安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0104民初3334号原告：盛文琴，女，1991年1月19日生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：王自，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华勇，安徽金亚太律师事务所实习律师。被告：安徽世伟商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路白马服饰城二期B1515，组织机构代码66620515-X。法定代表人：王伟，总经理。被告：王伟，男，1969年7月13日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。二被告共同委托代理人：宋红，安徽大森律师事务所律师。二被告共同委托代理人：闻婷婷，安徽大森律师事务所实习律师。原告盛文琴与被告安徽世伟商业经营管理有限公司（以下简称世伟公司）、王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理，被告世伟公司在答辩期间内对本案提出管辖权异议，本院依法裁定驳回申请，被告世伟公司不服裁定提起上诉，安徽省合肥市中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审。原告盛文琴的委托诉讼代理人王自、王华勇，被告世伟公司、王伟共同的委托诉讼代理人宋红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛文琴诉称：2015年4月21日，原告与被告世伟公司签订《租赁合同》，约定：原告租用被告位于合肥市望江西路198号华府骏苑内一层1F-71号商铺用于经营生意。双方对租期、租金、免租期、装修、租金支付方式、场地管理、违约责任及等事项进行明确的约定。原告经营后，被告世伟公司未能尽到综合管理义务，未保证稳定的电力供应，也未按合同约定开放商场空调，导致原告无法正常经营，原告多次要求被告予以解决。对此，被告世伟公司于2015年9月2日以通知的方式单方允诺对夏季未开空调作出2个月物业费和0.5个月租金的补偿方案，于2015年10月22日再次以通知方式单方允诺冬季未开空调将对商户免租3个月以作补偿。2016年3月1日，安徽华府大唐商业管理有限公司发出《解除合同通知函》，原告得知被告世伟公司未依约向安徽华府大唐商业管理有限公司支付租金。嗣后，最终因被告的行为导致商场关门，原告根本无法进行正常经营，被告世伟公司的上述行为已构成根本违约。原告为维护自己的合法权益，请求判决：1、依法确认原、被告之间租赁合同自2016年3月1日起已解除；2、两被告立即支付原告租金5464.2元、物业费（即综合管理费）4917.6元、保证金5500元、装修残值15633.33元；3、两被告立即支付原告违约金2732.1元，夏、冬两季未开空调补偿款10655.15元；4、本案全部诉讼费由被告承担。被告世伟公司辩称：1、原告没有证据证明被告不履行合同致使原告合同目的不能实现，也没有证据证明原告于2016年3月1日通知被告解除合同，故原告要求确认双方租赁合同于2016年3月1日解除，没有事实依据；2、原告要求被告偿还租金、全年物业费、无事实及法律依据，原被告的租赁合同已履行基本有一年时间；3、原告要求返还保证金无依据，本案是原告要求与被告解除租赁合同，依据租赁合同约定，被告不应退还保证金；4、原告要求被告支付装修残值，无事实及法律依据，原告计算装修残值的方式无合法依据，原告没有证据证明装修残值具体价值，应承担举证不能的法律后果；5、原告没有证据证明被告违约，对其要求违约金，不应支持；6、原告没有证据证明被告承诺给付未开空调补偿款，不应支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告王伟辩称：被告王伟不是适格的被告，本案原告与被告世伟公司签订租赁合同，被告世伟公司是独立的法人，原告也无证据证明被告王伟滥用股东职权损害原告的利益，故被告王伟不应承担责任，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：位于合肥市蜀山区望江西路198号信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层，由安徽华府大唐商业管理有限公司委托世伟公司经营管理。2015年4月21日，世伟公司（出租方、甲方）与盛文琴（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“乙方租用甲方位于合肥市望江西路198华府骏苑内一层1F-71商铺（以下简称涉案商铺），使用面积25.5平方米，经营内衣，品牌名称诗曼芬；租赁期限为2个租约年，自2015年5月1日至2017年4月30日止，其中免租期为3个月，即2016年2月1日至2016年4月30日为免租期（免租期内免租金免综合管理费）；乙方承租的商铺须于2015年4月28日装修完毕，于2015年5月1日正式营业；乙方对商铺进行装修改造，应事前按甲方要求提供相应审批手续，经甲方书面同意后，方可进行；第一个租约年（含免租期）租金标准，按每月2732.1元计算，乙方应于本合同签订之日向甲方支付9个月的租金24588.9元。