甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初5673号原告:谢永东。委托诉讼代理人：唐金红，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。被告：甘肃省科学院磁性器件研究所。法定代表人：赵克中，该所所长。委托诉讼代理人：段武全，该所副所长。委托诉讼代理人：张国考，甘肃至行律师事务所律师。被告：绍兴蓝德磁力科技有限公司。法定代表人：肖宁，该公司董事长。原告谢永东与被告甘肃省科学院磁性器件研究所（以下简称磁研所）、绍兴蓝德磁力科技有限公司（以下简称蓝德公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月21日公开开庭进行了审理。原告谢永东委托诉讼代理人唐金红到庭参加诉讼；被告磁研所委托诉讼代理人段武全、张国考到庭参加诉讼；本案在诉讼过程中，经原告申请，本院将第三人蓝德公司依法变更为共同被告，被告蓝德公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告谢永东向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告和被告磁研所签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、诉讼费由被告磁研所承担。事实和理由：2010年1月1日，原告经被告磁研所的职工窦淑萍介绍，购买了位于被告蓝德公司院内的住宅房屋一套，遂向窦淑萍以银行转账方式支付购房款295,244元。2010年7月21日，原告与被告磁研所签订了《房屋买卖合同》1份，双方约定原告购买被告蓝德公司在其单位院落内建设的房屋，即4幢4单元5-1号房屋一套,建筑面积116.28平方米，车库27平方米，房屋产权证及土地使用权证均登记在被告名下，并承诺日后办理产权转移登记。之后，窦淑萍向原告交付了房屋钥匙，原告占有使用至今。现因涉案房屋在出卖时被告蓝德公司已经取得房屋所有权及土地使用权，且双方在立约时意思表示真实，虽合同所涉住宅房屋土地使用权性质为工业用地，但涉案房屋符合规划设计用途，在被告蓝德公司以出让方式取得涉案房屋土地使用权的情况下，依被告蓝德公司可以有偿转让土地使用权之理，其转让已取得所有权的涉案房屋亦应合法，被告磁研所与其签订合同的行为系代被告蓝德公司售房的行为，双方签订的《房屋买卖合同》依法成立，合法有效。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告磁研所辩称，其单位并非适格诉讼主体。其单位虽与原告签订《房屋买卖合同》，但原告也自认其单位系真正出卖人被告蓝德公司的售房代理人，故其单位非适格被告。涉案《房屋买卖合同》依法成立，应确认合法有效。被告蓝德公司辩称，其公司为了留住企业生产经营所需骨干人员，故在公司院内建设了住宅房屋，旨在为企业骨干人员提供住房，其公司向原告提供涉案房屋的真实意思是让购房者及其子孙永久居住，并非出售房屋。其公司收取原告的款项并非购房款，而是作为公司借款列支在公司债务科目中。在售房时，其公司原法定代表人纪少明向窦淑萍明确表明，有纪少明签字的《房屋买卖合同》需在其公司备案存档方可生效，故涉案《房屋买卖合同》应属无效合同。原告为证明其诉讼事实和理由提交的如下证据本院予以认定。理由分述如下：1、二被告签订的《房屋买卖合同》,原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》、被告磁研所出具的收款收据、原告的付款凭证、涉案房屋的照片。原告以该组证据拟证明其与被告磁研所签订涉案《房屋买卖合同》依法成立，双方已实际履行且至今占有涉案房屋的事实。该组证据被告蓝德公司对其真实性、合法性及关联性无异议。被告磁研所对该组证据真实性、合法性无异议，但认为该组证据可以证明其单位并非涉案房屋的真实售房人而系被告蓝德公司的代理人。本院认为该组证据可以证明原告已依约付清购房款，被告蓝德公司已向原告交付涉案房屋，故原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》约束原告与被告蓝德公司。