河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫民再525号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑州市中原区房产管理局。住所地：河南省郑州市中原区中原西路160号附2号。负责人：李文智,该局局长。委托诉讼代理人：郭冲，该局职工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：殷仁运，河南国基律师事务所律师。代理权限：一般代理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘同兰,女,1932年2月15日出生,汉族,住郑州市中原区。委托诉讼代理人:荐国防,男,1960年4月1日出生,汉族,住郑州市金水区。系刘同兰之子。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李江洁，河南省法律援助中心律师。代理权限：一般代理。再审申请人郑州市中原区房产管理局（以下简称中原区房管局）与被申请人刘同兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，郑州市中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）豫01民终15074号民事判决，已经发生法律效力。中原区房产局不服，向本院申请再审，本院于2019年6月24日作出（2018）豫民申6166号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人中原区房管局的诉讼代理人郭冲、殷仁运、被申请人刘同兰的诉讼代理人荐国防、李江洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原区房管局申请再审称，请求撤销一、二审判决，依法改判驳回刘同兰的诉讼请求并由刘同兰承担本案诉讼费。理由：第一,一、二审法院认定事实不清。1、忽略办理房产证的前提条件。双方签订的拆迁安置协议第一条第6项专门约定了办理房产证的前提条件，刘同兰在2009年就自行入住其中一套房屋,但是至今未按照约定一次性付清购房款。2、根据双方签订的拆迁安置协议第二条第二项,除无偿赔付面积外，还有43.085平方米、38.705平方为有偿,需要刘同兰补交超面积购房款分别为113787元、109845元,共计223632元,其中一套房建成后,刘同兰强行自行入住，另外一套房由法院于2016年3月23日判决向刘同兰交付,但是经过中原区房管局多次催要购房款,刘同兰却置之不理。付款是刘同兰应该先履行的义务,在其未支付完毕房款之前，中原区房管局有权拒绝办证。3、2017年5月16日中原区房管局向刘同兰下限期提交办理房屋权属证书资料等手续的通知,并于2017年5月18日上午亲自派三名工作人员将该通知送达刘同兰,刘同兰在听完通知内容后拒绝签收(有同步录音录像为证)。证明中原区房管局一直在为刘同兰办证而进行一系列工作，但是刘同兰却拒绝配合,拒绝交购房款和提供被拆迁房屋注销证明,不能办证并非中原区房管局不履行义务导致，而是因为刘同兰拒绝配合导致。4、关于刘同兰房屋是否已注销问题。一审法院查明被拆迁房屋已注销，名下无房,但是中原区房管局于2017年9月26日到郑州市不动产登记中心查询,被拆迁房屋依然存在,并未注销(有查询结果佐证,已在二审提交)。二审法院采纳证据和认定事实错误。5、关于房屋高度问题。刘同兰并未提供测绘部门或司法鉴定部门的结论来证明涉诉房屋未达到约定高度,因此在证据不足的情况下,一、二审认为高度不够缺乏证据佐证。第二,关于违约金问题。违约金认定数额过高，违约责任主体认定错误,违约损失没有提供损失的证据。1、中原区房管局不应当承担违约金40万元。即使认定中原区房管局承担违约金，根据刘同兰在中原区人民法院2015年中民一初第1200号判决中已经就拆迁安置协议第二条第7款主张过损失,法院判决损失为34224元,那么依据上述法律规定,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;这样计算,违约金不足一万元。2、关于16万违约金问题。协议并未约定如果高度不够应该赔偿多少,只是约定如果达不到2.8米,给刘同兰造成的损失应予以赔偿。