大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）��0211民初9943号原告大连亿达物业管理有限公司。法定代表人高炜，系该公司总经理。委托代理人董飞，系该公司员工。被告宋刚，男。原告大连亿达物业管理有限公司与被告宋刚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人董飞、被告宋刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿达物业管理有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠物业费16,859.14元(2011年6月15日至2016年9月30日)及逾期交费违约金（违约金计算至2016年8月25日为1,968.77��，请求支付至实际支付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月25日，原告与大连亿达美加房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，2014年5月25日，原告与大连市甘井子区第五郡佳林园小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定由原告为第五郡四号地小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（违约金按应缴总额×中国人民银行同期贷款利率×逾期天数计算）被告系上述物业第五郡四号地的业主，按约定应向原告交纳自2011年6月15日至2016年9月30日的物业管理费用16,859.14元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金1,968.77元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告为维护自身的合法权益���特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告宋刚辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、拖欠物业费的时间、物业费标准没有异议。被告是案涉房屋的业主。不同意缴纳物业费的理由是：第一，被告不是欠缴，是缓缴，2011年6月份下了一场雨，这场雨下过以后被告住宅北卧室东侧发生了严重漏水现象，当时房屋是由地产公司进行维修，物业及地产有关人员到家里看了一下，进行了简单维修，但也没有修好，之后下雨还有漏水现象，一直到现在也没修好。从交房已经超过了5年，5年以后就应该是由物业公司对此负责，但是直到今天也没有解决。第二，随着时间的推移，亿达物业的服务逐渐变差，业主只能通过欠缴或缓交物业费的方式维护权益。小区私搭乱建现象严重，还有将公共绿地变为菜园的情况。A1号楼1门洞左右两侧严重侵犯���共绿地，四号地物业工作人员天天要在这上班下班出来巡检，不可能看不到。第三，业主委员会和原告签订的合同，业主并不知情。这么多业主不交物业费一个共同的原因就是小区物业服务水平的下降，其中之一是公共绿地被侵占、被损坏，小区内存在严重的私搭乱建的现象，如果这个原因不消除的话，必然会存在现在的结果。如果企业只追求自己的经济利益，而不考虑社会效益的话，和谐社会何时才会建成。什么时间把我住宅内的问题解决了，被告立马就交，把公共绿地及私搭乱建的现象消除了，广大业主也会自觉的去交纳物业费。原告的诉讼时效已过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井��区第五郡4号地小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区第五郡小区4号地的业主，房屋面积118.81平方米。2009年3月25日，原告与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《第五郡4#地前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：多层住宅：2元/月/平方米；高层住宅2.20元/月/平方米；叠院（下跃部分）：1.20元/月/平方米。第六条约定“业主应当于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用”及“物业服务费应当按季度缴纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十三条约定“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”被告在承诺上签字确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。被告2010年5月15日领取房屋钥匙后，按照每月每平方米2元的标准交纳了2010年5月16日至2010年8月15日的物业服务费。2014年5月25日，原告与大连市甘井子区第五郡佳林园小区业主委员会签订《第五郡佳林园物业服务合同》，物业服务期限为三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。合同第七条约定“高层住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费），多层住宅：2元/月/平方米。物业服务费于本物业交付之日起计收。物业服务费用按季度交纳，业主于每季度首月10日前向原告交纳当季度物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。”自2011年6月15日起被告拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2011年6月15日起至2016年9月30日止被告总计拖欠物业服务费16,859.14元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《第五郡4#地前期物业服务合同》及《第五郡佳林园物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《第五郡4#地前期物业服务合同》及《第五郡佳林园物业服务合同》，被告房屋的���业服务费为每月每平方米2元，自2011年6月15日起至2016年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费16,859.14元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费16,859.14元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。关于被告辩称的保安、设施维修维护等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不��位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告辩称的房屋漏雨问题，小区已成立业主委员会，应启动小区维修基金对小区内房屋进行维修。对于被告称原告没有及时制止住户私搭乱建，导致被告生活受到影响的问题，本院认为，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的问题，本院认为，原告已通过各种方式向被告催缴，其一直在主张自己的权利，并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告宋刚于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿达物业管理有限公司物业服务费人民币16,859.14元（自2011年6月15日至2016年9月30日止）及违约金（自2010年4月11日起至2016年8月25日的违约金人民币1,968.77元及自2016年8月26日起至被告给付完毕之日止，以16,859.14元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元（原告已预付），由被告宋刚负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟代理审判员  郭艳玲人民陪审员  张爱华二〇一六年十二月二十一日书 记 员  孙 蕾附相关法条：《中华人民共和���合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。