广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复68号 复议申请人（异议人、被执行人）：鹤山市兆基物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市共和镇南坑村委会南兴村后山。 法定代表人：李巧惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。 申请执行人：任权泮，男，1951年3月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：林文聪，广东永基律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪桦，广东永基律师事务所律师。 被执行人：吴兆强，男，1970年3月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。 被执行人：李巧惠，女，1973年10月18日出生，汉族，住广东省鹤山市。 以上两被执行人的共同委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。 以上两被执行人的共同委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。 复议申请人鹤山市兆基物业发展有限公司不服广东省鹤山市人民法院（以下简称“鹤山法院”）（2019）粤0784执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 鹤山法院在执行申请执行人任权泮与被执行人鹤山市兆基物业发展有限公司（以下简称“兆基物业公司”）、吴兆强、李巧惠民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤0784执517号]过程中，被执行人兆基物业公司不服该院查封、拍卖其所有的座落于广东省鹤山市×××号楼共×××套预售商品房向该院提出书面异议，请求解除查封，停止拍卖。 鹤山法院查明：关于申请执行人任权泮与被执行人兆基物业公司、吴兆强、李巧惠民间借贷纠纷一案，该院委托江门市×××资产评估土地房产地产估价有限公司对权属被执行人兆基物业公司所有的座落于广东省鹤山市×××土地进行评估，评估价值为616×××元。该土地经两次在网络拍卖公开进行拍卖，均因无人竞买而流拍，经征询申请执行人任权泮的意见，其不同意以物抵债，并申请拍卖被执行人兆基物业公司相关预售商品房。该院于2019年2月21日作出（2018）粤0784执517号之四执行裁定，裁定查封被执行人兆基物业公司所有的座落于广东省鹤山市×××号楼共×××套预售商品房。经委托江门市×××资产评估土地房产地产估价有限公司评估，上述预售商品房的评估价值为26×××。鹤山法院作出（2018）粤0784执517号之六执行裁定，裁定拍卖上述预售商品房。异议人兆基物业公司向该院提出书面异议，主张属超额查封，请求解除查封、停止拍卖上述预售商品房。 鹤山法院认为，在执行程序中对被执行人兆基物业公司所有上述预售商品房是否存在明显超标的查封问题。首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案查封的上述预售商品房评估价值为26290180元，依据网络司法拍卖的相关规定，首次拍卖以评估价的70%作为保留价，再次拍卖可再降低20%，如果对查封标的物实行两次拍卖，变现价值可低至14722500元。本案任权泮的债权本金12000000元及逾期利息、迟延履行利息的总额，与查封的房产价值基本相当。其次，本案查封的上述预售商品房尚未全部完工，尚有电梯、消防设施、门窗、水、电、室内装修、配套停车位、配套绿化未有完成完工。因为完工程度、相关配套完善程度等因素存在降价拍卖等风险，未经依法拍卖，其最终交易价值尚无法确定。 至于上述预售商品房是否适宜拍卖问题。该院已委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，评估报告作出后，履行了送达和告知义务。该院于2019年2月28日作出（2018）粤0784执517号之六执行裁定，裁定对被执行人兆基物业公司所有的上述预售商品房进行拍卖，符合相关法律规定，执行程序合法。 综上所述，本案查封的被执行人兆基物业公司所有的上述预售商品房，未经处置变现，其最终价值无法确定。被执行人兆基物业公司提出对上述预售商品房解除查封、停止拍卖的主张，理据不充分，应不予支持。 2019年6月21日，鹤山法院作出（2019）粤0784执异14号执行裁定，裁定驳回异议人兆基物业公司的异议请求。 复议申请人兆基物业公司申请复议称，请求依法撤销鹤山法院（2019）粤0784执异14号执行裁定，支持兆基物业公司的异议请求。