文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初178号原告:四川锦阳数码通信有限公司，住所地成都市锦江区提督街**，注册号510104000166882。法定代表人：向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：董棚飞，四川元绪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠祥，四川元绪律师事务所律师。被告：重庆雨田房地产开发有限公司，，住所地重庆市渝中区八一路**统一社会信用代码91500103621909006Y。法定代表人：雷鸣。被告：重庆雨田物业管理有限公司，住所，住所地重庆市渝中区八一路**社会信用代码91500103203289692L。法定代表人：雷鸣，董事长。委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告四川锦阳数码通信有限公司（以下简称锦阳公司）与重庆雨田房地产开发有限公司（以下简称雨田房地产公司）、重庆雨田物业管理有限公司（以下简称雨田物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦阳公司的诉讼代理人董棚飞、刘忠祥，被告雨田房地产公司的法定代表人雷鸣，被告雨田物业公司的委托诉讼代理人张耕、王薇蕾参加了诉讼，本案现已审理终结。原告锦阳公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告雨田房地产公司与被告雨田物业公司于2011年3月25日签订转让重庆市渝中区房屋的《重庆市商品房买卖合同》无效；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：雨田房地产公司与锦阳公司、重庆渝蓉锦阳数码通信有限公司（以下简称渝蓉公司）房屋租赁合同纠纷一案（2010）渝高法民终字第235号判决生效后,锦阳公司依法向重庆市第五中级人民法院申请执行,该院于2011年3月23日立案执行。该案执行期间,雨田房地产公司与雨田物业公司于2011年3月25日签订《重庆市商品房买卖合同》,雨田房地产公司将其所有的位于重庆市渝中区（建筑面积295.81平方米）非住宅房屋以价款1479050元转让给雨田物业公司，致使雨田房地产公司无财产可供执行。锦阳公司认为雨田房地产公司与雨田物业公司恶意串通损害了锦阳公司的合法权益，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院起诉，望予以支持。被告雨田房地产公司辩称，原告锦阳公司起诉要求确认房屋买卖合同无效，认为该行为损害了原告锦阳公司的利益，但是原告锦阳公司并未陈述该合同无效的情形。被告雨田房地产公司将房屋抵债给雨田物业公司，该债务是真实存在的，且该债务是经过两被告认定的。原告锦阳公司陈述两被告是恶意串通，损害原告锦阳公司的利益，但雨田物业公司也是雨田房地产公司的债权人，雨田物业公司的债权也应得到主张。在法律规定中，要宣告合同无效或者撤销，那一定要债权债务是虚假的，而在本案中，两被告的债权债务是真实存在的，故原告锦阳公司的诉讼请求是不成立的。被告雨田物业公司辩称，原告锦阳公司的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，应当全部予以驳回。两被告分别于2010年9月28日、2010年10月26日、2011年3月25日签订的五份房屋买卖合同，均是双方真实意思表示，没有违反《合同法》第五十二条的任何规定，合法有效，应当受到法律保护。五份房屋买卖合同均已履行完毕，被告雨田物业公司已善意取得涉案五套房屋的物权，履行该五份合同所支付对价的方式是以房抵债。双方既有以房抵债的合意，同时也在双方的各自财务凭证上作出了书面处理，进行了记载，是真实合法有效的交易。被告雨田房地产公司欠雨田物业公司的物管费15899190.79元，该债务客观真实。因为原告锦阳公司与被告雨田房地产公司的债务亦系普通民事债务，原告锦阳公司对被告雨田房地产公司的债权并不优先于被告雨田物业公司对被告雨田房地产公司的债权。根据债权平等原则，五案均是在生效判决没有进入强制执行阶段，通过以物抵债的方式清偿是合法有效的。本院经审理认定事实如下：2000年4月2日，雨田房地产公司与雨田物业公司签订《物业管理委托合同》一份，约定由乙方雨田物业公司为甲方雨田房地产公司位于重庆市渝中区的雨田大厦商场、写字楼（建筑面积46122.65平方米）提供物业管理，合同期限自2000年4月2日起至2003年4月2日止，写字楼由乙方按建筑面积每月每平方米5元向业主或物业人收取，商场由乙方按建筑面积每月每平方米7.5元向业主或物业人收取，空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米3元向甲方收取。