广州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）粤7101行初1505号 原告：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区天河路****自编之五，统一社会信用代码91440000231129821P。 法定代表人：陈彬彬，执行董事。 委托代理人：黄涛，广东海际明律师事务所律师。 委托代理人：林倚正，广东海际明律师事务所律师。 被告：广州市住房和城乡建设局，住所地，住所地广东省广州市越秀区府前路**大院**楼会信用代码11440100007482612P。 负责人：王宏伟，局长。 委托代理人：卓杰，该局工作人员。 委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。 第三人：潘秀薇，女，身份证住址广州市荔湾区。 委托代理人：陈成，男，汉族，身份证住址广州市荔湾区，系第三人丈夫。 原告广东金穗丰实业有限公司（以下简称金穗丰公司）诉被告广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）、第三人潘秀薇行政裁决纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭审理了本案。原告金穗丰公司的委托代理人黄涛，被告市住建局的委托代理人卓杰、严永乐，第三人潘秀薇及其委托代理人陈成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金穗丰公司诉称，被告广州市住房和城乡建设局（原广州市住房和城乡建设委员会，于2019年机构改革更名为现名）作出的穗房拆裁字【2017】第6号房屋拆迁裁决书，不符合事实和法律，程序不当，裁决错误，依法应予撤销。一、被告本不应受理裁决申请却予受理，本应回避却未回避，并存在逾期不处理、重复受理等情况，程序不当。在裁决申请中，申请人（即本案第三人）潘秀薇明确将被告列为了第三人;在申请的事实和理由中，潘秀薇明确指出被告等在强拆本案房屋过程中，存在违法行政行为，并明确要求被告承担房屋的归还、补偿、赔偿等责任，潘秀薇并曾以被告为被告提出过行政诉讼：（2016）粤7101行初1970号案、（2017）粤71行终32号，要求被告承担相关归还房屋、赔偿损失等责任。因此，本案应是行政赔偿案件，而非裁决案件，被告本不应受理裁决申请，但却予以了受理，程序不当。同时，根据裁决申请内容，被告与裁决的申请人、与裁决的处理结果，均有直接的利害关系。在同一场“比赛”中，被告不能“既当运动员又当裁判员”。根据行政主体在行政裁决中要真正做到超脱于双方当事人，处于中立地位，如果与被裁决的争议或争议的双方当事人有直接或间接的利害关系或其他有碍公正处理的关系，应当依当事人的申请或主动退出裁决的法律原则和规定，原告并曾提出过相关回避意见，被告依法应回避处理本案却未回避，程序不当。另外，根据申请人提供的资料，早在1997年4月28日，申请人已就广州市十三行××号房屋拆迁补偿事宜提出了行政裁决的申请，并已预交裁决费用1349元，但时至今日该裁决仍未进行，被告存在逾期不处理等情况。现申请人再次提出申请，被告属再重复受理，依法不具有合法性。原告有理由相信，从案涉房屋拆迁开始至今，相关行政部门存在行政不作为、乱作为等情况，申请人也曾提出过相应诉求但均未获依法解决，现被告将所有责任一概交由原告承担，这并不公平合理。二、本案裁决承担责任主体应是广州市国商大厦开发有限公司，被告未将该公司列为被申请人，程序不当。结合相关情况，案涉的新中国大厦原开发商暨房屋拆迁人广州市国商大厦开发有限公司（下称国商公司）才应是本案责任的承担主体。本案房屋应是由国商公司发起拆迁，承担责任主体当然应是国商公司。结合案件资料，案涉房屋早已被拆除，国商公司也应已进行过安置补偿，包括裁决中也说明国商公司至少对三租户进行了补偿，也就是意味着，即使仍遗留有拆迁补偿的责任，承担主体仍是国商公司。原告根据变卖公告是买受了新中国大厦整体工程项目，而不是买受了国商公司的债务。即使变卖公告中有关于原告要承担部分拆迁补偿责任的内容，但原告至今也未能取得相关行政部门向原告移交关于拆迁补偿方面全面准确的资料，虽经原告努力，仅有的资料也相当匮乏。案涉房屋遗留的拆迁补偿责任是否应由原告承担、承担多少？至今难以明确。本案裁决未将国商公司列为被申请人，未对国商公司及相关拆迁补偿情况进行调查查明，程序不当。三、被告的裁决内容存在错误。1、错误认定案涉房屋的使用性质和面积。裁决对案涉房屋的使用性质、面积等认定错误。案涉房屋使用性质应是住宅，面积为122.67平方米，这可见被告提交的《新中国大厦项目房屋拆迁补偿情况统计表》，案涉房屋“原产权面积”一栏注明是“住宅”122.67平方米，且申请人在其陈述中明确表明案涉房屋在当时是有人居住的。