广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初17743号原告（反诉被告）胡荏田，男，汉族，1965年6月17日出生，住广东省东莞市，委托代理人黎启旺、陈伟康，分别系广东仁之仁律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）谭松根，男，汉族，1981年11月28日出生，住湖南省涟源市，委托代理人熊光荣、涂志群，分别系广东宏尚律师事务所律师、律师助理。被告李田红，男，汉族，1983年7月2日出生，住湖南省冷水江市，委托代理人熊光荣、涂志群，分别系广东宏尚律师事务所律师、律师助理。原告(反诉被告)胡荏田与被告谭松根（反诉原告）、被告李田红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林永雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黎启旺，两被告共同委托代理人熊光荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡荏田本诉称，原被告系朋友关系，两被告共同承租东莞市寮步镇良边工业区寮茶路胡生厂房，由被告谭松根作为代表与原告于2014年10月20日签订《厂房租赁合同书》，租赁期限为2014年10月1日至2029年9月30日止。两被告在租赁期间，未认真履行消防义务，使租赁厂房于2015年12月19日发生火灾，造成案涉租赁物灭失经济损失1085220元，且两被告再无支付自2015年12月至2016年7月的占有使用费，两被告的上述行为构成根本违约。为维护自己的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与两被告于2014年10月20日签订的《厂房租赁合同书》；二、两被告向原告赔偿租赁物灭失经济损失1085220元；三、两被告向原告支付占有使用费404600元及利息（占用费从2015年12月12日计至2016年7月13日，每月租金57800元，合计404600元；利息以404600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年3月21日计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日为57655.5元）；四、两被告承担本案全部诉讼费用。被告谭松根对本诉答辩称，一、导致案涉租赁厂房无法返还的过错责任不在谭松根，谭松根在履约过程中不存在过错，原告要求谭松根承担租赁厂房灭失的赔偿责任无依据。根据东莞市公安消防局寮步大队出具的《火灾事故认定书》，案涉租赁物发生火灾事故“可以排除人为纵火、电气线路、明火作业、雷击起火因素，不排除遗漏火种引燃可燃物所致”，且（2016）粤1971民初12644号、（2016）粤1971民初7787号、（2016）粤1971民初12939号案认定案涉租赁厂房发生火灾事故导致无法继续使用、无法返还的责任在于实际承租人东莞市寮步华文生物能源加工厂和陈炯文，所以，谭松根在厂房毁损灭失、无法返还方面不存在过错。而且案涉租赁厂房没有取得建设规划许可证，租赁合同无效，因此，刘屋经联社、胡荏田及谭松根均存在过错，应当使用过错原则认定双方的法律义务。二、火灾事故发生后，谭松根以及实际承租人均未继续占有使用案涉厂房，因此原告要求被告谭松根支付占有使用费没有事实和法律依据。被告李田红答辩称，李田红与原告不存在租赁合同关系，不是案涉合同相对人，所以不应在本案中承担责任。被告谭松根反诉称，2014年10月20日，双方签署《厂房租赁合同书》，约定胡荏田将东莞市寮步镇良边工业区寮茶路胡生厂房出租给谭松根使用，谭松根在签约时支付了租赁押金230000元。2015年12月19日，案涉厂房发生火灾事故，《火灾事故认定书》认定起火部位为东莞市寮步华文生物能源加工厂生产车间离西面墙约18米离北面墙约17米处，可以排除人为纵火、电气线路、明火作业、雷击起火因素，不排除遗留火种引燃可燃物所致，即案涉火灾事故系因案外人东莞市寮步华文生物能源加工厂导致。火灾事故发生后，案涉厂房已经无法继续使用，双方的租赁合同关系也因火灾事故的发生而终止，故胡荏田应当返还谭松根支付的租赁押金。为维护自己的合法权益，谭松根特诉请判令：1、反诉被告胡荏田向反诉原告谭松根返还租赁押金230000元；2、反诉被告胡荏田承担本案反诉的诉讼费。