广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1746号 原告：王会财。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄怀伟，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 被告：广西壮乡建设集团有限公司，住所地广西北流市永顺路六区239号二楼。统一社会信用代码：91450981785216812P。 法定代表人：陈婷，该公司经理。 两被告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 原告王会财与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西壮乡建设集团有限公司（以下简称壮乡公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾月英，被告富乐华公司、壮乡公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王会财向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告富乐华公司于2018年5月28日达成关于中央商务区商品房的买卖协议；2.（1）被告富乐华公司退还原告已支付购房款169240元及向原告支付资金占用期间的利息9985元（利息计算方式：按年利率6%从2018年5月28日起暂计至2019年5月17日，以后另计）。本金和利息共计179225元；（2）被告富乐华公司向原告双倍返还定金10万元；（3）被告富乐华公司向原告赔偿损失30660元。以上购房本金及利息、定金、经济损失共计309885元；3.被告壮乡公司向原告退还装修款61320元及向原告支付资金占用期间的利息3617元（利息计算方式：按年利率6%从2018年5月28日起暂计至2019年5月17日，以后另计），本金和利息共计64937元。4.被告富乐华公司对第3项诉讼请求的本金及利息共计64937元承担连带退还责任；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告富乐华公司口头达成关于中央商务区商品房的买卖协议，约定由原告购买被告富乐华公司开发的中央商务区商品房。双方通过《北部湾互联网小镇置业计划单》确认了该商品房的面积为61.32平方米，单价为每平方米8000元，总价款为490560元。定金为5万元，首付款为280560元。被告富乐华公司还向原告承诺，买受人按以上约定交付首付款后，凭付款凭证等到被告富乐华公司签署《商品房买卖合同》（含附件）及其他相关文件。原告于2018年5月27日向被告富乐华公司支付了5万元定金。随后于2018年5月28日按照双方达成的口头协议向被告富乐华公司支付了房款共计230560元，其中169240元是被告富乐华公司以房款的名义收取，61320元是被告壮乡公司以装修款的名义收取。至此，原告已经共计向被告支付了280560元，首付款已经支付完毕，但被告富乐华公司迟迟未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告多次催促无果，随后原告通过查询得知，原告购买的商品房所在的10号楼，已经于2018年2月9日在广西恭城农村商业银行股份有限公司、柳州市区农村信用合作联社、南宁市区农村信用合作联社办理在建工程抵押，至今未注销抵押登记。而在原告购买该商品房时，被告隐瞒了该商品房已经抵押的事实。原告得知这一情况后，多次要求被告富乐华公司置换相似条件的、未设有抵押的商品房，但被告富乐华公司至今未能为原告置换，亦拒绝按约定与被告签订正式的《商品房买卖合同》。原告认为，原告与被告富乐华公司在双方达成购房协议前故意不告知该商品房在出卖前已经抵押的事实，构成欺诈，该行为严重损害了原告的合法权益，同时，被告富乐华公司未与原告签订正式的《商品房买卖合同》的行为，属于不履行合同主要义务的行为，已经构成根本违约。基于被告富乐华公司的种种违约行为，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定要求解除合同。原告在被告富乐华公司的指示下向被告壮乡公司支付的61320元虽名为装修款，实际应为购房款，双方之间关于购房的协议解除后，被告壮乡公司应当返还该笔款项及利息共计64937元，被告富乐华公司应当承担连带责任。综上所述，原告依约履行合同，但被告富乐华公司故意隐瞒商品房已经抵押的事实并拒绝与原告签订《商品房买卖合同》的行为已构成违约，该行为严重损害了原告的利益。因此，原告有权解除购房协议，并要求被告富乐华公司、壮乡公司退还所收取的购房款及支付利息、双倍返还定金、赔偿损失。