湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1087民初2006号原告：胡文柏，男，1947年6月29日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。被告：松滋市金盛置业有限公司管理人（下称金盛置业管理人）。住松滋市新江口镇白云路**。诉讼代表人：李凝，金盛置业管理负责人。被告：松滋市金盛置业有限公司（下称金盛置业公司），，住松滋市新江口镇建设路四巷**诉讼代表人：李凝，金盛置业管理负责人。原告胡文柏诉被告金盛置业管理人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理，诉讼中，原告申请追加金盛置业公司为被告参加本案诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡文柏及委托诉讼代理人覃海斌，被告金盛置业管理人、金盛置业公司诉讼代表人李凝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡文柏向本院提出诉讼请求：1、判令金盛置业公司、金盛置业管理人向胡文柏交付“时代天骄”3幢1801号商品房，并在条件具备时协助办理该商品房的不动产权属登记手续。2、判令金盛置业公司、金盛置业管理人赔偿胡文柏“时代天骄”1幢1801室、1幢1002室、1幢1102室、1幢1803室、2幢603室、2幢1403室、2幢1803室、3幢401室、3幢403室、3幢1803室、4幢1503室、4幢1803室共12套商品房的经济损失4527215.26元。事实和理由：2015年12月15日，法院对胡文柏与金盛置业公司民间借贷纠纷一案作出判决：何绪华于判决生效后5日内返还胡文柏借款650万元，并从2015年6月23日起按借款本金500万元、年利率24%计付至清偿之日止，金盛置业公司在抵押房产限额内承担连带清偿责任。判决生效后，何绪华和金盛置业公司均未履行法律文书确定的义务，胡文柏遂申请法院强制执行。2016年1月11日，法院作出（2016）鄂1087执50号执行裁定书，认定何绪华、金盛置业公司应支付胡文柏借款本金650万元、截止2016年1月11日的利息66万元、迟延履行债务利息5687.50元。2016年1月15日，在法院执行员主持下，胡文柏与何绪华、金盛置业公司达成执行和解协议：由何绪华、金盛置业公司向胡文柏支付借款750万元（含截止2016年4月23日的利息100万元），付款方式：1、通过法院扣划冻结的银行存款合计514747元。2、金盛置业公司“时代天骄”18套商品房应于2016年4月23日前销售完毕，销售款约523.6万元用于偿还本案执行款。销售款由何绪华、金盛置业公司直接存入胡文柏指定的银行账户。3、余下执行款由何绪华、金盛置业公司另行支付给胡文柏。2016年1月21日，在法院执行员主持下，胡文柏与何绪华、金盛置业公司达成补充协议，对执行和解协议付款方式第2款变更如下：18套商品房应于2016年4月23日前销售完毕，销售款约638万元用于偿还本案执行款。如果2016年4月23日前不能销售完毕，未销售的房屋以3400元／㎡的价格抵偿给胡文柏，销售房屋税费由何绪华、金盛置业公司承担。法院于2016年1月25日作出（2016）鄂1087执50-1号执行裁定书,确认双方当事人已达成和解协议，并依据申请解除了在诉讼过程中对金盛置业公司三十五套房屋的查封。同时，向中国建设银行股份有限公司松滋支行发出（2016）鄂1087执50-2号协助执行通知书，要求金融机构协助执行，将其十八套商品房的按揭款直接存入胡文柏指定的银行账户。2016年1月26日，胡文柏与金盛置业公司就尚未销售的13套商品房签订了13份商品房买卖合同，并在房管部门办理了商品房销售合同备案登记。合同确认胡文柏已经支付了全部价款，约定了房屋交付、产权过户等事项。2017年1月5日，法院裁定受理关于金盛置业公司的破产清算申请，于2017年1月11日指定金盛置业公司破产管理人，于2017年8月18日宣告金盛置业公司破产。目前，“时代天骄”项目已近具备交房条件，但管理人已将登记备案在胡文柏名下的12套商品房另行销售，所得房屋销售价款4527215.26元。胡文柏与金盛置业公司签订的13份商品房买卖合同合法有效，管理人应当继续履行，向胡文柏交付“时代天骄”3幢1801号商品房并协助办理该商品房的不动产权属登记手续；对已经另行销售的12套商品房，应向其赔偿经济损失4527215.26元。2018年1月30日，法院做出（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书，确认胡文柏对所述的13套房屋不享有所有权，认可管理人对上述房屋有权依法处理。