北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12107号原告：秦杰，男，1958年11月6日出生，汉族，首都医科大学附属北京同仁医院呼吸内科副主任医师，住北京市朝阳区。被告：杨凯，男，1969年12月20日出生，汉族，北京宏福集团物业管理总公司总经理，住北京市昌平区。原告秦杰与被告杨凯返还原物纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦杰与被告杨凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还昌平区回龙观镇×号房屋；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年5月29日，贵院做出了（2012）昌民初字第1921号民事判决，判决原、被告之间就诉争的昌平区回龙观镇×号房屋所签订的房屋买卖协议无效。该民事判决现已生效。依据中华人民共和国合同法和民法的相关规定，依据无效合同所取得的相应财物，必须予以返还。依据无效合同所取得的财物，依法返还给合同的向对方，这事法律明确规定的，也是处理无效合同的最基本的原则。但是，自该判决生效至今，被告仍然长期非法占用依据无效的买卖协议所取得的诉争房屋，拒绝向原告返还上述房屋。被告在（2012）昌民初字第1921号案件中先假称准备反诉，此后又欺骗法院称准备另案主张其所谓的权利，使贵院做出了暂时不判其腾退诉争房屋的判决，却在判决生效后长期怠于主张其所谓的权利，明显系故意拖延腾退房屋，以图达到在双方就讼争房屋买卖协议被判无效后仍长期非法占有、使用原告房屋的目的。为此，原告在迫不得已、实在无奈、忍无可忍、协商无果的情况下，不得不再次向贵院依法提起诉讼，请求贵院在本案中务必依法支持原告的诉讼请求，还原告一个公道。被告杨凯辩称：不同意原告诉讼请求。反诉原告杨凯向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告各种损失500万元。2、判决反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：2007年，反诉被告因拆迁而取得两套购买经济适用房的资格，因各种原因拟放弃其中一套购房资格。经朋友介绍，反诉被告将该房屋的购买资格转让给反诉原告，反诉原告给反诉被告支付了15万元取得了购房资格后，反诉原告全款购买了位于北京市昌平区回龙观镇×号房屋，购买房屋所需要的价款全部由反诉原告支付。因政策等原因反诉被告承诺五年后办理房屋过户手续。涉案房屋交付后，由反诉原告入住并居住至今。后反诉被告看房价上涨，受利益驱动，向法院起诉，请求确认双方之间的买卖合同无效，欲要回涉案房屋。反诉原告基于信赖反诉被告五年后过户的承诺，向反诉被告购买涉案房屋，但反诉被告看房屋价值上涨，在反诉原告支付了购房款且已居住多年的情况下，恶意确认房屋买卖合同无效且要求反诉原告腾房，反诉被告的行为损害了反诉原告的合法权益，致使反诉原告丧失了最佳购房机会，应向反诉原告承担赔偿损失的全部责任。反诉被告杨凯辩称：双方所诉争的房屋现在确定依法登记在原告名下，这事第一个最基本的法律事实和法律依据。第二个最基本的法律事实和法律依据是，双方所签订的买卖协议已经被人民法院依法确认为无效协议。因此，在此基础上，依据法律的明确规定，被告杨凯理应立即返还基于无效协议所占有的原告的房屋。这一点是有明确的法律规定和充分法律依据的，是没有任何争议的，也是没有任何可以商量余地的。被告杨凯必须依照法律的明确规定向原告返还非法占有的原告的房屋。这一点事实清楚，法律依据明确，请法院依法支持原告的诉讼请求。第二，关于原告应该按照什么标准返还被告所支付的购房款的问题。在这一问题上，原告愿意在全部返还被告所支付的购房款的同时，适当的考虑房价上涨的因素，给予被告适当的经济补偿。具体数额原告愿意配合法院的调解工作，在人民法院的依法主持下，力争与被告达成和解。