山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终5056号上诉人（原审被告）：李心春，男，1964年1月18日出生，汉族，无业，户籍地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：陈大亮，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人李心春因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李心春上诉请求：1、撤销济南市历城区人民法院作出的（2018）鲁0112民初751号判决，并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由天主教会承担。事实和理由：一、李心春购买涉案房屋与其是否为济南电镀标牌厂职工无关，亦与安置无关，一审判决认定事实不清。李心春的父母均为天主教会的职工（也是教友），1997年4月至2003年8月在天主教会天主堂（济南市）上班。李心春也是济南天主教爱国会的教友。1999年，天主教会对位于洪家楼17号院的10套房屋进行内部出售，其中包括涉案房屋在内。李心春基于父母是内部职工和本人是教友的原因，取得购买涉案房屋的资格。双方于1999年12月13日签订《购买居住权协议书》，李心春于当日一次性向天主教会支付购买款32635.38元和煤气安装费2665元。之后，天主教会向李心春发放租赁证，载明该证“是住房的合法证件，凭证到发证机关办理过户、调正、互换和动迁手续。”、“无此证的公房住户，为非法住房，劝阻无效者，房管部门有权强行搬出。”当时，正处于国家城镇住房制度改革初期，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十四条“城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租”的规定，结合租赁证载明内容，可知天主教会是参照公房对涉案房屋进行出售，并且出售对象仅限于内部人员。由于当时天主教会并没有办理案涉房屋的相关手续，其承诺以后办理房产证时购房款多退少补，这种不规范的内部房屋买卖行为，也与当时的城镇住房改革背景相符。天主教会与济南电镀标牌厂签订的《搬迁安置补偿协议》中涉及的25套房屋，属于搬迁安置，这与上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为有本质区别。目前，洪家楼17号院共有7栋楼，1-5号楼是山东地质探矿厂职工居住，6号楼是济南电镀标牌厂职工居住，而李心春购买的涉案房屋为7号楼3单元703室。因此，李心春与天主教会之间属于内部房屋买卖行为，再结合洪家楼17号院各单位职工实际居住分布情况，均证明济南电镀标牌厂职工安置与本案无关。一审法院对李心春与天主教会之间的内部房屋买卖事实，认定不清。二、李心春与天主教会之间是房屋买卖关系，而非房屋租赁关系，一审判决错误。一审在未查明李心春与天主教会之间的内部房屋买卖事实情况下，通过双方签订的《购买居住权协议书》、天主教会2010年版本的房屋租赁契约的文意，认定双方为房屋租赁合同关系，既与事实不相符，也与法理情理相悖，理由如下：1、李心春与天主教会之间的涉案房屋买卖行为，是内部房屋买卖行为。正是基于前述李心春与天主教会内部关系，李心春以488.69元/平米的价格，一次性向天主教会交纳32635.38元购买款和2665元煤气安装费，这在当时完全可以购买到类似房屋产权的。正是出于双方买卖的真实意思表示，且对内部关系的信赖，李心春才可能在近20年之前一次性向天主教会交纳如此多的款项。因此，按照交易目的、交易习惯及诚信原则，双方的真实意思应为内部房屋买卖。2、协议书名称及条款将房屋买卖表述为“购买居住权”、“使用权”，虽然未明确使用“所有权”，但并不妨碍对涉案房屋买卖事实的认定。双方进行内部房屋买卖之时，正处于国家城镇住房制度改革初期，且天主教会也没有取得涉案房屋的土地使用证书，天主教会也是参照公房进行内部出售的。在这种背景下，天主教会将涉案的内部买卖签订为《购买居住权协议书》，并承诺以后办理房产证时购房款多退少补。结合双方签订协议后，天主教会1999年版的房屋租赁证内容“租赁证是住房的合法证件，凭证到发证机关办理过户、调正、互换和动迁手续。”、“无此证的公房住户，为非法住房，劝阻无效者，房管部门有权强行搬出。”由此可知当时情况下天主教会是参照公房进行内部买卖和管理的。因此，协议名称及条款词句的不规范，并不影响对双方房屋买卖事实的认定。3、一审判决李心春按照8元/平方米/月的标准向天主教会支付“月租金”，对李心春亦显失公平。李心春在一次性交纳所有款项后，双方进行了涉案房屋的交付，李心春实际占有、使用涉案房屋。根据双方1999的租赁证，李心春按照0.86元/平方米/月的标准，每月向天主教会交纳租金57.43元，该“租金”并非真正意义上的房屋租金，而是共用部位的日常维护费用，而且在约定内容和收取方式上也是参照公有住房进行的。况且，天主教会在2010年单方对1999年的租赁证内容进行修改时，也没有提及所谓的“租金”问题，而是继续沿用原有标准。事实上，天主教会也是以房屋日常维护成本增加为由，在双方协商未果情况下，自2017年1月1日起单方提高“租金”。