浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5638号 上诉人（原审被告）：杭州尊园房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区春雀街**。统一社会信用代码：91330105079315119X。 法定代表人：孙燕，总经理。 委托诉讼代理人：胡芳芳。 被上诉人（原审原告）：万文景，男，1981年1月15日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市崇仁县，现住浙江省杭州市萧山区。 上诉人杭州尊园房地产开发有限公司（以下简称尊园公司）因与被上诉人万文景房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初10963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年1月11日，尊园公司（出卖人）与万文景（买受人）签订了编号为2016预1330443的《浙江省商品房买卖合同》一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于杭州市拱墅区××幢××室××商品房（设计用途为商业营业用房），建筑面积为12.31平方米，总价款40万元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月，且出卖人在发生该事件之日起30日内告知买受人的…合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；…如遇本合同第九条约定的特殊原因，该商品房交付时间可以顺延的，出卖人不承担违约责任。合同第十六条约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：…2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列①或②项处理：…②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的合同附件八《补充协议内容》第三条约定：…本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；…合同签订后，万文景按约支付了全部房款。2016年8月23日，尊园公司告知万文景，因配合Ｇ20杭州峰会各项工作，其已于2016年8月14日起停止施工，万文景购买的房屋交付时间将会根据实际情况予以延期。2016年10月13日，尊园公司通知包括万文景在内的汀澜府全体业主，其购买的商品房于2016年10月18日至2016年10月23日集中办理交房手续，并通知万文景其被安排于2016年10月23日办理交接手续。尊园公司于2017年7月10日取得涉案商品房国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记证明。另，2016年8月26日零时至2016年9月6日24时期间，尊园公司按照《Ｇ20峰会拱墅区环境质量保障方案》要求，对汀澜府项目停止施工。万文景于2017年10月26日起诉至原审法院，请求判令：1、尊园公司支付逾期交房违约金1760元；2、尊园公司支付逾期办理房屋所有权证违约金8960元；3、本案诉讼费由尊园公司承担。 原审法院认为：本案所涉《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议内容》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。对于案涉房屋的实际交付时间和权属证书的实际办理时间，双方也均无异议。尊园公司未能按照合同约定履行按期交房和按期办理权属证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。但尊园公司在施工期间服从大局停止施工12天属客观事实，且其已按照合同约定将该情形告知了万文景，结合本案《浙江省商品房买卖合同》第九条第二款第2项及附件八《补充协议内容》第三条之约定，其交房时间可顺延12天，办妥国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记时间也可相应顺延12天。本案中，万文景不存在对案涉房屋进行私自浇筑的违法行为，而尊园公司即使是由于第三人原因导致未能及时办妥相关权属证书，根据《合同法》第一百二十一条有关“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，其也应向万文景承担违约责任。综上，酌定尊园公司应承担逾期交房违约金为400000×0.2‰×6天＝480元，逾期交付权属证书违约金为400000×0.1‰×180天＝7200元，合计7680元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年5月19日判决：一、尊园公司于判决生效后十日内支付万文景逾期交房违约金480元，逾期交付权属证书违约金7200元，合计7680元；二、驳回万文景的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，财产保全费127元，合计195元，由万文景负担48元，尊园公司负担147元。万文景于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；尊园公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，尊园公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定尊园公司需承担逾期交房及逾期交付权属证书的违约责任属于事实不清，适用法律错误。1、尊园公司逾期交房是因受G20峰会影响导致工期延误。一审法院虽认定了G20召开客观上造成停工的事实，但是未按照尊园公司提交的录音证据予以认定实际停工时间。根据尊园公司提交的录音资料显示，2018年8月13日尊园公司即接到政府部门要求全面停工，并在施工现场张贴封条的通知。尊园公司为保障G20峰会顺利召开，于2016年8月14日至2019年9月6日期间全面停止施工，共计23日，而非一审判决认定的12日。一审判决简单的以祥符街道出具的《情况说明》认定尊园公司在G20峰会期间停工12日，属于认定事实错误。上述情形符合《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定，尊园公司有权据实延期交付并不承担违约责任。而本案中尊园公司实际延期交付的时间为18日，未超过前述尊园公司可据实延期的23日，因此尊园公司无需承担逾期交房违约责任。