广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终15436号上诉人（原审被告）：广州社建房地产投资有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：梁明柳，职务：董事长。委托代理人：周倩仪，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：郑子殷，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董雪梅，住广州市天河区。委托代理人：练美华，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：邓春燕，广东海际明律师事务所律师。上诉人广州社建房地产投资有限公司（下简称社建公司）因与被上诉人董雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人社建公司上诉称：一、本案实质是他人涉嫌通过伪造社建公司公章及伪造文件进行刑事犯罪活动，属于刑事犯罪行为。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定：“行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同、骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。”本案中，董雪梅提交的文件中所有的公章全是伪造的，张某贤向董雪梅提供的由梁某签名的文件也是伪造的，社建公司对张某贤向董雪梅销售房屋及收受房款的行为完全不知情。董雪梅提交的证据显示，所有的资金都流入了张某贤提供的个人账号中，社建公司在本案中并无过错，且没有任何收益，根据上述规定，不应对本案承担任何责任；二、原审法院认定本案张某贤的行为构成表见代理属于认定事实错误。首先，原审中，董雪梅提交的证据及资料均无法证实张某贤具有涉案房屋的销售权限，即董雪梅在房屋买卖过程中根本不清楚社建公司与建某公司之间的委托代理销售合同的存在，那么，其何以会相信张某贤有权销售涉案房屋？张某贤只是社建公司委托销售涉案房屋的中介公司的一名员工，并非社建公司员工，也并未向董雪梅出具社建公司委托其出售房屋并收受售房款的书面授权委托书或者介绍信等，张某贤私自与董雪梅签订房屋买卖合同以及通过个人银行账号收取房款的行为并未得到社建公司的授权，也并非是代表社建公司而做出的行为，张某贤的行为并没有使董雪梅相信其具有代理权的事实或理由。因此，张某贤的行为在客观上不具有代理权的表象，不构成表见代理。原审法院仅以张某贤曾使用过社建公司办公室的事实为由，认定董雪梅有足够的理由确信张某贤具有签订合同和收受房款的权限，属于认定错误。其次，董雪梅没有尽到合理的注意义务，主观上并非善意，由于董雪梅不属于善意相对人，因此张某贤的行为不构成表见代理。理由如下：第一，按照我国相关法律法规规定，一手房屋交易中，购房款应汇至开发商的监管账户中，任何个人都无权收取房款，故董雪梅直接将房款汇入张某贤个人账户的行为是不符合常理的。第二，董雪梅签订的《房屋买卖合同》中，两套房约定的网签时间都是在签订该合同一年后，而涉案房屋已取得预售证，完全可以立即办理网签及备案手续，约定网签时间久远不符合日常生活经验法则。第三，涉案合同签订时，当时与涉案房屋楼层位置、面积相仿的房屋均价每平方米约为13000-14000元，但是涉案房屋单价却为10500元，是明显低于市场交易价格的，这恰好说明董雪梅并非善意买受人。因此，张某贤的行为不构成表见代理，原审法院认定事实错误；三、原审法院适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判决社建公司支付已付房款一倍的赔偿金，属于适用法律错误。该条款作为惩罚性赔偿金的规定，旨在制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则，严重损害市场交易安全的行为。因此，其适用的前提是出卖人具有恶意违约故意的情形。原审已查明与董雪梅签订合同的是张某贤，收取房款的也是张某贤，社建公司没有收到任何房款，张某贤也没有将已出售涉案两套房屋的信息告知社建公司。社建公司将涉案房屋出售时，该房屋并未办理任何网签手续，属于可销售状态。董雪梅也没有向社建公司主张交房，该房屋纠纷也没有进入仲裁或诉讼程序。也就是说社建公司是在不知涉案房屋已出售的前提下，才另售他人。社建公司并没有一房数卖的主观恶意，也没有隐瞒实情的欺诈故意。因此，原审法院以此规定要求社建公司承担一倍房款的违约金属于适用法律错误。本案中，社建公司与董雪梅都是受害人。