广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初8630号原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地为广东省东莞市万江区万道路三元盈晖大厦，统一社会信用代码为914419007321683435。法定代表人段獬鹞。委托代理人周玉媚，系该公司员工。委托代理人伍杏仪，系该公司员工。被告刘秋香，女，汉族，1985年11月23日出生，住湖南省隆回县，原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司诉被告刘秋香租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周玉媚，伍杏仪参加诉讼。被告刘秋香经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告提起诉讼请求判令：1、被告按《华南MALL商铺租赁合同》约定向原告支付欠付费用（含滞纳金）12099.35元及逾期违约金7543.73元（从2017年4月1日起计至被告将全部款项清偿之日止，暂计至2018年12月31日）；2、原告已收取的租金保证金3269.32元；3、被告立即将全部物品搬离，并向原告支付实际占用场地费及保管费24758.72元（从2017年7月19日计至被告实际搬离物品之日止，暂计至2018年12月31日）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年6月30日签订《华南MALL商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定被告租赁原告位于东莞市万江区华南MALLBC2区一层M147号商铺经营零售。合同租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日。按照合同约定，被告的租金、物业管理费均按季度支付，且每个季度结束前十日应支付下一季度的租金、物业管理费，但被告未按时交纳2017年4月至6月的租金。原告多次口头及发函通知被告遵守合同约定缴纳所有积欠费用，但被告均置之不理。因被告的行为已违反合同的约定，原告于2017年6月14日向被告发出《解除的通知函》，双方合同于解除函送达之日（即2017年6月15日）解除。解除函中再次催促被告于2017年6月19日前缴清所有欠缴费用（含滞纳金、违约金）及交还租赁场地，但被告至今仍未支付任何拖欠款项（含违约金），也未搬离物品、交还租赁场地。为依法维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法公正裁判。被告刘秋香经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩、质证意见。经审理查明，2019年3月5日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《华南MALL商铺租赁合同》，约定原告将位于东莞市××江××号的建筑物“华南MALL”BC2区一层M147号商铺出租给被告使用，建筑面积共计17.39平方米。租赁场地的租赁期为36个月，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同第6条关于租金约定：6.1租金以月租金为标准计收，租赁期限内租金采取下述的收费标准：6.1.1租期内第一期开始至第三期届满期间的月租金标准为76元每平方米（按建筑面积计收），月租金为1321.64元。6.1.2租期内第四期期间的租金标准为每月每平方米83.6元计算，月租金为1453.8元。6.2在合同约定的租期内，乙方每月、每年应付的租金具体数额见附件三《租金明细》。第10条关于费用支付方式约定：10.1上述租金按如下方式支付：第一期至第二期期间的租金，甲方同意乙方自第二期开始按季向甲方支付。即自第二期开始，乙方应当按本租赁合同约定的费用支付方式向甲方缴纳租金，乙方应当向甲方支付3964.92元/季（含第二期当季的租金），直至第二期期间届满为止。10.2自第三期开始之后的租金（金额按附件三租金明细表中的数额）及整个租赁期限内的物业管理费、空调费（若有）等均季度支付。乙方应当在每个收费周期届满前十日内将下一季度的租金、物业管理费、空调费及其他费用（如有）以现金、支票或银行划款方式支付给甲方。