.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省临高县人民法院民事判决书（2016）琼9024民初1406号原告：王某某，女，1971年7月7日出生，汉族，现住海南省****，公民身份号码****。委托代理人：汤**，海南大弘律师事务所律师。被告：海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司，住所地临高县博厚镇龙波湾碧桂园·金沙滩销售中心。法定代表人：杨**，该公司总经理。委托代理人：陈**，该公司职员。委托代理人：潘**，该公司职员。原告王某某诉被告海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司（以下简称临高碧桂园公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2016年10月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人汤**，被告临高碧桂园公司的委托代理人陈**、潘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称：2012年2月29日，原告与被告（被告名称变更前为海南临高方圆房地产开发有限公司）签订了《商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发建设的海南省临高临城方圆商业及住宅项目“小城之春”中的第A2幢2层202号房屋一套，房屋预测建筑面积76.67平方米，其中，套内建筑面积56.38平方米，共用分摊建筑面积20.29平方米，房屋总价款为365000元（购房发票开具金额为375950元）。合同还约定：被告应当在2013年10月30日前向原告交付该商品房；该房达到合同约定的交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，办理房屋验收交接手续。因原告原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照合同附件九补充协议第三条第（五）项的约定处理——原告应在被告以挂号信、快递或其他方式发出的书面收楼通知书中规定的收楼日期办理该房的收楼手续。原告逾期办理收楼手续或逾期提出异议的，则视为原告已在收楼通知书或者催告书约定的收楼日期收楼，但被告房产证交付时间自原告实际办理收楼手续的日期开始计算。合同还约定：被告应当自房屋交付之日起360天内为原告取得房屋权属证书。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，逾期30天以上的，原告有权单方解除合同，原告不解除合同的，被告应按房价款的20%支付违约金，并可延期在360天内办理完毕房屋所有权证。合同于2012年2月29日签订后，原告于当天支付房款115000元（含定金20000元），2012年4月5日支付40000元，余款210000元依约办理银行按揭贷款手续并于2012年6月5日与建设银行签订了贷款合同，2012年6月21日银行转账支付210000元。原告按照合同约定，于2013年11月2日交清了所有的应缴其他款项，并与被告办理了房屋的交接手续，应被告的要求提交了办理房屋权属登记所需要的证件资料。因此，原告按照合同的约定完全履行了相应的合同义务。根据合同约定，被告应当在房屋交付之日（2013年11月2日）起360天内取得房屋权属证书，也就是在2014年10月29日前，被告应当将房屋权属证书交付给原告，但是，到目前为止，被告没有取得该房屋的权属证书，构成违约，应承担合同约定的违约责任，即按房价款的20%支付原告违约金75190元（375950元×20%=75190元）。另外，根据合同约定，被告向原告代收了3%的契税10950元，而实际交纳1%的契税3650元，被告应予以退还多代收的契税款7300元及利息（自2013年11月2日起至退还之日止，暂计算到2016年10月2日的利息为：7300元×6.15%×3-7300×6.15%÷12个月=1309.44元）。综上，被告没有按照合同的约定履行义务，构成违约，应承担违约责任，应支付原告合同约定的违约金。现依据《民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付期满未取得房屋权属证书的违约金75190元；2、判令被告退还原告代收的契税款7300元及利息（自2013年11月2日起至支付之日止，暂计算到2016年10月2日止的利息为1309元）；3、诉讼费由被告承担。被告临高碧桂园公司辩称：一、因政府控规调整等原因，导致被告不能顺利及时递送办证资料，被告不应承担违约责任。被告未能在原告要求的期限内递交办证资料并非由被告原因造成，因临高县政府自2013年10月至2016年3月长达2年半调整小城之春项目控规，2016年4月临高县政府开展不动产统一登记，未能出具办证所需的明确的材料清单，上述种种不可抗力致使被告无法在原告要求的时间内递交办证资料，被告不应承担责任。二、根据合同约定，被告不应承担逾期办证违约责任。被告自2013年10月起一直在积极推动办证事宜，已按照合同约定履行义务，且根据合同第十九条约定，非被告责任致使无法按时递交办证资料的，被告不应承担逾期办证违约责任。三、延期受理，原告自身也存在过错，原告未按时缴纳超标部分的契税，影响被告递交办证资料。因原告未能按时缴纳超标部分的契税，自2015年8月起，被告已发函催促要求原告补缴超标楼款部分的契税，直至2016年11月24日，原告才补缴契税，之后临高地税局才能开具税收过户证明书（此为办证所需材料之一），由原告原因致使被告无法在规划验收通过后递交办证资料。