福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5510号 上诉人（原审原告）：张道凤，男，1958年7月5日出生，汉族，住福清市。 被上诉人（原审被告）：郭国英，女，1965年4月10日出生，汉族，住福清市龙江路**城市。 被上诉人（原审被告）：杨美金，女，1967年8月14日出生，汉族，住福清市。 被上诉人（原审被告）：杨星，女，1987年3月18日出生，汉族，住福清市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：薛忠亮，福建天月律师事务所律师。 原审被告：福清润年房地产开发有限公司，住所地福清市融城东皋山**楼**，统一社会信用代码9135018161131122X6。 上诉人张道凤因与被上诉人郭国英、杨美金、杨星、原审被告福清润年房地产开发有限公司（以下简称“润年房地产公司”）案外人执行异议一案，不服福建省福清市人民法院(2018)闽0181民初3481号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 张道凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判维持福建省福清市人民法院（2016）闽0181执异15号执行裁定；2.执行润年房地产公司办公楼第二层及其相应土地使用权（城市花园大门B1）拍卖还给张道凤等人工人工资。 事实和理由：一、2018年12月24日规划局的函和2012年3月7日的039号文件内容不一致，之前是一层及四层，之后是一层至四层全栋。法院不应当采信该2018年12月24日的函件。郭国英、杨美金、杨星提交的2012年3月22日业主与润年房地产公司协议书系倒签伪造的，2012年4月6日福清市规划局文件系伪造的。二、郭国英、杨美金、杨星没有提供物业房位置调整规划确认证书，也没有提供物业房权属登记证书。所谓的物业管理用房未经物权登记，该小区业主对该房产不享有物权。郭国英、杨美金、杨星应当起诉润年房地产公司将物业房位置B2栋归还作物业房，而不应提起本案执行异议之诉。三、一审法院在一审中调取证据的行为是非法的。 郭国英、杨美金、杨星辩称：一、2012年4月6日登报公示内容与2018年10月20日规划局所作答复内容一致，规划一整栋都是物业用房。二、本案主要证据都来源于政府机构及规划部门，一审法院对相关证据予以采信符合法律规定。 润年房地产公司未答辩。 郭国英、杨美金、杨星一审诉讼请求：1.撤销福清市人民法院（2011）融审执字第844-1号执行裁定书第二、三项裁定，解除对润年房地产公司开发的“城市花园”B1办公楼第二层及相应土地使用权的查封；2.停止对润年房地产公司开发的“城市花园”B1办公楼二层及相应土地使用权的执行。 一审法院认定事实：张道凤诉润年房地产公司委托管理合同纠纷一案，福清市人民法院于2011年6月22日判决润年房地产公司支付张道凤委托管理费154000元、违约金154000元。福州市中级人民法院于2011年11月21日作出（2011）榕民再终字第104号判决，判决驳回润年房地产公司的上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，张道凤向福清市人民法院申请执行。福清市人民法院于2011年12月30日作出（2011）融审执字第844号执行裁定，裁定查封登记在被执行人润年房地产公司名下的位于福清市××镇××村土地使用权51909平方米中的150平方米土地使用权。2012年8月13日，城市花园小区业主以上述查封影响申办两权证为由向一审法院提出执行异议。一审法院于2012年8月17日作出（2011）融审执字第844-1号执行裁定，裁定解除对上述150平方米土地使用权的查封，查封润年房地产公司所有的办公楼第二层及其相应土地使用权（城市花园大门口Ｂ1）等。2012年9月21日，城市花园小区业主对上述查封提出异议。2016年4月28日，郭国英、杨美金、杨星以城市花园Ｂ1办公楼系物业管理用房，属于城市花园小区全体业主共有为由提出执行异议，请求解除对城市花园Ｂ1办公楼第二层及其相应土地使用权的查封。一审法院于2016年7月6日作出（2016）闽0181执异15号执行裁定，裁定驳回案外人提出的执行异议。