文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初16838号原告（反诉被告）：周伟，男，汉族，1975年1月6日生，住重庆市潼南县。委托代理人：王化水，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街**（华润中心华润大厦）******，统一社会信用代码91500000798007104D。法定代表人：梁健，职务总经理。委托代理人：杨双，男，汉族，1989年7月25日生，住成都市天府新区，该公司员工。原告周伟诉被告华润置地（重庆）有限公司（以下简称华润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，审理中，被告华润公司提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员阮斐任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周伟的委托代理人王化水，被告华润公司的委托代理人杨双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周伟诉称，被告华润公司是本案纠纷所涉物业“华润置地.二十四城三期幼儿园”开发建设单位，华润公司通过公开招标方式对外销售本合同物业，原告周伟参加竞标；2017年8月2日和2017年8月3日，周伟按照华润公司的要求支付了购房款人民币16369775元；2017年8月14日，华润公司给周伟出具中标通知书，确定周伟中标；2017年8月30日，周伟（乙方）与华润公司（甲方）双方签订了《华润置地．二十四城三期幼儿园订购合同》（以下简称订购合同），订购合同约定的内容主要包括：订购合同是双方拟签订《重庆市商品房买卖合同》的预约合同，即双方对于缴纳购房款、完成房屋交付、签订正式买卖合同并最终办理商品房权属产权转移等事项的安排；双方均应诚信履约，如有违反，应按照本订购合同承担相应的违约责任。订购合同所涉物业已通过竣工验收；竣工验收时间暂定于2017年6月30日；甲方向乙方交付物业的日期为2017年8月15日；乙方负责幼儿园的各项筹备工作，按重庆市规定的一级一类幼儿园办学标准配齐相关设施设备，并于甲方向乙方交付物业后6个月内开园，若6个月内不逢春季或秋季开园日期（即3月或9月），乙方应保证不迟于2018年3月1日开园；如因甲方原因逾期交付物业，租期及开园时间则相应顺延；房屋交易单价为14610元/平方米，总计为人民币32739549元，自订购合同签订之日起3日内支付50%，共计人民币16369775元作为第一笔购房预付款；订购合同签订之日起90日内，乙方向甲方支付转让费的30%共计9821865元作为第二笔购房预付款；在甲方获取该幼儿园产权证后7日内，乙方向甲方支付转让费的20%，共计6547909元；在房屋通过竣工验收后，应由双方共同配合完成房屋的交付，房屋交付后，乙方进场装修并筹备招生；甲方未按本合同约定的时间交付幼儿园供乙方使用，超过60日的，乙方有权单方解除合同；因任何一方过错导致本合同解除，过错方应承担幼儿园转让费总金额20%的违约金；若因甲方原因，幼儿园未能在甲方书面通知的日期达到交付给乙方的条件，从逾期交付物业第10日起每逾期一日，甲方应向乙方支付该幼儿园转让费总金额千分之二的违约金。订购合同还约定了其他内容。订购合同签订后，华润公司却没有按照订购合同的约定将房屋交付给周伟使用；2017年9月29日，周伟发函给华润公司，要求华润公司履行合同约定的交付房屋的义务，并提出房屋存在质量问题及其他与规划不符的相关问题；华润公司2017年10月10日回函给周伟，以该物业未竣工验收未由，拒绝交付房屋给周伟，并承诺不追究周伟延期开园的违约责任。2017年11月30日，周伟再次致函给华润公司，明确指出根据订购合同的约定，涉案房屋已经竣工验收，华润公司逾期交付物业，已经构成严重违约；华润公司逾期交付房屋的违约行为发生后，该合同物业被定位为“普惠性幼儿园”，无法办理订购合同约定的“重庆市一级一类幼儿园”办园审批手续，订购合同的目的无法实现。因华润公司逾期交付幼儿园的行为已构成严重违约，周伟暂停支付合同所涉款项，待华润公司履行完成义务后，再履行合同约定的款项支付义务；鉴于华润公司延期履行合同主要义务的违约行为在先，华润公司不能因此追究周伟的违约责任。2017年12月4日，华润公司回函给周伟，承诺尽快完善幼儿园竣工验收事宜，并没有否认周伟暂停支付合同约定款项的合理要求。