长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初2079号原告：韩振生，男，1969年11月18日生，汉族，现住长春市南关区。委托代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。执业证号：12201200610681213。被告：吉林省远洋建设有限公司，住所地长春市永春路27号。统一社会信用代码：912201017370152583。法定代表人：陈光远，经理。委托代理人：刘俭，吉林诚元律师事务所律师。执业证号：12201200311470039。委托代理人：臧智国，吉林诚元律师事务所律师。执业证号：12201201010290178。被告：吉林省永祥房地产开发有限公司，住所地长春市净月开发区净苑小区（北区）3栋305室。法定代表人：戚彩祥，总经理。原告韩振生诉被告吉林省远洋建设有限公司（以下简称远洋公司）、吉林省永祥房地产开发有限公司（以下简称永祥公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩振生及其委托代理人杨东升、被告远洋公司的法定代表人陈光远及其委托代理人刘俭、臧智国出庭参加诉讼。被告永祥公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，二被告因履行贵院（2012）绿民二初字第1083-1、1083-2号民事调解书纠纷，贵院对原告坐落于长春市绿园区×××××的房屋进行执行，原告提出执行异议，贵院作出（2016）吉0106执异6号执行裁定书，原告依据国家法律规定，提出异议执行之诉。上述该房屋为原告所有，原告就上述该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，贵院不得执行该房屋。第一，针对该房屋原告已签订合法有效的书面合同。该房屋是原告从被告吉林省永祥房地产开发有限公司处于2010年11月3日购买，并于同日签订《商品房认购协议书》，该房屋为原告所有；第二，原告已支付全部价款。以总价2598750.00元购买，且一次性付清房款；第三，原告自购买该房屋后一直实际占有该房屋。原告自购买该房屋后，该被告及时将该房屋交给了原告，原告一直占有该房屋；第四，上述房屋虽为商品房中的门市房但原告用于居住；第五，该房屋没办理预售登记是因被告原因，原告无过错。综上，原告依据国家法律规定，起诉至贵院，要求确认坐落于长春市绿园区×××××的房屋为原告所有；判决不得执行上述该房屋；诉讼费用由被告承担。被告远洋公司辩称，一、原告称：其与被告吉林省永祥房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》，购买长春市×××××房屋的事实。这种说法是不成立的。根据被告远洋公司的调查了解，原告与被告永祥公司没有买卖该房屋的事实。其真实的事实是：原告出借钱款给被告永祥公司，为保证借款能够偿还，被告永祥公司将该房屋抵押给原告。原告与被告永祥公司虽签有《商品房认购协议书》，但不具有买卖房屋的事实。因此，异议人主张成立买卖房屋的事实，与实际不符，不应得到法律的支持。二、原告称：“已支付全部价款”并“一直实际占有”，这种的说法也是不成立的。1、原告与被告永祥公司之间形成借款关系，双方来往是借款款项，只存在借款的事实，根本不存在缴纳全部房款的事实。2、本案所涉房屋（×××××）是商业门市房，不是住宅房屋。因被告远洋公司是×号楼的建筑施工单位，从施工开工一直到施工结束，该房屋一直在施工单位也就是被告远洋公司的控制占有下，从没有交付给原告占有，原告“实际占有”的说法，根本无从谈起。综上，原告虚构事实，所提出的诉讼请求所依据事实根本不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告永祥公司未出庭参加诉讼亦未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。开庭审理中，原告当庭提供了如下证据材料：证据1、商品房认购协议书一份（时间：2010年11月3日，签订主体：原告与被告永祥公司签订），证明：原告与被告永祥公司签订了合法有效的书面合同，该合同是房屋买卖合同，同时证明被告远洋公司抗辩中说的借贷关系的事实不存在，原告与永祥公司之间是真实的房屋买卖合同关系。合同中约定了房屋买卖的价款。被告远洋公司质证：该份协议书与实际事实不符，合同第2页最下方2010年11月3日这个日期不是合同双方真实签订合同的日期，这个日期是虚假的，事实是原告韩振生将借款出借给被告永祥公司，永祥公司将×号楼×××室抵押给原告，双方实际是借款关系，这份协议书是双方达成借款关系后签订的协议，起到的是抵押作用，没有实际买卖房屋的事实，并且该份协议并不是合法有效的协议，因此该份协议不具有证据的真实性、可信性，法院不应采信。