广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20271号上诉人（原审被告）：陈艳超，女，汉族，身份证地址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：朱春立，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢珍，女，汉族，身份证地址：湖南省洪江市。委托诉讼代理人：马振勇，广东华途律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹湘雩，广东华途律师事务所实习律师。。被上诉人（原审第三人）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：吴军强。委托诉讼代理人：刘洪铭，男，汉族，身份证地址：湖南省祁东县。上诉人陈艳超因与被上诉人谢珍、深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈艳超上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回谢珍的诉讼请求。事实和理由：一审判决隐匿案件事实、适用法律依据错误，判决不公：1、谢珍不具备购买资格。本案判决正值“3.25深圳楼市调控新政”即《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》【深府办(2016)12号文件】发布实施后，对购房资格的认定应依此新规。谢珍非深圳户籍，早已于2008年10月06日购得位于深圳市龙岗区XX镇XX路XX花园11栋705号住房一套，并于2008年10月13日经核准登记取得房产证（编号为600031XXXX）（见一审我方提交证据1、2），即使按照旧规《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》【深府办(2010)82号】的第二条规定：“暂停在本市拥有2套以上（含2套一）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。”（我方提交材料3），谢珍同样不具备在深圳购买第二套房资格。2、一审判决隐匿谢珍及第三人恶意串通损害陈艳超利益的事实。谢珍明知其自身不具备本案所涉房产的购买资格，所谓的买卖合同因为其自身财力原因根本无法履行，却恶意串通本案第三人地产中介洪钊鸿（即上诉人委托的居间人）设下陷阱，妄图通过司法诉讼谋取高额违约金等不当利益，洪钊鸿本人与谢珍系深圳市金钰家房地产经纪有限公司同事关系，已经其本人一审中补充提交的《深圳市社会保险参保证明》予以确认，而金钰家公司是有洪钊鸿设立并担任法定代表人的（见陈艳超为质证而提交的一审新证据工商登记信息及媒体报道打印件两份）。这俩人真是胆大妄为，洪钊鸿作为陈艳超委托的居间人，吃着陈艳超的饭，砸着陈艳超的锅，丧失职业道德，本应受到法律制裁。很奇怪，一审判决对上述事实只字不提，是何道理？3、陈艳超连一分钱定金也没收到，涉案定金至今还在第三人手中，一审判决无视这个事实，判决陈艳超返还，是何居心?4、谢珍所依据的《合同》违反了我国《合同法》第54条的规定，属于应当撤销的无效合同，陈艳超保留追究相应人士法律责任的权利。综上，一审判决应予撤销、谢珍的诉讼请求应予驳回。谢珍辩称：1、谢珍具备购房资格，陈艳超在上诉状中所陈述的“谢珍在签订本案的买卖合同之前拥有房产”表述不属实，根据相关证据谢珍位于深圳市龙岗区XX镇XX路XX花园11栋705号房产，早在2008年12月18日即已转让给他人。因此，在签订本案的《二手房买卖合同》前，谢珍在本市并没有拥有任何的房产。另外，根据谢珍的社保记录，在签订本案的《二手房买卖合同》前，谢珍已在本市连续缴纳社会保险超过一年以上，因此，谢珍具备深圳市所规定的购房资格。2、陈艳超关于谢珍与第三人恶意串通损害其利益的主张也不属实，谢珍并非陈艳超所主张的深圳市金钰家房地产经纪有限公司的正式员工，双方只是代缴社保的法律关系。另一方面，因为不排除重名重姓的可能性，所以深圳市金钰家房地产经纪有限公司的法定代表人是否就是本案的上诉方的售房代理人洪钊鸿，并不能确定。退一万步来说，即便本案中上诉方售房代理人洪钊鸿系金钰家公司的法人代表，但在本案的交易过程中，洪钊鸿也没有以金钰家公司的名义从事相关的居间活动。因此，陈艳超关于该项上诉理由也不成立。3、陈艳超已经出具相应的定金收据，至于定金是否托管在居间方，不影响其收取定金的事实存在。4、本案中《二手房买卖合同》是双方真实的意思表示，没有违反相关法律的强制性规定。陈艳超也没有提供充分有效的证据证明谢珍在签订合同时，存在隐瞒足以影响合同成立的相关事实，也不存在恶意串通的情形。5、综上，陈艳超在合同依法有效的情况下，在深圳市房价大幅上涨的情况下，违背基本的诚信原则，明确拒绝继续履行合同，已经构成实质性的违约。因此一审法院根据合同的违约条款，判决其承担成交价20%的违约金，是完全正确的，请求二审法院予以维持。原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未作答辩。谢珍向一审法院起诉请求：1、解除谢珍、陈艳超双方签订的编号为XXXXXX的《房地产买卖合同》；2、陈艳超退还谢珍购房定金50000元；3、陈艳超向谢珍支付违约金219000元；4、陈艳超承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、执行费、鉴定费等）。