山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0703民初839号 原告（反诉被告）：潍坊富华物业管理有限公司，住所地：潍坊市高新区东风东街北侧，统一社会信用代码：913707007823366833。 法定代表人：张兴祥，董事长。 委托诉讼代理人：孟令华，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳媛，山东求是和信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊邦盛置业股份有限公司，住所地：潍坊市寒亭区祥亭街****楼**102，统一社会信用代码：9137070056250207XN。 法定代表人：郭传忠，董事长。 委托诉讼代理人：侯玉林，山东北海律师事务所律师。 原告潍坊富华物业管理有限公司（以下简称富华物业）诉被告潍坊邦盛置业股份有限公司（以下简称邦盛置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富华物业的委托诉讼代理人孟令华、岳媛，被告邦盛置业的委托诉讼代理人侯玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告富华物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付已竣工尚未出售部分的物业费、小区内沿街商业房物业费、因小区设计被告承诺4户业主的物业费,共计1547109.49元；2、判令被告支付以上逾期缴纳物业费的滞纳金,共计843130.55元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2013年7月25日，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为被告开发建设的书香苑小区提供物业服务，后原告为该小区提供了物业服务。按照合同约定，被告应按时交纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业费，未按时交纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。现该合同期满，原告已按合同约定为被告提供了物业服务，但被告拖欠原告已竣工尚未出售部分的物业费749452.06元、小区内沿街商业房物业费774367.7元、被告因小区设计承诺4户业主的物业费23289.73元，共计1547109.49元。按照合同中对滞纳金的约定，被告应支付原告相应的滞纳金843130.55元。因协商不成，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。 被告邦盛置业辩称，双方签订《前期物业服务合同》仅是对2#3#4#5#号楼约定了物业服务，对小区其他楼房并无约定，原告主张其他楼房物业费的诉求无依据。原告所诉房屋被告均具备交付条件，业主逾期交房入住并非被告原因造成，该部分物业服务费原告应向业主收取，且原告主张的计算物业费的时间节点不正确，2016年4月份之前的物业费已过诉讼时效。双方未在合同中约定物业费的收费标准，原告主张实际交付业主前的物业费属于空置房，应按实际标准的50%计收。另，原告主张的该小区沿街房属于X村，被告早已交付该村，由该村自行管理，未接受原告的物业服务，原告无权向被告索要该沿街房的物业费。另，原告要求被告缴纳每日万分之五的滞纳金无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 同时，被告邦盛置业提出反诉请求：1、判令原告返还多收取的车位费26504元及卫生费19246.8元；2、判令原告赔偿公共设施设备损坏费用350575.8元及补苗费66895元；3、判令原告赔偿被告违约金52304元；4、判令原告对涉案小区1号楼3单元西梯及1号楼2单元西梯进行维护维修。 事实和理由：双方签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务到期日为2018年7月30日，到期后，原告拒不撤出，直至8月22日才撤离。根据合同的约定，原告应支付被告违约金52304元。另，原告撤场时拒绝在统计损坏明细表中签字，并强行离场，经被告与新的物业公司清点和计价，设备损坏部分为350575.8元；经被告与原种苗公司清点，补苗费用为66895元，对该两项费用，原告应付赔偿责任。原告撤场前预收了小区全年车位费63610元、卫生费46190元，对多收取的五个月部分应予退还。原告未履行电梯保养维护义务，对此原告应负维修责任。 对该反诉，原告富华物业辩称，车位费及卫生费系业主所交，被告无权主张该费用，且原告已将大部分多收取的费用退还给了业主。涉案小区公共设施设备在原告撤场时已与被告交接，除楼顶防火门外，其他设施设备均正常运转。且，楼顶防火门收到侵蚀系被告无视规范要求安装木门导致，并非原告过错。且，小区公共部分的设施及设备维修费应从公共维修基金中支取，不应由原告承担，如被告已经承担，可向公共维修基金申请返还。关于苗木，交接时双方均已现场确认，不存在死亡、缺失情况，对原告撤场后被告自行种植苗木的费用，不应由原告承担。另外，原告撤场交接时，小区10部电梯均运行良好，被告要求原告对西梯进行维修无事实依据。原告认可延期撤场，但系因被告法定代表人在国外，工作沟通不畅导致交接迟延。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对与本案有关的证据和事实，本院认定如下： 原告提交《前期物业服务合同》一份，欲证实：双方之间存在物业服务合同关系。经质证，被告对真实性无异议。本院对该份合同予以采信，认可原告为被告提供物业服务的事实。 