北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0105民初66793号原告:魏方，女，1970年4月14日出生。委托诉讼代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张满兹，广东晨光律师事务所实习律师。原告：李泽强，男，1991年5月21日出生。委托诉讼代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张满兹，广东晨光律师事务所实习律师。被告：北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人：唐晓丹，总经理。委托诉讼代理人：司亚娟，女，该公司职员。原告魏方、原告李泽强（以下各称姓名，合称二原告）与被告北京博成房地产有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人赵希琼、被告委托诉讼代理人司亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市朝阳区雅成二里1号楼-1层-145号地下室的房屋权属转移登记至二原告名下；2、判令被告立即支付房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%而应返还二原告的房价款372154.23元（包含面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款173094.99元，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款双倍返还为199059.24元），并按照同期银行贷款利率支付自实际交房日2010年5月5日至实际返还之日止的利息（暂计至2016年11月2日利息为152062.22元）；3、判令被告立即归还已收取的代办费用204700元（包含契税172898元、公共维修基金30142元、登记费550元、工本费20元、测绘费80元、代办费1000元、印花税10元），并按照同期银行贷款利率支付合同约定应当办理房屋所有权转移登记日期2012年4月24日至实际返还之日止的利息（暂计至2016年11月2日利息为55215.27元）。事实和理由：2009年6月24日，二原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将位于北京市朝阳区黄杉木店x号楼x层145号（现地址为朝阳区雅成二里x号楼x层145号，以下简称145号房屋）商品房出售给二原告。《商品房预售合同》附件八《补充协议》第二条约定：出卖人赠送地下室，装修标准为毛坯。因被告未能及时办理145号房屋的权属转移登记手续，二原告诉至朝阳法院，后朝阳法院作出（2016）京0105民初1106号民事判决书，二原告持上述判决书向北京市国土资源局申请办理145号房屋过户手续时，被告知145号房屋与地下室产权相互独立，应分开办证，故二原告只取得了145号房屋的产权证，未取得地下室的产权证。根据《补充协议》第一条约定，145号房屋套内建筑面积为146.5㎡，按套内建筑面积单价39339.77元／㎡计算的购房总价款为5763277元。合同签订后，二原告向被告足额支付了购房款5763277元，被告为二原告开具了发票。但二原告取得的房产证显示，145号房屋套内面积为139.57㎡，145号房屋套内建筑面积的误差比绝对值为4.73%。根据《商品房预售合同》第十四条的约定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%且实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，买受人不退房的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。经核算，被告应返还二原告面积差的房价款为372154.23元。此外，二原告在被告交房时依约向被告支付了办理房屋产权证所需缴纳的契税、公共维修基金、印花税等费用共计204700元，但被告没有为二原告办理过户手续，二原告在办理145号房屋产权证时自行向有关部门缴纳了契税等款项。因此被告应当将代收的204700元返还给二原告。被告辩称，第一，二原告要求被告办理145号房屋地下室所有权转移登记手续没有法律依据，被告不同意二原告该项诉讼请求。根据国家规定，地下室无法办理产权证，具体规定被告不清楚。《商品房预售合同》附件八《补充协议》中没有为地下室办理产权证的约定。