安徽省马鞍山市花山区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0503行初58号 原告：谢东海，男，汉族，1987年10月生，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人:石梦菊,安徽铭心律师事务所律师。 被告：马鞍山市自然资源和规划局，住所地安徽省马鞍山市。 法定代表人：方成，该局局长。 行政机关出庭负责人：李忠武，该局党组成员、副局长。 委托诉讼代理人:江益民,安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱敏敏,安徽长城律师事务所律师。 原告谢东海与被告马鞍山市自然资源和规划局（以下简称“自然资源局”）行政管理一案，于2020年7月31日向本院提起行政诉讼。本院立案后，向被告自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭进行审理。2020年9月21日，本院对该案进行了公开开庭。原告谢东海的委托诉讼代理人石梦菊，被告自然资源局的负责人李忠武及委托诉讼代理人江益民、朱敏敏等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢东海诉称，2018年6月8日，马鞍山市花山区绿洲××室房屋的所有权人张二辉与周冬冬、周丽丹签订《房屋买卖合同》，约定张二辉将上述房屋出售给周冬冬、周丽丹。后周冬冬、周丽丹向张二辉支付购房款325000元。2018年6月，张二辉与周冬冬、周丽丹在马鞍山市房地产产权市场管理处（以下简称产权处）提供的存量房网络信息系统上签订了房屋买卖合同，并于2018年6月18日在产权处办理了合同备案业务。2018年9月，因张二辉拒绝办理上述房屋产权过户登记手续，张二辉与周冬冬、周丽丹及原告谢东海签订《补充协议》，约定张二辉在2018年9月11日前向周冬冬、周丽丹返还购房款325000元，如不能按期支付，则由原告代为支付；原告代为支付上述款项后，周冬冬、周丽丹就《房屋买卖合同》享有的全部权利转让给原告。后因张二辉未按期返还购房款，原告代为支付了325000元，同时《房屋买卖合同》的主体依约变更为张二辉和原告。原告于2019年4月向法院起诉，要求张二辉返还购房款，后双方达成调解协议。马鞍山市花山区人民法院制作了（2019）皖0503民初2559号民事调解书，约定张二辉向原告支付购房款、利息、律师费等共349000元。在调解书生效后，张二辉未履行，故原告于2019年下半年向马鞍山市花山区人民法院申请强制执行。在法院强制执行的过程中，原告了解到在张二辉与周冬冬、周丽丹就《房屋买卖合同》在产权处办理了网签及备案后，张二辉在一个月之后即7月31日，向安云峰借款40万元，并以案涉房屋作为抵押物在被告的下属单位马鞍山市不动产登记中心办理了抵押登记。由于安云峰对案涉房屋享有优先受偿权，原告只能在安云峰就拍卖涉案房屋所得价款获得偿付后才能取得剩余价款。被告的抵押登记行为影响原告的利益，与原告有利害关系。根据《行政诉讼法》第二十五条之规定即“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，原告有权向贵院提起行政诉讼。原告认为，案涉房屋在2018年6月18日已经被办理了网上签约，并经产权处备案。根据《马鞍山市存量房网上交易和结算资金监管办法》第十七条的规定“网上交易完成后，相关信息应在网上予以公示。”涉案房屋的网签备案信息在当时已经公示，被告作为抵押登记的办理部门应当对该房屋是否存在财产争议进行审查，但被告没有尽到应尽的审查义务，对涉案房屋办理了抵押登记。违反了《物权法》第一百八十四条关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得进行抵押登记的规定。其抵押登记行为因违法而应予以撤销，故原告诉至贵院，请求撤销被告自然资源局于2018年8月1日作出的马鞍山市花山区绿洲××室房屋上的抵押登记行为。 原告谢东海向本院提交了以下证据：一、原告谢东海的居民身份证复印件和被告自然资源局的统一社会信息代码证复印件，证明涉案当事人的主体资格和基本信息情况；二、《存量房交易网上备案确认书》原件、《房屋买卖合同》原件、《补充协议》复印件等一组，证明：（一）涉案房屋买卖合同在2018年办理了网签,并于2018年6月18日在原产权市场管理处办理了备案。（二）房屋买卖合同的买方变更为原告谢东海；三、（2019）皖0503民初2559号调解书复印件一份、《借款抵押协议》复印件一份等一组，证明因被告自然资源局未尽应尽的审查义务,使安云峰在涉案房屋已办理网签备案的情况下取得房屋的抵押权。原告谢东海在申请强制执行涉案房屋时,因安云峰享有涉案房屋的优先受偿权而使原告谢东海的利益受到了损害；四、《申请强制执行的受理案件通知书》复印件一份，证明原告谢东海在申请执行后才知道涉案房屋办理了抵押登记，案件受理日期系2019年7月27日，未过行政诉讼时效。 被告自然资源局辩称，原告谢东海的诉讼请求无事实和法律依据。第一、本案的被诉具体行政行为与原告谢东海并无利害关系。依据《最高人民法院关于适用的司法解释》第12条规定，原告谢东海并不满足该条所列六项中的任何一种情形。通过原告谢东海民事起诉状的内容可见，其与案外人张二辉房屋买卖合同纠纷，业经马鞍山市花山区人民法院审理，并作出了2019皖（0503）民初2559号民事调解书，原告谢东海的债权已受到民事相关的法律保护。