湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1704号原告：舒志高，男，1965年4月14日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市硚口区，现住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：张武荣，系原告舒志高之妻，1964年11月11日出生，汉族，武汉市人，户籍住址武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：赵红兵，湖北普明律师事务所律师。被告：王德新，男，1962年2月12日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区，被告：舒志琴，女，1962年10月21日出生，汉族，武汉市人，住东西湖区，二被告共同委托诉讼代理人：徐秋先，湖北卓胜律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：徐倩，湖北卓胜律师事务所律师。原告舒志高与被告王德新、舒志琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告舒志高及其委托诉讼代理人张武荣、赵红兵，被告王德新、舒志琴及其共同委托诉讼代理人徐秋先、徐倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒志高提出诉讼请求：判令确认：1、原告舒志高与二被告签订的《门面转让协议》有效；2、确认位于武汉市东西湖区五支沟南端7号门面房屋为原告舒志高所有，原告舒志高系该房屋的权利人；3、二被告承担本案诉讼费用。后原告舒志高申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2013年11月10日，原告舒志高与二被告签订《门面转让协议》，协议约定：二被告将坐落于武汉市东西湖区五支沟南端7号西门面房屋建筑面积为16.74平方米出售给原告舒志高，出售价格为6万元。二被告提供购买合同给原告舒志高，过户费用由原告舒志高承担。因该房屋在签订协议前已经交付给原告舒志高使用，因此双方一致同意将合同的签订时间写为2003年11月。协议签订后，原告舒志高按照约定支付了6万元购房款，二被告也将购房合同、购房收据的原件交付给原告舒志高。涉案房屋一直由原告舒志高使用至今。2018年9月包括涉案房屋在内的临空港大道涉及征收拆迁，被告王德新得知征收事宜后到征收办称其是涉案房屋的权利人，原告舒志高所交的《门面转让协议》是我伪造的等，原告舒志高为了还原事实真相，按照征收办的要求，委托湖北中真司法鉴定所进行鉴定，鉴定结果确认该协议的被告王德新的笔迹是本人所写，但被告王德新仍强词夺理，在征收办无理取闹，我认为，《门面转让协议》是双方真实意思表示，应合法有效。故诉至法院，请求依法判决。被告王德新、舒志琴共同辩称，请求驳回原告舒志高的诉讼请求，理由如下：第一、我们认为《门面转让协议》无效。涉案房屋用地属于公益用地，不具备商业开发性质，未取得土地使用权证，也没有规划许可证及建设许可证，说明该项目不具备销售的法定条件，这也说明了29户商户不能办证的事实。因此，双方签订的协议因违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。2018年12月20日，东西湖区不动产登记局对已经办证的三户业主（业主均为原告舒志高）下达了《不动产更正登记通知书》，撤销了原颁发给原告舒志高的两证，这足以证明涉案房屋不能办理房屋权属证书，属于不得进行转让的房产。第二，2014年5月10日，武汉市东西湖区法院作出的（2006）东执异第495-3号执行裁定书明确认定涉案房屋归被告王德新所有，在生效判决并未被撤销的情况下，原告舒志高请求确认其为涉案房屋权利人的诉讼请求不能成立。本案的事实是二被告是夫妻关系，原告舒志高系被告舒志琴的弟弟。被告王德新在上世纪90年代从事药品销售工作，被告舒志琴是某房地产公司的股东，承包该公司房地产的销售工作，涉案房屋购买的信息是原告舒志高提供的，二被告及原告舒志高一共购买了4套门面，其中二被告购买了涉案房屋，原告舒志高购买了另外3套，二被告以现金支票的形式委托原告舒志高购买了涉案房屋，并帮其代付了部分购房款，相关合同的签署和付款均由原告舒志高完成。《商品房订购合同》上王德新的名字也是由原告舒志高代签的。涉案房屋一直由原告舒志高管理和使用。购房合同及收据亦是由原告舒志高保管。