云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初613号原告：昆明蓝石房地产经纪有限公司，住所地昆明市茭菱路88号创意英国维多利亚花园2幢花园洋房1号，统一社会信用代码9153010079723097XL。法定代表人：石国平，总经理。委托诉讼代理人：张春城，云南虹源律师事务所律师，执业证号15331201610540449，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵勇杰，男，汉族，1984年5月5日，身份证住址云南省昭通市威信县，代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市畹町嘉跃房地产开发有限公司，住所瑞丽市畹町镇新合村委会和平村民小组133号2栋三层33347号商铺，统一社会信用代码915331023364849263。法定代表人：彭旺英，总经理。委托诉讼代理人：李**，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331200810577918，代理权限为特别授权代理。原告昆明蓝石房地产经纪有限公司（以下简称蓝石公司）与被告瑞丽市畹町嘉跃房地产开发有限公司（以下简称嘉跃公司）合同纠纷一案，于2019年4月3日立案，依法适用普通程序于2019年4月9日、7月19日、9月19日三次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人张春城、赵勇杰，被告嘉跃公司委托诉讼代理人李**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝石公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代理费590692元，违约金10万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系房地产营销策划专业机构，被告系“畹町农副产品综合市场”地产项目开发商。2015年9月24日，原、被告签订《策划及销售代理合同书》，2016年4月1日，签订《项目招商代理协议》，约定原告独家策划、代理销售被告开发的上述地产项目，被告按约支付前期策划费、月度服务费和销售代理费、招商代理费。2017年4月28日，签订《补充协议》延长合同履行期限。2018年1月8日，针对第三方阶段性参与销售事宜签订《协议》，明确在第三方参与销售前应支付原告的月度服务费和销售代理费、招商代理费，并约定逾期支付的违约责任。原告履行了合同义务。根据合同约定，截止2019年1月31日，被告应支付前期策划费、月度服务费和招商策划费965000元，招商代理费260261元，销售代理费427631元，合计1652892元，被告已支付1062200元，尚欠590692元，双方多次协商，均未果。被告嘉跃公司辩称：一、被答辩人陈述签订的合同属实，由于被答辩人工作任务完成效果不理想，达不到双方约定的销售目标，因此答辩人要求其在2018年3月前必须清场，移交工作成果资料进行代理费结算，但其迟迟不愿意移交工作资料，致使营销代理费至今未能进行结算。双方签订的《策划及销售代理合同书》已经于2017年6月30日终止，被答辩人要求支付代理费590692元缺乏相应的事实和法律依据，其应承担举证不能的法律后果。二、按双方签订的合同约定，销售代理合同及招商代理合同已经于2017年7月10日期限届满而合同终止，但被答辩人实际工作至2018年3月截止，故答辩人应支付的前期策划费为15万元，月度服务费可计算至截止2018年3月31日，即从2015年10月15日起至2018年3月31日月度服务费为577500元（3万元/月×9.5个月+2.5万元×5个月+1.5万元×4.5个月+1万元/月×10个月=577500元），销售代理费139598元，招商策划费3万元，招商代理费262213元，各种费用合计1159311元，扣除答辩人实际支付的1062200元，答辩人实际欠被答辩人代理费97111元。三、在整个销售、招商代理合同履行过程中，答辩人没有任何违约行为，相反被答辩人在约定合同期限内未完成约定代理任务，代理业绩较差，难以实现合同签订前承诺的销售目标，考虑到房地产市场行情确实不太理想，答辩人仍在向被答辩人支付报酬。在双方签订的合同期限已经届满，合同已经终止的情况下，被答辩人几个月都未销售出去一套房屋，其后期工作几乎没有什么进展，在此情况下，还要求答辩人按照原来约定的标准支付月度服务费是无理的。按照合同约定，被答辩人代理与购房业主签订《房地产购销合同》、办理好银行按揭贷款手续，答辩人收到全部购房款后才能与答辩人结算销售代理佣金。