广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0304民初12645号原告（反诉被告）杨敏，女，汉族，1987年8月23日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人王露，广东梦海律师事务所律师。委托代理人邹玉霞，广东梦海律师事务所律师。被告（反诉原告）黄梅，女，汉族，1972年11月15日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人刘国林，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人倪仪，广东知和行律师事务所律师。被告柯鹏,男,汉族,1967年5月14日出生,住址广东省深圳市福田区,委托代理人倪仪，广东知和行律师事务所律师。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司,住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路**安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人杜艳花。委托代理人张翔宇,男,汉族,1994年12月26日出生,住址吉林省永吉县,系公司员工。委托代理人李翩翩,女,汉族,1996年2月28日出生,住址广东省深圳市罗湖区,系公司员工。上列原告杨敏与被告黄梅、柯鹏、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，于2019年4月2日依法追加柯鹏为被告，后被告黄梅提出反诉，本院受理反诉后，依法由审判长潘捷、人民陪审员李春梅、曾小平组成合议庭适用普通程序于2019年8月8日公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告杨敏的委托代理人王露、邹玉霞，被告黄梅的委托代理人刘国林、倪仪，被告柯鹏的委托代理人倪仪到庭参加诉讼，第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院合法传唤未到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2018年11月25日，原告、被告黄梅、第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告黄梅购买原告位于深圳市××香蜜湖路××家园××楼××1502房屋，房屋总价1926万元，定金100万元，合同签订之日支付10万元定金，合同签订后7个工作日内支付余下90万元定金。合同签订当日，被告黄梅将10万元定金支付给第三方托管，之后未再支付原告任何费用。被告黄梅的上述违约行为导致涉案房屋至今仍处于搁置状态，也造成了原告的损失。原告基于积极履行合同的目的，在合同签订后，便将户口迁移出原涉案房屋，原告亦从涉案房屋搬出，在此期间原告租住于其他房屋，由此产生了相应的费用。合同第十条第二款规定，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。故，原告委托律师于2018年12月14日向被告黄梅发出《律师函》，要求被告黄梅支付剩余定金并积极履行合同。期间，原告、第三人也多次与被告黄梅就合同的履行情况进行沟通，但被告黄梅均无履行合同的意愿。鉴于被告黄梅的上述严重违约行为，原告委托律师于2019年1月8日再次向被告黄梅发出《律师函》，通知被告黄梅合同正式解除。因两被告为夫妻关系，原告请求判令：一、《二手房买卖及居间服务合同》已于2018年12月25日解除;二、两被告支付原告违约金3852000元；三、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由两被告承担。原告当庭主张将上述请求的第一项变更为《二手房买卖及居间服务合同》已于2019年1月22日解除。两被告答辩称,在《二手房买卖及居间服务合同》签订前，两被告已明确向原告及第三人表明购买该涉案标的系为解决小孩的学位问题，两被告均不具备相应的购房资格，但原告及第三人恶意串通，利用两被告对相关政策、法律的不了解，诱导被告黄梅于2018年11月25日签订《二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后，因被告黄梅不具备购房资质，将面临过户不能的情形。为此，被告黄梅于2018年11月27日向原告提出协商合同条款的相关请求，但原告及第三人均置之不理。原告的行为违背了诚信原则，其与被告黄梅签订合同目的只是为索取高额的违约金。被告黄梅提起反诉称，原告及第三人假借订立合同，恶意进行磋商的行为已经违背了诚实信用原则，构成了严重违约。为此，请求判令：一、解除《二手房买卖及居间服务合同》；二、原告退回被告已付定金10万元；三、所有诉讼该费用均由原告承担。两被告当庭增加一项诉讼请求为原告承担两被告律师费2万元。原告针对被告的反诉答辩称，第一，原告并未与第三人恶意串通，诱导被告黄梅与原告及第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，且两被告并未能提交有效证据证明其主张；第二，《二手房买卖及居间服务合同》签订后，原告随即将其户口进行转移，并按照被告黄梅的要求为其租赁车位，原告自始至终积极履行合同内容；第三，被告黄梅欲恶意规避政策风险获取相应利益，但合同签订后首付款资金不足导致违约，从而要求原告解除合同，被告黄梅的行为违背了诚实信用原则。第三人针对原告的本诉及被告黄梅的反诉在法定期限内提交答辩状，称在第三人的居间服务下，原告、被告黄梅、第三人于2018年11月25日签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关附件。同日，被告黄梅依约支付原告定金10万元，定金10万元现托管于第三人处。