新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2302民初920号 原告（反诉被告）：托呼塔尔·吐尔达洪，男，1960年3月15日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告（反诉被告）：那孜古丽·阿力木汗，女，1956年1月30日出生，哈萨克族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市甘河子镇新龙路**锦恬苑小区**楼****。 共同委托诉讼代理人：罗进，阜康市城市法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张飞，男，1988年9月10日出生，回族，住新疆，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州iv> 委托诉讼代理人：边洁，新疆万森律师事务所律师。 原告（反诉被告）托呼塔尔·吐尔达洪、那孜古丽·阿力木汗与被告（反诉原告）张飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，分别于2019年7月8日、2019年8月23日、2019年8月29日、2019年9月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）托呼塔尔·吐尔达洪、那孜古丽·阿力木汗及共同委托诉讼代理人罗进，被告（反诉原告）张飞的委托诉讼代理人边洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给原告支付房屋转让款80000元。2.依法判令被告承担逾期付款利息9600元（按6‰计20月）3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。 事实与理由：2016年3月10日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.原告将自己所有的位于阜康市××镇出售给被告；2.房地产总价款200000元；3.付款方式：2016年3月10日付150000元，2017年3月10日付50000元。合同签订后，原告按合同的约定将位于阜康市××镇交付给被告，被告于签订合同当日支付了100000元，两个月后又支付了20000元，剩余的80000元购房款至今没有给付。被告已严重违反合同条款的约定，根据《合同法》的相关规定，起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原、被告于2016年3月10日签订一份《房屋买卖合同》属实。但我不同意原告的诉讼请求，因为诉争房屋系租赁的土地，且该房屋位于水源保护区域内，无法办理产权证。为此，双方曾协商由原告向被告退还已收的房款。但原告至今未退还。并提出反诉请求：1.请求解除双方于2016年3月10日签订的《房屋买卖合同》2.请求被告（反诉原告）退还房款120000元。3.本案反诉费用及其他费用由被告（反诉原告）承担。 反诉理由如下：2016年3月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《房屋买卖合同》，原告（反诉被告）将自称有不动产产权的位于阜康市××镇的房屋出售给被告（反诉原告）双方签订合同后，被告（反诉原告）要求查验产权证，但原告（反诉被告）却以种种理由推拖，因双方为亲戚被告（反诉原告）确信原告（反诉被告）不会欺骗，故此依双方约定，在未确认是否有产权证的情况下，向原告（反诉被告）交付了120000元购房款。此后，被告（反诉原告）搬入该房后从邻居处获知该房没有产权证，经向甘河子镇相关部门了解获知，二原告（反诉被告）此前经营的龙口山庄属租赁土地，租赁期限只有一年，即2012年1月起至2012年12月止，且龙口山庄位于甘河子镇水源保护区域内，是不允许修建永久性建筑物。后被告（反诉原告）找原告（反诉被告）协商此事，双方达成一致意见，由原告（反诉被告）退还购房款，被告（反诉原告）为此在居住了三个月后搬离了该处。后经过多次向二原告（反诉被告）请求返还购房款均未有结果。现原告（反诉被告）却向法院提起诉讼要求被告（反诉原告）支付剩余房款。被告（反诉原告）认为，双方签订的房屋买卖合同因原告（反诉被告）故意隐瞒事实，导致被告（反诉原告）作出错误的意思表达，且该房屋没有产权证，不符合交易的条件，故此被告（反诉原告）诉求解除双方签订的《房屋买卖合同》，原告（反诉被告）返还已收取的120000元购房款。 针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）辩称：原告（反诉被告）不同意被告（反诉原告）的反诉请求。其理由是，解除合同的法定条件不成立。原告（反诉被告）已支付房屋交易金额的一半，根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的才符合合同法定解除的情形。在本案中，被告（反诉原告）提出解除合同，不符合法律规定，故不能解除，应当继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据有：被告提供的银行的客户回单，收条两张。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告（反诉被告）提交的证据： 1.营业执照复印件、税务登记证复印件各一份。证实，二原告将经营的阜康市甘河子镇龙口山庄度假村依法登记备案。