天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初8877号原告：王连柱，男，1954年7月18日出生，汉族，现住天津市津南区。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。被告：马洪勇，男，1981年10月18日出生，汉族，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：陈德渊，天津本诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静（马洪勇之同事），女，1986年7月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。第三人：天津市津南区风利顺建材商行。经营者：呼玉敏，职务：经理。原告王连柱与被告马洪勇及第三人天津市津南区风利顺建材商行（以下简称“风利顺商行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王连柱之委托诉讼代理人蔡玉香、被告马洪勇之委托诉讼代理人陈德渊、张静到庭参加诉讼。第三人风利顺商行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王连柱向本院提出诉讼请求：1．判令解除被告与第三人之间的《厂房租赁合同》，并腾空房屋交还原告；2．被告支付原告至2019年9月30日的房屋占有使用费45833元及自2018年10月1日起至实际交房之日止的房屋占用使用费，按照年租金350000元计算；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人自有坐落于天津市津南区房屋一处，共计有五幢建筑物，其中前院有厂房三幢，办公楼一幢。2013年4月11日，第三人将上述前院四幢建筑物租赁给被告，双方签订了书面租赁合同，合同约定租期十年，年租金350000元，同时约定未经甲方同意不得对承租物进行拆改和转租。2018年7月份，第三人将天津市津南区全部房屋出售给原告，并于2018年8月30日进行了房屋权属转移变更登记，现上述房屋属原告所有。后原告发现，被告在未经第三人同意的情况下将承租的前院四幢房屋转租给另外三家，而且在2018年5月未交清一年租金。经与被告协商解除合同事宜未果，为维护原告合法权益，无奈诉至贵院，望判如所请。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。被告马洪勇辩称，原告取得房屋的所有权，被告并不知情。依照法律规定，房屋所有权发生变更前，应当通知房屋的承租人，因此，涉案房屋权属发生转移的事项侵害了被告的合法权益，被告保留追究相关赔偿的权利。该房屋并未发生转租事项，被告在该房屋中实际开展了经营活动不存在转租的相关事实。对于案外人部分使用涉案房屋的情况，房屋的原权利人在2013年、2014年已经知道，并且同意案外人部分使用涉案房屋，被告多次向原权利人支付房屋租金，至本案诉讼时，被告并不知道房屋权利人发生变更的事宜，诉讼后也未获得相应的证据证实，被告向原权利人通过银行转账方式支付房租后被退回，因此不存在拖欠租金的情况，且被告的租赁合同中没有房屋使用占用的相关约定，因此原告的各项诉讼请求不应得到支持，故请求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1.2013年4月11日案外人呼广忠与被告马洪勇签订的厂房租赁合同一份，合同中载明涉案出租厂房情况、租赁起付日期和租赁期限、租金的支付方式，合同中约定未经甲方同意不得对承租物进行拆改和转租，证明被告与第三人之间就涉案房屋的租赁有合同约定；2.天津市不动产登记证明簿查询证明一份、天津市不动产权证一份，证明涉案房屋原属第三人名下，原告通过出资购买的方式取得了涉案房屋的所有权，并且在津南区房屋登记部门做了变更登记，原告现为房屋产权人；3.2018年8月29日签订的房屋租赁合同一份，出租方为中金财富资产管理有限公司，承租方为天津三湘精密模具有限公司，租赁房屋坐落于津南区，租赁期限为2018年8月31日至2021年8月31日，租金每年60000元，支付方式为转入马洪勇银行账户。2018年6月13日签订的房屋租赁合同一份，出租房为天津市名嘉立成商贸有限公司，承租方为王明刚，租赁房屋位于小站开发区进门左手第一间，租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日，年租金100000元，支付方式为转入马洪勇银行账户。2017年9月6日签订的房屋租赁合同一份，出租方为中金财富资产管理有限公司，承租方为万和科技发展（天津）有限公司，租赁房屋坐落于天津市津南区内，租赁期限为2017年10月16日至2020年10月16日，租金每年160000元，支付方式为转入马洪勇银行账户。上述三份房屋租赁合同证明被告马洪勇私自转租的违约事实存在，在被告违约的前提下，原告有权解除合同。经质证，被告对证1的证明目的不认可，对证2的真实性没有异议，但是该房产证的图号与被告与第三人签订租赁合同是产权证的图号不一致，对证3的真实性认可，但不能证明涉案房屋进行了转租。被告向本院提交如下证据：1.厂房租赁合同4页，证明被告从呼广忠处转租来房屋，该房屋获得房主天津市津南区风利顺建材商行公司的转租许可，被告与风利顺商行没有直接租赁关系，是转租的关系，风利顺商行同意转租；2.中国光大银行网银转账回单5页，证明被告已按照约定时间支付房屋租金，并未有拖欠租金的情况；3.天津市津南区行政审批局出具的对万和科技发展（天津）有限公司、天津市通祥宇机械加工有限公司、天津三湘精密模具有限公司环评批复文件共9页，证明2017年出租人同意万和科技发展（天津）有限公司将涉诉房屋一部分作为厂房申报环评。