广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0102执异3号 案外人：广西金业电子科技有限公司。 委托代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师，地址南宁市。 委托代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师，地址南宁市。 申请执行人：广西德兴行融资性担保有限公司。 被执行人：广西梧州市巨东种养有限公司。 被执行人：广西巨东食品有限公司。 被执行人：广西巨东种养集团有限公司。 被执行人：宁承东，男，1962年3月30日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 被执行人：宁承玲，女，1970年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 被执行人：何琪，女，1963年2月28日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 被执行人：宁承荣，男，1959年1月10日出生，汉族，住广西壮族自治区玉林市玉州区。 本院在执行申请执行人广西德兴行融资性担保有限公司与被执行人广西梧州市巨东种养有限公司、广西巨东食品有限公司、广西巨东种养集团有限公司、宁承东、宁承玲、何琪、宁承荣金融借款合同纠纷一案中，案外人广西金业电子科技有限公司对本院查封被执行人宁承东所有的座落于南宁市青秀区航洋国际城2号楼1501号房【邕房权证字第××】、1502号房【邕房权证字第××】、1525号房【邕房权证字第××】、1526号房【邕房权证字第××】提出书面异议。本院2019年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人广西金业电子科技有限公司称，请求本院裁定中止对被执行人宁承东所有的座落于南宁市青秀区航洋国际城2号楼1501号房【邕房权证字第××】、1502号房【邕房权证字第××】、1525号房【邕房权证字第××】、1526号房【邕房权证字第××】的执行，并解除对上述房屋的查封。事实和理由：一、广西金业电子科技有限公司在一审查封保全前，已经向宁承东购买了位于南宁市青秀区，且已经支付全部房款并向南宁市房屋产权交易中心申请办理过户登记手续。（1）广西金业电子科技有限公司与被执行人宁承东于2014年6月16日签订《二手房买卖合同》，约定广西金业电子科技有限公司以4507871.63元的价格，向宁承东购买上述房屋，并在当日向宁承东支付定金375000元。（2）2014年7月1日，广西金业电子科技有限公司将购房款全部支付完毕至宁承东账户。（3）2014年6月27日，广西金业电子科技有限公司代宁承东支付房屋买卖产生的税款434385.46元。（4）2014年6月20日，宁承东交付房屋，广西金业电子科技有限公司即对房屋进行管理使用，同时一直支付物业管理费、水电费至今。（5）广西金业电子科技有限公司与宁承东于2014年6月30日共同向南宁市房屋产权交易中心申请办理过户登记手续，南宁市房屋产权交易中心受理并出具《南宁市房屋产权交易中心业务受理单》给广西金业电子科技有限公司收执。二、广西金业电子科技有限公司申请执行异议，依法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》已于2015年5月5日起施行，其中第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合所列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案事实符合第二十八条所列4项要件：1、法院查封之前，广西金业电子科技有限公司已与宁承东签订合法有效的书面买卖合同；2、已合法占有房屋；3、已支付全部价款；4、双方已向房屋产权交易中心申请办理过户登记手续，非因广西金业电子科技有限公司自身原因未办理过户登记。 本院查明，根据本院到南宁市不动产登记中心进行调查，调查反馈结果表明：本院在审理广西德兴行融资性担保有限公司与广西梧州市巨东种养有限公司、广西巨东食品有限公司、广西巨东种养集团有限公司、宁承东、宁承玲、何琪、宁承荣金融借款合同纠纷一案过程中，于2014年7月7日对宁承东所有的座落于南宁市青秀区航洋国际城2号楼1501号房【邕房权证字第××】、1502号房【邕房权证字第××】、1525号房【邕房权证字第××】、1526号房【邕房权证字第××】进行查封。2014年6月16日，案外人广西金业电子科技有限公司与被执行人宁承东签订了《二手房买卖合同》。2014年7月1日，案外人广西金业电子科技有限公司向被执行人宁承东支付了全部购房款。2014年7月10日，案外人广西金业电子科技有限公司向广西南宁海派物业服务有限公司支付了南宁市青秀区2014年6月份的物业服务费、代收垃圾费、维保费、电梯使用费、公摊水电费、专项维修基金。2014年6月27日，案外人广西金业电子科技有限公司代宁承东向南宁市地方税务局直属第一税务分局缴纳买卖房屋税费434385.46元。2014年6月30日，南宁市房屋产权交易中心受理了广西金业电子科技有限公司的房屋登记申请。 本院认为，本执行异议案的调查重点是法院查封的宁承东所有的座落于南宁市青秀区航洋国际城2号楼1501号房【邕房权证字第××】、1502号房【邕房权证字第××】、1525号房【邕房权证字第××】、1526号房【邕房权证字第××】的买受人即案外人广西金业电子科技有限公司是否已经支付全部价款并实际占有。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人主张，其已支付的全部房款，房屋已交付完毕，已到房产管理部门申请过户，已缴纳房屋交易税，并已实际占有。在本案中，案外人广西金业电子科技有限公司于2014年6月16日将购买上述房屋的定金375000元转账至宁承东的银行账户（账号：45×××77），于2014年6月27日代宁承东向南宁市地方税务局直属第一税务分局支付各项税款434385.46元，于2014年7月1日将购买房屋的余款4073486.17元转账至宁承东的银行账户（账号：62×××32），结合银行凭证、税费发票、《收条》能证明案外人广西金业电子科技有限公司已经支付全部价款。2014年6月20日宁承东向案外人广西金业电子科技有限公司交付房屋并结清2014年5月份的物业水电费用，案外人广西金业电子科技有限公司于2014年7月10日向广西南宁海派物业服务有限公司缴纳上述房屋2014年6月份的物业服务费、代收垃圾费、维保费、电梯使用费、公摊水电费、专项维修基金等费用，结合《房屋验收交接确认书》、物业水电费用发票能客观反映出广西金业电子科技有限公司对房屋的占有。2014年6月30日，案外人广西金业电子科技有限公司向南宁市房屋产权交易中心提出过户登记，南宁市房屋产权交易中心已受理了广西金业电子科技有限公司的登记申请，本院于2014年7月7日对上述房屋进行查封，证明案外人广西金业电子科技有限公司对未办理过户登记手续不存在过错。案外人提供证据能够直接证明上述事实，形成合理的证据链，予以采纳。综上，本院认为案外人广西金业电子科技有限公司提交的证据证明其在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，已支付买受房屋的价款，并已实际合法占有房屋，未能办理过户登记非因买受人自身原因，其异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一的规定，裁定如下： 中止对被执行人宁承东所有的座落于南宁市青秀区航洋国际城2号楼1501号房【邕房权证字第××】、1502号房【邕房权证字第××】、1525号房【邕房权证字第××】、1526号房【邕房权证字第××】的执行； 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李建中 审判员  尹振中 审判员  杨 超 二〇一九年九月十七日 书记员  曾丽华