四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0623民初528号 原告（执行案外人）：曾智利，女，1990年1月9日出生，汉族，居民，住中江县。 委托诉讼代理人：刘熙露，女，1988年5月7日出生，汉族，居民，住德阳市旌阳区。 被告（申请执行人）：长城华西银行股份有限公司中江支行，住所地中江县凯江镇伍城南路**。统一社会信用代码：91510623735885831H。 负责人：彭军，该行行长 委托诉讼代理人：王战伟，四川国金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永献，四川国金律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司，，住所地中江县凯江镇朝阳南路**统一社会信用代码：91510623717540258L。 法定代表人：杨官文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨志敏，男，1978年9月9日出生，汉族，居民，住中江县。 第三人（被执行人）：杨官文，男，1953年4月13日出生，汉族，居民，住中江县。 第三人（被执行人）：杨涛，男，1982年7月18日出生，汉族，居民，住中江县。 第三人（被执行人）：刘萍，女，1978年3月11日出生，汉族，居民，住中江县。 原告曾智利与被告长城华西银行股份有限公司中江支行（以下简称华西银行中江支行）、四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司（以下简称富乐房地产公司）、第三人杨官文、杨涛、刘萍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾智利的委托诉讼代理人刘熙露、被告华西银行中江支行的委托诉讼代理人王战伟、富乐房地产公司的法定代表人杨官文及其委托诉讼代理人杨志敏、第三人杨官文到庭参加诉讼。第三人杨涛、刘萍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾智利向本院提出诉讼请求：1、被告华西银行中江支行停止对查封的座落于中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓1层Y1-1、Y1-2号门面房的查封及拍卖执行；2、被告富乐房地产公司及时办理不动产权证书并交与原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告曾智利与被告富乐房地产公司于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》有效；2、解除对原告购买被告富乐房地产公司出售的座落于中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号商业（办公）门面房的查封，并不得执行；3、被告富乐房地产公司将原告购买被告富乐房地产公司出售的座落于中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号商业（办公）门面房过户登记到原告名下；4、案件受理费由被告负担。庭审中，原告自愿撤回要求被告富乐房地产公司将原告购买被告富乐房地产公司出售的座落于中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号商业（办公）门面房过户登记到原告名下的诉讼请求。 事实和理由：2015年2月14日，原告曾智利与被告富乐房地产公司签订《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定，被告富乐房地产公司将其开发的中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号门面房出售给原告，该商品房用途为商业、办公。单价每平方米11243.00元，总面积169.70平方米，总价款1908000.00元。次日，原告将购房款1908000.00元打入被告富乐房地产公司指定的银行账户，被告富乐房地产公司给原告出具收据三张。2015年5月，被告富乐房地产公司将房屋、水电气卡交付原告。原告接受房屋进行装修。2016年3月11日，原告与德阳金安物业服务有限公司签订物业服务合同后经营“江丰茶轩”至今。原告多次要求办理转移登记手续，被告富乐房地产公司以正在办理、经营困难为由予以搪塞、推诿。2017年7月，原告知悉原告购买的房屋因被告富乐房地产公司向被告华西银行中江支行于2013年8月借款已抵押，被告华西银行中江支行与被告富乐房地产公司、第三人杨官文、杨涛、刘萍借款合同纠纷案已进入执行阶段，裁定将房屋予以查封。原告于2019年1月21日提出执行异议，1月28日，中江县人民法院作出（2019）川0623执异字2号执行裁定书，认为原告的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条能够排除执行的条件，驳回了原告的执行异议。 原告认为，原告对购买房屋所享有的权利能够排除人民法院的执行，人民法院驳回执行异议是错误的。案涉房屋买卖的协商、谈判、签约、备案、付款、交房、装修、经营使用整个过程，被告被告富乐房地产公司、华西银行中江支行均未告知原告房屋已抵押，原告对此不知情。被告被告富乐房地产公司至今未办理转移登记，原告没有过错。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，支持原告基于期待物权的诉讼请求。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定之精神，被告华西银行中江支行的抵押权不得对抗原告作为买受人的期待物权，原告的期待物权优于被告华西银行中江支行的抵押权，能够排除人民法院对原告购买房屋的执行。为此，原告特提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 被告华西银行中江支行辩称，原告购买的房屋已于2013年抵押被告华西银行中江支行，购买房屋时间在抵押之后。2016年中江县人民法院已确认被告华西银行中江支行对房屋具有优先受偿权。原告主张的权利属债权，不能对抗抵押物权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 被告富乐房地产公司辩称，原告与被告富乐房地产公司签订《商品房买卖合同》属实，购房款已付清，房屋交付也属实。原告一直居住、使用房屋，获取收益。被告富乐房地产公司对原告的诉讼请求无异议。 第三人杨官文述称，原告陈述的均是事实，对原告的诉讼请求无异议。 第三人杨涛、刘萍未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院依法进行了审查。