第二，不同意二原告要求返还套内建筑面积误差房价款的诉讼请求。被告认为145号房屋套内建筑面积误差并未超出3%。《商品房预售合同》第十四条明确约定了套内建筑面积误差比的计算公式，根据该计算公司可以计算出145号房屋套内建筑面积误差比为0.67%，并未超过3%。因国家测量办法调整，所以145号房屋套内建筑面积与产权证上套内建筑面积不符。《商品房预售合同》第十四条关于实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积的约定中并未涉及利息，故二原告要求支付资金占用期间利息没有依据。另外，被告不认可二原告计算的利息起算时间，被告认为应当从实际办理产权登记之日起算。第三，被告同意向原告返还收取的代办费用，对原告所主张的代办费用的数额被告认可。但对二原告的利息主张被告不认可。《商品房预售合同》中并未约定资金占用的利息，且逾期办证的利息损失在（2016）京0105民初1106号民事判决书中已经得到弥补。即使被告需承担资金占用期间利息，被告也不同意二原告主张的起算时间，被告认为应该从二原告实际办理产权登记之日开始计算。对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。2009年6月24日，被告作为出卖人、二原告作为买受人签订《商品房预售合同纠纷》，约定由二原告购买145号房屋。该合同第三条基本情况：“……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京赛杰新时代房屋测绘有限公司，其预测建筑面积共149.72平方米。其中，套内建筑面积145.52平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积4.2平方米……”第五条计价方式与价款：“……按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币39339.77元，总价款人民币伍佰柒拾贰万肆仟柒佰贰拾肆元整。”第十四条面积差异处理：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90天内退还买受人已付房款，并按照同期中国人民银行活期储蓄利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比﹦（实测套内建筑面积﹣预测套内建筑面积）／预测套内建筑面积×100%......”同日，二原告与被告签署《商品房预售合同纠纷》附件八《补充协议》，《补充协议》约定：“第一条：底商3号楼1层145其实测建筑面积共150.71平方米。其中套内建筑面积为146.5平方米，共有部分与共用房屋分摊建筑面积4.21平方米。该商品房套内建筑面积单价为人民币39339.77元／平米，实测总价款为人民币5763277元，付款方式为银行按揭贷款。……第二条：出卖人赠送地下室，装修标准为毛坯。第六条：补充协议的效力。……2、本补充协议与《北京商品房预售合同》有不一致的，以本补充协议为准。……”2010年5月5日，二原告向被告缴纳契税172898元、公共维修基金30142元、登记费550元、工本费20元、测绘费80元、代办费1000元。同日，被告将145号房屋交付给二原告，后二原告按照《补充协议》约定向被告支付房屋价款5763277元。二原告因被告未按照合同约定将145号房屋的所有权转移登记至二原告名下，故诉至本院要求被告将145号房屋所有权转移登记至二原告名下并赔偿逾期办理过户的违约金。2016年5月13日，本院作出（2016）京0105民初1106号民事判决书，判决：“一、被告将145号房屋权属转移登记至二原告名下；二、被告于本判决生效后七日内支付二原告逾期办理房屋所有权证违约金二十八万八千一百六十三元八角五分。”另，上述判决书查明部分记载：“经查，被告于2015年1月29日取得涉案房屋所在楼栋权属证书，被告至今未向原告办理权属转移登记”。该判决生效后，二原告经过申请强制执行，将145号房屋所有权转移登记至二原告名下。145号房屋所有权证登记的权利人为二原告，共有情况魏方10%、李泽强90%，房屋建筑面积147.95㎡，套内建筑面积139.57㎡，分摊建筑面积8.38㎡。2016年10月12日，二原告缴纳145号房屋契税172898.31元；2016年10月21日，二原告缴纳145号房屋所有权登记收费2200元，房屋所有权属证书工本费40元。被告同意将收取的代办费用共计204700元返还给二原告。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于朝阳区雅成二里1号楼-1层-145号地下室（以下简称-145号地下室）是否具备办理所有权转移登记的条件。