广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1474号 上诉人（原审原告）：石邦禾，男，1976年10月10日生，壮族，住广西环江毛南族自治县。 委托诉讼代理人:韦炳开，男，1951年12月27日生，壮族，住广西河池市金城江区。 被上诉人（原审原告）：莫木斌，男，1966年4月4日生，壮族，住广西环江毛南族自治县。 上诉人石邦禾因与被上诉人莫木斌房屋租赁合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院（2019）桂11×××××民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 石邦禾上诉请求：一、撤销（2019)桂1226民初18号《民事判决书》的第四、五条。二、公开开庭审理。三、一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，但判决不公，故意偏袒被上诉人一方。事实如下：一、该案从始至终双方当事人及代理人均确认该《房屋租赁合同》合法、有效。均指责对方违约，均主张对方支付违约金给己方，没有任何人称违约金过高，“请求”人民法院适当调整的说法。二、《房屋租赁合同》第四、九条约定：上诉人违约被上诉人可解除合同收回租房，需交15000元违约金和租金。被上诉人违约也支付15000元违约金，退还“所”收的租金。一审法院也认为该合同是双方的真实意思，亦未违反法律、行政法规等，是合法、有效的合同。庭审中三方都共认该合同有效，亦未损害国家集体和第三人的利益。 上诉人起诉时请求被上诉人支付（赔偿）共四项，被上诉人仅对棚架2500元的造价问题提出异议，其他各项均没有异议，只说是上诉人违约还应支付给其违约金。假设一审法院认定是上诉人违约，又支付几多违约金给被上诉人呢？也仅是1500元吗？三、《合同法》第114第一款的意思是：双方当事人在签订该《房屋租赁合同》时，哪一方违约都应支付15000元的违约金给对方，是当时双方的真实意思和法律允许的。114条的第二款是“当事人可以‘请求’人民法院增、减违约金”。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二)》第二十九条是“当事人‘主张’约定的违约金过高，‘请求’予以适当减少„„”。第二十七条：“当事人通过‘反诉’或者‘抗辩’的方式，‘请求’人民法院依照《合同法》第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应以支持。”该案从始至终没有哪个“当事人”和代理人认为违约金过高，被上诉人没有反诉，在答辩（抗辩）中也没讲违约金过高，也没“请求”人民法院减少违约金，倒是一审法院三番五次“请求”当事人答应违约金过高，最后是被上诉人的代理人被迫答应“过高”，其双方的当事人均没答应过高。四、一审法院怎么计算上诉人仅损失5000元呢？（30%是1500元）。五、上诉人的租房期还有近16个月的使用期，棚架使用期也有近16个月的期限。被上诉人把它另租给他人收取翻倍的租金，牟取利益16个月超过两万元。难道上诉人经营16个月的利润含棚架损失仅5000元吗？这是一审法院偏袒被上诉人一方的表现！是支持不守信用的人，给诚信的人吃亏，给社会造成混乱，使不讲诚信之徒更嚣张，给现承租的人恐慌和不安，危及社会安定。综上，恳请二审人民法院支持上诉人的起诉请求。 莫木斌辩称，上诉人将租赁的房子当加工场地，还擅自改变房屋一、二楼的部分原有设施，并在房屋前私自搭建铁架，使用房屋期间未合理使用并爱护房屋。2017年秋因加工不当造成了大火灾搞得屋内天花、墙壁完全变黑。没有安装抽油、排气设备，使得邻居的铁门腐朽烂掉，本房屋的大门合页、门板生锈坏掉，关也关不得，墙壁粉碎性脱落、墙砖脱落，对房屋结构有重大的损坏和影响。空气环境污染很大，邻居投诉多多期间上诉人要求其维修，但上诉人不但不维修还继续营业，双方遂产生矛盾，过后他怕维修房屋，然后偷偷搬走。上诉人第二次签订合同时，我也交代了上诉人要把房子维修好，但是上诉人一直没有维修。 石邦禾向一审法院起诉请求：1、解除双方房屋租赁合同关系；2、判令被告返还房屋租金64000元；3、退还押金1000元；4、支付违约金15000元；5、支付蓬架费650元；上述五项总计80650元；6、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年1月19日起，原告石邦禾开始租赁被告莫木斌位于环江县半间房，书面约定租金7800元／年、租期5年等条款并如约履行。租期届满前的2014年7月2日，双方约定续租，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋为该房一楼整间及二楼，租金为16000元／年，租期5年，即从2015年1月19日至2020年1月18日止，并约定如需装修，需经被告同意；原告需做好相邻关系的通路、通行、通水、排污、排气（烟）措施，做好排烟管，将烟气排出二楼室外等，同时约定如被告违约，需退还租金并支付违约金15000元；如原告违约，押金1000元不予退还，还需支付租金及违约金15000元。