广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5902号 原告：王某，女，1976年12月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：李某，广西某律师事务所律师。 被告：广西某商业管理有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：胡某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋某，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡某，福建某律师事务所律师。 原告王某与被告广西某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人李某，被告的委托诉讼代理人宋某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年的年回报金42362.4元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金847.24元（以14120.8元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年5月29日止共60天）；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金1256.75元（以14120.8元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年6月28日止共89天）；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金3812.61元（以42362.4元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年8月29日止共90天，以后发生的另行计算）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》，约定由原告将其购买的【某·天河】C区地下室地下一层B1199号商铺委托给被告进行统一管理，被告每年向原告支付回报金，双方约定的首期回报金（2018年1月1日至2018年12月31日）的支付时间为2019年1月1日至2019年3月31日。2019年2月开始，原告积极与被告交涉收取回报金事宜，也按被告要求提供了代开发票手续，由于被告的原因，直至2019年4月3日才代开了税金发票，税金由原告支付给被告工作人员。但被告代开了发票后仍然怠于支付回报金，经原告一再催促，被告仅于2019年5月30日及2019年6月28日各支付了应付回报金的20%即14120.8元。原告认为，被告未按双方合同约定支付回报金，已构成严重违约，应承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。 原告在于2019年8月14日庭审中以被告又于2019年8月2日向原告支付了回报金14120.8元为由，将原诉讼请求予以减少为：1、请求判令被告向原告支付2018年的尚欠回报金28241.6元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金847.24元（以14120.8元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年5月29日止共60天）；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金1256.75元（以14120.8元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年6月28日止共89天）；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金1505.4元（以14120.8元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年8月2日止共124天）；5、判令被告向原告支付逾期付款违约金3840.8元（以28241.6元为基数，按每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至2019年8月14日止共136天，以后发生的另行计算，计至被告支付完2018年的年回报金为止）；6、判令被告承担本案诉讼费用。 被告辩称：原、被告签订《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》，原、被告之间形成委托经营管理关系。按照约定，原告应将购买的商铺交付给被告管理，被告应向原告支付回报金，但支付回报金的前提是原告实际已将涉案铺面交付给被告、原告向被告提供相关委托经营材料（商铺权证及相关材料）并配合签署授权委托书，以及回报金起算日要以实际开业为准，但原告至今尚未交付铺面给被告也未向被告提供相关委托经营材料，导致被告无法根据原告的委托进行招商经营，被告也就无法将铺面进行对外招商及运营，另外，原告实际与开发商就涉案铺面签订购房合同的时间及购房合同在房产局完成备案登记的时间均在合同约定的回报金支付时间之后，现涉案商铺至今未开业，原告主张的回报金尚未具备支付条件，被告没有拖欠原告回报金。被告在尚未具备支付回报金条件的情况下，却已经向原告预支付了60%的回报金，被告没有违约。鉴于涉案商铺回报金未具备支付条件，被告按约无需向原告支付回报金。即便商铺已经开业，原告也应向被告提供合法增值税发票，被告才向原告支付回报金。