海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2572号 原告:黄某，女，1970年2月10日出生，汉族，现住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：何某1，浙江坚定律师事务所律师。 被告：大庆油田海南人才培训中心，地址，琼海市博鳌旅游开发区。 法定代表人:徐某，总经理。 委托诉讼代理人：何某2，该中心职员。 委托诉讼代理人：王某，该中心职员。 原告黄某诉被告大庆油田海南人才培训中心商品房预约合同纠纷一案，本院2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何某1，被告的委托诉讼代理人何某2、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告2019年6月2日签订《博鳌阳光海岸购房协议书》。2、判令被告返还定金10万元。3、赔偿原告损失2万元。4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月2日，原、被告签订《博鳌阳光海岸购房协议书》,约定原告购买博鳌阳光海岸C1栋1单元1504号房房，总价为2098018元。签约当天付定金10万元，在5天内付清全部房款给被告账户。逾期一日乙方违约金为总房款千分之一，逾期五天视为放弃购买权，所交房款退回80%,甲方可将房屋另行出售。待本人达到海南购房条件或解除限购后签订商品房买卖合同。被告的格式合同存在如下情形:1、明知买房人在海南无购房条件，也未告知是否取得预售许可证，是否抵押或已出售给第三人情形。2、权利不对等，显失公平，甲方5天内要收200万元房款，如10年内买房人无购房条件或未解除限购政策，房款如何处理。且被告无交房权利，也无签订商品房买卖合同的权利。3、隐瞒真情存在欺诈，被告不是房屋所有权人无权出售房屋，也不是中介机构，无权代理房屋买卖业务，更无权作为卖方签订协议，签约主体不符。4、被告收取的定金和房款没有汇入银行指定的监管账户，存在欺骗、抽逃资金的可能。所售C1栋房屋不存在，带原告看的是5幢楼，存在重大误解。为此，原告特提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告答辩称：1、双方签订的《博鳌阳光海岸购房协议书》，是双方真实意思表示，合法有效。被告已告知原告因其不具备购房资格，现无法签订商品房买卖合同，原告对这情况是知晓的，并签订了个人购买房屋承诺书及购房声明，承诺知晓海南购房限购政策，同意先签订协议书并交清全款，暂不签订商品房买卖合同。签订协议不存在任何欺诈、胁迫行为，没有损害公共利益或他人合法权益。此外，营业执照的经营范围就包括房地产开发经营，原告诉状中称被告无权代理房屋买卖业务，不是房屋所有权人无权卖房，C1栋房屋不存在，被告侵占转移资产等没有事实依据，这是对被告的污蔑，请求撤销协议的前提是协议有效，其请求与事实论述部分前后矛盾。2、协议是在平等协商充分了解海南购房限购政策基础上签订的，不存在重大误解、显失公平等行为。合同法第五十四条规定了撤销的情形，协议书格式并非可撤销的法定事由，协议内容不存在任何误解和显失公平的情形，是不可撤销的。3、原告违反协议，被告有权终止协议不返还定金给原告。协议第五条约定，乙方同意签订本协议后不更名、不换房、不退房，否则视乙方违约，甲方有权单方终止协议，不返还定金。原告违反协议约定单方无故退房，被告有权终止协议，不返还10万元定金。原告作为违约方向守约方主张返还定金及赔偿2万元损失，没有事实和法律依据，应驳回原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告对原告提供的证据1-3被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供有争议的证据：1、购房协议书，证明原告在签订协议时，由于海南购房限购政策的影响，本人先同意缴清房款，尚不签订商品房买卖合同。2、签约情况登记表，证明被告内部所需要材料。3、声明，证明原告已经知道海南购房限购政策，暂不签订合同，待有购房资格或限购政策解除后再签订商品房买卖合同。4、个人购买房屋承诺书、无房承诺书、收房承诺书，证明原告已知购房限购政策，被告要求原告自愿签署，为了以后人才引进签署需要提交的一些材料。原告对证据1-4的真实性、关联性无异议，对合法性有异议。被告明知原告没有购房条件还怂恿原告签字，是违规操作的事情。被告庭后补充提供证据:1、琼海市房产预售许可证[2013]海房预字(0024)号，2、海发改备[2011]152号琼海市发展改革委员会关于博鳌阳光海岸项目备案的通知，3、资质证书，4、海南省建筑工程竣工验收备案证，5、海国用(2012)第2783号、海国用(2012)第2784号国有土地使用权证，6、建设工程规划许可证(建字第4690022016000023号)，7、建筑工程施工许可证编号为[(2012)187]，8、海房权证海字第XX**房产权总证，证据1-8证明被告经政府有关部门批准取得土地使用权证、规划许可证、施工许可证、预售许可证，房屋已竣工验收合格，已取得博鳌阳光海岸C1栋房屋大产权证。原告对补充证据质证认为，对证据1的真实性有异议，1188房产网上显示，博鳌阳光海岸楼盘B1、B2、B3、C1、C2、C3楼盘已由北京阳光兴业房地产开发有限公司的预售许可证预售在内，C1栋的12424.78平方米包括在内。北京华油房地产开发有限公司的预售许可证也显示6栋楼盘面积。对证据2的真实性无异议，但不证明已享有地权。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性有异议，不是工程验收的必要材料，缺少工程技术人员签名和工程参与单位的印章。对证据5的真实性、合法性有异议。没有出让金支付凭证，付款金额和付款日期。