一审将租赁证上“租金”认定为涉案房屋的自身租金，如果这种认定成立，那么同样是该院内仅交纳部分购买费用的住户、以及与天主教会直接签订租赁协议的单位职工住房，天主教会都按0.86元/平方米/月的标准收取“租金”。上述房屋的权属性质并不一致，天主教会却按照相同的“租金”标准收取，显然该“租金”不是房屋本身的租金，而是物业共用部位的日常维护费用。因此，在李心春一次性交纳了总价款和配套设施费后，再另行交纳的“租金”，并非涉案房屋的本身租金，而是涉案房屋所属物业的共用部位的日常维护费用。出现这种以“租金”代日常维护费用的情况，也与当时物业管理极不规范的客观事实相符。一审不区分权属性质，酌定李心春按房屋本身租金8元/平方米/月的标准自2018年1月20日起至判决生效之日止（之后的租金标准可另行协商）向天主教会支付实质属于日常维护费用的“租金”，对李心春而言显失公平。三、天主教会存在严重违约行为，应当补偿由此给李心春造成的经济损失。李心春一次性向天主教会交纳购房款和配套设施费至今已近20年。在这种的情况下，天主教会非但不积极履行合同义务，还试图单方提高租金、解除双方的房屋购买协议，其行为已经严重违约。据李心春了解，在同一院落同一栋楼上（7号楼）有的住户已办理了房屋产权证。因此，天主教会的涉案房屋属于宗教财产不能买卖的理由不成立，其应当基于诚信原则，积极给李心春办理房屋过户手续。否则，其应按照现在市场价值对李心春进行相应的经济补偿。2019年4月27日中国人大网公布的民法典物权编草案二次审稿，该草案新增了居住权，明确提出居住权是无偿设立的用益物权。具体到本案，除前述李心春已陈述的事实和理由之外，再结合民法典物权编草案此次审议稿情况可知，居住权并不等同于“长期租赁”，居住权是无偿设立的，一审法院将李心春与天主教会之间的房屋买卖行为认定为租赁关系，既不符合双方当事人的真实意思和特殊历史原因，也不符合现在的新的立法动向。请求二审法院查明事实，依法裁判。天主教会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回李心春的上诉请求。天主教会向一审法院起诉请求：1、请求法院判令李心春立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院7号楼（原洪家楼17号院东楼）3单元703室；2、请求法院判令李心春向天主教会支付所欠房屋租金28142.99元及利息（暂时按以0.92元/平方米/天为标准计算，以最终的评估价格为准，自2017年1月1日至被告腾退房屋之日，利息按照中国人民银行贷款基准利率自2017年1月1日起计算）；3、案件受理费由李心春承担。一审法院认定事实：二十世纪八十年代中期，天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市历下区东圩子门外50号房产的产权，并取得了土地证和房产证。当时政府政策是带户移交，原有住户仍在此居住。天主教会与济南电镀标牌厂签订了房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排其职工进行租住。1993年，因当时东圩子门外50号的房屋年久失修等原因，天主教会对该处房屋进行了拆迁改造，并在历城区洪家楼与山东省地质探矿厂合伙共建房产7栋，对原居民进行了搬迁安置，安置对象中不包含李心春。楼房建成后，天主教会与山东省地质探矿厂按照相关合作协议对房屋进行了分配。1993年10月30日，天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，约定：甲方在历下区东圩子门外50号房产一处，由于年久失修已成危房，严重影响乙方住户安全。为确保甲方的自养与乙方的住户安全，双方协商订立搬迁移地安置协议如下：一、双方同意从本年度11月1日始至11月5日由乙方动员本厂住户并组织落实搬迁工作，完毕后，交甲方验收。二、为加快搬迁工作，经双方协商，对在五日内完成搬迁的住户给予奖励80元，如三日内搬迁完毕增加100元。甲方交乙方代发，对逾期未搬出的住户不得超过11月7日。如超过最后期限，乙方采取强制措施，住户不得享受搬迁安置补助费。如影响甲方开工时间，每天200元人民币计罚。三、外迁周转过渡期限为18个月。从1993年11月10日至1995年5月10日止。在过渡期内，甲方按济南市拆迁政策规定，30㎡以下住户按月补贴费60元，待搬迁完毕甲方验收合格后，甲方将全部住户补助费一次性划拨给乙方，由乙方代发给本厂住户，今后住户如出现问题一切由乙方负责。四、乙方的25家住户，全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内，安置标准参照济南市拆迁安置政策中的若干规定和甲乙双方在落实房产中达成协议的规定对25家住户进行安置，该住户设计图纸与乙方协商进行。……九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）。十、经甲乙双方核定25户的建筑面积为443.68㎡，加西屋29.93㎡，男女单身宿舍共计30㎡（甲方就近建筑，租给乙方，任何时候甲方不得变更），合计总面积为503.61㎡（不含托儿所安置面积）。新建增加20%，面积后为604.31㎡（25户加两间单身宿舍）。