广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终16846号上诉人（原审原告）：广州市东山城市建设开发总公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：张春平，职务：经理。委托代理人：封芸，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：雷芳清，身份证地址湖南省祁东县。委托代理人：蒙雪，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孔理琛，身份证地址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：陈美英，身份证地址广东省广州市越秀区。上诉人广州市东山城市建设开发总公司（下简称东山城建公司）、雷芳清与被上诉人孔理琛、陈美英因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人东山城建公司上诉称：一、原审法院认定事实不清。其一，原审未查明相关侵权人是如何侵占他人房屋的事实。东山城建公司为全民所有制企业，涉案物业为国家财产。然本案的侵权人在大门紧锁的前提下，擅自进入东山城建公司的涉案物业，侵占国有资产，甚至出租给陈美英使用并收取租金，侵权行为十分恶劣。原审判决非但没有查明该侵权事实发生的原因及该侵权行为的恶劣性，甚至背离以法律为准绳的原则，仅是轻描淡写略过。其二，原审判决对东山城建公司的过错认定有误，对律师费损失产生的原因与时间未予以认定。即使如原审判决所述，东山城建公司存在有疏于管理与照看的过错，但其已将涉案物业大门紧锁，涉案物业已处于安全的状态，故东山城建公司在实际管理中的疏忽不等同于《侵权责任法》中的“被侵权人对损害的发生也有过错”，不能因此减轻侵权人的责任。且东山城建公司主张的律师费赔偿，是基于侵权人在经沟通仍不归还侵占期间收益的情况下产生的。其三，原审判决对孔理琛出租人身份的认定不实。孔理琛为涉案合同的出租人，且陈美英及雷芳清均确认孔理琛收取了租赁保证金与租金，原审法院对此未予查明。因此孔理琛、陈美英与雷芳清三者的责任并非简单的租赁使用收益纠纷的问题，并非简单的合同相对性问题，而是非法侵占东山城建公司物业在先的恶劣行为到底是何人所为，在构成民事侵权的同时，是否构成了刑事犯罪；二、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条以及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，承担侵权责任的方式可以单独适用，也可以合并适用。东山城建公司有权要求侵权人赔偿损失及赔礼道歉，原审判决驳回东山城建公司要求赔礼道歉的诉请属于适用法律错误。综上所述，东山城建公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判支持东山城建公司的全部诉讼请求；2、判令雷芳清、孔理琛、陈美英承担本案的全部诉讼费。上诉人雷芳清对东山城建公司的上诉请求答辩称：不同意东山城建公司的上诉请求。孔理琛是东山城建公司的职工，是涉案物业所在片区的管理员，其行为是职务行为，后果应由东山城建公司来承担，雷芳清不应承担责任。被上诉人孔理琛对东山城建公司的上诉请求答辩称：不同意东山城建公司的上诉请求，因为本案自始至终都与孔理琛无关，对此孔理琛在原审庭审中已有详细陈述。至于租赁合同上为什么会有孔理琛的名字，是因为雷芳清欠了孔理琛的钱，雷芳清称其有房屋可以出租，将租金抵作还款。孔理琛草拟了租赁合同，但没有正式收取房租。被上诉人陈美英对东山城建公司的上诉请求答辩称：陈美英只是承租人，不知道涉案房屋的产权人是谁，是雷芳清诱导其去承租涉案房屋的，且雷芳清与孔理琛拿了一串涉案房屋的钥匙，所以陈美英就以为雷芳清是涉案房屋的产权人。上诉人雷芳清上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、孔理琛是东山城建公司的职工，是涉案物业所在片区的管理员，其行为是职务行为，其后果应该由单位承担。孔理琛主动向雷芳清提出，雷芳清对越秀区中山三路东贤里八号105房进行装修，及代其垫付该物业拖欠的水电费，雷芳清可通过代收租金的方式抵扣。即便东山城建公司对孔理琛没有相关授权，但孔理琛的行为也构成表见代理。因为该片区的所有物业均由孔理琛管理，且在雷芳清装修和代收租金期间，东山城建公司从未主张过权利。关于孔理琛是东山城建公司的员工和片区管理员这一点，在东山城建公司在警方的报警笔录里面有记载。二、雷芳清收取的租金应与装修费用、水电费进行抵扣。雷芳清为东山城建公司垫付的装修费和水电费总计12000余元。孔理琛明确提出用租金抵扣，雷芳清也同意了，双方就此达成了合议，应认可双方的约定。雷芳清从陈美英处收取的押金(一个月租金)已经给了孔理琛，而孔理琛也已经退还给了陈美英。