河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初3901号原告：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，与确认地址一致，统一信用代码9141142400587724X2。法定代表人:吴月英，该公司董事长。委托讼代理人:孔祥明，河南卓衡律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：牛靖亚，男，1968年11月9日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址为柘城县未来大道东段烟草局。委托诉讼代理人：李政，河南振商律师事务所律师，代理权限特别授权。被告:柘城县宏达建材有限公司，住所地柘城县未来大道祥和花园3号，确认地址为柘城县城关镇胜利街4号，统一社会信用代码9141142409811323XQ。法定代表人：李波，该公司经理。被告:河南英信房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区群办路9号2号楼201号，与确认地址一致，统一社会信用代码9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。被告：李波，男，1984年5月1日出生，回族，住河南省柘城县，与确认地址一致。原告河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称“柘城农商行公司”）与被告牛靖亚、柘城县宏达建材有限公司（以下简称“宏达建材公司”）、河南英信房地产开发有限公司（以下简称“英信房地产公司”）、李波执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告柘城农商行公司的委托诉讼代理人孔祥明、被告牛靖亚及其委托诉讼代理人李政、被告宏达建材公司的法定代表人李波及被告李波均到庭参加了诉讼，被告英信房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柘城农商行公司向本院提出诉讼请求：准许执行被告英信房地产公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺。事实和理由：2018年4月26日，柘城县人民法院对原告诉被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波借款合同纠纷一案作出（2018）豫1424民初660号民事判决，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息（借款期限内的利率按月利率7.95‰计算，自2015年12月31日起至2017年10月27日；逾期罚息按11.925‰计算，自2017年10月28日起至借款还清之日止，被告已支付的利息1450875元应予扣除）；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权；四、驳回原告柘城县农村信用合作联社对被告范亚丽的诉讼请求；五、驳回原告柘城县农村信用合作联社的其他诉讼请求。”。判决生效后，被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波没有按照生效判决履行义务，故原告依法向柘城县人民法院申请执行。2019年3月22日，被告牛靖亚对执行标的提出书面异议。柘城县人民法院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异23号执行裁定，裁定中止对柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺的执行。原告不服该裁定，认为被告牛靖亚提供的《未来名城认购协议书》、《转账明细表》以及房款收据等证据不足以证明被告牛靖亚对涉案房屋具有所有权和排除执行。为此，原告提起本案诉讼。被告牛靖亚辩称：1.原裁定认定事实和适用法律正确；2.被告牛靖亚提交的证据能够证明其签订购房协议、交付购房款和实际取得房屋使用权在先，而原告取得涉案房屋抵押权和法院查封在后，且涉案房屋未能取得房产证系被告英信房地产公司的原因，这些证据足以证明其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，执行异议裁定正确；3.被告宏达建材公司系一人有限责任公司，规模偏小，注册资本偏低，且有重大不良记录，已被列入失信被执行人名单，原告在发放贷款时违反了审慎发放的原则，违规发放贷款，有明显过错；4.被告英信房地产公司自2012年起便已将位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和2幢1-3层商铺陆续出售给近15户购房户，但又在2015年底将这些已经出售的商铺抵押给银行，导致购房户无法正常办理权属登记手续，这种行为已经构成消费欺诈；5.被告牛靖亚在整个过程中无过错，不应当承担责任。综上，其签订合同和购买涉案房屋在先，并已支付全部购房款且已实际入住，原告取得抵押权和申请法院查封涉案商铺在后，柘城县人民法院依法裁定中止对涉案商铺的执行完全正确，原告的起诉没有任何事实和法律依据，应依法驳回全部诉讼请求。被告宏达建材公司、李波辩称：被告宏达建材公司的债权债务应由被告英信房地产公司负责。被告英信房地产公司未答辩。原告柘城农商行公司向本院提供的证据：1.流动资金借款合同一份、抵押合同两份。证明：①.2015年12月份，被告宏达建材公司向原告贷款1500万元，贷款期限12个月，从2015年12月31日至2016年12月31日。②.被告英信房地产公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺为被告宏达建材公司的贷款抵押给原告，并办理了抵押登记，登记号为柘城县房他证2015字第0153038号和柘城县房他证2015字第0153039号；2.柘城县农村信用社借款展期协议一份、流动资金借款合同一份、抵押合同一份。证明：①.被告宏达建材公司在贷款到期前向原告申请就2015年12月份1500万元的贷款申请展期10个月。②.被告英信房地产公司自愿用其所有的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺为被告宏达建材公司的展期贷款进行抵押，并办理了抵押登记，登记号为柘城房他证2017字第20170040号和柘城房他证2017字第20170041号；3.（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书各一份。证明：①.柘城县人民法院判决原告对被告英信房地产公司提供的抵押物即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺享有优先受偿权。②.柘城县人民法院已于2018年1月24日对被告英信房地产公司提供的抵押物即位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺进行了依法查封。③.原告依据（2018）豫1424民初预118号民事裁定书和（2018）豫1424民初660号民事判决书内容申请法院执行，合理合法；4.他项权证。证明：①.抵押房产系被告英信房地产公司所有，原告对该抵押物享有优先受偿的权利。②.抵押房产系商铺，不是居住房屋，依据物权法及其他相关法律法规及司法解释的相关规定，被告牛靖亚不能够排除执行。被告牛靖亚向本院提供的证据：1.未来名城认购协议书一份。