福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5032号 （2019）闽05民终5032号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县螺城镇城南世纪大道“禹洲城市广场”2#C写字楼。 代表人：傅良庆，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，该支行员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县紫山镇亿盛山庄B#301。 法定代表人：曾良美，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 原审被告：苏雅慧，女，1989年10月18日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称惠安农行）、上诉人泉州亿盛房地产开发有限公司（以下简称亿盛房产公司）因与原审被告苏雅慧金融借款合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院(2019)闽0521民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 惠安农行上诉请求：1、判决驳回亿盛房产公司一审反诉请求；2、撤销一审判决第四项，依法改判为：“被告亿盛房产公司对本判决第一项的债务承担连带清偿责任；被告亿盛房产公司承担保证责任后，有权向被告苏雅慧追偿。”事实与理由：一审判决错误。本案中，亿盛房产公司作为保证人，并以被诉承担保证责任为由而提起要求惠安农行办理抵押登记的诉请。亿盛房产公司并非抵押合同关系的主体，其与抵押合同关系并无“直接利害关系”，不符合起诉条件，依法应裁定驳回。债权人（惠安农行）在该保证合同关系存续期间依法向保证人（亿盛房产公司）主张债权，而保证人拒不履行保证责任已构成违约，债权人向保证人主张债权后，保证合同的到期或者解除的不应对主张的债权产生影响。《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》是在平等自愿的基础上签订的，从意思自治方面讲，《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》签订之时，亿盛房产公司就应当清楚，其应当对抵押登记手续办理完成之前的债务人到期债务承担连带清偿责任，并且该抵押登记手续可能因各种原因无法办理。从公平原则方面讲，亿盛房产公司享受了房屋未能交房前提前收到全部购房款的权利，必然承担起约定的连带保证责任，并且亿盛房产公司对于抵押登记未能办理负有不按协议约定履行导致抵押登记不能办理的责任。 亿盛房产公司对惠安农行的上诉答辩称，一审判决苏雅慧应协助惠安农行办理案涉房屋的抵押登记是正确的，但判决亿盛房产公司应对苏雅慧的借款承担连带清偿责任是错误的。阶段性连带保证合同为附解除条件的合同，即抵押登记办妥，开发商即免除保证责任，并非附期限的合同，即在该期限内开发商必须承担保证责任。解除条件满足后亿盛房产公司无保证责任。本案中，惠安农行明知不及时办理抵押登记会对亿盛房产公司造成不利后果，但惠安农行在收到房产证后不能积极办理抵押登记，应当认定惠安农行怠于办理房屋抵押登记，可以视为符合上述规定的情形，亿盛房产公司予以免责。 亿盛房产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判为：“反诉被告苏雅慧应于本判决生效之日起五日内协助反诉被告中国农业银行股份有限公司惠安县支行办理位于惠安县××镇××村××＃××号房产（闽2017惠安县不动产权第0××3号）的抵押登记手续。”；二、撤销一审判决第四项。事实与理由：一审判决第二项错误。亿盛房产公司既不是案涉房屋抵押登记的权利人也不是抵押登记的义务人，一审判决苏雅慧配合亿盛房产公司办理案涉房屋抵押登记是错误的。一审判决第一项为苏雅慧应在判决生效之日起十五日内偿还惠安农行借款本息，而第二项判决却是苏雅慧应于判决生效之日起三十日内协助惠安农行办理案涉房屋的抵押登记手续，这样的判决将使得惠安农行可以根据判决第四项在判决生效十五日后申请强制执行亿盛房产公司，而亿盛房产公司只能在判决生效三十日后才能申请强制执行惠安农行与苏雅慧履行办理案涉房屋抵押登记手续，这将导致亿盛房产公司的强制执行没有任何意义并且将导致执行回转等一系列问题，这样的判决将会使本案执行难以操作。案涉房屋位于惠安县××镇××村××＃××号房产的不动产证号是“闽2017惠安县不动产权第0××3号”，不是判决书判决的“闽2016惠安县不动产权第0004497号”。一审判决第四项错误。根据《个人购房担保借款合同》第三十三条、第三十五条约定，亿盛公司保证为“阶段性保证担保”，保证期间应当至购房人苏雅慧办理案涉房屋权属证书后，惠安农行在案涉房屋权属证书办妥之日起一个月内办理完毕抵押登记之日止。案涉房屋于2017年4月28日办理了房地产权属证书，同年5月25日权属证书交还，至2017年6月26日亿盛房产公司的阶段性担保的保证责任免除条件成就。根据《担保法》第二十六条第二款“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定，惠安农行未在保证期间内（2017年6月26日前）向亿盛房产公司主张权利，亿盛房产公司的保证责任免除。