广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4069号原告：邓锡源，男，汉族，1956年1月29日出生，住广州市越秀区。委托代理人：何雪琼，广东格林律师事务所律师。被告：卢雪欢，女，1974年3月11日出生，汉族，住广州市海珠区，现关押于广东女子监狱服刑。原告邓锡源诉被告卢雪欢房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告邓锡源及委托代理人何雪琼到庭参加诉讼，被告卢雪欢经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓锡源诉称:2007年4月25日，被告卢雪欢与当时荔湾区中华大街11号房屋（以下简称“涉案房屋”）的全体共有产权人徐仲华、徐桂清、徐福庆、徐福明、徐桂芬等五人签订《房地产买卖合同》，以590000元买卖涉案房屋。因徐仲华、徐桂清、徐福庆、徐福明、徐桂芬等五人未依约办理产权转移登记，卢雪欢向法院起诉要求徐仲华、徐桂清、徐福庆、徐福明、徐桂芬等五人为卢雪欢办理房屋过户手续。2009年8月14日，广州市荔湾区人民法院作出一审判决支持卢雪欢的诉讼请求（2009）荔法民三初字第1033号。徐福明、徐桂芬不服提出上诉，广州市中级人民法院于2009年11月24日作出（2009）穗中法民五终字第3771号二审判决，驳回上诉维持原判。因被告需要资金，于2009年10月14日（上述案件二审判决前），被告与原告签订《协议书》，约定被告将涉案房屋以90万元转让给原告，被告应于取得产权证后将涉案房屋过户至原告名下，原告按约定支付了大部分房款共计867333.33元，并于协议签订后接收了涉案房屋后一直使用至今。被告卢雪欢通过法院强制执行在2011年8月8日取得涉案房屋房产证，被告本应自该日起及时将涉案房屋产权证过户登记原告名下，但随后其并未依约办理产权登记至原告名下，反而瞒着原告，于2011年8月13日擅自迅速将房屋设定抵押给他人，原告发现后即刻提出异议，被告卢雪欢假称将尽快办理涂销抵押并为原告办理过户手续，但卢雪欢涂销抵押后随即又背着原告以房屋买卖名义，于2011年12月直接将房产办理转移登记至案外人俞逸轩名下，而俞逸轩又迅速于2012年2月再次将房产办理转移登记至案外人陈民勇名下。卢雪欢与俞逸轩、俞逸轩与陈民勇之间对涉案房屋产权的转让均侵犯了原告的合法权益并违反法律规定及原被告之间的约定，原告向法院起诉以维护自身合法权益，历经多次诉讼，最终法院生效判决确认了上述两次产权转让登记的违法性，并撤销了俞逸轩、陈民勇名下的产权证。2019年5月11日涉案房屋产权终于恢复登记至卢雪欢名下，原告与被告签订的涉案房屋买卖《协议书》关于办理产权过户给原告名下的约定终于恢复履行条件，为维护自身合法权益，现原告起诉要求判令：1、判令被告将荔湾区中华大街11号房屋产权过户登记至原告名下。2、判决被告向原告支付违约金364280元（以原告己支付的房款867333.33元为基数，自2011年8月9日起按银行同期贷款利率计算，向原告支付违约金，至原告取得涉案房屋产权证之日止，现暂计至2018年12月31日）。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告卢雪欢辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是被告购买，并登记在被告名下，违约金被告无法支付也不愿意支付。经审理查明：2014年9月10日本院受理邓锡源诉广州市国土资源和房屋管理局、第三人俞逸轩、陈民勇房屋登记一案。该案经审理查明，广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋原为徐桂清等5人的产业，产权档案记载，该房屋为砖木结构3层、总建筑面积183.43平方米。2007年4月，卢雪欢与徐桂清等5人签订《房屋买卖合同》，约定：卢雪欢向徐桂清等5人购买广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋。由于卢雪欢与徐桂清等5人因上述房屋面积产生争议，导致上述房屋产权未能过户到卢雪欢名下，双方诉讼至荔湾法院，案号为（2009）荔法民三初字第1033号。在该案诉讼过程中，卢雪欢于2009年10月14日与邓锡源签订《协议书》，约定双方就广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋买卖达成如下协议：1、该房屋作价900000元，由卢雪欢办理到卢雪欢名下，由卢雪欢办理委托房屋买卖公证到邓锡源为止；2、邓锡源先行支付房款700000元给卢雪欢，余款作为支付给徐桂清等5人的房款及交付税费，如超出双方再自行结算。2009年8月14日，本院作出（2009）荔法民三初字第1033号民事判决书，判决徐桂清等5人将上述房屋过户给卢雪欢。