广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初697号原告：黄戚玉梅（ＷＯＮＧＣＨＩ,ＹｕｋＭａｙＰｅｇｇｙ），女，1948年12月18日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：何泳仪，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东凯行律师事务所实习律师。被告：冯润根，男，1962年5月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯杰锋，广东德疆律师事务所律师。被告：中山市百斯特物业管理有限公司，住所地广东省中山市**富华道****2098卡。法定代表人：黄秀玲，经理。委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。被告：中山市亿佳装饰工程有限公司，，住所地广东省中山市**中山三路**之三201办公室T卡法定代表人：曾永祥。被告：中山市沙溪镇创德装饰设计工程部，住，住所地广东省中山市沙溪镇乐群坎溪村万象城第**永发大厦第40卡/div>经营者：郑剑。被告：中山市佰嘉物业管理有限公司，住，住所地广东省中山市**中山三路**之三201办公室之十四A卡/div>法定代表人：温德都。原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）与冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特公司）、中山市亿佳装饰工程有限公司（以下简称亿佳公司）、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部（以下简称创德工程部）、中山市佰嘉物业管理有限公司（以下简称佰嘉公司）涉港房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告黄戚玉梅及其委托诉讼代理人何泳仪、陈玉婷，被告百斯特公司的委托诉讼代理人谢万雪到庭参加诉讼，被告冯润根经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄戚玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除黄戚玉梅与冯润根、百斯特公司、亿佳公司、佰嘉公司签订的中港湾公寓认购书、房地产买卖合同、装修工程合同、委托经营管理合同（公寓）；2.判令冯润根、百斯特公司、亿佳公司、创德工程部共同向黄戚玉梅返还已付房款及税费共182915元及利息（以182915元为基数从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际退还之日止）；3.判令冯润根、百斯特公司共同承担逾期办理涉案房屋登记过户手续的违约金4644元（以180000元为基数从2018年8月28日起按照每日万分之二计至实际退还房款之日止）；4.判令冯润根、百斯特公司共同承担黄戚玉梅支出的律师费15000元。事实和理由：因黄戚玉梅购买位于中山市（房地产买卖合同地址：中山市）的房地产，冯润根于2017年7月14日委托百斯特公司与黄戚玉梅签订中港湾公寓认购书，约定该房地产成交价180000元，黄戚玉梅于当日付清购房款。由于冯润根、百斯特公司将交易房价款拆分为三部分，其中30000元作为创德工程部的装修优惠ＶＩＰ金，75000元作为黄戚玉梅与百斯特公司签订的房地产买卖合同的合同价款，75000元作为黄戚玉梅与亿佳公司签订的装修工程合同的合同价款，但实际均是购房款。在冯润根、百斯特公司的要求下，黄戚玉梅于2018年7月28日与佰嘉公司签订委托经营管理合同（公寓），委托佰嘉公司对涉案房地产进行管理。合同签订后，黄戚玉梅支付购房款180000元及税费2915元，但冯润根、百斯特公司未按合同约定为黄戚玉梅办理涉案房地产的过户登记手续，逾期已超过合同约定的最后期限，根据约定，黄戚玉梅有权解除合同并要求违约方返还购房款及承担违约责任。另，黄戚玉梅到现场查看，发现该房屋与约定的交付标准完全不同。综上所述，黄戚玉梅提起本案诉讼。冯润根未到庭，提交书面答辩状称，涉案的房地产买卖合同、装修工程合同、委托经营合同（公寓）与冯润根无关，涉案的证据没有冯润根签名，因此，冯润根不是合同的相对方，冯润根与黄戚玉梅之间不存在权利义务关系，且冯润根没有收取黄戚玉梅的款项，因此无需对本案债务承担责任。