广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初21214号原告：金碧物业有限公司东莞分公司，住所地广东省东莞市南城区东莞大道**百悦尚城**会所****，统一社会信用代码为91441900576420315H。负责人：宋大伟。委托代理人：席晓军、罗霄，均系该公司的员工。被告：邓建安，男，汉族，1980年6月24日出生，住广东省怀集县，原告金碧物业有限公司东莞分公司与被告邓建安物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人席晓军、罗霄及被告邓建安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费5888.6元、违约金1632元，合计7520.6元（暂计至2019年6月11日）；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确违约金的具体计算方式为以被告实际欠款金额为基数，按照每日3‰的标准，每月管理费从当月欠费之日起计至被告清偿之日止。事实和理由：原告系承担东莞市恒大御景苑物业小区物业管理服务的企业，于2016年11月5日与被告签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费为每月2.8元/㎡（含公共水费、电费分摊），并约定乙方（业主方）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方（物业方）有权要求乙方补交从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三交纳违约金。被告于2016年11月5日正式收楼入住该小区，原告也依约为小区提供了物业服务，但被告自2017年8月起却一直未交纳物业服务费，截止2019年6月11日共计欠交物业服务费5888.6元，违约金1632元。原告自被告欠费以后一直向被告追讨物业服务费，被告虽对欠交物业服务费的事实及数额未提出异议，但无理由拒绝交纳物业服务费及违约金，原告委托律师向被告发送律师函仍然无果。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。被告辩称，确认尚欠原告物业服务费5888.6元，不应支付违约金。因案涉小区七栋一单元两台电梯于2017年7月被水淹过，后虽经维修，但电梯问题频发，住户人身安全受到严重威胁，被告认为物业管理方的管理不到位，业主多次与物业管理方协商，但一直没有处理好，故被告暂停缴纳物业服务费。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系东莞恒大御景苑小区的物业服务提供方。被告系该小区7栋1单元501号房的业主，房屋建筑面积为90.46平方米，每月物业服务费为254.1元。原、被告于2016年11月4日签订的《前期物业服务协议》约定被告应于每月10日前缴纳物业服务费，若逾期原告有权自拖欠之日起按每日千分之三的标准收取滞纳金。原、被告均确认被告拖欠2017年8月至2019年6月共23个月的管理费共计5844.3元。对此，被告表示，案涉小区7栋的电梯在2017年7月被水淹后电梯问题频发，故原告存在物业服务不到位的情况。对此，其提交了业主群微信聊天记录等予以证明。原告表示，2017年特大暴雨确实有导致电梯井内积水，为此原告采取了停梯的应对措施，后续也已恢复正常运行，而偶发的电梯故障属于正常情形。对此，其提交了检验日期为2017年10月17日的电梯定期检验项目委托检验报告予以证明。该报告显示“委托检验项目符合检验检测标准及方法的要求”，并有广东省特种设备检测研究院东莞检测院的检验专用章。被告对该证据的真实性不予确认。本院认为，物业服务合同系双务合同。业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业服务费。本案中，被告对尚欠物业服务费5844.3元的事实没有异议。至于其拒交物业服务费的理由是否合法有据。按照法律规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主才可行使拒交物业服务费的抗辩权，而属于一般性违约或者未能全面履行合同义务，应当通过当事人协商要求变更物业费标准、要求继续全面履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等方式予以解决。结合本案，被告主张原告存在管理不到位的情况。但是，首先其没有提供足够的证据证明该主张；其次，被告确认电梯发生故障时原告有履行维修义务，也就是原告在提供服务的过程中没有主观上故意，而只是因为技术问题，造成所提供的服务存在偶发瑕疵的情况；综上，被告的现有证据不足以证明原告有根本性违约的情况，被告拒交物业服务费的行为缺乏合法依据。原告要求被告支付2017年8月至2019年6月共23个月的管理费共计5844.3元，合法有据，本院予以支持。关于滞纳金。结合前述，被告没有合法依据拒交物业服务费，故按照合同约定，应支付滞纳金。滞纳金的计算方式为应以每月实际欠交金额254.1元为基数，在2017年8月至2019年6月期间每月从逾期之日即当月11日起按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止，但以5844.3元为限。最后需要特别说明的是，物业服务具有相互促进、相互成就的特点。物业服务质量好，小区的整体品质会得到提升，全体业主和物业公司终均获益，而物业服务质量不达标，则小区公共环境会恶化、小区的生活质量会下降，最终受损的仍是物业公司和全体业主。而业主按时交纳物业服务费是保障物业服务能够正常运转的重要一环。另外，原告作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题。尤其是电梯这类的公共设施，日常使用率高，发生危险事故会直接危及到人身安全，因此物业服务企业应当要高度重视电梯的日常维护保养，在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，消除安全隐患。倘若电梯存在故障，确无法达到行业检验检测标准，物业服务企业应及时向相应部门反馈并采取措施，切实避免危险安全事故的发生。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，建立美好、舒适、安全的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的规定，判决如下：一、被告邓建安于本判决发生法律效力之日起五日内向原告金碧物业有限公司东莞分公司支付2017年8月至2019年6月期间的物业服务费5844.3元；二、被告邓建安于本判决发生法律效力之日起五日内向原告金碧物业有限公司东莞分公司支付滞纳金（每月实际欠交金额254.1元为基数，在2017年8月至2019年6月期间每月从当月11日起按每日千分之三的标准计至实际清偿之日止，但以5844.3元为限）；三、驳回原告金碧物业有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（已由原告金碧物业有限公司东莞分公司预交），由被告邓建安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郭 芹二〇一九年九月三日书记员 陈婷欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。