江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏01民终8577号上诉人（原审原告）：江苏海峡茶业发展有限公司，住所地南京市建邺区河西大街230号。法定代表人：林肖财，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宫进强，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，江苏朗华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：伍蜀穗，女，1963年10月15日出生，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。上诉人江苏海峡茶业发展有限公司（以下简称海峡茶城）因与被上诉人伍蜀穗房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海峡茶城上诉请求：1.依法撤销一审判决，查清案件事实，依法改判，支持海峡茶城租金诉请；支持47、11号商铺分别按照三个月租金标准计算的违约金，支持上诉人律师费及实际支出合计7500元，并驳回被上诉人伍蜀穗关于损失的主张。2.本案诉讼费用均由被上诉人伍蜀穗承担。事实和理由：1.一审法院未查明租赁合同效力。涉案商铺并未办理相关产权手续，海峡茶城也仅是接受南京台湾名品城管理有限公司的委托对外租赁相关商铺，涉案商铺租赁协议应为无效合同，被上诉人应比照合同约定的租金标准支付占用期间的占有使用费。同时，一审法院应当通知南京台湾名品城管理有限公司参加诉讼。2.一审法院对于公摊面积的认定未考虑到租赁行业的实际情况，对承租面积的认定有失偏颇。一审查明“对于47号商铺，双方均认可租赁面积为30.44平方米”、“对于11号商铺，双方均认可租赁面积为58.8平方米”，上述面积是扣除公摊面积后的使用面积，也就是红线范围内的可使用面积；上诉人并未认可租赁面积仅包括实际使用面积。根据租赁惯例，出租面积包括公摊及使用面积。商铺公摊面积较大是为了经营需要，也是行业惯例。被上诉人系最早一批进入茶城的承租户；根据流程，被上诉人租赁前需赴现场对闲置商铺进行查看、比较，确定意向商铺之后再与上诉人协商签约，故其对商铺公摊面积过大的情况是知悉的。一直以来，被上诉人也是按照包含公摊部分的面积支付租金及物业费。一审判决未尊重双方实际履行情况及行业惯例。同时，一审法院遗漏查明2016年1月13日至5月19日被上诉人仍然实际占用涉案商铺的事实。3.对于商铺锁门问题，一审认为“关于11号商铺合同解除时间问题，海峡茶城、伍蜀穗对伍蜀穗举证的封门照片真实性均不持异议”，上诉人对此不予认可。一审期间上诉人对照片打印件的真实性没有异议，但并不等于认可该照片的证明目的。加贴封条是督促被上诉人履约的提示，无法阻止被上诉人进入涉案商铺，阻碍被上诉人经营的是锁门行为。2016年5月19日，一审法院现场勘验时并未发现封条，门上两把锁中的一把为被上诉人所加，另一把系上诉人用锯子开启，并无证据证明其中一把为上诉人所加。一审判决并未区分加贴封条和锁门的行为，也没有查明锁门行为人。被上诉人如有损失，应向实际锁门人主张。4.一审判决支持了被上诉人的实际损失，属于将合同之诉与侵权之诉一并处理，违背了《最高人民法院关于印发修改后的的通知》中相关规定。其次，被上诉人并未就损失提起反诉，一审法院直接采纳其反诉意见，不符合法定程序。再次，一审判决支持6000元损失不具备事实和法律依据。被上诉人仅是清点物品后出单方陈述，并无实际证据证明6000元损失的合理性。上诉人在一审中表示如调解的话可以抵扣6000元损失，但不能直接认可该损失；一审法院曲解了上诉人为了达成调解而作出的让步。被上诉人在加锁后也可以自力救济，但其并未自力救济，从而扩大损失，该不利后果应由其自行承担。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。伍蜀穗辩称，上诉人的上诉请求并无事实与法律依据，请法院予以驳回。具体为：1.一审判决对租赁合同效力并未认定不清，上诉人的上诉状明确载明其是接受南京台湾名品城管理有限公司的委托对外租赁相关商铺，故上诉人并非转租人；一审期间上诉人也从未提出过转租事宜。2.