黑龙江大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0606民初82号原告常宝良（反诉被告）。委托代理人孙玉冰，黑龙江庆虹律师事务所律师。被告中国石油天然气股份有限公司大庆炼化分公司（反诉原告），住所地大庆市让胡路区马鞍山。法定代表人万志强，该公司总经理。委托代理人党渊弢，黑龙江四维律师事务所律师。委托代理人王胜，男，炼化公司职工，住大庆市大同区文化街5-4号1门201室。原告常宝良诉被告中国石油天然气股份有限公司大庆炼化分公司（以下简称炼化公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王彦文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常宝良及委托代理人孙玉冰到庭参加诉讼，被告炼化公司委托代理人党渊弢、王胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常宝良诉称，要求：1、被告继续履行合同；2、被告赔偿因违约给原告造成的损失10000元；3、诉讼费由被告承担。2013年7月22日，原告与被告下属单位中国石油大庆炼化公司矿区服务事业部签订合同，被告将其所有的职校宿舍楼租赁给原告，租赁期限5年，自2013年11月1日起至2018年10月31日止。因被告承诺为原告提供热水的条件，原告选择经营洗浴项目。原告装修后，被告也负责接通了热水管线并供应热水。2014年6月25日，被告却停供了洗浴热水，给原告造成重大经济损失，原告多次找被告协商，被告只是在2015年8月11日决定将租金由原来的每年11万元将至每年5万元。被告的这个弥补措施远远不能补偿原告的装修等直接损失以及经营损失，现被告下属单位中国石油大庆炼化公司矿区服务事业部又单方决定自2016年1月1日解除与原告签订的合同，故诉至法院。被告炼化公司辩称，1、依据双方签署的合同被告按照合同约定交付了租赁的房屋，被告履行了义务；2、合同中6.1条款明确了能源的使用维护均由乙方办理并承担相应费用。7.1.2条款明确约定被告不承担任何安全风险责任，不许诺任何与生产有关的责任，所以对有关提供热水不是合同约定的义务；3、在合同履行过程中，原告共拖欠被告租金、采暖费等275943.72元，虽然被告多次要求原告履行合同约定的给付义务，但原告始终不向被告支付相应的费用，依据双方合同约定及国家法律法规的规定原告属于严重的违约行为。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告炼化公司反诉称，1、解除双方签订的《职校宿舍租赁合同》；2、被反诉人支付反诉人的租金、采暖费、物业费、水电费、违约金等共计308943.72元；3、被反诉人承担诉讼费用。2013年7月22日，反诉人和被反诉人签订了《职校宿舍租赁合同》。依据合同的约定，反诉人只向被反诉人交付了房屋，并不提供热水供应，被反诉人也接收了租赁房屋。2006年7月，由于国家政策调整，林源炼厂与大庆炼化公司重组合并，林源炼厂的大部分业务合并给反诉人。2014年7月，国家环保局下发整改通知，要求反诉人停运厂区蒸汽锅炉，林源家属区的热水供应应全部停止。2014年7月之后，反诉人多次和被反诉人协商，希望协商处理好此事，但均未协商一致。且被反诉人拖欠反诉人的租金、采暖费、物业费、水电费共计275943.72万元，被反诉人已经严重违约。依据双方合同的约定，2015年12月31日，反诉人向被反诉人送达了解除合同通知。原告常宝良辩称，1、不同意解除合同，2、不同意给付租金等308943.72元。理由是因房屋租金等均是在反诉人提供热水并履行义务的情况下，双方约定的被反诉人应当履行的义务，现因反诉人违约停供热水，不但违反约定义务，并且已经给被反诉人造成重大经济损失，所以不存在给付的问题，要求反诉人赔偿经济损失。原告常宝良为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、职校租赁合同一份，证明合同签署的时间2013年7月22日，期限是5年，自2013年11月1日起至2018年10月31日.合同目的是开办餐饮等项目；2、整个合同条款没有一条约定，原告欠租金被告就可以停水停电；3、本合同7.2.2条约定如果发现问题甲方要及时通知乙方协商解决。说明如果发现问题，被告有及时通知原告的义务；4、合同条款14条其它14.1约定，合同未尽事宜补充协议，不一致的以补充协议为准。