广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初4122号原告：黄玉龙，男，1974年2月4日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：陈焕珍，女，1974年10月25日出生，汉族，住肇庆市端州区，系黄玉龙妻子。被告：陈守懿，女，1983年2月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：冯敏华，女，1984年4月3日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：朱少东，女，1977年9月26日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。被告：蒲秋韶，女，1983年10月20日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：陈国隆，男，1985年12月16日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：蒲秋红，女，1979年10月17日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：李锦秋，男，1959年1月12日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：梁永豪，男，1963年2月1日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：蒲耀光，男，1977年12月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：李学翘，男，1987年9月15日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。被告：严影媚，女，1984年9月7日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：罗燕萍，女，1969年3月20日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：申翠婷，女，1985年11月23日出生，汉族，居民身份证住址广东省罗定市。被告：梁毅谋，男，1986年12月12日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：唐秋菊，女，1978年8月28日出生，汉族，居民身份证住址广东省化州市。被告：罗丽英，女，1983年9月22日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：郭泽芳，女，1983年5月22日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：邓丽丽，女，1988年7月23日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。被告：黎伙洪，男，1964年9月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。被告：李宸，男，1986年12月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。被告：陈文扬，男，1986年5月8日出生，汉族，居民身份证住址广东省珠海市香洲区。被告：何倩茜，女，1985年8月12日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。被告：严瑞平，女，1968年7月17日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。以上被告共23人的共同委托诉讼代理人：冯敏华、陈守懿、朱少东。被告：陈顺爱，女，1964年8月4日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈守懿，同上。被告：李云星，女，1966年3月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：陈守懿，同上。被告：叶建英，女，1962年10月15日出生，汉族，居民身份证住址广东省云浮市云安县。委托诉讼代理人：陈守懿，同上。被告：林尚贤，男，1953年2月17日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。被告：黄梅玲，女，1971年7月29日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。被告：林尚进，男，1971年9月11日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市。第三人：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区西江北路星湖奥园悉尼区****商铺。法定代表人：蒲俊锦。委托诉讼代理人：陈守懿，该公司员工。原告黄玉龙诉被告陈守懿、冯敏华、朱少东、蒲秋韶、陈国隆、蒲秋红、李锦秋、梁永豪、蒲耀光、李学翘、严影媚、罗燕萍、申翠婷、梁毅谋、唐秋菊、罗丽英、郭泽芳、邓丽丽、黎伙洪、李宸、陈文扬、何倩茜、严瑞平、（以下简称陈守懿、冯敏华等23人）、陈顺爱、李云星、叶建英、林尚贤、黄梅玲、林尚进、第三人肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄玉龙及其委托诉讼代理人陈焕珍、被告陈守懿、冯敏华等23人的共同委托诉讼代理人冯敏华、被告陈顺爱、李云星、叶建英的共同委托诉讼代理人陈守懿、第三人星奥公司的委托诉讼代理人陈守懿到庭参加诉讼。被告林尚贤、黄梅玲、林尚进经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玉龙向本院提出诉讼请求：1.不得对位于肇庆市端州区采取强制执行；2.确认上述房屋属原告所有，房屋价值255万元。事实和理由：位于肇庆市端州区并非星奥公司财产，而是原告所有的，不应对该房屋采取查封等强制执行措施。2017年1月12日，原告与星奥公司签订《【星湖奥园】认购书》，约定原告以255万元购买星奥公司所有的案涉房屋，原告即日支付2万元定金作为签订《商品房买卖合同》的担保，并约定以按揭方式付款，首期房款64万元（含2万元定金）于2017年1月19日以刷卡方式支付完毕，并约定于2017年6月30日前原告与星奥公司签订《商品房买卖合同》。但是星奥公司在签订《认购书》时，隐瞒房屋已被抵押给浦发银行的事实，且星奥公司要求原告变更《认购书》的支付方式，改为一次性现金支付剩余房款，并将余款转入广东东方阳光地产有限公司账户，用于代其支付通过浦发银行偿还的委贷项目，但是原告予以拒绝。随后，原告与星奥公司两次签订补充协议，约定星奥公司承诺注销案涉房屋的抵押登记，签订买卖合同及约定其他内容。