安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖04民终1423号上诉人（原审被告）：淮南市金世纪置业有限公司，住所地安徽省淮南市。法定代表人：王小庆，该公司经理。委托诉讼代理人：邓传虎，安徽铸志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮南市皖韵体育场馆管理有限公司，住所地安徽省淮南市。法定代表人：王璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄瑞，安徽竞合律师事务所律师。上诉人淮南市金世纪置业有限公司（以下简称金世纪公司）因与被上诉人淮南市皖韵体育场馆管理有限公司（以下简称皖韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金世纪公司的委托诉讼代理人邓传虎，被上诉人皖韵公司的委托诉讼代理人胡艳丽、黄瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金世纪公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回皖韵公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由皖韵公司负担。事实和理由：一、一审程序违法，涉案房屋租赁合同约定有仲裁条款，故本案不属于人民法院管辖范围。在一审开庭前，金世纪公司就租赁合同约定仲裁条款向一审法院提出异议，并提出由于案情复杂，双方对租赁房屋的面积分歧较大，请求改为普通程序审理，但一审法院均不予理会。二、双方当事人于2011年12月26日签订的房屋租赁合同，皖韵公司于2016年6月15日才诉至法院，故本案超过诉讼时效。三、一审判决认定事实不清，适用法律错误，在双方签订租赁合同时，皖韵公司告知金世纪公司涉案房屋的面积为1200平方米，2014年底，金世纪公司欲装潢租赁房屋时发现房屋的建筑面积为574平方米，与合同中的约定相差甚远，为此，金世纪公司多次找皖韵公司交涉，皖韵公司承诺不再收取2015年的租金。合同到期后，皖韵公司为了应付主管部门的检查，主动和金世纪公司续签合同，并主动将房屋面积降至1000平方米。此后，金世纪公司多次要求与皖韵公司测量房屋面积并退还多支付的租金，而皖韵公司一直拖延至今未果。四、在金世纪公司租赁期间，2012年8月份，涉案房屋出现卫生间及会议室漏水的情况，金世纪公司多次要求皖韵公司予以修缮，但皖韵公司至今未予解决。皖韵公司辩称，该案属于人民法院管辖范围，且皖韵公司的起诉未超过诉讼时效期间，双方之间约定的租金并不是按照面积来计算的，综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。皖韵公司向一审法院起诉请求：1.判决金世纪公司立即向皖韵公司支付拖欠房屋租金300000元，违约金75000元，共计375000元；2.本案诉讼费用由金世纪公司负担。一审法院认定事实：皖韵公司与金世纪公司分别于2011年12月26日、2016年1月6日签订租赁合同，约定皖韵公司将其管理的全民健身馆Ａ楼五层的房屋租赁给金世纪公司作为办公场所使用，房屋租赁期分别为48个月（自2012年1月1日至2015年12月30日）、2016年1月1日至2016年12月31日，房屋租金为每月12500元，同时约定了房屋租金交纳方式。双方于2011年12月签订合同后，皖韵公司依约向金世纪公司提供了符合交付标准的房屋供其使用，金世纪公司从2015年1月1日起至2015年12月30日未向皖韵公司交纳房租；2016年1月6日新合同签订后，双方约定的应当一次性付清12个月的房租，金世纪公司也未交纳。后经皖韵公司多次催要无果，故诉至法院，要求金世纪公司支付拖欠的房租共计30万元。同时，根据两合同中约定“拖欠房租累计二个月以上的，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金”及“乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按5%向甲方支付违约金”，要求金世纪公司支付违约金75000元。另查明，坐落于淮南市田家庵区人民南路9号体育场院内场馆及房屋系属淮南市体育局，淮南市体育局将涉案房屋交由皖韵公司全权运行。一审法院认为，本案的争议焦点为：金世纪公司给付的租金数额如何认定，金世纪公司及应否承担违约责任，如承担，则违约金数额如何认定。皖韵公司与金世纪公司签订的两份《淮南市市直行政事业单位房产租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。本案中，金世纪公司租用皖韵公司的涉案房屋，却未如期缴纳房屋租赁费用，金世纪公司虽辩称其承租房屋面积与合同约定不符，但其未能提交相关充分、有效的证据予以证明，且金世纪公司亦无法证明房屋租赁费用的收取标准系按房屋面积来计算，故对金世纪公司的答辩意见不予采信。由于皖韵公司与金世纪公司签订的第二份租赁合同未到期，一审法院支持的房屋租赁费用截止至皖韵公司起诉立案之日，即2016年6月止，故皖韵公司起诉要求金世纪公司支付应依约支付2015年1月1日至立案时2016年6月的房屋租金，符合法律规定，应予支持。皖韵公司起诉要求金世纪公司依照合同约定支付违约金75000元的诉讼请求，依据双方合同的相关约定来计算违约金，2015年1月1日至2015年12月31日，按照第一份合同违约金计算方式计算，违约金数额为30000元（600000元×5%）。