山东省菏泽市牡丹区人民法院行 政 判 决 书（2019）鲁1702行初120号原告谢玉丰，男，1971年12月22日出生，汉族，市民，住山东省菏泽市牡丹区。委托代理人程永红（系谢玉丰之妻），女，1970年10月26日出生，汉族，市民，住址同上。原告程永红，女，1970年10月26日出生，汉族，市民，住址同上。被告菏泽市牡丹区住房和城乡建设局。住所地：菏泽市东方红西街。统一社会信用代码：11371702MB2792849F。法定代表人屠博宇，局长。委托代理人邱孟，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局法规科工作人员。委托代理人马国震，菏泽市牡丹区住房和城乡建设局法规科工作人员。第三人菏泽花都玉兰置业有限公司。住所地：菏泽市牡丹区南城办事处**。法定代表人吴春宏，董事长。委托代理人刘云伟，山东千越律师事务所律师。原告谢玉丰、程永红与被告菏泽市牡丹区住房和城乡建设局、第三人菏泽花都玉兰置业有限公司行政协议纠纷一案，于2019年7月12日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭审理了本案。原告程永红、原告谢玉丰的委托代理人程永红，被告菏泽市牡丹区住房和城乡建设局的副职负责人任明敏及委托代理人邱孟、马国振，第三人菏泽花都玉兰置业有限公司的委托代理人刘云伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢玉丰、程永红诉称，原告在菏泽市牡丹区××办事处程庄有房屋一处。2017年3月，菏泽市牡丹区人民政府对原告房屋所在区域进行棚户区改造。2017年3月19日下午四时许，拆迁办工作人员李忠顺领人对原告的房屋进行了丈量。丈量过程中，原告提出多处疑问，他说让原告吃不了亏，签名就行。后让原告在丈量表上签了字，并让原告到南城办事处等着房屋估价报告。下午五时许，他拿着估价报告回到南城办事处，并要求原告马上将协议签了。原告提出将估价报告拿回家看一看再说，并和谢玉丰说一下。他不同意，并说在让办事处领导找人丈量的时候，做了今天必须得签协议的保证，今天签可以领走二万元，并只让原告看了一下评估的最终结果。出于对政府的完全相信，在这种情况下，原告和李忠顺一同到了南城办事处拆迁办，在拆迁办，原告要求复印一份估价报告书，未得到准许。根据李忠顺的要求，原告在一份空白的格式协议书上签了名并捺了手印，签后原告要求拿一份协议书，他们提出没有带身份证、房产证、土地使用证不能给。第二天早上，原告到拆迁办再次提出复制房屋估价报告看看，拆迁办的工作人员不同意，另外，因丈量的情况和我们的实际有些出入，原告向拆迁办提出重新丈量评估，对方同意，现有涉案房屋被违法强拆的行政诉讼中一、二审法院认定的事实为证。但二原告房屋的重新丈量评估最终未予落实。到目前为止，原告没有收到过涉案的《房屋估价报告书》和《协议书》，也没有领取过任何款项（包括搬迁费、临时安置费等费用），二原告在等待征收方对房屋重新丈量评估期间，房屋被暴力违法强拆。在涉案房屋被违法强拆的行政诉讼中，菏泽市牡丹区人民政府向一审的菏泽市中级人民法院提供三份证据：1、鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》；2、编号2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》；3、编号16-68号丈量清单。根据规定，正式估价报告出具后应当送达给被征收人，不送达不生效。但涉案房屋的估价报告至今没有送达给二原告，剥夺了原告的异议权,属于程序严重性违法。鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》不具有合法性。根据拆迁办李忠顺的要求，丈量的当天下午，出于对政府的完全相信，原告人程永红在没有征得其丈夫谢玉丰同意的情况下，在原告人谢玉丰毫不知情的情况下，在空白的格式协议上签了名并捺了手印。协议签订后，他们提出没有带身份证、房产证、土地使用证拒绝给原告协议书，其本身就具有欺骗性。涉案房屋的估价报告不具有合法性，且程序严重违法，应属无效估价报告；涉案编号为2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》的签订本身具有欺骗性，且该份协议书是原告程永红在没有征得房屋共有人原告谢玉丰同意的情况下签的名，不是原告真实意思的表示，应属无效协议。请求法院依法确认编号2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》无效。原告向本院提交了以下证据：1、编号：2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》。证明：2017年3月19日下午原告程永红在空白格式协议上签名的事实。该份协议书二原告至今未收到。2、鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》。证明:山东宏远房地产评估有限公司的注册房地产估价师牛艳争、聂钟伟二人没有在该份报告中签字，且提前于2017年3月7日出具二原告房屋估价报告的事实。该份《房地产估价报告》二原告至今未收到。3、编号：16-68丈量清单。证明:山东宏远房地产评估有限公司的注册房地产估价师牛艳争、聂钟伟二人没有参与2017年3月19日下午对二原告房屋的现场丈量勘验，且该份清单上有多处涂改的事实。4、录音整理一份。证明:2017年3月19日下午二原告房屋丈量勘验的事实。山东宏远房地产评估有限公司的注册房地产估价师牛艳争、聂钟伟二人没有参与二原告房屋的现场丈量勘验。被告菏泽市牡丹区住房和城乡建设局辩称，涉案房屋位于征收范围内，丈量编号为16-68。2017年3月19日，山东宏远房地产评估有限公司对涉案房产出具被征收人为程永红的估价报告书。2017年3月19日，原告程永红与我单位签订了房屋征收产权调换协议。涉案房屋征收产权调换协议书上的签名为程永红本人签字，本人按手印确认，为原告的真实意思表达。因在签订房屋征收产权调换协议书时原告手续准备不足，房屋征收产权调换协议书暂由工作人员存档保管，待原告把所需手续补齐后，再为原告办理领取奖金、安置费等手续。