山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2265号 原告：刘子龙，男，1987年12月16日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：孙雪涛，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区经十路**，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 原告刘子龙与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日、2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告刘子龙的委托诉讼代理人孙雪涛，被告景和置业公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘子龙向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令景和置业公司向刘子龙支付逾期交房违约金169249.56元（自2017年12月16日至2019年2月24日止共计435天，以已付房款2593863元为基数的日万分之一点五计算）以及自2019年2月25日至景和置业公司取得商品房综合验收备案证明的后续违约金；2.本案的诉讼费、鉴定费、保全费由景和置业公司承担。事实和理由：2017年6月2日，刘子龙与景和置业公司双方签订《商品房买卖合同》，刘子龙购买景和山庄10号楼1单元301商品房一套。上述合同签订后，刘子龙依约向景和置业公司支付了全部购房款，涉案房产总价为2593863元。根据合同约定，景和置业公司应在2017年12月15日向买受人交房，但是直至起诉之日，景和置业公司仍未交房。景和置业公司的行为违反了合同约定，故刘子龙依法起诉，请求支持其诉讼请求。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、根据合同约定，逾期交房违约金总额不应超过已付房款2%，刘子龙在本案中所主张违约金明显违反合同约定，也无任何依据。首先，《商品房买卖合同》第九条第2款约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款万分之一点五的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。”同时，补充协议第十二条约定：“在主合同及本补充协议签署前，出卖人已就主合同及本补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议”。从该条款内容来看，双方对逾期交房违约金及违约金总额不应超过已付房款2%进行了明确约定，也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，买受人亦在补充协议中确认对合同条款无异议。而且，该条款对于逾期交房情况下首先约定了买受人解除合同的权利，在买受人选择继续履行合同的情况下，在对逾期交房违约金计算方式进行约定后，进一步约定了违约金总额不超过已付房款2%。可见条款中关于已付房款2%违约金总额的约定，是买受人基于对开发商承担违约责任能力及继续履行合同等因素的考虑，而作出的对未来主张违约金总额权利的明确处分。买受人在签订《商品房买卖合同》时对约定逾期交房违约金不超过已付房款2%的结果已经预见并完全知晓。因此，商品房买卖合同中对逾期交房违约金总额不应超过已付房款2%的约定，清晰明确且合理合法，应尊重合同约定，现完全无视2%违约金总额约定，按照实际逾期天数主张违约金，不仅没有任何依据，也违背诚实信用原则。三、刘子龙主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，计算逾期天数时应考虑列因素：施工期间景和置业公司因中约定的政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的”，因此，计算逾期交房天数时，应按照扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。四、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五：补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非刘子龙主张的取得分期综合验收备案证明。五、我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条的规定，约定违约金高于实际损失的应当予以调减。即便计算违约金，也应以实际损失为基础，而逾期交付房屋、车位造成的损失应为买受人因逾期交付而实际租赁他人房屋、车位用于居住和使用所产生的实际损失。因此应根据原告能够提供有效证据证明其租赁他人房屋、车位所产生的实际损失调减违约金。综上，景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。以上答辩意见请法庭予以考虑，驳回刘子龙无理的诉讼请求，维护景和置业公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：刘子龙（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2017年6月2日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201719223549）约定：刘子龙购买景和置业公司开发的景和山庄10号楼1单元301号房产，该商品建筑面积共185.94平方米，合同总价款为2593863元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，刘子龙按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件，涉案房屋未向刘子龙交付。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 刘子龙主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，已经就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份，拟证明2016-2017年，2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从刘子龙主张的逾期交房天数中予以扣除；6.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。7.建筑工程竣工验收报告及济南市历城区工程质量与安全生产监督站出具的《建设工程竣工验收备案办理通知单》，拟证明涉案商品房已经取得竣工验收，符合法定的交付条件，其逾期交房天数应计算至刘子龙实际接收房屋之日。经质证，刘子龙辩称上述证据1-5均系免除或者限制自己责任的承担，违背了公平与原则，我方主张无效。同时在发生以上事件时，景和置业公司并没有向刘子龙履行告知义务，因此该证据证明的相关条款的约定不适合双方。对证据6景和置业公司提供的预警停工天数相关证据，真实性不予认可，并没有国家有关机关直接下发的停工的通知，所以逾期交房的天数不应被扣除。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至景和置业公司取得竣工验收备案证明之日止。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，刘子龙与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，双方在《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。刘子龙已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向刘子龙交付房屋。景和置业有限公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金累计不超过买受人已付房款2%的约定是否有效？ 刘子龙认为景和置业公司所依据的合同约定的第八条第二款以及第九天第二款第二项均为格式条款，景和置业公司没有履行提示和说明义务，没有就下划线部分向买受人做充分的解释说明，因此刘子龙主张上述条款无效。 景和置业公司主张《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，才在约定出卖人按日支付已付房屋价款的万分之一点五违约金标准的同时，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。 本院认为，《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，本院予以支持。 二、刘子龙主张以已付房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金，损失数额超过合同约定的违约金限额，刘子龙要求增加违约金是否合理？ 刘子龙主张按已付房款日万分之一点五计算违约金，即2593863×万分之一点五/日×543天（自2017年12月16日至2019年6月11日即一审法庭辩论终结前）=210881.06元，合同约定的违约金限额为：2593863元×2%=51877.26元，该数额低于刘子龙主张的损失数额，刘子龙要求增加违约金。对于其损失，刘子龙未提交证据。 景和置业公司辩称刘子龙主张的违约金不应超过合同约定的2%限额，合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于刘子龙实际损失，应当结合刘子龙实际损失予以调减。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积185.94平方米×543天（自2017年12月16日至2019年6月11日即一审法庭辩论终结前）=48463.4元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（2593863元×2%=51877.26元），刘子龙的实际损失数额低于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。虽然计算至一审法庭辩论终结前刘子龙实际损失低于合同约定的违约金限额，但景和置业公司的违约行为一直在持续中，故本案逾期交房违约金应按租金标准计算至取得竣工验收备案证明之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向刘子龙支付违约金（建筑面积185.94平方米×0.48元/平方米/日×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1842元，由刘子龙负担1336元，山东景和置业有限公司负担506元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年九月二十七日 书记员 孔祥慧