广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2613号原告：朱海敏，女，1988年7月12日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：张思平，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海雯，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：潘翠萍，女，1978年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：佛山市江源房地产中介服务有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道桂宝二街三巷**102，统一社会信用代码为91440607MA51NFGB54。法定代表人：刘均贤。原告朱海敏诉被告潘翠萍、佛山市江源房地产中介服务有限公司（以下简称佛山江源中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张思平、何海雯及被告潘翠萍到庭参加了诉讼，被告佛山江源中介公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱海敏的诉讼请求：1.解除原告与被告潘翠萍于2019年4月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告潘翠萍立即向原告退还已支付的购房定金160000元，并赔偿定金损失53000元（房屋总价265000元×20%）；3.被告佛山江源中介公司对被告潘翠萍在上述第二项的债务承担连带清偿责任；4.案件受理费、保全费由两被告承担。事实与理由：在被告佛山江源中介公司的介绍下，原告与被告潘翠萍于2019年4月30日签订了《房屋买卖合同》，约定被告潘翠萍将其所有的坐落于佛山市三水区房屋，以265000元的价格卖给原告。并约定合同签订之日起15个工作日内，双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。签订合同的同时，被告佛山江源中介公司称为了保证被告潘翠萍能专款用于解押，提议被告潘翠萍收到原告的款项后，由被告佛山江源中介公司替被告潘翠萍保管该款，三方为此签订了《中介担保买卖合同》，约定由被告佛山江源中介公司代为保管原告支付给被告潘翠萍的160000元定金。合同签订当天，原告即根据《房屋买卖合同》的约定，将160000元定金汇入被告潘翠萍指定的其个人名下银行账户内。随后，原告请被告潘翠萍配合对案涉房屋进行办证，但被告潘翠萍称160000元的定金已转入被告佛山江源中介公司指定的银行账户内，案涉房屋尚处于抵押状态，如要办理解押手续需被告佛山江源中介公司将160000元提取出来清偿贷款。并且据被告潘翠萍称，被告佛山江源中介公司已将160000元私自挪用，致使案涉房屋无法完成过户手续。原告多次与两被告沟通，仍无法取得房屋，也无法顺利办理房屋过户手续，两被告的行为已经严重损害原告的合法权益。被告潘翠萍辩称，因家庭原因，为偿还债务，答辩人准备将现在居住的位于佛山市三水区屋（名下唯一的房产）出售还债。原告的姑妈朱木珍从答辩人母亲处得知信息后，多次要求答辩人将该房屋出售给其弟弟（原告的父亲）。在答辩人的父亲带朱木珍看楼后，朱木珍再次要求答辩人的父亲不要将该房屋出售给他人，留给她弟弟。在原告夫妇及原告的家婆、父亲、姑妈一起再次看房后，双方当即商定择日订合同交订金。2019年4月28日，双方约定在西南街贡福楼吃中饭时详谈订合同和交订金事宜，当天中午，答辩人及其父母、朱木珍夫妇、原告在商谈合同事宜时，朱木珍的丈夫谢老师把他的学生刘均贤（佛山江源中介公司的法定代表人）请过来参与讨论房屋买卖事宜，当时答辩人明确告知准备出售的房屋设定有抵押，刘均贤认为没有影响，可以办理解押。当时答辩人的父亲认为刘均贤既然是谢老师的学生，又有这方面的经验，就提议由刘均贤办理这宗房屋买卖，原告也同意答辩人一方的提议。为安全起见，2019年4月28日午饭后，刘均贤、朱木珍夫妇、原告朱海敏和答辩人一起去佛山市三水区行政服务中心查询答辩人准备出售房产的信息。查询信息后，双方认为案涉房产没有其他问题可以成交，但要先向抵押权人偿还16万元以解除抵押。2019年4月29日下午，答辩人、刘均贤、谢老师和答辩人的父亲在原告的工作单位商议后，决定于2019年4月30日上午由答辩人、原告、刘均贤一起到新华路农村信用社，由原告支付16万元到答辩人的账户，答辩人再将刚转入其账户的16万元汇入刘均贤的账户。谁知刘均贤收到16万元后并没有将该款支付给案涉房屋的抵押权人以解除抵押，并且音讯全无失去联系，答辩人与原告多次致电刘均贤却无人接听。此事发生后，答辩人曾征询原告的意见，原告表示愿意继续购买答辩人的房屋。本次房屋买卖，因被告佛山江源中介公司不守信用未能将用于解押的16万元支付给抵押权人，导致房屋至今未能交接，责任均在被告佛山江源中介公司。被告佛山江源中介公司未答辩也未提供任何证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，原告（买方）、被告（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，原告以265000元的价格购买被告所有的位于佛山市三水区（已设定有抵押）。合同签订后3-5日内，原告向被告支付定金160000元，房屋过户到原告名下后60日内，原告向被告支付剩余房款105000元。双方在合同中还约定，自合同签订之日起15个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如原告未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起3日内退还原告全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告应当在房屋过户到原告名下后30日内将该房屋交付给原告。关于逾期交房的责任，原、被告双方在合同中约定，除不可抗力外，被告未按合同约定的履行期限和条件将房屋交付原告，逾期超过30日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的一倍支付违约金。