福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4058号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄从容，女，1972年6日12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）因与被上诉人黄从容商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新湖公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回黄从容的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决关于购房款已经支付的认定是错误的。1.黄从容始终无法出示相应的银行付款凭证，在此情况下，一审判决仅凭一份购房发票即认定黄从容履行了付款义务没有任何事实依据。2.黄从容并未按约向新湖公司支付首付款，也未办理按揭贷款，其所提供的用以证明其已支付房款的证据即购房发票与合同约定不符。3.一审庭审中，黄从容已承认其并未支付购房款，而是所谓的以债权抵扣的方式冲抵购房款，但黄从容并未出示相应的证据。二、假设新湖公司存在逾期交房的行为，给黄从容造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而诉争商品房所在地同类型的房屋月租金为几百元，但按照一审判决计算的违约金为每月4000元左右，明显高于损失，应当予以调减。一审判决在未支持新湖公司免责抗辩前提下，没有按照规定向新湖公司释明是否调整违约金，程序违法，适用法律错误。 黄从容辩称，黄从容已全额支付购房款。经双方协商同意，将新湖公司所欠黄从容的货款转为购房款。若黄从容没有支付购房款，新湖公司不可能交房。合同中关于逾期交房违约金的约定并未违反法律行政法规的规定。 黄从容向一审法院起诉请求：新湖公司支付黄从容逾期交房违约金86468.18元（以购房款474058元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三点五计算至新湖公司实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止，暂计至2018年2月28日为86468.18元，并自2018年3月1日起按年向黄从容支付逾期交房违约金）。 一审法院认定事实：2016年4月22日，新湖公司作为出卖人与黄从容作为买受人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201604220020）及附件六《补充协议》，约定：黄从容向新湖公司购买址在安溪县××镇××号楼××层××号房屋，建筑面积98.75平方米，每平方米3851元，总价款474058元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年12月30日前，向买受人交付该商品房……。合同第九条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金……附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误……该合同及补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，新湖公司于2017年11月28日出具福建增值税普通发票（价税合计474058元）给黄从容收执。新湖公司于2017年11月15日在《泉州晚报》公告通知蓝溪国际-翠湖城一期业主于当日办理交房，2018年2月20日，新湖公司实际交付诉争房屋给黄从容使用。新湖公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，2016年4月22日至2016年12月31日期间，中雨以上、6级或6级以上大风天气共16天；2016年7月1日至2016年7月16日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2天。 一审法院认为，黄从容与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，新湖公司于2017年11月28日出具福建增值税普通发票给黄从容，于2018年2月20日将涉案房产交付黄从容，应视为已收取黄从容购房款。根据该《商品房买卖合同》第九条、《补充协议》第三条第5款的约定，新湖公司在双方签订《商品房买卖合同》后至约定的交房时间前出现合同约定的事由可顺延交房。本案中，合同签订后至约定的交房时间前，有中雨以上、6级或6级以上大风天气18天，即新湖公司可顺延至2016年7月18前交房；新湖公司辩解可顺延至2018年2月19日前交房不予支持。新湖公司于2018年2月20日将涉案房产交付黄从容，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。按照合同约定，新湖公司逾期交房已超过90日，黄从容有权选择继续履行合同，并要求逾期交房违约金按照日万分之三计算，故新湖公司应支付给黄从容逾期交房违约金（违约金自2016年7月18日起至2018年2月20日止，按黄从容已付购房款474058元的日万分之三计算）。黄从容主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于约不符，不予采纳。新湖公司认为逾期交房违约金过高，应参照租金予以调减，因双方约定的违约金并未违反法律规定，故其该辩解不予支持。综上，黄从容请求新湖公司支付违约金中于法于约有据的部分，予以支持；新湖公司辩解中合法、合理的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应在判决生效之日起十日内支付给黄从容逾期交房违约金（违约金自2016年7月18日起至2018年2月20日止，按黄从容已付购房款474058元的日万分之三计算）；二、驳回黄从容的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄从容持有新湖公司开具的金额为474058元（购房全款）的福建增值税普通发票，且新湖公司已将诉争房屋交付黄从容管理使用，新湖公司现主张黄从容并未支付购房款，依据不足，且明显不符常理和交易习惯，对新湖公司的上述主张不予采纳。二审中，新湖公司自认其于2017年11月15日登报通知交房时，诉争房屋尚不具备交付条件，故该通知并非有效的通知，在没有特别约定的情况下，一审判决认定双方实际办理交付手续的2018年2月20日为交房时间正确。一审判决认定事实正确，应予确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，新湖公司提供的证据无法反驳黄从容持有购房全款发票以及新湖公司已将诉争房屋交付黄从容的事实，故新湖公司关于黄从容未支付购房款的主张，依据不足，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交房违约金数额或者损失赔偿额可以参照同地段同类房屋租金标准确定。但本案商品房买卖合同第九条对逾期交房违约金的计算已作明确的约定，新湖公司要求以诉争商品房同地段同类房屋租金标准确定逾期交房违约金，于法无据，不予支持。 综上所述，新湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1285元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年九月十六日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。