河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初3957号原告:王均玲,女,汉族,1968年12月21日生,住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：张婷，河南新企合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：付扬，河南新企合律师事务所律师，特别授权。被告:洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住所地:洛阳市洛龙区开元大道**院**2，统一社会信用代码：91410300706793380D（1-1）。法定代表人:王新立，董事长。委托诉讼代理人：李琰，河南先为律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师，特别授权。原告王均玲诉被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依照简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人付扬，被告委托代理人李琰、肖春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王均玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金45274.53元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2016年11月25日暂算至2018年8月15日，至实际付清之时止；3、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告放弃第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求明确为：判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金45274.53元，按照中国人民银行贷款利率自2016年11月22日暂算至2018年8月15日至其办理备案登记时止。事实及理由：原告与被告于2013年11月10日签订国宝花园˙华府二期第1-27幢1单元1-1602号房屋的预售合同，原告依约向被告交齐了全部购房款。被告于2015年11月30日向原告交付了房屋，然而被告却迟迟不为原告办理房产证。根据商品房预售合同第十五条的约定：出卖人应当在商品房交付使用之后360日内为原告办理房产证，但被告至今仍未办理。原告经多次催要，被告一再推诿，无奈诉至贵院，恳请贵院依法维护原告合法权益。被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司辩称:一、原告逾期办理房产证的原因非答辩人造成,答辩人依约不应承担违约责任,原告主张逾期办证违约金的诉讼请求无法律依据。2014年12月9日,市政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》,要求所有住宅项目应在规划中的划拨用地上配建中小学、幼儿园,尚未开工建设的应与政府签订建设协议,已经建成的须无偿移交给政府。鉴于凯瑞公司早在2005年就受让了整个国宝花园地块,并交纳了整个地块的土地出让金,当时政府并未预留划拨用地用于配建幼儿园,但凯瑞公司在后期开发高层住宅时,为业主着想,自己投资建设了幼儿园。凯瑞公司认为此种情况不应适用上述政府文件,而政府却执意要求凯瑞公司按照该份政府文件建设并无偿移交幼儿园,如此必然严重损害凯瑞公司利益,故自该文件下发后,凯瑞公司就一直与政府就幼儿园移交的问题进行协商。同时,政府以此为由一直停滞凯瑞公司的各种审报手续。2015年11月30日,答辩人将通过“五方验收”的案涉房屋交付给原告。由于包含凯瑞公司在内的洛龙区12家开发商均涉及与政府协商幼儿园建设和移交的问题,且均处于协商未果的状态,市政府于2017年2月16日下发《洛阳市人民政府教育督导室关于洛龙区住宅小区配套建设幼儿园的沟通函》,再次明确要求该12家开发商就幼儿园问题签订代建协议或无偿移交,并以此作为核发办证资料的前提条件,致使凯瑞公司不能如期完成备案手续,使业主办证时间拖延。综上,逾期办证系政府原因导致,根据原告与答辩人所签房屋买卖合同附件四第六条第2款“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”之约定,答辩人不应承担逾期办证的违约责任。二、答辩人于2018年9月18日取得案涉房产所在楼栋的房产大证后,就通知原告领取了办理房产证的相关资料,原告未及时办理房产证不应归责于答辩人,更不存在答辩人不为原告办理房产证的情况,原告第一项诉讼请求也不成立。总之,原告的全部诉讼请求无事实及法律依据,请贵院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：2013年11月10日，原告王均玲与被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司（以下简称凯瑞公司）签订《商品房预售合同》一份，购买被告凯瑞公司国宝花园˙华府二期第1-27幢1单元1-1602号房屋。合同签订后，原告按照合同约定支付了价款544656元，被告凯瑞公司于2015年11月27日向原告交付了涉案房屋。被告于2018年9月25日将办理房产登记的所需手续交付原告。后原告王均玲以被告凯瑞公司违反合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用之后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”条款无法办理房屋产权登记为由，要求被告凯瑞公司支付违约金，双方发生纠纷。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院对双方所签的合同的真实性予以确认。合同签订后，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方所签订的商品房预售合同约定“出卖人应当在商品房交付使用之后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、“出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，将办理房产证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人非自身原因造成的办证延误不承担责任”。本案中，被告凯瑞公司辩称的按照《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》第二条第（四）项规定：本通知下发之前，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园，由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目建设单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园；未按规划要求在约定时间内建成幼儿园的，由住建部门从住宅项目监管资金中扣除相应的资金用于幼儿园建设，或重新与项目所在地城市区政府签订建设协议，按约定的时间和方式移交当地政府。否则，依照有关规定对相关责任人进行追责追究。从被告凯瑞公司的答辩意见可以看出其选择的是将幼儿园移交政府，而洛阳市政府的通知规定建设单位可以选择自行开办运营，也可以选择移交政府运营，既然被告凯瑞公司选择了将幼儿园移交，就理应积极主动迅速果断的做好移交，而其却在近两年的时间内没有促成移交，怠于履行自己的义务，且被告凯瑞公司在庭审过程中并没有提供证据证明，因为没有按照政府要求办理移交而导致无法办证的证据，故不利后果应由其自己承担；原告所诉要求被告凯瑞公司承担违约金的诉求，事实清楚，证据确凿，应予支持，因双方对违约金没有约定，原告要求以中国人民银行贷款利率自2016年11月22日起计算至其办理备案登记时止计算利息的诉讼请求，并没有违反法律规定，本院予以支持。经查，本院认定办理备案登记的时间为2018年9月24日。经核算，违约金为43567.94元（以544656元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%自2016年11月22日起计算至2018年9月24日止）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王均玲违约金43567.94元；二、驳回原告王均玲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费932元，减半收取计466元，由被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王高峰二〇一九年九月二十三日书记员  李 珊