广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16454号原告:冼惠玲，女，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：蔡敏英，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林书锟，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童某1。原告冼惠玲与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡敏英、林书锟到庭参加诉讼。三被告经本院传票传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》超出20年租赁期限的部分无效；2.判决原告与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》于2019年7月8日解除；3.被告宝盈公司、宝盈大沥分公司向原告返还未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金94621.89元、物业管理按金3000元，合计97621.89元及支付以此为本金从2019年7月8日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.确认原告与悦心公司的《委托经营管理合同》于2019年6月30日解除；5.判令被告悦心公司向原告支付拖欠的经营收益11668.92元及以此为本金从2019年7月8日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率两倍计算的违约金；6.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告宝盈公司是位于佛山市南海区×××××××××××民小组土地的“宝盈广场”项目的开发商。2014年5月19日，被告宝盈公司利用其分支机构被告宝盈大沥分公司的名义，与原告签订了《物业使用权出让合同》，合同约定被告宝盈大沥分公司将位于该项目编号为首层**号商铺的使用权以116154元出让给原告，出让期限自2014年5月19日起至2042年1月31日止，并应缴纳物业管理按金等内容。同日，被告宝盈大沥分公司指定了被告悦心公司与原告签订《委托经营管理合同》，合同约定被告悦心公司负责经营管理涉案商铺，并保证每月向原告支付固定经营收益等内容。合同签订后，原告向被告宝盈大沥分公司支付了物业出让金116154元、物业管理按金3000元。之后，被告宝盈大沥分公司把涉案商铺直接交付给被告悦心公司经营。2018年7月起，被告悦心公司擅自调低收益支付标准并自2018年11月起拒不支付任何经营收益给原告。经多次沟通未果，原告于2019年6月25日向被告悦心公司发出《解除通知书》，要求送达之日解除《委托经营管理合同》、三日内返还拖欠的经营收益以及七日内以独立商铺形式归还涉案商铺。但被告悦心公司仍未支付拖欠的经营收益及交还商铺给原告。经现场勘察，规划涉案商铺的位置实为人行通道（附近还有多条承重支柱），没有独立商铺形式，三被告客观上无法也没有将涉案商铺以独立商铺形式返还给原告，致使原告在《委托经营管理合同》终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的。同时，因《物业使用权出让合同》约定的出让期间违反了合同法第二百一十四条规定最长租赁期限，应认定为无效。因此，原告根据合同法要求解除与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》的有效部分，并要求被告宝盈大沥分公司、宝盈公司将该合同尚未履行期间及无效期间的出让金、3000元物业管理按金退还原告。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信用信息公示报告复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.《物业使用权出让合同》原件1份，用以证明2014年5月19日，宝盈公司以其分支机构宝盈大沥分公司的名义与冼惠玲签订了《物业使用权出让合同》：1.第一条约定：位于南海大沥“宝盈广场”项目首层**号商铺(面积2.91平方米)使用权出让给冼惠玲；2.第二条约定：出让期限从2014年5月19日到2042年1月31止；3.第四条约定：出让金额为116154元，物业管理按金3000元；4.合同附图《平面图》显示：**号商铺位于S736号(面积3.76平方米)与S738号(面积2.71平方米)之间，相互有实体间墙和独立门口，能够明显独立地区分；3.付款凭证3张、发票、收据各1份（原件），用以证明2014年5月19日合同签订当日，冼惠玲就向宝盈公司支付了合共119154元；2.为此，宝盈大沥分公司出具116154元出让金发票和3000元按金收据；4.《委托经营管理合同》原件1份，用以证明2014年5月19日，宝盈公司指定悦心公司与冼惠玲签订了《委托经营管理合同》：1.第二条约定：悦心公司负责经营首层**号商铺；2.第三条约定：悦心公司每月的20日将当月的经营收益转账至冼惠玲银行账户内，如逾期不超过3个月，应付未付的收益按同期基准贷款利率的2倍计算利息作为违约金，超过6个月的，冼惠玲有权解除合同；3.第四条约定：悦心公司保证每月向冼惠玲支付固定经营收益，其中收益标准为：2014年6月1日起开始，第一至第三年固定为774元，第四至第六年固定为968元；5.业主告知书打印件1份，用以证明2018年7月26日，未经冼惠玲同意，悦心公司单方告知调整结算日和调低(包含**号商铺在内)商铺收益标准，具体为：1.自2018年7月开始租金结算日调整为每月的30日；2.2018年7月-12月业主所收租金每月按原每月收益的40%进行支付，2019年1月-6月每月按原每月收益的60%进行支付，2019年7月起按实际出租租金收取等内容；6.租金收益汇总表、存折明细清单原件各1份，用以证明1.账号444××××××********是冼惠玲用于收取由悦心公司每月交付的**号商铺经营收益的银行账户；2.悦心公司至今拖欠冼惠玲经营收益共11668.92元，具体如下：(1)2014年12月，尚欠313.67元；(2)2015年1月至2017年5月，尚欠336.69元；(3)2017年6月至2018年6月，尚欠188.76元；(4)2018年7月至2018年8月，尚欠1173.22元；(5)2018年9月，尚欠871.2元；(6)2018年10月，尚欠822.8元；(7)2018年11月开始就停止支付任何经营收益，截止2019年6月30日，应付未付7744元；(8)2019年7月1日至7月7日，因悦心公司拒不返还涉案商铺，应支付7天的经营收益(占用费)218.58元；7.