江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终3539号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张利娟，女，1982年9月20日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：梅星，江苏龙成律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：孙翔，男，1985年5月14日生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：常州市田哥餐饮管理有限公司，住所地常州市钟楼区永红街道东方村顾一组27号。法定代表人孙翔，该公司总经理。原审第三人：胡菊华，女，1953年8月8日生，汉族，住常州市钟楼区。上诉人张利娟因与被上诉人孙翔、常州市田哥餐饮管理有限公司（以下简称田哥餐饮公司）、原审第三人胡菊华房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张利娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、驳回被上诉人孙翔的反诉请求；3、上诉费用由被上诉人孙翔、田哥餐饮公司承担。事实及理由：原审法院认定事实错误。一、原审法院认定上诉人与第三人之间的房屋租赁合同已经解除是完全错误的，上诉人和第三人之间的房屋租赁合同至今未解除，故上诉人与被上诉人之间的承包协议完全可以履行，上诉人根本没有违约，被上诉人应按承包协议向上诉人支付承包金即租金，被上诉人没有按期向上诉人交纳租金的行为已违反承包协议，应承担违约责任，被上诉人应支付违约金。二、被上诉人的反诉请求完全没有事实和法律依据，上诉人没有违反双方之间签订的承包协议，根本无须向被上诉人支付违约金，因此，原审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金是完全没有事实依据的。孙翔辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。田哥餐饮公司辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。胡菊华辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。张利娟向一审法院起诉请求：1.判令解除张利娟与孙翔2015年6月24日签订的承包协议。2.判令孙翔、田哥餐饮公司给付张利娟承包金18000元（2016年2月-4月），并支付违约金10000元。3.本案诉讼费由孙翔、田哥餐饮公司承担。事实与理由：2015年6月24日张利娟与孙翔签订承包协议，约定由孙翔承包张利娟位于常州市钟楼区永红街道东方村顾一组27号（以下简称顾一组27号）的映雪堂面馆店铺，继续从事餐饮经营，期限为2015年6月24日至2016年6月24日，年承包金为72000元，孙翔应在每月10日之前预付下一个月租金6000元。承包协议签订后，张利娟按协议将映雪堂面馆店面交付给孙翔从事餐饮管理。孙翔现拖欠张利娟承包金，已违反协议约定，应向张利娟支付违约金10000元。另外田哥餐饮公司系孙翔个人独资公司且该公司经营地即为承包协议中确定的地址，孙翔、田哥餐饮公司应共同承担责任。一审庭审过程中，张利娟增加诉讼请求：1.判令孙翔、田哥餐饮公司将顾一组27号房屋腾退给张利娟（包括退还交接清单中列明的物品）。2.判令孙翔、田哥餐饮公司支付至2016年6月24日（承包协议约定的承包期届满之日）的承包金30000元，并承担从2016年6月24日至实际腾退之日的房屋使用费（参照每月6000元计算）。孙翔向一审法院提起反诉请求：1.确认解除张利娟与孙翔于2015年6月24日签订的承包协议。2.判令张利娟退还孙翔预付的租金2000元（自2016年1月15日至2016年1月24日）。3.判令张利娟向孙翔支付违约金10000元。4.判令张利娟赔偿孙翔突然无场地经营的间接损失8000元整。5.反诉费用由张利娟负担。事实和理由：孙翔向张利娟承租顾一组27号房屋用于经营期间，第三人胡菊华于2016年1月15日告知孙翔，因张利娟未能及时缴纳房租，其将收回出租给张利娟的涉案房屋。后第三人胡菊华将涉案房屋收回，导致孙翔无法正常经营。张利娟已经违反双方的协议约定，应根据承包协议承担违约金10000元，并返还剩余租期10天的租金2000元。且张利娟需向孙翔另行支付因违约造成的其他损失8000元。一审法院认定事实：一、顾一组27号房屋产权人系第三人胡菊华。2014年12月12日张利娟作为乙方与胡菊华作为甲方签订房屋租赁协议一份，约定由张利娟承租顾一组27号房屋用于餐饮经营，租期为2015年1月15日至2021年1月15日。