广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初13985号原告（反诉被告）：深圳市深智创实业有限公司，住所地深圳市福田区福田街道金田路**金中环国际商务大厦**2805A，统一社会信用代码91440300MA5ER48Y62。法定代表人：袁永峰，公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：庄爱萍，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘枝锋，广东跨海律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司，住所，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******社会信用代码91440300MA5DDNBA3P。法定代表人：李瑛，公司总经理。委托诉讼代理人：伍勖，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓畅，北京市地平线（深圳）律师事务所实习律师。上列原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司提起反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭，于2019年7月18日对本诉、反诉公开开庭进行了合并审理，原告深圳市深智创实业有限公司（以下简称深智创公司）的委托诉讼代理人庄爱萍、被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司（以下简称万利太阳能公司）的委托诉讼代理人伍勖、陈晓畅到庭参加庭审。后因案件审理需要，本院于2019年9月6日对本诉、反诉第二次公开开庭进行了合并审理，原告深智创公司的委托诉讼代理人潘枝锋、被告万利太阳能公司的委托诉讼代理人伍勖到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告的房屋进行办公租赁期限至2020年3月18日止。2018年9月，被告开始拖欠租金，截至2018年11月，被告已经拖欠租金两个月。原告考虑到被告经营不善，被告公司员工陆续离开，给予了被告一定的宽限期，但是之后租赁房屋内无人办公。2018年10月，原告多次催促被告缴纳租金，但是被告以种种理由拒绝支付，且拒绝前往租赁房屋内办理物品。2018年11月16日，原告告知被告，如被告再不清理租赁房屋内物品，原告将强制清理租赁房屋内物品，被告仍旧不予清理。2018年11月16日，原告无奈花费一天时间清理租赁房屋内物品。原告因被告忽视法律，轻视法律手段解决民事纠纷的行为而导致极大损失，原告依据相关法律法规向本院提起诉讼，请求判令：1、原被告解除《房屋租赁合同》；2、被告支付已拖欠的两个月租金72156元（暂计算至2018年11月15日）；3、被告支付原告其他损失80000元；4、被告支付租赁房屋内搬运费和仓储费1920元；5、被告承担本案诉讼费用。原告在庭审中变更诉讼请求第3项为被告支付原告其他损失75000元。原告提供《租赁合同》、《微信聊天记录》、《租赁税发票》、《深圳市税务局电子缴款凭证》、《清理清单》、《律师费发票》、《搬运仓储票发票》、《招商银行流水》、《补充说明》、《付款凭证》、《情况说明》《电费、空调费、物业费明细》作为证据。被告对《清理清单》、《补充说明》、《情况说明》不予以认可，对其他证据的真实性予以认可。被告就本诉答辩并反诉称，2018年3月9日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，承租位于福田区××商务大厦主楼3509Ｂ的物业作为办公用途，期限为2年，自2018年3月18日至2020年3月19日止。反诉人承租后，一直按照约定用途使用物业，并按时交纳租金。但被反诉人多次以各种名目要求反诉人缴纳合同约定之外的费用，而对该费用又没有出具相应的发票和明细予以说明。反诉人因为相信被反诉人，对此没有仔细核对，并且因为股东出差频繁，因此反诉人每次缴纳租金及水电物业费的同时会多付一些作为溢缴以避免滞纳。双方同意多付的部分作为此后月份的租金抵扣。2018年9月初，反诉人因财务对账需要，且对被反诉人多次要求租金以外的费用产生疑惑，遂向被反诉人提出要求对账，并提供此前租金和水电、物业管理费用相对应的发票。但被反诉人对资金作为出租方的应尽义务却一直未能履行，给反诉人的账务管理造成重大影响，鉴于此，反诉人暂时停付了9月份的租金。2018年10月18日，未经反诉人同意，被反诉人单方通知反诉人解除合同，其后又擅自给反诉人合法使用的租赁场所换锁，并停水停电，导致反诉人员工不能进入，也无法正常办公。至此，双方的租赁合同已为被反诉人单方解除。本案租赁合同的解除是由于被反诉人先不履行合同义务提供相应发票及收费凭据，又单方换锁清场导致的。