广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初1224号原告：广东汇沣物业管理有限公司，住所地广州市越秀区华乐路53号华乐大厦8B房。法定代表人：尚维平，职务总经理。委托诉讼代理人：尚维忠，男，公司员工，通讯地址。委托诉讼代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。被告：广东安华美博经济发展有限公司，住所地广州市越秀区广园西路121号。法定代表人：翁财云，职务执行董事。委托诉讼代理人：曾祥敏、何丽嫦，广东诺臣律师事务所律师。原告广东汇沣物业管理有限公司（以下简称汇沣物业公司）诉被告广东安华美博经济发展有限公司（以下简称安华美博经济公司）物业服务公司纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尚维忠、柳在江，被告的委托诉讼代理人曾祥敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付广州市越秀区XX路XX号之X负二至负一层停车位的物业服务费240000元（从2018年5月9日起至2019年1月8日止，按物业服务合同约定按每个车位每月300元计，负一、负二层属于被告名下的车位合计100个）及逾期付款违约金（从2018年5月9日起计至实际清偿所欠服务费之日止，每日按照30000元的千分之X计算）。事实和理由：原告系XX城业主大会依法选聘的物业服务企业，负责对广州市越秀区XX路XX号之XXXX城全体物业实施物业管理服务。物业服务合同约定，一至五层商业铺面暂按建筑面积每平方米每月20元的标准收取物业服务费，六至十二层办公用房暂按建筑面积每平方米每月20元的标准收取物业服务费，地下负一层、负二层停车位按每个车位每月300元的标准收取物业服务费，商业铺面内单独用电服务费按商业用电1.2元/度的标准收取，由业主和物业使用人按月支付。逾期交纳物业服务费的，由原告负责催收，按每日千分之X的标准收取滞纳金等。被告为XX城负一至负二层的业主，自2018年5月9日至2018年12月9日，被告未向原告支付该期间内的物业服务费，为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉请没有法律及合同依据，依法应予以驳回。被告与涉案物业所在大楼的业主委员会签订协议，约定涉案大楼负一、负二层由被告自行管理，因此无需向原告支付物业管理费。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其与被告签订的由被告对停车位进行自我管理的协议，没有违反法律的禁止性规定，并且也已经在实际履行之中。涉案停车场是由广东迈卓企业管理有限公司（以下简称迈卓公司）负责管理，原告对涉案停车场并没有提供物业管理服务，无权收取物业服务费。涉讼负一、负二层停车场不属于建筑物专有区域，作为负一、负二层的产权人，被告有权委托相应的企业来进行管理。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告的经营范围包括物业管理（持有效资质证书经营）。被告为广州市越秀区XX路XX号之X负一层、负二层全层的不动产权人，其中负一层用途为车库、设备用房、仓库，建筑面积1301.42平方米，负二层用途为设备用房、洗衣房、饭堂，建筑面积1255.61平方米。2015年11月10日，原告（乙方）与XX城业主委员会（甲方，以下简称XXXX城业委会）签订《XX城物业服务合同》，其中约定：甲方将广州市越秀区XX路XX号之XXXX城委托乙方实行提供物业管理服务，用地面积2274平方米，专有面积22000平方米，其中地下负一层、负二层车库建筑面积2557平方米，车位100个；委托物业服务期限为二年，自2015年11月12日起至2017年11月11日止。甲方委托乙方提供物业服务的事项包括并不限于：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等。甲方权利义务包括代表和维护全体业主、使用人的合法权益，制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约，审定乙方拟写的物业管理制度，及乙方拟对外签订的合同等。