一、二审法院在没有测绘部门测绘高度的情况下,在刘同兰的损失没有经过第三方评估机构评估的情况下,随意认定、认可刘同兰诉求中的数额,缺乏证据支持。第三、关于刘同兰诉求中的要求中原区房管局交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》,没有法律依据和合同依据。刘同兰答辩称，第一、案涉工程的建筑工程施工许可证明确记载，案涉安置房为住宅楼，建设单位为中原区房管局。作为建设方，中原区房管局应当向刘同兰交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》。第二、双方签订的拆迁安置协议明确约定了中原区房管局的办证义务，还约定了相应的违约责任，此为中原区房管局的合同义务，其称因为没有办证职责从而否认办证义务的辩解理由不能成立。第三、因为中原区房管局没有向刘同兰交付案涉安置房屋的测绘面积报告，致使刘同兰无法确定房屋超过无偿赔付的面积，也无法按照合同约定支付差价。中原区房管局违约在先，且一直未向刘同兰主张房屋面积差价款，其主张享有先履行抗辩权的主张不能成立。第四、刘同兰的房屋已经被拆迁，中原区房管局在拆迁时并未告知刘同兰需要自行办理房屋产权注销手续，该手续应当由拆迁部门同意办理，刘同兰无法自行办理。中原区房管局已将案涉两套安置房办理了权属证书，只是登记在中原区房管局名下，而不在产权人刘同兰名下。因此，中原区房管局主张刘同兰未提交房屋产权注销证明从而不能办理产权证的理由不能成立。第五、中原区房管局恶意逾期交房，拒绝办理案涉安置房屋的所有权证、土地证，属于严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。第六、经过测量，案涉房屋的高度只有2.65米，与协议约定的不低于2.8米不符，中原区房管局属于严重违约。且因为房屋高度明显过低，严重影响到房屋居住环境，进而造成房屋价值受损，依法依约应当赔偿，原判支持刘同兰每套房8万元的损失合法有据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，请求维持原判。刘同兰于2017年5月31日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、中原区房管局向刘同兰交付两套房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》；2、中原区房管局为刘同兰办理两套房屋的不动产权证书，并支付两套房屋的逾期办证违约金共计40万元；3、中原区房管局因交付的两套房屋室内高度违约，向刘同兰赔偿经济损失共计16万元，以上共计56万元；4、本案诉讼费用由中原区房管局承担。郑州市中原区人民法院一审查明：位于郑州市中原区××路××院××号的房屋所有权人原为刘同兰，所有权证号为郑房权字第××号，建筑面积为66.75平方米。后该房屋由中原区房管局于2008年组织拆除改造并对原居民进行安置。刘同兰分别委托其儿子荐国来和荐国防二人，代表刘同兰分别于2008年4月28日和中原区房管局签订《房屋拆迁安置协议》各一份，获得两套拆迁安置房：位于郑州市中原区××路××院××单元××Ｋ户型房屋（现实际房屋为6号楼4单元1层60号，建筑面积73.53平方米）和前进路22号院2单元5层G户型房屋（现实际房屋为6号楼3单元5层49号，建筑面积77.81平方米），当时涉案房屋有偿购买价为每平方米3600元。后刘同兰通过诉讼，向荐国防和荐国来收回二套房屋的产权。房屋于2009年10月竣工后，中原区房管局未向刘同兰交付房屋。刘同兰于2009年12月底自行入住位于中原区××路××院××楼××单元××号房屋，另外一套房屋刘同兰通过诉讼向中原区房管局主张权益，一审法院于2015年12月21日作出（2015）中民一初字第1200号民事判决，判决中原区房管局向刘同兰履行交付义务，该房屋于2017年3月由一审法院强制执行交付。中原区房管局与刘同兰签订的《房屋拆迁安置协议》第二条第7款约定“新房入住（即交付钥匙为准，须办理手续）甲方负责为乙方办理房产证、土地证，办证费用由甲方承担。办证期限为半年，甲方如违约应赔偿乙方20万元违约金”。但在房屋交付后，中原区房管局以刘同兰未交契税、未办理原房屋产权注销手续为由，未履行办证义务。