四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1321民初1216号 原告：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 负责人：李久润，行长。 委托诉讼代理人：周世明、金笛，四川衡平律师事务所律师。 被告：四川海腾房地产开发有限公司，住，住所地：四川省南部县滨江街道办事处北环路中段/div> 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯，男，系四川海腾房地产开发有限公司管理人的工作人员。 第三人：四川瑞星装饰材料有限公司，住，住所地：四川省南部县南隆镇工业集中区/div> 法定代表人：蔡军。 第三人：蔡军，男，1976年9月3日出生，汉族，住四川省南部县南隆镇东风路**。 第三人：吴红梅，女，1983年6月16日出生，汉族，，住四川省南部县南隆镇水厂巷** 第三人四川瑞星装饰材料有限公司、蔡军、吴红梅共同委托诉讼代理人：吴猛，男，系吴红梅之哥，住四川省南部县南隆镇水厂巷**。 第三人：吴贵益，男，1956年2月18日出生，汉族，住，住四川省南部县南隆镇中岭街****/div> 第三人：胡天君，女，1959年1月23日出生，汉族，，住四川省住四川省南部县南隆镇东南街新南花园南5小区******v> 第三人：四川省南部县海信房地产开发有限公司，住，住所地：四川省南部县幸福路**/div> 法定代表人：吴贵建，总经理。 第三人吴贵益、胡天君、四川省南部县海信房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人：罗仕贵，南部县陵江法律服务所法律工作者。 第三人：向宽勇，男，1970年5月23日出生，汉族，，住拉萨市城住拉萨市城关区金珠西路******> 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 第三人：邓雪珍，女，1968年11月23日出生，汉族，，住四川省南部住四川省南部县老鸦镇玉顶村**** 第三人：敬桂珍，女，1963年11月30日出生，汉族，，住四川省南部县住四川省南部县群龙乡金子坝村** 第三人：李涛，男，1979年9月27日出生，汉族，，住四川省南部县南住四川省南部县南隆镇东风路**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：文丕金，男，1966年11月12日出生，汉族，，住四川省南部县寒坡乡住四川省南部县寒坡乡八庙村**v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：郑宁波，男，1975年3月6日出生，汉族，，住四川省南部县定水镇住四川省南部县定水镇新华路**v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：李仕柏，男，1974年6月24日出生，汉族，，住四川省南部县南隆镇金住四川省南部县南隆镇金星红庙村**** style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：赵春珍，女，1964年7月22日出生，汉族，，住四川省南部县新华路53住四川省南部县新华路**********style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：李文太，男，1960年8月27日出生，汉族，，住四川省南部县小元乡李家沟村2住四川省南部县小元乡李家沟村**le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：陈仕胜，男，1967年10月29日出生，汉族，，住四川省南部县永定镇窑弯村**住四川省南部县永定镇窑弯村****le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：何兴明，男，1972年8月5日出生，汉族，，住四川省南部县五灵乡瓦向湾村**住四川省南部县五灵乡瓦向湾村****e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：冯安民，男，2000年8月7日出生，汉族，，住四川省南部县南隆镇文庙街**附住四川省南部县南隆镇文庙街**附**e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：谢金池，男，1992年4月26日出生，汉族，，住四川省南部县南隆镇文庙街**5住四川省南部县南隆镇文庙街**********e="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 第三人：蒲苗明，男，1991年10月9日出生，汉族，，住四川省南部县宏观乡天星村** 第三人邓雪珍等十三人的共同委托诉讼代理人：杨何，四川建春律师事务所律师。 原告恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）与被告四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）、第三人四川瑞星装饰材料有限公司（以下简称瑞星公司）、蔡军、吴红梅、吴贵益、胡天君破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法追加邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明、四川省南部县海信房地产开发有限公司（以下简称海信公司）作为第三人参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰银行南充分行向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告海腾公司的特定财产享有担保权的债权4500万元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉请为：确认原告对被告海腾公司提供的抵押房产【房屋产权证号：201108272号、201108：********元的范围内享有优先受偿权。