辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽08民再48号原审上诉人（一审原告、反诉被告）项吉，男，汉族，个体工商户，现住营口市。委托代理人赵会影，系辽宁睿智律师事务所律师。原审上诉人（一审被告、反诉原告）韩慧涛，女，汉族，个体工商户，现住营口市站前区健康小区。原审上诉人项吉与韩慧涛房屋转让合同纠纷一案，原经营口市站前区人民法院审理于2002年8月22日作出站民初字第800号民事判决，韩慧涛不服，上诉至本院。本院将本案发回重审。站前区人民法院于2004年5月21日作出（2004）营站民一房初字第15号民事判决，后项吉不服，上诉本院，本院维持原判后，项吉又向辽宁省高级人民法院提出申诉。高院指令本院再审，本院发回重审。站前区人民法院于2008年10月18日作出营站民一再字第00004号民事判决。后韩慧涛不服，上诉本院。本院于2009年6月3日作出（2009）营审民再终字第4号民事判决。判决发生法律效力后，韩慧涛向高院申请再审，高院裁定提审本案，并撤销了原判，发回站前区人民院重审。站前区人民法院于2014年8月1日作出（2011）站民一再字第00005号民事判决，后项吉、韩慧涛均不服，上诉本院。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人项吉及其委托代理人赵会影、上诉人韩慧涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。站前区人民法院（2002）站民初字第800号民事判决查明，项吉与韩慧涛于2001年9月11日签订了一份房屋转让合同，双方约定，项吉将位于金牛山大街北太白路东商业服务楼(该楼为框架一至四层，使用性质为商业服务，产权归项吉所有面积为851.53平方米以136万元转让给韩慧涛。约定合同签订后韩慧涛付项吉房款15万元，于2002年2月10日前付项吉房款20万元，于同年5月28日前付项吉房款20万元。合同签订后项吉原以该房于营口商业银行振兴支行所贷70万元贷款及利息由韩慧涛负责承担还款，于2002年9月28日办理清所有产权过户手续。双方不得违约，如违约，违约方每天赔偿另一方房款金额百分之一违约金。合同订后，韩慧涛于2001年11月4日给付项吉房款18万元，2002年2月10日、3月6日、3月14日分别给付房款5.5万元，5万元及6万元。以上总计韩慧涛已给付项吉房款34.5万元，尚欠房款23.5万元至今未给付。该判决认为，双方签订的房屋转让合同合法有效，应受到法律保护。在履行合同期间，韩慧涛已部分给付项吉房款，余款未给付确违背双方在合同中约定的内容，韩慧涛未到庭应诉，已明确表明不履行合同义务，故项吉可以在履行期限届满之前要求韩慧涛承担违约责任，按双方约定房款金额的百分之一的违约金应予以支持。判决：一、韩慧涛偿还项吉房款人民币23.5万元；二、韩慧涛承担项吉房款违约金，按房款23.5万元的百分之一给付，从2002年5月28日起至韩慧涛偿还项吉房款之日止。本院营民终字第575号裁定发回重审意见:1、项吉是在未取得国家有关部门下发的土地使用证的情况下与韩慧涛签订的房屋转让合同，并约定于2002年9月28日为韩慧涛办理产权过户手续，根据有关法律规定项吉未取得土地使用证的情况下能否办理过户手续，办不了产权过户手续房屋转让合同能否认定有效。2、二审时项吉提供一份土地使用证，经有关部门声明无效。如未取得土地使用证，房屋转让合同无效，韩慧涛已对该房屋进行了装修，重审时应查清事实后依法确认韩慧涛装修部分损失。发回重审后，韩慧涛提出反诉，要求确认合同无效，依法解除合同。同时返还购房款35.3万元及利息损失252，275元，赔偿装修损失85万元。站前区人民法院营站民一房初字第15号民事判决查明，项吉与韩慧涛于2001年9月11日签订房屋转让合同。双方约定，项吉将其所有的位于本市金牛山大街北太白路东侧面积为851.53平方米的商业服务楼一处转让给韩慧涛，价格为136万元。其中韩慧涛给付项吉现金66万元，余款70万元系项吉以该房向营口市商业银行贷款，该贷款本息由韩慧涛负责偿还。合同签订后双方开始履行，项吉将房屋交给韩慧涛使用，韩慧涛先后支付给项吉房款34.5万元，尚欠房款31.5万元没有支付。韩慧涛接管该房屋后进行了整体装修用于经营泰来酒店，期间韩慧涛按约定以项吉的名义向营口市商业银行偿还了建设该房的贷款利息54，620元。