福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3532号 上诉人（原审原告）：王志东，男，1975年11月18日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人（原审原告）：周小红，女，1979年3月28日出生，汉族，住福建省安溪县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安溪宏骏置业有限公司，住所地：福建省安溪县官桥镇官郁村西大路152号。 法定代表人：黄跃清，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：黄云婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢海伦，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人王志东、周小红因与上诉人安溪宏骏置业有限公司（下称：宏骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王志东、周小红上诉请求：撤销一审判决，依法改判应自2018年3月1日起按总购房款的日万分之三的标准计算逾期交房违约金。事实和理由：一、《商品房买卖合同》及补充协议未明确约定不可抗力因素的情况下，一审认定暴雨、大暴雨、台风天气属于不可抗力因素，据此作为顺延交房的依据，缺乏合同和法律依据。而且补充协议已经给予宏骏公司60日的宽展期。二、双方合同约定按日万分之三计算逾期交房违约金，合法有效，不能调整。根据合同约定的内容，若其逾期付款也是按逾期付款的日万分之三支付违约金，说明双方就违约金的约定是对等的，本案不存在违约金过高的问题。违约金具有补偿性兼惩罚性，不能将违约成本限于租金。 宏骏公司针对王志东、周小东上诉的答辩意见与其上诉意见一致。 宏骏公司上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判驳回王志东、周小红的全部诉讼请求或者发回重审，并由王志东、周小红承担一、二审的全部诉讼费用和评估费用。事实和理由：一、宏骏公司在取得竣工验收报告后即通知交房，是王志东、周小红自身原因不配合办理交房手续，一审认定案涉商品房尚不具备交房条件，显属不当。二、案涉商品房受台风、中雨及以上雨量等因素影响施工进度，属于合同约定的正当事由，宏骏公司可据实延期76天，一审仅判决因暴雨、大暴雨、台风等天气因素顺延交房天数7天，明显有误。三、案涉商品房的租金评估结果为每日21元，一审判决调整违约金标准为全部购房款的日万分之二即每日90.64元，仍过分高于实际损失，应予调整。四、王志东、周小红应就其损失承担举证责任，故评估费4000元应由其承担。 王志东、周小红辩称，一、双方合同明确约定交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明及取得房屋测绘报告，宏骏公司至今未取得相关的文件，已构成违约，应承担相应的逾期交房违约责任。二、宏骏公司提出的台风、中雨以上雨量等因素属于可顺延交房期限的事由，没有合同和法律依据，应予驳回。三、宏骏公司提出以评估价标准调减违约金，不符合法律和合同约定。四、评估费用是由评估申请人宏骏公司负担，其没有理由承担该项费用。 王志东、周小红向一审法院起诉请求：⒈依法判令宏骏公司向王志东、周小红支付逾期交房违约金，其中自2018年3月1日起至2018年12月31日止违约金为41606元；自2019年1月1日起至房屋符合交付条件并实际交付之日止按总购房款453218元的日万分之三计算；⒉一审案件受理费、公告费、诉讼保全费由宏骏公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月1日，宏骏公司作为出卖人与王志东、周小红作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201610310027）及附件十一《补充协议》。合同约定，王志东、周小红向宏骏公司购买址在安溪县××镇××期××号楼××室商品房，建筑面积共122.89平方米，总房价款为人民币453218元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：⒈该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⒉该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，宏骏公司应当在2017年12月31日前向王志东、周小红交付符合约定的商品房。补充协议第六条第2项约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，王志东、周小红应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因王志东、周小红原因造成该房屋未能按期交付办理，宏骏公司就此不承担延期交房责任。补充协议第六条第5项约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形的，宏骏公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。补充协议第六条第7项约定，王志东、周小红给予宏骏公司60日的交房宽展期。宏骏公司在宽展期满未能向王志东、周小红交付房屋的，逾期在90日之内的，宏骏公司按日计算向王志东、周小红支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日计算向王志东、周小红支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，王志东、周小红依约将购房款453218元支付给宏骏公司，但宏骏公司至今未按合同约定将案涉房屋交付给王志东、周小红使用。 另查明，宏骏公司因不可抗力的因素可顺延交房的期间为7天。 一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是：1.案涉商品房是否具备交房条件？2.宏骏公司交房是否可以顺延？如果可以顺延，顺延的天数是多少？是否存在逾期交房的情形？3.合同约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调减？关于焦点1，《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：⒈该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⒉该商品房已取得房屋测绘报告。附件十一《补充协议》第六条第2项约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，王志东、周小红应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因王志东、周小红原因造成该房屋未能按期交付办理，宏骏公司就此不承担延期交房责任。因宏骏公司未能提供案涉商品房取得建筑工程竣工验收备案文件，且宏骏公司在一审庭审中亦自认建筑工程竣工验收登记备案证明还未取得，故案涉商品房不具备交房条件。