事实和理由：2013年4月1日，被告海腾公司与原告签订《最高额抵押合同》，约定被告海腾公司以其所有的房产【房屋产权证号：201108272号、201108273号、201108274号、201108275号、20110827：********年4月1日至2016年3月31日期间订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保。2015年3月30日，恒丰银行南充分行与瑞星公司签订《流动资金借款合同》，约定恒丰银行南充分行借款1500万元给瑞星公司，借款期限自2015年3月30日至2016年3月29日。2015年8月3日，恒丰银行南充分行与瑞星公司签订《开立银行承兑汇票合同》，恒丰银行南充分行同意为瑞星公司开立金额为4400万元的银行承兑汇票，期限自2015年8月3日至2016年2月3日止。此后，原告按照合同约定向瑞星公司发放了贷款和开立银行承兑汇票，扣除瑞星公司向原告应支付的保证金1440万元，瑞星公司欠原告的债务本金为4500万元。2016年1月7日，海腾公司为瑞星公司借新还旧延续在恒丰银行南充分行的债务归还周期，继续以原担保财产提供担保，与南充分行签订《最高额抵押合同》，约定为瑞星公司在2016年1月7日至2019年1月6日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保，担保的最高债权本金为4500万元。2016年1月18日，恒丰银行南充分行在南部县房地产管理局领取了前述抵押物的房屋他项权证。2017年1月19日，恒丰银行南充分行向瑞星公司出借4500万元。至今，瑞星公司尚欠恒丰银行南充分行借款本金4500万元及利息。2017年，被告海腾公司破产后，原告向被告海腾公司管理人申报前述债权，但管理人却将原告享有优先受偿的债权不予确认。故原告诉至法院，主张权利。 被告海腾公司辩称，原告起诉的借款及抵押属实。案涉抵押物系第三人海信公司借用海腾公司资质开发，海信公司是案涉抵押物的实际所有权人。 第三人向宽勇向本院提出诉讼请求：1、确认向宽勇与海腾公司签订的《商品房预购合同》合法有效，且由海腾公司协助向宽勇办理诉争房屋的产权登记手续；2、确认恒丰银行南充分行对向宽勇所购买的房屋不享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年5月22日，向宽勇与海腾公司签订《商品房预购合同》，约定由向宽勇购买海腾公司开发的位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”32栋2楼1号营业房。合同签订后，向宽勇已将购房款全部付清，并占有使用该房屋。海腾公司在向宽勇毫不知情的情况下，将其已出售的房屋违法抵押给恒丰银行南充分行。向宽勇为维护其合法权益，特诉至法院。 第三人邓雪珍等十三人向本院提出诉讼请求：1、确认邓雪珍等人分别与海腾公司签订的《商品房预购合同》合法有效；2、确认邓雪珍等人对其所购买的营业房享有所有权；3、确认恒丰银行南充分行与海腾公司签订的《最高额抵押合同》中涉及的邓雪珍等人所购买的营业房的抵押担保内容无效。事实和理由：2010年至2013年期间，邓雪珍等十三人购买了位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”部分营业房，并支付了购房款。海腾公司在邓雪珍等人毫不知情的情况下，将其已出售的房屋违法抵押给恒丰银行南充分行，导致邓雪珍等人至今未取得诉争房屋的产权登记手续。邓雪珍等十三人为维护其合法权益，特诉至法院。 原告恒丰银行南充分行对第三人向宽勇、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明的诉讼请求辩称，第三人向宽勇等人诉称的房屋买卖的真实性无法核实。即使是真实的，第三人向宽勇等人对其诉争房产享有的权益为一般债权，不能对抗恒丰银行南充分行对案涉房产行使抵押权。 被告海腾公司对第三人向宽勇、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明的诉讼请求辩称，“泰和新居”的房屋均系海信公司销售，海腾公司对此不知情。 第三人海信公司对第三人向宽勇、邓雪珍、敬桂珍、李涛、文丕金、郑宁波、李仕柏、赵春珍、李文太、陈仕胜、何兴明、冯安民、谢金池、蒲苗明的诉讼请求辩称，第三人主张的房屋买卖情况属实。 第三人瑞星公司述称，原告恒丰银行南充分行诉称的借款及抵押属实。瑞星公司对“泰和新居”的房屋销售情况不知情。 第三人蔡军、吴红梅、吴贵益、胡天君与第三人瑞星公司陈述意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认证认为，各方当事人对证据的真实性不持异议，案涉证据均客观真实，本院予以采信，至于能否达到各自的证明目的，本院将综合全案予以评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月10日，被告海腾公司与原告签订《最高额抵押合同》（2012年恒银南综高抵字第00210210001号），约定被告海腾公司以其所有的房产【房屋产权证号：XXX、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】在最高债权本金余额3000万元的范围内对第三人瑞星公司与原告在2012年2月10日至2015年2月9日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同日，原告与第三人瑞星公司签订《综合授信额度合同》（编号：2012年恒银南综字第00210210001号）一份，约定瑞星公司自2012年2月10日至2013年2月9日止可向恒丰银行南充分行申请使用的综合授信额度为3000万元。 