安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终6297号 上诉人（原审被告）：合肥粤诚置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路与金孔路交口恒大中央广场商铺**。 法定代表人：钱永华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王拥军，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李一飞，男，1979年8月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人合肥粤诚置业有限公司（以下简称粤诚公司）因与被上诉人李一飞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 粤诚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李一飞诉讼请求。事实及理由：1、一审认定事实不清。李一飞于2017年11月7日前往粤诚公司办理了收楼手续，粤诚公司于2017年12月27日完成李一飞购房权籍调查，于2018年1月8日支付了恒大广场16、17号楼产权登记费用，于2018年1月17日取得诉争房屋所有权登记证明，粤诚公司已按约在交房后60日内向房产局提交了备案资料，不存在违约行为，李一飞未取得产权证书非粤诚公司原因，粤诚公司不应承担违约责任。粤诚公司批量办理恒大广场16、17号楼几百户产权证书，应被给予合理履行期限，粤诚公司按规定流程分步办理，《房屋所有权登记证明》取得时间符合合同约定及公平合理原则，一审判令粤诚公司承担逾期办证违约责任，显失公平2、一审适用法律错误。李一飞诉请的不当得利返还不应当与本案合并审理。粤诚公司已向李一飞退还维修基金差额，一审判令粤诚公司承担利息，无事实及法律依据。 李一飞辩称，粤诚公司应自行承担内部管理混乱效率低下造成的违约后果；经李一飞向合肥市效能办反映，房产登记部门负责人向李一飞陈述“我们在2019年5月13号才收到开发商提交的材料”，“我们收到办理材料后肯定都要出具受理单，你让开发商拿受理单看是什么时间，而且还要交契税吧”等，多方面情况证实粤诚置业公司存在违约行为，截至2019年9月6日，李一飞未收到领证通知；粤诚公司客观上获得了本金利息，亦可能获得投资收益，李一飞主张利息合情合理合法，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李一飞向一审法院起诉请求：1、粤诚公司支付违约金6525元，向产权登记机关办理相关房产资料备案；2、粤诚公司返还不当得利12282元，支付利息777元。 一审法院认定事实：2015年6月4日，李一飞为购买位于合肥市、明光路以北“恒大广场”“第16、17幢住宅43（层）17-4301（室、号）”商品房，与粤诚公司协商后签订《商品房买卖合同》（备案单号1506001780），该合同第四条载明“……按上述方式计算的该商品房价款：单价为（人民币）每平方米10388.51元，总金额（人民币）1305004元整”，第十五条载明“出卖人（粤诚公司）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（李一飞）不能在规定的期限内取得房地权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。 2017年11月7日，粤诚公司向李一飞交付前述房屋，双方办理了交接手续，李一飞交纳物业专项维修资金26100元，粤诚公司向李一飞出具了《收款收据》。 2017年12月1日，合肥市人民政府发布合政[2017]161号《合肥市人民政府关于印发的通知》，对物业专项维修资金交存标准进行了调整，该通知第五条规定：商品房首次维修资金由业主按照下列规定交存：（一）……整栋建筑物规划为地上高层（七层以上含七层）的物业，按建筑面积每平方米110元交存……。 2018年1月17日，粤诚公司取得了诉争房屋的《房屋所有权登记证明》。 2018年8月3日，粤诚公司再次向李一飞出具《收款收据》，确认李一飞应交纳物业专项维修资金为13818元。2019年5月6日，粤诚公司向李一飞退还物业专项维修资金12282元。 一审中，粤诚公司为李一飞办理了诉争房屋不动产权证书，但李一飞未领取该证书。 一审法院认为，粤诚公司、李一飞签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自合同义务。根据李一飞提交的《楼宇情况反馈表》、《区域防火责任书》、《承诺书》、《钥匙托管委托书》及双方庭审陈述，确认粤诚公司向李一飞交付诉争房屋时间为2017年11月7日。