广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初2444号原告：惠州市中海宏洋地产有限公司，统一社会信用代码:914413007977666193，住所地：惠州市江北文明一路中信城市时代****1908-A。法定代表人：张贵清。委托代理人：孙建文，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：丘沐沐，广东伟伦律师事务所实习律师。被告：温世办，男，汉族，1975年5月16日出生，住址：广东省普宁市。委托代理人：袁绍敏，广东惠宏信律师事务所律师。第三人：余永青，男，汉族，1975年7月8日出生，住址：广东省普宁市。第三人：刘花英，女，汉族，1970年10月26日出生，住址：广东省惠州市。原告惠州市中海宏洋地产有限公司与被告温世办，第三人余永青、刘花英执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠州市中海宏洋地产有限公司的委托代理人孙建文、丘沐沐，被告温世办的委托代理人袁绍敏，第三人余永青、刘花英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中海宏洋地产有限公司起诉称，惠州市惠城区人民法院在被告温世办申请执行余永青、刘花英民间借贷纠纷一案，驳回原告提出的执行异议申请。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告所申请执行的房屋为原告所有，而不属于第三人余永青、刘花英所有。原告原名惠州丰通房地产有限公司，2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司经惠州市惠城区市场监督管理局审批，变更名称为惠州市中海宏洋地产有限公司。2013年7月26日，原告与第三人余永青签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋出售给第三人余永青，总价款662510元，双方约定余永青支付首期房款202510元，余房款460000元向案外人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行（以下简称“农行惠城支行”）办理银行按揭，原告为余永青向农行惠城支行的上述按揭贷款提供连带责任保证。双方还在《补充协议》第五条约定，“如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之五的违约金，且自出卖人向银行承担担保责任之日起超过30天的，出卖人有权解除原合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金……”。合同签订后，原告协助余永青办理了商品房预售合同备案登记手续，但从2015年起，第三人余永青未按期向第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行偿还按揭月供款，导致原告承担担保责任的后果：原告账户累计被扣除保证金457131.6元。原告代第三人余永青清偿前述贷款本息后，多次通知余永青协助完成注销合同的预售备案登记及涉案房屋的预抵押登记相关手续，但余永青一直拒不配合。为保护原告的合法权利，原告不得已诉第三人余永青至贵院，主张解除《买卖合同及补充协议》，并要求余永青协助原告向惠州市房产管理局办理注销上述合同预售登记备案和预售房屋预抵押登记手续，案件已于2018年7月20日立案受理，案件目前正在审理当中。原告认为：双方之间的《买卖合同及补充协议》是合法有效的，原告已代余永青清偿前述贷款本息，有权要求解除《买卖合同》并将房屋过户至原告名下从而实际享有房屋的实体权利。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”的规定，以及广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法240号）第80条“案外人执行异议之诉案件中，如查明案外人是真正的所有权人或共有人，或对执行标的享有建设工程价款优先受偿权等实体权益且足以阻碍执行行为的，可判决确认案外人对执行标的享有该实体权益，并停止对该标的的执行”的规定，本案中，涉案房屋仅办理了预告登记，尚未办理产权登记，涉案房屋的所有权人尚未发生变更，仍然应认定为原告。且根据前述《买卖合同及补充协议》的约定，第三人余永青已经对涉案房屋已失去权利基础，其无权占有涉案房屋，原告对被查封的房产享有实体权益，并且支付了房屋的绝大部分的价款，因此，原告才是涉案房屋的真正是所有权人，有权主张停止对涉案房屋的执行，并要求确认涉案房屋为原告所有。被告因第三人的民间借贷纠纷而查封执行涉案房屋，显然是错误的，严重损害了原告对涉案房产的所有权，再者目前原告与第三人余永青的房屋买卖合同纠纷正在审理当中，为防止案件判决后可能出现无法执行的问题，贵院应当对涉案房产依法停止执行。是原告的合法财产，法院应当停止对（2017）粤1302执1652号案件的涉案房屋强制拍卖、解除查封，并确认涉案房屋为原告所有。