付款日期如遇周末或节假日则应提前支付。第11条关于履约保证金约定：11.1自本合同签署后三日内，乙方须向甲方支付履约保证金3269.32元作为乙方在第一期至第二期期间忠实履行本合同中各项条款的保证金，自第三期开始，乙方需按相当于当期二个月的租金、物业管理费及空调费、推广宣传费（如有）之和的标准，向甲方支付履约保证金。第13条关于逾期付款的违约责任约定：乙方逾期支付租金、物业费、空调费及其他费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之六向甲方支付滞纳金。逾期超过30天的，甲方有权单方解除本租赁合同。第50条关于甲方单方解除约定：50.1出现下列情形之一时，甲方有权解除本合同收回租赁场地并无需承担违约责任，且有权采取停水、停电措施：50.1.1乙方不按时支付预付款、履约保证金、租金、物业管理费、空调费以及其它应由乙方支付的费用或未补足履约保证金，逾期超过30日的；50.3因乙方原因导致甲方单方终止本租赁合同的，乙方应当按如下方式承担相应的违约责任：50.3.1甲方根据本合同约定解除本合同的，或者乙方无故解除本合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金。50.3.2若因乙方原因导致租赁合同终止发生在第二期届满之前的，乙方应当支付甲方不少于按当期原租金标准计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足乙方自第一期开始之日起至租赁合同终止之日止的租金，并赔偿甲方损失。若因乙方原因导致租赁合同终止发生在第三期开始之后的，乙方应支付甲方不少于按当期原租金标准计算的2个月租金作为违约金（本合同另有规定的除外），并按原租金标准补足乙方第一、二期租赁期间的全部租金，并赔偿甲方损失。第53条关于合同解除、终止后的处理约定：53.1租赁期届满、本合同解除或终止的，乙方应在租赁期届满前或解除、终止本合同通知书发出或送达后15日内，自费将所有乙方财产、固定装置、装修设备和附加物清理出租赁场地，并将处于良好、清洁且适租状态的租赁场地，连同附件二《交付标准》中列明的租赁场地中所有固定装置、设备和附属物归还甲方，同时乙方应向甲方归还租赁场地的所有钥匙及相关密码；甲方有权以租赁期届满或本合同解除、终止当日的租赁场地现状收回而无需另作补偿。乙方应负责修补将租赁场地恢复至提供给乙方时的状况，如乙方的恢复工作实施不当，对甲方的地面、墙面，屋顶及甲方的相关设施设备造成损坏，则乙方应当负责给予修复，并承担费用；因前述恢复工作而直接或间接对租赁场地以外或第三方造成的损害的，修补费用及赔偿费用全部由乙方承担。53.2乙方逾期交还租赁场地的，应承担相应的违约责任，且甲方有权自行收回租赁场地。如甲方决定自行收回租赁场地的，对于租赁场地内乙方（包括实际使用方）的任何可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，乙方同意：甲方有权扣留前述物品，且有权要求乙方支付自租赁场地应交还而未交还之日起保管前述物品的保管费（包括但不限于因保管该等物品而实际占用的场地费等），并要求乙方补偿因保管而产生的所有其他费用（合称为“保管费用”）。乙方应在接到甲方要求缴付保管费用的通知后的10天内缴付保管费用。乙方确认并授予甲方下列权利：若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则甲方有权处分被扣留物品并有权从处分所得款项中优先受偿拖欠的租金、物业费用及其他费用、保管费用、滞纳金、违约金及赔偿金。甲方采取上述措施所产生的一切责任由乙方承担。53.4交还租赁场地时,对于乙方所作的不可移动之装修,如甲方同意保留的,乙方不得破坏该装修,该装修无偿归甲方所有;如甲方不同意保留的,乙方应自费拆除装修并恢复原状。租赁场地（包括所有固定装置和设备）应与交付给乙方时一样的良好，但自然磨损和自然损坏除外。乙方自费装修的，甲方无需补偿。53.7本合同解除或终止后，乙方仍欠付甲方租金等相关费用的，则乙方应在合同终止后10日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按日息万分之三承担违约金，超过30日的，按日息万分之六承担违约金。同时甲方有权按本合同53.2条款采取扣留措施。