浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终6794号上诉人（原审原告）：余伟峰，男，1976年1月10日出生，汉族，住杭州市上城区。委托代理人：吴慧霞，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈波，1984年10月27日出生，汉族，住江西省。上诉人余伟峰因与被上诉人陈波房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2014年3月13日，余伟峰（合同中简称甲方）与陈波（合同中简称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，并约定：甲方将位于杭州市滨江区江畔云庐×幢×单元×室的房屋出租给乙方使用；自2014年5月1日至2018年4月30日每月租金1700元，自2018年5月1日至2020年4月30日每月租金1800元，首期租金于合同签订之日起五日内支付，此后每期租金提前十天支付；甲方同意乙方转租或转借该房屋，但作为三室整体出租时，租客不超过6人；除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得甲方的书面同意，装修需经物业允许；任何一方违约，守约方有权解除合同，并要求违约方支付违约金人民币5万元。合同签订后，余伟峰于同日将涉案房屋委托给陈波装修。自2014年3月15日至2014年5月15日，陈波对涉案房屋进行了装修。期间，余伟峰曾去查看。2016年3月，余伟峰通知陈波要求解除双方签订的租赁合同，但陈波不同意解除，双方发生争议，余伟峰于2016年4月5日向法院提起诉讼，请求判令解除余伟峰与陈波之间签订的《房屋租赁合同》，并判令陈波支付给余伟峰违约金5万元。另查明：陈波在装修过程中将小书房的设备平台外移，并改变了空调的下水管道。现涉案房屋已被陈波转租给第三人使用。原审法院认为：本案的争议焦点为陈波对涉案房屋进行装修是否导致租赁合同解除。从查明的案件事实看，余伟峰在签订租赁合同当日将涉案房屋委托给陈波装修，陈波接受委托后按要求向小区物业申请装修备案并提供装修图纸，且与物业、施工方签订了《装修施工三方协议书》，其装修流程符合物业规定，装修范围也能按备案进行。虽然陈波在装修过程中将小书房的设备平台外移并改变了空调的下水管道，存在不当装修行为，但是在装修过程中余伟峰前去查看时并未提出异议，涉案房屋的租赁期限也自装修结束开始计算，余伟峰在此期间也未提出异议，故余伟峰应当默许或认可了陈波的不当装修行为。余伟峰与陈波之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。陈波对涉案房屋装修事前已征得余伟峰书面同意，其不当的装修行为不足以导致合同解除，且在审理过程中陈波已将不当行为予以修复，余伟峰也未提交证据证明陈波存在合同解除的其他情形，故余伟峰要求解除与陈波签订的《房屋租赁合同》的诉请于法无据，不予支持。因余伟峰未提交证据证明陈波存在违反合同约定，致使双方所签订的合同予以解除，故余伟峰要求陈波支付违约金5万元的诉请也于法无据，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回余伟峰的诉请请求。案件受理费1050元，由余伟峰负担。宣判后，余伟峰不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、适用法律错误，根据余伟峰与陈波签订的《房屋租赁合同》第五条第6项约定：除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新装修或变更原设施的，须事前征得甲方书面同意。原审法院已认定陈波确有将案涉房屋小书房的设备平台外移，并改变了空调下水管道之事实，但陈波变更原设施，并未征得余伟峰的书面同意。根据《房屋租赁合同》第六条约定，任何一方有违反租赁合同第五条条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，并要求支付违约金5万元。原审法院认为，“在装修过程中余伟峰前去查看并未提出异议，视为默许或认可了陈波的不当装修行为”，此认定无事实和法律依据。首先，余伟峰并未默认和认可陈波变更原设施的行为；其次，除前面所述变更原设施需征得余伟峰书面同意外，原审法院亦不宜以推定的方式认定余伟峰对民事权利的放弃，即无需通过余伟峰书面同意或明确表示即可以变更房屋原设施。民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只能在法律明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力。余伟峰与陈波租赁合同中约定，任何一方违反合同第五条约定，即视为违约，守约方可解除合同，此约定系双方真实意思表示，租赁合同条款中并没有以违约情况是否严重作为是否可以解除合同的条件，原审法院认为陈波不当装修行为不足以导致合同解除，此认定无事实和法律依据。