.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院民事判决书（2016）新29民终1645号上诉人（原审被告）阿克苏金桥房地产开发有限责任公司。住所地：阿克苏市塔北路**号。法定代表人张民，该公司董事长。委托代理人田乐，新疆聚公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）卜若憨，男，汉族，1974年8月9日生，中央储备粮阿克苏直属库退休职工,住阿克苏市。委托代理人王利霞，新疆和远律师事务所律师。原审被告新疆维吾尔自治区阿克苏地区住房公积金管理中心。住所地阿克苏市迎宾路行政服务大厅*座*楼。法定代表人孙承江，该管理中心主任。委托代理人陈巧莲，新疆天山律师事务所律师。原审被告中国工商银行股份有限公司阿克苏分行。住所地：阿克苏市北大街**号。负责人米荣昆，分行行长。委托代理人段红艳，分行员工。上诉人阿克苏金桥房地产开发有限责任公司（以下简称金桥公司）因与被上诉人卜若憨、原审被告新疆维吾尔自治区阿克苏地区住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、中国工商银行股份有限公司阿克苏分行（以下简称工行）商品房销售合同纠纷一案，不服阿克苏市人民法院（2015）阿市民初字第6036号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人金桥公司委托代理人田乐、被上诉人卜若憨委托代理人王利霞、原审被告公积金中心委托代理人陈巧莲、原审被告工行委托代理人段红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金桥公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定对于房屋漏水的原因应由上诉人承担举证责任适用法律错误。上诉人销售给被上诉人的房屋在交付前已经经过工程质量监督部门验收合格，达到交付条件。被上诉人在接受房屋时房屋不存在漏水，而是经过被上诉人装修并使用后，才发现房屋漏水。因此，如果被上诉人认为漏水是由于房屋质量原因致使，应当承担相应的举证责任，一审法院将”房屋漏水是否是房屋质量原因致使”的举证责任分配给被上诉人错误。且即使房屋漏水通过维修可以解决，没有达到根本违约的情形，一审判决解除合同没有依据。二、一审法院认为上诉人在法庭辩论阶段才提出鉴定，超过了举证期限，因此不同意上诉人的申请，属于程序错误。一审法院确定七日内举证期限违法。依照《民事诉讼法》的规定，即使当事人未申请鉴定，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。属于案件基本属实的证据，当事人逾期举证，人民法院仍应予以采纳。三、一审判令上诉人赔偿被上诉人装修及附属设施现状损失、租金损失、入住花费的各项损失等没有事实及法律依据。被上诉人卜若憨辩称，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人将新房装修后未使用即发现漏水，找上诉人解决未果，后向市长信箱反映，街道协调，上诉人承诺解决又未果，上诉人应承担举证责任。一审法院询问上诉人是否鉴定时，上诉人明确提出不申请，上诉人在一审庭审后提出鉴定申请不符合法律规定。上诉人交付给被上诉人的房屋不具备适用条件，客厅和卫生间漏水无法使用，违背了被上诉人买房的目的，一审判决正确，应予以维持。原审被告公积金中心述称，对上诉请求和理由没有意见。合同解除后借款本金由上诉人归还，若合同不解除，则由被上诉人归还。原审被告工行述称，其意见与原审被告公积金中心一致。被上诉人卜若憨向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告金桥公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告公积金中心签订的《个人住房贷款合同》；3、解除原告与被告工行签订的《个人购房借款/担保合同》；4、判令金桥公司退还原告购房首付款152300元，已分期偿还的本息64560.9元（截止到2016年1月，实际数额以判决生效时间为准）；5、判令被告金桥公司赔偿原告的经济损失203609.63元（包括：房屋装修110000元、门牌使用证10元、装修垃圾清理费342元、电梯装修使用费100元、有线电视使用费350元、电费110元、公共维修基金7046元、壁挂炉5200元、装修保证金1000元、房屋所有权登记费80元、房屋租赁费30000元、购买天然气费用999.12元、安装窗户护窗3500元、窗帘8000元）；6、判令被告金桥公司偿还被告公积金中心、工行借款合同项下剩余的贷款；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月29日原告与被告金桥公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买了被告金桥公司开发的金桥·凤凰城2幢1单元1503室房屋。房屋建筑面积85.42平方米，总价352300元。合同签订后，原告向被告金桥公司支付首付款152300元。2012年12月，原告与被告工行签订《个人购买借款/担保合同》，约定原告从被告工行贷款20万元，贷款一次性划入被告金桥公司账户。原告将购买的金桥·凤凰城2幢1单元1503房屋向被告工行抵押。因被告公积金中心不是准金融机构，被告工行是被告公积金中心发放、还贷的委托代理人，发放贷款程序是由被告公积金中心将贷款转到被告工行，被告工行向被告金桥账户打入贷款。原告每月还贷时，由原告将还贷的钱打入被告工行，工行再转入住房公积金中心。2012年12月17日，被告工行将20万元贷款打入被告金桥公司账户。从2012年12月17日起，原告按约每月通过被告工行向被告公积金中心归还贷款本息。