海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书(2016)琼0107民初1288号原告(反诉被告)：中国建设银行股份有限公司海口琼山支行，住所地：海口市海府路。营业执照号：460XXXXXXXX1677。法定代表人：陈琼堂，该行负责人。委托代理人：符奋，该行员工，住海南省海口市琼山区。委托代理人：陈晓，中国建设银行股份有限公司海南省分行员工，住海口市国贸大道。被告（反诉原告）：文晓军，男，1975年12月24日出生，汉族，住海口市。委托代理人：蔡兴春，海南国岛律师事务所律师。原告(反诉被告)中国建设银行股份有限公司海口琼山支行（建设银行琼山支行）与被告（反诉原告）文晓军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序。被告于2016年8月31日向本院提起反诉，本院于2016年月日裁定转为普通程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告建设银行琼山支行的委托代理人符奋、陈晓；被告文晓军的委托代理人蔡兴春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行琼山支行向本院提出诉讼请求：判令被告退还位于海口市琼州大道67号原琼山支行办公楼1-4层（不含银行自助区和保安室）租赁房屋；二、判令被告向原告支付逾期交还房屋的罚金（从2016年7月1日起按照年租金万分之五计付止被告搬出之日）；三、判令被告向原告支付逾期返还房屋期间的占用使用费（从2016年7月1日起按日租金1774.20元计付至搬出之日止）；四、判令被告向原告支付从2016年7月1日起至其搬出之日止的水电费；五、判令被告拆除在二楼自助设备区域的广告牌上方搭建的棚屋及前后门新增的侧梯，将租赁物恢复原状并承担由此产生的一切费用；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月30日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，将原告拥有的坐落在海口市琼州大道67号原琼山支行办公楼1-4层（不含银行自助区和保安室）出租给被告，租赁期限为三年（自2013年7月1日起至2016年6月30日止）。被告租赁后，一楼经营药店，二至四楼经营网巴。租赁期限届满前，原告书面函告及电话通知被告，租赁期届满后原告将不再出租房屋，并要求被告按《房屋租赁合同》约定交还房屋。但租赁期限届满后，被告拒不交还租赁房屋，强行占用该租赁房屋。《房屋租赁合同》第6条约定，除双方同意续租外，被告应在合同约定的租赁期限届满当日内交还房屋及附属设施。第10条约定，如被告未按约定交还房屋的，每逾期一天，按年租金的万分之五向原告支付违约金；如造成原告损失的，还应承担相应损失赔偿责任。第12条约定，当合同期满，双方未续签合同且被告无违约行为的，应按合同约定退还房屋。而直至原告起诉日，被告仍强占原告房屋，被告的行为已构成违约，应按《房屋租赁合同》约定承担逾期返还租赁房屋的责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁合同纠纷解释》）第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。返还房屋期间的占用使用费的计算，应参照《租赁合同纠纷解释》第五条的规定，按合同约定的租金标准计算。《房屋租赁合同》第8条2、3款约定，被告不得改变房屋出租时门面结构，被告如改变房屋内部结构、装修、装潢或设置对房屋结构有影响的设备，有关涉及规模、范围等方案应事先征得原告及物业的书面同意，并报相关管理部门批准后方可施工。被告在没有经得原告书面同意的情况下，私自在租赁物上（原告自助设备区域的广告牌上方）扩建棚屋及，影响了租赁物的外墙结构，应予拆除。综上所述，被告应立即交还租赁房屋，并按《房屋租赁合同》承担相应责任，避免银行资产损失。文晓军辩称，一、文晓军作为海口晶月网络俱乐部的法定代表人，与原告签订《房屋租赁合同》，其行为代表海口晶月网络俱乐部，故文晓军不是本案适格的被告。二、《房屋租赁合同》约定的租赁期限为三年，而合同签订的时间是2013年8月30日，因此租赁期限应到2016年7月31日才届满。而原告在2016年7月18日就已经向法院起诉，显然违反了合同关于三年期限的约定。三、原告没有具体的证据证明其实际损失，按照年租金万分之五来计算罚金过高，请求法院对罚金进行调整。四、被告已依照合同约定支付了2016年7月份的租金55000元，同时被告也缴纳了7至9月份的水电费。原告并未为被告垫付过任何水电费，原告要求被告支付水电费没有任何事实和法律依据。五、原告要求被告将租赁物恢复原状并承担由此产生的一切费用没有事实和法律依据。扩建的铁皮棚屋是在被告跟原告前一个合同期（2008年2月1日至2011年1月31日）内搭建的棚屋，当时所建主要是为了防止房屋漏水，这是得到原告的认可和同意的，原告从未就此提出过异议。合同约定，租赁期内搭建的设施在租赁期满后归原告，因此第二次租金的提高，是因为租赁房屋中增加了铁皮棚屋，现原告起诉的是双方的第二个合同期。在双方签订第二个合同时，扩建棚屋已经存在，原告对此也是明知的，因此原告要求恢复原状没有事实与法律依据。六、在租期到期前两个月，被告花费了巨资对房屋进行了重新装修，购买了新的电脑设备，对此原告明知也未反对。