河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1116号上诉人（一审原告）：漯河市召陵区农村信用合作联社。住所地：漯河市经济开发区湘江路**。法定代表人：鹿运杰，该联社理事长。委托诉讼代理人：方健，河南智言律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：高喜荣，女，汉族，1955年4月15日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：王倩（系高喜荣女儿），女，汉族，1982年1月18日出生，住漯河市源汇区。原审第三人：河南华东实业有限公司。。住所地：漯河市源汇区人民路中汇广场**楼******法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱贺兵，河南永力律师事务所律师。上诉人漯河市召陵区农村信用合作联社（以下简称召陵农信社）因与被上诉人高喜荣、原审第三人河南华东实业有限公司（以下简称华东实业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省漯河市中级人民法院（以下简称漯河中院）（2019）豫11民初54号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年8月15日公开开庭进行审理。召陵农信社委托诉讼代理人方健，高喜荣委托诉讼代理人王倩，华东实业公司委托诉讼代理人朱贺兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。召陵农信社上诉请求：撤销漯河中院（2019）豫11民初54号民事判决，撤销漯河中院（2019）豫11执异7号执行裁定，继续执行漯河市源汇区人民路中汇广场3#楼3幢B-36号房产，（房产证号：20××16，以下简称涉案房屋）；本案诉讼费用由高喜荣承担。事实和理由：1、从涉案房屋的所有权登记及抵押登记来看，所有权人为第三人华东实业公司，抵押权人为上诉人召陵农信社，被上诉人高喜荣不具有登记的所有权。在同一批执行异议中，其他异议人提起行政诉讼，要求撤销房屋所有权登记和他项权登记，均被法院驳回。被上诉人与漯河市华东房地产开发有限公司（以下简称原华东房地产公司）2005年签订的《商品房买卖合同》未进行备案登记，之后十几年也未补办登记，不符合常理；购房款仅有第三人出具的发票，没有提供银行转账凭证或银行交款单，无法证实是否真实交款；被上诉人提供的《委托投资经营合同》签订于2012年，与合同约定交付时间相差7年之久，不能证明被上诉人实际占有情况，被上诉人对涉案房屋不享有实质性的所有权，一审法院认定事实不清。2、上诉人对涉案房屋享有担保物权，并非普通债权，有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，法院应当驳回被上诉人的排除执行异议，一审法院适用法律错误。高喜荣答辩称，被上诉人从2004年决定购买房产参与认筹、解筹，到2005年1月12日正式签订买卖合同，期间分三次缴纳和支付定金及后续购房款，第一次支付10万元定金是取的定额存单现金交付的，第二次支付10万元是工行转账支付的，最后一次支付剩余购房款签订买卖合同后原华东房地产公司将三次缴纳的收据收回，2006年11月21日更换了正式发票，因时间久远以前取款的存折和转账凭证没有留存。2005年1月12日原华东房地产公司出具收到被上诉人物业维修基金收据一张。2005年起，被上诉人就与河南中汇商业发展有限公司（以下简称中汇公司）签订商业用房委托投资经营管理合同，时间为5年6个月。期满后，2012年1月16日又重新签订了新的委托合同，原委托合同公司收回。从2005年签订买卖合同后第二个月起就开始缴纳物业费用和收取租金，2008年至今留存的收到房屋租金的部分存折可以证明，均是在查封之前。原华东房地产公司多年来以土地证无法分割和证照不齐等理由一直推诿不给业主办理房产证，后恶意隐瞒登记和抵押事实，信用社审核不严发放贷款酿成诉争，买受人无过错。《执行异议和复议规定》第二十八条属于该规定第二十七条法律和司法解释另有规定的除外情形，业主购买房屋的权利应当优先于银行的抵押权，一审法院适用法律正确。华东实业公司述称，被上诉人购房是真实的，但是办证情况不太清楚，请法庭依据上诉人和被上诉人提交的证据依法查明事实。召陵农信社提出一审诉讼请求：1.撤销漯河中院（2019）豫11执异7号执行裁定书；2.继续执行漯河市源汇区人民路中汇广场3#楼3幢B-36号房产（房产证号20××**）；3.本案诉讼费由高喜荣负担。一审法院查明：2015年11月3日，华东实业公司用登记在其名下的涉案房屋作为抵押，向召陵农信社借款46万元，双方依法办理抵押登记，漯河市房屋产权交易管理处颁发他项权证，他项权证号为漯房他证源汇区字第20150115**。2018年7月9日，漯河中院就召陵农信社与漯河市凤凰岛生态旅游有限公司（以下简称凤凰岛公司）、华东实业公司、王富贤、王振贤、王美、马颍鹏借款合同纠纷一案作出（2018）豫11民初7号判决：一、被告凤凰岛公司于判决生效后十五日内向原告召陵农信社偿还借款本金4000万元及相应利息；二、被告凤凰岛公司于判决生效后十五日内向原告召陵农信社支付2015年11月4日借款挂账利息4289600元；三、如被告凤凰岛公司未按期偿还上述债务，原告召陵农信社有权以被告华东实业公司名下的抵押财产（房地产他项权证号为：漯房房他证源汇区字第20150115**2015011535号、2015011537号至2015011547号、2015011549号至2015011554号）在抵押担保范围内以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。2005年1月12日，原华东房地产公司与高喜荣签订《商品房买卖合同》，高喜荣以464391元的价格购买原华东房地产公司开发的涉案房屋。