广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终20275号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪志峰，男，汉族，住所地：湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：张红强，广东冠豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李国，男，汉族，住所地：福建省永定县。委托诉讼代理人：段邦燎，广东禾正律师事务所律师。上诉人汪志峰与被上诉人李国房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪志峰上诉请求：一、依法撤销2015）深龙法民三初字第1516号民事判决第二、四项；二、依法改判由李国支付违约金779000元；三、依法判决由李国承担本案的一、二审受理费、保全费。事实和理由：一审法院未查清本案的关键事实，对案件事实认定有错误。一、一审法院没有查清汪志峰与李国的合同义务。1、汪志峰的义务：汪志峰与李国于2015年6月27日签订了《二手房买卖合同》该合同对双方的权利、义务规定的很明确，汪志峰的义务根据该合同第六条第(3)项“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司保融赎楼，卖方须于签署本合同之曰起30日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理……”根据该规定：汪志峰只有办理了公证委托书及签署服务合同的义务，没有要将该事务告知李国的义务，汪志峰按照双方约定办理了公证委托书及签署服务合同，不存在过错。2、李国的义务：根据双方签订的《二手房买卖合同》第三条：李国应当在三日内支付叁拾万定金的义务，但李国却只支付了295000元，另5000元称交给了“中介”该中介机构是谁汪志峰根本无从知晓，也从未收到过中介的收款收据，李国此时就存在违约；根据该合同第四条(2)A买方须于2015年8月8日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款壹佰叁拾壹万元整支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；李国有无准备该款项，为什么不办理首期款的银行监管？B买方须于2015年8月8日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料……，李国在该时间之前即履行逾期的五日内也未办理上述两项义务，李国的过错及不履行合同的意图十分明确。3、关于该房在法庭辩论结束时处于抵押状态的原因无审查：二手房的交易过程中，先要买方交付首期款，由贷款银行下达贷款银行的承诺书后，赎楼担保公司才会去赎楼，如果买方的首期款和贷款银行的承诺书没有办理，没有哪家赎楼担保公司会办理，因为这样将会有很大的风险，同时卖家也会在无形中增加很大的负担，赎楼的费用、提前还款的罚息、买方如果不买时借款产生的所有风险等，所以在这样情况下卖方不可能过早的注销抵押，造成没有注销抵押是由于买方的首期款无办理资金监管，过错十分显然。二、一审法院依据李某佳的短信截图认定李国存在过错明显错误。李国称李某佳是中间人，介绍购买汪志峰的房产，汪志峰根本不认识李某佳，也从未叫李某佳帮忙卖房，李国找到汪志峰商量买房，汪志峰也不知道这个人是谁叫什么名字也未留该人的电话，不存在叫该人收取交楼押金，更没有收到过收款收据，也未接到过该人的电话，双方根本没有联系过。如果李某佳与汪志峰存在房地产买卖居间关系，请李某佳出示汪志峰委托李某佳出售代理的委托代理合同。汪志峰也未收到过该人的短信，即使有一个未知电话发一条短信过来，作为一个有生活常识的人都会认为这是一条“诈骗短信”，不会去理睬，一审法院只以一个短信截图不能确定真实性的情况下认定汪志峰存在过错，明显错误，在双方的联系过程中都是汪志峰与李国两个人电话和短信联系，汪志峰多次催李国履行合同，但李国根本没有履行合同的意思。三、李国的证据存在明显的伪造。李国称李某佳是中介，那为查清本案的事实应当追加中介机构作为第三人，汪志峰认为李某佳是李国的朋友，其为了证明全部支付了定金而与李某佳合谋出具了《收款收据》，该收据汪志峰从未收到，并且通过汪志峰与李国在2015年6月28日的短信“已转20万，还有8万明天转给你，请放心”可以看出李国确定会转8万给汪志峰，但6月29日只转了7万5仟，6月28日怎么可能会出现一个《收款收据》？这明显是事后李国为起诉与李某佳合谋制作的伪证。综上所述，一审法院没有查清本案关键事实，导致本案事实不清，存在错误，为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护汪志峰的合法权益，请二审法院查清案件事实依法改判。