山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3279号 原告：刁凤琴，女，1960年1月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孙雪涛（特别授权代理），北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：孙金胜，男，1986年5月13日出生，汉族，户籍所在地山东省沂水县，现住济南市高新区。 被告：郭海娇，女，1981年7月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：沈韶辉（特别授权代理），山东森信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鹏（一般授权代理），山东森信律师事务所实习律师。 第三人：济南中豪房地产经纪有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100553728237Y。 法定代表人：陈传敬，总经理。 委托诉讼代理人：张兰省（特别授权代理），男，该公司员工。 原告刁凤琴与被告孙金胜、郭海娇、第三人济南中豪房地产经纪有限公司（以下简称中豪经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告刁凤琴及其委托诉讼代理人孙雪涛，被告孙金胜到庭参加了诉讼。本院依据原告刁凤琴申请，依法追加郭海娇作为被告参加诉讼。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年6月26日转为普通程序，依法组成了合议庭，于2019年8月21日再次公开开庭进行了审理，原告刁凤琴及其委托诉讼代理人孙雪涛，被告孙金胜、郭海娇及郭海娇的委托诉讼代理人沈韶辉、王鹏，第三人中豪经纪公司的委托诉讼代理人张兰省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刁凤琴向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求判令孙金胜返还刁凤琴首付款700000元及中介服务费25200元，并支付逾期返还首付款即中介服务费金额的30%违约金217560元；2、请求判令郭海娇对以上费用承担连带责任；3、本案的律师费、诉讼费、保全费、担保费、鉴定费、交通费等由被告承担；4、请求法院依法判决刁凤琴对坐落于历城区飞跃大道666号中建新悦城x号楼x房产70万元范围内优先行使受偿权。事实与理由：2018年5月20日原告与被告在第三人处签订一份《商品房买卖合同》。因被告在取得原告支付的首付款后长达半年的时间内一直没有办理解押手续，其行为构成根本违约。因此，在第三人见证下，2019年2月28日原告与被告签订了一份解除房地产买卖协议，协议签订后，被告并没有按照约定进行履行，故要求其返还首付款及中介费承担合同约定的违约责任。2019年3月,原、被告在不动产登记中心就以上的700000元债务办理抵押权手续；综上，原告依据《合同法》、《担保法》和《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 孙金胜辩称，因投资失败，决定卖房还款。孙金胜于2018年5月20日将房屋卖给刁凤琴，当时考虑到还款及房屋解押，提出要首付款70万元，但没有承诺一定要解押，后来孙金胜找到过桥资金。2019年3月份，与刁凤琴签订房屋解除协议后，刁凤琴又同意继续买此房屋，而且共同去农业银行咨询贷款事宜，此后刁凤琴以不放心为由，要求办理房屋抵押后继续履行房屋买卖合同，开始走贷款流程，但办理完房屋抵押后，刁凤琴以各种理由推脱不予办理，并且提起诉讼，虽然表面是孙金胜没有解押而导致买卖中止，但根本原因是因房屋降价及其他原因，刁凤琴不想买了，刁凤琴根本不想走贷款流程，而是骗孙金胜抵押房屋后起诉孙金胜。刁凤琴支付首付款70万元，其本质为购房首付款而非抵押借款，抵押借款合同为伪造，如果刁凤琴不再购买此房，孙金胜同意返还70万元，但利息不应按高利贷的方法计算，应该按银行定期利率算，请求法院驳回刁凤琴第一条诉讼请求。