广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初1433号 原告：罗善弟，男，1977年6月5日出生，汉族，居民，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。 被告：广西秋潮众友投资有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇丹江大道8号众友·现代城13幢。统一社会信用代码：914502250575363324。 法定代表人：杨少鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃西藩，广西华怡律师事务所律师。 原告罗善弟与被告广西秋潮众友投资有限公司（以下简称秋潮众友公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告罗善弟的委托诉讼代理人邓文强、陈锐寿，被告秋潮众友公司的委托诉讼代理人覃西藩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗善弟向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金，以房屋总价444290元为基数，自2017年5月21日起，按照年利率6%计算至被告提交资料报不动产登记机关备案之日止,现暂计至2019年7月1日，违约天数为771天，违约金暂计56307.97元；2、请求判决被告自判决生效之日起30日内将融水苗族自治县房屋资料提交报不动产登记机关备案；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》。由原告以444290元购买被告位于融水苗族自治县房屋。该房建筑面积143.94㎡，套内面积126.12㎡，公摊面积17.65㎡。原告已经依照合同约定向被告足额支付了购房款、房屋契税、办证费等。根据《商品房买卖合同》第8条约定交房时间为2016年4月30日，但被告实际交楼时间为2017年2月19日。第15条约定被告应当自实际交楼之日起90天内提交房屋资料报不动产登记机关备案。原被告签订的《商品房买卖合同》中第15条约定了逾期将房屋办证资料报不动产登记机关备案的违约责任，但该条款却将房屋办证资料报不动产登记机关备案的违约金为已付总房价的0.2%，该违约责任显失公平，明显减轻被告的责任，且无法填补原告的实际经济损失，故根据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17、18、19条的规定，应当将逾期将房屋办证资料报不动产登记机关备案的违约金进行调整。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告秋潮众友公司辩称：第一、被告已为原告办理权属登记备案。被告已提交所有需被告提供的办理不动产权属的材料至不动产登记中心，被告已经按合同约定履行完自身义务，原告诉请中所述“被告一直未办理登记备案”不符合事实。第二、原告对逾期天数的计算方式既没有事实依据，也不符合合同约定和法律规定。在合同中明确约定有不可抗力条款，该条款是指合同中如当事人一方因不可抗力不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分责任的条款，是规定在合同订立后发生当事人在订立合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任的条款。而在双方商品房买卖合同中也有明确约定，出卖人因不可抗力因素造成不能及时办理不动产登记权属备案，可免除相关责任。2017年7月-8月，融水县城接连两次遭遇特大洪水，现代城整个项目均被淹至二楼，造成整个小区消防设施的损坏，不能通过消防验收，被告必须花时间改造消防设施，重新进行消防验收，洪水等自然天气现象属于法律上规定的不可抗力，被告因此不可抗力影响其项目的消防验收，造成不能及时办理权属登记备案，被告有法律上规定的免责事由，现代城项目的消防整改工程时间及重新验收的时间应予以扣除，不能计算至违约天数内。第三、国家政策变动是被告不能及时办理权属登记备案的重要因素。2018年因国家政策变动，原先办理不动产登记部门变更，新系统的使用给被告办理权属备案造成了极大困难，被告多次提交备案材料均被不动产登记机构以系统更新无法办理的原因给予拒绝，故被告建议在案件审理过程中应全面考量，逾期办理权属登记的责任不完全归属于被告，且在合同中双方明确约定，因政策变动的原因造成出卖人逾期办理权属登记备案的，出卖人不承担赔偿责任。