广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2097号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东胡润创业投资有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：李湘康，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧伟兵，该公司员工。被上诉人(原审被告，反诉原告)：江门市优博科技有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：陈怀友。委托诉讼代理人:谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。委托诉讼代理人:麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。上诉人广东胡润创业投资有限公司（以下简称胡润公司）因与被上诉人江门市优博科技有限公司（以下简称优博公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初5744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡润公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回优博公司的反诉请求；2.2013年3月25日签订的《租赁合同》（面积为641.40平方米厂房），因优博公司违约，判令优博公司支付租赁费至2016年5月1日止合同期满即36000元给胡润公司；3.判令优博公司恢复641.40平方米厂房的原状和支付占用费（租金损失）（从2016年5月2日开始以每月6000元计算至恢复原状并经胡润公司验收合格之日止）；4.判令胡润公司没收优博公司2013年3月25日签订《租赁合同》（面积为641.40平方米厂房）的合同保障金12000元；5.判令优博公司支付2013年7月27日签订的《租赁合同》，面积为2032.56平方米合法土地及地上构建物占有使用费计至2016年12月31日止的227646.72元给胡润公司；6.判令优博公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定2013年3月25日签订的《租赁合同》（面积为641.40平方米厂房）和《租赁合同权利义务转移补充协议》解除时间依据不足。1.面积为641.40平方米厂房是按国家建筑要求，从规划、报建、地质勘查、工程建设以及验收等经过有关部门层层把关验收合格，并取得粤房地证江门字第0114115600号的产权证，厂房本身并不存在安全方面的质量问题。2.由一审法院委托广东保顺检测鉴定有限公司于2019年1月19日作出的保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》鉴定个情况综述内容，证明了涉案的641.40平方米厂房不存在安全方面的质量问题。3.优博公司为了达到以涉案厂房有质量问题进而解除《租赁合同》、拒付租金、拒拆违建物、取回合同的保障金目的，于2015年11月9日自行委托江门市********有限公司对涉案的641.40平方米厂房进行房屋安全性鉴定。江门市********有限公司于2015年11月11日出具编号为江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定报告》与一审法院委托广东保顺检测鉴定有限公司于2019年1月19日作出的保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》鉴定情况存在矛盾，一审法院不能认定涉案的641.40平方米厂房存在房屋安全质量问题。4.胡润公司委托广东至业建筑结构检测鉴定有限公司对涉案的641.40平方米厂房进行房屋安全性鉴定，2019年4月10日至业鉴字[2019]WD1443号《房屋安全鉴定报告》，证明了涉案的641.40平方米厂房主体结构满足安全要求。“间墙不满足安全要求，地面不满足使用要求”，其原因是优博公司自行增设间墙、超荷载使用地面等所致。5.本案争议焦点是涉案的641.40平方米厂房是否存在房屋安全质量问题。一审法院引用优博公司自行委托江门市********有限公司出具的编号为江房委托江门市********有限公司出具的编号为江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定该报告》，从而确认租赁物危及承租人安全或健康，承租人有权随时解除合同，一审判决显然依据不足。二、鉴于涉案641.40平方米厂房不存在房屋安全质量问题，优博公司于2015年11月11日发出的《解除租赁通知书》无效，优博公司理应承担违约责任，理应支付至2016年5月1日止合同期满租赁费即36000元和实际占用费给胡润公司。1.优博公司称其已经于2015年11月11日已经实际搬出涉案的641.40平方米，但其没有提供相关的证据。事实上，涉案的641.40平方米厂房，优博公司自从租赁开始一直由其使用。诉讼期间，优博公司用锁关着。2018年7月12日，一审法院要求优博公司打开涉案的641.40平方米厂房的门锁，对涉案的641.40平方米厂房进行鉴定。此后，涉案的641.40平方米厂房钥匙由一审法院保管。641.40平方米的厂房有产权证，且厂房无任何的质量问题，租赁合同合法有效。优博公司以厂房质量为借口提起诉讼，胡润公司因此所产生的租金损失和违约责任理应由优博公司承担。2.租赁期间，优博公司违反租赁合同装修的有关规定，加建间墙、化工池等损坏了胡润公司厂房并拒绝恢复原状，所产生的占用费（租金损失）应从2016年5月2日开始以每月6000元计算至恢复原状并经胡润公司验收合格之日止给胡润公司。三、鉴于优博公司对涉案的641.40平方米厂房违约，胡润公司有权没收优博公司合同保障金12000元。