广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终14636号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地：广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：俞寿德、劳坚强，均为该所员工。被上诉人（原审被告）：赖洁珊，住广州市海珠区。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所(以下简称越秀第二房管所)因与被上诉人赖洁珊房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7107号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。越秀第二房管所上诉请求判令：1、撤销原审判决，解除我所与赖洁珊的租赁关系，赖洁珊户迁出广州市越秀区海珠南路137号地下房屋并交还我方；2、赖洁珊支付2015年11月的租金11610元；3、一、二审诉讼费用由赖洁珊承担。具体事实与理由如下：原审判决缺乏事实和法律依据，严重偏袒赖洁珊。一、本案是租赁纠纷。赖洁珊在2015年7月24日通过拍卖方式取得了涉案房屋的承租权，我方于2015年11月9日向赖洁珊交付房屋，并于当天与赖洁珊签订了《广州市直管房租赁合同(非住宅)》。按照赖洁珊拍卖成交时签订的《拍卖成交确认书》第四条及双方签订的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》第四条的约定，我方与赖洁珊之间的租赁关系已于2015年11月9日成立。法律及租赁合同均无规定租赁关系是以租赁合同原件交给承租方作为成立的要件，故我方认为双方应从租赁关系成立之日起履行各自义务。二、原审法院忽略了根据《租赁合同》第二十三条的约定，该租赁合同自2015年11月26日备案后生效，即对整份租赁合同里的包括租赁期限、租金等的所有条款都追认生效，因此赖洁珊应当按合同约定从2015年11月1日起按照每月11610元的标准逐月缴纳租金。原审法院判决2015年11月的租金按照住宅的标准缴纳没有依据。这修改了生效的租赁合同，违背了合同双方的真实意思表示。三、租赁合同的备案手续是由第三方部门进行，需要时间办理且该办理时间并非我方可控制，在备案完成前租赁合同虽未生效，但赖洁珊也在使用房屋，根据民法的公平、等价有偿原则，赖洁珊需要按合同约定的租金标准支付房屋的使用对价。1、合同在2015年11月26日备案后即生效，且合同中并无约定在我方交给赖洁珊租赁合同原件或者赖洁珊取得营业执照对外营业之日才开始缴纳租金，因此赖洁珊应按照生效的合同约定的11610元的标准缴纳11月份的租金，原审法院更改11月份的租金标准是没有依据的。2、赖洁珊虽称由于其未能取得租赁合同导致其无法办理营业执照及无法经营而不愿交租，但其也清楚租赁合同备案是需要时间办理的，且即使租赁合同马上办好备案，赖洁珊也不可能在房屋交接当天即可对外营业，而是需要合理时间来做装修等准备工作。由于双方并无约定装修免租期等，故装修等准备时间也是需要依约交租的，因此我方办理备案期间并无影响赖洁珊进行商铺的前期准备工作。事实上赖洁珊在收到房屋钥匙后一直在进行内部装修等工作，因此赖洁珊以我方迟延交付租赁合同为由不支付11月份租金无理。四、我方对原审判决书第6页第二段“鉴于越秀第二房管所在庭审中表示如赖洁珊付清上述期间的租金，其同意由赖洁珊继续承租涉案房屋……”有异议。我方在整个诉讼过程中均主张赖洁珊需要按每月11610元的标准补交2015年11月的租金，才同意赖洁珊继续承租，若按照住宅租金标准，我方是坚决不同意赖洁珊继续承租的。但原审法院模糊我方对于“租金”的概念，以赖洁珊同意按住宅租金标准缴纳，而我方也同意来作出判决，这是原审法院故意偏袒赖洁珊。五、我方何时对赖洁珊催缴拖欠租金是我方的权利和工作程序。赖洁珊在原审答辩称我方在2016年3月进行催收与行为习惯不符的推理是没有道理的。被上诉人赖洁珊答辩称：我方同意原审判决。具体理由如下：越秀第二房管所以多种理由推诿其违约的事实，违反公平合理和诚实信用原则。双方当事人在一审中均确认我方在2015年7月24日通过拍卖方式承租涉案房屋，并于2015年11月9日签订正式的租赁合同。我方依约交纳了3个月的租金作为租赁保证金，并于签约当天收取了房屋钥匙。由于涉案房屋属于商业用途，我方需要提交双方盖章签字生效的租赁合同才能办理营业执照，且根据涉案租赁合同第二十三条的约定，涉案房屋的租赁关系自租赁备案之日生效，但越秀第二房管所在明知我方需要经备案的合同才能办理营业执照和使用房屋作商业用途的情况下，一直以多种理由推诿，在签约后的2015年11月26日才完成租赁合同备案，且故意迟至2015年12月15日才将已完成租赁备案手续的租赁合同及备案证明交给我方。