呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2236号原告：黄福喜，男，无固定职业，住呼市托克托县。委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：田梦丹，内蒙古伊敏律师事务所律师。原告：黄瑞芬，女，无固定职业，住内蒙古托克托县。委托诉讼代理人：田建全，内蒙古伊敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：田梦丹，内蒙古伊敏律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，系该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告黄福喜、黄瑞芬与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄福喜、黄瑞芬的委托诉讼代理人田建全、田梦丹，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄福喜、黄瑞芬向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间2013年6月15日签订的《商品房购买协议》，返还已付购房款312454元；2.判令被告赔偿原告可得利益损失306204元；3.判令被告自起诉之日起（以购房款312454元为基数）按月利率2%支付利息直至付清为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告根据被告的广告宣传，实地考查了被告建设的内大商街的布局，听取了被告销售人员的对商铺前景的介绍，选定购买内大商街D区2层07号商业用房，与被告于2013年6月15日签订了《商品房购买协议》，协议编号为：内大商街S643号，协议第一条约定由原告购买被告开发的××区商业用房，暂测面积37平方米；协议第二条约定该商品房单价为每平方米16552.81元，总价款612454元；协议第四条约定付款方式为银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本协议之日支付首期房款人民币312456元，其余30万元整的房款以银行按揭贷款方式付清；协议第五条约定出卖人应当在2014年8月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将按本协议约定的房屋交付买受人使用；协议第六条约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；第十条关于产权登记的约定，出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能自规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自本协议规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；协议第十一条约定，买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。经被告极力推荐并捆绑答售，签订《商品房购买协议》同日，有关还与内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司签订了《内大·商街委托经营合同书》，就原告购买的××区商业用房，委托内蒙古大盛魁盛业运营有限责任公司经营，自交房之日起生效。委托经营期限为3年，前三年租金为总房款的24%，即193406元，原告不需要承担大盛魁商业运营期间发生的物业管理费和商业管理费。协议签订当日，原告按协议约定金额支付了房款，第二日即2013年6月16日被告向原告出具了商铺首付款的收据。协议签订后，被告没有按约定日期向原告交付购买的商铺，原告多次催促被告一直拒绝，经原告了解，被告已将商铺通过改变区域字母的方式转卖给其他人，原告购买的D区商铺，现在连D区都没有，建设布局与图纸完全不符，连相似都达不到。被告也没有通知原告办理余款的银行按揭贷款手续，原告要求交房时，被告违背协议约定的按揭付款方式，要求原告现金支付，原告当然不会同意，被告在销售时声明项目手续齐全，可以办理按揭贷款的，执意将按揭贷款条款录入《商品房购买协议》，确定为格式条款，凭什么改让原告现金支付，经原告询问，被告没有通过原告办理按揭贷款的原因，是被告故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，按揭贷款不可能办理的，手续齐全可办理按揭贷款的宣传，显然是诱导与原告类似的业主购买商铺的一种销售策略，被告应为此承担相应后果。综上，被告通过可办理银行按揭贷款手续为由，故意隐瞒没有取得预售许可证的事实了；又通过改变商铺布局变更区域字母的方式，将原告协议购买的商铺转卖给了第三人的事实；致原告的协议目的无法实现。根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第八条规定，请求人民法院确认解除原被告之间2013年6月15日签订的《商品房购买协议》，返还已付购房款312454元；根据《合同法》一百一十三条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同若干问题的指导意见》第九条规定，被告适当履行协议情况下，原告取得租金是可期待的合理收益，委托经营合同也是被告极力主导下确认后达成的协议，不履行协议必然导致原告利益受损也是被告可预见和应当预见的，因此，原告的可得利益损失306204元应由被告赔偿；原告解除协议是因被告恶意违约引起，被告的行为甚至已属于恶意欺诈的性质，双方也非借贷关系，在返还购房款问题上，被告应承担惩罚性利率，以法律允许的范围内利率按上限计算，即以购房款312454元为基数按月利率2%支付利息。综上，为保护原告原告合法权益，诉至贵院，请求根据客观事实，依法裁决。被告蒙拓公司辩称，合同对原告可解除合同的情形并没有进行约定，且案涉房屋已经具备交付条件，不符合法定解除的要件，故原告请求解除合同无事实及法律依据。原告行使解除合同权利已过法定期限而归于消灭。故，原告已无权解除合同。根据《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，该解除权的行使期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，权利即消灭。结合本案来看，原告与被告签订的《商品房购买协议》第五条约定，被告应于2014年8月31日前将房屋交付原告使用；因此原告应当在被告未能如期交房时就意识到自身权利受到侵害。故自被告逾期交房之日起即2014年9月1日为原告解除权发生之日，该解除权的行使期限至2015年9月1日已经届满。但是，原告于2019年5月9日才诉请解除合同，已经超过行使解除权的法定期限。因此，原告请求解除合同及返还购房款并支付违约金的诉请亦无事实及法律依据。关于可得利益损失，第一，首先原告已经向被告一次性自总房款中抵顶支付了三年租金，原告已经享受委托经营收益，不存在可得利益损失；第二，本案是房屋买卖合同纠纷，原告依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条的规定不能适用，不属于同一法律关系；第三，原告主张的该项损失与其主张的利息损失存在重复计算的情形。