惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2567号原告：任东方，女，香港居民，1975年1月8日出生，现住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：萨柏丽，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：方秋林，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市海景银滩酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇霞光西路3号海韵雅苑3栋101号房。法定代表人：宁兰英。被告：惠州市山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路1号瑞和家园商业广场2单元7层01号。法定代表人：周刚。委托诉讼代理人：许思炯，男，该公司工作人员。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷9号。法定代表人：孟伟胜。原告任东方与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司(以下简称海景公司)、惠州市山水爱斯酒店管理有限公司(以下简称山水公司)、惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司(以下简称美泰诚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告任东方的委托诉讼代理人方秋林到庭参加诉讼，被告海景公司、山水公司、美泰诚公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任东方向本院提出的诉讼请求:1.确认原告与被告海景公司之间2017年12月31日签订的《委托出租服务合同》于2019年4月21日解除；2.判令被告海景公司向原告支付从2018年10月1日起至2019年4月21日止的租金13400元及利息（以13400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日起计算至拖欠租金实际清偿之日止）；3.判令被告海景公司赔偿原告在解除合同后至房屋重新出租期间的租金损失6000元；4.判令两被告山水公司、美泰诚公司对被告海景公司的上述付款义务承担连带清偿责任；5.本案全部诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告与被告美泰诚公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告美泰诚公司开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑（又名“东能银滩”）*栋***号房。购房时被告美泰诚公司承诺为业主统一安排酒店管理公司,将本案房屋运营为酒店公寓，原告可从酒店管理公司获得租金并获得相应的住房优惠。原告购房后，于2017年12月31日与被告美泰诚公司安排的被告海景公司签订了《委托出租服务合同》及补充协议，约定：原告将本案房屋委托给被告海景公司作酒店公寓经营使用；合同期限从2017年12月31日起至2019年12月30日止；租金为2000元/月，实行季结，每个自然季度后的第一月25日前被告海景公司将租金支付至原告指定账户。合同签订后，被告美泰诚公司直接安排将房屋交付给被告海景公司，被告海景公司仅支付了2018年第三季的租金后，经多次沟通，被告海景公司未再向原告支付租金。被告的行为已构成根本违约，根据《合同法》相关规定，原告可解除合同，收回房屋，要求被告海景公司支付拖欠的租金、利息，并赔偿因违约给原告造成的三个月租金损失计为6000元。2019年4月21日，原告与被告海景公司签订了关于解除房屋委托租赁合同且保留一切追诉权利的告知函，解除了本案合同。因被告山水公司系原告房屋的实际占有使用者，被告山水公司应对被告海景公司的违约行为承担连带责任。被告美泰诚公司作为本案房屋的开发商及事实上的控制人，负责统一安排本案房屋的酒店管理公司，故应当与被告海景公司、被告山水公司承担相应的连带责任。为此，原告特向本院提起诉讼，请求本院依法判决支持其全部诉讼请求。原告任东方向本院提交了如下证据：1.不动产登记证书；2.商品房买卖合同及补充协议；3.钥匙托管回执、收楼意见书；4.委托出租服务合同；5.设施配置清单移交表；6.工银借记卡账户历史明细清单；7.关于解除房屋委托租赁合同且保留一切追诉权的告知函；8.钥匙收回证明；9.郑重申明；10.通知函；11.被告美泰诚公司出具的“致业主的一封信”；12.告知函（业主张小宜）；13.《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司、以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》；14.范军总银行流水；15.通知函二份（业主胡艳丽、池欣桐）；16.本案楼盘广告宣传页；17.大众点评上关于本案楼盘的酒店经营信息；18.银联回单；19.本案楼盘照片；20.客房价目表；21.名片。拟证明其诉称事实。被告海景公司、山水公司、美泰诚公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月2日，原告与被告美泰诚公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告美泰诚公司开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光西路3号海韵雅苑*栋*层**号房，约定交房时间为2017年12月30日前。合同附件四《补充协议》第九条约定：买受人同意在业主委员会正式成立前由出卖人指定的物业服务企业负责该商品房前期物业管理，买受人同意根据物业服务企业制定的收费标准缴纳物业管理费及其他相关费用。《商品房买卖合同》注明：原告购买的该房屋用途为住宅。2019年3月15日，原告取得本案房屋的不动产登记证书。2017年12月31日，原告作为甲方，与作为乙方的被告海景公司签订《委托出租服务合同》，约定由原告将其购买的上述房屋委托给被告海景公司托管经营，合作期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。关于租金及其支付方式，合同第三条约定：1.乙方按季度支付甲方租金，房屋租金为2000元/月；2.