宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5559号原告：中海宏洋地产(银川)有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：乔梁，男，1992年8月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告中海宏洋地产（银川）有限公司（以下简称中海宏洋公司）与被告乔梁商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司委托诉讼代理人朱亮到庭参加诉讼，被告乔梁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年4月19日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号:**),被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号:**)备案登记手续;2.判令被告将正源南街某号连湖花园三区(二期)某室房屋立即返还原告；3.判令被告向原告支付违约金127691.6元、房屋使用费351151.9元(暂计算至2019年5月17日,并按每月6384.85元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止),以上已确定部分合计478843.5元；4.本案产生的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年4月19日原、被告签订《银川市商品房买卖合同》(合同编号:***)》及附件《补充协议》,协议约定原告将其开发的位于正源南街某号连湖花园三区(二期)某室房屋出售给被告;房屋总价款638458元,付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第三项约定,因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的,原告有权解除合同,被告应按总楼价的20%向原告支付违约金;第九条第五项约定,合同解除时,如房屋已交付使用,自交付使用之日起,被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2014年9月15日,原告、被告与农业银行股份有限公司签订了《个人购房担保借款合同》,合同约定:被告作为借款人,以上述所购房屋作为抵押物从银行贷款400000元;原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2014年10月17日原告将涉案房屋交付被告。但自2015年11月起,因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息,导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款,截至2019年3月累计扣款共计:95995.79元,上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实,原告认为,原告与被告签订的合同合法有效,双方均应切实履行,被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为已经构成违约,并符合合同约定解除条件,被告应就此承担全部法律责任。为此,原告特提起诉讼,请贵院依法判处。被告乔梁未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。经审查，原告提交的《银川市商品房买卖合同》、发票、收据（4张）、入住会签单、入住说明、扣划乔梁贷款保证金的通知函、农行保证金支付回单能够互相印证，真实、合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月19日，原告（甲方）与被告乔梁（乙方）签订一份《银川市商品房买卖合同》(合同编号：***)及附件《补充协议》，约定乙方购买由甲方开发的位于银川市金凤区正源南街某号连湖花园三区（二期）某室房屋，房屋建筑面积98.79平方米，单价6462.78元/平方米，房屋总价638458元；付款方式为乙方应于2014年4月19日前付首付198458元，于2014年5月19日前付商业贷款44万元；房屋交付期限为出卖人应在2014年10月30日前将符合约定的商品房交付被告。合同补充协议第三条第三项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向被告追偿；补充协议第九条第五项约定：合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日（由于被告原因未能按期交付的，自合同约定交付之日）起，被告还应当按月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，原告有权于退款同时扣除上述费用。2014年9月15日，原被告与中国农业银行股份有限公司金凤支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告向中国农业银行股份有限公司金凤支行借款40万元用于购买涉案房屋，涉案房屋为该笔借款提供抵押担保，原告为被告借款本金、利息、违约金等提供连带责任保证。2014年10月17日，原被告之间办理了入住交付手续。2015年11月13日至2019年5月，案外人中国农业银行股份有限公司金凤支行扣划原告保证金账户总计100382.57元保证金偿还被告贷款本息。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方商品房预售关系成立。合同成立后，被告依据该合同向案外人中国农业银行股份有限公司金凤支行申请住房按揭贷款，并签订《个人购房担保借款合同》，所贷40万元款项用于支付原告购房款。被告在偿还部分贷款后，剩余贷款未按借款合同约定如期偿还，原告偿还了被告欠付的贷款本息，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议约定,被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权，故对原告诉请解除合同、协助办理撤销《银川市商品房买卖合同》备案登记手续，并要求被告支付房屋总价20%的违约金127691.6元（638458元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。根据补充协议约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，故原告诉请被告应自2014年10月17日起至2019年5月17日向原告支付房屋使用费；本院认为，该补充协议为格式条款，该协议在签订时，原告未采取合理的方式提请被告注意，被告按月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费明显过高，根据公平原则，由被告以房屋总价按年利率4.35%向原告支付房屋使用费，从2014年10月17日计算至2019年5月17日为127293元（638458元×4.35%÷12个月×55个月，2019年5月17日以后的房屋使用费，以房屋总价按年利率4.35%计算至本判决确定的给付之日止），本院予以支持；因原告已于2014年10月17日将涉案房屋向被告交付，被告一直占有使用，故对原告主张被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告乔梁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张抗辩和证据质证的诉讼权利，应当承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、一百一十三条第一款、一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告乔梁于2014年4月19日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号：***)；二、被告乔梁于本判决生效之日起十日内协助原告中海宏洋地产（银川）有限公司办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号：***)备案登记手续；三、被告乔梁于本判决生效后十日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金127691.6元；四、被告乔梁于本判决生效后十日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司房屋使用费127293元（从2014年10月17日计算至2019年5月17日，2019年5月17日以后的房屋使用费，以房屋总价按年利率4.35%计算至本判决确定的给付之日止）；五、被告乔梁于本判决生效后三十日内将位于银川市金凤区正源南街919号连湖花园三区（二期）12号楼1单元702室房屋返还原告中海宏洋地产（银川）有限公司；六、驳回原告中海宏洋地产（银川）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费4241元，由原告中海宏洋地产（银川）有限公司负担2969元，被告乔梁负担1272元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 何玲 二〇一九年九月十二日书记员 梁彪