四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0704民初402号原告：李安，男。委托诉讼代理人：杨燚，四川风行律师事务所律师。被告：绵阳市长兴物业有限公司。法定代表人：庞达志，公司经理。委托诉讼代理人：李仁和，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴沙沙，女，该公司员工。原告李安与被告绵阳市长兴物业有限公司（以下简称长兴公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李安及其委托诉讼代理人杨燚，被告长兴公司的委托诉讼代理人李仁和、吴沙沙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李安向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担原告所遭受的损失26145元。2.判令诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项中的损失金额26145元为27645元。事实和理由：2015年5月30日，游仙区芙蓉金城业委会与被告签订了《游仙观社区芙蓉金城物业服务合同》，该合同附件《物业服务事项和标准》第五条第三款约定：“雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏……”原告系该小区一期X栋X单元X楼X号的业主，业委会所签订物业合同对原、被告具有约束力。2015年10月16日，X期X栋X单元X号业主阳建华发现该栋X楼的阳台有漏水现象，遂告知被告，被告没有安排人员排查和修理，更没有通知原告。2015年11月1日，原告向被告反映，楼上（2楼）渗水家中（1楼）被淹，被告于次日派人员到现场查看，并当场告诉原告堵塞原因不清楚，待他们查后告知。后就赔偿事宜，原、被告经过多次协商均无果。被告绵阳市长兴物业有限公司辩称，请求驳回原告李安的诉请。1.原告所述与事实不符，原告称被告没有堵塞漏水情况进行处理，但是答辩人在知晓这个事情后，积极处理，服务也是严格按照标准来的。2.原告的损失不是被告造成的，所以不应当由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告李安系位于绵阳市游仙区游仙东路X号芙蓉金城一期X栋X单元X层X号房屋所有权人。该房屋所属建筑区划内设立的游仙观社区芙蓉金城业主委员会与被告长兴公司签订《游仙观社区芙蓉金城物业服务合同》一份，约定由被告长兴公司负责芙蓉金城一、二期物业管理区域内共用部位的日常维修、养护、运行和管理。合同物业服务期限为贰年，自2015年6月1日至2017年5月31日止。该合同附件《物业服务事项和标准》载明：区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月度检查1次，并视检查情况及时清掏。2015年10月16日，芙蓉金城一期X栋X单元X层X号的住户发现芙蓉金城一期X栋X单元X层X号房屋（位于原告所有房屋的上层）的阳台处有较深积水，遂于当日下午17:35拨打被告长兴公司办公电话将该情况进行了告知。被告长兴公司工作人员查看后，发现积水房屋系清水房无人居住，因无法及时联系上业主，又不能强行入户，便于当晚关了供水阀以防止继续渗漏。次日，被告长兴公司联系到积水房屋业主后进行了入户疏通。原、被告均认可渗水点是芙蓉金城X期X栋X单元X层X号房屋的厨房排污管口，而该单元1层1号（原告所有房屋）室内并未出现渗水。原告陈述直至2015年10月30日晚上才发现了自己所有房屋的楼顶板缝在滴水，餐厅右上角吊顶垮塌，厨房右侧卧室地面有积水，此后从邻居处才得知了2层1号房屋漏水情况。关于渗水原因，原、被告观点不一致。原告陈述：堵塞点是该单元2—5层1号房屋的厨房排污共用管道的落水口所在的地面雨污水井，因被告未及时清掏该雨污水井，导致该管道口不能排出污水，从而使2层以上厨房排污管排出的污水从2楼厨房排污管接口处倒灌入室；同时，由于2层以上厨房排污共用管道与1层厨房排污管道彼此独立，所以1层未出现污水倒灌的情况。被告则主张：堵塞点是2层以上厨房排污共用管道的介于2层至1层之间的某部位，堵塞系上层排出油污、杂物残留导致；在处理漏水时，工作人员先查看了主井（即排污管落水口所在的雨污水井）发现并无异常后，才从2楼厨房内排污主管处取孔疏通从而解决了渗漏问题。经现场勘查，该单元2—5层1号房屋的厨房排污共用管道与1层1号房屋的厨房排污管道彼此独立。