徐桂清等5人不服上诉，2009年11月24日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第3771号民事判决书，判决维持原判。2009年9月9日，邓锡源通过银行转帐方式汇款500000元给卢雪欢。2010年4月8日，邓锡源以卢雪欢的名义向上述房屋的原业主支付了房款137333.33元。此后，中华大街11号房屋的原业主将上述房屋移交给邓锡源，当时涉案房屋（房屋原状是砖木结构3层，建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记）属危房，无人居住。2010年4月13日，邓锡源将中华大街11号房屋交给潘某负责拆除、重建。2010年5月19日，中华大街11号房屋的原业主之一徐福庆与邓锡源、卢雪欢签订《协议书》，约定：徐福庆同意将中华大街11号房屋自有的份额卖给卢雪欢，应卢雪欢的要求买方加邓锡源名等。2010年8月13日广州市城市管理综合执法局荔湾分局对中华大街11号房屋的擅自加建行为发出限期改正通知书，邓锡源签收了该限期改正通知书。2010年11月，中华大街11号房屋改建为框架结构4层半。邓锡源将改建好的房屋出租。2011年8月8日，市国土房管局向卢雪欢核发粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路××大街××、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。2011年12月19日，卢雪欢与俞逸轩签订《存量房买卖合同》并提交资料向市国土房管局申请中华大街11号房屋转移登记。市国土房管局受理后于2011年12月21日核准登记并向俞逸轩核发了粤房地权证穗字第××号房地产权证，该证记载房屋坐落荔湾区长寿东路××大街××、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记。此后，俞逸轩无接管中华大街11号房屋。2012年，俞逸轩将中华大街11号房屋出售给陈民勇，市国土房管局注销了粤房地权证穗字第××号房地产权证，向陈民勇核发了房地产权证。邓锡源向本院提起民事诉讼，要求确认中华大街11号房屋产权归属邓锡源所有。2013年7月，本院作出（2012）穗荔法民三初字第595号民事判决，认定邓锡源与卢雪欢有买卖房屋行为，是效力待定的民事行为，判决驳回邓锡源的诉讼请求。当事人不服提起上诉。2014年4月15日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第79号民事判决，认为原审判决认定邓锡源与卢雪欢之间构成房屋买卖合同关系并无不当，判决维持原判。邓锡源向本院提起行政诉讼，要求撤销核发给卢雪欢的粤房地权证穗字第××号房地产权证。2014年7月29日，本院作出（2014）穗荔法行初字第73号行政判决。当事人不服提起上诉。2014年12月16日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法行终字第1322号行政裁定，裁定撤销（2014）穗荔法行初字第73号行政判决，准许邓锡源撤回起诉等。本院据此于2015年2月9日作出（2014）穗荔法行初字第102号行政判决书，判决：确认广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月21日向俞逸轩核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证违法。广州市国土资源和房屋管理局不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2015年10月14日作出（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定书，裁定：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第102号判决；二、驳回邓锡源的起诉。邓锡源对广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定不服，申请再审。广东省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）粤高法行申字第821号行政裁定书，裁定：一、（2015）穗中法行终字第1106号案件指令广州市中级人民法院再审；二、再审期间中止原审裁定执行。该案经广州市中级人民法院审理于2016年9月18日作出（2016）粤01行再1号行政判决书，判决：一、撤销（2015）穗中法行终字第1106号行政裁定；二、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第102号行政判决。