另外，既然刁凤琴不再购买此房，孙金胜请求法院要求其搬离并给予居住期间的房屋租赁费。孙金胜的行为不构成违约，理由如下：1、购房合同第6页中4、5条规定在刁凤琴办理完贷款预审批后孙金胜用自己资金解押；2、2019年2月11日孙金胜与刁凤琴电话通话中，刁凤琴明确提出她因为年龄问题无法通过贷款，而且自己没钱，所以造成购房解除，中介方知道孙金胜与刁凤琴通话的事；3、2019年2月18日孙金胜与刁凤琴签署了解约协议后，刁凤琴及其爱人宋树玉又与孙金胜约定废除解除协议，重新履行2018年5月份的购房合同，在此期间宋树玉曾多次与银行及孙金胜约定去办理贷款，但都违约。后来宋树玉以孙金胜不放心为由，要求为其办理抵押，抵押后再走贷款手续，但办理完抵押后宋树玉及刁凤琴又违约，以上所述有电话录音为证，农业银行和平路支行员工可以说明事实。 郭海娇辩称，对孙金胜基于合同解除协议所产生的义务不承担连带责任。第一、郭海娇与孙金胜于2019年2月18日签订的合同解除协议约定退还首付款、支付违约金及实际损失等义务，发生于郭海娇与孙金胜办理离婚登记之后，郭海娇与孙金胜在山东沂水县办理离婚登记的时间为2018年8月7日，刁凤琴与孙金胜签订该协议时郭海娇与孙金胜无任何身份关系，亦未在该协议上签字；第二、案涉房产系孙金胜个人房产，具体在房产证及不动产登记证明上均有显示，且无共有人信息，刁凤琴对此明知。 中豪经纪公司述称，刁凤琴与孙金胜双方约定打首付、交房，这些均按时履约，直到办理房产证之后因为先解押还是先办贷款审批的问题双方没有达成一致意见，一直没有办理网签及过户手续。双方在中豪经纪公司进行过几次调解，最后签署了一份解除协议，后期再没有与中豪经纪公司联系。双方没有与中豪经纪公司沟通继续履行原合同。孙金胜曾经想到中豪经纪公司要求取回解除协议，中豪经纪公司没有同意。 刁凤琴围绕诉讼请求依法提交了以下证据：商品房买卖合同、二手房交易首付款收到证明、定金收付书、银行流水、ATM机回单、合同解除协议、中介服务费收据及发票、律师委托合同及发票、房产证、不动产登记证明等。孙金胜围绕答辩意见提交以下证据：离婚证及离婚协议、办理不动产登记的材料一份、孙金胜与刁凤琴及宋树玉通话录音等。本院依法组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2018年4月15日，刁凤琴（买受方）、孙金胜（出售方）与中豪经纪公司（居间人）签订《居间服务合同》，刁凤琴、孙金胜在中豪经纪公司的居间服务下就坐落于济南市历城区飞跃大道以南雪山片区中建八局基地A-2地块中建新悦城x号楼x单元x室的房屋签订了《存量房买卖合同》，三方还对居间服务内容、延伸服务、收费标准、违约责任等进行了约定。2018年5月20日，刁凤琴支出居间服务费25200元。 2018年5月20日，刁凤琴（买受方，乙方）与孙金胜（出售方，甲方）在中豪经纪公司处签订《存量房买卖合同》（合同编号：ZHDF2018052），合同主要约定，孙金胜自愿出售坐落于济南市历城区飞跃大道以南雪山片区中建八局基地A-2地块中建新悦城x号楼x单元x室的房产给刁凤琴，房屋所有权人孙金胜（共有权人无），建筑面积92.84平方米，共同出卖的附属房屋位于中建新悦城xxx，面积约为8.6平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人农业银行，抵押金额约45万；成交价格140万元，定金2万元，刁凤琴于2018年5月27日前支付60万元（含定金），2018年7月12日支付10万元，剩余购房款70万元在银行发放贷款日由银行支付给孙金胜。孙金胜于收到第一笔首付款当日通知刁凤琴进行房屋验收交接。双方任一方未按合同约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向相对方支付本合同总价款3‰的违约金，并赔偿对方因此遭受的损失，如果构成根本违约，则违约方向守约方支付总价款30%的违约金。