广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复74号 复议申请人（案外人）：区功良，男，汉族，1979年7月19日出生，住广东省云浮市云城区。 复议申请人（案外人）：张富治，男，汉族，1973年10月10日出生，住广东省大埔县。 以上两复议申请人的共同委托诉讼代理人：罗顺钊，广东林德律师事务所律师。 以上两复议申请人的共同委托诉讼代理人：蓝丽，广东林德律师事务所律师。 申请执行人：张凤英，女，汉族，1969年7月5日出生，住广东省东莞市。 被执行人：香声运，男，汉族，1990年1月19日出生，户籍所在地：广东省东莞市，现居住广东省东莞市。 复议申请人区功良、张富治不服广东省开平市人民法院（以下简称“开平法院”）（2019）粤0783执异69号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 开平法院在执行被执行人香声运犯非法吸收公众存款罪被判处责令退赔申请执行人张凤英106304.40元一案[案号：（2019）粤0783执33号]中，案外人区功良、张富治于2019年6月4日对该院执行查封登记在被执行人香声运名下位于广东省东莞市×××土地（以下简称“案涉土地”）向该院提出书面异议，请求中止执行案涉土地，并解除案涉土地的查封措施。 开平法院查明，本案的执行依据为已生效的（2018）粤0783刑初55号刑事判决，该刑事判决第六项：责令香声运、吴卫民、李炎强在该判决生效之日起十日内共同退赔开平分公司各被害人的经济损失，香声运在该判决生效之日起十日内退赔东莞分公司各被害人的经济损失（详见附表）。2019年1月2日，被害人张凤英向该院申请执行，该院于同日立案执行，并于同日作出（2019）粤0783执33号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人香声运的银行存款106304.40元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年1月3日，该院轮候查封了登记在被执行人香声运名下案涉土地，于2019年5月10日转为正式查封。在执行过程中，案外人区功良、张富治以上述理由向该院提出执行异议。 开平法院另查明，（2018）粤0783刑初55号刑事判决书确认香声运犯罪发生于2015年5月至2016年12月；生效刑事判决书中并未明确案涉土地及地上建筑物系追缴财物。 开平法院认为：本案系案外人对执行标的物主张实体权利的执行异议案，依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。根据案外人提出的异议理由及提供的证据，可以确认案外人对案涉土地不具备有足以排除强制执行的实体权利。理由如下：案涉土地的性质是农村宅基地，农村宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体经济组织按照法律规定的条件和程序划拨给本村村民，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”虽然案外人与香吉钦、吴合敬就案涉土地进行转让是双方真实意愿，但案外人均不是案涉土地所在地的成员，香吉钦、吴合敬将香声运的宅基地出卖给案外人，违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述强制性规定，其签订的《土地转让合同》是无效合同。因此，案外人主张依据该《土地转让合同》的约定并认为应依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定确认该案涉土地的转让行为有效的主张，没有法律依据，其所提的异议理由不成立，应不予支持。 2019年6月26日，开平法院作出（2019）粤0783执异69号执行裁定，裁定驳回案外人区功良、张富治的异议请求。 复议申请人区功良、张富治申请复议称，请求撤销开平法院（2019）粤0783执异69号执行裁定，中止执行案涉土地，并解除案涉土地的查封措施。事实和理由归纳如下：一、开平法院严重忽略了案涉土地登记的使用权人与地上建筑物登记的权属人不一致这一足以阻止执行标的转让、交付的事实，仅以物权登记为由认定区功良、张富治不具备足以排除强制执行的实体权利，属于认定事实错误。案涉土地使用证记载的使用权人为香声运，但房地产权证记载该土地的地上建筑物权属人为吴某。即便开平法院对案涉土地采取了查封、冻结措施，依据“地随房走”的处理原则，客观上也不可能将土地与其地上建筑物分离处理。因此，案涉土地存在足以阻止执行标的转让、交付的情形。二、开平法院仅以物权登记为由，认定区功良、张富治不具备足以排除强制执行的实体权利，属于适用法律、理解法律错误。（一）在本案发生前，区功良、张富治已向合法登记的权利人吴合敬、香吉饮购买案涉土地及地上建筑物，已签署转让合同并支付完毕转让款且早已交付使用，符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当得到支持，至少也应当确认区功良、张富治对案涉土地及地上建筑物存在合法使用权，足以排除执行标的的交付、转让。（二）应当理解，足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，并不等同于所有权，前者与后者应当是包含与被包含的关系，并非只有所有权才足以排除执行。