福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初646号 原告（反诉被告）：福州国际民航广场有限公司，住所地福州市台江区五一中路**，统一社会信用代码91350100611333146Y。 法定代表人：王界斌 原告（反诉被告）：阿波罗（福州）大酒店有限公司，住，住所地福州市台江区五一中路**一社会信用代码913501007296961884。 法定代表人：朱宗惠 上述俩原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：魏太尧，福建建达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶武，男，1967年8月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：何青华，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘勇鑫，福建知茂律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州国际民航广场有限公司（以下简称国际民航广场公司）、阿波罗（福州）大酒店有限公司（以下简称阿波罗酒店公司）与被告(反诉原告)叶武承包合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托诉讼代理人魏太尧，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人何青华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国际民航广场公司、阿波罗酒店公司原向本院提出诉讼请求：1、确认在原被告2013年11月16日订立的《阿波罗大酒店自助ＫＴＶ承包经营合同》已于2016年1月19日解除。2、判令被告立即按现状向原告交还位于福州市台江区约3000平方米、七层01单元约2000平方米的自助ＫＴＶ场所。3、判令被告向原告支付自2014年8年19月起至2016年1月19日欠缴的承包金、空调包干费、物业管理费、市政垃圾处理费合计3442500元，水电费、排污费108638.84元及违约金（违约金按每月应付的承包金、空调包干费、物业管理费、市政垃圾处理费合计202500元的日万分之五计算，从应付之日起计至2016年1月19日为464737.5元，从2016年1月20日起按欠缴承包金、空调包干费、物业管理费、市政垃圾处理费、水电费、排污费的总额3551138.84元的日万分之五计算，计至实际偿还之日止）；4、判令被告支付的30万元押金作为违约金，予以没收。5、判令被告支付自2016年1月20日起至实际交还承包经营场所期间的场地占用费（占用费用参照合同约定的每月承包金、空调包干费、物业管理费、市政垃圾处理费合计202500元计算，暂计至2016年11月20日为202.5万元。6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更了第3项请求，即改为请求被告支付自2014年10月19日起计算至2016年1月19日止的承包金277.5万元；支付2014年9月19日起至2016年1月19日止的空调费、物业费、市政垃圾费28万元；支付2015年1月19日起至2016年1月19日止的水、电费、排污费为108638.84元，并主张自2014年9月19日起，按每月应付的承包金、空调包干费、物业管理费、市政垃圾处理费、水电费、排污费的日万分之五计算违约金。 事实理由：2013年11月16日，被告与原告签订一份《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同》，约定被告承包经营甲方位于阿波罗（福州）大酒店3层01单元商场约3000平方米和7层01单元约2000平方米的自助KTV场所，承包期自原承包人承包期满次日（2014年7月20日）起算至2022年7月19日，其中2014年8月19日为装修期，免除该日之前的承包金，被告自行负责与原承包人进行场地交接。承包前六年为每月18.5万元，后两年为每月20万元，每月10日前应交清当月租金。承包期内被告应每月支付原告空调包干费15000元、物业管理费1000元、市政垃圾费1500元、水电排污费、电话费按实计算并由被告承担，被告的税收由原告代付，以上费用被告应在次月10日前支付。合同约定押金为30万元。根据合同第5.2款约定，因被告违约而原告解除合同的，原告除可没收押金、追究违约责任，还有权无偿接收被告承包期间所添置的不可移动的物件。合同第5.10款约定，不论何种情况，只要被告仍然占用承包的上述经营场所，被告就应按每月向原告支付承包金，并交纳各种税费。合同第10条约定，合同争议的管辖法院为原告所在地的法院。 上述合同签订后，2014年4月1日被告提前与原承包人进行场地交接并接收了原告发包的上述经营场所，提前履行与原告签订的承包经营合同。但被告未向原告支付押金（履约保证金），且自被告应支付承包金之日即2014年8月19日开始，被告即逾期支付应缴纳的承包金、空调费、水电费、排污费、物业费、垃圾处理费、电话费、税收等各项费用。期间原告多次催促，但被告均以经营情况不佳为由，拒绝支付。为避免给原告造成更大损失，2016年1月4日和1月19日，原告两次通知被告解除合同，声明没收被告履约保证金，要求被告结清应支付的承包金、及各项费用并承担违约责任，同时要求被告立即交还经营场所。但被告收到原告解除合同的通知后，至今仍未结清应支付的承包金、各项费用和违约金，也未交还承包经营场所，故依约还承担交还场所前的场地占用费。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告叶武辩称，1、被告在承包经营合同期间依约履行了相关合同义务，不存在违约行为，原告方要求解除合同没有事实、法律依据。