广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初14231号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603。法定代表人：阳天凯。委托诉讼代理人：黄凯欣，女，汉族，1993年11月6日出生，公司员工。委托诉讼代理人：王鑫，女，汉族，1996年3月18日出生，公司员工。被告：徐高翔，男，汉族，1974年11月1日出生，住所，住所地广东省深圳市龙岗区div>被告：朱星熳，女，汉族，1976年1月2日出生，住所，住所地广东省深圳市福田区div>两被告共同委托诉讼代理人：李亚宾，广东瀚宇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王廉，广东瀚宇律师事务所实习律师。上列原告诉两被告居间合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月16日公开开庭对本案进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄凯欣、王鑫、两被告的共同委托诉讼代理人李亚宾、王廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求:1、判令两被告立即向原告支付佣金126000元及按揭服务费1000元及逾期违约金（以126000元为基数，按每日千分之一计算自房产过户之日起计算至实际付款之日止）；2、判令两被告共同承担本案所有诉讼费用。两被告答辩意见：1、两被告不应支付佣金及按揭服务费用。2、两被告不应支付必要费用。3、原告主张违约金按日千分之一计算过高，超过了法定标准，不应得到支持；原告主张违约金自房产过户之日起算，没有合同和法律依据。4、两被告因卖方违约而导致购房成本大为增加，损失严重，原告若认为因为卖方违约导致佣金损失，可另案向卖方主张。本案相关情况2015年3月31日，被告徐高翔与原告签订《购买物业独家代理委托书》称，徐高翔决定购买并独家委托原告购买XX区XXXX花园XX号楼X房产（房地产证30××922，以下简称涉案房产），委托购买价840万元，原告接受委托后应积极为徐高翔联系业主，委托期限自2015年3月31日起至2015年9月31日止。2015年3月31日，被告徐高翔（买方）与案外人雷某某（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定雷某某将涉案房产出售给徐高翔，转让价款840万元。双方并就涉案房产的其他权利义务关系进行了约定。2015年3月31日，被告徐高翔作为买方向原告出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，载明：买方确认原告已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2015年3月31日签订了买卖合同，现买方向原告承诺：1、买方自愿在买卖合同签订时向原告支付必要费用，必要费用为本承诺书所述的佣金金额的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内；2、买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向原告支付佣金126000元及按揭服务费1000元，共计127000元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向原告支付违约金。2015年3月31日，雷某某（卖方）与被告徐高翔（原买方）、被告朱星熳（新买方）签订《买方主体变更确认书》，约定：各方协商一致将涉案房产的买卖和居间关系进行变更，新买方明确知悉原买卖关系及居间关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。在涉案房屋买卖合同履行过程中，因雷某某未能依约完成赎楼义务，导致房屋买卖合同履行受阻，徐高翔、朱星熳遂向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求判令确认房屋买卖合同合法有效并继续履行合同以及由雷某某承担逾期履行违约金。经审理，本院作出（2015）深福法民三初字第1579号民事判决书，判决确认合同合法有效并驳回了徐高翔、朱星熳的诉讼请求。徐高翔、朱星熳不服一审判决，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）于2016年12月26日作出（2016）粤03民终8741号民事判决书，其中判令徐高翔、朱星熳继续履行与雷某某签订的涉案《房地产买卖合同》。2017年7月1日，本院作出（2017）粤0304执3409-1号执行裁定书，依法将雷某某名下的涉案房产变更登记至朱星熳名下。《深圳市不动产权资料电脑查询结果表》显示，涉案房产现已登记在朱星熳名下。庭审时，双方确认原告在涉案房产的居间活动中为两被告提供了“签订房地产买卖合同”及“为买卖双方提供银行按揭贷款”的服务。双方并陈述，在（2016）粤03民终8741号民事判决作出后，两被告未再要求原告提供后续的居间服务，原因是需要申请法院强制过户，原告已经无法提供相应的居间服务。判决结果本院认为，原告与被告徐高翔之间成立合法有效的居间合同关系，被告朱星熳承诺继受原告与徐高翔之间的居间合同权利义务，其据此应承担涉案居间合同关系项下的合同责任。原告促成买方与卖方签订涉案房产买卖合同，并在合同签订后提供了一定的居间服务直至买卖合同履行停滞，之后虽然因卖方未依约履行赎楼义务而导致交易受阻，但在买方提起诉讼并经法院裁判后，涉案房产交易已全部完成，依据买方出具的《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，在完成房产交易的情况下，买方应据此向原告支付佣金。关于佣金的金额，从承诺书关于佣金支付时间的约定来看，佣金的支付对价即原告提供的居间服务应包括了递件过户之前的整个交易过程，因涉案交易最后系强制执行过户，从而客观上免除了原告的协助办理过户手续、协助收房等后续居间服务，双方亦确认在涉案房产买卖合同纠纷作出生效判决后原告未再提供居间服务，故，结合考虑佣金是居间服务的对价、原告在涉案交易过程中提供的居间服务情况以及买卖双方在交易过程中的履约行为等因素，本院酌情将买方应支付的佣金金额调整至承诺金额的60%即75600元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的逾期支付佣金的违约金，双方约定佣金的支付时间是在买卖双方签订正式的《深圳市二手房买卖合同》即递件过户前，但本案的房产交易在因买卖双方产生争议受阻后经过诉讼方得以继续履行，并因诉讼而部分变更了买方履行方式，且交易最后系经过强制执行完成过户，因此而导致双方约定的佣金支付时间存在无法继续适用的情况，因此，对原告要求支付逾期违约金的诉请，本院不予支持。对于原告主张的按揭服务费1000元，因原告已提供银行按揭贷款方面的居间服务，原告有权要求买方依承诺予以支付，对该项诉请主张，本院予以支持。对于被告徐高翔，在被告朱星熳继受涉案居间合同的权利义务时，其作为“原买方”在《买方主体变更确认书》中同时承诺对涉案居间合同关系项下“新买方”即被告朱星熳的合同义务承担连带保证责任，据此，原告有权要求被告徐高翔就被告朱星熳的涉案债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱星熳应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金75600元及按揭服务费1000元，被告徐高翔就此承担连带清偿责任；二、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3591元（已由原告预交），由原告负担1919元、两被告共同负担1672元（原告同意由两被告向其迳付）。服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 吴  显  龙人民陪审员 景  志  平二〇一九年九月十日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