以达到互谅互让，互相体谅，息诉止争，和谐包容的最佳结果。但如果被告拒绝和解，那么原告在被告交纳了反诉费用和鉴定费用的前提下，发表意见如下：首先，诉争房屋的升值部分，是基于原告具有购买该经济适用住房的资格而产生的，原告的购买资格是因为原告原有的住房为支持国家建设被政策性拆迁而得到的购买该经济适用住房的资格，也就是说，原告的购买资格是由于自己原有的住房被国家征收，在失去了自己原有住房的前提下，才取得了购买该经济适用住房的资格。而该房屋所有的升值部分全部是基于原告具有了该购买资格才产生的，否则任何升值都是无从谈起的。因此，该房屋的升值部分应该全部，至少是绝大部分是应该归原告所有的。第二，关于该房屋价值的鉴定问题，首先要充分的考虑到该房屋的性质，该房屋的性质是经济适用住房，经济适用住房与商品性质住房有着严格的性质区别，和本质的价格区别。从性质区别上讲，经济适用住房是国家允许具有特定的购买资格的人，才能购买的房屋，而不是任何人都可以购买的房屋。从价格区别上讲，经济适用住房与商品性质住房也有着很大的差别。即使符合转让买卖的条件，也还需要补交大量的土地出让金和税款。因此，在对诉争房屋进行房产价值评估的时候，必须充分的考虑到该房屋作为经济适用住房在性质上和价格上与商品性质住房的区别。另外，在进行房产价值评估的时候，还需要特别的考虑到价值评估的基准时间的问题，我们的意见是，在进行房产价值评估的时候，应该以（2012）昌民初字第1921号民事判决书的生效日期，作为评估该房产价值的基准日期。因为，在该民事判决书发生法律效力之日，被告就应该立即主张返还其所支付的购房款，并适当考虑房屋的升值部分。然而，五年多过去了，被告始终拒不主张其购房款和房屋的升值部分，目的只有一个，就是为了达到非法占有原告房屋的目的。被告以此为目的，有多占有使用了原告的房屋达五年多的时间。这五年多时间里面房屋的升值部分是在人民法院的判决书发生效力之后才产生的，与被告已经事实上没有了任何的关系，因此不应该作为本案诉争房屋的升值部分予以考虑。另外，被告基于无效的买卖协议已经非法占有使用原告的房屋达10年之久，该房屋的使用面积将近130平方米，如果出租，每月的租金平均按照5000元计算，10年的房屋租金就是60万元，我们要求在考虑返还被告购房款和适当考虑升值部分资金的同时，将上述60万元的房屋占有使用费予以扣除。2012年，秦杰将杨凯、孙晓男以民间借贷纠纷为案由诉至本院，主张其在2007年购买涉案401号房屋时因经济状况不佳暂无法支付购房款，经孙晓男介绍向杨凯借款327622元用于购买房屋，杨凯要求秦杰以诉争房屋作为抵押，保证及时还款，但因房屋尚未办理房屋所有权证，无法办理抵押登记，杨凯遂提出以签订房屋买卖协议的形式并将房屋暂时交由杨凯管理使用，待秦杰偿还全部借款后再归还房屋。为此，秦杰与杨凯签订了借款协议同时又与杨凯、孙晓男签订了房屋的买卖协议。2008年4月29日，秦杰取得房屋所有权证，此后秦杰要求向杨凯偿还债务但对方反悔，拒不接受还款也不归还房屋，故起诉。杨凯辩称其是从秦杰手中购得涉购买涉案房屋的房号，并支付了秦杰明15万元费用，认为借款关系不存在。案件审理过程中，秦杰变更诉讼请求为确认秦杰、杨凯之间关于涉案401号房屋的买卖协议无效，杨凯腾退涉案401号房屋。杨凯提出反诉请求，要求秦杰赔偿损失15万元以及因合同无效而受到的房屋增值损失110万元。后因杨凯未实际提交书面反诉状也未缴纳反诉费，该案未对其反诉请求进行审理。该案经审理认定事实如下:经审理查明：原告秦杰系北京市朝阳区幸福三村的居民，2006年9月22日，原告秦杰获得购买经济适）的资格。2007年8月31日，原告秦杰与北京首开天有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位市FD4区回龙观七期×号价款为327679元整（登记地址：昌平区×）,房屋性质系经济适用07年9月份，原告经人介绍将上述房屋卖与被告杨凯之间未签订书面协议。经结算，房屋总价款为327622元由被告支付。