太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初5898号原告（反诉被告）：杨燕琴，女，1959年9月4日出生，汉族，个体工商户，住太原市。委托诉讼代理人：王莹，山西神牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高利红，山西神牛律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原恒伦口腔门诊管理有限公司，住所地太原市小店区长治路文华苑小区**楼底商，统一社会信用代码×××。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：李冰强，山西神明律师事务所律师。原告（反诉被告）杨燕琴与被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司（以下简称“恒伦口腔公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨燕琴的委托诉讼代理人王莹、高利红，被告（反诉原告）恒伦口腔公司的委托诉讼代理人李冰强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨燕琴向本院提出诉讼请求：1、判令恒伦口腔公司向杨燕琴支付所欠房租850000元。2、判令恒伦口腔公司因赔偿杨燕琴违约损失650000元。3、本案诉讼费由恒伦口腔公司承担。事实和理由：2016年4月3日，杨燕琴与恒伦口腔公司签订租赁合同，约定杨燕琴将位于太原市体育路坞城世纪花苑北区A、B座底商二层及B座三层301、306室出租给恒伦口腔公司，租赁期限为十年，租金为：第1-3年税后75万元，第4-6年税后85万元，第7-10年税后95万元，免租期为2016年4月3日至4月22日。合同签订后杨燕琴严格按照合同约定履行了交付房屋供恒伦口腔公司用于经营口腔医院等合同义务。2019年3月22日，恒伦口腔公司并未如约支付第4年租金85万元，经杨燕琴多次向恒伦口腔公司催要，恒伦口腔公司以种种理由拒付，且近日发现恒伦口腔公司在陆续搬东西，并张贴公告“自2019年3月15日起体育路门诊部搬迁至恒伦口腔尚梵门诊部”，上述行为意在单方终止合同。依据双方合同第8条第2项“提前终止合同须经双方一致同意并签订书面协议，且提出方应提前一年书面通知对方；任何一方未经该程序而提前终止本合同的，应向对方承担违约责任。”据此杨燕琴认为恒伦口腔公司拒付租金，单方终止等行为已构成违约。为维护杨燕琴合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告（反诉原告）恒伦口腔公司辩称，杨燕琴违约在先，依租赁合同第11条第2项约定，自合同签署起杨燕琴一直未能依照约定将该广告位完整交付给恒伦口腔公司使用，恒伦口腔公司由于无法进行有效的广告宣传，导致经营业绩和收益受到严重影响，恒伦口腔公司多次与杨燕琴协商，希望能协调处理，杨燕琴均未进行合理处理。按租赁合同第5条第2项约定，恒伦口腔公司承租房屋期间，房屋多次出现大面积漏水，分别是2018年5月21日房屋部分屋顶塌陷导致恒伦口腔公司门诊部前台的电脑显示屏、医生工作的电脑进水、诊室停电。2018年7月17日大厅房顶漏水、儿童区漏水等，导致无法正常工作。2018年12月20日暖气管漏水导致房顶塌陷，由于杨燕琴提供的房屋不具备基本正常使用状态，给恒伦口腔公司造成巨大影响。租赁合同3.2条约定按期足额向杨燕琴支付承租房屋的水电暖及物业管理费，但在承租期间，承租房屋的电梯经常性出现故障、停运等问题，困住了恒伦口腔公司的客户及工作人员，影响门诊部正常经营和服务活动，公司服务质量和效益受到严重影响。综上，杨燕琴违约在先，致使恒伦口腔公司承租房屋的目的无法实现，不仅应承担恒伦口腔公司因维修房屋支出的合理费用，应承担违约责任，赔偿恒伦口腔公司由此造成的经营损失。