合同签订后，刁凤琴依约支付了购房款70万元（包含2018年5月20日刁凤琴支付定金2万元，2018年5月24日宋树玉向孙金胜转账15万元，刁凤琴向孙金胜转账1万元，宋树玉向郭海娇转账42万元，2018年7月12日宋树玉向孙金胜转账10万元），孙金胜于2018年6月左右交付了涉案房屋。孙金胜于2019年1月22日取得涉案房产的不动产权证书（孙金胜单独所有）。 2019年2月18日，刁凤琴与孙金胜、中豪经纪公司（见证方）签订《合同解除协议》，载明：因孙金胜没有将刁凤琴支付的首付款70万元用于办理该房屋解押构成违约，房屋买卖的目的不能实现，经甲乙双方协商一致，同意解除双方签订的合同编号ZHDF2018052的房屋买卖合同，孙金胜承诺将首付款70万元（包含定金）和房屋中介费25200元于本协议签订之日起十日内退还给刁凤琴，如孙金胜未在2019年2月28日前退还首付款及房屋中介费，孙金胜将以首付款及房屋中介费为基数支付30%违约金，并同时支付刁凤琴为追索上述款项所支付的律师费、诉讼费、保全费、通讯费、交通费、拍卖费等各项实际损失费用。落款处孙金胜、刁凤琴分别签字捺印予以确认，中豪经纪公司加盖公章予以确认。 2019年3月22日，刁凤琴（抵押权人）、孙金胜（抵押人）就历城区飞跃大道666号中建新悦城x号楼xx室办理了抵押登记【鲁（2019）济南市不动产证明第xxx号】，不动产登记证明中载明：证明权利或事项为抵押权，不动产权证书号为鲁（2019）济南市不动产权第xxx号，担保债权数额70万元，债务履行期限2018年5月20日至2019年5月20日。刁凤琴与孙金胜签订落款时间为2018年5月17日的借款抵押合同载明，因资金周转，孙金胜向刁凤琴借款70万元，借款期限自2018年5月20日至2019年5月20日。刁凤琴与孙金胜均认可该借款合同系应房产部门的要求为办理抵押登记而临时签订，借款合同中借款金额70万元即为刁凤琴支付的购房首付款。 另查明，2016年6月5日，孙金胜与山东中建瑞孚置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。孙金胜与郭海娇于2016年6月6日登记结婚，于2018年8月7日协议离婚，双方的离婚协议中载明双方出售男方名下的一套房产，扣除贷款后剩余钱款男女双方均分。2019年3月1日，刁凤琴因本案与北京市盈科（济南）律师事务所签订《委托代理协议》，并支出律师代理费35000元。 双方有争议的事实和证据如下： 孙金胜主张在签订《合同解除协议》后，刁凤琴与孙金胜再次达成继续履行双方于2018年5月20日签订的《存量房买卖合同》的合意，但因为刁凤琴年龄问题不能通过银行贷款审批，导致合同无法继续履行，孙金胜提供与刁凤琴、宋树玉的电话录音为证。录音中载明：2019年2月11日……孙金胜（简称孙）：我问中介了，中介说你这个年龄到期限了，没办法，得你自己想办法，人中介说，不行就弄在你儿子名下。刁凤琴（简称刁）：当时买的时候他可没这么说啊，钱没少给他，他不负责任。孙：不是，人银行这边弄不下来。刁：他早说弄不下来我就不买啦……孙：我前两年做生意失败了，欠了银行些钱，银行这边再不处理下，可能要把房子拍卖。刁:拍卖我也没办法……孙：实在不行我这边就重新卖了，卖完再把钱还给你……刁：行，也可以，你卖了就行……。2019年3月6日……孙：那个你跟叔叔在家是吧？刁：在家来。孙：那行，我今早上跟叔叔说好了今晚上在过来说说这事。刁：奥，他在家里……。2019年3月11日……孙：叔叔那边的事弄得怎么样，能行吗？刁：我不大清楚……2019年3月15日孙：没有啊，我一直在银行呢。刁：他在一个贷款担保的公司……。经质证，郭海娇及中豪经纪公司无异议；刁凤琴认可其与孙金胜的通话录音的真实性，不认可孙金胜与宋树玉的通话录音，认为录音内容无法体现双方重新达成新的合意。本院对孙金胜与刁凤琴的通话录音的真实性予以认可，通话内容虽可以证明刁凤琴在《合同解除协议》签订之后申请办理贷款没有通过审批，但双方就是否继续履行合同没有达成进一步的合意。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，刁凤琴与孙金胜双方先后签订了《存量房买卖合同》、《合同解除协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约，否则应承担违约责任。