重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0242民初2740号 原告（反诉被告）：张勇，男，1966年1月18日生，住重庆市酉阳县。 委托诉讼代理人：田海涛，重庆渝鑫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冉景全，男，1978年9月11日生，住重庆市酉阳县。 委托诉讼代理人：罗仕佐，重庆渝法律师事务所律师。 第三人：酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司，住所地重庆市酉阳县钟多镇桃花源大道桃源金水岸。 统一社会信用代码：91500242565614122G。 法定代表人：郭小红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桔宇，重庆或戎律师事务所实习律师。 原告张勇与被告冉景全租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理，诉讼过程中，依法追加酉阳桃花源实业开发投资有限责任公司（以下简称桃花源公司）为本案第三人，被告冉景全提出反诉。因不适宜适用简易程序，本院依法裁定转为普通程序，就本诉反诉公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）张勇及其委托诉讼代理人田海涛、被告冉景全（反诉原告）及其委托诉讼代理人罗仕佐、第三人桃花源公司委托诉讼代理人邓建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张勇向本院提出诉讼请求：1.解除原告张勇与被告冉景全2016年7月26日签订的《门面租赁协议》，冉景全立即腾空门面并交付张勇；2.被告冉景全支付张勇2017年9月1日至2018年8月31日租金120000元；2018年9月1日至2019年5月31日租金144000元，赔偿租金占用损失85024元，共计349024元；3.冉景全以349024元为基数，按年利率24%支付从2019年5月31日至实际支付之日止的资金占用损失；4.被告冉景全承担本案诉讼费用。事实与理由：张勇于2013年7月1日承租了酉州古城X号物业（现XX号房），用于经营桃源客栈。2016年7月26日，张勇与冉景全签订《门面租赁协议》，约定张勇将自己承租的酉州古城X号即桃源客栈底楼门面租赁给冉景全经营土特产，租赁期限为5年，同时对租赁费用、违约责任进行了约定。协议签订后，冉景全仅支付了2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金，之后的租金未缴纳，原告多次催收未果。 冉景全辩称，其与张勇签订的租赁合同需经第三人桃花源公司书面同意，因此转租合同的效力性待定；签订合同时，张勇并未告知其门面是否可以转租及景区进行改造的问题，造成其装修损失，升级改造过程中无法经营，即便转租合同有效，其亦有拒绝支付资金的抗辩权；桃花源景区两次升级改造过程中，其与张勇达成口头协议，张勇曾承诺转让给冉景全。 桃花源公司述称，根据合同相对性原则，桃花源公司不是本案适格当事人；张勇承租的物业系桃花源公司所有，之前由酉阳桃花源旅游（集团）有限公司经营管理，2015年以后由我公司进行经营管理，期间未许可张勇将物业转租他人，2018年6月，张勇仍在向我公司履行支付租金义务，对张勇的转租行为我公司不知情，其行为已构成违约，对由张勇违约造成的损失与我公司无关。 冉景全向本院提出反诉请求：1.张勇退还门面租金、保证金125000元；2.张勇赔偿其因装修和升级改造门面产生的损失101913元；3.张勇赔偿其因未正常营业产生的货损、营业损失1500000元。诉讼过程中，冉景全增加诉讼请求：第三人桃花源公司对上述三项诉讼请求承担连带支付责任。事实与理由：反诉人与被反诉人2016年7月26日签订《门面租赁协议》，反诉人向被反诉人租赁酉州古城X号楼底两间门面，反诉人于订立合同当日支付一年的租金120000元及保证金5000元。