黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2140号上诉人（原审被告）：张伯艳，女，汉族，1983年8月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：宋晓明（与上诉人张伯艳系夫妻关系），男，1985年5月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东新小区内门卫室。负责人：胡登峰，职务董事长。委托诉讼代理人：李慧明，女，1985年11月28日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市。上诉人张伯艳因与被上诉人沈阳绿城物业服务有限公司大庆分公司（以下简称绿城物业分公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张伯艳委托诉讼代理人宋晓明、被上诉人绿城物业分公司委托诉讼代理人李慧明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张伯艳上诉请求：一、依法撤销大庆市萨尔图区人民法院于2019年5月22日作出的（2019）黑0602民初1023号民事判决书；二、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判；三、请求二审法院判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、张伯艳在接收楼房前签署的物业服务协议、临时管理公约、业主手册都属于霸王条款，签署合同都是在不签署不给钥匙不让接房被逼无奈的情况下签署的。二、张伯艳是在物业公司经理赵亮及物业公司的领导同意并现场指定的位置安装空调，张伯艳认为口头协议也算临时管理条约的一部分，此次指定安装不是个体而是多户一起指定安装位置的。三、绿城物业分公司在售房前预留空调位置，但是在原建筑图纸上未显示有空调位置图，空调也不可能跟室内连在一起，因为空调噪音大影响业主的正常生活，售房前售楼销售人员也是同意外墙面安装空调的。因此，上诉人认为，此次安装空调外挂机是合法合规的，也是经过物业公司同意并指定现场安装，物业的临时公约也应是业主与物业公司共同遵守的。被上诉人绿城物业分公司辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。绿城物业分公司向一审法院起诉请求：判令张伯艳将位于大庆市××区火炬路××单元××室的空调外挂机自行拆除。一审法院认定事实：2017年2月13日，被告张伯艳作为房屋买受人之一与出卖人绿城恒基（大庆）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买大庆市××区火炬路××单元××室的房屋，该合同补充协议第十一条第九项约定，为保持建筑物的整体美感，出卖人已在该商品房阳台、露台等部位统一预留空调外机位置，买受人应按设计预留的位置安装空调外机，并在不影响外立面统一、美观的前提下进行安装，做好噪音及冷凝水的处理，并承诺对安装位置及尺寸不作随意改变；第十七条约定，出卖人已经选聘绿城物业分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。2018年6月23日，原告与被告签订《绿城御园前期物业服务协议》一份，该协议约定，被告遵守物业的《临时管理公约》和《业主手册》。《临时管理公约》第十条约定，业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理。2018年6月23日，被告签署《承诺书》，确认已详细阅读并遵守《临时管理公约》。此后被告张伯艳装修期间在墙体外立面安装空调外挂机，故原告诉讼至法院，请求判令被告张伯艳自行拆除安装的空调外挂机。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，案件争议焦点是被告应否拆除悬挂在楼体外立面的空调外机。一、被告张伯艳与开发商绿城恒基（大庆）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人已在该商品房阳台、露台等部位统一预留空调外机位置，买受人应按设计预留的位置安装空调外机，可以证实，房屋开发商已设计预留空调外机位置，被告应按照设计预留位置安装空调外机。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，开发商与原告签订的前期物业服务合同，对被告具有约束力。同时，被告与原告签订了《绿城御园前期物业服务协议》，被告并签署《承诺书》，同意遵守原告方的《临时管理公约》，故被告应遵守《绿城御园前期物业服务协议》及《临时管理公约》的约定，按照约定行使权利、履行义务。三、开发商未在案涉高层楼体外立面设计预留空调机位置，被告私自打孔悬挂空调外机的行为，不仅破坏了楼体外立面，还存在安全隐患。楼体外立面起到防水、保温的作用，对楼体有一定的保护作用，被告擅自将空调外机安装在外立面，将会破坏楼体外墙的保温、防水等功能，同时私自悬挂空调外机还对小区全体业主留下安全隐患，侵害了全体业主的共同利益。四、关于被告辩称，空调外机安装在外立面的位置系原告物业工作人员指定，根据“谁主张、谁举证”的原则，被告应提供相应的证据证明该主张，但被告未能提供证据证明，故被告应承担举证不能的责任、承担不利的后果。综上所述，原告作为建设单位聘请的物业服务企业，依法对小区物业进行服务管理，对业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理公约的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、排除妨碍等民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告张伯艳于本判决生效后将位于大庆市××区火炬路××单元××室外的空调外机自行拆除。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张伯艳负担。二审期间，当事人双方均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案件争议焦点是张伯艳应否拆除悬挂在楼体外立面的空调外机。经查明，2017年2月13日，张伯艳与开发商绿城恒基（大庆）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该《合同补充协议》第四条关于“房屋交接、质量异议处理的约定”部分明确写明：“买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议”。同时在第八条“房屋及其他建筑物、构筑物等使用、管理的约定”部分也明确写明：“为了保持建筑物的整体美感和外立面景观效果，未经小区物业管理服务公司同意，买受人不得随意更改其所购房屋的外观、更改或增设相关设备设施（空调机位等）。未经物业服务公司同意，买受人不得更改或增设室外空调机位等设施设备。因买受人私自改动或移动商品房结构、设施设备所产生的所有责任，由买受人自行承担。”2018年6月23日，张伯艳与绿城物业分公司签订《绿城御园前期物业服务协议》，该协议约定，张伯艳遵守物业公司的《临时管理公约》和《业主手册》。《临时管理公约》第十条约定，业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好空调噪音及冷凝水的处理。同日，张伯艳又签署《承诺书》，确认已详细阅读并遵守《临时管理公约》。从当事人签订的上述合同内容可以看出，关于禁止安装空调的位置是明确的，对此张伯艳也是签字认可的。本院认为，上述合同均系当事人真实意思表示，不违反国家强制性规定，依法成立并生效，当事人应遵守合同约定，本案中张伯艳在楼体外立面私自打孔悬挂空调外机的行为违反了合同约定，应承担违约责任。同时本院认为，上诉人张伯艳在楼体外立面悬挂空调外机的行为也违反了我国《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，改变了住宅外立面，影响建筑结构和使用安全，破坏了楼体外墙的保温、防水等功能，给小区全体业主留下了安全隐患，侵害了全体业主的共同利益。对于业主违反物业服务合同、管理规约和法律法规的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、排除妨碍等民事责任，故对绿城物业分公司请求张伯艳将案涉小区楼房的空调外挂机自行拆除的诉讼请求，本院予以支持。关于张伯艳上诉称其在接收楼房前签署的物业服务协议、临时管理公约、业主手册都属于霸王条款，签署合同都是在被逼无奈的情况下签署的等上诉理由，因无相关证据证实，亦无法律依据支持，本院不予认可。综上所述，张伯艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张伯艳负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 智光宇审判员 麻梦琳二〇一九年九月十日书记员 王子强