成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初1282号 原告（反诉被告）:王阿胶,女,1973年11月13日出生,汉族,住四川省南部县。 委托诉讼代理人：任明伟，四川川蓉律师事务所律师。 被告（反诉原告）:苗霞,女,1970年12月24日出生,汉族,住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：包树林，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人:蔚志刚，男，1972年12月10日出生，汉族，住四川省成都市郫都区,系夫妻关系。 原告（反诉被告）王阿胶与被告（反诉原告）:苗霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王阿胶及其一般授权委托诉讼代理人任明伟，被告（反诉原告）苗霞的特别授权委托诉讼代理人蔚志刚和一般授权委托诉讼代理人包树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王阿胶向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）返还购房定金200000元；2、判令本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2018年6月7日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在中介成都好房屋经纪有限公司的办公室签订房屋买卖合同，约定被告（反诉原告）将位于成都市郫都区犀浦镇华都大道东二段11号成都××花园小区××栋××单元××室房屋以5000000元价格出售给原告（反诉被告），同时预定定金200000元。原告（反诉被告）在2018年7月8日通过转账支付给被告（反诉原告）定金200000元。被告（反诉原告）在明知原告（反诉被告）无购房资格和中介公司为原告（反诉被告）办理假证件的情况下签订房屋买卖合同，双方签订合同不受法律保护，被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）支付的定金200000元。原告（反诉被告）多次要求被告（反诉原告）返还购房款无果，遂起诉至法院。 被告（反诉原告）苗霞辩称，1、根据房屋买卖合同第四条约定原告（反诉被告）应当于2018年6月30日之前向丙方（房屋中介公司）提供办理产权过户的相关证明材料，但是原告（反诉被告）没有按照约定提供材料，应当承担违约责任；2、根据房屋买卖合同第五条约定原告（反诉被告）应当于2018年7月30日按约定办理房屋过户手续，但是原告（反诉被告）没有按照合同约定履行，应当承担违约责任；3、原告（反诉被告）签约时一直声称本人可以购买案涉房屋并说可以过户到指定人，被告（反诉原告）不知道原告（反诉被告）没有购房资格，也不清楚原告（反诉被告）办理了假证；4、原告（反诉被告）作为成年人对签订合同的法律后果应当知悉，对自己的购房资格等有完全的审慎义务，也确保合同的全面履行，对签约时的法律行为有完全约束力。原告（反诉被告）涉嫌刑事犯罪被取保候审后也没有履行合同义务，严重违约，在这期间房价下跌严重，原告（反诉被告）应当承担赔偿责任。 被告（反诉原告）苗霞向本院提出诉讼请求：1、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金250000元；2、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失297500元；3、诉讼费由原告（反诉被告）承担。诉讼中，被告（反诉原告）明确不再主张违约金，只主张赔偿损失。事实与理由：2018年6月7日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）、成都好房屋经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，合同约定被告（反诉原告）将位于成都市郫都区犀浦镇华都大道东二段11号成都××花园小区××栋××单元××室房屋以5000000元价格出售给原告（反诉被告），原告（反诉被告）应当于2018年7月30日前完成交易，但是由于原告（反诉被告）伪造国家机关证件被公安机关立案侦查，致使交易长期无法完成，且原告（反诉被告）被取保候审后，在能够履行房屋买卖合同的情况下拒不履行合同义务给被告（反诉原告）造成了重大损失。综上原告（反诉被告）应当支付违约金并赔偿损失，被告（反诉原告）遂起诉至本院。 原告（反诉被告）王阿胶辩称，1、被告（反诉原告）主张的违约金没有事实和法律依据，应当驳回；2、主张原告（反诉被告）伪造证据被拘留，不符合法律、事实，对方知晓原告（反诉被告）没有购房资格，并且被告（反诉原告）也参与到中介办理假证之中；3、房屋买卖合同书15条做了特别约定，被告（反诉原告）的请求没有事实依据的，应当驳回。 