山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4076号上诉人（原审原告）：山西裕昌房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100715993202L。法定代表人：万某。委托诉讼代理人：宋某，北京隆安（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，职业不详，住河北省沧州市。上诉人山西裕昌房地产开发有限公司因与被上诉人王某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西裕昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼，被上诉人王某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西裕昌房地产开发有限公司的上诉请求:一、请求依法撤销小店区人民法院作出的(2018)晋0105民初3802号民事判决书;二、请求依法改判确认上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》已经解除;三、请求改判被上诉人承担违约金69090.8元及原告代偿本息2844.25元;四、请求改判被上诉人承担本案的律师费36399元;五、请求改判上诉人有权从被上诉人已付购房款中扣除应赔付的上述费用(违约金69090.8元、律师费36399元、一审和二审诉讼费);六、请求判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一)一审法院错误认定王某履行全部付款义务,已履行了《商品房买卖合同》所产生主要义务权利,不应该解除合同,上诉人行使的是约定解除权而非法定解除权,出现了合同约定的解除条件，上诉人就有权利行使自己的解除权。被上诉人王某逾期支付银行贷款的违约行为使得上诉人合同目的无法实现。根据原判决查明的事实，被上诉人借款期限从2016年12月22日至2046年12月22日,被上诉人在按期偿还银行贷款仅仅一年多时,即出现了连续多次逾期还贷的情形,且导致上诉人承担了连带担保责任,这使得上诉人有足够的理由怀疑被上诉人按期偿还银行贷款的能力或被上诉人已陷入了债务危机，商品房买卖合同的继续履行已成为事实上的不可能。上诉人会因被上诉人再次逾期还贷而再次承担连带担保责任的可能,同时,因被上诉人还可能存在其他负债而导致房屋被司法查封,在此情况下上诉人将面临承担银行担保责任后无法追偿的危机。因而,被上诉人逾期支付银行贷款从根本上已无法履行合同时,上诉人签订商品房买卖合同的目的无法实现。(二)一审法院错误认定,被上诉人王某已经履行完毕付款义务,忽视了被上诉人逾期还贷行为导致了上诉人因此承担保证责任,并最终导致合同目的不能实现的情形。虽然从形式上看,买受人通过支付首付款及银行按揭贷款的形式己全部支付了上诉人购房款,己履行商品房买卖合同约定的主要义务。但是,由于被上诉人在办理银行按揭贷款时,上诉人是其的担保人，当被上诉人逾期归还银行贷款时,必然导致上诉人承担银行贷款的担保责任。依照一审法院的审判精神,作为房地产开发企业需要承担买受人逾期归还贷款的责任,而只有债务的追偿权,没有合同约定的解除权。一审法院错误的认为,被上诉人出现逾期还贷情形,也仅是违反了借款合同约定，与《商品房买卖合同》无关。依照此观点,对于商品房买卖合同而言,买受人似乎永远不存在不履行或不适当履行合同主要义务的违约行为从合同目的是否实现的角度来定义违约行为,由于买受人逾期归还银行贷款的行为,导致开发商承担了本不应有由其承担的违约责任,这难道是开发商签订商品房买卖合同的目的，事实上在《商品房买卖合同》中存在不当履行合同义务的行为,也同样可以构成违约。《商品房买卖合同》是按揭贷款合同签订的前提条件和基础,而按揭贷款合同的正常履行则是《商品房买卖合同》双方当事人权利义务能够得到顺利实现的保障。这两个合同虽彼此独立,但又有着深层次的、紧密的内在联系。在《商品房买卖合同》和《贷款合同》并存的情况下,更好地从实质层面保护双方当事人的利益。开发商为买受人按揭贷款提供担保是为了实现销售目的,更重要的是为了保护金融机构。当买受人未能按时偿还按揭贷款,导致开发商承担了阶段性担保责任后,开发商实质上未取得因签订《商品房买卖合同》而应当获取的利益,即开发商签订《商品房买卖合同》的目的已经无法实现。二、一审法院适用法律不当。(一)一审法院对于上诉人要求解除合同的条件是否成立,本案合同中已经明确约定了合同解除条件,不应该适用法定解除的法律条款。且本案合同约定的解除条件成就已经成就,上诉人享有合同约定解除权。