陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕07民终358号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：汉中市永安物业管理有限责任公司，住所地：汉中市汉台区XX街**。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9249。法定代表人：王振海，公司总经理。委托诉讼代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正金，男，汉族，1962年XX月XX日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********。该公司员工。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：汉中丰辉花园小区业主委员会，，住所地：汉中市汉台区XX路XX段负责人：鲁某某，业某某主任。委托诉讼代理人：许斐，陕西兴振业律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹奇，男，汉族，1965年XX月XX日出生，住汉中市汉台区XX路****楼****，公民身份号码XXXXXXXXXX********。上诉人汉中市永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）因与被上诉人汉中丰辉花园小区业主委员会（以下简称丰辉花园业某某）物业服务合同纠纷发回重审一案，不服汉中市汉台区人民法院(2018)陕0702民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安物业公司上诉请求：1、依法撤销(2018)陕0702民初995号民事判决第一项、第三项，并改判驳回丰辉花园业某某的起诉，并支持永安物业公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由丰辉花园业某某全部承担。事实和理由：一、一审判决认定丰辉花园业某某为适格的原告主体资格错误。1、丰辉花园小区业主未按规定程序召开业主大会，未形成有效决定，故业某某无权起诉。2、所涉内容不属于业主的公共利益，业主大会无权决议，业某某无权起诉。二、一审判决认定事实错误。（1）一审判决认定车辆停放服务服务费属于小区业主共同共有错误。1、双方签订的《物业管理服务合同》明确约定，物业公司的服务内容包括车辆停放管理服务费。物业公司收取的费用包括物业服务费、交通工具停放服务费、装饰装修管理服务费。基于合同对此有明确的约定，且该条款不违反国家法律、法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法利益，因此永安物业公司收取车辆服务费合法有据，同时也说明所涉及的并非小区业主的公共利益，而涉及的是个人利益。2、本案中永安物业公司收取的是车辆停放服务费，是根据《物业服务合同》约定，基于对所停车辆提供服务而获取的费用，并不是一审法院认定的因占用小区公共场地，而收取的租金（其中永安物业公司投资修建的，并没有占用业主的公共用地），故一审判决认定停车费用费系占有小区公共场地，属于全体业主所有，属一审判决认定停车服务费系占有小区公共场地，属于全体业主所有，属于认定事实错误，由此而作出的一审判决当然错误。3、永安物业公司退出丰辉花园小区的时间为2017年3月31日。因此，在2017年1月—3月31日期间，永安物业公司仍为业主提供车辆管理服务。业主在享受永安物业公司提供车辆服务的同时，理应承担相应的车辆停放服务费。尤为重要的是，其中一个停车场是永安物业在不属于小区业主共有的地方投资整理的，对于该停车服务费用，一审判决却未将该期间的费用剔除，而直接以丰辉花园业某某的诉请判决，明显没能客观公正的裁判案件。