安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终4282号 上诉人（原审原告）:合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会，住所地合肥市包河区淝河路中段。 法定代表人：张永红，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：陈**龙，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许青森，安徽美林律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴正超，男，1970年3月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：许文春，安徽国恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴金林，男，1969年11月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会（以下简称平塘王村委会）、吴正超因与被上诉人吴金林确认合同无效纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初8121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平塘王村委会上诉请求：1.依法撤销包河区人民法院（2018）皖0111民初8121号民事判决，改判平塘王村委会与吴金林2009年1月23日签订的《协议书》无效；2.本案一审、二审诉讼费用由吴金林承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第24.8条规定，涉及处分村集体财产的，须经村民会议讨论决定方可办理。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第1条规定，本法立法目的系为了保障农村村民实行自治，由村民依法办理自己的事情，发展农村基层民主，维护村民的合法权益。平塘王村委会认为，处置村集体资产，涉及到全体村民利益，须经村民会议讨论决定，根据合同法司法解释二的规定，应属于效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。一审法院认为，处置村集体资产，是否经村民会议讨论决定，系对村委会行为管理规范，明显与《中华人民共和国村民委员会组织法》的立法目的相违背。同时，根据最高人民法院在（2015）民申字第759号案件确定的裁判规则，中也明确未经村民会议讨论决定处置村集体资产的行为应无效。 2.安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》（安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会2012年3月5日第1次会议通过）第13条、14条明确规定购买农村集体土地上的房屋签订的合同属于无效合同。具体为第13条：“城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定为无效合同。”第14条：非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。本案中符合第13条、第14条规定的情形，应认定双方签订的协议书无效。 3.根据物权法第182条、城市房地产管理法第32条的规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。一审法院将涉案的房屋与房屋占用土地进行分离，并分别判决转让的房屋买卖有效，房屋占用范围内土地转让无效，明显违背《物权法》、《城市房地产管理法》中确定房随地走原则，故一审法院判决合同部分无效显属错误。 4.涉案房屋虽然办理产权证，但该房产至今无建设用地规划许可证、建设工程规划许可、土地证等核心证件。尤其涉案土地为集体土地，无法补办相关立项、审批手续，系违章建筑，无法办理产权变更登记，故一审法院的判决合同部分无效，明显错误。 吴正超辩称，1.案涉的协议中土地房产的处置已经经过村委会的民主表决，虽然对方提到的协议中陈述的不具体，但是的确是经过表决了。2.村委会组织法涉及到相关规定是管理性规范。3.本案并不适用省高院指导意见的第13、14条规定，该两条规定指导意见是针对农村宅基地的房屋转让，但是案涉厂房属于集体建设用地，并且纳入规划中，依据安徽省皖政(2002）60号文件，该规定显示可以有偿流转的。根据中央两办的通知，对于集体经营性用地是明确认可且需要重点推进的。4.案涉转让房屋已经依法办理房产证，表明其符合当时的土地规划和城市建设规划，是合法的，在不改变原来用途的情况下完全可以转包。请求驳回平塘王村委会的上诉请求。 吴正超上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回平塘王村委会的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由平塘王村委会承担。事实与理由：2008年5月，平塘王村委会为了解决欠付工程款及部分融资款到期的问题，经村两委多次讨论决定通过处置部分集体资产。