呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2934号上诉人(原审被告)：呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司，地址：呼和浩特市新城区东落凤街矿业公司宿舍16号。法定代表人：赵久元，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高俊峰，男，邮政银行土左旗支行职工，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王振华，男，无固定职业，现住呼和浩特市。被上诉人(原审被告)：范海龙，男，无固定职业，现住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司（以下简称九元公司）因与被上诉人高俊峰、王振华、范海龙案外人执行异议之诉纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。九元公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回高俊峰的诉求。事实与理由：1.一审判决中本院认为部分事实不清、证据不足、自相矛盾、逻辑混乱。首先，本案中所谓的认购协议并非商品房买卖合同，九元公司并未收到高俊峰交纳的购房款，而且该所谓的认购协议并非双方真实意思表示，高俊峰与九元公司并不存在真实的房屋买卖关系。其次，一审认为签订购房合同的买受人具有物权期待性质，因此就认为具有优先性、足以排除执行；这样的观点难以让人信服。如果照一审这样的观点去推论，那么所有的签订房屋买卖合同的买受人均有此权利，那么一审引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定有何意义？既然只要是买受人就具有优先性、物权期待权便可以排除执行，为何又引用该规定的二十八条，称提出执行异议之诉只有符合该二十八条规定情形的买受人才能排除执行，但涉案高俊峰完全不符合该司法解释二十八条规定之四个条件，明显自相矛盾。2.高俊峰即使购买了本案争议房屋，也仅仅享有债权而已，且其债权不享有优先性，不能排除九元公司申请的强制执行。买卖关系属于债权行为而非物权行为，是出卖人与买受人之间买卖关系即债权行为，而物权行为则指出卖人与买受人之间转移房屋所有权的行为，物权应具有公示效力。我国《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”根据该规定，房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时，由于房屋的所有权并未发生转移，此时，出卖人与买受人之间仅发生债权的效力。本案中，即使高俊峰作为买受人与出卖人就诉争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，双方仍是各自依约履行合同义务的债权行为，在尚未办理诉争房屋所有权转移登记手续时，高俊峰尚未取得诉争房屋所有权，其基于所谓的买卖合同仅取得了要求办理诉争房屋所有权转移登记手续的债权请求权而非物权。3.涉案房屋权利属于范海龙、王振华所有；执行裁定书是法院执行行为的体现，没有违反法律规定。九元公司与被执行人范海龙、王振华建设工程施工合同纠纷一案，经呼和浩特市中级人民法院（2015）呼民一终字第00458号民事判决书终审判决确认，被执行人范海龙、王振华返还九元公司超额支付的工程款1167630元。从九元公司与被执行人范海龙、王振华的两份民事判决书也可看出（2013土左商初字第431号、2015呼民一终字第00458号）涉案房屋直接抵账给了王振华、范海龙，故涉案房屋相应权益归王振华、范海龙所有；因此在王振华、范海龙据不履行判决认定的返还九元公司1167630元工程款的情况下，故九元公司申请强制执行，执行的为金钱债权，只是在法院查找被执行人范海龙、王振华名下无金钱可供执行的情况下，才对属于王振华、范海龙名下的包括涉案房屋在内的财产进行强制执行。法院在九元公司的申请下进行强制执行，符合法律规定。4.高俊峰对涉案房屋不具有排除执行的物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件可知，只有同时符合以上四个条件，才能够排除对争议房屋的执行。本案中高俊峰对涉案房屋没有签订买卖合同，其与九元公司并未签订真实意思表示的买卖合同，即使存在认购协议一审法院也认定涉案房屋“五证不全”而导致无效，即不符合签订合法有效的书面买卖合同的第一要件。另一审庭审中已查明现该案涉房屋并未向高俊峰交付，高俊峰并未实际占有使用该房屋，故其同样不符合该二十八条第二要件；至于购房款问题，高俊峰并未向九元公司支付，随其套用该二十八条规定，称向范海龙、王振华支付了购房款，但对此说法高俊峰并无协议的转账及其他凭证予以证实，且据了解其与范海龙具有亲戚关系；更重要的是即使其说法成立，也未支付全部购房款，故不符合该二十八条的第三要件；高俊峰至今未取得该房屋产权，未办理过户手续，故也不符合该二十八条的要件，因此高俊峰提出的异议之诉理由不能成立，不符合该二十八条规定的可以排除执行的四个要件，故应驳回其执行异议之诉。高俊峰辩称，1.九元公司与王振华、范海龙以房抵债已完成，与案涉房屋再无关联。