河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3759号上诉人（原审被告）：张闹旦，男，1966年4月20日生，汉族，住新安县。上诉人（原审被告）：张随峰，男，1968年11月8日生，汉族，住新安县。二上诉人共同委托诉讼代理人：周俊超，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王拽，男，1952年11月5日生，汉族，住新安县。委托诉讼代理人：王宁峰，河南慕容律师事务所律师。原审第三人：张世英，男，1939年5月25日生，汉族，住新安县。上诉人张闹旦、张随峰因与被上诉人王拽及原审第三人张世英占有物返还纠纷一案，不服河南省新安县人民法院(2018)豫0323民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张闹旦、张随峰上诉请求：一、依法撤销新安县人民法院(2018)豫0323民初3107号民事判决第一项，依法改判驳回王拽的诉讼请求，或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由王拽承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院认为，王拽与张世英所签《房产转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，一审判决适用法律错误。理由是：1、涉案房产占用土地，是租用集体的土地，土地的承包人是张闹旦、张随峰，用途是开办310国道农机修配厂。新房字第××号房产，在房产证上清楚的记载着办证依据的土地证号为：新土字第93050号。在新安县国土资源局查阅新土字第93050号登记档案发现，涉案房产占用土地，系租用八里村东下组土地1.9亩，占地用途为乡镇村办企业用地，使用的单位名称为：310国道农机修配厂，负责人为张世英。2、涉案房产所处位置在磁涧镇八里村东下组，王拽与张世英都是磁涧礼河村人，不属八里村东下组集体经济组织的成员，即二人是外村人，而张闹旦、张随峰是涉案房产所处位置的集体经济组织成员。3、王拽与张世英的《房屋转让协议》，没有经过八里村东下组村民会议同意或者村民会议授权经村民代表会议同意，更没有经过张闹旦、张随峰同意。4、新土字第93050号集体土地使用权证，遵守事项第三条规定“各用地单位使用的集体土地，不得转让、转借、兑换、出租、出卖。否则要追查责任，严肃处理。”第四项规定“用地单位如因撤销、合并、或有变动，应在一个月内持有关文件到原批准单位办理变更手续。逾期不办者，损失自负。”地随房走，或房随地走的“房地一体主义”这是我国法律关于房地产转让的基本原则，王拽与张世英的《房屋转让协议》虽然约定转让的是房屋，但是涉及集体土地，是变相的土地买卖行为。《土地管理法》第二条“……任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式买卖土地。土地使用权可以依法转让。”王拽与张世英所签《房产转让协议书》违反《土地管理法》第二条的强制性规定，应属无效协议。王拽基于无效协议，对涉案房产不存在合法权利，无权提起侵权之诉。二、一审事实未查清。1、王拽所诉的张世英身份证号为，而涉案房产的权利人张世英身份证号为。前者是1939年5月25日出生；后者是1952年11月5日出生，前后两者相差12岁，不是同一人。一审法院在对原权利人身份没有弄清楚的情况下做出判决，显然错误。2、一审张世英未出庭，但一审判决显示张世英出具书面陈述意见(即证明)，该意见一审法院未组织质证。张闹旦、张随峰接到判决后，到张世英家查看情况，见张世英已经是一个80岁老翁，行动不便，神志迟钝，对张闹旦、张随峰展示的证明影像照片，漠然不知，其儿子、老婆也明确表示，张世英没有写过证明。张世英的举止与精神状态，足可看出，清楚明确的书面证明，非其本人所写。三、张闹旦、张随峰没有侵权的事实。1、关于世英酒店，从2000年到现在，世英酒店一直处于闲置状态，不存在上诉人侵权；涉案房屋原来的使用单位是310国道农机修配厂，之后张世英将其改为世英酒店，世英酒店自2000年到现在一直处于闲置状态，何为闲置就是无人占有，无人使用，没有收益，因此，不存在张闹旦、张随峰侵权。