四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书(2016)川3401民初369号原告（反诉被告）四川省林业第五筑路工程处，地址：西昌市安宁镇马坪坝。法定代表人张登荣，该该处处长。委托代理人刘波，四川新开元律师事务所律师。被告（反诉原告）西昌市旺发稀土有限公司，地址：西昌市安宁镇马坪坝。法定代表人黄晓云，该公司总经理。委托代理人张云川，四川鼎仁律师事务所律师。委托代理人杨文中，男，汉族，四川省渠县人。原告（反诉被告）四川省林业第五筑路工程处（以下简称川林五处）诉被告（反诉原告）西昌市旺发稀土有限公司（以下简称旺发稀土公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）川林五处向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金、折旧费共计1915801.55元；2、判令被告腾退占用的物资仓库，并按照每年8万元标准支付实际腾退时的占用费；3、判令被告支付氯碱厂占用费46.50万元；4、判令被告支付拖欠的社会保险费用21267.52元；5、判令被告从欠款之日起至实际付清之日止按照银行同期贷款利率支付原告资金利息（截止2015年12月31日为446772.43元）。事实和理由：从1998年开始，原、被告陆续签订了多份租赁合同，分别将以下资产出租给被告，并为被告代缴职工社保费用：1、稀土厂。1998年3月23日，双方签订《资产租赁合同》，约定将氯碱厂稀土分厂出租给被告，期限为1998年4月10日至2001年4月9日，被告按月支付折旧费，合同到期后，双方又签订了新合同延长租期，新合同租期届满后，被告一直使用至2015年1月15日，期间我们约定了稀土厂从2009年1月1日之后我处不收折旧费，这样被告针对稀土厂应当交纳的折旧费为1177500.00元；2、氯碱厂。2000年5月22日，双方签订《资产租赁合同》，约定将氯碱厂出租给被告，到期后又续签了相关协议，将租期延长至2013年9月30日，届满后双方未再续签合同，但被告一直占用租赁物至2015年1月15日，氯碱厂的租金为8736000.00元；3、物资仓库。2001年7月31日，双方签订《租赁合同》，该合同到期后，又续签了协议，将租期延长至2014年12月31日，但新协议届满，双方没有续签协议，被告却一直占用仓库，该仓库的租金为490000.00元。综上，上述三处资产在合同期内的租金、折旧费共计10403500.00元，在履行过程中被告交付的款项为7776698.45元，另外我处又陆续减免了被告部分租赁费计711000.00元，这样被告还欠我处租金、折旧费1915801.55元；合同期满后被告又继续占用氯碱厂（2013年10月1日至2015年1月15日）产生占用费465000.00元，占用物资仓库（2015年1月1日至12月31日）产生占用费80000.00元，两项合计545000.00元；根据合同约定我方为其代缴社保费用，计算下来被告应当退还我处代缴费用21267.52元。故，上述费用1915801.55元+545000.00元+21267.52元=2482069.07元，为被告应当支付给我方的金额，同时还应当承担腾退仓库的义务和给付资金占用利息损失的责任。被告（反诉原告）旺发稀土公司辩称并反诉称，2000年5月22日我们双方签订了《资产租赁合同》，将涉案的氯碱厂资产租与我方，后双方又将租期延长至2013年9月30日，在履行期间，原告于2011年9月30日向我司发函，要求收回租赁资产，包括氯碱厂。接到该函后，我司就停止生产、遣散人员（除守护人员外），并于2011年10月9日回函，同意交回氯碱厂同时就解除合同所要处理的后续问题一并致函原告，但原告没有回函，为解决问题，我司又于2014年8月再次致函原告，要求其及时收回氯碱厂，被告仍未复函，2015年1月8日我司又一次发函，对方才回复我司，双方于2015年1月15日对资产进行了交接。所以对方在2011年9月30日通知我司收回租赁物时，双方的租赁合同就已解除，但是由于对方怠于解决合同解除后的相关事务，导致损失扩大。故我方也提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿我方在氯碱厂停产期间（2011年9月30日至2015年1月15日）为管理该厂所产生的守护、维护费用1178640.00元及利息532592.00元；2、判令反诉被告返还我方保证金240000.00元及利息374400.00元。