广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1972民初9656号原告：东莞市长实集团有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇乌沙管理区。统一社会信用代码为91441900708019225G。法定代表人：蒋素珍，该公司董事长。委托代理人：何萍，广东凯略律师事务所律师。委托代理人：李政中，广东凯略律师事务所实习律师。被告：黄天虎，男，汉族，1987年5月4日出生，住四川省广安市广安区，委托代理人：胡小武，广东莞信律师事务所律师。原告东莞市长实集团有限公司（以下称“长实公司”）与被告黄天虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月8日公开开庭进行审理。原告长实公司的委托代理人何萍、李政中，被告黄天虎的委托代理人胡小武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长实公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年7月2日签订的《商铺租赁合同》，被告向原告返还租赁物；2.被告向原告支付租金，按照每月4497元的标准，从2016年2月1日起计至实际返还租赁物之日止（暂计至2016年7月31日止为26982元）；3.被告向原告支付电费，从2016年1月1日起计至实际返还租赁物之日止（暂计至2016年7月31日止为1976元）；4.被告向原告支付违约金，分别以每月欠付租金及电费的金额为基数，按照每日3%的标准，从拖欠之日起计至付清之日止（暂计至2016年8月15日为100330.05元）；5.被告向原告支付律师费5000元；6.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2016年1月1日至2016年7月31日的电费1976元，本院对该变更诉讼请求的申请予以准许。事实与理由：2015年7月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号3层304号的商铺出租给被告使用，租赁期限为3年，每月租金4497元，于每月5日前支付当月租金，于次月5日前支付上月的水、电费等，如迟延缴纳租金或上述费用，从迟延之日起，每日按照欠缴费用3%的标准支付违约金，迟延超过15日的，原告有权解除合同，收回租赁物，并要求被告承担包括但不限于诉讼费、保全费、对方律师费等相关费用。合同签订后，原告依约交付租赁物给被告使用，但被告违反合同约定，拖欠原告2016年2月至7月的租金26982元，并且未结清2016年1月至2016年7月的电费1976元。经原告催讨，被告仍不履行义务。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告黄天虎辩称：第一，被告没有依约履行合同，是因原告违约在先，没有履行招商承诺及《商铺租赁合同》第20条的义务，导致所有租户生意惨淡，遭受损失。对此，被告保留追究原告相关责任的权利。第二，原告于2016年7月19日已强行收回商铺，故被告同意解除合同，租金从2016年3月1日起计至2016年7月19日止。第三，被告不确认原告诉请的电费数额，应据实认定。第四，原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，依法无需支付违约金。即使需要支付，原告主张的违约金数额也过高，应以不超过欠款数额的20%为限。第五，原告主张的律师费损失，是因原告违约导致，原告应自行承担。经审理查明：2015年7月2日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于东莞市长安镇乌沙社区振安中路2号北区三层304号的商铺（房地产权证号为粤房地证字第××号）出租给被告经营设计、培训和装饰，租赁期限从2015年7月3日起至2018年7月2日止，每月租金4497元，于每月5日前支付当月租金，水、电、天然气等费用由被告承担，如未按时缴纳租金或相关费用，从逾期之日起，每日加收欠款金额3%的违约金，欠缴达15日的，原告可解除合同，收回租赁物，同时计收违约金至付清之日止。双方还约定原告或原告委托的宣传策划广告公司负责“八大邦美食城”的整体广告宣传推广，并投入相应广告费用，为了提高美食城的知名度，可要求各商户在租赁期间积极配合，根据情况在该美食城的指定区域举行促销、展览或商品展销等活动，费用由被告根据租赁面积分摊支付。如双方在履行合同时产生争议，协商不成并提起诉讼的，败诉方应承担包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、调查费及对方的律师费等费用。签订合同后，原告依约交付商铺给被告使用，被告初时尚能按时支付租金及水电费，但原告称被告从2016年2月起停止支付租金及电费。原告于2016年5月10日向被告发出《关于催缴拖欠租金等费用的函》，被告没有回应，原告于2016年7月19日收回商铺，双方确认《商铺租赁合同》于该日解除。