该门面产权系第三人，被反诉人明确表示其具有转租的权利。2016年9月11日，反诉人将该门面按照被反诉人的要求装修好用作“土特产品”销售超市，并开始营业。2016年10月22日，因第三人陆续对桃花源景区（包括酉州古城）封闭升级改造，反诉人承租的店面关门歇业长达6个多月。期间造成反诉人店内货物积压、变质，造成反诉人的装修损失、货损和营业损失共计170多万元。景区升级改造完成后，反诉人就相关的损失与被反诉人、第三人协商未果。反诉人认为该《门面租赁协议》属于无效协议，同时被反诉人明知不能转租给反诉人，以致造成了反诉人的重大经济损失，被反诉人存在缔约过失，理应返还反诉人支付的租金及保证金，并对相关损失予以赔偿。 张勇辩称，第三人完全知晓并以实际行动同意张勇的转租行为，反诉人提出的双方签订的租赁协议无效的理由不能成立；双方签订协议是在2016年7月份，景区闭园改造是在2016年12月，被反诉人事先并不知晓，不存在反诉人提出的故意隐瞒行为，且景区改造进行了大规模宣传，被反诉人不可能不知道；双方签订的协议中明确约定反诉人自主经营、自负盈亏，自行承担经营活动中产生的各种责任，景区改造持续112天，在低温季节进行，反诉人却谎称造成大量商品霉烂；反诉人经营过程中，被反诉人和第三人均未对其经营活动进行干涉，无任何违约行为和过错。 桃花源公司陈述，被反诉人认为我公司知晓转租的事实不成立，2018年5月被反诉人向我公司支付了至2018年6月的租金，说明被反诉人仍在以合同当事人的身份履行合同义务；我公司若同意被反诉人转租，履行合同的主体应当是被转租人与我公司，而非被反诉人。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织进行了质证。对当事人提交的《租赁合同》、《门面租赁协议》、从酉阳县工商局调取的证明、景区升级改造宣传材料、酉阳报十二份、租金、保证金收条等证据来源合法，内容客观真实，与案件待证事实有关联性，本院予以认定并在卷佐证。 结合上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年7月1日，酉阳县桃花源旅游投资（集团）有限公司（出租方、甲方）与张勇（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于重庆市酉阳县酉州古城X号物业出租给乙方用于商业经营，该物业套内面积630.02平方米，乙方租用该物业专用于经营客栈、餐饮、茶楼，暂定名为忆客游。第三条约定租赁期限共计9年，从2013年7月1日起至2022年6月30日止，免租期共12个月，其中2013年7月1日起至2014年6月30日止为乙方的免租期，租金实际计算日期从2014年7月1日起。第四条约定初始月租金单价27元每平方米，2014年7月1日起至2015年6月30日止执行初始租金，从2015年7月1日开始，以后每年在上一年基础上递增6%。第七条约定租赁期内，非经甲方书面同意，乙方不得将所承租的物业转让或转租给第三人。否则，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并收回该物业，乙方已缴纳的所有费用概不退还，且甲方有权立即收回乙方所承租的物业，若给甲方造成损失，乙方还应承担相应的法律责任、连带赔偿责任。 2015年5月21日，酉阳桃花源旅游投资（集团）有限公司和桃花源公司召开会议，形成会议纪要，明确此后由桃花源公司全面负责酉州古城区域的经营和管理公司。 2016年7月26日，张勇（甲方）与冉景全（乙方）签订《门面租赁协议》，第一条约定甲方同意将拥有经营权的酉州古城第53号楼底楼两间门面（含连通后面的室内部分）租赁给乙方用于从事经营活动。甲方需保证对该门面拥有经营权，确保乙方能够正常使用该门面从事经营活动。第二条本协议约定上述门面的租赁期限为5年，甲方正式收取租金的日期从2016年9月1日起计算。2016年8月31日以前时间作为甲方赠送给乙方的免租期，用于乙方对门面进行装修。