江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初530号原告（反诉被告）：赖登辉。原告（反诉被告）：赖佛生。上述两原告委托诉讼代理人：钟火华。被告（反诉原告）：魏群英。委托诉讼代理人：曾维发。原告赖登辉、赖佛生与被告魏群英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案，被告魏群英于2018年1月12日提起反诉，本院依法适用普通程序对本诉与反诉一并进行审理后作出（2017）赣0726民初1447号民事判决书，判决后被告魏群英提出上诉，赣州市中级人民法院经审理后裁定发回本院重审。2019年4月1日，本院重新立案受理了本案，并另行组成合议庭适用普通程序对本案的本诉与反诉一并公开开庭进行了审理，原告赖登辉及两原告的委托诉讼代理人钟火华，被告魏群英的委托诉讼代理人曾维发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赖登辉、赖佛生向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行原、被告签订的房屋租赁合同，给付租金，从2017年7月1日至2017年12月30日期间的租金为人民币17940元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告要求租金从2017年7月1日计算至判决之日。事实与理由：案外人钟冬英等人于2012年2月1日承租两原告在安远凤山乡凤山圩圩头一栋新楼房四层、一栋旧房住房、一间厨房办幼儿园，2014年8月21日该幼儿园由被告接租，被告接租时，双方重新签订了《房屋租赁合同》一份，按原租赁开始时间，合同内容与原钟冬英与两原告签订的房屋租赁合同相同，合同约定租赁期间为10年，从2012年2月1日至2022年2月1日，每年租金为33880元，三年内租金不变，三年后每两年涨1000元，也就是2012年2月1日至2015年2月1日每年租金33880元，2015年2月1日至2017年2月1日每年租金34880元，2017年2月1日至2019年2月1日每年租金35880元，每年租金分两次付清，第一次为每年正月二十日前，第二次为每年九月五日前付清等内容。2015年9月3日因案外人吴义凤把幼儿园围墙推倒一事，该案已经安远县人民法院审理，并于2016年8月11日作出（2015）安民一初字第199号民事判决书，判决内容已载明，从2015年9月至赖登辉履行完判决书第二条义务（即赖登辉在出租房屋院子内整修好面积500平方米的活动场所）之日止不收取房屋租金，而原告在2017年6月29日按上述判决书已履行了该义务，可被告从2017年6月30日起至今仍未支付租金，属违约，两原告为了维护合法权益，提出前述诉求。被告（反诉原告）魏群英辩称，一、原告违约在先，被告未交房租是行使后履行抗辩权。被告租赁原告房屋是用于办幼儿园，《房屋租赁合同》第二条第2项明确约定“租赁房屋仅作为办幼儿园”，第七条第1项约定“未经甲方同意，转租或改变使用用途”，对租房用途作了进一步限制，原告（即甲方）“有权解除合同，收回出租房屋”。原告在《租赁合同》中还承诺“房屋建筑面积800平方米，使用面积1600平方米”（见第一条第1项规定）,其使用面积1600平方米中包括了户外活动场地面积，还“保证出租房屋符合合同约定的使用用途”（见第四条第2项规定）。户外活动场地是办幼儿园的必备条件。从2012年租赁房屋办幼儿园至2015年上学期办学顺利，房屋租金也如期缴交，被告全部履行了合同义务，但在2015年9月3日，经原告允许，第三人吴义凤建房占用户外幼儿园活动场所，拆除教学设施，造成幼儿园无法教学而停办。原告占用幼儿园活动场地，违反了《赣州市教育管理办法》第三十二条规定，是违约与侵权竞合。原告违约在先。被告未交房屋租金是行使后履行抗辩权，并不违约。二、原告没有按(2015)安民一初字第199号民事判决要求履行法定义务，无权要求被告交付房租。