福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4096号 上诉人（原审原告、反诉被告）：江文良，男，1977年7月17日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄岁阳，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市丰泽北峰荣大海棉复合厂，住所地福建省泉州市丰泽区北峰坑尾。 投资人：郭大铭，该厂厂长。 上诉人（原审被告）：郭大铭，男，1947年6月1日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王黄山，福建和晟律师事务所律师。 上诉人江文良与泉州市丰泽北峰荣大海棉复合厂（以下简称荣大海棉厂）、郭大铭房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初3688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 江文良上诉请求：1.撤销原判第三项，改判驳回荣大海棉厂一审反诉请求或依法改判；2.本案上诉及反诉费用由荣大海棉厂承担。事实和理由：一、原审判决江文良按月租金4000元标准支付自2016年12月1日起至2018年12月20日止的房屋占有使用费错误。合同虽约定月租金为肆仟元，但在2016年2月至2017年11月，江文良都是按每月3500元标准支付租金，荣大海棉厂均未提出异议，可见合同关于租金的约定在履行中变更为每月3500元。二、原审判决江文良赔偿荣大海棉厂自2018年1月16日起至2018年12月20日止的房屋占有使用费损失44533元错误。原审既认定房屋占有使用费的损失应按合同无效导致的损失进行分担，且认为荣大海棉厂具有较高的缔约能力、明知租赁物不符合出租条件仍予出租，存在明显过失，对合同无效应负主要过错责任，江文良则负次要责任，但在判决时却未按双方责任大小对损失进行分摊显然错误。 荣大海棉厂、郭大铭辩称，一、原审判令江文良按月租金4000元支付房屋占有使用费并无不当。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金就是4000元，江文良主张变更没有事实及法律依据，若双方协商一致变更，为何双方不另行签订合同或补充协议？江文良对此未举证应承担举证不能的责任。其长期拖欠租金却主张双方协议变更是荒谬的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第五条规定，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。二、原审判决江文良赔偿自2016年12月1日起至2018年12月20日止的房屋占有使用费损失44533元并无不当。最高院司法解释规定房屋租赁合同无效的，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，并不考虑过错问题，在其他生效的判决中也如此判决。请求驳回江文良的上诉。 荣大海棉厂、郭大铭上诉请求：1.撤销原判第二、四项，改判驳回江文良的一审诉讼请求；2.江文良承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、原判认定江文良向荣大海棉厂支付了定金2000元，并判令荣大海棉厂予以返还有误。江文良自始至终未提供其定金收据以证明其向荣大海棉厂支付定金2000元，依法应承担举证不能的责任，原审判令荣大海棉厂退还定金2000元无事实与法律依据。二、原审判令荣大海棉厂赔偿江文良装饰装修损失77077元有误，应予纠正。《房屋租赁合同解释》第九条适用的前提是承租人的装修行为经出租人同意，若未经出租人同意则不适用本条款。本案双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定如需对房屋进行改装工增扩设备时，应征得出租人书面同意，但本案并无任何证据证明荣大海棉厂书面同意其装修租赁房屋。江文良自2013年8月始承租诉争房屋作为仓库使用，房屋出租时的现状“墙面白灰粉刷，水泥地面，门面为铁门”已具有仓库功能，不必作办公装修。且租金上，租赁场所约400平方米，月租金4000元，每平方仅10元，也是仓库的租金标准，非办公场所的租金标准。