广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初1643号 原告：博白县恒富物业管理有限公司，住所地：博白县博白镇城东路**。 法定代表人：王梅。 委托诉讼代理人：林旺，广西顺运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈基兴，男，1955年1月23日出生，汉族，原告单位的办公室主任，住广西博白县。 被告：蔡福惠，女，1980年12月16日出生，汉族，住博白县。 委托诉讼代理人：李永秋，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明涛，广西金大地律师事务所实习律师。 原告博白县恒富物业管理有限公司与被告蔡福惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日、9月19日分别公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林旺、陈基兴，被告委托诉讼代理人李永秋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告博白县恒富物业管理有限公司诉称，请求本院判令：1、被告支付给原告物业费、水费、电费、其他公摊费用及违约金共19774.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受玉林市宏泰房地产有限公司的委托，对居住在锦绣商业广场小区的业主实行物业管理，其中包括收取物业费、水、电费的工作。然而，被告自从2015年3月20日至2019年5月止，所欠下物业费3770.82元，水费452.76元，电费1506.21元，其他公摊费用2235.07元。原告多次催促交纳，但被告却以各种借口拒绝。原告对收费宽限期15天后逾期的，按欠费总额每日千分之三计收被告的违约金。 原告向法庭出示的证据有：1、营业执照，证明原告的身份；2、法定代表人身份证，证明原告法定代表人的身份；3、商品房买卖合同，证明被告的身份及其居住在锦绣商业广场小区；4、前期物业服务合同，证明原告受玉林市宏泰房地产有限公司的委托、对锦绣商业广场小区进行物业管理；5、物业管理守则，证明业主受本规则的约束及违约应承担的法律后果；6、缴费通知单、欠费统计表，证明被告拖欠水电费、物业费的事实。7、说明一份，证明水电费、其他公摊费的收费标准的说明。8、已领钥匙业主名单一份，证明交房收房的具体时间。9、2019年6月份公摊费用统计及抄表情况，证明新产生费用的情况。10、2019年8月3日的通知一份及其张贴的照片，证明原告再次通知被告核对涉案争议的费用，但被告没有配合核对。11、电梯用电公摊费情况，公共照明电费情况，被告用水情况。12、被告用电情况，原始水电抄表清单，证明原告对各种收费的计算和统计以及有相应原始单据佐证。13、用水用电的支出发票，证明原告已实际支出相应的费用及产生的损失。 被告蔡福惠辩称，1、原告与被告并没有签订按照每平方每月0.8元收费标准的物业服务合同，原告主张按该标准收费没有任何依据。2、原告单方面统计的水电费数据，没有经过被告的核对，也没有进行公示，有可能存在错误，庭审中，法庭虽然要求双方核对，被告为方便案件及时处理，在本案中认可原告提供的水电费（含公摊的）数据，但被告并不放弃日后核对数据及另行主张权利的权利。3、原告主张收取物业费、水电费、违约金的主张没有事实和法律依据，被告在本案中没有责任，不应支付高额的违约金。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭出示的证据有：1、锦绣商业广场开发商宣传资料，证明锦绣商业广场小区物业费按0.38元/平方/月收取；2、锦绣商业广场小区内场地照片16张，证明小区内存在焚烧垃圾场，楼下用煤油管抽汽油等其他易燃易爆物品上楼，走廊消防通道电车乱摆乱放，电梯流水，外人乱拿东西现象，物业保安不负责，甚至上岗睡觉，物业公司不作为；3、物业公司工作人员拆业主水电表照片，证明原告派人于2017年4月10日、5月10日将被告业主的水、电表及管道、电线拆除，致使业主水电无法正常使用；4、锦绣商业广场开发商违法加建中央空调冷却塔及天桥及房屋照片13张，证明锦绣商业广场开发商在小区内违法建设其他设施和房屋，影响业主正常使用物业和生活，物业公司置之不理。 被告对原告出示的证据质证意见如下：1、营业执照复印件没有单位的公章，真实性由法庭认定，物业公司除了要有营业执照以外，必须有一定的资质，按照物业服务企业资质管理办的规定，物业管理企业最起码要有3级以上，物业管理、技术人员不少于10个人，有中级职称的不少于5个人，工程、财务人员必须要有中级以上的职称，原告仅仅是提交了营业执照，目前没有证据证明原告能开展物业管理；2、法定代表人身份证真实性由法庭认定；3、《商品房买卖合同》跟原件一致的，对真实性没有异议，这是被告与开发商签订的，合同里面并没有涉及到物业服务的约定，合同21页附件六第3点的前期物业管理守则，这个是格式合同，被告不认可；4、《前期物业服务合同》是玉林市宏泰房产公司与原告签订的，被告并不知情，对被告没有约束力；5、物业管理守则被告不知情，也没有进行公示，对被告没有法律上的约束力，守则的收费标准问题，是由原告自己定的，是不是符合当地市场标价，是否经过相关部门批准没有证据证明，即使批准了，没有进行备案，没有约束力；6、原告单方统计的数据，没有双方核对，没有进行公示，数据可能有错；不同意物业费0.8元，只认可0.38元，不同意滞纳金收取，对垃圾处理费、污水处理费、电梯服务费认可，对加压费应该7层以上才需要加压用水，低层的不应该缴纳加压费用。