山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终5381号上诉人（原审被告）：李斌，女，1962年2月3日出生，汉族，济铁南郊幼儿园教师，住济南市。委托诉讼代理人：韩磊（系李斌之夫），男，1962年10月28日出生，汉族，济南市房管局公用房屋管修处职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：中铁十局集团物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：张炳林，董事长。委托诉讼代理人：李姝婧，女，中铁十局集团物业管理有限公司法务部员工。委托诉讼代理人：张广瑞，男，中铁十局集团物业管理有限公司法务部主任。上诉人李斌因与被上诉人中铁十局集团物业管理有限公司（以下简称中铁十局物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李斌委托诉讼代理人韩磊、被上诉人中铁十局物业公司委托诉讼代理人李姝婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中铁十局物业公司要求李斌支付物业费1791.97元的诉求请求;请求判决中铁十局物业公司对李斌房屋进行维修并赔偿经济损失;一、二审诉讼费由中铁十局物业公司承担。二审诉讼过程中，李斌撤回要求中铁十局物业公司对其房屋进行维修并赔偿经济损失的上诉请求。事实和理由：第一、本案的发生是由于中铁十局物业公司故意不履行房屋保修义务及物业服务义务造成的，李斌拒交物业费的行为正当合法。2012年3月5日，中铁十局物业公司以不签协议不给验房为由胁迫李斌签订了《前期物业服务协议》，并缴纳了大约800元的装修垃圾清理费用。李斌签完字后物业找人带着李斌的丈夫去验房，验房时发现很多地方严重不合格，尤其是卫生间(至今不能使用)坐便器内外布满粪便，房间里也全是粪便。当时物业人员叫来维修人员修理坐便器，维修人员修到一半说他不是来清理粪便的，是来干活的，就走了，一直没有回来。而且房屋墙体开裂，客厅窗户中庭开裂，入户门严重污损，室内各个房门存在严重的质量问题。在这期间李斌一直找中铁十局物业公司要求其对房屋进行修理，但中铁十局物业公司至今未安排人员修理。所以李斌没有缴纳物业费用。由于中铁十局物业公司故意不履行房屋保修及物业服务义务，故无权向李斌收取物业费。第二、李斌一直未在涉案房屋内居住，也没有享受到物业服务，根据公平及诚实信用的原则，中铁十局物业公司也无权收取物业管理费。第三、李斌与中铁十局物业公司虽然签订了《前期物业服务协议》，但该协议并未实际履行，在中铁十局物业公司没有证据证明己履行协议的情况下，应认定物业协议未实际履行。故应驳回中铁十局物业公司的全部诉讼请求。中铁十局物业公司辩称，中铁十局物业公司已经履行了双方签订的物业管理服务协议书约定义务。中铁十局物业公司并未胁迫李斌签订物业服务协议书，物业服务协议书是双方自愿签订，中铁十局物业公司也已经履行相关义务，而李斌拒不交纳物业费。李斌诉称涉案房屋其一直未居住，一审中已经就未居住时间部分进行认定并按照70%标准计算物业费。李斌不在涉案小区内居住按照法律规定也应该向中铁十局物业公司交纳物业费。被上诉人履行了物业服务管理协议中的管理义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。中铁十局物业公司向一审法院起诉请求：李斌支付欠交的物业费1791.97元、违约金263.54元。一审法院认定事实：李斌系济南市市中区铁路南苑小区房屋业主，房屋建筑面积99.02平方米。李斌于2012年3月5日办理了房屋交接手续，并与中铁十局物业公司签订了《前期物业服务协议》一份，由中铁十局物业公司对包括李斌所购房屋在内的小区提供前期物业管理服务；协议约定由原告中铁十局集团物业管理有限公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等进行维护、修缮、服务与管理；协议第二条载明房屋共用部位指：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，共用设施设备指：共用的下水管道、落水管、加压水泵、电梯、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；协议约定高层住宅按建筑面积每月每平方米0.78元的标准收取，物业费按季度交纳，于每个季度最后月份的15日至当月底交纳，因业主原因空置房屋的，物业管理服务费用按物业服务费用总额的70%缴纳；如业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起每天按拖欠费总额的千分之三交纳违约金。自2013年5月1日至2015年8月31日期间，共计28个月李斌未交纳物业服务费，累计欠交物业费2162.72元（0.78元×99.02平方米×28个月＝2162.72元），中铁十局物业公司在本案起诉时按2161.60元主张权利。另查明，中铁十局物业公司已于2015年9月1日撤离了涉案小区。另，李斌主张自2012年3月5日交房至今未实际入住涉案房屋，涉案房屋为空置，对此提交了涉案房屋2014年5月5日至2016年3月2日期间的水费抄表明细、2015年1月至2016年3月电费明细予以证实。中铁十局物业公司对于上述明细中记载的时间段内房屋为空置予以认可，并同意自2014年5月1日起至2015年8月31日期间按7折标准主张李斌欠交的物业费，金额为1791.97元（2013年5月1日至2014年4月30日，共计12个月，物业费金额为926.88元；2014年5月1日至2015年8月31日，共计16个月，物业费金额为1235.84元，再乘以70%，得865.09元；两项相加得1791.97元）。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然李斌主张在签订合同时是被迫签订的，不签合同就不交钥匙不让看房，但对此未提交证据予以证实，且如果存在此情况也应由相关行政主管单位予以处理解决，故对李斌的此项抗辩理由，一审法院不予采纳。中铁十局物业公司与李斌签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于李斌提出房屋存在质量问题至今未得到解决的问题。