《房地产司法鉴定估价报告》确定装修年份约2013年，既然江文良在2013年即已装修了诉争房屋，在2016年续租房屋并签订合同时，合同仍写明“墙面白灰粉刷，水泥地面，门面为铁门”并约定如需改装应征得同意，可见，荣大海棉厂并不认可也未追认江文良的装修行为。即使以荣大海棉厂未明示反对，视为江文良的装修行为经过荣大海棉厂同意，则应确定导致合同无效的过错比例。原审确定为主次责任不符合案件事实。在2013年江文良承租房屋时，荣大海棉厂即已明确告知其诉争房屋没有规划手续及房屋所有权证，仅有《集体土地建设用地使用证》，不存在欺骗的情形，其明知这一情况仍愿意承租并将上述地块登记作为企业的注册地址，因此对于合同无效双方是明知并认可的，双方应是同等责任而非主次责任。《房地产司法鉴定估价报告》确定诉争房屋的装修现值是110110元，但其中的插座展示台、窗帘及监控系统并未形成附合，应予以剔除。三、原判认定郭大铭应对荣大海棉厂的债务承担连带清偿责任错误。郭大铭系作为荣大海棉厂的法定代表人受托与江文良签订租赁合同并收取租金等费用的，且有《国有土地使用权出让合同》《集体土地建设用地使用证》等，可证实郭大铭履行的是职务行为。江文良对此是明知的，故原审判令郭大铭对荣大海棉厂的债务承担连带责任是错误的。 江文良辩称，一、原审关于定金的认定正确，合同约定合同签订当日支付一个月租金作为定金，合同生效后转为租金，江文良支付了2000元，荣大海棉厂并无证据证明其向江文良出具了收据。二、原判认定荣大海棉厂应赔偿损失77077元正确，租赁房屋内装修装饰物的市场价值是一审法院依法委托评估得出的，对评估结论荣大海棉厂也未提出异议，故原判认定是正确的。三、原审判决郭大铭对荣大海棉厂的债务承担连带责任正确，其作为荣大海棉厂的个人投资者，应对公司债务承担连带责任。 江文良向一审法院提出诉讼请求：1.判令郭大铭、荣大海棉厂赔偿江文良剩余租赁期内装饰装修残值损失、搬迁费用、租金损失、营业损失等计337500元；2.判令郭大铭、荣大海棉厂双倍返还定金4000元。荣大海棉厂则提出反诉诉讼请求：1.确认郭大铭代表荣大海棉厂与江文良于2016年2月1日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令江文良立即将址于泉州市丰泽区××路××段××道××房的四楼其占有使用之部分予以恢复原状后腾空交付给荣大海棉厂；3.判令江文良立即支付荣大海棉厂其拖欠的自2016年12月1日起至实际腾空交付诉争房屋之日止的房屋占用费。 一审法院认定事实：荣大海棉厂于1994年1月18日通过有偿划拨取得位于现丰泽区北峰用地面积为2695平方米的集体土地建设用地使用权，土地使用权期限至2043年8月止。后荣大海棉厂与泉州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定泉州市国土资源局出让给荣大海棉厂的宗地位于泉州市区××路西侧，省道305线以南，出让面积2554.2平方米，以有偿出让方式提供给荣大海棉厂作为厂房建设用地，土地使用功能改变为商住用地，土地使用权出让年限为70年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 荣大海棉厂系郭大铭投资的个人独资企业。2016年2月1日，甲方郭大铭与乙方江文良签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于上述荣大海棉厂享有土地使用权的地上建筑物即泉州市丰泽区××路××段××道××楼的房屋出租给乙方，装修及空地设施情况为墙面白灰粉刷、水泥地面、门面为铁门，租赁期间自2016年2月1日起至2019年1月30日，月租金4000元。《房屋租赁合同》第六条第1点约定，乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理；第九条第3点约定，乙方擅自拆改房屋结构或改变用途、损坏房屋的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿；第十四条约定，若因房地产开发或政府建设需要，本厂房及店面需拆迁，本合同期限及条款自动终止作废，双方租赁关系解除，甲方需提前一个月通知乙方进行搬迁工作及租金、定金的清理事项，乙方不得以任何理由拒绝动迁及要求甲方经济补偿。合同签订后，江文良向郭大铭交付了2000元租房定金。