广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13088号原告：谢进贤，男，1961年8月12日出生，汉族，住广东省阳山县*****************1*，公民身份号码440************516。委托诉讼代理人：林少锋，广东华鸿律师事务所律师。被告：陈德祥（曾用名陈厚霖），男，1973年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********金兰阁903房，公民身份号码441************419，现羁押于广东省阳江监狱。被告：黄嫦芝，女，1973年11月13日出生，汉族，住广东省罗定市*******1*，公民身份号码441************42X。第三人：中国建设银行股份有限公司佛山南海支行，住所地：广东省佛山市南海区**********，统一社会信用代码914************884。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所律师。原告谢进贤与被告陈德祥、黄嫦芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，根据原告的申请，依法追加中国建设银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称建设银行南海支行）作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人林少锋、被告陈德祥到庭参加了诉讼。被告黄嫦芝、第三人建设银行南海支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.第三人建设银行南海支行协助原告解除位于佛山市南海区************紫荆阁1305房（以下简称涉讼房屋）的抵押登记手续；2.被告陈德祥、黄嫦芝协助原告办理将涉讼房屋的不动产权转移登记至原告名下的手续；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告于2006年9月12日与两被告签订《房屋买卖合同》，约定将属于两被告所有的涉讼房屋的不动产权以32.5万元转让给原告，待符合过户条件时两被告需无条件协助原告办理房产过户登记等手续。其后，原告向两被告合共支付购房款13.3万元，涉讼房屋的银行按揭贷款余额19.2万元由原告继续向银行偿还，该房屋由原告从签订上述合同时起一直居住至今。2008年1月21日，两被告办理离婚手续，其后因被告陈德祥涉及刑事犯罪被依法关押于广东省阳江监狱服刑至今，导致原告无法向贷款银行申请提前一次性还贷业务。2018年5月29日，涉讼房屋按揭贷款银行疑因陈德祥划扣还款的账号问题划扣不成，遂以陈德祥逾期还款存在违约为由向南海区人民法院提起诉讼，要求判令陈德祥一次性偿还剩余的房贷款项及利息、罚息等款项。经法院依法审理及判决后，原告已以陈德祥名义向贷款银行一次性提前偿还涉讼房屋的全部贷款及利息等款项。现因陈德祥关押于广东省阳江监狱服刑，无法协助原告办理涉讼房屋的不动产权过户登记等手续，为维护原告的合法权益，故起诉。被告陈德祥辩称，只有原告书面确认涉讼房屋的户口留给被告陈德祥，陈德祥才同意配合原告办理涉讼房屋的过户手续，这是双方协商一致的结果。被告陈德祥之前有催促原告过户，但原告没有过户。被告黄嫦芝辩称，被告黄嫦芝在10年前已经和被告陈德祥离婚，至今互不来往。2017年7月，原告请求被告黄嫦芝出庭听证协助其完成涉讼房屋的过户手续，当时被告黄嫦芝积极配合，带齐所有材料出庭听证，但原告却在被告黄嫦芝不留意时将被告黄嫦芝持有的《房屋买卖合同》私藏偷走，至今未还。原告现在本案中要求两被告配合办理涉讼房屋的过户手续，对此，被告黄嫦芝同意在必要的时候再邮寄相关材料配合其办理过户手续，但原告应将其从被告黄嫦芝处偷走的《房屋买卖合同》返还。对原告要求被告黄嫦芝承担诉讼费用的诉讼请求，被告黄嫦芝不同意，因签订《房屋买卖合同》时，两被告本来是可以立即为其办理过户手续的，但原告无法一次性支付房款，便选择以被告陈德祥名义继续供楼。卖房两年后，两被告离婚；八年后，被告陈德祥因犯罪被羁押，才导致本案诉讼，故本案诉讼费用与被告黄嫦芝无关。第三人建设银行南海支行辩称，建设银行南海支行与借款人陈德祥于2002年12月4日签订《楼宇按揭合同》（编号：2002年供字第J4100378）用于陈德祥购买涉讼房屋，该行依约放款21.8万元。