室内每平方米的装修价值，属于《合同法》第六十二条第一款第一项、第二项规定的履行价款和履行质量不明确，我们认为，我们的装修总价款应当用在室内装修上，公摊部分不属于我们装修的范围，属于开发商自行装修的范围，所以，我们的室内装修价值应达到1800元/平方米，请法庭予以确认。综上所述，被告公司和我们签订的《商品房买卖合同》及装修合同，已经对我们购买的商品房“毛坯房价格”及“精装修”价格进行了明确的约定，被告公司为了赚钱，在我们不知情的前提下，让我签订“固定格式的、规避自己法定义务”的《承诺书》，该承诺书实质上为了降低了被告公司的“装修成本”，造成我们购买的商品房价值降低，根据《消费者权益保护法》第二十四条的规定，特起诉要求确认该《承诺书》为无效格式条款，并确认被告公司应按原《装修合同》价格履行装修义务，达到每平米1800元（应当扣除公摊面积）的装修标准，如达不到该标准，我们将在收取房屋后另行诉讼。 太和晶桂公司辩称，一、答辩人宣传推售的是装修房屋，被答辩人选择购买的也是装修房屋。双方在此基础上同时签订了《认购书》、《商品房买卖合同》和《装修合同》。《商品房买卖合同》和《装修合同》各自约定的价款共同构成了该装修房屋的实际总价款，二者为有机整体不可分割，被答辩人要求依据《装修合同》单独确认每平方的装修价值没有事实和法律依据。（一）答辩人按照太和县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的要求出售装修房屋不得低于50%。答辩人出售装修房屋时，已经与被答辩人就涉案装修房屋总价款达成一致。被答辩人与答辩人签订了装修房屋《认购书》并积极主动交纳了定金。根据当地房产局房屋备案政策的规定，仅能以毛坯房备案。答辩人出售的装修房屋需同时签订《商品房买卖合同》和《装修合同》两份合同反映涉案装修房屋的总价款。答辩人与被答辩人签订的《认购书》第二条和第七条明确约定毛坯房价款和装修价款共同构成房屋的总价款，并且明确了系被答辩人自愿同意购买装修房屋，故由答辩人进行装修后交给被答辩人。并约定在认购书约定的合同文件签署之日，被答辩人应同时与答辩人签署《装修合同》。足以证实答辩人出售的装修房屋签订《商品房买卖合同》和《装修合同》是一个有机整体不可分割，两份合同约定的总价款共同构成了双方达成涉案房屋的实际总成交价。并且与双方签订《认购书》的总价款是一致的，被答辩人明确知晓并认可涉案房屋总价款的构成。从《装修合同》内容来看，双方约定是装修价款的总额，并未约定每平米装修价格。《装修合同》和《商品房买卖合同》两个合同共同构成答辩人出售涉案房屋的出售条件和总价，不可以独立分开。进一步验证了被答辩人参考现场宣传册、样板房，确定购买了涉案装修房屋。由此可见，购买涉案装修房屋，是双方就涉案装修房出售条件和价格达成共识的结果，《装修合同》和《商品房买卖合同》是一个有机整体，完全有别于被答辩人单独委托装修公司中装修房屋独立签订的《装修合同》。被答辩人将《装修合同》作为独立存在的合同，认为履行价款和履行质量不明确，公摊面积不属于装修的范围。要求单独确认每平方1800元装修价值完全背离双方签订的真实意思表示，没有任何事实依据。答辩人要求单独确认《装修合同》每平方米的装修价值缺乏事实和法律依据，也不符合双方签订涉案房屋时的真实意思表示，应当不予支持。原告的诉请是确认的是每平方装修价值1800元，双方约定有装修范围，交付的标准，装修的价格。如果本人都认为在此基础上每平方的1800元，价值是市场和双方约定，不是法院来确认的。（二）答辩人楼宇宣传为装修房屋，答辩人销售现场的样板房现状中设置的醒目住宅交付标准、厨房、卫生间、各卧室装修交付标准告示牌供被答辩人在选择是否购买涉案房屋时参看。答辩人与被答辩人双方在涉案装修房屋销售总价达成共识后，同时签订了《认购书》、《商品房买卖合同》、《装修合同》。被答辩人对答辩人出售装修房屋是明知、了解、认可并同意《商品房买卖合同》和《装修合同》为一体化合同，两份合同的价款构成涉案房屋的实际成交价格，被答辩人同时签订有承诺书再次确认知情并认可房屋实际成交总价款的事实。被答辩人诉请要求单独确认装修价值没有依据。答辩人出售装修房屋的约定交付标准与样板房明示的交付标准是一致的，且答辩人在展示大楼设有醒目的明确装修交付标准（包括装修材质、品牌等信息）告示牌，答辩人全面履行合同的义务。二、被答辩人诉称不知情情况下签订《承诺书》明显与事实不符，《承诺书》系被答辩人单方出具给答辩人的，被答辩人处持有一份。该承诺书再次强调被答辩人对于涉案房屋签订两份合同约定的价款，共同构成双方达成的涉案房屋的总价款明确知晓认可并不提出异议，内容未违反法律、行政法规的强制规定。被答辩人要求确认该《承诺书》为无效的格式化免责条款，没有法律依据。