呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2019）内01民终3189号   上诉人（原审被告）：吴水军，男。   委托诉讼代理人：刘瑞珍，内蒙古东日律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘艳玲，内蒙古东日律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李新俊，男，住内蒙古武川县。   原审原告：武润青，男，住内蒙古巴彦淖尔市。   原审原告：段亚男，男，住内蒙古呼和浩特市。   原审原告：温悦，女，住内蒙古呼和浩特市。   上述被上诉人及原审原告共同委托诉讼代理人：张顺，慧聪律师事务所律师。   上述被上诉人及原审原告共同委托诉讼代理人：李广德，慧聪律师事务所律师。   上诉人吴水军因与被上诉人武润青、原审原告段亚男、温悦、李新俊房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴水军及其委托诉讼代理人刘瑞珍、刘艳玲，被上诉人李新俊、原审原告段亚男、温悦、武润青的共同委托诉讼代理人张顺、李广德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吴水军上诉请求：1、撤销内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区人民法院(2018)内0104民初3234号民事判决书并依法改判或发回重审；2、诉讼费用由李新俊承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清且错误。（一）一审法院对于吴水军向李新俊支付装修损失243252元的事实认定明显错误。在一审中,吴水军提供的与段亚男签署的《租房协议》第二条约定:“在租赁期间,甲方因特殊原因(如拆迁等)导致乙方不能继续经营的甲方需按剩余日期退还乙方剩余租金……”。《收条》与《中国银行人民币转账汇款业务回单》均已证明吴水军在其房屋被征收拆迁后按照《租房协议》的约定退还了剩余租期的租金及补偿共计125000元。吴水军与段亚男签署的《租房协议》并没有关于诉争房屋拆迁时装修损失与停业损失如何处理的约定,既然没有约定可以理解为李新俊放弃主张房屋装修损失及停业损失。因此吴水军的房屋因拆迁导致李新俊、段亚男、武润青及温悦不能继续经营时,吴水军只需退还李新俊、段亚男、武润青及温悦剩余租金即可。另外,李新俊、段亚男、武润青及温悦在原审中关于装修损失的证据有《公证书》、《装修合同》、《房屋评估说明》及《装修评估明细表》,《公证书》的内容是对房屋外观和楼内现状的保全,《装修合同》只是一个合同,并不能证明过已经实际装修,而且《房屋评估说明》及《装修评估明细表》所记载的装修内容,李新俊、段亚男、武润青及温悦并不能证明是其购买与装修的,因此依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院在李新俊未提供证据证明装修损失,就依据吴水军房屋拆迁时的《房屋评估说明》记载价格,判决吴水军向李新俊支付装修损失因违反法律规定,属认定事实错误；(二)一审判决认定吴水军向李新俊支付停业损失217818元属于认定事实错误。依据《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,停产停业损失是对被征收人的补偿,即对吴水军的补偿,并不是对李新俊的补偿,吴水军与李新俊关于停产停业损失需按照双方签署的《租房协议》的约定，本案中吴水军已按照《租房协议》的约定向李新俊、武润青、段亚男及温悦退还了剩余租期的租金及补偿共计125000元。而且诉争房屋征收过程中,拆迁主管部门已经张贴拆迁公告通知,吴水军也多次与李新俊沟通房屋被拆迁一事,一审法院将停产停业损失补偿判决支付给李新俊及吴水军未通知李新俊拆迁的认定属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。