黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8102民初2259号原告（反诉被告）：黑龙江农垦博然房地产开发有限公司，社会统一信用代码91233000663865777H，住所地黑龙江省建三江管理局馨福嘉园综合楼****。法定代理人：钱某，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙玉梅，女，1965年11月23日出生，汉族，黑龙江农垦博然房地产开发有限公司前进购物广场项目负责人，住黑龙江省。委托诉讼代理人：徐云龙，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晏，女，1963年4月18日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：刘霄飞，女，1990年6月15日出生，汉族，黑龙江省，住黑龙江省。被告：刘刚，男，1960年2月2日出生，汉族，黑龙江省建三江工商局前进工商所退休干部，住黑龙江省。原告（反诉被告）黑龙江农垦博然房地产开发有限公司（以下简称博然公司）与被告刘晏（反诉原告）、刘刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）博然公司委托诉讼代理人孙玉梅、徐云龙，被告刘刚、刘晏（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘霄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉讼请求：要求被告给付回迁商铺所欠房款101588元、利息35679.92元（2013年11月1日至2019年7月1日按银行同期贷款年利率6%计算）、取暖费2565.87元、管理费12912.12元，合计152745.91元。逾期给付以152745.91元为基数，自判决之日起至实际给付之日止，按年利率6%计算利息，诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：2011年1月22日，原告与被告签订拆迁协议，约定被告被拆迁房屋面积为14.40平方米，回迁房屋置换面积17.28平方米。2013年11月1日，原告通知被告办理回迁后位置为一楼15厅商铺的入户手续。按照双方拆迁协议约定和入户交接表明细，实际回迁商铺面积27.59平方米抵减拆迁协议置换面积17.28平方米应补差面积为10.31平方米，超出安置面积按约定每平方10800元计算，应向原告补交商铺房款111348元，扣除原告应付拆迁安置费5760元，被告应向原告支付房款105588元。原告多次向被告催款，被告推脱迟迟不办理入户手续。2018年7月27日被告找到原告要办理入户手续，被告把一楼15厅出租给他人，同意租金4000元由原告收取用于抵顶被告应付房款并签订协议。自2013年11月通知被告办理入户起至2018年7月27日，一楼15厅商铺的取暖费均是原告缴纳，同期的管理费被告也没有缴纳，两项合计15477.99元。2019年7月19日，被告用案涉房屋租金3500元抵顶部分房款，原告当庭变更诉讼请求为149245.91元。被告（反诉原告）刘宴辩称：2011年1月18日孙玉梅、李开德、王某签订合伙协议，合伙开发前进农场原农贸市场工程并挂靠博然公司。同年1月22日刘晏哥哥刘刚在没有征得刘晏同意且没有取得授权委托的情况下，代替刘晏与博然公司签订拆迁协议，协议约定：刘晏位于前进原市场一楼内西24号门市有证房屋面积为14.4平方米，乙方选择的补偿方式为面积置换，置换面积为17.28平方米，甲方给付乙方拆迁安置费5760元，超出置换后的面积每平方米售价10800元，该协议内容由项目合伙人王某填写，盖有项目合伙人李开德印章。之后刘晏得知刘刚签订协议一事并看到协议内容，表示不同意协议约定内容，并因此事与刘刚产生矛盾。之后刘晏找到开发商要求更改协议内容，对方同意由项目合伙人王某亲笔将原协议上“超出置换后的面积每平方米售价10800元”更改为“超出置换后的面积不加钱”，且在更改之处按上了王某的指印。协议签订至今，博然公司也未将协议中约定的5760元拆迁安置费支付给刘晏。同年8月博然公司在不具备拆迁许可证的情况下将刘晏的门市拆除。2013年11月1日，建成的购物广场开始进户，博然公司却以超出的置换面积需要交差价款111348元为由拒绝为刘晏办理入户手续，并不断向刘晏催收房款及各种管理费用，导致刘晏从2011年至今既无法经营其原有商铺，也无法将置换后的商铺出租出卖，给其造成了无法挽回的经济损失。