根据民事法律关系的基本原则,有约定从约定,无约定从法定。就买受人逾期还贷导致开发商承担了担保责任这一违约情形,当事人双方在《商品房买卖合同》之补充协议第三条第1款第(3)项明确约定:“当买受人未能履行向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月还款)而导致出卖人作为担保人承担担保责任的,，出卖人有权解除合同…”,在已经约定了解除条件的情况下,应该适用约定解除,而不应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的法定解除。在被上诉人逾期还贷且上诉人承担了连带担保责任的情形下,双方约定的解除合同的条件已经成就,上诉人有权行使合同约定的解除权,解除双方签订的《商品房买卖合同》。(二)根据法律规定,原被上诉人双方的《商品房买卖合同》已经解除。根据《合同法》第96条规定,当事人主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。解除权系形成权。解除通知自到达对方当事人时解除,发生合同解除的效果,无需对方当事人同意。同时《合同法》也未规定何种方式通知解除合同有效或无效。通知方式可以是口头或者书面,上诉人已经在起诉之时告知被上诉人要解除双方之间合同,法院在向被上诉人送达起诉状副本等相关法律文书时,相当于间接地将上诉人要求解除合同的意思表示通知了被上诉人。因而,在被上诉人接到起诉书时,双方合同已经解除。三、合同已经解除,被上诉人严重违约,应当根据合同约定承担相应的违约责任,且有权直接从其首付款中扣除相应的赔付费用。上诉人与被上诉人的合同已经解除,根据《商品房买合同》之补充协议第三条第1款第(3)项,被上诉人应当承担其违约后的全部责任，即向上诉人支付房屋总价款百分之十的违约金、律师费等全部费用,并且依照合同约定上诉人同意直接在首付款中扣除相应的赔付费用。被上诉人王某未到庭，也未向法庭提交答辩状。上诉人山西裕昌房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方于2016年12月15日签订的合同编号为20160080332的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理合同编号为20160080332的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；3、判令被告承担《商品房买卖合同》违约金69090.8元及原告代偿本息8502.95元、罚息85.85元（以银行实际扣款数额为准）以及尚欠银行的贷款本息及费用等；4、判令被告承担本案的律师费36399元；5、判令被告提长宝对被告王某所欠原告款项承担共同还款责任；6、判令原告有权从被告已付购房款中扣除上述应赔付费用；7、判令被告承担本案的诉讼费、保全费以及其他费用。庭审中，原告申请撤回第4、5项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年12月15日，原告作为出卖人，被告王某作为买受人，签订合同编号为20160080332的《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》之补充协议，约定：买受人向出卖人购买位于××路房，项目现定名为裕昌·蓝庭，建筑面积为98.28平方米；单价为每平方米7030元，商品房总金额为690908.4元，买受人于签订合同当日缴纳首付款140908.4元，剩余550000元办理贷款；由于买受人原因，未能按期交付的，由买受人承担违约责任，超过交房起始日30天仍未办理接收房屋手续的，买受人应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金，同时出卖人有权解除合同；合同并约定了争议解决方式等内容。合同附件四补充协议中约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担连带保证责任的，出卖人享有以下三项所述权利：有权解除本《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，同时买受人必须在出卖人通知的期限内，协同出卖人到政府相关部门办理解除合同的手续；有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；有权终止或不予办理产权证，并无须承担任何责任。