福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终4490号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林玉艳，女，汉族，1975年10月25日出生，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：许志君，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官维晨，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭亚蓉，女，回族，1986年1月9日出生，住福建省泉州市泉港区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：连田，女，汉族，1990年11月15日出生，住福建省厦门市集美区。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：王亿民，泉州市泉港区中全法律服务所法律工作者。 原审第三人：福建坤禾投资有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰南山中路投总大厦**。 法定代表人：李苏建，该公司总经理。 原审第三人：泉港区山腰仙果芋饮品店，住所地福建省泉州市泉港区山腰永嘉天地**101铺。 经营者：肖景兰，女，汉族，1986年5月11日出生，住福建省泉州市泉港区。 原审第三人：陈淑连，女，汉族，1975年9月29日出生，住福建省泉州市泉港区。 原审第三人：陈荣辉，男，汉族，1971年7月24日出生，住福建省泉州市泉港区。 原审第三人：林振忠，男，汉族，1984年2月28日出生，住福建省泉州市泉港区。 上诉人林玉艳因与被上诉人郭亚蓉、连田、原审第三人福建坤禾投资有限公司(以下简称坤禾投资公司)、泉港区山腰仙果芋饮品店(以下简称仙果芋饮品店)、陈淑连、陈荣辉、林振忠租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院(2019)闽0505民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林玉艳的委托诉讼代理人许志君、官维晨，被上诉人郭亚蓉、连田的委托诉讼代理人王亿民到庭参加诉讼；原审第三人坤禾投资公司、仙果芋饮品店、陈淑连、陈荣辉、林振忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人林玉艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人郭亚蓉、连田向上诉人支付剩余转让款27000元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人郭亚蓉、连田负担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人郭亚蓉、连田关于涉诉店铺的口头协议属于无效协议是错误的。1.上诉人转租案涉店铺已经第三人坤禾投资公司及仙果芋饮品店、林振忠的同意，上诉人享有转租权。在一审庭审中，坤禾投资公司、仙果芋饮品店、林振忠亦确认上诉人将案涉店铺转让两被上诉人时，征得过原审第三人的意见，其表示除不能转租用于经营餐饮、饮品类外，其他的均可以，且上诉人可以自行转租。被上诉人在承租该店铺时，已清楚知晓案涉店铺不能经营的情况，且愿意承租，并未表示租赁店铺用于经营餐饮、饮品类。然而，一审法院对此却未予以确认，认为上诉人的证据不足以证明转租行为经过原审第三人的同意，显然一审法院对于原审第三人的庭审陈述未予采纳是错误的，且忽略了该关键证据，致使一审认定的基本事实严重错误。2.上诉人已就案涉店铺转让事宜与被上诉人达成一致，且该转让行为合法有效，上诉人已经履行交付店铺的义务。根据上诉人与被上诉人提供的证据及庭审陈述，双方于2018年9月份就涉诉店铺转让事宜进行协商，并达成转让的意思表示。虽然双方没有签订书面的转让协议或承租合同，但结合双方微信聊天，以及庭审查明的事实(上诉人与被上诉人在2018年10月5日找林振忠协商签订租赁合同事宜，林振忠明确表示不得用于经营餐饮类，其他的均可以，上诉人可自行处理，将租赁合同交付被上诉人即可)，在两上诉人知晓该情况后，于2018年10月6日就租赁后续的事宜进行交接，上诉人将店铺交付两被上诉人，两被上诉人向上诉人支付部分转让款30000元及出具《欠条》的行为可以明确。同时《欠条》内容为“兹欠特百惠(店铺转让款)27000元，于2018年10月9日还清”，也可表明两被上诉人自认尚欠上诉人转让款的事实，双方已经就转租事宜达成一致意见。因此，一审法院认为双方仅在转租的协商阶段，尚未达成转租的一致是错误的。依据一审法院的观点，若未达成转租的一致表示，为何两被上诉人向上诉人支付店铺转让款及出具《欠条》?两被上诉人的行为明显与常理不相符。 二、上诉人已经将案涉店铺交付两被上诉人，两被上诉人应当支付剩余转让款27000元。如前所述，上诉人转让涉诉店铺已经出租人的同意，该转让行为合法有效。根据本案双方提供的微信聊天记录，案涉店铺“特百惠”在双方达成转让一致时已经清空，而案涉店铺二次转让时所预留的电话号码也是两被上诉人的。