福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1146号 原告：李志强，男，1971年6月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：姜美兰，女，1971年6月13日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰金才，福建凯捷律师事务所律师。 第三人：蔡晓娟，女，1989年1月1日出生，汉族，住福建省龙海市 原告李志强与被告姜美兰、第三人蔡晓娟合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志强参加了三次庭审，被告姜美兰参加了第一、第二次庭审，被告姜美兰委托诉讼代理人钟启德参加第二、第三次庭审，第三人蔡晓娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法确实审理。本案现已审理终结。 李志强向本院提出诉讼请求：1.请求判令姜美兰立即归还李志强为其垫付的购房款定金5万元；2.请求判令姜美兰按民间借贷月利率2%标准，支付自2016年9月30日至2019年1月30日期间的利息共计2.8万元；3.本案诉讼费由姜美兰负担。事实和理由：2016年9月30日，姜美兰以欲购明能广场房产为由要求房屋中介人李志强带领姜美兰前往找案外人朱怡雄认购明能广场520房，姜美兰以未带定金为由请李志强代其垫付5万元定金。姜美兰以其姐夫已在明能广场财务朱怡雄手中购买了1套房产，其垫付的5万元将在其名下的位于集美区已售房款中归还骗取李志强信任。李志强垫付完5万元定金后，姜美兰一直未归还垫付款项，后经打听，李志强代为垫付的款项已由案外人朱怡雄退还给了姜美兰。为维护李志强合法权益，特诉至法院。 姜美兰辩称，1、2016年9月20日，经李志强介绍，姜美兰前往明能广场购买520房屋，姜美兰看完房屋后有意购买明能广场520房屋，因案外人朱怡雄提出要交付5万元定金，而当时姜美兰只有1万元，这时想赚取中介费的李志强答应垫付4万元。于是，姜美兰先交了1万元，李志强于2016年9月30日打款4万元给朱怡雄。后，姜美兰被骗签署了以租代售的《房产租赁合同》，第二天姜美兰就要求终止合同。直到2016年10月13日，姜美兰才收到朱怡雄退还的4.5万元。李志强明知明能广场以租代售变相出卖房屋是违规的，却故意隐瞒事实，不仅骗取姜美兰3000元介绍费，还导致姜美兰被变相扣除损失5000元。2、2016年9月24日，李志强写给姜美兰的《承诺书》中已明确记载李志强在出卖姜美兰的集美区黄庄三里121号402房屋尾款中已扣除2016年9月30日给姜美兰垫付的购房定金5万元。姜美兰根本不欠李志强本案讼争的5万元及利息。3、李志强帮姜美兰垫付5万元的前提系李志强的中介服务部接受委托出卖姜美兰的房屋尾款尚未收取。李志强欺骗姜美兰购买明能广场520房屋导致损失5000元及3000元（现金红包）共计8000元，李志强也应返还给姜美兰。 蔡晓娟未到庭应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求，提交了证据并进行了质证，本院进行了认证，并就本案相关事实认定如下： 各当事人身份情况： 李志强所成立房屋中介公司及个体工商户有：1.厦门香香房产代理有限公司的法定代表人为李志强，成立日期为2016年10月21日。2.厦门市集美区香夏房屋中介服务部登记经营者为李志强，成立日期为2010年10月25日。3.厦门市集美区香香房房屋中介服务部，登记经营者李志强，成立日期2011年6月9日。 案外人吴洪征系李志强妻子。 证人李某出庭作证自认其在2016年期间系受雇于李志强。 蔡晓娟与案外人高俊杰系夫妻，蔡晓娟系姜美兰最终厦门市集美区的购房人。 二、关于租赁明能广场520房屋的前后情况： 2016年9月20日，姜美兰向案外人厦门市明能科技发展有限公司交付租赁明能广场520房屋定金1万元，经办会计为案外人朱怡雄。 2016年9月30日，姜美兰与案外人厦门市明能科技发展有限公司签订《房产租赁合同》，约定姜美兰承租明能广场520房屋，20年租金33万元。 2016年9月30日，李志强代姜美兰向案外人朱怡雄转账4万元作为预付明能广场520房屋的租金。同日，李志强另转账姜美兰1万元。 2016年10月13日，姜美兰解除与案外人厦门市明能科技发展有限公司签订的《房产租赁合同》，预付的租金及定金被扣减0.5万元，姜美兰收到退回的租金为4.5万元。 三、关于厦门市集美区的买卖情况： 2016年9月5日，姜美兰（甲方）与李某（乙方）签订《协议书》1份，约定姜美兰将座落于厦门市集美区的房产全权委托香香房产李某出售，姜美兰承诺出售此房实收62万元，多出部分归乙方所有。李志强作为见证方签字并加盖厦门市集美区香香房房屋中介服务部印章。本案审理过程中，姜美兰曾提出对该《协议书》中其本人签名的真实性进行鉴定，经本院委托，后姜美兰以拒交鉴定费而导致鉴定退卷。 2016年9月7日，姜美兰（甲方）与吴洪征（乙方）、厦门市集美区香香房房屋中介服务部（丙方）签订《买卖协议》1份，约定姜美兰将座落于厦门市集美区出售给吴洪征，房屋总价位62万元。李某代表丙方签字。 2016年9月7日，吴洪征（甲方）与案外人高俊杰（乙方，系第三人蔡晓娟丈夫）、厦门市集美区香香房房屋中介服务部（丙方）签订《房产买卖协议》1份，约定吴洪征将座落于厦门市集美区出卖给高俊杰，房屋总价为69万元。 