重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初7941号原告：刘东，男，1985年11月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆彩巍物业发展有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞新兴路45号，统一社会信用代码915001137500628095。法定代表人：林马，总经理。委托诉讼代理人：彭彦辉，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告刘东与被告重庆彩巍物业发展有限公司（以下简称彩巍公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月4日受理后，依法适用简易程序。被告彩巍公司于2016年8月2日提出管辖权异议，本院遂中止审理。2016年11月3日，本院恢复审理，由审判员霍袁平独任审判，于同年12月1日公开开庭进行了审理。原告刘东与被告彩巍公司委托诉讼代理人彭彦辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘东诉称，2014年3月9日，原告刘东与被告彩巍公司签订重庆市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）约定原告购买由被告开发建设的位于重庆市巴南区箭河路15号1幢4-9号房屋（以下简称9号房），总价款382408元；被告彩巍公司应在2015年3月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，交房逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告彩巍公司应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之1向原告支付违约金等。原告按合同约定支付了房款、契税、大修基金等费用。后被告一直未交房，原、被告于2015年11月5日签订购房合同终止协议约定退房。但原、被告实际于2016年8月9日完成交接房，以实际行为对购房合同终止协议予以解除。现诉请：1、解除原、被告于2015年11月5日签订的购房合同终止协议；2、被告支付原告逾期交房违约金4665.37元；3、被告退还原告代收的购房契税7648.16元；4、被告向原告赔偿因长时间拒不履行购房合同及退房协议中的义务由此给原告造成经济损失10000元。被告彩巍公司辩称，现原告已经接房，双方签订的购房合同终止协议已经就履行的内容发生了变更。被告认为是否解除由法院判决。因为已经达成新的协议即购房合同终止协议，延期交房违约金不应当支持。关于契税，如确有代收未缴纳部分，应当退回。经济损失无相关法律依据，应当不予支持。经审理查明，2014年3月9日，原告刘东（作为乙方）与被告彩巍公司（作为甲方）签订商品房买卖合同，约定乙方购买由甲方开发建设的9号房，总价款382408元，合同签订之日乙方支付首付款153408元，余款229000元银行按揭，甲方于2015年3月30日前交房；甲方逾期交房的责任：甲方如未按合同约定交房时间交房，逾期超过90日乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2014年3月9日，原告刘东向被告彩巍公司支付购房契税11472.24元。2014年3月11日，原告刘东向被告彩巍公司支付9号房房款153408元。2014年6月24日，重庆市巴南区地方税务局收取9号房契税3824.08元。2015年11月5日，原告刘东作为乙方与被告彩巍公司作为甲方签订购房合同终止协议约定，甲乙双方同意自双方签订本协议之日起5个工作日内启动退房手续的办理工作，乙方有义务全面配合并与甲方共同完成因退房所要履行的相关退房手续。待一切退房手续办理完毕后甲方接到产权登记中心发出的解除合同通知到达之日起30日内甲方根据重庆市商品房买卖合同退还已付房款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。2016年8月9日，被告彩巍公司向原告刘东交付9号房，原告刘东也于该日接收9号房。2016年7月4日，原告刘东诉请如上。以上事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的下列证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。原告刘东提交：商品房买卖合同、购房买卖发票、契税收据、购房合同终止协议等；被告彩巍公司提交：房屋契税完税证明等。本院认为，原告刘东与被告彩巍公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定以及商品房买卖合同关于逾期交房违约责任的约定，本案中，被告彩巍公司未按商品房买卖合同约定期限即2015年3月30日前交付房屋，而于2015年11月5日签订购房合同终止协议，已逾期交房超过90日，已构成违约，理应承担违约责任，鉴于原告未要求被告承担2015年11月5日之后的逾期交房违约责任，故被告彩巍公司应承担2015年3月31日至2015年11月5日期间逾期交房违约金3374.98元（153408元/天×220天×0.0001）。原、被告于2016年8月9日完成9号房的交接，以实际行动对购房合同终止协议的履行予以否定，且现9号房已实际交付，购房合同终止协议已无实际履行必要，据合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，现原、被告均以实际交接房行为表明不履行主要债务，故购房合同终止协议应予以解除。因被告彩巍公司代为收取原告刘东契税费用11472.24元，重庆市巴南区地方税务局仅收取9号房契税3824.08元，现被告彩巍公司对代收取的7648.16元属无法律原因而获得财产利益，应属不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，被告彩巍公司应向原告刘东承担返还义务即返还代收取的契税7648.16元。原告刘东要求被告彩巍公司支付从2015年8月1日即向被告提交书面退房申请开始之日至接房之日即2016年8月9日，原告在外长期租房租金、误工费及交通费共计10000元，虽其举示房屋租赁合同和缴费截图，但无房屋租赁的房东及合租方予以出庭作证，且缴费截图也未能显示打入款项为房租，原告刘东要求支付经济损失10000元因证据不足，本院不予以支持。原、被告举示的其他证据，因对待证事实缺乏足够证明力，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告刘东与被告重庆彩巍物业发展有限公司于2015年11月5日签订的购房合同终止协议于本判决生效之日起解除；二、被告重庆彩巍物业发展有限公司退还原告刘东契税7648.16元；三、被告重庆彩巍物业发展有限公司支付原告刘东逾期交房违约金3374.98元；四、驳回原告刘东的其他诉讼请求。上述第二、三项，限被告重庆彩巍物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内履行，逾期履行第二、三项，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费360元，减半收取180元，原告刘东承担90元，被告重庆彩巍物业发展有限公司承担90元，此款已由原告刘东自愿垫付，限被告重庆彩巍物业发展有限公司于本判决生效之日起10日内迳付原告刘东90元，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  霍袁平二〇一六年十二月二十二日书记员  田 晶