合同附件三租金明细约定：第一期2016年7月1日至2016年12月31日，原租金标准为76元/平方米/月，优惠租金标准为38元/平方米/月，月租金660.82元，期间租金3964.92元；第二期2017年1月1日至2017年6月30日，原租金标准为76元/平方米/月，优惠租金标准为38元/平方米/月，月租金660.82元，期间租金3964.92元；第三期2017年7月1日至2018年6月30日，租金标准为76元/平方米/月，月租金1321.64元，期间租金15859.68元；第四期2018年7月1日至2019年6月30日，租金标准为83元/平方米/月，月租金1453.8元，期间租金17445.6元。签订合同后，被告向原告缴纳了保证金3269.32元。被告向原告交付了按照《华南MALL商铺租赁合同》约定的3964.92元/季的标准计算的2017年1月1日至2017年3月30日止的租金3964.92元。2017年4月24日，原告及东莞市康赛物业管理有限公司向被告发出《催费通知书》，通知被告截止2017年4月，被告积欠2017年4-6月租金3964.92元，请被告于2017年4月30日15时前向东莞市康赛物业管理有限公司缴清上述积欠费用。根据原告提供的邮件全程跟踪查询结果，确认被告已经收到该通知。2016年9月18日，原告及东莞市康赛物业管理有限公司向被告发出《关于遵守合同约定的通知》，通知被告截止2017年5月，被告积欠2017年4-6月租金3964.92元，依据合同第二章第4条第4.4款约定，被告自2017年4月21日开始停业并闭店，至今已连续停业并闭店33天，此行为严重违反了合同条款，请被告于2017年5月31日18:00时前缴清上述拖欠费用并恢复正常营业，否则，原告及东莞市康赛物业管理有限公司将按合同相关约定执行并追究被告的违约责任，因此造成的相关损失，概由被告自行负责根据原告提供的邮件全程跟踪查询结果，确认被告已经收到该通知。原告于2017年6月13日向被告发出《解除的通知函》，通知被告原告根据原合同约定与被告解除原合同，请被告按照原合同约定在2017年6月19日前将租赁场地交还原告，逾期交还租赁场地的，原告将自行收回租赁场地，租赁场地内所有物品将按原合同约定执行，由此造成的一切损失及责任均由被告承担，同时请被告在2017年6月19日前向原告付清全部欠缴费用（含滞纳金，暂计至费用付清之日）及按照原合同约定计算的全部违约金。根据原告提供的邮件全程跟踪查询结果，确认被告于2017年6月15日已经收到该通知。原告于2017年7月14日向被告发出《关于交还租赁场地的通知》，通知被告双方租赁关系已于2017年6月15日解除，请被告尽快将商铺内被告的财产物品等清理出租赁场地，逾期未处理的，原告将在2017年7月19日自行收回租赁场地，且对商铺上锁，届时，被告场地内的任何物品原告均有权依据租赁合同约定扣留，且有权要求被告支付自租赁场地应交还而未交还之日起保管被告物品的保管费（包括但不限于因保管该物品而实际占用的场地费等），并有权要求被告补偿因保管而产生的所有其他费用。根据原告提供的邮件全程跟踪查询结果，确认被告已经收到该通知。原告在庭审中明确第一项诉求的租金及滞纳金共计12099.35元的内容为1、2017年4月1日至2017年6月30日的应付租金3964.92元；2、被告需要补足的租金为2016年7月1日至2017年6月15日的租金7924.84元；3、滞纳金以欠付2017年4月1日至2017年6月30日的租金3964.92元为本金，以日万分之六为计算标准，从应付之日2017年4月1日计至合同终止之日后第十日即2017年6月25日的滞纳金204.59元。第一项诉求中的逾期违约金的构成是两部分，第一部分系因为被告欠付租金导致合同终止，需承担两个月的租金为2643.28元的违约金；第二部分系合同终止十天后逾期支付总款项的违约金，以14742.63元（12099.35+2643.28元）为本金，按日息万分之六的标准，自2017年6月26日起计至实际支付之日止。原告在庭审中明确第三项诉请为：被告实际占用场地费及保管费，按照以每月1321.64元的标准，从2017年7月19日计至被告实际办理店铺所有遗留物品止;被告将位于商铺内的展柜一套、试衣镜一面、红色胶椅一张、微信二维码展示架一个、地拖及水桶**都办理案涉商铺。原告在庭审中表示原告在2016年7月1日将毛坯标准的案涉租赁物交付给被告使用；原告于2017年7月19日收回租赁场地，对租赁场地的锁进行了更换。