山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初3125号原告：山西交通实业发展集团有限公司大同分公司,住所地大同市平城区大同东收费站院内。负责人:郝文军，总经理。委托诉讼代理人：安某，山西阳和律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某1，山西领瀚律师事务所律师。被告：中国石化销售股份有限公司山西大同石油分公司，住所地大同市平城区南关北街**。负责人：朱秉峰，经理。委托诉讼代理人：韩某2，山西雁北律师事务所律师。原告山西交通实业发展集团有限公司大同分公司（以下简称“山西交通实业大同分公司”）与被告中国石化销售股份有限公司山西大同石油分公司（以下简称“中石化销售公司大同分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西交通实业大同分公司的委托代理人安某、韩某1，被告中石化销售公司大同分公司的委托代理人韩某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山西交通实业大同分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告办理租赁财产的交接手续并腾清租赁场地；2、判令被告承担拒不交接并腾清租赁场地给原告造成的损失5804833元，并支付从2019年5月10日起直至实际腾清房屋、场地占有租赁物的损失每月1090966.6元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年9月4日，原、被告双方签订《承包经营合同》。双方对合同标的物、合同履行期限、金额、支付方式、双方权利义务、违约责任等进行明确约定，其中约定被告承包经营原告所属的官堡生活服务区,租赁合同履行期是15年，自2003年9月5日至2018年9月6日止。双方同时约定，年租金为140万元;如合同发生纠纷，双方协商解决时，可由原告所在地人民法院审理。但在合同到期后,经原告多次催促要求其按照合同约定履行《承包经营合同》，立即办理交接手续，尽快腾退租赁物及设施，但被告拒不履行义务。无奈，原告现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告中石化销售公司大同分公司辩称，1、原告以租赁合同关系在贵院起诉立案违反专属管辖规定，应驳回其起诉或移送有管辖权的人民法院审理。根据民诉法第三十三条及其司法解释第二十八条第二款规定，租赁合同属不动产专属管辖，本案应由租赁财产所在地人民法院管辖，原告起诉不符合管辖规定。2、原告主体不适格，且其起诉状所述不属实。案涉合同签订于2003年9月4日，签约双方是山西京大高速公路有限责任公司和答辩人，原告是2018年11月22日新设成立的非法人主体（分公司），其与山西京大高速公路有限责任公司毫无关系，原告在起诉状称其与答辩人签订和履行合同不属实。原告不是官堡生活服务区所涉及财产的权利人，也不是合同相对人，答辩人无义务与原告办理交接手续。3、原告起诉要求损失没有依据。其一，原告不是案涉财产的权利主体，其无诉权；其二，官堡生活服务区包括加油站、商店、办公楼、食堂等全部早在2018年10月初就被原告强占，原告主张损失毫无事实和法律依据，对此，答辩人保留追究其侵犯答辩人合法权益的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月4日，山西京大高速公路有限责任公司（甲方、以下简称“京大高速公路公司”）与中国石油化工股份有限公司山西大同石油分公司（乙方、以下简称“中石化大同石油分公司”）签订《承包经营合同》。合同第一条约定：甲方所属京大高速公路官堡生活服务区，主要包括南、北区加油站2座、修理厂2处和商店、办公楼、客房部、食堂等及其内部设施和用具（详见标的物清单），其中办公楼的三层、路政食堂和温室大棚仍由甲方留用；合同第二约定：合同期限为自甲方收妥乙方须支付的承包经营费次日起满15年整，合同金额为每年140万元整，15年总计2100万元整，签合同之日先付10%（合款210万元整），签订合同后5日内付清其余90%（合款1890万元整）；合同第三条约定：乙方全部承包费到位后，甲、乙双方开始办理移交事宜，甲方现有房屋及必备设施以及生产经营所必须设备（含））地下部分由乙方无偿按清单接收使用合同第七条约定：在距合同到期之日180天起，甲、乙双方按双方签约时交接单清点验收标的物，如未发生损坏，继续履行合同直至期满，如有损坏（低值易耗品除外），折算金额后，冲抵合同最后180天的承包日，合同的终止时间以相应扣除所冲抵的承包日为准；合同第八条约定：1、合同期满后自动终止；2、如遇甲方上级机关行业或政府行为致使合同不能正常履行的，则乙方以实际承包天数支付承包费，其余部分甲方退还乙方；3、本合同在履行过程中如遇自然灾害及国家重大政策调整等不可抗拒的原因致使合同部分或全部不能正常履行时，由双方协商解决，可修改或终止合同；合同第九条约定：1、如合同发生纠纷，双方协商解决，不能协商解决时，可由甲方所在地人民法院审理；2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可据情另行签订补充合同；3、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。