四、鉴于优博公司于2016年12月31日前仍然没有将其占有的面积为2032.56平方米合法土地及土地上构（建）物交换给胡润公司，因优博公司对胡润公司2032.56平方米合法土地及地上构（建）物占有，优博公司理应支付2032.56平方米合法土地及地上构（建）物占有使用费计至2016年12月31日止即227646.72元给胡润公司。优博公司称其已经于2015年11月11日已经实际搬出其占有的面积为2032.56平方米合法土地及地上构（建）物，但其没有提供相关证据。事实上，此案在诉讼中，胡润公司多次在庭上、庭下要求优博公司将2032.56平方米合法土地及地上构（建）物移交给胡润公司以减少不必要的损失，胡润公司曾于2016年8月19日致函一审法院《关于要求江门市优博大化工有限公司交还面积为2032.56m2的租赁厂房说明》，但都无果。优博公司恶意将2032.56平方米合法土地及地上构（建）物的大门用锁锁住拒绝交还给胡润公司。在第一次庭审后，经办法官等人与胡润公司人员到涉案厂房察看时无法进入现场，只能透过窗户察看现场情况。2016年12月31日，胡润公司为避免更大的经济损失，强行破锁取回了2032.56平方米合法土地及地上构（建）物。2032.56平方米合法土地及地上构（建）物一直由优博公司占有使用至2016年12月31日，胡润公司因此所产生2032.56平方米合法土地及地上构（建）物占有使用费的损失责任理应由优博公司承担。补充上诉意见：一、一审判决认定江门市蓬江区永华纺织厂（以下简称永华纺织厂）和胡润公司同意优博公司装修行为，事实认定错误。一审法院错误理解于2016年12月27日向永华纺织厂法定代表人谢兆威调查所作的笔录，错误认定永华纺织厂和胡润公司对厂房装修没有具体要求和没有提出异议即同意优博公司加建隔墙、化工池等行为。根据《租赁合同》第五条第二款第4项规定，优博公司违反合同约定，私自聘请没有资质的个人对涉案面积为641.40平方米的厂房地面、厂房结构进行破坏并增设隔墙、化工池，超荷载使用地面等。2014年2月1日，胡润公司、优博公司、永华纺织厂签订《租赁合同权利义务转移补充协议》，协议主要内容是将永华纺织厂于优博公司签订的涉案面积641.40平方米的《租赁合同》权利义务转移给胡润公司。此前及此后，优博公司均按时租金并无对涉案的厂房提出任何质量异议，因此，胡润公司从未了解过优博公司的装修情况。2015年11月2日，优博公司在剩下租赁期6个月情况下就以厂房地面下沉的理由向胡润公司提出维修厂房要求，此后拒交租金并解除合同。胡润公司接到优博公司通知的当日马上到涉案厂房察看，发现厂房增建隔墙、化工池、天花等。优博公司正将门、窗、电线、电制等有价值财物拆除，并有铲车、大货车在厂房内碾压，厂房地面有部分稍微下沉，优博公司自建的隔墙有部分开裂。优博公司违反《租赁合同》约定的装修条款和对厂房地面超负荷使用，是造成厂房地面下沉的原因，就应承担法律责任。一审判决认定优博公司对厂房的装修时经过永华纺织厂和胡润公司同意是没有事实和法律依据的。二、一审法院同时采信相互矛盾的广东保顺检测鉴定有限公司做出的保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》和江门市********有限公司做出的江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定报告》，对优博公司有利的鉴定意见采用，对优博公司不利的鉴定意见，只字不提，有失公允。1.广东保顺检测鉴定有限公司做出的保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》违背证据的真实性。2018年7月，优博公司向一审法院提出对涉案的面积641.40平方米的厂房提出鉴定，胡润公司认为对此厂房鉴定已失去意义，不同意鉴定。但一审法院在优博公司明显超过法律规定的举证期限，对胡润公司异议不采纳，仍委托广东保顺鉴定有限公司进行鉴定。2019年3月11日，胡润公司收到一审送达的广东保顺检测鉴定有限公司作出的保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》后，于同月15日向广东保顺检测鉴定有限公司提出异议，广东保顺检测鉴定有限公司作出的鉴定报告有违证据三性。广东保顺检测鉴定有限公司的复议意见，承认鉴定时间弄错，但对现场只有一名鉴定人员和双方是否确认回填土是否改动两项异议没有回复。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定，胡润公司已经明确向鉴定人和通过一审法院对鉴定报告提出异议，但鉴定人不出庭作证，只作书面答复给一审法院，且对胡润公司的异议在给一审书面回复中避重就轻。但一审法院未能依事实为依据、法律为准绳的宗旨采信广东保顺检测鉴定有限公司做出的鉴定报告，有失公允。2.江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定报告》有违真实性和关联性，一审法院以此认定面积为641.40平方米的厂房存在房屋质量问题，违背法律客观公正的基本原则。优博公司为了达到以涉案厂房有质量问题进而解除《租赁合同》、拒付租金、拒拆（或花费）搬迁违物、取回合同的保证金并向胡润公司索赔为目的，于2015年11月9日自行委托江门市********有限公司鉴定641.40平方米厂房安全性。江门市********有限公司于2015年11月11日出具鉴定意见书。此鉴定报告对胡润公司的钢柱倾斜不符合事实，从报告内容分析是对优博公司加建的墙体开裂的安全性鉴定，不能认定面积为641.40平方米厂房存在房屋安全质量问题。江门市********有限公司作出的鉴定报告与广东保顺检测鉴定有限公司作出的鉴定报告对涉案厂房鉴定存在重大冲突，相互矛盾。一审判决不考虑江门市********有限公司鉴定报告的真实性、关联性和合法性，特别是当事人为了达到非法目的而自行聘请的鉴定公司出具的鉴定报告与法院通过法定程序选定的鉴定公司出具的鉴定报告的选择问题，一审法院采用了可信程度极低的鉴定结论，以此认定面积为641.40平方米厂房存在房屋质量问题，失去了法律应有的客观公正的基本原则，是事实认定错误。胡润公司收到广东保顺检测鉴定有限公司给法院的复议意见后，因其对涉案厂房的安全鉴定存在瑕疵，所以于2019年3月12日向一审法院提出对涉案房屋641.40平方米厂房鉴定申请，一审法院作出不予准许的答复。