山东省烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0611民初1602号原告：烟台曙光物业管理有限公司，住所地福山高新区发三路北。法定代表人：艾小侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴敏娣，女，1972年12月24日出生，汉族，户籍地山东省蓬莱市，该公司员工。委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。被告：金丽花，女，1983年3月28日出生，朝鲜族，住福山区。委托诉讼代理人：姜莉，女，1971年1月11日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：孙惠德，男，1967年12月26日出生，汉族，户籍地山东省烟台市芝罘区。原告烟台曙光物业管理有限公司与被告金丽花物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台曙光物业管理有限公司委托诉讼代理人吴帅、戴敏娣，被告金丽花委托诉讼代理人姜莉、孙惠德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台曙光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年8月至2019年4月物业管理费及电梯运行费合计1665.09元、滞纳金183.9元（暂计算至2019年4月30日，实际主张至全部款项付清之日止）；2、请求法院依法判令被告支付2017年8月至2019年4月垃圾清运费63元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系玉森明珠小区提供物业管理服务单位，于2015年9月7日与被告签署《前期物业管理服务协议及业主公约》，合同约定管理费收取标准是：小高层按建筑面积每月每平方米1.2元；电梯运行费每月每平方米0.3元若被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金。另，根据原告与福山区环卫处签署的《生活垃圾清运有偿服务合同书》约定，垃圾处理费由原告按每户每月3元全年收取并一次性缴纳给福山区环卫处。被告住宅面积为52.86平方米，按照约定，每月应支付物业管理费63.43元、电梯运行费15.86元，垃圾处理费3元。原告正常缴费至2017年7月，自2017年8月起至原告起诉期间的费用一直拒绝支付，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求贵院依法判决。被告金丽花辩称，我不认可原告的诉请，首先我方对原告的身份不认可，因为我方与物业公司签订业主公约时物业公司应先与开发商物业管理合约，再与业主签订协议，但是物业公司没有向我方提供协议。涉案的业主公约应该经过相关部门的备案，但是物业公司没有提供。原告主张的物业费、电梯运行费等费用没有经过物价部门的备案，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告烟台曙光物业管理有限公司为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《前期物业管理服务协议及业主公约》，证明：1、原告作为玉森明珠小区提供物业管理服务单位，于2015年9月7日与被告金丽花（玉森明珠小区4-1213号商铺业主）签署《前期物业管理服务协议及业主公约》。2、协议第四条第二款约定：玉森明珠小区4-1213号商铺业主的管理费收取标准是高层按建筑面积每月每平方米1.2元；电梯运行费每月每平方米0.3元。结合涉案商铺建筑面积为52.86平方米的事实，被告金丽花每月应支付物业管理费63.43元、电梯运行费15.86元。3、协议第四条第六款约定：物业管理服务费每3个月缴纳一次，每次缴纳费用时间为：每季度末预交下一季度的费用；协议第十条第四款约定：如业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。2、《生活垃圾清运有偿服务合同书》及烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知（烟政发【2002】23号），证明：城市生活垃圾处理费，由原告按每户每月3元向业主收取并一次性缴纳给烟台市福山区环境卫生管理处。3、被告缴纳物业费收据，证明：被告仅支付至2017年7月31日的物业服务费及电梯费；4、玉森明珠物业委托管理合同，证明万盛公司将涉案小区物业委托给原告，管理费的收费标准与原告各业主签署了服务协议约定的管理费标准一致；5、万盛公司破产债权之一、购房户债权核查表一组第331号，证明被告对烟台万盛实业有限公司享有的债权在万盛破产时已全额申报，被告主张抵顶物业管理费不是事实；6、玉森明珠的住户手册及原告物业管理服务照片的光盘一张，证明原告严格按照协议约定履行物业管理服务，结合在现实中原告未收取到业主要求对物业管理限期整改通知的事实，原告要求业主支付物业管理费等相关费用及滞纳金符合合同约定；7、原告与被告签署的装修垃圾委托清运协议，证明双方约定被告因装修需支付清运费，被告主张原告乱收费不是事实。被告金丽花对原告提交的上述证据发表以下质证意见：1、对《前期物业管理服务协议及业主公约》的真实性及证明内容均无异议；2、对《生活垃圾清运有偿服务合同书》及烟台市人民政府办公室的通知（烟政发【2002】23号）的真实性无法确认，烟政发【2002】23号通知上面没有加盖印章。