宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5735号原告：银川开源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县杨和镇胜利路。法定代表人：杨**，系公司经理。委托诉讼代理人：杨莉芳，女，银川开源物业服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：金英，女，银川开源物业服务有限公司工作人员。被告：王建栋，男，1964年9月19日出生，汉族，工人，住宁夏回族自治区银川市金凤区原告银川开源物业服务有限公司与被告王建栋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨莉芳，被告王建栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费3446元，电梯费783元，水费106元，合计4335元；2判令被告向原告支付物业费滞纳金585元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月受清水湾社区街道办、居委会、陶然水岸业主委员会委托进行物业服务，根据双方合同约定，为鲁能陶然水岸小区提供物业服务。被告系xxxx室业主，该房屋建筑面积为130.54平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截止2018年7月5日，被告尚拖欠24个月(自2016年7月6日至2018年7月5日)的物业服务费3446元，被告尚拖欠24个月(自2016年7月6日至2018年7月5日)的电梯费783元，被告尚拖欠46吨(起码541止码587)的水费106元，合计4335元，物业费滞纳金585元，虽经原告多次催要，至今无果。综上所述，被告拖欠交付物业管理服务费的行为构成违约，已严重地损害了原告经济利益，为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法第108条之规定及根据《物业合同》第六条约定履行滞纳金的支付，特向法院提起民事诉讼，请求人民法院在查清案件事实后，依法判决支持原告的诉讼请求。被告王建栋辩称，1.依法驳回被答辩人物业服务合同纠纷一案的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被答辩人承担。事实和理由：2013年7月被答辩人通过招聘的方式进入小区，为陶然水岸小区提供物业服务，截止2018年7月28日被陶然水岸小区全体业主赶出小区。5年多来被答辩人在履行物业服务过程中，严重违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《银川市物业管理条例》、《银川市普通住宅小区等级服务标准》的相关规定，将银川市比较有影响力的高端小区鲁能陶然水岸糟蹋的满目疮痍，房价暴跌。严重的侵害了答辩人的合法权益，导致答辩人不得不采取拒交物业费这一不当措施，以警示被答辩人按照政府主管部门的行业标准及规定努力做好本职工作，尽到应尽的责任。但是被答辩人不但没有反省自己，改进工作，反而在物业服务工作上偷工减料，和第二届业委会勾结，弄虚作假，坑害小区广大业主的利益，给答辩人的生活带来了诸多不便，安全存在很大隐患，房价越来越低。被答辩人提供的所谓物业服务，列举如下：1、《银川市物业管理条例》第三十八条规定：物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向物业所在地房产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示。《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》-三级服务标准第基本要求之7条规定：按有关规定和合同约定公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况。被答辩人提出的所谓《物业服务合同》纠纷诉讼，但是这份合同从来都没有公示过，而且物业合同也不是商业保密文件，答辩人也多次催要物业合同，但是被答辩人均以各种理由拒绝，这严重的侵害了答辩人的知情权。为此，小区业主代表联合将与之签订合同的第二届业主委员会起诉到金凤区法院，并于2018年4月17日银川金凤区人民法院做出(2017)宁0106民初3192号民事判决书，责令业主委员会在小区公共区域内公示物业合同及小区资金使用情况，银川市中级人民法院也于2018年8月14日做出(2018)宁01民终1911号维持原判的民事裁定书。虽然第二届业主委员会是此次诉讼的被告，但是被答辩人的日常经营和管理与第二届业主委员会密不可分，被答辩人是小区资金的直接使用和管理人，业委会对物业公司有监督权，业委会是小区全体业主的代表，因此，要求业委会公示物业合同和资金使用情况也就是要求物业公示。时至今日，被答辩人到底是按什么标准提供服务，以什么根据收取服务费，物业费如何使用以及小区公共收益的支出和分配情况，答辩人一无所知。因此，被答辩人提出的物业合同纠纷民事诉讼纯属荒谬之说，因此现要求驳回被答辩人物业服务合同纠纷诉讼请求。根据《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》-三级服务标准第四公用设施设备维护保养之规定。被答辩人自进入小区后从未对重点公共设施、设备尽到维护保养义务，致使小区消防、监控、电梯，变电室等主要设施、设备功能瘫痪，现已存在重大安全隐患。(1)消防功能瘫痪，被答辩人进入小区管理后，小区的消防设施从来没有做认真细致地维护，消防专用水道水管形同虚设，消防灭火器大部分已经过期，消防通道经常被乱停车辆阻挡的无法通行且被答辩人不予制止。2016年大年三十，由于小区17号楼、20号楼发生火灾，造成消防车无法开进，后经多方努力才勉强将火扑灭，幸好没有造成人员伤亡事故。火灾避险和紧急救援宣传、教育、定期演练更是无稽之谈。以上情况银川市消防支队二大队曾提出过严厉的批评和下发整改通知书；(2)监控设施瘫痪，安保人员未对安全防范工作尽到义务，外来车辆随意停放小区大门虽有保安值守，但大部分保安都是下岗退休和社会上的闲杂人员，素质低，年纪大，没有进行专业化的培训，虽在岗位但无法职责。小区所有门禁系统犹如摆设，闲杂人员随便出入，没有任何登记制度，卖大米的、捡破烂的、散发小广告的、小偷及外面的流浪狗等“陌生拜访”都是常客。很多不明身份的人随便进进出出，从不进行身份核查和登记，对小区住户的人身及财产安全带来了极的隐患，小区车辆乱停乱放不进行疏导和管理，使本来车多位少的小区挤占的水泄不通，被答辩人为了私利，将本来不宽裕的马路又违规划出了几十个临时停车位，甚至伙同第二届业主委员会将地下停车库的消防通道划出10个车位，以租赁40年的期限变相卖给业主，从中收益近150万元且资金流向不明。