广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终6686号上诉人（原审原告）：瞿美玲，女，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王政友，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈锐，男，汉族，住所地：广东省惠来县。委托诉讼代理人：吴乐佳，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：深圳市鹏辉房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区。法定代表人：巫春恒。委托诉讼代理人：黄建军，男，汉族，住所地：湖南省湘潭县，系该公司员工。上诉人瞿美玲因与被上诉人陈锐、原审第三人深圳市鹏辉房地产经纪有限公司（以下简称：鹏辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瞿美玲上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项、第三项，并改判；3、本案一、二审诉讼费用由陈锐承担。事实与理由：一、一审法院对陈锐擅自变更赎楼方式导致赎楼担保费用和公证费增加，瞿美玲没有提出异议，自愿承担上述费用的事实认定是错误的。陈锐违反诚实信用的原则，不履行先合同义务，事先没有明确告知瞿美玲房屋抵押给银行高额借贷的事实，导致无法按照合同约定程序、时间及费用赎楼，其行为已经构成违约。《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第6条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”这一原则要求民事主体从事民事活动时，应城市守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。按照双方签订的《房地产买卖合同》第六条约定，陈锐应在签订合同后贰个工作日内办理好委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付但保公司用于办理赎楼、过户。合同中明确约定，此房屋采取委托第三方担保机构采取担保公司担保赎楼的方式进行，赎楼担保费用约为20000元。合同签订后，陈锐才告知瞿美玲买卖标的房屋抵押给了招商银行，申请了两笔贷款共206万元。由于陈锐贷款金额太大，赎楼金额太高，所委托担保公司认为担保风险太高，要求陈锐先自行还掉部分贷款后，才同意做该房产的赎楼担保，但陈锐拒绝配合瞿美玲和担保公司赎楼，违背承诺拒绝归还部分银行贷款，导致担保公司拒绝了该担保赎楼。后陈锐擅自委托自然人黄璇玲采取个人现金借贷（属民间高利贷）的方式进行现金赎楼。这种现金赎楼费用比合同约定的费用多出32000元(52000-20000-32000元)。瞿美玲只能被迫先行垫付多出的赎楼费用，否则，将会导致合同无法继续履行，所受损失更大。陈锐先后两次委托担保公司和个人民间借款方式赎楼，导致赎楼时间大大延迟，使瞿美玲缴付了两次委托担保赎楼的公证费。赎楼期间，陈锐于2015年4月9日又以该房产担保在银行申请一笔约35万的生意贷款，不归还此笔贷款，不能发放该房产证。而此笔生意贷款，陈锐没有告诉瞿美玲、担保公司和房产中介等任何一方。因为陈锐隐匿此笔生意贷款，导致银行发放该房产证向后延迟了至少10个自然日，赎楼担保费用也因逾期了10天而增加了19680元。陈锐上述恶意违约行为导致双方交易过程一波三折，困难重重，交易费用也大大增加，赎楼过程中瞿美玲多次通过电话，要求房屋中介公司催告陈锐履行合同等形式表达异议。陈锐上述违约行为导致瞿美玲支付额外赎楼费用，并不是瞿美玲同意承担此费用，而是瞿美玲如不承担此费用，合同将无法继续履行。交易进程的发展使瞿美玲已经骑虎难下，如解除合同，中断交易，恢复双方交易前状态，其难度更大，且瞿美玲的损失也更大，瞿美玲只得被迫先行垫付上述额外增加的费用。上述额外增加的赎楼费用已经大大超出瞿美玲当初的购房预算，为此，瞿美玲多次向陈锐打电话提出异议，并通过鹏辉公司业务员黄建军进行协调，要求陈锐按照合同约定方式赎楼，如果用其他方式赎楼，费用要由陈锐承担。二、一审法院认定陈锐非法使用瞿美玲房屋的损失可以由陈锐支付违约金补偿，无需另外支付租金给瞿美玲；同时认定瞿美玲主张的陈锐延期交房违约金过高，陈锐延期交房违约责任应以租金损失为限，租金标准参照合同中记载的租金4000元进行，上述事实认定和判决明显不公，适用法律也不当。瞿美玲合格履行了自己的合同义务，但陈锐虽已经将房产过户给瞿美玲，经过瞿美玲多次催告，一直拒不交付房屋，也拒不与瞿美玲签署租赁合同，霸占房屋使用至今，使瞿美玲无法处置，无法使用，改善居住条件的目的无法实现。