四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6743号上诉人（原审被告）：大邑县润驰国际业主委员会。住所地：大邑县晋原镇内蒙古大道*号。负责人：黄福康。上诉人（原审被告）：四川阳光尚和物业管理有限公司。住所地：成都市高新区天泰路***号**层****号。法定代表人：谢志，执行董事。委托代理人：房智明，四川和奇律师事务所律师。委托代理人：黄斌，四川和奇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川佰宇投资有限公司。住所地：四川省成都市大邑县晋原镇内蒙古大道*号。法定代表人：邬兴云，总经理。委托代理人：魏联德，四川佰宇投资有限公司法律顾问。上诉人大邑县润驰国际业主委员会（以下简称润驰业委会）、四川阳光尚和物业管理有限公司（以下简称阳光物管公司）因与被上诉人四川佰宇投资有限公司（以下简称佰宇公司）合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2016）川0129民初122号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人润驰业委会负责人黄福康、阳光物管公司委托代理人黄斌，被上诉人佰宇公司的委托代理人魏联德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润驰业委会与阳光物管公司上诉请求：撤销四川省大邑县人民法院（2016）川0129民初122号民事判决，发回原审人民法院重审或依法改判驳回佰宇公司的诉讼请求。润驰业委会的主要上诉理由是：续签案涉物业服务合同前，润驰业委会已召开了业主大会，当时大部分业主是签了字的，只是资料因保管不善而遗失了，现在已补齐了证据。物业服务合同并未侵犯佰宇公司的利益，且佰宇公司知道该合同时间已超过一年，其已无权行使撤销权。阳光物管公司的主要上诉理由是：一审违反法律规定，错误行使释明权，违反“不告不理”的原则，损害当事人的诉讼权利。一审认定事实不清，致使润驰业委会的合法利益处于不确定的状态。佰宇公司辩称，一审程序释明问题与其无关。佰宇公司作为润驰小区业主，润驰业委会续聘物管公司并未征求佰宇公司的意见，侵害了佰宇公司的权利。润驰业委会在一审中没有提交证据，经延期举证，其后提交的证据也只能证明业主签名过半，但并未举证证明签名业主所占专有部分面积过半。佰宇公司向一审法院起诉请求：1、确认润驰业委会与阳光物管公司于2015年5月26日签订的《物业管理协议》中关于违法约定处置原告商业资产物业管理的合同内容无效。后经一审法院释明，佰宇公司将其诉讼请求变更为：请求撤销润驰业委会作出的关于续聘阳光物管公司的决定。一审法院认定事实：佰宇公司系案涉润驰国际广场的开发建设单位，现尚有商业产权面积共57536.04平方米。2010年11月19日，佰宇公司向大邑县物业管理办公室提出《润驰国际广场建筑区划划分申请表》，载明拟划分的建筑区划的四至、建筑面积（186822.2平方米）、物业类型（商、住）、容积率等，并提交了该建筑区划的平面图。根据佰宇公司的申请及提交的相关资料，2010年11月23日，大邑县物业管理办公室作出《关于成都市大邑县润驰国际广场建筑区划划分意见书》，确定了大邑县润驰国际广场建筑区划的四至（南至桃源北路，北至温泉大道，东至内蒙古大道，西至建华路）、建筑面积（186822.20平方米）、建筑区划内配置的附属设施设备情况等。2010年、2012年佰宇公司与阳光物管公司先后签订《前期物业服务合同》，合同约定由阳光物管公司为润驰国际广场提供前期物业服务，区划类型包括住宅和商业，区划内总建筑面积为186822.20平方米。2014年5月26日，润驰国际广场成立了业主委员会。2015年5月6日，润驰业委会发出《润驰国际业主委员会关于与阳光尚和物管公司续约征求业主意见的开会通知》，通知召开业主大会时间为2015年5月10日，地点在小区门口。业主大会当天，润驰业委会没有统计参会人数、没有进行会议记录，现场采用举手投票的方式进行表决，在没有反对声音后，业主委员会口头作出续聘阳光物管公司的决定，并于2015年5月26日与阳光物管公司签订了《物业服务合同》。合同签订后，阳光物管公司依约提供了物业服务，绝大多数业主及佰宇公司的租赁商户亦按约缴纳了物业费。因佰宇公司拖欠物业费，在阳光物管公司催缴及提起诉讼的情况下，佰宇公司提起本案诉讼。一审另查明，润驰国际广场物业区域内，现有小区住户1067户，商业住户104户。一审法院认为，润驰业委会是经大邑县晋原街道办事处同意成立的，并取得了相应的组织机构代码证，已经批准成立的业主委员会是否合法，不属于本民事案件审查的范围。根据诉辩双方的庭审陈述及质证意见，本案需要认定如下焦点问题：一、润驰国际广场是否属于一个物业管理区域，佰宇公司是否系该区域内业主的问题。佰宇公司认为，佰宇公司不是润驰国际业主委员会的业主成员，负责业主大会活动的社区和街办没有将商业广场商业资产列入业主委员会管理，《物业服务合同》中约定将佰宇公司的商业部分交予阳光物管公司提供物业服务，侵犯了佰宇公司的企业自主经营权、财产所有权。根据《物业管理条例》第八条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”《四川省物业管理条例》第八条规定：“县级人民政府房地产行政主管部门应当根据建设单位或业主委员会的申请，以土地使用证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、电梯以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。”