北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23125号原告：北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼村。法定代表人：王健，执行董事。委托诉讼代理人：杜建峰，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。被告：启蓝控股集团有限公司，住所地杭州市滨江区西兴街道滨康路********。法定代表人：汪麟。被告：汪麟，男。原告北京保利营房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告启蓝控股集团有限公司（以简称启蓝公司）、被告汪麟（以下简称汪麟）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜建峰、李晓南到庭参加诉讼，启蓝公司、汪麟经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与启蓝公司签订的《租赁合同》已于2018年10月1日解除；2、启蓝公司支付我公司租金493573.6元；3、启蓝公司支付我公司逾期支付保证金违约金37929.23元、逾期支付租金违约金74747.9元，并以66442.6元为基数按照日千分之五的标准支付自2018年9月18日至实际支付租金之日止的违约金；4、启蓝公司支付因启蓝公司违约导致合同提前解除的违约金948230.82元；5、启蓝公司支付租赁单元恢复原状费用455352.37元以及恢复原状期间的占用费332213元；6、启蓝公司支付律师费1万元；7、汪麟对启蓝公司的上述债务承担连带责任；8、案件受理费由启蓝公司、汪麟负担。事实和理由：2017年11月17日，我公司与启蓝公司签订了一份《租赁合同》，约定由启蓝公司承租我公司出租的位于北京市朝阳区某某项目的某某租赁单元（以下简称涉案房屋），房屋面积为474.59平方米。我公司于2017年12月18日向启蓝公司交付房屋，装修期自2017年12月18日至2018年3月17日，租赁期限自2018年3月18日至2021年3月17日。启蓝公司在约定的装修期内未对房屋进行装修，我公司享有单方解除《租赁合同》的权利。双方签订的《租赁合同》第14.3条约定，启蓝公司在装修期内未完成装修或未完成整改超过15日的，启蓝公司按日租金的两倍支付违约金，或我公司有权单方面解除合同并按照合同第14.5条的约定追究启蓝公司的违约责任。因启蓝公司未能在约定时间内完成装修，我公司在2018年9月26日向启蓝公司邮寄了一份《关于解除租赁合同的告知函》，并于2018年9月30日通过电子邮件的方式向启蓝公司发送了《关于解除租赁合同的告知函》，根据《租赁合同》第16.3条关于送达的约定，应当视为上述函件送达启蓝公司，双方的《租赁合同》已经于2018年10月1日解除。启蓝公司应支付承租期限内的各项未付费用，并承担相应的逾期付款违约金。根据《租赁合同》第14.2条的约定，启蓝公司逾期支付租金、物业管理费以及其他费用逾期超过七日的，自应付之日起每逾期一天按照应付金额的千分之五支付违约金。启蓝公司逾期支付保证金24天，逾期支付2018年3月18日至6月17日期间租金24天，逾期支付2018年6月18日至9月17日期间租金11天，而且2018年9月18日至2018年10月1日期间的租金至今未付。启蓝公司应当支付我公司相应的逾期付款违约金。因启蓝公司原因导致合同解除的，根据合同约定，启蓝公司应当支付我公司相当于六个月租金和物业管理费作为违约金，且我公司有权要求启蓝公司承担因追索所发生的法律费用。《租赁合同》解除后，启蓝公司应当承担将租赁单位恢复原状的义务，否则应承担相应的违约责任，并赔偿我公司相应损失。因启蓝公司系自然人独资设立的一人公司，汪麟作为其法定代表人，应就启蓝公司的债务承担连带责任。启蓝公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭发表答辩意见，亦未在答辩期内提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年11月17日，原告与启蓝公司签订了一份《租赁合同》，约定由启蓝公司承租原告出租的北京市朝阳区某某项目的某某租赁单元房屋，房屋面积474.59平方米。合同约定装修期为2017年12月18日至2018年3月17日，租赁期限三年，自2018年3月18日至2021年3月17日，每月租金为142377元，物业管理费每月15661.47元，租赁保证金为474115.41元。