鉴于被反诉人违约解除合同，根据合同第十九条的约定，其应向反诉人双倍退还租赁保证金。被反诉人要求反诉人支付所谓的租金和损失赔偿，缺乏事实及法律依据，请法院驳回被反诉人的诉讼请求，并判令：1、被反诉人双倍退还反诉人租赁保证金144312元；2、被反诉人承担全部诉讼费用。被告提供《租赁合同》、《房产证》、《房屋租赁凭证》、《身份证复印件》、《交易明细表及银行对账流水》、《人民币结算业务申请书》、《通知》、《照片》、《电费、空调费单》作为证据，原告对被告提交的证据的真实性予以认可。经查，原告（甲方）与被告（乙方）于2018年3月9日签订了《租赁合同》，约定原告将位于深圳市××中心区××与××处××中环商务大厦主楼3509Ｂ出租给被告使用，租赁房屋建筑面积共计171.8平方米，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月210元计算，月租金总额为36078元，被告应于2018年3月13日前交付首期租金。房屋租赁期限自2018年3月18日起至2020年3月17日止，被告应在每月10日前向原告交付租金，原告收取租金时，应向被告开具税务发票。原告交付租赁房屋时，可向被告收取2个月租金数额的租赁保证金，出现下列情形之一的，原告可不予返还保证金：1、租赁期未满（被告提前终止合同）；2、未结清租金，物业管理费，水电费，空调费等相关费用。被告拖欠租金达5天以上或者拖欠可能导致原告损失的各项费用达1万元以上，原告可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。从签约之日至2018年3月17日为免租期，免租金及物业管理费。月租金36078元为原告实收价，物业管理费为3204元/月，由甲方代收，租赁税费由被告承担。合同附页有第八条手写部分约定，原告收到原告二押一租后15天内给3509B装一个独立电表，电表安装前的费用由原告承担。原告于2018年3月14日收到被告支付的2018年3月18日至2018年4月17日租金26078元和房屋租赁保证金72156元，2018年4月16日收到被告支付的2018年4月18日至2018年5月17日的租金39282元，2018年5月17日收到被告支付的2018年5月18日至2018年6月17日的租金50000元，2018年6月21日收到被告支付的2018年6月18日至2018年7月17日的租金43113元，2018年7月27日收到被告支付的2018年7月18日至2018年8月17日的租金39800元，2018年8月29日收到被告支付的2018年8月18日至2018年9月17日的租金49800元。被告称其每月支付租金时都多支付了5元，银行收取了5元作为转账手续费。原告称被告于2018年5月17日支付的50000元中包含了2018年3月18日至2018年4月17日少交的10000元租金。《收费通知单》的内容为被告每月应交的电费及中央空调运行费金额，每月电费的单价为1.11元，空调运行费的单价为6.25元至7.92元不等。根据《收费通知单》，2018年3月20日至2018年4月，被告应交电费101.9元、中央空调运行费456元；2018年5月被告应交电费186.5元、中央空调费602元；2018年6月被告应交电费284.2元、中央空调运行费267.8元；2018年7月被告应交电费392.6元、中央空调运行费300元。根据微信聊天记录，原告法定代表人袁永峰称涉案房屋2018年8月18日至2018年9月18日的租金和管理费、空调水电费共39974.6元，被告多转账9825.4元，应退还给被告，并通过微信向被告大股东转账9825.4元，被告大股东未收取该笔转账。被告在庭审中亦陈述其向原告多支付9800元左右。被告称双方约定电费、空调费由被告承担，但未约定何时交纳，原告出具给被告的《收费通知单》是原告自行打印的单据，被告要求和原告进行对账并出具此前租金、物业、水电费用等向对应的发票，但原告一直不予以配合，故被告从2018年9月起暂停支付租金。原告称其向被告收取的费用仅包括租金、物业费、电费、空调费，被告未对之前月份的费用提出异议，其有提出电费、空调费可以核对，但租金是固定的，被告应按实际发生的租金向原告支付。原告于2018年10月18日向被告发送《通知》，通知被告结清拖欠的房租及房屋租赁税费，逾期原告将采取停电、锁门等方式收回物业使用权。被告称其实际使用房屋至2018年10月8日，主张《租赁合同》于2018年10月18日由原告单方违法解除，被告实际尚欠付的租金只有2018年9月18日至2018年10月17日。原告主张因被告未按约定支付租金，双方《租赁合同》于2018年11月16日解除，原告于2018年11月16日将被告在存放遭涉案房屋内的物品清走并存储，原告向存储仓库支付3个月的存储费1920元，并通知被告取回其物品，被告在庭审中称其已取回存储在仓库中的物品。