江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0111民初3271号 原告：胡小祥，女，1960年2月27日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。 被告：崔秀英，女，1938年11月7日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：张连成，男，1958年8月2日生，汉族，住南京市浦口区，系崔秀英之子。 委托诉讼代理人：王正春，南京市江北新区泰山法律服务所法律工作者。 第三人：张洁婷，女，1986年11月28日生，汉族，住南京市浦口区。 原告胡小祥与被告崔秀英、第三人张洁婷房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月28日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告胡小祥及其委托诉讼代理人张院生、仉玉莲，被告崔秀英委托诉讼代理人张连成、王正春到庭参加诉讼，第三人张洁婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡小祥向本院提出诉讼请求：1、确认2016年7月20日原告与被告及第三人签订的《不动产买卖合同》有效；2、判令被告协助办理浦口区和平街××号房产的拆迁权益中大新期房产权登记及过户手续；3、确认浦口区和平街××号房产拆迁权益中大新期房权益（产权调换）归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年6月，原告通过亲戚认识第三人张洁婷。被告崔秀英系张洁婷奶奶，为浦口区泰山街道和平街××号房屋所有权人。2015年9月11日和平街××号房屋被征收，被告与浦口区拆迁管理中心签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》（产权调换专用），被告取得拆迁补偿款828060元，并接受期房一套，位于浦口大新，面积56.84平方米。该房按照8230元／平方米计算，调换房屋价款为456425元。2016年7月20日，原、被告及第三人在浦口区泰山法律服务所见证下，签订了《不动产买卖合同》，约定被告自愿将一套拆迁将建的位于本区大新地段的建筑面积为56.84平方米置换期房，以50万元卖给原告。当日原告通过中信银行分两次各15万元转账到被告银行卡上，另外20万元购房款被告同意用来抵消张洁婷所借原告的借款。且在同日南京市浦口区泰山法律服务所出具《见证意见书》一份，对上述事实的合法性进行见证。被告随即将××号房产拆迁协议交付给原告保留。后被告拒绝履行合同约定的义务，原告诉至法院，请求判如所请。 被告崔秀英辩称，一、《不动产买卖合同》与事实不符。1、张洁婷并非本案的利害关系人；2、2016年9月11日，张洁婷提供给原告的家庭协议为虚假协议，张连安于2015年12月30日死亡，不可能在2016年9月11日家庭协议上签字按手印，张连成也没有签过字，也不知道有该份家庭协议，纯属虚假，家庭协议于2015年9月14日签订；3、张洁婷向原告借款20万元涉嫌虚假，以此逼迫被告以房抵债，缺少法律事实支撑，同时该借款没有用于救治张连安。二、涉案房屋系拆迁安置房，是因市政工程动迁而建造的配购中低价商品房，该拆迁安置房在5年之内不能进行上市交易。三、该买卖合同的价格并不是合理的兑价。四、《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第6条规定，当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。被告以自己的拆迁安置房冲抵张洁婷的20万元借款，以房抵债，且原告的抵债房屋尚未交付，更没有交付给原告，无权也不能履行有抵债的协议，即双方签订的以房抵债的《不动产买卖合同》无效，应当驳回。 第三人张洁婷未陈述意见。 经审理查明，2015年9月11日，南京市浦口区拆迁管理中心（甲方）、被告崔秀英（乙方）签订《浦口区城市房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋坐落于和平街××号，为崔秀英所有。