河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0983民初2843号 原告：沧州大华构件有限公司渤海新区分公司。住所地：沧州渤海新区港口海防路东南疏港路南。统一社会信用代码：91130911687040788T。 负责人：张志清，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：杨建国，该公司员工。 被告：中建二局基础设施建设投资有限公司。住所地：北京市通州区梨园北街****。统一社会信用代码：911101121718055596。 法定代表人：熊兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：武瑞，男，1990年12月4日出生，汉族，该公司职工，住河北省衡水市枣强县。 原告沧州大华构件有限公司渤海新区分公司（以下简称大华渤海分公司）与被告中建二局基础设施建设投资有限公司（中建二局投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月21日第一次公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年8月29日第二次公开开庭进行了审理。原告大华渤海分公司的负责人张志清、被告中建二局投资公司的委托诉讼代理人武瑞两次开庭均到庭参加诉讼。原告的委托诉讼代理人杨建国第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大华渤海分公司诉称：原被告双方于2017年1月4日在黄骅港签订房屋租赁合同，合同规定被告租赁原告在黄骅港的办公楼第二层及办公楼对面的砖混平房400平米，租期为24个月，合同期内租金不变，每年租金人民币55万元，第二年租金在2018年4月15日前支付。如被告两年后不再租用，提前一个月通知被告，如被告提出续租，原告不得将该办公楼另租给第三方，原告按照双方的约定将办公楼钥匙交付给被告。2017年12月初，被告公司的李国平领着两个人到原告的沧州总公司，说该交第二年的租金了，让原告开具55万元的发票，再返给他5万元现金给三位领导分，原告坚持执行双方的租赁合同，没有同意被告工作人员的要求。2018年1月5日，原告电工查完其他租住房后，只有被告租用的房间门都锁着无法查看。原告给被告工作人员打电话，让他们来查水电费，并通知他们南面的窗户还开着防止冻坏东西。2018年1月9日，原告向被告发送信件，要求在合同未解除的情况下要保管维护好原告的财产，执行双方签订的合同。原告认为，被告在没有任何正常理由的情况下，不执行双方签订的合同属于单方违约，应给付原告租金55万元，并向原告支付违约金。因被告在冬天没有保管好原告的物品，致使原告的卫生间设施冻裂漏水，房间天花板、墙面多处损坏，被告应马上修理，减少损失。请求依法判令：一、被告立即支付原告2018年度的租金55万元；二、被告支付原告违约金275000元；三、被告马上派人修理损坏原告卫生间的设施及房间的天花板、墙面，由此产生的费用由被告承担（后撤回该项诉讼请求）；四、诉讼费用由被告承担。 被告中建二局投资公司辩称：1、我公司与原告之间的租赁合同已经解除。我公司已经于2017年12月13日通过向原告发送《提前解除租赁合同通知函》的形式解除了与原告的房屋租赁合同。2018年1月3日，我公司于2018年1月3日搬离了租住房屋，楼房的大门已经被原告反锁，我公司并未继续占用租赁房屋，我公司曾通过多种方式向原告发送《通知函》，请求原告处理合同解除后的相关事宜，但原告不予理睬；2、原告请求违约金没有事实及法律依据，合同已经解除，不产生违约金；3、我公司不应承担修理原告卫生间设计及房间天花板、墙面的责任及修理费用，涉案天花板在我公司租住期间就已经损坏，我公司曾经多次催促原告履行维修义务，原告始终未予维修。 经审理查明：2017年1月4日，原告作为甲方，被告（原名中建二局土木工程有限公司）作为乙方，共同订立《房屋租赁合同》，主要约定： 1、乙方租赁甲方位于黄骅港开发区南疏港路与省道364交叉口东南角甲方院内的办公楼第2层（建筑面积1200平米，其中会议室一间，办公室32间、卫生间2间）及主楼对面的砖混平房400平米，乙方可对主楼及院落之间的院落进行规划设置企业标识形象，租赁用途为生活办公； 2、租期24个月（2017年1月4日至2019年1月4日）；2017年1月15日前甲方按照被告的要求将主楼第2层办公楼所有房间及对面砖混平房餐厅储物间物品清理修缮完毕，具备交付使用条件，如2017年1月15日前不能按照要求交房，每拖延一天扣除租金5000元； 3、租金第一年租金按照要求交房5日内支付35万元，余款待甲方按照乙方的要求配齐空调、水电调试验收完毕后10日内支付20万元。