山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0403民初3060号 原告：长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司，住所地长治市城区府后西街**，统一社会信用代码×××。 法定代表人：常淹韦，职务董事长。 委托诉讼代理人：张向阳，该公司员工。 委托诉讼代理人：崔化晴，山西化晴律师事务所律师。 被告：山西华航金利房地产开发有限公司，住，住所地长治市潞州区分水岭**/div> 法定代表人：赵爱国，职务董事长。 委托诉讼代理人：郭峰，该公司副总经理。 第三人：赵春雷，男，1976年4月27日出生，汉族，现住山西省襄垣县。 委托代理人贾林佩，山西理冠律师事务所律师。 原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司（以下简称乾康泰公司）与被告山西华航金利房地产开发有限公司（以下简称华航金利公司）、第三人赵春雷借款纠纷一案，本院于2017年8月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2018年12月25日作出（2017）晋0402民初2141号民事判决。判后，第三人赵春雷不服，上诉至长治市中级人民法院。长治市中级人民法院经审理，于2019年7月23日作出（2019）晋04民终689号民事裁定，裁定撤销本院作出的（2017）晋0402民初2141号民事判决，并发回本院重新审理。本院于2019年10月25日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告乾康泰公司特别授权代理人张向阳和崔化晴，被告华航金利公司特别授权代理人郭峰，第三人赵春雷及其特别授权代理人贾林佩到庭参加诉讼，本院现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华航金利公司立即偿还原告借款本金人民币7000000元整，以及从2015年1月20日起至2017年7月30日的利息4251333元，并支付逾期还款利息直至全部清偿之日；2、判令原告对被告所抵押的位于襄垣县太行路93号的房产在担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费等实现债权的其他费用由被告承担。在本次庭审中，原告变更诉讼请求如下：1、判令被告华航金利公司立即偿还原告借款本金250万元，借款利息从2015年1月20日至2020年6月29日为627.7693万元，从2020年6月30日起按照年利率24%计算至全部清偿之日止；2、判令原告对被告所抵押的位于襄垣县太行路93号的房产在担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费等实现债权的其他费用由被告承担。事实与理由：2014年6月27日，被告华航金利公司因流动资金紧张向原告借款7000000元，双方签订有借款合同，约定借款期限为12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，借款年利率为24%，按月结息。为保证还款，被告与原告签订抵押担保合同，以其名下位于襄垣县太行路93号的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）作为抵押担保，并在襄垣县房屋管理所办理了抵押登记，房屋他项权证号为：襄房2014他字第033号。借款合同签订后，原告于2014年7月1日向被告华航金利公司提供借款7000000元。但借款未到期，被告便违约支付利息。截止目前，被告仍拖欠原告本金7000000元，以及从2015年1月20日起至2017年7月30日的利息4251333元，以上本息共计11251333元。在本次诉讼过程中，被告华航金利公司陆续偿还部分款项，截止2020年6月29日尚欠本息为877.7693万元。原告多次向被告催要未果，现提起诉讼，请求人民法院依法维护债权人合法权益。 被告华航金利公司辩称：1、被告于2014年7月1日向原告借款7000000元，约定利息为年利率24%，另外双方签订了补充协议，原告每月向被告索要1%的手续费。2014年7月1日至12月31日期间，被告在无奈的情况下把1%的手续费打入对方个人账户，而被告开的收据为利息。被告觉得手续费长期索要且打入个人账户不合理，被告不得不进入停息协商阶段，被告积极主动和原告多次协商还款事宜，原告自己起草的房屋还款协议让被告盖章后，原告拿走一直推诿至今。2、原告提出的被告所抵押的位于襄垣县太行路93号的房产他项权证已超过时效，已经作废。3、本案诉讼费等其它费用应由原、被告共同承担。 第三人赵春雷发表如下意见，2011年1月23日被告将位于襄垣县太行路93号的房产出售给第三人赵春雷，并在2011年8月2日以该房产作为抵押在中国建设银行股份有限公司长治分行进行了贷款，同时将该房产交给第三人，第三人将该房屋进行装修后一直使用至今。期间，第三人曾多次要求被告尽快办理房产手续，但其总是借故推脱，至今未办妥。同时，原告的抵押权不能对抗已支付房款的第三人，在双方权利产生冲突时应优先保护第三的权利。其第二项诉请应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告提交的证据1借款合同、证据2银行业务回单及借款凭证、证据3抵押担保合同、证据4房屋他项权证、证据5（2017）晋0423民初861号民事判决书、（2019）晋04民终689号民事裁定书、（2019）晋0481行初24号行政裁定书、（2019）晋04行终182号行政裁定书以及第三人提交的证据1商品房买卖合同、证据2收据一支、证据3中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同一份、证据4个人贷款支付凭证、证据5房屋他项权证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据5本息计算明细，被告未发表质证意见，第三人认为于己无关，故本院将依照双方提供的还款情况进行核算；被告提交的证据1和证据2为张文东、王苗兰、张桃芳出具的关于原被告协商还款经过的证明，因证人未出庭接受质证，且证明内容与案涉借款履行情况没有关联性，故本院对其证言不予确认；被告提交的证据3利息还款明细及打款凭证，因该打款明细系被告单方制作，且原告不予认可，本院将依照被告提交的原始打款凭证予以认定并核算；第三人提交的证据5系襄垣县人民法院（2017）晋0423民初861号民事判决书，本院对其真实性予以确认；第三人提交的最高人民法院（2020）最高法民申747号和（2020）最高法民申1498号民事裁定书，与本案无关，本院对其关联性不予确认。 