西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0114民初80号 原告：西安恒辉房地产开发实业有限公司。住所地：西安市高新区丈八街锦业一路**中投国际**802. 法定代表人：刘远发，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阎军，陕西缔伍律师事务所律师。 被告：潘桂安。 委托诉讼代理人：李振东，陕西博纳新律师事务所律师。 第三人：王亮。 第三人：曹国平。 原告西安恒辉房地产开发实业有限公司诉被告潘桂安、第三人王亮、第三人曹国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阎军、被告潘桂安诉讼委托代理人李振东到庭参加诉讼，第三人王亮、曹国平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令向被告清偿拖欠的租金伍拾壹万零贰佰元（小写510200元）；承担逾期支付租金违约金315000元（自2018年6月9日至2019年1月9日）；诉讼期间至实际交付之日按照日千分之三承担逾期付款利息，第三人王亮、曹国平对于被告潘桂安拖欠支付原告的租金以及违约金承担连带清偿责任。2、依法判令在房屋租赁合同届满后负有腾房义务的被告以及第三人立即向原告腾交“阎良区千禧广场B区首层商场800平方米场地”；判令被告以及第三人向原告支付占用场地费用20万元（自2018年7月15起至2018年12月15日）；诉讼期间直至将占用场地实际交付给原告期间，判令被告以及第三人按照每平方米每月50元的标准向原告承担场地占用费。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月8日，原告与被告潘桂安订立《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告所有的位于西安市阎良区人民路中段千禧广场B区商场1-20号，建筑面积2364.69平方米；租赁期限10年，从2008年7月15日至2018年7月14日，等等，合同对于双方的权利、义务和责任均有明确的确定。在该合同履行过程中，被告潘桂安于2013年12月13日与第三人王亮订立《房屋租赁合同》，将其租赁的建筑面积2364.69平方米的商场整体租赁给第三人王亮经营，合同约定，第三人王亮向被告交付租金，合同期限为2013年12月15日至2018年7月14日。第三人王亮取得该2364.69平方米的经营权后，采取了分片出租经营的方式，于2016年3月15日与第三人曹国平签订《商铺租赁合同》将其中的800平方米场地出租给第三人曹国平，合同期限为2016年3月15日至2018年7月14日，合同约定第三人曹国平向第三人王亮交付租金。合同履行期间，因第三人拖欠应付租金，被告共计拖欠原告租金510200元。2018年6月8日，被告向原告发出《通知》，明确告知双方的租赁合同到期后不再续租，并且希望能够在2018年7月15日进行租赁房屋的验收交接。然而合同到期后，原告仅仅收回了部分场地，第三人王亮、曹国平所占用的800平方米场地拒绝腾交，虽然原告对被告以及第三人在合同期限届满后附有腾交义务以及不交付占用场地的法律后果进行了警告，但是，第三人依然我行我素，置之不理，被告对于第三人无理占用场地的事实是明知的。鉴于原告与被告、第三人因拖欠租金以及在合同届满后不履行腾交义务形成纠纷，且被告以及第三人没有解决纠纷的任何诚意，原告特依法提起诉讼，望人民法院判若所请。 被告潘桂安辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所诉与事实不符，要求法庭驳回其诉请。第一、潘桂安与原告的租赁合同事实上在2011年5月11日原告同意其转租王亮之日就已经解除。虽然合同约定第三人向潘桂安交付租金，但实际上租金由原告自行收取，房屋也由原告直接管理。因此潘桂安与原告的租赁关系事实上已经解除。其发出《通知》是对法律关系的错认，也是为了收回押金和装修、设备。第二、原告未足额收取租金应自行承担责任。王亮承租房屋后，自原告自行收取租金时，足额收取王亮租金的义务已经当然转移给原告。其租赁期间租金是否变化，租金拖欠多少都与潘桂安无关。甚至王亮是否拖欠租金，以及拖欠多少都由原告与王亮说了算，向潘桂安追索租金不但对潘桂安极其不公，也造成潘桂安的风险不可预知以及不可控制。因此收取王亮租金的责任和风险应当由原告自行承担。第三、所谓移交没有实际意义，全部场地原告早已接收控制。2018年7月15日移交时并没有任何房屋空置，都有人在使用，凡是原告认为没有拖欠租金的，都没履行任何接收手续。而对于其认为拖欠租金的800平方却认为拒绝腾交。这些场地都有人在使用，又有什么区别呢？经潘桂安了解，原告所诉的800平方场地，其中有一家麻将馆，原告一直在收取租金，那么又何来拒不腾交场地的事实呢？第四、原告所诉于理不合。原告认为潘桂安应当承担拖欠的房租，但是原告所列的当事人还有王亮和曹国平二人。如果潘桂安应当承担房租，那么原告又有什么理由要求所谓的第三人承担拖欠的租金、违约金以及场地占用费呢？