吴水军与李新俊及武润青、段亚男、温悦是租赁合同纠纷,而一审法院却依据《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,判决吴水军向李新俊支付装修损失及停业损失,一审法院随意突破合同的相对性,要求吴水军承担责任属于适用法律错误。   被上诉人李新俊、原审原告段亚男、温悦、武润青共同答辩称，一、在一审中，双方对于装修损失和经营损失的补偿没有明确约定，吴水军退还的125000元属租金，并没有补偿，一审判决按照法律规定进行判决符合法律规定；二、李新俊在一审时举证的公证书所载明的照片和视频可以证实本案所涉房屋装修按照经营规模进行装修，实际的装修也是由李新俊完成的，因此判决李新俊作为装修损失的权利人符合法律规定；三、涉案房屋属于经营性房屋，李新俊对网吧经营进行了投资，网吧在正常经营的情况下被强行拆除，李新俊作为房屋承租人，应对经营性损失补偿款进行合理分配。   李新俊、段亚男、温悦、武润青向一审法院起诉请求：1、判令吴水军赔偿李新俊、段亚男、温悦、武润青财产损失543252元(其中:房屋装修损失243252元,停产停业损失30万元)；2、判令吴水军承担诉讼费。   一审法院认定事实：2014年12月18日，甲方吴水军与乙方段亚男签订《租房协议》，内容：甲方将位于呼和浩特市××区商业楼租赁给乙方，期限为五年，从2015年4月1日至2020年4月1日止。第一年租金19万元，以后每年比上一年递增15000元。在租赁期间，甲方因特殊原因（如拆迁等）导致乙方不能经营的甲方需按剩余日期退还乙方剩余租金。每年3月1日为交房租日期。租赁期间所产生的水电等经营费用乙方承担……合同生效之日起，乙方按时交纳租金，并约定了逾期交纳房租的责任等。吴水军、段亚男签字确认。证据中另一份租房协议在甲乙方签字下方标注有补充：2018年3月1日付22万元，2019年3月1日付24万元，2020年3月1日付25万元，2021年3月1日付26万元。武润签字，日期2017年3月16日。2017年3月15日，吴水军出具收条一张，内容“今收到租金20万元”。租赁房屋用途为网吧，登记的业主为温悦，性质为“个人独资企业，名称是“玉泉区艺家网咖网吧”。2017年5月25日，甲方温悦、段亚男与乙方李新俊签订《网吧转让协议》，约定甲方将网吧转让给乙方，转让费总计60万元。一次性付清。如因不可预见的特殊情况致使网吧证照不能变更，则视为该网吧由乙方永久买断所有资产和承包经营权……。2017年10月30日，内蒙古自治区呼和浩特市仲泰公证处做出（2017）呼仲内字第4601号公证书，申请人是李新俊，公证事项：保全证据。李新俊申请办理对位于呼和浩特市玉泉区云中路西菜园乡政府南500米路东三层商业楼的外观及楼内现状进行证据保全。由公证员对现场进行了摄像及拍照，并形成工作笔录。之后案涉房屋被拆除。2015年3月15日，甲方武润青与方鸣装饰工程有限公司签订该网吧室内装修合同，确定段亚男为甲方驻工地代表。工程造价588000元。2016年11月1日，玉泉区政府因扎达盖河综合改造工程决定对案涉区域进行征收改造，同期向社会发布征收公告。2017年10月25日，吴水军与政府征收部门达成《拆迁房屋补偿安置协议书》，确定拆迁房屋三层临建，建筑面积395.8㎡，安置方式为货币安置，金额7260596元。其中涉及房屋装修损失价值以2017年10月20日为评估基准日金额是243252元。2017年11月2日，吴水军向武润青账户转账125000元，同日武润青出具收条，内容：“今收到吴水军退还房租125000元”。在该网吧经营使用期间，武润青在2017年6月1日同李继蒙签订《房屋租赁合同》，约定将网吧一层租赁给李继蒙作为经营超市使用。租金每年14万元。武润青收到李继蒙租金预付款20000元。2018年8月，玉泉区艺家网咖网吧作为原告向一审法院提起诉讼，要求吴水军给付拆迁补偿款。经一审法院审查后认为玉泉区艺家网咖网吧作为诉讼主体不适格，裁定驳回玉泉区艺家网咖网吧的起诉。   一审法院认为，2014年吴水军与段亚男签订《租房协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，一审法院予以确认。