山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0214民初3827号 原告（反诉被告）孙鸿，男，1988年11月29日生，汉族，户籍地山东省枣庄市峄城区，现住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人黄林哲，山东荣真律师事务所律师。 被告（反诉原告）叶双云，女，1973年10月28日生，汉族，户籍地山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人刘世蓬，山东盈康律师事务所律师。 第三人青岛泽钦房地产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区中城路432号网点，统一社会信用代码：9137021432596975XT。 法定代表人王凯，该公司总经理。 原告（反诉被告）孙鸿与被告（反诉原告）叶双云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙鸿及其委托诉讼代理人黄林哲，被告（反诉原告）叶双云及其委托诉讼代理人刘世蓬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙鸿向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》，并判令被告配合原告办理过户手续，将涉案房屋登记原告名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其拥有的位于青岛市城阳区昌德居48号楼2单元1101户房产出卖给原告，合同总款为人民币125万元。违约责任约定：违约方应支付合同买卖总价款的30%作为违约金。合同签订当日，原告支付定金人民币2万元，并依约于2016年12月13日支付首付款人民币18万元。但被告于2017年2月17日向原告发出单方的《合同解除通知书》要求解除合同。与此同时，被告又将涉案房屋挂到链家地产等网络交易平台，以高于本合同价款的价格出卖该房屋，被告的行为明显表示拒绝继续履行合同。原告多次与被告沟通，要求继续履行合同，并配合过户，但均被拒绝。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告（反诉原告）辩称，为尽快完成交易实现旧房换新房，原被告双方签订的《房地产买卖合同》中对贷款期限进行了明确约定。其中第十二条：（二）（2）乙方应与甲方于2016年12月30日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，则视为乙方违约。实际履行中，因原告不具备贷款收入条件等，银行要求增加其父母作为共同还款人，原告不同意，造成银行贷款所需材料，迟迟未能准备好，直到2017年2月8日后，才增加共同还款人并向银行提交了贷款的申请材料，超过了合同约定时间2016年12月30日30多天。第十条：甲乙方应于2017年1月15日之前至房产交易中心办理房产过户手续。若任何一方迟延履行该项义务，则被视为违约，违约方应按本合同第十三条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。因为原告贷款迟迟未能通过审批，直接导致被告不能办理过户手续，原告实际上已经违约。被告按合同约定，于2017年2月16日、23日，二次向原告发出了通知，并于第二次通知时正式提出解除合同。原告收到被告的通知后，于2017年3月12日，也向被告发出通知，明确表示解除合同，双方合同已经于2017年3月12日解除，因此原告所诉与事实不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人辩称，无异议。 