合同的实际履行方是其他被告，由此引起的权利义务亦应由其他被告承担。黄戚玉梅既主张违约金又主张利息没有法律依据，黄戚玉梅提供的证据材料不能证实其已支付律师费。百斯特公司辩称，本案为房屋买卖合同，但黄戚玉梅在诉讼请求中既主张房屋买卖合同，又主张装修工程合同、委托经营管理合同。百斯特公司确认收到黄戚玉梅相应的购房款，但具体的金额不予确认；请求黄戚玉梅给予宽限期，以便百斯特公司可以办理相关的产权登记；涉案房地产已经装修完成并在使用中。亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月14日，冯润根作为出售方、黄戚玉梅作为认购方、百斯特公司作为冯润根的代理人签订中港湾公寓认购书，约定黄戚玉梅认购位于中山市的房地产，成交价150000元，2017年7月16日前付清房款，如因履行本合同发生争议导致诉讼，违约方承担因此产生的一切费用，包括评估费、律师费，百斯特公司在出售方处盖章确认。2017年7月28日，冯润根作为转让方、黄戚玉梅作为受让方、百斯特公司作为冯润根的代理人签订房地产买卖合同，约定黄戚玉梅购买位于中山市，房地产成交价75000元，建筑面积14.33平方米，套内面积8.66平方米，全部房款于2017年7月28日前付清；为维护全体业主的利益，该房地产由全体业主统一委托第三方统一经营管理，冯润根于2017年12月31日前将该房地产交付给第三方经营管理公司，由黄戚玉梅签约的工程装修公司负责按附件装修标准或第三方经营管理公司的整体经营需要进行装修；签订本合同后270个工作日内，由冯润根负责向中山市房地产交易登记中心申办该房地产的过户手续，如果冯润根未按约定的时间申办该房地产的过户手续，逾期90天内的，冯润根按照每日万分之一的标准支付违约金，合同继续履行，逾期超过90天的，黄戚玉梅有权解除合同，若黄戚玉梅选择解除合同，冯润根应当自黄戚玉梅解除合同通知到达之日起90天内退还黄戚玉梅已付的购房款，并以成交价款为基数，按照每日万分之二向黄戚玉梅支付违约金。百斯特公司作为代理人在甲方处盖章，黄戚玉梅在乙方处签名按指模确认。2017年7月28日，黄戚玉梅与亿佳公司签订装修工程合同，约定：黄戚玉梅将位于中山市交给亿佳公司装修，工程造价75000元，2017年7月28日前付清全部装修款，工程自黄戚玉梅将涉案房地产交付给亿佳公司之日起一年内完工；因房地产转让方未按约定时间为该房地产办理交易过户手续，逾期超过90日导致黄戚玉梅解除房地产买卖合同，本合同同时解除，亿佳公司应当自黄戚玉梅解除合同通知到达之日起90日内按活期存款计算利息退还黄戚玉梅已付工程价款和利息；亿佳公司、黄戚玉梅分别在合同上盖章、签名确认。2017年7月28日，黄戚玉梅与佰嘉公司签订委托经营管理合同，黄戚玉梅委托佰嘉公司对涉案物业进行经营管理。2017年7月14日，黄戚玉梅向百斯特公司交纳购房款75000元、装修优惠金30000元、装修款75000元。2017年7月28日，黄戚玉梅向百斯特公司交纳税费2915元。位于中山市冲口的不动产权证号为国（2006）17xxxx／Ｃ469xxxx的房地产登记的权利人是冯润根，建筑面积6975.19平方米，该房地产目前已被法院多次查封，黄戚玉梅向冯润根购买的涉案房地产属于上述房地产的一部分。双方确认冯润根应于2018年8月27日前为涉案房地产办理变更过户手续。黄戚玉梅为本案诉讼支出律师费15000元。庭审中，百斯特公司称冯润根已将涉案房地产出售给百斯特公司，只是未办理过户手续。本院认为，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案物业位于内地，故本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。房地产买卖合同由双方自愿签订，反映双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行权利义务，合同签订后，冯润根应于2018年8月27日为涉案房地产办理变更登记手续，但时至今日，冯润根仍未为涉案房地产办理变更登记手续，且已超过90天，按照约定黄戚玉梅有权选择解除合同，故黄戚玉梅要求解除涉案的房地产买卖合同的请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，冯润根应退还黄戚玉梅交纳的购房款及税费2915元；关于退还购房款的数额及违约金，认购书只是双方在签订正式的房地产买卖合同前签订的意向书，房地产买卖合同才是双方交易的正式合同，合同内容以及双方的权利义务应以房地产买卖合同的约定为准，房地产买卖合同已约定购房款是75000元，故退还购房款的数额应是75000元，故违约金的计算基数亦应是75000元，黄戚玉梅于2017年7月14日已经交纳全部购房款，且双方约定的办理变更登记手续的最后时间为2018年8月27日，现黄戚玉梅要求违约金应从2018年8月28日起按照约定的违约金标准每日万分之二计算于法有据，本院予以认定，购房款已按照合同约定计算了违约金，不应再从起诉之日起计算已付购房款的利息损失；黄戚玉梅要求从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算税费的利息于法有据，本院予以认定。