2017年9月9日，经粤垦物业公司办理交接收楼手续，包括领取案涉房屋钥匙、签订《前期物业服务协议》《房屋装饰装修管理协议》等。原告支付物业管理费并对案涉房屋进行装修，2019年2月入住。2018年6月9日，星奥公司就案涉房屋与案外人翟丁毅、赵娜签订《商品房买卖合同（现售）》。原告向肇庆市住房和城乡建设局反映上述问题，有关部门责令星奥公司与原告必须于2018年8月1日完成网签。星奥公司即要求原告向翟丁毅账户转案涉房屋的楼款分别如下：于2018年7月10日存入50万元，于2018年8月10日存42万元，由星奥公司开出收据共92万元，余款99万元以按揭方式支付。同时2018年8月10日签订的《购房付款补充协议》上注明：因增加按揭首期金额（即由原来的64万元增加至156万元）由此引起按揭贷款99万元不能足额申请或迟延申请的，原告不承担任何违约责任。但可按下面任意一种方式付款：A以五年免息分期方式支付给被执行人；B以十年期按银行同期利息计算分期支付给星奥公司。2018年8月1日，原告与星奥公司签订《商品房买卖合同（现售）》并完成网签。原告积极配合向星奥公司提供办理按揭相关资料，由于是现售楼，必须要办理房产证后才能办按揭，因星奥公司当时欠税，无法为案涉房屋开具发票，所以不能办房产证，按揭一事被迫停止。2018年10月22日，原告去税务局查询得知，案涉房屋销售发票156万元已开出，但星奥公司没有如实告知，原告多次要求星奥公司就案涉房屋开具发票，星奥公司以账户冻结、无资金缴纳税款等理由推搪，并称如想开具发票，必须以放弃138250元迟延滞纳金为前置条件，原告予以拒绝。2018年12月21日，星奥公司通知原告案涉房屋发票已开出，可以领取发票，但因星奥公司申请破产，账户冻结等原因至今尚未完成按揭手续。后案涉房屋被查封后，原告曾与星奥公司沟通解封事宜，星奥公司建议原告前往银行了解办按揭手续并出同贷书，原告也积极配合。从以上事实可知，案涉房屋实系原告所有，并非星奥公司财产，在本院对案涉房屋查封前，原告和星奥公司已签订《【星湖奥园】认购书》和《商品房买卖合同（现售）》；关于购房款：原告已交购房款合共156万元，并于2017年9月9日办理收楼交接手续并装修，原告已实际占有案涉反诬，并且案涉房屋实由于星奥公司未能在本院查封前办理过户登记手续，现今已具备过户登记条件，且原告愿意以三年分期付款的方式付清尾款，故提起诉讼，恳求判如所请。被告陈守懿、冯敏华等23人辩称，案涉房屋原告已支付首期款，但尚未支付完毕全部款项。被告陈顺爱、李云星、叶建英的答辩意见与被告陈守懿、冯敏华等23人的答辩意见一致。第三人星奥公司述称，现在星奥公司是否执转破尚未确定，无法确认原告的付款方式。被告林尚贤、黄梅玲、林尚进没有提交任何答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：关于申请执行人林尚贤、陈守懿等23人、陈顺爱、李云星、叶建英、黄梅玲、林尚进与被执行人星奥公司劳动争议、劳务合同纠纷等七案，因被执行人星奥公司逾期未履行已生效的本院（2018）粤1202民初5027号、（2018）粤1202民初4999号、（2018）粤1202民初5000号、（2018）粤1202民初5001号民事判决以及肇庆市劳动人事争议仲裁委员会肇劳人仲案字（2018）231号、肇劳人仲案字（2018）236号、肇劳人仲案字（2018）237号仲裁裁决的法律义务，申请执行人林尚贤、陈守懿等23人、陈顺爱、李云星、叶建英、黄梅玲、林尚进向本院申请执行。在执行中，本院于2019年4月2日以（2019）粤1202执299、409、414、415、416、425、426号执行裁定书预查封了登记在星奥公司名下的肇庆市端州区。另查明，2017年1月12日，黄玉龙和星奥公司就上述案涉房屋签订《【星湖奥园】认购书》。次日，黄玉龙以银行转账方式向星奥公司交付首期房款64万元（含2万元定金），此后分别于2018年7月10日，2018年8月10日按照星奥公司指示将涉案房产余款92万元支付至案外人翟丁毅个人账户内，星奥公司已经开出收据，并在2018年10月22日开出相应销售发票。余款99万元以按揭形式支付，因星奥公司申请破产、账户冻结原因导致无法完成按揭手续。2018年8月1日，黄玉龙和星奥公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（现售）》。2017年9月9日，星奥公司和黄玉龙就案涉房屋办理交接手续【包括领取涉案房产钥匙、签订《前期物业服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《业主（临时）管理规约》等】。黄玉龙在2018年对案涉房屋进行装饰装修后入户居住至今，并按照物业服务协议约定按时缴交物业管理费。2019年3月25日，黄玉龙被告知案涉房屋被本院查封。2019年6月20日，黄玉龙以案涉房产属于其所有为由，向本院提出书面异议，请求本院撤销查封等强制执行措施。本院于2019年7月1日作出（2019）粤1202执异94号执行裁定书，驳回黄玉龙的异议请求。黄玉龙遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案中，原告黄玉龙在收到本院驳回其执行异议申请的裁定书后15日内向本院提起诉讼，程序合法。被告林尚贤、黄梅玲、林尚进经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院作缺席审判。结合原、被告诉辩意见，本案审查的焦点问题在于：黄玉龙对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于该争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。…”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。…”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”、第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定以及本院查明事实，涉案的位于肇庆市端州区登记的权属人为星奥公司，星奥公司是上述房屋的所有权人。本案中，原告黄玉龙并未支付全部购房款，其也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行，亦未能提供证据证明其所购上述房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故原告黄玉龙以其与星奥公司之间签订的购房协议约定及其实际居住使用和其在肇庆市端州区产强制执行的物权请求权,故原告黄玉龙请求停止对上述房产的强制执行，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回原告黄玉龙的全部诉讼请求。案件受理费27200元（原告已预交），由原告黄玉龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 长  蒙婉珊审 判 员  覃丽珍人民陪审员  李佩兰二〇一九年九月三十日法官助理聂钰湘书记员杜爱怡