海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初517号   原告：李某，男，1955年9月6日出生，汉族，现住海南省屯昌县。   委托诉讼代理人：沈某，女，住海南省屯昌县。屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会推荐。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：关某，海南德银律师事务所律师。   原告李某诉被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人沈某、被告美丰公司的委托诉讼代理人关某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金25200元；2.判令被告全款支付逾期办理房屋所有权证违约金5040元；退还代办房屋所有权证契税、大修理基金等费用4476.8元并支付同期利息937.16元；3.判令被告全款退还装修有关费用2759元及利息577.67元；4.由被告承担案件诉讼费用。事实与理由：一、原告于2012年12月30日与被告签订《商品房买卖合同》并同时全额付款168000元，其收据于2013年3月1日换取正式发票。双方约定于2013年6月30日前将验收合格的房屋交付原告使用（见合同第八条）。而事实是被告2015年1月28日才通过综合竣工验收合格，2016年才取得建筑工程竣工验收备案，比合同约定的交房逾期推迟576天，已构成违约事实，被告应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期交房违约责任第1条（2）款规定，被告应承担自2013年9月9日至2015年1月28日期间逾期交房违约金25200元（购房总价168000元×500天×0.0003）。二、根据《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内为原告办理房屋权属证书，由出卖方提供相关资料报产权登记机关备案。而时至今日都无法办理产权证，被告未向权属部门进行房产登记（见屯昌县住房保障与房产管理局：证明）。又据美林湖社区二期71户业主（2015）屯民初字民事判决书认定，被告应承担3%的违约金5040元（168000元×3%），同时要求美丰公司继续履行责任，将办理权属登记相关资料尽快报产权登记机关备案。同时全额退还原告已付契税、大修理基金等相关费用4476.8元及同期银行利息937.16元（利息=本金×利率×存期：平均月利率0.3125%=2013年利率4.75%+2016年利率÷2÷12月,即4476.8元×0.3125%×67个月）。三、交房时无任何收费依据，强行巧立名目收取所谓装修费用2759元，不交钱不发钥匙，完全是乱收费，责令被告退换原告2759元及利息577.67元,银行利息：本金×利率×存期,月利率=(2013年年利率4.75%+2016年年利率2.75%）÷2÷12月=0.3125%，即4475.8元×0.3125%×67个月。   被告美丰公司辩称，一、被告不存在逾期交房的违约问题，且原告诉求已超过诉讼时效。被告已经根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条交房时间为2013年6月30日，并可宽限90日，被告在约定的时间内通知了原告，在合同期限内于2013年9月9日交接房产。其次根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付条件为“1、该商品房经验收合格”，并非“2、该商品房经综合验收合格”,更与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程验收备案只是政府对建筑工程行政管理的手段而非商品房交付的条件，原告以建筑工程竣工验收备案作为商品房交付的条件与合同约定不符，并以此主张逾期交房违约金，显然没有事实依据。二、原告主张逾期办证违约金没有合同依据。双方没有在《商品房买卖合同》中约定关于被告逾期办理产权证（产权登记）支付的违约金条款，原告主张向其支付逾期办证违约金没有合同依据。自2013年9月9日交房至今已近六年时间，原告从未向被告主张过逾期办证的违约金，已超过《民法总则》第188条关于3年诉讼时效的规定，其诉求应当予以驳回。被告已按照约定为原告办理产权证，但因房管国土部门的原因至今没有办理下来，申请人已尽到合同义务，没有违反合同约定。三、关于原告要求退还契税、维修基金等费用及利息，没有法律依据，法院不应支持。首先契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，被告有代扣代缴的权利和义务，在合同没有解除前，被告没有退款的义务。原告要求退款实际是违约行为，法院不应当支持。被告没有完成代缴的原因是政府土地管理部门在发出预售许可且建成交付使用后，在办理产权证时提出增加土地变性费用，加大了土地使用成本，被告正在与土地管理部门协商，力争早日解决，如果土地变性问题没有解决，即使把原告已交的费用退还，同样也办不了产权证。其次，《商品房买卖合同》附件五第一条约定：“乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房。”《商品房买卖合同》签订后，原告交付了房款，被告也交付了房产，双方已履行合同主要义务，因土地管理部门的原因产权证没有办下来，所以被告不存在违反法律规定的情形，合同依法应当继续履行。在法律规定的除斥期间内，原告并未主张撤销《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，该款应当有效，继续履行。关于房屋维修基金。根据《住宅维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”第十四条：“专户管理银行、代收住宅专项基金的售房单位应当出具由财政部门或省、自治区、直辖市人民政府统一监制的住宅专项维修资金专用发票。”可见，住房维修基金是法定应当由被告代收的，原告无权要求退还。退还住房维修基金的前提条件是原告必须解除合同退房，否则就是违反法律。