由于杨燕琴的多项违约行为使得恒伦口腔公司承租房屋的目的无法实现，构成根本违约，依据《合同法》第94条第4款之规定，解除合同是法定的解除权，不需要双方协商，合同解除后杨燕琴向恒伦口腔公司主张一年租金850000元没有法律依据。杨燕琴主张违约金650000元没有依据，违约金的请求应有明确的法定依据，合同中关于恒伦口腔公司承担违约金只是在第7条进行约定，如果恒伦口腔公司不再承租房屋，未按时向杨燕琴交付房屋，才支付违约金，但该违约责任不等同于对违约金的约定。对违约金无约定或者约定不明确按没有约定处理。杨燕琴如主张其损失，应提供证据根据实际损失主张承担违约责任，而不能适用违约条款。杨燕琴依据合同中约定是协议解除合同的条件，不适用该情形。应依法予以驳回杨燕琴的诉讼请求。被告（反诉原告）恒伦口腔公司向本院提出反诉请求：1、判令杨燕琴赔偿恒伦口腔公司经营损失1508300元。2、判令杨燕琴支付恒伦口腔公司电梯维修费42000元、房顶漏水维修费5500元、退换杨燕琴房屋保障金50000元及在承租房屋安装的空调设备等。3、本案诉讼费由杨燕琴承担。事实与理由：2016年4月3日，恒伦口腔公司与杨燕琴签订租赁合同，但在合同签订后，杨燕琴未依合同约定履行义务，导致恒伦口腔公司无法正常对外营业，经营业绩和收益受到严重影响。具体事实如下：第一、根据租赁合同第11条第2项约定，但是自签署租赁合同之日起，杨燕琴一直未能依约将该广告宣传位完整交付给恒伦口腔公司使用，恒伦口腔公司由于无法进行有效的广告宣传，直接影响门诊外部形象，流失大量客源，导致经营业绩和收益受到严重影响，承租期间双方多次协商处理，杨燕琴均未作合理处理，导致恒伦口腔公司无法正常经营。第二、租赁合同第5条第2项约定，在恒伦口腔公司承租期间，房屋多次大面积严重漏水，分别是：2018年5月21日房屋多处漏水，部分屋顶塌陷，导致恒伦口腔公司门诊前台电脑显示屏、武丽娜医生的工作电脑显示屏进水、窗帘损坏、诊室停电；2018年7月17日门诊大厅房顶漏水、儿童区漏水、三楼过道漏水，导致门诊无法正常营业；2018年12月20日二诊室暖气管道漏水，导致房顶塌陷。由于杨燕琴提供的房屋不具备基本正常使用状态，给恒伦口腔公司的日常经营活动产生巨大影响，致使恒伦口腔公司根本无法实现租赁合同的目的。第三、恒伦口腔公司依据租赁合同第3条第2款之约定，在承租期间，承租房屋的电梯经常性突然停运，多次困住恒伦口腔公司的客户及工作人员，影响恒伦口腔公司正常的经营和服务活动，公司服务质量和经济效益受到严重影响。因维修房顶漏水恒伦口腔公司向第三方机构支付房屋维修费5500元，因电梯维修支付电梯维修费42000元。恒伦口腔公司依据租赁合同第3条约定，向杨燕琴交付50000元定金，在房屋交付使用后，该定金自动转为房屋保障金，现恒伦口腔公司合同目的无法实现，依法解除租赁合同，要求杨燕琴退还交付的房屋保障金50000元。恒伦口腔公司在承租房屋安装空调设备，杨燕琴应当退还恒伦口腔公司安装的空调设备；同时由于杨燕琴的上述严重违约行为，致使恒伦口腔公司的经营受到严重影响，造成巨大的经济效益损失。恒伦口腔公司比照同一时间、同类地段、同等规模、同一公司下属的学府苑门诊部效益情况，向杨燕琴主张由于其违约行为导致的各项经营损失。原告（反诉被告）杨燕琴反诉辩称，恒伦口腔公司请求赔偿经营损失没有事实和法律依据，所述理由均不成立，应予以驳回。恒伦口腔公司所属广告部位等杨燕琴没有完整依约交付不是事实，杨燕琴有足够证据证明当时在签订合同、办理交接时已完整交接给恒伦口腔公司，否则如没有交付不可能在三年后才提出，且在合同中有交付的完整图纸。依据合同条款5.2修复后应由杨燕琴来支付，但合同中明确约定，属于房屋自身原因导致杨燕琴才会支付相关费用，如果是恒伦口腔公司原因导致，杨燕琴没有义务支付费用。漏水从来没有告知杨燕琴，杨燕琴也不清楚何时漏水。