广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初1936号原告（反诉被告）：陈波，男，1972年8月16日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：梁勇，系广东三良律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙慧珠，广东法匠律师事务所律师。被告（反诉原告）：王彦甫，男，1972年7月15日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：李佩璞，广东信而立律师事务所律师。关于原告陈波诉被告王彦甫租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，被告王彦甫提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员谭海明适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告陈波及其委托诉讼代理人梁勇、被告王彦甫及其委托诉讼代理人李佩璞到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转换适用普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告陈波及其委托诉讼代理人龙慧珠、被告王彦甫及其委托诉讼代理人李佩璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈波在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判令被告因违约赔偿原告经济损失人民币360000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告陈波变更诉讼请求为：1.请求撤销双方于2018年12月11日签署的《房屋租赁合同》；2.请求被告赔偿原告因此受到的律师费损失10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月11日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告原新怡服装厂面积3847平米，用于开办幼儿园，月租金60000元等；另原、被告就合同附条件约定，原告在三月内在上述地址申请办理幼儿园批文，被告免三月租金等(详见合同)。合同签订后，原告依约向江门市蓬江区教育局申办幼儿园批文，江门市蓬江区教育局于2019年1月2日批复，准于原告在上述地址开办幼儿园。原告将批文出具被告，要求双方履行合同，被告以各种理由推搪，过后，被告单方解除合同，造成原告极大经济损失。原告认为，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院。陈波在本诉中向本院提交的证据有：原告的身份证复印件、被告的身份证复印件、《房屋租赁合同》、电子回单、《江门市蓬江区教育局批文》、《房地权权证》、《建设工程竣工验收消防备案表》、《委托代理合同》、《收据》、《民事委托代理合同》、律师费发票等。被告王彦甫辩称，一、被告在本次合同中没有任何过错和违约行为，原告的起诉没有任何事实和证据支持，请求驳回原告的全部诉讼请求。二、该案在第一次庭审中被答辩人已经当庭明确表示承认租赁合同的法律效力。对答辩人提交的房屋产权证书、土地使用权证书原件明确表示在签署合同时收到且查看过原件，对此没有任何异议，并据此向教育部门申请办学批复，其对租赁房屋的现状、性质、面积明确知晓，答辩人不存在任何欺诈的行为，其变更诉讼请求行为完全没有任何事实依据。三、房屋租赁合同明确约定房屋以现状整体出租，而并非是分割后再出租、原告已经清楚知晓房屋的现状，愿意以现状整体租赁房屋，在签署租赁合同前已经多次实地查勘过房屋，答辩人不存在任何的欺诈行为。四、被告所有的租赁房屋为整体带院区的租赁物，本次租赁标的为房屋整体出租，由原告单独全部租赁，并非分割后再出租。五、从原告起诉请求确认合同有效并要求赔偿损失来看，如果被告存在欺诈行为，原告完全可以在起诉时就主张要求撤销合同。为何会等到第一次开庭后才提出撤销合同的主张，从中足可以看出，其清楚知晓答辩人并不存在任何的欺诈行为，其清楚知晓租赁物的真实状况，其在诉讼主张明显得不到法律支持的情况下，提出并不存在的欺诈事实，目的就是为了需找借口，企图挽回必将败诉的事实。被告王彦甫在本诉中向本院提交证据有：江国用（2016）第××号国有土地使用权证书复印件、粤房地证字第××号房地产权证复印件、粤房地证字第××号房地产权证复印件、《租赁合同》、招商银行账户交易明细、告知书、交寄邮寄收据、快递单、中国邮政ＥＭＳ快递投递记录、手机通话记录清单等。被告王彦甫向本院提出反诉请求：1.请求法院判决确认解除原告与被告双方签订的房屋租赁合同;2.请求判决原告赔偿违约金人民币300000元;3.请求法院判决原告赔偿租金损失60000元;4.请求法院判决本案的诉讼费用由原告全部承担。事实和理由：被告和原告于2018年12月11日签署房屋租赁合同，原告向被告租赁房屋一处。