北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初18306号原告：刘禹，男，1983年5月20日生。委托诉讼代理人：刘玉娟，女，1963年10月14日生。委托诉讼代理人：卢永强，北京龙乡律师事务所律师。被告：刘连增，男，1963年3月14日生。委托诉讼代理人：刘刚，北京市房山区良乡镇法律服务所法律工作者。原告刘禹与被告刘连增共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法由审判员庞立新任审判长，与人民陪审员许长仁、刘春英组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘禹的委托诉讼代理人刘玉娟、卢永强，被告刘连增的委托诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘禹诉称，2009年6月11日，刘禹与刘连增签订了关于北京市房山区城关街道×村村东入口处场地及房屋的《土地租赁合同》，约定刘连增将场地及192.1平方米的房屋和围墙、水井等地上物出租给刘禹使用，该合同约定“如遇国家征用、拆迁等补偿，乙方（刘禹）有权要求投入建设的设施部分补偿归乙方无条件享有，甲方（刘连增）不得以任何借口分享。甲方原有部分归甲方享有，乙方拆除的原有部分从乙方增建部分中扣除”，合同签订后，刘禹经与刘连增协商，将院落北侧原有房屋拆除，由刘禹在西侧南侧新建了房屋并进行了装修，在院内北侧新建办公用房13间共计390.59平方米，并进行装修，在北侧、西侧、南侧修建了201.33平方米的棚子，增加了给排水管线，打一眼机井，安装了铁门，种树木560余棵。2018年4月28日，政府因修建红酒博物馆，对上述场地征用而拆迁，刘连增签订了拆迁补偿协议，补偿款合计1812478元。故起诉要求分割补偿款1721789.78元为自己所有。刘连增辩称，1997年6月，刘连增与房山区城关镇×村农工商经济联合社签订《租赁非耕地合同书》后为达到生产生活需要，建设了房屋，其中北房7间、西房4间，并进行了装修，硬化了水泥地面，院内铺设了机配石地面，修建了围墙280.98平方米，种植了果树、桑树、榆树和国槐，修建了自来水、污水工程，引进电源、照明设施、安装了大门，2009年将场地即附属设施出租给刘禹，刘连增原有房屋建筑面积192.1平方米、围墙280.98平方米和一眼井、自来水、电线杆等，刘禹的诉讼请求过高，请法院对拆迁利益依法分割。经审理查明，2009年6月11日，刘禹、刘连增签订了《土地租赁合同》，该合同约定，刘连增将位于北京市房山区城关街道办事处×村东入口的一处闲置院落及房屋出租给刘禹使用，房屋建筑面积192.1平方米，围墙280.98平方米，一眼水井，自来水、电线杆使用权，四至为：西起葡萄园东至顾八路58米，北起进村公路南至葡萄园130米，刘禹（乙方）不经刘连增（甲方）同意不得拆除原有建筑，若需拆除地上房屋，经甲方同意后每拆除一平方米，补建一平方米；租赁期限18年，自2009年7月1日起至2027年6月30日止，合同期满后，乙方在所承租甲方的土地内增建的所有地上物及附属物归甲方所有，租金总金额69万元，第一年租金2万元、第二年租金3万元，第三年起每年至合同终止每年租金4万元，付款方式为，乙方在合同履行向刘连增日交付当年年度租金，以后均应于第二年度前一个月内交清第二年租金，以此类推，同时合同约定，在合同期内乙方经营需要或其他建设项目、开发等情形所有收益款项归乙方所有，如遇国家征用或拆迁等补偿，乙方有权要求投入建设的设施部分补偿归乙方享有，甲方不得以任何借口分享，甲方原有部分归甲方享有，被乙方拆除的原有部分从乙方增建部分中扣除等主要约定，合同还约定了违约等其他事项。协议后，刘禹即使用上述场地，拆除了部分地上建筑，新建了围墙，后双方签字确认，刘禹改建后围墙面积为1402.6平方米，改建后房屋面积为407.924平方米，改建后水泥平台面积886.5平方米。刘禹对房屋进行了装修，新建了一眼机井，并种植了树木。另查明，1997年6月1日，刘连增与原房山区城关镇×村农工商经济联合社签订了《租赁非耕地合同书》，刘连增租赁了该×村东南荒废非耕地2090平方米，租赁期限至2027年，承租后，刘连增建设了192.1平方米的房屋、围墙280.98平方米，打一眼井，种植了部分树木。2018年5月2日，因红酒小镇博物馆建设工程需要占用上述场地，刘连增与北京市房山区人民政府城关街道办事处×村村民委员会签订了《合同终止协议书》，载明“房山区城关镇×村农工商经济联合社与刘连增原于1997年6月1日签订的《租赁非耕地合同书》，现因红酒小镇博物馆建设馆址需用此地，无法继续履行合同，该合同于2018年5月2日终止，不再履行，且因合同产生的一切责任和后果互不追究”。2018年5月2日，刘连增与北京市房山区人民政府城关街道办事处×村村民委员会签订了拆迁《协议书》，该协议书载明，被拆迁房屋面积582.69平方米，宗地面积8344.07平方米，树木面积1409.17平方米、石子地面面积4942.06平方米，补偿款合计1812478元，其中房屋重置成新价款746268元、装修及附属物补偿款949358元，固定资产机器设备补偿款968元，隐蔽工程上下水工程补偿115884元。