事实和理由归纳如下：一、鹤山法院（2019）粤0784执异14号执行裁定认定事实错误。对上述预售商品房处置变现、确定最终价值后再判断是否超额查封才符合法律规定，上述预售商品房已经评估机构进行价格评估，评估价值为26290180元，远超执行金额。该评估价值是评估机构通过搜集大量交易实例，参照了相应的交易情况、市场状况、房地产状况后比较得出的，评估机构通过实地查物已知晓上述预售商品房尚未全部完工，确定评估价值时应当已考虑到完工程度、相关配套设施完善程度等降价因素。二、该评估价值严重低于上述预售商品房的实际价值，故依据该评估价值可直接判断是否超额查封。而且鹤山法院作出（2018）粤0784执517号之五执行裁定，裁定查封了兆基物业公司所有的座落于广东省鹤山市×××商铺×××-×××号共×××间（约3×××平方米，价值超过1×××万元），明显已超标的查封、拍卖。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律，向法院申请复议，请依法裁定支持兆基物业公司的复议请求。 申请执行人任权泮辩称，一、鹤山法院（2019）粤0784执异14号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。兆基物业公司名下上述预售商品房的实际价值，因未经拍卖程序予以确认，不能以上述预售商品房的评估价值已超出案涉债权总额为由，认定鹤山法院超额查封、拍卖其财产。（一）上述预售商品房虽经鹤山法院委托江门市中坤资产评估士地房产地产估价有限公司进行评估，评估价值为2629018元。但该评估价值仅为鹤山法院通过强制执行程序处置上述预售商品房的参考处置（变现）价值，不是经司法拍卖程序后，可实际用于清偿任权泮对外债务的执行价款。根据市场交易习惯规则，不动产的价值会随着国家政策、市场需求量、银行政策等因素，呈现价格波动等不确定情形。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条、第二十七条、第二十八条规定，若不动产拍卖流拍，最多可以进行三次拍卖，每次拍卖应当在六十日内进行。因此，若上述预售商品房无法及时通过强制执行程序进行处置（变现），在历经三次拍卖后，其实际价值极有可能发生严重偏离评估价值情形。按此推算，上述预售商品房第三次拍卖的起拍价将降至14722500元，而任权泮的本案债权数额已超1800万元。因此，上述预售商品房在经司法拍卖程序处置（变现）后所得的价款，是否能够足以全额清偿债务，仍处于不确定状态。（二）如前所述，即使上述预售商品房的价值存在超过任权泮对本案被执行人享有债权数额的可能性，鹤山法院仍可通过拆分拍卖的方式，分阶段地处置，不但有利于保障兆基物业公司的合法权益，更有利于上述预售商品房的顺利处置（变现），使任权泮的裁判权利能够早日实现。二、兆基物业公司称上述预售商品房因尚未竣工验收，仍属于在建工程，不适宜以拍卖方式处置，更不适宣拆分拍卖处置的理由，缺乏事实基础和法律依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”上述预售商品房已办理预售登记，取得了商品房预售许可证明，依法可进行预售。在执行过程中，兆基物业公司一直不间断地以预售方式，向社会公开发售×××花园的大量物业。因此，×××花园中尚未预售的商品房，是依法可通过拍卖、变卖等方式进行变现，以实现任权泮应获得裁判权利。上述预售商品房是否竣工验收与本案是否应对其依法通过拍卖、变卖的方式变现处理，并无因果关系。既然兆基物业公司可通过预售方式，向社会公开发售×××花园的物业，则人民法院依职权强制拍卖、变卖，也理应不存在任何障碍或其他不利影响的因素。三、本案开始执行至今已超过一年，兆基物业公司毫无诚信，从未主动向任权泮清偿过任何债务，其他被执行人亦未主动向任权泮清偿债务。在执行中，兆基物业公司一直以各种理由（包括鹤山法院超额查封、其公司监管账户不宜被查封等）和各种手段（包括向鹤山法院提出执行异议、恶意向江门市×××局投诉任权泮的代理人等）试图阻碍本案执行，使任权泮的裁判权利至今未实现，也未主动与任权泮进行协商清偿债务问题。同时，本案被执行人对外负有大量的债务（通过裁判文书网、×××房星查封情况可证）。兆基物业公司向鹤山法院承诺给予其一定时间销售商品房，定能充分清偿债务，实质是为了阻碍本案顺利执行。故此，若对上述预售商品房解除查封，不排除兆基物业公司将通过自行销售的方式来非法转移财产，既不利于本案顺利实现执结，也严重损害了任权泮的合法权益。综上所述，上述预售商品房的实际价值，因未经拍卖程序子以确认，是否能够足以全额清偿债务，仍不确定。即使存在超过债务数额的可能性，鹤山法院仍可通过拆分拍卖的方式，分阶段地处置上述预售商品房。