广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2106号原告：肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社，住所地肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾居民小组，广东农村集体经济组织证明书号为粤农集字第**。法定代表人：伍建芳，该社社长。委托代理人：曾志科，广东西江律师事务所律师。委托代理人：唐晓艺，广东西江律师事务所实习律师。被告：梁锦桂，男，1974年12月28日出生，汉族，住高要区。委托代理人：曾小兵，广东百尺律师事务所律师。原告肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社诉被告梁锦桂租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法由审判员游兴华适用简易程序，于同年9月6日公开开庭进行了审理，原告肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社的委托代理人曾志科、唐晓艺,被告梁锦桂及其委托代理人曾小兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2017年12月30日拖欠的租金共32000元；2.判令被告支付逾期交付2015-2017年租金的违约金9600元[违约金按被告所欠金额的30%计算]；3.判令被告向原告支付合同期满后场地占用费[场地占用费按每年租金80000元计算，自2018年1月1日起暂计至起诉之日，为121424元。]；4.判令原告没收被告已交付押金5000元；以上四项暂合计168024元；5.判令被告立即将位于原恒益石场最低的堆场腾退给原告；6.本案案件受理费等一切诉讼费用由被告承担。肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社提出如下事实和理由：2005年9月23日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定被告承租原告位于原恒益石场最低的堆场，租赁期限为十二年，合同还约定了各阶段租金及违约责任等内容。合同签订后，原告交付场地给被告使用，被告自2015年起拖延支付租金，其中2015年拖欠2000元，2016年、2017年均拖欠全年租金。2017年12月30日，双方签订的租赁合同期满，原告多次发出《土地租赁合同到期收回通知书》，要求被告支付所欠租金并腾退场地，但被告一直不予理会，至今仍在使用。为维护原告合法权益，特起诉，请求如上。被告梁锦桂辩称：原告起诉的2015年租金已超过诉讼时效。原告要求被告支付2015年1月1日至2017年12月的租金没有事实和法律依据，据被告所知案涉土地在2013年已经被征收，根据租赁合同第六条的约定租赁期间如遇到征收，双方需要无条件服从。该合同是附解除条件的合同，在解除条件成就是解除，原告无权要求被告缴纳租金、无权要求被告支付违约金。案涉土地已被征收，被告不是土地的所有权人，其不是适格原告，无权要求被告腾退场地、支付场地占用费。我方当庭请求法庭向高要区农经审计局调查下龙湾土地征收土地补偿问题，我方在2018年到高要区南岸街道办针对案涉土地进行上访，南岸街道办在回复中明确说明案涉土地已经被有关单位征收并且建议被告通过法律程序主张权利，另外省院（2016）粤刑终1377号民事裁定书中有部分事实查明是本案争议土地的详细论述，建议法庭调取该裁定书作为本案证据使用。经审理查明：2005年9月23日，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社与梁锦桂签订《土地租赁合同》，其中肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社为甲方、梁锦桂为乙方，合同约定：甲方将位于原恒益石场最低的堆场（即土名坭塘坑）、原恒益采石场（即土名莫姑坑）大石口以及原恒益石场机台至上南面边的空地堆场、洋勒坑及洋勒坑的水资源使用权租赁给乙方用作游泳地使用。租赁期限为十二年，即从二OO六年一月一日至二O一七年二月三十日止。租赁金额为乙方租赁甲方的土地，第一年至第三年每年的租金为壹万元正、第四年至第六年每年的租金为壹万壹仟元正、第七年至第九年每年的租金为壹万叁仟元正、第七年至第十二年每年的租金为壹万伍仟元正（147000元）。租金的付款方式及时间为先交款后使用，乙方在签订此合同时先交押金伍仟元和第一年的租金给甲方，甲方出具三联收据。以后每年的租金须在每年的十二月三十日前交清，当年的逾期未交，则甲方有权每天按乙方所欠金额以万分之四作为违约金追收，若逾期三年月未交清租金则视乙方违约，甲方有权终止合同，并没收一切建筑物及水电配套设备。如在租赁期间乙方中途不租赁或者违约的，由甲方有权没收押金。乙方所交的租金不予退回，如甲方中途不让乙方租赁的，则甲方必须退回押金及所交的全部租金，并负责赔偿乙方因此而造成的一切损失。合同期满后，乙方在租赁期内所建下的所有建筑物以及其他设施、高低压电线路设施全部归甲方所有，若乙方无违约，甲方退回押金给乙方。合同还约定了其他内容。合同签订后，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社把场地交给了梁锦桂经营游泳场等；梁锦桂进场经营游泳场、兴建了“凤凰山庄”等临时建筑等,至今仍在经营该游泳场，梁锦桂交纳了押金5000元、2006年至2008年租金共30000元、2009年至2011年租金共33000元、2012年至2014年租金共39000元以及2015年部分租金13000元，至今仍拖欠2015年租金2000元、2016年及2017年租金各15000元以及合同期满至今的场地占用费。《土地租赁合同》所涉的场地所有权至今仍登记在肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社，肇庆市自然资源局高要分局至今负责协调跟踪的征地拆迁工作均未涉及有关恒益石场征地拆迁项目，也没有相关的征地拆迁资料。本院认为：本案是肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社向梁锦桂主张《土地租赁合同》权利而引起的纠纷，属租赁合同纠纷。肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社与梁锦桂签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，合同签订后，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社已依约履行了交付场地的合同义务，梁锦桂亦已依约交足了2015年之前的全部租金以及2015年的大部分租金，以上事实有经庭审质证的证据及双方当事人的陈述予以证实，本院予以确认。2015年梁锦桂只交纳了13000元租金，目前尚欠该年度租金2000元以及2016年、2017年租金各15000元，合共32000元租金未支付，其该行为违反双方约定及法律规定，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社诉请其支付上述租金事实清楚，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，本院予以支持。梁锦桂认为其已交足2015年度的租金，但没有证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，对其该意见，本院不予采信。双方之间的《土地租赁合同》已于2017年12月31日因期限届满而终止，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社分别于2018年4月30日、2019年5月23日两次通知其退场而仍然占有、使用，却不交纳占用费，侵害了物业所有权人的合法权益、违反了权利义务对等的法律原则，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社诉请其交纳场地占用费理据充分，本院予以支持。但肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社没有提供有效证据证实梁锦桂需按80000元/年交纳场地占费，参照双方签订的《土地租赁合同》每三年升一次租金、升幅为2000元的约定，确定2018年的场地占用费在2017年的15000元基础上增加2000元，即为17000元，计算至原告起诉之日即2019年7月30日为26917元。以后按每三年增加2000元的标准另行计算至肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社收回案涉土地之日止。关于腾退场地问题：由于双方的《土地租赁合同》已因期满而终止，也没有续约，肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社可随时要求其返还合同所涉土地。原告该请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请违约金的问题：原告提出的要求梁锦桂支付违约金9600元以及没收押金5000元的请求，均属于违约金问题。原被告之间的合同约定在梁锦桂违约的情况下，原告有权没收押金5000元；在本案中，原告没有举证证实其因梁锦桂违约而遭受的损失，按日常生活经验法则判断其主要损失为利息收入减少的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于没有约定利率则按年利率6%计算利息的相关规定，结合梁锦桂违约的事实以及每年的租金须在当年12月30日前交纳的约定，本院酌情按违约金不超过损失的30%的标准，确定按年利率7.8%计算原告方因梁锦桂违约而产生的暂计算至2019年7月30日的损失为5426元：（2000元×3.58年+15000×2.58年+15000×1.58）×7.8%=5426元。两相对比，可见没收5000元押金不足以弥补原告的损失，根据损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的规定，故本院确定梁锦桂应承担的违约责任为支付5426元利息给原告。对原告同时主张两项违约责任的诉请，本院不予支持。梁锦桂认为原告诉请2015年的租金已超过诉讼时效，但原告曾于2018年4月30日向其主张权利，该行为构成时效中断的效果，梁锦桂上述意见与法律规定不符，本院不予采纳。梁锦桂认为案涉土地已被征收的意见与肇庆市自然资源局高要分局的查询结果不一致，对其该意见，本院不予采信。梁锦桂提供的（2016）粤刑终1377号民事裁定书并没明确指向案涉土地，该裁定与本案关联性不足，对该裁定书的证明力，本院不予确认。梁锦桂提供了由肇庆市高要区人民政府南岸街道办事处作出的《关于梁锦桂的信访事项回复》反映了你与伍某文、冼某洪协商案涉土地未果而没有签订赔偿协议的情况，而该回复并不能推翻原告诉请你交纳租金、返还场地的事实与理由。梁锦桂多次要求本院到农经审计等部门调查其所提及的拆迁补偿问题，但本案所涉土地并未被征收，梁锦桂所提申请与本案没关联性，本院不予调取。综上，对梁锦桂在本案中提出的抗辩意见，本院均不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、梁锦桂在本判决发生法律效力之日起十日内把其拖欠肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社的2015年1月1日至2017年12月30日的租金共32000元支付给肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社。二、梁锦桂在本判决发生法律效力之日起支付违约金5426元给肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社。三、梁锦桂在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社支付场地占用费26917元（该费用按17000元每年、自2018年1月1日起暂计算至2019年7月30日，以后按自2018年起每三年增加2000元的标准另行计算至返还场地之日止）。四、梁锦桂在本判决发生法律效力之日起十日内把《土地租赁合同》所涉土地返还给肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社。五、驳回肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1830元（原告肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社已预交），由肇庆市高要区南岸街道山口社区下龙湾经济合作社负担1125元，梁锦桂负担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  游兴华二〇一九年九月二十七日书记员  陈超毅