呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4061号上诉人（原审被告）：内蒙古凯德房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区达拉特北路一号街坊二号楼（晋剧团后院）。法定代表人：王建中，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯志军,内蒙古远舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭文明，男，住内蒙古自治区武川县。委托诉讼代理人：王佳琦,北京市京师(呼和浩特)律师事务所律师。委托诉讼代理人:甄妮,北京市京师(呼和浩特)律师事务所律师。上诉人内蒙古凯德房地产开发有限责任公司（以下简称凯德公司）因与被上诉人郭文明房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，各方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。凯德公司上诉请求：一、依法撤销(2019)内0102民初3259号民事判决,依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由郭文明承担。事实与理由：第一，一审法院混淆了预约合同与本约合同的概念,据此作出的判决当然错误。凯德公司与郭文明之间签订的《内蒙古e世界商铺认购协议》为“预约合同”而非“本约合同”,该事实通过新城区人民法院（2017)内0102民初3568号民事判决书和呼市中院作出的(2018)内01民终900号民事判决书予以确认,即凯德公司与买受人之间签订的《内蒙古e世界商铺认购协议书》均为预约合同,而非本约合同。预约合同与本约合同的区别主要为预约合同产生的法律后果是获得“将来签订正式商品房买卖合同期待权”,而本约合同产生的法律后果为取得房屋所有权,既然人民法院已经通过生效法律文书确定为预约合同,基于本案项下房屋目前仍属于在建工程,不具备使用条件,且未取得预售许可证的前提下,目前郭文明仍处于“将来签订正式商品房买卖合同期待权”阶段,其无权向凯德公司主张支付租金,原审法院判令凯德公司向其支付租金及违约金缺乏事实及法律依据。第二，一审法院没有实际审查郭文明付款情况问题,属于认定事实不清。郭文明存在欠付凯德公司购房款的事实。通过新城区人民法院庭后核对郭文明的付款情况可知,到目前为止,郭文明尚未将欠付凯德公司的购房款支付完毕。鉴于本案郭文明存在未足额支付购房款的事实,凯德公司依据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定行使合同履行抗辩权符合法律规定，凯德公司有权拒绝支付房屋租金。第三，本案郭文明主张的部分租金已过诉讼时效。退一步讲,即使《内蒙古e世界商铺投资返租协议》有效,但是因双方签订的返租协议约定了返租收益的支付时间,从返租协议约定的给付租金之日起至郭文明提起诉讼之日止,其部分诉讼时效已过。一审法院认为“虽然合同约定返租分期分段履行,相互之间具有一定的独立性,但如果分别计算各期收益的诉讼时效,将会割裂整个返租协议的整体性”仅是主观臆断,无事实和法律依据。综上,请求二审法院在查明事实的基础上,依法支持凯德公司的上诉请求。郭文明辩称，一、本案属于典型的产权式商铺纠纷，相应的裁判规则应与非产权式商铺有所区别，不能使凯德公司从违约行为之中获益。本案中郭文明购买的商铺是虚拟产权式商铺，没有明确的四至划分，该种销售模式的根本目的是引诱购房人购买进而快速回笼资金，融资性质明显。凯德公司的目的不在于以经营产生收益，也不在于按期兑现返租。如果单纯依据双方签署的协议内容来限定双方权益，割裂两份合同之间的联系，明显会损害郭文明的合法权益并使凯德公司从违约行为中获取巨额额外利益。典型的额外利益如资金占用所产生的利息收益，自身延期开业所产生的损失转嫁给郭文明等。因此，本案在审理时应区别于一般的商品房买卖合同纠纷及房屋租赁合同纠纷。本案中，凯德公司逾期交房，违约拒不支付承诺的租金，又以自身逾期交房的违约行为为依据主张作为守约方的郭文明存在违约情形，意图将违约责任转嫁给郭文明，进而拒付相应租金，已经违反了诚实信用原则，对凯德公司的主张不应予以支持。二、实际付款情况不影响凯德公司依据合同约定支付房屋租金。合同中并未约定履行顺序，因此凯德公司并不享有同时履行或先履行抗辩权，凯德公司的主张没有法律依据。三、凯德公司主张部分租金已过诉讼时效没有事实和法律依据。在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭文明向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令凯德公司向郭文明支付自2017年8月1日起至2018年7月31日欠付的四个季度固定收益金42129元;2.请求判令凯德公司立即向郭文明支付逾期支付固定收益金的违约金,以应付季度固定收益金为基数,按合同约定的每日万分之三的标准,自每季度逾期之日起分别计算至实际给付之日止,暂计算至2018年8月13日,计人民币2903.74元;3.请求判令凯德公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月14日,出卖人凯德公司(甲方)与买受人郭文明(乙方)签订了《内蒙古e世界商铺认购协议书》,协议约定乙方认购的商铺为内蒙古e世界××层,暂定使用面积为10.8平方米。该商铺使用面积单价为48760元/平方米,总房价款人民币526608元。2014年3月27日，出租方郭文明(甲方)与承租方凯德公司(乙方)签订《内蒙古e世界商铺投资返租协议》协议约定：一、物业地址:内蒙古e世界项目××层商铺,产权使用面积为10.8平方米。……三、租赁期限为6年,起始至终止日：2014年8月1日至2020年7月31日。四、固定收益及付款方式,甲方“固定收益”的标准为:第1-6年,每年返租收益额为总购房款×8‰=42129元。乙方支付固定收益的方式为:1.