湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初895号原告：李四利，女，1985年12月1日出生，汉族，住湖南省临湘市,委托诉讼代理人：王汉欣，系武汉市汉阳区华锐法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：陈晓平，男，1960年8月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区,被告：刘世贤，男，1962年10月30日出生，汉族，住武汉市江岸区,被告：王汉波，男，1960年1月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区,被告：汤军，男，1967年2月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区,被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军的共同委托诉讼代理人：常伟，系湖北诚明律师事务所律师。特别授权代理。原告李四利诉被告陈晓平、被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员付北达、刘理娟组成合议庭于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告李四利及委托诉讼代理人王汉欣、被告陈晓平、被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军及被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军的共同委托诉讼代理人常伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李四利向本院提出诉讼请求：1、判令原告与武汉新保和生鲜超市管理有限公司签订的《生鲜超市门店、摊位租赁合同》无效；2、被告返还原告28，000元款；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月4日四名被告签订《共同投资合作协议》，约定四人共同合作投资武汉市汉阳区武汉新保和生鲜超市管理有限公司经营项目。2017年12月4日被告汤军以武汉新保和生鲜超市管理有限公司名义与原告签订《生鲜超市门店、摊位租赁合同》一份，约定由武汉新保和生鲜超市管理有限公司将生鲜超市内25号摊位出租给原告从事粮食酒经营；租赁期限为一年（自2017年12月28日起至2018年12月27日止）；每月租金2,000元；原告经营摊位卫生及物业管理费每月合计60元整；原告向武汉新保和生鲜超市管理有限公司交纳合同履约保证金1,000元等内容。合同签订后，原告向被告汤军支付保证金1,000元、租金12,000元及经营费15,000元，同日被告汤军将约定摊位交付给原告经营使用。2018年8月21日，涉案摊位突然停水停电，市场大门被强行关闭，无法继续经营，原告无奈退出生鲜超市。此后原、被告就有关退费问题进行协商，未能达成一致处理意见，故原告提起本案诉讼。原告同意按照合同约定的金额及原告实际租赁时间计算卫生及物业费，从被告应返还原告的总额中予以扣除。被告收取原告的租金标准远高于夏永利向被告收取的租金标准，被告只应该向原告收取成本价标准的占有使用费，而不应该牟利。被告陈晓平辩称：虽然陈晓平是出租方合伙人之一，但是很早就退出了合伙关系。原告租赁涉案房屋，交纳相关费用的情况，陈晓平完全不知晓，故不应该承担任何民事责任。被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军辩称：原告所诉属实。双方在租赁合同中就卫生费与物业费有明确约定，应该按照合同履行。被告向原告收取经营费是商业惯例，实际上是以原告支付经营费的方式实现独家经营，取得被告保证在该市场不得有第二家同类性质的商家经营的权利，就此双方存在口头约定，不为法律所禁止，原告要求返还缺乏事实及法律依据。被告虽然收取原告28，000元款，其中原告使用涉案房屋期间的租赁费、物业管理费、水电费及经营费应予以扣除，剩余资金同意返还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年4月四名被告就合伙经营生鲜超市项目达成口头协议，并约定由陈晓平办理生鲜超市经营场所租赁相关事宜。2017年5月9日陈晓平与夏永利签订《经营场所租赁合同》，约定“夏永利将坐落于武汉市汉阳区江堤中路特6号建筑内东南侧部分房屋，合计建筑面积3340平方米，作为经营场所出租给陈晓平使用，租赁期限为6年；夏永利同意给予陈晓平三个月房屋装修期；2017年8月1日至2018年7月31日年度周期内陈晓平应向夏永利缴纳90万元租金；2018年8月1日至2019年7月31日年度周期内陈晓平应向夏永利缴纳95万元租金……”2017年6月4日四名被告正式签订《共同投资合作协议》，约定“四人共同合作投资武汉市汉阳区武汉新保和生鲜超市管理有限公司经营项目；共同投资人拟为武汉新保和生鲜超市管理有限公司项目的总体投资额为150万元；共同投资人同意，以共同注册成立的四人共同合作投资武汉市汉阳区武汉新保和生鲜超市管理有限公司为项目投资主体；共同出资分别：陈晓平投资人，投资45万元，占30%股份；刘世贤投资人，投资45万元，占30%股份；王汉波投资人，投资30万元，占20%股份；汤军投资人，投资30万元，占20%股份；共同投资人按其出资额占出资总额的比例分享共同投资的利润，分担共同投资的亏损；共同投资人委托陈晓平代表全体共同投资人执行共同投资的日常事务；汤军执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人，所产生的亏损或者民事责任，由共同投资人承担；共同投资的下列事务必须经全体共同投资人同意：转让共同投资于武汉新保和生鲜超市管理有限公司的股份；共同投资人向共同投资人以外的人转让其在共同投资中的全部或部分出资额时，须经全部共同投资人同意；陈晓平及其他共同投资人不得私自转让或者处分共同投资股份；共同投资人在武汉新保和生鲜超市管理有限公司登记之日起三年内，不得转让其持有股份及出资额；武汉新保和生鲜超市管理有限公司成立后，任一共同投资人不得从共同投资中抽回出资额；武汉新保和生鲜超市管理有限公司不能成立时，对设立行为所产生的债务和费用按各共同投资人的出资比例分担”等内容。2017年12月4日被告汤军以武汉新保和生鲜超市管理有限公司名义与原告签订《生鲜超市门店、摊位租赁合同》，约定由武汉新保和生鲜超市管理有限公司将生鲜超市内25号摊位出租给原告从事粮食酒经营；租赁期限为一年（自2017年12月28日起至2018年12月28日止）；每月租金2,000元；原告经营摊位卫生及物业管理费每月合计60元整，在每月10日前交付；原告向武汉新保和生鲜超市管理有限公司交纳合同履约保证金1,000元等内容。