该案诉讼过程中经营口市价格认证中心评估【营价认（经）字第2003-096号、营价认（经）字第2004-014号】，泰来酒店装修残值为人民币501，224元，租赁使用涉诉房屋，2001年10月1日至2002年年末每年需人民币4万元，2003年1月至今每年需人民币5万元。另查，双方协议转让的房屋坐落于营口市老边区路南镇太和庄村，该房屋建设所使用的土地为集体所有的土地。该土地经营口市老边区国有土地资源局核发了住宅土地使用证，未曾发放商住使用证。站前区人民法院营站民一房初字第15号民事判决认为，法律保护公民间就合法的房屋交易而形成的合同关系。根据我国土地管理法的规定，公民集体所有的土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。本案中涉案房屋系项吉在农民集体所有的土地上所建，该房屋使用范围内的土地使用权是不得转让的，故该房屋的转让违反了土地管理法的禁止性规定。双方订立合同无效。基于合同所取得的财产应予返还，即项吉交付韩慧涛的房屋应返还给项吉，韩慧涛因取得房屋而支付给项吉的房款亦应返还给韩慧涛。韩慧涛使用房屋期间应支付给项吉相应的使用费，具体标准是2001年9月11日起至2002年末每年4万元，2003年1月1日起至判决生效之日止每年5万元。项吉在已知其房屋使用范围内的土地为农民集体土地的情况下将该房屋有偿转让给韩慧涛，致使该合同无效，过错责任应归于项吉，故应对韩慧涛因此所受损失承担责任。且现韩慧涛将房屋返还给项吉，其为使用该房而进行的装修系韩慧涛出资在项吉所有的不动产上添附的财产，该部分财产理应随附不动产转移给项吉，而项吉应将相当于该部分添附财产价值的501，224元价款给付韩慧涛。韩慧涛依据无效合同而向银行偿还的贷款利息因合同已归于无效，且韩慧涛应给付项吉使用该房屋的费用，故不应再由韩慧涛承担，已交的54，620元由项吉返还给韩慧涛。双方其他诉请因无事实和法律依据不予支持。韩慧涛所诉项吉在其经营酒店消费发生的餐费与本案一并处理一节，因与本案不属同一法律关系不予支持，可另案处理。判决：一、项吉与韩慧涛签订的房屋转让合同无效。二、韩慧涛将位于营口市金牛山大街北太白路的面积为851.53平方米的房屋返还给项吉，项吉将韩慧涛已付房款34.5万元返还给韩慧涛。三、现争诉房屋的内部装修归项吉所有，项吉返还韩慧涛相应价值款项人民币501，224元。四、韩慧涛给付项吉使用该房的费用。2001年9月11日至2002年年末每年4万元，2003年1月至判决生效之日止，每年5万元。六、驳回双方其他诉讼请求。本院（2004）营民一房终字第48号民事判决查明的事实与原审一致。本院（2004）营民一房终字第48号民事判决认为：《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外”。《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。因此，上诉人提出“原判认定的公民集体所有的土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设没有法律依据”的理由不能成立。上诉人向本院提供了与太和庄村签订的联合开发协议，欲证明其有土地使用权，依据是《辽宁省土地权属确定及争议处理办法》第21条，“城市市区内，农村集体经济组织在属于其所有的土地上从事房地产开发，将建成的房屋出售给本集体经济组织以外的单位或者个人的，该房屋使用范围内的土地所有权属于国家，土地使用权属于房屋所有者。”但从项吉与太和庄村签订的联合开发协议的内容可以明显看出，该协议名为联合开发，实为土地使用权的转让，故联合开发协议无效，本案不能适用《辽宁省土地权属确定及争议处理办法》第21条的规定。此外，上诉人在一审期间并未提供商业用途的集体土地使用权证，只是在二审期间提供，故原判认定双方房屋转让协议无效符合法律规定。关于上诉人申请重新评估的问题，本院从2005年3月至今，一直无法与作为鉴定申请人的上诉人取得直接联系，鉴定工作无法进行，故对上诉人申请重新鉴定的理由暂不考虑。判决后，项吉不服向省院申诉。本院（2007）营审民终再字第56号发回函式意见：一、本案中房屋转让合同的标的物涉及土地是农村集体所有土地未征用为国有土地，因此合同无效。