山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1526民初2228号原告：陈淑芹，女，1944年2月6日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王海华，山东誉实律师事务所律师。被告：孙其蕾，男，1981年4月24日出生，汉族，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：范自春，北京市鑫兴（济南）律师事务所律师。原告陈淑芹与被告孙其蕾确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，后经审理发现案件较为复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑芹向本院提出诉讼请求：1.确认陈淑芹与孙其蕾签订的《房屋买卖协议》无效，涉案房屋归陈淑芹所有；2.诉讼费用由孙其蕾负担。事实和理由：2013年9月，陈淑芹之女李风因经营需要资金周转，经人介绍后与孙其蕾相识，孙其蕾声称其所在公司可以提供借款，但需要提供担保。陈淑芹为帮助女儿渡过难关以其夫妻共有的高房权证房改字第**房屋为李风提供担保，但孙其蕾声称其公司要求必须办理产权过户方可，陈淑芹遂与孙其蕾在2013年9月9日签订了《房屋买卖协议》，并将该房屋过户至孙其蕾名下。李风借款时约定的借款期限为六个月，陈淑芹与孙其蕾在办理房屋过户后又签订了期限为六个月的《房屋租赁合同》，约定由陈淑芹租赁涉案房屋继续居住。陈淑芹在担保期限届满后要求孙其蕾返还房屋，但孙其蕾以公司内部出现问题为由予以推脱。孙其蕾辩称，陈淑芹与孙其蕾签订的房屋买卖协议系双方平等自愿签署，陈淑芹同意将该房屋出售给孙其蕾，孙其蕾也履行了支付购房款的义务，同时双方在房管局办理了房产过户手续，双方均已切实履行了该协议，请求驳回陈淑芹的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.陈淑芹提交房产抵押贷款现场调查报告（复印件）1份，载明孙其蕾系涉案房屋的抵押权人，涉案房屋为抵押物且已过户至孙其蕾名下，同意放款提前十日催收及借款期限为六个月等信息，拟证明陈淑芹将涉案房屋过户至孙其蕾名下的目的是为女儿李风借款提供担保，而非房屋买卖。经质证，孙其蕾对该证据不予认可，认为该证据为复印件，不具有证据效力；报告显示的调查时间为9月10日，与双方签署的房屋买卖协议时间相冲突；该报告载明的抵押事宜与涉案房屋买卖协议无任何关联性；孙其蕾从未向陈淑芹提供过该调查报告。2.陈淑芹提供其与孙其蕾签订的《房屋租赁合同》（复印件）1份，载明陈淑芹租赁涉案房屋六个月，因租赁期限与房产抵押贷款现场调查报告中记载的借款期限完全一致，拟证明双方之间的真实意思不是房屋买卖。经质证，孙其蕾对该证据不予认可，该合同系复印件，不具有证据效力；合同签署时间为2013年3月11日，与涉案房屋买卖协议签署时间相冲突。经审查以上证据，结合双方共认的陈淑芹提供的李风出具的收条、陈淑芹与孙其蕾签订的《房屋买卖协议》等证据，再结合李风向孙其蕾借款与陈淑芹、孙其蕾签订《房屋买卖协议》在时间上具有一致性，且孙其蕾未按协议约定及时向陈淑芹支付购房款，陈淑芹在未收到购房款的情况下就将该房屋过户至孙其蕾名下的事实。本院认为，陈淑芹提供的房产抵押贷款现场调查报告复印件和《房屋租赁合同》虽不能单独作为认定事实的依据，但与其他证据能够相互印证，陈淑芹对该证据来源及无法提供原件的说明符合日常交易习惯，故本院对该两份证据予以采信。调查报告载明的时间及用语虽然存在不准确不规范之情况，但可以确认其载明的基本事实；《房屋租赁合同》下方的时间并非签署时间，而是“合同终止日：至2013年3月11日”，但该时间亦为笔误，结合租赁合同内容，其应正确表述为“2014年3月11日”。3.陈淑芹提供自2015年至2019年8月份的交纳水费收据，拟证明涉案房屋一直由陈淑芹实际居住，双方之间签订房屋买卖合同的目的并非实际的房屋买卖关系，而是陈淑芹为女儿李风的借款提供担保。孙其蕾对该证据的真实性不予认可，认为没有相关物业方的盖章确认，且仅有收款收据无法证明陈淑芹实际居住涉案房屋的事实。经审查本院认为，涉案房屋为高唐县工会家属院，未有物业公司管理的事实符合实际情况，故本院对陈淑芹在上述期间仍在涉案房产居住并交纳各项费用的事实予以确认。4.孙其蕾提供陈淑芹、李风签署的“声明”1份，载明陈淑芹以281500元的价格将涉案房屋出售给孙其蕾，因李风向孙其蕾借款330000元，陈淑芹、李风均同意以李风未偿还金额的281500元充抵购房款，声明签署之日视为孙其蕾履行了支付房款的义务，拟证明陈淑芹与孙其蕾之间的房屋买卖合同关系不存在任何争议。