福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终2564号上诉人(原审被告)：宋文森，男，1982年1月10日出生，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：沈光华，福建簪华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许世鸿，福建簪华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：融信（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区迎宾大道85号四楼。法定代表人：朱梦君，总经理。委托诉讼代理人：林仕耀，该公司职员，住福建省厦门市。上诉人宋文森因与被上诉人融信（漳州）房地产有限公司(以下简称融信公司)商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院(2016)闽0603民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宋文森的委托诉讼代理人沈光华、许世鸿，被上诉人融信公司的委托诉讼代理人林仕耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结宋文森上诉请求：撤销原判，依法驳回融信公司的一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判令解除出卖人融信公司与买受人宋文森签订的《商品房买卖合同》，于法无据。第一，买受人基于成立的《商品房买卖合同》，以银行按揭方式已全部付清购房款，双方的《商品房买卖合同》已履行完毕，不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的情形。第二，出卖人基于买受人与贷款银行签订的借款合同，其作为借款保证人所承担的保证责任，依法应承担担保义务。第三、《商品房买卖合同》补充协议相关解除合同的条款违法无效。买受人未按期履行偿还贷款本息仅违反与贷款银行签订的《个人购房借款／担保合同》，而不是违反《商品房买卖合同》的购房违约行为。二、原审判令买受人承担违约金306049.4元及判令出卖人返还购房款460247元，显然是错误的。第一，《商品房买卖合同》补充协议的内容将不属商品房买卖合同关系的借贷关系纳入购房者的义务，显然加重和改变《商品房买卖合同》约定的购房者责任，该条款是无效的。第二、买受人以交付首付款及银行按揭方式已全额交纳购房款1468409元；若解除合同，出卖人也应将所收取的全部购房款退还买受人，原审仅判令出卖人退还购房款448409元是错误的。融信公司辩称：一、原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。第一、涉案合同是在双方平等、自愿的基础上签订的，是双方意思自治的表现，该合同条款及内容是合法有效的。买受人称涉案合同的补充协议相关解除合同的条款违法、无效毫无依据。第二、出卖人对涉案合同既享有法定解除权，又享有约定解除权。因买受人逾期还贷致使银行从其公司账户上直接扣款，偿还买受人的贷款违约本息，之后，出卖人要求买受人支付其代垫款项遭拒绝，依照《合同法》第94条规定，其依法可行使法定解除权。第三、买受人违反双方合同补充协议第四条第8项约定，出卖人有权解除合同。其向一审法院起诉解除买卖合同是行使合同约定解除权。二、一审判决涉案买卖合同解除后，出卖人仅需将购房首付款448409元而非全额购房款退还给买受人是正确的。三、原判适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。融信公司向一审法院起诉请求：1、判令解除融信公司于2013年9月22日与宋文森签订的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）；2、判令宋文森向融信公司支付解除合同违约金306049.4元（按购房款总价1530247元的20%计算）；3、判令宋文森向融信公司支付被银行扣收的贷款违约本息26565.74元及因代垫该款产生的利息（利息按合同约定日万分之五的标准自宋文森被银行扣款之日起至宋文森向融信公司实际还清款项之日止计算）；4、判令宋文森在合同解除后十日内配合、协助融信公司办理《商品房买卖合同》的预售备案登记、预告登记注销等相关手续，并承担所需费用；5、判令宋文森承担本案的诉讼费用；6、判令融信公司直接在宋文森已付购房款中扣除以上各项诉讼请求所列费用。一审法院认定事实：2013年9月22日，出卖人融信公司与买受人宋文森签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定宋文森向融信公司购买址在漳州市龙文区水仙大街南侧、浦头港东侧、五号路以西、建元路以北融信·翠湖x幢x号商品房，建筑面积161.73平方米，每平方米9461.74元，总金额1530247元。宋文森于2013年9月23日支付了购房首付款460247元，余款1070000元宋文森通过向中国工商银行股份有限公司漳州分行申请按揭贷款的方式支完毕。