2012年2月13日，被告海腾公司委托四川维益房地产评估咨询有限责任公司对位于南部县南隆镇金葫路泰和新居32号楼2层、33号楼1-2层、34号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】的抵押价值进行评估。四川维益房地产评估咨询有限责任公司作出《房地产估价报告》。该报告书载明前述商业用房的市场价值为7255.06万元，房屋状况为空置，内部未装修。 2012年2月20日，原告在南部县房产管理局领取了前述抵押房产的房屋他项权证（南房他证南部字第X**）。 2012年2月29日，原告以国内信用证的形式向瑞星公司发放贷款2600万元。同年11月21日，原告以银行承兑汇票的形式向瑞星公司发放贷款400万元。 2013年2月27日，瑞星公司向原告偿清借款2600万元（2012年2月29日所借），原告以银行承兑汇票的形式重新向瑞星公司发放贷款2600万元。同年5月21日，瑞星公司向原告偿清借款400万元（2012年11月21日所借），原告以银行承兑汇票的形式重新向瑞星公司发放贷款400万元。 2013年3月1日，被告海腾公司重新委托四川维益房地产评估咨询有限责任公司对位于南部县南隆镇金葫路泰和新居32号楼2层、33号楼1-2层、34号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】的抵押价值进行评估。四川维益房地产评估咨询有限责任公司作出《房地产估价报告》。该报告书载明前述商业用房的市场价值为7255.06万元，房屋状况为空置，内部未装修。 2013年4月1日，被告海腾公司与原告签订《最高额抵押合同》（2013年恒银南综高抵字第00210401001号），约定被告海腾公司以其所有的房产【房屋产权证号：XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】在最高债权本金余额3000万元的范围内对第三人瑞星公司与原告在2013年4月1日至2016年3月31日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同日，吴猛与原告签订《最高额抵押合同》（2013年恒银南综高抵字第00210401002号），约定吴猛以其所有的房产【房屋产权证号：南房权证南隆镇字第XXX号】在最高债权本金余额2000万元的范围内对第三人瑞星公司与原告在2013年4月1日至2016年3月31日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。原告与第三人瑞星公司签订《综合授信额度合同》（编号：2013年恒银南综字第00210401001号）一份，约定瑞星公司自2013年4月1日至2013年10月31日止可向恒丰银行南充分行申请使用的综合授信额度为4500万元。 2013年4月3日至2016年1月期间，第三人瑞星公司以银行承兑汇票的形式在原告处循环贷款4500万元。 2015年3月2日，被告海腾公司委托四川维益房地产评估咨询有限责任公司对位于南部县南隆镇金葫路泰和新居32号楼2层、33号楼1-2层、34号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：201108272号、201108273号、201108274号、201108275号、201108276号】的抵押价值进行评估。四川维益房地产评估咨询有限责任公司作出《房地：********给“柴门老火锅”、“海豪酒楼”、“泰和居”作为营业房使用，部分闲置。 2016年1月7日，被告海腾公司与原告再次签订《最高额抵押合同》（2016年恒银南综高抵字第00210107002号），约定被告海腾公司以其所有的房产【房屋产权证号：XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】在最高债权本金余额4500万元的范围内对第三人瑞星公司与原告在2016年1月7日至2019年1月6日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同月18日，原告在南部县房产管理局领取了前述抵押房产的房屋他项权证（南房房他证南部字第20160001**。 2016年1月20日，第三人瑞星公司将前述贷款（2016年1月之前的借款）本、息清偿后，与原告签订《流动资金借款合同》（编号：2016年恒银借字第00210120001号）一份，约定恒丰银行南充分行向瑞星公司提供4500万元借款；借款期限自2016年1月20日至2017年1月19日。同日，原告向第三人瑞星公司发放贷款4500万元。 2017年1月5日，被告海腾公司委托四川维益房地产评估咨询有限责任公司对位于南部县南隆镇金葫路泰和新居32号楼2层、33号楼1-2层、34号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】的抵押价值进行评估。四川维益房地产评估咨询有限责任公司作出《房地产估价报告》。该报告书载明前述商业用房的市场价值为7726.99万元。房屋状况：32楼2层部分出租作为餐馆和KTV使用；33幢2层作为餐馆和茶坊使用；34幢2层为卷帘门入户，清水毛坯房；33幢、34幢1层分割成小铺面使用，部分卷帘门入户，部分玻璃门入户，内墙部分为石灰墙，外墙为大理石墙面，地面为水泥地面，石灰墙吊顶。 2017年1月19日，第三人瑞星公司将贷款（2016年1月20日借款4500万元）本、息清偿后，与原告签订《流动资金借款合同》（编号：2017年恒银借字第00210119001号）一份，约定恒丰银行南充分行向瑞星公司提供4500万元借款；借款期限自2017年1月19日至2018年1月18日。同日，原告向第三人瑞星公司发放贷款4500万元。借款到期后，第三人瑞星公司未向原告偿清借款本息。 