山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终1782号 上诉人（原审被告）：菏泽永骏商业运营有限公司，住所地山东省菏泽市开发区中华路南侧、振兴路东侧紫金国际广场负**。 法定代表人：杨永红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张国栋，山东邦治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘凤香，女，汉族，1986年10月16日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：郭庆彪，山东曹州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秉坤，山东晟韵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽瑞华紫金商业管理有限公司，住所地山东省菏泽经济开发区中华路南侧美食城。 法定代表人：李卫国，该公司总经理。 上诉人菏泽永骏商业运营有限公司（以下简称永骏公司）因与被上诉人刘凤香、被上诉人菏泽瑞华紫金商业管理有限公司（以下简称紫金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院(2019)鲁1791民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人永骏公司的委托诉讼代理人张国栋，被上诉人刘凤香及其委托诉讼代理人郭庆彪、王秉坤到庭参加了诉讼。被上诉人紫金公司经本院传票传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 永骏公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁1791民初31号民事判决，改判永骏公司不予返还33571元或者发回重审；2.诉讼费用由刘凤香负担。事实和理由：一、一审判决认定永骏公司有权解除合同错误。永骏公司自始至终都没有请求解除租赁合同。一审法院认定该项事实没有依据。在相同案件中（2019）鲁1791民初29号判决书中没有认定这一错误事实,一审判决认定错误。二、一审判决认定永骏公司因消防问题构成违约错误。1、案涉房屋消防验收合格。虽然消防验收合格意见书是2018年11月9日做出，并不代表验收前的消防设备不合格。消防设施的状态与租赁合同签订时一样。所以，消防合格意见书做出的时间，不会对消防安全带来实质性影响。《中华人民共和国消防法》的相关规定系管理性规定，如果公共聚集区未经消防验收就投入使用，违反的是行政管理规定，对负有管理责任的主体处以行政处罚依据，而非是认定永骏公司构成违约的依据。况且，消防事宜在合同中未做任何约定，何谈永骏公司构成违约。2、本案中，事实上未因消防问题被停业整顿，导致刘凤香不能经营。刘凤香放弃经营的原因是经营亏损，把经营亏损转嫁给永骏公司，而非因店铺无法正常经营，刘凤香的动机和理由不能成立。一审判决认定永骏公司存在违约系认定事实错误。三、一审判决判令永骏公司返还剩余租金没有事实和法律依据。一审判决认定刘凤香及相邻租户陈鹰霄在2019年1月22日搬出时遭到永骏公司阻拦，系错误。没有信息显示刘凤香从商铺搬出物品的行为。在相同案件（2019）鲁1791民初29号中，关于陈鹰霄的搬出行为，仅是陈鹰霄的一面之词，永骏公司不予认可。该日期不能作为结算租金的节点。双方签订了租赁合同，永骏公司按照合同履行义务，刘凤香应当根据合同支付一年的租金。因此，一审法院判决永骏公司返还剩余租金没有事实依据和法律依据。 刘凤香答辩称，永骏公司因违法违规而违约，应当承担退款责任，永骏公司上诉理由无法无据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当判决驳回永骏公司的上诉，维持原判。 紫金公司未答辩。 刘凤香向一审法院起诉请求：1.请求判令永骏公司、紫金公司返还刘凤香租金、租商铺押金、电脑租金、天然气押金及经济损失总计76000元；2.诉讼费、保全费、担保费等诉讼费用由永骏公司、紫金公司负担。 一审法院认定事实如下：2018年2月6日，永骏公司（甲方）与刘凤香（乙方）签订《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同》，约定甲方将紫金国际广场负一楼5号商铺出租给乙方自主经营，年租金60000元，乙方在协议签订之日向甲方支付履约保证金5000元。2018年5月26日，永骏公司与刘凤香又签订了《补充协议》，约定合同期为2018年5月30日至2019年7月29日，共14个月。永骏公司向刘凤香收取了租金60000元、保证金5000元、系统押金2000元，紫金公司向刘凤香收取了天然气押金3000元。2018年6月1日，刘凤香正式营业。2018年11月9日，菏泽市消防支队出具了菏公消验字[2018]第0106号《建设工程消防验收意见书》，评定包括涉案场地在内的建设工程消防验收合格。2018年12月9日，刘凤香向永骏公司邮寄了《解除合同通知书》，2019年1月22日，刘凤香要求将自己的物品从所租赁的商铺搬出，但永骏公司进行了阻拦。 一审法院认为，永骏公司与刘凤香签订的《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2018年11月9日前，永骏公司出租的商铺所在建筑尚未经消防验收，但刘凤香保持经营，2018年12月9日刘凤香向永骏公司发送《解除合同通知书》时已经验收合格。双方在履行合同过程中均有违约之处，刘凤香有权解除双方签字的《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同》及《补充协议》。但刘凤香应及时将自己的物品搬出，将商铺交还永骏公司。2019年1月22日，刘凤香要求将自己的物品从所租赁商铺搬出时，永骏公司进行了阻拦，刘凤香应支付的租金数额为33429（60000÷14×7.8）元，永骏公司拒绝刘凤香搬出扩大的损失应由永骏公司自行承担。