本案中，根据佰宇公司的申请，大邑县物业管理办公室已经确定了润驰国际广场的物业管理区域，并作出《关于成都市大邑县润驰国际广场建筑区划划分意见书》，明确润驰国际广场建筑区划包括了佰宇公司所有的商业部分，且佰宇公司之后并未申请变更划分物业管理区域，故佰宇公司系该区域内的业主。在一审法院确认佰宇公司系该区域内的业主后，根据《物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，该案应系业主撤销权纠纷，并依法向佰宇公司进行了释明。佰宇公司将其诉讼请求变更为：请求撤销润驰业委会作出的关于续聘阳光物管公司的决定。二、续聘阳光物管公司的程序是否合法，应否撤销润驰业委会的决定的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十五条第二款规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”本案中，润驰业委会提供的：1、关于润驰观邸是否同意更换物业公司（阳光尚和）的签名单（共102户，意见均为不同意更换）；2、情况说明，载明在合法召开业主大会，且得到双过半的业主同意续聘阳光物管公司后，润驰业委会与阳光物管公司签订了《物业服务合同》。合同签订后，在小区前后门及润驰国际商业广场公示栏进行了一个月的公示；3、小区业主出具的《证明》33份，证明对续聘阳光物管公司无异议。润驰业委会提供的上述证据不足以证明在选聘阳光物管公司作为物业服务企业时召开的业主大会，经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，不符合法律规定，对被告润驰业委会作出的关于续聘阳关物管公司的决定应予撤销。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：撤销润驰业委会作出的关于续聘阳光物管公司的决定。案件受理费100元，由润驰业委会负担。本院二审期间，润驰业委会向本院提交以下证据：1、《关于成都润驰业委会对续聘阳光物管公司提供物业服务的意见征集》表一套，2、征集意见的短信截屏，3、润驰小区楼栋信息，拟证明本案一审和二审期间润驰业委会补充征求了业主的意见，同意续聘阳光物管公司的业主人数及所占专有部分的面积均已过半；4、提交佰宇公司及阳光物管公司的工商登记资料，拟证明佰宇公司提起本案诉讼已超过法定的撤销权行使期间。经庭审质证，佰宇公司对证据4的真实性予以确认，但不认可其关联性及证明力；对上述证据1、2、3的真实性、关联性均不予认可，阳光物管公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。本院认为，上述证据1、2、3的真实性均无法认定，证据4的关联性无法认定，故本院对上述证据不予采信。本院经二审查明，阳光物管公司于2015年11月24日向一审法院提起诉讼，请求佰宇公司支付物业费、车位管理费及阳光物管公司代缴水电费。本院经二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，润驰业委会关于续聘阳光物管公司的决定是否应予撤销，是本案在二审中的争议焦点。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，因润驰业委会提交的征集意见表中业主签名的真实性及短信截屏中手机机主的身份无法确认，不足以证明润驰业委会作出的关于续聘阳光物管公司的决定，已经由该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故润驰业委会作出该决定的程序不符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。润驰业委会称佰宇公司行使撤销权已超过一年的撤销权期间，而佰宇公司称其于2015年11月24日阳光物管公司向一审法院起诉，请求其支付物业管理服务费时才知晓润驰业委会的案涉决定。对此本院认为，根据本案已查明的事实，润驰小区业主大会于2015年5月10日召开，同日润驰业委会口头作出案涉决定，并于2015年5月26日与阳光物业公司签订案涉物业服务合同，佰宇公司于2016年1月26日提起本案诉讼，请求确认案涉合同无效，2016年6月3日经一审法院释明后佰宇公司将其诉讼请求变更为撤销润驰业委会作出的案涉决定。现润驰业委会并无证据证明佰宇公司已于2015年6月3日前即知晓润驰业委会作出的案涉决定，故佰宇公司于2016年6月3日将其诉讼请求变更为撤销润驰业委会的案涉决定，并未超过法律规定的行使撤销权期间，一审判决撤销润驰业委会作出的关于续聘阳光物管公司的决定，并无不当，依法应予维持。润驰业委会及阳光物管公司上诉称，一审法院向佰宇公司行使释明权程序违法，对此本院认为，根据一审庭审笔录的记载，一审法院已在一审庭审中将向佰宇公司释明情况及佰宇公司变更诉讼请求的情况告知润驰业委会及阳光物管公司，润驰业委会及阳光物管公司均表示对一审法院的释明及佰宇公司变更诉讼请求无异议，且不需要新的举证期和答辩期，故对润驰业委会及阳光物管公司关于一审向佰宇公司释明属程序违法的上诉主张，本院不予支持。综上，润驰业委会与阳光物管公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费100元，由上诉人大邑县润驰国际业主委员会、四川阳光尚和物业管理有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  魏云霞审判员  陶田源审判员  刘冠男二〇一六年十二月六日书记员  曹 颖