广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1226民初1179号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司，营业场所：德庆县青云山北面德庆碧桂园样板房区2＃楼首层，统一社会信用代码：914412005555997581。负责人：彭定博,公司总经理。委托诉讼代理人：吴静君。委托诉讼代理人：苏民民。被告：黄培明，男，1985年8月15日出生，汉族，住广东省德庆县，现住广东省德庆县。被告：何翘萍，女，1989年1月18日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：黄培明，即上列被告黄培明，与被告何翘萍是夫妻关系。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司与被告黄培明、何翘萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司的委托诉讼代理人吴静君，被告黄培明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2018年1月至2019年7月的物业服务费共计3937.18元，之后按合同约定至付清欠费日止；2、请求法院判令被告以当月所欠物业服务费为计算基数,按照每日5‰标准计算并支付违约金，暂计至2019年8月30日的违约金共计5382.54元，以后按合同约定至付清欠费日止；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月19日，德庆碧桂园房地产开发有限公司与原告签订德庆碧桂园前期物业服务合同，约定选聘原告对德庆碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年1月27日购买德庆碧桂园云山秀色一街21座303房商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于2013年1月27日与原告签订了德庆碧桂园前期物业服务协议，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费207.22元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年7月拖欠的款项已经达3937.18元，原告于2018年5月3日向被告发出物业服务费催交函，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告黄培明、何翘萍辩称，被告欠交物业服务费是事实，主要是原告收费后没有提供相应的物业服务，且存在严重侵害业主的合法权益的行为，导致小区内多个业主拒绝交纳物业服务费。被告可以交纳物业服务费给原告，但不应当承担违约金。本院经审理认定事实如下：2010年5月19日，德庆碧桂园房地产开发有限公司与原告（原名称：广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司）签订一份德庆碧桂园前期物业服务合同，约定选聘原告对坐落于德庆县青云山北面的德庆碧桂园商住物业提供前期物业管理服务。2013年1月27日，被告黄培明、何翘萍与德庆碧桂园房地产开发有限公司商品房买卖合同（合同编号：20130117），被告购买了位于德庆县，该商品房建筑面积115.12平方米（其中套内建筑面积99.46平方米，公共分摊面积15.66平方米），属于原告管理的物业服务区域范围。被告购房当日与原告签订了一份德庆碧桂园前期物业服务协议（编号：20130117），协议约定：原告应当按约定向被告提供物业管理服务，包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备等服务；被告交纳物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米1.8元计收，即被告每月向原告支付物业服务费207.22元；原告采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，被告应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向交纳违约金；本协议经双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止等。协议签订后，原、被告双方一直按协议的约定履行义务，并于2013年9月1日与中国农业银行股份有限公司德庆支行签订委托代收业务协议书（三方协议），约定原告委托中国农业银行股份有限公司德庆支行代收被告应交纳的上述物业服务费，缴费账号：62×××19，户名：黄培明，扣费日期为每月的10号（节假日顺延）。2017年3月7日，被告黄培明申请取消银行扣费账户，从2017年2月1日起改为以现金形式交纳物业服务费。从2018年1月起，被告拒绝交纳物业服务费，原告通过手机微信或邮寄物业服务费催交函等形式，多次向被告催讨拖欠的物业服务费，被告仍拒绝向原告交纳物业服务费。至2019年7月止，被告拖欠原告物业服务费共3937.18元。为此，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。在审理过程中，被告表示愿意交纳物业服务费，但认为违约金的计算标准过高，明显不合理，不同意支付违约金。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。争议的焦点是：原告请求被告交纳物业服务费及违约金是否应当予以支持的问题。原告与被告签订的德庆碧桂园前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向被告提供了物业服务，被告应当依约支付物业服务费。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告自2018年1月起未按约定支付物业服务费，已构成违约，依法应当承担迟延履行的违约责任。对于迟延履行的违约责任，双方当事人订立的德庆碧桂园前期物业服务协议第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定。若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉”。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，但约定的违约金超过损失的百分之三十以上一般可以认定为过高。目前金融机构中长期的商业贷款利率一般为年利率6%左右，故双方在合同中约定的迟延履行每日按应付物业服务费的5‰支付违约金的标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案原告要求被告支付自2018年1月起至2019年7月期间拖欠的物业服务费共3937.18元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。但原告主张按每日应付物业服务费的5‰支付违约金的请求，由于双方约定的迟延履行违约金标准过分高于原告的损失，本院根据当事人的请求依法予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定本案迟延履行违约支付标准为年利率7.8%。被告认为原告对住宅小区的服务管理存在侵犯业主合法权益等问题，涉及到该住宅小区广大业主的利益，不属于本案审理的范围，在本案中不予审理，被告可另循法律途径解决。原告对于业主反映小区管理存在的问题和建议，应当予以重视，并进一步加以改进和解决，勤勉为广大业主提供更优质的管理服务，营造一个和谐的小区生活环境。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告黄培明、何翘萍在本判决发生法律效力之日起15日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司支付2018年1月至2019年7月期间物业服务费3937.18元及违约金（违约金以每月应支付的服务费为基数，从每期逾期之日起按年利率7.8%计至判决确定付清之日止），以后的物业服务费按双方签订的前期物业服务协议约定履行，逾期交纳物业服务费的违约金按年利率7.8%计算；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司的其他诉讼请求。被告如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司负担12.5元，黄培明、何翘萍负担12.5元。本案为终审判决。审判员  曾雄伟二〇一九年九月十七日书记员  翁浩林