乙方权利义务包括根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业服务管理制度(物业服务管理制度经甲方批准方能生效)；对业主与物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；对专业性强的物业服务业务可实行外包，外包合同经甲方批准方为有效；负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度安全检查、小修养护计划和大中修方案，并组织实施；负责红线范围内的安全保卫工作，配备足够数量的保安；负责按月向业主或物业使用人收取下列费用物业服务费：商业铺面（一至五层）物业服务费标准：暂按建筑面积每平方米每月20元；办公用房（六至十二层）物业服务费标准：暂按建筑面积每平方米每月20元；地下负一层、负二层停车位的物业服务费标准：每个车位每月300元。商业铺面内单独用电服务费按商业用电1.2元/度收取。乙方须按下列约定，实现目标管理:房屋外观：完好整洁；每一年清洗外墙一次；公共内墙、走廊、楼梯等装饰根据需要由甲方批准后进行；乙方须保证机房每天二十四小时有专业人员不间断值班，确保设备运行安全。公共环境：道路、室内外排水当天，化粪池、沙井360日清理一次；清洁卫生：公共场地每天清扫三次，公共用水池90天清洗一次；室内（外）停车场一天24小时保管；实行24小时保安制度，每天巡查不少于三次，固定岗设三点，保安人数不少于13人，确保每天轮换三个班次，每个班次值班保安人员不少于四人；保安设备:完善对红线范围内的全范围监控，不间断录像等。业主（含物业开发企业）和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方应当进行催收，自催收函发出之日起七日内不交纳的，乙方按每日千分之三的标准收取滞纳金。乙方自2015年11月12日起向物业开发企业接管物业。同时，要求物业开发企业将符合法律规定标准的物业管理用房交付乙方无偿使用等。2018年7月19日，XXXX城业委会（甲方）、被告（乙方）与迈卓公司（丙方）签订《协议》，约定：鉴于：1、甲方为XX城的业主委员会；2、乙方受鉴于部分第5条所指部分房产全部业主的全权委托并代表乙方授权物业业主签订本协议；3、乙方授权物业由丙方经营，由丙方向甲方/甲方聘请的物业管理公司支付相关费用；4、丙方为乙方授权物业的承租方；5、乙方授权物业包括：位于广州市XX路XX号之XXXX城3X1、3X6、4X0、5X5、6X2、6X0、7X8、7X0、8X3、8X8、8X6、9X4、1XX6、1XX1、1XX7、1XX7、11XX1、1XX3、1XX5房，建筑面积合计约815.97平方米，位于XX路XX号之XXXX城负二楼、负一楼、一楼、二楼所有房产（公共区域除外）；甲方保证对位于XX路XX号之XXXX城负二楼、负一楼的物业不收取物业管理费；对乙方授权物业按照每月50000元标准收取物业管理费（其他乙方授权物业的物业管理费全部含在每月应收的管理费中，不计算具体面积）；乙方授权物业业主委托丙方向甲方聘请的物业管理公司支付；除上述物业管理费之外，乙方授权物业业主及丙方无须向甲方/甲方聘请的物业管理公司支付任何其他费用（电费除外）；甲方保证其及其聘请的物业管理公司不在任何情况下向上述物业业主追索任何费用（包括但不限于本合同约定外的物业管理费、电费）；甲方及甲方业主委员会成员向政府部门（包括但不限于法院、房管局、消防、街道办、城管、公安、检察院、信访、税务、劳动、巡视组等）进行了相关投诉、诉讼、信访、申请强制执行等，甲方保证在乙方、丙方履行第二条2.2条约定的保证后，甲方十五个工作日内书面撤销之前的对乙方、丙方及和乙方与丙方相关的股东及管理人员的投诉、诉讼、信访、申请强制执行等，并保证甲方、乙方授权物业业主、丙方及甲方业主委员会成员后续不再以任何理由向上述任何政府部门对上述公司、上述人员的任何投诉、信访，即甲方及甲方业主委员会成员如有争议，进行司法诉讼是唯一解决渠道；甲方在未履行上述保证前提下，乙方、丙方保证：2.1、按照每月50000元标准于每月三日前支付物业管理费用（从2018年5月9日起计算）；乙方于2018年7月26日之前一次性支付截止至2018年7月8日的物业管理费10万元，后续物业管理费按约定支付。