重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初4297号原告：谢镇雷，男，1987年9月30日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托代理人：魏晓伟、刘璇龙，重庆君融律师事务所律师。被告：重庆万达广场置业有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道5号7幢1-28、36、37、38，统一社会信用代码91500113077251131X。法定代表人：齐界，总裁。委托代理人：余瑞、秦健，重庆钜沃律师事务所律师。原告谢镇雷与被告重庆万达广场置业有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢镇雷的委托代理人魏晓伟、刘璇龙，被告万达公司的委托代理人余瑞、秦健到庭参加诉讼。2016年7月1日原、被告双方向本院申请庭外和解一个月，期满未能成功和解；2016年8月2日因本案必须以另一案的审理结果为依据，依法中止诉讼；2016年12月20日恢复审理。本案现已审理终结。原告谢镇雷诉称，与被告于2014年5月27日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的7幢17-5房屋，被告应于2016年5月30日前将房屋交付原告。2015年12月16日收到接房通知，在接房过程中，原告发现房屋外立面有一根大的横梁遮挡了主卧室，严重影响视线及采光，大大降低房屋的居住品质和商业价值；墙体不平整，天花板漏筋，墙面严重渗水；阳台和院馆护栏玻璃不符合3C标准，需要加装扣件；飘窗设计不合理，为内开窗，需要整改；公共过道没有墙砖，与宣传严重不符，要求整改；厨房没有燃气报警器，严重违反合同；小区公摊面积不明确，应提供详细说明；日立电梯的宣传构成要约内容，需要在电梯加装空调；安保方面，应当电梯和小区内安装摄像头；宣传册中宣传楼房一楼入户门为紫铜门，实际��是铁门。要求被告万达公司拆除装饰梁或赔偿房屋价值损失6万元、房屋内后期修补填洞部分的质保期延长5年、天花板漏筋问题进行整改并延长质保期5年、对房屋渗水问题进行整改并延长质保期5年、对阳台、院馆的护栏玻璃按照国标质量要求进行更换和固定、将内开窗改为外开窗或滑窗、对楼房公共过道墙面贴瓷砖装修、在厨房安装天然气泄漏报警器、公布小区公摊面积的明细、电梯加装空调、在电梯和小区内安装摄像头、一楼入户门改装为紫铜门。被告万达公司辩称，商品房的交付是买受人取得业主身份的标志，未办理房屋交付手续的原告不具备诉权；案涉物业均已依法取得一证两书，具备了法律规定和合同约定的交付条件，无正当理由不能拒绝交付；商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，因此，在原告还没有办理房屋交付手续的情况下，商品房之所有权尚在出卖人之名下，原告并不享有依据所有权人身份提出整改、赔偿之诉的适格身份，更不具备提出侵权之诉的主体身份。没有交付的情况下无以谈及瑕疵；如果本案系因采光权争议产生的侵权之诉，原告没有实际占有并取得所有权的情况下也无以谈及侵权。案涉物业系经合法设计、报批、报建并经依法验收合格的商品房，对于原告要求拆除的横梁是抗震梁，属于整体物业的结构部分，系满足房屋抗震要求的基础结构，合法的建筑主体结构未经法定程序无人有权擅自要求拆除；合同中对于因抗震、防火需求所涉及到的结构梁柱，均明确约定了买受人应予无条件接受。原告也无任何证据证明该结构梁的存在导致物业不符合法律法规及设计规范中���于采光的设计建造要求，不能依据其主观的感官来要求整改或赔偿。根据相关规定，高层建筑不应该采用外开窗，案涉物业系经合法设计、报批、报建并经依法验收合格。厨房安装天然气泄漏报警器需要业主装修入住后在物业公司领取，电梯是有空调装置的，双方在合同中约定了入户大堂门为紫铜门，被告采购安装的入户大堂门属于紫铜门系列，公共部分装修符合约定及建筑规范，电梯厅及公共走道地面、楼梯间地面处理，符合合同约定；公摊面积合同有明确表述及详细说明；安保设备按合同约定配置；室内门窗，阳台栏杆符合建筑设计规范；所有这些都通过了建设主管部门的审批审查及竣工验收，履行合同义务并无瑕疵。经审理查明：被告万达公司是经营房地产开发的企业法人。原告谢镇雷为乙方，被告万达公司为甲方，双方于2014年5月27日签订《重��市商品房买卖合同》约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市巴南区渝南大道299号7幢17-5房屋，本商品房所在幢的楼层共计32层，本商品房所在楼层物理层为第19层，本商品房所在楼层名义层为第17层；建筑面积62.57平方米（套内建筑面积48.16平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.41平方米），本商品房为清水房，总成交金额404433元；甲方应当在2016年5月30日前，依照国家和地方的相关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方；商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定；保修责任，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，该房屋面积最终以产权登记部门确认为准，具体详见面积实测报告，附有分摊系数计算公式、分摊共用及系数；附件三，装饰、设备标准（见附件四）。附件四，房屋装修标说明，公共区域，入户大堂入户门紫铜门；地面，地砖、局部石材；墙面，墙砖、局部石材；电梯厅及公共走道，地面，地��；墙面，墙砖、乳胶漆；楼梯间，地面，混凝土；墙面，乳胶漆；室内，门窗断桥铝合金、中空玻璃；室内厅室，地面，细石混凝土；墙面，腻子刮白；天棚，腻子刮白；卫生间，地面，混凝土、防水处理；墙面，水泥砂浆墙面；顶棚，钢筋混凝土顶板；阳台，地面，细石混凝土、防水处理；墙面，涂料；顶棚，外墙涂料；栏杆，玻璃栏杆；安防系统，室外，车库及出入口管理、小区闭路监控；室内，可视对讲、燃气泄露报警、门禁系统；电梯，品牌电梯。2014年5月27日原告谢镇雷为乙方，被告万达公司为甲方，双方还签订《附件五，合同补充协议》约定，信息公示及确认，在签订本合同及本补充协议前，甲方已依法向乙方明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等依法应向房屋买受人出示的全部规定，五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，以及《商品房买卖合同》（含所有附件及补充协议）示范文本、公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容作了合理说明，乙方对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行；乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可；乙方或其法定代理人（如有）确认自身具有签署本合同及补充协议所必须的风险预见能力和商业经验，熟悉商品房买卖交易过程的相关法律、法规；本补充协议作���本合同组成文件，与本合同具有同等法律效力；如本补充协议的约定与本合同约定不一致的，以本补充协议约定为准。