结合本案的证据分析可知，在之后的经营过程中，该网吧登记业主虽为温悦，但实际是段亚男与武润青合伙对该网吧进行管理至2017年5月25日温悦、段亚男与李新俊签订《网吧转让协议》止。《网吧转让协议》签订后至审理阶段，鉴于武润青在此期间均未对转让协议的效力提出异议，且本次诉讼中是以共同原告的身份主张权益，故一审法院有理由相信武润青对《网吧转让协议》持认可态度。通过《网吧转让协议》可确定李新俊是网吧的实际经营者，是权利义务主体，武润青、段亚男、温悦无权主张赔偿事项。李新俊主张要求判令吴水军赔偿财产损失543252元(其中:房屋装修损失243252元,停产停业损失30万元)，对此一审法院结合佐案证据分析认为，通过2017年10月30日公证书中对保全证据的视频及现场照片可直接反映该房屋在强制拆迁时是按照标准网吧的装修形式在经营使用，原经营使用者进行装修属实，案涉房屋的装修补偿应当归现实际经营者即李新俊所有。李新俊主张按照吴水军拆迁协议中对房屋装修评估确定的金额243252元符合案件事实，一审法院予以采纳。鉴于案涉双方在征收拆迁时未达成一致，李新俊客观上存在停业损失，其主张按照内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条规定的补偿项目中存在因征收房屋造成的停产停业损失的补偿项，第三十四条明确的补偿标准不低于被征收房屋价值的百分之三，计算为：7260596元×3%=217818元予以保护，多出部分不予支持。吴水军抗辩认为其已履行了合同，按照合同约定退还了剩余的租金，一审法院认为吴水军作为房屋征收主体，未在征收过程中提前告知承租人具体征收事项，是造成李新俊仓促停业、搬离的主要原因，吴水军存在过错，一审法院对其此项抗辩观点不予采纳。至于退返租金是否存在数额争议，本案不作处理，双方如有争议，另案解决。吴水军的其他抗辩观点缺乏证据支持，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百二十二条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、吴水军在本判决生效后十日内给付李新俊房屋装修损失243252元，停业损失217818元，共计461070元；二、驳回武润青、段亚男、温悦、李新俊的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审中查明的一致，对于一审法院认定的事实本院予以确认。   本院认为，吴水军主张其于2017年11月2日向武润青退还剩余租期的租金125000元包括补偿费用，但其所举证据不能证明上述款项包括装修及停产停业损失的补偿，应承担举证不能的法律后果，故本院对其该项主张不予支持。本案中，依据《公证书》、《装修合同》、《房屋评估说明》及《装修评估明细表》等证据可证实原经营使用者进行房屋装修属实，案涉房屋的装修补偿应当归现实际经营者即李新俊所有，一审法院按照拆迁协议中对房屋装修评估确定的金额243252元进行补偿并无不当。对于因征收房屋造成的停产停业损失补偿款如何分配的问题。涉案房屋性质以租赁为主要用途，李新俊亦承租该房屋用于经营，故停产停业损失补偿应在承租人与出租人之间进行合理分配，一审法院将全部停产停业损失补偿款均判决至李新俊处有失公平，应予以纠正。本院按照租赁合同剩余期限、吴水军退还租金等情形，确定吴水军应分配的停产停业损失补偿为217818元×60%=130691元，李新俊应分配的停产停业损失补偿为217818元×40%=87127元，吴水军应向李新俊支付停产停业损失补偿87127元。   综上所述，吴水军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3234号民事判决；   二、吴水军在本判决生效后十日内给付李新俊房屋装修损失243252元，停产停业损失补偿87127元，共计330379元；   三、驳回原审原告武润青、段亚男、温悦、李新俊其他诉讼请求。   二审案件受理费7836元，由吴水军负担6269元，由李新俊负担1567元。   本判决为终审判决。   审判长 何玉山   审判员 王海莹   审判员 张 宇      二〇一九年九月三十日   书记员 方 岩