广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤18民终1869号上诉人（原审原告）：黄玉萍，女，汉族，1971年10月20出生，住广州市花都区。委托代理人：卢月婷，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：邓岚莺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。地址：清远市清新区龙颈镇金碧天下郡湖路*号会议中心*楼101。法定代表人：甘燕萍，系该公司总经理。委托代理人：陈宇杰，男，汉族，1980年１１月５日出生，住广州市天河区，系该公司员工。上诉人黄玉萍因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司[以下简称恒大（清新）公司]商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明,2010年11月15日，黄玉萍为买受人与恒大（清新）公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容如下：黄玉萍向恒大（清新）公司购买其开发的坐落于清远市清新区龙颈镇军营村恒大金碧天下××街×幢02号房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为960578元。出卖人应于2011年12月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2011年12月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产合同或权证缴纳的相关税费，买受人须在当地政府规定的时间前按相关部门文件规定将所有税费委托出卖人代收。最终收费项目及标准，按当地政府部门最新规定执行，多退少补。该补充协议备注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，买受人未明了处已得到出卖人合理解释。2010年11月23日，工行广州高新区支行为贷款人、黄玉萍为借款人、恒大（清新）公司为保证人三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定黄玉萍向工行广州高新区支行贷款67万元用于购买上述住房，贷款期限为15年，黄玉萍自愿以涉案房产作抵押，恒大（清新）公司自愿提供连带保证责任担保。工行广州高新区支行于2010年11月23日向黄玉萍发放借款人民币67万元，黄玉萍分期还款，并于2013年3月26日提前一次性还清本金67万元，截至2013年3月26日共归还利息84519.78元，该笔借款已结清。购房合同签订后，黄玉萍向恒大（清新）公司支付了购房款960578元，恒大（清新）公司于2010年12月4日开具了购房款发票给黄玉萍收执。另，黄玉萍于2010年11月15日向恒大（清新）公司支付了房屋税费31427元。2011年4月7日，恒大（清新）公司向清远清新区地方税务局代黄玉萍缴纳房屋契税28817.34元，两者对比结余为2609.66元（31427元－28817.34元＝2609.66元）。2012年1月1日，黄玉萍与金碧物业有限公司清新分公司签订《收楼物品确认书》，确认恒大（清新）公司交付黄玉萍所购房屋的入户钥匙、住户手册等，当天恒大（清新）公司将所购商品房交付给黄玉萍使用。因恒大（清新）公司未能按合同约定时间办妥权属证明，2015年11月26日，黄玉萍委托北京市盈科（广州）律师事务所卢月婷律师通过EMS邮政特快专递向恒大（清新）公司发出律师函，要求恒大（清新）公司解释说明迟延办证的原因。2015年11月27日恒大（清新）公司收悉，但恒大（清新）公司没有任何答复。2015年12月11日，黄玉萍委托北京市盈科（广州）律师事务所卢月婷律师通过EMS邮政特快专递向恒大（清新）公司发出律师函，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》。恒大（清新）公司于2015年12月14日收悉，但恒大（清新）公司没有任何答复。2015年12月21日，恒大（清新）公司向清远市清新区住房和城乡建设局递交了办理涉案房屋产权证的有关资料。在本案审理过程中，恒大（清新）公司提供了涉案房屋清远市清新区住房和城乡建设局于2016年1月26日出具的房地产权证，清远市清新区国土资源局于2016年4月7日出具的国有土地使用证。双方就解除合同事宜协商未果，黄玉萍遂向原审法院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部份所述。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄玉萍与恒大（清新）公司签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按合同享有权利履行义务。关于解除商品房买卖合同的问题。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、违约责任作出了明确约定，恒大（清新）公司未在约定时间内办妥房屋权属证书，已构成违约，但恒大（清新）公司在本案审理过程中，已为讼争房屋办理了房地产权证和国有土地使用证，已能实现合同的目的，虽是迟延办证，但未构成根本性违约，黄玉萍主张确认解除合同的理由不充分，原审法院不予支持。关于返还购房款及利息、税费的问题。