在当时漏水时恒伦口腔公司未提出鉴定，现在单方撕毁合同，提出当时漏水导致，恒伦口腔公司没有证据。电梯经常性突然停运、困人导致无法营业不属实，双方在交接确认书中有明确规定，也明确告知恒伦口腔公司电梯不好用，恒伦口腔公司在承诺其自身负责电梯大修等情况下杨燕琴才同意让恒伦口腔公司使用电梯，恒伦口腔公司以电梯影响其经营损失无任何道理。恒伦口腔公司签订的十年租赁合同，前三年是75万元，4-6年是85万元，7-10年是95万元，当时由于恒伦口腔公司承租年限长，杨燕琴才给恒伦口腔公司第一年最优惠的价款租金，恒伦口腔公司在第四年交付租金85万元时提出不承租，给杨燕琴造成很大的经济损失，属于根本性违约，恒伦口腔公司所述无法实现合同目的的理由不成立，没有事实和法律依据。关于电梯费42000元，根据交接确认书中4.2条费用由恒伦口腔公司自行承担，与杨燕琴无关。房顶漏水5500元没有事实依据。保证金5万元根据合同第3条第2款第5项约定，恒伦口腔公司存在不付租金的根本性违约，其无权要求返还定金。关于空调设备，恒伦口腔公司可以拿走这些设备，但应当恢复杨燕琴原始的空调设备状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨燕琴系位于太原市体育南路坞城世纪花苑北区A、B座底商二层B座三层301、306房屋的所有权人。太原美源口腔门诊管理有限公司于2016年10月25日变更为恒伦口腔公司。2016年4月3日，杨燕琴为出租方（甲方）与太原美源口腔门诊管理有限公司为承租方（乙方）签订租赁合同，主要内容为：甲方将位于太原市体育南路坞城世纪花苑北区A、B座底商二层B座三层301、306建筑面积约800平方米（含公摊面积），租赁范围总计层数二层及B座三层301、306租赁给乙方，租赁期限为10年，自该房起租日起算。租赁期间乙方拥有租赁范围内该房的全部使用和经营管理权。起租日是指租金起始计算日，为双方完成该房屋正式交接后甲方为乙方提供的装修免费使用期结束后次日起，如按本合同第五条内容于2016年4月3日前未完成该房屋交接，则起租日顺延。租金及支付方式。第1-3年租金为税后750000元，第4-6年年租金为税后850000元，第7-10年年租金为税后950000元，除在经营过程中发生的费用、税费及本合同约定费用外，乙方无需支付除本合同年租金以外的任何费用。双方协商一致同意按照以下方式支付租金：租金的计算方式以合同年度为单位，首个合同年度指合同起租日起至次年同月同日前一天止的连续时期。经甲乙双方协商一致，第一年租金在乙方能够具备办理营业执照条件后一次性支付。第二年房屋租金应于当年的3月22日前支付。乙方支付房屋租金后，甲方收款后应提供给乙方收款凭证。2016年4月3日至4月22日为装修免租期，该租房合同签订之日，乙方支付甲方定金50000元。房屋按约定时间交付使用后，此定金自动转化为房屋保证金，租赁期间届满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、设施设备损耗以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方如数返还乙方。如不足以抵扣上述费用，剩余部分由乙方承担。甲方应于2016年4月3日前将该房屋及附属设备设施按本合同及附件房屋设备设施交付标准及交接确认书的标准完整移交给乙方。经双方交验签字盖章并移交房产钥匙后视为交付完成。第五条房屋的改建及保养：租赁期内，甲方负责该房基础框架结构处于适用和安全的状态，乙方对现有装修设施及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方对于装修改善和增设的部分承担维修的义务。甲方有权随时了解该房使用情况，发现该房及其附属设施有损坏或故障时，有权通知乙方修复。