安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1124民初2731号 原告（反诉被告）：全椒县开源农机加工厂，住所地安徽省全椒县襄河镇经济开发区未来饲料有限公司旁，统一社会信用代码92341124MA2Q4NN21W。 经营者：夏维山，男，1963年8月4日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：全椒县鑫荣工贸有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇杨桥村，统一社会信用代码913411246989526196。 法定代表人：王茹，该公司经理。 委托诉讼代理人：史德兴，安徽敬梓律师事务所律师。 原告全椒县开源农机加工厂（以下简称开源加工厂）诉被告全椒县鑫荣工贸有限公司（以下简称鑫荣公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，鑫荣公司在审理期间提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，与本诉公开开庭进行了合并审理。开源加工厂委托代理人李洪照、鑫荣公司委托诉讼代理人史德兴到庭参加诉讼。现已审理终结。 开源加工厂向本院提出诉讼请求：1、判令鑫荣公司迁出其协议转让的全部厂房及土地；2、判令鑫荣公司支付其占用厂房及附属设施期间的租金至实际返还之日止，西边两个厂房、水房第二层及食堂到2019年6月28日的租金和东边两个厂房、水房第一层及厕所到2019年6月28日的租金，两项合计629233元；3、本案诉讼费由鑫荣公司承担。事实和理由：2016年7月16日，双方签订《转让协议》，开源加工厂将位于全椒县滁全路与纬二路之间的全部厂房及土地转让给鑫荣公司，并对相关事项作出了约定。由于该转让行为违反法律、法规的强制性规定，无法办理该房屋转让过户的相关手续，2018年5月2日，经开源加工厂向你院提起诉讼，要求确认以上转让行为无效。2018年7月26日，贵院以（2018）皖1124民初1180号民事判决书判决，确认双方上述《转让协议》无效，该判决已经生效，其多次要求鑫荣公司腾让迁出占用的全部厂房及土地，遭拒绝。 鑫荣公司辩称：双方签订的《转让协议》已经被生效判决确定为无效，同意返还已经接受的厂房土地，合理赔偿开源加工厂方损失；鉴定报告中对一估价对象鉴定到2018年6月1号是因为《转让协议》中明确注明东边厂房租金由鑫荣公司收取，每年60800元，二年共121600元，其仅收取了租金121600元，而鉴定报告中的金额达到22万余元，金额明显过高，对于开源加工厂要求承担60万余元的损失，不予认可。 鑫荣公司向本院提出反诉请求：1、判决开源加工厂返还房产及土地转让款140万元，并按月利率2%计算至款清之日止（其中100万元自2016年5月17日起计算至2018年9月16日56万元；40万元自2016年6月16日起计算至2018年9月15日损失21.6万元，合计77.6万元）；2、开源加工厂赔偿其修缮、改建、装潢损失合计181906.27元，搬迁费48312元（二次）、停产停业、土地及房产实际损失；3、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。 开源加工厂对反诉答辩称：1、对返还转让款140万元无异议，但按月利率2%计算利息至款清之日，无法律依据，不应支持，且在收到140万元之前，房屋已经交与鑫荣公司；已收租金自2016年5月份到2018年9月份，640平米厂房租金140600元，年租金60800元，每月5021元，按这个标准计算其自用厂房789.92平方米的租金自2016年5月份到2018年9月16日租金应为175618元，每年75452元，每月6256元，合计315768元（2018年9月16日），利息应该按年利率6%计算，因此被告要求支付的2%的利息计算，我方不予认可；2、对装潢损失等评估124749元不认可，因为装潢损失应为增值部分，而评估金额是现有价值，其愿意承担损失的30%，厕所8.3平方米，评估造价7885元不认可，并没有这么多钱；3、其垫付的反诉费10950元鑫荣公司应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。对当事人无异议的主体资格、房产证、土地使用权证书、开源加工厂土地测绘图、《转让协议》、本院（2018）皖1124民初1180号判决书、140万元的收条和转账凭证等证据，本院予以确认，并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认证如下：开源加工厂提交的证据三、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评价报告一份，证明2018年7月16日至2019年6月1日期间，鑫荣公司应支付其厂房及附属设施租金629233元（以该评估报告第二项的租金标准为基准继续计算至2019年6月1日），之后租金按评估报告确定的标准计算至实际返还之日止。鑫荣公司对真实性无异议，但认为估价明显过高；东边厂房租赁给李伟两年的租金121600元不应当再行评估；从2018年6月1日起，东边厂房渗漏、天窗塌陷，无法使用，不可能出租使用，与第三人租赁合同中东边厂房披厦（大约300平方）是赠送给第三方使用，但在评估报告中依然按照同等的价格评估，显然是不公正的，2018年6月1日后的占用费不应当再行计算。