另结合被上诉人向上诉人出具《欠条》的背景(两被上诉人在2018年10月5日与上诉人向林振忠了解店铺的经营类别以及上诉人拥有转租权利后，在次日上诉人与被上诉人进行店铺交接、款项支付并出具了《欠条》)，也可以进一步证明上诉人已经将店铺交付给两被上诉人。倘若没有经协商一致且已经交付，上诉人不可能腾空店铺，两被上诉人不能向上诉人支付款项且出具《欠条》。若出具欠条，也应当备注款项在店铺交付后支付，而不是明确2018年10月9日；两被上诉人也不可能对涉案店铺进行管理(包括预留电话、上锁等行为)。两被上诉人抗辩案涉店铺未交付显然与事实不相符，也与常理不符。同时，根据上诉人与仙果芋饮品店经营者肖景兰2018年12月份的微信聊天(麻烦让那人加我，加了也不通过的；麻烦你通知下你那个下家，永嘉催交房租了)，也可侧面反映涉诉店铺已经交付两被上诉人的事实。因此，上诉人已经履行转让及交付涉诉店铺的义务，两被上诉人应当按照《欠条》约定支付剩余转让款27000元。 三、两被上诉人在已知案涉店铺需要交纳租金，否则将被收回的情况下，仍无故拖延支付租金，应自行承担不利后果。本案上诉人及两被上诉人就案涉店铺转让达成一致时，案涉店铺支付租金的义务即转由两被上诉人承担。根据上诉人与仙果芋饮品店负责人肖景兰的微信聊天可知，仙果芋饮品店催促两被上诉人支付租金并通过微信方式联系两被上诉人，在上诉人通过微信将该事告知两被上诉人的情况下，两被上诉人仍然未履行支付租金的义务。另上诉人也通过微信告知两被上诉人应当履行支付租金的义务，两被上诉人也不予理会。现案涉店铺已被收回，相应的后果应有两被上诉人自行承担，与上诉人无关。 综上所述，上诉人与两被上诉人之间的转让关系合法有效，且已经履行交付涉诉店铺的义务，两被上诉应当支付剩余店铺转让款。一审法院认定的基本事实错误，依法应当予以纠正。 被上诉人郭亚蓉、连田辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人坤禾投资公司、仙果芋饮品店、陈淑连、陈荣辉、林振忠未到庭亦未提交书面陈述。 郭亚蓉、连田向一审法院提出诉讼请求：1.判令林玉艳退还郭亚蓉、连田合同款35000元及逾期付款利息损失（自起诉之日起至还清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.郭亚蓉、连田出具给林玉艳的欠条（标的27000元）无需偿还。 林玉艳向一审法院提出反诉请求：判令郭亚蓉、连田支付林玉艳剩余转让款27000元。 一审法院查明：2017年2月13日，坤禾投资公司（甲方）与林振忠（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：林振忠向坤和投资公司租赁泉州市泉港区永嘉天地1期6号楼第一层编号101商铺；租赁面积180.98平方米；该租赁场所之用途仅为经营休闲餐饮（业态为：休闲甜品，品牌为：仙果芋）；租赁期限为5年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止；双方约定2017年2月13日完成租赁场所的交接工作；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所的任何部分或全部转租、转借、转让；等等。 2017年3月20日，仙果芋饮品店、林振忠与林玉艳签订《店铺租赁合同》一份，约定：林玉艳向仙果芋饮品店、林振忠承租永嘉天地6#101店铺；承租面积约为60平方米；租期五年即2017年2月12日至2022年2月12日。郭亚蓉、连田与林玉艳协商涉诉店铺转让事宜，郭亚蓉、连田向林玉艳支付转让款35000元。2018年10月6日，连田出具《欠条》一份交林玉艳收执，载明：“兹欠林玉艳店铺（特百惠）转让费27000元整（贰万柒仟元整），定于2018年10月9日还清。连田3505211990111585252018.10.6”。郭亚蓉、连田与林玉艳未签订书面转让合同。嗣后，双方通过微信方式联系，主要涉及办理店铺转租、钥匙交接等内容。目前，涉诉店铺已由仙果芋饮品店、林振忠另行租赁给他人使用。2019年1月16日，郭亚蓉、连田诉诸法院。2019年2月19日，林玉艳提出反诉。 另查明，涉诉店铺系由坤禾投资公司开发的。2018年8月2日，涉诉店铺备案登记于陈淑连、陈荣辉名下。2019年3月3日，陈荣辉（甲方）与坤和投资公司（乙方）签订《租赁协议书（商铺）》一份，约定：甲方将永嘉天地项目的6号楼101号（商铺），建筑面积为180.98平方米委托给乙方经营管理，委托期为60个月。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案中，坤禾投资公司系出租人，林振忠系承租人。坤和投资公司与林振忠签订的《租赁合同》中约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所的任何部分或全部转租、转借、转让。”坤禾投资公司同意林振忠将涉诉店铺转租给林玉艳。林玉艳与仙果芋饮品店、林振忠签订的《店铺租赁合同》中未对转租事项进行约定。庭审中，根据林玉艳提供的证据及当事人的庭审陈述，仅能证明郭亚蓉、连田、林玉艳及林振忠就涉诉店铺转让事宜进行协商，不能证明双方就转租事项达成一致意见，也不能证明出租人坤禾投资公司同意林玉艳转租。法院认为，林玉艳提供的证据不足以证明出租人坤禾投资公司、承租人林振忠同意转租的事实，林玉艳又未能提供其他证据证实自己的主张，因此认定，林玉艳未经出租人坤禾投资公司、承租人林振忠同意将涉诉店铺二次转租给郭亚蓉、连田。故，本案中，林玉艳与郭亚蓉、连田之间的关于涉诉店铺的口头协议依法应属无效协议。