江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初17947号原告：七甲电子（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇港浦路。法定代表人：郭静静，该公司执行董事职务。委托诉讼代理人：黄**，江苏柏庐律师事务所律师。（后被撤销代理）委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。（后被撤销代理）委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。被告：上海弘煜贸易有限公司，住所地上海市宝山区沪太路****。法定代表人：陈李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴志敏，江苏昆亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海玲，江苏昆亭律师事务所实习律师。原告七甲电子（昆山）有限公司（以下简称七甲公司）与被告上海弘煜贸易有限公司（以下简称弘煜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本院组织当事人于2018年11月21日进行证据交换，原告七甲公司的委托诉讼代理人孙月娟，被告弘煜公司的委托诉讼代理人戴志敏、朱海玲到庭参加诉讼。本院依法组成合议庭于2019年1月22日公开开庭审理了本案，原告七甲公司的委托诉讼代理人孙月娟及被告弘煜公司的委托诉讼代理人戴志敏、朱海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七甲公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《厂房租赁协议》，被告向原告返还位于昆山市的厂房；2.判令被告支付结欠原告4.5万元租金及滞纳金（以4.5万元为基数按照每日5%标准从2018年1月5日计算至实际付款之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月14日，原、被告签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定：原告租赁给被告的厂房坐落在，结构砖混，租赁建筑面积为12511平方米。厂房租赁期限自2016年7月20日起至2026年7月20日止。租赁期限10年。租期前三年租金为每月每平方米建筑面积租金为壹拾贰元整(不含发票)，月租金为150132元，年租金为1801584元。厂房租金压二个月付三个月，每三个月支付一次，定金壹拾万在签订合同日起3日内支付，否则原告有权解除合同，首笔租金在房屋交付前3日(即5月17日前)支付。之后每期租金均在使用到期日前15日支付，先付后用。厂房租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权每日增收结欠金额5%滞纳金，并有权终止租赁协议。协议签订后，原告依约向被告交付了符合协议约定的厂房，但是被告经常逾期支付租金、水电费等相关费用，至今仍有4.5万元租金拖延超过一个月未付。除此之外，被告违反承租厂房的使用用途，将厂房转租他人用于生活和居住。厂房内存在隔断过多、隔断材料不符合规范要求、人员混居、生活电线私拉乱接、消防通道堵塞等现象，造成严重的安全隐患。并且被告转租的企业大多未通过环评程序，这些问题严重影响了消防安全。原告多次上门要求察看具体情况，但多数企业已自行安装门禁系统，原告无法入内。鉴此，原告于2018年3月12日书面通知被告解除合同并意欲收回厂房，但遭到被告极力阻挠。被告拖延支付租金和违反使用用途转租的行为已严重违反了《厂房租赁协议》的约定，损害了原告的合法权益。庭审中，原告七甲公司明确解除合同的理由为：被告弘煜公司逾期支付租金、将厂房多次转租、目前厂房内有近几十家企业，被告弘煜公司存在违法行为，严重违反了消防法和安全生产法。被告弘煜公司辩称，原告所述不是事实，被告不存在拖欠租金及其他费用的情形，实际上是由于厂房租金大幅上涨，原告故意制造事端，以达到其解除合同的目的，原告诉请没有事实及法律依据，双方应依据厂房租赁合同继续履行。请求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年4月14日，原告七甲公司（甲方、出租方）与被告弘煜公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定：“一、出租厂房情况。甲方租赁给乙方的厂房坐落在，结构砖混，租赁建筑面积为12511平方米（1号双层厂房面积4923平方米、2号厂房单层面积1366平方米、3号厂房总5层厂房，乙方租一至三层面积为6222平方米）。