2.2、于2018年7月20日前向甲方交付：总配电房，监控室（三方有权共同使用总监控室，乙方授权物业的安全责任由丙方承担，其他由甲方承担）；电梯使用登记证，十三楼南侧的五间住房。本协议自三方签字盖章之日起生效，在甲方合法存在期限内合法有效等。原告为证明涉案XXXX城由原告提供物业管理服务，向本院提供如下证据：1、（2019）粤广南方第020217号《公证书》，证实XXXX城业委会的负责人唐锦章于2019年4月29日以特快专递的方式向迈卓公司寄送《撤销函》一份，取得编号为1088507000132的《国内标准快递》单据一份。《撤销函》内容为XXXX城业委会向安华美博经济公司及迈卓公司致函称：依据人民法院生效判决，贵俩司必须向我业主委员会无条件移交XX城物业管理区内的相关物业管理设施、设备和物业管理权，并退出对XX城的物业管理。然而在判决进入执行阶段后，由于执行法官未及时采取强制措施执行生效判决，贵俩司拒不退出场地。我业主委员会为了物业安全，迫不得已，从全局出发，接受了贵俩司提出的“以减少贵俩司物业管理费作为条件，换取贵俩司依人民法院判决移交并退出物业管理”的不合理要求。贵我双方在未征求实际权利人广东汇沣物业管理有限公司意见的情况下，于2018年7月19日签订了拟同意减少贵俩司物业管理费的意向性质的《协议》，现鉴于：一、该协议签订后，贵俩司并未依协议约定向我委完整移交相关物业管理设备、设施，且仍然不肯退场，仍然强行向业主收取物业管理费，公然抢夺人民法院依法判决给我委的物业管理权……四、广东汇沣物业管理有限公司对上述《协议》所涉及放弃其物业管理费的内容已经提出强烈反对，并诉诸法院。我司现郑重通知贵俩司：2018年7月19日《协议》关于减免贵俩司物业管理费（即：将每月应当向广东汇沣物业管理有限公司交付的物业管理费减少为伍万元）的相关内容无效，现通知将该协议内容予以撤销。请贵俩司依法按照全体业主普遍通行的物业服务费交费标准向广东汇沣物业管理有限公司交纳自2018年5月9日起的全部物业管理费。2、原告与广州联利制冷工程有限公司于2018年6月13日签订的《中央空调系统保养维护合同》，其中约定原告委托该公司就XXXX城的中央空调主机提供保养维护工程项目的技术服务，有效期自2018年6月13日至2019年6月12日，全年技术服务费为25000元等。3、原告与广州粤安消防工程有限公司于2018年7月16日签订的《（XXXX城）消防系统维保合同书》，其中约定原告委托该公司对XXXX城负二层至层消防系统提供维护保养，有效期自2018年7月16日至2020年7月15日止，费用合计58000元等。4、原告与广州市荔湾区三联电梯工程部签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，其中约定原告委托该工程部对XXXX城4台垂直电梯提供日常维护、保养和抢修服务，并购买电梯责任保险，期限自2018年5月15日起至2019年5月14日止等。5、原告与广东翔盛电梯有限公司签订的《广州市电梯日常维护保养合同》，其中约定原告委托该公司对XXXX城6台电梯提供日常维护、保养和抢修服务，并购买电梯责任保险，期限自2018年9月1日起至2019年8月30日止等。6、原告与广东轩达物业管理有限公司签订的《保洁服务协议书》2份及该公司出具的《XXXX城日常清洁工作声明》与附图，其中《保洁服务协议书》约定原告委托该公司对XXXX城整栋大厦业主的公共部分、1楼外围业主的共有场地及通道、原告与业委会的办公室、公共洗手间提供有偿保洁服务，期限分别自2018年9月1日至2018年10月31日止、自2019年3月1日起至2020年2月29日止，每月保洁服务费用为21000元等。《XXXX城日常清洁工作声明》载明：自我司与汇沣物业公司于2018年9月签订XXXX城《保洁服务协议书》以来，我司一直严格按照合同里的协议工作流程，清洁区域范围是XXXX城负二层至楼顶的公共区域（附图片）。7、照片若干张，证明原告为XXXX城提供中央空调、监控系统、消防水泵的日常维护以及对配电房巡视、对消防设备的维护检查巡视、公共区域巡视、环境卫生管理、消防培训、清运垃圾等服务。8、户名为原告、地址为XX路XX号之3主供的电费发票若干张，计费时段从2018年5月1日起至2019年1月1日。9、地址为XX路XX号之X，客户名称为原告的水费发票及污水费票据若干张，计费时段从2018年4月28日起至2018年12月28日。