甘肃省平凉市崆峒区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0802民初200号原告：张某，住甘肃省平凉市。被告：平凉童家旅游文化管理有限公司。法定代表人：童某。委托诉讼代理人：曹某，平凉工业园区法律服务所法律工作者。原告张某与被告平凉童家旅游文化管理有限公司（以下简称童家旅游文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张某到庭参加了诉讼，被告童家旅游文化公司的委托诉讼代理人曹某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告签订的房屋租赁合同，被告退还原告租金10万元，保证金1万元。审理中，原告变更该项诉讼请求为，解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告房屋租赁费10万元，保证金1万元。增加诉讼请求为，被告赔偿原告损失2000元。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告因开办一家专业教育培训机构需承租房屋。2018年12月13日，原告经过平凉市人民广场时，看到广场对面南侧二楼宣传广告内容为“二楼200平米整层出租，可做办公、教育、餐饮（水电暖齐全）联系电话158XXXXXXXX”。于是，原告便前去咨询并得知该房屋系被告所有，当原告再三问及广告内容是否全部属实时，被告法定代表人童某和会计刘婷婷一再保证绝对没有问题。原告信以为真，并未对租赁房屋实地查看，于同日与被告签订房屋租赁合同，约定房屋租赁期限三年，自2018年12月31日至2021年12月31日止，遂交纳给被告一年租金10万元，保证金1万元，被告给原告出具收条一张。被告当场口头承诺给原告一个月装修期，装修期不计入租赁期限内。随后，原告带领装修公司进入租赁场地装修，经专业装修人员实际测量发现租赁房屋面积与被告宣传的200平方米有出入，房内无暖气和消防通道。原告立即责令装修工人停工并向被告讨要说法，但被告避而不见。2018年12月29日，原告致电被告法定代表人要求撤销合同，被告拒不同意。截止原告起诉之日，被告在该租赁物场地临街窗户上仍然张贴出租广告，其虚假宣传欺骗诱导承租客户。原告认为，被告欺骗原告签订租赁合同，隐瞒租赁场地真实信息，被原告揭穿后仍不撤销合同，并将原告交纳的房屋租金和保证金据为己有，不但严重违背诚信原则且严重损害原告合法权益。被告辩称，原告陈述的与被告签订合同，被告收取房屋租金和保证金属实。但原告认为被告宣传虚假与事实不符，租赁场地面积大小一目了然，原告方的判断是主观的，与被告无关。原告要求解除合同没有法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告看见被告在××区平米整层出租，可做办公、教育、餐饮（水电暖齐全），联系电话158XXXXXXXX”的广告后，遂以开办教育培训机构于2013年12月13日与被告签订了房屋租赁合同，约定被告将其营业用房出租给原告，租赁期限3年，自2018年12月31日至2021年12月31日，租金每年10万元，履约保证金1万元；承租方须于12月13日之前交清年度租金及相关费用，合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付了11万元。在租赁房屋期限到来之前，原告见自己开办的教育培训机构的相关证件办理不了，遂以被告给其租赁的房屋实际面积仅为157平方米，而不是200平方米，屋内不具备采暖和消防通道为由而多次向被告发短信和打电话，要求解除该房屋租赁合同，但被告以其房屋面积实际是为200平方米，暖气问题可在履行合同中安装，至于消防通道因消防证十几年前下发过，现在没有了，遂不同意解除合同，致纠纷酿成。2019年1月4日，原告起诉被告房屋租赁合同纠纷后，而被告至2019年1月29日仍以“二楼200平米整层出租，可做办公、教育、餐饮（水电暖齐全），联系电话158XXXXXXXX”的广告为内容继续招租欲出租房屋。其后的4月7日、4月30日该招租广告内容变为“出租二楼200平方米，…联系电话158XXXXXXXX”。上述事实，有原告提供的租赁合同、微信聊天记录的截图、照片、音频资料等证据，以及原、被告的陈述在卷为凭。其中，原告提供的这些证据经被告质证，其对真实性无异议，但对原告与被告法定代表人之间聊天记录的证明目的有异议，本院审查这些证据后，认为来源合法、真实，与本案有关联性，应予认定。本院认为，本案的焦点问题：一、原、被告签订的房屋租赁合同能否解除。被告在其租赁房屋外窗户上张贴广告招租以出租房屋，是为合同订立时的要约行为，而原告在看到广告后接受要约并做出承诺，双方即以书面形式签订了房屋租赁合同，故该合同当即成立并生效，原告随后向被告履行了房屋租金和保证金。但原告在承租房屋后而为办理教育培训机构证件时因其租赁房屋不具备条件，遂以承租房屋面积不实、无供暖设施、消防设施缺陷向被告提出解除合同，应为新的要约行为，对此被告虽然在手机通话中回复不同意解除合同，但其在原告因双方房屋租赁合同纠纷起诉前后，直至2019年4月30日张贴招租广告的行为，都可以视为被告同意原告新的要约行为，并发出承诺。《中华人民共和国民法总则》第五十五条规定，民事行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和社会公共利益。第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。可见，被告虽向原告口头承诺不同意解除合同，但其行为却告知原告同意解除合同。故原告请求解除双方间房屋租赁合同，本院予以支持。二、房屋租赁合同解除后返还租赁费和保证金问题。原告因开办教育培训机构而承租被告房屋，对该房屋能否达到开办条件，是原告作为理性成年人掌控的范围，但其陈述“未对租赁房屋实地查看”，却盲目的与被告签订房屋租赁合同，以致在交付相关费用后办理不了相关证件，又以房屋面积不实、供暖缺失、消防不过关而要求解除合同。而被告对原告指责房屋面积虚假宣传不予认可，对供暖问题愿意配合解决，对消防问题含糊其辞。可见，双方争议的房屋面积200平方米是建筑面积还是使用面积，本院难以确认。综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还房屋租赁费和房屋保证金11万元，对此在考虑双方过错程度后，应给被告再寻求新的承租人租赁房屋时以适当的求租期。故返还房屋租金时，得考虑双方的过错和被告需招租期。根据原、被告约定的年房屋租赁费10万元平均每月应为8333元，以四个月考虑为33333元，对其中的70%即23333.1元，由原告向被告承担损失。对下余9999.9元，以及其余8个月的房屋租赁费6.6667万元和1万元房屋保证金，共计86666.9元，本院支持被告应向原告返还。另外对于原告请求被告赔偿其2000元损失，因无证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张某与被告平凉童家旅游文化管理有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告平凉童家旅游文化管理有限公司返还原告房屋租赁费和保证金86666.9元。三、驳回原告的其他诉讼请求。（限判决生效后十日内履行完毕）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告承担525元，被告平凉童家旅游文化管理有限公司承担1975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长  白晓东人民陪审员  秦正义人民陪审员  熊 勇二〇一九年九月二十九日书 记 员  杜 健