返还购房款及利息、税费依附于商品房买卖合同的解除，按上述理由商品房买卖合同不予解除，则黄玉萍请求恒大清新公司返还购房款及利息、税费无事实和法律依据，原审法院不予支持。另，根据税费代收代缴多退少补的约定，恒大（清新）公司代收了黄玉萍税费31427元，实际代缴28817.34元，结余2609.66元，此结余款恒大（清新）公司应退还给黄玉萍。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方约定逾期办证的违约金由恒大（清新）公司每年按已付房款的0.1%支付给黄玉萍，合同补充协议备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释，表明恒大（清新）公司对黄玉萍尽了如实告知义务，这是双方真实意思表示。根据契约精神，在符合法律规定的情况下，应遵循约定优先法定，双方应遵守合同约定，恒大（清新）公司迟延办证没有给黄玉萍造成根本性的扩大损失，迟延办证与未能交付房屋相比，迟延办证过错责任较轻。另，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现黄玉萍主张按中国人民银行同期同类贷款利率的150%来调整违约金的理由不充分，超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不符合合同的约定和法律的规定，原审法院不予以调整。恒大（清新）公司应按黄玉萍已付购房款960578元按年利率0.1%的标准，计付从2013年12月30日（合同约定办妥房地产权证的最后期限）起至2016年4月7日止（国土管理部门出具国有土地使用证之日）的迟延办证违约金给黄玉萍，该违约金为2212元（960578元×0.1%×829天÷360天）。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年5月19日作出（2015）清新法民二初字第831号民事判决：一、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还黄玉萍代收代缴契税余款2609.66元。二、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付黄玉萍迟延办证违约金2212元。三、驳回黄玉萍的其他诉讼请求。本案受理费18022元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。此款黄玉萍已预交18022元，原审法院不作退回，由恒大盛宇（清新）置业有限公司在履行上述判决时迳付给黄玉萍。宣判后，黄玉萍不服，向本院提起上诉，请求:一、撤销清远市清新区人民法院作出的(2015)清新法民二初字第831号民事判决书的第二、三项判决。二、改判被上诉人恒大盛宇(清新)置业有限公司向上诉人黄玉萍支付违约金124749.73元(违约金自2013年12月30日起至2016年4月7日止，以购房款960578元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)。三、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。具体事实与理由如下:一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为，上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反行政法规的强制性规定，是有效合同。这一认定是错误的。上述合同均为2010年11月15日签订。被上诉人采用格式条款订立《合同补充协议》，被上诉人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款。但被上诉人在《合同补充协议》中故意采用小五号字体，对合同主要条款没有向上诉人提示，系格式合同。2、一审法院认定：“恒大（清新）公司对黄玉萍尽了如实告知义务，这是双方真实意思表示。”这一认定错误。被上诉人在《合同补充协议》中备注说明出卖人提请买受人充分了解了合同内容，买受人未明处得到了出卖人合理解释。此条款系被上诉人提供格式条款免除其责任，该合同条款无效。一审法院依此认定被上诉人尽了如实告知义务没有事实依据，是错误的。3、附件四《合同补充协议》第九条第3款约定，出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按己付房款的0.1％支付违约金。该违约金约定明显过低，应予调整。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定，约定的违约金过低，可参照《合同法》第114条第2款规定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加o《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、一审法院同一法庭对同一问题判决结果截然不同，实属不合法且不合理。被上诉人与夏红商品房预售合同纠纷一案，2015年6月9日，清远市清新区人民法院作出(2014)清新法民二初字第566号民事判决书，清远市清新区人民法院认为关于违约责任，合同约定2010年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，恒大清新公司应在商品房交付使用后540日内为夏红办妥房地产权证，即2011年12月23日前为夏红取得房地产权证。2014年11月25日，恒大清新公司才取得房地产权证是违约行为，应承担违约责任。