《承诺书》系被答辩人与答辩人就涉案装修房屋总价款达成共识后，由被答辩人单方出具给答辩人的，被答辩人手中自持一份，不存在被答辩人在诉状中所称的在不知情的前提下签订的情形。被答辩人再次确认了《商品房买卖合同》和《装修合同》是一体的，《商品房买卖合同》约定的购房款及《装修合同》的装修款共同构成涉案装修房屋的总价款。被答辩人对此是明知晓的。被答辩人出具的《承诺书》将双方早已达成共识并签约两份合同约定的事实再次确认，其内容与认购书等双方就涉案装修房屋达成的共识是一致的。不存在被答辩人诉称的答辩人规避法定自己法定义务及降低答辩人装修成本的问题。内容也不违反法律的强制性规定。并且承诺书出具后被答辩人支付了《商品房买卖合同》及装修合同约定相应的价款，已经实际履行承诺书确认的内容。综上，《商品房买卖合同》和《装修合同》是一个有机整体，《商品房买卖合同》和《装修合同》共同构成答辩人出售涉案装修房屋的总价款。这是双方就涉案装修房屋买售达成的真实意思表示，答辩人与被答辩人均应秉承诚实信用和保障各方当事人交易安全的原则全面履行约定的义务，答辩人诉称无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年6月10日，李智、司敏（买受人，乙方）向太和晶桂公司（出卖人，甲方）购买了其公司开发的太和碧桂园1号楼1602号房屋，并与其签订了商品房买卖合同（预售）、装修合同。该装修合同约定：1、甲乙双方于2018年6月10日签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录（下合称“买卖合同”），由乙方购买甲方开发的太和碧桂园项目（下称“该项目”）中的太和县（下称“该房屋”）；2、乙方自愿同意购买带装修房屋。甲乙双方经自愿、友好协商，就该房屋装修的有关事宜达成一致，订立本合同，供双方遵照履行。第一条装修的内容和标准甲乙双方一致同意该房屋的装修按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》进行装修装饰。第二条装修价款及支付甲乙双方一致同意：乙方应向甲方支付的装修价款为人民币壹拾玖万捌仟捌佰玖拾捌元整（¥164584.00元）。乙方按以下第2种方式的约定向甲方支付：2、乙方于2018年6月20日前向甲方支付装修价款人民币肆万玖仟叁佰柒拾伍元整（¥49375.00元）；于2019年6月20日前向甲方支付装修价款人民币陆万伍仟捌佰叁拾肆元整（¥65834.00元）；于2020年3月31日前向甲方支付装修价款人民币肆万玖仟叁佰柒拾伍元整（¥49375.00元）；本合同约定的装修价款为已包含增值税的价款，该房屋装修价款适用的增值税税率为10%。不含增值税价格为（人民币）149621.82元，增值税税额为（人民币）14962.18元。第三条装修的工期及交付根据买卖合同的约定，甲方交付该房屋给乙方的期限为2020年6月30日前。甲乙双方一致同意：乙方应于该期限届满之日起3天内前往甲方处办理收楼手续，同时将该房屋交给甲方装修；乙方未在该约定的期限内前往甲方处办理收楼手续的，则由甲方于前述约定的乙方应收楼期限届满之次日进行装修，该房屋视为已交付给乙方，乙方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方自愿同意于前述约定的甲方装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，甲方无需再另行书面通知乙方。出现甲方不能按期交付情形的，则由甲方在可交付时另行书面通知乙方，乙方于收到甲方书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程。除非该房屋的装修与本合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则乙方不得拒绝接收。乙方拒绝接收或逾期接收的，均视为甲方已移交该房屋的装修工程给乙方。…第五条违约责任…3、由于甲方除根据本合同的约定进行装修外，还需对该项目其他商品房进行批量装修，本合同一生效甲方即开始准备装修的相关工作，故甲乙双方一致同意：除本条约定及第七条第4项约定的解除情形外，本合同无其他任何约定解除合同的情形，甲乙双方均无权单方解除本合同。（1）在该房屋装修前，因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付装修价款总额30%的违约金（从已收取的装修价款中扣除），同时买卖合同于本合同解除时解除，乙方应同时按该房屋总价款的30%向甲方支付违约金（从已收取的价款中扣除）；在该房屋装修后，因乙方原因导致本合同解除的，则不管甲方对该房屋进行了多少工程量的装修，乙方仍应向甲方支付本合同约定的装修价款总额作为甲方的装修投入和违约金，同时买卖合同于本合同解除时解除，乙方应同时按该房屋总价款的30%向甲方支付违约金（从已收取的价款中扣除）。