也即是说案涉房屋是有人居住并有资料证实的住宅使用性质，面积为122.67平方米。但被告的裁决却未认定以上内容，反认定相悖的内容，裁决认为：“据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：补字××号）记载，十三行路××号房屋产权人为潘景瑞，混合（乙石）结构2层，建筑面积122.671平方米，使用性质为商业。房屋拆除前，由原市房地产测绘所对房屋进行现场测绘并制作的《房地产附图》显示，十三行路××号房屋实测是乙石三层，屋内有木阁楼，总建筑面积为205.3708平方米。”原告并不了解和掌握上述《广州市不动产登记查册表》、《房地产附图》，不了解和掌握两者与《新中国大厦项目房屋拆迁补偿情况统计表》存在差异和矛盾的原因，但原告了解和掌握的是，《广州市不动产登记查册表》与《房地产附图》本身仍存在面积上的差异，一个是122.671平方米，一个是205.3708平方米，且原告之所以涉案，是因为新中国大厦变卖给了原告，而当时法院拍卖和原告买受所附的条件和支付的对价，都应是按《新中国大厦项目房屋拆迁补偿情况统计表》所载的相关内容。也就是说在本案裁决中，本应尊重事实和遵循公平原则，即使需要原告进行拆迁补偿，也应按《新中国大厦项目房屋拆迁补偿情况统计表》上认定的案涉房屋122.67平方米住宅面积，并以此作为计算补偿的基础，而不是按《广州市不动产登记查册表》上的122.671平方米商业面积、更不是按《房地产附图》上的205.3708平方米。被告裁决按205.3708平方米进行认定和裁决，显然是错误的。2、错误认定停业补助事项。被告在裁决上认为：“申请人潘秀薇在十三行路××号房屋首层曾办理营业执照，房屋拆除前进行现场测绘并制作的《房地产附图》显示房屋首层建筑面积共62.3303平方米，由于陈成、陈丽华在首层承租建筑面积为27.63平方米，则潘秀薇用于经营的建筑面积为34.7003平方米。根据《城市房屋拆迁管理条例》（1991年6月1日起施行）第三十四条规定：“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费”，1992年1月6日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十五条规定：“拆迁个体工商商业用房，因没有安置临时用房或搬迁过程造成被拆迁人停产停业的，从其停产停业之日起，由拆迁人按房屋拆迁公告发布前六个月的由税务部门核发的税后平均利润按月以70%计算补偿，如补偿金额平均每人（包括在册从业人员）每月不足一百元的，按一百元补偿，直至安置之月为止。”鉴于申请人确因拆迁停业并受到一定的经济损失，却又无法提供相应证明材料佐证损失数额，基于公平原则，对申请人的停业损失，由被申请人参照我市历年公布的同时期同地段非住宅（商铺）租金参考价，以申请人的经营面积计算给予申请人停业补助费。”以上裁决的认定和处理没有依据，对原告不公正、不公平、不合理：原告并不了解和掌握裁决中所谓的“根据材料记载”究竟是什么材料，又是如何记载的？原告对此一无所知，裁决程序中也未曾向原告出示和进行质证，未进行任何辩论，相应所谓：“潘秀薇曾办理营业执照”、“首层建筑面积共62.3303平方米”、“陈成、陈丽华在首层承租建筑面积为27.63平方米”、“则潘秀薇用于经营的建筑面积为34.7003平方米”等裁决认定，缺乏基本的事实依据和有效证据证明，依法不能成立。同时，即使前述部分事实成立，但曾办理营业执照并不等于一直持续经营至拆迁前，不等于就一定需要进行补偿;申请人的经营面积也并不就是总面积减去陈成、陈丽华承租面积后的面积。裁定书这样简单的推理没有事实和法律依据。正确的查明，应该是如果申请人曾办理营业执照，必须提供场地使用证明，该证明上的面积才是其经营面积，同时如果持续经营，则必须提供年报，证实其一直持续经营至拆迁前。但以上均没有得到证明，裁决相关认定和处理是错误的。同时，被告裁决该停业补助费的计算方式为：“参照我市历年公布的同时期同地段非住宅（商铺）租金参考标准（如当年无参考价，则参照较高标准的相近年份参考价执行），以建筑面积34.7003平方米计算，由被申请人一次性向申请人给付自1996年9月起至办理上述货币补偿手续之月止的停业补助费”，如按此计算至今原告要补偿的停业补助费达268个月，总金额可能高达300万元以上，这远超想象，暂且不论其他，仅此一点对原告都是极不公平合理的。3、未全面查明案涉房屋的权利人情况。根据申请人陈述及相关资料显示，案涉房屋在1949年解放前已建成使用，之后经过过国有化、火灾全焚毁重建等，现该房屋已被强拆，名义产权人潘景瑞早已过世，仅有1996年9月5日的继承公证书记载申请人占有案涉房屋六百二十四分之五十七的份额，没有其他产权人资料，经过20余年，继承人的情况现是如何？