第三条本协议约定的租赁期限内，乙方第一个租赁年度（2016年9月1日—2017年8月31日）向甲方交纳租金12万元、第二个租赁年度（2017年9月1日至2018年8月31日）向甲方交纳租金12万元，从第三个年度开始，每个租赁年度在上一个租赁年度租金的基础上按6%的增幅进行递增。第四条乙方第一年度租金12万元于本协议签订之日一次性支付给甲方，从第二年度开始乙方需在上年度结束时提前一个月一次性向甲方缴纳下一个年度的全年租金，若乙方未提前缴纳租金，则视为乙方不再继续租赁该门面，甲方有权做出处置。第五条签订协议之日，乙方需向甲方缴纳保证金5000元，协议期满后或因其他原因，乙方若不再租赁该门面，且经营期间未发生应扣除保证金的情况，则甲方全额退还保证金。第七条乙方的装修行为不得破坏房屋的主体结构，不得因装修行为对房屋带来安全隐患，店铺外观不得与酉州古城的整体风格相冲突。第九条协议执行过程中，若乙方不再继续经营且无第三方接手经营，乙方可拆除可以移动的设施设备，但不得拆除固定的装修物。第十条甲乙双方正式签订协议规则视同双方均认可上述事项，除非国家法律法规认定的不可抗力因素出现，从而导致双方不能正常履行协议以外，甲方若因自身原因导致乙方无法正常启动经营或发生其他未履行行为，则应根据对乙方造成的实际损失进行赔偿；乙方若未按协议约定事项履约，则甲方不予退还保证金，并按对甲方造成的损失进行相应赔偿。 上述协议签订后，张勇将承租的酉州古城X号物业（现XX号）转租给冉景全。2016年11月3日，冉景全合伙人陈刚向酉阳土家苗族自治县市场监督管理局提供资料申请注册重庆市酉印象农产品开发投资有限公司（冉景全为该公司的法定代表人），注册经营场地为冉景全承租的酉州古城X号物业。酉阳桃花源公司出具证明，载明“兹证明重庆市酉阳县酉州古城38号楼产权属于我公司所有，租赁给张勇用于商业经营。我司同意张勇将底楼2间门面转租给重庆市酉印象农产品开发投资有限公司用于农产品经营，望予以办理相关手续。”冉景全向张勇缴纳了5000元保证金，支付了2017年8月31日前的租金，此后的租金未支付。张勇和桃花源公司之间的租赁合同仍在正常履行期间。 为进一步提升酉阳桃花源国家5A级旅游景区品质，酉阳桃花源旅游投资集团决定对桃花源景区古桃源和伏羲洞两个核心景点进行闭园提升改造，闭园时间从2016年12月1日至2017年3月底，酉阳县桃花源旅游投资集团营销中心将桃花源景区提升改造事宜在酉阳报、酉名堂等媒体上发布了公告。2016年12月8日，桃花源公司向酉州提档升级改造期间，酉州古城南城门处道路古城广大商户发出通知，载明“景区将从2016年12月10日起至2017年2月20日实施封闭施工。在此期间，为尽快落实古城商户品质提升工作，我司将对符合要求的商户采取如下扶持政策……”，根据该通知规定，与桃花源公司签订租赁合同的大商户，若在2016年12月31日前，全额缴纳2017年6月30日之前的租金并交清水电费、物管费等费用，桃花源公司可将已缴纳租金的全额作为品质提升扶持资金奖励给商户。2017年7月1日至2018年6月30日，按原政策实行不变，以实际缴纳租金的一半作为品质提升扶持资金奖励给商户。 2019年8月21日庭审中，张勇陈述若其与冉景全之间的租赁合同解除，其同意利用冉景全在房屋外面额外增加的面积（另搭建的建筑物）。同年9月18日，张勇向本院提交书面的情况说明，载明“冉景全于2016年7月26日向我租赁酉州古城原编号X号，现编号XX号楼底门面后，自行对门面后面部分进行扩建，所形成的构筑物为非法建筑物，本人不愿给予补偿，也不愿使用该构筑物。” 本院认为，根据张勇与桃花源公司签订的租赁合同，张勇将物业转租给第三人，需经桃花源公司的书面同意。桃花源公司出具的证明，同意张勇将底楼2间门面转租给重庆市酉印象农产品开发投资有限公司用于农产品经营，而该公司系冉景全投资经营并担任法定代表人，可视为桃花源公司同意张勇将门面转租给冉景全，则张勇与冉景全签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张勇将门面交付冉景全，则冉景全应按约定支付租金。