就涉案房屋的民事权利已经调解并处于强制执行过程。原告谢东海的民事权利将最终获得保护。涉案房屋的抵押登记行为与谢东海并无直接利害关系，涉案房屋的拍卖或执行，并非谢东海获得赔偿款项的唯一途径。同时，涉案房屋系于2018年7月31日抵押给案外人安云峰，于2018年9月11日债权才转让给原告。可见涉案房屋的抵押权形成于债权转让之前。即使提及抵押权的影响问题，主体也是案外人周丽丹和周冬冬。而不是在抵押权之后才享有债权的谢东海。就实践来看，原告谢东海主张撤销涉案房屋的抵押登记，显然无事实和法律依据。第二、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第46条规定，公民，法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。通过原告谢东海提交的证据材料内容来看，原告谢东海于2019年4月即已向法院提起民事诉讼，其在起诉和举证质证过程中，已对涉案房产的登记情况明确了解，但原告谢东海并未在法定期限内针对本次具体行政行为提起行政诉讼，显然，原告对其诉讼时效的丧失系持放任态度。即使适用行政诉讼法司法解释关于一年的诉讼时效，原告的诉讼请求，也已经超过。第三、涉案房产系二手房交易，也不属于预告登记范围。依据《不动产登记暂行条例》和其实施细则。本被告依法对涉案房产并无备案登记的法定权利和义务。通过被告的举证内容来看，被告依据申请作出的抵押登记行为，系建立在事实清楚、材料齐全、产权清晰的基础之上。相反，原告谢东海在受让涉案房产相关权利时，未对涉案房产的权利状况进行合理审慎的查验，应对其自身的疏忽大意承担相应风险。第四、原告谢东海所援引的《中华人民共和国物权法》第184条规定，其原文是：下列财产不得抵押…所有权使用权不明或者有争议的财产…。而本案中，涉案房产先前已通过不动产登记中心办理了产权登记，涉案房产的所有权、使用权明确清晰，并非有争议的财产。原告谢东海对该法条的援引对本案并不适用。故依法应驳回原告谢东海的诉讼请求。 被告自然资源局在法定举证期限内向本院提交了证明其涉案行政行为合法的以下证据、依据的复印件：一、被告自然资源局的统一社会信用代码证书一份，证明其诉讼主体资格适格；二、《马鞍山市房屋权属转移登记申请书》、《委托书》、《声明》、《马鞍山市商品房预售合同》、《张二辉身份证复印件》、《马鞍山市房地产产权市场管理处税费计算表》、《住宅专项维修资金专用收据》、《房产分户图》、《安徽省马鞍山市地方税务局销售不动产登记统一发票》、《税收完税证明》、《房地产产权证存根页》等一组，证明涉案房产的初始登记信息，涉案房产系案外人张二辉所有；三、《马鞍山市新建房（预）抵押申请表》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《房地产他项权利存根页》、《不动产登记申请书》、《房地产他项权证》、《贷款结清证明》等一组，证明涉案房产经申请被办理抵押登记，权利人是中国银行股份有限公司马鞍山分行，该笔贷款于2018年6月结清；四、《不动产登记申请书》、《不动产登记询问笔录》、《身份证复印件》、《借款抵押协议》、《委托书》、《领证单》等一组，证明涉案房产经案外人安云峰、张二辉共同申请办理抵押登记。办证相关产权清晰，材料齐全，事实清楚。被告自然资源局作出涉案具体行政行为依据的规范性文件《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等，证明被告自然资源局作出的涉案具体行政行为合法。证明被告做出的具体行政行为合法合规。 被告自然资源局对原告谢东海提交的该四组证据的真实性、合法性、关联性等经质证认为，对第一组证据的真实性无异议，但认为并不能证明其具有本案适格的诉讼主体资格；对第二组证据中的《备案确认书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议并认为达不到其证明目的。存量房就是二手房，现行法律规定对于二手房买卖未要求必须进行网签备案，马鞍山市针对存量房网签备案是为了规范房屋买卖市场而作出的，被告的涉案抵押登记行为是按照《不动产登记条例》及《实施细则》进行的。《备案确认书》与本案无关联性。该房屋买卖合同及补充协议的真实性和合法性由法院认定，但对关联性有异议；对第三、四组证据中的民事调解书和执行案件受理案件通知书的真实性、合法性等均无异议，但对其关联性有异议。从该调解书可以看出原告与张二辉的房屋买卖纠纷已经通过民事诉讼解决了，与本行政登记行为无直接利害关系。证据调解书的起诉时间，是2019年4月11日，所以原告行为应该超过诉讼时效。 原告谢东海对被告自然资源局提交的该四组证据经质证，对第一组证据的真实性、合法性、关联性等均无异议；对第二、三、四组证据的真实性、合法性、关联性等均无异议，但对其证明目的均不予认可。从第三组证据中《不动产登记申请书》可以看出被告自然资源局未尽到应尽的审查义务，该不动产登记询问记录上，没有对张二辉与安云峰办理房屋抵押登记前该房屋网签和备案及是否存在财产争议进行等查询。 根据到庭当事人的陈述情况，合议庭亦进行了必要的询问等，结合各方当事人的质证意见，根据行政诉讼证据规则等进行综合审查判断和证据证明力的比较等。本院认证认为：一、原告谢东海所提交的该四组证据中，花山区财政局和市财政局及第三人双赢招投标咨询公司第三人花山区城管局对七组证据的真实性、合法性、关联性等均无异议。本院对此予以采信。