关于承租面积的认定，根据案涉租赁合同第1.5条、第2条约定，可以确定承租面积应以附件一红线标识范围内的面积为准，且为唯一依据；租金、物业费的计算公式为面积乘以单价。而附件一图中的红线标识范围即为商铺的实际面积。在一审庭审中，双方均认可47号商铺实际租赁面积为30.44平方米，11号商铺实际租赁面积为58.8平方米，一审法院对承租面积认定正确。至于上诉人提出的公摊面积系租赁行业惯例，被上诉人不予认可。第一，民事合同纠纷中，有约定从约定，只有在无约定或约定不明的情况下才需要酌情参考行业惯例，本案合同已经明确约定了承租面积的计量方式和标准，根本无需再参考行业惯例。第二，上诉人提出的“扣除公摊面积以后，南京市场上绝大部分商铺的实际可用面积都在60%以下”，该观点是上诉人的主观臆断，并无任何证据或数据支撑，根本不足以称之为“行业惯例”。第三，上诉人称“被上诉人作为最早一批进入茶城的承租户，可以讲对茶城商铺公摊面积过大的情况是知悉的”，该陈述表明上诉人自己也承认茶城商铺公摊面积“过大”。另，上诉人从未向被上诉人提示过公摊面积相关事宜，更没有提示过公摊面积“过大”的事宜，且11号商铺在被上诉人去看房时尚没有与隔壁房间隔开，看起来很大，被上诉人无法从肉眼分辨出只有不到60平方米。3.关于上诉人认为一审法院在同一案中处理违约之诉与侵权之诉的问题，因上诉人的封门行为阻碍承租方使用租赁物，其违反了合同义务，故应属违约行为，而非侵权行为。一审法院在同一案件中处理由同一法律关系产生的同种纠纷并无不当。上诉人认为一审法院支持被上诉人直接损失是“采纳了被上诉人的反诉意见”，该观点错误。被上诉人提出，因上诉人违约封门导致的被上诉人损失，应在上诉人主张的租金中予以抵扣，这是被上诉人针对上诉人的诉讼请求提出的抗辩意见，而非反诉意见，一审法院认定该抗辩意见的合理部分并无不当。4.一审法院认定11号商铺因被上诉人的封门行为而导致租赁合同终止，并支持被上诉人6000元损失，有事实和法律依据。2016年5月19日当天，一审法院前往涉诉商铺实地调查时，上诉人负责人林总亲口承认封了被上诉人的门，且陈述上诉人不止封了被上诉人一家，还封了其他好几家。至于当天没有发现封条，是因为被上诉人气愤之下撕掉了封条，但被上诉人保留了封条照片并作为证据提供。至于上诉人带锯子开锁而不用钥匙开锁，这只是上诉人否认其封门行为的手段。一审法院根据实地调查获取的情况，认定被上诉人提供的封条照片的证明效力，认定事实正确。第二，关于损失6000元的确定，该数额是在双方当事人均在场监督的情况下，由一审法院工作人员协助被上诉人清点出来的货损，客观真实。5.一审法院考虑到双方的履约情况，酌情判令被上诉人向上诉人支付违约金1万元，符合法律规定。同时，一审法院已经认定2016年1月13日的封门行为，是上诉人自行终止租赁关系的行为，故不应再计算该时间段的租金损失。综上，上诉人的上诉理由不能成立。海峡茶城向一审法院起诉请求：1.伍蜀穗支付海峡茶城商铺租金133024.3元（计至2016年5月19日）、物业管理费31957.13元（计至2016年5月19日）、违约金（三个月租金）37900.59元并赔偿海峡茶城经济损失（一个月免租期租金）12633.53元，总计215515.55元；2.伍蜀穗承担本案诉讼费及律师费。一审法院查明事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于11号商铺合同解除时间问题，海峡茶城对伍蜀穗举证的封门照片真实性均不持异议，但其否认该商铺2016年1月14日封门系其所为，并认为双方租赁合同系于2016年5月19日合意解除，伍蜀穗认为该商铺于2016年1月14日因海峡茶城单方锁门致根本违约而终止，根据照片证据，11号商铺店门所贴封条载明“二零一六年元月十四日封”并由海峡茶城落款并盖章，应视为海峡茶城于当日提前终止合同，故一审法院认定11号商铺合同解除时间为2016年1月14日。一审法院认为，本案争议焦点为：1.租赁商铺应按多少面积、截至何时计算租金和物业管理费；2.伍蜀穗是否应支付违约金并赔偿损失；3.伍蜀穗是否应当承担律师费。