河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初3362号原告:林其微，女，1974年12月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市区。委托诉讼代理人：时显涛，柘城县润泽法律服务所法律工作者。被告：河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司，住所地柘城县城关镇工贸街******，统一社会信用代码91411424574982728J。法定代表人：吴招楞，系该公司董事长。被告：河南鑫瑞天龙置业有限公司，，住所地郑州市管城区回族区西大街******统一社会信用代码410100100069564。法定代表人：吴招楞，系该公司董事长。被告：吴招楞，男，1969年11月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，（现羁押于浙江省之江监狱）。第三人：申倩，女，1987年11月12日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：王珂，北京市京开律师事务所律师。原告林其微诉被告河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司、河南鑫瑞天龙置业有限公司、吴招楞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理。在审理过程中，第三人申倩申请参加诉讼，本院经审查认为其申请符合参加诉讼的条件，依法将申倩列为第三人参加诉讼。于2019年6月24日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告林其微及其委托诉讼代理人时显涛，被告吴招楞，第三人申倩的委托诉讼代理人王珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林其微向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于柘城县××大街北侧编号第1幢A028至A029号房屋的房产登记手续并交付房屋；2.被告同时应支付原告违约金9876元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2009年预计在柘城县××大街和文庙街交叉口开发房地产,原告于2009年9月12日已经预付了600000元订金。2012年3月7日,原告开始支付第二批款项800000元,并且标明为门面款,位于拐角处,就是现在的售楼部,并于2013年3月7日,原告与被告正式签订商品房买卖合同,购买了被告开发兴建的位于柘城县××大街北侧编号为第1憧A028至A029号的房屋,总建筑面积共230平方米,原告依约共向被告支付了购房款1900000元,合同中约定2013年9月1日房屋向原告交付使用。合同又约定,被告应在商品房交付使用后365日内为原告办理房屋产权登记,在原告支付购房款后,被告河南瑞鑫天龙置业有限公司柘城分公司一直没有为原告办理房屋产权登记,原告多次找到被告要求处理此事未果。根据合同约定和法律规定,被告已经构成违约,并给原告造成经济损失。请求依法判决。被告吴招楞在第一次庭审中辩称，原告诉请属实，被告的房子因为资金短缺，在2014年春节期间，被告把涉案两间门面抵押给豆永星，合同期为6个月，借款4500000元，借款逾期不还房子归豆永星所有，后来借款逾期，大概是2014年至2015年，被告又给豆永星写了一个9000000元的欠条，豆永星让他老婆在被告处销售房子，房款归豆永星所有，豆永星大概收房款共计1400多万到1500多万，后来豆永星被公安局逮捕了，借款金额就没有再核算过。第二次庭审中吴招楞补充答辩意见:涉案房屋大概2009年原告去被告那里预订的，后来因为被告资金短缺向豆永星借款，借款超过了大概五个月未还，借款双方约定逾期未还，涉案房屋就过户给了豆永星，后来豆永星把房屋卖给谁了被告不知道。被告收的是订金，涉案房屋不属于任何人，属于公司所有第三人申倩辩称，本案审理到现在，真相已经大白，原告从被告处只是支付了订金，根据被告的陈述，其与豆永星之间存在资金拆借，后通过协议变更将涉案房屋卖与豆永星，豆永星又将涉案房屋通过被告将涉案房屋协议出售给第三人申倩，再根据被告的陈述，被告将涉案房屋作价4500000元，第三人又向豆永星实际支付了4500000元，因此，本案无论是从被告陈述，原告只是交付了订金也好，还是从原告购买房屋销售价格过低也好，该价格明显过低不符合常理。