原审判决中认定陈波的不当装修行为已经予以修复，与事实不符，陈波至今仍未恢复原状，小书房外墙仍然处于外移状态，空调外机的放置亦不符合要求，存在较大安全隐患。二、陈波存在其他违约行为。根据《房屋租赁合同》第四条约定，水、电、煤气、有线电视、物业管理及相关使用而产生的费用由陈波承担。至今，陈波尚有有线电视费、物业管理费等欠费情况，根据租赁合同第六条约定，属于违约行为，余伟峰有权解除合同。综上，原审法院判决存在事实认定不清以及适用法律错误之情形，请求撤销原判，依法改判并由陈波承担一、二审案件诉讼费用。被上诉人陈波辩称：一、余伟峰有委托陈波装修委托书。二、余伟峰2014年5月3日查看出租房装修，未提出任何异议，默许装修现状。由于周边农民房的拆迁导致的房租上涨，余伟峰向陈波提出上涨房租，陈波未同意的情况下，余伟峰提出的上诉。三、陈波小书房墙体外移，因为拆除属于非承重墙体，所以没有安全隐患。四、空调外机已经由原来螺栓固定横梁上改成支架固定在外墙体上。支架固定空调外机属于一般空调外机固定的方式，没有安全隐患。五、陈波没有得到余伟峰的物业费的催缴通知书，并且在得知欠费的情况下已经缴纳清楚物业费能耗费，并无任何滞纳金的。缴费时间还处于物业费周期内，故不存在违约。六、陈波没有得到余伟峰的电视费的催缴通知书，并且在得知欠费的情况下前往华数数字电视公司缴纳电视费，并无任何滞纳金。华数公司已经做了费用不足停机处理。不造成违约。请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，上诉人余伟峰向本院提交了1、《物业服务费催缴通知书》、华数传媒有线电视欠费通知短信的手机截屏。欲证明《房屋租赁合同》第四条第二款约定水、电、煤气、有线电视、物业管理及相关使用而产生的费用由陈波承担；陈波存在拖欠物业服务费、公共能耗费和有线电视费的情形；《房屋租赁合同》第六条约定陈波拖欠物业服务费、有线电视费等，属于违反合同第四条约定的情形，视为违约，余伟峰（即守约方）有权解除合同。2、《装修违规整改通知书》、装修违规现场照片。欲证明陈波将小房间设备平台外移，改变空调管道，属于违规装修行为，不符合约定；陈波未将房屋恢复原状，一审法院认为陈波已经修复不属实；陈波变更原设施，存在较大安全隐患。被上诉人陈波向本院提交了照片五张，欲证明华数等款项已经交清，不存在滞纳金，空调外机由原来固定在横梁上更换为用支架固定在外墙上，已经整改完毕，无安全隐患。经质证，对上诉人余伟峰提交的证据，被上诉人陈波认为物业费、能耗费、华数费已经交清，有发票，无违约和拖欠；空调外机有图片为证，空调外机由原来固定在横梁上更换为用支架固定在外墙上，已经没有安全隐患，这在一审期间已经整改完毕。对被上诉人陈波提交的证据，上诉人余伟峰认为收据照片不能证明陈波的证明对象，即便已经缴纳，也是欠费通知书下达后才交的，陈波依然存在违约的行为。关于外机，放在不安全的位置，不符合约定，原先的设施小房间外面有平台，用来放置空调外机，现在虽然架在横梁上，依然不符合规定，我们已经提交了物业下达的改造通知书，因此，陈波依然存在违约的状态，现在的放置依然有安全隐患。本院认为对上诉人余伟峰提交的证据1，可证明余伟峰拖欠物业费用和有线电视费，因余伟峰尚未提交证据证明拖欠的费用已告知陈波，故不能证明陈波拖欠，且陈波现已缴清。证据2，根据陈波提交的委托书、装修申请备案表、室内装修备案证、装修施工三方协议书可证明陈波的装修行为系受余伟峰的委托，后果由委托人承担。对于被上诉人陈波提交的证明，可证明整改情况。经二审审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，余伟峰与陈波于2014年3月13日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效。根据陈波提交的委托书、装修申请备案表、室内装修备案证、装修施工三方协议书，可以证明在双方签订合同后，余伟峰将涉案房屋委托给陈波装修，现余伟峰以陈波在装修过程中将小书房的设备平台外移，空调外机的放置不符合要求，并改变了空调的下水管道，以及尚有有线电视费、物业管理费欠费等为由，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。中介21世纪不动产的经办人韩洪权证实了在装修时余伟峰同意小书房的设备平台外移，对于空调外机的放置和下水管道，陈波已整改完毕，有线电视费、物业管理费在陈波得知欠费的情况下已缴清。且根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”余伟峰将涉案房屋委托给陈波装修，又以陈波不当装修为由，要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》理由不充分，余伟峰要求陈波支付违约金5万元的诉请亦于法无据，原审法院驳回余伟峰的诉讼请求并无不当。余伟峰的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由余伟峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  睢晓鹏代理审判员  秦海龙二〇一六年十二月三十日书 记 员  项 琳