西安市莲湖区人民法院  西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初1140号原告：陕西华天置业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘洁，职务总经理。委托诉讼代理人：强旗，陕西同顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：金惠安，1963年4月20日出生，汉族，该公司职员，住该公司。被告：吕德夫，男，1967年3月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：吕浩，男，1992年6月25日出生，汉族，住陕西省榆林市子洲县，系吕德夫之子。委托诉讼代理人: 刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。被告：陕西辰泰假日酒店有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：雷保艳，职务总经理。委托诉讼代理人：吕浩，信息同上，系雷保艳之子。委托诉讼代理人: 刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。原告陕西华天置业有限公司与被告吕德夫、陕西辰泰假日酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕西华天置业有限公司的委托诉讼代理人强旗、金惠安，被告吕德夫的委托诉讼代理人吕浩，陕西辰泰假日酒店有限公司的委托诉讼代理人吕浩、刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西华天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给原告腾房（位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX酒店地XX室及1层大厅、2层至9层，合计面积12109.42平方米）；2、判令被告支付拖欠原告租金150万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月8日原告与被告吕德夫签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将“华兰佳园”项目A座酒店地下室及1层、2至9层，合计面积12109.42平方米，租赁给被告吕德夫用于酒店经营，租期12年，自2013年7月1日起至2025年6月30日止。双方约定租金、物业费按年缴纳，下一年度租金提前一个月支付。同时双方还约定了违约责任等相关事项。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，并提供了相应的物业服务。但被告吕德夫自2014年5月31日起拒不支付租金和物业费，严重违约，故提起诉讼。被告吕德夫、陕西辰泰假日酒店有限公司辩称：1、莲湖区人民法院受理本案错误。本案属于“租赁合同纠纷”，原告无证据证明其是合法产权人。涉案房屋属于“公建建筑”，不是原告的私有房屋；2、本案须以另一案件审理结果为依据，应当中止审理。原告要求被告腾房，首先应由法院判决解除原、被告于2013年6月8日签订的《房屋租赁合同》，而该案在西安市中级人民法院审理；3、原告实际控制人“雷光明”涉嫌犯罪，被告已经进行了举报。雷光明非法侵占公建建筑，蒙骗被告与其签订《房屋租赁合同》，并花费3200余万元将涉案房屋装修成酒店，然而当酒店准备营业时才发现雷光明根本拿不出房屋产权证，该房屋也无法通过消防验收，导致酒店装修后至今无法正常经营。请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月13日，原告取得了涉诉房屋的国有土地使用证。同年的3月25日取得西规建字第（2009）041号建筑工程规划许可证。2013年6月8日，原告与被告吕德夫签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX园XX酒店地XX室约1132.5平方米，第1层约1106.92平方米，2至9层9870平方米，合计面积约12109.42平方米之房屋，用途为酒店，租赁期限自2013年7月1日至2025年6月30日止（12年），原告给予被告8个月免费装修期。租金标准及支付方式为：地下室每月每平米租金30元，其余房屋每月每平米租金64.9元，合计房屋年租金为8956525元/年，租赁期间从第四年起年租金价格上浮4%，合同签订后15日内被告一次性交纳全年租金，同时被告在租赁期间向原告交纳保证金100万元。