福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初1633号 原告：薛朝晖，男，1966年10月14日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：连江县江南乡华庆花园B区业主委员会，住所地福建省连江县江南乡南江滨西路**华庆花园**北大门岗亭边。 代表人：林美春，主任。 被告：福州敦煌物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道东浦路******。 法定代表人：林远姑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林修圣，该公司员工。 被告：连江县江南乡滨江社区居民委员会，住所地福，住所地福建省连江县江南乡滨江社区科灵新天地小区**楼v> 法定代表人：林维宗，主任。 委托诉讼代理人：陈长伙，福建师法律师事务所律师。 原告薛朝晖与被告连江县江南乡华庆花园B区业主委员会（以下简称华庆花园B区业委会）、福州敦煌物业管理有限公司（以下简称敦煌物业公司）、连江县江南乡滨江社区居民委员会（以下简称滨江社区）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛朝晖、被告敦煌物业公司的委托诉讼代理人、被告滨江社区及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告华庆花园B区业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛朝晖向本院提出诉讼请求：1.依法判令华庆花园B区业委会违反《物业管理条例》等法律、法规的强制性规定选聘物业公司，在未达到投票权数规定的2/3标准，与敦煌物业公司签订2019年1月1日至2022年12月30日止的物业服务合同为无效合同；2.判令滨江社区参与招聘物业公司及签署公告落款无效；3.本案诉讼费、原告撰写诉状工本费600元及诉讼产生的车旅费用均由被告承担。事实和理由：薛朝晖是华庆花园B区3号楼204单元业主。2018年11月8日，华庆花园B区业委会张贴物业招聘公告称，华庆花园B区业委会于2016年2月22日成立了，经业主大会授权，业主委员会以公开选聘方式竟聘了物业服务公司，最终由敦煌物业公司中标，现该公司合同即将到期,业主委员会于2018年10月25日,经半数以上委员商议,一致通过以公开形式重新选聘物业服务公司，欢迎业主介绍有以下资格的物业企业来应聘。物业公司资格要求:(1)注册时限不少于10年,并参与福建省住建局信用评估系统，评估等级A级或A级以上;(2)参加报名的物业公司名下的社保人员名单不少于30人;(3)参加报名的物业公司按照小区原收费标准不变。（署名：华庆花园B区业委会；11月8日盖章）。2018年11月30日，居委会、业委会，张贴选聘物业公司公示，根据华庆花园B区业委会2018年11月8日招聘物业公司公告后，截止日报名参加小区物业的企业有：福州美华物业管理有限公司、福建御阁园物业管理有限公司和敦煌物业公司共计叁家。华庆花园B区业主委员会及滨江社区根据招聘要求，对三家企业进行筛选，仅敦煌物业公司完全符合招标要求，现予以公示。（署名：滨江社区、业委会，2018年11月30日双盖章）。2018年12月2日，居委会、业委会发连江县江南乡华庆花园B区关于选聘物业公司的公告，根据11月30日《选聘物业公示》，经滨江社区及业主委员会商定，根据国务院……的有关规定，拟定于2018年12月16日由全体业主通过选票方式共同决定是否赞同选聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款（注：该合同本12月16日之前没有公示过内容），现就有关事项公告如下：……;(1)发放表决票时间：2018年12月16日至12月26日；(2)投票时间：2018年12月16日至12月26日；……。（署名：滨江社区；华庆花园B区业委会；2018年12月2日双盖章）；12月16日，业委会发放的表决票说明中4、逾期不参加投票业主的投票权数根据《管理规约》或者《业主大会议事规则》的规定计算（见表决票）。12月26日，表决票签字时效结束，12月28日业委会公告，连江县江南乡华庆花园B区小区业主大会表决票统计结果：一、小区总面积134448.94平方，总投票人数1012票，总业主户数1012户；二、制作表决票1012张，发放表决票650张，未发放表决票362张；三、收回表决票622张，其中有效票611张，废票5张，弃权票6张；四、本次表决有效票611张，计投票权数611票，业主人数611人，占总投票权数60.96%，业主人数60.4%，符合相关法律规定。五、各表决事项投赞成票的得票权数及业主人数如下：是否赞同敦煌物业公司、是否赞同公示的物业服务合同条款两项，均得票权数72229.29平方米(面积）占53.4%；赞成人数535，占52.9%（表格）；六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会对表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主投票，表决事项全部通过（根据小区成立业主委员会筹备组与居委会座谈时获悉：业委会己与敦煌物业签订了合同）。 