涉案商铺于2018年7月13日登记备案，此前商铺不能确权，商铺不具备招租运营条件，原告要求将不具备招租运营条件的商铺对外招商运营也是不合理、不合法的。另外，原告主张的违约金标准过高。 原告为支持其起诉向本院提供的证据有：1.原告身份证；2.被告企业信息3.《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》；4.商品房买卖合同登记备案证明；5.原告王某丈夫与被告员工聊天记录；6.广西增值税专用发票；7.税收完税证明；8.银行交易明细。 被告就其抗辩举证：1.《南宁晚报关于南宁某极地海洋世界开业的新闻报道》、《南宁早报关于南宁某极地海洋世界开业的新闻报道》；2.《客户回单》。 经庭审质证，原告对被告提交证据2的真实性没有异议，被告对原告提交证据1-4、6、7、8的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告对原告提交证据5的真实性、关联性、合法性均不予认可，称不清楚微信聊天的对方是否为被告工作人员。本院认为，被告称需庭后核实微信聊天的对方是否为被告工作人员，但被告庭后未向法庭明确该事实。从微信聊天的内容看，微信聊天的对方称代开发票需提供开具专票委托书、委托书（税局版），与被告庭审中称代开发票所需材料一致，且开具专票委托书写明的被委托人是被告，微信聊天的对方称被告支付回报金的时间与被告实际支付的时间是一致的，故本院对微信聊天的对方是被告工作人员的事实予以确认，进而对该证据的真实性、关联性、合法性予以确认。2.原告对被告提交证据1的关联性不予认可。本院认为，《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》约定了回报金起算日是2018年1月1日（即开业当日为准），又约定回报金第一年自2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同版本是被告提供的，合同条款约定前后不一致的，应当作出不利于合同提供者即被告的解释。故开业时间与回报金的起算时间无关，本院对原告的该项主张予以采纳，该证据与本案无关。 结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：原告（甲方、委托人）与被告（乙方、受托人）签订一份《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》，主要约定：原告签约购买了广西旺达房地产开发投资有限公司的【某·天河】Ｃ区地下室地下一层Ｂ1199号商铺，建筑面积为34.79平方米，约定商铺总价款871281元；原告将上述Ｃ区地下室地下一层Ｂ1199号商铺委托给被告进行统一经营管理（包括但不限于被告自营、租赁经营等），被告有权根据市场状况动态选择经营策略，有权根据市场情况自主确定租金调整政策、商户选择、商铺组合出租及自主开展整合商户营销、强化消费信用等，原告对此不持异议并根据被告的需要无条件配合出具委托书；本协议有效期间，原告同意被告有权直接以原告或被告的名义对外招商、招租并确定商铺租赁合同，直接或委托运营商管理市场并向承租户收取租金和租赁期间的其他相关费用；原告委托被告统一经营管理的商铺为期房，该商铺开发商交付给原告前，被告按开发商的委托对外招商经营的，原告对此不持异议；本协议约定的委托经营管理期限为10年，原告与被告就每年的委托经营管理的回报金的数额（税后）及支付时间进行了约定，原告可获得的前五年的回报金（含税）由被告按约定额包干支付，被告受托经营商铺的实际收益与约定回报金不足或超额部分均由被告执行承担或者享有，后五年的回报金按实际租金100%返还原告；2018年1月1日为回报金的起算日（即开业当日起为准），其中第一年即自2018年1月1日起至2018年12月31日止的委托经营管理回报金为69702元应于2019年1月1日至2019年3月31日前支付给原告（原告指定收款账号：户名：王某，开户行：兴业银行邕州支行，账号：62×××15）；被告付款前，原告需先行提供等额合法有效的增值税专用发票，也可以委托被告到税务机关开具发票，否则被告有权不予支付并不承担任何法律责任；原告应积极配合被告完成受托事项，包括但不限于签署授权委托书以及相关法律文件，并按照被告要求提供办理出租、使用上述物业（铺面）等需要的法律文件和材料，原告保证在取得物业相关权证及法律文件之日起七日内执行向被告提供复印件，若原告违反本规定，被告有权拒绝支付原告未按期配合期间的回报金并要求原告支付相当于该年年回报金100%的违约金；原告委托被告代为接收商铺，即被告在开发商发出交铺通知时，被告代为验铺、收铺；在委托期限内，无论被告收取商铺实际使用人租金低于或高于本协议约定应支付原告回报金的，被告都应确保原告回报金，低于或高于部分为被告的风险和回报，均与原告无关；被告未按时向原告支付回报金的，按应付未付回报金向原告支付日千分之一的逾期付款违约金。 原告与被告签订《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》后，被告受原告委托代为向开发商接收了涉案商铺。原告于2019年4月3日委托被告工作人员向税务机关办理了纳税手续，交纳了税款合计5868.54元（含增值税3962.10元），于2019年4月3日开具了关于2018年1月1日至2018年12月31日回报金（租金）对应的增值税发票及税收完税证明。被告从其在南宁市农村信用合作社华南城分社设立的177612010107000450账号将部分回报金转至原告指定的王某在兴业银行邕州支行设立的62×××15账号内，这些转款分别是原告起诉前的2019年5月30日转款14120.8元、2019年6月28日转款14120.8元以及原告起诉后2019年8月2日转款14120.8元，转款合计14120.8元＋14120.8元＋14120.8元＝42362.4元。