湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1783号原告:吴纯念，男，1972年2月7日出生，汉族，湖北省通城县人，居民，住本县。委托诉讼代理人:吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告:黎飞勇，男，1981年9月1日出生，汉族，湖北省通城县人，经商，住本县。被告:吴林芳，男，1964年1月23日出生，汉族，湖北省通城县人，经商，住本县。二被告的共同委托诉讼代理人:李三明，湖北泰元律师事务所律师。特别授权代理。被告:方聪明，男，1974年3月9日出生，汉族，湖北省通城县人，经商，住本县。原告吴纯念与被告黎飞勇、吴林芳、方聪明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理，原告吴纯念及其委托诉讼代理人吴雄龙、被告黎飞勇、吴林芳及其共同委托诉讼代理人李三明到庭参加诉讼，被告方聪明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴纯念向本院提出诉讼请求：1、判决三被告一次性支付原告违约金460万元（其中包括店面价值400万元）；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年11月28日，三被告以通城县农业局原种子公司改建项目部的名义进行房地产开发，征收原告二间门店，原、被告双方达成签订了门店房拆迁补偿协议。原告按约向三被告交付二间门店及有关合法证件，但时至今日三被告未按约履行，期间原告多次找三被告协商未果。因此，原告特向法院起诉。被告黎飞勇、吴林芳、方聪明口头辩称，1.请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告双方达成签订的门店房拆迁补偿协议，门店商铺已经做了补偿，按照协议第二条第四款约定，补偿套间商品房条件未成就，实际拆迁后还建只有八层，该协议约定条款不生效。2.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告拆迁还建的房屋在2013年年底已经竣工投入使用，2013年对外出租，如果原告主张权利，必须在交付期限届满2年内主张。3.原告的拆迁补偿明显不公平，原告胡搅蛮缠，胁迫被告签订协议。4.原告的诉讼请求不明确。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2012年被告黎飞勇、吴林芳、方聪明个人合伙借用咸宁市宇通房地产开发有限公司资质，以通城县农业局原种子公司改建项目部的名义进行房地产开发，要求原告将其所有原来位于本县××水镇××（××县农业局原种子公司）的两间门店房屋，其中门面宽7米，进深长13.95米，建筑面积97.65平方米，原告办理了隽国用(2002)字第01733号国有土地使用证和隽房权证隽水字第**房产证、鄂契证隽字第20026060号契税证，交付三被告拆迁还建。2012年11月28日，经双方协商同意，原、被告自愿签订了一份门店房拆迁补偿协议，内容为：门店房拆迁补偿协议甲方：吴纯念乙方：通城县农业局原种子公司改建项目部根据通城县种子公司国有建设用地使用权拍卖出让文件规定，位于武长路（106国道）169号县种子公司原办公楼用地838.2平方米，甲方等私人门店、房屋分摊土地473.5平方米，种子公司公家门店、房屋分摊土地338.5平方米，公共楼梯间占地26平方米。因乙方以葛文名义竞得县种子公司原办公楼公家门店、房屋分摊土地的使用权后，先需要拆除包括甲方等私人门店、房屋在内的原种子公司整栋办公楼而建设高层商品房。经甲、乙双方协商，甲方同意将本人的门店（国有土地使用性质）转交给乙方办理相关合法手续后用于房地产开发，现就具体拆迁补偿及还建事项签订如下协议：一、关于乙方拆除甲方旧门店无偿还建甲方新门店：1.乙方还建甲方的新门店，保持甲方门店正面朝106国道的朝向不变。2.乙方还建甲方的新门店，保持甲方门店从东至西第壹间和第贰间座落地理位置和位置顺序不变。3.乙方还建甲方新门店，进深13.85米（进深长度是前后墙长，未包含门店前后台阶），宽度7.17米（柱子或墙体中心线间距）的尺寸和面积99.4平方米大小不变。4.乙方还建甲方新门店的层高不得低于4.5米。5.