上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2287号原告(反诉被告)：上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：庞金茶，职务董事长。委托诉讼代理人：覃铁龙，上海市立新律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐浩，男，1968年4月6日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告(反诉原告)：上海帝芙特餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐浩，职务董事长。被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司(以下简称帝芙特茶业)诉被告徐浩房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年10月14日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。依帝芙特茶业申请，本院依法追加上海帝芙特餐饮有限公司(以下简称帝芙特餐饮)作为被告参加诉讼。审理中，徐浩、帝芙特餐饮共同提起反诉。本院依法适用普通程序，于2016年9月13日公开开庭进行了审理。帝芙特茶业的委托诉讼代理人覃铁龙，徐浩及其与帝芙特餐饮的共同委托诉讼代理人连娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝芙特茶业向本院提出诉讼请求：1.确认帝芙特茶业与徐浩就上海市静安区共和新路XXX号2189号商铺(以下简称系争场地)签订的《商铺租赁合同》已解除；2.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业2013年5月至2014年4月、2015年5月1日至8月22日期间的租金，按照每月人民币5,833元(以下币种均为人民币)的标准计算；3.徐浩、帝芙特餐饮按每月5,833元的标准共同支付帝芙特茶业2015年8月23日至2016年4月期间的房屋使用费；4.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业2015年6月至8月的物业费996元；5.徐浩、帝芙特餐饮共同支付帝芙特茶业违约金23,333元。事实和理由：2013年3月28日，帝芙特茶业与徐浩签订《商铺租赁合同》，约定帝芙特茶业向徐浩出租系争场地，租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止，月租金为11,666元，如徐浩在租赁期间逾期支付租金超过十五日，则帝芙特茶业有权单方解约，徐浩应承担违约责任；双方之后签订补充协议，约定徐浩以优惠价格5,833元支付月租金；帝芙特餐饮系徐浩独资设立的一人有限责任公司，应徐浩要求，租金发票开具对象为帝芙特餐饮；上述合同履行期间，帝芙特餐饮实际使用系争场地，故其与徐浩均为合同履行的义务主体；现徐浩及帝芙特餐饮屡次拖欠租金，虽经多次口头催讨均未果，其已构成根本性违约；即使合同无效，徐浩及帝芙特餐饮也应支付上述期间的房屋使用费。被告徐浩及帝芙特餐饮共同辩称，不同意帝芙特茶业的全部诉讼请求；《商铺租赁合同》的相对方系帝芙特餐饮，而非徐浩个人，承租系争场地系公司行为，双方签约时帝芙特餐饮尚在筹办期，故由徐浩出面签约，《商铺租赁合同》的权利义务应由帝芙特餐饮概括承担；系争场地未经合法产权登记，对方提供的产权证仅针对中山北路XXX号，而未标注具体位置，故《商铺租赁合同》应当无效；因导致合同无效的责任方系帝芙特茶业，且帝芙特茶业擅自停电，2015年8月23日至2016年4月期间系争场地亦由帝芙特茶业实际控制，故帝芙特餐饮不应承担该时间段内的房屋使用费，同时也不应承担物业费及违约金，对于帝芙特茶业主张的物业费计算标准无异议；双方曾口头约定帝芙特茶业工作人员至帝芙特餐饮处就餐无需支付餐费，帝芙特餐饮也无需支付第一年即2013年5月至2014年4月期间的租金，双方无需另行结算；2014年4月至5月茶文化节，帝芙特茶业的客户在帝芙特餐饮处用餐，故帝芙特茶业又同意免除2014年5月至6月的租金；帝芙特餐饮已支付2014年7月至2015年6月的租金，即使《商铺租赁合同》有效，帝芙特茶业诉请的租金也已超过诉讼时效。反诉原告徐浩及帝芙特餐饮共同向本院提出反诉请求：1.确认帝芙特茶业与徐浩就系争场地签订的《商铺租赁合同》无效；2.