2014年4月10日，胡润公司委托广东至业建筑结构检测鉴定有限公司为涉案房屋作出至业房鉴字（2019）第WD1443号房屋安全鉴定报告，证明涉案厂房房屋主体结构满足安全要求，不存在房屋质量问题。四、一审判决认定现面积为641.40平方米厂房的装修物已形成附合，厂房装修物如隔墙出现破裂现象主要为回填土下沉所致，非胡润公司、优博公司双方责任，是适用概念错误和事实认定错误。优博公司在面积为641.40平方米厂房增设的办公、化验室、货物仓库的隔墙和化工池等，从建筑常理看是属于可拆除的建筑物，不可能与房屋形成附合。2015年11月3日胡润公司接到优博公司《要求维修通知》后就马上到涉案厂房察看，优博公司拆除隔墙门、门框、天花、电线等有价值的物品，剩下废气的围墙、化工池、办公室等废品遗留在厂房内。这些装修物未形成附合。如前所述，隔墙出现破裂是优博公司擅自聘用不具有装修资质的个人装修和加建化工池破坏了地面的回填土，并对方重物使用重型汽车在地面上碾压等行为加重地面负荷，是造成地面下陷的原因，但一审法院推断为是回填土下沉所致，非胡润公司、优博公司双方责任，是为优博公司推卸责任，有失公平。五、一审法院对优博公司拒不返还双方没有争议的2032.56平方米厂房给胡润公司，所产生的房屋占用使用费227646.72元和有质量争议641.40平方米厂房在诉讼期间的租金损失不作处理，损害了胡润公司的合法权益。诉讼中，胡润公司多次在庭上要求优博公司将无争议的2032.56平方米的厂房交回胡润公司和多次要求经办法官做优博公司工作将2032.56平方米的厂房交回，以减少不必要的损失，但都无果。租赁厂房的大门被优博公司用锁锁住拒绝交还。在第一次庭审后，经办法官等人与胡润公司到两涉案厂房察看时都无法进入现场，只能透过窗户隔墙察看现场情况。2016年12月31日，胡润公司为避免更大的经济损失，强行破锁取回了双方无争议的2032.56平方米的厂房。故胡润公司应支付从2015年11月1日开始以每月16260.48元计算至2016年12月31日止的厂房占用费227646.72元。有质量争议面积为641.40平方米厂房，优博公司自从租赁开始一直由其占有。诉讼期间，优博公司用锁关着。2018年7月14日，一审法院因优博公司要求鉴定厂房的质量而打开。此后，由法院保管钥匙。胡润公司认为，641.40平方米的厂房有产权证，且厂房无任何的质量问题，租赁合同合法有效。优博公司以厂房质量为借口提起诉讼，胡润公司因此所产生的租金损失应由优博公司承担。六、一审法院严重违反审限时间，使当事人增加损失。此案原一审从2015年11月13日立案至2017年2月27日作出一审判决，审理历时1年3个月多，二审法院于2017年7月13日发回重审，一审法院于2017年9月12日重新立案，于2019年3月29日作出一审判决，历时1年6个月多，期间，胡润公司多次催促尽快结案，但一审迟迟不结案，严重超过审限。被上诉人优博公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决依法应予维持，胡润公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、关于2013年3月25日签订的《租赁合同》及对应的《租赁合同权利义务转移补充协议》（面积为641.40平方米的厂房，以下简称厂房一）。（一）优博公司不存在任何违约事由。1.优博公司在租赁厂房一期间的装修行为并非为厂房一地面下陷、墙面开裂的原因。一审法院委托广东保顺房屋鉴定有限公司对厂房一导致地面出现下沉的原因进行鉴定，广东保顺房屋鉴定有限公司作出保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为厂房一的地面下陷现象与优博公司在租赁厂房一期间的装修行为不存在因果关系，墙面开裂的现象为回填土下沉所致。2.优博公司在租赁厂房一期间的装修行为不构成违约。首先，根据一审法院向涉案厂房的原出租人永华纺织厂调查所作的笔录，永华纺织厂对优博公司的装修没有具体要求，只要不影响厂房的主体结构即可。其次，永华纺织厂同意优博公司对厂房一进行装修，未提出任何异议。在胡润公司受让永华纺织厂关于涉案租赁合同的权利义务后，依法承继永华纺织厂关于同意优博公司装修厂房的意思表示。再者，胡润公司在受让涉案租赁合同的权利义务后至2015年11月4日，亦从未就优博公司装修涉案厂房的相关事宜提出异议。因此，优博公司装修涉案厂房的行为不构成违约。（二）胡润公司要求优博公司支付涉案厂房租赁费至2016年5月1日并从2016年5月2日起支付占用费毫无事实依据，依法应予驳回。1.涉案厂房存在的质量问题与优博公司装修不存在因果关系，墙面开裂主要为回填土下沉所致。优博公司由于厂房因厂房一存在影响安全的质量问题，已通知胡润公司并要求其对厂房一进行维修，后因胡润公司拒不履行维修义务，优博公司于2015年11月11日向其发函通知解除租赁合同，并于当天搬离厂房一。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人安全或健康的，承租人可以随时解除合同。因此，2013年3月25日签订的《租赁合同》及对应的《补充协议》已于2015年11月11日依法解除，优博公司自2015年11月12日其即无需支付租金。2.优博公司发出《解除租赁通知书》后于2015年11月11日当日已搬离涉案厂房，而且，胡润公司未能提供证据证实优博公司在2015年11月11日后仍占用厂房一，应承担举证不能的法律责任。故，胡润公司主张优博公司从2016年5月2日其支付占用费毫无事实依据，依法应予驳回。（三）涉案厂房的质量问题并非优博公司的责任，而优博公司装修厂房一也是得到当时的厂房所有权人永华纺织厂的同意，因此，优博公司无须对厂房一恢复原状。（四）厂房一存在影响安全的质量问题已有充分的证据予以证实，优博公司于2015年11月11日发出的《解除租赁合同书》依法有效，胡润公司认为保障金归其所有毫无事实和法律依据，其应依据《租赁合同》第三条第（2）款的约定向优博公司退回保障金12000元。二、关于2013年7月27日签订的《租赁合同》及对应的《租赁合同权利义务转移补充协议》（面积为2032.56平方米的厂房，以下简称厂房二）。