依照《商品房买卖合同》第十五条约定，粤诚公司应于2018年1月6日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但李一飞提交的《合肥市不动产登记信息查询结果》反映截至2019年3月27日房屋产权登记证书未能办理完毕，期间已明显超出房产登记机构办理房屋产权登记所需的正常工作时间。粤诚公司提供的《房屋所有权登记证明》仅能反映该证明于2018年1月17日取得，不足以证明粤诚公司按《房屋买卖合同》约定期限向房屋产权登记部门提交了相关材料，粤诚公司亦未在法庭给予的合理期限内提供其他证据证明在2018年1月6日前向房屋产权登记部门提交相关材料或产权证书延期办理有其他法定免责事由，故粤诚公司应承担举证不能的法律后果，对李一飞诉请的违约金予以支持。房屋总价款为1305004元，依据《商品房买卖合同》约定的粤诚公司未能按时申报办理不动产权属登记相关材料所应承担违约责任，粤诚公司应向李一飞支付违约金6525元（1305004元×0.5%）。因涉案房屋产权登记证书已在一审过程中办理完毕，李一飞诉请的粤诚公司就涉案房屋向产权登记部门申请办理房屋产权登记证书已实际履行，无需另行处理。 李一飞于2017年11月7日交接房屋当日向粤诚公司交纳物业专项维修资金26100元，2017年12月1日合肥市人民政府发布《合肥市人民政府关于印发的通知》，粤诚公司于2019年5月6日才实际退还差额12282元。粤诚公司2018年8月3日向李一飞出具《收款收据》，明确物业专项维修资金具体数额，应视为双方在规定发布后重新核算了费用，此时距《暂行规定》发布已超过9个月，粤诚公司未于出具《收款收据》当日及时退还费用，构成迟延履行，应对李一飞承担资金占用损失赔偿责任。李一飞向一审法院明确诉请的违约金计算截至2019年3月28日，故资金占用损失自2018年8月3日起，按中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）为标准，以12282元为基数计算至2019年3月28日止，共计346.9元（12282×4.35%÷365×237）。李一飞主张的返还12282元已在一审庭审前履行完毕，无需另行处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、合肥粤诚置业有限公司于判决生效之日起十日内向李一飞支付违约金6525元；二、合肥粤诚置业有限公司于判决生效之日起十日内向李一飞支付利息损失346.9元；三、驳回李一飞的其他诉讼请求。案件受理费270元，减半收取135元，由李一飞负担35元，合肥粤诚置业有限公司负担100元。 二审期间，粤诚公司围绕上诉请求向本院提交李一飞2015年6月4日签署的承诺书一份，以证明延迟办证责任在于李一飞，李一飞拖欠借款，为此承诺在款项未缴清情况下粤诚公司有权不予办理房产证；李一飞质证称承诺书系其书写，日期非其填写，不认可证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，粤诚公司、李一飞就位于合肥市住宅房屋买卖事宜达成《商品房买卖合同》，双方应诚信、全面履行各自合同义务。粤诚公司于2017年11月7日向李一飞交付了合同项下房屋，双方办理了房屋交接手续，粤诚公司依约负有“在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”以及协助李一飞办理房屋产权证照的义务。粤诚公司在诉讼中提供的证据仅能证明粤诚公司于房屋交付日后第50日完成李一飞购房权籍调查，第60日向主管部门缴纳了诉争房屋产权登记费用，第70日取得了主管机关颁发的诉争房屋所有权登记证明，不能证明粤诚公司在房屋交付日后60日向主管部门提交了协助李一飞办理房屋所有权证照应由出卖人备案的全部必须资料，故李一飞以其起诉时尚未取得房地权属证书，该证书未能在规定期限内取得系粤诚公司过错为由，主张粤诚公司按约承担违约金，有事实及合同依据，一审予以支持，本院予以认同。 粤诚公司于2018年8月3日出具的《收款收据》可证明李一飞应缴纳物业专项维修资金13818元，粤诚公司未能及时或在合理期限内向李一飞退还差额款12282元，于2019年5月6日才退还该笔款项，违反了诚实信用原则，且李一飞因此遭受经济损失，一审支持李一飞部分诉请，判令粤诚公司向李一飞承担利息损失346.9元，标准适当，本院予以认同。双方在房屋买卖合同履行中就物业专项维修资金事宜产生的争议系本案处理范围，粤诚公司上诉称李一飞的相关主张涉及不当得利返还纠纷，应另案处理，系对法律理解有误，本院不予采纳。 综上，粤诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由合肥粤诚置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年九月二十七日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。