关于原告提出给付回迁房款及取暖费、管理费没有事实和法律依据。刘刚在刘晏不知情的情况下与博然公司签订拆迁协议，刘刚未取得刘晏授权委托属无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定：行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。因此原始的拆迁合同没有法律效力，刘晏之后找到王某更改合同的行为视为刘晏对该合同有效性的追认，此时更改后的合同生效。原始拆迁协议由项目合伙人王某书写，更改之处也由王某书写，并按有王某指印，并非刘晏自行更改，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：当事人协商一致，可以变更合同。王某作为该项目的合伙人，其虽然于2014年7月30日退出合伙关系，但该份协议签订于其合伙关系存续期间，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，合同生效后，当事人不得因负责人、承办人的变动而不履行合同义务。《中华人民共和国合同法》并没有对于合同数量进行规定，没有规定签订合同必须一式两份，更没有规定两份内容必须一致，双方基于真实的意思表示签订的合同合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。博然公司未将商铺实际交付于刘晏，刘晏既没有经营该商铺，也未出租出卖该商铺，因此取暖费、管理费无从谈起。况且取暖费也不应由博然公司收取，有证据证明，2013年、2014年的取暖费系前进农场供热站垫付，供热站未授权任何人代替收取取暖费。房屋租赁合同是刘刚在未取得刘晏授权委托的情况下签订。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定：行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。代理人未作表示的，视为拒绝追认。该房屋租赁合同刘晏未追认对刘晏不发生法律效力。该房屋未办理入户手续，未实际交付给刘晏，是否租赁也与刘晏无关。被告刘刚辩称：此事和刘刚无关，房子也不是刘刚的不应该被起诉。同时被告（反诉原告）刘宴向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告按合同约定将位于前进购物广场一楼15厅商铺实际交付反诉人并办理入户手续。2.要求反诉被告按合同约定向反诉人支付拆迁安置补偿费5760元，利息3133.44元，合计8893.44元。3.反诉被告赔偿2013年11月至2019年7月商铺租金损失55300元，利息14406.48元，合计69706.48元。4.要求反诉被告逾期给付以78599.92元为基数，自判决生效日起至实际给付之日止以中国人民银行贷款年利率4.35%的利息。5.反诉被告承担诉讼费用。事实及理由：2011年1月18日孙玉梅、李开德、王某签订合伙协议，合伙开发改造前进农场原农贸市场工程，并挂靠于博然公司。同年1月22日博然公司（甲方）与刘晏（乙方）签订拆迁协议，约定：乙方位于前进原市场一楼内西24号门市有证房屋面积为14.4平方米，乙方选择的补偿方式为面积置换，置换面积为17.28平方米，甲方给付乙方拆迁安置费5760元，超出置换后的面积乙方不加钱。协议签订后博然公司至今未向刘晏支付约定的拆迁安置费5760元，并在没有拆迁许可证的情况下于当年8月份将刘晏的合法所有的门市非法拆除。2013年11月1日建成的购物广场开始入户，博然公司以超出置换面积需要交差价款为由拒绝为刘晏办理入户手续，并不断向刘晏催收房款及各种管理费用，导致刘晏从2011年至今既无法经营其原有商铺，也无法将置换后的商铺出租出卖，给其造成了无法挽回的经济损失。反诉原告诉至法院并当庭变更诉讼请求为：1.要求反诉被告按合同约定将位于前进购物广场一楼15厅的商铺实际交付反诉人并办理入户手续。2.反诉被告按合同约定向反诉人支付拆迁安置补偿费5760元，利息3133.44元，合计8893.44元。3.逾期给付以8893.44元为基数自判决生效日起至实际给付之日止，以中国人民银行贷款年利率4.35%计算利息。4.反诉被告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）辩称：1.刘晏通过拆迁取得的前进购物广场一楼15厅的商铺已经实际交付。