广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14572号上诉人（原审被告）：余兵，男，1988年7月21日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑邦伟、周雪莹，该公司职员。上诉人余兵因与被上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人余兵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回万达公司的诉讼请求；2.万达公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、余兵签订并报广州市花都区国土资源和房屋管理局备案的《广州市商品房买卖合同》附件六房屋交付标准为毛坯，房屋价格为1418166元。根据广州市花都区住房和城乡建设局出具的《政府信息公开申请告知书》显示涉案房产的备案价1463183.2元，实际成交价格低于《政府信息公开申请告知书》备案价，符合广州市政府的政策，合同约定房屋交付为毛坯，根据《广州市商品房买卖合同》第二十七条第三款的规定“关于遵守房地产市场调控政策的承诺：买卖双方承诺遵守住房限购政策的有关规定”，广州市政府在2018年10月19日要求广州市所有开发商企业禁止拆分价格报备，且万达公司在后续寄给余兵的催款函和起诉状都一致认定是装修款。因此，《房屋装修协议》约定的装修款不应当是购房款的一部分。一审法院认定《房屋装修协议》无效，装修款是购房款的一部分是错误的。另外，目前万达公司正在对房屋进行装修中，万达公司实际已经在履行装饰行为，根据万达公司开放日现场的装修展示以及向部分装修公司了解，万达公司实际履行的装修标准总价款预计60000元（实际装修标准的价值根据法院指派第三方专业评估机构作出公正评估）。因此，万达公司应当返还余兵136800元及同期利息。二、一审法院根据意思的真实表示认定无效的《房屋装修协议》项下房屋装修款是房价的一部分，如果一审法院判决正确，那么余兵购买带有装修样板的房子也是真实意思表示的一部分，因此则应判令双方按照真实的意思表示对无效的《房屋装修协议》项下656000元补签《商品房买卖合同》补充协议，双方所谓的“装修款”应该参考广州市的购房政策规定，余兵按照规定支付3成首付，其他的通过住房按揭贷款形式支付，同时应在补充协议中约定装修标准、毛坯及装修后的收楼验收。一审法院认定《房屋装修协议》无效，即协议内容都是无效的，但是又片面地认为违约条款有效，双方无须按照协议内容履行，余兵也不应该支付万达公司违约金或滞纳金。一审判决纵容房地产开发商继续使用双合同，加大购房者前期付款的负担，不利于社会的和谐发展，且显失公平，可能导致广州房地产公司继续使用双合同。三、由于万达公司不提供《房屋装修协议》给余兵，在余兵多次与万达公司沟通，并且在很多业主都参与的情况下要求万达公司提供《房屋装修协议》给余兵，万达公司仍然不提供给余兵，行为恶劣，严重违背《房屋装修协议》第五条第四款“本协议经甲乙双方签字盖章后生效。本协议一式三份，甲方执两份，乙方持一份，具有同等法律约束力”，构成了根本违约，万达公司没有给余兵合同，余兵缺乏按期支付装修款的依据，万达公司违约在先，理应承担违约责任，余兵不应当对没有支付装修款承担滞纳金或违约金。综上，余兵上诉请求二审法院依据相关法律，改判支持余兵的上诉请求。被上诉人万达公司二审答辩称：一、余兵与万达公司就购买房屋的交易总价、支付时间、相关逾期支付的违约金标准均达成一致意见，需遵守双方实质性的、真正的意思表示。万达公司认同一审法院判决中认定装修款实质上是购房款一部分。二、关于余兵应支付拖欠款项的时间，无论有无提供装修协议，余兵对实际支付时间是知悉的，包括通过销售人员日常沟通以及万达公司的书面催款函，余兵理应知道支付款项的时间。万达公司于2019年1月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.余兵支付欠款459200元；2.余兵支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日千分之一的标准从应付未付之日计算至余兵全额付清之日止（其中第二笔款项违约金以196800元为基数，从2018年3月25日起按照每日千分之一的标准计算至全额付清之日止，第三笔款项违约金以262400元为基数，从2018年6月25日起按照每日千分之一的标准计算至全额付清之日止）；3.余兵承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1.2018年1月6日，万达公司与余兵签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定余兵购买万达公司开发的位于广州市花都区XX的房产，建筑面积为92.14平方米。并约定以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.19%，金额为428166元，除首期款外，剩余房款金额99万元须于2018年1月6日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；2.