广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3463号原告:林敬峰，男，1979年10月25日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，原告：戴建玲，女，1983年0月10日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：刘思凯，广东鸿浩律师事务所律师。被告：惠东县弘诚实业发展有限公司，住所地惠东县平山百丘田，统一社会信用代码914413236947136887。法定代表人：董飚。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所律师。原告林敬峰、戴建玲与被告惠东县弘诚实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘思凯、被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托代理人魏展谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林敬峰、戴建玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，暂计70000元，（自2015年6月30日起至2017年7月4日取得惠东县住建局竣工验收之日止，每日按照已付购房款的万分之五计付）；2、被告立即将不动产权证书办理至原告名下；3、被告向原告支付逾期办理不动产权登记的违约金，暂计30000元，（自2016年6月25日起至办理产权登记之日止，按照损失难以确定方式计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的厚园XX号楼X层XXX号房，建筑面积131.91平方米，购房款531617元，原告首付211617元，按揭贷款320000元，原告缴纳了维修基金和契税，经过被告通知，原告向开发商缴纳了办证费用。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前交付房屋给原告使用，虽然原告于2016年4月8日与被告签订《楼宇交接书》，但是《楼宇交接书》注明：经惠东县建设有关部门验收鉴定合格，可以投入使用。被告却不能提供文件证明是否完成消防和人防工程，更没有取得惠东县住建局的竣工验收备案文件，完全不可以投入使用，更不符合居住条件。被告于2017年7月4日才取得惠东县住建局的竣工验收备案表。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。2000年4月7日中华人民共和国建设部第78号令《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”、第六条规定“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”，据此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的“经验收合格后”是指通过竣工验收，取得《工程竣工验收备案表》。告于2017年7月4日才取得惠东县住建局的竣工验收备案表。被告没有按照法律法规的要求和标准验收合格，属于欺骗原告收楼。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告要求继续履行合同，被告应当按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，办理产权登记备案，如因出卖人的原因，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。经被告通知，原告向被告缴纳了办证费用，因被告逾期交付使用房屋，被告承诺的办理产权登记的期限也超过，依据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》由被告统一提供的，应当作出不利于被告一方的解释，被告应当支付自2016年6月25日起至办理产权登记之日止期间的违约金。依据《合同法》第一百零七条和第一百一十四条规定，虽然合同约定了违约金，但是违约金的作用系填补因被告违约导致原告的损失，然而原告的损失难以确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告的损失难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，中国人民银行银发[2003]251号文件规定，逾期贷款利息按照原利率加收30%-50%，原告要求加收50%计付损失。综上，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，请贵院依法判如所请。被告惠东县弘诚实业发展有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人已签订《楼宇交接书》（《楼宇交接书》签订日期为2016年4月8日），答辩人已向被答辩人交付了房屋。因此，从2016年4月8日开始，答辩人已经履行了交房义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。2016年4月8日，双方签订《楼宇交接书》，并在被答辩人的认可下进行了房屋交接手续（交付了房屋的钥匙）、转移了房屋的占有。鉴于双方当事人具有完全民事行为能力，签订《楼宇交接书》的行为出于各自的真实意思表示，其行为和内容均未违反效力性禁止规范，在没有证据证明答辩人在签订时存在欺诈胁迫、重大误解等导致该交接书被撤销或认定无效的情况下，应当尊重双方当事人的合意表示和《楼宇交接书》的现有效力，视为答辩人已向被答辩人履行了交付房屋的义务，故答辩人不需要继续支付此日期之后的逾期交房违约金。