江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1322民初11252号原告（反诉被告）：沭阳嘉美装饰工程设计有限公司，登记住所地江苏省沭阳县浙江商城B15幢21、23、25、27号商铺，现住所地江苏省沭阳县书香名邸小区34号楼1单元501室。法定代表人：胡东，该公司总经理。委托代理人：魏冬梅，江苏序阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈迪明，男，1968年1月6日出生，汉族，住江苏省沭阳县经济开发区。委托代理人：陈以浦，江苏衡上律师事务所律师。原告沭阳嘉美装饰工程设计有限公司（以下简称嘉美公司）诉被告陈迪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日立案后，被告陈迪明于2016年8月24日提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。两次庭审原告的委托代理人魏冬梅，被告的委托代理人陈以浦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉美公司向本院提出诉讼请求：被告陈迪明赔偿原告装修装饰折价款87557元。事实和理由：原告于2014年9月10日承租被告所有的浙江商城B15幢21、23、25、27号商铺，用于经营装饰公司，租赁时间至2015年9月9日。原告租赁被告商铺后，在被告同意下进行装修装饰，并且原、被告签订的租房协议第6条约定，原告在承租期间所投入的基础设施装修（如墙面、地面、顶面、卫生间、楼梯等）在原告租期满后被告应当折价补偿给原告。期满后原告没有继续租用被告商铺，原告多次与被告协商商铺基础装修折价事宜，被告无故拖延并拒绝。被告陈迪明辩称：原、被告之间签订租赁合同是事实，但原告所称在2014年9月至2015年9月的租赁期间进行装修不是事实，不存在折价补偿的问题。被告曾于2013年8月30日与原告嘉美公司的法定代表人胡东签订过一份一年期的租房合同，2013年9月第一次出租时涉案房屋的墙面、地板、天花板、门、水电都已装好；在该份合同期间内，胡东是有对房屋进行过装修，但只装修了卫生间、楼梯扶手，其余方面没有装修，并且在该份合同中没有对装修补偿的约定。请求驳回原告的诉讼请求。被告陈迪明向本院提出反诉请求：原告嘉美公司给付原告房屋租金18000元，延期租金2444元，水电费、物业费合计768元，共计21212元，并支付利息（利息以21212元为基数，从2015年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：2014年9月10日至2015年9月10日，原告租赁被告所有的浙江商城B15幢21、23、25、27号商铺，约定租金88000元。原告只支付70000元余款18000元未付。另原告逾期10天交付房屋，逾期的租金是2444元，被告垫付的租金期间的水电费、物业费共计768元。原告嘉美公司针对被告陈迪明反诉辩称：租期内的租金88000元在签订合同时已一次性付清，否则被告不可能让原告装修使用。原告在不打算续租时，已提前一个月告知被告，被告也已在该商铺外墙玻璃张贴出租标志，原告在合同约定的到期之前就已搬出所有物品及附着物，准时把房屋交付给被告，故不同意支付延期租金。租期内的水电费、物业费被告已经结清。请求驳回被告的反诉请求。本院经审理查明：2014年9月10日，被告陈迪明与原告嘉美公司签订《租房协议》一份，约定由嘉美公司承租陈迪明所有的位于浙江商城B15幢21、23、25、27号商铺，租赁期限从2014年9月10日至2015年9月9日，年租金为88000元。合同还约定如租期已满，嘉美公司不再续租，应提前一个月告知陈迪明，嘉美公司在承租期间所投入的基础设施装修（如墙面、地面、顶面、卫生间、楼梯等），陈迪明应当适当折价补偿给嘉美公司，其他财物嘉美公司自行处理。合同签订后，嘉美公司租用涉案商铺以作经营使用，到期后未再续租，于2015年9月份将商铺返还给陈迪明。另查明，2013年8月30日，被告陈迪明与胡东（现为嘉美公司法定代表人）签订《租房协议》一份，约定由胡东承租陈迪明所有的涉案商铺，租赁期限从2013年9月10日至2014年9月9日，年租金为80000元。在该份合同中，合同双方对关于装饰装修费用的补偿事宜未作出约定。上述事实，有当事人陈述、两份《租房协议》等证据在卷佐证，依法予以确认。本案的争议事实为：1、在陈迪明与嘉美公司签订的租赁合同的租赁期间内（即2014年9月至2015年9月），嘉美公司是否有对租赁房屋进行装饰装修；如有，装饰装修费用是多少。2、嘉美公司已付租金数额如何认定。3、嘉美公司是否存在延期10天返还租赁房屋的行为。