成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第212号原告：四川省千万贸易有限公司，住所地：成都市下西顺城街28号四楼（金属大厦）。法定代表人：王立茂，公司董事长。委托诉讼代理人：汪飞，中豪律师集团（四川）事务所律师。委托诉讼代理人：伍伟，中豪律师集团（四川）事务所律师。被告：成都众翔商贸有限公司，住所地：成都市金琴路南段73号。法定代表人：刘跃刚，公司总经理。委托诉讼代理人：董川明，四川易通律师事务所律师。第三人：成都众翔商贸有限公司金山商场，营业场所：成都市蜀都大道总府路38号。负责人：李锦。委托诉讼代理人：董川明，四川易通律师事务所律师。原告四川省千万贸易有限公司（以下简称千万贸易公司）与被告成都众翔商贸有限公司（以下简称众翔公司）、成都众翔商贸有限公司金山商场（以下简称金山商场）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法适用简易程序于2015年1月15日第一次公开开庭进行了审理。后因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，本院依法裁定中止审理。中止事由消除后，本院恢复对本案的审理，并于2016年10月20日第二次公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告千万贸易公司向本院提出诉讼请求：1.确认千万贸易公司与众翔公司签订的《租赁合同》已经解除（庭审中阐明确认《租赁合同》已于2014年9月15日解除）；2.众翔公司及金山商场向千万贸易公司返还所占用的总府路38号房屋；3.众翔公司及金山商场向千万贸易公司支付房屋占用费用至实际腾退之日（自2014年11月1日起计算）。事实和理由：千万贸易公司与众翔公司于2002年4月22日签订了《租房合同》，以不定期租赁方式将位于成都市总府路38号、总面积为150平方米的房屋出租给众翔公司使用，合同约定众翔公司使用房屋从事经营活动，租用房内有关水、电费、物业管理费、消防及政府相关规费由众翔公司承担。目前，该房屋由众翔公司及金山商场使用。千万贸易公司于2014年9月15日向众翔公司发送“关于解除房屋租赁合同的通知函”，明确告知依照《租房合同》之相关规定解除双方签订的《租房合同》，并要求众翔公司于2014年9月30日前腾退房屋并交还千万贸易公司。但众翔公司至今未退还前述商铺，且合同解除后，众翔公司及金山商场继续占有使用千万贸易公司的房屋属于无权占有，应当按照同等地段的租金标准（按每月1000/㎡计算）向原告支付占用费。庭审中，千万贸易公司补充陈述，1、千万贸易公司与众翔公司系租赁合同关系，应受合同法的约束，双方的《租房合同》未明确约定租赁期限，按照合同法第232条的规定，千万贸易公司向众翔公司依法送达了解除合同通知函，并由众翔公司签收，故千万贸易公司解除合同的理由成立，应当依法确认合同已解除。2、根据众翔公司与成都市干道指挥部签订的干协（1988）第xx号协议，安置人为成都市干道建设指挥部（以下简称干道指挥部），被安置人为糖酒公司即现在的众翔公司，该协议系干道指挥部与众翔公司之间的协议，对四川省金属材料总公司（以下简称金属总公司）并无约束力，而金属总公司与众翔公司之间仅存在租赁关系，并且金属总公司作为一家企业，并非法定的房屋拆迁主体，故金属总公司对众翔公司并无安置义务。3、根据干协（1988）第xx号协议，众翔公司被拆迁的房屋234平方米，已经按照该协议第二条约定进行了补偿，因此，众翔公司所述其取得案涉房屋的承租权系基于安置义务，与事实不符。4、众翔公司主张案涉房屋应长期租赁并无依据，因为根据干协（1988）第xx号协议第3、4条，能够明确众翔公司应当与房屋所有权人签订租赁合同支付房租，因此，金属总公司与众翔公司之间仅仅是租赁合同关系，并且该协议中并无必须长期租赁的相关约定。5、众翔公司称金属总公司获益2300万元，并没有事实依据，相反，在长达20多年的租赁关系中，众翔公司通过远远低于市场租赁的租金使用房屋，已经获得了巨大收益，给金属总公司对房屋的占有使用收益等权益造成了巨大损害并影响了公司的实际生产经营。