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方约定，涉案房屋每月租金为36078元，物业管理费为3204元/月，由原告（甲方）代收，本院予以确认。《收费通知单》记载的电费和中央空调运行费的单价及金额未超出合理范围，且被告在较早之月份未提出异议，本院予以采信。经核算，被告在2018年3月14日至2018年9月17日期间共向原告支付320229元，其中包括72156元的房屋租赁保证金。在此期间被告实际产生的租赁保证金、房租、物业管理费、电费、中央空调运行费合计310439元，被告多支付了9790元，关于多支付部分，原告法定代表人曾在微信中退还给被告，但被告大股东未收取。被告主张原告多次以各种名目要求被告交纳合同约定之外的费用，本院不予以支持。关于《租赁合同》的解除时间，原告于2018年10月18日向被告发送《通知》，但该《通知》的内容为原告催促被告交纳拖欠的租金，并未有解除《租赁合同》的意思表示。被告主张合同于2018年10月18日因原告换锁、停电解除，但被告未提交相关证据予以证明，且被告未向原告交回涉案房屋，亦未书面通知原告解除《租赁合同》，故，被告关于本案《租赁合同》于2018年10月18日由原告单方违法解除的主张，本院不予以支持。原告主张双方《租赁合同》因被告未按时交纳租金而在2018年11月16日解除，根据上述查明的情况及《租赁合同》约定的解除条件，本院认可原告主张的因被告未按时交纳租金，达到合同约定的解除条件，双方《租赁合同》于2018年11月16日解除。被告关于原告返还双倍租赁保证金的反诉请求，根据前述认定，因被告拖欠租金导致双方《租赁合同》解除，符合双方约定的不予返还租赁保证金的条件，故被告的反诉请求，本院不予以支持。双方签订《租赁合同》后，原告已经按照约定向被告交付符合条件的房屋给被告使用，被告应按照合同约定向原告交纳各项费用。在双方已经约定租金、物业管理费和原告出具了《收费通知单》的情况下，被告以对账为由，停止支付租金，不符合《租赁合同》的约定。被告应按照合同约定向原告支付租金，根据上述查明，被告支付租金至2018年9月17日，结合本院认定的合同解除时间，被告应向原告支付2018年9月18日至2018年11月16日的租金。原告诉请被告支付2018年9月18日至2018年11月15日的租金，本院予以支持，经核算，被告应支付原告2018年9月18日至2018年11月15日的租金69750.8元（36078+36078÷30×28），被告在2018年8月29多支付的9790元应当予以扣减，故，被告还应支付原告该期间的租金59960.8元（69750.8-9790元）。关于其他损失，原告主张其因本案支付律师代理费75000元，应由被告承担，双方《租赁合同》并未约定应由被告承担律师费，原告的该项诉请没有事实及法律依据，本院不予以支持。关于搬运费和仓储费，原告提供发票予以证明其为搬运和存储被告的物品支付了1920元。因被告未按时交付租金导致《租赁合同》解除，原告为收回涉案房屋而将被告的物品清理出涉案房屋并存储，被告应当支付原告搬运及仓储费1920元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告深圳市深智创实业有限公司与被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司于2018年3月9日签订的以深圳市福田中心区金田路与福华路交汇处金中环商务大厦主楼3509B为租赁标的的《租赁合同》于2018年11月16日解除。二、被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司向原告深圳市深智创实业有限公司支付2018年9月18日至2019年11月15日的租金59960.8元。三、被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司向原告深圳市深智创实业有限公司支付搬运及仓储费1920元。四、驳回原告深圳市深智创实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司的反诉请求。以上款项，被告深圳前海万利太阳能投资贸易有限公司限于本判决发生法律效力之日起十日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费共3381.52元（原告已交纳），因原告变更诉讼请求，相应的案件受理费100元本院予以退还，本案扣减后案件受理费为3281.52元，由被告负担1362.14，原告负担1919.38元。本案反诉案件受理费1593.12元（被告已交纳3186.24元），由被告负担，超出部分由本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长 单    琪人民陪审员 周  伟  珍人民陪审员 张  慧  英二〇一九年九月六日书 记 员 曾丽梨（代）