借款人贷款后出现逾期，建设银行南海支行于2018年5月29日向南海区人民法院提起诉讼，案号为（2018）粤0605民初9175号，之后进入执行程序，案号为（2019）粤0605执947号。该案由谢进贤代陈德祥结清了所欠的剩余贷款本息及费用，于2019年5月20日执行完毕。现陈德祥已经结清所欠建设银行南海支行的全部剩余贷款本息及费用，仅因其本人涉刑事犯罪在阳江监狱服刑，不能领取涂销抵押登记的资料及办理涂销抵押登记手续。建设银行南海支行作为第三人参加本案诉讼，同意按照法院的判决履行相关协助义务。原告围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、两被告身份证复印件各1份，用以证明诉讼主体资格。2.《房地产权证》复印件1份，用以证明涉讼房屋现登记在被告陈德祥名下的事实。3.《房屋买卖合同》原件1份、《证明》原件1份，用以证明原告与两被告于2006年9月12日签订买卖涉讼房屋的《房屋买卖合同》及《证明》，约定涉讼房屋的出让价格为32.5万元，前期支付13.3万元给两被告，剩余的19.2万元房屋银行按揭贷款由原告每月继续向银行偿还。4.收据原件3份、收条原件1份，用以证明原告已向两被告支付了涉讼房屋的购房款13.3万元。5.存折原件1本，用以证明被告陈德祥在双方签订《房屋买卖合同》后，已将办理房屋贷款的银行存折交给原告，由原告每月继续向银行偿还房屋贷款的事实。6.发票原件4份，用以证明原告从购房后就一直居住使用涉讼房屋至今。7.（2017）粤0605执异293号执行裁定书复印件1份，用以证明南海区人民法院依第三人的执行申请查封了涉讼房屋并即将评估拍卖。随后，原告依法向法院提起执行异议，但法院却以涉讼房屋的银行按揭贷款尚未还清及未办理过户登记为由作出该裁定书驳回了原告的执行异议。8.（2018）粤0605民初9175号民事判决书复印件1份、证明书复印件1份，用以证明第三人作为涉讼房屋按揭贷款银行，疑因被告陈德祥划扣还款的账号问题导致划扣不成，并以陈德祥逾期未能还款存在违约为由于2018年5月29日向南海区人民法院提起诉讼，要求陈德祥一次性偿还剩余的房贷款项及利息、罚息等款项，经法院审理后依法支持第三人的诉求。9.（2019）粤0605执947号执行完毕告知书原件1份、中国农业银行业务凭证原件1份、结案申请书复印件1份，用以证明原告已代被告陈德祥向第三人归还涉讼房屋的全部按揭贷款，其后第三人向法院申请解除对涉讼房屋的查封，现案件已执结，但抵押预告并未涂销。10.中国农业银行业务凭证原件1份，用以证明原告已委托案外人邓剑标代被告陈德祥向中国农业银行归还其信用卡借款本金、罚息及诉讼费。11.不动产登记信息查询结果表（2019年8月20日）原件1份，用以证明因原告已代被告归还中国农业银行的信用卡借款本金、罚息及诉讼费，现法院已解封涉讼房屋。经质证，被告陈德祥对原告提交的证据1-2无异议；对证据3，确认《房屋买卖合同》签名的真实性，但合同第2页的手写部分签约当时好像是没有的，对《证明》无异议；对证据4-11无异议。被告陈德祥没有向本院提交证据。被告黄嫦芝、第三人建设银行南海支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据1-2、证据3的《证明》、证据4-11来源合法、客观真实，且与本案相关联，相对方未提出异议，本院对上述证据均予以采信；证据3的《房屋买卖合同》，被告陈德祥确认落款签名的真实性，至于合同落款签名之后手写部分的内容，原告及被告黄嫦芝均有签名确认，被告黄嫦芝未到庭提出异议，故本院予以采信。本院综合以上采信的证据及当事人陈述，确认以下事实：2003年8月26日，涉讼房屋办理房地产权登记，登记权属人为被告陈德祥，权利证号为粤房地证字第C2089671号，且办理了抵押登记，抵押权人为第三人，权利证号为南房按证字第33841号。2006年9月12日，原告委托代理人王晓虹（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉讼房屋出售给乙方，售价为32.5万元；乙方应于合同生效当日支付订金60000元，2006年12月底付40000元，银行按揭部分仍由乙方按月代缴外，过户时余款全部由乙方付清给甲方；房屋过户及其他一切费用由乙方负担；甲方涉及其他有关债权债务与涉讼房屋无关，甲方不得再将涉讼房屋转让或抵押；因发展商问题，本花园房屋暂时不能过户，甲方应在本花园能办理房产证过户手续时无条件配合乙方办理涉讼房屋的过户手续及其他相关手续；如甲方中途取消合约，则除甲方退回乙方订金60000元外，另赔偿乙方60000元；如乙方中途取消合约，甲方不退回订金60000元；至签约时止，涉讼房屋尚欠银行按揭贷款为192000元，由乙方付清。