山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初4717号 原告:许馥麟，女，汉族，住山东省淄博市。 委托诉讼代理人：许宝，男，1964年2月12日生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：牛凯，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告:中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司，住所地：山东省济南市高新区综合保税区经十东路与港西路交叉口西南角未来创业广场**楼****。 负责人：刘德祥，总经理。 委托诉讼代理人：刘雅雯，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯爽，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。 原告许馥麟与被告中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理，于2019年8月30日进行了质证。原告的委托诉讼代理人许宝、牛凯，被告的委托诉讼代理人刘雅雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认《解除租赁合同通知书》（以下简称“通知书”）有效，即自被告收到通知书之日起经过三个月后解除原、被告双方的《加油站租赁合同》(以下简称“《合同》”)；2.判令被告于合同解除后返还其租赁的位于淄博市博山区夏家庄镇五龙街铁道口南30米的淄博市博山五岭路加油站（以下简称“涉案加油站”）；3.本案的诉讼费用由被告承担。2019年7月22日，许馥麟明确第1项诉讼请求中解除时间为2019年8月20日。事实与理由：2005年11月1日，被告与王建国签订《合同》，约定被告承租涉案加油站，租金为每年11万元，租赁期限20年，自承租方支付出租方第一批租金之日起算，其中第七条第3款约定“单方解除合同的一方应提前三个月书面通知对方，并向对方支付年租金（11万元）的五倍作为对方预期收益的补偿”。2017年4月9日，王建国与原告签订《协议书》，约定王建国一次性将涉案加油站转让给原告。至此，《合同》中王建国的权利义务完全由原告承接。2019年5月20日，原告向被告发出通知书，要求根据《合同》第七条第3款之约定解除合同，被告置该通知书于不顾，拒不与原告商议解除合同事宜。为维护原告的合法权益诉至法院，请求依法判决。 被告辩称，1.原告的解除请求不符合合同约定的解除条件，原告不具备解除权。根据该合同条款，原告单方解除合同需同时满足三个条件，第一提前三个月书面通知被告，第二向被告支付年租金的5倍作为对方预期收益的补偿，第三承担违约责任，只有同时满足，原告才有单方解除权。2.被告对涉案加油站进行了投资改造，并产生了相应的投资改造费用1392112.32元，且涉案加油站中仍有大部分的被告资产，故在双方就没有就投资改造及被告资产进行区分的情况下，被告无法返还涉案加油站。3.因合同没有约定违约责任，按照合同法的规定，应按照守约方的损失计算违约责任，被告的损失除上述对加油站投资改造的费用外，还包括合同解除后涉案加油站人员的安置费用、物品搬迁费用等，现该费用无法明确。同时被告认为合同约定的5倍年租金作为预期收益已经低于被告1年的营业利润，按照合同约定，剩余的租赁年限为6年，故5倍年租金不足弥补被告收益的损失。综上，被告要求继续履行加油站租赁合同，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 2015年11月1日，案外人王建国与被告签订《加油站租赁合同》，载明：被告租赁王建国所有的淄博市博山五岭路加油站；加油站主要资产如下：1、加油机：方大牌FD111E型单枪单油品加油机3台，2、罩棚：钢网架结构，面积约160平方米，3、油罐：15立方米3个，6、土地：约300平方米，7、房屋：约80平方米（含地下一层）；租赁期限为20年，自被告支付王建国第一批租金之日起计算；被告向王建国支付的年租金为11万元，一年一付，先付后租；王建国在收取租金前须向被告提供本次收款的租赁业发票；在租赁期内，王建国应允许被告按照经营需要对租赁的设备、设施进行必要的改造；王建国延迟交付租赁物超过30天，被告有权单方面解除合同，被告无正当理由拖欠租金超过30日，王建国有权单方面解除合同，除以上条款约定外，任何一方不得随意单方解除合同，否则，单方解除合同的一方应提前3个月通知对方，并向对方支付年租金（11万元）的5倍作为对方预期收益的补偿并承担违约责任。被告在该合同上加盖合同专用章，王建国在该合同上签字。 2017年4月9日，王建国与原告签订《协议书》，约定将涉案加油站转让给原告。2017年5月24日，原告办理了不动产权登记，涉案加油站登记至原告名下。后原告出具《承诺》，表示知悉涉案加油站已租赁给被告经营，在收购加油站后，认同并继续履行王建国与被告签署的《加油站租赁合同》。 