贵州省安顺市西秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0402民初3441号 原告：王德才，男，1971年3月26日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 委托代理人：田刚，贵州诺义律师事务所律师代理权限：特别授权 委托代理人：陈俊宇，贵州诺义律师事务所律师。 代理权限：特别授权 被告：赵海印，男，1960年9月20日生，汉族，广东省博罗市人，住广东省博罗县。 委托代理人：赵鑫，男，1985年2月28日生，汉族，广东省博罗县人，住贵州省安顺市西秀区。（系被告赵海印之子） 代理权限：特别授权 原告王德才诉被告赵海印租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人田刚、陈俊宇，被告赵海印的委托代理人赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德才向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告的《租房合同》；2、依法判令被告支付原告租金95000元（诉讼中原告变更诉讼请求为160000元）；3、依法判令被告支付原告违约金9500元（诉讼中原告变更诉讼请求为9000元）；4、依法判令被告支付原告垫付的电费1330.63元，并赔偿原告租赁物的损失14600元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月1日原、被告签订《租房合同》，合同约定原告将其自有的位于西秀区锦绣山庄的房屋（主楼二楼二间大厅和楼梯间、三楼天台、七间包间、平底10间包间）出租给被告，租赁期间为2016年11月1日至2021年11月1日，共计五年。房屋租金为每年90000元，按年结算，先租后用，于每年11月1日支付全年租金。一方违约，需向对方支付10％的违约金。租赁期间造成损失的，由被告承担赔偿责任。合同签订后，原告全面履行了义务，现被告拖欠原告租金，撤出房屋的行为表明其不再履行租赁合同。自2018年5月至2019年6月共拖欠原告的租金94500元。被告在租赁期间养兔啃树、人为损坏桌子，不尽管理维修义务，造成原告的租赁物损失14600元。为维护原告的合法权益，请求人民法院判如所请。 被告赵海印辩称：欠原告的房租是事实，但双方签订的合同是五年，租期未满，解除合同不符合法律规定。原告主张的18万元从何而来？双方约定在4月6日解除合同，被告已没有在该房内居住，4月和5月的电费如何产生？双方曾协商终止合同，被告不存在违约，不承担原告的违约金。租赁物的损失不是被告损坏，被告不承担责任。 本院经审理认定事实如下：原、被告提交的身份证、《租房合同》，以上证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实本院认定如下：1、原告提交的房屋及其设施损害照片、垫付电费的发票证实原告租赁物损失的情况及原告垫付电费的金额。被告认为照片属实，但不是被告造成的，电费也不是被告使用产生的。2、被告赵海印提交的支付给原告的资金款项统计及银行转账流水清单、借条、收条及收据复印件，证明支付给原告的款项共计223500元。原告认为六单银行交易的真实性有异议，原告认可2019年7月19日5万元的这单。2016年10月20日、11月5日这两单7万元不认可，其余的4份真实性有异议，转账的形式完全不一样；复印件的两张有重复的地方。2018年8月30日的3万元没有借款人的签名，不认可。2016年11月2万元、2018年11月3日的3万元，不认可，以及2016年11月的装修费用1万元是复印件，原告也不认可；2016年11月的7万元租金与前面的复印件重复计算。3、被告赵海印提交的光盘及文字资料证实系原告父亲经常在山庄滋扰，不能经营，系原告违约。原告认为法律规定视听资料要有说明时间地点。视频显示是原告父亲手有伤，怀疑是老人被打伤后的视频，有剪辑的可能，老人是因为有矛盾才到山庄去的。 上述有效证据证实：2016年11月1日原、被告签订《租房合同》，合同约定原告王德才将其位于西秀区锦绣山庄的房屋（主楼二楼二间大厅和楼梯间、三楼天台、七间包间、平底10间包间）出租给被告赵海印使用，租赁期间为2016年11月1日至2021年11月1日，共计五年。合同第二条约定：“房屋年租金为人民币90000元，按年结算。每年11月1日内，乙方向甲方支付全年租金，支付方式以电子汇款为主”。