广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0103民初1533号原告：刘洁婷，女，1975年7月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：许清祥，男，1974年5月7日出生，马来西亚人，现住广州市荔湾区，系原告丈夫。被告：陈庆华，男，1969年4月8日出生，汉族，住广州市白云区。第三人：广州市祈安地产代理有限公司，住所地：广州市天河区龙口西路88号2楼49号铺。法定代表人：谢颖仪，职务：总经理。委托代理人：麦丽妍、龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。原告刘洁婷诉被告陈庆华、第三人广州祈安房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，案件由简易程序转为普通程序公开开庭进行了审理。原告刘洁婷及委托代理人李倩雯，被告陈庆华，第三人广州祈安房地产代理有限公司的委托代理人龚婉娴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘洁婷诉称：2018年12月8日，经第三人广州市祈安地产代理有限公司的居间，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》及附件，该合同中约定，第一条，被告出卖的房地产地址位于广州市荔湾区南岸路荟文二街4号XXXX房，房地产权证建筑面积124.14平方米，房产证号：06××27号，登记字号：2009登记字6010522号。第四条，房地产的成交价为380万元。第十二条，若买卖任何一方未按本合同约定时间办理有关手续、支付房款或交付房屋的，逾期违约方每日按总房款0.05%的标准向守约方支付违约金，逾期超过5天仍然未履行合同的，则属违约。第十三条，卖方不按约定将房地产出售给买方，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方己付的全部费用。第二十四条，签署本合同的行为人须保证有权代理或有权处分，如属无权代理或无权处分，又未能获得追认的，行为人应承担定金责任或参照本合同第十三条违约责任条款。该附件中约定，原告需在签订本合同之同时支付50000元作为部分定金。合同及附件，均有被告本人的签名并按手印。同日，原告向被告支付定金50000元，并由被告出具定金收款收据。2018年12月15日，原、被告及第三人祈安公司三方共同前往房管局办理网签手续，但被告到房管局后，向原告及第三人明确以“房屋交易价过低拒绝网签”为由告知原告及第三人无法履行合同。此后，原告及第三人多次通过电话、短信、微信、书面通知函等方式要求被告配合原告办理网签及按揭申请手续，被告却一直以各种理由推脱不予理会。原告无奈，自行于2018年12月18日发出《催促履行通知函》，催告被告在2018年12月20日配合原告办理网签合同、办理按揭申请及办理过桥垫资手续等合同义务，被告在2018年12月21日收到该《通知函》。截至至起诉之日，被告至今仍未配合原告办理网签手续、办理银行贷款等合同义务，构成根本违约。根据《合同法》的有关规定，被告拒不履行合同及附件义务的行为侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至贵院。特起诉要求：一、判决确认原告于2019年1月17日解除原被告签订的房屋买卖合同及附件。二、判决被告支付违约金38万元（380万元×10%)。三、判决被告及第三人向原告退回定金5万元。四、判决由被告承担本案的诉讼费、保全费。被告陈庆华答辩称：被告于2018年12月8日接到第三人中介陈作霖电话说有买家买被告房屋并可以一次性付款交易，被告因急于出售该物业，在原告和第三人并没有实地看房的情况下洽商交易事宜。期间被告已明确告知买方及第三人该物业为被告夫妻双方名下，需与被告配偶进行商议，第三人工作人员陈作霖及原告坚持要求本人可以先行在房屋买卖合同上签字后再回去商议，签字过程中，被告发现合同上银行按揭付款的约定与协商过的条件不符，于是明确提出异议。但原告及第三人表示该约定是为了方便购买筹备资金，实际房屋款项还是一次性支付给被告，出于对居间方的信任，被告先行在房屋买卖合同上签字，后被要求顺带配合签署系列文件和收据等，但被告未实际收到原告支付的关于房屋的任何款项。被告与配偶商议后，被告配偶明确表示不同意出售房屋，第三人及原告提出另签订一份房屋买卖合同，被告已明确告知需与配偶协商同意签名后才生效。被告签订合同后第三人没有把合同给被告，之后被告把第一份合同第二联细看后发现合同约定的其他事项里面约定要求被告所借款项的公司同意还款方案后，本合同才生效。这一条在合同中第一联有，被告签名的收到的第二联里却没有。以上是被告被第三人经纪及原告欺骗的事实。补充：2018年2月14日又签订了另一份房屋买卖合同，但原告却以第一份合同来起诉被告，这一份合同已经是无效的，而且第一联和第二联是有区别的。第三人广州祈安房地产代理有限公司答辩称：定金由原告支付给被告，当时约定定金在第三人保管，办理网签后再发放给业主。第三人是帮助被告保管定金，第三人也有出具保管收据给被告。若法院认定需要退定金，第三人可协助退还定金。原告支付的定金50000元目前在第三人处。经审理查明：被告陈庆华为广州市荔湾区南岸路荟文二街四号XXXX房房屋登记的共有产权人之一。2018年12月8日原告（买方）与被告（卖方）、杜锦兵(合同卖方署名)及第三人广州市祈安地产中介有限公司（经纪方）签订（2018S）房买卖字第NO：1702370号《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于广州市荔湾区南岸路荟文二街四号XXXX房屋以总房价3800000元出售给买方。合同第二条约定:卖方持有该房地产之权属证明，并保证对该房地产拥有完整的处分权，且该房地产在交易时没有产权争议、没有被查封、没有被冻结。如果有抵押权人，卖方则保证通过赎楼涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续。如因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。合同的第三条约定：买方知悉国家的有关购房政策，并保证已符合有关购房资格并持有有关证明。合同第十三条（违约责任）约定：卖方不按合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。