广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终8107号上诉人（原审被告，反诉原告）：辛发开，男，1957年9月27日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************639。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市顺德区**镇康盈投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**********镇建设大厦内，统一社会信用代码914***********566K。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：罗永坤，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东盈宇律师事务所实习律师。上诉人辛发开因与被上诉人佛山市顺德区**镇康盈投资管理有限公司（以下简称康盈公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初4004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。辛发开上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法予以改判；2.支持辛发开全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费全部由康盈公司负担。事实与理由:一审判决认定事实错误。一、代管的房屋及土地属于代管而非“无偿给被告使用”，出租土地所收取的租金也并非“偏低”。案涉《租赁合同》中第一条约定“上述地块东侧原松之风第二部分的房屋和空地委托乙方在合同期内代为保管，其中房屋建基面积约500平方米、建筑总面积为1000平方米。代管期间，乙方不得将代管的房屋和用地做经营用途，否则视乙方违约，甲方有权终止本合同。”由此可见，代管的房屋及土地并非“无偿给被告使用”。另，案涉合同租赁面积33.15亩土地中，鱼塘面积28.05亩，耕地5.1亩，且该土地的用途是作为种养业使用，因此鱼塘的租金为1000元/年/亩，耕地面积3200元/年/亩，该租金并未低于低于正常的市价，因为原审法院所认定的“出租土地所收取的租金也偏低”纯属主观臆测，没有任何依据。二、案涉《租赁合同》中对于租赁的土地因提前解除合同的补偿并未约定，康盈公司应对辛发开投入的固定设施设备剩余年限的残值进行补偿。根据《租赁合同》第七条关于合同终止第二款的约定，双方均有权提前解除合同，但应提前六个月通知对方并向对方提出补偿，其中甲方(即康盈公司)解除合同的，应对乙方(即辛发开)代管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，但补偿总额不得超过甲方当年度应收取乙方的租金额，除此之外，甲方不需再对乙方作任何补偿或赔偿。该条是针对乙方在代其保管的房屋投入固定设施费用的补偿约定，并未就乙方承租鱼塘、耕地部分的补偿作出约定。根据《租赁合同》第五条关于“乙方应按照电力、水利、环保等部门的要求，自行负责相关水电设施设备的配备与安装”的约定，康盈公司清楚知道辛发开承租使用鱼塘、耕地必须有固定设施的投入。事实上，辛发开对租赁的土地进行填土、铺路、安装路灯，建造必要的房屋、安装变压器等固定设施设备进行投入亦符合合同约定，并未改变土地作为种养业的用途。《租赁合同》并没有对辛发开承租耕地、鱼塘的固定设施设备投入进行约定，康盈公司提前解除合同，应当依据《中华人民共和国合同法》的规定，对辛发开所投入设施设备的剩余年限的残值进行补偿。一审法院以“代管的房屋及土地是无偿给被告使用”及“出租土地所收取的租金也偏低”为由认定“解除合同的补偿方案并未显示公平”，以及以“离合同终止日期也只有两年多…无需进行评估鉴定”为由剥夺辛发开进行评估鉴定以确认损失的权利，完全是主观臆断。三、一审法院以辛发开存在转租或分租构成根本违约为由，判令康盈公司在提前解除合同时，无须退还保证金及作出补偿错误。首先，本案中康盈公司的诉求是“请求法院确认……《租赁合同》已于2018年9月5日解除”，从康盈公司提供的证据即2018年3月5日的《通知》“因该土地政府建设开发，根据2011年9月22日你户与我办签订的《租赁合同》中第七条第二款约定，现提前六个月通知你户终止合同”，以及2018年3月27日、2018年9月5日的《通知》均可确认的事实是，康盈公司行使合同解除权的依据是《租赁合同》第七条第二款的提前解除权，系康盈公司因政府建设开发的需要而提前解除合同。康盈公司提前解除合同的原因与辛发开是否存在根本性违约的行为没有任何关系。