重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0104民初4977号原告：谢进，男，1958年8月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李庆，重庆嘉能律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴治香，重庆嘉能律师事务所律师，特别授权。被告：重庆三木实业有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路728号，统一社会信用代码91500104202993696P。法定代表人：唐建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢孟芸，重庆索通律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：杜旺臻，重庆索通律师事务所律师，一般代理。原告谢进与被告重庆三木实业有限责任公司(以下简称“三木公司”)合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢进的委托诉讼代理人李庆、吴治香，被告三木公司的委托诉讼代理人谢孟芸到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告谢进向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还房款104932元；2、依法判决被告向原告支付资金占用损失13081.86元（以房款为基数，从2014年11月1日起，暂计至2016年8月10日，按中国人民银行同期贷款利率计算损失至被告按约向原告交付商铺时止，）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年10月16日，原、被告双方签订了合同登记号为（102）商字第（2003014046）号的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告在被告处购买位于重庆市大渡口区新山村钢花路的阳明商都商铺，商铺房号分别为首层70号，套内面积均为5.07平方米，房款总额为104932元。合同中对房屋交付时间、交房标准、违约责任等进行了约定。2003年10月8日，原、被告双方签订《商铺租赁协议》，协议约定被告对售予原告的商铺进行反租，商铺租赁金额为每月594.63元，租期为10年，租期届满后，按约定向原告交付商铺。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款并完清了相关税费，就此原告已严格按照合同要求履行了买方义务，而被告并未能按双方签订的《商品房买卖合同》及《商铺租赁协议》的约定向原告交付符合标准的商铺，为此原告多次与被告协商解决，但被告始终未予重视，至今未予解决。现原告依法向人民法院提起诉讼。被告三木公司辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋已在2003年交付给原告，原告已经实际接房，并将房屋出租收取租金长达十多年。三木公司已经履行完《商品房买卖合同》的全部义务，现原告要求退还房款既不符合合同约定，也没有法律依据。三木公司与原告仅是签订了《商品房买卖合同》，双方之间不存在租赁合同关系，原告主张的支付损失的请求与三木公司之间没有法律关系，三木公司不是租赁期间届满后的交房主体，不应承担因交房争议产生的损失，所以三木公司不是本案的适格被告。综上所述，被告要求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年10月16日，原告（买受人）与被告三木公司（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》。合同中约定：1、买受人所购买的商品房为预售商品房，房屋位于重庆市大渡口区钢花路阳明商都首层70号，套内面积为5.07平方米；2、该商品房按套内面积计算，价款为104932元；3、付款方式及期限为买受人于合同签订之日一次性付商铺款104932元；4、出卖人应当在2004年2月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将已经竣工验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款。双方在合同中还对其他事项进行了约定。该买卖合同附件三“阳明商都交铺标准”中载明：1、商场装修标准：天花板矿棉板吊顶，地面高级防滑地砖，墙体乳胶漆刷白，配套双向自动扶梯、中央空调，消防紧急疏散通道、烟控、温控报警系统、全自动消防喷淋系统、消防栓、紧急灭火器；2、交铺标准：开发商根据当时的国家及消防的相关规定、标准统一隔断。买卖合同签订后，原告按约交付了购房款。2003年10月8日，原告作为出租方（甲方）与重庆阳明物业管理有限责任公司（以下简称“阳明公司”）作为承租方（乙方）就案涉商铺签订《商铺租赁协议》。协议约定：1、甲方将位于钢花路阳明商都平街层70号商铺租予乙方作经营场地使用，该物业套内面积为5.07平方米；2、租期为10年，自2004年2月8日至2014年2月7日止；3、租赁期满时，双方如须续约，可按当时市场租金签订新合同，双方如不续约，乙方则按当时国家及消防部门的有关规定将商铺隔断，交还甲方自行经营。除去上述约定外，还对租金及给付等事项进行了约定。2003年12月30日，原告所购商铺所在的阳明商都工程整体通过了消防验收，由重庆市公安局消防局出具了建筑工程消防验收合格意见书，并取得了消防安全检查合格证。2004年2月6日，被告三木公司向原告另行出具附件三“阳明商都交铺标准”，该附件三载明的内容除去原买卖合同附件三中第1、2项内容外，增加第3项即：租赁期满，按上述“交铺标准”向业主交还房屋，配套设施及装修应无人为损坏。此后，被告阳明公司按约承租了原告的商铺，并按约定向原告支付了租金。2004年7月14日，原告办理了案涉房屋的产权过户登记手续，该房屋登记在原告名下。2014年10月30日，阳明公司就商铺进行隔断施工期间占用商铺导致的损失，委托唐建国按月租金标准向原告支付了2014年2月8日至2014年10月25日场地占用费。另查明，现在阳明商都一楼商铺均已按各自面积进行了隔断，并安装有吊顶，地面铺有防滑地砖、墙体进行了刷白，电梯、中央空调及消防设施均已配套。原告商铺租期届满后未进行接房，至今近两年时间一直空置，阳明商都一楼商铺堆放有部分杂物，地面有尘土。上述事实有原告的陈述及其提交的《重庆市商品房买卖合同》、《商铺租赁协议》、房地产权证、三木公司另行出具的附件三“阳明商都交铺标准”、商铺现况照片、原告收款的银行记录，被告三木公司的陈述及其提交的2003年12月30日重庆市公安局消防局出具的消防验收合格意见书、唐建国的代支付说明在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的买卖合同受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应各自按照合同的约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了购房款104932元，被告亦依约将已竣工验收合格的案涉房屋交付原告，且在合同约定的交房截止日即2004年2月8日，原告与阳明公司签订《商铺租赁协议》，将案涉房屋出租给阳明公司，并实际收取租金至2014年；同时，被告还依约配合原告办理了案涉房屋的产权过户登记手续。据此，原、被告基于买卖合同所负之相应义务均已履行完毕，双方关于《重庆市商品房买卖合同》的权利义务终止。关于被告于2004年2月6日向原告出具新的附件三“阳明商都交铺标准”的问题。本院认为，被告做出的该行为从形式上来看可视为对买卖合同的附加承诺，但是应结合本案客观事实综合认定。在该标准中明确注明“租赁期满，按上述交铺标准向业主交还房屋，配套设施及装修应无人为损坏”，从该内容可看出该交付标准并不是针对作为开发商的被告三木公司应向原告交付商铺的标准，而是系作为承租人在案涉商铺租赁期满后应向原告返还租赁物的标准，根据本院查明的事实，被告三木公司已将其开发的并已竣工验收合格的案涉房屋交付原告后，并未租赁该房屋，而之后租赁该房屋的系阳明公司。同时，承租人阳明公司已按相应规定对案涉商铺所在楼层的所有商铺进行了隔断，各项设施及配套符合该附件中所约定的相应交铺标准。基于原、被告的房屋买卖合同权利义务早已终止且被告并未存在违约行为以及原告在收取案涉房屋租金长达10年后的情况下，原告以被告未按约定向原告交付房屋为由要求被告退还房款及支付资金占用损失的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谢进的诉讼请求。案件受理费1330元、保全费1120元，合计2450元，由原告谢进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  廖光洁二〇一六年十二月二十九日书 记 员  陈 智