山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初63号原告(案外人)：袁明超，女，汉族，1973年3月8日出生，住青岛市四方区。委托诉讼代理人：许立涛，山东海乐普律师事务所律师。被告（申请执行人）：青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业，住所地青岛市保税区北京路45号综合办公室205房间。法定代表人：邓毅，执行事务合伙人。委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被告（被执行人）：青岛真源置业有限公司，住所地青岛市城阳区西郭庄社区12号楼1单元402室。第三人（被执行人）：青岛瀛海国际贸易有限公司，住所地青岛市市南区香港中路7号亚麦中心11层102室。第三人（被执行人）：宗海光，男，汉族，1972年2月7日出生，住山东省青岛市市北区。第三人（被执行人）：曹静，女，汉族，1975年5月7日出生，住青岛市市南区。第三人（被执行人）：迟耀辉，男，汉族，1972年7月7日出生，住青岛市市南区。第三人（被执行人）：赵兵，女，汉族，1977年3月21日出生，住青岛市市北区。第三人（被执行人）：董正城，男，汉族，1980年6月17日出生，住山东省即墨市。第三人（被执行人）：宋永雪，女，汉族，1978年12月22日出生，住山东省即墨市。原告袁明超与被告青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（以下简称紫石鼎悦）、青岛真源置业有限公司（以下简称真源公司）以及第三人青岛瀛海国际贸易有限公司（以下简称瀛海公司）、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁明超及其委托诉讼代理人许立涛，被告紫石鼎悦的委托诉讼代理人姜颖到庭参加诉讼，被告真源公司及第三人瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。袁明超向本院提出诉讼请求：1、请求停止对青岛市城阳区户房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认青岛市城阳区户房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年6月23日，青岛市中级人民法院（2015）青民四商初字第51号民事判决书对中国建设银行股份有限公司青岛四方支行（以下简称建行四方支行）诉真源公司金融借款合同纠纷一案作出民事判决，判决真源公司于判决生效后十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息（计算至2015年11月27日的利息数额为8649315.15元，之后的利息按照合同约定计算至实际给付之日），并判决建行四方支行有权对设定抵押的真源公司所有的国有土地使用权和84套房产折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。后建行四方支行向青岛中院申请强制执行，执行案号为（2017）鲁02执509号，青岛中院作出裁定查封原告购买的房屋。2018年3月22日，青岛中院作出裁定变更紫石鼎悦为该执行案件申请执行人。2018年6月，原告对其购买的执行标的房屋提出案外人执行异议书面申请，青岛中院于2018年12月18日作出（2018）鲁02执异463号执行裁定，驳回案外人袁明超的异议请求，原告收到裁定后不服，在法定起诉期限内提起案外人执行异议之诉。2014年4月10日，原告与被告真源公司签订商品房预售合同购买涉案房产，原告按照购房合同约定支付全部购房款，因真源公司失联原因无法办理购房合同网签及办理房屋产权过户。签订合同后，真源公司向原告交付该房屋，原告领取钥匙并装修入住至今，涉案房屋应当属于原告所有。请判如所请。被告紫石鼎悦答辩称：原告不享有足以排除对涉案房产强制执行的民事权益，青岛中院作出的民事裁定书适用法律正确，请求驳回原告的诉讼请求。被告真源公司及第三人瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪未出庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证情况：证据1、原告与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份，证明双方于2014年4月10日签订书面房屋买卖合同，由原告购买真源公司开发的位于城阳区户住宅房屋一处，双方房屋买卖法律关系成立，该房屋买卖合同合法有效，原告的合法权益应受法律保护。证据2、工商服务业统一收款收据一份，证明原告已经向真源公司交付了全部购房款1202746元，真源公司向原告出具了其收到购房款项的收款凭证。证据3、臻园小区交付通知书一份、臻园小区交付须知一份、物业单据三份及物业费收据，证明真源公司在2014年4月份已经向原告交付了本案房屋，原告接收该房屋并已经开始实际占有使用，原被告双方的商品房买卖合同已经实际履行。后，原告又补充提交：证据4、（1）工商银行出具的交易明细一份，证明2016年4月26日原告向王本葵银行帐户转款30万元，用于支付购房款。（2）招商银行交易明细两份，证明2013年5月7日原告从银行取款35万元，2014年5月6日取款37000元，证明原告有支付购房款现金来源的能力。（3）2014年4月6日袁明超向袁德欣借款60万元的借条一份，内容“今借袁德欣现金60.0000（陆拾万元正）”，该款用于支付购房款。（4）提交物业费单据两张、资料签收单一份，楼宇验收情况表一份，业主手册一份，上述证据证明原告在2014年就已经向公司缴纳物业费，涉案房屋由原告占有使用。证据5、城阳不动产交易中心查询结果证明一份，证明袁明超名下没有登记住房。被告紫石鼎悦质证称：对证据1的真实性不予认可，与其他业主提交的预售合同不一致。骑缝处公章不完整，并非真源公司的公章；对证据2的真实性不予认可，未提交转款凭证，收款收据存在事后伪造的可能性，不能证明真实付款；对证据3交付通知书加盖的公章与合同不一致，无法证明房产被查封前已经实际占有；对物业费收据，收取的水电费发票应当提供国税部门出具的发票，无法证明房产被查封前已经实际占有。关于证据4，对于2016年4月26日向王本葵付款30万元的汇款凭证，在原告主张真源公司已经失联的情况下，原告在涉案房产被查封之后向无关人员支付的款项，不能证明支付的是涉案房产的购房款。对取款银行明细的真实性无异议，该证据不能体现支付涉案购房款的真实情况。对借条不予认可，没有款项的支付凭证且出借方长期不主张权利，存在恶意串通造假的可能，且出借人身份情况均不能确认借款的事实。对于物业费和电梯费的收款收据的真实性不予认可，收据不是规范法律意义上的收款凭证，根据《发票管理办法》第19条，应由收款方向付款方开具发票，证据内容为手写，存在伪造的可能性。