因为该铺位位置极差，陈美英以各种理由拒缴租金，雷芳清只收取了6个月的租金，即7200元，尚不足以抵扣装修费用。因装修票据丢失，雷芳清申请对店铺装修费用进行鉴定。综上所述，雷芳清上诉请求撤销原审判决，并判令本案全部诉讼费用由东山城建公司、孔理琛、陈美英承担。上诉人东山城建公司对雷芳清的上诉请求答辩称：东山城建公司将部分物业交给广州市东XX贸总公司（下简称东XX贸公司）进行管理。孔理琛与东山城建公司之间并不存在劳动关系，其实为东XX贸公司已离职的员工，离职时间应当是雷芳清与陈美英签订租赁合同期间。虽然现有证据未能反映雷芳清为何会将东山城建公司的物业进行出租，但经东山城建公司原审庭后向雷芳清核实，其是从孔理琛处取得钥匙。孔理琛对外也是以东XX贸公司的名义去签订租赁合同，因此才造成雷芳清认为孔理琛的行为是职务行为。东山城建公司当时与雷芳清沟通，是否能够提供更多的证据证明孔理琛是如何取得涉案房屋的钥匙，但至今都没有更多的证据予以证明。被上诉人孔理琛对雷芳清的上诉请求答辩称：本案与孔理琛无关，同意原审判决。被上诉人陈美英对雷芳清的上诉请求答辩称：陈美英从承租开始就每月按时向雷芳清交租，没有拖欠租金。如果陈美英没有交租，雷芳清不会继续让陈美英居住，也不会退还押金。另外，雷芳清将押金退给了孔理琛，但孔理琛仅退了一半的押金给陈美英，且陈美英承租时并不知道房屋的产权人是谁。东山城建公司向原审法院起诉请求判令：1、孔理琛、雷芳清、陈美英连带赔偿东山城建公司损失18200元（其中，2014年10月至2015年9月侵占期间所涉的租金收入13200元及其利息，利息参照中国人民银行公布同期贷款利率自2015年10月起计算至实际给付之日止，律师费5000元）；2、孔理琛、雷芳清、陈美英以书面形式向东山城建公司赔礼道歉、3、孔理琛、雷芳清、陈美英承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：据《广州市房地产权属证明书》（NO:0026892）记载，座落于广州市越秀区中山三路东贤里8、10号房屋，属于钢筋混凝土结构，9层，所有权来源为自建。涉案房屋即广州市越秀区中山三路东贤里8号105房，建筑面积33.3136平方米，产权属于东山城建公司所有。2014年10月19日，陈美英（承租人，乙方）与雷芳清（出租人，甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区中山三路东贤里8号105房的房地产出租给乙方作住宿用途使用，建筑面积30平方米。租赁期限从2014年11月1日至2015年10月31日，月租金额1200元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方等。前述合同签订后，孔理琛在前述合同出租人一栏将“出租人、甲方：雷芳清”涂销更改为“出租人、甲方：孔理琛”，“租赁期限：2014年11月1日至2015年10月31日”涂改为“租赁期限：2015年9月23日至2016年3月22日”，包括签名在内的其他内容则未更改。孔理琛陈述称，其修改该合同只是用于打草稿，实际并未生效未履行，孔理琛并非合同当事人。2015年9月17日，陈美英出具书面情况说明，其记载陈美英向雷芳清承租了涉案房屋，每月缴交租金1200元给雷芳清。关于租金的支付情况，陈美英陈述称，其以每月1200元的租金标准向雷芳清支付了涉案房屋自2014年10月至2015年8月租金，租金共计13200元，另外还向孔理琛支付了半个月的租金作为租赁押金600元。关于前述租金的支付，东山城建公司向原审法院提交了相应收据以证明其遭受了相应的损失，收据均只有手机照片的复印件且内容较为模糊。雷芳清对该收据的三性不予确认，称雷芳清只是收取了陈美英6个月的租金7200元；孔理琛对该证据的真实性、合法性和关联性均表示不清楚；陈美英对前述收据的三性均无异议。陈美英称前述租金收据原件提供给东山城建公司，故无法提供收据原件核对，东山城建公司对此予以否认。陈美英并无提供证据证明其已经将前述收据原件提供给东山城建公司。原审法院认为：根据前述查明事实，陈美英自2014年10月至2015年9月承租使用涉案房屋，东山城建公司作为涉案房屋的所有权人参照合同约定租金标准要求陈美英赔偿该期间房屋使用费损失13200元的诉请，合法合理，予以支持。雷芳清并非涉案房屋的产权人也没有东山城建公司的授权，擅自出租涉案房屋并收取租金的行为，也侵犯了东山城建公司的所有权权益，因此应当与陈美英就前述房屋使用费向东山城建公司承担连带赔偿责任。陈美英称孔理琛收取了其支付的租赁押金600元，但在本案中并无提供任何证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利法律后果，原审法院对其相关陈述不予采信。孔理琛在前述《广州市房屋租赁合同》出租人一栏虽然记载了其名字，但并未签订该合同，且该合同也并未实际履行，现有证据并不能证明孔理琛属于本案租赁合同关系的当事人或介入本案租赁合同关系。