江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0102民初4368号原告：曹娟娟，女，1981年4月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：姜海龙（原告丈夫），男，住南京市玄武区。被告：宋亚辉，男，1982年5月24日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：吴曼丽，女，1985年11月3日，住南京市玄武区。两被告共同委托诉讼代理人：刘绪军，江苏衡鼎律师事务所律师。原告曹娟娟与被告宋亚辉、吴曼丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹娟娟及其委托诉讼代理人姜海龙，被告吴曼丽及两被告共同委托诉讼代理人刘绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还扣留的购房款60900元。事实与理由：2016年3月26日，原、被告签订《南京市存量房交易合同》，约定：被告将南京市玄武区XX村XX号XXX室房屋（以下简称涉案房屋）售予原告，售价121.8万元，付款方式为现金+贷款；等等。合同签订后，原告因自身原因导致贷款未能办理成功。后经双方协商一致，于2016年7月8日签订《补充协议》，约定：截至2016年7月15日（含当日）原告贷款审批未通过或未出结果，原告于2016年7月18日以现金方式补齐全款，否则视为违约，违约金标准按《南京市存量房交易合同》执行。2016年7月13日银行通知原告贷款拒签，原告为表示诚意，于同年7月14日将59万元首付款转账给被告，后向多人借齐尾款60万元准备于同年7月18日交给被告、办理房屋过户手续。由于60万元是借款，原告需通过银行贷款偿还他人，但银行贷款需要被告配合签字才能办理，但是被告拒绝配合，导致原告无法办理银行贷款，后原告因资金等多方面因素决定放弃此次交易。被告只退还了原告529100元，私自以违约金名义扣留了60900元。另外，原告产生了中介费损失19500元。原告认为，此次交易失败的主要原因是被告拒不配合原告办理银行贷款，原告愿意向被告承担违约金30450元。原告多次向被告索要尾款未果，现诉至法院。两被告辩称，双方签订《南京市存量房交易合同》的情况属实。被告出售涉案房屋是为了筹钱另外购房。原告在约定期限内办理公积金贷款未成功，后又申请办理商业贷款。因被告购房约定的过户时间是2016年7月15日，原告迟延履约影响被告所购房屋合同的履行，所以2016年7月8双方协商后签订了《补充协议》。2016年7月13日，原告办理商业贷款被银行拒签，原告准备以现金补齐剩余房款，被告同意接收了原告的59万元首付款，并于2016年7月15日后办理了另购房屋的过户事宜。之后，原告告知被告房子买不了了，要求被告再次配合其办理贷款，被告没有同意。原告违约后要求被告退还59万元，并以人身安全威胁被告，被告筹款并扣除违约金60900元后于2016年7月22日将房款返还了原告。原告的违约行为，造成被告购房时违约向相对方赔偿损失1万元，导致被告购房按二套房征税、多支出税款12600元，还因筹款购房和归还原告房款产生4万元利息损失。60900元系原告应当承担的违约金，被告不应当返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：2016年3月26日，原、被告签订《南京市存量房交易合同》，约定：被告将涉案房屋售予原告；售价121.8万元；被告同意原告向银行申请个人住房抵押贷款60万元，原告于2016年4月1日前与银行签订借款合同；首付款59万元于贷款审批通过后3日内解交监管账户；如银行不同意贷款申请，则转让价款的不足部分，原告在银行贷款批准或不批准之日起3日内以现金解交监管账户；双方在贷款审批通过后3日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；合同履行过程中，若出现单方不买、不卖不履行合同的，除定金罚则赔偿外，违约方赔偿守约方总房款的5%作为违约金，中介费由违约方承担；等等。