江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初1547号原告：赣州泰安物业管理服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区南河路**全顺花园******，统一社会信用代码：91360702074252665T。法定代表人：田国欣，系公司总经理。委托诉讼代理人：廖佛林，江西致广律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄晓娟，女，汉族，1970年4月8日生，住江西省赣州经济技术开发区。原告赣州泰安物业管理有限公司与被告黄晓娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州泰安物业管理有限公司法定代表人田国欣及其委托诉讼代理人廖佛林、被告黄晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州泰安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付拖欠的物业服务费共计人民币16800元（暂计算至2018年7月31日）；2、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2016年9月11日，原告与翠湖山庄小区业主委员会签订了《赣州翠湖山庄物业管理服务承包合同》，约定由原告承包翠湖山庄小区物业管理服务，承包合同一年一签，本期自2016年9月18日至2017年9月18日止，试用期三个月（2016年12月18日止），试用合格（业委会认定）后正式承包，试用期与承包期的权利义务等同。承包期满后，2018年7月1日原告与翠湖山庄小区业主委员会续签了《赣州翠湖山庄物业管理服务承包合同》，约定正式承包期至2018年12月31日止。原告与翠湖山庄小区业主委员会共同制定了《翠湖山庄小区收费管理办法》，该办法中规定：“物业管理费按建筑面积收取，收费标准：在居住和居住过而不常住或暂停居住的为A类，别墅0.9元/㎡/月（月缴费350元封顶）……。该标准从2016年8月1日起执行，若调整收费标准由业主大会决定”。原告每月底统计本月收费总额，拿已收票单据领取新票据。合同履行至今，原告按合同约定为翠湖山庄小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行交纳物业费的义务，从2016年8月拖欠物业费至今。截至2018年7月，被告累计拖欠物业管理服务费16800元。虽经原告多年反复催缴，被告均以各种理由拖延拒付。原告认为，物业服务具有公共性，其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的管理与服务，也不得以此为由拒绝承担义务。被告作为翠湖山庄小区的业主，作为原告物业服务的受益人，理应按时交纳物业费。在多年反复催收未果的情形下，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告黄晓娟辩称，1、赣州泰安物业管理服务有限公司不具备本案原告诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。2、翠湖山庄小区不是封闭式小区，已由经开区管委会明确下文规定，并经由经开区人民法院、赣中院判决确认，根本不存在聘请物业公司之情形。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，原告赣州泰安物业管理有限公司（乙方）与翠湖山庄小区业主委员会（甲方）续签了《赣州翠湖山庄物业管理服务承包合同》一份，约定：“一：服务范围和运行方式：1、乙方承包翠湖山庄小区物业管理服务。服务事项指门岗安保、车辆进出和停放、区内巡逻、公共保洁和照明、园林维护、防火防盗、物业费水费停车费的收缴等相关管理服务工作。2、乙方向甲方派驻物业管理服务人员15名（保安9名，保洁4名，收费员1名，主管1名，水电工1名），服务人员必须身体健康，个体年龄尽可能不要超过55周岁，上述人员由原告自行管理安排。二、合同期限：承包合同一年一签，本期自2016年9月18日至2017年9月18止，试用期三个月（2016年12月18日止），试用合格（业委会认定）后正式承包。正式承包期至2018年12月31日止，试用期与承包期的权利义务等同。三、服务费及收费：1、甲方从乙方第一个月的承包费中一次性扣除10000元作为当年承包保证金，合同期满后甲方不计息返还原告。2、乙方按甲方提供的收费标准收取物业费和停车费。物业费收入和停车费收入超过计人民币33600元部分，双方按五五分成，即乙方五成，甲方五成。3、乙方使用甲方提供并盖有业委会印章的有效票据（其他票据无效）负责收取物业费和停车费，每月底统计本月收费总额，拿已收票单据领取新票据。……”同时，原告赣州泰安物业管理服务有限公司与翠湖山庄小区业主委员会共同制定《翠湖山庄小区收费管理办法》一份，约定：“第一条，收费对象为小区内的所有业主及物业管理其他服务对象。收费项目有：物业管理费、门岗道闸电子识别系统成本费、围栏及小门电子锁成本费、停车管理费、商住楼自来水费。第二条，物业管理费按建筑面积收取，收费标准：在居住和居住过而不常住或暂停居住的为A类，别墅0.9元/㎡/月（月缴费350元封顶），商住楼0.6元/㎡/月（月缴费120元封顶）；未装修和装修后一直未入住的为B类，别墅0.45元/㎡/月，商住楼0.3元/㎡/月；营运型的出租房为C类，别墅1.35元/㎡/月，商住楼0.9元/㎡/月。