文书内容山东省茌平县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1523民初2948号原告：靳玉勤，女，1988年7月27日出生，汉族，住茌平县。委托诉讼代理人：孔令山，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。被告：茌平德盛置业有限公司住所地：茌平县。法定代表人：赵士磊，经理。委托诉讼代理人：付兴宾，茌平万通法律服务所法律工作者。原告靳玉勤与被告茌平德盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳玉勤及其委托诉讼代理人孔令山、被告茌平德盛置业有限公司委托诉讼代理人付兴宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。靳玉勤向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务及房产登记手续；2、判令被告以404XXX元为基数，自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止按每日万分之一向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月15日，原被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的水榭明珠小区x号楼x单元xxx号房（附房xx号），合同明确了原被告的权利和义务，原告已按合同约定支付了首付款254xxx元，并每月按时支付按揭放款，商品房买卖合同第八条、第九条分别约定了商品房交付期限及逾期交房的违约责任，被告至今没有向原告支付房产已经构成违约，应承担继续履行合同义务并赔偿损失的违约责任，请求法院依法支持原告的诉讼请求。茌平德盛置业有限公司辩称：一、涉案房屋尚未经综合验收合格，不符合合同所约定的交付条件；二、没有交房不属于违约，不应支付违约金；三、原告尚未付房款，属合同第八条但书项第3小条所规定的出卖人可据以延期交房条件；四、请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：依据双方所签订的商品房买卖合同第八条：出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第二种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第二种条件为该商品房经综合验收合格，现该商品房尚未综合验收合格，合同第八条但书：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗拒；2.政府行为或与政府相关的行为；3.买受人没付清全部房款或其他应付款。合同签订后，发生的众所周知的不可抗的雾霾天气及政府相关的环保治理，致使项目逾期。涉案房屋建设项目开工后遭遇资金链断裂，造成停工，后为减少购房后的损失，经相关部门协调，该项目由现开发商接盘复建。不可抗的雾霾出现及政府环保治理行为导致了原材料价格大幅上涨，现开发商接盘后投入了大量的人力物力及财力，如按原合同履行，将给被告方造成重大损失，显失公平，没能按合同约定交房，属于情势变更。原告至今尚欠房屋款5000元没有交齐，属未付清房款。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。靳玉勤围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.编号为201304xxxxxx的商品房买卖合同一份，除审判长上述认定的房屋的基本情况以外，本合同另载明：第八条，房屋的交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前将房屋交付；第九条约定了出卖人逾期交付的违约责任，明确约定如出卖人合同违约，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；2.编号为004xxxx的收据一张，载明原告已向被告交付首付款23xxxx元；3.编号为004xxxx的收据一张，证明被告已收到原告的购房定金10xxx元；4.照片两张，证明水榭明珠小区原告所购楼房小区的业主入住情况，证明该房未经法定部门验收合格，已经有相当一部分业主入住，入住率达40%；5.中国农业银行银联卡一张，证明原告按照合同约定，向银行部门按时交纳了房贷，证明原告对涉案楼房签订了按揭合同，正常归还按揭贷款。茌平德盛置业有限公司围绕答辩意见提交了以下证据：1.聊城市建设主管部门主办的月刊两份，证明原材料价格上涨的事实；2.企业变更情况表两份，证明开发商中间变更及现法定代表人已变更的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。茌平德盛置业有限公司对原告提交的证据1、2、3、5均无异议，对证据4的来源及关联性及证明力均不予认可。靳玉勤对茌平德盛置业有限公司提供的两份建材市场价格表的真实性无异议，对证明主张有异议，认为证据2中显示开发商的法人单位没有变更，只是变更了法定代表人。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告包含定金在内已向被告缴纳住房款249xxx元，且原告正继续正常偿还房屋按揭贷款过程中的事实成立。对被告提出异议的照片两张，经核查，尽管该照片能显示涉案房屋买卖合同所涉及的水榭明珠小区的一些情况，但结合原告的诉求，经分析认为与本案缺乏关联性，且被告对此不予认可，对该证据效力依法不予采信。茌平德盛置业有限公司提供的证据，对两份证据的真实性予以认可，但对被告据此主张的情势变更等情形，将综合分析评定后再做出相应确认。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年3月25日原、被告签订水榭明珠商品房买卖合同，合同编号为：201304xxxxxx。合同约定原告购买被告所有的位于水榭明珠小区x号楼x单元xxx号房（附房xx号），原告2013年4月3日交购房款10xxx元，2013年4月4日交购房款239xxx元，并办理了150xxx元的银行按揭贷款手续。合同约定买受人按照第3种方式（按揭方式：总房款404xxx元，首付款254xxx元，贷款150xxx元）按期付款。买受人如未按合同规定的时间付款,按逾期时间，分别处理：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同并约定被告应在2013年12月31日前将综合验收合格的商品房交付原告。如遇政府行为或与政府相关的行为等特殊原因出卖人可据实延期交付（合同第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（合同第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……本合同自双方签订之日起生效（合同第二十四条）。2016年4月14日被告的法定代表人由韩荣珂变更为周泽民。2017年案涉房屋所在水榭明珠小区基本建设完毕。合同签订后，被告未能按期交付房屋。本院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立并生效。双方均应当按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，原告交纳了购房款10xxx+239xx6=249xxx元，并办理了150xxx元的银行按揭贷款，且一直在偿还按揭贷款，履行了合同的绝大部分义务，现原告要求交付房屋，被告应按照约定履行交付房屋的义务。被告辩称延期交房系因不可抗力的雾霾天气及政府环保治理行为所致不构成合同约定的违约情形，但提供的证据不足以证明其主张，对其辩称依法不予支持。被告没有按照合同约定时间交付房屋构成违约，应承担违约责任。因原告尚有少量房款未有缴纳，以合同约定应承担的违约责任与被告延期交房承担的违约责任应合理冲抵。案涉房屋所在水榭明珠小区现在尚未经综合验收，尚不具备交付房屋的法定条件，被告应在综合验收合格后及时向原告交付符合合同约定的房屋。原告所欠购房款亦应在交付房屋时交付被告。因涉案房屋目前未经综合验收合格尚不具备交房的条件，原告要求被告协助办理房产过户的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条规定，判决如下：一、被告茌平德盛置业有限公司于水榭明珠小区4号楼房综合验收合格、原告交付下欠房款5xxx元后x日内将水榭明珠的x号楼x单元xxx号房（附房xxx号）交付给原告靳玉勤；二、被告茌平德盛置业有限公司于判决生效后五日内向原告支付逾期交房的违约金（以404xxx元-50xx元=399xxx为基数、按日万分之一、自2014年1月1日起计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回靳玉勤的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4165元，由茌平德盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 员 耿建文二〇一九年九月十一日法官助理 刘琬淇书 记 员 孙 冉