广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12067号原告（反诉被告）：中山市上塘房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**沙涌村上塘大街****，统一社会信用代码91442000694707683F。法定代表人：熊枧林，总经理。委托诉讼代理人：甘智慧，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：易俊，男，1981年3月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：付秋真，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金燕，广东卓而立律师事务所实习律师。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，，住所地广东省中山市**中山三路**统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：郑祝远，公司员工。委托诉讼代理人：肖冰，公司员工。原告中山市上塘房地产开发有限公司（以下简称上塘公司）与被告易俊确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，被告易俊提出反诉，本院审查后予以合并审理。后本院依原告上塘公司申请，依法追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上塘公司委托诉讼代理人甘智慧、杨小虹，被告易俊委托诉讼代理人付秋真、陈金燕，第三人建设银行中山分行委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上塘公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2015年10月13日签订的坐落于中山市南区买卖合同及附件（编号：1501095038）无效;2.被告配合原告办理中山市南区销售合同登记备案证明表的解除、注销手续，合同业务编号：ＨＴＮ2015095039。事实与理由：原告上塘公司是中山市南区南源路2号锦秀蓝山花园的发展商，被告易俊是原告开发建设锦秀蓝山花园项目的三级销售代理案外人中山市盈通行顾问有限公司（以下简称盈通行公司）的负责人及实际控制人。2015年7月至9月期间，被告在代理锦秀蓝山项目时向原告建议，称能为原告的项目销售资金回笼提供好办法。被告称可以通过被告与原告签订锦秀蓝山项目的商品房预售合同及办理银行按揭贷款，以帮助原告在房地产市场低迷的市道下获得资金用以项目开发建设，具体的操作方法为：以被告个人的名义与原告签订锦秀蓝山楼宇认购协议书，购买锦秀蓝山项目的大户型楼王单位，取得低于市场购房总价的认购协议书，并以被告的名义及贷款资格向银行申请按揭贷款，在贷款初步审批通过后，由原告公司指定人员向被告的账户转账汇入房屋的首付款，被告在收到汇款后持银行卡到原告处刷卡缴纳首付款，并将该首付款作为已付款凭证向银行提交申请按揭贷款，签订网签合同备案并办理银行按揭放款，放款后房屋月供款由原告指定人员汇至被告的账户，按月由贷款银行从被告账户划扣，待市场恢复或者在原告的资金回笼后，向银行一次性还款赎楼，被告配合办理商品房销售备案的解除手续。因此，被告所有购房款支付的刷卡单原件、认购协议书原件、购房合同原件等全部是保存在原告处，此不仅不符合常理，而且不符合日常交易习惯。由于2015年房地产市场的销售低迷，原告在资金的巨大压力下，接受了被告的建议。双方于2015年10月13日签订了坐落于中山市南区买卖合同及附件（编号：1501095038），以被告名义向第三人建设银行中山分行取得按揭贷款，原告按月划款月供款至被告账户后由银行扣款。2017年，原、被告的三级销售代理关系终止，被告却拒绝配合原告解除商品房销售合同的备案登记。原、被告的上述签订商品房买卖合同及附件的行为，已然违反了法律规定，违背了诚实信用、社会公序良俗的原则，属于无效合同，故向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告上塘公司明确诉求2为：原告代被告向第三人建设银行中山分行清偿涉案商品房的贷款本金、利息及相关费用后，第三人协助办理注销涉案商品房的抵押登记手续,被告易俊于涉案商品房注销抵押登记后协助原告注销涉案中山市商品房买卖合同及附件的销售登记备案手续。被告易俊辩称，1.商品房买卖合同依法成立生效，不存在无效的情形。