被告（反诉原告）叶双云反诉请求：1、判决确认反诉原告叶双云与反诉被告孙鸿2016年12月13日签订的《房地产买卖合同》于2017年3月12日解除；2、判决反诉被告已支付给反诉原告的定金10000.00元，反诉原告不再返还给反诉被告；3、判决反诉被告向反诉原告支付逾期履行合同的滞纳金4500.00元（300元＊15天＝4500.00元），并判决反诉被告向反诉原告支付违约金375000.00元，共计379500.00，扣除反诉被告已经支付给反诉原告的首付款280000.00元后，反诉被告再支付给反诉原告89500.00元（另有首付款10000.00元暂存在第三人处）；4、判决第三人“青岛泽钦房地产经纪有限公司”向反诉原告返还房产证、购房发票、契税发票、以及由第三人暂为保管的应支付给反诉原告的首付款10000元；以上合计99500.00元；5、本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告叶双云为改善居住环境，准备旧房换新房，于是将名下房产一处，位于城阳区1101户的房屋，与2016年12月12日，通过中介第三人“青岛泽钦房地产经纪有限公司”，与反诉被告签订了《房地产买卖合同》，合同具体约定了房屋的价款、付款方式和时间、房产过户时间、申请贷款的期限进行了特别的约定，第三人及反诉被告承诺购房贷款在二个周之内办理完毕，否则反诉原告的房屋就不出售给反诉被告，并可另行出售。所以双方在合同中作了如下约定：第十条：甲乙方应于2017年1月15日之前至房产交易中心办理房产过户手续。若任何一方迟延履行该项义务，则被视为违约，违约方应按本合同第十三条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。第十二条：（二）（2）乙方应与甲方于2016年12月30日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，则视为乙方违约。第十三条：（一）甲乙双方若有任何一方未按本合同中的约定时间全面履行自己的义务，每逾期一天，按人民币300元／天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过15天后，违约方仍未履约的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的30%作为违约金，并赔偿中介费损失。（二）甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分的价款。合同履行情况：2016年12月12日合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付首付款及定金20000元，其中10000元暂存于第三人处，作为交房保证金，第三人还收取了反诉原告的房产证、购房发票、契税发票。2016年12月13日，反诉被告向反诉原告支付第二笔房款180000元。2016年12月21日，双方到银行面签时反诉被告向反诉原告支付第三笔房款100000元，以上共支付给反诉原告定金10000元，首付款280000元，另外定金10000元在第三人处。按照合同约定，反诉被告应当在2016年12月30日前。备齐办理贷款申请所需的全部材料，并向银行申请贷款，但实际履行中，因反诉被告不具备贷款收入条件等，银行要求增加其父母作为共同还款人，反诉被告不同意，造成银行贷款所需材料，迟迟未能准备好，直到2017年2月8日后，才增加共同还款人并向银行提交了贷款的申请材料，超过了合同约定时间2016年12月30日30多天。因为反诉被告贷款迟迟未能通过审批，所以未按合同约定2017年1月15日前办理过户手续以及向反诉原告支付第四笔房款80000元。因反诉被告的违约行为，导致反诉原告迟迟得不到购房款，已经丧失了卖旧房换新房的时机，反诉原告无法再购买新房，改善居住条件的目的已经无法实现。2017年2月16日，反诉原告书面通知反诉被告，要求反诉被告承担违约责任，并按低于合同约定的数额，仅支付33000元赔偿即可，否则就解除合同，但反诉被告却拒绝承担违约责任。2017年2月23日，反诉原告再次向反诉被告发出书面通知，正式解除《房地产买卖合同》。2017年3月12日，反诉被告也向反诉原告发出了解除《房地产买卖合同》的通知，明确表示“自本通知到达之日起解除双方签订的《房地产买卖合同》。2017年3月20日，反诉被告向城阳区人民法院起诉，要求判令解除双方签订的房屋买卖合同，退还已付款30万元及利息，反诉原告承担违约金37.5万元。反诉原告亦提起反诉，要求反诉被告支付违约金12.5万元，以及支付逾期滞纳金、返还房产证等。在审理过程中，经反诉原告申请，法庭到浦发银行高科园支行进行了调查，经查证实了反诉被告因收入不足等原因，不符合贷款条件，银行不同意发放贷款，要求反诉被告增加其父母为共同还款人再进行审批，但反诉被告不同意，导致银行贷款迟迟不能通过审批的事实。