苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00833号原告：夏军，男，1963年3月5日生，汉族，住北京市西城区。原告：李丹，女，1966年4月20日生，国籍美利坚合众国，现住上海市浦东新区。原告方共同委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：李兰兰，该公司员工。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，执行董事。委托诉讼代理人：曹丹婷，上海市海华永泰律师事务所律师。原告夏军、李丹与被告上海奥银房地产开发有限公司（下称被告奥银房产公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（下称被告名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由审判员舒馨独任审判，分别于2015年7月27日、2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告夏军、李丹的共同委托诉讼代理人高军，被告名品城公司的委托诉讼代理人曹丹婷两次庭审均到庭参加诉讼，被告奥银房产公司的委托诉讼代理人李兰兰第一次庭审时到庭参加诉讼，被告奥银房产公司第二次庭审时经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终���。原告夏军、李丹向本院提出诉讼请求：1、解除原告夏军、李丹与被告奥银房产公司签订的两份认购合同书（认字20110828007、认字20110828008）；解除原告夏军与被告名品城公司签订的六份商品房买卖合同（编号：苏相合同201307210062、201307210067、201307210071、201312200251、201312210195、201312210203）；2、判令两被告共同退还房款2360820元及税费人民币64779.28元；3、判令两被告共同赔偿原告利息损失,以2267820元为本金从2011年8月28日起，以93000元为本金从2012年12月28日起，以64779.28元为本金自2013年12月28日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止；4、两被告共同支付原告违约金160000元；5、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告方明确放弃第四项诉讼请求。事实和理由：2013年7月21日，原告夏军与被告名品城公司签订了《商品��买卖合同》三份，原告向被告名品城公司购买位于苏州市相城区××、××、××室房屋，并于同时支付了购房款；2013年12月20日，原告夏军与被告名品城公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告向被告名品城公司购买位于苏州市相城区××室房屋，并于同时支付了购房款；2013年12月21日，原告夏军与被告名品城公司签订了《商品房买卖合同》两份，原告向被告名品城公司购买位于苏州市相城区××、××室房屋，并于同时支付了购房款；2011年8月28日，原告夏军、李丹与被告奥银房产公司签订《认购合同书》两份，由原告方向被告奥银房产公司购买苏州环球奥食卡城C馆地上一层1090、1067号商铺。但被告延迟交付商铺和办理产权登记。被告违约，构成了解除合同的约定条件和法定条件，原告为维护自身合法权益，现起诉至法院。被告名品���公司辩称，1、被告名品城公司没有违约事由，现仍在为原告积极的办理房屋产权证，由于原告未提供办证所需的身份证及户口本、婚姻状况证明文件，致使被告无法继续履行合同，提交房产交易中心继续办理产证等相关事宜；2、不同意原告解除合同的诉请，根据商品房买卖合同及补充协议，原告的解除权已经丧失；3、被告名品城公司已经交付房屋，涉案房屋已经出租。被告奥银房产公司辩称，我公司是涉案房屋款项的收款方，认购合同是原告与我公司签订，对解除两原告与我公司之间签订的认购合同没有异议，愿意按照之前收取的房款返还给两原告，而商品房买卖合同是原告与被告名品城公司签订的，其他意见同被告名品城公司一致。经审理查明，2013年7月21日，原告夏军（作为买受方）与���告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201307210062、201307210067、201307210071）三份，分别约定：买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室、××室、××室，用途为商业服务用房，建筑面积均为13.14㎡，商品房总价款均为272270元整。其中第六条付款方式及期限，均约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，均约定：“1.出卖方应当在2013年10月31日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，买受方可请求迟延天数按房屋总价款每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2��逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。2013年12月20日，原告夏军（作为买受方��与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201312200251）一份，2013年12月21日，原告夏军（作为买受方）与被告名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201312210203、2013201312210195）两份，分别约定：买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室、××室、××室，用途为商业服务用房，建筑面积分别为12.43㎡、13.14㎡、13.14㎡，商品房总价款分别为312429元、272270元、272270元整。该三份合同除第八条交付期限为2014年10月31日前，其他约定内容与前述三份《商品房买卖合同》均一致。又查，2011年8月28日，原告夏军、李丹（作为乙方）与被告奥银房产公司（作为甲方）签订《认购合同书》两份，约定：鉴于1、乙方已充分知晓苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城，以��简称该项目）项目各项具体情况，拟自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜；……3、甲方已就收购苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）项目公司全部股权订立股权转让合同；第一条“基本情况”约定，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号C馆地上一层1067号、1090号单元，建筑面积分别为12.09㎡、12.06㎡，用途为商业；第二条“价款与支付方式”2.1款约定，该物业总价款分别为347926元、339115元整；2.2款双方约定付款方式按照以下第2.2.1款履行，乙方应在本合同签署后五日内支付应付款项；2.2.1约定，乙方同意一次性支付该物业总价款。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与��发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理权属登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元等。