2017年10月18日，郭大铭、荣大海棉厂向江文良发出《解除合同通知书》，以案涉租赁物计划将拆除用于房地产开发，根据双方《房屋租赁合同》第十四条的约定，正式通知江文良于2017年10月18日即日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求江文良尽快做好相关房屋腾空事宜，并告知若在2017年11月18日前未将租赁房产腾空，房屋内相关物品将视为弃置物。 江文良于2018年2月7日因与郭大铭的房屋租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼，起诉状中称“2017年10月18日被告以房产将用于房地产开发为由单方解除合同，原告对被告的单方解除权提出异议，被告又切断电源”。后江文良以拟另行起诉为由撤回该案的起诉，并于2018年5月2日就本案提起诉讼。 审理过程中，一审法院依江文良申请依法委托泉州中正房地产评估有限公司对泉州市丰泽区××路××段××道××楼房屋内已与建筑物形成附合的装饰装修物的现存市场价值进行评估。泉州中正房地产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为总价110110元。 一审法院认为，一、案涉《房屋租赁合同》的出租人及责任承担主体。案涉《房屋租赁合同》系郭大铭与江文良双方签订。根据荣大海棉厂及郭大铭提供的营业执照、《集体土地建设用地使用证》复印件、《国有土地使用权出让合同》可以证明荣大海棉厂是案涉租赁物的权利人，郭大铭系荣大海棉厂的法定代表人，郭大铭与江文良签订的《房屋租赁合同》的行为系履行职务的行为，应当认定荣大海棉厂是案涉租赁物的出租人。但荣大海棉厂为郭大铭投资的个人独资企业。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。江文良提供的银行流水清单体现案涉租赁物的租金、管理费用均由郭大铭支取，郭大铭也未能提供证据证明荣大海棉厂的财产独立于郭大铭自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。二、案涉《房屋租赁合同》的效力。根据《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第二十五条的规定，案涉厂房属于城镇房屋，荣大海棉厂就未取得建设工程规划许可证的案涉厂房与江文良签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，荣大海棉厂请求确认案涉《房屋租赁合同》无效，并要求江文良立即将案涉租赁物予以恢复原状后腾空交付给荣大海棉厂，符合法律规定，予以支持。在诉讼过程中，江文良、郭大铭、荣大海棉厂已达成了于2018年6月3日交付的一致意见，后因评估需要未按时交付，现《房地产司法鉴定估价报告》已送达各方，郭大铭、荣大海棉厂在对《房地产司法鉴定估价报告》进行质证时主张房屋占有使用费计至其2018年12月20日收到该报告之日止，故可以认定江文良已于2018年12月20日将案涉租赁物返还给荣大海棉厂，对此不再进行处理。三、江文良主张的装饰装修损失。案涉《房屋租赁合同》为无效合同，荣大海棉厂是否同意江文良对租赁物进行装饰装修，不应以江文良是否取得荣大海棉厂的书面同意为认定依据。荣大海棉厂提供的营业执照体现的案涉租赁物所在处为荣大海棉厂的住所地，《房屋租赁合同》约定江文良应向荣大海棉厂支付门卫及卫生费，上述事实及约定可以证明荣大海棉厂对案涉租赁物进行着有效管理，荣大海棉厂对江文良的装饰装修行为系知道或者应当知道的，荣大海棉厂没有明示反对，应视为江文良的装饰装修行为经过了荣大海棉厂的同意。荣大海棉厂依法应对江文良对案涉租赁物已形成附合的装饰装修物根据导致合同无效的过错比例分担现值损失。荣大海棉厂作为公司法人及案涉租赁物的权利人，具有较高的缔约能力，其明知案涉租赁物不符合法定的出租条件仍将案涉租赁物进行出租，存在明显的过失，对导致合同无效应负主要过错责任。江文良作为承租方，未能尽到订立合同的审慎义务，应付次要过错责任。故酌定荣大海棉厂、江文良对案涉合同无效各自承担70%、30%的责任。经评估，案涉租赁物的装饰装修的现存市场价值为110110元，荣大海棉厂应赔偿江文良装修装修物现值损失77077元（110110元×70%）。四、荣大海棉厂主张的房屋占有使用费。荣大海棉厂于2017年10月18日发出《解除合同通知书》后，江文良未将案涉租赁物腾空交付给荣大海棉厂，仍应向荣大海棉厂支付房屋占有使用费。