后反诉被告于2018年5月19日撤诉，反诉被告撤诉后，反诉原告考虑到反诉被告与女朋友自外地来青购房不易，希望反诉被告撤诉后能客观考虑并协商处理解除购房合同等事宜，于是反诉原告也向法院申请撤诉。但反诉被告却又于2018年5月24日，再次向法院起诉，要求继续履行购房合同，配合办理过户登记。根据以上事实，反诉被告违约在前，反诉原告有权单方解除合同，并要求反诉被告承担违约责任。根据《合同法》第九十三条规定，反诉原告收到反诉被告解除合同通知的时间，即2017年3月12日为双方协商一致解除合同的时间，符合事实和法律规定，另，反诉被告还向人民法院起诉，要求法院判决解除合同，虽然反诉被告后来撤回起诉，但其撤诉不能改变或消除已经发生的事实和已经发生法律效力的民事法律行为。根据《担保法》第89条、《合同反》第107条、第114条，及双方《房地产买卖合同》第十三条之规定，反诉被告应当承担违约责任，定金不再返还，并向反诉原告支付滞纳金、违约金等。另，第三人系基于房屋买卖合同的履行，暂时替反诉原告保管首付10000元，并取得反诉原告的房产证等，现合同已经解除，当然应向反诉原告返还以上首付款和房产证等证件。因协商不成，故提起反诉，请人民法院依法裁判。 原告（反诉被告）孙鸿辩称，原告不存在任何违约行为，被告在履行合同过程中曲解合同条款，以各种理由提高房价并在得不到满足的情况下，提出解除合同，属于违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，故请法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉请。 第三人辩称，无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告（反诉被告）孙鸿向法庭提交如下： 1、《房地产买卖合同》一份，证明：1.原告孙鸿、被告叶双云、第三人青岛泽钦房地产经纪有限公司于2016年12月12日签订了房屋买卖合同；2.合同第二条第三款约定“乙方于银行面签向甲方支付10万元”，第十二条第二款第二项约定“乙方与甲方于2016年12月30日前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续”，原、被告双方于2016年12月21日同时到银行面签，当日原告支付了10万元，双方到银行面签时，原告已经备齐了银行要求的资料，未超过合同约定的12月30日；3.合同第十条约定“甲乙双方应于2017年1月15日前办理房产过户手续”，该条是对双方义务的约定，被告并未在2017年1月15日前为原告办理过户手续，属于违约。 2、收条3份及山东农信客户回单2份，证明原告孙鸿按照合同约定的时间向被告叶双云支付购房款合计30万元，其中2016年12月22日，双方到贷款银行办理面签贷款申请手续时支付了10万元。 3、产权登记费收据（复印件），证明原、被告面签时，被告提供的房产证不符合银行要求，被告2017年1月6日申请办理新房产证的事实。原被告第一次去银行商谈时，银行已经告知被告应当办理新房产证，但被告在2016年12月30日前也未能提供，被告未能备齐相关资料导致原告贷款资料上传延误。据了解，被告直到2017年1月13日左右才领取新房产证。 4、房屋维修基金发票及评估费收据各一份，证明原告在被告提交新房产证后根据银行要求向第三人缴纳了评估费3000元及原告在被告提出解除合同后，为了继续履行合同缴纳了房屋维修基金12283.88元的事实。 5、银行客户经理罗成湖向原告发送的贷款银行“关于孙鸿个人二手房单款的审批反馈”电子邮件截图（打印件），证明贷款银行于2017年2月17日反馈原告贷款审批通过的事实。 6、第三人公司经理王凯与被告叶双云短信截图（复印件）（原始载体曾在（2017）鲁0214民初2341号提交），证明事项：王凯于2017年2月17日通知被告叶双云贷款审批通过，且可以办理过户。2017年2月19日，被告叶双云还要求王凯尽快办理，却在2月24日通知王凯要与原告孙鸿解除合同。被告表述之所以反复，是期间向原告提出提高房价，原告没有同意。 7、原告2017年2月18日收到被告送达合同解除通知一份，证明：1.原被告双方于2016年12月21日到银行面签，此时原告已经备齐银行要求的材料，并未超过2016年12月30日的事实；2.被告解除合同理由是按合同约定双方应于2017年1月15日前办理房产过户手续及原告2017年1月15日未能办理完贷款，然根据合同第十条约定，2017年1月15日只是双方过户的时间，且是对双方义务的约定，并未同时约定贷款办理完毕时间是2017年1月15日，被告曲解了合同条款；3.