呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5898号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路中海锦绣城。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：那日苏，男，该公司法务。委托诉讼代理人：杨志飞，男，该公司项目经理。被告：张**，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人那日苏、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张**立即支付欠付2015年10月1日至2019年6月25日的物业费15,471.9元；2.请求判令张**支付欠付物业费的滞纳金5380.1元；3.依法判令张**承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月10日，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海外滩前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海外滩提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。物业管理服务费标准为高层住宅每平方米2.6元/月、商业每平方米3.95元/月。张**入住时签署的《中海外滩业主临时规约》中第五条违约责任第二款约定：“业主不按时交纳物业服务费，处以每日万分之五的滞纳金”。合同到期后，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海外滩前期物业服务合同补充协议》，双方约定因中海外滩小区的合同已于2018年10月10日期满，因业主委员会尚未成立，现续签两年，本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立或者业主委员会没有将续聘或解聘中海物业公司的意见通知中海物业公司且没有选聘新的物业服务企业，中海物业公司继续管理的，视为合同自动延续。合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。张**系中海外滩6-2-504室业主，自2015年10月1日至2019年6月25日未交纳物业费15,471.9元。经中海物业公司多次催要，张**拒不交纳。张**违反合同约定拒不交纳物业费已严重侵害了中海物业公司的合法权益，故诉至法院，望支持中海物业公司的诉讼请求。张**辩称，中海物业公司未按合同约定提供物业服务，物业服务不达标，给张**的工作、生活造成消极影响，导致张**未按时交纳物业费，应给予张**5000元的精神损失赔偿；中海物业公司收取滞纳金无法律依据，应驳回中海物业公司的诉讼请求。张**2014年10月1日收房时被迫预先交纳2014年10月1日至2015年10月1日的物业费，期间未享受物业服务。后续，中海物业公司的服务没有明显改善，具体表现为：中海物业公司至今未以任何方式向张**说明其服务标准，张**有先履行抗辩权；中海物业公司的行为已构成价格违法行为；中海物业公司未向全体业主公布其物业费用的收支情况，隐瞒2014年10月至今小区电梯、楼道内广告以及各种设施的经营收入；中海物业公司利用小区公共水资源经营洗车业务，严重侵犯业主权益；张**从入住至今楼宇对讲不能使用、入户门密封不严、窗户漏风，房屋无法居住；小区内存在消防安全隐患，消防车无法从西门进入；绿化不达标、杂草丛生；地库一直都是水泥地；没有做到承诺的人车分离，自行车乱停乱放，楼道堆积杂物，无人管理；装空调弄坏下水管，下雨漏雨给张**造成损失。经审理认定事实如下：张**系中海外滩XXX业主，房屋建筑面积为132.73平方米。2013年9月10日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海·外滩前期物业服务合同》。合同约定由中海物业公司为位于呼和浩特市××区的中海外滩提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计；合同期满，业主大会成立后业主委员会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业管理服务费标准为：高层住宅每平方米2.6元／月，低层住宅（别墅）每平方米4.8元/月，商业每平方米3.95元／月。2018年8月16日，双方又签订《呼和浩特市中海·外滩前期物业服务合同补充协议》，合同约定中海外滩小区的合同于2018年10月10期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2018年10月11日至2020年10月10日，本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。合同签订后，中海物业公司为中海外滩提供了物业服务，张**未交纳2015年10月1日至2019年6月25日期间的物业费15,471.89元（2.6元×132.73平方米×44个月25天）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，对张**具有约束力，张**与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务，中海物业公司向中海外滩业主提供物业服务，张**作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费。对于中海物业公司主张张**交纳2015年10月1日至2019年6月25日期间的物业费的诉讼请求，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，结合张**提供的照片，经本院实地查看，中海物业公司在绿化养护、公共环境卫生的清洁方面存在服务瑕疵，综合考虑物业服务合同约定、中海物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支持中海物业公司对于上述期间物业费的主张，即张**向中海物业公司支付物业费13,924.7元（15,471.9元×90%）。对于中海物业公司请求张**支付滞纳金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于张**提出的中海物业公司应赔偿其5000元精神损失的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。对于张**提出的入户门密封不严、窗户漏风，无法居住等抗辩意见，不在本案物业服务合同纠纷调整范围内，其可另行主张权利。对于张**提出的中海物业公司未公开小区电梯、楼道广告以及各种设施的经营收入，利用小区公共水资源经营洗车业务侵犯业主权益的抗辩意见，因物业的共用部位和共用设施由全体小区业主共有和共同管理，其经营收支情况涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张，对张**的上述项抗辩意见，本院亦不予采纳。对于张**提出的其他抗辩意见，中海物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果。物业服务企业应改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张**于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业费13,924.7元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计161元（原告已预交），由张**负担75元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英二〇一九年九月二十七日书记员 支 敏