合同书是2013年7月15日签订的，不应作为计算2017年至2019年垃圾处理费的标准，并且该份合同没有公示；3、对被告缴纳物业费收据的真实性无异议；4、对玉森明珠物业委托管理合同的真实性不认可，通过与万盛公司的印章比对完全不符；5、对万盛公司破产债权之一、购房户债权核查表的真实性无异议，由于我方在申报债权前与原告商量用延期交房违约金抵顶物业费事宜，但原告不予抵顶，我方才申报债权；6、对玉森明珠的住户手册及原告物业管理服务照片的光盘的真实性不予认可，从未见过业主手册，对照片的服务项目不认可；7、对装修垃圾委托清运协议的真实性及证明内容无异议。被告金丽花为证明其答辩主张向本院提交以下证据：1、证明原件一份，证明万盛有限公司欠我交房违约金24829.95元，2016年3月6日前付清，否则可以抵顶物业费；2、电梯使用费收据一份，证明我向原告交纳300元电梯使用费，该项费用原告无权收取；3、代收物业公共资金收据一份，证明被告向原告交纳888.05元，系公共维修资金，原告无权收取；4、照片10组及视频光盘一张，拍摄时间为2016年3月至今，证明环境外观、消防、小区环境卫生、绿化、交通秩序、保安、公共部位的设备设施维护和管理、设备的运行、乱搭乱建等原告没有尽到义务；5、福山公安微信公众号文章打印件及玉森明珠小区全体业主举报投诉信、110出警记录复印件、调解协议等，证明物业管理人员带头犯法，监守自盗，危害业主的利益；6、国务院第397号令，证明同答辩意见，原告没有签订业主公约的资格；7、照片一张，证明物业公司的名称与曙光物业不一致，对原告身份有异议；8、2016年6月24日协议书复印件一份，系万盛破产管理人提供，证明万盛和曙光之间有协议，可以用延期交房违约金抵顶物业费；9、照片和视频一宗，证明业主对相关卫生等进行自我维修服务，原告没有尽到服务合同中的义务；10、通知、收费单据，证明相关的维修费用由业主自行负担；11、物业公司明细单一份，系小区欠交物业费人员明细，其中有原告的委托诉讼代理人戴敏娣，证明小区欠费不是偶然现象，小区物业管理混乱让所有业主不满，没有履行物业协议中的约定；12、证人证言三份，证明原告作为物业管理公司管理混乱，在管理过程中存在欺诈行为。原告烟台曙光物业管理有限公司对被告金丽花提交的上述证据发表以下质证意见：1、对证明的真实性无法确认，与本案无关，因为该证明没有约定违约金可以抵顶物业费；2、对电梯使用费收据真实性无异议，该电梯使用费是针对业主装修期间使用电梯所收取的费用，与原告主张的电梯使用费不是一个性质；3、对代收物业公共资金收据真实性无异议，证明内容有异议，该收据中显示的是代收，而不是直接收取，被告主张该费用由我方占有不是事实；4、对照片及视频的真实性无法确认，没有拍摄时间及地点，无法证明是涉案小区消防设施的现状，并且根据前期物业服务协议第3条第8款，我方已确保开发商移交的消防设施设备完好。通过原告提交的曙光物业的通知，可以证明原告已经履行了物业服务管理规定。鉴于物业管理属于动态管理，而不是静态管理，对因自然损耗所产生的损失，原告只能进行维修、维护，被告所提供的照片均不能反映原告的服务不达标准；5、对福山公安微信公众号文章打印件及玉森明珠小区全体业主举报投诉信不符合证据形式，不应作为证据采信，调解协议书可以证明系吕扬个人行为，与原告无关，对出警记录复印件无异议，但与本案无关；6、对国务院第397号令的真实性无异议，证明内容有异议，我方与建设单位签署了前期物业服务合同，被告主张原告主体不适格不是事实，被告于2015年9月7日与原告签署前期物业服务协议及业主公约，并正常交费至2017年7月，证明被告主张不是事实；7、对照片的真实性无异议，但是不能证明被告的观点；8、对协议书的真实性无异议，鉴于协议书是万盛和曙光之间的约定，对被告业主不具有约束力，业主可以选择接受或不接受，被告在法院裁定后申请全额执行，截止至原告起诉之日被告作为业主也从未到原告处办理抵顶，并且被告也已经交纳了2011年3月至2014年12月期间的物业管理费，可以证明被告不受该协议的约束，也不同意，被告主张抵顶物业费不应得到法庭的支持；9、对照片和视频的真实性不予确认，不能证明系涉案的小区，即使是涉案小区该照片的形成时间实在2019年4月之后，并且是短暂的个别行为，不能证明物业不作为；10、通知、收费单据系复印件，不能证明业主实际支出，即使是真实的也属于业主应承担的部分，其他的原告发出的通知真实性无异议，可以证明原告履行了服务责任；11、对物业公司明细单的真实性无异议，证明内容有异议，该证据形成原因系高新区管委将原告及业主委员会召开会议，业主委员会同意帮原告向业主催收物业费，要求物业公司将拖欠明细交由被告，被告主张不是事实；12、对证人证言的真实性无异议，证明内容有异议，证人要证明的内容有部分个人恩怨，与原告无关，所陈述的物业不作为也没有证据证明。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月10日，玉森明珠小区的开发商烟台万盛实业有限公司（甲方）与原告烟台曙光物业管理有限公司（乙方）签订了玉森明珠物业管理委托合同，合同中约定了甲方将房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿化、花木、建筑物等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生等内容委托乙方管理；委托期限自2010年1月10日至2020年1月9日；约定了管理费用缴纳时间及管理费收费标准；约定了甲、乙双方的权利与义务。该合同有甲、乙双方加盖公章。被告对该合同真实性不予认可，认为烟台万盛实业有限公司在合同上加盖的印章不符，但未提交相关证据证明也未申请司法鉴定。