山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁10民终2592号上诉人（原审被告）：李祖仁，男，1954年10月7日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：林梁健，威海环翠孙家疃法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：荣丰山，男，1965年2月11日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：汤庆华，山东英良泰业律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：威海临港经济技术开发区汪疃镇北大英村村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区汪疃镇北大英村驻地。主要负责人：于加军，村委主任。委托诉讼代理人：李华东，男，1959年11月3日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。上诉人李祖仁因与被上诉人荣丰山、威海临港经济技术开发区汪疃镇北大英村村民委员会（以下简称北大英村委）租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2015）威环民初字第3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李祖仁上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.上诉人与北大英村委存在债务纠纷，北大英村尚对上诉人有欠款，本应以租金抵欠款的方式偿还，北大英村无权将租金收益转让给荣丰山。2.北大英村委与荣丰山债权转让的公告张贴时间晚于转让债权时间，且未通知上诉人，该转让对债务人不发生效力。3.荣丰山占用李祖仁租赁场地，且将该场地出租给他人收取租金。北大英村委未作答辩。荣丰山向一审法院起诉请求：李祖仁于2013年4月8日前从北大英村委承租了位于该村村东原胶背地毯厂院内的13间房屋及场地。2013年4月8日，北大英村将原胶背地毯厂所有的全部厂房及土地经营权租赁给荣丰山，双方协议约定：该租赁厂房内已租赁房屋按原租赁合同履行，2013年以后的租金收益归荣丰山，荣丰山接管租赁房屋后多次向李祖仁催收房租，均遭拒绝。荣丰山认为，李祖仁拒付租金的行为严重违反了租赁合同约定，荣丰山有权解除租赁合同，要求支付拖欠的租金，故请求判令解除租赁合同，李祖仁返还租赁的胶背地毯厂内的房屋及场地，支付拖欠的租金12000元。诉讼中，荣丰山变更诉讼请求要求，北大英村委与李祖仁连带赔偿原告的租赁损失12000元。一审法院认定事实：李祖仁于2007年5月25日与北大英村委签订合同，租赁了该村东耩北厂（即本案诉争的原胶背地毯厂地块及房屋的部分）房屋13间，租期15年，年租金4000元人民币（前4年免收）。此前即1999年，北大英村委为胶背地毯厂向汪疃农信社借款108.7万提供保证。2012年，汪疃农信社将上述债权及附属权利转让给荣丰山，并通知了北大英村委。后北大英村委于2013年4月8日与荣丰山签订协议，将胶背地毯厂南北两处厂房及土地租赁给荣丰山经营，租期50年，自2013年4月2日起算，荣丰山以租金计算胶背地毯厂与汪疃信用社签订的上述担保合同项下的本金与利息等，租赁厂房内原有村委已经出租的房屋，按原租赁合同履行至期满，自2013年开始，上述租赁的收益归荣丰山。该次协议签订前，北大英村委召开了全体党员及村民代表大会，同意上述事项；荣丰山提供了北大英村委在村公告栏及租赁厂房发布的日期为2014年6月9日的公告，内容为北大英村委已将上述厂房租赁给荣丰山经营抵顶信用社贷款及原租户合同继续有效，自2013年年度起，各租户的租金等与荣丰山结算。对此公告，李祖仁不予认可，称未接到通知、亦未看到张贴，故自此未缴纳租金，但北大英村委述称已通知李祖仁、在村公告栏及上述厂房张贴了公告，而荣丰山亦称已经向李祖仁等索要过租金，甚至以对原租户锁门方式讨要过租金。