山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1337号 原告：杜君，男，1980年4月25日出生，汉族，历下区市场监督管理局职工，住济南市。 委托诉讼代理人：张昆（特别授权代理），山东辰静律师事务所律师。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司济南分公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102MA3EKUXJ11。 负责人：赵有良，总经理。 被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地北京市。统一社会信用代码：91110105330415022J。 法定代表人：张峥，执行董事。 原告杜君与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司济南分公司（以下简称小家联行济南分公司）、北京小家联行企业管理有限公司（以下简称北京小家联行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。原告杜君及其委托诉讼代理人张昆到庭参加诉讼，被告小家联行济南分公司、北京小家联行公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜君向本院提出诉讼请求：1.依法判决小家联行济南分公司支付杜君房屋租金18000元、逾期付款利息180元（计算至起诉之日即2019年2月14日），以及以18000元为基数，自2019年2月14日起，按年利率5%，计算至小家联行济南分公司实际付款之日，北京小家联行公司对上述债务承担连带责任；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年10月24日，杜君与小家联行济南分公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定杜君将本人持有的历城区华信路南首石榴园小区3号楼1单元703号房屋出租给小家联行济南分公司，小家联行济南分公司对房屋进行装修隔断后再行对外出租获利。同时双方约定租期3年（2017年10月26日-2020年10月25日），租金标准为第一年2800元/月，第二年3000元/月，第三年3200元/月。租金支付时间为2017年10月26日小家联行济南分公司支付11200元；2018年4月11日支付16800元；2018年10月11日支付18000元；2019年4月11日支付18000元，2019年10月11日支付19200元；2020年4月11日支付19200元。现合同履行至今，小家联行济南分公司未按合同约定期限向杜君支付第三期房租（2018年10月11日支付18000元）。对小家联行济南分公司的单方违约行为，杜君曾多次催促其履行付款义务无果。为维护杜君的合法权益，现诉至法院，请求依法判如所请。 小家联行济南分公司、北京小家联行公司均缺席，均未答辩。 杜君围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过审查认定，证据具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，据此确认以下事实： 1.2017年10月24日，杜君（委托人、甲方）与小家联行济南分公司（租赁代理机构、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》一份，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于济南市历城区（县）华信路37号街道办事处石榴园小区3栋1单元703号。房屋为：二室二厅一卫，建筑面积98平方米。第三条出租代理权限及期限（二）出租代理期自2017年10月26日至2020年10月25日，共计叁年。第四条租金（一）月租金标准：第一年2800元/月，第二年3000元/月，第三年3200元/月，租金总计102400元。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：付款日期和金额：第1次2017年10月26日11200元，第2次：2018年4月11日16800元，第3次：2018年10月11日18000元，第4次：2019年4月11日18000元，第5次：2019年10月11日19200元，第6次：2020年4月11日19200元……（四）出租代理期内甲方同意预留出60个自然天作为乙方工作期及装修期，工作日后于2017年12月26日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第十二条其他约定事项补充条款……如乙方三年之内无故退租，应赔偿甲方半年租金的200%。 2.杜君陈述，合同签订后，小家联行济南分公司于2017年10月26日通过其财务人员李移房账户向其转账11200元，2018年4月11日通过张峥账户向其转账16800元。经本院庭后核实，杜君提交的银行转账明细与其陈述的转账事实一致。 3.关于杜君主张的租金18000元，其陈述小家联行济南分公司应于2018年10月11日支付第三期房租，但未支付亦未继续管理房屋。2019年3、4月份，自小家联行济南分公司租房的租客离开，杜君于2019年5、6月份收回房屋。 4.根据杜君提交的《房屋买卖合同》记载，涉案房屋系武玉华于2006年10月16日自济南市历城区东风街道七里河社区居民委员会处所购。杜君陈述武玉华系其岳母，并提交《房屋占有使用及收益权转让协议》，证实武玉华将该房屋的占有使用及收益权无偿转让给杜君，由其对外出租。 5.小家联行济南分公司系小家联行房地产经纪（北京）有限公司设立的分支机构。小家联行房地产经纪（北京）有限公司于2018年7月23日变更为现名称。 本院认为，杜君与小家联行济南分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行各自义务。《房屋出租委托代理合同》签订后，小家联行济南分公司按照合同约定的时间先后两次支付杜君租金，特别是2018年4月11日付款系通过北京小家联行公司法定代表人张峥账户所转，可以证实杜君已将涉案房屋交付小家联行济南分公司使用。杜君主张的租金18000元系小家联行济南分公司2018年10月11日支付的第三期房租，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，小家联行济南分公司应对租金已经交纳或房屋已交付杜君提交证据，否则应承担举证不能的法律后果。现小家联行济南分公司、北京小家联行公司经本院公告送达开庭传票，均无正当理由未到庭参加诉讼，视为对举证、质证及当庭陈述权利的放弃，本院结合涉案证据及杜君陈述的事实，对其要求小家联行济南分公司支付租金18000元的请求予以支持。小家联行济南分公司自2018年10月11日之后未支付租金，但一直占有使用涉案房屋至2019年5、6月份杜君收回房屋时，小家联行济南分公司构成违约，应承担相应的违约责任。杜君要求小家联行济南分公司按照年利率5%支付逾期付款利息，参照涉案合同“如乙方三年之内无故退租，应赔偿甲方半年租金的200%”的约定，杜君主张的利息标准未超出上述约定及法律规定，本院予以认定。杜君主张至2019年2月14日的逾期利息180元，根据小家联行济南分公司的逾期付款时间及应支付租金数额计算，未超出按照年利率5%计算的数额，本院予以支持。对之后的利息，本院支持自2019年2月15日起至实际给付之日止，以18000元为基数，按年利率5%计算的数额。关于北京小家联行公司的还款责任，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，小家联行济南分公司系北京小家联行公司的分支机构，小家联行济南分公司以自己的名义与杜君从事的民事活动，北京小家联行公司应当承担连带责任。 综上所述，本院对杜君要求小家联行济南分公司支付房屋租金18000元、利息180元及支付以18000元为基数，自2019年2月15日起至实际给付之日止，按年利率5%计算的利息，及要求北京小家联行公司对涉案债务承担连带的请求予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下： 一、小家联行房地产经纪（北京）有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付杜君房屋租金18000元、利息180元； 二、小家联行房地产经纪（北京）有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付杜君以18000元为基数，自2019年2月15日起至实际给付之日止，按年利率5%计算的利息； 三、北京小家联行企业管理有限公司对上述第一、第二项债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，由小家联行房地产经纪（北京）有限公司济南分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  赵绪友 人民陪审员  孙 营 二〇一九年九月十一日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超