广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20400号原告：黄卫明，男，1964年1月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区****************，公民身份号码440************01X。委托诉讼代理人：简述，广东泽康律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区************之二，统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告黄卫明诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月2日公开开庭审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付违约金74850元（以3718.5元/月为标准，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止。计算公式：3718.5元/月÷31天+3718.5元/月×26个月+3718.5元/月÷31天×3天=97161元，97161元-22311元=74850元）；2、撤销2019年4月16日签订的《换领图纸确认书》；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月18日，原告黄卫明与被告雄盛王府公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由黄卫明购买雄盛王府公司开发位于佛山市禅城区*************的房产。买卖合同第八条、第九条约定，雄盛王府公司应在2016年12月30日前将已办理竣工验收合格、且符合合同约定的商品房交付给黄卫明，如雄盛王府公司逾期交付商品房超过90天的，黄卫明有权自2016年12月31日起至实际交付之日止，按照案涉房产的市场租金主张违约金。另，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》、《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》（以下简称“两份交楼标准”）作为买卖合同一部分附在买卖合同之后，且均已得到雄盛王府公司盖章确认，该两份交楼标准载明案涉房产应属带装修交付，并非毛坯交付。其后，黄卫明已全额支付购房款。同日，黄卫明、佛山市柏裕装饰设计工程有限公司（以下简称柏裕公司）、雄盛王府公司签订一份《房屋装修协议》。装修协议第三条、第四条约定，由于黄卫明与雄盛王府公司间所签订买卖合同中的房款已包含装修费用，故，黄卫明无需向柏裕公司支付装修费用。柏裕公司确保装修工程在买卖合同约定的交房日期前完工，黄卫明在雄盛王府公司交付案涉房产的同时对装修工程进行验收，如装修工程存在质量问题，黄卫明有权要求柏裕公司承担保修责任。即，案涉房产的装修工程未完成的情况下，视为案涉房产未达到交楼标准，黄卫明无需收楼。同日，黄卫明与广州顺耀投资咨询有限公司（以下简称顺耀公司）签订一份《房屋租赁管理合同》。租赁合同第一条、第二条、第三条约定顺耀公司向黄卫明承租案涉房产，租赁期限为2017年1月5日至2022年1月4日，租金为每半年22311元，即每月3718.5元。2017年2月28日，雄盛王府公司按照租赁合同所约定的租金标准，向黄卫明支付了违约金22311元。其后，黄卫明多次到案涉房产检查验收，均发现案涉房产存在诸如未安装室内交楼标准所约定的“格力或同等品牌中央空调，一拖三”空调等不符合合同约定的情形，因此，黄卫明拒绝收楼。其后，柏裕公司在2019年3月2日告知黄卫明案涉房产的空调已更换完成。黄卫明在2019年3月3日到案涉房产检查确认已安装中央空调后办理了收楼手续。因雄盛王府公司存在逾期交楼的情形，根据买卖合同约定，黄卫明有权要求雄盛王府公司按照案涉房产的市场租金支付违约金，另，由于黄卫明与顺耀公司签订的租赁合同约定案涉房产的租金标准为3718.5元/月，故，应以3718.5元/月作为案涉房产的市场租金标准计算违约金，自2016年12月31日起计算至2019年3月3日止，雄盛王府公司应支付的违约金金额为97161元，扣减已支付的22311元后，尚余74850元未支付。2019年4月16日，雄盛王府公司通知黄卫明领取办理不动产权证书的材料，其时，雄盛王府公司要求黄卫明签署一份《换领图纸确认书》，并告知黄卫明，如不签署《换领图纸确认书》则不会向其提供办理不动产权证书的材料。黄卫明签署确认书时，雄盛王府公司工作人员并未让其仔细阅读确认书的内容，且亦未向黄卫明提供一份确认书原件。签署确认书后，经其他业主提醒，黄卫明方知悉确认书中有关于放弃向雄盛王府公司主张违约金的条款。由于黄卫明签署《换领图纸确认书》之时存在显示公平、欺诈、胁迫等情形，且该确认书又是雄盛王府公司提供的格式范本，故，根据《合同法》第54条规定，应撤销《换领图纸确认书》。雄盛王府公司逾期交付案涉房产的行为已严重损害原告利益。