广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终1864号上诉人（原审被告）：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。三上诉人共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师务所律师。被上诉人（原审原告）：邝锦钟，香港特别行政区居民，男，1967年9月8日出生，现住广东省开平市水口镇海逸华庭海豪轩****。香港永久性居民身份证号码：P963970（9），港澳居民来往内地通行证号码：H0362866901。被上诉人（原审原告）：伍柱合，香港特别行政区居民，女，1973年6月22日出生，现住，现住广东省开平市水口镇海逸华庭海豪轩****永久性居民身份证号码：R409931(0)，港澳居民来往内地通行证号码：H04627994。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖雨峰，广东维盛律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴绮慈，广东维盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市*************夹层060铺位。法定代表人：麦某1。上诉人王正、张啟新、曾池佳因与被上诉人邝锦钟、伍柱合、开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称港汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王正、张啟新、曾池佳上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，驳回邝锦钟、伍柱合的全部诉讼请求；2.判令邝锦钟、伍柱合、港汇公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺早已由王正、张啟新、曾池佳转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。根据王正、张啟新、曾池佳向一审法院提供的《商铺转让合同》可知，涉案商铺早于2013年8月转让给丁穗源，该合同约定由王正、张啟新、曾池佳直接过户给丁穗源，再由丁穗源另行对外销售。但后来丁穗源为避免缴纳两重税费，向王正、张啟新、曾池佳提出按照其指示直接过户给丁穗源对外销售的客户，包括本案林浩然，同时为方便其组建的销售公司即港汇公司的销售，丁穗源要求王正、张啟新、曾池佳出具授权委托书。但后来由于丁穗源自身资金链断裂导致商铺销售受阻，无能力为客户支付过户税费及办理房产证，因此才陆续产生类似本案的纠纷，而至今王正、张啟新、曾池佳仍未足额收到丁穗源支付的转让款。此外，邝锦钟、伍柱合在诉请及庭审中也确认港汇公司与王正、张啟新、曾池佳并非代理关系，其是清楚知悉港汇公司是涉案房产的实际转让方。可见，本案的涉案交易，其受害人除了邝锦钟、伍柱合，王正、张啟新、曾池佳也同样是受害人。一审法院没有查清该事实而直接要求王正、张啟新、曾池佳承担违约责任是十分草率和不合理的。二、一审判决认定邝锦钟、伍柱合未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、张啟新、曾池佳是完全没有任何事实和法律依据。一审判决认定上述事实错误：1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、张啟新、曾池佳需负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。涉案合同根本没有约定由王正、张啟新、曾池佳负责办理业主的银行按揭手续，而根据银行按揭贷款的规定，业主必须亲自与银行协商并签订贷款协议，银行根据业主的申请及资信对贷款申请进行审核。所以，王正、张啟新、曾池佳根本不可能代替业主负责办理相关按揭贷款手续，贷款是否成功也是贷款银行与业主的责任，王正、张啟新、曾池佳根本无能力控制和影响贷款工作。一审判决严重脱离银行按揭贷款的相关规定和手续惯例，错误引用所谓的合同目的和性质强行判定需王正、张啟新、曾池佳承担按揭贷款义务是无任何事实和法律依据的。2.一审判决认为王正、张啟新、曾池佳未向邝锦钟、伍柱合交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的。涉案合同明确约定，若邝锦钟、伍柱合未付清购房款的情况下，王正、张啟新、曾池佳有权顺延交付商铺及办理过户手续。一审判决根本无视涉案合同的相关约定，在邝锦钟、伍柱合逾期支付购房款的违约情况下仍强行要求王正、张啟新、曾池佳履行交铺及过户义务，严重违背了公平合理的合同基本原则。3.一审判决认为王正、张啟新、曾池佳提交的通知因时间相关太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、张啟新、曾池佳通知邝锦钟、伍柱合履行付款义务的事实是错误的。