陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0802民初6512号原告（反诉被告）：冯玉成，男，1981年12月21日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆阳区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张振平、高尚，陕西永嘉信（榆林）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西国信华居房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市高新区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8238。法定代表人：马林华,该公司执行董事。委托诉讼代理人：张广斌、白艳丽，陕西文星律师事务所律师。原告冯玉成与被告陕西国信华居房地产开发有限公司（以下简称国信华居地产公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。原告冯玉成的委托诉讼代理人张振平、高尚，被告国信华居地产公司的委托诉讼代理人张广斌、白艳丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯玉成向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还购房款700万元；2、判令被告立即向原告支付700万元的利息损失，其中200万元利息起算时间为自2013年2月27日起至实际返还完毕之日止；200万元利息起算时间为自2013年4月5日起至实际返还完毕之日止；300万元利息起算时间为自2013年4月11日起至实际返还完毕之日止；利率均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月，原告与被告的股东郑某某相识，郑某某推荐原告购买被告公司开发的位于榆林市XX园XX路XX居XX园”房屋。原告与被告就购房事宜进行协商，被告称该楼盘2013年底可以交房，让原告先向被告公司账户打款后，再进一步协商合同具体条款，并签订购房合同。原告先后于2013年2月27日、2013年4月5日、2013年4月11日分别向被告转账200万元、200万元、300万元，共计700万元。转账后，原告要求被告进一步协商购房合同的相关条款，并欲签订购房合同，但被告未与原告签订合同，致双方至今未达成购房合同条款，也未签订商品房买卖合同。原告认为，被告在未签订商品房买卖合同的条件下，收取原告700万元房款，致原告的700万元资金被被告占用至今，被告应当返还原告购房款并赔偿原告的损失。为此。原告向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求。原告冯玉成向本院提供以下证据：1、转账凭证3份，用以证明原告欲向被告购房，分别于2013年2月27日、2013年4月5日、2013年4月11日先后向被告转账200万元、200万元、300万元，共计700万元，由于被告的缔约过失，给原告造成损失，应由被告承担700万元利息的事实。2、照片13张，用以证明本案涉及的商铺的房号与被告提供的证据中载明的房号一致，且上述商铺由被告实际占用的事实。被告国信华居地产公司辩称，1、被告不存在缔约过失责任，不应承担原告诉请的第二项利息损失；2、原告属于缔约过失责任的唯一过错方，应当赔偿为此给被告造成的损失；3、本案缔约过失产生的请求权已超出诉讼时效，原告的请求不应予以支持。4、并非是郑某某推荐原告购买的，实际是原告自己得知被告公司出售的房屋较为抢手，原告通过被告公司的郑某某帮其牵线的；5、原、被告口头约定，要购买铺产必须一次性付款，被告才与原告签订正式的书面合同；6、被告多次要求原告交清款项并签订书面合同，但是原告迟迟不欲购买上述铺产，不愿意签订书面合同；7、原、被告就商品房买卖达成协议时，被告账面有充足的XX房XX队的很多，故被告无需占用原告的资金，也不存在与原告恶意磋商。对于原告给被告造成的损失，被告提起反诉，反诉请求为：1、判令反诉被告承担因缔约过失责任给反诉原告造成的经济损失暂计人民币558.9439万元；2、判令反诉被告承担反诉费。反诉事实与理由：2013年上半年，原告通过被告公司的郑某某得知，被告公司有商铺出售。双方洽谈期间，原告称愿意一次性付款，希望被告能给予价格上的优惠，经被告公司上会讨论，决定将欲出售给原告的商铺一楼定为28009.8元/㎡，二楼11647.8/㎡。洽谈后，被告就与原告出售华居中央公园31-110号商铺Y一间（单价28009.8元，面积61.59㎡，价款1725124元）、31-202号商铺五间（单价11647.8元，面积958.32㎡，价款11162320元）达成一致意见，付款方式为一次性付款，款项付清后双方签订商品房买卖合同。口头协议达成后，原告于2013年上半年分三次向被告打款合计700万元。2013年下半年因榆林的房地产市场价格下跌，原告不愿意继续购买上述商铺，不支付下欠的款项，也不与被告签订购房合同。被告基于诚信原则，将上述商铺给原告预留至今。从2013年至2019年期间，临近的商铺均已出售或出租，被告一直为原告预留上述商铺，导致被告丧失很多向三人出售商铺的机会，市场价格波动，给被告造成巨大损失，包括利润损失。