镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1112民初1533号原告：李洪祥，男，1965年2月21日生，汉族，住镇江市丹徒区宝堰镇大庆。原告：李妹香，女，1965年7月18日生，汉族，住镇江市丹徒区宝堰镇大庆。两原告委托诉讼代理人：李端林、江苏诚和律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：孙学威，江苏诚和律师事务所律师。被告：镇江宝龙置业发展有限公司，住所地镇江市丹徒新城金谷东路18-2号。法定代表人：许××该公司董事长。委托诉讼代理人：龚子祥，江苏江成律师事务所律师。原告李洪祥、李妹香与被告镇江宝龙置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员步跃刚于2016年9月7日公开开庭进行了审理。后发现该案涉群体性诉讼，依法转为普通程序组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭，两原告委托诉讼代理人李端林、孙学威，被告委托诉讼代理人龚子祥到庭参加诉讼。第二次开庭两原告委托诉讼代理人孙学威、被告委托诉讼代理人龚子祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪祥、李妹香向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金8748元；2、被告负担案件受理费。事实和理由：2014年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于丹徒新城宝龙国际花园16-8幢2809室商品房，价款540000元；房屋交付时间为2016年1月28日前，交付条件为该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。同日签订的《补充条款》约定，如逾期交付不超过90日，自买卖合同约定的交付期限的第二日至实际交付之日，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。合同订立后，原告依约履行了付款义务，被告虽在2016年1月28日与原告交接了房屋钥匙，但在2016年4月18日才取得宝龙国际花园16幢-8楼《新建商品房住房交付使用核查意见书》，属于延迟交付，故请求法院判令被告支付违约金。被告镇江宝龙置业发展有限公司辩称，1、双方的《补充协议》第九条约定商品房交付标准为四方验收合格。第十条第5项约定：买受人签署房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》任何一项均视为出卖方已实际交付房屋，且买受方对房屋质量等无任何异议。涉案房屋已经在2016年1月28日前已经四方验收合格，双方也全部办理完交付手续，在房屋验收单上没有任何业主提出过异议。涉案业主房屋转移占有不仅实际发生而且符合当事人补充协议的约定；2、《新建商品房住房交付使用核查意见书》迟延办理的根本原因系行政部门过失，并无故牵连被告，因被告在其他城市开发房屋并无水泵房设置于地面以上的强制性规定，被告规划系政府相关审批部门许可，后被要求整改其本身并无过错；3、双方补充协议还约定顺延交付的情形，包括大风六级以上、地震、昼夜降雨超过15厘米以及35度以上及0度以下恶劣天气以及甲方无法控制的其他客观原因，均可视为顺延交付的情形，而从施工许可证项目可以看出，该项目在2013年即进场施工至2016年1月竣工备案，从开发体量上讲时间紧，任务重，从气象部门查询，该3年来超过35度的天数合计有70天，不包括降雨和大风天气，该情形符合延迟交付条件；4、原告并无实际损失存在，其主张的维权期间的成本和贷款利息的损失均非证据规则项下的证明范围，且涉案业主并非贷款客户，其所谓的损失和迟延交付的损失并无关联。即使迟延交付成立，因原告无实际损失，合同约定的违约金比例过高，被告不应支付或应予调低。综上，鉴于原告等已实际占有使用和入住该房，并签办了房屋交接单、使用说明书以及钥匙等，符合转移占有和双方合同的约定。迟延交付无事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和辩称意见提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对商品房买卖合同及其补充约定、交房通知、施工许可证、规划许可证、竣工验收备案表2份、给水工程交付验收单项评定表、新建商品住房交付使用核查意见书、行政处罚决定书的证据，双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：2014年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于丹徒新城宝龙国际花园16-8幢2809室商品房，建筑面积110.33平方米，价款540000元；房屋交付时间为2016年1月28日前，交付条件为该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》。