同日，两被告出具《证明》予原告，明确涉讼房屋从2006年9月14日起的按揭贷款由被告陈德祥变更为原告按月代缴。同日，被告陈德祥出具《收据》，确认收取原告支付的购买涉讼房屋的购房款60000元。2007年1月6日，被告黄嫦芝出具《收据》，确认收取原告支付的购买涉讼房屋的购房款40000元。2007年10月6日，被告陈德祥出具《收条》，确认收取原告支付的购买涉讼房屋的购房款15000元。2007年10月22日，被告陈德祥出具《收据》，确认收取原告支付的购买涉讼房屋的购房款18000元，并确认除银行按揭款外已全部付清。2011年4月6日，本院立案受理中国农业银行股份有限公司南海分行（以下简称农业银行南海分行）诉陈德祥信用卡纠纷一案，案号为（2011）佛南法民二初字第981号。同年9月7日，本院依法作出（2011）佛南法民二初字第981号民事判决，判令：一、陈德祥应向农业银行南海分行归还计至2011年2月10日止的金穗贷记卡透支款22976.86元（含本金14844.74元、利息6809.49元、滞纳金880.89元、超限费441.74元），并从2011年2月11日起至实际清偿日止按中国人民银行同期规定的贷记卡透支利率和计息方法计付利息予农业银行南海分行；二、上述第一项债务陈德祥应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。本案适用普通程序结案，案件受理费374.42元（农业银行南海分行已预交），由陈德祥负担;陈德祥应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予农业银行南海分行，本院不另收退。该判决发生法律效力后，因陈德祥未履行还款义务，农业银行南海分行申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2012）佛南法执字第1236号，后经恢复执行，恢复执行案号为（2016）粤0605执恢279号。在该案的执行过程中，本院于2016年6月13日作出（2016）粤0605执恢279-3号执行裁定，并据此于同年7月1日查封了涉讼房屋。2017年6月26日，本院立案审查谢进贤对本院在（2016）粤0605执恢279号案中执行涉讼房屋所提异议，案号为（2017）粤0605执异293号。同年7月11日，本院依法作出（2017）粤0605执异293号执行裁定，以谢进贤虽在本院查封涉讼房屋之前已与陈德祥签订房屋买卖合同，但其尚未支付全部购房款（银行按揭贷款未付清）、未举证证明在本院查封涉讼房屋之前已经合法占有该房屋、在签订合同后长达近11年尚未办理过户手续存在一定过错为由，驳回谢进贤的异议。2018年5月29日，本院立案受理建设银行南海支行诉陈德祥金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初9175号。同年9月28日，本院依法作出（2018）粤0605民初9175号民事判决，判令：一、陈德祥应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2018年9月19日的借款本金73268.89元、利息3131.11元、罚息291.41元，以及从2018年9月20日起至实际清偿之日止，以上述本金按照中国人民银行同期五年期以上贷款基准利率上浮50%计算的罚息予建设银行南海支行；二、建设银行南海支行对陈德祥提供抵押的南海市黄岐区恒福花园紫荆阁1305房房产（南房按证字第33841号）的价款在上项债权及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；三、驳回建设银行南海支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费收取2024.58元、财产保全费909.83元，合共2934.41元（原告已预交），由被告负担，被告应于给付上述款项时一并直接支付给原告，本院不另收退。该判决已于2018年12月12日生效。因陈德祥未履行还款义务，建设银行南海支行申请强制执行，本院依法立案执行，案号为（2019）粤0605执947号。