综上，原告对涉案房屋享有实体权益，法院驳回原告的执行异议明显缺乏事实和法律依据。为保障原告的合法权益，根据《民事诉讼法》及有关的司法解释，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法公正判决，请求判令：1、请求人民法院裁定停止对（2017）粤1302执1652号案件的涉案房屋（位于惠州数码工业园**中信凯旋城花园（**）******，建筑面积为105.74平方米）的强制拍卖，并解除查封；2、请求人民法院确认位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C2栋13层01号的房屋所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。被告温世办辩称，人民法院根据答辩人的申请查封第三人余永青名下位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C2栋13层01号房，并依生效判决依法强制拍卖，有充分的事实和法律根据；被答辩人无权要求解除查封和要求停止强制拍卖，更无权请求房屋所有权归其所有，主要理由有：1、房产部门的具体行政行为一一《不动产登记结果》公示表明:所查封的房产于2013年9月18日登记至今，权利人是余永青，权利性质是商品房，抵押权人是某银行。因此，被答辩人对涉案房产的“权利人是余永青”有异议，应当向不动产登记部门申请变更撤销该具体行政行为；在不动产登记的公示信息没有改变“权利人是余永青”之前，作为余永青的债权人都有权向人民法院申请对该房产进行查封（包括轮候查封)。人民法院无理由解除查封，相反，有权继续依据生效判决依法强制拍卖所查封的房产。2、人民法院根据答辩人的申请对第三人余永青名下的财产进行保全目的是保全生效判决得以执行，因此，被答辩人要求解除查封，只有根据法律规定提供担保。被答辩人提交的证据八载明“第三人已向原告支付了首期房款人民币202510元”，即人民法院查封第三人余永青名下的财产完全符合事实，被答辩人没有超出202510元并按查封的价值提供担保，要求解除查封无任何事实和法律根据。3、根据《房地产评估报告》所查封的房产价值122.38万元，被答辩人只代付了40多万元，即使上述理由不存在，并排除与第三人余永青串通赖账，被答辩人的请求房屋所有权归其所有的诉讼请求也属荒谬！4、被答辩人与余永青的约定及其代余永青偿还的涉案房屋的按揭贷款本息，只与余永青间形成合同之债，其约定对第三方无约束力，被答辩人无优先受偿权，更无权排除人民法院对涉案房屋的强制执行。5、答辩人申请保全并得到人民法院的支持，在保全价值的范围内对涉案房产，尤其是第三人余永青支付的首期房款202510元具有优先受偿权。答辩人于2015年11月18日向惠城区人民法院提出了对涉案房屋的保全申请，惠城区人民法院于2015年11月24日作出（2015)惠城法民一初字第3652-1号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。从原告提交的证据《结清说明》可知，原告于2016年2月29日方结清涉案房屋的按揭贷款本息，且余永青与原告签订的《房屋买卖合同》至今尚未解除，与《不动产登记结果》公示表明权利人是余永青相符，涉案房屋实体权利至目前仍属于第三人余永青。因此，答辩人先予以查封属于余永青名下的该财产份额，应当享有优先受偿权。综上所述，被答辩人诉讼请求无事实根据和法律依据。请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。第三人余永青、刘花英述称，经过拍卖的处理方法，因为是温世办先查封这个房子，他有优先权，我们找过夏总（中海凯旋成）谈过，谈我们把房子赎回来供，可是后面没有下文。我们首期交了20万左右，在银行供了一年多六七个月，约5万元，当时想跟温世办赎回这套房，跟中信也谈了。中信也回避我们，导致我们滞纳金也高了，我们要求中海宏洋公司减少滞纳金。本院查明的案件事实经审理查明。原告原名惠州丰通房地产有限公司，2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司经惠州市惠城区市场监督管理局审批，变更名称为惠州市中海宏洋地产有限公司。2013年7月26日，原告与第三人余永青签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋出售给第三人余永青，总价款662510元，双方约定余永青支付首期房款202510元，余房款460000元向案外人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行（以下简称“农行惠城支行”）办理银行按揭，原告为余永青向农行惠城支行的上述按揭贷款提供连带责任保证。双方还在《补充协议》第五条约定，“如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项（含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之五的违约金，且自出卖人向银行承担担保责任之日起超过30天的，出卖人有权解除原合同。