李国辩称：一、汪志峰签订合同以后，没有如期按照约定办理赎楼及委托公证手续，在超出约定时间2天以后才去办理公证，构成违约。二、汪志峰在7月27日办理公证手续时，没有通知李国和中间人，公证的内容也与本案二手房买卖合同的履行无关。这份公证并没有注明是卖给李国的，做这个公证也是为了遮掩自己的违约行为。三、汪志峰极力否认李某佳是双方的中介，是违背客观事实的。合同约定将5000元交给第三方监管，《二手房买卖合同》由第三方来负责协调。汪志峰和李国的短信中，李国在交了钱以后，也告知汪志峰有其中5000元是交给中介的。他回复的短信并没有否认，也没有提出异议。另，汪志峰在一审庭审时，即当庭承认收到这5000元是给了李某佳，其在上诉状中又否认，自相矛盾。李国由于经济和其他各方面原因没有提出上诉，并不等于承认违约。请求驳回上诉，维持原判。李国向一审法院起诉请求：1、解除李国、汪志峰签订的《二手房买卖合同》；2、汪志峰赔偿李国违约金人民币107.4万元；3、汪志峰退还李国定金人民币30万元；4、汪志峰承担本案的全部诉讼费用。汪志峰向一审法院反诉请求：1、李国承担违约金779000元；2、李国承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年6月27日，李国（买方）与汪志峰（卖方）签订《二手房买卖合同》（编号：000XXXX），合同约定李国购买汪志峰所有的位于深圳市龙岗区XX城公园XX花园六期21栋B座707房产，建筑面积168.8平方米，转让成交价人民币5370000元。合同第三条约定，买方同意在本合同生效之日起2日内（含当日）向卖方支付定金人民币100000元，在本合同生效后3日内（含当日）再向卖方支付定金人民币200000元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监督方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内日付款。买方须于2015年8月8日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币1310000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。买方须于2015年8月8日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第六条约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起30日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后3日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司。合同第九条约定，双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定。合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同第十四条备注约定，买方有指定过户人的权利（李某、陈某、朱某）。合同签订后，李国向汪志峰账户转入购房定金人民币295000元。2015年6月28日，李某佳出具《收款收据》称，收到汪志峰交来出售涉案房产的交楼押金人民币5000元，此交楼押金由李国从购房定金中支付。2015年7月19日，汪志峰以短信方式询问李国什么时候办理资金监管和按揭手续，李国表示会尽快安排。2015年7月27日，汪志峰在广东省深圳市龙岗公证处工作人员的面前，签订《委托书》，委托深圳市XX融资担保有限公司、王韬、汪志明等办理涉案房产申请赎楼贷款、全权办理提前还清涉案房产按揭贷款的赎楼手续、注销抵押登记手续、签署涉案房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议等。2015年8月6日，李某佳以短信方式询问汪志峰明天有没有时间办理公证，汪志峰未予答复。2015年8月19日，汪志峰以短信告知李国，因李国一直没有去办理银行监管和按揭，主张与李国约时间解除合同。李国回复“那定金呢？”。汪志峰回复“违约了，你认为定金怎么处理？”。一审另查，涉案位于深圳市龙岗区XX城公园XX花园六期21栋B座707房产的登记产权人为汪志峰，现该房产处于抵押状态，抵押权人为中国工商银行股份有限公司深圳龙岗支行。一审庭审中，李国、汪志峰均确认本案定金为人民币300000元，李国以转账方式向汪志峰支付了295000元，向李某佳支付了5000元作为交楼押金托管，但汪志峰不认可李某佳作为买卖双方约定的第三方。关于李国未按约履行资金监管的原因。李国认为是汪志峰没有办理赎楼、委托公证及资金监管手续，导致李国无法履行该项义务；汪志峰对李国陈述不予认可，汪志峰称汪志峰已办理公证委托手续，并多次催促李国办理资金监管，而李国未履行该项义务。