包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初691号原告：内蒙古第一机械集团有限公司。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：王某，住内蒙古自治区包头市。被告：包头市悦生活商贸有限公司。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：陈某，内蒙古启伦律师事务所律师。被告：包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司。负责人：赵某，经理。委托诉讼代理人：陈某，内蒙古启伦律师事务所律师。第三人：内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司。法定代表人：刘某，董事长。委托诉讼代理人：张某，住内蒙古自治区包头市。原告内蒙古第一机械集团有限公司（以下简称一机集团）与被告包头市悦生活商贸有限公司（以下简称悦生活）、包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司（以下简称十五分公司）、第三人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司（以下简称草原牧歌）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古第一机械集团有限公司委托诉讼代理人王某与被告包头市悦生活商贸有限公司、包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司共同委托诉讼代理人陈某均到庭参加诉讼、第三人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司委托诉讼代理人张某第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭到庭后严重违反法庭纪律，经当庭训诫后无故退庭，未参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告一机集团向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付房租占有使用费58050元；2.判令二被告搬出房屋，并按照每平米86元/月计算房屋占有使用费，直至搬出房屋之日止；3.判令由二被告承担诉讼费用；4.要求第三人与二被告承担同等法律责任。事实和理由：原告将位于包头市××区1号街坊（原丽都大酒店）底店出租给第三人草原牧歌，后第三人将该底店分割成四处底店，其中一处转租给第二被告第十五分公司设立安达便利店进行经营，现原告与第三人之间的租赁合同已经解除，第二被告仍拒不搬出，则第一被告作为第二被告的总公司应当与第三人一起共同承担腾退房屋、交付占有使用费的义务。故原告诉至法院，要求判如所请。二被告辩称，不同意原告诉讼请求。二被告没有与原告签订租赁合同，因此二被告不是本案适格主体。二被告并不清楚原告与第三人签订的租赁合同已经到期，且已经向第三人支付了全部租金，所以不应该再向原告支付租金。针对同一事由原告已经起诉了第三人，现原告起诉被告涉嫌重复起诉。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人发表意见称，同意二被告的答辩意见，第三人与原告之间存在租赁合同，其是承租人。第三人与二被告之间签订了租赁合同，二被告是次承租人。因此原告与二被告之间不存在合同关系，二被告主体不适格。另外第三人与原告的房屋租赁纠纷一案还在诉讼期间，在诉讼期间单方面不允许终止租赁合同，原告诉讼主体错误，原告存在重复诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.房屋所有权证（复印件与原件核对无异，原件退还）、工商登记信息（网络截图）、被告营业执照（经营场所及注册日期）（复印件），证明被告长期占有使用底店为原告所有；证据2.2018年8月10日法律顾问催款函原件及复印件各1份、照片1张、2018年10月18日腾房通知照片1张、2018年11月9日腾房通知原件及复印件各1份、照片1张、顺丰快递查询截图1张、房屋租赁补充协议原件及复印件各1份、2018年11月28日解除合同通知原件及复印件各1份、照片（附顺丰快递投递信息截图）、2018年12月19日腾房通知原件及复印件各1份，证明原告多次向被告提出腾房和支付房租要求，原告把通知贴到了包括被告底店在内的第三人转租的四个底店的门口，被告未搬出也未提出异议，严重侵犯原告合法权益，且视为默认原告房租要求；证据3.