合同第5条“支付方式”约定：“5.1乙方（启蓝公司）应于本协议签署后3日内，向甲方（原告）支付租赁保证金。甲方收到保证金后，应向乙方出具有效收据。5.2乙方应于本协议签署后3日内向甲方支付首期租金，即2018年3月18日至2018年6月17日的租金，共计人民币427131元，大写为肆拾贰万柒仟壹佰叁拾壹元整。除首期租金外，乙方在本协议项下应支付的租金以每3个月作为一个付款周期，乙方应于每付款周期前月最后一日或之前向甲方预先支付下3个月的费用。甲方自收到乙方缴纳的款项之日起15个工作日内向乙方开具符合国家法律、法规、政策和财会制度的合法发票。”。该合同第7.3条约定：“乙方应在规定的装修期内完成装修及相关验收工作。”该合同第9.1条约定：“租赁期满或合同解除前，乙方应将租赁单位恢复原状（指附件二《租赁单元交付标准》规定的租赁单元状况），并于租赁期满或合同解除当日17：00前向甲方返还租赁单元，经甲方书面通知后七日内仍不恢复原状的，甲方有权自行或聘请第三方恢复原状，因此产生的费用及损失均由乙方承担。如甲方同意无需恢复原状的，则租赁单元内装修、装饰等均归甲方所有，且乙方无权利要求甲方支付任何费用。”该合同9.3条约定：“如乙方逾期返还租赁单元，除应支付租金等费用外，乙方每逾期一日须向甲方缴纳日租金的两倍的占用费，不足一日按一日计算。逾期超过7日的，甲方有权自行处置租赁单元内的任何物品，包括但不限于装修、装饰、家具、设备、办公用品等，且无需向乙方支付任何费用，甲方清理、处理该等物品产生的费用以及将租赁物恢复原状产生的费用均有乙方承担。”该合同第14条“违约责任”约定：“14.1乙方没有依照本合同的规定按时支付租赁保证金，甲方有权在双方签订本合同起15日届满后以书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方支付相当于租赁保证金金额的违约金（租赁单元3个月租金和3个月物业管理费之和）；就甲方选择继续履行合同的，乙方自应付之日起每逾期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金。14.2乙方逾期支付租金、物业管理费及租赁单元其他费用的，按照下列方式处理：（1）甲方同意给予乙方7日宽限期，乙方逾期支付未超过7日的，甲方免除宽限期内乙方应付违约金；（2）乙方逾期支付超过7日的，自应付之日起每逾期一日按照应付金额的日千分之五支付违约金。（3）乙方逾期支付超过15日且经甲方催告后仍未支付的，自应付之日起每逾期一天按照应支付金额的日千分之五支付违约金，甲方有权采取阻止乙方人员进入租赁单元、停止水、电、电话、空调等措施。或甲方有权解除合同并按14.5条规定追究乙方的违约责任。……14.5乙方于本合同生效后未提前三个月通知而单方中途退租的，或者因乙方原因导致本合同被解除的，甲方有权收取乙方在承租期内所有未缴清之费用，包括但不限于租金、物业管理费等，同时适用以下条款：（1）甲方有权没收租赁保证金；（2）乙方应另向甲方支付相当于六个月租金和物业管理费之和的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能出现的空置损失的补偿；（3）如乙方在退租时租赁保证金少于本合同4.3约定的数额或未支付上述违约金的，则甲方有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；（4）甲方在合同解除前已收取的租金、物业管理费均不予退还……14.7一方违反合同约定，违约方应自守约方书面通知送达之日起5个工作日内承担相应的责任并支付违约金、赔偿金等。”在上述合同签订前，启蓝公司于2017年11月15日向原告支付了158038.47元的租赁保证金。上述合同签订后，原告于2017年12月18日向启蓝公司交付租赁标的物。2017年12月14日，启蓝公司将剩余的租赁保证金共计316076.94元以及2018年3月18日至6月17日期间的租金427131元给付原告。2018年6月29日，启蓝公司向原告支付了2018年6月18日至9月17日期间的租金427131元。此后，启蓝公司未再向原告支付租金。2018年9月26日，原告向启蓝公司邮寄了一份《关于解除的告知函》，告知启蓝公司因未在合同约定的装修期内完成装修，违反合同第14.3条的约定，告知启蓝公司在2018年9月30日前腾空房屋，并将房屋恢复原状。该邮件查询显示于2018年10月2日由他人代收。2018年9月30日，原告通过电子邮件的方式再次向启蓝公司送达了《启蓝解约告知函》。