解除通知书原件1份、EMS邮单原件2张及投递查询结果打印件2张，用以证明2019年6月25日，原告向被告发出解除合同通知，通知书于2019年6月30日送达；8.宝盈广场《首层商铺平面图》原件1份、照片打印件5张（有手机载体核对），用以证明截止2019年7月9日，涉讼商铺所在商铺位置实为人行通道，没有实体间墙，独立门口等，被告无法将涉讼商铺以独立形式返还给原告。三被告没有提交证据。本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2-4、6-8，均有原件，三被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.本院出示的材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信；4.原告出示的证据5，已由发生法律效力的民事判决书认定，本院予以确认。本院经审理确认事实如下：2010年10月29日，案外人佛山市南海区×××××××边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2014年5月19日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为首层**号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为2.91平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2034年5月19日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年6月1日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金116154元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购，所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2014年6月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2014年6月1日起，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为774元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为968元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为1065元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为1162元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第十一年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付涉案商铺物业管理按金3000元。2014年6月30日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺使用权出让金116154元。2018年7月26日，被告悦心公司出具一份《2018年12月31日前租约合同到期的业主告知书》，认为宝盈广场自2014年开业至今，面对社会同类型广场不断增加以及网络消费模式的冲击，出租率不断下降，因此决定从2018年8月1日开始对广场进行全面升级改造，改造范围包括超市街区（负一层）、一楼商体里面、二楼及三楼。将原来的租金进行调整，调整期限为一年：1.公寓、正在出租的首层街铺不纳入改造范围，按原来的租金收入，到原合同所签的年限执行。2.广场内外的设备设施改造费用及全面改造升级费用由悦心公司负责承担。3.进场经营商家租赁物业的物业免租期由悦心公司与业主合力承担，分配方式为：2018年12月31日前租约合同到期的业主剩余部分的收益将摊分为12个月返还。2018年7月-12月业主所收租赁合同的租金总和的40%，即每月所收租金为（2018年7月-12月租金总和）／12个月×0.8，2019年1月-6月业主所收租赁合同的租金总和的60%，即每月所收租金为（2018年7月-12月租金总和）／12个月×1.2。2019年7月开始，各业主按实际出租租金收取。2018年7月开始，租金结算日调整为每月的30日（如节假日顺延）。原告的中国农业银行账户2014年7月收到租金774元、774元，2014年8月至11月每月收到租金774元，2014年12月收到租金460.33元，2015年1月至2017年5月每月收到租金762.39元，2017年6月至2018年6月每月收到租金953.48元，2018年7月、8月、9月、10月每月各收到租金381.39元、381.39元、96.8元、145.2元。2019年6月25日，原告向被告悦心公司寄送《解除通知书》，认为被告悦心公司自2018年7月起每月仅支付了部分收益，自2018年11月起没有支付任何收益，故通知被告悦心公司解除双方签订的《委托经营管理合同》并要求被告悦心公司支付2018年7月起欠付的收益及以独立商铺形式返还涉案商铺。收件地址为《委托经营管理合同》载明的被告悦心公司的通讯地址，邮件于2019年6月30日被签收。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2019年8月1日收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原告陈述：原告收取租金收益后，没有缴纳税费；在2014年7月至2017年5月期间，租金收益存在差额，原告询问被告，被告说是支付了税费，但无明确税费款目。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2014年5月19日至2034年5月19日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10485天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告解除《委托经营管理合同》的请求。《委托经营管理合同》约定悦心公司每月支付一次委托经营收益予原告，每月20日为支付日，逾期支付委托经营收益超过6个月的，原告有权解除合同。