福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3538号 上诉人（原审原告）：周梅金，女，1966年6月23日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇海滨文武学校。 法定代表人：康钫扬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 上诉人周梅金与上诉人福建惠安建筑业投资有限公司（以下简称“惠安建筑业投资公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周梅金上诉请求：撤销原判，改判支持周梅金一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、无法使用的期限应自2013年10月20日计算至房屋未安装水电表、漏水、消防器材等问题得到解决之日止。（2014）惠民初字第4166号民事判决确定涉案房屋于2013年10月19日视同交付，周梅金多次要求交付房屋并办理房屋产权证书，均遭到惠安建筑业投资公司拒绝，房屋一直被惠安建筑业投资公司占用，直至2017年7月20日周梅金向当地消费者协会投诉后，惠安建筑业投资公司才将占用的房屋交付给周梅金使用。交付房屋时，房屋被惠安建筑业投资公司擅自装修使用，存在未安装水电表、房屋多处漏水、消防器材过期等问题致使房屋无法使用。惠安建筑业投资公司虽然于2017年8月10日拆除简易装修，但未安装水电表，房屋多处漏水、消防器材过期等问题未得到解决，房屋仍无法使用。一审法院认定2017年8月10日后房屋可以使用没有依据。二、惠安建筑业投资公司应当支付逾期办证违约金304249.1元。一审法院认定房屋于2014年9月24日取得初始登记就符合办理房屋权属证书的条件，事实审查不清。在惠安建筑业投资公司未开具发票前，周梅金无法办理所有权初始登记。周梅金已按约定付清购房款，但惠安建筑业投资公司未在2014年9月24日及时开具发票，于2016年4月22日才开具发票。惠安建筑业投资公司拒绝开票属于未履行协助办证义务的行为，2014年9月24日时，房屋不符合办理房屋权属证书的条件。三、本案房屋具有独立产权，没有独立的水电表致使房屋无水无电，周梅金无法使用房屋，惠安建筑业投资公司应当为周梅金安装独立水表、电表。 惠安建筑业投资公司上诉请求：一审判决支付无法使用案涉房屋的损失错误，应当依法改判。事实和理由：一、周梅金提供的证据不足以认定其因无法使用案涉房屋造成损失。综合周梅金提供的证据七（电子数据-光盘），周梅金不论是向12345热线投诉或者是与惠安建筑业投资公司的工作入员交涉，均体现是“周梅金在接到惠安建筑业投资公司于2013年10月19日发出的交房通知后,因为需要交纳物业管理费才无法办理实际交付手续”，并非其起诉主张的“房屋擅自装修、房屋多处漏水、消防器材过期、未安装独立的水电表”等因素。收取物业管理费，是物业公司的行为，与惠安建筑业投资公司无关。何况，惠安建筑业投资公司的“简易装修”也仅仅是简易的石膏吊顶、临时毛毡铺设而已，均属临时可拆除的装饰，并非是对该商品房的结构、布局等进行改变、固定并改变了案涉商品房的使用功能，不足以影响到周梅金交房或实际使用的程度，从周梅金所提供的证据(光盘)所显示的现场状况可以证实，周梅金以此为由拒绝交房不能成为其向惠安建筑业投资公司主张无法实际使用并造成租金损失的抗辩理由。二、周梅金以上述理由拒绝交房并主张相应的租金损失，缺乏依据，由此产生的民事责任应由周梅金自行承担。在惠安建筑业投资公司通知交房且案涉商品房符合交付条件的前提下，周梅金应先行办理交付手续，这是合同约定的义务。如果其认为简易装修等方面影响到其实际使用功能，应通过排除妨碍、恢复原状的方式进行救济，而不是放任不予办理交付再行主张损失赔偿，根据《合同法》第119条规定，如造成周梅金租金损失，也应由其自行承担。三、周梅金应对未实际办理交房造成其无法使用的实际损失进行举证，一审判决以对案涉商品房的租金评估结论直接认定为损失，缺乏依据。第三方机构对案涉商品房的租金进行评估，但也是从理论上对案涉商品房可收益的一种估价，在本案中，周梅金也未举证其是因未办理实际交房耽误了房屋的出租收益并造成租金损失。即便是案涉商品房已于2017年7月20日实际交付后，截止一审判决作出，周梅金也尚未将包括案涉商品房在内的大部分商品房出租。因此，一审判决在缺乏“因未实际交付影响到周梅金实际使用(包括出租)”方面证据的情况下，直接以租金鉴定结论作为周梅金的损失并支持缺乏依据。四、即使惠安建筑业投资公司的简易装修确实影响到实际使用并产生损失，简易装修事实也并非周梅金拒绝办理实际交房的唯一原因，周梅金对该部分租金也应承担一定比例的民事责任。 惠安建筑业投资公司就周梅金上诉意见辩称，与其上诉意见一致。周梅金在何时办证，不能作为其承担逾期协助办证的依据。 周梅金就惠安建筑业投资公司上诉意见辩称，房屋是在其多方沟通乃至向消费者协会反映后，惠安建筑业投资公司才交付，房屋漏水、消防器材无法使用等问题尚未解决，惠安建筑业投资公司赔偿损失应支付至问题解决之日，评估意见合法有效，可作为认定损失的依据。 周梅金向一审法院起诉请求：1.惠安建筑业投资公司赔偿因无法使用房屋造成的损失270000元（按每月6000元计算，暂从2013年10月20日计算至今，具体金额以评估为准）；2.