被告在阿波罗酒店停业日为2014年11月5日，在此之前，被告已经支付了承包金、空调包干费等费用。2、阿波罗酒店停业是自身经营不善，债权人逼债，原告应当自行承当经营不善所导致的责任，被告作为三楼、七楼的承包经营者，依法享有先履行抗辩权，在阿波罗酒店未恢复正常营业之前，被告有权拒绝向两原告支付合同约定的相关费用。3、两原告在诉状中称有两次通知被告，并发函，被告本人没有收到解除合同的通知函，也不知道原告在承包经营场所粘贴函，因此原告解除合同不发生法律效力。4、原告没有通知被告何时能恢复营业，被告也已经委托律师发函要求原告解决其停业期间的损失和相关费用。原告对被告的四封律师函没有任何回复，其中两封还退回了，综上原告诉请没有法律和事实依据，请求驳回。 反诉原告叶武原向本院提出反诉请求：1、依法确认被反诉人于2016年1月19日解除《阿波罗大酒店自助KTV承包经营》合同行为无效；2、依法判令被反诉人继续履行《阿波罗大酒店自助ＫＴＶ承包经营》，并立即对反诉人承包经营的场地通水、通电、通空调、通电梯；3.依法判令被反诉人赔偿反诉人停业造成的损失及装修、设备损失共计2000万元（营业损失自2015年3月１日起暂计至2017年7月25日，实际计至能正常营业之日止，营业、装修及设备损失以法院委托的审计、评估机构的审计、评估意见为准）。诉讼中，在评估鉴定作出后，反诉原告叶武于2018年12月11日变更反诉请求，改为请求：依法确认2018年12月11日解除《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同》；依法判令被反诉人退还承包场所押金30万元，并赔偿反诉人停业造成的装饰装修损失14341884元、可得利益损失12299350.2元【自2015年4月计至2018年11月共43个月，以每个月投资总额*20%(即税务总局确定的平均利润标准)】，人工费损失2150000元（每月5万元）及反诉人为被反诉人代缴的水电费、污水处理费合计164346.93元”。 反诉事实理由：2013年11月16日，被反诉人与反诉人签订一份《阿波罗大酒店自助ＫＴＶ承包经营合同》，后于2014年4月30日又与反诉人签订一份《承包经营补充合同》，约定：被反诉人将位于阿波罗（福州）大酒店三层01单元商场约3000平方米以及七层01单元约2000平方米自助KTV场所及其配套设施设备和物件一并提供给反诉人承包经营，承包期限自2014年４月１日至2022年7月19日止，免除2014年８月29日之前的承包金；2014年５月１日起至2020年7月19日止的承包金每月为18.5万元，2020年７月20日至2022年７月19日止的承包金为每月20万元，反诉人应于每月十日前交清当月的承包金，水电、排污费按表计数，单价以物价部门核准的为准,由被反诉人代收代交，电话费以电信部门的计算为准，空调包干费为15000元/月，物业包干费为1000元/月，市政垃圾费包干为1500元/月，以及双方其他权利义务的约定。合同签订后，反诉人已依约履行了合同项下的义务，但是因被反诉人经营不善，造成众多平潭讨债群众人于2014年11月5日堵住阿波罗酒店大门催债，引发大规模群体性事件，并发生讨债群众跳楼自杀的惨剧，阿波罗酒店遂停业。而且被反诉人阿波罗酒店的法定代表人朱宗惠于2015年8月17日福州市公证处申请保全证据，亦确认阿波罗酒店于2014年11月5日停业。至福州市公证处作出公证书时阿波罗酒店仍处于停业状态。同时，反诉人还代被反诉人按时缴纳全酒店累计拖欠的电费共计143164.08元、水费14121.9元、污水处理费7060.95元，但被反诉人在恢复供电后仍拒绝为反诉人提供经营用电，导致反诉人的损失进一步扩大。被反诉人称两次通知反诉人解除合同没有事实依据，反诉人未收到解除合同通知，其通知解除合同的行为无效。阿波罗酒店停业期间，反诉人委托律师先后向被反诉人发了四次律师函，要求被反诉人解决阿波罗酒店不能正常营业的问题，赔偿反诉人停业损失、代缴的电费以及若阿波罗酒店能正常营业之后的承包金、水电费等费用交付给被反诉何人或汇至何账户等事宜，被反诉人收到律师函后均无任何回复。被反诉人的过错与放任导致反诉人的损失进一上步扩大。被反诉人行为已构成严重违约，并造成反诉人巨大损失，在诉讼中被反诉人仍拒绝配合反诉人恢复经营，双方之间关系恶化，现继续履行合同已无可能，故提请解除合同，被反诉人应承担违约责任，包括退还承包场地的押金，另赔偿反诉人的装饰装修损失、可得利益、人工费损失及反诉人代缴的费用等。为维护反诉人的合法权益，反诉人依法提起反诉。 被反诉人阿波罗酒店公司、国际民航广场公司辩称，1、其提供的发票、水电耗能统计表等证据证明，反诉原告正常经营到2015年4月底，且从电费支出可以看出反诉人在2014年11月至2015年4月期间的营业状况与之前相比处于不稳水平，但其从2014年11月开始即欠缴承包金及其他费用，证明其违约的主观恶意明显。2、其提供的能耗统计表显示，其对反诉人承包经营的场所持续提供水电等经营条件直到其解除合同之日。合同解除后反诉人仍派人留守，占用经营场所，其至今仍继续向反诉人占用的经营场所提供水电。故反诉人诉称其被被反诉人停电导致不能经营不实。3、其在2014年11月至2015年４月期间持续为反诉人开具发票接收并整理其提供的经营报表，且直至2016年1月仍继续为反诉人承包经营场所统计能耗，证明被反诉人仍在原办公地正常开展工作，不存在无人或无法接收其承包金、水电费情况。4、反诉人2014年11月开始至2016年1月欠缴承包金及其他费用，构成根本违约，被反诉人根据合同第５.２款的约定两次书面通知反诉人解除合同，并在反诉人承包经营场所的大门上张贴解除合同的通知，被反诉人解除合同的行为符合法律规定和合同的约定，且解除合同通知依法送达反诉人，反诉人未按照规定在收到解除合同通知后三个月内提出异议，而是直到2017年7月才提出异议，其要求确认被反诉人解除合同无效的诉请不应支持。