乙方选择产权调换的征收补偿方式，并同意接受甲方提供的期房，坐落于大新，建筑面积为56.84平方米。 2016年7月20日原告胡小祥（买方）、被告崔秀英（卖方）、第三人张洁婷（利害关系人）在南京市浦口区泰山法律服务所周冬实、黄福球的见证下签订《不动产买卖合同》，约定：1、卖方与利害关系人一致同意废止曾在2016年5月5日由律师见证的指定张洁婷继承下述房产的见证文书。2、卖方自愿将一套拆迁将建的位于大新地段的建筑面积为56.84平方米置换期房，以50万元人民币卖给买方胡小祥。3、买方胡小祥以银行实际汇款30万元的方式善意购得，少付的20万元用以抵消张洁婷的等价借款债务。4、本买卖合同经买卖双方和利害关系人签字后成立生效，卖方有义务确保本合同顺利执行，在可能范围内协助买方在相关部门备案。若任一方毁约，需赔偿守约方50万元。当天原告胡小祥支付被告崔秀英购房款30万元。 原告庭审中提交以下证据：1、不动产买卖合同、见证意见书，证明2016年7月20日被告与原告签订不动产买卖合同，当时约定大新拆迁安置房56.84平方米以50万元的价格卖给原告。另此合同是在南京市浦口区泰山法律服务所见证下签订。2、城市房屋征收补偿协议，证明被告位于和平街××号的房产已拆迁，是产权调换，被告将取得56.84平方米的安置房。3、银行交易明细，证明2016年7月20日原告直接转给被告两笔15万元的事实。4、情况说明，证明购房款中的50万元，其中20万元直接充抵第三人向原告的借款，与《不动产买卖合同》第3条相吻合。5、收条，证明原告支付全部的购房款。6、光盘，证明原、被告及第三人签订《不动产买卖合同》的全过程。 被告对原告提交的证据1三性及证明目的均不认可，并陈述被告在其孙女张洁婷无法归还原告借款的前提下被迫卖房，是一种以房抵债的行为，该行为具有担保性质，第三人张洁婷抵消原告20万元债务无法律及事实支撑，为虚假债务，目的是变卖被告的拆迁安置房，拆迁安置房系政府环境整治而拆迁，被告以产权调换获得安置房，该房屋在土地税收等各方面给予了优惠，没有确定房屋的最终价格，也没有交付使用，更没有办理权属登记，该类房屋不得买卖，第三人张洁婷不是该房屋的利害关系人无权处置该房屋。对证据2真实性认可，并陈述房屋是拆迁安置房中的产权调换房屋，该房屋为期房，产权调换单价8030元/平方米，最终的房屋价格没有确定，需要交房时才能确定，目前尚未交付。 对证据3真实性无异议，并陈述该款项并未真正交给被告崔秀英，而是被第三人张洁婷拿走。对证据4真实性无异议，但不认可证明目的，并陈述见证单位并没有对借款的事实进行调查，借款的情况不清楚。对证据5真实性不认可，并陈述被告年龄较大且神志有时并不清楚，患有脑科疾病。被告对证据6见证过程认可，并陈述对见证而言，在见证书第4、5行清楚注明“……我所对崔秀英个人房产急需变现处分的买卖行为进行见证……”，只是对崔秀英因为急需为孙女张洁婷还款迫于无奈变现卖房的行为进行见证，但是对其真假包括借款的真假并没有进行核实。 被告庭审中提交以下证据：1、2016年9月11日家庭协议、微信聊天记录，证明第三人张洁婷提供虚假家庭协议，卖房后原告于2018年12月17日通过微信向被告大儿子张连成证实情况，该协议中张连成没有签字也不知道情况，且张洁婷的父亲张连安于2015年12月30日死亡，不可能在2016年9月11日家庭协议中签字。2、入园须知、死亡碑文，证明第三人张洁婷的父亲张连安于2015年12月30日死亡的事实。3、公证，证明2015年9月14日被告与丈夫张友贵共有的案涉房屋拆迁，被告与大儿子张连成、二儿子张连安、三儿子张连柱签订了公证，对拆迁的案涉财产和拆迁安置房进行了分配，明确约定拆迁安置房归张连成、张连柱所有，拆迁安置款35万元归张连安所有。4、中信银行业务凭证、存折，证明依据2015年9月14日的家庭公证拆迁补偿安置款31万元已给付张连安，说明家庭成员已认可并履行了家庭公证的事实。5、脑科医院报告、诊断证明书、社区证明、病历、邻里证明，证明被告患有阿尔茨海默症、多发腔隙性脑梗死、脑萎缩等疾病、行为能力受限，同时证明被告的疾病是一个长期发展的过程，头脑经常不清楚。 