社建公司并没有收取董雪梅的任何款项，如果还要求其承担一定的违约金，有失公平，甚至损害了社建公司的权益；四、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案中，社建公司并未在《房屋买卖合同》上盖章，因此，《房屋买卖合同》不成立，即社建公司与董雪梅之间不存在任何民事法律关系，社建公司并非本案适格当事人，董雪梅无权要求社建公司解除合同并根据该合同约定要求社建公司赔偿购房款及利息的损失。综上，社建公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回董雪梅的全部诉讼请求，并判令本案诉讼费用由董雪梅承担。被上诉人董雪梅答辩称：其一，社建公司认为他人涉嫌伪造公章和文件构成犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条规定，其不应该承担责任，社建公司的该意见是适用和理解法律错误。首先，本案是否涉嫌他人犯罪，尚没有任何生效的法律文书予以确认，甚至，社建公司报案后，在长达两年多的时间里，公安机关都没有立案。因此，并没有任何证据证明本案存在他人涉嫌犯罪的事实，依法不适用最高院的该规定。其次，本案相关法律文书上加盖的社建公司的公章与社建公司提交鉴定的公章存在差异，并不能说明该公章就是假公章，更不能证明存在涉嫌犯罪的事实，因为，一个公司存在多枚公章是现实中常见的现象。最后，退一步讲，即使本案涉嫌他人犯罪，那么根据最高院的该司法解释，也不是适用第五条第一款，而是应适用第三条。张某贤作为社建公司的房屋销售人员，在以社建公司的名义销售案涉房屋时，董雪梅是无法辨别其实际是社建公司员工还是代理人身份的，在社建公司的报建资料中显示，张某贤是社建公司的办证人员，张某贤提供的相关材料也显示，其是合作股东，签约地点也是在社建公司的售楼部。因此，董雪梅是完全有理由相信张某贤是社建公司的老板和员工，从而与其签订房屋买卖合同的，张某贤的身份显然属于社建公司单位直接负责的主管人员或其他责任人员，应适用该司法解释的第三条。因此，社建公司认为本案不构成表见代理，没有事实依据和法律依据。其二，张某贤是社建公司的员工还是中介公司的员工，董雪梅只能根据表现形式予以判断，且判断得出的结果是：张某贤是社建公司的老板和员工。首先，张某贤在社建公司的售楼部上班，以社建公司的名义对外销售房屋，其表现形式足以让人相信其是社建公司的员工。其次，社建公司取得的《建筑工程施工许可证》备注栏显示，建设项目代表为张某贤，进一步让人相信，张某贤是社建公司的员工。再次，张某贤持有社建公司盖章的营业执照、机构代码证、社建公司法定代表人身份证等证件复印件，更进一步让人相信，张某贤是社建公司的员工。最后，张某贤出示其与社建公司实际控制人梁某签订的合作协议，证明其是案涉项目的合作者，并告知董雪梅，案涉项目原属于烂尾项目，为完善该项目，梁某出项目、其出资进行合作，为了保障张某贤的投资利益，项目应由张某贤实际操作控制，即：继续完善施工的报批以及销售都由其负责，卖房后的款项由其收取控制。张某贤的上述表述和出具的合作文件可以相互佐证，也完全符合目前市场常见的合作模式。结合前述张某贤在社建公司售楼部上班并以社建公司的名义对外销售房屋的表现形式，足以让人相信，张某贤是社建公司的老板和售楼经理，其有权销售案涉房屋给董雪梅。其三，社建公司认为董雪梅没有尽到合理的注意义务问题，也是没有事实依据的。前述已经证明，董雪梅足以相信张某贤是社建公司的老板和员工，有权销售案涉房屋，对于购房款直接汇给张某贤账户问题，完全是出于如下原因：(1)张某贤告知董雪梅，由于案涉项目属于烂尾项目，为盘活该项目，其与案涉项目的实际控制人梁某签订了合作协议，梁某出项目，张某贤出钱。为保障其投资利益，案涉项目的施工报建和房屋销售都是由张某贤负责，张某贤为了控制售楼款，要求董雪梅把购房款划入其账户，完全符合常理，也是常见现象；(2)张某贤向董雪梅出具了盖有社建公司印章的划款授权书，要求将购房款划入张某贤的账户，并没有违反法律强制性规定。因此，董雪梅购房款的支付方式合情合理，也不违反法律的强制性规定。另关于网签时间问题。张某贤告知，因为网签后就要缴纳相应的税款，但社建公司现在缺钱，因此要求推后网签，价格给予一定优惠。因董雪梅和张某贤是朋友关系，所以才答应推后网签，这也是完全符合常理的。综上，社建公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回，原审判决认定基本事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。