胡荏田对反诉答辩称，押金应当在谭松根所欠的占有使用费的赔偿中予以抵扣，押金的所有权人是两被告，谭松根只是签约代表，谭松根提交的收款收据可以证明，胡荏田提交的银行流水可以证明两被告是共同承租人，因此反诉主体有瑕疵。经审理查明：2015年12月19日4点28分许，位于东莞市寮步镇××茶路××东××号厂房（即案涉厂房）发生火灾，烧毁东莞市鸿玮实业有限公司（分租为：东莞市鑫扬家居用品有限公司、东莞市云捷胶粘剂有限公司、东莞市寮步松鼎五金厂、东莞市寮步华文生物能源加工厂、江苏维创散热器制造有限公司）全部生产设备、生产材料及铁皮棚式厂房。东莞市公安消防局寮步大队于当日对火灾现场予以封闭。2016年1月19日，东莞市公安消防局寮步大队作出东公寮消火认字[2016]第0001号《火灾事故认定书》，认定如下：起火时间为2015年12月19日4点28分许；起火部位为东莞市寮步华文生物加工厂生产车间离西面墙约18米离北面墙约17米处；可以排除人为纵火、电气线路、明火作业、雷击起火因素，不排除遗留火种引燃可燃物所致。李田红在“当事人签收”处签名。案涉厂房系东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社（以下简称刘屋经合社）所有，为简易铁皮房，没有取得房产证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、一次性消防主体合格证书及消防验收意见书。2014年5月15日，刘屋经合社与胡荏田签订《土地租用合同》，约定刘屋经合社将案涉厂房出租给胡荏田，并约定由被告胡荏田负责通水及消防设施，相关费用由胡荏田承担。2014年10月20日，胡荏田与谭松根签订《厂房租赁合同书》，合同约定：1、胡荏田将案涉厂房出租给谭松根，厂房、宿舍及其他建筑物面积约5300平方米，租期为15年，即为2014年10月1日至2029年9月30日止，前30天为装修期。2、每月租金为57800元，每月10日前缴交当月租金，租金每四年递增一次，每次递增10%，签约时支付押金230000元。3、胡荏田提供原有消防栓系统工程，其余的消防系统（喷洒设备和验收）以及期内的维护保养由谭松根负责。4、谭松根有权将租赁物分租或转租给他人。5、胡荏田委派一名厂长，工资2000元，费用由谭松根承担。胡荏田与谭松根还签订了《厂房补充协议》，协议约定：因胡荏田没有提供厂房消防合格证，如政府相关部门检查消防设施不合格而需罚款，则由胡荏田协调及承担相关费用，如政府相关部门要求安装主体消防设施（不含喷淋）和提供消防合格证，其费用由胡荏田和谭松根各自承担一半。2014年11月22日，胡荏田出具《收款收据》，确认收到租厂房押金230000元，客户处有手写字体“李田红、谭松根”。案涉厂房被分隔成五六个厂区，各厂区的上面是相通的。被告谭松根以个人名义或东莞市鸿玮实业投资有限公司的名义将上述厂区分别出租给东莞市云捷胶粘剂有限公司、东莞市寮步华文生物能源加工厂、东莞市鑫扬家居用品有限公司、东莞市寮步松鼎五金厂、江苏维创散热器制造有限公司。东莞市寮步华文生物能源加工厂系个体工商户，经营者为陈炯文。东莞市鸿玮实业投资有限公司的股东是李田红和谭松根，法定代表人是谭松根。2016年7月13日，处理完火灾烧毁财物损失鉴定事宜后，胡荏田将案涉厂房交回给刘屋经合社。在胡荏田起诉刘屋经合社以及刘屋经合社反诉胡荏田的(2016)粤1971民初5148号房屋租赁合同纠纷案件中，胡荏田诉请：一、确认胡荏田与刘屋合作社于2014年5月15日签订的《土地租用合同》无效；二、刘屋合作社向胡荏田赔偿1276850元并支付利息（以1276850元为本金，从起诉之日起计算至全部清偿之日止）；三、刘屋合作社向胡荏田退还押金78000元并计付利息（以78000元为本金，从起诉之日起计算至全部清偿之日止）；四、刘屋合作社承担本案全部诉讼费用。刘屋经合社反诉诉请：一、胡荏田向刘屋合作社返还租赁物或者赔偿租赁物灭失经济损失1500000元；二、胡荏田向刘屋合作社支付租金312000元并计付利息[从2015年7月15日开始暂计至2016年3月14日止，计算公式为39000×8个月=312000元，利息以拖欠租金为本金，从反诉之日（反诉状时间为2016年3月21日）起计算至全部清偿之日]；三、胡荏田向刘屋合作社支付租赁期间的水、电费3869.06元；四、胡荏田向刘屋合作社支付5个月装修期使用费195000元并计付利息[利息以195000元为本金，从反诉之日（增加诉讼请求申请书时间为2016年5月4日）起计至清偿之日]；五、胡荏田向刘屋合作社支付场地占用费156000元（从2016年3月14日开始计至2016年7月13日止，计算公式为39000×4个月=156000元）；六、胡荏田向刘屋合作社支付租赁期间的电费9525元；七、本案诉讼费由胡荏田承担。