山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终6891号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**滨河东路与凤翔街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：张希锋。被上诉人（原审原告）：李凤艳，女，1970年3月17日出生，汉族，住山东省临沂市河**。委托诉讼代理人：岳增明，山东泰景律师事务所律师。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人李凤艳房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2018)鲁1312民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，房屋买卖合同是标的额较大且系比较重要的合同，法律规定房屋买卖合同应当采取书面方式订立。上诉人与被上诉人之间并未签订任何商品房的认购、订购、预定等协议或合同，房屋买卖行为违反法律的强制性规定，因此上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系未成立。第二，上诉人开发的荣盛塞纳荣府具备交付入住条件后，上诉人数次通知被上诉人交纳购房款并签订房屋买卖合同，但是被上诉人拒不同意，致使房屋无法进行合同备案、登记，无法实现房屋所有权转移，房屋所有权至今仍归上诉人所有，风险一直由上诉人承担。第三，房屋买卖合同标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，该案中被上诉人主张的房屋未签订买卖合同、未实际交付、未进行登记备案。且因房价大涨后，被上诉人通过诉讼向上诉人主张以2013年房价确定房款，明显有失公平。双方出现纠纷系被上诉人原因造成，应由被上诉人自行承担相应的法律后果。李凤艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李凤艳向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告之间的房屋买卖合同成立；2.判令被告向原告交付涉案房屋（包括主房、储藏室、车位），判令被告在临沂市房产管理局办理涉案房屋买卖合同的网签以及备案登记，判令被告协助原告办理房屋产权登记手续；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，李凤艳将第一项、第二项诉讼请求变更为：“1、请求法院依法确认原被告之间的房屋买卖合同成立、生效；2、请求判令原被告双方继续履行合同，在原告付清购房款或者向公证处提存剩余购房款后三日内，被告向原告交付房屋（包括主房和储藏室）、在临沂市房××房××商品房买卖合同的网签及合同备案；判令被告协助原告办理不动产产权登记手续，将涉案不动产产权登记于原告名下。”一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李凤艳提供以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告有诉讼主体资格；2、被告的企业信息，拟证明被告有开发经营商品房的业务资质，被告诉讼主体适格；3、照片6张，拟证明原告从被告处购买房屋的小区名称为荣盛?塞纳荣府，房号为19号楼2单元802室，储藏室为-138号；4、交房款单据9张，拟证明原告已交付购房款617000元，车位费80000元，合计付款697000元，原告尚欠被告购房款181866元，原告已支付了79.3%的购房款，双方之间的房屋买卖合同成立，并且原告已经履行了主要合同义务；5、《车位买卖协议书》，拟证明该合同的签订证明原被告之间存在商品房买卖合同和车位买卖合同关系，因为车位不会对业主之外的人出售，结合证据4证明原告已经提前付清Ｄ1-74号车位的全部使用费80000元；6、河东区工商局提供的山东荣盛富翔地产开发有限公司和廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司的企业信息、法定代表人信息，以及网上查询的两企业的股东出资信息，拟证明两企业均是荣盛房地产开发股份有限公司的控股子公司，其法定代表人、负责人为同一人，存在财产混同的情况；7、2017年8月份被告置业顾问姜依（微信昵称“姜委员长”）代表被告通知原告交纳剩余房款的微信截图、姜依的名片，拟证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，被告于2017年8月下旬通过杨思桂通知原告李凤艳交纳剩余购房款的事实，再次确认原告购买的被告开发的荣盛?塞纳荣府楼房的房号为19号楼2单元802室，储藏室为-138号，主房面积181.11㎡，单价4320／㎡，总价782395元；储藏室为-138号，面积12.67㎡，单价为1300／㎡，总价16471元；共计购房款798866元，但被告对已付购房款金额计算有误，应为617000元，欠款181866元；8、唐某的证言及身份证复印件，拟证明2017年8月26日原告接到被告通知后，携带银行卡到被告的售楼处财务科交纳剩余房款、被告财务人员拒收剩余房款的事实，证明原告无违约行为，被告存在违约行为；9、临沂市房产交易中心查询资料，拟证明被告于2014年1月20日给原告办理涉案房屋的期房网上签约，双方已经签订商品房买卖合同，被告未将合同交付原告，被告未经原告同意于2016年1月12日单方办理期房签约注销手续，被告存在毁约行为；10、临沂市房产和住房保障局网上查询资料，拟证明涉案荣盛塞纳荣府19号楼于2011年10月14日获得预售许可证，证号为临房预售字第2××4号，原告与被告之间的商品房买卖合同合法有效；11、竣工验收备案表，拟证明涉案楼房于2013年9月25日竣工，于2015年12月2日在临沂市住房和城乡建设局办理竣工验收备案，涉案商品房早已符合交房条件；12、临沂市不动产登记中心查询资料两份，拟证明荣盛?