北京华油房地产开发有限公司和北京阳光兴业房地产开发有限公司已公示是6栋房屋的所有权人。对证据6、7的真实性、合法性有异议，没有设计合同、施工进场许可、施工合同等，不能达到证明目的。对证据8的真实性、合法性有异议。本院对被告的证据1-4的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告补充证据1-8的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告不是海南省本地户籍居民，受2018年4月海南省政府出台购房限购政策限制，没有购房资格。2019年6月2日，原被告签订《博鳌阳光海岸购房协议书》，约定原告购买被告开发的博鳌阳光海岸C1栋1单元1504房，建筑面积为123.41平方米，房总价款2098018元；付款方式为，乙方支付10万元作为定金，剩余房款于2019年6月9日前全部付清1998018元。乙方按协议书所约定时限到阳光海岸售楼部交付房款，每逾期一日乙方向甲方支付总房款千分之一的违约金，逾期超过五日视为自动放弃购买权，甲方有权解除本协议书，甲方自解除协议书之日起30个工作日内退还乙方所交的房款的80%,其余20%房款作为违约金予以扣除，不予退还。同时甲方可将房屋另行出售，出售所得不含乙方任何权益；乙方同意签订本协议后不更名、不换房、不退房否则视乙方违约，甲方可单方终止协议不返还定金；因不可抗力或国家及地方政策原因，导致本协议不能履行，甲乙双方均不承担任何责任，但甲方应按协议退还乙方已付房款；待本人达到签订商品房买卖合同条件或限购政策解除后，签订商品房买卖合同。同日原告出具声明、个人购买房屋承诺书、无房承诺书、收房承诺书，声明本人因海南购房政策影响，现合同不能完全履行，同意交清房款后，暂不签订商品房买卖合同。待具有购房资格或限购政策解除后与被告签订商品房买卖合同等。承诺按有关规定在购房时所购房的房屋为其家庭在海南唯一住房。承诺购买被告的房屋提交的资料真实、准确、合法、有效。承诺本人及家庭成员在海南省内无住房。本人自愿购买该房屋，同时接受该房屋家具屋顶装修现状，以现状为收房标准，后续由此产生的维修问题由本人负责，与出卖人无关。协议书签订后，原告向被告支付定金10万元，但并未按协议约定向被告支付购房款。之后，原告要求退房被拒绝后，原告以协议书存在隐瞒真情、欺诈、被告不是房产所有人、C1栋房屋不存在，存在重大误解、显失公平等情形为理由向本院提起诉讼。 另查明，被告开发的博鳌阳光海岸项目于2011年4月21经琼海市发展改革委员会批准立项；2012年11月27日琼海市国土资源局向被告核发海国用(2012)第2783号、海国用(2012)第2784号国有土地使用权证；琼海市规划建设局向被告核发建设工程规划许可证(建字第4690022016000023号)、建筑工程施工许可证编号[(2012)187]、海南省建筑工程竣工验收备案证；琼海市住房保障与房产管理局向被告核发资质证书、琼海市房产预售许可证[2013]海房预字(0024)号、海房房权证海字第XX**产权证(被告名下的房产权证)。 本院认为：原、被告签订的《博鳌阳光海岸购房协议书》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议焦点是：原被告签订的《博鳌阳光海岸购房协议书》是否存在隐瞒真情、欺诈、被告不是房产所有人、C1栋房屋不存在，存在重大误解、显失公平等情形，协议书应否撤销，原告的主张被告返还定金10万元及赔偿损失2万元应否支持。 本案中，原告主张购房协议书是被告明知原告没有购房资格，诱导原告，隐瞒被告不是房产所有人、C1栋房屋不存在，存在欺诈的情况下签订的，协议存在重大误解、显失公平应当撤销。从案件查明的事实看，原告是到被告销售处现场看房了解情况，知道自己没有购房资格后，经与被告协商，同意先交定金和房款，待有资格购房或购房限购政策解除后再与被告签订商品房买卖合同，然后才与被告签订《博鳌阳光海岸购房协议书》，且在签订协议书的同时也向被告出具了声明、个人购买房屋承诺书、无房承诺书、收房承诺书，声明本人知道海南购房政策，承诺所购的房屋为其家庭在海南唯一住房。向被告提交的房屋资料真实、准确、合法、有效。承诺本人及家庭成员在海南省内无住房等。协议第九条明确约定，待本人达到签订商品房买卖合同条件或限购政策解除后，签订商品房买卖合同。这就说明原告知道海南购房限购政策，知道自己没有购房资格，为规避购房限购政策与被告协商同意先交定金和房款，待有资格购房或购房限购政策解除后再与被告签订商品房买卖合同。协议书不存在被告隐瞒事实、采取欺诈胁迫手段与原告签订协议的行为，也不存在重大误解、显失公平的情形。被告已提供证据证明博鳌阳光海岸项目已经琼海市政府有关部门的批准由被告开发销售，被告是房屋所有权人，有权出售房屋。故原告主张双方签订的购房协议书存在隐瞒真情和欺诈存在重大误解、显失公平的情形，没有事实和法律依据。其主张撤销博鳌阳光海岸购房协议书》，本院不予以支持，予以驳回。至于原告主张被告返还定金10万元及赔偿损失2万元的问题。由于原告主张撤销《博鳌阳光海岸购房协议书》没有依据，本院不予以支持。故其请求被告返还定金10万元和要求被告赔偿损失20000元，也没有依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费人民币1350元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一九年九月三十日 法官助理 梁茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或 者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者 仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。