本案实质上是零首付的购房合同，原告为了促进商品房销售以尽快回笼资金，通过零首付的销售政策向被告销售商品房，具体办法是：原告向被告提供首付款，在商品房销售合同中做高合同销售价格以提高银行贷款金额，房屋按揭款其实就是房屋销售总价。2.本案房屋实际总价970000元，商品房买卖合同注明销售总价1430000元，被告已将原告出借的460000元首期款支付给原告，也已通过银行贷款将970000元房屋款支付给原告。双方系自愿交易，没有遭受损失或获取额外利息。银行发放贷款后，被告每月按期足额清偿贷款，贷款未出现逾期、不良，没有损害任何第三人的利益。被告的目的是购买商品房，不存在以合法形式掩盖非法目的。本案商品房买卖合同已经大部分履行，原告已经足额收到购房款1430000元，但没有向被告交付房屋。3.原告曾经以其法定代表人熊枧林名义以民间借贷纠纷为由另案起诉被告，原告在另案诉讼中的陈述与其提起本案诉讼的行为自相矛盾。被告易俊提出反诉请求：反诉被告上塘公司向反诉原告易俊交付座落于中山市南区的房地产。事实与理由：2015年9月、10月，反诉被告资金严重紧缺，为回笼资金，制定了“零首付”购房政策。具体操作方法为：反诉被告为购房者垫付首付款，再通过做高房价提高银行贷款金额，做高房价后贷款金额即为房屋实际价格。按照此优惠政策，反诉原告于2015年10月13日签订商品房买卖合同及附件（编号：1501095038），以单价8041.7元／平方米、总价1433433元的价格购买涉案商品房，其中贷款金额为970000元，但当时该房地产的市场销售单价为4500元／平方米、实际总价970000元。2015年11月9日，反诉原告与第三人签订借款合同，向第三人贷款970000元，反诉被告已收到第三人发放的该笔贷款。2016年年初，中山市房价上涨，反诉被告反悔，在珠海市香洲区人民法院起诉反诉原告偿还首付款未果，又以合同无效提起本案诉讼。本案双方签订商品房买卖合同的真实意思表示即反诉被告向反诉原告出售房屋，尽管合同约定的价格不真实，但不影响双方真实意思表示。反诉被告一致按约还贷未曾逾期，第三人利益未受损害。本案商品房买卖合同有效，双方应继续履行。商品房买卖合同约定反诉被告应在2016年10月30日交付前述房地产，反诉被告已在2017年4月24日发出收楼通知书，但反诉被告因双方纠纷拒绝反诉原告收楼。反诉被告未如约交楼已构成违约，损害了反诉原告的合法权益，故特为此提起反诉。诉讼中，反诉原告易俊变更诉求为：1.反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金420569元（计算方法：自2016年11月1日起计算至2019年7月7日交楼之日止为978天，1433433元×3／10000×978天＝420569元）；2.反诉被告为反诉原告办理位于中山市南区的房屋产权证；3.反诉被告向反诉原告支付延期办理房屋产权证的违约金［计算方法：以已支付的房价总款1433433元为基数，自2018年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际办妥房屋产权证之日止，暂计至2018年11月13日为4214元］。反诉被告上塘公司辩称，1.购房款首付款及按揭贷款发放后直至2016年4月的月供款都是由反诉被告法定代表人转账到被告银行账户。双方发生争议后，反诉原告曾断供银行贷款，但反诉被告已将截至2018年7月的月供款全部转账到反诉原告的银行账户，至今涉案房屋月供款全部由反诉被告承担。2.反诉被告的法定代表人确实曾以民间借贷为由向反诉原告提起诉讼，但诉讼过程中代理人了解案件实际情况并向反诉被告进行法律解释后，反诉被告的法定代表人已撤回该民间借贷案件的起诉。双方实际上不是以买卖商品房为最终目的，本案商品房买卖合同无效，故无须向反诉原告履行办证义务以及支付违约金。即使反诉原告的诉求得到支持，违约金的计算亦应按照合同约定，不能随意变更。第三人建设银行中山分行述称，1.涉案房屋贷款人是被告易俊，其系合法合规办理有关贷款手续。原告上塘公司提供了相应凭证和材料，与被告易俊共同办理贷款手续，第三人不确认有关贷款存在虚假或欺骗，如经审查确认原、被告存在虚假行为，原、被告应承担相应的责任。2.第三人已依法取得了抵押权，请求驳回原告上塘公司的诉讼请求。第三人不同意原告上塘公司直接清偿，如法院有生效文书裁决由其中一方清偿该笔贷款，其愿意配合办理注销抵押登记。3.截至2019年6月22日，被告易俊尚欠贷款本金909637.29元、利息0元，目前是正常供楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.