西藏自治区林芝市巴宜区人民法院民事判决书（2019）藏0402民初181号原告：西藏林芝泓天酒店管理有限公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区，统一社会信用代码XXXX。        法定代表人：廖化能，系该公司执行董事兼总经理。        委托诉讼代理人：罗征炬，西藏尼洋律师事务所律师。        被告：何电水，男，汉族，1965年10月10日出生，户籍地安徽省淮北市，外来经商人员，公民身份号码×××。        原告西藏林芝泓天酒店管理有限公司（以下至判决主文简称“泓天公司”）与被告何电水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泓天公司委托诉讼代理人罗征炬到庭参加诉讼，被告何电水经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告泓天公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告立即归还并搬离承租房屋；3．判令被告支付原告2018年3月1日至2019年5月31日的房屋租金85500元，具体所欠租金计算至被告搬离房屋之日；4．判令被告支付原告2018年3月1日至2019年5月31日的水电费46440元，具体所欠水电费计算至被告搬离房屋之日；5．判令被告支付原告2018年3月1日至2019年5月31日的垃圾处理费及临时房屋租用费15700元，具体所欠垃圾处理费及临时房屋租用费计算至被告搬离房屋之日；6．判令被告向原告支付逾期缴纳租金、水电费、垃圾处理费的资金利息，以147640元为基数从2019年5月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告付清为止；7．判令不予退还被告缴纳的200000元房屋押金；8．判令被告承担本案诉讼费和公告费。事实和理由：2018年3月8日，被告因经营餐饮所需承租了原告位于林芝市巴宜区八一镇白玛岗路与迎宾大道交汇处泓天大酒店二期3-4号门面，承租面积：120平方米。双方于当日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋情况、租赁期限、租金、双方权责等条款。合同签订后，原告按照双方约定将符合乙方租赁条件的房屋交付给了被告使用，但被告却未按照双方的合同约定按时交付租金。2018年12月27日，被告向原告出具147640元欠条一张，并承诺在2019年4月30日前付清全部欠款，否则原告有权收回门面，不退任何押金，不作任何赔偿。但至今被告也未向原告支付任何租金和水电费，并以各种理由为借口拒不缴纳。2019年5月3日，原告向被告送达了正式《通知》，并告知被告于2019年5月6日之前将所欠租金、水电费等全部缴纳，否则原告将根据合同约定依法解除合同并收回房屋。事后，被告仍不予理会，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定：被告不得拖欠房屋租金，如拖欠时间达3个月，原告有权收回房屋，并不退还押金。被告违约行为，已经严重影响了原告的合法权益，同时也给原告的正常经营造成严重困难。现原告为维护其自身合法权益，根据双方签订的《房屋租赁合同》以及《合同法》等相关法律的规定向贵院提起诉讼，望依法判决。        被告何电水既未提交书面答辩意见，亦未到庭参加诉讼。        原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：        1．《房屋产权证》复印件、房地产平面图、房屋所有权人廖秋身份证复印件各一份、廖秋与西藏林芝地区泓天酒店管理有限公司（2015年10月21日名称变更为“西藏林芝泓天酒店管理有限公司”）《房屋租赁合同》原件一份，欲证明原告系案涉房屋合法的用益物权人，在其租赁期内有权向被告何电水转租3-4号门面房，本院认为，该证据真实、合法，且与本案关联，可以作为认定案件事实的依据；2．《房屋租赁合同》《授权委托书》原件各一份，欲证明2018年3月1日，原告委托代理人廖化兵代表泓天公司与被告何电水签订了案涉房屋的租赁合同，约定了出租房屋情况、租赁期限、租金、双方权责、违约等内容，本院认为，该证据系双方意思自治行为，有双方签名捺印（盖章），真实合法，且与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信；3．《欠条》原件一份，欲证明2018年12月27日，原告委托代理人廖化兵与被告就被告拖欠原告案涉房屋租金、水电费、垃圾处理费、临时房屋租用费等事项进行结算，经结算被告出具金额为147640元的欠条一张，本院认为，该欠条有被告何电水亲笔签名捺印，系其真实意思表示，与证据2能够相互印证，本院予以采信；4．《通知》原件一份、张贴《通知》照片打印件四份，欲证明2019年5月3日原告向被告发出催缴租金通知，该通知已到达被告何电水，本院认为，该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。        另，本院依职权向案涉房屋现承租人张岳宁调取其与泓天公司《房屋租赁合同》、《巴宜区泓氏龙虾烧烤店营业执照》复印件各一份，并对张岳宁作了《调查笔录》一份，案外人张岳宁的陈述与《巴宜区泓氏龙虾烧烤店》营业执照的登记时间、其与泓天公司《房屋租赁合同》的签订时间基本吻合，本院予以采信。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：        原告于2015年1月1日承租了廖秋位于林芝市××区交汇处的房屋，共计七层，建筑面积为6424.54平方米，租期十年。2018年3月1日，原告将其中的3-4号转租给被告何电水用于经营“何氏龙虾烧烤店”，并签订《房屋租赁合同》，双方约定：押金200000元、每月租金5670元（按季度支付）、水费每吨3元、热水费每吨8元、电费每度1.5元、排污费每吨3元，此外，亦约定如被告拖欠租金超过3个月甲方有权收回房屋。合同签订后被告向原告支付押金200000元，因被告未依约支付房屋租金、水电费、排污费等费用，原被告双方进行结算，被告于2018年12月27日向原告委托代理人廖化兵出具金额为147640元的欠条一张，欠条载明“…房租费（2018年3月1日-2019年5月31日）计人民币：￥85500元，水电费人民币：￥46440元，垃圾处理费及临时房屋租用费计：￥15700元。…本人何电水承诺在2019年4月30日前全部结清所有欠款，如未按时结清，廖化兵有权直接将何氏龙虾饭店收回，不退任何押金，不作任何补偿。”原告于2019年5月3日向被告发出《通知》，要求其于2019年5月6日前向原告缴纳全部租金及水电费等费用，但被告并未履行支付义务，原告诉至法院。        另查明，2019年5月10日泓天公司与案外人张岳宁重新签订案涉房屋的《房屋租赁合同》；案外人张岳宁于2019年5月7日以案涉房屋原址登记注册了“巴宜区泓氏龙虾烧烤店”，并实际经营。        