江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终3239号上诉人(原审被告):淮安飞耀房地产开发有限公司,住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：徐建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵强，江苏兴宇律师事务所律师。被上诉人(原审原告):王翠萍。委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。被上诉人(原审原告):夏子涵。委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。上诉人淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀公司）因与被上诉人王翠萍、夏子涵商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。飞耀公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，发回重审，或依法改判上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金为149.53元。事实和理由：1、原判对上诉人与被上诉人王翠萍丈夫所订立的涉案房屋买卖合同中就上诉人逾期办证所约定的违约金计算方式予以调整，没有事实依据，双方对合同中逾期办证违约金明确为已付房款的万分之一，地下车库为已付房款的0.5%，对合同的这一条款是经过认真审核并签字、摁手印抑郁确认，不存在任何误解和显示公平，根据该约定，141幢804房屋上诉人应承担的逾期办证违约金味45.53元，车库的逾期办证违约金位104元，合计149.53元；2、被上诉人才能从上诉人处领取了2014年7月1日至2015年1月9日之间的逾期交房违约金，那么对上诉人的逾期交房时间应从2015年4月10日开始计算，即使按照一审所调整的标准计算到2016年8月3日，一审判决计算也错误，多计算了4760.94元。一审判决在计算逾期办证违约金的时候将其与逾期交房违约金进行了重复计算。王翠萍、夏子涵辩称：一审法院的违约金计算方式调整，彰显了司法的公平公正，我方仅主张逾期办证违约金，没有主张逾期交房违约金，这是两种不同性质的违约责任。逾期办证违约金应该从交房后90日的次日计算，房屋交付时间是2014年9月30日，一审以此为起点计算逾期办证违约金正确。王翠萍、夏子涵向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证违约金30850元（暂计算至2016年7月5日，以后按日万分之一标准，计算至办证之日）；2、判决夏迎华与被告签订的两份合同项下权利由原告享有；3、判决被告将涉案房屋所有权证办理在原告名下。一审法院认定事实：原告王翠萍与夏迎华为夫妻关系，夏子涵系两人之子。2012年6月27日，夏迎华与被告签订商品房买卖合同，约定夏迎华购买被告开发的大湖城邦花园141号楼804室的房屋，价款为455294元；出卖人应在2014年6月30日前，依有关规定，将经验收合格的房屋交付买受人。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按已付房款金额万分之一向买受人支付违约金。其中按已付房款“金额万分之一向买受人支付违约金”为手写，加盖了被告合同章及夏迎华指纹。合同签订后，夏迎华按约定支付了全部购房款，并交纳了契税及维修基金，被告开具了发票。2013年4月22日，夏迎华又与被告签订商品房买卖合同，约定夏迎华购买被告开发的大湖城邦花园141号楼第20号地下自行车库，价款为20800元。该车库的交付时间亦为2014年6月30日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。该合同签订后，夏迎华亦按约定支付全部购房款，被告开具了发票。2014年6月17日，被告向相关业主发出通知称因工程进度原因，暂不能按期交房，具体交付时间将另行通知，因违约产生责任，将按合同履行。同年9月29日，被告向夏迎华发出交房通知，夏迎华于当月30日与被告办理的交房手续并领取住宅使用说明书及住宅质量保证书。另查，夏迎华于2016年3月7日因病去世。其父母于2016年6月16日在淮安市公证处办理了涉案房屋的“放弃继承权声明书”的公证书。2016年8月3日，被告向包括涉案房屋在内的相关业主发出通知，主要内容为：我公司开发的141A#、141B#、142A#、143A#楼，现于2016年8月3日取得《不动产初始登记》，具备办理房产证条件。请业主到售楼处领取相关办证材料。审理中，经法庭询问，被告称涉案小区其他业主合同中关于逾期办证违约金是按已付购房款的日万分之一计算的。夏迎华与被告是特别约定，不能用其他业主的合同来对比。原告主张被告应承担逾期办证违约金的计算方法为：自2014年9月28日至2016年8月3日共676天，按购房总价款476094元*万分之一*676天=32184元。一审法院认为：当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，约定合法有效。当事人应当按约行使权利并履行义务。