刁凤琴与孙金胜签订的《合同解除协议》明确约定孙金胜于2019年2月28日前退还首付款及房屋中介费，但孙金胜至今尚未支付，构成违约。孙金胜辩称双方在《合同解除协议》签订后，再次达成继续履行《存量房买卖合同》的合意，并提供与刁凤琴的通话录音为证。本院认为，虽然孙金胜与刁凤琴的通话录音内容可以证明刁凤琴在签订《合同解除协议》之后申请办理贷款没有通过审批，但双方就是否继续履行《存量房买卖合同》没有达成进一步的合意，故对孙金胜的辩称本院不予采信。刁凤琴主张孙金胜返还刁凤琴首付款70万元及中介服务费25200元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于违约金。因孙金胜构成违约，应承担相应的违约责任。刁凤琴主张孙金胜按照应返还首付款及中介服务费金额的30%支付违约金217560元，孙金胜辩称违约金约定比例过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据原、被告的举证情况、合同履行情况、房屋价格变动情况，并综合考虑当事人的过错程度，本院酌情支持刁凤琴违约金4万元。刁凤琴主张律师费35000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于郭海娇是否承担连带责任。刁凤琴主张郭海娇在与孙金胜婚姻存续期间共同处置涉案房产并收取首付款70万元系夫妻共同财产，郭海娇应承担连带责任。经查，涉案房产系孙金胜婚前购买，孙金胜系涉案房产的所有权人（单独所有），《存量房买卖合同》亦明确记载涉案房产的权属系孙金胜私有房产（无共有权人），《合同解除协议》亦是离婚后孙金胜个人与刁凤琴达成的协议，刁凤琴对上述是明知的，涉案房产不宜认定为夫妻共同财产。孙金胜与郭海娇共同收取刁凤琴支付的首付款70万元，系基于孙金胜与刁凤琴之间《存量房买卖合同》约定的首付购房款，并非夫妻用于共同生活、生产经营所需举债形成的夫妻共同债务。《存量房买卖合同》约定的收取购房款的权利人、《合同解除协议》约定返还购房款义务人均为孙金胜，郭海娇并非《存量房买卖合同》、《合同解除协议》的相对方，亦不应承担合同项下的权利义务。故刁凤琴主张郭海娇承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于涉案房产抵押登记的效力。因涉案房产办理抵押登记，刁凤琴主张行使优先受偿权。孙金胜辩称涉案房产的抵押登记所依据的借款合同为虚假合同，故抵押登记无效。经查，刁凤琴与孙金胜均认可该借款抵押合同系为办理抵押登记临时签订，借款金额70万元是依据刁凤琴支付的购房首付款确定的，双方之间是存在真实的债权债务关系，孙金胜自愿以涉案房产为刁凤琴的首付款提供抵押担保，并配合办理了抵押登记，抵押权依法成立，在孙金胜未按约退还首付款时，刁凤琴有权要求对处置抵押房产的价款在抵押范围内优先受偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、孙金胜于本判决生效之日起十日内支付刁凤琴购房款70万元； 二、孙金胜于本判决生效之日起十日内支付刁凤琴中介服务费25200元； 三、孙金胜于本判决生效之日起十日内支付刁凤琴违约金4万元； 四、孙金胜于本判决生效之日起十日内支付刁凤琴律师费3.5万元； 五、刁凤琴有权对孙金胜名下的位于济南市历城区飞跃大道666号中建新悦城xx号楼xx室房屋【不动产权证书号：鲁（2019）济南市不动产权第xxx号，房屋他项权证号：鲁（2019）济南市不动产证明第xx号】申请法院拍卖、变卖，并就所得价款在70万元范围内优先受偿； 六、驳回刁凤琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13228元，由孙金胜负担11802元，刁凤琴负担1426元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  曹桂莲 人民陪审员  张光亮 二〇一九年九月三十日 书 记 员  李美霞