惠安建筑业投资公司支付逾期办证违约金304249.1元（按1117741元每日0.02%元计算违约金，从2013年12月20日计算至2017年9月13日）；3、惠安建筑业投资公司为惠安县建筑业发展中心第2幢6单元SCI号商品房安装独立水表、电表。 一审法院认定事实：惠安建筑业投资公司系经工商注册登记以房地产开发与经营、建材销售、建筑设计与施工为经营范围的有限责任公司，位于惠安县××路××道××段的“建筑业发展中心”系其开发建设。2011年10月29日，周遵煌代周梅金与惠安建筑业投资公司签订“惠安建筑业发展中心定购单”1份，订购“建筑业发展中心”第2幢6层ＳＣ1号商品房，同日支付定金50000元，惠安建筑业投资公司出具定金收据交其收执。之后，双方签订编号为ＭＦ-2007-01-№0444849《商品房买卖合同》（包括《合同补充协议》即附件六），约定周梅金向惠安建筑业投资公司购买“建筑业发展中心”第2幢6层ＳＣ1号商品房，建筑面积292.22平方米，总价款1117741元。该合同落款日期为2013年3月1日。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1各方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同入伙，并从逾期之日起按日支付给出卖人总房款的万分之一代管金。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”周梅金分别于2012年3月6日、4月9日支付惠安建筑业投资公司购房款300000元、217741元，已付定金50000元，合计支付购房款567741元，余款通过银行按揭贷款形式支付。涉讼楼房于2013年5月20日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，2013年9月23日经泉州市公安消防支队消防验收合格。2013年10月7日，惠安建筑业投资公司向周梅金发出入伙通知书，通知自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理交房手续。案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，惠安建筑业投资公司于2014年10月7日向周梅金发出通知函，通知自2014年10月10日起可办理权属证书，周梅金在2014年10月17日收到通知函。另查明，除本案之外，包括周梅金在内的11个买受人于2014年8月1日以惠安建筑业投资公司为被告提起14件商品房预售合同纠纷案，上述案件涉讼商品房均由周遵煌订购（或代为订购），且均位于“建筑业发展中心”第2幢，包括本案在内，15套商品房总面积合计5137.3平方米。惠安法院经审理后于2015年2月28日作出（2014）惠民初字第4166号民事判决，该判决已发生法律效力。双方确认惠安建筑业投资公司因案涉房屋评选鲁班奖的需要在将案涉房屋交付之前有进行简易装修，案涉房屋于2017年7月20日实际办理交房手续，惠安建筑业投资公司之后拆除了简易装修。周梅金于2017年9月13日取得案涉房屋的不动产权证书〔证号为闽（2017）惠安县不动产权第0009132号〕,房屋建筑面积291.47平方米。诉讼中，周梅金申请对自2013年10月20日起因无法使用案涉房屋造成的损失进行鉴定，法院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，2019年4月8日，该公司出具鑫八闽价鉴〔2019〕167号《关于惠安县建筑业发展大厦2幢6单元ＳＣ1号商品房租金的评估意见书》，评估结论意见为：价格评估标的在价格评估基准时点的租金合计为296144元。租金价格评估明细表载明：2013年10月20日至2014年10月19日，每平方米单价15元，月租金4372元，评估金额52464元；2014年10月20日至2015年10月19日，每平方米单价15元，月租金4372元，评估金额52464元；2015年10月20日至2016年10月19日，每平方米单价16元，月租金4664元，评估金额55968元；2016年10月20日至2017年10月19日，每平方米单价16元，月租金4664元，评估金额55968元；2017年10月20日至2018年10月19日，每平方米单价17元，月租金4955元，评估金额59460元；2018年10月20日至2019年2月19日，每平方米单价17元，月租金4955元，评估金额19820元。为此，周梅金支付鉴定评估费20000元。 一审法院认为，一、案涉房屋是否存在无法使用的情形，惠安建筑业投资公司是否应赔偿周梅金经济损失及安装独立的水电表的问题。周梅金提供的证据1中的照片、视频，经惠安建筑业投资公司质证真实性无异议，真实性予以确认，惠安建筑业投资公司对视频中出现其工作人员蔡国雄没有意见，12315的通话录音能够认定惠安建筑业投资公司确实存在对案涉房屋进行装修以及未实际交付房屋，周梅金向相关部门进行投诉的事实。双方提供的证据及庭审陈述，能够证明惠安建筑业投资公司因案涉房屋所在的建筑业发展中心工程申报鲁班奖的需要，对案涉房屋进行简易装修，周梅金于2017年8月10日进行现场拍摄时简易装修已拆除，因惠安建筑业投资公司未能在指定的期限内答复简易装修拆除的时间，故根据周梅金陈述的时间认定2017年8月10日拆除简易装修。