四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初3974号 原告（执行案外人）：邓勇，男，汉族，1980年3月22日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：雷学俊，四川伊丽达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都金控融资担保有限公司，住所地四川省成都市锦江区新光华街**航天科技大厦**。 法定代表人：章映，总经理。 委托诉讼代理人：李武超，四川恒融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔雨鹃，四川恒融律师事务所律师。 第三人（被执行人）：四川汇诚置业有限公司，，住所地四川省阆中市阆水路东段 法定代表人：何晓云，总经理。 委托诉讼代理人：胡运春，四川蜀诚律师事务所律师。 原告邓勇与被告成都金控融资担保有限公司（以下简称金控公司）与第三人四川汇诚置业有限公司（以下简称汇诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓勇的委托诉讼代理人雷学俊、被告金控公司的委托诉讼代理人李武超、第三人汇诚公司的委托诉讼代理人胡运春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓勇向本院提出诉讼请求：1．判决停止对邓勇购买的位于阆中市保宁办事处阆中东路2栋1层1-8、1-9商业用房二套（权属证号为201204731、201204733）的强制执行，并解除对上述门面房的查封；2．本案的案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：邓勇与汇诚公司于2014年9月28日签订了《房屋定购协议》，汇诚公司将案涉房屋向邓勇出售，邓勇先后向第三人汇诚公司支付现金120万元，双方约定待案涉房屋办理过户登记后给付余款17万元。2014年12月汇诚公司将案涉房屋交付邓勇，邓勇收房后对房屋进行装饰并出租给他人至今。2018年10月11日，本院作出（2017）川01执1754号执行裁定，将案涉门面房予以查封，邓勇提起案外人执行异议后，本院作出（2019）川01执异322号执行裁定，驳回了邓勇的异议请求。邓勇在签订《房屋订购协议》时虽知晓案涉房屋已为他人设立抵押，但双方在该协议中明确约定在2015年3月31日前汇诚公司将解除抵押并为邓勇办理变更登记，未能办理变更登记并非邓勇的过错，邓勇享有物权期待权。 被告金控公司辩称，2013年金控公司与汇城公司就案涉房屋签订抵押合同并办理抵押登记，本院作出（2015）成民初字第828号民事判决确认了金控公司对案涉房屋的抵押权。2014年邓勇与汇城公司签订房屋买卖合同，且邓勇在签订该合同时明知案涉房屋已办理了抵押权人为金控公司的抵押登记。金控公司抵押权的设立时间先于邓勇签订房屋买卖合同的时间，且已进入强制执行程序，邓勇对案涉房屋仅享有债权，而非物权，不能对抗金控公司优先行使担保物权。综上，请求驳回邓勇的诉讼请求。 第三人汇诚公司述称，1．汇诚公司共计收到邓勇支付的购房款共计40万元，具体如下：（1）2014年10月24日支付4.5万元并出具收据；（2）2014年12月29日江丽红向汇城公司转账支付20万元，汇城公司于2015年7月21日向邓勇及江丽红开具收到20万元的收据；（3）2014年12月31日余平向汇城公司支付购房款15.4万元，并向汇城公司支付1000元现金，共计15.5万元，汇城公司于2015年1月5日向邓勇出具了15.5万元的收据。2．邓勇是否向王永恒支付款项及其性质和具体金额，汇城公司均不知晓，且根据《销售代理合同》4.2.8的约定，乙方不能擅自收取客户现金，所有费用必须由甲方现场出纳收取。综上，请求在查清事实的基础上依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2014年9月28日，邓勇与汇诚公司签订《房屋定购协议》，该协议第三条约定，邓勇订购金沙半岛一期二号楼一楼8、9号商铺，合计金额137万元，邓勇签订本协议时一次性支付订金80万元，获得该物业签约定购权。签订本协议时邓勇可将8号商铺进行租赁，双方约定租赁所得租金全额用于缴纳邓勇所欠购房款。签订本协议时所缴纳定金在双方签订《商品房买卖合同》或办理房屋所有权证后作为邓勇已付购房总款的一部分。该协议第四条约定，由于该房屋汇城公司已办理总登记抵押贷款，邓勇在2014年12月31日向汇城公司支付总房款120万元时，汇城公司可将9号商铺交付邓勇使用并开始办理两证，剩余房款17万元待汇城公司向邓勇交付房屋所有权证和国有土地使用证时支付。 2013年4月9日，王永恒出具《收条》，载明收到江丽红定购金沙半岛广场右侧第一间门面房定金6万元。2014年2月8日邓勇、江丽红分别向王永恒转款40万元、10万元，附加信息及用途购房款。2014年2月17日，邓勇向王永恒转款24万元。2014年10月24日，汇城公司出具收款收据，载明收到邓勇一期2幢门面租金4.5万元。2014年12月29日，江丽红向汇城公司转款20万元，汇城公司于2015年7月21日出具收款收据确认收到该笔转款。2014年12月31日。2014年12月31日，邓勇向汇城公司转款15.4万元，汇城公司于2015年1月5日出具收款收据确认收到该笔转款，共计15.5万元。邓勇与江丽红系夫妻。 2014年10月30日，邓勇与李国华签订《门面出租合同》将案涉9号房屋出租给李国华使用，租赁期限5年，自2014年10月30日起至2019年10月30日止。