巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川1902民初2403号原告张文锋，男，生于1976年，汉族，高中文化，住巴中市巴州区。委托代理人（特别授权）庞红松，四川省巴中市恩阳区法律援助中心律师。被告巴中市巴州区城市综合开发公司法定代理人曹目张，该公司总经理。委托代理人（特别授权）吴秋平，女，生于1992年，汉族，大专文化，巴中市巴州区城市综合开发公司职工。被告刘光远，男，生于1969年，汉族，高中文化，农民，住四川省巴中市巴州区。委托代理人辛云海，巴中市诚信法律服务所法律工作者。原告张文锋诉被告巴中市巴州区城市综合开发公司、刘光远商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后。依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文锋及其代理人庞红松、被告巴中市巴州区城市综合开发公司（以下简称城市开发公司）的委托代理人吴秋平、彭才勇，被告刘光远的委托代理人辛云海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文锋诉称：被告城市开发公司系三级房地产开发企业，被告刘光远借用该公司的开发资质开发位于巴州区化成镇奇章路王家湾的“君福尚岛”项目。2011年2月11日，城市开发公司出具了2011字第11号《法人授权委托书》，授权刘光标全权负责该项目的实施。2013年10月11日，原告张文锋与二被告共同签订了二份《商品房买卖合同书》，约定由原告认购被告所开发建设的“君福尚岛”项目小区B幢正一层全部门市（建筑面积约为1000㎡，销售单价为3000㎡，房款总价为300万元）和B幢一、二单元二至三层住房（建筑面积约为2000㎡，销售单价为1000㎡，房款总价为200万元），B幢第四层住房（建筑面积约为1000㎡，销售单价为1200㎡）；交房日期定于2014年12月30日，原、被告双方还对合同其他事项作出明确约定。合同签订后，原告先后共计向被告支付了购房款380万元，被告出具了财务收据，而后，该项目因化成镇城镇规划调整停工至今，被告已经事实上不能履行该合同，且被告城市开发公司于2014年9月3日出具《公告》撤销了刘光远的项目负责人身份，故原告多次向被告主张要求返还购房款并赔偿资金利息未果，现双方酿成纠纷。综上，为维护原告的合法权益，请求：1、依法确认原、被告于2013年10月11日所签订的二份《商品房买卖合同》无效，本案审理中，原告变更该项诉讼请求为解除《商品房买卖合同》。2、判令被告立即返还原告购房款本金380万元，并自原告交款之日起至实际退还之日止按年利率24%支付资金利息。3、案件受理费全部由被告承担。被告城市开发公司辩称：一、刘光远系开发公司不挂靠项目负责人，公司在委托的时候明确资金自筹，独立核算，自负盈亏。在2014年9月份因对方原因公司解除了对刘光远的授权，我方认为原告要求确认合同无效和退还购房款应当由刘光远来承担；二、我公司解除对刘光远的授权后公司退出了“君福尚岛”项目，该项目由四川龙腾房地产开发公司继续完成该项目，我方认为原告方漏列诉讼主体，应当依法追加四川龙腾房地产开分公司为本案共同诉讼主体。三、原告所交的购房款380万元是直接交到刘光远所在“君福尚岛”项目部刘光远手中，此款是由被告刘光远收取，并未进入城市综合开发公司的账户。综上，我方认为应由刘光远承担退还购房款的义务，原告要求按年利息24%支付利息，双方并未约定，没有事实依据，我公司在本案中不承担任何责任，请求驳回原告对我公司的诉讼请求，依法判决被告刘光远退还原告的房款，被告四川龙腾房地产开分公司承担连带责任，另不同意原告变更诉讼请求。被告刘光远辩称：一、答辩人刘光远不是本案的适格主体，因为本案的二被告城市开发公司与原告签订的商品房认购合同时答辩人履行的职务授权行为，在2011年2月1日被告综合开发公司授权给答辩人对外从事相关事务的授权委托书，所以答辩人的职务行为其产生的法律后果应由被告综合开发公司承担。二、原告主张年利率24%支付资金利息，应当以审理查明的事实和法律规定确定是否应当予以支持。三、原告诉称的事实部分不属实，答辩人与被告综合开发公司不存在所谓的借用资质及挂靠行为，而是一种职务授权行为。综上，请求依法驳回原告对答辩人的事实请求。经审理查明，2011年被告城市开发公司开发建设巴中市巴州区化成镇君福尚岛工程，2011年2月11日，被告城市综合开发公司给被告刘光远出具《法人授权委托书》，授权刘光远全权负责巴州区化成镇奇章路王家湾旧房危改及车站工程建设一切事务（项目资金自筹，独立核算，自负盈亏），有限期为该工程全面完工。2011年10月11日，被告城市开发公司与成镇奇章路王家湾旧房危改及车站工程项目开发部的被告刘光远签订了《开发项目内部承包协议书》。2012年4月5日成立“巴州区化成镇君福尚岛项目部”，并任命被告刘光远为该项目的负责人。