北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终9272号上诉人（原审被告、反诉原告）:周佳俊，男，1979年3月10日出生。委托诉讼代理人：李金兰（周佳俊之母。委托诉讼代理人：许桂林，北京市东易律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡华东，男，1978年5月7日出生。委托诉讼代理人：张祖峰，北京市德达律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓蜜，北京市德达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京朝阳区东三环中路9号4层0501。法定代表人:王建，总经理。委托诉讼代理人：赵婷婷，女，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司职员。上诉人周佳俊因与被上诉人蔡华东、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周佳俊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡华东的诉讼请求，支持周佳俊一审的反诉请求或发回重审；诉讼费由蔡华东负担。事实和理由：蔡华东和周佳俊均未请求蔡华东给付剩余购房款，一审判决蔡华东给付周佳俊剩余购房款超出当事人诉讼请求，且一审判决遗漏了网签、贷款及交税部分，此外，一审判决曲解了周佳俊反诉的含义，未对周佳俊要求不返还10万元定金的诉请作出审理和判决，故应发回重审；一审认定事实错误，蔡华东因自身原因无法在合同约定期限内办理房屋权属转移登记手续，周佳俊多次催促后，蔡华东仍不配合办理，构成根本违约，周佳俊根据双方所签合同，行使单方解除权符合合同约定，一审法院对合同约定的“90日”及蔡华东提存172万元的性质认定错误；一审法院没有查清蔡华东在合同签订期间内是否有购房资格；一审判决适用法律错误，蔡华东根本违约，应判决解除合同。蔡华东辩称，同意一审判决，不同意周佳俊的上诉请求。满懿公司辩称，同意一审判决，不同意周佳俊的上诉请求。蔡华东向一审法院起诉请求：1、周佳俊继续履行2015年7月28日与蔡华东就北京市宣武区xxx3号楼401室房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、周佳俊配合蔡华东办理上述房屋网签、贷款、房屋产权证书转移以及房屋交付等房屋交易手续、立即交税；3、本案诉讼费由周佳俊承担。周佳俊向一审法院反诉请求：1、因蔡华东违约，解除房屋买卖合同；2、房屋交易合同定金10万元周佳俊依法不予退还；3、本案诉讼费由蔡华东承担。一审法院认定事实：北京市西城区（原宣武区）xxx3号楼401房屋（简称讼争房屋）登记在周佳俊周佳俊名下。2015年7月28日，经第三人满懿公司（丙方）居间，蔡华东（买受人、乙方）与周佳俊（出卖人、甲方）就讼争房屋的买卖问题签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《补充协议》（以下简称补充协议），约定周佳俊将讼争房屋出卖给蔡华东。买卖合同有如下记载：“……第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（大写）壹佰捌拾贰万元整（¥1820000元）……（三）买受人应于签订本合同当日支付定金人民币（大写）拾万元整（¥100000元）……贷款交易买受人向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币（大写）陆拾万元整……第五条买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……第九条违约责任（一）双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。……”补充协议有如下记载：“……2、还款解押事宜；甲、乙双方确认并同意，……交易房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜……甲、乙双方应于双方资料齐全，丙方通知后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。……乙方应于网签当日，将除贷款外的第一笔购房款人民币（大写）壹佰柒拾贰万元支付给甲方……第二条……4、权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于从实际地税建委约号时间为准共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。乙方申请购房贷款的，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任，并承担因此产生的一切赔偿责任和法律责任。