即便是该约定过低的成交价格，原告也没有支付该合同约定的款项，再者，第三人与被告签订合同之后已经接收、占有、使用了该房屋，从履行程度上大大超出原告对合同的履行程度。从保护被告或者被告的债权人的角度来讲，法院依法保护4500000元的成交价，有利于被告的利益，有利于被告债权人的利益，符合社会公平原则。原告林其微围绕诉讼请求向本院提供的证据材料有：1.2013年3月7日，原、被告签订的房屋买卖合同一份，证明房屋所在位置系第一幢A028-A029号；该协议最后有被告签名，并加盖有河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司印章；2.收据2份、汇款单据2份，收据系2009年9月12日原告支付订金600000元，总价为8200元每平方，收据上有被告吴招楞的签名，并加盖有河南鑫瑞天龙置业有限公司财务专用章，2012年3月7日支付800000元，2012年10月10日原告的老公徐良图向吴招楞汇款500000元，以上款项共计1900000元，证明原、被告签署的房屋买卖合同真实合法有效，系原、被告真实意思表示，而且已经支付了合同中所约定的全部房款；证据3.柘城县人民法院裁定书一份及照片六张，证明涉案房产已经原告申请被柘城县人民法院查封，被查封时处于空置状态；证据4.结婚证一份，证明原告与徐良图系夫妻关系；证据5.录像光盘一份，证明大概在2016年或者2017年原告和被告进行过谈话，被告已经明确表示该房屋卖给了原告，就是位于拐角售楼部，该房屋已经归原告所有。以上证据能够形成链条，先交付定金，再支付价款，签订合同，进行回租当作售楼部，谈话中又予以认可，因此原告诉请具有法律依据，应当被支持。被告吴招楞未向本院提供证据材料。第三人申倩向本院提供的证据材料有：证据1.第三人与被告之间签订的房屋买卖合同；证据2.收据八张，证明第三人向案外人豆永星全额支付4500000元；证据3.收据一张，证明2014年1月27日被告向第三人开具收据，收到购房款现金4500000元；证据4.银行流水两张，证明第三人向案外人豆永星实际支付4500000元；证据5.2016年10月12日柘城县人民法院张凤祥、刘文亮、杨华对被告法定代表人调查笔录一份，被告陈述A28-A29是因为向豆永星借款4500000元，因约定还款到期不能归还，该房屋所有权归属豆永星，在该笔录内，被告也标明其知道豆永兴取得房屋所有权后，就把涉案房屋卖给了他人，同时陈述，卖给豆永星房屋的时候，又与豆永星签订了房屋租赁协议，每年租金280000元，关于A7-A8与A28-A29被告明确不是同一房屋，不重复；证据6.柘城县人民法院（2018）豫1424执异109号执行裁定书一份，证明涉案房屋因涉及刑事案件，第三人积极行使申辩权，后经该裁定书查明属于第三人通过合法形式合法取得，该裁定书已经确认第三人对涉案房屋拥有所有权，其他任何人再对涉案房屋主张所有权的话，首先应当撤销该执行裁定书，没有撤销之前，该生效法律文书，具有物权确认以及排他性；证据7.房屋租赁权转让合同一份，证明第三人在与豆永星签订房屋买卖合同的同时，将涉案房屋上附带的租赁权一并转让给了第三人；证据8.租赁合同三份，证明被告售楼处退场后，第三人又将涉案房屋出租，先后出租于案外人邵江涛、翟亚东，证明第三人对涉案房屋已经实际占有、使用；证据9.柘城县人民法院（2017）豫1424刑初75号刑事判决书一份，证明该判决书第8页明确记录豆永星供述其在香港城购买四间商铺，其中包括涉案房屋，一共花了7600000元，后来以7600000元的价格都卖给了申倩，该判决书查明事实部分，第三人陈述通过朋友认识王玉勤，王玉勤当时着急卖房子，就问她要不要，第三人先以3100000元的价格购买A9-A10房屋，后来又以同样的价格卖给一个姓曹的人，A28-A29以4500000元的价格购买，证明豆永星与第三人陈述相印证，与被告陈述相互印证，三者陈述事实互相印证，讲明了涉案房屋一个交易流转的过程；证据10.2015年8月11日案外人豆永星、王玉勤出具的证明一份，证明了涉案房屋交易流转的过程，第三人与被告签订的房屋买卖合同实际上签订于2015年3月份，关于买卖合同上实际显示时间为2014年1月27日，该时间实际上案外人与被告签订房屋买卖合同的时间，豆永星将涉案房屋转卖后，被告为方便合同管理，将合同签订时间要求写成与豆永星合同相一致的时间，这也就是第三人向豆永星汇款的时间为何要晚于合同上显示的签订时间；证据11.