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月14日，原告曾智利与被告富乐房地产公司签订《商品房买卖合同》二份及《房屋买卖补充协议》，并备案。主要约定，被告富乐房地产公司将其开发的中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号门面房出售给原告，该商品房用途为商业、办公。单价每平方米11243.00元，建筑面积分别为72.18平方米、97.52平方米，共计169.70平方米，总价款1908000.00元。同日，被告富乐房地产公司给原告出具收据三张，分别载明金额为440261.00元、867739.00元、600000.00元。次日，原告通过银行转账方式支付了被告富乐房地产公司上述购房款1908000.00元。2015年5月，被告富乐房地产公司将上述门面房交与原告，原告接收房屋装修后以“江丰茶轩”经营至今。上述房屋至今未办理转移登记手续。 2016年9月18日，被告华西银行中江支行因与被告富乐房地产公司、第三人杨官文、杨涛、刘萍等借款合同纠纷向本院提起诉讼，本院2016年10月12日作出（2016）川0623民初2274号民事调解书，载明，2013年8月21日，原告德阳银行中江支行（抵押权人、乙方）被告德阳富乐房地产公司（抵押人、甲方）签订《最高额抵押合同》（合同编号：2013年德银最高抵字第130120130800003-1号），主要约定：…甲方同意以本合同第17.2条约定的财产作为抵押物…17.2甲方同意抵押的财产为房屋所有权、国土使用权（该抵押财产情况详见本合同附件《抵押物清单》）作为抵押物。附件：《抵押物清单》载明，抵押物名称房屋所有权、国土使用权、所在地凯江镇产权所有人四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司、权属证明：房产中江房权证字自第02149号、、地产江国用（2009城单）第**2013年8月22日，原告取得房屋他项权证【中江房他证自字（13）030号】、土地他项权证【江他项（2013）第10993号】。房屋他项权证载明房屋他项权利人德阳银行股份有限公司中江支行、房屋所有权人四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司、房屋所有权证号自02149号、房屋座落凯江镇债权数额400万元。土地他项权证载明土地他项权利人德阳银行股份有限公司中江支行、义务人四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司、使用权面积41.03㎡。双方当事人自愿达成协议：“二、原告德阳银行股份有限公司中江支行对被告杨涛的借款本金3876000.00元的利息（包括逾期利息）在被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司所有提供担保的座落于中江县房屋（中江房权证自字第××号、江国用（2009城单）第1号）最高额抵押限额400万元范围内享有优先受偿权。”案涉房屋在抵押房屋之列。 2017年1月16日，被告华西银行中江支行依据（2016）川0623民初2274号民事调解书向本院申请执行。执行过程中，本院于2017年7月13日作出（2017）川0623执107-1号执行裁定书，裁定对上述房屋进行查封。2017年9月6日，本院作出（2017）川0623执107-2号执行裁定书，裁定对上述房屋进行拍卖。 2019年1月21日，原告向本院提出执行异议，本院于2019年1月28日作出（2019）川0623执异字2号执行裁定书，裁定驳回原告曾智利的异议。 本院认为，一、关于原告曾智利与被告富乐房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的效力确定问题。本案中，原告曾智利与被告富乐房地产公司签订两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》、双方对房屋位置、面积、房号、单价、总价款等进行了约定，时间虽在被告华西银行中江支行与被告富乐房地产公司因签订的《最高额抵押合同》而办理的抵押登记之后，但被告富乐房地产公司称未将房屋抵押状况告知原告，被告华西银行中江支行也未提供证据证明已将房屋抵押状况告知原告并提出抵押物权异议。分析以上，应认定原告曾智利与被告富乐房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》不违反国家法律法规禁止性规定，未损害第三人权益，双方意思表示真实，合法、有效。 二、关于原告曾智利对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的确定问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告曾智利与被告富乐房地产公司在本院查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，原告也已合法占有买受的房屋并支付了全部价款，案涉房屋虽未办理过户登记，但并非原告自身原因所致。被告富乐房地产公司、第三人杨官文对原告的诉讼请求无异议，第三人杨涛、刘萍未作陈述。被告华西银行中江支行辩称原告主张的债权不能对抗抵押物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定及相关司法解释之旨要，应有之义应为债权、期待物权优于担保物权。综合评判以上，原告曾智利就执行标的即原告曾智利购买的中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号门面房享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行该房屋，对该房屋采取查封的保全措施应予解除。被告华西银行中江支行的辩解理由不成立，本院不予采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行原告曾智利购买的中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号门面房。 二、确认原告曾智利与被告四川省德阳富乐房地产开发有限责任公司于2015年2月14日签订的二份《商品房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》有效。 三、解除对原告曾智利购买的中江县凯江镇滨河路82号江城丽景1号电梯公寓第1层Y1-1、Y1-2号门面房的查封。 案件受理费21972.00元，由被告长城华西银行股份有限公司中江支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 本院（2019）川0623执异字2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张代强 审 判 员  包和平 人民陪审员  杨 静 二〇一九年九月九日 书 记 员  李瑞雪