陈锐的行为完全无视诚信，直接侵害了瞿美玲的合法权益，理应受到法律制裁。一审法院判决陈锐只需要按照每月4000元的标准承担违约责任，显失公平。因每月4000元的标准是瞿美玲与陈锐在当初友好签订合同前提下意向条款，是瞿美玲向陈锐作出实际利益让步的情况下产生的。如果房屋正常交付给瞿美玲，瞿美玲出租给他人，其合法租金收益毫无疑问是必定能实现的，而且能远超过4000元的标准。按照上述判决，陈锐只要承担双方只是达成意向的租金标准，显然对陈锐的上述恶意延迟违约行为没有任何惩罚性，制裁性，相反会鼓励这种恶意违约行为，对守约方非常不公平，严重损害守约方的合法利益，也不利益社会诚信体系的构建。依照民法和合同法规定可知，违约责任作为民事责任的一种，具有民事责任的一般属性，包括财产性、赔偿性、惩罚性，并且可以由当事人在法律允许的范围内约定。违约金的主要功能有二：一是制裁违约行为，即惩罚性，二是填补守约方的损失，即补偿性。房产交易中，当市场行情向上时，卖方往往不愿意履行合同，想方设法设置交易障碍，使买方知难而退，达到即不能完成交易，保住房子，又不承担违约责任的目的，极不利于市场正常交易秩序的稳定，对社会的诚信建设产生巨大破坏。法院对此除了司法救济守约方外，还应该要对恶意违约方予以司法制裁惩罚。对于恶意违者《合同法》第114条第2款规定，对违约金调整条件上设有限制，并非约定的违约金与实际损失存在差额即当然由法院行使增额或减额的裁量权。《商品房买卖合同解释》第17条第2项也规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人按此规定向买受人承担责任，无需以买受人实际有租赁支出费用为条件，因为租金受益是买受人基于合同正常履行所应获得的收益。由这一规定可知，瞿美玲与陈锐已经在合同中明确约定了违约金计算标准，而且这一标准相对于深圳房价升幅并没有超出合理范围，则一审法院应该尊重双方的约定。另外，陈锐拒不交付房屋，非法侵占使用至今，理应支付侵占房屋使用费（按照市场租金标准计算）。三、一审法院认定瞿美玲、陈锐没有约定交房时间，并将对违约起算日期定为2015年7月16日错误。《房屋买卖合同》第十四条【特别备注】第2款规定“买卖双方协商同意，卖方收到全部房款，买卖双方签订租赁合同…”该条款就是对交房时间的约定，因为只有在陈锐交房的前提下，才可以签订租赁合同，也可以认定为签订租赁合同行为就视同为交房行为。从此条可以看出，陈锐收到全部房款之日，就是交房的时间。陈锐于2015年5月26日收到全款，即应当认定2015年5月26日即为交房之日。一审判决书中表述的“原、被告没有约定交房时间”错误。瞿美玲分别于5月30日、6月5日在鹏辉公司中介员黄建军的见证下前往该房产处要求陈锐交付房屋，将该房屋交付于瞿美玲或与瞿美玲签订该房屋的租赁合同，但陈锐拒绝交付，也拒绝与瞿美玲签订该房屋的租赁合同。无奈之下，瞿美玲于6月12日通过快递的方式再次向陈锐发出《交房催告通知书》，要求其于6月15日前完成房屋交付。一审法院采用了瞿美玲最后一次书面《交房催告通知书》要求的交房时间6月15日，并推后1个月作为违约金起算日明显不合理。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同生效后，履行期限不明确，双方又不能达成补充协议的，债权人可以随时要求履行。就算“原、被告没有约定交房时间”的判决成立，也应以5月30日视为瞿美玲主张的交房时间，而不应该为6月15日。陈锐作为卖房方，在收到卖房全款后就要交付房屋完全可以预见，理应尽早做好房屋交付准备，法院判决给予陈锐一个月的合理履行期明显不合理。综上所述，原审法院有认定事实不清，适用法律不当的错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（二）、（三）项之规定，瞿美玲请求深圳市中级人民法院依法改判。陈锐辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果合理合法。陈锐已于2015年9月30日向瞿美玲交付了涉案房产，同时双方已就交房行为签订了交房确认书，陈锐已经履行了一审判决中的第一项义务。陈锐已经向瞿美玲支付了逾期交房违约金，支付期限自2015年7月16日起至实际交房日即2015年9月30日止。由于此前陈锐已向瞿美玲支付了两个月的逾期交房违约金，陈锐在2015年11月17日已向瞿美玲补齐了剩余的交房违约金，双方就该案的权利义务已经履行完毕。鹏辉公司辩称：陈锐已向瞿美玲交接了房子，并结清了要付的费用，双方已经签署了交房确认书，双方均无异议。