云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初1064号原告：俞海燕，女，汉族，1972年5月9日出生，身份证住址江苏省海门市。委托代理人：薛飞、张溧溧（实习律师），北京市盈科（南通）律师事务所律师，特别授权代理。原告：黄静，女，汉族，1971年12月13日出生，身份证住址江苏省海门市。委托代理人：薛飞、张溧溧（实习律师），北京市盈科（南通）律师事务所律师，特别授权代理。被告：陆金娟，女，汉族，1960年10月23日出生，身份证住址云南省昆明市西山区。委托代理人：赵玺珺，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱兴立，男，汉族，1983年3月12日出生，身份证住址云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：李冬，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明合耀贸易有限公司。住所：云南省昆明市官渡区关上镇日新办事处点晴茗苑****商铺**。法定代表人：朱兴立。委托代理人：李冬，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明航立酒店管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区大板桥街道办事处长水航城**地块******法定代表人：朱兴立。委托代理人：李冬，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。原告俞海燕、原告黄静诉被告陆金娟、被告朱兴立、被告昆明合耀贸易有限公司、被告昆明航立酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理，两原告及委托代理人薛飞、张溧溧，被告陆金娟的委托代理人赵玺珺，被告朱兴立、被告昆明合耀贸易有限公司（以下简称：被告合耀公司）、被告昆明航立酒店管理有限公司（以下简称：被告航立酒店）的共同委托代理人李冬到庭参加诉讼，本院在庭后给予当事人一定的调解期限，因未能调解成功，现本案已审理终结。两原告的诉讼请求：1、判令被告昆明合耀贸易有限公司返还购房款4352740元，自2019年1月10日起以4352740元为基数按照年利率30%计算违约金至实际给付之日止；2、判令被告昆明合耀贸易有限公司承担两原告的交通费、误工费损失8万元，律师费损失12.8万元；3、判令被告陆金娟对被告昆明合耀贸易有限公司给付义务承担连带给付责任；4、判令被告朱兴立、被告昆明航立酒店管理有限公司对被告昆明合耀贸易有限公司的给付义务承担连带担保责任；5、案件受理费、保全费、担保费由被告承担。事实及理由：两原告与被告陆金娟是朋友关系，经被告陆金娟介绍认识了被告朱兴立，在被告陆金娟的撮合下，原告于2016年1月29日与被告合耀公司签订《购房、租赁合同》，约定了两原告出资购买由云南长水航城开发有限公司开发的“长水航城”项目1-3-03地块第三层的所有物业，面积为998平米。合同确定房屋总价为500万元。两原告购得上述房屋后出租给被告合耀公司。签订后两原告分别于2016年1月29日、2016年10月19日共计汇付购房款500万元至被告陆金娟账户。被告陆金娟收取款项后分别出具了云南长水航城开发有限公司开具的金额300万元收据及被告合耀公司开具的金额200万元收据。期间两原告多次要求被告陆金娟、被告朱兴立、被告合耀公司配合至云南长水航城开发有限公司办理房屋登记、交付手续。截至2018年8月28日，被告合耀公司迟迟不予配合办理房屋登记、交付手续。在两原告的再三要求下，被告合耀公司与两原告达成还款协议，并由被告朱兴立、被告航立酒店对被告合耀公司的还款义务承担连带担保责任。现协议约定的付款期限已过，四被告均未履行给付义务。现原告诉至本院请求：被告陆金娟答辩称：两原告转来的款项为500万而不是530万，30%的违约金计算没有依据且在合同中没有进行过约定，律师费、误工费无事实及法律依据。原告与被告合耀公司的合同关系已经解除，转为债权债务关系，与其无关，请求驳回对其的诉请。被告朱兴立、被告合耀公司、被告航立酒店共同答辩称：并没有收到原告的购房款530万元，并且被告对原告没有返还的义务，对于交通费、误工费、保全费没有法律及合同依据，请求驳回诉请。针对本案，两原告向本院提交以下证据：1、昆明合耀贸易有限公司及昆明航立酒店管理有限公司工商登记信息，欲证实被告朱兴立为两公司的法定代表人；2、《购房、租赁合同》，欲证实原告与被告合耀公司之间存在房屋买卖合同关系；3、转账记录，欲证实原告俞海燕向被告陆金娟汇付购房款共计500万元；4、收据，欲证实云南长水航城开发有限公司及被告合耀公司收到原告购房款共计500万元；5、情况说明，欲证实《购房、租房合同》的具体订立付款情况；6、还款协议，欲证实被告朱兴立、被告航立酒店对被告合耀公司的还款责任承担连带担保责任；7、律师费发票、委托合同、保险保全发票，欲证实产生的律师费及保全费；8、短信记录，欲证实双方就此事进行过协商。