房屋租赁协议第十一条约定：“乙方应提前3个月预付下一年的租金。否则作自动放弃承租权利，甲方可另行转租他人。”合同签订后，第三人胡菊华将房屋交付张利娟使用，张利娟缴纳房租至2016年1月14日。二、2015年6月24日张利娟作为甲方、孙翔作为乙方与胡菊华作为丙方（见证人）签订承包协议一份，约定孙翔承包张利娟经营的顾一组27号“映雪堂面馆”，继续从事餐饮经营；承包期为2015年6月24日至2016年6月24日，月承包金6000元，乙方应在每月10日前预付下个月承包金；交款日期如拖延超过24小时以上，做违约处理，并解除承包协议；乙方在进场经营前，需向甲方缴纳风险保证押金20000元和水电费押金2000元，如乙方周转困难，20000元风险保证金延缓半年交清。承包协议签订后，张利娟将涉案店铺连同餐饮设备等物品交付孙翔使用，孙翔在餐饮设备物品清单签字确认并承诺于承包期结束后予以返还。另孙翔按期支付承包金至2016年1月23日，但未能缴纳风险保证押金和水电费押金。三、2015年6月25日田哥餐饮公司经核准成立，其系一人有限责任公司，发起人为孙翔，唯一股东为孙翔，住所地为常州市钟楼区永红街道东方村顾一组27号。四、2015年12月以后张利娟开始向胡菊华交纳次年房租，并于2016年1月5日通过短信联系胡菊华要求缴纳次年房租，但第三人胡菊华均以张利娟违约为由拒绝收取租金，并短信通知张利娟前往胡菊华处取回承租房屋时缴纳的风险保证押金、水电费押金。张利娟随后短信回复胡菊华表示不同意解除租赁合同。2016年1月15日张利娟通过邮政储蓄向胡菊华汇款44000元用以支付2016年1月15日至2017年1月14日房租，因胡菊华拒绝领取，该44000元款项退回张利娟。五、2016年1月10日张利娟通过微信告知孙翔未按约缴纳风险保证押金构成违约，要求孙翔立即停止营业并归还物品。孙翔回复称因第三人胡菊华告知孙翔将于2016年1月15日收回涉案房屋，故无法再行缴纳风险保证金。2016年1月13日张利娟向孙翔发函要求孙翔立即支付2016年1月25日至2月24日的房租，孙翔收函后未予答复。六、2016年1月15日因胡菊华向孙翔主张收回涉案房屋，孙翔报警后常州市钟楼区永红派出所出警调解未果。同日孙翔向张利娟发送短信要求解除双方承包协议，张利娟短信回复予以拒绝。2016年1月20日孙翔发送短信告知张利娟其将营业至1月20日，剩余租期已缴纳的租金不再向张利娟主张返还，并要求其于当日24时以前清点物品；当日张利娟未前往顾一组27号店铺清点物品。次日因胡菊华收回房屋，孙翔亦未再继续经营该店铺。2016年2月22日孙翔基于其他事由返回顾一组27号店铺，继续经营至今。一审法院对当事人争议焦点归纳如下：1.张利娟与孙翔于2015年6月24日签订的承包协议何时解除。2.张利娟与孙翔对承包协议的解除是否构成违约。一审法院认为，对于第一个争议焦点，根据张利娟与胡菊华签订的租赁合同，张利娟应于2015年10月15日之前预交2016年1月15日至2017年1月14日房租44000元，但其于2015年12月开始向胡菊华缴纳房租，胡菊华以张利娟违约为由短信通知张利娟将不再接受租金的缴纳，并要求张利娟收回缴纳的风险保证押金和水电费押金，应当视为胡菊华向张利娟做出了解除双方签订的租赁合同的意思表示，并于2016年1月20日后向房屋占有人孙翔收回了房屋，孙翔亦及时通知张利娟有关第三人胡菊华主张权利之情况。故张利娟、孙翔之间的承包协议已实际无法继续履行，依法应予以解除。张利娟于2016年1月10日以孙翔未能按约支付风险保证金和水电费押金为由通知孙翔解除承包协议，但其2016年1月13日再行发函催促孙翔继续缴纳租金的行为应当视为撤回解除承包协议的意思表示。而孙翔实际经营至2016年1月20日，故张利娟、孙翔之间承包协议的解除时间应为2016年1月20日。关于第二个争议焦点，因张利娟自身原因导致顾一组27号房屋被第三人胡菊华收回，致使张利娟、孙翔之间的承包协议无法继续履行，张利娟已构成根本违约。对于张利娟称孙翔未能在2016年1月10日前支付次月租金，构成违约，但因第三人胡菊华已先行向孙翔主张收回房屋，故孙翔基于不安抗辩权依法可以拒绝预交房租。对于张利娟辩称孙翔未能按约支付风险保证金、水电费押金共计22000元，构成违约，孙翔庭审中对此事实亦予以认可，孙翔在履行承包协议的过程中亦存在违约情形，法院予以认定。综上，孙翔反诉要求确认其与张利娟于2015年6月24日签订的承包协议予以解除的诉讼请求，法院予以支持。关于张利娟要求孙翔支付承包金以及房屋使用费的问题，因双方的承包协议已于2016年1月20日解除，孙翔已支付租金至2016年1月24日，故对张利娟该诉讼请求，法院不予支持。关于张利娟要求孙翔支付违约金10000元的事实，因承包协议的解除系因张利娟违约导致，故法院对此不予支持。