广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤04民终2845号上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：珠海市香洲区翠福路141号2栋3单元101房。法定代表人：欧阳湘波，经理。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧宝权，男，1979年8月10日出生，汉族，住珠海市香洲区，被上诉人（原审被告）：欧银香，女，1976年4月26日出生，汉族，住珠海市香洲区，上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）因与被上诉人欧宝权、欧银香物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅华公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持梅华公司的诉讼请求。事实与理由：一、《珠海市物业管理条例》第六十三条：“业主委员会应当在物业管理服务合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定续聘或者解聘事项。双方商定续聘的，应当重新签订物业管理服务合同；决定不续聘的，应当以书面形式通知对方。物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行。”显然，物业公司的续聘与否，必须经过业主大会这一前置程序投票决定，而且按照《珠海市业主大会规程》规定，业主大会的召开需在居委会的监督下进行，取得人数和面积“双过半”的业主同意，业主大会的会议结果还应当以书面形式在物业管理区域内进行公告，时间不得少于7日，这样才能保证决定的真实性与公平性。一审法院只片面听信业主委员会声称已有决定，却不肯简单询问一下决定作出的程序，审查一下决定的效力，在未确认业主委员会决定的合法性情况下，就简单粗暴地否定合同期限届满后（即2012年12月以后）的物业管理费，给物业公司造成灭顶之灾，员工工资、办公费用、管理开支都落空，损失巨大。二、一审法院认为物业公司提供的服务不符合合同约定，证据不足。业主只是声称物业公司提供的服务不到位，但未提供可信的证据予以证实。物业管理是一项以提供服务为标的的活动，即使在法律法规或合同中明确规定了物业管理服务的标准，服务质量的好坏也会因个人主观感受的差异而有不同的评价。物业服务又是一种较长时间内、较广的空间区域内动态交互的行为，业主虽然提供了照片等证明某一特定的时间或空间中的物业管理活动存在不足，但上述证据的拍摄时点等无法反映问题的持续过程，证据的三性无法确认。一审法院以“物业服务差，业主不按时缴纳物业管理费，物业也应承担部分责任，因此滞纳金不支持”，这种完全不顾合同效力，“各打五十大板”的做法，变相鼓励了业主“用对方不履行合同义务来抗辩”。物业公司服务质量如有问题，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业公司进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会决定是否需解聘、更换物业服务公司，也可以向行政主管部门投诉，但不应以此为借口违约，违约就有相应的违约责任。一审法院错误免除了业主的违约责任，没有考虑物业服务的公共特性，也没有考虑这种恶性示范的作用，小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、业主正常生活秩序的运行将越变越差，进入恶性循环，造成更大的损害。三、原审法院仅仅根据业委会的单方陈述以及根本不存在的所谓的回信抄录，就认定2012年11月13日业主委员会向梅华公司发出了退场的书面通知错误；2012年12月24日，业委会并未向梅华公司发出过所谓的工作情况报告。因此梅华公司并不存在最高院审理物业服务纠纷案件司法解释第十条的赖着不走的情形，而是处于事实服务合同关系。欧宝权、欧银香未发表答辩意见。梅华公司向一审法院起诉请求：1、判令欧宝权、欧银香向梅华公司支付物业管理费1295.8元；2、判令欧宝权、欧银香向梅华公司支付公用水电费分摊152元；3、判令欧宝权、欧银香向梅华公司支付公共维修基金114元；4、判令欧宝权、欧银香向梅华公司支付滞纳金4586.8元；5、本案受理费由欧宝权、欧银香承担。一审法院认定事实：梅华公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。欧宝权、欧银香是香洲区翠微东路459号2栋1单元604的所有人，该房屋建筑面积为68.19㎡，用途为：成套住宅。2004年1月2日，珠海市香洲区前山富康苑小区业主委员会备案成立。