（二）一审判决以丰辉花园业某某提供的不真实的抄表底数，确认永安物业公司收取的电费为232532.75元错误。1、《抄表底数》上的签名与《维权意见表》上的签名不一致。2、通过对丰辉花园小区501-104户主主购电时间、购电金额、用电习惯分析，可以佐证丰辉花园业委员提供的单方面制作的抄表底数是不客观、不真实的。3、永安物业公司在撤离前，多次致电丰辉花园业某某主任鲁某某，要求办理交接，但业某某迟迟不来交接。在人民法院的主持下，也未就各业主的抄表底数进行登记；2017年3月31日撤离后，新物业随即入驻提供服务，在业某某进行抄表时，却未要求永安物业或者新物业到场，而是私自进行所谓的抄表。故此，永安物业公司认为，丰辉花园业某某根本不是为了固定证据，而是为了达到某种目的而故意为之。4、永安物业公司提供的会计凭证，从源头说明抄表底数不真实。一审判决无视《抄表底数》与其他证据的矛盾，无视“孤证”不能作为认定该抄表底数对应的电费，明显违背“以事实为依据、以法律为准绳”的原则，应予纠正。（三）认定应返还物业费、停车服务费、垃圾费的数额错误。2017年1月至3月31日期间，永安物业公司一直在丰辉花园小区为业主提供高品质的服务，业主理应承担相应的物业费、垃圾费、停车服务费。但一审判决却未将该部分予以剔除，明显损害了永安物业公司的合法权益，应予以纠正。一审判决驳回永安物业公司的反诉请求，明显与本诉判决相违背。综上，一审判决错将《抄表底数》作为定案依据、错误认定丰辉花园业某某诉讼主体适格、认定事实错误，适用法律错误，最终导致错判，请求二审判如所请。丰辉花园业某某辩称：1、一审判决认定丰辉花园业某某诉讼主体适格正确，永安物业公司上诉称一审判决认定永安物业公司为适格原告错误的上诉理由不能成立。第一，永安物业公司在物业服务合同权利义务终止后，拒不向丰辉花园业某某移交预收取的2017年度物业费（含垃圾费）、停车费、预收电费，实体上损害了丰辉花园小区业主的共同利益，业主大会有权赋予丰辉花园业某某行使共同管理权而提起本次诉讼。第二，业主大会依照法定程序对有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定，赋予丰辉花园业某某代表小区全体业主提起本次诉讼，程序合法。第三，根据《物业管理条例》第十九条第一款的规定，永安物业公司在退出管理区XX花园业某某移交本案所涉费用，属于涉及整个小区公共利益的物业管理纠纷，丰辉花园业某某依法具有诉讼主体资格。2、一审判决认定事实清楚，永安物业公司上诉称一审判决认定事实错误没有依据。第一，原判决认定“小区停车位系占用小区公共场地，属于全体业主共有，其收益应归业某某管理和支配。在物业服务合同权利义务终止后，业某某有权请求永安物业公司退还其收取的该部分费用。”符合本案基本事实及相关法律规定。第二，永安物业公司称其在撤离前多次致电业某某负责人，要求办理交接手续不实。永安物业公司公司在退出小区时，拒不配合办理移交手续，丰辉花园业某某在申请公证处进行现场公证无果的情况下，自行对各业主电表表底进行抄表，以固定相关证据。在进行抄表的过程中，曾邀请当地居委会派人和业某某共同进行，由各业主提供电卡插卡，所抄电表表底电量经过各业主现场签字确认，最终形成了《永安物业预收电费业主签字确认单》，该确认单所统计各业主电表表底电量客观真实，当地居委会和办事处出具的2017年12月27日《情况说明》也证明“电费情况属实”，证据之间相互印证，原审判决依据该确认单并结合电费单价认定永安物业公司移交预收取而尚未使用部分的电费资金数额，事实清楚，证据充分。永安物业公司提供的《丰辉花园电费收支详单》属于孤证，原判决未予采纳正确。永安物业公司关于原判决“以丰辉花园小区业某某提供的不真实的抄表底数确认永安物业收取的电费为232532.75元错误”的上诉理由不能成立。第三，永安物业公司称“2017年1-3月份一直在为丰辉花园小区业主提供高品质的服务，业主理应承担相应的物业费、垃圾费、停车费，一审法院却未将该部分费用予以剔除，应予纠正”的上诉理由明显违反法律规定，不能成立。