广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2405号上诉人（原审被告）：张兴国，男，1980年7月22日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********，公民身份号码：120************215。被上诉人（原审原告）：江门市恒美物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区**************。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。上诉人张兴国因与被上诉人江门市恒美物业管理有限公司（以下简称“恒美物管公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初1147号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张兴国上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回恒美物管公司的诉讼请求；3、赔偿张兴国在小区电梯坠梯事故中受伤的医疗费、误工费、精神损失费共计20000元；4、判定***开发商拆除违建电缆和电箱，赔偿侵占物业业主损失7000元；5、本案一审、二审诉讼费用由恒美物管公司承担。事实和理由：一、原判认定“恒美物管公司提供了相关物业管理服务”事实错误。恒美物管公司主张支付物业费，应充分举证其提供了合格的物业服务。原判在没有任何实际履行证据的情况下判定恒美物管公司提供了合格的物业服务。在张兴国要求提供电梯维护保养及检修记录时，恒美物管公司不能提供。垃圾清理不及时，对讲设备维护不到位，保安措施不够标准规范、没有严格标准的一些小问题，作为业主的张兴国不予苛求计较。但电梯坠梯关乎业主生命安全，是最基本的底线。一年之中发生数十次电梯坠梯事件，并造成业主人身伤害，没有记录，没有措施，如何判定“提供了相关物业管理服务”。二、对于是否发生多次“坠梯事件”及其事实、原因、记录、责任方、过错方、处理结果等，恒美物管公司始终避而不答、不肯正面回应，原判回避对关键证据、环节的调查、询问、取证。三、原判人为切断了非法侵犯业主物业和收取物业费间的关联性。恒美物管公司作为前期物业，既是开发商又是物业公司。非法强行侵占张兴国165号摩托车车位并加建电缆和电箱。作为同一主体，侵犯业主物业，造成损失，有先后、因果关系。一面侵犯业主物业，一面索要物业费。原判不查明是否对侵犯业主物业，如何判定“侵占张兴国车位与本案无关”。四、对张兴国提供真实有效的证据予以无理否定。张兴国提供了业主群的微信记录，证明电梯曾十数次发生坠梯。张兴国本人亲历三次，其中一次从4楼坠落至负一与负二层之间，物业半个多小时才到达现场，且不做任何抢救措施。张兴国在本栋业主帮助下，逃出电梯并就医，有业主聊天记录和当天的病例和《MRI报告单》等。而恒美物管公司对此既无记录，也无处理措施，对于业主因物业配套设施造成人身伤害，不作为不处理。而原判却否定该事件的真实性。电梯里配有录像监控设备，物业应按照保管时效保存录像，而恒美物管公司没有有效保存就是没有履行物管责任的表现。五、原判认定《MRI报告单》及微信聊天证据力不足错误。张兴国请求二审查明几点事实：（1）恒美物管公司管理期间有没有发生过电梯坠梯事故；（2）短短一年内就发生十多次关乎业主生命安全的电梯坠梯的情况，期间恒美物管公司是如何履行管理责任的；（3）非法强行侵占业主摩托车车位物业责任人是不是恒美物管公司或者同一主体。恒美物管公司答辩称，请求驳回张兴国的上诉请求，具体上诉答辩意见与一审意见一致。恒美物管公司向一审法院起诉请求：1、判令张兴国向恒美物管公司支付欠缴的物业管理费3073.5元；2、判令张兴国向恒美物管公司支付从2017年8月10日起至2018年12月1日止逾期缴纳物业管理费所产生的滞纳金共计239元；3、本案诉讼费由张兴国承担。一审法院查明事实：江门市蓬江区******为江门市恒美房地产有限公司（以下简称“恒美房产公司”）开发销售的小区，张兴国于2007年1月4日向恒美房产公司购买***22幢401室房屋，该房屋的建筑面积为118.34平方米，套内建筑面积为99.93平方米。2015年7月9日，张兴国与恒美房产公司签订《附送停车位协议书》，由恒美房产公司附送X194的小车位及165号摩托车停车位给张兴国。另，2006年11月27日，恒美物管公司与张兴国签订《前期物业管理服务协议书》，约定由恒美物管公司对涉案房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理等。2011年8月20日，恒美物管公司与***业委会就***小区的物业管理与服务的事宜签订《物业服务合同》，约定的主要内容如下：一、恒美物管公司对房屋共用部分、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、治安防范、车辆秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理。二、电梯高层住宅按照套内建筑面积每月每平方米1.70元计付物业服务费和车位按照35元/月计付管理费给恒美物管公司。三、恒美物管公司从2011年9月1日起按新的收费标准计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。