二、即便尊园公司确需承担逾期办理房屋初始产权登记的违约责任的，一审判决认定的逾期办证违约金的计算期间亦不符合事实情况及合同约定。依据《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第三条关于产权登记的补充第2款约定，本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因导致逾期交房的，则本条约定的出卖人承诺办妥土地使用权及房屋所有权初始登记的时间相应顺延；本合同项下房屋如发生合同第九条约定的特殊原因以外的情况导致逾期交房且尊园公司按约定承担逾期交房违约责任的，则办理产权证的时间相应顺延。即如尊园公司因G20峰会可延期23天交房的，尊园公司办理初始登记的时间亦可延期23天。即使二审法院仍然认定尊园公司因受G20峰会影响交房时间仅可延长12日的，尊园公司仍需承担6日的逾期交房违约责任，此种情况下尊园公司承担逾期办证违约责任的期间应除去受G20峰会影响可延期的12日及尊园公司需承担逾期交房违约责任的6日，共计18日，即尊园公司需承担逾期办证违约责任的时间应为172日，而非一审法院认定的180日。三、尊园公司逾期办理房屋初始产权登记是因大量业主私自浇筑阳台和飘窗所致，而非尊园公司主动违约，尊园公司为解决该问题多次与政府及业主代表协商，最终在代业主承担了巨额行政罚款后完成了房屋初始产权登记。业主的集体违建行为是尊园公司无法预见亦无法控制的，尊园公司亦因此遭受了巨额损失，尊园公司逾期办证的违约责任应当可予以减轻或免除，但一审法院丝毫未减轻尊园公司需承担的逾期办证违约责任。一审法院所称要求尊园公司去向违建业主主张损害赔偿责任在实际操作中也是非常难以实施的，而且大量浪费司法资源。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回万文景全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用全部由万文景承担。 上诉人尊园公司在二审中未提交新证据。 被上诉人万文景在二审中辩称：一、尊园公司于2016年10月22日交付房屋，与合同约定的交付房屋时间2016年9月30日不符，延期交付22天，按照合同第十条1、（1）约定处理，应按日向买受人支付已交付款的万分之二作为违约金共1760元。二、根据合同约定，产权登记应该在2016年12月30日前办理取得，实际上尊园公司是在2017年7月14日才办理好产权大证登记，延期224天，影响万文景正常收取租客租金。根据合同第十六条2、（2）约定，尊园公司应按日向买受人支付已交付款的万分之一作为违约金共8960元。两项违约金合计共10720元。尊园公司以G20峰会放假为由，拒绝赔偿毫无理由和根据。1、G20峰会的召开不属于自然灾害不可抗力因素。2、在2016年7月1日中央政府门户网站就提前有公布放假通知，放假时间为8天；在2016年6月27日杭州人民政府网站也提前有公布放假通知。而且全国及杭州市各大媒体都有转载，G20峰会放假的消息在全国和全杭州都是家喻户晓的事情，尊园公司在明知道要放假的情况下，应该尽早调整自己的工作节奏保证准时交房。而且G20峰会放假实际停工时间是在8月，合同约定交付时间是2016年9月30日，尊园公司的工期明显是由于管理不善原因滞后和临时抱佛脚导致的。3、尊园公司对住宅业主违规包阳台管理不善，导致大证延期办出。事实上在销售中销售员跟业主说是可以包阳台的。万文景是商铺客户没有包阳台，不存在过错，尊园公司理应按照合同约定支付违约金。4、一审中法院已经予以轻判，尊园公司还要上诉，浪费国家司法资源，不遵守合同法和契约精神，恳请二审法院依法判决。 被上诉人万文景在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2016年1月11日，尊园公司（出卖人）与万文景（买受人）签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八“补充协议内容”第三条第2款约定，本合同项下房屋如发生除合同第九条规定的特殊原因以外的其他情况导致逾期交房的，则出卖人按合同第十条约定承担逾期交房的违约责任，本条约定的出卖人承诺办妥土地使用证及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。 本院认为，尊园公司与万文景签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行。关于因G20峰会顺延的工期，一审中尊园公司提交了录音材料，但万文景对录音的真实性及效力均提出异议，而尊园公司也并未就录音中人员的身份情况等提供证据加以证明，而杭州市拱墅区人民政府祥符街道办事处出具的《情况说明》中载明从2016年8月26日至9月6日停工，共计停工12日，因此原审法院认定该12日可以顺延，不作为尊园公司逾期的期间并无不当。在顺延12日后，根据合同的约定尊园公司仍存在逾期交房6日，尊园公司应就此承担违约责任，原审法院对此节问题处理正确，本院予以维持。根据案涉合同附件八“补充协议内容”第三条的约定，逾期交房期间尊园公司办妥土地使用证及房屋所有权初始登记的时间相应顺延，上述期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任，故尊园公司逾期交付权属证书的期间应为174天（192-12-6），本院对原审法院逾期办证违约金的数额予以调整，应为400000×0.1‰×174天=6960元。因万文景并不存在私自浇筑阳台和飘窗等情形，故尊园公司上诉主张的其已经代业主承担了巨额行政罚款，完成房屋初始登记，应当在逾期办证违约责任上可予以减轻或免除责任的请求不成立，本院不予支持。综上，尊园公司的上诉理由部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2017）浙0105民初10963号民事判决； 二、杭州尊园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付万文景逾期交房违约金480元及逾期交付权属证书违约金6960元； 三、驳回万文景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费68元，财产保全费127元，合计195元，由万文景负担60元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担135元；二审案件受理费50元，由杭州尊园房地产开发有限公司负担（杭州尊园房地产开发有限公司已向本院预缴上诉案件受理费68元，杭州尊园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费18元）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一九年九月二十三日 书记员 袁其伟