一审判决认定案件受理费负担是错误的。 惠安农行对亿盛房产公司的上诉答辩称，亿盛房产公司提起反诉的不符合起诉条件，依法应裁定驳回。《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》并未约定亿盛房产公司有权要求苏雅慧、惠安农行协助办理抵押登记。亿盛房产公司之所以愿意签订《个人购房担保借款合同》承担保证责任，是因为这样的商业行为有助于亿盛房产公司在房屋尚未建成时就提前收到全部购房款。《个人购房担保借款合同》第三十一条抵押（预告）登记，是针对抵押合同关系的约定，其约定的内容是抵押人应自房地产权属证书办妥之日起一个月内协助配合贷款人向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。此外针对抵押登记的办理，惠安农行与亿盛房产公司更是在楼盘项目合作之初就在《一手房贷款银企合作协议》中做了明确约定，约定当苏雅慧委托亿盛房产公司代为办理所购房屋的房地产权利证书时，亿盛房产公司应在房屋买卖合同约定的期限内办妥房地产权利证书，并在办妥房地产权利证书之日起三个工作日内向惠安农行移交房地产权利证书，同时一并向惠安农行移交办理抵押登记所需相关文件。亿盛房产公司及苏雅慧均未能依约履行上述约定，导致抵押登记未能办理。阶段性保证合同的解除条款为办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，而非房地产权属证书办妥之日起一个月。 苏雅慧未作陈述。 惠安农行向一审法院起诉请求:1、判决解除惠安农行与苏雅慧、亿盛房产公司签订编号“×××60”的《个人购房担保借款合同》；2、判令苏雅慧立即偿还惠安农行借款本金497222元、计至2019年4月24日止的利息23474.55元及按合同约定支付自2019年4月24日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等；3、判令惠安农行对苏雅慧提供的抵押物，即位于福建省惠安县××镇××村亿盛＊金色新城2＃201号房产享有优先受偿权；4、判令亿盛房产公司对上述债务承担连带清偿责任。 亿盛房产公司向一审法院提出反诉请求：判令惠安农行、苏雅慧立即依照《个人购房担保借款合同》的约定办理涉讼房屋的房屋抵押登记手续。 一审法院认定事实：2013年7月28日，惠安农行与亿盛房产公司签订编号“惠农银按协字（2013）第科山003号”《一手房贷款业务银企合作协议》1份，约定：惠安农行向合作项目购买人发放的个人住房贷款不超过3000万元，为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%、贷款年限最长不超过20年，个人商用房贷款最高金额不超过房屋成交价与房屋评估价格低者的50%，贷款年限最长不超过10年；合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与惠安农行签订的个人购房担保借款合同为准；亿盛房产公司拟解除与购房人的房屋买卖合同的，应至少在解除合同前三个工作日通知惠安农行，房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，如惠安农行解除与购房人的借款合同，亿盛房产公司应将购房人向其支付的购房款（含首付款及贷款资金）优先返还惠安农行，以清偿购房人在借款合同项下的各项债务；亿盛房产公司不可撤销作出如下承诺，即为惠安农行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；担保范围为购房人与惠安农行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等惠安农行实现债权的一切费用；保证责任自惠安农行发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续。亿盛房产公司为个人住房贷款提供担保的，应按惠安农行向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的5%交纳保证金，并存入保证金专户；亿盛房产公司应协助购房人和惠安农行办理房屋的销售备案登记、抵押预告登记和正式抵押登记，各登记证明文件的原件交由惠安农行保管。 2016年10月31日，惠安农行、苏雅慧、亿盛房产公司签订编号“×××60”的《个人购房担保借款合同》1份，约定：1、苏雅慧向惠安农行借款52万元用于购买位于惠安县紫山镇亿盛·金色新城2＃201号房产，借款期限20年；借款利率采用基准利率且为浮动利率，利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款；逾期还款，自逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，在借款期内按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。