江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏04民终2730号上诉人（原审被告）：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。诉讼代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程波，男，1972年7月22日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市钟楼区中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。诉讼代表人：李予新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司(以下简称金谷房产公司)与被上诉人程波、原审被告常州金谷物业服务有限公司(以下简称金谷物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金谷房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误，法律依据不足。1、上诉人收取开户费11000元并无不当。收取的中央空调开户费及热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。原审判令返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》在2001年签订并在被上诉人当时入住时安装完成，该协议的权利义务早完成十几年了，何谈解除。且该协议也不存在违约事实。上诉人始终不明白：在该协议中，上诉人到底违反了哪一条？会让原审得出违约解除的结论。原审判决解除该协议系不顾事实与法律基本概念的可笑判决。3、原审判决称“既然以该特色服务（中央空调）作为房产销售的卖点，金谷公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，……政府出面协调时，金谷公司也表达了债务加入的意愿。”这是无视法律的认定。理由：一、上诉人没有代表或代理人在会议纪要上签字，谈不上表达意愿，更谈不上债务加入；二、上诉人与原审被告金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系；三、此认定是一审为了达到让上诉人承担责任而千方百计寻找的借口，此认定是一审为了达到实现被上诉人诉请且又顾虑金谷物业公司无力承担的“权宜之策”；四、上诉人出卖房屋给被上诉人是在2011年，不适用最高院2013年实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。另外，也许一审法院还顾及类似被上诉人等业主的上访、顾及被上诉人是“弱势”、顾及其他，但最终丧失了司法公正这一核心理念。总之，一审从事实认定到法律适用，均自相矛盾，是一份为了某种企图刻意为之的判决，而不是一份公正并能经受时间考验的判决。被上诉人程波辩称，一、上诉人收取开户费违规。原审被告金谷物业公司不是公用事业企业，也未核准公用事业企业的经营范围，按当时人民政府的规定，不能收取开户费。上诉人通过金谷物业公司代收开户费，直接违反了《江苏省商品房价格管理规定》，一审法院判令返还违规收取的开户费符合法律规定。同时，上诉人隐瞒了中央空调和热水系统已经以“附属公共配套设施费”计入了商品房成本，即房价已包括了中央空调和热水系统这一事实，另以中央空调和热水系统作为一个公用设施另行违规单独收费。这一隐瞒，使被上诉人误以为和当时供电、供水、供气、电信等公用事业企业收取的开户费性质一样。而这一隐瞒，直至2012年10月热水管道渗漏严重无法使用时才予公开。全体业主知晓后引起了极大的反响，并立即提出主张，要求上诉人返还开户费。所以一审法院判令返还开户费符合法律规定，应予维持。二、解除两个协议符合法律规定。金谷物业公司在热水管道严重渗漏时，没有按约定履行维修义务，又不按合同约定的计价方法收费，在区政府协调后仍不履行义务，致使不能实现协议目的，所以一审判令解除两个协议符合合同法第九十四条规定。三、一审认定上诉人债务加入并承担相应责任符合法律规定。1、上诉人和金谷物业公司当时实际控制人均为李予新一人，上诉人为掩盖中央空调和热水系统已经进入房价这一事实，以金谷物业公司名义收取了开户费和风机盘管费，事实上该款项全部回到了上诉人的财务账上。2、金谷物业公司没有安装中央空调和风机盘管的经营范围。3、上诉人承诺金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，称该小区有国际流行的冰蓄技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右，中央冷/暖空调采用IC卡计量计表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用。4、上诉人在《会议纪要》中承诺负责在2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并自合格之日起包修1年，但没有实现以上承诺，理应承担相应责任。综上，由于金禧园中央空调及热水系统已经无法恢复使用的客观事实已经人民法院确认，被上诉人再主张恢复中央空调和热水系统使用已无可能，因此一审判决解除两份协议、返还开户费、赔偿损失正确，上诉人的上诉理由不能成立。原审被告金谷物业公司辩称，同意上诉人金谷房产公司的上诉意见。程波向一审法院起诉请求：程波系常州市金禧园12幢甲单元202室业主，金谷房产公司系该小区开发商。2000年底，金谷房产公司发出要约，称金禧园小区是“首创全天候恒温住宅小区”，其“国际流行的冰蓄冷技术中央空调、24小时恒温热水系统，能耗指标为分体空调的60%左右”，“中央冷暖空调采用IC卡计量仪表进行收费，用户通过向银行购买一定金额的IC卡，插卡后即可使用，不用不收费。生活热水由热水表计量，每月定期由专人上门抄表收取费用。”金谷房产公司还对相关费用预算进行了比较。2001年3月8日，程波与金谷物业公司签订了《室内风机盘管安装协议》，金谷房产公司通过金谷物业公司收取了中央空调、风机盘管、自动温控费用共计18700元。2012年9月26日，金谷物业公司通知，决定将于2012年10月11日凌晨起停止供应热水，理由是热水每天漏水10余吨，93%的小区居民不愿意出钱改造，热水管网渗漏严重无法使用。后经协调，金谷房产公司称中央空调和热水系统均已经计入建房成本，产权属于全体业主，修复费用应由业主承担；金谷物业公司称中央空调和热水的开办费实际上均由金谷房产公司收取，无力承担修复费用。之后在钟楼区政府的协调下临时恢复热水供应，并明确由金谷房产公司、金谷物业公司对中央空调及热水系统进行维修，验收合格后交由小区业委会。2013年11月18日起，金谷物业公司单方面停止热水供应，维修也未达到要求。部分业主已通过诉讼方式要求解除合同、返还费用并赔偿损失。