广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5472号原告：李超，男，1990年10月17日出生，汉族，住湖南省祁东县，被告：广州市腾步投资有限公司，住所地广州市花都区新华街体育路******，统一社会信用代码914401147435913078。法定代表人：阮绮玲。委托诉讼代理人：王桂荣、林健兴，均为广东富荣律师事务所律师。原告李超与被告广州市腾步投资有限公司（以下简称腾步公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告李超、被告腾步公司的委托诉讼代理人林健兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付8586元房屋面积差异款并支付利息（利息以2019年4月1日起至被告支付退款日为期，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算），并开具退款发票8586元；2、被告支付因逾期办理房地产权证书的违约金（以2018年5月6日起至被告支付违约金日，每日按该商品房总价款402414元的0.05%的标准至2019年4月23日）；3、被告退还办理不动产权证书所代收的460元;4、被告支付本次诉讼费。事实和理由：1、2015年12月25日，原告与被告签订合同编号：20151227509X的《商品房买卖合同（预售）》。合同第十八条约定：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的按照合同约定价款据实结算房价款。2、2019年4月1日，经被告员工告知，合同标的房屋预测建筑面积为64.62㎡，确权建筑面积63.27㎡。预测建筑面积比确权建筑面积大1.35㎡。经双方商定，被告愿意退购房款8586元做原告的补偿，并给出《关于面积差异补退购房款的通知》的书面协议。3、时至今日，被告未支付在2019年4月1日的达成的被告愿意退购房款8586元做为原告的面积差异补偿款。4、被告2019年4月1日才通知办理房地产权证书，根据合同第二十一条约定，被告应在商品房交付之日（2017年7月2日）起210个工作日（2018年5月6日）内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并以原告为产权人的房地产权证交付给原告。5、时至今日，被告因面积差异协商的款项未支付且没有开具退款发票导致原告未能成功办理契税，因不能成功办理契税而导致被告不能为原告代办出不动产权证书。根据合同第二十一条约定，被告未在规定时间内为原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。原告决定判决结束后，持判决书等其他资料单方面向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。被告辩称：一、原告与我方双方合同签订的情况。原告李超向我方购买商品房，双方于2015年12月25日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，就商品房买卖的权利义务进行约定。该份合同包括主合同以及7份附件，一共50页，其中主合同第三十二条明确约定：本合同附件与正文具有同等法律效力，而该合同的附件7为合同的补充协议——腾步商务公寓之《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议。根据该补充协议第十八条（合同第41-42页）的约定：关于补充协议的效力（补充《广州市商品房买卖合同（预售）》第三十二条）1、本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。也就是说，原告与我方在签订商品房买卖合同时，已经约定了附件7作为合同的一部分，对主合同的内容进行了补充修改，若附件7的补充协议内容与合同的内容有冲突的，按照附件7补充协议的内容执行。二、关于涉案商品房面积差异如何处理的问题根据原告与我方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第四条【合同第4页】的约定，原告购买的涉案商品房的预售建筑面积为：64.62平方米，房屋建成后，经相关测量部门的测量，确权办证面积为63.27平方米，误差绝对值在3%以内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，而原告与我方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件7补充协议第三条第1项【合同第27页】有对涉案房屋的面积差异处理进行的约定：“若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，甲乙双方不作任何补偿；”，现涉案商品房的套内面积误差绝对值在3%以内，适用该条约定，我方无须向原告支付涉案商品房面积差异款8586元及相应利息。请求人民法院依法驳回原告的第一项诉讼请求。三、关于我方是否属于逾期办证的问题原告与我方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》后，我方于2017年6月23日向原告发出收楼通知书，通知原告收楼。原告于2017年7月2日确认收楼。2019年4月1日，我方按照合同附件7的约定，通知原告到我方处提交办理不动产权证书的资料及缴交办证所需的相关费用。