福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3535号 上诉人（原审被告）：蔡庆治，男，1985年8月14日出生，汉族，户籍所在地福建省晋江市，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄荣华，福建尚品律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张清锋，男，1986年3月27日出生，汉族，住福建省晋江市。 原审第三人：晋江市梅岭大都市房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道塘岸街桂华苑9幢39号店。 经营者：余茂忠，男，1969年1月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人蔡庆治因与被上诉人张清锋及原审第三人晋江市梅岭大都市房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡庆治上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回张清锋对蔡庆治一审的全部诉讼请求或依法发回重审。事实和理由：一、张清锋没有按合同约定将首付款存至指定的银行账户，即张清锋先行违约，蔡庆治不存在违约行为。根据《房产买卖经纪合同》的约定，张清锋除了要在2017年5月20日前提供按揭贷款申请的材料之外还得将首付款一次性存入指定的银行账户，但张清锋并未按约履行，已先行违约。2.本案合同履行是有先后顺序，根据合同约定，张清锋应先将首付款存至指定的银行账户，蔡庆治才需要注销房产抵押登记并领取房屋所有权证。但张清锋时至今日仍没有将首付款存入指定的银行账户，即张清锋才是实际违约方，蔡庆治没有违约。二、张清锋提供的录音不能作为证据。王成辉与蔡庆治的录音应作为证人证言，但王成辉曾以张清锋代理人的身份参加过一次庭审，存在冲突。录音不能反映本案的客观事实。抵押物能否解除抵押与抵押人征信没有法律上和事实上的联系，只要还清相应的债务就可以解除抵押。三、本案合同已于2017年7月23前解除。张清锋于当日讨要定金3万元，如果不解除合同其为何要讨还3万元而不是要求继续履行合同。在2017年12月21日的庭审中，蔡庆治与张清锋均表示要解除合同，此时应视为协商解除。涉案房屋首次查封的时间是2018年3月26日，蔡庆治与张清锋买卖的时间是2017年4月份，双方实际上解除合同时间是2017年7月23日前，双方在庭审中表示解除合同的时间是2017年12月21日，即蔡庆治与张清锋已经解除合同，故蔡庆治已经不需要办理解除抵押手续。四、张清锋为了获得非法利益，捏造事实，伪造证据，涉嫌虚假诉讼罪，请求改判驳回张清锋对蔡庆治一审的全部诉讼请求或裁定驳回张清锋的起诉，将本案移送公安机关。 张清锋辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案系因蔡庆治原因致使合同无法履行，蔡庆治的行为构成违约，应向张清锋承担违约责任。二、蔡庆治的上诉理由无任何事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。不能仅根据鉴定意见便认定张清锋伪造证据，张清锋确实向蔡庆治交付了首付款29万元。刑事诉讼的证明标准必须达到排除一切合理怀疑的程度，蔡庆治仅凭一份鉴定意见就认定张清锋伪造证据，涉嫌虚假诉讼罪，于法无据。三、蔡庆治涉嫌拒不履行判决裁定罪及合同诈骗罪。蔡庆治在收到张清锋的购房定金3万元及购房款29万元后，未用于清偿生效判决确定的债务，涉嫌拒不履行判决、裁定罪。蔡庆治以非法占有为目的，与张清锋签署根本无法履行的合同，骗取张清锋购房款32万元，涉嫌合同诈骗罪。 晋江市梅岭大都市房产中介服务部未作陈述。 张清锋向一审法院起诉请求：1.蔡庆治立即向张清锋双倍返还定金60000元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向张清锋支付利息至履行完毕之日为止；2.蔡庆治赔偿张清锋因房价上涨导致的损失178445元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向张清锋支付利息至履行完毕之日为止；3.