云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云25民终1620号上诉人(原审原告)云南展航物业服务有限公司。所在地:石屏县。法定代表人卫强,职务:总经理。委托代理人李东伟,云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人朱雁,云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审被告)吕涛,男,1980年3月7日生,汉族,住石屏县。被上诉人(原审被告)杨亚,女,1988年3月30日生,汉族,住址同上。上诉人云南展航物业服务有限公司(以下简称展航物业公司)因与被上诉人吕涛、杨亚物业服务合同纠纷一案,不服云南省石屏县人民法院(2016)云2525民初299号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后,依法组成合议庭,因双方二审中均未提供新的证据及事实依据,本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。展航物业公司上诉请求:撤销一审判决,依法改判由被上诉人吕涛、杨亚立即向上诉人支付2014年1月15日至2016年1月14日期间的物业费、违约金共计1846.32元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实错误,适用法律错误。其与个旧市兴立房地产开发经营有限公司(以下简称兴立开发公司)签订《邻里兴园前期物业服务合同》,只对石屏县异龙镇邻里兴园小区(以下简称兴园小区)物业提供相关物业服务,房屋钥匙的交付问题依法应属于《商品房购销合同》中履行的义务,只应由该合同的双方当事人来按约定履行,与其无关。是否对交接房屋另有约定也是《商品房购销合同》双方当事人约定的范围,与其也没有关系。而装修押金的问题,目前物业管理行业的实际操作惯例均会收取一定数额的装修押金,这是为了整体小区物业及业主人身安全的考虑,虽无法律明确规定可以收取,但也无法律明确规定禁止收取。交付房屋钥匙与交纳装修押金系两个不同的法律关系,其对应的主体也不同,不应在本案中一并进行审理,被上诉人以此作为抗辩理由不具有法律依据。被上诉人购得其提供物业服务的小区商品房是事实,该商品房兴立开发公司证明已经交付业主。故被上诉人拒交物业服务费的理由不能成立。被上诉人吕涛、杨亚辩称,展航物业公司从开发商处拿过兴园小区全体业主的钥匙,把交房交钥匙与收取1000元装修押金捆绑在一起,强制收取业主的装修押金,不交押金者不给房屋钥匙。其因拒交装修押金而导致交房中断,至今未领到自己购买房屋的钥匙。其购买的房屋也因此而导致小偷入户盗窃,致使房屋电线电路全部被破坏,损失3000多元。一审认定事实清楚,审判程序合法,适用法律正确,判决结果并无不当,请求依法驳回上诉,维持原判。展航物业公司向一审法院起诉请求:1.判决吕涛、杨亚支付其2014年1月15日至2016年1月14日二年的物业费846.94元/年及2014年度违约金152.44元,共计1846.32元。2.本案诉讼费由吕涛、杨亚承担。一审法院认定事实:2012年8月9日,兴立开发公司与石屏县翱翔物业服务有限公司(以下简称翱翔物业公司)签订《邻里兴园前期物业服务合同》,按合同约定兴立开发公司委托翱翔物业公司管理兴园小区的房屋建筑、设施、设备及场地的前期物业管理;期限自兴立开发公司交房之日起至兴园小区业主委员会与所聘请的物业管理企业签订的聘用合同生效之日止;兴园小区物业管理前期开办费用由翱翔物业公司在兴园小区中进行收取,翱翔物业公司按照每月每平方米建筑面积0.45元向业主计收。合同签订后,翱翔物业公司按合同约定于2014年1月15日开始入驻兴园小区提供物业服务。翱翔物业公司2015年5月28日公司名称变更为展航物业公司。吕涛、杨亚系夫妻关系,其因参加石屏县牛达林场组织的团购,在兴园小区购买得1栋1单元602室住房一套及储物间一间,面积合计156.84平方米。吕涛、杨亚在办理接房手续时,因其拒绝向展航物业公司缴纳1000元的装修押金,导致吕涛、杨亚不能领取房屋钥匙,也没有入住。后展航物业公司、兴立开发公司将吕涛、杨亚的房屋钥匙交至石屏县牛达林场。展航物业公司向法院起诉,要求吕涛、杨亚支付2014年1月15日至2016年1月14日的物业服务费及违约金。一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第五十二条之规定,业主在装修时,只需向物业公司履行告知义务即可,未规定业主需交纳相关费用。物业服务企业应当并明确告知业主禁止事项及注意事项,是物业服务企业必须履行的义务。物业公司只能对装修行为进行监管,如果业主有违规违法行为,可予以劝导或提请有执法权的部门处罚。本案中,在《邻里兴园前期物业服务合同》中双方也未约定业主需要交纳装修押金,展航物业公司无权强制收取装修押金,也不能因为没交纳装修押金而限制购房者的进户行为。根据《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,业主是否交纳物业费应以房屋是否交付为前提。本案中,吕涛、杨亚在办理接房手续时,因其拒绝向展航物业公司缴纳1000元的装修押金,导致吕涛、杨亚不能领取房屋钥匙,也没有入住,说明当时入住交接这个重要环节并没有完成。之后,展航物业公司认可房屋钥匙不是交给吕涛、杨亚而是交给了石屏县牛达林场。展航物业公司并未举证证明对房屋交付有特别约定,故展航物业公司要求吕涛、杨亚支付2014年1月15日至2016年1月14日的物业服务费及违约金的请求应不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条,《物业管理条例》第四十一条第二款、第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:驳回原告展航物业公司的诉讼请求。案件受理费50元,减半收取25元,由展航物业公司承担。二审中,上诉人展航物业公司提交了一审中吕涛、杨亚提交的《商品房购销合同》复印件一份及兴立开发公司出具的证明一份,证明兴立开发公司已经于2013年12月30日正式向吕涛、杨亚交付其所购房屋。本院认为,对吕涛、杨亚购买房屋的事实双方均没有争议,吕涛、杨亚已经在一审中提交了该《商品房购销合同》。故,被上诉人二审中提供的二份证据材料均不属于新证据。二审查明,兴园小区办理物业交付手续时,物业买受人需要按照《入住手续书》规定的顺序办理相关交付手续。其余案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”之规定,物业建设单位在业主或者业主大会选聘物业服务企业之前,选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。物业买受人在完成物业交付手续后,应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中,吕涛、杨亚与兴立开发公司签订了《商品房购销合同》购买得兴园小区1栋1单元602室住房一套及储物间一间,面积合计156.84平方米。兴立开发公司在兴园小区业主大会选聘物业服务企业之前,与展航物业公司签订了《邻里兴园前期物业服务合同》,对兴园小区的前期物业管理权利、义务及承担的责任等作了相关约定。吕涛、杨亚在办理自己所购物业交付手续时,因拒绝按展航物业公司要求交纳1000元房屋装修押金,展航物业公司拒绝在《入住手续书》上盖章导致交付手续中断,吕涛、杨亚未能签字领取自己所购物业钥匙并完成物业实际交付。本案也没有证据证明,吕涛、杨亚所购买的房屋事后完成了实际交付。根据《物业管理条例》第五十二条“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”之规定,本案中,吕涛、杨亚所购房屋尚在办理房屋交付手续,还未办理房屋装修手续,展航物业公司不得以业主拒绝交纳房屋装修押金为由拒绝为业主办理物业交付相关手续。故本案物业并未完成实际交付,且物业未能实际交付的责任并非在于吕涛、杨亚,上诉人的上诉理由不能成立。综上所述,展航物业公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人云南展航物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  莫云辉审 判 员  王宏伟代理审判员  焦 艳二〇一六年十二月十三日书 记 员  李希诺