在上述案件审理的同时，本院受理邓锡源诉广州市国土资源和房屋管理局、第三人陈民勇房屋登记一案。案件经本院审理于2015年3月10日作出（2014）穗荔法行初字第101号行政判决书，判决：撤销广州市国土资源和房屋管理局于2012年2月24日向陈民勇核准登记的粤房地权证穗字第××号房地产权证。广州市国土资源和房屋管理局和陈民勇对上述判决不服，提出上诉。经广州市中级人民法院审理于2016年11月5日作出（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月5日广州铁路运输第一法院受理邓锡源诉广州市国土资源和规划委员会、第三人俞逸轩房产登记纠纷一案。案件经该院审理于2018年6月29日作出（2018）粤7101行初605号行政判决书，判决：撤销广州市国土资源和规划委员会在2016年11月15日收到（2015）穗中法行终字第1720号行政判决书后，将广州市荔湾区中华大街11号房产恢复登记至俞逸轩名下的行政行为。广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）、俞逸轩对该判决不服，提出上诉。经广州铁路运输中级法院审理于2019年4月25日作出（2018）粤71行终2646号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月11日广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的不动产登记恢复登记至被告卢雪欢名下。2019年5月15日原告邓锡源向本院申请财产保全，申请查封被申请人卢雪欢名下广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的产权，并已提供原告邓锡源名下的广州市荔湾区十八甫路怀远驿45号房屋作为担保。本院据此于2019年5月15日分别作出(2019)粤0103民初4069号之二民事裁定书，裁定：查封被申请人卢雪欢名下广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的产权。和(2019)粤0103民初4069号之一民事裁定书，裁定：查封申请人邓锡源名下的广州市荔湾区十八甫路怀远驿45号房屋产权。在庭审中，原告确认目前不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。原告还提供银行付款凭证及广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第2757号案《庭询笔录》，拟证实原告已实际支付867333.33元给被告，还剩下余款未付，应作为支付交易税费的事实。本院认为：根据上述已经发生法律效力的法律文书所查明和认定，确认原告邓锡源与被告卢雪欢在2009年10月14日签订关于买卖涉案房屋的《协议书》，并且被告卢雪欢有收取原告邓锡源支付的款项和原告邓锡源向原业主支付了部分房款137333.33元及实际接管涉案房屋后，对涉案房屋进行拆除、重建的事实。虽然原告不具备在本市购买房屋资格，但从上述生效法律文书查明的事实可以看出原告与被告签订《协议书》时，本市尚未实行限购政策。只是因被告卢雪欢将涉案房屋过户给案外人，导致原告不能及时办理涉案房屋的产权过户，需要原告不断通过诉讼维权解决涉案房屋已经产生的产权登记。现涉案房屋已回复登记至被告卢雪欢名下，产权过户的障碍已经消除，被告卢雪欢理应按《协议书》约定和当时涉案房屋的产权档案记载（坐落荔湾区长寿东路××大街××、砖木结构3层、建筑面积183.43平方米，另有阁楼8.36平方米不能办理权属登记）为原告邓锡源办理不动产登记过户。原告邓锡源要求被告卢雪欢办理涉案房屋不动产登记的诉讼请求，本院予以支持。被告卢雪欢的答辩理由不成立，本院不予采纳。对于原告邓锡源要求被告卢雪欢支付违约金的问题。原、被告签订的《协议书》没有对过户时间和违约责任进行约定，原告也实际接收涉案房屋使用，原告在庭审中也不能提供实际的损失。故原告邓锡源要求被告卢雪欢支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告卢雪欢经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢雪欢自本判决发生法律效力之日起三十日内协助按广州市房地产档案馆记载的广州市荔湾区长寿东路中华大街11号房屋的不动产档案登记过户至原告邓锡源名下。二、驳回原告邓锡源其他诉讼请求。本案受理费3382元，诉讼保全费5000元，由被告卢雪欢负担5050元，原告邓锡源负担3332元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 侯  炜  邦二〇一九年九月三十日书记员 谢绮雯黄佩仪