被告不仅恶意曲解合同条款，且毫无理由要求原告赔偿33000元，否则解除合同，被告名义上要求赔偿，实则是提高房价。综上被告违反合同约定，无任何合同依据和法律规定的情况下，单方解除合同，属于违约行为。 8、原告孙鸿与被告叶双云短信聊天截图（共12页）（打印件），证明：1.原告从始自终要求履行合同，并在贷款审批通过后多次要求被告配合过户。而被告却仅以所谓损失为由要求原告赔偿30000元（见第4、5、6页），否则解除合同，被告此举名为赔偿实为提高房价；2.被告还在合同履行期间，已经将涉案房屋挂到其他中介以更高价格销售的事实（第7、8页）。 9、涉案房屋网上再次销售信息截图（3张）（打印件），证明事项：被告在2017年2月17日，合同履行期间再次将涉案房屋挂到网上销售，且销售价格高于双方合同价格，可见，被告提出解除合同无非是要以更高价出售的事实。 10、现场录音笔录一份（黄林哲、罗成湖、孙鸿、邴程程四人在浦发银行青岛分行谈话录音）（原始载体为手机，当庭播放，与原件核对无异后，将原件退回，留光盘和文本），证明：1.因为被告叶双云提供的房产证为旧证，导致原被告双方第一次到银行时未能面签成功（笔录第7页）；2.银行通知增加共同还款人时，同意追加邴程程作为共同还款人，后因邴程程作为共同还款人未能通过，才要求追加原告父母，并不存在原告恶意拖延，不同意追加其父母的情况。而原告随时在配合银行的要求，至于审批并非原告所能控制，贷款审批即使拖延也不能归责于原告。 11、通话录音（被告叶双云与原告孙鸿的通话录音）原始载体为手机，当庭播放，与原件核对无异后，将原件退回，留光盘和文本），证明：1.被告叶双云反复不断以赔偿为由向原告孙鸿索要11万元，其所谓赔偿第三人纯属子虚乌有，其目的无外乎是为提高房价；2.被告将银行贷款审批慢的理由归责于原告，只不过是其为提高房价找理由，银行贷款审批程序并非原告所能控制。 12、原被告通话录音一份，证明被告2017年3月2日仍联系原告询问是否继续履行事宜，可见虽然其发解除通知，但只要原告接受加价条件，是仍然可以履行的，因此其解除并未完全生效，原告在无法接受被告条件的情况下，已经预见被告不予履行合同，被告被迫按照合同约定发解除通知是在履行抗辩权，就因为被告一而再再而三的不予履行，原告才如此，直到被告拖延至限购，导致原告完全没有购房资格了。 原告提交的证据1-4、6-8、11、12，被告及第三人对真实性无异议，本院予以认定；原告提交证据5，被告认为该证据系复印件，同时证据上有涂改痕迹；第三人对真实性无异议，2017年2月17日银行工作人员打电话通知其贷款审批已经通过，本院认为，该证据证明事项同证据6相互印证，故本院予以认定；原告提交证据9，被告称不能证明是被告叶双云将房屋挂到网上出售，且被告已经不想出售房屋，房屋至今也没有出售；第三人对证据真实性没有异议，本院认为，原告未提交原始载体，本院对其真实性不予采信；原告提交证据10，被告认为无法证实是罗成湖的录音也不能证明原告主张的证明事项。从录音内容来看，原告方面明显的诱导性发问，且录音内容也证实了就是因为孙鸿不具备贷款条件，银行要求增加共同还款人，开始增加的是邴程程，但仍不符合条件，未通过审批，银行要求增加原告的父母，原告迟迟不同意，最后2017年2月8日后增加的，其时间已经晚了，被告已经通知解除合同；第三人称声音应该是罗成湖的，但是第三人当时没有在场，本院认为，原告无法证明录音中是罗成湖本人，且即使是罗成湖本人，对原告因增加共同还款人导致贷款2017年2月17日审批通过的事实没有影响，因此本院不予认定。 被告（反诉原告）叶双云提交如下证据： 1、叶双云与孙鸿、青岛泽钦房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》1份，证明叶双云、孙鸿、青岛泽钦房地产经纪有限公司三方于2016年12月12日签订了房屋买卖合同。按合同第三条第4款、第十条、第十二条（二）（2）、第十三条约定，第一：孙鸿应与叶双云于2016年12月30日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，但孙鸿并未于该时间前备齐资料，并申请办理贷款手续，已经违约；第二：孙鸿应当于2017年1月15日之前，与叶双云办理过户手续，并向叶双云支付第四笔房款80000元，但因为孙鸿的原因，即孙鸿不具备贷款收入条件等，提供不了贷款所需资料，贷款不能通过审批，而不能按合同约定与叶双云办理过户，并支付第四笔房款，孙鸿已经违约。 