董雪梅向原审法院起诉请求判令：1、解除董雪梅与社建公司于2014年4月22日签订的关于董雪梅向社建公司购买位于广州市黄埔区鹤林苑自编5号楼375号大院6号702房的《房屋买卖合同》；2、社建公司立即向董雪梅归还其已经支付的购房款50万元及相应的利息（利息从2014年4月22日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计至社建公司归还该购房款之日止）；3、社建公司向董雪梅支付惩罚性赔偿金50万元；4、社建公司向董雪梅赔偿损失77049元；5、本案诉讼费用（包括诉前财产保全费2500元）由社建公司承担。原审法院经审理查明：2013年12月2日，广州市建某房地产中介有限公司（下称建某公司）与社建公司签订《房地产代理销售合同》，约定：社建公司指定建盈公司为中国（地区）的独家销售代理，代理销售社建公司在广州市黄埔区鹤景路375号大院内兴建的鹤林苑5号楼；合作期限自2013年12月1日至2016年1月30日。张某贤作为建某公司签约代表在合同上签字。上述合同签订后，张某贤便以社建公司的名义开始代理涉案楼盘销售工作，并代表建某公司向社建公司核实收取鹤林苑5号楼销售佣金。2015年7月1日，社建公司与建某公司终止《房地产代理销售合同》。2014年1月23日，社建公司取得鹤景路375号大院4、5、6号鹤林苑项目《商品房预售许可证》。2014年4月22日,张某贤以社建公司(甲方)的名义与董雪梅(乙方)签订《认购书》，约定乙方购买甲方所有、位于广州市黄埔区鹤林苑自编5号楼375号大院6号702房，建筑面积为73.38平方米，成交价为770490元。付款方式：签署本认购书时支付2万定金，2014年4月22日前付清首期款48万元，第二期楼款270490元于2016年12月31日前付清。出售方（甲方）处加盖社建公司印章，张某贤签名确认收到上述所列之定金现金/刷卡50万元。同日，张某贤以社建公司(卖方)的名义与董雪梅(买方)签订《房屋买卖合同》，约定买方购买卖方所有、位于广州市黄埔区鹤林苑自编5号楼375号大院6号702房，建筑面积为73.38平方米，成交价为770490元。卖方应在2015年6月30日前为买方办妥该房屋买卖合同的网签手续和登记备案手续，应在2015年10月30日把该房屋交付给买方使用，应在该房屋交付使用之日起的360个工作日内为买方办妥该房屋的房地产权证并交付给董雪梅等内容。卖方处加盖社建公司印章，卖方委托人栏有张某贤签名。合同签订后，董雪梅于2014年4月22日将首期楼款（含定金）伍拾万元通过银行划账的方式划入收款人为张某贤的农业银行账户内（账号为62×××10），并取得盖有社建公司印章及张某贤签名的《收款收据》。合同约定交付期限届满，社建公司没有履行交付涉案房屋义务。现社建公司将涉案房屋出售给案外人，也没有退还董雪梅支付的房款。原审诉讼中，社建公司申请对董雪梅提交的《认购书》、《房屋买卖合同》、《划款协议书》、《收款收据》上所盖的“广州社建房地产投资有限公司”印文与社建公司提供的样本印文是否出自同一枚印章进行鉴定，并提交了中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的中广测（2015）文鉴字第0155号司法鉴定意见书。原审法院组织双方对本案是否需要鉴定发表意见，董雪梅认为根据社建公司提供的中广测（2015）文鉴字第0155号司法鉴定意见书，董雪梅请有关鉴定机构专家对本案合同的印章与社建公司提供的该司法鉴定意见书内样本所盖公章进行比对，发现两枚公章存在差异，两枚公章存在非同一枚公章所盖形成的可能。因此，认为本案合同公章已无鉴定必要。依据董雪梅申请，原审法院向广州市从化区法院调取2015年穗从法民二初字第646号董雪梅张某华诉梁某甲、社建公司民间借贷纠纷案的材料，该案卷材料显示如下事实：1、经过鉴定，检材2008年12月3日《鹤林苑项目合作开发协议》上梁某签名笔迹与样本2008年8月1日《房屋买卖合同》上梁某签名笔迹不是同一人书写；2、广州社建房地产投资有限公司委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对2015年6月5日《担保借款合同》上的“广州社建房地产投资有限公司”印文与社建公司提供的样本印文是否出自同一枚印章进行鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所出具中广测（2015）文鉴字第0155号司法鉴定意见书，鉴定结论为2015年6月5日《担保借款合同》上的“广州社建房地产投资有限公司”印文与社建公司提供了样本印文不是出自同一枚印章；3、在从化区法院（2015）穗从法民二初字第646号案的2015年7月29日庭审笔录中，社建公司确认张某贤有帮公司办理涉案房屋所在楼盘的报建手续，在代理销售涉案房屋所在楼盘时有使用社建公司办公室的事实。