6、80年代所作出的征地拆迁文件以及干道指挥部此后作出的说明和请示中所说的“永久性租赁关系”是违反合同法的。被告众翔公司辩称，1、金山商场系众翔公司的分支机构，千万贸易公司将众翔公司的分支机构列为本案第三人没有法律依据。2、众翔公司并未收到千万贸易公司发送的解除合同通知函。3、众翔公司取得案涉房屋承租权是有历史成因的。金属总公司和四川省物资储运公司（以下简称储运公司）在征用案涉房屋所在的土地时，成都市基本建设委员会要求其将底层门市拿出50%的建筑面积交给干道指挥部统一安排商店使用。案涉房屋即是干道指挥部将众翔公司安置的安置点之一。4、千万贸易公司不得以任何借口改变国家有关部门的具体行政行为，亦不得剥夺众翔公司的用益物权。干道指挥部根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》对众翔公司的房屋进行拆迁，系因城市建设需要实施的具体行政行为。众翔公司取得案涉房屋的使用权，系基于干道指挥部的拆迁安置，而非由金属总公司让渡，而任何拆迁安置都应当是永久性的。金属总公司和储运公司既然接受成建规（1980）xxxx号批文并因此获得利益，则有放弃案涉房屋用益物权的义务，并不得以任何借口改变国家有关部门拆迁安置的具体行政行为，不得因时过境迁而拒绝履行当初的承诺。5、因本案租赁关系的存在有其历史成因，不应适用合同法关于不定期租赁的相关规定。千万贸易公司事实上承接了金属总公司就案涉房屋所应承担的义务。千万贸易公司与金属总公司的买卖合同中载明千万贸易公司充分了解出售房屋的现状，也就是说，千万贸易公司了解金属总公司以案涉房屋安置被告的事实，间接承认了金属总公司的安置义务。双方的《租房合同》上载明签约依据为干协（1988）第xxx号协议，且载明长期租赁给众翔公司，故《租房合同》具有拆迁安置协议的性质，故不适用合同法相关规定，而应适用国务院的拆迁条例、四川省城市房屋拆迁条例、成都市城市房屋拆迁条例及其细则等。6、千万贸易公司与金属总公司存在人格、财务、机构混同的问题。千万贸易公司和金属总公司恶意串通损害国家、集体和他人的利益，双方达成的房屋买卖合同关系无效。7、本案诉讼期间，千万贸易公司在正常收取众翔公司支付的租金，故千万贸易公司的第三项诉讼请求没有任何依据，且该项诉讼请求中的计算标准无任何依据。《租房合同》第二条约定，从2003年1月1日起，租金为150元/月·㎡，按有约定从约的民事原则，千万贸易公司不得要求变更综上所述，请求依法驳回千万贸易公司的全部诉讼请求。第三人金山商场述陈，金山商场使用案涉房屋系基于众翔公司的安排部署，其余答辩意见与众翔公司一致。本院经审理认定事实如下：1980年，四川省物资储运公司、四川省有色金属供应公司（后更名为金属总公司）经成都市基本建设委员会成建规（1980）xxxx号文批准，征用了本市横九龙巷68号-70号、南沟头巷12号-28号及45号-53号等处城市土地2亩2分，作修建职工住宅和物资展销门市部之用。该批文规定：其中底层门市部必须拿出50%的建筑面积交给成都市人民东、西路干道指挥部（后更名为成都市干道建设指挥部）统一安排商店使用。1988年8月26日，成都市干道建设指挥部办公室与成都市糖酒公司第二经营部签订《关于补签拆除和安置市糖司第二经营部祠堂街206号至212号房屋的协议》（即干协[1988]第xxxx号协议），该协议载明：成都市干道建设指挥部（下称甲方）由于修建人民东西路干道工程需要，已于1984年3月拆除了位于道路施工红线范围内的成都市糖酒公司第二经营部（原名乘风商店，下称乙方）在祠堂街206-212号的营业房。特补签书面协议如下：“一、甲方于1984年3月拆除乙方祠堂街206-212号营业房的建筑面积为234㎡，产权属乙方。二、根据当时市政府成府发[1982]xxxx号文件的规定，甲方应对乙方的房屋作折价补偿，按当时评定的价格是50元/平方米。甲方共应补偿乙方的金额为11700元。此款可在本补充协议签订以后即可凭乙方收据领取但应将权字第15515号房屋产权证交甲方转交市房屋产权监理处注销。三、甲方已在拆除乙方房屋的同时，对乙方作了妥善安置，由于当时房源的情况，甲方是把乙方分散安置在人民东路省贮运公司底层商业房150平方米（省贮运公司产权）、东城根街3号24平方米（房管所的公房）、人民西路（小西巷）口商业房97平方米（甲方产权）和金河街口商业房44.5平方米（甲方产权）等四处房屋，均应由乙方向个房屋产权单位缴付房租，安置房屋时间，按房屋建成交用情况有先有后，但截至1985年11月份已完成安置工作。