广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初1437号 原告（反诉被告）李洪祖，男，1987年2月20日出生，汉族，户籍所在地广西河池市宜州区，现居住地广西河池市宜州区。 被告（反诉原告）银园，女，1969年11月17日出生，仫佬族，户籍所在地广西河池市宜州区，现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人黄光毅，广西昭义律师事务所律师。 委托诉讼代理人韦礼，广西昭义律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）李洪祖诉被告（反诉原告）银园合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法由审判员黄志木适用简易程序于2019年7月11日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，书记员李琳担任法庭记录。原告（反诉被告）李洪祖，被告（反诉原告）银园委托诉讼代理人黄光毅、韦礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李洪祖向本院提出诉讼请求：1、判令银园支付给李洪祖违约金29640元；2、本案诉讼费由银园承担。事实和理由：2015年10月25日，李洪祖和银园签订《购房指标转让协议书》一份，约定由李洪祖向银园购买其单位宜州区市场开发服务中心的购房指标资格，指标转让费共计为100000元，约定先由李洪祖支付转让费50000元，剩余的50000元，约定在房屋户名变更为李洪祖时支付，违约金约定为50000元，签订协议后，李洪祖便于当日向银园支付了转让费50000元。2019年4月份，本案涉案房屋开工建设，但银园于2019年5月20日下午通过微信告知李洪祖不再转让购房指标，经过协商，银园只愿意退还李洪祖已经支付的转让费50000元，并以定金不能超过20%为由拒绝支付给原告违约金50000元，只愿意赔偿原告的损失20000元及利息360元，银园于2019年5月20日退还给原告转让款50000元，于2019年5月21日支付给原告上述的赔偿金20000元及利息360元。李洪祖认为单位优惠购房的价格为2380元/㎡，而银园的购房指标房屋面积为140㎡，以此标准计付李洪祖所需要支付的购房款为333200元，但现在宜州区的商品房均价为5273元/㎡，以此计付所转让的房屋市场价为738220元。由于银园拒不履行合同，已构成违约，导致原告的损失约为305020元，已超过双方违约金约定的标准，故现在李洪祖主张银园支付违约金50000元，合理合法，对于剩余的违约金29640元，银园应依约支付，故李洪祖在协商无果后诉至本院，请求判如所请。 被告（反诉原告）银园辩称：1、双方签订的《购房指标转让协议书》为附条件的合同。李洪祖向银园购买的宜州区市场开发服务中心台联小区旁住房指标，实为银园定向购买的河池市宜州区市场开发服务中心与广西万越房地产开发有限公司合作开发建设的住房，《购房指标转让协议书》第二条约定待银园向开发商更换住房户主为李洪祖时，李洪祖支付剩余50000元，而宜州区市场开发服务中心与万越公司签订的《土地转让协议》第九条约定，宜州区市场开发服务中心定向购买户的房屋产权登记由万越公司办理，《意向合作协议书》约定项目由开发商万越公司负责，故本案住房指标的相关转让手续的办理依赖于第三方万越公司，《购房指标转让协议书》实为附条件的合同。2、本案系因第三方万越公司不予办理相关手续才导致《购房指标转让协议书》履行不能，并非银园不同意转让购房指标。银园在签订协议之后均履行了义务，分别向宜州区市场开发服务中心和万越公司出具承诺书和说明书，要求以李洪祖的名字签订购房合同，但是万越公司于2019年4月9日向宜州区市场开发服务中心所发的函件中要求购房职工务必于2019年4月20日前缴纳购房保证金，逾期30天不缴纳视为放弃购房资格，且明确缴款人名字需为职工本人，李洪祖于2019年4月23日向万越公司缴纳了60000元的保证金，并参与了房号抽签，但是在2019年6月4日万越公司将该款退还给了李洪祖。综上，银园已全面履行义务，配合做了相关工作，现因第三方万越公司不允许以李洪祖的名义办理购房手续，为了不失去购房资格，银园才决定不再转让购房指标，并未银园的本意。3、李洪祖请求银园支付违约金29640元，于法无据。《购房指标转让协议书》约定购房指标总价为100000元，本协议拟定三日内李洪祖要支付定金50000元。而根据担保法及担保法解释规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，因此李洪祖所支付的定金50000元中，定金只能为20000元，超出部分应认定为预付款。银园在决定不再转让购房指标之后，已经于2019年5月21日将30000元的预付款退还给李洪祖，另按照定金罚则双倍赔付给李洪祖40000元，故李洪祖再请求支付违约金29640元，于法无据，请求驳回其诉讼请求。 