三、原判决依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，认定2015年12月31日前欠付物业费的，应由永安物业公司向未交费业主另行主张权利；2015年12月31日后双方不再具有物业服务合同权利义务关系，永安物业公司不再具有收取丰辉花园小区业主物业费的权利，据此驳回永安物业公司诉请从应当移交给丰辉花园业某某的款项中扣除未收取的物业费、垃圾费、停车费的诉讼请求。永安物业公司的反诉请求及反诉理由不能成立，原判决驳回其反诉请求无任何错误。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，永安物业公司的上诉理由均不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。丰辉花园业某某向一审法院起诉请求：1、判令永安物业公司立即向丰辉花园业某某移交物业服务合同终止后所收取的2017年度物业费32616.5元（含垃圾费）、预售电费232532.75元、车辆停放服务费123000元，合计388149.25元；2、判令永安物业公司赔偿其损坏的物业公司设施修复费用16597元（其中恢复售电系统费用10200元、恢复监控系统费用3413元、配置单元门钥匙费用284元、修复路灯线路费用2300元、更换地下车库反光镜400元）、登记业主信息产生的人工费24400元、律师费20000元，利息30000元，合计90997元；3、本案诉讼费用由永安物业公司全部承担。永安物业公司向一审法院反诉请求：1、依法确认截止2017年3月31日，汉中丰辉花园小区应收取而未收取的物业费、垃圾费、停车费共计239248.9元，并从永安物业公司向丰辉花园业某某应移交、退还的数额中予以抵扣；2、诉讼费用由丰辉花园业某某承担。一审法院认定事实：2013年6月11日，丰辉花园业某某与永安物业公司就丰辉花园小区物业管理服务签订了《物业管理服务合同》，丰辉花园业某某委托永安物业公司为丰辉花园小区提供物业管理服务。合同对物业管理服务内容约定：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。对物业管理服务相关费用标准和收取办法主要约定为：物业管理区域物业服务费用采取包干制方式，由业主向物业公司按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损由物业公司享有或承担；水费、电费、生活垃圾处理费由物业公司代收代缴。对合同的期限、变更和解除主要约定为：物业服务期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止。本合同届满三个月前，双方应就是否续签合同进行协商，经协商不续签合同的，按照《陕西省物业管理条例》及其他法律规定履行各方责任义务；合同解除后，永安物业公司应向丰辉花园业某某移交下列资料和财物：1、本合同生效时移交给物业公司的所有资料；2、更新的业主名册；3、合同履行期间维修、保养物业形成的技术资料；4、合同履行期间配置的属于业主共有的固定设施设备；5、物业管理用房；6、其他应移交的资料和财物。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，双方开始履行合同内容，在《物业管理服务合同》期限届满前，丰辉花园业某某通过召开业主大会决定不再与永安物业公司续签合同。双方因此发生纠纷，丰辉花园业某某提起诉讼，诉请：由永安物业公司向丰辉花园业某某支付3年来收取的车位费中应提取的公用经费67900元；停止在小区的一切营业活动，交还小区办公用房、车库、、地下停车场电脑及电费申请信息等财物、资料；要求将2016年度小区业主在永安物业公司处缴纳的电费、车位费、物业服务费及相关资料返还丰辉花园业某某。经原审法院审理后作出（2016）陕0702民初560号判决，判决：1、由永安物业公司于判决生效后二十日内按双方《移交清单》向丰辉花园业某某交还财产；2、由永安物业公司于判决生效后二十日内向丰辉花园业某某支付拖欠的车位费办公经费提成款20000元；3、驳回丰辉花园业某某其他诉讼请求。