江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初6302号原告：王跃明，男，1960年2月4日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：姜凯，男，1986年12月10日生，住江西省南昌市南昌县，系原告王跃明女婿。委托诉讼代理人：薛敏，北京嘉观律师事务所律师。被告：江苏省浒关蚕种场，住所地江苏省苏州市高新区枫桥街道支英村金山东路西底。法定代表人：杨正友，场长。委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。原告王跃明与被告江苏省浒关蚕种场（以下简称浒关蚕种场）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理，依法适用简易程序于2018年11月7日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，并组成合议庭于2019年3月25日公开开庭进行审理。两次开庭，原告王跃明的委托诉讼代理人薛敏，被告浒关蚕种场的委托诉讼代理人孙晓峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王跃明向本院提出诉讼请求：1、浒关蚕种场赔偿王跃明房屋建筑、装修损失费2592136.6元；2、浒关蚕种场赔偿王跃明房屋内损失费993130元；3、本案诉讼费由浒关蚕种场承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的损失金额变更为2767524元。事实和理由：王跃明自2004年1月1日开始租用浒关蚕种场位于苏州市相城区荒山渡桑场土地7亩。后经浒关蚕种场同意，王跃明将旧房重建并新建了房屋及仓库。2018年6月30日，浒关蚕种场以贯彻市委市政府“331”专项行动为由，未经王跃明允许，直接将王跃明承租的土地上的建筑物全部拆除，建筑物内的物品被掩埋、毁损。王跃明认为，王跃明在合法租赁的土地上有权进行正常的经营活动。经营场所是否存在安全隐患，地上建筑物是否属于违章建筑，均应由相关行政机关来认定。如经调查后确需整改、拆除，也须依照法定程序，由有权的行政机关进行强制拆除。浒关蚕种场作为普通法人，在行政机关未对王跃明的经营场所立案、调查并下达行政处罚决定书的情况下，擅自强行拆除房屋并毁损屋内物品，造成对王跃明财产权的直接侵犯。王跃明为维护自身合法权益，诉至法院。被告浒关蚕种场辩称，1、2005年，双方签订协议，约定浒关蚕种场将东桥地段所属二分场荒山渡的国有桑场土地7亩出租给王跃明用于建材经营，期限为2005年5月1日至2008年4月30日。此后，双方多次续签租赁协议至2018年12月31日。目前，王跃明与蚕种场签订的2018年度《协议》仍在履行中，王跃明承租的7亩土地没有退还蚕种场，蚕种场也没有收回，双方在土地租赁协议的履行上没有产生纠纷。2、王跃明提出赔偿请求的被诉主体不适格。本案系财产损害赔偿纠纷，王跃明在诉状中自述系“331专项行动”造成其原承租区域内的建筑物全部拆除，建筑物内的物品被掩埋、损毁，而“331专项行动”系苏州市人民政府在全市范围内部署的整治火灾隐患的百日专项行动。浒关蚕种场作为一家事业单位，是“331专项行动”的整治对象。浒关蚕种场根据上级会议通知要求，向包括王跃明在内的所有承租户发出通知，只是履行会议布置的告知义务。浒关蚕种场没有行政执法权，也不可能对承租土地十多年的承租户实施强拆行为。王跃明在没有证据证明浒关蚕种场是“331专项行动”的执法主体、是房屋拆除的实施者的情况下，要求浒关蚕种场承担赔偿责任，无事实依据。综上，请求法院驳回王跃明对浒关蚕种场的诉讼请求。经审理查明，浒关蚕种场作为甲方，王跃明作为乙方，双方于2005年签订《土地租赁协议》一份，约定王跃明向浒关蚕种场租赁位于相城区分场荒山渡桑场土地7亩，租期自2005年5月1日至2008年4月30日，租金为21000元/年。上述协议还约定，甲方只租赁土地给乙方使用，其他有关硬件设施如水、电等由乙方自行解决，乙方若增加地面设施，租赁期满不动产归甲方所有；乙方补贴甲方青苗费15000元；乙方负责到当地相关部门办理合法手续，费用由乙方承担，合法经营，不得在该区域内从事非法活动。