山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁08民终5155号上诉人（原审被告）：山东信昌置业有限公司，驻济宁市北湖度假区许庄街道办事处甄庄村。法定代表人：杜留记，总经理。委托代理人（特别授权）：盛开，山东信昌置业有限公司职工。被上诉人（原审原告）：王冰冰，男，1985年9月25日出生，汉族，住金乡县。委托代理人（特别授权）：苏远渠，山东民桥律师事务所律师。山东信昌置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811民初1650号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，案外人济宁立春园林绿化有限公司、济宁嘉诚园林景观工程有限公司分别因承接被告的北湖国际酒店绿化工程，被告分别尚欠其工程款725290.10元、370742.30元。2014年12月29日，二公司分别向被告出具委托支付函，要求被告直接将上述工程款向案外人赵永坤支付。赵永坤交由陈冲经办以被告开发的位于济宁太北湖新区豪庭御都小区B6幢楼01单元2904号商品房抵付上述工程款相关事宜。原告因购买该套房屋，向经办人陈冲交付全部房款后，被告按照赵永坤的指示，于2015年8月3日，与原告签订了《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20150803002）及补充协议（关于储藏室）、补充协议（关于交清涉案房款的证明）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于豪庭御都B6幢01单元29层012904号以房款折抵工程款的方式售给原告，房屋价款为607491元，并约定2015年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买B6号楼195号地下储藏室，“储藏室房款为30870元”。合同签订后，原告交付主房价款607491元，交付储藏室房款30870元。补充协议（关于交清房款）载明：客户王冰冰（身份证号：）购得山东信昌置业有限公司所开发的豪庭御都商品房一套，房号为B6幢01单元2904号房，其首付款由原来的壹拾捌万柒仟肆佰玖拾壹元整（￥187491元）追加至陆拾万零柒仟肆佰玖拾壹元整（￥607491元），本次补交肆拾贰万元整（420000元），缴至全款。同日被告向原告出具NO0787259号收据一份，载明收款金额607491元，收款事由为房款；出具NO0787258号收据一份，载明收款金额30870元，收款事由为储藏室款；出具NO0777351号收据一份，载明收款金额638元，收款事由为手续费，并在济宁市发地产交易监理处办理了网签手续。2015年10月4日，陈冲蒙蔽原告签字，伪造原告同意退回购买涉案房屋的说明书，提交给被告。原告的妹夫居传军发现原告受蒙蔽，遂向济宁市公安局北湖分局刑事侦察大队以陈冲涉嫌诈骗报案，经公安机关的调解，陈冲承认向被告出具的所谓王冰冰签名的说明书系其蒙蔽王冰冰签名，自己伪造内容的假说明书，并主动错误，取得原告方的谅解，并于2016年3月16日达成了调解协议。被告以原告向其出具了放弃购买涉案房屋的说明、陈冲向其出具不予给原告办理涉案房屋上房手续的书面材料为由，未将涉案房屋交付给原告。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。原、被告因商品房买卖合同发生纠纷，原告诉至本院，要求判决被告继续履行合同，向原告交付房屋；判令被告支付违约金，违约金计算从2015年12月31日（应当交房之日）至实际交付止，按已付房款638361元的万分之0.5标准计算违约金；诉讼费等由被告承担。对于原、被告双方争议的问题：一、关于原、被告于2015年8月3日签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20150803002）合同效力问题？《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立起生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》第二十三条约定，本合同自双方签订之日起生效。商品房买卖合同，不是法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，故该合同应从其约定，自原、被告签订之日，即2015年8月3日已经发生法律效力。二、关于原告是否履行了《济宁市商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的足额交付房款及储藏室款的合同义务问题？《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。本案中，原告向本院提交了关于付清涉案房款的《补充协议》一份与收款收据三份，结合原、被告庭审中的陈述，可以证明原告向案外人赵永坤交付涉案房款后，被告为以其所开发商品房抵付对赵永坤的欠款，根据赵永坤的指示，和原告签订商品房买卖合同，出具房款、储藏室款收款收据事实，应当认定原告已经支付了涉案房款对价，履行了交付房款、储藏室款的合同义务。三、关于原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》是否已经解除的问题？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，当事人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告并未就双方签订的《济宁市商品房买卖合同》的解除问题进行协商，亦未达成解除合同的合意，被告仅凭案外人陈冲向其出具的载有原告签名的说明，即认为合同已经解除，其主张不符合合同解除的相关法律规定，本院对其主张不予采信，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》未解除，双方当事人应继续履行。四、关于被告在履行《济宁市商品房买卖合同》的过程中，是否应当向原告交付涉案房屋，是否应当向原告支付违约金的问题？原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应严格遵守。