北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63841号原告：陈祖明，男，1942年11月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟程程，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京山水居房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区雅宝路******。法定代表人：张海波，董事长。委托诉讼代理人：陈浩，男，1973年10月17日出生，汉族，北京山水居房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区。原告陈祖明（以下简称姓名）与被告北京山水居房地产开发有限公司（以下简称山水居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈祖明之委托诉讼代理人孟程程，山水居公司之委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。陈祖明向本院提出诉讼请求：要求解除我与山水居公司之间签订的编号为A7-1-XXXX的《商品房买卖合同》；山水居公司向我返还己付购房款643495元，并按照银行同期贷款利率支付利息，利息计算自2012年4月13日起至返还购房款时止；山水居公司赔偿643495元。事实和理由：2012年4月12日，我与山水居公司签订编号为A7-1-XXXX的《商品房买卖合同》，山水居公司将山水太阳城项目A7号楼1单元XXXX号房屋（建筑面积共149.65平方米）以643495元出售给我。我按照合同约定在2012年4月12日共向山水居公司付清了全部房款643495元。同时合同约定商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向雄县房产管理所申请登记备案，且出卖人应当在2013年4月30日前符合合同约定的商品房交付买受人使用。但是，山水居公司不但没有如期交房，连购房合同也没有去备案。为此，我多次与山水居公司交涉，结果山水居公司都以购房合同要等一批人的合同一起去办，房屋不能交付是因为相关手续没有批下来等虚假理由搪塞，直到我去涉案房屋所在地的房管部门查询才被告知我购买的房屋在2012年5月3日卖给了其他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人有权请求解除合同，并请求出卖人返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故我诉至法院。山水居公司辩称：陈祖明所诉《商品房买卖合同》已经法院判决解除。根据2015年1月21日双方达成意向，我公司同意返还陈祖明本金643495元及相应利息46396元，并于2015年5月21日和2015年7月22日分两次支付给陈祖明36093元利息补偿款。后因当地政策因，我公司的楼盘未能开盘资金到位，经双方协商多次，可待我公司正式销售新楼盘回笼资金后支付本金及相应利息。2017年4月1日党中央国务院发布消息成立雄安新区，所有在建项目封停，不得进行建设、不得进行销售，所有相关手续停办，时至今日仍未解封，致使我公司无法正常进行经营，也无法履行2015年1月21日意向。同时因国家政策大方向的改变，此为不可抗力原因，陈祖明也应予以理解。因并非我公司一房二卖，因此陈祖明要求赔偿643495元于理不符，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月11日，陈祖明与案外人财富人生（北京）投资发展有限公司（以下简称财富人生公司）签订《山水·太阳城认购》协议。该协议内容为：出卖人山水居公司，买受人陈祖明，陈祖明认购河北省雄县山水太阳城第A7幢1单元XXXX号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款613117元，定金5万元，一次性付款，买受人需按出卖人通知要求10个工作日内至河北省雄县山水太阳城售楼处签署《商品房买卖合同》并交纳首付款或全款，所交定金冲抵房款；出卖人办理完毕预售许可证并签定《商品房买卖合同》后本认购书自动废除。2012年4月2日，陈祖明与财富人生公司签订协议，内容为：“兹有陈祖明先生（身份证号：×××）购买山水太阳城项目A7号楼1单元XXXX号房（合同约定面积：149.65平米），总房款共计643495元”。2012年4月9日，财富人生公司为陈祖明出具收据，内容为：今收到陈祖明交来购房款30378元。该收据上用红色字体标记：“购山水·太阳城A7号楼1单元XXXX室附款，赵赫经手（由原买主张世杰退房转让给陈祖明的涨价部分）。2012年4月12日，陈祖明作为买受人、山水居公司作为出卖人签订合同编号为A7-1-XXXX的《商品房买卖合同》。双方约定：出卖人以出让方式取得温泉城旅游路南侧、编号为雄国用（2007）第0272号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为雄国用（2007）第0272号；买受人购买河北省雄县山水太阳城第A7幢1单元XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）；该房屋为预售商品房，用途为住宅，房屋建筑面积149.65平方米，单价每平方米4097.01元，房价款613117元；买受人已于2012年4月12日一次性付清全款；出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备分期综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向雄县房产管理所申请登记备案。合同签订后，陈祖明于2012年4月12日向山水居公司支付购房款563117元。