蔡庆治赔偿张清锋因维权而支出的必要费用110000元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向张清锋支付利息至履行完毕之日为止；4.蔡庆治向张清锋支付中介费13500元，并自起诉之日起按银行同期同类贷款利率向张清锋支付利息至履行完毕之日为止。 一审法院认定事实：张清锋与蔡庆治、晋江市梅岭大都市房产中介服务部于2017年4月15日签订房屋买卖经纪合同一份，约定张清锋向蔡庆治购买诉争房屋。张清锋于签订合同当日支付了定金3万元。蔡庆治于2017年5月11日被一审法院列入失信名单。张清锋、蔡庆治均同意解除房屋买卖经纪合同。经张清锋申请对诉争房屋在基准日2017年10月8日的市场价格进行评估，泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司于2018月12月10日作出评估报告一份。经蔡庆治申请对张清锋提供的《首付款收条》上的“蔡庆治”签字是否为蔡庆治书写，指印是否为蔡庆治本人捺印进行鉴定，福建华闽司法鉴定中心于2019年2月18日作出司法鉴定意见书两份。张清锋提供的律师费发票可以证明其支付律师费的情况，予以认定。张清锋提供的声明（协议）、委托代理协议、厦门市律师服务收费指导意见（试行）打印件可以证明其与福建作为律师事务所解除委托合同，另行委托福建乾领律师事务所代理诉讼。但因另行委托诉讼代理人所产生的律师费尚未实际支付，故对张清锋主张的该律师费，不予确认。张清锋提供的短信记录、查询记录相互印证，可以证明其于2017年5月15日向中国民生银行晋江安海支行申请二手房按揭贷款，已获审批通过，贷款额度80万元；张清锋提供的录音内容可以体现蔡庆治称其无法办理诉争房产解除抵押的手续；对以上证据予以认定。张清锋提供的电子银行业务回单、民事判决书打印件、现金存款记录所证明的内容与案件事实无关，不予审查认定。张清锋提供的首付款收条经鉴定，其中“蔡庆治”签字不是蔡庆治本人书写，指印也不是其本人捺印，故不能证明张清锋已支付给蔡庆治首付款29万元。对该首付款收条不予认定。蔡庆治提供的查询证明可以证实诉争房产于2018年3月26日被泉州市丰泽区人民法院查封；微信聊天记录、上海浦东发展银行业务凭证/回单可以证明蔡庆治于2017年5月16日提供其名下的银行卡卡号给张清锋；对以上证据予以认定。蔡庆治提供的微信截图的内容未能明确体现双方已于2017年7月23日之前就已解除合同，不予采纳。因张清锋未提供中介费用收据原件，第三人的经营者余茂忠称其不知道是否收到该中介费，结合蔡庆治提供的录音所体现的中介工作人员说收到中介费5000元，认定张清锋仅支付中介费5000元。聊天录音中蔡庆治所称的中介工作人员并未提到张清锋支付中介费的数额，也未提到张清锋是否支付首付款的情况，不能证明蔡庆治的证明目的，不予采纳。泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司作出的评估报告及福建华闽司法鉴定中心作出的两份司法鉴定意见书程序、内容合法，予以认定。 一审法院认为，张清锋、蔡庆治签订房产买卖经纪合同后，张清锋依约支付了定金3万元。虽张清锋未能提供证据证明其已支付给蔡庆治首付款29万元，但从双方签订的房产买卖经纪合同第七条的约定来看，“乙方应于2017年5月20日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，甲乙双方应在银行按揭贷款审核批准之日起五日内备齐相关材料并办理该房产过户受理手续，乙方首期款应于过户当天一次性支付给甲方”，可见张清锋并没有先支付首付款的义务，其可于过户当天支付给蔡庆治，张清锋没有违反合同约定的行为。根据房产买卖经纪合同第二条的约定，蔡庆治应于2017年6月30日前注销诉争房产抵押并领取房屋所有权证，可见在约定的期限内解除诉争房产抵押是蔡庆治应履行的合同义务。张清锋于2017年5月15日向中国民生银行晋江安海支行申请二手房按揭贷款后，已获审批通过，但蔡庆治至今未依约办理银行贷款解除抵押手续，从而导致双方无法办理过户手续，现诉争房产已被司法机关查封，合同无法履行，蔡庆治的行为已构成违约。