被告炼化公司辩称，对该证据的真实性没有异议，对证明的事项有异议。1、合同中6.1条款明确了能源的使用维护均由乙方办理并承担相应费用。7.1.2条款明确约定被告不承担任何安全风险责任，不许诺任何与生产有关的事宜，所以对有关提供热水数不是合同约定的义务。2、.以上2条明确被告不许诺任何与经营有关的事宜，同时合同所有的条款没有约定被告有为原告提供热水的义务，3、合同法分则租赁合同条款明确规定被告只要履行了交付租赁标的的义务，已完成了履行责任，4、本合同的9.2.1条款以及10.2、10.3条款已经明确原告不支付被告租金、采暖费等费用属于严重违约。综上，在本案中是原告严重违反了合同约定，而并非被告违约。本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。证据二、补充协议及证明各一份，证明双方进一步明确由被告提供冷热水，走管道用水。热水每吨7元，冷水每2.5吨。电费每度0.6元。被告炼化公司辩称，1、该2份文件不符合协议的要求，依据合同法的规定，合同主体必须明确，而2份材料均没有合同主体，不符合合同法规定的合同构成要件，2、标注“胜吉天成洗浴”材料与原告经营的洗浴并非是同一名称，该证据材料对被告没有约束力，3、该材料只是为原告办理工商登记时所用，并不是被告的真实意思表示，4、被告履行提供热水的义务，这也明显违背相关的规定，5、原告是与中国石油天然气股份有限公司大庆炼化分公司签订的合同，而在该2份证据材料中并没有被告的签章，该2份证据材料中，盖章的单位也并不是被告予以授权的单位，该盖章单位也没有权利修改原被告之间的租赁合同，也没有权利给被告增设义务，6、关于“收热水冷水费用的证明”只是一份收费的依据，也不能证明被告有提供热水的义务。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、3份整改通知书，下发日期2014年12月17日、2015年8月11日、2015年12月30日。下发单位中国石油大庆炼化公司房产管理专用章，中国石油大庆炼化公司矿区事业服务部。中国石油大庆炼化公司矿区事业服务部信息能源管理中心。证明被告单位与原告进行洽谈沟通的部门均是通过被告下属主管部门来完成的，以佐证前一份证据里盖章不是被告炼化公司签章的行为。2、被告随意违约停水停电，其中2015年8月11日整改通知里，被告决定租金由11万元调整为5万元，调整时间为2015年8月11日执行到2016年6月30日。被告炼化公司辩称，1、该3份通知是为了告知原告应该按照合同的约定履行相应的交付租金采暖费水费的义务，而并不是原告所诉称的随意的停水停电行为2、关于2015年8月11日整改通知书，是被告方单方向原告在调解过程中，下发的变更租金的一份通知，由于原告不能与被告达成和解，双方也未签订相关的变更职校租赁合同租金的协议，因此关于该租金的调整对双方均不产生法律效力。3、该3份通知书的下发单位虽然有3个盖章但该3个部门只是按照租赁合同的约定依据大庆炼化分公司的委托，所作出的行为，4、该3份整改通知单已经明确了一个事实，即原告始终拖欠被告的租金采暖费物业费等相关费用，5、2015年12月30的整改通知单，也已经通知了被告，同时告知被告与原告的合同应当解除，被告方已经履行了解除合同的相关义务。本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。证据四、录音光碟一份，证明原告一直在努力和被告协商解决合同履行过程的出现的问题，炼化工作人员恐吓勒令原告，认为原被告2013年7月23日签署的合同无效，要重新签署合同，不然就清除。被告炼化公司辩称，该份证据质证如下1、该证据从听完全部以后，可以证实被告方的工作人员王胜开始所说的是合同不合适，2、该证据也能证实被告也曾与原告进行过多次协商，3、原告被告之间合同是双方签字确认的而被告方的王胜只是工作人员，而且王胜的本意也没有否认双方原来签署的合同4、正因为是原告在录音中的过激行为严重影响了被告方单位的正常办公秩序才导致警方出警。在录音当中和原告书写的材料不一致，漏掉我所说的已经协商多次。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、便签一份，证明原告方交付水电费，2015年8月19日恢复供水。