呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2968号上诉人：（原审原告）：穆永贵，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工，住呼和浩特市。上诉人穆永贵因与被上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司(以下简称富邦房地产)房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初4579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。穆永贵上诉请求：撤销原审判决发回重审或查清事实依法改判。事实与理由：穆永贵购买的商用柜台，建筑面积32.48平方米，这个建筑面积的概念是建筑学上的一种全部面积的统称，即建筑面积本身就包括使用面积和公摊面积，这是所有买过商品房的人都知道的常识。（2018）内0103民初4579号判决书第4页第八行，“本院认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，但其约定的建筑面积，套内面积公共部分与公共房屋公摊面积的各项数值与呼和浩特标准房产测绘所出具呼标准房测字（2004）第0203号房屋面积测绘成果报告书载明的即是被告向原告交付的房屋建筑面积公摊面积不符。”穆永贵认为（2004年）第0203号测绘成果报告书所列房屋面积测绘成果表，以第三层摊位为例，建筑面积7443.10，套内面积3825.53，公摊面积3617.57，公摊系数0.945640，其中的公摊面积3617.57，加套内面积3825.53就等于7443.10的建筑面积，为此穆永贵认为（2018）内0103民初4579号判决书所认定的事实不清，希望二审法院支持穆永贵的上诉请求。（2018）内0103民初4579号判决书第五页第二行本案中，双方签订了《房屋买卖合同》第四条约定了“房屋的面积有变更的应据实结算”穆永贵认为一审判决在断章取义，原文是“甲方保证上述房屋产权，权属清楚，若发生与合同明确的产权纠纷，双方应遵照施工图或变更图重新核算，面积有变更的应据实结算”。这是第四条的全文,该条对面积变更提出了二个前置条件，第一个前置条件是若发生与合同明确的产权纠纷。这一条所致是与地界的东南西北摊位的所有人发生纠纷，第二个前置条件是如果发生纠纷是否应遵照施工图或变更图重新核算。这个双方是指四界东、西、南、北相邻的摊位所有人，不是订立买卖合同的穆永贵和富邦房地产，为此穆永贵认为（2018）内0103民初4579号判决书认定的事实不清。富邦房地产辩称，双方签订的买卖合同合法有效，合同第四条约定：“甲方保证上述房屋产权权属清楚，若发生与合同已明确的产权纠纷，双方应遵守施工图或变更图重新核算，面积有变更的应据实结算，必要时请政府职能部门裁定”。第八条：“双方按国家及政府的有关规定各自承担办理房屋产权过户证件，双方应及时密切配合好。”因签合同时，约定面积是暂测面积，而后2014年11月11日呼市标准房产测绘所出具呼标准测字（2014）第0203号房屋面积测绘成果报告书。该报告书是房产局办理房本的最终实测面积，其中穆永贵购买房屋的实际面积为63.2平方米。将来房本的面积也是63.2平方米。穆永贵应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，本案中，面积问题双方已在合同中进行了约定，双方面积据实结算，由此穆永贵理应向富邦房地产交纳实际房屋面积的房款，而时至今日，穆永贵只交纳了324800元，剩余房款304000元至今未交，另外，至今穆永贵也未向富邦房地产提供办理房本所需的各种材料。综上所述，在穆永贵未交清房款的情况下，富邦房地产无法为穆永贵办理房本，过错在穆永贵，在穆永贵按合同约定交清所有房款及缴纳了办理房本所需的材料后，富邦房地产才具备为穆永贵办理房本的提交，基于本案查明的诉讼情况，应驳回穆永贵上诉请求，维持原判。穆永贵向一审法院起诉请求：依法判令富邦房地产协助穆永贵办理位于中山西路对面富邦商厦3楼81、82、86、87号摊位商品房产权证。一审法院认定事实：2003年7月5日，穆永贵（乙方）与富邦房地产（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定第一条：甲方将座落在××路，精品（/）号、摊位（81＃82＃86＃87＃）号、写字间（/）号出售给乙方，乙方同意购买合同约定的房屋建筑面积32.48㎡。其中套内建筑面积32.48㎡、公共部位与公用房屋分摊面积/㎡。使用性质为商用，房屋结构为框架。乙方对甲方出售的成形房屋和图纸做了充分的了解，愿意购买甲方开发建设的商品房。第二条：甲、乙双方认定的上述房屋的，单价为每平方米：10000元，共计人民币324800元，金额大写叁拾貳万肆仟捌佰元正。