而原告又怎能确定拖欠房租的是曹国平呢？原告于2018年6月20日给答辩人的回函中第一条就载明“目前王亮还欠付我公司部分租金”，就非常明确的认为拖欠租金的是王亮，而不是答辩人。因此原告应当直接向王亮主张租金和场地占用费。第五、原告同意王亮将场地转租给曹国平，那么曹国平拖欠租金其后果应当由原告与第三人承担。潘桂安与原告所签订的合同载明，转租应当由原告准许。而原告将场地转租给王亮是得到原告书面许可的，但是，王亮将场地转租给曹国平又是谁同意的呢？至少，潘桂安不知道此事，在收到诉状副本之前也不知道曹国平是谁，但是，原告知道！原告不但知道曹国平，还知道王亮于2016年3月15日与曹国平签订《商铺租赁合同》，合同期限为2016年3月15日至2018年7月14日。足以说明王亮转租曹国平是原告许可的，那么曹国平拖欠租金的后果也应由原告与第三人承担。第六、原告逾期收取租金是恶意扩大损失，应当后果自负。潘桂安与原告所签订的合同约定收取租金的时间为按季度缴纳，但是，按原告所诉，第三人拖欠租金明显超过一年，期间，原告未足额收取第三人的租金不仅未通知潘桂安，也未采取任何避免和减少损失的措施。显然，如果不是潘桂安发出《通知》，原告是不打算向潘桂安主张的。此外，也不排除原告实际上已经收取足额租金的可能。因为租金是原告直接收取的。综上，原告所诉实际与潘桂安无关。故请求人民法院依法驳回其诉请。 第三人王亮未到庭亦未提交书面答辩意见。 第三人曹国平未到庭亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2008年4月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：“原告将位于西安市阎良区人民路中段千禧广场B区首层商场1-20号建筑面积2364.69平方米的自有产权商品房租赁给被告潘桂安；期限：10年整，即2008年7月15日至2018年7月14日止；租金：2008年7月15日至2011年7月14日月每平方米30元、季度租金212822元，2011年7月15日至2015年7月14日月每平方米40元、季度租金283763元，2015年7月15日至2018年7月14日月每平方米50元，季度租金354703元；租金缴纳按每季度缴纳，装修期免交租金，期限三个月，时间自2008年4月15日至2008年7月14日止，合同签订之日交纳第一季度的租金，第二季度起提前一个月交纳下一季度租金；租赁期内，未经原告同意，被告不得将房屋转租、转借他人使用；违约责任：被告不按时交纳租金或相关费用时，每逾期一天按应交租金或费用的千分之三向原告支付违约金，逾期15天原告可采取相应措施，逾期25天原告有权采取强制措施收回房屋；租赁期满不再续租时，被告提前2个月向原告书面通知，原告应在退房时到房屋现场验收接管”等内容。被告按约定向原告交纳了保证金141881元，原告向被告交付了房屋。2013年12月12日被告潘桂安函告原告称因其目前业务繁忙，无暇顾及该房屋的运营现将该房屋转租给第三人王亮负责经营，其保证按照合同约定支付原告租金，原告未提出异议。2013年12月13日被告潘桂安与第三人王亮签订房屋租赁合同，约定将房屋全部转租以上述给第三人王亮，并约定：“期限：自2013年12月15日至2018年7月14日止；租金：2013年12月15日至2015年7月15日月每平方米40元、季度租金283763元，2015年7月15日至2018年7月14日月每平方米50元，季度租金354703元（租金与原被告约定相同）；保证金：被告向原告缴纳担保金141881元，合同签订之日交纳；未经潘桂安同意，王亮不得将房屋转租、转借他人使用；第三人王亮不按时交纳租金或相关费用时，每逾期一天按应交租金或费用的千分之三向被告潘桂安支付违约金，逾期15天潘桂安可采取相应措施，逾期25天潘桂安有权采取强制措施收回房屋，被告套内装修归原告所有，并以保证金递抵交租金或相关费用”等内容。2016年3月15日，第三人王亮将该房屋其中1-10号的800平方米转租给第三人曹国平，约定期限为2016年3月15日至2018年7月14日止；租金每平方米50元，季度租金120000元，租金按季度结算，每季度的前7日缴纳季度租金；违约责任：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的50%的违约金，并赔偿其他一切损失和费用等内容。合同履行期间，双方的交易习惯为实际承租人将租金直接交纳给原告。2017年3月2日原告致函被告潘桂安、第三人王亮“自2015年7月15日起出租，每季度租金354703元，合同履行过程中，贵方曾多次找借口拖欠租金，我方本着长期合作的原则也予以原谅，合同约定于2016年12月15日前、2017年3月15日前应当支付的租金，也未按照约定支付，同时单方提出降低租金，并称不降不交租金。对此我方告诫在2017年3月31日前不能将拖欠租金交付，我方将以贵方构成根本违约追究贵方的违约责任”等。2018年6月8日被告潘桂安书面通知原告合同到期后不再租赁该房屋，请原告在2018年7月15日到房屋现场验收接管。