山东省潍坊市奎文区人民法院山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初106号 原告：王本龙，男，1985年6月28日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：于晓娟，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周志敏，山东中强（潍坊）律师事务所律师。 被告：戴冠娆，女，1975年11月17日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 被告：王辉民，男，1974年1月4日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 第三人：中国农业银行股份有限公司潍坊分行，住所地：潍坊市奎文区东风东街**，统一社会信用代码：91370700723868778K。 法定代表人：孙培国，行长。 委托诉讼代理人：李伟鹏，男，该单位职工。 原告王本龙与被告戴冠娆、王辉民、第三人中国农业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称“农业银行潍坊分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告王本龙委托诉讼代理人于晓娟、周志敏，被告戴冠娆到庭参加诉讼，被告王辉民、第三人农业银行潍坊分行经传票传唤，无正当理由未到庭。第二次庭审时，原告王本龙委托诉讼代理人于晓娟、周志敏，第三人农业银行潍坊分行到庭参加诉讼，被告戴冠娆、王辉民经本院依法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王本龙向本院提出诉讼请求：1.判决二被告履行合同，协助原告办理四平佳园7号楼2单元0503室的房屋过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王本龙变更诉讼请求为：1.原告将剩余房款30万元代两被告向第三人中国农业银行股份有限公司潍坊分行清偿借款；2.两被告消灭抵押权登记后协助本利涉案房屋所有权转移登记，将位于四平佳园7号楼2单元503室住房房屋过户登记到原告名下；3.判令两被告支付逾期办理房屋过户违约金22210.54元，（以67000元为基数，自2016年2月1日至2019年3月11日，按日万分之三计算）；4.二被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实和理由：2015年9月10日，原告与被告戴冠娆签订房屋买卖合同，约定二被告将其所有的四平佳园7号楼2单元0503室卖给原告，房屋价款367000元。合同签订后，原告依约支付了首付款67000元，并支付中介费，被告于9月14日将涉案房屋交付原告，被告应于30日内协助原告办理转让登记，并协助办理按揭贷款，后被告拒不履行合同义务，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告戴冠娆、王辉民未作答辩。 第三人农业银行潍坊分行述称，对原告的诉讼请求无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告为证明自己的主张，提供如下证据：房屋买卖三方合同及补充协议、中介公司证明、两张收到条、收据一宗（物业费、取暖费、水费、垃圾费），主张原告与被告戴冠娆签订房屋买卖合同并支付了定金、首付款，业已入住。 第三人提交个人购房借款担保合同及贷款合约基本信息一份，证明被告戴冠娆的贷款及还款情况。 对原告、第三人提交的上述证据，在被告未到庭质证抗辩的情形下，具备证据的真实性、合法性、关联性，对上述证据的证明效力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告戴冠娆与被告王辉民系夫妻关系。2015年9月10日，原告作为买方、被告戴冠娆作为卖方与居间方潍坊明珠房地产经纪有限公司签订房屋买卖三方合同，约定被告戴冠娆将其与被告王辉民共同共有的四平佳园7号楼2单元0503室出售给原告，房屋建筑面积94.26平方米，房屋所有权证号：潍房预奎文字第××号。原告、被告戴冠娆约定房屋成交价格为人民币367000元。付款方式为合同签订当日，原告支付20000元定金；签订合同后7日内，原告另行支付47000元，剩余贷款300000元由银行一次性支付给被告。税费的规定由原告承担过户所产生的所有税费。