但该房地产及其附属设施有损坏或故障是由于该房及其附属设施自身原因导致的，乙方在修复后，甲方应向乙方支付实际发生的修复费用。对于该房及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任......。第七条双方责任：一、甲方的权利义务，由于甲方怠于履行维修义务或紧急情况，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。甲方违反本合同约定，提前收回房屋，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。如支付违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿乙方一切损失。二、乙方的权利义务，乙方于2026年4月22日合同到期，如乙方不再租赁该房屋，向甲方交付房屋，如逾期未能交付，按该年房屋日租金的双倍按日向甲方支付违约金。第八条生效、变更、续期和终止：2、提前终止本合同，须经双方一致同意并签订书面协议，且提出方应提前一年书面通知对方，任何一方未经该程序而提前终止本合同的，应向对方承担违约责任。乙方返还该房应当符合正常使用后的状态。本合同在履行过程中如产生争议，双方协商解决，协商不成可提请房屋所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。第十一条其他：1、.....；2、甲方承诺，附图中红框部分为乙方在承租期内免费广告宣传位，甲方不得向乙方收取任何费用。（如图1）但乙方承诺不得遮挡甲方办公场所窗户光线，不得占用一层门面门头。并约定其他权利义务内容。附件一：房屋设备设施交付及交接确认书，一、租赁范围房产及场地交付条件：......；二、配套工程设备设施交付条件：......；4、电梯：甲方提供[]部正常使用并经当地政府相关部门检验合格、批准运行的客用电梯，乙方负责交接以后的电梯日常保养、维护和运营费用，负责大修及更换（并承担费用）。甲乙双方加盖骑缝章，作为双方办理交接时的依据。杨燕琴在签字并捺印，恒伦口腔公司盖章，双方在合同中均加盖骑缝章。同日，杨燕琴向恒伦口腔公司出具收条，主要内容为：今收到位于体育南路世纪花苑A座商铺二层（含北侧三层）租房定金50000元，本人承诺若该房屋不能办理工商注册登记，退还定金，收款人杨燕琴。双方均认可恒伦口腔公司已支付2016年4月22日至2019年4月22日三年租金2250000元。2016年6月20日，恒伦口腔公司为甲方与山西恒晟天成科贸有限公司为乙方签订空调设备销售及安装合同，主要内容为：项目名称为恒伦口腔公司体育路门诊部，乙方设计提供设备并施工，保证空调的产品质量，合同总价为211085元，并约定其他权利义务内容。2016年7月15日，恒伦口腔公司向山西恒晟天成科贸有限公司分别支付空调安装款100000元、111085元，共计211085元。2016年10月12日，恒伦口腔公司通过银行转账向杨燕琴转账支付42000元，摘要和附加信息注明“电梯维修费（代体育路）”。2018年2月6日、8月5日，恒伦口腔公司为发包人（甲方）与中建永旺装饰工程有限公司为承包人（乙方）签订两份施工合同书，主要内容为：承包范围分别为零星改造工程、天棚漏水拆除及修复，工期分别为2018年1月4日起至1月10日、2018年8月5日起至8月15日，合同价款分别为3000元、2500元，并约定其他权利义务内容。2019年3月1日，恒伦口腔公司张贴公告，主要内容为：尊敬的客户朋友，感谢一直以来对恒伦口腔体育路门诊的信任和厚爱，现因门诊整体升级需要，从2019年3月15日起，体育路门诊搬迁至恒伦口腔尚梵门诊部，搬迁地址为坞城路绿军苑小区门口。庭审中，恒伦口腔公司陈述，其于2019年3月中旬已将体育路门诊部设备搬离，双方已终止合同，因杨燕琴持有出租房屋的钥匙，无法搬走安装的空调。