合同无效后应当查清双方责任，赔偿损失；二、原审中营口市价格认证中心对诉争房屋的装修、韩慧涛实际使用期间应承担的费用作出鉴证报告存在重大偏差，应当予以重新评估，评估的标准应当以纠纷发生时的价格为准。站前区人民法院营站民一再字第00004号民事判决查明，项吉与韩慧涛于2001年9月11日签订了一份房屋转让合同，双方约定，项吉将其所有的位于本市金牛山大街北太白路东侧面积为851.53平方米的商业服务楼一处转让给韩慧涛，价格为136万元。其中韩慧涛给付项吉现金66万元，余款70万元系项吉以该房向营口市商业银行贷款，该贷款本金由韩慧涛负责偿还。合同签订后双方开始履行，项吉将房屋交给韩慧涛使用，韩慧涛先后支付给项吉房款34.5万元，尚欠房款31.5万元没有支付。韩慧涛接管该房屋后进行了整体装修用于经营泰来酒店，期间韩慧涛按约定以项吉的名义向银行偿还了贷款利息54，620元。该案诉讼过程中经营口市价格认证中心评估【营价认（经）字第2003-096号、营价认（经）字第2004-014号】，泰来酒店装修残值为501，224元，租赁使用涉诉房屋，2001年10月1日至2002年年末每年4万元，2003年1月至2004年评估报告下发时止（2004年5月）每年5万元。由于该鉴定报告存在偏差，2008年5月针对诉争房屋的装修和韩慧涛实际使用期间应承担的费用，现经营口嘉信房地产评估事务所有限公司评估【营嘉估字（2008）第772号】。其装修费用为305，434元（包括重新装修部分），其使用期间应承担的费用每月每平方米为8元(2001年10月至今)。另查，项吉与韩慧涛协议转让的房屋坐落于营口市老边区路南镇太和庄村，该房屋建设使用的土地为集体所有的土地。该土地由营口市老边国土资源局核发了住宅土地使用证，未曾发放商住使用证。此次韩慧涛对诉争房屋的重新装修是擅自作主。站前区人民法院营站民一再字第00004号民事判决认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，公民集体所有的土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。项吉与韩慧涛所诉争的房屋是建在农民集体所有的土地上的房屋，该房屋使用范围内的土地使用权不得转让，故项吉与韩慧涛所订立的房屋转让合同是无效的，因此双方应将所取得的财产予以返还。韩慧涛应将该房屋返还项吉，项吉应将所取得的房款返还给韩慧涛。韩慧涛使用项吉房屋期间应支付给项吉相应的房屋使用费，其标准是每月每平方米8元，从2001年10月计算至将房屋腾退时止，该房屋的装修部分（系不可拆除的物品）随房屋的返还归项吉所有，项吉应将相应物品的价值305，434元价款给付韩慧涛，但应扣除韩慧涛擅自重新装修部分的费用121，921元。项吉返还韩慧涛以其名义向银行交纳的贷款利息54，620元。项吉及韩慧涛的其他诉请因无事实及法律根据不予支持。判决：一、项吉与韩慧涛签订的房屋转让合同无效。二、韩慧涛将坐落于营口市金牛山大街北太白路的面积为851.53平方米的房屋返还项吉。项吉将韩慧涛已付房款34.5元返还给韩慧涛。三、现诉争房屋的装修归项吉所有，项吉返还韩慧涛相应价值305，434元，扣除重新装修部分费用121，921元，实际应返183，513元。四、韩慧涛给付项吉使用该房的费用，从2001年10月至韩慧涛将房屋腾退时止，按每月每平方米8元计算。五、项吉给付韩慧涛已交纳银行的贷款利息54，620元。六、驳回双方其他诉讼请求。本院营审民再终字第4号民事判决查明的事实与原审一致。本院营审民再终字第4号民事判决认为，公民集体所有土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。本案当事人诉争房屋的土地使用权系农村集体所有，因该房屋的土地使用权不得转让，故项吉与韩慧涛所订立的房屋转让合同无效，双方应将所取得的财产予以返还。韩慧涛应将房屋返还项吉，项吉应将所取得的房款反韩慧涛偿还的银行贷款利息返还给韩慧涛。韩慧涛使用该旁屋期间应支付给项吉相应的房屋使用费。项吉在与韩慧涛签订买卖合同时，明知该房屋的土地使用权系集体所有，还进行转让，其对该买卖房屋行为应承担过错责任。韩慧涛购买房屋虽无过错，但占有使用房屋多年（曾经营饭店），并有一定的收益，应支付房屋使用费，本着公平的原则，结合本案实际情况，韩慧涛承担50%较为适宜，另50%作为项吉的过错由项吉承担，按着评估报告每月每平方米八元，从2001年10月计算至将房屋腾退时止。