广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初6984号原告：联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司，住所地珠海市珠澳跨境工业区珠海园区中心路83号联发大厦八层801室。法定代表人：成秀珍。委托诉讼代理人：何灿，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓明，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海利伟网络科技有限公司，住所地珠海市珠澳跨境工业区珠海园区5-1号地厂房四楼401B室。法定代表人：袁国强。被告：珠海市锦运电子科技有限公司，住所地珠海市珠澳跨境工业区珠海园区7-1号厂房6A033。法定代表人：吴锦强。被告：袁国强，1965年3月10日出生，汉族，现住珠海市香洲区。原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司（以下简称“联发公司”）诉被告珠海利伟网络科技有限公司（以下简称“利伟公司”）、珠海市锦运电子科技有限公司（以下简称“锦运公司”）、袁国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联发公司委托诉讼代理人何灿、郑晓明到庭参加诉讼。被告利伟公司、锦运公司、袁国强经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告联发公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强承担连带责任，按照每月3216元的标准支付珠海市珠澳跨境工业区珠海园区××路××号××大厦××层705室部分物业的租金等费用，相关费用从2015年9月计至2016年7月17日，共计人民币33924元；2、判决被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强承担连带责任，共同支付其因拖延支付第一项诉讼请求中的33924元所产生的迟延履行违约金（以各被告累积拖欠数额为基数，每日计收百分之三），暂自2015年9月6日起计至2016年7月21日时，为人民币178519.32元，请求一直计至被告向原告全部偿还该33924元之日为止；3、判决被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强承担连带责任，共同支付电费522.83元和其他管理费800元；4、判决被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强承担连带责任，共同赔偿公告登报费3870元；5、判决由被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强共同承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年，被告利伟公司与原告协商租用珠海市珠澳跨境工业区珠海园区××路××号××大厦××层705室物业，应被告利伟公司法定代表人袁国强的要求，原告同意将涉案物业分割为705A、705B二室，然后分别与被告利伟公司、被告锦运公司签订了编号201318A《租赁合同》、编号201318B《租赁合同》和《补充协议》等合同。按前述合同的约定可知，被告利伟公司、被告锦运公司共同向原告承租涉案物业，租期至2014年8月31日止。另，《补充协议》中明确约定，被告利伟公司、被告锦运公司均须对编号201318A号、201318B号两份《租赁合同》项下的承租人义务承担有关连带保证责任，同时还约定原告有权整体收回涉案物业。2014年8月，编号201318A号、201318B号两份《租赁合同》期限届满，被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强等均未与原告书面续签合同，但与原告口头约定继续租用涉案物业1年，租金标准为每月3216元。2015年8月，前述口头约定的租赁期限届满，原告与被告利伟公司、被告锦运公司、被告袁国强等协商解除租赁关系、收回涉案物业，但自2015年9月开始，三被告一方面持续占有、使用涉案物业，另一方面又一直拒绝与原告进行有效沟通，并且没有向原告支付任何的租金和承担对应的电费、停车费。鉴于被告的上述严重违约情况，原告已按《中华人民共和国合同法》的规定、编号201318A号和201318B号两份《租赁合同》、《补充协议》的约定，决定与各被告解除租赁关系，并要求各被告承担责任，向原告支付已拖欠的租金等费用、向原告承担违约责任并依约将涉案物业腾空、退还给原告。告知前述事项的相关律师函，已通过多种方法向三被告投送。2016年7月17日，被告方将涉案物业内的物品搬走。但至今，被告方仍未向原告偿付过其所拖欠的租金等费用，且没有向原告承担任何的违约责任。原告联发公司为其诉称向本院提交如下证据：1、粤房地权证珠字第××号证；2、合同号201318A《租赁合同》、合同号201318B《租赁合同》、《租赁合同补充协议》；3、2016年5月16日珠海特区报第02版、珠海特区报认刊合同书、No.69044662号《广东增值税普通发票发票联》；4、《关于搬离联发大厦705室内有关物品的确认书》、证明；5、2015年9月6日《律师函》及对应的邮寄材料；6、2016年2月3日《律师函》及对应的邮寄材料；7、2016年2月26日《律师函》及对应的邮寄材料；8、2016年3月9日《律师函》及对应的邮寄材料；9、2016年3月18日《律师函》及对应的邮寄材料；10、催款通知单。