厂房二的建设没有经过相关行政部门的审批并且颁发批准建设的相关证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，2015年7月27日签订的《租赁合同》及对应的《补充协议》为无效合同。而优博公司于2015年11月11日已搬离涉案厂房二，胡润公司主张优博公司恶意占用厂房二至2016年12月31日却未提供足够的证据予以证实，应承担举证不能的法律责任。胡润公司要求优博公司支付厂房二占用费的请求应予驳回。胡润公司向一审法院起诉请求：1.解除胡润公司与优博公司分别于2013年3月25日和2013年7月27日签订的《租赁合同》；2.优博公司支付胡润公司为恢复租赁厂房原状所需费用合共21万元[其中厂房地面破碎下沉修缮费用6万元（以面积600m2、100元/m2计算），拆除加建物费用5万元，清理化工池费用10万元]；3.优博公司支付胡润公司租金（从2015年11月1日开始计算至恢复租赁厂房原状并经胡润公司验收合格之日止，以每月22260.48元计算）；4.优博公司支付胡润公司水电费（从2015年10月1日起至恢复租赁厂房原状并经胡润公司验收合格之日止）；5.优博公司向胡润公司支付的合同保障金共44520.96元不予返还；6.优博公司承担本案的诉讼费用。胡润公司变更诉讼请求为：1.优博公司恢复面积为641.40平方米涉案租赁厂房的原状；2.优博公司支付胡润公司面积为641.40平方米涉案租赁厂房的租金（从2015年11月1日开始以每月6000元计算至恢复原状并经胡润公司验收合格之日止）；3.优博公司支付胡润公司面积为2032.56平方米涉案租赁厂房的租金227646.72元（从2015年11月1日开始以每月16260.48元计算至2016年12月31日止）；4.优博公司向胡润公司支付的合同保障金共44520.96元，因其违约而不予返还；5.优博公司承担本案的诉讼费用。优博公司向一审法院反诉请求：1.确认优博公司与永华纺织厂于2013年3月25日签订的《租赁合同》，及优博公司与永华纺织厂、胡润公司于2014年2月1日签订的《补充协议》于2015年11月11日解除；2.确认优博公司与永华纺织厂于2013年7月27日签订的《租赁合同》，及优博公司与永华纺织厂、胡润公司于2014年2月1日签订的《补充协议》无效；3.胡润公司向优博公司返还上述两份租赁合同的厂房保障金共计44520元；4.胡润公司向优博公司赔偿厂房装修、修缮剩余价值70538.06元；5.胡润公司承担全部的反诉费。一审法院认定事实：2013年3月25日，永华纺织厂与优博公司签订一份《租赁合同》，约定：1.永华纺织厂将一座面积为641.40平方米的车间租赁给优博公司使用；2.租赁期限为3年，自2013年5月1日至2016年5月1日止，厂房交用时间2013年3月30日，给装修期30天，计租时间从2013年5月1日开始计算；3.租金6000元/月，在每月1号付给永华纺织厂，签订合同后即付两个月保障金12000元，租期满退回；4.厂房概况：钢柱钢架混合结构，长34.3米、宽18.7米、641.40平方米；檐口高6米、地台面捣15公分水坭；5.租赁期内，不影响厂房结构可装天花和防盗装置，期满后不能拆除。上述合同签订后，永华纺织厂将上述租赁物交付给优博公司使用，优博公司于2013年3月26日向出租人支付保障金12000元。2013年7月27日，永华纺织厂与优博公司签订一份《租赁合同》，约定：1.永华纺织厂将一座面积为2032.56平方米的车间租赁给优博公司使用；2.租赁期限为3年，自2013年9月1日至2016年9月1日止，厂房交用时间2013年8月1日，给装修期31天，计租时间从2013年9月1日开始计算；3.租金1620.48元/月，在本月1号付给永华纺织厂，签订合同后即付两个月保障金32520.96元，租期满退回；4.厂房概况：钢柱钢架混合结构，长54米、宽37.64米、共2032.56平方米；檐口高6米、地台面捣15公分水坭；5.租赁期内，不影响厂房结构可装天花和防盗装置，期满后不能拆除。上述合同签订后，永华纺织厂将上述租赁物交付给优博公司使用，优博公司于2013年7月31日向优博公司支付保障金32520元。2014年2月1日，胡润公司、永华纺织厂、优博公司三方签订两份《租赁合同权利义务转移补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定：1.永华纺织厂与优博公司于2013年3月25日、7月27日签订的《租赁合同》，因厂房产权变更原因，将上述合同项下永华纺织厂的权利义务的全部由2014年2月1日转移给胡润公司，胡润公司同意接受《租赁合同》中永华纺织厂的权利义务，优博公司同意《租赁合同》的权利义务转由胡润公司履行；2、本协议自三方签署盖章生效之日起生效，结束日期与原《租赁合同》一致；3.优博公司已支付给永华纺织厂的保证金由永华纺织厂转付给胡润公司。胡润公司、优博公司签订上述《补充协议》后，优博公司继续租赁上面两间涉案厂房，并向胡润公司缴纳租金至2015年10月31日止。因发现涉案厂房出现地面下沉、水泥地板及墙面开裂现象，优博公司于2015年11月2日到广东省江门市江海公证处申请对涉案两间厂房的现状申办保全证据公证，于当日随同广东省江门市江海公证处人员到涉案两间厂房，分别对厂房内地面下陷及地面、墙面开裂的现状进行了拍照、录像，共获得了照片83张，视频文件2个。后广东省江门市江海公证处于2015年11月17日出具编号为(2015)粤江江海第008904号公证书。2015年11月4日，优博公司向胡润公司寄出《要求维修通知书》，内容为优博公司租用的两厂房内所建的办公室及生产车间的隔墙开始开裂，后逐渐在墙裂的位置开始看到地基下沉，并出现地面铺设的地板砖及加厚的水泥地板开裂，办公室门因墙体开裂和地基下沉而无法开关和锁住，要求胡润公司接到本通知后三日内派人到厂房进行维修。该通知书胡润公司于当日签收。2015年11月9日，优博公司自行委托江门市********有限公司对涉案面积为640平方米的厂房进行房屋安全性鉴定，该公司于2015年11月11日出具编号为江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为该厂房(B-C区)部分钢柱倾斜，其中有倾斜率已超规范。