2014年12月1日，邓勇与董雪春签订《门面出租合同》将案涉8号房屋出租给董雪春使用，租赁期限5年，自2014年12月1日起至2019年11月31日止。2016年10月30日，邓勇与陈刚签订《门面出租合同》将案涉9号房屋出租给陈刚使用，租赁期限5年，自2016年10月30日起至2021年10月30日止。 2010年11月8日，汇城公司与成都昊毅房地产营销策划有限公司（以下简称昊毅公司）签订《销售代理合同》，约定汇城公司委托昊毅公司代理销售汇城公司开发承建的“金沙半岛”尾盘剩余所有住宅和商业，昊毅公司接受汇城公司委托并在该合同有限期限内及汇城公司授权范围内从事项目的销售事务，昊毅公司不得擅自收取客户现金，所有费用必需由汇城公司现场出纳收取并出具汇城公司有效收款收据，如因昊毅公司违规收取客户现金并产生纠纷及不良后果，汇城公司有权要求昊毅公司退还现金并承担由此带来的相关责任。 另查明，2013年11月26日，金控公司与汇诚公司依据《抵押反担保合同》对位于阆中市保宁办事处阆水东路9处房屋办理了抵押登并取得房他证阆中字第××号号他项权证，案涉房屋在前述已设立抵押权房屋范围内。金控公司诉四川简阳华新实业有限公司（以下简称华新公司）、汇诚公司、阆中汇诚纺织有限公司（以下简称汇城纺织公司）、四川大千药业有限公司（以下简称大千公司）、四川玉兰纺织有限公司（以下简称玉兰公司）、四川明剑服装有限公司（以下简称明剑公司）、刘晏春、秦玉兰、秦玉君、史文玲、秦玉明、马楠楠追偿权纠纷一案，本院于2016年4月29日作出（2015）成民初字第828号民事判决：一、华新公司在该判决发生法律效力之日起十日内偿还金控公司代偿款8082910.33元并支付利息（利惠以本金8082910.33元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算，从2014年12月26日起至付清之日止）；二、汇诚公司、汇诚纺织公司、大千公司、玉兰公司、明剑公司、刘晏春、秦玉兰、秦玉君、史文玲、秦玉明、马楠楠对华新公司的上述债务承担连带责任；上列当事人在承担连带责任后，有权向华新公司追偿；三、如华新公司未履行该判决第一项确定的债务，金控公司有权对汇诚公司提供的抵押物［以房他证阆中字第××号屋他项权权利证明书为准，面积为733.16平方米］折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；四、驳回金控公司的其他诉讼请求。该判决生效后，本院立案受理金控公司的强制执行申请。2018年10月11日，本院于作出（2017）川01执1754号执行裁定：查封汇诚公司位于间中市商业用房（不动产权证号201204731、201204733）。2019年1月21日，本院作出（2018）川01执1754号之一执行裁定：拍卖汇诚公司位于阆中市商业用房（不动产权证号：201204731、201204733）。 上述事实有当事人身份信息、《销售代理合同》《房屋定购协议》、收条、收款收据、转款凭证、《门面出租合同》、（2019）01执异322号执行裁定书、（2015）成民初字第828号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 对原告邓勇提交的王永恒出具的《证明》，因该证据仅为单方陈述，无其他证据予以佐证，本院不予采信；对原告邓勇提交的四川省农村信用社《进账单》，虽有王永恒签字确认复印属实，但该证据并非原件，无法核实真实性，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为邓勇是否享有足以阻却案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，根据《销售代理合同》关于受托人昊毅公司在代理销售期间不得擅自收取客户现金，所有费用必需由汇城公司出纳现场收取出具收据，如违规收取现金，汇城公司有权要求其退还并承担违约责任等相关约定，王永恒作为昊毅公司人员无权代收销售款项。邓勇主张已支付全部购房款，但其于2013年4月9日至2014年2月17日期间支付款项的收款人均为王永恒，而非汇城公司，且该转款行为发生于邓勇与汇诚公司签订《房屋定购协议》前，协议签订后邓勇陆续向汇城公司支付款项仅有40万元，汇诚公司虽已向邓勇交付案涉房屋，亦且并无证据证明其曾就有关款项向邓勇进行催收，不排除该公司对王永恒代收行为追认的可能，但鉴于合同约定房款为137万元，而邓勇的付款金额仅为120万元，故本院对其已支付全部款项的主张不予采信。同时，鉴于《房屋定购协议》对案涉房屋已办理抵押登记的相关事宜进行了明确告知，汇诚公司未能按期办理抵押涤除和产权登记，属于合同违约行为，邓勇在明知存在交易风险的情形下，仍与汇城公司签订《房屋定购协议》并向其支付相应款项，其对案涉房屋未办理过户登记亦存在过错。综上，邓勇在对案涉房屋未支付全部价款且因自身原因未办理过户登记的情况下，主张对案涉房屋享有的实体权利足以阻却执行措施无事实依据和法律依据，不予支持，其与汇城公司签订的《房屋定购协议》所对应民事权利可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回邓勇的诉讼请求。 案件受理费17130元，由原告邓勇负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邱 寒 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  彭 勇 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  折 月