2018年9月20日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，决定解除涉案加油站租赁合同。2019年2月11日，被告向本院提起诉讼，案号为（2019）鲁0202民初655号，被告请求判决：1.确认原告于2018年9月20日向被告发出《解除租赁合同通知书》无效；2.判令双方继续履行租赁合同；3.诉讼费用由原告承担。后被告申请撤诉，本院于2019年4月8日作出（2019）鲁0202民初655号民事裁定书，裁定予以准许。 2019年5月19日，原告再次向被告发出《解除租赁合同通知书》，内容为“……一、我方决定经过三个月后（自贵公司收到本通知书之日起）解除本合同，并愿意支付合同约定的违约金；二、请贵公司于合同解除后返还租赁我方的加油站；三、请贵公司自收到本通知书之日起七日内与我方联系商议解除合同事宜，过期视为认可本通知书内容。”。 2019年5月27日，被告出具《回复函》，表示不同意原告单方解除合同，双方应依据诚实信用、互惠互利的原则继续履行合同约定的各项义务。 被告支付原告租金至2018年11月20日。涉案加油站目前仍由被告经营管理。 被告提交2014年至今对涉案加油站进行投资改造的证据一宗，包括设备改造合同、付款证明、收款收据、发票等，证明原告擅自单方要求解除租赁合同给被告造成的损失至少包括被告提交的上述投资改造相关费用共计1392112.32元。原告质证称，对该宗证据的真实性均无异议；第4项加油机，当时原、被告交接时，原告提供的是方大牌FD111E型单枪单油品加油机3台，现被告拆除后安置新加油机，原告同意被告将其安置的新加油机拆除运走；第32项-60项，都是便利店及加油管理系统、服务器等设备，同意被告拆走，不方便拆走的也可以留下，具体可视情况而定；被告清单中的低值易耗品等物品因多年使用、经营，存在折旧贬值，应适当减少价值；原告的意见是，被告将三台加油机拆走，其他设备原告同意按照证据清单款项支付被告相应价款，若被告需要清单中的设备，之后可向原告购买；根据被告提供的清单，除该三台加油机外的其他设备共计1301375.32元。 2019年9月3日，被告向本院邮寄送达银行账户证明材料。2019年9月6日，原告向被告提供的银行账户转账支付1301375.32元（附言为违约责任违约金）、550000元（附言为预期收益补偿）。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《加油站租赁合同》是否符合合同约定解除条件；二、若符合，则合同解除的相应法律后果。 一、依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，案外人王建国与被告于2015年11月1日签订《加油站租赁合同》，王建国与原告于2017年4月9日签订《协议书》约定将涉案加油站转让给原告，后原告出具《承诺》表示认同并继续履行王建国与被告签署的《加油站租赁合同》，以上内容均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，依据合同约定，双方任何一方无故单方面解除合同应提前3个月通知对方，并向对方支付年租金的5倍作为对方预期收益的补偿并承担违约责任，即可解除合同。在案涉租赁合同履行过程中，2019年5月19日，原告向被告发送解除合同通知书，行使约定解除权，被告于5月21日签收该通知书，被告对于3个月期满后合同解除的后果理应有所预期；原告亦同意给付被告年租金的5倍即55万元作为补偿金、支付1301375.32元，且原告于2019年9月6日向被告提供的银行账户转账支付上述款项；原告的上述行为符合合同约定的解除条件，本院认为，原、被告签订的《加油站租赁合同》于2019年9月6日解除。 二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求补偿损失。涉案《加油站租赁合同》解除后，被告应将其租赁的淄博市博山区五岭路252号加油站（产权证号：鲁（20**）淄博博山区不动产权第0002473号）返还给原告。因被告称无法明确原告单方解除合同产生的人员安置费用、物品搬迁费用等，被告可待证据充足后，另行依法主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、许馥麟与中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司的《加油站租赁合同》于2019年9月6日解除。 二、中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司于本判决生效之日起十日内将淄博市博山区五岭路252号加油站（产权证号：鲁（20**）淄博博山区不动产权第0002473号）返还给许馥麟。 案件受理费100元，减半收取计50元，由中国石油天然气股份有限公司山东销售分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 梁玲杨 二〇一九年九月十六日 法官助理 王 玮 书 记 员 王 斌