由于中央空调和热水系统已经无法恢复使用，金谷房产公司、金谷物业公司应返还程波支付的开户费，并赔偿风机盘管不能继续使用的损失4550元。为维护自身合法权益，程波遂诉至法院，请求判令：1、金谷房产公司、金谷物业公司返还中央空调、热水开户费11000元，并支付自2015年4月10日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；2、金谷房产公司、金谷物业公司赔偿程波中央空调不能继续使用的其他损失4550元；3、本案诉讼费由金谷房产公司、金谷物业公司承担。在审理过程中，程波增加以下诉讼请求：解除程波与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》；并变更赔偿金额为7700元。一审法院认定事实：程波购买金谷房产公司开发的金禧园小区12幢甲单元202室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年3月8日，程波与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定：程波须支付中央空调开户费10000元，热水开户费1000元；程波安装风机盘管共七只（费用7000元）、自动温控器二只（费用700元）。程波向金谷物业公司支付18700元。2003年1月16日，程波与金谷物业公司签订《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》，约定：空调开机时间为每年6月15日至9月15日为供冷季节，12月5日至次年3月5日为供暖季节；空调使用费为6元/天；金谷物业公司如提价或不能满足程波使用要求，程波提出退款，金谷物业公司须无条件服从（程波所有开户费及风机盘管费）；因管网设计问题，空调使用费暂不收取；设备及管网维修费用均由金谷物业公司自行承担。2012年12月18日，钟楼区房管局召集荷花池街道、金谷房产公司及物业公司，金禧园业主委员会、业主代表等召开协调会，并形成会议纪要，要求金谷物业公司在金禧园小区中央空调及热水系统矛盾未解决之前，金谷物业公司不得擅自撤离该小区的中央空调及热水系统的管理服务，金谷房产公司、金谷物业公司负责于2013年1月底之前完成中央空调及热水系统的维修，并对中央空调及热水系统的收费作出了初步的估算。程波起诉时，金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。庭审中，程波调整其计算利息的主张为：要求金谷房产公司、金谷物业公司就开户费支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务。因为金谷物业公司合同履行过程中存在严重违约行为，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。其次，涉案房屋系金谷房产公司开发，业主购房时金谷房产公司已经向业主作出中央空调、24小时热水供应的承诺，既然以该特色服务作为房产销售的卖点，金谷房产公司理应在房屋销售后继续承担相应的责任。另外，金谷物业公司作为金谷房产公司先期聘请的物业管理主体，在相关矛盾激化、政府出面协调时，金谷房产公司也表达了债务加入的意愿，现中央空调及热水无法供应，金谷房产公司亦应承担相应的责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，关于程波主张返还中央空调、热水开户费11000元的诉讼请求，法院依法予以支持。关于程波主张金谷房产公司、金谷物业公司支付自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于程波主张赔偿损失7700元，《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》约定若金谷物业公司不能满足程波使用要求，金谷物业公司须无条件退款，故对程波的该项诉讼请求，法院予以支持。综上所述，金谷物业公司未尽到合同约定的物业服务义务，应承担相应的违约责任，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除程波与金谷物业公司签订的《室内风机盘管安装协议》、《金禧园中央空调客户使用协议（包天）》。二、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起十日内返还程波中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并支付自2016年1月21日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息。三、金谷物业公司、金谷房产公司于判决生效之日起十日内赔偿程波其他损失7700元。四、驳回程波其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费190元，减半收取95元（程波已预交），由金谷物业公司、金谷房产公司负担，金谷物业公司、金谷房产公司负担部分于判决生效之日起十日内一并给付程波。二审中，双方当事人均未有新证据提交。二审中，上诉人对一审判决查明事实认定的金谷房产公司参加钟楼区房管局召集的协调会有异议，认为金谷房产公司没有派人参加该协调会，也没有委托他人参加，更没有在会议纪要上签字。原审被告同意上诉人提出的该异议。各方当事人对一审查明的其他事实部分无异议，本院对各方当事人无异议部分的一审查明事实依法予以确认。本院认为：一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任承担。上诉人系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向被上诉人作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系上诉人的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对被上诉人作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，被上诉人向原审被告交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风机盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务，且原审被告在召开协调会时承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现上诉人、原审被告均不履行相应设备的维修义务导致被上诉人无法享受上述特色服务，上诉人、原审被告就此均应向被上诉人承担违约责任。综上，金谷房产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  雍丽萍审 判 员  卢文忠代理审判员  是飞烨二〇一六年十二月五日书 记 员  房 敏