湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初2283号 原告：武汉枫欣工贸有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区33MD地块研发楼。 法定代表人：陈兆敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李建设，上海建纬（武汉）律师事务所律师。 被告：湖北省麦吉丽生物科技有限公司，住所地武汉市武昌区中北路与东沙大道交汇处武汉中央文化区K1地块**********。 法定代表人：郭苗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘佳姝，北京大成（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章勇辉，北京大成（武汉）律师事务所律师。 原告武汉枫欣工贸有限责任公司（以下简称枫欣工贸公司）与被告湖北省麦吉丽生物科技有限公司（以下简称麦吉丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告枫欣工贸公司的委托诉讼代理人李建设，被告麦吉丽公司的委托诉讼代理人刘佳姝、章勇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告枫欣工贸公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告麦吉丽公司向原告枫欣工贸公司支付违约金308,590.4元；3.本案诉讼费由被告麦吉丽公司承担。事实和理由：2017年9月18日，原、被告签订编号为005的《枫树产业园租赁合同》，原告枫树工贸公司将其所有的枫树产业园二楼出租给被告麦吉丽公司使用，合同租赁期三年，自2017年11月1日至2020年10月31日止，年租金为501,730.20元，租金每半年提前支付。2018年3月23日，被告麦吉丽公司因扩大生产经营的需要，又与原告枫欣工贸公司签订编号为014的《枫树产业园租赁合同》，将上述产业园一楼A区承租，合同租赁期三年，自2018年4月23日至2021年4月22日止，年租金为401,280元，租金也是每半年提前支付。上述两份合同签订后，双方均按合同约定正常履行。但被告麦吉丽公司于2019年4月3日向原告枫欣工贸公司发出《商务联络函》，以其需要更大面积厂房为由申请解除合同，原告枫欣工贸公司已于2019年3月23日至2019年3月24日期间彻底撤离枫树产业园。原告枫欣工贸公司随后于2019年4月10日回复《告知函》，告知被告麦吉丽公司原告枫欣工贸公司同意解除合同的前提条件是被告麦吉丽公司全额支付违约金。被告麦吉丽公司拒不理会原告枫欣工贸公司的合法要求并于2019年4月24日书面通知原告枫欣工贸公司解除合同。原告枫欣工贸公司认为根据相关法律规定，原告枫欣工贸公司不仅有权没收被告麦吉丽公司已支付的履约保证金，还有权要求被告麦吉丽公司支付违约金。双方就合同解除事宜及违约金数额协商无果，故原告枫欣工贸公司诉至法院，请求如诉所判。 被告麦吉丽公司答辩称，被告麦吉丽公司同意原告枫欣工贸公司关于解除双方租赁合同的诉讼请求。被告麦吉丽公司因涉案厂房已不能满足日常生产经营需要，被告麦吉丽公司于2019年2月即向原告枫欣工贸公司提出退房申请，且认可原告枫欣工贸公司没收预交的40,000元履行保证金。履约保证金和预交租金足以弥补原告枫欣工贸公司的损失，原告枫欣工贸公司请求的违约金比例过高。本案中原告枫欣工贸公司的损失主要为被告麦吉丽公司退租后空租期的租金，2018年10月被告麦吉丽公司预交了6个月的租金，即租金已交纳至2019年4月底。2019年3月24日被告麦吉丽公司搬出涉案厂房后，2019年4月3日发函已向原告枫欣工贸公司交付了厂房钥匙并办理了其他移交手续，即被告麦吉丽公司已多交付一个月租金75,250.85元，加上原告枫欣工贸公司没收的履约保证金40,000元，被告麦吉丽公司已向原告枫欣工贸公司支付115,250.85元，该租金足以弥补原告枫欣工贸公司的损失。被告麦吉丽公司已尽最大努力减轻原告枫欣工贸公司的损失，原告枫欣工贸公司放任其损失的扩大，并未采取积极措施防止损失扩大。两份合同中均约定将涉案厂房的权属证明、规划和施工许可证、房屋质量检验备案证、消防验收许可证、房屋平面图作为合同附件，但原告枫欣工贸公司至今未提供上述材料。原告枫欣工贸公司自身也有违约行为，双方的违约责任应当予以抵消。综上，请求驳回原告枫欣工贸公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉经济技术开发区33MD地块登记产权人为原告枫欣工贸公司。2017年9月18日，原告（甲方）枫欣工贸公司与被告（乙方）麦吉丽公司签订《枫树产业园租赁合同》（编号005），约定：甲方将武汉经济技术开发区33MD地块枫树产业园二楼租赁给乙方，出租面积2787.39平方米，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日止；免租期2017年10月1日至2017年10月31日止；每月租赁费用为出租费14元/平方米、物业费1元/平方米，租赁费用为每半年支付；乙方向甲方支付履约保证金20,000元；若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租赁费用的50%支付违约金，若违约金未按合同约定支付的，甲方有权处理乙方经营店铺内的设备和设施以弥补实际损失等内容。