湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2078号原告：胡亚伟，男，1973年4月8日出生，汉族，户籍地岳阳市岳阳楼区，现住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：黎敏波，湖南金骏律师事务所律师。被告：岳阳市宏地物业发展有限公司,住所地：岳阳市巴陵中路房产大厦**。法定代表人：王惠群，总经理。被告：朱国强，男，1953年5月26日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：王惠群，男，1961年7月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。第三人：莫然，男，1963年11月15日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：卢衍行，湖南云盟律师事务所律师。原告胡亚伟与被告岳阳市宏地物业发展有限公司（以下简称宏地公司）、朱国强、王惠群、第三人莫然确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡亚伟及其委托诉讼代理人黎敏波，第三人莫然委托诉讼代理人卢衍行到庭参加诉讼，被告宏地公司、朱国强、王惠群经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡亚伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告宏地公司、朱国强签订的《调解协议》合法有效；2、被告宏地公司将其位于岳阳市岳阳楼区国有土地使用权证号为岳阳市国用（2004）第00205号国有土地使用权证中152.49平方米过户给原告，被告朱国强、王惠群予以协助；3、被告宏地公司、朱国强承担违约责任支付违约金10万元，被告王惠群承担连带责任；4、由三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2004年12月9日，原告与被告宏地公司签订《房地产买卖合同》，后双方于2006年4月20日经协商后签订《调解协议》，协议约定：由被告宏地公司将其拥有的岳市国用（2004）字第00205号土地中的143平米转让给原告作为违约赔偿，且在2007年5月1日前办理转让土地的过户手续。协议签订后，被告已经向原告交付土地，原告在土地上建设了房产，但被告宏地公司、朱国强并未将国有土地使用权过户至原告名下，依法应当承担违约责任。被告宏地公司、朱国强、王惠群未答辩。第三人莫然述称：原告的起诉超过诉讼时效，第三人对本案的调解协议是否真实不做评价，协议第八条涉案土地应当在2007年5月1日过户原告，但是原告并没有主张权利，2007年法院处理宏地资产的时候原告知情且明知涉案土地已裁定给第三人，也没有主张权利，即使从法院裁定土地给莫然的时间开始计算，原告也是超过诉讼时效。涉案土地由法院裁定给第三人，原告不仅知情且承诺于2009年4月18日无偿拆除在涉案土地的建房，现在又在宏地公司资产被处理后起诉宏地要求其过户涉案土地，第三人认为是恶意诉讼。因此请求法院驳回原告诉求。根据庭审调查及证据认证的情况，本院查明的事实如下：2006年4月20日，原告胡亚伟与被告宏地公司签订《调解协议》，协议约定：“被告宏地公司将位于岳阳市北侧，地号为32492.00-4137.00的土地上【国土证号为国用××号】欲兴建的房产与原告胡亚伟自有房产相邻部分按国家规定须保持正常间距共计土地面积1**平方米过户给原告胡亚伟；原告胡亚伟不再追究甲方在《房地产买卖合同》第七、九条和《补充协议》第一条的违约责任；因前述土地已被宏地公司抵押给了银行，被告宏地公司承诺在2007年5月1日前将前述土地143平方米过户给原告胡亚伟。第九条二00四年十二月九日双方签订的《房地产买卖合同》第十三条不在本协议内解决。”《调解协议》签订后，国土证号为岳市国用××号的土地解除抵押后，被告宏地公司并未按《调解协议》的约定将其中143平方米土地过户给原告胡亚伟，而是将该宗土地又抵押给第三人莫然用以向莫然借款。被告宏地公司约定土地交付给原告胡亚伟，原告胡亚伟协议约定的143平方米土地上建设房屋，但未办理任何规划报建手续，岳阳市建筑工程监察大队于2006年6月5日向原告发出违规建设工程停工通知书，后岳阳市中级人民法院于2006年7月18日再次发出（2006）岳中执字第82号通知要求停止施工。上述《房地产买卖合同》原告胡亚伟与被告宏地公司于2004年12月9日签订，其中约定：“十三、如甲方在2005年12月30日前不能按期回购所有门面，为了确保乙方所购门面更好的使用，甲方同意将101号门面北面空地上准备扩建的2.6米宽9.9米长，3层，面积77.2平方米，按1700元每平方米售价预售给乙方，如甲方在2006年6月30日前不能将该预购门面按期交付给乙方，甲方应补偿乙方10万元，如甲方按期回购所有门面，此预定门面条款作废、无效”。另查明，2006年5月29日，被告宏地公司与第三人莫然签订《借款协议》，被告宏地公司以1890.4平方米国有土地使用权（国土证号为岳市国用××号）作抵押向第三人莫然借款2**万元，借款期限2006年5月29日至2006年6月12日。2006年5月30日，被告宏地公司与第三人莫然在岳阳市公证处办理了（2006）岳证字第1619号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。同日，被告宏地公司向第三人莫然出具250万元借据一张，并通知第三人莫然将借款转入王惠群建设银行账户。借款到期后，被告宏地公司未能按时还款，第三人莫然申请强制执行。