但冉景全只支付了2017年8月31日前的租金，其余租金至今未付，则冉景全存在违约行为，根据双方签订的《门面租赁协议》第四条约定，若冉景全未提前缴纳租金，张勇有权作出处置，故对张勇请求解除门面租赁协议的请求，本院予以支持，合同解除时间为冉景全收到本诉起诉状副本时间即2019年6月3日，合同解除后，冉景全应腾空门面并交付张勇。根据约定，2017年9月1日至2018年8月31日，冉景全应支付张勇租金12万元；2018年9月1日至2019年5月31日，应支付租金为12万元×1.06×0.75=9.54万元，则冉景全尚欠张勇租金12万元+9.54万元=21.54万元。张勇主张按年利率24%计算至实际支付之日止逾期付款利息过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率标准支付，合同约定需在上年度结束时提前一个月一次性支付下一年度全年租金，则冉景全以12万元为基数，支付张勇从2017年9月1日至实际支付之日止利息；以9.54万元为基数，支付从2018年9月1日至实际支付之日止利息。 关于冉景全提出的反诉请求，因冉景全存在未按约定支付租金的违约行为，根据双方签订租赁协议的第十条约定，保证金不予退还。2016年6月27日，冉景全向张勇支付了2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金12万元。根据桃花源公司发出的桃花源景区提档升级改造期间的扶持政策，与其签订租赁合同的大商户，若在2016年12月31日前，全额缴纳2017年6月30日之前的租金并交清水电费、物管费等费用，桃花源公司可将已缴纳租金的全额作为品质提升扶持资金奖励给商户。冉景全虽然没有直接与桃花源公司签订租赁合同，但景区改造期间（2016年12月1日至2017年3月底），其在实际租赁使用该物业，景区闭园改造必然对其经营产生实质影响，且庭审中张勇同意景区改造期间对冉景全租金进行减免，根据公平原则，平衡双方利益，张勇退还冉景全4个月（桃花源闭园改造期间）的租金4万元。冉景全提出的装修和升级改造门面的损失、未正式营业产生的货损、营业损失，均是基于其与张勇签订的门面租赁协议无效的前提提出的，现双方签订的门面租赁协议为有效合同，且冉景全提供的证据并不能当然证明其产生的损失，门面租赁协议因冉景全违约行为而解除，张勇现亦不同意利用其门面装饰装修物，故对冉景全提出的此两项反诉请求，本院不予支持。桃花源公司与其并无合同关系，冉景全要求其承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张勇与被告（反诉原告）冉景全2016年7月26日签订的《门面租赁协议》于2019年6月3日解除；被告（反诉原告）冉景全于本判决生效后二十日内腾空租赁门面并交付原告（反诉被告）张勇。 二、被告（反诉原告）冉景全于本判决生效后二十日内支付原告（反诉被告）张勇2017年9月1日至2019年5月31日期间租金215400元；同时，按照中国人民银行同期同类贷款利率，以120000元为基数，支付原告（反诉被告）张勇2017年9月1日至实际支付之日止利息；以95400元为基数，支付原告（反诉被告）张勇2018年9月1日至实际支付之日止利息。 三、驳回原告（反诉被告）张勇的其他诉讼请求。 四、原告（反诉被告）张勇于本判决生效后二十日内退还被告（反诉原告）冉景全（2016年12月1日至2017年3月31日期间）租金40000元（此款项可与第二项判决内容中冉景全应支付张勇款项中的40000元抵扣）。 五、驳回被告（反诉原告）冉景全的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6615元，原告（反诉被告）张勇负担2514元，被告（反诉原告）冉景全负担4101元；反诉案件受理费10171，原告（反诉被告）张勇负担236元，被告（反诉原告）冉景全负担9935元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  李 珍 人民陪审员  冉义华 人民陪审员  石邦鲜 二〇一九年九月二十日 书 记 员  田尉锋