吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0291民初403号原告（执行案外人）：赵桂萍，女，1968年3月24日出生，汉族，无职业，户籍地：吉林市龙潭区，居住地：吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：郑化民，吉林乾华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹤臻，吉林乾华律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林市鸿屹建筑安装有限公司，住所地：吉林市船营区昆明街华南小区20号楼4层。法定代表人：尹凤起，经理。委托诉讼代理人：马仁，男，该公司法律顾问。被告（申请执行人）：丁强，男，1968年5月12日出生，汉族，无职业，户籍地：吉林市丰满区，居住地：吉林高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：李秀娟，北京大成（吉林）律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林市轩宇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省。法定代表人：池铁吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：于莉洁，女，该公司出纳员。第三人：河北宇通泵业有限公司，住所地：河北省博野县东风村工业园区5号。法定代表人：刘素娟，总经理。委托诉讼代理人：张建华，男，该公司驻吉林办事处经理。第三人：张建华，男，1959年12月13日出生，汉族，河北宇通泵业有限公司驻吉林办事处经理，住吉林市龙潭区。原告赵桂萍诉被告吉林市鸿屹建筑安装有限公司（下称：鸿屹公司）、被告丁强，第三人吉林市轩宇房地产开发有限责任公司（下称：轩宇公司）、第三人河北宇通泵业有限公司（下称：宇通泵业）、第三人张建华案外人执行异议之诉一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵桂萍及其委托诉讼代理人郑化民、王鹤臻，被告丁强的委托诉讼代理人李秀娟，第三人轩宇公司的委托诉讼代理人于莉洁，第三人宇通泵业的委托诉讼代理人张建华，第三人张建华到庭参加诉讼。被告鸿屹公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。赵桂萍向本院提出诉讼请求：确认位于吉林市龙潭区江畔名苑*号楼*号车库为原告所有，并解除查封，终止执行。事实与理由：2016年4月29日原告（案外人）收到吉林高新法院送达的（2016）吉0291执行3号执行裁定书。原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原告赵桂萍与宇通泵业于2009年11月28日签订车库买卖协议，该车库为轩宇公司于2006年抵押给宇通泵业吉林办事处经理张建华，宇通泵业吉林办事处经理张建华为获取欠款，以宇通泵业名义用公司公章与原告赵桂萍签订车库买卖协议，该车库买卖协议约定宇通泵业将江畔名苑*楼*号车库出售给赵桂萍。赵桂萍于签订当日将购买房款130000元整交付于合同签字人之一李冰（宇通泵业吉林办事处财务人员），并由李冰作为公司财务人员代表公司出具收条。至此赵桂萍根据车库买卖协议，作为善意买受人已经结清全部价款，且一直占有使用该车库。综上所述，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为维护原告合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告丁强辩称，1.2015吉高新执异字第3号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。2.原告不具备请求确认吉林市龙潭区江畔名苑*号楼*号车库为其所有的请求权基础，原告与第三人宇通泵业若存在真实的车库买卖合同关系，原告仅能依据双方的协议主张宇通泵业有限公司继续履行而不能直接请求确认争议的车库归原告所有。3.法院查封行为并无错误，无需解除。4.原告提起的执行异议不符合相关法定程序已经裁定驳回，执行不应终止。5.原告购买车库存在过错。