广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初2706号原告：时太胜，男，汉族，1977年8月17日出生，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市凯南房地产开发有限公司，住惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1301-1305号。法定代表人：廖广先。委托诉讼代理人：廖德清，该公司工作人员。原告时太胜与被告惠州市凯南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王丽群、被告的委托诉讼代理人廖德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时太胜向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年6月8日至2017年6月13日（总计371天）逾期办理房产证的违约金18197元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区，具体项目为：第4栋403号房，房款总价为298371元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后360工作日内为原告办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。被告的行为已经违反合同约定，因此，被告应支付原告逾期办证违约金18197元（具体计算参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%按日计算）。被告惠州市凯南房地产开发有限公司辩称，一、《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定或其他法律规定，也不存在被告须支付逾期办证违约金的合同及法律依据。二、因合同原约定的办理房地产权证书，后因政策原因变更为办理不动产权证书，以致先行办理不动产权籍调查、确权等后才能办理不动产权证书，由此造成了办证时间长期延误。另外，不动产权登记中心还限制每个项目每天送件不多于15份及要求网上预约、业务迁移、电脑系统升级等原因，也是造成办证延误的主要原因，故本案办证逾期是因政策变更及办证机关等不可抗力原因造成的，非被告原因造成，故双方应按合同第十五条约定继续由被告办理。三、即使被告存在逾期办证情形，但未造成原告损失，也未影响原告对房屋的居住使用，且原告主张的违约金过高，故原告要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。最后，原告主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误，以及逾期办证未造成原告损失等客观事实，即使原告主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低至中国人民银行的贷款利率（即贷款年利率为4.35%）。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为298371元。被告应在2014年12月30日前将房屋交付原告使用。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管部门办理产权证明手续的严谨性，如维修基金缴存，房屋查档、房屋测绘、契税申报等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款，于2015年3月1日实际收房，原告于2017年1月10日完成契税申报，于2017年3月20日完成办理不动产权利转移登记申请手续，被告于2017年4月10日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。另查明，2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。庭审中，原、被告双方确认被告办理涉案房屋首次登记及转移登记权籍调查时间共60天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约诚实履行合同义务。争议焦点为1.实际收房时间的认定问题；2.被告是否构成逾期办证问题；3.逾期办证违约金计算标准问题。关于实际收房时间的认定问题。原告于2015年3月1日向惠州市御林卫物业服务有限公司交纳物业管理服务费及公摊水电费，按常理原告在交房后才开始交房屋物业管理费，故认定原告于2015年3月1日实际收房，被告主张原告收房时间为2019年4月4日与事实不符，本院不予采信。关于被告是否逾期办证的问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付后的360个工作日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告过错造成，且被告无法预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，办理涉案房屋权籍调查所花费的60天时间，应当在合同约定的360个工作日的基础上相应顺延。涉案房屋于2015年3月1日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付后360个工作日内，即2016年8月5日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，被告实际于2017年4月10日才完成该义务，逾期247天，顺延权籍调查花费的60天，实际逾期187天。被告主张在商品房买卖合同附件有约定合同签订后180日内要求原告完税，且完税后将完税凭证交给被告，但被告未提交证据予以佐证，主张逾期办证系因原告迟延提交完税凭证造成的，不予支持。因商品房买卖过程中，虽原告未委托被告办理不动产转移登记申请手续，但按交易习惯，被告应通知原告到不动产登记中心办理不动产转移登记申请手续，被告未提供证据证明何时通知原告，主张因原告迟延办理不动产权利转移登记申请手续才导致逾期办证，不予支持。因房管局的系统升级暂停业务受理前被告已完成首次登记和转移登记的申请，或者恢复受理业务后一段时间被告才申请首次登记和转移登记，该系统升级暂停业务受理并不会对被告申请首次登记和转移登记造成影响，被告主张扣除系统升级暂停业务受理期间的逾期办证时间，不予支持。关于逾期办证违约金计算标准问题。原、被告签订的商品房买卖合同没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金和违约损失赔偿计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，因此，本院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。具体数额为9172元（298371元×187天×6%/年÷365天/年），原告请求超过部分不予支持。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告时太胜支付逾期办证违约金9172元；二、驳回原告时太胜其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127.46元，由原告时太胜负担102.46元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担25元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇一九年九月十八日书记员  宋煜珍