福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初919号 原告：刘建国，男，1953年11月11日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：吴耀宗，福建明经律师事务所律师。 被告：福建永达房地产开发有限公司，统一信用代码证××，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：邱宁江，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告刘建国与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员陈昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建国的委托诉讼代理人吴耀宗，被告永达房地产公司委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘建国向本院提出诉讼请求：1．判令永达房地产公司向刘建国支付逾期办理房屋权属登记手续违约金982500元（自2014年6月4日暂计至2019年10月21日止，共计1965天，按500元／天计算）；2．本案诉讼费用由永达房地产公司承担。事实和理由：刘建国与永达房地产公司于2011年8月2日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，刘建国将自己位于三明市梅列区××路××村××幢房屋交付给永达房地产公司拆迁建设，合同签订后刘建国严格按照合同约定履行了交付被拆迁房屋的义务。合同第七条安置房的交付及产权登记第5项明确约定“甲方（永达房地产公司）应当在项目竣工备案后90天内，提供办理所有安置房的产权登记手续”，第九条违约责任第5项“甲方（永达房地产公司）未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方（刘建国）支付伍佰元违约金”。刘建国于2014年3月2日收到永达房地产公司《收楼告知书》，永达房地产公司一次性向刘建国交付房屋，永达房地产公司交付房屋的行为应当视为该房屋已办理了竣工备案。但永达房地产公司于2018年7月12日、2019年5月7日、2019年10月21日分三次才向刘建国提供办理产权登记所需要的手续。永达房地产公司延迟办理产权登记手续的行为已构成严重违约，且违约时间长达近1965天（暂时从交房后90日开始计算，计算至最后一次向刘建国提供办理产权登记所需的资料时间是2019年10月21日）。刘建国一再要求永达房地产公司按合同约定向刘建国支付违约金，但永达房地产公司对刘建国的合理要求置之不理。据此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。 永达房地产公司辩称，刘建国诉永达房地产公司福建永达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，永达房地产公司认为刘建国的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。具体理由如下：一、刘建国延迟办理房屋产权证并非永达房地产公司的原因导致，永达房地产公司不承担违约责任。永达房地产公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达房地产公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。在我省其他地市如福州、厦门、宁德等地像永达房地产公司开发的具有大底盘地下室的楼盘均可以地上建筑完成后独立办理产权登记、而不受地下大地下室限制的初始登记，可是在三明市的房管部门却无法办理，这也足以说明逾期办证非永达房地产公司原因造成。二、永达房地产公司积极履行合同义务，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。1．刘建国向永达房地产公司主张逾期办理权属登记违约金系基于双方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》中的约定，但根据永达房地产公司和第三人于同一涉案楼盘签订的《商品房买卖合同》约定，永达房地产公司要为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达房地产公司必须为业主的贷款提供担保。并为此，永达房地产公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金。换言之，永达房地产公司比业主更希望早日取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，因为只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达房地产公司阶段性担保的使命才可终结，保证金才可退回。截止2017年12月，因买受人未及时偿还银行月供、或甚至出现断供而导致永达房地产公司承担代偿还款共计59起，累计代偿银行贷款332.8万元。因此，永达房地产公司不存在怠于办理产权登记的现实可能性。2．永达房地产公司按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学；第三、积极将需要由永达房地产公司提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料），报送行政主管部门。因此永达房地产公司诚实守信地履行着合同义务。三、刘建国诉请永达房地产公司支付延期办证违约金，已过法定诉讼时效。1．若依据永达房地产公司和刘建国签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第七条第五款约定：甲方应当在项目竣工备案后90日内，提供办理所安置房屋的产权登记手续。即永达房地产公司从取得项目竣工备案后90日后开始违约，至刘建国起诉之日止，刘建国向人民法院请求保护民事权利的诉讼请求早已超过法律规定的诉讼时效期间。2．