上塘公司原法定代表人兼股东为麦华，2016年1月8日起上塘公司法定代表人由麦华变更为熊枧林，麦华不再是上塘公司登记股东。案外人盈通行公司的法定代表人为黄泽辉，其登记股东包括黄泽辉、易俊、王佳，易俊持股比例为33.33%。2.2015年8月14日，上塘公司作为甲方与盈通行公司作为乙方签订锦绣蓝山项目代理合同（以下简称代理合同），约定：上塘公司系位于中山市南区山项目的开发商，上塘公司委托盈通行公司代理销售该锦绣蓝山项目，委托期限自该合同生效之日起至2016年12月31日止；入场至2015年12月31日期间、销售套数在150套以下、代理费率1.4%，入场至2016年6月30日、销售套数在150套至400套、代理费率1.5%，入场至2016年6月30日、销售套数在400套至600套、代理费率1.6%，入场至2016年12月31日、销售套数在600套以上、代理费率1.7%；每月结算表按基础代理费率1.4%进行结算，如果盈通行公司在约定时间期限内达到前述销售目标，则代理费率按上述代理费率递增，并补回已结算代理费差额，代理费差额于达标后一次性结清。代理合同还约定了其他内容。上塘公司、盈通行公司均加盖公章，并经上塘公司当时的法定代表人麦华、盈通行公司法定代表人黄泽辉签名。2015年8月27日，案外人徐占奎以上塘公司（甲方）签约代表的名义与盈通行公司（乙方）签订关于乙方盈通行员工及亲属购买锦绣蓝山住宅的优惠方案（以下简称优惠方案），约定：甲方以特殊低首付方式支持乙方员工及其亲属在锦绣蓝山项目购买住宅，乙方员工及其亲属购买锦绣蓝山5、6、8栋以下指定可售房号均可参与选购，价格标准经双方约定为，每栋每个户型自然成交价格（关系户及抵款单位除外）的最低价，乙方员工及其亲属均可享受，但不得低于此价格；乙方员工及其亲属由甲方（或甲方公司员工）代为支付每套定金30000元，并与甲方签订相关住宅认购书，确定最终签约时的单价及总价；乙方员工及其亲属购买8栋01、05单位最低价格不低于420000元，购买5、6栋02单元最低价格不低于560000元；以上两种单位可供乙方员工及其亲属购买，甲乙双方在实际网签合同即银行按揭操作上，买卖合同签约高出实际成交金额（在该银行按揭首付款中体现）由甲方或甲方公司员工代为支付，以取得该套单位的银行放款供甲方公司周转使用；甲方允许乙方员工及其亲属在成交签约时做高房价（签约单价不得超过按揭银行对该项目的评估的最高价格）以提高贷款金额，从而通过甲方垫付做高价后的全部首期款，最终让乙方员工及其亲属购房时减轻首付压力；上述住宅如成功办理银行按揭贷款后，每月的银行按揭贷款由乙方员工及其亲属负责正常还款；甲方确认上述协商约定房号甲方垫付之首付款，乙方员工及其亲属无需再进行交付给甲方及甲方员工，同时由于做高房价所产生的契税增加、二手房转让、房产证税费等任何与之相关的税费增加的情况，均由乙方自行负责，与甲方无关。优惠方案还约定了其他内容。甲方签章处有徐占奎的签名，但没有上塘公司的公章；乙方签章处由盈通行公司加盖公章，并经其法定代表人黄泽辉签名。庭审中，上塘公司称徐占奎并未与其签订劳动合同，徐占奎系以个人身份作为涉案楼盘销售的一级代理商，盈通行公司系涉案楼盘销售的二级代理商，其与徐占奎系单独结算代理费用，徐占奎未经上塘公司授权无权签订前述优惠方案，但对其与徐占奎之间的代理关系没有证据证明。易俊称徐占奎系上塘公司负责销售的管理人员，涉案楼盘当时在中山市只有盈通行公司一个销售代理商，盈通行公司系直接与上塘公司签订销售代理合同。另，上塘公司作为证据提交的锦绣蓝山销售代理费结算明细表中，徐占奎系作为开发商负责人签名，黄泽辉作为代理商负责人签名，易俊作为代理商审核人签名。诉讼中，上塘公司申请对前述优惠方案中“徐占奎”、“黄泽辉”的签字以及盈通行公司加盖的公章形成时间进行鉴定，后因易俊以搬办公室未能找到优惠方案原件为由未向本院提交该证据原件，故上塘公司前述鉴定申请未能进行。3.2015年9月12日，上塘公司与易俊签订锦秀蓝山楼宇认购书（以下简称认购书），约定易俊以1433433元总价购买上塘公司开发建设的锦绣蓝山5栋3002房，在认购书签订时支付定金30000元、在2015年9月19日前付清首期款463433元（定金抵扣首期款），向建设银行申办额度为970000元的按揭贷款。同日，上塘公司的股东熊枧林（现上塘公司法定代表人）通过其中国建设银行账户（账号：62×××41）向易俊中国工商银行账户（账号：62×××29）转账支付30000元，易俊随即刷卡支付购房定金30000元。2015年10月9日，熊枧林通过其前述的银行账户向易俊银行账户（62148576********）转账433433元。