郭国英等不服该裁定，于2016年7月25日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院于2016年12月31日判决驳回郭国英、杨美金、杨星的诉讼请求，郭国英等不服判决提起上诉，福州市中级人民法院于2017年11月10日裁定撤销原判，发回重审。 郭国英、杨美金、杨星系润年房地产公司开发建设的福清市城市花园小区业主。润年房地产公司是于1992年8月12日注册成立的外国法人独资的有限责任公司，现营业执照被吊销。2012年2月20日，福清市人民政府召开专题会议并形成《研究粮食专业市场、安华新城B幢、润年房地产物业用房等两权证办理问题会议纪要》，记录如下：“三、润年房地产公司请求变更城市花园物业管理用房位置事项。基本情况与存在问题：根据2008年8月27日经市规划局批准调整的总平图，润年房地产城市花园小区物业管理用房，在不超过原批准规划技术指标及公示无异议后，同意将C物业管理用房与B2独立式住宅位置进行对调。润年房地产公司考虑到物业用房的实用性，与业主充分协商后，现又将物业管理用房搬至润年房地产公司办公楼的一层及四层（城市花园大门口B1），建筑面积约为238平方米，现请求对该物业用房位置进行规划确认。会议议定，由市规划局将城市花园物业用房位置调整情况在指定媒介上进行公示，若全体业主在15天公示期内无异议且经调整的物业用房面积符合物业管理法规的，则对润年房地产公司执行调整的物业用房按现状予以规划确认。今后在办理该办公楼房屋权属登记时需提供经建设部门备案的材料。”2012年3月22日，城市花园业主委员会与润年房地产公司签订《协议书》，约定将润年房地产公司办公楼的壹层至四层（城市花园大门口B1）整栋楼层免费借给润年房地产公司使用至办理完成城市花园小区两权证后，移交给业委会。该协议书由李邦兴等12位业主代表签名，润年房地产公司加盖公章。2012年4月6日，福清市城乡规划局作出融规[2012]039号《关于“城市花园”物业管理用房调整规划位置的公示》，拟同意按现状对该项目物业管理用房位置（即城市花园大门口B1整栋）予以规划确认并进行公示，公示时间为2012年4月9日-2012年4月27日。该公示刊登于2012年4月12日《福清侨乡报》。 另查明，位于福清市××街道××村的润年房地产公司办公楼（城市花园大门口Ｂ1）未办理产权登记。经现场勘查，城市花园物业管理用房原规划在Ｃ1栋位置，润年房地产公司与业主协商后调整到Ｂ2栋位置，再调整到城市花园小区大门口Ｂ1栋位置。 再查明，福清市城市花园小区业主委员会于2017年3月15日成立，并经福清市住房和城乡建设局备案。2017年3月18日，城市花园小区业主经投票表决，决定聘用福清市祥和物业服务有限公司提供物业服务。该物业公司现已撤离城市花园小区。 就2012年3月7日的融规（2012）039号文件与2012年4月6日融规（2012）039号文件内容不同，福清市人民法院函询福清市城乡规划局，福清市城乡规划局2018年12月24日以融规函（2018）1404号《关于福清润年房地产开发有限公司城市花园物业管理用房的函》函复法院“经核查我局档案，润年房地产公司开发的城市花园项目，办公楼（城市花园B1楼）整栋楼，即办公楼一至四层，为项目物业管理用房”。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、城市花园小区业主委员会与润年房地产公司签订的《协议书》是否有效；二、郭国英、杨美金、杨星对讼争房屋是否享有合法的足已排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，城市花园小区业主委员会与润年房地产公司签订的《协议书》的效力问题。根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”的规定，物业管理用房是在房地产开发建设中按有关规定配置的，作为物业管理办公、工作人员值班、业主委员会活动用房等。润年房地产公司与城市花园业主代表签订《协议书》的时间是2012年3月22日，早于法院裁定查封润年房地产公司办公楼第二层及其相应土地使用权的时间2012年8月17日。双方协议将城市花园大门口B1整栋楼作为物业管理用房使用，未违反法律和行政法规的强制性规定，且经现场勘查，未发现城市花园小区此外还有其他物业管理用房，故该协议依法成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”润年房地产公司办公楼（城市花园大门口B1）虽未经房管部门登记为物业管理用房，亦不影响该协议的效力。