贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2325民初1632号原告:贵州乾宸物业管理有限公司，地址：贵州省贞丰县珉谷镇贞宸花园1号楼A5号，统一社会信用代码：91520100666960526Y。法定代表人：樊琳，系贵州乾宸物业管理有限公司总经理。委托代理人周明波，系贞丰县春祥律师事务所律师，代理权限为：特别授权。被告:杜江慧，女，汉族，1982年12月4日生，大专文化，贵州省贞丰县人，住贞丰县。委托诉讼代理人：张润华，男，系杜江慧之夫。代理权限：特别授权。原告贵州乾宸物业管理有限公司诉被告李武胜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洪斌独任审理，于2016年11月25日依法公开开庭进行了审理，原告贵州乾宸物业管理有限公司的委托代理人周明波，被告杜江慧的委托代理人张润华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告经贵州宸宇房地产开发有限公司对“金城国际花园”（又名“贞宸花园小区”）进行物业管理，并对物业服务内容及收费标准进行约定。被告于2008年7月28日与贵州宸宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买贵州宸宇房地产开发有限公司开发的第8幢1单元302室商品房。双方签订《物业前期管理规约》，约定前期物业服务内容、收费依据、计算方式及违约责任。被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业管服务费，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2010年5月1日起至2016年10月31日，累计共欠物业服务费3696元，期间经原告多次催要，被告均已种种理由予以搪塞，不予交纳。现原告为了维护自己的合法权益，遂诉至人民法院，请求判令：1、依法判令被告立即支付截止到2016年10月31日拖欠的物业服务费3696元；2本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、贵州宸宇房地产开发有限公司委托贵州乾宸物业管理有限公司对被告所居住的“贞宸花园”小区进行物业管理服务，并于2009年3月25日与原告签订了《临时管理规约》，即形成了服务和被服务的规约关系。但从签订规约起，原告方并未按照《业主手册》和规约承诺对被告和所居住小区业主进行服务管理，未履行服务职责和服务质量，至本小区80%以上的业主不满意，不愿交纳物业管理费，对被告的安全和财产造成严重损失，未对被告出入被告所居住小区的外来人员和车辆进行监控和登记管理。对被告的生命财产造成极为严重的威胁，属于主观不履职。二、单元楼梯存在安全隐患，被告多次向原告口头和电话提出意见，请求修缮，原告均以与他们无关等种种理由搪塞，至今未得到改造，且已长满青苔，给被告和业主造成安全损害。三、消防通道及人行通道长期被车辆、建筑垃圾和摊点占据，并且多出存在安全问题，无人管理和清理，对被告和所有业主的生命财产安全构成威胁。四、原告方因管理不力和缺失，造成被告方的财产在其管辖区域内（小区单元楼下）停放的全新铃木摩托车被盗，被告于当日找原告理论和调取监控视频，原告称：“没有监控器，停在那里我们管不了，与我们无关”，因原告方的管理缺失造成被告损失理应承担赔偿责任。五、原告方的值班管理人员长期脱岗、治安岗亭如同摆设，长期无人值守，社会闲杂人员随意出入小区，严重影响了我们的生命财产安全，这是主观失职，未履行服务承诺。六、被告及业主居住小区内（原告的管辖区域）噪音污染极为严重，原“77酒吧”经常K歌到凌晨两、三点钟，喜洋洋超市的室外宣传扩音器从早上8点到晚上10点不停地高音播放，一楼餐馆高声喧哗，至被告及其他业主无法入睡，长期影响小区居民的休息，对小区居民身心健康造成了极为严重的伤害。综上所述，原告既然身为服务方就必须为被告及业主做好服务，履行对被告的服务承诺和服务职责，因原告的失职和主观不作为，请求法院驳回原告的诉讼请求，并赔偿原告因失职造成被告的各项损失共计人民币83400元。原告对其主张向本院提交了以下证据：1、《营业执照》、《资质证书》、《法人证明》以及法人的身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格及对有贞宸花园物业管理收取费用的资质。被告的质证意见为：营业执照是贵阳公司的，在贞丰成立的分公司我们并没有看到营业执照，贞丰分公司是否具备物业服务资质。2、被告杜江慧户口册复印件，拟证明被告的身份信息及被告诉讼主体资格。被告对该证据无异议。3、《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明2008年7月28日被告与原告签订商品房买卖合同，原告在被告购买“贞宸花园”8幢1单元302室的商品房，成为贞宸花园的业主，该商品房的建筑面积125.69平方米。被告对该证据无异议。4、《情况说明》、《业主临时管理规约》、《承诺书》，拟证明贵州宸宇房地产开发有限公司选聘原告为该小区的物业管理者，从2008年6月28日至今为该小区提供物业服务，被告在《业主临时管理规约》上签字，同意原告为其提供服务，并承诺愿意遵守规约规定，按期缴纳物业费的事实，《业主临时管理规约》第28条约定按物价局批复的文件交纳物业管理费，不按时交纳物业管理费的应承担相应的责任，业主违反本规约，被告可以向人民法院提起上诉，被告作为业主应遵守规约的事实。