江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初5508号原告：浙江瑞丰投资有限公司（组织机构代码76393129-2），住所地浙江省杭州市现代置业大厦东楼902室。法定代表人：郭玮，董事长。委托诉讼代理人：王苏闽，江苏当代国安律师事务所律师。被告：张庆云，女，1947年1月3日出生，汉族，无业，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：黄彪，江苏中虑律师事务所律师。第三人：鸿意地产发展有限公司（统一社会信用代码91320100134986514R），住所地江苏省南京市秦淮区龙蟠中路459号鸿意地产大厦四楼。法定代表人：陶炜，总经理。委托诉讼代理人：贺诚，男，鸿意地产发展有限公司职员，住江苏省南京市秦淮区。原告浙江瑞丰投资有限公司（以下简称瑞丰公司）与被告张庆云以及第三人鸿意地产发展有限公司（以下简称鸿意公司）合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞丰公司的法定代表人郭玮及委托诉讼代理人王苏闽，被告张庆云的委托诉讼代理人黄彪，第三人鸿意公司的委托诉讼代理人贺诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告关于《瞻园铭楼地下车位和物业用房使用权转让合同》的解除行为有效，或直接判令解除该合同；2、被告向原告返还、移交地下车位使用权。事实和理由：2015年2月12日，经南京诚厦置业顾问有限公司介绍，郭玮代表唐志能、郑冬梅与被告签订了《房屋买卖居间协议》，将其位于南京市秦淮区瞻园路21号的瞻园铭楼第三层房屋转让给被告。基于以上事实，2015年3月12日，原告又与被告签订《瞻园铭楼地下车位和物业用房使用权转让合同》，由原告将上述楼盘的地下车库使用权和第三层的物业管理用房的使用权转让给被告。2015年3月20日，在被告一再要求下，原告法定代表人郭玮又与被告签订《补充协议一》一份，同意将地下车库的转让费由260万元降为100万元，第三层物业管理用房价格不变。合同签订后，被告向唐志能、郑冬梅先后支付了第三层房屋转让费500万元，向原告支付了车库的转让费100万元。按约定，被告应于房屋具备过户条件时向唐志能、郑冬梅支付转让费1890万元，但被告迟迟未支付，经唐志能、郑冬梅的委托代理人，同时也是原告法定代表人的郭玮无数次催告，并多次书面函告，要求尽快履行合约，被告仍不予理睬，致使包括《瞻园铭楼地下车位和物业用房使用权转让合同》在内的前述合同皆已实际无法继续履行。2015年8月19日，唐志能、郑冬梅的委托代理人郭玮委托北京大成律师事务所向被告公证送达了关于解除瞻园铭楼第三层房屋及附属设施买卖协议的律师函，被告在收到律师函的三个月内既未向法院提出诉讼，亦未表示继续履行合同。2015年11月20日，原告法定代表人郭玮再次委托北京大成律师事务所向被告公证送达了解除关于瞻园铭楼地下车位和物业用房的一揽子解决方案，方案同意将总价下浮135万元，但被告仍未予答复。原告认为，被告已无继续履行合同的诚意，原告发函给被告解除双方所签订合约的行为合法有效。被告张庆云辩称，1、双方签订的涉案车位的转让合同以及补充协议均合法有效；2、涉案合同与三层《房屋买卖居间协议》不具有关联性，是独立的合同；3、原告无权单方解除涉案转让合同及补充协议，一方面截止到本案起诉前，原告并未向被告作出解除合同的意思表示，另一方面本案原告单方解除合同并无合同约定的或法律规定的要件成就；4、涉案的地下车库是委托第三方物业公司管理，原告于2015年11月已要求第三方物业公司不得向被告履行代管义务，目前涉案的地下车库仍在原告控制下，故不存在被告向原告返还并移交地下车库使用权的问题；5、原告单方解除地下车库的行为存在恶意违约的情形，被告保留追究的权利。第三人鸿意公司述称，涉案的房屋是其与原告合作开发的，地下车位原告有权处置，被告在购买时还向其进行了调查，同意原告的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议事实是：位于本市秦淮区夫子庙街道瞻园路的瞻园铭楼系第三人鸿意公司于2005年开发建设的商品房，建筑用途为商办综合楼1幢，地上六层，地下一层（建设工程规划许可证上显示面积3921.45平方米）。2008年，第三人鸿意公司与浙江瑞丰置业投资有限公司（以下简称瑞丰置业公司）签订《瞻园铭楼地下车位处置协议》，约定瞻园铭楼地下车位的处置权归瑞丰置业公司所有。