山水居公司于当日为陈祖明出具收到涉案房屋全款613117元的收据。审理中，陈祖明、山水居公司均主张购房款数额为643495元。2015年1月21日，陈祖明向山水居公司发出《退房要求通知书》，内容为：“本买受人陈祖明(身份证号×××)于2012年4月12日与贵公司签署了编号为A7-1-XXXX的商品房买卖合同，并一次性付现金人民币643495.00(陆拾肆万叁仟肆佰玖拾伍元整，收据号0012265和0072317)，购买贵公司位于河北省保定市雄县的楼盘“山水太阳城”的第A7栋一单元XXXX号商品住宅房一套。其建筑面积为149.65平方米。按合同规定，自合同生效之日即(2012年4月12日)起30天内，由贵公司向雄县房产管理局登记备案，并且于2013年4月30日前将该房交付本买受人使用。但现己时至2015年1月21日，贵公司一直未履行交房给本买受人使用的承诺。鉴于此事实，本买受人陈祖明决定按购商品房买卖合同的第九条行使退房权。请贵公司遵照贵、我双方签署的商品房买卖合同规定履行贵方之退款义务:从今日起的叁个月内，即在2015年4月21日前退还本买受人之全部房款和违约金共计689891元，人民币大写：陆拾捌万玖仟捌佰玖拾壹元整（其中违约金46396元，人民币大写：肆万陆仟叁佰玖拾陆元整）给本买受人（卡号为邱蔻华6222080404001843201中国工商银行），否则我将保留今后行使买受人的一切合法权益”。陈祖明在落款下方买受人处签名，山水居公司在落款处盖章，并在领导批复处有张海波签字。2015年5月21日，山水居公司给付陈祖明26093元；2015年7月22日，山水居公司给付陈祖明1万元。审理中，山水居公司表示该款项系其退还陈祖明的购房款或利息。2016年6月，陈祖明将山水居公司起诉至本院，要求继续履行《商品房买卖合同》，山水居公司交付涉案房屋、办理过户手续、支付逾期交房违约金、逾期办理房屋转移登记手续的违约金。2018年6月15日，本院作出（2016）京0105民初33466号民事判决书，认为：“陈祖明要求行使退房权的行为应视为要求解除合同的意思表示，山水居公司在《退房要求通知书》上签字、盖章表示认可，应视为双方就合同解除达成合意，故双方签订的《商品房买卖合同》已经于2015年4月21日解除”，并判决驳回陈祖明的诉讼请求。陈祖明不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2018年9月20日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终11752号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案在审理过程中，经到雄县住房和城乡建设局调取涉案房屋的证据显示：2012年5月3日，案外人郭荣月作为买受人与山水居公司就买卖包括涉案房屋在内的31套房屋签订《商品房买卖合同》，单价为每平方米2000元，总金额8448380元，郭荣月已于2012年5月3日前一次性付清了房款，山水居公司应当于2013年4月30日前交付涉案房屋；在《商品房预售合同登记备案表》显示：预售人山水居公司，预购人郭荣月，商品房为包含涉案房屋在内的31套房屋，购房单价2000元/平方米，购房总价8448380元；因涉案房屋未办理产权登记，未查询到抵押、查封情况。审理中，山水居公司主张其与郭荣月签订房屋买卖合同，实为拆借资金协议，山水居公司通过房屋买卖的方式向郭荣月借款；因财富人生公司没有及时向山水居公司反馈涉案房屋的销售信息，导致山水居公司与郭荣月就涉案房屋签订了房屋买卖合同；因山水居公司未偿还借款，郭荣月于2015年将山水居公司起诉至廊坊市中级人民法院要求还款，廊坊市中级人民法院将涉案房屋查封，该案尚未审结。本院认为：陈祖明与山水居公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据生效判决，已确认该《商品房买卖合同》于2015年4月21日经双方合意解除，现陈祖明再次起诉要求解除该合同，不符合民事诉讼“一事不再理”的原则，故对陈祖明该项请求，本院予以驳回。陈祖明要求山水居公司返还购房款643495元，山水居公司表示同意，本院不持异议。陈祖明要求山水居公司赔偿购房款利息损失，本院结合实际予以酌情确定。对山水居公司已给付陈祖明的36093元，本院一并扣减。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本案中，山水居公司在与陈祖明就买卖涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，未到相关部门办理登记备案，随后就出售该房屋与案外人郭荣月签订房屋买卖合同，并为郭荣月办理了商品房预售合同登记备案手续。山水居公司虽以其与郭荣月存在借贷关系作为抗辩，但山水居公司未提供其与郭荣月所签房屋买卖合同无效的证据，山水居公司在本案合同订立后，又与郭荣月签订房屋卖卖合同的行为违背诚实信用原则，致使无法向陈祖明交付涉案房屋，存在恶意违约，故陈祖明有权要求山水居公司承担惩罚性赔偿责任。对陈祖明要求山水居公司赔偿已付购房款一倍643495元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第八条之规定，判决如下：一、被告北京山水居房地产开发有限公司返还原告陈祖明购房款六十四万三千四百九十五元并按中国人民银行规定的同期定期存款利率的标准给付原告陈祖明二Ｏ一二年四月十三日起至返还该购房款之日的利息损失（其中三万六千零九十三元已给付，余款于本判决生效后七日内给付）。二、被告北京山水居房地产开发有限公司于本判决生效后七日赔偿原告陈祖明六十四万三千四百九十五元。三、驳回原告陈祖明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9383元，由被告北京山水居房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年九月二十六日书记员  毛珂歆