2011年1月22日双方签订《拆迁协议》（以下简称协议）一式两份，约定答辩人对刘晏面积为14.4平方米的房屋实施拆迁并回迁安置，超出置换后的面积按每平方米10800元补差。该协议由在前进工商所任副所长的刘晏的哥哥刘刚代签。刘刚将协议交给刘晏后，刘晏认为自己是残疾人没有经济能力补交差价款，找到王某，要求更改协议。刘晏的上述行为已经表明，刘晏对刘刚代签名字、代理同意拆迁安置的认可，只是对补偿安置标准部分有异议。王某在庭审中承认，其在答辩人处不担任任何职务，也不能明确是何人许可同意其更改协议的情况下，擅自将刘晏持有的协议做了变更。其行为不符合双方协商一致可以变更合同的法律规定，是单方无效行为，对答辩人不发生效力，没有法律约束力。2013年11月1日，答辩人通知刘晏办理入户手续，因市场经营因素刘晏单方不办理接收。2018年7月27日，刘晏通过刘刚将回迁房屋出租给张春梅。答辩人与刘晏（刘刚代理）签订前进购物广场商铺进户明细表、及物业收费明细表。经双方结算，实际回迁商铺面积为27.59平方米，抵减协议置换面积17.28平方米，应补差面积10.31平方米，按照协议约定每平方米10800元。刘晏应向答辩人补交房款111348元。扣除答辩人应付拆迁安置房5760元，刘晏应补交房款105588元。刘晏用租金4000抵顶部分房款后尚欠房款101588元。从2013年11月1日，答辩人通知刘晏办理入户手续之时，刘晏即为该房屋所有权人。2018年7月27日将房屋出租给张春梅更是对房屋所有权的对外宣示。该房屋为刘晏所有是毋庸置疑的，其与答辩人之间只是因拆迁安置补偿合同形成的债权债务关系。综上所述，刘晏已经实际接收并出租该房屋，不存在答辩人未实际交付房屋的情形。2、安置补偿费5760元，已经在计算刘晏应补交房款金额中予以冲抵房款，因此不存在再行支付问题，其主张利息没有法律依据。3、刘晏当庭放弃主张租金损失55300元，对此答辩人不再进行答辩。4、关于刘晏主张逾期利息8893.44元。答辩人不存在违反协议的违约行为，刘晏主张逾期利息没有事实根据和法律依据。综上，刘晏通过王某单方修改的“超出置换后的面积不加钱”的条款，因达不到法律规定的有关合同变更的形式及内容要求没有法律效力。拆除刘晏房屋是经刘晏同意的，刘晏亲自将房屋钥匙交给答辩人工作人员，不存在违背刘晏意志的行为。在答辩人通知刘晏入户的情况下，因为刘晏拖欠回迁超出面积应补交房款而不来办理，答辩人并无过错，依法驳回刘晏的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:原告（反诉被告）提供的证据1.原告（反诉被告）单位营业执照复印件1份、证据6.收据复印件1份、被告（反诉原告）刘晏提供的证据2.房产证复印件1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告（反诉被告）提供的证据2.拆迁协议复印件1份，证明2011年1月22日原、被告双方签订拆迁协议，约定原告对被告面积为14.4平方米的房屋实施拆迁并回迁安置，超出置换后的面积按每平方米10800元补差价，刘刚代刘晏签字。被告刘晏对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该份协议未经刘晏追认属于无权代理，对刘晏不发生法律效力。被告刘刚对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为协议未经刘晏同意签的字。当时其是前进商贸中心市场的管理人也是市场管理所的所长，李开德他们要开发这个市场进行拆迁，原市场142户房主名单都在刘刚手里，李开德得知刘晏在商贸中心市场有个房子，让刘刚起带头作用，刘刚在未征求刘晏同意的情况下代刘晏签字。本院经审查认为，原被告对证据的真实性均无异议，对证据的真实性予以采信。对原告（反诉被告）提供的证据3.协议、房屋租赁合同、消防安全责任书各1份，证明2018年7月27日被告将回迁房屋出租给张春梅,租金4000元抵顶原告购房款。被告刘晏对租房协议不认可，认为该协议属于无权代理，从2013年前进商贸中心开始入户至今，涉案房屋未交付给刘晏，因双方多年来对拆迁协议一直存在争议，刘宴对涉案房屋无法出租出卖，改变不了拆迁协议中约定的超出面积不加钱的事实。被告刘刚对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为因孙玉梅电话里曾吓唬要到工商局告刘刚，刘刚签这些字只是配合原告一下而已。