河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初506号原告：河南龙辰置业有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口，统一社会信用代码：91410329660932292B。法定代表人:陈雨，女，汉族，住河南省伊川县，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆会兵，男，汉族，1967年5月24日生，住河南省伊川县，该公司职工，一般代理。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师，特别授权。被告：赵轩晓，男，汉族，1975年1月22日生，住河南省伊川县。原告河南龙辰置业有限公司（下称“龙辰公司”）诉被告赵轩晓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙辰公司委托诉讼代理人陆会兵、丹志慧，被告赵轩晓均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龙辰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付代被告偿还的按揭贷款9319.01元；2.依法判令被告向原告支付原告代其支付贷款产生的资金占用费1107.1元（计算至实际清偿之日）；3.依法判令被告向原告支付代还款日0.1%的违约金6734.84元（计算至实际清偿之日）；4.依法判令被告向原告支付不配合办理房屋产权证书违约金76822.4元（计算至实际清偿之日）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年10月22日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的龙辰盛世家园小区1号楼1单元502号房，房款总额为256331元，采取余款办理按揭贷款的形式购买，原告为其贷款提供阶段性担保。后被告未按期还贷，导致原告承担保证责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告赵轩晓答辩称：具有先合同义务的原告未按约定按时办理房产证，被告有权行使先履行抗辩权，应当驳回原告的诉求。原告龙辰公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议，欲证明原被告双方建立了房屋买卖关系，以及原告主张各项请求所依据的合同依据；2.农业银行个人购房担保借款合同一份和房地产抵押合同一份，欲证明原告为被告不能偿还银行按揭贷款的担保人，并且原告履行了担保义务；3.代付款的凭证一组（共9张），欲证明自2015年9月28日至2017年12月29日，原告共给被告代偿9319.01元；4.欠款本息违约金计算表，欲证明原告主张的违约金依据。被告赵轩晓对原告提交的证据质证认为：对证据一、二、三均无异议，对证据四不认可，原告当初承诺365天内办理房产证，但是一直到2015年9月28之前都没有给被告办理。按照合同规定是原告违约在先，才导致被告后来没有再交房贷。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2009年10月22日，被告赵轩晓作为买受人，原告龙辰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告购买龙辰盛世家园小区1幢1单元5层502号房屋，建筑面积132.86平方米，单价1929.33元/平方米，总金额256331元，付款方式为分期付款，其中首付款86331元，余款17万元办理按揭贷款。该合同还对买受人所购商品房面积确认、面积差异处理、交付条件和期限、违约责任等作出了明确约定。就房屋产权登记问题，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”《补充协议》第八条作出约定：“在出卖人为买受人购买该商品房提供贷款阶段性担保时，买受人应按出卖人书面通知所载明的期限，办理该商品房的产权登记和抵押登记手续，并将办理该手续所需买受人提交的资料、缴纳的税费、商品房维修基金等交至产权登记机关（或委托出卖人代收）。逾期提交，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按其房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”就被告按揭贷款偿还问题《补充协议》第十八条约定：“买受人选择贷款方式支付房价款的，出卖人将为买受人提供阶段性担保，该担保自该商品房的房地产权属证件及抵押登记办理完毕、银行取得他项权利证书之日其起解除……在出卖人担保期间，因买受人迟期还款而由出卖人代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用（下称代偿款）时，买受人承诺自出卖人要求其偿还该代偿还款的书面通知送达之日起7日内全额偿还出卖人。逾期支付，则视为买受人违约，买受人应按日向出卖人支付该代偿款千分之一的违约金，该合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权单方解除该合同并收回该商品房；出卖人在扣除相关代偿款、买卖双方印花税（购房款总额的0.1%）及购房款总额5%的违约金后30日内向买受人无息退还已收购房款余额。”《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告赵轩晓作为借款人及抵押人，中国农业银行股份有限公司伊川县支行（以下简称“农行伊川支行”）作为贷款人，龙辰公司作为保证人，共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为17万元，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。同时约定：龙辰公司的保证方式为连带责任保证，保证范围包括该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期限为阶段性担保，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。该合同另对贷款利率、罚息利率、复利等进行了明确的约定。后原被告及农行伊川支行签订《洛阳市房地产抵押合同》，由抵押人赵轩晓以龙辰盛世家园小区1号楼1单元502室房屋及相关权益作为上述贷款的抵押物，农行伊川支行为抵押权人，龙辰公司为担保人。2015年9月28日起至2017年12月29日，被告未按约定偿还按揭贷款，农行伊川支行遂要求龙辰公司承担保证责任，此期间原告龙辰公司共计为被告赵轩晓代偿贷款本金、利息、罚息、复利共计9319.01元。该款项被告未向原告偿还，后原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按约履行合同义务。本案原被告争议焦点在于：被告是否应当承担未按期偿还按揭贷款的逾期利息及违约金，是否应当承担不配合办理房屋产权登记的违约金。《补充协议》对买受人未按期偿还按揭贷款的违约责任约定了违约金，未约定逾期利息。按照该约定标准计算，违约金已超过原告实际代偿款9319.01元的30%即2795.703元，明显过高，本院支持2795.7元，逾期利息不再支持。《补充协议》第八条约定：“买受人应按出卖人书面通知所载明的期限，办理该商品房的产权登记和抵押登记手续，并将办理该手续所需买受人提交的资料、缴纳的税费、商品房维修基金等交至产权登记机关（或委托出卖人代收）。逾期提交，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按其房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”由此可见，原告主张被告不配合办理房屋产权登记违约，应当举证证明原告向被告送达了书面通知，但原告未提交相关证据，故原告该项诉求本院不予支持。被告辩称，因原告方原因导致其所购房屋不能按约办理房产证，是原告违约在先，但房屋产权登记证书办理情况并不能抗辩其不还银行按揭贷款，被告的答辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告赵轩晓于本判决生效之日起十日内支付原告河南龙辰置业有限公司代偿款9319.01元，并支付违约金2795.7元。二、驳回原告河南龙辰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，减半收取1075元，由被告赵轩晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 黄 园二〇一九年九月二十七日书记员 杨志娟