湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂03民终1915号上诉人（原审被告）：十堰盛松置业有限公司。住所地：湖北省十堰市中岳路*号。统一社会信用代码：91420300576991302X。法定代表人：李长永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：肖龙奎，男，生于1979年9月14日，汉族，湖北省房县人，农民，住湖北省房县。被上诉人（原审原告）：李德飞，女，生于1985年8月22日，汉族，湖北省房县人，农民，住湖北省房县。共同委托诉讼代理人：朱延桢，湖北平长律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。共同委托诉讼代理人：徐博，湖北平长律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。上诉人十堰盛松置业有限公司（以下简称：盛松置业公司）因与被上诉人肖龙奎、李德飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员王宇鹏、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2016年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人盛松置业公司的委托诉讼代理人张建明，被上诉人肖龙奎、李德飞共同委托的诉讼代理人朱延桢、徐博到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。盛松置业公司的上诉请求：依法撤销一审判决中的第二项内容，改判驳回肖龙奎、李德飞关于违约金的诉讼请求，或者裁定发回一审法院重新审理；本案诉讼费用由肖龙奎、李德飞承担。理由如下：本案在一审庭审结束后，盛松置业公司在丹江口市供电部门调取相关证据时获悉，由于六里坪镇供电扩容，需要另行铺设专线，盛松置业公司开发的“盛世龙城”小区直到2015年12月才正式通电。供电设施属于重要的市政配套项目，根据《商品房买卖合同》第九条第2款的约定：“……因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓……交房期限顺延”，盛松置业公司交房期限可以顺延至2015年12月。故盛松置业公司开发的“盛世龙城”小区直到2015年12月才正式通电，盛松置业公司于2016年1月31日向肖德奎、李德飞通知交房，依据上述约定，盛松置业公司延迟交房的期限仅为一个月。另外，盛松置业公司在十堰市气象服务中心调取2014年丹江口市气象资料获悉，2014年，丹江口市年雨日为147天，年霜日为37天，两项共计184天，故一审判决认定事实错误。肖龙奎、李德飞在二审期间答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。肖龙奎、李德飞一审诉请法院依法判令：盛松置业公司向肖龙奎、李德飞交付符合合同约定条件的房屋，并支付从2015年1月1日起至实际交付之日止的违约金（按已付房价款的日万分之四计算），截至起诉之日计67240.08元。一审法院认定事实：2014年1月9日，肖龙奎、李德飞与盛松置业公司签订《商品房买卖合同》，盛松置业公司将位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组的盛世龙城5号楼5单元7层04号建筑面积120.724平方米的房屋，以373556元出售给肖龙奎、李德飞，付款方式合同约定：签订合同当日付房款113556元，余款260000元，采取银行按揭的方式付清。对房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格，出卖人与买卖人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：（1）供水：交房时接通。（2）供电：交付时接通。（3）燃气：按燃气公司相关规定开通……。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……。因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。对于出卖人逾期交付房屋的违约责任，合同第九条第1款第2项规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。并特别提示：但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，遭遇不可抗拒的。因规划，土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓，出卖人在15日内告知买受人。告知方式可采取电话、电信、邮寄方式……；雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延。关于房屋的交接，合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。