广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初2838号原告：孙永梅，女，汉族，1967年9月8日出生，住址：湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：喻树保，系原告孙永梅之夫，被告：惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东惠州市惠阳区淡水南三东路**。法定代表人：黄咏东，总经理。委托诉讼代理人：刘婕，公司法务经理。委托诉讼代理人：郭靓杰，公司法律顾问。原告孙永梅与被告惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告孙永梅的委托诉讼代理人喻树保、被告雅居乐公司的委托诉讼代理人郭靓杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙永梅向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付从2016年6月9日起至2018年5月31日止，违约（722天）逾期交房违约金658716.7元；原告保留从2018年6月1日起至实际验收合格房屋交付之日止逾期交房违约金另行主张的权利。二、判令被告支付逾期交房期间的物业费45486元（截止2019年6月5日（起诉日）止）；并承担起诉日至实际交房日的物业费；三、判令本案全部诉讼费用由被告承担，并承担本案所有相关费用。事实与理由：2015年8月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了惠州市惠阳区淡水雅居乐花园一期三组团3幢02号房，房屋总金额为4561747元。《商品房买卖合同》“第八条：出卖人应当在2016年6月8日前，将经过验收合格的，并符合国家规定及合同约定的合格商品房交付买受人使用。”合同签订后，原告按照合同约定完全履行了自己的义务；但被告未依照合同约定的时间将合格的房屋交付原告验收使用。根据《商品房买卖合同补充协议》“第六条：乙方在收到甲方发出收楼通知书确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续”。但原告至今仍未收到被告的正式收楼通知书，更不知道该商品房是否符合交房条件。原告及其家人曾多次前往被告雅居乐公司，准备在没有接到收楼通知书及不知道该商品房是否符合交房条件的情况下提前办理收楼手续，被告要求原告必须签署放弃被告逾期交房违约金赔偿及其他全部索赔权利的“提前收楼协议”，且被告从未出示和交付过收楼文件和证书，原告因此拒绝。因被告违约逾期交房，致使原告迟迟不能收房入住，被告的行为已经严重违反合同约定；被告应当按照法律规定和合同约定，向原告支付逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同补充协议》第八条第2款的约定，逾期超过180日的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之二的违约金至实际交付之日止。被告雅居乐公司应从2016年6月9日承担逾期交楼违约赔偿责任。逾期交房违约金分四段计算：第一时间段从2016年6月9日起至2017年2月4日止，被告雅居乐公司已违约逾期241天，应向原告孙永梅支付逾期交房违约金219876.35元(即:4561747元*0.2%*241天)；第一时间段违约金按合同赔付双方无异议，且所有业主均按照《商品房买卖合同补充协议》第八条约定计算违约金并实际赔付。第二时间段从2017年2月5日起至2017年12月31日止，被告雅居乐公司违约逾期330天，雅居乐公司多次回应：按日支付已付房款万分之二违约金至2017年12月31日（即：向原告孙永梅支付此时间段逾期交房违约金301075.5元)。对于第三时间段从2018年1月1日起至2018年5月31日止的违约金，被告雅居乐公司徐总主张原告承让。经核算：此时间段雅居乐公司已违约逾期151天、应向原告孙永梅支付逾期交房违约金137764.85元（即：4561747元*0.2%*151天）。原告保留从2018年6月1日起至实际验收合格房屋交付之日止逾期交房违约金另行主张的权利。关于逾期交房期间的物业费，《物业管理条例》中明确规定：开发商没有交房，业主无需缴纳物业费。根据《物业管理条例》“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业”，建设单位为业主；物业费用由建设单位缴纳。由于房屋存在问题要求整改，双方没有完成入住交接环节；那么也说明业主没有收房，无需缴纳物业费。另外，发现房屋质量问题，要求地产公司进行整改，由于整改过程拖延交付时间，不能按时收房入住，此间产生的物业费等应由开发商负责。被告雅居乐公司工程总监也签字确认：因工程维修问题导致未收楼的费用由地产负责支付。截止2019年5月25日工程仍然在维修中，故物业费应该由被告雅居乐公司承担支付。工程部属于对工程质量解释的有权机构，其作出的承诺应视为对双方合同条款的变更。被告雅居乐公司在不该建住宅的重金属严重污染的毒地上，建了叠叠补修、始终不能入住的房子，说伤天害理都不为过。因建筑商赶工偷工减料（据维修工人说墙体连最起码的湿水保养都没有做过)，导致大量质量问题频出，即便是同一个问题也多次维修反复出现问题，叠叠补修说明永远修不完。