经质证，被告陆金娟对证据1-6的真实性无异议，但认为其是代转款，对证据7、8的三性不认可；被告朱兴立、被告合耀公司、被告航立酒店对证据1-5的真实性无异议，对证据6认为与真实情况不符，对证据7、8无原件，不予质证。本院对以上证据的真实性予以确认。针对本案，被告陆金娟向本院提交如下证据：1、银行流水，欲证实原告俞海燕于2016年1月9日向陆金娟账户转款240万元，同日，陆金娟将该笔款连同借给俞海燕的60万元，共300万元转入朱兴立账户，俞海燕于2016年10月19日向陆金娟账户转款200万元。同日，陆金娟已将该笔款转入朱兴立账户；2、解除合同的通知、还款协议，欲证实原告与被告合耀公司所签订的《购房租赁合同》已解除，原告与被告合耀公司的原合同关系变成了债权债务关系，且合同的主体是两原告与被告合耀公司。经质证，两原告对以上证据无异议，被告朱兴立、被告合耀公司、被告航立酒店对以上证据无异议。本院对以上证据予以确认。被告朱兴立、被告合耀公司、被告航立酒店就本案无证据提交。经本院依法审理查明以下法律事实：两原告通过被告陆金娟认识被告朱兴立。两原告（作为乙方，购房及出租人）于2016年1月29日与被告合耀公司（作为甲方，承租人）签订了《购房、租赁合同》，合同约定：鉴于被告合耀公司与云南长水航城开发建设有限公司于2014年5月29日签订了《物业定制购买协议书》及2015年12月25日签订了补充协议（以下统称《物业协议》），约定甲方购买云南长水航城开发建设有限公司所开发的“长水航城”项目1-3-03地块所有定制物业，并约定在云南长水航城开发建设有限公司取得商品房预售许可证后，与甲方或甲方指定的单位或个人签订正式购房合同，2016年1月3日，甲乙双方与云南长水航城开发建设有限公司达成一致，约定：在云南长水航城开发建设有限公司取得该项目定制物业的预售许可证后，由乙方与云南长水航城开发建设有限公司签订商品房购销合同，购买“长水航城”项目1-3-03地块3栋第3层的所有物业，该层面积998平方米，每层的销售总价按照520万元计算，具体购房约定以双方最终签订的商品房购销合同为准，即乙方已取得“长水航城”项目1-3-03地块3栋3层房屋的购房资格，并将成为上述房屋的所有权人，鉴于“长水航城”项目1-3-03地块3栋所有物业系由甲方向云南长水航城开发建设有限公司定制，故乙方决定在购买上述房屋后将其全部出租给甲方使用，乙方同意在“长水航城”项目1-3-03地块房屋经甲乙双方多次商议及现场考察，双方确认项目1-3-03地块3栋3层，在该层交付定金300万元的原则下优惠20万元即该层总价为500万元，其中包含税金及维修基金，该项目于2016年6月1日交付甲方装修，经甲乙双方商议给予甲方装修期为四个月，租赁期限从2016年10月1日起至2026年9月30日止，租期为十年，每年每层房屋租金为50万元，前三年甲方必须在每年租期年中一次性付清每层租金50万元，即2017年3月30日前付清第一年租金，以后以此类推，双方还对其他事项进行了约定。被告朱兴立系被告合耀公司及被告航立酒店的法定代表人。合同签订后，原告俞海燕共计向被告陆金娟汇款500万元，被告陆金娟收到款项后，向被告朱兴立账户汇款500万元。2016年1月29日，云南长水航城开发建设有限公司向原告开具了300万元的《收据》，注明“酒店定制款”。2016年10月19日，被告合耀公司向原告开具了200万元的《收据》，注明“购房款”。2018年7月22日，两原告向被告合耀公司发出《解除合同通知》，内容为：2016年1月29日，我方与你公司签订了《购房、租赁合同》，合同约定于2017年12月30日前办理房产证，但几经催促，你公司仍无法办理房产证，且合同约定的租金已逾期数月未付，鉴于以上情形，你公司已构成根本性违约，合同已无履行可能，故通知你公司解除双方于2016年1月29日签订的《购房、租赁合同》，请你公司接到本通知后一周内办理合同解除手续并赔偿我方的一切损失。