虽然《中华人民共和国物权法》确立不动产物权以登记为准，但在司法实践过程中却存在诸多不动产上确实存在足以阻止执行标的转让、交付的实体权利、登记的产权人并非实际权利人的情况，故国家机关才不断出台相关法律法规、司法解释予以调整，以切实保护实际权利人的合法权益。（三）《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，请求中止、排除执行所需具备的是足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，而不是所有权而开平法院错误地将足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，完全等同于所有权，刻板地以物权登记为由，未考虑案涉土地上存在他人设立的房屋物权、合法使用权的事实，亦未对区功良、张富治所主张的事实和理由子以充分评述，错误驳回区功良、张富治的执行异议，属于理解法律、适用法律错误。综上所述，案涉土地存在使用权人与地上建筑物房地产权证记载的权属人不一致、客观上无法执行的真实情况及区功良、张富治已向案涉土地及地上建筑物权利人购买并合法占有使用的事实，已符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，足以排除执行异议的条件，区功良、张富治应当被认定具备足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，案涉土地应当被认定具有足以阻止执行标的转让、交付的情形，请法院依法裁判。 申请执行人张凤英及被执行人香声运未向本院提交书面意见和证据。 本院对开平法院查明的事实予以确认。 另查明，案涉土地的土地使用权人为本案被执行人香声运。使用权面积为×××m2。案涉土地上的房屋所有权人未本案被执行人香声运的母亲吴某，房地产权证号：粤房地证字第××号 再查明，开平法院在执行过程中，扣划了被执行人香声运中国×××银行存款39518.87元，并与被执行人香声运家属先前缴纳的退赔款300000元按一定比例退还了申请执行人张凤英4575.33元。 本院认为，根据复议申请人区功良、张富治的复议请求及理由，并结合本案的事实，本案争议焦点是：一、复议申请人区功良、张富治对案涉土地是否享有足以排除强制执行的权利。二、复议申请人区功良、张富治请求中止执行案涉土地并解除查封措施应否支持。 关于复议申请人区功良、张富治对案涉土地是否享有足以排除强制执行的权利的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”根据上述法律规定，记载于不动产登记簿的人即为不动产的权利人，物权的本质特征具有排他性，若权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权人，所以物权登记既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。物权公示原则要求房屋所有权转移必须要登记公示才能发生法律效力，是对不动产物权登记生效原则的确认。本案中，案涉土地登记在被执行人香声运名下，因被执行人香声运未履行生效判决确定的义务，开平法院对其名下案涉土地采取查封措施符合上述法律规定。复议申请人区功良、张富治虽称案涉土地存在使用权人与地上建筑物房地产权证记载的权属人不一致、客观上无法执行的真实情况及其已向案涉土地及地上建筑物权利人购买并合法占有使用的事实，但根据现行实施的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案外人区功良、张富治与香吉钦、吴某就案涉土地进行转让所签订的《土地转让合同》应为无效合同，所提排除执行则无法律依据，且未向不动产登记部门办理案涉土地的权属变更登记，权属人仍为香声运，即不能对抗开平法院的执行。 关于复议申请人区功良、张富治请求中止执行案涉土地并解除查封措施应否支持的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第一款规定：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（一）申请人表示可以延期执行的；（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。”及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条规定。本案中，复议申请人区功良、张富治以上述理由请求中止执行，不符合上述法律和司法解释的规定，应不予支持。另，承前所述，因香声运未履行生效法律文书所确定的义务，开平法院查封了其名下案涉土地并无不当，除非其履行完毕，否则不应解除查封。 综上所述，开平法院（2019）粤0783执异69号执行裁定认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，本院予以维持。复议申请人区功良、张富治的复议理由不成立，其复议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人区功良、张富治的复议请求，维持广东省开平市人民法院（2019）粤0783执异69号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年九月十二日 法官助理陈文良 书记员简金凤