重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初7252号原告：雷仲兵，男，1979年7月7日出生，汉族，农民，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：唐云飞，重庆阳城律师事务所律师。被告：重庆卓然地产发展有限公司，住所地重庆市合川区。法定代表人：何明华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑祥敏，重庆合州律师事务所律师。原告雷仲兵与被告重庆卓然地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷仲兵及委托诉讼代理人唐云飞，被告重庆卓然地产发展有限公司的委托诉讼代理人郑祥敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷仲兵向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2、由被告返还原告已经支付的购房款137424元，并赔偿原告已经支付的税费4680.24元（其中契税4564.24元、工本费印花税116元），且判令被告以137424元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告赔偿从2010年6月14日起至付清为止期间的资金占用损失；3、由被告赔偿原告重新购房的房屋差价款（以司法鉴定评估价为准）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月14日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发建设的卓然·翡翠城位于重庆市合川区合阳办学园路16号8幢1-4号房屋一套，建筑面积126.38平方米，房屋总金额为456424元，付款方式为按揭付款。合同签订后，原告在签订合同的当天向被告支付了首付款137424元、契税4564.24元、工本费、印花税116元，并按约定委托被告办理完结与中国建设银行股份有限公司合川支行的所有按揭贷款手续，且原告在按揭银行的31.9万元贷款审批手续已获批准，原告已经履行完毕所有的付款义务。但被告故意反悔违约拒绝将房屋出售给原告，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，诉请如前。被告重庆卓然地产发展有限公司辩称，被告公司与原告签订了商品房买卖合同并收取了原告的首付款及税费属实。涉案房屋在预售的时候规划是有的，后来规划变更就没有了，由此造成合同不能履行是政府原因，是不可抗力，双方都不承担违约责任。现在被告同意解除合同，退还购房款，不同意支付利息和房屋差价款。本院经审查认定如下案件事实：被告重庆卓然地产发展有限公司系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“卓然·翡翠城”的商品房预售许可证。2010年6月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的重庆市合川区合阳办学园路16号8幢1-4号房屋一套，建筑面积126.38平方米，共计价款456424元，建筑面积单价为3611.52元/㎡。合同第五条约定，付款方式为按揭付款，签订本合同时，乙方向甲方支付房款137424元，余款31.9万元由银行提供20年按揭贷款。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年3月30日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房首付款137424元、契税4564.24元、工本费及印花税116元，原告并向贷款银行办理了按揭贷款的相关手续。被告于2010年6月14日在重庆市合川区国土资源和房屋管理局为原告购买的房屋办理了合同备案登记。后被告以建成的房屋中没有原告购买的房屋为由未去贷款银行办理按揭贷款，也没有将房屋交付给原告使用。现被告开发建设的合川卓然·翡翠城8号楼第一层为架空层，无原告购买的房屋。另查明，重庆市合川区国土资源和房屋管理局颁发给被告单位的《重庆市商品房预售（预租）许可证》[渝国土房管（2010）预字第15383号]上载明：合川卓然·翡翠城8号楼1-26层均为钢混结构住宅。2010年4月，重庆市土地房屋勘测院合川区房产测量所出具的《重庆市房产面积测算报告书》中载明：合川卓然·翡翠城8号楼的房屋面积分户汇总表、分层汇总表及分层平面图均显示8号楼第一层为住房；2012年11月，重庆市土地房屋勘测院合川区房产测量所出具的《重庆市房产面积测算报告书》中载明：合川卓然·翡翠城8号楼的房屋面积分户汇总表、分层汇总表及分层平面图均显示8号楼第一层无住房，系物业用房。被告单位开发建设的合川卓然·翡翠城8号楼于2013年2月6日竣工验收合格，并于2013年2月7日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2013]011号）。本院在重庆市合川区规划局调取的合川卓然·翡翠城8号楼一层平面图的方案图、施工图和竣工图均显示，合川卓然·翡翠城8号楼一层为架空开放空间（设计不利用）。2016年8月11日，原告起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。在诉讼过程中，原告申请对位于合川区合阳办学园路16号8幢1-4号房屋（建筑面积126.38㎡）在2016年9月27日时段购置的市场价款进行评估。本院委托重庆金友资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行司法评估，该公司作出的评估结论为：确定估价对象于价值时点2016年9月27日的市场价值为：建筑面积单价：4250元/㎡。上述事实，有原、被告的陈述，原告与被告提交的本院（2015）合法民初字第05088号民事判决书和二审判决书、司法鉴定意见书等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。由于原告所购房屋后被规划设计为架空开放空间（设计不利用），被告事实上不能履行交付涉案房屋给原告的义务。现原告要求解除双方签订的重庆市商品房买卖合同，被告也表示同意解除，本院予以尊重。被告同意退还原告购房款，但不同意支付资金占用利息和房屋差价损失。对原、被告争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、关于是否应由被告赔偿给原告从2010年6月14日起以137424元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清为止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告之间的商品房买卖合同解除后，原告已经缴纳给被告的购房款及税费应当由被告退还给原告。被告在退还给原告购房款时，对原告因此而遭受的资金占用损失及法定孳息，也应当由被告赔偿给原告。故原告要求被告支付给原告从2010年6月14日起以137424元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清为止的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称不支付给原告资金占用损失的意见于法无据，本院不予采纳。二、关于是否应当由被告支付给原告房屋差价款的问题。房屋差价损失的法律依据在于合同法第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。合同解除的赔偿是对全部损失的赔偿，包括所受损失和可得利益。不如此，则无法体现法律的公平，不如此则无法遏制不良房产开发商肆意毁约的行为。将升值部分作为损失赔偿符合公平原则，既能起到警示作用，也有利于维护社会交易秩序的稳定和社会诚信工程的建设。但在确定具体赔偿数额时,应当综合考虑守约方的履约情况、违约方的违约原因等因素。本案原、被告约定的涉案房屋面积为126.38㎡，合同价格为建筑面积单价3611.52元/㎡；在原告起诉要求解除合同时，经司法评估机构评估的同地段房屋的市场价值为建筑面积单价：4250元/㎡。解除合同后的房屋差价损失为80691.10元。评估公司评估程序合法，评估结果客观真实，评估公司出具的的《司法鉴定意见书》本院予以采信。考虑到本案原告对合同的解除并无过错，被告不能履行合同的交房义务亦系之后的规划调整所致，原告也没有缴纳全部房款，故本院确定被告应当赔偿给原告的房屋差价损失为24295.16元[137424元÷456424元×80691.10元]。对原告的过高要求部分本院依法不予主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告雷仲兵与被告重庆卓然地产发展有限公司于2010年6月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、由被告重庆卓然地产发展有限公司在本判决生效后五日内退还给原告雷仲兵缴纳的房款137424元、税费4680.24元及资金占用损失（资金占用损失从2010年6月14日起以137424元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际付清之日为止）。三、由被告重庆卓然地产发展有限公司在本判决生效后五日内赔偿给原告雷仲兵房屋差价损失24295.16元。四、驳回原告雷仲兵的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3624元，减半缴纳1812元，由被告重庆卓然地产发展有限公司负担1812元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  李必建二〇一六年十二月二十八日书记员  吴 爽