本院经审查认为，被告对证据的真实性无异议，对该证据的真实性予以采信。对原告（反诉被告）提供的证据4.收据复印件各1份，证明2018年7月27日被告欠交房款105588元，用租金抵顶应交房款4000元尚欠房款101588元，2014-2015年欠取暖费2566元、物业费12332元（自2014年1月1日到2018年7月26日），两项合计14898元。二被告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为根据拆迁协议被告不欠原告房款，因房屋未实际交付被告也不欠原告取暖费及物业费。本院经审查认为，原告提供的收据复印件收取单位公章为黑龙江省建三江农垦照源物业服务有限公司财务专用章，原、被告对涉案房屋被出租（租期自2018年7月27日至2019年7月27日）租金4000由原告收取的事实无异议，对该收据复印件的真实性予以采信。原告提供的入户交接明细表、物业收费明细表复印件原告提出在证据3协议中有将本组证据交付给刘刚并认可的记载，而证据3中“附入户欠款表”系后填写，且二被告对入户交接明细表、物业收费明细表提出异议，原告未提供证据证明证据3协议与证据4.入户交接明细表、物业收费明细表之间存在关联性，且两明细表系原告单方制作，表中并无二被告的确认签字，证明不了待证问题，不予采信。原告（反诉被告）提供的证据5.利息计算表1份，证明1、2013年11月1日（欠房款105588元）至2018年7月1日共57个月，按年利率6%计算利息为30092.58元。2、2018年7月27日（欠房款101588元）至2019年7月3日共11个月，利息按年利率6%计算利息为5587.34元，两期利息合计35679.92元。3、取暖费：建筑面积27.59平方米，2014年收费标准每平方米48元为1324.32元，2015年收费标准每平方米45元为1241.55元，取暖费合计2565.87元。4、物业费：2013年每平方米84元为2317.56元，2014年至2018年每平方米96元为10594.56元，物业费合计12912.12元。二被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为根据拆迁协议被告不欠原告房款，因房屋未实际交付被告也不欠取暖费及物业费。本院经审查认为，该证据是原告单方制作并无二被告的确认签字，且二被告对证据提出异议，证明不了待证问题，不予采信。原告（反诉被告）提供的证据7.包烧费收款收据复印件2份及银行转账凭证复印件2份，证明2012年前进购物广场正在施工中，万鑫供热站系个人私营企业，购物广场供暖途径从万鑫供热对接较近，万鑫供热站提出必须提前预交50%的供热费才同意2013年冬天给前进购物广场供暖，所以在2012年9月20日孙玉梅转账汇款给万鑫供热站300000元，在2013年冬季供热之前，又给万鑫汇款350000元供热费。被告刘宴对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为凭证上写的是2012-2013年的取暖费，但前进购物中心是2013年11月开始入户，这个证据只能证明2012年冬天原告缴纳的取暖费。被告刘刚对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告向万鑫缴纳的650000元是接口费和材料费，不能说明是供热费。本院经审查认为，二被告对该组证据的真实性无异议，对该组证据的真实性予以采信。原告（反诉被告）提供的证据8.收据复印件2张，证明与被告相邻的A37、A14厅王客志、王立平于2014年3月9日、8月9日分别向原告缴纳了2014年度的取暖费。二被告对证据的真实性无异议对证明问题有异议，认为王客志、王立平于商场回迁时已经入户，而刘晏至今未入户情况不同。本院经审查认为，二被告对该组证据的真实性无异议，对该组证据的真实性予以采信。原告（反诉被告）提供的证据9.更改合同声明复印件1份，证明王某于2013年10月14日出具声明，主要内容为拆迁户黄淑梅要求更改合同，王某称帮改开发商不会同意的也是无效的，实属其个人行为。二被告对证据的真实性和证明问题均有异议，认为声明上没有王某本人签字及捺印，无法证明是其本人出具的，声明内容也无法否认王某在签订协议时项目合伙人身份。本院经审查认为，被告刘宴提供的证人王某出庭证言当庭否认出具过该声明，不予采信。原告（反诉被告）提供的证据10.通话录音3段（2018年5月22日、2018年6月22日、2019年7月9日），证明刘晏同意刘刚出租房屋偿还所欠房款。