合同签订当日，肖龙奎、李德飞向盛松置业公司支付购房款113557.72元，余款260000元通过中国工商银行六里坪支行以按揭贷款的方式予以支付。2014年12月25日，盛松置业公司在盛世龙城售楼部向全体购房人发出通知，内容为：原定于2014年12月31日交房，因为2014年度雨雪天气高达83天，……经研究决定将交房日期相应顺延至2015年2月28日前。2016年1月29日，丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼出具编号为：4203812016002的工程竣工验收备案证明书。2016年1月31日，盛松置业公司通过电话和短信的方式向肖龙奎、李德飞通知可以办理房屋交接的手续。后肖龙奎、李德飞认为盛松置业公司收取水表、电表费用等违反合同约定，一直未与盛松置业公司办理房屋交接手续。另查明：据十堰市气象服务中心提供的气象资料显示，2014年十堰城区年雨日为136日。一审法院归纳本案争议的焦点为：一、盛松置业公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的时间；二、计付违约金的标准及金额；三、肖龙奎、李德飞诉请要求盛松置业公司交付符合合同约定条件的房屋的请求是否应当支持。对于焦点一：盛松置业公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的时间。一审法院认为：肖龙奎、李德飞与盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同效力予以确认。双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。肖龙奎、李德飞作为购买方，已履行了支付相应房款的合同义务，盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但对于双方争议较大的盛松置业公司逾期交付房屋期限的确定，根据双方合同第九条第2款规定的“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”免责的约定，庭审中盛松置业公司提供证据证明了在2014年12月25日以张贴通知的形式将应当扣减的雨雪霜冻天气告知给购房业主，并承诺将交房的时间顺延至2015年2月28日。该通知载明的因雨雪霜冻天气天数与盛松置业公司提供的十堰市气象部门记载的气象资料大致吻合，可以作为交房期限免责顺延的依据。故确认盛松置业公司应当交房的期限为2015年3月1日。对于盛松置业公司逾期交房的截止日期的确定，根据盛松置业公司2016年1月29日取得丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼工程竣工验收备案证明书的事实，可以推定盛松置业公司开发建设的上述楼盘整体上满足了交付使用的基本条件，盛松置业公司亦于2016年１月31日以电话和短信的方式向肖龙奎、李德飞发出了可以办理房屋交接的通知，对此肖龙奎、李德飞在庭审中也予以认可。故盛松置业公司逾期交房的截止时间应当计算至2016年１月31日。据上，盛松置业公司逾期交付房屋的时间是2015年3月1日至2016年1月31日，逾期交付房屋天数为306天。虽然肖龙奎、李德飞因盛松置业公司在履行合同中的违约补偿、水表、电表等问题未能协商一致，致使肖龙奎、李德飞未办理房屋交接手续，但不能据此推定盛松置业公司存在拒绝履行合同主要义务的行为，加重盛松置业公司的履约责任。肖龙奎、李德飞另主张盛松置业公司系格式合同提供方，合同第九条第2款规定免责条款无效的理由，因盛松置业公司在合同中对该条款内容以下划线的方式进行了特别提示，肖龙奎、李德飞在签订合同时并未提出异议，故该条款不违反法律禁止性规定，属于有效条款，肖龙奎、李德飞的该项主张缺乏相应的法律依据，故不予采纳。盛松置业公司辩解延期交付房屋符合合同约定的条款，不应当承担违约责任的理由，庭审中仅举出部分免责的证据，对此辩解主张予以部分支持。对于焦点二：计付违约金的标准及金额。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第2项规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。肖龙奎、李德飞主张盛松置业公司按已付房价款的日万分之四支付违约金的请求，有充分依据，予以支持。但肖龙奎、李德飞主张从2015年1月1日起至实际交付之日止的违约金，因肖龙奎、李德飞计算违约日期有误，应当按照一审法院核定的306日进行计算。盛松置业公司辩解应当按照肖龙奎、李德飞首付款113557.72元计算违约金的理由，因肖龙奎、李德飞在购房合同约定的房屋交付前已将373556元购房款足额交付给盛松置业公司，实际已付房价款应当按照373556元计算；同时盛松置业公司作为格式合同的提供方，即使对此条款理解有歧义，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”，故对盛松置业公司的上述辩解主张不予采信。盛松置业公司应支付的违约金经核算后为45723元，对肖龙奎、李德飞此项诉讼请求，予以部分支持。