广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2917号原告：广东浩泽物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区东升三路1号朗琴湾第三栋15层03号房。法定代表人：于涛。委托代理人：梁伟平，广东宏兴律师事务所律师。被告：刘爱平，女，汉族，1972年10月19日出生，住广东省博罗县。委托代理人：周子凡，广东旭利律师事务所律师。原告广东浩泽物业服务有限公司（以下简称浩泽物业公司）诉被告刘爱平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告广东浩泽物业服务有限公司委托代理人梁伟平、被告刘爱平委托代理人周子凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩泽物业公司诉称，2016年2月29日，原告与博罗县房地产实业发展公司（春晖苑小区建设单位）签订前期物业服务合同，约定自2016年3月1日起至2021年2月28日止由原告接管春晖苑小区的物业管理。原告接管春晖苑小区后随即增加设施和工作人员改善小区的环境卫生和加强安全保卫工作，对车辆进出、停放进行有序的管理，小区整体居住环境比以前大有改善。但被告一直以各种借口拒绝缴纳2018年4月1日至2018年12月31日车库物业管理费540元，原告虽经多次催讨但被告仍然拒不理会。为此，原告为保障企业的正常运营及维护企业合法权益提请以下诉求，请法院依法判决！诉讼请求：一、判令被告支付2018年4月1日至2018年12月31日车库物业管理费540元；二、本案诉讼费由被告承担。被告刘爱平辩称，一、被答辩人与春晖苑业主委员会签订的物业管理服务合同关于管理服务费、车位使用管理服务费用的约定无效。依据《物业管理条例》等相关规定，调整物业费至少需满足双半数同意的条件。物业服务费的调整，涉及小区全体业主的切身利益，业主委员会无权自行决定，而应当经业主大会或小区业主依照法定程序决定，业主委员会未经过业主大会表决，擅自与被答辩人签订了服务合同，上调了车位使用管理费用等费用，侵害了业主的利益，该部分无效。二、被答辩人与业主委员会签订的合同第四条第4款约定，被答辩人应当与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议。该合同关于车位管理费的约定在与使用人签订停车管理服务协议之前，对使用人不产生约束力。三、被答辩人上调收费标准后，未按惠市发改价【2015】135号文件要求，公示调价方案、理由和第三方专项审计报告，公示时间不少于30天，征求业主意见，违反调价程序，不能生效。四、被答辩人调价行为无法律和事实依据：1、被答辩人接手物业管理之后，未对车位使用、管理服务增加服务质量、服务内容，却提高收费，不符合诚实守信、公平公正原则。2、被答辩人调价后的收费标准，是物价局提供的定价最高标准，与其它高档小区的定价一致，春晖苑小区的房产基本都是经济适用房，其服务质量、服务成本远远未达成适用最高定价的标准，因此该调价后的收费标准明显过高。3、保障性住房的物业管理，不应有存在过多的盈利目的，擅自抬高价格。经审理查明，被告系位于博罗县车库的所有权人。2016年2月29日，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，约定涉案车库所在的春晖苑小区由原告进行前期物业服务。第七条约定，机动车车位服务费为：露天150元／辆／月，产权车位或车库服务费60元／辆／月，标准由价格主管部门制定。此前，博罗县物价局、博罗县房产管理局发布的《关于调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的通告》（博价【2015】1号），规定汽车停放保管服务收费政府指导价最高限价为：室外150元／辆／月，已售车位60元／辆／月。2018年5月9日，原告与博罗县罗阳镇春晖苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告继续为春晖苑小区提供物业服务，服务期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第四条约定，机动车车位服务费为：露天150元/辆/月，产权车位或车库服务费60元/辆/月，车库未使用的服务费为40元/月；原告应与车位使用人签订停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。原告提供春晖苑小区物业服务期间，并未对被告的车辆办理停车服务卡，无法查明被告车辆是否进出小区，庭审时被告否认使用自有车库。另查明，原告原名为惠州市浩泽物业管理有限公司，于2019年7月3日登记变更名称为广东浩泽物业服务有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，主体适格，车位服务费不超过政府指导价范围，应认定合法有效。合同签订后，原告进场实施物业管理服务，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。关于原告与春晖苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》的效力的问题，被告抗辩签订该合同未经业主大会民主议定程序表决，鉴于原告事实上为春晖苑小区提供物业服务，小区物业管理服务不可缺失，且物业服务费标准较《前期物业服务合同》并未增加，本院对被告的抗辩不予支持。被告若对选定原告进行物业服务或者收费标准等事宜仍有异议，可以另行主张权益。本案中，原告主张车库物业管理费540元（60元×9个月），该项费用为原告提供车辆出入管理服务的对价，对此原告应当举证证明被告车辆停放在小区车库并出入小区，由于原告未对被告车辆实行停车卡出入管理，无法举证被告车辆出入小区的事实，故原告应当承担举证不能的不利后果，原告的诉请无证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东浩泽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 曹万畅二〇一九年九月九日法官助理 林瑞菁书 记 员 胡振文广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2917号原告：广东浩泽物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区东升三路1号朗琴湾第三栋15层03号房。