二、对被告自然资源局提供的该九组证据等均能证明其受理、审查处理江南环境公司投诉，并作出行政处理决定的客观过程。本院对此予以采信。三、被告办事处所提供的该九组证据等均能证明其受理、审查处理江南环境公司行政复议，并作出行政复议决定的客观过程。本院对此予以采信。 据此，本院认定，2018年6月8日，张二辉与周冬冬、周丽丹签订一份《房屋买卖合同》。该合同主要约定，由张二辉将其所有的位于马鞍山市花山区绿洲××室房屋不动产出卖给买受人周冬冬、周丽丹。2018年6月，张二辉与周冬冬、周丽丹在原房地产产权市场管理处（以下简称“产权处”）提供的存量房网络信息系统上签订了房屋买卖合同，并于2018年6月18日在该产权处办理了合同备案。 2018年7月31日，张二辉以其所有的位于马鞍山市花山区绿洲××室房屋不动产作为抵押物，向安云峰进行抵押借款40万元，双方并在马鞍山市不动产登记中心办理了抵押登记。 2018年9月，张二辉与周冬冬、周丽丹及谢东海签订一份《补充协议》，该协议主要约定，由张二辉在2018年9月11日前向周冬冬、周丽丹返还购房款325000元，如不能按期支付，则由谢东海代为支付；谢东海代为支付上述款项后，周冬冬、周丽丹就《房屋买卖合同》享有的全部权利转让给谢东海。后张二辉未按期返还周冬冬、周丽丹购房款，谢东海代为支付了325000元，涉案《房屋买卖合同》的买卖主体依约变更为张二辉和谢东海。2019年4月，谢东海向马鞍山市花山区人民法院提起民事诉讼，要求张二辉返还购房款，后双方达成调解协议。马鞍山市花山区人民法院制作了（2019）皖0503民初2559号民事调解书，约定张二辉向谢东海支付购房款、利息、律师费等共349000元。在该调解书生效后，张二辉未履行。2019年8月8日，谢东海向马鞍山市花山区人民法院申请强制执行。该执行案件正在法院执行中。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋网签和备案行为的法律性质或是否能产生涉案房屋的物权变动。二、被告自然资源局在对涉案房屋进行抵押登记时是否必须履行该房买卖合同网上签约和备案的审查义务。具体分述如下：第一、该涉案房屋网签和备案行为的法律性质。本案中的涉案二手房买卖合同网签和备案是买卖双方自愿将达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，系监管部门对民事行为达成合意提供的一个交易平台，并不具有创设物权权利的功能，有别于不动产登记调整范围。亦不同于物权法所规定预告登记行为，并不产生相应的物权效力。第二、根据我国《物权法》的规定，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，是规范房地产开发企业、房屋中价公司等相关主体进行商品房销售的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。第三、涉案房并未登记在原告名下，原告仅以进行了涉案商品房的网签和备案登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，是规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房交易管理的网上备案登记行为，该商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房屋网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。原告对涉案房屋只是享有债权请求权，并不享有物权请求权。第四、涉案商品房买卖合同备案并不是该合同成立及生效的条件，且不具备对抗其他合同形式的效力。根据我国《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于商品房若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。网签备案只是行政管理的手段，不是合同的成立要件，也不是生效要件。第王、原告仅以其履行了二手房网签备案这一事实并不足以证实其依行为已产生物权变动效力，也不能提供证据证明张二辉与安云峰进行涉案抵押借款40万元，并取得涉案抵押权之担保物权时存在恶意。第六、根据《不动产登记暂行条例》第五条、第十四条和《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条、六十六条规定，被告自然资源局在对涉案房屋进行抵押登记时并不负有对该房买卖合同网上签约和备案等进行必须审查的义务。 综上，被告自然资源局根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，对涉案房屋进行抵押登记之具体行政行为，并无违反法律规定或不当之处；原告谢东海的诉求，缺乏事实根据和法律依据。本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告谢东海的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告谢东海承担。 如不服本判决，可在接到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  杨祖怀 人民陪审员  丁 莉 人民陪审员  王 华 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  蒋心云