2007年12月1日，珠海市香洲区前山富康苑小区业主委员会（甲方）与梅华公司（乙方）签订了一份《富康苑物业管理委托合同》，该合同主要内容为：甲方将富康苑小区委托乙方实行物业管理，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护，共用设施、设备的维修、养护、运行管理，市政公用设施何附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公用环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，小区封闭管理等。其中第十七条约定委托管理期限为5年，自2007年1月1日起至2012年11月30日止。第二十三条约定：1、住宅按（建筑面积）每月每平方米0.5元收取，（进驻后前两个月按每月每平方米0.4元收取）；2、楼道内防盗对讲系统维修费每户3元/月；4、公用水电费每月按用户使用量另行分摊；5、车位使用管理费：（小型车辆）70元/月；（中型车辆）90元/月；大型工程车辆不准进入小区；6、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（1）、（2）项处理：（1）、从逾期之日起按每天应交纳管理费的千分之五纳滞纳金；（2）、累计2个月，乙方有权在业主委员会会上通报并由甲方协助催缴或采取双方同意的措施处理。第三十七条约定：合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应在合同期满30天前向对方提出书面意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同自动按本合同期限年数续签。合同签订后，梅华公司即进场管理。2012年11月23日，梅华公司向前山街道办提交一份《关于富康苑物业工作的报告》，主要内容为：“据了解富康苑业主委员会于2004年成立，2009年已到期，而且备案中的多位委员已不在人事，业委会实际已消亡。鉴于此，在我司与富康苑小区签订的物业合同到期时，小区至今未召开合法有效的业主大会，以决定我司的去留。根据物业管理条例第六十三条‘物业管理服务合同期限届满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行’，本着物业公司的使命及对广大业主的责任感，我司愿继续在小区服务，直到新一届业委会合法产生并作出决定相关事宜，在此期间我司不承认任何假借业委会名义作出的任何决定，以保障业主的权利。”梅华公司主张，欧宝权、欧银香应向其支付已拖欠的2010年12月至2014年4月物业管理费1295.8元、公用水电费分摊152元，前述物业管理服务费按分段计算滞纳金。梅华公司已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。一审庭审中梅华公司称小区住宅204户，商铺不超过20户，梅华公司起诉了十几户。在梅华公司起诉富康苑小区业主的系列案件中，其他业主认为梅华公司物业管理不到位、服务差，并提供了相关证据材料，证明了梅华公司的物业管理服务主要存在以下问题：1.卫生状况差，有很多蟑螂、垃圾；2.小区治安状况堪忧，时有盗窃发生；3.排污管经常堵塞，臭气很大；4.公共楼道的灯不及时更换；5.管理人员年龄大等问题。在梅华公司起诉富康苑小区业主的系列案件中，其他一组提交了以下证据材料。2011年1月15日，富康苑小区业主委员会向梅华公司发出《对梅华物业管理工作的一点意见》书面信件，主要内容为，梅华公司在管理富康苑小区出现种种不尽人意的事实，问题和矛盾日渐增多，业主满意度下降，表现为小区安全状况堪忧、环境污染、车辆管理不规范等问题，希望梅华公司加速整改，提高服务质量。2012年11月13日，富康苑小区业主委员会向梅华公司发出书面通知，主要内容为：物业合同期限即将届满，经业主委员会调查，听取业主意见，经业委会讨论和研究决定，对梅华公司物业管理服务合同进行终止，不再续聘，要求梅华公司在本月30日之前移交相关资料，12月1日准时退出管理区域。2012年11月15日，梅华公司回复富康苑小区业主委员会，主要内容为：关于合同事宜，请业委会安排时间与我司商谈具体事宜，根据商谈情况，决定是否2012年12月31日结束小区服务。另据前山街道办通知称富康苑业委会已过期，具体情况也要当面核实，确定小区物业事宜。在该2012年11月15日梅华公司的回复上，载明：关于梅华物业的回信原件由梅华物业直接贴在小区门口，业委会根据回信内容一字不差抄录在工作笔记中，富康苑业主委员会加盖了公章证实。2012年12月24日，富康苑业主委员会发出了一份《关于梅华物业在富康苑服务工作情况的报告》，主要内容有：梅华物业的管理期限已超过一个月了，按规定必须退出富康苑服务区域。2013年1月6日富康苑小区业主选聘物业服务公司的投票结果，显示：投票地点圆明新园居委会，发出选票170张，收回选票120张，有效选票118张，其中永洁物业公司得票106张，梅华公司得票12张。该投票结果有监票员、计票员、唱票员的签名，但没有圆明社区居委会的盖章。2013年1月8日，富康苑业主委员会与珠海市永洁物业管理有限公司签订了一份物业管理服务合同，主要内容为：将富康苑小区委托给珠海市永洁物业管理有限公司管理。一审法院认为，一、物业管理委托合同期限内的物业管理费用问题。梅华公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。