租赁合同第1条约定:“月租金为人民币60000元，租赁合同履约保证金为30万元”，租赁合同第6.2条约定:“原告应在签订合同后2天内付清所有应付的款项，若未在限定时间内付清应付款项，则视为乙方违约，甲方除向乙方追究违约责任外，可单方解除合同”，合同第4.2条约定“合同期间任何一方违约需支付与履约保证金同等金额的款项给对方作为违约赔偿金，并按本合同的约定履行完毕对应义务，守约方可立即解除本合同”，合同第4.3条约定“除合同期届满正常解除合约外，其他任何解约情况、履约保证金均不予退还”，合同还对双方的其他权利义务作出了约定、合同签订后，原告未依照合同约定期限及时足额支付履约保证金和租金，而仅仅支付了9万元，之后被告多次催促被反诉人及时支付履的保证金和租金、但原告均未能按期支付。为维护被告的合法权益，反诉人于2019年1月8日向原告发出告知书，要求原告限期履行支付义务，但以后被告均未能履行支付义务。被告王彦甫提交的反诉证据有：与本诉部分提供的证据一致。原告陈波针对反诉答辩称，第一，被告称原告违约延迟缴纳保证金是不正确的，合同第一条约定，30万元的保证金支付的截止日期是2019年4月1日，所以在被告提出解除合同之前，原告没有存在违约行为。第二，合同的备注是附条件的，该条款事项成功办理幼儿园许可批准，该条款是不可撤销的，所以被告单方面解除合同关系，明显违约。原告陈波提交的反诉证据与本诉部分提供的证据一致。经本院查明：原、被告于2018年12月11日签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.原告（乙方）向被告（甲方）承租位于江门市蓬江区原新怡服装厂（面积3847平方＋300平方）用于开办幼儿园，租赁期限从2018年12月11日至2031年7月30日止；2.原告在三个月内申请办理幼儿园批文，被告免三月租金，免租期110天，自2018年12月11日计免租期，从2019年4月1日计起租，免租期内只免厂房租金；3.租赁合同履约保证金300000元，厂房及宿舍租金每月60000元；4.原告应在签订合同后2天内付清所有应付的款项，若未在限定时间内付清应付款项，则视为乙方违约；5.除合同期届满正常解除合约外，其他任何解约情况、履约保证金均不予退还。合同签订后，原告于2018年12月12日支付了9万元保证金给被告。原告主张合同签订后带教育部门到现场看过场地，并于2019年1月3日收到教育局的批文。2019年1月8日被告通过微信向原告发出《解除合同告知书》，同时按合同约定的地址邮寄书面的《告知书》给原告（该件于2019年1月11日退件）。2019年1月8日，被告将9万元退还给原告，被告表示涉案场地于2019年1月8日收回，但双方对合同签订后至2019年1月8日是否交付使用场地存在争议，被告对此无证据提交，只表示门口有被告方的保安。后原、被告就赔偿问题协商未果，原告遂起诉至法院。2019年4月26日庭审时，被告表示要求确认合同解除的时间是邮件退件后的两天即2019年1月14日，原告表示同意。另外，原、被告在诉讼期间分别申请调解期一个月和15天。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点有二：一为原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题；二为原、被告是否违约及违约责任的问题。关于争议焦点一。首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于合同效力，原、被告在庭审中均确认合同有效。原告方在认为合同有效的同时，又主张被告存在合同欺诈，请求撤销该合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告未能提供充分证据证明，故原告该项主张，事实依据及法律依据不足，本院不予支持。其次，关于被告主张的合同解除问题。2019年1月8日被告通过微信和邮寄方式向原告表明解除合同和退还9万元保证金，并主张同日收回场地，故被告主张合同解除时间是邮件退件后的2019年1月14日，原告在庭审时也表示同意，故本院确认合同于2019年1月14日解除。关于争议焦点二。首先，租赁合同明确约定，保证金30万元在签订合同2天内支付，原告仅在合同签订次日支付了9万元，已构成部分违约。其次，虽然原告未依约定交足30万元，但被告也未提交证据证明其将场地交付给原告使用，并且从2018年12月11日签订合同约定租赁场地用于开办幼儿园到被告主张2019年1月8日解除合同，短短二十几天，原告对此进行大量的前期准备工作，期间的2019年1月3日原告还取得了教育部门的批文，故被告行为有违诚实信用原则，这从被告发给原告的微信“因我方用地性质系工业用地，目前不具备你方办学所需的教育用地条件”等内容可以证实。因此被告反诉请求原告赔偿租金损失6万元，因其未提交交付场地的证据，本院不予支持；被告反诉请求原告赔偿违约金30万元，因被告在2019年1月8日发给原告的解除告知书后，于同日退回保证金9万元，根据合同中“除合同期届满正常解除合约外，其他任何解约情况、履约保证金均不予退还”的约定，表明被告愿意以该方式解决合同解除后双方的责任问题，另外被告也未提交证据证明其受到的实际损失，故被告该项诉讼请求本院不予支持。对于原告请求被告赔偿律师费损失1万元，因合同中无约定，故该请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：1确认原告陈波与被告王彦甫2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2驳回原告陈波的全部诉讼请求；三、驳回被告王彦甫的其他反诉请求。本案本诉受理费6700元，由原告陈波负担；本案反诉受理费6700元，由被告王彦甫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费。审 判 长  谭海明人民陪审员  黎剑樱人民陪审员  李樊荇二〇一九年九月二十日法官 助理  聂淑婷书 记 员  张雅文