成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初3781号 原告：胡贤玉，女，1937年8月5日出生，汉族，住成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号。 委托诉讼代理人：张柄尧，四川有同律师事务所律师。 被告：杨伟，男，1995年10月15日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：向以娟，四川蜀达律师事务所律师。 第三人：廖华，女，1982年4月17日出生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：张家继，男，系廖华配偶。 第三人：张万容，女，1973年5月6日出生，汉族，住四川省富顺县。 原告胡贤玉与被告杨伟、第三人廖华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，应被告杨伟申请，依法追加张万容作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年6月14日开庭公开进行了审理。原告胡贤玉及其委托诉讼代理人、被告杨伟的委托诉讼代理人、第三人廖华的委托诉讼代理人、第三人张万容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡贤玉向本院提出诉讼请求：1.确认廖华以胡贤玉名义与杨伟于2015年9月1日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效；2.判令杨伟将案涉位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋过户至胡贤玉名下；3.诉讼费由杨伟承担。事实与理由：2015年9月1日，廖华以胡贤玉名义与杨伟签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，将胡贤玉的案涉房屋以65万出售给杨伟，并于当日办理了产权过户登记。因胡贤玉与杨伟双方均自始没有真实买卖房屋的意思表示，胡贤玉也没有授权廖华以签订房屋买卖合同的方式进行抵债，廖华的行为明显超越代理权限，该房屋买卖合同应属无效。 杨伟辩称，卖房还款是胡贤玉的真实意思表示，胡贤玉向廖华出具委托书出卖房屋，其向张万容老公发送的短信也与之相互印证，公证委托书至今也并未撤销；公证委托书合法有效，载明廖华可以卖房，故廖华的行为未超越代理权；案涉房屋的出售价格公允合理，房屋买卖合同没有无效的情形。 廖华述称，其配偶张家继通过中间人认识的胡贤玉，并介绍张万容出借100万元给胡贤玉；借款期限届满后，胡贤玉不能还钱，遂委托廖华出售案涉房屋，胡贤玉要求暂时住在房屋内，但暂住的时间又未能协商一致，后胡贤玉提出以成交价格124万元卖给杨伟，用以抵偿借款本息；此事均由其配偶张家继处理。 张万容述称，认可廖华的陈述，自己并不认识胡贤玉，通过廖华借款给胡贤玉；本可以直接申请执行涉案房屋，因胡贤玉要暂住在里面，才同意胡贤玉把房屋卖给杨伟，借款就抵销了。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下主要事实：2014年12月12日，胡贤玉、张静（甲方、借款人）与张万容（乙方、出借人）签订《借款协议》，约定：甲方向乙方借款100万元用于公司资金周转，借款期限为2014年12月12日起至2015年1月11日止，月息2%，借款到期后一次性还清。同日，胡贤玉出具《委托书》一份，载明其借款90万元的收款账户为张静名下末四位为0419的银行卡。张万容向该卡转账支付100万元，胡贤玉、张静向张万容出具《借据》一份，载明收到了借款100万元，并对借款协议中借款本金、期限及利息计算方式予以确认。该《借款协议》于2015年1月12日经四川省成都市律政公证处公证，并出具了（2015）川律公证内经字第998号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因上述借款，2014年12月12日，胡贤玉、张静作为抵押人，张万容作为抵押权人签订了《抵押合同》，约定张静以其名下为位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋、胡贤玉以其名下的案涉房屋作为100万元借款的抵押担保，胡贤玉的抵押物价值130万元、借款担保值100万元，张静的抵押物价值50万元、借款担保值50万元。该《抵押合同》于2015年1月12日经四川省成都市律政公证处公证，并出具了（2015）川律公证内经字第999号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 2015年4月8日，胡贤玉向廖华出具《委托书》，载明：胡贤玉委托廖华代为办理其名下的案涉房屋的查档，提前还款、领取产权证及相关凭证，注销抵押登记、收取售房定（订）金、签订买卖合同、代收房款、支付过户税费，办理过户、领取产权证等事项。