安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初3856号原告：华学英，女，1950年4月18日出生，汉族，住涡阳县。委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。被告：宁文清，男，1968年8月5日出生，汉族，住涡阳县。被告：蒋召荣，女，1972年4月6日出生，汉族，住涡阳县。第三人：马单宁，男，1986年10月9日出生，汉族，住涡阳县。委托诉讼代理人：高标，北京亚欧雍文律师事务所律师。原告华学英与被告宁文清、蒋召荣、第三人马单宁案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月3日立案后，依法审理作出（2017）皖1621民初4668号民事判决，马单宁不服上诉，亳州市中级人民发院审理后。作出（2019）皖16民终617号民事裁定，撤销了上述判决。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华学英的委托诉讼代理人彭线旗、被告宁文清、第三人马单宁的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。华学英向本院提出诉讼请求：1.依法请求停止执行蒋召荣名下的位于涡阳县胜利西路南侧权证字号为皖涡城西字第37669号、317670号、317671号房屋，并请求解除对上述房屋的查封华学英向本院提出诉讼请求：1.依法请求停止执行蒋召荣名下的位于涡阳县胜利西路南侧权证字号为皖涡城西字第37669号、317670号、317671号房屋，并请求解除对上述房屋的查封。2.依法请求确认原告购买蒋召荣名下的权证字号为37669号、317670号、317671号房屋的买卖行为合法有效并确认房屋归原告所有。3.依法请求判令被告一、被告二继续履行房屋买卖合同，并协助原告将权证字号为皖涡城西字第37669号、317670号、317671号的房屋办理过户手续。4.本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。事实和理由：2007年4月至9月期间，原告以自己的名义从被告蒋召荣和宁文清（当时两人系夫妻关系）处购买了位于涡阳县胜利西路南侧的一楼三间门面房以及二楼的一套住房，并已陆续全额支付上述房屋的购房款。后被告一、被告二将上述房屋交付给原告实际占有并使用至今。原告实际占有使用上述房屋后，曾多次找被告一、被告二要求办理过户手续，但被告一、被告二均以各种理由推脱，拒不给原告办理过户手续，导致上述房屋一直未完成过户。之后，因被告一、被告二与被告三之间存在债务纠纷，被被告三起诉至法院，查封了实际为原告所有的房屋，现原告的房屋面临被执行拍卖的危险。综上所述，法院现查封和执行的房屋实为原告购买并占有使用，执行行为已经侵犯了原告的合法权益，依据相关法律法规，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。宁文清辩称，2006年我从蒋召荣处借款，当时没离婚，当时在城西镇上班，当时地不贵，盖了几间房，中间借了原告一部分资金，我个人借的，之后盖好房子，自己住不着就给他住了，住我房子我不要利息，现在原告实际占用，当时没有办房产证，也不能办，后来又加盖两层，不知能不能办成证。我原来不认识马单宁，我认识他叔，我们在一起做化肥生意，2012年我在石弓上班，有块地，11月27日我跟马磊说，从他那儿转100万。我收原告钱是事实，另外也借过他几次钱，年年还年年借。我借马磊57万，2013年还了部分。蒋召荣辩称，我对房屋买卖不知情，我不会给任何人办过户，我没有收到任何款，查封我的房屋我正在申诉，请法庭依法保障我的权利。马单宁辩称，本案执行异议之诉必须符合以下条件，原告对被查封的财物有所有权，本案原告并没有对该查封的房屋拥有所有权，虽然他与宁文清之间有协议书，是借款没要利息，把房子给他住，且宁文清没有收到买房款，也没有买卖协议。请法庭依法驳回原告诉请，保护第三人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对华学英所举证据，1.华学英的身份证复印件及涡阳县公安局城西派出所出具的证明，本院审查后对其真实性予以认定；2.宁文清在2007年7月22日为华学英出具的收条一张，宁文清在2007年4月25日为华学英出具的收条一张，宁文清与华学英在2007年9月1号所签订的售房协议一份，本院审查后对其证明目的予以认定；3.宁文清的借条一组，本院审查后对其证明效力予以认定；4.宁文清与华学英于2008年6月1日、2009年6月1日、2010年5月1日签订的租房协议，华学英与刘元伟于2012年7月20日、2013年7月20日、2014年7月1日、2015年6月6日、2016年8月1日、2017年6月1日签订的租房协议，王欢的证言及营业执照，段礼华的证言及水费清单，宁文清于2015年2月6号书写的保证一份，李杰的证言，华学英与宁文清妻子蒋召荣的电话录音，本院审查后认为，能够形成证据链条，证明房屋已经被华学英实际占有并使用的事实，对其证明目的，本院予以认定；5.三间门面及二楼房产证，营业执照和户口簿、华学英与孙朝民结婚证明、宁文清与蒋召荣的结婚登记申请及离婚证明，本院审查后对其真实性予以认定。对马单宁所举证据（2016）皖1621民初791号民事判决，（2016）皖1621民初791号民事裁定，执行异议裁定书，涉案房屋登记信息，本院审查后对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。根据已确认证据，本院审理查明的事实为，华学英又名华学侠，与孙朝民系夫妻关系。2007年4月25日宁文清向华学英出具了内容为“今收到华学侠人民币贰拾捌万元整，用于订购胜利西路南侧门面房两间及其后院。门面房长10米，宽7米。总长25米，后院14米另1米（怕亏退款）。凭此条领房。”的收条。2007年7月22日宁文清向华学英出具了内容为“今收到购房款壹拾柒万整（门面房一间，价值壹拾捌万伍仟整），余款壹万伍仟整在交付使用（包括房产证）时付清。”