厂房类型为工业标准厂房用途。甲方提供用电500KV变压器壹台给乙方使用，乙方需承担相应的变压器使用费用及乙方使用的电费费用。二、厂房起付日期和租赁日期。1.厂房装修搬场免租期为2月，自2016年5月20日起至2016年7月20日止，装修期间免收租费。2.厂房租赁期限自2016年7月20日起至2026年7月20日止。租赁期限10年，三、厂房租赁价格。1.甲、乙双方约定，租期前3年租金为每月每平方米建筑面积租金为壹拾贰元整(不含发票)，月租金为150132元，年租金为1801584元。2.厂房租金每三年调整一次，每次每平方递增1元，之后调整以此类推，视宏观经济状况协商(不含发票)。四、付款方式。1.厂房租金压二个月付三个月，每三个月支付一次，定金壹拾万在签订合同日起3日内支付，否则甲方有权解除合同，首笔租金在房屋交付前3日(即5月17日前)支付。之后每期租金均在使用到期日前15日支付，先付后用。2.首笔厂房租金支付的同时乙方需支付含先前定金壹拾万在内共计300000元，在合同起算时转为押金。此押金至合同终止后扣除相关费用并在双方无争议的情况下返回乙方，反之通过协商解决。六、厂房使用要求和维修责任。1.租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。七、厂房转租和归还。1.乙方有权引进配套企业，将厂房租赁给第三方使用，甲方需协助办理一切手续。乙方引进的第三方企业应当遵守本合同约定，如第三方企业对承租房地产造成了损害，由乙方承担连带赔偿责任。2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，如厂房有损坏，乙方应负责修复原状，费用由乙方负责。乙方或乙方引进的其他第三方企业在归还房时应当将注册在房屋内的企业迁出。3.乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意腰行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。乙方应将转租户签署的保证书，在转租协议签订后的7日内交甲方存档。4.无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理。八、。5.厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权每日增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。九、其他条款。1.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方2个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方2个月租金。”。被告弘煜公司提供原告七甲电子向被告弘煜公司发送的《联系函》复印件一份，落款日期为2017年10月31日，载明“因公司业务拓展及海关、环保对我公司的要求，现公司董事会做出最新部署决定：我公司拟对厂区内对外租赁的厂房、区域设施设备等进行收回，为此，特与贵司进行联系。根据贵我双方签订《厂房租赁协议》，如一方提前终止合同，应赔偿另一方2个月租金。现我公司按照该约定，提前两个月告知贵司，上述《厂房租赁协议》将于2017年12月31日解除，请贵司提前做好合同解除的相关准备，同时我公司将给予贵司相当于两个月租金的赔偿。最后请贵司自收到本函之日起壹周内，来我公司洽谈合同终止的相关事宜，如贵司在收到本函之日起壹周内未回应本函的，视为贵司接受本函的安排”。原告七甲电子对于《联系函》复印件的真实性不认可。2017年11月4日，被告弘煜公司向原告七甲公司发送《回函》，载明“针对我公司租赁贵司的1、2、3厂房事宜，贵司来函要求解除合同，对此，我公司认为合同是双方当事人的真实意思，是当事人之间的法律，双方应当严格遵守。贵司提出解除合同事宜，我公司明确难以接受。合同虽约定终止赔偿的问题，但提出终止的，相对方有权拒绝，合同并未规定相对方不得拒绝合同终止事宜。特此回复，望友好协商，促使合同继续履行，我公司相信贵司本着一贯诚实守信的商业准则，不会因租金上涨而反悔，一定会继续履行合同”。2017年11月7日，原告七甲公司收到《回函》。2017年11月17日，原告七甲公司向被告弘煜公司发送《联系函（二）》，载明“1.贵我双方签订的《厂房租赁协议》明确约定，任何一方在厂房租赁期间，如发生终止合同的违约行为的，均只需赔偿对方两个月租金即可。该条的真实意思表示即为任何一方在租赁期间均可单方面终止合同，并约定了平等的违约责任，因此，我司有权要求解除合同。2.请贵司及时做好合同终止的相关准备，务必在2018年1月1日前搬离并与我司结算，如贵司逾期未搬离的，我司将考虑采取包括断水、断电在内的自力救济手段”。