2016年1月1日至2016年6月27日的租金，按照2016年1月6日签订租赁合同约定的违约金计算方式计算，该合同第十一条第一款约定的违约金计算方式为“乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按5%向甲方支付违约金”，该约定并未明确5%的计算基数，一审法院酌定以涉案房屋单日租金为计算基数，应当支持的违约金数额为3658元（150000元÷365天×5%×178天），违约金总额为33658元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：被告淮南市金世纪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮南市皖韵体育场馆管理有限公司房屋租金人民币225000元，违约金33658元，共计258658元。案件受理费6925元，减半收取计3462.5元，被告淮南市金世纪置业有限公司负担2388元，原告淮南市皖韵体育场馆管理有限公司负担1074.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金世纪公司在二审提交了申请一份，证明金世纪公司在一审中提出了房屋租赁合同约定了仲裁条款，法院无管辖权。本院认为，该份申请系金世纪公司出具，仅凭该份申请无法证明其在一审中已经提交，而一审法院拒收，故本院对该份证据的证明观点不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张以及查明事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、一审审理程序是否适当；二、金世纪公司拖欠租金及违约金的数额如何认定；三、该案是否超过诉讼时效期间。针对上述争议焦点，本院评判如下：一、关于一审审理程序是否适当的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十六条第一款规定：“在人民法院首次开庭前，被告以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议的，人民法院应当进行审查。”本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同约定如双方在履行房屋租赁合同时发生争议，由双方协商解决，协商不成，应提交仲裁委员会仲裁，但金世纪公司在一审首次开庭前并未以有书面仲裁协议为由对受理民事案件提出异议，应当视为双方当事人重新选择了纠纷解决方式，一审作为民事案件审理本案并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”本案并不在上述不适用简易程序的范围内，且本案案情简单，一审适用简易程序并无不当。二、关于金世纪公司拖欠租金及违约金的数额如何认定的问题；本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，皖韵公司将涉案房屋出租给金世纪公司使用，金世纪公司应当按照约定支付租金。一审法院根据房屋租赁合同的约定计算租金及违约金的数额并无不当，二审予以维持。金世纪公司上诉认为涉案房屋的面积与房屋租赁合同上约定的面积相差甚远，故皖韵公司应当按照房屋的实际面积退还或抵扣租金。本院认为，租赁房屋位于淮南市田家庵区体育场内全民健身馆A楼五楼整层楼，间数为13间，金世纪公司对房屋的状况是知晓的，虽金世纪公司抗辩认为其于2014年对房屋重新装修时才知晓房屋的面积与约定不符，但其在2016年1月6日签订合同时仍未对此提出异议，在该合同中的房屋面积一栏处仍然填写为1000平方米，另外，金世纪公司的经营范围为房地产开发，房屋租赁，建筑材料的销售，物业管理，故金世纪公司对房屋面积的判断认知能力远远高于普通人的判断认知能力。根据以上分析，能够认定双方之间约定的房租并不是按照房屋面积进行的计算，金世纪公司亦未提供皖韵公司同意退还或抵扣租金的相关证据，综上，金世纪公司的此点上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，金世纪公司上诉认为涉案房屋的卫生间及会议室存在漏水现象，本院认为，房屋存在的上述问题不足以影响金世纪公司对涉案房屋的使用，且金世纪公司至今仍在使用该涉案房屋，根据上述规定，金世纪公司可以要求皖韵公司维修，在皖韵公司不予维修时，可以自行维修，维修费用由皖韵公司承担，金世纪公司可就维修费用另行主张。三、关于该案是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，金世纪公司未在一审期间提出诉讼时效抗辩，在二审中，金世纪公司又未基于新的证据能够证明皖韵公司的请求权已过诉讼时效期间，故本院对金世纪公司在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，金世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5180元，由淮南市金世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王雪霞代理审判员  汪传海代理审判员  王元元二〇一六年十二月三十日书 记 员  高继鑫附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；