被告至今未将2018年即2018年1月1日至2018年12月31日尚欠回报金69702元-42362.4元＝27339.6元支付给原告。本案争议的焦点是，被告向原告支付回报金的条件是否已经具备，如具备，被告应向原告支付多少回报金；原告要求被告支付违约金是否合法有据。 本院认为，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人完成委托事务的，委托人应当支付报酬。该类合同的根本特征是合同的标的是劳务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》约定由被告在双方约定的期限内进行统一经营管理，原告不参与经营活动，并由双方根据约定获取租金收益回报，并明确约定“原告可获得的前五年的回报金（含税）由被告按约定额包干支付，被告受托经营商铺的实际收益与约定回报金不足或超额部分均由被告执行承担或者享有，后五年的回报金按实际租金100%返还原告”、“在委托期限内，无论被告收取商铺实际使用人租金低于或高于本协议约定应支付原告回报金的，被告都应确保原告回报金，低于或高于部分为被告的风险和回报，均与原告无关”。显然，涉案合同形式上名为《商铺委托管理协议》，但从回报的利益实为租金以及双方权利义务等内容来看，更加符合房屋租赁合同的特征，故合同的性质应定为房屋租赁合同。《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》系原告与被告双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当自觉遵守履行。 原告于2019年8月14日庭审中以被告又于2019年8月2日向原告支付了回报金14120.8元为由，将原诉讼请求予以减少，系原告行使诉讼权利的民事行为，本院予以准许。根据中华人民共和国国务院令第481号《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”之规定，原告将诉讼请求减少为35691.79元，本案受理费504元应相应降低为346元，应向原告退回158元。并予说明。 关于支付回报金的条件是否已经具备及回报金的数额问题。《【某·天河】（商铺）委托经营管理协议》约定被告应于2019年3月31日前将2018年（自2018年1月1日至2018年12月31日）的委托经营管理回报金（实为租金，下同）69702元支付给原告，考虑到双方同时约定“被告付款前，原告需先行提供等额合法有效的增值税专用发票”且原告直至于2019年4月3日才开具了2018年租金对应的增值税发票，故被告向原告支付租金的最后期限应调整为2019年4月3日。但被告在2019年4月3日之后至今仅向原告支付了42362.4元，尚欠原告27339.6元，故原告要求被告支付2018年的尚欠租金的诉讼请求，本院按实欠金额27339.6元予以支持。被告关于“原告至今尚未交付铺面给被告也未向被告提供相关委托经营材料，导致被告无法根据原告的委托进行招商经营，被告也就无法将铺面进行对外招商及运营；现涉案商铺至今未开业，原告主张的回报金尚未具备支付条件，被告没有拖欠原告回报金；被告按约无需向原告支付回报金”等抗辩主张缺乏理据，本院不予支持。 关于违约金的问题。原告与被告在协议中约定“被告未按时向原告支付回报金的，按应付未付回报金向原告支付日千分之一的逾期付款违约金”，2019年4月3日为被告向原告支付租金的最后期限。被告向原告逾期支付租金，构成违约，被告应向原告支付违约金。被告提出违约金过高。本院认为，被告逾期支付回报金给原告造成的主要资金回笼损失，结合被告陆续支付回报金的情形，该约定标准过高，酌情调整为按未付金额的年息24%计付违约金。被告于原告起诉前的2019年5月30日支付了14120.8元，被告应向原告支付的违约金计算为以14120.8元为基数，从2019年4月4日起至2019年5月30日止，按年息24%计算。被告于2019年6月28日支付14120.8元，被告应向原告支付的违约金计算为以14120.8元为基数，从2019年4月4日起至2019年6月28日止，按年息24%计算。被告于2019年8月2日支付14120.8元，被告应向原告支付的违约金计算为以14120.8元为基数，从2019年4月4日起至2019年8月2日止，按年息24%计算。被告至今尚欠租金27339.6元，被告应向原告支付的违约金计算为以27339.6元为基数，从2019年4月4日起至被告付清该27339.6元止，按年息24%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告广西某商业管理有限公司向原告王某支付2018年的尚欠租金27339.6元； 二、被告广西某商业管理有限公司向原告王某支付违约金（违约金计算：从2019年4月4日起至2019年5月30日止，以14120.8元为基数；从2019年4月4日起至2019年6月28日止，以14120.8元为基数；从2019年4月4日起至2019年8月2日止，以14120.8元为基数；从2019年4月4日起至付清该27339.6元止，以27339.6元为基数按年息24%计算）。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费346元（已减半收取），由原告王某负担9元，由被告广西某商业管理有限公司负担337元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘媛媛 二〇一九年九月二十八日 书记员  杨清评 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。