广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0983民初840号原告：黄庆，男，汉族，1963年9月20日出生，公民身份号码：440××××××××××××036，住广东省信宜市××××××，电话：133×××××320。委托诉讼代理人：黄家培，广东爱家律师事务所律师。被告：龙小花，女，汉族，1981年8月8日出生，公民身份号码：441××××××××××××328，住广东省阳春市×××××××××××××。被告：吴秀清，女，汉族，1983年1月9日出生，公民身份号码：440××××××××××××046，住广东省信宜市××××。原告黄庆与被告龙小花、吴秀清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月24日公开开庭审理了本案。原告黄庆及其委托诉讼代理人黄家培到庭参加诉讼，被告龙小花、吴秀清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄庆向本院提出诉讼请求：1.判决两被告立即支付房屋租金、水电费、滞纳金共21262元；2.判决两被告赔偿原告损失6000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年12月1日原告与被告龙小花签订《房屋租赁协议》，原告将位于信宜市×××××××××××××前面的铺位出租给被告龙小花经营，合同第二条约定“……乙方必须每月30日前交清下个月的租金和上个月的水电费，逾期每日按5%加收滞纳金……”。合同签订后，原告依约将铺位交付给被告龙小花使用，房屋租金由两被告缴交。2018年起两被告经常迟交租金，8、9、10月份迟交租金及水电费，11月起的租金至今未付。为催收租金，原告多次找两被告，被告龙小花称该店已经转让给被告吴秀清，被告吴秀清则以其继子死亡需要处理后事等种种理由拖延，后来干脆不接听原告的电话，店铺也长期关门不营业。原告被迫无奈，于2019年3月20日依据合同出具《终止合同通知书》，终止合同并要求两被告于2019年3月31日搬出。原被告签订的《房屋租赁协议》第二条约定逾期每日按5%加收滞纳金，故两被告应当缴纳的滞纳金为8月份加收10%、9月份加收10%、10月份加收10%、11月份加收20%、12月份加收15%、2019年1月份加收10%、2019年2月份加收5%。两被告还拖欠原告11月份水电费130元、2019年1月份水电费212元。两被告拖欠原告房屋租金、水电费、滞纳金共21262元。为催收租金，原告支付了律师费5000元，两被告理应赔偿。原告与被告龙小花签订《房屋租赁协议》，被告龙小花称已经将店铺转让给被告吴秀清，故两被告均有支付租金、水电费、滞纳金给原告的责任。现两被告拖欠未付，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告龙小花、吴秀清未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，原告黄庆（甲方）与被告龙小花（乙方）签订《房屋租赁协议》，该合同约定：乙方租用甲方位于信宜xxxx一楼前面的铺位做婚纱生意作为商业使用；租期为五年（即从2017年12月1日起至2022年11月30日止），租金每月为实收3600元，水电费每月抄表加10%损耗计收，乙方必须每月30日前交清下个月的租金和上个月的水电费，逾期每日按5%加收滞纳金，超期五日甲方有权终止合同且不退押金，乙方必须无条件搬出乙方的物品；甲方收取押金7200元，合同期满后退还押金给乙方，合同期未满，则不退押金。合同还对其他相关事项作了约定。原告黄庆收到被告龙小花交来的7200元房屋押金。原告黄庆于2018年10月26日收取被告龙小花2018年8月份的租金3600元及上月电费165元共计3765元、于2018年11月22日收取被告龙小花2018年9月份的租金3600元及上月电费276元共计3876元、于2018年12月10日收取被告龙小花2018年10月份的租金3600元。原告黄庆于2019年3月12日与广东爱家律师事务所签订了一份《广东爱家律师事务所诉讼代理合同》，约定黄庆（甲方）委托广东爱家律师事务所（乙方）代理黄庆与龙小花等人房屋租赁合同纠纷一案的一审诉讼活动，由乙方指派代理的律师为黄家培，律师费用为5000元，并提交了一张由广东爱家律师事务所开具的《广东增值税普通发票》予以证实。2019年3月26日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，原告确认，被告从2018年11月起至起诉时即2019年3月共5个月合计18000元的租金至今未付；被告从2018年11月至2019年3月没有交水电费，拖欠的水电费为345元，原告提供的证据为其单方制作计算且没有经被告签名确认的《xxxx欠款单》；原告委托诉讼代理费5000元及原告经常追讨产生的1000元费用。原告称，其与被告在合同中约定滞纳金，该约定没有违反法律规定，应当支持；从2018年下半年起都是被告吴秀清交租金给原告，且被告龙小花称已将店铺转租给被告吴秀清，因此，被告吴秀清应承担支付租金、水电费及赔偿原告损失的责任，应当支持，原告称其与被告吴秀清有微信聊天记录，但没有作为证据提交。庭审中，原告还称，其已于2019年3月20日依据合同出具《终止合同通知书》，终止合同并要求两被告于2019年3月31日搬出，原告将该通知书贴在店面并通过邮政快递寄给龙小花，原告称其在2019年3月31日收回涉案商铺时该商铺内没有任何被告财物，涉案商铺在2019年6月1日已另行出租给他人。