2018年7月30日，法院做出（2017）鄂1087破1号之五民事裁定书，撤销了（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书中“关于胡文柏所述的13套房屋不享有所有权。”的评判内容。金盛置业公司答辩称，1、本案是有关破产企业商品房买卖合同纠纷，相对于《民事诉讼法》等普通法，我国的《企业破产法》属于特别法，在法律适用上，应按照特别法优于普通法的法律适用原则优先适用《企业破产法》。2、胡文柏的诉讼请求没有法律依据，其全部请求均应予驳回。①本案的基础法律关系是民间借贷关系，之后的以房抵债协议尚未履行完毕（截止法院受理企业破产申请日时尚未履行完毕）。②本案中的执行和解协议不能产生人民法院执行裁定的法律效力，不能产生物权变动的效力。③管理人自2017年1月7日接受法院的指定，成为金盛置业管理人后，对于胡文柏以房抵债的买卖合同是决定解除的。管理人决定解除金盛置业公司与胡文柏买卖合同的理由是双方均未履行完毕的以房抵债合同。至法院受理破产申请日时，建设工程尚未完工，更未交付，也不可能到不动产登记部门办理房产登记。④该以物抵债协议违反了禁止个别清偿原则，侵害了债权人的合法权益，如侵害了建设工程优先受偿权及案外人中信公司的土地抵押权等优先权。⑤胡文柏与金盛置业公司的以物抵债协议在进入企业破产程序中，由于禁止个别清偿原则的存在，胡文柏的借款不能视为已为商品房买卖合同交付的房款。⑥企业破产时，讼争房屋既未移交，亦未办理产权登记，故应属企业破产财产，不应再予以交付，胡文柏没有取得相关房屋的物权，胡文柏的借款只是普通债权，应由胡文柏向管理人申报。房屋买卖的备案登记，不是物权登记行为，不产生物权登记的法律效力，胡文柏亦未实际取得物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。金盛置业管理人对胡文柏提交证据的真实性均无异议，本院对胡文柏提交证据的真实性予以采信。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、金盛置业公司认为:讼争的13套商品房已被（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书作出处理，胡文柏对以上13套房屋不享有所有权，因之前法院已作处理，本案属于重复起诉。法院作出（2017）鄂1087破1号之五民事裁定书，只是撤销了（2017）鄂1087破1号之四民事裁定书中部分评判内容，其不能作为直接认定胡文柏享有该13套房屋所有权的依据。审理认为：本院鄂10**破1号之四民事裁定书只是确认了胡文柏未在不动产登记机关办理不动产登记手续，所有权未发生转移，胡文柏对以上13套房屋不享有所有权，但其后本院作出的鄂10**破1号之五民事裁定书认为：胡文柏对金盛公司房屋提出的所有权主张，应由管理人依职权作出决定，如对管理人决定不服，胡文柏可以依法提起民事诉讼解决。在双方尚未就案涉房屋权属争议向人民法院提起诉讼时，本院在认可《变价方案》裁定理由中对胡文柏主张权利的房屋直接进行评价，确属不当，应予纠正。即裁定将上述评判内容撤销。在本案诉讼前，胡文柏并未收到要求解除房屋买卖合同的通知，目前也没有相应的法律文书对胡文柏买卖合同所确定的标的物即房屋作出相应处置。在破产清算过程中，金盛置业管理人现已实际对上述12套房屋作出了处理，造成合同一方的财产权利损害，胡文柏作为合同相对方，可以向人民法院提起诉讼，主张其合同权利。2、金盛置业管理人提交的《融资租赁合同》、《土地使用权最高额抵押担保合同》、《他项权证》，经本院审核真实有效。中信融资公司的抵押债权经金盛置业管理人确认其抵押效力，享有优先受偿权。本院于2017年5月15日作出鄂10**破1号之一民事裁定书，确认“建设用地使用权设定担保物后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，因土地上新增的建筑物与建设用地使用权具有不可分割性，管理人处分财产时，应当将该地土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。”裁定“撤销2014年11月27日中信逸百年融资租赁有限公司与松滋市金盛置业有限公司对位于松滋市新江口镇谢家冲路（地号10030303339）松他项（2014）第206号土地使用权的抵押登记。”3、在破产清算过程中，金盛置业管理人已将登记备案在胡文柏名下的12套商品房另行销售，所得房屋销售价款4527215.26元。4、庭审中，胡文柏认为金盛置业管理人将登记备案在其名下的房屋另行销售，给胡文柏造成的财产损失属于共益债务范围，应在破产程序中先行清偿。