但迄今为止，被答辩人办理的很多客户都只是签订《商品房认购书》，支付了部分认购款，并未签订《商品房购销合同》，也未付清全部购房款，按照约定，被答辩人应当负责催款签合同，这些工作都未做完，却要求按约定支付销售代理费，显然不符合约定，属于被答辩人违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《营业执照》、《国家企业信用信息公示报告》无异议，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方有异议的证据如下：原告提交的1、《策划及销售代理合同书》、《项目招商代理协议》、《补充协议》、《第三方阶段性参与协议》复印件各一份，欲证明：原、被告双方于2015年9月24日签订《策划及销售代理合同》，于2016年4月1日签订《项目招商代理协议》，约定原告独家策划、代理销售被告开发的“畹町农副产品综合市场”地产项目，被告按约定标准支付前期策划费、月度服务费和销售代理费；于2017年4月28日签订《补充协议》延长合同履行期限；于2018年1月8日，针对第三方阶段性参与销售上述项目事宜签订《第三方阶段性参与协议》，明确被告在第三方参与销售前应支付原告的月度服务费和销售代理费，并约定了逾期支付上述费用的违约责任。经质证，被告对上述四份合同真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议，认为按照约定，《策划及销售代理合同》、《项目招商代理协议》于2017年7月10日已经终止；双方签订《第三方阶段性参与协议》后并没有执行《补充协议》中约定销售代理和招商代理合同的期限延长至预售许可证取得两个月止，2016年8月1日起至2016年12月31日止的月度服务费按2.5万元每月支付，2017年1月起按15000元每月支付，预售许可证取得后按每月1万元支付，租赁期为半年的按一个月租赁费支付招商，同时合同中还约定原告的工作包括与客户签订《认购书》、《房地产购销合同》，与客户办理银行按揭手续，催收款项等工作，而原告这些工作还未完成，已经构成违约。另外被告迄今为止并没有引入第三方参与销售代理和招商代理工作，按照《第三方阶段性参与协议》的约定在被告引入第三方之前双方进行结算，原、被告至今未进行结算是因为原告未将工作成果资料移交给被告，被告并没有违约。2、总销售明细表、商品房认购书（共107页）复印件各一份，欲证明：原告在合同期内共销售商品房108套，销售总价款28508709元，根据约定被告应支付销售佣金427631元。经质证，被告对上述四份合同真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容不予认可，认为该组证据仅能证明原告从事销售代理工作，不能证明原告所代理的销售的房屋，实际收到售房款的情况，根据被告的统计迄今为止公司实际收到的售房款总金额为16156942元，原告所说的28508709元仅仅是合同金额，并不是实际收到售房款的金额。3、应收款合计、已付账款明细单复印件各一份，欲证明：截至2019年1月31日，被告应支付原告代理费1652892元，其中：前期策划费、招商策划费、月度服务费965000元，招商代理费260261元，销售代理费427631元；被告已支付代理费1062200元，剩余代理费590692元未支付。经质证，被告对应收账款合计的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，认为系原告单方制作，原告实际退场时间是2018年3月，其月度服务费计算至2019年1月没有任何合法依据；对已付账款明细单三性及证明内容认可，被告确实已经支付代理费1062200元。4、证人岳某1、岳某2证言，欲证明：原、被告合同实际履行期至2019年1月31日，合同履行期间原告依合同约定履行的义务；期间第三方于2018年1月份参与项目销售。经质证，被告对证言的“两证人先是在原告公司工作”认可，对其余部分均不认可，认为两个证人的证言与原告提交的证据相矛盾。从原告第一次开庭作为证据提交而第二次开庭不作为证据提交的《商铺销售明细表》、《商铺租赁统计表》、《2016年已签合同的摊位统计表》、《2017年已签合同摊位租赁统计表》来看，证人岳某2与客户签订摊位租赁合同最早时间是2017年4月10日，最晚时间是2017年11月1日；签订商铺租赁合同最早时间是2016年7月19日，最晚时间是2017年8月5日；从签订商品房认购书来看最早时间是2016年5月5日，最晚的时间是2017年10月31日；也就是说从2017年10月31日至2019年1月31日原告没有为被告销售出一套房屋，出租过一个摊位、商铺，因此证人的陈述与客观事实不符。