山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终3281号上诉人（原审被告）：张福顺，男，1962年11月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审被告）：邵爱山，女，1961年9月5日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托代理人：王璐、褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台都市置业投资咨询有限公司。住所地：烟台市芝罘区三道街**号。法定代表人：栾云英，该公司经理。委托代理人：唐福荣、刘莉娜，山东鑫希望律师事务所律师。上诉人张福顺、邵爱山因与被上诉人烟台都市置业投资咨询有限公司居间合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院(2014)芝商初字第1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人的上诉请求是：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的起诉。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人与被上诉人从未形成居间合同关系，更未提供居间服务。一审判决始终没有对双方是否形成居间关系进行事实上的认定，然而却在没有证据证明双方形成居间关系的前提下直接认定被上诉人提供了居间服务。即一审判决尚未确定涉案的法律关系而直接去认定法律关系的内容，违背了法律原则，犯了基本的逻辑错误。一审判决参照被上诉人与案外人王军签订的看房协议，推定上诉人与被上诉人之间形成居间关系并且认定居间报酬，违反合同相对性。不论案外人与被上诉人形成何种法律关系，签订任何协议，均不涉及上诉人，更与上诉人无关，其内容对上诉人没有约束力。该证据与本案没有关联性。被上诉人与邵爱山的通话详单只能证明双方之间通话时间及次数，证明不了双方这间的通话内容，更证明不了双方就卖房、带人看房等居间服务事项进行过沟通、协商，故该证据对是否形成居间关系及提供居间服务没有证明力。一审判决依据被上诉人提交的视频录像中提及涉案房屋的价款、纳税以及中介服务费等内容，认定双方之间存在居间关系并对居间合同内容予以确定，这属于断章取义。该视听资料中，其工作人员表述了“要是我们给你卖”，“要是在我们这个地方卖”，这是双方交谈的一个基础条件，同时证明双方交谈的过程是进行协商是否订立合同的过程，而不是确定合同内容的过程，更不是被上诉人提供居间服务的过程。视频资料中看出上诉人自始至终没有委托被上诉人销售涉案房屋，双方没有达成一致意思表示，也没有形成居间合同。一审判决以上诉人与案外人王军、潘奎荣达成买卖合同的事实来推定被上诉人提供居间服务并促成合同成立，没有事实依据。被上诉人辩称，1、被上诉人为上诉人提供居间服务，双方之间存在居间合同关系，被上诉人一审时提交的视频资料以及通话清单，可以充分证明被上诉人为上诉人提供了居间服务，视频资料显示，上诉人与被上诉人介绍的客户王军对涉案房屋价格进行了讨价还价，并对税费以及涉案房屋内的家具搬与不搬的问题进行了商讨，其中上诉人还提到了支付被上诉人1%中介费的问题，如果不是被上诉人带领王军到上诉人处看了房子以及房子内的摆设，上诉人与王军则不可能到被上诉人处商讨房屋价格、税费、中介费以及家具的去留问题。2、上诉人逻辑关系混乱，首先本案事实清楚案情简单，不需要运用复杂的逻辑推理来解决本案，其次上诉人逻辑关系混乱，上诉人上诉状中称法律行为的性质取决于双方之间的法律关系，法律关系决定了双方行为的法律性质，但上诉人正好搞反了，实际上应当是法律行为决定法律关系，而不是取决于法律关系，更不是法律关系决定法律行为，因为没有实施法律行为就不会产生法律关系，本案中上诉人与被上诉人达成了口头的居间销售合同，所以双方之间产生了居间关系，进而被上诉人为上诉人提供了居间服务。3、上诉人的行为严重违约，上诉人为了逃避应当支付的居间报酬，否认被上诉人为其提供了居间服务这一客观事实，其行为属于典型的跳单违约行为，综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人一审诉称，两上诉人系夫妻关系。2014年8月，两上诉人口头委托我公司居间销售其共有的坐落于烟台市芝罘区迎春巷7－4号、建筑面积为80.64平方米的房屋1套，当时约定委托销售价格为每平方米9000元，如销售成功，两上诉人按房屋成交价的1%支付给我公司居间报酬。委托协议达成后，我公司积极为两上诉人寻找客户，并于同年8月底带领客户王军到上诉人处看了房子，王军看房后表示满意，随后我公司便组织双方就签订房屋买卖合同的具体事宜进行了磋商，最终确定房屋成交价格为71万元。后，我公司督促上诉人及王军前来签订房屋买卖合同，但双方却以各种理由推托，拒不签订合同。后我公司得知上诉人已与王军私自签订了买卖合同，并已办理了房屋过户手续，房产证办理在王军及其夫潘奎荣名下。故请求判令两上诉人支付居间报酬7100元，诉讼费由两上诉人承担。原审法院审理查明：两上诉人系夫妻关系。