另查明，2008年2月27日,海腾公司(甲方)与海信公司（乙方）签订《房地产开发项目挂靠管理协议》，约定:“乙方因承揽开发建设南部县泰和新居公务员小区工程项目，为满足县政府的投标招商条件，经同甲方多次协商，甲方同意乙方挂靠并借用甲方企业名称和外地企业的招商优势，以其资质对该工程开发建设……乙方在签订协议时向甲方缴纳30万元管理服务费，主体竣工交30万元，竣工验收交房时交40万元……”。海腾公司法定代表人吴贵益在该协议上签名并加盖公司印章，海信公司原法定代表人吴猛签名并捺印，同时加盖海信公司印章。合同签订后，海信公司以海腾公司的名义竞得位于南部县南隆镇幸福大道西延线（2007-07A）土地一宗，国有土地使用证书编号：南国用（2008）第3527号。2011年1月11日，海腾公司取得泰和新居32栋的商品房预售许可证。2011年6月22日，海腾公司取得泰和新居33、34栋的商品房预售许可证。 2010年4月7日，第三人向宽勇与海腾公司泰和新居项目部签订《泰和新居商品房认购书》一份，约定，向宽勇购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”32栋2楼1号营业房；建筑面积约630平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准），单价为3000元/平方米，总房款189万元；分期付款，于2010年5月20日支付房款100万元，于2010年12月31日支付房款56万元，2011年6月30日前支付33万元。同年5月22日，双方签订《商品房预购合同》一份，与前述认购书所载内容基本一致。合同签订后，第三人向宽勇向海信公司支付购房款合计190万元。该营业房的实测面积为598.01平方米。2014年，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人向宽勇。2014年9月3日，第三人向宽勇将该营业房出租给侯小勇，租赁期限自2014年9月10日起至2019年9月9日止。 2010年8月11日，第三人赵春珍与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，赵春珍购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋2楼1号营业房；建筑面积约498.73平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为4000元/平方米，总房款199.492万元；分期付款，签订合同之日支付20万元，于2010年12月30日支付房款90万元，通知交房前支付房款89.492万元。合同签订后，第三人赵春珍向海信公司支付购房款合计208.5万元（包含抵工程款85万元）。该营业房的实测面积为526.03平方米。2013年，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人赵春珍。2013年11月1日，第三人赵春珍将该营业房出租给陈超，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止。目前，该营业房用于经营“水浒耗儿鱼”。 2010年10月13日，第三人李仕柏、郑宁波与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，李仕柏、郑宁波购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋2楼2号营业房；建筑面积约426平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为4500元/平方米，总房款191.7万元；分期付款，签订合同之日支付48万元，于2010年10月30日之前支付房款48.7万元，余款95万元办理按揭贷款。合同签订后，第三人李仕柏、郑宁波向海信公司支付购房款合计126.85万元。该营业房的实测面积为459.51平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人郑宁波、李仕柏。2018年1月21日，第三人郑宁波将该营业房出租给雍先珍，租赁期限自2018年1月26日起至2024年1月25日止。目前，该营业房用于经营“茗香源”茶府。 2010年12月14日，第三人邓雪珍与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，邓雪珍购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼A1号营业房；建筑面积约53平方米，单价为13200元/平方米，总房款69.96万元（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整）；分期付款，签订合同之日支付房款30万元，2010年12月30日前支付房款4.98万元，余款34.98万元办理按揭贷款。合同签订后，第三人邓雪珍向海信公司支付购房款合计67.2408万元。2013年，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人邓雪珍。2013年2月26日，第三人邓雪珍将该营业房出租给李小兵，租赁期限自2013年2月26日起至2016年3月25日止。2016年2月26日，双方重新续签了租赁合同。目前，该营业房用于经营“特色羊肉羊杂粉”。 2011年1月24日，第三人李文太与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，李文太购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋1楼A1号营业房；建筑面积约50平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为14800元/平方米，总房款74万元；分期付款，签订合同之日支付27万元，于2011年2月25日之前支付房款10万元，余款37万元办理按揭贷款。