瞿美玲向一审法院起诉请求：1、陈锐将位于深圳市龙岗区XX街道XX花园1栋C座1C－1902号房产交付给瞿美玲；2、陈锐向瞿美玲支付因其逾期交付房屋而产生的违约金51660元（暂计至2015年6月30日，从2015年5月26日起至实际交付日止）；3、陈锐向瞿美玲支付因其违约导致必须以现金方式赎楼而增加的赎楼担保费用32000元；4、陈锐向瞿美玲支付租金7200元（暂计至2015年6月30日，从2015年5月26日起至实际交付日止）；5、陈锐承担第二次委托个人借贷现金赎楼的公证费380元；6、陈锐承担本案诉讼费、律师费等费用。一审法院认定事实：2014年12月13日，陈锐（卖方）与瞿美玲（买方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：瞿美玲向陈锐购买位于深圳市龙岗区XX街道XX花园1栋C座1C－1902号房产，转让成交价为2870000元；购房定金100000元，买方在签订合同当日支付30000元，合同签订后5日内，买方补交定金70000元；双方同意委托第三方对购房定金进行监管，此款在卖方做完全权委托公证起三日内由第三方直接支付给卖方；买方须于2015年3月20日前支付除购房定金以外的房款2770000元，并到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管帐户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；卖方同意从定金中或首期款中预留10000元作为交房保证金，此款托管在第三方。卖方应委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后2个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等，赎出的房地产证原件给第三方办理过户。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金并要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同要求卖方双倍返还定金并要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。合同第十四条备注条款记载：1、卖方承诺该物业产权清晰无查封及债务等纠纷，在银行贷款月供记录良好，如因上述问题产生的费用及责任由卖方承担；2、买卖双方协商同意，卖方收到全部房款，买卖双方签订租赁合同，租金每月4000元；3、附带家私清单，具体以家私清单为准。上述合同签订后，瞿美玲向陈锐付清了全部购房款。2015年5月14日，涉案房产变更登记至瞿美玲名下。2015年6月12日，瞿美玲向陈锐邮寄《交房催告通知书》，催告陈锐于2015年6月15日前将涉案房产交付瞿美玲。后双方对涉案房产交付产生争议，瞿美玲遂具状一审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，瞿美玲、陈锐确认瞿美玲于2015年5月26日付清全部购房款。关于瞿美玲主张的赎楼担保费用32000元和公证费380元，瞿美玲称合同约定的赎楼方式是委托担保公司赎楼，赎楼费用约20000元，后因陈锐负债太多，担保公司不愿赎楼，陈锐就采取借贷的形式进行现金赎楼，由此产生赎楼费52000元和公证费380元，该费用已由瞿美玲支付，多出的赎楼担保费用32000元应由陈锐承担。陈锐主张其与瞿美玲口头约定售后返租一年，陈锐收到购房款后要求与瞿美玲签订租赁合同，但瞿美玲拒绝签订，陈锐分别于2015年6月23日、2015年7月11日和2015年8月11日向瞿美玲每月转帐支付租金4000元，2015年6月24日瞿美玲向陈锐退回了4000元。瞿美玲认可收到上述两笔4000元款项，瞿美玲认为合同中备注条款第二条约定只是在陈锐履行完交付义务的前提下，双方达成的租赁意向，瞿美玲曾于2015年6月5日在鹏辉公司工作人员的陪同下到陈锐家中通知陈锐尽快交付房产或签订租赁合同。鹏辉公司称双方签订合同当日同意租赁，口头约定租赁期限一年，瞿美玲陈述的2015年6月5日在鹏辉公司工作人员的陪同下到陈锐家中通知陈锐尽快交付房产或签订租赁合同的情况属实。一审法院认为，瞿美玲、陈锐签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点问题在于陈锐至今未向瞿美玲交房是否构成违约。瞿美玲、陈锐在合同中约定陈锐收到全部房款后，双方签订租赁合同，每月租金4000元，陈锐主张瞿美玲、陈锐之间形成租赁关系，其未交房不构成违约。对此，一审法院认为，首先，从上述房屋买卖合同记载的内容来看，未明确租金支付时间、支付方式、租赁期限、违约责任等主要条款；其次，从双方嗣后的履行行为来看，双方未订立房屋租赁合同，而且经瞿美玲于2015年6月5日催告后，双方仍未能订立租赁合同，后陈锐于2015年6月23日向瞿美玲支付4000元，瞿美玲予以退回；因此双方之间关于“签订租赁合同，每月租金4000元”的约定仅为预约，不构成本约，陈锐主张瞿美玲、陈锐之间已形成租赁关系的理由不成立，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同生效后，履行期限不明确，双方又不能达成补充协议的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，瞿美玲、陈锐没有约定交房时间，瞿美玲随时可以要求履行。