湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4529号原告：湖北省科技投资集团有限公司，住所地：武汉东湖开发区高新大道**生物城**。法定代表人：芦俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭锐锋，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳松，湖北山河律师事务所实习律师。被告：武汉银瑞丰商贸有限公司，住所，住所地：武汉市江岸区香港路**科技综合楼******div>法定代表人：罗婧，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亚滨，该公司员工。委托诉讼代理人：唐树，该公司员工。第三人：武汉鼎中创智投资有限公司，住所地：武，住所地：武汉市武昌区中北路**安顺家园********厦）。法定代表人：张海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏力，该公司员工。第三人：中德联宝湖北汽车投资有限公司，住所地：武汉市东西，住所地：武汉市东西湖区将军街宏图路**（12）v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李志平，该公司执行董事兼总经理。第三人：武汉盛福泰酒店管理有限公司，住所地：武汉市东湖开，住所地：武汉市东湖开发区汽车电子产业园****** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭明军，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪华，湖北天明律师事务所律师。原告湖北省科技投资集团有限公司（以下简称科投公司）与被告武汉银瑞丰商贸有限公司（以下简称银瑞丰公司）、第三人武汉鼎中创智投资有限公司（以下简称鼎中创智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告科投公司申请追加中德联宝湖北汽车投资有限公司（以下简称中德联宝公司）、武汉盛福泰酒店管理有限公司（以下简称盛福泰公司）为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告科投公司的委托诉讼代理人谭锐锋、欧阳松，被告银瑞丰公司的委托诉讼代理人唐树，第三人鼎中创智公司的委托诉讼代理人魏力，第三人盛福泰公司的委托诉讼代理人汪华到庭参加诉讼。第三人中德联宝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科投公司向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；2、判令银瑞丰公司立即向科投公司支付欠付的租金3551132.95元、房屋占用费37739.50元，合计3588872.45元（房屋占用费暂计至2018年8月30日，应按合同约定租金标准计付至房屋腾退之日止）；3、判令银瑞丰公司立即向科投公司支付违约金810800.82元（暂计至2018年8月30日，应以欠付租金为基数，按年利率24%的标准计付之租金及房屋占用费全部清偿之日止）；4、判令银瑞丰公司立即腾退东湖开发区汽车电子产业园第6栋（亦称综合楼，即东湖开发区茅店山东路2号），并按合同约定办理房产交付手续；5、判令银瑞丰公司承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、确认《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；2、判令银瑞丰公司立即向科投公司支付欠付的租金3551132.95元、违约金810800.82元（暂计至2018年8月30日，应以欠付租金为基数，按年利率24%的标准计付至租金全部清偿之日止，违约金计算方式具体以结算表为准）；3、判令银瑞丰公司及中德联宝公司、盛福泰公司共同向科投公司支付房屋占用费37739.50元（自2018年8月25日起，暂计至2018年8月30日，应按合同约定租金标准计付至房屋腾退之日止）；4、判令银瑞丰公司及中德联宝公司、盛福泰公司立即腾退东湖开发区汽车电子产业园第6栋，并按合同约定配合原告办理房产交付手续；5、判令本案全部诉讼费用由银瑞丰公司承担。事实及理由：2010年10月22日，科投公司与鼎中创智公司签订《房屋租赁合同》。2012年9月16日，科投公司、鼎中创智公司和武汉银瑞丰投资有限公司（现更名为银瑞丰公司）签署了《补充协议》，约定原房屋租赁合同中的承租人由鼎中创智公司变更为银瑞丰公司，银瑞丰公司承继鼎中创智公司在原房屋租赁合同中的权利、义务及地位。上述协议签订后，科投公司已依约履行了交付房屋等合同义务，银瑞丰公司一直存在拖欠房屋租金的行为。科投公司分别于2015年7月、2016年11月、2017年10月和2018年5月发函要求银瑞丰公司支付欠付的租金，但银瑞丰公司至今仍未依约按期足额支付房屋租金。科投公司于2018年8月23日发函解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，要求银瑞丰公司支付欠付的租金及相关违约金等费用，并腾退房屋办理房屋交接手续。因银瑞丰公司将案涉房屋转租给中德联宝公司、盛福泰公司，故起诉，要求判如所请。