广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12830号原告：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路xx号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工，通讯地址。被告：柯炳海，男，1971年11月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省惠来县。被告：林振雄，男，1963年9月11日出生，汉族，身份证登记住址广东省惠来县。原告广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）诉被告柯炳海、林振雄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴彬，被告柯炳海、林振雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付广州市越秀区东风西路xx号四楼4085号商铺2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4472.48元（其中2017年11月1日至2017年12月31日，每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日，每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。事实和理由：被告是广州市东风西路xx号四楼4085号商铺的业主。原告作为物业管理服务方为被告名下商铺及其所在商场提供物业管理服务，但被告一直未缴纳物业管理费。原告曾因物业服务合同纠纷起诉被告，（2018）粤0104民初5450号民事判决书判决被告应向原告支付截至2017年10月30日的物业管理费。判决后被告继续拒绝交纳自2017年11月1日起的物业管理费，故原告提出上述诉讼请求。两被告辩称，两被告一直都没有经营涉案商铺，该商铺没有交付给两被告使用，不应支付管理费和违约金。两被告也不同意上调物业管理费。经审理查明，2011年12月19日，被告（买受人）与刘某培（出卖人）、广州康某投资有限公司（出卖人的委托代理人、以下简称康某公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定被告向康某公司购买位于广州市东风西路xx号四层4085号铺，商铺合同约定建筑面积5.821平方米；该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。第五条商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条商铺使用权交接。3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。第七条商铺交付：1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康某公司（甲方、委托方）与原告（乙方、受委托方）签订《广州市康某名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康某名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路xx号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金。第二十七条本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1.双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2.本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2014年11月27日，康某公司向被告的通讯地址寄送了商铺移交通知书。2017年5月17日，广州市中级人民法院针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷作出（2017）粤01民终5165号民事判决，该判决认定了原告有权向产权人收取综合管理费、物业费保证金、水电费周转金等，该判决已生效。2018年，原告曾向本院起诉两被告要求两被告支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3162元（每月按16元/平方米的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，本院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5450号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……根据被告与刘某培、康某公司签订的《商铺买卖合同》约定，康某公司已于2014年11月27日向被告发出商铺移交通知书，即使被告没有实际去接收商铺，也应视其已接收。在商铺移交后，买受人应承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，故被告应按康某公司与原告签订的《广州市康某名品酒汇物业服务合同》及补充协议的约定履行。现被告没有按照上述合同及补充协议支付物业管理服务费，已属违约，故原告要求被告支付物业管理服务费及违约金，本院予以支持等。故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，两被告向原告支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3162元；逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费3162元的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决作出后，两被告不服判决上诉至广州市中级人民法院。2018年12月24日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终22730号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。2017年12月21日，原告向两被告（收件地址广州市人民南路仁济西xx号302房）邮寄《康某商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，称由于近年来物价上涨及人力资源成本不断提高，原告连续两年处于亏损状态，经核算，康某商品交易中心目前运作成本已达30.44元/平方米，为维持良好的物业服务现状，原告决定于2018年1月1日起，将康某商品交易中心物业管理费从每月16元/平方米上调至每月30元/平方米等。该邮件签收情况显示于同年12月25日“他人收”。关于涉案物业管理费上调至每月30元/平方米的问题，原告称该次调整未与被告协商一致，也未召开业主大会。据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年3月5日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区东风西路xx号485房产权人为两被告，房屋建筑面积5.821平方米，规划用途为商业，登记时间2013年9月10日。本院认为，针对此前包括原告与被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应物业管理服务费，现被告未依约缴纳物业管理费，原告主张按每月每平方米16元（即每月16元/平方米×5.821平方米=93.14元）的标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，于法有据，本院予以支持。至于两被告与康某公司之间关于交铺等方面的纠纷，不属于本案审理范围，两被告可另循合法途径解决。关于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费的问题，原告与康某公司签订的《广州市康某名品酒汇物业服务合同》约定商铺物业管理费的标准为16元／平方米／月，该合同对原告有约束力。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。原告未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，因此，原告主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费依据不足，本院不予支持，两被告应继续按照16元/平方米的标准向原告支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。两被告未按时支付物业管理费，已属违约，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告柯炳海、林振雄向原告广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费1397.1元（按照每月93.14元计算）及迟延支付上述物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付而未付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以不超过所欠物业管理费为限）；二、驳回原告广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由被告柯炳海、林振雄共同负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  麦章成人民陪审员  陈永豪二〇一九年九月二十七日书 记 员  梁 涛郑君灏