呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初4967号原告（反诉被告）：刘跃，男，住内蒙古丰镇市。委托诉讼代理人：阿如汗，北京炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张士琪，北京炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古爱屋房地产有限公司，住所地呼和浩特市新城区锡林北路海亮国贸大厦******。法定代表人：肖绪炎，该公司经理。委托诉讼代理人：武彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：卜耘峰，男，该公司员工。原告（反诉被告）刘跃诉被告（反诉原告）内蒙古爱屋房地产有限公司（以下简称爱屋公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘跃的委托诉讼代理人阿如汗，被告爱屋公司的委托诉讼代理人武彬、卜耘峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘跃向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告支付逾期交房给原告造成的损失12万元（从2014年6月2日起按月租金2000元的标准暂计算至2019年6月2日，请求支付至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以总价款610234元购买被告的住宅商品房；其中首付款为370234元，余款24万元由原告以银行按揭贷款方式支付，该房屋建筑面积127.57平方米。合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交房。合同签订后，原告分四笔陆续向被告支付了购房首付款，并于2013年5月8日办理了银行按揭贷款，至此原告已向被告缴清了全部购房款，但被告却迟迟未能向原告交付房屋。原告认为，合法的房屋买卖关系应受法律保护，被告逾期交房的行为已经侵犯了原告的合法权益，为此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告爱屋公司辩称，1、原告的诉讼请求已过诉讼时效，合同约定的交房时间为2014年6月1日，从交房到原告起诉，时效已过，应当驳回原告的诉讼请求；2、合同中约定了逾期交房的违约责任，按日支付，双方签字认可，所以应当依据合同约定执行；3、该项目在2015年10月1日全部竣工，具备正常居住条件，不影响原告收房、出租等，原告自己没有收房，损失的责任在原告，不是被告的原因，现在收房和入住的业主占大部分；4、原告以租金每月2000元计算违约金，被告不认可，如果以租金计算违约金，原告不能保证一直处于出租状态，所以如果按照租金计算违约金，不合理，有失公平原则；5、根据相关法律规定，增加的违约金不得超过实际损失，原告要求被告赔偿违约金12万元，明显过高，违反法律规定；6、充分考虑该案的诉讼时效，过错程度以及原告可能获得的预期利益原则，根据诚实信用原则等，驳回原告诉讼请求，按照合同约定的违约条款执行。被告爱屋公司向本院提出反诉请求：1、判令原告立即偿还被告为其代偿银行贷款89376.04元；2、判令原告支付相应利息17096元（自2015年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3、判令诉讼费用由原告承担。事实与理由：原被告于2012年12月19日签订《商品房买卖合同》。合同约定购房款为人民币610234元，其中24万元的购房款，原告选择银行贷款的方式支付。2013年5月8日，原被告与中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告作为借款人、中行新华支行作为贷款人，被告作为保证人，贷款金额为人民币24万元，贷款期限为15年。采取浮动利率方式计算利息，按照等额本息方式还款；借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款本息全部或者部分提前到期；原告作为担保人承担连带保证责任等。从2015年9月25日开始，被告未按期向银行偿还贷款本息，导致原告保证金账户被银行扣划。截止2015年6月30日，被告为原告代偿18笔，共计89376.04元。同时《商品房买卖合同》附件五约定，原告应按时归还贷款。现原告未按时归还贷款，导致被告的账户多次被扣划。原告屡次违约的行为严重侵犯被告的权利，现原告向被告主张延期交房的违约责任，那么在其主张权利时，也应承担自己的违约责任。被告提起反诉，请求支持被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买金川开发区汇金道路东都摩市（MOCO国际）第A2幢1单元912室，建筑面积127.57平方米，房屋总价款610234元。第八条交付期限为2014年6月1日前，交付条件：该商品房经质监站验收通过；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2013年5月8日，原告（借款人）与中国银行股份有限公司呼和浩特市新华支行（贷款人）、被告（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：原告向中国银行贷款24万元，贷款期限为15年，返还方式为等额本息，被告提供连带保证责任。因原告未按期偿还银行贷款，中国银行扣划被告保证金的时间及金额为：2015年9月25日，扣划2100.46元；12月24日，扣划2048.34元；2016年1月26日，扣划2038.74元；2月25日扣划1762.83元；3月29日，扣划2035.98元；4月27日，扣划2108.54元；5月27日，扣划2107.79元；6月29日，扣划1988.85元；7月28日，扣划1988.41元；8月26日，扣划1987.69元；9月28日，扣划1988.59元；10月27日，扣划1988.14元；11月29日，扣划1989.04元；12月26日，扣划1987.69元；2017年12月25日，扣划24740.43元；2018年4月26日，扣划8030.55元；8月28日，扣划8036.18元；2019年6月18日，扣划20447.79元。以上合计扣划人民币89376.04元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定的时间、条件，将房屋交付原告，已经构成违约，应当承担违约责任；对于被告抗辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据双方合同约定，被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，对于原告请求被告支付自2016年6月20日至起诉之日即2019年6月19日，及自2019年6月20日至房屋交付之日止的违约金诉请，本院予以支持；对于原告请求的2014年6月2日至2016年6月19日的违约金诉请，已过诉讼时效，本院不予支持；对于违约金的计算标准，原告请求按照月租金2000元计算，根据原被告合同约定，违约金按照已付购房款按日万分之0.5计算，即年利率1.825%（365天×万分之0.5），每年违约金为11136.8元（610234元×1.825%），原告未向本院提交证据证明双方约定的违约金计算方法低于其造成的损失，故本院对于违约金的计算标准不予调整；对于原告请求被告支付自2016年6月20日至2019年6月19日的违约金33410.4元，及按照已付购房款按日万分之0.5计算自2019年6月20日至被告实际交房之日止的诉请，本院予以支持；对于被告反诉请求原告偿还银行贷款89376.04元，及支付利息的诉请，原告抗辩称为行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，原告作为借款人与中国银行签订贷款合同，合同的权利义务主体为原告与贷款银行，银行已经向原告发放了贷款，原告以原、被告之间的商品房买卖合同中，被告未按期交房，而拒绝偿还银行的贷款本息，显然不属于法律所规定的行使不安抗辩权的条件，故对于原告的此抗辩理由，本院不予支持；被告作为担保人代原告偿还借款本息的，原告应将代偿本息偿还被告，造成被告损失的，应予以赔偿，故对于被告的此反诉请求，本院予以支持；对于被告请求的利息，应自被告代原告偿还贷款之日的次日分段予以计算，自2015年9月30日暂计算至被告反诉之日即2019年7月15日的利息损失为7100元，自2019年7月16日至原告实际给付之日的利息损失，以人民币89376.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决如下：原告刘跃与被告内蒙古爱屋房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；被告内蒙古爱屋房地产有限公司向原告刘跃支付2016年6月20日至2019年6月19日的违约金33410.4元，及支付自2019年6月20日至被告实际交房之日止的违约金（本金按照人民币610234元计算，利率按照年利率1.825%计算）；原告刘跃偿还被告内蒙古爱屋房地产有限公司代偿贷款本息人民币89376.04元，及利息7100元，合计人民币96476.04元；并支付自2019年7月16日至原告实际给付之日的利息（以人民币89376.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。以上原、被告确定的给付金额抵顶后，原告刘跃给付被告内蒙古爱屋房地产有限公司款项为人民币63065.64元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：本诉案件受理费减半收取人民币1350元，反诉案件受理费减半收取607元，由被告内蒙古爱屋房地产有限公司负担433元，原告刘跃负担1524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇一九年九月二十六日书记员 杨婷