大部分墙体开裂，开裂的缝宽大部分已超规范。个别钢屋架及檩条有轻微锈蚀现象。个别地面呈锅状下沉。根据《危险房屋鉴定标准》的相关规定，综合评议为C级房屋，即部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。处理建议(仅供参考)：予以维修加固处理。因胡润公司收到优博公司的《要求维修通知书》后没有对涉案厂房维修，优博公司以涉案厂房存在质量问题、胡润公司未及时进行处理为由，于2015年11月10日向胡润公司寄出《解除租赁通知书》，要求自送达该通知书之日起解除与胡润公司签订的《租赁合同》，并要求胡润公司退还所交押金。该通知书胡润公司于2015年11月11日签收。另查明，优博公司于2013年3月25日与永华纺织厂签订《租赁合同》后在租赁的面积为641.40平方米的厂房内增设隔墙、化工池。庭审中，双方当事人确认优博公司两间涉案厂房的租金交至2015年10月31日止，优博公司于2015年11月11日搬离上述厂房。再查明，根据江国用(2014)第201675号土地使用权证显示，江门市蓬江区******淹水围(土名)地段用途为工业用地，其中面积为641.40平方米的涉案厂房所在的1号纺织车间已取得建设工程规划许可证，双方当事人对此均予确认，而面积为2032.56平方米的涉案厂房未见主管部门批准建设的相关证明。在一审法院向永华纺织厂调查所作的笔录中，永华纺织厂称涉案厂房没有办理房产证，但是属于土地红线内的规划用地，是获得规划许可，当初其对相关租户的装修都没有具体要求，只要不影响厂房的主体结构就可以，对租户的装修情况也不了解，未收到过优博公司对厂房质量提出的意见。永华纺织厂无提供报建规划等资料。另，在原(2015)江蓬法棠民初字第1088号一审案件的审理过程中，胡润公司曾向一审法院申请对涉案厂房导致地面出现下沉的原因进行鉴定，广东保顺房屋鉴定有限公司(以下简称保顺公司)于2016年11月30日向一审法院作出《司法鉴定退案函》，内容为由于当事人无法提供原厂房地质勘探资料，该公司无法受理该鉴定委托。对于涉案厂房地面下沉的成因鉴定，经一审法院释明后，胡润公司不同意对涉案厂房地面下沉的原因进行鉴定，优博公司同意向一审法院申请分别对涉案厂房地面下沉的原因及墙面开裂的原因进行鉴定，查明是否是涉案厂房地基没有做沉降处理所致还是优博公司租赁涉案厂房的装修行为所致的。2018年7月14日，一审法院组织双方当事人到面积为641.40平方米厂房进行现场勘察，并进行了拍照、录像，其后双方当事人对该厂房的现状予以确认。经一审法院委托，保顺公司对涉案厂房鉴定后，于2019年1月19日向一审法院作出编号为保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为涉案厂房的地面下陷现象与优博公司在租赁涉案厂房期间的装修行为(增设隔墙、化工池)不存在因果关系；涉案厂房墙面开裂的现象主要为回填土下沉所致。优博公司支付了鉴定费用19242元。胡润公司在收到上述鉴定报告后对保顺公司作出的上述鉴定意见提出异议，一审法院根据其异议内容向保顺公司发函要求该公司对异议内容进行答复。保顺公司于2019年3月25日作出书面回复。2019年3月28日，双方当事人均对保顺公司的鉴定报告及异议书面复函进行了质证。一审法院认为，本案系胡润公司、优博公司对租赁合同的标的物厂房因存在质量问题而发生的租赁合同纠纷。双方当事人之间的租赁合同关系是基于胡润公司全部承继了永华纺织厂与优博公司于2013年3月25日、7月27日签订的两份《租赁合同》中出租方的权利义务后产生的，其中分别对应的是面积为641.40平方米和面积为2032.56平方米的厂房，故经一审法院归纳本案的争议焦点应为：一、胡润公司承继权利义务的由永华纺织厂与优博公司于2013年3月25日、7月27日签订的《租赁合同》及胡润公司、优博公司、永华纺织厂签订的两份《补充协议》是否有效?二、胡润公司、优博公司双方争议的面积为641.40平方米厂房是否存在质量问题?三、如有效，胡润公司、优博公司在履行过程中是否存在违约责任?合同应否解除?应如何处理租金、合同保障金?四、优博公司应否对面积为641.40平方米厂房恢复原状?五、优博公司的各项反诉请求应否支持?第一，关于永华纺织厂与优博公司于2013年3月25日、7月27日签订的《租赁合同》及胡润公司、优博公司、永华纺织厂签订的两份《补充协议》的效力问题。本案中，面积为641.40平方米厂房所在的1号纺织车间已取得建设工程规划许可证，永华纺织厂将该面积为641.40平方米厂房出租给优博公司，并与优博公司签订《租赁合同》，一审法院依法确认有效。而面积为2032.56平方米厂房经一审法院审查调取的证据及胡润公司提供的证据，均未见主管部门批准建设的相关证明，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，永华纺织厂与优博公司于2013年7月27日签订的《租赁合同》应为无效合同。鉴于胡润公司、优博公司、永华纺织厂签订的《补充协议》中明确该协议是《租赁合同》的组成部分，故2013年3月25日签订的《租赁合同》对应的《补充协议》依法确认有效，而2013年7月27日签订的《租赁合同》对应的《补充协议》依法确认无效。第二，关于面积为641.40平方米厂房的质量问题。优博公司在租赁面积为641.40平方米厂房的过程中，因出现地面下沉、墙体开裂的现象，自行委托江门市********有限公司对该厂房进行房屋安全性鉴定，经鉴定后作出鉴定结论：部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，该厂房构成局部危房。因江门市********有限公司是具备符合房屋安全检验检测资质的鉴定机构，胡润公司虽不确认该公司作出的鉴定结论，但胡润公司未能提供证据推翻优博公司委托江门市********有限公司所作出的房屋安全鉴定结论，因此，一审法院对该《房屋安全鉴定报告》予以确认，并参考其鉴定结论，以及结合一审法院现场勘察及胡润公司、优博公司双方确认该厂房现状的勘察笔录、照片(61张)及视频(3段)，确认面积为641.40平方米厂房存在房屋安全方面的质量问题。