广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初3970号原告：廖小灵，女，1976年12月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：汤桂军，男，1968年2月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：廖小灵，系汤桂军的妻子。被告：广州市龙德业房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区小楼镇春天路6号迪亚春天。法定代表人：袁建华。委托诉讼代理人：张南军，该公司员工。原告廖小灵、汤桂军诉被告广州市龙德业房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖小灵、汤桂军，被告广州市龙德业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张南军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖小灵、汤桂军向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告各项损失119272元（包括内外墙维修费99792元、楼梯钢筋裸露生锈、地脚线脱裂等修复费8000元、维修2个月期间租房费9080元、房屋安全鉴定费2400元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告居住的迪亚春天5街19号的交楼日期为2012年12月30日。原告在2014年初居住后，房子还在质保期内发现很多房屋质量问题，如洗手间渗水、墙纸发霉发黑、护栏松脱、天花脱落等问题。经投诉物管后，物业公司进行了简单的处理，但房屋南北墙渗水问题得不到彻底解决，经二次内墙维修仍然渗水严重，内墙面还是发霉发黑，墙皮脱落。反映到被告处也是置之不理，至今未再派人维修。关于屋内楼梯的不锈钢部分裸露生锈，外墙劈裂等问题，我方要求被告进行维修，被告称至少需要两个月时间维修，因此，被告需要支付我方另外租房的费用、房屋的鉴定费和诉讼费。被告已经为我家维修过两次，但其维修技术不行，因此我方要求委托第三方维修，至于维修的估价可以鉴定，也可以由法院估价。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告广州市龙德业房地产开发有限公司辩称：不属于被告方承担的保修义务范围内的费用，被告方不予承担。根据住宅质量保证书的内容，原告提出的房屋质量问题属于保修范围内，我方根据质量保证书履行维修责任。经审理查明：2011年10月7日，案外人张冰燕、邓樑与广州市龙德业房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附录一住宅质量保证书），约定由张冰燕、邓樑购买位于广州市增城区小楼镇迪亚春天花园春天五街19号房产。张冰燕、邓樑取得涉案房产产权后于2014年1月12日与廖小灵、汤桂军签订一份《房地产转让合同》，约定由廖小灵、汤桂军受让涉案房产。2014年3月21日，廖小灵就上述房产取得《房地产权证》。廖小灵、汤桂军搬入涉案房屋后，发现房屋存在诸多质量问题，为证明其曾就房屋质量问题向国土局反映，提供《告知函》、《业主投诉信》以及增城区国土局和房屋管理局于2015年7月13日出具的《责令整改通知书》，广州市龙德业房地产开发有限公司对上述证据的真实性予以认可，但认为其已按责令整改通知要求进行整改，对廖小灵、汤桂军的房屋进行了修复。因房屋质量问题未得到解决，2016年7月18日廖小灵、汤桂军向本院提起诉讼。在案件审理过程中，一、（一）为证明涉案房屋存在的质量问题，廖小灵、汤桂军提交一份由其自行委托的广州市创见房屋鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》，鉴定费用为2400元。广州市龙德业房地产开发有限公司对上述鉴定报告及费用不予确认，但是对涉案房屋存在的《房屋安全鉴定报告》中维护结构载明的第1项至第3项质量问题，愿意按照《广州市龙德业房地产开发有限公司联体住宅质量保证书（业主自行装修）》承担保修责任。（二）因廖小灵、汤桂军不同意广州市龙德业房地产开发有限公司继续为涉案房屋进行维修，1、2016年9月30日，廖小灵、汤桂军向法庭申请对涉案房屋的质量问题重新进行鉴定，并缴纳鉴定费用18000元。经法院摇珠选定的广东建准检测技术有限公司于2017年12月6日出具的《房屋完损性鉴定报告》载明涉案房屋部分墙体有出现渗水、泛黄、霉点的痕迹，个别梯板有钢筋保护层剥落、露筋、钢筋锈蚀现象，个别墙体抹灰层有受潮老化剥落现象，个别墙体有开裂现象。鉴定意见：（1）、应对露筋、钢筋锈蚀的梯板做加固修缮处理。（2）、应对卫生间墙体渗水及楼板渗水的位置做好防水处理。（3）、应对外墙渗水的位置做好防水处理，并对其他损坏的位置做适当修缮处理。（4）、聘请有资质的公司进行安全文明施工。当事人双方均对上述鉴定意见无异议。2、廖小灵、汤桂军向法院申请对房屋的修复方案进行鉴定，并缴纳鉴定费用20000元。