河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4028号上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳同丹中医院有限公司。住所地：洛阳市老城区王城大道59号。法定代表人：张敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾振兴，河南牧真律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓阳，河南牧真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙香灵，女，1969年8月22日出生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：韩景隆，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：许会杰，河南广文律师事务所律师。上诉人洛阳同丹中医院有限公司（以下简称同丹公司）因与被上诉人孙香灵房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院(2019)豫0302民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人同丹公司的委托诉讼代理人赵晓阳，被上诉人孙香灵及其委托诉讼代理人韩景隆、许会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同丹公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、四、五项，改判支持同丹公司的反诉诉讼请求，或者发回重审。2.一、二审诉讼费由孙香灵承担。事实与理由：一、一审法院应当根据案件的实际情况降低在王城××××路修建限行期间的案涉房屋租金标准。1.案涉房屋位于王城大道与××国道交叉口东北角，王城××××路改建工程施工期限长、工程量浩大，而为保障重点市政工程的建设速度，市政府相关部门发布的道路限行是众所周知的，对于同丹公司使用案涉房屋从事医院经营的影响是客观存在的，本案符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的构成要件，一审法院以“修路非不可抗力，修路期间房屋能够使用”而排除情势变更的法律适用，判令同丹公司按原合同约定支付争议期间的房屋租金，显失公平且适用法律不当。2.同丹公司、孙香灵同为交通限行这一具体行政行为的相对第三人，支持修路限行是双方的社会责任，因情势变更造成案涉房屋使用影响和损失应由双方平等分担、共同承担。二、一审法院判决解除租赁合同属对合同解除权的错误适用。1.本案中双方协商变更租金标准和请求人民法院就合同变更进行裁判期间对于待定义务的暂时中止履行被一审判决简单地认定为根本违约显属不当。2.基于情势变更情形同丹公司暂未支付租金，在一审庭审前，双方均同意降低租金，仅在降低数额上未协商一致，本案合同继续履行的基础依然存在。同丹公司主张的合同变更之诉是孙香灵主张的合同解除之诉的先决之诉，二者之间处于不同层面且存在先后次序。一审法院即使不支付合同变更之诉，也应当给予合同当事人自行履行合同的期限，以判断合同解除权的触发条件是否真正具备。一审法院同时裁断本诉和反诉损害了同丹公司基于合同诉求对于人民法院的司法期待。3.合同解除带来的后果是巨大的，同丹公司前期了投入巨大的成本费用。合同一旦解除，不仅使双方当事人的利益受损，也会造成社会财富的极大浪费。从平衡双方当事人目前利益和今后长远利益出发，依照公平原则，不能直接解除合同。三、一审判决以租赁合同未约定孙香灵收取租金应出具发票为由认定同丹公司主张的赔偿损失无事实和法律依据错误。孙香灵出租房屋的行为属于经营行为，同丹公司要求孙香灵开具发票符合法律规定，孙香灵收取租金应当向同丹公司开具租赁发票或赔偿因不开具租赁发票给同丹公司造成的经济损失。孙香灵辩称，1.租金系租赁合同当事人双方意思自治范畴，依法不应由法院强行调整。孙香灵与同丹公司租赁合同尚未到期，也未就调整租金标准达成一致意见。同丹公司仍应按原租金标准向孙香灵履行支付租金的合同义务，逾期未支付即构成违约。2.租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。修路并非不可抗力，在修路期间案涉房屋能够正常使用，且无证据证明同丹公司因此遭受重大经营损失，故本案不适用情势变更原则。3.根据租赁合同第三条第1款约定，孙香灵不承担出租房屋产生的任何税费，且未约定孙香灵收取租金应出具发票。故同丹公司要求孙香灵出具发票的请求无合同依据，其要求赔偿损失也无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙香灵向一审法院起诉请求：1.判令解除孙香灵与同丹公司于2017年1月1日签订的房屋租赁合同，同丹公司立即返还租赁房屋；2.判令同丹公司支付拖欠孙香灵2018年11月16日至12月31日房屋租赁费106000元及自2019年1月1日起至实际搬离房屋止按每日2329元计算的租赁费；3.判令同丹公司支付律师费3000元。