第三条：甲方在2003年10月21日将房屋正式交付乙方使用。第四条：甲方保证上述房屋产权权属清楚，若发生与合同已明确的产权纠纷，双方应遵照施工图或变更图重新核算，面积有变更的应据实结算，必要时清政府职能部门裁定。第八条：双方按国家及政府的有关规定各自承担办理房屋产权证过户费用，办完后及时交给产权所有者、但对办理产权证所需的证件，双方应及时密切配合好。双方在上述合同中另约定了其他事项并签字盖章予以确认。随后，穆永贵将上述约定房屋价款324800元交付富邦房地产，富邦房地产也将上述房屋交付穆永贵。2014年11月11日，呼和浩特市标准房产测绘所出具呼标准房测字（2004）第0203号房屋面积测绘成果报告书，其中案涉的81＃、82＃、86＃、87＃房屋均为建筑面积15.80㎡，套内面积8.12㎡，公摊面积7.68㎡，公摊系数0.94564。至此，双方因办理上述房屋产权事宜酿成纠纷。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为富邦房地产是否应协助穆永贵办理案涉81＃、82＃、86＃、87＃房屋产权证。针对争议焦点，一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但其约定的建筑面积、套内面积、公共部位与公用房屋分摊面积的各项数值,与根据呼和浩特市标准房产测绘所出具呼标准房测字（2004）第0203号房屋面积测绘成果报告书中载明的，也即是富邦房地产向穆永贵交付的房屋建筑面积、套内面积、公摊面积不符，且差异较大。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定了“房屋的面积有变更的应据实结算”。穆永贵并未履行完毕支付全部房款的主要义务，那么，富邦房地产履行协助办理房屋产权证的附随义务的条件就没有成就。故穆永贵主张富邦房地产协助穆永贵办理位于中山西路、公园对面富邦商厦3楼81、82、86、87号摊位商品房产权证，暂不支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回穆永贵的诉讼请求。案件受理费100元，由穆永贵负担。本院二审期间，穆永贵提交了四份新证据：1.房屋测绘报告，拟证明测绘报告只是办理房本用，打官司不具有法律效力；富邦房地产对该证据的真实性认可，证明的问题不予认可。2.网上下载的国家规定，拟证明建筑面积包括使用面积和公摊面积；富邦房地产对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可；3.《中华人民共和国房屋所有权证》拟证明房屋建筑面积包括了使用面积和公摊面积，这是国家认定的。富邦房地产对该证据的真实性、合法性、关联性不认可，该证不是涉案房屋的。4.偿还租金协议书，拟证明富邦房地产欠穆永贵的钱，我们有偿还租金的协议书，但是至今没有履行。富邦房地产存在问题。富邦房地产对该证据不认可，与本案没有关系。除以上证据外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为原审判决驳回了穆永贵的诉讼请求是否有事实及法律依据。2003年7月5日，穆永贵与富邦房地产签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同约定：“穆永贵购买案涉房屋的建筑面积为32.48㎡，单价为每平方米1万元，房屋总价为324800元”。合同签订后，穆永贵将案涉房屋约定的房款交付给富邦房地产，富邦房地产又将案涉房屋交付于穆永贵。2014年“呼和浩特市标准房产测绘所”出具的呼标准房测字（2004）第0203号“房屋面积测绘成果报告书”，认定案涉房屋四个摊位的建筑面积均为15.80㎡，即富邦商厦3楼81、82、86、87号摊位总的建筑面积为63.2平方米，与合同中约定的建筑面积不符。但根据该合同第四条：“房屋的面积有变更的应据实结算”的规定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条即：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，本案中，案涉房屋的建筑面积虽发生了变化，但穆永贵亦未提出要求解除合同的诉求，故穆永贵应按照变更后的建筑面积补足剩余购房款后再主张富邦房地产履行协助办理房屋产权证的义务。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，穆永贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由穆永贵负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年九月十六日书记员 贾沛然