广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15044号原告（反诉被告）：袁鉴威。委托代理人：高志斌，江西浩儒律师事务所律师。被告（反诉原告）：林雁。委托代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。委托代理人：邓运清，广东广和律师事务所律师。上述原告袁鉴威与被告林雁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高志斌，被告委托代理人李俊宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同书》；2.《租赁合同书》解除后被告一周内搬离租赁房屋；3.被告向原告支付租金、管理费、水电费人民币34411元（租金和管理费按月计算，2019年1月份未付部分8011元、2019年2月份132000元，2019年3月份13200元，水电费按实际发生数额计算），暂计至2019年3月31日，直至被告搬离租赁房屋之日；4.被告向原告支付逾期违约金人民币1768元，暂计至2019年3月31日，直至被告清偿债务之日；5.原告没收押金人民币25500元；6.由被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告将上述请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同书》；2.被告向原告支付租金、管理费人民币99689元（租金和管理费按13200元/月计算，自2018年9月1日至2019年4月30日止，共计8个月，减去已支付5911元），水电费按实际发生数计算；3.被告向原告支付逾期违约金人民币13820元，暂计至2019年4月30日，直至被告清债务之日；4.原告没收押金人民币25500元；5.由被告承担本案诉讼费用。被告辩称，一、涉案租赁合同书附加条款中约定以园区进场70%开始起租，在租赁合同期限内，被告支付租金的条件未成就，被告不应向原告支付租金。二、原告因严重违反其与库拓公司签订的租赁合同，库拓公司已解除与原告的租赁合同，原告已丧失租赁权。对于被告与原告签订的租赁合同，原告已在事实及法律上履行不能，涉案租赁合同已经解除。三、鉴于被告与原告签订的租赁合同已因原告的违约而解除，被告已于2019年6月6日与库拓公司签订租赁合同，并向库拓公司缴纳自2019年5月份及之后的租金和管理费，原告无权要求被告搬离涉案租赁房屋和支付2019年5月份之后的租金和管理费。四、退一步说，被告实际仅使用租赁场地96平方米，剩余54平方米原告自始至终都未交付被告。原告诉请要求被告支付2019年1、2、3月份租金、管理费和逾期违约金的标准过高，与事实不符。五、被告与原告的租赁合同因原告的违约而解除原告应当向被告返还押金25500元和进场费60000元。庭审时补充辩称，1.2018年9月份、10月份是原告承诺给被告的免租期，被告无需向原告支付租金。2018年11、12月份租金原告承诺给被告打折，被告已向原告支付2018年11、12月份相应的租金和2018年9月份至12月份的管理费以及2018年9月至11月份的水电费，并由原告出具收据予以认可，该部分款项已结清。2.被告分别于2019年1月11日和2019年1月18日向原告支付2019年1月份的租金、管理费和2018年12月份的水电费，但原告未收取，原告有义务防止损失的扩大，被告不应当向原告支付违约金。被告反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还押金人民币25500元及自2019年4月23日起按银行同期同类贷款利率计至反诉被告实际支付之日止的利息，暂计至2019年7月23日为280元；2.原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还进场费60000元及自2019年4月23日起按银行同期同类贷款利率计算至反诉被告实际支付至日的利息，暂计至2019年7月23日为658元；3.反诉案件受理费由原告（反诉被告）承担。原告针对被告的反诉辩称，原告不同意退还押金25500元及退清偿费60000元。理由：1.被告自2018年9月1日起未支付租金、管理费、水电费，已经构成违约，原告依据合同约定有权予以没收其押金；2.被告与原告双方约定被告支付6万元进场费，属于双方意思自治，且被告已经支付，因此原告不同意退还。经审理查明，2018年6月7日，原告与被告签订《租赁合同书》约定：1.租赁房屋为深圳市宝安区新桥街道库拓智造云商产业园B栋01铺54平方米02铺96平方米共计150平方米；2.租赁期从2018年9月1日至2023年8月31日止，共5年，免租期1个月，2018年9月1日起开始计算租金；3.租金及相关费用：2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金12750元整，管理费450元，合计13200元整；4.物业管理费按租赁面积计算，价格为3元/平方米；5.水电费、网络费由被告自行承担（水电费按实际抄表计量，水费价格为7元/立方米。2018年6月7日，原告收到被告支付押金25500元；2018年8月1日及3日，原告委托案外人赵健苟向被告转账“入场费”共计60000元。2018年9月11日，原告向被告开具收据“今收到库拓产业园B栋01铺管理费2个月576元，电费249元，共计825元”，并在微信中通知被告“管理费是8、9月份”。被告于2018年9月12日凌晨，通过微信转账向原告支付825元。2018年9月19日，原告向被告开具收据“今收到库拓产业园B栋01铺管理费10月份管理费348元，电费3315元，共计3663元”。双方微信聊天更正管理费为288元，加电费3315元，共计3603元。被告于2019年9月29日向原告微信转账3603元。2018年11月3日，原告向被告开具收据“今收到库拓产业园B栋01铺管理费11月份288元，电费2265元，水费77元，共计2630元”。被告于2018年11月4日向原告微信转账2630元。2018年11月4日，在原告与被告协商10月份管理费过程，被告向原告发微信“管理费3元一方，现在我们便利店面积加公摊96平，你确认一下，上个月我们也是这么算的288元”。原告回复“是，我搞错了，我整成快餐店的”。