福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)漳民终字第1265号上诉人(原审被告)：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：许美玉，女，1963年7月12日出生，住福建省漳州市芗城区。上诉人明发集团(漳州)房地产开发有限公司(以下简称明发公司)因与被上诉人许美玉商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明发公司的委托诉讼代理人罗宏强，被上诉人许美玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发公司上诉请求：撤销原判，依法驳回许美玉的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定涉案商品房未达到合同约定的交付条件，属认定事实和适用法律错误。规划条件核实不属于涉案商品房的交付条件。二、原审认定高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。三、原审错误认定出卖人逾期交房天数的截止时间，导致判决错误。本案出卖人逾期交房总天数仅能计算至2014年3月2日。许美玉辩称：同意一审判决，驳回出卖人的上诉请求。许美玉向一审法院起诉请求：出卖人支付买受人逾期交房违约金计至2015年3月24日为80267.54元，并自2015年3月25日起至实际交房之日止每日按已付购房款635028元的万分之二计付逾期交房违约金。一审法院认定事实：2011年10月22日，买受人许美玉与出卖人明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场x幢x号商品房一套，建筑面积133.69平方米，每平方米4750元，总金额635028元。购房款买受人已依约支付完毕。合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。2013年12月26日，出卖人开发的明发商业广场20#-26#楼通过建筑工程竣工验收合格；2014年1月21日通过建设工程消防验收合格。本案讼涉商品房所在的26#楼迄今未通过建设工程竣工规划条件核实。2014年2月27日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2014年3月2日办理房屋交接手续。买受人于2014年7月31日接收讼涉商品房。自2013年7月1日起至2014年7月31日止的期间时间为395天。一审另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》，2011年10月22日至2014年7月31日，漳州市出现中雨以上141天，六级以上风25天，台风30天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后出卖人可延期交房天数为175天。一审法院认为：出卖人明发公司与买受人许美玉签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中，中雨以上、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有出卖人提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。综上，经核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为175天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知买受人办理交房手续，但因讼涉建设工程迄今未通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定出卖人于讼涉建设工程竣工规划条件核实通过之前的通知交房行为属于无效行为。但因2014年7月31日买受人已实际接受讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2013年7月1日起至2014年7月31日止的期间时间为395天，扣除出卖人可延期交房天数175天，出卖人应承担逾期交房违约金的天数为220天，故应认定讼涉商品房逾期交付实际超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应按照买受人已付款的日万分之二计算，向买受人支付220天逾期交房违约金计27941.23元（635028元×0.02%×220天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付许美玉逾期交房违约金27941.23元。二、驳回许美玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1807元，由许美玉负担1178元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担629元。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对原审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。根据漳州市气象科技服务中心出具的《气象报告》，2014年3月2日起至2014年7月31日，漳州市出现中雨以上32天，六级以上大风7天，台风4天，上述因素扣除重复天数5天后，出卖人可延期交房天数为38天。本院认为：涉案《商品房买卖合同》与《合同补充协议》是出卖人明发公司与买受人许美玉双方建立在平等、自愿基础上订立，意思表示真实，且内容未违反有关法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案商品房于2014年2月27日书面交房通知的交接截至日2014年3月2日时是否符合交房条件。二、原审认定可以顺延交房的情形是否正确；三、高温天气是否可作为出卖人顺延交房的情形。四、出卖人逾期交房天数是多少。对此，本院予以分析、认定如下：一、关于涉案商品房于2014年2月27日书面交房通知的交接截至日2014年3月2日时是否符合交房条件的问题。本案中，涉案商品房所在工程于2013年12月26日竣工验收合格，2014年1月21日消防验收合格，已具备法定交付条件。出卖人于工程竣工验收合格及消防验收合格后的2014年2月27日向买受人发出交房通知，通知买受人于2014年3月2日办理交房手续，此时涉案商品房已符合法定交付条件，买受人无权拒收。《中华人民共和国城乡规划法》第45条所规定的规划条件核实，其目的在于对行为的管理，不是效力性强制性规定，并不影响交房的效力，原审将其作为涉案商品房的法定交付条件不当，应予纠正。出卖人主张涉案商品房于2014年2月27日书面交房通知的交接截至日2014年3月2日时已符合交付条件，有事实与法律依据，理由可以成立。二、关于高温天气是否可作为出卖人顺延交房的情形问题。根据《防暑降温措施管理办法》第六条第三项(2012年版)有关规定，只有出现40度以上的高温天气，施工单位才可停工。由此，从合同的角度看，对于未出现40度以上高温天气的，除非合同有约定，否则出卖人应当自行克服。本案中，合同对此未作约定，且出卖人也未举证出现40度以上的高温天气的天数，故出卖人主张高温天气可顺延交房，举证不能，理由不能成立。三、关于原审认定可以顺延交房的情形是否正确的问题虽然合同第八条除不可抗力外，仅约定“政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的”可以延期交房，并未以列举式方式将符合该约定的情形一一列出，但根据日常经验并结合司法实践理解，中雨以上雨天、六级以上大风、台风、停水停电等情形应属于上述约定范畴，故原审认定上述情形可以延期交房并无不妥。四、关于出卖人逾期交房天数的认定问题。2014年3月2日时，涉案商品房已具备交付条件，故该日为逾期交房天数的截止点。原判计算本案的逾期交房违约天数，从2013年7月1日起至2014年7月31日止期间为395天，扣除可延期交房天数175天，违约天数为220天，多认定从2014年3月2日至2014年7月31日期间的天数151天，扣除可延期交房天数38天，据此，出卖人从自2013年7月1日至2014年3月2日期间的逾期交房的天数107天，依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应按买受人已付款的日万分之二计算，向买受人支付107天逾期交房违约金为13589.6元（635028元×0.02%×107天）。综上所述，出卖人的上诉，部分理由成立，其上诉请求部分予以支持。原判认定事实部分错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第792号民事判决第二项即驳回许美玉的其他诉讼请求二、变更维持漳州市龙文区人民法院(2015)文民初字第792号民事判决第一项为明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付许美玉逾期交房违约金13589.6元。一、二审案件受理费各1807元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担一、二审案件受理费各928元，许美玉负担一、二审案件受理费各879元本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一六年十二月二十一日书记员 卢 杰