被告公司于2015年1月20日出具的证明一份，内容为豆永星在香港城购买的A9-A10、A28-A29四间商铺是一次性全款付清，该份证明是被告向案外人豆永星提供的用于豆永星将涉案房屋进行转卖时对外提供的付清证明，该份证明结合第三人所提供的第二组、第三组两组证据，充分说明三者之间房屋转让意思的真实性，资金途径的真实性；证据12.柘城县人民法院民事判决书一份，证明案外人曹建军从第三人处受让A9-A10房屋后，先后与被告、信用社历经一审、二审、发回重审、执行异议等程序，最终确认曹建军对该房屋取得所有权，确认曹建军与被告之间房屋买卖合同合法有效，第三人通过从案外人豆永星处受让房屋既包括曹建军的A9-A10也包括本案的涉案房屋A28-A29，四套房屋的交易流程都一样，都是先由豆永星从被告处签订房屋买卖合同，再转让之后把原合同收回，变成由受让人与被告签订房屋买卖合同；证据13.2015年8月13日被告公司出具证明三份，证明第三人购买被告房屋包括涉案房屋在内的交易流程。本院经审理查明：被告河南鑫瑞天龙置业有限公司是吴招楞个人的公司，被告河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司系其子公司，均是吴招楞一人负责。2009年被告在柘城县××大街和文庙街交叉口开发房地产，原告于2009年9月12日预付了订金600000元，被告向原告出具收据上标注项目款项为“门面A7-A8订金”；2012年3月7日，原告支付800000元，被告出具的收款收据上标注“门面款，位于拐角处”字样，2013年3月7日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发兴建的位于柘城县××大街北侧编号为第一幢A028-A029号的房屋（香港城），总建筑面积共230平方米，每平方8200元，后原告陆续共向被告支付1900000元，未办理房屋产权登记。2014年-2015年期间，被告由于资金短缺，向案外人豆永星借款，由于借款没能如期偿还，就把涉案房屋抵偿给了豆永星。第三人申倩于2014年12月至2015年元月期间共交付豆永星4500000元，购买了涉案房屋，并与被告签订了购房合同，被告在2014年1月27日给申倩出具了4500000元的收据。2016年二月份，豆永星涉嫌非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪，本院作出（2017）豫1424刑初75号民事判决书，判决“二、依法处置在案扣押的财产，并发还被害人；三、依法继续追缴被告人豆永星的犯罪所得”。在本院依据公安查封的财产进行执行时，申倩向本院提出执行异议，其称2014年1月27日与本案被告签订了房屋买卖合同，房屋位置与执行标的物系同一房屋，本院经审理对涉案房屋中止了执行。另查明：原告曾于2016年7月1日起诉被告鑫瑞分公司、第三人柘城县农村信用合作联社物权保护纠纷一案，诉状中所诉求的房屋为A7-A8，所依据的事实、理由与本案一致，后原告撤诉。吴招楞在2016年10月12日本院张凤祥、刘文亮、杨华对其调查笔录中陈述A7-A8与涉案的A028-A029不属于同一房屋，不重复；而在本次庭审过程中既不否定该调查笔录的真实性，又在回答审判长的发问时陈述“A7-A8就是A28-A29，我们设计的时候有A7-A8，但是后来政府要求盖商业楼就改成了A28-A29，实际上是一套房屋”。本院认为，被告因无法偿还案外人豆永星借款而将其名下的涉案房屋抵偿给豆永星，豆永星又将涉案房屋出售给第三人申倩。本院(2017)豫1424刑初75号刑事判决书已认定涉案房屋属于豆永星犯罪所得赃物，经本院审查，虽然涉案房产包含在公安机关随案移送的查封清单内,但第三人申倩提供的证据能够相互印证，形成证据链条，足以证明涉案房产系其善意取得,故其主张涉案房产归其所有,符合法律规定，本院予以支持。原告林其微与被告签订的购房合同虽然在第三人之前，但该合同并未实际履行，原告可另案主张购房款及相关损失，因此，原告请求涉案房产归其所有，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回原告林其微的诉讼请求；二、位于柘城县中原大街香港城第******房屋归第三人申倩所有。案件受理费21900元，由原告林其微负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  马晓春人民陪审员  董迎起人民陪审员  皇志强二〇一九年九月五日书 记 员  王贞咏