塞纳荣府19号楼已经于2016年2月25日由被告办理出不动产权证书（大产权证），证号临房权证河东区字第0×**号，被告完全有条件转移产权并为原告办理不动产权证书；13、证人韩某出庭作证，拟证明4月16日，李凤艳让其去荣盛公司交纳房款3000元和64000元。被告荣盛公司质证后，对证据1、2无异议；对证据3，只能证实被告开发的楼盘，照片中显示的房屋，原被告之间未签订任何协议、合同；对于证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，该组收据仅能证明被告曾收取过原告款项的事实行为，不能证实原被告之间形成房屋买卖合同关系，因原告未与被告签订购房合同造成双方买卖关系违反法律规定且不成立，被告可对收取的款项予以退还，另外收据中未体现房屋买卖关系必须具备的房屋买卖意思表示，房屋具体位置和房屋总价款等要素，2015年4月16日的交款收据与被告无关联性，出具单位为廊坊物业服务有限公司临沂分公司，收款内容为还借款；对于证据5的真实性无异议，但该协议书作为房屋买卖合同的从合同，主合同未成立，且房屋及车位均未交付，该协议未生效，另外从签订的时间可以看出，被告明知房屋买卖关系的成立应该签订书面合同；对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明廊坊物业服务有限公司临沂分公司与被告系同一法定代表人但不存在财产混同的情况；对证据7，原告未提供原始载体，不能证实该截图的真实性，且内容不完整，原告提供的姜依名片电话显示189××******，但微信截图中电话号码为189××******，该组证据不能证实聊天记录对话人的身份，也不能证实聊天内容系对话人发出，也无法证实微信名为“姜一”系代表被告的行为，但从微信聊天内容可以显示姜一自2017年8月24日多次催促杨总交钱，但杨总一直未表示同意，且内容中提及的房屋信息未显示被告名称，也未得到杨总的确认，聊天内容无法显示房屋买卖的真实意思表示、房屋的具体位置和价款；对于证据8，证人唐某的证人证言与出庭作证时的陈述相互矛盾，一是他不是受李凤艳的邀请，二是他只是听说未交纳房款，不是证言中提及的财务科拒收；对证据9，只能证实原告李凤艳与被告在临沂市房产交易管理中心进行期房网上签约，因原告原因拒不签订房屋买卖合同、拒不交纳房款，期房签约自动注销；对证据10、11、12的真实性无异议，但与该案无关联性，被告开发的塞纳荣府楼盘具备交付条件已多年，原告明知事实拒不签订买卖合同且经被告多次催告未果，被告无过错；对证据13，证人出庭证言明显不是事实，收据载明的内容为还借款，而不是证人陈述的交纳住房款。为进一步查清案件事实，一审法院依法对案外人姜艳茹（微信名片名称：姜依；微信号：×××--；微信昵称：姜委员长）进行了调查，李凤艳对该调查笔录的质证意见是，对于调查笔录的三性均无异议，姜艳茹（姜依）在接受法院调查时所做的陈述能够证实她联系杨思桂并通过杨思桂联系李凤艳的行为均是根据荣盛公司领导的安排所作出的职务行为，原告提供的关于单价、面积、总价在被告公司财务上均有记录，根据被告曾经给原告办理期房网上签约手续来看应当是双方签订书面合同在先，办理网签在后，双方之间已经签订过书面商品房买卖合同，只是荣盛公司未将合同交付给原告，关于交款，被告计算有误，应按照实际交款的单据计算交款金额，不以姜艳茹（姜依）微信上的通知为准。荣盛公司对该调查笔录的质证意见是，对该调查笔录三性均有异议，是姜依的个人行为，并不能代表荣盛公司，荣盛公司不予认可，从调查笔录可以看出，姜依从来没有和李凤艳进行联系，也从未与其进行涉案房屋达成合意，相关合同并未成立。被告荣盛公司未提交证据。对当事人有争议的证据，一审法院综合评判认定如下：原告提供的证据7，姜艳茹本人予以认可，被告的质证意见不能成立，一审法院对该证据予以确认；对证据8，证人陈述内容并非其亲历感知，不予确认；对证据13，系证人亲自到被告处进行交款，予以确认。一审法院认定事实：被告荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围：房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。杨思桂向被告荣盛公司购买房屋，被告处的业务顾问是姜艳茹（对外称姜依，微信名片名称：姜依；微信号：×××--；微信昵称：姜委员长）。2013年9月11日，原告李凤艳通过杨思桂介绍向荣盛公司购买其开发的塞纳荣府19号楼2单元8002室，当日，原告交纳购房款200000元；同年9月17日，原告交购房款50000元；2014年12月20日，原告与被告签订《地下停车位买卖协议书》，约定原告购买被告开发的塞纳荣府Ｄ1－174号车位，总价款80000元，到2019年9月10日前付清，当日，原告向被告交纳该车位款10000元；2015年4月16日，原告委托韩某到被告处交款67000元，其中廊坊盛物业服务有限公司临沂分公司出具64000元的收款收据一份，载明：交款单位“李凤艳邸12－1－1401”，收款内容“还借款”，交款人“韩某”，另3000元由被告出具收据一份，载明：交款单位“李凤艳邸Ｗ2－219”，收款理由“空白”，经办“韩某”；2015年7月6日，原告交纳车位款9000元；2015年7月7日，原告向被告交纳房款100000元；2015年11月2日，原告向被告交纳购房款200000元；2016年4月11日，原告向被告交纳车位款61000元。