江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初555号原告：朱桂芳，女，1960年1月14日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：范佳茜，江苏高仁律师事务所律师。被告：王小霞，女，1968年11月13日生，汉族，住南通市崇川区。原告朱桂芳与被告王小霞合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告朱桂芳的委托诉讼代理人范佳茜到庭参加诉讼，被告王小霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱桂芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方签订的《拆迁安置指标权利转让协议》，并退还原告已付款44.6万元，并自起诉之日起按照银行同期贷款年利率4.35%支付利息至实际返还之日止，并按照定金罚则赔偿原告人民币10万元；2.诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年1月18日，原被告双方签订了一份《拆迁安置指标权利转让协议》，协议约定由被告向原告出售位南通市组的拆迁指标给原告，由原告选购一套拆迁安置房，每平米的转让价格为6800元或6200元，定金10万。合同签订后，原告按约交付了定金和其他款项合计人民币44.6万元。但被告不拥有相应拆迁利益，双方之间签订的协议无法履行。原告合法利益受到侵害，故诉至法院。被告王小霞未应诉答辩。原告朱桂芳围绕诉讼请求依法提交了拆迁安置指标权利转让协议原件一份、收条两份，转账凭证两份以及三里墩花园认购结算单复印件一份，本院进行了质证。因被告王小霞未应诉答辩，亦未对原告朱桂芳提供的证据提出异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原告朱桂芳的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2016年1月18日，原被告与南通市崇川区秀芹房屋中介服务部（以下简称秀芹中介）三方签订了一份《拆迁安置指标权利转让协议》，协议第一条约定，被告王小霞将原坐落南通市组的拆迁指标中的一半80平方转让给原告朱桂芳，转让总价为6800元/平方米或6200元/平方米（注：总拆迁指标面积160平方米），协议第十二条约定，如果原告朱桂芳先选大套（130平方米左右的房子），则以6800元/平方米，按实际选房面积结算给被告王小霞；如果被告王小霞先选大套（130平方米左右的房子），剩余的实方由原告朱桂芳选房，以6200元/平方米结算给被告王小霞。协议第三条第一项约定，协议签订时原告朱桂芳支付被告王小霞人民币10万元作为定金。协议第三条第四项约定，领取产权时间以开发商发放产权为准，被告王小霞领取产权证后一个月内原被告在房产中介的协助下办理产权过户手续，产权过户结束后原告朱桂芳当场付清全部剩余款。协议第五条约定，被告王小霞保证上述拆迁指标共有人或共同继承人知道并愿意承认本协议成立，否则由此造成买卖的不能正常进行或产权不能顺利过户的全部违约责任由被告王小霞承担。此外，协议还就交房时间和方式、违约责任、纠纷解除途径等事项作出了约定。协议签订后，原告朱桂芳优先选了一套大的户型，故原告朱桂芳需按照取得拆迁指标的实方80平方米，以每平方米6800元的价格支付购房款544000元（6800元/平方米*80平方米）。2016年1月18日，原告朱桂芳向被告王小霞支付定金10万元，2016年1月19日，原告朱桂芳向被告王小霞支付购房款5万元，2016年1月26日给付被告王小霞6万元，至此，原告朱桂芳共计向被告王小霞支付购房款合计21万元，被告王小霞于2016年1月26日在《拆迁安置指标权利转让协议》背面书写收据，“2016年1月26日收到朱桂芳房款人民币陆万元整，共计收到房款贰拾壹万元整，收款人：王小霞”。2016年3月7日，原告朱桂芳通过朋友朱秀芹向被告支付购房款236800元，并由被告王小霞在《拆迁安置指标权利转让协议》背面书写收据“2016年3月7日补充收条：已收款236000元（贰拾叁万陆仟捌佰元，收款人：王小霞）”。至此，原告朱桂芳共计向被告王小霞支付购房款446800元，并和被告约定剩余购房款在房屋过户时给付。另查明，案涉拆迁处置权系案外人吴济所有，且吴济已于2016年1月30日用案涉拆迁指标实方160平方分别选取三里墩花苑16-304室与16-405室的房屋。本院认为，案涉拆迁权益系案外人吴济所有，本案未有充足的证据证实被告王小霞委托秀芹中介转让拆迁权益给原告朱桂芳时已获得吴济的授权，现吴济对被告委托销售的行为不予追认，则被告王小霞的行为构成无权处分。但其与秀芹中介、原告朱桂芳在平等自愿基础上签订的《拆迁安置指标权利转让协议》，系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故三方签订的《拆迁安置指标权利转让协议》属于有效合同，三方均应依约全面履行合同的义务。依照《拆迁安置指标权利转让协议》的第五条约定，“被告王小霞保证上述拆迁指标共有人或共有继承人知道并愿意承认本协议成立，否则由此造成的买卖不能正常进行或不能顺利过户的全部违约责任由被告王小霞承担。”因被告王小霞的无权处分致使拆迁权益无法转让，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿，人民法院应予支持。”故对原告朱桂芳要求解除合同，返还购房款446000元的主张予以支持。依照《拆迁安置指标权利转让协议》第三条第一项约定，协议签订时原告朱桂芳支付被告王小霞人民币10万元作为定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉《拆迁安置指标权利转让协议》系被告不能履约导致合同解除，原告并无过错，故对原告朱桂芳要求被告王小霞支付10万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，自被告王小霞不能履行案涉协议时，双方合同即可解除，被告王小霞理应退还已支付购房款44.6万元，并按定金罚则支付原告违约金10万元。而实际上直至起诉之日，被告王小霞都未退还44.6万元的购房款，给原告造成损失。故对于原告要求被告以已付房款44.6万元为基数，支付自起诉之日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款年利率4.35%计算利息的主张，本院予以支持。被告王小霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原被告双方于2016年1月18日签订的《拆迁安置指标权利转让协议》中有关原告朱桂芳及被告王小霞之间的权利义务部分。二、被告王小霞于本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告朱桂芳已付购房款44.6万元，并支付以44.6万元为基数自2019年1月14日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率4.35%计算的利息。三、被告王小霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱桂芳支付违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元、保全费3250元、公告费690元，合计13200元，由被告王小霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费9260元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号********，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  吴陈根人民陪审员  姜 敏人民陪审员  马 莉二〇一九年九月二十九日书 记 员  高玲玲