2018年11月27日，被告黄梅表示因资金出现问题，需要与原告沟通协商。经多次协商，原告与被告黄梅就延期时间、解约赔偿等事宜未能达成一致意见。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，并在合同双方出现争议时，一直积极调解。经审理查明，2018年11月25日，原告、被告黄梅、第三人签订了《二手房买卖及居间服务合同》。合同载明“第一条转让标的：买卖双方交易的房地产位于温馨家园2号楼E座1502（下称该房产），房源信息编码为：U172991925535，房地产证号（或不动产权证书号）为300724302，用途为住宅，建筑面积为204.07平方米……第三条转让价款：该房产转让总价款为人民币壹仟玖佰贰拾陆万元整（小写￥19260000.00元）。第四条交易定金：该房产交易定金共计人民币壹佰万元整（小写：￥1000000.00元），买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币壹拾万元整（小写：￥100000.00元），本合同签订后柒个工作日内再向卖方支付定金人民币玖拾万元整（小写：￥900000.00元）……第十条违约责任：2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”。同日，被告黄梅转账支付10万元定金，原告向被告黄梅出具《收据》，确认收到被告黄梅支付的定金10万元。第三人确认定金10万元现托管于第三人处。2018年12月14日，原告向被告黄梅的身份证地址邮寄《律师函》，《律师函》载明“…本律师特要求你方自收到本函件之日起5日内依约履行相关义务，继续履行合同…”2019年1月7日，原告再次向被告黄梅邮寄《律师函》，《律师函》载明“…本律师接受委托人的委托，于2018年12月14日致函予你要求你依约履行合同，当事人也多次与你沟通，但是你置之不理。鉴于此，本律师根据你与委托人签订的合同第十条第2项之规定，特通知你，你与委托人的《二手房买卖及居间服务合同》于2018年12月25日正式解除”。EMS邮单显示上述《律师函》分别于2018年12月25日、2019年1月22日妥投。另查，被告黄梅与被告柯鹏为夫妻关系，结婚登记日期为2018年11月16日。两被告与第三人处工作人员的微信聊天记录、通话录音内容均为沟通涉案房屋过户及贷款事宜。以上事实有《二手房买卖及居间服务合同》、《律师函》、EMS邮单、结婚证、不动产查询单、公证书（黄梅与第三人处工作人员蒋婷聊天记录）、被告柯鹏与第三人的通话录音、柯鹏公证书、当事人的陈述予以证实。本院认为，两被告提交的微信聊天记录、通话录音已经过公证程序，但仅凭上述微信聊天记录、通话录音的内容未能完整地、有效地体现出其关于“原告与第三人恶意串通，诱骗其签订《二手房买卖及居间服务合同》”的主张，故本院对其主张不予采信，确认原告与被告黄梅签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同约定的权利及义务。被告黄梅未按照合同约定按时支付剩余定金及首付款，构成了违约，原告有权请求被告支付逾期履行合同的违约金，被告黄梅请求原告退回被告已付定金10万无事实和法律依据，本院予以驳回。关于合同解除时间，深圳市罗湖区北斗路32号文化花园文华楼19F为被告黄梅的身份证地址，被告黄梅在《二手房买卖及居间服务合同》备注的通讯地址亦同上，故，上述地址可视为被告黄梅确认的通讯地址。原告向被告黄梅的上述地址邮寄落款时间为2019年1月7日的《律师函》，邮件投递状态为妥投，故本院依法确认被告黄梅已于2019年1月22日收到落款时间为2019年1月7日的《律师函》。故，本案房屋买卖合同解除之日为2019年1月22日。关于违约金金额，合同约定守约方有权选择要求对方按转让总价款20%支付违约金，因原告未能提交有效证据证明其实际损失情况，考虑到两被告违约并无主观恶意，故本院在综合同地段房屋价格情况、合同的签订及履行情况等因素的基础上，酌情调整违约金按转让成交价的5%计算，被告黄梅应向原告支付违约金963000元，对原告主张超过部分，本院不予支持。关于律师费，依据前述，本院依法确认被告黄梅未按照合同约定按时支付剩余定金及首付款，构成了违约。合同约定“卖方因维权所支出的律师费由买方承担”，于法不悖，本院予以确认。原告主张其因本案支出律师费2万元，并提交了律师费发票及委托代理合同证明其主张。律师费发票及委托代理合同均有原件核对，本院依法采信其真实性，故，被告黄梅应向原告支付其支出的律师费2万元。关于被告柯鹏的连带责任，案涉房产买卖纠纷发生在两被告夫妻关系存续期间，被告柯鹏知晓被告黄梅购买涉案房产且未提出异议，并多次与第三人处工作人员沟通涉案房屋过户及贷款事宜，可推定两被告合意购买涉案房产，故本案的债务属于夫妻共同债务，原告请求被告柯鹏对被告黄梅的本案债务承担连带责任，本院予以支持。判决结果依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告杨敏、被告黄梅及第三人深圳市乐有家房产交易有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年1月22日解除；二、被告黄梅应向原告杨敏支付违约金963000元；三、被告黄梅应向原告杨敏支付律师费2万元；四、被告柯鹏对被告杨敏的上述债务承担连带责任；五、驳回被告黄梅的其他诉讼请求。上述应付款项，被告黄梅、柯鹏应于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37616元（原告已预交）及反诉受理费2300元（被告已预交），均由两被告负担；保全费5000元(已由原告预交)，由两被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  潘 捷人民陪审员  李春梅人民陪审员  曾小平二〇一九年九月十六日书 记 员  刘倩恩