广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终13026号上诉人（原审被告）：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：罗朝平，职务：董事长。上诉人（原审被告）：广州空港假日别墅酒店有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：罗彪，职务：总经理。上述两上诉人的共同委托代理人：黄文芳，广东德法理律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人：曹丽，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽丽，身份证住址广州市花都区。委托代理人：龙开茂，广东裕信律师事务所律师。委托代理人：苏美怡，广东裕信律师事务所实习律师。原审被告：广州市白云区人和镇人和经济联合社，住所地广东省广州市白云区。负责人:骆沛坤。上诉人广州中富飞和实业投资有限公司（以下简称“中富飞和公司”）、广州空港假日别墅酒店有限公司（以下简称“空港假日酒店公司”）因与被上诉人张丽丽、原审被告广州市白云区人和镇人和经济联合社（以下简称“人和经济联合社”）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中富飞和公司与空港假日酒店公司共同向本院提起上诉称：一、一审法院认定双方的租赁合同无效，按照法律规定，无效合同应当互相返还，而不仅仅是上诉人单方予以返还，原审法院判决错误。1、原审法院判决由上诉人中富公司向被上诉人返还认租款520000元及利息错误，按照租赁合同，被上诉人支付了认租款后，从2011年l2月l1日开始，就对涉案的两套房屋每月享有固定收益，在这5年多时间里，涉案房屋都是由被上诉人收益的。如果要按照合同无效处理，也应当是双方相互返还利益。2、根据本案事实，涉案房屋自合同签定之日即由被上诉人使用收益，被上诉人是受益方，而上诉人仅仅是收取了认租款，但是却没有使用到收租款的利益，被上诉人就要求解除合同，终止房屋的收益，这既违背了合同目的，也不符合合同约定的解除条件。3、即使要求解除合同退款，也应当按照合同约定，在结清相关费用后按照剩余租赁期内的租金总额退还。也就是说，被上诉人已经收到的固定收益是应当扣除的，退还的应当是剩余的租金总额，还不是按照缴纳的租金总额退还。二、一审法院判决上诉人还应当向被上诉人返还利息是没有事实及法律依据的。一审法院认为，上诉人依照无效合同占用了被上诉人的资金，因而应当向被上诉人返还占用的利息。这一判决内容是不合法也不合理的，首先，合同无效双方都是有责任的，其次，表面上看，上诉人收取了被上诉人520000元认租款，但实际上被上诉人也占用了涉案房屋，并且取得了收益。既然无效，就应当一并处理，恢复原状。再次，双方是租赁合同关系而不是借贷关系，并没有约定利息，被上诉人在一审中也没有证据证明其利息的主张。综上所述，请求二审法院：l、撤销广州市白云区人民法院(2015)穗云法人民初字第529号民事判决第二项；2、改判由中富飞和公司、空港假日酒店公司返还租房款应是扣除已返还的租金243386元(暂计至2015年12月31目止)，退还剩余租金为276614元。3、判令张丽丽承担本案诉讼费用。被上诉人张丽丽答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、一审确认双方签订房屋租赁合同无效并且两上诉人也确认该房屋租赁合同无效，根据《合同法》第58条规定，一审判决上诉人中富公司向张丽丽返还租金具有事实依据和法律依据，由于双方签订的房屋租赁合同是租赁房屋关系，另外一个是委托合同关系，我方不同意一并处理，对方要求我方返还收益并没有法律依据。2、对于利息问题，我方认为一审法院认定的合法合理。原审被告人和经济联合社经本院合法传唤，没有到庭进行答辩。张丽丽于2015年12月15日向原审法院起诉请求：一、确认张丽丽与中富飞和公司于2011年12月11日签订的《广州市房屋租赁合同》（编号Cxxx号、Cxxx号）无效。二、确认张丽丽与中富飞和公司、空港假日酒店公司于2011年12月11日签订的《客房委托经营合同》（编号Cxxx号、Cxxx号）无效。三、中富飞和公司、空港假日酒店公司、人和经济联合社共同向张丽丽返还涉案Cxxx号、Cxxx号房屋的租金共520000元（Cxxx号、Cxxx号房屋租金各260000元）。四、中富飞和公司、空港假日酒店公司、人和经济联合社赔偿张丽丽租金利息损失(按照中国人民银行同期贷款利率自租金实际支付之日起计算至清偿之日止)。五、诉讼费用由中富飞和公司、空港假日酒店公司、人和经济联合社承担。原审法院经审理查明：2011年12月11日，张丽丽与中富飞和公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由中富飞和公司将坐落于广州市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心广州空港假日别墅酒店C栋xxx号、xxx号房屋出租给张丽丽作为商业用途使用；租赁期限自2011年12月11日至2031年12月10日，租金总额分别为260000元；付款方式为首付130000元、2012年12月11日前支付78000元、2013年2月11日前支付52000元。