民事判决书（2018）内0203民初5037号复印件1份，证明被告所占有使用底店租期已到，应尽快腾房；证据4.58同城房屋租赁询价截图（复印件）、民族东路乌兰道租赁底店调查情况（附询价情况照片及统计表、2份租赁合同）（复印件），证明原告主张的租金为正常市场价格；证据5.照片1张，证明2019年4月13日原告去涉案底店调查，被告仍占有使用；证据6.（2019）内02民终1380号民事判决书原件及复印件各一份，证明其与第三人的租赁纠纷已经终审。二被告发表质证意见如下：对证据1中房屋所有权证的真实性认可，对工商登记信息的真实性不认可，对被告营业执照真实性认可，对证明目的不认可，被告不是适格主体，因此与本案没有关联性；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，其中原告对第三人发送的各类通知与我方无关，对于原告提交的针对被告发送的腾房通知照片，因不符合证据形式要件，我方不予认可且实际没有收到任何通知；对证据3的真实性合法性认可，证明目的不认可，因为这份判决处于上诉期，尚未生效；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，租金应当依照租赁合同的约定予以确认，而非单方提交相关材料予以确认；对证据5的真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不予认可，但实际情况是悦生活第十五分公司在昆区钢铁大街11号街坊经营至今；对证据6的真实性及证明目的均认可。第三人发表质证意见称：对证据1真实性认可，证明目的不认可，上述证据与本案无关；对证据2的真实性和证明目的均不认可，我方没有收到任何上述材料；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，因为该案件正在上诉期间，没有生效；对证据4的真实性和证明目的均不认可，房租都是根据租赁合同约定，而且我方与原告之间的租赁合同尚未终止，仍应继续履行并按照合同约定确定租金，且该组证据与本案没有关联性；对证据5的真实性和证明目的均不认可，而且被告是否经营与我方无关；对证据6第三人未到庭，未发表质证意见。二被告为证明其主张向法院提交证据如下：证据1.房租合同原件及复印件各3份、付款凭证原件2张复印件3张，证明其已经履行了支付租金的义务；证据2.租赁合同复印件1份、承诺书原件1份，证明被告所占用房屋是在原合同租赁期限内，并没有超过原告与第三人所签合同的期限；证据3.装修费复印件3张，证明涉案标的物被告在使用期间尽到了保护和管理的义务，进行了装修支出。原告发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议，其中有两份的租赁协议中列明的租赁期限均截止到2019年12月21日，第三份补充协议的真实性不认可，因为这份合同写的底店的面积为110平方米，但前两份合同底店的面积写的是150平方米，因此对上述证据的证明目的均不认可；对证据2中的租赁合同的真实性不认可，因为该租赁合同与原告持有的合同不符，被告没有尽到注意义务，证明目的不予认可，对于承诺书的真实性认可，证明目的不认可；对证据3的真实性认可，证明目的也认可，被告确实占有使用该房屋。第三人发表质证意见如下：对证据1的真实性和证明目的均认可，其与第一被告包头市悦生活商贸有限公司签订了第一份租赁合同，期限是2016年12月21日至2019年12月21日，后应第一被告要求与第二被告签订了第二份租赁合同，期限是2017年12月21日至2019年12月21日，第三份协议是与第一被告签订的，签订的背景是我方与本案原告就租赁合同已经发生了纠纷，但第一被告已向其支付了全部租金，因此签订补充协议保证如发生争议引发损失均由我方承担，租金是每年支付一次，每年8万元，从2016年12月21日至2019年12月21日已经全部支付完毕；对证据2中的真实性和证明目的均不认可，我方与原告一共签订过两份租赁合同，第一份是2011年7月1日签订的，约定的租赁期限是从2011年7月1日至2015年6月30日，每年租金15万元，首年租金于合同签订之日起10内支付，此后每年分别于每年的7月30日之前支付直至2014年7月30日支付完毕，第二份补充协议签订于2018年6月8日，租赁期限是2015年7月1日至2018年12月30日，每年租金20万元，但双方在合同中明确标注按实际租赁期支付，由此可见双方签订的长期租赁合同，以实际租赁期限支付租金；对证据3的真实性和证明目的均认可，目前本案诉争底店确实由本案第二被告实际占有使用。