山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0591民初2175号原告：杨娜娜，女，1982年3月8日出生，汉族，现住东营市东营区。原告：张高峰，男，1979年8月2日出生，汉族，现住东营市东营区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李华萍，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：郭中政，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。被告：山东万达地产有限公司，住所地：东营市开发区府前大街****楼，统一社会信用代码：913705007326261643。法定代表人：高兴军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：桑强，男，1982年3月5日生，汉族，现住山东，系该公司职工。原告杨娜娜、张高峰诉被告山东万达地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨娜娜、张高峰共同委托诉讼代理人李华萍、郭中政，被告山东万达地产有限公司委托诉讼代理人桑强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨娜娜、张高峰向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年4月23日止的逾期交房违约金计57944.86元（以购房款1281966元为基数，按照合同约定日万分之四计算113天）；2.案件受理费由被告承担。案件审理过程中原告将其主张的被告逾期交房的时间变更为自2019年1月1日至2019年4月25日共115天。事实和理由：2017年4月14日，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告以1281966元的价格购买被告预售的位于东营区；被告应按照购房合同第四章约定于2018年12月31日前将符合交房条件的商品房交付原告使用；如被告逾期交房超过30日，则被告应按日计算向原告支付全部房款万分之四的违约金。现原告根据合同约定已向被告支付全部房款，但被告未能如期向原告交付商品房，交房日期拖延至2019年4月23日。被告行为已经构成违约，原告多次向被告主张违约责任未果。被告山东万达地产有限公司辩称，1.原告的诉讼请求缺乏事实根据，原告所述与事实不符，原告已经于2019年4月23日实际接收房屋，被告开发的涉案房屋已于2019年4月22日具备合同约定的交付条件。被告没有按合同约定的日期交付涉案房屋，是由于在涉案房屋所属的项目在施工过程中遇到恶劣天气、市政施工封闭道路、政府指令等导致停工停产，延误了工期，顺延了交房期限，以上原因是免除被告逾期交房违约责任的法定事由，在顺延期限范围内被告不应承担逾期交房的违约责任。2.原告主张的违约金过高，请法庭予以调减。违约金应相当于因违约给对方造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，逾期交房造成的损失应当以同面积、同地段的房屋租金为依据，原告主张的违约金过分高于逾期交房造成的损失，被告申请对涉案房屋同地段、同类型的房屋租金价格进行评估鉴定。当事人围绕自己的主张进行了举证、质证，根据证据采信、庭审查明及当事人陈述，本院认定以下事实：2017年4月14日，杨娜娜、张高峰作为买受人与出卖人山东万达地产有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，双方约定：杨娜娜、张高峰购买山东万达地产有限公司开发建设的位于东营市东营区淮河路128号万达广场居住项目10幢2单元7层702室，房屋总价款1281966元，采取贷款方式付款；商品房交付时应符合下列条件：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；3.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。杨娜娜、张高峰于2017年3月至2017年4月期间，分三次向山东万达地产有限公司支付购房款共计1281966元。该工程于2019年3月11日办理了《竣工验收备案表》，2019年4月22日东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司出具《山东万达地产有限公司测绘成果报告》，载明涉案房屋建筑面积为177.38平方米。杨娜娜、张高峰于2019年4月23日办理了房屋交付手续。根据山东万达地产有限公司申请，本院委托潍坊鸿瑞价格评估有限公司对包含涉案房产在内的万达赫府小区整体房屋2019年1月1日至2019年4月30日期间的租金进行评估，该单位出具《价格评估结论书》，载明：以万达赫府小区整体房屋作为对象的房屋租金价格为0.36元/㎡·天至0.55元/㎡?天。庭审中，山东万达地产有限公司同意按0.55元/㎡?天计算涉案房屋逾期交房造成的损失，且放弃关于因恶劣天气、市政施工封闭道路、政府指令等导致停工停产，交房时间应当顺延的抗辩意见，同意杨娜娜、张高峰主张的逾期交房115天。以上事实由杨娜娜、张高峰提交的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、收款收据，山东万达地产有限公司提交的《竣工验收备案表》、《山东万达地产有限公司测绘成果报告》、建筑工程施工许可证、《价格评估结论书》，以及当事人陈述为证。本院认为，杨娜娜、张高峰与山东万达地产有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。杨娜娜、张高峰依约支付了全部房款，山东万达地产有限公司未按合同约定交付房屋已构成违约，本院予以确认。山东万达地产有限公司认可杨娜娜、张高峰主张的逾期交房期间115天，本院予以确认。杨娜娜、张高峰要求山东万达地产有限公司按照合同约定支付逾期交房期间的违约金，按日以全部房价款万分之四计算，山东万达地产有限公司抗辩合同约定的违约金过高，请求参照涉案房屋同面积、同地段的房屋租金予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”山东万达地产有限公司认为合同约定的违约金过高，有权请求人民法院适当减少，人民法院应当按照上述法律规定以及双方的举证情况进行审查。杨娜娜、张高峰因山东万达地产有限公司逾期交付房屋造成的损失应当是其未实际占有、使用涉案房屋的损失，在杨娜娜、张高峰未能举证证明其实际损失的情况下，山东万达地产有限公司主张以涉案房屋同面积、同地段的房屋租金作为逾期交房造成损失的依据，理由正当，本院予以采信。综合考虑价格评估结论书的评估意见、山东万达地产有限公司的违约事实、过错程度以及预期利益等因素，本院酌定山东万达地产有限公司因逾期交付房屋支付杨娜娜、张高峰的违约金为14585.07元（0.55×115×177.38×130%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东万达地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨娜娜、张高峰违约金14585.07元；二、驳回原告杨娜娜、张高峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1249元，减半收取计624.5元，由原告杨娜娜、张高峰负担467.5元，由被告山东万达地产有限公司负担157元。由山东万达地产有限公司负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  王华二〇一九年九月三十日法官助理武云卫书记员燕兆欣