(2015)安民一初字第199号民事判决第二条规定，“被告赖登辉于判决生效后三十日内在出租房屋院子内整修好面积约为500平方米（要求边长约25米，地面用水泥混凝土现浇5公分以上）的活动场所给原告使用”；第五条规定“2015年9月至被告赖登辉履行完本判决第二条义务之日止的房屋租金原告凤山幼儿园不予支付”。可是，原告赖登辉至今只整修188.79m（边长9.3m×20.3m)的活动场地，且没有申请人民法院组织验收。事实证明，原告赖登辉、赖佛生没有履行判决规定整修好500平方米活动场地交付给被告的法定义务，履行交付房租的条件并未成就，自然无权要求被告支付2017年7月1日起的房屋租金。三、被告对幼儿园复课的态度是诚恳的，行动是积极的。尽管原告赖登辉、赖佛生没有履行(2015)安民一初字第199号民事判决规定的义务，但被告仍抱着幼儿园复课的迫切愿望，积极地向幼儿教育行政主管部门要求批准复课，于2017年7月30日向安远县教育局行政主管部门呈送《重新招生办学申请书》，但至今未得到答复。幼儿教育行政主管部门不批准复课办学，幼儿园自然办不下去，导致合同目的不能实现，《房屋租赁合同》无法继续履行。造成幼儿园现状的根本原因是原告允许第三人侵占幼儿园户外场地而引起，责任在原告不在被告。综上，因原告违约行为导致幼儿园无法续办，合同目的无法实现，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据诉讼无理，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）魏群英向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2014年8月21日签订的《房屋租赁合同》；2、责令两反诉被告退还房屋押金30000元；3、责令两反诉被告给付反诉原告违约金50000元；4、责令两反诉被告赔偿反诉原告损失50000元；5、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年8月21日反诉原告魏群英以230000元的价格从案外人钟冬英等人处受让凤山幼儿园，包括受让了凤山幼儿园的房屋、土地承租权，同时按钟冬英与反诉被告签订的原租赁合同，反诉原告同反诉被告赖登辉、赖佛生重新签订了《房屋租赁合同》。至2015年下半年，反诉被告单方改变场地状况，严重影响了幼儿园正常经营，反诉原告遂起诉至法院，2016年8月11日安远县人民法院作出（2015）安民一初字第199号民事判决书，判决反诉被告赖登辉于判决生效后30日内整修好面积约500平方米的活动场所给反诉原告使用，但判决生效后反诉被告并未依法履行，直至2017年11月底反诉被告起诉反诉原告要求给付租金。期间凤山幼儿园一直因场地问题停业，判决生效后反诉原告向县教育局申请恢复经营，县教育局以凤山幼儿园擅自改变经营场地状况，不符合规定为由，无法审核通过。至此，反诉原告不可能恢复经营凤山幼儿园，所租赁的房屋、土地没有经营价值。综上所述，由于反诉被告中途改变租赁物的客观状况，在法院判决后仍未依法履行，未及时将租赁物改变至符合经营幼儿园的条件，致使反诉原告《房屋租赁合同》的目的无法实现。反诉被告的这一违法违约行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，故提起反诉。本案审理过程中，被告魏群英补充事实和理由称，解除合同已具备法定条件。第一，反诉被告的违约行为导致幼儿园停办。反诉被告的父亲赖平先于1991年2月12日与案外人吴义凤的丈夫唐石炎签订互换责任田的《协议书》中承诺，在其责任田靠公路边调归3间屋基给唐石炎，唐石炎在2015年申请建房用地时，反诉被告赖登辉在申请表“四至界限”中签名“同意”，导致吴义凤在其丈夫去世后强行拆除幼儿园围墙，占用户外活动场地建房，致使幼儿园没有活动场地而引起纠纷。