虽有部分法律法规规定“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”，但从此规范设立的目的看，其禁止的不是房屋交付行为本身，而是禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用；从行为后果上看，若违反了该规定，也没有要承担民事责任的规定。该规范是管理性的禁止性规范，不属于效力性的禁止性规范。答辩人交付的房屋虽未达到合同约定的“经验收合格”标准的商品房，但这只能属于带瑕疵交付，而不属于逾期交房问题。如被答辩人认为案涉商品房不具备交付条件而对其造成损害的，应当另行主张权利，而实际上，案涉商品房在后续验收中也未出现任何质量问题，未给被答辩人造成过任何损害，更没有影响被答辩人的正常居住。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《楼宇交接书》是两方当事人真实意思表示，答辩人已向被答辩人履行了交付房屋的义务。二、答辩人因地下室工程遇大面积岩石地质导致迟延交房，属于双方在合同中约定的免责情形，交房时间及办理不动产权登记时间都应相应顺延。案渉商品楼原定的合同交房日期是2015年6月30日，但在验收前期发现地下室工程的大面积岩石地质，需要通过爆破解决。又因为案涉商品房l1-21座住宅的地下消防设施相连，为整体报建项目，故必须解决岩石地质问题才能通过验收。在答辩人进行爆破方案的研讨和第三方施工单位的选定后，广东中人集团建设有限公司于2015年7月22日对爆破工程作出安全评估，广东锡源爆破工程有限公司于2015年10月22日完成爆破工作。至此，排除异常地质状况共花费116天，交房时间应顺延116天。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3项，因异常地质状况导致工期延误的，答辩人可据实予以延期交房，因此答辩人申请验收期间合理，应属于合同约定的免责情形，故交房时间应顺延至2015年10月24日。当然，办理不动产权登记时间也应相应顺延116天。三、被答辩人的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年，诉讼时效已超过，依法不应支持。例如法院查明若被答辩人于2019年5月29日起诉，那么，在2016年5月29日之前涉及的诉讼请求便已超过诉讼时效，依法不应支持。四、被答辩人的逾期过户违约金请求缺乏法律依据，双方应按合同约定执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条虽规定了出卖人逾期过户的违约责任，但该条仅适用于双方未约定违约金的情况，然而双方已在《广东省商品房买卖合同》第十五条明确约定，逾期过户违约金应按已付房款的1%计算。五、被答辩人请求的违约金总额明显过高，依法应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋且未约定损失赔偿额计算方法的，按逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定；第十六条规定，违约金超过损失30%的，应当减少。2017年8月19日，答辩人委托第三方佛山市中毅土地房地产评估有限公司对百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年6月30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。据计算，被答辩人主张的违约金总额已远超过根据评估标准计算的损失的30%，依据上述规定，应当予以减少。综上所述，答辩人逾期交房原因合理，属于合同约定的免责事由；被答辩人主张的违约金计算方式错误，违约金总额过高，依法应当予以减少。原告林敬峰、戴建玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1身份证、证据2企业登记资料，证明原、被告主体资格；证据3商品房买卖合同，证明原被告逾期交房、逾期办证的事实；证据4购房发票或贷款到账单，证明原告已经支付购房款的事实；证据5维修基金收据、契税发票，证明原告依约履行了合同义务，被告未按合同约定交付房屋及办理房产证的事实；证据6楼宇交接书，证明不符合交楼条件的情况下，被告欺骗原告收楼的事实；证据7办证费用收据，证明原告交纳了办证费用；证据8竣工验收备案表，证明楼宇符合法定交付条件的日期。被告惠东县弘诚实业发展有限公司对原告提供的证据的质证意见为：证据1、证据2的三性无异议。证据3的真实性无异议，关联性有异议，不能证明存在逾期交付、逾期办证的问题，被告有法定的免责事由，且原告部分诉请超过诉讼时效。证据4无异议。证据5的真实性无异议，关联性有异议，不能证明存在逾期交付、逾期办证的问题，被告有法定的免责事由，且原告部分诉请超过诉讼时效。证据6的真实性无异议，关联性有异议。楼宇交接书是双方当事人的真实意思表示，证明了被告向原告交付了房屋的事实。证据7无异议。证据8无异议。被告惠东县弘诚实业发展有限公司提交如下证据予以反驳：证据1建设工程消防设计的审核意见书，证明涉案商品房11-21座住宅为整体报建项目；证据2安全评估报告第25页，证明1、爆破地点：厚园A地块一期B区19-21作工程。2、爆破环境复杂：东面别墅，南面工棚和高压线塔，西面住宅。3工程地质：微风化花岗岩；证据3，爆破施工报批资料第2页-爆破工程施工合同备案回执，证明爆破工程施工合同于2015年7月23日向惠东县公安局治安管理大队备案；证据4，爆破施工报批资料第6页-爆破作业项目申请表，证明爆破作业项目经层层审批，于2015年8月21日经市公安局批准；证据5，11-15号楼竣工验收备案表，证明开工日期为2012年12月20日及验收日期为2017年4月12日；证据6评估报告书第3页，证明逾期交付使用房屋期间，同地段同类房屋租金标准。