5.反诉请求第三项无事实和法律依据。双方在合同履行过程中，被反诉人没有过错。是反诉人违反合同约定未及时支付承包金和其他的费用。所以反诉人要求被反诉人承担违约赔偿责任的基础不存在。反诉人要求退还合同押金没有依据。反诉人违约的，押金应当没收。反诉人要求赔偿装饰装修损失的数据没有依据。三楼是2008年就装修的，装修残值为0；七楼部分是反诉人违约，依照合同约定，装修归被反诉人，被反诉人不应赔偿。关于可得利益损失和经营损失，反诉人没有依据，不应当支持。水电费和污水处理费，有部分是叶武自己用的，如果有叶武代垫的费用，要进行核算，可以从承包费中扣除。根据原告发票、水电能耗统计表可以证明反诉原告经营到2015年4月，反诉被告也为其正常提供服务，包括正常编制报表。从2015年5月至2016年1月，被告所使用的水电都正常地产生费用支出，说明原告都正常的提供水电。被告却拒绝缴纳承包金，存在恶意履约，综上应驳回叶武的反诉请求。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求向本院提供以下证据材料： A1、《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同》,证明原告与被告于2013年11月16日订立承包合同，约定被告承包经营原告的自助KTV约5000平米；被告应自2014年8月19日起每月支付18.5万元承包金，并应承担空调包干费、物业费、水电费、排污费、市政垃圾费、电话费、税费等；逾期支付承包金或有关费用应按日万分之五承担违约金，且原告有权解除合同，没收押金。 A2、被告能耗统计表及每月费用结算单，证明被告于2014年4月1日接收承包场所，自2014年8月对其经营产生的能耗进行确认；原告持续提供被告经营所需的水电条件直到合同解除，已全面履行合同；从被告确认的能耗情况显示，被告持续正常进行经营活动；被告至今欠缴经营产生的水电费、空调包干费、物业费、排污费、市政垃圾费，应承担违约责任，且根据合同约定，原告有权提前解除合同。 A3、发票存根联（73张）,证明被告要求原告于2015年1月至2015年4月28日对外开具的发票，证明被告正常开展经营活动；被告应按合同约定承担所开具发票产生的税费，但被告至今未支付给原告，应承担违约责任，且根据合同约定，原告有权提前解除合同。 A4、被告编制的《利润及利润分配表》（2015年1月至2015年4月）,证明被告于2015年1月至4月正常开展经营活动，并向原告正常上报报表；被告编制和提供的报表显示，被告2015年1月至4月期间收入情况正常，其逾期支付承包金和各种税收、费用，已构成严重违约。 A5、通知函（两份）及快递寄送面单、送达回执,证明因被告严重违约，原告于2016年1月4日和1月19日两次书面通知被告解除承包经营合同，要求被告支付欠缴承包金及费用，承担违约金，并立即交还承包经营场所；被告已签收解除合同的通知，双方签订的承包经营合同已解除。被告负有立即交还承包经营场所的义务，其继续占用承包场所，应参照承包金及费用总和标准承担场地占用费。 A6、七楼大门照片三张,原告除了以特快专递方式通知被告解除合同外，同时还在被告承包经营场所大门上张贴通知函，通知被告解除合同 A7、娱乐电梯照片三张，证明原告娱乐电梯始终处于正常使用状态。 A8“鑫千客”商标查询信息，证明鑫千客商标申请人是福建官家厨坊餐饮管理有限公司。 A9、福建官家厨坊餐饮管理有限公司企业信息，证明福建官家厨坊餐饮管理有限公司大股东、法定代表人是被告叶武。 A10、福建官家厨坊餐饮管理有限公司在企信宝的查询信息，证明福建官家厨坊餐饮管理有限公司法定代表人叶武的手机号码与被告手机号码一致，证明本案被告即是福建官家厨坊餐饮管理有限公司的法定代表人。 A11、福州仓山区爱琴海购物广场四楼鑫千客店照片，证明该店由福建官家厨坊餐饮管理有限公司投资，叶武是该店的大股东和实际投资人。与原来提交的证据5相互印证。当时是根据叶武的指示，我方才将解除合同的通知寄送此处。 以上证据A8-A11共同证明：叶武是仓山区爱琴海购物广场**鑫千客的大股东和实际投资人，原告解除合同通知上所写叶武的手机号码和叶武在工商登记机关所留号码一致，原告解除合同通知已经有效送达被告。 对原告（反诉被告）提供的上述证据材料，叶武质证认为，对证据A1三性无异议，证据A2三性均有异议，被告只收到7楼的能耗表（2015年6月-2016年1月），没有3楼能耗表，能耗表是原告单方制作，未经被告签字确认.根据原告的能耗统计是自相矛盾的，7楼的能耗表之前是不包括7F12和7AE2/12两电表数据；证据A3、A4三性有异议，发票上付款方与本案无关联，利润及利润分配表也不是被告提供的，不能证明被告有正常开展活动；证据A5书面通知函被告未收到，上面地址也不是被告地址；证据A6照片模糊，不能确定是否在被告经营场所粘贴，以及粘贴时间，且原告明知酒店已经停业的情况下粘贴公告，不符合法律规定的送达方式，送达行为无效；证据A7没有时间，其真实性和电梯正常运转时间都不能确定；对证据A8-11的形式真实性无异议，但对证明对象有异议，电话号码虽是叶武的号码，但原告未能证明当时给叶武打过电话，电话的内容是什么，所以也不能证明通知解除了合同。 被告叶武（反诉原告）向本院提交了以下证据： B1、《押金收款收据》，证明叶武已依约向阿波罗酒店公司支付了30万元押金。 B2、《租金收款收据》，证明原告已依约向阿波罗酒店公司支付了2014年4-10月的承包金，不存在原告所说的自2014年8月19日起欠缴承包金之事。 B3、收款收据，证明叶武已向阿波罗酒店公司付清自2014年4月至9月的空调包干费、物业管理包干费、市政垃圾包干费。 