上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32400号原告：上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会，住所本市闵行区。负责人：金国兴，主任。委托诉讼代理人：宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：于点，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海龙盟房地产开发有限公司，住所本市闵行区。法定代表人：毛志红，总经理。委托诉讼代理人：陈健荣。委托诉讼代理人：陈坤磊。被告：广东康景物业服务有限公司，住所广东省广州市。法定代表人：郑友得，董事长。委托诉讼代理人：王晔。原告上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会(以下简称合生城邦四街XXX委会)与被告上海龙盟房地产开发有限公司(以下简称龙盟公司)、广东康景物业服务有限公司(以下简称康景公司)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合生城邦四街XXX委会的负责人金国兴及其委托诉讼代理人宋安成、于点，被告龙盟公司的委托诉讼代理人陈健荣、陈坤磊，被告康景公司的委托诉讼代理人王晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合生城邦四街XXX委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙盟公司、康景公司退出上海市闵行区合生城邦四街坊小区1、2号地下车库的管理，将管理权移交给原告；2.判令被告龙盟公司将闵行区金平路XXX号(亦为凤庆路XXX号)地下**车库的管理权移交给原告，并拆除车库内现有设施设备，清除车库内的堆积物，恢复原状；3.判令被告龙盟公司将金平路XXX号地下3号车库提供给上海市闵行区合生城邦四街坊小区的业主、使用人使用(以下所涉1、2、3号车库均为地下)；4.本案诉讼费负担由法院裁定。事实和理由：原告系合生城邦四街XXX委员会，于2016年12月20日取得备案证。龙盟公司系合生城邦四街坊小区的前期开发商，康景公司系该小区地下车库的在管物业公司及龙盟公司选聘的前期物业公司。2017年7月24日，原告与上海安亦物业服务有限公司(以下简称安亦公司)签订了《合生城邦四街坊物业服务合同》，选聘安亦公司作为合生城邦四街坊小区的物业服务企业，此时，前期物业服务合同已到期。合生城邦四街坊小区1、2号车库属于人防工程，小区建成后，龙盟公司一直以拥有地下车库产权为由迟迟未退出该地下车库，现实际由龙盟公司收益，康景公司进行物业管理。合生城邦四街坊小区3号车库属于公建配套设施，应由小区业主优先使用。但该车库现由龙盟公司对外出租给上海市闵行区江川宏升汽车美容部经营，并堆放有相关设施和物品。《物业管理条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理。据此，两被告应当在新的物业服务合同生效后完全退出小区的物业管理，将整个小区的物业服务包括地下车库移交于新的物业服务公司。同时，依《上海市住宅物业管理规定》第五十六条“物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用”的规定，龙盟公司也应当将3号车库的使用权交给小区业主使用。原告于2018年6月10日以书面征询意见的方式召开业主大会，表决通过了授权原告就本案纠纷向被告提起诉讼。综上，提出前如诉请。诉讼中原告明确诉讼请求中的管理权指的是物业管理权，包括公共设备、停车秩序、安全保洁等一般物业管理事项。龙盟公司辩称，合生城邦四街坊小区1、2号车库中部分面积为人防工程，龙盟公司作为人防工程的投资者，依《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，依法享有当然的使用、收益、管理的权利。原告引用的《物业管理条例》属于行政法规，而《中华人民共和国防空法》属于法律，依效力位阶，上位法优于下位法。目前小区1、2号车库均服务于小区业主，用于小区业主停车，不存在侵害业主有限使用权的情形。龙盟公司委托康景公司管理车库，不具有物业公司的属性。故不违反“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理”的规定。根据相关的商业规划许可证，小区3号车库属于商业配套设施的性质，即使移交使用，也是移交给商业用户使用，而非小区业主使用。此外，对原告的诉讼资格存有异议。综上，原告要求移交合生城邦四街坊小区1、2、3号车库无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。康景公司辩称，其与原告间的物业服务合同于2017年7月30日终止，其已将相关物业服务区域移交给了原告，双方间不存在物业服务合同纠纷。本案所涉小区1、2号车库，系受龙盟公司的委托进行管理，其对龙盟公司负责。即使移交，也应移交给龙盟公司。至于涉案3号车库，其未实施管理。此外，针对原告于本案的起诉，对其主体资格也有异议，要求法院予以审查。从性质上讲，本案也不属于物业服务合同纠纷。据此，要求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：(一)涉案地下1号车库地址为金平路XXX弄XXX号(即上述1号车库)，地下**车库地址为金平路****(即上述2号车库)，地下3，地下**车库地址为金平路**(亦为凤庆路**3号车库)。(二)原告系本市闵行区合生城邦四街XXX委员会，于2016年12月20日取得备案证。龙盟公司系合生城邦四街坊小区的前期开发商。龙盟公司与康景公司就合生城邦四街坊小区曾签订《前期物业服务合同》，主要约定：合同所涉及的物业的基本情况四至范围(规划平面图)为：东至金平路、西至瑞丽路、南至凤庆路、北至剑川路；合同为期五年，自2008年10月1日起至2013年9月30日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。本合同期满，若业主大会未召开或召开后未选聘新的物业管理服务企业的，本合同自然顺延，本合同所列的所有条款均顺延有效；本合同终止时，康景公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。业主委员会尚未成立的，移交给龙盟公司代管。2017年7月24日，原告与安亦公司签订《合生城邦四街坊物业服务合同》，将上述原由康景公司进行物业管理的“四至范围”委托安亦公司进行物业管理(不包括凤庆路XXX号及3号车库)。