以上所有，薛朝晖认为，(1)2018年11月8日物业招聘公告中，由业委会拟定的资格标准(1)、（2）与物业管理无关，且业委会未组织召开业主大会认可，业委会没有权力凌驾于业主大会之上，直接把自定的标准作为选聘依据的；违反了《物业管理条例》第十一条业主大会决定以下事项：（五）选聘和解聘物业服务企业；《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格；即只要有独立的法人资格，就是招聘的标准；业委会还擅定参加报名的物业公司按照小区原收费标准不变；它违反《物业管理条例》第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；同时，违反了《福建省物业管理条例》第三十四条第二款前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，物业服务收费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同约定。业委会违反了法律、法规的强制性规定。(2)2018年11月30日的选聘物业公司公示，由居委会、业委会筛选，仅敦煌物业公司完全符合招标要求，现予以公示（见表格）。薛朝晖认为，《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；业委会没有召开业主大会就没有选聘的事项，也没有决定要业委会招聘物业企业的事实；滨江社区居委会不是业主，只是指导、监督的单位，无权参与筛选和确定物业企业及落款署名，确认仅敦煌物业公司完全符合招标要求是无效的，业委会也只有在业主大会会议的决议下，才有履行筛选和确定物业企业的职责；所以，由居委会、业委会筛选、确定物业企业是违反了《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业规定的，违反了合同法第五十二条（五）违反法律、行政法规的强制性规定。(3）2018年12月2日，居委会、业委会公示连江县江南乡华庆花园B区关于选聘物业公司的公告，拟定2018年12月16日在华庆花园B区开始投票，由全体业主通过选票方式共同决定是否赞同选聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款，进行表决。薛朝晖认为，11月30日公告己表明，仅敦煌物业公司完全符合招标要求，为什么又要公告以签表决票的形式，表决是否赞同选聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款？而且进行只有一个物业公司的投票表决？这是违反合同法第五十二条规定的，以合法形式掩盖非法目的。居委会、业委会的表决票说明中4.逾期不参加投票业主的投票权数根据《管理规约》或者《业主大会议事规则》的规定计算；说明居委会、业委会深知《管理规约》、《业主大会议事规则》的内容；居委会及业委会统计签票，隐瞒了业主大会议事规则规定的，两个2/3以上投票权表决通过方为有效的事实（备案住建局的议事规则规定双2/3以上方可有效），将双投票权数改为经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票（表决票两项投票权数各53.4％和52.9%)，表决事项全部通过；恶意降低了标准作为通过生效依据，欺骗了广大业主；《物业管理条例》第十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。降低通过标准作为合法公布，是合同法第五十二条以合法形式掩盖非法目的，是违反法律、法规的强制性规定的，通过无效。 综上，业委会违反《物业管理条例》等法律、法规的强制性规定选聘物业公司，违反合同法，在选聘并未达到投票权数2/3规定标准的情况下，与敦煌物业公司签订合同，侵害了业主权益；居委会没有正确行使指导、监督职责，违反了《物业管理条例》等法律、法规的强制性规定；根据《民事诉讼法》第二十一条和第一百一十九条，为维护业主大会聘请物业公司的权威性，向连江县人民法院提起诉讼，请求判令华庆花园B区业委会与敦煌物业公司签订的2019年1月1日至2022年12月30日止物业服务合同为无效合同；判令滨江社区，参与招聘物业公司及签名落款无效；本案诉讼费、撰写诉状工本费600元及诉讼产生的车旅费用由被告承担。 华庆花园B区业委会未作答辩。 敦煌物业公司辩称，一、业委会有权签订物业服务合同，物业公司有理由相信业委会有权签订物业服务合同。1、根据《物业管理条例》第十五条规定：“第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”据此，业委会有权签订物业服务合同。2、作为物业公司按业委会的要求进行竞标，业委会根据竞标的要求综合评定选择物业公司。根据《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”物业公司有理由相信业委会依法具有代表全体业主签订物业合同。3、作为业主委员会根据业主大会决议，有权与物业公司签订物业服务合同。根据《福建省物业管理条例》第十四条“面积、业主人数按照下列规定确定：（一）（二）点”及第十五条“召开业主大会可采取……或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占过半数的业主参加”，依据业主委员会2018年12月28日公告显示，第四点“本次表决有效票611张，计投票权数611票，业主人数611人，占总投票权数60.96%，业主人数60.4%”及“是否赞同敦煌物业公司、是否赞同公示的物业服务合同条款两项，得票权数72229.29平方米占53.4%，赞成人数535人，占52.9%”符合相关法律、法规规定。