河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1014号上诉人（一审被告、申请执行人）：夏邑县农村信用合作联社。住所地：河南省夏邑县县府路东段北侧。统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，该联社员工。委托诉讼代理人：王文龙，河南宇言律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：耿志刚，男，汉族，1983年2月23日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：白敬喜，信阳市平桥区法律援助中心指派法律工作者。委托诉讼代理人：李凤霞，河南文开律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：信阳市上浦置业有限公司。住所地：河南省信阳市平桥区大别山商场**楼附楼**。统一社会信用代码91411500775116893B。法定代表人：朱顽强，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南恒喆实业有限公司。。住所地：河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环路******统一社会信用代码91410100563700369L。法定代表人：张建功，该公司总经理。委托诉讼代理人：马飞、兰松四，河南紫鼎律师事务所律师。上诉人夏邑县农村信用合作联社（以下简称夏邑农信社）因与耿志刚、信阳市上浦置业有限公司（以下简称上浦置业公司）、河南恒喆实业有限公司（以下简称恒喆实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（2018）豫14民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人夏邑农信社的委托诉讼代理人陈建海、王文龙，被上诉人耿志刚的委托诉讼代理人白敬喜、李凤霞，被上诉人恒喆实业公司的委托诉讼代理人马飞、兰松四到庭参加诉讼。被上诉人上浦置业公司经传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏邑农信社上诉请求：一、撤销一审判决，驳回耿志刚对其的起诉。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房产的抵押时间为2013年12月12日，而耿志刚与上浦置业公司签订买卖合同的时间为2015年6月18日，该合同的签订未经抵押权人同意而无效。耿志刚的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第一项关于签订合法有效的书面买卖合同及《物权法》第一百九十一条、《合同法》第五十二条的规定，故一审判决认定事实错误，应予改判。耿志刚答辩称，一、其与上浦置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。二、其已支付远超过合同总价款50%的房款，所购商品房系用于居住，名下无其他房屋。请求驳回夏邑农信社的上诉请求。恒喆实业公司与夏邑农信社的答辩意见一致。上浦置业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。耿志刚向一审法院提出的诉讼请求：1、停止对河南省信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××单元××号房屋的执行行为；2、确认耿志刚对上述房屋拥有合法的所有权；3.本案的诉讼费及相关费用由夏邑农信社、上浦置业公司、恒喆实业公司承担。一审法院查明：案外人杨荣（后更改为耿志刚）与上浦置业公司签订没有落款日期的《商品房买卖合同》一份。协议约定耿志刚购买上浦置业公司开发建设的上浦时代广场大别山农贸市场9号楼1单元302号房屋，面积129.1平方米，总价591278元，一次性付款，交房期限为2015年12月30日前，合同还约定了其他事项。上浦置业公司于2016年6月18日为杨荣出具收取购房款591278元收据一份，并于2018年4月19日为耿志刚出具总额591278元的增值税普通发票；信阳弘成物业服务有限公司为耿志刚出具2018年10月份水电费收据一份。一审法院另查明，2013年12月12日，恒喆实业公司因向夏邑农信社借款1.3亿元未偿还（同日上浦置业公司为该笔借款用其位于信阳市××中心大道东侧××农贸市场××、××、××、××、××楼提供抵押担保，并办理了抵押登记），夏邑农信社于2017年1月24日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年6月5日作出（2017）豫14民初14号民事判决，该判决第三项判令：夏邑农信社对上浦置业公司提供抵押担保的位于信阳市平桥区中心大道东侧大别山农贸市场9、18、19、21、22号楼房地产享有折价、拍卖或变卖价款的优先受偿权。