产权归属具体又是如何？等等均需要明确，在没有依法明确以前，被告应不能先行作出裁决进行处理。4、被告出具的案涉房屋评估《委托函》和建证公司的评估报告本身均存在错误。首先，《委托函》确定的评估时点错误。被告在裁决程序中出具《委托函》委托建证评估公司对案涉房屋进行评估。由于案涉房屋早已被拆除灭失，即使可以估价，也应按当时的价值进行评估，根据规定，估价时点本应为拆迁公告之日。如果按照提起权利主张之日确定评估时点的原则，根据资料显示，申请人潘秀薇于1996年9月10日就责令拆迁申请过行政复议；1996年9月20日房屋被强拆时报警处理；1997年4月28日申请了行政裁决。也就是说如果按照其提出权利主张的时间确定评估时点的话，评估时点应为1996年9月10日或9月20日或1997年4月28日。但《委托函》将评估时点确定为2017年7月21日，即受理本案裁决申请的时间，这没有任何依据，也不科学。结合前述某些部门在本案拆迁补偿过程中存在的不作为、乱作为，被告的做法就等于支持被告想什么时候受理就什么时候受理、想怎么处理就怎么处理，这样随意，既不严肃，也不合法，对原告更不公平。其次，《委托函》确定案涉房屋为商业使用性质错误，《委托函》及评估报告确定的评估方法也存在错误。错误定义房屋为商业使用性质这一点在前述中已有论及，不再赘述。《委托函》及评估报告将评估方法确定为市场价值法也是错误。确定拆迁拆迁补偿的房屋价值，评估应通过成本法或重置法进行，而不应当按市场价值比较法。在无从比较的情况下，如何能够确定20余年前早已毁损房屋在20余年后的市场价值？在没有物理空间，在没有投入、没有经营等情况下，如何可以得出延至2017年的市场价值结论？因此，《委托函》及评估报告采用的相应评估方法也存在错误。第三、《委托函》确定案涉房屋为七成新错误。成新率的确定，需要有标的物未拆除前的照片等，才能定义使用维护情况，才能确认成新率，但至今未见有相关照片。根据资料记载，案涉房屋是1928年从他人手中买受，至1996年已长达68年之久，从常识看，应该已没有七成新，如果是至被告确定的估价时点2017年7月21日则近百年，更不可能还是七成新。因此，被告在《委托函》中确定案涉房屋为七成新，既没有依据，也不符合实际。第四、《委托函》和评估报告没有考虑土地使用年限和出让金对价格的影响问题。在评估房屋市场价值时，必须将房屋所在土地的使用期限暨土地出让金的问题考虑在内，尤其是对商业房屋，土地使用年限问题是影响其市场价值的一个非常重要的因素。虽然被告的《委托函》第4点的设定，不需要考虑缴纳的土地出让金，但未明确显示土地起止日期及剩余使用时间。考虑到本案估价标的物为商业物业，土地使用剩余年限对价值影响较大，理应对土地使用剩余时间说明，理应设定或明确土地使用期限问题。本案的房屋不是法外之物，评定其市场价值，当然应该按照法律规定进行，法律规定得非常明确，即商业房屋的使用年限最长为40年。而本案房屋已在1996年拆除，至今已超过22年，依据法律规定，即使该房屋合法存在，其土地使用期限至2017年最多也只剩余18年，其市场价值理应也会在大打折扣（折扣可以达到原价的4成）。但被告出具《委托函》及建证公司的估价，未考虑或提及过该使用年限问题，这无疑是重大缺漏，得出的结论当然是错误的。第五、评估报告本身不合法。建证评估公司作出本案的评估报告，没有附估价的技术报告，即在报告中未发现进行过周边价格参考比照，未发现进行过测算。即使经过原告申请复核和专家鉴定，并多次多方申请，至今原告也未获得相应的技术报告。即评估公司和评估报告不符合法律规定和评估规范的要求，其中的价格结论没有依据。原告作为可能承担补偿责任的一方当事人，本应有权利获得评估公司估价报告中包含的技术报告，因为该技术报告是估价结论的基础，只有在获得该基础后，原告才能进行审查和发表意见，包括评估报告对标的物宽深比的状况是否有考虑，如何考虑？报告中收益法案例来源、成本法参数取值未有披露，测算过程是否合理？收益法中出租物业租金的比较案例是否为市场实例，并且所取案例是否有备案？这些在建证公司的估价报告中均没有答案!再有，原告怀疑建证公司的估价应该是引用了新中国大厦的租金（因无技术报告，仅为猜测），但案涉房屋是两层半的自建房，不是回迁新中国大厦的商铺，该房屋与新中国大厦商铺之间没有任何联系和可比性。而自建房商业价值的评估，应跟同地段同类型的两层半自建房屋进行比较才合理。如果建证公司的估价是参照或援引新中国大厦的租金，则肯定不符合估价的规定。新中国大厦商场的聚集度和知名度还有管理都是有比较高附加值的，都是影响租金和价值的因素。评估自建房的市场价值当然必须要剔除这些相关的影响因素，方可能得出合理的结果。