银瑞丰公司辩称，对租金的差额部分没有异议，但是对罚息的计算方法不认可。科投公司主张的24%的利息不合理。银瑞丰公司愿意支付欠付租金，但是现在公司有困难。鼎中创智公司辩称，合同权利义务已经合法转给银瑞丰公司，鼎中创智公司不应承担责任。盛福泰公司辩称，1、科投公司解除房屋租赁合同的通知未送达给银瑞丰公司，该房屋租赁合同及补充协议未解除；2、对于银瑞丰公司欠付科投公司的租金数额及违约金是否合法有据，盛福泰公司不是当事人，请法院依法审查；3、关于科投公司要求盛福泰公司与中德联宝公司自2018年8月25日起按合同约定租金标准共同支付逾期腾退房屋占用费没有事实及法律依据；4、盛福泰公司仅承租了案涉房屋第3、4层，并未承租1、2层，盛福泰公司对涉案房屋第1、2层房屋没有腾退义务；5、科投公司对盛福泰公司承租涉案房屋第3、4层经营七天酒店清楚明知，且未提出异议，盛福泰公司与银瑞丰公司之间的转租行为合法有效。综上，请求驳回科投公司的全部诉讼请求。中德联宝公司未到庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年10月22日，科投公司（甲方）与鼎中创智公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，与本案相关的内容：科投公司将位于武汉东湖开发区汽车电子产业园第6栋（亦称综合楼）按现状整体出租给鼎中创智公司，房产建筑面积为8150.2平方米（在取得房屋所有权证之后，以房屋所有权证核定之建筑面积为准），租赁房产用途为从事宝马汽车及零配件销售、维修、研发和日常办公。未经科投公司书面同意，不得擅自变更合同约定的房产用途，不得将该房产转租给第三人。租赁期限为10年，自2011年5月15日起自2021年5月14日止。起始租金单价为20元/平方米/月，从租赁期开始，每两年为一个租金递增周期，递增幅度为5%；在2011年5月15日至2021年5月14日的期间内，每三个月为一个租金支付周期，鼎中创智公司必须在每一个租金支付周期前10个工作日内将该周期应付的租金支付给科投公司。鼎中创智公司在合同签订后3个工作日内一次性向科投公司支付50万元租赁保证金。鼎中创智公司违约责任:鼎中创智公司未经科投公司同意擅自变更房产用途的,鼎中创智公司应向科投公司支付违约金，违约金不得少于保证金的20%，同时应恢复本合同约定的房产用途。若鼎中创智公司在接到科投公司发出的《恢复租赁房产用途通知书》后15个工作日内拒不恢复该房产用途的，科投公司有权解除合同；鼎中创智公司未经科投公司同意擅自转租的，鼎中创智公司应向科投公司支付违约金，违约金不得少于保证金的20%，同时，鼎中创智公司必须终止转租行为；若鼎中创智公司在接到科投公司发出的《终止转租行为通知书》后30个工作日内拒不终止转租行为的，科投公司有权解除合同；鼎中创智公司应按约支付该房产租金，每逾期一天，鼎中创智公司应按日租金的双倍向科投公司支付违约金；累计违约时间超过15个工作日的，科投公司有权解除合同；鼎中创智公司应及时缴纳水费、电费、通讯费、物业管理费等其他费用，其他费用欠付金额达到租赁保证金的70%时，鼎中创智公司应补缴其他费用，否则科投公司有权解除合同，并用租赁保证金代替鼎中创智公司直接支付欠付的其他费用，剩余租赁保证金归科投公司所有。上述合同签订后，科投公司将房屋交付给鼎中创智公司使用，合同正常履行。2012年9月16日，科投公司（甲方）、鼎中创智公司（乙方）、武汉银瑞丰投资有限公司（丙方，后变更为银瑞丰公司）签订《补充协议》，主要内容为：经三方协商，同意原合同之承租人乙方变更为本协议之丙方，原合同由甲丙双方直接履行，乙方基于原合同所享有的权利、承担的义务及地位转由丙方享有和承担。上述合同签订后，在合同履行期间，由于银瑞丰公司资金周转困难，发生欠付租金的现象。科投公司多次向银瑞丰公司发出催款通知。2017年10月18日，银瑞丰公司向科投公司出具承诺函，承诺在2017年10月31日前支付50万元，将2016年5月14日之前的租金全部结清，对2016年5月15日之后欠款在2017年11月30日前支付50万元，2017年12月31日前支付100万元，结清2016年度租金，2018年1月31日前支付50万元，2018年5月14日前结清。但银瑞丰公司仍未按约支付。2018年8月23日，科投公司向银瑞丰公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，表示立即解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，并于次日向银瑞丰公司送达了该份解约通知。另查明，在合同履行期间，银瑞丰公司将租赁房屋1-2层转租给中德联宝公司使用，租赁面积为4273.29平方米；将3-4层转租给盛福泰公司经营快捷酒店，租赁面积为3704.95平方米。2018年8月27日，科投公司同时向中德联宝公司、盛福泰公司送达了上述解约通知。2019年2月，科投公司向中德联宝公司、盛福泰公司发函，要求中德联宝公司、盛福泰公司于2019年3月6日前腾退房屋。关于欠付租金的具体数额，经核算，科投公司与银瑞丰公司对欠付租金时间及金额确认如下：1、从2015年8月15日至2015年11月14日欠付1220.73元；2、2016年5月15日至2016年8月14日欠付39137元；3、2016年8月15日至2016年11月14日欠付39137元；4、2016年11月15日至2017年2月14日付欠39137元；5、2017年2月15日至2017年5月14日欠付539137元；6、2017年5月15日到2018年8月14日，五个租金支付周期，每期欠付566093元，共计欠付2830465元；7、2018年8月15日至2018年8月24日合同解除之日的租金，欠付金额62899.22元。