乙方还建甲方新门店整体为框架结构，保持还建甲方门店现有纵墙（每堵墙长×高尺寸为13.85米×4.5米；其西面纵墙甲、乙双方共有，各一半；东面纵墙归甲方所有）和后面（指北面）二堵横墙（每堵墙长×高尺寸为3.5米×4.5米），墙体厚度为24厘米，都归甲方所有，并且北面横墙乙方不得以任何形式转让给第三方，归甲方所有。并且北面后门要安装好一扇防盗门，保持现有出路；在每间后面横墙上安装现有纱窗，正面（南面）墙不砌砖，均安装卷闸门。东面纵墙保有现有两扇纱窗。6.如果乙方在甲方北面建房和门店整体建筑联结，乙方必须将甲方北面台阶1米建成店面无偿归还给甲方。其进深变为14.85米，宽度为7.17米，面积变为106.5平方米，同样北面最后横墙乙方不得以任何形式转让给第三方，归甲方所有。涉及占用公用过道和其他事项及费用均由乙方自行负责，与甲方无关。并将北面后门一扇防盗门变到东面墙并在东面墙安装好防盗门，保持东面有出路，东面涉及相关单位或个人矛盾纠纷由乙方负责调解处理，并承担经济责任，与甲方无关。7.乙方还建甲方新门店装修要求：电话和闭路电视安到户门，水要进到户内卫生间，供水供电设施要安装到位，水电开户保持甲方原有开户不变，水电表保持甲方原水电表不变，如因拆迁损失，由乙方负责为甲方重新安装；排水、排污设施要预留到位，每间门店在后面（北面）墙体内从地坪面到下水道要安装排污管道和排水管道，确保排污排水畅通；地坪建成格子花纹水磨石，柱子和墙体室外装修按乙方统一标准装修，柱子、墙体及楼顶板等室内装修要求普通粉刷后再刮好仿瓷。二、关于乙方拆除甲方旧门店无偿还建甲方新门店后，另外对甲方的拆建补偿问题。1.乙方拆建期间按每间门店每月1000元标准补偿甲方门店租金，拆建时间定为二年，乙方一交性补偿甲方门店二年租金人民币肆万捌仟元整；拆建时间少于二年，甲方负责向乙方退还多得的门店和租金。补偿门店租金起始时间为2012年11月30日。2.乙方按每间门店1000元标准补偿甲方门店搬迁费，计人民币贰仟元整。3.乙方负责补偿甲方装修材料及装修费用壹万贰仟元。4.乙方由甲方在新建高层商品房第10层以上任选一套或二套套间房，套间房按套内使用面积计算为180平方米作为乙方拆迁甲方门店对甲方的补偿，乙方不得向甲方收取购房款，其具体交房日期为签订协议生效日起26个月内。套间房超过或不足部分按每平方米实行多退少补原则，如果甲方所选套间房超过了乙方给甲方的补偿面积，由甲方按整栋楼盘的乙方销售套间的最低市场价还要低200元/平方米向乙方支付购房款。如果甲方所选套间房不足乙方给甲方的补偿面积，则由乙方按整栋楼盘乙方销售套间房的最低市场价还要低400元/平方米向甲方支付不足部分的补偿。套间房装修要求：电话和闭路电视安到户门，水要进到户内厨房和卫生间，供水供电设施要安装到位，门窗及其他按乙方整栋楼盘销售套间房标准。三、其它事项：1.甲方拥有对房屋施工建筑质量的监督权。2.还建门店房屋产权证以及甲方在乙方新建高层商品房任选一套或二套套间房的产权证（含土地证、房产证、契税证），均由乙方办理并交付给甲方，门店和套间房土地使用权年限为70年，一切税费由乙方承担（包括用地年限70年的收费），甲方只承担工本费。乙方应在还建房交会使用后6个月内办理产权证（含土地证、房产证、契税证）并交给甲方。其中土地证面积乙方按建房层数和面积均摊土地证面积给甲方，甲方现有土地证面积可能比拆建前要少，甲方不得有任何理由向乙方多要土地证面积。3.甲方需在签订本协议之日起30日内搬迁完毕。4.乙方办理拆旧翻新建设手续时，所涉及相关部门应缴纳的税费由乙方自行负责，与甲方无关。5.乙方拆旧翻新建设涉及相关单位或个人矛盾纠纷由乙方自行负责调解处理，并承担经济责任，与甲方无关。6.如果乙方在此有做车库或停车场，乙方必须无偿给甲方壹个车库。没有车库，甲方也不得强求乙方。四、违约责任：1.乙方未按约定的标准或未在约定的期限内交付店面和按套内使用面积180平方米住宅给甲方，乙方须一次性支付甲方违约金￥460.00万元（其中包括店面价值￥400.00万元）。乙方支付甲方违约金必须在一个月内支付完毕。2.甲方未在约定期限内搬迁完毕的，由甲方一次性支付给乙方违约金￥10.00万元。五、因政策性原因致使乙方无法办理合法手续开工或其他因素（包括不可抗拒因素）致使还建无法进行的，全部责任均由乙方承担。六、本协议未尽事项，可由甲、乙双方约定签订补充协议，补充协议具有同等法律效力，补充条款与本协议发生冲突的以补充协议为准。七、此协议一式三份，甲乙双主各执一份，县公证处一份。双方签字并经公证处公证后立即生效（注：未经公证处公证无效，公证费由乙方负责）。