被告利伟公司、锦运公司、袁国强未答辩，亦未提交证据。经审理查明，原告是珠海市珠澳跨境工业区珠海园区中心路83号房产业主。2013年7月12日，原告为出租方（甲方）、被告锦运公司为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》（合同号201318A），约定原告将其所拥有的位于珠海市珠澳跨境工业区珠海园区中心路83号联发大厦七层705A室租赁给被告锦运公司做办公使用，双方确定面积为35平方米；租赁期限由2013年8月1日起至2014年8月31日止，由2013年8月16日起开始计收租金，免租期为2013年8月1日至2013年8月15日；本出租合同的租赁保证金为人民币3000元，租赁合同期内每月租金、管理费为人民币1500元；在租赁期间，租赁物的电费及被告锦运公司使用租赁物所发生的一切费用，由被告锦运公司自行承担；被告锦运公司应于2013年8月20日前向原告交付2013年8月16日起至2013年8月31日期间的租金，自2013年9月份起，被告锦运公司应于每月5号前向原告交付当月租金，并由被告锦运公司汇至原告指定的账户，被告锦运公司逾期支付租金，每逾期一日按拖欠租金金额乘以3%向原告支付滞纳金。第十条违约责任第（二）款约定，在租赁期限内，若遇被告锦运公司欠交租金及电费超过10天，原告在书面通知被告锦运公司交纳欠款之日起五天内，被告锦运公司未支付有关款项，原告有权停止被告锦运公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失，由被告锦运公司承担，若遇被告锦运公司欠租金及电费超过30天，原告有权提前终止合同；第（三）款约定，原告依约提前终止合同，被告锦运公司应向原告结清全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，原告已收到租赁保证金予以没收并追究被告锦运公司赔偿原告的损失，在原告以传真或信函等书面方式通知被告锦运公司之日起本合同即行终止等等。第十一条第（四）款约定，本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来，及与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；双方相互之间的电传或传真一经发出，挂号邮件以对方在本合同第一页所述的地址（原告地址为珠海市珠澳跨境工业区珠海园区××路××号××大厦、被告锦运公司地址为珠海市珠澳跨境工业区珠海园区××路××号××大厦705A室）并以发件人付邮七日后或以专人送达前述地址，均视为已送达。双方还对租赁物的转让、专用及附属设施、场地的维修、保养、防火安全、保险责任、物业管理等予以约定。落款处，甲方由原告法定代表人签名并加盖单位公章，乙方由被告锦运公司的法定代表人吴锦强签名。同日，原告为出租方（甲方）、被告利伟公司为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》（合同号201318B），约定原告将其所拥有的位于珠海市珠澳跨境工业区珠海园区××路××号××大厦××层705B室租赁给被告利伟公司做办公使用，双方确定面积为32平方米；租赁期限由2013年8月1日起至2014年8月31日止，由2013年8月16日起开始计收租金，免租期为2013年8月1日至2013年8月15日；本出租合同的租赁保证金为人民币2600元，租赁合同期内每月租金、管理费为人民币1380元。原告和被告利伟公司对于租赁合同的其他约定与《租赁合同》（合同号201318A）相同。落款处，甲方由原告法定代表人签名并加盖单位公章，乙方由被告利伟公司法定代表人袁国强签名。2013年7月15日，原告为出租方（甲方）、被告锦运公司（乙方）、利伟公司（丙方）为承租方又签订一份《租赁合同补充协议》约定：一、××大厦705室整体面积共为67平方米，每月租金2880元（含管理费），应乙丙双方要求，甲方将705室分割为A、B两个区域，705A室面积为35平方米租予乙方，705B室面积为32平方米租予丙方，据此，甲方将分别与乙方签订201318A《租赁合同》，与丙方签订201318B《租赁合同》；二因甲方将705室分为两间出租系基于乙丙双方的一再要求，为此乙丙双方向甲方郑重承诺，双方将对租赁合同（201318A号、201318B号）项下之承担人的租金交付义务及其他因使用租赁物所产生的一切义务，承担连带保证责任；三、本补充协议与租赁合同（201318A号、201318B号）同时签订、同时生效，在承租期间，只要乙丙双方中任何一方发生了让甲方根据与其签订之租赁合同相关条款有权终止该合同的情形，或乙丙双方中任何一方发生了未经甲方书面同意擅自终止其与甲方签订之租赁合同的情形，则甲方有权同时与乙丙双方终止租赁合同，整体收回705室，乙丙双方应向甲方交清全部欠付的租金及电费等一切费用，甲方收取的租赁保证金一概不予退还并有权要求乙丙双方赔偿甲方的损失。落款处，甲方由原告法定代表人签名并加盖单位公章，乙方和丙方分别由吴锦强和袁国强签名。原告陈述合同履行期间均由袁国强代表两公司每月向原告现金支付租金。