宣判后，永安物业公司不服提起上诉，经本院审理后，认为永安物业公司上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，丰辉花园业某某于2017年1月22日向原审法院申请执行。原审法院受理后，责令物业公司于2017年3月30日按移交清单进行了财产移交；并于2017年4月5日依法扣划了物业公司银行存款22528元，向丰辉花园业某某进行了兑付。2017年4月10日原审法院作出执行裁定书终结（2016）陕0702民初560号民事判决书的执行。一审另查明，1、双方签订的《物业管理服务合同》届满后，在物业服务合同纠纷的审理及执行期间，永安物业公司实际仍在为丰辉花园小区业主提供物业管理服务，在此期间，永安物业公司继续向小区部分住户收取了2017年度物业管理费及垃圾费32616.5元，停车费123000元（对这两项费用金额永安物业公司表示认可），永安物业公司还预收了部分业主的电费；在物业服务合同纠纷审理及执行终结后，永安物业公司退出丰辉花园小区时，未将多收的相应费用进行移交，丰辉花园业某某要求永安物业公司将多收的费用交给丰辉花园业某某，永安物业公司拒绝移交，双方协商未果，丰辉花园业某某提起本案诉讼。2、审理中，丰辉花园业某某确认其诉请主张的公用设施修复费用中所涉及的售电系统、监控系统是（2016）陕0702民初560号民事判决书中确定的应当移交的公共配套设备清单中的财物。由于双方坚持己见，调解未成。根据当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换的情况，一审法院归纳本案的争议焦点为：（一）关于丰辉花园业某某提出由永安物业公司向其移交2017年度物业费（含垃圾费）、预售电费、停车费的诉讼主体是否适格的问题以及应当移交费用的具体数额问题；（二）关于永安物业公司是否承担丰辉花园业某某主张的物业公用设施修复费用、登记业主信息产生的人工费、律师费及其借款支付电费所产生的借款利息的问题；（三）永安物业公司反诉请求确认丰辉花园小区欠付其物业费、垃圾费、停车费共计239248.9元，并从其应向被丰辉花园业某某应移交、退还的款项中予以抵扣的请求是否成立的问题。一审法院认为，（一）1、关于丰辉花园业某某提出由永安物业公司向其移交2017年度预售电费问题的诉讼主体是否适格的问题以及应当移交的具体数额问题。根据查明的事实，丰辉花园小区内各业主电表与供电公司并不直接相连，小区业主也无法直接向供电公司缴纳电费、进行结算，小区电费采用物业公司代收的形式，虽然在购电的过程中业主的电卡中已经充满了其所购买的电量，但是物业公司收取的电费却没有全部交给供电局，只是按每个月小区实际产生的电费数额向供电局缴纳电费。本案中永安物业公司在退出小区时未向丰辉花园业某某及之后的物业公司移交其向小区部分业主预收的电费，导致小区内所有业主作为一个整体都面临停电的可能，该问题并非小区内单个业主可以解决的，已经涉及到整个小区业主的公共利益。《物业管理条例》第19条第1款规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。根据此法律规定，业某某在涉及小区业主公共利益的物业管理纠纷范围内是具有诉讼主体资格的。本案所涉电费是否退还，涉及整个小区的公共利益，丰辉花园业某某提出由被告永安物业公司向其移交2017年度预售电费的诉讼主体适格。永安物业公司在退出丰辉花园小区时未对电费部分进行移交，丰辉花园业某某为了固定证据，组织工作人员对小区内住户及营业用房电表数量进行逐家核实，确认住宅剩余电量共计385091.77度，单价为0.59元/度，营业房剩余电量共计4933.9度，单价为1.08元/度，两项合计电费为232532.75元，该统计数量客观真实，可以作为定案依据；庭审中永安物业公司提供了2011年至2017年“丰辉花园小区电费收支情况的会计年账及总结”，该证据来源于会计账页，根据相关法律规定会计账簿应包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿之规定，永安物业提供的该份证据是孤证，不能形成完整的证据链以达到其证明目的。