广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初1539号 原告：钦州钦廉恒大置业投资有限公司。住所：钦州市子材东大街**钦州•恒大绿洲会所。统一社会信用代码：91450700561581079P。 法定代表人：张增世,该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，钦州钦廉恒大置业投资有限公司法务，，住广西南宁市青秀区 委托诉讼代理人：吴帆,男，钦州钦廉恒大置业投资有限公司法务，，住广西南宁市良庆区 被告：农波，男，1977年11月1日出生，汉族，，住广西钦州市灵山县 委托诉讼代理人：彭华基，广西众润律师事务所律师。 原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司（下称恒大置业公司）与被告农波商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司的委托诉讼代理人吴帆，被告农波及其委托诉讼代理人彭华基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016100919484）。2.判令被告在判决生效后10日内配合原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2016100919484）手续。3.判令被告将位于钦州市返还原告。4.判令被告向原告支付违约金62580.80元。（按房屋总价625808.00元的10%计算）。事实与理由：被告与原告于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016100919484）。合同约定被告购买原告开发的位于钦州市，总价款625808.00元，被告釆取按揭付款的方式支付房款。合同签订后，原告为被告所购买商品房办理了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：2016100919484）。合同签订后，被告支付房款125808.00元。2016年10月26日，被告与华夏银行股份有限公司南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，该行向被告发放贷款500000.00元。2018年6月3日，原告将涉案房屋向被告交付使用。由于被告逾期未偿还银行按揭贷款本息，导致原告承担保证义务，银行从原告公司账户中共划扣515429.28元，用以清偿该笔贷款。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第二条第（一）款第5点的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告有义务配合原告办理有关合同解除合同的手续，买受人所交的款项不予退还。鉴于被告交付的首期房款较高，原告主动将违约金调整为购房总款的10%。因被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益,特依据相关法律向人民法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告农波辩称:一、原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据；1、被告农波在签订《商品房买卖合同》时已支付给原告首付款125,808.00元，同月原告与华夏银行南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，将所购房屋向华夏银行抵押贷款50万元，贷款年限30年，每月等额本息还款，并授权华夏银行将该50万元一次性划入原告账户。党华夏银行将该笔贷款50万元付给原告时，该房屋的房款全部付清，此时，农波并没有欠原告等等房款，农波只欠华夏银行50万元贷款，起抵押房屋并通过月供＋利息开偿还银行贷款。2、原告已于2018年6月3日将该房屋交付给农波使用，农波一家进行装修和购买家电，已实际占有和使用该房屋，甚至农波将灵山房子卖掉全家将户口迁入现购房屋。至此，双方的买卖合同已实际履行完毕，不存在解除合同的情形。3、根据《合同法》第167条规定，分期付款的买受人为支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一（20%）,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案至起诉的4月份起，按催款通知书，农波2018年拖欠应交月供27,351.74元，2019年1月25日向原告支付了1万元，扣除之后尚欠月供17,351.74元，未达到解除合同的规定拖欠到期价款的20%的金额。二、原告主张注销合同登记备案、收回房屋没有事实和法律依据。被告农波所购的房屋通过首付款和抵押贷款形式已将房款全部交给原告，且房屋已实际交付使用，买卖合同已履行完毕，且注销合同登记备案、收回房屋违反物权法定原则，当属无效，在司法实践中也无法实行。至于被告农波因欠银行月供，原告对此负连带责任，如原告代为履行月供后，对内进行追偿的法律关系，原告可以另行主张。三、原告请求被告支付违约金62,580.8元没有依据。本合同第十二条约定：如果原告违约逾期交房，只负万分之一违约金，但被告违约却负10%违约金，此显然过高且不公平，参照商品房买卖合同司法解释17条，逾期付款的月供最多案银行贷款年利率4.6%计算。其次，因没有银行扣款的流水证明，被告对原告被华夏银行扣款金额483,950.56元有异议。华夏银行为原告联系，被告并不认识，贷款材料全交给原告，原告由义务将贷款合同原件交给被告，原告违约在先，被告不承担违约责任。 本院经审查认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本案双方当事人争议的主要事实在于，农波是否存在未按约定支付房款的违约行为。 恒大置业公司称，2016年10月9日，原告与被告农波签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买位于钦州市，该房屋合计总价款625808.00元，被告采取银行按揭付款的方式支付房款，合同约定被告支付首期房款125808.00元，余款500000.00元办理银行按揭贷款。被告在支付了首期房款125808.00元后,于2016年10月26日，与华夏银行股份有限公司南宁分行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告对被告的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务，该行向被告发放贷款500000.00元。2018年6月3日，原告将涉案房屋向被告交付使用。由于被告逾期未偿还银行按揭贷款本息，导致原告承担保证义务，银行从原告公司账户中共划扣515429.28元，用以清偿该笔贷款。因此原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，被告有义务配合原告办理有关合同解除合同的手续，买受人所交的款项不予退还，并应当向其支付总房款10%的违约金。为证明其主张，恒大置业公司向本院提交了《商品房买卖合同》，该合同附件四合同补充协议第一条第（一）款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协调出卖人到房管局办理有关解除合同的手续;第二条关于分期付款约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。上述合同还约定了其他内容。根据《商品房买卖合同》及当事人的陈述，本院认定被告农波存在逾期未偿还银行贷款的违约行为。 本院认为,依法成立的合同，具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。 恒大置业公司与农波所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现农波未按合同约定偿还银行贷款，导致原告承担保证义务，农波的行为违反了合同约定，恒大置业公司依约主张解除合同符合法律规定，故对于恒大置业公司要求解除《商品房买卖合同》、农波协助其办理涉案登记备案撤销手续、被告立即返还房屋给原告的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。对于被告农波所称的解除双方签订的《商品房买卖合同》、注销合同登记备案、收回房屋没有事实和法律依据的辩解意见，因其违反了《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第（一）款第5项和第二条的约定，故该辩解意见本院不予采信。 关于违约金数额，按照合同约定每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金明显过高，且恒大置业公司提供证据证明其因此所受的损失是银行利息，结合被告农波的意见，本院对违约金的数额酌情减至合同约定总房款的6%即37,548.48元（房屋总价625,808.00元×6%）。农波未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，被告应承担相应的违约责任，故对于被告农波所称的支付违约金没有依据的辩解意见，本院不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司与被告农波于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：2016100919484)于本判决生效之日解除； 二、被告农波协助原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司办理上述合同登记备案（合同备案编号：2016100919484)的撤销手续，于本判决生效之日起三十日内执行完毕； 三、被告农波返还位于钦州市给原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司，于本判决生效之日起三十日内交付完毕； 四、被告农波应向原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司支付违约金人民币37,548.48元； 五、驳回原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10,784.00元，公告费350.00元，合计11,134.00元，由原告钦州钦廉恒大置业投资有限公司负担392.00元，由被告农波负担10,742.00元（此款原告已预交，被告在履行还款义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  杨守金 审 判 员  蓝万** 人民陪审员  何 锋 二〇一九年九月十日 法官 助理  梁秋媚 书 记 员  陈艳婷