……第四条违约责任甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)甲方无处分权或无完全处分权的(包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托)，导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的;(3)交易房屋被查封或被限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;(4)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；(5)拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的;(6)将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金;丙方收取的所有费用不予退还，由违约方全额承担。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(1)提供的证件资料等购房所需的资料(包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等)不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；(2)拒绝购买交易房屋的;(3)逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方己支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由违约方全额承担。4、在本协议履行期间，如相关政府部门出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及己交付的款项和己发生的费用由各方友好协商解决。”上述买卖合同及补充协议签订后，蔡华东依约向周佳俊交纳定金10万元。诉讼过程中，蔡华东为证明其具备履约能力，于2016年3月18日向一审法院开户行账户内转入剩余购房款172万元。目前，讼争房屋不存在抵押、查封等限制性手续，双方尚未办理网签、贷款及房屋交付手续。关于合同未能按时履行的原因，周佳俊提交有满懿公司工作人员李晓冬签字确认的通知一份、落款处有蔡华东签字的网签合同一份、2015年11月17日发出解约通知以及邮政投递记录各一份，以证明：其于2015年11月5日才收到满懿公司交来的网签合同，此时已经超过合同约定的办理房屋过户时间，蔡华东已经构成违约；而根据该网签合同的条款，讼争房屋成交价格为970000元，周佳俊据此未在该网签合同上签字。并按照买卖合同的约定形式单方解除权，通过邮政快递的方式向蔡华东发送了解约通知。满懿公司对于有其公司工作人员李晓冬签字的证据材料的真实性予以确认，同时主张由于周佳俊一直拒签网签合同，导致买卖合同无法继续履行，如果周佳俊认为网签合同价格过低可以协商。蔡华东除对其签字的网签合同真实性予以认可外，对其他证据的真实性均不予认可。主张双方买卖合同并未解除，也不同意解除合同。一审审理中，周佳俊为证明蔡华东具有解除买卖合同的意愿，且蔡华东已收到周佳俊发出的解除合同，周佳俊招致满懿公司工作人员围堵的事实。提交其与蔡华东以及满懿公司工作人于2015年11月13日的通话录音证据一份用于证明。根据该份证据，蔡华东与周佳俊及满懿公司就合同履行问题及定金返还问题进行过协商，但是没有明确的解决意见。蔡华东及满懿公司均对该通话录音的真实性予以认可，但是不认可证目的。上述事实，有双方当事人陈述、买卖合同、补充协议、通知、视听资料、房产证及各方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。蔡华东与周佳俊签订的《北京市存量房屋买卖合同》系蔡华东与周佳俊双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点问题有两点：第一、买卖合同是否具有有效期。根据买卖合同第五条“买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”根据该条约定的字面意思，蔡华东与周佳俊约定的90日期限仅适用于申请办理房屋权属登记的情形，显然不能依此类推适用于整个买卖合同。第二、双方是否存在根本违约行为。根据房屋交易习惯，签订网签合同系办理房屋权属登记前提条件。本案中，双方未能签订网签合同以亦是造成房屋权属登记手续不能正常办理的重要原因。根据周佳俊提交的通知，仅能证明房屋中介机构满懿公司存在迟延提交网签合同的情形，由于双方均有义务促成网签合同的签署，在周佳俊拒签的情况下，出于促成并维持交易稳定之目的，双方当事人应当就网签合同的签订进行积极协商，在协商不成的情况下，双方对于不能如期办理房屋权属登记手续存在同等过错，依据周佳俊提交的证据，法院很难认定蔡华东存在根本违约行为，周佳俊据此要求解除买卖合同，缺乏法律依据，法院不予支持。蔡华东在诉讼过程中将买卖合同剩余价款1720000元提存至法院账户并同意将付款方式变为一次性支付，该行为表明蔡华东为本案讼争房屋交易做出了积极准备，根据诚信、公平、效率原则，周佳俊应当继续履行买卖合同将讼争房屋过户至蔡华东名下。另外，根据对等原则以及合同清算条款，蔡华东亦应将上述1720000元购房款给支付给周佳俊，故法院对此一并处理。