2018年5月16日，周伟给华润公司发送《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》，指出：截止2018年5月16日华润公司仍未能解决物业的竣工验收与交付问题，导致周伟签订合同的目的无法实现，周伟提出退订该物业，并提出如下解决方案：1、根据合同第九条第（一）款的约定，退订该物业；2、要求华润公司全额退还周伟已支付的购房款人民币16369775元，并支付给周伟2017年8月3日至2018年5月16日（暂定）期间的资金占有利息5521110元，计算方法为以16369775元为基数，以中国人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）为标准；3、要求根据合同第十条第（一）款的约定，每日按照转让费总金额千分之二的标准支付违约金，从2017年8月25日至2018年5月16日（暂定）违约金为17090045元；4、要求华润公司赔偿给周伟造成的经济损失553215.75元（包括装修押金10000元，预交的物业费16806.75元，预交的能源周转金22409元，装修设计费184000元，消防设计费200000元，装修材料费180000元，园长和教师培训费120000元）。要求华润公司于接函后5日内函复，逾期未回复或者故意拖延，视为华润公司认可并接受周伟的解决方案。周伟于2018年6月11日再次致函《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的再次确认函》给华润公司，确认双方所签订的订购合同因华润公司根本性违约导致合同目的无法实现，经周伟依法通知，订购合同在2018年5月22日正式解除；要求华润公司承担违约责任和经济赔偿责任。2018年6月14日，华润公司回函给周伟，同意周伟退房，同意退还周伟缴纳的费用。订购合同解除后，经多次协商，双方未就华润公司违约、赔偿等事项达成一致。原告周伟认为：周伟与华润公司双方所签订的订购合同符合国家法律、法规的规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自的合同义务；周伟按照双方约定履行了购房义务；被告华润公司作为全国知名的房地产开发建设单位，本应当模范、诚信履约；但华润公司却没有按照订购合同的约定将周伟所购房屋交房给周伟使用，华润公司的行为严重违反订购合同的约定、构成根本性违约，导致订购合同的合同目的无法实现；周伟根据订购合同的约定解除合同，符合法律规定，符合订购合同的约定；订购合同解除后，华润公司应当将周伟所支付的购房款退还给周伟，并应当按照订购合同的约定承担违约责任，赔偿因华润公司违约给周伟造成的全部经济损失。现原告周伟诉至本院请求：1、确认原、被告双方所签订的《华润置地．二十四城三期幼儿园订购合同》已于2018年6月14日正式解除；2、判决被告返还给原告购房款人民币16369775元，支付违约金人民币6547909.8元，赔偿给原告造成的经济损失人民币553215.75元，合计人民币23470900.55元，并从2018年6月15日起按照应退还的购房款16369775元为基数以6%年利率支付原告逾期还款利息；3、判决被告承担本案诉讼费用、财产保全费用、担保费用。被告华润公司辩称，认可原告第一项诉讼请求，双方2018年6月14日协商解除《华润置地二十四城三期幼儿园订购合同》，合同解除后已付购房款在扣除对方违约金后的范围内无息返还。合同解除后我方通知原告来办理退房手续，但原告一直未来。关于违约金，原告该诉讼请求没有事实依据及法律依据，不予认可。原告逾期付款违约在先，被告根据双方签订的合同第三条约定有权拒绝交付房屋，被告依法行使先履行抗辩权。对于赔偿损失，是原告自己的违约行为造成，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告华润公司反诉称，反诉人与被反诉人双方于2017年8月30日签订《华润置地二十四城三期幼儿园订购合同》，根据该合同约定，自合同签订之日起3日内，乙方须向甲方支付转让费的50%作为第一笔购房款；自本合同签订之日起90日内，乙方须向甲方支付转让费的30%作为第二笔购房预付款……截止反诉人提出反诉之日，被反诉人仅于2017年8月支付第一笔预付款，按照双方合同约定被反诉人应于2017年11月28日前向反诉人支付第二笔预付款，然而时至今日被反诉人仍未向反诉人履行付款义务，被反诉人已构成根本违约。