江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终8771号上诉人(原审被告)：袁锦丽。委托诉讼代理人：刘士传，江苏赛杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：缪爱萍。委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。上诉人袁锦丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁锦丽上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：原审法院认定事实不清。2016年2月25日，上诉人提出解除涉案合同时被上诉人也同意，只因赔偿定金数额产生争议没有达成一致意见。原审法院对4月25日房屋实际成交价格及住建局网签价格不予理会，而认定实际损失为6月30日的评估价。评估时间与解除合同时间相距甚远，与事实严重不符。上诉人在一审中收到开庭传票，未授权配偶王广华代为处理本案。王广华一审中陈述未损害袁锦丽利益，其陈述与事实基本一致，一审审理程序违法。被上诉人缪爱萍二审辩称，原审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。缪爱萍向一审法院起诉请求判令：1.判令原审被告双倍返还定金10万元并赔偿精神和经济损失1万元；2.诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告变更第一项诉讼请求为：判令原审被告双倍返还定金55000元，并赔偿损失550000元。原审法院经审理查明：苏州市姑苏区永林新村73幢北楼401室房屋，建筑面积146.97平方米（建筑面积146.97平方米），原产权人系原审被告袁锦丽。2016年2月15日，原审原告（乙方、购房人）与原审被告（甲方、售房人）在苏州金益房产经纪有限公司（丙方、经办人李传伟）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将上述房屋以176万元的成交价出售给乙方，合同约定房屋设施包括房屋内所有固定装修、四台挂式空调和一台台式空调。合同第3条约定甲方需向丙方交纳的中介服务费见佣金确认书；合同第4条约定乙方应于2016年2月15日交付定金5万元，其中35000元由甲方拿走，10000元由中介方作为交房尾款，款清交房时，甲方水电煤费用结清，户口迁出后，中介方尾款交付给甲方，另5000元作为50%中介费；第5.3条约定甲乙双方须在2016年3月5日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；合同第6.5条约定甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付房屋成交价15%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同日，原审原告（乙方）与原审被告（甲方）签订《购房尾款协议》一份，明确乙方支付甲方购房定金5万元，其中有交房尾款1万元放置在丙方（上述居间方苏州金益房产经纪有限公司）处，待房屋交接当天，甲方承诺房内户口迁出，房内所有费用结清，丙方尾款1万元交付给甲方。合同签订后，原审被告支付定金5万元（其中35000元于2月15日直接支付至原审被告配偶王广华中国工商银行账户内，10000元于2月15日支付至李传伟支付宝，5000元于2月16日以现金方式支付至李传伟处），袁锦丽、李传伟在收据上签字确认收到购房定金5万元。2016年2月25日，原审被告电话通知原审原告不再继续出售上述房屋，双方于次日见面协商未果；审理中原审原告表示自2016年2月底即不再要求继续履行涉案合同了，仅要求原审被告承担违约责任。2016年3月6日，原审被告以转账方式分两笔向原审原告返还定金35000元；同日，李传伟以现金形式向原审原告返还10000元（收款事由为“退回购房定金尾款部分”）。另查明，涉案房屋已由原审被告于2016年4月25日另行出售给案外人雷定中、王飞。审理中，原审原告于2016年5月6日提交申请要求对涉案房屋在2016年3月6日的市值进行评估；考虑到原审原告自认在2016年2月底即不再要求继续履行的事实，遂委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋在2016年2月28日的市值进行评估，原审原告预付评估费用16000元；该评估公司在评估过程中未能进入涉案房屋内，于是于2016年6月30日出具评估报告，以毛坯房屋的价格确认评估价为2032400元。审理中，原审原告表示通过合同第三条也可以表明其无需承担中介服务费，原审被告表示其与上述居间方签订佣金确认书明确其应支付的中介服务费为10000元，但不清楚原审原告是否要支付中介服务费。原审法院认为，原审原、被告签订的房屋买卖合同及购房尾款协议系双方真实意思的表示，合同成立、有效，双方均应按约履行合同。尽管原审被告于2016年2月25日就表示不同意出卖房屋，但双方之间的买卖合同并未赋予原审被告单方解除合同的权利，直至2016年2月底原审原告才自认同意解除合同，故原审法院认定双方间房屋买卖合同关系自2016年2月28日起解除。双方合同并未约定原审原告有协助原审被告涤除涉案房屋抵押权的义务，故原审被告不能以原审原告无法提供其垫资方要求的贷款银行的贷款意向书为由抗辩继续履行合同的义务，原审被告拒绝继续履行合同已经构成违约。原审原、被告合同解除后，原审被告应当将原审原告已支付的定金50000元返还原审原告，原审原告确认分别自原审被告处收回35000元、自中介处收回10000元，尚余5000元应由原审被告返还。原审被告抗辩称其仅收到35000元，然而根据双方房屋买卖合同、购房尾款协议约定，结合李传伟的证人证言和原审被告陈述，原审被告负有支付中介费的义务，故已由中介退还的10000元系购房尾款，由中介扣留的5000元系原审被告应支付的50%中介费；根据收条、合同和协议的约定，原审被告在签约之初即已经同意该笔费用自原审原告支付的定金中直接扣除，故原审法院认定原审被告收取的定金实际为40000元，原审原告另支付的10000元为购房尾款，对原审被告的抗辩意见原审法院不予采信，其应向原审原告返还5000元定金。关于原审原告主张的损失，原审法院认为应以原审原、被告约定的合同价款与2016年2月28日原审原告确认解除合同时房屋市值的差价认定。中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋2016年2月28日的市值进行了评估，评估程序合法，对评估结论原审法院予以认定，故原审原告主张的房屋差价损失认定为272400元。原审原告以涉案房屋出售时附带装修为由，要求原审法院酌情调高该损失，虽然合同约定了房屋设施包含固定装修和空调，但因涉案房屋已经另售他人，无法对其价值进行确认，同时考虑到原审被告双方合同签订时间与原审原告同意解除时间相差仅半个月时间，原审法院对上述房屋差价不再调整。双方合同约定了违约方应据实赔偿守约方损失，该差价系原审被告违约造成的原审原告的实际损失，现原审原告请求赔偿，原审法院予以支持。关于原审原告主张的双倍返还定金的诉讼请求，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释规定定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故对原审原告要求双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，原审法院判决如下：一、原审被告袁锦丽于本判决生效之日起10日内返还原审原告缪爱萍定金5000元并赔偿损失272400元。二、驳回原审原告缪爱萍的其他诉讼请求。案件受理费9860元，减半收取4930元，评估费16000元，合计20925元，由原审原告缪爱萍负担2916元，原审被告袁锦丽负担18014元，原审被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原审原告。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，上诉人无正当理由拒绝履行涉案房屋买卖合同，应向被上诉人承担违约责任。被上诉人自认2016年2月底同意解除合同，原审法院认定涉案房屋买卖合同于2016年2月28日解除合理。上诉人与案外人之间的房屋成交价格及网签价格并非认定被上诉人损失数额的依据。涉案房屋评估价格价值时点为2016年2月28日，评估报告出具时间为2016年6月30日。原审法院依据前述评估价格认定被上诉人的损失并无不当。经上诉人二审代理人确认袁锦丽配偶王广华在一审庭审中陈述未损害袁锦丽利益，其陈述与事实基本一致。袁锦丽经原审法院传票传唤，其本人未到庭参加诉讼，王广华是否受袁锦丽委托参与一审诉讼，并不影响本案的处理结果。综上所述，上诉人袁锦丽的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5386元，由袁锦丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  黄学辉代理审判员  黄源榕二〇一六年十二月二十六日书 记 员  毛莉莉