两份租赁合同于2014年8月31日到期后，原告与被告锦运公司、利伟公司未再续签租赁合同，但是承租人被告锦运公司、利伟公司仍继续使用租赁物业。原告称与被告口头约定705室（包含705A和705B）的月租金变更为3216元，仍由袁国强每月以现金方式向原告支付，被告自2015年9月起开始拖欠租金。原告举证自制705室27张催款通知单载明2014年5月份至2014年12月份租金为2880元、每月管理费为200元、单上所载电费为上上个月的数据；2015年1月份至2016年7月份租金为3216元、每月管理费为200元，其中2015年7月份至2015年12月份电费合计为522.83元，自2016年1月起电费记录为0。原告据此请求电费522.83元和2015年9月份至12月份按每月200元计，共计停车费800元。原告认为705A室和705B分隔并不明显，共用一个大门出入；租金都由袁国强直接向原告支付现金，两公司人员混同，袁国强参与租赁合同履行，要求三被告对租赁合同债务承担连带责任。另查明，2015年9月6日，原告委托北京德恒（珠海）律师事务所向被告利伟公司和袁国强发出《律师函》，内容有：编号201318A、201318B《租赁合同》期限届满，锦运公司、利伟公司均未与原告书面续签租赁合同，但袁国强与原告口头约定，由其按每月3206元的租金标准继续承租705室，租期为1年。2015年8月，原告因经营情况发生变化，决定于2015年9月30日与你方解除705室的租赁关系并收回租赁物业。就前述解除租赁关系、收回租赁物业的相关事宜，原告已通过电话沟通、面谈、书面发函等多种方式通知你方，并与你方进行了多次的沟通和协商，但你方一直拒绝配合办理相关手续，并称：一、利伟公司、袁国强与原告就租赁物业（含705A、705B室）所建立的租赁关系于2015年9月30日解除；二、请你方于租赁关系解除之日（即在2015年9月30日）起五日内搬离租赁物业，同时与原告办理物业腾退手续、结清所欠租金和电费等费用，并将利伟公司注册地址迁离租赁物业。原告于同日将上述律师函邮寄至利伟公司租赁物业，但该邮件以“无人认领”退回。2016年2月3日，原告又委托上述律师事务所向利伟公司、锦运公司发出《律师函》，称自2015年9月至今，利伟公司、锦运公司一直继续占有、使用租赁物业，却没有向原告支付任何租金和承担对应的电费、停车费，通知两公司于原告就租赁物业所建立的租赁关系于2016年2月20日解除，其他内容与上述《律师函》类似。《律师函》分别邮寄至两公司工商登记住所地，但均被退件。2016年2月26日、2016年3月9日、2016年3月18日，原告又三次委托律师事务所向利伟公司、锦运公司发《律师函》，与前述《律师函》内容相同，分别邮寄至两公司的工商登记住所地和涉案租赁物业，均被退件。原告又将上述《律师函》张贴于涉案租赁物业门口。2016年5月16日，原告在珠海特区报上向利伟公司、锦运公司、袁国强发出《通知》，通知以下事项：一、你方与本公司就涉案租赁物业所建立的租赁关系已告解除；二、请你方立即搬离涉案租赁物业；三、请你方依法向本公司支付拖欠的租金、电费、管理费及应房屋使用费；四、请你方依法依约承担有关违约责任。原告为此支出公告费3870元。2016年7月17日，原告为甲方、利伟公司、袁国强为乙方签订一份《关于搬离××大厦705室内有关物品的确认书》，确认当天下午，乙方将涉案租赁物业腾空归还给甲方，并将过去一直摆放、存留在涉案租赁物业之内的所有物品悉数搬离，且向甲方交还了物业钥匙。原告确认承租人于2016年7月17日搬离涉案租赁物业。原告于2016年2月4日打印的工商查询信息显示，被告锦运公司成立于2006年10月23日，法定代表人是吴锦强，登记住所为珠海市珠澳跨境工业区珠海园区7-1号厂房6A033；被告利伟公司成立于2007年2月12日，法定代表人是袁国强，登记住所为珠海市珠澳跨境工业区珠海园区5-1号地厂房四楼401B室。本院认为，被告利伟公司、锦运公司、袁国强经本院合法传唤未到庭应诉，本院以原告联发公司的举证和陈述作为定案的依据。原告和被告锦运公司以及原告和被告利伟公司于2013年7月12日分别签订的两份《租赁合同》（合同号201318A、合同号201318B）以及原告和被告利伟公司、锦运公司于2013年7月15日签订的《补充协议》是各方真实意思表示，原告和被告锦运公司之间以及原告和被告利伟公司之间形成房屋租赁合同法律关系，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守履行。两份租赁合同到期后，原、被告未再续签新的租赁合同，被告锦运公司、利伟公司仍继续占有使用租赁物业直至2016年7月17日。原告主张与两被告口头约定自2014年9月起，租赁物业即705室月租金为3216元，但是原告举证的《律师函》显示被告按每月3206元的租金标准续租705室，而原告举证的催缴通知单又载明2014年12月前租金为2880元，2015年1月后租金变为3216元，原告举证与陈述相矛盾，本院对原告关于月租金变更为3216元的说法不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，根据原告分别与被告锦运公司、利伟公司签订的两份《租赁合同》，本院认定被告在合同到期后继续使用租赁物业的租金、管理费等，即705A月租金为1500元、705B月租金为1380元。