湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初1840号原告：杨龙成，男，1957年8月8日出生，汉族，农民，住武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：朱志勇，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李婷，湖北平渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨哲伟，男，1949年12月20日出生，汉族，退休职工，住武汉市江岸区，被告：李春梅（杨哲伟妻子），女，1952年2月21日出生，汉族，退休职工，住武汉市江岸区，第三人：杨先明，男，1964年1月9日出生，汉族，无固定职业，住武汉市江汉区，第三人：杨玉先，男，1949年6月21日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：杨迎先，男，1954年10月24日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，第三人：杨进先，女，1958年3月15日出生，汉族，住武汉市青山区，第三人：杨先林，女，1963年4月5日出生，汉族，住武汉市蔡甸区，原告杨龙成与被告杨哲伟、李春梅、第三人杨先明、杨玉先农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，根据原告申请依法追加杨迎先、杨进先、杨先林作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨龙成及其委托诉讼代理人李婷、被告杨哲伟、李春梅、第三人杨先明到庭参加诉讼，第三人杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨龙成向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告杨哲伟、李春梅之间的房屋买卖协议有效；2、判令二被告协助原告办理房屋权属变更登记手续；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系武汉市蔡甸区玉贤镇车岭村村民。1991年12月30日经人介绍购买原车岭村村民即被告杨哲伟位于原汉阳县××（现门牌号为蔡甸区××车岭村××号，以下简称涉案房屋）的三间一层楼房屋，建筑面积为100.80平方米（房产证号：汉字第**），“议定屋价人民币贰仟叁佰元整”，由杨哲鹏代笔签订字据，字据由第三人杨先明签名，并由段华桥、朱某见证签名。同日，原告给付房款，被告向原告交付涉案房屋，并将涉案房屋所有权证交给原告。嗣后原告对涉案房屋进行修缮并一直在其中居住生活，因被告多年未回车岭村，涉案房屋权属变更手续事宜被搁置。被告杨哲伟、李春梅辩称，1、本案被告诉讼主体错误，涉案房屋是被告父母遗留下来的，非被告独自所有，只是房产证上登记名字为被告。原告杨龙成的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求并承担本案诉讼费用。2、原告所依据的1991年12月30日的“房屋买卖合同”纯属恶意编造，合同中所谓的“王明华”并无此人。3、原告述称杨先明受叔叔哲杰、哲伟、素芹、素瑾等人的委托，朱某、段华桥已有证在卷，共同证明了被告杨哲伟根本不在现场，被告对买卖涉案房屋一事根本不知情，同时从来没有收到过什么卖房的钱，而且以上哲杰等人并没有委托过杨先明卖房。4、原告杨龙成与合同上“杨隆成”签名不一致，因此本案原告没有诉权。朱某、段华桥如果在现场的话，合同上签名处就不会重复两个朱某、段华桥。第三人杨先明述称，首先第三人并不认识本案原告杨龙成。其次涉案房屋系祖屋，出卖该房还轮不到第三人，原告诉称第三人受叔叔、姑姑委托签订协议卖房根本不属实，第三人根本没有参与涉案房屋的交易过程，且未收取购房款。本院经审理认定事实如下：原告杨龙成原系湖北省竹溪县人，上世纪80年代末举家迁至原湖北省武汉市汉阳县玉贤镇车岭村一组，并于1991年将户籍转至该村。