2016年11月25日，上海浦东发展银行股份有限公司太原分行作为贷款人（抵押权人）与被告王某作为借款人（抵押人）、被告提长宝作为共同还款人、原告作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定：本合同贷款金额为550000元，贷款用途为购买座落于金阳路3号1-29-2903的房产，贷款期限为30年，预计自2016年12月22日至2046年12月22日，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；贷款的还款方式为等额本息还款法，每一个月为一期按期还款，每期还款日为10日；借款人以涉案房屋为此借款提供抵押；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止；借款人应按期偿还贷款本息，若借款人未按规定按时足额通过还款账户偿还到期贷款本息，借款人在此不可撤销地授权贷款人有权从借款人开立在贷款人及上海浦东发展银行各营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。原告称，合同签订后，上海浦东发展银行向被告王某发放贷款以支付购房款，但被告王某自第一期还款日开始逾期还款。上海浦东发展银行于2018年6月22日出具授信业务凭证/回单，显示截止该日原告代被告王某偿还逾期本金740.45元、逾期利息2097.77元及罚息6.03元，合计2844.25元。一审法院认为，原告山西裕昌房地产开发有限公司主张应当按照双方签订的《商品房屋买卖合同》附件四合同补充协议中第三条第（10）项关于买受人单方解除权的约定解除合同，但被告王某已经履行了《商品房屋买卖合同》的全部付款义务，原告山西裕昌房地产开发有限公司亦实际收到涉案房屋的全部购房款。原告因被告王某未按借款合同约定偿还贷款，未将涉案房屋交付被告王某，其过错不在原告，但被告王某已履行基于《商品房屋买卖合同》所产生的主要权利义务，合同不应解除。对于被告王某未及时偿还银行贷款而致使原告承担连带保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房屋买卖合同》及《商品房买卖合同》之补充协议，并要求被告王某协助原告撤销《商品房屋买卖合同》的备案登记手续及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告代被告王某偿还的逾期本金740.45元、逾期利息2097.77元及罚息6.03元，共计2844.25元，被告王某应支付原告。被告王某经依法传唤，未应诉、答辩，系对自己诉讼权利的处分，应自行承担不利后果，不影响本案的审理、判决。原告自愿申请撤回对被告提长宝的起诉，并撤回要求被告王某支付律师费的诉讼请求，不违反相关法律规定，予以准许，不再另行制作民事裁定书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十五条的规定，判决：一、被告王某于本判决生效后十日内支付原告山西裕昌房地产开发有限公司代偿款2844.25元；二、驳回原告山西裕昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人山西裕昌房地产开发有限公司与被上诉人王某签订的《商品房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，合同当事人均应依约履行。被上诉人作为买受人一方通过支付首付款和银行按揭贷款的形式己向商品房的出卖方上诉人支付了全部购房款,履行了《商品房屋买卖合同》约定的主要义务，上诉人实现了《商品房屋买卖合同》的根本目的。虽然被上诉人在履行因购房而与银行签订的借款合同中出现逾期还款，上诉人作为借款合同的担保人承担了垫付欠款的担保责任，此情形下，上诉人有权向被上诉人追偿，但上诉人以被上诉人未按期支付银行贷款，违反了合同约定为由，认为应当按照双方签订的《商品房屋买卖合同》之补充协议第三条第（10）项关于出卖人单方解除权的约定，应解除《商品房屋买卖合同》缺乏法律依据。本案中《商品房屋买卖合同》不具有解除的基础条件。上诉人主张《商品房屋买卖合同》解除，并由被上诉人承担《商品房屋买卖合同》的违约责任，理由不足，一审法院未支持上诉人关于《商品房屋买卖合同》解除及由被上诉人承担相应违约责任的请求并无不当。上诉人代被上诉人王某偿还的逾期本金740.45元、逾期利息2097.77元及罚息6.03元，共计2844.25元，一审认定应由被上诉人王某应向上诉人支付也无不当。综上所述，上诉人山西裕昌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共2782元，由上诉人山西裕昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 任 华二○一九年九月二十九日书记员 聂 璐