江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初1844号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李焰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 被告：刘道桄，男，1984年11月9日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 被告：杨清华，男，1975年10月1日生，汉族，住江西省赣州市南康区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告刘道桄、杨清华租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标，被告刘道桄、被告杨清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月1日签订的租赁赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺的《商铺租赁合同》并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金48840元、市场管理费9079元，合计57919元，并自2019年5月20日起按月利率2%计算违约金，租金、市场管理费支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年8月1日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告杨清华作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金12636元。被告自2018年2月起至2019年4月合计拖欠租金48840元、市场管理费9079元。后经原告多次催收未果，因而成讼。 被告刘道桄辩称，违约金应当是有上限的，答辩人违约，原告可扣除保证金。原告提供的合同存在霸王条款。原告的物业管理不规范，且其在招商时存在虚假宣传，业态规划不规范，与原告招商时许诺不一致。 被告杨清华辩称，答辩人与被告刘道桄是经朋友认识但并不熟悉，答辩人是受原告和被告刘道桄蒙骗在合同上签了字。 经审理查明：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、之用、收益、出租的权利）。 2017年8月1日，康茂城公司作为甲方与刘道桄作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺；2.商铺的总建筑面积为93.58平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年8月1日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年8月1日至2017年10月31日止为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年8月1日至2018年5月31日租金为2948元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为3368元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为3790元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金12636元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）10000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；12.杨清华同意为刘道桄就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，刘道桄在乙方处签字确认，杨清华在保证人处签字确认。同日，被告刘道桄在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 另查明，合同签订后，被告刘道桄向康茂城公司缴纳了履约保证金12636元、装修保证金10000元、预缴三个月租金8844元及一个月的市场管理费468元，合计31948元。上述款项，除履约保证金12636元未退回被告外，被告预缴的三个月租金8844元及市场管理费468元均已顺延抵扣签订合同后产生的租金及市场管理费，装修保证金10000元亦已通过抵扣从2017年9月1日至2017年9月17日止的市场管理费280.7元和转账退回9719.3元到被告刘道桄的方式处理。两被告所欠案涉商铺租金缴纳至2018年1月31日，市场管理费缴纳至2017年9月17日。 2018年9月30日，康茂城公司向刘道桄、杨清华出具《租金费用催收通知函》1份，要求刘道桄、杨清华于2018年10月8日前向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用31067元未果，因而成讼。 以上事实有原告、被告提交的证据材料及原、被告庭审陈述等足以证实。 本院认为，康茂城公司与刘道桄、杨清华签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告康茂城公司主张解除双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》，本院确认双方于2017年8月1日签订的《商铺租赁合同》解除。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告使用，合同解除后，被告应在一定期限内将案涉商铺腾退还给原告。 三、关于欠付租金及市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告刘道桄、杨清华仅向原告支付租金到2018年1月31日、支付市场管理费到2017年9月17日，故原告要求被告继续支付从2018年2月1日起的租金及从2017年9月18日起的市场管理费至腾退出商铺之日止的请求，符合法律规定，本院予以支持。又因2017年8月1日至2018年5月31日的月租金为2948元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为3368元/月，故暂计算至2019年5月20日，被告刘道桄、杨清华应向原告康茂城公司支付2018年2月1日至2019年5月20日止的租金51085.3元（2948元/月×4个月+3368元/月×11个月20天=51085.3元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为93.58平方米，故被告刘道桄、杨清华应向原告康茂城公司支付2017年9月18日至2019年5月20日止的市场管理费9872.7元（（5元/平方米/月×93.58平方米）/30天×13天+5元/平方米/月×93.58平方米×20个月20天=9872.7元），以上租金及市场管理费合计60958元。现原告主张租金48840元，市场管理费9079元，本院对其主张予以支持，以上合计57919元。 另，被告刘道桄、杨清华向原告康茂城公司支付了履约保证金12636元、装修保证金10000元、三个月租金8844元及一个月的市场管理费468元，上述费用除履约保证金外12636元未处理外，其他费用均已顺延抵扣签订合同后产生的租金、市场管理费或以转账退回被告的方式均已处理完毕。因合同约定履约保证金可以抵扣被告刘道桄、杨清华应付款项，现被告刘道桄、杨清华未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金12636元，可抵扣被告刘道桄、杨清华应交纳的租金及市场管理费。故被告刘道桄、杨清华应向原告康茂城公司支付抵扣后的租金及市场管理费45283元（57919元－12636元=45283元）。2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告康茂城公司因被告刘道桄、杨清华未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告刘道桄、杨清华按拖欠租金及市场管理费总额57919元的10%向原告康茂城公司支付违约金，计5791.9元（57919元×10%=5791.9元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告刘道桄、杨清华于2017年8月1日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告刘道桄、杨清华于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学文化广场2号楼三层309、331号商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司； 三、限被告刘道桄、杨清华于判决生效后十日内向原告支付2019年5月20日止的未付租金及市场管理费45283元（已抵扣履约保证金），2019年5月21日开始的租金、市场管理费，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告刘道桄、杨清华于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金5791.9元； 五、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费624元（已减半收取），由被告刘道桄、杨清华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 员  施 赛 二〇一九年九月二十七日 代理书记员  曾令铭