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院》，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告富乐华公司、壮乡公司共同辩称，一、原告与被告富乐华公司签订的认购协议书是双方真实意思表示，原告请求解除是没有事实和法律依据的；二、原告所称的抵押并不会影响商品房买卖合同的履行，也不符合人民法院关于商品房案件审理若干问题解除的规定，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，被告富乐华公司向原告出具一张《收据》（编号：0292105），确认收到原告交来北部湾互联网小镇定金5万元；2018年5月28日，被告富乐华公司向原告出具一张《收据》（编号：0160833），确认收到原告交来北部湾互联网小镇房款169240元；2018年5月28日，被告壮乡公司向原告出具一张《收据》（编号：7005117），确认收到原告交来北部湾互联网小镇装修款61320元。涉案房屋为精装交付的房屋，被告壮乡公司是被告富乐华公司的装修承包人，被告壮乡公司收取的装修款61320元属于房款的一部分。 另查明，2019年6月5日，防城港市不动产登记局向原告委托的广西精一律师事务所出具一张《不动产登记资料查询结果证明》，证明被告富乐华公司名下中央商务区于2018年2月11日设定抵押权登记，权利人为柳州市区农村信用合作联社、南宁市区农村信用合作联社、广西恭城农村商业银行股份有限公司。 再查明，2016年11月17日，被告富乐华公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。截止开庭审理时，原告与被告富乐华公司未签订正式的《商品房买卖合同》。 本院认为，本案的争议焦点是原告与被告富乐华公司未能签订正式的商品房买卖合同是否归责于一方当事人，原告的各项诉请是否有事实和法律依据。本案中，原告诉称其与被告富乐华公司口头达成了案涉商品房的买卖协议并提供《北部湾互联网小镇置业计划单》予以佐证，而被告辩称其与原告签订了书面协议，并提供《中央商务区（CBD)北部湾互联网小镇房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》）予以证明，原告否认签订《认购协议书》，本院结合双方提交的证据认可原告与被告富乐华公司对购买案涉商品房关于房屋面积为61.32平方米，总价为490560元、每平方米单价为8000元、定金为5万元，首付款支付金额为280560元达成了一致意见，双方之间形成了商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告向本院申请对被告提交的《认购协议书》进行鉴定，本院经审查认为，该证据对案件事实认定仅作为参考，原告与被告富乐华公司之间的权利义务最终应以双方签订的商品房买卖合同为准，故对《认购协议书》鉴定意义不大，对原告申请鉴定《认购协议书》的主张，本院不予采信。原告与被告富乐华公司并未签订正式的商品房买卖合同，双方仍在磋商阶段，商品房的买卖合同并未成立，原告请求解除其与被告富乐华公司于2018年5月28日达成关于中央商务区商品房的买卖协议的诉讼请求，本院不予支持。 原告诉称已经多次到售楼部要求签订正式的商品房买卖合同，但被告富乐华公司因涉案房屋未撤销抵押拒绝签订商品房买卖合同。由此可见，双方未能签订正式商品房买卖合同的主要原因也包括涉案房屋已经办理了抵押。被告富乐华公司作为出卖人，在与原告签订认购协议书时，明知涉案房屋已经办理抵押的情况下，应将抵押情况告知原告。现双方因此未能磋商成功，被告富乐华公司应将收取的房款及定金219240元返还给原告。涉案房屋为精装房，被告壮乡公司收取的61320元为房款的一部分，被告富乐华公司作为开发商即是收款人，应付返还责任。被告壮乡公司收款的行为应视为代被告富乐华公司收取房款，应由被告富乐华公司负返还责任。对于原告主张的双倍返还定金。本院认为，双方因涉案房屋设有抵押，但对于如何解除抵押权、何时签订正式的商品房买卖合同未能达成一致意见，从而导致未能签订正式的商品房买卖合同。双方磋商未成，不应归责于原告或被告富乐华公司任何一方，故本案不适用定金罚则。因原告与被告富乐华公司不能签订商品房买卖合同的原因不能归责于任何一方，则原告要求被告富乐华公司支付利息（利息以169240元为基数，按年利率6%从2018年5月28日起计至清偿之日止）及赔偿经济损失30660元，以及要求被告富乐华公司、壮乡公司连带支付装修款利息（利息以61320元为基数，按年利率6%从2018年5月28日起计至清偿之日止）的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王会财返还款项280560元； 二、驳回原告王会财的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费6966.58元，减半收取计3483.29元，由原告王会财承担896.35元，被告广西富乐华房地产开发有限公司承担2586.94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6966.58元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再通知）。 审判员  王丽 二〇一九年九月二十九日 书记员  庞剑