合同签订后，原告向被告支付保证金1,000元、租金12,000元及经营费15,000元，2017年12月28日，被告汤军将约定摊位交付给原告经营使用。2018年7月8日被告陈晓平出具《委托书》一份，注明“原本人与甲方签订房屋租赁合同开办市场，因各种原因无法履行原合同，现全权委托汤军办理市场的一切相关事宜，处理市场善后工作，本人放弃相应的权利和义务。对被委托人在办理上述事项工程中所签署的有关文件，我均予以认可，由此产生的相应法律责任和义务由委托人及相关负责人承担，本人不予承担。委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。”该委托书的内容未经被告刘世贤、被告王汉波同意认可。2018年8月21日，涉案摊位突然停水停电，市场大门被强行关闭，无法继续经营，原告无奈退出生鲜超市。此后原、被告就有关退费问题进行协商，未能达成一致处理意见，故原告诉至本院。另查明：涉案摊位所在武汉市汉阳区江堤街江堤中路特6号三层楼房至今未能办理建筑工程规划许可证。四名被告签订《共同投资合作协议》后即向武汉市汉阳区工商局申请办理武汉新保和生鲜超市管理有限公司的工商登记手续，但未能审批通过。被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军称2018年8月21日原告租赁摊位被停水停电，市场大门被强行关闭，系由夏永利所为，但就此未提交证据证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告向原告收取的经营费15,000元，原告主张当时被告称只要进入市场做生意就必须交纳该经营费，原告为了进入市场，同意向被告支付该款。被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军主张该项费用实际上是以原告支付经营费的方式实现独家经营，取得被告保证在该市场不得有第二家同类性质的商家经营的权利，就此双方存在口头约定。由于被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军就上述主张未能提交证据证明，本院不予采信。本院认为：本案四名被告签订的《共同投资合作协议》中约定“共同投资的下列事务必须经全体共同投资人同意：转让共同投资于武汉新保和生鲜超市管理有限公司的股份；共同投资人向共同投资人以外的人转让其在共同投资中的全部或部分出资额时，须经全部共同投资人同意；陈晓平及其他共同投资人不得私自转让或者处分共同投资股份”，被告陈晓平虽然于2018年7月8日出具《委托书》声称“本人放弃（因合伙关系产生的）相应的权利和义务”，但该委托书的内容未经被告刘世贤、被告王汉波同意认可，不符合上述合同约定，故被告陈晓平至今尚未解除与其他三名被告的合伙关系。本案四名被告签订《共同投资合作协议》，约定共同合作投资武汉市汉阳区武汉新保和生鲜超市管理有限公司经营项目，并向武汉市汉阳区工商局申请办理武汉新保和生鲜超市管理有限公司的工商登记手续，但未能审批通过，至今不具备民事主体资格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条规定“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”四名被告签订的《共同投资合作协议》中约定“汤军执行共同投资事务所产生的收益归全体共同投资人，所产生的亏损或者民事责任，由共同投资人承担”，故对于2017年12月4日被告汤军以武汉新保和生鲜超市管理有限公司名义与原告签订的《生鲜超市门店、摊位租赁合同》，四名被告根据上述法律规定及合同约定应共同承受基于该合同发生的权利义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案摊位所在楼房至今未能办理建筑工程规划许可证，根据上述规定，本案《生鲜超市门店、摊位租赁合同》系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军要求原告承担使用涉案房屋期间的租赁费（房屋占有使用费），符合上述法律规定，本院予以支持。原告关于同意按照合同约定的金额及原告实际租赁时间计算卫生及物业费，从被告应返还原告的总额中予以扣除的主张，不违反法律规定，本院予以照准。原告已于2018年8月21日退出生鲜超市，被告应将因《生鲜超市门店、摊位租赁合同》取得的28，000元款（含保证金1,000元，租金12,000元及经营费15,000元），扣除房屋占有使用费155,33.33元（参照合同约定的租金标准计算：2,000元×7个月+2,000元÷30天×23天）及卫生、物业费466元（60元×7个月+60元÷30天×23天）后返还给原告。故原告要求被告返还28，000元款的诉讼请求，本院按照返还保证金及经营费12,000.67元（28，000元-155,33.33元-466元）予以支持，超过部分缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告关于被告收取原告的租金标准远高于夏永利向被告收取的租金标准，被告只应该向原告收取成本价标准的占有使用费，而不应该牟利的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。由于被告未能提交证据证明被告因合同无效遭受了水电费损失及其具体金额，故被告关于（返还款）应扣除原告使用涉案房屋期间水电费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。四名被告经营生鲜超市系无证违法经营，被告关于（返还款）应扣除原告使用涉案房屋期间经营费的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第49条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告汤军以武汉新保和生鲜超市管理有限公司的名义于2017年12月4日与原告李四利签订的《生鲜超市门店、摊位租赁合同》无效；被告陈晓平、被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军于本判决生效之日起十日内返还原告李四利保证金及经营费12,000.67元；驳回原告李四利的其他诉讼请求。如果被告陈晓平、被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由原告李四利负担260元，被告陈晓平、被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军负担240元（此款原告李四利已预交，被告陈晓平、被告刘世贤、被告王汉波、被告汤军于本判决生效之日起十日内将应负担的款项支付给原告李四利）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  肖 政人民陪审员  付北达人民陪审员  刘理娟二〇一九年九月二十六日书 记 员  刘 朝