另，2013年3月21日，广州社建房地产投资有限公司取得的《建筑工程施工许可证》备注栏显示，建设项目代表为张某贤。原审法院认为：本案争议焦点是张某贤销售涉案房屋的行为是否构成表见代理，董雪梅与社建公司之间房屋买卖关系是否成立。根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，首先，张某贤作为建盈公司的签约代表与社建公司签订了《房地产代理销售合同》，具体负责代理涉案房屋所在楼盘的销售事宜。张某贤以社建公司名义与董雪梅签订《认购书》、《房屋买卖合同》并收取董雪梅购房款，而张某贤在办理上述事宜时是在社建公司委托建盈公司代理销售涉案房屋所在楼盘的合同期限内，因此，张某贤作为建盈公司具体负责代理涉案房屋所在楼盘销售的签约代表具有处理上述事宜的权限。其次，基于张某贤有帮助办理涉案房屋所在楼盘的报建手续以及在销售代理涉案楼盘时使用办公室的事实，董雪梅作为善意买受人在社建公司售楼部签订本案合同时有足够理由确信张某贤具有代理社建公司签订房屋买卖合同及收取房款的权限，而本案并无证据证明董雪梅在签订本案合同时明知张某贤私刻社建公司印章的事实，因此，张某贤销售涉案房屋的行为构成表见代理，双方房屋买卖合同关系成立。至于《认购书》、《房屋买卖合同》、《收款收据》等上的公章是否系张某贤私刻不影响其行为构成表见代理。社建公司该项抗辩理由不成立，不予采纳。董雪梅与社建公司签订的《认购书》、《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。董雪梅依约向社建公司缴纳了大部分购房款，履行合同约定义务，但社建公司未按照合同约定履行义务，并将涉案房屋另行出售给第三方，致使本案合同目的无法实现，社建公司的行为已经构成根本性违约，董雪梅作为无法取得房屋的买受人可以主张解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并可以要求社建公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于本案合同解除问题。董雪梅提起本案诉讼后，原审法院于2016年1月11日向社建公司送达起诉状副本，视为解除合同通知已经到达社建公司处，因此，原审法院确认2014年4月22日董雪梅与社建公司签订的关于购买位于广州市黄埔区鹤林苑自编5号楼375号大院6号702房《房屋买卖合同》于2016年1月11日解除。因社建公司违约导致房屋买卖合同解除，社建公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，返还董雪梅购房款50万元及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。据此，董雪梅请求社建公司社建公司归还已付购房款50万元及利息（利息从2014年4月22日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计至社建公司归还该购房款之日止），并支付惩罚性赔偿金50万元有理据，予以支持。董雪梅没有提供证据证明其损失情况，应承担举证不能的法律后果，因此，董雪梅要求社建公司社建公司赔偿损失77049元的诉请缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条，【最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年8月26日作出判决：一、确认2014年4月22日董雪梅与社建公司签订的关于购买位于广州市黄埔区鹤林苑自编5号楼375号大院6号702房《房屋买卖合同》于2016年1月11日解除；二、社建公司于本判决生效之日起十日内向董雪梅返还购房款50万元及利息（利息自2014年4月22日起至社建公司付清购房款之日止，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计付）；三、社建公司于本判决生效之日起十日内向董雪梅支付赔偿金50万元；四、驳回董雪梅的其他诉讼请求。