广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初1685号原告：茂名市富新物业服务有限公司，住所地：茂名市*********、10号首层13-20号房。法定代表人：杨靖，经理。委托诉讼代理人：黎安宾，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡海颖，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。被告：彭均和，男，1963年5月6日出生，汉族，住茂名市茂**公馆镇市第五中学宿舍****，现住茂名市茂南区**************，公民身份号码440************415。原告茂名市富新物业服务有限公司与被告彭均和物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，因需公告送达转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市富新物业服务有限公司委托诉讼代理人黎安宾到庭参加诉讼。被告彭均和经庭前合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市富新物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2015年7月至2018年12月的物业费3335.92元以及滞纳金（滞纳金按每日千分之一收取，自2018年12月19日起计至付清物业管理费之日止，暂计至起诉日滞纳金为200.2元）；2、判决被告向原告支付自2016年1月至2018年12月的水费356.64元；3、判决被告向原告支付公摊维修费用455元（其中消防管费292元以及排污管费163元）以及滞纳金（滞纳金按每日千分之一收取，自2018年12月19日起计至付之日止，暂计至起诉日滞纳金为27.3元）；4、判决本案的诉讼费由被告承担。现在变更撤销上述诉讼请求2、3项。事实和理由：原告为富新花园住宅小区的物业服务单位，其所提供的物业管理服务已达二级的服标准。根据《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价[2018]348号）二级物业服务收费政府指导价基准价：无电梯为0.7元／㎡/月，浮动范围为0.56-0.84元／㎡/月；有电梯为1.2元／㎡/月，浮动范围为0.96-1.44元／㎡/月，原告所收取普通住宅的物业费为0.6元／㎡/月，商铺的物业费为1.2元／㎡/月，以及原告提供为业主代收水费的服务。被告的房屋建筑面积为132.38㎡，自2015年7月至2018年12月共拖欠物业费3335.92元。自2016年12月至2018年12月，被告共拖欠水费356.64元，水费按3.05元/m³计算。原告于2017年更换了富新花园三、五栋(7、8、ll、12梯)的消防管以及同年更换了排污管，通过分摊，被告需要承担292元的消防费以及163元排污管费。原告已于2018年12月11日向被告送达了《物业服务费催收通知》以及委托律师向被告送达了律师函，要求被告在收到催收通知以及律师函之日起7天内付清所拖欠的物业服务费。但至今为止，被告仍未向原告支付物业管理费。现原告为了维护自身的权益，特向法院提起诉讼。被告彭均和不作答辩，举证期限内没有提交证据。本院经审理认定事实如下：位于茂名市********“富新花园”住宅小区由原茂名市信托房地产公司建设。小区物业最初由茂名市信托房地产公司自行管理。茂名市物价局于2004年9月份核定该住宅小区已基本达到二级物业的标准。2004年茂名市信托房地产公司解散，富新花园小区物业由茂名市**********管理。2009年9月30日成立茂名市富新物业服务有限公司，继续对“富新花园”住宅小区物业进行管理。茂名市富新物业服务有限公司继续对“富新花园”住宅小区物业进行管理时，没有经过招投标的方式或协议方式选聘，也没有与业主签订物业服务合同。茂名市“富新花园”住宅小区至今未成立业主委员会。被告彭均和是“富新花园”住宅小区7号802房的业主，房屋建筑面积为132.38平方米。原告茂名市****物业服务有限公司按每平方米0.6元/月的标准向被告彭均和收取物业服务费。自2015年7月起至2018年12月止，被告彭均和共计尚有3335.92元物业服务费及部分水费、公摊维修费未有缴交，致成纠纷。另查明，原告请求被告支付2016年12月至2018年12月的水费356.64元及公摊排污管费163元，没有提供被告用水表底数及已付款凭据，也没有提供公摊维修费的计算依据。上述事实，有当事人提供的身份证明、收款收据及庭审笔录予以佐证。本院认为，原告茂名市富新物业服务有限公司没有与被告签订物业服务合同，但从原告提交的《关于茂名市信托投资公司人员安置问题的复函》《关于信托房地产公司转轨经营意见方案》、《关于调整“富新花园”住宅小区物业管理服务收费标准的批复》《营业执照》及《物业收费催收通知》等证据显示，原告茂名市富新物业服务有限公司是因茂名市信托房地产公司改制成立，对茂名市“富新花园”住宅小区的物业管理具有历史沿革原因，并已实际对茂名市“富新花园”住宅小区物业进行管理。原告与涉案小区虽然没有签订物业服务合同，但原告与茂名市“富新花园”住宅小区业主之间已形成事实上的物业服务合同关系。涉案小区未成立业主委员会，该事实上的物业服务合同属于前期物业服务合同。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费，可予支持。双方没有约定物业费支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费”的规定，被告应支付物业服务费给原告。原被告之间没有约定物业费的支付标准和支付方式，但原告按每平方米0.6元/月的收费标准向被告收取物业管理费，没有违反茂名市区住宅物业服务收费政府指导价所规定的收费标准，因此原告按每平方米0.6元/月向被告收取行业服务费，本院予以认可。被告的房屋建筑面积为132.38平方米，每月应交79.4元物业管理费，从2015年7月至2018年12月，被告共拖欠物业管理费为3335.92元，应支付原告。原告与被告并没有签订物业服务合同，没有应支付滞纳金的约定，因此原告请求被告支付滞纳金依据不足，本院不予支持。业主生活用水产生水费，应予支付。原告对住宅小区的消防及排污工程进行改造，是为全体业主的利益，产生的费用也应由全体受益业主分摊。但业主应交的水费及公摊费用原告应提供收费依据并公示业主。本案中原告没有提供被告应交水费及应支付公摊维修费依据，无法确认被告应交的水费是356.64元及应支付公摊维修费是455元，因此原告请求被告支付水费及公摊维修的请求，本案不予支持。原告收集证据后可另行提起诉讼。被告彭均和经本院合法传唤不到庭，本院作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及国务院《物业管理条例》第二十四条第二款、第四十一条之规定，判决如下：一、被告彭均和于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3335.92元给原告茂名市富新物业服务有限公司。二、驳回原告茂名市富新物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告茂名市富新物业服务有限公司已预交），由被告彭均和负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  吴永堂人民陪审员  陈达聪人民陪审员  王 旭二〇一九年七月十日书 记 员  吴茵茵附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。3、《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。4、《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付。