广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3850号 原告：梁具贤，男，1987年1月7日出生，汉族，住广西兴业县。 被告：石耀波，男，1974年7月28日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：钟敏，广西全德律师事务所律师。 第三人：南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司，住所地南宁市邕武路狮山公园对面，统一社会信用代码：9145010279432345XJ。 法定代表人：刘品杰，该公司执行董事。 原告梁具贤与被告石耀波租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁具贤，被告石耀波及其代理人钟敏到庭参加诉讼，第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁具贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年8月21日签订的《租赁合同》；2.判令被告石耀波退还租赁保证金21000元及租金21000元给原告梁具贤；3.判令本案诉讼费由被告承担；判令第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司对本案债务承担共同连带责任。事实和理由：2017年8月21日，被告代理出租方与原告签订《租赁合同》，约定将南宁市兴宁区邕武路3号的8号铺面出租给原告经营使用，租赁保证金为21000元、每季度租金为21000元，原告分别于2017年8月2日、2017年8月21日通过微信转账的方式支付被告3000元、39000元。2017年10月19日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局下发《限期拆除催告书》要求限期拆除，2017年11月16日，该铺面被政府部门强制拆除。随后，原告向被告要求退还租金和押金，被告拖延至今仍未退还。原告遂向本院提出诉请如前。 被告石耀波辩称：被告是受第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司委托代为与原告签订《租赁合同》，被告的行为属于职务行为，因此，因《租赁合同》产生的全部权利义务均应全部由第三人承担。 第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司未作答辩，亦未提交证据。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月21日，被告石耀波代理第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司与原告梁具贤签订《租赁合同》：约定将南宁市兴宁区邕武路3号的8号铺面出租给原告梁具贤经营使用；租赁期从2017年8月21日至2019年9月21日，租赁期限内有一个月为免租期（包括装修期）；租赁保证金为21000元，每季度租金为21000元。被告石耀波在前述《租赁合同》上签名时在其姓名后备注有“（代）”字样。原告梁具贤分别于2017年8月2日、2017年8月21日通过微信转账的方式支付被告石耀波3000元、39000元。2017年10月19日，因涉案商铺未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局于2017年10月19日向南宁医药有限责任公司（17Ｇ81）发出《限期拆除催告书》，该催告书载明南宁医药有限责任公司擅自在南宁市小学东面就爱丽舍建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，要求南宁医药有限责任公司在指定期限内拆除南宁市小学东面建设建筑物，原、被告在本案庭审中当庭一致确认：前述《限期拆除催告书》中被责令拆除的建筑包含案涉铺面，案涉铺面并无建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。原、被告还当庭一致确认：原告与被告签订《租赁合同》后，因租赁的案涉铺面被政府部门责令拆除，原告不到一个星期就无法使用案涉商铺营业，实际上原告未能使用案涉商铺经营。被告石耀波在本案中提交了第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司出具的《证明》，该《证明》明确授权被告石耀波代第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司负责涉案商铺的出租事宜，包括与承租人梁具贤签订租赁协议和租金的收取，该《证明》还载明石耀波从梁具贤处收取的押金和租金42000元已经由石耀波交付给第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司，该公司已经将该款项全部用于建设邕武路3号临时搭建铺面的工程款支出。本案诉讼中，经本院释明，原告当庭变更第1项诉讼请求为：如果法院认定案涉《租赁合同》无效，则请求法院确认原、被告签订的案涉《租赁合同》为无效合同。 本案审理过程中，本院依法追加南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司作为第三人参加本案诉讼，原告在本案庭审中要求第三人与本案被告就本案债务承担连带责任。 本院认为，本案第三人经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 本案争议焦点主要有两个：一是本案《租赁合同》的效力问题；二是被告与第三人的责任分担问题。 关于《租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案涉案的南宁市兴宁区邕武路3号的8号铺面未取得建设工程规划许可证，并已被行政部门依法强制拆除，因此，本案《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，出租方应当退还承租方支付的租赁保证金和租金。 关于被告石耀波与第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司的责任在本案中的责任问题。被告石耀波提交了第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司出具的《证明》，该《证明》明确授权被告石耀波代为负责涉案商铺的出租事宜，包括租赁协议的签订和租金的收取，该《证明》还载明石耀波从梁具贤处收取的押金、租金42000元已经由石耀波交付给第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司，该公司已经将该款项全部用于建设邕武路3号临时搭建铺面的工程款支出。另，被告石耀波在与原告梁具贤签订的《租赁合同》中也以备注“（代）”字样的方式向原告梁具贤明示石耀波是代实际出租方签订《租赁合同》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”，因此，原告作为承租方诉请要求出租方退还租赁保证金和租金共计42000元的责任应当全部由第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告梁具贤代第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司与被告石耀波于2017年8月21日签订的《租赁合同》无效； 二、第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司向原告梁具贤返还租赁保证金21000元和已经收取的租金21000元； 三、驳回原告梁具贤的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费425元（原告已预交）和公告费350元（原告已预交），由第三人南宁市品杰汽车维修服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘俊秀 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  杨园园 二〇一九年九月十一日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。