2008年7月24日，经全体村民代表会议通过关于处置平塘王集体资产的决议。2009年1月23日，平塘王村委会与吴金林之间签订涉案《协议书》，以“兴平汽车配件生产基地”内的钢构厂房（1212平米）折抵工程款转让给吴金林，并将厂房所涉的2.739亩土地使用权一并转让吴金林。2009年2月19日，吴金林与吴正超签订一份《协议书》，将上述厂房及土地使用权转让给吴正超。平塘王村委会作为见证方在协议书左下方加盖印章。吴正超购买厂房后，积极装修、建设、投资、经营至今。吴正超认为涉案《协议书》及《补充协议》，未违反法律禁止性规定，合法有效。 第一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。案涉厂房位于“兴平汽车配件生产基地”内，该项目于2006年6月列入合肥市乡镇工业聚集区（第一批）名录、合肥市“1346”行动计划名录以及安徽省“861”行动计划重点项目。案涉的土地利用系经过批准，符合土地利用总体规划。且涉案厂房已办理合法的房产证，符合当时用地和城市规划，其转让不违反法律的禁止性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”一审判决以所谓“法律规定：（未具体列明法律规定）土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效的规定。”明显错误，且无法律依据。 第二，案涉协议转让程序合法。涉案协议书签订之前，村委会召开村民代表会议，就集体资产处置问题进行了讨论和表决，到会的42名村民代表同意村关于处置村集体资产的决定。涉案厂房的处置程序，符合《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项之规定，转让程序合法。 第三，平塘王村委会的诉讼行为实际上违反了诚实信用原则。本案协议的签订系双方真实意思表示，且本案协议签订之初系为了缓解平塘王村集体的困难，协议签订后，吴正超（经吴金林转让案涉厂房及土地）在涉案的厂房经营至今，为当地创造不小的经济效益，且平塘王村委会一直未主张合同的效力问题。现因案涉地块面临征收，平塘王村委会因巨大利益驱动就恶意毁约，严重违背了诚实信用原则。 第四，吴正超依法受让合法房地产，且未改变原房地产用途，并不违反禁止性规定，合法有效。 平塘王村委会辩称，1.吴正超非合同当事人，无权对涉案《协议书》、《补充协议》是否有效主权权利。2.涉案协议书转让的土地性质为集体农业用地，至今未被国土部门征收，也未变更土地性质为建设用地。3.转让涉案的2.739亩集体农业用地使用权并未经村民会议讨论和表决。4.本案一审法院对涉案2.739亩集体农业用地转让无效判决正确，适用法律准确。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案并未发生破产，兼并等情形。5.安徽省人民政府关于印发《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》的通知第二十一条，集体建设用地使用权流转应当符合下列条件：（1）符合土地利用总体规划、城市和集镇规划；（2）持有集体建设用地使用权证；（3）有偿取得集体建设用地，按照集体建设用地有偿使用合同约定投入开发建设的资金达到工程建设宗投资的25%以上等。但本案中涉案的土地未取得建设用地使用权证，也没有规划部门的规划。故，第三人吴正超对《协议书》、《补充协议》有效性无权发表独立请求权，即使人民法院认为其有独立请求权，其主张与事实不符，与法律无据，请求人民法院驳回第三人吴正超的上诉请求。 吴金林未到庭答辩。 平塘王村委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认2009年1月23日平塘王村委会与吴金林签订的《协议书》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年1月23日，平塘王村委会（甲方）与吴金林（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方转让给乙方的厂房及厂房占用的土地位于兴平路以东、平塘王自建的项目聚集区内钢构房，转让厂房面积为1212㎡，房屋价格800元／㎡，计96.96万元（含附属物），转让土地面积为2.739亩，土地使用权转让价格为12万元/亩，土地转让费为32.868万元，两项合计129.828万元；甲方欠乙方80万元土地款从中扣除，余款49.828万元在协议签订之日一次性以现金付清；厂房和土地使用权转让日期为2009年2月1日，甲方积极协助乙方办理规划及土地报批手续，并尽量向乙方提供所需的材料和证明，办证所需的一切费用由乙方承担；协议签订后，厂房的租金以2009年2月1日为截止日。 上述协议签订后，平塘王村委会将案涉厂房及土地交由吴金林使用，吴金林亦按约支付了厂房及土地转让款。 2009年2月19日，吴金林（甲方）与吴正超（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲方转让给乙方的厂房及厂房占用的土地位于兴平路以东、平塘王自建的项目聚集区内钢构房，转让厂房面积为1212㎡，价格以800元／㎡，计96.96万元（含附属物），转让土地面积为2.739亩，土地使用权转让价格为12万元/亩，土地转让费为32.868万元，两项合计129.828万元，协议签订之日一次性以现金付清。