2019年4月30日，原告（买方）、被告（卖方）及被告佛山江源中介公司签订了一份《中介担保买卖合同》，该合同约定，被告佛山江源中介公司接受原、被告双方委托，就原告购买案涉房屋协助办理买卖、过户等相关事宜。被告佛山江源中介公司收取160000元用作解决案涉房屋的解押问题，确保原、被告双方顺利完成房屋买卖。2019年4月30日，在佛山市三水区农村信用合作联社城南分社，原告通过银行转账的方式向被告潘翠萍名下的银行账户（账号：80×××48，卡号：62×××04）汇入160000元，被告潘翠萍在收到该款后，随即将160000元转入被告佛山江源中介公司法定代表人刘均贤名下的银行账户（账号：80×××29，卡号：62×××64），并备注“房屋解压款”。被告佛山江源中介公司收款后未按照合同约定办理案涉房屋的涂销抵押登记手续，致使案涉房屋交易无法继续，遂产生本案纠纷。2019年6月3日，被告潘翠萍收到本院送达的起诉状等诉讼材料。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《中介担保买卖合同》、佛山市三水区农村信用合作联社城南分社客户回单，以及被告潘翠萍提供的佛山市三水区农村信用合作联社城南分社转账凭证等予以证明，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告潘翠萍签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。因案涉房屋在买卖合同订立时已设定有抵押，为确保交易顺利完成并达到原告取得案涉房屋所有权的合同目的，案涉房屋已设定的抵押权一般应办理涂销手续。但被告潘翠萍在收取原告按照约定支付的部分购房款后，因其委托代办抵押权涂销手续的第三方即被告佛山江源中介公司的原因，导致案涉房屋的抵押权至今未能解除，房屋交易已无法继续完成。诉讼过程中，被告潘翠萍虽明确表示愿意继续履行合同，但也同时明确表示，在被告佛山江源中介公司返还160000元前，其个人无能力将案涉房屋抵押权予以涂销。因被告佛山江源中介公司未到庭应诉，且其法定代表人刘均贤在与本院电话沟通过程中明确表示其近期内无法偿还用于解除案涉房屋抵押的160000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，或者明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。在本案中，依据合同约定，被告潘翠萍在合同签订当天通过银行转账方式收取原告支付的160000元购房定金后，理应依据约定在合同签订后十五个工作日内（不迟于2019年5月23日）与原告一起到有关部门申请办理房屋权属转移登记手续，但至本案庭审时（2019年7月10日），因原有抵押权尚未涂销致使案涉房屋仍未能办理权属转移登记手续，进而导致房屋交易无法继续进行，案涉房屋的所有权不能顺利转移到原告的名下。诉讼过程中，被告潘翠萍未能就合同的继续履行与原告以及利益相关方达成协议，又明确表示其个人无能力涂销案涉房屋的抵押。故可认定被告已经以自己的行为表明不履行合同主要义务。在无法取得该房屋的所有权、合同目的不能实现的情形下，原告要求解除合同、被告返还购房定金，合法有理，本院予以支持。因原告未提供证据证实曾将解除案涉房屋买卖合同的意思表示通知过被告潘翠萍，故本院以原告起诉作为通知解除合同的方式，即以被告潘翠萍收到本院送达起诉状及应诉材料之日（2019年6月3日）作为案涉房屋买卖合同的解除日期。关于被告的违约责任。原告依据定金罚则诉请被告承担民事责任，理由是被告潘翠萍未及时为案涉房屋办理抵押权解除手续，导致未能在合同约定的十五个工作日内到有关部门申请办理权属转移登记手续。对此本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》明确约定，房屋买卖双方应在合同签订后十五个工作日内（不迟于2019年5月23日）申请办理案涉房屋权属转移登记手续，原告于2019年5月23日提起本案诉讼时，被告潘翠萍尚不存在违约行为，故原告诉请被告潘翠萍承担定金责任缺乏依据。但考虑到被告潘翠萍在原告起诉后也未能按照约定及时办理案涉房屋抵押权涂销手续，并最终导致合同被解除，理应承担相应的违约责任。因合同中仅对取得案涉房屋所有权证书、原有户口的迁移、房屋交付的违约责任进行了约定，未对因被告潘翠萍的原因导致无法办理房屋权属转移登记手续的违约责任进行明确约定，故本院参照合同中有关未取得房屋所有证书原告有权退房的违约责任约定，并结合被告潘翠萍已诉请被告佛山江源中介公司、刘均贤偿还用于涂销案涉房屋抵押的160000元等案件实际，确定被告潘翠萍应以按中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告支付利息的形式承担违约责任，利息的起算以原告已支付购房款160000元为基数，自2019年5月1日（即被告潘翠萍收款之次日）起至该款实际清偿之日止。关于被告佛山江源中介公司的责任。因案涉的《房屋买卖合同》和《中介担保买卖合同》对于被告佛山江源中介公司的担保责任并没有进行约定，原告诉请被告佛山江源中介公司承担连带赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。被告佛山江源中介公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决如下：一、原告朱海敏与被告潘翠萍2019年4月30日签订的《房地产买卖合同》于2019年6月3日解除；二、被告潘翠萍于本判决生效之日起十日内向原告朱海敏返还购房定金160000元，并以160000元为本金，从2019年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付违约金至实际清偿之日止；三、驳回原告朱海敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3035元（原告朱海敏已预交），由原告朱海敏负担1035元，被告潘翠萍负担2000元。财产保全申请费1585元，由被告潘翠萍负担。被告潘翠萍对其应负担的2000元案件受理费、1585元财产保全申请费，在履行本判决确定的上述付款义务时一并径付给原告朱海敏，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  雷智勇二〇一九年九月十日书记员  梁浩然