本合同生效后，如本合同非因乙方的原因解除而导致买卖合同解除的，则乙方已付的装修价款由甲方无息退回给乙方。（2）本合同生效后，如买卖合同因乙方的原因解除而导致本合同解除的，则本合同解除在该房屋装修前的，乙方应向甲方支付装修价款总额30%的违约金（从已收取的装修价款中扣除），本合同解除在房屋装修后的，乙方仍应向甲方支付本合同约定的装修价款总额作为甲方的装修投入和违约金。本合同生效后，如买卖合同非因乙方的原因解除而导致本合同解除的，则乙方已付的装修价款由甲方无息退回给乙方。…第七条其他事项1、乙方明确知悉本合同第一条约定的房屋的装修内容和标准，自愿支付本合同第二条约定金额的装修价款给甲方作为装修对价，乙方对此没有异议。…。该装修合同还约定了其他事项。该装修合同上加盖有太和晶桂公司的合同专用章，原告司敏、李智在该合同上签名。同日，李智、司敏向太和晶桂公司出具承诺书一份，该承诺书约定：本人与贵司于2018年6月10日签署了《商品房买卖合同》及附件、附录（下称“买卖合同”），由本人购买贵司开发的位于太和县（下称“该商品房”），本人同时与贵司签署了该商品房的《装修合同》。本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修价款名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《装修合同》约定的本人应付款项的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可（因面积差异进行退补的款项为毛坯价款，该商品房的装修价款不按照面积差异进行退补）。与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的总房价款及装修合同约定的装修价款之和为基数向政府部门进行缴交。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于装修合同约定的装修价款）及税费缴交事宜向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。特此承诺承诺人：李智、司敏。合同签订后，李智、司敏向太和晶桂公司支付首期购房款289895元及三期装修价款164584元。现双方因履行合同产生纠纷，为此，李智、司敏诉讼来院。 另查明，案涉商品房的预测建筑面积共117.56平方米，其中套内建筑面积91.44平方米，分摊共有建筑面积26.12平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于承诺书的效力问题，李智、司敏是具有完全民事行为能力的人，应当认识到在《承诺书》上签字的法律后果。虽承诺书是格式化条款，但李智、司敏在承诺书已经明确表示在购买案涉商品房前太和晶桂公司已经告知，其充分知悉相关内容，且李智、司敏对于装修合同中约定的装修价款是房价款的一部分是明知的，并自愿接受。另外，李智、司敏也没有提供证据证明在承诺书上签字时，是以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为。因此，该承诺书是李智、司敏的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故李智、司敏要求确认其所签订的承诺书为无效的格式化条款的诉讼请求，不予支持；关于李智、司敏要求确认签订的装修合同中每平方米的装修价值为1800元的问题，由于双方签订的装修合同中仅对装修价款进行了约定，李智、司敏在承诺书中已经明确表示认可装修价款是房价款的一部分，且案涉商品房的面积系预测面积，装修价值按每平方米分摊也不符合日常生活经验法则，因此，李智、司敏要求确认签订的装修合同中每平方米的装修价值为1800元无事实和法律依据，其该项诉讼请求，不予支持。太和晶桂公司的抗辩理由充分，本院予以采信。 综上所述，李智、司敏的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李智、司敏的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由李智、司敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  栾夫兴 二〇一九年九月六日 书记员  蔡沛达 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效： (一)造成对方人身伤害的; (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。