合同签订后，第三人李文太向海信公司支付购房款合计72.3128万元。该营业房的实测面积为49.52平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人李文太。2013年9月30日，第三人李文太将该营业房出租给杜子培，租赁期限自2013年9月30日起至2016年9月30日止。2015年11月25日，第三人李文太将该营业房出租给刘加丹，租赁期限自2015年11月25日至2018年12月9日。目前，该营业房用于经营“川东发艺”理发店。 2011年2月1日，第三人谢金池、冯安民与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，谢金池、冯安民购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋2楼2号营业房；建筑面积约426.07平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为4600元/平方米，总房款195.9922万元；分期付款，签订合同之日支付100万元，于2011年10月30日之前支付房款60万元，余款35.9922万在甲方通知乙方交房前付清。合同签订后，第三人谢金池、冯安民向海信公司支付购房款合计194.9158万元。该营业房的实测面积为423.73平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人谢金池、冯安民。 2011年2月11日，第三人敬桂珍、谢延辉(敬桂珍之夫)与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，敬桂珍、谢延辉购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼A2号营业房；建筑面积约53平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为14490.5元/平方米，总房款76.8万元；分期付款，签订合同之日支付38.4万元，于2011年9月20日支付房款28.4万元，余款10万元在甲方通知乙方交房前付清。合同签订后，第三人敬桂珍、谢延辉向海信公司支付购房款合计74.3146万元。该营业房的实测面积为52.05平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人敬桂珍、谢延辉。2016年2月19日，第三人谢延辉将该营业房出租给邓仲秋，租赁期限自2016年3月2日起至2019年3月2日止。2019年3月1日，第三人谢延辉将该营业房出租给何汉容，租期为十年，目前，该营业房用于经营“兄弟冒菜”餐饮店。 2011年3月9日，第三人李涛与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，李涛购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼D1号（1-5号）营业房；建筑面积约48平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为16170元/平方米，总房款77.616万元；分期付款，签订合同之日支付70万元，于2012年6月30日之前支付房款7.616万元。合同签订后，第三人李涛向海信公司支付购房款合计79.0551万元。该营业房的实测面积为49.7平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人李涛。2014年5月1日，第三人李涛将该营业房出租给刘守豹，租赁期限为五年。目前，该营业房用于经营“丝艺”理发店。 2011年4月25日，第三人文丕金与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，文丕金购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”33栋1楼D2号（1-6号）营业房；建筑面积约49.80平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为16000元/平方米，总房款79.68万元；分期付款，签订合同之日支付60万元，于2011年12月30日之前支付房款10万元，余款9.68万元在甲方通知乙方交房前付清。合同签订后，第三人文丕金向海信公司支付购房款合计81.36万元。该营业房的实测面积为51.68平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人文丕金。目前，该营业房用于经营“加工棉絮旧棉絮翻新”棉絮店。 2012年7月16日，第三人何兴明、徐玉珍（何兴明之妻）与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，何兴明、徐玉珍购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋2楼1号营业房；建筑面积约488.95平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为5000元/平方米，总房款244.4750万元；分期付款，甲方通知乙方交房前，乙方支付房款122.4750万元，合同签订后，第三人何兴明、徐玉珍向海信公司支付购房款合计90万元。该营业房的实测面积为494.71平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人何兴明、徐玉珍。 2013年2月3日，第三人陈仕胜与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，陈仕胜购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋1楼A2号营业房；建筑面积约48.86平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为15998.77元/平方米，总房款78.17万元；分期付款，签订合同之日支付58万元，于2013年2月5日支付房款20.17万元。