经质证，陈淑芹对该证据的真实性予以认可，但认为声明中载明的李风向孙其蕾借款与本案涉及的借贷关系不是同一笔债务，债权人并非孙其蕾，故该“声明”应当无效。经审查本院认为，该声明能够证明孙其蕾与陈淑芹签订房屋买卖协议后，并未实际交付相应价款。5.孙其蕾提供银行转账凭证（复印件）1份、案外人刘广东出具的“说明函”1份，拟证明孙其蕾委托刘广东向李风支付借款本金的事实。经质证，陈淑芹认为转账凭证中没有载明转账人及收款人姓名，无法认定载明的306900元系孙其蕾委托刘广东向李风转账的事实。经审查本院认为，结合陈淑芹提交的李风出具的收条，本院对李风曾向孙其蕾借款的事实予以确认。综合当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年9月初陈淑芹之女李风向孙其蕾借款。同年9月9日，陈淑芹与孙其蕾签订《房屋买卖协议》，约定陈淑芹将其（与李保福共有）位于高唐县金城中路北侧的房屋（所有权证编号为高房改字第××号）以281500元的价格卖给孙其蕾，9月12日，双方办理了房屋所有权转移手续，将该房屋过户至孙其蕾名下，但孙其蕾未按协议约定向陈淑芹支付购房款。同时，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定陈淑芹租赁上述房屋六个月，月租金800元，但陈淑芹从未向孙其蕾支付租赁费用。同日李风收到刘广东转款306900元，刘广东证明该款系孙其蕾委托刘广东向李风支付的借款。同年9月份，孙其蕾制作了房产抵押贷款现场调查报告，其中载明了涉案房屋的相关信息及“客户有较好的经济来源，房屋已过户至孙其蕾名下”、“同意放款……提前十日催收”、“33万、6个月”等内容。2014年2月9日，陈淑芹与李风向孙其蕾出具“声明”，载明：“2013年9月9日孙其蕾与陈淑芹签署房屋买卖合同，陈淑芹以281500元的价格将房屋出售给孙其蕾。因陈淑芹女儿李风向孙其蕾借款330000元，现陈淑芹、李风自愿同意用330000元借款里的281500元款项冲抵购房款，本声明签署之日，视为孙其蕾足额履行了支付购房款义务”。本院认为，合同是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,作为一种民事法律行为,当事人意思表示真实是其应当具备的基本要件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案审理焦点为：陈淑芹与孙其蕾《房屋买卖协议》约定的内容是否为双方的真实意思表示。结合在案证据可知，陈淑芹与孙其蕾签订的《房屋买卖协议》并未充分、合理履行。1.陈淑芹将该房屋售与孙其蕾后，在未收至孙其蕾支付房款的情况下即办理了房产过户手续。且房屋属于大宗商品且价值较高，孙其蕾取得陈淑芹房屋所有权但并未支付价款的行为不符合一般人的判断；2.涉案房屋办理过户登记后，孙其蕾亦未对该房屋实际占有，而是孙其蕾与陈淑芹又签订房屋租赁合同，由陈淑芹租赁六个月，虽陈淑芹与李风在之后签署“声明”同意用李风的借款冲抵孙其蕾的购房款，但实际陈淑芹对房屋占有和使用至今，也从未向孙其蕾支付任何租赁费用。孙其蕾购买该房屋的外在显明目的和价值未得到任何体现，从陈淑芹售后续住、孙其蕾买而不用的行为可知双方买卖房屋并非当事人真实意思表示。通过梳理案件脉络可知，陈淑芹与孙其蕾签订《房屋买卖协议》并办理过户手续后，孙其蕾随之将该房屋出租与陈淑芹，租赁期为六个月，同时李风向孙其蕾出具了收到33万元借款的收条，房屋买卖和借款的事实之间具有时间及借款期限上的高度重合性和内容上的密切关联性。结合孙其蕾未向陈淑芹支付购房款、房产也实际由陈淑芹居住至今及未支付过租赁费用的事实及房产抵押贷款现场调查报告中载明的“房屋已过户至孙其蕾名下”、“同意放款……”、“33万、6个月……”等内容，应认定双方签订《房屋买卖协议》的隐藏目的即真实意思表示为以涉案房产为陈淑芹之女李风向孙其蕾的借款提供担保。基于以上事实，本院认定陈淑芹与孙其蕾签订的《房屋买卖协议》系双方以虚假的意思表示而实施的法律行为，故双方签订的《房屋买卖协议》系伪装行为，应当认定无效。涉案房产在签署买卖协议前为陈淑芹与李保福共有，并非其单独所有，故对陈淑芹请求本院确定该房产由其所有的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认陈淑芹与孙其蕾在2013年9月9日签订的《房屋买卖协议》无效；二、驳回陈淑芹的其他诉讼请求。案件受理费100元，案件申请费1520元，共计1620元，由孙其蕾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  鲁兴超人民陪审员  井维明人民陪审员  王 华二〇一九年九月五日书 记 员  唐瑞晓