B4、2014年4月至9月代收水电费用结算单、3F夜总会7FKTV能耗统计表、收款收据，证明叶武已依约付清2014年４月至9月的水电费，叶武承包经营的7FKTV用电不含双电源7F12#、7AE２／12数据。 B5、2014年11月、12月3F夜总会、7FKTV水电费用结算单及7FKTV能耗统计表，证明叶武已依约付清2014年11月、12月的水电费，叶武承包经营的7FKTV用电不含双电源7F12#、7AE２／12。 B6、叶武代缴电费发票，证明叶武代阿波罗酒店公司缴纳2015年1、2月整幢大楼电费计143164.08元。 B7、叶武代缴水费发票，证明叶武代阿波罗酒店公司缴纳2015年12月整幢大楼水费计14121.9元，污水处理费7060.95元。 B8、《福州市公证处公证》，证明2014年11月5日阿波罗酒店停业，到2015年8月17日该店法人代表朱宗惠才向公证处申请对阿波罗酒店的现状进行证据保全公证，2015年9月6日福州市公证处作出（2015）榕公证内经字第323号公证书时阿波罗酒店仍处于停业状态。 B9、《律师函》4份及EMS特快专递、查询申请，证明2016年1月26日、3月14日、7月22日、2017年3月7日叶武委托福建知茂律师事务所向阿波罗酒店发出《律师函》，要求阿波罗酒店解决不能正常营业问题，结清停业造成的损失、代缴电费以及何时能正常营业、正常营业之后的承包金、水电费交付给何人或汇至何账户之事。 B10、《承包经营补充合同》，证明场地交付时间为2014年4月1日，2014年4月承包金是按照95000元计算，之后每月为185000元。 B11、《关于强烈请求清理无理占领阿波罗大酒店闲杂人员的报告》 B12、台江区委政法委《关于对阿波罗酒店等公司请求清理占领酒店闲杂人员的函复》. 上述证据B11、12证明：被反诉人及其关联企业因为经营不善，造成众多平潭讨债群众于2014年11月4日起围堵在阿波罗酒店催债，引发大规模群体性事件，并发生讨债群众跳楼自杀的惨剧，导致阿波罗酒店停业，反诉人无法正常营业。 第二次庭审后，叶武向本院补充提交以下证据： B13、《阿波罗三＼七楼2015年４月至2018年10月份员工工资发放统计表，证明承包场地无法正常营业期间，叶武为此支出人工损失215万元。 B14、《协议书》及银行流水，证明承包场地无法正常营业所造成损失中人员进场费为57.４万元（银行转账47.4万元、现金支付10万元）. B15《福建省人民政府办公厅关于调整娱乐营业税税率的通知》、《营业税改征增值税试点实施办法》，证明2011年8月1日到2016年4月30日，其他娱乐业项目营业税率为5%；2016年5月1日起营改增后，娱乐服务乐业的税率调整乐6% 对上述被告（反诉原告）证据，原告（反诉被告）质证：证据B1-B3真实性无异议，对证明对象有异议，被告是否实际履行支付押金、租金等费用应以转帐凭证为准，被告未交纳2014年4月空调包干费，从2014年10月起未付空调包干费，自2014年11月开始就拖欠承包金；B4、B５没有原件，证明对象有异议，B４中水电费结算单、能耗表真实性无异议，能耗表上代表签名与原告能耗表上签名是一致的，说明原告的统计表是被告确认的；B６、B7真实性无异议，证明对象有异议，被告是通过缴纳水电费形式抵充之前拖欠的费用，被告直到2015年4月一直在经营，不然不可能缴纳费用；B8真实性有异议，该证据没有经办人员签字，不符合单位出具证明的形式要求，故该证据不真实，且公证书不属于可公开的档案资料，涉及当事人的商业秘密和个人隐私，公证处未经当事人允许，无权向第三方提供，故该证据的取得方式不合法，且有伪造的嫌疑。另原告仅办理1楼公证，未办理3楼、7楼公证；B9三性有异议，查询单显示未妥投，并且律师函与本案无关，律师函所述内容均不属实。被告作为原告的一个部门，2014年11月以后仍正常营业，且原告的工作人员仍然为被告提供诸如开具发票、统计水电费、接收整理报表等服务，证明原告仍正常开展工作。被告之后仍然要求原告开具发票，说明其仍然正常营业，按照被告陈述的寄送时间，上述律师函是在原告两次书面函件通知和在承包场所张贴通知解除合同之后，此时双方承包合同已解除，被告应交还承包经营场所并承担违约赔偿责任，故上述律师函与本案不再具有关联性；B10真实性合法性无异议，但被告没有支付2014年４月的空调包干费；B11、B12因叶武未提交原件，对其真实性不予确认。其次与本案缺乏关联。债权人的闹事事件发生在酒店大堂，被告的经营场所在南面有专用的电梯和出入口;他人讨债行为对被告经营没有任何影响。从被告2014年11月到2015年4月期间所发生的水电费用和对外开具的发票来看，被告的经营实际上没有受到任何影响。证据B13、14、15超过举证期限、且无合理理由，证据B13是被告自行制作,三性不予确认；证据14三性也不予确认，且承包合同明确约定，不允许提供坐台小姐；证据15与本案无关。 对福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司房地产估计报告（估价报告编号：兴闽房评字[2018]第0066号；估价项目名称：福州市台江区五一中路阿波罗大酒店自助KTV三楼、七楼的装修装饰工程市场价值估价项目）质证意见： 原告对3楼的鉴定价格有异议，认为其鉴定结论结果偏高，3楼的装修完成时间是2008年3月，故应从2008年3月开计算折旧，算至2017年9月；7楼的鉴定价格结果偏高，原因为装修主材认定价格偏高，且被告未提交完整的采购清单。被告对评估结论没有意见。但庭审中补充如下意见：1.鉴定机构的鉴定结论不完整，遗漏了停业损失，被告认为停业损失应当从2014年11月开始计算。2.评估结果过于保守，比如未计算室外空调部分。 经审查，对原被告无异议的证据材料，本院予以确认，并在卷佐证。