经质证，被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，但对原告（反诉被告）证明的问题提出异议。认为与本案无关，该份证据仅证明原告（反诉被告）那孜古丽·阿力木汗取得合法经营权。本院对该份证据的真实性予以确认。 2．《房屋买卖合同》一份，证实，原、被告于2016年3月10日签订一份《房屋买卖合同》，双方在合同中约定，原告（反诉被告）将阜康市甘河子镇龙口山庄度假村转让给被告（反诉原告），转让价格为200000元，付款方式：合同签订当日即2016年3月10日付150000元，2017年3月10日付剩余50000元。经质证，被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，但对原告（反诉被告）证明的问题提出异议。认为，双方签订《房屋买卖合同》的日期是2016年3月10日，但该份合同中所依附的土地承租权仅一年，即自2012年的1月至2012年的12月。合同第四条明确约定，原告（反诉被告）要给被告（反诉原告）办理房屋的过户手续。本院认为，因原告（反诉被告）提交的是原件，具有较强的证明力，且被告（反诉原告）无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对原告（反诉被告）所证明的问题，结合其他证据综合认定。 3.欠条一份，证实，被告（反诉原告）承诺2017年交付下剩的50000元房款，因当时没有钱向原告（反诉被告）出具50000元欠条的事实。经质证，被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，但认为，欠条上无法看出出具的时间，只能说明被告欠原告（反诉被告）的50000元房款。本院认为，原告（反诉被告）向法庭提交的是原件，且具有较强的证明力，对所欠房屋款的事实被告不持异议，因此本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 4.土地承租使用协议一份，证实，原告（反诉被告）承租的土地是阜康市甘河子镇的国有土地，其土地面积为1500平方米，土地租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。土地承租租金为每年4000元，合同到期可以续签的事实。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但对原告（反诉被告）证明的问题提出异议，认为，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）出售的房屋土地租赁时间仅一年。本院认为，原告（反诉被告）提交的是原件，具有较强的证明力，本院对该份证据的真实性予以确认，对原告（反诉被告）所证明的问题，结合其他证据综合认定。 5.2016年10月17日由甘河子镇光明路警务室出具的证明一份，证实，被告（反诉原告）在经营度假村期间发生纠纷的事实。经质证，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，理由是原告（反诉被告）提交的是复印件且警务室也没有加盖公章，无法核实其真实性。本院认为，对原告（反诉被告）提交的证明复印件，因该证据为复印件，社区警务室也未加盖公章予以证实，故本院对该份证据不予认定。 6.证人马木提汗·札尔洪出庭作证。证实，原告（反诉被告）将房屋出售给被告（反诉原告），双方签订的房屋买卖合同具体内容不知情。经质证，原告（反诉被告）对证人证言无异议。被告（反诉原告）对证人证言提出异议，认为首先，证人与原告（反诉被告）系亲属关系，其证言的真实性存疑。其次，原、被告双方签订合同时证人不在现场，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）转让的东西都是听原告（反诉被告）口述，证人本身并不是合同见证的一方，因此所做的证言对合同内容的表述与书面的房屋买卖合同内容不相符，其证言不予认可。本院认为，证人系原告（反诉被告）远房亲戚又曾在原告（反诉被告）度假村打工，通过对证人询问，证人对双方签订的合同内容不知情，其证言内容均来自原告向证人所述，鉴于原告（反诉被告）与证人存在特殊关系，本院对其证人证言不予采信。 7.证人哈曼·依拉亚斯出庭作证。证实，原告（反诉被告）曾在涉案度假村经营十几年时间，后来将该度假村转让给被告（反诉原告）张飞的事实。经质证，原告（反诉被告）对证人证言无异议。被告（反诉原告）对证人证言不予认可。理由是，原告（反诉被告）在该地经营了十几年，实际经营不等于合法经营，这点从营业执照上可以反映。转让的合法性因经营的违法性而成为有瑕疵的转让，导致合同的目的无法实现。原、被告双方签订合同时证人不在现场，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）转让的东西都是听原告（反诉被告）口述，证人本身并不是合同的见证一方，因此所做的证言对合同内容的表述与书面的房屋买卖合同不相符，其证言不予认可。本院认为，证人系原告（反诉被告）邻居，通过对证人询问，其证言内容均来自原告（反诉被告）向证人所述，鉴于原告（反诉被告）与证人存在特殊关系，本院对其证人证言不予采信。 被告提交的证据： 1.《房屋买卖合同》一份，证实2016年3月10日原、被告签订的合同明确约定转让的是房产。经质证，原告（反诉被告）对该份证据的真实性无异议，但对关联性提出异议，认为，合同中转让的是度假村，并不是房产。本院认为，因原告（反诉被告）提交的是原件，具有较强的证明力，且被告（反诉原告）无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，对被告（反诉原告）所证明的问题，结合其他证据综合认定。 