广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初7417号原告：张彩云，女，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：潘智恒，男，汉族，住广州市越秀区。原告张彩云与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告张彩云到庭，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司经本院传票传唤，没有到庭。根据原告的申请，本院依法追加广州晋恒房地产咨询有限公司（以下简称“晋恒公司”）、潘智恒作为本案的共同被告参加诉讼。因晋恒公司已注销登记，故其不再具有诉讼主体资格。本案于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告张彩云到庭，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、潘智恒经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《宝盈国际公馆物业使用权出让合同》；2.四被告向原告退还出让款186602元及以此为本金从2018年4月23日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.四被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月23日，原告与被告宝盈大沥分公司签订了《宝盈国际公馆物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区***公寓的使用权出让给原告，被告宝盈大沥分公司承诺出让时间为2018年12月1日。原告基于对被告宝盈大沥分公司的信任，签署了上述合同并支付了全部转让款186602元。截止目前，距离预计开业时间2018年12月1日已经逾期了近5个月的时间，被告宝盈大沥分公司仍未将约定商铺装修及交付原告使用，甚至宝盈广场7层-宝盈公馆建设都停工已久，开业更是遥遥无期。原告认为被告宝盈大沥分公司逾期交付的行为不但违反了诚实信用的原则，并且致使原告的合同目的根本无法实现。故原告依据法律规定提起本案诉讼。应被告宝盈大沥分公司、宝盈公司的要求，转让款中的25000元支付给了晋恒公司，故晋恒公司应与被告宝盈大沥分公司、宝盈公司共同承担退还出让款及支付利息的义务。晋恒公司是一人有限公司，潘智恒系晋恒公司唯一股东，应对公司债务承担连带责任。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司没有答辩。被告潘智恒辩称，一、本案租赁合同纠纷与晋恒公司无关。晋恒公司不认识原告，没有接触过原告。晋恒公司从来没有参与过原告与宝盈大沥分公司之间的租赁合同事宜，晋恒公司从来没有参与位于大沥镇庙后地块宝盈广场以及宝盈公馆的任何事项。宝盈公司因其他项目拖欠了晋恒公司的销售佣金，当时宝盈公司向晋恒公司公司承诺在2018年年初支付完毕，经晋恒公司多次追讨，宝盈公司没有履行承诺。后宝盈公司要求晋恒公司提供一部POS机，称其通过POS机刷卡的方式归还欠款。原告提供的两张POS机小票（一张金额为3000元、一张金额为17000元）确是晋恒公司提供给宝盈公司的POS机所出具，晋恒公司确认收到了这两笔款合计20000元。但是，该20000元是宝盈公司支付给晋恒公司拖欠的佣金，并不是原告支付给晋恒公司的，晋恒公司与原告不存在任何的权利义务关系。晋恒公司并没有参与宝盈广场以及宝盈公馆项目，对于原告与宝盈大沥分公司、宝盈公司之间的整个交易过程完全不知情，晋恒公司对宝盈公司如何与原告沟通其中的20000元通过POS机刷卡的方式支付给晋恒公司也不知情。二、原告陈述的金额有误。原告陈述支付了25000元给晋恒公司没有事实依据，原告通过POS机刷卡到晋恒公司的金额合计是20000元，并不是25000元。三、晋恒公司已注销，已丧失诉讼主体资格。晋恒公司经广州市海珠区**监督管理局核准，已于2019年7月10日注销，已经丧失诉讼主体资格，应驳回原告对晋恒公司的起诉。四、潘智恒对本案原告不需要承担任何责任。因晋恒公司与原告并没有产生任何权利义务关系，晋恒公司不需要承担任何的责任，潘智恒作为晋恒公司的法定代表人以及股东也不需要对原告承担任何责任。综上，原告没有提供任何证据证明晋恒公司、潘智恒与本案租赁合同存在法律关系，原告要求晋恒公司、潘智恒返还186602元以及支付利息完全没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的该项诉请。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告宝盈大沥分公司、宝盈公司企业信用信息复印件各1份，证明原告、被告宝盈大沥分公司、宝盈公司诉讼主体资格；2.物业使用权出让合同原件1份，3.收据原件3张，证据2-3用以证明原、被告签订涉讼合同，由原告购买涉讼公寓且原告已经支付相应款项；4.被告广州晋恒房地产咨询有限公司企业信用信息、被告潘智恒的身份信息复印件各1份，用以证明其诉讼主体资格；5.照片4张，用以证明涉讼物业的现状；6.POS签购单原件2张（17000元、3000元），用以证明20000元收据中的款项是在宝盈现场通过POS机刷卡支付的。被告宝盈大沥分公司、被告宝盈公司没有提交证据。被告潘智恒举证如下：1.企业核准注销登记通知书复印件1份，2.清税证明复印件1份，本院出示如下材料:1.（2018）粤0605民初18845号民事判决书及其生效证明各1份。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。被告潘智恒经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但向本院提交了证据材料，视为其放弃质证的权利。经审查，1.原告的证据1、4以及被告潘智恒的证据1、2来源合法，客观真实，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据2、3、5、6，均有原件，三被告亦未到庭提出异议，本院对其真实性予以确认；3.本院出示的材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以采信。本院经审理确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2018年4月23日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方，李淑英代签)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***公寓（以下简称涉案物业）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为26.39平方米，使用权性质为商业。出让期限从2018年12月1日起至2038年11月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定期限的使用权。