根据上述有效证据材料及庭审笔录，本院认定以下事实： 2013年11月16日，俩原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同》，约定甲方将位于阿波罗（福州）大酒店3层01单元商场约3000平方米和7层01单元约2000平方米的自助KTV场所及其现有配套设施设备和物件一并提供给乙方进行经营；自本合同签订生效后，承包期自原承包人承包期满的起算至2022年7月19日止结束（其中2014年8月19日之前作为装修期，免除该日之前的各月承包金，与原承包人的场地交接、结算事宜由乙方自行负责，甲方给予相应的协助）；承包前六年即2020年7月19日之前承包金为每月18.5万元，最后两年为每月20万元整，乙方每月10日前应交清当月的承包金；水、电、排污费按表计数，单价以物价部门核准的为准，由甲方代收代交，电话费以电信部门的计算为准；空调包干费15000元/月、物业管理费1000元/月、市政垃圾费1500元/月；乙方在签订合同之日起十日之内一次性支付押金30万元，若乙方拖延支付承包金、税款或其他费用，甲方有权从押金中扣减，乙方应于次月10日前补足押金款；电话费、水费、电费、空调费、物业管理费、市政垃圾费等相关费用不含在承包金内，乙方应于次月10日前直接向阿波罗大酒店物业管理处缴清，但电话费须于当月月底向甲方缴纳；甲方有权向乙方收取承包金、代交的税款及其他费用，乙方逾期未交纳的，或乙方押金的余额在次月10日时仍未补足到签约时的金额的，甲方有权每日按逾期金额的万分之五计收违约金，有权随时解除合同，由此产生的一切损失乙方承担。甲方应在本合同签订并收到乙方押金后将自助KTV场所及其配套设施和物件按清单交给乙方使用，承包期满时有权按清单向乙方验收如数收回，甲方在查收无误后将乙方的押金不计息如数退还。乙方应严格依照合同有关约定向甲方缴纳承包金、足额的押金、代收的税款及其他费用，否则甲方有权每日按逾期金额的万分之五计收违约金，并有权随时解除合同，由此造成的损失由乙方承担。乙方在承包期内实行独立核算、自负盈亏，自行承担全部税务责任。乙方需按税法的规定向甲方提供缴税所需资料，并将缴税款转在甲方银行账户，由甲方按时向税务机关代为申报纳税，若有违反，乙方除承担违约责任外，还应承担有此引起的一切法律责任。此外，合同第五条第10点约定：不论何种情况，只要乙方仍然实际占用承包的经营场地，乙方就应按每月向甲方支付承包金，并交纳各种税费。第六条：承包期间自助KTV印章原则上由甲方保管，但因乙方正常承包经营中需要，甲方应给予盖章。承包期内甲方无故解除合同，乙方有权利向甲方要求退回余下的承包金；乙方无故解除合同，或因违反本合同第五条的约定被甲方解除合同后，甲方除可没收押金、追究违约责任外，还有权无偿接收乙方承包期内所添置的不可移动的物件。2014年4月30日双方签订《承包经营补充合同》约定：因三楼郑子旺提前结束经营并向原告移送场地，故双方承包期限提前至2014年4月1日开始，自2014年5月1日起承包金（不含空调费、水电、物业管理费、市政垃圾费等）开始按每月18.5万元计算，2014年4月的承包金按9.5万元计算；双方其余的承包条款仍按承包合同的约定履行。 上述合同签订后，2014年3月1日，被告向原告支付了押金30万。同年4月1日被告提前与原承包人进行场地交接并接收了原告发包的上述经营场所。之后，被告依约每月向阿波罗酒店支付租金、空调包干费、物业管理费、市政垃圾费，现已向原告支付2014年4月至10月份租金和2014年4月至2014年9月的空调包干费、物业管理包干费、市政垃圾费及2014年4月至2014年12月的水电费。之后被告为原告缴纳了整幢大楼的2015年1月、2月的电费143164.08元和2月份整幢大楼的水费14121.9元、污水处理费7060.95元。因原告自身经营问题，自2014年11月4日起平潭讨债群众人堵住阿波罗酒店大门催债，之后引发大规模群体性事件，同年12月发生讨债一群众跳楼自杀的惨剧，阿波罗酒店遂停业。2014年12月10日阿波罗大酒店公司向台江区委、区政府发出《关于强烈清理无理占领阿波罗大酒店闲杂人员的报告》,声称:阿波罗酒店2014年11月4日被平潭一些闲杂人员占领……2、拉横幅、挂白布、贴白纸、高音扩音喇叭24小时不断骚扰、聚众闹事、围堵前台、不让客人办理手续、威胁客人和员工的人身安全，快四十天了……3、阿波罗大酒店被迫停业，不仅造成每天超过30万元的巨大损失，而且酒店300名员工还要薪水……除了将向占领酒店的肇事者曾焕等人依法提起诉讼，追讨损失外，还是希望政府追究曾焕瑞等人刑事责任；如果区委、区政府仍不能对侵占阿波罗大酒店的非法人员予以清场，将不得不用自己的方式维护自身的合法权益，由此产生的一切后果应由肇事者曾焕瑞等人负责。同年12月12日台江区委政法委员会向原告函复称积极将原告关于清理占领酒店闲杂人员的请求向上级反映，告知原告应慎重对待清场行动，全面、审慎评估自行清场的不良后果。确有必要实施清场的，必须在上级有关部门的指导下，由台江区政府及公安部门组织进行，酒店方面不得擅自组织清场。2015年8月17日阿波罗酒店公司法定代表人朱宗惠向福州市公证处申请证据保全，自称阿波罗酒店自2014年11月5日被非法占据后，酒店被迫停业，对酒店的设施、设备、物品造成不同程度的损坏。同年8月27日公证处公证员和某公证员现场监督对阿波罗大酒店一层大厅及相关楼层现状进行了摄像。同年9月6日作出（2015）榕公证内经字第323号公证书。 2016年1月4日，原告发函被告，提出：原告拖欠被告承包金及费用，至今已拖欠一年之久未支付，正式函告被告，根据合同第五条第二款之约定，解除与贵方于2014年7月签订的《阿波罗大酒店自助ＫＴＶ承包经营合同》并没收贵方的履约保证金，收回上述场所，请被告在收到函后３日内在我司监督下立即清点，搬离上述场所内可移动的个人物品，逾期视为贵方放弃所有权，我司将自行处置，同时请贵方与我司结清应缴的承包金、水电费、物业费、违约金等，逾期应赔偿我司损失。