根据合同约定，乙方未按本合同约定按时缴纳预付款或者转让尾款，或拒签商品房买卖合同的，甲方有权单方解除合同收回该幼儿园，并由乙方承担幼儿园转让费总金额20%的违约金。合同还约定，如因乙方未按合同约定时间向甲方交纳预付款或税费及专项维修基金的，则甲方有权延期交付该物业，根据合同法规定，反诉人有先履行抗辩权，因此反诉人行使先履行抗辩权致使合同延迟履行的，不承担迟延的责任。现反诉人反诉请求判令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金6547909.8元；被反诉人承担本诉及反诉的全部诉讼费。反诉被告周伟辩称，反诉人要求被反诉人支付逾期付款违约金没有事实及法律依据，在本案中反诉人与被反诉人双方在购房合同中对房屋的交付及购房款支付、违约责任等均有明确约定。根据合同约定，反诉人应当在2017年8月15日将涉案房屋交付给被反诉人，现反诉人逾期交房。被反诉人对此致函给反诉人要求其履行交房义务，对此反诉人均予以认可。同时由于反诉人逾期交房，导致被反诉人无法接房以及装修使用。根据合同约定，反诉人交付房屋是先合同义务，在被反诉人给反诉人的联系函中明确告知反诉人，由于反诉人违约，被反诉人有权暂停支付后期购房款，对此反诉人也无异议。故反诉人的反诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明，华润公司通过招标方式出售其开发建设的位于华润二十四城三期项目幼儿园房屋，周伟向其投标购买该幼儿园房屋。2017年8月1日，华润公司工作人员段涵倚将《华润二十四城三期幼儿园订购合同》的模板通过微信发送给周伟指定处理购房事宜的人员曾茂，要求曾茂填写合同信息后将合同发回，双方就合同中部分内容通过微信进行了磋商。2017年8月2日，周伟通过银行转账向华润公司转账100万元，华润公司向周伟开具收据，载明收到周伟重庆二十四城3期幼儿园30幢附1号定金100万元。2017年8月3日，段涵倚通过微信联系曾茂，要求周伟支付剩余款项，并将交回认购协议书。2017年8月4日，周伟通过银行转账向华润公司转账15369775元，华润公司向周伟开具收据，载明收到周伟重庆二十四城3期幼儿园30幢附1号首期款15369775元。2017年8月14日，段涵倚通过微信向曾茂发送电子版《中标确认书》，后华润公司向周伟送达纸质版《中标确认书》，确认周伟为重庆华润二十四城三期幼儿园订购的中标单位，暂定总价为33153158元，并要求周伟在收到《中标通知书》后五日内与华润公司签订订购合同，并按合同约定条款及时完成合同履约内容。2017年8月30日，华润公司（甲方）与周伟（乙方）签订了《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》。该合同陈述及保证约定：本订购合同是双方拟签订《重庆市商品房买卖合同》的预约合同，即双方对于缴纳购房款、完成房屋交付、签订正式买卖合同并最终办理商品房权属产权转移等事项的安排；双方均应诚信履约，如有违反，应按照本订购合同承担相应的违约责任；本订购合同所涉的物业（华润置地二十四城三期幼儿园）目前虽已通过竣工验收，但并未取得房屋产权证书，对此双方予以确认，其后均不得以此为由拒不履行本合同或拒不签订买卖合同，否则应按照本合同约定承担违约责任；在本订购合同所涉物业达到竣工验收条件后，甲方应及时按本合同约定履行交付义务，并承担保修责任，乙方应按约定配合完成物业的交付，同时乙方应履行及时缴付购房款的义务，在由双方签订买卖合同当日，乙方依据本合同缴付的预付款转为购房款的一部分，剩余房款由乙方另行支付。该合同第一条幼儿园概况约定园止为重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润置地二十四城三期项目内，室内面积约2240.90平方米，室外活动场地约600平方米，竣工及验收时间暂定于2017年6月30日；在甲方开发建设的重庆华润之覅二十四城三期项目内幼儿园物业通过竣工验收后，由甲方交付于乙方进行经营使用，且在本合同签订前，甲方已明确向乙方告知该物业使用性质，除用于幼儿园的经营使用外，乙方不得改变其经营方式，否则应按本合同承担违约责任；乙方负责幼儿园的各项筹备工作，按重庆市规定的一级一类幼儿园办学标准配齐相关设备设施，并于甲方向乙方交付物业后6个月内开园，若6个月内不逢春季或秋季开园日期（即3月或9月），乙方应保证不迟于2018年3月1日开园，乙方承诺三年内将幼儿园办成一所在重庆市有较大影响、较高档次的、有突出特色的重庆市一级一类幼儿园。