证人说第三方于2018年1月在被告处进行销售，按照证人的说法此时证人在原告处工作，原告与第三方同时进行销售，证人却某能说明第三方的名称和销售了多长时间，显然不符合常理。5、商品房购销合同备案登记表（2018年）、商品房购销合同备案登记表（2019年）、已售商铺明细表、一次性付款明细表、按揭付款明细表共8页打印件各一份，欲证明：原告共为被告销售110套，销售总金额28524520元，实际已付款24767200元。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，认为统计表的金额与原告提交的合同登记表备案表的金额不一致，如备案表中1-1168号商铺总价187495元，而统计表中为224880元，其他很多房屋的内容都有类似的情况，所以原告以统计表的金额来计算销售代理费肯定是错误的。6、《商品房买卖合同登记备案表》60页打印件各一份，欲证明：原告实际工作至2019年1月31日，原告为被告办理商品房买卖合同登记备案60户，其中2019年1月14日办理9份、1月16日办理1份、2月1日办理9份。经质证，被告对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，认为无法与原件进行核对，且该证据的合同金额与原告统计的金额完全不一致，无法确定真实性，如1-1277号房屋的备案登记表记载的合同总金额为211163元，而统计表记载的合同金额为213138元；1-1283号备案登记表记载的合同总金额为211163元，而统计表记载的合同金额为208920元。被告提交的证据有：《畹町嘉跃房地产2017年预收款明细表》、《畹町嘉跃房地产2017年预收款明细表商铺租金》、《2017年嘉跃房产公司预收款--摊位租赁》（共9页）原件三份，欲证明：原告为被告所销售房屋及商铺实际收到的售房款为16156942元，商铺租金为564035元，摊位租金777142元。经质证，被告对应收账款明细单的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为被告仅提交了2017年预收款明细，并未提交其他年度预收款明细，与原、被告合同约定不符。本院对双方提交的证据认证如下：被告对原告提交的第1、2组及第3组证据中《已付账款明细单》的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。原告提交的第3组证据中《应收款合计》及第5组证据系原告单方制作，不能单独作为认定案件事实的依据。原告提交的第4组证人证言，二证人与本案有利害关系，且无其他证据佐证，证言不能单独作为认定案件事实的依据。原告提交的第6组《商品房买卖合同登记备案表》能够证明原告为商品房买卖合同登记备案的时间。原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院对被告提交证据的真实性予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下事实：2015年9月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《策划及销售代理合同书》，约定：一、甲方全权委托乙方独家代理“畹町农副产品综合市场”1期项目的营销策划、销售及广告推广、视觉表现事宜。…三、合同期限从生效之日起至2016年12月31日止；四、报酬标准：前期策划费为15万元，月度服务费为开盘前每月3万元、开盘后每月1万元，销售代理费为项目总销售额的1.5%--1.9%。…六、费用结付：月度服务费自2015年10月15日开始支付；甲方按累积计提法支付乙方所有售出单位之销售代理费，成功销售的确定：以客户签订《房地产购销合同》且已经实际支付全部房款（一次性付款）或首付款（银行按揭），并以银行确认客户按揭资料为准。2016年4月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《项目招商代理协议》，约定：…二、甲方委托乙方独家代理畹町农副产品综合市场项目商铺和摊位的招商事宜。三、代理期限自本合同生效之日起至2017年1月30日。四、报酬标准及费用结付：招商策划费3万元；招商代理费：项目商铺、摊位免租期后开始计租的前2个月租金。2017年4月28日，原、被告双方签订《补充协议》补充约定：一、上述销售代理和招商代理合同期限延至2017年6月30日（预售证取得2个月止）。二、2016年8月1日起至2016年12月31日止，原签订的销售代理合同约定的月度服务费按2.5万元/月支付。