经法院摇珠选定的广州华特结构设计事务所作出《广州市增城区小楼镇迪亚春天花园春天五街19号房受损修复工程结构专业施工图》（含受损修复方案设计总说明、受损部位分布表、裂缝修复大样图），当事人双方均对上述鉴定意见无异议。3、廖小灵、汤桂军向法院申请对房屋的修复费用进行鉴定，并缴纳鉴定费用8900元。2019年9月20日，广东信怡工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，载明经鉴定计算，广州市增城区小楼镇迪亚春天花园春天五街19号房屋损失修复工程造价47727.50元。当事人双方均对上述鉴定意见无异议。二、广州市龙德业房地产开发有限公司为证明其积极配合廖小灵、汤桂军进行房屋修复，提供日期为2016年8月16日、2016年8月22日、2016年8月29日的维护通知单各一份，以及单号为770387280359、770387280368的快递单各一份。廖小灵、汤桂军质证认为日期为2016年8月16日、2016年8月22日通知是在其起诉之后才发出的，证明被告未尽维修义务，其并未见2016年8月29日的维护通知。三、廖小灵、汤桂军陈述以下：1、针对涉案房屋存在的漏水问题和发霉发黑问题，广州市龙德业房地产开发有限公司分别于2014年4、5月和2014年7、8月进行过两次维修，但未彻底修复，于是其就向国土局反映问题。因广州市龙德业房地产开发有限公司曾帮其维修过两次仍然未修复好，因此其希望由广州市龙德业房地产开发有限公司进行赔偿，其再行委托第三方进行修复。2、涉案房屋是广州市龙德业房地产开发有限公司带装修交付的，案外人张冰燕、邓樑没有入住使用，廖小灵、汤桂军受让涉案房屋后也没有进行装修就直接入住的。四、广州市龙德业房地产开发有限公司陈述以下：1、涉案房屋是在2012年12月30日交付，在房屋出现质量问题后，其于2016年8月开始通知廖小灵、汤桂军进行修复，但是廖小灵、汤桂军未予以配合。2、廖小灵、汤桂军主张的修复费8000元、租房费9080元、房屋安全鉴定费2400元不属于广州市龙德业房地产开发有限公司承担保修义务范围内的费用，不予承担。本院认为：案外人张冰燕、邓樑与广州市龙德业房地产开发有限公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附录一住宅质量保证书）后将涉案房屋转让给廖小灵、汤桂军，廖小灵、汤桂军承继了该合同的权利。本案是因房屋质量问题产生纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，涉案房屋存在的质量问题，有廖小灵、汤桂军提交的房屋的相关照片和双方当事人当庭的陈述，以及广东建准检测技术有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》在案证实，且广州市龙德业房地产开发有限公司对房屋存在的质量问题亦无异议，本院予以确认。至于房屋质量问题是否在保修期内，广州市龙德业房地产开发有限公司确认涉案房屋于2012年12月30日交付，按《广州市龙德业房地产开发有限公司联体住宅质量保证书（业主自行装修）》载明的内容，认可廖小灵、汤桂军提出的房屋质量问题是属于保修范围内，并愿意履行维修责任，因此涉案房屋的质量问题未过保修期。根据廖小灵、汤桂军的陈述，涉案房屋于2014年3、4月出现渗水等质量问题，经过广州市龙德业房地产开发有限公司的两次维修未果，直到2017年12月6日广东建准检测技术有限公司出具《房屋完损性鉴定报告》时，涉案房屋仍存在诸多质量问题，对此廖小灵、汤桂军主张要求自行委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由广州市龙德业房地产开发有限公司承担，合法合理，本院予以支持。至于修复的费用，涉案房屋是广州市龙德业房地产开发有限公司带装修交付，案外人张冰燕、邓樑未使用就转让给廖小灵、汤桂军，廖小灵、汤桂军也未改动装修直接入住几个月就发现房屋质量问题，且当事人双方对广东信怡工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》的鉴定结论均无异议，故本院采信涉案房屋的修复工程造价为47727.50元。至于廖小灵、汤桂军主张的修复费8000元、租房费9080元、房屋安全鉴定费2400元，因廖小灵、汤桂军未提供合法有效证据证实有修复、租房的事实，对于房屋安全鉴定费是廖小灵单方委托，且法院也委托了鉴定，因此上述请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市龙德业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖小灵、汤桂军支付房屋修复费用47727.50元；二、驳回原告廖小灵、汤桂军的其他诉讼请求。本案受理费2436.5元，由原告廖小灵、汤桂军负担1461.5元，被告广州市龙德业房地产开发有限公司负担975元。评估鉴定费46900元，由被告广州市龙德业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  曾共明人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  姚紫珊二〇一九年九月二十二日书 记 员  阮柳静齐文