天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。之后，天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）又签订《搬迁安置补充协议》，约定根据已完工洪楼住宅楼的平面图签订补充协议如下：一、甲方新建洪家楼17号院住宅楼，按（门洞）单元由楼东往西依次编为一单元、二单元、三单元。二、安置乙方房间如下：1.一单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房各一套（每套建筑面积34.14㎡）共计5套；2.二单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅房间各二套（每套建筑面积37.33㎡）共计10套；3.三单元：二层、三层、四层、五层、六层一室一厅各二套（每套37.33㎡）共计10套。以上共计安置乙方25套房，合计安置面积917.3㎡。三、甲方按安置协议超安排建筑面积346.87㎡。四、按市拆迁规定和甲、乙双方安置协议，乙方应在搬进新房前由乙方筹款，向甲方交纳，共计93897.00元超安费。五、如乙方拖期交纳超面积安置费用，甲方有权终止搬迁协议的执行。六、该协议一式五份，甲乙双方各执二份，市宗教房产管理办公室存一份，以备查证。天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章。李心春不属于济南电镀标牌厂职工。1999年12月13日，天主教会(甲方)与李心春（乙方）签订《购买居住权协议书》，约定：一、乙方愿意购买甲方洪家楼17号东楼西单元七层703号66.78平方米住房使用权，共计交人民币32635.38元；二、甲方收款后，立即付该套房子的钥匙，签定正式租赁协议；三、乙方不得将房子转借、转让、转租或与其他人互换使用，乙方在装修房子时，不得改造房屋结构，乙方若违约，甲方有权收回房屋，解除此协议；四、若乙方退屋，甲方应按国家有关规定，扣除房屋折旧费，余款退还乙方；五、此协议解释权属甲方。此协议一式二份，甲、乙双方各持一份。天主教会在甲方签章处加盖公章，李心春在乙方签章处签名。协议签订当日，李心春向天主教会交纳32635.38元。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向原告天主教会颁发历城国用（2001）字第083号国有土地使用证，载明：坐落历城区洪家楼17号，地号051001149-1，使用权类型为划拨，用途为宗教，使用权面积5301.1㎡。2002年12月7日，天主教会取得历城区洪楼路17号房屋所有权证书（济房权证历城字第**9103号），结构为混合，房屋总层数7，建筑面积2107.59㎡。2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积为42.51平方米，套内建筑面积为36.93平方米。天主教会主张，其曾于2016年11月4日向李心春在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》一份，主张因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，价格是每平方米每月12元，在2016年12月1日前签订合同的，给予每平方米每月2元的优惠。后又于2017年8月11日向李心春所住房屋入户门上张贴《通知》一份，通知李心春如拒绝与天主教会签订新的租赁合同，天主教会将给予其两个月的合理期限作为腾房时间，双方租赁关系自2017年11月1日解除，并于当日向天主教会腾房，但李心春辩称未收到以上两份《通知》。庭审中，李心春认可涉案历城区洪家楼17号院西楼二单元303室房屋由其居住并按每月32.30元交纳2016年1月至12月全年租金387.6元及排污费40元。自2017年1月1日之后的租金，因双方就租金未达成一致故未向天主教会交纳。另查明，一审法院于2013年12月11日在另案中委托济南万通价格评估公司对涉案房屋所在房产大证所有房产进行价格评估，济南万通价格评估公司于2014年1月16日作出济南万通价评字（2013）第8120号评估报告，认定涉案房屋2013年租金标准为0.92元/天/平方米。另，原告天主教会在（2018）鲁0112民初2033号案件中对历城区洪家楼17号院的房屋的租金标准申请评估，2018年6月22日济南万通价格评估有限公司作出评估价报告书，评估租金每日、每建筑面积平方米的评估价值为1元。一审法院认为，天主教会作为涉案房屋的登记所有权人，其合法权益应受法律保护。根据天主教会与济南电镀标牌厂签订的协议及李心春向天主教会交纳租金的事实，可认定天主教会与李心春之间系房屋租赁合同关系。双方的租赁关系系特殊历史时期落实宗教政策的产物，具有历史的特殊性。天主教会作为出租方因房屋维修成本增加欲提高租金，而作为承租方的被告李心春对此提出异议，双方就涨租一事未协商一致，并非李心春故意拒交租金。综合上述情况，天主教会请求判令李心春腾退涉案房屋并支付欠付租金利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。