广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2026号原告：肇庆大旺海印又一城商业有限公司，住所：肇庆市高新区大旺大道**海印又一城商场A销售中心****。统一社会信用代码：914412005745342129。法定代表人：邵建明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：郑永嘉，男，1973年3月15日出生，汉族，住，住广东省揭阳市榕城区/div>原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称“海印又一城”）与被告郑永嘉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托诉讼代理人梁永平、被告郑永嘉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海印又一城向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，并涂销以被告名义办理的“肇庆高新区”的合同备案登记；2.要求被告向原告支付违约金168000元，并赔偿原告律师费15000元，合计应向原告支付183000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆高新区”，总房款为人民币1050000元。上述合同约定被告应以分期付款的方式支付购房款，并明确约定了逾期付款的违约责任以及解除合同的条件。上述合同签订后，被告只支付了部分房款，余款虽经原告多次催告，但被告一直未付。原告曾向被告发出解除合同并配合涂销合同备案登记的通知，但被告置之不理。综上所述，被告已构成违约，并已损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请人民法院给予支持。被告答辩称：同意解除合同，支付违约金不接受，认为违约金的金额过高，需要调整；原告的律师费不需要承担。原告向本院提供证据如下：1、《商品房买卖合同》、补充协议，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋。2、购房发票，证明被告只支付了部分房款；3、催告函、解除合同通知，证明由于被告经催告仍未履行支付购房款，原告依法向被告发出解除合同的通知；4、委托合同；5、律师费发票；证据4、5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担。被告向本院提供证据如下：1、收据，证明是2016年在海印公司售楼部交给原告方。2、团购申请书。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定：“被告购买原告开发的位于肇庆高新区，套内建筑面积196.71平方米。该商品房总价款人民币105万元。双方约定按照分期付款方式付款，2017年12月31日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款21万元，应当于2017年6月30日前支付；二期房款105000元，应于2017年7月31日前付款；剩余的房款735000元，应于2017年12月31日前付清。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议第四条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用的，买受人应于退房手续办妥后10日内补足。”双方签订《商品房买卖合同》后，被告按照合同约定于2017年6月30日支付了首期购房款21万元。2018年11月16日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《支付楼款催告函》，要求被告于2018年11月30日前付清尾款房款84万元。2018年12月6日，原告向被告寄出《律师函（催款函）》，要求被告于2018年12月10日前支性房款84万元及逾期罚款违约金，否则，视为严重违约，海印又一城公司将按照《商品房买卖合同》第七条、补充协议第六条的约定，追究违约责任。2019年3月15日，原告向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求被告于2019年3月30日与原告方工作人员共同到肇庆市大旺区房地产交易中心办理涂销涉案房地产的合同备案登记。2019年4月2日，原告为维护自身权益，与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告郑永嘉商品房销售合同纠纷的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师费15000元。2016年12月14日，被告郑永嘉与广州飞耀网络科技有限公司签订《广州飞耀网团购VIP会员申请书》，约定：广州飞耀网络科技有限公司为此次活动收取团购服务费5万元，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告的商品房，双方成立商品房销售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。本案中，被告没有按照合同约定付清房款尾款，被告已经违约，原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意。因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告应协助原告办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区”的合同备案登记手续。关于违约金支付的问题。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张按照补充协议第5条，即房款总额的20%计算违约金，与《商品房买卖合同》第九条“买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金”不一致，且原告没有举证证明其具体实际损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，现被告抗辩称违约金过高，且本案中合同约定计算违约金的标准过高，本院予以调整。考虑到被告于2017年已经支付了首期房款，按合同约定最后一笔房款应于2017年12月31日前付清，故违约金的起算日期应以付款次日（即2018年1月1日）起计算更适宜。因此本院确认违约金以84万元为本金，以人民银行同期年利率（4.75%）的标准计算，自2018年1月1日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以168000元为上限。原告在2019年3月15日向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求被告于2019年3月30日与原告方工作人员共同到肇庆市大旺区房地产交易中心办理涂销涉案房地产的合同备案登记，被告未按时协助办理，原告向本院提起诉讼。按照该项约定，原告因此支出的律师费15000元应由被告负担。原告请求被告承担本案律师费有合同依据，本院予以支持。《合同补充协议》第四条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用的，买受人应于退房手续办妥后10日内补足”因此，涉案合同解除后，被告可按照该约定另行主张退还剩余款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司与被告郑永嘉于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告郑永嘉应在本判决生效之日起十日内履行协助原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区”的合同备案登记手续；三、被告郑永嘉应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付违约金（违约金以84万元为本金，以人民银行同期年利率4.75%的标准计算，自2018年1月1日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以168000元为上限）；四、被告郑永嘉应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付律师费15000元；五、驳回原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1980元（原告已预交），由被告郑永嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郑珊珊二〇一九年九月二十七日书记员  冯梓敏