山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初2584号原告：枣庄金智源教育培训中心，住所地：山东省枣庄市市中区解放路**(杨宁超市楼)，统一社会信用代码：91370402MA3FFXPB7U。法定代表人：李海燕，经理。委托诉讼代理人：李海燕，该公司法人。委托诉讼代理人：王健，北京市京师（淄博）律师事务所律师。被告：枣庄市杨宁超市有限公司，，住所地：枣庄市高新区天安路统一社会信用代码：913704036817102344。法定代表人：李**，经理。委托诉讼代理人：陈伟，山东龙头律师事务所律师。原告枣庄金智源教育培训中心（简称“金智源中心”）与被告枣庄市杨宁超市有限公司（简称“杨宁超市公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄金智源教育培训中心的委托诉讼代理人李海燕、王健，被告枣庄市杨宁超市有限公司的委托诉讼代理人陈伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄金智源教育培训中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除双方签订的租赁合同；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金50万元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年8月19日签订了5年的租赁合同(自2011年10月1日至2016年9月30日止)，将枣庄市市中区亚细亚(杨宁超市二楼)出租给原告，双方又在2015年9月28日续签了5年的租赁合同(自2016年10月1日起至2021年9月30日止)。2016年7月30日，在原租赁合同的基础上签订了一份补充协议。合同约定第一次租金的交付时间为2016年10月1日至2017年5月30日，每次缴纳半年租金，第二次以后租金支付时间为提前一个月交下期使用租金，并约定甲方(被告)有权在乙方(原告)拖欠租金一个月以上时终止租赁合同等内容。合同签订后，原告一直按约履行，2018年10月份开始，被告安排其公司财务人员到原告处口头通知要求原有房屋租赁费用的支付时间改成按月支付，双方协商后，原告要求被告出具变更支付时间的补充协议，被告不应允，因此原告予以拒绝，按约交付，随着时间的推移，原告依约履行合同按半年交付时，被告以各种理由拒收，意图制造原告违约的事实。2019年1月份至3月份，原告多次到被告处协商要求解决此事，被告又以政府拆迁为由，要求原告主动解除合同，原告未同意。期间，被告又安排其工作人员多次到原告租赁场所进行阻挠正常经营，要求无条件撤离，并告知系原告违约所致。被告于2019年3月9日，向原告下达解除房屋租赁通知的函，告知原告属违约，应当解除合同。原告亦于2019年3月12日向其复函说明原告不存在违约的情况。2019年4月，被告又安排其公司人员，将原告所租赁的场所的入户门用铁锁封闭，导致原告已经彻底无法经营。上述事实足以证实本案系被告违约所致，给原告带来重大的经济损失。为维护原告的合法权益，为此诉至本院，请依法支持原告的诉讼请求。被告枣庄市杨宁超市有限公司辩称，1、同意依法解除合同；2、原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、租赁合同两份，证明原、被告双方之间存在租赁关系，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止。租金缴纳方式为每次缴纳半年，提前一个月缴纳下期使用租金。租赁期限未满或被告提前解除租赁合同的，被告应赔偿原告装修费50万元违约金。如被告解除合同或到期不能续租需提前半年(六个月)通知乙方。如遇政府拆迁，本合同自动终止，原告须按政府规定的时间内搬出，原告装修部分按实际返还给乙方。二、光盘一张（附文字摘录）、微信截图一张，证明2018年10月12日，原告接到被告的口头通知，无法保证租赁合同能够履行到年后(2019年)，被告要求按月支付房租，所租赁被告的房屋面临政府拆迁的可能。三、微信截图一张及协议一份，证明2018年10月17日起草了一份租赁合同附加协议，经被告修改后，双方未达成一致意见，双方未签订。四、被告向原告出具的解除合同函两份，内容为原告未履行按月支付租金，被告以原告拖欠租金30天以上为由解除合同。该证据能够证明原告已经支付了2018年的全部租金，对被告辩称的解除合同，无事实依据和法律依据。五、《关于亚细亚租户搬离腾空房屋的通知》照片一张及电子发票一张，内容为：根据市政规划，亚细亚房屋政府棚改和拆迁改造的要求，在该通知下发30日内，要求所有房屋租户，结清房租、水电等费用，搬离腾空房屋。该证据载有杨宁公司人员电话183××******，电子发票显示电话为被告公司所有。证明被告于2019年1月23日向原告称其拆迁房屋的原因系政府拆迁，要求原告公司无条件搬离。六、照片两张，证实与被告建立租赁关系的其他租户均接到了《关于亚细亚租户搬离腾空房屋的通知》，也间接证明被告对外宣传的是政府拆迁。七、原告向被告出具的关于金宝贝房屋租赁事宜的回复函，证实原告对被告单方解除租赁合同的行为及理由均不予认可。八、光盘一张。证实1.被告对外宣传是政府拆迁。2.原告接到的按月支付通知为口头通知。3、原告尚未收到被告公司解除合同的通知及相关拆迁文件。4、原告认为如果被告解除合同应当根据合同约定提前半年通知，对被告称的违约行为明确表示不予接受，被告明显具有不继续出租的意思表示。九、庭审笔录一份，证明1.被告为非法解除合同的目的起诉原告的事实。2.被告的诉称未收到2018年10月、11月、12月份租金，与自己的证据明显相互矛盾。3.被告在解除合同过错中手段及目的不正当。十、银行转账凭证与租金说明一份。证明自2011年8月19日至2018年3月15日期间，原告公司均按照合同继续支付租金，且不存在违约的情况，同时将2018年10月、11月、12月的租金已支付完毕。