关于争议焦点一，因海峡茶城、伍蜀穗均认可商铺得房率按55%计算，且就涉争商铺租赁面积、租金及物业费标准达成一致认可意见，结合伍蜀穗已交费情况，一审法院就伍蜀穗尚欠租金及物业费认定如下：对于47号商铺，双方均认可租赁面积为30.44平方米、折后实际租金为1.89元/平方米/天、物业费为0.5元/平方米/天，且海峡茶城、伍蜀穗均认可该商铺租赁合同已于2015年5月10日合意解除，故伍蜀穗应按上述标准交纳租金12657元（自2014年10月1日至2015年5月9日止，合计220天）、物业费3805元（自2014年9月1日至2015年5月9日止，合计250天），因伍蜀穗已交租金19088元（自2014年10月1日起至2015年3月31日止）、保证金5000元及物业费4544元（自2014年9月1日起至2015年2月28日止），故伍蜀穗已超额支付该商铺租金6431元及物业费739元。对于11号商铺，双方均认可租赁面积为58.8平方米、折后实际租金为2.9元/平方米/天、物业费为0.5元/平方米/天，因11号商铺店门于2016年1月14日被张贴封条上载明海峡茶城落款并签章，应视为海峡茶城于当日提前终止合同，故伍蜀穗应按上述标准交纳租金79973.88元（自2014年10月1日至2016年1月13日止，合计469天）、物业费14670.6元（自2014年9月1日至2016年1月13日止，合计499天），因伍蜀穗已交租金56713元（自2014年10月1日起至2015年3月31日止）及铺位定金5000元，故伍蜀穗尚欠该商铺租金23260.88元、物业费14670.6元。综上，伍蜀穗已超额支付47号商铺租金6431元及物业费739元，尚欠11号商铺租金23260.88元及物业费14670.6元，两项相抵，伍蜀穗应向海峡茶城支付11号商铺租金及物业费合计30761.48元。因伍蜀穗已按期交纳47号商铺租金及物业费，故海峡茶城应全额退还该商铺定金5000元，但伍蜀穗未按期交纳11号商铺租金及物业费，故海峡茶城有权依约将伍蜀穗应付违约金在其已交纳5000元保证金中扣抵。关于争议焦点二，按照海峡茶城、伍蜀穗租赁合同第23.1条的约定，海峡茶城、伍蜀穗就47号商铺已书面协商一致终止合同，双方互不承担违约责任，故对海峡茶城要求伍蜀穗支付47号商铺违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。按照双方租赁合同第20.3条的约定，伍蜀穗应按时交付租金等，如逾期超过30天，海峡茶城有权按协议第22.2条约定提前终止合同并要求伍蜀穗支付违约金，结合双方履约情形，对海峡茶城要求伍蜀穗支付11号商铺违约金的诉讼请求，一审法院酌定支持1万元。海峡茶城称其要求伍蜀穗赔偿损失系依据合同约定的装修免租期，该装修免租期系双方真实意思表示，未违反法律规定，不属海峡茶城损失，一审法院不予支持。本案审理中，经一审法院协调，海峡茶城、伍蜀穗双方于2016年5月19日共同到场将11号商铺开锁并清点货损，因伍蜀穗计损方式合理，一审法院酌定伍蜀穗直接损失为6000元，可在伍蜀穗应付海峡茶城款项中予以抵扣，但伍蜀穗抗辩称其余损失4000元无相关证据佐证，一审法院不予采信。关于争议焦点三，按照海峡茶城、伍蜀穗租赁合同第1.6条的约定，违约方对守约方造成的实际损失包括但不仅限于合理律师费，且海峡茶城已支出本案律师费7500元，结合双方立约及履约情形，一审法院酌定支持1000元。综上所述，一审法院对海峡茶城要求伍蜀穗支付涉争商铺租金及物业费的诉讼请求支持30761.48元，对海峡茶城要求伍蜀穗支付违约金的诉讼请求酌定支持1万元,对海峡茶城要求伍蜀穗赔偿损失的诉讼请求不予支持，对海峡茶城要求伍蜀穗承担律师费的诉讼请求酌定支持1000元，前述伍蜀穗应付海峡茶城款项须扣除伍蜀穗已交纳商铺定金及保证金1万元及其直接损失6000元。判决：一、伍蜀穗应于判决生效之日起十日内给付海峡茶城坐落南京市建邺区河西大街230号南京台湾名品城6馆一楼6-1C-02号商铺租金及物业费30761.48元并支付违约金1万元、律师费1000元，合计41761.48元，扣除伍蜀穗已交纳商铺定金及保证金1万元及伍蜀穗直接损失6000元，伍蜀穗应实际给付海峡茶城25761.48元；二、驳回海峡茶城的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4645元，由海峡茶城负担4105元，伍蜀穗负担540元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。