2018年6月28日原告复函被告潘桂安，称：“1、你将房屋转租王亮，王亮目前还欠我公司部分租金，你本人承诺保证按照合同约定支付租金，故此合同终止时，你应当将全部租金交清；2、合同因期限届满而终止，你应当保证移交房屋时，该房屋内没有其他使用人或场地占有人，我公司不承认任何超出你合同到期日以后的合同的效力；房屋移交前我公司会对房屋的装修等不可移动之资产进行录影留存，保证房屋以及场地移交时符合合同约定的方式”。期间原告对除1-10号800平方米房屋以外的租赁房屋均进行了接收，被告潘桂安亦未到接收现场。后双方多次因1-10号800平方米房屋租金及房屋移交等问题，通过函件、手机短信、微信聊天等方式，交涉未果遂成讼。庭审中，因被告未到庭，致调解工作无法进行。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的房屋（商铺）租赁合同、致函、复函、手机短信、微信聊天记录现场照片，被告潘桂安提供的房屋（商铺）租赁合同、证明、复函、麻将馆照片等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法签订的合同，受法律保护。本案中，原被告签订房屋租赁合同后，在征得原告同意的情况下被告将房屋转租给第三人王亮，且根据双方交付租金的习惯系由第三人王亮直接向原告交付，故被告向原告保证按照合同约定支付租金的承诺实际系对王亮支付租金的担保，原告已按双方合同约定履行了合同义务，第三人王亮、曹国平应按合同约定按时交纳租金，被告亦应履行担保义务，在合同期满后将租赁房屋按合同约定返还原告，现第三人王亮、第三人曹国平、被告潘桂安未按约定期限足额履行支付租金及返还房屋，已构成违约。对于原告请求被告支付租金510200元及第三人承担连带清偿责任的诉讼请求，因被告向原告交纳保证金141881元，按照原、被告合同中约定以保证金递抵交租金或相关费用的约定，扣除保证金141881元，实际尚欠被告租金368319元，本院综合本案实际情况认为应由第三人支付原告租金，被告承担连带清偿责任为宜；对于原告要求被告支付违约金315000元、逾期付款利息及第三人承担连带清偿责任的诉讼请求，因原被告合同中约定“被告不按时交纳租金或相关费用时，逾期15天原告可采取相应措施，逾期25天原告有权采取强制措施收回房屋，租赁期满不再续租时，被告提前2个月向原告书面通知，原告应在退房时到房屋现场验收接管”，原告在合同期间内已明确知晓第三人王亮及被告未按合同期限足额履行支付租金义务，在被告于2018年6月28日明确表示合同到期后不再租赁的情况下，可采取强制措施收回房屋，而未采取强制措施收回，故本院对于违约金及逾期付款利息予以部分支持157500元，第三人王亮、曹国平应对违约金承担连带清偿责任。对于原告要求第三人立即腾交房屋800平方米房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告立即腾交房屋800平方米房屋的诉讼请求，因被告潘桂安在转租后未实际使用该房屋，综合本案合同实际履行的情况，本院不予支持。对于原告要求被告及第三人支付场地占用费用的诉讼请求，原、被告合同到期前，被告已明确表示合同到期后不再租赁，本院又综合本案交付租金的交易习惯、收房的习惯及原、被告约定的违约条款，故仅支持由第三人支付。第三人王亮、曹国平本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律后果。 综上，为维护当事人的合法权益，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、第三人王亮、第三人曹国平于本判决生效后10日内一次性支付原告西安恒辉房地产开发实业有限公司租金368319元，被告潘桂安对上述给付义务承担连带清偿责任；被告潘桂安于本判决生效后10日内一次性支付原告西安恒辉房地产开发实业有限公司违约金157500元，第三人王亮、曹国平对上述给付义务承担连带清偿责任； 二、第三人王亮、曹国平于本判决生效后30日内一次性向原告西安恒辉房地产开发实业有限公司腾交位于西安市阎良区人民路中段千禧广场B区首层商场1-10号建筑面积800平方米的房屋；第三人王亮、曹国平于本判决生效后10日内一次性支付原告西安恒辉房地产开发实业有限公司场地占用费200000元（自2018年7月15日起至2018年12月14日至止）并承担从2018年12月15日至实际交付之日以800平方米为基数以月每平方米50元为标准的场地占用费； 三、驳回原告西安恒辉房地产开发实业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14027元，由被告潘桂安、第三人王亮、第三人曹国平共同负担；案件公告费1000元，由被告潘桂安、第三人王亮、第三人曹国平共同负担，以上合计24027元。因该费用原告已预交，被告潘桂安、第三人王亮、第三人曹国平于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王香妮 人民陪审员  王雪红 人民陪审员  张尤特 二〇一九年九月三日 书 记 员  黄 飞