四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1825民初809号原告天全县阳光物业管理有限公司。住所地：天全县向阳大道。法定代表人张卓华。委托代理人刘光伟，男，汉族，生于1982年12月12日，住四川省天全县，该公司经理。被告杨凯，男，汉族，生于1977年6月20日，住四川省天全县。被告杨咏萍，女，汉族，生于1978年9月14日，，住四川省天全县。原告天全县阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告杨凯、杨咏萍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日受理后，依法由审判员石丽敏独任审判，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘光伟、被告杨凯、杨咏萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称：二被告在2015年1月前在天全县向阳大道洪川北路99号（街道）“南阳锦城”小区购买住房。按照原告与该小区业主委员会于2014年12月19日签订的《南阳锦城物业管理委托合同书》及相关法律规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2015年1月1日至2015年12月31日一直未交物业管理费（商铺每平方米1.5元，住房每平方米0.88元）。经原告工作人员多次催收未果。故诉请法院判令被告支付原告物业管理费1225元（116.01㎡×0.88元×12个月），并由其承担本案诉讼费用。原告提供的证据为：《南阳锦城物业管理委托合同书》、《南阳锦城物业管理细则及补充协议》、物业费催收通知单及送达确认单。被告杨凯、杨咏萍辩称：请求驳回原告的诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。理由如下：1、物业不作为造成油烟扰民。我家住2幢5单元三楼，二楼至今未入住，四楼长期不在家居住，但楼下一楼的商铺是开的餐馆，每天炒菜时的油烟都是直接排到了小区内，抽油烟机的排放口就在我家的窗口下，油烟直接进入我家房间，因为一楼商铺没设计烟道。餐馆的油烟没有经过处理直接排向小区内，严重影响了楼上住户的正常生活和身体健康，但原告一直没有出面调解和制止，没有尽到维护业主利益和监督管理的责任。2、小区的门禁管理不严，形同虚设，大门敞开任何人都可以进出；3、二被告所居住的单元楼下的车棚长期被原告堆垃圾所占用，致使被告没有地方停放电瓶车。被告认为原被告双方是基于物业服务合同而建立的合同关系，我们有支付物业费的义务，但原告同样有按约定及相关法律法规的规定履行物业服务的义务，但因为原告并未尽到上述义务，所以被告有拒绝交纳物业费的权利。二被告提供的证据为：照片17张。针对被告的答辩，原告述称，关于物业不作为造成油烟扰民问题，原告既向摊主打过招呼，也向工商、消防等部门反映过，原告已尽到自己的责任，问题未得到解决不是原告职责权限内所能办到的。关于小区的门禁管理不严问题，原告管理“南阳锦城”小区后，才引入了门禁系统，试用期间发现每天上下班时间进、出门人员太多，经常造成拥堵，所以才在晚上11点左右才启用门禁，并非一直没有使用，这也是为了方便业主。关于单元楼下的车棚长期被垃圾占用问题，堆放东西的不是原告而是其他的业主，原告也出过通知告知他们不能随意堆放东西，但他们置之不理，原告也没有执法权，无法处理。经审理查明：原告是依法登记的物业管理公司，具有相应的物业管理资质。二被告是天全县城洪川北路99号“南阳锦城”小区的住房业主。2014年12月19日，原告与该小区业主委员会签订的《南阳锦城物业管理委托合同书》及《南阳锦城物业管理细则及补充协议》，约定将该小区物业(住宅、商铺)委托原告实行物业管理，委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物以及附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生、交通秩序与车辆停放的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。委托管理期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止。物业管理服务质量标准(即管理目标)为：房屋外观整齐无缺失，无严重污染；设备保证正常运行，无安全隐患；房屋及设施、设备定期维护保养，达到标准；公共环境卫生干净整洁无污染；绿化干净整齐无污染；交通秩序井然有序，无堵车，消防通道无堵塞；业主和物业使用人对物管的满意率达到90%以上等。物业管理服务费为：住宅房屋每平方米0.88元/月、非住宅房屋每平方米1.5元/月。违约责任为原告未能达到合同约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，原告应给予经济赔偿等。合同签订后，原告即进驻该小区进行物业管理。被告因其住房楼下商铺开餐馆对其造成影响从2015年1月1日起至今未向原告交纳物业服务费，原告催交未果，遂起诉来院。另查明：1、2015年以前，被告与成都长冶物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定该协议至业主大会设立、业主委员会成立、并代表全体业主与选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自动终止；2、2015年1月1日至2015年12月31日被告应交物业服务费1225元（116.01㎡×0.88元×12个月）。以上事实，有双方当事人陈述及双方所提供的证据证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与“南阳锦城”小区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，是有效合同。被告作为该小区业主，依法受该合同约束。关于被告提出的楼下商铺开餐馆、小区的门禁管理不严、单元楼下的车棚长期被垃圾占用对其造成影响问题，被告称已履行了自己的职责，问题未得到解决不是其职责权限内所能办到的。针对该问题，本院认为依据《物管服务合同》约定，原告对小区公共环境卫生和污染有管理的义务，但因原告本身是服务性质的企业，法律未授予其执法权，其只能说服、教育和劝止，在说服、教育和劝止未果的情况下，无法律强制权，只能向有关行政管理部门报告，请求处理，其予以协助。至于有关行政管理部门是否尽到自身职责，使问题得到解决，不是原告能力范围所能办到的。再者，即便原告未尽到该义务，依据物业服务合同所承担的违约责任也是“限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同；造成业主方经济损失的，原告应给予经济赔偿”，不能成为被告拒交物业服务费的理由。因此，二被告不交物业服务费，理由不成立，本院不予支持。庭审中，因双方当事人各持己见，到调解未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条一款(五)项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由被告杨凯、杨咏萍自本判决生效之日起十日内支付原告天全县阳光物业管理有限公司2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费1225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  石丽敏二〇一六年十二月二十二日书记员  苏宝淋附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。