恒喆实业公司不服该判决提起上诉，本院审理后于2017年12月1日作出（2017）豫民终881号民事终审判决，驳回上诉，维持原判。因恒喆实业公司、上浦置业公司未履行上述生效判决确定的义务，夏邑农信社申请强制执行，一审法院于2018年3月20日以（2018）豫14执66号执行案件立案执行。执行过程中查封了上浦置业公司提供抵押担保的上述楼房地产（2018年5月11日作出2018豫14执66号之一执行裁定），并于2018年7月11日发布（2018）豫14执66号查封公告。耿志刚向一审法院提出执行异议，主张案涉房屋的所有权并要求不得执行该房屋，执行法院于2018年10月23日作出（2018）豫14执异62号执行裁定，驳回了耿志刚的异议请求。还查明，上浦置业公司于2012年1月17日取得涉案9号楼的商品房预售许可证明；耿志刚的涉案房屋，系其在信阳市××唯一住房。一审法院认为，案外人在提起执行异议被裁定驳回后，进一步的诉讼救济方式应当根据其是否系对作为执行依据的裁判本身提出异议而定。案外人执行异议之诉针对的仅是执行标的本身，核心在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益为前提，就强制执行应当继续还是停止执行作出评判。案涉执行依据（2017）豫14民初14号民事判决仅对申请执行人有权就包括案涉房屋在内的房产享有优先受偿权进行了确认，并未涉及案涉房产买受人耿志刚的权益与优先受偿权之间的关系，故耿志刚的诉讼请求与（2017）豫14民初14号民事判决确认的内容无关，其提起本案案外人执行异议之诉符合法律规定。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。该司法解释第二十九条应当属于第二十七条规定的但书情形，其之所以作为第二十七条的但书，是为了优先保护符合相关情形的房屋购买者的居住权。因为从价值衡量来看，该种情形下的居住权与抵押权相比，居住权应当优先于抵押权。耿志刚与上浦置业公司之间的合同虽未填写签订时间，但根据耿志刚提交的交纳房款凭证，可以认定其房屋买卖合同签订于交纳购房款之前。买受人耿志刚的出让人杨荣2018年6月18日交纳了房款，即耿志刚系在该院对涉案房产查封之前签订商品房买卖合同并全部交纳购房款，且上浦置业公司亦已将案涉房屋交付给耿志刚实际居住，该房屋又系耿志刚在信阳市××唯一居住用房，耿志刚的居住生存权，优先于夏邑农信社的优先受偿权，故本案符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，耿志刚对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权利。对于耿志刚要求确认案涉房屋所有权的诉请，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。案涉房屋截至目前尚处于抵押状态，且未进行备案登记，不符合确认物权的条件，耿志刚主张在本案中确认其对案涉房屋的所有权，证据不足，不予支持。遂判决：一、不得执行耿志刚位于河南省信阳市××中心大道东侧××农贸市场××楼××单元××号房屋；二、驳回耿志刚的其他诉讼请求。一审案件受理费9712元，由上浦置业公司负担。本院查明的事实与一审法院认定的相一致。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该法条的但书条款明确了法律、司法解释另有规定的可以排除担保物权等优先受偿权，上述司法解释第二十八条、第二十九条即属于该但书条款的例外情形。本案中，案外人耿志刚与上浦置业公司签订商品房买卖合同时，案涉房产已被抵押给夏邑农信社，夏邑农信社对案涉房屋享有优先受偿权。但耿志刚如果符合第二十八条或者第二十九条规定的条件，则其享有案涉房屋的物权期待权，依法可以对抗申请执行人的强制执行。根据本案查明的事实，耿志刚与上浦置业公司在执行法院查封案涉房屋之前已签订了商品房买卖合同并付清了全部房款，该合同不违反强制性法律规定，为有效合同，耿志刚在查封前已占有案涉房屋并实际居住。耿志刚作为房屋消费者，案涉房屋为其唯一住房，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的案外人可以排除执行的情形，故一审法院从保护房屋消费者的生存居住权的价值理念出发，支持了耿志刚排除本案执行的主张，结果正确，本院予以维持。综上所述，夏邑农信社的上诉请求及理由不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9712元，由夏邑县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳审判员  李建瑞审判员  张俊宇二〇一九年九月二十日书记员  李嘉慧