2003年4月1日，双方对上述委托合同进行了续签，约定原合同条款不变，合同履行期限延长十年，即从2003年4月2日至2013年4月2日。雨田物业公司自2000年4月起为雨田大厦提供物业服务至今。2011年3月25日，因雨田房地产公司欠雨田物业公司物业管理费，雨田房地产公司（合同甲方）与雨田物业公司（合同乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，双方约定：甲方将位于重庆市渝中区房屋出卖给乙方，成交总金额1479050元。2011年4月7日，雨田物业公司取得上述房屋的所有权证书。2013年1月31日，雨田物业公司的《记（转）帐凭证》，将包含重庆市渝中区房屋在内的三套房屋登记在总账科目的固定资产项下，房款总额4438800元，备注为其他应收款雨田房地产公司，并说明上述4438800元用于冲抵雨田房地产公司所欠的物业管理费，加盖有雨田物业公司的财务专用章。另查明：雨田物业公司与雨田房地产公司于2018年9月5日出具了一份《物业费清算表》，载明雨田房地产公司拖欠物业管理费的明细和相应的冲抵房款金额，冲抵房款12345950元后仍欠物业管理费3553240.79元。雨田房地产公司与锦阳公司、渝蓉公司房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2010年8月27日作出(2009）渝五中法民初字第263号民事判决，内容为：一、雨田房地产公司与锦阳公司签订的房屋租赁合同和雨田房地产公司与渝蓉公司签订的租赁协议于2007年4月6日解除；二、由雨田房地产公司返还锦阳公司多支付的房屋租金3709686.32元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、由雨田房地产公司赔偿锦阳公司违约损失49998070元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、由雨田房地产公司赔偿锦阳公司履约保证金140万元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回雨田房地产公司对渝蓉公司的诉讼请求；六、驳回雨田房地产公司的其他诉讼请求；七、驳回渝蓉公司的诉讼请求；八、驳回锦阳公司的其他诉讼请求。雨田房地产公司不服上诉，重庆市高级人民法院于2011年2月21日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。锦阳公司申请执行,重庆市第五中级人民法院于2011年3月23日立案执行。2013年3月28日，最高人民法院作出裁定：驳回雨田房地产公司的再审申请。上述事实，有双方当事人的陈述以及(2009）渝五中法民初字第263号民事判决书、(2010）渝高法民终字第235号民事判决书、（2013）民申字第177号裁定书、《案件受理通知书》、《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同（续签）》、《证明》、《重庆市商品房买卖合同》、《记（转）帐凭证》、《说明》、《物业费清算表》、《不动产登记信息查询结果》、《房屋所有权证》、收据、发票等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告锦阳公司诉称被告雨田房地产公司与被告雨田物业公司签订商品房买卖合同并完成产权变更登记的行为系双方恶意串通，该行为损害了原告锦阳公司对被告雨田房地产公司享有的合法债权。因被告雨田房地产公司与雨田物业公司举示了双方签订的《物业管理委托合同》、《物业管理委托合同（续签）》、《重庆市商品房买卖合同》、会计凭证、情况说明、物业费清算表、完税证明等证据，足以证明两被告所主张的以房抵债冲抵所欠物业管理费的事实。加之，原告锦阳公司仅举证证明其对被告雨田房地产公司享有因雨田房地产公司违反双方合同约定形成的债权，并未举示充分的证据证明被告雨田房地产公司与被告雨田物业公司签订《重庆市商品房买卖合同》存在恶意串通以此来损害国家或者第三人的利益，也不能证明存在其他导致合同无效的法定情形，故被告雨田房地产公司与被告雨田物业公司于2011年3月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告锦阳公司关于要求确认被告雨田房地产公司与被告雨田物业公司于2011年3月25日签订的转让重庆市渝中区房屋的《重庆市商品房买卖合同》无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告四川锦阳数码通信有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取计9056元，由原告四川锦阳数码通信有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  陈 鹏二〇一九年九月十九日法官助理  艾志花书 记 员  周洪戬