广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15360号原告：吴丽，女，1977年11月13日出生，汉族，住江西省抚州市临川区************，公民身份号码。被告：胡秀容，女，1975年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码。委托诉讼代理人：刘宝平，广东龙浩律师事务所律师。原告吴丽与被告胡秀容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭审理了本案，原告吴丽，被告胡秀容的委托诉讼代理人刘宝平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴丽向本院提出诉讼请求：1.被告返还1200000元给原告，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年11月21日起至清偿完毕之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在佛山市x房地产经纪有限公司的居间下，于2019年7月21日签署房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于佛山市*********xx花园xxx卖给原告，总价6000000元，定金1200000元，后原告依约将1200000元定金支付给被告。后原告由于受到户籍所限，不能在佛山购买房屋，遂需要办理佛山户口，双方于2018年7月21日签订补充协议，约定给予原告120天户口办理期，在此日期内，双方不得提出解约，如原告在此日期内未能成功办理入户手续，双方有权提出解约要求，被告无息返还原告1200000元定金，双方签字确认。后由于原告未能成功办理佛山户口，无法购买房屋，故唯有依据补充协议向被告提出解除合同，并要求其返还购房款，但被告置若罔闻，拒不返还，对原告的请求不理不睬，态度恶劣。综上所述，由于被告拒绝返还购房款，侵害了原告的合法权益，故起诉。被告胡秀容辩称，一、双方在房屋买卖交易中一共签署了《定金合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同》三份合同，《补充协议》是针对《定金合同》签署的，与《房屋买卖合同》没有关系。原告和被告于2018年7月21日签署了《定金合同》，同日又签署了《补充协议》，双方协商待原告户口迁入成功后再签订《房屋买卖合同》。2018年9月10日，中介告知被告原告已经办好了户口，可以签订房屋买卖合同了。第二天，被告和原告就在中介处签订了落款日期为2018年7月21日的《房屋买卖合同》。中介收回了《定金合同》和《补充协议》，告知被告等原告办好按揭手续就可以办理房屋过户。二、双方签署的《房屋买卖合同》过程是慎重的，《房屋买卖合同》是有法律效力的合同。签完《房屋买卖合同》后，被告就一直在等原告办理银行按揭手续，现在原告不想购买被告的房屋，被告不能接受，认为双方之前有两份合同（协议）做了过渡，双方签订《房屋买卖合同》的过程是非常谨慎小心的，既然已经签订，双方就应该守信履约。原告说没有办好户口就要解除《房屋买卖合同》，被告认为原告无理。首先，《补充协议》签订时还没有签订《房屋买卖合同》，其对《房屋买卖合同》不起作用。而且就是因为原告没有佛山户口，才签订了《定金合同》和《补充协议》做过渡，等原告把户口迁入佛山后再签订买房合同。后来是因为原告迁入户口成功以后才签订的《房屋买卖合同》。目前，原告又说户口没有办成，翻来覆去，被告不予认可，认为《房屋买卖合同》是合法有效的。三、原告不能因为房屋的价格问题，随意毁约，双方应该忠实履行《房屋买卖合同》。被告认为原告不想购买涉案房屋是因为价格的原因，被告了解到涉案房屋所在小区有近40套房屋在进行司法拍卖，其拍卖价格远低于原、被告房屋买卖合同的成交价6000000元。原告如果用竞拍的方式购买了涉案房屋类似的房屋可以节省很多，所以才不想继续履行双方的《房屋买卖合同》了。在京东司法拍卖和阿里司法拍卖的网页尚可以查询到在2018年9-10月间广州市中级人民法院在拍卖涉案房屋所在小区的近40套房屋介绍，二次拍卖的价格远低于评估价。例如，与涉案房屋面积户型近似的x14栋01拍卖价4931054元、14栋02拍卖价4886369元、14栋03拍卖价4901682元。以上房屋在二次拍卖中全部流拍。原告既然已经和被告签订了《房屋买卖合同》，说明原告的户口已经迁移佛山成功，退一万步讲，即使原告户口没有迁移成功，也应视为原告放弃了先迁移户口再签订《房屋买卖合同》的这一事先约定，其法律后果自然是由原告承担。原告购买被告的房屋不存在政策不能的问题。首先，原告来佛山工作生活是应该购买社保的，现在距离去年双方签订《定金合同》的时间已过一年，原告购买社保一年以上即可房屋过户，或者涉案房屋暂不过户，原告支付剩余购房款后，被告就交付原告使用涉案房屋，条件成熟再过户。总之，双方应该履行合法有效的《房屋买卖合同》。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.收款收据原件2份，用以证明被告收取原告的定金1200000元；3.房屋买卖合同原件1份、补充协议原件1份，用以证明被告已经承诺原告没有购房资格是无条件退还定金；4.房屋借用入户协议书原件1份、解除入户佛山协议书原件1份、收据原件2份，用以证明原告曾经去办理过入户手续。诉讼中，被告举证如下：1.微信截图打印件1组（附文字版说明）（已核对手机原始载体）（聊天相对方是被告和中介的员工），用以证明原、被告双方在2018年9月11日签订合同；2.京东司法拍卖网页截图打印件1份，用以证明涉案房屋的小区有大量的房屋拍卖；3.广州市中级人民法院的公告网上截图打印件1组，用以证明涉案房屋的小区有大量的房屋拍卖；4.不动产登记信息查询结果打印件1份（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章）。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对原告提供的证据4，原告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据1，被告提供了该微信聊天记录的原始载体，且原告确认该微信聊天相对方确为中介人员的微信号，本院对其真实性予以确认；对被告提供的证据2、3，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；对被告提供的证据4，该证据为相应部门出具，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区*********xx花园xx01（权利证号：x），登记权利人为被告胡秀容。