2、青岛泽钦房地产经纪有限公司出具的代收款收据一份，金额10000元，证明2016年12月12日，签订合同当时，青岛泽钦房地产经纪有限公司收取了叶双云10×××××元的“代保管金”。 3、叶双云向孙鸿发出的《合同解除通知》1份、《关于水晶之都房屋买卖合同解除通知》1份，孙鸿向叶双云发出的“解除《房地产买卖合同》通知书”1份，证明因孙鸿已经违约，叶双云按合同约定，于2017年2月16日，2017年2月23日，二次向孙鸿发出了通知，并于第二次通知时正式提出解除合同。孙鸿收到叶双云的通知后，于2017年3月12日，向叶双云也发出通知，亦明确表示解除合同。 4、叶双云的房产证产权登记费票据1份，证明叶双云于2016年12月22日，双方至银行面签时，已经如约配合孙鸿提交了房产证等贷款所需资料。叶双云更换房产证的原因是政府城市管理的需求，对该房产所在地址名称进行了变更，所以房产证相应需要变更地址，该换发是政府城市行政管理原因造成的，不是叶双云的原因，即使不换发新证，原房产证也是有效的房产证，并不影响贷款，只是在过户交易时，需要先换成新证再过户。所以，叶双云没任何责任，且叶双云积极办理换证，仅用5个工作日，在2017年1月6日办理好新证，对履行合同没有任何延误或影响。 5、叶双云与孙鸿的手机通话录音（原始载体为手机，当庭播放，与原件核对无异后，将原件退回，留光盘和文本），证明在2017年2月5日时，孙鸿的银行贷款资料仍未备齐。超过合同约定的2016年12月30日35天以上。到2017年2月8日之后，时间应为2月22日左右，孙鸿才把贷款所需材料提交给银行进行审批。 6、叶双云与浦发银行经理罗成湖的通话录音（原始载体为手机，当庭播放，与原件核对无异后，将原件退回，留光盘和文本），证明孙鸿是由于其自身原因，其工资收入，及设立的公司营业收入水平不达不到贷款要求，且不听取银行要求增加其父母为共同还款人的要求，提供不了贷款申请所需收入证明等材料，直至2017年2月22日才增加共同还款人，才向银行提交贷款所需材料，银行才开始进行贷款审批。但最终也未通过审批。 7、被告与第三人经办人王凯的手机信息一份（打印件），证明王凯在与被告的联系中，承认本案买卖合同是原告违约。 8、询问笔录2张，证明孙鸿的贷款未能通过审批的原因完全在于孙鸿，是其收入达不到银行要求标准，又不按银行要求增加共同还款人，直到2017年2月10日后才增加其父母为共同还款人，贷款于2017年2月17日后才通过审批，已超过合同约定的期限2017年1月15日15天以上构成违约。按照二手房贷款流程，贷款通过审批是过户的前提条件，如贷款未通过审批则无法办理过户、抵押及放款等手续，所以原告贷款未通过审批是导致不能过户的直接原因。 9、青岛市不动产登记信息一份，证明叶双云的原房产证因房屋地址变更，银行要求更换新证，叶于2016年12月29日申请换证，于2017年1月6日换发新证，时间上没有迟延，对履行合同没有任何影响。另外换证只是银行的要求，根据房产部门的要求，不换证也不影响过户。叶在合同履行过程中无任何违约行为。 被告提交的证据1-5、8、9，原告对真实性没有异议，本院予以认定；被告提交的证据6，原告认为1、即使录音是真实的，被告在录音过程中，捏造事实，谎称原告向其表达银行的错误，从而获得罗经理对原告的不满，然原告关于银行审批问题只是表示过审批事宜是银行主导，不是原告可以控制的，并没有表示过是银行的问题；2、录音可见，银行方面根据原告已提交的材料在审批过程中，逐步提出要求的，例如原告准备收入证明不太够，银行才建议追加共同还款人，而孙鸿在银行同意的情况下追加了邴程程，后银行又建议重新追加共同还款人，原告又追加了其父母，整个流程看，原告一直是在银行逐步提出的要求下提供相应材料的，故没有任何故意拖延或未备齐材料的情况，因为银行每次要求，原告都是配合完成的，另，贷款审批是2月17日通过的，而被告所谓2月22日才追加共同还款人与事实不符，本院认为，被告无法证明录音中是罗成湖本人，因此本院不予认定；被告提交证据7，原告对真实性不予认可，本院认为，原告未提交证据原始载体，故对其真实性不予采信。 