二、物业服务合同没有违反强制性法律规定。1、根据《合同法》第五十二条规定：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”双方签订的物业合同并没有违反法律强制性的规定。因此，物业服务合同合法有效。2、双方签订的物业服务合同是根据相关政府部门提供的示范文体签订的，其合同内容是合法有效的。3、双方签订的物业服务合同符合法规定的面积过半、人数过半要求。综上所述，双方签订的物业合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律法规效力强制性的规定，合同合法有效。请求法院依法驳回薛朝晖的诉求。 滨江社区辩称，薛朝晖状诉滨江社区“参与招聘物业公司及签署公告落款无效”缺乏事实及法律依据，事实理由如下：1、江南乡滨江社区居民委员会是自治组织，做好管理、指导、监督滨江社区居民的生产、生活等民事行为的有序进行是法定义务。华庆花园B区业委会招聘物业管理公司，滨江社区与华庆花园B区业委会对报名参加华庆花园B区物业管理的三家公司（福州美华物业管理公司、福建御阁园物业服务有限公司、福州敦煌物业管理公司）共同进行筛选，是履行管理、指导、监督社区居民安定、稳定生活的法定义务，无可厚非。2、在审查筛选物业管理公司资格过程中，滨江社区并无过错。根据物业公司的资格要求：1.注册时限不少于10年,并参与福建省住建局信用评估系统，评估等级A级或A级以上;2.参加报名的物业公司名下的社保人员名单不少于30人;3.参加报名的物业公司按照小区原收费标准不变。华庆花园B区业委会与滨江社区对参加报名的三家公司提交的资质资料进行审查，只筛选出敦煌物业公司符合选聘资格，据此，滨江社区与华庆花园B区业委会作出《选聘物业公司公示》，只有敦煌物业公司符合资格。之后，华庆花园B区业委会于2019年1月1日敦煌物业公司签订了《物业管理服务合同》。选聘物业公司决定权在华庆花园B区业委会，滨江社区无决定权，只是参加审查物业公司资格，并无过错。综上，薛朝晖起诉主张华庆花园B区业委会与敦煌物业公司签订的2019年1月1日至2022年12月30日止物业服务合同为无效合同，竟将和《物业管理服务合同》毫无法律上权利义务关系的滨江社区列为被告，主体不适格，诉讼程序违法，请求驳回对滨江社区的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，敦煌物业公司对薛朝晖提供的政府信息公开告知书、华庆花园B区业主管理规约、不动产权证、物业招聘公告、选聘物业公司公示、连江县江南乡华庆花园B区关于选聘物业公司的公告、连江县江南乡华庆花园B区（外滩1号）小区选聘物业服务企业表决票、连江县江南乡华庆花园B区小区业主大会表决票统计结果、物业服务合同、福州市中级人民法院（2018）闽01民终5973号民事判决书等证据均无异议。滨江社区认为其并非适格被告，不予质证。华庆花园B区业委会未提交证据，亦未对以上证据提出质证意见，视为自愿放弃举证和质证权利。薛朝晖提供的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：薛朝晖提供的连江县华庆花园B区（外滩一号）业主大会议事规则，证明华庆花园B区小区业主大会议事规则规定，投票数必须要超过2/3即66.67%才能通过生效，只有过半是不能生效的。敦煌物业公司质证认为对议事规则有异议，议事规则落款没有业委会盖章，只有住建局的盖章。本院认为，薛朝晖提供的连江县华庆花园B区（外滩一号）业主大会议事规则是小区业主在另案诉讼中通过政府信息公开申请，从连江县住房和城乡建设局获取的，虽然没有华庆花园B区业委会的盖章，但确系华庆花园B区业委会提交连江县住房和城乡建设局备案，可以认定其真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的现有证据，本院认定事实如下：薛朝晖系连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区3幢204单元的业主。2018年11月8日，华庆花园B区业委会张贴《物业招聘公告》，内容为：“……业主委员会于2018年10月25日经半数以上委员商议,一致通过以公开形式重新选聘物业服务公司，欢迎业主介绍有以下资格的物业企业来应聘。物业公司资格要求:(1)注册时限不少于10年,并参与福建省住建局信用评估系统，评估等级A级或A级以上;(2)参加报名的物业公司名下的社保人员名单不少于30人;(3)参加报名的物业公司按照小区原收费标准不变。……”。2018年11月30日，滨江社区、华庆花园B区业委会张贴《选聘物业公司公示》，内容为：“根据华庆花园B区业委会2018年11月8日招聘物业公司公告后，截止日报名参加小区物业选聘的企业有：福州美华物业管理有限公司、福建御阁园物业管理有限公司和福州敦煌物业管理有限公司共计叁家。华庆花园B区业主委员会及滨江社区根据招聘要求，对三家企业进行筛选，仅敦煌物业公司完全符合招标要求，现予以公示。……”。2018年12月2日，滨江社区、华庆花园B区业委会张贴《连江县江南乡华庆花园B区关于选聘物业公司的公告》，内容为：“华庆花园B区（外滩1号）全体业主：根据2018年11月30日《选聘物业公示》，经滨江社区及华庆花园B区业委会商定，根据国务院《物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》的有关规定，拟定于2018年12月16日在华庆花园B区开始投票，由全体业主通过选票方式共同决定是否赞同选聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款。