总之，原告要求退还契税、维修基金等费用及利息，没有事实与法律依据，法院不应当支持。四、原告的主张已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。自2013年9月9日交付至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。合同具有相对性，主张合同权利只能是签订合同的当事人，业主委员会是业主自治组织,不是《合同》权利主体，无权在法定职责之外主张业主的合同权利。《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主委员会只是物业管理的业主自治组织。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条：“权利人向人民调解委员会以及其他有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”但业主委员会不是法定处理纠纷的组织，即使合同权利人向其请求处理合同纠纷，也不能使诉讼时效中断。业主委员会于2015年4月17日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，因为不具有合同权利，也非法定处理组织，其向被告寄发文件不能使诉讼时效中断，且被告是否收到该文件也不清楚，原告提供的2017年4月16日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》没有加盖业主委员会的印章，无法认定系业主委员会向被告寄发的文件，且该文件被退还后是怎样处理的同样也不清楚。综上，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，因此请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据为：原告提供的证据1.商品房买卖合同；证据2.发票和代收费收据；证据8.屯昌县住房保障与房产管理局关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函；本院予以确认并在卷佐证。   对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据3.原告身份证、银行卡，证明原告的身份和合同一致；证据4.屯昌县住房保障与房产管理局证明，证明被告有代收相关费用的权利，以及钱一直没代交；证据5.海南美丰不动产公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2015年4月17日）；证据6.海南美丰不动产公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2017年4月16日）；证据7.海南美丰不动产公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2019年3月25日）；证据5-7共同证明小区业主委员会有权代表业主意愿向被告提出售后存在的问题。   被告美丰公司未提供证据。   被告质证认为：对证据3，不进行质证；对证据4有异议，仅代表工程验收和备案；对证据5-7有异议，业委会无权决议由谁代表行使合同权利，第三人无权主张签订合同的人的权利，也没有实际意义。   本院认为，对原告提供的证据3、4为原告银行卡和住房保障与房产管理局证明，与本案事实有关联，本院予以确认；对证据5-7为业委会向被告提意见函，与本案有关联，本院予以确认。   根据当事人陈述和经核实的证据，本院认定事实如下：原告李某和李乔于2012年12月30日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），编号：TC-201-0012455。《合同》第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第5幢2层204房。……该商品房合同约定建筑面积共39.78平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积为（人民币）每平方米4223.23元，总金额（人民币）壹拾陆万捌千零百零拾零元整”。第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。……。”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同签订后，原告一次性付清了全部房款168000元，被告于2013年3月1日向原告出具了购房款发票。原告向海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）缴纳办证费及物业管理等费用后，美林物业公司向原告出具了两张单据，其中一张于2013年9月9日向原告出具的《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到李合刚、李乔交来5栋204房测绘面积（㎡）39.78，总房款168000契税（1%）1680.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元捌角整，小计￥4476.80”。另一张为同日出具的《美林湖二期收款收据》，内容为“李合刚、李乔交来5栋204房测绘面积（㎡）39.78，物业管理费（2013.08.01－2014.07.31）501.00，水费100，电费100，大写（人民币）柒佰零壹元整，小写（合计）701.00。”原告于2013年9月9日向美林物业公司交纳装修等费用后，美林物业公司向原告开出了三张《收据》，其中一张《收据》注明“今收到5.204李某交来装修相关费用贰佰伍拾玖元零角零分，￥259”，第二张《收据》注明“今收到5.204李某交来装修质量保证金贰仟零佰零元零角零分，￥2000”，第三张《收据》注明“今收到5.204李某交来装修管理费伍佰零拾零元零角零分，￥500”。三张收据合计收取费用2759元。由于被告一直未给原告办理房屋产权证书，2019年4月1日，李乔全权委托原告李某，并以李某个人的名义向法院提起诉讼，要求法院维护其合法权益。   