苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初11301号 原告：苏州方大实业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇友谊工业区。 法定代表人：周昌存。 委托诉讼代理人：高绍勇，上海正源（苏州）律师事务所律师。 被告：姚雪萍。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 原告苏州方大实业有限公司（以下简称方大公司）与被告姚雪萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月5日公开开庭进行审理；后本院依法组成合议庭，分别于2019年4月22日、2019年7月30日公开开庭进行了审理。第一次、第二次庭审，原告方大公司的委托诉讼代理人高绍勇、被告姚雪萍的委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼；第三次庭审，原告方大公司及其委托诉讼代理人高绍勇、被告姚雪萍的委托诉讼代理人徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方大公司向本院提出的诉讼请求为：1.确认方大公司与姚雪萍签订的《租赁合同》于2018年5月26日解除；2.姚雪萍向方大公司支付合同解除后对房屋的继续占用费；3.姚雪萍立即将租赁房屋恢复原状并返还方大公司；4.姚雪萍向方大公司支付违约金180万元；5.本案诉讼费由姚雪萍承担。 事实和理由：2016年11月4日，方大公司与姚雪萍签订《租赁合同》一份。合同约定，方大公司将其厂区内宿舍楼二至六层出租给姚雪萍。合同约定，姚雪萍可根据方大公司交付的不动产情况租赁使用，如根据特殊需要改造该不动产，应书面提供其特别要求，经方大公司书面确认后方可执行(第一条第1款)。姚雪萍如改建没有按上述规定执行，经方大公司指出后仍无视要求整改，即视为违约(第一条第4款)。姚雪萍不得私自搭建，如有需要，需经方大公司书面同意。方大公司书面同意后方可组织实施(第二条第5款)。合同还在“违约责任”部分约定本合同的违约金为3倍的年租金(约定为180万元)(第五条第1款)。方大公司依约将房屋交付姚雪萍后，姚雪萍趁房屋装修期间，未经方大公司同意，擅自改建承租区域的消防通道。方大公司多次通知姚雪萍停止施工并恢复原状，姚雪萍不予配合依然继续施工。紧接着，姚雪萍又对房屋2-6层西半侧部分进行大规模改造，在占用中间消防通道设施部分空间的情况下，将原来的单排套间改造成两排门对门的小套间，使得房屋的现有结构与原规划施工的房屋主体结构发生根本性变化。期间，方大公司又多次催告姚雪萍予以纠正，姚雪萍依然不予配合。姚雪萍的一系列大规模改建行为，使得消防通道设施改变，走廊通道变窄，人员进出不畅，且房间增多，居住的人口密度必然增大，房屋的安全隐患陡增。此外，方大公司近期还发现，姚雪萍未尽管理义务，居然纵容次承租人在房间内存放并使用煤气罐明火做饭，炎炎夏日一旦发生消防等安全事故，后果不堪设想。鉴于姚雪萍未经方大公司同意擅自大规模改变房屋结构和消防设施，且在方大公司要求的合理期限内不予纠正或恢复原状，已经构成根本违约。为了维护公共安全及自身合法权益，方大公司于2018年5月25日依法通知姚雪萍解除合同，要求姚雪萍将房屋恢复原状后返还方大公司。姚雪萍接到通知后拒绝配合。 姚雪萍姚雪萍辩称：1.方大公司解除租赁合同，没有事实和法律依据，姚雪萍已支付了两年租金及相应押金，履行了合同相应义务。2.姚雪萍进行的装修改造，并未影响房屋主体结构，且是在征得方大公司同意后才进行。3.方大公司存在着封闭消防通道、南北出入口、擅自搭建房屋、无故停水停电等违约违法行为，损害了姚雪萍的租赁权，姚雪萍保留对此追究违约责任的权利。 经审理查明：2016年11月4日，方大公司作为出租人（甲方）与姚雪萍作为承租人（乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定，甲方将其厂区内的宿舍楼二至六层出租给乙方，乙方承租该不动产用于住宿。房屋详情、承租位置、计租面积以甲方交付不动产时提供的资料为准。该不动产是甲方根据规划及土地使用权现状，自行进行房屋设计、建设，乙方可根据甲方交付的不动产情况使用，如乙方根据特殊需要改造该不动产时，应书面提出其特别要求，经甲方书面确认后方可执行。乙方改建没有按照第一条约定执行时，经甲方指出后仍无视要求进行整改，即视为违约。乙方不得私自搭建，如有需要，需经甲方书面同意；甲方书面同意后，乙方方可组织实施，但该部分租金或费用另行协商。 合同约定，租期为20年，自2017年5月31日（如甲方因工期未能交付另行协商）至2037年5月31日止。双方确认，甲方于2017年5月31日将不动产交付给乙方（保证水、电、路三通，电梯、门窗、卫生洁具、卫生间墙地砖）。 关于租金及支付时间，合同约定：1.