成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初5056号原告：李良秀，女，1964年7月4日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，原告：谭秀菊，女，1937年4月27日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，委托诉讼代理人：徐明安，系谭秀菊之子，男，1962年9月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，特别授权代理。被告：成都市德新实业有限责任公司，住成都市新都区大丰街道方营社区七社，组织机构代码20259608-4。法定代表人：张健，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲朝杰，四川英贤律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：游学良，四川英贤律师事务所律师，一般授权代理。第三人：成都民生置业有限公司，住所地成都市解放西街8号，统一社会信用代码9151010071300209X4。负责人：唐毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨心一，该公司员工，女，1992年11月8日出生，汉族，住新疆巴里坤哈萨克自治县，特别授权代理。委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师，特别授权代理。原告李良秀、谭秀菊与被告成都市德新实业有限责任公司（以下简称德新实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月9日受理后，依法由代理审判员李冯适用简易程序于2016年11月3日公开开庭进行了审理。开庭审理前，德新实业公司向法院申请追加成都民生置业有限公司（以下简称民生置业公司）为共同被告。根据德新实业公司提供的证据，为查清案件事实，本院依职权追加民生置业公司为本案第三人。原告李良秀、原告谭秀菊的委托诉讼代理人徐明安、被告德新实业公司的委托诉讼代理人蒲朝杰、第三人民生置业公司的委托诉讼代理人杨心一到庭参加诉讼。原告李良秀、谭秀菊诉称：1.判令德新实业公司立即为李良秀、谭秀菊办理位于新都区××××号民生新干线x栋x单元x楼x号的房屋所有权证、国有土地使用证；2.判令德新实业公司按合同约定向李良秀、谭秀菊支付逾期办证违约金25000元；3.本案诉讼费由德新实业公司承担。事实及理由：李良秀、谭秀菊与德新实业公司签订了商品房买卖合同。在德新实业公司预售房屋时，按照国家规定符合预售条件。合同签订后，李良秀、谭秀菊按照约定支付房款。德新实业公司将该房屋交付李良秀、谭秀菊，后李良秀、谭秀菊支付了房屋办理产权所需要的契税、印花税、手续费等。按照合同约定，德新实业公司应当在交付房屋后360日前为李良秀、谭秀菊办理好产权手续，未按期办理产权手续的德新实业公司应当承担李良秀、谭秀菊所付房款每日万分之零点五的违约金。但德新实业公司至今未为李良秀、谭秀菊办理房屋产权手续，请求法院依法支持李良秀、谭秀菊的诉讼请求。被告德新实业公司辩称：德新实业公司与民生置业公司是土地使用权转让关系，为业主办理产权证的义务应当由第三人民生置业公司负担，德新实业公司会积极配合。虽然与李良秀、谭秀菊签订合同的是德新实业公司，但德新实业公司在建造该楼盘的时候仅提供了土地使用权，只收取部分收益，不承担经营风险，本项目涉及的工程施工、销售、财务方面、办证等的具体事宜均为民生置业公司办理。且李良秀、谭秀菊主张的违约金过高，请求法院依法进行调整。第三人民生置业公司辩称：被告德新实业公司陈述属实，未为李良秀、谭秀菊办理房屋所有权证、国有土地使用证属实，但《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定房屋产权证办理后三年办理国土证，现还未到约定办理时间。李良秀、谭秀菊主张的违约金过高，请求法院依法进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李良秀、谭秀菊为证明自己的主张，向法院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》及补充协议、《民生新干线住宅交房及面积确认书》，证明李良秀、谭秀菊购房事实及德新实业公司违约事实；二、缴费票据，证明李良秀、谭秀菊已缴纳购房款及税费。经质证，被告德新实业公司对上述证据三性均无异议。经质证，第三人民生置业公司对上述证据三性均无异议。被告德新实业公司为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：一、《房地产项目合作开发协议书》和收条两张，证明德新实业公司与民生置业公司是合作开发关系，本案所涉商品房德新实业公司提供土地，其他开发、建设、销售都是民生置业公司实际运行和承担责任；二、《关于民生新干线二期项目开发建设的情况说明》，该说明由第三人民生置业公司出具，证明民生置业公司认可包括本案在内的项目由其实际运作和愿意承担相应的义务。经质证，原告李良秀、谭秀菊对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，李良秀、谭秀菊的合同相对方为德新实业公司，不知道有民生置业公司存在。经质证，第三人民生置业公司对德新实业公司的证据无异议。第三人民生置业公司未向法庭提交证据。对当事人无异议的证据。本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年4月26日，作为买受人的李良秀、谭秀菊与出卖人德新实业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定李良秀、谭秀菊购买位于新都区大丰镇××“××·新干线”小区××单元××楼××号商品房。