另查，原告购买的美林湖国际社区第5幢楼2层204号房，根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务,任何一方违约都应承担相应的法律责任。本案争议的焦点为：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金25200元的问题；2、被告是否应向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金5040元,退还代办房屋所有权证契税、维修基金等费用4476.8元并支付同期利息937.16元的问题；3、被告是否应向原告退还收取原告的装修等有关费用2759元及利息577.67元的问题；4、本案原告的诉讼是否已过诉讼时效的问题。   本案中，被告抗辩原告的诉求已超过诉讼时效，其诉求应当予以驳回。被告认为，自2013年9月9日交付房屋至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间，原、被告的实际交房时间应以双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房的诉讼时效起算在实际交房之日经过360日后起算。本案中，原告于2013年9月9日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际收房的时间。因此原告应于2015年9月9日前就逾期交房问题和逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案存在诉讼时效中断的情形。原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年4月11日向本院提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等诉讼请求未超过诉讼时效。   一、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金25200元的问题。原、被告在《合同》中约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。《合同》签订后，原告一次性付清了全部房款168000元，被告于2013年3月1日向原告出具了购房款发票。原告向美林物业公司交纳办证费及物业管理等费用后，美林物业公司向原告出具了两张单据，其中一张于2013年9月9日向原告出具的《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到李某、李乔交来5栋204房测绘面积（㎡）39.78，总房款168000契税（3%）1680.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元捌角整，小计￥4476.80”。另一张为同日出具的《美林湖二期收款收据》，内容为“李某、李乔交来5栋204房测绘面积（㎡）39.78，物业管理费（2013.08.01－2014.07.31）501.00，水费100，电费100，大写（人民币）柒佰零壹元整，小写（合计）701”。可见原告最早缴纳物业管理费的时间为2013年9月9日，因此该时间可以认定为原告对涉案房屋占有使用的起止时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，应认定原、被告在2013年9月9日已完成房屋的实际交付使用。根据《建设工程质量管理办法》第三十三条规定：“竣工交付使用工程必须符合下列基本要求：（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；”《建设工程质量管理办法》第六规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的建设工程质量监督管理工作。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”所以屯昌县人民政府的相关职能部门为该工程质量监督管理机构，其监督意见应为衡量该工程最终是否合格的法律依据。5＃楼屯昌县住房和城乡建设局确认的竣工验收合格时间应为该楼验收合格的时间，根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出：“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”所以原告房屋取得验收合格时间应为2015年1月28日。被告虽然在2013年9月9日交房，但该房属未经相关监督部门确定验收合格的房屋，被告将未验收合格的房屋提前交付原告使用，属违规无效的法律行为。依据《合同》约定，被告应于2013年6月30日前交房，所以被告逾期交房时间应从2013年7月1日起计算至2015年1月28日实际交付房屋，违约天数共计571天，但原告要求按实际交房的2013年9月10日起计算至验收合格日2015年1月28日止，按违约天数500天计算违约金，本院予以支持。依据《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”即被告应支付原告逾期交房违约金为25200元（168000元×500天×0.3‰=25200元）。对于被告抗辩美林湖二期5＃楼房被告在约定的时间内通知了原告，在合同期限内（含宽限期90日）于2013年9月9日交接房产。其次被告与原告已经根据双方签订的《合同》第八条明确约定，房屋交付条件为“1、该商品房经验收合格”，并非“2、该商品房经综合验收合格”,更与2016年7月6日建筑工程竣工验收备案无关。建筑工程验收备案只是政府对建筑工程行政管理的手段而非商品房交付的条件，原告以建筑工程竣工验收备案作为商品房交付的条件与合同约定不符，并以此主张逾期交房违约金，显然没有事实依据。