广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1027号 原告：蒙超丽，女，1986年9月29日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：梁陈芬（蒙超丽之母亲），住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区长罡路五里**，统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建。 委托诉讼代理人：王宁虹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：黄丽，女，该公司工作人员。 第三人：广西日报社，南宁市青秀区民主路21号。 法定代表人：叶乐阳。 原告蒙超丽与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称“南国利得公司”）、第三人广西日报社商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日重审立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙超丽的委托诉讼代理人梁陈芬，被告南国利得公司的委托诉讼代理人王宁虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙超丽向本院提出诉讼请求：1.被告退回原告热水系统安装费2768元；2.被告退回原告管道燃气初装费2300元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月11日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买南宁市兴宁区房屋。该合同约定了原告的付款方式及期限，被告的交房期限及交付条件。原告依约向被告支付了购房首付款，并办理了银行按揭手续，履行了合同约定的全部付款义务。被告则应根据合同约定向原告交付房屋，被告却以原告未缴纳《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》第3项所列的热水系统安装费2768元为由，拒绝向原告交付房屋锁匙。原告因急于入住，迫于无奈向被告交付了该费用。按有关规定该费用应已经包含在合同价款当中。该项费用并未在双方合同及附件中有所约定，被告以缴纳该费用作为交房的提交缺乏合同依据，违反了双方关于交房条件的约定，故应予以退还。在合同履行过程中，被告向原告收取了管道燃气初装费2300元，该费用的收取不符合《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》的规定，应退还原告。 被告南国利得公司辩称：原告认购的房屋系传媒星城项目及传媒星城项目是第三人和广西龙基置业有限责任公司开发，同时就项目开发成立项目公司即被告南国利得公司，2010年4月8日签订的项目合作开发协作预定，成本价职工房购房主体资格仅为广西日报社、广西壮族自治区党委宣传部职工及职工三代直系亲属，职工房单价不包含管道燃气费，被告可另行收取。原告作为以成本价认购职工房的直接使用权人和受益人，应承担该项费用。原告主张退还该项费用没有事实依据，应予驳回。至于热水系统安装费问题，在2009年10月1日已经颁布实施的南宁市民用节能规定中，明确要求新建的住宅小区需安装建筑节能项目，原告在接收房屋时，被告已经告知其房屋单价并未含有该项费用，原告完成交房相关手续，就热水系统安装问题达成一致意见，原告也缴纳了该项费用，该项费用没有违反法律禁止性规定，应该合法有效，原告要求退回该项费用没有事实依据，应予驳回。 第三人广西日报社未作陈述，亦未在举证期限内提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人广西日报社经法院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（买受人）蒙超丽与被告（出卖人）南国利得公司于2015年1月11日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区房屋，建筑面积为89.28平方米，房屋总价款337925元。该合同第七条约定：买受人于2015年1月1日支付全部房款的30%，即101925元；余款占全部房款的70%，即236000元，由买受人向银行办理按揭，并委托银行转入出卖人指定账户。第九条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任;如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期,包括法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条约定：按逾期交房时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息；买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续;双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单;所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方就约定的标准（附件三）。