三、原签订销售代理合同销售佣金结算方式不变，月度服务费自2017年1月起按1.5万元/月支付，待预售证取得后按1万元/月支付。2018年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《畹町农副产品综合市场独家销售、招商代理第三方阶段性参与协议》约定：1、甲方须在第三方参与销售和招商单位进驻畹町农副产品综合市场前，向乙方支付2017年11月、12月、2018年1月月度服务费共计45000元。2、甲方须在第三方参与销售和招商单位进驻畹町农副产品综合市场前，完成乙方已经产生的销售、招商、月度服务费等结算工作，结算完成标准为甲方财务签字盖章和法人签字盖章确认。3、甲方须在2018年2月10日前支付乙方产生的招商代理应付费用262213元，一次性房款销售代理应付费用139598元，合计支付399859元。4、乙方已产生按揭销售银行贷款部分，甲方须在乙方签署购销合同10日内支付应付销售代理费。5、如甲方未满足本协议上述4条款约定前提下擅自邀约第三方参与销售和招商代理，甲方应付10万元违约金，庭审乙方有权按双方签订合同的约定向甲方索赔经济损失。6、甲方邀约第三方阶段性参与畹町农副产品综合市场销售和招商时间为本协议签署之日起2018年3月31日止，若因甲方原因导致商品房购销合同无法签署，甲方应按客户已缴纳定金的商铺总销售金额支付销售代理费和月度服务费、招商代理费给乙方。7、第三方参与销售和招商期间，甲方应按1.5万元/月向乙方支付月度服务费，支付时间为每月30日前。8、甲方未按本协议约定相关条款向乙方足额、按时支付相关应付费用，将按应付款合计金额3%每月向乙方支付违约金。另查明，被告于2017年5月10日取得预售房许可证。截止法庭辩论终结，被告已向原告支付各项费用共计1062200元。原、被告双方对前期策划费15万元、招商策划费3万元、招商代理费262213元、2015年10月15日至2017年5月15日的月度服务费477500元均无异议。原、被告签订的销售代理和招商代理合同期限届满后，双方口头约定，原告继续按约为被告从事房地产经纪业务。被告陈述，其于2018年3月15日，口头通知原告整理工作成果资料，办理移交结算手续并离场，双方的口头合同终止；原告陈述，其为被告办理经纪业务一直至2019年1月31日止。本院根据当事人的诉讼请求及证据情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、原、被告双方签订的《策划及销售代理合同书》、《项目招商代理协议》、《补充协议》、《畹町农副产品综合市场独家销售、招商代理第三方阶段性参与协议》是否合法、有效，合同生效及终止时间是何时？二、被告应否向原告支付各项代理费用及违约金，金额如何确定？本院认为，本案系居间合同纠纷，合法的居间合同应受法律保护。（一）原告经营范围系为房产经纪业务、房地产营销策划、企业管理咨询；被告经营范围为房地产开发经营、农副产品综合市场开发；原、被告双方在平等、自愿的基础上协商由原告独家策划、代理招商、销售被告开发的“畹町农副产品综合市场”项目，双方先后签订《策划及销售代理合同书》、《项目招商代理协议》、《补充协议》，合同未违反法律、法规的强制性规定，均合法、有效。《补充协议》对《策划及销售代理合同书》、《项目招商代理协议》的合同有效期限为延长至2017年7月10日。合同期限届满后，原、被告口头协议由原告继续按合同约定为被告办理经纪业务。《畹町农副产品综合市场独家销售、招商代理第三方阶段性参与协议》系被告提出阶段性让第三方参与销售、招商事宜达成的协议，协议主要内容系如第三方参与销售、招商，则被告应履行一定的义务，如未履行该义务，则构成违约应承担违约责任；庭审中原、被告均认可协议中第4、5、6条的适用前提是第三方是否参与销售；即如第三方参与销售、招商事宜的条件成就，则适用协议条款，对合同双方具有法律约束力；如附条件未成就，则不适用协议条款。（二）关于被告应付各项代理费用是多少，被告是否存在违约的问题。原、被告双方对前期策划费15万元、招商策划费3万元、招商代理费262213元、2015年10月15日至2017年5月15日的月度服务费477500元（3万元/月×9.5个月+2.5万元×5个月+1.5万元×4.5个月=477500元）均无异议，本院对原告关于以上费用的主张予以支持。双方有争议的主要是：1、2017年5月15日之后的月度服务费计算标准和时长的问题；2、被告是否违约引进第三方参与销售、招商代理，被告应否支付违约金10万元；3、原告成功销售房屋是多少，被告应付的销售代理费是多少。解决上述争议首先应确定《畹町农副产品综合市场独家销售、招商代理第三方阶段性参与协议》的附条件是否成就，协议条款是否适用的问题。