原告吴丽（乙方、买方）与被告胡秀容（甲方、卖方）、佛山市x房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方，建筑面积394.98平方米，房屋无查封、无抵押，甲方应于合同签订之日1日内将房屋权属证明原件提交丙方保管；总金额6000000元，定金总额为1200000元，乙方应于合同签订当天支付定金40000元，并须于2018年7月30日前补齐余额1160000元；甲方同意乙方以商业贷款方式支付剩余楼款，乙方应于合同签订之日其90个工作日内备齐资料向银行（或住房公积金管理中心）申请办理个人住房按揭贷款并提交按揭所必须的所有资料，贷款总额为3000000元；首期房款1800000元支付时间为递件当天，先递件再付款；房屋过户发生的所有税费全部由乙方承担；交楼时间为甲方收齐全部房款之日起3日内；如乙方未按照合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以合同总成交价为基础按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日或由其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按签署标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以合同成交价为基础按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为，乙方可要求甲方继续履行合同并按签署标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求甲方支付合同约定该房产转让价总金额的10%的违约金或双倍返还乙方已支付的定金。涉讼合同的落款的签订日期为2018年7月21日。被告主张涉讼合同的签订日期为2018年9月10日。2018年7月21日，原告吴丽（乙方）与被告胡秀容（甲方）签订《补充协议》，该补充协议载明甲乙双方于2018年7月21日签订《定金合同》，经双方友好协商，就房屋交易作以下补充协议：因佛山目前限购政策的原因，乙方不符合佛山购房资格，因乙方正在办理户口迁入佛山，居间方已告知双方此操作风险，已尽居间方义务，但经甲乙双方友好协商一致达成暂签订购房《定金合同》，待乙方户口迁入成功后再签订《房屋买卖合同》；甲乙双方签订《定金合同》成交价6000000元，支付定金1200000元，于签约当天支付定金40000元，2018年7月24日前支付剩余定金1160000元；双方协商一致同意在乙方办理户口迁入后符合购房资格后启动办理过户交易手续，给予乙方在120日内办理户口迁入手续，在此日期之前双方均不能提出解约要求，否则视为违约方，应承担违约责任，如乙方在此日期内未能成功办理户口迁入，双方有权提出解约要求，双方应配合对方进行解约协议签署，甲方应无息返还乙方支付定金1200000元，双方均不追究对方违约责任及居间方责任，居间方应配合双方解除房屋《定金合同》。2018年7月21日，被告出具收款收据，确认收到原告涉讼房屋定金40000元；2018年7月23日，被告出具收款收据，确认收到原告涉讼房屋定金1160000元。另查明，原告吴丽非佛山市***民。再查明，佛山市自2017年6月1日零时起在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域执行商品住房（含新建商品住房和二手商品住房）限购政策，非佛山市***民家庭在佛山市没有住房的，在上述区域购买商品住房时，需提供购房之日前两年内在佛山市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定，非佛山市***民家庭在佛山市拥有1套及以上住房的，暂停销售上述区域的商品住房。2019年7月2日，原告提起诉讼。诉讼中，原告明确其诉请是以解除原、被告之间的房屋买卖合同关系为前提。本院认为，涉讼合同及补充协议系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告于2018年7月21日签订的《补充协议》明确约定被告给予原告在120日内办理户口迁入手续，如原告在此日期内未能成功办理户口迁入，双方有权提出解约要求，双方应配合对方进行解约协议签署，甲方应无息返还乙方支付定金1200000元。现原告在约定的时间内未能将户口迁入佛山市，且至本案庭审辩论终结前，未有证据显示原告具备购买涉讼房屋的资格，故依据《补充协议》约定，原告有权解除涉讼合同中的房屋买卖合同关系并要求被告退还定金，本院对原告以解除房屋买卖合同关系为前提要求被告退还定金1200000元的诉讼请求予以支持。无论《补充协议》是否针对涉讼合同而签署，该《补充协议》均是原、被告关于买卖涉讼房屋的约定，在被告既未提供证据证明涉讼合同签订时原告已明确告知被告其已具备购房资格，又未提供证据证明原、被告对关于购房资格的约定进行协商变更的情况下，该《补充协议》的约定对原、被告均具有约束力，被告认为原告构成违约的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予支持。原告于2019年7月2日诉请被告退还定金，被告逾期未退还给原告造成了相应的资金占用损失，故被告应从2019年7月2日起至实际退还之日止以1200000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。《补充协议》虽约定原告在120日未能办理户口迁入的，双方有权提出解约要求，被告应无息返还原告支付的定金1200000元，但原告并未提供证据证明其在2018年11月21日有向被告提出解约退款要求，故原告要求从2018年11月21日开始计算利息无事实和法律依据，其对利息的诉请超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡秀容应于本判决发生法律效力之日起十日内返还1200000元予原告吴丽；二、被告胡秀容应以1200000元为本金从2019年7月2日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告吴丽，本项随上列第一项清；三、驳回原告吴丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8124元（原告已预交），由原告吴丽负担324元，被告胡秀容负担7800元，由被告胡秀容应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付7800元予原告吴丽，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年九月二十日书记员 郑幸莉