现为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告雄盛王府公司辩称：1、原告主张违约金计算至2019年3月3日没有依据。涉案房屋在2018年10月9日前已经达到交付标准，原告在收到通知书后拒绝前来验收房屋，应以该日期为交付日期。2、原告已确认就《商品房买卖合同》各方面不存在任何争议，现原告主张违约金已违反诚实信用原则，禁止反言，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告的工商公示信息资料。证明原、被告诉讼主体资格情况。2、商品房买卖合同及补充协议、地税发票、房屋装修协议。证明2015年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同的具体约定；原告在签订《商品房买卖合同》后已依约全额支付购房款。3、房屋租赁管理合同。证明原告与顺耀公司签订《房屋租赁管理合同》，由于原告与顺耀公司签订的租赁合同约定案涉房产的租金标准为3718.5元/月，雄盛王府公司逾期交楼导致原告无法按照预期取得应得在租金，因此，租金损失属于原告必然的实际利益损失，故应以3718.5元/月作为案涉房产的市场租金标准计算违约金。4、东莞银行回单。证明2017年2月28日，雄盛王府公司按照租赁合同所约定的租金标准，向原告支付了违约金22311元。可见，雄盛王府公司系确认按《房屋租赁管理合同》约定的标准计算违约金。5、室内装修竣工验收单。证明截止2018年10月27日，案涉房产仍存在诸如未安装室内交楼标准所约定的“格力或同等品牌中央空调，一拖三”等不符合合同约定的情形，因此原告拒绝收楼。诉讼中，被告举证如下：1、《收据》（编号：201702012）、结算业务委托书。证明原告在收据中明确表示已收取2308房延迟交楼足额补偿违约金22311元。2、2018年1月17日收楼通知书、商品住宅使用说明书、质量保证书、EMS快递单及物流跟踪单、收楼确认书。证明被告于2018年1月17日通知原告收楼，原告于2018年1月25日办理收楼手续。3、室内装修竣工验收通知书、EMS单及物流跟踪单。证明案涉房屋已经完成装修，达到交付标准，柏裕公司已于2018年10月9日通知原告装修已竣工并通知其前来收楼。4、室内装修竣工再次验收通知书、EMS单及物流跟踪单。证明因原告拒不办理收楼手续，柏裕公司于2018年11月5日再次发出通知。5、换领图纸确认书。证明2019年4月16日，原告确认“双方就《商品房买卖合同》各方面不存在任何争议，双方不再相互追究。”经质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体材料，本院经审查予以确认；被告对证据2-4的真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据5无原件核对，且未经被告确认，本院不予采信。被告提交的五组证据均有原件核对，本院经审查对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年8月18日，原告为购买禅城区季华四路66号一座2308房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积79.97平方米，房屋总价892453元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。此外，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》为该合同附件由原、被告签章确认。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。2015年8月18日，原告作为甲方、柏裕公司作为乙方、被告作为丙方，三方签订了《房屋装修协议》，就甲方委托乙方对案涉房屋进行装修问题达成协议，主要内容为：第三条装修工程款。该装修工程款由丙方代甲方向乙方支付，该装修工程款的具体数额与支付方式由乙、丙方另行约定；因甲、丙方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的房款中已包含装修费用，甲方无需向乙方支付装修费用。第四条交付与验收。乙方确保该装修工程在甲、丙方签订的《买卖合同》约定的交房日期前完工，并于丙方向甲方交付房屋的同时将装修工程交付甲方；甲方应在验收丙方交付的房屋同时对装修工程进行验收，如有异议的，应在验收期限届满前一次性书面提出；甲方确认：丙方拟交付的房地产坐落位置、户型、竣工测绘面积和房屋附属设施设备与《买卖合同》约定相符，且丙方取得《竣工验收备案收文回执》时，即具备房屋合格交付条件，甲方应按《买卖合同》的约定办理入伙手续。除此之外，若装修工程存在质量问题，甲方有权要求乙方或有关单位在本协议约定的保证期内承担保修责任，但无权拒绝办理入伙手续，丙方不因此承担延期交楼的违约责任。第七条其他事项。本协议与《买卖合同》约定不符的，以本协议约定为准。该协议的附件1为房屋装修标准，附件2为施工图。2015年8月18日，原告与顺耀公司签订《房屋租赁管理合同》，约定原告将涉案物业出租给顺耀公司，租赁期限为五年，自2017年1月5日至2022年1月4日，每半年租金为22311元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。