为主张权利，原告从几千公里外的北京往返奔波十几次，赔掉大量时间、精力、还有金钱和心情。仅延迟收楼的利息损失到目前为止已经多达接近70万。已经维修了N多次，每次都有几十、上百的问题，严重的问题整面墙都铲掉重来；裂缝从左上到右下长达数米，截止2019年5月4日原告再次来到被告雅居乐公司，发现房屋仍然存在70多项质量问题并向惠阳区建筑质量监督管理站反映；2019年5月6日在质监站工作人员的现场监督下，开发商工程部负责人与业主共同确认质量问题，开发商工程部负责人承诺“2019年5月25日前维修完成”；并主动提出变更交房条件为维修完成“验收合格后办理交房手续”。据此，雅居乐公司工程部明确提出变更交房条件；双方在实际履行合同过程中，对工程质量最有解释权的被告雅居乐公司工程部对交房条件的合同条款达成了变更。物业费是因被告雅居乐公司无收楼通知书、可能不具备交房条件、未出示和交付收楼文件和证书及工程整改维修等逾期交房造成的，因此，延迟交房期间的物业费应当被告雅居乐公司承担。被告雅居乐公司虽然承诺支付，但并未实际支付。原告虽然多次向被告主张根据合同寄发正式收楼通知书，出示和交付收楼文件和证书，将合格房屋交付使用，并依照合同约定支付逾期交房违约金，同时支付逾期交房期间的物业费。但至今仍未收到被告的正式收楼通知书，被告从未向原告出示和交付收楼文件和证书，物业公司只能提供竣工验收备案表的复印件,也没有将合格房屋交付原告使用，更未支付逾期交房违约金和延迟交楼期间物业费。为维护原告的合法权益，先诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、原告身份证；2、《商品房买卖合同》；3、首付款发票；4、个人住房贷款借据；5、工行还款凭证；6、工行借记卡明细凭证；7、贷款支付尾款发票；8、契税税收缴款书；9、2016年3月、4月、6月信用卡消费记录、《房屋租赁合同》；10、2016年11月、12月高铁票及信用卡消费记录；11、2017年1月高铁票；12、《惠阳雅居乐项目场地风险评估报告》、《惠阳雅居乐花园项目一期工程地块西南矿区的矿渣堆环境辐射水平调查分析报告》、《惠阳雅居乐花园一期环评报告》、《惠阳雅居乐花园房地产开发项目场地环境调查与风险评估报告》、《惠阳雅居乐花园地块污染土壤修复技术方案》、惠阳雅居乐花园项目用地重金属污染分布图、《惠阳雅居乐花园地块污染土壤修复项目工程竣工总结报告》、《惠阳雅居乐花园地块污染土壤修复项目工程施工期环境监理报告》、《惠阳雅居乐花园地块污染土壤修复项目工程环境保护验收与后期管理报告》；13、别墅因重金属污染开发商工程部换土照片107张及视频32个（详见U盘）；14、2017年11月13日来雅居乐14日回北京车票；15、2017年11月22日业主收楼验收表；16、2017年11月26日去雅居乐12月1日回北京车票；17、免物业费确认单；18、《物业管理条例》、19、雅居乐房地产开发有限公司工程部总监徐守磊名片；20、2018年5月20日去雅居乐31日回北京车票；21、2018年5月28日雅居乐公司工程部总监徐守磊通话录音（详见U盘）；22、2018年5.31雅居乐物业公司原经理通话录音（详见U盘）；23、物业公司温馨提示；24、2018.5.23物业公司工程部工作人员维修查验单；25、2018.6.8别墅3幢02房漏水物业工程维修记录屏幕截图及漏水照片；26、2018年10月18日去雅居乐22日回北京车票；27、2019年5月3日去雅居乐14日回北京车票；28、2019.5雅居乐工程部《关于别墅302维修事宜》；29、2019.5雅居乐工程部新上任王总监微信发部分维修图片（详见U盘）；30、2019.5别墅302业主自拍维修图片（详见U盘）；31、电网《关于用电开户时间》；32-43、国内挂号信函及收据；44、（2011）42号《国家环境保护“十二五”规划》；45、雅居乐财务微信记录；46、业主文件钥匙签收清单；47、关于再次催促寄发收楼通知书的函的《回复函》；48、雅居乐项目负责人微信聊天记录；49、物业经理微信聊天记录；50、雅居乐工程部总监聊天截图；51、雅居乐工程部总监微信聊天记录；52、雅居乐物业管家田梦微信聊天记录；53、合同法条款；54、《住宅建筑规范》；55、雅居乐负责人2019.6.14视听文件。被告雅居乐公司辩称，原告请求被告支付自2017年2月5日至2018年5月31日的逾期交房违约金无事实及法律依据，应依法驳回原告的该项诉讼请求。原被告双方签订《商品房买卖合同（预售)》，第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件四第六条约定，乙方收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，视为乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。附件四第二十条约定，甲乙双方确认《商品房买卖合同》中记载的地址是可正常通信之地址，如遇地址变更均应以书面方式及时通知对方，否则由此引致的通知不能等责任，由过错方自行承担。被告在取得《竣工验收备案表》后于2017年2月4日向原告寄发《收搂通知书》通知原告于2017年2月5日至2017年2月8日办理收楼手续，邮寄地址为原告在《商品房买卖合同》中确定的收件地址。