被告在房屋交付后90日内，未按合同约定将办理权属证书需由其提供的资料报登记机关备案，导致当事人未能在规定期限内取得房地产权属证书，被告行为构成违约，其负有违约过错。原告认为原合同约定的违约金，显失公平，故请求调整。当事人所订立的141号楼804室商品房买卖合同约定的逾期办证违约金为已付房款的万分之一，车库逾期办证违约金为已付房款的0.5%，二项合计违约金仅为100多元。合同法规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。由于被告的上述违约行为持续的时间长达一年以上，原合同约定的违约金又非常低，约定的违约金显然无法弥补原告的实际损失，结合涉案小区其他业主与被告所订合同对逾期办证违约金的约定，法院依法准予原告对逾期办证违约金调整为按日万分之一计算。涉案房屋于2014年9月30日交付，依合同约定，被告应于房屋交付后90日内，将办理权属证书需由其提供的资料报登记机关备案。被告至2016年8月3日取得《不动产初始登记》并通知相关业主办证。因此，逾期办证的起算时间应自2014年12月30日开始起算至2016年8月3日，共计582天。涉案房款476094元*万分之一*582天=27708.67元。综上，被告未依约及时履行约定义务，依法应当承担违约责任。其辩称按约定结算违约金的理由不能成立，不予采纳。原告主张违约金的起算时间，没有事实及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条的规定，判决如下：一、确认原告王翠萍、夏子涵享有夏迎华与被告淮安飞耀房地产开发有限公司签订的两份商品房买卖合同项下的权利；二、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向原告王翠萍、夏子涵支付逾期办证违约金27708.67元；三、驳回原告王翠萍、夏子涵其他诉讼请求。二审中，被上诉人提交交房通知一份，证明涉案房屋实际取得《竣工备案交付证书》的时间是2015年1月9日。被上诉人对该证据不表异议。二审另查明，上诉人按照合同约定的标准从被上诉人处领取了从2014年7月1日至2015年1月9日之前的逾期交房违约金。二审经审理查明的其他事实与一审判决认定事实相同。本院认为，关于被上诉人逾期办证违约金计算期间的认定问题。二审中，上诉人与被上诉人一致认可，符合合同约定的交付条件成就时间为上诉人取得《竣工验收备案证明》之日即2015年1月9日。上诉人在发给被上诉人的交房通知中亦对该事实予以确认，并给付了被上诉人从2014年7月1日至2015年1月9日之前的逾期交房违约金，上诉人实际领取了该部分违约金。从双方的行为可以认定，双方对房屋满足合同约定交付条件的时间已经达成合意，即2015年1月9日为上诉人完成合同约定条件的房屋交付时间。根据合同约定，上诉人应在商品房交付后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则应承担逾期办证违约金，本案中，上诉人未能按约定向产权登记机关备案，应自2015年4月10日起承担逾期办证违约金。根据上诉人发放的通知，上诉人在通知中载明于2016年8月3日才取得《不动产初始登记》，具备办理房产证条件，故其应承担2015年4月10日至2016年8月3日期间，共计482天的逾期办证违约金。关于上诉人逾期办证违约金的计算标准问题。本院认为，双方当事人所订立的141号楼804室商品房买卖合同约定的逾期办证违约金为已付房款的万分之一，车库逾期办证违约金为已付房款的0.5%，二项合计违约金仅为100多元。但是，在与被上诉人同类型发生逾期办证纠纷的案件中，只有被上诉人一户出现万分之一的约定，其他业主均为日万分之一，相对于其他业主，该约定显失公平。同时，因双方买卖合同涉及的标的物为商品房，作为大宗商品且在我国物权登记确认原则下，商品房未能及时办理房产证对被上诉人必然会产生较大的影响，上诉人对未能及时办证亦应承担过错责任，从双方所购物品性质及被上诉人损失估算、过错认定及涉案小区其他业主关于逾期办证违约金的约定上分析，上诉人与被上诉人之间约定的逾期办证违约金的标准都明显过低，一审法院根据相关法律，运用自由裁量权将涉案逾期办证违约金调整为日万分之一，合理合法亦符合公平原则。如上所述，经计算，上诉人应承担的逾期办证违约金为476094×万分之一×482天=22947.73元。综上所述，飞耀公司的上诉主张部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初2515号民事判决第一、三项；二、撤销苏省淮安经济技术开发区人民法院（2016）苏0891民初2515号民事判决第二项；三、上诉人淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人王翠萍、夏子涵支付逾期办证违约金22947.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费604元，减半收取302元，由淮安飞耀房地产开发有限公司负担246元，王翠萍、夏子涵负担56元；二审案件受理费493元，淮安飞耀房地产开发有限公司负担408元，王翠萍、夏子涵负担85元。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  钱明芳代理审判员  丁 然二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈玲玲