本院认为，原告出租位于信宜xxxx一楼前面的铺位给被告龙小花用于婚纱生意作为商业使用，原告与被告龙小花双方签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法有效。第一，关于被告拖欠原告租金的问题。从原告的陈述及原告提交的三份《收据》可知，被告龙小花从承租涉案商铺后，其租金已支付至2018年10月，从2018年11月起的租金至起诉时即2019年3月共5个月合计18000元的租金未支付，原告提出被告龙小花尚欠其租金为18000元的事实主张，由于被告没有抗辩，也没有提供证据反驳，故本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”被告龙小花尚欠原告的租金18000元，应及时付清给原告。第二，关于原告请求被告支付水电费的问题。由于原告仅提供其单方制作计算且没有经被告签名确认的《xxxx欠款单》作为证据主张水电费345元，虽然原告诉称其是根据水电表抄表计算，但原告无法证明被告使用的电量和水量，也没有证据证明其已经垫付了该水电费，因此该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于原告请求的滞纳金问题。本案是租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》，而该法没有因违约支付滞纳金的规定，但从双方订立《房屋租赁协议》的真实意思看，该滞纳金约定应为违约责任约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告在协议中约定了“乙方必须在每月30日前交清下个月的租金和上个月的水电费，逾期每日按5%加收滞纳金”，该约定实质是原、被告对被告违约产生的损失赔偿额的计算方法的约定，原告除利息损失外，没有提供因被告欠交租金而造成的其他损失的证据，故原告依法可以主张利息损失，但对利息的主张不能超出法律允许的范围。如按原、被告的前述约定，过分高于原告的利息损失，且远远超出法律允许的民间借贷年利率24％（月利率2%）上限的规定，因此，根据公平原则，对双方的违约责任约定应予以调整，以月利率2％计算为宜，故违约金从逾期之日起应按月利率2%计算，具体为：（1）2018年11月租金3600元×2%×5个月（计至2019年3月）=360元；（2）2018年12月租金3600元×2%×4个月（计至2019年3月）=288元；（3）2019年1月租金3600元×2%×3个月（计至2019年3月）=216元；（4）2019年2月租金3600元×2%×2个月（计至2019年3月）=144元；（5）2019年3月租金3600元×2%×1个月（计至2019年3月）=72元。2018年11月至2019年3月的违约金合计为：360元+288元+216元+144元+72元=1080元；从2019年4月1日起的违约金以尚欠的租金为基数按月利率2%计算至被告还清为止，原告请求超出部分不予支持。第四，关于原告请求被告赔偿律师服务费5000元和因原告经常追讨产生的1000元费用的问题。原告虽提供了诉讼代理合同和增值税发票证明其的确因此支出了5000元的律师服务费，但由于原、被告双方在《房屋租赁协议》中并未对此进行约定，原告也未就该费用支出系其实际损失的必要性进行证明；另外，原告既未证明其主张的1000元费用具体属于哪项损失，也未提供有效票据，因此，原告该请求没有事实和法律依据，本院不予支持。第五，关于押金7200元应否退还给被告或者抵减被告拖欠租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该规定，既然选择适用违约金条款，就不再适用定金条款。由于押金不同于定金，不具有惩罚性，故本案更不能适用押金的约定条款对被告进行惩罚。因此，应以押金7200元抵减被告龙小花拖欠的租金。第六，关于原告请求被告吴秀清承担支付租金、违约金等的问题。《房屋租赁协议》中约定甲方为黄庆，乙方为龙小花，且该协议签名落款栏也没有吴秀清的签名，根据合同相对性原则，被告吴秀清并不是该租赁合同关系的相对方。而且，原告主张被告龙小花已将涉案房屋转租给被告吴秀清、2018年下半年的租金是由被告吴秀清支付，均没有提供证据予以证明。因此，原告请求由被告吴秀清承担支付租金、违约金等的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告龙小花、吴秀清经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告龙小花在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金10800元（18000元-押金7200元）及违约金（从2018年11月1日起至2019年3月31日的违约金为1080元；从2019年4月1日起以10800元为基数按月利率2%计算至付清租金之日止）给原告黄庆；二、驳回原告黄庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元（原告已预交），由被告龙小花负担97元，原告黄庆负担385元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨洪波人民陪审员  杨 扬人民陪审员  罗红雄二〇一九年九月十一日书 记 员  肖 婵