对旺发稀土公司的反诉，川林五处辩称，我处确实���2011年9月30日向对方发出过函告，要求收回出租的资产，旺发稀土公司也回了函，同意交回氯碱厂，但同时也提有要求，即给予其费用的减免，双方的该行为属于终止合同的协商过程，因为对方要求过高，我方无法答应，也就没有再说提前解除合同的事，双方也就一直履行合同。直到合同期满后的2014年8月，对方才又提出资产交接的事，同样也提出费用减免及守护维护等事宜，让我方无法接受，此事只好拖了下来，又到2015年1月双方才就交接达成协议，所以这段期间旺发稀土公司是占用我方的资产，而不存在什么守护维护费用，即使有也不会有这么大的金额；另外针对240000.00元保证金，我方确实收到过，但这笔钱已经抵作对方欠我处的代缴社保费用了，直到现在对方都还下欠我方所交的社保费用2万多元，故其反诉请求应予驳回。原告川林五处向法庭提供了如下证据：一、1998年3月23、2001年4月10日签订的《资产租赁合同》各一份，证明：被告租用原告的稀土分厂至2004年4月9日，同时约定被告使用原告的职工，由原告代为支付相关的社保费用，然后再由被告支付给原告；二、2001年11月15日、2003年10月20日、2005年5月22日、2008年5月5日签订的《资产租赁合同》及《补充合同》各一份，证明：被告租用原告的氯碱厂至2010年9月30日，同时约定被告借用原告的职工，由原告代为支付相关的社保费用，然后再由被告支付给原告；三、2001年7月31日、2011年1月6日、2014年1月8日《租赁合同》及《补充合同》各一份，证明：被告租用原告的物资仓库及部分土地至2014年12月31日，并约定了租金标准；四、2001年至2010年的部分工资《结算汇总表》、2005年被告出具的函件一组，证明：原告垫付的职工社保费用情况，同时证明扣除被告已付的部分（包括24万保证金），现被告尚欠原告垫付社保费21267.52元；五、2010年11月3日《川林五处西昌氯碱厂资产租赁补充合同》一份，证明：被告续租原告的氯碱厂至2013年9月30日，折旧费为3万元／月，在每月的25日前缴纳，否则按照贷款利率收取利息；六、2015年1月6日原告出具的《关于收回租赁资产的函》，证明：原告积极与被告联系，并于2015年1月15日收回了租赁物；七、2015年7月20日原告出具的《关于原西昌氯碱厂等租赁事宜协商的函》及同日被告出具的《关于﹤原西昌氯碱厂等租赁事宜协商的函﹥的复函》各一份，证明：我方要求对方支付欠款，对方表示应友好协商债务并协商支付办法；八、《土地使用权证书》一份，证明：原告拥有租赁物土地使用权；九、2011年10月9日被告出具的《关于西昌市旺发稀土实业有限公司的复函》一份，证明：稀土厂租期一直存在，租金应当持续计算，氯碱厂在2009年已经不能正常生产，被告考虑条件成熟时再组织氯碱厂生产；十、2015年1月8日被告出具的《关于要求川林五处尽快收回氯碱厂资产相关事宜的函》一份，证明：被告承诺支付欠款；十一、2011年9月30日原告出具的《关于收回租赁资产的函》一份，证明：该函是与被告协商征求被告的意见，并非要求对方停产或腾退地方。被告旺发稀土公司对以上证据质证认为：上述证据均是真实的，但认为原告2011年9月30日发出《关于收回租赁资产的函》后，双方的租赁关系就已解除，而非一直在协商没有解除。本院对以上证据的真实性予以认可。被告旺发稀土公司提交了以下证据材料：一、1998年3月、2001年4月10日稀土厂《资产租赁合同》及原告提供的《旺发稀土公司历年租赁费缴费情况说明》各一份，证明：双方针对稀土厂的租赁关系成立及租赁期限和缴费情况；二、2000年5月22日、2001年11月15日、2003年10月28日、2008年5月5日、2010年11月氯碱厂《资产租赁合同》及《补充合同》各一份，证明：双方针对氯碱厂的租赁关系成立及历年租金变化租期延展情况；三、2011年9月30日原告出具的《关于收回租赁资产的函》、10月9日我公司出具的《西昌市旺发稀土实业有限公司的复函》、2014年8月25日我公司出具的《关于资产退租相关事宜的函》、2015年1月8日我公司出具的《关于要求川林五处尽快收回氯碱厂资产相关事宜的函》、氯碱厂《资产移交书》、2015年8月18日《关于氯碱厂停产期间守厂费用的说明》各一份，证明：川林五处于2011年9月30日单方解除了合同，我方没有异议，并要求对后续问题进行处理，但川林五处直到2015年才收回氯碱厂；四、2011年10月至2015年1月期间氯碱厂工人工资表、借款凭证各一组，证明：停产期间发生的人工费用及利息；五、证人周勇出庭作证的证言，证明：停产期间受被告公司的安排在氯碱厂值守看护情况；六、2001年、2011年、2014年的合同各一份，证明：双方针对物资仓库的租赁关系、年限及费用变化情况。