幼儿园提起诉讼，人民法院作出(2015)安民一初字第199号民事判决，判令反诉被告三十日内在出租房屋院内整修好约500平方米的场地给反诉原告，而反诉被告直至2017年7月30日前才整修188.79平方米的场地，既没有向教育行政部门备案，也没有通知有关部门组织验收，使纠纷得不到平息。合格的户外场地是办幼儿园的必备条件，反诉被告侵占幼儿园活动场地而不能补救，导致幼儿园停办，责任在反诉被告。第二，幼儿教育行政主管部门不予批准幼儿园恢复办学申请，合同目的无法实现。反诉原告于2017年7月30日向安远县教育局呈送《重新招生办学申请书》在本案原一审审理过程中，又向法院申请向教育部门调查，积极主动地为恢复幼儿园办学做了充分工作，以图实现合同目的。但是，安远县教育局于2018年5月10日向人民法院发出《安远县风山幼儿园办园有关情况情况说明》的复函，复函明确答复因幼儿园与房东发生纠纷而严重影响幼儿园各项教学活动正常开展，不予批准反诉原告恢复办学申请。至此，幼儿园恢复办学已成泡影，合同目的根本无法实现。其纠纷的成因，明显是幼儿园户外活动场地被占用引起的。安远县教育局复函中明确说明“2015年因与房东发生纠纷，提出暂停办学申请（根据《民办学校办学许可证》的记载，幼儿园在2014年度已经参加年审，凤山中心小学实为合格，复函称未参加年检与事实有误）。(2015)安民一初字第199号民事判决书也认定幼儿园户外活动场所被侵占，“导致幼儿园的正常教育活动受到严重影响，致使原告租赁被告房屋及场地经营幼儿园的合同目的受到一定影响”。事实说明，导致教育部门不批准幼儿园复课办学是反诉被告的违约行为所致。解除合同不因合同的合法性而左右，只要符合合同解除条件，即使合法的合同也应依法解除。至于反诉被告没有按判决要求整修好500㎡场地交付反诉原告，不能以反诉原告没有申请执行为由而认为反诉被告履行了判决义务，理由是：(2015)安民一初字第199号民事判决明确释明“申请执行的期限从判决书规定的履行期限届满二年内”，依照判决规定，反诉被告交付500m场地履行期间限为判决生效30天内，从30天起至二年内反诉原告均有权申请执行，而反诉被告在申请执行期限内便提起了诉讼，提起诉讼是执行时效中断的法定情形，显然反诉原告并没有超过申请执行时效，以没有申请执行为由认定反诉原告默认反诉被告履行了法院生效判决的观点显然没有事实根据和法律依据。综上，反诉原告租赁房屋的唯一目的是办幼儿园，幼儿园办不成，合同目的自然无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四》项规定，请求法庭支持反诉原告的诉讼请求，依法解除《房屋租赁合同》，并依合同约定处置解除合同后的事宜。原告（反诉被告）赖登辉、赖佛生辩称，反诉原告在反诉状中所述内容，不符合客观实际，反诉原告无权解除与反诉被告签订的《房屋租赁合同》，因这份合同合法有效，租赁期限未届满，现反诉原告系承租人，无正当理由，逾期不支付房屋租金，对该合同实施了实质性的违约行为，凭这一点，反诉原告不具备解除房屋租赁合同的权利，二反诉被告提供的出租物，已交付给反诉原告使用，其幼儿园停业，完全是反诉原告的自身经营管理问题，钟冬英等人创办幼儿园数年，均能正常教学和招生，且通过了年检，自从反诉原告受让该幼儿园后，将两辆接送幼儿的校车以6万元价格转让他人，造成生源流失，管理疏散，结合其不按国家要求的相应幼儿园办学规程操作，把幼儿安排在第三层楼房上课，使幼儿疏散困难，存在安全隐患，公安消防部门发现后不予验照，加上凤山乡办了中心幼儿园，条件比较好，对幼儿的吸引力较强，故其停业都是自身管理不善造成的，与二反诉被告提供的出租物无任何关联，反诉原告虽在2015年11月18日因案外人吴义凤推倒围墙一事提起诉讼，该案已进行了判决，二反诉被告按判决书已在2017年6月29日履行了义务，用水泥混凝土现浇五公分以上，面积约500平方米以上的活动场所给反诉原告使用，反诉原告自己停业不使用与二反诉被告出租房屋无关，同时房屋租赁合同并未注明院子内的具体场地，也没有对这方面进行约定，所以即使二反诉被告何时履行判决书，均与房屋租赁合同的内容无关，不存在二反诉被告违约，相反，反诉原告逾期不交房屋租金，才是违约行为，对此，如要解除合同，应当由反诉原告按合同约定承担违约责任5万元，同时按房屋租赁合同第三条第3项约定，应由反诉原告对房屋内外所增加的各项设施拆除，恢复原貌，对押金的处理，待反诉原告恢复原貌后多退少补，同时应交清所欠的房租。