庭后被告补充如下证据：证据1楼宇交接书，证明2016年4月8日，双方签署楼宇交接书，被告向原告交付物业；证据2装修申请表、证据3装修施工申请书、证据4房屋装饰装修工程管理服务协议，证明2016年4月8日，原告入住并申请对房屋进行装修；证据5物业费流水，证明2016年4月，原告开始缴纳物业费。原告林敬峰、戴建玲对被告上述证据的质证意见为：证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该证据不能证明涉案楼房必须与地下室共同报建。据原告了解，地下室与19到**楼是在2018年7月份才取得备案，因此被告称地下室必须与涉案楼房所在楼层共同报建不属实。证据2安全评估报告书三性不予认可。证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据4申请表真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。请法院注意该申请表上明确注明作业时间是90天，即便认定地质异常，属于不可抗力，也只能按照90天扣除其违约天数。证据5真实性、合法性认可，关联性不予认可。该份备案表不是完整的备案表，通过建设部门验收合格的时间是2017年7月4日，被告举证的2017年4月12日是五方验收时间。证据6三性不予认可。评估报告是被告单方委托作出，并且被告有意隐瞒了该评估报告的有效期，事实上该评估报告已于2018年8月到期。在庭审今日不能作为有效证据使用。对于被告庭后补充提交的证据，原告的质证意见为：一、证据一《楼宇交接书》真实性、合法性予以认可，关联性不认可，该证据中陈述经惠东县建设有关部门验收鉴定合格为虚假陈述，原告系在受欺诈情况下签订，涉案房屋于2017年7月4日方经备案验收，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》第三十条：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。合同约定高于前款标准的，以合同为准；合同约定低于前款标准的，按前款规定认定。”，本案交付时间应以2017年7月4日为准。二、证据二《装修申请表》、证据三《装修施工申请书》、证据四《房屋装饰装修工程管理服务协议》真实性、合法性予以认可，关联性不认可，该证据仅能证明原告申请装修日期，并不能证明原告实际入住时间，亦不能证明该房屋符合合同及法律规定的交付条件。三、证据五《物业费流水》三性均不予以认可，该证据系被告单方提供。即便物业费自被告主张之日开始交付，也与本案原被告之间的违约关系无关，若存在不当得利的事实，原告保留追究物业公司的返还的权利。二、证据三《物业费流水》三性均不予以认可，该证据系被告单方提供，没有加盖公章也没有原告签名，根本不能证明原告何时提交物业管理费的事实。即便物业费自被告主张之日开始交付，也与本案原被告之间的违约关系无关，若存在不当得利的事实，原告保留追究物业公司的返还的权利。本院对本案事实认定如下：被告惠东县弘诚实业发展有限公司为有限责任公司（法人独资），成立于2009年9月2日，经营范围：房地产开发、房地产经纪与代理服务、酒店管理、固定资产租赁、城市基本建设投资等。2014年12月8日，原告林敬峰、戴建玲与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，价值531617元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…..3、异常地质状况、市政规划变化和市政行为而导致工期延误的、政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定交付了购房款，被告于2016年4月8日向原告发出楼宇交接书并交付钥匙，原告林敬峰在楼宇交接书上签名确认。《楼宇交接书》上记载弘诚厚园二期已竣工，并经惠东县建设有关部门验收鉴定合格可以投入使用，涉案物业已具备入伙条件，可以使用。2017年4月12日，涉案房屋竣工验收合格。2017年7月4日，被告取得涉案房屋竣工验收备案表。原告至今未取得涉案房产的房地产权属证书。另查，广东省惠州市公安消防局于2012年8月24日作出惠公消审【2012】第00289号《建设工程消防设计的审核意见书》，同意惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼建设工程消防设计的审核意见，厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程。被告惠东县弘诚实业发展有限公司在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决。2015年7月23日，广东中人集团建设有限公司对厚园A地块一期B区19-21座爆破工程作出安全评估报告，工程地质为：微风化花岗岩，岩质坚硬。同日，广东锡源爆破工程有限公司作出厚园A地块一期B区19-21座爆破工程的爆破施工报批资料，作业时间为2015年7月22日至2015年10月22日，共90天。再查，2017年8月19日，被告惠东县弘诚实业发展有限公司委托佛山市中毅土地房地产评估有限公司对位于惠东县平山街道百丘田地段厚园小区市场的房地产在价值时点的租赁价值进行了评估，评估租金为2016年30日，每平方米8元；2017年6月30日，每平方米10元。本院认为：原告林敬峰、戴建玲与被告惠东县弘诚实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠东县××街道××田地××楼××房××房产××套，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。