刘建国主张逾期办证违约金的诉讼请求是主张办证产生的从属权利，而主张办证的诉讼时效已过法定诉讼时效期间，那么作为从属权利的违约金主张也应该过法定诉讼时效期间。四、即使永达公司需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中刘建国主张的计算逾期办理权属登记违约金明显错误，应当予以调整。（一）刘建国计算违约金起始时间错误，应从涉案楼幢取得竣工备案时间的次日起算：拆迁补偿协议约定的安置房共涉及到三幢楼，即3号楼五套、7号楼二套、35号楼四套。按照协议约定甲方应当在项目竣工备案后90日内，提供办理所安置房屋的产权登记手续。案涉3号楼和7号楼的竣工项目备案于2014年8月28日取得；案涉35号楼的竣工项目备案于2015年12月11日取得。刘建国主张按照永达公司通知交房时间（2014年3月3日）起扣除90日后开始计算逾期办证违约金明显违反协议约定，不应予以支持。（二）刘建国计算违约金截止时间错误，应计算至涉案楼幢通知办证时间的前一日：按照协议第九条第五款约定：甲方未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方支付伍佰元违约金。永达公司已在不同时间通知刘建国办理产权登记手续：3号楼于2019年4月30日通知办证；7号楼于2019年7月22日通知办证；35号楼于2018年3月9日通知办证。至此，对应的涉案楼幢永达公司已尽协议约定的相应义务，刘建国以拿到办理产权证材料时间计算违约金明显错误，恳请法庭予以调整。（三）刘建国主张的违约金计算方式不公平、不合理：若按照协议约定条款计算违约金，适用的前提条件是：永达公司必须于同一天通知刘建国办理涉案三幢楼的产权登记手续。现实情况却是涉案楼幢系分三次完成的首次登记并通知刘建国办理产权登记手续，永达公司实际上系于不同时间内完成涉案楼幢的相应合同义务。刘建国主张所有楼幢一起按照协议约定计算逾期办理权属登记违约金明显不符合常理，有违公平原则，额外增加了永达公司协议中没有约定的责任义务。永达公司认为应当按照不同楼幢完成的相应合同义务的不同时间，分别依对应的比例计算违约金，即：3号楼十一分之五；7号楼十一分二；35号楼十一分之四。五、案涉3号楼五套商品房的权利义务早已概括转移，刘建国无权向永达房地产公司主张此商品房任何权利，起诉永达房地产公司要求支付此商品房逾期办理权属登记违约金没有法律根据，应予以驳回。涉案3号楼五套商品房于刘建国未办理权属登记前，刘建国就已出售给案外人，并居住使用至今。在涉案3号楼的五套商品房于2014年3月11日办理了交房手续至永达公司于2019年4月30日通知刘建国办理权属登记手续期间：3号楼2701室于2016年10月23日起一直由现居住人办理物业交费手续；3号楼2801室于2017年4月28日起一直由现住人办理物业交费手续；3号楼2802室于2014年5月20日起一直由现居住人办理物业交费手续；3号楼2803室于2017年8月5日起一直由现居住人办理物业交费手续；3号楼2805室于2017年8月7日起一直由现居住人办理物业交费手续。可见，涉案3号楼的五套商品房刘建国早已转让给案外人居住使用是显而易见的事实。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“未办理物权登记的，不影响合同效力”、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，我国实行“交付要件主义加登记对抗主义”的物权变动模式：除当事人另有约定外，房屋非经交付所有权不能转移，房屋交付后应按有关规定办理登记手续，未经登记的房屋所有权不能对抗善意第三人，但登记不是房屋所有权转移的必要条件。登记作为不动产物权变动的公示手段，仅是把不动产上的现存权利表彰出来，向社会大众昭示其产权状况，使不确定第三人和利害关系人周知，以此判断自己可能对该不动产所进行的行为，而不是以行政管理手段干预交易者的意思表示。法律法规只是规定应当去办理登记，均未明确规定登记是房屋所有权转移的要件，亦未象《中华人民共和国海商法》第9条那样明确规定了不登记的法律后果，即“未经登记，不得对抗第三人”，只是规定了房屋所有权转移“应当登记”。而在未经登记的房屋所有权转移的事实里，任何一个主体的利益都与侵害公共利益没有关系，法律法规中关于房屋“应当进行登记”的规定不是强行性规范，不能据此认定房屋所有权的转移无效。对于私权利来说，法无禁止即可为，刘建国转移案涉3号楼五套房屋的行为是合法有效的。行政立法是为了调整行政管理法律关系；民事立法是为了调整平等主体间的民事法律关系。当两种法律关系独立存在时，并不存在争议；即使存在两种责任即行政责任与民事责任竞合时，同样应当由两种法律规范“各司其责，互不相扰”。因为两种规范的性质和责任截然不同，分工十分明确，如果以违反行政性规范为由牵涉到民事行为效力无效，无异于用行政法规调整民事法律关系，而且混淆了两种法规的分工界限，从法律上讲，行政法律规范的效力和适用范围，不能“越权”波及到民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的必然要求。所以，只有法律或行政法规规定，违反了这种强制性规范的后果为无效时，才能认定这种行为无效。否则，不能认定为无效，而只能按该法律法规规定的违反此“应当．．．．．”“必须．．．．．”条文规定的相应的法律后果对当事人进行处罚。因此，权属登记仅是房屋转移的形式要件，不影响房屋权利义务发生概括转移的法律后果。合同约定的逾期办理权属登记违约金系基于债权而产生，案涉3号楼五套商品房上债的权利义务亦随商品房的转让而转移。刘建国无权向永达房地产公司主张案涉3号楼五套商品房的逾期办理权属登记违约金，起诉永达房地产公司要求支付此商品房的逾期办理权属登记违约金没有法律根据，应予以驳回。综上所述，刘建国诉请永达房地产公司支付延期办证违约金，缺乏合同和法律依据，永达房地产公司恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 刘建国与永达房地产公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据和当事人陈述，以及双方当事人没有争议的以下事实，本院予以确认： 一、2011年8月2日，刘建国与永达房地产公司于签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定永达房地产公司对刘建国所有的位于三明市梅列区××路××村××幢房屋进行拆迁建设。