文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终5186号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋，公司职工。被上诉人（原审原告）：孙运美，女，1979年3月24日出生，汉族，住临沂市河东区。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人孙运美商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2018)鲁1312民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁1312民初5680号民事判决，依法改判或裁定发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。本案中，被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，致使被上诉人房屋产权证不能按时办理，并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应当承担违约责任。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，本案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以去定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当参低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。孙运美辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公证，请求二审驳回上诉，维持原判。孙运美向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司支付迟延办理房屋权属证书的违约金79,000元，并实际计算至孙运美实际取得房屋权属证书之日止；2.诉讼费用由荣盛公司承担。案件审理过程中，孙运美撤销第1项诉讼请求中“并实际计算至孙运美实际取得房屋权属证书之日止”的部分，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年12月31日，孙运美（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为×××34，合同约定孙运美购买荣盛公司开发的荣盛·香醍荣府54号楼2单元602号房及-132号储藏室，房屋代码分别为1997653及1997608。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。”合同签订后，孙运美支付了购房款697336元。荣盛公司为孙运美开具了购房款发票并按照合同约定时间于2015年5月29日向孙运美交付了涉案房产。2016年4月29日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，孙运美诉至一审法院。一审法院认为，孙运美与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，争议焦点有三个：一是逾期办理房屋产权证，荣盛公司是否构成违约；二是荣盛公司的辩解理由是否成立；三是违约金如何计算。关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年5月29日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年5月29日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，孙运美没有按时办理产权证书，和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。关于焦点二，荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，荣盛公司未提供相关证据证明孙运美存在私搭乱建的事实。另外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于焦点三，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”至2018年11月12日开庭之日，荣盛公司也未举证证明已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故孙运美主张2016年5月30日至2018年4月30日之间的违约金79,000元（以697,336元为基数，按照年利率6%计算），符合法律规定，一审法院依法予以支持。案件审理过程中，孙运美申请撤回了第1项诉讼请求中“并实际计算至孙运美实际取得房屋权属证书之日止”的部分，是对其权利的自由处分，一审法院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告孙运美2016年5月30日至2018年4月30日期间的违约金79,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，减半收取计887.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查。涉案小区规划验收不能通过的责任主体必然是建设方即上诉人荣盛公司，一审法院认定其对此承担责任正确。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故本案逾期办理房屋权属证书违约金数额应当按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，逾期贷款利息在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，应高于6%。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定按照已付购房款总额年利率6%计算逾期办理房屋权属证书违约金的判决结果亦无不妥，本院予以维持。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1775元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇一九年九月十八日书记员  张 寒