福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初3734号 原告：厦门市建设局，住所地福建省厦门市思明区厦禾路**。 法定代表人：陈锦良，该局局长。 委托诉讼代理人：梁洪流，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振州，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：厦门福达地产投资有限公司，住，住所地福建省厦门市思明区福达里****/div> 法定代表人：萧忠明，该公司董事长兼总经理。 被告：黄理阳，男，1977年7月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市建设局（以下简称市建设局）与被告厦门福达地产投资有限公司（以下简称福达地产公司）、黄理阳确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市建设局的委托诉讼代理人梁洪流、陈振州到庭参加诉讼。被告福达地产公司、黄理阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市建设局向本院提出诉讼请求：确认福达地产公司与黄理阳签订的编号为（福达里）667号的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》无效。事实和理由：2005年3月10日，厦门市人民政府核发《厦门市人民政府关于福达里改造项目建设用地的批复》（厦府[2005]地**文），同意出让位于七星路的国有土地A=42001.53平方米作为福达里改造项目的建设用地。2005年9月30日，厦门市国土资源与房产管理局（以下简称市土房局）与福达地产公司签订（2005）厦地合字（有偿）020号《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》(以下简称《国有土地使用合同》)，约定该合同项下土地使用权的安置房全部用于福达里改造项目的拆迁安置，剩余房源交由市建设局统一收购。目前，福达里改造项目的拆迁安置工作已经完成。2014年，审计部门在对福达里改造项目安置房建设项目进行审计时发现，福达地产公司与黄理阳弄虚作假，将并非被拆迁人的黄理阳作为福达里改造项目被拆迁人，签订了编号为（福达里）667号的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称讼争补偿安置协议），由福达地产公司将属剩余房源的福达里安置房4号楼2604室的安置房（以下简称讼争安置房）销售给黄理阳，致使市建设局无法依据《国有土地使用合同》的约定，对福达里改造项目拆迁安置剩余房源统一收购。黄理阳与福达地产公司的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定无效。 福达地产公司、黄理阳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福达地产公司、黄理阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据经审查确认的证据并结合已发生法律效力的（2017）闽02民终3225号民事判决书，认定事实如下： 2000年12月18日，厦门福达感光材料有限公司（甲方，以下简称福达感光公司）与厦门毅丰企业发展有限公司（乙方，以下简称毅丰公司）签订了一份《合作合同》，约定：双方就福达里改造项目进行合作，甲方负责提供约40000平方米的改造项目用地，乙方负责开发、经营，乙方应支付甲方3000万元补偿金。2004年3月22日，双方又签订了一份《房产转让协议书》，约定：福达感光公司将其所有的位于厦门市福达里、湖滨南路、湖滨中路等地的房产转让给毅丰公司，转让价款为1700万元。 2004年8月26日，福达感光公司（甲方）、毅丰公司（乙方）、福达地产公司（丙方）及厦门信达股份有限公司（丁方，以下简称信达公司）签订了一份《补充合同》，约定：乙方将其在前述《合作合同》和《房产转让协议书》中的权利和义务全部转移至丙方。2004年10月15日，前述四方又签订了一份《福达里改造工作细案》，载明：《房产转让协议书》约定的1700万元转让款应扣除福达里房产的相应价款846.5万元，该协议书最后应履行金额为853.5万元，毅丰公司已支付800万元，故福达地产公司应再付53.5万元。 