山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终5644号上诉人（原审原告）：浙江报喜鸟服饰股份有限公司，住浙江温州永嘉报喜鸟工业园区。法定代表人：吴志泽，董事长。委托代理人（特别授权）：易滨，男，1982年10月21日出生，汉族，住浙江。被上诉人（原审被告）：龙刚，男，1979年5月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托代理人（特别授权）：高洪恩，山东郭鲁涛律师事务所律师。上诉人浙江报喜鸟服饰股份有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初1641号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2015年9月25日，原告报喜鸟公司与被告龙刚签订店铺租赁合同，合同约定：出租方（甲方）浙江报喜鸟服饰股份有限公司承租方（乙方）龙刚身份证号码511521197905040018原房屋所有人（丙方）姜焕丽、高文娟鉴于：丙方将房屋所有权于2015年9月25日转让给甲方，按照相关法律法规之规定，丙方对乙方的承租权同时转让给甲方：一、甲方将位于金乡县金兴商贸城D区10号楼一楼两间和整体2、3、4层楼出租给乙方，总建筑面积3731.98平方米，乙方用于投资经营宾馆。二、甲方给予乙方免租期自签订合同之日至2016年1月1日。因丙方已经收取保证金50000元（后期抵房租费），故，丙方同意代乙方向甲方支付保证金50000元（后期抵房租费）。三、租赁期限为10年（自2016年1月1日至2016年1月1日止）。租金分3个阶段定价收取，具体如下：1、2016年1月1日至2019年1月1日租金为人民币680000元／年。2、2019年1月2日至2022年1月1日租金为人民币780000元／年。3、2022年1月2日至2026年1月1日租金为人民币900000元／年。四、收取房租费的时间为每年的1月1日前，乙方应一次性交清。合同到期后，乙方优先承租，租金随行就市。五、丙方负责把楼西边的停车场上的物流公司清理走，以确保停车场乙方独立的使用权。六、整栋楼上的墙体广告位，由乙方免费使用，甲方确保一楼电动车经营户不能占用2、3、4层楼的广告位。七、市场管理费，金兴商贸城免收3年后，由乙方自费。乙方在经营过程中产生的水、电、税费由乙方承担。八、该楼为框架结构，乙方在进行装修时，在对房屋结构进行整改时，乙方必须严格把安全放在第一位，如果擅自改动承重柱和墙体，后果由乙方承担，乙方按照造价赔偿。甲方签字：浙江报喜鸟服饰股份有限公司（公章）乙方签字：龙刚丙方签字：姜焕丽高文娟日期：2015年9月25日。合同签订后，被告并未进入该承租房内进行装修使用，原告也未依照合同约定，清理出场地，让被告使用。2016年1月21日前被告多次向原告方口头提出解除租赁合同，后经原告多次催要被告龙刚下欠租金，被告不予支付，故原告诉讼来院。上述事实，由原、被告陈述，原告向法庭递交的店铺租赁合同、解除租房合同的函件、被告提交的店铺现状照片等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。原审法院认为，原告（反诉被告）报喜鸟公司与被告（反诉原告）龙刚签订的店铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，被告未进入承租房进行装修、使用，丙方也未按合同约定，履行义务，原告也未尽到交付及监督双方的责任，因此合同并未真正履行。合同签订后，被告2016年1月21日前与原告方多次沟通解除合同，被告已尽到告知原告解除合同的义务，原告对此未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。被告在2016年1月21日前，已告知原告解除合同，合同已无法继续履行。现原告诉称解除合同，本院予以支持。原告要求被告支付租金的诉求，本院部分予以支持。原告要求被告支付水电费物业费损失，因未提供相应证据，应承担举证不能的责任，对该诉求本院不予支持。被告（反诉原告）要求返还50000元保证金，保证金是一种履行保证合同的措施，被告因首先提出解除合同，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告浙江报喜鸟服饰股份有限公司与被告龙刚2015年9月25日签订的《租赁合同》。原告浙江报喜鸟服饰股份有限公司不返还被告龙刚保证金50000元。三、被告龙刚于本判决生效之日起十日内偿还原告浙江报喜鸟服饰有限公司租金39669元【租金时间自2016年1月1日至2016年1月21日止，（21天×1889元／天），已支付的保证金50000元抵偿租金】。四、驳回原告浙江报喜鸟服饰股份有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告龙刚的反诉请求。如果果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法））第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8000元，原告浙江报喜鸟服饰股份有限公司负担7104元，被告龙刚负担896元；反诉案件受理费525元，由反诉原告龙刚负担。浙江报喜鸟服饰股份有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院对《合同法》第九十四条第二款及九十六条进行错误解释和适用。