第十五条：出卖人交付使用的商品房建筑节能指标应符合双方的内容（附件四），与约定内容不符合的，双方另行协商。该合同及附件还就其他事项进行了约定。该合同附件三关于装饰、设备标准（毛坯）的约定明确载明：管道燃气安装到户。该合同附件六第八条约定:下列项目权益为出卖人拥有：（1）本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；（2）未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。该合同附件六第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有。就该合同的签订资格问题，原告称其父亲系第三人广西日报社的职工，原告据此享有该项目的购房资格。 合同签订后，原告已经支付全部购房款。2014年12月30日，原告向被告缴纳了管道燃气费2300元。2015年4月15日，被告向原告出具了《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》，载明入伙时原告需向被告缴纳A地块热水系统安装费2768元（按每平米31元/㎡建筑面积计算）。2015年6月15日，原告向被告缴纳该项费用。2015年5月29日，原、被告签订了《龙基传媒星城12＃、13＃楼房屋交接单》，载明出卖人按合同约定将房屋交付买受人，买受人对出卖人交付的房屋已经达到合同约定的交付条件表示认可，并同意接受该房屋。此外，诉讼过程中，原、被告双方对于燃气系统、热水系统均已实际安装的事实并无异议，本院依法予以确认。 2015年4月23日，涉案房屋所在的传媒星城A地块12#楼、13#楼工程分别取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 另查明，2009年10月1日南宁市人民政府颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》第十三条规定：“新建下列民用建筑，应当从建筑物使用功能、规模、场地条件等方面，对可再生能源的应用进行研究论证，并至少选择一种可再生能源在建筑中的规模化应用：（三）总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区。该规定2015年2月17日修订后施行，但保留了前述条款。 2013年10月30日，南宁市物价局作出了《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格〔2013〕50号），第三条规定:从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同（除保障性住房外）的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。 2018年4月11日，广西壮族自治区物价局作出了《广西壮族自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（桂价格〔2018〕38号），主要规定：管道燃气小区工程安装费由原来政府定价管理改为实行市场调节价，具体收费标准由燃气设施建设单位与房屋建设单位或用户根据工程安装、维护管理支出等情况协商确定；本通知印发执行之前，若燃气设施建设单位已与房屋建设单位或用户签订管道燃气建设合同的，管道燃气小区工程安装费按已签的合同执行；尚未签订管道燃气建设合同的，双方按本通知的规定协商确定；本通知自2018年5月1日起执行，之前文件规定与本通知相抵触的，以本通知为准。 2018年4月16日，南宁市物价局作出了《转发自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（南物价〔2018〕58号），载明：从2018年5月1日起，《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格〔2013〕50号）等文件同时停止执行。 再查明，被告南国利得公司股东为广西龙基置业有限责任公司(占65%股份)及广西日报社传媒集团有限公司(占35%股份)。第三人广西日报社为广西日报社传媒集团有限公司唯一股东。在本院（2018）桂0102民初3804号案件庭审过程中，第三人陈述其与广西日报社传媒集团有限公司实为一套人员，两块牌子，第三人广西日报社主张广西日报传媒集团有限公司与广西龙基置业有限责任公司、南国利得公司签订的协议均代表第三人广西日报社，第三人广西日报社对协议效力均予以确认。 2010年4月8日，广西日报社（甲方）与案外人广西龙基置业有限责任公司（乙方）签订《合作开发协议书》，双方联合共同开发“传媒星城”项目，并共同注册“广西南国利得投资有限公司”为项目公司开发本项目，本合作项目公司按甲方规定的职工级别可享受标准定向销售给甲方的单位职工，销售价格按照成本价计收，超过级别可享受标准由购房者按市场价向项目公司购买；销售给甲方职工建筑面积的成本价由以下内容构成：土地费用、建安费用（含地上）、供水供电排污设施费用、道路园林绿化费用、人防异地建设费、设计费用、报建费用、办证费用、财务费用、项目运营管理费用、税费、公共设施建设费用等（如楼面地价在500元/平方米以内，建设时建造主材料价格上浮15%以内，房价控制在不超过3000元/平方米，如前两项超出则按实际超过部分累加）；管道燃气报装费、有线电视、电话、网络开通费、预交物业维修基金、属乙方代收费用、不计入乙方给予甲方房价成本内。 