合同签订后，第三人陈仕胜向海信公司支付购房款合计78.17万元。该营业房的实测面积为49.52平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人陈仕胜。2017年7月30日，第三人陈仕胜将该营业房出租给王鹏，租赁期限自2017年8月20日起至2018年8月20日止。2019年7月22日，第三人陈仕胜将该营业房出租给李丹，租赁期限自2019年7月22日至2020年7月21日。目前，该营业房用于经营“众源房产”中介公司。 2014年10月8日，第三人蒲苗明与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》一份，约定，蒲苗明购买位于南部县幸福大道西延线“泰和新居”34栋1楼5号营业房；建筑面积约46.9平方米（按照产权监理机关实测建筑面积为准，保持建筑面积单价不变，总房款按实际建筑面积调整），单价为15786.78元/平方米，总房款74.04万元；分期付款，签订合同之日支付55万元，于2014年10月11日之前支付房款19.04万元。合同签订后，第三人蒲苗明向海信公司支付购房款合计74.04万元。该营业房的实测面积为47.54平方米。此后，海腾公司泰和新居项目部将该营业房的钥匙交付给第三人蒲苗明。2014年10月10日，第三人蒲苗明将该营业房出租给刘洪培，租赁期限为五年。 又查明，2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向本院申请破产清算。本院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。2017年5月8日，海腾公司管理人在海腾公司破产清算第一次债权人会议上所作《债权表》中显示，原告恒丰银行南充分行申报金额5500万元，确认金额0，备注：不予确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、第三人向宽勇等人与海腾公司泰和新居项目部签订《商品房预购合同》的真实性及效力问题；二、原告恒丰银行南充分行对案涉抵押物是否享有优先受偿权。 关于争议焦点一：1、真实性问题，原告恒丰银行虽对第三人与海腾公司泰和新居项目部所签订的《商品房预购合同》的真实性提出异议，但没有提供相应证据支持。对于真实性问题，应从三个方面考量，其一，是否有书面合同；其二，是否按照合同约定支付房价款，银行交易明细可以佐证；其三，是否交付、占有、使用。本案中，第三人向宽勇等人与海腾公司泰和新居项目部既签订有书面合同，又提交了交款依据及相应房款收据、房屋租赁合同及房屋现场照片，前述证据足以认定第三人向宽勇等人提交的《商品房预购合同》属实。2、关于效力问题，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同，房地产开发企业与购房人自行订立的合同只要是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力。本案中，第三人向宽勇等人与海腾公司泰和新居项目部所签订的《商品房预购合同》，对出售房屋的位置、房号、面积、单价及违约责任等方面进行了明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖方已收取大部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。现案涉的泰和新居32、33、34栋楼均已取得商品房预售许可证，故案涉《商品房预购合同》均合法有效，本院予以确认。 关于争议焦点二。首先，根据庭审查明事实，2011年1月至2014年10月期间，海腾公司泰和新居项目部与第三人向宽勇等人签订了合法有效的商品房买卖合同。诉争商品房于2011年取得商品房预售许可证，海腾公司于2012年2月10日在诉争房屋上设有抵押。第三人向宽勇等人作为买受人难以在短时间内获得此信息。未能及时办理合同备案登记、营业房过户等手续，第三人向宽勇等人并无过错。 其次，虽海腾公司于2012年2月10日就诉争房屋与原告恒丰银行南充分行签订了《最高额抵押合同》，但该抵押合同所担保的债权已由第三人瑞星公司清偿。原告恒丰银行主张对案涉房屋享有优先受偿权的依据是被告海腾公司于2016年1月7日与原告恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》及于2016年1月18日办理的抵押登记。由此可见，在原告恒丰银行南充分行与海腾公司此次签订《最高额抵押合同》及办理抵押登记之前，第三人向宽勇等人已实际支付购房款并实际占有诉争商业房，第三人向宽勇等人应分别对其所购买的营业房享有事实上的所有权，海腾公司实际上对第三人向宽勇等人诉争的营业房已无处分权。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（实行）》第113条规定“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”故海腾公司于2016年1月7日与原告恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》中涉及第三人向宽勇等人购买的营业房上所设抵押，应当认定无效。 最后，依据物权法之规定，不动产物权经法律行为取得、设定、丧失及变更，未经登记不发生效力。其赋予登记具有公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设。本案中，原告恒丰银行南充分行与第三人瑞星公司所订立的《综合授信额度合同》约定的授信期间为三年，订立的借款合同约定的借款期限仅为一年。