广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4459号 原告（反诉被告）：南宁市远德物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市良庆区金沙大道**滨江丽景花园娱乐综合楼******房，统一社会信用代码：91450108056014487L。 法定代表人：陈燕珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖家捷，该公司副经理。 委托诉讼代理人：凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙少香，女，1957年11月13日出生，壮族，户籍所在地：广西上林县，现住南宁市邕武路**南宁市。 原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司（以下简称“远德物业”）与被告（反诉原告）孙少香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告远德物业的委托诉讼代理人凌征维，被告孙少香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远德物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费113.7元、水电公摊费31.9元、支付安装一户一表前应承担的公摊电费397元，利息损失费92.1元，共计634.7元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向广西瑞景时代房地产开发有限公司购买南宁市并于2014年6月4日入住，被告曾与原告签订《前期物业管理服务合同》，但被告等业主拖欠大量物业费，原告垫资不堪重负，经提请兴宁区住房和城乡建设局申请提出解除物业管理合同撤离瑞景家园小区，该局答复同意原告于2016年3月14日解除合同及撤离。截至该日止，被告仍欠缴物业管理费等各项费用。 被告孙少香提出反诉请求：原告远德物业公司退还被告预交的300元水电周转金。被告辩称及反诉的事实与理由：一、原告未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，严重违约，被告拒交相关物业费是依法行使先履行抗辩权，合法合理。原告提供物业服务期间，物业管理混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、环境卫生恶劣、排水不畅、电梯不进行正常的维修而带病运行、治安案件频发等，严重危及被告等业主的生命财产安全，拒交物业费。二、原告诉请的各项物业费既不合理，也不合法。1.原告主张的水费、水电公摊费、垃圾处理费仅有原告单方制作的材料予以证实，并无被告等业主的签字确认，被告等业主也没有收到过相关的催缴通知，故原告并无客观依据证实其主张的费用。此外，原告已收取被告交付的装修期间的电费150元，应抵扣欠交的电费。2.原告主张的垃圾处理费，原告提供的环卫部门的证明仅载明环卫部门委托原告代为收取商铺和摊点的生活垃圾处理费，而瑞景家园小区属于普通商品住宅小区，根据《南宁市城镇生活垃圾处理费征收与使用管理办法》（南府发2009.74号）文件第四条规定，环卫部门是生活垃圾处理费的收费主体，原告无权收取瑞景家园小区住宅生活垃圾处理费。三、关于原告主张的违约金。1.物业服务合同中仅约定被告的违约责任而未约定原告的违约责任，故违约条款无效，被告无需承担违约责任。2.原告履行合同义务不符合约定，被告依法行使先履行抗辩权，不存在违约行为。3.原告主张的违约金约定数额亦过高，法院应当适当调低。四、关于原告主张的安装一户一表之前的电费，应属开发商瑞景物业公司应当承担的电费，本属业主与开发商之间关于商品房买卖合同的纠纷，原告不应擅自垫付电费并据此向被告主张返还。五、原告主张的各项费用应在2016年3月14日至2019年3月13日期间行使，而本案立案时间是2019年7月5日，根据《民事诉讼法》的相关规定，诉讼时效已届满，原告的诉讼主张应予驳回。六、原告已于2016年3月14日与被告解除物业服务合同并撤离瑞景家园小区，故原告预收的每户300元水电周转金应予退还。 原告远德物业公司针对被告孙少香提出的反诉辩称：1、水电周转金应否退还由法院认定。2、被告主张退还水电周转金已超过法定诉讼时效。3、原告提交的缴费清单计算期间无误，不同意将装修电费抵扣欠交电费。 原告方围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月4日，原告与被告签订《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》，约定：被告所购房屋位于南宁市，建筑面积49.28平方米。原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；安全秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业管理服务费按每月每平方米0.9元（含电梯费）的标准按被告拥有的物业建筑面积交付，每6个月缴纳一次，交纳时间在上一缴纳期届满前15日内；首次物业费计算和缴纳从开发商发出交房通知确定的交房时间计收；水电周转金300元／户，被告在收到水电等缴款通知后向原告支付所购住宅自用和公摊部分的电费、水费等费用。被告若出现水电欠费时，原告可用被告缴纳的周转金先抵足被告所欠费用。合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告交纳了300元水电周转金、100元装修用电费用，被告签字确认的《房屋装修装饰申请表》载明装修工期为2014年7月27日至2014年10月27日。 合同签订后，因瑞景家园小区业主认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议，被告遂于2016年1月起陆续不再向原告缴纳各项物业费用。后经原告申请，2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局针对原告递交的《关于瑞景家园小区业委会阻碍我物业公司工作，请求撤离的报告》作出《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》，同意原告解除物业服务合同，但要求：原告在提前解除合同60日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知南宁市瑞景家园小区业主委员会、兴东街道办事处、邕武东社区居委会和该局，并以书面形式在物业管理区域内公告；在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况，并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主；原告垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用，原告有权要求业主补交，存在经济纠纷的，建议通过司法途径解决。同时与瑞景家园小区业主委员会办理相关移交事宜。原告随后撤离涉案小区。 因被告欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。被告在诉讼过程中提出反诉，诉如前请。 另查明，原告远德物业于2015年5月21日经南宁市物价局确定为三级物业服务等级，备案的住宅物业服务费为0.9元/平方米·月。 还查明，2015年4月11日，涉诉小区开发商广西瑞景时代房地产开发有限公司发出《关于“瑞景家园”小区用户开通一户一表（电表）的通知》，主要载明：各业主可于2015年4月11日至4月17日期间办理开通电表一户一表。 再查明，南宁市兴宁区市政环卫管理站于2015年1月27日向原告出具《委托书》，委托原告代为收取该公司商铺、摊点生活垃圾处理费，城镇居民按16元/户·月收取。该管理站还于2016年5月30日出具《证明》，载明该站于2015年2月至2016年2月共收到原告垃圾处理费8740元。