云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4760号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：9153011266264645XF。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福路****。法定代表人：李云波；职务：总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，身份证登记住址：四川省峨眉山市，系该公司法务专员，特别授权代理。委托诉讼代理人：王娟，女，汉族，1994年2月10日生，身份证登记住址：云南省曲靖市沾益县，系该公司法务专员，特别授权代理。被告：李东亮，男，汉族，1963年9月22日生，住址：云，住址：云南省昆明市呈贡区v>第三人：李忠林，男，汉族，1964年12月24日生，住址：云，住址：云南省昆明市宜良县v>原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告李东亮、第三人李忠林居间合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用普通程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理，原告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟、被告李东亮、第三人李忠林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昆明尊园房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付人民币28700元；2、被告立即向原告支付违约金（以人民币28700元为基数，从2018年8月31日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日）为人民币5000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：第三人为昆明市******房屋所有权人。2018年4月1日，经原告居间，第三人、被告与原告三方签订《房屋买卖暨居间合同》约定，第三人与被告通过原告购买上述房屋，成交价为143.5万元，定金5000元。合同签订后，被告向原告的工作人员表示不再购买房屋，并不再对原告的沟通进行回复。因被告与第三人签订本合同前，原告已提供服务，被告应向原告支付佣金28700元。被告李东亮辩称：一、2018年被告妹妹李建梅通过安居客手机软件寻找合适房源，2018年3月31日，原告业务员许保鹏通过安居客手机软件与李建梅进行交流，4月1日，许保鹏仅带被告看过两处房产，下午即忽悠被告、第三人和原告签订了涉案合同。签订合同时原告经办人沈明师明知房屋真实交易主体应为李建梅和李忠林，且被告未取得李建梅出具的任何有效授权委托文件，同时未携带任何有效身份证明文件的情况下，未完全履行核实交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、信用资信等证明材料真实性的义务，同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，为确保取得报酬，催促诱导被告签订合同，导致房屋的真实交易主体和合同中的交易主体出现了严重偏差。原告为免除自身责任，在合同第十四条特意增加了第6项、第7项，因此合同无效，原告应退还定金人民币5,000元。二、原、被告和第三人签订的合同并不是最终的、真实的买卖合同，需要被告和第三人登陆昆明市房产信息网网站，按网站要求流程完成房屋买卖合同的签订，并连同相关资料提交给系统备案，因此双方之间合同并未成立。原告没有促成真正房屋买卖合同的成立，依法不能收取费用。涉案合同充其量是属于房屋买卖的意向性约定。三、本案合同的第15条为格式条款，依法应认定为无效，该条款没有根据公平合理的原则分配各方义务，为确保原告的利益，而肆意侵害买卖双方的利益，明显加重了房屋买卖双方的责任，排除了房屋买卖双方所享有的费用支付抗辩的法定权利，违反了法律规定，应认定该条无效。四、合同签订当晚，李建梅以电话方式通知被告不打算继续购买涉案房屋，被告随即电话联系李保鹏和李忠林，4月21日，原告在安居客购房网上重新挂网出售涉案房屋，但4月21日原告业务员仍以微信方式联系李建梅，要求支付购房定金，原告的行为涉嫌一房两卖，同时要求李建梅支付被告已经支付过的购房定金，涉及合同欺诈行为。请求法院驳回原告的所有诉讼请求，并退还被告支付的人民币5,000元购房押金。第三人李忠林述称：其房屋在昆明市西山区12栋2单元1202，第三人找了中介，原告电话告知第三人配合一起看房，被告看了房后也说是帮他妹妹买，不是他本人买，双方都比较满意就签了合同，后来被告说他妹妹不要这个房子，要终止合同，至于后来原、被告怎么谈的我们就不清楚了。原告后来一直在与被告联系，过了合同期，合同就终止了。现房子已卖出去了。原告昆明尊园房地产经纪有限公司为支持其主张，向法庭提交以下证据：一、《房权证》。证明：第三人李忠林经核准登记为涉案房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。二、《房屋买卖暨居间合同》。证明：原告于2018年4月1日促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得收取全部佣金28,700元的权利。