(2016)粤1971民初5148号案于2017年12月26日作出一审民事判决，判决：一、确认胡荏田与东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社于2014年5月15日签订的《土地租用合同》无效；二、限东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社于本判决生效之日起五日内向胡荏田退还押金78000元并支付利息（以78000元为本金，从2016年3月7日起按照中国人民银行的同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、限东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社于本判决生效之日起五日内向胡荏田赔偿181393元并支付利息（以181393元为本金，从2016年3月7日起按照中国人民银行的同期同类贷款利率计至清偿之日止）；四、限胡荏田于本判决生效之日起五日内向东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社支付2015年7月15日至2016年7月13日期间的占有使用费336866.67元及2015年7月15日至2016年3月14日期间占有使用费的利息（利息应以257533.33元为本金，按照中国人民银行的同期同类贷款利率从2016年3月21日起计算至清偿之日止）；五、限胡荏田于本判决生效之日起五日内向东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社赔偿租赁物灭失经济损失1085220元；六、驳回胡荏田的其他诉讼请求；七、驳回东莞市寮步镇良边刘屋股份经济合作社的其他诉讼请求。胡荏田与刘屋经合社均不服一审判决，提起上诉，二审案件的案号为(2018)粤19民终4216号，东莞市中级人民法院于2018年10月19日作出二审判决，判决：驳回上诉，维持原判。被告谭松根确认2015年12月份的占有使用费没有支付，发生火灾事故后即2015年12月19日之后没有支付过占有使用费。以上事实，有胡荏田提交的厂房租赁合同、银行流水、火灾事故认定书、民事判决书；谭松根提交的民事判决书、民事调解书、厂房补充协议、收款收据，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，案涉租赁物于2015年12月19日发生火灾事故而烧毁灭失，胡荏田于2016年7月13日将案涉租赁场所交回给刘屋经合社，对此本院予以确认。首先。案涉《厂房租赁合同书》为胡荏田与谭松根所签署，原告胡荏田主张两被告共同承租案涉租赁物，被告谭松根仅是签约代表，因此被告李田红也是承租人之一。本院认为，在本院涉及案涉火灾事故的（2016）粤1971民初5148号、7787号、12644号、12939号、12940号民事案件中，均查明刘屋经合社将案涉租赁物出租给胡荏田，胡荏田再将租赁物出租给谭松根，谭松根最后以个人名义或东莞市鸿玮实业投资有限公司的名义将租赁物分租给东莞市云捷胶粘剂有限公司、东莞市寮步华文生物能源加工厂、东莞市鑫扬家居用品有限公司、东莞市寮步松鼎五金厂、江苏维创散热器制造有限公司，而胡荏田在上述案件中均未主张李田红系承租人之一，且胡荏田未提交其与两被告协商租赁案涉厂房的协商记录，也未提交李田红授权谭松根代其签署合同的授权文件，亦未提交李田红追认谭松根所签署合同的确认书，因此，原告胡荏田依法应当承担举证不能的法律后果。故根据合同的相对性，本院依法认定案涉租赁合同的相对方为胡荏田及谭松根。其次。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，依据上述法律规定，原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》属于无效合同。租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的法律规定，原告胡荏田应当向被告谭松根返还押金230000元，被告谭松根应当向原告胡荏田返还租赁物。因案涉租赁物已经在火灾事故中灭失，本院(2016)粤1971民初5148号案民事判决书已经认定租赁物灭失的经济损失为1085220元，故被告谭松根应当向原告胡荏田支付该租赁物灭失经济损失1085220元。