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》的第二十一条约定甲方（即我方）应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，但根据合同附件7第十二条、关于产权登记（补充《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条关于产权登记）第六款的约定【合同第36页】：“由于甲方（即我方）的原因，导致该商品房在交付之日起720天内仍未办出房屋权属证书的，每逾期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方支付违约金（违约金总额不超过乙方已付房款的0.05%）；逾期超过一年的，乙方有权解除合同。甲方将办理房屋权属证书的相关文件递交至产权登记部门即视为甲方已完成产权登记手续，非因甲方原因使乙方未能取得权属证书的，甲方不承担责任。”，双方对涉案房屋的办证期限从原来210个工作日补充修改为720天。原告于2017年7月2日确认收楼，即房屋交付日期为2017年7月2日，那么我方在720天内（即2019年6月23日前）为原告办理涉案房屋的不动产权证即可，我方于2019年4月1日通知原告到我方处提交办理不动产权证书的资料及缴交办证所需的相关费用，原告亦已在我方处将办证所需的全部资料全部领走，现需要原告凭资料到税务部门缴纳税费，但原告并未配合缴税。我方已经按照合同的约定履行了办证的义务，下一步的办证手续需要原告缴税完毕后才能进行，现由于原告的原告导致未能完成办证手续，责任并不在我方，不存在由于我方的原因而导致涉案房屋逾期办证的情形。因此，原告的第二项诉讼请求要求我方支付因逾期办证的违约金70824.86元的请求没有任何依据，请求人民法院依法予以驳回。四、关于办证费用的问题根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条及合同附件7第十二条、关于产权登记（补充《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条关于产权登记）第一款的约定可见，原告在合同签订时，就已经选择委托我方协助办理房屋权属证书，按照合同约定办证所需的税费是由原告承担。我方按照不动产中心收费标准，向原告预收不动产登记费80元/宗，银行抵押登记费80元/宗及代办证综合费300元/宗是合情合理。我方的收费没有违反相关的合同约定，因此请求人民法院对原告的第三项诉讼请求予以驳回。综上所述，我方并未违约，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区迎宾大道4号706房，目前权属于被告，已办理预告登记，预告登记建筑面积63.27平方米。2015年12月25日，被告作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订一份《商品房预售合同》及附件，将涉案房屋卖与被告，面积64.62平方米，总价411000元。合同第十八条面积确认及面积差异处理约定：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。l.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝（实测套内建筑面积一合同约定套内建筑面积）／合同约定套内建筑面积×100%。合同第二十一条产权登记约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。合同附件七第三条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：l、若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，甲乙双方不作任何补偿；2、若套内建筑面积误差比绝对值在3%以上（不含本数）的，甲乙双方按商品房买卖合同约定的房屋单价多退少补；如实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，乙方应在测绘机构出具测绘报告后15日内一次性将应付差价支付给甲方。甲乙双方均不得以面积差异为由，主张解除商品房买卖合同及附件。4、产权登记面积确定以前，除房价款以外的以面积为计费依据的各项费用按合同约定的面积计算；产权登记面积确定后发生的以面积为计费依据的各项税费（如契税、物业管理费等），以产权登记面积计算。需要向有关部门补足相关税费的，由乙方自行补足。如果乙方不能按时补足相关税费，其导致的交付、产权登记迟延等事项，甲方不承担责任。买卖双方对公摊面积误差互相不退、不补，也不承担违约责任。附件第十二条约定：乙方委托甲方协助办理房屋权属证书的，在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料交予甲方并付清全部税费（包括契税、房屋产权登记费，测绘费、土地权属调查费、专项维修基金等），办妥委托代办手续，和甲方签订实测面积确认协议，结清面积差价款。乙方未完整提供办证资料、缴纳税费，未确认实测面积并结清差价的，导致其产权证迟延办理的，甲方不承担责任。因政策、规定变化等原因而需要增加新的费用、资料或手续的，则甲方可通知乙方在指定时间内予以配合补足（通知的方式和送达参照补充协议第九条的约定），乙方未在通知指定的时间内补足，导致其产权证迟延办理的，甲方不承担责任。……由于甲方的原因，导致该商品房在交付之日起720天内仍未办出支付违约金（违约金总额不超过乙方已付房款的0.05%房屋权属证书的，每逾期一日，甲方按已付房价款的万分之一向乙方）；逾期超过一年的，乙方有权解除合同。