对于被告的抗辩意见，本院认为，房屋验收合格应以政府相关监督职能部门认定的竣工时间为准，根据2016年9月8日屯昌县住房和城乡建设局对屯昌县人民法院《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》第一条指出，原告认购房屋所属的5＃楼于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证，所以原告购买的商品房5＃楼2层204房屋竣工验收合格时间应认定为2015年1月28日，因此被告的抗辩意见，本院不予采信，被告应支付原告逾期交房违约金为25200元。   二、关于原告请求被告支付逾期办理产权证违约金5040元的，退还代办房屋所有权证契税、大修理基金等费用4476.8元并支付同期利息937.16元的问题。《合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”双方约定被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后，被告将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定符合法律规定，且约定的期限也为当事人意思表示，不违反法律规定，本院予确认。《合同》约定被告应交付房屋使用的时间是2013年6月30日，因此按《合同》办理房屋权属证书的时间为360日，即被告应在2014年6月30日前为原告代办理房屋权属证书。但由于原告于2013年9月9日在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，所以被告应在2014年9月9日前为原告代办房屋权属证书。但被告至本案开庭前，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平对等原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，本院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为5040元（168000元×3%=5040）。《合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……。”所以被告应当在约定的期限内将需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。但本案中被告至开庭日止，尚未提交房屋权属登记的资料报送相关部门，所以依据合同约定，被告应该继续履行将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关的义务。故对原告请求判令被告支付逾期办理产权证违约金人民币5040元的诉讼请求，本院予以支持。另外，关于被告是否应退还向原告收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计4476.80元，并支付同期利息，即同期银行利息937.16元（利息=本金×利率×存期），月平均利率0.3125%=2013年利率4.75%+2016年利率÷2÷12月，即4476.8元×0.3125%×67个月）的问题。本院认为，2013年9月9日，原告向被告委托代收办证费用的美林物业公司缴纳办证的相关费用，美林物业公司向原告出具的一张《美林湖二期收款收据（税费）》，内容为“今收到李某、李乔交来5栋204房测绘面积（㎡）39.78，总房款168000契税（1%）1680.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2386.80，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟肆佰柒拾陆元捌角整，小计￥4476.80”。原告缴费完毕后，美丰公司未将原告向美林物业公司缴纳的该笔资金交付有关部门并办理房屋产权证书，并长期占用原告的该笔资金且不给原告办理相关的产权证书，所以原告要求被告退还该笔办证费用2090元（其中：1、契税按购房款168000元的1%计算为1680元；2、其他办证费280元；3、房屋档案管理50元；4、产权转移登记80元；四项合计2090元）及利息的诉讼请求，本院予以支持。但不支持原告的计息方法，原告要求被告按月平均利率0.3125%支付69个月同期利息965.31元（利息=本金×利率×存期），月平均利率0.3125%=（2013年利率4.75%+2016年利率）÷2÷12月，即4476.8元×0.3125%×67个月）无事实依据和法律依据。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”所以该利息的计算应以2090元为本金，自2013年9月9日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清本息止。对于被告抗辩涉案房屋逾期办理房屋产权证书的原因是因屯昌县国土环境资源局错误地认定美林湖国际社区第一、二期使用的123.58亩土地性质发生了变更，需要补交土地出让金，进而导致其提交办证材料时被拒收，不能办证的原因不能归结于被告，且双方已引发了行政诉讼，并非是被告不积极履行办证的协助义务。本院认为，被告于2013年9月9日已收取原告办证的相关费用，至今已近6年时间，被告没有采取积极主动措施与相关部门协调、沟通、配合，努力为原告解决办证难的问题，而是采取一拖再拖，推卸责任的作法，把不能办证的过错原因推卸给相关部门，其行为损害了原告正当、合法利益，所以对被告的抗辩主张，本院不予采信。最后，关于被告是否应退还公共专项维修基金等费用的问题。本院认为，公共维修基金是由业主共同筹集，业主按交纳比例享有维修资金所有权，使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的维修基金的部分。维修基金应与具体的房屋相结合，因房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变化而变化，房屋产权变更为新业主时，维修基金也由旧业主更名为新业主。