故，在本案中，被告因国家政策变动导致不能按时办理权属登记备案，被告不承担违约责任，不应支付违约金。第四、原告存在违约行为，造成被告不能及时办理权属登记。双方合同中约定的商品房面积及房屋总价均是按照房屋预测面积计算，在实际交房后应进行房屋实测，对实测后房屋面积不一致的实施房价多退少补的政策，但在本案中，多数原告在接到被告补缴房屋差价款的通知后，并未按时缴清全部房款，导致被告不能及时开具购房款的全额发票，故原告存在过错，并以实际违约，应对自己的违约行为承担相应的责任。原告的诉请中免除了买受人的责任，加重出卖人责任，排除出卖人主要权利，这是严重违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，原告不及时缴清房屋总款的违约行为造成了被告无法及时办理权属备案登记，原告应对自己的违约行为承担责任。 综上，被告认为原告的诉请中对逾期天数的计算存在错误，且加重了被告的责任，忽略原告的违约责任，存在显失公平的现象，请人民法院在全面考量整个案件事实的情况下，做出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供除《消防安全责任书》的证据有异议之外，对其他证据均无异议，原被告对本院调取的《登记系统业务受理单》、融水县不动产登记中心受理《广西秋潮众友投资有限公司众友现代城7、8、9、10幢提交首次登记受理及善证时间表》无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定分析如下： 1、被告对原告提供的《消防安全责任书》的真实性无异议，但对其证明目的不认可，认为该证据不能体现被告将房屋实际交给原告使用的时间。本院认为，《消防安全责任书》的台头为“柳州市潮越物业众友·现代城物业管理处”，原告收房后才可能涉及到物业管理，由此说明，原告在签写《消防安全责任书》时已经收房，现原告以此时间为收房时间，而被告又不能举证证明其具体交房时间，故本院认为该份证据具有合法性、真实性和关联性，本院依法予以采信。 2、原告对被告提供的《登记系统业务受理单》有异议，认为没有盖有不动产登记部门的公章，也没有经办人员的签字，证据的三性由法庭确定。本院认为，该组证据虽未盖公章，但与本院调取的《登记系统业务受理单》一致，该份证据具有合法性、真实性和关联性，本院依法予以确认。 3、原告对被告提供的《融水众友现代城7#、8#、9#、10#楼及地下室（二）消防工程修复情况说明》有异议，认为：（1）该公司为咨询公司，只能提供信息咨询；（2）该印章为监理项目部，根据公司法第14条的规定，项目部不是法人，不具有法人资格，其所出具的情况说明，不具有任何法律效力；（3）该消防工程情况说明与逾期提交资料备案无任何关联；（4）如被告认为该情况说明是由消防工程所导致的，根据民诉法第64条以及关于证据的若干规定第2条，应由被告承担举证义务。本院认为，该份证据是由“监理项目部”作出，没有消防部门的整改文件来佐证其主张的事实，该证据缺乏合法性、真实性和关联性，本院依法不予采信。 4、原告对被告提供的融水不动产登记中心微信群聊的《微信聊天记录》有异议，认为：（1）被告应该说明证据的合法来源，作为不动产登记中心的内部交流群，被告是如何获取此群的信息的，如不能说明证据的合法性来源则不能作为证据使用；（2）如何证明微信聊天的主体是适格的主体与本案有何关联；（3）根据合同相对性原理以及合同法121条，被告违约不影响被告向原告支付违约金，如被告认为是第三人的原因(消防部门或者政府部门）造成的违约，被告履行赔偿义务后可向第三人追偿；（4）该微信群上显示其所说的通知均为2019年8月9日，与本案无关；（5）其内容中也没有任何地方可以显示因系统调整导致了延误多久的办公时间。本院认为，该证据仅是微信工作群的聊天记录，没有正式文件通知停办或不能办理的具体天数，该证据缺乏关联性，本院依法不予采信。 5、原告对被告提供的《现代城房屋预测报告》、《现代城房屋实测报告》、《二期住宅面积差及补交差价汇总》、《现代城通知业主缴纳房屋差价的通知》有异议，认为其测绘日期为2019年3月29日，也就是说原告只有从2019年3月29日开始方才可能知道自己应当补缴多少面积差，截止目前为止，原告尚未收到被告要求原告补缴该费用的催收凭证。根据相关法律规定，原告应该是收到被告催缴补该面积差的通知开始，有90日以上的合理宽限期，因此截止本案立案为止，原告依然没有就面积差问题产生违约。本院认为，从被告提供的《登记系统业务受理单》看，原告是否补房屋差价并不影响被告提供资料备案，该组证据缺乏关联性，本院依法不作为本案的定案依据。 