本案在审理过程中，被告（反诉原告）银园认为签订协议之后，李洪祖支付的50000元中包含了20000元的定金，剩余的30000元为预付款，之后银园已经按照协议约定配合办理了相关手续，因第三方万越公司的原因导致协议履行不能，银园为了不失去购房指标才决定不再转让购房指标，实际不是银园的本意，银园不存在违约行为，故之后已经支付的违约金20360元，李洪祖应予退还，为此向本院提起反诉，请求：1、判令李洪祖退还银园20360元；2、反诉费用由李洪祖负担。 原告（反诉被告）李洪祖针对反诉辩称：银园以第三方万越公司不同意为由主张其不存在违约，于法无据。本案当事人双方所签订的《购房指标转让协议书》约定剩余的转让费50000元支付的前提为银园办理房屋更名，至于何时更名及如何更名跟李洪祖无关，且本案李洪祖主张的是违约金，银园存在违约，应依约支付违约金。 原告（反诉被告）李洪祖向本院提交的本诉及反诉证据材料有： 1、2015年10月25日《购房指标转让协议书》一份，用以证明李洪祖向银园购买购房指标，并约定了各自的权利和义务，违约金约定为50000元的事实； 2、2015年10月25日《收条》一份，用以证明李洪祖已依约向银园支付了购房指标转让费用50000元的事实； 3、2019年5月20日《优惠购房协议书》复印件一份（宜州区市场开发服务中心职工韦兴华提供），用以证明以银园职工身份购买涉案房屋的单价为2380元/平方米，现银园不同意转让购房指标，以现在宜州的商品房市场价计付李洪祖的损失巨大； 4、2019年5月20日微信聊天记录截图二张，用以证明开发商万越公司已承诺在办理预售证时可以办理房屋更名手续，只是需要支付更名费用，但银园在万越公司尚未答复之前便自行决定不再转让，已构成违约。 被告（反诉原告）银园向法庭提供本诉及反诉的证据材料有： 1、2013年3月10日《意向合作协议书》复印件一份及2019年2月26日《土地转让协议》复印件一份，用以证明银园所转让给李洪祖的购房指标所涉及的房屋由第三方广西万越房地产开发有限公司负责开发及办理房屋产权登记手续，本案当事人双方所签订的《购房指标转让协议书》需要经过万越公司的同意，故该协议书效力待定； 2、2019年4月16日《承诺书》及《购房函》和说明书复印件各一份，用以证明银园已经依约履行义务，向宜州区市场开发服务中心承诺自愿将购房指标转让给李洪祖，之后宜州区市场开发服务中心亦向开发商万越公司发函确认银园转让给购房指标的事实； 3、2019年4月23日广西宜州农村合作银行现金交款单复印件一张，用以证明李洪祖已经于2019年4月23日向开发商万越公司缴纳了购房保证金60000元的事实； 4、2019年4月9日《关于请求协助办理职工购房相关事宜的函》复印件一份，用以证明开发商万越公司不允许单位职工外的名字办理相关购房手续，故本案当事人双方所签订的《购房指标转让协议书》效力待定，被告并不存在违约； 5、2019年6月4日广西宜州农村合作银行客户回单复印件一张，用以证明开发商万越公司不允许以李洪祖的名字办理相关购房手续，并退还给李洪祖购房保证金60000元的事实，故本案当事人双方所签订的《购房指标转让协议书》效力待定，银园并不存在违约； 6、2019年5月21日中国银行汇款业务回单一张及2019年5月22日中国银行汇款业务回单一张，用以证明因合同履行不能，银园已经将50000元的转让款退还给李洪祖，另按合同约定支付一倍定金20000元和支付了预付款利息360元给李洪祖的事实，因本案《购房指标转让协议书》效力待定，履行不能，故李洪祖应退还定金20000元及利息360元给银园； 7、《优惠购房协议书》一份，用以证明银园与开发商万越公司签订优惠购房协议的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院根据案情，结合双方的举证和质证意见认定。对于原告（反诉被告）李洪祖所提供的证据：1、李洪祖所提交的证据1，系双方自愿签订的《购房指标转让协议书》，并未违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以认定；2、李洪祖所提供的证据2，根据其内容所注明的是订金，应视为预付的转让款，能够证明李洪祖已经依约支付了转让款50000元的事实；3、李洪祖所提供的证据3，因系复印件，本院无法确认其真实性，且银园不予认可，故不予确认；4、李洪祖所提供的证据4，银园确认其真实性，能够证明银园不再同意转让购房指标的事实，与本案有关联。对于被告（反诉原告）银园所提供的证据：1、银园所提供的证据1、2、4，因系复印件，本院无法确认其真实性，且李洪祖不予认可，故不予确认；2、银园所提供的证据3、5，能够证明李洪祖依约缴纳购房保证金及万越公司退款的事实，本院予以确认，与本案有关联；3、银园所提交的证据6，能够证明银园已退还给李洪祖50000元，并支付了20360元的事实，与本案有关联；4、银园所提供的证据7，能够证明购房指标所涉及房屋的情况的事实，本院予以确认，与本案有关联。 本院经审理认定事实如下：2015年10月25日，银园作为甲方与作为乙方的李洪祖签订《购房指标转让协议书》一份，约定银园将其在单位宜州市市场开发服务中心享有的购房指标转让给李洪祖，协议的主要内容为：“甲乙双方经友好协商，就乙方向甲方购买宜州市市场开发服务中心台联小区旁的住房指标自愿达成如下协议：一、购房指标总价拾万元整（100000.00元）。