同月13日，上塘公司（出卖人）与易俊（买受人）签订中山市商品房买卖合同及附件（编码：1501095038），约定：买受人购买出卖人位于南区的房产，建筑面积215.08平方米，购房总价为1433433元，买受人按银行按揭方式按期付款，于2015年10月13日以现金方式支付463433元,于2015年11月13日以商业贷款方式支付970000元；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为建设银行中山市南区支行，专用账户为44×××03，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据；若买受人选择银行按揭方式支付房款，按揭款将存入出卖人在对应按揭银行开设的专用账户内；买受人如未按合同时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；锦秀蓝山花园预售商品房合同补充协议约定，买受人承诺在签订本合同的同时与银行签订抵押贷款协议及相关文件，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同规定承担逾期付款的违约责任；买受人申请银行按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行批复之日起15日内付清，逾期出卖人有权解除本合同，收回上述商品房，将上述商品房另行出售或处分，收益归出卖人所有；同时，出卖人不再退回买受人已交付的购房款（含定金）。商品房买卖合同还约定了其他事项。当天，易俊刷卡支付剩余首期款433433元。有关前述熊枧林向易俊转账支付两笔款项合共463433元（30000元+433433元）的原因。易俊在第一次庭审时称，该两笔款项系上塘公司推出零首付优惠购房政策而由熊枧林向易俊提供形式上的首期款，涉案商品房的实际价款应为银行按揭贷款金额即970000元；易俊在第三次庭审时表示，因其购买涉案商品房缺乏首期款，熊枧林基于当时与其的朋友关系而为其垫付了首期款，该款项系熊枧林向易俊提供的借款，涉案商品房的实际价款即为商品房买卖合同上约定的购房总价1433433元。上塘公司不认可易俊的前述陈述，称熊枧林系因上塘公司为取得银行贷款而代上塘公司转账给易俊。4.2015年10月20日，涉案商品房办理了商品房销售登记备案手续，买受人为易俊，购房款为1433433元，付款方式为银行按揭。2015年11月9日，易俊因购买涉案商品房向建设银行中山分行申办按揭贷款，并与建设银行中山分行签订个人住房（商业用房）借款合同（以下简称借款合同）。借款合同载明：贷款本金为970000元，采用等额本息还款法，每月归还本息金额为4863.11元，易俊指定其名下账号为62×××39的建设银行中山分行账户作为委托扣款账户。2015年11月17日，涉案商品房就前述借款合同办理了抵押登记，抵押权人为建设银行中山分行。前述应由易俊持有的认购书、商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表（以下简称登记备案表）、购房发票、借款合同均由上塘公司持有。上塘公司称，因易俊不是正式的购房人，其与易俊没有正式的商品房交易目的，故有关合同等文件原件一直由其保存。易俊辩称，商品房交易过程中，通常是由买受人签名后交由开发商聘请的律师拿给开发商盖章，然后由该律师将有关资料拿到国土部门办理备案登记、交给贷款银行办理按揭手续，待所有交易手续完成后,律师才会通知买受人前往领取有关合同等文件原件；因其未能及时向有关律师领取合同等文件原件，且因其尚欠熊枧林借款未清偿，故其未能取回有关合同等原件；其与上塘公司其他员工不熟悉，熊枧林系其朋友，其要取回有关合同等文件原件也只能通过熊枧林，故没有要求上塘公司退回有关合同等文件原件。5.前述合同文件签订后，上塘公司法定代表人熊枧林与易俊还存在多笔款项往来，情况如下：（1）2015年12月至2016年4月期间。熊枧林通过其建设银行账户每月向易俊上述供楼账户转账4900元，共计24500元；易俊曾在2016年2月向其供楼账户汇入当月供楼款。上塘公司称，其每月支付给易俊的款项系作为易俊每月的供楼款。第一次庭审时，易俊称因涉案商品房做高房价后相关税费增加，上塘公司该段时间向其支付的款项系作为相应补偿以及支付给盈通行公司的佣金。在第三次庭审时，易俊称因其资金紧张，作为朋友的熊枧林该段时间支付的24500元系向其出借款项以垫付供楼款，其前述于2016年2月自行汇入的当月供楼款在同年2月16日因熊枧林的等额汇款而抵消。（2）2016年5月至上塘公司提起本案诉讼（2018年6月15日）之前。