江西省景德镇市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）赣02行终116号上诉人（原审被告）乐平市自然资源和规划局，住所地江西省乐平市凤凰大道，统一社会信用代码11360281754213395C。法定代表人徐道新，该局局长。委托代理人邓育华，江西博煜律师事务所律师。上诉人（原审被告）乐平市住房和城乡建设局，住所地江西省乐平市东风北路。法定代表人邹劲松，该局局长。委托代理人曹乐发，该局副局长。委托代理人石军，江西帖隼律师事务所律师。上诉人（原审第三人）陈敏，男，1970年7月3日出生，汉族，住江西省乐平市。委托代理人王胜峰，江西博煜律师事务所律师。被上诉人（原审原告杨鹤的母亲）占爱梅，女，1939年11月12日出生，汉族，住江西省乐平市。被上诉人（原审原告杨鹤的女儿）杨文婷，女，1994年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两被上诉人的共同委托代理人李俊，江西泰方律师事务所律师。原审第三人汪月琴，女，汉族，1973年9月18日出生，住江西省乐平市。原审第三人陈某，男，2005年6月25日出生，汉族，住江西省乐平市。法定代理人周某（系原审第三人陈某的母亲），女，1983年9月18日出生，住址同上。委托代理人王胜峰，江西博煜律师事务所律师。原审第三人程其飞，男，1968年9月1日出生，汉族，住江西省。委托代理人何文东，江西景之元律师事务所律师。委托代理人孙宏，江西景之元律师事务所律师。上诉人乐平市自然资源和规划局（以下简称乐平市资源规划局）、上诉人乐平市住房和城乡建设局（以下简称乐平市住建局）、上诉人陈敏因杨鹤诉其撤销房屋所有权登记纠纷一案，均不服景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203行初137号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年10月11日，乐平市房管局向原告杨鹤和第三人汪月琴颁发了乐房权证私字第**房屋所有权证，房权证载明房屋坐落于乐平市杨家塘，建筑面积318.44㎡，砖混结构，总层数4层，所有权人是原告杨鹤和第三人汪月琴，产别是私有房产。2008年3月5日，第三人汪月琴（甲方／卖方）与第三人陈敏（乙方／买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将坐落在乐平市杨家塘房产地证28888号的房地产（建筑面积318.44㎡）出售给乙方，双方同意于2008年3月5日由甲方将上述房产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等。同日，第三人汪月琴出具一份收条给第三人陈敏，载明：今收到陈敏交来购房款计人民币385000元整，注房产证号乐房权证私字第**，土地证号乐国用（2006）第7**，其中现金35000元整，还贷款20万元整，代还杨鹤借款15万元整。经第三人汪月琴、陈敏、陈某申请，并经第三人陈某缴纳了相关税费，第三人乐平市房管局于2010年12月24日审批同意办理乐房房房权证私字第**所有权证（以下简称案涉房权证，产权人为陈某）的交易换证登记，该登记发证申请书中载明房屋坐落于乐平市杨家塘，建筑面积318.44㎡，砖混结构，总层数4层，原产权人杨鹤、汪月琴。同时，乐平市房管局注销了乐房房权房权证私字第**有权证。还查明，乐平市房管局、乐平市国土局举证的2007年7月20日杨鹤、汪月琴《离婚协议书》在乐平市民政局备案，该协议第三条载明，婚后共同财产房屋一栋（坐落在，共三层），归女方汪月琴所有，因房屋贷款，此款由女方偿还，无其他财产争议，其他债权债务纠纷，各人债务各人负责，如房屋变更、变卖，男方杨鹤应无条件提供相关手续协助办理。另原告杨鹤在庭审中陈述，其和第三人汪月琴于1994年办理结婚登记；与汪月琴未办理离婚登记，但大概在2008年上半年时，汪月琴通知其去拿了离婚证，其认可该离婚证，二人现在不是夫妻；被告举证的离婚协议不是其本人签字。原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》，乐平市房管局的行政职权现已变更，继续行使不动产登记职权的是乐平市国土局，故乐平市国土局是本案适格被告。案涉房权证的房产原登记产权人是原告杨鹤和第三人汪月琴，故乐平市房管局向第三人陈某颁发案涉房权证的行为，与原告杨鹤有利害关系，本案原告适格。本案争议焦点是：案涉房权证是否应被撤销。根据《房屋登记办法》第十二条规定，申请房屋权属登记可以分为双方共同申请和单方申请两种情况。除《房屋登记办法》第十二条第二款及第三十六条规定的情形可以单方申请外，一般情况下房屋所有权登记均应由有关当事人双方共同提出申请。《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记。中华人民共和国住房和城乡建设部房地产市场监管司于2008年11月28日作出关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用《房屋登记办法》有关规定的请示》的复函，根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。本案中，第三人汪月琴单方申请办理案涉房屋所有权转移登记不属于《房屋登记办法》规定的可以单方申请登记的情形。因此，被告对案涉房屋予以转移登记并向第三人陈某颁发涉案房产证的具体行政行为缺乏法律依据，违反法定程序，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，涉案房产证应予撤销。