合同约定每年按已付房款的0.1％计付违约金，明显过低，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定即本地区的实际情况，违约金标准为中国人民银行公布的同期年贷款利率。在本案中，对于违约金的约定，与(2014)清新法民二初字第566号案中对违约金的约定一致，亦同样存在延迟办证的行为，但是一审法院同一法庭在本案中却认定违约金每年按己付房款的0.1％计付。以上说明了一审法院同一法庭对同一问题判决结果截然不同，实属不合法且不合理。三、一审法院故意拖延时间，迟迟不出判决，明显偏袒被上诉人。一审法院于2015年12月30日立案受理，2016年1月27日第一次开庭审理，第一次开庭审理后，一审法院迟迟不出判决。在一审第二次开庭中，被上诉人提供国有土地使用证复印件显示，2016年4月7日，国土管理部门出具国有土地使用证。但被上诉人并没有出具上述国有土地使用证的原件，一审法院认定被上诉人已办理了国有土地使用权证。即使被上诉人提供的国有土地使用证有原件，那么，也是一审法院拖延时间，让被上诉人办妥房地产权证再作出判决书，显属偏袒被上诉人。综上所述，一审认定事实错误，一审法院同一法庭对同一问题判决结果截然不同，明显偏袒被上诉人，实属不合法、不合理。恳请贵院撤销靖远市清新区人民法院作出的(2015)清新法民二初字第831号民事判决书的第二、三项判决，改判被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司向上诉人黄玉萍支付违约金124749.73元，违约金自2013年12月30日起至2016年4月7日止，以购房款960578元为基数，按照中国人民银行同期间类贷款利率计算。被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司口头答辩称：一审判决合法合理，请求二审法院维持原判。上诉人陈述的房地产权证和国有土地使用证没有原件，我方说明一下，一审开庭时提交的房产证复印件当时有盖房产局的章，国有土地使用证开庭时没有带原件，庭后有提交给原审法院核对，今天也没有带过来。我方认为违约金计算时间应当为国有土地使用证办妥之日止，即2016年4月7日。经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。由于双方对被上诉人应返还上诉人代缴契税2609.66元无异议，对此，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：逾期办证违约金应否调整。关于逾期办证违约金应否调整的问题。上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人应当按照合同约定履行合同项下的权利义务。对于上诉人提出对违约金条款应作出不利于被上诉人的理解一节。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，涉案合同的逾期办证违约金条款其意思明确，即被上诉人未能在约定时间内办妥房地产权证的，每年按已付房款的0.1%向上诉人支付违约金。该条款并不存在两种以上解释，故对上诉人的该节上诉理由，不予采纳。按照合同约定，被上诉人应当依时为上诉人办妥产权证。鉴于涉案房屋所在行政区域不动产管理的实际情况，被上诉人在合同项下的办证义务除办理房地产权证外，还包括国有土地使用证。被上诉人未能依时依约办理两证，已构成违约，应当承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，现上诉人要求按照中国人民银行同期同类贷款利率调整违约金，而被上诉人则认为应当按照合同约定的标准支付违约金。对此，经审查，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经通过竣工验收备案，房屋的使用功能可以实现，恒大清新公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定每年按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，酌情调整为每年按已付房款的1%支付违约金。本案中，被上诉人应从2013年12月30日起以已付购房款960578元为基数按每年1%的标准向上诉人支付违约金至2016年4月7日止共计2年零47天，违约金共计：20448.47元[（960578元×0.01×2年）＋（960578元×0.01÷365天×47天）]。综上所述，上诉人的部分上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。原审判决适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第831号民事判决第一项、第三项。二、变更清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第831号民事判决第二项为：被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人黄玉萍迟延办证违约金20448.47元。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费2795元，由被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司负担795元，由黄玉萍负担2000元。本判决为终审判决。审判长  巢忠文审判员  何 燕审判员  何昭敏二〇一六年十二月十六日书记员  张丽萍