陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0902民初3190号   原告：安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司。住所地：安康市汉滨区（城北客运站办公楼）。   法定代表人：杨福平。   统一社会信用代码：91610902719749928L。   委托代理人：张安平、李发兵，系该公司员工   被告余尚伟，男，汉族，1980年11月20日出生，现住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX   原告安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司（以下简称“城建物业公司”）与被告余尚伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人张安平、李发兵、被告余尚伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业管理费2400.0元，垃圾费561.0元，违约金888.3元，合计费用3849.3元。   事实和理由:为保障锦绣花园小区(以下简称小区)内房屋和公共设施的正常使用，为业主创造安全、整洁、文明的居住环境，原告与小区业主委员会签订了物业管理委托合同，由原告负责小区的管理和垃圾费的代收代缴。合同生效后，原告严格按合同履行义务，绝大多数业主积极配合原告的工作，按规定交纳费用。但被告自2015年1月1日至2019年3月31日拖欠物业管理费2400.00元，垃圾费561.0元，按照服务合同约定违约金按欠费总额30%收取暨888.3元，合计费用3849.3。虽经原告多次催收，被告以种种理由拖延拒付，影响小区的管理。综上，被告拖欠各种费用是没有任何理由的，其行为已严重影响小区的管理，导致一些按时交费的业主产生不平衡心理，这种现象的存在，将严重影响小区的管理，受到损害的将是广大业主，为维护广大业主和原告的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特提起诉讼，请判决。   原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：   1、营业执照，证明原告诉讼主体资格 。   2、物业服务合同2期、服务证明1份，证明服务关系、物业费收费标准。   3、区物价局垃圾收费文件，证明垃圾费收费标准。   4、催费通知单，证明诉讼时效。   5、业主报修单，证明被告报修的问题，原告已做处理。   被告辩称，原告的诉请求依法不能成立，其在没有履行基本的物业服务的前提下向答辩人索要物业管理费及其他费用是极其恶劣的。首先，被答人的诉状就以管理者自居，难道物业服务企业是业主的领导，其“物业管理费”的提法就是在欺侮业主，依据《物权法》、《合同法》，双方履行的是物业服务合同，被答辩人“事由”中的“物业管理费”的提法有违公序良俗。被答辩人作为物业服务提供者不是广大业主选定的，系与开发商联手强制塞给业主的，本身就不具有合法性，前期物业服务合同不是业主的真实意愿并且后期(2013年2月23日至2018年2月24日)的业主委员会负责人王某某，是不合法的负责人，王某某与安康城市建设开发(集团)物业管理有限公司签订的物业服务合同是无效合同。其次，本案的起诉没有诉讼请求，写的是“事由”，不是诉讼请求，这不符合法院立案受理的条件，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的起诉。   被答辩人在不履行物业服务企业服务义务的情况下索要“物业服务费”、“垃圾费”等是不能成立的。所提“违约金”更是十分荒唐。被答辩人长期漠视和贱视业主权利，业主遇到问题寻求解决时，被答辩人极端推诿，甚至挑拨业主之间的关系，因被答辩人的挑拨导致业主之间无法正常的沟通和交流，业主之间因此矛盾不断。被答辩人不履行小区保绿义务，茅草从生，一排荒郊野外的迹象。物业公司还不维护小区的基础设施，存在巨大安全隐患，公共场所堆放材料，给业主带来诸多不便。答辩人家楼顶渗水，导致天花板污迹严重，向楼上业主及物业服务人员反映后，置之不理。小区内水质极差，混杂着沙子。被答辩人对服务工作极端漠视，小区单元门入住至今未启用，存在巨大安全隐患，小偷屡屡光顾。被答辩人对部分业主装修时的乱搭乱建置之不理，影响其他业主的正常生活。综上所述，被答辩人根本就没有履行物业服务合同下的基本义务，被答辩人违约在先，依据《合同法》第六十六条:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被答辩人因没有履行合同的核心义务，构成违约，答辩人没有义务向被答辩人支付任何款项，更没有义务承担任何违约责任。答辩人将另案起诉追究被答辩人的违约责任。另，被答辩人进行物业服务强迫了小区绝大多数业主的意志，被答辩人应退出该小区的物业服务，业主有权另行选任物业服务企业，或者由业主自行进行物业管理。综上所述，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，或者直接驳回被答辩人的起诉，维护法律的公平正义。   被告为支持其辩解理由，向本院提交以下证据：   1、照片一组，证明：（1）小区绿化带杂草丛生；（2）小区路灯长期没有维修；（3）水表箱破烂存在安全隐患；（4）电线长期裸露；（5）天然气管道锈迹斑斑影响安全；（6）单元门变形并且一直未启用单元门；（7）公共地带的水井盖不知去向存在安全隐患；（8）业主装修时不按照规定影响其他业主；（9）被告家中餐厅及阳台渗水严重；（10）天然气管道堆放在外有安全隐患；（11）自来水管道流出沙子严重影响健康；（12）电动车充电设施乱放影响安全。   2、房屋装饰装修管理协议，证明合同约定了不能私自乱搭乱建，但是有其他业主乱搭乱建。   经审理查明：余尚伟系锦绣花园小区22号楼3单元105室业主。2013年2月23日，锦绣花园小区业主委员会与城建物业公司签订了物业服务合同，约定由城建物业公司自2013年2月23日至2018年2月24日对锦绣花园小区提供物业管理服务。合同约定了物业管理服务事项、服务质量标准及收费标准：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.48元／月，生活垃圾清运费按本市相关政策规定进行收取。业主逾期交纳，每天按照所欠物业服务费总额的5‰收取滞纳金，双方还就其他权利义务、违约责任及其他事项进行了约定。2018年5月8日，锦绣花园小区业主委员会与城建物业公司续签了物业服务合同，合同中约定物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，多层住宅为每平方米0.48元／月，生活垃圾清运费每月11元，业主逾期交纳相关费用，按照所欠物业服务费总额的30%收取违约金。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，城建物业公司为被告居住的小区提供了物业服务。被告自2015年1月1日起至2019年3月31日拖欠物业服务费2400元，垃圾费651元，按照服务合同约定违约金按欠费总额30%收取暨888.3元，合计费用3849.3。。   上列事实有营业执照、物业服务合同、区物价局垃圾收费文件、催费通知单、业主报修单、照片及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。   本院认为，原告与锦绣花园业主委员会签订的物业服务合同主体合法，内容符合法律规定，原告已按合同的内容履行物业服务义务，应为合法有效合同。被告作为该小区的业主，接受原告提供的服务后，应向原告交纳物业服务费、生活垃圾处理费，故对原告要求被告支付物业服务费、生活垃圾处理费的请求，本院予以支持。被告辩称的小区水质问题，超出了物业服务合同的范围，对该辩解意见不予支持。被告辩称其所居住房屋楼顶渗水，原告未履行维修义务，但被告未向本院提交其居住的房屋渗水系物业公司管理不善导致，且庭审中原告提交了业主报修单，对被告房屋渗水做过防水处理，故该辩解理由本院不予采纳。被告辩称小区绿化带杂草丛生、小区单元门未启用，其他业主乱搭乱建等物业服务存在瑕疵，故被告拖欠物业服务费事出有因，并非恶意违约，对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：   一、被告余尚伟在判决生效后十日内向原告安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司支付物业服务费2400元、垃圾费651元（2015年1月1日至2019年3月31日期间），共计3051元。   二、驳回原告安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50 元，由被告余尚伟负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审 判 长黄蓁   人民陪审员徐少林   人民陪审员程礼秀   二〇一九年九月十二日   书 记 员 郑明玥