新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2019）新2302民初2071号原告：刘训卫，男，1968年2月22日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告：刘开来，男，2000年9月10日出生，汉族，学生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市明珠花园******。共同委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。被告：新疆德诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市新城花园**商住楼（1区5段）。法定代表人：冯江，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿保东，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。原告刘训卫、刘开来与被告新疆德诚房地产开发有限责任公司（以下简称德诚房产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，于同年8月30日公开开庭进行了审理。原告刘训卫及其与刘开来的共同委托诉讼代理人孙振刚、被告德诚房产的委托诉讼代理人耿保东、李江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘训卫、刘开来向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告返还购房款1335880元，并承担赔偿责任1000000元；3．判令被告承担本案的保全费5000元及保全保险费4000元，合计9000元。事实和理由：原告刘训卫与刘开来系父子关系，2018年1月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的门面房，房款为1335880元，房屋面积为102.76平方米，交房时间为2018年10月30日前。合同签订当日，原告将1335880元房款交付给被告。但被告未按合同约定交付门面房。经原告多次催讨无果。现该房屋已被法院查封，合同目的不能实现。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。德诚房产辩称，双方签订合同后，原告未交付房款，被告同意解除合同。因被告未收到原告交付的房款1335880元，故不存在返还房款问题。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故被告不应当赔偿原告损失1000000元。原告在诉前申请保全的位于德诚商业大厦二楼门面6-12号商铺，该商铺在法院采取保全措施之前已经出售给购房户，不应作为被告的财产予以保全，原告错误保全该财产造成的损失应当由原告承担，由此产生的保全费及保全保险费不应当由被告承担。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《商品房买卖合同》、录音资料、商品房预售许可证、房产证各一份、常住人、常住人口登记卡两份以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1．收据一份，证明原告交纳房款1335880元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，当时双方口头约定先开收据再交房款，但被告向原告出具收据后，原告并未缴纳房款1335880元。上述证据的来源、形式符合法律规定，结合本案其他证据，能够反映案件真实情况，与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。2．打款凭证两份，证明原告向被告转账640000元，现金给付695880元。经质证，被告认为原告将房款转账给钱永平个人，并未支付给被告。上述证据的来源、形式符合法律规定，结合本案其他证据，能够反映案件真实情况，与待证事实具有关联性，具有证明力，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。3．《房屋征收补偿合同》七份，证明原告及家庭成员因房屋征收补偿获得补偿款1727079元，原告完全有实力支付购房款。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，该组证据与本案待证事实无关。因本案其他证据需要与该组证据相互印证，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。4．阜康市农村信用社交易流水业务凭证三份，证明拆迁办将拆迁款支付给原告的家庭成员，原告的家庭成员从账户上支取现金共计700333元，该笔现金用于交付房款。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，该组证据只能证明原告的家庭成员从账户上支取金额，无法证明向被告交付房款的事实。上述证据与本案其他证据能够相互印证，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。5．（2019）新2302民初99号民事判决书、（2018）新2302民初2180号民事判决书、（2018）新2302民初1773号民事调解书、《拆迁补偿安置协议书》《具有强制执行效力的债权文书公证书》《个人购房抵押借款合同》《担保及回购协议》各一份，证明在原、被告签订合同之前该地段的房屋应当置换给拆迁户。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对原告所要证明的问题不认可。因原告购买的房屋不在原告提交的上述民事判决书及民事调解书确认的房屋范围内，本院对（2019）新2302民初99号民事判决书、（2018）新2302民初2180号民事判决书、（2018）新2302民初1773号民事调解书、《拆迁补偿安置协议书》的真实性、合法性予以确认，对关联性以及证明力不予确认。原告购买的房屋与经《具有强制执行效力的债权文书公证书》确认的《个人购房抵押借款合同》及《担保及回购协议》中的房屋一致，本院对《具有强制执行效力的债权文书公证书》《个人购房抵押借款合同》《担保及回购协议》的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。6．（2019）新2302财保55号民事裁定书一份、申请保全费票据一份、担保保险费发票一份，证明原告因向法院申请保全支出费用9000元。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，原告未向被告交付房款，原告申请保全被告的财产错误，原告申请保全的财产在原告申请保全之前已经售出，该保全费用不应当由被告承担。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。7．电话录音两份，证明被告收到了原告交付的房款，并承诺向原告退还房款。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对原告所要证明的问题不予认可，电话录音中确认向原告承诺在清明节前后退还房款，但被告公司的总经理耿保东在电话中可能混淆了不同的客户，当时退房的客户比较多，出于一种本能，听到要钱的和退房款的都答应给退款。