合同另就房屋交付、违约责任等其他权利义务进行了具体约定。同日，张丽丽与中富飞和公司、空港假日酒店公司共同签订《客房委托经营合同》，约定由张丽丽将上述向中富飞和公司承租的房屋委托给空港假日酒店公司经营管理，期限自2011年12月11日至2031年12月10日，空港假日酒店公司在委托经营期内从房屋交付之日起按月向张丽丽支付经营收益，其中2011年12月11日至2021年12月10日期间为每月2500元，2021年12月11日至2031年12月10日期间为每月3000元。中富飞和公司就空港假日酒店公司按合同约定向张丽丽支付经营收益承担担保责任，等等。合同亦就三方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，张丽丽于当日向中富飞和公司支付了C栋xxx号、xxx号房屋认租款各130000元，于2012年12月6日向中富飞和公司支付了C栋xxx号、xxx号房屋认租款各78000元，于2013年11月25日向中富飞和公司支付了C栋xxx号、xxx号房屋认租款各52000元。上述合同签订后涉案房屋即由空港假日酒店公司进行经营管理。原审法院另查明，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、《客房委托经营合同》收款收据及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，张丽丽与中富飞和公司之间签订的房屋租赁合同无效，双方因无效合同取得的财产应当返还，现张丽丽要求中富飞和公司返还收取的租金合理合法，原审法院予以支持。张丽丽实际向中富飞和公司支付租金520000元，中富飞和公司应予返还。中富飞和公司依照无效合同占用张丽丽的资金，期间所生利息应当由中富飞和公司一并返还给张丽丽，故张丽丽要求中富飞和公司支付利息合理合法，原审法院予以支持。利息应按中国人民银行同期贷款利率，自该笔资金实际支付的日期计至清偿之日。张丽丽与中富飞和公司签订房屋租赁合同，双方建立房屋租赁合同关系，张丽丽与中富飞和公司、空港假日酒店公司签订客房委托经营合同，双方建立委托合同关系，两者属不同的法律关系，故张丽丽要求确认与中富飞和公司、空港假日酒店公司于2011年12月11日签订的《客房委托经营合同》（编号Cxxx号、Cxxx号）无效及中富飞和公司、空港假日酒店公司要求本案中返还收取的经营收益款，原审法院无法一并调处，张丽丽亦明确表示不同意在本案中一并处理经营收益款，故张丽丽、中富飞和公司、空港假日酒店公司上述主张可另循其他途径解决。人和经济联合社并非涉案租赁合同的当事人，也没有收取张丽丽的租金，张丽丽要求人和经济联合社承担连带责任依据不足，原审法院不予支持。人和经济联合社经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2016年6月30日作出如下判决:一、确认原告张丽丽与广州中富飞和实业投资有限公司于2011年12月11日签订的《广州市房屋租赁合同》（C栋xxx号房、C栋xxx号房）无效；二、于本判决生效之日起三日内，广州中富飞和实业投资有限公司返还原告张丽丽认租款520000元及利息（利息按人民银行同期贷款利率计付,其中260000元的利息自2011年12月11日起计至清偿之日，其中156000元的利息自2012年12月6日起计至清偿之日，其中104000元的利息自2013年11月25日起计至清偿之日）。三、驳回原告张丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7620元，由广州中富飞和实业投资有限公司负担（原告张丽丽已经预交的受理费7620元原审法院不予退回，其同意由被告广州中富飞和实业投资有限公司在履行本判决时直接支付给原告）。二审审理期间，双方当事人均没有提出新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人上诉认为，合同无效处置应是双方返还，故此应当扣除被上诉人多年来就涉案物业取得的收益款后退回认租余款，并且不应计付利息。经审核，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定张丽丽与中富飞和签订的房屋租赁合同无效，并判令中富飞和返还收取李共生的租金520000元及相应利息，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人就涉案物业收益的收取，是基于其与上诉人广州中富飞和实业投资有限公司、广州空港假日别墅酒店有限公司三方共同签订的《客房委托经营合同》，涉案物业由上诉人广州空港假日别墅酒店有限公司实际经营，并且约定涉案房屋的收益由上诉人广州空港假日别墅酒店有限公司直接向被上诉人张丽丽给付，而上诉人一审并未就此向张丽丽提出反诉，原审判决认定上诉人广州中富飞和实业投资有限公司与被上诉人张丽丽之间的租赁关系与之分属不同法律关系，不予调处，可另循法律途径解决，该判决并无明显不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7620元，由上诉人广州中富飞和实业投资有限公、广州空港假日别墅酒店有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一六年十二月八日书记员  冯冠豪