所以公共维修基金是专项用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造工程的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二规定：“商品房住宅的业主应当办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”所以交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务，具有强制性，其用途是为了保证全体住宅业主正常、安全使用房屋，最终受益者也是全体业主，所以原告要求退还2386.8元公共维修基金并支付利息的诉讼请求，违反行政法规强制性规定，本院不予以支持。   三、关于被告是否应退还收取原告的装修款等有关费用2759元及利息577.67元的问题。原告于2013年9月9日向美林物业公司交纳装修等相关费用后，美林物业公司向原告开出了三张《收据》，其中一张《收据》注明“今收到5.204李某、李乔交来装修相关费用贰佰伍拾玖元零角零分，￥259”，第二张《收据》注明“今收到5.204李某、李乔交来装修质量保证金贰仟零佰零元零角零分，￥2000”，第三张《收据》注明“今收到5.204李某、李乔交来装修管理费伍佰零拾零元零角零分，￥500”，三张收据合计收取各项费用2759元。本院认为，该装修费等费用的收取，为美林物业公司收取而非美丰公司，两公司均为独立法人，美丰公司也并未委托美林物业公司收取原告装修款等费用，所以该费用是美林物业公司根据自身情况收取。该费用的收取与美丰公司无关。原告也不能提供该装修费为美丰公司收取的相关证据或授权委托美林物业公司收取的相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。因此，原告要求被告美丰公司退还收取装修费2759元，事实不清，证据不足，本院不予采信。   综上所述，原、被告于2012年12月30日签订的《商品房买卖合同》与《本合同补充协议》均为合法有效的合同，原、被告双方都应当认真遵守合同约定的权利义务，任何一方违约，都应当承担违约的法律责任。对于原告提出的诉讼请求：1.原告要求被告支付逾期交房违约25200元的诉讼请求，因被告未按合同约定按时交房，违反《合同》约定属违约行为，所以被告应支付逾期交房违约金25200元给原告，因此原告的该项诉讼请求，本院予以支持；2.原告要求被告支付逾期办理不动产权属证违约金5040元的诉讼请求。因被告违反《合同》的约定逾期办理房屋产权证书，属违约行为，因此被告应承担因违约给原告造成的损失，原告要求被告支付5040元逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告退还向原告收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费共计4476.80元并支同期利息937.16元的诉求请求。因该诉讼请求部分不符合法律规定和《合同》约定，本院只予以部分支持，即本院支持原告要求被告退还办证费用2090元（其中：1.契税按购房款168000元的1%计算为1680元；2.其他办证费280元；3.房屋档案管理50元；4.产权转移登记80元；四项合计2090元）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证利息，本院予以支持，但不支持原告要求被告的计息方法，即（利息=本金×利率×存期，月平均利率0.3125%=（2013年利率4.75%+2016年利率）÷2÷12月，即4475.8元×0.3125%×67个月），该计息的计算方法无事实依据和法律依据。本院认为，该利息的计算应依相关规定，以2090元为本金，自2013年7月2日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清本息止。对于原告要求的退还公共专项维修基金等费用2386.8元及利息的诉讼请求，因该项请求违反了《住宅专项维修资金管理办法》的行政法规强制性规定，本院不予支持。3.关于被告是否应全款退还装修等有关费用2759元及利息577.67元的诉讼请求。因该费用是美林物业公司收取而非美丰公司收取，同时美丰公司也未委托美林物业公司收取该费用，所以原告的该项诉讼请求事实不清，证据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第四、第六项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决书生效之日起十五日内向原告李某支付逾期交房违约金25200元，逾期办理不动产权属证违约金5040元，两项合计30240元；   二、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决书生效之日十五日内向原告李某退还办证费用（含契税费、办证费、档案管理费、产权转移登记费）2090元及利息（利息计算以2090元为本金，自2013年9月9日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清本息止）。   三、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条止规定，加倍支付履行期间的债务利息。   案件受理费774.77元，由原告李某负担132.77元，被告海南美丰不动产有限公司负担642元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 王 宁   人民陪审员 邱天忠   人民陪审员 彭 晓     二〇一九年九月十日   法官助理 陈茜茜   书记员 王小倩   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当   事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国侵权责任法》   第十五条承担侵权责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）赔偿损失；   （七）赔礼道歉；   （八）消除影响、恢复名誉。   以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题   的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。