四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0403民初1554号原告：四川省金钟物业服务有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区人民街***号*单元1-4。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，该公司部门经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘丽娟，该公司职工，代理权限为特别授权。被告：孙小琴，男，1973年9月23日出生，汉族，攀煤（集团）大宝鼎矿职工，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告孙小琴物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托代理人陈宇、刘丽娟，被告孙小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告孙小琴向原告支付2013年12月6日至2016年10月1日的物业服务费1930.8元、2014年7月1日至2016年12月31日的生活垃圾清运处置费180元，共计2110.80元；2、要求被告孙小琴支付原告物业服务费违约金1000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系依法成立的物业服务企业，原告于2013年4月8日与宝鼎金沙小区的开发建设单位四川省攀煤（集团）房地产综合开发分公司签订《前期物业管理服务内容及临时管理规约》，原告按照内容约定向宝鼎金沙小区提供物业服务，原告于2013年4月11日正式接管物业服务项目提供服务，被告于2013年6月6日与原告办理了入住及物业服务等相关手续，原告依《前期物业服务合同》及与被告签订的《宝鼎金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了服务。按照约定及政策规定，被告应从2016年6月6日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费的时间为2013年6月6日，交纳的是2013年6月6日至2013年12月5日的物业服务费。后面的物业费被告一直拖欠。为此，特起诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告孙小琴辩称：合同是被告签的，欠费时间属实。但物业费过高，收费没有进行公示，小区停车位收费也无公示。本院经审理认定事实如下：对双方无争议的欠费时间、房屋住址、房屋面积，本院予以确认。2013年4月，金钟公司与开发建设单位攀煤（集团）房地产综合开发分公司签订了清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务合同，该合同约定：“由金钟公司对清香坪安置住宅小区实施前期物业管理。前期物业管理服务内容，第二条，委托物业服务管理期限：清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务期限暂定三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止。在此期间，本小区业主大会与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三条，物业管理服务项目：一、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；二、住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；三、公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；四、住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时的保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；五、车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。第五条，物业服务收费：清香坪安置房住宅小区前期物业管理物业收费标准，住宅按0.83元/平方米.月执行；商业用房、会所、幼儿园等其他用房按照1.2元/平方米.月：停车位（车辆停放管理服务）按60元/个.月标准执行。物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取。每次交费时间在每交费周期的前一个月。”之后，金钟公司对该小区开展物业服务。2013年7月10日金钟公司向攀枝花市发展和改革委员会提交攀枝花市物业服务收费备案表，申请备案，该备案表记载物业地址：清香坪安置房（宝鼎金沙小区）；物业资质：壹级；物业收费标准：电梯公寓0.83元/㎡.月，商业用房1.2元/㎡.月。2013年7月15日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的该备案表上加盖印章，予以备案。孙小琴购买了该小区的6幢1单元5-4号住房。经金钟公司催收，孙小琴至今未支付金钟公司2013年12月6日之后的物业服务费。本院认为：原告金钟公司与开发建设单位攀煤（集团）房地产综合开发分公司签订了清香坪安置住宅小区前期物业管理服务合同，之后，原告金钟公司按该合同对清香坪安置住宅小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业管理服务合同至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，被告孙小琴作为该小区6栋1单元5-4号住房的业主，应遵守该前期物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。被告孙小琴辩称在物业管理方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。依照前期物业管理服务合同的约定，对房屋建筑本体共用部位、共用设施、设备、附属建筑物、构筑物等的维修、养护和管理是原告金钟公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。原告金钟公司对于业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，原告金钟公司进行了相应的物业服务，虽存在瑕疵，但不能成为拒绝交纳物业服务费的理由，被告孙小琴认为原告金钟公司服务不到位，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故被告孙小琴拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩解原告收费标准不合法，因原告提供物业费收案备案表，而原告未提供证据证明其收费违法，故对被告的辩解理由本院不予采纳。依据前期物业管理服务合同以及前期物业管理服务内容对物业服务费的约定，在首次交费之后，按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。原告金钟公司认可2013年8月9日至2014年8月8日的物业费已由建设单位支付，原告要求被告支付2014年8月9日至2016年3月8日的物业服务费，违反了一年或半年收取一次物业服务费的约定，故对2014年8月9日至2016年2月8日的物业服务费本院予以支持。按照约定，住宅物业的物业服务费按0.5元/㎡.月计算，被告孙小琴购买的该商品房的建筑面积为98.02㎡，本院认可2013年12月6日至2016年10月1日的物业服务费1930.8元。被告孙小琴在原告金钟公司催收后，至今未支付2014年8月9日至2016年2月8日的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。原告金钟公司要求被告孙小琴按每日3‰的标准支付滞纳金1132.15元，该滞纳金属于违约金范畴，但该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定滞纳金为50元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告孙小琴在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司2013年12月6日至2016年10月1日的物业服务费1930.8元、2014年7月1日至2016年12月31日的生活垃圾清运处置费180元、滞纳金50元，合计932.18元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙小琴承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 张 林二〇一六年十二月二十九日书记员 蒲怡凡