《商品房买卖合同》第十四条文书送达约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达。由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同补充协议第四条约定：买受人选择按揭贷款付款方式的，出卖人的义务仅是协助买受人办理银行按揭贷款手续，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料和买受人所需缴纳的抵押登记费、印花税等相关费用。同时，买受人承诺：1、…8、买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款主合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起5日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计4个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同，收回该商品房另行出售，届时买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外，买受人还应按照购房款总额的20%的标准向出卖人支付违约金，因此而产生的各项费用和损失均由买受人承担。合同补充协议第十七条约定：出卖人依据主合同或补充协议解除主合同时，买受人除按主合同及补充协议约定承担违约责任外，还应承担以下义务：1、…2、主合同解除之日起10日内，买受人应与出卖人共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销主合同备案登记、注销预告登记的相关手续，因此产生的一切费用由买受人承担。3、…4、买受人应在解除合同后30日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，且买受人同意出卖人直接以买受人交付的购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用。2013年11月5日，宋文森（借款人）与中国工商银行股份有限公司漳州分行（贷款人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，融信公司作为保证人，由中国工商银行股份有限公司漳州分行发放贷款1070000元给宋文森。截止2015年9月29日，因宋文森连续三个月未交纳按揭贷款，中国工商银行股份有限公司漳州分行自融信公司账户中扣收相应款项共26565.74元。宋文森迄今仍未再继续交纳按揭贷款。2015年10月15日，融信公司向宋文森发出《通知函》，通知宋文森于五日内支付代垫款项及利息。该函件于2015年10月19日退回。宋文森亦未向融信公司支付银行扣收的相应款项。一审法院认为：融信公司与宋文森签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。根据合同补充协议第四条、第十七条的约定，宋文森超过4个月未交纳按揭贷款，已符合解除合同的条件，现融信公司请求解除合同，应予支持。合同解除后，宋文森已经支付的购房款及利息融信公司应予返还，利息应自付款时间2013年9月23日起计算。融信公司关于宋文森支付违约金、被银行扣收的款项及因代垫该款产生的利息、协助办理合同预售备案登记及预告登记注销等手续的诉讼请求，均有合同依据，应予支持。违约金根据合同补充协议第四条第8项的约定，确定为购房款总额1530247元的20%计306049.74元。融信公司关于要求宋文森支付银行扣收的贷款本息26565.74元的诉讼请求，因融信公司支付该扣收款项系作为《个人购房借款/担保合同》中保证人应承担的的保证责任，且《商品房买卖合同》解除后宋文森未偿还的贷款部分亦应由融信公司返还银行，融信公司要求宋文森支付该款项于法不符，故融信公司该请求不予支持，但融信公司因代垫该款项产生的利息应予支持，根据合同补充协议第四条第8项的约定，自银行扣款之日即2015年9月29日起按日万分之五计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除融信（漳州）房地产有限公司与宋文森签订的《商品房买卖合同》；二、宋文森应于本判决生效之日起15日内向融信（漳州）房地产有限公司支付违约金306049.4元；三、宋文森应于本判决生效之日起15日内向融信（漳州）房地产有限公司支付中国工商银行股份有限公司漳州分行扣收的贷款本息26565.74元所产生的利息（利息按本金26565.74元自2015年9月29日起至本判决确定的履行期限届满之日止按日万分之五计算）；四、宋文森应于本判决生效之日起10内配合融信（漳州）房地产有限公司办理备案登记、预告登记注销手续，并承担相应费用；五、融信（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起15日内返还宋文森购房款460247元及利息，利息自2013年9月23日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；六、驳回融信（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费18572元，由宋文森负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明，庭审中，双方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，二审中，出卖人提供2016年12月1日中国工商银行股份有限公司漳州分行的《解除通知书》及《告知函》，欲证明中国工商银行漳州分行已发函解除与宋文森的《个人购房借款／担保合同》、合同解除后，出卖人有权从应退还给借款人(即买受人)的款项中，扣除借款人应退还给银行的剩余贷款本息，将剩余贷款本息退还银行。