同日签订的《补充条款》第六条约定，如逾期交付不超过90日，自买卖合同约定的交付期限的第二日至实际交付之日，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。第九条约定，本商品房交付标准为由建设单位组织的施工、监理、设计四方验收合格。该条款未加粗或加下划线。第十条第5项约定，买受人签署如下任何一项均视为出卖人已实际交付房屋，且买受人对房屋质量等无异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》。补充条款尾部载明，买受人特别确认同意：买受人已经了解并同意购房合同及其附件和补充条款的全部内容，并确认出卖人已经就购房合同及本补充条款的内容（特别是加粗或加下划线等部分内容）进行了解释说明，本补充条款内容如与购房合同不一致的，买受人同意以本补充条款为准。合同订立后，原告依约支付了全部购房款。2016年1月28日前，被告通知原告进行房屋交付，双方办理了房屋交接手续，包括钥匙、房屋交接单、房屋使用说明等。2015年3月2日，原告等业主发现张贴的镇江市规划局《公示说明》，载明：“宝龙国际花园”项目为宝龙置业发展有限公司开发建设，经我局审核发现该项目变电所、水泵房、道路、地上停车位及绿化等与规划方案不一致，（其中16#-15、16#-16变电所在建设中移位，水泵房未办理行政许可），目前市城市管理行政执法局已介入调查，并向我局发函对该行为进行认定等内容。现状公示图中注明：16#-8商住楼西南侧增设水泵房（建筑面积63.6㎡）。为此，引发“宝龙国际花园”16-8幢住户对房屋质量的担忧，并进行集体上访，双方交涉无果而成讼。另查明，被告依法取得建设用地规划许可证，并于2013年5月13日取得“镇江宝龙国际花园”建筑工程施工许工证后进行房屋开发建设。在原先审核通过的规划许可中，水泵房设计在16#-8商住楼的地下车库。在房屋建设过程中，镇江市自来水公司发现被告规划中的水泵房设置与《镇江市住宅生活给水技术规定》第十条“居住区生活水泵房应设置在地面以上”的规定不符，要求被告进行整改。被告遂改变了规划许可，在16#-8商住楼西侧增设了水泵房，但未及时办理规划变更手续。2016年1月14日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位四方组织对16#-1、16#-2、16#-3、16#-5、16#-6、16#-8、16#-9及地下室进行竣工验收，确认验收合格。在向镇江市丹徒区住房和城乡建设局进行备案登记时，该局发现16#-8商住楼的水泵房与规划不符，故未对该栋楼发放《竣工验收备案表》。2016年1月18日，镇江市自来水公司对宝龙国际花园的自来水工程单项验收合格。2016年4月11日，镇江市城市管理行政执法局因被告对水泵房以及变电所未按规定办理规划许可变更手续，对被告作出了罚款的行政处罚决定。2016年3月30日，涉诉商住楼在镇江市丹徒区住房和城乡建设局进行备案登记。2016年4月18日，被告取得16#-8商住楼《新建商品住房交付使用核查意见书》，确认该幢楼符合镇江市商品房配套设施交付使用要求。本院认为，本案争议的焦点为：1、商品房交付条件的确定；2、被告是否迟延交付商品房；3、被告应否支付迟延交付房屋违约金以及应否调整。关于焦点一。原告主张双方应依据《商品房买卖合同》第八条规定，以被告取得商品房《配套设施建设方案履行确认证明》为商品房的交付条件。被告辩称认为应根据补充协议第九条规定，以四方验收合格为交付条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》正本系备案合同，也是本市在国家住建部和国家工商行政管理局要求强制实行的《商品房买卖合同示范文本》基础上进行制定的。其中2014年4月的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种选择，前一二项要求取得竣工验收备案证明文件或房屋测绘报告。根据相关规定，商品房验收合格的唯一有效法定的证明文件为《建设工程竣工验收备案登记证》，而本案补充合同约定的交付条件为四方验收合格，该约定低于上述强制性标准，且订立补充条款时此条款未有字体醒目提示和释明依据，故该格式条款无效。本案《商品房买卖合同》正本约定的交付条件为取得商品房《配套设施建设方案履行确认证明》，该约定交付标准高于商品房综合验收登记备案的法定标准，应以双方约定的该交付条件为商品房交付标准。关于焦点二。原告认为被告取得《配套设施建设方案履行确认证明》在合同约定的交付时间之后，构成房屋迟延交付。