通过对证据的分析与认定，并结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2016年12月12日，原告孙鸿与被告叶双云通过中介第三人“青岛泽钦房地产经纪有限公司”签订了《房地产买卖合同》，被告将其拥有的位于青岛市城阳区昌德居48号楼2单元1101户房产出卖给原告，合同总款为人民币1250000元。按照合同约定，双方签订当日原告向被告支付首付款人民币20000元，其中人民币10000元暂存于第三人保管，第三人还收取了被告房屋的房产证、购房发票、契税发票，2016年12月13日原告向被告支付人民币180000元，2016年12月22日，原、被告银行面签时原告向被告支付人民币100000元。合同约定双方过户当天原告向被告支付人民币80000元，被告于银行发放贷款当日，以贷款金额支付被告人民币870000元，该款项由贷款银行一次性划入被告账户。合同约定原、被告应于2017年1月15日之前至房产交易中心办理房产过户手续，若任何一方迟延履行该项义务，则被视为违约，违约方应按合同第十三条规定承担违约责任，但双方另有约定的除外；原告应与被告于2016年12月30日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若原告未按约定及时办理贷款手续，则视为原告违约；原、被告双方若有任何一方未按本合同中的约定时间全面履行自己的义务，每逾期一天，按人民币300元/天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过15天后，违约方仍未履约的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的30%作为违约金，并赔偿中介费损失。2016年12月22日，原、被告双方到浦发银行青岛分行进行贷款面签，双方均提交了贷款最初必要的手续和材料，银行工作人员罗成湖告知原告提交的银行流水显示其收入不够贷款标准需另行提交，被告提交的房产证为旧房产证需要换成新证。被告于2016年12月29日到房产部门申请更换房产证，2017年1月6日更换新房产证。原告因另行提交的流水不够，后银行工作人员要求原告增加共同还款人，根据银行审批要求，原告第二次追加原告父母作为共同还款人后，最终在2017年2月17日，通过银行贷款审批。2017年2月16日，被告以短信方式向原告发出合同解除通知，要求被告作为违约方，支付原告滞纳金300元/天×32天=9600元、违约金125万×30%=37.5万并赔偿中介损失费，称如果原告想继续履行合同，需先赔偿其人民币33000元并在2017年2月17日中午12:00前回复，原告收到通知后表示不同意解除合同，不认可赔偿要求。2017年2月23日，被告二次向原告发出关于水晶之都房屋买卖合同解除通知，并于第二次正式提出解除合同。2017年3月12日，原告向被告发出解除《房地产买卖合同》通知书，自通知到达之日起解除双方签订的《房地产买卖合同》，要求被告7日内退还原告已支付的全部首付款30万元，并承担房屋总款30%的违约金。 原告孙鸿于2017年3月20日向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2、被告叶双云退还原告孙鸿首付款30万元并承担违约金37.5万元。被告叶双云向本院提出反诉请求：1、原告支付违约金12.5万元，其余违约金保留诉权；2、原告支付逾期履行合同滞纳金4500元（合同第13条约定）；3、第三人向被告返还房产证、购房发票、契税发票、押金10000元。原告（反诉被告）孙鸿于2018年5月19日向本院申请撤回对被告（反诉原告）叶双云、第三人青岛泽钦房地产经纪有限公司的起诉，被告（反诉原告）叶双云于2018年5月21日向本院申请撤回对原告（反诉被告）孙鸿的起诉。 以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述，第三人陈述，庭审笔录在卷佐证，并当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案争议的焦点是原、被告于2016年12月12日签订的《房地产买卖合同》是否可以继续履行？若不能继续履行，原、被告谁违约在先？ 原、被告于2016年12月12日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了定金、首付款、房屋维修资金等，被告协助原告到银行办理银行贷款手续等。