原告对以上证据质证认为，证据一、二、三、六的真实性无异议，对证据四、五不予认可。本院对证据一、二、三、五、六的真实性予以认可，对证据四中工资表的真实性予以认可对借款凭证不予认可。结合原、被告的陈述，根据以上双方举证质证，并经本院确认的证据，现查明如下事实：从1998年起原、被告之间陆续签订了多份租赁合同，由原告将自有的稀土分厂、氯碱厂、物资仓库等资产出租给被告使用，被告借用原告的职工进行生产，在生产期间先由原告为被告代缴职工的社保费用，而后被告再将垫付的费用给付原告。三处资产均签有租赁协议，其中：一、稀土分厂1998年3月23日双方签订《资产租赁合同》，约定：5、租赁期限为3年至2001年4月9日止；6、折旧费为3年共计480000.00元……等内容。到期后双方又续签了《资产租赁合同》，约定：租期至2008年12月31日，折旧费为每年90000.00元。之后合同到期，被告一直使用至2015年1月才交还给原告。二、物资仓库2001年7月31日双方签订《租赁合同》，约定：租赁期限为10年至2010年12月31日止，租赁费为每年26000.00元。到期后双方于2011年1月6日签订了《租赁补充合同》，约定：租期延展到2013年12月31日，租赁费调整为每年50000.00元。本次合同到期后，双方于2014年1月8日再次签订了《租赁补充合同》，将租期延至2014年12月31日，租赁费调整为每年80000.00元。三、氯碱厂2000年5月22日双方签订《资产租赁合同》，约定：4、租期为2年至2002年6月30日；5、租赁费为前10个月免收，中间5个月每月36000.00元，后9个月每月80000.00元；13、合同的终止、中止和变更（1）租赁期满，本合同即自行终止；（3）如上级要求，甲方决定将本合同所出租资产进行整体转让或进行兼并联营，乙方必须服从大局，并经双方协商一致后中止或转换本合同；（4）因其他原因需中止本合同时，须经双方共同协商并达成一致后，方可中止……等内容。合同到期后双方又于2001年11月15日、2003年10月28日、2008年5月5日、2010年11月3日分别签订了内容基本一致的租赁合同及补充合同，只是对租期、租金进行了延展和调整，变动较大的约定为上述协议第13条中（3）、（4）两项，均由“中止”变更为“终止”约定，合同的租期届满日定为2013年9月30日。上述合同订立后，双方均依约履行，时至2010年8月18日，双方针对前期的合同履行情况作了一份《结算协议》，约定：1、2009年氯碱厂的折旧费从804000.00月降低到670000.00元；2、鉴于稀土厂已全面停产，同意从2009年1月1日起免收租金；3、2010年1月1日至9月30日氯碱厂的租金从原来的每月67000.00元降为每月30000.00元……等内容。合同履行至2011年9月30日原告向被告发出《川林五处关于收回租赁资产的函》，该函载明“根据我处经营发展需要，适应企业改革发展的要求，整合企业资产，经我处研究决定，收回贵公司的租赁资产，并按照合同解决相关问题，请贵公司收到函告1个月之内，将相关意见反馈我处”，被告收到该函告后于10月9日向原告发出复函，复函载明“1、物资仓库的土地因为对外有长期合作协议，不同意交回；2、租赁氯碱厂期间形成应收账款400多万元，设备更新改造投入300多万元，考虑在条件成熟时组织氯碱厂生产，但因为仓库土地不能交回，考虑将氯碱厂资产交回，但要对我公司的设备投入进行补偿、免除应交租金、对应收账款进行适当补偿……等内容”。得到被告复函后，原告认为其所提的解除条件过高，又没有具体的补偿免收金额，无法进一步协商，也就没有再行协商解除的事宜，而被告认为对方既然提出了解除合同的决定，加上氯碱厂之前就未正常生产于是决定停产，只留下少数人员看守。期间，即2011年9月30日至合同约定的届满之日2013年9月30日双方均未再就合同的解除进行过协商。直至2014年8月25日合同已经届满近一年后，被告再次向原告发出《关于资产退租相关事宜的函》，提出4点意见：1、氯碱厂的租赁费应计算到2011年9月30日，而不是2013年9月30日；2、请你处减免租赁费；3、对全面停产后看守氯碱厂、稀土厂造成的损失（应收货款、技改投入）给予适当补偿；4、请你处尽快进行氯碱厂、稀土厂的交接工作。原告得函后，于2015年1月9日作出答复，认为2011年虽然发出函告，但双方没有就解除事宜达成一致，合同仍处于履行过程中并且被告一直使用租赁物，应当以实际占有使用租赁物的期限支付款项，同时约定在2015年1月15日双方派人到现场进行交接。后原、被告双方于1月25日到场完成了氯碱厂、稀土厂的交接工作，物资仓库于2016年3月交接完成。