江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初4527号原告王尧,男,1971年10月10日生,汉族，住南京市鼓楼区。被告刘兰英,女,1962年8月23日生，汉族，住南京市江宁区。原告王尧与被告刘兰英房屋���赁合同纠纷一案,本院于2016年6月16日立案受理后,依法由审判员鄢志文适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王尧、被告刘兰英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王尧诉称，2012年9月16日，原告将自己在单位租住的宿舍泰山新村东南大学教工楼2栋206室借给被告看管一年并支付费用。为了有一个凭证，双方签订《房屋租金协议》，约定被告租用该房，租赁期自2012年10月1日至2013年9月30日止，月租金500元。原告向被告收取房屋保证金300元。合同约定租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）原告未按时支付该房屋，经被告催告后15日内仍未交付的；（2）被告未征得原告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（3）被告利用承租房屋进行非法活动的；（4）被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（5）、被告逾期不支付租金累计超过一个月的。协议到期后，被告没交还原告房屋。经原告催问，被告诉说自己种种困难，双方口头约定协议延期一年。但是被告在2013年10月至2014年6月期间，只给原告打过两次共计3000元的钱。由于被告违反协议，所以协议终止，原告向被告提出并要求被告尽快交还房子。被告为了拖延于2014年6月25日自动给原告汇了2000元。此后，又找种种借口拒不归还房子也不与原告面谈。2015年6月份，双方曾被民警约到南京市浦口区高新开发区派出所进行调解，达成被告一个月内向原告交还房屋并付清欠款的协议，虽未形成书面文字。但是，被告拒绝履行，而且拒��与原告见面。最近几个月，被告对原告的电话和短信都拒接拒回。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求：1、确认双方签订的《租房协议》已经解除，判令被告将承租的房屋交还原告。2、判令被告按现有市场价（1000元/月）向原告支付从2014年7月至其交还房屋之日的拖欠租金。3.判令原告不返还被告保证金300元以及判令被告支付违约金500元。4.判令本案的诉讼费用由被告承担。被告刘兰英辩称，一、被告在租住原告房屋期间曾出现过盗窃事件，被告受到一定的损失。二、原告以欺诈行为将产权属于东南大学的教工住房出租给被告，该合同为无效合同。三、原被告双方签订合同的期限虽为一年，但合同租期届满后，双方又以短信的方式续租，且被告已将租金付至2014年6月底，双方无任何异议，而应按原合同履行。被告不存在拖欠租金的情况，原告的诉请没有事实依据。经审理查明，2012年9月16日，原告王尧（合同甲方）与被告刘兰英（合同乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，约定由原告将位于南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍2栋206室房屋出租给被告使用，租期自2012年10月1日至2013年9月30日。协议第四条约定房屋月租金500元，乙方按季支付给甲方，先付后住，乙方应于每个支付周期到期前向甲方支付下期租金。协议第五条约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。协议第十二条约定租赁期间有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）原告未按时支付该房屋，经被告催告后15日内仍未交付的；（2）被告未征得原告同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（3）被告利用承租房屋进行非法活动的；（4）被告擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（5）、被告逾期不支付租金累计超过一个月的。合同签订后，原告即将房屋交付被告使用。合同到期后，被告继续使用房屋并交纳租金。庭审中，原告认可被告房租交至2014年3月30日，后一直电话通知被告交纳租金，被告未交纳，要求被告搬走，被告不予理睬。被告陈述其房租交至2014年6月底，还陈述称2014年6月4日，东南大学总务处国有资产办公室通知被告搬离涉案房屋,同年6月10日，涉案房屋被盗，给被告造成了财产损失。另查明，涉案房屋的所有权为东南大学。原告参加工作后分配给原告使用，原告每月支付租金。上述事实有原被告的陈述、《房屋租赁协议》、证明、立案告知单等予以证实。本院认为,原被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示。被告辩称原告并不是涉案房屋的所有权人，双方签订的合同应为无效。对此本院认为，原告是依据职工的身份向单位租赁涉案房屋并按时足额交纳房租，已经取得了涉案房屋的使用权，原告将房屋转租给被告的行为并不违反法律法规的规定，也没有证据证明该转租行为违反了合同的约定，故对此意见本院不予认可，该合同真实有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。双方签订的合同到期后，被��继续使用房屋，原告也未有异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期视为不定期。因此，双方签订的《房屋租赁协议》仍然对双方有约束力。被告陈述其房租交纳至2014年6月底，原告虽然在庭审中认可被告房租交纳至2014年3月30日，但原告在诉状中称其于2013年10月至2014年6月期间共收到房租3000元，在2015年6月又收到房租2000元，而双方均不能提供房租交纳的相关证据，原告在诉状中的陈述结合了原告的各项诉讼请求，更能体现原告的真实意思，故本院认可原告在诉状中的陈述，即原告收到被告交纳的2013年10月1日至2014年7月30日的房租5000元。之后被告一直使用房屋但没有支付房租，原告据此要求解除与被告之间的房屋租赁协议并要求被告交还房产的诉讼请求本院予以支持。原告主张要求被告按照1000元/月的标准支付房租的请求没有事实及法律的依据，本院不予认可。但被告使用了租赁物，应当按照双方协议的约定交纳房租。故本院认可被告按照500元/月标准向原告支付房租。对原告主张的不退还保证金300元的诉讼请求，本院认为，双方在合同中约定租赁关系终止时，原告应将冲抵被告应承担的费用后的剩余部分退还，原告并没有举证证明存在应冲抵的费用，因此，原告主张不予退还保证金的诉讼请求本院不予支持。对原告主张被告支付违约金500元的诉讼请求，本院认为双方在租赁协议中约定被告逾期不支付租金超过一个月的，原告解除合同时可以要求被告支付一个月租金的违约金，故原告主张违约金500元的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、���九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:解除原告王尧与被告刘兰英签订的关于南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍2栋206室房屋的《房屋租赁协议》。被告刘兰英于本判决生效之日起十日内迁出南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍2栋206室，并将房屋交还原告王尧。被告刘兰英于本判决生效之日起五日内向原告王尧支付南京市浦口区泰山新村东南大学教工宿舍2栋206室的租金，租金按照500元/月的标准自2014年8月1日起计算至实际迁出之日止。被告刘兰英于本判决生效之日起五日内向原告王尧支付违约金500元。驳回原告王尧的其��诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取198元，由被告刘兰英负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费396元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。审判员  鄢志文二〇一六年十二月十四日书记员  孙彦文