2013年12月13日金桥公司与原告办理房屋入住手续时，原告交纳了如下费用：装修保证金1000元、门牌使用证10.5元、装修垃圾清运费342元、电梯装修使用费100元、有线电视安装费350元、公共维修基金7046元、壁挂炉款5200元，由阿克苏鑫桥物业服务有限责任公司向原告出具了装修保证金1000元、门牌使用证10.5元、装修垃圾清运费342元、电梯装修使用费100元、有线电视安装费350元、公共维修基金7046元的收据，由山东乐天新能源设备有限公司向原告出具了壁挂炉款5200元收据。同日被告金桥公司将房屋交付原告。2014年上半年原告装修后准备入住。2014年4月6日金桥·凤凰城2幢住宅楼经5方对工程质量验收。2014年8月原告房屋客厅和卫生间顶部漏水。被告金桥公司及物业公司查看2、3次后，因不能确定漏水原因而无法解决。从2014年8月起，原告在外租房居住。2015年12月28日原告诉至本院。截止至2016年6月，原告通过被告工行向被告公积金中心已归还本金44357.14元，利息25353.37元。在一审法院审理期间，经法庭多次询问，原告及被告金桥公司对原告房屋漏水原因均不提出鉴定。2016年4月13日原告向法庭提出申请，要求对原告损失申请评估。经原告及被告金桥公司同意，本院委托乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司评估如下事项：1、从2014年8月至2016年8月，按照原告购买房屋的面积、地段、装修，评估2年的租金损失。2、原告房屋的装修损失。评估基准日为2016年4月25日。3、原告安装窗户护栏及窗帘的价值。2016年5月23日乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司作出乌达信价估字（2016）第0063号《价格评估结论书》，确定评估标的在评估基准日的市场价值为：1、该房屋装修及附属设施现状损失为92198元（包括原告安装窗户护栏及窗帘的价值）。2、该房屋2014年8月至2015年8月租金损失为9825元。3、该房屋2015年8月至2016年8月租金损失为11617元。本院向当事人送达《价格评估结论书》后，当事人均未在法定期限内向估价机构书面提出复核申请。在一审法院审理该案庭审程序全部结束后，被告金桥公司于2016年7月26日向法庭递交对原告房屋漏水原因的鉴定申请。对此原告提出异议。一审法院认为：原告与被告金桥公司签订《商品房买卖合同》后，买受人有权利取得符合合同约定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求。被告金桥公司向原告交付的房屋虽然经过五方认证，但原告装修入住房屋后，在2014年8月发生房屋客厅、卫生间顶部漏水，对此事实原告及被告金桥公司均无异议，但对漏水原因没有定论。对房屋、卫生间漏水，属房屋防水工程范围，一时不易发现，须经过专业鉴定或者在房屋使用过程中才能发现。在本案审理时，原告、被告金桥公司均认为对漏水原因的举证责任在对方。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告金桥公司应当对向原告交付的房屋不存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用承担举证责任。在法庭调查期间，经法庭多次明示，被告金桥公司均拒绝申请对房屋漏水原因进行鉴定，在本案庭审全部结束后，被告金桥公司于2016年7月26日向法庭提出对房屋漏水原因进行鉴定，已超过举证期限。在原告房屋漏水事实存在的情况下，应当由被告金桥公司承担举证不能的后果。原告在房屋发生漏水情况后，向金桥公司、物业公司、阿克苏市政府市长信箱均反映，长达两年未能解决。按照常理，房屋客厅、卫生间漏水，严重影响了购房人正常居住使用，原告因无法居住而在外居住，对此，本院认定原告购买的房屋属”因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的情形，原告要求解除《商品房买卖合同》和赔偿损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告损失应当以原告居住该房屋时的各项投入及因房屋无法居住在外租赁房屋的费用为依据。在本院审理期间，经双方当事人无异议的评估结论，确认该房屋装修及附属设施现状损失为92198元。2014年8月至2015年8月租金损失为9825元。2015年8月至2016年8月租金损失为11617元。原告在办理入住房屋时花费的各项费用为14048.50元（装修保证金1000元、门牌使用证10.5元、装修垃圾清运费342元、电梯装修使用费100元、有线电视安装费350元、公共维修基金7046元、壁挂炉款5200元），当事人无异议的天然气支出999.12元，均应当计入原告损失范围。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与被告工行签订的《个人购房借款/担保合同》，本院亦予支持。按揭贷款合同解除后，对双方不再有约束力，应当恢复原状，即尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告金桥公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。据此，原告要求被告金桥公司返还已付购房首付款及已通过被告工行向被告公积金中心所还贷款本金，于法有据，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，《商品房买卖合同》被解除后，商品房贷款担保合同也应当解除，被告金桥公司应当将所收的购房贷款和购房款的本金分别返还担保权人被告工行和买受人原告，故原告要求被告金桥公司通过被告工行向公积金中心返还自判决生效之日起剩余贷款的请求，本院予以支持。被告金桥公司清偿剩余贷款后，被告工行应当及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告卜若憨与被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司就金桥·凤凰城2幢1单元1503商品房签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告卜若憨与被告公积金中心2012年12月签订《个人购买借款/担保合同》。