2018年10月9日，柏裕公司向原告寄送《室内装修竣工验收通知书》，该通知书载明涉案房屋的室内装修已经竣工，通知原告于2018年10月14日之前前往柏裕公司现场办公地办理房屋装修竣工验收交付手续，同时该通知书载明若原告未按约定时间办理房屋装修竣工验收交付手续的，视为该房屋室内装修工程合格。该邮件于2018年10月17日由速递易快递柜签收。2017年2月7日，原告出具《收据》，确认收取被告支付涉案房屋迟延交楼足额补偿违约金22311元。被告于2017年2月28日向原告转账22311元。2019年4月16日，原告出具《换领图纸确认书》，载明：“本人并确认：双方就《商品房买卖合同》各方面已不存在任何争议，双方不再相互追究；且对调整图纸无异议，不再以此向雄盛王府公司主张权益，换领后如图纸遗失或损坏等自行承担责任。”本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《房屋装修协议》、《房屋租赁管理合同》等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交楼违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因买受人在购买涉案房屋时已将该房屋出租，并已约定租金标准，故出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得租金的损失是必然的实际利益损失，被告对此应负赔偿责任。因此，应将原告出租涉案房屋的租金标准作为被告支付逾期交楼违约金的标准。本院认为应按其与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》中约定的涉案房屋租金标准3718.5元/月计算违约金，原告主张合法有据，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的计算期间。本院分析如下：首先，《佛山雄盛王府广场住宅精装房室内交楼标准》和《佛山雄盛王府广场住宅公共部分交楼标准》两份文件，系作为商品房买卖合同的一部分装订在合同之后，且被告盖章确认，在商品房买卖合同及其补充协议均未明确约定商品房为毛坯交付的情况下，原告有理由相信上述两份文件即为双方约定的交楼标准，即涉案商品房为带装修交付。其次，根据约定，被告收取的房价中已包含装修费用，作为对价，并结合《房屋装修协议》的约定，被告有义务保证在交楼同时将装修工程交付给原告。此外，根据柏裕公司发出的《室内装修竣工验收通知书》可知，柏裕公司在涉案房屋完成装修工程后已经及时通知原告办理装修竣工验收交付手续，根据《房屋装修协议》的约定，在装修工程已将完成的情况下，原告有权要求柏裕公司在保证期内承包保修责任，但无权拒绝办理收楼手续，被告不因此承担延期交楼违约责任。综上，本院认定涉案商品房装修工程已然完工，原告应及时办理收楼手续。参照《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定，买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，涉案商品房的交付时间视为验收期限届满之日，本院认定该验收期限届满之日为买受人收到《室内装修竣工验收通知书》之日起第五日，即2018年10月22日。涉案商品房逾期交楼违约金计算截止日期应为2018年10月22日。根据原告出具的《收据》，被告已经向原告足额支付半年的逾期交楼违约金，故本案违约金起算点应为2017年7月1日。经核算，自2017年7月1日至2018年10月22日，被告应付逾期交楼违约金59372.05元（3718.5元/月÷30天×479天）。原告主张超出部分，本院不予支持。本案中，原告出具的《换领图纸确认书》中虽确认“双方就《商品房买卖合同》各方面已不存在任何争议，双方不再相互追究”，但结合《换领图纸确认书》上下文的理解可知，《换领图纸确认书》的核心内容是因涉案商品房飘窗（阳台）等纳入办证面积而需调整商品房平面图，与此相关的《商品房买卖合同》的约定是面积差异，可见原告所确认的“不再相互追究”应特指由于商品房平面图调整后产生的面积差异双方不再相互追究，原告并未放弃因涉案房屋逾期交楼而追究被告逾期交楼违约金的权利。被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张撤销该《换领图纸确认书》缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄卫明支付佛山市禅城区**************2017年7月1日至2018年10月22日逾期交楼违约金59372.05元；二、驳回原告黄卫明的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取836元，由原告黄卫明负担336元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一九年九月十九日书记员 廖凯锐