第三条交付约定为：“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】。具体交付日期以甲方的书面通知为准。如因甲方原因逾期交付物业，租期及开园时间则相应顺延。如因乙方未按合同约定时间向甲方缴纳预付款或税费及专项维修基金的，则甲方有权延期交付该物业。”第四条交易方式约定为：“华润置地二十四城三期幼儿园转让价款单价为14610元/平方米，总计为人民币32739549元，自本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方支付转让费的50%，共计人民币16369775元作为第一笔购房预付款，在本合同签订之日起90日内，乙方须向甲方支付转让费的30%共计人民币9821865元作为第二笔购房预付款，甲方在收取该两笔预付款及相应缴税费后向乙方出具收据。在甲方获取该幼儿园产权证后7日内，乙方须向甲方支付转让费的20%，共计人民币6547909元作为本合同尾款，并在缴纳尾款后7日内双方签订商品房买卖合同（即由乙方采取一次性付款方式支付全部购房款），甲方向乙方开具发票，乙方缴纳相关税费等其他代收费用，配合甲方完成该物业所有权的转移。合同第九条合同解除或终止情形下的违约责任约定为：“（一）除本合同另有约定为，如出现下述情况，可提前解除本合同：1、甲乙双方经协商一致，可以解除本合同；2、在乙方全额支付该幼儿园转让费，签订商品方买卖合同前，甲方有限列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按本合同约定的时间交付幼儿园供乙方使用，超过60日的；（2）法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前解除合同的其他情况。3、在双方签订本合同后，乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同，收回幼儿园并由乙方承担幼儿园转让费总金额20%的违约金：（1）非因甲方原因，乙方未按合同约定时间接受该幼儿园并办理接收手续逾期超过30日的……（12）乙方未按本合同约定按时缴纳预付款或者转让费尾款，或拒签商品房买卖合同的……（三）未有合同约定或法律规定的情形，一方擅自提出解除合同或因一方过错而导致本合同解除的，过错方应承担幼儿园转让费总金额20%的违约金。合同第十条违约责任约定为：“（一）甲方的违约责任，1、若因甲方原因，幼儿园未能在甲方书面通知的日起达到交付给乙方的条件，从逾期交付物业第10日起每逾期一日，甲方应向乙方支付该幼儿园转让费总金额2‰的违约金……。”2017年9月29日，周伟向华润公司发出《关于提请履行合同义务的函》，载明：“本人周伟于2017年8月30日和贵司签订了《重庆华润二十四城三期幼儿园订购合同》，并且按照合同约定已经向贵司履行了支付购房预付款的义务。本人在着手装修准备工作时，发现贵司没有履行合同的主要义务，即将竣工验收合格的建筑房屋交付给本人。一、依据《合同》第三条交付的约定：‘合同暂定交付时间为2017年8月15日，具体交付时间以甲方的书面通知为准。’但是直到发出此函时，本人仍然没有收到交付房屋的书面通知。因为贵司没有交付房屋，所以本人主张按照上述合同第三条的约定‘如因甲方原因逾期交付物业，租期及开园时间相应顺延。’同时，因为该房屋交付延期，所以本人不在承担2018年3月1日开园的时间保证责任，贵司更不能因此追究本人的违约责任。二、虽然贵司工作人员口头告知该房屋已经通过竣工验收，但是本人没有看到合格证，同时在观察标的房屋时发现很多属于竣工验收范围内应该合格的地方，存在着非常严重的质量问题……。请贵司在接到此函后积极地对上述问题进行整改并交付合格房屋给本人，或于接函后5个工作日内书面回复本人。如果贵司怠于履行合同义务，本人将保留解除《合同》，同时追索贵司违约金、资金占用利息、装修损失和预期利益损失等全部权利。”2017年10月10日，华润公司向周伟发出《关于提请履行合同义务的函回函》，载明：“我司已于2017年9月29日收到贵方关于提请履行合同义务的函，关于贵方函中所提意见，我司回复如下：一、关于贵方所提未接到我司交付重庆华润二十四城三期幼儿园的书面通知问题……由于该物业现未竣工验收，故到目前为止我司未向贵方发送交付房屋的书面通知。对于《合同》第二条……即从我司发送交付房屋的书面通知起6个月内半月内开园，我司不追究贵方违约责任。