2014年5月27日原告谢镇雷为乙方，被告万达公司为甲方，双方还签订《协议书（住宅）》约定，信息公示及确认，在签订买卖合同及本协议前，甲方已依法向乙方明示，五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，以及《商品房买卖合同》（含所有附件及本协议）示范文本、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容作了合理说明；乙方对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行；乙方已现场了解该房屋所处��筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可；乙方或其法定代理人（如有）确认自身具有签署买卖合同及本协议所必须的风险预见能力和商业经验，熟悉商品房买卖交易过程的相关法律、法规；关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定，该房屋装修、设施标准以买卖合同约定（详见附件三）为准，买卖合同未提及的装修及设施不属于甲方责任范围；双方确认，出现甲方在签订买卖合同时不能预见的影响采购的情况时，甲方有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品；乙方不得以房屋装饰设备不符合约定为由拒绝接收房屋或者提出索赔，甲方也不承担逾期交房责任；除上述约定外，如交付时该房屋装修装饰或设备达不到约定标准，乙方应在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议，甲方应在双方确认之日起60日内就未达到部分采取补救措施；甲方可以进行整改（整改期间不视为甲方逾期交房），也可以一次性补偿乙方实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务；除上述补救措施外，乙方不得以房屋装修装饰或设备达不到约定标准影响使用为由，要求补偿或者提出其他要求；如乙方未在该房屋交付之日起15日内向甲方提出书面异议的，视为乙方认可该房屋装修装饰或设备达到约定标准；如本协议的约定与买卖合同约定不一致的，以本协议约定为准。此后，原告谢镇雷按约支付房款，涉案房屋通过了建设主管部门的竣工验收，被告万达公司按约向原告谢镇雷发出接房通知，但在验房过程中，原告谢镇雷向被告万达公司��出了诉状中所列问题，双方未能成功办理交房手续，协商未果，原告谢镇雷便诉至本院。审理中，调解未果。原告谢镇雷撤回要求被告万达公司在电梯加装空调的诉求，本院予以准许。上述事实，有双方当事人陈述、原告谢镇雷提交了《重庆市商品房买卖合同》，被告万达公司提交了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、协议书、竣工验收备案登记证、新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书、情况说明、重庆市建设工程施工图审查备案凭证、备案施工图之楼栋平面图、备案竣工图、公证书、沙盘照片、宣传资料、本市其它知名开发商在建楼盘实景照片、实景照片、合格证、检验报告、关于重庆巴南万达广场一期工程A地块住宅外窗内开的情况说明、铜门出厂合格证等证据，经当庭质证，予以采信。本院认为：原告谢镇��与被告万达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、协议书，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，系有效合同。双方均应按合同的约定履行各自的义务，原告依据合同，要求被告万达公司交付符合约定的涉案房屋，是具备诉权的；同时，原告基于商品房预售合同关系，主张被告承担因违约而产生的相应责任，应依合同及补充协议的相关约定并举示证据予以证明。原告作为完全民事行为能力人，应当对自己的交易行为尽到审慎合理的注意义务；原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、协议书，已明确原告现场了解涉案房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律���况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可；如本协议的约定与买卖合同约定不一致的，以本协议约定为准。故原告谢镇雷提交的照片若干、认购须知、户型图、非标准型公示等证据，达不到其证明目的，不应采信。被告万达公司提交的证据证明，涉案房屋通过了建设主管部门的审批审查，系合法建筑，取得竣工验收备案登记证，符合约定的交房标准；室外横梁设置，系满足高层建筑抗震的需要，并不违反建筑设计规范；入户大堂大门安装紫铜门，电梯厅及公共走道地面铺设地砖，楼梯间地面混凝土，符合约定；公摊面积问题，合同有明确表述，合同附件二有详细说明；安保设备按合同配置；室内门窗，阳台栏杆符合建筑设计规范，并通过了建设主管部门的审批审查及竣工验收；厨房用天然气泄漏报警器，可以待装修入住后在物业公司领取。涉案房屋竣工验��后，在使用中如发现墙体不平、顶棚漏筋、渗水等一般质量问题，则是被告万达公司应承担的保修义务，应按新建商品房屋质量保证书执行。综上所述，被告万达公司并未违反诚实信用原则，不应承担相应的违约责任；原告谢镇雷要求被告万达公司拆除装饰梁或赔偿房屋价值损失6万元、房屋内后期修补填洞部分的质保期延长5年、天花板漏筋问题进行整改并延长质保期5年、对房屋渗水问题进行整改并延长质保期5年、对阳台、院馆的护栏玻璃按照国标质量要求进行更换和固定、将内开窗改为外开窗或滑窗、对楼房公共过道墙面贴瓷砖装修、在厨房安装天然气泄漏报警器、公布小区公摊面积的明细、在电梯和小区内安装摄像头、一楼入户门改装为紫铜门的诉求，缺乏法律依据，不应主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：驳回原告谢镇雷的诉讼请求。本案案件受理费650元由原告谢镇雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢再祥二〇一六年十二月二十一日书记员  侯华贞