第1至8年为591750元/年（6575㎡*7.5元/㎡*12月）；第8至16年为670650元/年（6575㎡*8.5元/㎡*12月）；第16至20年为749550元/年（6575㎡*9.5元/㎡*12月）；上述面积以实际测量为准，单价不变，租金不含税。2.首次两年合计115万元，第3年开始提前一个月支付下一年的房租。3.合同签订后3日内，乙方支付10万元订金；合同签订后30日内支付50万元，第二个月再付50万元，余款交接完成时付清。押金为26万元。 关于违约责任，合同第五条第1款约定：本合同经双方签字盖章后即生效，如任何一方擅自解除合同，视为违约。违约金为3倍的年租金，即180万元。 2016年11月8日，姚雪萍向方大公司支付10万元；2016年11月25日支付35万元；2016年11月29日支付15万元；2016年12月9日支付40万元；2017年9月15日支付5万元；2017年9月17日支付5万元；2017年9月23日支付92043元。 2017年1月24日，方大公司（甲方）与姚雪萍（乙方）签订《补充协议》一份。协议约定：甲方出租给乙方的宿舍楼，因原合同没有约定的部分，双方经协商签订补充协议：1.乙方配合甲方做好太阳能安装及验收工作，甲方免收合同约定押金的剩余部分作为补贴乙方；2.应乙方要求取消的部分，甲方只补贴材料部分的金额给乙方，由乙方自行采购或施工；3.补贴方式：电表箱每只270元，卫生洁具和进户门、卫生间门另行协商，其他取消部分以甲方和施工方的决算为准；4.结算方式：验收决算结束时结算，乙方差额部分补足甲方；甲方差额部分，乙方从第三年的租金中扣除。该补充协议同时注明，宿舍楼两边的楼梯走道，合同期内归乙方使用。 2017年2月25日，姚雪萍向方大公司提出涉案房屋3至6楼装修工程开工申请，方大公司予以同意。 2017年4月6日，方大公司向涉案房屋的土建施工单位苏州建筑工程集团有限公司发出工程联系单，打印部分的内容为：一、宿舍楼工程由贵单位施工，现我方根据使用要求，作出如下变更：宿舍楼西面4-6层每层只做南北两个卫生间（其他卫生间取消，其中4-5层卫生间止水坎浇筑完成，墙体留槎接头后凿除）；2层按图施工（注：给水改成暗管，增加做暗管费用我方未确定，导致目前仍无法施工，影响施工进度，我方将尽快确定价格，跟总承包方协商后确定是否由总承包方施工）；二、2-6层卫生间门取消不装，门洞粉刷成型，由装修单位采购安装，总承包方扣除80元/樘费用。三、2-6层洗脸盆取消，施工方补贴200元/个由甲方自行采购、自行安装（包括配件）。四、3-6层进户门锁不装，留感应锁洞（我方提供锁样品），2层进户门按图施工。后蔡阿丽代表方大公司在该工程联系单中注明：①情况属实，取消工程量相应材料由施工方供给或按市场价扣除；②2层卫生间按标准整改，增加材料由甲方提供，人工每个卫生间补60元/间。③2-6层卫生间门取消施工，扣除100元/樘。三、四项甲方要求已确认。 2017年4月6日，苏州建筑工程集团有限公司方大项目部出具情况说明一份，内容为：由我公司承建的方大公司的宿舍、地下消防水池泵房工程项目，在施工前根据业主要求，本工程伸缩缝西侧2-6层房间因需要后期装修改造，此部分房间地坪及卫生间内墙取消，相应水电安装取消，我方只提供相应材料（如图），其后续相关施工及安全质量均与我方无关。该情况说明后附了“原图”、“甲方改造图”。 2017年9月1日，方大公司向姚雪萍发出装修通告，内容为：本宿舍楼于2017年8月31日验收结束，各类证件齐全，准予使用，特通知贵单位自2017年9月1日起算装修时间，特此通告。对于贵单位装修及经营所有时间上的损失概不负责，起始时间不变。由于部分装修完成投入使用，所以装修时间减为两个月。 2017年9月10日，方大公司与姚雪萍签订《交接清单》。交接清单中约定：装修期自2017年9月1日开始起算，出租人给予承租人80天的时间作为装修期；2-6层西边侧房屋因为承租人装修改造的原因，如果消防单位追究责任，则此责任由承租人自行承担，出租人概不负责；取消未做部分提供相应的材料，我们提供电表箱总成、水表、洗脸盆、卫生间门等清单。 房屋交付之后，姚雪萍将宿舍楼西侧2-6层的房屋由规划设计的一间房屋改造成两间房屋，将沿天井的走廊改为房屋中间走廊，将南北两侧走廊的部分空间改造成居住房屋。 2017年12月10日，方大公司委托律师向姚雪萍发送律师函，主要内容为：姚雪萍在装修宿舍楼2-6层西侧时，对原有房屋结构进行了大改造，将原来的一小套间改为两个小小套间，将原本宽敞的东侧走廊改为中间窄小的走廊，造成了人流进出不畅，存在安全隐患。因方大公司未收到姚雪萍的书面材料和风险承诺书，故要求姚雪萍进行改正，并作出相应承诺。2017年12月14日，姚雪萍委托律师进行回函，主要内容为：姚雪萍对宿舍楼2-6层西侧房屋装修改造事宜，事先已经与方大公司进行了充分的协商沟通，取得了方大公司的同意。姚雪萍持有的书面材料包括但不限于：姚雪萍与方大公司沟通的书面记录、施工单位的情况说明、图纸、蔡阿丽签署的工程联系单、蔡阿丽书面确认的装修改造施工队的开工申请等书面文件。