2009年4月7日，瑞丰置业公司名称变更为浙江瑞丰投资有限公司，即原告。2015年2月12日，案外人唐志能、郑东梅（甲方）、被告（乙方）及南京诚厦置业顾问有限公司（居间方，以下简称诚厦公司）签订《房屋买卖居间协议》（以下简称三楼买卖合同），约定甲方将秦淮区瞻园街道瞻园铭楼301、302、303、304、305、306的房屋（商业性质，约3900平方米）出售给乙方，实际成交价格为53040000元；原告的法定代表人郭玮作为甲方代理人参与合同的签订。2015年5月18日，唐志能、郑冬梅委托郭玮全权处置上述房产，包括出售房产、出租房产、办理房产的分割改造、进行房产法律事宜的处理，并对授权委托进行公证。2015年3月12日，原、被告签订《瞻园铭楼地下车位和物业用房使用权转让合同》（以下简称涉案合同），约定，原告将坐落于本市秦淮区瞻园路21号瞻园铭楼地下车位（以下简称地下车位）和瞻园铭楼三楼的物业用房（现作为物业用房使用，建筑面积为120.86平方米，以下简称物业用房）的使用权转让给被告；本合同签订生效后，被告即是地下车位和物业用房的权利人，对地下车位和物业用房享有使用权、处分权和收益权等权益；地下车位使用权的转让价款为2600000元，物业用房使用权的转让价款为1600000元，均为税后价款，即为转让方净得价；地下车位使用权的转让价款2600000元在被告向房产部门送交瞻园铭楼三楼过户变更手续的当日付清，物业用房使用权的转让价款1600000元在被告取得瞻园铭楼三楼除物业用房外的整层房产产权证的当日付清；本合同签订生效后，原告向被告交付地下车位，物业用房的交付根据原、被告双方与瞻园铭楼物业管理公司签订的三方协议的规定执行；合同签订前，被告已实地查勘了地下车位和物业用房的物理状况和法律状况，并充分明白、理解和认可地下车位和物业用房的现有物理状况和法律状况，本合同签订后，被告不得就地下车位和物业用房的物理状况和法律状况要求更改或不完全履行或拒绝履行或解除本合同。同年3月16日，南京桓顺物业管理有限公司（甲方，以下简称桓顺物业公司）与郭玮、被告（乙方）签订《车库移交确认书》，确认于甲方2015年3月16日将相应的管理权移交给乙方，乙方需保证本楼业主正常使用停车位（约20个），费用由乙方收取，甲方不干涉乙方对车位使用权出让。同年3月20日，原、被告在诚厦公司的见证下签订《补充协议》，约定，双方于2015年2月12日在诚厦公司签订了《房屋买卖居间协议》以及其他相关协议，双方经协商就协议中关于地下车位的约定做如下调整：被告向原告支付地下车位的建设费用及机械设备投资款1000000元。当日，被告向原告支付上述1000000元。2015年8月，郭玮委托律师向被告发出《关于解除郭玮与张庆云签署的瞻园铭楼买卖合同的律师函》，被告于同年8月20日收到，该函主要内容是，被告未按约支付房屋首付款，也未到场办理房屋买卖网签手续；双方就争议问题进行了多轮洽商，8月7日郭玮发出《告知函》，提出一揽子解决方案，并以每平方折让350元，总价减让135万元的诚意要求被告尽快履行协议，否则将解除合同，但被告接函后在8月10日的回函中仍强调房屋分摊面积扩大导致无法按原计划贷款及付款，如郭玮不肯合理让步，合同客观上已无法履行；现正式通知被告解除双方签署的《房屋买卖居间协议》及与其有关的补充协议等。同年11月20日，被告收到郭玮委托律师发出的《关于解除瞻园铭楼买卖协议后有关事宜的律师函》，主要内容是，2015年8月19日向被告公证送达了解除郭玮代理唐志能、郑冬梅与被告签署的关于南京市秦淮区瞻园街道瞻园铭楼三层房屋及其附属设施买卖居间协议、其他补充协议以及要求赔偿的函，现就后续事宜的处理再次通知被告：1、2015年8月19日向被告发函了解除函，根据相关法律规定，被告在接到解除合同的通知之日起三个月内并未向人民起诉，其认为被告已认可合同解除的事实；2、郭玮表示如被告仍愿意购买瞻园铭楼三层的，双方可签署新的买卖合同，愿意参照2015年8月7日发函中的内容执行，如被告有此意愿，请于2015年11月30日之前发函确认，否则将不再为被告保留购买权利；3、如2015年11月30日之前被告对第二条内容不做答复，则被告购买瞻园铭楼附属设施地下车位的协议也将同时予以解除，自2015年12月1日起，郭玮将收回车位使用权、收益权，请于12月1日与郭玮、物业公司办理车位的移交等手续，如拒不到场，视为放弃权利。同日，郭玮向桓顺物业公司发出《地下机械车位移交通知函》，主要内容是，其已与被告解除合同，因地下机械车位属于本物业的附属设施，地下机械车位的买卖也已一并解除，其与被告约定于2015年12月1日办理车位移交手续，请桓顺物业公司一并参加；自2015年12月1日后，请桓顺物业公司继续管理地下车位，并将收益交予其。