安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1125民初2733号原告:高露,男,汉族,1990年3月22日出生,农民工，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：闫法顺、张海龙（实习），安徽大森律师事务所律师。被告:定远县迎新房地产开发有限公司,住所地安徽省定远县炉桥镇淮溪大道淮溪商业街，组织机构代码05290741-3。法定代表人：邵光，该公司总经理。委托诉讼代理人：张万星，安徽皖瑞律师事务所律师。原告高露与被告定远县迎新房地产开发有限公司（以下简称迎新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李保林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高露委托诉讼代理人闫法顺、张海龙，被告迎新公司的委托诉讼代理人张万星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高露向本院提出的诉讼请求：要求被告立即将定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场5幢1-2单元D-12号房屋交付给原告；被告在交房后90日内协助原告办理上述房屋房地产权证；被告支付逾期交房违约金68632元（从2014年2月1日起计算至2016年2月17日止，每日按万分之二计算，以460000元为基数）；判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月3日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场5幢1-2单元D-12号房，面积92.94平方米，单价4949.43元，总价460000元。2、被告应于2014年1月31日前交房，如逾期超过30日，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房日期第二天起至实际交房之日止，被告按日向原告按万分之二支付违约金。3、被告在商品房交付使用后90日内，将办理产权由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方对违约金没有约定。4、原被告双方约定双方产生纠纷由人民法院管辖。5、双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如约履行了付款义务。然而，被告却没有按约履行合同，至今没有交房，仅在2016年2月17日，发个短信给原告。综上，原告认为，被告违反诚实守信的商业原则，逾期交房，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为此，特具状起诉。被告迎新公司辩称：1、双方合同约定2014.1.31前交房，原告要求逾期交房违约金部分超过诉讼时效；2、按合同约定我公司不存在违约行为；3、我公司已于2014.9月通知原告办理领房手续，并且同期交房100多户都是于2014年8、9月份交房，原告未来领房的真正原因是其因为房屋结构和面积存在差异，而拒绝领房，其未领房完全是由自身造成，并且原告是可以随时到我公司办理领房手续；4、按合同约定原告逾期领房，应向我公司承担违约金，我公司保留该项权利；5、即使我公司存在违约行为，但违约金过高，且原告也没有实际损失存在；6、由于原告没有向我公司缴纳相应办证费用，按照规定上述费用应有原告自己承担，我公司只是代为办证，由于原告没有缴纳费用，我公司没有义务为其办理相关证件。本院经审理认定事实如下：2013年10月3日原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场5幢1-2单元D-12号房，面积92.94平方米，单价4949.43元，总价460000元。买受人于合同签订当日支付房款230000元，余款230000元于2013年10月10日前以银行按揭支付，逾期按合同第七条执行；合同第八条约定，出卖人应当在2014年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如该不可抗力在有关媒体做出了相应的报道，出卖人则免除告知义务。3.因政府规划市政建设的影响停水、停电、政府通知、命令、政府其他原因等（不仅限此）出卖人无法控制原因连续的雨雪，特殊天气对工程施工造成影响，购房款未付清的（含按揭未办理完成代收代缴费用和物业费用）顺延交付；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除和交通通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之贰的违约金。因买受人逾期付款或买受人自行提出并经有关部门批准规划设计变更的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量办证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人送达《入伙通知书》后，十五天内前来办理领房手续并从该入伙通知书发出日起承担所购房屋因自然灾害等不可抗力原因造成的房屋灾害风险的责任，因买受人逾期交接产生的风险责任，权属登记的延期和出卖人人为管理该房屋而产生的物业管理费等相关费用由买受人承担，如买受人在出卖人发出该《入伙通知书》十五天内无正当理由未领房的，出卖人有权自第16天起向买受人收取每日总房款的万分之二向出卖人支付违约金。同时，双方又签订了《合同补充协议》，该协议第三条约定，出卖人在向买受人交付本买卖合同项下的商品房时为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权证所需各种税费与房屋维修基金，以买受人应同时提交相关资料，如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述费用交付给出卖人或者没有同时提交相关资料，买受人应按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至所有上述费用付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任和延期取得房屋产权证的责任全部由买受人承担。该补充协议中同时约定，买受人如采取商业贷款方式付款的，则在买卖合同签订后将贷款所需资料备齐，待出卖人电话或书面通知，买受人接通知5日内将按揭手续办理完毕。买受人如逾期提供资料或不能如期配合出卖人办理相关贷款手续，造成贷款资金不能按买卖合同第六条约期限内到账的，买受人应按第七条承担违约责任。同时，补充协议约定，出卖人可以采用书面、电话的方式通知联系人，联系地址和电话均以买卖合同载明的联系地址和电话为准。若买受人需要变更通讯地址，应立即书面通知出卖人，如造成有资料不能及时送达或送达不到的，出卖人在履行了书面、电话的形式后即视为已送达另一方。上述合同签订后，原告于2013年10月3日向被告公司支付购房首付款23万元及代扣代缴费用5000元，被告于2014年8月19日向定远县炉桥镇规划建设管理分局代为原告交纳了办理房屋产权证件的相关费用4125元，但未缴纳相应的税款及房屋维修基金、物业费等；涉案房屋已于2013年年底竣工。本院认为：原告高露与被告迎新公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行所负义务。关于原告要求被告立即将定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场5幢1-2单元D-12号房屋交付给原告问题。因涉案房屋竣工验收合格，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，迎新公司应当在2014年1月31日前将约定的商品房交付买受人使用，而迎新公司至今未向原告交付涉案房屋，故对原告要求迎新公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告在交房后90日内协助原告办理上述房屋房地产权证问题。因涉案房屋已竣工验收合格，被告协助原告办理房屋产权证，是该房屋买卖合同所负义务，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金68632元（从2014年2月1日起计算至2016年2月17日止，每日按万分之二计算，以46万元为基数）问题。迎新公司在庭审过程中向法庭提供了入伙通知书，并出具了另案法庭审理过程中证人冷某的证言，用以证实在2014年9月份时，迎新公司曾电话通知原告领房，但被告并未提供相关证据证实原告收到了该入伙通知书，也未提供电话通知的相关记录予以证实，对此证言不予采信。原告以其借记卡账户历史明细清单来证明涉案房屋已按揭，且按揭款但从双方约定的交房时间到现在已达二年多，被告也未提供通知原告交房的证据。根据双方的合同约定，按日利率万分之二的标准计算违约金，被告向原告支付逾期交房的违约金为68632元（从2014年2月1日起计算至2016年2月17日止，每日按万分之二计算，以已付购房款46万元为基数）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一.被告定远县迎新房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将原告高露所购买的安徽省定远县炉桥镇迎新大道与体育路交口迎新时代国际广场5幢1-2单元D-12号房屋交付原告高露使用；二.被告定远县迎新房地产开发有限公司在将上述房屋交付给原告高露使用后90日内协助原告高露办理上述房屋房地产权属证书；三.被告定远县迎新房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告高露支付逾期交房的违约金68632元。案件受理费1516元，减半收取计758元，由被告定远县迎新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李保林二〇一六年十二月十四日书记员  杨 梅附本案所适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。