2018年3月23日，原告（甲方）枫欣工贸公司与被告（乙方）麦吉丽公司又签订《枫树产业园租赁合同》（编号014），约定：甲方将武汉经济技术开发区33MD地块枫树产业园一楼A区租赁给乙方，出租面积1,520平方米，租赁期限从2018年4月23日至2021年4月22日止；免租期2018年3月23日至2018年4月22日止；每月租赁费用为出租费21元/平方米、物业费1元/平方米，租赁费用为每半年支付；乙方向甲方支付履约保证金20,000元；若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租赁费用的50%支付违约金，若违约金未按合同约定支付的，甲方有权处理乙方经营店铺内的设备和设施以弥补实际损失等内容。被告麦吉丽公司已支付枫树产业园二楼的租金至2019年4月30日，支付枫树产业园一楼A区的租金至2019年4月22日，并已依约交纳上述两处房屋的履约保证金合计40,000元。2019年4月3日，被告麦吉丽公司向原告枫树工贸公司发出《商务联络函》，告知被告麦吉丽公司因公司发展壮大需要更换更大的厂房，被告麦吉丽公司已于2019年3月24日彻底搬离枫树产业园。2019年4月10日，原告枫欣工贸公司向被告麦吉丽公司发出《告知函》，要求没收被告麦吉丽公司履约保证金40,000元及要求被告麦吉丽公司承担违约金308,590.40元。2019年4月24日，被告麦吉丽公司向原告枫欣工贸公司发出《解除合同通知书》，载明被告麦吉丽公司认为履约保证金40,000元已经弥补提前退租造成的损失，并要求解除与原告枫欣工贸公司之间的租赁合同。双方因租赁合同的解除事宜及违约金事宜协商无果，故原告枫欣工贸公司诉至法院，请求依诉予判。 对当事人有争议的事实的质证和认定情况：原告枫欣工贸公司提供的枫树产业园租赁合同、商务联络函、解除合同通知书、告知函、不动产权证书，因被告麦吉丽公司对上述证据均不持异议，本院对上述证据予以采信。被告麦吉丽公司提供的网上银行电子回单、收据，因原告枫欣工贸公司对上述证据不持异议，本院对上述证据予以采信；被告麦吉丽公司提供的招租信息截图，因被告麦吉丽公司未能提供其他证据证明发布招租信息的主体，亦未能证明该招租信息与本案存在关联性，该证据本院不予采信。 本院认为，原告枫欣工贸公司与被告麦吉丽公司签订的两份《枫树产业园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定过高应予调整外，其他内容未违反国家法律规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力，原、被告应按照合同条款积极履行各自义务。因被告麦吉丽公司在未与原告枫欣工贸公司协商一致的情况下，单方要求解除《枫树产业园租赁合同》并从涉案房产中搬离，系被告麦吉丽公司违约，原告枫欣工贸公司有权解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告麦吉丽公司承担违约金。原告枫欣工贸公司关于《枫树产业园租赁合同》自本案开庭时即2019年6月27日解除的主张，本院予以支持。 关于违约金，双方签订的《枫树产业园租赁合同》中约定“若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金并要求乙方按照当年度已收总租赁费用的50%支付违约金”，该约定过高应予调整，综合考虑涉案厂房再次出租时造成的空租期损失及被告麦吉丽公司在本案中的过错程度，本院酌情认定违约金应为涉案房屋三个月的租金212,830.38元（2,787.39平方米×14元/平方米×3个月+1,520平方米×21元/平方米×3个月）。原告枫欣工贸公司诉请超过的部分，本院不予支持。 被告麦吉丽公司关于履约保证金足以弥补原告枫欣工贸公司损失的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予支持。因被告麦吉丽公司未能提供证据证明其搬离厂房时已与原告枫欣工贸公司办理房屋交接手续，故履约保证金本案中不予处理。 综上，原告枫欣工贸公司与被告麦吉丽公司签订的两份《枫树产业园租赁合同》已于2019年6月27日解除；被告麦吉丽公司应支付原告枫欣工贸公司违约金212,830.38元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告武汉枫欣工贸有限责任公司与被告湖北省麦吉丽生物科技有限公司于2017年9月18日签订的《枫树产业园租赁合同》、于2018年3月23日签订的《枫树产业园租赁合同》均于2019年6月27日解除； 二、被告湖北省麦吉丽生物科技有限公司应于本判决生效之日起5日内支付原告武汉枫欣工贸有限责任公司违约金212,830.38元； 三、驳回原告武汉枫欣工贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,928元，减半收取2,964元，由被告湖北省麦吉丽生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  熊婧 二〇一九年九月六日 书记员  王莎