第二年租金于2018年4月15日前支付55万.....; 4、合同的变更解除与终止 经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同； 乙方有下列情形之一的，属于乙方违约，甲方可单方面解除合同，收回房屋，并按年租金的一半收取违约金： 未经甲方同意将该办公楼转让或与他人调剂交换的；承租人利用房屋进行非法活动，损坏公共利益的；无故拖欠租金3个月以上的。 甲有下列情形之一的，乙方可单方面解除合同，并按年租金的一半收取违约金： 房屋结构非乙方原因损坏，危及人员安全的；房屋转租权问题发生争议，影响乙方正常生活、办公的；租期内房屋转租他人的…… 双方并对租赁合同其他事项进行了约定。 协议签订后，2017年2月16日，原被告双方又签订了《协议》对办公楼内的空调型号进行了补充协议，待甲方安装完毕后，乙方支付当年的租金余款20万元，同时约定乙方可将办公楼门厅用作企业标识用途，如甲方需要，乙方应配合甲方及时拆除。原告依照被告的要求对空调进行了调换安装，完毕验收合格后于2017年3月21日原告将全部楼房钥匙交付被告使用，并将符合约定条件的平房、院落交由被告使用，被告对楼房进行了装修及标志牌的设置，被告也依约付清了2017年1月4日至2018年1月4日期间的租金55万元。双方对上述事实均无异议。 2017年12月13日，被告向原告送达《提前解除租赁合同通知函》,以租赁的房屋主水管老化断裂经常性停水，不及时维修，无法正常食住，电线老化造成部分电子设备损坏，房屋存在质量问题等原因向原告提出提前解除合同。被告的负责人张志清于当日收到该函，并在该函件上注明“按合同办，不能想怎么办就办，否则付法律责任”后归还给原告。2018年1月1日，被告与案外人另行签订《房屋租赁合同》。1月3日，被告搬离了原告的办公楼，并再次向原告邮寄《通知函》，通知原告被告已于2018年1月3日搬离房屋，要求被告派专人负责交接房屋事宜，做好租赁房屋的日常维护工作，被告拒收。2018年1月9日，被告再次向原告邮寄文件，要求交接楼房钥匙，原告予以拒收，租赁的各处房屋钥匙现仍在被告处保管，未交付原告。 庭审中，被告提供照片一组，用以证实原告出租的房屋存在线缆裸露和老化，存在安全隐患，原告予以否认。 原告提交照片一组，用于证实被告擅自撤离后未及时关窗导致冬天将楼房内管道冻裂造成损失。原告对此予以否认。庭审过程中，原告申请对租赁房屋漏水原因及因漏水导致的房屋损失进行鉴定，后于2019年1月6日撤回鉴定,不再主张房屋损害赔偿。 另查明，原告大华公司于2007年1月12日以出让方式取得位于河北省沧州渤海新区（黄骅港开发区）的三宗工业用土地的使用权，终止日期为2056年12月18日，权利证号分别为沧港国用（2007）第003、004、005号。并于2009年取得了办公楼的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，后建设了办公楼,办公楼建成后，原告接通了水电，申请了消防验收，但至今未通过整体验收合格。 再查明，原告2018年5月22日原告厂区因案外人原因发生断水断电至今未开通，导致涉案租赁物办公楼也无法正常生活办公使用。 上述事实有《房屋租赁合同》、《消防租赁协议》、《空调安装协议》、《收条》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程消防审核意见书》、《增值税专用发票》、快递单、《提前解除租赁合同通知函》、《通知函》、照片及当事人的陈述在案佐证。 本院认为：原被告在平等自愿的基础上订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律的强制性效力性规定，本院予以确认。本案的争执焦点为：一、被告在合同履行期内是享有约定或法定的解除权；二、被告于2017年12月13日通知原告解除合同是否发生合同解除的法律效果。 关于第一个争执焦点。根据原被告《房屋租赁合同》的约定，被告享有的约定解除权的前提为：“一、双方协商一致；二、房屋结构非乙方原因损坏，危及人员安全的；三、房屋转租权问题发生争议，影响乙方正常生活、办公的；四、租期内房屋（甲方）转租他人”。