证据2、被告永祥公司出具的购房款收据一份，时间：2012年11月7日，证明：1）原告已支付全部价款2598750.00元，且一次性支付；2）时间是2012年11月7日，签订合同当天缴纳全部购房款；3）收据上写明是购房款。原告本人补充：签订合同当天交了100万元的定金，因为当时没有交付房屋，2012年11月7日我们又交了其他的尾款。具备交付房屋条件时我们才交清的全部房款。因为签订合同当天交的是100万元定金，因为不具备交付房屋条件。2012年11月7日交房当天交了全部的剩余尾款。被告远洋公司质证：1）刚才原告陈述的事实与举第一份证据陈述的事实完全矛盾，根本是虚假的。虽然原告有补充内容，但原告在证明问题时明确说的是“合同签订当天就缴纳的全部房款”这是原告自己陈述的，既然交的是全部房款，那么收据时间是2012年11月7日，即合同签订当日是2012年11月7日，而不是2010年10月3日，所以原告出示的收据证实了原告举证的合同所签订的时间是虚假的。2）该份收据也不是真实的，因为永祥公司没有实际收过购房款这个项目的钱款，原告也没有举出支付该笔房款的银行票据，而且按照原告本人补充说签订合同当天即是2010年11月3日这一天交了100万元定金，收到100万元定金应该有定金收据，而原告根本没有，所以原告陈述的事实、提供的证据及证明事项都是虚假的。证据3、房屋租用合同（签订双方：原告韩振生与被告永祥公司，2012年6月2日签订的）证明：原告购买该房屋后实际占有该房屋，随后原告把该房屋租给永祥公司作为售楼处使用。被告远洋公司质证：首先对该份合同真实性有异议，2012年6月2日这个时间“6”是更改过的。对合同的内容：甲方是韩振生、乙方是永祥公司，租期2012年6月至2013年6月，租金1万元根本不是事实，因为这个房屋是远洋公司承建的，一直在远洋公司手中控制，远洋公司是建筑商，这个房屋建成后虽然用做售楼处，但是售楼处一直在远洋公司控制下。这个证据只是一纸合同，原告没有实际交付房屋的证据。该份证据是一份不真实的虚假证据，第一、写的租期是2012年6月，这个时间房屋还没有建成，也没有交付，所以这个时间不可能落在原告手上由原告行使出租权；第二、这份租赁合同签订的时间与原告所出具的上两份证据也就是认购书和收据是自相矛盾的，认购书上记载的房屋交付时间是2012年7月4日，6月份显然尚未交房；与收据的矛盾点是，收据是2012年11月7日，原告及代理人刚才举证时都说具备交付房屋条件、交付房屋时一次性补齐房屋尾款，这个时间应该是2012年11月7日，可是这个租赁合同却写在2012年6月，既与认购书确定的交付房屋时间不符又与原告自己所认定的实际交付时间11月也不符，租赁合同在前，显然没有房屋呢如何能出租，故该协议虚假。证据4、长春市绿园区人民法院执行裁定书（2016）吉0106执异6号，证明：原告因该裁定书行使执行异议之诉。被告远洋公司质证：没有异议。被告当庭提供了如下证据材料：证据一：2011年7月28日被告远洋公司与被告永祥公司签订的《建设工程施工合同》一份。证明：被告远洋公司与被告永祥公司签订《建设工程施工合同》将青石路二期也就是现在所称的××××二期×号楼及其他楼号的施工事项发包给被告远洋公司的事实。另一代理人刘俭补充证明问题：该份合同同时证明原告出示的认购书签订的时间是虚假的。因为施工合同是2011年7月28日签订的，还没有施工就不存在提前一年多2010年销售原告房子的事实，所以认购书签订时间虚假。原告质证：真实性有异议；施工合同时间及何时施工实际上与售房并不一定同步，完全可以在施工前签订合同，也可以在施工后签订合同，证明不了被告所证明的问题；合同清楚的证实远洋房地产开发公司是开发方，永祥公司是施工方，房屋的所有权是远洋公司的，远洋公司在开发过程中可以任意出售，包括出售给原告这些房屋购买人。原告本人补充：我购买房屋时是预售，所以2010年11月3日我只是交了定金，当时只是告诉我们在这处盖房子，两个楼中间门栋连上是103，当时我感到性价比高，因为二楼以上没有房屋，原告可以自行加高，所以原告在没有交付房屋前就交了100万元定金。证据二：2013年12月17日《情况说明》一份。（系进入执行后要对房屋进行评估拍卖，在这种情况下法院要求我们和永祥共同出具情况说明，证明这个房屋一直在远洋公司占有下，没有被其他任何人占有。原件在执行案卷中同样存留），证明：本案诉争房屋×号×××室，原售楼处，一直在远洋公司的控制占有下，没有被其他任何人占有。