《合同法》第九十四条第二款及九十六条的规定是对守约方（上诉人）法定解除合同的保障性条款，但却被一审法院解释成保障违约方（被上诉人）权益的条款：若违约方自称不履行合同了，不管守约方同意还是不同意解除合同，自守约方说过此话之日起，合同便解除，违约方无须承担任何违约责任和损害赔偿责任。二、一审法院审判程序违法。通过一审的庭审笔录和判决书中诉讼费的收取标准可以看出，该案件是通过普通程序进行审理的。该判决书仅有一名法官署名并宣判，表明该判决书下发前并未经过其他合议庭成员的合议。三、一审法院认定被上诉人2016年1月21日合法解除合同无法律依据和事实依据。2016年4月24日，上诉人收到被上诉人《关于解除与报喜鸟公司租房合同的函件》，函件中被上诉人明确：希望上诉人能够同意终止合同，表明被上诉人认可2016年4月22日之前所欠的租金。一审法院在判决中表述2016年1月21日被上诉人已合法解除合同，该时间节点出现的莫名其妙。即便是被上诉人2016年4月24日通知上诉人终止合同，也不代表合同就已合法解除，在上诉人通过法院判定合同解除之前，被上诉人同样应履行合同。四、一审法院认定合同未实际履行毫无事实依据和法律依据。通过上诉人和被上诉人签订的《租赁合同》可以看出，上诉人购买本案标的房产之前，被上诉人已经向姜焕丽、高文娟承租了上述店铺并向其缴纳保证金，姜焕丽、高文娟已将房产交付给被上诉人，且被上诉人已经入驻该商铺。租赁合同签订后，上诉人也到本案标的房产看到被上诉人在进行打通墙体的装修工作。本案标的房产处的建筑垃圾便是其为开设酒店打通墙体时所留存。即便是被上诉人承租了本案标的房产未进行使用，也不是被上诉人免交房租的合理理由。一审法院认定合同未真正履行缺乏事实和法律依据，也与其判令被上诉人部分支付租金的判决结果自相矛盾。五、一审法院判令保证金抵偿租金无法律依据。保证金为履行合同的保证措施，在被上诉人未履行合同义务的情况下，上诉人有权没收被上诉人的保证金。租金是合同中明确约定的被上诉人应负债务，以保证金直接抵偿债务，缺少法律依据。综上，请求二审法院，1、撤销一审判决中第三项内容，依法改判为：“被上诉人按1889元/日的标准向上诉人支付自2016年1月1日至2016年9月10日所欠租金”。2、撤销一审判决中的第四项内容，依法改判为：“被上诉人支付上诉人损失170000元”。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。龙刚答辩称，被上诉人对一审判决没有支持被上诉人的反诉请求有异议，被上诉人没有上诉。被上诉人已支付5万元保证金，上诉人没有向被上诉人交付租赁的房屋，违背了合同法第216条的规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中查明，2016年4月22日，被上诉人向上诉人发出一份《关于解除与报喜鸟公司租房合同的函件》，被上诉人在函件中明确：希望能终止我与贵公司签订的租房合同，希望贵公司能根据本人的实际情况予以解约。上诉人认可于2016年4月24日收到该函件。二审查明的其它事实与一审查明的事实相一致。本院认为，上诉人提起上诉称，原审法院程序违法，经查，原审法院适用普通程序审理本案，2016年8月30日，原审法院出具（2016）鲁0828民初1641号民事裁定书，对合议庭成员进行补正。原审程序符合法律规定。上诉人请求被上诉人按1889元/日的标准向上诉人支付自2016年1月1日至2016年9月10日所欠租金，对于上诉人的该上诉请求，本院认为，在原审中，上诉人于2016年4月20日提起诉讼，请求判令解除其与被上诉人签订的租赁合同。2016年4月22日，被上诉人向上诉人发出《关于解除与报喜鸟公司租房合同的函件》，2016年4月24日上诉人收到被上诉人发出的该函件，应视为上诉人与被上诉人于2016年4月24日解除双方所签订的租房合同，被上诉人应向上诉人支付2016年1月1日至2016年4月24日的房屋租金。原审法院认定被上诉人在2016年1月21日前已告知上诉人解除合同，对该解除合同的时间认定，原审没有事实依据和法律依据，本院予以纠正。上诉人请求被上诉人按1889元/日的标准向上诉人支付自2016年1月1日至2016年9月10日所欠租金，没有法律依据，本院不予支持。上诉人请求被上诉人支付三个月的租金损失170000元，对于上诉人的该上诉请求，本院认为，上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人提出解除合同，并以合法方式通知上诉人，上诉人没有提供证据证明其存在损失，对于该上诉请求，本院不予支持。上诉人上诉称一审法院判令保证金抵偿租金无法律依据，对于上诉人的该项上诉请求，本院认为，保证金为履行合同的保证，在双方解除合同后，原审法院判决保证金抵偿租金并无不当，上诉人请求没收被上诉人的保证金，没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初1641号民事判决第一、二、四、五项；二、变更山东省金乡县人民法院（2016）鲁0828民初1641号民事判决第三项为“被告龙刚于本判决生效之日起十日内偿还原告浙江报喜鸟服饰有限公司租金217235元【租金时间自2016年1月1日至2016年4月24日止，（115天×1889元／天），已支付的保证金50000元抵偿租金】。二审案件受理费8000元，由上诉人浙江报喜鸟服饰有限公司负担5328元，被上诉人龙刚负担2672元。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一六年十二月八日书 记 员  翟梦若