由于小区砸车划车经常发生，致使业主多次报案，上海西路派出所出警后，发现小区监控基本瘫痪。以上情况上海西路派出所有案可查，事实证据铁证如山。我本人的车辆在小区被人为划伤，被别的车刮蹭了好几次，找开源物业调监控从来调不出来，我们业主交的物业费物业公司都花到哪去了。我到4S店让看了，维修费要花1600多元，车就停在法院门口。本来想修，但还要和开源物业上法院就一直没修，就是让法官看一下；(3)2018年8月深房物业公司进入小区后对小区13部电梯进行了全面检查，发现小区13部电梯几乎瘫痪，发现存在重大安全隐患，电梯钢丝绳接近断裂，电梯井积满了水，有的在运行过程中响声不断，正因检查维修及时，才避免了人员生命伤亡事故的发生；(4)小区的主要设施配电室，常年不维护，室内多处漏水，控制柜不清扫，积灰严重，配电室的窗户大开且没有防护网，缺失值班记录，这些都存在重大安全隐患；小区内有三个低压箱式变压器，从未进行过维护，设施损坏严重，一直到8月新的物业进驻小区后才发现三台变压器里的变压器油都已经消耗干，辛亏发现及时，否则后果不堪设想。3、《银川市物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为物业服务企业应当制止，及时向有关行政管理部门报告，在被答辩人对小区管理期间，小区内私搭乱建成风，严重影响了小区的整体建筑风格和美观，小区内脏、乱、差一年比一年严重，小区内道路坑坑洼洼，人行道砖凸凹不平，草坪杂草丛生，树叶、树胶满地撒落，景观水道漂浮物臭气熏天，海盜船破烂伤人并存在安全隐患，雕像受损严重，装修垃圾、树枝长年堆积，卖大米的、拾破烂的经常出现，流浪狗咬人时有发生，被答辩人视而不见，得过且过严重失职，把一个高档小区管理的还不如仅一条马路之隔的康居C区，使答辩人的居住品质严惩缩水，小区内的房价一跌再跌，给答辩人和小区全体业主造成了严重的经济损失。陶然水岸物业服务不行远近闻名，好多人一听陶然水岸物业都知道很差。我们17号楼一单元单元门坏了至少3年，外来人长驱直入，经常有各种上门推销商品的、上门诈骗的、我还遇到拿着刀上门推销的，让人很害怕。严重影响了业主的日常生活。我和多位业主找物业让维修，开源物业总是以各种理由搪塞，或者就凑合维修一下，左一块铁皮右一块钢筋的。开源物业到现在还欠着水费不缴，影响到我们小区至今草坪树木枯萎死亡，侵害了全体业主的利益。我们小区单元门前路面有一个塌陷坑，严重影响人们出行，特别影响老人、小孩出行，甚至会致人受伤。多次找开源物业维修未果，直到换了新物业后才把路面铺好。综上所述：被答辩人在陶然水岸小区物业服务中存在明显的过错，因其服务质量差，管理混乱，目前已被金凤区物业办降为C级物业服务单位同时列入行业黑名单。被答辩人与业委会签订的物业服务合同答辩人虽没见到，但肯定存在未履行合同中约定的责任和义务。同时对答辩人反映的问题拒绝沟通、协商。而答辩人在2016年7月6日前完全履行了缴纳物业服务费用的义务。并且每年都要求被答辩人解决上述间题都没有得到起码的答复和稍许的改进，故于2016年7月后起拒交了物业服务费，以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，答辩人以拒交物业费的方式要求被答辩人解决问题，这在方式方法上存在不当，主观上也不愿意采取这种极端的方式，也想通过法律途径解决，但因无法取得物业服务合同，只能等到这个答辩的机会来提出诉求。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持;《银川市物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持因此提出上诉合理理由要求依法驳回被答辩人物业服务合同纠纷案的诉讼请求。为了依法维护答辩人和被答辩人各自的合法权益，请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，原告与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《陶然水岸物业服务合同》一份，约定：原告为被告居住的鲁能陶然水岸小区提供业务服务，物业费的收费标准为高层（小高层）每月1.1元/㎡/月，电梯费4-6层0.25元/月/平方米。2015年6月18日，原告与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《补充协议》一份，双方对争议的管辖进行了约定。被告王建栋系该小区17-1-403室业主，房屋面积为130.54平方米。被告未交纳自2016年7月6日至2018年7月5日的物业费3446元，电梯费783元，水费106元。原告书面催交未果，故引起本案诉讼。本院认为，原告与被告居住小区的业主委员会签订了《陶然水岸物业服务合同》，该合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告所有的位于银川市金凤区鲁能陶然水岸小区17-1-403室房屋在原告提供物业服务的范围之内，被告应受上述合同约束，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。物业管理企业提供物业管理服务后，有权依据法律或者合同的规定获取物业服务费。现综合双方提交的证据、合同约定内容及原告提供服务的条件、过程及服务效果，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，在一定程度上影响了包括被告在内的小区业主的生活，故对被告应支付的物业费酌情予以减交15%，即被告应向原告交纳2016年7月6日至2018年7月5日期间的物业服务费为2929.1元（3446元×85%），原告请求被告支付拖欠电梯费783元、水费106元的诉请于法有据，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金585元的诉讼请求，因双方未对此进行约定，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告王建栋于本判决生效之日起十日内支付原告银川开源物业服务有限公司物业服务费2929.1元，电梯费783元，水费106元，合计3818.1元；二、驳回原告银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王建栋负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二〇一九年九月十八日书记员 于哲本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。