被告的质证意见为：《业主临时管理规约》不是物业管理合同，没有法律效力。房开聘请了物业公司，但是物业公司没有按照承诺为我们提供服务。5、贞丰县物价局文件复印件一份以及收费许可证复印件一份，拟证明原告收费是经过贞丰物业价局批准，收费是具有合法性的，有权从事物业合法经营，同时证明了多层住宅物业管理费每月按0.38元/平方米来收费。被告的质证意见为：原告取得收费许可证的日期为2010年3月30日，但是物业公司进驻“贞宸花园”是2008年的3月份，当时就开始对我们收费了，而且试行收费期限是一年，是否按照规定逐年报批，不能以这个文件对我们进行收费。6、欠物管费明细复印件一份及通知复印件一份，拟证明被告欠物业费的金额为3696元，通知证明原告向被告催交物业费。被告的质证意见为：我们没有享受到物业管理，对物业管理费不清楚。被告对其辩解向本院提交了以下证据：1、照片31张，拟证明被告未享受到原告提供的物业管理服务。原告的质证意见为：针对被告提供的照片，这组照片没有拍摄时间及地点，对这组照片的真实性有异议，不予认可。2、录音光盘一张，拟证明被告打电话向原告反映噪音扰民的情况，未享受到原告提供的物业管理服务。原告的质证意见为：对录音中反映的噪音情况，物业管理公司确实已及时处理，第二个录音主体是谁不清楚，录音中用了很多“听说”，这属于传来证据，划拳声音是否在贞宸花园所录不明确；3、贞丰县公安局刑侦大队和贞丰县文化市场综合执法大队出具的《证明》两份，拟证明2016年8月，被告的摩托车在“贞宸花园”小区被盗，“贞宸花园”小区内噪音扰民，被告未享受到原告提供的物业管理服务。原告的质证意见为：第一份证明与本案无关，不能达到被告的证明目的；第二份证明不能作为证据使用。4、证人向某（系本案小区业主）出庭作证，拟证明小区物业管理不到位，小区不安全，环境卫生脏乱差，物业管理人员经常脱岗，小区被盗后物业管理公司也不负责任，通道也有许多车乱停乱放。原告的质证意见为：证人同是贞宸花园小区业主，也没有交物业费，我们会起诉她，证人与原告方有利害关系，故原告方对证人证言不予认可。5、证人李某（系本案小区业主）出庭作证，拟证明小区物业管理不到位，小区治安不好，环境脏乱差，小区有安全隐患。原告的质证意见为：证人同是贞宸花园小区业主，也没有交物管费，我们会起诉她，证人与原告方有利害关系，故原告方对证人证言不予认可。6、证人万某（系本案小区业主）出庭作证，拟证明物业管理公司对治安管理不好，物业管理没有征求我们业主的意见，我们业主不承认他们物业管理公司的管理资格，我是被强迫交的物业管理费，我不交就不让我停车，而且物业管理在管理设施上很不到位。原告的质证意见为：对证人证言不予认可，因为证人对物业管理公司意见较大，情绪不稳当，他与物业管理公司有利害关系，对证人证言不予认可。同时贞宸花园没有成立业主委员会，由房开商聘请有资质的物业管理公司来管理，依据是《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对所有业主是具有约束力的。本院为查明案件事实，依职权调取了以下证据：1、对李维刚（贞丰县永丰街道办事处老城社区主任）、龙玉瑞（贞丰县永丰街道办事处老城社区支书）作的调查笔录，拟证明：1、贞宸花园大多数业主不交物管费，导致乾宸物业管理有限公司无力经营，最终于2016年11月撤离该小区；2、贞丰县永丰街道办事处老城社区辖区内的贞宸花园业主从未向社区反映过乾宸物业管理有限公司管理不到位的情况；3、今年社区还参与调解过关于业主不交纳物管费纠纷，组织小区业主成立业主委员会，但业主们不积极配合，导致现在小区还没有成立业主委员会。原告对该证据无异议,被告的质证意见为：社区没有给原告和业主们调解过矛盾纠纷。2、对孙红绫（贞丰县住建局办证大厅主任，现分管物业管理工作）作的调查笔录，拟证明孙红绫从2015年来接手物业管理工作，只有零星业主口头到住建局反映过关于房屋质量的问题；2016年11月，贞宸花园8幢楼部分业主书面向贞丰县住建局反映消防通道和行人通道存在问题。原、被告对该证据无异议。原、被告以及本院依职权调取的证据，经庭审举证质证，本院现将证据采信理由分析如下：对于原告提交的16号证据，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院将作为定案的依据予以使用。对于被告提交的16号证据，原告对证据的真实性存有异议，但上述证据能相互印证，形成完整的证据链条，故本院予以采纳。对于本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，且证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院将作为定案的依据予以使用。经审理查明：2008年6月，贵州宸宇房地产开发有限公司口头委托被告贵州乾宸物业管理有限公司对“贞宸花园”小区进行前期物业管理。2008年7月20日，贞丰县物价局作出贞物价字【2008】18号文件，对“贞宸花园”小区住宅物业管理费收费标准作出批复，按照0.38元/月·平方米来进行收费。2008年7月28日，被告与贵州宸宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买贵州宸宇房地产开发有限公司开发的第8幢1单元302室商品房，该商品房的建筑面积为125.69平方米。