江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0623民初5292号原告（反诉被告）：吴美华，男，1978年1月29日生，汉族，住如东县。原告（反诉被告）：徐红，女，1980年7月2日生，汉族，住如东县。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙鹏飞，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈艳丽，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：如东雨润地华房地产开发有限公司，住所地如东县法定代表人：祝义财，董事长。被告（反诉原告）委托诉讼代理人：陈超，江苏山水律师事务所律师。吴美华、徐红与如东雨润地华房地产开发有限公司（以下简称如东雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。吴美华、徐红的共同委托诉讼代理人孙鹏飞，如东雨润公司的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴美华、徐红提出的诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金116189.9元（以711948元为基数，按照每天3%的标准自2016年7月1日计算至2017年12月26日）；2.被告支付逾期办证违约金711.95元（按已付购房款711948元的千分之一计算）。事实与理由：2015年6月16日，原、被告签订《如东雨润城商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买如东雨润城x幢x单元xx室房屋，房屋总价款711948元，房款支付方式为按揭付款。同时约定被告应在2016年6月30日前向原告交付房屋，如逾期交付房屋，被告应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按己付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付房款，但是被告至2017年12月26日才交付案涉房屋，且未能在规定期限内协助原告办理不动产权属证书。被告如东雨润公司辩称，1.双方签订商品房买卖合同的时间为2014年12月27日，原告未按合同约定在十日内办理贷款，应承担违约责任。2.原告其余诉讼请求由法院核实。反诉原告如东雨润公司提出的诉讼请求：反诉被告支付违约金46305元（自2015年1月6日至2015年11月17日，按490000元的每日万分之三计算）。事实与理由：2014年12月27日，反诉原、被告签订商品房买卖合同，反诉被告向反诉原告购买雨润城x幢x单元xx室房屋，总价711948元，付款方式为首付款221948元，其余490000元由反诉被告自行办理按揭。合同同时约定，签约后十日内反诉被告应将剩余房款490000元支付到反诉原告账户，否则须每日承担按揭款总额万分之三的滞纳金。而反诉被告至2015年11月17日才将剩余490000元房款付清。反诉被告吴美华、徐红辩称，1.双方的权利义务应以签订在后的、实际备案的2015年6月16日的商品房买卖合同为准。合同中约定的反诉被告的主要义务即办理贷款手续，而办理贷款手续的时点与合同签署日期密切相关。两份合同均经双方签字盖章，在法律后果不同的情况下，应以2015年6月16日的合同作为确定反诉被告义务的依据。2.吴美华、徐红逾期办理贷款的原因在于如东雨润公司，因为办理贷款时需要作为开发商的如东雨润公司在贷款合同上盖章提供阶段性担保，而如东雨润公司迟迟未能在合同上盖章，导致贷款手续不齐全，故相应的责任应由如东雨润公司承担。3.即使是反诉被告原因导致逾期办理相关手续，逾期的天数也不是反诉原告计算的至2015年11月17日。根据补充协议的约定，反诉被告应在签约后十天内办理完毕按揭手续，而非反诉原告主张的十天内支付款项。4.反诉原告的反诉已经超过了诉讼时效。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院认定如下事实：如东雨润公司系房地产开发企业。2014年12月27日，吴美华、徐红（买受人、乙方）与如东雨润公司（出卖人、甲方）签订商品房买卖合同，约定（1）购买的商品房为雨润城第x幢x单元xx号房；（2）商品房建筑面积共129.14平方米；（3）按建筑面积计算，商品房单价为5512.99元，总金额711948元；（4）买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（5）出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；（6）除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；（7）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……同日，双方签订合同补充协议，约定（1）乙方应于以下空白之前向甲方支付首付款人民币221948元；（2）剩余房款人民币490000元，乙方用银行按揭方式交付给甲方；（3）乙方可以委托甲方代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续。若委托甲方代办，乙方须在签约当日提供完整的银行按揭终审的申请资料并办理完毕全部按揭贷款手续、缴纳相关按揭费用；若乙方自行办理银行按揭手续，必须在签约后10天内办理完毕，将剩余房款支付到甲方账户；若甲方逾期办理上述事务的，乙方须每日向甲方支付按揭款总额万分之三的滞纳金……上述合同及补充协议于2014年12月29日备案。