房屋租金分成实行季结，每个自然季度后的第一月25日前，乙方将甲方应得的季度房屋租金支付到甲方指定账户，乙方也可以委托第三方服务团队将上述季度房屋租金支付给甲方，如遇到国家法定节假日和休息日，则相应顺延完成；3.对国家税法规定应当由甲方缴纳的有关税费，由乙方依法代扣代缴后将季度房屋租金余款支付给甲方……。双方还对其他相关事宜作出了约定。上述合同签订后，原告向被告海景公司交付房屋。被告海景公司按约向原告支付了2018年10月1日前的租金，并于2019年1月25日向原告预付租金款1000元。此后，被告海景公司未再向原告支付租金。2019年4月21日，原告向被告海景公司发出《关于解除房屋委托租赁合同且保留一切追诉权的告知函》，称被告海景公司不按期支付房租已超过半年，鉴于被告海景公司违约在先，特此发函告知被告海景公司，解除双方的委托出租服务合同，限被告海景公司于2019年4月21日前移交归还房屋，并保留一切追诉权。同日，原告签署钥匙收回证明，收回了本案房屋。2018年12月2日，根据本案房屋所在小区临时业委会成员提出的诉求，被告海景公司、被告美泰诚公司以及案外人深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司（以下简称彩生活公司）作出《惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司、惠州市海景银滩酒店管理有限公司以及深圳市彩生活物业管理有限公司惠州大亚湾东能银滩分公司关于临时业委会9点诉求回复》[以下简称《9点诉求回复》]，主要内容为：“1.2018年12月17日前付清全部业主2018年9月15日前所欠所有租金，2018年9月15日至2019年1月31日期间的业主租金，于2018年12月30日前给出双方认可的解决方案，后续所有租金支付必须按合同约定日期执行，逾期按法律规定最高额度赔偿；2.办证费、契税余款从12月3日开始退还给业主；……5.原来跟豪派特签约的业主在承诺与豪派特解约的前提下，可以改签海景银滩，新合同条款按豪派特原合同的条款执行；6.5*5分成的APP财务公开，公开APP的标准后，一个月内落实，如果一个月落实不了，则按2000元/月（实收）的租金保底支付……”。本案审理过程中，原告为证明被告美泰诚公司参与本案房屋出租合同的事实，提交了被告美泰诚公司于2015年6月29日向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》、被告美泰诚公司于2015年8月5日向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人伊思德（中国）有限公司于2018年5月4日向案外人张小宜发出的《告知函》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》，以及被告美泰诚公司的广告宣传单。被告美泰诚公司在《郑重申明》中载明的相关内容为：“……作为出卖人基于我们之间的《广东省商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条的约定，于2013年1月25日与深圳豪派特国际酒店管理有限公司（以下简称‘豪派特公司’）签订了《豪派特酒店管理有限公司合作合同》……为能够有效采用专业酒店管理模式和管理经验……于2013年9月18日与豪派特公司签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次明确委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。由此可以明确豪派特公司是基于我司的委托授权，才有资格与东能银滩小业主签订《房产出租委托服务协议书》……我司有权随时解除对其的委托授权。而豪派特公司委托代理行为产生的相应法律责任，将由我司依法承担。由于豪派特公司的经营管理理念、水准、效率未达到合同约定要求……我司于2015年2月5日和4月27日分别书面致函豪派特公司，通知解除前述相关委托合同……综上，我司承诺承担东能银滩小业主与豪派特公司之间所签订的《房产出租委托服务协议书》而产生的一切法律责任……”。被告美泰诚公司在《致业主的一封信》中载明的主要内容为：“……因原受托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效应上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。案外人伊思德（中国）有限公司在致案外人张小宜的《告知函》中载明：“……因此我司特致函，通知您自收到本函之日起我司与您签订的《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》正式解除……我司通过与开发商友好协商一致同意，在我司与您解除《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》后，开发商将授权委托惠州市海景银滩酒店管理有限公司与您重新签署《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》……”。案外人范军总的银行流水显示，被告美泰诚公司在2015年7月至2016年7月期间向案外人范军总支付了租金款项。被告美泰诚公司在给案外人胡艳丽的《通知函》中载明的主要内容为：“……因原委托管理方深圳市豪派特酒店管理有限公司在经营理念、运营模式及实际效果上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换伊思德（中国）有限公司进行经营管理……”。本案楼盘的广告宣传单显示的内容为：“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”。原告为证明本案楼盘是被告山水公司实际经营管理的事实，提交了“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片作为证据。“东能·山水花园度假中心”的网页截图，内容显示“东能·山水花园度假中心”是中青旅山水股份集团有限公司旗下高端度假品牌；被告山水公司的银联回单，内容显示该公司于2019年3月9日接受尾数为0713的订单号的微信支付消费款50元；“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片，内容显示本案楼盘门口招牌为“东能·山水花园度假中心”；“山水花园酒店”的客房价目表及名片，内容显示山水花园酒店地址为惠州市大亚湾霞光西路3号。本院认为，本院依法向被告海景公司、山水公司、美泰诚公司送达开庭传票，三被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩和质证的权利，本院依法可作缺席判决。