广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10498号原告：林典生，男，汉族，1965年10月25日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：邓海浪、杨赖稔，广东江畔律师事务所律师。被告：曾永辉，男，汉族，1977年2月3日出生，住址：惠州市惠城区。原告林典生与被告曾永辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告林典生起诉称：原告与被告于2015年5月17日就原告的位于惠州市惠城区***小区*单元**层**号房的租赁事宜达成合意，并于当日签订了《中信时代租赁合同》，双方约定：该房屋租期为3年，第一年月租金为人民币6900元，同时约定该租金从第二年开始每年递增5%，且每月5日前支付当月的租金。原告如期向被告交付了房屋，租赁期限届满后，被告仍然继续使用该房屋，但从2018年7月开始被告拒不支付相关费用，逾期向原告缴纳租金及该房屋的物业管理费及违约金共计44603.46元。此后，原告曾多次与被告协商，但被告均未有任何回复，截止起诉之日被告对上述款项仍分文未付。综上所述，原告为维护自己的合法债权，特向法院起诉，请依法裁判。请求依法判令被告向原告支付租金及物业费共计38398.64人元；请求依法判令被告向原告支付违约金共计6204.82元；请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。事实理由补充：原告与被告原租赁合同于2018年5月19日到期之后，2018年6月4日双方在微信上按原月租金7607元续租达成一定的合议，2018年6月8日被告微信转账支付了2018年6月份的租金7606元，之后就未支付租金，被告自2018年5月份开始拖欠物业管理费、水电费、水电公摊费，后因物业公司多次追讨，原告帮被告代垫付了自2018年5月份起至2019年7月份止的物业管理费、水电费、水电公摊费，合计13061.5元，被告至今还占有使用涉案租赁物。原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《中信时代租赁合同》，限被告在判决生效之日起5日内把涉案租赁物返还给原告。2、判令被告支付原告2018年7月至2018年11月租金38035元（租金暂计算至起诉时即2018年11月份为38035元，实际租金按7607元/月计算至被告返还租赁物时止）。3、判令被告支付原告2018年5月至2018年11月份的物业管理费4627.98元（物业费暂计算至起诉时即2018年11月份为4627.98元，实际物业费按661.14元/月计算至被告返还租赁物时止）。4、判令被告支付原告逾期支付租金和物业费的违约金（租金的违约金以未付租金金额为基数，自2018年7月5日开始按日千分之三计算至被告付清租金时止；物业费的违约金以未付的物业费金额为基数，自2018年5月5日起按日万分之五计算至全部物业费付清时止）。5、本案的诉讼费由被告承担。被告曾永辉辩称：原告提供了微信截图，事实清晰，从2015年至2018年租金为7000多元，到2018年6月份已经过期了都没续约，我提出续约，然后原告也同意以原租金续约，我就开始组建团队办公，于2018年6月8日支付7607元，但原告不同意该数额，称不够，我尝试与原告协商时，原告就把门锁了至今未使用，原告称我至今在使用不属实，团队也因此解散。接下来几个月我都有主动联系原告协商，但是原告都无回应，至今提出诉讼。之前我有过延期支付租金，但是原告锁门了，我团队受到影响都不敢上班，士气打击很大。查明的案件事实经审理查明：2015年5月17日，原告与被告就原告经营管理位于惠州市惠城区***小区*单元**层**号房的租赁事宜达成合意，并签订了《中信时代租赁合同》，该合同第二条约定，该房屋租期为3年，自2015年5月20日起至2018年5月19日止。第三条约定，第一年月租金为人民币6900元，同时约定该租金从第二年开始每年递增5%，第二年租金为7245元，第三年租金为7607元，且每月5日前支付当月的租金。第四条，租赁押金，被告支付两个月押金13800元作为押金，预付一个月租金6900元。第五条，物业管理费，物业管理费及其他费用每月收取一次，与当月租金同时支付，被告必须按时交纳各项费用，如未按期交纳，每日按总额的万分之五计违约金，若超过一个月未交费，将被视为违约行为，原告有权通过法律途径予以追缴。第八条，延期缴纳租金。如被告延期缴纳租金，每逾期一日，被告按照逾期支付金额每日千分之三标准向原告支付违约金，逾期超过15天，原告将有以停水、停电、禁止被告人员进出等方式停止被告对租赁单元的使用，逾期超过30天，原告有权解除租赁合同，租赁押金不予退还外并视被告放弃租赁单元内的所有设备设施，任原告处理，被告不得有异议······。