四、如上所述，未能在原告要求的期限内递交办证资料是因为临高县政府等原因造成，根据相关法律规定，被告不应承担责任。五、原告要求被告退还契税款没有事实和法律依据。有关契税问题，被告已履行合同约定，按时将代收代缴的契税全部代缴给地税局，不存在合同约定多退少补的情形，同时，原告要求退还契税请求已过诉讼时效。原告王某某为了支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、海南省商品房预售合同，证明原、被告之间的房屋买卖预售合同合法有效，合同约定了被告期满未取得房屋权属证书应向原告支付购房款20%的违约责任；证据二、购房定金单、6016881号收据、6014053号收据、6016866号收据、个人贷款支付凭证、00061194号销售不动产统一发票、00180871号销售不动产统一发票，共同证明2012年12月29日原告于合同签订当天支付房款115000元（含定金20000），2012年4月5日支付40000元，余款210000元依约办理银行按揭贷款手续并于2012年6月21日银行转账支付；证据三、收楼通知书，证明2013年10月28日被告通知原告办理房屋交接手续；证据四、6014056号收据，证据2012年2月29日被告代收契税款10950元；证据五、0014940号收据、0014943号收据，共同证明2013年11月2日原告付清了物业费、代收费等其他应缴款项，办理了房屋交接手续。经庭审质证，被告临高碧桂园公司对原告提交证据的真实性均无异议，但对证据二、三、五的关联性有异议，认为不能证明原告的主张。经审查，本院认定如下：原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告临高碧桂园公司为了支持其抗辩观点，向本院提交如下证据：证据一、商品房所有权初始登记收件材料告知单，证明向政府部门申请办理房屋权属证书必须具备规划验收资料；证据二、关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的请示，证明被告申请办理规划验收手续；证据三、关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函，证明因政府原因，小城之春项目无法办理规划验收；证据四、建筑工程竣工验收备案证，证明涉案商品房已取得竣工备案证；证据五、关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知，证明直至2016年3月被告才可办理规划验收手续；证据六、建设工程规划许可证，证明小城之春项目通过规划验收；证据七、房屋所有权证，证明小城之春已办理大产证；证据八、房屋建筑面积测绘报告，证明涉案房屋实测面积大于预测面积；证据九、EMS邮寄单，证明被告发函要求原告补缴超标部分的契税；证据十、补缴税款证明、缴款单、证明，证明原告直至2016年11月24日才将契税款缴纳齐全，税务局才能开具税收过户证明，该证明为办证所需资料之一；证据十一、回执单，证明被告已将办证资料递交给临高县房管局；证据十二、税收完税证明，证明被告已将契税缴纳税务局。经庭审质证，原告王某某认为，对证据一的真实性、合法性和关联性有异议；证据二、四没有原件不予认可；对证据三、五、八的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，办不了证是被告的原因；对证据六、七、十二的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据九、十一的真实性不予认可；对证据十中的税收完税证明、缴款单没有异议，对证明的真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，本院认定如下：被告提交的证据中，证据一系房管部门对于商品房所有权办理初始登记收件材料的告知，与本案具有关联性，本院予以采信；证据二虽无原件，但与证据三能够相互印证，本院予以采信；证据三、五至八、十二和证据十中的税收完税证明、缴款单，原告对其真实性没有异议，本院予以确认；证据四未提交原件，不予认可；证据九提供了原件核对，结合原告已补缴相应契税的事实，予以确认；证据十中的证明载明的内容与涉案房屋所缴纳契税款数额一致，内容真实，本院予以确认；对证据十一的真实性、合法性、关联性，予以采信。本院依职权调取如下证据：证据一、询问笔录，证明王某某所购房屋按3%交纳了契税；证据二、临高县地方税务局电子退库申请汇总清单，证明2016年临高县地税局退还给碧桂园的税款只有4266.21元和4526.59元两笔，退款原因为误收退税，并非原告所纳税款的退税。经质证，原、被告对上述证据均没有意见，本院予以确认。经审理查明：2012年2月29日，原告与被告（原海南临高方圆房地产开发有限公司）签订《海南省商品房预售合同》，约定原告向被告购买海南临高临城方圆商业及住宅项目“小城之春”项目中的第A2幢2层202号房，房屋预测建筑面积76.67平方米，套内建筑面积56.38平方米，每平方米6473.93元，按套内建筑面积计价，总房款365000元。同时约定，被告应当在2013年10月30日前向原告交付该商品房。被告应当自房屋交付之日起360日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后60日内，被告应当向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付房款万分之四向原告支付违约金，逾期30天以上的，原告有权单方解除合同，被告应自收到原告解除合同通知之日起3日内全部退还原告已付房款，并按银行同期活期存款利率付原告利息。