无效的合同自始没有法律约束力，故，郭亚蓉、连田无需支付林玉艳欠款27000元。结合本案庭审，对于本案无效协议的形成，法院认定，郭亚蓉、连田、林玉艳均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，郭亚蓉、连田与林玉艳应就其违约行为及过错承担相应的责任。郭亚蓉、连田要求林玉艳退还合同款35000元的诉讼请求，由郭亚蓉、连田及林玉艳各承担50%的责任。郭亚蓉、连田主张的利息损失部分，不予支持。 对于本案反诉部分。当事人对自己提出的诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，应承担不利后果。林玉艳反诉诉求是基于其与郭亚蓉、连田之间的租赁合同关系合法有效的基础上提出的，其所举证据不足以支持其主张，依法予以驳回。 综上，郭亚蓉、连田的诉讼请求，予以部分支持；林玉艳的诉讼请求，不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决：一、林玉艳应于判决生效之日起十日内偿付郭亚蓉、连田合同款17500元；二、驳回郭亚蓉、连田的其他诉讼请求；三、驳回林玉艳的诉讼请求。本诉案件受理费1350元，由郭亚蓉、连田负担675元；林玉艳负担675元；反诉案件受理费475元，减半收取计237.5元，由林玉艳负担；林玉艳负担的款项，限于判决生效后七日内向法院交纳。 对一审认定的事实，上诉人林玉艳除认为“遗漏原审第三人坤禾公司、仙果芋饮品店、林振忠同意转租的事实”外，对一审其余的查明事实无异议。被上诉人郭亚蓉、连田无异议。 对当事人无异议的事实部分，本院予以确认。 二审期间，当事人均未提交新证据。 本案二审当事人的争议焦点为：案涉合同是否有效？如有效，房屋是否已经交付？上诉人要求撤销一审判决并改判被上诉人支付剩余27000元转让款可否得到支持？ 上诉人林玉艳与被上诉人郭亚蓉、连田对焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，关于案涉合同是否有效，即上诉人林玉艳的转租是否经原审第三人坤禾投资公司、仙果芋饮品店、林振忠同意的问题。本案一审庭审中，原审第三人林振忠述称：2018年10月5日傍晚，上诉人带一男一女商讨转租事宜，一开始说要开童装店，林振忠就同意，表示将租赁合同交付被上诉人即可，同时明确表示不得用于经营餐饮类；后来，其中一人说可能要开饮品店，林振忠明确表明不同意，然后就离开，其后上诉人也没有再联系过林振忠。原审第三人仙果芋饮品店在一审庭审中述称：不清楚上诉人是否将店铺转租，也一直没有人来交接，仙果芋饮品店一直有向上诉人催讨租金。上述原审第三人林振忠、仙果芋饮品店的陈述，仅能证明郭亚蓉、连田、林玉艳及林振忠就涉诉店铺转让事宜进行协商，不能证明双方就转租事项达成一致意见。上诉人主张原审第三人林振忠在一审庭审中已同意上诉人转租，与原审第三人上述陈述的事实不符，本院不予采信。上诉人另主张其于2018年10月5日下午与林振忠微信聊天记录以及其于2018年12月5日与仙果芋饮品店经营者的微信聊天记录可证明原审第三人林振忠、仙果芋饮品店已同意上诉人转租；对于上诉人于2018年10月5日下午与林振忠微信聊天记录，如前所述，林振忠已经明确表示后来上诉人未就转租事宜再联系过林振忠；对于上诉人于2018年12月5日与仙果芋饮品店经营者的微信聊天记录，仅仅是仙果芋饮品店经营者询问上诉人案涉店铺是否转租。故上述两份微信聊天记录均不足以证明原审第三人林振忠、仙果芋饮品店已经同意上诉人转租案涉店铺。故一审法院认定：上诉人提供的证据及当事人的庭审陈述不能证明双方就转租事项达成一致意见，也不能证明出租人坤禾投资公司同意林玉艳转租；上述认定并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人未能提供证据证明原审第三人林振忠、仙果芋饮品店同意其转租，依法应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案中，原审第三人坤禾投资公司与林振忠签订的《租赁合同》中明确约定：“未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所的任何部分或全部转租、转借、转让。”因此，上诉人林玉艳与被上诉人郭亚蓉、连田之间的关于涉诉店铺的口头协议依法应属无效协议。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于无效协议的形成，上诉人与被上诉人均存在过错，应当承担相应的责任。一审判令上诉人林玉艳承担50%的责任，林玉艳退还被上诉人郭亚蓉、连田合同款17500元，合理合法，本院予以维持。关于上诉人一审中提出反诉要求被上诉人支付剩余27000元转让款的问题，如前所述，上诉人与被上诉人郭亚蓉、连田之间并未存在合法有效的租赁合同关系，故上诉人的反诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人林玉艳的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由上诉人林玉艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年九月二十七日 书记员  黄木火 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。