对证据7-13，暂时认可水电抄表数据，其他公摊费用也认可。但不放弃核对另行主张的权利。 原告对被告出示的证据质证如下：对被告提供的全部证据有异议。照片不知道从哪里拍的，无法证明被告的目的，反映的问题与本案无关，应该另案处理。 经综合审查，对原、被告没有异议的证据，其内容真实，来源合法，与本案有关联，本院予以采纳。对原、被告有异议的证据，本院综合认证是否采用。 本院通过对原、被告的诉辩及其证据的分析认定，确认如下法律事实： 2013年2月24日，被告与玉林市宏泰房地产有限公司签订一份商品房买卖合同（合同编号：ＨＴ00261号），购买博白县，为第13楼层，建筑面积93.04平方米，套内建筑面积79.66平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.38平方米。同时，原告与该公司在合同附件六签订补充协议认可：《前期物业管理守则》所有条款。2015年1月1日，原告与玉林市宏泰房地产有限公司签订一份《前期物业服务合同》，该合同约定：“第十九条物业管理服务费用。1.住宅按建筑面积每月暂定￥0.8元／㎡；......；5.机电设施设备日常运行养护费:①住宅每月26元／户;{机电设施设备日常运行养护是指普通住宅小区物业管理服务中的电梯、给排水系统、强弱电系统（电子防盗门、可视对讲门、电子巡更系统、住户报警、周界报警、电子显示屏、中央监控系统、景观灯等）、消防系统、避雷系统、航空障碍灯、水景（包括喷泉）等机电设施设备日常运行养护费用。}6.空置房屋的物业管理服务费,由乙方按标准的全额向产权人收取；4.业主或使用人逾期未缴纳物业管理服务费的,按业主临时公约中的有关约定,加收违约金。”上述约定，对违约金的具体计算方法、计算比例没有约定。被告于2014年7月15日领取该房屋的钥匙,原、被告完成了交付房屋过程。原告主张的收费时间、标准及计算方法等以下：物业费于2015年3月开始计算，水、电收费按抄表度数计算。电费按阶段收取:190度以内按0.5283元／度收取、190度至290度按0.5783元／度收取、290度以上按0.8283元／度收取【如:300度的计算:190×0.5283＋100×0.5783＋（300-290×0.8283）】,水费按2.33元／方,加压费按5层0.35元／方、6层0.45元／方、7层0.55元／方、8层以上0.83元／方收取,污水处理费按1.1元／方收取,电梯专项维修费按26元／月／户收取,生活垃圾处理费5元／月／户收取,物业服务费按每月0.8元／平方收取,公摊电费按0.55元／度／进住户数收取。房产证颁发前，原告按合同确定的面积计算费用，被告取得房产证后，原告按房产证确定的面积计算费用。 本院按原告提供的证据数据核实，被告蔡福惠未缴交的物业费如下：2015年3月份至2016年10月份按每平方米每月74.43元收取、2016年11月份至2019年5月份按每平方米每月73.62元收取，合计3770.82元。 原、被告确认，被告蔡福惠未缴交的水费如下：2015年12月份24.06元、2016年1月份26.07元、2月份14.04元、3月份16.04元、4月份22.06元、5月份12.03元、6月份22.06元、7月份18.05元、8月份20.05元、9月份8.05元、10月份9.32元、11月份6.99元、12月份9.32元、2017年1月份9.32元、2月份4.66元、3月份6.99元、4月份6.99元、5月份4.66元、6月份9.32元、7月份6.99元、8月份20.99元、9月份11.65元、10月份11.65元、11月份18.64元、12月份4.66元、2018年1月份23.3元、3月份2.33元、4月份4.66元、5月份4.66元、7月份2.33元、9月份2.33元、11月份2.33元、12月份13.98元、2019年1月份13.98元、2月份18.64元，3月份18.64、4月份20.97元，合计452.76元。未缴交的电费如下：2015年12月份52.3元、2016年1月份102.11元、2月份44.38元、3月份30.64元、4月份30.11元、5月份35.4元、6月43.32元、7月份92.98元、8月份111.36元、9月份33.81元、10月份36.45元、11月份21.66元、12月份25.36元、2017年1月份25.89元、2月份28.53元、3月份26.41元、4月份23.77元、5月份30.64元、6月份28元、7月份35.92元、8月份42.79元、9月份40.15元、10月份32.23元、11月份32.23元、12月份51.77元、2018年1月份24.3元、2月份14.26元、3月份17.96元、4月份20.6元、5月份30.64元、6月份29.06元、7月份28.53元、8月份29.06元、9月份29.58元、10月份19.55元、11月份19.55元、12月份62.34元、2019年1月份44.91元、2月份23.25元、3月份29.58元、4月份24.83元，合计1506.21元。