贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初3380号原告：中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行。地址：贵州省安顺市虹山东路**号。负责人：邵起翔，行长。委托诉讼代理人：程传鸿，男，1967年12月4日生，汉族，该支行客户经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张峻，男，1968年4月20日生，汉族，贵州省安顺市人，该支行客户经理。代理权限：特别授权。被告：常海亮，男，1979年10月6日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区金虹路*号附*号，身份证号：5225011979********。原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行（以下简称农业银行）诉被告常海亮借款合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行委托诉讼代理人程传鸿、张峻到庭参加诉讼，被告常海亮经本院合法（传票）传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告常海亮签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告常海亮归还欠原告的一手房贷款欠款本息（截止2016年10月31日本金327139.01，利息4028.82，余下利息计算至本金还清为止）；3、判令原告有权对拍卖、变卖被告所提供的抵押物的价款优先受偿；请求依法判令贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司在被告常海亮不能履行债务时，由其承担保证责任；4、诉讼费及相关费用由被告承担。审理中，原告农业银行撤回要求贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司在被告常海亮不能履行债务时，由其承担保证责任的诉讼请求。事实和理由：2011年8月31日被告常海亮因购买一手住房需要，向我行申请办理一手房贷款，申请贷款额度为34.949000万元，经审查授信贷款额度34.9万9000元，贷款期限为30年。被告自愿提供所购房屋以贷款人为抵押权人办理抵押登记，该一手房屋坐落于贵州省安顺市西秀区贵黄公路建博国际广场，面积人154.82m2，办理了抵押预登记手续。贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司为该笔贷款做阶段性担保人。2011年8月10日，我行与借款人常海亮签订了《个人购房担保借款合同》，同时约定贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记收取完成期间内，为借款人常海亮的债务承担连带保证责任。贷款合同签订后，我行按照合同约定向被告常海亮支付了34.99000万元的贷款，被告常海亮于2011年8月30日至2013年8月30日正常还款，然后从2013年9月30日开始，被告常海亮46期次未按照合同约定履行还款义务，且自2016年1月起未归还我行贷款本息，1月至6月还款为扣担保人贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司保证金归还，实际逾期超过90天。故我行为维护自身合法权益，原告提出如上诉请。被告常海亮未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。经审理查明：2011年8月8日，被告常海亮向原告农业银行申请个人购房贷款，2011年8月10日,原告作为贷款人,被告作为借款人,贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司(以下简称鼎城公司)作为保证人三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额349000元；借款用途为购买房产；期限30年；年利率为基准利率；还款方式为等额本息；担保方式为阶段性保证担保+抵押+阶段性质押，即鼎城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，以办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任；鼎城公司作为阶段性质押出质人按借款人借款金额千分之拾交纳保证金作为动产质押，存入保证金专户，在阶段性保证担承担连带保证责任期间内，借款人未按合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户划收相关款项。;借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为在借款执行利率基础上上浮百分之伍拾；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；在借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款等措施；贷款人依照法律规定或者合同约定行使合同解除权的，借款人、担保人的异议期间为七个工作日，自贷款人以书面、口头或者其他形式通知相关当事人之日起计算。合同签订后，原告于2011年8月31日向被告发放贷款349000元，从2013年8月31日起被告就未正常还款，2016年1月至6月期间，原告扣划担保人鼎城公司保证金还部分款。截止2016年1012月301日，被告常海亮及鼎城公司共计偿还该借款本金21860.99元,逾期还款次数达46次，被告常海亮拖欠到期本金6656.85元,拖欠利息4028.826684.62元,尚欠尚未到期的借款本金320482.16元尚未到期。同时查明：2011年8月29日，原、被告就被告常海亮位于西秀区黄果树大街A12地块建博国际广场Ax幢1x单元12x层2x号的房层办理了预购商品房抵押权预告登记。上述事实有原告陈述及原告提供的原告提供的营业执照、金融许可证、关于邵起翔等任免职的通知、税务登记证、法定代表人身份证、《个人购房担保借款合同》、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录（示范）、被告常海亮身份证及户口簿、被告常海亮未婚声明、及无婚姻登记记录证明、借款人（保证人）收入证明、诚信保证书、个人信用报告、《商品房买卖合同》、购房收据、被告常海亮持有的本贷款银行卡、个人借款凭证、安市房预西秀字第Y1105726xxxxxxx号预购商品房抵押权预告登记证、个人借款凭证、原告提供的自己制作的从2013年9月30日至2016年6月30日期间还款明细三页及原告方于2016年1012月301日制作个贷凭证基础信息一页等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。原告与被告常海亮签订的《个人购房担保借款合同》，未违反法律规定，合法有效，受法律保护。原告依约向被告常海亮放款349000元，然而被告常海亮未能按照合同约定履行还本付息义务，显属违约。因双方在合同中约定借款人不按期还款，出借人有权提前收回自己发放借款，故要求被告常海亮偿还借款本金及利息的诉讼请求合法有理，截止到2016年1012月301日被告常海亮欠原告的贷款本金总计人民币327139.01元(其中已到期本金6656.85元，未到期本金320482.16元),拖欠的利息(含逾期利息)为人民币4028.826684.62元。因原告向本院起诉时所剩余正常本金320482.16元并未逾期，且双方对解除合同提前收回部分未约定按罚息计收利息，不应加收罚息,故该借款2016年1012月312日起的利息、罚息的计算方式应为：1、从2016年12月2日起,以拖欠的贷款本金6656.85元为基数从2016年10月31日起,的利息、罚息按当前基准年利率4.9%上浮50%计算即年利率7.35%至本金还清之日止；2、以剩余正常本金320482.16元为基数,从2016年10月31日起的利息按当前年利率4.9%计算至本金还清之日止。根据《个人购房担保借款合同》约定贷款人依照法律规定或者合同约定行使合同解除权的，借款人、担保人的异议期间为七个工作日，自贷款人以书面、口头或者其他形式通知相关当事人之日起计算。被告常海亮在收到原告民事起诉状副本后，未提出异议，且被告常海亮多达46期未按期偿还借款,故原告要求解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即原、被告就抵押房产权仅办理预告登记手续，而原告变并未取得房屋他项权证，故原告主张就抵押物的拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，故该诉讼请求，本院不予支持。原告在审理中撤回对鼎城公司保证责任的请求系原告对诉权的处分，本院予以准许。被告常海亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行与被告常海亮签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告常海亮于本判决生效之日起十日内偿还付原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行借款本金人民币331167.83元及利息（2016年1012月301日前的利息为人民币4028.826684.62元。2016年1012月312日起的利息及罚息，:1、以拖欠的贷款本金6656.85元为基数按年利率7.35%计算至本金还清之日止；2、以剩余正常本金320482.16元为基数,按当前年利率4.9%计算至本金还清之日止）；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6368元，减半收取人民币3184元，原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行承担25元,由被告常海亮3159承担。（本案诉讼费原告已预交，被告所承担的诉讼费在本判决生效后十日内向原告支付，原告不再向本院退取。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。代理审判员 顾  然  然二〇一六年十二月二十七日书 记 员 刘玉莹（代）