主要约定，合同期限2年，自2017年8月1日起至2019年7月31日止；合同期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，安亦公司应在本合同期限届满后3月内继续履行本合同，原告应在此期间选聘新的物业管理企业。同年7月30日，康景公司退出上述小区的物业管理。(三)1、2、3号车库的建设单位均为龙盟公司。其中1号车库于2009年8月12日取得“建设工程规划许可证”，建设工程项目名称为“合生城邦四街坊1号地下民防车库”；2号车库于2009年3月19日取得“建设工程规划许可证”，建设工程项目名称为“合生城邦四街坊2号地下民防车库”；3号车库于2009年3月5日有关商业及公建一并取得“建设工程规划许可证”，建设工程项目含“合生城邦四街坊三期商业及公建”，其中包括3号车库。1、2号车库位于小区之内，现使用人为小区业主。3号车库出入大门位于凤庆路上，现由龙盟公司对外出租于“上海宏升汽车装潢美容部”。(四)原告就本案诉讼于2018年6月10日以书面征询意见的方式向小区业主发出表决票。小区全体业主投票权共1862票，共送达表决票1760票。在截止日期前回收356票，其中“不同意”票17张，“弃权”票2张，“无效”票85张，“同意”票252张。《上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主大会议事规则》第十二条第三款规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。第十三条第二款规定，业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。据此，原告就本案纠纷提起诉讼，主体资格适格。本案于审理中，根据双方当事人的要求，本院给予原、被告2.5个月的协商期限。但至期，双方调解未成。上述事实，由本院的庭审笔录、谈话笔录，当事人提供的上海市闵行区合生城邦四街坊小区业主大会议事规则、表决票、表决结果、相关证明、有关的物业服务合同、房屋土地权属调查报告书、建设工程规划许可证等证据所证实，并均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案中，原告明确诉请中的管理权指向的是物业管理权，因此其主张被告退出讼争地下车库的管理亦应为物业管理。根据相关法律规定，物业管理包括房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护，并非包括使用、收益等经营管理性质在内的全面管理权。讼争地下第1号、第2号车库系经批准建造的人民防空工程，根据相关法律规定，地下人防工程由，地下人防工程由投资者使用管理并收益与小区物业管理权属于不同法律层面上的问题，根据物业管理条例的有关规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，被告无权排除由业主委员选聘的物业公司行使物业管理的权利。现被告康景公司明确表示已退出小区物业管理，其管理权限来源于被告龙盟公司的委托，故该公司实质对讼争车库代行的是经营性管理权而非物业管理权，至少从原、被告各自表明的立场中不存在该小区同时有两家物业公司共同管理同一小区的矛盾。然而原、被告长期对各自权利行使的边界纠缠不清，导致本案民事纷争未决，仍有厘清的必要。原告作为该小区合法成立的业委会，主张被告龙盟公司移交该二个车库的物业管理权于法有据，本院予以支持。被告康景公司作为受被告龙盟公司委托管理的单位，亦有不得妨碍该小区受聘物业公司进行物业管理的权利，故该公司应履行协助配合的义务。原、被告对讼争第3号地下车库的产权归被告龙盟公司之事实确认一致，本院予以确认。但不论该地下车库是否属于业主专有部分，均属于小区规划的组成部分，亦应遵守上述一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理的规则，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理。故原告主张被告龙盟公司移交该车库的物业管理权于法有据，本院予以支持。被告龙盟公司对该地下车库享有的其他管理权利，应在合理的范围之内行使，避免损害小区公共利益。讼争第3号车库系在物权法实施之后建设完成，在该小区现有车位、车库尚不足以满足小区现有业主需要的情况下，被告龙盟公司擅自将原有的停车功能全面变更为出租给他人用于生产经营的场所并放置有各类设施设备及杂物，违反了物权法中“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，实质损害了全体小区业主利益，有必要对其使用用途予以限制。而从另一个角度分析，被告龙盟公司本为该小区建设单位，其在该小区三期商业及公建工程中将地下部位列为地下车库用途，等同于已向业主承诺的具体用途、经营服务方式和服务功能，其无权擅自改变，故被告龙盟公司有义务恢复系争第3号地下车库的原有功能。原告要求该被告将车库腾空并恢复原状之诉请于法有据，本院予以支持。讼争第3号车库优先提供给本小区的业主、使用人使用，本为建设该车库的基础，但这是对被告龙盟公司在具体行使权利时的一种限制，但同时仍应尊重被告龙盟公司自主享有的经营性管理权利，该公司有权以法律规定为限在公允、合理的条件下通过约定出租合同等方式提供车位使用权。现原告作为一项诉讼请求要求被告龙盟公司应按法律规定履行，因缺乏具体履行合同的另一方主体及缔约条件，不符合诉的构成要件，故本院于本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第八十三条之规定，判决如下：一、被告上海龙盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区合生城邦四街坊小区第1号、第2号地下车库的物业管理权移交给原告上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会行使；二、被告广东康景物业服务有限公司对上述第一项判决主文中被告上海龙盟房地产开发有限公司所负义务有协助配合的义务；三、被告上海龙盟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区合生城邦四街坊小区第3号地下车库予以腾空并恢复原状，同时将该车库的物业管理权移交给原告上海市闵行区合生城邦四街XXX委员会行使。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告上海龙盟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波审 判 员  朱伟明人民陪审员  张桂兰二〇一九年九月二十四日法官 助理  蒋 蔚书 记 员  蒋 蔚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。