鹤山法院对上述预售商品房查封、拍卖，未违反法律规定。兆基物业公司请求撤销鹤山法院（2019）粤0784执异14号执行裁定的理由，缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回其复议请求，以切实维护任权泮合法权益。 被执行人吴兆强、李巧惠未向本院提交书面意见和证据。 本院对鹤山法院查明的事实予以确认。 另查明，关于申请执行人任权泮与被执行人兆基物业公司、吴兆强、李巧惠民间借贷纠纷一案，在诉讼保全过程中，鹤山法院查封了兆基物业公司名下座落于广东省鹤山市×××的两宗土地使用权.鹤山法院于2018年2月2日作出的（2018）粤0784民初×××号民事调解书已发生法律效力，依该民事调解书：×××。因兆基物业公司等被执行人未履行生效法律文书确定的义务，任权泮向鹤山法院申请强制执行，鹤山法院于2018年3月21日以（2018）粤0784执×××号案立案执行。 在执行过程中，鹤山法院依法扣划了执行费并划付任权泮案款1053549.98元；于2018年5月25日作出（2018）粤0784执517号之一执行裁定，裁定拍卖案涉土地使用权；于2018年8月23日作出（2018）粤0784执517号之二执行裁定，裁定解除案涉土地使用权的查封；于2018年8月24日作出（2018）粤0784执517号之三执行裁定，裁定查封、拍卖（或变卖）案涉土地使用权；于2018年12月22日作出（2018）粤0784执517号之四执行裁定，裁定：一、查封上述预售商品房（详见查封清单，总面积约为×××.36平方米），查封期限为三年（2018年12月24日至2021年12月23日止）；二、解除案涉土地使用权的查封；于2019年2月21日作出（2018）粤0784执517号之五执行裁定，裁定查封了兆基物业公司所有的座落于广东省鹤山市×××商铺×××号共×××间（约3×××平方米，详见查封清单）；于2019月2月28日作出（2018）粤0784执517号之六执行裁定，裁定拍卖上述预售商品房。 再查明，根据鹤山市×××局提供的已销售商品房、商铺价格的数据：兆基物业公司已销售广东省鹤山市共和镇畔山花园项目的商品房平均单价为3×××元/平方米，商铺平均单价为2×××元/平方米。 本院认为，根据已查明的事实及复议申请人兆基物业公司的复议请求和理由、申请执行人任权泮的答辩意见，本案争议焦点问题是：关于鹤山法院在执行过程中是否存在明显超标的额查封的问题。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”执行法院有权对被执行人的财产采取查封冻结等执行措施，但前提是不得明显超标的额查封冻结，否则应及时解除。但是，关于查封冻结标的物价值的具体判断标准法律并无明确的规定，在司法实践中，如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据；如果没有评估，可以参照相应的市场价格或行政主管部门备案价格等因素综合认定。一般而言，对所查封冻结财产的价值判定，需结合诸如财产现状、面积（数量）、市场交易平均价格（或备案价）、财产是否设立权利负担、保全顺位等因素综合认定，进而判定查封冻结的财产价额与生效法律文书所确定的债权金额是否大体相当。 本案中，鹤山法院对查封的上述预售商品房委托了评估，其评估价值为26×××元，未对查封的上述×××套商铺委托评估，但根据鹤山市×××局提供的数据，可以初步估计上述预售商品房的总价接近2×××万元，上述×××套商铺的总价接近9××万元，合计接近3×××万元，以此可以解决对所查封标的物价值作出客观判断是否存在明显超标的额查封的问题。本案在异议程序审查中，兆基物业公司以其所有的上述预售商品房和×××套商铺均处于查封状态为由主张鹤山法院明显超标的额查封，但鹤山法院仅对查封的上述预售商品房进行了查明并对上述预售商品房假设为流拍状态而出现评估价值下降并与本案债权总额相当而否定存在超标的查封情形，却未充分考虑市场因素，标的物的评估价值会随着市场的变化而变化，始终处于波动起伏状态，亦未对上述×××套商铺的实际查封及财产价值等基本事实进行查证，并综合全案作出客观判断是否存在明显超标的查封问题，仅以上述预售商品房的最终价值因未经处置变现而无法确定，不能认定是否明显超标的额查封的理由驳回异议请求，属于认定基本事实不清，应予撤销并发回重新审查。 综上，鹤山法院（2019）粤0784执异14号执行裁定认定基本事实不清，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784执异14号执行裁定； 二、发回广东省鹤山市人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年九月二十六日 法官助理陈文良 书记员简金凤