四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0824民初2378号原告：赵习通，男，1948年2月21日出生，汉族，四川省南充市人。委托诉讼代理人：刘明祥，四川致中吉律师事务所律师。被告：马剑，男，1965年8月5日出生，汉族，四川省苍溪县人。被告：周万平，男，1967年6月9日出生，汉族，四川省苍溪县人。被告：梁超岗，男，1970年3月28日出生，汉族，四川省苍溪县人。上列三被告委托诉讼代理人：黄晓波，四川达权律师事务所律师。原告赵习通与被告马剑、周万平、梁超岗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵习通及委托诉讼代理人刘明祥、被告马剑、梁超岗及三被告的委托诉讼代理人黄晓波到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序进行了第二次开庭审理，原告委托诉讼代理人刘明祥，被告马剑及委托诉讼代理人黄晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵习通向本院提出诉讼请求：１、判令被告立即向原告支付拖欠的租赁费387891.71元，并按合同约定承担违约金5万元;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：三被告为经营华府超市，需租用商业用房，2014年12月5日原、被告签订了书面商场租赁合同，合同约定租赁房位于苍溪县城华府帝王城二期，总面积为2133平方米，其中一楼面积约定为668平方米，二楼为1465平方米，合同租赁从2015年2月1日起至2024年1月31日止。租金约定为：一、2015年2月1日起至2018年1月31日止期间，每年度租金标准为：一楼为609元/m2/年；二楼为400元/m2/年；租金支付日约定为：第一年度（2015年2月1日至2016年1月31日）的租金为甲乙双方签订本合同之日起支付；第二年度（2016年2月1日至2017年1月31日）的租金应在2015年12月1日全额支付给甲方；合同签订后，被告第一年度未严格按合同约定履行支付租金的义务，对其违约行为原告予以谅解，第二年度的租金却一直不按合同约定时间履行支付租金的义务。2016年1月4日支付30万元；2016年2月3日支付10万元；2016年2月6日支付10万元，2016年2月7日支付租金10万元；截止目前为止，共支付租金60万元，仍拖欠387891.71元。经原告多次催收，被告一直长久拖欠不付，其行为严重损害了原告的合法权益，依法应当承担相应的违约责任。被告马剑、周万平、梁超岗辩称：原告起诉的被告租赁商业用房及合同约定情况属实。但原告起诉被告未按合同约定交付租金不属实，双方对租赁的面积有明确约定，双方约定的是有效使用面积，后经被告测量，原告是按建筑面积而不是按合同约定的有效使用面积计算租金。经被告测算，一楼403.9平方米租金245975.10元，二楼1220平方米租金488000元，共计733979.10元，被告实际已经超交租金。原告的诉讼请求不成立。原、被告履行合同中，原告没有按合同约定履行相关义务，原告没有承担履行合同中应承担的费用，被告进行了垫付。按合同约定房屋应在2015年2月1日前交付，原告在2015年2月10日才交付。导致被告迟延开业十天，房租应扣除，额外支出的员工工资、间接损失原告应当承担。原告按合同约定应安装天然气管道，被告为了开业被迫安装，安装费用应由原告承担。原告交付的变压器位置变更导致被告改变线路，相关费用也应由原告承担。本合同履行之初，原告将一、二楼出租给被告，但签订正式合同时，原告反悔收回，对于装修费用当时没有处理，相关费用也应由原告承担。被告租赁后安装电梯时，因没有按约定保留足够的采光通道遭到杨小琼阻拦支付了采光费用18000元也应由原告承担。综上，被告认为原告所诉拖欠租金不属实，租金已经超付，被告垫付的费用原告应承担，作为抗辩，保留起诉的权利。本院经审查认定事实如下：2014年12月5日原告赵习通作为甲方与被告马剑、周万平、梁超岗作为乙方签订了《商场租赁合同》，甲方将位于苍溪县陵江镇华府帝王城二期的商业房产租赁给乙方使用，用于经营华府超市。合同约定：“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，经平等协商，共同签订本合同。双方对本合同条款已尽相互说明义务，并对本合同之所有条款均充分注意，并详细了解了对各方根据本合同享有的权利和义务；双方对可能违反本合同时所应承担的违约责任的风险也有清楚的了解；对合同中限制或免除双方责任的条款，双方均已仔细阅读，充分理解并自愿接受该平等条款。