原告主张悦心公司未足额支付2018年7月至10月的委托经营收益、未支付自2018年11月起的委托经营收益，并提供了银行流水明细予以证明，悦心公司作为付款义务履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已足额支付原告上述期间委托经营收益，应承担相应的不利法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。至2018年12月21日，悦心公司未按时足额支付委托经营收益已超过6个月，原告有权单方解除合同。合同自通知到达对方时解除。原告于2019年6月25日向悦心公司在《委托经营管理合同》的通讯地址寄送《解除通知书》，故本院确认《委托经营管理合同》于悦心公司收到解除通知当日即2019年6月30日解除。原告2014年12月至2018年6月收取的收益与《委托经营管理合同》约定的金额相差不大，原告确认其收取收益后未自行缴纳税费、悦心公司也曾告知原告约定金额与支付金额的差额为税费，原告也未曾对该期间悦心公司支付的收益金额提出异议，故原告主张悦心公司欠付2014年12月至2018年6月的租金收益，依据不足，本院不予采信。综上，悦心公司应支付2018年7月至《委托经营管理合同》解除之日即2019年6月30日的委托经营收益差额10611.22元（968元×12个月-381.39元-381.39元-96.8元-145.2元）予原告。悦心公司逾期支付委托经营收益，原告诉请悦心公司按中国人民银行同期贷款利率的2倍自2019年7月8日起计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。故悦心公司应以10611.22为本金自2019年7月8日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计付违约金予原告。原告诉请的委托经营收益及违约金超出核定部分，本院不予支持。关于解除《物业使用权出让合同》，原告签订合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益。而《委托经营管理合同》解除后，悦心公司应将涉案商铺返还予原告。悦心公司作为涉案商铺的实际使用人，应举证证明涉案商铺的现状，原告主张涉案商铺现状实为人行通道、没有实体间墙、独立门口，悦心公司未到庭反驳亦未举证证明涉案商铺的具体位置和现状，应承担相应的不利法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年8月1日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金及物业管理按金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10485天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。从涉案商铺交付日即2014年6月1日起计至合同解除2019年8月1日共1888天，原告应支付相应期间的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额116154元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为20915.47元（1888天÷10485天×116154元）。宝盈大沥分公司应返还剩余使用权出让金95238.53元（116154元-20915.47元）及物业管理按金3000元予原告。原告诉请宝盈大沥分公司退还物业使用权出让金94621.89元，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。《物业使用权出让合同》中租赁期限超出二十年的约定无效，原告确实存在一定的资金占用损失，且合同中的有效约定解除，被告宝盈大沥分公司即负有返还款项的义务，本院根据本案的实际情况，确定宝盈大沥分公司自合同解除之日即2019年8月1日起以97621.89元（94621.89元+3000元）为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。原告诉请的利息超出核定部分，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的本案债务承担责任。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认冼惠玲与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年5月19日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认冼惠玲与佛山市悦心物业管理有限公司于2014年5月19日签订的《委托经营管理合同》于2019年6月30日解除；三、确认冼惠玲与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年5月19日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年8月1日解除；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付委托经营收益差额10611.22元及以该款为本金自2019年7月8日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算的违约金予冼惠玲；五、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金94621.89元、物业管理按金3000元及以97621.89元为本金自2019年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予冼惠玲；六、驳回冼惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4829.72元，减半收取计2414.86元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担1713.66元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担701.2元。佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2414.86元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年九月十八日书记员  余宝儿