双方均同意解除房产买卖合同关系，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。房产价值系随市场调整而不断变化，蔡庆治对房屋溢价情况是可以预见的，经评估，诉争房产（不含室内二次装修）在评估基准日2017年10月8日（即起诉时）的评估价值为1073445元，则张清锋至起诉时因诉争房产（不含室内二次装修）房价上涨导致的损失为178445元（1073445元-895000元）。房产买卖经纪合同第十五条约定，守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等；因甲乙任何一方违约导致房产交易未能进行、本合同不能履行的，违约方除向守约方承担违约责任外，还应支付甲乙双方应付佣金、服务费及为实现佣金权利所产生的其他必要费用给丙方。故蔡庆治应赔偿张清锋因诉讼支付的律师费10000元及已支付的中介费5000元。上述房价上涨的损失、律师费、中介费的损失共计193445元。张清锋既要求蔡庆治双倍返还定金，又要求蔡庆治赔偿房价上涨的损失、律师费、中介费的损失，两项请求可以并处，但两项请求的总额不应高于因蔡庆治违约造成的损失。故张清锋要求蔡庆治双倍返还定金60000元，并赔偿上述各项损失163445元（193445元-30000元），予以支持。张清锋的其他赔偿请求及利息请求，没有依据，不予支持。因双方均提出对方涉嫌犯罪行为，已向双方释明，张清锋、蔡庆治所提供的证据仅体现双方之间为民事纠纷，若一方当事人认为对方的行为涉嫌犯罪，可向公安机关报案。综上所述，张清锋、蔡庆治之间的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。双方均同意解除房屋买卖合同关系，予以支持。蔡庆治未依约办理银行贷款解除抵押手续，导致合同无法履行，蔡庆治的行为已构成违约，张清锋要求蔡庆治双倍返还定金60000元，并赔偿房价上涨损失、律师费、中介费损失163445元，予以支持。张清锋的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。依照第八条、第六十条、九十三条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决：一、解除张清锋与蔡庆治之间的房屋买卖合同关系；二、蔡庆治应于判决生效之日起十五日内返还张清锋双倍定金60000元，并赔偿损失163445元；三、驳回张清锋的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《房产买卖经纪合同》第七条约定，张清锋应于过户当日一次性支付首付款给蔡庆治；蔡庆治应于2017年6月30日前注销该房产抵押并领取房屋所有权证。晋江市梅岭大都市房产中介服务部经营者余茂忠在一审庭审时陈述，通常的流程是在过户之前一般是不支付首付款的……买房获得通过的贷款审批后，买卖双方才到行政审批中心进行过户，买方在过户当日才将首付款打到卖方账户。由此可见，张清锋支付首付款的义务与蔡庆治办理转移登记的义务是同时履行的，结合蔡庆治自认张清锋在办妥银行贷款审批后即通知其本人的事实，可以认定本案并不存在蔡庆治所主张的系张清锋先行违约的情形，而是蔡庆治未能按时办理诉争房屋抵押注销登记。蔡庆治在本案中提供的证据不足以证明其与张清锋已于2017年7月23日协商解除案涉合同，其应承担举证不能的不利后果，对其上述主张不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，蔡庆治未按《房产买卖经纪合同》的约定办理诉争房屋抵押注销登记，存在违约行为，现张清锋要求蔡庆治双倍返还定金并赔偿损失，于法有据，应予支持。蔡庆治关于张清锋先违约的主张，依据不足，不予采纳。张清锋、蔡庆治在本案中的主张以及所依据的事实和理由并未涉及经济犯罪嫌疑，如双方认为对方涉嫌经济犯罪，可向公安机关报案。 综上所述，蔡庆治的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4652元，由蔡庆治负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年九月十三日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。