后该合同因被告违约未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失28,700元。三、微信截图。证明：签约后，被告即向原告工作人员表示不再购买涉案房屋，构成违约。四、《声明》。证明：由第三人李忠林出具，证明涉案买卖合同未能顺利履行是由于被告违约并且无法联系被告。经质证，被告对原告的证据无异议，但认为，原告未提供完整的微信聊天记录；第三人对原告提交的证据无异议。被告李东亮为支持其主张，向法庭提交以下证据：一、安居客手机软件截图。证明：李建梅已于2018年3月31日前，与原告业务员许保鹏进行联系，请其协助进行选房。是李建梅买房，不是被告买房。二、微信截图。证明：李建梅请被告和原告业务员许保鹏直接联系并请被告帮忙考察房屋。三、《收据》。证明：原告已收取被告5,000元购房定金。四、安居客手机软件截图。证明：4月9日、4月21日原告在安居客购房网上重新挂网出售本案房屋。五、微信截图。证明：原告在被告已支付定金的情况下，仍要求被告妹妹李建梅支付购房定金。六、微信截图。证明：房子实际是被告妹妹购买。经质证，原告对被告提交的所有微信及软件截图的真实性合法性认可，关联性不予认可，认为合同是被告签的；对《收据》予以认可。第三人对《收据》无异议，认为其余证据第三人没有参与，不清楚。本院认为，原、被告提交的上述证据来源合法、真实，与本案存在关联性，本院予以确认。综合庭审，本院确认本案以下法律事实：一、2018年3月31日、4月1日，被告妹妹李建梅与原告的业务员许保鹏通过微信聊天，了解售房信息，许保鹏向李建梅推荐了涉案房屋。二、2018年4月1日，原告（丙方）与被告（乙方）及第三人（甲方）签订《房屋买卖暨居间合同》，主要约定，甲、乙双方通过丙方介绍，出售及购买位于昆明市西山区房屋，售价人民币1435000元，甲方保证出售房屋符合上市标准；甲、乙双方约定于2018年8月30日办理权属转移登记，签订本合同时，乙方支付购房定金人民币5000元，由甲方交于丙方托管；本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应由三方协商一致，若不能协商一致，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行违约金；甲乙双方由代理人签字的，应确保已得到被代理人授权，并且能提供本合同履行全部资料，未得到授权且事后没有得到授权人追认的，导致合同不能履行，则签署人应依约承担违约责任，并向丙方支付房屋成交价2%的款项作为服务补偿款；签订合同当日，乙方未带身份证等相关证件，具体个人信息以身份证为准；卖方同意买方将该物业过户到指定人（妹妹）的名下；甲、乙双方确认，甲、乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，基于丙方签订本合同前已提供之服务，现丙方以促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬，乙方同意向丙方支付佣金人民币28700元，支付时间为2018年8月30日。若买卖双方协商解除合同的，甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方，由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行，由违约方按上列佣金总额和标准向丙方支付佣金损失。三、2018年4月1日，第三人出具《收据》载明，今收到李东亮购买昆明市二期19幢2单元1202号房屋定金人民币5000元。四、被告交付定金后即告知原告工作人员及第三人不再购买涉案房屋。2018年9月9日，第三人出具《声明》，主要载明：本人于2018年4月1日与李东亮、昆明尊园房地产经纪有限公司签署《房屋买卖暨居间合同》，鉴于买方失联、违约，未能顺利履行，买方已构成根本违约。现本人解除与尊园地产间的定金托管关系，要求尊园地产将托管的定金5,000元实际支付给本人等。现第三人已从原告处领取了被告支付的定金人民币5,000元。本案的主要争议焦点为：被告在本案中应否承担违约责任？本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二条规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定”、第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案原告作为从事房屋买卖的中介机构，对合同如何签订、应与谁签订、相关法律规定、自己如何开展居间服务等问题，应当具有其专业的素养，从原告工作人员与被告妹妹的微信交流内容可知，欲购买涉案房屋的实际主体是被告的妹妹，而非被告本人，且被告制作的合同文本第13.3条已明确对代理人应取得授权的问题进行了明确，原告在明知实际购房人不是被告的情况下，仍与被告签订合同，合同中也未对此做特殊说明，违背了诚实信用原则，本院可以确认，被告与原告签订涉案合同的真实意思表示，并非其需要购买涉案房屋。因此，涉案合同为无效合同，原告要求被告支付居间佣金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第五十二条的规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币642元（原告已预交），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 马 惠人民陪审员 董 玉人民陪审员 杨淑芬二〇一九年九月九日书 记 员 鲁 丹