以上情况原告都不掌握，仅是猜测，相关方拒不提供估价技术报告的行为，无疑是损害了原告的知情权和异议权，也意味着该未出示和提供技术报告的评估报告和估价结论本身不合法，依法不应被采纳。结合本案不久前，同地段相邻位置即广州市荔湾区房屋的评估结论，更可证实本案建证公司的估价结论与客观实际相距甚远，存在错误。该27号房屋产权人刘泽圻委托的广州市越房房地产价格评估有限公司于2015年9月22日作出估价报告，估价报告中经过例证比照和测算作出结论，该房的评估面积为75.231平方米，商业使用性质，首层、二层各占一半，作出的评估单价平均为49550元／平方米，总价为3727696元，评估时点为2015年6月24日。该评估结果已经被告、广州市人民政府及两级法院确认有效。27号与××号房屋相邻，房屋状况相同，评估目的相同，评估时点2015年6月24日与2017年7月21日只相差两年，而本案作出的××号房屋的评估单价却高达20余万元／平方米，是27号房屋的5倍之多。即使按首层、二层（非阁楼）平均计算，本案作出的首二层平均单价也高达14万余元，是27号房屋的近3倍。这根本不合理、不符合客观实际。现实中住宅物业的两年涨幅也根本到不了3倍，更何况是租金及成交价逐年走低的商业物业，该商业物业的升幅绝对不可能达到2年内上升3倍的幅度，本案建证公司的估价结论是不合理的。最后，被告作出裁决均未考虑弃租补偿应减除问题。经翻查资料，原告发现1996年8月广州市房地产估价管理所曾对案涉房屋进行过评估，曾作出过《广州市房地产估价答复书》，计价建筑面积205.3708平方米，按全交吉市场价评估为1410ＯＯ0元。同时，房屋被拆除时已经作过弃租补偿，当时的国商公司已对案涉房屋进行过安置补偿，分别签订了三份《弃租协议》，对该房屋的租户给予了合计50万元的弃租补偿款，弃租补偿款占全交吉价的35.7143%。根据规定，在拆迁补偿中如果还需要补偿产权人，也应该是全交吉价减除弃租补偿之后的价格。也就是说，即使原告需要对本案房屋产权人包括申请人等进行补偿，也应按前述当时即1996年8月广州市房地产估价管理所给出的评估价格1410000元减除500000元后的910000元进行补偿，而不是按本案建证公司给出的评估价格。退一步讲，即便按本案建证公司给出的估价价格，被告作出裁决时也应该按比例减除，即按评估总价18564159减除35.7143%已弃租补偿后的价格再确定补偿金额。总之，被告所发《委托函》中在估价时点、使用性质、评估方法、成新率、土地使用年限影响等等诸多重大问题选定上没有依据，均有错误。建证公司作出的评估报告本身也存在严重错误，不符合法律规定和评估规范，依法不能作为裁决的依据。综上所述，被告作出的本案裁决没有事实和法律依据，不合法不合理，请求撤销被告广州市住房和城乡建设局（原广州市住房和城乡建设委员会）作出的穗房拆裁字［2017］第6号房屋拆迁裁决书，依法驳回第三人的裁决申请和请求。 被告市住建局辩称，一、答辩人作出拆迁行政裁决系履行法定职责的行为。第三人潘秀薇因与被答辩人广东金穗丰实业有限公司就广州市荔湾区十三行路××号房屋(以下简称：涉案房屋)拆迁补偿事宜未能达成协议，向答辩人申请裁决。根据1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定：“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。”答辩人受理、裁决涉案房屋拆迁补偿问题，是依法履行行政裁决职责。由于答辩人不是拆迁当事人，因此，也就不存在回避的问题。二、答辩人作出的穗房拆裁字【2017】第6号《房屋拆迁裁决书》查明、认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，依法应予维持。(一)涉案房屋虽然曾经对搬迁问题有过裁决处理，但并未进行拆迁补偿。经查，1996年8月27日，原广州市房地产管理局对涉案房屋首、二、三层的拆迁问题分别作出穗房拆裁字(96)第62、63、64号《行政裁决书》，实行先拆迁安置腾出土地，后补偿安置的办法，裁决涉案被拆迁人迁出涉案房屋，迁往临时安置房屋临时使用，拆迁人广州市国商大厦开发有限公司拆除涉案房屋。之后，拆迁人并未对涉案房屋进行拆迁补偿。(二)被答辩人依法应承担对涉案房屋的拆迁补偿责任。2010年5月13日，广州市荔湾区人民法院作出(2007)荔法执字第4158-5号《变卖公告》，变卖广州市国商大厦开发有限公司的新中国大厦整体工程项目，并明确了买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿，拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决。2010年7月21日，该法院作出(2007)荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给广东金穗丰实业有限公司所有。