广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初22086号原告：广东鼎峰地产集团有限公司，住所地为广东省东莞市企石镇振兴路金椅豪园******办公室。法定代表人：麦燕娣。委托代理人：陈宏亮，广东鸿中律师事务所律师。委托代理人：任娜娜，广东鸿中律师事务所律师。被告：廖伯爱，女，1981年1月4日出生，香港居民，委托代理人：陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。委托代理人：黎启旺，广东仁之仁律师事务所律师。原告广东鼎峰地产集团有限公司诉被告廖伯爱商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行审理。原告广东鼎峰地产集团有限公司的委托代理人陈宏亮、任娜娜，被告廖伯爱的委托代理人黎启旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月12日，原被告签署《商品房买卖合同》（合同编号2017121282ECB1904176），约定被告购买原告位于东莞市××路鼎峰尚境2幢2单元3004号房，总房价为1112134元。其中，首付款为512134元，余款为600000元，余款应于2018年1月30日前支付。若被告逾期付款在120日内，原告按日万分之壹，计收被告违约金，合同继续履行；若被告逾期付款超过120日，原告有权解除合同，并按累计应付款项向原告支付违约金。若被告愿意履行合同，经原告同意后，合同继续履行，被告按日万分之贰，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向原告支付违约金。签订合同后，被告支付了562134元房款，但未支付剩余房款550000元，原告曾多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付剩余房款550000元；二、被告向原告支付因迟延支付房款而产生的违约金55740元（以剩余房款中的50000元为基数，按每日万分之贰的标准，从2018年1月31日起计算至2018年12月1日，违约金为3050元；以剩余房款中的550000元为基数，按每日万分之贰的标准，从2018年1月31日起计算至剩余购房款偿清之日止，现暂计至2019年5月24日，违约金为52690元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告所交付的房产装饰、设备不符合双方约定的标准，也未达到适居条件，以至于未达到交付给被告的交付条件，被告无需向原告支付违约金。原告所销售案涉房产的装饰出现严重瑕疵构成违约，被告保留追究原告赔偿损失的权利。原告要求被告支付违约金没有事实与法律依据，请求法院驳回原告第二项及第三项诉请。经审理查明，2015年底被告到原告处看房，双方达成了购房协议，但未签订正式的商品房买卖合同。2016年3月19日，被告收楼入伙并在《入伙物品签收单》签字确认收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料。2017年12月12日，原、被告签订案涉《商品房买卖合同》，约定：由被告购买原告开发的案涉房屋即鼎峰尚境2幢2单元3004号房，毛坯交付，建筑面积98.13平方米；房屋总价为1112134元，其中首付款512134元，余款600000元应于2018年1月30日前支付；如被告逾期付款超过120日，经原告同意继续履行合同，被告应按应付款万分之二标准自应付款期限之第二天其支付违约金至实际全额支付应付款之日止；原告应在2017年12月12日前将经验收合格的商品房交付给被告使用。被告实际已于2017年12月12日之前支付了首期款512134元给原告，后仅在2018年12月1日支付了50000元，至今被告尚欠房款550000元未付。被告表示其已于2017年6月完成案涉房屋的装修并入住，于2018年3月发现案涉房屋多个房间存在漏水及阳台窗户存在裂痕的问题，于2018年3月12日告知原告，原告曾多次派人维修，但至今尚未修好漏水的问题，故被告以原告交付的案涉房屋没有经验收合格且未提供房屋的住宅质量保证书，违反了案涉合同及合同附件约定的交付条件为由，拒绝支付剩余未付购房款，仅同意在案涉房屋合格交付之后再支付余款。此外，被告还认为即使支付违约金，应按照案涉商品房买卖合同附件五中第5.3条的约定，支付的违约金最高不超过已付购房款的千分之三。原告主张，案涉房屋在2012年12月28日经东莞市住房和城乡建设局验收合格并出具了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，且被告于2016年3月19日签收了《入伙物品签收单》并收楼入伙，该签收单亦显示被告已经领取了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告交付被告的案涉房屋符合案涉《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。