该房屋的装修部分（系不可拆除的物品）随房屋的返还归项吉所有，项吉应将装修残值305，434元价款给付韩慧涛，但应扣除韩慧涛擅自重新装修部分的费用121，921元。经本院审判委员会讨论决定判决：一、维持站前法院（2008）营站民一再字第00004号民事判决第一、二、三、五、六项；二、撤销站前法院营站民一再字第00004号民事判决第四项；三、上诉人韩慧涛给付被上诉人项吉使用该房费用的一半，从2001年10月至将房屋腾退时止，按每月每平方米8元计算。判决生效后，韩慧涛不服向省院申诉。省院（2010）辽审二民提字第169号民事裁定意见：1、关于本案判决书的内容问题。你院（2007）营审民终再字第56号民事裁定将本案撤销原一、二审判决，发回站前区人民法院重审后，站前区人民法院营站（2008）民一再字第00004号民事判决书未列明韩慧涛的反诉原告及项吉的反诉被告身份，该判决书仅有查明事实部分，但没有当事人双方的诉请及答辩意见、反诉请求及答辩意见，没有对证据的举证和质证部分及法院对证据的认定部分，对于判决认定的事实，也没有写明所依据的证据。你院二审判决书亦没有列明韩慧涛的反诉原告及项吉的反诉被告身份，没有项吉的答辩意见。2、原判对韩慧涛主张的已付项吉购房款35.3万元及代项吉交付给银行贷款54，619元的利息的反诉请求及撤销营口嘉信房地产评估事务所有限公司评估报告的请求是否予以支持在判决中未作论述。本案项吉的《土地使用证》上的时间为2004年7月，在双方签订房屋转让合同及原一审期间，项吉均没有取得该证，且该《土地使用证》为“集体土地建设用地使用证”，不能办理过户，所以本案合同不能履行的原因主要在项吉，应当由其承担合同无效的主要过错责任。原判房屋转让合同无效，房屋返还项吉，但在没有考虑韩慧涛主张的已付项吉购房款35.3万元及代项吉交付给银行贷款54，619元的利息的情况下扣除了韩慧涛重新装修部分的费用121，921元并由韩慧涛以房屋的市场租赁价格承担一半的房屋租金，对韩慧涛的利益保护是否到位。站前区人民法院（2011）站民一再字第00005号民事判决查明的事实与原审一致。另查，韩慧涛倒出诉争房屋的日期为2009年10月23日。站前区人民法院（2011）站民一再字第00005号民事判决认为，本案原审查明的基本事实清楚，导致合同无效的原因是项吉将不能办理过户手续的房屋卖给韩慧涛，致使合同无法履行，韩慧涛为此耗资装修酒店产生损失，过错责任应当由项吉承担。项吉应将装修残值305，434元价款给付韩慧涛，由于韩慧涛重新装修酒店时已经与项吉发生诉讼，此行为扩大了损失，应由韩慧涛擅自行承担重新装修部分的费用121，921元。对于原审判决韩慧涛按市场价格一般给付房屋占用期间房租的问题，合议庭认为，韩慧涛已经给付了项吉35.3万元并代其偿还银行贷款54，619元，因此韩慧涛并非无偿使用了项吉的房屋，如果判决韩慧涛承担占用房屋期间的租金，显失公平。因此，判决:一、项吉与韩慧涛签订的房屋转让合同无效。二、韩慧涛将位于营口市金牛山大街北太白路的面积为851.53平方米的房屋返还给项吉，项吉将韩慧涛已付房款34.5万元及代其偿还的银行贷款54，619返还给韩慧涛。三、现诉争房屋的内部装修归项吉所有，项吉返还韩慧涛相应价值款项人民币305，434元，扣除韩慧涛擅自装修的费用121，921元，应当返还韩慧涛183，513元。四、上述二、三项，项吉总计应当返还韩慧涛583，132元（已付房款34.5元+代还银行贷款54，619元+装修款183，513元=583，132元），扣除项吉已经给付的233，852元，实际尚应返还349，280元。五、项吉给付韩慧涛应返还349，280元款项的利息，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，时间从2009年10月23日起至付清时止。六、驳回双方其他诉讼请求。上诉人韩慧涛上诉请求撤销（2011）站民一再字第00005号民事判决书，依法改判。理由是一、原判决认定的装修残值为305，434元是错误的。