我方认为，根据《广州市房屋租赁管理规定》和《关于修改〈广州市房屋租赁管理规定的决定〉》第十二条、第十三条的规定，整个租赁备案手续不会超过6日完成，越秀第二房管所明显违反上述规定，未在规定时间内办理法定的房屋租赁备案手续，属于不作为，办事拖沓，且该所在完成备案手续后拖延交付合同，造成我方在2015年11月、12月均无法将涉案房屋作正常商业用途使用。越秀第二房管所应为其上述迟延行为导致我方的损失承担责任，减免我方2015年11月份的租金，且该月租金应从我方收取钥匙之日即11月9日起算，而不应从11月1日起算，否则就违背合同法的等价有偿和公平原则。故我方恳请法院驳回越秀第二房管所的上诉请求，维护我方的合法权益。上诉人越秀第二房管所于2016年5月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除我方与赖洁珊就海珠南路137地下房屋的租赁合同；2.赖洁珊户（含同住人员）将海珠南路137地下房屋腾空交还给我方；3.赖洁珊向我方支付租金11610元。原审法院认定事实：根据查册时间为2016年6月24日的《广州市不动产登记查册表》载明：本市海珠南路137号及骑楼由国家经租，使用性质为住宅及商业。涉案房屋位于上址的地下部位。越秀第二房管所作为出租人（甲方）与赖洁珊作为承租人（乙方）签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积61.43平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2017年10月30日止，月租金额为11610元。原审庭审中，越秀第二房管所、赖洁珊双方一致确认：双方签订上述《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的日期为2015年11月9日，同日越秀第二房管所将涉案房屋的钥匙交给赖洁珊，但越秀第二房管所于2015年12月15日才将其已盖章的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》原件及《房屋租赁登记备案证明》交给赖洁珊；赖洁珊已依约向越秀第二房管所支付三个月的租金金额作为保证金及2015年12月1日起至今的租金；赖洁珊将涉案房屋作商业用途，用于经营广州市越秀区炬成炖品店至今。赖洁珊称：由于其承租涉案房屋用于商业用途，故其收到房屋钥匙后曾多次催促越秀第二房管所交付已盖章的合同原件及备案证明用于办理营业执照，因此其一直不敢入场装修；后于2015年12月15日收到越秀第二房管所交付的上述材料后才进行装修；在此期间，其因尚未取得营业执照而无法将涉案房屋用于商业用途；此后，赖洁珊于2015年12月25日取得广州市越秀区炬成炖品店的营业执照，该炖品店于2016年1月开业。赖洁珊为证明其上述陈述，向原审法院提交《房屋租赁登记备案证明》及营业执照各一份。其中，《房屋租赁登记备案证明》载明租赁登记备案审核时间为2015年11月26日，打印时间为2015年11月26日；营业执照载明广州市越秀区炬成炖品店的注册日期为2015年12月25日。赖洁珊同时表示：虽然其于2015年11月无法将涉案房屋用于涉案合同约定的商业用途，但其在该期间仍实际占有涉案房屋，因此其同意按同期同地段同类住宅租金参考价向越秀第二房管所支付2015年11月1日至30日期间的租金。越秀第二房管所对上述营业执照及《房屋租赁登记备案证明》的真实性、合法性、关联性无异议，但对赖洁珊陈述的装修及开业时间不清楚。越秀第二房管所同时表示：如果赖洁珊付清了讼争期间的租金，越秀第二房管所同意继续履行涉案合同，即由赖洁珊继续承租涉案房屋，无需赖洁珊腾空交还。原审法院认为，越秀第二房管所、赖洁珊双方签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。概言之，越秀第二房管所作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；赖洁珊作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。本案的争议焦点在于越秀第二房管所是否依约交付了适租的房屋予赖洁珊使用以及赖洁珊逾期交租是否构成违约。基于上述争议焦点，原审法院分析如下：赖洁珊将涉案房屋用于经营广州市越秀区炬成炖品店至今，越秀第二房管所、赖洁珊亦依约交收2015年12月1日起至今的租金，即除了诉争期间外双方均依约履行合同的约定。涉案合同已明确约定赖洁珊承租涉案房屋用于商业用途。因此，双方签署《广州市直管房（非住宅）租赁合同》后，越秀第二房管所作为出租人应尽快在上述合同上签章并将合同原件等材料交给赖洁珊以便赖洁珊尽快办理商用的相关手续。但自签订上述合同之日即2015年11月9日起至越秀第二房管所交付有关材料给赖洁珊之日即2015年12月15日，已逾一个月时间，显然有违诚信。