四、上述安置房屋属于甲方产权的两处，乙方应在本补签协议正式盖章以后立即到甲方处补办房屋租赁手续并按规定交付房租。”干协[1988]第xxxx号协议签订后，因改制，成都市糖酒公司第二经营部与其他经营部合并后更名为成都市糖酒公司城西分公司。1996年6月26日，四川省金属材料总公司物业发展公司（甲方）与成都市糖酒公司城西分公司（乙方）签订协议书，载明：根据干协（1988）第xx号协议，鉴于原省储运公司已撤销，其产权已全部划归到省金属材料总公司，现甲方受四川省金属材料总公司委托，与乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方将成都市总府路34号底楼、总面积150平方米租赁给乙方使用；二、按照成价非（92）第xxx号文件规定，用房价格每月17元/平方米；三、使用期内，乙方不得转租给第三方使用，若出现类似情况，甲方应按市场房价计收使用费或收回房屋；……六、使用房屋期间，用房价格要根据省、市房产、物价管理部门有关文件出台新的标准，及时进行调整执行，乙方如不按期交付房款，按照月租金的15%交付滞纳金，连续三个月不交房款，甲方有权立即终止协议，收回房屋。1996年6月26日的协议书签订后，成都市糖酒公司城西分公司更名为众翔公司即本案被告。2000年5月10日，千万贸易公司登记成立。金属总公司系设立千万贸易公司的发起人，出资58.5万元，占股比例为36.1%，系占股比例最大的股东。千万贸易公司章程载明的股东还包括王立茂（出资50万元，占股比例为30.7%）、宋郑浩（出资5万元，占股比例为3.1%）等。2000年5月16日，金属总公司（甲方）与千万贸易公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的位于成都市南沟头巷20号住宅大楼588.07平方米营业用房出售给乙方，双方同意按有关资产评估机构评估的该处房产现值即总计4150000元作为成交价；甲方承担办理土地出让手续时应交纳的土地出让金以及双方各应承担的相关税费；乙方义务包括：1、按约定支付房款；2、充分了解出售房屋状况。该合同的签订中，金属总公司的签约代表为宋郑浩，千万贸易公司的签约代表为王立茂。合同签订后，千万贸易公司按约定支付了购房款，金属总公司向相关部门交纳了土地收益金和地产交易手续费。2001年6月13日，千万贸易公司取得位于成都市锦江区南沟头巷20号住宅大楼5幢4-8号底层商业用房（建筑面积585.07㎡）的房屋产权证。2002年，千万贸易公司（甲方）与成都市糖酒公司城西分公司（乙方，后更名为众翔公司）签订《租房合同》，合同载明：根据干协[1988]第xx号协议，经甲乙双方平等协商特订立本合同：一、甲方将位于成都市总府路38号底楼产权营业房总面积150平方米租赁给乙方长期使用。二、租房价双方约定按成价发（1996）第xxx号文件：一类地区一级口岸150元/月·平方米标准执行；其中，2002年1月1日至2002年12月31日租金为130元/月·平方米；租金按季度预付，每季度初十日内乙方将房租交甲方财务，如乙方不按期交付房款，须按月租金的10%支付滞纳金，连续三个月不交房款，甲方有权立即终止合同、收回房屋。三、乙方租房期间，省、市有关部门出台新的房屋租赁市场指导价，双方即按新的价格标准调整执行。四、乙方对租赁房屋不得转租、调换或抵押。否则，甲方有权终止合同、收回房屋。2014年9月15日，千万贸易公司向众翔公司邮寄关于解除房屋租赁合同的通知函，该通知函载明：“致众翔公司（原四川省成都市糖酒公司城西分公司），贵司以不定期租赁方式于2002年4月22日与我公司签订了《租房合同》，合同约定：贵司承租我公司位于成都市锦江区总府路38号底层的房屋；……现我公司正式函告贵司：根据相关法律之规定，解除贵我双方签订的该《租房合同》，请贵司在2014年9月30日前将该房屋（总府路38号）腾退并交换我公司、结清对应期间的房屋租金、并到我公司办理相关后续事宜。特此通知。”千万贸易公司提交了EMS邮政特快专递寄件人联。