【营价认（经）字第2003-096号】价格鉴证结论说明书证明泰来酒店装修残值为501，224元，而根据营口市价格认证中心2007年4月27日《关于对“泰来酒店装修”价格鉴定结论存在问题的说明》，【营价认（经）字第2003-096号】鉴定结论中的“投资方向调节税”78941.605元不应扣除，扣除后，韩慧涛对转让房屋投入的装修财产残值为422，271.4元；二、韩慧涛在2008年3月份左右支出的对争议房屋的维修费用不应扣除。韩慧涛于2008年3月维修争议房屋投入的10万元，用于维修争议房屋，是在法院通知韩慧涛禁止擅自装修该房屋之前进行的。因此，该行为不能定性为韩慧涛对争议房屋进行违法维修或装修，原判决扣除121，921元应返还部分是错误的。三、【营嘉估字第772号】评估报告程序违法，评估有多处遗漏，并与事实不符，评估结论不客观、不公正，不能作为认定本案事实的证据使用。四、原判决确认的项吉给付应返还款项的利息起算时间点是错误的，韩慧涛支付给项吉的购房款34.5万元和韩慧涛代项吉交付给银行贷款的利息54，620元的利息损失，应按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算。对于利息的起算时点，应从项吉收到相应款项时起计算。五、房屋升值部分应当做为韩慧涛的损失由项吉赔偿，原判决对此未予适当考虑是错误的。上诉人项吉请求撤销原判。依法改判韩慧涛给付项吉房屋使用费（按评估计算）。理由是一、韩慧涛未按合同约定给付购房款是合同无法履行的原因，而非房屋无法过户。韩慧涛购买房屋系其真实意思表示，项吉不存在欺诈行为。合同不能履行，双方均存在过错。二、原判认为韩慧涛给付了房款及偿还了银行贷款，因此并非无偿使用，无需支付使用费用，但给付房款及偿还贷款系韩慧涛的义务，原判判决项吉返还房款利息，而没有判决韩慧涛给付租金，显示公平。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，一、因涉案房屋位于集体土地上，项吉将集体土地上的房屋卖与韩慧涛，违反法律禁止性规定，故双方所签合同应认定为无效合同，项吉对此存在过错。韩慧涛耗资装修酒店产生损失应由项吉承担。二、关于鉴定结论采信的问题。【营价认（经）字第2003-096号】价格鉴证结论错误计算的“投资方向调节税”78，949元扣除后，没有必要重新进行鉴定，且本案不符合重新评估的条件，故应采信该鉴证结论由项吉返还韩慧涛装修款422，271.4元（扣除投资调节税78，949元）。又因韩慧涛2009年10月23日倒出诉争房屋，所以装修款利息应从2009年10月23日开始计算。三、因双方所签合同无效，应从房款交付之日起计算房款利息，又因房款是分期支付的，所以应分段计息。四、因项吉在2010年1月5日已给付韩慧涛233，852元，此笔款项应从2010年1月5日之后项吉给付韩慧涛款项利息中扣除。综上，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、维持站前区人民法院（2011）站民一再字第00005号民事判决第一、二、六项。二、撤销站前区人民法院（2011）站民一再字第00005号民事判决第三、四、五、七项。三、诉争房屋内部装修归项吉所有，项吉返还韩慧涛相应价款422，271.4元，价款利息从2009年10月23日起计算至给付时止，按人民银行同期贷款利率计算。四、项吉返还韩慧涛购房款。购房款利息从韩慧涛交付购房款之日起至项吉给付之日止分段计算。（1、2001年11月4日给付18万元，从2001年11月4日开始计息。2、2002年2月10日给付5.5万元，从2002年2月10日开始计息。3、2002年3月6日给付5万元，从2002年3月6日开始计息。4、2002年3月14日给付6万元，从2002年3月14日开始计息。5、偿还贷款54619元的利息2002年9月开始计息。以上款项均按人民银行同期贷款利率计算利息。）上述判决内容应在判决生效后十日内履行，逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。一、二审案件受理费6035元由项吉承担，诉讼保全费1695元由项吉承担。反诉费16475元，由项吉承担9061.25元，韩慧涛承担7413.75元。第一次评估的费用4000元由项吉承担；第二次评估的费用23000元由项吉承担。本判决为终审判决。审 判 长  孟宪云代理审判员  王 仁代理审判员  张 锐二〇一六年十二月二十八日书 记 员  赵 宝