四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1502民初3602号原告：薛莉莉，女，1971年3月28日出生，汉族，浙江省瑞安市人。委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。被告：龙青萍，男，1970年3月10日出生，汉族，四川省南充市人。委托诉讼代理人：翁广洪、梁开春，四川丰宜律师事务所律师。原告薛莉莉诉被告龙青萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛莉莉的委托诉讼代理人吴俊刚、被告龙青萍的委托诉讼代理人梁开春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛莉莉向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拖欠房屋租金144000元；2.被告支付原告违约金35495元；3.被告立即将位于宜宾市南岸西区崇文路鑫杰座商铺腾退原告；4.被告从2016年7月1日起按每平方米68元的标准及从2017年1月1日起按每平方米75元的标准向原告支付房屋占用费至腾退商铺时止；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于宜宾市南岸西区崇文路鑫杰座商铺面积1739.94平方米出租给被告，租赁期限为5年，从2014年1月1日至2016年12月31日止租金每平方米68元，从2017年1月1日至2018年12月31日止租金每平方米75元，租金每三个月结算一次，由被告于相应支付时段开始前15日前付清。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告接收装修后投入经营。被告在租赁期间擅自将租金改成每月支付一次，且没有按约定金额支付租金。原告多次提出异议要求被告遵守合同约定，被告置之不理。原告于2016年4月7日向被告发出《关于全面履行商铺租赁合同义务尽快付清租金的函》，要求被告在接函之日起七日内补齐拖欠租金并依约提前支付三个月的租金。被告收到后仍不理，原告于2016年4月21日向被告发出《关于解除商铺租赁合同和支付拖欠租金及交回商铺的函》，被告至今既没支付拖欠的租金也没交回商铺。原告认为，被告的行为损害了原告的权益，为此，特诉至法院，请求判如所请。被告龙青萍辩称：1.被告因为市场不景气无法足额支付原告房租，多次找原告协商降低租金原告均未明确答复，被告只得主动降低租金；2.原告主张的违约金过高，请求法院依法予以减少；3.被告总体上在按合同履行义务，属于一般违约不是根本违约，不构成解除合同的条件；4.原告主张的房屋占用费过高，应按照市场价格进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了原、被告身份信息、《商铺租赁合同》、房屋所有权证、函及公证书、快递查询单、录音等证据，拟证明双方的租赁合同关系及原告函件通知被告解除合同的事实；被告对原告出示的所有证据真实性无异议，但认为录音证据不合法，且合同没有约定解除条件，被告履行了合同约定的大部分义务不构成根本违约，不能解除合同。被告提交了包连统与何伟签订的《房屋租赁合同》为证据，拟证明市场不景气，本案所涉房屋周围的房租都在降低；原告陈述对被告出示证据的真实性无法核实且与本案无关。本院经审理认定事实如下：原告系宜宾市翠屏区南岸西区崇文路鑫杰座商业用房的所有权人。2013年4月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于宜宾市翠屏区南岸西区崇文路鑫杰座（以宜宾市房管局测绘面积为准）出租给乙方使用；租赁期限为5年，从2014年1月1日至2016年12月31日止租金每平方米68元，月租金总额118315元，从2017年1月1日至2018年12月31日止租金每平方米75元；租金每三个月结算一次，各支付时段的租金由乙方于相应时段开始前15日前付清；第十条违约责任：乙方违约时，按以下方式承担违约责任：逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款外，乙方按日向甲方支付逾期应付款的3%的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同并收回商铺，甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款外，乙方按本合同当年每月租金的两倍向甲方支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告付清了2014、2015年的房租。被告从2016年1月1日起按每月94400元的租金向原告支付房租至2016年11月30日。案涉房屋由被告一直经营使用至今。2016年4月7日，原告向被告发出《关于全面履行商铺租赁合同义务尽快付清租金的函》，要求被告在接函之日起七日内补齐拖欠租金并依约提前三个月足额支付租金。2016年4月21日，原告向被告发出《关于解除商铺租赁合同和支付拖欠租金及交回商铺的函》，告知被告解除双方签订的《商铺租赁合同》，并被告在接到函之日起30日内腾空房屋交还原告及在7个工作日内付清拖欠租金至交还商铺时止。庭审中，原告陈述《商铺租赁合同》因被告没有及时补齐租金，经原告催收后仍按80%交租并未补齐租金，所以原告函告被告单方解除了合同，根据邮件跟踪查询被告于2016年4月23日收到函件，故合同于原告收到时解除；主张被告支付原告拖欠房屋租金144000元是从2016年1月1日起至2016年6月30日止，被告每月欠租24000元，共计6个月为144000元，因该期间被告按每月94400元每月支付原告租金，故该主张实际是这期间的租金差额部分；被告支付原告主张的违约金35495元是根据合同第十条违约责任的约定计算为：118315*6个月*50%，即从2016年1月起至2016年6月共计6个月；主张被告支付房屋占用费系因双方签订的租赁合同已经解除，不存在租赁关系而被告一直在使用该房屋，故要求支付占用费。被告陈述其未收到原告所发函件，且被告一直在履行合同主要义务不构成根本违约，不同意解除合同，原告主张房屋占用费没有法律依据。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告应当依约向原告支付房屋租金。结合证据和查明事实，因被告从2016年1月1日起按每月94400元的租金向原告支付房租至2016年11月30日，被告每月均在支付租金仅系拖欠部分月租金，并不符合合同约定的解除条件，故原告所述合同已经原告的函件通知单方面解除不符合法律规定。原告有权主张被告支付拖欠的租金，因被告已按94400元每月支付原告房租，故原告主张被告支付拖欠租金144000元计算有误，经计算应为143490元[（118315-94400）*6]。原告主张被告支付原告违约金35495元，因合同约定的违约金过高，结合本案合同履行的实际情况及原告关于违约金的计算期间，对该请求本院依法支持为：被告支付原告违约金，以每月尚欠租金为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算6个月（第一个月欠租基数为23915元，第二个月基数为23915*2……以此类推）。鉴于合同并未解除，原告主张被告立即将位于宜宾市南岸西区崇文路鑫杰座商铺腾退原告及支付原告房屋占用费至腾退商铺时止的请求不符合法律规定，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龙青萍于本判决生效之日起7日内支付原告薛莉莉房屋租金143490元。二、被告龙青萍于本判决生效之日起7日内支付原告薛莉莉违约金，以每月尚欠租金为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算6个月。三、驳回原告薛莉莉的其他诉讼请求。案件受理费8884元，减半收取4442元，由原告薛莉莉负担2440元，被告龙青萍负担2002元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。代理审判员  牟冬勤二〇一六年十二月五日书 记 员  李洪亮