在郭文明签订该商铺购房协议并支付首付款给凯德公司之日,剩余房款办理按揭贷款时,从剩余房款中减去1年“固定收益”予甲方。2.第2年返租的“固定收益”,乙方按季度支付给甲方,付款时间为每个季度的前十天,季度“固定收益”额为当年固定收益的1/4。上述收益金额为固定数值，无论乙方是否将该商铺出租，以何种价位经营，乙方均需按本协议规定向甲方支付上述款项。固定收益标准在租赁期限内不得改变，甲方无权要求提高固定收益，乙方亦无权要求降低固定收益。……八、违约责任:1、如乙方逾期付款,逾期60日内,按日向甲方支付应付款的万分之三的滞纳金,合同继续履行。逾期超过60日的，甲方有权解除合同收回商铺的经营权，乙方承担违约责任，乙方应向甲方支付违约金。3.违约金=本合同约定的总返租收益额-已经支付的返租收益额。……十一、其他约定事项:1、不论内蒙古e世界商场是否按期正式营业,甲方均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益。另查明,郭文明认可凯德公司已经支付了三年的固定收益，自2017年8月1日起至2018年7月31日，凯德公司欠付郭文明固定收益42129元。上述事实有当事人陈述、《内蒙古e世界商铺认购协议书》、《内蒙古e世界商铺投资返租协议》、收据等证据在案佐证。一审法院认为,凯德公司、郭文明签订的《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。凯德公司、郭文明双方均应按照合同的约定,履行各自的义务。凯德公司未按合同约定及时向郭文明足额支付固定收益,违反了合同义务,故郭文明要求凯德公司支付自2017年8月1日起至2018年7月31日的固定收益42129元,于法有据,该院予以支持。凯德公司迟延支付固定收益,根据返租协议第八条之约定,郭文明可要求违约方支付违约金,故郭文明要求凯德公司按照日万分之三的标准支付违约金的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,该院予以支持。凯德公司抗辩称郭文明尚未取得房屋的所有权,房屋至今未交付,商铺不具备出租条件,且本案已过诉讼时效,故郭文明无权要求凯德公司支付租金。经核实,因凯德公司、郭文明双方在签订返租协议时,约定从2014年8月1日起计算固定收益,凯德公司未按期交付房屋,对此违约行为应承担责任。此外,本案返租协议约定的租赁期限为6年,返租收益按季度支付,每一年度的返租收益额根据总购房款乘以一定的比例而确定。虽然合同约定返租收益分期分段履行,相互之间具有一定的独立性,但返租收益的产生均基于返租协议的约定,因而具有整体性,如果分别计算各期收益的诉讼时效,将会割裂整个返租协议的整体性,而该返租协议实际上也是对6年返租收益债务作出分期履行的约定,因此,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,本案诉讼时效应当自最后一期返租收益履行期间届满之日起算,凯德公司的上述抗辩理由无事实及法律依据,该院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定,判决：被告内蒙古凯德房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告郭文明商铺固定收益42129元及违约金(2017年8月11日起,以每季度应付固定收益为基数,按日万分之三的标准分别累计至实际给付之日止)。案件受理费463元,由凯德公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审查明的事实无异，本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，郭文明主张的2017年8月1日至2018年7月31日的固定收益金以及逾期违约金有无事实及法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，郭文明(甲方)与凯德公司(乙方)签订《内蒙古e世界商铺投资返租协议》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。双方均应按照合同的约定,履行各自的义务。同时凯德公司即是涉案工程的开发商又是本案租赁合同的承租方，对于工程何时建成，何时具备租赁条件，有着比买受方更为充分便利的知情条件。未能签订正式的《商品房买卖合同》以及交付房屋的过错均不在房屋买受人，凯德公司在不履行《内蒙古e世界商铺投资返租协议》支付固定收益金的情况下抗辩出租方未交付房屋而不具备支付固定收益的条件，既有违于双方《内蒙古e世界商铺投资返租协议》中“不论内蒙古e世界商场是否按期正式营业,甲方均固定在2014年8月1日起正式取得固定收益”的合同承诺，又违背了签订合同理应遵守的诚实信用原则。凯德公司的该项上诉主张不能成立。其次，关于凯德公司的郭文明未足额支付购房款行使抗辩权的主张，是基于凯德公司与郭文明之间房屋买卖合同关系约束的权利义务，其应依买卖合同法律关系予以主张。与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，在本案中不具有行使抗辩权的法律基础。故凯德公司的该项上诉请求不成立。最后，关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案中双方约定的租赁期限为六年，该六年的租金支付为同一债务，合同中对于支付租金的期限约定了按季度分期支付，并不影响本案诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，故本案不存在超过诉讼时效的情况，凯德公司的该项上诉请求不成立。综上所述，凯德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由内蒙古凯德房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 何玉山审 判 员 王海莹二〇一九年九月三十日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