成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初2161号原告：惠义琼，女，1981年10月1日出生，汉族，住四川省高县。委托诉讼代理人：廖先军，四川信与和律师事务所律师。被告：四川开成置业有限公司。住所地：成都市武侯区科华中路*号新南实业大楼*楼。法定代表人：张永力，四川开成置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：何滔，四川蜀鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琴，四川蜀鼎律师事务所律师。原告惠义琼与被告四川开成置业有限公司（以下简称开成置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理，开成置业于法定期限内提出管辖异议申请，本院作出（2016）川0104民初2161号民事裁定书，驳回开成置业对管辖权提出的异议。惠义琼在法定期限内提起上诉，经成都市中级人民法院依法作出（2016）川01民辖终2708号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序于2016年12月13日公开开庭进行审理。原告惠义琼的委托诉讼代理人廖先军，被告开成置业的委托代理人赵琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠义琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令开成置业向惠义琼支付逾期办理房屋所有权证的违约金12290.07元（以合同总价款874738元为计算基数，自2015年1月4日起按每天万分之0.5计算至2015年10月13日，共计281天）；2、请求判令开成置业承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年11月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《商品房买卖合同》及补充协议），约定惠义琼购买开成置业开发的位于锦江区三圣乡粮丰村的“锦蓉佳苑”（以下简称案涉小区）房屋一套，房屋交付时间为2013年12月30日前，房屋所有权证办理期限为办理房屋验收交付手续之后365日内。惠义琼与开成置业签订合同之后，已支付完毕全部购房款，2014年1月5日，开成置业向惠义琼交付房屋，但并未在合同约定期限内为惠义琼办理并交付房屋产权证，开成置业于2015年10月13日才将房屋所有权证办理完毕。按照合同约定，开成置业逾期办理房屋所有权证，应当每日向惠义琼支付全部已付房款的万分之零点五的违约金，并应在实际取得房屋所有权证书之日起60日内向惠义琼支付。但惠义琼取得房屋所有权证后，开成置业一直未支付违约金。综上，开成置业延迟办理房屋所有权的行为已构成违约，惠义琼现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持惠义琼全部诉求。被告开成置业辩称，1、案涉小区项目，主要是四川省委省政府、成都市委市政府为支持西藏自治区人民政府统筹解决长期在藏工作干部的住房问题，免除他们的后顾之忧，以市场化方式在成都开发建设的“安居”项目。项目用地规划、产权办理有一定的政策特殊性，并涉及到许多家政府部门协调的问题。2、双方在《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款、第八条第4款中约定了两点需作为本案的基础事实进行考虑：一是因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天办理房屋所有权证书的，买受人应当予以书面催告，并有权要求给予合理解释；自买受人书面催告并给予合理宽限期届满后，仍未办理或取得所有权证，出卖人才向买受人支付违约金。二是因为国家和地方政策、法规、规章、政府行为等原因导致分户产权办理延后的，出卖人不承担迟延办证违约责任。3、本案中，迟延办证系因本项目受西藏自治区人民政府办公厅（以下简称西藏政府办公厅）及政府有关部门的行政行为影响，并非被告原因，不应由被告承担违约责任。同时，惠义琼从未按约向开成置业发出过书面催告函，其请求支付违约金的前提条件不符合合同约定。4、本案业主普遍关心小区房屋是否为手续合法的商品房、房屋产权证到底能否办理下来、何时能够办理下来等问题，要求开成置业给予答复，部分业主于2015年7月13日、14日不明真相被他人恶意煽动、聚集围攻被告售楼大厅时，经锦江区政法委、锦江区公安局、成龙路街道办事处等主持召开协调会议，小区业主代表与开成置业已相互谅解，同意在2015年12月底前办理完毕房屋所有权证。同时，相关回复意见已由开成公司以书面公告形式在小区1-4#楼各单元大门、小区公示栏等处进行公示，并报送锦江区政法委、锦江区公安局、成龙路街道办事处备案。