一审法院认定事实：2015年4月29日，谢珍作为买方，陈艳超作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXX），合同约定，谢珍购买陈艳超所有的位于深圳市龙岗区XX街道XX花园C栋C1-502房产，房产面积55.14平方米，转让成交价人民币1095000元。合同第三条约定，买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分房款为1045000元。买方须办理银行按揭，第二部分房款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方。买方应于签署申请按揭文件前自行缴纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约。买方应于签署本合同之日起50日（含当日）内付清首期房款以银行承诺贷款为准（不含已付定金）（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺函后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于约定的应付首期房款之日起三日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日（含当日)内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同第五条约定，买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留伍仟元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管。合同第十五条约定，如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十六条约定，如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，陈艳超向谢珍出具收条，称收到谢珍的购房定金5万元。一审另查，涉案位于深圳市龙岗区XX街道XX花园C栋C1-502房屋（深房地字第600030XX**）登记权利人为陈艳超，现处于抵押状态，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行。一审法院认为，谢珍、陈艳超双方于2015年4月29日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXX）是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，谢珍向陈艳超支付购房定金5万元。涉案合同第四条约定，该物业处于抵押状态，陈艳超委托担保公司担保融资赎楼，陈艳超须于签订本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，但陈艳超未按合同约定履行该项义务，后涉案合同未能继续履行。陈艳超的行为构成违约，应依照合同约定承担违约责任。涉案合同第十六条约定，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，故谢珍诉请解除涉案《房地产买卖合同》并要求陈艳超支付涉案房产转让成交价百分之二十的违约金219000元（1095000×20%=219000），一审法院予以支持。因涉案合同解除，谢珍要求陈艳超返还购房定金50000元合理合法，一审法院亦予以支持。据此，一审法院判决：一、解除谢珍与陈艳超于2015年4月29日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXX）；二、陈艳超于判决生效之日起十日内向谢珍返还定金人民币50000元；三、陈艳超于判决生效之日起十日内向谢珍支付违约金人民币219000元；陈艳超如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5336元，保全费人民币1865元，合计人民币7201元，由陈艳超负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为导致涉案合同无法继续履行的原因以及当事人的违约责任应当如何认定。本院认为，涉案合同签订后，谢珍已按约支付了购房定金5万元，而陈艳超未能按照约定于涉案合同签订之日起三日内出具公证委托书给担保公司办理相关赎楼过户手续，导致涉案合同无法继续履行，且其逾期履行该义务已超过十日，符合合同约定的解除条件。故谢珍有权解除合同并请求陈艳超支付违约金。陈艳超主张谢珍不具备购房资格构成违约，但从其所提交的证据来看，权利人为谢珍的深圳市龙岗区XX镇XX路XX花园11栋705号房产的产权信息查询单已标注为无效状态，而谢珍也在一审期间提交了该房产已于2008年12月18日转让给他人的产权信息查询单以及社保参保记录以证明其具备购房资格，故陈艳超的该项上诉理由证据不足，本院不予支持。至于陈艳超提出谢珍与世华地产恶意串通损害其利益的主张，亦缺乏充分的事实依据，不能认定为导致涉案合同无法继续履行的原因，故本院对其主张不予采纳。此外，定金交付系合同履行项，陈艳超已签署定金收据，根据合同相对性，应由其予以返还。陈艳超与世华地产之间争议系另一法律关系，应另循法律途径解决。综上所述，上诉人陈艳超的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5336元，由上诉人陈艳超负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）