根据天主教会与济南电镀标牌厂签订《拆迁安置协议书》约定“九、住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）”，因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确，但继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且天主教会未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2014年1月16日、2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，天主教会作为涉案房屋的产权人，要求按照0.92元/天/平方米的标准向李心春收取租金，符合法律规定，一审法院予以支持。对于支付租金的期限，因未支持天主教会关于腾房的诉讼请求，故其租金支付期限无法计算至腾房之日，一审法院暂计算至本判决生效之日，之后的租金标准双方可另行协商确定，协商不成的可另行起诉。关于李心春主张因天主教会行为给其造成损失80万元及5万元精神损害赔偿，李心春未提出反诉，一审法院不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告李心春于判决生效之日起十日内支付原告济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至判决生效之日止的租金，租金标准按0.92元/平方米/日×套内建筑面积36.93平方米计算；二、驳回原告济南市天主教爱国会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由原告济南市天主教爱国会负担100元，被告李心春负担126元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李心春提交署名夏某的书面证明一份，拟证明天主教会与李心春之间的房屋出售、购买行为，系当时天主教会的内部房屋买卖行为。提交房屋所有权人为周庆金的房权证复印件一份，拟证明与李心春同为一幢楼（现在为7号楼，原先没有楼号）的部分住户已经取得了房屋所有权证书，天主教会不给李心春办理涉案房屋过户手续的理由不成立。天主教会质证称，夏某的书面证明系证人证言，对真实性不能确定，本人没有出庭作证，根据相关法律规定，证人必须出庭接受双方当事人的质询才能作为定案的证据，因为其未出庭不能作为定案的证据，另外，证人夏某也系李心春与天主教会同样的签订购买居住权协议的当事人，夏某与本案有利害关系，其证人证言也不应采纳。对房屋所有权人为周庆金的房权证复印件，因为该证据系复印件，由于未提供原件，也不能作为定案的证据。另外天主教会所拥有的房产证并不包含李心春提供的证据所记载的房产。据了解，该7号楼部分房产为天主教会所有，部分房产为慧都公司所有，李心春所提供的房产证应当是从慧都公司购买的，不是天主教会的房产，因为房产办理过户手续需要进行分户，并在房管局办理数据整理，天主教会的房产并没有在房管局进行分户，也未曾办理数据整理，所以天主教会的房产不可能办理小证。对上述有争议的证据，本院经审查认为，夏某的书面证明性质上属于证人证言，因证人未出庭，且对其真实性无法确定，故对该证据本院不予采信。周庆金的房权证复印件未与原件核对，且与本案缺乏关联性，对该证据本院不予采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据当事人提交的《购买居住权协议书》、《济南教区私有房屋租赁契约》、收款收据等证据，并结合当事人陈述，一审法院认定天主教会与李心春之间系房屋租赁合同关系，并无不当。理由如下：首先，《购买居住权协议书》第一条明确约定系购买房屋的“住房使用权”而非“所有权”，同时，“居住权”或“住房使用权”并非法定的物权种类。其次，《购买居住权协议书》第二条约定甲方收款交付钥匙后即签订正式租赁协议，后双方按上述协议约定签订了《济南教区私有房屋租赁契约》。第三，《购买居住权协议书》第三条约定，李心春不得将房子转借、转让、转租或与其他人互换使用，李心春在装修房子时，不得改造房屋结构，李心春若违约，天主教会有权收回房屋，解除此协议。从合同的实际履行情况看，李心春之前按协议履行支付费用，天主教会出具的收据载明“房租”。综上，无论从合同约定内容还是从实际履行看，天主教会与李心春之间并不符合房屋买卖关系的法律特征，李心春关于涉案《购买居住权协议书》实际是房屋所有权买卖协议的上诉理由，依据不足，本院不予支持。鉴于双方的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取李心春的协议价款后，涉案房屋的租金标准应低于市场价格。一审法院根据双方的租赁情况及之前约定的租金标准，结合房管部门公布的公共租赁住房的租金标准，酌情确定月租金标准为8元/平方米/月，未超出合理范围，本院不再调整。综上所述，李心春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由上诉人李心春负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦亭审判员  郭维敬审判员  赵 雯二〇一九年九月十六日书记员  杨 燕