同日，“京大高速公路公司”（甲方）与“中石化大同石油分公司”（乙方）就合同未尽事宜另行签订《承包经营合同补充合同》。合同约定：1、综合楼、超市、餐厅房屋年租金30万元；2、场地年租金10万元；3、南、北加油站年租金100万元；4、如合同发生纠纷，双方协商解决，不能协商解决时，可由甲方所在地人民法院审理；5、本合同一式四份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力。上述两份合同落款处甲、乙双方加盖公司印章并由法定代表人签名。2003年9月5日，“中石化大同石油分公司”向“京大高速公路公司”转账支付210万元；2003年9月9日，“中石化大同石油分公司”向“京大高速公路公司”转账支付1890万元。2006年6月8日，经山西省交通厅党组会议研究决定，京大高速公路公司、得大高速公路公司整合为山西省大同高速公路有限责任公司。2017年8月2日，山西省人民政府作出批复，同意成立山西交通控股集团有限公司（以下简称“山西交控集团”），筹组方案包括将交通厅管理的53条政府还贷高速公路和9条在建政府还贷高速公路共62条高速公路资产整体划入山西交控集团。2018年8月14日，山西交控集团下发通知，委托山西交通实业发展集团有限公司经营16个高速公路分公司管理的或持有股权的93对高速公路服务区。2018年9月11日，山西交通实业发展集团有限公司下发通知，设立总部外派机构（大同等10个片区管理中心），大同片区管理中心负责大同地区的官堡等13个单位的运营监管。2018年11月9日，山西交通实业发展集团有限公司下发通知，大同片区管理中心更名为大同分公司，负责人郝某。2018年11月22日，“山西交通实业大同分公司”注册成立，隶属于山西交通实业发展集团有限公司，系依法设立并领取营业执照的非法人分支机构。2014年6月6日，“中石化大同石油分公司”更名为中国石化销售有限公司山西大同石油分公司。2019年3月5日，中国石化销售有限公司山西大同石油分公司更名为“中石化销售公司大同分公司”。2018年10月19日，山西交通实业发展集团有限公司下发《关于服务区加油站租赁期满或即将到期有关事宜的通知》。通知各有关片区管理中心为规范服务区加油站租赁合同即将到期或到期终止、移交等事宜的统一有序，按照印发的《租赁合同期满通知书》和《服务区加油站交接备忘录》对加油站租赁期满的（包括官堡服务区加油站在内）应立即向租赁方函告…。2018年10月31日，山西交通实业发展集团有限公司向被告发出《加油站租赁期满终止合同通知函》，通知该公司在合同期满后30日内退出现加油站经营场所，如期归还租赁物，双方需在《租赁物归还移交表》上共同签字…。2018年10月31日，被告工作人员于江签收上述文件和通知。2018年11月23日，山西交通实业发展集团有限公司授权山西玉业律师事务所再次向被告发出《律师函》，载明：“山西交通实业发展集团有限公司根据[晋交控产经发（2018）442号]文件接收了京大高速公路公司的权利义务。官堡服务区《承包经营合同》的租赁期限于2018年9月份到期。到期后，山西交通实业发展集团有限公司曾于2018年10月份向你公司催促履行《承包经营合同》中第七条规定的接签约交接义务，但你公司至今未履行。请你公司接到此律师函后3日内，履行合同第七条规定的按签约交接业务，逾期我们将通过司法程序维护合法权益。”2019年2月19日，“山西交通实业大同分公司”向被告发函，通知该公司务必于2019年2月25日前与山西交通实业大同分公司完成接收工作，逾期将承担相关法律责任。2019年2月22日，被告向“山西交通实业大同分公司”发出复函，载明“1、官堡服务区出租方为京大高速公路公司，贵公司并非适格权利主体，不具有向我公司主张接收工作的权利；2、高速方作为受益方，按照公平原则，应先解决我公司多年对服务区的投入，再协商接收事宜；3、建议先搁置争议，以免双方损失扩大和造成严重不良社会影响；4、建议待上级单位形成协商意见后，再行决定。”截止本案审理终结前，“中石化销售公司大同分公司”未将官堡服务区南、北加油站场地腾清交付于“山西交通实业大同分公司”，亦未办理租赁标的物的交接、清点及验收手续。上述事实，有原、被告提交的企业信用信息公示报告、承包经营合同、承包经营合同补充合同、进账单、晋交发字（2006）51号文件、晋政函（2017）100号批复、晋交控产经发（2018）442号文件、晋交实业油品发（2018）29号文件、晋交实业人发（2018）9号、51号文件、律师函、复函以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，涉案《承包经营合同》及《承包经营合同补充合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于本案管辖问题。本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。涉案合同约定，发生纠纷由甲方所在地人民法院审理，而甲方住所地在大同市平城区人民法院辖区，故本院对该案依法享有管辖权。