6.宇通泵业与轩宇公司是否存在真实的债权债务关系缺乏证据证明。被告鸿屹公司未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。第三人轩宇公司述称，丁强属于强制执行，*号楼*号车库是我们与张建华抵押在先，同意原告的请求。第三人宇通泵业述称，我们的财务人员卖房子的时候用的宇通泵业的公章卖的，卖房子的时候没想太多，房子是我（张建华）的，我（张建华）就卖了，房子是我（张建华）个人的。第三人张建华述称，同宇通泵业意见。本院查明事实：张建华系宇通泵业吉林办事处经理。其与轩宇公司存在民间借贷关系。轩宇公司因欠张建华借款，于2009年11月28日前将江畔名苑*号楼*号车库抵顶给张建华。2009年11月28日，张建华授权宇通泵业吉林办事处工作人员李冰以宇通泵业名义与赵桂萍签订“车库买卖协议书”，约定：宇通泵业自愿将坐落于江畔名苑*号楼*号车库出售给乙方，售价为13万元。2009年11月29日前发生的费用由甲方承担，之后发生任何费用均与宇通泵业无关。此协议经双方签订后即时生效，价格不得变更。宇通泵业在协议书上加盖了公章，宇通泵业吉林办事处工作人员李冰并在该协议上签名。宇通泵业吉林办事处工作人员李冰于当日收取赵桂萍交付的购买车库款13万元。并将加盖轩宇公司合同专用章和轩宇公司法定代表人池铁吉印章的商品房买卖合同及交纳给吉林市天赐物业管理有限公司的契税等款项的收据交给赵桂萍。该商品房买卖合同中载明：第*幢*层*号房。用途网点。单价每平方米800元，总金额26544元。赵桂萍收到商品房买卖合同后在买受人处填写赵桂萍。李冰收取赵桂萍交付的购房款后将该款交付给张建华。吉林市天赐物业管理有限公司于2007年9月25日出具的收据，载明：交款单位李冰，*-*车库。人民币1377.8元，收款事由：基金663.6元、契税398.10元、房产局杂费106.10元，查档10元、代办费200元。赵桂萍为江畔名苑*号楼*号车库交纳了2010年8月1日至2011年7月31日、2012年7月1日至2013年7月1日、2014年1月15日至6月30日、2015年度、2016年度物业费。2009年11月29日，赵桂萍委托吉林市龙潭区江畔名苑小区业主委员会办理房照，并交纳委托费用300元。另查明：因轩宇公司未履行本院已经发生法律效力的（2011）吉高新民一初字第151号民事判决书所确定的义务，鸿屹公司、丁强向本院申请执行，本院于2013年3月25日作出（2013）吉高新执字第2-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人轩宇公司名下的坐落于吉林市龙潭区滨江路江畔名苑*号楼，所有权证号为P000000***号，房号分别为226133III403070001***、226133III403070001***、226133III403070001***、226133III403070001***、226133III403070001***、226133III403070001***的车库。赵桂萍向本院提出执行异议，本院于2016年4月18日作出（2016）吉0291执异3号执行裁定书，裁定：驳回案外人赵桂萍的执行异议请求。以上事实有车库买卖协议书、宇通泵业证明、物业费收据、委托办理产权房照协议书、商品房买卖合同及李冰证人证言、庭审笔录为证。对赵桂萍提举的商品房买卖合同，丁强质证意见：真实性没有异议，对证明的问题有异议，并不能证明轩宇房地产公司与赵桂萍存在买卖关系。轩宇公司质证意见：真实性无异议，这个合同不是轩宇公司和赵桂萍签订的，我们轩宇公司与张建华签订借款的时候，给了张建华一份空白的合同作为抵押。宇通泵业、张建华质证意见：上面的字不是我写的，轩宇公司写的，合同是真实的。对赵桂萍提举的借条（复印件），丁强质证意见：真实性有异议，张建华个人的债务关系和本案没有关系，而且没有原件。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的车库买卖协议，丁强质证意见：真实性没有异议，但是只能证明赵桂萍与河北宇通泵业有限公司存在车库的买卖合同，不能证明宇通泵业享有处分的权利，赵桂萍只能向河北宇通泵业有限公司主张继续履行合同，无权请求确认涉案车库的所有权。轩宇公司质证意见：与我们公司无关。宇通泵业、张建华质证意见：是真实性的，签合同的时候和我说了，我说有人买就卖吧。