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李祖仁租赁北大英村委部分厂房在先，但其后北大英村委将该租赁的部分厂房所在的该地块及整体厂房又租赁给荣丰山经营，并且写明其中所包括的李祖仁的租赁的部分厂房自2013年后的租金收益亦一并转让给荣丰山，故该转让行为应视为债权的转让，只需通知承租人即李祖仁，而荣丰山出示了北大英村委在厂房张贴的公告（公告显示李祖仁租赁的房屋的债权2013年即转让予荣丰山），并称已多次向李祖仁主张租金，甚至以锁门的方式讨要，其诉称的该行为符合常理，与北大英村委述称该转让行为已经于与荣丰山签订转让协议后通知李祖仁，且在村公告栏及厂房均已经张贴了告示，可以互相印证，故李祖仁辩解荣丰山与北大英村委未告知、其不知道该转让，显然不成立，亦与常理不符。且李祖仁的租金自2013年至今即再未缴纳，其辩称系因不知道债权转让、故没有缴纳租金，但无论是否转让，按其之前与北大英村委所签订的租赁协议其均需缴纳每年年租金4000元，故其不缴纳租金的理由亦不成立。李祖仁所提出的北大英村委与荣丰山所签定的租赁协议租期50年导致合同无效的辩解，即便上述合同系租赁性质，也只是超出部分无效，并不必然导致合同整体无效；而关于北大英村委因为为胶背厂提供担保，为实现担保而与荣丰山签订租赁合同，亦非该合同无效的理由。故在租赁厂房的租金收取的债权已转让给荣丰山的情况下，荣丰山有权向李祖仁收取租金，并取得与债权有关的从权利，且根据上述证据分析可以认定，在转让后北大英村委已于2013年左右通知过李祖仁，荣丰山亦向李祖仁主张过租金，李祖仁亦应知晓该事，但至今已三年许，其仍未向任何一方支付租金，对于租赁合同未约定解除权的，根据法律规定，承租方拖欠房租的，在给予其合理期限后，债权人可以解除合同，上述3年许时间显然已远超合理期限，在本次庭审时，李祖仁亦未提及要支付房租，故对于荣丰山作为现该租赁合同的债权人一方要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持，李祖仁亦应依约支付其之前拖欠的租金12000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十四条第三项规定判决：一、解除李祖仁与北大英村村委于2007年5月25日所签订的房屋租赁合同(因债权转移，债权人已由北大英村委变更为荣丰山)。二、李祖仁于判决生效之日起15日内给付荣丰山拖欠的租金12000元。如果李祖仁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。二审期间，李祖仁向法庭提交证明三份及证人徐某、刘某、于日岐的证人证言，证明2013年至今荣丰山占用李祖仁所租赁房屋违法使用的情况。经质证，荣丰山认为该三份证据不是民诉法规定的新证据，不予质证。本院经审查认为，该三份证明及证人证言欲证明的事实是李祖仁所租赁房屋被荣丰山占用，与本案非同一法律关系，李祖仁可以另案主张。故对于该三份证明及证人证言的证明效力不予认定。本院查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2013年4月8日北大英村委与荣丰山签订的协议中约定自2013年开始，租赁收益归荣丰山，该协议真实有效，本院予以认定。本案二审争议焦点是北大英村委与荣丰山对租赁收益的债权转让行为是否对李祖仁发生法律效力。首先从2014年6月9日的公告来看，该公告发布于村公告栏及租赁厂房内，且从内容看“各租户的租金等与荣丰山结算”，表明村委已将租赁权益的债权转让给荣丰山的事实以公告的形式告知了包括李祖仁在内的多位承租人。其次，北大英村与荣丰山签订转让协议前，召开了全体党员及村民代表大会，已将债权转让的事实告知了党员与村民代表，李祖仁也为北大英村村民，应当视为其已经知晓。再次，李祖仁在庭审中承认荣丰山多次采用换锁的方式索要租金的事实，应当认定荣丰山作为债权人，采取明示的方式告知债务人应履行支付租金的义务。综上，可以看出，对于该债权转让的协议债务人李祖仁已经知晓，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人履行了通知的义务，该债权转让行为已经对债务人李祖仁发生效力。故李祖仁应当向新债权人荣丰山支付12000元租金。根据法律规定，承租人欠付房租的，在合理期限后依然拒付租金的，债权人可以解除合同，上述3年时间明显已经超过合理期限，故荣丰山要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。另，李祖仁上诉提出与北大英村存在债务纠纷、荣丰山占用其租用场地，属另一法律关系，可另案主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李祖仁负担。本判决为终审判决。审 判 长  王小平代理审判员  宋京红代理审判员  葛俊生二〇一六年十二月二十三日书 记 员  张佳齐