本院认为，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是：1、金盛置业公司清偿胡文柏债务行为的认定；2、胡文柏与金盛置业公司签订房屋买卖合同的效力，金盛置业管理人是否有权撤销房屋买卖合同。（一）、胡文柏与金盛置业公司民间借贷纠纷一案经本院审理作出判决，由何绪华于判决生效后5日内返还胡文柏借款650万元，并从2015年6月23日起按借款本金500万元、年利率24%计付至清偿之日止，金盛置业公司在抵押房产限额内承担连带清偿责任。判决生效后，何绪华和金盛置业公司均未履行法律文书确定的义务，胡文柏遂申请法院强制执行。2016年1月15日，在本院执行员主持下，胡文柏与何绪华、金盛置业公司达成执行和解协议，其中金盛置业公司将“时代天骄”18套商品房的销售款用于偿还胡文柏执行款（其中五套房屋已销售用于清偿执行款）。2016年1月26日，胡文柏与金盛置业公司就尚未销售的商品房签订了13份商品房买卖合同，合同确认胡文柏已经支付了全部价款，并在房管部门办理了商品房销售合同备案登记。以上事实证明，金盛置业公司对胡文柏债权的清偿是在本院执行员组织下达成的和解协议，其执行和解协议的内容是因金盛置业公司无法清偿债务，双方达成了以物抵债协议。本院（2016）鄂1087执50-1号裁定书确认双方当事人已达成和解协议，并解除了对金盛置业公司执行财产（18套商品房）查封，本院在执行程序中对上述执行行为予以确认。本院的执行裁定虽然未直接赋予和解协议的物权效力，但是，本院随后对金融机构作出的（2016）鄂1087执50-2号裁定书，胡文柏与金盛置业公司签订13份商品房买卖合同的行为，证明法院执行机构对双方履行和解协议的行为予以确认。而且，胡文柏与金盛置业公司签订的商品房销售合同是在本院受理金盛置业公司破产申请前，不符合《企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的情形。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国企业破产法）若干问题的解释》（二）第十五条规定：“债务人经诉讼、仲裁、执行程序对债权人进行的个别清偿，管理人依据企业破产法第三十二条的规定请求撤销的，人民法院不予支持。但是，债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的除外。”本案中债务人正是通过诉讼、执行程序履行对债权人的清偿，该清偿行为发生在破产申请受理前近1年，且并无证据证明上述清偿行为存在债务人与债权人恶意串通损害其他债权人利益的情形，所以，金盛置业公司清偿债务的行为合法有效。（二）、胡文柏与金盛置业公司的基础法律关系虽为民间借贷纠纷，但其基础法律关系已经法院审理终结，其后在执行程序中双方达成了执行和解协议，并签订了13份商品房买卖合同，合同中确认胡文柏已经支付了全部购房价款，双方并在房管部门办理了商品房销售合同备案登记，该商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示。现金盛置业公司否认收到购房款，但无证据推翻房屋买卖合同所证明的事实。综上，本院认为双方当事人将此前的债权债务关系转换成了商品房买卖合同关系，金盛置业公司将所欠胡文柏执行款冲抵购房款达成合意，并确定胡文柏已经向金盛置业公司全额支付购房款。而且合同双方当事人建立的商品房买卖合同关系，并非为双方之间借款合同履行提供担保，而是在执行过程中金盛公司难以清偿债务时，通过金盛公司出售商品房屋的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式。该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形（抵押权流质契约禁止），亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形（即买卖合同作为民间借贷合同的担保）,该商品房买卖合同合法有效。金盛置业管理人主张其在破产案件审理中，根据《企业破产法》第十八条规定，已通知胡文柏解除了其与金盛置业公司的房屋买卖合同。审理认为，金盛置业管理人的上述主张缺乏事实与法律依据。其一、金盛置业管理人是否就胡文柏与金盛置业公司的房屋买卖合同解除事项向合同相对方发出通知，并未向法庭举证证明。其二、《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”上述法律规定具有如下两点含义：1、管理人有权决定解除或者继续履行的合同，是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同；2、如果债务人或者对方当事人有一方已将合同履行完毕，则另一方应当将自己尚未履行完毕的义务，予以全面履行，也不存在是否解除或者继续履行的问题。