甲方：吴纯念（签名）乙方：通城县农业局原种子公司改建项目部（盖章）黎飞勇、吴林芳、方聪明（三人分别签名）二〇一二年十一月二十八日2012年12月11日，通城县公证处依法对该门店房拆迁补偿协议进行了公证。尔后原告按照门店房拆迁补偿协议将原两间门店房交付被告拆除还建，及相关国有土地使用证和房产证、鄂契证交付三被告，被告也按约支付搬迁费、装修费及两年租金等。后来由于三被告无法规划报批建设高层楼房，只能建设8层楼房，2013年5月房屋工程完工，但一直没有办理相关竣工验收报告手续。双方续签一份商铺租赁合同，期限10年，从2014年7月28日开始变更为每年租金36000元，由黎飞勇支、吴林芳付原告至2019年7月28日止。因被告未实际交付原告商铺和套间房，也未办理不动产登记相关手续，原告多次找被告协商处理，最后一次于2019年5月双方协商未果。故原告向本院起诉。诉讼中，被告提供第一组证据：黎飞勇、吴林芳、方聪明、徐胜利与吴春生、郑光国、汤云珍、何四敏、黎光明签订的一份门店迁补还建拆偿及租赁协议，欲证明原告的补偿标准高于同地段的业主，及各自权利义务。被告提供第二组证据：还建楼建设现状图片，还建楼只建设8层楼房，欲证明门店房拆迁补偿协议的第二.4条款约定建设10层以上条件未成就，该条款未生效，合同目的无法实现。被告提供第三组证据：2014年3月10日黎飞勇、吴林芳、方聪明、徐胜利与陆东先签订一份商铺租赁合同，欲证明在还建楼于2014年3月交付原告使用后，原告一直未向被告主张权利，已经超过法定诉讼时效。经庭审质证，对被告提供第一组证据，原告认为不能核实真实性，且不能与原告的协议相提并论，与原告无关，不能达到证明目的。被告提供第二组证据，原告对其真实性无异议，但认为门店房拆迁补偿协议的第五条款进一步约定：因政策性原因致使乙方无法办理合法手续开工或其他因素（包括不可抗拒因素）致使还建无法进行的，全部责任由被告承担。被告提供第三组证据，原告认为被告没有实际交付商铺和套间房，也没有办理相关证件，只是以支付租金拖延履行协议。本院认为，被告提供第一组证据，是被告与其他业主签订的协议，即使原告的补偿标准高于同地段的业主是真实的，被告从事商品房开发，是其自愿签订的，原告并没有乘人之危或者进行胁迫，只能证明被告按照市场经济自主经营。被告提供第二组证据，还建楼只建设8层楼房，门店房拆迁补偿协议的第二.4条款约定10层以上条件虽然未成就，但门店房拆迁补偿协议的第四.1条、第五条款进一步补充约定，全部责任由被告承担。被告作为房地产开发商，应当预测房地产市场存在一定投资风险，且规划部门不能批准建设高层，不属于金融风暴等不可抗力因素，该补充条款不违反法律、行政法规禁止性规定。另外协议已经通城县公证处公正，合法生效。被告提供第三组证据，被告没有实际交付原告商铺和套间房，也没有办理相关证件，至于续签一份商铺租赁合同，只是为了变相补偿原告租金损失，防止矛盾激化。协商处理，原告最后一次于2019年5月找被告协商未果，证明原告一直在主张权利，没有超过诉讼时效。本院认为，原、被告双方自愿签订了一份门店房拆迁补偿协议，该协议已经通城县公证处公正，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，具有法律效力，双方均应按照约定履行。原告已经按约履行，三被告没有按照门店房拆迁补偿协议的第二.4条、第三.2条、第五条约定履行，因只建设8层楼房，三被告无法履行交付10层以上商品房一套，故实际只能按照门店房拆迁补偿协议的第四.1条约定承担违约责任。三被告辩称事实和理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黎飞勇、吴林芳、方聪明支付原告吴纯念两间门店价值折款400万元。二、被告黎飞勇、吴林芳、方聪明支付原告吴纯念违约金60万元。三、上述一、二项款项合计460万元，于本判决生效之日起三十日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43600元，减半收取21800元，由被告黎飞勇、吴林芳、方聪明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行。否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员杜开文二〇一九年九月十六日书记员吴帆附：相关法律条款及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。