第三人未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：经包头市中级人民法院作出的（2019）内02民终1380号民事判决书确认，原告将位于包头市区1号街坊（原丽都大酒店）底店出租给第三人草原牧歌，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中约定的租赁期限是从2011年7月1日到2018年12月30日，其中2016年至2018年年租金为20万元，该合同租赁期已经届满，第三人应当腾退房屋，并且支付截止2018年8月1日时所欠付的租金。2016年12月20日，第一被告悦生活公司与第三人草原牧歌签订租赁合同，第三人将其从原告处承租的685.28平方米的底店分割后，将其中110平米出租给第一被告，租赁期为2016年12月21日至2019年12月21日，并实际由其分公司即第二被告第十五分公司占有使用。2018年1月19日，第二被告第十五分公司与第三人草原牧歌重新签订租赁合同，约定租赁期为2017年12月21日至2019年12月21日。2018年12月5日，因原告与第三人就涉案租赁房屋产生纠纷，第一被告又与第三人签订了补充协议，约定如因此纠纷给二被告产生不利后果均由第三人承担。二被告已向第三人支付了从2016年12月21日至2019年12月21日的全部租金。截止第二次开庭时，该底店仍实际由第二被告第十五分公司占有使用，开设安达便利店。本院认为，本案争议焦点为本案是否为重复诉讼、何为本案适格主体、如需支付占有使用费其标准如何。现就争议焦点逐一分析如下：一、关于本案是否为重复诉讼的问题，本案当中原告直接与第三人订立了租赁合同，第三人在租赁期限届满后仍将本案涉争底店出租并由第二被告占有使用至今，则本案中存在违约和侵权两个法律关系竞合。原告在与第三人的房屋租赁纠纷时主张租金至2018年8月1日，在本案诉讼中主张自2018年8月2日起计算占有使用费，实际是在不同的时间节点选择了不同的请求权基础主张权利，不属于重复诉讼。二、关于本案适格主体问题，就腾退房屋而言，本案涉争底店实际由第二被告第十五分公司占有使用，且其办理了营业执照，能够独立承担法律责任，现原告与第三人之间的租赁合同已经届满，第二被告占有使用该底店的前提基础已经消灭，则应由其负责腾退房屋，与第一被告悦生活公司及第三人草原牧歌无涉；就支付占有使用费而言，因二被告已经向第三人支付了从2016年12月21日至2019年12月21日的全部租金，且本案纠纷发生的实际根源在于第三人未按时向原告支付租金，故从公允角度考虑，如第二被告实际于2019年12月21日之前腾退房屋，则在此之前产生的占有使用费应由第三人草原牧歌负担，如第二被告实际于2019年12月21日之后腾退房屋，则2019年12月21日之后产生的占有使用费由第二被告负担，并由其独立承担法律责任，与第一被告无涉；关于占有使用费标准问题，原告提交的费用凭证仅为其自行估价所得，二被告及第三人均不认可，故本院不予采信，另因原告与第三人之间签订的租赁合同明确约定2016年至2018年年租金为20万元，在本案违约与侵权行为竞合且已有生效判决予以确认的前提下，应当参照该标准，按照第二被告占有使用的地点面积占底店总面积的相应比例予以核算为宜，现二被告与第三人签订的租赁合同中均显示其占有使用的底店面积为110平方米，则其占底店总面积685.28平方米的16%，则其相应的年租金为3.2万元，原告提出第二被告占有使用的底店面积为135平米，却未能提交相应的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第六十二条、第六十六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司于本判决生效后腾退其占有使用的包头市××区1号街坊（原丽都大酒店）底店中安达便利店所占用的部分（110平方米）；如被告包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司实际于2019年12月21日之前腾退房屋，则由第三人向原告以年租金3.2万元为标准据实支付占有使用费；如被告包头市悦生活商贸有限公司第十五分公司实际于2019年12月21日之后腾退房屋，则由其向原告以年租金3.2万元为标准据实支付占有使用费；三、驳回原告内蒙古第一机械集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元（原告内蒙古第一机械集团有限公司已预交），由第三人内蒙古草原牧歌餐饮发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 权 静人民陪审员 张乃钰人民陪审员 马 涛 二〇一九年九月二十日书 记 员 张晓虹附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。