2017年11月21日，被告弘煜公司向原告七甲公司发送《回函》，载明“1、我司仍坚持2017年11月4日的回函意见。2、如贵司坚持违约提前终止合同，且采取不正当的手段(如断水、断电)，从而造成我司的所有损失及第三方(即次租方)的所有损失，都应由贵司承担”。原告七甲公司于2017年11月23日收到《回函》。2018年3月12日，原告七甲公司向被告弘煜公司发送《解除厂房租赁协议通知》，载明“。2018年1月20日至2018年4月19日期间的租金应当在2018年1月5日前支付，然而，贵司实际支付时间为2018年1月17日，且贵司实际支付的金额比应付租金少了45000元。根据《厂房租赁协议》第八条第5款的约定，由于贵司未及时支付房租及其他应支付的一切费用，且拖欠已满一个月，故我公司有权每日增收5%滞纳金，且有权解除合同。另外，根据双方约定以及法律规定，贵司违反安全和环保法规，致使租赁物长期处于安全和环保隐患中，严重损害我公司利益，为此贵司已经构成违约，我公司有权据此解除合同。鉴于上述事实、合同约定以及法律规定，我公司决定解除与贵司的《厂房租赁协议》”。2018年3月21日，被告弘煜公司向原告七甲公司回函，载明“。关于贵司所述的我司少付了45000元租金，该笔费用是我司为贵司维修消防设备所垫付的款项。贵司提供的消防泵出现故障，经我司多次通知后仍没有及时维修，且贵司于2017年10月14日开展的安全检查中也发现消防泵不能正常工作，但贵司仍然没有采取任何维修措施，故我司为了保证生产的安全有序进行，代为进行了维修，维修费用为45000元。我司希望贵司不要因为厂房租金涨价，而通过歪曲事实以达到解除合同目的。望贵司遵守合同约定，继续履行合同”。2018年3月23日，原告七甲公司在厂区内张贴公告，载明“给实际承租户：因上海弘煜贸易有限公司逾期支付租金及其他相关费用，我公司已于2018年3月12日发函通知该公司解除房屋租赁合同。因我公司与上海弘煜贸易有限公司之间的房屋租赁合同已经解除，故为避免各实际承租户的利益不受损失，我公司特通知各实际承租户，自即日起，请各承租户停止向上海弘煜贸易有限公司支付后续房屋租金。否则，由此引起的一切法律后果由实际承租户自行承担”。2018年3月30日，原告七甲公司向被告弘煜公司发送《联系函》，载明“。贵司拖延支付租金和其他相关费用，已构成违约，我公司已书面通知贵司解除合同。现合同已经解除，请贵司立即搬离租赁房屋，将房屋交还给我公司”。被告弘煜公司于2018年3月31日收到《联系函》。2018年6月20日，原告七甲公司在厂区内张贴公告，载明“各实际承租户：因上海弘煜贸易有限公司逾期支付租金及其他相关费用，我公司己于2018年3月12日发函通知该公司解除房屋租赁合同，收回自用。与此同时，我公司也于2018年3月23日在厂区内贴出公告，将合同解除事宜等事项告知各实际承租户。经公司研究决定单方解除合同后，上海弘煜贸易有限公司乃未向我公司返还厂房。现我公司决定将厂房强行收回自用，故请各实际承租户做好厂房交接的准备，在2018年7月20日前搬离七甲厂区，并将厂房交还给我公司。若逾期仍未搬离的，则我公司将采取断水、断电等措施强制收回房屋，由此引起的一切法律后果由实际承租户自行承担”。2018年7月23日，原告七甲公司在厂区内张贴公告，载明“各实际承租户：因上海弘煜贸易有限公司逾期支付租金及其他相关费用，我公司已于2018年3月12日发函通知该公司解除房屋租赁合同。2018年3月23日，我公司在厂区内贴出公告，将合同解除事宜等事项告知各实际承租户。2018年6月20日，我公司再次在厂区内贴出公告，将我公司收回厂房的决定告知各实际承租户，并要求各承租户在2018年7月20日前搬离厂区。但是，截至目前，各实际承租户仍未搬离我公司厂区。现我公司已委托浙江国威保安服务有限公司昆山分公司负责七甲厂区安保工作，自即日起，七甲厂区的货物、设备、车辆等将只出不进，请各实际承租户务必服从保安公司的管理。若各实际承租户在2018年7月31日前仍未搬离的，我公司将进一步采取断水、断电等措施强制收回房屋，由此引起的一切法律后果由实际承租户自行承担”。另查明，根据原告七甲公司提供的《责令暂时停止生产（使用）决定书》、《行政处罚决定书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》，显示，2017年1月，昆山市张浦镇人民政府对案外人“苏州欣源丰纺织科技有限公司”“苏州正亿祥金属科技有限公司”“昆山金城祥模具科技有限公司”“昆山金鹏城精密机械有限公司”“昆山浦硕金属科技有限公司”均作出《责令暂时停止生产（使用）决定书》，要求立即停止生产，理由为“存在重大安全隐患”。2017年6月，昆山市张浦镇人民政府对案外人“昆山百邦吉橡塑有限公司”作出《责令整改指令书》，明确“企业未进行现场有害因素检测、未对员工进行职业病专项体检”。