《商品房买卖合同》其中第十条第一款约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条第二款约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该套商品房所有权证书之日起到实际取得该套商品房所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》第十二条第5项约定“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续，房屋验收交付手续后365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的三年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。2012年12月26日，德新实业公司将该房屋交付给李良秀、谭秀菊，李良秀、谭秀菊支付了该房屋办理产权所需的契税、印花税、手续费等费用。另查明，作为甲方的德新实业公司与作为乙方的民生置业公司于2010年1月15日签订了《房地产项目合作开发协议书》，约定双方合作开发位于成都市××街道方营社区6、7社的20211.6平方米住宅用地项目。该《房地产项目合作开发协议书》第八条约定“本协议签订后，本建设项目的审批、报建、验收等手续，包括工程设计方案的报批、工程招标、施工许可证、工程竣工验收手续、商品房预售许可证的申领及涉及销售按揭办理等均以甲方名义进行，但具体实施及操作由乙方负责，甲方应予以积极配合”。庭审中，德新实业公司与民生置业公司陈述其未为李良秀、谭秀菊办理房屋产权证、国有土地使用证情况属实，民生置业公司陈述未办证原因为公司资金链断裂，没有向相关部门缴纳办证需要的税费。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，对于合同约定的日期届满后李良秀、谭秀菊未取得其房屋产权手续的事实三方当事人均予以认可。因此本案的争议焦点为：被告德新实业公司和第三人民生置业公司如何承担责任以及李良秀、谭秀菊主张的违约金是否过高的问题。关于被告德新实业公司、第三人民生置业公司如何承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。就本案查明的事实来看，德新实业公司作为《商品房买卖合同》的相对方，在合同中已经约定在房屋在交付后为李良秀、谭秀菊办理房屋所有权证的时间，届满德新实业公司未办理房屋所有权证的行为已构成违约。未办理房屋所有权证的违约行为产生的必然后果是继而不能办理房屋的国有土地使用证。因此为了减少当事人诉累，且现阶段国家将调整办理不动产产权证的政策，因此本院现在对办理国有土地使用证的诉求一并处理。就第三人民生置业公司向法院出具的《关于民生新干线二期项目开发建设的情况说明》以及当庭陈述均表明，“民生·新干线”小区二期房地产项目系民生置业公司与德新实业公司合作开发，德新实业公司仅提供土地使用权，而民生置业公司主要负责的部分为房屋销售、工程验收、房屋的保修等内容。由此可见，李良秀、谭秀菊向德新实业公司主张办理产权证等诉求，从事实上需要民生置业公司的配合。本案从本质上讲，亦是因民生置业公司的资金链断裂等事实而导致。民生置业公司在庭审中表明，其愿意承担相应的责任。因此，本案的违约责任应当由德新实业公司与民生置业公司共同承担。关于李良秀、谭秀菊主张的违约金是否过高的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当较少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。本案中，德新实业公司未按合同约定为李良秀、谭秀菊办理房屋的产权手续属于违约，应当承担相应的违约责任。但就本案具体情况来看，德新实业公司已将房屋实际交付，李良秀、谭秀菊已实际入住和使用，从事实上讲已经能够对该房屋进行支配，德新实业公司与民生置业公司未按期办理房屋产权证的行为并未影响李良秀、谭秀菊对该房屋进行占有、使用、收益等权利。应当具有为业主办证义务的民生置业公司因在客观上无力履行，导致李良秀、谭秀菊未取得相应的产权证，但李良秀、谭秀菊并未向法庭提交其逾期办证而遭受的具体损失的相关证据。综合以上原因，本院酌情认定本案的违约金为3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定判决如下：一、被告成都市德新实业有限责任公司与第三人成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内为原告李良秀、谭秀菊办理位于成都市新都区××“××新干线”小区××单元××楼××号房屋的所有权转移登记；二、被告成都市德新实业有限责任公司与第三人成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后四十日内为原告李良秀、谭秀菊办理位于成都市新都区××“××新干线”小区××单元××楼××号房屋的建设用地使用权转移登记；三、被告成都市德新实业有限责任公司与第三人成都民生置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告李良秀、谭秀菊支付违约金3000元；四、驳回原告李良秀、谭秀菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费312元（已减半收取），由被告成都市德新实业有限责任公司与第三人成都民生置业有限公司共同负担。（此款原告已垫付，在强制执行时一并执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  李冯二〇一六年十二月二日书 记 员  张娜