本案诉讼中，科投公司、银瑞丰公司虽然对上述欠付租金的时间及金额无异议，但对违约金计算标准有异议。科投公司认为合同约定的违约金标准过高，愿意下调至按年利率24%标准计算；银瑞丰公司认为应按银行同期贷款利率上浮百分之三十至五十的标准计算违约金数额。本院认为，科投公司、鼎中创智公司签订的《房屋租赁合同》及科投公司、鼎中创智公司、银瑞丰公司签订的《补充协议》均系当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效。在《房屋租赁合同》履行过程中，科投公司、银瑞丰公司、鼎中创智公司均同意将鼎中创智公司在《房屋租赁合同》中的权利义务概括转让给银瑞丰公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条的规定，在《补充协议》签订后，《房屋租赁合同》的履约方为科投公司与银瑞丰公司。在科投公司、银瑞丰公司履约过程中，银瑞丰公司未按约支付租金，已构成根本违约，科投公司于2018年8月24日向银瑞丰公司送达了解约通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款的规定，《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除。《补充协议》的权利义务已履行完毕，科投公司要求确认《补充协议》已解除缺乏事实及法律依据，不予支持。关于双方争议的违约金计算标准，鉴于合同约定的违约金标准过高，科投公司自愿下调至按年利率24%计算，并不违反法律规定，应予准许。因科投公司与银瑞丰公司之间《房屋租赁合同》已于2018年8月24日解除，科投公司要求次承租人中德联宝公司、盛福泰公司腾退案涉房屋的请求，应予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，中德联宝公司、盛福泰公司还应支付占有使用期间的占有使用费。实际占用费应从合同解除次日起按原合同约定的租金标准计算。在合同解除后，科投公司要求银瑞丰公司支付实际占用费，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，科投公司的诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、湖北省科技投资集团有限公司与武汉银瑞丰商贸有限公司之间《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除；二、武汉银瑞丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省科技投资集团有限公司房屋租金3551132.95元；三、武汉银瑞丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省科技投资集团有限公司违约金（截止2018年8月30日违约金数额为810800.82元，从2018年8月31日起违约金以3551132.95元为基数，按年利率24%计算至上述第二项判项清偿之日止）；四、中德联宝湖北汽车投资有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖开发区汽车电子产业园第6栋（亦称综合楼）第1-2层，将房屋交还给湖北省科技投资集团有限公司；五、武汉盛福泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖开发区汽车电子产业园第6栋（亦称综合楼）第3-4层，将房屋交还给湖北省科技投资集团有限公司；六、中德联宝湖北汽车投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省科技投资集团有限公司占有使用费，占有使用费自2018年8月25日起以实际占用面积4273.29平方米为基数，按湖北省科技投资集团有限公司与武汉银瑞丰商贸有限公司之间租赁合同约定的租金标准计算至实际腾退之日；七、武汉盛福泰酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付湖北省科技投资集团有限公司占有使用费，占有使用费自2018年8月25日起以实际占用面积3704.95平方米为基数，按湖北省科技投资集团有限公司与武汉银瑞丰商贸有限公司之间租赁合同约定的租金标准计算至实际腾退之日；八、驳回湖北省科技投资集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41998元，由武汉银瑞丰商贸有限公司负担（该款湖北省科技投资集团有限公司已预交，武汉银瑞丰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付给湖北省科技投资集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17********；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李必华人民陪审员  孙小菊二〇一九年九月十一日法官助理李怡书记员吴雪婷