关于第三人陈敏、陈某主张的房屋买卖合同相应权益，是民事合同权利，不是本案审理范畴，其可另行主张。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决：撤销乐平市房地产管理局颁发的乐房房权证房权证私字第**权证。案件受理费50元，由被告承担。上诉人乐平市资源规划局不服一审判决，向本院上诉称：1、上诉人颁证事实清楚。被上诉人杨鹤与原审第三人汪月琴原为夫妻，2008年2月14日签订《离婚协议书》，办理离婚登记手续，协议约定婚后房屋由女方汪月琴所有，并由其偿还房贷。2008年3月5日原审第三人将房屋出售给陈敏，后陈敏自愿将该房屋赠送给其子陈某。上诉人在核实离婚协议、房产真实产权人、房地产契约等事实的基础上，于2010年12进行交易登记并发证；2、上诉人的行政行为合法有效，不存在应当撤销的情形。虽然诉争房屋原为被上诉人杨鹤与第三人汪月琴共同所有，但在两人离婚之时，被上诉人杨鹤对该房屋作出了处置，分给第三人汪月琴所有。根据《关于适用若干问题的解释（二）》第八条：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”；以及第九条:“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理”之规定，且被上诉人杨鹤与原审第三人汪月琴均未在离婚后一年内（即2009年3月5日之前）对双方签订的《离婚协议书》提起变更或者撤销之诉。故可知被上诉人杨鹤已对诉争房屋已丧失了所有的权益，原审第三人汪月琴对该房屋具有完全的所有权、处分权；而诉争的行政行为是在被上诉人杨鹤已经丧失了所有权益后对该房屋作出的（行政行为作出的时间为2010年12月）。根据《房屋登记办法》第十二条:“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请（六）权利人放弃房屋权利……”之规定可知，上诉人的行政行为合法有效，不存在应当撤销之情形。而一审判决依据《房屋登记办法》第十三条以及住房和城乡建设部房地产市场监管司于2008年11月28日作出关于铜陵市房地产市场管理处《关于适用《房屋登记办法》有关规定的请示》的复函，作出撤销行政行为的判决适用法律错误。退一步讲，假定上诉人的行政行为在程序上存有“瑕疵”，但鉴于原审第三人陈敏对房屋已善意取得，原审作出撤销行政行为的判决也是认定事实不清、适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律有误，请求二审法院依法撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求，且本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉人乐平市住建局不服一审判决，向本院上诉称：1、原审第三人汪月琴持有效的《离婚协议书》等有关材料，单方到乐平市房地产管理局办理房屋产权转移登记，该局给予办理行为正确。从离婚协议书中可知被上诉人已放弃房屋所有权和相关权益。《房屋登记办法》第十二条规定权利人放弃房屋权利的可以单方申请。故上诉人的颁证行政行为合法合规，程序严谨；2、一审法院适用法律错误，不应适用住房和城乡建设部房地产市场监管司于2008年11月28日作出关于铜陵市房地产市场管理处《关于适用《房屋登记办法》有关规定的请示》的复函。该复函不属于规章，不能适用；3、被上诉人提起本诉，已经超过诉讼时效，一审法院却未审查。涉案房产于2010年12月份办理权属转移登记，至被上诉人起诉时已经超过七年。一审法院也未审查，显然不妥。综上所述，上诉人的登记行为合法有效，原审判决错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。上诉人陈敏不服一审判决，向本院上诉称：1、2007年7月20日杨鹤与汪月琴协议离婚，2008年2月14日办理离婚手续，2008年3月5日，汪月琴将涉案房屋卖给陈敏，由此可见，汪月琴有权出卖该房屋；2、原审法院不予采信赣平离字010800546号离婚信息是错误的，该信息证据客观真实，一审法院认为被告作出行政行为后调取该证据，证据不充分；3、《房屋登记办法》第十二条规定的第七种情形“法律、法规规定的其他情形”，民政部门是国家行政机关，杨鹤的离婚协议经过民政部门备案，合法有效，属于法律法规规定的由单方当事人申请的情形，一审法院认定被告行政行为缺乏法律依据，违反法定程序，是对《房屋登记办法》的片面理解。为此，上诉人请求二审法院撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人占爱梅、杨文婷答辩称：1、关于本案诉讼时效，杨鹤是在2018年才知道房产变更登记，本案未超过诉讼时效；2、仅凭离婚登记去办理房屋变更登记系不当，需双方到场；3、离婚协议上非杨鹤本人签名，如离婚协议上是杨鹤本人签名，应撤销后再解决权属问题。故被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予二审法院予以维持。原审第三人陈某辩称：1、房屋买卖协议由汪月琴与陈敏达成，并到房产部门进行登记并办理了过户手续，对于杨鹤一方认为离婚协议非他本人签字，与原审第三人善意取得无关系，其可以另案诉讼向汪月琴来主张权利；2、陈敏又将该房屋赠与其儿子陈某，同时也办理了房屋登记手续、缴纳了房产契税及行政费用，陈某也是善意取得；3、根据最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款，即使被诉的房屋登记真的存在违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失的，或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法但不撤销登记行为。