云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7520号原告（反诉被告）王海贵，男，汉族，1978年10月15日生，身份证住址浙江省文成县。委托代理人陈**琼、查骏，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司。住所云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路**。法定代表人何丽琼，总经理。委托代理人马建宁、张冯琦苑，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）王海贵诉被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司（以下简称“南疆公司”）向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法由审判员郭虹适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）王海贵的委托代理人陈**琼、被告（反诉原告）南疆公司的委托代理人马建宁、张冯琦苑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海贵诉称，王海贵于2015年9月28日开始向南疆公司承租云南东聚南疆汽配有限公司三期30栋11-18（二楼）的铺面共计480平米用于经营，双方合同约定：2015年9月28日至2016年9月27日租金为57600元，押金20000元约定退租时予以全额退还。合同签订后王海贵按约支付了第一年的所有费用并开始经营。2016年9月26日王海贵继续按约支付了至2017年9月28日的租金、物管费合计69120元。2017年9月28日王海贵交付了至2018年9月26日的租金、物管费合计69120元。2018年6月30日王海贵租用的上述铺面因被告的原因被封锁，无法再继续经营。至此，因南疆公司单方面违约原因造成合同无法继续履行，王海贵就此多次找南疆公司商议按合同约定办理后续相关事宜，南疆公司一直推托，至今无果。南疆公司的行为已严重侵犯了王海贵的合法权益，现王海贵向法院起诉，请求判令：一、解除王海贵、南疆公司双方签订的《租房合同书》；二、南疆公司退还押金20000元，3个月的物管费、租金17280元，以上合计37280元；三、南疆公司支付王海贵违约金20736元；四、本案诉讼费、担保费、保全费等由南疆公司承担。南疆公司针对本诉辩称，一、2015年9月25日双方签订的《租房合同书》，该合同租赁期限2016年9月27日届满，在租赁期限届满后，王海贵继续使用租赁物，自2016年9月28日起双方形成不定期租赁关系；二、根据《租房合同书》第三条第2款的约定，南疆公司向王海贵退还押金的前提是王海贵向南疆公司结清所有款项，但王海贵没有向南疆公司支付2016年9月28日至2018年9月14日止的租赁、管理费及2018年6月28日起至2018年9月14日止的水电费。因此，王海贵无权要求南疆公司退还押金、租金、物管费，也无权主张违约金；三、根据《租房合同书》第九条约定，王海贵迟延付款的违约行为，已经符合约定的解除条件，南疆公司单方行使解除合同的条件已经成就，所以请求法院解除《租房合同书》，并驳回王海贵的所有本诉请求。南疆公司反诉称，2015年9月25日，双方签订《租房合同书》，约定由南疆公司将位于云南东聚南疆汽配有限公司三期30栋11-18号（二楼）共计480平米的铺面出租给王海贵使用，租期自2015年9月28日至2016年9月27日，年租金为57600元；同时，王海贵应于合同签订当日向反诉王海贵一次性交清铺面押金20000元，并按照水费6.8元/吨、电费1.5元/度、管理费2元/平方米/月的标准向本诉王海贵支付相应费用。2016年9月27日，涉案租赁物租期届满，王海贵继续使用涉案租赁物至2018年9月14日，但王海贵未向南疆公司支付自2016年9月28日起至2018年9月14日止的铺面租金、管理费以及自2018年6月28日起至2018年9月14日止的水电费。根据《租房合同书》约定，王海贵未按约支付租金、押金及其他费用的，构成违约，南疆公司行使单方解除权的条件已成就，且王海贵应当向南疆公司支付违约金17280元。南疆公司请求判令：一、解除南疆公司与王海贵于2015年9月25日签订的《租房合同书》；二、王海贵按照57600元/年的标准，向被告（反诉原告）支付自2016年9月28日起至2018年9月14日止欠付的租金113149.77元；三、王海贵以租赁物480平方米为基数，按照2元/平方米/月的标准，向被告（反诉原告）支付自2016年9月28日起至2018年9月14日止欠付的管理费22628.52元；四、王海贵向南疆公司支付自2018年6月28日起至2018年9月14日止欠付的水电费960元；五、王海贵向南疆公司支付违约金17280元；六、王海贵承担本诉、反诉的案件受理费。