10、环境卫生服务收费发票2张，载明购买方为原告，对应费用期间为2018年8月至2018年12月。11、广州市越秀区市场和质量监督管理局于2018年9月5日、2018年9月25日核发的特种设备使用登记证共10份，载明使用单位为原告，设备类别为电梯。12、XXXX城业委会与原告于2018年5月12日共同向XXXX城全体业主发出的《关于广东汇沣物业管理有限公司接管XXXX城物业管理业务的公告》，载明：受XXXX城业委会委托，汇沣物业公司于2018年5月9日起，正式接管XXXX城物业管理业务，依法履行XXXX城《物业委托服务合同》赋予的权利与义务；现将有关事项公告如下：一、汇沣物业公司成立于2004年，持有二级资质……汇沣物业公司将秉持“业主至上、服务当先”的宗旨，充分发挥自身专业优势，配置优质服务资源，努力做好每个服务细巧，持续满足和超越广大业主的期待与需求，为XXXX城的繁荣昌盛营造安全、整洁、舒适、便捷的营业环境，确保达成业主委员会赋予的管理服务目标。二、业主委员会期望全体业主认真践行《XX城物业小区管理规约》，自觉遵守安全生产与消防管理规定，爱护公共设施设备，遵守卫生管理规约，文明经商，和谐相处，按时交纳物业服务费与水电费，积极配合和支持物业服务中心做好管理服务工作等。被告质证认为：对证据1真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，被告与XXXX城业委会签订的《协议》经双方协商，并且实际履行，不存在合同法规定的可以撤销的行为，且如果业委会认为需要撤销该协议，应向法院提起撤销之诉，由法院认定，在法院未作认定时，该协议依法有效。对证据2-7、10、11、12的真实性无法确认，合法性、关联性有异议。原告提供的物业服务与涉案负一层、负二层停车位没有关联，该部分面积是由被告委托迈卓公司进行管理的，原告没有提供任何服务。对证据8、9的真实性予以确认，涉案负一层、负二层的停车位水费、电费均是由被告缴纳的。被告为证明XXXX城负一、负二层均由被告委托迈卓公司提供物业管理服务，向本院提供如下证据：1、XXXX城业委会于2018年7月25日出具的委托收款证明，以及迈卓公司向原告的中国工商银行账号支付管理费的工商银行业务回单8张与物业管理费发票21张，其中载明迈卓公司银行账户于2018年7月26日支付100000元，于2018年8月4日支付50000元，于2018年9月3日支付50000元，于2018年10月15日支付50000元，于2018年11月7日支付50000元，于2018年12月13日支付50000元，于2019年1月11日支付50000元，于2019年2月25日支付50000元。2、迈卓公司与杭州友佳精密机构有限公司签订的《机械式停车设备保养合同》3份，该公司出具的保养款发票3张，其中分别记载的金额为分别为4200元、15600元、4200元及迈卓公司向该公司支付保养费各19800元的工商银行业务回单2张。3、迈卓公司与广州新颜清洁服务有限公司于2018年5月11日签订的《日常清洁合同》及附件，广州新颜清洁服务有限公司向迈卓公司开具的清洁费发票10张及迈卓公司向该公司支付清洁费的工商银行业务回单3张，其中记载金额分别为63031元、18000元、18000元。其中《日常清洁合同》约定迈卓公司委托该公司对XX路XX号之XXXXX城楼顶天台公共区域、2楼办公室、1203办公室、13楼办公室，以及负一、负二层停车场、负一层、首层、二楼公共区域、走梯提供日常清洁服务，服务期限自2018年5月11日至2019年5月10日止；每月清洁服务费18000元等。4、XXXX城工程维修派工单共15张。原告质证认为，对证据1中由原告开具发票的真实性予以认可。对证据2，认为是被告为了便于出租、管理所安装的设备，而非公共区域必须加设或为提供物业服务所须加装的设备。对证据3、4，认为与涉案物业管理区域没有关联性，是被告自行聘请员工提供服务。本案诉讼期间，原告向本院陈述:2018年5月8日XXXX城业委会将XXXX城包括负一、负二层整体交付给原告进场提供物业管理服务。故根据合同约定，委托期限从原告实际进场之日起计两年。原告为XXXX城提供了供水、供电、公共区域及共用的设施设备、消防设备、中央空调的维修、维护，公共区域治安巡逻，垃圾清运，人员出入来访管理，监控室值班，1-5楼的扶手梯及1-12的载人直梯，负二到12楼的货梯的维护保养，消防系统的维护保养等服务。