重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终8296号上诉人（原审被告）：刘林东，男，1973年10月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。上诉人（原审被告）：王维群，女，1975年5月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：宗文强，男，1955年3月23日出生，住重庆市綦江区。被上诉人（原审原告）：重庆瑞庭物业管理有限公司,住所地重庆市经开区桃源路89号2单元31-1号，统一社会信用代码91500108756215802H。法定代表人：宋祥江，董事长。委托诉讼代理人：王韬，男，1971年10月18日出生，该公司员工，住重庆市綦江区。上诉人刘林东、王维群因与被上诉人重庆瑞庭物业管理有限公司（以下简称瑞庭物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2016)渝0110民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘林东、王维群的诉讼代理人宗文强，被上诉人瑞庭物业的诉讼代理人王韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘林东、王维群上诉请求：1、依法撤销原审判决，并改判被上诉人自2013年9月29日至2016年10月所收物业管理服务费下浮30%，共计人民币1375.29元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定有误，理由：一审不支持上诉人提出的下浮30%物业管理服务费错误。一审认定“綦江区市政园林管理局已于2016年2月24日向优山美地小区核发绿化面积已达标的《核查意见书》，在此之前，小区尚处在建设中，项目没有整体竣工，小区绿化面积不达标亦符合情理和客观实际”无法律依据和相关政策规定。小区绿化未达标，业主未享受到相应绿化，物业费应调低。瑞庭物业辩称，绿化问题是开发商的规划设计问题，与瑞庭物业无关，并且现在有绿化达标的文件。上诉人关于物业服务费下调的文件与本案无关。瑞庭物业有权按照物业服务合同收取物业服务费。请求维持原判。瑞庭物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2014年1月至2016年4月的物管费2987.2元、公摊水电费250元、二次供水能耗费172元，合计3409.2元；2、判令被告支付原告物业费滞纳金3417.17元；3、以上费用合计6826.37元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系重庆市綦江区文龙街道元方·优山美地小区A1栋8-4号房屋业主，《商品房买卖合同》记载房屋面积为88.5平方米；原告系该小区物业服务公司。2012年9月20日，原告通过竞标方式成为了元方·优山美地小区的物业服务企业。元方·优山美地小区建设单位重庆市元方房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的原告签订了《前期物业服务合同》。合同约定：由原告向元方·优山美地小区提供物业服务，并对小区住宅按1.40元/月/平方米收取物业服务费；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，据实分摊收取；合同期限为2年，自2012年12月30日起至2014年12月30日止。合同约定的物业服务事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护等。2012年11月30日，重庆市元方房地产开发有限公司就前述《前期物业服务合同》在重庆市綦江区国土资源和房屋管理局备案。被告刘林东在2013年4月29日接房时，与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定：住宅按1.4元/月·平方米收取物业管理服务费，甲方每月交纳物业管理服务费用的时间为当月20日前；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。2013年5月，被告房屋开始装修。2014年11月25日，重庆市元方房地产开发有限公司与原告分别作为甲、乙方再次签订《前期物业服务合同》，合同期限为1年，自2015年1月1日起至2016年1月1日止。本合同除与前一次合同相同的内容外，还约定“合同期满后，合同自然顺延至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之3的标准向乙方支付违约金。”一审审理中，原告主张其已按合同约定对元方·优山美地小区提供了物业服务，该小区的物管费收费标准原本是1.4元/月·平方米，因开发商补贴了0.2元/月·平方米，即按1.2元/月·平方米标准计收物管费，按10元/月标准计收公摊水电费，按用水数量计收二次供水能耗费。为此，原告举示了从2014年至今的部分保安巡逻记录、维修记录、前台记录、照片，被告对前述证据均无异议。原告主张其已对广告等公共收入进行公示，但未举示证据证明，被告亦不予认可。为证明公摊水电费金额，原告举示2014年12月-2016年4月的公摊费用明细表，用户分摊金额分别为16.5元、12.4元、26元、16.6元、19.3元、18.1元、19.5元、19.9元、15.8元、14.7元、14.2元、11.2元、12.5元、12.5元、12.1元、10.6元、10.6元，并附有收款单位国网重庆市电力公司出具的由重庆市国家税务局监制的机打发票复印件。同时，原告还举示《元方优山美地1-8-4业主刘林东、王维群欠费明细表》，记载二被告2014年1月-2016年4月拖欠物管费2987.2元（面积按88.96平方米计算），2013年12月余额3.2元用于下一个月的物管费；2014年4月-2016年4月每月各欠公摊水电费10元，共计250元；2013年11月-2016年2月共欠二次供水能耗费172元。原告举示《重庆市城市建设项目配套绿化工程绿地指标核查意见书》（以下简称《核查意见书》），证明该小区绿化面积已达标。