出卖人解除合同的，买受人按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金……”。合同签订后，原告协助余永青办理了商品房预售合同备案登记手续，经原告与第三人余永青确认，从2015年6月起，第三人余永青未按期向第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行偿还按揭月供款，原告自2015年10月开始承担担保责任，原告账户累计被扣除保证金457131.6元。另查明一，被告温世办与第三人余永青、刘花英有民间借贷纠纷，被告温世办于2015年以另一案号(2015)惠城法民一初字第3652号起诉余永青与刘花英，要求两人偿还借款本金10.9万元和利息，本院于2016年10月9日作出判决，判令余永青、刘花英向温世办清偿欠款10.9万元以及相应利息（以10.9万元为本金，按月利率2%，自2015年9月17日起计至本息实际清偿之日止）。该案审理过程中，温世办于2015年11月18日向惠城区人民法院提出了对涉案房屋的保全申请，本院于2015年11月24日作出（2015)惠城法民一初字第3652-1号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。该案生效后，温世办向本院提起申请强制执行，在该案件执行过程中，原告惠州市中海宏洋地产有限公司提起执行异议申请，本院认为涉案房产权属的认定属于实体审理内容，故驳回原告的执行异议申请。另查二，原告惠州市中海宏洋地产有限公司以另一案号（2018）粤1302民初8941号向本院提起与余永青、第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行房屋买卖合同纠纷一案，原告惠州市中海宏洋地产有限公司在该案中诉称于2015年起，余永青经常逾期违约，未按期向中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行偿还月供款，中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行催收无果后，于2015年10月8日因余永青逾期还贷超过4个月，遂向原告发出《履行回购保证责任通知书》，要求原告履行保证责任并从原告账户扣取余永青断供的四个月贷款本息15873.09元;2016年2月15日，中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行再次向原告发出《履行回购保证责任通知书》,要求原告履行全额回购保证责任，并分别于2015年10月8曰和2016年2月29日从原告账户扣取余永青再次断供的4个月贷款本息14505.14元、总贷款余额426753.37元。2017年7月27日,中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行向原告出具《结清说明》，告知原告履行回购担保责任及扣除有关款项的情况。原告于2016年2月26日起代余永青清偿前述贷款本息后，原告多次通知余永青协助完成注销合同的预售备案登记及涉案房屋的预抵押登记相关手续。请求判令一、解除原告惠州市中海宏洋地产有限公司与余永青于2013年7月26日签署的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为:惠州（2013）10019746）及其补充协议,并判令余永青向原告支付违约金66251元（违约金按前述合同约定的房屋价款总额662520元10％计算）;二、判令余永青立即向原告支付原告代余永青偿还第三人的457131.6元代偿款项的利息，利息从原告代偿之日起按同期银行贷款利率计算（其中15873.09元代偿日为2015年10月8日，441258.51元代偿日为2016年2月29日）；三、请求判令余永青与第三人共同协助原告向惠州市房产管理局办理注销上述合同预售登记备案和预售房屋预抵押登记手续，因此产生的费用全部由余永青承担。本院于2019年6月4日作出判决，认为原告惠州市中海宏洋地产有限公司与余永青签订的《商品房买卖合同》及补充协议、原告与余永青、第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行签订的《个人购房担保借款合同》均是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，应受法律保护。余永青在与第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行签订《个人购房担保借款合同》、取得购房贷款后，应当依照约定向第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行履行还本付息的义务，现因余永青违约，导致原告基于第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行的要求履行了担保责任，代余永青向中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行付清了所拖欠的房屋贷款本息，则依据原告与余永青签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，原告可与余永青解除《商品房买卖合同》。