《房屋拆迁安置协议》第二条第4款约定“甲方支付乙方的新房屋必须符合国家规定的工程质量标准，和其承诺户型结构，（室内高度不得小于2.8米）否则给乙方造成的损失应予以赔偿”。但中原区房管局实际交付的房屋室内高度没有达到2.8米。该二套房屋交付后，中原区房管局未向刘同兰颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》，刘同兰认为中原区房管局侵犯了其合法权益，于2017年5月21日诉至法院要求解决。诉讼中另查明，中原区房管局提供2017年5月16日催办通知一份，证明中原区房管局曾向刘同兰催促协助提供办证的相关证明，刘同兰否认收到此催办通知，同时提出根据拆迁协议约定补缴契税应由中原区房管局负责，至于原房屋注销证明经查刘同兰名下已经无房，中原区房管局早已把房屋初始登记办在自己名下，无需刘同兰再予以协助。郑州市中原区人民法院一审认为：中原区房管局对旧房进行拆迁改造，新交付给原业主的住房应达到国家相关质量标准，参照《商品房销售管理办法》第三十二条之规定，拆迁单位应向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅面积测绘报告》，中原区房管局仅向房管建设部门提供相关证书，未完全履行法定义务，应承担违约责任，故对刘同兰的此项诉讼请求予以支持。刘同兰、中原区房管局双方签订的协议，明文约定交付的房屋室内高度不得小于2.8米，而中原区房管局抗辩此约定是层高，层高符合协议约定。但根据常理和协议条款可以认定，层高与室内高度不是同一概念，中原区房管局的抗辩意见与事实不符，不予采信。因中原区房管局交付的房屋室内高度没有达到约定，给刘同兰的生活环境和房屋价值带来不利影响，中原区房管局应承担违约赔偿责任，刘同兰要求每套房屋赔偿8万元符合客观事实，予以支持。在刘同兰、中原区房管局双方约定的协议中还约定“办证费用由甲方承担”，根据双方的地位不同，从广义上理解刘同兰提出的即一切费用（包含补缴契税）都由中原区房管局承担的主张成立。中原区房管局作为拆迁单位，处于强势地位，如要求业主承担契税，应在协议里签订特别条款予以明确约定，中原区房管局没有在协议里明确约定，应由其承担不利的后果。目前拆迁房屋初始登记已办在中原区房管局名下，刘同兰名下已无房，中原区房管局不予办证的二个理由均不成立，因此中原区房管局应承担违约责任。鉴于目前已经颁发产权证书，不再颁发房产证，故刘同兰要求中原区房管局为其办理不动产产权证书的主张符合法律规定，予以支持。刘同兰、中原区房管局双方在协议里约定有违约惩罚条款，对这一约定中原区房管局是明知的，应由其承担违约后果，对刘同兰要求40万元违约金予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出（2017）豫0102民初4146号民事判决：一、中原区房管局于判决生效后三十日内向刘同兰交付位于中原区××路××院××楼××单元××和××楼××单元××套房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅面积测绘报告》；二、中原区房管局于判决生效后三十日内为刘同兰办理位于中原区××路××院××楼××单元××和××楼××单元××套房屋的不动产权证书，并支付二套房屋的逾期办证违约金共计40万元；三、中原区房管局于判决生效后十日内向刘同兰赔偿因涉案二套房屋室内高度不符合协议约定经济赔偿金共计16万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由中原区房管局承担。中原区房管局不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，请求依法改判，驳回刘同兰的诉讼请求。郑州市中级人民法院二审与一审查明的事实一致。郑州市中级人民法院二审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中原区房管局与刘同兰签订的两套房屋的拆迁安置协议均约定“新房入住（即交付钥匙为准，须办理手续）甲方负责为乙方办理房产证、土地证，办证费用由甲方承担。办证期限为半年，甲方如违约应赔偿乙方20万元违约金”。安置房屋于2009年10月竣工后，中原区房管局未向刘同兰交付房屋，2009年12月刘同兰自行入住其中一套房屋，另一套房屋经一审法院判决，于2017年3月由原审法院强制执行交付。