被告刘晏对证据的真实性有异议，对方无法证明录音中是刘刚本人，原告即使要用租金抵顶房款，也应当给房主刘晏打电话商议。在录音中孙玉梅说房子是商场贴的租赁电话，证明房子是商场主动出租的，因为双方多年来对拆迁协议一直存有争议，原告不认可王某修改的合同，原告一直主张被告欠其房款，房子没交付刘晏无法出租出卖闲置5年，即使刘刚同意用租金抵顶房款也是在问题无法解决的情况下作出的无奈之举。被告刘刚对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为录音里面和孙玉梅对话的人是刘刚，关于被告因签订租房协议和她通话录音就等于被告默认欠房款一事的说法不能成立，因为1、该租房协议签订于2018年7月，但早在2013年前进购物中心就已经入户营业，期间长达5年之久，该房屋一直闲置，如刘晏确实欠原告房款，且租金可以抵顶房款，这5年刘晏为什么不将房屋出租。而且2013年、2014年的租金已经达到2万元余，而2018年因该购物广场经营惨淡，年租金只有4000元，为何租金高的时候刘晏不用高租金抵顶房款，而是拖了5年，5年后的低租金去抵顶房款，显然有悖常理。刘刚与原告签订的租金抵顶房款协议的原因在于双方多年来对于拆迁协议一直存有争议，刘晏入户对方不同意，房屋闲置长达5年，这个问题不解决越拖对刘晏的损失越大，所以原告找到刘刚签订此协议时刘刚就同意了，也没有和刘晏商量，房子闲着也是闲着，这并不能说明承认刘晏欠房款一事。2、2019年刘刚没有签订租赁协议，原告孙玉梅也把房子租出去了，租金3500元原告不也收走了吗，这和刘刚签不签协议并无关系。本院经审查认为，被告刘刚对证据的真实性无异议，故对该组证据的真实性予以采信。原告（反诉被告）提供的证据11.租房协议复印件1份，证明2018年5月1日，刘刚代表刘晏签字，将刘晏位于购物广场西侧17号门市出租给李纪苹，证实原告有理由相信刘刚有代表刘晏的权利。二被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据中提到的17号门市为刘晏与刘刚共同出资购买，该门市与本案中刘晏个人所有的拆迁安置房屋并无关系。本院经审查认为，二被告对证据真实性无异议，故对该证据真实性予以采信。对被告（反诉原告）刘晏提供的证据1.（同反诉证据1.）拆迁协议复印件1份，证明拆迁协议中约定超出置换后的面积不加钱，协议上除签名外所有笔迹均为王某字迹（包括更改处前后笔迹一致）上面按有王某指印。乙方签字并非刘晏本人所签，是刘刚签的字，也写明了刘刚代签。协议中约定博然公司支付刘晏拆迁安置补偿费5760元。原告（反诉被告）对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为按原告陈述该拆迁协议形成于同一天即2011年1月22日均为刘刚代刘晏签字，那么上午被告称刘刚没有代理权，系无权代理的主张即不能成立。两份拆迁协议对比，被告出示的比原告出示的多了“超出置换后的面积不加钱”，原告认为此据系被告单独后加的，不是双方真实意思表示，对双方没有约束力。从原告出示的证据2、证据3来看，被告认可尚欠原告房款及其他费用，如果该句话成立那么刘刚、刘晏就无需再用租金去抵顶欠交房款。被告称该句话是王某填写，但该协议上并没有王某的签名盖章加以佐证，不能证实其主张。5760元的拆迁安置补偿费与被告缴纳的安置面积补偿款系同一种类可以主张债务相抵。本院经审查认为，该证据与被告刘宴提供的证人王某出庭证言能够相互印证，予以采信。被告（反诉原告）刘晏提供的证据3.（同反诉证据2.）王某手写的书面证明1份，证明刘晏的拆迁协议是王某书写，上面有王某的签字和捺印。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为证人应当出庭作证接受当事人的质询，王某本人不出庭，不能证明该证据是否系王某亲自出具，不能证实其真实性。王某当时身份如果是原告的工作人员，王某应当出具原告授权委托书，以证明其有权代表原告实施民事行为，并且在拆迁后，王某已给农场出具过一份自我检讨书，明确表明自己所出示的任何行为都不代表博然公司。王某在原告处不担任任何职务，无权代表答辩人变更合同，也没有具体指出是与何人商议变更刘晏的拆迁协议。本院经审查认为，该证据与被告刘宴提供的证人王某出庭证言能够相互印证，予以采信。被告（反诉原告）刘晏提供的证据4.刘霄飞与王某通话录音1份，证明本案中商铺所有权人是刘晏，房屋面积为14.4平方米。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，该段录音不能证明通话人是否为王某本人，因而不能证实其真实性。