因此，被答辩人依法应承担涉案房屋的拆迁补偿安置责任。(三)涉案穗房拆裁字【2017】第6号《房屋拆迁裁决书》查明、认定事实清楚，裁决正确。1.第三人潘秀薇对涉案房屋依法享有获得拆迁补偿的权利。1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定，拆迁人应对被拆除房屋及附属物的所有人依照本条例规定给予补偿;《物权法》第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据(96)穗证内字第7344号《继承权公证书》证明，第三人继承了涉案房屋六百二十四分之五十七的产权，因此，第三人有权按照继承份额获得拆迁补偿。2.对涉案房屋产权面积的认定符合客观事实。据《广州市不动产登记查册表》(房产登记号：补字××号)记载，涉案房屋产权人为潘景瑞，混合(乙石)结构2层，建筑面积122.671平方米，使用性质为商业。涉案房屋拆除前，由原广州市房地产测绘所进行现场测绘并制作的《房地产附图》显示：涉案房屋实测是乙石三层，屋内有木阁楼，总建筑面积为205.3708平方米。据此，答辩人裁决对涉案房屋按照房屋拆除前的实测建筑面积205.3708平方米进行拆迁补偿，有事实依据。3.对涉案房屋的估价程序符合规定。因被答辩人及第三人经答辩人书面告知，均没有提交与评估相关的材料，答辩人公开选定拆迁估价机构对涉案房屋进行估价。由于涉案房屋在未签订拆迁补偿安置协议的情况下被拆除且至今仍未进行补偿，答辩人以本裁决案受理之日(即2017年7月21日)作为评估时点计算涉案房屋的市场价值更能体现公平合理的原则。根据2004年3月1日起施行的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第(四)项的规定：核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。本案对涉案房屋的估价工作经历了评估公司出具估价报告、被答辩人提出异议并申请专家委员会鉴定、专家委员会鉴定后提出修改意见、评估公司再次出具估价报告，专家委员会对估价结果进行备案的过程。可见答辩人在裁决案件处理过程中，估价程序符合规定，以鉴定后的估价结果作为拆迁补偿依据是完全正确的，原告在起诉状中针对案涉房屋估价问题所提出的质疑没有任何依据。4.对涉案房屋因拆迁遭受停业损失的处理，充分体现了公平合理的原则。根据1991年6月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定：“拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”1992年1月6日起施行的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》第四十五条规定：“拆迁个体工商业用房，因没有安置临时用房或搬迁过程造成被拆迁人停产停业的，从其停产停业之日起，由拆迁人按房屋拆迁公告发布前六个月的由税务部门核发的税后平均利润按月以70%计算补偿，如补偿金额平均每人(包括在册从业人员)每月不足一百元的，按一百元补偿，直至安置之月为止。”鉴于第三人确因拆迁遭受停业损失，却又未能提供相应证明材料佐证损失数额，答辩人裁决由被答辩人参照我市历年公布的同时期同地段非住宅(商铺)租金参考价，以第三人的经营面积计算给付停业补助费，既符合上述条文规定的精神，也充分体现了公平原则。(四)答辩人作出的《房屋拆迁裁决书》适用法律正确。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日施行)第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”涉案地块的拆迁许可证载明的起始时间为1994年4月24日，应继续沿用原有的规定办理，因此，答辩人作出的裁决适用法律正确。综上所述，答辩人作出的穗房拆裁字【2017】第6号《房屋拆迁裁决书》认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。被答辩人要求撤销涉案《房屋拆迁裁决书》的诉求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 第三人潘秀薇述称，被告拖延了23年才作出行政裁决，且该裁决不公平、不依法依规，未能保护我的合法权益，被告未提供我被强拆侨房产权调换房屋。 经审理查明，房产登记号为补字××号的《广州市不动产登记查册表》记载：“中区十三行路××号”房产使用土地面积61.3355平方米，建基面积61.3355平方米，建筑面积122.671平方米，结构层数为“2”，结构为“混合（乙石）”，使用性质为“商业”，建筑时间为“解放后”，所有权来历为“1928年12月向苏恒佳买”等内容。 