2015年4月13日，四川省成都市律政公证处对上述委托进行公证，并出具了（2015）川律公证内民字第20294号《公证书》。 2015年9月1日，廖华代表胡贤玉（卖方）与杨伟（买方，张万容之子）签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，将案涉房屋以65万元出售给杨伟，房屋信息摘要上显示当天办理了房屋产权过户登记。2015年9月7日，杨伟按照房屋价值1197739.80元缴纳了税费，并于当日取得了房产证书。胡贤玉至今居住在涉案房屋中。 另查明，1.关于100万元借款事宜，胡贤玉、杨伟、张万容及廖华均认可系由张家继与胡贤玉、张万容具体联系。2.关于100万元借款的利息支付，胡贤玉称款项是自己帮助吉林市晨轩商贸有限公司借的，利息均由该公司工作人员刘家利、白桂红直接支付给廖华，共计支付了8个月、40.5万元，自己从未支付过利息；杨伟、张万容称利息按照每月2分计算，2015年1月至2015年7月共计收到利息14万元，均由廖华按月支付的；廖华认可胡贤玉借款的利息由自己收取，但不清楚具体由谁支付，按每月2万元向张万容交付了14万元利息，其余金额作为了自己应收取的服务费，并提交2015年1月1日至2015年12月29日、卡号末四位5772为的银行账户流水予以佐证（2015年1月9日5.5万元，2月12日、3月12日、4月14日和6月18日各5万元、7月13日5.5万元，共计31万元）。3.关于房屋买卖合同关系，胡贤玉主张从未授权廖华、张家继出售涉案房屋或者以房抵债，从未就借款与张万容、廖华或张家继进行过结算，出售房屋或者以房抵债不是其真实意思表示；杨伟、张万容主张房屋买卖合同实际为胡贤玉不能偿还张万容100万元借款及利息，经结算后，用房屋抵偿124万元的债务（100万元本金、2015年8月和9月的利息4万元及20万元逾期还款违约金），合同约定的65万元系为了规避税费；廖华主张基于公证委托书的授权，自己有权代表胡贤玉与杨伟签订房屋买卖合同，以涉案房屋抵偿124万元的借款债务系由张家继取得了胡贤玉的同意，合同约定的65万元系为了规避税费。4.胡贤玉为本案诉讼保全，支付保险服务费1950元。 以上事实，有借款协议、委托书、具有强制执行效力的债权文书公证书、银行凭证、借据、公证书、成都市存量房买卖合同（自由成交）、税收缴款书、发票、房屋登记信息、户口信息、银行流水、（2018）川01民终12834号庭审笔录、抵押合同等证据及当事人陈述在案证实。 本院认为，杨伟、张万容及廖华均主张涉案房屋系胡贤玉作为100万元借款的本息抵偿给张万容，并经张万容认可登记在其子杨伟名下的。首先，胡贤玉虽然向廖华出具了《委托书》，但委托事项并不包括结算借款本息、确定债务价款、进行以房抵债等，即廖华的行为超越了代理权限，该事项亦未取得胡贤玉的追认。其次，本案各方均认可借款、利息支付、签订房屋买卖合同等事项由廖华之配偶张家继具体联系，但杨伟、张万容及廖华均无证据证明就以房抵债的金额取得了胡贤玉的确认。第三，张万容、杨伟和廖华主张涉案房屋抵偿的借款本息为100万元本金、4万元利息和20万元违约金，但从胡贤玉、张静与张万容签订的《借款协议》、《抵押合同》及胡贤玉向张万容出具的《委托书》看，100万元的借款人为胡贤玉和张静、胡贤玉个人的借款金额为90万元，但从其陈述的交易过程看，均与胡贤玉联系而无张静参与，与常理不符。第四，委托书载明的受托人为廖华，但整个交易过程均由张家继联系，张家继作为廖华的配偶、胡贤玉与张万容借款的中间人，自认收取了借款的手续费，即张家继为利害关系人，故廖华作为受托人并非善意。由此，杨伟明知廖华无权代理委托人胡贤玉以房抵债而与其签订《成都市存量房买卖合同（自由成交）》，该行为亦未取得胡贤玉的追认，故廖华的代理行为不对委托人胡贤玉发生法律效力，廖华代表胡贤玉与杨伟签订的合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故胡贤玉请求杨伟协助将涉案房屋变更登记至自己名下，本院予以支持。胡贤玉请求杨伟支付保险服务费，该费用系胡贤玉在诉讼过程中申请财产保全需提供保全担保而发生，不属于必然发生的费用，故本院对该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认第三人廖华以原告胡贤玉名义与被告杨伟于2015年9月1日签订的《成都市存量房买卖合同（自由成交）》无效； 二、被告杨伟于本判决生效之日起五日内协助原告胡贤玉办理位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产登记变更手续； 三、驳回原告胡贤玉其他诉讼请求。 案件受理费10300元，减半收取计5150元，诉讼保全费3770元，共计8920元，由被告杨伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李欢 二〇一九年九月三十日 书记员  徐燕