5、退一步讲，即使认为开成置业对房屋所有权证的迟延办理负有一定的责任，那么，经政府主管部门协调，并由开成置业与业主代表协商的在2015年12月底办理完毕1-4号楼业主房屋所有权证的时间，应当作为小区业主共同认可的合理宽限时间，对小区全体业主均有约束力。本案中，开成置业实际给惠义琼办理完毕房屋所有权证的时间在2015年10月左右，系在以上合理宽限期以前完成的。因此，开成置业不构成违约，不应当向惠义琼支付违约金。综上，惠义琼的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定如下事实：开成置业系经营房地产开发的有限责任公司。开成置业与西藏政府办公厅共同作为用地单位，取得了锦江区三圣乡粮丰村6、7组，成龙街道粮丰村2、8组地块作为住宅、商业及配套设施的建设用地规划许可证，由开成置业进行开发建设。2012年11月17日，惠义琼与开成置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：惠义琼购买位于成都市锦江区三圣乡粮丰村“锦蓉佳苑”3幢1单元20层2005号房屋(以下简称案涉房屋)，建筑面积为119.41平方米，房屋总价款为874738元。并约定房屋交付时间为2013年12月30日前。在买受人接收房屋时，由买受人不可撤销地委托出卖人代为办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证，买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理权属证书所需各项资料及费用（包括契税、维修基金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人在交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365天内，为买受人办理房屋所有权证；在办理房屋所有权证后的365天内，为买受人办理国有土地使用证。因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天内办理房屋所有权证书的，买受人不予退房，并有权予以书面催告和要求给予合理解释；自买受人书面催告并给予合理宽限期届满后，如出卖人仍未办理或取得房屋所有权证，出卖人应当向买受人支付违约金，自买受人给予的宽限期届满之次日起至实际办理房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。2014年1月4日，惠义琼交纳了2014年1月至6月的生活垃圾处置费和物业服务费，开成置业向惠义琼交付案涉房屋。2014年1月5日，开成置业向惠义琼出具了收到购房款874738元的发票。2016年12月2日，成都市锦江区公安分局（以下简称锦江公安分局）单位内部保卫大队、维稳处置大队出具《关于协调“锦蓉佳苑”小区业主产权事宜的情况说明》载明2015年7月13日，案涉小区1-4号楼部分业主到售楼部聚集，就所购房屋是否为手续合法的商品房及房屋产权证是否能办理及时间，要求开成置业给予答复。锦江公安分局要求开成置业安排负责人、业主推选代表于2015年7月14日下午3时在成龙路街道办召开协调会议。锦江区政法委、锦江公安分局维稳大队、成龙路街道办相关负责人、开成置业总经理及部门负责人5人、业主代表4人参加了协调会议，开成置业就1-4号产权办理进展、资料收集及产权分割因涉西藏政府办公厅和西藏干部等实际问题进行说明，力争在2015年12月31日前办理1-4号楼业主房屋所有权证，业主表示理解，并希望就办理时间以书面形式在小区进行公告张贴。2015年7月17日，开成置业在案涉小区1-4号楼各单元大门、小区公示栏张贴公示《关于小区房屋产权办理事宜的公告》称案涉小区开发建设五证齐全，规划验收合格，小区土地、房屋均未抵押，各业主的房屋所有权证无权利缺陷、瑕疵。开成置业已与有关政府部门协调并将尽快完成相关业主资料的收集、补正及产权分割工作，各业主的房屋所有权证的转移登记（分户）将于2015年12月底前办理完毕，否则将按约承担违约责任。2015年8月19日，西藏政府办公厅与开成置业共同向成都市城乡房产管理局出具《关于西藏自治区机关干部成都住房项目办理房屋所有权初始登记的情况说明》（以下简称《初始登记情况说明》），内容如下：项目开发建设过程中，西藏政府不以任何形式的国有资产对建设项目出资，土地价款和开发建设资金均由开成置业筹集，并负责项目管理、商品房销售、质量保修等。项目1-10号楼全部商品房均系开成置业与购房人签订商品房买卖合同。其中5-10号楼及1094个地下停车位由西藏政府办公厅指定的干部购买；1-4号楼住宅、所有商业用房及736个地下停车位由开成置业自行面向社会销售。为推进房屋所有权登记工作，请成都市城乡房产管理局将1-4号楼住宅和736个车位初始登记在开成置业名下，5-10号楼住宅和1094个车位初始登记在西藏政府办公厅和开成置业名下，所有商业用房初始登记在开成置业名下。公共配套部分属全体业主所有，登记在全体业主名下。