被告戴冠娆同意于合同签订7日内腾出涉案房屋，协助原告办理物业交割手续，并在合同签订后10个工作日，原、被告共同到房地产交易管理部门办理产权过户手续。关于违约责任，约定戴冠娆未按合同约定的期限将上述房屋交付（包括房屋交付及房屋权属转移）给王本龙，每逾期一日，戴冠娆应向王本龙支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行；戴冠娆逾期15日未交付房屋或未按期配合产权转移手续的，王本龙应书面催告戴冠娆，戴冠娆自收到催告之日起30日内，仍未交付房屋或进行产权转移的，王本龙有权解除合同，戴冠娆应双倍返还定金并赔偿原告损失。 2015年9月10日、14日，被告戴冠娆分别出具了两份收到条，载明收到原告支付的涉案房屋定金20000元、首付款47000元。2015年9月14日，原告与被告戴冠娆签订补充协议，约定被告收到首付款后，原告有权使用该房屋，并约定被告于2015年2月1日前将房产证办出，房产证办出后，被告积极配合办理房屋后期贷款、过户及房屋转移手续。原告自2016年10月起居住于涉案房屋。 另查明，涉案房屋位于奎文区，房屋所有权证号为潍房预奎文字第××号，所有权人为戴冠娆。涉案房产于2013年12月30日设定抵押，抵押权人为本案第三人中国农业银行股份有限公司潍坊分行（他项权证号：潍房预奎文字第××号），借款人为被告戴冠娆，抵押金额31万元，抵押期限终止日期为2038年12月21日。截止2019年3月15日，贷款本金余额275505.42元，利息余额2247.12元。 本案在诉讼过程中，王本龙表示愿意代戴冠娆清偿上述债务消灭抵押权。 本院认为，王本龙与戴冠娆、潍坊明珠房地产经纪有限公司签订的房屋买卖三方合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。根据王本龙提供的房屋买卖三方合同、补充协议及收到条等证据能够证实王本龙在房屋买卖协议签订后按约履行了相关付款义务，且已实际入住涉案房屋，其要求继续履行合同的诉讼请求应予支持。 因涉案房屋上设有抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，庭审中，王本龙明确表示愿意代戴冠娆清偿银行贷款消灭中国农业银行股份有限公司潍坊分行在涉案房屋上的抵押权，并同意从其剩余房款300000元中扣除偿还银行的贷款，故戴冠娆应在抵押权消灭以及王本龙将扣除代为偿还银行贷款后的剩余房款支付或交存至法院后为王本龙办理房屋所有权转移登记手续，若王本龙代为偿还贷款部分超出剩余房款数额，超出部分王本龙有权向戴冠娆另行主张。根据房屋买卖协议的约定，王本龙应当承担过户时所需的全部税费。 关于王本龙主张的违约金，根据合同约定，戴冠娆、王辉民应在合同签订后10个工作日，协助王本龙到房地产交易管理部门办理产权过户手续，但截至目前产权过户手续仍未办理，二被告的行为构成违约，应承担违约责任，因双方在合同中约定违约金为逾期一日，按已收款的0.03%计算，该不违反法律规定，本院予以支持。 戴冠娆、王辉民经本院传票传唤后，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，应承担可能对其不利的法律后果。 综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下： 一、原告王本龙与被告戴冠娆签订的房屋买卖三方合同及补充协议继续履行，原告王本龙于本判决生效之日起九十日内代被告戴冠娆偿还中国农业银行股份有限公司潍坊分行剩余贷款，消灭抵押权，并将从剩余房款数额300000元中扣除偿还贷款数额后的余款支付被告戴冠娆或交存至本院，如原告王文龙偿还贷款数额超出剩余房款数额300000元，超出部分原告王文龙可向被告戴冠娆、王辉民另行主张。 二、被告戴冠娆、王辉民于本判决确定的第一项义务履行完毕后三十日内协助原告王本龙办理奎文区四平路1253号四平佳园7号楼2-503号房产所有权转移登记手续，办理所有权转移登记手续过程中产生的所有税费均由原告王文龙承担。 三、被告戴冠娆、王辉民于本判决生效之日起三十日内支付原告王本龙违约金22210.5元（以67000元为基数，自2016年2月1日起至2019年3月11日，按日万分之三计算）。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费6805元，保全费2355元，合计9160元，由被告刘凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  管晓炜 人民陪审员  韩 真 人民陪审员  马光贞 二〇一九年九月十二日 书 记 员  王书林