2019年4月19日，谢进贤代陈德祥向本院交纳（2019）粤0605执947号案款项77057.55元。2019年4月30日，第三人向本院提交《结案申请书》，陈述陈德祥拖欠该行的贷款本息及相关费用已经还清，申请对（2019）粤0605执947号案作结案处理。2019年5月20日，本院依法作出（2019）粤0605执947号执行完毕告知书，告知该案当事人（2019）粤0605执947号案已执行完毕。2019年6月5日，原告提起本案诉讼。2019年8月1日，邓剑标向农业银行南海分行交款624.18元，交易附言“代陈德祥交诉讼费”；向陈德祥在农业银行尾号为4176的账户转账32699.92元，附言为“代陈德祥归还款项”；在农业银行南海桂城支行办理业务种类名称为“手工收费”的业务，支出17085.73元。2019年8月20日，佛山市自然资源局出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示，涉讼房屋除存在抵押权人为第三人的抵押登记之外，不存在其他权利限制的情形。庭审中，原告与被告陈德祥确认，涉讼房屋由原告在2004年开始租用，2006年双方签订《房屋买卖合同》后，由原告继续使用至今。另查明，截至2019年9月3日，谢进贤在佛山市住房记录为0套。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，签约双方均应依约履行义务，不得擅自变更或解除合同。根据本案查明的事实，原告已支付完毕《房屋买卖合同》项下的全部购房款，涉讼房屋现有权利限制为抵押权人为第三人的抵押登记，第三人亦同意配合办理相关涂销抵押登记手续，故原告诉请第三人配合办理涂销涉讼房屋抵押登记的相关手续、两被告配合办理将涉讼房屋的不动产权转移登记至原告名下的相关手续均理据充分，本院均予以支持。被告陈德祥主张双方已协商一致明确两被告只是出卖房屋不出让户口予原告，并要求原告承诺为其保留涉讼房屋的户口，否则不予配合办理相关手续，但因《房屋买卖合同》未见相关约定，被告陈德祥也未提供其他证据证明双方存在此项约定，原告不确认，本院不予采纳。考虑以下因素，本院酌情确定本案诉讼费用由原告与被告陈德祥各负50%：第一，涉讼房屋从2006年9月12日双方签订《房屋买卖合同》至今仍未办妥过户手续，与双方在合同中约定由原告代偿第三人的按揭贷款，且未约定何时办理过户手续有直接关联。双方签署该合同，选择以此方式进行交易，则应自负由此产生的风险。第二，原告未及时清偿涉讼房屋项下的按揭贷款，导致交易周期延长，应自负由此产生的风险。第三，原、被告均主张其曾多次催促相对方办理过户手续，但均未提交证据证明。第四，被告陈德祥作为涉讼房屋的登记所有权人，在其签订《房屋买卖合同》后，涉讼房屋亦曾因其原因而被法院查封，且因其涉及刑事犯罪而被羁押，导致其客观上无法配合办理相关手续。在本案的诉讼中，被告陈德祥还对其配合办理过户手续提出了《房屋买卖合同》约定之外的附加条件，且原告未予同意。第五，被告黄嫦芝在本院（2017）粤0605执异293号案及本案中自始至终均同意配合办理相关手续，在履约中并无过错。被告黄嫦芝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决；第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：第三人中国建设银行股份有限公司佛山南海支行应于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告谢进贤办理涂销位于佛山市南海区************紫荆阁1305房的抵押登记（权利证号为南房按证字第33841号）的相关手续；被告陈德祥、黄嫦芝应于上述第一项办妥之日起十日内配合原告谢进贤办理将位于佛山市南海区************紫荆阁1305房的不动产权（权利证号为粤房地证字第C2089671号）转移登记至原告谢进贤名下的相关手续。本案适用简易程序结案，案件受理费6175元，减半收取计3087.5元（原告已预交），由原告负担1543.75元，由被告陈德祥负担1543.75元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费1543.75元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年九月四日书记员  许晓璇