被告表示：迈卓公司为负一、负二层提供公共区域的清洁，楼梯楼道的清洁，绿化的维护，设施的维修等服务。电梯、中央空调、消防设备等都是整体的系统，故原告提供这些设备的服务肯定涉及负一、负二层，但不代表原告为负一、负二层提供了其他服务。此外，被告还表示涉案负一、负二层停车场由被告委托迈卓公司出租管理。就上述2018年7月19日的《协议》，被告认为XXXX城业委会是经过业主大会的授意才签订的，但未有提供书面证据证明。原告认为原告所提供维护保养服务的排水系统、消防系统、供电、中央空调、监控系统是覆盖了整栋大楼包括负一、负二层的，且迈卓公司提供的服务是与停车场经营管理相关的服务，原告提供的则是物业管理服务。另查：XXXX城业委会因与被告、XX城有限公司（以下简称XXXX城公司）、XX城有限公司广州XXXX城市场经营管理中心（以下简称美博管理中心）、广州市博美物业管理有限公司（以下简称博美物业公司）就涉案XX路XX号之X大楼的物业管理纠纷，曾于2015年向本院提起诉讼，要求上述四公司立即撤出对涉案XX城全部物业管理区域和物业管理设备、设施的非法占据,停止非法的物业管理行为，立即将涉案XX城全部物业管理区域的物业管理权及有关物业管理资料移交给XXXX城业委会。本院经审理后，于2017年9月30日作出（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决书，其中查明：2015年8月12日，广州市越秀区人民政府流花街道办事处发出《业主委员会备案回执》，其中记载了广东XXXX城业委会，本届任期是从2015年8月18日起至2018年8月18日止。2017年1月11日、3月1日，XXXX城业委会向XX城全体业主发出《XX城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2017年3月13日，经查验，到场参加的表决权数328票，赞成票328票（代表专有面积12095.6282平方米），反对票为0,弃权票为0。未到业主投票权数150票计入多数票。最后赞成票为478票，占总投票权数100%。赞成票代表专有面积22586.47平方米，占专有面积之和100%。随后，XXXX城业委会对投票结果进行公示。2017年4月13日，XXXX城业委会作出《XX城业主大会会议决定》，内容为：“于2017年1月11日至3月13日期间就解聘旧物业、选聘新物业等议题召开了XX城全体业主大会，会议以收集书面意见的形式进行了表决，己将全票通过的表决结果于2017年3月13日至4月13日在XXXX城进行了公示。公示期间，我会收到4个业主提出异议。经核实，其中两宗异议经业主本人核实系假冒，作无效处理。另两宗异议是由开发商和余小明提出的（与前述假冒异议行文一致），此二人均未参加本次业主大会，其异议对本次业主大会表决结果没有影响，我会已依法给予书面答复。综上，本次业主大会表决结果依法公示期满，表决结果生效。现我会作出决定如下：1．授权业主委员会解聘原“XX城有限公司”物业，选聘新的“广东汇沣物业管理有限公司”并与其签订物业服务合同的议案通过并生效；2．同意业主委员会调整业委会成员，授权本届业主委员会委员任期由原三年调整为五年即至二〇二〇年八月十二日止的议案通过并生效；3.授权业主委员会代表全体业主与新的物业“广东汇沣物业管理有限公司”服务企业行使各项权利，就物业服务事宜进行协商、沟通谈判等的议案通过并生效；4.授权业主委员会统一组织对外招商、出租大楼外墙广告及公共部位等，与其签订合同，盘活全部物业的议案通过并生效；5.授权业委会在办理上列1-4项时，有权代表全体业主向人民法院起诉、应诉、开庭等诉讼权利，并有权就该事项聘请律师代理诉讼的议案通过并生效。”2017年4月13日，XXXX城业委会向安华美博经济公司、XXXX城公司发出《关于XX城有限公司撤场的再通知》：内容为：“1.XX城有限公司必须在2017年4月30号之前立即撤场，相关物业管理权、物业管理资料、设备、设施必须向广东汇沣物业管理有限公司移交。2.由广东安华美博经济发展有限公司在XXXX城内无偿提供不少于50平方米的业主委员会办公用房。3.按照广州市政府颁发的（广州市物业管理暂行办法)第73条规定，从2017年4月30号起由广东XXXX城业委会对外选聘有物业资质的广东汇沣物业管理有限公司来管理红线范围的所有物业区域。4.