一审法院认为，李国、汪志峰于2015年6月27日签订的《二手房买卖合同》（编号：000XXXX）是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，李国向汪志峰支付购房定金295000元，向李某佳支付5000元作为交楼押金托管，汪志峰于2015年7月27日出具办理赎楼的公证委托书，后涉案合同未能继续履行。对于涉案合同未能继续履行的原因，李国认为汪志峰未办理公证委托构成违约，汪志峰认为李国未办理资金监管构成违约。本案中，汪志峰虽按约办理了赎楼的公证委托书，但根据双方认可的短信截图，2015年8月6日，李某佳以短信方式询问汪志峰明天有没有时间办理公证，汪志峰未予答复。而现有证据亦无法证明汪志峰将其已办理公证委托书手续的相关情况告知了李国，且涉案房产至本案法庭辩论结束时仍处于抵押状态，故汪志峰对合同未能按约履行存在过错。另一方面，根据李国认可的短信截图，2015年7月19日，汪志峰以短信方式询问李国什么时候办理资金监管和按揭手续，李国表示会尽快安排；2015年8月19日，汪志峰以短信告知李国，因李国一直没有去办理银行监管和按揭，主张与李国约时间解除合同。李国回复“那定金呢？”。汪志峰回复“违约了，你认为定金怎么处理？”。可见，对于汪志峰认为李国一直没有去办理银行监管和按揭的陈述，李国并未否认，故李国对合同未能继续履行亦存在过错。现李国诉请解除涉案合同，汪志峰答辩请求法庭判令解除双方买卖合同，视为李国、汪志峰均同意解除双方签订的涉案合同，一审法院予以支持。如上所述，李国、汪志峰双方对于涉案合同未能按约履行均存在过错，现涉案合同解除，汪志峰应向李国退还所收取的定金人民币295000元。另外5000元系李国直接交付给案外人李某佳，但汪志峰不认可李某佳作为买卖双方约定的第三方，李国、汪志峰双方亦未与李某佳签订监管协议，故该5000元应由李国与李某佳协商解决或者李国另循法律途径解决。据此，一审法院判决：一、解除李国与汪志峰于2015年6月27日签订的《二手房买卖合同》（编号：000XXXX）；二、汪志峰于判决生效之日起十日内向李国返还定金人民币295000元；三、驳回李国的其他诉讼请求；四、驳回汪志峰的全部反诉请求。汪志峰如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币8583元，保全费人民币5000元，共计人民币13583元，由李国负担10667元、汪志峰负担2916元；反诉受理费人民币5795元，由汪志峰负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审庭审中，汪志峰对于李国提交的2015年6月28日李某佳出具的5000元收款收据的真实性予以确认。经一审法院询问涉案房产定金支付情况，汪志峰确认李国所述的“定金30万元，其中转账295000元，5000元交现金给中间人李某佳作为交楼押金”的情况属实。本院认为，涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为导致涉案合同无法继续履行的原因以及当事人的违约责任应当如何认定。本院认为，涉案合同签订后，李国已依约支付了购房定金30万元，汪志峰虽上诉主张其中李某佳作为中间人所收取的5000元的收款收据系伪造，并否认李某佳曾参与涉案房产的交易过程，但该上述主张与其一审庭审期间的自认内容明显不符，汪志峰也无证据证明其在李国支付定金时即提出异议，故汪志峰的上述主张依据不足，本院对此不予采信。汪志峰在李国支付定金后，虽然已经办理了委托赎楼公证手续，但并未将该情况及时告知李国，在经李某佳于2015年8月6日以短信方式询问汪志峰办理公证手续的时间后，汪志峰又未予回复。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故汪志峰应当将合同履行情况及时告知李国。汪志峰因未履行上述合同附随义务，对涉案合同未能按约履行存在过错。另一方面，李国作为买方，未能提供证据证明其在合同约定期限内已经做好了办理首期款资金监管及贷款申请手续的必要准备，也未证明其已按约及时告知汪志峰配合其办理相关手续，故对于涉案合同未能继续履行亦存在过错。鉴于双方当事人对于合同无法继续履行均负有责任，双方对对方提出的违约金请求均不成立，故对于汪志峰请求李国支付违约金779000元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，汪志峰的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14466元，由上诉人汪志峰负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 张    睿二〇一六年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）