梅华公司与富康苑业主委员会签订的物业管理委托合同系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对梅华公司和富康苑小区业主及物业使用人均具有法律约束力。欧宝权、欧银香所有的珠海市香洲区翠微东路459号1栋5单元603房在上述物业服务范围内，欧宝权、欧银香作为业主已受用了梅华公司提供的基本物业管理服务，应向梅华公司支付合同期内相应的管理服务费用。物业管理委托合同约定物业管理费标准为住宅按照建筑面积每月每平方米0.5元收取，故欧宝权、欧银香应向梅华公司支付合同期内2010年12月至2012年11月的物业管理费716.1元（0.5元/㎡/月×68.19㎡×21月）。物业管理委托合同约定：公用水电费每月按用户使用量另行分摊。梅华公司现按每户每月4元主张，但未提供相应分担的水电费票据。考虑到公用水电费为物业管理中实际必然发生的费用，梅华公司主张4元/月亦在合理范围内，一审法院予以支持，欧宝权、欧银香应向梅华公司支付2010年12月至2012年11月的公用水电费84元（4元/月×21月）。二、物业管理委托合同期限届满后的物业管理费用问题。梅华公司与富康苑业主委员会签订的《富康苑物业管理委托合同》约定，委托管理期限为五年，自2007年1月1日起至2012年11月30日。在合同期限届满前，富康苑业主委员会于2012年11月13日向梅华公司发出书面通知，决定终止与梅华公司的物业管理服务合同，不再续聘。梅华公司提供的2012年11月23日《关于富康苑物业工作的报告》中载明：“此期间我司不承认任何假借业委会名义作出的任何决定，以保障业主的权利”，可以证实梅华公司已经收到过富康苑业主委员会的相关通知，梅华公司只是认为业主委员会已到期，不认可其效力。结合其他业主提供的2012年11月15日梅华公司回复、2013年1月6日富康苑小区业主选聘物业服务公司的投票结果，更足以证明富康苑业主委员会在物业管理委托合同到期前已通知梅华公司终止合同，不再续聘的事实。关于富康苑业主委员会的效力问题。一审法院认为，法律规定业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是业主的自治管理组织。业主委员会的运作，系业主的自治内容，属于业主与自治组织之间的内部关系，对业主委员会的效力问题只能由业主提出，第三方的物业管理公司无权以此提出抗辩。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，根据上述规定，在富康苑业主委员会通知终止合同不再续聘的情况下，梅华公司以存在事实物业服务关系请求合同期限届满后的物业管理费用，一审法院不予支持。三、关于梅华公司滞纳金。虽然物业管理委托合同约定：从逾期之日起按每天应交纳管理费的千分之五纳滞纳金违约金。但根据一审庭审调查，以及一审法院审理的富康苑小区物业服务合同纠纷系列案件中所查明的情况，富康苑花园小区确实存在卫生状况差，治安状况堪忧等问题，梅华公司的管理服务确实有不符合合同约定、不完善的地方。欧宝权、欧银香及其他业主并非无故不按时交纳物业管理费，梅华公司对此也应承担部分责任。因此，对梅华公司关于滞纳金的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、欧宝权、欧银香于判决发生法律效力之日起十日内向梅华公司支付自2010年12月至2012年11月的物业管理费716.1元、公用水电费84元。二、驳回梅华公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由欧宝权、欧银香负担。本院二审期间，梅华公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、证明；2、关于富康苑小区物业管理的情况；3、工程合同；4、富康苑小区物业服务委托合同。本院依法调取（2015）珠香法民三初字第830号梅华公司与林振嫦、陈伟杰物业服务合同纠纷一案中，林振嫦、陈伟杰向一审法院提交的证据材料：1、对梅华物业管理工作的意见；2、给梅华物业管理公司的信；3、梅华公司给业委会的回复；4、关于梅华物业在富康苑服务工作情况的报告；5、富康苑小区业主选聘物业服务公司投票结果；6、富康苑小区委托物业管理服务合同；7、《新聘物业两次进驻不成》的工作笔记一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查明，2014年7月7日，珠海市香洲区前山街园明社区居民委员会向香洲区物业办出具《证明》，内容为：兹有我社区富康苑小区与梅华公司签订的《物业管理服务合同》于2012年11月30日已到期。在此期间该小区原业委会提出更换物业服务公司的申请，并在街道城管办和居委会的监督下，按照相关《物业条例》的程序，于2012年12月12日召开业主大会（采用书面形式）开始上门进行业主投票选举产生新物业公司。由于投票率很低，此程序一直持续到2013年1月6日，至今未果。梅华公司与该小区至今没有续签《物业管理服务合同》也没有撤出，至今仍服务于该小区。该证明底部特别注明：此证明只作用于梅华公司年审。