贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔01民终5782号上诉人（原审被告）：贵阳义信房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际Ａ栋２４楼１号房。法定代理人：曾某，职务：董事长。委托诉讼代理人:周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹修军，男，侗族，1984年10月19日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：罗桦，贵州仪程律师事务所律师。委托诉讼代理人：代佳宏，贵州仪程律师��务所律师。上诉人贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称义信房开）因与被上诉人尹修军商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。义信房开上诉请求：一、撤销云岩区人民法院（2016）黔0103民初195号民事判决，并驳回原审原告的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，我方与原审原告方签订的购房合同第九条第1项（2）明确约定，延期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点一的违约金赔偿购房人。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，所以双方应按照合同的约定履行，原审法院��用同类地段同类房屋的租金标准来计算该案违约金违反了合同法中当事人的意思自治原则，且原审原告所购买的房屋为经济适用房，而并非商品房，不应适用商品房买卖合同相关规定，原审将其认定为一般商品房买卖，并适用其规定存在错误。我方与原告方曾经签署过业主收房承诺函，约定放弃2014年7月20日后逾期交房违约金,我方已按该函约定支付原审原告方1922元违约金，原审原告也应该履行该函的约定“不在任何时间以任何形式要求我方支付违约金”，故法院仍然判决我方承担过多责任存在明显错误；二、一审适用法律不当，损害了上诉人权利，因经济适用房不应适用商品房相关规定处理，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”做出判决存在不妥。被上诉人尹修军答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。尹修军向一审法院起诉请求：一、将《商品房买卖合同》第九条违约金比例调整为万分之一；二、被告按万分之一的标准支付原告逾期交房违约金（从2013年8月6日至实际交房之日止）；三、诉讼费由被告承担。义信房开一审答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告违约责任即违约金为总房价的万分之零点一，该约定不违反法律规定，对双方有约束力，应当按照合同约定履行。涉案房屋属于经济适用房，不应适用关于商品房的规定进行审理。涉案业主已经签署了业主收房承诺函，该承诺函系双方当事人真实意思表示，应属有效。该承诺函对于逾期交房的违约金进行了处置，在签署该函后，应对其余违约金进行放弃处理。原告未提供证据证实损失低于合同约定的违约金，调整违约金无依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定的事实：2012年6月21日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于贵阳市××茶路××号地块（现定名）“义信麒麟苑经济适用住房（廉租房）”第A，B栋A1单元20层6号住宅用房一套，购房款总金额人民币258624元。对于房屋的交付，合同第八条约定“出卖人应当在2013年8月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，同时约定“遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据��予以延期”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。合同签订后，原告向义信公司支付了购房款258624元。2014年8月10日，原告向被告出具了一份《业主收房承诺函》，该承诺函第2项载明“对贵公司应付的逾期交房违约金，2014年4月30日前按《商品房买卖合同》约定处理。2014年5月1日至2014年5月31日按《商品房买卖合同》约定违约金5倍赔付，2014年6月1日至2014年6月30日按《商品房买卖合同》约定违约金6倍赔付，2014年7月1日至2014年7月20日按《商品房买卖合同》约定违约金7倍赔付，2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付”。被告已将房屋交付原告使用，原告也已经按照上述《业主收房承诺函》中关于违约金的承诺收到了逾期交房违约金1922元。被告在庭审中称房屋已经验收合格具备交付使用条件，但不能提供相关证据予以证明。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2013、2014年贵阳市房屋租金指导价公告》中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等、四级地段，住宅类租金标准为1117.5元/平方米/月。以上事实，有原、被告陈述，相关书证及法院庭审笔录在卷佐证，经举证、质证，法院予以确认。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，义信公司应当在2013年8月5日前将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定的期限履行交房义务，且未能提供证据证明遭遇了不可抗力并在发生之日起30日内告知了买受人，即被告延期交房不符合双方约定的免责条款，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告诉请“将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格产权房日止”实质为“原告认为双方约定的逾期交房违约金约定过低，要求将违约金调整为按日按已付购房款的万分之一计算”。关于逾期交房违约金的比例问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及《业主收房承诺函》中对逾期交��违约金均进行了约定，但法院认为，根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失；且虽本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是义信公司逾期交房给房屋买受人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，故法院酌情将违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”计算。另虽然被告已经将房屋交付原告使用，但被告未能提供房屋竣工验收合格的依据，不能举证证明该房屋已经具备交付条件，即被告不能证明其已按照合同约定履行了交付房屋的义务。综上，对被告要求将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格产权房日止的诉请，法院予以支持，但总数额应当扣除已得到的1922元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，判决：一、原告尹修军与被告贵阳义信房地产开发有限公司于2012年6月21日签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”；二、被告贵阳义信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以原告尹修军已付购房款258624元的万分之一为标准按日计算向原告尹修军支付逾期交房违约金（违约金计算日期从2013年8月6日起至实际交房之日止,并扣除已得到的1922元违约金。)；三、驳回原告尹修军其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告贵阳义信房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被��在履行上述判决时一并支付给原告）本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的第一个焦点在于逾期交房的违约金标准是否应该调整。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及被上诉人出具的《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金均进行了约定，但是，被上诉人认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予以调整。被上诉人并未提交明确的证据证明逾期交房造成的损失，但逾期交房必然影响买房人使用房屋，故可用同地段同类房产的租金标准作为损失的确定标准，现被上诉人诉请调增后的违约金标准与处于四级地段的涉案房屋的租金标准大致相当，原判予以支持并无不当，本院予以维持。本案争议的第二个焦点在于买卖经济适用房是否可以适用买卖商品房的司法解释。虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是，上诉人义信公司逾期交房给房屋买受人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，因此，其提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由贵阳义信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 妍代理审判员  李云鹤代理审判员  石 敏二〇一六年十二月二十三日书 记 员  陶海峰