甲方将办理房屋权属证书的相关文件递交至产权登记部门即视为甲方已完成产权登记手续，非因甲方原因使乙方未能取得权属证书的，甲方不承担责任。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，并于2017年7月2日收楼。2019年4月1日，被告向原告发出一份《关于办理不动产权证书的通知》，通知：原告在本通知书发出之日起20日内到指定办公室提交办理《不动产权证》登记机构要求购房人提供的资料及缴交办证的相关费用，逾期提供资料及缴交相关费用的视为选择自行办证，我司不再代为办理。上述房屋如果出现预售面积与确权实测面积不同，请按照收退房款通知缴交应交的房款后方可办证。（符合面积差异退款的购房人请提供银行本人的储蓄卡原件及复印件。2019年4月1日，被告向原告发出一份《关于面积差异补退购房款的通知》，称：您好，你在我司购买了腾步商务公寓706房，预测建筑面积64.62平方米，确权实测建筑面积63.27平方米，确权实测建筑面积总购房款402414元，你己按预测建筑面积交了购房款411000元，应要退购房款8586元。请前往花都区迎宾大道4号腾步商务公寓办公室办理补收／退购房款为盼。原告确认收到该份通知。2019年4月12日，原告向被告支付不动产权登记费80元，银行按揭抵押费80元，办证综合费300元。2019年5月30日，被告再次向原告发出《关于预售面积与确权面积差异的处理通知》，通知：阁下2015年12月25日在我司购买的“腾步商务公寓”住宅706号房，预售建筑面积64.62平方米，确权办证面积63.27平方米，误差绝对值在3%以内。根据我们双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条1约定；若套内建筑面积误差值在3%以内（含本数的），甲乙双方不作任何补偿。如果《广州市商品房买卖合同（预售）》与本补充协议不一致的，则以《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议为准。原告确认收到该份通知。关于两份通知，被告陈述：通知是被告员工不清楚合同签订内容擅自发给原告，被告发现错误后再次发送正确通知，2019年4月1日的通知不是其真实意思表示。关于办证约定：被告陈述：办证约定应按照合同附件七第12条的最后一款办证，房产证无法办理的原因是由于原告没有缴税。原告陈述：办证之前应先结清面积差异款项，交契税是以实测面积的价格为准，我方没有实测面积的购房发票没有办法办理契税。诉讼中，原告明确：其第三项诉讼请求即不让被告代办房产证，由被告退回该笔办理费用。本院认为：原告与被告于2015年12月25日签订的《商品房预售合同》及附件是双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。上述合同附件七第三条约定，若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含本数）的，原被告双方不作任何补偿。合同约定面积64.62平方米，预告登记面积为63.27平方米，面积误差比为2.09%，不满3%。被告在2019年4月1日通知原告退购房款8586元，但随后被告于2019年5月30日再次发通知予以更正，被告对此的解释是其员工不清楚发错了通知，原告对此起诉称，“经双方商定，被告愿意退购房款8586元作为原告的补偿，并给出《关于面积差异补退购房款的通知》的书面协议”。对此问题，本院认为，首先合同附件对面积误差比已有明确约定，其次原告并未向本院提交任何证据证明其与被告对此合同条款进行协商并达成一致，最后被告在2019年5月30日已重新发送通知，原告已收到，因此，本院采信被告的陈述。根据合同约定及公平原则，对原告主张被告向其支付8586元房屋面积差异款并支付利息、开具退款发票的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告可以按照被告发出的《关于办理不动产权证书的通知》缴纳契税。关于逾期办证违约金，被告于2019年4月1日发出《关于办理不动产权证书的通知》，而原告并未向本院提交证据证明其已向被告交付办证全部资料，且原、被告在庭审中均确认原告尚未缴纳契税，故逾期办证的责任不能完全归责于被告，因此原告主张被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有理由和依据，本院不予支持。关于退还办证所代收的460元，因原告庭审中已明确，不让被告代办房产证，由被告退回该笔办理费用，同时被告在2019年4月1日的通知中也明确，逾期提供资料及缴交相关费用的视为选择自行办证，被告不再代为办理。原告要求被告退还办证代收的460元自行办证，是其自行处分自己的权利，且与被告所发办证通知内容也可对应，因此，原告主张被告向其退还办理不动产权证所代收的460元，本院予以支持，由原告自行办理不动产权证。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、被告广州市腾步投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李超返还代办不动产权证登记费80元、银行按揭抵押费80元、办证综合费300元；二、驳回原告李超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费898元，由原告李超负担893元，由被告广州市腾步投资有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 袁 贞二〇一九年九月二日书记员 彭小容