原告提交(2016)京0105民初1106号民事判决书原件、房屋登记表原件、房产分户平面图原件，用以证明-145号地下室的房屋测绘情况以及其持有的权属证书上显示包含地下室。被告对上述证据的真实性、关联性认可，对证明目的中地下室房屋测绘情况认可，对其证明目的不认可，并称《补充协议》中并没有关于被告应当为-145号地下室办理产权证的约定，且地下室根据国家相关规定无法办理产权证，但未就相关规定举证。根据被告质证意见，本院对二原告对上述证据的真实性、关联性予以采信，并根据（2016）京0105民初1106号民事判决书的查明的被告已经取得了145号房屋所在楼栋的权属证书的情况，以及房屋登记表和房产分户平面图的记载，本院认定被告对145号房屋所在楼栋的权属包含-145号地下室，该地下室已经具备办理所有权转移登记的条件。2、关于145号房屋的预测套内面积和实测套内面积的大小。原告认为预测套内建筑面积应为《补充协议》第一条约定的146.5平方米，实测套内建筑面积为139.57平方米，故依据计算公式计算出的套内建筑面积误差比为4.73%。被告则认为预测套内建筑面积应为《商品房预售合同》第三条约定的149.72平方米，实测套内建筑面积应为《补充协议》第一条约定的146.5平方米，故依据计算公司计算出的套内建筑面积误差比为0.67%。综合考虑双方合同约定及履约情况，本院对二原告主张予以采纳，对被告主张不予采纳，理由如下：第一，《商品房预售合同》第三条虽然约定了预测套内建筑面积为149.72平方米，并依此确定了总房款为5724724元，但双方并未履行此条款，而是按照《补充协议》第一条约定的建筑面积确定的总房款履行的合同，故《补充协议》第一条虽然字面上约定的是套内建筑面积，但该条实际上是对《商品房预售合同》第三条的变更，故该条约定的建筑面积应认定为预测套内建筑面积为宜；第二、双方在《商品房预售合同》第十四条明确约定在商品房交付时，被告提供房屋实测面积报告，而被告主张双方签订合同时已确定房屋实测面积，与上述约定存在矛盾之处，且被告未能提供证据证明双方在签订合同时，其已对145号房屋进行实测，故对被告的主张本院难以采信。本院认为，被告同意返还二原告已收取的契税172898元、公共维修基金30142元、登记费550元、工本费20元、测绘费80元、代办费1000元、印花税10元，不违反法律规定，故本院对二原告相关诉讼请求予以支持。关于二原告主张的上述代办费用的利息，因无合同及法律依据，本院不予支持。关于被告是否应当为二原告办理145号房屋地下室的所有权转移登记手续。本院认为，二原告、被告签署的《补充协议》约定被告赠送-145号地下室给二原告，系双方真实意思表示，在被告已经办理145号房屋所在楼栋的权属证书、-145号地下室已具备办理所有权转移登记条件的前提下，被告应当全面履行补充协议的义务，配合二原告将-145号地下室的所有权转移登记至二原告名下。关于被告应当返还的145号房屋套内建筑面积误差的房价款数额，本院按照预测套内建筑面积146.5平方米，实测套内建筑面积139.57平方米进行计算，二原告主张的面积误差房价款372154.23元符合双方合同约定，本院予以支持。关于二原告主张的套内建筑面积误差房价款的利息，因无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京博成房地产有限公司于本判决书生效之日起七日内协助原告魏方、原告李泽强将位于北京市朝阳区雅成二里x号楼x层-145号地下室所有权转移登记至原告魏方、原告李泽强名下；二、被告北京博成房地产有限公司于本判决书生效之日起七日内返还原告魏方、原告李泽强位于北京市朝阳区雅成二里x号楼x层145号房屋套内建筑面积误差房价款三十七万二千一百五十四元二角三分；三、被告北京博成房地产有限公司于本判决书生效之日起七日内返还已收取的原告魏方、原告李泽强位于北京市朝阳区雅成二里1号楼1层145号房屋的契税十七万二千八百九十八元、公共维修基金三万零一百四十二元、登记费五百五十元、工本费二十元、测绘费八十元、代办费一千元、印花税十元；四、驳回原告魏方、原告李泽强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5821元，由原告魏方、原告李泽强负担1043元（已预交5821元，多缴纳的案件受理费4784元于本判决生效后退回），由被告北京博成房地产有限公司负担4784元（于本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 兵二〇一六年十二月十九日书记员 刘茵茵