文书内容常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初2615号原告：吴晓惠，女，1962年6月18日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：刘汉娇，江苏常辉律师事务所律师。被告：欧晖，男，1970年10月12日生，汉族，住常州市钟楼区。原告吴晓惠与被告欧晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓惠委托诉讼代理人刘汉娇到庭参加诉讼；被告欧晖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴晓惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金85000元；2.判令被告支付原告违约金4320元及自2019年4月1日起至实际付清之日止以85000元为本金按照日息万分之三计算的违约金；3.诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告变更第一、二项诉讼请求为：判令被告支付原告租金55000元（2018年4月1日至2019年3月31日期间结欠的租金）、违约金4000元。本案在审理过程中，原告申请增加以下诉讼请求：1.要求确认原、被告于2017年4月12日签订的租赁合同在2019年5月15日解除；2.判令被告支付原告垫付的物业费6534.3元、水电费586.63元。事实和理由：原、被告于2017年4月12日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于常州市房屋出租给被告，租期自2017年4月1日至2020年3月31日，年租金为60000元，先付后用，每半年预付一次。自2018年4月1日起至今，被告仅支付原告租金5000元，剩余租金及违约金经原告多次催要未果。故原告提起诉讼，要求判如所请。被告欧晖未作答辩，亦未向本院提供证据。原告吴晓惠围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告进行了证据举证。对于原告提供的《租赁合同》、收款收据、付款通知书、水电费发票、户口本、情况说明等证据，本院依法予以确认后在卷佐证，并据此认定事实如下：常州市怀德中路48号1205室所有权人为原告吴晓惠之子王之杰。王之杰出具情况说明一份，载明：本人王之杰系常州市钟楼区怀德中路48-1205室房屋业主，该房屋系王之杰父母全资购买，故该房屋由王之杰母亲吴晓惠出租，所得收益以及相关一切权益均由其享有。2014年3月20日原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将常州市申龙商务广场48号1205室房屋出租给被告，租期自2014年4月1日至2017年3月31日；第一年租金为50000元，每半年支付，先付后用；因租赁物的使用发生的物业管理费、水电费等由欧晖直接和物业结算；欧晖应在合同签订时向吴晓惠支付履约保证金4000元；任何一方违反本合同约定，应向对方承担4000元违约金。租赁合同中在租金约定条款后手写注明：“以后每年五万五千元正。”合同签订后，被告向原告支付了履约保证金4000元。后该《租赁合同》作出如下修改：租赁期限修改为从2017年4月1日至2020年3月31日；租金每年60000元（陆万元正）；签订时间修改为2017年4月12日。2019年5月8日常州中房物业有限公司就涉案房屋的物业费向原告发出付款通知书，载明：申龙商务广场东座1205室房屋2018年7月1日至2019年5月15日需要交纳的各项物业费共计6534.6元。2019年5月13日常州中房物业有限公司向原告出具收款收据一份，载明：王之杰（吴晓惠）缴纳申龙商务广场东座1205室2018年7月1日至2019年5月15日各项物业费共计6534.6元。常州中房物业有限公司就涉案房屋向原告发出2018年9月26日至2018年11月26日、2018年11月27日至2019年5月8日的水电费收费通知书，应缴水电费分别为473.63元、113元。上药集团常州药业股份有限公司出具共计586.63元的水电费收款收据和发票。本案在审理过程中，原告陈述：原、被告就本案房屋的租赁实际上自2014年4月1日就开始了，2017年3月31日到期后双方在原租赁合同的基础上直接进行修改以续签租赁合同；之前的合同约定第一年租金50000元，以后每年55000元，后来续签合同就把该约定划掉了，由被告自己注明租金为“陆万元正”；合同续签后，被告仅付清了第一年租金，第二年租金仅支付了5000元，且拖欠水电费和物业费；因涉案房屋所在的申龙商务广场水电费由上药集团常州药业股份有限公司代缴，故原告经常州中房物业有限公司通知后，向上药集团常州药业股份有限公司交付了水电费；2019年4月原告发现被告搬走了，人也联系不上，2019年5月底，原告就在起诉后开门进入了涉案房屋，并重新进行了出租。本院向常州中房物业有限公司询问本案有关事实，该公司工作人员黄健陈述：涉案房屋系欧晖承租后作为常州悦禾装饰有限公司的经营地，物业费、水电费由欧晖通过支付宝转账给黄健，并由黄健代为缴纳；到了2018年12月，欧晖开始晚上开车进出，并开始搬东西；水电费票据的出具方是上药集团常州药业股份有限公司，是因为该公司是申龙商务广场的开发商，东座48号3楼以上的商业房对外进行了出售，所有的水电只有一个总表在该公司处，各小业主安装有分表，水电费由该公司统一缴纳后再由各小业主支付给上药集团常州药业股份有限公司；原告在2019年5月8日就对涉案房屋对外进行出租了，顺便也把物业费、水电费结清了。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。对于2018年4月1日至2019年3月31日的租金，原告认可被告已经支付5000元，本院予以确认。原告主张《租赁合同》到期后双方就租金标准和租赁期限重新进行了约定，并在原《租赁合同》中直接进行修改，但修改后《租赁合同》并未由双方重新签字确认，原告亦未提供其他证据证明原、被告就租金标准及租赁期间重新进行了约定或者被告实际按照变更后的租金标准履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原《租赁合同》到期后，被告继续使用租赁物，仍应按照修改前约定的年租金50000元的标准计算租金，被告应当向原告支付剩余租金45000元。被告未能按照合同约定支付租金且实际搬离承租房屋，原告自认在2019年5月底自行接收了房屋，但根据物业公司的陈述，原告实际在2019年5月8日已经接收房屋。故对原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除的事实，本院予以确认。对于原告主张的违约金4000元，符合双方的合同约定，本院予以支持，但扣除被告已经向原告支付的履约保证金4000元，故被告无需再向原告支付违约金。关于原告主张的租赁期间的水电费、物业费，按照合同约定应由被告自行承担，故被告应向原告支付其代为缴纳的水电费、物业费。因原告主张的物业费6534.3元系2018年7月1日至2019年5月15日，应当扣除本案《租赁合同》解除后发生的物业费145元。被告欧晖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃对本案有关事实进行答辩和对原告提供的证据进行质证的权利，因此带来的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴晓惠与被告欧晖于2014年3月20日签订的《租赁合同》于2019年5月8日解除；二、被告欧晖于本判决生效之日起十日内向原告吴晓惠支付租金45000元；三、被告欧晖于本判决生效之日起十日内向原告吴晓惠支付物业费、水电费共计6975.93元；四、驳回原告吴晓惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2033元，公告费600元，共计2633元，由原告吴晓惠负担1101元，被告欧晖负担1532元，被告欧晖负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴晓惠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包艳波人民陪审员  过家华人民陪审员  董正征二〇一九年九月十八日法官 助理  刘洪波书 记 员  耿丽君