二、关于贵方所提目前多次存在的质量问题，我司将对属于《合同》交付标准范围内的内容进行整改使其带到该物业相关设计规范及合同内约定的交付条件……”。2017年11月30日，周伟向华润公司发出《关于再次提请履行合同义务的函》，明确指出截至2017年11月29日，华润公司仍未有履行合同义务的任何进展，导致周伟无法办理办园的各项相关手续，且在华润公司逾期交房期间政策发生了重大变化，无法开展装饰装修的各项工作。再次提醒华润公司严格按照合同的约定履行主要义务。根据订购合同的约定，涉案房屋已经竣工验收，华润公司逾期交付物业，已经构成严重违约；华润公司逾期交付房屋的违约行为发生后，该合同物业被定位为“普惠性幼儿园”，无法办理订购合同约定的“重庆市一级一类幼儿园”办园审批手续，订购合同的目的无法实现。因华润公司逾期交付幼儿园的行为已构成严重违约，周伟暂停支付合同所涉款项，待华润公司履行完成义务后，再履行合同约定的款项支付义务；鉴于华润公司延期履行合同主要义务的违约行为在先，华润公司不能因此追究周伟的违约责任。2017年12月4日，华润公司回函给周伟《关于再次提请履行合同义务的函回函》，载明：“我司已于2017年12月1收到贵方关于再次提请履行合同义务的函。我司将尽快完善重庆华润二十四城三期幼儿园竣工验收事宜，并在办理完成后第一时间给贵方发送接房通知书，并协助提供相关文件，以便贵方尽快办理幼儿园开园相关手续。”2018年5月16日，周伟向华润公司发送《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》，指出：合同第三条第（一）项的约定：“甲方向乙方交付物业的日起为2017年8月15日。具体交付时间以甲方书面通知为准。”周伟曾于2017年9月29日、11月29日就合同所涉物业竣工验收及交付问题和房屋质量问题两次向华润公司送达了函，华润公司也分别于2017年10月10日、12月4日书面函复周伟，承诺整改房屋存在的质量问题并尽快完善该物业竣工验收与交付事宜，且明确周伟不存在违约行为，逾期交付房屋的责任在华润公司。截止2018年5月16日华润公司仍未能解决物业的竣工验收与交付问题，导致周伟签订合同的目的无法实现，周伟提出退订该物业，并提出如下解决方案：1、根据合同第九条第（一）款的约定，退订该物业；2、要求华润公司全额退还周伟已支付的购房款人民币16369775元，并支付给周伟2017年8月3日至2018年5月16日（暂定）期间的资金占有利息5521110元，计算方法为以16369775元为基数，以中方人民银行同期贷款利率（年利率4.35%）为标准；3、要求根据合同第十条第（一）款的约定，每日按照转让费总金额千分之二的标准支付违约金，从2017年8月25日至2018年5月16日（暂定）违约金为17090045元；4、要求华润公司赔偿给周伟造成的经济损失553215.75元（包括装修押金10000元，预交的物业费16806.75元，预交的能源周转金22409元，装修设计费184000元，消防设计费200000元，装修材料费180000元，园长和教师培训费120000元）。要求华润公司于接函后5日内函复，逾期未回复或者故意拖延，视为华润公司认可并接受周伟的解决方案。2018年6月11日，周伟于再次致函《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的再次确认函》给华润公司，重申了《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》的内容，并明确双方所签订的订购合同因华润公司根本性违约导致合同目的无法实现，经周伟依法通知，订购合同在2018年5月22日正式解除。且华润公司在收到函件后怠于履行自身权利，现周伟书面确认华润公司已同意其在函件中的解决方案，同意按照其要求的各项主张进行赔偿。若华润公司愿意友好协商解决合同解除后的赔偿问题，要求华润公司在收到函件后3日那日回复，逾期不回复将诉诸司法程序，周伟为实现债权所产生的一切费用由华润公司负担。2018年6月14日，华润公司向周伟发出《关于二十四城三期幼儿园退房事宜的回复》，载明：“贵我双方签订《华润二十四城三期幼儿园订购合同》合同后，我司并未违反合同约定。现你方提出退房申请，我司同意你方关于退房的申请并退还你缴纳的费用。请你及时到我司与我司办理退房手续。”另查明，涉案房屋在2017年6月29日竣工验收。2017年8月16日，段涵倚通过微信向曾茂发送信息“物业这边我也在催着他们尽快跟工程部等部门做实地交接工作，都弄好了我给你说，争取本周内接房”。