2、浙江省绍兴市越城区人民法院（以下简称越城法院）作出的（2014）绍越执民字第1855号执行裁定书、（2016）浙0602执异49号执行裁定书、委托评估函。该组证据主要内容：涉案房屋因被被告蓝德公司抵押给债权人绍兴银行股份有限公司（以下简称绍兴银行），越城法院于2016年12月17日裁定强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告就涉案房屋将被强制执行向越城法院提出执行异议，越城法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务等理由驳回原告的异议请求。该组证据的真实性、合法性及关联性二被告均无异议，可以证明涉案房屋将被执行以清偿绍兴银行债务的事实。3、房权证号为绍房权证平水字第017**号房屋所有权证。对该证据的真实性、合法性及关联性二被告均无异议。该证系包括本案所涉房屋在内的整栋建筑物之权利凭证，证载所有权人系被告蓝德公司，于2009年9月21日办理产权登记，建筑物规划用途为工业，总建筑面积5073.62平方米。该证据可以证明证载权利人为被告蓝德公司，其向原告出售时已取得所有权。被告磁研所提交的与原告相同的《房屋买卖合同》、房屋所有权证，拟证明原告与被告蓝德公司间存在房屋买卖关系，其单位与原告间不存在房屋买卖关系。基于上文分析之理由，该组证据本院予以采信。2、土地使用权证。该证据真实性、合法性及关联性原告与被告蓝德公司均无异议，可以证明被告蓝德公司所售房屋之土地系其出让取得。3、被告蓝德公司作出的蓝德[2010]009号文件《关于有偿解决绍兴蓝德磁力科技有限公司专家与技术生产骨干人员住房问题的办法》、2010年8月21日被告作出的决定、柴文晓的民事诉状、付款人为窦淑萍、收款人为被告蓝德公司的中国银行支付系统收付款通知及结算业务申请书、招商银行个人转账汇款凭条、汇款收据明细单及移交表、被告蓝德公司向窦淑萍出具的收款收据、钥匙领条统计表。该组证据主要内容：被告蓝德公司经其股东会决定，拟向公司专家和技术骨干人员、以及公司股东单位或业务有关联且愿在被告蓝德公司处工作的相关人员出售房屋及车库。被告蓝德公司指示窦淑萍将代收的购房款直接汇入绍兴圣华电子有限公司（以下简称圣华公司）账户，窦淑萍收取原告购房款后陆续分别汇入被告蓝德公司和圣华公司账户，被告蓝德公司向窦淑萍出具了收款收据，并向原告交付所售房屋钥匙的事实。被告磁研所以该组证据拟证明其单位系被告蓝德公司售房的代理人，与原告不存在房屋买卖关系，故其单位非本案适格诉讼主体。该组证据被告蓝德公司对其真实性、合法性及关联性无异议；原告对真实性、合法性无异议，对窦淑萍向被告蓝德公司所汇购房款的数额因与原告交付的购房款有出入，认为被告磁研所应对此承担继续举证的义务。本院认为，该组证据可以证明涉案房屋系被告蓝德公司售出并交付原告，被告蓝德公司收取了原告购房款，故该组证据与本案待证事实被告磁研所是否系被告蓝德公司售房之代理人具有关联性，本院予以采信。原告和被告磁研所对本院调取的被告蓝德公司、圣华公司的工商登记资料的真实性、合法性无异议。该组证据拟证明被告磁研所、圣华公司均曾系被告蓝德公司的股东。根据原、被告的诉辩称和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：2007年2月8日，被告蓝德公司由圣华公司、被告磁研所和许文章（台湾）出资设立，其中圣华公司和许文章以货币方式出资，被告磁研所以专利技术出资，并将出资的专利技术于2006年10月8日移交给筹备成立的被告蓝德公司。2009年9月21日，被告蓝德公司取得了位于浙江省绍兴市平水镇会稽村即被告单位院落内自行建设的职工宿舍及车库的所有权证，证载面积总计5073.62平方米，建筑物幢号为第4幢，该幢楼系6层框架结构，楼内房屋均系独立成套的住宅房屋。同年9月28日，二被告就该幢楼住宅房屋的销售签订《房屋买卖合同》1份，被告蓝德公司为出卖方（甲方），被告磁研所为买方（乙方）。双方约定：出售的房屋系宿舍楼和车库，总建筑面积5401.68平方米，其中建筑面积为116.28平方米的房屋24套，104.80平方米的房屋6套、63.74平方米的房屋18套、46.38平方米的房屋18套。