新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院   民事判决书   （2019）新2324民初1618号   原告：邹顺恩，男，1976年6月22日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   被告：李建新，女，1979年4月6日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   原告邹顺恩与被告李建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告邹顺恩、被告李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邹顺恩向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告解除2015年10月21日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付拖欠原告的2018年6月1日至2019年4月1日期间的租金100000元；3、判令被告对改造增加7.8平方米部分恢复原状，并承担由此产生的违约金24000元；4.判令被告支付原告为其垫付的暖气费、物业费、垃圾费14617.20元；5.判令被告支付不履行合同导致解除合同违约金36000元。事实与理由：原、被告于2015年10月21日签订为期10年的房屋租赁合同，合同约定每年租金12万元，租金每年缴纳一次，每年初60日内缴纳房租，逾期则承担年租金50%的违约金。租赁期内暖气费、物业费、垃圾费等费用由被告承担，若被告改造房屋结构则需要原告书面同意，并且租赁期满恢复原状。被告租赁期间改变房屋结构也未经原告同意，按合同第九条约定被告己违约。2018年6月1日后，被告不交租赁费，也不与原告协商解除合同，自己把房屋放下不管了。根据被告己严重违约和拖欠租赁费不交的事实，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告李建新辩称，第一、原告提出解除双方之间的租赁合同，被告同意解除合同。第二、原告要求被告支付其十个月房租的诉讼请求不能成立，被告在租赁期间，因县上维稳需要将进出商城的侧门封闭，导致被告租赁的店铺变成死角而不能正常经营。在此客观原因下，被告提出减少租赁费，因双方就租赁费未能达成协议，原告便于2018年6月17日下午将店铺的门锁上，不让被告营业。原告口头答应与被告商议此事，但却不按约定与被告面谈此事。无奈之下，被告只能以书面形式向原告发出了解除租赁合同的函件，原告已于2018年6月24日签收，并在长达十个月的时间内对解除合同未提出异议，在此期间也有承租人租赁原告的该房屋。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依据本法第九十条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告将房屋钥匙拿上后，就确认了解除合同的效力，因为原告接到解除通知后，第一未提出异议，第二也己将房屋另租于他人，此时该合同已经解除，因此不存在再交纳十个月房屋租金的说法。第三、原告的第三项诉讼请求不能成立，原告在接手租赁房屋后，已将该房屋交付新的租赁户，且房屋的原装修设施也由新的租赁户沿用着。被告是按照原太平鸟公司的要求对房屋进行了高端装修，一方面没有破坏原房屋内部结构，另一方面也提升了房屋的质量，使得原告与新的租赁户更加容易租用，同时也可以提高房屋的租赁费用，故不存在恢复原状和原结构的损失问题。第四、对原告提出的租赁期间拖欠相关费用的问题，自2018年6月24日原告签收解除房屋租赁合同的通知书后，长达10个月之久原告未提出异议，并将房屋租赁给他人，该解除房屋租赁通知书是客观有效的。被告自2018年6月24日后，并未租赁原告的房屋，因此不存在拖欠房屋相关费用的说法。第五、被告是按照法律规定的程序向原告提出了解除合同的通知，因此，根本不存在违约一说，故不同意承担原告提出的所谓违约损失。综上，请求法院依据法律和案件的客观事实，做出客观公正的裁决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对原告提交的房屋租赁合同、商品房买卖合同被告没有异议，本院予以确认。对被告提交的通话录音及书面文字记录、解除房屋租赁通知书、快递回单一份，原告没有异议，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交商铺欠费明细一张，拟证实亚中购物广场代收原告缴纳的暖气费、物业费的事实。经质证，被告对证据的真实性有异议，提出2015年至2017年期间所有的费用被告都是交清的，不存在欠费问题，被告和原告是2015年12月签的合同，之前的费用和被告没有关系。2015年-2018年6月期间的物业费、垃圾费被告都是交清的，2015年-2017年的暖气费被告是交清的，2018年的暖气费没有交，因为暖气不热，被告和热力公司一直在协商解决。   因被告对该证据不认可，该证据不能证明原告替被告垫付暖气费、物业费、垃圾费的事实，本院对该证据不予采信。   2.