在被告的当庭表述中，王某为博然公司的合伙人，在录音内容中，王某自认的身份为她们找我帮忙写的，且在该录音内容中有两次重复，我们不联系了，有些事我也不想过问，这足以证明，王某与原告之间存有矛盾，王某表述你舅刘刚这不都不错吗,能够表明刘刚与王某之间的利害关系，关键在于王某自认其没有这个权利去改，虽然加了一句人家不同意也不能改，但本案被告并没有提供原告同意的证据。王某只是一个负责书写的工作人员，既不是承办人也不是负责人，原告（反诉被告）不认可通话录音内容的真实性。二被告对博然公司提供的2018年4000元租金和2019年3500元租金抵顶所欠付房款的证据的真实性和证明问题均无异议，就是对原拆迁合同的认可，对所欠付房款的认可。本院经审查认为，该证据与被告刘宴提供的证人王某出庭证言能够相互印证，予以采信。被告（反诉原告）刘晏提供的证据5.黄淑梅、刘元福、刘乃松拆迁协议复印件各1份，证明三份协议上的笔迹与刘晏的协议笔迹相同，结合王某出具的证明来看均属王某本人笔迹。三份协议内容各不相同，其中刘乃松、黄淑梅的协议上均有删改、涂改、增加的内容，说明当时博然公司给各商户的拆迁补偿条件不同，更改涂抹协议内容的情况更是普遍，故刘晏因不满补偿条件，找到开发商更改协议的作法符合当时情况。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，认为证据应当出具原件，复印件不能证明该证据的真实性，拆迁也属于合同范畴，内容由双方协商确定，各户面积及条件均不相等，也就不排除和开发商签订的协议会有不同。该三份拆迁协议与本案没有直接的关联性，不能证明被告持有的擅自更改的拆迁协议合法有效。本院经审查认为，证据应当出具原件，对该组证据复印件不予采信。被告（反诉原告）刘晏提供的证据6.（同反诉证据4.）中国裁判文书网下载的黑龙江农垦中级法院民事判决书2份（2017）黑81民终438号、（2018）黑81民终564号，证明根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实为免征事实，当事人无需举证证明，两份判决书中认定：2011年1月18日王某和孙玉梅、李开德签订合伙关系，合伙开发改造前进农场原农贸市场工程。故王某在签订协议时为项目合伙人。在（2017）黑81民终438号民事判决书中认定，孙玉梅实际开发前进购物广场时不具有建设工程施工资质，又将拆迁工作转包给也不具有拆迁资质的孟庆贤均不符合法律规定，因此原告在本案中存在严重过错。原告（反诉被告）对该份证据的真实性及证明问题均有异议，认为需要在中国裁判文书网中核实是否一致，该判决与本案无关。原告是否具有拆迁资质应由建设主管部门认定，该判决不能证明待证问题。本院经审查认为，该组证据确系生效法律文书，予以采信。被告（反诉原告）刘晏提供的证据7前进农场供热站、万鑫供热站分别提供的证明各1份，证明2014年前进农场购物广场由前进农场供热站负责供热，期间未收取任何一家商铺的取暖费，也未曾授权任何人代替收取取暖费。前进农场万鑫供热站证明，2013年前进购物广场由前进农场万鑫供热站负责供热，期间未收取任何一家商铺的取暖费，也未曾授权任何人去收取取暖费。原告对证据的真实性及证明的问题均有异议，认为单位出具的证明材料应由单位负责人及出具证明事项的工作人员签名或者盖章，并加盖本单位公章，该组证据不符合法定形式要件。2013-2014年供热费是由万鑫供热站收取的，原告第一笔款汇给万鑫30万，当时约定第一年给700000元，至今欠付400000元，2014年-2015年冬的供热费未给农场交付现金是用房抵顶的，有协议是按每平方45元结算的，现在供热站工作人员并不知情，从2016年开始农场开始对购物广场所有的精品屋单独收费，原告不再负责代交代付。本院经审查认为，该组证据在第三次庭审时被告（反诉原告）提供的证据8.补强了前进农场供热站、万鑫供热站负责人的签字，对真实性予以采信。被告（反诉原告）刘宴提供证人王某出庭证言（同反诉证据3.），证明王某当时与孙玉梅、李开德同为开发商系合作关系，所有拆迁户的协议都是王某写的，而且协议上的内容都是开发商同意的，刘晏的拆迁协议是王某本人书写和更改的。当时2011年1月至8月王某和李开德负责拆迁，王某打电话给刘晏说这个房子要拆迁了，2011年1月刘刚去签的拆迁协议刘晏没有去，协议内容手写体都是王某写的，同时写了两份都是原件，乙方位置上是刘刚签署的，开发商留1份，刘刚拿回去1份。