王海贵针对南疆公司的反诉辩称，一、王海贵不应向南疆公司支付租金及物管费，租金及物管费已向南疆公司实际支付至2018年9月26日；二、王海贵不应支付2018年7月1日至2018年9月14日的水电费，因为我方于2018年6月30日停止运营，并且搬离租赁房屋，故2018年6月30日后产生的水电费王海贵不承担；三、王海贵使用租赁物的实际时间是2018年6月30日，本案因南疆公司的原因，导致了市场关停，而使双方合同无法继续履行，南疆公司是违约方，故请求驳回南疆公司的反诉请求。王海贵围绕其诉讼请求及答辩观点，向本院提交以下证据：1、《租房合同书》；2、收款专用收据、情况说明；3、通知、告知书、协助执行通知书、公告；4、收款专用收据。南疆公司对王海贵提交的上述证据质证意见为：证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2中加盖南疆公司公司公章的收款专用收据真实性、合法性、关联性无异议，王海贵按合同约定在合同期内支付了2015年9月28日至2016年9月27日押金、租金和相关费用，对于谢海森、冉启凤经办的两张收据真实性、合法性、关联性不认可，南疆公司并没有收到该两份收据项下的任何一笔租金及物管费，“情况说明”的真实性无异议，合法性、关联性不认可，该说明不是针对王海贵开具的，是针对案外人刘松叶开具的，与本案无关；证据3真实性、合法性、关联性无异议，其中对“通知、告知书”不认可证明内容，南疆公司没在该两份文件中对费用的承担作出明确意思表示，同时，该文件中所提及的处理意见，都是附加前提的，也就是等待新的政策文件或者是配套文件再一并处理，对“协助执行通知书”不认可证明内容，只能证明法院向王海贵和其他租户发出的履行要求，并不能证明市场关停时间，对“公告”不认可证明内容，市场关停的时间应当以生效法律文书确定，南疆公司方提交的《证据清单》第四组证据的最高人民法院判决书第13页有明确的时间节点的认定；证据4真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，证明2018年王海贵继续使用租赁物，不能倒推之前王海贵向南疆公司履行了租金及物管费支付义务，且2018年6月27日王海贵还在继续缴纳水电费，所以证明市场没有关停。南疆公司围绕其诉讼请求及答辩观点，向本院提交以下证据：1、[2011]B第0001号《军队房地产租赁合同》、[2011]B第0001号附1号《军队房地产租赁补充合同》、（2018）最高法民终1182号民事判决书（P11）；2、《租房合同书》；3、云南东聚南疆汽配有限公司收款专用收据三张；4、云南东聚南疆汽配有限公司收款专用收据两张、（2018）最高法民终1182号民事判决书（P13）；5、云南省昆明市官渡区人民法院公告。王海贵对南疆公司提交的上述证据质证意见为：证据1中[2011]B第0001号《军队房地产租赁合同》和[2011]B第0001号附1号《军队房地产租赁补充合同》的真实性、合法性认可，关联性不认可，因该两份合同的承租方为杨政，而非是南疆公司，（2018）最高法民终1182号民事判决书（P11）真实性、合法性、关联性认可，但此份证据正好可以证明南疆公司违约；证据2真实性、合法性、关联性认可，不认可证明内容，该份证据的证明内容以王海贵方提供该份证据的证明内容为准；证据3真实性、合法性、关联性认可，证明目的以王海贵方提供该份证据的证明内容为准；证据4中云南东聚南疆汽配有限公司收款专用收据两张真实性、合法性、关联性认可，证明目的以王海贵方提供该份证据的证明内容为准，从该份证据可以看出王海贵实际经营期限至2018年6月底，故水电费只收取到2018年6月底，未收取租金不符合事实，（2018）最高法民终1182号民事判决书（P13）的真实性、合法性认可，关联性不认可；证据5真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，因为2017年4月法院该份公告发出后，2017年6月南疆公司再次发出通知表明可以向南疆公司缴纳租金费用。对于当事人对真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、王海贵提交的情况说明，南疆公司对其真实性无异议，但对合法性、关联性不予认可。王海贵提交该证据欲证明谢海森系南疆公司的工作人员，职务为“三期招商人员”，故谢海森向其收取租金及物管费的行为应是云南东聚南疆汽配有限公司的公司行为。