2014年7月31日，被上诉人与案外人王军在签订的看房协议书中约定，王军欲通过被上诉人的服务购买房屋，被上诉人征得王军同意后，将房屋地址分别为文化四巷13－9号和迎春巷7－4号的房屋推荐给王军。被上诉人陪同王军看房，协助王军选购，达不成意向不收费，如达成购买意向，王军需向被上诉人支付服务费，服务费为房屋成交总价的1%。对于被上诉人提供的房源，王军（配偶、亲属、朋友及代办人）保证不以任何方式、途径，不通过被上诉人而直接购买本看房协议的房屋，亦不得就同一房屋在其他中介公司成交，否则为王军违约，若违约，王军必须向被上诉人支付违约金，违约金数额为总房价的5%。被上诉人称其在网上看到两上诉人欲出卖其共有的位于芝罘区迎春巷7－4号房屋，遂电话联系上诉人是否愿意被上诉人为其提供居间服务，征得上诉人同意后，双方间形成了居间合同关系。被上诉人在诉讼中，提交了其与上诉人邵爱山的通话记录以及视频录像资料，证明其接受上诉人委托后，与上诉人邵爱山（电话号码为139××××3936）就卖房、带人看房等居间服务事项多次进行过沟通；并曾组织上诉人与王军、潘奎荣夫妇一起到上诉人位于芝罘区迎春巷7－4号看过房，且王军、潘奎荣表示对该房满意。后，上诉人、王军以及王军的大姑姐一起在被上诉人办公室商谈房屋价格等相关问题，在录像资料中，上诉人邵爱山提到要给被上诉人1%的中介费，表明上诉人确实委托被上诉人出售迎春巷7－4号房屋，且约定上诉人向被上诉人支付房屋成交总价1%的居间服务费。上诉人则认为通话记录只能证明邵爱山与被上诉人间有过多次的通话，但不能证明双方间就居间合同进行协商，也不能证明双方间形成了居间合同关系；录音资料体现不出合同的内容，不能证明双方就合同的订立及内容达成合意，故无法证明双方间形成了居间合同关系。被上诉人提交的视频录像资料中显示，涉案房屋的买卖双方及被上诉人方商谈房屋买卖的细节内容，包括房屋的纳税情况及房屋出售价格约71万元左右，上诉人还提到支付被上诉人中介费等内容。2014年10月27日，两上诉人将涉案房屋出卖给了王军、潘奎荣夫妇，实际支付给了两上诉人购房款68万元。后，双方办理了房屋过户手续。原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案被上诉人与两上诉人虽没有签订书面居间合同，但从被上诉人提供的与上诉人邵爱山的通话记录、录像资料内容中可以认定被上诉人为两上诉人提供了居间服务，从录像资料双方交谈内容可以认定买卖双方对涉案房屋的内容基本达成一致。综合本案两上诉人作为卖方，与买方王军、潘奎荣最终达成涉案房产的买卖合同之事实，原审法院认定被上诉人不仅提供了居间服务，而且促成了合同成立，两上诉人为了达到不向被上诉人支付居间报酬的目的越过被上诉人，与买方王军、潘奎荣达成买卖涉案房屋的合意，其行为有悖诚实信用原则。现被上诉人参照其与王军的看房协议之约定，按成交价的1%主张居间报酬之理由成立。故两上诉人应按房屋成交价68万元的1%支付给被上诉人居间报酬6800元，并负共同连带偿付之责，被上诉人过高主张之部分不予支持。两上诉人的抗辩理由与查证事实相悖，不予采纳。综上所述，依据上述引用法律条文之规定，判决：一、限上诉人张福顺、邵爱山于判决生效之日起10日内共同连带偿付给被上诉人烟台都市置业投资咨询有限公司居间报酬人民币6800元；二、驳回被上诉人烟台都市置业投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果上诉人张福顺、邵爱山未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被上诉人烟台都市置业投资咨询有限公司。案件受理费50元，由上诉人张福顺、邵爱山共同负担。二审中双方未提交新的证据。本院二审查明事实同一审。本院认为：本案双方当事人争执的焦点问题是：双方是否存在居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中被上诉人与两上诉人没有签订书面合同，被上诉人主张双方之间存在居间合同关系，一审中提供了被上诉人员工与上诉人邵爱山的通话记录、录像资料为证，录像资料的内容是被上诉人组织买卖双方共同协商房屋买卖事项，录像中被上诉人提出了希望给上诉人代卖房屋的意愿，结合录像之后被上诉人与上诉人数十次通话记录，本院认为被上诉人与两上诉人之间形成居间合同关系的可能性较大，否则上诉人没有必要接听被上诉人店员给其打来的数十个电话，更无必要主动给被上诉人店员拨打十余次电话。根据上述录像资料及通话记录可以认定被上诉人提供了居间服务，并且最终促成了买卖双方签订房屋买卖合同。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，上诉人应当支付居间报酬。原审法院参照被上诉人与王军签订的看房协议约定的居间报酬标准判令上诉人支付居间报酬并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张福顺、邵爱山负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建庆审 判 员  张秀波代理审判员  纪晓静二〇一六年十二月十六日书 记 员  董昭懿