原告表示被告接收案涉房屋后自行装修并在楼顶加盖了空中花园，导致了案涉房屋的漏水，原告在未审核该漏水是否为原告责任的情况下，本着以客户为中心的精神，已经为被告进行了多次维修，如被告认为房屋有质量瑕疵应另案起诉或处理，但被告以此为由拒付房款于法无据。另，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五显示，第5.1条约定“该商品房经验收合格”的证明文件为经建设、勘察、涉及、施工、监理单位和建筑工程质量监督管理站指派人员组成的验收组签署工程质量合格的验收意见并加盖上述五单位公章的《建筑工程竣工验收报告》；第5.2条约定，双方确认买受人购买的该商品房的交付使用条件为仅符合《商品房买卖合同》第八条约定的“经验收合格”，双方进行验收交接时，出卖人必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如出卖人不能出示上述文件，买受人有权拒绝交接，如出卖人提供了上述文件，买受人不能拒绝交接；第5.3条约定，除因房屋主体结构质量不合格，严重影响正常居住使用的以外，买受人不得拒绝收楼，但有权要求出卖人根据实际进行可行性整改，如该情况需支付违约金的，违约金最高不超过已付购房款的千分之三。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《入伙物品签收单》、竣工验收备案证书，被告提交的微信聊天记录、视频，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原告作为出卖人应依约履行交付房屋的义务，被告作为买受人应依约按时支付房款。根据案涉《商品房买卖合同》第八条第一款及附件五第5.1条、第5.2条约定，原告应当于2017年12月12日前将验收合格即取得《建筑工程竣工验收报告》的商品房交付给被告，原、被告进行验收交接时，原告必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。事实上，根据原告提交的竣工验收备案证书及《入伙物品签收单》，可知原告已于2016年3月19日将符合上述合同约定及法定交付条件的房屋交付给了被告，原告已履行了其合同义务，被告理应按照合同约定支付房款。被告主张原告交付的房屋存在严重的结构性质量问题，不符合交付条件，不同意支付剩余房款，但被告已经收楼并入住，在收楼近两年后于2018年3月发现案涉房屋存在漏水及阳台窗户存在裂痕的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定，被告可通过售后维修来解决，因此被告以此为由拒不支付剩余房款缺乏依据，本院不予采纳。综上，对于原告要求被告支付剩余购房款550000元的诉请，本院予以支持。关于违约金。被告未依约于2018年1月30日前付清房款，已构成违约，原告要求被告按照案涉《商品房买卖合同》约定支付违约金，本院予以支持。双方确认被告于2018年12月1日支付了剩余房款中的50000元，至今尚欠550000元未付，根据案涉《商品房买卖合同》约定，被告逾期付款已超过120天，应以逾期应付款为本金按每日万分之二自应付款期限之第二天起计付违约金至实际全额支付应付款之日止。虽然被告主张依照案涉《商品房买卖合同》附件五中第5.3条的约定，违约金最高不应超过已付购房款的千分之三，但该第5.3条约定的违约金限额是针对被告拒绝收楼而产生违约金的情况进行的约定，由上可知被告实际上已经收楼并入住，故被告对于违约金限额的抗辩，本院不予采纳。综上，被告应支付的违约金具体计算为：2018年12月1日支付的50000元购房款的违约金，以50000元为基数，按每日万分之二从2018年1月31日计算至2018年12月1日为3050元；被告至今尚未支付的550000元购房款的违约金，以550000元为基数，按每日万分之二从2018年1月31日计算至实际清偿之日止，违约金总和以欠款金额550000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及上述援引的法律规定，判决如下：一、被告廖伯爱应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东鼎峰地产集团有限公司支付购房款550000元；二、被告廖伯爱应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东鼎峰地产集团有限公司支付违约金3050元，并从2018年1月31日起以550000元为基数按每日万分之二计算违约金至实际清偿之日止，违约金总和以550000元为限；三、驳回原告广东鼎峰地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4928.7元（原告已预交），由被告廖伯爱承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  赖艳君二〇一九年九月十九日法官助理郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。