因无被告签收凭据，同月19日原告又向被告叶武投资的福建官家厨坊餐饮管理有限公司在仓山区“鑫千客”店铺再次邮寄《通知函》，该函他人签收，内容是对2016年１月４日通知函部分内容更正，再次通知被告，解除与被告于2013年11月16日订立的《阿波罗大酒店自助ＫＴＶ承包经营合同》并没收履约保证金，收回上述场所，请被告在收到函后３日内在我司监督下立即清点，搬离上述场所内可移动的个人物品，逾期视为贵方放弃所有权，我司将自行处置，同时请贵方与我司结清应缴的承包金、水电费、物业费、违约金等，逾期应赔偿我司损失。同时，原告分别于2016年１月４日和1月19日在被告承包经营的场所门上张贴上述通知函。2016年1月26日被告委托律师就原告停电致叶武承包自助ＫＴＶ停业损失之事致函原告，认为：“……合同签订后叶武已依约履行了合同义务，但贵司因自身债权债务纠纷，被停电等导致阿波罗酒店不能正常营业，造成叶武承包经营的自助ＫＴＶ停业长达约九个月，损失已达405万元，且停业损失仍在延续……望贵司自收到本函之日起三日内与叶武结清该停业损失、代缴的电费并解决阿波罗酒店仍不能正常营业之问题。若逾期，届时叶武将委托本律师依法诉诸法律，追究相关违约责任。”。同年3月14日被告律师再次向原告发出同一函件。同年7月23日被告律师向原告又发函，提出：“经闻贵司阿波罗酒店即将正式开业，但不知何时正式营业，而且阿波罗停业期间，贵司亦未派陈娟收取承包金及水电费等费用，现叶武委托本所书面致函予贵司：请贵司明确阿波罗酒店何时能正常营业以及正常营业之后的承包金、水电费等费用交付贵司何人或汇至何账户（账号、开户行、户名），以便叶武承包贵司的自助ＫＴＶ亦能正常营业，望贵司收到本函之日起三日内予以明确答复，以免给叶武及贵司造成不必要的经济损失。2017年3月7日（诉讼中）被告律师再次发函原告，望贵司自收到函件之日起三日内解决叶武承包经营场所能正常通水、通电、通空调、通电梯的问题，同时与叶武结清停业损失、代缴的电费等经济损失问题，并请原告明确正常营业之后的承包金、水电等费用交付贵司何人或汇至何账户，若逾期将委托律师诉堵法律，追究相关违约责任。上述被告四份律师函均以特快专递形式邮寄给五一中路132号阿波罗酒店公司、国际民航广场公司，邮单显示：2016年1月26日和2017年3月7日邮单无收件人签名，3月14日邮单未妥投，2016年7月22日邮单由他人签收。 2016年12月7日原告诉至仓山区人民法院，后该案移送本院处理。诉讼中，原告主张其自身因他人闹事，酒店住宿部分（8-20层）受影响自2014年12月起停业，而1-7层并没有受到影响；自2015年7月开始，酒店陆续恢复营业，至2015年10月正式恢复营业，被告系因自身原因经营至2015年4月停业。被告则认为系因原告自身债务问题引起他人闹事，以致酒店停业，其受影响无法经营，自2015年3月开始停止营业，之后原告未通知其恢复营业，而且更换为锦颐物业，控制了被告水电，致被告无法经营。 此外，诉讼中被告申请对讼争标的阿波罗酒店三楼、七楼承包场所的装修、设备设施2014年12月装修完成时的价值和现存的的残值，以及自2015年3月1日起至2017年9月30日止停业的损失进行评估鉴定，并称三楼系于2014年他人转让，转让价款268万元，转让后其对其中的30%进行了重新装修，至2014年4月开始营业；而七楼至2014年12月装修完工，尚未营业，就出现闹事。经本院摇号，2017年9月25日委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司对被告上述申请进行鉴定，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司函复称因条件受限无法对承包场所停业损失进行鉴定，征询被告意见后，被告同意先行对其余项目进行鉴定，并预交了鉴定费。2018年9月30日福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司作出兴闽房评字第【2018】第0066号《报告书》。该报告书确定装修面积与承包经营合同及《房屋所有权证》证载面积不一致，本次装修以实测为准；由于估价对象存在装修完成时间不够准确，本次估价七层部分按照本院委托书确定的时间2017年9月25日作为价值时点进行折旧扣除测算，七层部分装修完成时间按照被告主张的2014年12月认定，三层部分系二手转让取得，因未提供相关资料，装修完成时间不详。本次鉴定确定估价对象装修装饰工程于价值时点2017年9月25日且满足估价假设和限制条件下的估价结果为8056018元，其中七层为5761296元，三层为2294722元；若重置，重置总价为14341884，其中七层部分为7785535元，三层部分为6556349元。上述估价结果财产范围包括房屋装饰工程价值，含房屋内的沙发家具等动产，主要为家具及设备等，包括沙发、茶几、台柜、矮柜、冰柜、电视、点歌机、音响功放设备（具体详见福州阿波罗商务音乐会馆装修工程（三层）《工程预算书》和福州阿波罗商务音乐会馆装修工程（七）层《工程预算书》，确定估价对象上述相关动产项目于价值时点（2017年9月25日）且满足估价假设和限制条件下的重置价值为1809016元，其中七层为948410元，三层为860606元；扣除折旧后的评估值合计为1003035元，其中七层701823元，三层301212元。 本院认为，原被告签订的《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同》及《承包经营补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定,因此合法有效。被告未向原告缴纳2014年11月1日起的承包金、2014年10月1日起的空调包干费、物业管理费、市政垃圾费、2015年3月1日起的水电费、排污费以及2014年10月份的水电费、排污费，构成违约，但因事出有因，前期主要因原告债务人闹事致被告经营受影响，以致最后停业，后期既有被告自身主观原因，也有就被告停业损失赔偿双方未能协商解决，以及被告不交承包金，原告提出解除合同，不同意被告继续经营，双方对各项费用、装修补偿等未能及时进行结算等客观原因，故自2014年10月起至今被告未交纳相关费用，责任不应完全归于被告一方。