合同第二十五条约定：经买卖双方协商后定：1、买方知悉产权人有资产欠款总额320万元。2、购买人有指定入产权购买人。3、卖方还款方式按产权人所欠的总额320万元的借款公司执行还款（其他内容略）。在合同附件B（银行按揭付款）1、买方须在签定合同之同时支付5万元作为定金。3、买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作天内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续。在成功受理后由买方将首期房款（不含定金）109万元支付给卖方。房价余款266万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方…（其他内容略）。最后，原、被告及第三人在合同及附件上签名、盖章。在合同签署后，原告支付定金5万元，被告开具收据，款项由第三人广州市祈安地产中介有限公司代管。另，第三人广州市祈安地产中介有限公司当庭提交一式三联签置日期为2018年12月8日原告（买方）与被告（卖方）、杜锦兵(合同卖方署名)及第三人广州市祈安地产中介有限公司（经纪方）签订（2018S）房买卖字第NO：1702379号《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于广州市荔湾区南岸路荟文二街四号XXXX房屋以总房价3800000元出售给买方。合同第二条约定:卖方持有该房地产之权属证明，并保证对该房地产拥有完整的处分权，且该房地产在交易时没有产权争议、没有被查封、没有被冻结。如果有抵押权人，卖方则保证通过赎楼涂销抵押或转按等合法手续与买方办理过户手续。如因卖方的原因，造成该房地产不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部违约责任并赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。合同的第三条约定：买方知悉国家的有关购房政策，并保证已符合有关购房资格并持有有关证明。合同第十三条（违约责任）约定：卖方不按合同约定将该房地产出售给买方的，须向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用。在合同第二十五条（其它事项）约定：1、定金款三十万元在2018年12月17日做资金共管到出银行同意贷款书时解共管。三十万元包含垫支服务费和银行按揭贷款费用共166000元由买方支付。2、网签入名人由原告指定为准。3、（内容略）。4、定金若买方贷款银行不出具贷款同意书的，定金原路退回。卖方不负责违约责任。在合同附件B（银行按揭付款）1、买方须在签定合同之同时支付30万元作为部分定金。3、买卖双方在银行审批出具同意贷款通知书后三个工作天内办理网上预约交易递件时间，预约日当天买卖双方备齐交易所需资料协同经纪方到房地产交易中心办理相关交易递件手续。在成功受理后由买方将首期房款（不含定金）84万元支付给卖方。房价余款266万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方…（其他内容略）。最后，原、被告及第三人在合同及附件上签名、盖章。2018年12月15日原、被告及第三人三方前往房管部门办理网签手续，因原、被告对合同的履行存在争议未能办理网签登记。后原告于2018年12月18日向被告发出《催促履行通知函》，要求被告在2018年12月20日配合原告办理网签合同、办理按揭申请等手续。被告在2018年12月21日才收到了原告的上述函件。在庭审过程中，原告确认在本市没有购房资格、知道涉案房屋还有共有权人、在网签现场还没有银行同意贷款书。确认在2018年12月14日还与被告及第三人签署没有落款日期的《房屋买卖合同》，在本案中实际履行是第一份2018年12月8日的《房屋买卖合同》。被告认为是履行2018年12月14日《房屋买卖合同》，原告没有向被告支付定金。第三人广州市祈安地产中介有限公司确认已经将涉案房屋的产权共有登记情况告知原告。在签订合同时，涉案房屋共有人没有签名，也没有授权委托的代理人。确认原、被告双方就涉案房屋签订了两份《房屋买卖合同》，买卖双方约定第二份合同由第三人保管，办理网签回收第一份合同后才将第二份合同交给双方，这可理解为合同成立及生效时间是以办好网签为前提条件的。原告所支付定金现存于第三人处代管。原告于2018年12月28日诉前申请保全。本院根据原告申请于2018年12月29日作出（2018）粤0103财保182号之一民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告陈庆华名下价值380万元的财产。原告支付诉前保全费5000元本院认为：原、被告及第三人虽然就涉案房屋签订了两份《房屋买卖合同》。各方当事人在签订合同时，均清楚涉案房屋还有共有权人。在涉案房屋共有权人没有委托代理人或亲自在合同上签名追认同意出售涉案房屋的情况下，仍然签订两份《房屋买卖合同》。在两份《房屋买卖合同》中对于合同条款约定不一致，原、被告及第三人对履行哪一份合同存在争议。且原告也不具备在广州市购买房屋资格、其也没有按合同约定办理网签前的银行同意按揭贷款手续。第三人作为经纪方没有尽审查告知义务存在过错。故原、被告及第三人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》未成立，各方当事人对此均有缔约过错责任，因此应共同承担本案所产生的费用。由于《房屋买卖合同》不成立，原告要求确认于2019年1月17日解除原被告签订的房屋买卖合同、附件及要求被告承担《房屋买卖合同》中约定违约责任的诉讼请求，本院不予支持。第三人应将代被告收取的定金5万元退还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、第三人广州市祈安地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将代被告陈庆华收取的定金5万元退还给原告刘洁婷。二、驳回原告刘洁婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7000元，由被告陈庆华负担2334元，原告刘洁婷、第三人广州市祈安地产中介有限公司各负担2333元。诉讼保全费5000元，由原、被告各负担2500元。如不服本判决，原、被告及第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  林穗青人民陪审员  伍少琴二〇一九年九月二十五日书 记 员  谢绮雯