2、苏雅慧提供其购买的上述房产提供抵押担保，自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，自涉讼房产满足苏雅慧与亿盛房产公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书；自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。预告登记后，苏雅慧应及时通知惠安农行在上述期限内申请办理抵押登记。抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。3、亿盛房产公司自借款发放之日起至苏雅慧取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止提供阶段性保证担保。4、本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，惠安农行可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。保证担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。5、苏雅慧未按约定按期足额偿还借款的，惠安农行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。 上述合同签订后，惠安农行依约发放贷款，但苏雅慧未能依约偿还贷款本息。截至2019年4月24日尚欠贷款本金497222元，未结清正常息22017.6元、未结清罚息491.57元、未结清复利703.16元、2019年4月21日至24日的利息262.22元，利息计23474.55元。惠安农行曾就苏雅慧欠款向一审法院提起诉讼，后以拟庭外和解为由撤为起诉，一审法院于2018年11月14日作出（2018）闽0521民初7791号民事裁定：准许惠安农行撤回起诉。 2017年2月27日，亿盛房产公司向惠安县国资源局出具《借条》、《承诺书》1份，分别载明：兹有亿盛房产公司开发的亿盛·金色新城楼盘，现为了办理产权证需借出预购抵押物，因产权人办理按揭贷款的原商品房买卖合同、首期发票抵押存在贵局档案室，为此亿盛房产公司承诺办理房产证后及时归档抵押，并愿意承担由此引起的经济责任。亿盛房产公司开发位于惠安县××镇××村亿盛·金色新城项目现已竣工并办理交房手续。据合同约定需要90天内为承购人办理房屋所有权分户登记，经抵押权人、承购人同意，特向贵局申请借出按揭登记档案中的购房合同、发票原件用于申办产权登记手续，并承诺于50天办毕登记手续，并将权证转交贵局档案室存档，如有不实，由此引起的一切经济、法律责任概由亿盛房产公司承担。 2017年3月9日，惠安农行向惠安县国土资源局出具《证明》1份，载明：亿盛房产公司址在惠安县××镇××村亿盛·金色新城房地产，因办理预售商品房按揭贷款，其商品房买卖合同及不动产发票，存放贵局抵押登记档案室中，为便于该单位办理以上房地产权属变更登记，经我行研究，同意贵局将以上抵押材料借出交于房地产权属登记部门用于办理权属分户登记，借出期间由我行监督开发企业及时配合办理权证登记及归还入档。 涉讼房产于2017年4月28日办理房屋所有权证，编号闽2016惠安县不动产证明第0004497号。 一审法院认为，惠安农行与苏雅慧、亿盛房产公司签订的《个人购房担保借款合同》，与亿盛房产公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。惠安农行已履行发放贷款的义务，苏雅慧却未按合同约定还款，已构成违约，故惠安农行请求提前收回全部贷款，要求苏雅慧偿还尚欠的贷款本金及利息、并计收罚息、复利，符合合同约定和法律规定，应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”苏雅慧以位于惠安县紫山镇亿盛·金色新城2＃201号房产提供抵押担保,该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续,本案抵押权尚未设立。但是，涉讼房产已具备办理抵押登记的条件，造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人苏雅慧,故苏雅慧负有协助办理抵押登记的义务，苏雅慧应在本判决生效之日起30日内协助办理前述房产抵押登记。该抵押登记办理与否直接影响到亿盛房产公司的保证责任能否免除的问题，赋予亿盛房产公司有权要求苏雅慧、惠安农行协助办理抵押登记的权利，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故亿盛房产公司的反诉请求应得到支持。亿盛房产公司自愿为苏雅慧的债务提供阶段性连带责任保证,其与惠安农行约定的保证期间“至借款人取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续之日止”,即在涉讼房产办理正式抵押登记之前，亿盛房产公司仍应在保证范围内承担连带清偿责任。亿盛房产公司在承担保证责任后,有权向苏雅慧追偿。