二、本协议签订之日起三日内，乙方向甲方支付伍万元整（50000.00元）定金，待甲方向开发商更换住房户主为乙方时，乙方支付剩余款项伍万元整。三、违约责任：如甲方反悔不卖购房指标给乙方，则向乙方退还伍万元定金，另支付乙方伍万元的违约赔偿金；如乙方反悔不要甲方的购房指标则伍万元定金甲方不予退还。四、本协议一式三份，望甲乙双方相互遵守。”李洪祖于当日向银园支付了50000元，银园向李洪祖出具《收条》一张，内容为：“兹收到李洪祖购房指标款订金伍万元整（50000.00元）。”另查明，根据银园所提供的《优惠购房协议书》显示，银园拟转让的购房指标所涉房屋之后为广西万越房地产开发有限公司负责开发，位于河池市宜州区市场开发服务中心台联小区旁的万越商贸鑫城小区，对河池市宜州区市场开发服务中心的职工实行优惠价，即建筑面积在140㎡以内的部分，按2380元/㎡计付，超过140㎡的部分，按照对外销售价格的95折计算，车位每个为70000元，银园所购买的房屋为2幢4楼户型一四室两厅两卫，房屋建筑面积约为140.67㎡，另购买车位一个。2019年4月23日，李洪祖依约通过其妻子苏莉娜向开发商广西万越房地产开发有限公司转账支付了购房保证金60000元，之后因购房者的名字变更问题，双方发生争议。2019年5月20日，在双方通过微信协商中，银园表示不再转让购房指标，2019年5月21日，银园通过银行向李洪祖退还了转让款50000元，并主张该款中包含了定金20000元及预付的转让款30000元，2019年5月22日，银园通过银行向李洪祖转账支付了20360元，并主张该款为赔付的订金20000元及预付的转让款30000元的占用利息360元，但是李洪祖予以否认，主张已支付的50000元均为预付的转让款，而不包含定金，2019年6月4日，万越公司退还给原告购房保证金60000元，李洪祖在协商无果诉至本院，请求判如所请。 根据原告方的陈述及被告方的答辩，本院归纳本案争议焦点为：1、本案双方所签订的《购房指标转让协议书》的性质应如何认定？是否已经生效？2、如协议认定合法有效？银园是否存在违约，李洪祖请求银园支付违约金29640元是否有事实和法律依据？银园反诉请求李洪祖退还20360元是否有事实和法律依据？ 关于双方所签订的《购房指标转让协议书》的性质认定问题。 本院认为，本案《购房指标转让协议书》系双方自愿签订的，是双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认，应自双方当事人签字时成立并生效。《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据该规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，合同自约定的条件成就时生效。但是，本案中双方在协议中并未约定有生效条件，而协议第二条关于“待甲方向开发商更换房户主为乙方时，乙方支付剩余款项伍万元。”的约定为协议履行义务的约定，并不属于附条件合同中关于合同效力的约定，故被告以此辩解协议为附条件的合同，于法无据，本院不予采纳。 关于银园是否存在违约及双方的诉请是否有事实和法律依据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案双方所签订的协议已成立并生效，双方应按照诚实信用原则履行各自的义务，李洪祖已经依约支付了转让款50000元，并缴纳了购房保证金，银园应及时向开发商办理更换住房户主，但在尚未办理更换住房户主之前，其明确表示不履行合同的义务，已构成违约，李洪祖可以依约请求其承担违约责任，支付违约金50000元，李洪祖自认银园已支付了违约金20360元，本院予以确认，故对于剩余的违约金29640元，李洪祖请求银园继续支付，于法有据，本院予以支持。虽然双方在协议中约定了定金50000元，但在李洪祖支付款项之后，银园所出具的《收条》中注明的是订金，故不能以此主张适用定金罚则及定金限额的规定，且双方同时约定了违约金及定金，李洪祖亦可以选择适用违约金条款，故对于银园在本诉中关于适用定金罚则及定金限额的规定之辩解，本院不予采纳。银园现以开发商万越公司不同意变更住房户主为由主张履行不能，其不存在违约，但其未能提供充分的证据证明其主张，且即使系开发商不同意办理变更住房户主，根据合同的相对性，该责任亦在银园一方，其以此主张其不存在违约及不应支付违约金，本院不予采纳，故其请求李洪祖退还已支付的违约金20360元，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）银园支付给原告（反诉被告）李洪祖违约金29640元； 二、驳回被告（反诉原告）银园的反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费542元，减半收取271元，由本诉被告银园负担；反诉案件受理费309元，减半收取155元，由反诉原告银园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄志木 二〇一九年九月八日 法官助理 韦兰情 书 记 员 李 琳