2层1号房屋的厨房内排污管主管道有开孔后修复外观，被告主张系其破管疏通时所遗留痕迹。被告为证实已按照标准进行了管道疏通提交了《芙蓉金城排水系统检查记录》及《业主维修记录》、《公共设施设备维修通知单》各一份，显示其定期检查排水系统的情况，但主张在业主室内的共用排污管道不属于物业维护的公共管道范围。2015年1月22日，原、被告及该单元2层以上1号房屋业主进行了渗漏造成原告损失的承担协调会议，原告在协调中陈述损失共计2.2万元，但最终未达成一致调解方案。原告为证实渗水造成的损失情况，提交了以下证据：1.房屋渗水后的照片，显示：餐厅吊顶部分垮塌；客卧、餐厅墙面、木质地板大面积霉变污损；卧室床及吊柜浸泡后霉变；门套、门扇变形、翘壳。2.原告于2016年1月—2月期间与绵阳市经开区永盟建材经营部签订的《基础装饰合同》及补充协议，约定将室内家装交由绵阳市经开区永盟建材经营部承包，具体范围为1.卧室、餐厅墙面乳胶漆，餐厅、卧室吊顶共计200平米，包工包料共计8500元。2.次卧衣柜：材料为：E1级实木颗粒板，590元/平方米顶柜：3.33*06*590=1178元底柜：2.47*2.135*590=3111元书桌：1600元3.小卧室：衣柜：1.42*2.12*590=1776元书桌：980元1.4米液压高箱床：1500元4.2个卧室地板：20平方*168=33605.次卧室门：1200元。合计金额：26145元。另补充约定：换2扇卧室门套，共计10米，每米150元，共计1500元。以上事实，有当事人陈述，身份信息、工商营业信息、物业服务合同、房屋所有权证、阳建华书面证词及其手机通话记录照片、房屋受损照片、协调会议记录、雨污井、化粪池清掏记录、《基础装饰合同》及补充协议、排水系统检查记录、业主维修记录及相应通知单、现场勘查笔录等证据在卷证实，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告之间的物业服务合同合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方对于导致污水倒灌入室的堵塞部位存在争议，但无论该堵塞是发生在雨污水井还是位于业主室内的共用排污管道，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”之规定，均属于公共管道，按照合同约定及法律规定，被告长兴公司对公共管道应当履行维修、养护、管理和运行服务等职责，负有保护其良好功能的义务。但被告长兴公司主张业主室内的共用排污管道不属于物业服务范围，该主张于法相悖，其也未能提交证据证明其对室内共用排污管进行了日常管理和维护。同时，被告在得知原告所有房屋的上层积水严重的情况下，未能及时进行疏通及积水排除，直至第二日才进行了处理，导致了积水长时间浸泡建筑物。被告虽以其无法擅自进入业主室内为由主张其已妥善履行义务，但在原告财产安全受到更大威胁甚至可能引发安全事故的情况下，被告作为物业管理公司有义务为此采取紧急避险措施及时清除积水、疏通管道，故原告主张不能成立。综上，认定被告未完全尽到对共用部分进行管理和维护并保障畅通的义务，且存在服务瑕疵，应承担相应赔偿责任。赔偿责任的大小和赔偿数额根据具体情况处理。鉴于管道堵塞具有隐蔽性和偶发性的特点，原告负有合理利用管道、发现管道堵塞及时报修并采取有效措施防止损失扩大的义务。原告虽使用单独的排污管道，但其长期未在房屋内居住，未能及时发现房屋发生渗漏并及时报修，发生溢水后亦未能采取措施避免损失扩大，亦应承担一定的责任。综上，酌定被告应承担50%的责任。关于损失金额的认定，原告提交的室内照片与《基础装饰合同》及补充协议中包含项目吻合，结合该合同未实际履行、市场报价浮动情况及原告调解过程中所述总损失数额，酌情确定原告总损失金额为2.2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，判决如下：一、被告绵阳市长兴物业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李安支付11000元。二、驳回原告李安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费225元，由原告李安负担192元，由被告绵阳市长兴物业有限公司负担33元（该款原告已预付，有被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 谌 臻二〇一六年十二月十九日书记员 张凤飞