另查明，恒伦口腔公司提供涉案商铺外墙现场照片，显示：恒伦口腔公司使用的红框二层广告位中右下角部分为三星电竞靡咖网络，红框二层右侧张贴“恒伦口腔（山西红十字口腔医院）您家门口的放心医院5650668广告牌”。一层门头广告牌为SUNJIABAOZI孙家包子、图文快印，图文快印广告牌下方右侧张贴“恒伦口腔由此上二楼”标识牌。恒伦口腔公司申请证人吴某、张某出庭作证。证人吴某陈述，我于2017年6月担任恒伦口腔公司体育路门诊部负责人，杨燕琴与我公司签订的租赁合同最后一页中由我公司使用防盗门为使用广告招牌红框图范围内，但未使用，一楼白色处不是门，是广告位，是固定的人无法进去。防盗门内有一条直接上二楼的通道，防盗门开始可以使用，在前台放置收银台，但时间不长，防盗门钥匙被杨燕琴收走并锁起来。近几年我公司一直与杨燕琴协商使用防盗门，但其一直不同意，至今无法使用防盗门。体育路门诊部在装修后，因为一楼没有展示面，在一楼门口旁张贴展示面，靡咖网络要安装门头，占用了网络的地方，网络就在一楼红框处挂了门头。现在使用一层大门是公共通道，网络也在使用，有钥匙就都可以进出，钥匙由杨燕琴保管。我公司要统一更换成白色招牌，而设计的招牌范围包括防盗门处，多次与杨燕琴协商无果，体育路门诊部到现在为止还是悬挂的一块布条。2017年7月17日，承租房屋大厅过道开始漏水，因二楼工作区域对应的杨燕琴三楼养鱼区域，经查看是三楼杨燕琴养鱼的大池塘漏水从墙缝漏出来，与我公司的装修没有关系。在找到杨燕琴后，其用泡沫胶将鱼塘糊住，但时隔不久又出现漏水情况。2018年暑期，大雨特别严重，二层都被泡了。漏水后工作基本半天，导致电脑数据无法查看，患者看到这种工作环境就走了。冬季暖气漏水是房屋质量问题造成的。上二楼的通道主要是电梯，在电梯坏的情况下，走防盗门，杨燕琴将电梯锁后，只能走楼梯。电梯运行时好时坏，最后一次也是最严重的一次是在2019年正月初三，护士被卡在电梯内好几个小时。综上，导致我公司业绩影响很大，也是搬离的原因。证人张某陈述，我是恒伦口腔公司办公室主任，租赁合同是我代表恒伦口腔公司与杨燕琴签订，我公司曾与杨燕琴就解除租赁合同一事进行沟通协商。双方签订租赁合同约定红线范围内（房屋租赁期内用作形象展示区）由我公司使用，将广告打印贴在防盗门上，不阻挡使用防盗门，因杨燕琴不让在防盗门做广告，没有制作广告牌。承租时圣棠整装是一家商铺，旁边还有一家商铺，隔着一堵墙，我公司只能从防盗门处进入电梯上二层，合同中没有约定我公司必须走防盗门。在孙家铺子、图文快印、靡咖网吧承租杨燕琴房屋后，将原来的一家商铺一分为三后，杨燕琴在电梯旁另行开了个门，在电梯坏的情况下可以走这个通道进入二层。2018年11月左右，我公司领导安排我与杨燕琴及其配偶单总协商解除合同一事，当时出了一份房屋解除合同，希望友好协商。杨燕琴说你公司要退，我也不能管的不让你们退，都是关系，完了我们看下给你们签，后来就一直没签。我中途提醒过几次，对方都没有答复。再后来，公司准备出具律师告知函时，杨燕琴的爱人单总说有个深圳人要租，你公司搬走，正好对方租上，让再等等，春节给消息。春节过后，我再次找到杨燕琴的爱人单总，询问深圳人租房子的事情，他回复对方不租了，我提议双方签订解除协议，正好房租交到2019年4月22日，在2月底3月初搬走，也方便房屋的出租，单总说你们要搬就搬吧。三楼是杨燕琴的办公地点，在搬离时，电梯又坏了，杨燕琴没有阻拦，有维修几次修电梯时，杨燕琴都让我公司找其办公室吴主任，吴主任将卷闸门楼梯钥匙交付给我公司高敏，2019年3月15日将体育路门诊部的设备搬走，已分散到其他店里。再过几天准备搬离空调设备时，因杨燕琴持有钥匙，不让进入，无法搬走空调设备及剩下其它物件。房屋解除合同一直未签订。最后一次与杨燕琴及其爱人单总协商是在2019年4月底5月初左右，之后没有见过。杨燕琴对上述证人证言不予认可。