2007年9月19日，宁文清与华学英签订《售房协议》，约定甲方（宁文清）在胜利西路西段路南侧开发房产一处，一楼门面三间，二、三、四楼商品房（套房），每套商品房136㎡，经双方协商，达成如下协议：一、乙方（华学英）购买甲方二楼商品房一套，款是壹拾叁万伍仟元整，乙方提前付壹拾贰万伍仟元，余款等房屋和产权证交付使用全部付清。二、办理房屋产权证一切税费由甲方承担。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜再作商议。三、以实际面积为准，年底前交付使用（阳历）。《售房协议》上方标注“收到本套房款壹拾贰万伍仟整”。2015年2月6日宁文清出具了内容为“今保证华学英房产证5月份（2015年）交付，否则房子20%罚款，（门面房两间）”的保证书。华学英自2008年开始已实际占有并使用涉案房屋，并将涉案房屋租赁给他人使用。涉案三套房屋均于2008年9月26日办理了房地产权证，房地产权利人均为蒋召荣。其中317669号房屋于2014年2月24日设定了抵押权，期限为5年，317670号房屋于2008年10月23日设定了抵押权，期限为5年。2014年至2017年期间宁文清向华学英出具了多份借条，均书面约定了利息的计算方式。2015年9月18日蒋召荣向华学英出具了4万元的借条一份，未书面约定清偿期限及利息。2016年1月29日，本院就马单宁诉宁文清、蒋召荣民间借贷纠纷一案，依据马单宁的申请，作出（2016）皖1621民初791号民事裁定书，查封蒋召荣位于涡阳县胜利西路南侧房屋五套（包括涉案三套房屋）。2016年5月26日，本院作出了（2016）皖1621民初791号民事判决书，判决宁文清、蒋召荣于该判决生效之日起十五日内偿还马单宁借款100万元及利息。在执行过程中，华学英在该起执行案件向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封，本院于2017年7月27日作出了（2017）皖1621执异16号执行裁定，驳回华学英的异议申请。另查明，宁文清、蒋召荣于1992年7月28日办理结婚登记，于2016年3月7日办理离婚登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人如以物权期待权为由排除执行的效力，需同时具备以上四个要件。具体到本案中分析如下：第一、关于案外人与被执行人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面合同、案外人是否在法院查封前已合法占有该不动产的问题。2007年的两份收条、一份《售房协议》上明确记载了房屋坐落位置、面积、已付房款、总价款等内容，包含了《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同主要条款，民间中亦存在签订该种简易合同的情形，可以认定在涉案房屋查封前已签订了书面买卖合同。案涉房屋建造于宁文清和蒋召荣婚姻存续期间，虽然产权证书的登记所有人为蒋召荣，但蒋召荣未证明涉案房屋属于其个人财产，从华学英与蒋召荣的录音内容来看，蒋召荣对房屋的买卖也并非不知情，其对宁文清将案涉房屋出售给华学英的行为并未提出异议，且蒋召荣同意办理房屋转移登记。故华学英基于蒋召荣和宁文清的婚姻关系及前述情形，有理由相信宁文清有处置该房屋的权利，基于上述理由及情形，可以认定案涉房屋买卖合同合法有效，对宁文清、蒋召荣均有约束力。根据已认定的水费交纳清单、孙楼居委会证明、租房协议、证人证言等证据，虽然华学英未在此房屋内居住，但其出租收益亦为占有使用的一种方式，可以认定在法院2016年1月29日作出裁定查封案涉房屋前华学英已合法占有该房屋。第二、关于华学英是否已支付全部价款的问题。2007年7月22日收条写明“今收到购房款壹拾柒万整（门面房一间，价值壹拾捌万伍仟整），余款壹万伍仟整在交付使用（包括房产证）时付清”，2007年9月19日《售房协议》约定“款是壹拾叁万伍仟元整，乙方（华学英）提前付壹拾贰万伍仟元，余款等房屋和产权证交付使用全部付清”，说明华学英在购房当日已分别支付17万元和12.5万元，尚余尾款并非较多，且在宁文清出具该收条后华学英曾多次出借给宁文清、蒋召荣款项，出借的金额远高于尚未支付的房屋尾款，华学英亦自愿抵付，因此可以认定该两套房屋已支付了全部价款。2007年4月25日收条写明“今收到华学侠人民币贰拾捌万元整，用于订购胜利西路南侧门面房两间及其后院。门面房长10米，宽7米。总长25米，后院14米另1米（怕亏退款）。凭此条领房”，收条内容并无28万元系预付款或者房屋总价另行协商的意思表示，因此可以认定该套房屋已支付了全部价款。第三、华学英是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记情况的问题。华学英与蒋召荣的录音中有要求办理转移登记的主张，同时涉案房屋分别在2008年和2014年办理了抵押登记，至今仍记载于华学英处持有的产权证书上，客观上存在障碍，据此可以认定，华学英对于未办理产权过户登记手续并不存在过错。综上，华学英对案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行，对其主张停止执行案涉房产的诉讼请求应予支持。华学英主张的请求确认房屋买卖行为合法有效并确认房屋归其所有，请求判令宁文清、蒋召荣继续履行房屋买卖合同，并协助其办理房屋过户手续等问题，因不属于执行异议之诉的审查范围，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对坐落于涡阳县胜利西路南侧、房地权皖涡城西字第317669号、317670号、317671号房产的执行，本院（2017）皖1621执异16号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回华学英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由宁文清、蒋召荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  刘继业人民陪审员  张 红人民陪审员  赵协民二〇一九年九月三十日书 记 员  张思瑶