上述法律明确规定，管理人有权决定解除的合同，是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，而在本案房屋买卖合同中买方义务是按合同约定支付价款，而胡文柏支付价款的方式得到了合同相对方的确认。所以，胡文柏作为合同一方当事人已经按合同约定履行了义务，金盛置业管理人无权解除合同。三、胡文柏与金盛置业公司签订的商品房销售合同已在房管部门办理备案登记，正是金盛置业公司按照合同约定履行相应义务，也是购房人取得不动产登记相应要件之一。目前在无相应的法律文书对上述买卖合同的效力做出认定及处理的情形下，金盛置业管理人对上述买卖合同确定的12套房屋作出了实际处理，致金盛置业公司不能全面履行买卖合同，属于违约，金盛置业公司应承担相应的违约责任。关于胡文柏主张的共益债务问题，因胡文柏与金盛置业公司的房屋买卖合同合法有效，金盛置业管理人违法解除合同导致胡文柏对金盛置业公司享有的债权为特殊债权。金盛置业管理人解除合同发生在破产清算过程中，胡文柏因违法解除合同所产生的损害赔偿债权，其在破产程度中依法享有各项相应权利。关于本案责任主体，金盛置业公司进入破产程序后，原企业的相关权力由金盛置业管理人行使，在本案中虽然是金盛置业管理人对胡文柏与金盛置业公司合同确定的财产予以处置，但上述房屋变卖价款仍然用于破产清算，金盛置业公司系合同相对方，且金盛置业公司的破产清算尚未终结，所以，本案的合同违约责任应由金盛置业公司承担。本案中，胡文柏的合同债权是否得到相应清偿尚不能确定，其主张金盛置业管理人承担责任证据不足，对其请求金盛置业管理人承担合同责任本院不予支持，予以驳回。关于金盛置业管理人主张金盛置业公司的以物抵债协议侵害了案外人中信公司的土地抵押权等优先权。首先，金盛置业公司清偿债务的行为是在人民法院执行程序中达成的和解协议，在和解协议执行过程中已将此前的债权债务关系转换成了商品房买卖合同关系，该合同合法有效。其次，关于案外人中信公司的土地抵押权等优先权。因建设用地使用权设定担保物后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，金盛置业管理人确认了中信公司享有优先受偿权，并向法院申请撤销了该土地使用权的抵押登记。所以，胡文柏与金盛公司的买卖合同并不因为抵押权的存在而无效或者侵害了债权人的权利，至于其优先受偿权可以在破产清算中一并依法受偿。金盛置业管理人的上述理由不当，本院不予采信。综上，胡文柏与金盛置业公司的借贷关系经本院审理作出判决生效后，在本院执行人员主持下，双方当事人达成执行和解协议，并经人民法院裁定确认，随后胡文柏与金盛置业公司签订了13份商品房买卖合同，上述行为不属于金盛置业管理人主张的在破产过程中的个别清偿情形。胡文柏与金盛置业公司签订了13份商品房买卖合同合法有效，应予维护，金盛置业公司应按合同约定全面履行义务。金盛置业管理人主张的已通知胡文柏解除了其与金盛置业公司的房屋买卖合同，金盛置业管理人的上述行为违反了《企业破产法》的相关规定，不产生相应的法律效力。胡文柏请求金盛置业公司向其交付“时代天骄”3幢1801号商品房合法，本院予以支持。关于胡文柏第二项诉讼请求，金盛置业管理人将其中12套房屋另行出售，属于合同违约，胡文柏依法享有损害赔偿请求权，诉讼中双方对销售房款4527215.26元均无异议，金盛置业公司应将以上房屋销售款支付给胡文柏。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国企业破产法）若干问题的解释》（二）、第十二条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由松滋市金盛置业有限公司向胡文柏交付“时代天骄”3幢1801号商品房。二、由松滋市金盛置业有限公司赔偿胡文柏12套商品房的销售款4527215.26元。三、上述一、二项应于本判决生效后十日内履行四、驳回胡文柏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43018元，财产保全费5000元，合计48018元由金盛置业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服一审判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 敏审 判 员  熊家芳人民陪审员  聂诗清二〇一九年九月五日书 记 员  罗 军