本院认为，出卖人提供的上述两份证据虽系复印件，经与原件核对后无异议，故形式的真实性可以认定，从该两份证据形成于一审判决之后，属二审新证据。上述两份证据可以证明借款人宋文森于2015年7月起未按期逐月偿还贷款至今，贷款银行依法、依约单方解除借款合同，要求出卖人在解约后从应退还买受人的款项中，扣除借款人(买受人)应归还给银行的全部贷款本息，以直接支付银行。本院认为：出卖人融信公司与买受人宋文森签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、出卖人是否享有涉案合同的解除权？若解除涉案合同，则退还购房款的数额应如何确定？二、关于合同补充协议中相关解除合同的条款效力如何认定？一，关于出卖人是否享有涉案合同的解除权的问题涉案《合同补充协议》第四条第8款约定，买受人应按期归还银行按揭贷款，累计4个月不交或少交按揭款项，或不到出卖人处归还款项并支付相应利息，出卖人有权解除合同并要求支付违约金。本案买受人在获取银行按揭贷款后未依约逐月偿还贷款，于2015年7月至2015年9月已连续三个月未交纳按揭贷款，致使银行从出卖人账户中扣收相应款项共26565.74元，为此，出卖人通知买受人支付代垫款项及利息，但买受人未于通知期内向出卖人支付银行扣收的款项，也未继续向银行交纳按揭贷款。买受人超过4个月未交纳按揭贷款，出卖人依约有权解除合同。因此，出卖人请求解除涉案合同，符合上述合同约定，应予支持。合同解除后，买受人已交纳的首期购房款460247元及利息，出卖人应予返还，利息自付款之日2013年9月23日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付。买受人提出解除合同后，出卖人应以全额购房款1530247元予以退还，而非退还460247元的上诉理由。贷款银行从出卖人账户中扣收相应款项26565.74元，是基于出卖人在买受人与贷款银行之间的借款合同中作为保证人承担保证责任，且本案《商品房买卖合同》解除后买受人未偿还的贷款部分也应由出卖人返还银行，因此，买受人要求出卖人在合同解除后应以全额购房款退还的理由，依约不符，应予驳回。出卖人就买受人支付违约金、被银行扣收的款项及因代垫该款而产生的利息、协助办理合同预售备案登记及预告登记注销等诉求，均有合同依据，应予支持。关于违约金，根据《合同补充协议》第四条第8款约定，买受人除应按本款约定向出卖人归还相应款项并支付相应利息外，买受人还应按照购房款总额的20%标准向出卖人支付违约金。据此，讼争商品房购房款总额的20%计306049.4元。关于买受人支付出卖人被银行扣收的贷款因代垫该款而产生的利息，根据《合同补充协议》第四条第8项关于“买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起5日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息约定。”据此，出卖人请求买受人支付被银行扣收的贷款因代垫该款而产生的利息，依约成立，应予支持。二、关于合同补充协议中相关解除合同的条款效力认定问题本案双方在签订《商品房买卖合同》同之后，就买受人未依约逐月支付按揭贷款及合同备案登记等事项再行订立补充协议。合同补充协议中约定的解除合同情形：一是逾期支付按揭贷款超过4个月；二是延迟交付因合同备案登记所需的相关资料，基于上述两种情形，出卖人有权解除合同。该补充协议条款的订立，既可促进买受人诚实履约，又可确保出卖人的保证责任。第一、从付款方式，买受人支付首期购房款后，余款选择按揭贷款方式。出卖人在买受人(即借款人)与贷款银行签订《个人购房借款／担保合同》中作为保证人，承担借款合同的保证责任，其为了促进借款人按约如期偿还贷款，制定该补充协议合理。第二、讼争商品房的合同备案登记依约由出卖人启动申请程序，但需要买受人积极配合方可办理备案登记，否则，将影响办理权属证书的时间，亦关乎到出卖人是否承担逾期办证的违约责任。因此，双方订立的补充协议合理，且内容并未违反法律法规强制性规定，该合同补充协议应为有效。买受人认为合同补充协议中相关解除合同的条款为无效的理由，不能成立，应予驳回。另，二审中，买受人宋文森以双方约定的违约金过高，依据《合同法》司法解释（二）第二十九条的规定，请求予以调整，但其未能提供证据证明出卖人融信公司的实际损失额，故买受人请求调整违约金的理由，不予采纳。综上所述，宋文森的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18572元，由上诉人宋文森负担。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 翁艺晖审判员 李 凌二〇一六年十二月十五日书记员 卢 杰