2、关于世英酒店之后的土地。上诉人于2011年决定收回该土地。由于张世英长达10年时间不照面，租用土地长期闲置，不交土地租金，张闹旦、张随峰为避免自身损失不断扩大，依照《乡镇企业法》第二十八条第三款之规定，于2011年收回世英酒店之后的土地，重新安排使用。3、另外，截止2018年11月29日张世英尚欠土地租金约20余万元，张闹旦、张随峰声明保留诉权。四、其他上诉理由当庭补充。综上，敬请二审法院查明事实，依法驳回王拽的诉讼请求或发回重审。王拽辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持原判。首先，一审法院经审查查明部分认定事实清楚，1993年6月25日，第三人张世英作为乙方与新安县磁涧镇八里村民委员会签订占地协议书一份，约定：占地时间为1993年6月1日至2022年6月1日，共计30年；面积1274平方米，1.9亩，计1330元；协议中约定乙方占用甲方土地，乙方只有使用权，所有权仍属甲方，从占地生效起，地面上的一切建筑物(附属物)由乙方所有，甲方不得以任何理由(或借口)损害乙方权益。协议签订后，张世英在该土地上修建房屋，经营“310国道农机修配厂”，并办理洛阳市乡镇、村办企事业建设用地使用证。1998年9月3日，第三人张世英作为甲方与王拽签订房产转让协议，将其位于下三里段310国道北侧(详见房产使用证)房产转让给乙方，但不包括地皮，按照房产现状转让价格：房屋类(包括现有门面房陆间、后院生活用房8间、围墙及大门等)转让价为8万元人民币，财产类(包括现有物件，但以财物交接清单为准)，转让价为5000元人民币，总计85000元人民币。2000年9月10日，该房产办理房屋所有权证(房权证新房字第××号)。从以上一审查明的事实，张世英与王拽签订《房产转让协议》，约定将其所有的位于新安县××××国道北侧(房权证新房字第××号)的门面房6间、后院生活用房8间转让给王拽，该协议经过新安县磁涧镇司法所见证，协议内容系双方的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效，王拽依法合同取得了该房屋的占有、使用、受益的权能，未办理物权变更登记，并不影响合同的效力。因此，一审法院使用物权法第十五条等相关规定适用法律正确。其次，通过王拽在一审提交的证据新安县房地产管理局档案室证明，张世英身份证号：有一套房产登记，证号：2000—00300，地址新安县××××国道北侧。与张世英房屋所有权证存根，房产证号2000—00300，地址新安县××××国道北侧完全一致，档案证明上另外一个身份证号码是王拽的身份证号码，说明王拽和张世英曾经办理过房产转让手续，只是因为客观原因没有办成，同时也从侧面证明王拽与张世英之间存在买卖房屋的事实。再次，张闹旦、张随峰称没有侵权是不能成立的。张闹旦、张随峰将王拽合法取得的房产其中后院生活用房中的4.5间拆除，并在该土地上建设住房，并将剩余3.5间生活用房上加盖第二层房屋，明显是一种侵权行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。张世英述称：房子是我盖的，后来经过村委会说说把房子卖给王拽了，地当时是从八里村村委会租的，经过乡里办的手续。王拽向一审法院起诉请求：1、判令张闹旦、张随峰立即停止侵权并返还非法占有原告价值30万元的位于新安县××××国道北侧（房产证号：房权证新房字第××号房屋）门面房六间以及后院生活用房八间；2、判决张闹旦、张随峰赔偿王拽的经济损失暂计2万元；3、本案诉讼费用由张闹旦、张随峰承担。一审法院认定事实：1993年6月25日，第三人张世英作为乙方与新安县磁涧八里村民委员会签订占地协议书一份，约定：占地时间为1993年6月1日至2022年6月1日，共计30年；长45米，宽28.3米，面积1274㎡1.9亩，亩款700元，计1330元；乙方占用甲方土地，乙方只有使用权，所有权仍属甲方；从占地协议生效起，地面上的一切建筑物（附属物）由乙方所有，甲方不得以任何理由（或借口）损害乙方权益。协议签订后，张世英在该土地上修建房屋，经营“310国道农机修配厂”，并办理洛阳市乡镇、村办企事业建设用地使用证（证新土字第93050号）。