黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初11062号原告：李明义，男，1978年9月30日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被告：哈尔滨易和物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼。法定代表人：李道德，职务总经理。被告：哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋3楼1室。法定代表人：沈海丰，职务经理。二被告共同委托代理人：张长瑛，黑龙江福诺律师事务所律师。原告李明义与被告哈尔滨易和物业管理有限公司（以下简称易和物业公司）、被告哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司（以下简称宽德永益公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李明义，被告易和物业公司和被告宽德永益公司共同委托代理人张长瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明义向本院提出诉讼请求：1、要求二被告退还原告购铺款123684元并赔偿原告经济损失5380元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年9月4日被告易和物业公司与原告协商，被告易和物业公司同意于2015年12月7日一次性退还原告已支付购铺款（新人和市场A62号商铺），总金额为123684元，签订退款协议，被告宽德永益公司作为被告易和物业公司担保方在协议上盖章以资证明。还款期限届满后，二被告未按照协议履行退款义务，原告多次找到二被告索要退还的购铺款，二被告以各种理由拒不支付，拖延至今，故原告诉至法院。被告易和物业公司辩称，原告诉请与被告解除双方签订商铺使用权转让合同是没有事实和法律依据的。本案中，被告存在两个法律关系的诉讼主体：一是在被告与原告签订的商铺使用权转让合同中转让人身份；二是与原告签订商铺租赁协议中，被告为承租人身份。现原告诉请解除其与被告以转让人身份签订的商铺转让合同，该转让合同签订时双方主体合法，合同内容不违反法律规定，合同签订后转让人被告已向原告交付了合同标的物商铺，该合同已履行完毕，合同有效，应受法律保护。现原告起诉解除该合同不应受支持。作为转让人被告与原告签订的《协议》，原告在所提出不再参与聚众闹事的前提下同意原告要求返还商铺款的请求。但该协议后双方未履行，理由为：一是被告是在被胁迫的条件下不得已与原告签订的，因为当时有几十号业主多次找到被告并且阻碍被告正常经营，为了不影响公司经营，所以被告才与之签订的协议。其二，被告与原告签订协议时的经办人王明磊在被告法人不知情的情况下，未经被告合法授权擅自与原告签订协议，该协议应为无效协议；三是协议签订后，原告继续参与闹事活动，原告行为违反了协议约定，应是无效合同。所以，原告所购新人和市场A62号商铺是商业投资行为，双方签订商铺使用权转让合同后被告已按约定向原告交付了商铺，既转让人被告已按合同约定履行了合同义务，双方签订商铺使用权转让合同生效，生效的合同应受法律保护，作为商铺转让人和受让人在没有合同约定或法律规定生效合同可以或应当解除的条件成就情况下，原告无权要求解除商铺使用转让合同。无论从原始合同还是后签订的合同均为无效合同，所以应驳回原告诉讼请求。二、如原告要求解除商铺使用权转让合同，则原告应赔偿承租人经济损失。被告作为承租人与出租人原告签订了租赁协议，原告自愿将所购商铺出租获利，承租人在向出租人交付租金后，承租人有权利使用租赁物，同时，承租人使用原告租赁物过程中调整了经营范围并没有违反法律规定，原告无权干涉承租人使用租赁物。作为承租人被告与原告签订了租赁协议，租期从2014年11月1日至2017年10月31日止，因承租人已向原告交付了租金，租期未到，合同正在履行过程中。如果原告坚持解除合同，则原告应承担承租人造成的全部经济损失。因为作为承租人并没有在《协议》中签字同意退款。双方签订的商铺使用权转让合同中对合同标的物“商铺”的使用性质有明确的约定，即为“商业”用途。从双方合同签订至今，被告从未将商铺转化为非商业用途。即使将经营范围进行了调整（从一商业行为菜市场依据市场规律调整为超市），但也从未改变商业用途之约定，原告的商业投资行为未被损害，现原告主张解除合同没有依据。依据双方签订的商铺使用权转让合同第七章第一条的约定合同期内未经双方书面协议任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。原告单方面解除双方的合同不符合合同双方的约定，是没有法律依据的。所以应驳回原告要求解除合同的诉讼请求。依据我国现有法律，没有相关法律条文明确写明，法人的商业行为因调整经营范围确认是违约行为，可以解除合同或确认合同无效的规定，所以原告诉请于法无据。三、原告在诉讼中明确自认合同签订后已通过出租商铺获取了商业收益。所以，原告受让商铺行为签订的商铺使用权转让合同应得到法律保护。原告的合同目的已完全实现，现主张解除合同于法无据，请求驳回其诉讼请求。四、2015年9月4日公司与原告签订的《协议》并未生效，原告不应以该协议向被告主张权利，该协议书生效的前提条件是，原告在协议签订后不得再次参与业主聚众闹事，否则协议无效。但协议签订后，原告未按约定履行承诺，多次参与业主聚众闹事，现该协议未生效。综上所述，原告与被告签订的商铺使用权转让合同统一经营租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。