第三，关于永华纺织厂与优博公司于2013年3月25日签订的《租赁合同》(面积为641.4平方米厂房)及胡润公司、优博公司、永华纺织厂签订的上述合同的《补充协议》后在履行上述合同过程中是否存在违约责任的问题。胡润公司主张优博公司在面积为641.40平方米厂房增设隔墙、化工池导致该厂房出现地面下沉、墙体开裂的现象，并停止支付租金的行为构成违约，应承担违约责任；而优博公司抗辩称面积为641.40平方米厂房本存在严重质量问题，要求胡润公司限期内维修无果，故其自行委托江门市********有限公司对该厂房进行房屋安全性鉴定，并向胡润公司发出《解除租赁通知书》。据此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，面积为641.40平方米厂房经鉴定评议为C级房屋，构成局部危房且未作修缮，存在一定的危险性，优博公司在得知上述情况后已向胡润公司发出通知要求对厂房进行维修，但胡润公司收到通知后没有回复，也没有对涉案厂房进行维修，优博公司按照法律的规定有权提出解除《租赁合同》及《补充协议》，而且优博公司在涉案面积为641.40平方米的厂房内装修属于《租赁合同》中约定的内容，也没有证据证明永华纺织厂对优博公司该加建行为进行制止，胡润公司虽主张优博公司擅自加建办公室及围墙、化工池等，并在租赁使用该厂房期间使用不当，堆放货物及停放车辆压坏地面，造成地面下沉，墙面开裂，但并未有提供相应证据证实，应承担举证不能的责任，故一审法院确认优博公司自行搬离厂房、解除合同不存在违约责任。而胡润公司与优博公司签订《补充协议》无法预见面积为641.40平方米厂房可能存在的危险，且胡润公司、优博公司双方在2015年11月1日前均正常履行《租赁合同》，因此一审法院确认胡润公司在履行上述合同中亦不存在违约责任。关于面积为641.40平方米厂房的《租赁合同》及《补充协议》的解除问题。如前所述，面积为641.40平方米厂房已构成局部危房且未作修缮，存在一定的危险性，若优博公司继续租赁使用该厂房可能会造成更大的损失，综合查明的事实，优博公司已于2015年11月11日发出《解除租赁通知书》给胡润公司，并已于当日实际搬离该厂房，因此双方履行的2013年3月25日签订的《租赁合同》可确认于2015年11月11日解除。优博公司提出解除租赁面积为641.40平方米厂房的《租赁合同》及《补充协议》的要求，合法有据，一审法院依法确认面积为641.4平方米厂房的《租赁合同》及《补充协议》自2015年11月11日起解除。对于面积为641.40平方米厂房的租金及合同保障金的处理问题。前述已确认面积为641.40平方米厂房的《租赁合同》及《补充协议》自2015年11月11日起解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于涉案合同解除后，优博公司不再履行支付租金给胡润公司的义务，其实际搬出时间为2015年11月11日，即实际租赁该厂房至该日，故优博公司应支付胡润公司2015年11月1日至2015年11月11日的租金为2200元(6000元/月÷30天×11天)。至于合同保障金，优博公司对面积为641.40平方米厂房的《租赁合同》及《补充协议》不存在违约责任，上述合同解除后，优博公司主张要求胡润公司返还面积为641.40平方米厂房的合同保障金12000元的诉请，合法有理，一审法院予以支持。对于面积为2032.56平方米厂房的租金及合同保障金的处理问题。前述已确认胡润公司、优博公司双方签订的面积为2032.56平方米厂房的《租赁合同》及《补充协议》无效，据此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，胡润公司所主张的上述厂房自2015年11月1日起的租金，因上述《租赁合同》及《补充协议》无效，应为房屋占有使用费。优博公司实际搬出时间为2015年11月11日，即实际占有涉案租赁房屋至该日，房屋占有使用费亦应该计算至该日。因此，优博公司应支付胡润公司2015年11月1日至2015年11月11日的房屋占有使用费为5962.17元（16260.48元/月÷30天×11天），对胡润公司请求超出的部分，于法无据，一审法院不予支持。至于合同保障金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，胡润公司因上述合同取得的面积为2032.56平方米厂房的保障金32520元应返还优博公司，胡润公司主张该保障金归其所有于法无据，一审法院不予支持。第四，关于优博公司应否对面积为641.40平方米厂房恢复原状的问题。依照《租赁合同》约定“租赁期内，不影响厂房结构可装天花和防盗装置”，但原出租人永华纺织厂称对厂房的装修并没有具体的要求，也没有提出异议，即永华纺织厂对优博公司的装修视为同意。胡润公司虽然称在受让《租赁合同》权利义务时对优博公司的装修不知情，但永华纺织厂同意优博公司装修的意思表示应对胡润公司有约束力，且胡润公司在受让合同后即2014年2月1日至优博公司提出维修请求即2015年11月4日的期间内，也没有证据显示其有对优博公司的装修提出过异议。因此一审法院认定优博公司对面积为641.40平方米厂房的装修是经过胡润公司的同意。胡润公司主张因优博公司的装修行为(增设隔墙、化工池)导致该厂房地面下陷及墙面开裂，对于厂房地面下陷及墙面开裂的原因，经广东保顺检测鉴定有限公司鉴定，面积为641.40平方米厂房的地面下陷现象与优博公司在租赁涉案厂房期间的装修行为(增设隔墙、化工池)不存在因果关系；涉案厂房墙面开裂的现象主要为回填土下沉所致。因此胡润公司该主张没有事实依据支持，一审法院不予采纳，故胡润公司请求优博公司对该面积为641.40平方米的厂房恢复原状没有依据，一审法院不予支持。第五，关于优博公司的各项反诉请求应否支持的问题。对胡润公司应否向优博公司赔偿厂房装修、修缮剩余价值70538.06元，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”及第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，现面积为641.40平方米厂房的装修物已形成附合，而胡润公司不同意利用，因该厂房装修物如隔墙出现破裂现象主要为回填土下沉所致，非胡润公司、优博公司双方的责任，不可归责于其导致合同解除，应按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。