因被告承租的是1-4层的房屋，所经营的是网吧业务，被告在接到原告的通知后，积极配合原告，2016年8月26日已腾空了所租第三、四层楼层，因一时无法找到存放电脑的地方，所以一时间无法及时腾空第一、二层，另外也考虑到被告所经营的是网吧，有许多网民充值了会员卡，如一下子全部关掉，将对会员网民造成恐慌，有可能引发社会事件。而被告也得知原告的房子短时间内不是立马使用，特此请求原告给予宽限几天，待被告找到房子装修好和安顿好会员网民后，将立即搬出。另外，如果原告立即使用该房屋的话，被告也立即搬出第一、二层。被告同意向原告支付使用期间的房屋租金，不会让原告遭受损失。综上所述，请求人民法院考虑到本案的特殊情况，积极促进原、被告调解结案，如调解不成，请求依法作出公平公正的判决。文晓军向本院提出反诉请求：判令被反诉人补偿反诉人房屋维修费、新增设施费人民币共计80000元；反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2013年8月30日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定被反诉人将坐落在海口市琼州大道67号原琼山支行办公楼1-4层（不含银行自助区和保安室）出租给反诉人，租赁期三年。合同第八条约定，在租赁期内，被反诉人应保证出租房屋的可使用性和安全性。但是，被反诉人把房屋交付给反诉人之后，就对房屋的使用性和安全性不闻不理。反诉人在使用房屋过程中，有多处天花板漏水，反诉人把这一情况报告给被反诉人，要求被反诉人及时派人来查看和维修，但被反诉人都置之不理。因漏水造成反诉人多台电脑被淋坏，造成重大经济损失。无奈反诉人只好自行花费维修。多处维修共花费人民币50000元。另外，被反诉人提供的该楼房，由于本栋楼存在严重的设计缺陷，没有设置消防楼梯，没有任何消防设施，消防部门责令整改，反诉人把相关情况报告被反诉人，被反诉人同样是置之不理，无奈，反诉人只能自行整改，增加两处楼梯，按要求增加消防设施，增加消防设施花费了30000元，增加两处消防楼梯花费人民币80000元，这样才符合消防要求。考虑到维修和增加设施的折旧，反诉人反诉仅要求被反诉人补偿人民币80000元。反诉人认为，依照合同约定和法律规定，被反诉人应保证房屋的可使用性和安全性，而在本案中，被反诉人对房屋漏水情况视而不见，对房屋不符合消防要求也不予理睬，无奈之下，反诉人自掏腰包进行维修和增加安全楼梯，对此所花的费用应由被反诉人承担。综上所述，反诉人的诉讼请求具有事实和法律依据，请法院依法予以支持。建设银行琼山支行辩称，一、被告反诉提出房屋多次维修共花费人民币5万元，但却未提供相应证据证明。退一步说，如存在所谓”房屋维修费”，该房屋维修是否因为租赁房屋的可使用性和安全性问题尚无有关管理部门的定论；而双方的《房屋租赁合同》第8条第2款约定，因被告使用不当致使房屋附属设施损坏或发生故障的，被告负责维修。可见，被告要求原告承担其所谓”维修费5万元”没有事实依据，更没有法律依据。被告应自行承担举证不利的后果，其反诉请求不应得到支持。二、《房屋租赁合同》第8条第2、3、4款约定，被告不得改变房屋出租时门面结构，被告如改变房屋内部结构、装修、装潢或设置对房屋结构有影响的设备，有关涉及规模、范围等方案应事先征得原告及物业的书面同意，并报相关管理部门批准后方可施工；租赁期满，依附于房屋的装修归原告所有。但本案中，被告有关装修事项并未征得原告及物业公司的书面同意，根据《租赁合同纠纷解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《合同法》第223条第2款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他屋的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。综上所述，无论是从合同约定，还是从法律规定来看，被告均无权要求原告向其支付租赁房屋新增设施费及反诉费。相反的，被告应按原告要求恢复原状，并承担因此产生的一切费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，2007年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于海口市琼州大道67号原琼山支行办公楼1-4层（不含银行自助区和保安室），建筑面积1164.28平方米；租赁期限3年，从房屋交付后第三个月开始计，即自2008年2月1日至2011年1月31日止，每月租金11800元。被告租赁的房屋，一楼经营药店，二至三楼经营海口晶月网络俱乐部。租赁期满后，双方没有续签合同，但被告仍继续使用该租赁房屋。2013年8月30日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限三年，即从2013年7月1日起至2016年6月30日止，每月租金55000元；2013年2月1日至2013年6月30日租赁期间，由被告按每平方25元缴纳租金，共计145535元；租赁期内发生的水电费、物业管理费及维持经营应缴纳的各项税费均由被告承担；除双方同意续租外，被告应在合同期满当日交还房屋及其附属设施，被告未按约定及时交还房屋的，每逾期一天，按年租金的万分之五向原告支付违约罚金；在租赁期内，原告应保证出租房屋的可使用性和安全性；被告如改变房屋内部结构、装修、装潢或设置对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告及物业公司的书面同意，并报相关管理部门批准后方可施工；租赁期满或租赁合同终止的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归原告；被告增设的附属设备和设施，由被告负责维修等。