永骏公司应退还多余的租金26571（6000-33429）元、保证金5000元及押金2000元；紫金公司应退还刘凤香天然气押金3000元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条规定，判决：一、永骏公司返还刘凤香租金26571元、保证金5000元、押金2000元，共计33571元，限判决生效后十日内履行完毕；二、紫金公司返还刘凤香押金3000元，限判决生效后十日内履行完毕；三、驳回刘凤香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，减半收取850元，申请费820元，保险费300元，共计1970元，由刘凤香负担1022元，永骏公司负担870元，紫金公司负担78元。 本院二审期间，刘凤香提交2018年6月8日菏泽市公安局消防支队经济开发区大队作出的行政处罚决定书和该单位出具的证明。证明在租赁期间因违反《中华人民共和国消防法》而被处罚19万元罚款。永骏公司质证认为该证据仅能证明紫金公司违反了《中华人民共和国消防法》关于公共场合消防管理的管理性规定，不能证明永骏公司和紫金公司的租赁行为违法，且紫金公司仅违反行政管理性规定，已因该行为受到相应的处罚，与本案已经没有关联。且证明中显示对涉案场地并没有执行停产停业处罚，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，涉案场所的消防问题并没有影响商铺的正常经营，相关单位受到的行政处罚决定不能作为本案解除合同的依据，所以其证明目依法不成立。本院对上述证据认证如下：因永骏公司对该两份证据的真实性均无异议，且上述证据的原件均存于本院他案卷宗，故对上述证据的真实性，本院予以认定。 另查明，2018年6月8日，菏泽市公安消防支队经济开发区大队做出（菏开公（消）行罚决字﹝2018﹞0080号）号行政处罚决定书，因违法行为人山东瑞华房地产开发区有限公司该单位3号楼A座地下一层、地上**局部未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，责令该公司停产停业，处罚19万元。菏泽市公安消防支队经济开发区大队向本院出具了情况说明：针对山东瑞华房地产开发区有限公司未经消防验收擅自投入使用，消防大队对其进行了立案处罚，并于2018年6月8日下发行政处罚决定书（菏开公（消）行罚决自﹝2018﹞0080号），责令停产停业并处19万元罚款，鉴于该单位规模大、员工多，一旦责令停产停业对社会生活影响较大，根据《中华人民共和国消防法》第七十条第五款规定“责令停产停业，对经济和社会生活影响较大的，由公安机关消防机构提出意见，并由公安机关报请本级人民政府依法决定。本级人民政府组织公安机关等部门实施。”消防大队向开发区管委会第一时间汇报该单位违法情况，管委会责成丹阳办事处、开发区消防大队紧盯该单位违法行为，在营业期间加强消防安全管理，督促该单位积极办理验收手续，该单位已于2018年11月9日办理验收意见书。 再查明，在上诉人永骏公司与案外人被上诉人王香云、何美霞房屋租赁合同纠纷一案中，永骏公司的法定代表人杨永红陈述永骏公司没有通知商户停业，是紫金公司通知商户停业的。只有使用煤气罐的商铺停业，而使用电的商铺没有停业。停业大概一个月。 还查明，永骏公司（甲方）与刘凤香（乙方）于2018年2月6日签订的《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同书》第七条“合同的解除”第1项约定：“甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：（1）租赁期限内因甲方的原因导致本合同约定经营场所或者乙方租用的铺位停业超过30日的；（2）未按照本合同约定为乙方提供经营场所，并严重影响乙方正常经营，经乙方两次书面提出后，仍不改正的。” 本院二审查明的其他事实同一审查明的事实一致。 本院认为，一审判决书在“永骏公司辩称”部分，已经明确载明“永骏公司没有违约行为，本案具体情况并不符合约定的解除条件”，即永骏公司不同意解除案涉租赁合同，故一审法院在“本院认为”部分认为“永骏公司有权解除双方签订的《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同》”应属笔误。该笔误的存在，不影响本案的实体审理。根据刘凤香一审诉讼请求，其要求永骏公司返还商铺租金及押金、收银机押金及经济损失，诉请成立的前提即为解除双方之间签订的租赁合同，双方主要争议点亦在于此，故本案审理的关键仍然在于案涉租赁合同是否应予解除。 根据永骏公司与刘凤香签订的《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同书》第七条第1项的约定，租赁期限内因永骏公司的原因导致本合同约定经营场所或者刘凤香租用的铺位停业超过30日的，刘凤香有权解除合同。本案中，菏泽市公安消防支队经济开发区大队于2018年6月8日作出菏开公（消）行罚决字〔2018〕0080号《行政处罚决定书》，认为案涉经营场所局部未经消防验收擅自投入使用，决定给予瑞华公司责令停产停业，并处罚款19万元的处罚。而永骏公司认可应紫金公司要求，部分商家停业了大概一个月。因在永骏公司与刘凤香的租赁合同关系中，保证租赁物即经营场所具备正常经营的条件为永骏公司的义务，故在该经营场所因局部未经消防验收擅自投入使用被处罚、部分商家停业的情况下，所产生的不利后果应由出租方即永骏公司承担。又因案涉美食城为统一经营场所，部分商家停业达一个月之久，势必会对整个美食城的经营外观产生严重影响，使附近区域的消费人群对美食城的经营能力产生合理怀疑，之后即使恢复营业，之前停业行为产生的不良影响亦难以消除，从而影响美食城的后续经营，进而影响承租方的经营利润收入。在此情形下，刘凤香要求解除案涉租赁合同，符合《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同书》第七条第1项的约定，具有合同依据。2018年12月9日，刘凤香向永骏公司邮寄了《解除合同通知书》，行使己方合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方之间签订的《菏泽紫金国际美食城场地租赁合同书》于上述《解除合同通知书》到达永骏公司之时解除。一审法院以刘凤香实际占用商铺的期间为依据，以2019年1月22日作为租金计算的终止点，已经保护了永骏公司的利益，永骏公司关于租金计算终止点的异议亦不能成立。 综上，永骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费639元，由上诉人菏泽永骏商业运营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈淑梅 审 判 员 王媛媛 审 判 员 姜 健 二〇一九年九月十七日 法官助理 田 源 书 记 员 杨 曼