浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5629号 上诉人（原审原告）：杭州余杭唐家埭股份经济合作社，住所地杭州市余杭区塘栖镇唐家埭村。 法定代表人：唐国良，董事长。 委托诉讼代理人：唐耀涛，浙江诺力亚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈强，男，1975年7月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：鲁俊伟、李**，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州余杭唐家埭股份经济合作社（以下简称唐家埭经合社）因与被上诉人陈强房屋租赁合同纠纷一案，不服余杭区人民法院（2019）浙0110民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2017年3月28日，孙文孝与陈强签订房屋租赁合同，合同约定：1、甲方（孙文孝）将位于“杭州市余杭区塘栖镇广济路315-322号”的营业用房出租给乙方（陈强），建筑面积2306平方米；2.租赁期限自2017年7月1日起至2023年6月30日止，在签订合同后甲方已将该房屋交付乙方使用；3.该房屋第一年租金以0.951元/平方米/天计算，即80万元；第一年租金在2017年5月1日前一次性付清；第二年、第三年租金不变，第四年至第六年租金在80万元的基础上上涨5%，即每年84万元；乙方必须在每年的5月1日前付清下一年度的房屋年租金（先付后用）；3.乙方在租赁期间，保证房屋仅做合法经营使用，不得挪作他用、不得转租房屋，如有转租、附带设备转租或转让经营，以及未按时支付房屋租金等情形之一发生的，甲方有权单方提前终止本合同收回营业房并由乙方承担违约责任；4.租赁期间承租人如有违反上述条款之一的，按违约论处，应赔偿出租人按本合同期内年租金20%计算的违约金，出租人并有权单方终止本租赁合同，提前收回所租赁的房屋。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈强除部分房产用于开设“小芳超市”外，将部分房产进行了转租。 后孙文孝将案涉房产转让给唐家埭经合社，2018年12月17日，唐家埭经合社办理了案涉房产不动产权证书。陈强租金支付至2018年12月17日。 庭审中，唐家埭经合社陈述，2019年1月份发现陈强违约后，唐家埭经合社与陈强协商过，要求陈强支付租金，但双方关于租金标准没有达成一致意见，故支付租金的账号没有提供给陈强。陈强则认为双方只是谈了增加租金的问题，唐家埭经合社并未向陈强催讨租金。 经该院现场勘查，陈强转租的商铺均在店门上设立了明显的名称标识。 现唐家埭经合社起诉至原审法院，其诉讼请求为：一、解除唐家埭经合社与陈强之间的《房屋租赁合同》；二、陈强支付唐家埭经合社租金87671.23元（按80万元/年从2018年12月17日暂计算至2019年1月25日，此后至陈强实际腾空房屋归还使用权之日的租金按相同方式计算）；三、陈强支付唐家埭经合社违约金16万元；四、本案诉讼费用由陈强承担。 原审法院认为：本案的争议焦点是原房东孙文孝对于陈强的转租行为是否知情。虽然孙文孝与陈强签订的租赁合同中约定不得转租，但在签订租赁合同后不久陈强就对案涉房产进行了转租，至孙文孝2018年12月出售给唐家埭经合社时的一年多时间内，孙文孝对此不可能不知情，但其并未提出异议。且在孙文孝出售案涉房产时，孙文孝与唐家埭经合社应知陈强转租的事实，但唐家埭经合社与孙文孝均未对此提出异议，故该院认为孙文孝并未对转租事宜提出异议。 唐家埭经合社在2018年12月取得案涉房产的所有权后，曾对增加租金问题与陈强进行了协商，因协商不成才于2019年3月向该院起诉要求解除租赁合同。因此，不管是唐家埭经合社还是孙文孝，对于转租的事实应是明知的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。综上，唐家埭经合社的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回唐家埭经合社的全部诉讼请求。本案案件受理费2508元（已减半收取），由唐家埭经合社负担。 宣判后，唐家埭经合社不服，向本院提起上诉称：本案事实认定错误，现有证据并不足以证明孙文孝应当知道陈强转租。孙文孝与陈强的合同中明确约定不得转租，陈强从未告知过孙文孝转租的情况，孙文孝也从未看到陈强对案涉房屋进行转租的广告或公告。孙文孝工作生活在外地，也没有渠道去了解知晓陈强转租事实。陈强的租金是正常支付的，孙文孝也没有必要去了解陈强是否转租的情况。根据举证规则，本案也应该由陈强对转租事实进行举证。一审法院在陈强未举证的情况下，以转租行为实际发生一年多为由，推定孙文孝应当知晓转租事实，无事实依据，并导致适用法律错误。综上，请求:一、撤销原审判决，依法改判支持唐家埭经合社一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由陈强负担。 被上诉人陈强辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。唐家埭经合社的上诉理由不成立，具体如下：一、唐家埭经合社再三声称，原房东孙文孝告诉唐家埭经合社，其不知道转租事实，但唐家埭经合社并未提供任何证据对此予以证明，因此，孙文孝是否告知过唐家埭经合社，仍然存疑。即使孙文孝确实告知过唐家埭经合社，其不知道转租事实，也完全可能是其为避免自身责任，而对唐家埭经合社撒谎。为此，不能仅凭唐家埭经合社一面之词，认定孙文孝不知道转租事实。二、陈强从孙文孝处承租后，不久就进行了大量的招商转租宣传，3个月内转租给5位次承租人，且转租的均是临街商铺，次承租人也在临街商铺上设置了不同的名称标识。在此情形下，原房东孙文孝作为一般人，应当知道已转租事实。也就是说，在此情况下，原房东知道转租的事实，属于通常情形，即陈强已证明原房东知道转租事宜具有高度盖然性。在此情况下，原房东仍然不知道转租的事实，则属于例外情形，唐家埭经合社应对该例外情形进行举证。在唐家埭经合社未能举证的情况下，应认定原房东知道已转租事实。三、事实上，原房东也是知道转租事实的，因为五位次承租人之一的沈纪芬，是原房东的亲戚，正是原房东介绍来转租的。因此，从转租之初，原房东对转租是知情的。综上，请求驳回唐家埭经合社的的上诉请求，维持原判。 二审中，上诉人唐家埭经合社向本院提交一份情况声明，欲证明孙文孝是不清楚转租事实的。 被上诉人陈强认为该证据不属于新证据，且对本案的争议事实没有实质影响。同时认为该证据实质属于证人证言，证人没有出庭接受质询，不应采纳。本院认为陈强的质证意见成立，对该证据的证明力，不予确认。 被上诉人陈强未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为:在全案证据对待证事实的证明无法充分确凿的情况下，只要一方当事人的证据能够证明待证事实的发生具有高度盖然性，人民法院即可对该事实予以认定。本案唐家埭经合社虽主张原房东孙文孝告知其不知道陈强转租事实，但唐家埭经合社在一审中未提交任何证据证明，二审中虽提交了一份《情况说明》，但也未申请孙文孝作为证人出庭作证。而陈强在一审中提交了五份场地转租合同和通话录音整理资料，该证据虽不能直接证明孙文孝转租事实，但该证据结合现场勘查情况和日常生活常理，一审法院认定孙文孝对转租事实应该知晓，并无不当。在孙文孝应当知道陈强转租并在六个月内未提出异议的情况下，现唐家埭经合社以陈强擅自转租为由，要求解除合同并支付违约金，缺乏法律依据。 综上，唐家埭经合社的上诉理由和请求均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5016元，由杭州余杭唐家埭股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年九月二十三日 书记员  赖雪珂