对于焦点三：肖龙奎、李德飞诉请要求盛松置业公司交付符合合同约定条件的房屋的请求是否应当支持。一审法院认为：肖龙奎、李德飞在2016年1月31日接到盛松置业公司可以办理房屋交接手续的通知后，在双方办理房屋交接中，因对是否缴纳水表、电表费用及逾期交房违约金的给付存在争议，导致双方对“符合合同约定条件的房屋”的标准产生分歧，造成房屋接收无法进行。对于争议问题在双方协商不能的情形下，双方均可以通过合法、理性的方式寻求解决。庭审中，肖龙奎、李德飞没有提供证据证明盛松置业公司此间存在拒绝交房行为、存在导致肖龙奎、李德飞无法接收房屋的过错。因此，盛松置业公司通知办理交房手续的行为，应视为积极履行合同义务的行为，对于此后房屋未交付的行为不应承担违约责任。鉴于肖龙奎、李德飞尚未接收合同约定的房屋，一审法院对肖龙奎、李德飞请求判令盛松置业公司交付房屋的请求，予以支持。对于房屋交付中存在的有关争议，因合同条款并无明确的约定，双方应通过相关部门予以认定和处理。综上，一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。肖龙奎、李德飞与盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内为肖龙奎、李德飞办理房屋交接手续；二、十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内向肖龙奎、李德飞支付逾期交付房屋违约金45723元；三、驳回肖龙奎、李德飞的其他诉讼请求。案件受理费1561元，减半收取781元，由十堰盛松置业有限公司负担。盛松置业公司在二审期间提交如下证据：由丹江口科创电力工程有限公司出具的情况说明一份，拟证明因六里坪镇供电扩容，需另行铺设专线，盛世龙城小区正式通电时间延期至2015年12月。肖龙奎、李德飞的委托诉讼代理人针对上述证据发表质证意见，认为丹江口科创电力工程有限公司不具备出具关于市政建设方面证明的资格，且该小区在建设过程中必须是通电状态，否则无法施工，故不应当对交房日期产生影响。本院认为：盛松置业公司提交的该份证据不能证明因供电扩容导致该小区的施工期延缓，且盛松置业公司亦未履行相应的告知义务，不能达到盛松置业公司的证明目的，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。肖龙奎、李德飞与盛松置业公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定的交房日期为2014年12月31日，并且在该合同的第九条第2款约定：“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气，交房期限顺延”。2014年12月25日，盛松置业公司告知各位业主将交房日期顺延至2015年2月28日。由于盛松置业公司在二审提交的证据不予采纳，其辩解的逾期交房时间应当从2015年12月份开始计算无证据支持，故盛松置业公司关于“仅逾期一个多月”的辩解理由不能成立，本院不予支持。一审法院将2015年3月1日作为盛松置业公司逾期交付房屋的起算点，截止时间计算至2016年１月31日，并确定逾期交付房屋天数为306天正确。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，肖龙奎、李德飞虽然未能提供实际损失的证据，但确有损失。双方在合同中约定的逾期交房违约金按肖龙奎、李德飞已交付房屋价款日万分之四计算确实过高。经本院依法释明后，盛松置业公司要求予以降低，本院结合盛松置业公司逾期交房的时间以及给肖龙奎、李德飞造成的损失，且考虑到与该小区其他业主（如同批案件中的购房户程慧，其与盛松置业公司签订的合同中约定的逾期交付房屋的违约金按已付房款的日万分之一计算）保持一致，酌定将盛松置业公司向肖龙奎、李德飞支付的逾期交房违约金标准调整至按肖龙奎、李德飞已付购房款（即373556元）的日万分之一进行计算。故盛松置业公司应当向肖龙奎、李德飞支付的逾期交房违约金总额为11430.8元（即373556元×0.1‰×306天）。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理结果欠妥，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初933号民事判决第一项；二、撤销湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初933号民事判决第二项、第三项；三、十堰盛松置业有限公司于本判决生效后十日内向肖龙奎、李德飞支付逾期交付房屋违约金11430.8元；四、驳回肖龙奎、李德飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费781元，二审案件受理费943元，合计1724元，由肖龙奎、李德飞负担624元，十堰盛松置业有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  柯 幻二〇一六年十二月二十八日书记员  王 亮附本案适用的法律：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。