被告在协助原告到银行办理贷款手续后，第三人通知被告其向银行提供的房产证系旧证，因政府城市行政管理需要将涉案房产所在地址的名称进行了变更，被告需要持旧证到房产部门换取新证，被告及第三人以最快速度（2017年1月6日）换取了涉案房屋的产权证书。因换取新证导致合同履行迟延并非被告故意造成。被告换取新证后及时将新的产权证书交至贷款银行，因原告孙鸿个人银行流水问题需追加共同还款人及春节放假原因导致贷款审批延期，涉案贷款最终于2017年2月17日审批通过。被告于2017年2月23日正式向原告发出解除合同通知，原告在收到通知后，也于2017年3月12日向被告发出解除合同通知，解除合同是双方真实意思表示，是有效的民事法律行为，具有法律效力，符合《合同法》第九十三条规定，原、被告双方《房地产买卖合同》于2017年3月12日解除，原告要求被告继续履行《房屋买卖合同》、被告配合原告办理过户手续、将涉案房屋登记原告名下，于法无据，本院不予支持，被告反诉要求确认双方的《房地产买卖合同》于2017年3月12日解除，本院予以支持。 本院认为，尽管原、被告约定的过户日期即2017年1月15日已届满，但在原告贷款审批通过后的2017年2月17日18时36分（周五）第三人以短信的方式通知被告时“叶姐，跟你打电话，你手机关机了，想告诉你，银行贷款已经审批通过，周三可以过户，你这边安排下时间”，被告于2017年2月19日17时12分（周日）回复第三人“我还有事，请尽快好吗？”，被告以自己的行为表明其默认继续履行涉案合同，此后因涉案合同约定的过户时间已届满，双方对合同履行未能达成新的一致意见，导致双方合同无法继续履行，故本院认为，原被告双方在最后履行合同阶段（贷款审批通过后）并无过错，故被告要求不再返还原告定金10000元、原告支付逾期履行合同的滞纳金4500元、支付违约金375000元，证据不足，本院不予支持。 既然双方之间的合同已经解除，被告应将原告支付的定金、首付款、房屋维修资金返还原告。因原告支付被告的10000元由第三人作为“代保管金”存放在第三人处，故该10000元应由第三人直接返还原告。综上，被告应返还原告定金及首付款共计290000元。综合原、被告的履约情况、同阶段二手房屋买卖状况及涉案房屋现状等，依据民法诚信公平原则，本院认为，被告承担以302283.88元（290000元+12283.88元）为基数自2017年3月12日起至被告实际返还之日止按中国人民银行同期同类定期存款利率计算的利息比较适宜。 被告要求第三人返还房产证、购房发票、契税发票，虽未提交证据予以证明，但第三人在答辩时对被告的该反诉请求无异议，故本院对被告的该反诉请求予以支持。 依照《中国人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）孙鸿与被告（反诉原告）叶双云于2016年12月12日签订的《房地产买卖合同》（青岛市城阳区昌德居48号楼2单元1101户）于2017年3月12日解除。 二、被告（反诉原告）叶双云于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）孙鸿返还定金及首付款共计290000元、房屋维修资金12283.88元，并承担以302283.88元元为基数自2017年3月12日起至被告实际返还之日止按中国人民银行同期同类定期存款利率计算的利息。 三、第三人青岛泽钦房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内返还原告（反诉被告）孙鸿由第三人暂为保管的10000元。 四、第三人青岛泽钦房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向被告（反诉原告）叶双云返还涉案房屋的房产证、购房发票、契税发票。 五、驳回原告（反诉被告）孙鸿的诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）叶双云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16050元、保全费5000元、反诉案件受理费8025元，由原告（反诉被告）孙鸿负担14537.5元，由被告（反诉原告）叶双云负担14537.5元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  李 珂 审 判 员  景艳丽 人民陪审员  徐友春 二〇一九年九月三十日 书 记 员  孙瑜阳