四、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天0.5元交纳滞纳金。其后，恒美物管公司为***小区提供物业管理与服务至2018年9月30日止。2018年11月15日，恒美物管公司委托广东华法（江门）律师事务所向张兴国寄送《律师函》，要求张兴国向恒美物管公司支付拖欠的物管费3073.50元。另，在2016年至2018年期间：一、恒美物管公司与江门市冠海电梯工程有限公司（以下简称“冠海公司”）就***19幢、20幢、21A#、21B#、22A#、22B#、23A#、23B#、24A#、24B#内的电梯签订《电梯保养合同》，约定冠海公司负责每月至少每十五天进行一次，对设备进行检查、调整、修理、加油和润滑等内容，完成半月、月、季度、半年、年度维护保养项目，每次检查须由恒美物管公司值班人员签字认可，并就***22幢A、B电梯更换补偿缆的相关工程与冠海公司签订《电梯维修工程合同》和就22幢电梯工程更换微动平层感应器与江门市广州电梯工程有限公司签订《电梯安装维修整改工程报价书》。二、恒美物管公司为***小区购买了电梯责任保险、公众责任保险、停车场（库）停车保险、游泳池责任保险。三、恒美物管公司就***小区的日常清洁保洁服务业务、日常养护工作、消防系统维修保养服务与案外人分别签订《小区卫生清洁承包合同》、《绿化养护协议》、《消防报警系统保养合同》，由相关案外人对***小区提供电梯保养与维护、绿化养护、清洁卫生等服务。又，张兴国拖欠自2017年7月起至2018年9月止的房屋物业管理费和车位管理费。恒美物管公司向张兴国追讨未果，故于2019年1月10日提起本案诉讼。一审法院判决：一、张兴国应在判决生效之日起五日内支付房屋物业管理费2548.22元、车位管理费525元(合共3073.22元)给恒美物管公司。二、张兴国应在判决生效之日起五日内向恒美物管公司支付违约金239元。本案受理费50元，由张兴国负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。张兴国上诉请求第三、四项超出本案审理范围，二审时已向张兴国释明，本案不予审查处理。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕张兴国阳的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。双方当事人对物业管理费、车位管理费及违约金的计算标准及金额均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点是：张兴国是否应当缴纳物业管理费、车位管理费并支付违约金。张兴国系***小区的业主，恒美物管公司系小区物业服务公司，本案系因张兴国拒交相应的物业管理费、车位管理费引发的纠纷。张兴国与恒美物管公司所签订的《前期物业管理服务协议》、恒美物管公司与***业委会就***小区的物业管理与服务的事宜签订《物业服务合同》均合法有效。协议及合同对双方的权利义务、物业管理费的交纳标准等事项已作了约定，双方均应按照协议及合同内容履行各自义务。关于张兴国拒绝支付物业管理费、车位管理费是否有法定理由的问题。本院认为，物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其服务内容不是针对某个业主，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，仅仅以某一时点的某一服务质量问题即否认物业服务的长期状况和整体水平是不客观的，应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”、第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主拒绝缴纳物业服务费用的应当基于法定理由。本案中，张兴国认为小区电梯发生坠梯事故，恒美物管公司提供的管理服务未达到合同约定的标准，严重违约并致其人身伤害，应当根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”、《物业管理条例》第三十五条第二款关于“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定，于一审时提起反诉请求恒美物管公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任或通过另案诉讼主张权利。张兴国认为恒美物管公司或恒美房产公司违法加装电箱侵害其对车位的使用权，也应当通过另诉主张权利。张兴国于本案中直接以其上诉所述理由拒绝支付物业管理费、车位管理费，理据不足，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张兴国应按合同约定支付物业管理费、车位管理费及相应的违约金，其上诉理由因其未依法另行提出权利主张，故不能成立。一审判决张兴国应支付物业管理费、车位管理费及违约金正确，本院予以维持。综上所述，张兴国的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（已预交），由上诉人张兴国负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年九月十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华