根据一审法院查明的事实，瞿美玲于2015年6月12日向陈锐发出《交房催告通知书》，要求陈锐于2015年6月15日前交房，但陈锐至今未履行交房义务，陈锐的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。瞿美玲主张陈锐按每天万分之五的标准支付违约金，陈锐对此提出了抗辩，基于合同的履行情况，一审法院认为，陈锐迟延交房的行为实际只给瞿美玲造成了租金损失，瞿美玲主张的违约金已经远远超过其实际的租金损失，违约金明显过高，按照法律规定应予以调整,故一审法院酌情认定瞿美玲向陈锐承担的延期交房违约责任以租金损失为限，租金标准参照合同中记载的租金标准4000元进行确定，双方未约定履行期限，瞿美玲书面通知陈锐于2015年6月15日前交房，故酌情给予陈锐一个月的合理履行期限，违约金自2015年7月16日起算，计至本判决确定的交房之日止，陈锐已向瞿美玲支付的8000元应予以扣减。瞿美玲在主张上述违约责任后，还要求陈锐支付租金，于法无据，一审法院不予支持。关于瞿美玲诉请的赎楼担保费用32000元和公证费380元，该两项费用均系变更赎楼方式而产生的，对该费用的承担双方未作出约定，但双方约定赎楼担保费和公证费由瞿美玲承担，因瞿美玲未举证证明其在合同履行过程中对变更赎楼方式提出异议，且瞿美玲对此予以接受并支付了由此产生的费用，故对瞿美玲的该项诉求，一审法院不予支持。瞿美玲诉请陈锐承担律师费，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、陈锐于本判决生效之日起十日内向瞿美玲交付位于深圳市龙岗区XX街道XX花园1栋C座1C－1902号房产；二、陈锐于本判决生效之日起十日内向瞿美玲支付逾期交房违约金（按每月4000元的标准，自2015年7月16日起计至本判决确定的交房之日止）；三、驳回瞿美玲的其他诉讼请求。陈锐如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1041元(瞿美玲已预交)，由瞿美玲承担人民币941元，陈锐承担人民币100元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，瞿美玲与陈锐就涉案房产签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本案二审的争议焦点有二：一、增加的赎楼担保费用和公证费的负担问题；二、延期交房违约金问题；关于焦点一，本院认为，合同中明确约定赎楼担保费及公证费用均由买方承担，且瞿美玲未能证明买卖双方在合同履行过程中就该费用的分担达成新的合意，且其已实际支付了该费用，应视为双方在合同履行过程中以事实行为变更了约定的赎楼方式，但并未就费用分担提出变更，故对瞿美玲该项请求，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，合同中约定卖方收到全部房款后双方签订租赁合同，租金每月4000元，瞿美玲也确认曾于2015年6月5日在鹏辉公司工作人员陪同下到陈锐家中通知尽快交付房产或签订租赁合同，原审第三人鹏辉公司也证实双方口头约定租赁期限一年，故本院确认瞿美玲与陈锐自2015年5月26日房款付清之日起构成事实上的租赁合同关系。故瞿美玲无权主张陈锐承担延期交房责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，出租人可以随时要求解除合同，但应当给予承租人合理期限。故瞿美玲于2015年6月12日向陈锐发出《交房催告通知书》，要求其于6月15日前交房，应视为解除合同的意思表示，但应当给予陈锐1个月的合理期限。故陈锐应于2015年7月15日前返还涉案房产。陈锐到期后未予返还，构成对瞿美玲所有的房产的侵害，应当及时搬离涉案房产，并自2015年7月16日起参照租赁合同约定的租金标准向瞿美玲支付占有使用费。综上，瞿美玲的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2082元，由上诉人瞿美玲负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  张 睿审  判  员  庄齐明二〇一六年十二月二十二日书记员（兼）  周 颖附本判决所适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。