至今我方未收到原告提供所缺手续，该协议仍由我方代为保管，此行为符合我局工作规章制度。综上，我单位与原告程永红签订的房屋征收产权调换协议书，事实清楚，程序正当，请求法院依法予以维持。被告菏泽市牡丹区住房和城乡建设局向本院提交了以下证据：1、鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》；2、2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》。第三人菏泽花都玉兰置业有限公司述称，涉案产权调换协议书不具有行政诉讼法第七十五条以及合同法第五十二条规定的无效情形。原、被告所提交的证据均经庭审质证，各方的质证意见均已记录在卷。经庭审质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原、被告提交的证据均客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明案件的事实，对其证据效力均予以确认。根据原、被告所举证据及庭审中各方的诉辩意见，本院确认以下事实：原告谢玉丰、程永红系夫妻关系，在菏泽市××区南城办事处程堤口社区有房产一处，位于牡丹区××号地块（三期）房屋征收范围内。2017年3月份该地块启动征收，2017年3月19日，李忠顺、王梦美及其它工作人员对二原告房屋进行丈量勘验，丈量编号16-68号。2017年3月19日当天原告程永红即签订了编号为2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》，该份协议约定了原告被征收房屋的价值、其它不动产价值及其费用、补偿方式等安置补偿事项，并约定程永红自愿选择房屋产权调换补偿方式。因原告程永红当时未携带身份证等相关证件，在其签名捺手印后，被告未将调换协议书交予原告，而是由被告保管至今。协议签订后，原告程永红以房产价值评估有漏项、错项要求复核评估为由未按照协议约定将房屋腾空并上交钥匙；涉案房屋已于2018年5月22日被拆除，二原告至今没有收到编号为2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》。涉案房屋的编号为鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》中显示，估价委托方：菏泽市牡丹区住房和城乡建设局；受理估价方：山东宏远房地产评估有限公司；被征收人：程永红；估价作业日期：2017年3月4日至2017年3月7日，该份估价报告的出具时间是2017年3月7日，估价师为：牛艳争、聂钟伟，二人没有在该份《房地产估价报告》中签字。作为房地产估价师牛艳争、聂钟伟二人也没有参与2017年3月19日对涉案二原告房屋的现场勘验。被告方未提供涉案《房地产估价报告》已向原告送达的相关证据。本院认为，一、关于鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》是否合法性问题。首先，该估价报告是2017年3月7日作业出具，而涉案房屋是2017年3月19日进行的丈量。该估价报告在没有对房屋丈量的情况下提前作出，没有事实根据，属程序严重违法。其次，根据有关规定，不得以盖章代替个人签名，少于二人或者以印章代替个人签名的评估报告不具有合法性。牛艳争、聂钟伟作为房地产估价师，其二人既没有在该份《房地产估价报告》中签字，而是用印章代替，又没有参与原告房屋的现场勘验。因此，该评估报告不具有合法性。再次，根据有关规定，《房地产估价报告》作出后应向房地产所有权人进行送达，并告知救济的权利和渠道。本案被告未能提供涉案《房地产估价报告》向原告送达的证明材料，应认定该《房地产估价报告》没有送达，属于程序严重违法。综上，涉案依据的鲁宏征估字第16-68号《房地产估价报告》不具有合法性。二、关于原告程永红签订2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》是否是其真实意思表示的问题。涉案房屋于2017年3月19日进行的勘验丈量，并于当日原、被告双方即签订了编号为2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》。由于签订协议时，被告明知原告未携带相关证件，而与其签订，且签订后未将协议书交于原告，被告的行为违法相关法律规定。因此，原告与被告签订的2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》不能视为是原告程永红的真实意思表示。三、关于2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》的效力问题。房屋拆迁估价是对被拆迁房屋价值进行综合判定的行为，从而为补偿安置提供依据，估价是房屋价值的鉴定结论，是房地产估价师通过估价报告形式出具房屋价值的书面结论。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条规定：“对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：（一）鉴定人不具备鉴定资格；（二）鉴定程序严重违法；（三）鉴定结论错误、不明确或者内容不完整”。由于涉案《房地产估价报告》作为被告与原告签订征收协议采纳的鉴定结论和依据，因其作出的鉴定程序严重违法，不具有合法性。根据上述规定，本院对涉案《房地产估价报告》不予采纳认可。因此，原、被告签订的2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》应属无效。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》七十五条，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认2013-18（三期）1411《房屋征收产权调换协议书》无效。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  薛兆起人民陪审员  刘美生人民陪审员  李少华二〇一九年九月二十九日书 记 员  张嘉懿