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法律规的强制性规定，原告虽然与被告签订前期物业服务合同时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2015年5月21日已经取得相应资质，且收费标准亦与其向政府部门备案的资质相符，故原、被告之间签订的前期物业服务合同仍属合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）的规定，当事人向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。同时，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局向原告作出的《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》中答复同意原告于2016年3月14日解除物业管理合同撤离瑞景家园小区。因此从2016年3月15日起，原告就知道或者应当知道权利受到损害主张权利，诉讼时效开始起算。根据上述规定，截止2017年10月1日，本案的诉讼时效尚未满二年，可以适用民法总则中关于三年诉讼时效期间规定。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，由于本案为涉及人数众多的系列案之一，原告于2018年6月5日向本院提交包括被告等人在内的起诉材料，故从诉讼时效起算之日起至此时，原告起诉并未超过三年诉讼时效，对被告主张诉讼时效经过的抗辩理由不充分，本院不予支持。 三、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），该标准与原告备案的住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在瑞景家园小区至今，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2016年1月1日至2016年3月14日，其中原告撤离小区的时间与南宁市兴宁区住房和城乡建设局要求的公示撤离时间基本相符，被告亦未对原告撤离的时间提出异议，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体应计算为：49.28平方米×0.90元/平方米·月×2个月＋49.28平方米×0.90元/平方米·月÷30天/月×14天＝109.4元,现原告主张113.7元已超出该数额，本院对超出部分不予支持。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。若特定业主因远德物业公司提供的物业服务遭受损失，该特定业主可另行向远德物业公司主张采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而其他业主不应以此为由拒交物业费。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告以原告存在违约行为为由拒缴物业管理费，本院不予支持。 四、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》并未对公摊水电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应当按照合同约定交纳水、电费。远德物业基于双方的合同约定，要求被告支付水电公摊费合理有据，至于缴纳标准，结合远德物业进驻涉案小区后的实际管理和收费情况，本院对远德物业提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。被告应向远德物业支付2015年9月1日至2016年3月14日期间的水电公摊费用92.5元，现原告仅主张水电公摊费31.9元，本院予以支持。 五、关于原告主张的安装一户一表前的电费应否支持的问题。 对于2014年11月1日至2015年4月10日的电费，虽然在瑞景家园小区电费一户一表安装前，客观上无法统计各户分别的用电数；但原告在涉诉小区一户一表安装前已实际垫付该时间段瑞景家园小区的电费，而被告等业主确已实际用电，且原告向被告等业主所主张的电费已按照各业主开始装修用电的时间据实计算，故在被告未能举证证明其实际用电数额的情况下，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。综上，对于原告向被告主张的安装一户一表之前的电费397元，本院予以支持。被告抗辩其已付装修期间电费100元，应从欠缴电费中扣除相应的数额，但从原告提交的《房屋装饰装修申请表》载明的内容来看，涉案房屋的装修工期自2014年7月27日至2014年10月27日，该装修用电期间并未在原告主张的用电期间内，亦无证据证实被告实际支出的装修用电电费仍有结余，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。 六、关于被告主张的退还水电周转金应否支持的问题。 由于原告已于2016年3月14日与被告解除合同并撤离瑞景家园小区，故原告依据《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》继续持有每户业主预交的水电周转金300元已无法律依据，且原告在提其主张的各项诉请中尚未抵扣该水电周转金，故原告远德物业公司应向业主退还已收取的水电周转金。综上，对于被告要求原告退还水电周转金300元的主张，本院予以支持。 至于原告抗辩被告提出退还水电周转金的主张已超过诉讼时效的问题，本院认为，根据原、被告双方签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定，被告若出现水电欠费时，原告可用被告缴纳的水电周转金先抵足被告所欠费用。原告未举证证实其在催缴欠款时将水电周转金抵扣的情况告知了被告，且原告起诉时提交的《欠费明细表》中亦未明确扣除该费用，故从原告起诉时起被告才知悉其权利被侵害，应从此时起算被告该主张的诉讼时效，故被告在本案诉讼过程中提出反诉，并未超过法定诉讼时效，原告提出被告的反诉已超过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。 七、关于原告主张的利息损失应否支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未依约向原告支付物业管理费等费用，给原告造成资金被占用期间的利息损失，原告据此向被告主张利息损失，于法有据，本院予以支持。截止2016年3月14日，被告欠付原告物业管理费109.4元、水电公摊费31.9元、安装一户一表前应付公摊电费397元，各项费用共计538.3元，原告以欠付费用为基数，按年利率6%计算2016年4月至2019年1月期间的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。但鉴于原告应在被告欠费时抵扣水电周转金及被告明确提出了反诉主张，故计算利息损失时，欠付费用的基数应相应予以扣除，故本院酌定利息损失为40元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告孙少香向原告南宁市远德物业服务有限公司支付物业管理费109.4元、水电公摊费31.9元、一户一表安装前的公摊电费397元，共计538.3元； 二、原告南宁市远德物业服务有限公司向被告孙少香返还水电周转金300元； 三、上述第一、第二项支付义务相互抵扣后，被告孙少香向原告南宁市远德物业服务有限公司支付238.3元； 四、被告孙少香向原告南宁市远德物业服务有限公司支付利息损失40元。 本诉案件受理费25元，由被告孙少香负担。反诉案件受理费25元，由原告南宁市远德物业服务有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇一九年九月三十日 书记员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。