2018年出租人同意天津市通祥宇机械加工有限公司将涉诉厂房一部分厂房作为厂房申报环评。2016年出租人同意天津三湘精密模具有限公司将涉诉房屋一部分厂房作为厂房申报环评。出租人知道转租适宜，已超过6个月，期间未对转租适宜提出异议；4.万和科技发展（天津）有限公司现场照片两张，证明次承租人在现场树立牌匾，出租人应知道转租的事实，该事实已经超过六个月。经质证，原告对证1的真实性认可，对证2的真实性不认可，对证3、证4的真实性合法性关联性以及证明目的均不认可。本院依照被告申请，前往天津市津南区小站镇供电所、天津市津南区行政审批局进行调查取证：证据1．房屋租赁合同一份，出租方：天津市名嘉立成商贸有限公司，承租方：万和科技发展（天津）有限公司；证据2．厂房租赁合同一份，出租方：天津市津南区风利顺建材商行，承租方：天津市名嘉立成商贸有限公司；证据3．天津市房地产权证，权利人为天津市津南区风利顺建材商行。证据4．房屋租赁合同一份，出租方：天津市名嘉立成商贸有限公司，承租方：王明刚；证据5．天津市通祥宇机械加工有限公司营业执照副本一页，法人代表为王明刚。经质证，原告对证据2的真实性不认可。被告对证1、2、3、4、5的真实性认可。第三人向本院提交情况说明一份，证明风利顺商行于2018年7月委托案外人呼广忠向马洪勇催要租金，并明确告知马洪勇风利顺商行将于2018年8月份出售厂房，故仅收取了2018年8月份以前的租金，且不可能存在降低房租一事。马洪勇承租期间并没有固定工作人员，因此其是否将房屋转租，风利顺商行无法知情。经质证，原告认可该情况说明的真实性合法性关联系。被告对情况说明的真实性合法性关联系均不认可。第三人风利顺建材商行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本院经审查分析认为：原告提交的证据1、2、3，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提交的证1、2的真实性予以确认；证3，本院到天津市津南区行政审批局调取证据，审批局称并未有涉案三家公司的环评批复记录，故对其真实性、合法性、关联系不予认可；证4，不能证实牌匾悬挂的时间，对其关联系不予认可。本院依法于天津市津南区行政审批局调取证据，对其真实性予以确认。第三人向本院提交的情况说明，系第三人自己的意思表示，对真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市津南区小站镇传字营工业区一号路2号厂房系第三人风利顺商行所有。2013年4月11日，风利顺商行经营者呼玉敏之子呼广忠与被告马洪勇签订厂房租赁合同，约定将坐落于天津市津南区小站镇工业园区一号路2号的厂房出租给被告，租赁建筑面积为3390平方米，其中包括大小厂房各一间，办公楼一栋，小厂房一间，办公楼、东边单元及楼道不在承租范围内。租赁期限自2013年5月1日至2023年4月30日。租金为每年350000元，被告于每年5月1日将一年的全部租金打入出租方提供的账户中。双方还约定，未经出租人同意不得对承租物进行拆改和转租。2018年7月，原告取得了天津市津南区小站镇传字营工业区一号路2号房屋所有权，并在房管部门办理了房屋权属转移变更登记，第三人将上述厂房租赁合同交给原告。后原告发现，被告分别于2018年8月29日以中金财富资产管理有限公司名义与天津三湘精密模具有限公司签订租赁合同，租赁房屋坐落于津南区，租赁期限为2018年8月31日至2021年8月31日，租金每年60000元，支付方式为转入马洪勇银行账户；于2018年6月13日，以天津市名嘉立成商贸有限公司名义，与王明刚签订房屋租赁合同，租赁房屋位于小站开发区进门左手第一间，租赁期限为2018年7月1日至2019年6月30日，年租金100000元，支付方式为转入马洪勇银行账户；于2017年9月6日以中金财富资产管理有限公司名义与万和科技发展（天津）有限公司签订房屋租赁合同，租赁房屋坐落于天津市津南区内，租赁期限为2017年10月16日至2020年10月16日，租金每年160000元，支付方式为转入马洪勇银行账户。后原告与被告协商解除合同事宜未果，为维护原告合法权益，无奈诉至贵院，望判如所请。本院认为，第三人与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合法有效的合同，对当事人双方都有约束力，当事人双方均应依照合同约定履行各自义务。第三人与被告签订的房屋租赁合同明确约定：未经出租人同意不得对承租物进行拆改和转租。根据庭审中双方提交的证据，能够证明被告在承租期间违反了该约定。因此，第三人有权依照该约定请求解除与被告签订的房屋租赁合同。因租赁的标的物所有权第三人已转移给原告，则第三人对租赁标的物的合同权利亦为原告享有。故原告有权依据合同约定，请求解除第三人与被告签订的房屋出租合同。被告抗辩并未转租及第三人知道被告将承租的部分房屋转由他人使用的主张，因第三人不予认可，且被告提交的证据不足以证实第三人的默许行为，故其主张缺乏证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告马洪勇与第三人天津市津南区风利顺建材商行于2013年4月11日签订的厂房租赁合同于本判决生效之日起予以解除；被告马洪勇于本判决生效后十日内将房屋腾空交还原告。案件受理费946元，由被告马洪勇负担，此款原告已向本院预交，被告马洪勇于五日内将此款给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  崔长祥人民陪审员  韩云凤人民陪审员  宋洪磊二〇一九年九月二日书 记 员  袁卿阳