福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128��初1014号原告：首开中庚（福州）房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新中路中段江盛楼1＃楼3层。法定代表人：苏新，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴辰阳，福建建达律师事务所律师。被告：林义，男，1986年8月22日出生，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路一号。主要负责人：潘敏，该行行长。委托诉讼代理人：王红梅，女，该行职员。委托诉讼代理人：曾智英，女，该行职员。原告首开中庚（福州）房地产开发有限公司（以下简称首开中庚公司）与被告林义、第三人中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称工商银行鼓楼支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴辰阳、第三人的委托代理人王红梅到庭参加诉讼，被告林义经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。首开中庚公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除当事人双方于2013年6月22日签订的《商品房买卖合同》；2.请求确认预告登记失效，林义配合首开中庚公司办理诉争房屋合同备案及预告登记注销手续；3.林义立即向首开中庚公司支付代垫款86303.44元（人民币，下同）（暂计至2016年4月5日，具体支付金额以实际垫付为准）；4.林��向首开中庚公司支付垫付款项利息，合计7077.13元（按中国人民银行同期贷款利息的四倍计，暂计至2016年4月5日，具体计算至林义实际还款之日止）；5.林义按商品房总价款10%的标准向首开中庚公司支付违约金182729.4元；6.请求确认首开中庚公司在林义已付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项；7.本案诉讼费用由林义负担。事实与理由：2013年6月22日，当事人双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：林义购买首开中庚公司开发建设的位于晋安区××化工路南侧与××路西侧交叉处香开新城9＃2805号单元房产，商品房总金额1827294元，林义于2013年7月8日前支付首付款557294元，余额计1270000元以银行按揭贷款方式付清。《商品房买卖合同》附件六《补充协议》第三条第5款约定：在林义获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，若林义连续三期��累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在首开中庚公司履行担保责任后，首开中庚公司有权向林义追偿所欠款项（包括首开中庚公司代垫款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在首开中庚公司发出催告通知的30日内，林义未按期偿还拖欠的上述款项的，首开中庚公司有权单方解除《商品房买卖合同》，同时林义应按《商品房买卖合同》总价款的10%支付违约金，违约金可由首开中庚公司在林义已交纳的房款中直接扣除。上述合同签订后林义向工商银行鼓楼支行申请办理了商业贷款手续，林义为借款人，首开中庚公司为保证人。银行已依约发放贷款，但林义从2015年5月起至今，已连续三期，累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息义务，首开中庚公司作为保证人已为林义垫付上述款项。为此，首开中庚公司多次联系林义要求其履行还款义务，并向林义发出《催告函》，要求林义在30日内向首开中庚公司偿还所垫付的款项。但林义没有向首开中庚公司支付上述款项，并且仍然没有履行偿付银行按揭贷款本息义务。林义未作答辩。工商银行鼓楼支行述称，1.2013年12月11日，林义与工商银行鼓楼支行签订编号为闽字营业部鼓楼2013年一手房贷XK006号《个人购房借款／担保合同》，期限30年，按揭贷款1270000元，用于购买晋安区××化工路南侧与××路西侧交叉处香开新城9＃楼2805单元房产。该笔贷款由首开中庚公司提供阶段性连带责任保证；2.该笔贷款经抵押登记后，于2013年12月30日放款，2015年5月该笔贷款开始出现违约，工商银行鼓楼支行多次向林义催收无效，2015年5月至2016年3月林义所欠本息由首开中庚公司垫付。综上所述，工商银行鼓楼支行依法合规发放贷款，林义有责任依据合同约定按时归还贷款，首开中庚公司有责任依据合同规定承担相应的连带保证责任，本案原、被告应当足额向工商银行鼓楼支行返还贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年6月22日，当事人双方签订了编号为201336740010的《商品房买卖合同》，约定：林义向首开中庚公司购买位于晋安区××化工路南侧与××路西侧交叉处香开新城9＃楼2805号商品房，总价款为1827294元，林义应于2013年7月8日前向首开中庚公司付清首期购房款计557294元，余款1270000元通过办理银行按揭贷款付清款项。