2.土地承租使用协议一份，证实，原告（反诉被告）出售给被告的房屋所依附的土地是租赁，租赁期限是2012年1月1日至2012年的12月31日。经质证，原告（反诉被告）对该份证据的真实性无异议，但对证明的问题提出异议，认为，土地承租期限是和甘河子镇政府一年一签，但在实际中政府如果没有政策变动是允许原告（反诉被告）无限期经营度假村的。本院认为，原告（反诉被告）给被告出售的房屋土地租赁时间仅一年。本院认为，被告（反诉原告）提交的是原件，具有较强的证明力，本院对该份证据的真实性予以确认，对被告所证明的问题，结合其他证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下： 2016年3月10日，原、被告双方签订一份《房屋买卖合同》。合同约定，1.原告自愿将坐落在阜康市甘河子镇龙口山庄度假村给被告；2.双方协定上述房产总价款为200000元；3.付款方式：2016年3月10日付150000元，2017年3月10日付50000元。4.过户时原告无条件配合乙方，过户费乙方承担。合同签订当日，被告向原告支付房款100000元。后来，原告（反诉被告）又通过被告（反诉原告）父亲收取房款20000元，对下剩的房款被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具50000元欠条。原告（反诉被告）将位于阜康市××镇交付被告（反诉原告）经营。 另查明，阜康市甘河子镇人民政府于2011年11月23日分别于二原告（反诉被告）签订两份《土地承租使用协议》。协议约定，原告（反诉被告）承租土地位于干河子镇小龙口片区，土地租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。 本院认为，本案争议焦点为：本案合同的效力以及合同应否解除的问题，如果合同解除该如何处理。 本案合同的效力以及合同应否解除的问题。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，双方之间已形成了合同关系，应属有效合同。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：法律上或者事实上不能履行。就房屋买卖合同而言，购房人的目的在于取得对房屋的占有、使用、收益、处分的权利也就是所有权。而卖方的主要目的则是取得所卖房屋款项。在本案中，被告（反诉原告）在订立合同时所期待实现的利益就是取得涉案房屋的所有权。在原、被告（反诉原告）于2016年3月10日签订的《房屋买卖合同》中第四条已明确约定，“在过户时原告（反诉被告）无条件配合被告，过户费由被告（反诉原告）承担”。针对涉案房屋，本院于2019年8月29日依职权到阜康市甘河子镇人民政府进行调查核实，涉案房屋位置系国有土地，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转让的房屋无任何相关审批手续，属于甘河子镇政府租赁土地，无法办理相关产权手续。原、被告对本院调查核实取证的事实均无异议。本院认为，综合本案情形，继续履行合同显然不具有可行性。原、被告签订的合同属于事实上不能履行，双方之间签订的房屋买卖合同应予解除。故被告（反诉原告）的反诉请求成立。 合同解除后的责任承担问题。被告（反诉原告）诉请原告（反诉被告）返还购房款。本院认为，本案合同解除是基于原告（反诉被告）的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施，合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的责任。《中华人民共合同合同法》第九十七条对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”在本案中，原告（反诉被告）明知涉案房屋无任何审批手续，房屋所属土地为租赁土地却仍与被告（反诉原告）签订房屋买卖合同，而被告（反诉原告）在签订房屋买卖合同前也应当仔细核查房屋的权属情况，并且占用涉案房屋近3年时间。因此，双方均存在相应过错，应承担相应责任。故，本院根据双方的过错程度，酌定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还房屋价款80000元为宜。综上依照，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年3月10日签订的《房屋买卖合同》。 二、原告（反诉被告）托呼塔尔·吐尔达洪、那孜古丽·阿力木汗于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）张飞返还购房款80000元。 三、驳回原告（反诉被告）托呼塔尔·吐尔达洪、那孜古丽·阿力木汗的诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）张飞的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2040元由原告（反诉被告）托呼塔尔·吐尔达洪、那孜古丽·阿力木汗负担。反诉费2700元由被告（反诉原告）张飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长 马 吉 提 审 判 员 巴合扎提 人民陪审员 艾 布 力 二〇一九年九月十九日 书 记 员 阿 娜 尔 附本案所引用法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。