河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终3573号 上诉人（原审被告）：刘永怀，男，1943年6月21日出生，汉族，住大厂县。 委托代理人：黄继，河北天源通和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵汉强，男，1972年12月14日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 被上诉人（原审原告）：韩心哲，女，1983年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。 上诉人刘永怀因与被上诉人邵汉强、韩心哲租赁合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘永怀上诉请求：1、依法撤销大厂回族自治县人民法院(2019)冀1028民初774号民事判决书,并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、依据被上诉人的民事起诉状,是解除合同之诉,而原判却是合同无效,合同无效之诉是确认之诉,非经当事人诉请,人民法院无权确认。二、原判认定事实错误。原判对28万元性质认定错误,是租金而非定金；我方的产权初始形成于1987年,1997年7月24日,依据大厂县人民政府[大政转(1997)39号产权转让合同依法取得的该宗土地及地上物建筑所有权,涉案标的是上诉人的合法财产,该土地证依法就是产权证书;取得消防许可证是被上诉人方义务,而非上诉人的，依据双方合同第八条的约定,上诉人只承担“消防设施完善义务”。上诉人不是综合超市的经营人,不承担办理消防许可证义务。三、本案是被上诉人背信毁约,应当适用定金罚则,定金不予退还。 邵汉强、韩心哲答辩称,一、原审法院适用法律正确,程序合法,上诉人主张原审法院超出诉讼请求的上诉理由不能成立。对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围。原判决并未超出当事人的诉讼请求；二、双方于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》无效。上诉人出租给答辩人的房屋因无合法的建设工程规划许可手续及不动产权证,导致答辩人不能正常办理消防手续及营业执照，上诉人至今无法提供不动产权证及建设工程规划许可证,依照相关法律的规定,双方签署的《房屋租赁合同》应属无效。 邵汉强、韩心哲向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告双倍返还合同定金共计56万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告邵汉强从事超市经营多年，2018年7月，其开始对涉案房屋进行考察，同时开始与被告进行接触洽谈协商租赁事宜，双方于2018年9月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定“被告将其所有的位于大厂县，土地证号为大厂国用（1997）字第63号，总建筑面积1628.04米的院落出租给二原告用于经营综合超市，租期暂定6年，自2018年至2024年；房屋及院落租金平均每平方米1.3元，现有建筑物面积1200.36平方米，年租金569570.82元，从第二年起每年递增5%的租金；双方合同签订后，原告需三日内交50%半年定金，定金转租金；租赁期间，房屋质量由被告维修，出现火灾事故由原告承担全部责任；装修期间免交租金，装修改造由原告承担，消防设施由被告完善；违约责任：提前终止合同属违约，违约方需提前三个月书面通知对方并承担违约责任，因不可抗力或政府政策等原因导致合同不能履行，双方互不承担责任。”合同签订后，2018年9月28日，原告支付给被告定金280000元。被告为了履行合同，按照合同约定，对租赁房屋进行改造扩建。同时与已正在租赁涉案房屋经营者案外人闻某协商，于2018年11月14日达成协议，提前解除双方租赁合同，案外人闻某提前腾退租赁房屋，被告赔偿案外人闻某经济损失50000元，同时退还未到期的租金14452元，共计64452元，该款项被告于2018年11月15日转入案外人闻某账户。2018年11月6日后，原告邵汉强与被告协商，其因资金问题，想将租赁房屋转租第三人经营，被告未同意。2018年12月15日，被告向原告邵汉强发出通知函，告知原告其已按照合同约定对租赁房屋及院落改造扩建完毕，原告可以对租赁房屋进行内部施工。2018年12月17日，原告邵汉强向被告发出回函，以房屋改扩建不符合法律规定为由拒绝接收房屋。后原告以租赁房屋没有不动产权证不能办理消防手续无法经营为由，要求解除合同。另查明，被告开办超市办理营业执照及消防手续时，必须提交租赁房屋不动产权证书，但至庭审结束，被告仍不能提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证及不动产权证书。以上事实有原告提交的房屋租赁合同、通知函、回函、银行汇款回单（定金）、办理超市营业执照应准备手续清单，被告提交的案外人闻某签订的提前解除协议书、银行电子回单（支付赔偿闻某）、录音光盘、证人闻某当庭证言及原、被告当庭陈述为赁。 一审法院认为，原告租赁房屋经营的超市为公共场所，根据相关法律规定，经营超市的建筑物应取得合法的建设工程规划许可手续及消防手续方可进行开业经营。现因被告无法提供涉案房屋建设工程规划许可证及不动产权证，二原告无法办理营业手续，导致其无法进行超市经营。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本院依法确认二原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据合同法“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应将二原告交付的定金280000元予以返还。但原告邵汉强一直从事超市经营行业，二原告对开办超市的经营场所的要求、办理营业执照及办理消防审批手续所需的材料比被告更知情，在签订合同前，应对租赁的房屋相关手续是否符合经营条件进行审查，二原告在明知租赁的房屋不具有不动产权证无法办理营业执照及消防审批手续的情况下，其完全可以选择其他有合规合法的房屋进行租赁，但二原告仍与被告签订房屋租赁合同，二原告的主观过错较大。现被告为了履行合同，将租赁房屋按照二原告要求进行改造后交由二原告经营，在其与第三人签订的租赁合同未到期的情况下，提前解除合同，导致被告赔偿第三人经济损失50000元及提前退租的租金14452元，共计64452元的损失，对被告的该项损失，二原告应承担60%的过错责任，即二原告应承担38671元，被告自行承担40%的过错责任，即25781元。二原告承担的该损失应从被告返还给二原告的定金280000元中扣除，即被告应返还给二原告定金241329元（280000元-38671元=241329元）。关于被告提出的因为履行合同对租赁房屋进行改造而损失500000元，因被告未提交证据证明其改扩建的房屋办理了相关合法建设手续，亦未提供证据证明该损失存在，故本案不予处理，被告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告邵汉强、韩心哲与被告刘永怀于2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘永怀于本判决生效之日起十日内返还原告邵汉强、韩心哲租房定金241329元；三、驳回原告邵汉强、韩心哲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4700元，由原告邵汉强、韩心哲负担2675元，被告刘永怀负担2025元。 本院二审期间，刘永怀依法提交了三份新证据。1.国有土地使用权证。2.国有土地使用权转让合同。3.廊坊燕北畜牧机械制造有限公司营业执照以及公司名称变更时间。拟证明租赁合同标的合法有效。二被上诉人的质证意见为，国有土地使用权证是不能办理营业执照和消防许可的，办理营业执照和消防许可必须有房屋建设规划许可证和不动产权证，目前为止上诉人没有提供该两证，导致合同目的不能实现。对上述三份证据真实性认可。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，对合同效力的审查,属于人民法院裁判权范围,虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求,但人民法院仍应依职权进行审查,人民法院在认定合同无效的情况下,应主动对合同无效的法律后果进行处理,而不需要当事人另行提起诉讼。上诉人虽提交了国有土地使用权证、国有土地使用权转让合同，但证载的建筑面积为517.5平方米，与双方签订的《房屋租赁合同》中房屋的基本情况载明的建筑面积1628.04平方米并不相符，上诉人提交的证据不能证明租赁房屋符合相关规定。根据《关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，一审认定房屋租赁合同无效符合法律规定。 综上所述，刘永怀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,920.0元，由刘永怀负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇一九年九月三日 书记员  周承恩 书记员  韦 丹