经统计，2013年至2019年期间，被告欲向原告出售的上述商铺的市场价格从一层的均价31310元/㎡降至19414元/㎡，二层均价从14132元/㎡降至9064元/㎡，所以，近6年期间，给被告造成损失合计为558.9439万元。为此，被告提出上诉反诉请求。被告国信华居地产公司向本院提供以下证据：1、被告公司商品房预售许可证、土地使用证、规划许可证、用地规划许可证、建设工程施工许可证各1份、华居中央公园项目营销代理服务承包合同书1份、终止合同书1份、一期30-31#销售价格表、关于华居中央公园30#、31#楼商铺价格上调的通知1份、2013年2月2日关于商铺价格优惠的比例限制会议记录、冯玉成购买商铺的价格销控表1份、收据3支，用以证明（1）被告符合商品房预售许可证的相关资质，有权出售房屋；（2）被告已将包括原告购买的商铺在内的楼盘委托第三方代理销售的事实；（3）关于原告购买商铺的价格调控及优惠比例等，均经过被告公司、第三方代理机构上会研究讨论通过，确定一层商铺的单价为28009.8平方米、二层的价格为11647.8平方米的事实；（4）原告同意以一次性付款的方式购买被告处一层、二层商铺合计6间，约定近期款项付清后签订书面的买卖合同的事实；（5）原告未按照约定付清款项。签订书面商品房买卖合同，原告构成缔约过失，被告不存在过错，对于其损失原告不承担责任，且因原告的缔约过失给被告造成的损失应由原告承担的事实。2、2013年9月4日、2019年9月30日的会议记录各1份、通知1份、2013年7月至2019年6月商铺调控表1份，用以证明（1）被告公司针对原告等逾期不交款、不签订合同的情形多次上会讨论，并决定2013年11月30日前款项仍未付清的，作出取消优惠价格的决定，并通知原告等购买人的事实；（2）原告经多次催促，仍未按照约定付清款项、签订书面商品房买卖合同，原告构成缔约过失，被告不存在过错，对于其损失被告不承担责任的事实。3、第三人购买商铺109、111、201、203的认购协议、预售合同签约流程单、商品房买卖合同书各1份、华居中央公园2013-2019年商业实际成交状况分析报告、损失明细各1份，用以证明（1）临近原告的商铺已经实际成交的事实，临近商铺的市场价格均高出原告购买价格，被告给予原告优惠的事实；（2）因原告缔约过失，导致欲出售与原告的房屋无法再次出售或出租，导致市场价格下跌，给被告造成的损失约558.9439万元的事实，该部分损失应由原告负担的事实。4、申请证人郑某某、张某某出庭作证，用以证明（1）被告按照约定多次要求原告交款并签订合同，但原告拒不履行，原告系缔约过失的过错方；（2）因原告过错给被告造成损失应由原告负担；（3）从原告拒付尾款即2013年6月至今，从未向被告主张过返还购房款及利息损失的请求，其请求诉讼超出诉讼时效，被告不应承担相应的责任的事实。原告对被告提出的反诉答辩，1、反诉请求不成立，双方并未达成口头的购房合同的合意，口头合同不成立更未生效，双方并未就所购买商铺的面积、单价、商铺标的物的位置及坐落进行约定，反诉状中载明的单价、总价、面积及付款方式都没有事实依据，双方并未约定；2、双方并未约定先付款后签订合同，只是说让原告先打一部分款项，待后续协商商铺的面积及单价等事项；3、被告并未通过任何方式催促原告签订合同，也未向原告出示商品房销售的五证，不能导致商品房合同的签订的过错在于被告，据原告所知，当时被告五证不全；4、被告认为是原告因为榆林房地产价格下跌而拒绝签订商品房合同无事实依据，2014年、2015年、2016年，被告开发的本案涉及的房屋属于烂尾楼，被告资金链断层；5、反诉请求中主张的损失是不存在的，其反诉状中谈到的房屋的价格的具体数字也不属实。综上所述，原告认为被告的反诉请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，能够证明原告欲购商铺分三次向被告支付700万元的事实，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据2，被告有异议，经审查，该证据不能证明原告的证明目的，依法不予确认。被告提供的证据1中的五证，与本案具有关联性，对真实性依法予以确认；证据1中的华居中央公园项目营销代理服务承包合同书1份、终止合同书1份，原告不清楚，经审查，该证据与本案不具有关联性，依法不予确认；证据1 中的一期30-31#销售价格表、关于华居中央公园30#、31#楼商铺价格上调的通知1份、2013年2月2日关于商铺价格优惠的比例限制会议记录、冯玉成购买商铺的价格销控表1份，原告不认可，经审查，该证据系被告单方制作，原告未签字确认，不能证明被告的证明目的，依法不予确认；证据1中的收据3支，与原告提供的打款单相互印证，证明被告收到原告交纳的房款700万元的事实，依法予以确认并在卷佐证。被告提供的证据2，原告有异议，经审查，该组证据系被告方单方制作，不能证明被告的证明目的，依法不予确认。被告提供的证据3中的第三人购买商铺109、111、201、203的认购协议、预售合同签约流程单、商品房买卖合同书各1份，原告有异议，经审查，该证据与本案没有关联性，依法不予确认；证据3 中的华居中央公园2013-2019年商业实际成交状况分析报告、损失明细各1份，原告有异议，经审查，该证据亦系被告单方制作，原告未签字确认，不能证明被告的证明目的，依法不予确认。被告提供的证据4证人郑某某、张某某证言，原告有异议，经审查，二证人系被告方工作人员，证言内容无其他证据相互印证，不能证明被告的证明目的，但证人称原告与其每年都协商处理购买商铺事宜，对该证言内容依法予以确认，对其余证言内容依法不予确认。