一审判决认为双方合同签订时间为2014年，而王正、张啟新、曾池佳发出的付款通知在2017年，故认为时间跨度过长。但一审判决遗漏了一份重要证据，邝锦钟、伍柱合提交的证据中显示港汇公司于2015年3月曾向邝锦钟、伍柱合发出通知要求其履行付款义务，但邝锦钟、伍柱合一直未予理睬。可见，在合同约定的合理时间内邝锦钟、伍柱合未履行付款义务，而王正、张啟新、曾池佳及港汇公司也依法依约履行了敦促义务，一审判决对上述事实不予采信是无任何依据的。综上，王正、张啟新、曾池佳认为一审法院认定事实不清，忽略涉案关键证据的多处不合常理之处，导致判决结果不公正。被上诉人邝锦钟、伍柱合辩称，一审判决依法有据，应予维持，请求驳回王正、张啟新、曾池佳的上诉请求。一、王正、张啟新、曾池佳是涉案房屋的合法权属人。1.涉案房屋的《商铺买卖合同》、《授权委托书》和《港汇88认购书》可以证明，2014年1月5日王正、张啟新、曾池佳作为出卖人、港汇公司作为出卖人、港汇公司作为王正、张啟新、曾池佳的代理人，邝锦钟、伍柱合作为买受人，签订涉案商铺买卖合同，该买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应予确认。2.即使王正、张啟新、曾池佳与丁穗源存在房屋买卖关系，也属于另一法律关系，与本案王正、张啟新、曾池佳与邝锦钟、伍柱合的法律关系无关。王正、张啟新、曾池佳没有提供买卖商铺转让的转账记录，也没有提供涉案商铺转让备案登记证明，因此无法证明涉案商铺早已转让给丁穗源。且涉案商铺的产权登记人仍为王正、曾池佳、张啟新，根据物权公示公信原则和合同相对性原则，其此点主张并无理据。因港汇公司曾作为王正、张啟新、曾池佳的代理人与邝锦钟、伍柱合签订《商铺买卖合同》，相关法律后果应由王正、曾池佳、张啟新承担。二、王正、张啟新、曾池佳应予港汇公司向邝锦钟、伍柱合承担返还购房款及利息损失等。王正、张啟新、曾池佳作为涉案商铺的登记产权人，委托港汇公司以“港汇88商城”名义进行销售，其行为表明为涉案铺位实际合同销售人，应予涉案产权人共同承担责任。三、王正、张啟新、曾池佳及港汇公司在进行涉案铺位销售的时候，作出了提供合作银行进行按揭服务的承诺。王正、张啟新、曾池佳及港汇公司无法履行该承诺，应当承担违约责任。王正、曾池佳和张啟新称，邝锦钟、伍柱合未按照原买卖合同约定支付购房款构成违约，因此导致未能办理过户手续的责任在于邝锦钟、伍柱合，与事实不符。1.根据《商铺买卖合同》第四条第3款约定，买受人选择按揭付款。向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人或其指定的银行账号。《商铺买卖合同》属于王正、张啟新、曾池佳及港汇公司提供的格式合同，该其格式合同内出现可以选择按揭贷款的条款，作为“港汇88商城”铺位销售方，应当已经充分掌握购房者进行按揭贷款的可能性条件；如果“港汇88商城”出售方不提供合作银行按揭服务，涉案铺位根本不可能由邝锦钟、伍柱合进行银行按揭服务：第一，根据《商铺买卖合同》第十条约定，邝锦钟、伍柱合要从签订该合同之后280个工作日之后才能获得登记产权。没有登记在邝锦钟、伍柱合名下的产权，无法办理银行按揭。第二，港汇公司直到2015年3月27日，才向邝锦钟、伍柱合发出《支付房价款通知》，告知因银行原因无法办理上述商铺按揭贷款。也就是说，无法办理银行按揭手续，不是邝锦钟、伍柱合的原因，是王正、张啟新、曾池佳、港汇公司与合作银行之间的原因。2.根据《商铺买卖合同》第四条第3款备注中约定，该条明确港汇公司在销售时，承担提供指定银行按揭服务的承诺，并且相关资料提交待其通知并到其售楼部办理按揭贷款手续。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定、第二十三条规定。因此，王正、张啟新、曾池佳及港汇公司无法提供合作银行进行按揭服务的行为显属违约，应当承担违约责任。四、王正、张啟新、曾池佳及港汇公司在进行涉案铺位销售的时候，承诺涉案铺位应具备的商业规模和配套设施，但涉案铺位的商业规模至今未启动，也未具备承诺的配套设施，其应当承担违约责任。港汇公司在销售时对外宣传：该公司是“港汇88商城”的经营公司，“港汇88商城”是开平步行街仅有的纯香港商业风格的一站式购物广场，商铺配套客梯、货梯、扶梯、暖气、空调、停车位、水、燃气、网络等，采取即买即返祖的方式进行销售，产权及约150个工作日出证，40年独立产权、商铺实用率6成以上，2015年中全面营业、年年受租、年年升值银行贷款5成、可供十年银行合作支持。自2014年1月5日签订合同至今，王正、张啟新、曾池佳及港汇公司不但未能提供合作银行贷款进行按揭，而且“港汇88商城”至今未开业，甚至涉案铺位现已经变更为世纪星，其中160多间铺位被法院查封拍卖，完全不可能形成王正、张啟新、曾池佳及港汇公司宣传时承诺的商业规模和配套设施，严重影响邝锦钟、伍柱合实现铺位收益的目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，邝锦钟、伍柱合有权要求解除合同，要求王正、张啟新、曾池佳及港汇公司返还支付价款及赔偿损失。被上诉人港汇公司未到庭，无答辩意见。邝锦钟、伍柱合向一审法院起诉请求：1.