太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初4262号原告：山西谐程房地产开发有限公司，住所地太原市小店区长治路****。法定代表人：韩海生，总经理。委托诉讼代理人：赵凯斌，山西东奥律师事务所律师。被告：薛立清，男，1972年8月24日出生，汉族，住山西省吕梁市。原告山西谐程房地产开发有限公司与被告薛立清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西谐程房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵凯斌到庭参加诉讼，被告薛立清经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西谐程房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于太原市小店区东中环南段259号1幢A座16层1615号房屋归原告所有。2、依法判令解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》并由被告配合原告办理解除网签合同手续。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月6日，被告认购了原告开发的位于太原市小店区东中环南段259号1幢A座16层1615号房屋，建筑面积89.68平方米。双方于2016年5月24日正式签署了编号为20160023669号的《商品房买卖合同》，并办理了房管局备案手续。合同约定，被告购房款的75%以银行按揭贷款的方式支付。2016年5月25日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称建行分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。被告借款本金为710000元，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币4839.99元。2015年6月26日，原告就坐落于东中环南段259号项目的楼盘与建行分行签署了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在建行分行发放贷款后，被告自2017年4月27日起连续多期未依据合同约定偿还银行贷款。截止今日起诉之时，被告已逾期24次。原告已向银行支付被告未还的贷款本金、利息、罚息等合计116416.44元，该费用应由被告自行承担，应从其解除《商品房买卖合同》后应退还的房款中直接扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十条的约定“因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房”。原告承担保证责任后，多次找被告协商处理相关事宜，但被告均置之不理。原告认为，被告从购房之日起，既不按时支付按揭贷款，也不与原告协商解决代偿贷款事宜，被告的行为构成根本违约，已经严重侵害到了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望支持原告的诉请。薛立清经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月26日，原告（保证人、甲方）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（债权人、乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定，本合同所称债务人是指因购置座落于东中环南段259号项目所属之住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。最高额保证所担保的债权是指自2015年6月26日至2020年6月25日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。合同还约定了其他的权利义务。2016年5月24日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订了合同编号为20160023669的《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预（销）售许可证号为（2014）并商房预售字第0049号。买受人购买的商品房为东中环南段259号1幢A座16层1615号房。房屋的建筑面积为89.68平方米，每平方米单价为10596.6元，该商品房总金额为950303元。买受人于2016年5月6日前付清房屋总价款的25%即240303元，剩余房屋总价款的75%即710000元，买受人以银行按揭贷款的形式支付。附件四第十条约定，因买受人的原因导致交房或办理产权期限届满后逾期超过三个月，或因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。第十五条约定，如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人须配合出卖人在规定时间内，在政府主管部门办理解除合同手续，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人未承担保证责任而代买受人向银行支付贷款余额及其他相关费用外，并应按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定了其他权利义务。2016年5月25日，被告（借款人）与中国建设银行股份有限公司山西省分行（贷款人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款人应将借款用于购置原告出售的位于太原市东中环南段259号1幢A单元1615号，房屋建筑面积为89.68平方米，价格为950303元，合同编号为20160023669的商品房壹套，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途。借款人借款本金为人民币柒拾壹万元整，借款期限为贰佰肆拾个月即2016年5月25日至2036年5月25日，约定还款日为每月的月末日。贷款人将款项一次性划入原告太原二营盘支行×××的账户内。借款人采用等额本息还款方法，每月归还本息为人民币4839.99元。借款人用案涉房产作为抵押财产。合同还约定了其他的权利义务。庭审中，原告陈述，被告没有交纳首付款，收到了被告贷款支付的710000元房款。被告偿还了2016年6月-2017年3月的贷款，本息共计44197.73元，其中，本金15127.94元，利息29069.79元。原告还陈述代被告偿还了本息140694.73元，其中，本金53122.9元，利息87136.2元，罚息435.63元。原告未向被告交付案涉房屋。案涉房屋已登记在被告名下。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、借款合同、保证合同、个人贷款还款凭证及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告主张应当按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十条及第十五条的约定解除合同，但根据原告的陈述被告已经履行了《商品房买卖合同》的大部分付款义务，原告亦实际收到了案涉房屋的大部分购房款，虽原告陈述未向被告交付案涉房屋，但也已登记在被告名下。至此，双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕。现因被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，双方之间形成新的债权债务关系。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告取得的是对被告的追偿权，双方基于《商品房买卖合同》而产生的权利义务终止，故对原告请求确认案涉房屋归其所有并要求解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》、配合办理解除网签合同手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告薛立清经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告山西谐程房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5104元（原告已预交），由原告山西谐程房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 田晓彩人民陪审员 赵翠梅人民陪审员 张拉拉 二○一九年九月二十九日书 记 员 段 玮