文书内容山东省阳信县人民法院山东省阳信县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1622民初147号原告：山东省阳信县公路管理局，住所地阳信县河东二路以东、信德路以南，统一社会信用代码12371600F50481569P。法定代表人：王书强，该局局长。委托诉讼代理人：马新昌、冯玉波，山东君讼律师事务所律师。被告：张振勇，男，1970年11月13日出生，汉族，住阳信县。被告：李佃喜，男，1969年5月18日出生，汉族，住阳信县。两被告委托诉讼代理人：赵家强，山东春光明律师事务所律师。第三人：曹立强，男，1965年8月16日出生，汉族，住阳信县。委托诉讼代理人：何涛，山东春光明律师事务所律师。原告山东省阳信县公路管理局（以下简称公路局）与被告张振勇、李佃喜，第三人曹立强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公路局委托代理人马新昌、冯玉波，被告张振勇、李佃喜及其委托诉讼代理人赵家强，第三人委托代理人何涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公路局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张振勇、李佃喜签订的《土地房屋转让合同》；2、责令被告张振勇、李佃喜、第三人曹立强共同返还原告土地及现场房屋，并赔偿原告房屋修复损失暂计款60000元（以实际评估结论为准）；3、责令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月31日，原告与两被告张振勇、李佃喜签订书面《土地房屋转让合同》，约定，两被告在30年期限内使用原告的原公路站场地、房屋院落；租赁费用9万元一次性付清；未经原告同意，不得擅自转让和改变现状；合同期限届满后，两被告如期及时交还土地及房屋；一方违反合同除赔偿损失外另应承担合同总金额20%的违约金。合同生效后，原告按照约定将位于洋湖乡堤口刘村北的原公路站场地、房屋院落交付两被告。合同履行过程中，两被告擅自将合同标的物转租于第三人，擅自拆除了地上房屋，致使合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，两被告的行为已构成根本违约，合同应依法予以解除。第三人曹立强作为合同标的占有人、房屋拆除人，理应返还土地、房屋，赔偿房屋修复损失，与两被告共同向原告承担责任。综上，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸法院，请求依法实现原告方合法权益。被告张振勇、李佃喜辩称，答辩人与原告订立的是30年的合同，原告现在要求予以解除，答辩人可将由第三人拆除的房屋恢复原貌并与原告继续履行合同。在合同履行过程中，答辩人向租赁物进行过投资。第三人曹立强辩称，1、答辩人不同意解除原被告之间签订的土地房屋转让合同，依据原被告之间的合同约定转让期限并未届满，并且没有出现约定或者法定的解除合同的情形，因此原告要求解除合同无事实和法律依据；2、在2018年11月16日，二被告与答辩人签订土地房屋转让合同，第三人享有原被告之间原来合同的全部权利，并且第三人支付转让费19万元，依法属于有效合同，且合同中明确约定答辩人对房屋院落可扒可建，答辩人也属于善意取得一方，现在原告无权要求解除合同及返还土地房屋；3、原告不存在房屋损失，因为原告所转让的房屋均系陈旧的危房，房顶已经露天，因为可能对他人的人身及财产构成严重威胁，答辩人才不得不作出部分拆除，因此原告主张房屋损失不成立，且还不到返还租赁物的时间；4、如法院判决解除原被告之间合同的话，答辩人要求本案二被告返还转让费19万元，并自2018年11月16日按照同期贷款利率标准支付资金占用利息。当事人围绕诉讼请求依法进行了陈述并提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的土地房屋转让合同、现场照片两张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告李佃喜、张振勇提交的二被告与第三人曹立强于2018年11月16日签订的房屋土地转让合同，原告有异议，认为二被告与第三人是否签订该合同未通知原告且也未征得原告同意，因此该土地转让合同是无效的，本院审查认为，该证据来源合法、真实，与本案有关联性，故对该证据的证明效力，本院予以确认。2、第三人曹立强提交的2018年11月16日第三人曹立强与二被告李佃喜、张振勇签订的土地房屋转让合同、2018年11月20日第三人与被告李佃喜签订的土地房屋转让合同、第三人转账记录各一份，原告有异议，认为原告对此事不知情，二被告属于未征得原告的同意擅自将房屋及土地转租给他人。