在该合同中双方未约定价款、及具体的付款时间，仅约定根据乙方和第三方售房合同签订时间情况，乙方逐次向甲方支付第三方所交宿舍楼和车库款项，交款时间和依据以银行汇款凭证为证。双方还约定产权转移登记条款：甲方应当在本合同签订之日起5年至7年内为乙方或乙方指定的第三方办理产权转移登记，否则，乙方或乙方指定的第三方有权委托权威部门对其所购房屋和车库根据市场价格进行评估，评估后甲方在30日内以评估价为基准如数退还乙方或其指定的第三方全部款额。如果乙方或乙方指定的第三方要求继续占有使用房屋及车库，就房屋产权转移登记事宜双方另行约定。2010年6月28日，被告蓝德公司为企业发展留住人才，决定有偿解决公司技术骨干和生产人员及对其公司发展有重要作用人员的住房问题，专门作出蓝德[2010]009号文，决定将上述幢4内的住宅房屋及车库向符合上述条件的人员出售，房屋基本售价每平方米2000元，系数按附表标记为准，车库每平方米售价1000元。2010年7月21日，被告磁研所依据该文要求及其与被告蓝德公司签订的《房屋买卖合同》的约定，与原告签订4幢4单元5－1号的《房屋买卖合同》1份，具体经办人为其单位职工窦淑萍。双方约定：原告购买的4单元5－1号房屋建筑面积116.28平方米，每平方米售价2300元，房价款255,816元，车库27平方米，每平方米1000元，防盗门800元，总计购房款267444元，车库款27000元。合同成立当日原告应将房款一次性予以支付，被告磁研所应于合同生效之日起将房屋交付原告。双方关于产权过户登记的约定及其他约定二被告签订的《房屋买卖合同》约定的内容一致。该合同成立之前，经窦淑萍要求，原告遂向其个人银行账户支付购房款295244元。2011年6月17日，窦淑萍向原告交付了房屋钥匙。2011年1月1日，被告磁研所要求更换双方订立的合同为原告与被告蓝德公司签订的《房屋买卖合同》。但原告未更换。因涉案建筑物幢4内住宅房屋通过窦淑萍经办售出总计二十余套，购房款均系窦淑萍个人收取，故窦淑萍陆续累计向被告以银行转账方式支付购房款6,600,000元，纪少明从窦淑萍处借支3000元。窦淑萍在向购房的原告办理售房事宜时，自行向购房者收取购房款之外的数额不等的钱款，原告向窦淑萍以现金方式给付该款项5000元，窦淑萍将该款项据为己有。又查明:涉案房屋因被被告蓝德公司抵押给债权人绍兴银行，越城法院于2016年11月17日裁定强制执行包括涉案房屋在内的蓝德公司资产用于清偿绍兴银行债务，原告就涉案房屋将被强制执行向越城法院提出执行异议，越城法院以原告在购房时未尽到谨慎的注意义务等理由驳回原告的异议请求，遂酿成纠纷。另查明：2009年5月1日，经被告蓝德公司股东会决议并报经绍兴县外经贸局批准，被告蓝德公司的股东许文章（台湾）将所持股权全部转让给被告蓝德公司新股东华冠宇（系被告蓝德公司原法定代表人纪少明之子），许文章（台湾）未认缴的出资款由新股东华冠宇于2010年1月19日前缴入，被告蓝德公司遂由合资企业变更为私营有限公司，并办理了工商变更登记。2010年8月30日，被告磁研所将其享有被告蓝德公司的股权转让给另一股东圣华公司并办理了工商变更登记。2013年5月27日，被告蓝德公司股东圣华公司和华冠宇将其持有的股权转让系母子关系的刘月和与肖宁，肖宁任被告蓝德公司之法定代表人，并办理了工商变更登记。现被告蓝德公司基本处于歇业状态，仅对被告蓝德公司原有客户进行售后服务。由于被告蓝德公司工商登记的法定代表人肖宁实际并未管理该公司，且将公司印章等交还被告原法定代表人纪少明，故本院向纪少明询问了被告蓝德公司的答辩意见，并出示原告和被告磁研所提交的相关证据询问其质证意见并记录在卷。本案在审理过程中，原告申请撤回对第三人窦淑萍的起诉，本院依法予以裁准。本院认为，本案争议焦点为:1、原告所诉被告磁研所是否诉讼主体错误；2、原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质及其效力。一、关于原告所诉被告磁研所是否主体错误的问题。