同日，被告向原告出具《承诺书》，约定：被告严格遵照合同所有条款约定，每月按合同规定时间缴付租金及其他费用，逾期过20天，除被告不退还押金外，承诺所有人员净身出门，不带走任何物品，设备。所有物品设备任由原处理，该场地愿意任由原告另行招租，被告不得有任何异议。如与合同有抵触条款，按本承诺书为准，本承诺书与合同具有同样的法律效应。合同签订后，被告将房产交付原告使用。租赁合同到期，原、被告达成一致意见，按照原来的租金标准7607元/月继续承租。庭审时，双方确认租金支付到2018年6月19日，原告表示押金13800元留存原告处。原告于2019年8月5日代被告支付2018年5-12月份的物业管理费、水电费，2019年1-7月份的物业管理费、水电费，合计13061.5元。被告表示因资金紧张导致租金未能按期支付，希望继续承租，且房屋被断水断电，无法使用。原告明确表示不同意继续出租给被告。被告的办公物品至今未搬离该租赁房屋。裁判理由和结果本院认为：原、被告签订的《中信时代租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。合同到期后，双方达成合意，按照原合同继续履行，故该合同对双方仍具有约束力。涉案房产已交给被告使用，被告应按照合同约定的时间支付租金。但被告向原告支付租金到2018年6月19日后，再无履行其付款义务，其行为已构成违约。原、被告约定被告不按照约定日期全额支付租金达30日的，原告可解除合同。被告逾期支付租金已超过该期限，且经原告多次催促后，未能及时支付，故原告请求解除租赁合同，依法有据，予以支持。被告应按照《中信时代租赁合同》的约定，向原告交还涉案商铺，故原告该项诉请，予以支持。对于被告未支付的租金，应予以付还。第一被告需支付原告2018年7月至2019年8月租金106498元（7607元/月×14个月），2019年8月以后的租金按照7607元/月计算至移交之日止。关于押金问题，原、被告已约定违约金计算标准，且该计算标准也过高，故对于被告已支付的押金应予以抵扣拖欠租金，该款抵扣2018年7月及8月的部分租金。第一被告需支付原告2018年8月（剩余租金）至2019年8月尚欠的租金92698元。被告逾期缴纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依照租赁合同第八条约定，如被告延期缴纳租金，每逾期一日，被告按照逾期支付金额每日千分之三标准向原告支付违约金。另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。鉴于本案原告在出租过程中，也出现过锁门阻碍被告进入的情况，故在计算违约金也应予以综合考虑。故，本案的租金违约金调整为按照未付款项的15%计算，即为13905元（92698元×15%）。原告为被告垫付了物业管理费、水电费13061.5元，该款项应由被告返还给原告。被告逾期支付物业管理费、水电费，依照租赁合同约定，每日按总额的万分之五计违约金，该约定符合法律规定，予以照准。故从原告垫付次日即2019年8月6日，按照日按总额的万分之五计至清偿之日止。对于其他物业管理费、水电费待实际发生后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告林典生与被告曾永辉签订的《中信时代租赁合同》，被告曾永辉应在本判决发生法律效力之日起十日内将位于惠州市惠城区***小区*单元**层**号房交付给原告林典生。二、被告曾永辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林典生支付2018年8月至2019年8月房屋租金92698元及违约金13905元。三、被告曾永辉应在涉案房产移交当日，按照7607元/月，向原告林典生支付自2019年9月起至交还上述房产之日止的租金。四、被告曾永辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告林典生支付物业管理费、水电费共计13061.5元及违约金（违约金，以13061.5元为本金，从2019年8月6日起，按照日万分之五的标准计至清偿之日止）。五、驳回原告林典生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费916元（原告已预交458元），由被告曾永辉负担。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄链生审判员  肖石平审判员  杨 梅二〇一九年九月十日法官助理陈晓琳书记员张莉茱