在熊枧林没有向易俊前述供楼账户汇入款项的情况下，易俊每月自行向其供楼账户汇入供楼款。2018年5月25日，熊枧林通过其建设银行账户向易俊前述工商银行账户分别转账117600元。上塘公司称，2016年5月起双方因易俊不配合办理注销涉案商品房备案发生纠纷，且易俊供楼账号发生变更，其无法直接转账支付供楼款，得知易俊前述工商银行账号后，其一次性支付了117600元作为易俊2016年6月至2018年5月的月供款（4900元／月×24个月）。易俊辩称，其在本案诉讼中打印银行流水时发现供楼账户的银行卡遗失，故向银行补办新的银行卡，但补办新卡并未导致供楼账号变更，原供楼账户使用并不受影响。为此，易俊提交了建设银行一般业务申请书、建设银行电子回单予以佐证，反映易俊以“挂失还款（新卡）”为由更换了涉案商品房的供楼银行卡，业务办理时间为2018年7月24日，供楼卡新卡号为62×××03，领取新供楼卡后仍可向原供楼账户汇入款项。（3）上塘公司提起本案诉讼后至本案辩论终结前（2019年7月24日）。易俊每月自行向其供楼账户汇入供楼款，熊枧林则通过其建设银行账户向易俊前述工商银行账户转账支付了以下款项：于2018年7月30日、10月16日各支付9800元，于2018年8月17日、11月29日、12月20日各支付4900元，于2019年2月22日支付9800元，于2019年3月至7月每月各支付4900元，合共68600元。上塘公司称，其该段期间支付68600元即支付易俊2018年6月至2019年7月的月供款（4900元/月×14个月）。2019年6月5日，易俊通过其新供楼卡号向熊枧林建设银行账户转账176400元（2016年6月至2019年5月的供楼款总额），同日熊枧林向易俊该账户退回176400元。2019年7月17日，易俊通过前述工商银行账户向熊枧林建设银行账户转账186200元（（2016年6月至2019年7月的供楼款总额），同日熊枧林向易俊该账户退回186200元。2019年7月24日，易俊合共向熊枧林建设银行账户转账463433元（涉案商品房的首期款金额），同日熊枧林向易俊前述工商银行账户退回463433元。6.熊枧林以易俊购买涉案商品房向其借款用于支付定金、首期款、2015年12月至2016年4月的按揭款合共487933元未偿还为由，于2017年1月6日向广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称珠海香洲法院）提起诉讼，香洲区法院裁定移送本院管辖,本院在2018年1月2日立案，案号为（2018）粤2071民初143号。在本院就该案件报请广东省高级人民法院（以下简称广东高院）指定管辖期间，熊枧林向本院提出撤诉申请。广东高院于2018年7月13日复函，该案件由本院处理。本院于2018年7月25日作出（2018）粤2071民初143号民事裁定，准许熊枧林撤诉。本案诉讼中，熊枧林出具情况说明，明确前述其名下建设银行账户向易俊转账汇款的款项均系代表上塘公司支付涉案商品房的定金、首期款及月供款。7.上塘公司就其与案外人邹德利的商品房预售合同纠纷向本院提起另案诉讼，案号为（2017）粤2071民初342号。该案中，上塘公司要求确认其与邹德利签订的商品房买卖合同及附件已解除，判令邹德利协助办理该合同及附件等相关文件的解除、撤销手续，并向其支付违约金215014.95元。本院作出（2017）粤2071民初342号民事判决后，上塘公司不服该判决，向中山市中级人民法院（以下简称中山中院）提起上诉。邹德利在该案二审期间述称：2015年8、9月期间，其有购房意向，但手头资金不足，听在盈通行公司工作的老乡易俊称上塘公司内部有小范围零首付购房政策，即到上塘公司售楼部了解到房屋价格为970000元；其与销售人员商谈，销售人员称将首期款写入购房总价中，由开发商提供首期款，余下款项由其向银行贷款，上塘公司不得向其主张首期款；易俊与上塘公司就涉案商品房签订的商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的骗取银行贷款。易俊在该案二审期间作为证人述称：其是盈通行公司销售经理，在2015年期间负责代理销售上塘公司开发的商品房；2015年10月，上塘公司为促进商品房销售以回笼资金，出台零首付购房政策，希望其等销售寻找可以零首付购房的客源，其与邹德利均购买了一套商品房，具体操作方法为，在商品房销售合同中做大合同销售价格，从而提高银行贷款金额，做成的房屋按揭款其实就是房屋的销售总价；实际以零首付方式成交的房屋只有其与邹德利购买的两套。