双方均认为本合同已反映其真实意愿。因此，同意签署本合同，以资共同遵守。一、租赁商场的位置及租金支付。1、甲方将位于华府帝王城二期属甲方自有商业房产租赁给乙方（附商场平面图及房产证件）。有效使用面积为2133平方米（其中壹楼有效使用面积约为668平方米，贰楼有效使用面积1465平方米）。本合同有效期从2015年2月1日至2024年1月31日止，租期九年，合同期满在同等条件下乙方有优先续租权。2、租金约定：（1）2015年2月1日起至2018年1月31日期间，每年度租金标准为：一楼为609元/平方米/年，二楼400元/平方米/年。……（2）租金支付日期约定：①第一年度的租金为甲乙双方签订本合同之日支付。②第二年度的租金应在2015年12月1日前全额支付给甲方。……二、商场物业条件。1、甲方负责按原施工设计图结合乙方的装修方案对商场进行普通消防设施建设，但建设造价不高于原设计图理论造价；2、甲方负责协助将水、气、网络主管铺设至该滴水线处，其立户安装费用由乙方自行承担，另外电力供应需为商业专用变压器供电并充分满足乙方动力荷载（300kw）的使用。……三、甲方的权利和义务1、甲方有权按合同约定收取乙方租金。……四、乙方的权利和义务。1、乙方应按合同的约定支付租金……。五、合同的变更和解除。1、经甲、乙双方协商一致并签订书面协议的，可以变更合同。……”六、违约责任。甲乙双方任何一方违反约定即构成违约，违约方必需向守约方支付5万元（大写:伍万元整）人民币违约金，并承担因违约而产生的所有直接和间接损失。七、其它约定。……2、甲方必须在2015年2月1日前完成乙方租赁商业房相对应的附属工程（包括：户外道路、水、电、气、网络工程、外墙工程等）满足乙方商业活动需要。合同签订前，原告已将租赁房屋交付给被告用于装修。合同签订后，被告支付了2015年2月1日至2016年1月31日的租金992812元。2015年1月29日被告因安装天燃气向苍溪港华燃气有限公司支付工程包干费21000元（其发票载明的付款方为四川赞蓝房地产开发有限公司）。2016年2月4日原告完成街沿硬化。2015年2月7日因华府超市占用二楼采光通道被告与案外人杨小琼达成协议，由被告向杨小琼补偿18000元（补偿6年，每年3000元）。2015年2月11日华府超市开业。2016年1月4日被告向原告支付第二年度租金30万元；2016年2月3日支付10万元；2016年2月6日支付10万元，2016年2月7日支付10万元，合计60万元。2016年4月本案所涉房屋的房产证经苍溪县房管局进行了产权登记。其中涉及赵习通、李吉容（原告之妻）共有房屋两套，分别为房权证苍权字第2016007**号，建筑面积837平方米，套内面积721.77平方米；房权证苍权字第2016007**号，建筑面积104.22平方米，套内建筑面积为89.87平方米。涉及原告的儿子赵友和儿媳胡蓉共有的房屋三套，分别为房权证苍权字第2016007**号，建筑面积700.67平方米，套内建筑面积604.21平方米。房权证苍权字第2016007**号，建筑面积220.43平方米，套内建筑面积190.08平方米。房权证苍权字第2016007**号，建筑面积136.83平方米，套内建筑面积117.99平方米，均系原告租赁后转租给被告。另外还有原告租赁的案外人杨贤的房屋一套（E-1-10）转租给被告，建筑面积150.71平方米，套内面积129.96平方米。以上涉及一楼的建筑面积共计612.19平方米，套内面积527.90平方米。二楼的建筑面积共计1537.67平方米，套内面积共计1325.98平方米。因被告未再支付租金，原告诉至本院主张前述请求。庭审中，被告对原告主张的租金数额提出异议。被告认为按照合同约定的有效使用面积并不是建筑面积，至少指的是建筑术语中的使用面积，经被告测算使用面积一楼为403.90平方米，二楼为1220平方米。若按照使用面积计算租金，被告已经超付租金。而原告则认为虽然一楼房权证所确认的建筑面积低于合同所载明的面积，但二楼高于合同载明面积，若不按合同载明的面积计算租金，那么也应按照国家依法确权的建筑面积计算租金。另外被告称原告没有按照合同约定履行合同义务，没有承担履行合同中应承担的费用，由被告进行了垫付。这些损失和费用应由原告向被告支付。包括：一、原告因延期交付房屋给被告造成的损失：1、员工工资33133元。2、利润损失：234955.93元。3、租金损失：一楼6830元，二楼13550元。二、被告安装户外天燃气管道向港华燃气公司支付21292元，因在合同中约定应由原告承担。被告垫付后应由原告向其返还。三、变压器位置移动产生的费用21224.00元。