广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初26796号原告：深圳第壹空间运营管理有限公司,住所地深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**宝能中心附楼（招商中心）**，统一社会信用代码91440300MA5DM1HF1Y。法定代表人：杨海斌。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，汉族，1987年7月15日出生，身份证住址广东省汕头市濠江区，系公司员工。被告：深圳碧发商贸有限公司，住所地深，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与彩田路交界西南星河世纪大厦**裙楼401，统一社会信用代码914403000801247156。法定代表人：刘航。委托诉讼代理人：黄仕林，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201510971283。第三人：深圳深业物流集团股份有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**深业物流大厦**代码914403006188009314。法定代表人：姚建辉。委托诉讼代理人：姜山，男，汉族，1981年9月12日出生，身份证住址深圳市南山区，系公司员工。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方委托诉讼代理人陈梅蕊及被告方委托诉讼代理人黄仕林，第三人委托诉讼代理人姜山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令原告、被告及第三人三方签订的房屋租赁及运营管理合同已解除；2.判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年1月2日期间的运营管理及物业管理费4167.8元；2.判令被告向原告支付运营管理及物业管理的逾期付款违约金2251.5元（暂计至2019年5月5日，应付至实际支付之日）；4.判令被告向原告支付解除合同违约金2720元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月26日，原、被告及第三人三方签订了房屋租赁及运营管理合同，约定被告承租第三人位于深圳市罗湖区××北路与××广场宝××.××楼××号房屋（简称“租赁物”），并接受原告物业服务。房屋租赁及运营管理合同的主要内容如下：1.租赁期限5年，第三人将租赁物交付被告之日即为起租日（第三人实际已于2018年8月1日向被告交付了租赁物，后给予被告将起租日顺延至2018年9月1日起算的优惠，详见下文说明）;2.运营管理及物业管理费（以下简称“管理费”）为1360元/月。除租赁及运营合同另有约定外，被告应在每日历月度5日前（如遇法定节假日，缴款日相应提前向原告交纳当日历月度管理费）。如被告逾期缴交租金、管理费、水电费、每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；3.租赁期内，被告有下列情形之一的，即视为被告根本违约，原告有权单方解除合同，并没收被告已缴管理费保证金，且乙方还应另行向原告支付最后一个月管理费额度两倍违约金：逾期缴交管理费、水电费其中任一项费用达30天以上的。租赁及运营合同签订后，第三人于2018年8月1日向被告交付了租赁物，因租赁物所在物业为初期运营阶段，第三人给予包括被告在内的所有已进场租户将起租日往后顺延一个月的优惠，租赁及运营合同各项时间相应顺延。自2018年10月起，被告开始无故拖欠管理费。2018年12月11日、12月14日，原告分别向被告发送了《催缴通知书》《再次催缴通知书》，经原告多次催缴后，被告仍未支付管理费，且欠缴管理费的时间已远久于30日。迫于无奈，原告于2018年12月31日依据租赁及运营合同约定向被告发送了《解除合同通知书》，《解除合同通知书》于2019年1月2日送达被告。房屋租赁及运营管理合同解除后，至今为止，被告仍未支付欠付的管理费，其行为已构成严重违约，依据租赁及运营合同约定被告还应承担逾期付款违约金、解除合同违约金等。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告深圳碧发商贸有限公司辩称，一、案涉合同已于2018年12月21日解除，原告于2018年12月21日在被告承租物业的墙上张贴合同解除通知书，经相邻物业承租人告知被告知晓该解除事项。二、被告承租物业位于涉案物业13层，该物业的12-15层的消防验收于2018年12月19日才通过，在此通过之前，原告交付的物业不符合办公标准，存在安全隐患，被告在此前不应交付管理费。三、原告向被告交付物业时未将承租物业未通过消防验收予以告知，违反法律规定，侵犯被告的权利，同时，案涉合同约定的逾期交付违约金为每日2‰，显著超过法律保护范围应不予支持。