本院认为，关于原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告归还租赁房屋的问题。原被告2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》，对租赁房屋的具体位置、月租金、租赁期限、双方违约责任等内容作了明确约定，并有双方签名盖章予以确认，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行义务，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告理应依约向原告支付房屋租金、水电费、垃圾处理费等相关费用，原告在被告经营的“何氏龙虾烧烤店”张贴《通知》向被告催缴租金、水电费、垃圾处理费等费用，被告拒不支付且不知所踪。虽本案租赁合同未到期，但被告违约在先，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除《房屋租赁合同》，并要求被告归还房屋，现案涉房屋已被案外人张岳宁租赁，被告亦不知所踪，双方已没有继续履行合同的合意，订立合同的目的无法实现，故对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼主张，本院予以支持；对于原告要求被告搬离并归还租赁房屋的诉讼主张，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金85500元、水电费46440元、垃圾处理费及临时房屋租用费15700元的诉讼主张，被告于2018年12月27日向原告委托代理人廖化兵出具《欠条》一份，并有原被告双方签名盖章，被告以书面形式确认欠付原告2018年3月1日至2019年5月31日期间的租金85500元、水电费46440元、垃圾处理及临时房屋租用费15700元，以上费用共计147640元。庭审中原告认可房屋租金以每月5670元计算自2018年3月1日至2019年5月6日止，即5670元／月×14月＋（5670元／月÷31天）×6天=80477.42元，故本院对原告要求被告支付拖欠房屋租金予以部分支持80477.42元，对原告要求被告支付拖欠的水电费46440元、垃圾处理费及临时房屋租用费15700元的诉讼主张予以支持。        关于原告要求将房屋押金200000元作为违约金是否予以退还的问题。原告认为被告拖欠房屋租金超过3个月，构成对双方签订的《房屋租赁合同》的根本违约，按《房屋租赁合同》及《欠条》约定，该房屋押金200000元应作为被告支付原告的违约金，不予退还被告。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，双方对于违约金的约定高于实际损失，被告应按欠付原告房屋租金、水电费、垃圾处理费及临时房屋租用费总金额的30％向原告支付违约金，即（80477.42＋46440＋15700）元×30％=42785.23元，故原告主张以房屋押金200000元作为违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。        关于原告主张被告向原告支付逾期缴纳租金、水电费、垃圾处理费的资金利息，以147640元为基数从2019年5月1日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告付清为止的诉讼请求，本院认为，本院认定违约金为42785.23元，房屋押金200000元足以抵扣违约金、租金、水电费、垃圾处理费等共计185402.65元的费用，不存在逾期支付的情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。        综上所述，本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原被告于2018年3月1日签订了《房屋租赁合同》，对租金、水电费、垃圾处理费等相关费用及双方权责作了明确约定，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告在使用租赁房屋后并未按约支付租金、水电费、垃圾处理费等相关费用，且在原告发出催缴《通知》后，被告不知所踪，导致原被告双方失去了继续履行合同的合意，合同目的无法实现，故原告要求解除《房屋租赁合同》、支付欠付租金、水电费、垃圾处理费的诉讼主张本院予以支持。因被告未依约履行义务，理应对原告承担违约责任，但原告主张以房屋押金200000元作为违约金的诉讼请求，因被告欠付原告房屋租金、水电费、垃圾处理费等费用总计142617.42元，约定的付款期限届至2019年4月30日，违约金金额过高，本院予以适当调整，故对于原告的该诉讼主张，本院部分予以支持。原告与案外人张岳宁于2019年5月10日已重新签订了《房屋租赁合同》，案外人张岳宁于2019年5月7日已占有使用并实际经营以案涉房屋登记注册的“巴宜区泓氏龙虾烧烤店”，故对原告请求被告归还并搬离案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告缴纳的房屋押金200000元足以抵扣其所欠付的房租费、水电费、垃圾处理费等费用以及应支付的违约金，不存在逾期支付上述费用的情形，故对原告主张以147640元为基数计算被告逾期支付租金、水电费、垃圾处理费的逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。被告何电水经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款的规定，判决如下：        一、解除原告西藏林芝泓天酒店管理有限公司与被告何电水于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》；        二、被告何电水于本判决生效之日起二十日内一次性向原告西藏林芝泓天酒店管理有限公司支付自2018年3月1日至2019年5月6日期间拖欠的房屋租金80477.42元、水电费46440元、垃圾处理费及临时房屋租赁费15700元及违约金42785.23元，上述款项共计185402.65元，从房屋押金200000元中予以抵扣；        三、驳回原告西藏林芝泓天酒店管理有限公司的其他诉讼请求。        如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费6514.60元，由被告何电水负担3474.35元，原告西藏林芝泓天酒店管理有限公司负担3040.25元。        如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。        审判长    索朗巴吉审判员    朱春丽审判员    刘淑云二〇一九年九月十二日法官助理    陈金连书记员    旦增罗布