原告主张被告自2015年9月开始拖欠租金并举证催缴租金的律师函等材料，被告未予以反驳，故本院支持被告锦运公司向原告支付自2015年9月起按每月1500元计至2016年7月17日的租金和管理费为15850元以及被告利伟公司向原告支付自2015年9月起按每月1380元计至2016年7月17日的租金和管理费为14582元。关于迟延履行违约金，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑被告的违约情形、原告履约情况以及被告违约对原告造成的损失等因素。虽然被告锦运公司、利伟公司拖欠原告租金和管理费，但是原告已于2016年7月17日收回涉案房产，并没收被告锦运公司交付的租赁保证金3000元和被告利伟公司交付的租赁保证金2600元，原告举证不足以证明两被告拖欠租金的损失远远超过租赁保证金，本院认为两被告没收租赁保证金足以实现被告交还租赁物业之前欠款的违约金功能。由于两被告在返还租赁物业后仍未支付拖欠的租金和管理费，故本院支持被告锦运公司向原告支付以15850元为基数，自2016年7月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至欠款付清日止的违约金；以及被告利伟公司向原告支付以14582元为基数，自2016年7月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至欠款付清日止的违约金。根据原告和被告锦运公司、利伟公司签订的《租赁合同补充协议》，被告锦运公司、利伟公司向原告承诺会对租赁合同项下承租人的租金交付及其他因使用租赁物所产生的一切义务承担连带保证责任，故被告锦运公司、利伟公司对对方向原告所负偿还债务承担连带责任，已承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿。原告主张的电费522.83元和其他管理费800元，原告提交自制催款通知书不足以证明被告欠款事实，本院不予支持。登报费3870元是原告向被告追索租金和管理费、实现债权的费用，是两被告违约行为导致原告的损失，故本院支持被告锦运公司、利伟公司向原告支付登报费3870元。关于原告以被告袁国强参与合同签订、履行、终止且是房屋实际占用使用人为由主张被告袁国强对被告锦运公司、利伟公司的债务承担连带责任的请求，本院认为，袁国强与原告无合同关系，袁国强作为被告利伟公司的法定代表人参与合同签订、履行和终止是代表被告利伟公司的行为，原告请求被告袁国强承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市锦运电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司支付租金和管理费人民币15850元；二、被告珠海市锦运电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司支付以人民币15850元为基数，自2016年7月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至欠款付清日止的违约金；三、被告珠海利伟网络科技有限公司对被告珠海市锦运电子科技有限公司欠付原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司上述第一、二项债务承担连带责任，被告珠海利伟网络科技有限公司偿还上述债务后，有权向被告珠海市锦运电子科技有限公司追偿；四、被告珠海利伟网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司支付人民币14582元；五、被告珠海利伟网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司支付以人民币14582元为基数，自2016年7月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至欠款付清日止的违约金；六、被告珠海市锦运电子科技有限公司对被告珠海利伟网络科技有限公司欠付原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司上述第四、五项债务承担连带责任，被告珠海市锦运电子科技有限公司偿还上述债务后，有权向被告珠海利伟网络科技有限公司追偿；七、被告珠海市锦运电子科技有限公司、珠海利伟网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司连带支付登报费人民币3870元；八、驳回原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司对被告珠海市锦运电子科技有限公司、珠海利伟网络科技有限公司的其他诉讼请求；九、驳回原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司对被告袁国强的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4654元，原告联发制衣（珠海珠澳跨境工业区）有限公司负担人民币3654元，被告珠海市锦运电子科技有限公司、珠海利伟网络科技有限公司负担人民币1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  徐媛媛人民陪审员  闫太民二〇一六年十二月二十六日书 记 员  朱梦春郑漫莹