律师费，由于冯润根违约，按照约定冯润根应承担黄戚玉梅在本案中支出的律师费15000元。百斯特公司的法律责任，认购书、房地产买卖合同均由百斯特公司出面与黄戚玉梅签订，且购房款、税费均由百斯特公司收取，百斯特公司作为专业的物业管理和房地产中介服务公司，具备专业的房地产交易知识，在明知整栋房地产只有一个不动产权证的情况下，仍将该房地产拆分出售给黄戚玉梅等人，涉案房地产亦无法按约定办理变更过户手续，故本院认定百斯特公司与冯润根共同违约，应当与冯润根共同承担违约责任。亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司的法律责任，该三名被告不是房地产买卖合同的合同主体，亦没有收取购房款，且没有证据显示该三名被告在签订、履行房地产买卖合同的过程中存在过错，故黄戚玉梅要求亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司承担付款责任的请求没有依据，本院不予支持。关于装修工程合同、委托经营管理合同（公寓）的问题。首先，虽然装修工程合同与房地产买卖合同有关，但是装修工程合同的签约主体是亿佳公司和黄戚玉梅，并且装修工程合同中对违约责任的约定与房地产买卖合同中的约定不同，装修款和购房款亦是分别出具收据，本院认定基于装修工程合同产生的纠纷与本案的房屋买卖合同纠纷无关，本案不予处理，黄戚玉梅可另行起诉；其次，委托经营管理合同（公寓）与房地产买卖合同纠纷无关，本院在本案中不予处理，黄戚玉梅可另行起诉。关于优惠金30000元，收据注明是4046房装修优惠金30000元，故该30000元与房地产买卖合同无关，黄戚玉梅应在装修工程合同中主张。冯润根、亿佳公司、创德工程部、佰嘉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，缺席判决如下：一、原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）与被告冯润根签订的中港湾公寓认购书、房地产买卖合同于本判决生效之日即行解除；二、被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）退还购房款75000元及违约金（以75000元为基数从2018年8月28日起按照每日万分之二计算至偿还之日止）；三、被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）退还税费2915元及利息损失（以2915元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月4日起计至偿还之日止）；四、被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即向原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）支付律师费15000元；五、驳回原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4338元，申请费1533元，合计5871元，由原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）负担2834元，由被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司负担3037元。如不服本判决，原告黄戚玉梅（WONGCHI,YukMayPeggy）可在判决书送达之日起三十日内，被告冯润根、中山市百斯特物业管理有限公司、中山市亿佳装饰工程有限公司、中山市沙溪镇创德装饰设计工程部、中山市佰嘉物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  周洪杰人民陪审员  何智建二〇一九年九月六日书 记 员  徐杏盈