重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2016)渝0117民初8969号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人:王红梅，公司总经理。委托诉讼代理人：李煕，重庆宸沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘家莉，重庆宸沛律师事务所律师。被告：艾亿淑，女，1976年5月19日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告艾亿淑物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法由代理审判员蔡鹏飞适用小额诉讼程序与重庆市诚顺物业管理有限公司和文超、重庆市诚顺物业管理有限公司和刘莲花物业服务合同纠纷合并，公开对案件进行了审理。原告的委托代理人李煕、刘家莉，被告艾亿淑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2011年7月1日至2016年9月30日期间的物业服务费5840.52元；2、判令被告向原告支付2011年7月1日至2016年9月30日期间的违约金3574.88元，并从2016年10月1日起以欠付物业服务费为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至实际支付之日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月22日，原告与合川区华盛大厦小区业主委员会签订《物业服务合同》约定：1、原告为该小区提供物业服务；2、物业服务费，住宅每月0.75元/平方米，从三楼开始，每增加一层，每平方米增加0.01元/月（包含电梯费、路灯费、无负压供水费）；3、业主应于每季度前十日交纳物业服务费或物业相关费用，逾期未交纳的，按每日千分之三支付违约金。《物业服务合同》并对相关内容进行了约定。合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告艾亿淑系华盛大厦小区X号房屋业主，房屋建筑面积103.56平方米，被告自2011年7月1日起未缴纳服务费，被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。现诉至法院，诉请如前。被告艾亿淑辩称：请法院驳回原告要求被告支付物业费的诉讼请求；诉讼费由原告承担。原告是由开发商引进，无任何法律相关手续，业主不知情；原告与开发商私下交结，致使系列遗留问题落在业主头上；原告入驻后不履行维护公用设施的义务被告的水压一直很低，反应多次无人维护，电梯操作板整个控制台至今都是透明胶粘住的，消防器里无消防管，只是空箱摆在那里，完全存在安全隐患，路灯多是业主自行更换；华盛大厦小区只有两个单元，收费过高，聘用的保安和清洁人员早已是超龄没经过培训的人员，基本知识差，保安人员完全是在原告私自占用的共用部分为停车场的收费岗亭内以管车为主，从未见过保安巡查，陌生人进入也没有门卫登记制度，该小区门口一火锅馆的空调就安在小区大门口3米远处的地上，给小区业主造成安全隐患，反应多次无人过问；原告不维护业主利益，有业主阳台下方有一火锅馆的排气口，每到傍晚业主就得关门关窗，给物业反应多次也无人协商解决，小区的车库一直另作他用，原告就利用小区门口的通道作为收费停车场，业主不但没有利益且业主不交费就无法停车；原告物业法律意识淡薄，作为专业的物业管理公司，应做到物业管理服务合理、合法，在业主间发生纠纷时主动上门调解，物业管理服务内容应公开，收费公开且公平公正，得到业主认可，但被告对原告的服务评价就是“脏”、“乱”、“差”；被告主张服务与价格等值，物业管理应合法、合理，在原告未纠正错误行为之前，被告有权拒绝支付物业服务费。经审理查明，2011年4月原告入场提供服务，同年6月22日，原告与重庆市合川区华盛大厦业主委员会签订了《物业服务合同》，合同主要约定原告对华盛大厦小区提供物业服务；合同期限为三年，自2011年4月1日至2014年3月31日；双方约定物业服务费标准：住宅每月0.75元/平方米，从三楼开始，每增加一层，增加0.01元/平方米（含电梯费、路灯费、无负压供水费）；物业服务费按季度交纳，业主应于每季度前十日内交纳，逾期交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。2014年4月1日，原告与重庆市合川区华盛大厦业主委员会续签订了《物业服务合同》，将物业服务收费标准变更为每月0.95元/平方米，从三楼开始，每增加一层，增加0.01元/平方米（含电梯费、路灯费、无负压供水费），服务期限为自2014年4月1日至2017年3月31日。后原告已为华盛大厦小区提供了服务，被告系华盛大厦小区X号房屋的业主，房屋建筑面积103.56平方米，自2011年7月1日起未向原告缴纳物业服务费。原告后已通过电话联系、挂号信件等方式向被告催要未果，现诉至本院，诉请如前。上述事实，有原告、被告的陈述，资质证书，《物业服务合同》，守护值班记录，保安巡逻签到表，会议签到记录，华盛大厦动用大修基金更换消防设施情况说明，电梯维修记录，律师函及国内挂号信函收据等证据为凭，经本院审查，足以确认。本院认为，原告与重庆市合川区华盛大厦业主委员会签订的《物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护，该合同对华盛大厦小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当守约履行。原告为小区提供了物业服务，被告作为小区业主应当按《物业服务合同》的约定支付物业服务费。对于地下车库及火锅馆空调、排气口问题，原告作为物业服务企业只能出面协调而非直接干涉处理，对于被告提出的原告改变物业办公室用途及占用共有部分，如确实存在，可由业委会依业主公约处理或由相关行政机关处理，不能作为拒缴物业服务费的理由，被告所举示的照片没有具体的形成时间、无不同时间比对照片，并不能充分证明原告未按合同约定为小区提供物业服务。综上，原告请求被告缴纳2011年7月1日至2016年9月30日的物业服务费的理由正当，本院予以支持，依据合同约定的物业服务费标准及被告房屋信息，被告2011年7月1日至2014年3月31日每月应缴纳物业服务费为83.88元，合计2768.04元，2014年4月1日至2016年9月30日每月应缴纳物业服务费为104.6元，合计3138元，2011年4月1日至2016年9月30日共应缴纳5906.04元，原告请求5840.52元，本院予以尊重。关于违约金问题。原告与业委会签订的《物业服务合同》中约定物业服务费按季度交纳，业主应于每季度前十日内交纳，逾期交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。因被告未按合同约定时间履行交纳义务，应当承担支付违约金的责任。原告自愿将该标准调低，变更为按年利率24%的标准，请求支付从2011年7月1日至2016年9月30日期间应交物业费的违约金3574.88元，其请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告艾亿淑在本判决生效后五日内向原告重庆市诚顺物业管理有限公司支付2011年4月1日至2016年9月30日的物业服务费5840.52元及2011年4月1日至2016年9月30日应缴物业费的违约金3574.88元，并从2016年10月1日起以欠付物业服务费为基数按年利率24%的标准向原告支付违约金至物业服务费付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告艾亿淑负担。（限本判决生效后五日内交至本院）本判决为终审判决。代理审判员  蔡鹏飞二〇一六年十二月二十八日书 记 员  张 露