帝芙特茶业赔偿徐浩及帝芙特餐饮损失401,095元。事实和理由：双方于2013年签署《商铺租赁合同》后，帝芙特餐饮按约向帝芙特茶业支付了租金；2015年8月22日，帝芙特茶业擅自恶意对系争场地进行断电，导致帝芙特餐饮无法正常经营，当日，帝芙特茶业又实际占有并控制了系争场地；经查，系争场地并未办理合法产权登记；帝芙特茶业所提供的产权证与《商铺租赁合同》中约定的租赁地址不一致，且与产权登记信息不符，故双方所签的《商铺租赁合同》应属无效；合同无效后，帝芙特茶业应对帝芙特餐饮的相关损失予以赔偿。反诉被告帝芙特茶业辩称，不同意徐浩及帝芙特餐饮的全部反诉请求；《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合同条款均由双方协商一致确定，合法有效；系争场地所在区域的室号系帝芙特茶业自行编制，帝芙特茶业有权出租系争场地；本案中违约方系徐浩及帝芙特餐饮，按约定装修等设施应归帝芙特茶业所有，帝芙特茶业无需赔偿损失。本院经审理认定事实如下：帝芙特茶业与案外人浙江帝芙特茶叶有限公司共同向案外人太平洋机电(集团)有限公司承租上海市静安区中山北路XXX号房屋，系争场地位于上址房屋产证范围内。2013年3月28日，帝芙特茶业(出租方，甲方)与徐浩(承租方，乙方)签署《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争场地，建筑面积41.52平方米，租赁期限从2013年5月1日起至2018年4月30日止；第一年租金总额共计140,000元，乙方应按照先付后用的支付原则，于本合同签订当日将租赁期限内的租赁总额一次性全额支付至甲方，甲方在收到乙方支付的全部租金后向乙方出具收款凭证；乙方于本合同签订当日向甲方交纳保证金7,000元；租赁期间，乙方应承担使用租赁商铺所发生的水电费、宽带费、有线电视收视费、电话费、空调机使用费及物业管理费等费用，其中物业管理费以租赁商铺建筑面积按8元/平方米/月计算，具体支付方式为与商铺租金同步支付；乙方进行装饰、装修应经甲方同意及相关政府部门批准，因装饰、装修而产生的费用和安全责任由乙方自行承担；本合同提前终止或租赁期届满，乙方增设的装饰、装修中不可移动的部分无偿归甲方所有；乙方未支付租金及物业管理费超过30天的，视为重大违约行为，乙方除有权要求甲方支付相当于2个月租金的违约金外，还有权单方解除本合同。同日，双方签订《补充协议》，约定：系争场地作为2号楼6楼餐厅配套用房，给予乙方安装至6楼的观光电梯使用；甲方同意乙方本人在经营2号楼6楼场地期间，给予乙方免除一半租金的优惠政策并且不涨价。嗣后，帝芙特茶业向徐浩交付系争场地。徐浩另向帝芙特茶业承租食堂，用于经营鑫味轩大酒店。徐浩在系争场地安装可到达酒店的升降电梯。2013年10月8日，帝芙特餐饮成立，其系徐浩设立的一人有限责任公司，后酒店及电梯由帝芙特餐饮实际经营使用。期间，徐浩及帝芙特餐饮共向帝芙特茶业支付了12个月的租金。帝芙特茶业出具发票，载明收取帝芙特餐饮2014年5月至2015年4月的租金。2015年8月22日，帝芙特茶业以徐浩及帝芙特餐饮欠付租金为由对酒店及电梯停止供电并实际控制，帝芙特餐饮未再经营。2015年9月14日，帝芙特茶业向徐浩发出解除合同通知书，要求解除与徐浩签订的全部租赁合同，并保留主张租金权益及违约责任的权利。徐浩收到了上述通知书。审理中，本院经帝芙特餐饮申请，由上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争场地电梯安装工程进行工程造价司法鉴定。上海中世建设咨询有限公司先后出具沪中世鉴字[2016]第006号司法鉴定意见书、折旧费及现值计算说明、折旧费及现值计算说明(补充说明)，载明：系争场地电梯安装工程的造价为401,095元，折旧截止期2015年8月的现值为367,694元，折旧截止期2016年1月的现值为361,509元。对此，帝芙特茶业发表意见称造价金额过高，土建结构应计入折旧，折旧率过低。徐浩及帝芙特餐饮则表示，虽然金额偏低，但认可工程造价，同时不应计入折旧。审理中，双方均确认系争场地月租金5,833元，物业费每月332元。徐浩及帝芙特餐饮表示双方原本约定帝芙特茶业只能在租期第一年消费抵充租金，过期作废，无需再行结算，但后来放宽条件，允许帝芙特茶业继续消费，餐费累计共有50余万元。帝芙特茶业则称其在酒店消费了263,322元，已抵扣对方食堂欠租；为避免扩大损失，2016年5月起将食堂、系争场地对外出租，电梯无偿供承租人使用。帝芙特茶业另申请陈玲霞出庭作证，证人陈述其系帝芙特茶业的工作人员，其与帝芙特茶业其他工作人员自2014年4、5月起以电话或上门方式向徐浩催讨租金。