江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4659号原告：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。法定代表人：王剑，经理。委托诉讼代理人：蒋邠，系该公司工作人员。被告：王洪军，男，1973年10月11日生，汉族，住靖江市。原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司与被告王洪军为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋邠和被告王洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2016年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2099.06元（0.84元/㎡/月*131.37㎡*19月）；2、判令被告支付违约金682元（其中2016年6月1日至12月31日期间的物业费的违约金自2017年1月1日计算至2019年5月31日，即775元*881天*5‱；2017年1月1日至12月31日期间的物业费的违约金自2018年1月1日起计算至2019年5月31日，即1324元*516天*5‱）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年8月1日，原告与地中海小区开发商靖江新江海房地产开发有限公司（以下简称新江海房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为靖江市地中海花园小区（以下简称地中海小区）提供物业服务，合同期限自2008年8月1日至2012年12月31日；物业服务费按业主拥有的建筑面积缴纳，其中高层公寓洋房按1.2元/月/㎡收费；业主应在交费存续期前一个月交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告系该小区20幢201室（以下简称201室）业主，房屋面积为131.37㎡，物业收费标准为1.2元/月/㎡。2012年11月20日和2015年12月10日，原告与新江海房地产公司签订《延期协议》和《补充协议》，物业服务期限延长至2017年12月31日。原告按约提供服务至2017年12月31日。被告仅交纳了2016年5月31日前的物业费，之后未再缴纳物业费。被告未按约交纳物业服务费，构成违约，依约应当承担滞纳金，自欠费年度次年的1月1日起计算至2019年5月31日止。原告多次催要，然被告拒绝缴纳。为保护原告合法权益，故提起诉讼。被告答辩称，对原告所述被告系201室业主、房屋面积为131.37㎡无异议。物业费是每年下半年由原告的工作人员到被告户收取并出具收据。除原告所述被告缴纳了至2016年6月1日前物业费外，被告还于2016年11月左右向原告缴纳了至2017年5月31日前的物业费1300多元，该款由原告的两个工作人员收取并出具了收据，但现已找不到收据。被告只有2017年6月1日至12月30日的物业费未缴纳。原告在服务期间未尽到物业管理之责，原告将绿化用地浇筑水泥地，被告反映多次，没有解决；被告的可视电话使用四年后损坏、墙体剥落、阳台焊接的栏杆有掉落危险等问题，原告均未帮助解决。原告未经业主同意将游泳池出租给他人经营，水电费由业主承担，但租金用途未公示。另外，原告离开小区未告知被告，而被告于2010年向原告缴纳500元公共水电备用金、2000元装修押金至今未退还。原告违约在先，故被告不同意再缴纳2017年下半年的物业费。针对被告答辩，原告补充陈述，地中海小区的游泳池是开发商出租的，水电费是承租人自行支付。原告没有执法权，不能对将绿化改成水泥地的行为采取强制措施。被告的可视电话损坏及外墙剥落已超过了保修期，维修费应由被告自行承担。原告与新物业交接好后，新物业才进驻。500元公共水电备用金已代缴和分摊，分摊情况已公示。被告的装修押金2000元原告已经退还，如果被告认为没有退还，可凭原告出具的收据办理退费。经审理查明：2008年8月1日，原告与新江海房地产公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定：新江海房地产公司选聘原告对地中海小区（别墅、花园洋房、商业街、会所、幼儿园及配套）提供前期物业管理服务。收费采取包干制，多层花园洋房为1.1元/月/㎡、高层洋房为1.2元/月/㎡、联体别墅为1.3元/月/㎡、独立别墅为1.6元/月/㎡、商业、办公为2元/月/㎡。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月内履行交纳义务。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。首期物业服务费于办理入住手续之日起交纳。本合同期限自2008年8月1日起至2012年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，新江海房地产公司在本合同期满前选聘新的物业管理企业。后原告在地中海小区提供物业服务。因地中海小区未成立业主委员会，新江海房地产公司与原告于2012年11月20日和2015年12月10日两次签订前期物业服务合同延期协议，将前期物业服务合同期限延长至2017年12月31日。原告为地中海小区提供物业服务至2017年12月31日。后新江海公司重新选聘其他物业管理公司为地中海小区提供物业服务，原告遂将有关物业管理服务设施设备资料移交给新江海公司。另查明，在本院审理原告与其他业主的物业纠纷案件中已认定：原告提供物业服务期间，地中海小区确存在部分公用设施损坏后维护不及时，门卫对进入车辆人员不登记，楼道内小广告清理不及时等情况。又查明：被告系地中海小区201室业主，房屋建筑面积131.37㎡。原、被告签订有《物业管理服务合同》一份，约定物业服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生及绿化养护、秩序维护、房屋装饰装修管理等，可按季、年全额缴纳物业管理服务费，收费标准为每月1.2元/㎡。住宅公共电梯运行电费、加压供水电费、路灯、景观小品用电用水及小区其他共用电、水，费用按实分摊，原告向被告预收水电备用金500元/户年。被告如不按约定缴费，原告可要求被告按每天千分之一支付滞纳金。后被告交纳了自2010年5月31日起至2016年5月31日的物业费。2016年6月1日至2017年12月31日的物业费，被告一直拖欠。原告催要未果，致起讼争。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、延期协议、延期补充协议、备案证明、房屋移交通知单、物业管理服务合同、收据、运行能耗分摊办法、催缴短信、起诉告知书以及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，根据新江海房地产公司与原告签订的前期物业服务合同及原、被告之间签订的物业服务合同，可以确认原、被告之间成立物业服务合同关系，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应全面履行各自的义务。根据原告的陈述和举证，可以认定原告为地中海小区提供了物业服务。原告提供的服务虽存有瑕疵，但基本符合合同约定。现原告根据合同约定，向被告主张物业服务费，符合法律规定，应予支持。考虑到原告已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。被告所缴纳的公共能耗备用金500元，现原告已举证证明代缴及分摊的事实，故被告要求返还，不予支持。至于被告所称其缴纳的装修押金2000元，因被告未提供相应收据，且原告同意被告凭收据退还，故被告可凭相关收据另行主张，本院对此不予审处。被告未及时交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，应考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告王洪军于判决生效后十日内给付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费1994元、违约金200元，合计2194元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告负担5元，被告负担20元（原告应负担部分原告已缴纳，被告负担部分限被告在于判决生效后五日内交至本院）。本判决为终审判决。审 判 员 张学军二〇一九年九月二十九日法官助理 陆园丁书 记 员 陈 晨附：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。