2014年3月，原告舒志高提起执行异议时，要求被告王德新也一并提起执行异议，与此同时，原告舒志高要求被告王德新签署空白文件以便日后好出租管理。被告王德新按照原告舒志高的要求在空白纸上签署了二被告的名字和身份证号码，二被告的真实意思表示是委托原告舒志高管理涉案门面，并没有转让的意思。原告舒志高利用签署二被告名字的空白文件伪造了协议，构成欺诈。二被告从未收取原告舒志高的转让款，亦未向其出具收条，足以证明二被告并无转让门面的意思表示。本院经审理认定如下事实：舒志琴与舒志高是姐弟关系。王德新与舒志琴是夫妻关系。1994年2月7日，王德新（甲方）与武汉市东西湖城市建设开发公司计划经营科（乙方）签订《商品房订购合同》，约定“甲方根据需要，向乙方订购商品房，甲方订购的商品房座落在五支沟南端西面第7号壹套，建筑面积暂定16.74平方米，甲方订购的商品房，每平方米按建筑面积单方造价2500元，计币41850元（不包括建筑税），如遇国家政策性调整，房价也应相应的调整。甲方预订商品房，从合同签订二日内，甲方应向乙方付购房款计币41850元，逾期合同失效。交房时间预定在1994年2月7日，如遇特殊情况顺延。甲方所购商品房产权归甲方所有，乙方开据产权证明由甲方到房产部门办理产权证书手续（税费均由甲方负担），合同执行终结……”王德新、舒志高均认可该合同上“王德新”的签名由舒志高代签。同时，王德新将购房款交给舒志高，由舒志高向武汉市东西湖城市建设开发公司计划经营科支付了房款。上述房屋交付后一直由舒志高占有使用，并对外出租获得收益。舒某某与舒志高因民间借贷发生纠纷，本院于2006年2月14日作出（2006）东民商初字第69号民事判决：舒志高在判决生效之日起十日内偿还舒某某本金70000元及利息（按日万分之二点一计算，其中，10000元本金的逾期借款利息从2004年3月10日起至给付之日止；60000元本金的逾期借款利息从2005年4月11日起至给付之日止）。上述判决生效后，舒某某对上述判决申请强制执行。在案件执行过程中，本院作出（2006）东执字第495-1号执行裁定：拍卖舒志高所有的位于武汉市东西湖区吴家山五支沟面积为15.55平方米的门面一间以抵偿欠款。本院后又作出（2006）东执字第495-2号执行裁定：一**落在武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面房一间（房屋所有权证号为：武房房私字××号）及相应的土地使用权归舒某某所有；二、舒某某应持本裁定书在三个月内到房地产管理部门办理产权过户登记手续。在上述执行过程中，舒志高向本院提出执行异议，认为在执行拍卖过程中，评估公司对拍卖标的进行评估时，将位于武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面（南端西面的第7号门面）进行了评估，而该门面的合法权利人为王德新，对其所有的门面未进行评估。本院后于2014年5月10日作出（2006）东执字第495-3号执行裁定：一、撤销本院（2006）东执字第495-2号执行裁定；二、舒志高系位于武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面（南端东面的第6号门面）的权利人。在该执行裁定中同时认定位于武汉市东西湖区吴家山五支沟的门面（南端西面的第7号门面），建筑面积16.74平方米，是王德新所有的门面。审理中，舒志高提供一份标称时间为2003年11月10日的《门面转让协议》，该协议甲方为王德新、舒志琴，乙方为舒志高，内容为“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方的门面事宜，订立本协议，以资共同遵守。第一条甲方同意将座落在武汉市吴家山五支沟双龙南端（107国道边）西面建筑面积为16.74平方米门面出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币60000元（大写币陆万整）。本协议签订之日，30日内支付完毕。第三条甲、乙双方同意，自本协议至签订之日起即为生效。第四条甲方于2003年12月12日将房屋交付给乙方。第八条该房屋甲方仅提供购买合同，过户手续费由乙方承担。第九条本契约未尽事宜由甲、乙双方另行在本契约的补充条款中加以明确。第十条本协议及补充条款经甲、乙双方签字后生效。第十三条本协议连同附件一式二份，甲、乙双方各执一份。”该协议尾部“甲方”处分别有王德新和舒志琴的签名和手印，同时还书写了王德新和舒志琴的第二代居民身份证的公民身份号码及联系电话，“乙方”处有舒志高的签名和手印，书写了舒志高第二代居民身份证的公民身份号码。