解除邝锦钟、伍柱合与曾池佳、张啟新、王正签订的《商铺买卖合同》；2.曾池佳、张啟新、王正、开平市港汇流行前线投资管理有限公司返还邝锦钟、伍柱合支付的房价款、税费合计289846元，并以邝锦钟、伍柱合支付款项289846元从交付款项之日2014年1月5日起至返还款项之日止按照同期银行贷款利率计算赔偿邝锦钟、伍柱合损失(暂计至2018年1月1日为62237元)和赔偿邝锦钟、伍柱合律师费损失1500元；3.本案诉讼费用由王正、张啟新、曾池佳、港汇公司承担。一审法院判决：一、解除邝锦钟、伍柱合与开平市港汇八八投资管理有限公司(开平市港汇流行前线投资管理有限公司)于2014年1月5日签订的合同编号为140105-2153号的《商铺买卖合同》；二、张啟新、王正、曾池佳应在一审判决生效之日起10日内返还购房款277723元及税费12123元给邝锦钟、伍柱合；三、张啟新、王正、曾池佳应在一审判决生效之日起10日内赔偿邝锦钟、伍柱合因履行合同支付的律师费1500元和已付款项的利息损失(从2014年1月5日起以289846元为基数按年利率4.9%计至一审判决确定还款之日止)；四、驳回邝锦钟、伍柱合的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7921元(已由邝锦钟、伍柱合预交)，由张啟新、王正、曾池佳负担；其他费用100元(管辖权异议不成立)，由张啟新负担(已缴纳)；邝锦钟、伍柱合多预交的一审案件受理费7921元，由一审法院予以退回；张啟新、王正、曾池佳应向一审法院补缴一审案件受理费7921元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对王正、张啟新、曾池佳的上诉请求范围进行审查。本案争议焦点为：1.王正、张啟新、曾池佳是否是涉案《商铺买卖合同》的实际相对人；2.王正、曾池佳、张啟新是否应向邝锦钟、伍柱合返还购房款、税费及损失。关于争议焦点一。结合《商铺买卖合同》、《授权委托书》以及涉案铺位房屋产权证等证据，能够证明涉案铺位的房屋产权登记权属人系王正、张啟新、曾池佳，王正、张啟新、曾池佳将涉案商铺委托港汇公司代为销售、经营、管理。根据不动产物权的公示公信原则和合同的相对性原则，一审法院认定涉案《商铺买卖合同》合同相对人为王正、张啟新、曾池佳与邝锦钟、伍柱合，合法有理，本院予以维持。至于王正、张啟新、曾池佳上诉称涉案房屋已经转让给丁穗源，涉案房屋的真正出卖方是丁穗源。本案中，王正、张啟新、曾池佳并未提交其与丁穗源的《商铺转让合同》。即使王正、张啟新、曾池佳与丁穗源之间存在商铺转让合同，也仅属于另一法律关系，与本案王正、张啟新、曾池佳与邝锦钟、伍柱合之间的法律关系无关。王正、张啟新、曾池佳该项主张，依据不足，本院不予采纳。涉案《商铺买卖合同》系王正、张啟新、曾池佳与邝锦钟、伍柱合协商一致签订，内容并无违反法律强制性规定，应为合法有效。关于争议焦点二。依照王正、张啟新、曾池佳与邝锦钟、伍柱合之间的《商铺买卖合同》虽约定付款方式为：2014年1月5日前支付227723元，2014年2月28日前一次性付清余下房款150000元，但结合双方当事人的陈述，邝锦钟、伍柱合最近一次付款时间即2014年8月29日，王正、张啟新、曾池佳向邝锦钟、伍柱合发出《关于办理按揭贷款及过户手续的通知》的时间即2017年11月，可以印证邝锦钟、伍柱合已经与王正、张啟新、曾池佳通过协商将尾款中剩余款项的支付方式变更为按揭付款方式。王正、张啟新、曾池佳在合理期间内负有向邝锦钟、伍柱合提供合作按揭银行、协助其办理银行按揭手续，同时按照合同约定的期限交付商铺和办理产权过户登记手续的义务。按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款担保能力，银行对贷款合同保证人的资信状况和保证能力也较为关注。本案中，邝锦钟、伍柱合按约支付了首期、尾期购房款共277723元以及税费12123元，直至2017年王正、张啟新、曾池佳才通知邝锦钟、伍柱合相关合作按揭银行可提供贷款，邝锦钟、伍柱合可前往办理按揭贷款，此时已经超过了合同约定的280个工作日内办理产权过户的期限。由此可以证明，因王正、张啟新、曾池佳未能在合理期限内履行其通知及协助办理银行按揭贷款的义务，致使合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，一审认定王正、张啟新、曾池佳与邝锦钟、伍柱合之间的《商铺买卖合同》应予解除，王正、张啟新、曾池佳应向邝锦钟、伍柱合退回购房定金、首期购房款和税费并支付律师费和已付款项的利息损失，合法有理，本院予以维持。王正、张啟新、曾池佳主张其对邝锦钟、伍柱合未能获得银行贷款并无责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人王正、张啟新、曾池佳上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23763元，由王正、张啟新、曾池佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年九月十日法官助理 陈咏珏书 记 员 沈 烨