2018年11月10日，原告向被告开具收据“今收到库拓产业园B栋01铺20天租金5440元，管理费已付，共计5440元”。被告于2018年11月17日向原告微信转账4080元。原告微信收款后向原告说“算了，这次算你15天的，下个月交齐足月，要不然我的压力比你们大的多”。2018年11月21日，被告向原告发微信“袁总，我们决定了，还是退回那间20平铺面。你把那3万进场费和2押1租的钱尽快退回我们”，原告回复“这没问题”，并于2018年11月23日向被告发微信“最后一次确认，你这边确定退3万费用跟2押就不要那间铺面，经营权也交还到这边”。2018年12月17日，原告向被告开具收据“今收到库拓产业园B栋01铺租金8160元，管理费288元，电费1536元，水费7元，共计9991元”。2018年12月18日，原告向被告发微信“我打折两个月，这次最后一次，要不然我按合同办事了。”接着，原告确认收到被告微信支付5911元。2019年1月8日，原告向被告开具收据“今收到库拓产业园B栋01铺租金8160元，管理费288元，电费807元，水费14元，共计9269元”。被告于2019年1月11日向原告微信转账5189元，原告未收。2019年4月22日，深圳市库拓新产业发展有限公司向原告发终止合同通知书，由于原告违约，深圳市库拓新产业发展有限公司解除与原告的合同。双方在庭审时协商一致，水电费按1000元/月计算。另查明，涉案房屋未取得房产证，也没有建设工程规划许可。以上事实，《租赁合同书》、终止合同通知书、微信聊天记录、微信转账记录及庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案原告既没有提供涉案租赁物的产权证，也未提供上述司法解释规定的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院确认原被告双方签订的《租赁合同书》无效。关于原告主张被告支付租金、管理费人民币99689元（租金和管理费按13200元/月计算，自2018年9月1日至2019年4月30日止，共计8个月，减去已支付5911元），水电费按实际发生数计算。被告辩称，2018年9月份、10月份是原告承诺给被告的免租期，被告无需向原告支付租金。2018年11、12月份租金原告承诺给被告打折，被告已向原告支付2018年11、12月份相应的租金和2018年9月份至12月份的管理费以及2018年9月至11月份的水电费，并由原告出具收据予以认可，该部分款项已结清。被告分别于2019年1月11日和2019年1月18日向原告支付2019年1月份的租金、管理费和2018年12月份的水电费，但原告未收取。关于2018年9月及10月份的租金及其他费用，本院认为，在2018年9月11日至2018年11月3日期间，原告一直收取被告管理费、电费、水费等费用，但未提出收取租金，直至2018年11月10日向被告开具的收据中才收取20天租金，最终双方协商确认11月只收15天的租金。从双方微信聊天中，双方对免收2018年9月、10月的租金达成合意，且被告已经支付租金以外的其他费用。因此，原告主张2018年9月、10月的租金、管理费及水电费，本院不予支持。关于2018年11月至12月份的租金、管理费及水电费。本院认为，从双方在2018年11月3日、2018年11月10日、2018年12月17日的聊天记录及微信转账情况得出，双方对2018年11月、12月的租金及管理费和11月份水电费已达成合意，且被告已经支付上述费用，因此，原告主张被告支付2018年11月、12月租金及管理费和11月份水电费，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年1月至4月份租金及管理费。本院认为，从双方2018年11月4日、2018年11月21日的微信聊天记录及原告出具的收据可以得知，被告一直仅租用96平方米铺位，并未租赁另外54平方米铺位。故被告每月应支付租金为8160元（12750元÷150平方米×96平方米）及管理费288元（3元/平方米×96平方米）。由于原告与案外人深圳市库拓新产业发展有限公司的租赁合同于2019年4月22日终止，案外人深圳市库拓新产业发展有限公司于2019年4月22日向被告收回房屋重新租赁，因此，原告主张的租金及管理费应从2019年1月计至2019年4月22日。由于双方签订租赁合同无效，被告应支付原告占有使用费及管理费共计31539.2元（8160元/月×3月+8160元÷30天×22天+288元/月×3月+288元÷30天×22天）。关于2018年12月份至2019年4月份水电费。本院认为，双方在庭审同意水电费按1000元/月计算，故被告未付水电费4733.33元（1000元/月×4+1000元÷30天×22天）。综上，被告未付原告房屋占有使用费、管理费及水电费共计36273.53元（31539.2元+4733.33元）关于押金及进场费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方签订的房屋租赁合同无效，因此，原告应向被告返还租房押金25500元及进场费60000元。由于在签订合同时，被告未尽审查义务，存在一定过错，因此，被告主张原告支付押金及进场费的利息，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期违约金人民币13820元。因合同无效，原告主张被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下:一、确认原告袁鉴威与被告林雁于2018年6月7日签订《租赁合同书》无效；二、被告林雁于本判决生效之日起十日内向原告袁鉴威支付房屋占有使用费、管理费及水电费等费用人民币36273.53元；三、原告袁鉴威本判决生效之日起十日内向被告林雁返还押金人民币25500元及进场费人民币60000元；四、驳回原告袁鉴威的其他诉讼请求；五、驳回被告林雁的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1537.63元，反诉费980.48元，由原告袁鉴威承担2117.11元，被告林雁承担401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年九月十七日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。