本院确认上述事实的证据有，房屋买卖合同、租赁合同及房屋设备设施交付及交接确认书、收条、照片、视听资料、施工合同、交通银行电子回单凭证、空调设备销售安装合同及付款凭证、证人证言及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是杨燕琴与恒伦口腔公司签订的租赁合同是否解除，恒伦口腔公司是否应向杨燕琴承担民事责任；杨燕琴是否存在违约责任。杨燕琴与恒伦口腔公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。双方均应依约履行。杨燕琴已履行向恒伦口腔公司交付租赁房屋的义务，恒伦口腔公司应当向杨燕琴按期足额交纳租金。双方在签订的租赁合同中约定的租赁期限为十年，双方均认可恒伦口腔公司已向杨燕琴支付2016年4月22日至2019年4月21日三年租金2250000元，本院予以采信。杨燕琴主张恒伦口腔公司支付2019年4月22日至2020年4月21日的租金850000元，双方签订的租赁合同中约定恒伦口腔公司免费使用广告宣传位置红框图，依恒伦口腔公司提供使用广告宣传位的现场照片，结合证人张某、吴某的证言，可以证明双方未约定租赁期间使用防盗门进入通道乘坐电梯上二层前往恒伦口腔公司，防盗门属于免费广告宣传位，恒伦口腔公司并未使用，恒伦口腔公司未完整使用租赁合同附图中红框部分广告免费宣传位，杨燕琴存在部分违约行为。双方的租赁合同已履行三年，恒伦口腔公司已使用大部分免费广告宣传位，且在红框免费广告宣传位外防盗门南侧位置张贴“恒伦口腔公司由此进入”的广告牌，由防盗门南侧的通道进入恒伦口腔公司。虽然恒伦口腔公司未使用防盗门作为广告宣传牌，杨燕琴存在部分违约行为，但恒伦口腔公司并未向杨燕琴提出异议，但不构成恒伦口腔公司提出经营目的无法实现的法定解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在恒伦口腔公司向杨燕琴履行支付第四年租金850000元义务前，恒伦口腔公司已于2019年3月15日搬离涉案房屋，表明其不在继续承租涉案房屋，不再履行双方签订的租赁合同，应认定双方已解除租赁合同。对恒伦口腔公司提出已与杨燕琴协商解除合同的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。租金，是指承租人为使用、收益出租人的租赁房屋所为的对待给付，恒伦口腔公司自2019年4月22日起并未继续租赁杨燕琴的房屋，故杨燕琴主张恒伦口腔公司支付租金850000元的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。双方签订的租赁合同中约定“提前终止本合同，须经双方一致同意并签订书面协议，且提出方应当提前一年书面通知对方，任何一方未经该程序而提前终止本合同的，应向对方承担违约责任，”双方签订的系长期租赁合同，因恒伦口腔公司单方提前解除租赁合同，并未与杨燕琴协商解除合同，致使杨燕琴不能将房屋出租对外获取收益，对其造成损失，构成违约，应当承担违约责任。双方在签订的租赁合同书中对杨燕琴提前收回涉案房屋的违约责任约定为按照合同总租金的10%向恒伦口腔公司支付违约金，恒伦口腔公司如逾期未能交付，按该年房屋日租金的双倍按日向甲方支付违约金，但该约定明显加重出租人的违约责任，根据权利义务相对等的原则，恒伦口腔公司应承担按照合同总租金的10%的违约责任。因杨燕琴存在部分违约行为，对恒伦口腔公司已向杨燕琴支付三年租金2250000元予以核减，对杨燕琴主张参照租金总额8600000元按10%的违约金应予以调整，违约金的计算方式为（8600000元-2250000元）×10%=635000元。恒伦口腔公司主张杨燕琴赔偿其经营损失1508300元，杨燕琴已按照租赁合同履行交付涉案房屋的义务，虽然杨燕琴存在未完整向恒伦口腔公司交付免费广告宣传位的部分违约行为，但恒伦口腔公司已使用大部分免费广告宣传位，且该广告宣传位系杨燕琴向恒伦口腔公司免费提供，因而杨燕琴不构成重大违约。