被告李佃喜对第三人转账记录、2018年11月20日签订的合同无异议，对2018年11月16日签订的合同有异议，认为该合同是第三人曹立强通知其补签的，与原合同不一致，被告张振勇同李佃喜质证意见，本院审查认为，该组证据来源合法、真实，可以证明两被告将涉案房屋转租给第三人曹立强的事实，与本案有关联性，故对该组证据的证明效力，本院予以确认。结合证据的认定，本院确认以下事实：2011年3月31日，原告公路局与被告张振勇、李佃喜签订土地房屋转让合同，约定原告将坐落于洋湖乡堤口刘村北，原公路站场地、房屋院落转让给被告张振勇、李佃喜使用，转让院落及房屋面积1554平方米，房屋八间。该房屋土地转让时间为30年，自2011年4月1日起至2041年4月1日，转让费9万元一次性付清。未经原告方同意，不得擅自转让和改变现状，确需改变现状的必须经原告方同意。原被告双方有一方违反合同的，应承担合同总金额20%违约金。2018年11月16日，被告张振勇、李佃喜与第三人签订书面《土地房屋转让合同》，合同约定将被告张振勇、李佃喜拥有洋湖乡堤口刘村北，原公路站场地、房屋院落，土地及房屋所有权全部转让给第三人曹立强使用。2018年11月20日，被告李佃喜与第三人签订书面《土地房屋转让合同》，合同约定将被告李佃喜拥有的洋湖乡堤口刘村北，原公路站场地、房屋院落，土地及房屋所有权全部转让给第三人曹立强使用。第三人曹立强在占有租赁物后拆除了部分涉案房屋。案件审理过程中，原告申请对涉案被拆除四间房屋的价值进行鉴定，本院委托滨州市华腾资产评估事务所对被拆除四间房屋的价值进行鉴定，滨州市华腾资产评估事务所出具鲁滨华评（2019）第28号资产评估报告，结论为：截止于评估基准日2019年8月27日，委估资产表现出来的市场价值为24908元。另查明，原告因鉴定支出鉴定费2000元。本院认为，原告公路局与被告张振勇、李佃喜签订的《土地房屋转让合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该土地房屋转让合同第四条第1款约定，未经原告同意，不得擅自转让和改变现状，确需改变现状的必须经原告方同意，在合同履行过程中，被告张振勇、李佃喜擅自将涉案房屋、土地转租给第三人曹立强，构成违约，故对原告主张解除原被告签订的《土地房屋转让合同》、二被告返还原告土地及现场房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告与二被告签订的《土地房屋转让合同》约定，该房屋转让时间为30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，故原告与二被告签订的《土地房屋转让合同》有效期间为20年，该合同签订于2011年，至今租赁时间为8年，转让费为9万元，故原告应退还给二被告张振勇、李佃喜转让费54000元（90000元-90000元÷20年×8年）。二被告擅自将涉案房屋转租给第三人，导致部分房屋被拆除，该行为构成违约，二被告应承担赔偿损失的民事责任，根据资产评估报告，对原告主张二被告赔偿房屋损失24908元及鉴定费2000元，共计26908元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告主张第三人曹立强共同返还土地及现场房屋，并赔偿原告房屋修复损失暂计款60000元，因原告并未与第三人签订转让合同，根据合同相对性原则，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告张振勇、李佃喜辩称向租赁物进行过投资，但未提交证据证明其主张，故对二被告该项抗辩，本院不予支持。第三人曹立强抗辩称，二被告应退还租赁费19万元的主张，与本案并非同一法律关系，本案不予审理，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东省阳信县公路管理局与被告张振勇、李佃喜签订的《土地房屋转让合同》，被告张振勇、李佃喜返还原告土地及现场房屋；二、原告山东省阳信县公路管理局于本判决生效后十日内退还被告张振勇、李佃喜转让费54000元；三、被告张振勇、李佃喜于本判决生效后十日内向原告山东省阳信县公路管理局支付房屋损失及鉴定费共计26908元；四、驳回原告山东省阳信县公路管理局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，保全费820元，合计2120元，由原告山东省阳信县公路管理局负担742.34元，被告张振勇、李佃喜负担1377.66元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判长  毛文忠审判员  赵风军审判员  王 宁二〇一九年九月二十七日书记员  刘雯晓