广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初3975号原告：肇庆市波海湖房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区端州四路7号之一四楼C区406房，统一社会信用代码91441200566645932Y。法定代表人：彭颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎明、卢建欣，广东余黎张律师事务所律师。被告：陈映余，女，1992年2月18日出生，汉族，身份证登记住址广东省罗定市。原告肇庆市波海湖房地产开发有限公司与被告陈映余商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，于同年8月22日公开开庭进行审理。原告肇庆市波海湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢建欣、被告陈映余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市波海湖房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017082798）；2.请求被告协助原告到不动产登记部门办理撤销网签备案登记手续；3.请求被告支付逾期付款违约金142000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年8月16日签订了合同编号为2017082798的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定被告以总金额1017720元购买原告开发建设的位于肇庆市端州区。按照《商品房买卖合同（补充协议）》之约定“如买受人选择贷款方式付款，除首期房款307720元（含定金）外，按揭部分房款710000元应于2017年8月26日办妥银行按揭所有手续；（一）如因买受人原因或国家贷款政策调整或银行对申请贷款的条件发生变化等原因，导致银行批准的贷款金额小于买受人申请金额或买受人的按揭申请未能获得银行批准时，买受人需于银行或出卖人书面通知之日起4个工作日内用现金补充付清贷款不足部分给予出卖人（以最早日期为准），否则追究买受人逾期付款的违约责任”。被告在交付首期款项307720元后却因被告自身原因未能获得银行批准，导致剩余房款无法办理银行按揭，且直到目前为止，经过原告多次催告，被告亦无法用现金向原告补充付清剩余未付房款，给原告造成极大的经济损失。根据《商品房买卖合同（补充协议）》的约定“买受人同意，若买受人发生逾期付款的违约事实，出卖人无论是否催告，出卖人均有权在买受人逾期付款发生之日起2年内随时行使单方解除《商品房买卖合同》的权利。出卖人单方解除合同时以书面方式通知买受人后，买卖合同即解除”，故原告请求解除原被告于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，请求被告协助原告到不动产登记部门办理撤销网签备案登记手续。被告的行为属于严重的违约行为，导致原告无法按时收取购房款，亦无法把房屋转卖他人，给原告造成极大的经济损失。根据《商品房买卖合同》第八条之约定“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款”，被告应向原告支付逾期付款违约金142000元。综上所述，被告一直迟延付款并经原告多次催告后仍未履行合同的主要义务，被告的行为已表明无法继续履行合同，严重损害了原告的合法权益，根据双方签订的合同约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，要求被告协助原告到不动产登记部门撤销网签登记及备案手续，并要求被告按照合同约定支付逾期付款的违约金。被告陈映余辩称：我一直有积极去处理银行按揭的问题，希望原告可以给予时间我去查询征信，是否可以办理房屋的银行按揭，如果办理不了银行按揭，我在半年内一次性付清购房款余款。对于原告的诉讼请求一、二没有意见，我认为违约金过高，请求适当降低，违约金总额调整至70000元以下。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的坐落于肇庆市端州区，合同约定预测建筑面积116.1㎡，其中套内建筑面积98.25㎡，分摊共有建筑面积17.94㎡，总房款为1017720元。《商品房买卖合同（预售）》第七条“付款方式及期限”第（二）款约定,买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：[商业贷款]。买受人应当于2017年8月16日前支付首期房价款人民币307720元，占总房价的30.23%。余款人民币710000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》第八条“逾期付款责任”约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款……《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议对《商品房买卖合同》第七条、第八条的补充：1.对“贷款方式”的补充，如买受人选择贷款方式付款的，除首期房款307720元（含定金）外，按揭部分房款710000于2017年8月26日办妥银行按揭手续……如因买受人原因或国家贷款政策调整或银行对申请贷款的条件发生变化等原因，导致银行批准的贷款金额小于买受人申请金额或买受人的按揭申请未能获得银行批准时，买受人需于银行或出卖人书面通知之日起4个工作日内用现金补充付清贷款不足部分给予出卖人，否则，视作买受人违约，应承担逾期付款责任，出卖人有权按《商品房买卖合同》第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任。2.若买受人怠于办理按揭贷款手续的，视作买受人违约，应承担逾期付款责任，出卖人有权按《商品房买卖合同》第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任。被告于2017年7月31日和8月16日分别向原告支付购房定金30000元、房款277720元，原告即向被告开具了收款收据。2017年12月11日，被告所购之肇庆市端州区西江北路东侧和熙名园C幢502房在不动产登记部门办理了预售商品房买卖预告登记，权利人为陈映余（被告）。此后，原告因被告未获银行批准按揭贷款致使产生纠纷。2019年3月12日，原告向被告邮寄送达了催缴函要求被告补充支付房款710000元，被告于同月15日收到催缴函后并未支付该房款。2019年5月23日，原告向被告邮寄送达《解除合同通知书》，通知被告解除双方于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及请求被告协助其到不动产部门办理撤销网签备案登记手续。该《解除合同通知书》的内容及邮寄送达过程在公证处办理了保全证据公证。原告经与被告协商无果后诉至本院。诉讼中，被告确认曾到广发银行办理按揭贷款，但因征信问题未获审批，广发银行口头通知其无法办理按揭贷款。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应全面履行约定的义务。一、关于原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》及要求被告协助其办理撤销网签备案登记手续的诉讼请求。原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》的理由是被告因存在征信问题无法办理银行按揭贷款，经催告后仍未能补足购房款，故依照合同第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”之约定行使解除权。诉讼中，被告承认其因征信问题无法办理银行按揭贷款，同意解除合同及协助原告办理撤销网签备案登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》理据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理撤销网签备案登记手续。二、被告的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定,买受人采取贷款方式付款，在2017年8月16日前支付首期房价款307720元，余款人民币710000元向按揭银行申请贷款支付。补充协议约定，如买受人选择贷款方式付款的，除首期房款307720元（含定金）外，按揭部分房款710000于2017年8月26日办妥银行按揭手续……如因买受人原因或国家贷款政策调整或银行对申请贷款的条件发生变化等原因，导致银行批准的贷款金额小于买受人申请金额或买受人的按揭申请未能获得银行批准时，买受人需于银行或出卖人书面通知之日起4个工作日内用现金补充付清贷款不足部分给予出卖人，否则，视作买受人违约，应承担逾期付款责任。本案中，陈映余已如期支付首期房价款307720元（含定金），但因征信问题未办妥银行按揭贷款，经原告书面通知后至法庭辩论终结前仍未付清剩余房款710000元，被告已构成违约，应按约定支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第八条“逾期付款责任”约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。被告拖欠房款为710000元，按照上述约定被告需支付违约金142000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同第一百一十四条第二款‘过分高于造成的损失’”的规定，该违约金不超过上述规定的范围，被告认为违约金过高请求减少的理据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金142000元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市波海湖房地产开发有限公司与被告陈映余于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告陈映余应在本判决生效之日起七日内支付违约金142000元给原告肇庆市波海湖房地产开发有限公司。三、被告陈映余应在本判决生效之日起十日内协助原告肇庆市波海湖房地产开发有限公司办理撤销网签备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6980元（原告已预交），由被告陈映余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇一九年九月二十九日书记员  梁思颖