福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2255号 原告：郑良奇，男，1965年8月4日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：刘天华、郑萍，福建远见律师事务所律师。 被告：福州市土地房屋开发总公司，住所地福州市五一中路**，统一社会信用代码91350100154441909F。 法定代表人：周林，总经理。 委托诉讼代理人：陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。 第三人：福州市房屋征收工程处，，住所地福州市晋安区三环路盛辉车辆检测站内东山丽景园配套房统一社会信用代码12350100488097976B。 法定代表人：李勇，处长。 委托诉讼代理人：杨建华、陈梦瑶，福建智君律师事务所律师。 原告郑良奇与被告福州市土地房屋开发总公司（下称“土地开发公司”）、第三人福州市房屋征收工程处（下称“征收工程处”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑良奇的委托诉讼代理人刘天华、郑萍，被告土地开发公司的委托诉讼代理人陈书祥，第三人征收工程处的委托诉讼代理人杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑良奇向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认郑良奇与土地开发公司签订的编号为榕地开05第049号《商品房购销合约》合法有效；2.请求依法确认位于台江区建筑面积约80㎡的房屋的征收补偿安置权益归原告郑良奇所有；3.请求依法判决本案的诉讼费由土地开发公司承担。本案审理过程中，郑良奇申请变更诉讼请求为：1.判令土地开发公司赔偿郑良奇损失，损失以xx小区4号楼拆迁安置标准34149元／平方米,以房屋被征迁时的实测面积计算；2本案诉讼费用由土地开发公司承担。事实与理由：2005年12月，郑良奇（乙方）与被告土地开发公司（甲方）签订了编号为榕地开05第049号《商品房购销合约》，合约约定：郑良奇购买土地开发公司开发建设的、坐落于福州市台江区结构建筑面积约80㎡的房屋，房屋使用功能为商业，房产成交综合价计人民币叁万壹仟伍佰元整（￥31500元）。合约签订后，土地开发公司将房屋交给郑良奇使用，郑良奇全额汇付了购房款。郑良奇接收房屋后，对房屋进行全面修缮，并对修缮后的房屋进行装修。装修后，将房屋出租给他人作为店面使用。2017年9月，房屋列入征收范围，由第三人征收工程处对房屋所处地块改造项目实施征收。征收期间，郑良奇与经营“品馨名茶”的最后一位租户潘文奇所签订的《租赁协议》约定的租赁期间尚未届满，但为了配合国家征收工作，郑良奇解除了租赁合同，提前收回房屋，并交付征收实施单位拆除。由于土地开发公司原因，致郑良奇无法取得征收补偿安置权益。为了维护自身的合法权益，郑良奇依法提起诉讼，请求法院判如所请。。 土地开发公司辩称，答辩人认为郑良奇要求认定案涉商品房购销合约有效不能成立，郑良奇购买的房屋在1993年，经过批准拆迁，拆迁有块地块原主拆迁，权证注销。因案涉房屋位于拆迁地块的边缘，拆迁用地还没有使用，保留在那边。土地开发公司是国有企业，资产较多，何时被出售对其不知情，实际房屋已经拆迁安置未拆掉的，是不能进行交易转让，是无效合同。郑良奇以合同有效为由要求案涉房屋拆迁权益归其所有，也不能成立，应当驳回。对郑良奇提出变更诉讼请求，所要求的损失金额不认可。基于案涉房屋买卖合同无效，土地开发公司同意返还郑良奇所缴纳的合同的购房款，郑良奇是土地开发公司单位的职工，应该知道案涉房屋不具备交易条件，郑良奇是在明知不可进行买卖的情况下，利用职务便利，进行私自买卖，自身也存在过错。根据合同法规定，损失有过错方承担。且根据郑良奇提供的证据，郑良奇将本案讼争房屋出租所获取的租金远超损失，所以郑良奇要求的主张是不能成立的。 征收工程处述称，同意土地开发公司答辩意见。补充以下意见，1、讼争房屋并非属于商品房，也没有商品房预售许可证；2、讼争房屋因第一次拆迁，产权已被注销；3、本次征收是基于有合法产权，或2004年10月1日前存在的房屋进行征收补偿，才存在产权置换或货币补偿的问题；4、因讼争房屋产权已经注销，且已经进行拆迁补偿，但在2006年发生的郑良奇与土地开发公司之间的所谓的商品房购销合约行为应不具备法定要件，该房屋属于注销房屋，不能作为买卖标的，不能在交易所办理交易，认同被告观点属于无效；3、公平角度，土地开发公司应予款项返还，因过错责任进行处分，不认可按该地块征收补偿进行估价补偿，毕竟属于注销建筑。从法律意义上讲不具有房屋买卖所具备的基础条件，综上请求法院依法判决。关于赔偿损失的标准，实施细则第10条第4款已经明确。假如可以等同，要签约才具备条件。政府按照第一次拆迁的原则予以拆除，郑良奇的主张没有可以使用的细则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2005年，土地开发公司作为售房单位（甲方）与郑良奇（乙方）签订了一份《商品房购销合约》（榕地开05第049号），合同约定：乙方购买的商品房座落本市台江区边（下称“讼争屋”），二层结构一套。建筑面积约80平方米，房屋使用功能为商业；房产成交综合价计人民币31500元。合同签订后，土地开发公司将讼争屋交付给郑良奇使用。郑良奇于2006年6月1日向福州市土地开发拆迁工程处建设银行账户交款11500元，于2014年10月30日向土地开发公司建设银行账户交款20000元。 据查，土地开发公司于1993年取得讼争屋的房屋拆迁许可证，但当时并未拆除讼争屋。2017年讼争屋所在地块再次被政府征收。 另据郑良奇与土地开发公司在诉讼中陈述，郑良奇及其姐姐均系土地开发公司员工。 本院认为，首先,本案中的土地开发公司系讼争屋的拆迁人而非所有权人，对讼争屋没有处分权；其次，土地开发公司明知讼争屋是属于城建规划内要拆除的房屋,仍出卖讼争屋获取利益,其行为损害了国家利益，根据《合同法》第五十二条之规定，土地开发公司与郑良奇签订的《商品房购销合约》应认定为无效合同。根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效土地开发公司应当返还郑良奇已经支付的购房款31500元。 关于郑良奇要求土地开发公司以讼争屋被征收实测面积按xx小区4号楼拆迁安置标准34149元/㎡赔偿其损失的主张，首先在讼争屋买卖合同订立过程中郑良奇未审查讼争屋的产权情况，本身即存在过错；其次，综合考虑土地开发公司在郑良奇未支付购房款的情况下就将讼争屋交付其使用，而郑良奇在使用讼争屋近9年时间后才支付全部购房款，郑良奇从未要求土地开发公司为其办理产权证等反常规交易行为以及郑良奇及其姐姐与土地开发公司的关系等因素，可以推断郑良奇在与土地开发公司签订讼争屋买卖合同时，应当知道讼争屋的真实情况。故郑良奇对讼争屋买卖合同无效亦存在过错，应就其过错承担责任。且郑良奇在诉讼中亦未对其损失提交充分证据，应承担举证不能之不利后果。综上所述，郑良奇要求土地开发公司赔偿其损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、福州市土地房屋开发总公司应于本判决生效之日起十日内向郑良奇返还购房款人民币31500元； 二、驳回郑良奇的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28240元，由原告郑良奇负担27908元，被告福州市土地房屋开发总公司负担332元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  刘健萍 二〇一九年九月十八日 法官 助理  李洁淼 书 记 员  黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。