2017年8月16日，昆山市张浦镇人民政府对案外人“昆山浦硕金属科技有限公司”作出《行政处罚决定书》，罚款2万元，理由为“未详细记录、准确记录安全生产培训时间、内容、参加人员以及考核结果”。昆山市张浦镇经济促进局环保科在2017年8月、9月对11家承租企业进行现场检查，均存在需要整改的地方，昆山市张浦镇经济促进局环保科在2018年8月、9月对12家承租企业进行现场检查，均存在需要整改的地方。又查明，原告七甲公司确认被告弘煜公司支付租金共计3451309.05元，原告七甲公司提供的明细载明被告弘煜公司从2016年至2018年支付租金时逾期总天数为81天。原告七甲公司与被告弘煜公司一致确认：被告弘煜公司在支付2018年1月20日至2018年4月19日的租金时，少支付45000元。被告弘煜公司主张系抵扣的被告弘煜公司为维修消防设备所产生的维修费用。被告弘煜公司提供聊天记录、维修单位出具《情况说明》、清单、维修费发票、维修收据、维修人员身份、营业执照、补充说明，证明维修费用为45000元。本院认为，原告七甲公司与被告弘煜公司签订的《厂房租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据原告七甲公司提供的证据，被告弘煜公司将租赁物转租后未尽管理义务，使租赁物存在安全隐患，应认定为被告弘煜公司存在违约行为致使《厂房租赁协议》的合同目的不能实现，原告七甲公司有权解除合同。当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2018年3月12日，原告七甲公司向被告弘煜公司发送解除合同通知，被告弘煜公司收到通知并于2018年3月21日回函，本院确认《厂房租赁协议》于2018年3月21日解除，《厂房租赁协议》解除后，被告弘煜公司应将租赁厂房返还原告七甲公司。原告七甲公司主张的被告弘煜公司逾期支付租金，原告七甲公司并未及时提出异议，应认定为履约瑕疵，原告七甲公司主张的被告弘煜公司转租行为，根据合同约定，原告七甲公司系同意被告弘煜公司转租，因此，原告七甲公司无权以上述两个理由解除合同。被告弘煜公司提供原告七甲电子向被告弘煜公司发送的《联系函》复印件一份，原告七甲公司对于真实性不予认可，但是，《联系函》复印件的内容与之后函件相互印证，本院对于真实性予以认定。根据《联系函》内容，原告七甲公司告知被告弘煜公司“因公司业务拓展及海关、环保对我公司的要求，现公司董事会做出最新部署决定：我公司拟对厂区内对外租赁的厂房、区域设施设备等进行收回”，并同被告弘煜公司协商赔偿事宜，被告弘煜公司并未同意，被告弘煜公司据此主张原告七甲公司解除合同的理由系租金上涨，本院认为，原告七甲公司是否享有合同解除权，依据的系被告弘煜公司是否存在违约行为导致合同目的无法实现，本案中，被告弘煜公司未尽厂房管理义务，将厂房存在安全隐患，因此，原告七甲公司享有合同解除权，至于原告七甲公司解除合同后的目的不足以成为被告弘煜公司的抗辩理由。被告弘煜公司在支付2018年1月20日至2018年4月19日的租金时，少支付45000元。被告弘煜公司主张系抵扣的被告弘煜公司为维修消防设备所产生的维修费用。本院认为，被告弘煜公司应按时足额支付租金，但是，根据合同约定的“1.租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”，根据被告弘煜公司提供的证据，原告七甲公司对于被告弘煜公司的维修费用45000元，应予以承担，虽双方对于租金的抵扣未达成一致，被告弘煜公司自行抵扣并无不当，因此，本院对于原告七甲公司要求被告弘煜公司支付租金45000元及违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告七甲电子（昆山）有限公司与被告上海弘煜贸易有限公司签订的《厂房租赁协议》于2018年3月21日解除。二、被告上海弘煜贸易有限公司于判决生效后十日内向原告七甲电子（昆山）有限公司返还昆山市厂房。三、驳回原告七甲电子（昆山）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1005元，由被告上海弘煜贸易有限公司负担80元，由原告七甲电子（昆山）有限公司负担925元。原告七甲电子（昆山）有限公司预交的案件受理费111800元，本院予以退还110875元，被告上海弘煜贸易有限公司应当负担的80元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811115274，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名江苏省苏州市中级人民法院，帐号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  俞惠兰人民陪审员  陈菊英二〇一九年九月十一日书 记 员  马润斐