2006年7月10日，岳阳市公证处作出（2006）岳证字第11号《执行证书》，执行被告宏地公司本金250万元，损失赔偿金38.75万元，合计288.75万元。2009年1月15日，岳阳市岳阳楼区人民法院作出（2007）楼执字第225-2号民事裁定书，裁定：“将被告宏地公司所有的位于岳阳市东边，证号为岳房权证岳阳楼区字第**，面积为92.53平方米的门面及该门面上面积为312.26平方米的办公用房（含109、110号门面上的第三层住房）和该门面后面土地证号为岳市国用××号、00206号面积为1939.2平方米的土地作价2406700元交付给第三人莫然抵偿债务。”再查明，原宏地公司名下岳房房权证岳阳楼区字第**房在执行委托评估时该栋房屋已办理胡亚伟分户证面积575.24平方米，进行评估的面积为658.08平方米，该栋房屋所占用土地为岳市国用（2004）字第00206号面积380平方米，现原告胡亚伟、第三人莫然均办理房产、土地分证。在执行过程中，本院委托岳阳正阳土地评估咨询有限公司对岳市国用（2004）字第00205号全部土地、（2004）字第00206号项下48.8平方米土地进行评估，评估价分别为Ａ块（后空地）1710.8平方米197.08万元、Ｂ块（胡亚伟违建房）153.6平方米17.25万元、Ｃ块（临街北面临时建筑）26平方米7.87万元。以上事实有原告胡亚伟提供的《调解协议》及土地测绘图、《房屋买卖合同》及《补充协议》、岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第37号民事判决书、宏地公司土地使用图、土地使用登记表、国有土地使用权登记信息，有第三人莫然岳阳楼区人民法院（2007）楼执字第225-2号民事裁定书、岳阳市中级人民法院（2006）岳中执字第82号通知、有亚伟出具的承诺书，本院在执行局调取的执行过程中委托评估报告两份，以及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，根据当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：原告胡亚伟与被告宏地公司之间签订的《调解协议》是否有效及违约责任；原告诉争的要求转让登记的土地是否在以物抵债处置范围内，即协助转移登记诉讼请求能否支持。一、原告胡亚伟与被告宏地公司之间签订的《调解协议》是否有效及违约责任？原告胡亚伟与被告宏地公司之间签订的《调解协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，故对原告要求确认原告与被告宏地公司、朱国强签订的《调解协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。合同双方应按合同约定履行各自义务，原告胡亚伟于2006年5月10日前虽已在被告宏地公司交付的土地上建设房屋并开始使用，但被告宏地公司在《调解协议》时所涉土地抵押给银行并办理了抵押登记，解除抵押后并未按合同约定办理土地分割和权属过户手续，反而再次以该土地使用权抵押向莫然借款，并未履行土地使用权转让登记手续，被告宏地公司系违约行为。现因莫然与宏地公司民借借贷纠纷执行一案，第三人莫然通过法院执行程序取得了该土地使用权，被告宏地公司已无法向原告履行协助过户义务，即原告胡亚伟无法取得该涉案土地物物权，原告可以依据合同约定另行向三被告主张违约赔偿。原告依据《房地产买卖合同》第十三条约定向三被告主张违约金10万元，虽约定明确，但该房屋并非现房也未开工建设，被告宏地公司更没有取得商品房预售许可证明，该条约定商品房预售合同条款应当认定为无效，因合同无效取得的财产应当返还和根据过错承担损害赔偿责任，原告并未向宏地公司支付预购款亦未造成损失，故对原告要求宏地公司支付违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。二、原告诉争的要求转让登记的土地是否在以物抵债处置范围内，即协助转移登记诉讼请求能否支持？被告宏地公司于2006年5月29日将（2004）00205号国有土地使用权抵押给第三人莫然借款，有生效判决确认第三人莫然并未与被告宏地公司并恶意串通和虚构借贷关系，（2004）00205号国有土地使用权抵押给第三人莫然，该抵押权依法设立且第三人莫然享有债权优先权；因在执行过程中委托对宏地公司名下岳市国用（2004）字第00205号全部土地合计1890.4平方米、岳房房房权证岳阳楼区字**地公司名下房屋进行分别评估，并委托对外拍卖流拍两次，且拍卖或以物抵债裁定应包括该权证下全部土地使用权，故对原告胡亚伟陈述诉争土地不在岳市国用（2004）字第00205号项下的意见，不具有事实依据，本院不予支持。原告莫然依据（2007）楼执字第225-2号执行裁定作价2406700元以物抵债，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，基于已生效的（2007）楼执字第225-2号执行裁定书，岳市国用（2004）字第00205号土地使用权证已转让至原告莫然名下，已不在宏地公司名下，原告胡亚伟要求被告从该国有土地使用权中过户152平方米的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡亚伟与被告岳阳市宏地物业发展有限公司之间签订的《调解协议》有效；二、驳回原告胡亚伟的其他诉讼请求。本案案件受理费2000元，由原告胡亚伟承担1800元，被告岳阳市宏地物业发展有限公司、朱国强、王惠群共同负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 昱审 判 员  许君龙人民陪审员  蒋 林二〇一九年九月十八日书 记 员  李梦婷