江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初17017号原告：昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社，住所地昆山市玉山镇枫景苑街道大同新村1号楼4楼。法定代表人：叶金华，该合作社主任。委托诉讼代理人：赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶帅华，江苏同丰律师事务所律师。被告：薛志根（曾用名薛白男），男，1947年12月25日出生，汉族，住昆山市。原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社与被告薛志根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2018年10月31日进行证据交换，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社的法定代表人叶金华及其委托诉讼代理人赵雨兵，被告薛志根到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年1月21日公开开庭审理了本案，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社的法定代表人叶金华及其委托诉讼代理人赵雨兵，被告薛志根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方之间的不定期租赁关系，并判令被告将租赁房屋交付给原告；二、判令被告支付拖欠的租金1225000元(暂计至2018年8月7日，并要求按原租金标准支付至租赁关系解除之日的租金以及租赁关系解除后至实际腾退之日的占用费)；三、判令被告支付违约金378750元（7575000元*5%），以及逾期付款利息暂计300000元(以1225000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年8月21日计算至付清之日)；四、诉讼费由被告承担。原告明确其主张的违约金为逾期支付租金违约金。事实和理由：原告原名称为“昆山市玉山镇大同村经济合作社”后响应国家农村改革要求，于2009年改制为“昆山市玉山镇大同社区股份合作社”，后又于2010年变更名称为“昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社”。原、被告双方于2007年1月1日签订房屋租赁合同一份，由原告将位于昆山市及一间菜场办公用房及5间辅助用房出租给被告。上述合同约定，租赁期限自2007年2月8日至2014年2月7日；租金第一年为600000元，第二年620000元，第三年640000元，第四年660000元，第五年680000元，第六年及第七年700000元；租金采用先付后用的方式，每年11月30日支付下一年上半年租金，每年6月30日支付下半年租金；合同第11条约定，双方保证按本合同履行，一方不履行或不完全履行本合同任一约定即构成违约，违约方必须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五。被告于2007年5月8日入场，合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，由被告一直租用至今，期间被告仅陆续支付了部分租金。自2007年5月8日至2018年8月7日，总计应付租金为75750000元(附租金计算说明)，但被告实际支付6350000元，拖欠租金达1225000元。由于被告长期拖欠租金，原告早在2017年5月，就多次告知被告要解除双方的不定期租赁关系，并要求被告及时腾退房屋，但是被告一直继续强占租赁房屋。2018年8月20日，原告再次发函告知被告解除租赁关系，并要求被告立即腾退租赁房屋，但被告至今仍拒不腾退，为此引发纠纷。为维护自身合法权益，特起诉诉讼，请求法院依法裁判。被告薛志根辩称，一、我通过招投标方式租赁菜场，第一个合同为7年，共计904平方米，租金为4600000元，我已经支付4520000元，并支付拍卖公司60000元佣金。2018年8月20日，我收到要求我立即退场的告知函，函件说我仅支付2970000元，实际我已经支付6370000元，加上60000元佣金，共计6430000元。我没有违反合同约定，系原告违反合同约定。二、村委办公大楼也是我中标，由我承建，约定工程造价按照标价不下浮，后结算时下浮25.5%，由1000000元更改成755000元，双方签订了补充协议，约定：原来租赁7年加3年共计10年，工程款不能加，只有菜场可以续租下去，可以不上交租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告原名称为“昆山市玉山镇大同村经济合作社”，于2009年改制为“昆山市玉山镇大同社区股份合作社”，后又于2010年变更名称为“昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社”。2007年1月1日，昆山市玉山镇大同村经济合作社（出租方、甲方）与被告薛志根（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、租赁房屋坐落于昆山市，租赁房屋建筑面积904平方米，另加1间菜场办公用房及5间辅助用房，乙方租赁房屋用途为大同农贸市场，二、租赁期限为2007年2月8日至2014年2月7日，共计7年，租赁期满，除甲乙双方另签新的房屋租赁合同外，乙方必须立即无条件的向甲方返还承租房屋，三、租金第一年为600000元，第二年620000元，第三年640000元，第四年660000元，第五年680000元，第六年及第七年700000元；租金采用先付后用的方式，第一次支付时间为2006年12月31日前支付第一年和第二年租金总额1220000元，后每年11月30日前支付下一年上半年租金，每年6月30日支付下半年租金。十一、甲乙双方保证按本合同履行，一方不履行或不完全履行本合同任一约定即构成违约，违约方须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五。”。原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社确认被告薛志根的实际入场时间为2007年5月8日，即租金起算点为2007年5月8日。2008年10月28日，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社的法定代表人叶金华向被告薛志根出具《凭证（补充协议）》一份，昆山市玉山镇大同村村民委员会在落款加盖公章，载明“1.关于大同村农贸市场根据大楼的审计结果，甲方同意乙方原来的基础上7年再承包3年共计10年，2.原因补上大楼的，补上辛苦费用，因办公楼下浮太大”。2008年10月29日，被告薛志根在2007年1月1日《房屋租赁合同》落款处手写“同意合同期满续租下去价格按拍卖价”。被告薛志根主张支付租金为6370000元。原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社确认被告薛志根于2006年至2018年期间共计支付租金6350000元。20000元的差额为：在支付第一笔租金时，被告薛志根支付拍卖公司940000元，拍卖公司支付原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社920000元。2018年8月20日，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社向被告薛志根发送《通知解除租赁关系并立即退场的告知函》，要求“鉴于你存在长期拖欠租金的违约行为，以及双方属于不定期租赁关系，且本合作社也早已通知要求你退场，故本合作社现正式通知如下：1、自本告知函送达之日起解除双方的不定期租赁关系，并请你方于收到此函后15日内腾退出租赁房屋。2、请你方立即支付拖欠的租金2339931元(截至2018年8月20日)，并按原租金标准支付租赁关系解除后至腾退交还房屋期间的占用费，以及支付因逾期付款应承担的违约金、利息等”。被告薛志根于2018年8月21日收到《通知解除租赁关系并立即退场的告知函》。另查明，2005年9月2日，案外人相怀虎（甲方）与被告薛志根（乙方）签订《工程承包协议》，案外人昆山市玉山镇大同村村民委员会在《工程承包协议》落款处盖章，约定：“工程名称枫景苑D区，建筑面积3749平方米，工程位于火车站过河南面，由相怀虎项目经理负责与城乡建筑公司签订施工总包合同，该工程由大同村薛志根同志直接承包。”。