2016年9月13日，姜美兰与吴洪征签订《委托书》，将厦门市集美区委托吴洪征代为办理以下事宜：一、代为清偿该房产抵押贷款……；二、有权出售上述房产……。并办理（2016）厦鹭证内字第40241号《公证书》。 2016年10月17日，姜美兰单方撤销了（2016）厦鹭证内字第40241号《公证书》。 李志强向姜美兰出具《承诺书》1份，载明：“香香房产今承诺在2016.10.30前姜美兰名下集美区出售尾款叁拾柒万元（含9月30日垫付的明能广场520购置定金伍万元），否则原房东姜美兰有权收回该房产。”该《承诺书》落款时间为2016年9月24日。 2018年10月28日，厦门市集美区香香房房屋中介服务部（李某签字）作为见证人，蔡晓娟出具《申明》，确认2016年9月7日高俊杰与吴洪征签订的合同作废。同日，姜美兰、吴洪征、蔡晓娟、厦门市集美区香香房房屋中介服务部补签《香香房产买卖协议》1份，约定姜美兰将厦门市集美区出卖给蔡晓娟，房屋总价位69万元。同日，姜美兰、吴洪征、蔡晓娟、签订《协议》1份，约定剩余房款37万元由蔡晓娟全部汇入姜美兰账户。在蔡晓娟办完贷款后，房款已全部结清，三方不再发生任何纠纷。厦门市集美区香香房房屋中介服务部及李某作为见证人盖章和签字。 2019年4月16日，本案审理过程中，蔡晓娟经本院询问，将其购房过程陈述如下：“2016年8月底、9月初，我找到香香房产中介，当时中介带我去看过几套房子，最后确定案涉402房屋要卖，约我方在2016年9月7日晚上，谈了一下后在10点左右签了协议并支付5万元定金及5000元中介费。2016年9月23日吴洪征及香香房产中介（李志强和李某）一起到集美行政服务中心办理过户，当天我支付了27万元的尾款给吴洪征，当天中国银行办理贷款审批手续。2016年10月初我收到姜美兰的电话，她说房子是她的，要求我将尾款37万元打给姜美兰账户，并告知姜美兰已终止和吴洪征的公证委托协议。因姜美兰和中介的陈述不一致，我找中介的李志强和李某问清这套房子的情况，然后香香房产给我了一份吴洪征与姜美兰的《房产买卖协议》复印件，并要求我将尾款37万元支付到吴洪征的账户。涉及尾款应支付给谁的问题，在2016年10月中旬，三方进行多次交涉，我作为买房人怕不支付尾款会存在违约行为，便强烈要求重新签署协议，于是在2016年10月28日有了一份声明和三方协议并补充了一份蔡晓娟与姜美兰、丙方香香房产的《香香房产买卖协议》（落款时间是2016年9月7日）。最后我将37万元直接汇至姜美兰账户。” 就出售厦门市集美区，姜美兰的收款情况为：李某于2016年9月7日向姜美兰转账10万元；李志强于2016年9月12日向姜美兰转账12万元，于2016年9月14日向姜美兰转账3万元；蔡晓娟于2016年11月14日向姜美兰转账37万元。以上姜美兰共计收取了62万元。 本院认为，本案系房产中介在提供居间服务过程中所引发的合同纠纷。本案争议的焦点为姜美兰应否返还李志强5万元。对于该焦点分析关键证据为李志强于2016年9月24日向姜美兰出具的《承诺书》。对于该《承诺书》的理解，李志强认为，因姜美兰把给吴洪征的委托公证撤销了，购房尾款被直接汇入姜美兰账户，最后抵扣款并没有发生。姜美兰则认为，《承诺书》就是明确李志强垫付明能广场的5万元已经由李志强在出售厦门市集美区的房屋房款中扣除了。本院认为，李志强书写的《承诺书》将李志强与姜美兰就讼争两套房产交易款项往来联系在了一起，双方就此达成了合意。由于李志强系涉案中介的登记经营者，案外人吴洪征系其妻子，李某系其员工，这其中可以有理由相信相关人员行为代表了李志强的意思表示。对于该《承诺书》的理解应结合双方前后交易进行分析。姜美兰与证人李某签订的《协议书》以及与案外人吴洪征签订的《买卖协议》及《委托书》、《公证书》可以看出，起初姜美兰对于出卖厦门市集美区的意愿就是62万元，在姜美兰收取了25万元款项，李志强代垫了5万元之后，姜美兰反悔并要求剩余尾款37万元由最终购房人蔡晓娟支付给姜美兰，此情况下，李志强代表中介方出具了《承诺书》，该《承诺书》中载明：“香香房产今承诺在2016.10.30前姜美兰名下集美区出售尾款叁拾柒万元（含9月30日垫付的明能广场520购置定金伍万元），否则原房东姜美兰有权收回该房产。”可理解为李志强承诺在支付前述25万元款项后，垫付明能广场520房产5万元之后，李志强再支付姜美兰37万元。虽然最后该37万元未经过中介李志强或者妻子吴洪征账户，但就款项具体数额各方并无意见。最后，2016年10月28日，案外人吴洪征、蔡晓娟、姜美兰以及厦门市集美区香香房房屋中介服务部签署最终《协议》，该《协议》确定在支付完37万元后，各方均再无争议，该《协议》虽没有将明能广场5万元写入其中，但结合当事人之间的关系以及《承诺书》的内容，可佐证前述对于《承诺书》的理解。据此，本院对姜美兰的抗辩予以采纳，对李志强的主张依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一白四十四条规定，判决如下： 驳回李志强的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1750元，减半收取875元，由李志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 钟乾华 二〇一九年九月二日 代书记员 谢颖萍 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”