涉案房屋在恒伦口腔公司经营期间出现渗漏水，但按照租赁合同约定涉案房屋维修义务人为恒伦口腔公司,如属于房屋自身原因造成则可向杨燕琴追偿，恒伦口腔公司未举证证明因房屋漏水长时间停止营业，导致其利用租赁房屋进行经营获取利益的合同目的不能实现，也未举证证明因漏水使其经营收入减少以及减少的程度，其提供的经营业绩统计表系恒伦口腔公司单方制作，不能证明造成其实际损失1508300元已产生，故对该诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。恒伦口腔公司主张杨燕琴支付电梯维修费42000元，电梯是由恒伦口腔公司使用并负责维护、保养，依双方签订租赁合同附件一第二条第四款的规定，该费用应由恒伦口腔公司承担，故该项诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。房顶漏水维修费5500元，虽然恒伦口腔公司与中建永旺装饰工程有限公司签订两份施工合同书，但2018年2月6日承包范围为零星改造工程，合同价款3000元，不能证明房屋的漏水与杨燕琴交付的房屋有关联性，故该笔费用，本院不予采信。2018年8月5日签订施工合同书的承包范围为天棚漏水拆除及修复，按照证人吴某的证言和提供的视听资料，可以证明恒伦口腔公司承租的房屋存在漏水的事实，故对该修理费2500元，本院予以采信，由杨燕琴承担向恒伦口腔公司支付修理费2500元的民事责任。恒伦口腔公司主张杨燕琴退还房屋保证金50000元的请求，杨燕琴已收取恒伦口腔公司支付的租房定金50000元，现双方签订的房屋租赁合同因恒伦口腔公司已搬出涉案房屋并表示不再履行而终止，杨燕琴应将收取的租房保证金予以返还，故对该项诉讼请求，理由和证据充分，本院予以支持。恒伦口腔公司主张杨燕琴返还安装空调设备的请求，恒伦口腔公司已将安装的空调附着于涉案房屋，由其自行拆除位于太原市体育南路坞城世纪花苑北区A、B座底商二层B座三层301、306的空调，因杨燕琴已持有出租房屋的钥匙，其应予以协助。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百二十条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨燕琴支付违约金635000元。二、驳回原告（反诉被告）杨燕琴的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）杨燕琴于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司支付房屋漏水修理费2500元、返还租房保证金50000元，以上合计52500元。四、被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司于本判决生效之日起十日内自行拆除其安装在位于太原市体育南路坞城世纪花苑北区A、B座底商二层B座三层301、306的空调，原告（反诉被告）杨燕琴予以协助。五、驳回被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9150元，原告（反诉被告）杨燕琴已预交，由原告（反诉被告）杨燕琴负担4150元，被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司负担5000元；反诉案件受理费9194元，被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司已预交，由原告（反诉被告）杨燕琴负担194元，被告（反诉原告）太原恒伦口腔门诊管理有限公司负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二〇一九年九月十五日书记员 宁晓丽