2008年10月28日，建设单位昆山市玉山镇大同村村民委员会、施工单位昆山市城乡建筑工程有限公司对于“玉山镇大同村村委会办公楼及附属工程”出具《工程结算审定单》，审定金额为4975185.42元。本院认为，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社与被告薛志根于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2007年1月1日的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2007年2月8日至2014年2月7日，后，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社与被告薛志根于2008年10月29日签订《凭证（补充协议）》，约定租期增加3年。被告薛志根主张原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社同意期满后续租，但是，被告薛志根并未举证证明双方对于续期签订了书面合同，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社主张原被告成立不定期租赁合同关系，本院予以采纳。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据以上规定，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知被告薛志根。2018年8月20日，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社通知被告薛志根解除合同，被告薛志根于2018年8月21日收到通知，本院给予一个月的必要准备时间，本院认定合同于2018年9月20日解除。合同解除后，被告薛志根无权占有租赁物，应当向原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社返还租赁物。因此，本院对于原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社要求被告薛志根将租赁房屋交还租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于租金。原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社主张被告薛志根支付的租金为6350000元，被告薛志根主张支付的租金为6370000元，20000元的差额为：在支付第一笔租金时，被告薛志根支付拍卖公司940000元，拍卖公司支付原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社920000元。现无证据证明原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社委托拍卖公司收取租金，因此，在支付第一笔租金时，被告薛志根支付给拍卖公司的940000元款项不能直接认定为支付给原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社的租金，根据现有证据，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社仅收到920000元，且原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社仅认可收到920000元，因此，本院认定被告薛志根支付的租金为6350000元。根据合同约定的租金标准及原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社确认的租金起算点，计算至2018年8月7日的租金为7575000元，被告薛志根已经支付6350000元，尚欠1225000元，被告薛志根应当支付。2018年8月8日至被告薛志根实际返还租赁房屋之日的租金及占有使用费参照合同约定的最后一年的700000元/年标准计算。被告薛志根辩称原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社因工程款事宜承诺其免除租金，其并未提供证据，且建设工程施工合同与本案的房屋租赁合同属于不同的法律关系，本院对于被告薛志根的该项辩称不予采纳。本院支持原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社的第二项诉讼请求。关于违约金、利息。被告薛志根逾期支付租金，系违约，应承担违约责任。根据原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社的第三项诉讼请求，对于被告薛志根逾期支付租金的行为，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社既主张违约金，又主张利息。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上法律及司法解释的规定，可以看出，违约方应当赔偿的数额最多不得超过守约方的损失的1.3倍，因此，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社主张的违约金、利息的总额不得超过损失的1.3倍，本院确认损失为中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.5倍标准计算的利息，因此，违约金、利息的计算标准为中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍。根据合同约定的租金支付时间，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社主张从2018年8月21日开始计算利息，符合合同约定，本院予以支持。原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社主张利息的计算基数为1225000元，系对自身民事权益的处分，本院予以支持。本院确认违约金、利息为以1225000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍标准从2018年8月21日计算至实际支付之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：一、原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社与被告薛志根之间的不定期租赁关系于2018年9月20日解除。二、被告薛志根于判决生效后十日内向原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社返还昆山市、菜场办公用房1间及辅助用房5间。三、被告薛志根于判决生效后十日内向原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社支付租金1225000元及2018年8月8日至被告薛志根实际返还租赁房屋之日的租金及占有使用费（700000元/年标准计算）。四、被告薛志根于判决生效后十日内向原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社支付违约金、利息（以1225000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍标准从2018年8月21日计算至实际支付之日）。（如采用转账方式支付，汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526032138）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费22014元，由被告薛志根负担17334元，由原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社负担4680元。其中，原告昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社预交的案件受理费22014元，本院予以退还17334元，被告薛志根应当负担的17334元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811117919，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  陈玉芳人民陪审员  张桃英二〇一九年九月三日书 记 员  马润斐