广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初10461号原告：东莞市安庆物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇大都会广场5F。法定代表人：陈淑婷，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑境治、麦建伟，分别系广东弘名律师事务所律师、实习律师。被告：李建平，男，汉族，1966年12月9日出生，住广东省东莞市，原告东莞市安庆物业管理有限公司（以下简称安庆物业公司）诉被告李建平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安庆物业公司的委托诉讼代理人郑境治，被告李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安庆物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费6900元及滞纳金（以6900元为本金，从起诉之日起至付清之日止每日按3‰计算）；2.被告向原告支付2015年4月至2016年6月期间电费2310元及利息（以2310元为本金，从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与东莞市塘厦镇大都会广场.都会豪庭业主委员会于2005年4月2日签订《物业管理委托合同》，约定将东莞市塘厦镇大都会广场物业委托原告实行物业管理，原告从2005年4月2日起至今一直为东莞市塘厦镇大都会广场业主提供物业管理服务，被告是东莞市塘厦镇大都会广场**铺的产权人，是物业管理委托合同的受益人，但从2015年4月1日始被告就未向原告支付过物业服务费，截止于2019年5月，被告已拖欠原告物业服务费共计6900元。被告不支付物业服务费的行为已构成根本违约，被告应向原告支付滞纳金。另，原告已代被告交了2015年4月至2016年6月期间电费2310元，但被告却不将该电费给原告，被告的行为损害了原告的合法权益。被告李建平辩称，一、李建平与安庆物业公司不存在物业服务合同关系。1.李建平并不清楚东莞市塘厦镇大都会广场.都会豪庭业主委员会是否依法成立，安庆物业公司未提交证据证明业委会依法成立、至今还合法存在的证据。2.东莞市塘厦镇大都会广场.都会豪庭业主委员会与安庆物业公司签订的《物业管理委托合同》已过期。李建平不清楚合同期限届满后业委会是否另行委托其他企业管理。二、安庆物业公司诉请李建平支付2015年4月至2019年5月期间的物业服务费及电费没有事实和法律依据。1.塘厦大都会广场二楼整层自2015年4月就已经停业，没有再继续经营，根本无需安庆物业公司提供物业服务，也无需由二楼的业主承担空调电费，且二楼商铺都有独立的电表，安庆物业公司也只是代收水电费，不可能还要业主再承担或分担空调电费。2.李建.李建平在2018年8月已将东莞市塘厦镇大都会广场**铺转让给案外人，该商铺的产权人，无需向安庆物业公司支付物业服务费。3.如在2015年4月份之后，安庆物业公司对二楼商铺确实有提供物业管理服务，因安庆物业公司怠于行使权利，没有向李建平催讨，2015年4月1日至2017年5月1日期间的费用已经超过诉讼请求，不应支持该部分费用。本院经审理认定事实如下：李建平是东莞市塘厦镇大都会广场2007号铺（以下简称案涉商铺）的产权人，该房建筑面积23㎡。2018年11月14日，李建平与案外人朱淑兰签订《房地产买卖合同》，李建平转让了案涉商铺给朱淑兰。2005年4月2日，东莞市塘厦镇大都会广场.都会豪庭业主委员会与安庆物业公司签订了期限自2005年4月2日起至2007年4月2日止的《物业管理委托合同》，约定非住宅房屋由安庆物业公司按建筑面积每月每平方米5.7元收取。《物业管理委托合同》到期后双方未续签合同，仍按原合同继续履行。2008年9月1日起，商铺的每月物业服务费调整为6元/平方米。安庆物业公司提交《物业管理委托合同》、收费通知单、主张上述房屋按每月每平方米6元缴纳物业服务费，每月物业服务费138元，李建平自2015年4月1日至2019年5月31日没有支付物业服务费，尚欠物业服务费6900元（138元×50个月）。李建平确认未缴纳2015年4月1日至2019年5月31日的物业服务费，但主张已转让案涉商铺，且安庆物业公司诉请物业服务费已过诉讼时效。安庆物业公司提交收据、收款收据、情况说明主张代李建平缴纳了2015年4月至2016年6月期间电费2310元，电费是案涉商铺的中央空调、电梯及照明产生的费用，每月154元，李建平不予确认。安庆物业公司提交商铺费用催收记录表、2019年4月语音清单主张向李建平催收案涉商铺的物业服务费及电费，李建平不予确认。安庆物业公司向本院申请调查取证，申请调取安庆物业公司与李建平的2016年11月的通话记录。本院依法向中国电信股份有限公司东莞分公司调查取证，中国电信股份有限公司东莞分公司向本院回复：由于系统只能存蓄近一年数据，目前系统已经无法查询到。本院认为，东莞市塘厦镇大都会广场.都会豪庭业主委员会与安庆物业公司签订了期限自2005年4月2日起至2007年4月2日止的《物业管理委托合同》，虽合同已到期，但双方仍然按照原合同继续履行，安庆物业公司向李建平提供了物业管理服务，有权收取物业服务费。双方未约定交纳物业服务费及电费的时间，本院酌定每月第一天李建平支付当月物业服务费及电费。参照《物业管理条例》第七条，李建平应当按时缴纳物业服务费，又因李建平已于2018年11月14日已转让案涉商铺，此后的物业服务费不应由李建平承担，因此，李建平尚欠安庆物业公司2015年4月1日至2018年11月13日物业服务费5855.8元（6元/月·平方米×23平方米×42个月+6元/月·平方米×23平方米÷30天×13天）。东莞市塘厦镇大都会广场作为商场，案涉商铺位于该商场，安庆物业公司请求李建平支付中央空调、电梯及照明产生的费用，符合常理，李建平尚欠安庆物业公司2015年4月至2016年6月期间电费2310元（154元/月×15个月）。李建平主张上述费用已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案诉讼时效期间为3年，安庆物业公司于2019年6月24日提起诉讼，安庆物业公司提交的证据不能证明其于2016年6月25日前向被告催收此前的物业服务费及电费，也未能提交证据证实有诉讼时效中止、中断事由，应当承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条的规定，如果被告愿意自动履行，不受诉讼时效的限制，但被告拒绝履行，且抗辩案涉物业服务费、电费已经超过诉讼时效。因此，安庆物业公司请求李建平支付2015年4月1日至2016年6月24日的物业服务费及电费，没有法律依据，本院不予支持。因此，李建平应向安庆物业公司支付2016年7月起至2018年11月13日的物业服务费3923.8元（6元/月·平方米×23平方米×28个月+6元/月·平方米×23平方米÷30天×13天）。安庆物业公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于滞纳金。李建平未向安庆物业公司支付物业服务费，应当自逾期之日起向安庆物业公司支付滞纳金，安庆物业公司请求从起诉之日即2019年6月24日起支付滞纳金，系其自主处分权利，本院予以确认。因此，李建平应向安庆物业公司支付滞纳金，计算方式是以3923.8元为本金，自2019年6月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。安庆物业公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。李建平无需向安庆物业公司支付2015年4月至2016年6月期间电费，安庆物业公司请求李建平支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条、参照《物业管理条例》第七条、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告李建平应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市安庆物业管理有限公司2016年7月起至2018年11月13日的物业服务费3923.8元及滞纳金（以3923.8元为本金，自2019年6月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市安庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由原告东莞市安庆物业管理有限公司负担15元，被告李建平负担10元。本判决为终审判决。审判员  陈倩媚二〇一九年九月十二日书记员  林新贤附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。