因原告未办理收楼手续，被告多次发函敦促其前往雅居乐办理收楼手续，原告置之不理。综上，被告已及时向原告寄发收楼通知，原告因各种事由拒绝收楼，被告己依合同约定履行通知收楼的义务，依合同约定自2017年2月5日起，应己视为原告收楼，此后不再产生逾期交房的违约金。2、原告请求被告支付逾期交房期间的物业管理费无事实及法律依据，依法应驳回原告的该项诉讼请求。原告与被告不存在物业管理的法律关系，物业管理费是原告与物业公司之间产生的，与被告无关。且依据《商品房买卖合同》第六条约定，因原告自身的原因未能收楼，由此产生的物业管理费应由其自身承担，原告应自2017年2月5日起向物业公司缴纳物业管理费。另，据悉本案中原告并未向物业公司缴纳物业管理费，即使原告认为被告存在逾期交房而导致原告的损失，但对于原告而言，其未缴纳物业管理费，并未造成其实际损失。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回。被告向本院提交如下证据：1、收楼通知书及EMS邮单；2、竣工验收备案表；3、住宅质量保证书、住宅使用说明书；4、收楼告知函及EMS邮单；5、关于再次敦促办理收楼手续的通知书及EMS邮单。本院根据原被告提交的证据及庭审查明的情况，认定事实如下：2015年8月21日，原告孙永梅与被告雅居乐公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号为惠阳（2015）00009422，约定：原告孙永梅购买被告雅居乐公司已取得商品房预售许可证[证号为惠阳房预许字（2015）第025号]的位于惠州市××区淡水××花园××房，建筑面积341.98平方米；房屋总价款4561747元；2015年8月21日前付清第一期楼款1371747元，同时办理3190000元银行按揭手续；第八条约定，出卖人应当在2016年6月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格的商品房交付买受人使用等。同一天，原被告签订《商品房买卖合同补充条款》，其中第六条约定，原告收到被告发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到通知指定的收楼地点办理手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管；原告应从该期限的次日起向物业管理公司缴交物业管理费，被告委托的物业公司有权追讨原告欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金；第八条约定逾期交房的违约责任：（1）逾期在180天内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金.合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；第九条约定，原告不得以被告交付使用商品房的装饰.设备标准达不到约定的标准为由拒绝接受该商品房；第十一条约定，被告承诺按该商品房所在建筑区域的主要园林、绿化、人行道与商品房交付的同时使用，否则，被告按实际延误时间以同期国家银行活期存款利率付给原告利息；第十四条约定，“严重影响正常使用”的标准是严重渗水、承重墙体开裂超过3CM，地板天花开裂超过3CM，且无法在当天完成修复；原告应在收楼通知书确定的日期或合同约定的日期前对该商品房进行验收；原告在验收时若认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在验收当日以书面形式一次性提出异议；维修完成后，原告不得以轻微瑕疵又拒绝收楼；第十五条约定，在业主委员会重新选聘物业管理公司之前，原告同意委托雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司负责本小区的前期物业管理工作；第二十条约定，原被告确认《商品房买卖合同》中记载的地址均为可正常通邮地址等等，补充条款附件为收费标准，其中别墅物业管理费为每月3.5元/㎡。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首付款1371747元；并于2016年4月26日通过银行按揭贷款向被告支付剩余房款3190000元。涉案房屋已于2017年2月4日竣工验收备案。2017年2月4日，被告向原告邮寄《惠阳雅居乐花园收楼通知书》，告知原告其购买的三组团-C-3栋02房已符合交楼条件，通知原告于2017年2月5日至2月8日办理收楼手续，逾期视为默认收楼。2017年8月30日，被告雅居乐公司向原告孙永梅邮寄《收楼告知书》，收件地址为中国北京市海淀区清华大学98信箱，通知原告从2017年2月5日开始向物业公司交纳物业管理费。2018年4月23日，被告雅居乐公司向原告孙永梅邮寄《关于再次敦促办理收楼手续的通知书》，收件地址为中国北京市海淀区清华大学98信箱，告知原告商品房符合交付条件，因原告未在规定的时间收楼视为对涉案房屋验收楼，并需从2017年2月4日开始交纳物业费。2017年11月22日，被告雅居乐公司向原告交付涉案房屋时，原告对涉案房屋提出异议：腻子粉脱落、外墙空鼓20多处，并提出因房屋整改导致未收楼而产生的违约金、物业费、差率费等由被告支付。2017年12月2日，被告工程部总监徐守磊向原告等业主出具书面承诺：因工程维修问题导致未收楼的物业管理费费用，由地产雅居乐公司负责支付。