对赵桂萍提举的李冰和张建华的身份证明，丁强质证意见：真实性无异议，对证明的问题有异议，是不是公司的员工得有员工的合同，不具有证明效力。轩宇公司质证意见：李冰确实是张建华的财务人员，我们抵押借款的时候我见过她，还钱的时候也是她来的。宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的物业公司保管的商品房买卖合同，丁强质证意见：商品房买卖合同如果真实存在应当由买卖双方持有保留，由物业公司保管不符合常理。轩宇公司质证意见：对证据5没有公章不知道出处，有异议。宇通泵业、张建华质证意见：不清楚。对赵桂萍提举的江畔名苑小区产权初始登记审查表，丁强质证意见：不予认可，白纸黑字没有任何的证明力，谁都可以写。轩宇公司质证意见：真实性有异议，不清楚。宇通泵业、张建华质证意见：不清楚。对赵桂萍提举的委托办理产权房照协议书，丁强质证意见：不予认可，没有任何效力，委托办理产权房照协议书应当是一份协议而且盖章单位也没有委托的权限。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：不清楚。对赵桂萍提举的2010年、2012年、2014年、2015年、2016年物业费5张，丁强质证意见：真实性有异议，物业公司收取物业费应当给交款人出具发票，此组证据里面2014年1月15日到6月30日只是半年的物业费，2014年6月30日之后该车库有可能是无人占有状态。而且物业费金额相互有矛盾之处，并不是一致的。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的电费明细表，丁强质证意见：电费只能证明是9号车库的电费，并不能证明缴费人是谁。天赐物业应该加盖公章，真实性不予认可。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的停用热申请表、停用热申请审批表，停用热通知书，丁强质证意见：对真实性不予认可，没有相关单位的公章。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的物业存档证明，丁强质证意见：对于江畔明苑小区打印的登记表不予认可，吉林天吉物业是由谁出具的，出具人的联系方式没有，我们不予认可。他2015年6月以后的，是在法院查封以后签收的。真实性不予认可。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的收条，丁强质证意见：有异议，如果是真实的也只证明李冰个人收了赵桂萍13万元。轩宇公司质证意见：充分证明李冰收到赵桂萍*号楼*号车库的房款人民币13万元，轩宇公司并未收取。宇通泵业、张建华质证意见：李冰收到的购房款真实有效。对赵桂萍提举的物业公司出具的收据，丁强质证意见：不能证明办理了相关手续，如果已经办理了相关手续，应该有房产相应的材料和手续。李冰作为张建华的财务人员并不能代表宇通泵业有限公司缴纳任何费用。收取相关税费的部门也不应当是物业管理公司。轩宇公司质证意见：无异议。宇通泵业、张建华质证意见：不清楚。对赵桂萍提举的李冰证言，丁强质证意见：不应该采信。证人无法证明自己是宇通公司的员工，或者是吉林办事处的员工。证人证言相互矛盾，证人一方面陈述是自己自然而然盖上了宇通泵业的公章，一方面又陈述宇通泵业有限公司的公章不归其保管，宇通泵业有限公司作为保定的注册公司吉林市办事处无理由持有该公司公章。轩宇公司质证意见：无异议。宇通泵业、张建华质证意见：李冰是我公司的会计，公章在我这，我和吉化有业务来往，长期签合同，原告要买，我说就卖吧，他们说要签合同，我就说那你就和他们签，以公司和个人的名字都行。对赵桂萍提举的张彦证言，丁强质证意见：不能证明原告与轩宇房地产公司之间存在房屋买卖关系。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的王晓峰证言,丁强质证意见：证人与本案的审理结果有利害关系，故不应该采信。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。对赵桂萍提举的邢立宝证言，丁强质证意见：证人与原告是夫妻关系，证人的证言并不能排除在购买车库时有重大过错，其原告与宇通泵业签订的合同并非合法有效。轩宇公司、宇通泵业、张建华质证意见：无异议。丁强未向本院提举证据。轩宇公司未向本院提举证据。本院认为：本案性质为案外人执行异议之诉。