山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终2150号 上诉人（原审原告）:晁海全，男，1972年9月20日出生，汉族，居民，户籍地菏泽市牡丹区，现住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：肖青松，山东敬人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨宝山，男，1953年12月5日出生，汉族，居民，户籍地菏泽市牡丹区，现住菏泽经济开发区。 上诉人晁海全因与被上诉人杨宝山房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初5274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人晁海全的委托诉讼代理人肖青松、被上诉人杨宝山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晁海全上诉请求：撤销一审判决，改判支持晁海全一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由杨宝山承担。事实和理由:（一）杨宝山拖延支付租金5000元和违约金15000元，事实清楚，证据确凿，依法应当判令其承担。一审判决既然已经认定《房屋租赁合同》和《补充协议》有效，再加上租赁期限杨宝山在其答辩以及庭审之中已经明确认可，即租赁期限为2014年8月31日至2018年8月31日。双方在此期间存在租赁合同关系，是本案的一个基本事实。杨宝山应当支付租金，其拖延支付租金5000元和违约金15000元，就应当判令杨宝山承担。（二）晁海全已经完成了举证责任，依法应当判令杨宝山承担租金5000元和违约金15000元的责任。本案系租赁合同纠纷，晁海全提交了《房屋租赁合同》和《补充协议》，杨宝山也都予以认可，并且就本案的关键事实即租赁期间，杨宝山在其答辩以及庭审之中明确认可，即租赁期限为2014年8月31日至2018年8月31日。所以，晁海全已经完成举证责任。至于租金支付的具体数额，举证责任应当由杨宝山承担。因为租金收条或其他租金支付凭证是杨宝山持有的，这是杨宝山应当承担的举证责任。杨宝山庭审之中没有提交任何租金支付凭证，应当承担举证不能的败诉责任。一审判决在举证责任方面明显适用法律错误。（三）一审判决在对交易习惯和租赁实践的理解上存在明显错误。就租赁关系的实践和交易习惯，租赁关系既然实际延续和存在，就意味着租赁合同双方都认可按合同条款继续履行租赁合同。租赁合同第二条明确约定了年租金为3万元，合同第七条明确约定了违约金的承担，合同条款对租赁双方权利义务进行了明确约定。因此，一审判决在对交易习惯和租赁实践的理解上存在明显错误。况且，就菏泽房屋租赁市场来看，按实践以及交易习惯而言，租金往往是逐年提高的，而晁海全主张的是合同约定的30000元年租金，每年都保持不变，是完全合乎情理、交易习惯以及租赁实践的。 杨宝山辩称，2018年根本就没有租赁房屋协议书，晁海全诉状提出的租赁拖欠费及违约金从何谈起。一审判决审理清楚，判决正确，显示了公平，捍卫了法律的尊严，合情合理合法，要求维持原判。 晁海全向一审法院起诉请求：1.判令杨宝山支付晁海全剩余门市租赁费及违约金共计20000元（租赁费剩余5000元，违约金15000元）；2.涉案费用由杨宝山承担。 一审法院认定事实：2014年8月31日，晁海全、杨宝山签订《房屋租赁合同》，双方合同约定：晁海全将大学路菏泽学院西门对过农业银行东邻胡同内第一家门市租赁给杨宝山使用，租赁期限为2年，自2014年9月1日至2016年9月1日，年租金为30000元，租金一次性付清一年；首期房租于合同签字之日付清，下年租金提前3个月在6月1日前付清，下年房租随行就市，租赁期满后杨宝山于到期5天内撤离经营场所，逾期不离，每超期一天按原每天租金的3倍补偿给晁海全，直至杨宝山搬离为止。合同到期后，晁海全、杨宝山于2016年1月13日签订《补充协议》，约定房屋续租自2016年9月1日至2017年9月1日。截止2017年9月1日，晁海全、杨宝山双方均按约定履行了自己的义务。晁海全主张杨宝山尚欠2017年9月1日至2018年8月31日房租接近6000元，未提供相关证据。杨宝山提出反诉请求，在一审法院指定期限内未交纳反诉案件受理费。 一审法院认为，晁海全、杨宝山签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。自2014年8月31日起至2017年9月1日，晁海全、杨宝山按照合同约定履行了各自的义务。晁海全主张杨宝山尚欠2017年9月1日至2018年8月31日的租金约6000元，要求杨宝山支付租金5000元及违约金15000元。依据晁海全、杨宝山交易习惯，杨宝山有异议，晁海全证据不足，一审法院不予支持。杨宝山提出反诉请求，在一审法院指定期限内未交纳反诉案件受理费,不予审理。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：驳回晁海全的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由晁海全负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 另查明，一审庭审中，杨宝山陈述自2017年8月31日合同终止后，其不愿意继续租赁，晁海全要求杨宝山继续履行合同并将租金降至28000元，到2018年8月31日杨宝山已将房租全部交付完毕；晁海全说不要合同了，每年只交28000元房租，晁海全没有给杨宝山收据。 二审法庭调查中，晁海全陈述杨宝山支付了2.4万元多的租金，没有具体数额，按照年租金30000元计算，凑整起诉了5000元。 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，第一，晁海全与杨宝山虽于2014年8月31日签订了《房屋租赁合同》，但其约定的租赁期间为2014年9月1日至2016年9月1日，该合同现已履行完毕且双方未产生争议。晁海全起诉要求杨宝山支付2017年9月1日至2018年8月31日期间下欠租金，而双方并未就该期间签订书面租赁合同，则2014年8月31日《房屋租赁合同》对本案仅有参照作用而不能完全据此确定双方之间的权利义务。该合同虽然约定年租金为30000元，租金一次性付清一年，但同时约定“下年房租随行就市”。双方之间的租赁合同履行至2017年8月31日，因租赁房屋即将面临拆迁，而双方签订的书面租赁合同期限已满，另行出租面临困难，此情形势必对租金数额产生影响。一审庭审中，杨宝山自认租金调整至每年28000元，与客观情况相符。在双方未再签订书面租赁合同明确约定租金数额的情况下，对2017年8月31日至2018年8月31日期间的年租金数额应当以杨宝山自认数额28000元予以认定。第二，晁海全二审法庭调查时称杨宝山支付了2.4万元多租金，没有具体数额，按照年租金30000元计算，凑整起诉了5000元租金，则应视为晁海全自认杨宝山支付了25000元租金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，杨宝山作为履行义务方，应当对其已履行租金支付义务承担举证责任。一、二审中杨宝山均未提供租金的支付凭据，应当承担举证不能的不利后果，向晁海全支付下欠租金3000元（28000元-25000元）。一审法院举证责任分配不当，本院予以纠正。第三，晁海全向杨宝山主张违约金15000元的依据为2014年8月31日《房屋租赁合同》第七条的约定，即“租赁期满后乙方于到期五天内撤离经营场所。逾期不离，乙方每超期一天按原每天租金的3倍补偿给甲方，直至乙方撤离为止”。但晁海全并未提交证据证明杨宝山于2018年8月31日后仍占有案涉租赁场所，晁海全主张租金也仅主张至2018年8月31日，故晁海全向杨宝山主张逾期搬离的违约金，缺少合同依据。 综上，晁海全的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2018）鲁1702民初5274号民事判决； 二、杨宝山于本判决生效之日起十日内向晁海全支付下欠租金3000元； 三、驳回晁海全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，由晁海全负担255元，杨宝山负担45元；二审案件受理费300元，由晁海全负担255元，杨宝山负担45元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇一九年九月二十三日 法官助理 王 群 书 记 员 杨 曼