关于周佳俊定金一项诉讼请求，合同继续履行后，定金已转换为购房款，故周佳俊要求不予返还定金，理由充分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、蔡华东与周佳俊继续履行双方于二〇一五年七月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、自判决生效之日起十日内，周佳俊协助蔡华东办理北京市西城区（原宣武区）xxx3号楼401房屋产权过户手续；三、自判决生效之日起十日内，周佳俊将北京市西城区（原宣武区）xxx3号楼401房屋交付给蔡华东；四、自判决生效之日起十日内，蔡华东给付周佳俊剩余购房款一百七十二万元；五、房屋交易合同定金十万元，周佳俊不予退还；六、驳回蔡华东的其他诉讼请求；七、驳回周佳俊的其他反诉请求。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，周佳俊提交其母亲李金兰与中介公司员工的录音，拟证明在合同约定期限内，周佳俊积极督促蔡华东办理网签等房屋过户手续，但因蔡华东的原因迟迟未办理，故在合同约定的有效期过后，周佳俊向蔡华东发出了解除通知，且蔡华东当时没有付房款的能力，其把房款打入法院账户不能证明其当时有购房能力，其当时是违约的。蔡华东认为该录音不属于新证据，且涉及案外人，真实性无法核实，该录音的内容也不能体现周佳俊的证明目的，不能证明蔡华东有违约行为，正是由于周佳俊的拖延，才导致合同无法正常完成。满懿公司对上述录音的真实性予以认可，但认为该录音内容不能证明蔡华东有违约行为，不认可该录音的证明目的。周佳俊提交日期为2015年7月28日，内容为：“乙方、丙方承认甲方交易过程未婚身份。若有违反合同终止。乙方：蔡华东丙方：刘景顺”的补充协议（为与前述三方所签补充协议进行区分，以下将此补充协议称为“身份补充协议”），周佳俊主张其要求对方写该协议是为了方便交易，对方也认可其是已婚身份，也怕产生纠纷，故只要公布了其是已婚身份，合同就终止。蔡华东对“身份补充协议”的真实性予以认可，但不认可周佳俊所主张的上述证明目的，蔡华东称：中介公司说涉讼房屋是周佳俊的婚前财产，与其爱人无关，让其替周佳俊保密；周佳俊要求蔡华东承认其未婚身份，但其是否结婚对双方的交易没有关系，周佳俊表示未婚身份是为了交易方便，蔡华东亦一直没有要公开周佳俊是已婚还是未婚。满懿公司认为“身份补充协议”真实性无法核实，且与本案无关，亦不认可周佳俊所主张的证明目的。周佳俊提交购房定金收据复印件两张，拟证明蔡华东交定金是在合同之前，在合同签订90日内，蔡华东不具备支付首付款的能力。蔡华东、满懿公司对上述收据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。周佳俊提交讼争房屋的房产证复印件、结婚证，其中结婚证显示周佳俊结婚登记时间为2015年1月29日，其中房产证复印件显示填发日期为2006年11月，解押时间为2007年。蔡华东、满懿公司对结婚证及房产证复印件予以认可。经询，周佳俊主张其要求确认解除合同的的依据是买卖合同第九条第一项和补充协议第四条第三款及合同法第九十三条、第九十四条第（四）项，其认为：蔡华东提供的购房资料不齐全、不真实、不完整，不具备购房资格、蔡华东也没没有出示过其有购房资格的证明、没有批贷函、网签合同不真实；蔡华东未在合同约定的期限内履行支付首付款、资质材料准备齐全、准备网签合同、办理银行贷款手续、获得银行批贷函、未将首付款存入监管账户等义务，蔡华东也不具备付首付款的能力；蔡华东在录音中表示把10万元退给他，他就不买涉讼房屋了，表明其拒绝购买涉讼房屋。蔡华东认为周佳俊所述上述解除合同的理由均不能成立。三方所签补充协议约定首付款应在网签当日支付，合同签订后蔡华东经过中介多次要求周佳俊配合其办理网签手续，但周佳俊不配合，导致网签迟迟未签，后面的程序无法进行，支付首付款的节点尚未到；三方所签补充协议第二条第4款“权属转移登记事宜”约定“甲、乙双方同意，双方应于从实际地税建委约号时间为准共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。”，该约定变更了买卖合同第五条“买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”的约定；蔡华东提交的资料都是真实完整的，其提交的证据证明了其早在2015年8月就取得了购房资质；因没有网签，不可能继续走批贷的手续；准备合法的网签合同是中介方的义务，不是蔡华东的义务；蔡华东从没有说不购买讼争房屋，录音是周佳俊不愿将房屋卖给蔡华东的沟通过程；蔡华东没有迟延履行合同义务，是周佳俊不配合的问题。满懿公司亦认为补充协议对买卖合同进行了变更，过户时间的约定以补充协议为准。满懿公司另称其作为中介公司，提供建委的网签合同范本，其依据交易习惯按照当地的指导价填写了网签合同的价款。周佳俊认为补充协议第二条第4款只是对于买卖合同的补充，不是替换，约定期限仍然应该在90日内。且补充协议第二条第4款约定不明确，故仍应按照买卖合同第五条的约定。蔡华东及满懿公司均认为补充协议第二条第4款对于权属转移登记事宜的约定是明确、可行的。关于蔡华东的购房资格及网签问题，满懿公司称，蔡华东第一次资格审核通过是在2015年8月，在第一次进行资质核验后就通知双方网签了。