本院认为，该说明上谢海森在“三期招商人员签字处”签字、南疆公司加盖公章确认，并向他人出具该说明，该盖章行为是南疆公司对谢海森身份的认可，该证据可以证明谢海森为南疆公司工作人员，并以公司三期招商人员的身份向租户出具说明证明租户的租金、物管费、卫生费已结清。首先，谢海森收取租金、物管费的行为因南疆公司的否认造成无权代理。其次，谢海森的职务为三期招商人员，符合涉案租赁物所属区域即云南东聚南疆汽配有限公司三期，另2016年10月17日出具的情况说明系证明租金、物管费的缴纳情况，以上共同造成善意相对人王海贵（租户）相信谢海森对收取云南东聚南疆汽配有限公司三期租金有代理权的表象。最后，本院认定谢海森因符合表见代理的形式收取云南东聚南疆汽配有限公司三期租户租金由本人即南疆公司承担法律后果，即谢海森收取的费用视为南疆公司收取。2、王海贵提交的谢海森、冉启凤经办的两张收据，南疆公司对真实性、合法性、关联性均不认可。结合王海贵提交的情况说明，前述已经认定谢海森作为南疆公司的三期招商人员对三期租户收取租金符合表见代理，故本院对该证据予以确认，该证据可以证明王海贵于2016年9月26日缴纳2016年9月28日至2017年9月27日的租金、物管费合计69120元，于2017年9月28日缴纳2017年9月27日至2018年9月26日的租金、物管费合计69120元。3、南疆公司提交的（2018）最高法民终1182号民事判决书，王海贵对真实性、合法性认可，关联性不认可。本院认为该民事判决书为生效法律文书，与本案事实具有关联性，本院予以确认，该民事判决书确认包含涉案房屋在内的市场于2018年9月15日经强制执行移交中国人民解放军六一五三八部队。王海贵主张中国人民解放军六一五三八部队《公告》要求2018年6月30日前全面关停包含涉案铺面在内的市场，故其于2018年6月底已搬离涉案铺面。中国人民解放军六一五三八部队《公告》与（2018）最高法民终1182号民事判决书并不矛盾，会出现强制执行移交的前提是因为未按《公告》要求履行义务，王海贵承租的房屋作为市场的一部分，被强制执行移交的是整个市场，王海贵确有可能于2018年6月30日搬离，对于该事实其负有举证责任，但其并未提交证据证实本人按照《公告》自觉履行，故由其承担举证不利的责任，且最高人民法院（2018）最高法民终1182号民事判决书系生效判决，该生效判决书确认“涉案场地已经于2018年9月15日经强制执行移交61538部队”，故本院确认王海贵返还铺面时间为2018年9月14日。4、南疆公司提交的[2011]B第0001号《军队房地产租赁合同》、[2011]B第0001号附1号《军队房地产租赁补充合同》，王海贵对真实性、合法性认可，关联性不认可，认为该两份合同的承租方为杨政，与本案无关。本院认为结合（2018）最高法民终1182号生效民事判决书，该两份合同可以明确承载涉案商铺土地的权属关系，与本案具有关联性，故本院对《军队房地产租赁合同》与《军队房地产租赁补充合同》予以确认。经庭审查明：南疆公司经合法程序从中国人民解放军六一五三八部队处取得坐落于昆明市亩的土地自2011年6月15日起至2027年9月15日止的使用权，并在其上建设“云南东聚南疆汽配有限公司（东聚南疆汽车服务广场）”。2015年9月25日，南疆公司（出租人、甲方）与王海贵（承租人、乙方）签订《租房合同书》，约定王海贵向南疆公司承租云南东聚南疆汽配有限公司三期30栋11-18号（二楼）铺面，建筑面积480平方米，租赁期限自2015年9月28日起至2016年9月27日止，租金共计57600元，一次性付清租金，水费6.8元/吨、电费1.5元/度、管理杂费2元/平方米/月，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性交清铺面押金20000元，乙方在退租时，与甲方结清所有款项及办理完毕相关交接手续后，退还全额押金。合同第九条第4款约定：“任何一方违约，违约方应当向守约方支付本合同租金总额30%的违约金。如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿。”。上述合同签订后，南疆公司按照合同约定将铺面交付王海贵使用，王海贵于2015年9月25日缴纳了一年租金57600元、水电消防保证金（押金）20000元、物管费6912元、卫生费4608元、垃圾桶费100元。2016年9月27日《租房合同书》到期后，王海贵继续使用涉案铺面，南疆公司未提出异议，双方形成不定期租赁。王海贵于2016年9月26日缴纳2016年9月28日至2017年9月27日的租金、物管费合计69120元，于2017年9月28日缴纳2017年9月27日至2018年9月26日的租金、物管费合计69120元，于2018年5月17日缴纳电费1336.5元，于2018年6月27日缴纳电费505.5元。