原告对被告提交的证据1三性均不予认可，并陈述被告没有对该聊天内容进行回复，家庭协议虚假与否不影响本案《不动产买卖合同》的效力。对证据2真实性原告表示无法核实，并陈述张连安的死亡时间与本案无关，不影响买卖合同的效力。对证据3原告不予认可，并陈述案涉被拆迁房屋与拆迁安置房是否属于被告夫妻共有未经有关部门及有效法律文书确认，但拆迁协议中明确属于被告一人所有，即使家庭协议对上述财产进行了分配，但案涉财产属于不动产未经变更登记，产权人即被告崔秀英，其有权另行处置，不影响本案中买卖合同的效力。对证据4真实性无异议，但不认可证明目的，证据中双方履行的金钱给付义务，对于家庭协议中的案涉房屋并未实际履行。对证据5脑科医院报告、诊断证明书证明目的不认可；社区证明不能证明自然人的身体健康状况及疾病状况，且根据相关法律规定单位出具的情况说明应当有单位负责人或者材料制作人当庭作证说明材料的制作过程；对病历无异议；对邻里证明真实性不予认可，并陈述属证人证言，证人应当出庭接受法庭的询问，否则不具备证据的合法性。 庭审中，原告陈述拆迁安置房位于南京市浦口区，具体位置不清楚，据了解将于2019年12月交房；被告陈述浦口区和平街××号房屋归被告崔秀英所有，拆迁安置房交房时间不清楚，目前尚未办理产权登记手续。 上述事实，有原告提交的不动产买卖合同、浦口区城市房屋征收补偿协议、银行交易明细、情况说明、收条、光盘，被告提交的家庭协议、微信聊天记录、入园须知、死亡碑文、公证、中信银行业务凭证、脑科医院报告、诊断证明书、社区证明、病历、邻里证明及原、被告的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关于原告诉请：1、确认2016年7月20日原告与被告及第三人签订的《不动产买卖合同》有效。本院认为，2015年9月11日被告崔秀英就和平街××号房屋与南京市浦口区拆迁管理中心签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》，协议中明确被征收房屋坐落于和平街××号，为崔秀英所有。原告胡小祥与被告崔秀英、第三人张洁婷签订的《不动产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，签订过程经南京市浦口区泰山法律服务所见证，故原告胡小祥与被告崔秀英、第三人张洁婷于2016年7月20日签订的《不动产买卖合同》有效。 2、判令被告协助办理浦口区和平街××号房产的拆迁权益中大新期房产权登记及过户手续。本院认为，庭审中，原、被告均认可拆迁安置房未办理产权登记手续，故原告此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 3、确认浦口区和平街××号房产拆迁权益中大新期房权益（产权调换）归原告所有。本院认为，浦口区和平街××号房屋的所有权人为崔秀英，崔秀英于2015年9月11日与南京市浦口区拆迁管理中心签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》。2016年7月20日原、被告及第三人签订的《不动产买卖合同》中约定：卖方自愿将一套拆迁将建的位于本区大新地段的建筑面积为56.84平方米置换期房，以50万元人民币卖给买方胡小祥。庭审中，原、被告均认可拆迁安置房尚未交付，亦未办理产权登记手续，故原告此诉请缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。第三人张洁婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、确认原告胡小祥、被告崔秀英、第三人张洁婷于2016年7月20日签订的《不动产买卖合同》有效。 二、驳回原告胡小祥的其他诉讼请求。 本案案件受理费8800元，由原告胡小祥负担4400元，被告崔秀英负担4400元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费8800元。 审 判 长  林咏梅 人民陪审员  张文萍 人民陪审员  赵亚萍 二〇一九年九月十九日 书 记 员  王红莲 书 记 员  王 君