2011年10月9日，案外人广西日报传媒集团有限公司（甲方）与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，双方就传媒星城12#、13#、15#楼燃气入户项目按照普通住宅2300元/户计取，共计440户。南国利得公司已按照该合同约定支付价款。 2014年8月29日，广西日报传媒集团有限公司（甲方）、广西龙基置业有限责任公司（乙方）与南国利得公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方职工在传媒星城A、B地块的住房按3780元/平方米（该价格已含供配电设施建设维护费暂定158元/平方米），暂定158元/平方米，未含专项维修基金；购买A地块住房的甲方职工购房款，须在本协议签订之日起30个工作日内完成选房、购房、交余款工作；甲方职工购B地块的住房款（包括剩余由甲方购买部分），在B地块住房取得《商品房预售许可证》后，按其实际购房面积和本协议约定的价格计算，并在一个月内付清或完成银行按揭贷款或公积金贷款的全部手续；丙方取得商品房销售许可证后的45天内，甲方的职工所住房余房的余款由甲方一次性付清；丙方为项目开发商，原则上只有由甲方职工本人与丙方签订购房合同，并缴纳购房款，甲方在职工与丙方签订《商品房买卖合同》前5个工作日内，向丙方提供购房人名单；甲方职工需转让购房权的，只能在本人的直系亲属内转让，并经甲方经委办审核批准。协议还就其他事项进行了约定。 2014年12月16日，广西日报传媒集团有限公司（甲方、购房人代表）、广西龙基置业有限责任公司（乙方）与南国利得公司（丙方、售房人）签订《团购协议书》，约定：1.由于甲方所购商品房数量巨大，经三方商协，甲方职工可按均价4880元/㎡（含促销车位或精装修）向丙方团购“传媒星城”的住房；2.上述团购事宜由甲方参加团购人直接与丙方签订《商品房买卖合同》……具体购房合同在2014年12月31日前由丙方与购房人在适当的时间内自行协商完成，甲方予以协助。该团购协议书还就其他事项进行了约定。 2014年12月18日，中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心（甲方、购房人代表）、广西龙基置业有限责任公司（乙方）与南国利得公司（丙方、售房人）签订《团购协议书》，约定：1.由于甲方所购商品房数量巨大，经三方商协，甲方职工可按均价4880元/㎡（含促销车位或精装修）向丙方团购“传媒星城”的住房；2.上述团购事宜由甲方参加团购人直接与丙方签订《商品房买卖合同》……具体购房合同在2014年12月31日前由丙方与购房人在适当的时间内自行协商完成，甲方予以协助。该团购协议书还就其他事项进行了约定。 被告南国利得公司主张原告自2010年即开始在广西日报社进行报名选房等事宜，主张双方商品房买卖合同关系于2010年时即已成立。 本院认为：一、关于本案案由的问题。 第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司签有合作开发协议，而被告正是基于该份合作开发而成立的房地产开发公司，本案系原告与被告之间的购房纠纷，并非第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司的合作开发纠纷，亦非集资建房关系。本案中原告出资购买房屋，被告提供所购房屋，系房屋买卖合同关系，且原告与被告签订商品房买卖合同时所购买的标的物房屋尚未建设竣工，故本院认定《南宁市商品房买卖合同》的性质为商品房预售合同，本案案由为商品房预售合同纠纷。 二、关于原、被告之间房屋买卖合同何时成立的问题。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，商品房买卖合同的成立需具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，即应具备“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的主要内容。而本案中，双方签订的商品房买卖合同落款时间为2015年1月11日，在此之前原、被告双方并未达成含有上述主要内容的商品房买卖合意或签订具有相应内容的合同。 根据《中华人民共和国合同法》第十三条的规定，即“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，以及第十四条的规定，即“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”；如前所述，本院认定原、被告之间成立的是商品房预售合同关系，第三人广西日报社以及中共广西壮族自治区委员会宣传部并非签订本案商品房预售合同的任何一方当事人，根据合同相对性原则以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原告向中共广西壮族自治区委员会宣传部以及第三人广西日报社报名、选房及支付报名费、部分购房款，系因有包括原告在内的该部分购房者具有中共广西壮族自治区委员会宣传部职工身份而进行上述民事行为，中共广西壮族自治区委员会宣传部及第三人接收原告等职工身份的购房者的报名、交款以及统一转款给南国利得公司，其目的为出于对购房者身份的确认、价款核算等管理，系履行其作为单位的内部管理职责，该管理行为，不构成民商事法律意义的委托代理。结合订立商品房预售合同应当具备的必要条款，原告所进行的该民事行为内容，显然也不符合前述法律所规定的“要约”须“内容具体确定”的实质性要求。