广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16740号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地佛山市南海区。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系原告员工。被告：吴慧玲，女，1966年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：温少荣（吴慧玲配偶），男，住广东省佛山市禅城区。被告：温少荣，男，1967年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司与被告吴慧玲、温少荣物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文中，被告温少荣暨吴慧玲委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费996.31元（暂计至2019年4月30日，并请求计算至实际付清之日止）；2、被告向原告支付物业管理费滞纳金76.29元（按每日欠缴费用的1‰计算，暂计至2019年4月30日，并请求依照《前期物业管理服务协议》第四条的约定计算至实际清偿日）（后在诉讼中不再主张该项请求）；3、被告向原告支付垃圾、公摊费6472.44元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于佛山市南海区***********************的业主。根据被告与峰*****开发商广东时代盛誉房地产开发有限公司于2009年*月**日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200********159）的约定，被告所购该单元为带电梯住宅，根据开发商与原告签订的《前期物业管理服务合同》的约定，原告为时代峰*****提供物业管理服务，时代峰*****业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业服务费：带电梯六层高复式住宅2.5元/月/平方米标准计收物业服务费，业主未按时交纳物业服务费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按2.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。2010年9月9日，被告签署《收楼确认书》，确认接收该单元并承诺交付相关费用。自接收该单元起至2018年7月31日，被告按时缴纳了物业管理费及公摊费用。自2018年8月1日后被告一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊费共7545.04元。被告辩称，原告诉请的管理费在起诉之后已经结清，滞纳金及公摊费用无事实和法律依据。由于原告长期以来人员变动及小区入住、销售情况令原告管理混乱，导致原告收取的公摊费用没有按照有关规定公摊，实际上损害了业主的合法权益。分摊数额不符合常理，被告收楼已经十年，原告从来没有公开过公司管理费、公摊费用的收支账目，不仅违反了国家有关规定，也违反了前期物业服务管理合同第一条第8项的规定，在此情况下被告作为业主在没有入住的情况下仍然缴纳相关费用。有关文件规定物业管理费及公摊费必须公开计算方式、收费标准、收费项目、收费方式，原告并未告知业主或公开。原告收取被告以前支付的公摊费用，一直没有开具发票。被告提交的证据中显示被告入住后按原告要求交付了公摊费，2011年交付了300多元，后来发展到2000多元一年的公摊费，公摊费用如何收取原告也没有公开告知，收费项目也不断变更，项目如何产生也没有说清，没有依据。电梯公摊费用也不合理，被告所在楼宇的三户业主均没有入住，电梯一直没有运行，但是电梯公摊费达到300多元每个月。其他还有很多这种情况，被告要求原告列出所有费用的明细。被告向原告申请了管理费优惠之后，本来应该抵扣了2014年之前的费用，但是现在原告又再次主张相关费用。若原告仍旧坚持主张相关费用，被告认为已经过了诉讼时效。2018年8月原告向法院主张过权利，后来提出另行主张并调解，原告在2018年才提出追讨被告公摊费，我认为相关费用已经过了诉讼时效，法院不应支持。原告出示的前期物业服务管理合同在签订合同的时候不是2015年6月1日签订的合同，这个是后来原告与开发商自行签订的。我认为后来开发商与原告签订更改的条款对业主不应适用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区***********************，登记权属人温少荣、吴慧玲，建筑面积56.93平方米。2009年8月18日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业服务；高级多层住宅/复式住宅2.50元/平方米/月；原告每六个月向被告公布物业管理费用收支帐目；等等。被告于2010年9月9日办理涉讼房屋收楼手续。2015年6月1日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告对时*（****）****提供物业服务；服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规规定；等等。原告于2018年7月4日就涉讼房屋物业服务费用等提起诉讼，致本院（2018）粤0605民初11583号案，双方达成调解，确认被告所有位于佛山市南海区**************7****房尚欠原告2015年1月至2018年9月物业服务费25495.31元，被告定于2018年8月31日前支付予原告；对于公摊水电费原告另行主张。2019年7月17日，原告提起本案诉讼。被告已支付截止至2019年12月31日物业服务费。本院认为，建设单位与原告签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，被告作为小区业主，应依约支付物业服务费。被告作为业主，可提议召开业主大会、选举业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、监督物业服务企业工作。若被告认为原告服务不符合要求，或在履行过程中损害被告的权益，被告可依法依程序主张权利，但不能以此拒交相关费用。被告已支付相应物业服务费，原告亦不再主张相应的滞纳金，故本院对此不再作处理。前期物业服务合同服务内容已包含垃圾收集清运，原告请求被告另行支付垃圾费的主张本院不予支持。至于公摊水电费用6457.44元，为2012年10月至2018年10月期间的费用，原告在2018年7月4日才提起诉讼，2012年10月至2016年6月期间的费用已超出请求人民法院保护的二年诉讼时效期间，原告请求被告支付该部分费用的主张本院不予支持。经核算，2017年4月至2018年10月公摊水电费为1384.51元。但原告以小区实际居住户数分摊公共水电费用，该费用为被告名下一户四房（***房、***房、***房、***房）的相应分摊费用，各房号独立办理权属登记，现原告仅以***房提起诉讼，本院仅对***房项下分摊费用审理处分，即被告应向原告支付公摊费用346.13元（1384.51元/4），原告诉讼请求超出部分无事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告吴慧玲、温少荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月至2018年10月公摊水电费346.13元予原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（原告已预交），由原告负担。本判决为终审判决。审判员  招伟妍二〇一九年九月二十七日书记员  关凯婕