平塘王村委会作为见证方在协议书左下方加盖印章。 一审另查明，案涉厂房登记的房屋所有权人为平塘王村委会。案涉土地性质属农村集体土地。 一审再查明，2008年5月12日，平塘王村党总支委、平塘王村委会向淝河镇党委、政府上报《关于处置平塘王村集体资产初步方案的报告》。2008年7月22日，由原平塘王村党总支书记刘家贵主持召开村党总支及村委会会议，同意将村自建的位于兴平路以东、中心沟以南的土地及厂房出让给案外人王家树、刘德标。2008年7月24日，由原平塘王村主任王家荣主持召开村民代表大会，同意前述处置方案，并形成《关于处置平塘王村集体资产的决议》。 一审法院认为，未经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项是否无效是本案的争议焦点之一。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条虽规定了2009年1月23日双方签订的《协议书》属于需经村民大会或村民代表大会讨论决定的事项，但未明确规定未经讨论决定即属无效。该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，并不属于效力性强制性规定。未经村民大会或村民代表大会讨论决定属于程序瑕疵，该瑕疵不能否定村委会对外签订协议的效力，不能作为认定协议书是否有效的法律依据，否则将使合同相对人的权利处于不稳定状态。平塘王村委会以双方签订的《协议书》并未经村民会议表决决定，侵犯了村民的集体合法利益，在程序上违反了法律、法规的禁止性规定，属于无效协议的主张，无法律依据，不予认可。 案涉协议书的效力问题是本案的争议焦点之二。协议书约定，平塘王村委会向吴金林转让厂房和土地，协议书签订后，平塘王村委会、吴金林均按协议约定履行了各自义务。根据吴正超提供的证据能够证明，转让的厂房已取得房屋产权证书，系合法建筑，但案涉厂房至今仍登记在平塘王村委会名下，吴金林未办理产权变更登记。法律规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。吴金林购买的案涉厂房虽未办理产权变更登记，不能引起物权变动，但转让该不动产的行为系双方真实意思表示，所签订的涉及厂房转让内容协议对双方具有约束力，应为合法有效。关于转让的案涉土地，法律规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。案涉土地属农村集体土地，吴金林未提供证据证明，其与平塘王村委会签订的涉及土地转让已经有批准权的人民政府批准，故涉及土地转让内容的协议违反法律强制性规定，应属无效。 吴金林辩称其已将案涉厂房及土地转让给吴正超，与本案无关，鉴于案涉协议系平塘王村委会与吴金林签订，故该协议只能对协议签订的双方当事人即平塘王村委会与吴金林产生拘束力，对协议外的第三人即吴正超不发生效力，吴金林该项辩称，不应准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会与吴金林于2009年1月23日签订的《协议书》中涉及转让2.739亩土地使用权部分的内容无效；二、驳回合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由吴金林负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，平塘村委会与吴金林于2009年1月23日签订的《协议书》约定平塘王村委会将所属厂房及厂房占用的土地作价转让给吴金林。后吴金林与吴正超于2009年2月19日签订《协议书》，约定吴金林将上述厂房及土地等价转让给吴正超，同时约定其他事项执行平塘王村委会与吴金林2009年1月23日的协议为准，平塘王村委会作为见证方签章确认。由此可见，吴金林将2009年1月23日签订的《协议书》的权利义务全部转让给吴正超，平塘王村委会予以认可，因此吴正超应为2009年1月23日《协议书》的主体，与平塘王村委会成立合同关系。 关于2009年1月23日《协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中，平塘王村委会将其集体土地使用权及土地上自建的1212平方米厂房共作价1298280元，转让予集体经济组织以外成员吴正超，该约定违反前述保护农民集体所有土地的法律、法规禁止性规定，具有我国合同法第五十二条规定情形，故自始不具有法律效力，平塘王村委会诉请确认前述协议书无效，本院予以采纳。一审以协议书所涉厂房已被行政机构颁发所有权证照为由，认定双方就厂房转让达成的部分协议内容具有法律效力，于法无据，本院予以纠正。 综上，吴正超的上诉请求不能成立，本院不予支持。平塘王村委会的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初8121号民事判决； 二、确认合肥市包河区淝河镇平塘王村民委员会于2009年1月23日签订的《协议书》无效。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由吴正超负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   长   海 审判员 马枫蔷审判员方玮韡 二〇一九年八月二十三日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。