再者。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据上述法律规定，案涉租赁合同无效，被告谭松根应参照合同约定的租金标准向原告胡荏田支付占有使用费。因案涉租赁物于2015年12月19日烧毁灭失，胡荏田于2016年7月13日交回租赁场地给刘屋经合社，谭松根在此期间虽然仍然占有该场地，但是客观上无法正常使用租赁物，处于非正常承租状态，因此，该期间的占有使用费应酌情减免而不宜适用合同约定的租金标准。结合（2016）粤1971民初5148号的民事判决情况，本院酌情确定按照20000元/月的标准计算2015年12月12日至2016年7月13日期间的占有使用费，因此，被告谭松根应向原告胡荏田支付2015年12月12日至2016年7月13日期间的占有使用费为142000元=20000元/月×6个月+20000元/月÷30天/月×（20+13）天。至于逾期支付占有使用费的利息，根据原告胡荏田的诉请以及合同约定的占有使用费支付期限，2015年12月12日至2016年3月31日期间占有使用费73333.33元[20000元/月×3个月+20000元/月÷30天/月×20天]应当自2016年3月21日起计算利息，2016年4月的占有使用费20000元应当自2016年4月11日起计算利息，2016年5月的占有使用费20000元应当自2016年5月11日起计算利息，2016年6月的占有使用费20000元应当自2016年6月11日起计算利息，2016年7月1日至13日的占有使用费8666.67元[20000元/月÷30天/月×13天]应当自2016年7月11日起计算利息。综上，2016年3月21日至2016年4月10日期间的计算基数为73333.33元，2016年4月11日至2016年5月10日期间的计算基数为93333.33元（73333.33元+20000元），2016年5月11日至2016年6月10日期间的计算基数为113333.33元（93333.33元+20000元），2016年6月11日至2016年7月10日期间的计算基数为133333.33元（113333.33元+20000元），2016年7月11日至实际清偿之日止的计算基数为142000元（133333.33元+8666.67元），均按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告胡荏田与被告谭松根于2014年10月20日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、原告胡荏田于本判决发生法律效力之日起五日内向被告谭松根退还押金230000元。三、被告谭松根于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡荏田赔偿租赁物灭失经济损失1085220元。四、被告谭松根于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡荏田支付2015年12月12日至2016年7月13日期间的占有使用费142000元及利息（2016年3月21日至2016年4月10日期间的计算基数为73333.33元，2016年4月11日至2016年5月10日期间的计算基数为93333.33元，2016年5月11日至2016年6月10日期间的计算基数为113333.33元，2016年6月11日至2016年7月10日期间的计算基数为133333.33元，2016年7月11日至实际清偿之日止的计算基数为142000元，均按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算）。五、驳回原告胡荏田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9363.64元、保全费5000元，共计14363.64元，胡荏田已预交，由胡荏田负担2879.64元，由谭松根负担11484元；反诉受理费2375元，谭松根已预交，由胡荏田负担2375元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审判员  林永雄二〇一九年九月十日法官助理刘敏玲书记员卢雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，迫害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。