《民诉法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人及其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，原告购买涉案房屋时与被告磁研所签订合同的事实表明，被告磁研所与本案事实的发生有法律上的关系，为查明案件事实，准确认定原告与被告磁研所之间的法律关系之性质，原告起诉被告磁研所依法有据，故被告磁研所以原告诉其单位系主体错误的辩称理由，本院不予采纳。二、关于原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质及其效力问题。《合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本条规定了委托合同的概念。其特征是双方当事人基于相互间的信任，受托人或有偿或无偿地按委托人指示处理委托人事务。委托合同的成立只须双方当事人达成意思一致即可，无须以一定的物之交付或一定行为的完成为要件，故委托合同是诺成、不要式合同。如委托事务是法律行为，则委托人基于委托合同的约定而授予受托人代理权，受托人以委托人名义或自己名义，对外与他人签订合同从而处理委托事务。依此法律规定，本案中，原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》之性质应符合委托合同之特征。因为，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式、和内容，更重要的要分析当事人之间法律关系的实质。现原告和被告磁研所均认可双方签订的《房屋买卖合同》其实质系委托合同，本院予以确认。《合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》，原告作为买受人，已经履行了支付房款的义务，被告蓝德公司作为涉案房屋的所有权人及实际出卖人，已向原告交付了涉案房屋，双方已履行了合同主要义务，没有争议。本案中，被告蓝德公司向原告出售的住宅房屋建设用地属工业用地，说明被告蓝德公司改变了土地用途，但被告蓝德公司仍取得了涉案房屋所有权证，成为涉案房屋的所有权人，该事实说明被告蓝德公司在办理产权登记时符合法律规定的相关条件，故被告蓝德公司依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，被告磁研所基于被告蓝德公司的该处分权能与原告签订《房屋买卖合同》的内容亦应受法律保护，即双方约定的买卖标的物等合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，涉案房屋买卖合同依法对双方具有法律上的拘束力，应属有效合同。另从绍兴银行的抵押权被人民法院认定有效的结果也可以说明被告蓝德公司享有涉案房屋所有权的合法性。再从合同法鼓励交易的立法目的出发，对合同无效的确认应当持比较谨慎的态度，现实中工业用地上所建住宅房屋办理了产权证的情形客观存在，有其特殊性，从保护公民财产权利益考虑，原告主张确认其与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求本院予以支持。综上所述，原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》的性质名为买卖合同实为被告蓝德公司委托被告磁研所处理委托事务，被告磁研所参加诉讼有利查清案件事实，故原告诉其为诉讼参加人并无不当。原告与被告磁研所签订的《房屋买卖合同》双方意思表示真实，内容约定合法，被告磁研所系被告蓝德公司代理人，该合同依法对原告和被告蓝德公司具有法律上的拘束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第四百零二条之规定，判决如下：依法确认原告谢永东与被告甘肃省科学院磁性器件研究所签订的位于浙江省绍兴市平水镇会稽村被告单位院落内4幢4单元5－1号的《房屋买卖合同》合法有效。案件受理费100元，由被告绍兴蓝德磁力科技有限公司负担（于判决生效后10日内付清原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦审 判 员  丁雨宁人民陪审员  张繁芹二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈丽丽