2013年7月1日，双方现场交接签字为准，原告将已建成房屋交付给被告，每层达到水通、电通。原告负责土建、水电、消防及消防监控、电梯验收。被告在租赁使用期间造成房屋及配套设备设施损坏、设备设施的维修，由被告承担维修费用及赔偿损失。被告装修达到四星级酒店标准，一层大厅、电梯间、电梯门套、公共部分墙、地面用花岗岩及大理石装修，楼外墙及屋顶晚间须有灯光装饰。装修前方案要交原告审核，原告同意后方可开工装修，乙方不得随意损坏和改变房屋结构。在房屋租赁期间，水费、电费、垃圾费、卫生费、电梯维修及维保费、市政道路管理费及酒店方面发生的费用由被告全额交纳，若因被告延期支付有关费用给原告造成损失，被告全额支付费用并承担支付总额5%的违约金，原告在保证金中扣减。被告在租赁期间每年度按12万元向原告交纳物业管理费，起算日期为交房之日，按年度在缴纳房屋租金时一并交于原告。原告在小区地下机架车位同一区域内预留20个机架车位给予被告使用，其使用费用及管理费用与小区车位费用相同，费用由被告交与物业公司。租赁期满后，租赁合同终止，届时被告须将房屋不可移动的装修装饰、设备、车位完好无损退还原告，不得收取原告任何费用。房屋原告验收完好后，被告未拖欠各项税、费及维修费用等有关费用，原告确认后退还被告保证金。原告、被告在租赁合同中约定，被告有以下情形之一的，原告可终止并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿：…5、未按合同约定时间支付租金，拖欠租金累计20天；……。租赁期间任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。被告因经营不善，要求转让需向原告提前3个月提出书面申请，在不拖欠原告房屋租金及各项费用，原告确认同意后，办理相关转让手续。被告经营期间逾期未按约定交付房屋租金，每逾期一日向原告按月租金的5%支付滞纳金。另，原、被告双方特别约定，原告给予被告8个月装修期，在第二年度至第九年度冲减，每年按当年租金减去一个月的租金计算。合同签订后，被告对房屋进行了装修，用于经营酒店，交付了一年房屋租金。2014年7月24日，陕西省公安厅消防局就原告报送辰泰假日酒店装修施工图消防设计图纸资料作出陕公消审（2014）第227号建设工程消防设计审核意见书，结论，该工程消防设计未经审核合格，不得施工。2015年9月18日，被告吕德夫、陕西辰泰假日酒店有限公司给原告写有承诺书，表示曾于2015年6月2日给原告写有承诺书，承诺于2015年6月30日之前交清所欠2014年7月-2015年6月承租房屋租金4710148元、逾期缴纳房屋租金产生的违约金、物业管理费120000元。并承诺2015年7月-2016年6月房屋租金8210148元及物业费120000元按合同约定支付交纳。至今我本人及陕西辰泰假日酒店有限公司因经营不善，无力交纳所欠租金及费用，未能兑换以上承诺，已严重违约。现我本人及陕西辰泰假日酒店有限公司经过慎重考虑与商定后再次承诺在2015年12月31日前交清所欠2014年7月-2015年6月承租的房屋租金4710148元、2015年7月-12月半年房屋租金4105074元以及2014年7月-2016年6月两期物业管理费共计240000元。若在2105年12月31日前未能全额交清拖欠的各项费用，我本人愿意承担因拖欠房屋租金截止2015年12月31日的全部违约金共计19227242元（其中2014年7月-2015年6月所欠房屋租金产生违约金12967004元，本年度截止2015年12月31日房屋租金产生违约金6260238元），我本人同意无条件请求贵公司将酒店收回，双方于2013年6月8日签订的房屋租赁合同自动解除。我本人投资的酒店内部装修、装饰、设备、设施，冲抵拖欠贵公司的房屋租金、违约金、物业管理费及给贵公司造成的损失等费用，我本人及陕西辰泰假日酒店有限公司与贵公司再无任何经济关系及纠纷，我本人及陕西辰泰假日酒店有限公司安排好酒店员工清退，并无条件退出酒店，保证酒店设备、设施完好无损，将完整的酒店交还贵公司。原告于2018年8月16日书面通知被告吕德夫解除双方的《房屋租赁合同》，同年8月17日被告吕德夫收到该通知。审理中，原告表示与被告吕德夫签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月16日书面通知吕德夫解除，要求吕德夫承担本案的房屋租赁费。