原告2016年年１月４日、2014年１月1９日向被告发出《通知函》，并在被告承包的场所门上张贴该函通知被告叶武解除《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同同》，原告已尽通知义务，被告叶武收到后，委托律师发函，仅提出停业损失赔偿、结清代缴的电费、解决不能正常营业等问题，对原告解除合同未提出异议，亦未请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故依照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本院确认《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同同》已于2016年1月19日解除。 合同解除后，依法双方应进行结算，但双方至今仍未进行清算，对此双方均有责任。 现原告请求被告支付自2014年10月19日起至合同解除即至2016年1月19日止的承包金277.5万元，自2014年9月19日起至2016年1月19日止的空调包干费、物业管理费、市政垃圾费计28万元、自2015年1月19日起的水电费、排污费108638.84元、自2016年1月20日起至实际交还承包经营期间的场地占用费、空调费、物业管理费、市政垃圾处理费缺乏依据不予支持。根据被告提供的证据，可确认被告已向原告支付2014年4月至10月份承包金、2014年4月至2014年9月的空调包干费、物业管理包干费、市政垃圾费、2014年4月至2014年9月的水电费、排污费及2014年11月、12月的水电费、排污费和2015年1、2月整个酒店的水电费、排污费。故被告应按约向原告支付自2014年10月1日起至合同解除止实际耗费的空调包干费、物业管理费、市政垃圾费253750元，以及2015年3月1日起尚欠的水电费、排污费29323.84元。被告2015年1、2月代为原告缴交的整个酒店水电、排污费用162546.93元，扣除被告自身所用28799.4元，被告多交的水电、排污费133747.53元，可予抵交之后的水电等费用。鉴于2014年11月1日至2016年1月19日期间因原告酒店讨债人闹事原因给被告营业造成一定的影响，有每月水电消耗明显递减的相关统计表为据，故该期间承包金应予合理调整，按承包金一半即185000×（14+19÷30）×50%=1353583元计收为妥。 原告请求被告支付自2016年1月20日至实际交还承包经营期间的场地占用费、空调费、物业管理费、市政垃圾处理费。对此本院认为2016年1月19日之后，被告未开业经营，却仍占用场地，不交还原告，原因是多方面的，双方均有责任。首先原告2016年1月19日通知解除合同后，双方理应进行结算，结清欠款、返还场地等，但因被告要求原告赔偿停业损失，并继续履行合同，原告则要求被告支付结欠的承包金，双方未能协商一致，致使被告既不能经营，也拒绝交还原告承包场所；其次、因承包期限未届满，被告对承包场所装修投资金额大，原被告对承包场所装修价值赔偿未能协商确定，既使解除合同，承包场所装修价值也需评估确定等，也无法交付承包场所。其三、虽然原告已通知解除合同，但在双方有争议未能协商达成一致情况下原告近一年时间默认被告占用场地和未交纳租金，未向相关部门提出收房；而被告在原告律师发函通知解除承包经营合同后，仅委托律师向原告发函，要求原告赔偿停业损失，并结清代缴的水电费，并解决酒店仍不能正常营业之问题；对合同解除事宜之字未提，在之后11个月时间即2016年12月7日原告向仓山法院提出起诉前，对解除合同争议从未向法院提起异议，而是任由场地停业。其四、被告主张原告物业控制水电，致其无法经营，故一直停业至今。综上，原被告2016年1月19日解除合同后，双方未能进行清算，并移交承包场所，任由场所关门停业至今双方均有责任，为此根据公平合理原则，自2016年1月19日起，被告应按月185000×50%＝92500元标准向原告支付场地占用费，至被告2018年12月19日（被告变更同意解除合同之月）止，为92500×35=3237500元；2018年12月19日之后，双方均已同意解除合同，且承包场所装修评估已完成，此时被告仍然拒绝交还承包场所没有道理，为避免损失扩大，本院也曾多次要求双方办理承包场所移交手续，被告均拒绝移交，故被告自2018年12月20日起应按月185000元标准支付场地占用费，直至交还原告承包场地之日止，暂计至2019年9月19日为1665000元。另合同解除后原告再主张收取空调包干费、物业管理费、市政垃圾费没有依据，不予支持。 此外原告请求被告交付的承包押金30万元作为违约金予以没收，又请求以欠交的承包金、空调干费物业管理费、市政垃圾处理费为基数，按日万分之五计算违约金没有事实依据，不予支持。 反诉原告请求反诉被告支付装修损失14341884元，亦缺乏依据不予支持。装修损失不能按重置价认定，按2017年9月25日评估时点价值认定为妥，即七层按5761296元、三层按2294722元认定，但其中可动部分包括沙发、茶几、台柜、矮柜、冰柜、电视、点歌机、音响功放设备等评估值1003035元应扣除,由于双方承包经营合同尚未届满（至2022年7月19日），提前解除合同给被告造成的装修损失，因造成合同解除双方均有责任，故根据公平合理原则，扣除可动部分残值1003035元归反诉原告叶武所有外，不可动部分损失5761296元+2294722元－1003035元＝7052983元由反诉被告给予反诉原告补偿。反诉原告请求反诉被告支付停业损失12299350.2元、人工费损失215000元，亦不予支持，该期间的损失由反诉原告自行承担，何况该损失无依据，主张按投资总额×税务总局20%标准认定亦无法律依据。 