合同签订后，原告向被告支付了购房定金1.8万元。合同履行中，原告在约定期限内申请办理住房公积金贷款因个人征信问题未获批准，后转而申请办理个人住房商业贷款。期间，被告因购房需要多次与原告磋商房款事宜。后经咨询中介机构确信原告商业贷款正常可以批准的情况下，被告于2016年6月4日与案外人张明签订购房合同，被告以252万元购买张明所有的南京市××区××山庄××室房屋（以下简称202室），并约定2016年7月4日前将首付款64万元结交资金监管账户。为筹集首付款59万元，原告在办理个人住房商业贷款期间办理了信用贷款，导致个人住房商业贷款审批出现问题。因原告的履约行为会影响被告的购房事宜，2016年7月8日，被告与原告磋商后，双方签订了《补充协议》，约定：截至2016年7月15日（含当日）原告贷款审批未通过或未出结果，原告于2016年7月18日（含当日）以现金方式补齐房款，否则视为违约，违约金标准按《南京市存量房交易合同》第十五条约定（即违约方赔偿守约方总房款的5%作为违约金）执行。2016年7月13日，原告的个人住房商业贷款申请遭银行拒签。同年7月14日，原告向被告支付了首付款59万元。后原告欲通过其他方式再次贷款筹集房款，并要求被告予以配合，未获被告同意，双方发生争议。最终，原告因资金问题决定放弃交易，并要求被告返还首付款。2016年7月22日，被告筹集资金返还了原告房款529100元，扣留了60900元作为违约金。2016年7月底，被告书面通知原告解除合同，并于同年8月1日将定金1.8万元返还原告。另查明，2016年7月15日后，被告与张明办理了202室的过户交易事宜，并按二套房标准缴纳了契税50400元。因延迟支付首付款等违约行为，被告赔偿了张明损失1万元。此外，为证明原告违约致使被告筹款购房和归还原告房款产生4万元利息损失，被告举证了：1.借记卡账户历史明细清单，主要内容为：2016年7月19日至7月22日期间，被告吴曼丽账户（卡号62×××53）多次收到吴曼芳等人的款项60万元；2.2016年9月13日，吴曼丽通过中国工商银行账户（卡号62×××53）向吴曼芳汇款20.2万元的凭证；3.2016年9月15日，吴曼芳出具的收条，主要内容为：收到吴曼丽卖房纠纷资金短缺时借款的还款本金19万元和利息1.2万元；4.2016年10月12日，宋亚辉通过中国农业银行（账号62×××76）向吴振转账50.8万元的交易清单；5.2016年10月13日，吴振出具的收条，主要内容为：收到宋亚辉卖房时因买方未及时支付购房款借款的还款本金48万元和利息2.8万元。原告对被告举证的真实性、关联性均不予认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原、被告之间的《南京市存量房交易合同》和《补充协议》合法有效，对双方具有法律约束力。原告未按约定期限办理购房贷款，亦未能以现金方式补齐房款，其行为构成违约。被告在原告违约的情况下，积极配合原告办理商业贷款，而原告为筹集首付款又办理信用贷款，增加了原、被告交易的风险，最终导致商业贷款遭拒，亦影响了被告购房的履约行为。在此情况下，双方签订《补充协议》约定违约金，应系原告违约后为继续履行合同自愿承担的风险。后原告未能按约定以现金补齐房款，反而要求被告再次配合通过其他方式办理贷款，对此被告并无义务。原告因资金不足放弃交易，严重违反了合同义务，而被告的履约行为并无不当。被告辩称的税费、筹款利息、赔偿款等损失，属于被告在原告违约后为避免自身违约支出的合理费用，相应损失与原告的违约行为具有因果关系，应由原告予以赔偿。被告在应原告要求返还房款时，按照约定扣除违约金60900元(121.8万元*5%)的行为并无不当，该款系原告应当向被告支付的违约金。原告诉请被告返还60900元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告曹娟娟的诉讼请求。本案受理费1323元，由原告曹娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  安洪强人民陪审员  李 迅人民陪审员  盛 美二〇一六年十二月二十九日见习书记员  周 灿