综上，反诉原告的反诉请求，理由不充分，证据不足，不存在二反诉被告承担赔偿一事，请求驳回反诉原告的诉求。本案审理过程中，原告赖登辉、赖佛生补充答辩意见称，两原告并未违约，被告也没有证据证明两原告违约，而被告不支付租金是实质违约行为，对于场地，被告无权要求原告履行其要求。原告赖登辉、赖佛生为支持其诉讼请求、反驳被告魏群英的反诉请求，依法向本院提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》，证明租赁合同约定了租赁期限、租金数额、租金给付方式等内容，被告负有支付租金的义务；2.（2015）安民一初字第199号民事判决书，证明从2015年9月至原告赖登辉在出租房屋院子里整修好面积为500平方米的活动场所之日后，应由被告履行按合同给付租金义务；3.证人孙某调查笔录及出庭证言，证明原告赖登辉于2017年6月29日按判决书已履行了义务，修整好面积为500平方米的活动场所，自2017年7月1日起被告应当给付租金；4.证人赖某的原审出庭证言。被告魏群英对原告赖登辉、赖佛生提交的证据发表了如下质证意见：1.对《房屋租赁合同》合同的合法性、真实性和关联性没有异议，但对本诉原告的证明观点有异议，本诉被告履行支付租金时间应以本诉原告履行完（2015）安民一初字第199号民事判决第二条规定的义务为前提，而本诉原告至今只整修不到190平方米的场地面积，不到判决规定500平方米的二分之一，本诉原告要求本诉被告支付房租的条件并未成就，其诉求应当依法驳回。2.对（2015）安民一初字第199号民事判决书的合法性、真实性和关联性没有异议，但对本诉原告的证明观点有异议。本诉原告至今未全面履行（2015）安民一初字第199号民事判决书第二条规定的交付500平方米活动场地，仅整修188.9平方米，数量少300多平方米，要求本诉被告交付租金的条件并未成就，本诉被告未交租的行为是对本诉原告先行违约行为的抗辩，不属违约。3.对证人孙某的证词的真实性和关联性有异议，其证明用去水泥120袋，而120袋水泥只能浇筑120平方米左右的场地，远远不够浇筑500平方米水泥地面的数量，不足于证明本诉原告全面履行了生效判决规定的义务。4.对证人赖某证词的合法性、真实性、关联性均有异议。赖某是本诉原告的父亲，又是与前任幼儿园园长等人签订房屋租赁合同的房屋出租人，与本诉原告以及本案均存在利害关系，不具备合法证人身份；其证明本诉原告浇筑了600平方米场地与事实不符，实际浇筑水泥地面不到190平方米；其证言不足于证明本诉原告全面履行了生效判决规定的义务。本院经审查，对原告赖登辉、赖佛生提交的第1、2组证据的真实性予以确认，但对其证明观点将结合案情加以综合陈述；对第3组证据中证人孙某所作的其为原告赖登辉、赖佛生整修门坪这一事实予以确认，对其他陈述不予确认；对于第4组证据，因证人赖某系两原告之父，与本案具有利害关系，故对其证言不予确认。被告魏群英为支持其反诉请求、反驳原告赖登辉、赖佛生的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.《凤山幼儿园转让协议》，证明被告用于凤山幼儿园直接投资不少于23万元；2.《凤山乡无证幼儿园（托儿所）整改通知书》、致家长的一封信，证明因为幼儿活动场所较小，无法办学；3、照片5张，证明幼儿园操场被侵占前场地位置及面积，原告整改后操场位置现状未达到办学要求；4.《房屋租赁合同》、安远县民办学校设立审批表、幼儿园消防演习方案、幼儿园被强拆图片，证明开办幼儿园是合同唯一目的及两原告允许案外人占用活动场地建房属违约行为，严重侵害幼儿园的合法权益；5.（2015）安民一初字第199号民事判决书，证明两原告的行为是引起纠纷的根源，其未全面履行生效判决义务，被告未交房租并无违约；6.