因顾一组27号店铺已被第三人胡菊华收回，故张利娟要求孙翔返还该房屋的诉讼请求，法院亦不予支持。关于本案店铺内油缸、冰箱等物品，因张利娟、孙翔之间的承包协议已经解除，且双方在物品交接清单中亦有明确约定，孙翔应按约将交接清单中列明的物品返还张利娟。关于田哥餐饮公司的责任问题，孙翔作为发起人以自己名义承租顾一组27号店铺后，将其作为住所地申请设立田哥餐饮公司，公司成立后亦以该地址作为营业地，因此田哥餐饮公司已实际享有合同权利。且田哥餐饮公司系一人有限责任公司，孙翔亦未能提供证据证明田哥餐饮公司财产独立于孙翔财产，故孙翔与田哥餐饮公司应共同承担前述返还承租物品的义务。关于孙翔反诉要求张利娟退还剩余租金2000元的诉讼请求，孙翔提供的证据以及庭审中的多次自认均表明其实际经营至2016年1月20日，且孙翔已通过短信明确告知张利娟对剩余4天租金予以放弃，故法院对孙翔的该反诉请求不予支持。关于孙翔反诉要求张利娟支付间接损失8000元以及10000元违约金的诉讼请求，法院认为，张利娟与孙翔签订的承包协议对违约金予以了明确的约定，孙翔另行再主张间接损失8000元，但未提供任何证据，法院不予支持。孙翔于2016年1月21日停止经营后，于2016年2月22日基于其他事实又返回顾一组27号商铺继续经营，期间未经营的时间恰值2016年春节期间，且孙翔自认继续经营的租金降至每月5500元，孙翔亦未提供任何证据证明其解除协议造成的实际损失，也没有承担未经营期间的租金，故对张利娟辩称约定的违约金过高，法院予以采纳。法院根据张利娟与孙翔各自的违约程度以及孙翔、田哥餐饮公司的实际损失情况，酌定张利娟应向孙翔支付违约金2000元。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十八条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认张利娟与孙翔于2015年6月24日签订的承包协议于2016年1月20日解除；二、孙翔、田哥餐饮公司于判决生效之日起十日内向张利娟返还油缸等物品（参见“映雪堂面馆物品清单”载明的物品）；三、张利娟于判决生效之日起十日内向孙翔支付违约金2000元；四、驳回张利娟其他本诉诉讼请求；五、驳回孙翔其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费500元（张利娟已预交），反诉案件受理费250元（孙翔已预交），合计750元，由孙翔、田哥餐饮公司负担225元，张利娟负担525元，张利娟负担部分于判决生效之日起十日内直接给付孙翔。二审中，当事人没有提交新证据。基于二审中各方当事人对一审判决查明事实部分均未提出异议，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人张利娟与第三人胡菊华之间的房屋租赁协议是否已经解除，被上诉人孙翔反诉请求确认解除其与张利娟之间签订的承包协议有无依据的问题。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十二条规定，承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。第三十一条规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。2014年12月12日，张利娟与胡菊华签订的《租房协议》第十一条约定：“乙方（张利娟）应提前3个月预付下一年的租金。否则作自动放弃承租权利，甲方（胡菊华）可另行转租他人。”协议签订后，张利娟使用租赁房屋并缴纳第一年房租金至2016年1月14日，但张利娟未按照上述协议约定，提前3个月预付下一年的租金，尽管张利娟在第一年租赁期限将至时意欲向胡菊华缴纳第二年的房屋租金，但胡菊华认为张利娟已经违约而拒绝接受，并于2016年1月15日直接向次承租人孙翔主张收回租赁房屋，孙翔同月20日让出房屋，一审法院根据上述法律事实和法律规定，判决认定2016年1月20日为双方房屋解除日，是正确的。其次，本案中，张利娟与孙翔签订的承包协议明确载明，乙方（孙翔）决定承包甲方（张利娟）位于常州市钟楼区永红东方村顾一组27号店铺（涉案房屋）继续从事餐饮经营。对于这种承包关系，张利娟交付给孙翔的经营场地实际就是租赁自胡菊华的房屋，对于房屋部分，张利娟与孙翔之间就是一个转租关系，既然张利娟与胡菊华之间的房屋租赁关系已经解除，那么，依据上述法律规定，张利娟与孙翔之间的房屋转租关系也随之解除。综上，上诉人张利娟的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人张利娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  雍丽萍审 判 员  卢文忠代理审判员  是飞烨二〇一六年十二月十二日书 记 员  房 敏