苏雅慧经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告苏雅慧应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金497222元及利息、罚息、复利（计至2019年4月24日为23474.55元，自2019年4月25日起按编号“×××60”的《个人购房担保借款合同》约定的标准计算至款项还清之日止）；二、反诉被告苏雅慧应于本判决生效之日起三十日内协助反诉被告中国农业银行股份有限公司惠安县支行、反诉原告泉州亿盛房地产开发有限公司办理位于惠安县紫山镇亿盛·金色新城2＃201号房产（闽2016惠安县不动产证明第0004497号）的抵押登记手续；三、惠安县紫山镇亿盛·金色新城2＃201号房产（闽2016惠安县不动产证明第0004497号）的抵押登记手续办妥后，原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿；四、被告泉州亿盛房地产开发有限公司对本判决第一项的债务承担连带清偿责任，直至惠安县紫山镇亿盛·金色新城2＃201号房产（闽2016惠安县不动产证明第0004497号）的抵押登记手续办妥为止；被告泉州亿盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告苏雅慧追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。案件受理费9006元，减半收取计4503元，由被告苏雅慧、泉州亿盛房地产开发有限公司负担，于判决生效五日内缴交；反诉受理费100元，减半收取计50元，由反诉被告苏雅慧、中国农业银行股份有限公司惠安县支行负担，于本判决生效五日内缴交。 二审中，当事人没有提交新证据。除涉讼房产于2017年4月28日办理房屋所有权证，编号闽（2017）惠安县不动产权第0003663号，而闽（2016）惠安县不动产证明第0004497号是涉讼房产抵押权预告登记证明，不是房屋所有权证外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，惠安农行与苏雅慧、亿盛房产公司签订的《个人购房担保借款合同》，与亿盛房产公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，一审判决认定上述合同合法有效正确。惠安农行已履行发放贷款的义务，苏雅慧却未按合同约定还款，已构成违约，故惠安农行请求提前收回全部贷款，要求苏雅慧偿还尚欠的贷款本金及利息、并计收罚息、复利，并判决苏雅慧应于判决生效之日起十五日内偿还惠安农行借款本金497222元及相应的利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，应予维持。苏雅慧以位于惠安县紫山镇亿盛·金色新城2#201号房产提供抵押担保,该抵押仅办理预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。在未办理正式的抵押登记手续前，本案抵押权尚未设立。亿盛房产公司自愿为苏雅慧的债务提供阶段性连带责任保证,其与惠安农行约定的保证期间“至借款人取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续之日止”,即在涉讼房产办理正式抵押登记之前，亿盛房产公司仍应在保证范围内承担连带清偿责任。本案涉讼房产已具备办理抵押登记的条件，亿盛房产公司有权根据双方合同的约定要求惠安农行、苏雅慧办理涉讼房屋的房屋抵押登记手续的义务，以免除亿盛房产公司保证责任。因此，亿盛房产公司在本案中提出反诉，请求判令惠安农行、苏雅慧立即依照《个人购房担保借款合同》的约定办理涉讼房屋的抵押登记手续，其反诉符合反诉条件，一审予以合并审理正确。惠安农行提出亿盛房产公司的反诉不符合起诉条件，依法应裁定驳回的主张，缺乏依据，本院不予采纳。一审判决认定造成抵押登记未办理的主要原因在于抵押人苏雅慧,苏雅慧负有协助办理抵押登记的义务，并判决苏雅慧应在判决生效之日起30日内协助惠安农行办理涉讼房屋房屋的抵押登记正确，应予维持。亿盛房产公司自愿为苏雅慧的债务提供阶段性连带责任保证,其与惠安农行约定的保证期间“至借款人取得房地产权属证书，并办妥以惠安农行为抵押权人的抵押登记手续之日止”,即在涉讼房产办理正式抵押登记之前，亿盛房产公司仍应在保证范围内承担连带清偿责任。亿盛房产公司在承担保证责任后,有权向苏雅慧追偿。一审判决本案涉讼房屋房屋办理抵押登记手续办妥后，惠安农行有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本案债权优先受偿。亿盛房产公司对本案债务承担连带清偿责任，直至涉讼房屋房屋办理抵押登记手续为止，若亿盛房产公司对本案债务承担保证责任后，有权向苏雅慧追偿正确，应予维持。惠安农行、亿盛房产公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上所述，惠安农行、亿盛房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9006元，由中国农业银行股份有限公司惠安县支行负担4503元，由泉州亿盛房地产开发有限公司负担4503元。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  李志军 审判员  陈 琼 二〇一九年九月二十九日 书记员  王杰雄 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  14-