但由于优博公司没有提供相应证据证实其装修、修缮面积为641.40平方米厂房的费用明细，其主张合同解除时其装修物的剩余价值余额为70538.06元，明显证据不足，故优博公司的该项请求于法无据，一审法院不予支持。至于优博公司已支付的鉴定费用19242元，应由胡润公司承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2013年3月25日签订的《租赁合同》及其所附的《租赁合同权利义务转移补充协议》(面积为641.40平方米厂房)自2015年11月11日起解除；二、确认2013年7月27日签订的《租赁合同》及其所附的《租赁合同权利义务转移补充协议》(面积为2032.56平方米厂房)为无效合同；三、江门市优博大化工有限公司应于一审判决发生法律效力后十日内支付租金人民币2200元及房屋占有使用费人民币5962.17元给广东胡润创业投资有限公司；四、广东胡润创业投资有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内返还保障金44520元给江门市优博大化工有限公司；五、驳回广东胡润创业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回江门市优博大化工有限公司的其他诉讼请求。如果江门市优博大化工有限公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给广东胡润创业投资有限公司。一审案件受理费8096元，诉讼保全费3520元，合计11616元，由广东胡润创业投资有限公司负担11406元，江门市优博大化工有限公司负担210元。一审案件反诉费2601.16元，由广东胡润创业投资有限公负担1006元，江门市优博大化工有限公司负担1595.16元。鉴定费用19242元，由广东胡润创业投资有限公司负担。二审期间，胡润公司提交了如下证据：1.至业鉴字[2019]WD1443号《房屋安全鉴定报告》，证明经广东至业建筑结构检测鉴定有限公司对涉案的641.40平方米厂房进行房屋安全性鉴定，鉴定结论证明胡润公司的房屋主体结构满足安全要求，不存在房屋质量问题；2.关于要求江门市优博大化工有限公司交换面积为2032.5平方米的租赁厂房说明，证明胡润公司多次要求优博公司将2032.56平方米合法土地及地上构（建）物移交给胡润公司以减少不必要的损失，但优博公司置之不理；3.江国用（2014）第201675号土地权使用证，证明胡润公司的2032.56平方米厂房有合法土地使用证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明，2018年10月8日，江门市优博大化工有限公司企业名称变更为江门市优博科技有限公司。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对胡润公司的上诉请求范围进行审查。一、关于641.40平方米厂房的相关问题（一）关于641.40平方米厂房租赁合同履行过程中，优博公司是否存在违约的问题双方当事人对优博公司在租赁过程中是否因优博公司的使用对641.40平方米厂房造成损害存在争议，优博公司在本案诉讼前单方委托了江门市********有限公司对该厂房的安全性进行鉴定，一审法院在一审期间委托广东保顺检测鉴定有限公司对该厂房地面下陷与优博公司在租赁期间装修是否存在因果关系和该厂房墙面开裂原因进行鉴定，胡润公司二审期间单方委托了广东至业建筑结构检测鉴定有限公司对房屋安全进行鉴定，江门市********有限公司出具了江房鉴字[2015]第1401号《房屋安全鉴定报告》（以下简称鉴定报告1），广东保顺检测鉴定有限公司出具了保顺鉴字[2018]SW2630号《房屋安全鉴定报告》（以下简称鉴定报告2），广东至业建筑结构检测鉴定有限公司出具了至业鉴字[2019]WD1443号《房屋安全鉴定报告》（以下简称鉴定报告3）。经查，该三份鉴定报告中均反映该房屋存在室内地面下陷、墙体开裂的现象，鉴定报告1、3中均提及对相应部位进行维修的处理意见。虽然鉴定报告1提及个别钢柱倾斜，其倾斜率已经超规范，鉴定报告2、3中未提及个别钢柱是否倾斜，但查阅该3份鉴定报告反映的鉴定过程，其中鉴定报告1、鉴定报告2经相关鉴定人员现场勘查并制作了房屋鉴定区域平面布置图，鉴定报告1的检查情况及平面布置图详细反映了鉴定过程中对个别钢柱倾斜度的测量及测量数据，而鉴定报告2、3未曾反映其对相应的钢柱倾斜度进行了相应的测量，故该3份鉴定报告的内容并不存在相互矛盾的情形，故此胡润公司二审提交的鉴定报告3不足以推翻鉴定报告1、鉴定报告2的内容。至于胡润公司对鉴定报告2提出的异议，一审法院已经通过书面形式向广东保顺检测鉴定有限公司进行了质询，广东保顺检测鉴定有限公司也对胡润公司的异议事项进行了合理的解释，鉴定报告2能够证明涉案641.40平方米厂房中的地面下沉、墙体开裂主要为回填土下沉所致，与胡润公司的装修行为无因果关系。结合该3份鉴定报告内容，一审法院确认该641.40平方米厂房存在房屋安全方面的质量问题，并无不当。胡润公司上诉主张该641.40平方米厂房不存在质量问题，优博公司装修行为破坏地面回填土，并堆放重物使用重型汽车碾压地面加重地面负荷，造成地面下陷，理据不足，本院不予采信。如前述分析，涉案641.40平方米厂房中的地面下沉、墙体开裂主要为回填土下沉所致，与胡润公司的装修行为无因果关系。优博公司租赁使用641.40平方米厂房期间因地面下沉、墙体开裂的原因，基于公司及其员工的人身、财产安全考虑，向胡润公司发出了维修641.40平方米厂房的通知书，在胡润公司收到维修通知后未对维修事项进行回应的情况下，向胡润公司发出解除租赁通知书。优博公司该行为符合《中华人民共和国合同法》第二百三十三条的规定，优博公司有权单方解除涉案641.40平方米厂房的租赁合同，优博公司对641.40平方米厂房中的地面下沉、墙体开裂，并不存在违约行为，优博公司自2015年11月停止支付租金的行为亦不构成违约。