广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初902号 原告：广西峻宇建筑工程有限公司，住所地南宁市白沙大道**江南新兴苑龙翔苑春之语组团**外**，统一社会信用代码91450100794343637A。 法定代表人：陆俊旭，经理。 委托诉讼代理人：李斌，广西智森律师事务所律师。 被告：南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁，住所地南宁市兴宁区民主路**阳光新都******用代码914501007512252942。 法定代表人：陈宁，董事长。 委托诉讼代理人：梁培荣，系该公司员工。 委托诉讼代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。 被告：刘志奇。 委托诉讼代理人：赵巧玲，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 第三人：南宁市城市建设投资发展有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道，住所地南宁市壮锦大道**450100198315584C。 法定代表人：李锡坚，董事长。 委托诉讼代理人：陆琴敏、陆锦珍，北宁市中银（南宁）律师事务所律师。 原告广西峻宇建筑工程有限公司（以下简称“峻宇公司”）与被告南宁市双生物业服务有限公司（以下简称“双生物业公司”）、刘志奇、第三人南宁市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称“南宁城投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李斌、被告双生物业公司的委托诉讼代理人梁培荣、粟勤生、被告刘志奇的委托诉讼代理人赵巧玲、第三人的委托诉讼代理人陆琴敏、陆锦珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告双生物业公司向原告支付铺面租金176916元；2.被告刘志奇对被告双生物业公司2014年5月至2015年3月31日所欠原告租金42306元承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2010年8月，原告购买南宁市×××小区8栋的内S-105、S-106、S-107号商铺，原告接收商铺时，双生物业公司已占用上述商铺用于办公，双方口头约定双生物业公司以应收原告的物业管理费及卫生费来抵偿占用铺面的租金。租金计算方式如下：2010年8月31日至2013年7月31日共35个月，S-105号铺面面积62.86平方米，月租金25元/平方米，共计55002.5元；S-106号铺面面积45.34平方米，月租金25元/平方米，共计39672.5元；S-107号铺面面积45.64平方米，月租金25元/平方米，共计39935元。2013年8月2日，被告刘志奇因租用双生物业公司的物业用房，作为交换，遂与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告上述三间商铺交由双生物业公司使用，并缴纳2013年8月至2014年4月的租金34614元。2014年5月，被告刘志奇搬离双生物业公司的物业用房，但双生物业公司仍占用原告的三间商铺至2015年3月31日其撤离涉案小区止。2014年5月至2015年3月31日共11个月，S-105号铺面面积62.86平方米，月租金25元/平方米，共计17286.5元；S-106号铺面面积45.34平方米，月租金25元/平方米，共计12468.5元；S-107号铺面面积45.64平方米，月租金25元/平方米，共计12551元。综上，被告双生物业公司欠原告租金共计176916元，其中2014年5月至2015年3月31日的租金42306元，租赁合同为被告刘志奇签订，铺面实际为双生物业公司使用，故两被告应对该部分租金承担连带责任。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 庭审中，原告明确第一项诉讼请求：铺面租金实际为使用费；当庭撤回第二项诉讼请求；变更第三项诉讼请求：被告双生物业公司承担所有诉讼费用。 被告双生物业公司答辩称，1.原告的起诉已经超过诉讼时效；2.双生物业公司无偿使用涉诉房屋有充分的事实和法律依据，涉诉房屋系第三人提供的物业管理用房，所以其与原告之间不存在租赁关系，也不知道涉诉房屋的产权变更情况；3.双生物业公司与原告没有任何合同关系；4.双生物业公司与被告刘志奇不存在任何法律关系；综上，请求驳回原告对双生物业公司的全部诉讼请求。 被告刘志奇答辩称，没有意见。 第三人答辩称，1.本案系房屋租赁合同纠纷，合同当事方为原告与双生物业公司，与第三人没有任何关系，被告双生物业公司以第三人与本案具有法律上的利害关系为由追加第三人为本案当事人没有事实依据；2.双生物业公司称涉诉房屋系第三人提供的物业管理用房，所以其与原告之间不存在租赁关系，也不知道该房屋的产权变更情况，不是事实；3.