广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初4095号原告：珠海绿景物业管理有限公司。住所地：珠海市香洲区。法定代表人：黄小芳。委托代理人：黄小章，该公司职员。被告：贺世云，男，汉族，1970年11月18日生，住浙江省宁波市北仑区。委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。委托代理人：杨海惠，浙江明州律师事务所律师。被告：珠海鸿德投资有限公司。住所地：珠海市香洲区。法定代表人：徐国海。原告珠海绿景物业管理有限公司（下称绿景物业公司）诉被告贺世��、珠海鸿德投资有限公司（以下简称鸿德公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄小章、被告贺世云的委托代理人叶映辉到庭参加诉讼，被告珠海鸿德投资有限公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告绿景物业公司诉称：被告是珠海市情侣北路399号凤凰山一号花园82栋2402号房屋的业主，被告房屋建筑面积153.64平方米。2010年2月5日，被告贺世云与原告签订《凤凰山一号花园前期物业管理服务协议》（下称”物业服务协议”），约定由原告为被告提供物业管理服务，被告按照每月每平方米3.3元（按建筑面积计算，含水电公摊）计付物业管理费，如逾期交纳从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。2010年12月16日凤凰山一号花园开发商珠海绿景房地产开发有限公司向被告发出《入伙通知书》，通知被告贺世云办理房屋交付手续，同时载明物业管理费收取从2011年7月1日起计算。被告于2011年1月3日办理了涉案房屋的房屋交付手续。原告按照物业服务协议约定的内容向被告贺世云提供了物业服务，被告贺世云办理了房屋交付手续后先后交纳了2011年7月1日至2013年7月31日的物业管理费。自2013年8月起被告无故拖欠物业服务费，截至2016年3月31日，被告恶意拖欠物业管理服务费及违约金已高达20067.8元。经原告电话、EMS书面多次催缴，被告置之不理。原告是依靠收取物业管理费维持运营的微小企业，被告恶意拖欠物业管理费导致原告亏损严重，损害了原告及其他业主的利益。原告为维护自身合法权益及广大业主的利益，特依据国务院《物业管理条例》第六十七条起诉至人民法院，请求判令：1、被���向原告支付拖欠的物业服务费本金人民币16236.8元（自2013年8月1日至2016年3月31日止）；2、被告向原告支付违约金人民币3831元；3、本案受理费由被告承担。以上请求，总金额暂计20067.8元，之后的违约金继续请求，具体的计算方案详见后附《诉讼请求明细表》。原告绿景物业公司为其诉称提供了以下证据：1.物业服务企业资质证书证明原告具有物业服务企业资质；2.凤凰山一号花园前期物业管理服务协议，证明原被告之间的物业服务合同关系，原被告于2010年2月5日签订该协议；3.入伙通知书、入伙会签单，证明收取物业服务费的起算时间；4.催款函及邮寄单、签收凭证，证明原告已履行催收业务；5.欠费明细单，证明被告欠费金额。被告贺世云答辩称：被告贺世云位于珠海市香洲区情侣北路399号82栋2402房的房产在2013年7月15日已经转让给珠海鸿德投��有限公司，并办理相应产权过户手续，因此，贺世云不再是该房屋的业主，不应承担支付物业费，该房屋物业管理费应由珠海鸿德投资有限公司承担。2013年7月30日之前相关物业费，被告贺世云已经全部向原告支付。被告贺世云对其辩称提交如下证据：1.珠海市房地产买卖合同、广东省地方税收通用发票（电子）、中华人民共和国契税完税证，证明2013年7月15日，针对案涉房屋（位于珠海市香洲区情侣北路399号82栋2402房），被告贺世云作为转让方与被告珠海鸿德投资有限公司作为受让方签订买卖协议；同日，被告珠海鸿德投资有限公司履行了付款义务的事实；2.不动产权登记表，证明2013年7月17日起，针对案涉房屋的权属人已经变更为珠海鸿德投资有限公司，被告贺世云不再对该房屋享有权利义务的事实。经审理查明：原告绿景物业公司是具有三级���质的物业服务企业，为位于珠海市情侣北路399号凤凰山一号花园提供物业服务。20010年2月5日，被告贺世云（乙方）与原告绿景物业公司（甲方）签订《凤凰山一号花园前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方提供凤凰山一号花园前期物业管理服务，自乙方购买的珠海市情侣北路399号凤凰山一号花园82栋2402号房售出之日起至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效时止；乙方所购凤凰山一号花园82栋2402号房建筑面积153.64平方米；甲方负有公共设施维护、制定管理规章、档案管理等义务，对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方监督甲方的物业服务行为，依据协议按时向甲方缴纳物业服务费用和维修基金、车位使用费和其他有偿服务等相关费用。