因此，根据合同相对性原则，东山城建公司要求孔理琛连带承担支付房屋使用费的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。至于陈美英、雷芳清以及孔理琛之间就涉案房屋租赁使用收益产生的纠纷，与本案无关，在三方协商不成情形下可另循法律途径解决，本案不作处理。东山城建公司作为涉案房屋业主，长期对涉案房屋疏于管理和照看，其本身存在一定过错，故对东山城建公司要求雷芳清、孔理琛、陈美英赔偿其律师费5000元的诉请不予支持。另外，东山城建公司并无提供任何证据证明其在前述经济损失之外还遭受了名誉上的损失，因此其要求雷芳清、孔理琛、陈美英书面赔礼道歉的诉请，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，于2016年7月25日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，雷芳清、陈美英一次性向东山城建公司支付广州市越秀区中山三路东贤里八号105房的房屋占有使用费13200元及其利息（利息以13200元为基数，从2015年11月25日起计算至雷芳清、陈美英实际支付完毕之日止，利息总额以不超过13200元为限）；二、驳回东山城建公司其他诉讼请求。案件受理费256元，由雷芳清、陈美英共同负担186元，由东山城建公司负担70元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，原审判决后，陈美英在上诉期内向原审法院递交上诉状，但未在法院指定期限内预交上诉费。对于其未预交上诉费的原因，陈美英解释称：因为其他当事人已经上诉，其认为其上诉已无必要，故未预交上诉费。二审过程中，东山城建公司向本院提交了《广州市劳动合同》，以证明孔理琛原为东XX贸公司的员工，其在职时间为2013年12月3日至2014年12月2日，进而证明孔理琛是在作为东XX贸公司员工期间，以职务之便取得涉案房屋的钥匙，将房屋交给雷芳清出租。孔理琛对此不予确认，并认为其事实上已于2014年10月30日（后称在11月底离职）从东XX贸公司离职。另，雷芳清向本院申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定。本院认为：关于东山城建公司的上诉请求部分。东山城建公司上诉认为孔理琛与雷芳清共同实施了擅自出租涉案房屋获益的侵权行为，但未就此充分举证证明，故原审判决驳回其对孔理琛的诉请并无不当，应予维持。另，律师费并非东山城建公司为维权而支出的必要费用，且即使雷芳清等人实施了擅自出租东山城建公司所有的涉案房屋的行为，其损害的也是东山城建公司的财产权益，故原审判决驳回东山城建公司要求雷芳清等赔偿律师费及赔礼道歉的诉请并无不当，亦应予维持。关于雷芳清的上诉请求部分。其一，雷芳清虽主张其与孔理琛达成了由雷芳清对涉案房屋进行装修及垫付水电费，并通过代收涉案房屋租金的方式对此予以抵扣的口头协议，但孔理琛对此予以否认，雷芳清又未就其该项事实主张充分举证证明，故雷芳清主张其通过孔理琛向东山城建公司取得对涉案房屋的使用，依据不足。其二，即使雷芳清所述“东山城建公司曾授权孔理琛对与涉案房屋处于同一区域的其他物业进行管理”属实，据此也不足以推论出东山城建公司授权孔理琛对涉案房屋进行管理及孔理琛的行为构成职务行为。其三，即使雷芳清所述“涉案房屋属于同一片区的物业由东山城建公司进行管理，在雷芳清装修涉案房屋并收取租金期间，东山城建公司未提出异议”属实，据此也不足以推论出孔理琛的行为构成表见代理。综上，雷芳清上诉主张孔理琛的行为构成职务行为或表见代理，并据此认为应由东山城建公司承担相应的法律后果，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。另，如前述，雷芳清并未充分举证证明其通过孔理琛与东山城建公司达成了以租金抵扣装修费等费用的口头协议，且雷芳清未就装修费的支付在本案中提出相应的反诉请求，故雷芳清上诉要求将其向陈美英收取的租金与其支出的装修费用、水电费用进行抵扣，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。同理，雷芳清在本案中申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定与本案处理无关，故本院对此不予接纳。陈美英虽在上诉期内提出上诉，但未在法院指定期限内预交上诉费用，应按自动撤回上诉处理。综上所述，上诉人东山城建公司与雷芳清的上诉请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由上诉人广州市东山城市建设开发总公司负担50元，雷芳清负担100元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  杨晓怡二〇一六年十二月二十二日书记员  杨娟娟