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”依据该条规定，原华东房地产公司应于涉案房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因原华东房地产公司的责任，高喜荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。高喜荣已经按照合同约定，足额支付购房价款464391元。因原华东房地产公司的原因，高喜荣一直未能取得房地产权属证书，且与原华东房地产公司协商未果。2012年1月16日，高喜荣与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》，以中汇公司的名义对外租赁收益，该合同迄今仍在有限期内，高喜荣一直占有涉案房屋并出租收益。漯河中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，在法院查封涉案房屋之前，2005年1月12日，原华东房地产公司与高喜荣签订《商品房买卖合同》，高喜荣以464391元的价格购买涉案房屋。高喜荣已经按照合同约定，足额支付购房价款464391元。2012年1月16日，高喜荣与中汇公司签订《商业用房委托投资经营管理合同》，以中汇公司的名义对外租赁收益，该合同迄今仍在有限期内，高喜荣一直占有涉案房屋并出租收益。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，原华东房地产公司应于涉案房屋交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因原华东房地产公司的责任，高喜荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方应当通过协商方式予以解决。原华东房地产公司作为房地产开发企业，有义务协助买受人高喜荣办理房屋产权登记手续，但是原华东房地产公司非但不予协助高喜荣办理房屋产权登记手续，反而将涉案房屋办理在华东实业公司名下，造成高喜荣办理房屋产权登记手续不能。故高喜荣对涉案房屋依法享有排除执行的权利。遂判决：驳回原告召陵农信社的诉讼请求。案件受理费8200元由原告召陵农信社负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明：1、与本案关联的共有十个案件，其中有一名赵滨的当事人提供了其与中汇公司于2005年9月25日签订的《商业用房委托投资经营管理合同》原件，主要约定赵滨将其购置的中汇广场3#楼Ｃ－44号商铺的投资经营管理权委托给中汇公司经营，首期委托经营期限为五年半；在合同有效期限内，中汇公司按照赵滨与原华东房地产公司签订的《商品房买卖合同》的总价款的８%作为年租金，按月份支付租金。2、高喜荣提供的工商银行活期存折页显示，在2008年12月至2014年2月期间内，高喜荣自2008年12月至2011年12月每月收到租金3096元，自2012年1月至2014年2月每月收到租金3483元。3、2008年7月4日，漯河市华东房地产开发有限公司更名为河南华东实业有限公司。2008年9月8日，漯河豪山电子通讯设备有限公司更名为漯河市华东房地产开发有限公司（简称现华东房地产公司）。本院认为，本案二审争议焦点为：一、高喜荣就本案涉案房屋是否享有物权期待的权利；二、在高喜荣的物权期待权与召陵农信社的抵押权并存情况下，何种权利更具有优先性。对此，本院分别评判如下：一、关于高喜荣对涉案房屋是否享有物权期待权的问题。本案中，第一，高喜荣与原华东房地产公司在查封之前的2005年就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同依法成立并生效。第二，高喜荣购买涉案房屋后自2005年开始即将涉案房屋的投资经营管理权委托给中汇公司经营，并自2005年开始一直从中汇公司按月取得租金收益，实现对涉案房屋占有使用和收益，且在人民法院查封前。第三，原华东房地产公司在与高喜荣2005年1月12日签订商品房买卖合同的当日，向高喜荣出具收到高喜荣物业维修基金9288元，又于2006年4月21日向高喜荣出具收到购房款464391元的正式发票，应当视为高喜荣已经支付了全部价款。第四，原华东房地产公司于2005年将涉案房屋卖于高喜荣之后，又擅自将涉案房屋登记于华东实业公司名下并于2015年向信用社进行抵押贷款，导致原华东房地产公司至今无法向高喜荣履行协助办理权属变更的义务，应当认为涉案房屋未办理过户登记并非买受人自身的原因。综上，高喜荣对涉案房屋享有的权益符合《执行异议和复议规定》第二十八规定的情形，享有物权期待的权益。二、关于高喜荣的物权期待权能否排除召陵农信社对涉案房屋的抵押权的执行问题。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该法条的但书条款明确了法律、司法解释另有规定的可以排除担保物权等优先受偿权，上述司法解释第二十八条、第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件的无过错买受人与房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。因此，登记的抵押权虽然享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《执行异议和复议规定》第二十八规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。故高喜荣对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。召陵农信社关于其对涉案房屋享有担保物权，有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，召陵农信社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由漯河市召陵区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 李建瑞审判员 刘海全二〇一九年九月十七日书记员 赵之越