因此，赖洁珊没有按照合同约定的租金标准向越秀第二房管所支付2015年11月的租金，并非赖洁珊故意违约。越秀第二房管所据此主张赖洁珊应以合同约定的每月11610元标准向其支付2015年11月的租金，并要求解除涉案合同及要求赖洁珊腾空交还涉案房屋的诉讼请求，有违公平合理与诚实信用的原则，原审法院不予支持。鉴于越秀第二房管所在原审庭审中表示如赖洁珊付清上述期间的租金，其同意由赖洁珊继续承租涉案房屋，同时考虑到越秀第二房管所在2015年11月9日依约向赖洁珊交付房屋钥匙，亦即赖洁珊于该日起已实际占有使用涉案房屋的事实，赖洁珊同意按同期同地段同类住宅租金参考价的标准向越秀第二房管所支付讼争期间的租金，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原审法院予以照准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，于2016年7月7日作出如下判决：一、赖洁珊在本判决发生法律效力之日起七日内，向越秀第二房管所支付广州市海珠南路137号地下部位房屋自2015年11月1日至30日的租金（以建筑面积61.43平方米，按照房管部门发布的同期同地段房屋住宅租金参考价标准计付）；二、驳回越秀第二房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45元，由越秀第二房管所负担22.5元，由赖洁珊负担22.5元。经审查，双方当事人均对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，越秀第二房管所述称其于2015年11月20日前以电话方式通知赖洁珊来交2015年11月的租金，但赖洁珊表示要拿到租赁合同才交租；其所签约后马上就将合同拿去办理备案，直至2015年12月15日拿到合同，当天立即通知赖洁珊来取合同；该所于2016年3月15日在涉案房屋现场张贴了要求赖洁珊支付2015年11月租金的书面通知，除此之外，没有其他书面通知。对此，赖洁珊表示其在2015年11月底前一直与越秀第二房管所沟通要求拿回备案的合同，但无人处理；越秀第二房管所在2015年12月通知其交2015年11月的租金，其当时表示要求越秀第二房管所给回合同才交租，并非不想交租；由于其于2015年12月15日才拿到合同，其认为没有合同就没有交租的依据，遂与越秀第二房管所协商减免11月的部分租金，但越秀第二房管所不同意；其不知道越秀第二房管所在涉案房屋张贴书面通知的事。二审中，越秀第二房管所于2016年11月11日向本院出具书面说明，主要内容是赖洁珊已通过银行划账方式将涉案房屋从2016年5月至2016年10月的租金（每月11610元、合计69660元）划到越秀第二房管所管理的广州市新骏物业管理有限公司财务账号挂账。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。虽然被上诉人赖洁珊二审辩称涉案房屋2015年11月的租金应从2015年11月9日起算，但因赖洁珊在一审中明确表示同意按同期同地段同类住宅租金参考价向越秀第二房管所支付2015年11月1日至30日期间的租金，且赖洁珊亦未提出上诉，故原审据此判令赖洁珊支付从2015年11月1日起的租金并无不当，本院予以维持。针对越秀第二房管所的上诉，本院认为：虽然赖洁珊拖欠2015年11月的租金，越秀第二房管所以此为由要求解除合同，但根据原审查明事实、现有证据以及双方当事人陈述可以认定，合同约定赖洁珊承租涉案房屋系做商业用途，而双方于2015年11月9日签订涉案租赁合同后，赖洁珊迟至2015年12月15日才拿到越秀第二房管所交付的办好租赁合同备案的合同，故赖洁珊据此抗辩称其需要拿到备案的租赁合同才能办理营业执照，并以此为由要求减免2015年11月的租金，由此导致双方当事人对于2015年11月的租金交付问题产生争议，赖洁珊并非无故拖欠2015年11月的租金，双方对此均有一定的责任，且赖洁珊已依约向越秀第二房管所支付了此后的租金，因此，原审法院不支持越秀第二房管所要求解除合同的诉讼请求，并根据越秀第二房管所的诉讼主张和赖洁珊的答辩意见，判令赖洁珊按同期同类同地段住宅租金参考价的标准支付2015年11月期间的租金，公平合理，亦有利于维护交易的稳定性，本院予以维持。二审中，越秀第二房管所并没有提交新证据以推翻原审对此的认定和论述，其仅以赖洁珊欠交2015年11月租金为由上诉请求解除合同，并要求赖洁珊按合同约定的标准支付2015年11月的租金，理据并不充分，本院不予支持。综上所述，越秀第二房管所的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人广州市越秀区第二房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  刘 卉审判员  郭东升二〇一六年十二月五日书记员  梁少欣