故原告要求解除与余永青签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”，原告与余永青签订的《商品房买卖合同》解除后，涉案房产所有权应返还给原告，余永青应协助办理涉案房产产权预告登记、抵押权预告登记的注销手续，注销手续如产生费用由余永青承担。原告也应向余永青返还余永青已经支付的房屋首期款202510元。故判令一、解除原告惠州市中海宏洋地产有限公司与余永青于2013年7月26日签订的合同编号惠州(2013)10019746的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、余永青、第三人中国农业银行股份有限公司惠州惠城支行应在本判决生效之日起三日内协助原告惠州市中海宏洋地产有限公司办理位于惠州数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C2栋13层01号商品房的预售登记备案及抵押权预告登记的注销手续,因注销手续需产生的费用，由余永青承担。三、余永青应自本判决生效之日起三日内向原告惠州市中海宏洋地产有限公司支付利息（利息应分别以15873.09元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年10月8日起计算至款项还清之日止；以441258.51元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年2月29日起计算至款项还清之日止）。四、原告惠州市中海宏洋地产有限公司应在本判决生效之日起三日内向余永青返还已支付的首期款202510元。该案于2019年8月1日发生效力。另查三，在上述案件判决后，原告惠州市中海宏洋地产有限公司作为甲方，余永青作为乙方，刘花英作为丙方，温世办作为丁方，四方签订和解协议，约定如下：一、乙方应在收到甲方通知之日起3日内无条件协助甲方办理涉案房屋的预售登记备案及抵押权预告登记的注销手续，因注销手续需产生的费用，由乙方承担。二、丁方应在收到甲方通知之日起3日内无条件协助甲方办理涉案房屋的解封手续，且不得就涉案房屋再申请拍卖等强制执行，乙方、丙方应协调其他查封人协助甲方办理涉案房屋的解封手续。三、在乙方充分履行本协议义务的前提下，甲方同意将前述8941号判决书第三项判项的利息计算至2018年7月31日，合计53620.91元。四、乙方协助甲方成功办理涉案房屋的预售登记备案及抵押权预告登记的注销手续后，甲方将乙方已经支付的首期款202510元扣除本协议第三条的利息53620.91元以及本案受理费10426元、保全费3833元、公告费300元后（合计134330.09元）7个工作日内退还至乙方指定收款账户。乙方指定收款账户信息为：中国农业银行惠州南坛支行，开户人为温世办，银行账号为62×××73。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告惠州市中海宏洋地产有限公司主张停止对（2017）粤1302执1652号案件的涉案房屋（位于（位于惠州数码工业园**中信凯旋城花园（**）******面积为105.74平方米）的强制执行，应享有足以排除强制执行的民事权益，本案中，已有房屋买卖合同纠纷一案的生效判决（2018）粤1302民初8941号，判令解除原告惠州市中海宏洋地产有限公司与余永青于2013年7月26日签订的合同编号惠州(2013)10019746的《商品房买卖合同》及《补充协议》。并令余永青、协助原告办理上述房产的的预售登记备案及抵押权预告登记的注销手续。故上述房产的实体权益应归属于原告，原告主张停止执行案涉标的的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请解除对涉案房产的查封的并确认所有权的请求，因本案为案外人执行异议之诉，不属于本案审理范围，且原告惠州市中海宏洋地产有限公司，被告温世办，第三人余永青、刘花英已经通过（2018）粤1302民初8941号生效判决及案外和解的方式解决了上述问题。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得对（2017）粤1302执1652号案件的涉案房屋（位于惠州数（位于惠州数码工业园**中信凯旋城花园（**）******105.74平方米）进行执行。案件受理费10425元（原告已预交10425元），由被告温世办负担5425元，原告惠州市中海宏洋地产有限公司负担5000元。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的费用直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴珠乔人民陪审员  丘小浪人民陪审员  杜小珍二〇一九年九月三日法官助理张惠文书记员曹楚