拆迁估价结果明细表中显示1号房屋面积325.13平方米，价值441527元，2号房屋面积144.49平方米，价值194339元，3号房屋31.31平方米，价值43114元，4号房屋81.76平方米，价值67288元；装饰装修、设备及附属物作价949358元，其中机井56000元、院地石子地面4942.06平方米，作价143320元、电线杆13根作价17000元，榆树直径20厘米以上12棵，直径20厘米8棵作价5120元，直径25厘米一棵作价800元，直径55厘米3棵作价16500元。本案在审理中，双方存在以下争议，刘禹主张自己在承租后院内硬化了水泥地面，院内空地打造了机配石地面，种植了树木，修建了自来水管线和污水管线，铺设了电缆，打机井一眼，对房屋进行了装修，刘连增承租的场地面积2000多平方米，刘禹扩建后实际使用面积7540平方米；刘连增主张除合同约定的房屋、围墙、自来水、水井、电线杆外，硬化了水泥地面、空白处铺设了机配石，新建了污水工程，引进了电源、照明设施，栽种了果树、桑树、榆树、国槐树等树木，另外在刘禹承租期间，2012年兴建了81.76平方米的彩钢房房屋美术与刘连增增建。31.31平方米的彩钢房屋属于刘禹所建。刘禹要求证人宋某出庭作证，证实刘禹在2009年雇佣打井的事实；刘禹要求杜某出庭作证，证实建设北房13间约500平方米、在大门口建设二间门房、建设了水泥平台、消防池，水管、排水建设院墙，栽种树木等事实。刘连增提供证人崔某，证实2012年，刘连增雇佣其在上述场地大门口南侧建80多平方米彩钢房，建设上下水的事实。本案在审理中，刘禹申请财产保全，要求冻结刘连增在北京市农村商业银行股份有限公司的存款，并提供了财产担保，本院于2018年9月21日裁定冻结刘连增在北京市农村商业银行股份有限公司（账号×××）存款149万元。上述事实有以下证据证实，刘禹提供的《土地租赁合同》、改造后双方确认图、卫星图片、承租时现场照片、改造后场地图、评估明细，×村村民委员会通知等，刘连增提供的1997年6月1日签订的《租赁非耕地合同书》、2018年5月2日签订的《合同终止协议书》以及拆迁补偿《协议书》、拆迁评估报告、宋某、崔某、杜某等证人证言，以及庭审记录等。上述证据经庭审核实可以作为认定事实的依据。本院认为，刘禹、刘连增签订的《土地租赁合同》因拆迁而自行终止，按照双方签订的《土地租赁合同》的规定，拆迁补偿所得款项，刘禹在租赁期间增建的、添附的部分补偿应当归刘禹所有。刘禹、刘连增在合同中明确载明属于承租前刘连增原有的部分包括房屋面积、围墙面积、电线杆、井等补偿款应当归刘连增所有，此部分无争议，刘禹承租前房屋面积、围墙面积按照评估价格比例分割，未明确电线杆的数量，评估报告中的数量是刘禹建设后数量，扩建后会有所增加，电线杆补偿款酌情确定分割，刘禹在承租后新建了机井是事实，刘连增原有的井被废除，水井的补偿款酌情予以分割；关于81.76平方米彩钢房，刘连增提供了证人证实为刘连增所建，应归刘连增所有，除上述应归刘连增的房屋、彩钢房补偿外，其余房屋和彩钢房补偿款归刘禹所有；关于水管、排水地下部分，刘禹、刘连增双方争议较大，刘禹在新建房屋后，必然涉及相关水管、下水的建设，刘连增出租前亦不能否认没有相关水管、下水，对于此部分补偿，按照房屋面积予以分割；刘禹在承租后，新建了房屋并进行了装饰装修，新建水泥地面、水泥平台等，此部分应属于刘禹所有；评估报告中显示院内石子地面面积4942.06平方米，已经明显超过刘连增承租的合同面积，刘连增主张承租前院内铺设石子的事实亦不能否认，此部分补偿，参照刘连增承租面积，酌情分割；关于树木补偿款部分，刘连增没有证据证实刘禹承租前是否栽种了果树，但从榆树等较大树木的补偿款，可以参照承租面积与刘禹实际占用面积的不同，酌情分割，其余部分归刘禹所有；综上所述，刘连增所得补偿款，除刘连增应当分割的以外，应属于刘禹所有；刘禹要求退还租金的请求不属于共有物分割范围，应另行处理。刘连增主张水泥硬化地面，从承租时的照片看并不能认定，也没有提供相应的证据，本院不予认定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条的规定，判决如下：被告刘连增于本判决生效之日起十日内给付原告刘禹拆迁补偿款1285813.11元。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21090元，由原告刘禹负担4366元（已交纳），由被告刘连增16724元（本判决生效之日起七日内交纳），保全费5000元，由被告刘连增负担（本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可以在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  庞立新人民陪审员  许长仁人民陪审员  刘春英二〇一九年九月二十九日书 记 员  王亚莲