（2014）惠民初字第4166号民事判决书确定案涉房屋已经于2013年10月19日视同交付，故因惠安建筑业投资公司原因造成原无法使用案涉房屋的期限应自视同交付次日即2013年10月20日起计算至2017年8月9日止。法院院依法委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司出具的该评估意见书，案涉房屋自2013年10月20日至2017年8月9日止的租金损失应认定为205881元（52464元＋52464元+55968元＋4664元×9个月＋4664元×20天/31天，取整）。案涉房屋已经于2017年7月20日实际交付，（2014）惠民初字第4166号民事判决书中认定周梅金等业主出于商业目的向惠安建筑业投资公司提出不需要砌筑分户墙，案涉房屋在内的15套商品房是整体出租或出售，且双方在商品房买卖合同中并未明确约定案涉房屋需要独立的水电表，故对周梅金主张应为案涉房屋安装独立的水电表不予支持。二、惠安建筑业投资公司是否存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，是否应承担逾期履行协助办证违约金的责任。案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”案涉房屋于2014年9月24日取得初始登记，已经符合办理房屋权属证书的条件，惠安建筑业投资公司于2014年10月8日发出办证通知函，周梅金于2014年10月17日收到通知函，故惠安建筑业投资公司在案涉房屋实际交付前已经履行了通知办证的义务，并不存在逾期履行协助办理房屋权属证书义务的情形，且案涉房屋于2017年7月20日实际交付，周梅金于2017年9月13日取得不动产权证书，也并不存在商品房交付使用后90日不能内不能取得房屋权属证书的情形，周梅金主张惠安建筑业投资公司应承担逾期履行协助办证违约金，依据不足，不予支持。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六补充协议），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应按照约定履行合同义务。周梅金已按合同约定支付惠安建筑业投资公司全部购房款1117741元，惠安建筑业投资公司因评选鲁班奖的需要将案涉房屋进行简易装修造成周梅金无法使用案涉房屋，惠安建筑业投资公司应赔偿周梅金因无法使用房屋造成的经济损失205881元。周梅金主张惠安建筑业投资公司应当为案涉房屋安装独立的水电表及支付逾期办证违约金，依据不足，不予支持。惠安建筑业投资公司主张其对案涉房屋进行简易装修系经过周梅金同意，但未能提供证据予以证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建惠安建筑业投资有限公司应于判决生效之日起十五日内支付周梅金因无法使用房屋造成的经济损失205881元；二、驳回周梅金的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。除二审争议所涉事实外，一审法院其余判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于周梅金赔偿损失及其要求为案涉房屋安装独立水表、电表请求的认定。双方均确认申报鲁班奖的需要，惠安建筑业投资公司对案涉房屋进行简易装修，该情形不属于一般的质量瑕疵，应据此认定，在上述事由消除前，案涉商品房尚不能使用。（2014）惠民初字第4166号民事判决书确定案涉房屋已经于2013年10月19日视同交付，一审认定惠安建筑业投资公司原因造成周梅金无法使用案涉房屋的期限为2013年10月20日起计算至2017年8月9日止正确，予以确认。一审对周梅金主张应为案涉房屋安装独立的水表、电表的请求不予支持，理据充分，应予维持。因周梅金有关为案涉房屋安装独立水表、电表的请求不应予支持，且周梅金上诉主张中提到的消防器材过期可随时更换器材解决，故周梅金主张损失应计算至为案涉房屋安装水表电表及消防器材过期问题解决之日，缺乏依据，不予支持。上述期间无法使用案涉房屋的损失，惠安建筑业投资公司应予赔偿。鑫八闽价鉴〔2019〕167号《关于惠安县建筑业发展大厦2幢6单元SC1号商品房租金的评估意见书》系法院依法委托鉴定机构作出，该评估意见可作为认定周梅金损失的依据，一审依据评估报告书数额认定周梅金损失为205881元正确。案涉房屋的简易装修未拆除，必然导致案涉房屋无法使用，对房屋无法使用的损失属于惠安建筑业投资公司给周梅金造成的预期损失，不以周梅金实际使用、出租房屋为前提，惠安建筑业投资公司就此的抗辩意见不能成立，不予采纳。二、关于周梅金逾期办证违约金请求的认定。案涉商品房于2017年7月20日实际办理交房手续，周梅金于2017年9月13日取得不动产权证书，并未超出合同约定的期间，周梅金请求惠安建筑业投资公司支付逾期办证违约金，不应予以支持。 综上所述，周梅金与惠安建筑业投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9542元，由周梅金负担5174元，多预交的4388元予以退回；由福建惠安建筑业投资有限公司负担4388元，多预交的5174元予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年九月二十五日 书记员  康雯娟 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。