因此，一审法院认定2013年3月25日签订的《租赁合同》及对应的《租赁合同权利义务转移补充协议》自优博公司发出的解除租赁通知书到达胡润公司之日起，即2015年11月11日解除，优博公司不存在违约行为，合法有理，本院予以维持。胡润公司上诉主张优博公司在面积为641.40平方米厂房增设隔墙、化工池导致该厂房出现地面下沉、墙体开裂的现象，并停止支付租金行为构成违约，优博公司应承担违约责任，理据不足，本院不予支持。（二）关于优博公司是否应对涉案641.40平方米厂房恢复原状的问题优博公司承租641.40平方米厂房后，进行了装修，增设了隔墙以及化工池，优博公司的该装修部分已经与641.40平方米厂房主体形成附合。结合2013年3月25日签订的《租赁合同》的内容以及原出租人永华纺织厂负责人的陈述，能够证实在涉案641.40平方米厂房出租时出租房对厂房的装修并无具体的要求，同时对优博公司的装修行为也未提出异议。胡润公司作为2013年3月25日签订的《租赁合同》权利义务的受让人，自2014年2月1日受让该《租赁合同》至2015年11月4日收到优博公司发出的《要求维修通知书》期间，也未曾就优博公司的装修行为提出过异议。由此，一审法院认定该情形即视为优博公司的装修行为是经过胡润公司的同意，并无不当，本院予以确认。广东保顺检测鉴定有限公司出具的鉴定报告2显示涉案641.40平方米厂房的地面下陷及墙面开裂与优博公司的装修行为不存在因果关系。胡润公司亦未能提交充足证据证明优博公司使用涉案641.40平方米厂房期间对涉案厂房造成了损害。胡润公司主张优博公司应对641.40平方米厂房恢复原状，理据不足，一审法院不予支持胡润公司该项主张，合法有理，本院予以维持。（三）关于优博公司是否应向胡润公司支付租金和占用费的问题涉案2013年3月25日签订的《租赁合同》及对应的《租赁合同权利义务转移补充协议》于2015年11月11日解除。优博公司于2015年11月停止向胡润公司交付租金，2015年11月1日至2015年11月11日期间，双方涉案641.40平方米厂房租赁合同尚未解除，故优博公司应向胡润公司支付2015年11月1日至2015年11月11日期间该部分厂房的租赁费用，一审法院对该部分租赁费用的计算金额正确，本院予以维持。胡润公司主张应支付至2016年5月1日合同期满租赁费，理据不足，本院不予支持。优博公司《解除租赁通知书》已经明确通知胡润公司解除租赁合同，并要求胡润公司派人接收厂房，胡润公司已经履行了解除合同后的通知交接义务。自优博公司于2015年11月11日发出《解除租赁通知书》后，胡润公司于2015年11月13日向一审法院提起诉讼，本案发回重审前一、二审、以及重审一、二审审期间优博公司始终陈述其发出《解除租赁通知书》后即已经搬离涉案厂房，由此可以证明胡润公司在接到优博公司的《解除租赁通知书》后，胡润公司并未积极配合优博公司交接厂房。加之胡润公司二审陈述其在接到优博公司发出的《要求维修通知书》后去涉案厂房察看，发现优博公司正在进行相应的添附物拆除，由此可以证明优博公司已经做好了搬迁的准备工作。一审法院进行现场勘验笔录亦记载大门门锁由胡润公司提供。综合前述情形，优博公司自行搬离厂房，视为优博公司已经履行了通知和交接义务，胡润公司自2015年11月11日至今的641.40平方米厂房租金损失，优博公司并不存在过错。一审法院认定优博公司于2015年11月11日搬离厂房，并无不当，本院予以维持。胡润公司主张优博公司支付占用费至恢复原状并经胡润公司验收合格之日止，理据不足，本院不予支持。（四）关于胡润公司是否应返还涉案641.40平方米厂房租赁合同保障金12000元的问题2013年3月25日签订的《租赁合同》仅约定“签合同后，即付两个月保障金12000元、租期满退回”，优博公司在涉案641.40平方米厂房租赁合同履行过程中并不存在违约行为，故2013年3月25日签订的《租赁合同》及对应的《租赁合同权利义务转移补充协议》解除后，优博公司有权向胡润公司主张返还保障金。胡润公司上诉主张其有权没收合同保障金12000元，理据不足，本院不予支持。二、关于优博公司支付胡润公司2032.56平方米厂房占用费时间是否应计至2016年12月31日的问题无证据显示涉案2032.56平方米厂房已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，2013年7月27日签订的《租赁合同》及其对应的《租赁合同权利义务转移补充协议》应为无效。优博公司应向胡润公司支付其占用涉案2032.56平方米厂房的占有使用费。至于优博公司实际占用2032.56平方米厂房的时间问题，与优博公司占用涉案641.40平方米厂房的时间同理。因2032.56平方米厂房租赁合同无效，优博公司可以随时搬离2032.56平方米厂房。优博公司向胡润公司发出的《解除租赁通知书》包含2032.56平方米厂房部分，该通知书已经明确要求胡润公司派人接收厂房，胡润公司已经履行了搬离前的通知交接义务。胡润公司在接到优博公司的交接通知后，并未积极配合优博公司交接厂房，而是径行提起本案诉讼。加之胡润公司二审陈述其在接到优博公司发出的《要求维修通知书》后去涉案厂房察看，发现优博公司正在进行相应的添附物拆除，由此可以证明优博公司已经做好了搬迁的准备工作。综合前述情形，优博公司自行搬离厂房，视为优博公司已经履行了通知和交接义务，胡润公司自2015年11月11日至今的2032.56平方米厂房租金损失，优博公司并不存在过错。故一审法院认定优博公司于2015年11月11日搬离厂房，从而认定优博公司应向胡润公司支付2015年11月1日至2015年11月11日期间2032.56平方米厂房的占有使用费，并无不当，本院予以维持。胡润公司主张优博公司至今仍未交还涉案2032.56平方米厂房，优博公司应支付占有使用费至2016年12月31日止，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人胡润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9102元，由广东胡润创业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年八月二十七日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