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月24日，原告拟购买被告开发的阜康市××街房，建筑面积共102.76平方米，双方就房屋价款为1335880元协商一致后，原告刘训卫以现金形式向钱永平支付房款695880元，通过阜康市农村信用合作联社转账向钱永平支付房款260000元。2018年1月25日，原告刘训卫通过阜康市农村信用合作联社转账向钱永平支付剩余的380000元房款，原告刘训卫以原告刘开来的名义与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积共102.76平方米，商品房单价为每平方米13000元，房屋总价款为1335880元，交房时间为2018年10月31日前。签订合同当天，被告向原告出具收据一份。其后，被告未按合同约定向原告交付该房屋。另查明，原告刘训卫与原告刘开来系父子关系。钱永平系被告公司开发的房屋的承建方负责人。被告已将涉案房屋出售给他人。本案争议焦点为：1．原告是否已向被告交付房款1335880元；2．原告要求被告赔偿损失1000000元有无事实及法律依据；3．原告要求被告承担保全费5000元及担保保险费4000元有无事实及法律依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律、法规的强制性规定，双方系商品房销售合同关系，自签订之日起对双方当事人产生法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘训卫与刘开来系父子关系，原告刘训卫以刘开来名义与被告签订合同的行为，基于其与原告刘开来之间的特殊身份关系，应认定为代理行为，其代理行为所产生的法律后果由被代理人刘开来承担。一、关于原告是否已向被告交付房款1335880元的问题。对于原告的诉讼请求，被告提出“被告未收到原告交付的房款1335880元”的抗辩意见，原告就此提交了由被告开具的收据一份，被告对该收据的真实性表示认可，则应当推定为原告履行了交付房款的义务，但被告坚称其未收到原告交付的房款，之所以给原告开具收据，是因为当时双方口头约定先开收据再交房款，被告出具收据后原告并未交付房款。对被告的该抗辩意见，原告提交了打款凭证两份，证明原告向被告转账640000元，现金给付695880元，被告提出原告将房款交付给了钱永平，钱永平并非被告公司的工作人员，被告并未收到原告交付的房款。对被告的该抗辩意见，原告提交了电话录音两份，第一份为：2019年3月25日，原告刘训卫的妻子王琴与被告公司的总经理耿保东的电话录音，第二份为：2019年4月3日，原告刘训卫与被告公司的总经理耿保东的电话录音。在电话录音中，在原告告知自己身份的情况下，被告公司的总经理耿保东均向原告承诺予以退还房款，对此事实，被告并无异议，但抗辩称混淆了不同的客户，出于一种本能才答应退款。认定被告是否收到原告交付的房款的核心问题是钱永平接收房款的行为能否视为被告的行为。被告认可钱永平系其承建方负责人，被告德诚房产与钱永平所在的公司之间存在合同关系，钱永平出现在售房部并与原告商议买房事宜具有一定的合理性。原告作为购房者，在被告公司的售房部，经销售人员指引，对出现在售房部并与其商谈购房事宜的钱永平有理由相信钱永平系被告公司的工作人员。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告拿到了被告的财务人员开具的收据，原告有理由确信，钱永平的行为可以代表被告，将房款交付给钱永平等同于将房款交付给了被告。被告公司的总经理耿保东在电话录音中承诺向原告退还房款的行为，亦证明被告对钱永平收取房款的行为予以认可。在房屋买卖交易过程中，原告已经尽到了应当尽到的注意义务。综上，根据原告提交的收据、打款凭证两份、电话录音两份等证据，能够相互印证，可以形成一个完整的证据锁链，能够证明原告已向被告交付房款1335880元的事实。据此，本院对被告的抗辩意见均不予采纳，对原告主张的已向被告交付房款1335880元的事实予以确认。二、关于原告要求被告赔偿损失1000000元有无事实及法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告已向被告交付房款1335880元，庭审中，被告认可其已将涉案房屋出售给他人。据此，对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款1335880元，并承担赔偿责任1000000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。三、关于原告要求被告承担保全费5000元及担保保险费4000元有无事实及法律依据的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：申请保全措施”的规定，原告申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，原告向本院交纳的申请保全费5000元应当由败诉方德诚房产承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款：“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条：“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，保全提供担保是保全申请人的义务，以何种方式提供担保取决于申请人自己的选择，原告可以以自己的财产或他人财产担保，而非必须通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。申请人选择以购买保险的方式来提供担保，由此而支出的费用应当由申请人承担。综上，本院对原告要求被告承担申请保全费5000元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告承担担保保险费4000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘开来与被告新疆德诚房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆德诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘开来返还房款1335880元，并向原告刘开来承担1000000元的赔偿责任；三、被告新疆德诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘开来支付本案的申请保全费5000元。四、驳回原告刘训卫、刘开来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25487元，由被告新疆德诚房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 张世星审 判 员 谢召涧人民陪审员 林新春二〇一九年九月二十日书 记 员 金莉梅附本案相关法律条文：1．《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。