综上，原告福州国际民航广场有限公司、原告阿波罗（福州）大酒店有限公司的部分诉求和反诉原告叶武的部分诉求予以支持，其余均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、原告福州国际民航广场有限公司、原告阿波罗（福州）大酒店有限公司与被告叶武签订的《阿波罗大酒店自助KTV承包经营合同》及《承包经营补充合同》于2016年1月19日解除。 二、被告叶武在判决生效后十五日内，应立即将阿波罗（福州）大酒店三楼、七楼讼争承包场所交还原告福州国际民航广场有限公司、原告阿波罗（福州）大酒店有限公司。 三、被告叶武应在本判决生效之日起十五日内，向原告福州国际民航广场有限公司、原告阿波罗（福州）大酒店有限公司支付自2014年11月1日起至2016年1月19日止一半的承包金1353583元和自2016年1月19日起至2018年12月19日止按月185000元×50%元标准支付的场地占用费3237500元，并自2018年12月20日起按月185000元标准向原告支付场地占用费,暂计至2019年9月19日为1665000元，合计被告总共应支付原告承包金、场地占用费合计6256083元；扣除被告尚在原告处的承包押金300000元，被告尚应支付原告5956083元；2019年9月20日起被告仍按月185000元标准向原告支付场地占用费,直至被告返还原告承包场地之日止。 四、被告叶武应于本判决生效之日起十五日内，支付原告福州国际民航广场有限公司、原告阿波罗（福州）大酒店有限公司2016年1月19日之前尚欠的空调费、物业费、市政垃圾费、水电费、排污费，其中空调费、物业费、市政垃圾费计253750元；水电费、排污费计29323.84元;扣除被告2015年1、2月份为酒店垫付的水电费、排污费133747.53元，被告尚应支付两原告空调费、物业费、市政垃圾费149326.31元。 五、反诉被告福州国际民航广场有限公司、阿波罗（福州）大酒店有限公司应于本判决生效之日起十五日内，支付反诉原告叶武承包场所装修补偿金7052983元；承包场地中沙发、茶几、台柜、矮柜、冰柜、电视、点歌机、音响功放设备等可动部分财产归反诉原告叶武所有，本判决生效后十五日内由反诉原告叶武自行搬走。 六、驳回原告福州国际民航广场有限公司、阿波罗（福州）大酒店有限公司其他诉讼请求和反诉原告叶武的其他反诉请求。 综合上述第二至五判项，暂计2019年9月19日，原被告相互应付的款项相抵后原告福州国际民航广场有限公司、阿波罗（福州）大酒店有限公司（反诉被告）应支付被告叶武（反诉原告）947573.69元；自2019年9月20日起被告应按月185000元标准向原告支付场地占用费,直至被告返还原告承包场地之日止。 案件受理费139632元，由原告福州国际民航广场有限公司、阿波罗（福州）大酒店有限公司负担40894元，被告叶武负担98738元；反诉案件受理费94039元,由反诉原告叶武承担66727元，反诉被告福州国际民航广场有限公司、阿波罗（福州）大酒店有限公司承担元27312；评估费435000元，由原告福州国际民航广场有限公司、阿波罗（福州）大酒店有限公司和被告叶武各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  林丽娜 人民陪审员  林祥容 二〇一九年九月十八日 书 记 员  陈娟梅 附本案适用法律主要条款： 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 法信超链：国家法律3篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkZyfl&gid=A191925&tiao=5"t"_blank?)案例171篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=5"t"_blank?)裁判57423篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkCpws&gid=A191925&tiao=5"t"_blank?)期刊45篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=5"t"_blank?) × 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 法信超链：国家法律1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkZyfl&gid=A191925&tiao=98"t"_blank?)地方法)地方法规1篇tp:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkDffl&gid=A191925&tiao=98"t"_blank?)案例21篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkAlyz&gid=A191925&tiao=98"t"_blank?)裁判26745篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkCpws&gid=A191925&tiao=98"t"_blank?)期刊29篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspxtype=linkFlqk&gid=A191925&tiao=98"t"_blank?) × 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。