2、关于丰辉花园业某某提出由永安物业公司向其移交2017年度物业费（含垃圾费）、停车费的诉讼主体是否适格的问题以及应当移交的具体数额问题。根据《物业管理条例》第十五条的规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”小区的业主委员会执行业主大会的决定事项，其行使权力的范围应是为了小区全体业主或者部分业主的公共利益。关于永安物业公司预收小区停车费的问题，因小区停车位系占用小区公共场地，属全体业主共有，其收益理应归业某某管理和支配。故在物业服务合同的权利义务终止后，丰辉花园业某某有权请求永安物业公司退还其收取的该部分费用。关于永安物业公司预收部分业主的物业费和垃圾费问题，虽然预交该费用的对象是部分业主，但该费用是在永安物业公司明知其与丰辉花园业某某物业服务合同已经终止的情况下所收取，退还该费用属于物业服务合同终止后的后合同义务，是其法定义务。至于退还的对象，一是业某某本身也可以代表部分业主的共同利益进行维权；二是预先交纳物业费用的业主没有过错；三是由于物业服务合同的签订，在现行法律规定下不同于一般合同的签订，是由业某某代表业主所签订，合同终止与否一般业主并不知情；四是从现实考量，预先交纳物业费用符合社会公序良俗，应当予以鼓励，同时也应看到，对于预先交纳了物业费用的业主，其预交费用没有过错，之所以预交完全是由于永安物业公司的原因，在此情况下其也不可能再去向新的物业公司重复交纳一笔物业服务费用，这样新的物业服务企业用于小区的公共支出势必减少，其提供的服务也会打折，最终受影响的是全体业主；五是此时若简单认定应由交费业主去维权，不仅会耗费大量司法资源，造成诉累，同时也是对永安物业公司违反后合同法定义务的一种纵容。在业某某能代表部分业主维权（不同于业某某替业主承担物业服务合同债务）的情况下将该笔费用退还给丰辉花园业某某，由丰辉花园业某某代为管理和支配，由其和新的物业服务企业进行商定，不仅会减少社会管理成本，减少不必要的重复诉讼，也有利于构建和谐文明小区。综上所述，永安物业公司的这一抗辩理由显然不能成立。鉴于对永安物业公司继续向小区部分住户收取的2017年度物业管理费及垃圾费32616.5元，停车费123000元，双方对数额均无异议，故对丰辉花园业某某该项请求予以支持。（二）关于永安物业公司是否承担丰辉花园业某某主张的物业公用设施修复费用、登记业主信息产生的人工费、律师费及其借款支付电费所产生的借款利息的问题。首先，丰辉花园业某某确认其主张的公用设施修复费用中涉及的售电系统、监控系统系（2016）陕0702民初560号民事判决书应当交付的内容，2017年3月30日双方在原审法院主持下进行了包括上述事项在内的财产移交，在财产移交过程中，丰辉花园业某某未对移交事项提出异议，现丰辉花园业某某要求永安物业公司进行赔偿，但却未能提交证据证明售电系统、监控系统的损坏是由永安物业公司造成，根据“谁主张谁举证”的原则，丰辉花园业某某应承担举证不能的责任；其次，丰辉花园业某某主张由永安物业公司承担配置单元门钥匙费用284元、修复路灯线路费用2300元、更换地下车库反光镜400元，同样，丰辉花园业某某提交的证据不足以证明损害后果系永安物业公司造成，应承担举证不利的后果；同时，对于丰辉花园业某某主张的上述损失及借款支付电费所产生的借款利息损失，因本案的案由为“物业服务合同纠纷”，该部分损失不属于本案审理的范围，丰辉花园业某某可另案进行主张。（三）关于永安物业公司反诉请求确认汉中丰辉花园小区欠付其物业费、垃圾费、停车费共计239248.9元，并从其应向丰辉花园业某某应移交、退还的款项中予以抵扣的请求是否成立的问题。