上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初58956号原告：王泰山，男，1944年12月24日生，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。被告：张乐平，男，1962年3月23日生，汉族，住上海市虹口区。原告王泰山诉被告张乐平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告王泰山及其委托诉讼代理人秦峰、被告张乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王泰山向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告就上海市浦东新区花木路XXX号地下1、1层房屋签订的房屋租赁合同于2019年5月6日解除；2、判令被告支付2019年2月5日至2019年5月5日的租金人民币(以下币种同)168,000元；3、判令被告支付房屋占有使用费：按照每日1,400元的标准，自2019年5月6日起计算至2019年7月19日止。事实与理由：2018年9月15日，原告与上海承梦教育信息咨询有限公司(以下简称承梦公司)签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给承梦公司使用。2019年2月28日，被告与原告签订《权利义务转让协议》，约定自2019年2月28日起由被告承接租赁合同项下承梦公司的权利义务。然而被告未按约支付租金，已欠付2019年2月5日至2019年5月5日的两期租金，合计168,000元。根据租赁合同补充协议第三条的约定，逾期不支付租金累计一个月，本合同自动终止。原告认为租赁合同自2019年5月6日终止，被告应支付欠付租金及2019年5月6日起的房屋使用费，故诉至法院，要求判如所请。被告张乐平辩称，其并非本案适格的被告。虽然原、被告及承梦公司签订《权利义务转让协议》，但签订该协议仅是为了办理托育证，并非真实的权利义务转让。承梦公司并没有退出租赁关系，且房屋也一直由承梦公司使用。被告并没有租赁系争房屋的意思表示，故原告各项诉请与被告无关。本院经审理认定事实如下：2006年4月5日，经核准，上海市浦东新区花木路XXX号地下1，1层房屋登记在原告名下，建筑面积219.05平方米，用途店铺。2018年9月15日，原告作为出租方(甲方)与案外人承梦公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定甲方将上海市浦东新区花木路XXX号出租给乙方，出租面积为363.18平方米，房屋用途为商铺；租赁期限自2018年9月16日起至2023年12月5日止；租金三年不变，自第三年起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；乙方应于每二个月1日前向甲方支付租金，乙方支付租金的方式按《租赁合同补充协议》执行。关于合同的解除条件，合同第9-2条约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：…(六)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的…”。合同所附“房屋建筑面积计算表”载明，所在名义层为地下1、1_1夹，建筑面积363.18㎡，示意图显示房屋分为地下1层、1层和1夹层三部分。《租赁合同补充协议》约定：一、乙方以现金支付或银行转账支付租金，预付二个月租金，即每年2月1日、4月1日、6月1日、8月1日、10月1日、12月1日前，每隔二个月预付一次租金，2018年9月16日至2018年12月5日租金为42,400元，2018年12月6日至2019年12月5日每月租金为42,000元，2019年12月6日至2020年12月5日每月租金为42,000元……。二、该房屋建筑面积为363.18平方米，是甲乙双方根据现场屋况确定的面积。……四、乙方逾期不支付租金累计超过一个月，本合同自动终止，乙方无条件同意甲方终止该房屋的水电煤气供应。2019年2月28日，原告作为甲方，承梦公司作为乙方，被告及上海浦东馨启托育有限公司(以下简称馨启公司)作为丙方签订《权利义务转让协议》，约定甲乙双方于2018年9月15日签订关于上海市浦东新区花木路XXX号地下1，1层房屋的《上海市房屋租赁合同》，经甲乙丙三方协商，一致达成如下转让协议：一、自本协议签订之日起，乙方将其在《上海市房屋租赁合同》中的权利和义务转让给丙方。即由丙方取代乙方，甲方表示同意。二、本协议经三方签字后生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份均具同等法律效力。被告作为承梦公司的法定代表人在乙方处签字确认，被告亦在丙方处签字确认。2019年4月17日，原告向被告发送律师函，催讨欠付租金。2019年7月19日，原告收回系争房屋。审理中，被告认可租金支付至2019年2月4日，并表示之后与原告协商延付租金事宜，并于2019年5月收到原告寄送的律师函。被告对于原告主张的合同解除时间没有异议，但认为承租方应为承梦公司。关于签订《权利义务转让协议》的背景，被告称其为注册成立馨启公司，办证过程中，由于系争房屋产证面积仅有200多平方米，不符合相关部门关于托育机构不得低于360平米场地面积的规定，故馨启公司至今并未实际注册成立。另外，关于押金支付情况，原、被告均确认未支付合同所约定的押金。关于租赁合同效力问题。由于部分租赁物没有产证，经本院释明后，被告明确表示，若法院认定该合同部分有效、部分无效，没有其他法律后果需要在本案中一并处理。本院认为，原、被告及承梦公司签订的《权利义务转让协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方均产生拘束力。根据该协议的约定，其性质属于权利义务的概括转让，即原租赁合同项下属于承梦公司的权利义务转由丙方(被告及馨启公司)承继。由于被告在丙方处签名，而馨启公司并未实际注册成立，故被告受让租赁合同中承梦公司的权利义务，成为租赁合同的承租方。被告关于其并非租赁合同主体的辩称，缺乏依据，本院不予支持。关于系争房屋租赁合同的效力。本院认为，由于部分租赁物未取得合法建造手续，违反有关法律规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此案涉房屋租赁合同部分有效、部分无效。无效部分自始无效，合同有效部分，被告对于原告主张的合同解除时间并无异议，故本院确认租赁合同有效部分于2019年5月6日解除。被告依法受让租赁合同中承梦公司的权利义务，应当履行付款义务，故原告要求被告支付租金及使用费的诉请，依法有据，本院予以支持。关于租金及使用费的金额，原告主张参照租金标准计算使用费并无不当，但关于计算区间，因《权利义务转让协议》约定自该协议签订之日起，承梦公司在租赁合同中的权利义务转让给被告，而转让协议的签订时间为2019年2月28日，又因原告已于2019年7月19日收回系争房屋，故被告应支付2019年2月28日至2019年7月19日的租金及使用费196,000元。原告要求被告支付2019年2月5日至2019年2月27日的租金及使用费，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告王泰山与被告张乐平就上海市浦东新区花木路XXX号房屋(地下****和1夹层，建筑面积363.18平方米)的房屋租赁合同部分有效，部分无效，合同有效部分确认于2019年5月6日解除；二、被告张乐平于本判决生效之日起十日内支付原告王泰山自2019年2月28日起至2019年7月19日止的租金及占有使用费196,000元；三、驳回原告王泰山的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,395元，减半收取计2,697.50元，由原告王泰山负担587.50元，被告张乐平负担2,110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一九年九月三日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。