原告请求按月利率2%支付利息损失无任何合同依据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告黄福喜、黄瑞芬向本院提交了如下证据：1.商品房购买协议、房款收据；证明原告于2013年6月15日签订了《商品房购买协议》由原告购买被告开发的××区商业用房，面积37平方米；该商品房单价为每平方米16552.81元总价款612454元；首付款312454元，余款30万元以银行按揭贷款的方式支付；出卖人应当在2014年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将按本协议约定的房屋交付买受人使用；出卖人如未按本协议规定的前线将房屋交付买受人使用，本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日为止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金；关于产权登记的约定出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意自本协议规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金；买受人的房屋仅做商业使用。原告与2013年6月16日按约定支付首付款312454元。被告蒙拓公司的质证意见是认可。本院对该组证据的予以认可。2.《内大·商街委托经营合同书》、内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司工商登记信息，证明经被告积力撮合，原告与被告签订《商品房购买协议》同时又与内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司与2013年6月15日签订了《内大·商街委托经营合同书》，原告委托内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司经营原告购买内大·商街D区2层07号商铺，委托经营期限为3年，约定原告的回报是总房款的24%，即193406元，原告不承担物业费、管理费等。蒙拓房地产开发公司与大盛魁商业运营公司法定代表人是同一人，都是王岗，二个公司之间存在明显的关联关系。被告蒙拓公司的质证意见不认可，蒙拓地产与大盛魁商业运营管理公司系两个独立法人该合同系另一种法律关系。本院对该组证据的真实性予以认可。3.内大·商街商铺图，证明被告出局的商铺为止和上街建设布局。图示位置是原告购买的××区商铺。区位、编号、面积标注明月。被告至今拒绝向原告交付约定购买的商铺。被告蒙拓公司的质证意见是不认可，并非被告不交商铺，系原告不来收房。本院对该组证据的真实性及证明问题结合其他证据予以综合考虑。4.内大·商街现状照片5张（2019年5月18日代理人拍摄），证明原告购买的内大·商街商场和商铺已投入运营；为了达到拒绝交房，强迫买受人按揭转现款支付余款的目的，商场二层应为C区D区，现改标注成L区M区。被告已将原告购买的商铺区域由D区改标注为L区；L2-07（应为D2-07）号商铺的面积与合同约定不符，商铺格局与图纸不符。供热催费通知可证明商铺改变字母标注已对外公示。被告无法交付商铺的原因是已将原告购买的商铺该标后另行出售给第三人。被告蒙拓公司的质证意见是不认可。本院对该组证据的真实性及证明问题结合其他证据予以综合考虑。被告蒙拓公司向本院提交了如下证据：邮单、妥投记录、交房及补款通知书，证明被告已通知原告交房，因原告自身原因不收房。原告黄福喜、黄瑞芬的质证意见是真实性认可，对邮寄件合法性、被告证明目的全部不认可。原告在通知时间找到被告，被告无房可交，不接受单方改变公司条款。本院对该组证据的真实性及证明问题结合其他证据予以综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月15日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人黄福喜、黄瑞芬签订《房屋购买协议》，黄福喜、黄瑞芬购买了位于呼和浩特市××区商铺，建筑面积37平方米，单价为每平方米16552.81元，总金额为612454元；付款方式约定为：买受人应在签订本协议之日支付首期房款16552.81元；剩余房款以银行按揭贷款方式付清。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付买受人使用。逾期交房违约责任约定出卖人未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告黄福喜、黄瑞芬向被告蒙拓公司支付了购房款16552.81元，剩余房款约定以银行按揭付款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，但未实际办理交付于原告。该楼盘无相关建设审批手续。本院认为，首先，原告黄福喜、黄瑞芬与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，被告蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，原告黄福喜、黄瑞芬与被告蒙拓公司签订《商品房购买协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。商品房预售不同于现房销售，双方所签合同的履行存在不确定性，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《商品房购买协议》为基础，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告胡有存与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。本案中，合同双方未对逾期交房的解除权进行约定，不存在约定解除权。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，涉案房屋已经具备交付条件能够交付，不构成法定解除的条件，故对于原告黄福喜、黄瑞芬要求解除《商品房购买协议》的诉讼请求不予支持。对原告黄福喜、黄瑞芬主张的返还购房首付款312454元及相应的利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告黄瑞芳、黄福喜的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告黄福喜、黄瑞芬的诉讼请求。案件受理费4994元，由原告黄福喜、黄瑞芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年九月二日书记员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为(https://baike.baidu.com/item/%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E8%A1%8C%E4%B8%BA""_blank)致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2108351)》第十六条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2108351deid=856932)规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。