2014年1月20日，荣盛公司将案涉房屋办理了期房网上签约手续，即网签。该网签登记显示，案涉房屋的原权利人为山东荣盛富翔地产开发有限公司，现权利人为李凤艳。2016年1月12日，荣盛公司通过系统对该笔业务办理了期房网签注销手续。2017年8月24日至26日，荣盛公司销售人员姜艳茹多次以微信通知杨思桂交纳包括案涉房屋在内的剩余款项，其中2017年8月26日的微信内容载明：“……李凤艳19－2－802单价4320面积181.11总价782395储藏室－138面积12.67单价13000总价16471共计798866首付已交55万欠款278866”。2011年10月14日，案涉房屋所在的19号楼办理了预售许可手续，2015年12月12日，案涉房屋所在的19号楼在临沂市住房和城乡建设局办理了竣工验收备案。2016年2月25日，案涉房屋所在的19号楼办理了大产权证。原告李凤艳向被告荣盛公司因交纳剩余房，被告拒收，双方产生纠纷。另查明，李凤艳已申请对案涉房屋塞纳荣府19号楼2单元8002室和－138储藏室进行了保全查封。再查明，该案在审理过程中，2019年1月18日，被告荣盛公司给原告李凤艳出具67000元的收据，载明：“交款单位李凤艳19－2－802，收款方式换”。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、李凤艳与荣盛公司之间是否存在房屋买卖合同；2、该房屋买卖合同是否有效。分析如下：关于焦点问题一，《中华人民共和国合同法》第十条一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”该案中，作为案涉房屋出卖人的荣盛公司，已经收取了原告李凤艳的购房款617000元，且在系统上办理了网上签约手续。2017年8月26日，销售人员再次以微信方式确认案涉房屋的房号、总面积、单价、总价、已交款及剩余价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，被告荣盛公司原告顾凤艳出具的收款收据、其工作人员姜艳茹通过杨思桂向原告发出的有关案涉房屋的微信对话内容，共同组成了商品房的预订协议，该协议应当认定为李凤艳与荣盛公司之间的商品房买卖合同。关于焦点问题二，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该案中，案涉房屋所在的19号楼已于2011年10月14日取得了预售许可手续。该时间早于李凤艳交纳首付款时间。原告李凤艳已经向被告荣盛公司交纳的房款超过总房款的77.23%。另外，李凤艳与荣盛公司之间的商品房买卖合同亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。因此，李观艳与荣盛公司之间的商品房买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该案中，案涉房屋已经过验收到相关主管部门备案，已达到交付条件，且无上述规定的除外情形。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，李凤艳应依约向荣盛公司交纳剩余房款181866元，荣盛公司应依约向李凤艳交付案涉房屋并履行办理产权过户过程中的相关协助义务。综上，一审法院判决：一、原告李凤艳与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效。二、原告李凤艳于判决生效之日起十日内向被告山东荣盛富翔地产开发有限公司支付剩余购房款181866元；被告山东荣盛富翔地产开发有限公司在原告李凤艳付清房款后十日内向原告李凤艳交付塞纳荣府19号楼2单元802室及-138号储藏室。三、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司协助原告李凤艳办理案涉房屋产权证书的相关手续。四、驳回原告李凤艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11790元，减半收取计5895元，保全费4470元，共计10365元，均由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系是否成立的问题。根据上诉人荣盛公司先后收取被上诉人李凤艳的购房款617000元、在系统上办理了网上签约手续、双方签订《车位买卖协议书》及荣盛公司销售人员以微信方式确认案涉房屋的房号、总面积、单价、总价、已交款及剩余价款的事实，足以证实双方形成了事实上的商品房买卖合同关系，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条关于“当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以‘其他形式’订立的合同”的规定，亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，且上诉人未提供充分的证据证明被上诉人未按约定交纳购房款，故上诉人主张与被上诉人之间房屋买卖合同关系未成立的理由不成立，本院不予支持。综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11790元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  马 骏审判员  李大军二〇一九年九月十六日书记员  李 敏