第二个租约年租金标准按每月2732.1元计算，乙方应提前3个月即2016年2月1日向甲方一次支付下一个租约年租金32785.2元。本合同约定每12个月为一个租约年；乙方应于本合同签订之日，一次性支付甲方保证金（不具备定金性质，不适应定金罚则）5500元，如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方，如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方；乙方向甲方按每月546.4元标准支付综合管理费，按年一次性支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付第一个租约年综合管理费4917.6元，第二个租约年的综合管理费乙方应提前3个月即2016年2月1日向甲方一次性支付。综合管理费范围包括公共过道照明费、空调费、门头照明费、保洁费用、管理费；自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方终止合同的应视为严重违约。除按乙方实际占有租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方按照租期当个租约年租金标准计算的1个月租金数额的违约金。”等内容。同日，盛文琴支付世伟公司关于涉案商铺第一租约年的租金24588.9元、综合管理费4917.6元，保证金5500元。租赁合同签订后，盛文琴对涉案商铺进行装修、经营。合同履行期间，整个商场内的中央空调未开通，因世伟公司与安徽华府大唐商业管理有限公司发生纠纷，2016年3月16日，世伟公司经营管理的信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层整个商场电力供应中断，商场关门歇业。至庭审时，整个商场仍未恢复供电和营业。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的《租赁合同》、交通银行合肥繁华支行账户交易明细、进场装修流程表、装修施工合同予以证明，经庭审质证，本院对上述证据的证明效力予以确认。本院认为：盛文琴与世伟公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，该合同内容合法有效。合同履行中，世伟公司因与案外人安徽华府大唐商业管理有限公司之间纠纷，导致涉案的信旺华府骏苑骏苑广场的潜山路负一层至一层整个商场断电，造成盛文琴无法经营，不能实现租赁合同目的，盛文琴主张解除与世伟公司之间的租赁合同，理由正当，予以支持。本院根据双方租赁合同履行实际情况，确定自涉案整个商场断电、关门歇业之日即2016年3月16日，为双方租赁合同的解除时间。合同解除后，尚未履行部分，终止履行，已经履行部分，本院按照原、被告的约定确定各自所应承担的责任。盛文琴承租涉案商铺后缴纳了第一租约年的租金及综合管理费，双方已实际履行租赁合同至2016年3月16日，但第一租约年中包含自2016年2月1日至2016年4月30日三个月的免租期，该免租期内免缴了租金和综合管理费，故盛文琴缴纳第一租约年9个月的租金24588.9元、综合管理费4917.6元，截至2016年3月16日，已经履行完毕，对盛文琴主张返还缴纳的租金、综合管理费，本院不予支持。盛文琴主张世伟公司退还保证金5500元，及按合同约定支付一个月租金的违约金2732.1元，具有事实及法律依据，本院予以支持。合同履行期限尚未届满，盛文琴有权主张世伟公司赔偿装修残值损失，因盛文琴未能提供充分证据证明其装修损失，本院根据双方租赁合同履行状况、违约过错程度等因素，酌定世伟公司赔偿装修残值损失2000元。盛文琴未能提供有效证据证明世伟公司向其承诺给付未开空调补偿款，故对盛文琴该项主张，本院不予支持。世伟公司系独立的企业法人，具备独立的民事行为能力，盛文琴主张其与世伟公司进行民事活动的法律后果由世伟公司的法定代表人王伟承担，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：一、原告盛文琴与被告安徽世伟商业经营管理有限公司签订的《租赁合同》于2016年3月16日解除；二、被告安徽世伟商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告盛文琴保证金5500元；三、被告安徽世伟商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告盛文琴装修残值损失2000元、违约金2732.1元，两项合计4732.1元；四、驳回原告盛文琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费923元，已经减半收取为461.5元，由原告盛文琴承担356.5元，被告安徽世伟商业经营管理有限公司承担105元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈孟凯二〇一六年十二月二十日书记员  叶潇潇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。