湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5694号原告：周梦龙，男，1971年6月9日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，委托诉讼代理人：范宏顺，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖**阳，湖北硒都律师事务所实习律师。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：恩施市东风大道55号。统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵龙，恩施华龙村集团公司法务部主任。原告周梦龙诉被告恩施华龙村置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周梦龙及其委托诉讼代理人范宏顺，被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周梦龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金256588.8元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其违约金计算的标准为年利率24%。事实和理由：2014年1月14日，原、被告签订编号为ES1400460的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的西湖花园一期3幢2单元20层2002号房屋，总价为400920元，合同签订后，原告向被告支付首付款120920元，余款280000元向银行按揭支付。《商品房买卖合同》约定房屋交付期限是2016年1月10日前，交付的商品房必须验收合格，基础设施、公共配套建筑达到使用条件；构成违约，原告要求继续履行合同的，被告自最后交房时间起至实际交付之日止按千分之五的标准向原告支付违约金。被告一直没有书面通知原告交接房屋，原告直到2018年9月22日才收房。而时至今日，基础实施、公共配套设施也未达到使用条件，电梯只有一部，电也不能单独立户。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告恩施华龙村置业有限公司辩称：1、原被告双方签订的买卖合同真实有效；2、双方已经履行了买卖合同的约定，被告按期交付房屋，原告逾期接收房屋的事实客观存在，有原告的收房确认书和物品接收表，被告发出的收房通知书和温馨提示，证明双方已经对商品房买卖合同履行完毕，没有争议，更不存在纠纷，如果按照原告所说，逾期30日交房，原告有权解除合同，原告逾期收房，被告也表示同意，并实际交付了房屋，这一行为是对合同双方的意思的真实体现，双方履行了买卖的合同，不存在被告逾期交房，因此不存在违约金支付的问题。至于原告要求按民间借贷的利率标准，本案不属于借贷关系，其适用没有法律依据，请法庭根据本案的事实证据，及理由法律依据，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据将结合双方庭审陈述及其他证据，依照证据规则对其证明效力与目的进行综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月14日，原告周梦龙（买受人）与被告恩施华龙村置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于六角亭街道办事处书院社区高井河的西湖花园一期3幢2单元20层2002号房，该商品房用途为住宅，建筑面积233.64平方米（其中套内建筑面积103.34平方米），单价3000元/平方米，总价款400920元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；买受人签约时支付120920元，余款280000元办理银行按揭。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1、自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2、天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3、其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。合同还就其他事项进行约定。合同签订后，原告按照约定共计向被告支付购房款400920元。原告于2018年9月22日实际收房。现原告诉至本院，请求被告支付逾期交房的违约金。审理中，被告未提交案涉房屋竣工验收合格的证据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后原告周梦龙履行了支付房屋价款的义务，被告恩施华龙村置业有限公司也应履行合同约定的交房义务。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。审理中，被告未能提交证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。虽然被告提交了收房通知书并认为其已向原告履行了通知收房的义务，但未提交证据证实原告收到了该收房通知书，也不能证明其通知收房时案涉房屋已经竣工验收并符合交房条件。故，被告未按照合同约定向原告履行交房义务，构成违约，应承担延期交房的违约责任。关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。按此约定标准折算成年利率高达182.5%，可以认定合同约定的违约金过分高于因被告逾期交房给原告造成的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，本案逾期交房违约金的标准按年利率24%计算为宜。即被告应按照合同约定向原告支付以购房款400920元为基数，按年利率24%计算的自2016年1月10日起至2018年9月22日止的违约金。原告主张被告支付按年利率24%的标准计算的违约金256588.8元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告周梦龙支付逾期交房的违约金256588.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5148元，减半交纳2574元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李静二〇一九年九月十四日书记员  张燕