根据《解除合同通知书》、江文良于2018年2月7日首次向本院起诉递交的起诉状中陈述的荣大海棉厂已切断电源、一审法院2018年5月28日到现场勘验的情况及郭大铭银行流水清单上体现的2018年1月电费变化，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(​javascript:SLC(183386,0)​)〉的解释》第一百零八条规定，应当认定江文良陈述的2018年1月15日荣大海棉厂因承租人未配合腾空交付租赁物而恶意切断案涉租赁物电源属实，自此荣大海棉厂无权再向江文良收取房屋的占有使用费。但因江文良实际对案涉租赁物进行了装饰装修添附，装饰装修物的现值损失属于处理双方房屋租赁合同无效纠纷必须要查明的事实，在装饰装修损失未能确定前，荣大海棉厂未能对案涉租赁物进行实质的占有收回，该期间所产生的房屋占有使用费损失应按照合同无效导致的荣大海棉厂损失进行分担。综上，江文良应向荣大海棉厂支付自2016年12月1日起至2018年1月15日止的房屋占有使用费15500元（2016年12月1日起至2017年10月31日按每月拖欠租金500元计算，共计5500元；2017年11月1日至2018年1月15日按每月租金4000元，共计10000元），并赔偿荣大海棉厂自2018年1月16日起至2018年12月20日止11个月又4日的房屋占有使用费损失44533元。五、江文良主张的双倍返还定金4000元。江文良虽向荣大海棉厂支付了租赁定金2000元，但案涉租赁合同无效后，双方应依法各自返还，损失依过错程度予以赔偿，且亦不再适用合同有效情形之下的定金罚则等规定。故江文良主张双倍返还定金4000元，没有法律依据。荣大海棉厂应向江文良退还定金2000元。总之，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第五条第一款、第九条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(​javascript:SLC(183386,0)​)〉的解释》第一百零八条的规定，判决：一、荣大海棉厂与江文良于2016年2月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、荣大海棉厂应于判决生效之日起十日内返还江文良定金2000元、赔偿江文良装饰装修物现值损失77077元；三、江文良应于判决生效之日起十日内向荣大海棉厂支付自2016年12月1日起至2018年1月15日止的房屋占有使用费15500元，并赔偿自2018年1月16日起至2018年12月20日止的房屋占有使用费损失44533元；四、郭大铭应对荣大海棉厂上述对江文良所负债务承担连带清偿责任；五、驳回江文良的其他诉讼请求；六、驳回荣大海棉厂的其他反诉请求。案件受理费6423元，由江文良负担4646元，由郭大铭、荣大海棉厂负担1777元。案件反诉受理费650元，由江文良负担。鉴定费20000元，由江文良负担6000元，由荣大海棉厂、郭大铭负担14000元。 二审中，除荣大海棉厂认为原判认定江文良交付定金2000元有误外，双方当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院予以确认。双方均未提供新的证据。 二审期间，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同租金标准是多少，是4000元还是3500元？2.江文良是否应赔偿房屋占有使用费损失44533元？3.江文良是否已支付租赁定金2000元？4.荣大海棉厂是否应赔偿装修装饰损失？如应赔偿，损失金额是多少？5.郭大铭是否应对荣大海棉厂的债务承担连带清偿责任？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张一致。本院分析认定如下： 关于租金标准问题。荣大海棉厂确认江文良从本案租赁合同履行开始就按每月3500元支付，后期支付的12000元是包含了水电费在内，荣大海棉厂称有口头催讨，没有书面证据。2013年江文良就已向荣大海棉厂承租房屋，约定的租金还少于3500元，至2016年续租时合同才约定租金为4000元，但江文良始终只交3500元。江文良确认其自2016年2月始均按3500元支付租金。本院认为，从双方履行情况看，在本案租赁合同签订之初，江文良即按3500元支付租金，荣大海棉厂主张其有催讨但未提供证据，事实上，在长达两年多的时间内双方均按此履行，故应认定租金在合同实际履行过程中发生了变更，租金应确定为每月3500元。 关于占用使用费问题。