双生物业公司将规划物业管理用房租给刘志奇，而刘志奇作为交换，代双生物业公司向原告交纳租金，是他们三方之间的事情，第三人并不知情，也与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 经审理查明，2005年7月28日，被告双生物业公司与第三人签订《春之语前期物业服务合同》，合同第二十九条约定，小区房屋分期（或分次）交付使用过程中，第三人须按双生物业公司提出的《物业管理方案》的要求无偿提供临时的物业管理用房；双方约定规范的物业管理用房为该小区5栋的S101、S102号房以及12栋的125.85平方米用房。2005年12月27日、2006年12月28日，12#、5#楼相继竣工验收合格，第三人并未将约定的物业管理用房交付双生物业公司使用。2006年7月27日，第三人将部分商铺（包含8栋商铺）钥匙交付双生物业公司，春之语物业管理处出具收条予以确认。2010年8月31日，原告向第三人购买南宁市×××小区8栋内S-105、S-106、S-107号商铺，并于2010年10月15日取得产权证（邕房权证字第**×××01、02××02、02××03）。2013年8月2日，被告刘志奇与原告签订《商铺租赁合同》，约定刘志奇向原告租赁×××小区8栋内S-105、S-106、S-107号商铺，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止。合同签订后，被告刘志奇依约支付2013年8月至2014年4月的租金共计34614元。经庭审询问，双生物业公司于2005年12月30日进驻×××小区，并于2015年10月10日撤出小区，双生物业公司称自进驻之日起至2015年1月期间一直使用×××小区8栋内S-105、S-106、S-107号商铺作为临时物业管理用房，2015年1月即搬离S-105、S-106、S-107号商铺。2015年1月，第三人将正式规划的物业管理用房交付双生物业公司。2015年7月21日，原告向双生物业公司出具《告知函》，载明双生物业公司自2010年8月31日起至2015年3月31日占用原告商铺（8栋内S-105、S-106、S-107、S-108号），期间仅有被告刘志奇交来部分费用，其余费用均未支付。 另查明，原告向第三人购买涉案小区8栋S内-101号至112号、8栋外S-102号至111号共计22间商铺，并于2010年10月15日全部办理产权登记。 上述事实，有各方当事人的陈述、提交的证据及庭审笔录予以佐证。 本院认为,第三人南宁城投公司开发春之语小区，并由原告峻宇公司承建。建设完成后，被告双生物业公司于2006年1月作为前期物业公司进驻小区提供物业管理服务。双方预先设定的物业管理用房位于小区5栋、12栋。由于该5栋、12栋物业用房尚未完成交付，第三人与双生物业公司协商暂由8栋内S-105至S-108号房用作物业管理用房，合同约定的物业管理用房实际于2015年1月5日才证实移交给双生物业公司。2010年8月，原告与第三人南宁城投公司协商，将部分建设工程款项抵做购房款，向第三人购买涉案小区8栋S内-101号至112号、8栋外S-102号至111号共计22间商铺，并于2010年10月15日全部办理产权登记，所有权人为原告。被告刘志奇与原告于2013年8月2日签订租赁合同，载明由其承租被告双生物业公司正在使用的8栋内S-105至S-107号房，但其实际承租的却是5栋、12栋的物业管理用房，并以承租人的名义向原告缴纳8栋内S-105至S-107号房2013年8月至2014年4月期间的租金共计34614元直至刘志奇搬离实际使用的物业管理用房。三方在如此长的时间内，除了刘志奇支付了部分期间的租金外，峻宇公司作为业主并未向双生物业公司主张过任何租金，双生物业公司亦未向原告峻宇主张过任何有关22间商铺的物业管理费用，有悖于商业交易常理。综合以上所有事实，本院认为，刘志奇名为涉案商铺的合同相对人，但实际并未占有使用；双生物业公司作为实际使用人却未支付过任何租金或费用；峻宇公司作为业主长时间未付任何物业管理费用；南宁城投公司作为开发商直至2015年才正式交付物业管理用房。在此期间，各方均未提出任何异议或发生任何纠纷。因此，对于峻宇公司、南宁城投公司、刘志奇所陈述的峻宇公司将名下22间商铺所产生的物业管理费抵做双生物业公司占用其部分物业所形成的租金，并由刘志奇承担部分租金的事实，本院予以采信。峻宇公司与双生物业公司虽未达成书面合同，但双方既已达成租金抵扣物业费的意思表示一致，则应严格按照协商内容履行。现原告主张被告双生物业公司支付8栋内S-105、S-106、S-107号的使用费，事实和法律依据不足，本院予以驳回。另，被告双生物业公司亦不能再就8栋内S-105、S-106、S-107号在此期间所产生的物业管理费向原告峻宇公司进行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条之规定,判决如下: 驳回原告广西峻宇建筑工程有限公司的所有诉讼请求。 案件受理费3838元，由原告广西峻宇建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒙永富 人民陪审员  王惠东 人民陪审员  邓秀升 二〇一九年九月二十日 法官 助理  徐 艺 书 记 员  李晓丹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第三十六条法律、行政规定规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人为采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。