被上诉人伍蜀穗提交了加盖海峡茶城公章的台湾名品展馆建设工程规划许可证复印件及江苏省南京市烟草专卖局烟草专卖零售许可证受理通知书，以证明涉案房屋具备规划手续，且其于2014年11月之前并未使用承租商铺。上诉人海峡茶城对建设工程规划许可证复印件的来源与真实性不持异议，认可涉案房屋已办理建设工程规划许可证；对通知书认为与本案无关，也无法达到证明目的。本院对上述两证据的真实性、关联性依法予以确认。二审中，海峡茶城主张，商铺租金应以下列标准计算：47号商铺租金23253.87元（1.91元/天×55.34平方米×220天）、物业费6917.5元（0.5元/天×55.34平方米×250天）；11号商铺租金145394.69元（2.9元/天×106.9平方米×469天）、物业费26671.55元（0.5元/天×106.9平方米×499天）。就47号商铺租金计算标准问题，海峡茶城陈述：47号商铺租金应为1.91元/天/平方米，其计算方式为约定年租金38176元÷55.34平方米÷12个月÷30天；11号商铺租金计算的截止时间应为2016年5月19日。伍蜀穗陈述：一审中双方已经确认了租金计算方式，并无争议，应按365天/年计算；伍蜀穗系从47号铺搬迁至11号铺，搬迁后就未实际使用47号铺，11号铺的实际使用时间也是从2014年11月1日开始。另查明，双方就11号商铺签订的《南京名品城6号馆商铺租赁协议书》第十二条“租金”条款约定，伍蜀穗需支付首期租金38176元，即租赁期限从2014年10月1日至2015年9月30日的租金；一审中上诉人就租金标准陈述，47号商铺租金为1.89元/平方米/天。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人上诉称双方当事人就南京台湾名品城47号、11号商铺签订的《南京名品城6号馆商铺租赁协议书》（以下称《租赁协议书》）为无效合同，但涉案房屋具有建设规划许可手续，亦不存在其他无效情形，故上诉人主张合同无效不具备事实与法律依据，双方当事人均应依约履行。现双方当事人就租赁商铺的面积计算标准、47号商铺的租金标准发生争议，对此本院认为，双方签订的《租赁协议书》均约定承租面积指本协议附件一图中红线标示范围内的面积，并以此作为支付该协议约定以面积乘以单价计算之各项费用的唯一计算依据，又约定物业承租面积具体详见附件一红线范围内；双方于一审中亦认可47号、11号商铺的面积为合同承租面积的55%。在此情况下，虽合同约定的承租面积分别为55.34平方米、106.90平方米，但综合考量合同的词句、整体条款，应以承租人实际使用的商铺面积作为计算依据。据此，一审认定用于计算租金及物业管理费的两商铺承租面积分别为30.44平方米、58.8平方米，并以此计算租金及进行扣减，并无不当。上诉人还上诉称47号商铺应按照年租金/360日的标准计算每日租金，但据双方之间合同约定，伍蜀穗应支付的、2014年10月1日至2015年9月30日之间的租金为38176元，经计算约为1.89元/平方米/天；且一审中双方对于租金为1.89元/平方米/天均已确认，故对于上诉人这一上诉理由，本院不予支持。上诉人还对一审支持的违约金数额、律师费用及合理支出费用存在异议，对此本院认为，一审法院在综合考虑本案合同履行情况及违约情形的基础上，对违约金及律师费等合理支出费用进行酌定，亦无不当。上诉人还认为一审法院遗漏查明2016年1月13日至5月19日被上诉人仍占用商铺的事实，本院认为，根据现有证据，上诉人于2016年1月14日以加贴封条形式表明其意愿，故一审以该日期作为11号商铺租赁合同解除时间，认定正确。被上诉人虽认为其并未于门上加锁，但被上诉人亦未能证明其于加贴封条后与上诉人善加协商、交接商铺，故对其这一主张，本院不予采信。关于被上诉人所主张的损失能否从本案中扣除的问题，因被上诉人所主张的货物损失系因上诉人锁门所致，故其于本案中作出抵扣抗辩，一审法院为便利解决纠纷起见，对损失进行酌定并予以抵扣，亦无不当。上诉人的其他上诉理由亦无法律依据，本院依法不予采信。综上所述，海峡茶城的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4645元，由江苏海峡茶业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  殷源源审 判 员  孙 伟代理审判员  张卓慧二〇一六年十二月二十日书 记 员  孙雪松