乙方转让所有的物业时，提前15天书面通知甲方并结清相关物业管理费、水电费、房屋维修基金等费用，同时应明确告知受让人协议约定的乙方权利和义务，自转让行为完成时由受让人无条件承接，买卖双方必须共同到甲方办理物业移交手续，乙方督促受让人与甲方签订协议。乙方缴纳费用时间为每月10日前，物业费按建筑面积计算，每月每平方米3.3元（含公摊水电费）。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。另查明，珠海绿景房地产开发有限公司于2010年12月16日向被告贺世云发出《入伙通知书》，告知被告贺世云物管费收取从2011年7月1日起计算，被告贺世云于2011年1月3日签订《入伙会签单》，确认接收涉案物业。被告贺世云于2013年7月15日与被告鸿德公司签订《珠海市房地产买卖合同》，将涉案物业转让给被告鸿德公司，约定被告贺世云于2013年8月1日前将房屋交与被告鸿德公司使用，并于当天到房产登记中心办理房屋登记手续。至原告起诉，涉案物业登记在被告鸿德公司名下。再查明，被告贺世云已经交纳涉案物业管理费用至2013年7月30日。本院认为：原告领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。关于被告贺世云的责任问题，原告绿景物业公司为包括涉案房屋在内的凤凰山一号花园提供物业服务，原告绿景物业公司与被告贺世云签订了《凤凰山一号花园前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务及违约责任进行约定。原告绿景物业公司确认被告贺世云已经交纳物业管理费用至2013年7月30日，从2013年8月1日起开始拖欠物业费，原告绿景物业公司亦认可涉案物业已经于2013年7月17日转让给被告鸿德公司，但认为被告贺世云没有根据协议的约定，书面告知原告并督促受让人与原告签订服务协议，因此主张被告贺世云对涉案房屋所拖欠的物业费及违约金承担连带清偿责任。被告贺世云抗辩称已经根据协议约定在转让物业时结清之前所有的物业费用，且在交纳物业管理费时已经告知原告转让房屋的事实，并告知被告鸿德公司相关义务，已经履行完合同义务，原告以格式合同的方式对被告义务的加强，增加了对被告的不合理义务，签订协议时没有明确告知被告并且该条款没有明显标示，该条款对其不具有约束力，另对违反该条款没有明确的法律责任约定，再者相关物业管理条例规定物业费的支付主体是业主，被告贺世云自2013年7月17日起不再是涉案物业的业主，原告要求其承担责任缺乏事实和法律依据。被告贺世云的抗辩于法有据，本院对其抗辩予以采信，故对原告绿景物业公司主张被告贺世云对涉案物业所拖欠的物业管理费及滞纳金承担连带清偿责任的诉请不予支持。关于被告鸿德公司是责任问题，两被告于2013年7月15日签订《珠海市房地产买卖合同》，并于同日到房产部门办理房屋登记手续，于2013年7月17日登记为涉案房屋的所有权人。根据《珠海市物业管理条例》第六十二条“物业发生买卖、交换、赠与、继承等产权转移的，受让人应当了解原业主的物业管理服务费用和物业维修资金交纳情况。受让人应当在办理转移手续后十五日内将物业产权转移情况、真实姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会，办理有关手续。”之规定，被告鸿德公司应当在受让涉案房屋后，到原告绿景物业公司处办理相关手续，截止原告起诉，被告鸿德公司并未到原告绿景物业公司处办理相关手续，但实际享受了原告绿景物业公司的提供的物业服务，被告鸿德公司作为涉案房屋的业主，无故拖欠物业管理费，依法应当向原告交纳物业管理费及逾期交纳物业费的违约金，故原告绿景物业公司主张被告鸿德公司支付自2013年8月1日起至2016年3月31日止的物业管理费16236.8元及自拖欠物业管理费之日起至2016年3月31日止逾期交纳物业管理费违约金3831元，有事实和法律依据，本院予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《珠海市物业管理条例》第六十一条第一款、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海鸿德投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告珠海绿景物业管理有限公司支付物业服务费人民币16236.8元及违约金人民���3831元；二、驳回原告珠海绿景物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告珠海鸿德投资有限公司如未按本判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币302元，由被告珠海鸿德投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林淑健人民陪审员  张宝枢人民陪审员  王建军二〇一六年十二月二十二日书 记 员  陈丽诗张燕