案件受理费14493元，由董雪梅负担1449元，社建公司负担13044元；财产保全费2500元，由社建公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，社建公司向本院提交以下两份证据：1、鹤林苑5号楼2014年2月份至5月份期间部分房屋销售情况表，以证明：在2014年2月至5月份期间鹤林苑5号楼出售的房屋中，与涉案房屋位置、楼层、面积相仿的房屋单价均在13000元以上；2、广州市房地产登记申请书、商品房预售合同，以证明：（1）与涉案房屋同朝向、同面积、不同楼层房屋单价超过16000元；（2）社建公司与所有购房者签订的购房合同都是广州市房管行政部门提供的格式版本，董雪梅原审提交的房屋买卖合同不是社建公司及广州市房管行政部门提供的，该合同无法办理网签手续，进一步证明了董雪梅以明显低于市场的均价购买涉案房屋，且董雪梅没有签订格式版本的商品房预售合同，没有对交易的合法性、安全性进行进一步的核实，没有尽普通购房者的合理注意义务，其在与张某贤的交易过程中存在重大过错，其并不属于善意购房者。既然董雪梅不属于善意购房者，张某贤的行为就不构成表见代理。董雪梅对上述证据发表如下意见：1、该两份证据不属于新证据；2、对证据1的真实性与关联性均不予确认。证据1系社建公司单方制作的表格，没有其他证据相互印证，也与本案无关。房屋的成交时间、楼层作价、双方对于价格谈判的技巧都会影响房屋买卖价格。因此社建公司提供的该价格表对于本案没有参考意义；3、社建公司虽有出示证据2的原件，但无法确认其真实性，且与本案无关。事实上，在日常的交易过程中，商品房买卖合同存在多种版本，进行网签需要房管局的格式版本，但不能否认在实际交易过程中会存在其他不一致的合同版本，并不能因此而否定涉案的买卖合同的有效性。本院认为：依据董雪梅提交的证据，在其与张某贤签订《认购书》与《房屋买卖合同》时，张某贤向其出示了《划款协议书》、《收款收据》及《建设工程施工许可证》等文件，其中《认购书》与《房屋买卖合同》及《划款协议书》、《收款收据》上均加盖有社建公司的印章，且现无证据证实前述文件上社建公司印章为张某贤私刻且董雪梅对此明知，而《建设工程规划许可证》显示张某贤有作为涉案项目的建设项目代表参与涉案房屋所属楼宇的报建手续。据此，董雪梅信赖张某贤有权代理社建公司出售涉案房屋，具有一定的合理性。且，社建公司提交的证据也可反映张某贤曾作为建盈公司的签约代表与社建公司签订《房地产代理销售合同》代理销售涉案楼宇并代建盈公司收取部分楼宇佣金，而原审法院向从化区人民法院调取的证据亦可反映社建公司有在另案中确认张某贤代为办理涉案项目的报建手续的事实，前述事实均可印证张某贤有实际参与涉案房屋所属楼宇的报建与销售的事实。另，依据《房屋买卖合同》约定的价格及网签时间等尚不足以认定董雪梅非善意购买人。因此，原审判决认定张某贤以社建公司的名义与董雪梅签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，并据此认定该对社建公司具有约束力，并无不当。社建公司虽主张张某贤伪造社建公司印章及文件出售涉案房屋的行为涉嫌刑事犯罪，但未提供证据证明公安机关已对此立案侦查，而仅依据董雪梅所提交的《房屋买卖合同》等文件上加盖的社建公司印章与社建公司备案印章不一致的事实尚不足以推翻张某贤的行为已构成表见代理的事实，故社建公司以张某贤私刻公章为由上诉主张其无需向董雪梅承责缺乏事实根据与法律依据。关于董雪梅所主张的赔偿款，社建公司并未明确授权张某贤出售涉案房屋，现无证据反映社建公司对张某贤以社建公司名义向董雪梅出卖涉案房屋的行为明知，亦无证据反映社建公司系在明知董雪梅已购买涉案房屋的情况下再将涉案房屋出卖给案外人，且董雪梅支付的购房款并未由社建公司收取，故即使社建公司将涉案房屋出卖给案外人的行为导致其无法履行与董雪梅的买卖合同，也不足以认定社建公司对此具有明显的主观恶意。因此，社建公司以此为由上诉认为原审判决其按董雪梅已付房款的一倍支付赔偿金过高，理由成立，本院据此酌情调整为社建公司按董雪梅已付房款的10%向董雪梅支付赔偿金5万元。因社建公司确认自其于2015年7月向公安机关报案至今，公安机关仍未以张某贤私刻社建公司印章的行为涉嫌刑事犯罪为由立案侦查，故社建公司以此为由申请中止本案诉讼，缺乏法律依据，本院不予接纳。综上所述，上诉人社建公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理有失妥当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第307号民事判决第一、二、四项；二、变更广东省广州市黄埔区人民法院（2015）穗黄法民三初字第307号民事判决第三项为：广州社建房地产投资有限公司于本判决生效之日起十日内向董雪梅支付赔偿金5万元。本案一审案件受理费14493元，由董雪梅负担7092元，广州社建房地产投资有限公司负担7401元；财产保全费2500元，由广州社建房地产投资有限公司负担。二审案件受理费13800元，由董雪梅负担6210元，广州社建房地产投资有限公司负担7590元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十二月六日书记员  杨娟娟