2016年12月9日，珠海市香洲区前山街园明社区居民委员会出具《关于富康苑小区物业管理的情况》，内容为：富康苑小区自2008年起与梅华公司签订《富康苑物业管理服务合同》，于2012年11月30日服务合同期满，因各方原因至今仍没有续签，目前小区住宅物业收费标准为0.5元/平方米，停车费为每月70元。梅华公司向本院提交《富康苑小区物业服务委托合同》一份，该合同显示，富康苑业委会与梅华公司约定，富康苑业委会将富康苑委托梅华公司实行物业管理服务，委托管理期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月30日止。该合同签约日期显示为2017年1月1日，梅华公司主张实际签约日期为2016年12月16日左右。二审庭审中，梅华公司对于2012年11月23日《关于富康苑物业工作的报告》的真实性予以确认。梅华公司表示针对2013年1月珠海市永洁物业管理有限公司准备进驻管理富康苑小区，梅华公司报警处理，珠海市永洁物业管理有限公司没有进驻成功。梅华公司认为无论业委会是否换届，业委会对外与梅华公司签订的新的《富康苑小区物业服务委托合同》是合法有效的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：梅华公司不认可物业服务合同临近到期时收到过业委会关于不再续聘、要求退出的通知。对此本院认为，虽然没有直接签收证据证明梅华公司收到过上述通知，但结合业委会2012年11月13日写给梅华公司的信件、业委会抄录的2012年11月15日梅华公司的回复、2013年1月6日富康苑小区业主选聘物业服务公司的投票结果、尤其是梅华公司2012年11月23日《关于富康苑物业工作的报告》中载明的“此期间我司不承认任何假借业委会名义作出的任何决定”的内容，能够形成一个完整的证据链，足以证明梅华公司已经收到过富康苑业主委员会关于不再续聘、要求退出的通知的事实。二审查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据梅华公司的上诉请求，本案的争议焦点为：一、物业管理委托合同期限届满后的物业服务费应否支持；二、滞纳金应否支持。关于争议焦点一，本院认为，如前所述，本院已经认定在物业服务合同临近到期时梅华公司已经收到过富康苑业主委员会关于不再续聘、要求退出的通知这一事实，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，在富康苑业主委员会通知终止合同不再续聘的情况下，梅华公司以存在事实物业服务关系请求合同期限届满后的物业管理费用，一审法院不予支持正确，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，《物业管理委托合同》约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳管理费的千分之五交纳滞纳金，而欧宝权、欧银香确实自2010年12月至2012年11月未缴纳物业管理费，原审法院对梅华公司提出的滞纳金请求不予支持，处理不当，本院予以纠正。关于滞纳金的具体计算方式，本院认为，应以每月欠缴物业管理费金额34.1元（0.5元/平方米/月×68.19平方米）作为基数分段计算滞纳金；因《物业管理委托合同》中未约定每月交纳物业管理费的具体时间，本院酌情确定自次月1日起交纳，当月滞纳金应自次月2日起计算；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，在欧宝权、欧银香从2010年12月起欠缴物业费，导致梅华公司无法使用该笔资金而遭受损失的情况下，梅华公司应当及时行使权利避免损失的扩大，但梅华公司未及时采取措施防止损失扩大，本院对梅华公司未采取适当措施导致损失扩大而造成的该部分损失不予支持，据此本院酌情确定欧宝权、欧银香欠缴物业管理费所应支付的滞纳金以不超过欧宝权、欧银香应缴纳的物业费本金为限。综上所述，梅华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第823号民事判决第一项及诉讼费承担部分；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第823号民事判决第二项；三、欧宝权、欧银香于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付欠付2010年12月至2012年11月物业管理费的滞纳金（以每月34.1元为基数，从次月2日起，按每日千分之五分别分段计至本判决确定的支付之日止），上述滞纳金以不超过欧宝权、欧银香欠缴的物业费本金为限；四、驳回珠海市香洲区梅华物业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由珠海市香洲区梅华物业有限公司负担25元，欧宝权、欧银香承担25元。本判决为终审判决。审 判 长  廖世娟审 判 员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一六年十二月三十日书 记 员  江月娴