此后，双方又在内容相同的合同上签字、盖章，在后签的补充协议的落款时间为2015年6月16日。吴美华、徐红于2014年12月27日向如东雨润公司支付购房款107000元、2015年1月14日支付购房款114948元、2015年11月17日支付购房款490000元。2017年12月12日，如东雨润公司向吴美华、徐红寄送交房通知，该通知在12月15日由他人代收。2017年12月16日双方办理房屋交接手续。2018年4月,吴美华、徐红办理房屋产权登记手续。另查明，2014年8月，如东雨润公司取得案涉房屋的商品房预售许可证。本院认为，吴美华、徐红与如东雨润公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点：（1）吴美华、徐红要求如东雨润公司支付逾期交房违约金有无依据；（2）吴美华、徐红要求如东雨润公司支付逾期办证违约金有无依据；（3）如东雨润公司要求吴美华、徐红支付违约金有无依据。关于如东雨润公司是否应向吴美华、徐红支付逾期交房违约金的问题。吴美华、徐红主张以711948元为基数，按每日3%的标准计算自2016年7月1日至2017年12月26日的逾期交房违约金。本院认为，如东雨润公司对逾期交房的事实不予否认，双方存在争议的是逾期交房违约金应计算至何时。如东雨润公司向吴美华、徐红邮寄的交房通知虽在2017年12月15日由他人代收，但吴美华、徐红于次日即办理了房屋交接手续，故逾期交房终止日应计算至2017年12月15日较为妥当。根据商品房买卖合同之约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。故如东雨润公司应自合同约定的最后交付期限2016年6月30日的第二日起，即2016年7月1日起，以711948元为基数，按日万分之三计算违约金至2017年12月15日止，为113840元（711948元×0.03%×533天）。关于吴美华、徐红要求按已付房款的千分之一支付逾期办证违约金的问题。本院认为，根据商品房买卖合同之约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。庭审中，如东雨润公司认可存在逾期办证的情形，但认为逾期办证系因政府部门未及时将相关税票向其公司提供所造成。依据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如东雨润公司虽认为逾期办证的后果并非由其公司造成，但未能提供证据予以证明，故应依法承担不能举证的后果。吴美华、徐红的请求符合双方合同约定，雨润公司应向吴美华、徐红支付逾期办证违约金711.95元。关于如东雨润公司要求吴美华、徐红支付违约金46305元的问题。如东雨润公司主张以490000元为基数，按每日万分之三的标准计算自2015年1月6日至2015年11月17日的违约金。本院认为，吴美华、徐红与如东雨润公司于2014年12月27日签订商品房买卖合同，同年12月29日，雨润公司将合同提交备案，2015年6月16日，双方又在备案合同上签字、盖章。双方先后签字的两份商品房买卖合同及合同补充协议内容完全一致。根据合同补充协议约定，买受人可以委托出卖人代为办理银行按揭手续，或者自行办理银行按揭手续。若买受人自行办理银行按揭手续，必须在签约后10日内办理完毕，将剩余房款支付到出卖人账户。双方对吴美华、徐红系自行办理银行按揭手续无异议，故根据上述约定，吴美华、徐红应在签约后十日内将剩余房款支付至如东雨润公司账户。对违约金的支付问题，双方存在以下两点争议：（1）合同成立并生效日的确定。吴美华、徐红认为合同签约日应为2015年6月16日，如东雨润公司则认为是2014年12月27日。本院认为，第一、2014年12月27日签订的合同及补充协议与2015年6月16日签订的合同及补充协议内容完全一致，只是签字时间存在先后；第二、原告分别于2014年12月27日、2015年1月14日向如东雨润公司支付购房款107000元、114948元。根据上述事实，原告在双方第一次签订合同及协议后即已实际按约履行着合同及补充协议约定的付款义务，2015年6月16日双方签字的行为实际是对此前签订合同及补充协议的再次确认。故合同签订及生效的时间应确认为2014年12月27日。（2）诉讼时效问题。如前所述，吴美华、徐红按约应在2014年12月27日后的十日内办理按揭贷款手续并将剩余购房款支付给如东雨润公司。吴美华、徐红未能按约如期支付剩余房款，如东雨润公司应在2015年1月7日即知晓吴美华、徐红存在违约情形，其依法应当在知道权利被侵害的两年内向侵害人主张权利，但如东雨润公司直至2017年12月16日与吴美华、徐红办理交房手续时才主张逾期付款违约金。根据当时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故如东雨润公司主张违约金的请求已超过诉讼时效。综上，如东雨润公司要求吴美华、徐红支付违约金46305元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、如东雨润地华房地产开发有限公司支付吴美华、徐红逾期交房违约金113840元。二、如东雨润地华房地产开发有限公司给付吴美华、徐红逾期办证违约金711.95元。三、驳回如东雨润地华房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2638元，反诉案件受理费479元，保全费1120元，由如东雨润地华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3117元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张晓红人民陪审员  许金红人民陪审员  杨海燕二〇一九年九月四日法官 助理  镇永娟书 记 员  刘 丹