原告不解除合同的，被告应按房价款的20%支付违约金，并可延期在360日内办理完毕房屋所有权证。同时，就未尽事宜双方签订了《商品房预售合同补充协议》，其中第十三条第（一）项主要内容为：如遇被告无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，被告的交楼及交付房地产权证的时间相应顺延。合同签订后，原告支付了商品房价款375950元，被告出具了销售不动产统一发票，并按合同约定总房价的3%代收了10950元的房屋买卖契税款。被告于2012年9月13日将代为收取的10950元房屋买卖契税款交纳给了海南省临高县地方税务局。经被告委托临高县房地产交易测绘中心于2013年10月12日作出临房测报[2013]第361号《房屋建筑面积测绘报告》，原告所购房屋实测建筑面积81.48平方米，套内建筑面积60.52平方米。2015年8月5日，被告通过EMS邮政特快专递向原告邮寄送达了提交契税材料的告知函，原告于2016年11月24日补缴了328.5元的住房买卖契税款。2013年11月2日原告交清了所有的应缴其他款项，当日被告将合同约定的商品房交付原告使用，原告至今未取得该房屋所有权证。另查明：2013年10月10日，被告向临高县住房和城乡建设局申请办理碧桂园小城之春项目的规划验收手续。临高县住房和城乡建设局于2013年10月15日作出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》，载明：由于临高县当前施行的控制性详细规划与被告的土地出让红线不一致，项目的修建性详细规划与控规中的内容存在偏差，暂不能批准小城之春项目的规划验收。为解决被告办理规划验收的问题，住建局已请示临高县政府启动控制性详细规划的调整程序，正在协调设计院根据土地出让合同调整小城之春地块的控制性详细规划。待控规调整完成，报县规委会及县政府批准后，再办理项目的规划验收手续。2016年3月10日，临高县住房和城乡建设局发出《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》，告知小城之春项目所在的G-2-05地块的控制详细规划调整方案已通过县规委会审核，可以办理规划验收手续。被告于2016年3月17日取得建设工程规划许可证，于次日取得小城之春A2幢的房屋所有权初始登记证书（即大房产证），于2016年11月30日将办理原告所购房屋所有权证的相关材料送交临高县住房保障与房产管理局已被受理。再查明：海南临高方圆房地产开发有限公司于2012年2月22日经海南省临高县工商行政管理局核准变更公司名称为海南临高碧桂园方圆房地产开发有限公司。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据、庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：本案争议的焦点为：一是被告逾期办理房屋权属证书是否存在免责事由；二是被告是否多代收了原告的房屋买卖契税款。一、关于被告逾期办理房屋权属证书是否存在免责事由。原、被告签订《海南省商品房预售合同》及相关补充协议时，签订主体均具有完全民事行为能力，合同内容是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《海南省商品房预售合同》第十九条约定，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告承担相应的违约责任。《商品房预售合同补充协议》第十三条约定，如遇被告无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，被告的交楼及交付房地产权证的时间相应顺延。根据《最高人民法院》第十八条的规定和上述合同约定，因被告的原因，造成原告未能按合同约定期限取得房屋权属证书的，被告承担违约责任。从临高县住房和城乡建设局作出的《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的复函》和《关于办理碧桂园小城之春项目规划验收的通知》来看，被告于2013年10月向临高县住房和城乡建设局提出办理规划验收申请，在此过程中因政府对控制性详细规划进行调整，至2016年3月10日才告知被告可以办理规划验收手续，致使被告办理房屋权属登记相关事宜顺延。政府对控制性详细规划进行调整，在原、被告订立合同时无法预见，属突发事件，并非被告的责任。综上所述，被告虽然逾期办证，但逾期原因属于双方约定的免责事由，不属于违约行为。故原告提出被告逾期办证属于违约行为，应承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。二、关于被告是否多代收了原告的房屋买卖契税款。向税务机关缴纳房屋买卖契税是办理房屋所有权证的必要条件，被告代为收取的房屋买卖契税款10950元已如数交至税务机关，并没多收或扣留，故原告要求被告退还多收契税款的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币1862.25元，由原告王某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长  钟小云人民陪审员  林红波人民陪审员  王怡琛二〇一六年十二月二十日书记员陈小莎附适用相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。