另外，该协议的首部“甲方（卖方）”处分别有王德新、舒志琴的签名和手印，“乙方（买方）”处有舒志高的签名和手印。舒志高称该协议的签订时间是2013年，为了向王德新、舒志琴多支付一年的租金，因而将协议签订的时间写成2003年。其于2013年11月向王德新支付了购房款现金60000元。王德新称第一，该协议并非自己的真实意思表示。该协议上首部和尾部甲方的签名和手印均是其在空白纸上书写的，包括舒志琴的签名和手印均是其代签和自己加盖的手印，舒志琴并非签名并加盖手印。第二，协议的内容不完整，只有第一至四条、第八至十条和第十三条，欠缺第五至七条和第十二条，应是舒志高利用其已签名的空白纸变造的。第三，其确实曾经分次收到过舒志高支付的60000元，但该款项并非门面转让款，而是舒志高多年来占有使用该房屋，并出租该房屋获得收益后对王德新的补偿。第四，舒志琴对此事并不知情，亦未对其出具授权。第五，案涉房屋不具备办证条件，双方的交易违反了法律法规的强制性规定，应为无效。双方因该协议的效力发生争议，舒志高遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《商品房订购合同》、湖北中真司法鉴定所《文书司法鉴定意见书》、（2006）东民商初字第69号民事判决书、（2006）东执字第495-1号执行裁定书、（2006）东执字第495-2号执行裁定书和（2006）东执字第495-3号执行裁定书等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王德新、舒志琴与舒志高签订的《门面转让协议》是否有效取决于该协议是否存在法律规定的无效情形。首先，王德新认可该协议上的签名由其本人所签，手印由其本人所捺，虽然其辩称是在空白纸上签署的名字加盖的手印，但其作为完全民事行为能力人，应当知晓或预见签名并加盖手印的法律后果，其应当对签名承担完全的民事责任，其在空白纸上签名不影响合同的效力。王德新认为舒志高变造协议构成欺诈，违背了其真实意思表示，但王德新并未就该协议由舒志高变造而来进行举证，即使是由舒志高变造，亦不能认定为构成欺诈。同时，只有当以欺诈手段签订合同损害国家利益时合同才无效，而即使本案中的协议在签订时存在欺诈，亦无证据证明损害了国家利益，对其该项辩称意见本院不予支持。其次，舒志琴辩称该协议上的签名并非本人所签，其对协议不知情，亦未对王德新授权签订协议。因王德新与舒志琴系夫妻关系，且舒志琴与舒志高是姐弟关系，法律并未限制夫妻之间相互代理的行为，王德新代舒志琴签字并不影响合同的效力。即使舒志琴事后不同意王德新的代理行为，王德新代其签名也仅构成无权代理，在被代理人事后不追认的情况下，该协议只是不对舒志琴生效，而不构成无效。对舒志琴的该项辩称意见本院亦不予支持。再次，王德新还认为因涉案门面所涉及的土地是公益用地，未取得商品房预售许可证，王德新与开发商签订的《商品房订购合同》无效，而本案的协议是基于《商品房订购合同》而产生的，属于《商品房订购合同》的从合同，主合同无效因而从合同无效。但《商品房订购合同》与原、被告双方签订的协议并非主从合同关系，且涉案房屋所在土地的性质只是对该房屋是否能办理产权证书有影响，并不必然导致《商品房订购合同》无效，更加不能影响本案争议的协议效力。最后，关于本案争议的协议中的瑕疵问题。本案争议的协议中确实存在签订时间和部分条款缺失的瑕疵，但这些瑕疵均不是导致协议无效的情形，故对王德新、舒志琴提出的关于协议瑕疵影响效力的意见本院不予支持。关于王德新收取的60000元是否为舒志高支付的购房款，以及该金额是否显失公平的问题。舒志高向王德新支付的60000元无论是不是购房款都是合同履行过程中的问题，与协议效力无关。即使60000元购房款的约定显失公平也仅仅只会导致该协议成为可变更或可撤销的合同，而不影响合同效力。综上，本案争议的协议无证据证明违背了签订双方的真实意思表示，订立合同时不存在致使合同无效的情形，故对舒志高请求确认协议有效的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十二条、第五十四条的规定，判决如下：确认原告舒志高与被告王德新、舒志琴签订的《门面转让协议》有效。案件受理费13800元（原告舒志高已预缴），由被告王德新、舒志琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  殷 璇人民陪审员  胡秋梅人民陪审员  姚 慧二〇一九年九月十七日书 记 员  王 明