中原区房管局称没有为刘同兰办理房产证系因刘同兰没有支付房屋面积差价款、没有提供原房屋注销证明和完税凭证，但双方在拆迁安置协议中并未约定办理房产证的前提条件，中原区房管局以刘同兰违约而没有办理房产证缺乏合同依据。根据拆迁安置协议的约定，结合安置房屋已初始登记在中原区房管局名下及刘同兰提供的郑州市房管局查询证明显示刘同兰名下无房等情况，中原区房管局称办理房产证仍需刘同兰提供资料理由不足，且中原区房管局亦未提供通知刘同兰提供办理房产证资料的相关证据，一审判决中原区房管局按约承担逾期办证的违约责任并不错误。中原区房管局称其中一套房屋在2017年3月才强制交付，未超过约定的房屋交付后半年办证的期限，但针对该套房屋，一审法院已于2015年判决中原区房管局向刘同兰交付，中原区房管局怠于履行法院判决，其关于该套房屋未超过办证期限的意见，该院不予采纳。关于安置房屋的层高问题，拆迁安置协议明确约定室内高度不得小于2.8米，否则给乙方造成损失的应予赔偿。刘同兰提出涉案房屋室内高度为2.65米，中原区房管局不能说明房屋室内的实际高度，也不能证明室内高度达到2.8米。因中原区房管局交付的房屋室内高度不符合合同约定，给刘同兰的生活环境和房屋价值带来不利影响，一审判决中原区房管局每套房屋向刘同兰赔偿8万元并无不当。另，《住宅面积测绘报告》是确定房屋面积的必要资料，业主对房屋的确切面积具有知情权，故一审判决对刘同兰要求中原区房管局提供《住宅面积测绘报告》予以支持亦无不当。综上，中原区房管局的上诉请求理由不足，该院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，作出（2017）豫01民终15074号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由中原区房管局负担。本院再审审理查明的事实与一、二审查明事实一致。本院再审认为，针对申请人再审请求及理由，本院综合评判如下：第一、关于中原区房管局是否享有先履行抗辩权。双方签订拆迁安置协议明确约定，由刘同兰补齐无偿偿付面积之外的面积差价款，但因为中原区房管局并未向刘同兰交付案涉安置房屋的面积测绘报告，使案涉安置房屋的面积差无法确定，刘同兰应支付的面积差价款处于不确定状态。中原区房管局以房款未交清作为逾期交房和逾期办证的抗辩理由不成立。第二、关于中原区房管局是否存在违约行为及违约责任的承担。中原区房管局主张向刘同兰下发过办理注销房屋产权的通知，但刘同兰对此不予认可，且拆迁协议并未明确约定刘同兰负有办理产权注销的义务，原判综合考虑刘同兰的房屋已被拆迁，经查询刘同兰名下已无房产及中原区房管局已经将案涉安置房的产权登记其名下的事实，认定刘同兰未提交产权注销证明没有客观上影响办理产权登记，因此，中原区房管局相应的辩解不能成立并无不当。原判根据双方约定的逾期办证的违约责任，判令中原区房管局承担40万元违约责任有合同依据，数额并无不当。关于高度是否符合合同约定，刘同兰在原审中提交了经测量房屋仅有2.65米的证据，与合同约定的不低于2.8米不符。中原区房管局不认可该测量证据，但其不组织测量，也未提交其房屋符合合同约定高度的相关证据，因此，原判认定中原区房管局存在违约，考虑到层高过低影响房屋的使用及经济价值，酌定支持每套房的经济损失8万元并无不当。第三、关于中原区房管局是否有交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅面积测绘报告》的义务。虽然中原区房管局不是房屋开发企业，但其作为建设方，有义务向拆迁协议的相对方交付符合质量和合同约定面积的房屋，作为相对方刘同兰对房屋的质量、面积及使用相关事项有知情权，上述材料均是证明中原区房管局按约履行拆迁协议应当提交的证明材料，原判中原区房管局向刘同兰交付上述资料适当。综上，中原区房管局再审申请不能成立，不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：维持郑州市中级人民法院（2017）豫01民终15074号民事判决。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  邹新哲审判员  孙 明二〇一九年九月二十七日书记员  程易霖