广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终5667号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾昌恒房地产有限公司。住所：惠州大亚湾澳头中兴南路141号。法定代表人：张峰，任董事长。委托诉讼代理人：兰洪秀，女，汉族，系公司法务专员。委托诉讼代理人：麦俊豪，男，汉族，系公司法务专员。被上诉人（原审原告）：武华林，男，汉族，1985年5月7日出生，户籍地址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：游珊珊，广东尚达（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾昌恒房地产有限公司因与被上诉人武华林商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人兰洪秀、麦俊豪，被上诉人的委托诉讼代理人游珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾昌恒房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院(2018)粤1391民初3798号民事判决书;2、依法改判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求;3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：被上诉人主张的权利已超过法律规定三年诉讼时效，应当驳回被上诉人的全部诉讼请求。原审法院对本案关于支付逾期办证的违约金诉讼时效的认定问题(详见“本院认为”部分第三段)，“本案中，合同约定的逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算”，依据上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，当买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按照下列第3项(即买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续)处理，而上述相关约定并未约定按日为时间单位累计计算违约金，且并非为原审判决所述的诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。该约定的违约金虽然为空白，但并非双方没有约定违约金，且约定的违约金为一时性债权，即在某个时点就己经确定的债权。故此在《商品房买卖合同》中约定的报产权登记机关备案期限届满之日起(即2015年7月7日起)，被上诉人就已经知道或者应当知道上诉人是否己经履行了办理房屋权属登记的协助义务。依照《民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但截至被上诉人提起诉讼之日(即2018年10月24日)止，被上诉人从未向上诉人主张过任何权利，已然已超过法律规定的三年诉讼时效。综上所述，原审判决存在认定事实不清的情形，且该情形加重了上诉人的责任，为了正确使用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，恳请二审法院对本案依法改判。被上诉人武华林辩称：被上诉人并未超过法定的诉讼时效，请二审法院查明事实后依法驳回其上诉请求，维持一审判决。原审原告武华林向一审法院起诉请求：一、被告支付原告2015年10月1日至2016年3月18日（总计169天）逾期办理房产证的违约金9723元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2012年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州××头××路××天××花园××号商品房，该房建筑面积为84.61平方米，总价款为350000元。双方就交付期限约定为：被告应在2014年10月30日前，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费，委托被告办理权属登记的手续。2014年10月16日，原告办理了涉案房屋的入伙手续。被告于2016年3月7日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。2016年3月18日，涉案房屋的产权登记至原告武华林名下。原审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任问题。合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房已于2014年10月16日交付原告使用，故被告应当在2015年7月7日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告直至2016年3月7日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间224天，已构成违约，应当承担违约责任。被告主张扣除2015年7月1日至2015年8月24日办证部门停止办理业务的时间共计54天，但被告提供的证据，无相关部门的盖章，也无其他证据可以佐证，不足以证实此种情况属于不可抗力，因此，该抗辩理由，证据不足，本院不予采信。庭审中，被告认为原告请求支付逾期办证的违约金已过诉讼时效。依据法律规定，当事人权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的实施而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间自动延续为三年。本案中，合同约定的逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。根据合同约定，被告应当在2015年7月7日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告没有按时履行该义务，原告从2015年7月8日开始就已经知道或者应当知道其权利受到损害,而原告于2018年11月1日起诉，故2015年10月31日前的诉讼时效已届满，被告对上述期间的诉讼时效抗辩有理，本院予以采纳。但2015年11月1日后的逾期办证违约金的诉讼时效尚未届满，被告对该期间诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本地审判实践，本院酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付2015年11月1日至2016年3月7日期间的逾期违约金为7307元(350000元×6%÷365天/年×127天)，原告诉求超出上述金额部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告武华林支付违约金7307元；二、驳回原告武华林的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人请求的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是其真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人已向被上诉人履行了支付购房款的义务，于2014年10月16日办理了涉案房屋的入伙手续，根据合同约定，上诉人应当在2015年7月7日前将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但上诉人直至2016年3月7日才将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间，上诉人存在逾期办证的违约行为，应当按照约定承担相应违约责任。上诉人上诉提出，涉案违约金为一时性债权，被上诉人主张权利的时间已超过法律规定的三年诉讼时效，应当驳回。针对上诉人提出的该意见，本院认为，从2015年7月7日后，上诉人就一直持续存在逾期办证的违约行为，逾期办证违约金是按日为时间单位累计计算，而每日所产生的违约金均属于一个个别债权，诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。根据合同约定，被上诉人从2015年7月8日开始就已经知道或者应当知道其权利受到损害,而其于2018年11月1日方起诉，故2015年10月31日前的诉讼时效已届满，上诉人对上述期间的诉讼时效抗辩有理，原审予以采纳，处理正确，本院予以维持。但2015年11月1日后的逾期办证违约金的诉讼时效尚未届满，上诉人对该期间诉讼时效的抗辩，没有法律依据，本院亦不予采纳。因双方签订的《商品房买卖合同》并未就上诉人逾期办证明确约定计付违约金，且被上诉人因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本地审判实践，原审酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即上诉人应向被上诉人支付2015年11月1日至2016年4月1日期间的逾期违约金为7307元(350000元×6%÷365天/年×127天)，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由惠州大亚湾昌恒房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年九月二十九日法官助理陈佳汝书记员张婉婷