四、因损害案外人杨小琼房屋的采光权，被告向杨小琼支付6年费用共计18000元。五、楼梯间装修损失费用37391.75元。诉讼中，原告表示自愿承担被告因天然气安装支付的工程包干费21000元。本院认为，原、被告之间是因原告将商品房出租给被告使用、收益产生的争议，属于房屋租赁合同纠纷。本案中原、被告双方争议的主要焦点是：一、本案诉争租赁房屋的面积问题。庭审中原告称合同中约定的面积是经过测量，双方认可的面积，且房产证的面积已经超过约定面积。被告则认为原告是按建筑面积计算租金而不是合同约定的有效使用面积计算租金，经被告测算若按有效使用面积计算已超付租金，但被告未提交证据证明其辩解的有效使用面积测算依据和数据来源。而从原告提供的房产证来看，其建筑面积才应是法定意义上的物权面积，房屋的正常使用面积应当包含套内建筑面积和公用、共有部分的使用面积。虽然合同中约定为“有效使用面积”，但“有效使用面积”并不是一个明确规范的建筑术语，双方在签定租赁合同时亦未对此称谓进行阐明，现对此概念各执一词，即便合同双方现对“有效使用面积”有不同理解，但面积数量直接影响租金数额，是合同的主要要素之一，合同双方当事人均应审慎对待。无论是被告主张的使用面积或者房权证所确认的套内面积，均与房权证所确认的建筑面积有较大的差异。被告在签订合同前已对租赁房屋进行了数月的装修，应当对房屋面积有充分了解，在订立合同时被告不但未提出异议，并在第一年度足额向原告支付了租金。被告在第二年度支付部分租金后剩余租金不予支付有违诚实信用原则，被告应按房产证明确的建筑面积向原告支付租金987891.71元，即一楼372823.71元（612.19平方米×609元），二楼615068元（1537.67平方米×400元），由于被告已支付租金60万元，因此被告还应向原告支付剩余租金387891.71元。二、原告是否存在迟延交房，是否应向被告赔偿因迟延交房造成的损失问题。根据双方当事人的陈述，在签订合同前原告已提前数月将房屋交与被告用于装修，因此并不存在迟延交房的问题。根据原告自述街沿硬化确实于2015年2月4日完成，晚于合同约定的2月1日，属于原告轻微违约行为，但合同并未说明2月1日即是华府超市的开业日，被告要求原告赔偿损失没有道理，对于该抗辩观点本院不予支持。三、被告经手的天燃气管道安装工程的费用21292元，因原告在诉讼中已明确表示由原告自愿承担，本院予以确认。四、采光权损失费的问题。在原、被告签订的房屋租赁合同期间，被告因经营的需要，影响到他人的采光，与杨小琼签订的6年采光权补偿协议要求由原告承担没有道理，且合同中也无约定，因此对该损失本院不予支持。五、变压器位置移动的损失问题。被告所提供的费用单据不能证明是其支付了移动变压器的位置产生的费用，且被告超市用电和立户费用按约定应由被告自行承担，因此，其要求原告承担的理由缺乏，本院不予支持。六、楼梯间房屋装修损失的费用问题。被告装修房屋是因经营需要，且无证据证明所装修房屋是由原告强行收回，对于该损失本院不予支持。七、原告主张的违约金5万元，由于双方在履行合同过程中均存在一定的违约情形，因此对于原告主张的违约金本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付下余租金387891.71元的请求本院予以支持。要求被告支付违约金5万元的请求本院不予支持。对于被告主张的天燃气管道安装费用中的21000元原告自愿承担，是原告对自己权利的处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许，并从被告应付原告下余租赁费中予以减扣。对于其它损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：一、被告马剑、周万平、梁超岗应向原告赵习通支付按照《商场租赁合同》约定的第二年度（2016年2月1日至2017年1月31日）剩余租金387891.71元。二、原告赵习通应向被告马剑、周万平、梁超岗支付天然气管道工程包干费21292元。三、以上两项品迭后被告马剑、周万平、梁超岗还应向原告赵习通支付366599.71元。限本判决生效后立即付清。四、驳回原告赵习通的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7868元，由被告马剑、周万平、梁超岗负担7400元。原告负担468元，此款原告已预交，被告在支付上述款项时将被告应承担的部分一并付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审 判 长  黄河人民陪审员  蔡红人民陪审员  蔡艳二〇一六年十二月三十日书 记 员  张军