根据第三人向原广州市住房和城乡建设委员会提供的个体工商户营业执照复印件，1993年7月21日，原广州市荔湾区工商行政管理局以“十三行路××号地下室内”为经营地址，颁发营业执照，记载商户名称为广州市荔湾区时时新百货店，负责人为潘秀薇，经济性质为个体工商户（个人经营），经营期限至1997年7月21日止。 原广州市城市规划局作出【1994】穗城规北片地字42号文件，原广州市国土局作出穗国土【1994】建用通字第232号文件，核准广州市国商大厦开发有限公司拆迁广州市十三行路××号地段房屋兴建商业、商务大厦。原广州市房地产管理局于1995年10月24日发出穗房（95延）拆字050号广州市房屋拆迁公告，公告拆迁范围包括广州市十三行路××号地段房屋。 广州市国商大厦开发有限公司因拆迁广州市荔湾区十三行路××号房屋未与被拆迁人签订协议，于1996年向原广州市房地产管理局申请行政裁决，申请先行拆除该房屋。 1996年8月27日，原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第62号行政裁决书，查明：被拆迁人陈成、陈丽华是十三行路××号首层私房承租人，承租建筑面积27.63㎡。该屋分别由陈成、潘秀薇领有营业执照经营广州市荔湾区时时新百货店。裁决：被拆迁人潘秀薇、陈成、陈丽华于该行政裁决书送达之日起5日内迁出广州市十三行路××号房屋，迁往广州市广花路棠溪伦祥西街十三号之一首层有建筑面积28㎡的房屋临时使用，拆迁人广州市国商大厦开发有限公司拆除广州市十三行路××号房屋。 同日，原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第63号行政裁决书，查明：被拆迁人区沃贤、陈家辉是十三行路××号第三层私房承租人，根据测绘，第三层有建筑面积57.6753㎡。房屋由被拆迁人作居住使用。裁决：被拆迁人区沃贤、陈家辉于该行政裁决书送达之日起5日内迁出广州市十三行路××号房屋，迁往广州市广花路棠溪伦祥西街十三号之一第四、五层有建筑面积58㎡的房屋临时使用，拆迁人广州市国商大厦开发有限公司拆除广州市十三行路××号房屋。 同日，原广州市房地产管理局作出穗房拆裁字（96）第64号行政裁决书，查明：被拆迁人潘清薇、陈家辉是十三行路××号二楼私房承租人，承租建筑面积46.64㎡。房屋由被拆迁人作工场使用。裁决：被拆迁人潘清薇、陈家辉于该行政裁决书送达之日起5日内迁出广州市十三行路××号房屋，迁往广州市广花路棠溪伦祥西街十三号之一第二、三层有建筑面积47㎡的房屋临时使用，拆迁人广州市国商大厦开发有限公司先行拆除广州市十三行路××号房屋。 1996年9月5日，广州市公证处出具（96）穗证内字第7344号《继承权公证书》，认为广州市十三行路××号房屋产权由潘秀薇等12人继承，其中潘秀薇继承六百二十四分之五十七。 1997年4月，潘秀薇曾经向原广州市房地产管理局申请裁决，并缴纳裁决费，但未见该局作出裁决处理。庭审中，市住建局称，该案因潘秀微未按规定提供相关材料，该案已按结案处理，但其未提交证据予以证明。 2010年5月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，变卖的财产为：广州市国商大厦开发有限公司，在本市广州市人民南路西侧，广州文化公司北侧（十三行路1号）的新中国大厦整体工程项目。该变卖公告注明了变卖减除的建筑面积，标明了标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务，明确记载了买受人取得新中国大厦项目后应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括负责办理该地块原住户永迁安置房的产权调换手续，处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决等。 2010年7月21日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》，裁定：广州市国商大厦开发有限公司在本市13行路一号的新中国大厦整体工程项目变卖给买受人金穗丰公司所有【买受人的权利义务见该院（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告】等。 2017年，潘秀薇因与金穗丰公司就广州市荔湾区十三行路××号房屋拆迁补偿事宜未能达成协议，向原广州市住房和城乡建设委员会申请裁决。主要裁决请求内容为：要求“被告”：归还等值安置房，归还从1996年9月20日拆除广州市十三行路××号房屋至2017年二十一年临迁费及利息，补偿合法个体经营场地33.7055平方，搬迁补偿费337055元及利息等。