2006年1月21日，为确定房屋拆迁货币补偿金额，经福达感光公司委托，厦门均和评估咨询有限公司作出厦均和估2006咨050号《房地产咨询报告》，载明：位于福达里的腾飞楼（权属登记在福达感光公司名下）、幼儿园、第二食堂、浴室及75套宿舍楼等估价对象，在2005年10月9日的房地产拆迁补偿金额为31936637元。 2006年12月22日，福达感光公司（甲方）、福达地产公司（乙方）、毅丰公司（丙方）及信达公司（丁方）签订一份《补偿协议书》，约定：依据甲方对福达里公共设施的评估价值，以及地面房产在拆迁通告发布之日应得的货币安置补偿款，并考虑适当补偿甲方解决福达里以外的历史遗留问题可能发生的费用，甲方应取得补偿金共计3500万元；乙方应在本协议签署后七个工作日内向甲方支付第一笔补偿款项1500万元，因在本协议签署之前《房产转让协议书》已依法终止，各方同意丙方根据《房产转让协议书》向甲方支付的800万元转为该笔补偿款项。 2009年3月10日，福达感光公司形成了一份《关于“福达里改造项目”及“房产处置”各时间段进展情况书面汇报材料》，载明：2006年1月21日委托厦门均和评估咨询有限公司对福达里的房产按拆迁货币补偿方式进行评估，评估总值约3200万元；后经多次协商后，福达地产公司同意货币补偿总价为3500万元。 另查明，2004年9月17日，厦门市人民政府办公厅作出[2004]10号《市长办公会议纪要》，同意福达里改造项目由福达地产公司自行开发建设。2005年2月23日，福达地产公司取得了福达里改造项目的建设用地规划许可证。2005年3月10日，厦门市人民政府作出厦府[2005]地]地**文，出让位于七星路的国有土地作为福达里改造项目的建设用地，用地42001.53平方米。 2005年9月30日，市土房局（甲方）与福达地产公司（乙方）签订了《国有土地使用合同》，约定：该合同项下的土地使用权的用地批文为厦府[2005]地11]地]地11119800.14平方米，其中居住（安置房）99639.56平方米、办公20160.58平方米。该合同第七条约定：乙方向甲方承诺本合同项下土地使用权，其中的安置房全部用于福达里改造项目的拆迁安置，剩余房源交由市建设局统一收购。后因建筑面积变更，双方又签订了《补充合同1》、《补充合同2》。 2005年10月9日，市土房局发布了厦国土房拆通[2005]51号《关于“福达里改造项目”建设用地房屋拆迁通告》，载明：拆迁人系福达地产公司，住宅房屋采取货币补偿或产权调换（安置房地点为福达里安置房），非住宅房屋采取货币补偿。 2005年10月12日，福达感光公司向厦门市人民政府提交了厦感司综（2005）3号《关于福达里改造项目集资房等安置方案的请示》，载明：福达里有未分配的房屋共175间（套），建议由福达地产公司提交名单进行安置并给予办理安置产权。2005年10月21日，厦门市人民政府办公厅向市土房局与福达地产公司发出编号为05376的公文办理抄告单，抄告相关意见如下：“……2.请福达地产投资有限公司尽快向市征地拆迁办上报拆迁协议，经审核确认后由市国土房产局直接将拆迁安置房的产权办理至各拆迁户名下”。2006年10月24日，福达地产公司再次向厦门市人民政府提交了厦福达（2006）第022号《关于福达里改造项目安置方案的请示》，载明：因编号为05376的公文办理抄告单未明确由福达地产公司提供前述175套房屋的安置名单，并给予办理安置房屋产权至各拆迁户名下，恳请尽快给予进一步明确由福达地产公司按[厦感司综（2005）3号]请示执行安置。2006年10月30日，厦门市人民政府办公厅向福达地产公司发出一份编号为06434的公文办理抄告单，抄告相关意见如下：“为确保福达里改造项目拆迁工作顺利进行，同意由你司提供安置名单进行安置并给予办理安置房产权至各拆迁户名下”。 还查明，黄理阳并非福达感光公司员工。2006年，福达地产公司与黄理阳签订讼争补偿安置协议，约定：因福达里改造项目的建设需要，黄理阳在福达里67号302室房屋（面积为88.21平方米）应予拆除，安置房地点为福达里安置房4号楼跃2604室（建筑面积为185.51平方米）；产权调换并抵扣补偿、补助费后，黄理阳还应向福达地产公司支付724086.68元。 