商品房买卖合同签订后，原告按照约定向被告支付购房首期款和银行按揭贷款，被告未按合同约定的时间于2015年6月30日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格的商品房交付原告使用，构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告诉请被告支付违约金，理由充分，本院予以支持。关于被告主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的问题。首先，本案违约金系基于被告未按约履行交房义务的违约行为而产生。按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，被告如违反约定的期限延迟交付房屋，应向原告支付违约金，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，违约金按日支付已付房款万分之五计算。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。综上，被告关于主张违约金的诉讼请求从起诉日往前溯及超过三年的部分诉讼时效已超过的抗辩理由，依据不足，理由不充分，本院不予采纳。至于原告诉请被告支付违约金的起止时间及数额问题：1、因被告惠东县弘诚实业发展有限公司城南新区.厚园A地块二期11-21号楼地下室的消防相连且为整体报建工程，其在正常施工19-21座地下室工程中遇到大面积岩石的地质问题，需要通过爆破来解决，工期需要90天，属《商品房买卖合同》约定的地质异常问题，被告辩称因合同约定的特殊原因可以延迟交付商品房，理由充分，本院予以采信，为此，被告支付违约金的时间应自2015年6月30日起90天后的第二天（即2015年10月1日）开始计算；2、从本案查明的事实看，被告在涉案物业实际上未经竣工验收的情况下通知原告收房，既违反“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的法律规定，亦不符合商品房买卖合同约定的交房标准。虽然原告于2016年4月8日与被告签署《楼宇交接书》并接收了涉案房屋，但被告并未向原告出示该房屋经有关部门验收合格的证明，原告并不知道该房屋是否已具备合同约定或者法定交付条件，而涉案房屋于2017年4月12日才经过竣工验收合格并于2017年7月4日办理工程竣工验收备案，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》[建设部(2010)53号]第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”的规定，涉案物业的交房时间应以竣工验收备案的时间即2017年7月4日为准。被告辩称已于2016年4月8日履行交房义务，与事实不符，本院不予采纳。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应以531617元为本金按日万分之五的标准累积计算，且不超过531617元的30%即159485.1元为宜。被告辩称违约金应以同地区同期商品房市场租金每平方米8元-10元的标准计付，理由不充分，本院不予采纳。综上，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年10月1日起至2017年7月4日止支付以531617元为本金按日万分之五的标准累积计算且不超过531617元的30%即159485.1元的违约金给原告朱敬强。经计算，该违约金数额为170914.87元，已超过违约金上限159485.1元，超过部分不予支持。被告应支付159485.1元违约金给原告林敬峰、戴建玲。关于原告诉请被告办理不动产权证书至原告名下及支付逾期办证赔偿金的问题：因原告已全额支付购房款给被告，履行了付款义务，被告应按合同约定将涉案房屋的不动产权证书办理至原告名下。原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息加收50%要求被告支付其赔偿金。因原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，因原、被告已对预期办理房屋所有权登记的违约金数额作出明确约定，且原告也无证据证明其损失高于约定的违约金，也无证据证明其受到损害。故原告要求被告按逾期贷款利率加收50%支付违约金没有法律依据，且与合同约定不一致，本院不予支持。因此，被告惠东县弘诚实业发展有限公司应自2015年6月30日的360天后即2016年6月25日起至房地产权证书登记在原告名下止支付购房款531617元的1%即5316.17元的违约金给原告林敬峰、戴建玲。综上，原告林敬峰、戴建玲的诉请和被告惠东县弘诚实业发展有限公司的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期交房的违约金159485.1元给原告林敬峰、戴建玲。二、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内一次性支付逾期办证的违约金5316.17元给原告林敬峰、戴建玲。三、被告惠东县弘诚实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内将惠东县平山街道百丘田地段厚园XX号楼X层XXX号房的不动产权证书办理至原告林敬峰、戴建玲名下。四、驳回原告林敬峰、戴建玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告惠东县弘诚实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  谭松志人民陪审员  何丽雅人民陪审员  胡志为二〇一九年九月三十日法官助理刘利文书记员李瑞莹