原武汉市汉阳县玉贤镇车岭村一组（现门牌号武汉市蔡甸区玉贤镇车岭村朱家小湾30号）建筑面积为100.8平方米三间一层砖木结构房屋即涉案房屋系被告杨哲伟上世纪60年代所建造，于1991年9月18日取得登记在杨哲伟名下证号为汉字第××号的房屋所有权证，所有权性质为私有。杨哲伟早年间通过顶替父亲职位方式从农村到武汉城区上班，涉案房屋建造后由其父母居住直至双方去世后于1986年开始闲置。1991年12月30日，杨哲伟堂兄即第三人杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林父亲杨哲鹏（1997年去世）作为卖方代理人拟写卖房契约，载明“立出卖人杨先明受伯母王明华叔叔哲杰哲伟姑姑素芹素瑾等人的委托，主持将祖遗座落在汉阳县玉贤镇车岭一组的三间土坯瓦屋一栋（包括屋内楼板座堂附属木料以及屋前屋后树木和基础设施等）出卖于杨隆成个人置业。经中证人三方议定屋价人民币贰仟叁佰元整，屋价交清后该房屋即为杨隆成永远所有。特立此出卖字壹纸为据。（此卖房屋的四料壁山，北临岗岑大路，南与黄有沅的偏殿为界。正山为我家所有）出卖房屋人杨先明，中证人段某、朱某，卖方代理、代笔人杨哲鹏。公元一九九一年十二月卅日”。作为代理人的杨哲鹏将涉案房屋卖给原告，收取购房款，将涉案房屋交给原告并将该房屋产权证原件交给原告。原告购得涉案房屋后全家搬至其中居住并使用至今。嗣后，杨哲鹏与原告还要求时任该组组长的段华桥及该组村民朱某在契约上签名见证双方的买卖行为。原告杨龙成夫妻曾于1996年6月找到被告杨哲伟要求其在卖房契约上签字并办理过户手续，杨哲伟表示涉案房屋属祖遗房产，非其一人所有，不能代表签字，原告要求过户未果。至2018年8月，杨哲伟回村以要求赎回房屋为由与原告协商，因协议未达成致本案纠纷发生。另查明，被告杨哲伟、李春梅于1988年结为夫妇，双方在父母去世后每年清明、春节回村上坟祭祖，并自述十多年前已知涉案房屋被卖。本院认为，合法的合同关系受法律保护。本案争议的焦点是杨哲鹏将涉案房屋出卖给原告杨龙成的契约是否有效？杨哲鹏与杨哲伟系堂兄弟关系，本案涉案房屋由杨哲鹏在被告杨哲伟、李春梅均不场的情况下代理出售给原告，并签订《契约》，原告支付了对应价款，并在此后全家长期占有使用该房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理行为终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因此，被告夫妇在涉案房屋经杨哲鹏出卖给原告并与原告签订《契约》时虽未在场，但在知道涉案房屋出卖并由原告占有使用长达20余年间未提出异议，其行为应当认定二被告同意将涉案房屋出卖给原告，故杨哲鹏与原告签订的《契约》应对二被告产生合同效力。二被告辩称《契约》中“杨隆成”非本案原告，原告在本案中没有诉权；涉案房屋非其夫妻所有，不是本案适格被告，并称多年不清楚房屋状况。根据庭审查明，《契约》中将“杨龙成”书写成“杨隆成”为音同字不同，属合理性笔误；涉案房屋系杨哲伟、李春梅婚姻关系存续期间取得相关权属证书，具有公示效力性，属夫妻共同财产。二被告在房屋出卖后每年回家上坟祭祖，其称多年不清楚房屋状况显然不符合常理。因此，本院对二被告的抗辩意见不予采纳。原告要求确认《契约》有效及要求二被告协助办理涉案房屋变更登记手续的请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨龙成与第三人杨玉先、杨迎先、杨进先、杨先林之父杨哲鹏代理被告杨哲伟、李春梅于1991年12月30日签订的《契约》有效；二、被告杨哲伟、李春梅于本判决生效之日起三十日内协助原告杨龙成办理原武汉市汉阳县玉贤镇车岭村一组（现门牌号武汉市蔡甸区玉贤镇车岭村朱家小湾30号）建筑面积为100.8平方米三间一层砖木结构房屋权属变更登记手续。本案案件受理费人民币100元，减半收取50元，由被告杨哲伟、李春梅负担（原告已垫付，执行时由被告一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 罗 英二〇一九年九月九日书记员 杨佳妮