后，双方多次续签土地租赁协议。2017年12月15日，双方签订《协议》一份，约定王跃明因生产需要向浒关蚕种场租赁位于东桥镇荒山渡桑场队土地7亩；租期为2018年1月1日至2018年12月31日；租金为土地10000元/亩/年，合计年租金70000元。该协议第四条约定：“甲方租赁土地、房屋给乙方使用，其他有关硬件设施如水、电等由乙方自行解决；乙方须领取有关证照，合法生产使用，不得在该区域内从事非法活动”。协议还就其他内容进行了约定。2017年12月14日，王跃明通过其女儿王雪华的账户向浒关蚕种场转账支付了上述2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金70000元。另查明，2018年6月27日，浒关蚕种场在王跃明承租土地所造房屋外张贴《告知书》，该《告知书》载明：“为贯彻市委市政府‘331’专项整治行动精神，在6月26日的排查摸底过程中发现东桥片有37家‘散乱污’和‘三合一’场所存在严重安全隐患，需要查处。现决定1、6月27日对所有企业停水停电。2、6月27日下午1：30还未搬离的‘三合一’场所，将采取强制措施，将出租场所的生活设施全部搬离”。2018年6月28日，浒关蚕种场又张贴一份《告知书》，告知王跃明：“为贯彻市委市政府‘331’专项行动整治精神，你处经营场所属违章建筑，存在安全隐患，需要对所有违章建筑进行拆除，限你2天内自行搬离，逾期不搬离的将采取强制措施。谢谢您的配合！”。又查明，王跃明向浒关蚕种场承租的土地均位于苏州市相城区，该土地使用权于2003年3月5日获颁国有土地使用证，其登记使用权面积为31392.4平方米，使用者为浒关蚕种场，使用权类型为划拨，用途为桑园（122）。以上事实，由王跃明提供的协议、银行流水、《告知书》照片打印件，浒关蚕种场提供的国有土地使用权证及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，王跃明另提供：1、苏州市吴中区吴中建设有限公司跃顺分公司营业执照复印件1份，证明王跃明在租赁的土地上注册经营该司。2、卫星照片打印件1份，证明涉案土地上的房屋在被拆除之前的状态、大小、面积、位置。3、照片21页，证明涉案房屋被拆除之前的状态及房屋被毁损的状态。4、视频光盘1份（含4段视频），视频均拍摄于2018年6月30日，证明浒关蚕种场原法定代表人袁斌当时在现场指挥拆迁。5、自行制作的损失清单1份，证明王跃明的实际损失项目及金额。经质证，浒关蚕种场发表如下质证意见：对证据1真实性予以认可，但认为该执照在2016年8月已经工商注销登记，目前已经没有这个营业执照了。对证据2真实性无异议。对证据3真实性无异议，但是照片与原告要求我方赔偿的诉讼请求没有关联性。对证据4视频的真实性无异议，其中两段视频中穿白衬衣的是我方负责人袁斌，因为相城区政府要求我方负责人到场，因此袁斌也在现场，但是拍摄时间应当是朱永群承租地块并转租给其他租赁户的，因为交谈的人不是本地人，朱永群承租的地块与原告的地块相隔两三百米，而且是在马路的相对方，朱永群承租地块的拆迁是2018年6月27日下午，28号已经拆掉了，原告承租的地块是后面几天拆的。我方在东桥总共有4块地块，前后专项整治行动从2018年6月27日开始花了一个星期，整个行动，我方只是按照相城区政府的要求配合行动，没有实施任何行为；另两段视频并未体现袁斌在场，只是反映拆的过程。对证据5真实性无法确认，与我方没有关联性。浒关蚕种场为证明其所陈述的相关拆除行为并非浒关蚕种场所实施的主张，提供区政府网站上的报道照片打印件2组，证明浒关蚕种场是根据“331”联合整治工作会议精神向承租户发放告知书。经质证，王跃明认为浒关蚕种场提供的该报道只是事后的新闻稿件，相关会议只是布置了整治活动，未明确由谁来实施拆除活动，浒关蚕种场在履行会议精神后，未经法定程序，擅自将王跃明的建筑物拆除，属典型侵权行为。一、关于王跃明因其建造房屋于2018年6月30日被拆除而造成的损失的认定。王跃明陈述，其自2014年1月1日起向浒关蚕种场租赁土地，当时租金为21000元/年，土地上没有厂房。