本案中，九元公司申请强制执行的依据是（2013）土左商初字第431号及贵院（2015）呼民一终字第00458号民事判决书，主要理由是九元公司与范海龙、王振华之间因建筑施工合同产生纠纷，施工工程中，九元公司将房屋抵顶给范海龙、王振华为工程款，现根据生效判决，以物抵债已经完成。2.范海龙、王振华对案涉房屋不再享有物权，且九元公司对此事明知。本案中，包括案涉房屋在内的16套房屋抵顶给范海龙、王振华5093000元的工程款系九元公司自认的事实，且九元公司明知案涉房屋已经出售于高俊峰。范海龙、王振华将房屋出售于他人之后，其二人对案涉房屋不再享有物权，因此，九元公司明知其二人对房屋不再享有物权的情况下，申请法院查封案涉房屋，没有事实依据。3.九元公司申请强制执行案涉房屋错误，一审判决认定事实清楚，应维持原审判决。根据（2017）内0121民初837号民事判决已查明的事实，内蒙古津阳光房地产开发有限公司承接了九元公司与“农业科技（千佳和）商住小区”及其有关的一切债权债务，九元公司不再享有相应的权利，且该小区的所有建设手续均已登记在津洋光公司的名下，查封案涉房屋没有法律依据，一审判决中止执行正确。王振华、范海龙未到庭，亦未提供书面答辩意见。高俊峰向一审法院起诉请求：1.确认位于××旗房屋归高俊峰所有。2.不予执行土左旗察素齐镇千佳和小区1号楼3单元201室房屋。一审法院认定事实：九元公司将农业科技（千佳和）小区16套房屋抵顶给范海龙、王振华，2013年9月范海龙、王振华将争议房屋出售给本案高俊峰，高俊峰与九元公司签订了农业科技（千佳和）小区认购书，该房屋抵顶价款为288000元，王振华收到210000元，贾军（贾军是九元公司售楼部的负责人）收到24000元，高俊峰剩余54000元购房款未付。现高俊峰没有拿到钥匙，也没办法入住。九元公司申请执行范海龙、王振华建设施工合同纠纷一案中，土默特左旗人民法院作出（2016）内0121执714号《执行裁定书》，裁定：查封范海龙、王振华所有的的位××旗房屋。执行过程中，案外人即本案高俊峰提出执行异议，该院于2018年12月24日作出（2018）内0121执异80号《执行裁定书》，驳回高俊峰的异议。高俊峰于2019年1月5日收到裁定书后，即于2019年1月14日提起执行异议之诉。农业科技（千佳和）小区因五证不全，无法办理产权过户手续。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉纠纷，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。九元公司将争议房屋以抵顶方式交付范海龙、王振华，范海龙、王振华又将该房出售给本案高俊峰，并且高俊峰已交付了部分房款给范海龙、王振华，而且高俊峰与九元公司签订了房屋认购协议书，该协议书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，高俊峰与九元公司签订的认购协议书，协议书明确写明争议房屋的价款及违约责任，故该协议应认定为商品房买卖合同。但因该小区五证不全无法办理产权证书，故非高俊峰自身原因未办理过户。其取得的涉案房屋合同债权具有物权期待性质，且该债权不同于一般债权，高俊峰已经依照合同约定履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权发生冲突时，法律选择了有限保护高俊峰的物权期待权，因此高俊峰有足以排除强制执行的民事权益，对涉案房屋应当不得执行，但高俊峰应将剩余房款54000元交付九元公司。判决：一、停止执行土左旗察素齐镇千佳和小区1号楼3单元201室房屋。二、驳回高俊峰其他诉讼请求。案件受理费5620元由呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，九元公司提交了一份土默特左旗人民法院（2019）内0121执异29号裁定书，拟证明该裁定书与本案的内容是相同的，证明同样的案件情况却作出了不同的判决结果。高俊峰对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性、所证明的问题不认可。九元公司所举的证据案件主体与本案不同，个案是存在差异的，裁定书无法显示现在案件的全部过程，因此我们认为该执行裁定书与本案无关，从裁定书上无法看到其法律依据或事实与本案相同，因此不予认可；范海龙、王振华未到庭，未提供书面的质证意见。除以上证据外，本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点为九元公司主张停止执行土左旗察素齐镇千佳和小区1号楼3单元201室房屋是否有事实及法律依据。九元公司将案涉房屋以抵顶方式交付范海龙、王振华，范海龙、王振华又将该房出售给高俊峰，并且高俊峰已交付了绝大部分房款给王振华、贾军（九元公司售楼部的负责人），而且高俊峰与九元公司签订了《房屋认购协议书》，该协议书系双方当事人真实意思表示。上述合同签订日期、交付购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故高俊峰在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。但因该小区五证不全无法办理产权证书，并非高俊峰自身原因所致，对此高俊峰并不存在过错。综上，高俊峰能够排除对涉案房屋的执行，同时高俊峰应将剩余购房款54000元交付九元公司。综上所述，呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡二〇一九年九月十八日书记员 贾沛然