《民办学校办学许可证》、赖某与唐石炎签订的《协议书》、唐石炎建房用地申请书、《关于安远县凤山幼儿园暂停办学的申请》、《免年检申请书》，证明幼儿园因场地纠纷申请暂停办学，幼儿园活动场地是主管部门要求整改的内容之一，占用幼儿园场地责任在于原告；7.《重新招生办学申请书》，证明被告对办学复课是积极主动的，不存在怠慢行为。原告赖登辉、赖佛生对被告魏群英提交的证据发表了如下质证意见：对第1组证据的三性均有异议，认为被告与他人的转让协议与其无关；对第2组证据的关联性有异议，原告只提供出租房屋，无义务给被告办理幼儿园证照，反之可以证明是被告对自己办学管理不善导致上级部门出具整改通知；对第3组证据关联性有异议，照片现状是属实的，但是被告只拍摄了一部分，不能代表场地的全部现状，与两原告出租房屋无任何关系，不能证明他人对房屋存在侵权；对第4-7组证据的三性有异议，认为被告经营幼儿园管理不善，与原告无关，幼儿园办不下去是因为附近开办了中心幼儿园，且被告将校车变卖，生源自然减少。场地问题已另案处理，两原告已履行生效判决，与本案无关联。本院经审查，对于第6组证据中赖某与唐石炎签订的《协议书》，因其系复印件，且无其他证据佐证，故不予确认，对被告魏群英提交的其他证据的真实性予以确认，但对其要证明的观点，本院将结合案情加以综合陈述。在本案原一审审理过程中，本院经被告魏群英申请至安远县教育局调取凤山幼儿园审核年检相关证据，2018年5月10日，安远县教育局出具《安远县凤山幼儿园办园有关情况说明》。两原告经质证，对其关联性有异议，认为被告经营的幼儿园不能年检和停办是其自身经营不善造成，即使有纠纷，该纠纷也已经过法院处理。被告魏群英经质证，对其合法性、关联性没有异议，但其中称2014年幼儿园未参加年检与事实不符，当时是因为换新证的问题导致教育局没有盖章，被告方有办学许可证和年检情况为证，对其中载明的其他情况的真实性不持异议。本院经审查，对该情况说明予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月21日，原告赖登辉、赖佛生作为甲方与被告魏群英作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同载明：“……第一条、出租房屋的坐落位置、面积及其他情况。1、本合同所出租房屋坐落在安远县凤山圩圩头包括一栋新楼房四层，一栋旧居住房，一间厨房。2、房屋建筑面积800平方米，使用面积1600平方米。3、新楼房四层总体装修，其中二楼、四楼大间分小间有甲方负责。第二条、房屋租赁期限及用途。1、租赁期限为壹拾年，即从2012年2月1日至2022年2月1日。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办幼儿园。第三条、租金及交纳方式。1、每年租金为叁万叁仟捌佰捌拾元（33880元），三年内租金不变，三年后每两年涨壹仟元。2、每年租金分两次付清，第一次为每年正月二十前，第二次为每年九月五日前。第四条、房屋修缮及维护。1、甲方应保证出租房屋符合合同约定的使用用途，保证正常水电供应。2、未经甲方同意，乙方不能改变出租房屋的结构装修和使用现状，并要爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或人为的过错使房屋设施受到损坏。3、租用期内经甲方同意，乙方所增加的各项设施期满后，乙方应按甲方要求无条件拆除及按甲方要求修缮原貌。4、甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，出租的房屋若出现屋顶漏水、水管漏水、卫生间渗水需甲方负责修缮。……第六条、免责条件及违约金。……2、合同期内，双方不得违约，否则违约方应付给对方经济损失费五万元整。第七条、房屋租赁期间，乙方有下列行为的甲方有权解除合同，收回出租房屋。1、未经甲方同意，转租或改变使用用途。……第九条、乙方需向甲方交纳房屋押金叁万元正，房屋租期满后，待扣除恢复原貌费用后多退少补。