2009年3月25日，原、被告及贵州宸宇房地产开发有限公司三方共同在《业主临时管理规约》中的承诺书签字确认，对业主及物业管理公司作出了权利义务的规定。原告于2010年7月取得物业管理三级资质证书。2010年5月1日至2016年10月31日止，被告杜江慧共计欠物业费人民币应为125.69平方米×78个月×0.38元/月·平方米=3725.45元，原告仅主张支付3696元。后经原告多次向被告催要所欠物管费，但一直未果，原告遂诉至人民法院提出前述请求。另查明：由于“贞宸花园”小区大部分业主长期不交纳物业管理费，导致被告贵州乾宸物业管理有限公司无力经营，于2016年11月1日撤出该小区，并拆除相关物业设施。2016年11月，贞丰县永丰街道办老城社区及贞丰县住建局组织“贞宸花园”小区业主成立业主委员会，但大部分业主不积极配合，导致“贞宸花园”小区至今未成立业主委员会。再查明：“贞宸花园”小区8幢楼的单元门贴有小广告，8幢楼的人行及消防通道确实存在商贩及摩托车被占情况。本院认为：国务院《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十六条：“前期物业合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”可见，前期物业合同可约定期限，但以业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业合同终止，本案“贞宸花园”小区至今未成立业主委员会，仍处于前期物业服务阶段。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，虽然贵州宸宇房地产开发有限公司与原告贵州乾宸物业管理有限公司未书面签订前期物业服务合同，但原、被告与贵州宸宇房地产开发有限公司三方签订的《业主临时规约》中已对前期物业临时管理做了约定，并由三方签字确认，系三方的真实意思表示，应认定原告与贵州宸宇房地产开发有限公司存在物业委托合同关系，加之原告于2008年入驻到“贞宸花园”小区进行物业管理，原告也实际为“贞宸花园”小区提供了物业管理服务，被告也交纳了至2010年5月以前的物业管理费，这些足以证实原、被告系前期物业服务合同的当事人，故对于被告以原告贵州乾宸物业管理有限公司与贵州宸宇房地产开发有限公司未签订物业服务合同，并且被告不是物业合同当事人的抗辩理由不能成立，对于原告主张被告支付拖欠物业管理费的请求，于法有据，本院予以支持。对于被告主张原告方并未按照《业主手册》和《业主临时规约》的约定履行义务，存在小区脏乱差、堵塞消防通道、安全隐患严重等损害业主权益的形象，并提供了相应的证据。此外，原告乾宸物业管理有限公司也未向本院提供证据证明其履行了房屋外观完好整洁、道路平整通畅、维修及时率达到90%、业主和物业使用人对各项服务的综合满意率不低于75%等特殊约定事项。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，原告未严格按照约定履行自己的物业管理义务的行为已属违约，应承担相应的违约责任。据此，本院认定原告乾宸物业管理有限公司为“贞宸花园”小区提供的物业服务存在瑕疵，对原告主张的物业管理费应予以减少。根据本案事实及公平原则，酌定减少30%，被告杜江慧应支付的物业管理费为3696元×70%=2587.2元。另外，对于被告要求判令原告乾宸物业管理有限公司赔偿被告因噪音、被偷盗等造成的各种损失费不属于本案的审理范畴，应另行通过合法途径予以解决。近年来，小区物管服务收费纠纷不断，已发生物管公司撤离小区事件多起。由于小区业主不交纳物业管理服务费，导致物管服务存在严重瑕疵，严重损害全体业主权益，相关业主和物管公司均应从中反思自己的行为。如果物管公司有不履行或不完全履行合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物管公司交涉、监管，限期改正，并有权由业主大会决定辞退物管公司、聘请新物管公司。如果认为物管公司的行为损害业主权益，可由业主大会决定以业主委员会名义依法主张权利，也可由业主依法主张权利。但业主所欠的物管服务费仍应交纳。否则，将会形成恶性循环，物管服务质量必将下降，本案绝大多数小区业主未通过合法的渠道来主张权利，在社区及住建局牵头之下，由于大多数业主不积极配合，导致该小区至今仍未能成立业主委员会，加之本案被告已拖欠物业管理服务费六年多，小区业主首先就存在主观过错。应当倡导先履行交费义务，再依法行使权利的良好社会风尚，原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，共同营造一个和谐的小区环境氛围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：由被告杜江慧在本判决书生效之日起十日内向原告贵州乾宸物业管理有限公司支付拖欠的物管费2587.2元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杜江慧负担。上列判决确定的权利义务，义务人应主动履行，如不履行，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈洪斌二〇一六年十二月十二日书记员  王明飞