4、陈迪明是否存在为嘉美公司垫付租赁期间内应付未付的水电费、物业费的事实。关于第一节争议事实。嘉美公司向本院提供了自制的装修清单一份（清单载明装修时间为2013年9月-12月，金额总计125082元）及申请三名证人到庭作证。陈迪明质证认为：装修清单系单方制作，对其真实性不予认可，且装修时间是2013年，与原告主张事实不符；三名证人均系作虚假陈述，不能采信。本院认证意见：装修清单系嘉美公司单方制作，陈迪明不予认可，故对该份证据依法不予采纳；关于租赁房屋的装修时间，证人魏某陈述是“大约在2014年8、9月份左右”，证人项某之则先陈述是“2014年春天”后陈述是“2013年12月份”，证人章某则陈述“具体时间记不清楚”，三名证人证言存在相互矛盾之处，且证人对有关装修的具体情况大都含糊其辞、表述不清，因此，本院对证人证言依法不予采信。综上，嘉美公司提供的证据无法证明其于2014年9月至2015年9月期间对租赁房屋进行装修的事实，嘉美公司对此应承担举证不能的责任，对其主张的该节事实本院依法不予确认。鉴于装修的事实无法确认，故嘉美公司申请对装修费用进行鉴定已无必要，对其提出的鉴定申请依法不予准许。关于第二节争议事实。陈迪明主张已付租金为70000元，嘉美公司主张租金88000元均已付清。根据证据规则，嘉美公司对于付款事实负有举证证明责任，但其对此未能提供相关证据予以证明，嘉美公司对其主张的租金已付清的事实应当承担举证不能的法律后果。诚然，租赁合同中约定了付款方式为一次性付清，陈迪明关于租金未付清的陈述是有些许让人疑虑之处，但是，在房屋租赁市场上未付清租金即承租房屋的情况确时有发生，且须知例外也属客观世界之常有。社会生活、市场交易多元且复杂，在双方各执一词且无充分证据的情况下，人民法院应当恪守证据裁判规则，通过证据规则认定法律事实。因此，本院采纳陈迪明自认之事实，认定嘉美公司已付租金为70000元，尚欠租金18000元。关于第三、第四节争议事实。对该两节争议事实，陈迪明负有举证证明责任。经审查，陈迪明提供的证据均不足以证明其所主张的该两节事实，其应承担举证不能的后果，本院依法对该两节争议事实不予确认。本院认为，原告嘉美公司与被告陈迪明之间签订的《租房协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。涉案合同中虽有关于装修折价补偿的约定，但因对租赁期间内装饰装修的事实无法确认，故嘉美公司要求陈迪明赔偿装修折价款的诉讼请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。嘉美公司作为承租人应当按约支付租金，陈迪明要求嘉美公司支付尚欠租金18000元的反诉请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。嘉美公司未在租赁期间届满后付清租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任，陈迪明主张以未付租金为基数，自2015年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息（亦即逾期付款损失），于法有据，本院予以支持。陈迪明要求嘉美公司支付延期租金2444元、水电、物业费768元及相应利息的反诉请求，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、沭阳嘉美装饰工程设计有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向陈迪明支付租金18000元及利息（以18000元为基数，自2015年10月19日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）；二、驳回沭阳嘉美装饰工程设计有限公司的诉讼请求；三、驳回陈迪明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1990元，由沭阳嘉美装饰工程设计有限公司负担。反诉案件受理费176元，由沭阳嘉美装饰工程设计有限公司负担130元，陈迪明负担46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2166元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80）。审 判 长  马迪锋人民陪审员  沈桂生人民陪审员  刘宗奇二〇一六年十二月十五日法官 助理  汤 涵书 记 员  戴媛媛书 记 员  王 尊附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。