……”。前述合同签订时，原告赖登辉、赖佛生向被告魏群英收取了押金30000元。2015年11月18日，被告魏群英经营的安远县凤山幼儿园作为原告将赖登辉诉至本院要求解除双方签订的租赁合同、赔偿损失210000元、退还押金30000元等诉讼请求，本院经审理后于2016年8月11日作出（2015）安民一初字第199号民事判决，判决：“一、驳回原告要求解除原告负责人魏群英与被告赖登辉于2012年2月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；二、被告赖登辉于判决生效后三十日内在出租房屋院子内整修好面积约为500平方米（要求边长约25米，地面用水泥混凝土现浇5公分以上）的活动场所给原告使用；三、被告赖登辉赔偿原告凤山幼儿园损失计12000元；五、2015年9月至被告赖登辉履行完本判决第二条义务之日止的房屋租金原告凤山幼儿园不予支付”。判决生效后，赖登辉向魏群英履行了12000元赔偿款的给付义务，后又与魏群英方协商整修活动场所问题，未达成一致意见后于2017年6月29日始对房屋庭院地面进行整修，整修新水泥平地约195.65㎡（长21.35米×宽9.1米）。本院认为，关于原告赖登辉、赖佛生与被告魏群英签订的《房屋租赁合同》是否应解除的问题，第一，原告赖登辉、赖佛生系于2014年8月21日与被告魏群英签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2022年2月1日，房屋租赁用途仅为办幼儿园，而被告魏群英开办的安远县凤山幼儿园已于2015年底停止办学；第二，安远县凤山幼儿园曾于2015年11月将赖登辉等诉至本院并要求解除案涉租赁合同，虽然本院经审理后判决驳回其解除合同的诉求，但判决生效后，各方仍对相关问题未能达成一致意见，并且幼儿园仍未恢复办学，停止办学已近4年；第三，安远县凤山幼儿园于2017年7月30日向安远县教育局提交重新招生办学申请书，但安远县教育局未予批准，且出具说明表示系因考虑纠纷影响教学活动而未批准其恢复办学申请；综上，本院认为被告魏群英与原告赖登辉、赖佛生签订《房屋租赁合同》，目的系开办幼儿园，但被告魏群英开办的安远县凤山幼儿园从2015年底开始停办，至今未能得以恢复办学，合同目的未能实现，合同已实际无法继续履行，因此，本院对被告魏群英主张解除其与原告赖登辉、赖佛生签订《房屋租赁合同》的请求予以支持。关于原告赖登辉、赖佛生在本案中是否应向被告魏群英赔偿损失的问题，被告魏群英主张其经营的安远县凤山幼儿园系因幼儿园活动场地的问题导致无法继续开办并要求原告赖登辉、赖佛生赔偿违约金5万元及相应损失5万元等共计10万元，对此，本院分析如下，第一，一方面，虽然安远县凤山幼儿园在办学期间曾因案外人吴义凤的建房施工行为导致幼儿活动场所被隔断，但通过（2015）安民一初字第199号民事判决查明的事实以及各方当事人在本案中提交的相关证据及陈述可知，案外人吴义凤于2015年9月3日即已将幼儿园所使用的幼儿活动场所隔断，但安远县凤山幼儿园仍办学至2015年底，即完成了2015年下半年的办学任务；另一方面，虽然安远县中心小学曾于2016年1月5日向安远县凤山幼儿园发出整改通知书，但该整改通知书载明多项存在的问题，且凭此亦不能充分证明其中载明的“幼儿活动场所空间较小”问题将实质影响幼儿园能否正常办学，而通过被告魏群英提交的暂停办学的申请可知幼儿园暂停办学系基于其主动申请；虽然被告魏群英于2017年7月30日提交重新招生办学申请时安远县教育局未予批准，但安远县教育局未表明不批准原因系因幼儿园活动场地大小问题；因此，被告魏群英主张安远县凤山幼儿园未能正常办学仅系因幼儿活动场地变化导致的观点不能成立。第二，虽然被告魏群英主张案涉出租屋附设活动场地不符合幼儿园办学标准，但其未能提交证据明确具体办学应符合的场地大小标准值等。