2015年10月13日，案涉房屋所有权转移登记至惠义琼名下。2015年10月16日，开成置业发出《关于房屋所有权证发放事宜的公告》告知案涉小区1-4号楼业主准备好相关资料领取房屋所有权分户产权证。以上事实的认定，有原告惠义琼提交的惠义琼的身份证复印件、开成置业信息查询单、《商品房买卖合同》、附件及补充协议、销售不动产统一发票、成都安吉物业服务有限责任公司收款收据、POS凭证、房屋所有权证，被告开成置业提交的商品房买卖合同补充协议、关于协调“锦蓉佳苑”小区业主产权事宜的情况说明、《关于小区房屋产权办理事宜的公告》、照片3张、建设用地规划许可证、《关于西藏自治区机关干部成都住房项目办理房屋所有权初始登记的情况说明》、《关于房屋所有权证发放事宜的公告》等证据材料及双方的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。双方争议的焦点主要为开成置业迟延办证的原因是否系政府行政行为，开成置业主张的免责事由是否成立等，具体评析如下：一、关于书面催告及给予合理宽限期是否为惠义琼向开成置业主张违约责任的前置条件。双方在补充协议中约定“因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起365天内办理房屋所有权证书的，买受人不予退房，并有权予以书面催告和要求给予合理解释；自买受人书面催告并给予合理宽限期届满后，如出卖人仍未办理或取得房屋所有权证，出卖人应当向买受人支付违约金”，故发出书面催告为买受人的权利，并非义务。出卖人应按约履行合同义务，否则将承担相应违约责任，其违约责任并不因出卖人是否行使自身权利而免除。开成置业的辩称理由，不能成立。二、关于是否存在行政行为导致开成置业迟延办证。开成置业提交证据证明案涉小区的用地单位包括西藏政府办公厅，案涉小区建设项目的一部分住房用于解决长期在藏干部住房问题。本院认为，根据《初始登记情况说明》，案涉小区均属商品房，其中1-4号楼由开成置业自行面向社会销售。开成置业与惠义琼签订《商品房买卖合同》及补充协议时，对办理房屋所有权转移登记的时间予以明确约定，开成置业未明示因部分楼栋涉及解决在藏干部住房问题，可能导致办证迟延的情形，惠义琼对此并不可知。其次，因小区的各楼栋可分别办理初始登记，开成置业可先行将1-4号楼栋的初始登记办理，以便惠义琼等业主按约完成房屋所有权证转移登记。开成置业未提交证据证实，案涉小区所有楼栋必须统一办理初始登记或房管部门需见《初始登记情况说明》后才能办理全部初始登记。且西藏政府办公厅出具的该情况说明系向房管部门进行确认说明，并未改变最初的开发安排。开成置业的辩称理由，不能成立。三、开成置业是否已与惠义琼达成合意延后办证。在锦江区公安分局维稳大队组织下，开成置业与业主代表进行协调，开成置业表示力争在2015年12月31前完成1-4号楼的房屋所有权转移登记。本院认为，双方于2015年7月14日进行协调，此时早已超过合同约定的房屋所有权转移时间，开成置业作为委托办证的受托人，负有继续为业主办理转移登记的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，在买受人未确认免除其违约责任的情况下，开成置业表示力争于年底完成转移过户登记，系其对履行自身义务的承诺，双方未经合意形成新的约定，开成置业不因此免除其违约责任。综上，开成置业于2014年1月4日向惠义琼交付案涉房屋，根据双方合同约定，开成置业应交房后365天即2015年1月4日前为惠义琼办理案涉房屋的所有权转移登记，开成置业未按约履行，应当支付违约金。双方约定的违约金计算方式为以惠义琼已支付的购房款874738元为基数，按日万分之零点五计算。开成置业作为受托人，仅负有向房产管理部门递交办证资料的义务，但被告未提交证据证明递件时间，故本院确认违约金计算至案涉房屋转移登记在惠义琼名下之日即2015年10月13日止，共计282天。开成置业应承担的违约金为12333.81元（以874738元为基数，按日万分之零点五，计算282天），惠义琼主张违约金12290.07元，系对其实体权利的自由处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：被告四川开成置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠义琼支付逾期办理所有权转移登记的违约金12290.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取54元，由四川开成置业有限公司负担。此款已由原告惠义琼缴纳，被告四川开成置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠义琼支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一六年十二月二十七日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。