合同附件六补充协议第三条第5点约定：林义获得贷款后，应按《个人住房��款合同》之约定定期归还贷款本息。若林义连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在首开中庚公司履行担保责任后，首开中庚公司有权向林义追偿所欠款项（首开中庚公司有权要求林义支付拖欠首开中庚公司代垫款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在首开中庚公司发出催告通知的三十日内，林义未按期偿还拖欠款项的，首开中庚公司有权单方解除《商品房买卖合同》，同时林义应按合同总价款10%支付违约金。合同签订后，林义支付了首付款557294元。2013年12月11日，本案三方当事人签订《个人购房借款/担保合同》，由林义向工商银行鼓楼支行申请贷款1270000元用于支付案涉房屋的购房余款，并由首开中庚公司提供阶段性连带保证责任。后因林义未按约定履行还款义务，致使首开中庚公司向工商银行鼓楼支行承担连带保证责任。截止2016年2月22日，首开中庚公司累计代垫款项86303.44元，其中：2015年6月29日9795.06元、2015年7月30日9804.08元、2015年8月26日9778.35元、2015年8月31日9695.49元、2015年10月23日9731.98元、2015年11月27日9726.21元、2015年12月25日9700.56元、2015年12月31日9623.15元、2016年2月22日8448.56元。本院认为，《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。林义未按时偿还按揭贷款，已违反案涉合同约定，依约应承担违约责任。首开中庚公司自2016年4月起诉至今已逾八个月，林义仍未偿还首开中庚公司向工商银行鼓楼支行代垫的款项，案涉合同的解除条件已成就，首开中庚公司有权解除与林义之间签订的《商品房买卖合同》，林义应协助办理案涉合同备案及房屋预告登记注销手续。同时，林义应当根据合同约定支付首开中庚公司违约金182729.4元（1827294元×10%）。首开中庚公司履行担保责任后依约有权向林义追偿所欠款项86303.44元，并要求林义支付拖欠首开中庚公司代垫款项的同期人民银行四倍的贷款利息。首开中庚公司诉请确认其有权在林义已付购房款中直接扣除违约金及其他应缴纳款项，鉴于首开中庚公司对林义享有的债权属于普通债权，并无法定优先受偿权，其该主张不符合法律规定，不予支持。工商银行鼓楼支行主张若解除案涉合同，本案原、被告应当足额向其偿还按揭贷款，符合法律规定，予以支持。案涉合同解除后，本案三方当事人应根据《个人购房借款／担保合同》相关约定清理剩余按揭贷款，在扣除林义应付款项后首开中庚公司将剩余购房款据实退还林义。林义经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理��判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下：一、解除首开中庚（福州）房地产开发有限公司与林义于2013年6月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201336740010）；二、林义应于本判决生效之日起十日内配合首开中庚（福州）房地产开发有限公司办理上述合同的备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续；三、林义应于本判决生效之日起十日内支付首开中庚（福州）房地产开发有限公司解除合同违约金182729.4元；四、林义应于本判决生效之日起十日内支付首开中庚（福州）房地产开发有限公司代垫款86303.44元并支付利息（其中9795.06元自2015年6月29日起计算；9804.08元自2015年7月30日起计算；9778.35元自2015年8月26日起计算；9695.49元自2015年8月31日起计算；9731.98元自2015年10月23日起计算；9726.21元自2015年11月27日起计算；9700.56元自2015年12月25日起计算；9623.15元自2015年12月31日起计算；8448.56元自2016年2月22日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算至款项还清之日止）；五、首开中庚（福州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还林义购房款1827294元（该款项应先行偿付中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行剩余按揭贷款后余款退还林义）；六、驳回首开中庚（福州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21246元，由林义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郭 淋人民陪审员  翁珠娇人民陪审员  陈 钦二〇一六年十二月××日书 记 员  潘 欣附：1.主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三���提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。