自广东XXXX城业委会成立之日起，XX城有限公司无权向业主收取任何形式的物业管理费，无权从事物业管理活动和对外招商等活动。5.从2015年8月12号起，全体业主的物业管理费及小区广告等公共收入均由广东XXXX城业委会帐户统一收取，经费开支由业主委员会决定。请你司就有关收费和开支帐目向业主委员会汇报，接受业主委员会监督和管理。”2016年8月29日，汇沣物业公司起诉XXXX城业委会物业服务合同纠纷一案，本院经审理后，于2016年11月22日作出（2016）粤0104民初13127号民事判决书，判决汇沣物业公司与XXXX城业委会于2015年11月10日签订的《XX城物业服务合同》合法有效。上述判决已生效。2016年，安华美博经济公司向广州铁路运输第一法院提起诉讼，要求撤销广州市越秀区人民政府流花街道办事处作出的涉案《业主委员会备案回执》，广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初673号行政判决，判决驳回了其诉讼请求，安华美博经济公司上诉至广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终832号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。本院遂判决：一、于该判决生效之日起十日内，XXXX城公司与博美物业公司停止对广州市越秀区XX路XX号之XXXX城的物业管理行为，并将全部物业管理区域的物业管理权移交给XXXX城业委会；二、于该判决生效之日起十日内，XXXX城公司与博美物业公司应向XXXX城业委会移交广州市越秀区XX路XX号之XXXX城整体物业管理区域的下列物业管理资料、建筑物、场地及设施设备：(一)竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(四)物业及配套设施的产权清单;(五)物业管理用房（位于广州市越秀区XX路XX号之X第十二层东南角的房屋，详见该大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）、业主共有的场地和设施设备（包括但不限于中央空调等配套设施）;(六)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(七)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;(八)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(九)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;(十)业主房屋产权清册等相关资料。广东安华美博经济发展有限公司对于XX城有限公司与广州市博美物业管理有限公司的上述移交，应予协助配合；三、驳回XXXX城业委会的其他诉讼请求。安华美博经济公司、XXXX城公司、博美物业公司不服上述判决，提起上诉。2018年2月24日，广东省广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终23426号民事判决书，判决：一、维持（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决第一项、第三项；二、变更（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决第二项为：于该判决送达之日起十日内，XXXX城公司与博美物业公司应向XXXX城业委会移交广州市越秀区XX路XX号之XXXX城整体物业管理区域的下列物业管理资料、建筑物、场地及设施设备：(一)竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(四)物业及配套设施的产权清单;(五)物业管理用房（位于广州市越秀区XX路XX号之X第十二层东南角的房屋，详见该大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）、业主共有的场地和设施设备（包括但不限于中央空调等配套设施）;(六)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(七)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;(八)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(九)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料;(十)业主房屋产权清册等相关资料。