太原市小店区人民法院民事判决书(2019)晋0105民初7577号原告：韩计英，女，1962年5月4日出生，汉族，农业银行吕梁分行退休职工，住山西省晋中市。被告：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街****房，实际经营地小店区寇庄西路**欣中苑小区，统一社会信用代码×××。法定代表人：李欣，执行董事兼总经理。被告：山西欣中房地产开发集团有限公司，住所地太原，住所地太原市小店区寇庄西路****101用代码×××。法定代表人：许鸿林，执行董事兼总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：李建业，男，1955年8月30日出生，汉族，山西欣中房地产开发集团有限公司办公室主任，住太原市小店区昌盛西街汾苑巷牛奶厂宿舍**楼。原告韩计英与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（以下简称“智伟基业”）、山西欣中房地产开发集团有限公司（以下简称“欣中房地产”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩计英、被告智伟基业、欣中房地产共同的委托诉讼代理人李建业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩计英向本院提出诉讼请求：1、判令被告智伟基业向原告支付商铺经营的收益121609元，被告欣中房地产承担连带责任。2、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2012年8月28日，原告向被告智伟基业购买了太原市寇庄西路欣中苑的商铺第一幢三层248号，并签订了《商铺买卖合同》，同日双方又签订了《商铺委托经营合同》，将商铺交付被告智伟基业用于对外经营，由被告智伟基业按约向原告支付经营收益。商铺约定经营期限为10年，约定第1-3年的每年收益为26028元，第4-6年每年收益28197元，第7-10年每年收益32535元，从购买之日起，按年按天数计算，每半年支付一次，每年分两次支付给原告租赁收益。并约定了按期支付的违约条款，被告欣中房地产对租金的支付承担保证责任。后因被告智伟基业未履行合同约定的支付收益条款，原告于2018年12月24日向贵院提起诉讼，要求被告智伟基业按照合同支付所欠租金，后贵院作出(2019)晋0105民初791号判决书，判令被告智伟基业支付原告2014年4月1日至2018年10月31日期间上铺占有使用费121609元。2018年11月1日至今商铺占用使用费也未支付，经核算本次被告智伟基业又欠原告租金25741元(包括上次起诉租金少计算978元)。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告智伟基业、欣中房地产共同辩称，认可拖欠原告的商铺占用费，涉案商铺二层现由王文强实际占有经营，王文强堵塞电梯，致使三楼商铺也无法招商经营，我公司现在没有支付能力，公司将尽快向王文强要回商铺经营权，以支付原告的商铺占用费，希望原告予以延缓。如果签订担保协议，同意承担担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2012年8月28日，原告韩计英为买受人与被告智伟基业为出卖人签订编号为1401207080017的商铺买卖合同，原告购买太原市小店区欣中苑第1幢3层248号建筑面积12.05平方米，单价为每平方米18000元，总金额为216900元的商铺，付款方式为一次付清全款。同日，原告为委托方（甲方）与被告智伟基业为受托方（乙方）签订了商铺委托经营合同，约定：原告将其购买的商铺出租给被告智伟基业经营且愿意接受甲方委托对该商铺进行经营管理，管理期限为十年，以最后一笔购房款到账开具收据所注明的日期为准开始计算至2022年8月27日止；被告智伟基业向原告每年支付经营收益，约定第1-3年每年收益为26028元，第4-6年，每年收益为28197元；第7-10年，每年收益为32535元，日经营收益标准按一年365天计算。甲方2012年12月31日前的经营收益，按实际天数每天收益在2013年1月31日前一次性全部支付，之后，乙方按半年向甲方支付经营收益，于每年6月25日和12月25日前以银行转账方式支付.....。2012年8月25日、2012年8月28日，原告分别向被告智伟基业支付涉案商铺订金10000元，购房款171900元、35000元，以上共计216900元。2015年6月9日，被告欣中房地产以保证人的身份向原告出具该有公章的担保书，内容为：欣中房地产为智伟基业于2012年8月28日与韩计英签订的合同编号为1401207080017的合同的履行承担连带担保责任，欣中房地产承诺如智伟基业不能支付韩计英经营收益，由欣中房地产无条件支付。因被告智伟基业未按期支付后续租金，原告向本院对被告智伟基业、欣中房地产提起诉讼，本院于2019年3月15日作出（2019）晋0105民初791号民事判决书，认为原告要求被告支付自2014年5月1日至2018年10月31日的房屋占有使用费121609元，根据双方那个签订的商铺委托经营合同约定，应计算为122587元，原告主张121609元，故本院予以支持占有使用费121609元。判令：一、被告智伟基业于本判决生效之日起十日内支付原告2014年5月1日至2018年10月31日期间的商铺占有使用费121609元。二、被告欣中房地产对上述债务承担连带还款责任。后被告未向原告支付2018年11月1日至2019年8月1日期间的房屋占有使用费。另查明，涉案商品房至今未取得商品房预售许可证。本院确认的以上事实有，商铺买卖合同、商铺委托经营合同、收据、交易明细、担保书、民事判决书及庭审笔录在案佐证，可以采信。本院认为，被告智伟基业将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告，该合同依法应当认定为无效合同。依合同取得的财产应返还，但原、被告智伟基业双方均未主张各自返还合同取得的财产，故原告有权要求被告智伟基业支付合同涉及的相关收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告主张被告智伟基业支付2014年5月1日至2018年10月31日期间未主张的商铺占有使用费及2018年11月1日至2019年8月1日期间的商铺占有使用费，因本院作出的（2019）晋0105民初791号民事判决书已确认2014年5月1日至2018年10月31日被告智伟基业应向原告支付的商铺占有使用费数额为122587元，根据原告主张判决被告智伟基业支付原告2014年5月1日至2018年10月31日期间的商铺占用费121609元，故2014年5月1日至2018年10月31日期间原告未主张的商铺占有使用费计算方式为122587元，-121609元=978元。2018年11月1日至2019年8月1日期间的商铺占有使用费的计算方式应为32535元÷12个月×9个月=24401元。以上共计25388元。故被告智伟基业应当向原告支付2014年5月1日至2018年10月31日期间未主张的商铺占有使用费与2018年11月1日至2019年8月1日的商铺占有使用费数额为25388元。被告欣中房地产作为担保人应承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩计英自2014年5月1日至2018年10月31日期间未主张的商铺占有使用费978元、2018年11月1日至2019年8月1日的商铺占有使用费24401元，以上合计25388元。二、被告山西欣中房地产开发集团有限公司对上述第（一）项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告韩计英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取222元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司、被告山西欣中房地产开发集团有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二○一九年九月二十六日书记员 宁晓丽