大概2011年过完年后，刘晏到拆迁办公室提出超出面积不加钱，王某当时问开发商，开发商同意后说可以超出面积不加钱，所以王某就把协议第二条改了，加上了一条超出面积不加钱。因为当时怕麻烦，因拆迁户过了一段时间才来的，开发商那一份协议放在卷柜里了，就只改了拆迁户手里的协议。被告刘刚对证人证言无异议。原告对证人证言有异议，认为原、被告双方协商一致，签署一式两份的拆迁协议后，王某在不担任原告单位任何职务、无授权的情况下，自称问过开发商但又不记得问过谁及怕麻烦，就不将另一份协议也做更改为由，私自改变拆迁协议内容，不符合同法有关合同变更的法律规定，属于无效行为。本院经审查认为，该证人证言能够与被告刘宴提供的证据1、证据3、证据4、证据6相互印证，原告虽提出异议但未提供证据相佐证，予以采信。被告（反诉原告）刘晏提供的证据8.前进农场万鑫供热站及前进农场供热站出具的证明2份，证明2013年及2014年两个单位均未收取前进购物广场商户的取暖费也未授权任何人代替收取。原告对被告重新在第二次庭审中提供过的两份供热公司的证明上又签上了不是法人的名字而是证明人的名字不予认可。原告已经提供了万鑫供热站银行汇款和转账记录，万鑫供热站也出具了收据。关于农场供热站王站长称当时不是其负责，只是听说有这件事，2014年供热费整个商场100多业户都缴纳了，拆迁时刘晏精品屋的钥匙是刘晏自己交纳的。本院经审查认为，该组证据证据形式合法，原告未提供自2013年至今向万鑫供热站、前进农场供热站缴纳取暖费的票据及代收取暖费的协议，对该组证据真实性予以采信。被告（反诉原告）刘晏提供证据9.前进工商所出具的企业基本注册信息查询单1份，证明刘晏经营的红苹果精品屋成立于1998年6月3日，营业期截止于2012年3月1日，说明商场在拆迁时刘晏本人就在涉案门市内经营是可以随时找到其本人的。原告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为能找到刘晏并不代表刘刚代刘晏签字没有法律效力。本院经审查认为，原告对该证据真实性无异议，对该证据真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：黑龙江省农垦中级法院（2017）黑81民终438号民事判决书认定，孙玉梅挂靠博然房地产公司开发，2011年1月18日孙玉梅、李开德、王某签订合伙协议一份，合伙开发改造前进农场“原农贸市场”工程，2014年7月20日孙玉梅、李开德、王某签订退伙协议，王某退出合伙关系。证人王某证实与李开德于2011年1月至8月负责拆迁工作，王某负责与被拆迁户签订拆迁协议。刘晏所有的位于前进农场商业区（原农贸市场）502区12幢24号商用门市（面积14.4平方米）在拆迁范围内。2011年1月22日刘刚代其妹妹刘晏与博然公司签订拆迁协议一式两份，协议约定：刘晏位于有证房屋面积为14.4平方米，乙方选择的补偿方式为面积置换，置换建筑面积为17.28平方米，第七项补充事宜约定：1、安置费按原房产证面积补偿5760元。2、超出置换后的面积每平方米售价10800元。该协议内容由王某填写，盖有黑龙江农垦博然房地产开发有限公司第八项目部公章及李开德印章。2011年春节后，刘晏找到农贸市场拆迁办公室要求超出面积不加钱，王某将刘晏手中的拆迁协议第二条“超出置换后的面积每平方米售价10800元“划掉，增加一条为“超出置换后的面积不加钱”，开发商存档的另一份拆迁协议未作更改。双方均认可2013年9月购物广场峻工，2013年11月开始入户，刘宴所有的前进农场原市场一楼内西24号门市被置换为前进农场购物广场一层15号厅，因案涉房屋为商铺没有门，需要业主自行安装房门，2014年1月刘宴便安装了铝合金房门，钥匙自己保留。因双方对涉案房屋产生纠纷，一直未办理入户。2018年7月27日原告与刘刚协商将涉案房屋出租给张春梅，租金4000元交付黑龙江省建三江农垦熙源物业服务有限公司，2019年7月19日张春梅续租该房屋，将租金3500元交付黑龙江省建三江农垦熙源物业服务有限公司。本院认为，关于反诉原告提供的更改后的拆迁协议是否合法有效问题。黑龙江省农垦中级法院（2017）黑81民终438号民事判决书认定，孙玉梅挂靠博然房地产公司开发，2011年1月18日孙玉梅、李开德、王某合伙开发前进农场“原农贸市场”工程。证人王某证实，2011年1月至8月王某与李开德负责拆迁工作，由王某负责与各被拆迁户签订拆迁协议。《中华人民共和国民法通则》第三十四条规定，个人合伙的经营活动，由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利。