法定代表人：于涛。委托代理人：梁伟平，广东宏兴律师事务所律师。被告：刘爱平，女，汉族，1972年10月19日出生，住广东省博罗县。委托代理人：周子凡，广东旭利律师事务所律师。原告广东浩泽物业服务有限公司（以下简称浩泽物业公司）诉被告刘爱平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告广东浩泽物业服务有限公司委托代理人梁伟平、被告刘爱平委托代理人周子凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浩泽物业公司诉称，2016年2月29日，原告与博罗县房地产实业发展公司（春晖苑小区建设单位）签订前期物业服务合同，约定自2016年3月1日起至2021年2月28日止由原告接管春晖苑小区的物业管理。原告接管春晖苑小区后随即增加设施和工作人员改善小区的环境卫生和加强安全保卫工作，对车辆进出、停放进行有序的管理，小区整体居住环境比以前大有改善。但被告一直以各种借口拒绝缴纳2018年4月1日至2018年12月31日车库物业管理费540元，原告虽经多次催讨但被告仍然拒不理会。为此，原告为保障企业的正常运营及维护企业合法权益提请以下诉求，请法院依法判决！诉讼请求：一、判令被告支付2018年4月1日至2018年12月31日车库物业管理费540元；二、本案诉讼费由被告承担。被告刘爱平辩称，一、被答辩人与春晖苑业主委员会签订的物业管理服务合同关于管理服务费、车位使用管理服务费用的约定无效。依据《物业管理条例》等相关规定，调整物业费至少需满足双半数同意的条件。物业服务费的调整，涉及小区全体业主的切身利益，业主委员会无权自行决定，而应当经业主大会或小区业主依照法定程序决定，业主委员会未经过业主大会表决，擅自与被答辩人签订了服务合同，上调了车位使用管理费用等费用，侵害了业主的利益，该部分无效。二、被答辩人与业主委员会签订的合同第四条第4款约定，被答辩人应当与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议。该合同关于车位管理费的约定在与使用人签订停车管理服务协议之前，对使用人不产生约束力。三、被答辩人上调收费标准后，未按惠市发改价【2015】135号文件要求，公示调价方案、理由和第三方专项审计报告，公示时间不少于30天，征求业主意见，违反调价程序，不能生效。四、被答辩人调价行为无法律和事实依据：1、被答辩人接手物业管理之后，未对车位使用、管理服务增加服务质量、服务内容，却提高收费，不符合诚实守信、公平公正原则。2、被答辩人调价后的收费标准，是物价局提供的定价最高标准，与其它高档小区的定价一致，春晖苑小区的房产基本都是经济适用房，其服务质量、服务成本远远未达成适用最高定价的标准，因此该调价后的收费标准明显过高。3、保障性住房的物业管理，不应有存在过多的盈利目的，擅自抬高价格。经审理查明，被告系位于博罗县车库的所有权人。2016年2月29日，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，约定涉案车库所在的春晖苑小区由原告进行前期物业服务。第七条约定，机动车车位服务费为：露天150元／辆／月，产权车位或车库服务费60元／辆／月，标准由价格主管部门制定。此前，博罗县物价局、博罗县房产管理局发布的《关于调整博罗县住宅物业服务收费政府指导价的通告》（博价【2015】1号），规定汽车停放保管服务收费政府指导价最高限价为：室外150元／辆／月，已售车位60元／辆／月。2018年5月9日，原告与博罗县罗阳镇春晖苑业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告继续为春晖苑小区提供物业服务，服务期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。第四条约定，机动车车位服务费为：露天150元/辆/月，产权车位或车库服务费60元/辆/月，车库未使用的服务费为40元/月；原告应与车位使用人签订停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。原告提供春晖苑小区物业服务期间，并未对被告的车辆办理停车服务卡，无法查明被告车辆是否进出小区，庭审时被告否认使用自有车库。另查明，原告原名为惠州市浩泽物业管理有限公司，于2019年7月3日登记变更名称为广东浩泽物业服务有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，原告与博罗县住房制度改革领导小组办公室签订《前期物业服务合同》，主体适格，车位服务费不超过政府指导价范围，应认定合法有效。合同签订后，原告进场实施物业管理服务，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。关于原告与春晖苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》的效力的问题，被告抗辩签订该合同未经业主大会民主议定程序表决，鉴于原告事实上为春晖苑小区提供物业服务，小区物业管理服务不可缺失，且物业服务费标准较《前期物业服务合同》并未增加，本院对被告的抗辩不予支持。被告若对选定原告进行物业服务或者收费标准等事宜仍有异议，可以另行主张权益。本案中，原告主张车库物业管理费540元（60元×9个月），该项费用为原告提供车辆出入管理服务的对价，对此原告应当举证证明被告车辆停放在小区车库并出入小区，由于原告未对被告车辆实行停车卡出入管理，无法举证被告车辆出入小区的事实，故原告应当承担举证不能的不利后果，原告的诉请无证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广东浩泽物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 曹万畅二〇一九年九月九日法官助理 林瑞菁书 记 员 胡振文