被告根据原告意见对涉案房屋整改后，原告于2018年5月23日再次提出其它如客厅地面、厨房、楼梯下面有多处空鼓、厨房75型PVC管变形需更换、一层卫生间房铝合金推拉门锁不住、入户铝合金门锁不住、入户门口进来右手边墙面一处空鼓等五个问题，拒绝收楼。2019年5月6日，被告雅居乐公司工程部向原告出具《关于别墅302维修事宜》：现场与业主共同确认，别墅302存在以下问题：1、内外墙抹灰层部分空鼓；2、屋面女儿墙部分裂缝；地产工程部安排人员在5月25日前维修，业主同意在维修后10天内验收收楼后办理交楼手续。2019年5月16日、5月17日、5月25日、6月1日，原告连续书面催促被告邮寄收楼通知书或交楼，因涉案房屋质量问题原被告就收楼协商未果，为此酿成纠纷。另查明，原告共向被告购买7套商品房，包括本案涉案房屋在内。2015年12月26日，原告孙永梅与HEALTHUSACO.LTD签订《房屋租赁合同》，约定原告孙永梅将涉案房屋出租给美国的HEALTHUSACO.LTD，租赁期限为2016年6月9日至2026年6月8日；租金每月5600美元；HEALTHUSACO.LTD可自行选择对租赁房屋进行设计和装修；逾期交房，每日违约金150美元等。因涉案房屋交付纠纷，原告孙永梅未能将涉案房屋出租。又查明，惠州市房产管理局出具的《不动产登记结果》，显示涉案房屋2016年4月21日登记的预告权利人为原告孙永梅（预告登记号：粤房地预登惠州字第××号）；涉案房屋无查封，至今未办理不动产权证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自义务。本案原被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充条款》是原告孙永梅与被告雅居乐公司双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行自己的义务。本案争议的焦点是涉案房屋是否迟延交付和物业费问题。根据原被告双方合同约定，被告应于2016年6月8日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格的商品房交付原告。虽然被告建设的涉案商品房已经验收合格并备案，也曾几次向原告孙永【《广东省商品房买卖合同》预留的地址—中国北京市海淀区清华大学98信箱）】邮寄收楼通知书，通知原告于2017年2月5日至2月8日办理收楼手续，但原告提出房屋质量问题不同意收楼。被告工程部根据原告对涉案房屋质量意见几次对涉案房屋进行维修，原告仍不断提出质量问题而拒绝收楼。原被告签订的《商品房买卖合同补充条款》第九条约定，原告不得以被告交付使用商品房的装饰.设备标准达不到约定的标准为由拒绝接受该商品房；被告工程部于2019年5月6日与原告共同确认房屋质量问题并由被告工程部在2019年5月25日前维修完毕，且原告同意在被告维修完毕后10天内收楼。被告工程部作为被告的内设机构，有权处理房屋工程质量问题，尽管被告不认可其工程部向原告出具的《关于别墅302维修事宜》，但上述文件是原被告双方真是意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，本院应予采信，从而应认定被告在2019年5月6日前未依据合同约定条件向原告交付涉案商品房，构成违约，依法应承担违约责任。被告没有提交充足证据证实其已向原告交付涉案房屋，根据证据规则，被告举证不能依法应承担不利后果。根据原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第八条及《商品房买卖合同补充条款》第十条的约定，原告请求被告从2016年6月9日至2018年5月31日止按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，即658716.27元（4561747元×0.0002×722天），事实理由充足，本院应予支持。原被告签订的《商品房买卖合同补充条款》约定，在业主委员会重新选聘物业管理公司之前，原告同意委托雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司负责本小区的前期物业管理工作。被告工程部总监徐守磊于2017年12月2日向原告书面承诺，因工程维修问题导致未收楼的物业管理费费用，由地产雅居乐公司负责支付。徐守磊作为被告工程部总监，根据诚实信用原则，其承诺应视为被告雅居乐公司的承诺。原告请求被告支付至2019年6月5日止的物业费，但原告未举证证明其已缴纳物业费，故物业费不存在追还。原告该项诉请事实依据和法律依据充足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙永梅支付逾期交房违约金658716.27元。二、驳回原告孙永梅其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5421元（已减半），由被告惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司负担5000元，原告孙永梅负担421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员 詹 俐审判员 詹俐儒二〇一九年九月五日书记员 邹 媛黄勇豪