另外还提出了补偿1997年4月28日收取潘秀薇裁决费及20年银行定期利息和精神损失费、经济损失费等请求。潘秀薇在裁决申请书中，先将金穗丰公司列为被申请人，将原广州市住房和城乡建设委员会为第三人，在另页申请材料中又将金穗丰公司及原广州市住房和城乡建设委员会均列为“被告”。原广州市住房和城乡建设委员会于2017年7月21日受理裁决申请。 2017年7月31日，原广州市住房和城乡建设委员会组织潘秀薇与金穗丰公司陈述意见并进行调解。潘秀薇表示其不能提供其他继承人的联系方式，其要求以侨房政策补偿。金穗丰公司表示其对被拆迁房屋的产权及使用情况不清楚，其于2010年7月买受该项目时无相关资料移交。 2017年8月17日，原广州市住房和城乡建设委员会在广州日报刊登通告，就该行政裁决案件通告，广州市荔湾区十三行路××号房屋的其他共有人（继承人）带齐相关资料，于2018年2月28日前到该委员会提出拆迁补偿安置意见。 原广州市住房和城乡建设委员会委托广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司以2017年7月21日为价值时点，对原广州市中区（现荔湾区）十三行路××号房地产市场价值进行评估。委托函上列明：估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据；对于价值时点，估价对象房屋已拆除，评估是根据：首层混合（乙石）89.3002平方米（含26.9699平方米阁楼），二层混合（乙石）57.6753平方米，三层混合（乙石）58.3953平方米，二三层木阁楼50.967平方米（成新度设定为7成新，仅上盖重置折余价格，不含地价）的数据参照同地段同类型房屋的状况假设估价对象依然存在并能正常使用为前提等等。 广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司作出建证评字LW_JZCQ_FD（2018）032301号房地产估价报告。广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会对该报告作出《鉴定结果报告》，提出修改意见。广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司又于2018年7月5日作出建证评字LW_JZCQ_FD（2018）032301-1号房地产估价报告，对原报告进行修改，并备案，按照原广州市住房和城乡建设委员会委托函中确定的评估条件，评估广州市中区（现荔湾区）十三行路××号房地产市场价值为18564159元。 2018年9月4日，原广州市住房和城乡建设委员会作出穗房拆裁字【2017】第6号《房屋拆迁裁决书》，裁决：金穗丰公司按潘秀薇继承份额比例乘以房产评估价值向潘秀薇支付补偿款1695764.52元，另因潘秀薇在被拆迁房屋首层领取营业执照，由金穗丰公司参照广州市历年公布的同时期同地段非住宅（商铺）租金参考价标准（如当年无参考价值，参照较高标准的相近年份参考价执行），以建筑面积34.7003平方米计算，一次性向潘秀薇给付自1996年9月起至办理上述货币补偿手续之月止的停业补助费。 潘秀薇、金穗丰公司于2018年9月12日收到裁决书，金穗丰公司不服，向本院提起行政诉讼。 诉讼中，第三人未提供证据证明广州市十三行路××号房屋为“侨房”的证据，原告金穗丰公司不能出示其证据原件，被告不确认原告证据真实性。金穗丰公司提供三份《弃租协议》复印件，其中一份《弃租协议》记载：甲方为广州市国商大厦开发有限公司，乙方为“广州市十三行路××号承租人地下陈成、陈丽华”。协议主要内容为：广州市十三行路××号地下，承租面积28㎡；乙方需于1996年9月11日12点钟前迁出，并将空房屋交给甲方拆除，甲方给予一次性弃租（含弃租经营一切经济补偿）补偿款贰拾贰万肆仟元正，该款甲方应于乙方迁出原址房屋后当天内一次性付清。该协议生效后，乙方原租赁关系同时终止，自行解决住宅及商业用房。本协议经双方签字后生效，乙方按时搬出，甲方给予乙方壹万元正补偿。该协议向有加盖甲方广州市国商大厦开发有限公司字样印章并有乙方“陈成、陈丽华”和“代表”“陈家辉”手写签名，落款日期为1996年9月10日。本院询问第三人上述协议是否已经落实补偿，第三人代理人陈成回答称1996年已经落实。 本院认为，原广州市住房和城乡建设委员会是房屋拆迁主管部门，具有对房屋拆迁补偿安置无法达成协议的案件进行裁决的职能。现市住建局是房屋拆迁主管部门，为本案适格被告。金穗丰公司在收到本案被诉裁决书之日起六个月内向本院提起行政诉讼，没有超过法定起诉期限。 