根据庭审查明事实，原被告双方约定的被告享有解除权的事项并不存在。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”因此，承租人在租赁房屋具有违反法律法规关于房屋使用条件强制性规定且同时满足无法使用的情况下享有法定解除权。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”原告出租的办公楼未经竣工验收即投入使用，违反法律强制性规定的使用条件，但被告并未提供充足的证据证实租赁房屋无法正常使用。原被告合同明确约定被告验收具备交付使用条件后才入住并支付租金，被告验收并接受租赁房屋后进行了装修，已实际居住使用了长达1年的时间，并足额支付了第一年的租金，能够证实租赁房屋在租赁期限内能够达到被告的使用要求，因此被告行使法定解除权尚未满足法定要求，不享有法定的解除权。 关于第二个争执焦点。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告于2017年12月13日通知原告解除合同，原告收到解除通知并答复被告后，超过3个月以上向本院提起诉讼，是否发生合同已经解除的法律效果。本院认为，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。根据已查明事实，被告并不具有约定的或者法定的解除权，在不具备解除权的情况下通知原告解除合同并不发生合同解除的法律效力。这符合最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复精神。故原被告之间的房屋租赁合同尚未解除的情况下，被告单方提出解除合同并拒付租金构成违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告继续履行合同。另根据庭审查明的事实，原告自认租赁房屋已于2018年5月22日停水停电，无法正常使用，因此，被告提出解除合同的意思表示后，至租赁房屋无法正常使用的客观情况发生后，发生合同解除的法律效果，原被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月22日解除，合同解除前，被告仍应支付2018年1月4日至5月22日期间的租金。 关于被告应支付租金的金额问题。原被告约定年租金55万元，即日租金为1506.8元（55万元÷365天），2018年1月4日至5月22日合计138天，租金为207945元。原告在明知被告违约的情况下应当采取必要措施将涉案房屋在合理期限内另行出租以减少损失，但原告怠于办理交接事宜，拒收被告交接文件，对因被告违约造成的损失也存在一定的过错。而被告在原告拒绝接收文件的情况下，未及时办理提存，而是放任违约行为损失的扩大。因此，原告的租金损失系由原被告共同过错造成，本院结合原被告双方的过错程度，酌定被告向原告支付租金的70%即145562元。 关于原告要求被告支付违约金275000元的诉讼请求。原被告合同约定第二年租金于2018年4月15日前支付，距离原告起诉之日2018年5月16日亦未满约定的三个月，原被告合同也已经于2018年5月22日解除，合同解除前尚未形成的违约责任，合同解除后不再发生法律效力，故本院对原告的该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中建二局基础设施建设投资有限公司支付原告沧州大华构件有限公司渤海新区分公司租金145562元； 二、驳回原告沧州大华构件有限公司渤海新区分公司的其他诉讼请求。 以上有给付内容第一项限判决生效后十日内履行完毕，到期将款交至黄骅市人民法院（开户行：工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××43） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12050元，由原告沧州大华构件有限公司渤海新区分公司承担9924元（已交纳），由被告中建二局土木工程有限公司承担2126元（限本判决生效之日起五日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  滕奉朝 人民陪审员  张长未 人民陪审员  刘 彬 二〇一九年九月二十日 书 记 员  白龙飞