6、原告对本院调取的融水苗族自治不动产登记中心出具的《证明》有异议，认为：1、该证据与《登记系统业务受理单》所登记内容前后矛盾，应当以《登记系统业务受理单》的收件日期为准；2、该证据没有经办人的签字，根据法律规定，没有经办人签字确认的证明没有法律效力；3、被告所提交的备案材料不符合办理首次登记的法定要求，不动产登记中心依法延迟受理，其提交不符合条件的材料，应视为没有提交；4、该证据所反映的是片面的事实。无论被告何时提交备案材料，应当以提交完整的、符合法律规定的为准，也就是应当以不动产登记中心电脑系统所显示的收件时间为准，任何人为出具的，没有依据的主观证明，不足采信；5、根据合同相对性的原理，双方所约定的权利义务不能及于第三人，至于被告违约的原因是被告本身造成或者由于第三人的原因造成的，均与本案无关。综上所述，无论是否是第三人的原因造成了被告违约，均与原告没有直接的关系，均不影响被告违约的事实认定，均不影响被告必须履行赔偿违约金的责任。被告对该证据无异议，认为恰好能证明被告已于2018年8月提交了所有材料交给不动产登记中心办理备案登记手续，但因不动产登记中心的系统更新造成被告不能及时办好权属登记备案，这符合合同第十五条第三款出卖人免责的约定。本院认为，该证明虽与《登记系统业务受理单》的收件时间不一致，但产权登记机关认可于2018年8月收到被告提供的备案资料，该证据具有合法、真实性和关联性，本院依法予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月15日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于融水苗族自治县房屋，房屋总价款为444290元。该合同第八条第一款：“出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经监理公司、设计单位、勘察单位、质检单位、建设单位共同验收合格。”，该条第二款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；……5、买受人未按本合同约定付清房款的。”，第十五关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。3、如因产权登记机关或买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”。合同签订后，原告按约定交付了房价款。原告于2017年2月19日在《消防安全责任书》上签字，该责任书的台头单位为“柳州市潮越物业众友·现代城物业管理处”。融水县不动产登记中心受理被告提交众友现代城10幢1单元301室资料备案时间为2019年8月23日。融水苗族自治县不动产登记中心出具《证明》，内容为：“广西秋潮众友投资有限公司于2018年8月办理了众友现代城7＃、8＃、9＃、10＃楼的不动产首次登记，相关转移登记材料已从‘不动产最多跑一次’平台提交申请，系统正在审核中（注：原办有银行按揭的需提交抵押变更材料，不动产权证由银行领取），特此证明。”。庭审中，原告认为，合同约定的违约金过低，请求法院依法调整。被告认为，被告未能及时备案，被告具有不可抗力因素，不动产登记机关变动等政策原因，以及原告未按约定缴纳房屋差价等免责情形，应对违约天数作相应扣减，违约金应按合同约定的0.2%计算。 本案争议焦点：1、被告是否按约定提供资料报产权登记机关备案？2、被告是否具有合同约定的免责情形？3、原告诉请被告支付逾期提供资料报产权机关备案的违约金是否有事实和法律依据？4、原告诉请被告支付逾期提供资料备案的违约金应如何计算？ 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一个争议焦点：关于被告是否按约定提交资料报产权登记机关备案问题。本案中，从原告提供的《消防安全责任书》上看，原告签字的时间为2017年2月19日，按常理，业主收房后，才可能涉及到物业管理问题，由此说明，原告在《消防安全责任书》上签字时其已经收房。现原告以此时间为被告实际交房时间，而被告又未能提供证据证明其向原告交房的具体时间，应由被告承担举证不能的不利后果，本院推定被告的交房时间为2017年2月19日。按双方约定的备案时间是交房后90日内，那么被告应于2017年5月21日之前提供材料报产权登记机关备案，现被告提供材料备案时间是2018年8月，此时间已超过约定时间，被告的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。