因余兵未按期履行《房屋装修协议》约定的付款义务，万达公司委托广东金洋律师事务所分别于2018年4月3日、2018年7月10日向余兵发出催款律师函，要求余兵支付逾期款项196800元、459200元；3.余兵为购买涉案房产已支付购房款1614966元。对于万达公司、余兵双方有争议的事实，双方举证质证如下：万达公司提供如下证据：1.《承诺书》，内容为“本人余兵（身份号码：XX）于2017年12月31日就认购贵司开发的广州XX房签订了商品房认购协议。本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调的，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2074166元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应于贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“余兵”签名及按指模，日期显示为2017年12月31日。余兵认为《承诺书》中的签名及日期均不是其本人所写，指模也不是其所按；2.双方于2017年12月31日签订的《房屋装修协议》，约定涉案房产装修费为656000元，付款方式为分期付款，2018年1月6日前支付196800元、2018年3月25日前支付196800元、2018年6月25日前支付262400元，并约定余兵应当按照协议约定支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，同时，房屋交付期限相应顺延等，双方并未对装修材料的品牌、设计方案等进行约定，余兵确认协议书中签名，但不确认日期；3.《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2074166元，并拆分成1418166元房价款、656000元装修款的形式支付。余兵确认签名，但不确认日期，并表示怀疑签订单内容有篡改。余兵提供如下证据：1.《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》等一系列政府文件，拟证明万达公司销售涉案房产采用双合同形式违反广州市房地产调控政策。万达公司确认真实性，但不认为与本案有关联；2.余兵与中介的微信聊天记录，拟证明现场销售陈述涉案房产有学位资格。万达公司对该份证据不予认可；3.武汉市黄陂区人民法院判决书，证明类似案件的判决情况。万达公司不确认该份证据的真实性，且与本案没有关联。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”万达公司提供双方签订的《广州万达城项目合同签订单》证明涉案房产双方约定的总房款为2074166元，并将总房款拆分为毛坯购房款1418166元和装修款656000元两部分，分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋装修协议》，分开支付。故《房屋装修协议》表面上为装饰装修协议，实质上是双方关于部分购房款支付协议，属于双方虚假意思表示行为，该《房屋装修协议》无效。该《房屋装修协议》隐藏的民事法律行为为房屋买卖行为，故双方应按照真实意思表示来行使权利履行义务。双方确认余兵已支付涉案房产购房款1614966元，经过计算，余兵尚欠万达公司购房款459200元。关于459200元购房款的支付时间及违约金，双方签订的《房屋装修协议》约定装修费分期支付，2018年3月25日前支付196800元、2018年6月25日前支付262400元，并约定余兵应当按照协议约定支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金。一审法院认为，虽然《房屋装修协议》无效，但该《房屋装修协议》隐藏的房屋买卖行为有效，故余兵应当按照上述约定时间支付“购房款”。关于违约金，万达公司违反房地产调控政策采用双合同形式销售房产，加重购房者负担，将购房者本可以通过住房贷款形式支付的款项要求购房者一次或分次支付，并约定比较高的违约金标准，对购房者明显不公平，故一审法院将违约金标准调整为同期同类贷款利率。关于余兵提出的因受欺诈、胁迫手段而导致《房屋装修协议》无效，万达公司应返还首笔装修款196800元问题，由于其并未提出反诉，故一审法院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年4月4日作出如下判决：一、余兵于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款459200元；二、余兵向广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款459200元的违约金（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，其中196800元的违约金自2018年3月26日起计算，其中262400元的违约金自2018年6月26日起计算，直至上述款项支付完毕之日止）；三、驳回广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4649元，由广州万达文化旅游城投资有限公司负担668元，由余兵负担3981元。