每一次借款到期后，原告恒丰银行均会对借款人的信用资质、还款能力重新审查，也会对抵押物进行重新评估。四川维益房地产评估咨询有限责任公司于2015年所作出的《房地产估价报告》显示抵押房屋状况为部分出租给“柴门老火锅”、“海豪酒楼”、“泰和居”作营业用房使用，部分闲置。若原告恒丰银行在2015年收到《房地产估价报告》后，便立即对抵押房屋的现状进行调查，便不会在2016年继续向瑞星公司发放贷款。原告恒丰银行作为专业的金融机构，在明知抵押物已被他人占有使用的情况下，不对抵押房屋的现状进行充分调查，错误接受已出售、还房的房屋作为抵押物，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。 综前所述，对原告恒丰银行南充分行主张对第三人向宽勇等人诉争营业房享有优先受偿权的诉请，本院不予支持，但原告恒丰银行对海腾公司未出售并已设有抵押登记的房屋享有优先受偿权。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，人民法院对不动产物权的确定，并非绝对以不动产登记为准，而是应当依据审理查明的真实权利状态作出判决。承前所述，第三人向宽勇等人分别为其诉争房屋的真实权利人，现已实际占有、使用诉争房屋多年，故第三人赵春珍等人主张对诉争房屋分别享有所有权的诉请，符合案件事实和法律规定，本院予以支持。案涉房屋在办理初始登记后，便在房地产管理部门设有抵押登记。在该抵押没有涤除之前，案涉房屋无法办理转移登记。因此，第三人向宽勇诉请海腾公司协助办理房屋产权过户登记的诉请，本院不予支持。 综上所述，原告恒丰银行南充分行的部分诉请及第三人向宽勇等人的部分诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”、第二百零三条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”，《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”规定，判决如下： 一、确认原告恒丰银行股份有限公司南充分行对位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”32号楼2层、33号楼1-2层、34号楼的1-2层商业用房【房屋产权证号：XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号】折价或拍卖、变卖后的价款，在4500万元的范围内享有优先受偿权，但应将“泰和新居”32栋2-1号，33栋1-1号,1-2号、1-5号、1-6号、2-1号、2-2号，34栋1-1号、1-2号、1-5号、2-1号、2-2号营业房（共计十二间）排除在外。 二、第三人向宽勇于2010年4月7日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。 三、第三人赵春珍于2010年8月11日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋2-1号营业房（面积为526.03㎡）归第三人赵春珍所有。 四、第三人李仕柏、郑宁波于2010年10月13日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋2-2号营业房（面积为459.51㎡）归第三人李仕柏、郑宁波所有。 五、第三人邓雪珍于2010年12月14日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋1-1号营业房（面积为51.5㎡）归第三人邓雪珍所有。 六、第三人李文太于2011年1月24日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”34栋1-1号营业房（面积为49.52㎡）归第三人李文太所有。 七、第三人谢金池、冯安民于2011年2月1日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”34栋2-2号营业房（面积为423.73㎡）归第三人谢金池、冯安民所有。 八、第三人敬桂珍于2011年2月11日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋1-2号营业房（面积为52.5㎡）归第三人敬桂珍所有。 九、第三人李涛于2011年3月9日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋1-5号营业房（面积为49.7㎡）归第三人李涛所有。 十、第三人文丕金于2011年4月25日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋1-6号营业房（面积为51.68㎡）归第三人文丕金所有。 十一、第三人何兴明于2012年7月16日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”33栋1-1号营业房（面积为494.71㎡）归第三人何兴明所有。 十二、第三人陈仕胜于2013年2月3日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”34栋1-2号营业房（面积为49.52㎡）归第三人陈仕胜所有。 十三、第三人蒲苗明于2014年10月8日与四川海腾房地产开发有限公司泰和新居项目部签订的《商品房预购合同》合法有效。位于四川省南充市南部县南隆镇金葫路“泰和新居”34栋1-5号营业房（面积为47.54㎡）归第三人蒲苗明所有。 十四、驳回原告恒丰银行股份有限公司南充分行、第三人向宽勇的其他诉讼请求。 案件受理费365225元，由被告四川海腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  罗 鑫 审 判 员  张明全 人民陪审员  杨文斌 二〇一九年九月二十八日 书 记 员  张 攀