北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初10806号原告：杨小梅，女，1960年2月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐伉军（杨小梅之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：牛春芳，北京市浩盛律师事务所律师。被告：北京豪雅天诚房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路。法定代表人：白金奎，职务不详。被告：北京德和瑞科技有限公司，住所地北京市昌平区十三陵镇。法定代表人：傅兴晴，总经理。被告：北京昊园恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区运河核心区。法定代表人：王四会，职务不详。原告杨小梅与被告北京豪雅天诚房地产经纪有限公司（以下简称豪雅公司）、北京德和瑞科技有限公司（以下简称德和瑞公司）、北京昊园恒业房地产经纪有限公司（以下简称昊园恒业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨小梅及其委托诉讼代理人唐伉军、牛春芳到庭参加了诉讼。被告豪雅公司、德和瑞公司、昊园恒业公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院缺席予以审理。本案现已审理终结。杨小梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告立即向我支付拖欠的自2018年9月7日至2018年12月7日房屋租金28500元；2、判令三被告向我支付拖欠房屋租金的违约金19000元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年9月2日，我与豪雅公司经协商签订一份《北京市房屋出租代理合同》，合同的主要内容是我将所有的位于北京市海淀区丰润中路×号院（颐丰庄园）×号精装修六室二厅三卫，面积为226平方米房屋交给豪雅公司代理出租，出租代理期限为四年，自2015年9月7日至2019年9月6日，房屋租金初步定为每月8000元整，以后每年递增。使用期内所有水、电、煤气、电话费均由豪雅公司承担；租金支付方式为每三个月支付，共计分为16次支付，每次支付数额和时间均有约定；违约责任为豪雅公司未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，按豪雅公司违约处理，我方有权单方解除合同，豪雅公司按每月租金的200%支付违约金。合同签订后，我如约将租赁房屋交付给豪雅公司。2017年8月29日，豪雅公司与德和瑞公司签订租赁合同，将我的房屋出租给德和瑞公司，双方的租赁期限为2017年8月31日至2019年9月6日。豪雅公司将2015年9月7日至2017年12月6日期间的租金交付给了我。2018年2月5日，德和瑞公司又与昊园恒业公司签订《房屋租赁合同》。昊园恒业公司将2017年12月7日至2018年9月6日期间的租金交付给了我。但自2018年9月7日之后的租金，三被告至今未向我支付。三被告拖欠我租金的违约行为给我造成了重大经济损失，我依法诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。豪雅公司、昊园恒业公司经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。德和瑞公司经本院公告传唤未到庭应诉，庭后在本院对其的询问中，称为涉案房屋实际使用人，先后与豪雅公司、昊园恒业公司签订房屋租赁合同，向昊园恒业公司交纳租金至2018年12月6日，之后与杨小梅签订了租赁合同，主张杨小梅应向豪雅公司、昊园恒业公司主张诉请的租金损失。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，杨小梅为位于北京市海淀区丰润中路×号院×号楼×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人，房屋性质为住宅商品房，建筑面积226.02平方米。庭审中，杨小梅提交其作为出租方（甲方）与代理方（乙方）豪雅公司于2015年9月2日签订的《北京市房屋出租代理合同》，约定×号房屋精装修，甲方委托乙方出租；乙方代理权限为以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行义务，甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；出租代理期自2015年9月7日至2019年9月6日，共计4年；甲方应于2015年9月2日前将该房屋交付给乙方；出租代理期满，如乙方仍有客户居住该房，乙方应提前通知甲方，甲方需配合将租期延长，但最长不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金；租金标准为8000元/月，按季度缴付，乙方须提前叁日向甲方支付，具体支付日期：第一次2015年9月2日（24000元整），第二次2015年12月7日（24000元整）……第八次2017年6月7日（25500元整）。下次房屋租金，出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金。2、如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房屋进行修缮、维修或添置设备的费用；……出租代理期内，未经甲方书面许可，乙方不得将代理事宜全部或部分转委托给他人；……乙方有未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的等情形，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；……出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金；……其他补充条款2017年9月7日（27000元）、……2018年9月7日（28500）、2018年12月7日（28500）、2019年3月7日（28500）、2019年6月7日（28500）。上述合同签订后，杨小梅主张将×号房屋交付豪雅公司，豪雅公司依约向其交付了2015年9月7日至2017年8月底的租金；自2017年8月底至2018年9月6日，由昊园恒业公司向其交付了租金，上述期间租金标准为8000元/月。因昊园恒业公司未交付2018年9月7日之后的租金，其至房屋处找到了实际住户德和瑞公司，与德和瑞公司签订了房屋租赁合同，2018年12月7日之后的租金，由德和瑞公司直接向其交付，现其主张2018年9月7日至2018年12月7日期间的租金28500元。为证明其主张，杨小梅向本院提交2017年8月24日豪雅公司与德和瑞公司签订的《北京市房屋租赁合同》复印件一份，内容为豪雅公司将×号房屋出租给德和瑞公司使用，租赁期自2017年8月31日至2019年9月6日；提交2018年2月5日昊园恒业公司与德和瑞公司签订的《房屋租赁合同》，内容为昊园恒业公司将×号房屋出租给德和瑞公司作为办公使用，租赁期限自2017年8月31日至2019年9月6日。庭审中，德和瑞公司到庭接受询问，认可杨小梅对其与豪雅公司、昊园恒业公司之间关系的陈述，并提交了合同、租金交纳收据等证据。豪雅公司、昊园恒业公司经本院公告传唤未到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中豪雅公司、昊园恒业公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。就庭审中杨小梅、德和瑞公司提交的证据，豪雅公司、昊园恒业公司未到庭予以质证，未提交相反证据，故本院对杨小梅、德和瑞公司提交的证据予以采信。就各方之间的法律关系，虽杨小梅、豪雅公司签订的协议名称为出租代理合同，但实际内容为豪雅公司直接向杨小梅支付租金，豪雅公司非中介代理方，双方之间成立的应为房屋租赁合同关系。根据杨小梅、德和瑞公司举证及陈述，×号房屋自2017年之后的对外出租事宜由昊园恒业公司负责，含与承租人签约、向杨小梅交付租金等事宜，故在杨小梅主张的租金期间，其实际上与昊园恒业公司之间成立了事实租赁合同关系，应由昊园恒业公司向其支付租金。昊园恒业公司未到庭举证证明其向杨小梅交纳了2018年9月7日至2018年12月7日期间的租金，现杨小梅向其主张，本院予以支持。就杨小梅诉请的违约责任一节，因杨小梅与昊园恒业公司之间无书面合同，且在杨小梅与豪雅公司所签的合同中对何种违约情形应承担何种违约责任予以了约定，但未对因未及时交纳租金应承担的违约责任予以约定，故就杨小梅主张的因未依约交纳租金产生的损失，本院确定为利息损失并予以支持，时间自租金应交之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京昊园恒业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向杨小梅交纳租金二万八千五百元；二、北京昊园恒业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向杨小梅交纳利息，以二万八千五百元为本金，自二Ｏ一八年九月七日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回杨小梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。公告费二百六十元，由北京昊园恒业房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费九百八十八元，由杨小梅负担三百九十五元，已交纳；由北京昊园恒业房地产经纪有限公司负担五百九十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年九月二十三日书 记 员  李甜甜