山东省费县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1325执异52号 异议人（申请执行人）：姚运忠，男，1970年9月30日出生，汉族，居民，住费县。 被执行人：费县蒙台房地产开发有限公司。 法定代表人：蒋成亮，经理。 诉讼委托代理人：董元伟，男，1976年11月12日出生，汉族，居民，住费县。 第三人：费县住房保障中心。 负责人：刘立新，主任。 诉讼委托代理人：孙士起，男，1966年8月4日出生，汉族，居民。 诉讼委托代理人：桑印章，山东钟罗律师事务所律师。 本院在执行申请执行人姚运忠与被执行人费县蒙台房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人姚运忠不服本院作出的（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书，提出书面异议。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开听证进行了审查。异议人姚运忠、被执行人费县蒙台房地产开发有限公司委托代理人董元伟、第三人费县住房保障中心委托代理人孙士起、桑印章参加听证，本案现已审查终结。 异议人姚运忠称，请求法院依法撤销费县人民法院作出的（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书。事实与理由：贵院在执行异议人诉被执行人费县蒙台房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，贵院扣划了被执行人费县蒙台房地产开发有限公司开发的“和园首府东区、名士豪庭二期、福惠家园西区”商品房预售专项资金8303000元，后又于2019年9月5日作出（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书，裁定解除扣划。异议人认为法院作出的执行裁定书明显错误。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售专项资金必须用于有关工程建设。异议申请人提供的铝合金门窗全部安装在和园首府东区、名士豪庭项目中，法院依法扣划该账户内的资金实际也是用于工程建设。所以，法院作出的（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书解除扣划的裁定明显错误。请法院尽快撤销该裁定书，把执行过程当中扣划的被执行人商品房预售专项资金中的8303000元执行回转，以维护异议申请人的合法权益。 被执行人费县蒙台房地产开发有限公司辩称，商品房预售专项资金是为了工程顺利进行，现在公司建设的楼盘均已基本峻工，公司无力支付异议人的铝合金门窗欠款。异议人的门窗款属于工程款，同意从此帐户中扣除。 第三人述称，一、异议人申请理由不能成立，被执行人和异议人存在恶意串通，此款属于商品房预售专项资金，损害了广大住户的合法权益，根据法律的有关规定，监管资金即商品房预售专项资金应当专款专用，对于被执行人欠异议人的款项，异议人可以通过扣押其公司其他财产实现权益，异议人要求扣划商品房预售专项资金是不合法的。二、商品房预售专项资金虽然在蒋成亮的名下，费县住房保障中心、费县蒙台房地产开发有限公司、临商银行股份有限公司费县支行、中国建设银行股份有限公司费县支行等三方签订了监管协议，监管协议对此监管资金有明确的规定，因为楼房没有进行综合竣工验收，还处于建设阶段，此款不能予以扣除，一旦扣除就损害了购房者的合法权益，这笔钱是全体业主的钱。被执行人费县蒙台公司无视全体业主的利益，当庭答应异议人的非法诉求，其存在恶意串通，损害全体业主的利益，应当依法不予支持。费县住房保障中心作为监管机构强烈请求法院对此款划拨予以撤销，法院执行局依照程序已经予以解封，如在将此款划拨给异议人，能够激起广大业主的上访，不利于社会的稳定，如果工程顺利竣工验收，根据法律规定可以扣划该笔资金。被执行人有能力支付异议人的欠款，应用其他财产偿付异议人债务。 经审查查明，申请执行人姚运忠与被执行人费县蒙台房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案,经本院审理后，于2019年8月15日作出（2019）鲁1325民初4747号民事调解书，内容为：一、被执行人费县蒙台房地产开发有限公司于2019年8月22日前偿还欠申请执行人姚运忠门窗款8200000元，打入申请执行人姚运忠指定账户：山东省费县农村商业银行股份有限公司，开户人：姚运忠，账号：×××20。二、申请执行人姚运忠自愿放弃欠款利息。三、案件受理费69200元，减半收取34600元，由申请执行人姚运忠负担。上述调解书生效后，申请执行人申请本院强制执行。 本院于2019年8月27日立执行案号为（2019）鲁1325执1894号，在执行过程中于2019年8月30日依据（2019）鲁1325执1894号执行裁定书，扣划了被执行人费县蒙台房地产开发有限公司在临商银行账号为8187××××8045和8187××××8193账户存款共计5677004.67元。于2019年9月2日，扣划了被执行人费县蒙台房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司费县支行账号为3705××××0540账户存款2625995.33元，以上总计扣划8303000元。