2011年1月21日公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案所涉拆迁许可在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前，应继续沿用原有的规定办理。 1997年4月，第三人潘秀薇曾经向原广州市房地产管理局申请裁决，并缴纳裁决费，但未见该局作出裁决处理，诉讼中，市住建局未提交证据证明当时未作裁决处理是否因第三人原因造成。1997年，原告并未承担广州市十三行路××号房产的拆迁补偿安置责任，因此无论当时是何种原因导致广州市十三行路××号房屋拆迁补偿安置未作及时裁决处理，均不属于原告的原因造成。原广州市住房和城乡建设委员会在作出本案被诉行政裁决时，未查明广州市十三行路××号房产的拆除时间，该房产至少于2010年5月13日广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》前已经拆除。原广州市住房和城乡建设委员会委托广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司以2017年7月21日为价值时点，并参照同地段同类型房屋的状况，假设估价对象依然存在并能正常使用为前提，对原广州市中区（现荔湾区）十三行路××号房地产市场价值进行评估，并以此评估结论作为补偿依据作出裁决决定，背离了被拆迁房产的实际价值，混淆了延期给付责任和补偿标的对价之间的关系，并将未及时裁决处理补偿安置问题的不利后果全部归责于原告一方，缺乏事实和法律依据，不符合公平合理原则。 根据第三人向原广州市住房和城乡建设委员会提供的个体工商户营业执照复印件，位于“十三行路××号地下室内”负责人为潘秀薇的个体工商户（个人经营）广州市荔湾区时时新百货店的营业期限至1997年7月21日止。金穗丰公司诉讼中提供的《弃租协议》记载：甲方为广州市国商大厦开发有限公司，乙方为“广州市十三行路××号承租人地下陈成、陈丽华”。协议主要内容为：广州市十三行路××号地下，承租面积28㎡；乙方需于1996年9月11日12点钟前迁出，并将空房屋交给甲方拆除，甲方给予一次性弃租（含弃租经营一切经济补偿）补偿款贰拾贰万肆仟元正，该款甲方应于乙方迁出原址房屋后当天内一次性付清。该协议生效后，乙方原租赁关系同时终止，自行解决住宅及商业用房。本协议经双方签字后生效，乙方按时搬出，甲方给予乙方壹万元正补偿。该协议向有加盖甲方广州市国商大厦开发有限公司字样印章并有乙方“陈成、陈丽华”和“代表”“陈家辉”手写签名，落款日期为1996年9月10日。本院询问第三人上述协议是否已经落实补偿，第三人代理人陈成回答称1996年已经落实。第三人潘秀薇和其代理人陈成是夫妻关系，根据《弃租协议》记载，在位于“十三行路××号地下室内”负责人为潘秀薇的个体工商户证载营业期限结束前，陈成作为“广州市十三行路××号地下”的承租人之一已经在1996年因弃租“广州市十三行路××号地下”获得弃租补偿，并承诺“需于1996年9月11日12点钟前迁出，并将空房屋交给甲方拆除”。该《弃租协议》签订于穗房拆裁字（96）第62号行政裁决书作出后，且弃租人实际是按28平方米的面积获得弃租补偿。广州市十三行路××号房产登记使用土地面积和建基面积均为61.3355平方米，陈成弃租的是该物业“地下&;地下&rdquo方米，且已经获得补偿，扣除该面积后，该物业首层剩余面积应该不超过33.3355平方米。原广州市住房和城乡建设委员会未查清陈成“广州市十三行路××号地下”的《弃租协议》和潘秀薇“十三行路××号地下室内”的停业补偿之间的关系，就裁决以建筑面积34.7003平方米计算应向潘秀薇给付的自1996年9月起至办理房产货币补偿手续之月止的因办理营业执照的经营停业补助费，属于认定事实不清，证据不足。 广州市建证房地产与土地评估咨询有限公司作出的评估报告的评估对象是广州市十三行路××号整个房产的价值，根据公证材料，该房产的继承人是包括第三人在内的12人，该评估报告的评估结论涉及到包括第三人在内的12人的财产价值认定，但被告未将该评估报告送达或公告送达另外11个继承人，就作为裁决的依据，存在一定合理性问题。 金穗丰公司的诉讼请求有理，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销原广州市住房和城乡建设委员会作出的穗房拆裁字［2017］第6号房屋拆迁裁决； 二、被告广州市住房和城乡建设局于本判决发生法律效力之日起30日内（可扣除法定扣除或不计入处理期限的期间）对第三人的行政裁决申请重新作出处理。 案件受理费50元，由被告广州市住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  黎锦明 人民陪审员  伍碧霞 人民陪审员  苏永菲 二〇一九年九月四日 书 记 员  何家瑜