被告在本院审理期间提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人房屋租赁合同无效；2、依法判令被反诉人先行赔偿反诉人合同无效损失20000元，损失以鉴定为准，我方资金被涉案项目所套取，无能力交付全部诉讼费，20000元是装修及营业损失，现在是暂时主张，待合同确认无效后一并主张；3、反诉费用由被反诉人承担。后申请撤回反诉。审理中，本院于2019年6月10日去涉诉酒店进行了现场勘验，对酒店可移动之财产进行了登记，原、被告代理人均在该勘验笔录上签名，财产登记清单详见附件。本院认为，本案涉诉房屋系原告陕西华天置业有限公司取得国有土地使用证后，经西安市规划局审批，按西规建字第（2009）041号建设工程规划许可证规定建设的房屋。其与被告吕德夫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，原告按合同约定将涉诉房屋交给被告使用，但被告吕德夫从长期拖欠房屋租赁费，根据合同约定和法律规定，原告于2018年8月16日书面通知被告吕德夫解除双方签订的《房屋租赁合同》，2018年8月17日被告吕德夫收到通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告与被告吕德夫签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除。因被告吕德夫拖欠合同约定的房屋租金，现原告主张被告吕德夫支付房屋租金150万元，有理有据，本院予以支持。现因被告陕西辰泰假日酒店有限公司实际占有涉诉房屋，原告主张其腾房，合法有据，本院予以支持。被告陕西辰泰假日酒店有限公司于本判决生效后自行搬走涉诉酒店的动产。至于被告吕德夫、陕西辰泰假日酒店有限公司辩称涉诉房屋属于“公建建筑”，非陕西华天置业有限公司的私有房屋及本案应予另一案的审理结果为依据，无事实依据，本院不予采信。至于被告主张涉诉房屋未通过消防验收，未通过消防验收并不必然导致租赁合同无效。根据陕公消审（2014）第227号建设工程消防设计审核意见书的结论，陕西辰泰假日酒店有限公司装修施工图消防设计经审计不合格，被告主张租赁合同无效，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条，第九十六条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后二十日内，被告陕西辰泰假日酒店有限公司将位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX酒店地XX室及一层大厅、二至九层房屋（面积12109.42平方米）腾交给原告陕西华天置业有限公司；二、本判决生效后二十日内，被告吕德夫向原告陕西华天置业有限公司支付房屋租金150万元；三、本判决生效后二十日内，被告陕西辰泰假日酒店有限公司自行搬走位于西安市莲湖区XX城XX路XX段XX号XX园XX酒店地XX室及一层大厅、二至九层房屋内的动产（详见判决附件财产清单）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元（原告已预付），由被告吕德夫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      成根平人 民 陪 审 员      唐  超人 民 陪 审 员      姬  伟                    二Ｏ一九年八月二十九日 书    记    员     羿成功       附：财产清单一份 （2019）陕0104民初1140号案件财产清单：一、楼顶，地下室、杂物间等：楼顶：中央空调12组，大水箱1个，小水箱1个，配电箱2个，南边6组。（贝莱特中央空调）一楼南走廊：单人架子床21套（对），衣柜17个，单人床架3个。    地下室：铁架子6个，保洁柜1个，烧水器1台，方桌11个，餐柜1个，落地台灯91个。杂物间：架子床1副，铁架子3个，电暖器1台，电话1个，电脑1个，切割机1台，架子床2个，微波炉1个，梯子。男浴室：铁皮柜1个。女浴室：铁皮柜1个。库房：铁架子6个二、一层接待大厅：沙发5个，吧台2个，茶几2个，长条桌3个，椅子2把，单人沙发1个，字画3幅，引导台1个，工艺品3个，休息室钢丝床1张，擦鞋机1台。三、二层餐饮大厅：折叠桌（方、圆）30张，吧台1个，单人沙发4把，茶几2把，配餐柜13个，椅子275把，钢化圆玻璃30个，音响1套，电视4台，消毒柜1台，投影仪1台，方桌1台，音响1套、投影仪1套、配餐桌4个、热水器3台、10张圆桌、90把椅子、9个钢化玻璃、字1副、画1副、冷藏柜1台、保险柜1台、电暖器1台、点菜器1台。