费县住房保障中心于2019年9月4日向本院提出执行异议申请，认为：上述专户存款系其监管的开发企业费县蒙台房地产开发有限公司所开发的“和园首府东区、名士豪庭二期、福惠家园西区”商品房预售资金，系购房者按照购房合同约定支付给开发商的购房款，根据国务院发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第五项的规定，在期房建成后未取得《房屋权属登记备案证明》的，监管部门不得终止监管。贵院将上述专项监管资金依据债权人的执行申请，强行划拨不妥。本院收到费县住房保障中心异议后，于2019年9月5日作出（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书，裁定：解除对被执行人费县蒙台房地产开发有限公司所开发的“和园首府东区、名士豪庭二期、福惠家园西区”商品房预售专项资金8303000元的扣划,9月9日将上述资金转回被执行人原资金账户。异议人姚运忠不服，向本院提出执行异议。 另查明，本案第三人费县住房保障中心（费县房地产管理局）作为甲方、被执行人费县蒙台房地产开发有限公司作为乙方、临商银行股份有限公司费县支行作为丙方，分别对被执行人开发的“名士豪庭1号楼、2号楼”、“和园首府2-5号楼、7号楼、9-12号楼”签订费县商品房预售资金监管协议。第三人费县住房保障中心（费县房地产管理局）作为甲方、被执行人费县蒙台房地产开发有限公司作为乙方、中国建设银行股份有限公司费县支行作为丙方，对被执行人开发的“福惠家园3-8号楼、16号楼”签订费县商品房预售资金监管协议。协议约定：丙方按照《人民币银行结算账户管理办法》为被执行人费县蒙台房地产开发有限公司开设房地产开发项目商品房预售资金监管专用账户，该账户资金性质为需要专项管理的资金，不得开设通存通兑。丙方保证该账户为专用账户，专款专存、专款专用，不得为其发售支票、开设手机银行、网上银行、快捷支付等业务。乙方应按照建设工程形象进度完成情况向甲方申请重点监管资金解封。甲方应自受理之日起的10个工作日内完成审核。甲方审核同意后，将应解冻的重点资金额度划为一般监管资金，乙方方可申请拨付。一般监管资金乙方可随时申请拨付。有关部门依法对乙方商品房预售资金监管账户进行冻结或扣划的，甲方及丙方不承担责任，丙方应当场告知有关部门该账户资金来源及性质，并于账户资金冻结或扣划1日内书面通知甲方。…… 再查明，被执行人费县蒙台房地产开发有限公司在临商银行账号为8187××××8045和8187××××8193账户以及被执行人费县蒙台房地产开发有限公司在中国建设银行股份有限公司费县支行账号为3705××××0540账户，系第三人费县住房保障中心监管的开发企业费县蒙台房地产开发有限公司所开发的“和园首府东区、名士豪庭二期、福惠家园西区”商品房预售资金账户。申请执行人姚运忠制作的门窗用于以上工程建设，本院执行的该门窗款项系被执行人拖欠的工程款。 上述事实主要根据关于本案的民事调解书、执行裁定书、扣划通知回单、第三人提供的三方监管协议、本院听证笔录及异议人其他证据材料等认定的，其证据材料均收集、记录在卷。 本院认为，本案焦点问题是本院在执行本案中能否冻结、扣划商品房预售资金。首先，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有的原则，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有，故第三人主张该资金仍属购房者，本院不予采信。其次，由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大的风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。该系列规定系针对与商品房开发建设有关主体如何监管使用商品房预收款所作的规定；以及三方签订的约束三方当事人的监管协议，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。且本案被执行人拖欠的门窗款，属于工程款范围，以商品房预售资金账户中的资金支付案涉工程款，符合上述规定、通知精神。本院依法扣划被执行人费县蒙台房地产开发有限公司在临商银行、中国建设银行股份有限公司费县支行预售资金账户上的资金，符合法律规定，被执行人亦同意从此账户中扣划。第三人费县住房保障中心提出异议后，本院作出（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书，裁定解除对被执行人费县蒙台房地产开发有限公司所开发的“和园首府东区、名士豪庭二期、福惠家园西区”商品房预售专项资金8303000元的扣划，无事实和法律依据，应予撤销，异议人姚运忠的异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下： 撤销本院作出（2019）鲁1325执1894号之一执行裁定书。 如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十日内，书面向山东省临沂市中级人民法院申请复议一次，复议期间不停止执行。 审判长  王兆海 审判员  陈开欣 审判员  霍雁军 二〇一九年九月二十六日 书记员  孟令珠