原告与被告海景公司签订的《委托出租服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实行使合同权利并履行合同义务。关于合同解除问题。被告海景公司承租原告的房屋后，不按约向原告交纳租金，致使原告出租本案房屋的合同目的无法实现，原告据此有权通知被告海景公司解除合同。因此，在被告海景公司逾期不支付租金的情况下，原告于2019年4月21日向被告海景公司发出的《关于解除房屋委托租赁合同且保留一切追诉权的告知函》，具有解除合同的效力，本院予以确认，即本案《委托出租服务合同》已于2019年4月21日解除。关于原告诉请被告支付所欠的租金问题。向原告支付租金，是被告海景公司应当履行的合同义务。在被告海景公司未能举证证明其实际欠付租金具体数额的情况下，综合原告提交的证据及其庭审陈述，对原告所述被告海景公司在2018年10月1日至2019年4月21日期间欠其租金的真实性，本院予以确认。合同解除后，根据租赁合同性质，对于在合同到期前所欠的租金，被告海景公司仍应承担清偿义务，被告海景公司应向原告支付自2018年10月1日起至2019年4月21日止所欠的租金为13400元（2000元/月×6个月+2000元÷30天×21天），扣除被告海景公司于2019年1月25日向原告预付的租金款1000元，被告海景公司还应向原告支付租金12400元。合同因被告海景公司违约而解除，被告海景公司应当承担租金逾期之日起至拖欠租金实际偿清之日止的租金利息损失。故原告要求被告海景公司按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算自起诉之日起至拖欠租金实际偿清之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求赔偿房屋在再次寻租期间租金损失的诉讼请求。根据原告提交的《商品房买卖合同》显示，本案房屋用途为住宅，不属于商业用房。该房屋由原告收回后，其居住功能已归原告控制并享有，原告不可能再受到房屋使用损失。故对于原告要求赔偿其在重新寻租期间的租金损失的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告美泰诚公司是否需要与被告海景公司承担连带责任的问题。首先，从《9点诉求回复》的法律性质分析，该《9点诉求回复》的内容，涉及商品房买卖合同、房屋租赁合同和物业服务合同的具体履行事项。而被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人彩生活公司分别是相关合同以业主为相对方所对应的合同另一方主体。该《9点诉求回复》属于被告美泰诚公司、被告海景公司和案外人彩生活公司针对临时业委会成员同时提出的多个合同诉求而一同作出的回复，回复内容并没有有关该三家公司需要相互交叉担保，相互共同履行合同义务的明确规定。因此，在合同义务已有明确责任主体的情况下，该三家公司共同向业主作出的履行相关合同义务的承诺，并不必然在其相互间产生相互保证担保的作用，仅应理解为该三家公司应对《9点诉求回复》所涉及的各自合同义务分别承担履行责任。故被告美泰诚公司无需承担连带责任。其次，原告提交的被告美泰诚公司向东能银滩海滨度假公寓项目业主发出的《郑重申明》，被告美泰诚公司向“东能·银滩”业主发出的《致业主的一封信》、案外人范军总的银行流水、被告美泰诚公司于2015年6月2日向案外人池欣桐发出的《通知函》、被告美泰诚公司于2015年7月26日向案外人胡艳丽发出的《通知函》、案外人伊思德（中国）有限公司在致案外人张小宜的《告知函》，相关事实均与原告、被告美泰诚公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定无关。最后，被告美泰诚公司有关“……并由著名酒店运营商豪派特国际酒店公寓管理公司进行托管，月月不低于2000元/套租金收益……”的广告宣传示意，需要依靠第三方的作为才能成就，故不属于内容具体确定的要约，不能构成原告与被告美泰诚公司之间签订的商品房买卖合同的内容，原告不能据此要求被告美泰诚公司对被告海景公司所欠租金承担责任。综上所述，原告以上述材料为依据，要求被告美泰诚公司对被告海景公司应当履行的合同义务承担连带责任的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于被告山水公司应否承担连带清偿责任问题。原告提交的“东能·山水花园度假中心”的网页截图、被告山水公司的银联回单、“东能·山水花园度假中心”的楼盘照片、“山水花园酒店”的客房价目表及名片，均不能明确被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人，原告对此应当承担举证不能的责任。故对原告主张被告山水公司是原告房屋的实际占用经营人的事实，本院依法不予认定。原告提出的被告山水公司是原告与被告海景公司签订《委托租赁服务合同》的合同主体的事实，没有相关证据支持，本院不予认定。同时，即使被告山水公司确有实际经营使用本案房屋的事实，因被告山水公司仅与被告海景公司存在租赁合同关系，而与原告没有合同关系，根据合同相对性原则，被告山水公司也无需向原告承担合同责任。综上，原告要求被告山水公司与被告海景公司连带承担合同责任的相关诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告任东方与被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司2017年12月31日签订的《委托出租服务合同》于2019年4月21日解除；二、被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任东方支付房屋租金12400元及利息（以12400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年7月1日起计算至付清之日止）；三、驳回原告任东方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142.5元，由原告任东方负担42.5元；由被告惠州市海景银滩酒店管理有限公司负担100元，此款已由原告预交，被告可径付给原告。如不服本判决，原告任东方可在判决书送达之日起三十日内、三被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年九月二十日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