也正是因为康盈公司行使的合同提前解除权利，导致辛发开投入的设备设施剩余残值损失，对辛发开的合法权益构成损害。其次，一审法院认定辛发开存在转租或分租的情形没有事实依据。辛发开在庭审中也陈述辛发开与他人合作经营，但一审法院仅以案涉场地有多块招牌及不同的姓名和电话，再以辛发开未提供与他入合作经营的证据为由，在没有任何证据证明辛发开存在转租或分租的情况下，认定辛发开“存在转租或分租的情形”完全没有事实依据。四、一审判决程序错误。（一）康盈公司不具备诉讼主体资格。陈村镇政府作为合同当事人一方没有参加诉讼，辛发开与康盈公司之间并无任何合同关系，也未同意陈村镇政府将合同的主体变更为康盈公司。由于辛发开在一审中提出反诉，而一审法院要求辛发开除非同意康盈公司的起诉资格，否则不予处理反诉，故无奈同意其参加诉讼。（二）一审法院主动调查分租情况时相关证据未开庭进行质证，且只片面的调查对康盈公司有利的证据。康盈公司在起诉时未以分租作为解除合同的理由，一审法院主动调查分租情况，却未查明和追加具体的摊位经营者参加诉讼，存在程序瑕疵。公安、消防、环保、街道办等相关政府部门，特别是出租人商管办会对租赁地块在内的花木场片区定期检查，对从2013年起就在大路边修建多个摊位分开经营的情况明知且从未提出异议。一法院主动调查分租情况却没有查明、认定出租人商管办默认、许可分开多个摊位经营的事实。(三)摊位经营者作为有直接利害关系的第三人没有参加诉讼，会导致讼累、判决无法执行、激化矛盾引发群体事件等一系列不良后果。1.摊位经营者实际占有使用经营场地，修建临时建筑，种植大量树木等，腾退土地必然对其权利义务产生重大影响，无法达到定争止纷的目的。2.政府在经营场地上张贴解除合同公告并委托第三方广东顺协工程勘察有限公司对现场树木、财物进行清点，并与各摊位经营户核实并告知会予以补偿，各摊位经营户对此均知情并已一年多未交租金。由于康盈公司完全没有补偿意愿而诉至法院，没有基本的搬迁补偿，必然导致矛盾尖锐。五、一审判决查明事实不清。辛发开不是实际管理人，对分租情况并不知情。辛发开未实际管理经营场地，直至一审法院主动调查分租情況时，辛发开才与实际管理人核实相关情况，但由于摊位经营者没有作为有利害关系的第三人参加诉讼，事实难以查清。租赁合同虽约定“双方均可提前解除合同”，但根据公平、诚信原则需有合理的理由。康盈公司在已收取2018年全年租金的情况下于2018年3月以“该土地政府建设开发”为理由通知解除租赁合同，但却一直未提供相关政府文件等证据供法庭质证，明显对辛发开不公。六、引发本案纠纷的原因是双方就补偿问题无法达成一致。涉案《租赁合同》第七条第二款的约定内容显失公平。辛发开对租赁地块进行了填鱼塘、通水电、通路、建筑等大量投入，投入资金数百万元，当前地块上还种植约近2000棵树木，搬迁需要大量人力财力。2018年12月商管办曾通知实际管理人就补偿问题进行协商，商管办副主任告知可安排美的花城湾旁20多亩地作为安置用地并予以适当补偿，谈判中未能达成一致意见引发诉讼。在无任何补偿的前提下解除合同不仅导致判决无法执行，无法达到定争止分的作用。康盈公司答辩称，一、康盈公司依据涉案合同约定在2018年3月27日、2018年9月5日先后向辛发开发出书面通知终止合同，辛发开对于该事实予以确认。二、合同约定双方均有权利解除合同，需提前6个月通知对方，所作出的补偿总额不得超过康盈公司当年度应收取租金额。除此之外，康盈公司无需向辛发开作任何补偿。康盈公司已经依约提前6个月通知辛发开解除合同，辛发开所称具体补偿无约定没有事实依据。三、涉案土地上代管的厂房辛发开可使用，辛发开以约定不能经营为由混淆视听，不符合双方约定及客观事实。该合同经双方自行协商一致签订，理应受合同约定约束。四、截止目前辛发开分租转租的租户均没有搬离，存在明显违约的情况，康盈公司可就其违约行为没收保证金且不予任何赔偿，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。辛发开以分租多个租户的行为要求康盈公司妥协，此行为严重违反合同约定。辛发开与分租户之间如何约定，根据合同相对性理应由辛发开负责。康盈公司向一审法院起诉请求：1.确认合同编号为20110190号的《租赁合同》已于2018年9月5日解除;2.辛发开立即向康盈公司返还位于佛山市顺德区******原松之风第二部分地块上代管的房屋与空地；3.辛发开立即向康盈公司返还位于佛山市顺德区******原松之风地块的鱼塘及土地，并清除该土地上除代管的房屋外其他的一切附着物；4.辛发开向康盈公司支付土地占用费4067.25元（按《租赁合同》约定的租金标准，自2019年1月1日起暂计至2019年1月31日，此后计至实际清场之日止）；5.辛发开负担本案诉讼费。辛发开反诉请求：1.康盈公司向辛发开支付赔偿损失300万元（以评估机构核定的金额为准）；2.康盈公司向辛发开返还履约保证金11000元；3.本诉、反诉的诉讼、鉴定费由康盈公司负担。