被告对原告提交的证据发表如下意见:对证据一形式要件无异议，证明目的不认可，因为合同第三条约定了租金和租金的支付方式，原告的租金支付提前一个月交下期使用时间租金，如拖欠租金，应承担20%的滞纳金，合同第十条第一项，因乙方责任导致提前解除合同的，支付给甲方违约金50万元，由于原告没有在合同约定的时间支付2018年10月份以后的租金，因此构成合同违约，违反了双方的合同约定，应当承担违约责任，由于原告违约在先，即使被告有违约，我方也有先履约抗辩权；证明不了所谓的政府拆迁事项，如果是政府拆迁，应当有政府拆迁的批文，诉争的房产依然存在，说明不存在政府拆迁；对证据二有异议，形成时间不认可，微信聊天的主体是原告方的工作人员，与被告无关，该证据不能证明被告口头通知解除合同的问题；对证据三不认可，系原告单方制作；对证据四真实性认可，证明目的不认可，被告通知原告解除合同，是因原告未按合同约定时间支付租金；对证据五、六形式要件有异议，该照片没有原始载体，不符合电子数据证据的形式要件要求，照片上写的主体为大明眼镜店、杨宁鲜生超市和枣庄工商银行与本案没有关联性，载明的时间是2019年2月25日，而原告的违约时间在2018年10月，载明的电话不能证明与本案有关联性；对证据七不予认可，没有加盖公章，也没有载明时间；对证据八光盘不认可，没有原始载体，不符合证据形式要求，也没有载明形成的时间，杨总在答复中说是因违约而解除合同，并没有说因政府拆迁解除合同，录音中杨总说喝了两瓶酒，我们认为他说的是酒话，不代表他的真实性意思表示，我司的法人是李**，李**没有授权杨总对外答复问题，因此我们对杨总的答复不予认可；对证据九庭审笔录真实性不认可，没有任何人的签字，对证明目的不认可；对证据十收据和转账凭证没有加盖任何单位印章，我单位是2018年11月5日收到的原告缴纳的10月份的租金，2018年12月27日收到了原告交来的12月份的租金，11月份租金是否缴纳及缴纳时间庭后核实，2019年1月份房租，应当在2018年12月1号之前缴纳，但是被告没缴纳，2019年2月至今的租金没有缴纳。被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据:一、房屋租赁合同，证明涉案房屋为被告杨宁超市亚细亚店二楼，建筑面积约600平方米，约定了租赁期限，租金数额和租金的支付方式、滞纳金，同时约定了违约责任，如原告拖欠租金1个月以上，作为被告有权终止合同；二、2019年1月22日、2019年3月9日分别向原告出具的关于《解除房屋租赁合同的通知函》及特快专递单，证明原告因被告拖欠租金，违反了双方合同约定，被告向原告邮寄了解除通知。对被告提交的证据，原告发表如下意见，对证据一真实性无异议，与我公司提交的是一致，合同第三条除了载明要求提前1个月支付租金外，还约定了每次支付半年的租金，合同第十条约定如解除合同需要提前半年通知；对证据二真实性无异议，证明目的有异议，被告的解除通知中，载明的解除原因是因原告没有按月提前支付下个月的租金，被告仅依据没有提前一个月支付租金与原租赁合同明显不符，原、被告之间实际上此时正处于新的合同磋商阶段，尚未形成新的租赁合同，与原合同的解除条件不符。被告实质上要求原告按月支付租金。对快递单无异议，证明目的有异议，顺丰快递单实际上是原告给被告公司邮寄回复函时的快递单号。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月19日，原告枣庄金智源教育培训中心与被告枣庄市杨宁超市有限公司签订了房屋租赁合同，租期为五年(自2011年10月1日至2016年9月30日止)，被告将位于枣庄市市中区亚细亚(杨宁超市二楼)出租给原告，2015年9月28日，双方续签了五年的租赁合同(自2016年10月1日起至2021年9月30日止)。合同约定租金的交付时间为2016年10月1日至2017年5月30日，每次缴纳半年租金，第二次以后租金支付时间为提前一个月交下期使用租金。合同签订后，原、被告一直按约履行。原告于2018年3月15日提前缴纳了2018年4月至2018年9月租金。2018年9月16日，原告缴纳了2018年10月租金，2018年11月2日，原告缴纳了2018年11月租金，2018年12月2日，原告缴纳了2018年12月租金。原、被告双方将租金支付方式变更为按月支付，没有形成书面协议。2019年1月22日、2019年3月9日，被告向原告送达了解除房屋租赁合同通知函，原告收到通知函后，均向被告提出异议。另查明，被告起诉原告房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2019）鲁0402民初3186号，已于2019年起诉至枣庄市市中区人民法院，被告要求解除租赁合同，并要求违约金。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同,系当事人真实意思表示,且不违反法律规定,应当认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。对于原告诉请的解除合同,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,当事人协商一致,可以解除合同。本案中,原告要求解除合同,被告在庭审中同意解除合同,应该认定为当事人协商一致,可以解除合同。解除时间为被告向原告送达书面解除房屋租赁合同函即2019年1月22日。关于被告是否构成违约的问题，本案中，2018年10月至2018年12月期间三个月的租金，原告均为按月支付（提前一个月支付），虽双方没有形成书面一致意见，但原告以自己的行为表明其接受被告变更租金的支付方式，没有在2018年12月31日前向被告支付租金，导致被告向原告送达解除租赁合同通知，并将该通知向原告进行送达，对原告要求被告承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告枣庄金智源教育培训中心与被告枣庄市杨宁超市有限公司的租赁合同；二、驳回原告枣庄金智源教育培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告枣庄市杨宁超市有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  李国跃二〇一九年九月三十日书记员  郭泓泽