2016年7月1日，被告起诉唐志能、郑冬梅、丁寅，认为，其与唐志能、郑冬梅关于秦淮区瞻园街道瞻园铭楼三楼的五套房屋签订的《房屋买卖居间协议》已于2015年8月19日解除，唐志能、郑冬梅未按约交付房屋并拆除电梯，且房产证与唐志能、郑冬梅此前出示的房屋买卖契约之间存在实质条款重大变更情形，要求被告返还房屋解押款3000000元、双倍返还购房定金4000000元，返还损失3100000元。该案尚在审理中。审理中，原、被告均确认本案所涉地下车位约66个机械车位，物业用房的费用并未支付也未交接物业用房。原告明确诉讼请求第一项为确认原告于2015年11月20日对《瞻园铭楼地下车位和物业用房使用权转让合同》的解除行为有效。原告认为涉案合同因被告不履行购买三楼的买卖合同于2015年12月1日解除，并陈述，因希望出售三楼的房屋，故签订涉案合同以极低的价格搭售地下车位、物业用房，同意返还被告收到的车位转让费1000000元。被告认为，涉案合同与三楼的房屋买卖合同是各自独立的合同，主体不同，不存在搭售，三楼的房屋买卖合同已经解除，希望继续履行涉案合同。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告的法定代表人郭玮于2015年2月12日作为委托代理人代理唐志能、郑东梅与被告签订三楼买卖合同，2015年3月12日原、被告即签订涉案合同；在涉案合同的约定中，有多处约定与买卖瞻园铭楼三楼相关联，特别是在给付地下车位使用权、物业用房使用权转让价款给付时间，都是以三楼买卖合同的过户时间及取得房产证时间为履行时点；2015年3月20日，原、被告在三楼买卖合同居间方诚厦公司见证下签订《补充协议》，原告将地下车位使用权的转让价格大幅降低，从2600000元降低为1000000元。综合上述案情及当事人的陈述、证据，本院认为，涉案合同与三楼买卖合同虽为不同主体与被告签订的两份合同，但从签订时间、合同内容以及涉案合同变更等情况看，两份合同存在一定的关联性，涉案合同是为三楼买卖合同顺利履行而签订，在合同履行上不可分割，现三楼买卖合同已经解除不能履行，原、被告再履行涉案合同不能实现合同目的，对于一方也不公平，故原告于2015年11月20日向被告发出的律师函具有附条件解除涉案合同及《补充协议》的效力，原告关于确认解除行为有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告关于涉案合同与三楼买卖合同不具有关联性、原告并未解除涉案合同及原告单方解除涉案合同无合法依据的辩称意见，本院不予采纳。因被告未对相关内容进行答复且已明确表示同意解除三楼买卖合同，故解除条件成就，涉案合同及《补充协议》已经解除，原告关于被告返还、移交地下车位使用权的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持，原告同时应将被告给付的车位使用权转让费1000000元返还被告。被告关于地下车库仍在原告控制下、不存在返还移交问题的辩称意见，本院认为，地下车位系物业公司受委托管理，但如权利人发生变动仍应进行交接，以便物业公司将收益交付使用权人，虽然原告于2015年11月向物业公司发函，要求物业公司移交收益，但各方并未进行返还、移交手续，故原告的该项诉请并无不当，被告的该项辩称意见，本院不予采纳。综上所述，原告于2015年11月20日向被告发函解除涉案合同及《补充协议》的行为有效，被告应当向原告返还、移交地下车位使用权，原告应当向被告返还车位使用权转让费1000000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告浙江瑞丰投资有限公司于2015年11月20日关于《瞻园铭楼地下车位和物业用户使用权转让合同》的解除行为有效。二、被告张庆云于本判决生效之日起十日内向原告浙江瑞丰投资有限公司返还、移交瞻园铭楼地下车位使用权。三、原告浙江瑞丰投资有限公司本判决生效之日起十日内向被告张庆云返还车位使用权转让费1000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，由被告张庆云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  李 娜人民陪审员  杨慧杰人民陪审员  陈燕萍二〇一六年十二月三日见习书记员  夏美玲