本院经审理查明，2014年6月27日，被告华航金利公司因流动资金紧张向原告借款7000000元，双方于2014年6月30日签订了《借款合同》，合同约定借款期限为12个月，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，借款年利率为24%，按月结息。同日，原、被告双方又签订了补充协议。协议约定：“除按年利率24%支付利息外，被告另按借款金额7000000元的1%（月手续费）向原告支付贷款手续费。贷款手续费的支付方式为按月支付，与贷款利息一同支付”。为保证还款，原、被告双方于2014年6月30日签订了《抵押担保合同》，合同约定：“被告以其名下位于襄垣县太行路93号的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）作为抵押担保，担保的主债权为上述7000000元借款，担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于催收费用、诉讼费、仲裁费等其它费用；担保期间为主债权诉讼时效届满之日；在抵押登记期满，债权人的债权未得到完全清偿时，抵押人必须继续办理登记手续；主合同项下全部或部分债务履行期限届满，抵押权人未受全部清偿的，抵押权人有权以拍卖、变卖、协议折价等方式处分抵押财产”。2014年6月30日，双方就上述抵押权在襄垣县房屋管理所办理了抵押登记，设定日期2014年6月30日至2015年6月29日，约定期限一年。房屋他项权证号为：襄房2014他字第033号。2014年7月1日，原告依约履行了借款义务，向被告华航金利公司发放了7000000元的借款。被告陆续向原告支付借款利息970000元，手续费420000元。2017年8月10日，原告向本院提起民事诉讼，请求判令被告偿还尚欠的借款本息。在本案原审过程中，经本院主持调解，被告华航金利公司分别于2017年12月28日偿还借款本金500000元、2018年1月2日偿还借款本金200000元、2018年1月12日偿还借款本金300000元、2018年4月27日偿还借款本金500000元，2018年7月3日偿还借款本金300000元，共计1800000元。此后，被告又于2019年2月3日、2019年3月18日、2019年4月3日、2019年4月16日、2019年5月6日、2019年5月20日、2019年6月3日、2019年6月17日、2020年4月9日分别归还借款本金500000元，共计4500000元。 另查明，2011年1月23日，被告与第三人赵春雷签订《商品房买卖合同》。合同约定：“第三人赵春雷购买被告开发的金利花园4#商住楼一层建筑面积422.6平方米，一层楼梯间面积166.5平方米，二层建筑面积2493.4平方米，该房价款为10440000元整，首付5440000元，余款5000000为银行按揭贷款。”2011年10月13日，第三人向被告转账5440000元整。2011年8月2日，第三人赵春雷、翟慧荣与中国建设银行股份有限公司长治分行（以下简称建行长治分行）、被告华航金利公司签订贷款合同。合同约定：“第三人赵春雷、翟慧荣向建行长治分行借款5000000元，用于购置被告华航金利公司出售的的位××县、2层，借款期限自2011年8月2日至2021年8月2日。合同约定贷款担保方式为保证和抵押，抵押物为襄垣县太行中路4栋1层、2层，被告华航金利公司作为保证人在该合同上签字盖章。”2011年8月15日，第三人赵春雷向被告华航金利转账5000000元，上述房产的房款全部交清。第三人所购买的上述房产与被告抵押给原告的房产系同一处房产。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的借款合同以及补充协议系双方真实意思表示，且不违法法律的强制性规定，合法有效。原、被告在借款合同和补充协议中分别约定了按照年利率24%收取利息和按照月利率1%收取手续费，结合原告向被告出具的收款凭证，应当认定原、被告实际上约定了按照年利率36%计算利息。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条之规定，原、被告双方约定借款年利率36%未超出法定最高标准，故对于被告在原告向本院提起诉讼之前已经按照36%支付的利息本院予以确认，对于被告尚未支付的利息，原告应按照年利率24%主张权利。合同签订后，原告依约于2014年7月1日履行了放款义务，向被告华航金利公司账户转入7000000元。被告华航金利公司未能按期偿还借款本息，已经构成违约，故原告乾康泰公司主张被告华航金利公司偿还尚欠借款本息的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告华航金利公司尚欠原告乾康泰公司借款本金金额。被告在收到原告借款本金7000000元后，在本案诉讼过程中按照双方约定陆续偿还借款本金共计6300000元，故被告华航金利公司尚欠借款本金为700000元。 关于被告华航金利公司尚欠原告乾康泰公司借款利息。原告自认被告已经支付利息至2015年1月19日，故被告应当从2015年1月20日起按照尚欠借款本金支付借款利息。因被告系分批偿还借款本金，故应当从被告每次偿还借款本金之日分批计算尚欠借款利息。