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”同时，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”且双方签订的《济宁市商品房买卖合同》亦明确约定交房的条件为：房屋验收合格。本案中，被告出售给原告的房屋尚未通过竣工验收，不具备商品房交付的条件，但被告信昌公司逾期交房，构成违约。综上所述，本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系附条件合同，以验收合格作为被告向原告交付房屋的先决条件。现原告要求被告交付房屋，因涉案房屋尚未通过质检部门验收合格，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持，待涉案房屋验收合格后，可另行主张权利；原告要求被告信昌公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；对于违约金的计算，原告主张依据原告已支付主房价款及储藏室价款的总价款，按日万分之0.5计算。本院认为，对于主房延迟交付的违约金计算，可以依据《济宁市商品房买卖合同》中约定的日万分之0.5，从2016年1月1日计算为宜。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，应承担相应的违约责任，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因补充协议中并未明确约定，应按同期银行贷款利率计算违约金为宜。另，实际逾期交房的天数应按自2016年1月1日起计算现阶段的违约金为宜。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告王冰冰因延迟交付主房产生的违约金5163.67元（2016年1月1日至2016年6月20日共计170天，607491元×170天×万分之0.5）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以30870元为基数，按同期银行贷款利率从2016年1月1日起计算至2016年6月20日止）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告山东济宁信昌置业有限公司负担。山东济宁信昌置业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定被上诉人已经交纳购房款，双方存在商品房买卖合同关系，无事实与法律依据。原审中，被上诉人自认未向上诉人和案外人赵永坤支付购房款。庭审后，案外人赵永坤向法庭提交书面说明，称从未委托被上诉人处置涉案房屋，也未收到被上诉人的购房款。涉案房屋上诉人在2015年7月22日抵付赵永坤，因案外人陈冲欠被上诉人债务，陈冲以涉案房屋抵付被上诉人的债务，但涉案房屋为案外人赵永坤所有，陈冲以处置他人财产用以偿还自己债务，违背社会公序良俗和法律规定。因此，在被上诉人自认未支付购房款、涉案房屋的实际所有人未委托陈冲处置涉案房屋且未收到购房款的情况下，一审法院判决双方存在商品房买卖合同关系，无事实与法律依据。被上诉人在2015年10月4日向上诉人提交书面说明，自愿解除双方的商品房买卖合同，2016年1月22日，因被上诉人未向其交付购房款，案外人陈冲书面要求上诉人，不再与被上诉人办理购房手续，据此，上诉人撤销与被上诉人的网签备案，庭审中被上诉人亦认可其书面陈述的真实性，根据《合同法》第96条之规定，双方的合同关系已经解除。一审法院以居传军与陈冲的调解协议作为认定本案的依据，无事实与法律依据。一审法院没有把涉案房屋的实际所有人赵永坤列为被告，属遗漏当事人，违反法定程序。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，法定程序，请求依法撤销原审判决，发回重审或改判上诉人不承担责任。王冰冰在二审中答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同，以房抵付工程款的材料和凭证已全部上诉人信昌公司，上诉人出具收据，双方已经成立房屋买卖合同关系。现上诉人单方面解除买卖合同且没有对房款进行处理，上诉人是拖延交房或其他目的。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，被上诉人认为违约金计算至房屋实际交付之日，另外本案争议的商品房所在商品楼其他房屋都已经交付，因此对房屋没有验收被上诉人存在异议。二审中查明的事实与一审查明的相一致。本院认为，本案争议的焦点为上诉人与被上诉人于2015年8月3日签订的《济宁市商品房买卖合同》是否有效。该合同所涉房产为济宁太白湖新区豪庭御都小区B6幢楼01单元2904号，该房屋系上诉人于2015年7月份以抵付工程款的方式，抵付给案外人赵永坤。对于该事实双方当事人均没有异议。在原审庭审中，上诉人认可涉案房屋于2015年7月抵付给案外人赵永坤，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，是按照赵永坤的指示配合办理相关手续，因此该商品房买卖合同为有效合同。上诉人上诉称涉案房屋的实际所有人赵永坤没有委托他人处置涉案房产，与上诉人在原审中的陈述不一致，本案不予支持。涉案房屋的实际所有人是否委托陈冲处置涉案房屋以及是否收到购房款，均是案外人与被上诉人之间的法律关系，在本案中不予审理。上诉人与被上诉人在合同中约定验收合格为交付房屋的条件，由于涉案房屋尚未通过质检部门验收合格，原审法院判令上诉人按照合同约定向被上诉人支付延迟交付房屋的违约金，符合法律规定。被上诉人认为违约金计算至房屋实际交付之日，对本案争议的商品房没有验收有异议，由于被上诉人对原审判决没有提出上诉人，对于被上诉人答辩的上述观点，本院不予审理。综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东信昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张阿梅审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一六年十二月十四日书 记 员  翟梦若