一、关于原告赵桂萍请求确认位于吉林市龙潭区江畔名苑*号楼*号车库为原告所有的问题，因我国不动产物权系以登记为原则，故应由房屋权利人向相关行政机关进行申报登记。此种请求不属于人民法院进行裁判确认的范围。二、关于原告赵桂萍请求解除查封，终止执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，赵桂萍的请求是否应得到支持，应看赵桂萍购买讼争房屋的情形是否符合该规定。本案中，第一，在本院对讼争房屋查封之前，赵桂萍即与宇通泵业签订房屋买卖合同，该合同因不违反法律规定而有效。因宇通泵业持有加盖轩宇公司合同专用章的商品房买卖合同书，且从赵桂萍提举的吉林市天赐物业管理有限公司于2007年9月25日出具的收据所载交款款项为：基金663.6元、契税398.10元、房产局杂费106.10元，查档10元、代办费200元的内容来看，如轩宇公司未将房屋转移给张建华，则无需交纳上述款项，故在无证据证明赵桂萍与宇通泵业或张建华之间存在恶意串通的情况下，赵桂萍基于张建华或宇通泵业公司持有商品房买卖合同及吉林市天赐物业管理有限公司收取基金、契税、房产局杂费、查档费、代办费的票据购买该房屋，其行为属于善意第三人，对其购买行为应当予以保护，故此抗辩不能对抗赵桂萍。第二，赵桂萍已经实际占有该讼争房屋。虽轩宇公司主张讼争房屋系因轩宇公司向张建华借款而抵押给张建华，但轩宇公司庭审中自认，自抵押后即未对讼争房屋进行管理。结合赵桂萍提举的物业费票据及李冰及张建华的陈述，可以认定赵桂萍在本院查封之前即已经实际占有该房屋。第三，赵桂萍已经按照合同支付购买房屋的价款。从李冰证言及赵桂萍提举的收条，并结合张建华关于授权李冰售房并收取卖房款的陈述，可以确定赵桂萍已经按照与宇通泵业签订的房屋买卖协议约定的价格支付购房款13万元。关于张建华与轩宇公司之间是否存在房屋买卖关系问题，轩宇公司对赵桂萍提举的轩宇公司法定代表人池铁吉为张建华出具的借条的复印件的真实性并无异议，且表示是轩宇公司与张建华之间存在借贷关系。张建华对借条亦无异议，故可认定轩宇公司与张建华之间存在借贷关系。张建华主张讼争房屋系轩宇公司出卖给其本人，用以抵顶借款，虽轩宇公司主张系抵押给张建华，但轩宇公司与张建华借款发生于2007年2月份，至诉讼时9年有余，如此长时间，轩宇公司未对房屋进行管理，轩宇公司该主张明显不符常理。且从赵桂萍提举的吉林市天赐物业管理有限公司于2007年9月25日出具的收据所载交款款项为：基金663.6元、契税398.10元、房产局杂费106.10元，查档10元、代办费200元的内容来看，在房屋未抵顶给张建华仅是抵押的情况下，张建华并无交纳上述款项的义务。对合同是否履行应由负有履行义务一方承担举证责任。轩宇公司主张所欠张建华借款已经给付，而其并未提举证据证明所欠张建华欠款已经通过其他方式予以偿还，且如轩宇公司主张属实，在已经偿还欠款的情况下未收回商品房买卖合同亦不符合常理，在此种情况下，根据高度盖然性证明标准，张建华提出的轩宇公司以顶账的方式将房屋出售给其的主张符合常理，应予支持。关于商品房合同中约定的价款亦因轩宇公司与张建华进行顶账，而视为张建华全额交付了购房款。第四，讼争房屋未办理过户登记并非赵桂萍自身原因。从赵桂萍提举的吉林市天赐物业管理有限公司于2007年9月25日出具的收据所载交款内容及委托办理产权房照协议书可以认定，房屋买受人将办理过户登记事项委托第三方办理，而第三方未及时办理房屋过户登记，过错并不在买受人，故讼争房屋未办理过户登记并非购买人原因。虽丁强对吉林市天赐物业管理公司的收据及委托办理产权房照协议书提出异议，但因收据及委托办理产权房照协议书所附收款收据均加盖了收取单位印鉴，而丁强并未提出反证证实收据及收款收据印鉴为不真实的，故本院对此两份证据予以采信。综上，赵桂萍对登记在被执行人轩宇公司名下的不动产提出的异议，能够排除执行，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行吉林市轩宇房地产开发有限责任公司名下位于吉林市龙潭区江畔名苑*号楼*号车库；驳回原告赵桂萍其他诉讼请求。案件受理费2900元，由被告吉林市鸿屹建筑安装有限公司、丁强共同以负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  刘 强人民陪审员  常淑辉人民陪审员  张泽君二〇一六年十二月二十三日书 记 员  黄春禹