截止2020年4月9日，被告尚欠原告借款利息为6945848元（具体计算方式见如下附表）。被告于2020年4月9日再次偿还500000元，故被告应当从2020年4月10日起按照年利率24%支付利息至借款付清时止。 占用期限天数（天）日利率（年利率24%÷365天）借款本金（元）占用期间利息（元） 2015年1月20日至2017年12月28日10740.0658%70000004736340 2017年12月29日至2018年1月2日50.0658%650000020475 2018年1月3日至2018年1月12日100.0658%630000039690 2018年1月13日至2018年4月27日1050.0658%6000000396900 2018年4月28日至2018年7月3日670.0658%5500000232155 2018年7月4日至2019年2月3日2150.0658%5200000704340 2019年2月4日至2019年3月18日430.0658%4700000127323 2019年3月19日至2019年4月3日150.0658%420000039690 2019年4月4日至2019年4月16日130.0658%370000030303 2019年4月17日至2019年5月6日200.0658%320000040320 2019年5月7日至2019年5月20日140.0658%270000023814 2019年5月21日至2019年6月3日140.0658%220000019404 2019年6月4日至2019年6月17日140.0658%170000014994 2019年6月18日至2020年4月9日2970.0658%1200000224532 合计6945848 关于原告主张对襄房2014他字第033号房屋他项权证项下位于××县）房产抵押权，并就抵押财产在担保范围内享有优先受偿权的问题。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，原告作为该抵押财产的登记权利人于2014年6月30日与被告就前述《借款合同》签订了《抵押担保合同》，约定由被告以其名下位于襄垣县太行路93号的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）为前述借款提供抵押担保。当日，原被告双方就该抵押事项在襄垣县房屋管理所办理了房屋抵押登记，取得房屋他项权证。虽第三人赵春雷主张，其与被告于2011年1月23日签订《房屋买卖合同》后已经付清全部购房款，被告亦已经将该房产交付原告使用，其为案涉抵押财产的真正权利人，但截至原、被告就该不动产办理抵押登记时，第三人并未依照《中华人民共和国物权法》之规定取得案涉不动产所有权登记或者进行不动产预告登记，且未提供其他能够证明原告在办理抵押登记时明知该抵押财产实际为第三人所有的证据，应认定原告与作为抵押财产的登记所有权人的被告签订该《抵押担保合同》时为善意，且已经依照法律规定办理了不动产登记，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，原告属于善意相对人，取得了就该抵押财产的抵押权。原告作为抵押权人，依法有权在担保范围内就尚欠款项以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第三人赵春雷如认为其作为该抵押财产的实际所有人因此遭受损失，应当另行诉讼向处分人，即被告华航金利公司主张。关于被告抗辩抵押权已经超期的意见，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”之规定,虽在房屋他项权证中注明设定日期为2014年6月30日至2015年6月29日，约定期限为一年，但该约定或者登记的担保期间不具有法律约束力，因此本院对被告的上述抗辩意见不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第一百九十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、第十五条、第十六条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山西华航金利房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司借款本金700000元及截止2020年4月9日利息6945848元，并从2020年4月10日起以尚欠借款本金700000元为基数按照年利率24%支付利息至借款全部清偿之日止； 二、原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司有权就被告山西华航金利房地产开发有限公司所抵押的位于襄垣县太行路93号的房产（房屋所有权证号：襄房权证2011字第XXXX、0XXXX号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在上述欠款范围内优先受偿； 三、驳回长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司的其他请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73244元（原告已预交89308元），由被告山西华航金利房地产开发有限公司承担63800元，原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司自行负担9444元，原告长治市郊区乾康泰小额贷款有限责任公司已经预交的剩余79684元予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 长  杜树升 人民陪审员  徐 飞 人民陪审员  冯成岗 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  栗艳鹏 书 记 员  魏 媛