因此，前述民事行为的实施，不能证实原、被告已对买卖房屋的事实达成合意。被告南国利得公司与广西龙基置业有限责任公司、中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心、广西日报传媒集团有限公司签订的《团购协议书》也明确约定具体购房合同由南国利得公司与购房人自行协商完成，中共广西壮族自治区委员会宣传部机关服务中心、广西日报传媒集团有限公司予以协助。原告虽向中共广西壮族自治区委员会宣传部及第三人广西日报社报名、选房及支付报名费、部分购房款，但该行为不能证明原告已委托广西日报社处理其购房事宜，事实上广西日报社及中共广西壮族自治区委员会宣传部处进行上述行为外，并未对原告购房后续行为进行代办及协商签订购房合同。原告不认可其委托广西日报社向被告进行购房，被告亦未能举证证明双方在2015年1月11日之前即已签署该相关购房合同条款，因此应承担举证不能的不利后果。职工以优惠价格申请认购房屋并不表示原、被告之间房屋买卖合同关系成立，商品房预售合同成立仍需就上述法律规定必备条款达成的合意。综上，本院对于被告提出双方商品房预售合同关系于2015年1月11日之前成立的抗辩意见不予采纳，并确认双方商品房预售合同关系于2015年1月11日成立。 三、关于管道燃气安装费的问题。 由于《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》（南价格〔2013〕50号）第三条的规定，2013年6月1日以后所签订的商品房买卖合同中，开发商不可另行向购房者收取管道燃气初装费。被告作为房屋开发商，应该遵守该文件规定。且由于本案所涉的《南宁市商品房买卖合同》于2015年1月11日成立，作为开发商的被告在前述文件公布到正式与原告签订合同之前的期间内尚有足够时间对其房屋销售价格进行调整，将管道燃气安装费计入销售价格之中；而双方于2015年1月11日签订的合同中明确约定“管道燃气安装到户”，被告作为格式合同制定者，在双方订立合同时亦已经明确知晓燃气安装事项，故被告不应再以不收取管道燃气安装费有失公平为由作为抗辩。 虽然被告主张前述南价格〔2013〕50号文件已于2018年5月1日起停止执行，但原、被告双方签订并实际履行案涉商品房买卖合同的时间均在前述文件失效前，应受前述文件约束。且《广西壮族自治区物价局关于管道燃气小区工程安装费管理问题的通知》（桂价格〔2018〕38号）亦规定“本通知印发执行之前，若燃气设施建设单位已与房屋建设单位或用户签订管道燃气建设合同的，管道燃气小区工程安装费按已签的合同执行”，可见，桂价格〔2018〕38号文件施行后，对于当事人已有合同约定的事项，亦应尊重当事人约定。而如前所述，原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》中已明确约定了房屋总价，又明确约定“管道燃气安装到户”，故作为购房者有充分理由相信管道燃气安装费已包含在购房总价中。综上，被告并无合同及法律依据另行向原告收取管道燃气安装费。原告要求被告退还管道燃气安装费2300元，符合法律规定，本院予以支持。 至于被告抗辩称其在2010年与第三人广西日报社订立合作开发协议对包括原告所购在内部分房屋的管道燃气初装费另有约定，根据合同相对性原则，第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司签订的《合作开发协议书》仅能约束签订该协议书的双方，不能以其两者之间协议增加原告在合同约定以外的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。对于被告抗辩原告该项主张已超过三年的诉讼时效的问题，原告向被告缴纳该款项时并不表明其已经知道该款项不需缴纳，诉讼时效还应自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，被告对此并未举证证明原告在交款时即已明知或应知其无需缴纳，故原告该项诉请的诉讼时效，应自原告向被告主张该款返还时开始起算，原告缴纳款项亦未超过二十年，故原告该项诉请未超过诉讼时效。 四、关于地源热泵安装费应否退还的问题。 由于原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》中并未约定热水系统安装费的承担问题；而在合同履行中，被告已在《龙基传媒星城业主入伙费用一览表》中明确要求缴纳热水系统安装费2768元（按每平米31元/㎡建筑面积计算），原告亦向被告缴纳了该项费用，应认定原、被告双方就该项费用已达成合意，并且履行完毕。由于该合意并未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无证据证明有违双方当事人真实意思表示，故原告要求被告退还该项费用，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告广西南国利得投资有限公司退还原告蒙超丽管道燃气安装费2300元； 二、驳回原告蒙超丽的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由原告蒙超丽负担27元，由被告广西南国利得投资有限公司负担23元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年八月一日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。