庭审中，众翔公司称其未收到该通知函。2014年12月16日，千万贸易公司诉至本院，要求确认其与众翔公司的《租房合同》已于2014年9月15日解除。2015年3月27日，众翔公司向本院提起诉讼，要求确认金属总公司与千万贸易公司于2000年5月16日签订的房屋买卖合同无效。本院作出（2015）锦江民初字第2331号判决，判决认为，金属总公司向千万贸易公司有偿转让涉案房屋的程序符合国家有关政策规定；金属总公司与千万贸易公司之间的转让不存在恶意串通；千万贸易公司按照评估价格支付了购房款，符合国有资产有偿转让的规定，没有损害国家利益；千万贸易公司取得房屋产权后与众翔公司签订了《租房合同》，仍然按照原金属总公司与众翔公司之间的租金标准收取租金，且众翔公司亦按照上述租金标准承租至今，故转让行为未损害众翔公司的利益。因此判决驳回众翔公司的诉讼请求。众翔公司不服一审判决，提起上诉，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终字第5128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，金属总公司于2000年4月向成都市中级人民法院起诉，要求解除其与成都市糖酒公司城西分公司于1996年6月26日签订的协议书，并要求成都市糖酒公司城西分公司补付1996年11月至实际解除协议书止的房租。成都市中级人民法院于2001年8月6日作出（2000）成民初字第88号民事判决书，判决驳回金属总公司的诉讼请求。金属总公司不服该判决提出上诉，二审期间，金属总公司放弃了要求解除协议书的请求，但要求按成都市物价局、成都市房产管理局发布的房屋租赁市场指导价调整房屋相应的租金。四川省高级人民法院于2001年11月12日作出（2001）川民终字第258号民事判决书，判决：一、撤销成都市中级人民法院（2000）成民初字第88号民事判决书；二、金属总公司与成都市糖酒公司城西分公司于1996年6月26日签订的房屋租赁协议除房屋租金按本判决执行外，其余条款双方继续履行；成都市糖酒公司城西分公司从2001年11月1日起至2001年12月31日止按每月110元/平方米向金属总公司交纳租金；从2002年1月1日起至2002年12月31日止每月130元/平方米交纳租金；从2003年1月1日起至之后房产、物价管理部门有关房屋租赁市场指导价新的文件出台时止按每月租金150元/平方米交纳租金。再查明，成都市锦江区南沟头巷20号门牌号变更为成都市锦江区总府路34号、38号（5栋底层4-8单元）。庭审中，各方一致陈述，案涉房屋的实际使用人为金山商场。截至第二次庭审之日，众翔公司按《租房合同》约定向千万贸易公司支付相应的款项，众翔公司称是支付的租金，千万贸易公司称是支付的房屋使用费。以上事实的认定，有各方庭审陈述以及千万贸易提交的营业执照、工商查询通知单、房屋产权证、地址变更说明、《租房合同》、关于解除房屋租赁合同的通知函及EMS邮政特快专递寄件人联、川01民终5128号民事判决书，众翔公司提交的成建规（1980）xx号文、干协（1988）第xx号协议、《租房合同》、1996年6月26日的协议书、（2001）川民终字第258号判决书、千万贸易的出资协议、验资报告、股东名录、公司章程等证据在案为证。本院认为，千万贸易公司与众翔公司签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的限制性规定，应属合法有效。综合双方的诉辩情况，本案的争议焦点为千万贸易公司是否可依据合同法关于不定期租赁的规定行使合同解除权。对此，本院评析如下：首先，根据成建规（1980）xxx号文载明的内容，可以认定金属总公司在征用案涉房屋所在的土地时向政府土地管理部门作出了将建成后的房屋底层的一半交给干道指挥部统一安排商店使用的承诺。房屋建成后，金属总公司也实际履行了该承诺。众翔公司取得案涉房屋的使用权是基于干道指挥部的安置，干道指挥部用所有权属于金属总公司的房屋安置众翔公司，符合当时政策规定。众翔公司对案涉商铺享有的承租权，即系对金属总公司行使所有权的限制。其次，千万贸易公司应继受案涉房屋所有权行使方面的限制。