二审期间，余兵提交：1.广州市花都区住房和城乡建设局政府信息公开申请告知书，拟证明涉案房产备案销售价格与涉案《广州市商品房买卖合同》约定的价格基本一致，房价总额应当不超过房屋备案价格；2.光盘录音对话文字记录，拟证明余兵及其他业主要求万达公司把《房屋装修协议》提供给所有业主，被拒绝；3.业主要求万达公司提供《房屋装修协议》交还业主的照片，拟证明万达公司与余兵签订了《房屋装修协议》后一直没有把《房屋装修协议》交还给余兵；4.《催款律师函》，拟证明万达公司自认余兵的欠款为装修款；5.光盘，证明内容同证据3；6.政府信息公开申请告知书（备案总价,内容同证据1）、7.政府信息公开申请告知书（房屋室内装修工程装修施工方案）、8.政府信息公开申请告知书（房屋装修）、9.商品房预售方案，拟证明涉案商品房预售方案没有显示装修的内容，装修没有报备等；10.关于反映XX购房问题的复函，拟证明未发现存在房屋销售价格高于指导价格情况，万达公司没有违反政府调控政策。万达公司质证称：对证据1的真实性认可，备案价并非双方交易实际价格，反向证明双方为何会签订该《房屋装修协议》；证据2、3、5不属于新证据，由法院认定证据效力，该证据不能证明案件事实，且证据3的时间、、地点人物、居住信息等均不明确；证据4不能达到证明目的；对证据6、7、9、10的真实性由法院审核，不能证明双方对房屋的真实交易价格以及余兵购房的房屋没有装修；对证据8的关联性不予认可。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、余兵二审庭后向法院提交：1.广州市国有建设用地使用权出让公告、2.花都区近四年宅基地出让情况一览，拟证明万达公司受让的土地出让金单价为4608元/平方米，相比花都区其他土地出让金单价明显更低。二、涉案《广州商品房买卖（预售）合同》约定：第十条逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对余兵的上诉请求，认定如下：一、关于《房屋装修协议》效力及《房屋装修协议》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，余兵与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修协议》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。《房屋装修协议》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但余兵与万达公司签订《房屋装修协议》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。余兵上诉称装修款不是购房款的一部分，依据不足。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修协议》当属无效，但《房屋装修协议》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示。一审法院据实核算余兵尚欠万达公司购房款459200元，并无不妥。双方《房屋装修协议》约定装修款需在2018年3月25日前支付196800元、2018年6月25日前支付262400元，但余兵并未依约履行。因此，一审法院认定余兵应分别按前述期限支付款项，逾期支付应承担逾期付款的违约责任，合法有据。至于违约金标准的问题，因《房屋装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定余兵应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，余兵对此已提出抗辩，且综合万达公司在《商品房买卖合同》签约过程中存在的过错程度，本院酌情认定余兵应按照每日万分之一的标准计付逾期付款违约金。因《房屋装修协议》无效，一审法院参照《房屋装修协议》的约定酌情认定余兵应按照同期同类贷款利率的标准承担逾期付款违约责任，存在不妥，本院予以纠正。另外，余兵二审庭后提交的证据不属于新证据，本院不组织质证。综上所述，一审判决查明事实清楚，但处理结果不妥，应予纠正；上诉人余兵的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回，故一、二审案件受理费负担主体不作调整。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1450号民事判决第一、三项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1450号民事判决第二项为：余兵于本判决发生法律效力之日起十日内向广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款459200元的违约金（按照每日万分之一的标准，其中196800元的违约金自2018年3月26日起计算，其中262400元的违约金自2018年6月26日起计算，直至上述款项支付完毕之日止）。二审案件受理费8188元，由上诉人余兵负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年九月二十三日书记员  纪惠敏