原告质证：真实性有异议，系被告方自行书写，不具有证据效力，只有被告远洋单方盖章，没有其他被告盖章。证据三：2014年9月11日《询问笔录》一份。证明：被告永祥公司的原法定代人戚彩祥承认与韩振生是借款关系，没有实际买卖×号楼×××室房屋的事实。也承认×××室售楼处是他从远洋公司经理宗宝华暂借的，该房屋一直由远洋公司控制占有。原告质证：证人未到庭，真实性有异议；询问人与被询问人在该份证据上体现不出来都是做什么的，依照国家法律规定，只有公安、人民法院、人民检察院等法定办案单位做的询问笔录才具有证据效力，其他任何人做出的笔录不具有证据效力，更何况该份笔录上体现不出来询问人与被询问人都是做什么的，且证人也未出庭，该证据不具有真实性。证据四：2012年9月21日、2012年11月2日被告吉林省永祥房地产开发有限公司法定代表人戚彩祥给异议人韩振生出具的《借条》两份。（来源：永祥公司给我们的复印件，证明他们当时是借款，我们手中没有原件）。证明：被告永祥公司与原告韩振生之间是借款关系，×号楼×××室房屋是借款时用于抵押的房屋，双方之间没有实际买卖房屋的真实意思表示，双方没有形成买卖房屋的事实。原告质证：系复印件，不予质证，且与本案无关。证据五：2014年9月13日《调查笔录》一份。证明：戚瑞辉承认永祥公司与韩振生是借款关系，没有将×号楼×××室卖给韩振生的事实，只是将×××室房屋抵押给韩振生，韩振生提交的《商品房认购协议书》上的2010年11月3日这个时间不是真实的签订合同的日期。同时也承认×××房屋已给远洋公司抵工程款了，并一直由远洋公司控制占有。说明一下齐瑞辉就是永祥房地产老总戚彩祥在询问笔录中提到的二新，与原告办理借款及抵押手续的经手人就是齐瑞辉原告质证：真实性有意见，该份调查笔录不具有证据效力，从笔录上反映看是诚元律师事务所律师进行调查，而其又是远洋公司的委托代理人。被询问人未到庭，不具有真实性。只有人民法院、公安机关、人民检察院办案单位形成的调查笔录才具有证据效力，该份调查笔录不具有证据效力。调查笔录里面的内容与事实根本不符，原告韩振生与被告永祥公司之间是真实的房屋买卖合同关系，原告缴纳了全部房款，并一直实际占有该房屋。证据六：2015年7月17日被告永祥公司财务人员戚瑞平出的《关于××××二期×××室门市房的情况说明》一份。证明：被告永祥公司从原告处借款后，将×号楼×××室抵押给原告，双方之间不存在买卖房屋的事实，被告永祥公司也没有收过购房款。原告质证：真实性有意见，系个人所写，证人未出庭，不具有证据效力。内容与事实不符，事实上韩振生与永祥公司是真实的买卖合同关系，缴纳了全部房款，房屋由原告一直占有。经审理查明：2012年被告远洋公司诉被告永祥公司建设工程施工合同纠纷案诉讼中，经被告远洋公司申请，本院依法查封了被告永祥公司位于长春市绿园区×××××房屋，后经本院审理，依法作出了（2012）绿民二初字第1083-1号及（2012）绿民二初字第1083-2号民事调解书，经两份调解书确认，被告永祥公司给付被告远洋公司工程款9181887.11元，经被告远洋公司申请，本院于2013年3月19日立案执行，该房屋仍处于查封状态。2016年6月原告向本院提出异议，以法院查封的位于长春市绿园区×××房屋是其所有为由，要求解除对该房屋的查封。本院于2016年7月7日下达（2016）吉0106执异6号执行裁定书驳回原告的异议。现原告诉至法院，要求确认坐落于长春市绿园区××××房屋归原告所有；判决不得执行上述该房屋；诉讼费由被告承担。本院认为，原告要求确认坐落于长春市绿园区×××××房屋归原告所有，判决不得执行上述房屋的诉讼请求，是案外人执行异议之诉，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。”庭审中，原告所提供的《商品房认购协议书》不能证明原告购买争议房屋的真实性，特别是被告永祥公司是否取得了预售许可证、取得了销售资格，不能证明所签订的商品房买卖合同的合法性，原告所提供的收据，虽然写的是收购房款，但没有提供相应的证据证明是如何交付被告永祥公司的房款，所提供的租赁合同不能证明争议房屋已交付给原告，原告合法占有房屋，没有提供原告拿到房屋钥匙、办理物业入户手续等证据。特别是法院所查封的房屋虽然是被告永祥公司开发，但没有登记在被告永祥公司名下，故原告诉讼理由不成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下：驳回原告韩振生的诉讼请求。案件受理费27690.00元由原告韩振生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  郭 力人民陪审员  李凤香二〇一六年十二月二十九日书 记 员  石 峰