对楼宇验收情况表、接房流程表、业主收楼物品资料签收单的真实性不予认可，验房人员的身份无法确定，证据内容均为手写，无物业单位或者开发单位印章，不能证明房屋交付情况。业主手册不具有证明占有房屋合法及明确占有时间的效力。对证据5，城阳区不动产登记中心查询结果证明的真实性无异议，但仅能证明原告个人在城阳区暂无住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2项的规定。被告紫石鼎悦举证：证据一（2015）青民四商初字第51、52号两份民事判决书，证明我方对涉案房产享有优先受偿权的法律依据；证据二（2018）鲁02执异52、54号。原告质证称对真实性无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于对涉案房屋的执行依据。建行四方支行诉真源公司、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、真源公司于判决生效之日起十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息；二、就上述第一项确定的债权，建行四方支行有权对城阳区后桃林社区的国有建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪对真源公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向真源公司追偿。该判决发生效力后，因被执行人未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照建行四方支行的申请，本院依立案执行，执行案号为（2017）鲁02执509号。2018年3月22日，本院作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更紫石鼎悦为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。二、关于涉案房屋的查封时间。2015年4月13日，本院作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封真源公司名下包含涉案房产在内的多套房产，并于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书对申请执行人享有优先受偿权的84套房产进行续封。三、关于本案诉讼来源。袁明超对本院对涉案房屋的执行提出异议，本院执行部门以（2018）鲁02执异463号执行裁定书驳回了袁明超的执行异议申请，袁明超对此不服向本院提起诉讼，产生本案。四、关于原告对抗执行的依据。庭审中原告明确其对抗执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。五、有争议的事实。关于原告与真源公司之间买卖关系的真实性、原告入住涉案房屋的时间、原告名下有无其他用于居住的房屋等事实,原告与被告紫石鼎悦之间均存在争议。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告要求直接将涉案房屋确认为其所有，因其依据的《商品房预售合同》并未履行完毕，其只享有对房屋出卖人的债权，而不能直接对涉案房屋享有物权，本院对其该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点为，原告以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为据要求阻却本院对涉案房屋的执行，该诉求应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于消费者不动产物权期待权的规定,因其性质本身为债权,而本案中被告紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，系担保物权,根据物权优先于债权的一般法理,原告欲以消费者不动产物权期待权的规定对抗被告紫石鼎悦的执行,必须要对其符合消费者不动产物权期待权的条件承担严格的举证责任,人民法院亦要对此予以严格审查，以防当事人之间恶意串通损害申请执行人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，该条的适用前提是金钱债权执行中，而本案中被告紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，且其对涉案享有房屋优先受偿权已为人民法院生效判决所确认。其次，从形式上看，原告与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》签订于2014年4月10日，并未网签，购房款支付收据也载明系2014年4月10日付款1202746元。但原告补充提交的银行转款记录却载明，付款行为发生于2014年4月26日（30万元），不仅时间与收据开具时间相隔较远，数额亦与合同约定不符，收款对象也非真源公司而系身份不明的案外人王本葵。除此之外，原告未提交向真源公司付款的其他有效证据。为证明自己有能力支付购房款，原告主张其于2014年4月6日向案外人袁德欣借款60万元，但其提交的借条内容仅有一句“今借袁德欣现金60.0000（陆拾万元正）”，无出借人具体身份、归还日期、利息、违约责任等记载和约定，与大额民间借贷的交易习惯不符，且未提交转款记录等证据证实该借贷的实际发生。另，为证明自己有能力支付购房款，原告主张其于2013年5月7日从银行取款35万元，但该交易行为与其主张的付购房款的时间2014年4月10日相隔甚远，不能证明二者之间的关联关系。综上，在申请执行人即本案被告紫石鼎悦对该房屋买卖关系及付款的真实性均不予认可，且真源公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼的情况下，原告并未完成其于涉案房屋查封前与真源公司签订合法有效的书面买卖合同及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的举证责任。再次，原告提交的关于房屋占有入住的证据，从形式上看，大多与其他案外人发生，被告紫石鼎悦不予认可，其真实性无法确认，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者不动产物权期待权的构成要件，并不包括占有要件，故该证据不影响本案定案结果。综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告袁明超的诉讼请求。案件受理费15625元，由原告袁明超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 王 楷审判员 马 喆审判员 安太欣二〇一九年九月二十五日法官助理王明书记员孔怡书记员庞连捷