原告对被告的诉讼请求无事实依据及法律依据，应予以驳回。被告宽德永益公司辩称，原告向被告易和物业公司要求解除签订的商铺使用权转让合同并且要求返还商铺款123684元，被告不应对此承担担保责任。理由为2015年9月4日被告和被告易和物业公司与原告签订《协议》一份，约定被告易和物业公司同意于2015年12月7日返还原告商铺款，但前提条件是原告不再参与业主闹事。被告在签字处的担保方盖章，但没有写明是一般保证担保还是连带保证担保。依据我国担保法第十七条之规定:当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。依据担保法第二十五条之规定:一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。该协议约定的给付时间是2015年12月7日，按一般保证期间六个月计算，原告应于2016年6月7日前向被告主张权利，否则保证人免责。原告向被告主张权利的时间为2016年11月1日早已超过保证期间，所以，被告宽德永益公司免除担保责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对有争议的证据认定如下：原告举示的证据二协议一份，客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。经审理查明，2014年8月2日原告与被告易和物业公司签订《新人和市场商铺使用权转让合同》一份，约定被告易和物业公司是“新人和市场”项目产权人，对“新人和市场”有使用、管理和利益的权利，原告已对“新人和市场”进行充分考察并同意受让合同约定商铺的使用权；原告受让商铺位于哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层〔新人和市场（暂定名）〕A区62号商铺；原告受让商铺用途为商业；新人和市场预计2014年11月1日前开业，使用权期限为商场正式开业之日起40年；商铺建筑面积约为4.05平方米，原告一次性受让商铺使用权，总额为人民币123684元，原告于2014年8月2日前一次性交纳购铺款。协议签订当日原告向被告易和物业公司交纳了新人和市场A62商铺全款123684元。2014年8月2日原告与被告易和物业公司签订了《统一经营租赁协议》一份，约定原告将座落在哈尔滨市南岗区人和街43号人和名苑A栋-1层的“新人和市场”A区62号商铺出租给被告易和物业公司，由被告易和物业公司统一经营；租赁期限从2014年11月1日至2017年10月31日止；双方议定年租金9895元，该商铺前叁年租赁租金总计为29684元，该款已由被告易和物业公司一次性支付给了原告。同日原告出具收条一份，证明收到被告易和物业公司给付的三年租金总额29684元。2015年9月4日原告与被告易和物业公司签订《协议》一份，约定原告于2014年8月2日购买的新人和市场A62号商铺，总金额123684元，因各种原因现申请退款。经双方协商，被告易和物业公司同意于2015年12月7日一次性退还原告已支付购铺款后，原双方签订的合同及协议作废。自此协议签订之日起，原告不得再参与业主聚众闹事，否则此协议无效。被告宽德永益公司在该协议上以担保方身份盖章确认。因二被告未依约返还原告购铺款，原告诉至法院，双方形成诉讼。本院认为，原告与被告易和物业公司签订的《新人和市场商铺使用权转让合同》、《统一经营租赁协议》及《协议》均系双方真实意思表示，合法有效。因原、被告双方在《协议》中已约定原双方签订的合同及协议作废，故《新人和市场商铺使用权转让合同》和《统一经营租赁协议》已由原告与被告易和物业公司之间协议解除。根据《协议》中的约定，被告易和物业公司同意于2015年12月7日一次性退还原告已支付购铺款123684元，因被告易和物业公司到期后未向原告退还该笔款项，故对原告要求被告易和物业公司返还购铺款123684元的诉讼请求，本院予以支持。因被告宽德永益公司在《协议》上以担保人的身份签字确认，双方亦未约定保证方式，故被告宽德永益公司应为连带保证的保证人而非一般保证人，其对被告易和物业公司返还原告购铺款123684元的义务应承担连带责任。关于原告所述要求二被告赔偿其经济损失5380元的诉讼请求，因其未提交证据证明其所受损失，故本院不予支持。关于被告易和物业公司所述其系在胁迫的情况下与原告签订的《协议》以及《协议》生效的前提条件为原告不得再参与业主聚众闹事的主张，因其未提交相关证据证明该项主张的成立，故对其该项主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条和第十九条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨易和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李明义购铺款123684元；二、被告哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司对被告哈尔滨易和物业管理有限公司的上述返还义务承担连带责任；三、驳回原告李明义其他诉讼请求。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2881元，由被告哈尔滨易和物业管理有限公司和被告哈尔滨宽德永益酒店管理有限公司连带负担2761元，由原告李明义负担120元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 黄 荣人民陪审员 马 娜二〇一六年十二月十七日书 记 员 倪倩文