原告提交交房确认单两宗（分别为37份、418份），欲证实：37份交房确认单可以体现各楼业主最早办理交房的时间，能够证明各楼具备交付条件，以此可作为竣工交房日期；而418份交房确认单可作为实际出售日期，由此计算得出被告应承担已竣工尚未出售部分的物业费数额。经质证，被告对原告的意见不予认可，主张以上述时间点计算物业费不正确，且部分交房确认单中载明的内容有误。经审查，原告主张的是已竣工尚未出售部分的物业费，但其提供的该宗证据却均为出售之后业主收房前的物业费，故，本院依法认定该宗证据不能证实原告的该主张。 原告提交《书香院住户滞纳金及欠费合计》统计表一张，欲证实：被告曾承诺4户业主其物业费由被告承担。经质证，被告对此不予认可。经审查，因该份统计表系原告自行出具，没有被告的签字或盖章，本院对此亦不予认可。 原告提交双方工作人员电话录音一份，欲证实：原告向被告主张物业费、因被告法定代表人身在国外无法进行工作交接、导致原告撤场迟延等事实。经质证，被告对此不予认可，但认可付晓系被告处职工。经审查，该份通话录音能够体现双方就物业费及交接事宜的协商，且与本案有关，本院对该份录音予以采信。 被告提交与新物业公司签订的服务合同、物业交接明细、照片、补苗协议及收款收据等，欲证实：原告擅自撤场，产生了设备损坏费用及补苗费。经质证，原告主张以上均为被告与第三方形成的证据，原告对真实性不清楚，且公共设施在交接时除楼顶防火门（防火门系被告过错导致）外，均正常运转，补苗款与原告无关。经审查，该宗证据中均无原告签字或盖章，且原告对此不予认可，本院对该宗证据不予采信。 被告提交电梯定期检验报告两份、特种设备检验意见通知书及工作联系函各一份，欲证实：原告未履行电梯保养维护义务。经质证，原告对此有异议，主张撤场交接时电梯运行情况良好，上述文件系原告撤场近半年后形成。经审查，因上述证据出具时间均在原告撤场后，本院对被告的意见不予采信。 被告提交2018年上半年收费情况表一宗，欲证实：原告多收取了车位费及卫生费等，应予退回。经质证，原告对该表真实性不予认可，且主张该部分款项被告无权主张。经审查，该份情况表中无原告签字或盖章，且该部分费用系由业主缴纳给原告，被告主张无依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月25日，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，约定：原告为被告提供前期物业服务，本物业项目名称为书香院；物业服务期限为5年，自2013年8月1日至2018年7月30日；被告应按时交纳物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因被告原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业的服务费用；业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金等内容。 该合同签订后，原告在小区内提供了物业服务。服务期限届满前，原、被告工作人员曾就交接事宜进行电话协商，被告工作人员表示其法定代表人郭总身在国外，交接事宜等工作需等其回国后再确定。2018年8月22日，经双方交接，原告从该小区撤场。后，双方之间就物业管理费等产生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，本诉中，原告主张的欠付物业管理费包括以下三部分，即已竣工尚未出售部分的物业费、小区内沿街商业房物业费、因小区设计被告承诺4户业主的物业费。 关于原告主张的已竣工尚未出售部分的物业费749452.06元，本案中原告提交的均系房屋出售后、业主办理交房前该段时间的物业费，并非其主张的已竣工未出售前的。故，对原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告主张的小区内沿街商业房物业费774367.7元，对于该沿街房原告是否提供了物业服务，双方存在争议；即便原告提供了物业服务，因原告未提交证据证实其竣工时间，无法确定该沿街商业房物业费的起算时间，本院对该项主张不予支持。 关于原告主张的被告承诺4户业主的物业费23289.73元，对此，原告仅提交了一份单方出具的明细表，并无其他证据予以佐证，且被告对此不予认可，本院对该项主张不予支持。 因对原告主张的物业费不予支持，故，对原告主张的逾期缴纳物业服务费导致的滞纳金，本院亦不予支持。 反诉中，关于被告主张的车位费26504元及卫生费19246.8元，因该部分费用系由小区业主向原告缴纳，被告对此部分并无权主张，本院对此不予支持。 因被告提供的相关证据不能证实产生了设备损坏费用350575.8元及补苗费66895元，对被告的该项请求，本院不予支持。 被告主张原告延期撤场，按照合同约定应支付违约金52304元。对此，原告认可存在撤场不及时现象，但主张系因被告方原因导致，因原告提交的录音能够证实因被告放导致工作交接不及时，本院认定原告延期撤场系因被告过错导致，对被告主张的违约金不予支持。 关于被告主张的原告应对电梯进行维护维修的诉求，被告未能证实原告撤场时电梯存在故障，对该项诉求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告潍坊富华物业管理有限公司的本诉请求； 二、驳回被告潍坊邦盛置业股份有限公司的反诉请求。 案件受理费25461元，由原告潍坊富华物业管理有限公司承担；反诉案件受理费4510元，由被告潍坊邦盛置业股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  牟爱平 人民陪审员  邢 杰 人民陪审员  赵清萍 二〇一九年九月二十日 法官助理张延宏 书记员杨甜甜