广东安华美博经济发展有限公司对于XX城有限公司与广州市博美物业管理有限公司的上述移交，应予协助配合。该判决已发生法律效力。本院认为：上述生效的（2017）粤01民终23426号民事判决书查明，XXXX城业委会受XXXX城业主大会授权，选聘原告汇沣物业公司并与其签订物业服务合同，而XXXX城业委会随后亦与原告于2015年11月10日签订上述《XX城物业服务合同》，该合同的效力亦已为生效的(2016)粤0104民初13127号民事判决书所确认，本院在此不再赘述。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告依据上述合同对涉案广州市XX路XX号之XXXX城提供物业管理服务，被告作为涉案广州市XX路XX号之X负一层、负二层的所有权人，理应按照上述《XX城物业服务合同》的约定向原告支付相应物业服务费。故原告现要求被告按每个停车位每月300元的标准支付上述负一层、负二层共100个停车位的物业服务费符合上述约定，合法有理，本院对此予以支持。至于原告主张逾期付款违约金的诉讼请求，因上述《XX城物业服务合同》约定“业主（含物业开发企业）和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方应当进行催收，自催收函发出之日起七日内不交纳的，乙方按每日千分之X的标准收取滞纳金”，但现有证据未能表明原告曾向被告催收过涉案停车位的物业服务费，故原告主张该违约金的条件并未成就，本院对原告该项请求不予支持。关于被告认为XXXX城业委会与被告约定涉案负一层、负二层停车场由被告委托迈卓公司提供物业服务，故不同意向原告支付物业服务费的抗辩意见，本院认为，首先，《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业区域由一个服务企业实施物业管理。第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理订立书面的物业服务合同。如上所述，XXXX城业委会系根据XXXX城业主大会关于选聘原告为XXXX城服务的决定，与原告签订上述《XX城物业服务合同》，故原告为向涉案XXXX城提供物业服务的企业。其次，上述生效判决查明，在XXXX城业主大会所作的决定中，既不包括同意由迈卓公司对XXXX城负一层、负二层提供物业服务的内容，也不包括授权XXXX城业委会与迈卓公司就上述委托事项签订书面物业合同的内容。因此，XXXX城业委会与被告及迈卓公司签订的《协议》并不能约束XXXX城全体业主或原告。原告作为经XXXX城业主大会选聘的物业服务公司，负有对包括负一层、负二层的XXXX城大厦整体提供物业服务的义务，同时享有对XXXX城全体业主收取相应物业服务费的权利。再次，从被告委托迈卓公司提供物业服务的内容来看，主要包括清洁服务、停车设备保养等，并不涉及包括中央空调、电梯、供水供电设备、消防系统等公共设施设备的维修、保养，而被告亦未能提供其他证据证明上述设施设备的维修、保养工作及其他有关物业服务内容并非由原告完成。因此，被告上述抗辩缺乏事实及法律依据，本院对此不予接纳。综上所述，依照《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东安华美博经济发展有限公司应向原告广东汇沣物业管理有限公司支付广州市越秀区XX路XX号之X负一层、负二层停车位的物业服务费（自2018年5月9日至2019年1月8日止，按每个停车位每月300元的标准×100个停车位计算）。二、驳回原告广东汇沣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6358元，由原告负担1832.73元，被告负担4525.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 丽人民陪审员 吴 斐人民陪审员 陈洁芳二〇一九年九月六日书 记 员 徐浩龙