另查明，原告夏军与被告名品城公司网签的涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；3601至3605号房屋的土地于2011年10月17日均获颁分割转让许可证（0567号、0568号、0569号、0570号、0571号）；2011年10月16日，3601至3605号房屋均取得初始登记证明（相房证明第××号、××号、××号、××号、××号）；2129号房屋的土地于2012年1月5日获颁分割转让许可证（0110号），2011年12月8日，2129号房屋取得初始登记证明（相房证明第3087696号）。原告方于2011年8月27日向被告奥银房产公司支付了购房款20000元、40000元、于2011年8月28日向被告奥银房产公司支付了购房款1800000元、407820元，于2012年12月28日向被告奥银房产公司支付了购房款93000元，合计2360820元。被告奥银房产公司就C馆1067、1090号商铺的购房款687041元向原告夏军开具了收据。2013年7月21日，原告夏军向被告奥银房产公司支付了3601、3602、3603号房屋的办证税费合计31821.72元；2013年12月28日，原告夏军向被告奥银房产公司支付了3604、3605、2129号房屋的办证税费合计32957.56元，被告奥银房产公司均向原告夏军开具了相应收据。2013年7月24日，原告夏军、李丹与案外��苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案3602、3603号房屋出租给该公司，租赁期限均为2012年1月1日起至2031年12月31日共20年，租金均从第三年开始计算。2013年12月28日，原告夏军、李丹与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案2129、3604、3605号房屋出租给该公司，租赁期限均为2012年1月1日起至2031年12月31日共20年，租金均从第三年开始计算。再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司目前为被告名品城公司的唯一股东。上述事实，由原告身份证复印件、被告的登记信息、《商品房买卖合同》、《认购合同书》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据、租赁合同以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告方称，被告至今未将房屋交付原告，亦从未收到租金，原告多次口头要求与被告解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。被告名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故原告已丧失解除权。被告名品城公司、被告奥银房产公司均陈述，被告名品城公司委托被告奥银房产公司对前者所开发房产进行销售。被告奥银房产公司认为，同意解除认购合同书，相应的购房款应由被告奥银房产公司向原告方返还。原告方表示，同意两份认购合同书下的购房款共计687041元由被告奥银房产公司返还并承担相应的违约责任，对该两份认购合同书不主张被告名品城公司承担责任。第二次庭审中，被告名品城公司陈述，第一次庭审后，原告方将相关办证材料补交给了该公司，原告夏军与该公司签订《商品房买卖合同》的六套房屋均已经在办证产证过程中，原告方对此未发表意见。本院认为，原告夏军与被告名品城公司所签的六份《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。原告方举证的收据足以证明其已经向被告奥银房产公司支付了全���购房款及办证税费，鉴于两被告存在关联以及委托销售关系，且被告名品城公司对原告方的付款情况不持异议，故本院认定原告方已经足额支付了购房款，其主要合同义务已经履行完毕，因此被告名品城公司作为开发商理应按约向原告方交付房屋并办理产权登记手续。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故原告方与被告名品城公司在2013年7月21日、12月20日、12月21日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，原告在2013年7月24日、2013年12月28日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定被告名品城公司在2013年7月24日、2013年12月28日即已将相关涉案房屋交付原告方，并由原告方出租使用。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现已经进入产证办理阶段，并不存在不可以办理产证而必须解除合同的��况，故对原告方解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于原告主张的基于解除《商品房买卖合同》而产生的返还购房款、办证税费及支付相应利息的请求，均已丧失请求基础，本院也不予支持。被告名品城公司称至今未办证的原因为原告未交全相关材料，但对此未予以举证证明。本院认为，被告名品城公司无证据证明其曾向原告催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致原告方至今延迟办证的责任应归被告名品城公司承担。关于原告方与被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系原告方委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款��已有明确约定，且载明被告奥银房产公司已就收购苏州环球奥食卡城（原苏州东方国际名品城）项目公司全部股权订立股权转让合同，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告方举证的收据证明其已经向被告奥银房产公司支付了C馆一层1067、1090号房屋的全部购房款687041元。被告奥银公司至今未按约通知原告方订立正式买卖合同，导致原告签订该协议的目的至今无法实现，应认定系被告奥银房产公司违约。因此原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告已付购房款687041元，同时支付该款在其占用期间的利息损失，款项交付的时间，根据双方签订《认购合同书》的时间、合同约定的付款条件及实际付款情况，推定该笔687041元的支付时间为2011年8月28日，故被告奥银房产公司应承担以687041元自2011年8月28日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止的利息。本案中，原告经本院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，本院应予准许。被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原��夏军、李丹与被告上海奥银房地产开发有限公司在2011年8月28日签订的两份《认购合同书》解除。二、被告上海奥银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告夏军、李丹购房款687041元并支付该款的利息（以687041元自2011年8月28日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告夏军、李丹的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币15848元，由原告夏军、李丹负担10513元，由被告上海奥银房地产开发有限公司负担5335元。（被告上海奥银房地产开发有限公司负担之款，原告方已自愿垫付，本院不再退还，被告上海奥银房地产开发有限公司在判决生效后十日内直接给付原告方）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一六年十二月十九日书记员  沈雯