第三，通过本院对幼儿园现场勘查情况可知，虽然原告方浇筑的新水泥坪约195㎡，但在出租屋庭院内亦有其他多块相连的场地，仍有较大的空间，而纵观原告赖登辉、赖佛生与被告魏群英签订的《房屋租赁合同》各条款，虽然合同载明租赁房屋用途为办幼儿园，但合同未对房屋附设场地标准问题进行约定，亦未明确约定出租方有提供符合相应办园标准的幼儿活动场地的义务；第四，安远县凤山幼儿园与赖登辉之间的先前诉讼即（2015）安民一初字第199号民事判决已确定赖登辉向安远县凤山幼儿园赔偿损失12000元，并且该判决生效后，赖登辉等已履行给付12000元的赔偿责任；综上，本院认为幼儿园活动场地问题非影响双方合同履行的根本因素，而被告魏群英在已依相关判决获得相应赔偿以及出租屋庭院已经过了一定程度整修的前提下仍以幼儿园场地问题主张违约损失无事实和法律依据，并且本案系被告魏群英主张解除案涉租赁合同，在此前提下其未能提交充足证据证明原告赖登辉、赖佛生存在其他违约行为以及提交证据证明其已遭受的具体损失项目及金额，故本院对被告魏群英主张原告赖登辉、赖佛生赔偿违约金及损失的请求不予支持。纵观本案纠纷，矛盾本非不可调和，但双方均未采用妥善的方式予以化解，分析本案合同所约定的内容，原告赖登辉、赖佛生提供房屋及场所，被告魏群英方则利用房屋及场所以经营幼儿园并支付房租，安远县凤山幼儿园在2015年间与赖登辉等发生纠纷并得以判决后，被告魏群英作为安远县凤山幼儿园的经营者理应本着良好经营幼儿园的目的尽足够努力寻求矛盾解决，使幼儿园得以正常经营，但未果，幼儿园仍停办至今，而原告赖登辉、赖佛生作为出租方，在（2015）安民一初字第199号民事判决生效后，应严格履行生效判决确定的义务，虽然2017年6月29日赖登辉等对房屋庭院地面进行了整修，但经本院查明的事实可知，其整修的活动场所并未达到前述生效判决主文第二条确定的“面积约为500平方米（要求边长约25米，地面用水泥混泥土现浇5公分以上）”的相应标准，而该生效判决主文第五条亦确定“2015年9月至被告赖登辉履行完本判决第二条义务之日止的房屋租金原告凤山幼儿园不予支付”，因此，本院对原告赖登辉、赖佛生主张被告魏群英给付从2017年7月1日至判决之日的房屋租金的请求不予支持。鉴于原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限至2022年2月1日，而现本院已认定解除合同，被告魏群英对于合同的解除应负相应责任，考虑到从2015年9月双方发生纠纷之时起原告赖登辉、赖佛生即已暂停向被告魏群英收受租金，而在纠纷处理过程中，其亦对整修活动场所付出了相应努力，综合各方因素考虑，本院认定被告魏群英向原告赖登辉、赖佛生给付违约租金损失10000元。对于被告魏群英主张原告退还房屋押金30000元的问题，案涉合同签订时，原告赖登辉、赖佛生实际向被告魏群英收取了押金30000元，而原告方未能提交证据证明存在应扣除押金的情形，因此，原告赖登辉、赖佛生应向被告魏群英返还30000元押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告赖登辉、赖佛生的诉讼请求。二、解除原告赖登辉、赖佛生与被告魏群英于2014年8月21日签订的《房屋租赁合同》。三、被告魏群英于本判决生效之日起十五日内向原告赖登辉、赖佛生给付房屋租金损失10000元。四、原告赖登辉、赖佛生于本判决生效之日起十五日内向被告魏群英退还房屋押金30000元。五、驳回被告魏群英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元（原告赖登辉、赖佛生已交249元），减半收取计349元，反诉费减半收取计1450元，合计1799元，由其各自负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。（法律文书生效后，一方拒绝履行的，对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。）审 判 长  张熙赟人民陪审员  邱小宁人民陪审员  张小丽二〇一九年九月十九日书 记 员  赖贵连