被告辩称与原告签订《前期物业服务协议》是受到了原告的欺骗、胁迫，并举示王太芹、王应艺的证明材料，但证人并未出庭作证；辩称物业服务费单价过高，应当按1.4元/月下浮30%计收，并举示《重庆市元方房地产开发有限公司关于元方·优山美地小区异地绿化建设的申请》、信访事项处理意见书、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价【2004】778号）（以下简称《通知》），拟证明元方·优山美地小区绿化面积在2016年2月24日前未达到綦江区市政园林管理局核准的面积，《核查意见书》上载明的小区绿化面积也只占项目总用地面积的29.99874%，未达到核准的30%，故按照重庆市物价局的规定应下浮30%收费，原告对此不予认可；辩称公摊电费按10元/月·户收取没有依据，并列出小区楼道灯、声控灯、路灯、草坪灯、电梯灯的个数及功率，按此计算出应公摊的费用为每户每月2.02元，原告对其真实性不予认可。被告还举示了2013年4月29日由原告开具的收据两张，记载二被告交物管费（三个月）373.6元、公摊费100元；提交2013年5月13日由原告开具的收据两张，记载二被告交装修管理费311元、除渣费444元；2013年11月10日由原告开具的收据两张，记载二被告交物管费（补9、10月，收11月）375.6元、二次供水能耗费14.4元。一审另查明，2010年11月17日，綦江区市政园林管理局核准元方·优山美地小区的绿化建设面积为10564平方米，占项目总用地面积35134.8平方米的30%。该小区在建设过程中，因城市道路规划、高切坡的安全防护问题和小区部分业主的要求，致小区绿化面积无法达到前述核准的面积。綦江区市政园林管理局和綦江区东部新城管委会根据小区实际情况，同意小区的建设单位就近在东部新城江湾公园内进行3000平方米的异地绿化建设来弥补元方·优山美地小区绿化面积的不足，要求必须让社会公众和元方·优山美地小区业主都能享受，从而达到核准的绿化指标要求，以后在小区范围内亦应做到应绿尽绿。綦江区市政园林管理局于2016年2月24日向元方·优山美地小区核发了绿化面积已达标的《核查意见书》，该小区于2016年2月26日完成竣工验收。被告认为前一日绿化面积尚未达标，第二日便核发了绿化面积已达标的《核查意见书》，明显有问题，且异地绿化不应在公园进行。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主、物业使用人和物业管理公司具有约束力。物业使用人应当依法向物业管理企业交纳物业管理费用。本案中，原告瑞庭物业与建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。原告瑞庭物业与被告刘林东签订的《前期物业服务协议》，虽然被告辩称自己是受欺骗、胁迫签订的，但并无充分证据证明有合同无效或可撤销的法定事由，且该协议的主要内容也与《前期物业服务合同》一致，故该协议亦应认定是合法有效的，物业服务企业与业主双方均应按两份合同约定全面履行合同义务。原告瑞庭物业已经按照约定对元方·优山美地小区提供了物业服务，二被告也享受了原告提供的服务，就应当交纳物业服务费用。从查明的事实来看，因客观条件限制，元方·优山美地小区内的绿化面积无法达到核准的指标，经相关部门同意，小区建设单位就近在东部新城江湾公园内进行了3000平方米的异地绿化建设，弥补了小区绿化面积的不足，从而达到了核准的绿化指标，綦江区市政园林管理局已于2016年2月24日向该小区核发了绿化面积已达标的《核查意见书》，而小区于2016年2月26日竣工验收，在此之前，小区尚处于建设中，项目没有整体竣工，小区绿化面积不达标亦符合情理和客观实际，故对被告关于应下浮30%物管费的相关辩称意见不予支持。关于被告辩称的《核查意见书》程序问题和在江湾公园进行异地绿化不合法的问题，不属于本案的审理范畴，当事人可以另行解决。关于公摊水电费，原告提交的明细表附有正式发票，能够证明公摊电费每月每户均在10元以上，其按10元/户进行收取不违反法律规定，予以支持。二被告应交纳的物业服务费应按其购房合同上载明的房屋面积88.5平方米进行计算，故二被告所欠2014年1月至2016年4月期间的物业服务费（扣除开发商补贴部分）为2970.4元（1.20元/月/平方米×88.5平方米×28个月-3.2元）、公摊水电费250元、二次供水能耗费172元，合计3392.4元。小区共用部位、共有设备设施是业主共有，业主对其经营收入、支出、结余等享有知情权，原告未举示证据证明其已将小区共用部位、共有设备设施的经营情况对业主公示，应当承担举证不能的责任，可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵，故对原告的违约金请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告刘林东、王维群在本判决生效之日起5日内支付原告重庆瑞庭物业管理有限公司2014年1月至2016年4月期间的物业服务费共计2970.4元、公摊水电费250元、二次供水能耗费172元，合计3392.4元；二、驳回原告重庆瑞庭物业管理有限公司的其余诉讼请求。”本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案建设单位重庆市元方房地产开发有限公司与瑞庭物业签订《前期物业服务合同》并向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局备案。瑞庭物业亦与业主刘林东签订了《前期物业服务协议》。瑞庭物业按照约定对元方·优山美地小区提供了物业服务，故刘林东、王维群应当交纳物业服务费用。关于刘林东、王维群提出的物业服务标准应下调问题，根据合同相对性，瑞庭物业按照合同收取物业服务费有合同依据。在建设单位重庆市元方房地产开发有限公司未参加诉讼并承担相应物业服务费情况下，下调瑞庭物业的物业服务费无法律依据，亦不符合合同严守原则。从客观事实看，一审不主张下调的理由亦符合情理和客观实际。综上所述，刘林东、王维群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘林东、王维群负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  秦 敏代理审判员  宋 扬二〇一六年十二月二十六日书 记 员  余文韬