故案涉《协议书》合法有效。张道凤辩称业主与润年房地产公司恶意串通签订《协议书》但未提交证据予以证明，辩称《协议书》未经润年房地产公司负责人签名属无效协议，因该协议已经加盖润年房地产公司印章，一审法院对上述抗辩意见不予采纳。 关于争议焦点二，郭国英、杨美金、杨星对讼争房屋是否享有合法的足以排除强制执行的民事权益。郭国英、杨美金、杨星系城市花园小区业主，在城市花园小区委员会成立之前，作为业主代表参加诉讼，是本案的适格主体。讼争房屋虽未经房管部门登记为物业管理用房，但福清市城乡规划局已对城市花园大门口B1整栋作为物业管理用房予以规划确认并进行公示，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”以及《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主”的规定，其所有权属于城市花园小区全体业主共有。 一审法院判决：一、不得执行位于福清市××街道××村的福清××房××楼××层及其相应的土地使用权（城市花园的大门口Ｂ1），一审法院（2016）闽0181执异15号执行异议裁定于一审判决生效时自动失效；二、驳回郭国英、杨美金、杨星的其他一审起诉请求。 二审中，各方均无新证据提交。 根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，首先，案涉《协议书》签订时间在前。2012年3月22日城市花园小区业主代表与润年房地产公司签订的《协议书》未违反法律法规的相关规定，合法有效，且该协议书签订时间早于2012年8月17日一审法院裁定查封润年房地产公司办公楼第二层及其相应土地使用权的时间。张道凤关于该《协议书》系倒签的陈述无事实依据，对其相应辩解，一审法院不予采纳是正确的。其次，福清市城乡规划局确认案涉B1整栋作为物业管理用房。根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”的规定，小区当然应配备物业管理用房，本案中业主与开发商协商将物业管理用房确定为B1整栋，是符合相关法律规定的。本案中确实存在两个文号名称同为融规（2012）039号的《关于“城市花园”物业管理用房调整规划位置的公示》文件。其中2012年3月7日的公示载明拟作为物业管理用房的是B1栋的一楼及四楼，而2012年4月6日的公示载明拟作为物业管理用房的是B1栋的一楼至四楼，二者范围不同。本院注意到该两份文件均是公示文件，并非规划局最终确认规划范围的文件，公示文件可能因公示过程中相关利害关系人的异议而未能成为最终的规划确认，就此，一审法院函询福清市规划局，福清市规划局复函表示规划确认为“城市花园小区的物业管理用房是B1栋的一楼至四楼”。本院注意到2012年3月22日的《协议书》时间在两次规划公示文件之间，规划公示文件的变化与《协议书》签订时间亦可以相互印证，2012年4月6日（2012）039号文件内容亦刊登于2012年4月12日《福清侨乡报》，故本院对上诉人关于2012年4月6日（2012）039号文件内容系伪造的辩解不予采纳。在无相反证据的情况下，一审法院采信福清市规划局关于“物业管理用房是B1栋的一楼至四楼”的函复内容，是正确的。综合上述两点，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十五条第一款关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，一审法院采信福清市规划局的函复，确认B1栋的一楼至四楼是城市花园小区物业管理用房，包括本案被上诉人在内的该小区业主对该房产均享有真实合法权利，且该权利形成时间早于一审法院对该房产采取执行措施的时间，足以排除执行。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”的规定，案涉房产规划资料系被上诉人无法自行收集的证据，一审法院根据被上诉人的申请，向福清市规划局等函询、调取相关证据并对房屋现场进行勘验，属于依法履职，上诉人关于一审法院的违法调取证据的主张，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由张道凤负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  林秀榕 审判员  魏 昀 审判员  陈 青 二〇一九年九月二十八日 书记员  钟许珠