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”本案不存在违反级别管辖和专属管辖规定的情形，且被告在答辩期间未向本院提出管辖异议，亦应诉答辩，故被告关于管辖权的抗辩理由，本院不予采纳。二、关于山西交通实业大同分公司作为本案原告主体是否适格。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据晋交发字（2006）51号文件、晋政函（2017）100号批复、晋交控产经发（2018）442号文件，可以证实原告山西交通实业大同分公司是基于受委托对山西交控集团享有权利的涉案官堡生活服务区整体行使管理、出租、经营、收益的权利，故山西交通实业大同分公司作为本案原告主体适格。三、原告要求被告办理租赁财产交接手续并腾清租赁场地是否具有合同及法律依据。庭审中，原告明确第一项诉请仅要求被告腾清官堡服务区南、北加油站并办理财产交接手续，不涉及承包经营合同第一条约定的其他合同标的物。故针对原告第一项诉请，本案仅围绕官堡服务区南、北加油站展开。经查，涉案租赁合同约定期限为自甲方收妥乙方须支付的承包经营费次日起满15年整，另约定距合同到期之日180天起，甲、乙双方按双方签约时交接单清点验收标的物。上述合同到期后，双方未再续签合同亦未再交纳租金，故涉案合同的租赁期限已于2018年9月9日届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据前述法律规定，被告在租赁期限届满后不仅对原告负有返还租赁标的物的义务，同时负有配合原告办理租赁财产交接手续的合同附随义务。因被告在收到原告通知后，拒不配合原告办理财产交接手续亦未返还租赁标的物。故原告要求被告办理租赁财产交接手续并腾清官堡服务区南、北加油站的诉请，具有合同和法律依据，本院予以支持。综合考虑本案实际情况，兼顾租赁标的物特征，腾清期限应适当予以延长，本院酌定为本判决生效之日起30日内。四、原告主张被告赔偿其因拒不交接并腾清租赁场地造成的损失以及预期利益损失是否应予以支持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告在租赁期限届满后仍占有租赁场地，应属无权占有。其虽抗辩主张涉案租赁标的物已于2018年10月被原告强制接收，但未提供充分有效的证据予以佐证，且据庭审调查，涉案租赁合同期限届满前，被告在未就续租事宜与原告充分协商一致的情形下，即单方对官堡服务区南、北加油站双层罐进行改造，具有怠于依约履行租赁物交接的主观故意，其行为存在明显过错。据此，被告作为租赁物的使用人，应对涉案租赁物在合同履行期满后至今未完成交接从而产生的损失承担违约责任。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告主张的损失由租金和预期利益损失（成品油月销售利润）两部分组成。该损失赔偿数额计算标准过高，已超出原告的实际损失，因涉案租赁物逾期交付造成的损失即为实现商业利益的合法收益，故本院按照补充合同约定的租金标准（综合楼、超市、餐厅房屋年租金30万元；场地年租金10万元；南、北加油站年租金100万元）确定本案违约损失。结合前述已认定的违约责任范围，本院确认被告因拒不交接并腾清租赁场地给原告造成的损失数额为：①从2018年9月10日至2019年5月9日933336元（140万÷12×8）；②从2019年6月起至实际返还租赁标的物之日止，按补充合同约定的租金标准计算。再次，合同法上预期可得利益系合同实际履行后可获得的利益，须具有一定实现性和可预见性，而并非是可推测的损失。本案中，原告单方就成品油销售的预期规模和利润进行了估算，但该利益并未实际发生，且国家对成品油经营实行许可制度，在原告未提交证据证明已取得经营许可的前提下，其经营损益结果并不确定，故原告主张预期利益损失1090966.6元/月的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条?、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国石化销售股份有限公司山西大同石油分公司于本判决生效之日起三十日内腾清京大高速公路官堡服务区南、北加油站，并与原告山西交通实业发展集团有限公司大同分公司办理财产交接手续。二、被告中国石化销售股份有限公司山西大同石油分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山西交通实业发展集团有限公司大同分公司损失933336元（暂计算至2019年5月，从2019年6月起至被告实际返还租赁标的物之日止，按《承包经营合同补充合同》约定的租金标准计算）。三、驳回原告山西交通实业发展集团有限公司大同分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53634元，由原告山西交通实业发展集团有限公司大同分公司负担45010元，被告中国石化销售股份有限公司山西大同石油分公司负担8624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 袁瑞东人民陪审员 吕淑芳人民陪审员 马 晨 二〇一九年九月十二日书 记 员 李 洋