一审法院认为，根据协议的约定，原告中铁十局集团物业管理有限公司的物业服务范围系对小区房屋的共用部位、共用设施设备等，被告李斌并未提供证据证实系因原告中铁十局集团物业管理有限公司在进行物业服务过程中因管理、维护不到位造成，或因中铁十局物业公司的侵权行为所导致，且物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。故李斌在本案中以此为由拒交物业费的抗辩理由，一审法院不予采纳。关于房屋空置问题。一审法院认为，虽然李斌主张自2012年3月5日交房时起至今房屋为空置，但对此仅提交了2014年5月5日至2016年3月期间的水电费明细，对于2014年5月5日之前房屋为空置未能提供证据予以证实，根据李斌提交的水费抄表明细显示，抄表时间为两个月抄表一次，最早一次抄表时间为2014年5月5日，抄表明细显示用水量为0，金额为0，故应认定自2014年3月1日起至2015年9月1日原告撤离小区时，涉案房屋应属空置状态；被告李斌主张2014年3月1日前涉案房屋也为空置状态，因无证据予以证实，且原告对此未予认可，故对此一审法院依法不予采纳。中铁十局物业公司依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的，在中铁十局物业公司为涉案小区提供了物业服务的情况下，李斌就应当依据合同的约定及时向中铁十局物业公司交纳物业服务费，因李斌未交纳2013年5月1日至2015年8月31日期间的物业服务费，已经构成违约，故中铁十局物业公司要求补交合法有据，一审法院依法予以支持，李斌应补交物业费的金额为1745.53元（2013年5月1日至2014年2月28日，共计10个月，物业费金额为0.78元×99.02平方米×10个月＝772.36元；2014年3月1日至2015年8月31日，共计18个月，物业费金额为0.78元×99.02平方米×18个月×70%＝973.17元；两项相加得1745.53元），对于中铁十局物业公司主张的超出部分，一审法院依法不予支持。关于违约金。一审法院认为，因李斌并非无故不交纳物业费，故不宜让李斌承担违约金，故对中铁十局物业公司要求支付违约金的主张，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款之规定，判决：一、被告李斌于判决生效之日起10日内支付原告中铁十局集团物业管理有限公司2013年5月1日至2015年8月31日的物业服务费1745.53元。二、驳回原告中铁十局集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李斌提交如下证据：证据１、验房报告书，拟证明涉案房屋存在严重的质量问题；证据２、电费清单，拟证明截至目前为止用电量是五度电，供电部门解释是线路损耗，李斌一直未在涉案房屋居住；证据３、现场照片７张，拟证明卫生间洁具至今未安装到位，施工工具，卫生工具都在现场，无法居住。经质证，中铁十局物业公司质证意见如下：关于证据1验房报告，该报告与本案无关，即使李斌所购买房屋存在质量问题，也应该向开发商要求赔偿，与中铁十局物业公司无关。中铁十局物业公司不是李斌与开发商签订的购房合同的相对方。关于证据2电费清单，对其真实性有异议，无出具单位也无任何单位盖章。一审中对于李斌是否居住的问题，一审法院已调查清楚，中铁十局物业公司对一审法院认定没有居住期间也进行了认可，也已经按照法律规定对未居住期间按70%交纳物业费。关于证据3，对于照片真实性有异议，该照片是李斌单方制作，无法查清照片内容是否是李斌家里的实际情况；即使该照片均是李斌家里的真实情况，对于照片中大部分问题均是房屋质量问题，且李斌主张室内卫生脏乱差，也与中铁十局物业公司无关，中铁十局物业公司提供卫生服务系对小区公共区域，不包括业主的室内卫生；对于房屋质量问题，李斌应该向开发商主张权利。经审理本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中铁十局物业公司与李斌签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照协议约定履行各自义务。李斌主张涉案《前期物业服务协议》系其受胁迫所签订，但其就上述主张未提交有效证据证明，本院不予采信。关于李斌提出的房屋质量问题及中铁十局物业公司未尽到维修义务等问题，首先，根据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，中铁十局物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序等进行维护、修缮、服务与管理等，双方并未约定对房屋专有或自用部分的房屋质量问题承担维修义务或责任。其次，没有证据证明李斌提出的上述房屋质量问题系因中铁十局物业公司在进行物业服务过程中因管理、维护不到位造成，或因中铁十局物业公司的侵权行为所导致。最后，因房屋质量问题引发的维修及损失赔偿争议与本案不属同一法律关系，李斌可依法另行解决。故李斌以房屋存在质量问题及中铁十局物业公司未尽到维修义务为由拒交物业服务费的上诉理由不能成立。关于李斌提出的未居住涉案房屋问题，根据李斌提交的证据并结合当事人陈述，一审法院认定自2014年3月1日起至2015年9月1日涉案房屋处于空置状态并无不当。李斌主张2014年3月1日前涉案房屋也为空置状态，但未提交有效证据证明，本院不予采信。一审法院对空置期间物业服务用按合同约定计费标准70%计算，公平合理，并无不当。李斌以未居住涉案房屋为由拒交物业服务费的上诉理由依法不能成立。另，关于李斌主张的800元装修垃圾清理费用问题，因一审时李斌未对此提出权利主张，本案不予处理，其可依法另行解决。中铁十局物业公司依据合同约定，在涉案小区内提供物业服务，李斌作为业主应支付对价。李斌主张涉案《前期物业服务协议》未实际履行，但未提交有效证据证明，本院不予采信。综上，本案李斌所提交的证据不足以证明中铁十局物业公司所提供的物业服务存在重大瑕疵，致使物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响到业主的正常生活，致业主在物业服务合同中的主要权利受到侵害，因此，李斌拒绝支付物业服务费的上诉理由依法不能成立。综上所述，上诉人李斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  车言江代理审判员  许海涛代理审判员  王立强二〇一六年十二月一日书 记 员  孙培培