因南疆公司拖欠中国人民解放军六一五三八部队承载涉案铺面的土地的租金，中国人民解放军六一五三八部队与南疆公司签订的租赁合同被解除，南疆公司需腾还土地，王海贵作为承租该土地上附着物的租户被要求限期搬离，2018年9月14日土地经强制执行移交中国人民解放军六一五三八部队。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王海贵与南疆公司签订的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案，王海贵与南疆公司均要求解除双方的租赁合同，南疆公司要求解除2015年9月25日的《租房合同书》，王海贵庭审中明确第一项诉讼请求为请求解除“2017年9月27日至2018年9月26日的口头约定合同”。2015年9月25日签订的《租房合同书》虽租赁期限已经届满，但前述《租房合同书》继续有效，因实际租赁期限超过6个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，对于租赁期限自2017年9月27日至2018年9月26日的租赁合同双方应采用书面形式，故对王海贵口头合同的主张不予采纳，进而对其解除口头合同的诉请本院依法不予支持。对于南疆公司解除2015年9月25日的《租房合同书》的诉请，本案属于租赁期限不定期，适用不定期租赁的规定，南疆公司作为出租人可随时解除合同，故本院对南疆公司该诉请依法予以支持。其次，合同解除后退还押金、租金、物管费的问题。涉案租赁合同已确认解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，王海贵于2018年9月14日搬离涉案铺面，尚有押金20000元、12天的租金和物管费2272.43元（69120元/年÷365天×12天），共计22272.43元，南疆公司理应退还王海贵。第三，就违约金的诉请。本案，王海贵与南疆公司均要求对方支付违约金。南疆公司的诉请是基于王海贵在租赁期限内拖欠租金等费用的理由主张违约金，经审理查明的事实王海贵未拖欠租金等费用，故对南疆公司要求王海贵支付违约金的诉请本院依法不予支持；王海贵的诉请是基于南疆公司未履行完毕双方的租赁期限的理由主张违约金，本案，自2016年9月27日至2018年9月14日的租赁合同中租赁期限为不定期，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案南疆公司作为出租人可以随时解除合同，其不存在未履行完毕的租赁期限的期限，故对王海贵要求南疆公司支付违约金的诉请本院依法不予支持。第四，关于王海贵要求南疆公司承担担保费、保全费等费用的问题。因王海贵并未举证证实上述费用确已产生及具体数额，故王海贵该诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第五，关于南疆公司要求王海贵支付2016年9月28日起至2016年9月14日止的租金、物管费的问题。经本院查明王海贵并未拖欠南疆公司租金、物管费，故南疆公司关于租金、物管费的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。最后，关于南疆公司要求王海贵支付2018年6月28日起至2018年9月14日止的水电费的问题。因南疆公司并未举证证实上述费用确已产生，故南疆公司该诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王海贵与被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司于2015年9月25日签订的《租房合同书》；二、被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王海贵押金20000元、租金和物管费2272.43元，以上合计22272.43元；三、驳回原告（反诉被告）王海贵的其它本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司的其它反诉诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1250元，减半收取625元，由原告（反诉被告）王海贵承担225元，由被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司承担400元，剩余625元退还原告（反诉被告）王海贵。反诉案件受理费1690元（已减半收取）由被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  郭虹二〇一九年九月二十日书记员  陈鑫