呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4193号上诉人（原审被告）：内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区西菜园乡碱滩村4-01-01-1155北栋1层北。法定代表人：袁全运，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾文金，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曾金木，男，现住呼和浩特市。上诉人内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司（以下简称蒙迈公司）因与被上诉人曾文金买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初1932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经阅卷及询问当事人后对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒙迈公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判、撤销或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由曾文金承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,适用法律错误。蒙迈公司与曾金木不存在债权债务关系,亦不存在真实的房屋买卖关系。蒙迈公司与富明公司不存在债务关系，也不存在合作关系，富明公司抵顶行为没有争得蒙迈公司的同意。曾文金并没有向蒙迈公司支付过购房款，蒙迈公司也没有将商品房的所有权转移给曾文金。董朝殿非蒙迈公司委任的幸福里程项目的负责人，更不是该项目的实际管理人，蒙迈公司从未将本公司的公章交付给董朝殿。蒙迈公司与曾文金不存在房屋买卖关系,涉案房屋系由董朝殿擅自处分。曾文金与董朝殿在以蒙迈公司的房屋抵顶债务时,即未取得过蒙迈公司的授权，也未得到过蒙迈公司的事后追认。曾文金与董朝殿以蒙迈公司的房屋抵顶债务的过程中,存在恶意串通,损害蒙迈公司利益的情形，其所签合同应认定无效。即使在蒙迈公司与曾文金的认购合同成立,但在一审判决已经认定无效合同的情况下,又支持曾文金要求返还相应房款1544592元的诉求,明显违反了《合同法》第五十八条合同无效的处理规范。蒙迈公司没有收取过曾文金交付的购房款,一审判决上诉人“一次性返还原告曾文金房款1544529元”,没有事实和法律依据。曾文金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。曾文金向一审法院起诉请求：1.蒙迈公司继续履行合同并交付抵顶给曾文金的位于金山开发区“北国之春”（原为幸福里程）的6套房屋（房号分别为××楼西户、2层西户、3层西户、4层西户、5层西户、6层西户）或返还相应的房款1544592元；2.案件受理费由蒙迈公司承担。一审法院认定事实：曾金木与土默特左旗富明热力有限责任公司（以下简称富明公司）因建设工程施工合同纠纷一案，经本院（2014）土左商初字第32号民事判决书做出判决，内容为：富明公司于判决生效后10日内偿还曾金木钢材款1390000元；驳回曾金木要求富明公司给付借款100000元的诉讼请求。判决生效后，曾金木申请本院强制执行本案。2015年12月01日，曾金木与富明公司以位于金山开发区的幸福里程小区的6套房屋相抵顶达成庭外和解协议，该案执行程序结束。2015年12月1日，曾金木与蒙迈公司签订六份商品房买卖认购合同，分别认购呼市金山开发区幸福里程小区1号楼1单元6层西户、1号楼1单元5层西户、1号楼1单元4层西户、1号楼1单元3层西户、1号楼1单元2层西户、1号楼1单元1层西户六套房屋，蒙迈公司为曾金木以每套房屋257432元分别出具六张收据，总价款为1544592元。六份合同均加盖蒙迈公司的合同专用章，六张收据均加盖蒙迈公司的财务专用章，并有该公司财务人员袁军凤作为收款人签字。六份合同分别约定2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用。2015年10月28日至2016年11月27日期间，董朝殿负责该项目的管理并持有该公司的公章办理公司事务，是该项目的实际管理人。另查明，蒙迈公司开发的位于呼和浩特市金山开发区的幸福里程小区与北国之春系同一项目，至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，曾金木与富明公司就双方之间的欠款达成以位于呼和浩特市××区六套房屋抵顶的和解协议，抵顶后，曾金木与蒙迈公司签订六份商品房买卖认购合同。签订协议后，曾金木与富明公司之间的债权债务关系就转化为原告与蒙迈公司之间的房屋买卖合同法律关系，以物抵债行为已完成。故蒙迈公司关于以物抵债未完成的辩解，一审法院不予采信。关于蒙迈公司针对董朝殿行为的辩解，庭审中，蒙迈公司已明确认可董朝殿是该项目的实际管理人，且在管理该项目期间持有该公司的公章，故其再此期间与曾金木签订六份商品房买卖认购合同、并由该公司财务人员袁军凤出具收款收据的行为完全有理由被认为是其代表公司履行的职务行为，故蒙迈公司与原告之间具有房屋买卖合同法律关系。故蒙迈公司对此的辩解，一审法院不予采信。关于曾金木与蒙迈公司签订的六份房屋买卖合同，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，蒙迈公司在明知未取得商品房预售许可证明的情况下，仍然与曾金木签订商品房买卖认购合同，其双方签订的商品房买卖认购合同应认定为无效合同，蒙迈公司应当将案涉六套房屋的价款合计1544592元，返还于曾金木，故曾金木要求蒙迈公司返还相应房款1544592元的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决：蒙迈公司于本判决生效后十五日内一次性返还曾文金房款1544592元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9351元，由蒙迈公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审法院认定事实同一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，曾金木与富明公司因建设工程施工合同纠纷一案，土默特左旗人民法院作出（2014）土左商初字第32号民事判决，判决：“富明公司于判决生效后10日内偿还曾金木钢材款1390000元”。判决生效后，法院强制执行期间，曾金木与富明公司就双方之间的欠款达成以蒙迈公司的房屋抵顶债务的协议，因履行该协议产生纠纷，故本案案由应确定为债务转移合同纠纷。曾金木与富明公司达成以蒙迈公司的房屋抵顶富明公司债务协议后，曾金木与蒙迈公司签订了六份商品房买卖认购合同，六份合同均加盖蒙迈公司的合同专用章。蒙迈公司为曾金木以每套房屋257432元分别出具六张收据，总价款为1544592元。六份合同均加盖蒙迈公司的合同专用章，并有该公司财务人员签字。根据上述事实及依据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”可以认定，债权人曾金木同意债务人富明公司以蒙迈公司的房屋抵顶富明公司的债务，即成立债务转移和新债务人蒙迈公司代物清偿两个法律行为。债务转移协议和蒙迈公司代物清偿协议，系各方当事人的真实意思表示，其内容也未涉及法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。因蒙迈公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与曾金木签订商品房买卖认购合同无效，致使代物清偿合同不能实际履行，但三方达成的债务转移协议仍有效且可以履行，曾金木根据债务转移协议有权要求受让原债务的新债务人蒙迈公司就依法应由原债务人富明公司偿还的债务承担清偿责任。蒙迈公司的上述抗辩理由，因缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。综上所述，蒙迈公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持，但理由不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9351元，由内蒙古蒙迈房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 辛宗寿审判员 玲 珠审判员 郭丑红二〇一九年九月二十四日书记员 石 恺