2018年8月28日，被告合耀公司（作为甲方）与两原告（作为乙方）签订了《还款协议》，内容为：2016年1月29日，甲乙双方签订的关于购买云南昆明长水航城1-3-03地块的航立酒店3栋第3层的《购房、租赁合同》，房屋总价500万元，其中购房定金300万元由云南长水航城开发建设有限公司收取并出具300万元收据，200万元购房款由朱兴立个人收取并由甲方出具购房尾款收据，根据合同约定甲方应于2017年12月30日前办妥上述房产证，但直至今日，甲方仍无法履行该条款，同时根据合同约定，甲方应当在每年的3月30日前支付年度租金50万元，至目前为止，甲方仅于2018年8月17日支付了20万元租金，鉴于以上实际情形，现甲方同意将合同购房款500万元退还乙方，并另外给予乙方30万元的损失补偿，就甲方还款事项达成协议如下：还款总价为530万元（购房款500万元及损失补偿30万元）甲方按以下计划还款：第一期：2018年11月30日之前还款200万元，第二期：2019年1月30日之前还款200万元，第三期：2019年3月15日之前还款130万元，自2018年10月1日开始对所还款项进行计息，年息为百分之十，若甲方未按还款计划履约，乙方有权要求甲方立即归还所有未还款项，若甲方未按还款计划履约，甲方同意向乙方按未偿还款项以年息百分之三十另行支付违约赔偿金，协议还约定了其他事项，被告朱兴立、被告航立酒店作为担保人签字。被告朱兴立通过被告陆金娟账户于2018年8月23日向原告俞海燕转款30万元，通过被告陆金娟账户于2018年12月23日向原告俞海燕转款30万元，被告朱兴立于2017年4月19日向原告俞海燕转款50万元，于2018年8月17日向原告俞海燕转款20万元，于2018年12月28日向原告俞海燕转款30万元，于2018年12月29日向原告俞海燕转款55万元，于2019年1月9日向原告俞海燕转款10万元，以上共计225万元。现两原告认为几被告未按照协议返还款项，故诉至本院主张相应诉请。本案的焦点为：1、如何认定被告朱兴立及被告陆金娟向两原告所支付的225万元？2、被告是否应当向原告返还购房款4352740元及支付违约金？本院认为：针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，两原告与被告合耀公司所签订的《购房、租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，且两原告支付了购房款500万元，云南长水航城开发建设有限公司及被告合耀公司分别出具了《收据》，合同签订后，因被告合耀公司不能按时办理房产证，两原告与被告合耀公司签订了《还款协议》，在此还款协议中，双方明确无法继续履行《购房、租赁合同》，被告合耀公司同意分期将购房款500万元连同损失补偿30万元退还给两原告，至此，两原告与被告合耀公司之间的购房关系已经转化为债权债务关系，且根据该协议内容，协议签订后所退款项均为按照协议约定的返还购房款及损失，故2017年4月19日、2018年8月17日、2018年8月23日，由被告朱兴立或通过被告陆金娟账户向原告俞海燕的转款共计100万元应视为向两原告支付的租金，在签订《还款协议》后，自2018年12月23日起由被告朱兴立或通过被告陆金娟账户向原告俞海燕的转款共计125万元应视为对该《还款协议》的履行，应当进行扣减；针对焦点2，根据《还款协议》，被告合耀公司作为协议的返还房款义务人，被告朱兴立及被告航立公司作为担保人自愿承担担保责任，故被告合耀公司、被告朱兴立、被告航立公司应当共同向两原告承担还款义务，两原告不能提交证据证实被告陆金娟应当承担支付责任，故被告陆金娟在本案中不承担还款义务；原、被告双方2018年8月28日所确认的还款金额为530万元，该金额包括购房款500万元及损失补偿30万元，实际两原告实际投入的款项为500万元，故基于公平合理原则考虑，本院对两原告主张的30%年利率的利息不再认定，扣除被告已经支付的125万元后，应当由被告合耀公司、被告朱兴立、被告航立公司共同向两原告支付剩余款项405万元；对于违约金主张，在《还款协议》中已经明确了自愿补偿30万元的损失，该30万元已经对被告未履行合同的违约行为具有惩戒性质，故本院不予支持；对于误工费、交通费、律师费、担保费，并非因被告的违约行为导致的直接损失，故本院不予支持；对于保全费5000元，系两原告为主张权利而产生，本院予以支持，对于保全担保费，并非实现本案诉讼之必要产生，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告昆明合耀贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告俞海燕、原告黄静返还购房款405万元，由被告朱兴立、被告昆明航立酒店管理有限公司承担连带保证责任；二、被告陆金娟在本案中不承担付款责任；三、驳回原告俞海燕、原告黄静的其他诉讼请求。案件受理费50356元，由原告俞海燕、原告黄静承担10356元，由被告朱兴立、被告昆明合耀贸易有限公司、被告昆明航立酒店管理有限公司共同承担40000元，保全费5000元，由被告朱兴立、被告昆明合耀贸易有限公司、被告昆明航立酒店管理有限公司共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  黄 文人民陪审员  赵德昌二〇一九年九月二十九日书 记 员  杨玉池