2018年1月16日起因荣大海棉厂切断租赁房产的电源，导致江文良无法使用租赁物，但之后至2018年12月20日期间，荣大海棉厂也未能使用收益，这是为查清本案双方争议的装饰装修损失而产生的房屋占用损失，该损失应比照占有使用费标准，按双方当事人的过错程度进行分担。 关于定金问题。江文良确认其支付租金均以转账方式支付，而本案定金因区别于租金故以现金方式支付，但并无收据等书面证明予以证明。本院认为，本案双方交易习惯系以转账方式支付合同项下款项，合同约定的定金江文良却改以现金方式支付，既要显示区别，却不索要票据，明显违背其付款习惯及商主体的合理注意的常理，故应认定其未支付合同约定的定金。 关于装饰装修损失问题。庭审中，荣大海棉厂确认插座展示台、窗帘及监控系统等均已拆除，无法返还。本院认为，对于未形成添附的装修装饰物，荣大海棉厂确认已灭失，则其款项应包含在装饰装修损失中一并计算。租赁合同明确约定对房屋进行改装或增扩设备，应征得荣大海棉厂书面同意，江文良确未征得荣大海棉厂的同意。而荣大海棉厂住所地即在租赁房屋所在地，其对于江文良的装饰装修行为应是明知的，却未予以制止，应视为同意。而且装修装饰物，在拆迁时荣大海棉厂可以取得相应的赔偿，而这一收益源自于江文良，鉴于荣大海棉厂未按办公用房标准收取江文良租金，因此款项应支付部分给江文良，应按双方过错比例进行分担。 关于郭大铭的责任问题。本院认为，荣大海棉厂系个人独资企业，按照《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”的规定，郭大铭应对荣大海棉厂的债务承担连带责任。 综上，本案租赁合同无效，因荣大海棉厂未取得建设工程规划许可证，其应承担合同无效的主要过错责任。江文良在合同签订后未按约支付定金2000元，该款项荣大海棉厂无需退还。根据实际履行情况，本案的租金标准应确定为每月3500元，则江文良占用期间的房屋占有使用费按此标准计付，2017年10月31日前其并未拖欠租金，2017年11月1日至2018年1月15日拖欠的房屋占有使用费应为8750元，但在2018年1月16日至2018年12月20日期间江文良并未占用租赁物，这一期间是为了确定双方诉讼争议的装饰装修损失依法进行鉴定而产生的，这一损失参照租金标准计算为38966.67元，应按过错责任进行分担，由荣大海棉厂承担70%，即27276.67元，江文良承担30%，即11690元。江文良在租赁期间未征得荣大海棉厂同意自行对租赁房屋进行装饰装修，荣大海棉厂明知而未提出异议，且因此取得相应的财产收益，理应对江文良予以赔偿。但江文良擅自装修、改变房屋用途，其无权要求全额赔偿，故装饰装修物经鉴定价值为110110元，而江文良起诉请求数额达337500元，江文良过错较大，应自行承担77077元，荣大海棉厂应予赔偿33033元。综上，江文良应支付房屋占有使用费计20440元，荣大海棉厂则应赔偿江文良装饰装修损失33033元。郭大铭作为个人独资企业——荣大海棉厂的投资人，依照《中华人民共和国个人独资企业法》的规定，应对荣大海棉厂的债务承担连带清偿责任。双方的上诉主张均部分有理，予以部分采纳，无理部分不予支持。原判认定事实基本清楚，但对租金及定金的认定有误，责任分担欠妥，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初3688号民事判决第一项； 二、撤销泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初3688号民事判决第二、三、四、五、六项； 三、江文良应于本判决生效之日起十日内向泉州市丰泽北峰荣大海棉复合厂支付自2017年11月1日至2018年1月15日止的房屋占有使用费8750元，并赔偿自2018年1月16日至2018年12月20日的房屋占用损失11690元； 四、泉州市丰泽北峰荣大海棉复合厂应于本判决生效之日起十日内赔偿江文良装饰装修物损失33033元，郭大铭应对丰泽北峰荣大海棉复合厂的这一债务承担连带清偿责任； 五、驳回江文良的其他诉讼请求； 六、驳回泉州市丰泽北峰荣大海棉复合厂其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费6423元，由江文良承担4300元，由泉州市丰泽北峰荣大海棉复合厂承担2123元。一审受理费按原判执行。 本判决为终审判决。 审判长 丰 兰 审判员 杨钊胜 审判员 孙 越 二〇一九年九月十八日 书记员 王戈一 【附注】适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  2