因此，对于被告主张已履行了合同中第十五条约定的备案义务无需承担违约责任的意见，理由不成立，本院依法不予采纳。鉴于被告已提交资料报不动产登记机关备案，原告主张被告提交资料报不动产登记机关备案的诉讼请求已无需再处理。 第二个争议焦点：关于被告是否具有合同约定的免责情形的问题。第一，被告辩解的洪水灾害为不可抗力因素，可作为免责情形，但双方约定的不可抗力因素为逾期交房的免责情形，而非逾期备案的免责情形。第二，被告辩解部分业主未按约定缴纳房屋差价款，导致其逾期备案，可作为免责情形，被告向原告交付房屋后，房屋面积经实测与原约定面积不一致，部分业主未及时补交房屋差价，业主的行为有可能会影响该业主办理房屋产权证，且从被告备案情况看，仍有部分业主未补交房屋差价款，被告也可以提交资料进行了备案，由此说明，业主是否补交房屋差价款，并不必然导致被告不能提供资料报产权登记机关备案。综上，被告辩解上述一、二种情形的理由不能成立，本院依法不予采纳。第三，被告辩解因政府部门原因导致其逾期备案的时间，应予扣除，按合同第十五条第3点“如因产权登记机关或买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。”的约定，融水县不动产登记中心出具证明认可被告于2018年8月提交了备案资料，不动产登记中心于2019年8月23日才受理，按上述约定，此期间的逾期责任不能归责于被告，被告辩解的意见，本院依法予以采纳。 第三个争议焦点：关于原告诉请被告支付逾期提供资料报产权机关备案的违约金是否有事实和法律依据的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告于2017年2月19日交付房屋给原告使用，按约定，被告应于2017年5月21日前备案，但被告于2018年8月才将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。因融水县不动产登记中心出具的《证明》中未写明被告提交资料的具体日期，本院推定被告于2018年8月最后一日交齐资料，此时间视为被告提供资料的时间，即2018年8月31日。从2017年2月20日至2018年8月31日止，按上述约定扣除90日后，被告逾期天数从2017年5月21日计至2018年8月31日止，共计468天。原告诉请违约金的截止时间为被告备案之日止，因原告起诉时未能确定备案时间，其请求计至2019年7月1日，现备案时间已确定，原告请求逾期天数的计算，应按被告实际违约天数来计算违约金。 第四个争议焦点：关于原告诉请被告支付逾期提供资料备案的违约金应如何计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的损失标准计算。”。本案中，按双方的约定，违约损失按已付房价款的0.2%支付违约金，按此计算，无论被告违约时间多长，被告只需向原告支付888.58元的违约金，这违约金明显偏低。本院认为，在原告对经济损失数额无法举证证明的情况下，本院可综合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，以已付购房款总额为基数，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项关于逾期利率的规定，在年利率6%以下进行调整，酌情按年利率4%计算原告的损失。即：444,290元×4%÷365天×468天=22,786.60元。 综上所述，被告未在约定期限内向产权登记机关提供备案资料，导致原告未能及时办理产权证，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方约定的违约金过低，根据相关法律规定，本院依法对违约金进行适当调整。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、广西秋潮众友投资有限公司向原告罗善弟支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金22,786.60元； 二、驳回原告罗善弟的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费1208元，减半收取604元（原告已预交），由原告负担360元，被告负担244元。被告在履行上述债务时一并支付给原告多预交的244元，本院不再退回原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 尹俊群 二〇一九年九月二十六日 法官助理 罗筱艳 书 记 员 黄粲洁