经审理查明，2018年6月7日，甲方即被告（反诉原告）苗霞与乙方即原告（反诉被告）王阿胶和丙方即成都好房家房屋经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定乙方购买甲方位于成都市郫都区犀浦镇华都大道东二段11号成都××花园××幢××单元××楼××层××号房屋；房屋成交价为5000000元；付款方式，在本合同签订当日，乙方向甲方交付定金200000元，该定金（或其中一部分）在甲方签收后转交给丙方托管，丙方给甲方出具收据。丙方所托管之定金2000元将作为该房屋的物业交割之保证金；签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内，乙方将首付款1160000元支付给甲方，剩余房款2840000元由放贷银行直接支付给甲方，若银行实际贷款额度不够支付房款则由乙方在支付首付款时补足差额；甲乙双方应在2018年6月30日之前向丙方提供办理产权过户以及按揭贷款各自相关证件与证明资料；在2018年7月30日之前按丙方通知亲临房屋所在房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按丙方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续，不得以各种理由拖延或推辞；特别约定：经甲乙双方协商一致如下，1、因特殊原因，乙方可以将该房屋过户到指定人员名下，若在2018年7月30日前未能按期完成交易，乙方支付违约金20000元给甲方，并且三方免责，合同作废，甲方退还定金，丙方退还佣金。2、乙方必须协助甲方办完银行按揭贷款所有手续，若甲方在合理期限内未收到尾款，由丙方负责。3、本次交易包含房屋内家具家电详细设施见房屋附属设施清单。同时，《房屋买卖合同书》还对其他内容进行了约定。 另查明，《房屋买卖合同书》签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了购房定金200000。原告（反诉被告）未按照合同约定在2018年6月30日之前向丙方提供办理产权过户以及按揭贷款各项相关证件与证明资料，也未在2018年7月30日前办理涉案房屋过户事宜。 再查明，庭审中原告（反诉被告）明确，系因其不具备购房资格导致涉案《房屋买卖合同书》履行不能。由于涉案《房屋买卖合同书》履行不能，被告（反诉原告）与案外人另行签订《房屋买卖合同》，涉案房屋转让价格为4750000元，被告（反诉原告）为此支付中介费47500元。涉案《房屋买卖合同书》签订后，成都购房政策未发生变化。 以上事实有原、被告身份信息，房屋买卖合同书、付款凭证、双方一致的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为,涉案《房屋买卖合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以确认。根据我国法律规定，合同当事人均应全面履行合同义务。本案争议的焦点为，原告（反诉被告）没有购房资格是否属于《房屋买卖合同书》约定的“特殊原因”。结合案涉《房屋买卖合同书》的性质、内容等，“特殊原因”应为当事人在签订《房屋买卖合同书》时不知晓或者无法预见的情况，而原告（反诉被告）作为具有完全民事行为能力人，在签订《房屋买卖合同书》时完全可以去询问、了解自己是否具备购房资格，且在涉案《房屋买卖合同书》签订后，成都购房政策也未发生变化，因此，原告（反诉被告）是否具备购房资格不属于《房屋买卖合同书》约定的“特殊原因”。 关于原告（反诉被告）主张的返还购房定金200000元，本案系原告（反诉被告）违约，即“原告（反诉被告）陈述的自己不具备购房资格”，导致原告（反诉被告）不能履行合同约定义务，致使合同履行不能，而被告（反诉原告）在本案中并无违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告（反诉被告）无权要求返还定金，故对原告（反诉被告）的该项请求，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）主张的赔偿损失297500元，其中中介费47500元由谁承担以及是否找中介销售涉案房屋，系被告（反诉原告）的个人自主行为，与原告（反诉被告）无关，故对该部分损失，本院不予支持。关于涉案房屋房价下跌的损失250000元，在原告（反诉被告）未按照合同约定履行合同义务时，被告（反诉原告）应知晓原告（反诉被告）存在合同履行不能的情形，自身应及时采取相应措施避免涉案房屋交易价值损失的进一步扩大，同时，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）支付定金，而定金的本质是对债的担保，本案中被告（反诉原告）无需向原告（反诉被告）返还定金，即是对原告（反诉被告）违约行为的惩罚也是对被告（反诉原告）损失的填补，故对该部分损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王阿胶的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）苗霞的诉讼请求。 本诉案件受理费2150元由原告（反诉被告）王阿胶负担，反诉案件受理费4638元由被告（反诉原告）苗霞负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 牛 果 二〇一九年九月十七日 书记员 王耀平