赠送的使用权期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金163602元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。该公寓的实际交付时间为2018年12月1日，如甲方延期交付物业，每一个自然月的01日赔付违约金2000元整，在物业延期交付日期达到三个自然月后（即2019年3月1日），物业仍然无法交付给予乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，承诺一次性赔付毁约金200000元。宝盈公馆实行统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行装修及前期物业管理。甲方知悉乙方将本物业交付予第三方酒店管理公司或第三方租户进行居住/办公使用，前五年租赁期间所有的公共水电费用均由第三方实际使用人承担。该合同附有涉案物业所在位置平面图。原告持有2张POS签购单，显示2018年4月13日刷卡支付3000元、17000元，收款人为晋恒公司。原告持有一份2018年4月13日的收据，显示收取李淑英涉案物业咨询服务费20000元，收款单位处加盖佛山市博屋置业咨询有限公司印章。2018年4月23日，被告宝盈大沥分公司出具两份收据，确认收到原告租用涉案物业投资款163602元、物业使用权按金3000元。晋恒公司于2016年3月29日成立，类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告潘智恒，经营范围为房地产中介服务、房地产咨询服务、房地产估价、广告业。2019年7月10日，广州市海珠区市场监督管理局向晋恒公司出具《企业核准注销登记通知书》，核准注销登记。同日，晋恒公司注销登记。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证，其中地上11层、地下1层，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司于2019年4月23日收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原告陈述：李淑英系原告母亲，2018年4月13日的20000元是装修费，被告宝盈大沥分公司的财务及销售人员进行收取，他们称不能作为装修费来写，故收据上写的是咨询服务费；原告与佛山市博屋置业咨询有限公司没有签订过任何合同，该公司没有办理工商登记，原告查不到其工商信息。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案物业出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司应于2018年12月1日交付涉案物业，2019年3月1日仍未交付的，原告有权解除合同。原告主张被告未按照合同约定交付涉案物业，被告宝盈大沥分公司作为义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已履行交付涉案物业予原告的义务，应承担举证不能的法律后果。因此，原告有权单方解除合同，本院确认该合同中的有效约定于被告宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年4月23日解除。原告所支付的物业使用权出让金及物业水电管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》超出二十年的约定无效，有效约定亦解除，故被告宝盈大沥分公司应返还已收取的物业使用权出让金163602元及物业水电管理按金3000元予原告。原告于2018年4月13日通过POS机刷卡支付20000元（3000元+17000元）予晋恒公司，被告潘智恒陈述系宝盈大沥分公司拖欠晋恒公司此前的佣金，故要求晋恒公司提供POS机用于支付欠款，与原告陈述的其在宝盈现场通过POS机刷卡支付、是被告宝盈大沥分公司的财务及销售人员办理相印证，被告宝盈大沥分公司亦未到庭反驳，故本院对被告潘智恒的上述主张予以采信。因此，原告2018年4月13日支付的20000元实际收款方为被告宝盈大沥分公司。原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》并未约定原告需支付除物业使用权出让金163602元、物业水电管理按金3000元之外的款项，被告宝盈大沥分公司应举证证明其另外收取咨询服务费20000元的依据，但被告宝盈大沥分公司未到庭也未提供相关证据予以证实，原告请求被告宝盈大沥分公司退还该20000元，本院予以支持。《物业使用权出让合同》中租赁期限超出二十年的约定无效，原告确实存在一定的资金占用损失，且合同中的有效约定解除，被告宝盈大沥分公司即负有返还款项的义务，本院根据本案的实际情况，确定被告宝盈大沥分公司自合同解除之日即2019年4月23日起以186602元（163602元+3000元+20000元）为本金按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。原告诉请的利息超出核定部分，本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。因2018年4月13日的20000元实际收款方为被告宝盈大沥分公司，原告诉请被告潘智恒承担还款责任，缺乏依据。本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张彩云与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年4月23日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认张彩云与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年4月23日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年4月23日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金163602元、物业水电管理按金3000元、咨询服务费20000元予张彩云；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以186602元为本金自2019年4月23日起至上述第三项实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予张彩云；五、驳回张彩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4111.78元，减半收取计2055.89元张彩云已预交），由张彩云负担39.87元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2016.02元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2016.02元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年九月十六日书记员  余宝儿