原告提交与赵建军签订的房屋租赁合同一份，拟证实原告将商铺租赁给下一家的时间及房屋租金。经质证，被告对证据的真实性有异议，提出被告不清楚原告是哪一年出租给别人的，房屋租金听说也是120000元。   因被告对证据的真实性有异议，原告又无其他证据予以佐证，本院对该证据不作确认。   本院经审理认定事实如下：2015年10月21日，原告邹顺恩将其所有的位于玛纳斯县亚中凤凰广场A7区1-15、1-16号商铺出租给被告李建新，该商铺总建筑面积74.3平方米。双方签订房屋租赁合同一份，约定房屋租金一年为120000元，租金每年缴纳一次，被告应于每年初60日内向原告支付租金，被告逾期超过60日未支付的，则需按年租金的50%向原告支付违约金，租赁期限自2015年12月1日至2025年12月1日。合同还约定租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，被告应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的房屋、设备设施及附属物以良好、适租的状态交还原告，被告承租期间所发生的水、电、暖气、通讯、设备、光缆电视收视费、物业管理费等所有费用由被告承担。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，被告经原告同意后对商铺进行了装修改造，将商铺面积增加7.8平方米，之后被告在商铺经营服装生意，并支付了2015年12月1日至2017年12月1日期间的房屋租金。此后被告又向原告支付了2017年12月1日至2018年6月1日期间的的房屋租金60000元。2018年初，被告找原告协商降低房屋租金，但原告未予答复。2018年6月17日，原告将被告正在营业的商铺的门锁上，被告无法继续经营。经双方电话沟通无果，2018年6月24日，被告找开锁公司将商铺的门打开，将商铺里的货物全部搬走。2018年6月24日，被告通过顺丰快递向原告发出解除房屋租赁合同通知书，原告签收了该通知书，此后原告将商铺对外招租。原告认为被告拖欠其相关费用未付，遂诉至本院。   本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。在履行合同过程中，被告于2018年初要求原告减少房屋租金，但原告未予答复。2018年6月17日，原告将被告正在营业的商铺的门锁上，致使被告无法继续经营。2018年6月24日，被告向原告发出解除房屋租赁合同通知书，原告签收该通知书后未提出异议，并对外招租，之后将该商铺另出租给他人，故本院确认原、被告双方之间的租赁合同于2018年6月24日解除。关于原告要求被告支付2018年6月1日至2019年4月1日期间的租金100000元的诉讼请求，因被告在2018年6月份还在租赁原告的商铺经营生意，直至6月24日才与原告解除租赁合同，被告在此之前仅支付了2018年6月1日之前的租金，故被告理应承担2018年6月1日之后至解除合同之日2018年6月24日期间的的房屋租金，该租金为8000元（10000元/月÷30天×24天），原告该请求的合理部分本院予以支持。关于原告要求被告对改造增加7.8平方米部分恢复原状，并承担由此产生的违约金24000元的诉讼请求，因被告对房屋进行装修改造时告知过原告，原告未提出异议，双方签订的租赁合同约定租赁期满或合同终止后被告将租赁的房屋及附属物以良好、适租的状态交还原告，并未约定要恢复原状，且原告已经将房屋另行租赁给他人使用，故被告对房屋进行改造不存在违约行为，不应承担违约金，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付其垫付的暖气费、物业费、垃圾费14617.20元的诉讼请求，因原告向本院提交的证据不能证实其为被告垫付暖气费、物业费、垃圾费的事实，但被告自认因暖气不热其没有交纳2018年的暖气费，根据双方签订的租赁合同约定，租赁期间产生的暖气费由被告承担，故被告应向原告支付2018年的暖气费1671.75元（22.5元/平方米×74.3平方米），对原告该请求的合理部分本院予以支持。关于原告要求被告支付不履行合同导致合同解除违约金36000元的诉讼请求，因原告将商铺上锁导致合同无法继续履行，被告向原告提出解除合同符合合同法的相关规定，原告对合同解除存在过错，因此对原告要求被告承担违约金36000元的诉讼请求，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告邹顺恩与被告李建新之间的房屋租赁合同于2018年6月24日解除；   二、被告李建新于本判决生效之日起三日内向原告邹顺恩支付房屋租金8000元；   三、被告李建新于本判决生效之日起三日内向原告邹顺恩支付暖气费1671.75元；   四、驳回原告邹顺恩的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3792元，减半收取计1896元，由原告邹顺恩负担1791元，由被告李建新负担105元，与上述款项一并向原告邹顺恩付清。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审判员 郑光辉   二〇一九年九月二十日   书记员 徐宾璐