另查明，三处资产在租赁合同期限内产生的租赁费（折旧费）为：1、氯碱厂从2001年5月至2013年9月30日租赁费8736000.00元；2、物资仓库从2001年1月至2014年12月31日租赁费490000.00元；3、稀土分厂从1998年4月至2008年12月31日折旧费1177500.00元。共计10403500.00元，被��已经支付的金额为7776698.45元，在合同履行过程中双方就减少租赁费曾达成过协议，按照协议减少的租金金额为711000.00元，二者相抵，被告还应当支付的租金金额为1915801.50元；合同到期后双方尚未交接产生的费用为：1、氯碱厂从2013年10月1日至2015年1月15日费用465000.00元；2、物资仓库为80000.00元，共计545000.00元。另外扣除被告已经支付的原告所垫付社保费用（含被告交纳的保证金），现尚欠原告社保部分垫付款金额21267.52元；再查明，被告认为双方针对氯碱厂的租赁关系已于2011年9月30日解除，但原告未派人接交租赁物产生的费用1178640.00元，其中1、工资1046640.00元；2、处置危险源花费132000.00元。工资构成中：在合同届满前（2013年9月30日）产生的金额为601035.00元，届满后产生的金额为445605.00元。处置危险源所支出的费用，被告未举证。本院认为：原、被告从1998年起至2014年陆续签订了多份租赁合同及补充合同，由原告将自有的稀土分厂、氯碱厂、物资仓库等资产出租给被告使用，该租赁行为是双方真实意思表示，内容符合法律规定，所签订的合同有效。通过庭审查明的事实，本案存在的争议焦点为：一、2011年9月30日原告向被告发出《川林五处关于收回租赁资产的函》后，双方的租赁关系是否终止？二、该函发出后至2015年1月双方正式交接，期间原告主张的租赁费（占用费）及被告反诉的看守维护费等是否成立，二者是否存在过错，应当如何计算问题？针对焦点一，本院认为双方在合同中约定了合同终止情形，即合同到期后的自行终止和履行过程中双方协商一致后终止这两种情形。原告向被告发函后及被告的复函均可以看出双方针对解除合同进行了初步协商，但因为没有对解除条件达成一致意见，致使解除事宜未能继续��直至合同到期前也再未进行协商，所以被告辩称原告的解除函到达后双方的合同关系就已终止的理由，与事实不符，本院对此辩称理由不予支持，应当认定双方的合同仍然在履行当中，故被告所提在这一期间支出的工人工资601035.00元，本院不予支持，仍应按照合同约定向原告支付租金；焦点二，主要是合同届满后所产生的费用问题。按照合同，氯碱厂的租赁期限至2013年9月30日，事实上双方在届满后没有按照以前的惯例续签合同，对终止后的善后事宜怠于行使，均没有进行物资交接或者租金结算及投入补偿等等工作。由此产生的费用，双方均有过错，应承担相应责任，其中原告主张的氯碱厂占用费465000.00元，和被告主张的看守工人工资445605.00元均由原、被告各自承担，同时对被告提出的处置危险源所花费的132000.00元，因其没有提供有效证据证明，本院不予支持，另��提出的返还保证金240000.00元，因该款已经折入其拖欠原告所垫付的社保费用当中，本院对此项诉请亦不予支持。另外对双方提出的要求对方支付资金占用利息损失的诉请，因为均存在过错，本院对此项要求不予支持。综上，被告应当支付给原告的款项为：合同期内租金1915801.50元+物资仓库占用费80000.00元+垫付的社保费21267.52元=2017069.02元，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）西昌市旺发稀土有限公司给付原告（反诉被告）四川省林业第五筑路工程处租金及占用费2017069.02元，限本判决生效后30日付清；二、驳回被告（反诉原告）西昌市旺发稀土有限公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期间为两年。案件受理费24330.00元，由原告四川省林业第五筑路工程处负担8330.00元，被告西昌市旺发稀土有限公司负担16000.00元；反诉案件受理费12700.00元由被告西昌市旺发稀土有限公司负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长  卢 忠审 判 员  黄 俊人民陪审员  胡孝顺二〇一六年���二月八日书 记 员  郭 翠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。