安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1621民初5957号 本诉原告（反诉被告）：张燕，女，汉族，1977年10月18日出生，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：罗令雪，安徽天静律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码91341621MA2MQT7F9F。 法定代表人：余全,该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：荆坤，安徽皖杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐力，安徽皖师律师事务所律师。 原告（反诉被告）（以下简称原告）张燕诉被告（反诉原告）（以下简称被告）中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗令雪，被告委托诉讼代理人荆坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金57861.6元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月11日签订商品房买卖合同，原告购买了被告涡阳农产品电商物流园27幢1层110号商铺，房屋总价396041元，随即原告先后付清了全部购房款。合同中都载明了被告应于2017年8月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。截止至2018年12月31日，被告仍未完成交房义务，已经构成违约。在多次协商无果的情况下，特具状至法院，请依法支持原告诉请。 被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约责任，被答辩人主张的逾期交房违约金没有事实和法律依据，理由如下：答辩人在2017年7月20日已通过EMS向被答辩人邮寄书面收房通知书，要求被答辩人于2017年8月31日之前来收房。被答辩人收到书面收房通知后，没有按时来收房，于2017年10月23日才来收房，办理了入住声明、临时管理规约、管理服务协议，并对案涉房屋进行了装修。根据双方签订商品房买卖合同第11条第3款“买受人应自接到出卖人通知30日内办理交付手续，否则应自延期之日起每日按总房价款万分之二向出卖人支付违约金，并承担相应的法律责任”表明被答辩人有义务在收到收房通知书于2017年8月31日前收房。再根据答辩人于被答辩人签订的商品房买卖合同的补充协议第10条约定“本合同履行期间，买受人承诺所注明的联系方式为有效的联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，买受人变更联系方式必须书面通知出卖人，否则由此产生的后果由买受人承担”之约定，2017年7月20日邮寄当天视为被答辩人已经收到收房通知书。所以自2017年9月1日至2017年10月23日期间案涉房屋的“收房不能”责任，应由被答辩人自行承担，而2017年10月23日后因原告已经收房更不存在违约责任。二、案涉房屋均于2017年7月18日已经符合交付条件。2017年7月18日答辩人作为案涉工程的建设单位已经组织监理单位、施工单位、设计单位共同进行竣工验收，且竣工验收合格，涉案房屋已符合商品房合同约定的交房条件。三、购房款的支付应由被答辩人进一步举证。四、案涉房屋产权登记面积高于合同约定面积，答辩人已提出反诉。 反诉原告中农批（亳州）市场建设开发有限公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋价款33563元；二、本案诉讼费、保全费等全部费用由被反诉人承担。事实与理由：根据反诉人与被反诉人双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房的建筑面积共90.27平方米，合约约定建筑面积最终以涡阳县房产登记机关认定的面积为准。合同第四条约定该商品房的单价为每平方米4387.29元。合同第五条“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积存在差异时，以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，多退少补”。涉案商品房现今已办理了产权证，登记面积为97.92㎡，产权证登记面积比商品房买卖合同约定面积多了7.65㎡。所以被反诉人应按照每平方米4387.29元的单价，向反诉人支付7.65㎡的房屋价款33563元。 综上所述，现反诉人依据民事诉讼法等相关规定，依法向贵院提出反诉，请贵院依法支持反诉人的全部诉请。 反诉被告张燕辩称，反诉原告要求支付价款差额无事实和法律依据，不应支持。理由如下：1、合同已明确约定价款和平方数，合同中约定原告只购买地上两层，第三层实际上是楼梯帽，被告在推销时承诺楼梯帽为赠送，后又强加到房产证面积内，与合同约定不符，违反了诚实信用原则。2、合同中约定的“据实结算、多退少补”为格式条款，免除了出卖方己方责任，明显损害了买受人的利益，且面积差异主要体现在三楼楼梯帽，本案中房屋面积增加的结果在签订合同时被告未提前明确告知，属欺诈，该条款明显违背公平原则，应属无效。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年8月11日签订商品房买卖合同，原告购买了被告涡阳农产品电商物流园27幢1层110号商铺，房屋总价396041元，随即原告先后付清了全部购房款。该合同第八条约定：被告于2017年8月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。本案房屋产权登记面积为97.92平方米。现原告以被告逾期交房为由诉至法院，请求判令被告履行房屋买卖合同，支付逾期交房违约金，并要求本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，被告以房屋登记面积超出合同约定面积为由提起反诉，判令被反诉人向反诉人支付房屋价款33562.77元（计算方式按涉商品房单价4387.29元/㎡×7.65㎡=33562.77元），并要求本案诉讼费由被反诉人承担。 上述事实有原、被告签订房屋买卖合同，工程竣工验收报告，产权证等在卷证实。 本院认为，原告张燕与被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年8月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期452日，违约金计款53703.15元。被告在庭审时提出反诉与本诉基于同一法律关系，可以合并审理。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理上，双方约定以产权登记部门认定的面积为准，差异部分以实际面积据实结算，是双方当事人真实的意思表示，故原告应按超出面积（7.65平方米）补交房款33562.77元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下： 一、被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张燕逾期交房违约金53703.15元； 二、原告张燕于本判决生效之日起十日内支付被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司房屋价款33562.77元； 三、驳回原告张燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1247元，减半收取623.5元，由原告负担100元，被告负担523.5元；反诉案件受理费320元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  庞媛媛 二〇一九年九月二十三日 书记员  吴 欣