故原审第三人认为一审法院判决撤销登记在陈某名下的房屋所有权证适用法律错误。原审第三人汪月琴未提交答辩意见。二审期间，原审原告杨鹤死亡，经征取其近亲属意见，由其母亲占爱梅、女儿杨文婷参与诉讼。原审被告乐平市国土资源局因行政机构改革，与其他单位组建成乐平市自然资源和规划局；原审被告乐平市房地产管理局因行政机构改革，组建成乐平市住房和城乡建设局，但不动产登记职能由乐平市自然资源和规划局继续行使。二审查明，杨鹤（已故）与汪月琴于1994年办理结婚登记，2005年10月11日，双方申请办理不动产权证（乐房房权证私字第**）登记该房屋共同所有权人为杨鹤、汪月琴。2008年2月14日，杨鹤与汪月琴办理离婚登记。2008年3月5日，汪月琴、杨鹤与陈敏签订房地产买卖契约，将房屋出售给陈敏，并于当日支付房款，但在该契约的签字盖章部分，甲方只有汪月琴的签字，捺印。2010年10月10日办理房地产交易登记，陈敏自愿将涉案房屋赠与其子陈某，2010年12月24日颁发（乐房私字第××号）不动产权证登记房屋所有人为陈某。其他查明的事实与一审认定的基本一致。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案是否超过起诉期限；2、原乐平市房地产管理局将乐房权房权证私字第**房更登记为乐房私字第××号的行为是否合法；3、如不合法，又该如何处理。一、关于本案是否超过起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条第二款规定，因不动产提起的诉讼案件自行政行为作出之日起超过二十年，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用的解释》第九条对“因不动产提起的行政诉讼”解释为是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。涉案房屋物权变动即变更登记时间为2010年12月24日，针对房屋被变更登记，现有证据不足以证实原审原告杨鹤知道作出变更登记的时间或内容，故从房管部门作出变更登记之日即2010年12月24日起20年内，涉案房屋的利害关系人均可提起行政诉讼。原审原告杨鹤于2018年11月向一审法院起诉，未超过起诉期限。上诉人乐平市住建局抗辩本案超过起诉期限，不能成立，本院不予支持。二、关于原乐平市房地产管理局将乐房权房房权证私字第**更登记为乐房私字第××号的行为是否合法问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。该法第十四条还规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房屋的初始登记所有权人为杨鹤与汪月琴。两人离婚时，双方虽约定房屋归女方所有，但因双方未办理房屋变更登记，在房管部门将房屋变更登记在陈某名下时，杨鹤仍为房屋的共同共有人。根据《房屋登记办法》第十三条规定，共有房屋，应当由共有人共同申请登记；因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。住房和城乡建设部房地产市场监管司针对《关于铜陵市房地产市场管理处关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》也作出答复，即根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。该答复符合法律规定、契合法律精神，可参照适用。结合上述法律规定，原乐平市房地产管理局在房屋共有人未共同申请变更登记前提下，擅自办理房屋变更登记违反法律规定，应确认违法。上诉人乐平市资源规划局及乐平市住建局主张的涉案房屋属汪月琴所有、可由其单方申请的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于本案如何处理问题。本案变更房屋登记行政行为虽违反法律规定，但陈敏系通过正常交易、合法买卖，已善意取得涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款关于“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将会给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，但不撤销登记行为”规定，本案被诉房屋登记行为应判决确认违法而非判决撤销。原审法院裁判时未充分体现该规定，适用法律错误。因本案为确认之诉，原作出变更登记的行政机关虽现改革组建、已不存在，但鉴于违法行为为原行政机关作出，如裁判继续行使职权行政机关违法，无法体现“谁行为，谁负责”责任制度。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律错误，二审予以改判。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203行初137号行政判决；二、确认原乐平市房地产管理局将乐房权房权房权证私字第**登记为乐房私字第××号的行政行为违法。本案一、二审案件受理费200元，分别由上诉人乐平市自然资源和规划局负担50元，上诉人乐平市住房和建设局负担50元，上诉人陈敏负担50元，被上诉人占爱梅、杨文婷负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 锋审判员 方 莉审判员 程丽君二〇一九年九月二十日法官助理董美霞书记员吴执业