被告辩称，原、被告在合同约定的交付时间前办理了房屋交接单和钥匙等移转，根据补充合同约定已完成了房屋的交付，不构成迟延。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占用，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案当事人双方在《商品房买卖合同》中约定商品房交付的条件为开发商取得商品房《配套设施建设方案履行确认证明》，该约定合法有效。因此，被告具备该商品房的交付条件前提为取得商品房《配套设施建设方案履行确认证明》，同时又符合合同约定的期限交付，才构成房屋的有效交付。双方对诉争房屋的交付时间约定为2016年1月28日前，但被告取得镇江市住房和城乡建设局符合《镇江市商品房住房配套设施交付使用操作流程》的《新建商品房住房交付使用核查意见书》时间为2016年4月18日，此时被告才具备交付商品房的条件。尽管双方实际交接房屋时间在合同约定的期限，但不属有效交付。故被告辩称《补充协议》第八条第5项约定双方办理房屋交接单、钥匙等即视为房屋交付的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。即使购房者本案原告在交房时作出了同意接受的意思表示，因为商品房的特殊性，其作为非专业人士难以对合同标的物质量验收、配套设施流程等行使知情权，其办理的房屋交接行为也不能视同被告符合合同约定的交付。被告还辩称延迟交付系天气原因造成，因无事实依据，本院不予采信；被告又辩称延迟交付为行政部门过失造成，本院认为，原告作为开发商理应对开发地域相关规定有充分了解和知晓，在规划设计时予以遵守；即使在审批环节行政部门存在过失给开发商造成损失，也应通过行政途径解决，而不应将此责任转嫁给购房者承担。而本案被告在争议房屋的水泵房移位时未及时履行规划变更手续，导致该幢商住楼综合验收登记备案的迟延，自身存在过错，故本院对被告的该辩解不予采纳。关于争议焦点三。原告主张被告延迟交付房屋，应按合同约定承担已交房款每日万分之二的违约金。被告认为原告并无实际损失，不应支付或依法调低违约金。本院认为，被告有效交付时间（4月18日）超过合同约定期限（1月28日），属于迟延交付行为，应承担违约责任。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生损失数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。上述法律规定，表明违约金性质以补偿性为主、惩罚性为辅。调整违约金应以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、逾期利益、是否格式合同条款等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案诉争房屋符合实质交付的全部条件，仅因为办理水泵房规划变更手续迟延取得商品房《配套设施建设方案履行确认证明》，且被告在合同规定时间与原告办理了房屋交接，对其入住使用并未产生较大影响，故双方对该合同基本履行完毕，被告在履行中存在过错但违约程度较轻。被告认为迟延未造成原告损失，本院认为，迟延交付房屋造成原告延迟申领房产证等，对其充分发挥房屋效用具有一定影响，亦会产生一定经济损失。故被告主张不支付违约金的辩称不成立。本案原、被告补充协议第六条约定，被告如逾期交付房屋不超过90日，自买卖合同约定的交付期限的第二日至实际交付之日，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。被告认为约定的违约金过高，要求调整减少，符合法律规定。因原告未举证证明其实际发生的具体损失，本院参照逾期交房期间同地段类似房屋租金标准计算其损失，超过30%部分依法核减。被告实际逾期交付81天，本院确定违约金2808元（按租金800元/月计算1.3倍）。综上，本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应严格依照履行。被告未按合同约定的交付条件交付房屋构成迟延交付，应按照合同约定和法律规定承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告镇江宝龙置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告李洪祥、李妹香违约金2808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告李洪祥、李妹香和被告镇江宝龙置业发展有限公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  步跃刚人民陪审员  赵 明人民陪审员  王杏华二〇一六年十二月八日附上诉须知壹份书记员孙雪萍