被告没有未提供证据予以反驳，本院依法予以确认。以上事实，有《华南MALL商铺租赁合同》、催费通知书、关于遵守合同约定的通知、快递单、《解除的通知函》、快递单、关于交还租赁场地的通知、店铺遗留物品照片、邮件全程跟踪查询结果以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为,本案是租赁合同纠纷。原告提供了案涉租赁物的房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《华南MALL商铺租赁合同》合法有效。原、被告均按照该合同约定履行各自的权利义务。原告在庭审中主张案涉按合同已经在2017年6月15日解除了,根据被告收到原告发出的解除《华南MALL商铺租赁合同》的通知函的时间，本院予以确认。原告主张被告拖欠2017年4月1日至6月30日的租金3964.92元，根据《华南MALL商铺租赁合同》及其附件三的约定，原告有权解除案涉《华南MALL商铺租赁合同》，且依据该合同约定，原告主张被告应补足2016年7月1日至2017年6月15日的租金7924.84元（按原租金标准自2016年至2017年6月15日的租金合计15859.68扣除已支付的租金和2017年4月1日至2017年6月30日期间的租金），被告还应以租金3964.92元为本金，以日万分之六为计算标准，从应付之日2017年4月1日计至合同终止后十日（即2017年6月25日）的滞纳金共204.59元，被告没有未提供证据予以反驳，本院依法予以确认。故原告诉请被告支付上述金额，本院依法予以支持。关于违约金。双方在《华南MALL商铺租赁合同》中同时约定了履约保证金和违约金条款。本院认为，履约保证金本身已同时包含履约保证和违约惩罚的性质，原告东莞市三元盈晖公司获得其中一项，已足以弥补相关损失，故本院对于原告诉请原告已收取的租金保证金3269.32元不予返还，对于原告主张的违约金中的2643.28元，本院不予支持。根据《华南MALL商铺租赁合同》53.7条的约定，被告还应向原告支付合同解除后尚欠租金的违约金，该违约金应以全部尚欠的租金为本金，即以11889.76元（3964.92元+7924.84元），按照日息万分之六的标准，从2017年6月26日起计算至款项付清之日止，违约金以本金11889.76元为限。原告诉请超出上述金额的违约金，本院不予支持。原告在庭审中表示原告于2017年7月19日收回了租赁物，故本院依法认定被告已经于2017年7月19日将案涉租赁物交还给了原告。故原告诉请被告按照1321.64元/月的租金标准，支付2017年7月19日至被告实际搬离物品之日止的保管费，没有事实依据，本院不予支持。原告超出上述金额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、；被告刘秋香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付尚欠的2017年4月1日至2017年6月30日租金3964.92元、补足的租金7924.84元及违约金（违约金以全部尚欠的租金即11889.76元为本金，按照日息万分之六的标准，从2017年6月26日起计算至款项付清之日止，违约金以本金11889.76元为限）；二、被告刘秋香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司支付因逾期支付租金的滞纳金204.59元三、原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司无需向被告刘秋香返还履约保证金3269.32元；四、被告刘秋香于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市万江区万江路南10号BC2区一层M147号商铺内的全部物品（展柜一套、试衣镜一面、红色胶椅一张、微信二维码展示架一个，地拖及水桶**）搬离。五、驳回原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费495.89元，由被告刘秋香承担123.68元，原告东莞市三元盈晖投资发展有限公司承担372.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  柯 颖审 判 员  钟丽清人民陪审员  李晓力二〇一九年九月二日书 记 员  刘念秋