千万贸易公司受让金属总公司的房屋，双方的房屋买卖合同已为生效判决确认合法有效，且千万贸易公司已取得案涉房屋的所有权证，故千万贸易公司对案涉房屋享有所有权无疑。但是，卖方金属总公司系买方千万贸易公司的发起人及最大股东，房屋买卖合同签署时，金属总公司的签约代表宋郑浩是千万贸易公司的股东；同时，房屋买卖合同明确载明千万贸易公司充分了解出售房屋状况。可见，案涉房屋的交易双方具有一定关联性，作为买方的千万贸易公司确实充分了解该房屋所有权行使方面所受的限制。房屋买卖完成后，千万贸易公司与众翔公司签订了《租房合同》，《租房合同》约定租金的标准和依据，与四川省高级人民法院（2001）川民终字第258号民事判决书认定的租金依据和标准一致，同时该合同载明“根据干协[1988]第xx号协议”。以上情况充分表明千万贸易公司实际上同意继受金属总公司与众翔公司之间的协议内容。综上，千万贸易公司在受让案涉房屋时明确知晓案涉房屋所有权行使方面所受的限制且已经以行动表示其接受了该限制，因此千万贸易公司应继受该限制。再次，根据《租房合同》载明的“根据干协[1988]第xx号协议”、“按省、市有关部门出台的房屋租赁市场指导价确定价格标准”等内容可以认定，《租房合同》实质上是双方延续政策安排而达成的一种特别协议，该合同不同于市场经济条件下平等主体双方自愿达成的租赁合同关系。《租房合同》约定“长期使用”，虽未明确约定租期的起止时间，但不能简单地理解为不定期租赁。结合众翔公司使用案涉房屋的历史原因以及众翔公司使用案涉房屋多年的事实，可以认定双方对于案涉房屋已形成了长期租赁的交易习惯。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁……”以及该法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，《租房合同》不应视为不定期租赁合同。综上，千万贸易公司不可依据合同法关于不定期租赁的规定行使合同解除权。千万贸易公司发出的解除通知函不当然发生解除合同的效力，现众翔公司明确表示不愿意解除合同，千万贸易公司也未提交其他证据证明案涉合同具有其他约定解除事由，故千万贸易公司要求确认《租房合同》已解除及腾退房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于房屋占用费，案涉合同未解除的情况下，众翔公司按合同约定支付租金，符合约定及法律规定，千万贸易公司要求按1000元/月·㎡的标准支付房屋占用费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项（法律条文全文附后）之规定，判决如下：驳回原告四川省千万贸易有限公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费950元，减半收取计475元，由原告四川省千万贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 成 敏二〇一六年十二月三十日书 记 员 丁勤琴书 记 员 何 苗附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确，按照合同有关条款内容不能确定，当事人又不能通过协商达成协议的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家质量标准履行，没有国家质量标准的，按照通常标准履行。（二）履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务，但应当给对方必要的准备时间。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受给付一方的所在地履行，其他标的在履行义务一方的所在地履行。（四）价格约定不明确，按照国家规定的价格履行；没有国家规定价格的，参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。合同对专利申请权没有约定的，完成发明创造的当事人享有申请权。合同对科技成果的使用权没有约定的，当事人都有使用的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。