厨房：操作台17个，冷冻柜1台，不锈钢面缸2个，电饼锅1台，压面机1套，烤箱1台，电锅灶2台，冷藏柜1台，水槽9个，洗碗机1套，碗柜5个，消毒柜1个，保洁柜一台、电开水器1台，操作台3台，冷藏柜4台，保洁柜1台，水槽1个，固定不锈钢框1个，上海冷机1台，蒸柜1台，冷冻柜2台，烤箱2台，冷冻柜4台，燃气灶6台，切片机1套，储物架9个，桌子1张，椅子1把。四、三层餐饮包间：大厅：单人沙发5个，茶几2个，工艺品1个。包间1：木椅17把，餐桌1个，配餐柜1个，电视1台，沙发3个，茶几1台，装饰画1幅。包间2：桌、椅、配餐柜、衣架各1个，热水器1个。包间3：木椅9把，餐桌1张，配餐柜1个，电视1台，衣架1个，画1幅。包间4：木椅10把，餐桌1张，电视1台，衣架1个，配餐柜1个，画1幅。包间5：木椅12把，餐桌1张，配餐柜1个，电视1台，衣架1个，画1幅。包间6：木椅11把，餐桌1张，配餐柜1个，电视1台，衣架1个。走廊：配餐柜2个，点菜机2台，皮椅8把。包间7：电视、圆桌各1个。包间8：皮椅12把，圆桌1张，电视1台，配餐柜1个，衣架1个。包间9、10（小、大寒包间）：皮椅21把，圆桌2张，电视2台，配餐柜1个，衣架2个，画1幅，热水器1台。包间11：皮椅6把，电视1台，配餐柜1个。包间12：皮椅6把，电视1台，配餐柜1个，热水器1台，圆桌1张。包间13：皮椅8把，圆桌1张，电视1台，衣架1个，木椅2把，茶几1个，配餐柜1个。包间14：皮椅10把，衣架1个，配餐柜1个，圆桌1个，电视1台。走廊：木椅13把，配餐柜1个，方桌1个，点菜机1台。包间15：配餐柜1个，圆桌1个，茶几1个，电视1个，木沙发3个，椅子20把，衣架1个，画1幅。包间16：（大、小雪包间）：桌子2张，椅子7把，电视2台，衣架1个，画1幅，配餐柜2个。包间17：木椅14把，木沙发1+2一套，茶几大小各1个，电视1台，衣架1个，字1幅，配餐柜1个，热水器1个。包间18：木椅18把，圆桌1个，电视1台，衣架1个，字1幅，茶几大小各1个，沙发1大2小，配餐柜1个。包间19：木椅13把，圆桌1个，电视1台，衣架1个，茶几大小各1个，沙发1大2小，字1幅。厨房：冷藏柜3台，压面机1台，和面机1台，烤羊机1台，蒸饭机1台，发酵柜1台，冰柜3台，操作台8个，水槽4个，不锈钢架子5个，燃气灶4个。走廊：送餐车1辆，椅子6把，吸尘器3台。五、第四层：401-426等16间客房：电视16台，电视柜 16个，单人床32张，床头柜16个，椅子45把，茶几9张，电话16个，沙发20个，麻将机5台。总经办：办公桌1个，椅子3把，文件柜2个，床1张，衣架1个，电脑一体机1台，电暖气1个，沙发5张。办公室：办工桌5个，文件柜5个，电脑1台，椅子6把。大会议室：椅子113把，音响1套，调音台1个，长条桌三张，木凳子1个，梯子1张。小会议室：椅子21把，会议桌8张，热水器1个，洗手柜1个，储物柜1个，保洁柜1个。财务室：办公桌6张，椅子5把，文件柜3个，保险柜1个，电脑3台，验钞机3台，POS机1台，复印机1台，台式电脑1台，发票机5台，电话3个，证件登记机1个。六、第五层：501-530等20间客房：电视19个，电视柜18个，单人床27张，双人床2张，大圆床1张，床头柜19个，椅子35个，茶几13个，行李架4个，电话18个，沙发25个，麻将桌5个，床垫6个，木柜3个。房务中心：桌子6张，铁皮柜2个，电脑2个，打印机1台，椅子2把。杂物间（3间）：板车4辆，电视柜3个，行李架2个，沙发2个，地毯机1台，气泵机1台，布草车1辆。监控室：桌子3张，显示器5台，监控设备1套，椅子4把，沙发2个。楼梯间：布草间铁架子8个，吸尘器1台，浴缸1个，方桌2张，工作服、浴巾、毛巾若干。七、第六层：601-630等23间客房：电视25台，电视柜24个，单人床38张，双人床3张，大圆床1张，大床1张，床头柜25个，椅子22个，茶几23个，行李架3个，电话23个，沙发48个。楼梯间：吸尘器1个，布草车2个。八、第七层：701-732等24间客房：电视25台，电视柜24个，单人床42张，双人床2张，大圆床1张，床头柜25个，椅子23个，茶几23个，行李架3个，电话24个，沙发47个。楼梯间：吸尘器1个，布草车1辆。九、第八层：801-830等23间客房：电视25台，电视柜24个，单人床38张，双人床2张，大圆床1张，大床1张，床头柜25个，茶几23个，行李架3个，电话23个，沙发48个。    楼梯间：吸尘器1个，布草车2个。十、第九层：901-932等24间客房：电视25台，电视柜24个，单人床40张，双人床2张，大圆床1张，床头柜24个，椅子25个，茶几23个，行李架3个，电话23个，沙发47个，文件柜1个，办公桌1个，花架1个。楼梯间：布草车1辆。  1