宏骏公司提供的通话记录、EMS快递单复印件各1份虽可以认定其于2018年4月28日通知王志东、周小红于2018年4月28日至2018年5月5日期间办理交房，但鉴于该房屋并未具备合同约定的交付条件，故不能认定宏骏公司已履行通知交房的义务。关于焦点2，附件十一《补充协议》第六条第5项约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形的，宏骏公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因合同未约定发生中雨及以上雨量天气可以顺延交房，且中雨、大雨是南方较为常见的气象，故中雨、大雨不是不可抗力因素，不属于交房时间可以顺延的情形，而暴雨、大暴雨、台风等可认定是不可抗力因素，属于交房时间可以顺延的情形。经计算，自合同签订之日（即2016年11月1日）起至合同约定交房之日（即2017年12月31日）止，宏骏公司因暴雨、大暴雨、台风等可顺延交房计6天；合同约定王志东、周小红给予宏骏公司60天的交房宽展期又可顺延交房60天，即宏骏公司可顺延至2018年3月7日前交房。在2018年1月1日至2018年3月7日顺延交房期间，因暴雨又可顺延1天，即宏骏公司可顺延至2018年3月8日前交房，而宏骏公司至今未向王志东、周小红交房，显然存在逾期交房的情形。关于焦点3，首先，双方在附件十一《补充协议》第六条第7项约定，王志东、周小红给予宏骏公司60日的交房宽展期。宏骏公司在宽展期满未能向王志东、周小红交付房屋的，逾期在90日之内的，宏骏公司按日计算向王志东、周小红支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日计算向王志东、周小红支付全部房价款万分之三的违约金。该约定系双方真实的意思表示，对于当事人均具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因王志东、周小红未能证明逾期交房对其造成实际损失，而宏骏公司申请对王志东、周小红名下位于润丰•领尚一期1号楼409号商品房的同地段同类房屋基准日为2018年7月的月租金价格进行评估鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司的价格评估结论意见为案涉商品房的市场月租金价格为630元/月，即21元/日，而合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向王志东、周小红支付全部房价款日万分之三的违约金，即136元/日。故双方约定的违约金明显偏高，宏骏公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整予以采纳。综上，根据违约金具有补偿性兼惩罚性的性质，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的实际损失、预期利益等因素，本院酌情将合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向王志东、周小红支付全部房价款日万分之三的违约金的标准，调整为宏骏公司需按日向王志东、周小红支付全部房价款日万分之二的违约金的标准。 综上，王志东、周小红与宏骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。根据合同及补充协议约定，宏骏公司可延期至2018年3月8日前向王志东、周小红交房，但宏骏公司至今未向王志东、周小红交房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因双方约定的逾期交房违约金偏高，酌情将合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向王志东、周小红支付全部房价款万分之三的违约金的标准，调整为宏骏公司需按日向王志东、周小红支付全部房价款万分之二的违约金的标准。因宏骏公司逾期交房已超过90日，故宏骏公司应自2018年3月9日起按购房款人民币453218元的日万分之二向王志东、周小红支付逾期交房违约金。综上所述，王志东、周小红的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持。宏骏公司的答辩，符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪宏骏置业有限公司应自2018年3月9日起按购房款人民币453218元的日万分之二向王志东、周小红支付逾期交房违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪宏骏置业有限公司向王志东、周小红交付案涉房屋之日止；若未满一年按实际天数计算）；二、驳回王志东、周小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费841元，由王志东、周小红负担365元，由安溪宏骏置业有限公司负担476元。 本院二审期间，宏骏公司于庭后提交消防备案凭证、消防意见书以及房产测绘报告书，因该证据亦不符合合同约定的交房条件，无法证实宏骏公司的上诉主张事实，本院不予采纳。一审认定事实正确，予以确认。 本院认为,宏骏公司至今未能提供建筑工程竣工验收登记备案证明，一审判决认定案涉商品房尚不具备交房条件符合合同约定，应予维持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宏骏公司未能提供证据证明因天气因素影响施工进而导致其逾期交房，其应承担举证不能的不利后果。宏骏公司要求顺延交房天数，缺乏依据，不予支持。双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》约定应于2018年3月1日前交房，案涉房屋的逾期交房违约金应从2018年3月2日起算至实际交房为止。双方当事人在附件《补充协议》中对逾期交房的违约金标准作了明确约定，且该约定合法合理，不存在过分高于损失的情形。宏骏公司上诉要求参照同地段同类房屋租金标准再调减违约金，不予支持。王志东、周小红上诉主张按购房款453218元的日万分之三支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，应予支持。 综上，王志东、周小红的上诉请求部分成立；宏骏公司的上诉请求不能成立。一审判决有误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初287号民事判决； 二、安溪宏骏置业有限公司应自2018年3月2日起按购房款453218元的日万分之三向王志东、周小红支付逾期交房违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪宏骏置业有限公司向王志东、周小红交付案涉房屋之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回王志东、周小红一审的其他诉讼请求； 一审案件受理费841元，由王志东、周小红负担50元，安溪宏骏置业有限公司负担791元；二审案件受理费526元，由王志东、周小红负担50元，由安溪宏骏置业有限公司负担476元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年九月二十五日 书记员  康雯娟 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。