首先，双方之间的《物业管理服务合同》于2015年12月31日到期，此后双方之间已经不存在合法的物业服务权利义务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，自2015年12月31日后永安物业公司不再具有收取丰辉花园小区业主物业费等相关费用的权利，丰辉花园小区业主也不再负有向永安物业公司交纳物业费等相关费用的义务；其次根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”即根据现有法律规定，业某某可以代表业主维权，但不能替拖欠物业费的业主履行物业服务合同义务。因此对2015年12月31日之前欠付物业费的行为，永安物业公司应该向未交费的业主主张。因此对永安物业公司要求确认未交费数额并从其应向丰辉花园业某某应移交、退还的款项中予以抵扣的请求，不予支持。遂判决：1、由永安物业公司于判决生效后二十日内向丰辉花园业某某移交预收取的电费232532.75元、收取部分业主2017年度物业管理费及垃圾费32616.5元、停车费123000元，以上合计388149.25元。2、驳回丰辉花园业某某其他诉讼请求。3、驳回永安物业公司的反诉请求。本诉案件受理费7938元，永安物业公司承担4171元，丰辉花园业某某负担3767元；反诉案件受理费2444元，由永安物业公司负担。二审中，上诉人永安物业公司提交了以下证据：1、丰辉花园小区203号住户电表照片四张，证明丰辉花园小区电表载明的四个数字分别是常数、购电次数、剩余电量、总购电数，认为丰辉花园业某某在抄表时存在把总购电数作为剩余电量的可能。2、《抄表底数》与《电费抄表底数》的对比分析（部分），证明丰辉花园业某某抄表形成的《永安物业预售电费业主签字确认单》不真实。3、2011年至2017年3月份售电月报表及缴纳电费发票，证明永安物业公司在丰辉花园小区服务期间，电费亏损19763.14元。丰辉花园业某某质证认为，1、丰辉花园小区203号住户电表照片四张，该组照片已经超过了举证期限，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中二审程序中的“新证据”条件；该照片中的电表并非出自丰辉花园小区住户所使用的代表，与本案没有关联性，不符合证据的关联性，不能达到永安物业公司的证明目的，不应采信。2、《抄表底数》与《电费抄表底数》的对比分析（部分），该证据的已超过举证期限且不属于新证据，不应被采信。住户最后一次购电电量和丰辉花园业某某统计的住户电表剩余电量不能等同，不具有可比性，该证据不能达到永安物业公司证明“丰辉花园业某某抄表形成的《永安物业预售电费业主签字确认单》不真实”的证明目的。3、2011年至2017年3月份售电月报表及缴纳电费发票，售电月报表永安物业公司已在一审中提交，但因无正当理由未提供收取电费的原始记账凭证（电费收费单收据）已被一审认定为孤证并不予采信，在二审中提供原始记账凭证（电费收费单收据）以超过举证期限且不属于新证据范围，不应予以采信。该证据不能相互印证，不符合证据真实性、合法性、关联性要求，不能达到永安物业公司的证明目的。审理中，本院组织双方当事人现场核查电表。丰辉花园小区有三种电表（显示屏小的仅显示红色数字的原始表、原始表出问题后更换的显示屏较大显示数字为黑色的新电表、浙江奥晖电气有限公司生产的黑字电表）。小区建成后，有两种电表，电表坏了以后，对电表进行更换，换成第三种电表（浙江奥晖电气有限公司生产的黑字电表）。审理中，XX组XX花园业某某手中持有的部分业主缴纳电费的票据与永安物业公司的票据存根进行比对，经比对，丰辉花园业某某提交的603-503用户电费票据中2010年10月26日的电费缴费存根未找到，2011年5月19日至2015年11月17日期间13张缴费票据都在永安物业公司提交的电费原始凭证中一一核查到，该户13次缴费、购电在永安物业公司提交的月报表中均有记载，13次均能一一对上。丰辉花园业某某放弃对另外两户部分缴纳电费票据进行比对。