现就有关事项公告如下：经计算确定本小区投权数，总面积134442平方米（其中住宅132393平方米，非住宅2049平方米，业主户数992户）。(1)发放表决票时间：2018年12月16日至12月26日；(2)投票时间：2018年12月16日至12月26日21时止；（3）投票地点：华庆花园B区；(4)开箱时间：2018年12月27日9时；（5）开箱地点：江南乡滨江社区办公司。请全体业主积极参与投票，将表决票投入现场的表决箱。特此公告。滨江社区；华庆花园B区业委会；2018年12月2日”。2018年12月16日，华庆花园B区业委会发放了表决票，表决票对填写进行了说明。2018年12月28日，滨江社区、华庆花园B区业委会张贴《连江县江南乡华庆花园B区小区业主大会表决票统计结果》，内容为：“一、小区总建筑面积134448.94㎡，总投票权数1012票，总业主人数1012人；二、制作表决票1012张，发放表决票650张，未发放表决票362张；三、收回表决票622张，其中有效票611张、废票5张、弃权票6张、未收回票28张；四、本次表决有效票611张，计投票权数611票、业主人数611人，占总投票权数60.96%，业主人数60.4%，符合相关法律规定。五、各表决事项投赞成票的得票权数及业主人数如下：是否赞同聘敦煌物业公司及是否同意公示的物业服务合同条款，均得票权数72229.29㎡，占53.4%；赞成人数535人，占52.9%。六、依据《物业管理条例》第十二条第三款的相关法律规定，此次业主大会对表决事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，表决事项全部通过。”。之后，华庆花园B区业委会与敦煌物业公司签订了《物业服务合同》，物业服务合同期限为2019年1月1日至2022年12月30日止。薛朝晖于2019年3月27日诉至本院。 另查明，敦煌物业公司于2016年7月1日入驻华庆花园B区从事物业服务，曾与华庆花园B区业委会签订有《物业服务合同》及《外滩1号物业管理补充协议》、《补充协议》，后经福州市中级人民法院（2018）闽01民终5973号民事判决书判决无效。 华庆花园B区业委会在连江县住房和城乡建设局备案的连江县华庆花园B区（外滩一号）业主大会议事规则，其中第十一条规定“……采用书面征求意见方式，业主大会决议经反馈意见代表的投票权1/2以上通过，方为有效。以下事项，经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过，方为有效：……（3）选聘物业管理企业及相关事项；……”。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”，《物业管理条例》第十一条的规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”，本案中，华庆花园B区业委会在滨江社区指导和监督下，采用选票方式选聘物业服务公司，符合业主大会会议可以采用书面征求意见的形式的法律规定，且有小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票赞成聘敦煌物业公司及公示的物业服务合同条款。因此，薛朝晖主张选聘物业公司应达到投票权数规定的2/3，于法无据，故其主张华庆花园B区业委会与敦煌物业公司签订的《物业服务合同》无效，本院不予支持。薛朝晖主张滨江社区参与招聘物业公司及签署公告落款无效，滨江社区根据法律规定，对华庆花园B区业委会选聘物业服务公司进行建议、指导和监督，并无不当，对薛朝晖该项主张不予支持。薛朝晖主张其撰写诉状工本费600元及诉讼产生的车旅费用均由被告承担，依据不足，不予支持。薛朝晖主张选聘物业管理企业及相关事项，应按连江县华庆花园B区（外滩一号）业主大会议事规则规定的经本区域全体业主所持投票权2/3以上投票权表决通过方为有效，因该规定与法律规定相抵触，应按照法律规定执行。诉讼中，华庆花园B区业委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项及第二款、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十八条、第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《福建省物业管理条例》第十三条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回薛朝晖的诉讼请求。 案件受理费100元，由薛朝晖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑晨亮 人民陪审员  周谋云 人民陪审员  谢逞辉 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 3、《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 4、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 5、《福建省物业管理条例》 第十三条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议。 第二十二条三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。