原告为证实第三方已经参与了销售和招商，提供证人进行证实，但证人证言并不完整、确凿，且无相关证据佐证，无法证实附条件成就，原告应承担举证不能的责任，即原告关于要求按该协议约定支付2017年11月、12月、2018年1月及第三方参与销售、招商期间每月1.5万元的月度服务费的主张，并无有效的依据，本院对该主张不予支持。根据双方签订的《补充协议》“3、原签订销售代理合同销售佣金结算方式不变，月度服务费自2017年1月起按1.5万元/月支付，待预售证取得后按1万元/月支付…”约定，本院对被告关于从2017年5月15日后按每月1万元支付月度服务费的主张予以支持；被告关于2018年3月15日的口头通知清算离场致合同终止的主张，并无相关证据证明，对该主张本院不予采信；结合原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》，原、被告双方一直按《补充协议》实际继续履行权利义务，原告于2019年2月1日还继续为被告办理商品房买卖合同备案登记的手续，本院对原告要求月度服务费结算至2019年1月30日的主张予以支持。即被告应按每月1万元的标准向原告支付2017年5月16日至2019年1月30日月度服务费195000元（1万元×19.5个月）。因原告无法证实被告引进第三方参与销售、招商，本院对原告关于被告违约引进第三方参与销售、招商代理，应支付违约金10万元的主张，不予支持。（三）关于成功销售房屋是多少，销售代理费是多少的问题。因原告无法证实被告引进第三方参与销售、招商，无法证实《畹町农副产品综合市场独家销售、招商代理第三方阶段性参与协议》附条件的成就，原告关于应适用协议第6条约定，按客户已缴纳定金的商铺总销售金额支付销售代理费的主张，本院不予支持。虽然原、被告双方签订的《策划及销售代理合同书》、《项目招商代理协议》、《补充协议》期限已经届满，但双方一直按上述协议实际履行，口头协议依然有效，根据《策划及销售代理合同书》中第六条第3款的约定“甲方按累积计提法支付乙方所有售出单位之销售代理费。成功销售的确定：以客户签订《房地产购销合同》且已经实际支付全部房款（一次性付款）或首付款（银行按揭），并以银行确认客户按揭资料为准”，销售代理费应以成功销售总额为基数计算，原告要求被告支付销售代理费就有证实其成功销售总额是多少的举证责任，原告庭审中提交的总销售明细表、商品房购销合同备案登记表（2018年）、商品房购销合同备案登记表（2019年）、已售商铺明细表、一次性付款明细表、按揭付款明细表，均系单方制作，被告亦不认可，对真实性无法确定，原告对共销售商品房108套还是110套的陈述前后不一致，其提交的银行按揭销售明细表与一次性销售明细表共计销售104套，与总表亦不一致，无法确定销售总额；原告提交商品房认购书亦无法确定一次性销售或银行按揭销售是否达到成功销售的标准；在本院针对销售代理费向原告释明是否申请账目审计时，原告明确表示不申请审计；原告对销售代理费应承担举证不能的责任，原告关于被告应付销售代理费427631元的主张，无事实和法律依据，本院对该主张不予支持。被告认可尚欠销售代理费139598元，系对自身权益的处分，对该金额本院予以采信。针对原告举证不能、法庭无法查清的事实部分，如原告取得新的证据，可另行诉讼。综上，被告应向原告支付前期策划费15万元、招商策划费3万元、招商代理费262213元、月度服务费672500元（2015年10月15日至2017年5月15日为477500元，2017年5月16日至2019年1月30日为195000元）、销售代理费139598元，共计1254311元；扣除被告已经支付的1062200元，被告还应向原告支付各项费用共计192111元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告瑞丽市畹町嘉跃房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告昆明蓝石房地产经纪有限公司支付各项代理费用共计192111元。二、驳回原告昆明蓝石房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。若负有义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10706.92元，由原告昆明蓝石房地产经纪有限公司承担7709.92元，被告瑞丽市畹町嘉跃房地产开发有限公司承担2997元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。审 判 长 黄    丽    仙人民陪审员 王晓人民陪审员赵仁华二〇一九年九月三十日书 记 员 唐        敏