经对比，双方均认可永安物业公司撤离时，丰辉花园小区住户电卡有余电，永安物业公司对丰辉花园业某某抄表确定的剩余电量数额有异议；永安物业公司承认按照其提交的证据材料不能证明撤离时丰辉花园小区住户的剩余电量。对二审中永安物业公司提交的证据，本院作如下认定：1、永安物业公司提供的电表照片，不能证明该电表就是永安物业公司撤离时丰辉花园小区住户的电表，与本案不具有关联性，不能达到证明目的，本院不予采信。2、小区住户最后一次购电电量和丰辉花园业某某统计的住户剩余电量是两个不同的概念，不能等同，《维权意见表》与《电费抄表底数》的对比分析（部分）不能达到永安物业公司证明丰辉花园业某某抄表形成的《永安物业预售电费业主签字确认单》不真实的证明目的，对该证据，本院不予采信。3、永安物业公司认可撤离时，丰辉花园小区住户电卡有余电，仅是对具体的剩余电量数额有异议，永安物业公司提交的2011年至2017年3月份售电月报表及缴纳电费发票不能达到永安物业公司的证明目的，本院不予采信。二审审理查明，在本案起诉之前，2017年5月20日丰辉花园业某某就向永安物业公司追要物业服务合同到期后多收取的物业费、预售电费、停车费和要求赔偿损失，定于2017年6月3日8时30分在小广场召开业主大会。2017年5月31日丰辉花园业某某、现物业汉中市XX花园XX小区业主发出通知，就永安物业公司超额收取小区业主预存电费、物业费、车位费等各项费用40余万元，请小区业主签字授权确认，由业某某向法院提起诉讼索要业主缴纳的各项费用。2017年6月10日，丰辉花园业某某向小区业主发布公告，丰辉花园业某某就业主共同委托丰辉花园业某某向法院提起诉讼，要求永安物业公司退换物业服务合同终止后多收取的物业费（含垃圾费）、预售电费、停车服务费并赔偿损失事宜书面征求意见进行完毕，该小区共有住户650户，签字同意授权丰辉花园业某某代表小区业主就前述事项提起诉讼的业主有454户，占小区业主的70%，业主大会决议符合规定，合法有效，予以公示。一并提交有业主授权业某某代表业主起诉永安物业登记表。同日，丰辉花园小区业主大会授权丰辉花园业某某代表小区业主向法院提起诉讼，要求永安物业公司退回物业服务合同终止后多收取的物业费（含垃圾费）、预售电费、停车服务费并赔偿损失。经审理，二审查明的其他事实与一审认定事实一致，依法予以确认。永安物业公司请求调解，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。本院认为，本案双方当事人系物业服务合同关系，在物业服务合同到期前丰辉花园业某某通过召开业主大会决定不再与永安物业公司续签合同，双方因此发生纠纷引起诉讼，经法院两审判决终止合同履行，并经法院强制执行永安物业公司搬离丰辉花园小区。在搬离前，永安物业公司仍在丰辉花园小区服务，期间，永安物业公司向小区业主预售用电，搬离时业主电表尚有电费余额，永安物业公司未予退还；永安物业公司收取了小区部分业主2017年度物业管理费（含垃圾费）32616.5元、停车费123000元。双方当事人对以上基本事实没有争议。双方当事人在本案的争议焦点为：丰辉花园业某某要求永安物业公司向其移交、退还2017年度收取丰辉花园小区部分业主物业费（含垃圾费）、车辆停放服务费、搬离时小区业主电表余额，丰辉花园业某某的诉讼主体是否适格；永安物业公司应否返还移交；一审判决认定永安物业公司预售小区部分业主电费232532.75元是否正确；永安物业公司反诉要求确认其服务截止2017年3月31日期间小区业主应缴纳而未缴纳的物业费、垃圾费、停车服务费共计239248.9元，并从永安物业公司应移交、退还的款项中予以抵扣的反诉请求应否予以支持。关于丰辉花园业某某诉讼主体是否适格的问题。小区停车位系占用小区公共场地，属全体业主共有，其收益理应归全体业主共有，丰辉花园业某某代表全体业主要求永安物业公司向其移交车辆停放服务费诉讼主体适格。物业费、电费属业主个人利益，本应由业主主张，但针对要求永安物业公司向丰辉花园业某某移交、退还收取丰辉花园小区部分业主2017年度物业费（含垃圾费）、车辆停放服务费、搬离时小区业主电表余额的系列维权问题，丰辉花园业某某在本案起诉之前发布通知召开了业主大会，会上，业主签名同意由业主大会授权业某某代表业主维权，这是符合相关法律规定的合法行为。