贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8326号 原告：钟强，男，汉族，出生于1988年9月13日，住毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区北商贸城，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。 委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 原告钟强与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告钟强，被告博泰公司之委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即为原告办理毕节市博泰仕府领地（南区）第6幢1单元16层3号商品房所有权证书,并将权属证书交付给原告；二、被告向原告支付逾期交付办理毕节市博泰?仕府领地（南区）第6幢1单元16层3号商品房转移登记有关文书的违约金,违约金计算方式为:已付总房款为基数,从2013年6月1日起至被告向原告实际交付办理商品房产权转移登记相关文书之日止,按每日万分之二计算；三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告将第二项诉请变更为：被告向原告支付逾期交付办理毕节市博泰仕府领地（南区）第6幢1单元16层3号房转移登记有关文书的违约金,违约金计算方式为,以原告已交总房款为基数,按日万分之二的标准,从2013年6月1日起计算至被告为原告办理涉案房屋权属证书并交付原告之日止。事实及理由:2012年2月5日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了被告将其开发的位于毕节市新城区领地（南区）第6幢1单元16层3号商品房出售给原告,商品房建筑面积138.07平方米,套内面积为11.07平方米,按套计算,总房款488926.00元。付款方式为银行按揭贷款,首付146926.00元,余款342000.00元通过银行贷款予以支付,被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。如果被告自2013年6月1日起的180日内交付办理商品房转移登记有关文书,则按已付房价款的万分之一承担违约责任:如果被告自2013年6月1日起的180日后交付办理商品房转移登记有关文书,则按已付房价款的万分之二承担违约责任:同时,原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用根据国家标准收取,由原告承担,合同签订后,原告已按约定向被告支付全部购房款,并支付办证费20252.00元。合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书期限届满时（2013年6月1日）及期满后的180日内,被告未取得涉案房屋的所有权初始登记,也未向原告交付转移登记的相关文书。因为房屋产权登记系房屋的“身份证”,在未取得房屋产权登记之前,原告买受的房屋在权属上总处于不稳定状态,原告的合法权益不能得到相应的保护,所以在双方约定的交付转移登记文书的期限届满后,原告曾多次找到被告工作人员要求交付转移登记的相关文书,但被告均以各种理由搪塞推脱,甚至后来根本不理睬不接待。无奈之下,原告为了维护自身合法权益,2015年至2018年11月期间,与同一楼盘其他业主集体到被告在涉案楼盘中的办公区域日夜驻扎几次,并向相关部门反映,要求解决办证问题和支付违约金,皆无结果。 被告博泰公司辩称，一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于逾期办证而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期力证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的(《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策实颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。 本院经审理查明，2012年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）博泰美欣明珠住房出售给原告，该商品房总价款为488926.00元，原告已付清购房款。被告承诺于2013年6月1日前取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后（2013年6月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。涉案房屋尚不具备办理不动产登记的条件。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。虽然被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，但根据庭审查明的事实，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约。故对被告前述抗辩理由，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过180日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2013年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年7月9日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2016年7月17日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。故原告逾期办证违约金应从2016年7月17日起，以原告已付购房款488,926.00元为基数，按日万分之二的标准计算。故对原告请求被告支付逾期办证的违约金（从2016年7月17日至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门时止）予以支持。对于原告诉请的办理产权证的问题。因涉案商品房现尚不具备办证条件，属事实上的不能，待被告具备办证条件时，原告再主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付原告钟强位于毕节市逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金（2016年7月17日至2019年8月27日止）为111084.00元。2019年8月28日起至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告时止的违约金仍以房款488926.00元为基数按日万分之二的标准计算； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1261.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  石朝鹏 二〇一九年九月二十日 书记员  李 犇