1998年9月3日，第三人张世英作为甲方与原告王拽作为乙方，签订房产转让协议书，主要内容为:一、甲方原有下三里段310国道北侧（详址见房产使用证）房产转让给乙方，但不包括地皮。二、按房产现状转让价格：房屋类（包括现有门面房陆间、后院生活用房8件、围墙及大门等）,转让价为捌万元人民币，财产类（包括现有物件，但以财物交接清单为准），转让价伍千元人民币。总房产转让价为捌万伍千元人民币。三、乙方必须无条件一次性付清房产总转让价，甲方在收到乙方捌万伍千元后，方可把原有房产土地使用证及有关房产手续一并交付乙方保存使用，同时在收足转让价十日内交清房产。四、甲方负责乙方成立租地协议，协议成立后，乙方可按租地协议履行有关规定，与甲方无关。…九、本协议自签字期起始效。2000年9月10日，该房产办理房屋所有权证（房权证新房字第××号）。2003年，王拽将该房屋出租，2018年8月，因建设洛新快速通道需对该房屋进行征迁，王拽得知该房屋被二被告侵占且部分房屋被张闹旦、张随峰拆除。2018年11月22日，新安县磁涧镇八里社区居民委员会出具证明一份，证明涉案房屋占用土地及其以北50米土地系该居民委员会居民张西峰、张闹旦、张随峰、张娃等四家的土地，该房屋长期空置，无人占用。一审法院于2019年5月5日对该房屋进行现场勘验，6间经营用房未变化，8间住宿用房已被拆除4.5间，剩余3.5间（13m×6.07m）。一审法院认为，王拽与张世英签订《房产转让协议书》，约定张世英将其所有的位于新安县××××国道北侧（新房字第××号）的门面房6间、后院生活用房8间转让给原告，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该协议合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，虽然王拽没有办理房产变更登记，但是王拽基于与第三人的房屋转让协议，有权合法占有该房屋，张闹旦、张随峰侵占王拽合法占有的房屋侵犯了王拽的合法权益，应当予以返还。王拽虽辩称其并未侵占房屋，并提交八里社区居委会证明，证明该房屋无人占用，但在一审法院对房屋进行勘验时，张闹旦认可其与张随峰将后院生活用房中的4.5间拆除，在该土地上建设住房，并在剩余3.5间生活用房上加盖第二层房屋，因此对于张闹旦、张随峰辩称意见，一审法院不予采纳。对于张闹旦、张随峰提出的并未侵占房屋，系因王拽未交地租，且房屋长期闲置，张闹旦、张随峰将土地重新安排使用的主张，张闹旦、张随峰并非《占地协议书》的相对方，其无权收回该土地，进行重新安排使用，因此对其辩称意见，一审法院不予采纳。但因后院生活用房中的4.5间已被张闹旦、张随峰拆除，客观上已无法返还，故对该部分诉讼请求不予支持，王拽可另行主张赔偿。关于王拽主张的经济损失，其并未提交证据予以证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限张闹旦、张随峰于判决生效后十日内向王拽返还位于新安县××××国道北侧（房权证新房字第××号）门面房六间（215.64㎡），后院生活用房3.5间（78.91㎡）；二、驳回王拽的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6100元，保全费2020元,共计8120元，由张闹旦、张随峰共同负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案诉争的房屋所在土地系张世英从新安县磁涧镇八里村民委员会租赁而来，诉争的房屋系张世英所建，且办理了所有权证，王拽是通过与张世英签订房产转让协议取得了房屋，张世英与王拽对此均无异议。张闹旦、张随峰不是诉争房屋所在土地的所有权人和出租方，也与诉争房屋无关，其以诉争房屋所在土地长期闲置，不交租金为由侵占诉争房屋的行为，没有法律依据，王拽要求其返还诉争房屋，应予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由张闹旦、张随峰负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年九月三日书记员  王洋洋