证明其于2015年8月19日与被告英信房地产公司签订了《未来名城认购协议书》，购买了该公司开发的柘城县未来名城小区1号楼2单元9号商铺，建筑面积为135.4平方米，单价为4505元/平方米，总房款610000元，双方约定交房日期为2015年12月31日，被告牛靖亚签订购房合同和购房涉案房屋在先，原告取得抵押权和申请法院查封在后；2.购房款收据两份、银行汇款明细两份、向法院汇款凭证一份。证明其于2015年8月19日即签订认购协议当天已向被告英信房地产公司交付了购房款400000元、2016年12月31日被告英信房地产公司以办理房产登记为由要求被告牛靖亚交付了40000元购房款、2019年5月又将剩余的170000元房款汇到法院指定账户，其已经实际交付全部购房款共计610000元；3.房屋出租协议两份，刘威修证人证言一份。证明牛靖亚经涉案房屋装修完毕后，2016年3月出租给了刘威修使用，牛靖亚取得涉案房屋使用权在先，原告申请查封在后。被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波均未向本院提供证据。对上述证据，经质证双方无异议部分，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，对证据的证明效力，本院予以综合分析认证。本院经审理认定事实如下：原告柘城农商行公司原系柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。被告宏达建材公司因资金周转需要与原告签订15000000元的流动资金借款合同（期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日止），被告英信房地产公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该款及利息、罚息等提供抵押担保（抵押期限为2015年12月30日至2016年12月30日止），并与原告签订两份抵押合同，2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号：20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号：20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，被告宏达建材公司与原告签订上述借款的展期协议（展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日），并重新签订流动资金借款合同，被告英信房地产公司与原告重新签订两份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在本院审理原告与被告宏达建材公司、英信房地产公司、李波上述借款合同纠纷一案中，本院依原告提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定书，裁定分别查封了被告英信房地产公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号：20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号：20××54号）的房产，查封期限均为三年；本院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决书，判决如下：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息。；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权。”。该判决生效后，原告向本院申请执行。在执行过程中，被告牛靖亚对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺）向本院提出执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异23号执行裁定书，裁定中止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元9号商铺的执行，原告不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年8月19日，被告牛靖亚与被告英信房地产公司签订未来名城认购协议书，购买了被告英信房地产公司开发的柘城县未来名城小区1号楼2单元9号商铺，面积135.4平方米，单价4505元/平方米，总房款为610000元，另约定了付款方式以及其他权利义务等。被告牛靖亚于2015年8月19日通过案外人王静华的中国银行账户转账支付购房款400000元，被告英信房地产公司向原告牛靖亚出具400000元购房款收据一份。被告牛靖亚于2016年12月31日通过案外人王静华的中国银行账户转账支付购房款40000元，被告英信房地产公司向被告牛靖亚出具40000元购房款收据一份。被告英信房地产公司于2016年6月将该商铺交付给被告牛靖亚使用。2019年5月8日，被告牛靖亚将下余1750000元购房款转入柘城县人民法院账户（账号411457010100007501019314）用于支付被告英信房地产公司的执行款。上述事实有原、被告提供的证据及其当庭陈述等在卷为证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”。具体到本案中，首先，本案被告牛靖亚与被告英信房地产公司于2015年8月19日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且被告英信房地产公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在被告英信房地产公司将涉案商铺向原告抵押登记前和本院依原告申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于涉案商铺的交付时间（2016年6月）早于被查封时间，故被告牛靖亚在涉案商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，被告牛靖亚已向被告英信房地产公司支付了涉案商铺的全部价款610000元，其中440000元购房款系被告牛靖亚在认购协议书签订当天和签订后通过银行转账支付、下余购房款170000元系被告牛靖亚在原告申请执行过程中自愿交付至本院账户。最后，涉案商铺未办理过户登记系由于被告英信房地产在将该商铺出卖给被告牛靖亚后又将该商铺抵押给原告并办理了抵押登记手续以及被告英信房地产存在的其他问题等原因，而非被告牛靖亚自身原因所致。综上，被告牛靖亚提供的证据能够证明其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故本院依法应对原告要求准许执行涉案商铺的诉请不予支持。对原告提出的其系涉案商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对涉案商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见既不属于其提起本案执行异议之诉的诉请范围，亦不属于本案审查范畴，故本院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告河南柘城农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费9900元，由原告河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张高臣审 判 员  路 敏人民陪审员  董迎起二〇一九年九月二十日书 记 员  张 宇