2006年起，王跃明开始在土地上建造厂房用于生产、经营，厂房作为存放建筑材料的仓库，建设厂房未取得建设审批手续。其于2006年建造砖混结构办公楼一幢，层高四米，面积466平方米，建设成本每平方米1100元，装修成本142464元，共计655064元；于2007年建造简易钢构厂房，层高4米，面积234平方米，建设成本每平方米640元，共计149760元；于2009年建造砖混结构厂房，层高5米，面积1380平方米，建设成本每平方米1300元，共计1794000元；于2005年建造围墙241米，建设成本每米700元，共计168700元。以上建筑物、构筑物损失合计2767524元。另存在厂区电缆、广告牌、搅拌机、马达等损失合计992329元。浒关蚕种场陈述，认可王跃明在租赁土地上建造了房屋，但具体建造时间、面积等都不清楚，房屋拆除时蚕种场工作人员看到王跃明建造房屋时间较长，办公用房从照片上看室两层、钢混结构了，王跃明还造有简易厂房，应该是有两个砖瓦结构的简易仓库；王跃明承租土地上可搬走的财产应该都已搬走，因为东桥地块是2018年6月28日开始拆除，王跃明承租区域是2018年6月30日拆除的，执法拆除人员在拆除前也会对现场财产有无搬走进行检查。本院认为，关于王跃明在案涉土地上所建的建筑物、构筑物，未取得建设规划审批手续，现相关建筑物、构筑物已被拆除，王跃明提交了照片、视频证明建筑物、构筑物的基本情况，浒关蚕种场未对此举证。本院根据双方当事人的所陈述的建造年代、用途、结构、面积，结合王跃明举证的照片、视频，并就建筑物、构筑物的造价、成新率向相关机构进行询价，酌情认定2018年6月30日拆除时原告在案涉土地上所建建筑物、构筑物的价值为100万元。关于王跃明所主张的厂区电缆、广告牌、搅拌机、马达等财产损失，证据不足，且其中绝大部分物品可在案涉房屋拆除前搬离，成本也因直至2018年6月30日拆除前的利用而合理摊销完毕，故本院对该部分损失不予认定。二、关于王跃明因浒关蚕种场拆除行为导致损失的责任承担。根据王跃明提交的两份由浒关蚕种场发出的《告知书》及拆除现场视频，本院认为浒关蚕种场应承担证明实际拆除主体的举证责任，如果其举证不能，本院只能推定其即为实际拆除侵权方。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。王跃明、浒关蚕种场于十余年前即开始发生土地及房屋租赁关系，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除该条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条第一款规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。涉案土地系浒关蚕种场以划拨方式取得的国有土地，浒关蚕种场在不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定的条件下将涉案土地出租于王跃明，涉案土地租赁协议应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。浒关蚕种场作为出租方，在明知土地性质的情况下将案涉土地出租给王跃明，在双方约定的土地租赁期限尚未届满的情况下即拆除王跃明所建造的建筑物，存在较大过错；王跃明在其承租土地上未经相关部门批准建造房屋，亦存在过错。本院酌情认定浒关蚕种场对王跃明的损失承担60%的赔偿责任，王跃明自担40%的损失。故浒关蚕种场应赔偿王跃明60万元。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏省浒关蚕种场于本判决生效之日起十日内赔偿原告王跃明60万元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014808）。二、驳回原告王跃明的其他诉讼请求。本案案件受理费35482元，由原告王跃明负担29544元，被告江苏省浒关蚕种场负担5938元（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  苏林泉审 判 员  孙墨琪人民陪审员  邱玉芳二〇一九年九月三十日书 记 员  沈 雯