该标准从2016年8月1日起执行，若调整收费标准由业主大会决定。第三条，电子道闸识别系统和围栏电子锁收费：电子道闸系统按房产证2××元/户，具备电子识别系统录入资格的车辆按行驶证100元/车；小门电子锁扣供业主购买20元/个。该收费为一次性，直至收费的相应物品大修或更新为止。……第六条，上述费用由物业公司负责收取，每3天将所收现金转入业委会公账，其他相关事项按双方签订的承包合同执行。……第八条，本办法由业委会和物业公司共同制定，物业公司执行，业委会监督。”被告黄晓娟系翠湖山庄小区翠嘉园1号房屋与10号房屋的业主，翠嘉园1号房屋建筑面积约为452.78㎡，翠嘉园10号房屋建筑面积为313.45㎡，被告黄晓娟翠嘉园10号房屋用于自住，翠嘉园1号房屋用于出租。被告黄晓娟自2016年8月1日起至起诉之日未缴纳原告翠嘉园1号房屋与10号房屋的物业管理费，遂引发本案纠纷。2018年6月10日，原告对被告黄晓娟二套房屋欠交2016年8月至2018年6月物业费进行了书面催交。另查明，翠湖山庄小区业主委员会于2016年4月11日在赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处登记备案。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提交的赣州翠湖山庄物业管理服务承包合同、翠湖山庄小区收费管理办法、翠湖山庄别墅物业费欠费清单、催缴通知书，被告提交的赣州经开区人民法院民事判决书（2011）赣开民初一字第063号、赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民三终字第445号、业委会备案材料、业主名录等证据相互印证，足以认定。本院认为，原告赣州泰安物业管理服务有限公司系依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，被告黄晓娟系翠湖山庄小区业主。原告赣州泰安物业管理服务有限公司与赣州翠湖山庄小区业主委员会签订的《物业服务合同》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会及业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告依约为被告提供了物业服务，被告应当支付物业服务费。被告辩称“赣州泰安物业管理服务有限公司不具备本案原告诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。翠湖山庄小区业主委员会成立不符合法律规定，不具备代表全体业主行使业主权利，该业主委员会与赣州泰安物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》不符合法律规定，赣州泰安物业管理服务有限公司提供的物业服务合同自始不发生任何法律效力。翠湖山庄小区不是封闭式小区，已由开发区管委会明确下文规定，并经由法院判决确认，根本不存在聘请物业公司之情形”，但根据查明的事实，翠湖山庄小区业主委员会于2016年4月11日在赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处登记备案，而签订的物业服务合同在后，原告主体资格并无不当。被告主张翠湖山庄小区不是封闭式小区属开放式小区，不存在聘请物业公司之情形，本院认为开放式小区与翠湖山庄小区业主委员会聘请物业服务公司对小区进行物业服务并不存在矛盾，物业服务公司按合同约定提供物业服务，有权请求业主支付物业费，被告上述抗辩意见不能成为拒交物业服务费的合理事由。故，本院不予采信。被告黄晓娟主张原告未尽到物业管理的责任，其拒交物业费理由正当，对此本院认为，被告黄晓娟认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的物业服务义务应提供相关的证据予以证实，其未提供相关证据其主张不能成为拒交物业服务费的合理事由，故本院不予支持。被告黄晓娟翠嘉园1号房屋建筑面积为452.78㎡，翠嘉园10号房屋建筑面积为313.45㎡，翠湖山庄小区物业收费标准为在居住和居住过而不常住或暂停居住的为A类，别墅0.9元/㎡/月（月缴费350元封顶），被告黄晓娟每月应向原告支付翠嘉园1号房屋物业费350元（452.78㎡×0.9元/月/㎡=407.5元，月缴费350元封顶）；被告黄晓娟每月应向原告支付翠嘉园10号房屋物业费282.1元（313.45㎡×0.9元/月/㎡=282.1元），被告黄晓娟自2016年8月1日至2018年7月31日未予交纳物业费，共计24个月，故应交纳物业费为15170.4元【（350+282.1）×24个月】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第七条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄晓娟应于本案判决生效之日起五日内向原告赣州泰安物业管理服务有限公司支付2016年8月1日至2018年7月31日物业费共计15170.4元；二、驳回原告赣州泰安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由被告黄晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈佳煜二〇一九年九月三十日代理书记员  陈治香