房屋交付后，被告入住该房屋并居住至今。无经济适用住房购买资格。另查，前述房屋的《北京市商品房预售合同》原发票原件均在被告处保管。被告称其购买的是房号并相应证据加以证明。该判决认为：原告秦杰与被告杨凯之间关于买卖位于回龙观镇×号房屋的系双方的真实意思表示，但因违反了北京市关于经济房自购买之日起五年内不得上市交易的规定，应属无对于原告要求确认合同无效的诉讼请求，证据确实，予以支持；但因被告在此房内居住多年，并且双方存在分，故不宜直接判决被告腾退该房屋，故对于原告要粪退该房屋的诉讼请求，本院不予支持。最终判决秦杰与杨凯之间关于涉案房屋的买卖协议无效。该判决送达后，双方均未提起上诉，该判决于2012年7月27日生效。此后，秦杰未起诉要求杨凯腾退房屋，杨凯也未起诉要求秦杰赔偿因合同无效产生的损失。本案审理过程中，依照杨凯申请，本院委托杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司对2018年8月13日(杨凯提起反诉之日)涉案房屋的市场价值进行评估，杜鸣联合公司做出评估报告，确定估价对象在2018年8月13日的市场价值(扣除土地出让金之后)估价结果为510万元。该报告在估价对象装修状况一项中对涉案房屋装修情况简单列明。因秦杰对评估时点存有异议，故其申请对2012年7月27日(判决生效之日)涉案房屋的市场价值进行评估，杜鸣联合公司做出评估报告，确定估价对象在2012年7月27日的市场价值为230万元。因该时点涉案房屋取得房屋所有权证尚未满五年，故该价格为参考同时期同地段同小区相似户型、面积商品房的市场价格。杨凯认为秦杰对造成合同无效应当承担缔约过失责任，故应按2019年房屋市场价值进行补偿；秦杰不认可，认为应当按照2012年房屋市场价值进行补偿，且应当综合杨凯的过错以及扣除自2012年7月27日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。本院认为，合同无效后，当事人因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。秦杰与杨凯之间的房屋买卖协议经本院生效判决认定属于无效协议，故杨凯应将占有使用的涉案房屋返还秦杰，秦杰应将购房款返还杨凯。故秦杰要求杨凯腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；杨凯要求秦杰返还购房款的反诉请求，本院亦予以支持。秦杰与杨凯明知涉案房屋系经济适用房，未满五年不得上市交易，双方对于合同无效均有过错，对于杨凯不能以同等价格购买同期其他商品房所造成的损失，双方应当共同承担。2012年7月27日，原判决生效后，秦杰、杨凯均应及时行使权利，诉请法院解决双方之间关于返还房屋与赔偿的事宜，避免损失继续扩大。因杨凯怠于行使权利，造成房屋增值损失的扩大，以及秦杰怠于行使权利诉请腾退房屋，造成房屋长期被占有使用产生的损失，均由各方自行承担。故本院对涉案房屋2012年7月27日的市场价值230万元予以采信，综合双方各自过错，由秦杰支付杨凯房屋增值损失138万。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、杨凯自本判决生效之日起七日内向秦杰返还昌平区×房屋；二、秦杰自本判决生效之日起七日内返还杨凯购房款327622元并赔偿杨凯房屋增值损失138万元；三、驳回杨凯其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47500元，由杨凯负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费23500元，由杨凯负担3400元，已交纳；剩余案件受理费20100元，由秦杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  吕春兰人民陪审员  王永祥二〇一九年九月三十日书 记 员  姚东方