原告称其于2018年10月1日实际收回涉案房屋。原告向本院提交了北京翌新建筑劳务有限公司、北京博亚德消防安全智能工程有限公司、北京海达设备安装有限责任公司出具涉案房屋改造费用明细表，证明因启蓝公司未完成装修，对涉案房屋恢复原状所需的改造费用，截止本案法庭辩论终结，原告并未实施改造行为。庭审中，原告向本院提交了涉案房屋的现场照片，照片表明现场房屋开始进行装修，但装修尚未完成。原告向本院提交了一份《民事（经济）案件框架代理协议》以及1万元的代理费发票，证明原告为本次诉讼支出的律师费。另查，启蓝公司系自然人独资公司，汪麟系该公司的法定代表人。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行给自的义务。本案中，原告与启蓝公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告和启蓝公司应当按照合同的约定履行各自的义务。因启蓝公司未按照合同约定的期限完成装修超过15日，原告依据合同的约定有权行使单方解除合同的权利。关于合同解除的时间，本院认为，因原告和启蓝公司在《租赁合同》中并未明确约定送达地址，故原告提交的邮寄详情单和电子邮件发送记录不足以证明原告解除合同的通知已经合法送达给启蓝公司，本院将以本案件起诉状副本送达启蓝公司之日确定为合同解除之日。在该合同因启蓝公司违约而解除的情况下，关于原告要求启蓝公司支付三个月装修期期间租金的诉讼请求，没有相应的合同依据，本院不予支持。原告要求启蓝公司支付2018年9月18日至10月1日（原告实际收回房屋之日）期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求启蓝公司支付逾期支付租赁保证金、租金违约金的诉讼请求以及因启蓝公司原因导致合同提前解除违约金的诉讼请求，本院认为，上述两项违约金存在重合，本院将按照合同第14.5条的约定判令启蓝公司承担相应的违约责任。关于原告要求启蓝公司赔偿恢复原状以及恢复原状期间占有使用费的诉讼请求，本院认为，因原告并未实际实施恢复原状的行为，原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费损失，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求汪麟承担连带责任的诉讼请求，本院认为，启蓝公司虽系自然人独资法人，但汪麟是否需对启蓝公司的债务承担连带责任与本案并非为同一法律关系，本院在本案中不予处理。启蓝公司、汪麟经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京保利营房地产开发有限公司与被告启蓝控股集团有限公司于二〇一七年十一月十七日签订的《租赁合同》于二〇一九年六月十日解除；二、被告启蓝控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京保利营房地产开发有限公司租赁费六万六千四百四十二元六角；三、被告启蓝控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京保利营房地产开发有限公司违约金九十四万八千二百三十元八角二分；四、被告启蓝控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京保利营房地产开发有限公司律师费损失一万元；五、驳回原告北京保利营房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告启蓝控股集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件公告费五百六十元，由被告启蓝控股集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告原告北京保利营房地产开发有限公司）。案件受理费二万五千九百四十二元，由原告北京保利营房地产开发有限公司负担一万一千九百二十元（已交纳），由被告启蓝控股集团有限公司负担一万四千零二十二元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京保利营房地产开发有限公司一千零五十一元，于本判决生效之日起七日内交纳一万二千九百七十一元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一九年九月二十五日书 记 员  张 颖