由于开发该工程的合伙投资人之间发生分歧，2014年9月3日，君福尚岛小区合伙投资人书面承诺取消刘光远为该项目的负责人资格，凡由此给公司造成的一切经济等责任由合伙人赵钧、宋中平、杨春明、李健负责承担。2014年9月3日，被告城市综合开发公司给被告刘光远发出公告，撤销刘光远为该项目的负责人资格，撤销于2011年2月11日出具给刘光远的项目负责人委托书。2015年8月1日，被告城市综合开发公司出具法人授权委托书，授权赵钧全权负责开发巴州区化成镇王家湾车站项目（君福尚岛小区）的一切事宜。有限期为2017年8月1日。后该工程转为胧腾公司继续开发，现工程处于停工状态。君福尚岛项目部至今未取得商品房预售许可证。2013年10月11日，原告张文锋与被告刘光远签订了《商品房认购合同书》，约定由原告认购被告所开发建设的“君福尚岛”项目小区B幢正一层的全部门市（建筑面积1000㎡，单价为3000元/㎡，房款总价为300万元），约定在确定认购合同时缴纳人民币300万元，作为该商品房的认购款，房屋交付的时间为2014年12月30日。被告刘光远在出卖方处签字，并在出卖方处加盖了“巴中市巴州区城市综合开发公司巴州区化成镇君福尚岛项目部”和“巴中市巴州区城市综合开发公司”的公章。2013年10月11日的同一天，原告张文锋与被告刘光远签订了另一份《商品房认购合同书》，约定由原告认购被告所开发建设的“君福尚岛”项目小区B幢一、二单元二至三层住房（建筑面积约为2000㎡，销售单价为1000元/㎡，房款总价为200万元），B幢第四层住房（建筑面积约为1000㎡，销售单价为1200元/㎡），约定在确定认购合同时缴纳人民币200万元，作为该商品房的认购款，房屋交付的时间为2014年12月30日。被告刘光远在出卖方处签字，并在出卖方处加盖了“巴中市巴州区城市综合开发公司巴州区化成镇君福尚岛项目部”和“巴中市巴州区城市综合开发公司”的公章。合同签订后，2013年11月11日原告陆续给被告刘光远给付380万元房款，被告刘光远给原告出据了收据，并在收据上加盖了“巴中市巴州区化成镇君福尚岛财务专用章”。涉诉项目因城市规划调整现已停工。上述事实，有原、被告的陈述，原告的身份证，被告的身份信息，授权委托书，公告，《商品房认购合同书》，《开发项目内部承包协议书》，收据，证人证言，通知等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”、等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。原告张文锋购买被告城市开发公司在巴州区化成镇开发的“君福尚岛”项目的房屋，双方虽签订的是《商品房认购合同书》但加盖了的项目部及被告城市开发公司公章，且协议约定了双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限，并交纳一定的房款等内容，是双方的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应当认定双方签订的认购协议有效。涉诉项目因城市规划调整现已停工，原告购买房屋的合同不能实现，请求解除合同的请求，本院予以支持。原告主张返还购房款380万元的请求，本院予以支持。原告主张被告支付购房款的资金利息按年利率24%计算，依据本案实际情况，本院酌情认定为资金利息按年利率6%计算。被告城市开发公司开发建设巴中市巴州区化成镇君福尚岛工程，给被告刘光远出具《法人授权委托书》，授权刘光远全权负责巴州区化成镇奇章路王家湾旧房危改及车站工程建设一切事务（项目资金自筹，独立核算，自负盈亏），有限期为该工程全面完工；并任命被告刘光远为“巴州区化成镇君福尚岛项目部”的负责人，应当认定被告刘光远挂靠在被告城市开发公司从事项目开发，项目资金自筹，独立核算，自负盈亏。合同具有相对性，故原告的购房款应当由被告城市开发公司返还，被告刘光远承担连带责任。本案审理中，被告刘光远主张其在涉诉项目中履行的是职务行为，但未提供充分证据佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告张文锋与被告巴中市巴州区城市综合开发有限公司、巴中市巴州区城市综合开发公司巴州区化成镇君福尚岛项目部于2013年10月11日签订的两份《商品房认购合同书》。二、被告巴中市巴州区城市综合开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告张文锋房屋认购款380万元及其资金利息（资金利息的计算方法为：以房款380万元为基数，从2013年11月11日起按年利率6%计算资金利息至付清购房款时止）；被告刘光远承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费37200元，由被告巴中市巴州区城市综合开发有限公司负担，被告刘光远承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 万 明二〇一六年十二月二十六日书记员 杜珊珊