被告系福山区玉森明珠小区4-1213号商位的业主，房屋建筑面积52.86㎡。2015年9月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了前期物业管理服务协议业主公约，约定：第一条双方的权利和义务（略）；第二条物业管理服务内容对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放等内容做了相关约定；第三条物业管理服务质量对房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等内容的管理服务质量做了相关约定；第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部分共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：从发展商通知的业主入户之日起，开始向甲方缴纳管理费。二、管理费收费标准：小高层按建筑面积每月每平方米1.2元，电梯运行费0.3元……第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济或法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担经济或法律责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳滞纳金等内容。业主公约对本住宅区的情况、业主的权利与义务、业主大会和业主管理委员会违约责任等内容作出了规定。该协议及业主公约有原告加盖公章，被告金丽花签字。2013年7月15日，烟台市福山区环境卫生管理处（甲方）与原告（乙方）签订生活垃圾清运有偿服务合同书，约定了甲、乙双方的责任、垃圾箱维修约定、双方违约责任等内容，其中乙方责任中第三条：乙方负责一次性交纳全年生活（工业）垃圾处理费：叁万陆仟元整。烟台市人民政府办公室关于转发市物价局等部门《关于征收城市生活垃圾处理费的意见》的通知（烟政发【2002】23号）规定了城市居民按每人每月1元标准收取。原告陈述，其按照每户每月3元标准收取，交纳给福山区环境卫生管理处。另查明，被告的物业管理费及电梯运行费支付至2017年7月31日。烟台万盛实业有限公司破产债权之一、购房户债权核查表中载明：被告金丽花对烟台万盛实业有限公司申报逾期交房违约金24829.95元。被告主张自前期物业管理服务协议约定签订后，被告未履行协议约定的服务义务亦未达到约定的服务质量并提交了照片、视频及证人证言等予以证明。原告对此不予认可，认为不能证明是涉案小区及拍摄时间，且证人证言中有部分的个人恩怨，不能证明原告不作为。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,故合法有效,对当事人双方均具有法律约束力。该合同明确约定了原告负责玉森明珠小区的物业管理服务，原告也依法与开发商签订了玉森明珠物业管理委托合同，因此，原告系玉森明珠小区合法的物业管理服务企业。本案中，被告金丽花作为业主，接受了原告提供物业服务,被告理应根据协议约定缴纳物业管理费与电梯运行费,故原告要求被告支付拖欠的物业管理费与电梯运行费的诉讼请求，于法有据,本院予以支持。现被告辩称，原告通知被告以延期交房赔偿金抵顶70%的物业费，被告前期支付的物业费也实际进行了抵顶。但被告并未提交相关证据予以证明，且原告对此亦不予认可，并提交证据证明被告已对烟台万盛实业有限公司欠付的延期交房违约金24829.95进行债权申报，故本院对被告的该辩解，不予采信。庭审过程中，被告辩称，原告未履行物业服务义务也未达到服务质量，原告违约在先，其有权拒绝支付物业费，并提交了照片、视频及证人证言等证据予以证明。本院认为，原告作为物业管理者,应根据《前期物业管理服务协议》的约定,尽到物业管理服务义务，达到物业管理服务质量。本案中,原告虽然也提交了相关照片证明其进行了物业服务,但通过被告提交的大量证据可以看出，原告对小区的房屋共用部位维护、环境卫生、保安、交通秩序等未尽到全面的管理义务，对被告的生活带来了一定的影响,故本院对原告所主张的物业费及电梯运行费酌定被告承担60%为宜,即被告应向原告缴纳自2017年8月1日至2019年4月30日止的物业管理费及电梯运行费999元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，双方签订的前期物业管理服务协议中未对物业费的交纳时间进行约定，原告也未提交催缴单等证据证明其在起诉前向被告催缴过物业费，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付的垃圾清运费63元的诉讼请求，该费用的收取标准原告已提交生活垃圾清运有偿服务合同书及烟政发【2002】23号文件予以证明，虽然被告对该证据不予认可，但原告确系按照合同约定每年收取该费用并实际上交环境卫生管理处，且【2002】23号文至今仍在施行中，该收费标准有相关政策规定，本院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告金丽花于本判决生效后十日内给付原告烟台曙光物业管理有限公司2017年8月1日至2019年4月30日物业管理费、电梯运行费999元及垃圾清运费63元；二、驳回原告烟台曙光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告金丽花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  安忠辉二〇一九年九月二十五日法官助理孙华泽书记员姜彦宇