帝芙特茶业表示认可证人证言。徐浩及帝芙特餐饮则表示，证人系帝芙特茶业的工作人员，与对方存在利害关系，不认可证人证言。以上事实，由帝芙特茶业提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺装修协议》、《安全、消防管理协议》、统计表、开票明细、确认书、催收房租公告、通知书、邮寄凭证、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《土地使用协议书》、公证书、对账单，徐浩、帝芙特餐饮提供的《食堂租赁合同》、发票、承诺书、档案机读材料、上海市房地产登记簿、地籍图、照片、收据、报警记录、经营信息、进货凭证、档案材料、评估报告、补充报告以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为《商铺租赁合同》的主体及合同效力。关于合同主体问题。《商铺租赁合同》系徐浩与帝芙特茶业签订，双方未约定徐浩成立帝芙特餐饮后变更合同主体，故徐浩应为上述合同的当事人。同时，帝芙特餐饮成立后实际使用系争房屋，且帝芙特茶业出具发票的抬头亦为帝芙特餐饮，因此本院认定帝芙特餐饮与徐浩共同履行上述合同，承担权利义务。关于合同效力问题。双方名义上是商铺租赁，实质系场地租赁，由徐浩及帝芙特餐饮在系争场地上建造电梯。系争场地位于上海市静安区中山北路XXX号房屋产证范围内，帝芙特茶业享有合法使用权，有权进行出租，故徐浩及帝芙特餐饮主张《商铺租赁合同》无效，缺乏依据，本院难以支持。徐浩及帝芙特餐饮主张双方约定第一年租金用餐费抵扣，不需另行结算，且对方同意免除2014年5月、6月的租金，但未提供证据予以佐证，本院难以采信其说法。然而，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。徐浩及帝芙特餐饮主张对方诉请超过诉讼时效，帝芙特茶业未提供证据证明其曾催讨，故其要求对方支付2013年5月至2014年4月期间租金的诉讼请求，本院不予支持。徐浩及帝芙特餐饮拖欠2015年5月起的租金、物业费累计超过30天，帝芙特茶业有权解除合同并要求对方支付拖欠的租金、物业费。鉴于帝芙特茶业已向对方发出解除合同的通知，并控制电梯另行利用，故本院确认《商铺租赁合同》已解除。同时，帝芙特茶业对食堂及电梯采取停电措施，徐浩及帝芙特餐饮已无法实际占用系争场地，故不应承担2015年8月23日起的房屋使用费。鉴于双方在《补充协议》中重新约定了租金标准，本院认为违约金金额以调整后月租金金额的两倍计付更为妥当。《商铺租赁合同》虽因徐浩及帝芙特餐饮的原因而被解除，但考虑到徐浩及帝芙特餐饮承租系争场地系用于安装酒店经营配套电梯，帝芙特茶业在食堂租赁事宜上也有过错，且其已另行利用对方出资建造的电梯，故本院酌情确定帝芙特茶业赔偿对方10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)徐浩签订的《商铺租赁合同》已解除；二、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司租金21,638.55元；三、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司物业费899.61元；四、被告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司违约金11,666元；五、反诉被告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司100,000元；六、驳回原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,686.40元(原告上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司已预缴)、反诉案件受理费3,698.20元、司法鉴定费13,500元(反诉原告徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)上海帝芙特国际茶业市场经营管理有限公司负担4,177元，被告(反诉原告)徐浩、上海帝芙特餐饮有限公司负担16,707.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  高 倩二〇一六年十二月一日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。