该评价报告系本院委托鉴定，真实、合法、且与待证事实相关联，本院予以确认。 鑫荣公司提交的证据二、评估报告及评估发票各一份，证明装潢损失181906.27元、单次搬迁费24156元，为此支付鉴定费5000元。开源加工厂对装潢损失不认可，搬迁费就是24156元，不存在二次搬迁。本院对该证据予以确认，证明目的将在后文阐述。 证据三、（2013）滁民一终字第00955号判决书一份，证明房地产买卖合同被确认无效后，应当按照房地产的现值与购买价的差额确定买方的损失，在该份判决书中并未支持卖方要求支付占用费的请求。开源加工厂认为该判决为个案，与本案无关联，不能作为认定和适用本案的依据。二案标的物用途不同、互无关联，本院不予确认。 证据四、开源加工厂与滁州昌鑫铸造材料有限公司厂房租赁合同一份，证明评估租赁价值过高。开源加工厂对证明目的不予认可。该租赁合同与本案无关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月16日，双方签订一份《转让协议》，约定开源加工厂将位于滁州市之间的厂房及土地转让给鑫荣公司，总价170万元；合同签订时付100万元，进厂时付40万元，开源加工厂土地挂牌时付20万元，余款10万元在在房产过户时一次性付清，同时双方对其它事项也作出了约定。协议签订后，鑫荣公司按照约定交付了140万元，并接受了开源加工厂整个资产。因开源加工厂占地性质系集体所有，无法办理过户手续，开源加工厂于2018年5月提起诉讼。同年7月26日，本院判决双方签订的《转让协议》无效。该判决生效后，开源加工厂多次要求鑫荣公司腾让迁出占用的厂房及土地未果，引发诉讼。 诉讼中，鑫荣公司申请对转让期间的装潢损失及搬迁费用进行鉴定，本院委托滁州市诚信资产评估事务所进行了评估，装潢原值181906.27元、净值124749元，搬迁费用24156元，为此支付评估费5000元。开源加工厂申请对鑫荣公司实际占用期间的租金标准进行鉴定，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行了评估，估价对象在年度区间的租赁总价为516238元，为此支付评估费5000元。 本院认为，涉案《转让协议》被人民法院确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。开源加工厂将厂房及集体土地使用权一并转让给鑫荣公司，其应当知晓该标的物为法律禁止买卖，而鑫荣公司作为企业法人，也应知晓农村集体土地不得用于非农业生产，双方过错程度相当，对合同无效导致的损失负同等责任。故开源加工厂诉请鑫荣公司迁出其协议转让的厂房及土地，本院予以支持；鑫荣公司实际占用厂房及土地期间的损失截止2019年6月28日按629233元计算，各自承担一半即314616.50元，此后则以不动产测量面积1986.4m2为基数按年均租赁价格106元／年m2标准计算至实际迁出之日止。而开源加工厂因无效合同取得的140万元也应当返还，其造成鑫荣公司资金占用损失也应赔偿，本院酌定按月利率16‰的一半即月利率8‰标准计算至清偿之日止（其中100万元自2016年5月17日起计算，40万元自2016年6月16日起计算；其修缮、改建、装潢损失为124749元，开源加工厂承担一半62374.50元，鉴于修缮、改建、装潢已形成附合，该财产权宜归开源加工厂所有，其认偿鑫荣公司损失应为124749元，另承担二次搬迁费用的一半24156元，合计148905元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）全椒县鑫荣工贸有限公司于本判决生效后十日内从原告（反诉被告）全椒县开源农机加工厂迁出； 二、被告（反诉原告）全椒县鑫荣工贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）全椒县开源农机加工厂土地、厂房实际占用费314616.50元，并自2019年6月29日起以1986.4m2为基数按年均租赁价格106元／年m2标准计算至实际迁出之日止； 三、反诉被告（原告）全椒县开源农机加工厂于本判决生效后十日内返还反诉原告（被告）全椒县鑫荣工贸有限公司房地产转让款140万元，且其中100万元自2016年5月17日起、另40万元自2016年6月16日起均按月利率8‰计算至实际清偿之日止； 四、反诉被告（原告）全椒县开源农机加工厂于本判决生效后十日内赔偿反诉原告（被告）全椒县鑫荣工贸有限公司开源加工厂装潢损失124749元、搬迁费24156元，合计148905元； 五、驳回原告（反诉被告）全椒县开源农机加工厂、反诉原告（被告）全椒县鑫荣工贸有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费10092元、评估费5000元，由原告（反诉被告）全椒县开源农机加工厂、被告（反诉原告）全椒县鑫荣工贸有限公司均各负担一半；反诉费10950元、评估费5000元，由反诉原告（被告）全椒县鑫荣工贸有限公司、反诉被告（原告）全椒县开源农机加工厂均各负担一半。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  惠 耘 审 判 员  李昌青 人民陪审员  许程琍 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  王 慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。