合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。王某作为合伙人又是合伙事务执行人，以博然公司的名义与各被拆迁户签订拆迁协议，是在执行合伙事务而非其个人行为，原告（反诉被告）提供的拆迁协议以及被告刘宴（反诉原告）提供的拆迁协议均是由王某以博然公司的名义与刘刚（代表刘宴）于2011年1月22日同时签订，一式两份，在2011年春节后经刘宴要求，王某对刘宴手中的拆迁协议第七项第2条进行了变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。王某既是合伙人又是具体负责与被拆迁户签订拆迁协议的合伙事务执行人，双方经协商一致变更拆迁协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按变更后拆迁协议的约定履行各自务。根据变更后拆迁协议第七项补充事宜的约定，安置费按原房产证面积补偿5760元，超出置换后的面积不再加钱，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）刘宴给付房款及利息的请求违反拆迁协议的约定，不予支持，被告（反诉原告）要求原告（反诉原告）给付安置补偿费5760元的反诉请求，予以支持。因协议未约定逾期给付利息，对被告（反诉原告）提出的逾期利息请求，不予支持。关于涉案房屋是否交付问题。双方均认可2013年11月购物广场开始入户，刘宴所有的前进农场原市场一楼内西24号门市被置换为前进农场购物广场一层15号厅，因案涉房屋为商铺没有门，需要业主自行安装房门，2014年1月刘宴便安装了铝合金房门，钥匙自己保留。原告（反诉被告）自认涉案房屋自刘宴安装房门实际掌控钥匙时即已完成交付。本院认为，参照买卖房屋的相关规定，在没有明确约定房屋的交付为交付房屋所有权证书时，出卖人对房屋的转移占有即为房屋的交付。出卖人只要在合同约定的期限内向买受人交付房屋，即交钥匙，就已履行了交付房屋的义务。本案涉案房屋钥匙于2014年1月始一直由刘宴保管，原告（反诉被告）已完成房屋交付义务，尚未办理入户，被告（反诉原告）刘宴要求原告（反诉被告）交付涉案房屋的请求，不予支持，要求原告（反诉被告）办理入户请求，予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）刘宴给付取暖费、管理费问题。被告（反诉原告）刘晏提供的前进农场供热站、万鑫供热站证明，证实2013年、2014年前进农场万鑫供热站、前进农场供热站未收取、也未授权他人收取商铺取暖费，原告（反诉被告）未提供其缴纳涉案房屋取暖费的有效证据，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）刘宴给付取暖费请求，不予支持。根据《物业管理条例》第二条的规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本案原告（反诉被告）未按照拆迁协议约定履行房屋置换义务，构成违约，致使刘宴未能实际入户，双方尚未形成物业服务合同关系，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）刘宴给付管理费的请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三十四条、《中华人民共和国合同法》六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）黑龙江农垦博然房地产开发有限公司诉讼请求；二、原告（反诉被告）黑龙江农垦博然房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）刘宴安置补偿费5760元，并办理入户。三、驳回被告（反诉原告）刘宴其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3355元，减半收取1678元，由原告（反诉被告）黑龙江农垦博然房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1765元，减半收取883元，由原告（反诉被告）黑龙江农垦博然房地产开发有限公司负担65元，由被告（反诉原告）刘宴负担818元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  庄建国二〇一九年九月二十一日书记员  李芊竺