熊枧林在该案二审期间作为证人述称：易俊系盈通行公司股东之一，全权负责上塘公司房地产项目的销售，因见上塘公司资金短缺，提出其认识银行的人，可以办理银行贷款；易俊是邹德利的老表，提出让邹德利办理按揭，易俊也签署了一套商品房买卖合同，双方口头约定待资金缓解后由上塘公司收回房屋，上塘公司没有零首付销售房屋政策；后上塘公司与易俊商谈终止合作关系并结算佣金，同时要求收回两套房子，易俊因房价上涨要求补钱，但因与上塘公司就补偿款未谈拢引发诉讼。中山中院于2019年1月23日作出（2018）粤20民终6671号民事判决，认定：邹德利确认易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同系套取银行贷款的同谋虚伪合同，易俊与上塘公司签订商品房买卖合同后，由上塘公司代易俊偿还银行贷款至2016年4月，可以印证邹德利陈述；根据易俊及上塘公司的陈述，上塘公司系通过易俊分别与邹德利、易俊签订同种性质的商品房买卖合同；从合同履行情况看，邹德利与易俊的两份合同除银行是否通过贷款申请之外，其余情形一致，可认定为同种性质的合同；该案证据足以证明邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同系通谋以虚假的意思表示实施的法律行为，确认邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同无效。8.上塘公司委托案外人中山市星期八物业管理有限公司（以下简称星期八物业公司）就锦绣蓝山花园办理交楼手续。2019年7月7日，星期八物业公司与易俊签订收楼交接验收表、业主收楼确认书、物品资料移交清单，并向易俊交付了涉案商品房的钥匙、业主卡及有关资料。同月18日，星期八物业公司向易俊送达关于限期提供合法产权文件的函，注明因易俊办理前述收楼手续时未提供有关商品房买卖合同、登记备案表等原件，要求易俊自收到该函件之日起两日内向其提交有关原件，否则视为收楼手续无效。同月22日，星期八物业公司向易俊送达关于确认收楼无效的函并发送手机短信，告知因涉案商品房买卖合同纠纷尚在诉讼过程中，故易俊于2019年7月7日就涉案商品房的收楼行为无效，有关收楼事宜待本案生效后再行确定。上塘公司称，其系委托星期八物业公司为涉案商品房所属楼盘办理相关交楼手续，通常星期八物业公司办理交楼手续前会征询其同意，并且要求业主提供相关合同等文件原件，但涉案商品房办理交楼手续当天是周日，上塘公司员工休假，星期八物业公司未征询其同意且未要求易俊提供相关合同原件即办理了交楼手续，因其对涉案商品房的交付手续不予认可，故星期八物业公司随后向易俊送达了收楼无效的函件。易俊不认可上塘公司前述收楼经过的陈述，辩称其收到收楼通知时已收到星期八物业公司送达的收楼须知，表明上塘公司已一次性委托星期八物业公司交楼，星期八物业公司交楼时无须征求上塘公司同意，且交楼须知注明无须业主提供合同原件以及备案表原件，其已按照收楼须知完成收楼。9.打印时间为2019年7月10日的中山市不动产登记资料查询结果反映，涉案商品房登记权利人为易俊，备案合同号为HTN2015095039，备案登记时间2015年10月20日，产价1433400元，抵押权人为建设银行中山分行，被担保主债权数额为970000元，于2018年7月20日因本案纠纷被本院查封，除本案查封外无其他查封情形。庭审中，上塘公司明确表示其愿意一次性还清因涉案商品房对建设银行中山分行的贷款本息。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。民事法律行为是否存在无效事由，人民法院应依职权予以审查。本案证据显示易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同缺乏履行的内容，不符合常理。首先，易俊虽与上塘公司签订了商品房买卖合同，但其购房的首期款是先从上塘公司股东熊枧林账户转入，在熊枧林否认其转账支付给易俊的款项系向易俊提供借款的情形下，易俊实质上没有向上塘公司支付首期款。尽管熊枧林在另案就其转入易俊账户的款项以民间借贷纠纷为由提起诉讼，但熊枧林已撤回该案的起诉，并出具情况说明明确转入易俊账户的款项系代上塘公司支付款项。现易俊并无证据证明与熊枧林之间存在民间借贷关系，且易俊对与熊枧林之间款项往来以及涉案商品房的实际成交价的有关陈述在本案中互相矛盾，本院对易俊有关向熊枧林借款支付涉案商品房首期款的辩解意见不予采纳。其次，在双方就涉案商品房发生争议前，易俊按揭贷款后每月的供楼款均由熊枧林账户转入，易俊并未支付过供楼款，亦与常理不符。易俊否认熊枧林向其转入的款项系上塘公司偿还月供款，但对于熊枧林转入的款项易俊先后作出给予做高房价补偿、支付佣金、提供借款等自相矛盾的陈述，本院对易俊相关辩解意见亦不予采纳。