另外，业主大会是否按规定召开，是否形成决议意见，是否授权业某某起诉，这不应是永安物业公司作为丰辉花园业某某诉讼主体不适格的抗辩理由；且本案中，永安物业公司也没有提供证据证明丰辉花园小区业主未按照规定程序召开业主大会，未形成有效决定的证据。故，丰辉花园业某某提起本案诉讼主体适格。关于物业费（含垃圾费）、停车服务费、剩余电费应否移交退还的问题。永安物业公司在丰辉花园小区物业服务合同终止后，负有移交相关设施、资料、费用的义务。永安物业公司在物业服务合同终止后，已经没有向小区业主继续收取物业费（含垃圾费）和车辆停放服务费的合法依据，永安物业公司对已经收取的小区部分业主的物业费（含垃圾费）和车辆停放服务费应当予以退还，退还已经收取的物业费（含垃圾费）和车辆停放服务费是永安物业公司应当履行的法定义务。永安物业公司在丰辉花园小区服务期间，丰辉花园小区内各业主电表与供电公司并不直接相连，小区业主也无法向供电公司缴纳电费、进行结算，而是由永安物业公司采取代收的形式购买用电。虽然在购电的过程中业主的电卡内已经充满了其所购买的电量，但永安物业公司收取的电费并没有全部交给供电公司，只是按照每个月小区实际产生的电费向供电公司缴纳电费。永安物业公司在撤离丰辉花园小区时业主电表尚有剩余电费，移交剩余电费是永安物业公司应当履行的义务，永安物业公司未向丰辉花园业某某或之后的物业服务公司移交小区业主预交的电费，导致小区内所有业主作为一个整体都面临停电的可能，该问题并非小区内单个业主可以解决，本案所涉剩余电费是否退还，已经涉及到整个小区业主的公共利益，故，永安物业公司应当移交退还剩余电费。关于一审判决认定永安物业公司预售小区部分业主电费232532.75元是否正确的问题。物业服务合同终止后，永安物业公司负有移交相关费用的义务，永安物业公司在撤离丰辉花园小区时未对电费部分进行移交，丰辉花园业某某对小区内住户及营业用房电表数量进行核实，确认住宅剩余电量共计385091.77度，单价为0.59元/度，营业房剩余电量共计4933.9度，单价为1.08元/度，两项合计电费为232532.75元，丰辉花园业某某通过抄表形式上确定了小区住户和营业用房的剩余电量。现永安物业公司提交的证据不能证明永安物业公司撤离小区时丰辉花园小区住户的剩余电量，不能推翻丰辉花园业某某提交的小区剩余电量的证据，一审以丰辉花园业某某提交的剩余电量作为确定剩余电量、剩余电费的依据正确。关于永安物业公司反诉请求应否支持的问题。本案中，丰辉花园业某某与永安物业公司签订的《物业管理服务合同》于2015年12月31日到期，此后双方之间已经不存在合法的物业服务权利义务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，自2015年12月31日后永安物业公司不再具有收取丰辉花园小区业主物业费等相关费用的权利，丰辉花园小区业主也不再负有向永安物业公司交纳物业费等相关费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”之规定，对2015年12月31日之前欠付的物业费、垃圾费、停车服务费，永安物业公司应当另行向未交费的业主主张。故，对永安物业公司反诉要求确认截止2017年3月31日小区应收取而未收取的物业费、垃圾费、停车服务费共计239248.9元，并从永安物业公司应移交、退还的款项中予以抵扣的反诉请求，不予支持。综上，上诉人永安物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审诉讼费用负担维持不变。二审案件受理费7938元，由上诉人汉中市永安物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 熊稷藜审 判 员 李小艳审 判 员 陈耀斌二〇一九年八月十九日法官助理 李 涛书 记 员 郭菁怡1