当日，原告如约向被告交纳了押金1000元。原告租赁房屋一、二楼后，一直用于经营餐饮及熟食加工等，亦逐年向被告支付租金（2018年已交纳全年租金16000元），并在该房靠近农贸市场的一楼门外搭建了一个简易钢棚架，而该房三楼以上则由被告亲属居住。至2018年9月初，被告以原告不爱护房屋、擅自改变屋内设施、私拉电线、房屋损坏严重等为由，要求终止合同并收回房屋，双方即发生争执，被告遂于同年9月23日向原告发出书面通知，限其2018年9月29日前搬离。2018年10月初原告搬离后，被告于同年11月将门面另租给他人。原告不服，以被告单方违约为由诉至本院，请求解除双方租赁合同，由被告返还四年租金64000元、退还押金1000元、支付违约金15000元、蓬架费650元，共计80650元，引起本案诉讼。 一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，未违反法律、行政法规的规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，是合法、有效的合同。2018年9月23日被告向原告发出终止合同、收回房屋的书面通知后，原告于同年10月初亦已搬离后，双方的租赁合同亦已解除。 根据合同法的规定，出租人对租赁物有维修的义务（另有约定的除外），而承租人对租赁物有妥善保管的义务。原告租赁被告的房屋后，应当合理使用、妥善管理，不得随意破坏房屋设施、擅自添设他物；而被告作为房东，对合理使用房屋产生的自然损坏应当及时维护或修理。现被告主张原告擅自搭设棚架，经庭审查明，原告搭设棚架由来已久，且多年来被告知情而未阻止，视为默许；被告主张原告私拉电线、不爱护房屋等，亦应同时举证证明其曾要求原告整改但原告拒不整改的事实，否则不能以此作为单方解除合同的理由；被告主张原告因个人行为造成火灾，且过度损坏房屋，房屋已成危房，无充分证据证明系由原告个人行为造成这一后果，亦无相关部门的鉴定结论支持，该主张不能成立，该院不予采信，被告应自担举证不力的法律后果；被告在合同期限未届满前单方解除合同，依据不足，理由不充分，构成合同违约，鉴于原告在被告发放书面通知后已搬离房屋，且选择请求该院解除合同，该院对此请求予以支持。 被告违法解除合同，应承担相应的违约责任，即退回原告押金1000元，返还2018年10月、11月、12月份及2019年1月份按半个月计算的租金4667元（即16000元/年÷12个月×3.5个月），并支付合同违约金；但由于双方在合同中约定违约金15000元，超过原告实际损失的30%以上，属于约定违约金过高，被告在庭审中亦请求调整，故该院综合考虑明伦镇的经济生活状况、双方过错程度、原告的损失程度等因素，酌情由被告支付违约金1500元。另外，原告搭设棚架是为方便其经营所用，属于原告的添附物，合同解除后，被告亦要求拆除，不同意继续使用，故原告可自行拆除，原告请求棚架费现存价值650元，于法无据，该院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求该院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十条、第二百二十二条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告石邦禾与被告莫木斌于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告莫木斌返还原告石邦禾房屋租金4667元；三、由被告莫木斌退还原告石邦禾押金1000元；四、由被告莫木斌支付原告石邦禾合同违约金1500元；上述费用，共计7167元，限于本案判决生效之日起10日内支付完毕；五、驳回原告石邦禾的其他诉讼请求。案件受理费1816元，减半收取908元，由原告石邦禾负担100元，由被告莫木斌负担808元。 石邦禾、莫木斌二审期间均无新证据提交。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案二审争议焦点是一审调整违约金是否得当。首先，根据法律规定，约定的违约金过高，当事人可请求调整，故一审法院向当事人释明是否申请调整违约金并未违反法律规定；其次，本案中，从莫木斌一审提交的房屋照片及一审现场勘查情况看，虽然莫木斌提交的证据不足以证实租赁期间，石邦禾存在达到可以解除合同的严重违约行为，但可证实房屋墙壁粉刷层面脱落较严重及部分设施损坏的事实，这与石邦禾未完全尽到合理使用及妥善保管义务亦有一定关联，同时石邦禾亦未能举证证实一审调整的违约金金额过低，故一审法院综合本案实际，结合考虑明伦镇的经济生活状况、双方过错程度、石邦禾的损失程度等因素，酌情由莫木斌支付违约金1500元并无不当。 综上所述，石邦禾的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人石邦禾负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一九年九月二十八日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。