未缴交的其他公摊费如下：2015年12月份42.65元、2016年1月份69.13元、2月份56.64元、3月份60.27元、4月份67.51元5月份55.89元、6月份66.25元、7月份61.20元、8月份65.67元、9月份55.39元、10月份52.32元、11月份49.65元、12月份52元、2017年1月份52.23元、2月份44.60元、3月份49.67元、4月份49.67元、5月份47.66元、6月份50.33元、7月份48.40元、8月份61.18元、9月份54.87元、10月份54.44元、11月份59.85元、12月份48.74元、2018年1月份64.95元、2月份43.03元、3月份47.47元、4月份49.14元、5月份48.79元、6月份46.80元、7月份47.23元、8月份44.35元、9月份48.26元、10月份44.91元、11月份47.35元、12月份56.99元、2019年1月份56.65元、2月份58.41元、3月份60.85元、4月份62.68元、5月份31元，合计2235.07元。 从2015年3月份起到2019年5月份止，被告欠下原告物业管理费3770.82元，水费452.76元，电费1506.21元，其他公摊费2235.07元。对上述费用，原告多次向被告书面催收，因双方存在物业费是否合理等问题的争议，被告拒绝缴纳费用。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循诚实信用原则履行义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关于原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》是否对被告有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与建设单位玉林宏泰房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告有约束力。被告以其不是该合同签订人，对其没有约束力进行抗辩，没有法律依据，本院依法不予采信。原告主张适用该合同，本院依法予以支持。 关于原告是否违约的问题。被告拒不交物业管理费等的理由，是原告违反《前期物业服务合同》的约定，没有提供符合规定的物业服务，并且，没有按宣传承诺的0.38元每平方米收取物业管理费。首先，根据谁主张谁举证的法律规则，被告对其提出的主张有责任提供证据，因被告仅口头陈述原告违反《前期物业服务合同》的约定，未能提供充分的证据佐证，本院无法采信。其次，物业管理是一个动态的过程，被告仅凭几张照片，不能确实充分证明原告物业服务构成违约，第三，宣传承诺的0.38元每平方米收取物业管理费主体并非原告，被告提供的是建设单位材料，所以，被告主张按0.38元的方式收取，没有事实依据。第四、物业管理需要相互配合和支持，被告以违约的方式拒绝交费，必然影响到物业的正常管理。所以，基于以上法律理由和事实分析，被告主张原告违约，无事实依据，本院不予采纳。 关于原告是否可以按0.8元每平方米收取物业管理费的问题。第一，该收费标准来源于原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定，而依据法律规定，该约定对被告有约束力。第二、该标准是否高于同档次的物业管理收费，被告没有证据佐证。第三、原告是否有相应档次收费资质，是否违反规定收费问题，被告未能提供证据证明。所以，被告以按0.8元的方式收取物业管理费不符合规定进行抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。原告主张按每平方米0.8元的计算标准收费，有合同依据，本院予以支持。 关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告签订的《前期物业服务合同》对违约金约定不明确，而《锦绣商业广场小区物业管理守则》的违约金表述明显偏低。根据违约金的功能是由违约方赔偿对方的损失为主，惩罚为辅的属性，对原告的具体损失，双方当事人均没有充分的证据证实，原告虽有依法请求支付违约金权利，但在无法证明其损失多少的情况下，本院依法予以调整。本院根据本案的实际情况以按欠费额每日千分之二计算为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告蔡福惠向原告博白县恒富物业管理有限公司支付物业费3770.82元及其违约金。违约金的计算方法以下：从2015年3月至2016年10月止以74.43元为基数，从2016年11月至2019年5月止以73.62元为基数，分别按每日千分之二，分期计算，从每期次月16日起计付至物业费全部清偿之日止，但每期违约金总额不得超过该期所欠物业服务费的数额。 二、被告蔡福惠向原告博白县恒富物业管理有限公司支付从2015年3月至2019年5月止的公摊费2235.07元及其违约金。违约金的计算方法：从2015年3月至2019年5月止以前述每月核实的公摊费数额为基数，按每日千分之二，分期计算，分别从每期次月16日起计付至公摊费全部清偿之日止。 三、被告蔡福惠向原告博白县恒富物业管理有限公司返还2015年3月至2019年5月止水费452.76元及支付违约金。违约金的计算方法：从2015年3月至2019年5月止以前述每月核实的水费数额为基数，按每日千分之二，分期计算，分别从每期次月16日起计付至水费全部清偿之日止。 四、被告蔡福惠向原告博白县恒富物业管理有限公司返还2015年3月至2019年5月止电费1506.21元及支付违约金。违约金的计算方法：从2015年3月至2019年5月止以前述每月核实的电费数额为基数，按每日千分之二，分期计算，分别从每期次月16日起计付至电费全部清偿之日止。 本案受理费147元，原告已经预交，被告蔡福惠负担147元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 吴华杰 二〇一九年九月二十五日 法官助理 管青龙 书 记 员 张艺玲