一审法院认定事实：陈村土储中心系佛山市顺德区******原松之风地块的权属人。2011年6月23日，陈村土储中心将陈村镇佛陈路横江头原鱼苗场的土地（包含涉案地块）共90.79亩交由陈村商管办代为管理。2011年9月22日，陈村商管办与被告签订了合同编号为20110190号的《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲方（即陈村商管办，下同）将位于顺德区陈村镇佛陈路原松之风地块出租予乙方（即被告，下同）使用，用地面积33.15亩（其中鱼塘面积28.05亩、耕地5.1亩），租赁期限为十年，即从2011年12月1日起至2021年11月30日止；2011年12月1日至2016年11月30日的年租金为44370元，2012年12月1日至2021年11月30日的年租金为48807元；甲方将上述地块东侧原松之风第二部分的房屋和空地委托乙方在合同期内代为保管，其中房屋建基面积约500平方米、建筑总面积约1000平方米，代管期间，乙方不得将代管的房屋和用地作经营用途，否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，双方互不收取保管费用；该土地允许乙方作种养业使用，如乙方将上述土地交给第三方使用的，必须经甲方书面同意，否则视为乙方根本违约；如乙方需转租或分租的，必须征得甲方书面同意，未经许可擅自转租或分租的，视为乙方根本违约，甲方除有权按合同第六条第一款约定履行外，还有权要求乙方向甲方支付相当于转租或分租金额3倍的违约金；双方签订合同之日，乙方须向甲方缴纳履约保证金人民币11000元；如遇本合同所提到的“视为乙方根本违约”情形的，甲方有权解除本合同，收回该土地而无需作任何赔偿，已交纳的租金、履约保证金及其他一切费用不予退回乙方，且乙方应向甲方交纳相当于3个月租金的违约金；双方均有权提前解除合同，但应提前6个月通知对方，并向对方作出补偿，甲方提前终止合同，应对乙方在代其保管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，但补偿总额不得超过甲方当年度应收取乙方的租金额，除此之外，甲方不需要再对乙方作任何补偿或赔偿，履约保证金予以退回；本合同终止或合同提前解除的，乙方应于合同期满日或合同解除日后十天内退还租赁土地、还原租赁土地原貌并结清相关费用和款项，否则因此而造成甲方的损失，由乙方承担。合同签订后，陈村商管办将涉案土地及代管的房屋和土地交给辛发开使用。2018年3月5日，陈村商管办向辛发开发出一份《通知》，告知辛发开因政府建设开发涉案地块，根据《租赁合同》的约定，提前6个月通知辛发开终止合同，请辛发开于2018年9月5日前将上述土地的花木农作物等一切附着物清空交还给陈村商管办。此后，陈村商管办又分别于2018年3月27日、2018年9月5日再次向辛发开发出书面通知，要求辛发开清空土地并交还土地，但辛发开均予以拒绝。2019年1月21日，陈村土储中心将上述地块及涉案合同的全部权利义务转由康盈公司概括承受。庭审结束后，一审法院前往涉案土地进行现场勘查，发现代管的土地大概有1000平方米，亦种植了花木，代管的房屋现在亦有使用的痕迹。而辛发开承租的土地每隔数米便有一块XX园艺的招牌，约有十多块，上面书写了联系人的联系方式，每块招牌的名字均不一样，联系人姓氏和电话亦不一样，每块招牌所处的地块后方建造了用以居住的简易房屋。一审法院认为，辛发开与陈村镇商业管理办公室签订了《租赁合同》，该合同系双方的自由意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方或真正的权利人佛山市顺德区***********应按合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。在合同履行过程中，佛山市顺德区***********将涉案合同的权利义务概括转让给了本案康盈公司，辛发开亦在诉讼中同意上述权利义务的转让行为，同意涉案租赁合同的权利义务由康盈公司概括承受，故康盈公司成为涉案合同的当事人，行使合同的权利和履行义务。根据合同的约定，双方均有权利提前解除合同，但应提前6个月通知对方，并向对方作出补偿，康盈公司提前终止合同的，应对辛发开在代其保管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，但补偿总额不得超过康盈公司当年度应收取辛发开的租金额，除此之外，康盈公司不需要再对乙方作任何补偿或赔偿，履约保证金予以退回。根据该条的约定，康盈公司在提前六个月通知辛发开解除合同的情况下，已对需向辛发开补偿的金额作出了约定，就是只需对辛发开在代管的房屋投入固定设施费用作适当补偿，而且不超过当年度的租金额（2018年度的租金为48807元），即康盈公司最多只需向辛发开补偿48807元，除此之外，无需作出其他的补偿。