山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1392民初2156号 原告：临沂永同昌房地产开发有限公司，住所地临沂经济技术开发区芝麻墩街道滨河东路托斯卡纳小镇会所。 法定代表人：张宗真，总经理。 委托诉讼代理人：王清斌，山东隆泰律师事务所律师。 被告：朱明，男，1985年12月23日生，汉族，住山东省莒南县。 原告临沂永同昌房地产开发有限公司（以下简称永同昌公司）与被告朱明商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王清斌到庭参加诉讼，被告朱明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永同昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱明偿付原告垫付的银行按揭贷款32209.81元（截至2018年6月30日）及违约金5749.61元（暂计算至2018年8月10日。每笔自2018年8月11日至实际偿付之日违约金，每日按万分之五计取）；2、偿付原告逾期办理抵押物转移登记违约金105089.60元（暂计算至2018年8月10日）；3、被告朱明偿付原告已支付的律师费9000元。4、案件受理费、保全费、邮寄费、公告费等均由两被告承担。事实和理由：2013年8月9日被告朱明与原告签订了《商品房预售合同》（编号×××31），购买由原告开发建设的位于临沂经济技术开发区××路××镇××号楼××单元××号商品房××，合同价款375320元，首付款30%，金额115320元，剩余260000办理银行按揭贷款。详见合同附件二补充协议第三条3款约定，因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿，买受人应…等一切费用支出，否则，…每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金。因买受人的原因导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿律师代理费等相关的一切费用和直接、间接损失；第八条第二款约定，办理银行按揭贷款的买受人在取得房屋所有权证书后15日内，与银行签订抵押合同并完成抵押物的转移登记。否则，每逾期一日，买受人同意按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；逾期超过30日，买受人同意按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金。后被告办理了银行按揭贷款，截至2018年6月30日，被告已20期未按合同约定偿还银行按揭贷款，原告为被告已垫付按揭贷款32209.81元，期间原告通过各种方式多次要求被告按合同约定履行相关义务，但被告均未履行。同时，被告至今未与贷款银行签订抵押合同并完成抵押物的转移登记。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告朱明在法定期限内未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月9日，原告永同昌公司（出卖人）与被告朱明（买受人）签订了《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买××镇××号楼××单元××号商品房××，其预测建筑面积共90.78平方米，商品房单价为4134.39元／平方米，总价款为375320元。买受人应当于合同签订之日当天支付30％，金额115320元，贷款70％，金额260000元。并约定在办理按揭贷款手续后，在出卖人担保期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担担保责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等一切费用支出，否则，买受人应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金。因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿由出卖人代为偿还的按揭贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所交纳的税费等相关的一切费用和直接或间接损失。办理银行按揭贷款的买受人在取得房屋所有权证书后15日内，与银行签订抵押合同并完成抵押物的转移登记。否则，每逾期一日，买受人同意按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金；逾期超过30日内，买受人同意按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金。合同签订后于2013年8月13日在房产部门备案。 上述合同签订后，原、被告与中国工商银行临沂兰山支行（以下简称：工行兰山支行）签订借款合同，办理了个人住房贷款手续，约定被告朱明借款260000元，原告为其提供连带保证责任。借款合同签订后，工行兰山支行依约向被告发放贷款260000元，被告履行还本付息义务。自2016年6月，被告逾期未偿还贷款本息，截至2018年6月30日，原告永同昌公司共计垫付银行贷款32209.81元。原告多次向被告催要垫付款并办理抵押登记未果，遂诉至法院。 另查明，原告永同昌公司已将涉案房屋交付被告使用，并于2016年12月17日办理不动产权登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，为有效合同，合同双方应按照合同约定履行合同义务。根据原、被告签订的《商品房预售合同》约定，如买受人不能按时向银行还贷，造成出卖人履行担保责任的情况下，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担担保责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等一切费用支出，否则，买受人应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金。本案中被告朱明未按照合同约定向工行兰山支行履行还本付息的义务，造成原告履行保证责任，代为偿还贷款本息，被告行为已构成违约，现原告要求被告偿还其垫付银行按揭贷款32209.81元及违约金，事实清楚，证据充分，本院应予支持。违约金按照合同约定的计算标准即日万分之五自代偿之日起计算至实际偿还之日止。涉案房屋已于2016年12月16日办理不动产权登记，根据合同约定，应当于取得房屋所有权证书后15日内，与银行签订抵押合同并完成抵押物的转移登记。被告朱明未按合同约定办理抵押物的转移登记，导致原告永同昌公司承担保证责任，代为偿还银行贷款。现原告要求被告向其支付逾期办理抵押物转移登记的违约金，对此本院认为，被告未按照借款合同向银行履行还本付息义务，未在约定期限内办理抵押物转移登记，均造成了原告承担保证责任，代为偿还银行贷款的后果，被告朱明应当返还原告垫付款并按照合同约定支付违约金，且该违约金的计算足以弥补因被告违约造成的损失，故对于原告要求逾期办理抵押物转移登记的违约金，本院不予支持。 原告永同昌公司提交委托代理合同及发票一张，证明其因本案支付律师代理费9000元，根据合同约定，该费用应当由被告朱明承担，对此本院认为该费用过高，根据案情及案件标的，本院酌定律师代理费为5000元。被告朱明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担由此产生的可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱明于本判决生效后十日内返还原告临沂永同昌房地产开发有限公司垫付银行贷款32209.81元及违约金（违约金按照日万分之五自代偿之日起分段计算至实际返还之日止）； 二、被告朱明于本判决生效后十日内偿付原告临沂永同昌房地产开发有限公司律师代理费5000元； 三、驳回原告临沂永同昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3341元，由原告临沂永同昌房地产开发有限公司负担2611元，由被告朱明负担730元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一九年九月三日 书 记 员  许 浩