后方大公司又对该姚雪萍发送的律师函进行了回复，该复函因投递未果被退回。 2018年5月25日，方大公司委托律师向姚雪萍发送律师函，该函的主要内容为：方大公司将房屋交付给姚雪萍后，姚雪萍对房屋进行了大规模的改建，改变了房屋的主体结构，尤其破坏了原有的消防设施及消防通道，对租赁房屋的消防安全造成了极大的隐患；很多宿舍内安装了使用煤气罐的明火燃气灶。因姚雪萍擅自改建房屋消防通道、破坏房屋原有结构的行为，已构成根本违约，经方大公司多次催告仍未改正。故通知姚雪萍在收到该函后，正式解除双方签订的《租赁合同》。该函件于2018年5月26日由姚雪萍签收。2018年5月29日，姚雪萍委托律师进行了回复。主要内容为：姚雪萍不存在未经方大公司同意擅自改造承租房屋的行为，不存在明火做饭的行为，对方大公司解除合同的行为不予认可。此后，双方仍有函件往来。 方大公司出租给姚雪萍的房屋于2017年8月30日通过了四方验收，竣工验收证明显示，房屋开工日期为2016年9月24日、竣工日期为2017年6月30日。2018年8月9日，该房屋取得不动产权证书。2017年10月8日，方大公司与苏州建筑工程集团有限公司办理了《工程竣工结算单》，结算单中程款载明，工程价款结算金额中扣除了部分土建、水电安装工程的价款。 方大公司委托薛某进行涉案宿舍楼的招租事宜。审理中，薛某到庭作证，主要证言内容为：薛某和姚雪萍系老乡关系。薛某在方大公司工作了两年多，是方大公司的施工员，代表方大公司与施工单位对接，参与了宿舍楼的土建施工以及招租工作。因缺少资金，在土建施工至一层时，方大公司委托薛某对外招租，薛某将姚雪萍招租过来，方大公司与姚雪萍签订了合同，姚雪萍支付了租金。在宿舍楼西面房屋建到第三层时，姚雪萍提出西面房屋空间太大，空调打不起来，提出将西面布局改造成和东面布局一样，我们是同意的，装修改造方案是由姚雪萍、蔡阿丽、施工单位以及薛某一起商定的。在装修改造之前，卫生间没做、门也未安装，土建施工过程中已经为将来的装修改造做好了准备。 以上事实，有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、租赁合同、补充协议、开工申请、工程联系单、情况说明、装修通告、交接清单、照片、委托书、设计图纸及竣工图、单位工程竣工验收证明书、工程竣工结算单、不动产权证书、双方往来律师函及快递单据、银行单据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：方大公司与姚雪萍签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。根据上述规定，承租人进行装修改造，改变了房屋主体和承重结构或者进行扩建，未经过出租人同意的，出租人才有权解除合同。本院认为，根据现有的证据，能够证明姚雪萍对承租房屋的装修改造经过了方大公司的同意，具体分析如下:1.方大公司与姚雪萍签订租赁合同时，涉案房屋尚未竣工；在涉案房屋竣工前，方大公司与姚雪萍签订了补充协议，明确约定方大公司应姚雪萍的要求，取消部分工程施工内容；在房屋竣工之前，方大公司于2017年2月25日即同意姚雪萍的装修工程的开工申请；因此在涉案房屋交付给姚雪萍之前，方大公司已经知晓并同意姚雪萍的装修改造行为。2.从方大公司向涉案房屋施工单位苏州建筑工程有限公司出具的工程联系单以及苏州建筑工程有限公司方大项目部出具的情况说明来看，方大公司取消了宿舍楼西侧房屋的部分施工内容；从情况说明的附图可以看出，装修改造后的房屋结构，是将西侧房屋由原来的一间房屋改造成两间房屋，将东侧走廊改造成中间走廊。上述取消施工的工程内容以及情况说明的附图，可以证明方大公司为了配合姚雪萍的后续装修改造才取消部分工程内容，方大公司对姚雪萍装修改造后的房屋结构也已知情。4.证人薛某曾是方大公司的工作人员，受方大公司的委托对外招租，其证言可以证实涉案房屋的装修改造方案经过了方大公司的同意。5.2017年9月10日，方大公司与姚雪萍签订的交接清单中载明“2-6层西边侧房屋因为承租人装修改造的原因，如果消防单位追究责任，则此责任由承租人自行承担，出租人概不负责”，从该约定内容可以看出，方大公司同意姚雪萍的装修改造行为。综上，姚雪萍对涉案房屋的装修改造行为经过了方大公司的同意，方大公司以姚雪萍擅自进行装修改造为由解除涉案租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告苏州方大实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费96834元，由原告苏州方大实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  周 萍 二〇一九年九月十六日 书 记 员  万 珍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。