同丹公司向一审法院反诉请求：1.判令同丹公司与孙香灵的租赁合同租金下调50%；2.判令孙香灵支付同丹公司已支付租金发票并赔偿损失605200元。一审法院认定事实：2017年1月1日孙香灵与同丹公司签订了一份“房屋租赁合同”约定，孙香灵将位于王城大道59号办公楼（产权人郭建华，系孙香灵丈夫）出租给同丹公司，租赁期自2017年1月1日起至2027年12月1日止，年租金为85万元，孙香灵不承担税费；租金按季度缴纳，每季第一个月的前15日付清下一季度的租金；孙香灵承担修缮房屋的义务，同丹公司因使用不当或其他人为因素造成房屋损坏应负责修复；同丹公司拖欠租金累计达半个月的，孙香灵可以提前解除合同等内容。合同签订后，孙香灵将房屋交与同丹公司，同丹公司已支付了2017年的租金，2018年1月31日同丹公司付给孙香灵租金70800元，3月2日付70800元，3月30日付70800元，9月30日付70800元，10月31日付250000元，11月7日付50000元，12月4日付50000元，12月16日付60000元，12月29日付50000元，共计743200元。同丹公司财务凭证显示维修水管支付22000元。一审法院认为：涉案的租赁房屋的产权人是郭建华，孙香灵与其是夫妻关系，且出租经郭建华同意，因此孙香灵有权对外签订租赁合同。孙香灵与同丹公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示且符合法律规定，具有法律效力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。同丹公司提出因道路施工影响经营，要求适用情势变更原则降低租金。因修路并非不可抗力，修路期间房屋能够使用，没有证据证明给同丹公司造成重大经营损失，故不应适用情势变更原则对合同的租金进行变更，同丹公司的该项请求一审法院不予支持。同丹公司违反合同约定拖欠租金，孙香灵有权依据拖欠租金半个月以上可提前解除合同的约定要求解除合同，同丹公司应将房屋交还给孙香灵并支付尚欠的房租；孙香灵的诉求符合法律规定，一审法院予以支持，但其要求支付律师费的请求无法律依据，一审法院不予支持。同丹公司要求孙香灵支付维修费，但其不能证明维修内容非合同约定的使用不当或人为因素造成，现要求孙香灵承担维修费用无事实依据。合同并未约定孙香灵收取租金应出具发票，现同丹公司要求孙香灵出具发票无合同依据，其要求赔偿损失也无事实和法律依据。故同丹公司的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条的规定，判决：一、解除孙香灵与同丹公司签订的“房屋租赁合同”；二、同丹公司应当在本判决生效后30日内将承租的位于洛阳市老城区王城大道59号的房屋返还给孙香灵；三、同丹公司应当在本判决生效后10日内付给孙香灵租金106000元及自2019年1月1日起至实际返还房屋止按每日2329元计算的租金；四、驳回孙香灵的其他诉讼请求；五、驳回同丹公司的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2450元，反诉受理费4926元，由孙香灵负担25元，同丹公司负担7351元。本院二审期间，同丹公司提交照片三张，用以证明2019年6月道路封闭断行，给同丹公司的经营和出行造成困难。孙香灵质证称，真实性无异议，目前道路仍然可以通行。经二审审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为：关于同丹公司上诉主张合同不应解除的意见，经查，孙香灵与同丹公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，各方均应依照合同的约定履行各自的义务。本院二审期间，考虑同丹公司虽有违约行为，但拖欠租金数额较少，且同丹公司前期装修等投资较大，双方房屋租赁合同仅履行二年有余的实际情况，本院诉调中心多次组织双方沟通协商，但因双方分歧较大致调解不能。同丹公司未依据合同约定交纳租金，孙香灵要求解除合同于法有据。同丹公司该上诉意见不能成立，本院不予支持。关于同丹公司上诉主张本案应适用情势变更原则对租金数额予以变更的意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，双方签订的房屋租赁合同合法有效，对当事人具有拘束力，不得随意变更。道路改建是政府为公共利益而实施的行为，虽然导致同丹公司租赁房屋所处路段道路限行，但对于孙香灵、同丹公司约定的十年租赁期限，时间相对短暂，且保通路并未完全封闭。从时间和性质上看，道路改建对同丹公司的经营的影响不足以达到履行合同显失公平或不能实现合同目的的程度。一审法院依据公平原则，结合本案实际情况未予支持同丹公司该诉求并无不当。关于同丹公司上诉称孙香灵应出具发票并赔偿损失的意见，经查，双方签订的房屋租赁合同对是否出具发票并无约定且同丹公司并未提交相关证据证明其损失情况，一审法院未予支持并无不当。综上，同丹公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12272元，由洛阳同丹中医院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年九月十日书记员  常翠玲