上述约定为双方的真实意思表示，且康盈公司提供了建筑面积约1000平方米房屋及1000平方米的土地无偿给辛发开使用，出租土地所收取的租金也偏低。故双方约定解除合同的补偿方案并未显失公平，如今辛发开也使用了涉案土地将近八年，离合同终止日期也只有两年多，即使康盈公司需要向辛发开补偿，亦应依租赁合同的约定来处理，而无需进行评估鉴定。故此，辛发开要求按其接收土地后进行填土、铺路、安装路灯、建造房子、安装变压器等总的投入及搬迁费用等总支出来要求康盈公司补偿，并无事实与法律依据，一审法院不予支持。而且根据现场勘查所见，辛发开所承租的地块被分成了数十块，每块地所立的招牌名称、联系人姓氏及电话均不相同，且后面均建有房屋。从该事实可以推断，辛发开存在转租或分租的情形具有高度盖然性。辛发开在庭审时辩称不存在转租或分租，而是与他人合作经营，显然与事实不符，且其在庭上承诺庭后提交相关的合作经营的材料，但一直未有提交，更可以认定其说辞不可采信。据此，一审法院认定辛发开存在转租或分租的情形，根据合同约定，此为“根本违约”情形，康盈公司在提前解除合同时，无需退还保证金及作出补偿。综上，一审法院对于辛发开的全部反诉请求均不支持。如今，康盈公司于2018年3月5日通知辛发开解除合同，依据合同约定，合同在通知之日起6个月后即告解除。如今辛发开亦同意案涉合同于2018年9月5日解除，故一审法院确认案涉合同于2018年9月5日已告解除。合同解除后，辛发开应将涉案土地上的花木、自建的房屋进行搬迁和拆除，将土地还原至合同签订时无附着物的状态（代管的房屋除外），并交还给康盈公司。在交还土地之前，辛发开应按合同约定的租金标准向康盈公司缴交土地占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决：一、确认陈村镇商业管理办公室与辛发开于2011年9月22日签订的《租赁合同》（编号：20110190）于2018年9月5日解除；二、辛发开应于判决发生法律效力之日起十五日内向康盈公司返还位于佛山市顺德区******原松之风第二部分地块上代为保管的房屋与土地；三、辛发开应于判决发生法律效力之日起十日内向康盈公司返还位于佛山市顺德区******原松之风地块的鱼塘及土地，并清除该土地上除代为保管的房屋外的一切附着物；四、辛发开应于判决发生法律效力之日起十日内向康盈公司支付土地占用费16269元（按48807元/年，自2019年1月1日起暂计至2019年4月30日，此后计至将涉案土地交还给康盈公司之日止）；五、驳回辛发开的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取为1776.9元（康盈公司已预缴），反诉受理费减半收取为15444元（辛发开已预缴），由辛发开负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，二庭审庭中辛发开确认存在分租事实，同时主张其已向相关部门商管办做了报备。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、一审判决是否存在程序错误；二、康盈公司应否向辛发开退还保证金并作出补偿。对此，本院分析意见如下：一、关于一审判决是否存在程序错误问题。经查明，辛发开在一审诉讼中同意佛山市顺德区***********与康盈公司之间关于涉案合同权利义务的转让行为，同意涉案租赁合同的权利义务由康盈公司概括承受，故康盈公司作为本案当事人进行诉讼于法有据。本案系租赁合同纠纷，辛发开上诉所称的摊位经营者并非本案租赁合同的其中一方，辛发开要求追加摊位经营者参加诉讼于法无据。因此，辛发开关于一审判决存在程序错误的上诉主张不成立，本院不予支持。二、关于康盈公司应否向辛发开退还保证金并作出补偿问题。本案一审期间，辛发开否认存在转租和分租行为，在二审书面上诉状中也坚称一审判决认定其存在转租或分租没有事实依据，但其二审庭审中又改称确认存在分租事实。虽然二审中辛发开在确认分租事实的同时主张其就分租事实已向相关部门商管办做了报备，但并无相关证据予以证明其主张的事实。根据辛发开关于是否存在分租事实的陈述前后明显矛盾可知，其存在诉讼不诚信行为，结合辛发开关于存在分租行为的自认，足以认定辛发开存在合同约定的未经许可擅自分租的根本违约情形。为此，根据合同约定，康盈公司在提前解除合同时，无需退还保证及作出补偿。故辛发开要求康盈公司退还保证金并作出补偿的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费3553.8元（辛发开已经预交），由辛发开负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年九月十六日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