被告在租赁期间，在二楼自助设备区域的广告牌上方搭建了棚屋，并在前后门增建了二个侧梯。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于房屋租赁期限的起止时间。虽然双方签订《房屋租赁合同》的时间是2013年8月30日，但合同第三条明确约定”该房屋租赁期限三年，即从2013年7月1日起至2016年6月30日止”，且合同第四条第2项约定”被告在2013年2月1日至2013年6月30日租赁期间的租金是145535元”，故合同中约定的三年租赁期限应按合同第三条约定的从2013年7月1日起至2016年6月30日止。对被告关于双方签订合同的时间是2013年8月30日，应该从2013年8月30日开始起算租赁期限，2016年8月30日租赁期满的主张，理由不充分，本院不予采纳。二、关于被告在2016年7月1日合同期限届满后已支付的房屋占用使用费及水电费。被告提供现金交款单拟证明被告已向原告支付2016年7月的房屋占用使用费55000元，对此原告没有异议，本院予以确认；被告提供海南增值税务局通用机打发票，拟证明其向相关部门缴交了7-9月份的水电费。原告对发票的真实性没有异议，被告持有发票原件，原告未能提交其垫付水电费的证据，故对被告已向相关部门缴交了7-9月份水电费的事实，本院予以确认。三、关于棚屋的搭建时间。被告提供2008年2月1日《房屋租赁合同》，拟证明棚屋是被告在第一个合同期（2008年2月1日至2011年1月31日）内搭建的。该合同仅能证明被告自2008年2月1日租赁原告房屋，无法证明被告搭建棚屋的时间，且原告亦不予认可，被告未能提供其他证据予以佐证，故无法确认棚屋的搭建时间。四、关于被告是否花费50000元维修房屋、花费30000元增设消防设施、花费80000元增设两处消防楼梯。被告提供的相片仅能证明房屋有渗水现象，无法证明被告进行了维修以及维修所花费的具体费用；被告未能提供证据证明根据消防部门的要求增加了消防设施以及所花费的费用；被告增设的两处楼梯，有实物为证且原告予以认可，但被告未能提供证据证明其所增设的两处楼梯系根据消防部门要求增设的消防楼梯以及增设楼梯所花费的费用。本院认为,一、关于被告主体是否适格的问题。被告关于《房屋租赁合同》系文晓军作为海口晶月网络俱乐部的法定代表人代表俱乐部签订的合同，文晓军不是本案适格被告的主张。文晓军以个人名义作为承租方与原告签订《房屋租赁合同》，亦以个人名义缴交租金，文晓军租赁房屋后将一楼经营药店，二至三楼经营海口晶月网络俱乐部，原告因《房屋租赁合同》的履行以合同相对方文晓军作为被告提起诉讼并无不当。故对被告的该项主张，本院不予采纳。二、关于违约罚金是否过高，是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。......约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。本案中，《房屋租赁合同》约定，被告未按约定及时交还房屋的，每逾期一天，按年租金的万分之五向原告支付违约罚金，即每日的违约罚金为330元（55000元×12个月×0.0005）。虽然原告没有证据证明原告因被告违约造成原告的损失数额，但违约金不仅有补偿的性质，还有对违约方的惩罚性质，且所约定的日罚金未超过日租金1774.19元（55000元÷31）的20%（330元÷1774.19元=18.6%），故对被告关于违约罚金过高应予调整的主张，本院不予采纳。五、被告是否要拆除在租赁期限增建的设施；六、反诉原告是否对房屋维修及新增设施，如有的话，是否由反诉被告进行补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告文晓军于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海口琼山支行退还位于海口市琼州大道67号原琼山支行办公楼1-4层（不含银行自助区和保安室）租赁房屋；二、限被告文晓军于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海口琼山支行支付逾期交还房屋的罚金（从2016年7月1日起按每日330元计付至被告文晓军搬出之日止）；三、限被告文晓军于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海口琼山支行支付逾期返还房屋期间的占用使用费（从2016年8月1日起按日租金1774.20元计付至搬出之日止）；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海口琼山支行的其他诉讼请求；五、驳回被告文晓军的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费.元（原告已预缴）、反诉费元（被告已预缴）由被告文晓军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  李一坚审 判 员  唐 波人民陪审员  符策辉二〇一六年十二月三十日书 记 员  冯 钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。