合同第四条约定：“……在此期间，任何一方要求提前终止合同，须提前三个月通知对方，退回年付租金，在偿付对方年付租金百分之十的违约金；……”合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告赵海印于2016年10月20日和11月5日通过银行转账的方式分别支付原告房租50000元和20000元，2016年11月原告向被告出具了收条，但收条上只注明“2016年11月”没有具体的日期。2018年4月14日被告赵海印又通过银行账户转账30000元给原告王德才。后被告赵海印以借条的方式写好后由原告签名，该借条载明：“借到赵海印现金（转账工行尾号3296）叁万元，￥30000.00元。（可顶房租）”被告赵海印的落款时间为2018年4月14日，原告王德才签名后的落款时间为2018年11月3日。双方在合同履行中，因原告王德才的父亲时常到山庄吵闹，被告多次报警。被告赵海印使用该房至2019年4月26日后离开该租赁房屋。 另查明，2016年11月被告赵海印向原告支付了三楼卫生间的装修费用10000元，原告向被告出具了收条，但收条上只注明“2016年11月”没有具体的日期。2018年9月5日原告王德才向被告借款10000元用于孩子上学费用，通过银行账户转账10000元给原告后，被告赵海印以借条的方式写好后由原告签名，该借条载明：“借到赵海印现金壹万元整（转账至工行尾号3296）￥10000.00元。用于小孩上学费用”。被告赵海印所写的落款时间为2018年9月5日，原告王德才签名的落款时间为2018年11月3日。2019年2月1日和3月4日被告赵海印通过手机银行分别转账5000元和2000元到原告王德才在工商银行的账户。综上所述，被告赵海印在租赁期间共支付原告的房屋租金为107000元。 再查明，原告的山庄部分房屋系原告与被告之子合伙经营餐饮。诉讼中，双方均认可曾经协议终止合同的履行。 本院认为：本案中原、被告双方达成的租赁合同是双方的真实意思示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。根据《合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在租赁期间，截止2019年4月底租赁原告的房屋30个月的租金为225000元，除支付租金107000元以外，尚欠租金118000元，因被告拖欠租金一直未付清，原告要求被告解除合同，符合法律规定。原告主张按年付租金的10％支付违约金9000元的主张，因双方合同约定系一方要求提前终止合同，须提前三个月通知对方，退回年付租金，在偿付对方的违约金为年付租金的10％，本案中原告提出解除合同，不符合双方合同的约定，且原告父亲的吵闹行为，对合同的履行不能正常履行亦有一定关系，故原告对违约金的请求，本院不予支持。原告主张的电费1330.63元，因该房屋有部分不属于被告承租的范围，原告无证据证实该费用系被告使用产生，对原告的该诉请，本院不予支持。原告要求被告赔偿其租赁物的损失14600元的主张，因无证据证实系被告使用造成，且损失的金额为14600元，故该请求本院不予支持。被告辩称已支付租金22万余元，因双方合同约定以电子汇款为支付方式，其提供的银行转账明细单和收条相互印证，但部分系重复计算。被告提交的2016年11月支付的三楼卫生间的装修费10000元和2018年9月5日出借给原告用于孩子上学的借款10000元，与本案的房屋租金系不同的法律关系，被告无证据证实双方约定可以抵扣租金，两笔款项被告可另行主张权利，本案中不予认定；2018年8月30日的借条30000元，无原告的签名，且与本案不属于同一法律关系，本院不予认定；2017年4月18日马春阳支付的半年房租5000元的收据，无证据证实系本案的房租，本院不予认定。由依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告赵海印于本判决生效后十日内支付原告王德才的租金人民币118000元。 二、驳回原告王德才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 案件受理费人民币4120元，减半收取人民币2060元，由被告赵海印负担1330元，原告自行负担730元。被告负担的部分原告已预交，由被告在判决生效后十日内直接支付给原告，原告不再向人民法院办理退费手续。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决生效履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王红琴 二〇一九年九月十六日 法官助理杨君 书记员王凯（代）