经原告核算，原告称被告尚欠2016年2月至2016年7月租金26982元及2016年1月至2016年7月电费1976元未付，原告提供抄表记录和案涉商铺所在房屋整体的电费发票为证。被告称已支付2016年2月的租金，从2016年3月起未付租金，但被告对其已付2016年2月租金的事实主张没有提供证据予以证明，原告不予确认。对电费，被告确认抄表记录显示的2016年1月至2016年7月实际用电为1520度，也确认每度电按照1.3元计价，但被告不确认原告代其向供电部门缴纳电费的事实。另，被告称其之所以未履行合同，是因原告违约在先，没有落实《商铺租赁合同》约定的整体广告宣传推广工作，导致被告及其他租户经营困难，被告行使先履行抗辩权。被告提供相关租户拉横幅、静坐的照片为证，但原告不予确认。原告提供报价单、设计图、地名登录制作合同书、发票、收款收据等，证明原告委托了包括被告在内的多家广告设计公司制作广告，履行了约定的宣传推广义务。原告还提供《民事代理委托合同》及律师费发票，证明原告因本案诉讼于2016年8月19日与广东凯略律师事务所签订代理委托合同，委托该所律师作为代理人参加诉讼，支付了律师费5000元。以上事实，有《商铺租赁合同》、《房地产权证》、《关于催缴拖欠租金等费用的函》、抄表记录、电费发票、照片、《商函》、报价单、设计图、地名登录制作合同书、广告费收款收据及发票、《民事代理委托合同》、律师费发票、本院开庭笔录、质证笔录等在卷佐证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应遵照合同的约定全面履行义务。本案中，被告称原告未履行合同约定的整体广告宣传推广义务，导致原告经营困难，被告行使先履行抗辩权，有权拒付租金和电费。本院对此不予采纳，理由如下：首先，根据原告提供的证据，可以证明原告已委托包括被告在内的多家广告设计公司为案涉美食城制作广告，有积极履行合同约定的宣传推广义务；其次，宣传推广只是经营中的外在因素，真正决定经营发展和知名度的仍在于经营者自身提供的产品质量和服务水平，因此，被告将自身经营困难完全归咎于外在宣传推广不到位，不具有合理性。由上，被告提出先履行抗辩，没有依据，其拒付租金和电费的行为，属于迟延履行主要债务，并且经原告催告后仍未履行，构成了根本违约。根据合同的约定及法律的规定，原告有权解除合同，收回商铺，并要求被告承担违约责任。原、被告确认原告已于2016年7月19日收回商铺，合同自该日起解除，本院予以确认。原告再诉请返还商铺已无必要，本院对此诉讼请求不予支持。对租金问题，原告主张被告从2016年2月起未付租金，被告称已付2016年2月的租金，从2016年3月起欠租，但被告对其已付2016年2月租金的事实主张没有提供任何证据予以证明，本院不予采信。故按照原告的主张，结合合同约定的租金标准，计至2016年7月19日止，租金为25318元（4497元×5.63个月），被告应立即支付原告。原告超出此限的租金请求，本院不予支持。对电费，原告主张数额为1976元（1520度×1.3元/度），与实际用电情况相符，被告未举证证明已支付该费用，原告诉请被告立即支付有理，本院予以支持。对违约金，双方签订的《商铺租赁合同》对此已有明确约定，本院予以确认。现被告违约迟延支付租金和电费，应向原告支付违约金。其中，被告主张违约金数额过高，要求本院予以调整。本院考虑合同履行的程度、被告的过错、原告已收回商铺的事实及实际产生的违约金数额已超出被告欠款总额等因素，认为被告该请求合理，故酌定违约金以不超过欠款总额为限，即为27294元。原告超出此限的违约金请求，本院不予支持。对律师费，原告提供了《民事代理委托合同》和律师费发票证明因本案支出律师费的事实，本院予以确认。根据双方《商铺租赁合同》的约定，该费用应由被告承担。综上所述，原告的诉讼请求成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长实集团有限公司与被告黄天虎于2015年7月2日签订的《商铺租赁合同》于2016年7月19日解除；二、限被告黄天虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付租金25318元；三、限被告黄天虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付电费1976元；四、限被告黄天虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付违约金27294元；五、限被告黄天虎于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长实集团有限公司支付律师费5000元；六、驳回原告东莞市长实集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1493元，由原告东莞市长实集团有限公司负担836元，被告黄天虎负担657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢秀文二〇一六年十二月九日书记员  陈捷乐附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。