2017年8月21日，段涵倚通过微信向曾茂发送信息“刚刚物业回复我，本周五（2017年8月25日）可以正式接房。”庭审中，周伟举示了《房屋交接单》、物业费用明细、转账凭证拟证明周伟产生物管费损失49215.75元；周伟举示了企业信息公示报告，拟证明周伟系重庆中航建设（集团）有限公司的股东，担任该公司执行董事兼总经理，重庆中航建设（集团）有限公司是重庆中航文化创意有限公司股东。周伟举示了重庆中航文化创意有限公司与秦妮的员工培训协议、银行电子回单、代发工资委托书，拟证明周伟支付员工的工资待遇费用损失124300元；周伟举示重庆中航建设有限公司与成都木易堂装饰设计工程有限公司的装饰设计合同、付款委托书、转账凭证拟证明周伟的装修损失110405.3元；周伟举示了重庆中航建设（集团）有限公司与重庆创赢丝网制造有限公司产品购销合同、付款委托书、增值税发票，拟证明周伟装修材料损失48869.9元。审理中，经本院向周伟示明，若华润公司违约，周伟既向其主张违约金又主张赔偿损失与法律规定不符，要求周伟择一选择，周伟选择主张违约金请求。经本院向双方询问违约金标准是否过高，双方均陈述，若法院认定己方违约，则总合同金额20%的违约金标准过高，请求法院调低。上述事实，有当事人陈述、聊天记录、段涵倚社保证明、《中标确认书》、《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》、《关于提请履行合同义务的函》、《关于提请履行合同义务的函回函》、《关于再次提请履行合同义务的函》、《关于再次提请履行合同义务的函回函》、《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》、《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的再次确认函》、《关于二十四城三期幼儿园退房事宜的回复》、银行凭证、收据、竣工验收意见书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告通过招投标签订的《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》，是合同签订方真实意思表示，内容不违反法律规定，对合同签订方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并严格履行义务。关于合同解除的问题。本院认为，合同双方协商一致，可以解除合同，本案中，周伟在2018年5月16日向华润公司发送《关于华润置地三期幼儿园退房及返还款项的函》，明确提出退房请求，2018年6月14日华润公司向周伟发出《关于二十四城三期幼儿园退房事宜的回复》，同意周伟关于退房的申请并退缴纳的费用。虽双方往来函件没有明确表明解除合同，但双方均同意退房即视为不再履行合同中的主要义务，本院视为双方就合同解除达成一致，且周伟请求确认合同于2017年6月14日解除，华润公司对该诉讼请求予以认可，故本院对此予以尊重，认定双方《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》于2017年6月14日解除。关于周伟要求华润公司支付违约金的请求。周伟认为该条款约定的交房时间固定为2017年8月15日，华润公司逾期交房，经其两次书面催告，但华润公司截至合同解除时仍未交房，故系华润公司违约，据此要求华润公司承担合同总金额20%的违约金。华润公司认为双方约定的交房时间应当以其通知为准，其一直未书面通知交房，故华润公司未逾期交房，不应承担违约金。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从争议条文的语句表示来看，双方合同约定原文为“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】。具体交付时间以甲方书面通知为准。”