再次，作为涉案商品房买卖合同的当事人，在签订合同后直到本案诉讼，一直未持有该商品房买卖合同等文件原件，亦未对此向上塘公司提出任何异议。上述文件系证明买卖涉案商品房的重要凭证，均保存在上塘公司处，易俊作为合同当事人并未持有，亦不符合交易习惯。最后，双方签订商品房合同后，上塘公司通过熊枧林向易俊转入首期款，易俊把收取的首期款支付给上塘公司，后再向银行申请贷款，符合当事人通谋、套取银行贷款的特征。另案生效判决中，已认定邹德利与上塘公司签订的商品房买卖合同系套取银行贷款的通谋虚伪合同，并认定该合同和易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同为同种性质的合同。因此，本院认定易俊与上塘公司签订的商品房买卖合同系通谋以虚假的意思表示实施的法律行为。意思表示是民事法律行为的核心要素，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”以及第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”规定，行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为有悖于当事人的真实意思，欠缺民事法律行为的有效要件，依法应认定为无效民事法律行为。据此，本院认定上塘公司与易俊之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方于2015年10月13日签订的商品房买卖合同及附件属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，由于双方签订的中山市商品房买卖合同及其附件已登记备案，易俊有义务协助上塘公司办理该登记备案合同的注销手续。由于涉案商品房已抵押给建设银行中山分行并办理抵押登记，现上塘公司愿意一次性清偿因涉案商品房向建设银行中山分行贷款的本息，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定，建行中山分行作为款项接收方，应协助配合上塘公司办理代为清偿手续以及注销涉案商品房的抵押登记手续，在涉案商品房的抵押登记注销后，易俊应协助上塘公司办理注销有关登记备案合同的手续。作为合同无效的法律后果，上塘公司提交的有关银行付款凭证反映，截至本案辩论终结，上塘公司已将易俊就涉案商品房偿还的供楼款退回易俊，故本案对该部分款项不作处理。同时，因商品房买卖合同无效，易俊有关上塘公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金以及为其办理涉案商品房产权证的反诉诉求，均没有事实及法律依据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山市上塘房地产开发有限公司与被告易俊于2015年10月13日签订的中山市商品房买卖合同及附件（编码：1501095038）无效；二、原告中山市上塘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿位于中山市南区［备案合同号：ＨＴＮ2015095039］的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准），第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行于原告中山市上塘房地产开发有限公司清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述商品房的抵押登记手续,被告易俊于前述商品房注销抵押登记之日起七日内协助原告中山市上塘房地产开发有限公司注销于2015年12月14日签订的中山市商品房买卖合同及附件（编码：1501095038）的商品房销售登记备案手续；三、驳回反诉原告易俊的诉讼请求。本诉案件受理费17701元，诉讼保全费5000元，合共22701元（原告中山市上塘房地产开发有限公司已预交），由原告中山市上塘房地产开发有限公司负担22601元，被告易俊负担100元（被告易俊负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市上塘房地产开发有限公司）；反诉案件受理费3836元（反诉原告易俊已预交10001元），由反诉原告易俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  马碧琳人民陪审员  吴妙玲二〇一九年九月二日书 记 员  张梦如黄怡凤