2011年7月3日，福达地产公司向市土房局征地拆迁处出具一份厦福达[2011]第007号《关于福达里改造项目安置房确权名额的说明》，载明：原抄告单175套少报了12套，实际应为福达感光公司提供的安置房套数及产权办理应为187套，恳请在审核办理福达里安置房的确权工作中，准许由福达地产公司提供187个安置名单进行安置，并办理安置房产权。2011年7月22日，市土房局作出[2011]20号《关于福达里改造项目集资房拆迁协议确认问题等重大业务事项会审会议纪要》，载明：同意在福达地产公司对所增加的12套作出说明、提交名单，并对187套安置户名单的合法性和真实性出具书面报告后，按照市长办公会议纪要（[2004]10号）和《公文办理抄告单》（编号05376和06434号）的有关精神，由征地拆迁处根据福达地产公司最终提供的安置名单（187套）确认相关拆迁安置协议，并由交易登记中心给予办理安置房权属登记。2011年10月13日，福达里改造项目北区（安置住宅）1-5#楼通过了建设工程竣工验收备案。 本院认为，福达地产公司与市土房局签订的《国有土地使用合同》明确约定，该合同项下土地使用权的安置房全部用于福达里改造项目的拆迁安置，剩余房源交由市建设局统一收购。因此，市建设局以福达地产公司未依照规定处分安置房、损害其利益为由提起诉讼，与本案存在法律上的利害关系，属适格原告。 关于讼争补偿安置协议的效力问题。根据2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人指被拆迁房屋的所有人。因此，黄理阳是否为福达里改造项目的适格被拆迁人，以及福达地产公司是否有权让与福达里67号302室房屋的相关权益，是认定讼争补偿安置协议效力的关键。 首先，黄理阳不具有福达里改造项目被拆迁人资格。根据查明事实，黄理阳不是福达感光公司的员工，亦未能提供其受让取得福达里67号302室房屋的相关证据。黄理阳不属于拆迁安置对象的事实，并不因市土房局对讼争补偿安置协议进行过备案或办理房屋产权证而发生改变。故市建设局主张黄理阳不属于福达里改造项目的被拆迁人具有事实依据，应予采纳。 其次，福达地产公司无权让与福达里67号302室的相关权益。一是福达地产公司与市土房局签订《国有土地使用合同》后，负有对福达里改造项目的被拆迁人依法补偿安置的义务，无权再对外让与包括福达里67号302室在内的福达里地上建筑物的相关权益。二是《补偿协议书》约定，《房产转让协议书》已经终止，毅丰公司根据《房产转让协议书》支付的800万元已转为《补偿协议书》中约定的第一笔补偿款项，而且根据《福达里改造工作细案》，毅丰公司支付的前述800万元也并非用于购买包括福达里67号302室在内的福达里房产。三是《补偿协议书》约定福达地产公司应向福达感光公司支付的3500万元属拆迁货币补偿。福达地产公司对被拆迁房屋进行货币补偿后，该房屋应予拆除，其无权再让与该房屋的相关权益。 综上所述，福达地产公司与黄理阳签订的讼争补偿安置协议在形式上虽然系拆迁补偿安置协议，但黄理阳并非福达里改造项目的适格被拆迁人，双方以签订拆迁补偿安置协议为名，行转让安置房屋之实，非法获取被安置的利益，该行为属以合法形式掩盖非法目的之情形。同时，安置房作为政府政策性用房，其分配、使用涉及社会公共利益，黄理阳不属于拆迁安置对象而违法取得讼争安置房，既违反了《城市房屋拆迁管理条例》的规定，亦损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、四项的规定，讼争补偿安置协议应认定为无效。市建设局诉求讼争补偿安置协议无效，具有事实和法律依据，应予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三、四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条规定，判决如下： 确认厦门福达地产投资有限公司与黄理阳签订的编号为（福达里）667号的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》无效。 案件受理费14372元，由厦门福达地产投资有限公司、黄理阳各负担7186元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （戴建平） 审 判 员 （蔡跃堂） 审 判 员 （王 瑛） 二〇一九年九月二十六日 书记员（ 冯莉 平） 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。