后因周佳俊不配合，不同意签字，没有签成网签合同。蔡华东提交盖有北京市住房和城乡建设委员会公章的政府信息公开告知书、登记回执及所附的两份购房家庭填报信息，拟证明其具备购房资格。上述证据显示蔡华东于2015年8月14日、2016年11月14日通过满懿公司提交的购房资格核验结果均为初步核验通过。上述证据中，登记回执的日期为2016年11月28日。周佳俊对该证据的真实性予以认可，但认为蔡华东未在合理期限内提交该证据，不能作为法庭采纳的依据。周佳俊另称其认可蔡华东有北京市购房资质，但蔡华东没有网签资格，不具备本合同交易的过户资质。蔡华东称其于2016年12月16日向一审法院申请对讼争房屋进行保全查封，并支付保全费5000元，要求保全费由周佳俊承担，并提交了保全费收费票据予以佐证。周佳俊对该票据的真实性予以认可，但不同意支付保全费。满懿公司对该票据予以认可。另查，周佳俊（甲方）与蔡华东（乙方）、满懿公司（丙方）所签补充协议第五条第3款（6）其他中有如下约定：“丙方预算过户税费由乙方承担，甲方不承担任何后续费用……甲方的房屋是经济适用房是满五年不唯一的。182万元价款是甲方净得价。……”蔡华东表示如果法院判令过户，其同意负担过户所需支付的所有税费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。周佳俊以蔡华东提供的购房手续不完整、不真实等为由要求解除合同，但周佳俊未能提供充分证据证明其该项主张。相反，蔡华东提交的登记回执及所附购房家庭填报信息等证据显示其在2015年8月购房资格核验即初步通过。周佳俊虽提出网签合同不真实等理由，但双方并未实际签订网签合同，且签订网签合同并非蔡华东的单方义务。故本院对蔡华东的该项主张不予支持。周佳俊以蔡华东未在合同约定的期限内履行支付首付款、办理银行贷款等义务为由要求解除合同。根据补充协议的约定，首付款应于网签当日支付。根据查明的事实，讼争房屋的网签合同至今未签订。而签订网签合同，并非蔡华东单方的义务，需要周佳俊予以配合，亦可能需要满懿公司的协助，现周佳俊在未提供充分证据证明未签订网签合同系因蔡华东自身原因的情况下主张蔡华东未依约履行支付首付款的义务，依据不足。而依据交易习惯，未进行网签，难以进行后续的办理银行贷款等环节。故对周佳俊的该项主张，本院不予支持。周佳俊主张因蔡华东自身原因无法在合同约定期限内办理权属转移登记手续，周佳俊多次催促后，蔡华东仍不配合办理，构成根本违约，其有权行使单方解除权，但其提供的证据不足以证明其该项主张。周佳俊以蔡华东拒绝购买讼争房屋为由要求解除合同，但其提供的录音仅显示出合同签订后双方对于退还定金问题、合同履行与否问题等进行过沟通，并不足以证明蔡华东拒绝购买讼争房屋。周佳俊以其与案外人的录音主张蔡华东不具备支付房款的能力，但蔡华东对该证据不予认可，结合蔡华东在一审诉讼中已经将剩余购房款交至原审法院的情况，本院对周佳俊的该项主张亦难以采信。关于周佳俊上诉主张原审判决遗漏贷款、网签、交税等判项一节，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。当事人的上诉请求不应超出其自己在一审的诉请范围。本案中，办理网签、贷款及交税的请求系蔡华东在本案一审中的诉请，而一审判决后，蔡华东并未提出上诉，故本案对上述事项不予审理。周佳俊在一审中并未提出要求办理网签、贷款、交税等诉请，现其以一审法院未对蔡华东的一审前述诉请进行审理为由上诉要求将本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。关于周佳俊上诉主张一审判决曲解了周佳俊反诉的含义，未对周佳俊要求不退还10万元定金的诉请作出审理和判决一节。虽然周佳俊主张该定金10万元系在其诉请解除合同的基础上，作为蔡华东的违约金而不予退还。但该款项的实际性质及应否退还并不仅由一方当事人自身认识而决定。综合合同约定、交易习惯等因素，原审法院认定在合同继续履行后，该10万元定金已转为购房款，进而判令周佳俊不必退还10万元定金，并无不当。周佳俊以一审法院对该款项的认定与其理解不同为由认为一审判决曲解其诉请、未对其诉请进行审理的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周佳俊以一审法院对蔡华东提存172万元的性质认定错误等理由要求撤销一审判决的上诉意见及其所持依据“身份补充协议”合同已经终止等意见，亦均依据不足，本院均不予支持。综上所述，周佳俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由周佳俊负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费10590元，由周佳俊负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1150元，由蔡华东负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费21180元，由周佳俊负担（已交纳2300元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一六年十二月二十七日书记员 孙辰姝