三、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司向原告卜若憨退还购房款152300元。四、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司向原告卜若憨退还自2012年12月17日起起至2016年6月17日逐月向被告公积金中心归还贷款本金44357.14元、利息25353.37元。2016年6月17日之后至本判决生效之日的还贷本金及利息以中国工商银行股份有限公司阿克苏分行于判决生效当月出具的还贷明细清单为准。五、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司向原告卜若憨赔偿房屋装修及附属设施现状损失92198元。六、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司向原告卜若憨赔偿2014年8月至2015年8月租金损失为9825元。七、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司向原告卜若憨赔偿2015年8月至2016年8月租金损失为11617元。八、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司向原告卜若憨赔偿原告入住房屋时花费的各项费用15047.62元。九、由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司于判决生效之日起7日内通过被告中国工商银行股份有限公司阿克苏分行向被告新疆维吾尔自治区阿克苏地区住房公积金管理中心偿还原告卜若憨自判决生效之日起《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款。十、自被告阿克苏金土地房地产开发有限责任公司清偿上述贷款之日起7日内，被告中国工商银行股份有限公司阿克苏分行办理阿克苏市晶水西路金桥·凤凰城2幢1单元1503商品房上抵押登记的涤除手续。上述三至八项，由被告阿克苏金桥房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内付清。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，被上诉人卜若憨就房屋漏水事宜自2014年8月即与上诉人金桥公司反映未予解决，遂于2015年11月28日向阿克苏市市长信箱写信，反映：”2014年8月底起我发现客厅中央部分开始漏水并向物业反映该情况，2015年3月物业告知我是由于楼上1604房在楼道公共区域私自安装净水器造成，为此我与1604房业主协商后由1604房业主赔偿我屋顶修缮费用1500元后，2015年4月对屋顶维修不足一周之后又开始漏水，物业检查不出漏水的相关问题，即告知我已上报房产公司，将由房产公司实施维修。2015年8月物业告知我找不到漏水处，已不漏水让我先入住，我于2015年10月我重新修缮屋顶后不到一个月又开始漏水，请求有关部门予以解决。”市长信箱于2015年12月8日回复：”街道、社区工作人员到阿克苏鑫桥物业服务公司了解此事，金桥凤凰城2号楼1503室业主房屋漏水的问题，物业公司先后组织人员多次查找原因没发现漏水点，而后房产公司也组织人员进行查找也没有发现漏水点，现在公司将派人与2号楼1604室业主协商，将1604室的地板打开进一步查找漏水原因。找到原因后及时进行维修，投诉人已同意物业公司解决方案。”在一审庭审中，法庭询问金桥公司是否做到按照答复的意见把地板撬开后找漏水原因，金桥公司称未撬，须经楼上的住户同意方可。在2016年4月21日，一审法院第一次庭审结束后，经再次询问上诉人和被上诉人，双方均表示不申请对房屋漏水原因进行鉴定。本院认为,卜若憨与金桥公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。2014年8月，卜若憨对该房屋进行装修并准备入住时发现房屋客厅屋顶漏水，在与物业公司、金桥公司多次反映后，漏水问题未能得到解决。2015年12月，通过市长信箱给卜若憨的回复可认定，物业公司、房产公司同意派人与卜若憨的楼上1604室业主协商，将1604室的地板打开进一步查找漏水原因。找到原因后及时进行维修。之后物业公司和金桥公司未与1604业主商同撬开地板，找到卜若憨屋顶漏水原因予以维修，致本案诉至法院。本院认为：在商品房买卖合同关系中，买受人购买的房屋应达到正常居住使用的条件，不仅以安全为基础，同时与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准，故金桥公司就其出售的房屋应保证住户正常居住使用。在卜若憨购买的房屋出现屋顶漏水现象后，金桥公司未能按照解决方案寻找到漏水原因并进行维修，金桥公司提出并非公司交付的房屋水管道出现问题而致漏水，可能系楼上住户装修不当造成管道漏水，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对此本院亦认定应由交付房屋的出卖方金桥公司承担举证责任，证实房屋漏水系第三方楼上住户所致，一审法院将举证责任分配至金桥公司并无不当。金桥公司在一审反复询问是否对漏水原因进行鉴定时明确表示不鉴定，且该房屋自装修完毕发现漏水至今两年有余，已经造成一定的扩大损失，金桥公司现在二审提出鉴定申请，不符合民事诉讼程序的规定，亦不利于纠纷即时解决，故对其提出发回重审要求鉴定的上诉意见本院不予支持。一审法院根据房屋漏水不能居住的现状以及举证责任的规定，判决解除合同并由金桥房产公司承担相应的利息以及房屋租金等损失并无不当，上诉人金桥公司的上诉理由不能成立。一审判决正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7607元，由上诉人金桥房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长倪倩代理审判员曹燕燕代理审判员西仁古丽·艾克拜尔二〇一六年十二月十三日书记员王晋琼