四、被告已向原告交付管理费保证金2720元、水电费保证金3000元。第三人深圳深业物流集团股份有限公司辩称，对原告起诉的事实无异议。本院经审理认定事实如下：一、被告深圳碧发商贸有限公司于2018年7月26日与原告深圳第壹空间运营管理有限公司、第三人深圳深业物流集团股份有限公司签订《房屋租赁及运营管理合同》，载明：第三人深圳深业物流集团股份有限公司将位于深圳市××××六金广场宝能慧谷13楼24号房租出租给被告，租赁期限为五年，月租金为9520元，月管理费为1360元，被告应向原告深圳第壹空间运营管理有限公司缴纳管理费保证金2720元、水电费保证金3000元；被告享有45天免租期，即2018年8月1日至2018年9月14日，免租期内，被告无需支付租金，但需承担管理费、水电费等费用；若被告逾期缴交租金、管理费、水电费，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若被告逾期缴交管理费、水电费任何一项费用达30天以上，则视被告根本违约，原告有权单方解除本合同，并没收被告已缴的管理费保证金，且被告还应另行向原告支付最后一个月管理费额度两倍的违约金等。二、第三人深圳深业物流集团股份有限公司于2018年8月1日将涉案租赁物交付给被告深圳碧发商贸有限公司使用。三、被告深圳碧发商贸有限公司于2018年7月31日向原告交纳了管理费保证金2720元及水电费保证金3000元，原告向被告出具相应的收款收据。四、被告深圳碧发商贸有限公司于2018年11月26日向原告支付了一个月的运营管理及物业管理费1360元。经原告在庭审中确认，2018年8月为免租期，原告未向被告收取运营管理及物业管理费，被告支付的费用为2018年9月1日至2018年9月30日期间的运营管理及物业管理费。被告深圳碧发商贸有限公司尚欠原告2018年10月1日起的运营管理及物业管理费未支付。五、原告深圳第壹空间运营管理有限公司于2018年12月12日向被告发出《催缴通知书》，于2018年12月15日向被告发出《再次催缴通知书》。六、原告深圳第壹空间运营管理有限公司于2018年12月31日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2019年1月2日签收。以上事实，有当事人提交的房屋租赁及运营管理合同、交付确认书、催缴通知书、再次催缴通知书、解除合同通知书、EMS邮寄底单及签收记录、收款收据以及当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，原告、被告与第三人签订的《房屋租赁及运营管理合同》系各方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，被告应按照合同约定履行其支付运营管理及物业管理费的义务。涉案房屋的公共区域于交付之后才通过消防验收并不影响租赁合同的效力，被告主张在通过消防验收之前不应支付管理费，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于合同的解除，根据原、被告所签订的《房屋租赁及运营管理合同》，合同中明确约定“若被告逾期缴交管理费、水电费任何一项费用达30天以上，则视被告根本违约，原告有权单方解除本合同”。本案中，被告从2018年10月起未支付物业管理费，原告深圳第壹空间运营管理有限公司于2019年1月2日向被告发出《解除合同通知书》，符合合同约定及法律规定，本院予以认可。被告深圳碧发商贸有限公司主张双方的合同于2018年12月21日已经解除，但是没有证据证明其主张，本院不予支持，本院依法认定双方合同解除时间为2019年1月2日。故被告深圳碧发商贸有限公司应向原告深圳第壹空间运营管理有限公司支付2018年10月1日至2019年1月1日期间的运营管理及物业管理费共计4080元（1360元/月×3）。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告所签订的《房屋租赁及运营管理合同》约定了被告的三种违约责任，即:若被告逾期缴交租金、管理费、水电费，每天应按欠付金额2‰的标准支付违约金；若原告单方解除本合同，可以没收被告已缴的管理费保证金；被告还应另行向原告支付最后一个月管理费额度两倍的违约金。根据该约定，双方约定的全部违约金明显过高，被告亦当庭主张减少，本院依法将违约金的总标准调整为所欠付金额的日万分之五。公平起见，亦为减轻当事人的诉累，经计算，被告缴纳的保证金共计5720元，足以抵充其所拖欠的管理费及违约金，故原告要求被告支付运营管理及物业管理费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳第壹空间运营管理有限公司与被告深圳碧发商贸有限公司、第三人深圳深业物流集团股份有限公司所签订的《六金广场宝能·慧谷房屋租赁及运营管理合同》已于2019年1月2日解除；二、驳回原告深圳第壹空间运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张颖慧二〇一九年九月十七日书记员  沈玉芬