，合同条款对2017年8月15日用“【】”作出了特别标注，且在日期后是句号，故该条文“甲方向乙方交付物业的日期为【2017年8月15日】”具体独立完整的意思表示，后句“具体交付时间以甲方书面通知为准”并不是对前句的补充，后句的条文并不能否定前句条文的意思表示；其次，虽双方签订合同时间为2017年8月30日，已经超过了合同中约定的交房时间，但在双方正式签订合同之前通过招投标文件及各方人员的微信交流对交房时间进行了沟通和协商，华润公司处理该事宜的员工段涵倚曾两次通过微信向周伟指定的人员曾茂发送信息陈述华润公司将交付房屋，陈述的交房时间均早于合同签订的时间2017年8月30日；再次，依照合同陈述及保证的约定“乙方负责幼儿园的各项筹备工作，按重庆市规定的一级一类幼儿园办学标准配齐相关设备设施，并于甲方向乙方交付物业后6个月内开园，若6个月内不逢春季或秋季开园日期（即3月或9月），乙方应保证不迟于2018年3月1日开园”，只有在2017年8月份交房，周伟才可能在接房后6个月内且不迟于2018年3月1日开园；最后，华润公司在给周伟的回函中均陈述未竣工验收导致不能交房而对交房时间未提出异议；通过前述本院有理由相信，该合同中就交房的时间在双方在签订合同之前就已经明确，其后签订合同再通过书面方式对交房时间2017年8月15日予以明确。合同签订后约定的交房时间已过，华润公司就应当及时交房，周伟通过书面函件两次催告华润公司要求其履行交房义务，华润公司在房屋已通过竣工验收的情况下仍然以未竣工验收为由拒绝向周伟交付房屋，本院认为华润公司的行为已构成违约，因其违约行为而致周伟申请解除合同，其应当承担违约责任。双方合同约定“因一方过错而导致本合同解除的，过错方应承担幼儿园转让费总金额20%的违约金”，被告辩称若认定其违约，则违约金标准过高，考虑到周伟实际已向华润公司支付16369775元，结合华润公司占用该笔款项的时间、周伟的融资成本以及周伟若继续履行合同可获得的收益，本院认为该违约金标准过高，本院酌情对其予以调整，将违约金标准调低为转让费总金额15%的违约金，具体为4910932.35元（32739549元×15%）。周伟已选择违约金请求，其请求华润公司赔偿损失，故本院不予再予以支持。关于华润公司要求周伟支付违约金的反诉请求。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。合同约定“本合同签订之日起90日内，乙方须向甲方支付转让费的30%共计人民币9821865元作为第二笔购房预付款”，虽周伟未按照此约定支付款项，但华润公司经有交付房屋的在前义务，且经周伟催告后仍不履行义务，本院认为，周伟有先履行抗辩权，其有权拒付房款，故其行为并未违约，华润公司据此要求周伟支付违约金无事实依据，本院不予支持。关于周伟请求华润公司从2018年6月15日起按照应退还的购房款16369775元为基数以6%年利率支付原告逾期还款利息的请求。本院认为，双方合同解除后，华润公司应当返还周伟已付房款，且华润公司在回函周伟“我司同意你方关于退房的申请并退还你缴纳的费用。请你及时到我司与我司办理退房手续。”现华润公司至今未返还前述款项，其应当承担逾期还款利息，但周伟请求自2018年6月15日进行起算无依据，本院以周伟主张权利之日即2018年7月20日向本院起诉之日起算，以年利率6%计算亦无事实依据，本院以中国人民银行发布的商业银行同期同档贷款基准利率为准，故华润公司应以16369775元为本金，自2018年7月20日起以中国人民银行发布的商业银行同期同档贷款基准利率支付周伟逾期还款利息直至本金付清止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下:一、确认原告周伟与被告华润置地（重庆）有限公司在2017年8月30日签订的《华润置地二十四城三期项目幼儿园订购合同》于2018年6月14日解除；二、被告华润置地（重庆）有限公司在本判决生效后10日内返还原告周伟房款16369775元；三、被告华润置地（重庆）有限公司在本判决生效后10日内支付原告周伟违约金4910932.35元；四、被告华润置地（重庆）有限公司在本判决生效后10日内支付原告周伟逾期还款利息，以16369775元为本金，自2018年7月20日起以中国人民银行发布的商业银行同期同档贷款基准利率支付周伟逾期还款利息直至本金付清止；五、驳回原告周伟的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告华润置地（重庆）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费159154元、保全费5000元，由原告周伟负担14154元，由被告华润置地（重庆）有限公司负担150000元，反诉受理费28817元，由反诉原告华润置地（重庆）有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长 阮 斐人民陪审员 杭 静人民陪审员 王明华二〇一九年九月十日书 记 员 李 莹