合同第七条“安置房的交付及产权登记”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）应当在项目竣工备案后90天内，提供办理所有安置房的产权登记手续”；第九条“违约责任”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方（刘建国）支付伍佰元违约金”。 二、刘建国于2014年3月3日收到永达房地产公司《收楼告知书》，永达房地产公司于2014年3月11日将案涉11套房屋交付给刘建国，其中3号楼五套，7号楼2套，35号楼4套。 三、永达房地产公司于2014年8月28日取得案涉3号楼和7号楼的竣工项目备案表；于2015年12月11日取得案涉35号楼的竣工项目备案表，于2019年4月30日通知3号楼业主办证，于2019年7月22日通知7号楼业主办证，于2018年3月9日通知35号楼业主办证。 四、永达房地产公司于2018年7月12日、2019年5月7日、2019年10月21日分三次向刘建国提供办理产权登记所需要的手续。 双方当事人争议的焦点以及本院对证据和事实的分析与认定： 一、关于永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。 本院认为，永达房地产公司提供《工程竣工规划条件核实意见书》未得到房屋登记机构的认可，且未能及时解决其与房屋登记机构在是否进行测绘成果审核上的意见分岐，导致延误了本案《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的其为被拆迁人办理拆迁安置房权属初始预登记及权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2014年8月28日取得案涉3号楼和7号楼的竣工项目备案表；于2015年12月11日取得案涉35号楼的竣工项目备案表，于2019年4月30日通知3号楼业主办证，于2019年7月22日通知7号楼业主办证，于2018年3月9日通知35号楼业主办证，依照合同约定，永达房地产公司应从取得安置房竣工项目备案表后90天内提供办理所有安置房的产权登记手续。因此，违约金起算时间应自2014年8月28日及2015年12月11日开始分别计算90天（2014年11月26日和2016年3月10日）后，从第91天（2014年11月27日和2016年3月11日）起计算，违约金计算的截止时间分别为各楼幢通知的办证时间的前一日。违约金的计算标准应按刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》第九条“违约责任”第5项约定：“甲方（永达房地产公司）未按本协议约定的期限提供办理产权登记手续，每逾期一天向乙方（刘建国）支付伍佰元违约金”。永达房地产公司在未取得竣工项目备案表的情况下提前将案涉房屋交付给刘建国使用，违反相关法律和行政法规的规定，但该违法行为属于行政处罚范畴，并不意味着交房的时间就是竣工项目备案表取得的时间。因此，刘建国关于计算违约金的起算时间应从收房之日加上90日开始计算之主张，缺乏相应依据，不予支持。 二、关于刘建国主张违约金是否超过法律规定的诉讼时效的问题。 本院认为，因涉及逾期办证等纠纷，翡翠城业主多次积极维权，并引发政府重视。后由政府牵头，就“两证办理”等问题召集翡翠城业主代表、开发商永达房地产公司及物业公司召开协调会，并于2016年7月25日由三明市梅列区人民政府出具（2016）37号《专题会议纪要》，对会议内容予以记载；2017年8月23日，永达房地产公司针对翡翠城业委会的《协商函》作出《复函》，内容涉及翡翠城“两证办理”等遗留问题。上述事实可以印证，翡翠城全体业主（含刘建国）在其权利受到侵害后积极主张权利的事实，永达房地产公司关于本案超过诉讼时效的抗辩理由不成立，不予采纳。 综上所述，本院认为，刘建国与永达房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定的时间履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。永达房地产公司关于违约金约定过高应予以调整的主张，与事实不符，不予支持；刘建国虽然在取得案涉房屋权属证书后将部分房屋转让他人，该行为与永达房地产公司因延迟办理案涉房屋所有权初始登记所应承担的违约责任并不冲突，不影响其向永达房地产公司主张逾期办理房屋权属登记违约金。基于以上事实，刘建国请求判令永达房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。由于存在案涉房屋所在楼幢取得竣工项目备案表的时间和各楼幢通知办证的时间各不相同的情况，故永达房地产公司关于应当按照其在不同楼幢所完成的相应合同义务分别依对应楼幢比例计算违约金的辩解，理由充分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给刘建国逾期办理房屋权属登记手续违约金653,272元［该违约金包含三个部分：1、涉及3号楼共5套房屋的违约金自2014年11月27日计算至2019年4月29日，共计1614天，具体计算为：（500元/天÷11×5）×1614天＝366,818元；2、涉及7号楼共2套房屋的违约金自2014年11月27日计算至2019年7月21日，共计1697天，具体计算为：（500元/天÷11×2）×1697天＝154,273元；3、涉及35号楼共4套房屋的违约金自2016年3月11日计算至2018年3月8日，共计727天，具体计算为：（500元/天÷11×4）×727天＝132,182元］。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,625元，因适用简易程序审理，减半收取6,813元，由刘建国负担2,283元，福建永达房地产开发有限公司负担4,530元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈昌 二〇一九年九月二十三日 书记员  邓乐 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。