北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32630号原告：张某，女，1956年1月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：熊超，北京市京师律师事务所。被告：北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司，住所地北京市通州区北苑南路**院**楼****。法定代表人：刘宝珠。委托诉讼代理人：尚金玲，女，1982年7月13日出生，汉族，该公司员工。原告张某与被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司（以下简称涵伟腾飞公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人熊超，被告涵伟腾飞公司委托诉讼代理人尚金玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月22日签订的《腾飞生态种植园会员合同》无效；2、被告返还原告已经支付的大棚承包费188000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月初看到报纸上的广告，被告公司在通州区张家湾镇北大化村北的地方有蔬菜大棚，可以在大棚种植蔬菜、种花等，能提供通水、通电、通燃气、通宽带等方便条件。原告找到被告公司的业务人员，在公司诱导下，原告与被告在2017年7月22日签订《腾飞生态种植园会员合同》（以下简称《种植园会员合同》），合同期限为30年。合同签订后，原告支付承包金188000元，被告出具相应收据。原告进驻后发现受骗，经调查了解，被告承包大棚土地属于通州区张家湾镇北大化村所有，被告承包土地期间，不得分包。且转包，建设大棚需要到通州区农委报批，该土地转包属于非法转让。又因，本案中，原、被告签订的《种植园会员合同》虽未明确约定涉案大棚系用于居住使用，但结合该合同约定的交付标准和其他条款，可以证明双方签订《种植园会员合同》，系将涉案大棚用于生活居住，并非农业生产。故双方签订的《种植园会员合同》系改变了土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，应属无效。因该合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故因《种植园会员合同》无效，故被告应将已收取的“会员费”即租金返还给原告。原告多次向被告主张，均得不到合理处理，无奈向法院起诉，请求支持原告的诉求。被告涵伟腾飞公司辩称：我们认为涉案合同有效。当时租赁合同上已经体现了我们交给了乙方的就是日光温室大棚。合同第四条已经明确约定了交付时间，包括第六条第三项的内容也能显示我们的大棚是用来种植的。第七条第三项我们要求乙方不能违反国家、法律等规定使用生态大棚，可以根据自己的喜好对大棚进行合理整合。第七条第五项内容显示，我们公司具备交付给乙方大棚使用的条件，乙方是无故终止合同，不同意退回费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月22日，涵伟腾飞公司（甲方）与张某（乙方）签订《种植园会员合同》，合同载明：为响应国家关于建设社会主义农村的号召，发展集体农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园-日光温室大棚，让城市居民享受乡村田园生活，双方订立本合同。合同约定：“第一条：项目位置，本项目位于北京市通州区张家湾镇北大化村北。第二条：使用范围、时间及金额，1.该占地面积400平方米（含房屋面积、大棚面积、院落面积和公摊），地号为，地号为**方向乙方会员提供的生态大棚使用年限为30年，自2013年9月30日至2043年9月30日止，会员期满后有优先续费权；3.甲乙双方同意上述该户生态园会费金额为188000元。第三条：付款方式，一次性付款。第四条：甲方在2017年9月30日前向乙方交付土地及地上物的使用权。如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期：遇不可抗力；乙方逾期付款。第五条：其他事项的处理方法，合同期内，如遇拆迁或国家征地，甲乙双方须无条件服从，乙方享有合同约定面积的地上物补偿。第六条：甲方的权利，1.甲方物业管理中心对其使用土地的物业具有管理权；2.甲方有权按合同约定收取乙方的各项费用（水、电、燃气、物业费等）；3.对于有些会员可能缺乏的耕种经验问题，物业费用提供技术指导，另为乙方提供有偿托管服务；4.保证乙方在会员期期内水、电、道路的正常使用。第七条：乙方的权利义务，1.在会员有效期内，享有转让、转租、继承及赠与的权利；2.乙方应有按期向甲方物业管理中心交纳各项费用的义务（水、电、物业费）；3.乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定使用生态大棚，乙方可根据自身喜好在不改变生态大棚外貌的前提下对生态大棚进行自主装修；4.甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（须经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿作为违约金；5.乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上作物无偿归甲方所有。第八条：双方责任，（一）逾期交付责任：除不可抗力外，未按约定将该“生态大棚”交付乙方的，1.逾期60日之内的，甲方按日向乙方支付已付款的万分之二作为违约金，合同继续履行；2.逾期60日之后的，乙方有权解除合同，解除合同的甲方应于合同解除通知书达到十日内退还已付款，并向乙方支付违约金。如乙方要继续履行合同的，合同可继续履行。继续履行合同的，由甲方向乙方支付合同约定的交付日至实际交付日期的违约金，按已付款日万分之三的标准计算。（二）逾期付款责任，1.乙方未按约定的时间付款的，逾期30日之内，乙方按日计算向甲方支付应付款的万分之二的违约金，并于实际支付款当日向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期30日之后的，甲方有权解除合同。乙方应向甲方支付违约金。如甲方愿意继续履行合同，合同可继续履行。继续履行合同的，由乙方向甲方支付合同约定的付款日至实际付款日期的违约金，按应付款日万分之三的标准计算。（三）甲乙双方有一方恶意解除合同的，应向对方支付违约金，违约金的数额为该栋生态大棚总费的35%。第九条：关于收费标准，甲方负责管理园区内的公共设施，负责公共区域内的防火、卫生、绿化、保安、保洁、垃圾清运及水、电、路的维修护理。暂定电费1.5元每度，水费2.5元每吨，物业费2000元每年，天然气按照市政标准收费。”合同附件1约定：“交房标准：1.温室大棚主体结构完成；2.温室大棚配房门窗安装完毕；3.水、电接入正常使用，每户独立电表；4.园区封闭式管理，24小时监控；5.院内入户门铁艺大门安装完毕；6.园区绿化完成。”合同签订后，张某向涵伟腾飞公司交纳大棚“会员费”188000元，涵伟腾飞公司向张某出具收据一张予以确认。本次诉讼中，涵伟腾飞公司称已于2018年按照国家相关规定标准对大棚进行了整改，涉案合同可以继续履行。原告表示即使被告进行了整改，但双方并未对涉案合同进行变更，坚持主张涉案合同无效。原告称法院已有生效判决认定了被告与案外人就同一项目签订的其他与涉案合同内容基本一致的合同为无效合同，判决内容足以证明本案涉案合同目的也是居住使用，涉案合同是无效的。涵伟腾飞公司则称之前案件判其败诉系其举证不充分所致，本案诉讼中涵伟腾飞公司仍坚持认为涉案合同有效。本院认为:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。本案中，根据双方合同约定，张某可以对生态大棚进行自主装修，涵伟腾飞公司负责管理园区内的公共设施，并约定了水、电费、物业费及天然气的收费标准，合同附件还约定了“交房标准”，结合张某的陈述，可以认定双方签订合同的目的是用于生活居住，并非农业生产。故涉案合同内容改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，应属无效。现张某要求确认合同无效，于法有据，本院予以支持。根据我国合同法规定无效的合同自始没有法律约束力，故对涵伟腾飞公司以涉案大棚已经整改，具备交付使用条件可以继续履行涉案合同的意见，本院不予采纳。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案合同被确认无效，涵伟腾飞公司因涉案合同收取的张某的会员费应当予以返还，现张某要求涵伟腾飞公司退还承包费（即会员费）188000元，于法有据，本院予以支持。因本案诉讼中，涵伟腾飞公司坚持认为涉案合同为有效合同，故涵伟腾飞公司如因涉案合同被确认无效产生其他相关权益，其可另案主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张某与被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司于2017年7月22日签订的《腾飞生态种植园会员合同》无效；二、被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司返还原告张某大棚承包费（即会员费）188000元，于本判决生效之日起七日内给付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，由被告北京涵伟腾飞生态农业科技发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一九年九月二十九日书记员 于逸冰-2--1-