本院经审理认定事实如下：2013年2月，原告冯玉成欲从被告国信华居房地产公司购买商铺，于2013年2月27日，原告向被告公司账户打款200万元，于2013年4月5日向被告公司账户打款200万元，于2013年4月11日向被告公司账户打款300万元。后双方每年都协商购买商铺事宜未果，原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。被告认为，原告欲购买商铺，双方就原告购买的具体商铺已经确认，被告一直为原告预留所要购买的商铺，导致被告未对外再另行出售，由于房地产市场价格降低，原告受到很大损失，提出前述反诉请求。审理过程中，原告申请对被告陕西国信华居房地产开发有限公司在中国工商银行陕西省榆林新建路南支行的账户（ 账号XXXXXXXXXXXXXXX6316）中的存款900万元予以保全，经审查，本院作出（2019）陕0802民初6512号民事裁定书，对上述存款予以冻结。本院认为，本案中双方争议的主要焦点是1、原、被告双方是否达成购买商铺的口头买卖合同；2、被告是否应当向原告返还购房款700万元并支付利息损失；3、被告反诉请求的经济损失是否合理是否应由原告承担。一、原、被告双方是否达成购买商品房的口头买卖合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”根据上述法律、法规的规定，房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，本案中双方协商出售商铺未签订书面合同，当事人双方的权利义务关系不明确，故双方的商品房买卖合同关系不能成立。本案中，原告向被告支付房款700万元，作出购买被告公司商铺的意向表示，与被告进行磋商，表明双方已就购买被告的商铺事宜达成了口头的预约合同，亦即形成将来签订商品房买卖合同的共同意思表示。而该预约合同能否达到本约合同的法定情形，要看是否具备最高人民法院《关于适用和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条第一款的规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，经审查，本案中原告仅向被告支付700万元购房款，被告提供的证据亦不能证明双方就商铺的具体位置、数量、价款等达成一致协议，故本案中，应当确认双方达成的口头合同为商品房预约合同，而不能认定双方之间成立了商品房买卖合同。二、被告是否应当向原告返还购房款700万元并支付利息损失。因原、被告双方之间形成商品房预约合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，及根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”本案中，原告为购买被告方的商铺，分三次向被告共计支付700万元，由于双方未签订书面的商品房买卖合同，故原告请求被告返还购买商铺款700万元的诉讼请求，依法予以支持。原告请求被告支付700万元的利息，其中200万元自2013年2月27日起至款还清之日止；200万元自2013年4月5日起至款还清之日止；300万元自2013年4月11日起至款还清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告抗辩其不存在缔约过失责任，不应承担该利息损失，且本案缔约过失产生的请求权已超出诉讼时效，原告的请求不应予以支持。经审查，根据公平原则和诚实信用原则，被告应当支付原告占用购房款期间的利息损失，且被告提供的证人证言能够证明原、被告因购买商铺事宜每年都协商处理，一直未处理好，故被告的抗辩理由依法不予采纳，本案未超出诉讼时效，原告该诉讼请求依法予以支持。三、被告反诉请求的经济损失是否应当由原告承担。本案中，被告反诉请求原告支付因缔约过失责任给其造成的经济损失暂计558.9439万元，因被告提供的证据不足以证明双方就原告欲购买的具体商铺已经确定，双方当事人在缔约时均有过失，致双方至今未能签订商品房买卖合同，双方的权利义务关系不明确，且被告提供的证据不能证明其损失，故被告该反诉请求，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第二十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，由被告陕西国信华居房地产开发有限公司向原告冯玉成返还购房款700万元及利息（其中200万元从2013年2月27日起计算至款还清之日止；200万元从2013年4月5日起计算至款还清之日止；300万元从2013年4月11日起计算至款还清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。）二、驳回反诉原告(被告)陕西国信华居房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，保全费5000元，共计65800元，由被告陕西国信华居房地产开发有限公司负担；反诉费50920元，由被告陕西国信华居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                             审 判 长  葛美云                            审 判 员  刘建军                                 人民陪审员  黑水琴                               二○一九年九月三日                             书  记  员  张艳婷  1