被告炼化公司辩称，1、该证据是复印件，根据证据规则规定，该证据不能作为证据依据，2、如果该事件真实存在其也证明了是原告在不交水电费的情况下所实施的行为，也证明原告违反合同给付水电费的约定，属于原告违约。本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。证据六、原告向本庭申请如下证人出庭作证：1、证人孙增军的证言：原告租被告的房子和我说要洗浴，炼化给供水，我认为林源没有这个项目，他做能挺好。炼化给安装的管线。被告对证人的证言质证如下：1、证人自认与原告是朋友关系，依据证据规则的相关规定，该证人的证言不予彩信2、证人在庭上自认没有亲口听到炼化公司的任何相关人员承诺过对原告提供热水，3、证人只是在管线施工的时候路过也没法证实是炼化公司的人员进行的管线施工，综上证人的证言存在诸多不确定性，而且其证言均来自推断所以该证人证言不予采信。本院对该证据的真实性予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：证据一、职校合同一份证明原告应该按照约定交付租金水电采暖等费用，及该费用的具体金额。原告对该证据没有异议。本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。证据二、陶玉梅保证书一份，证明原告欠缴租金的事实，以及保证交付2014-2015年度租金。原告异议称：对该证据的真实性没有异议，应为被告方给原告停电，不交租金就不给电的情况下，受胁迫情况下出具的。本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。证据三、水电物业收费票据5份，水电物业采暖收费依据1份，能源催缴单1份，证明原告所欠水电物业采暖租金的具体金额，（租金110000元，采暖费35000.97元,2015年采暖费80000元，物业费37674.01元，电费13268.74元，违约金33000元，合计308943.72元）。原告异议称，被告没有提供销售价格的规范性文件，2、被告违约停供热水造成了应该重大经济损失。原被告签订合同的前提是被告有提供热水的义务，在这种情况下，房屋采暖价格才能发成合同约定的价格，因被告违反约定停供热水，不能实现应该的合同目的，不存在欠费的问题。同时被告的计算有重大错误，2013年11月到2014年11月的采暖费是免的，2014年11月到2015年11月原告欠被告35000.97元，被告收原告80000元应该是2015年11月到2016年11月的，现在还没到日期，不应该收。租金110000元里应该60000元，违约33000元不承担，物业费不承担。如果欠的话就是欠总计应该是98268元。被告称，2015年8月11日通知单，减免采暖费和租金是有前提条件的，该通知单已经明确原告在全部交齐以前拖欠的费用后，才予以减免，而原告并没有交付所欠缴的费用，因此，该通知单对双方并不产生法律效力。即不存在免除80000元采暖费和60000元租金的事情。2、关于租金6.1条款明确约定只是在第一个采暖年度内免收，而全国计算采暖期的时间通常为每年的1月1日至12月31日。所以原告的陈述并不能免除原告所应承担给付租金的义务。本院对该证据的真实性及证明的问题确认。根据当事人的举证、质证，本院确认以下事实：2013年7月22日原告常宝良与被告中国石油大庆炼化公司签订了职校宿舍租赁合同。合同规定了总则、租赁物的名称、范围、数量和用途。租赁物交接验收，租赁期限为五年，即自2013年11月1日至2018年10月31日止。租金及结算为年租金110000元。每年一次结清。其他费用为使用租赁物所发生的水、电、气、物业的费用。明确规定了每年采暖费为80000元。双方的权利和义务，租赁物的归还，双方违约责任，变更和解除合同、不可抗力及争议解决方式等均作了明确的约定。合同生效后，按照合同的规定，被告中国石油大庆炼化公司将原告租赁房屋交付给原告使用。同时也按照合同的要求及原告在合同中的义务，向原告索要因租赁物的出租及水、电、气使用所产生的费用。其中租金110000元，采暖费115000.97元，物业费37674.01元，电费13268.74元。而原告以违法合同规定，未向其提供热水，而致使洗浴中心无法营业为由，要求被告支付赔偿金10000元。本院认为，原被告之间签订的合同，是双方的自愿性合法签订的。双方当事人应该按照协议规定，履行合同所规定的权利、义务。原告所提供的大庆炼化公司房产部2014年4月17日盖章的胜吉天成洗浴的冷热水由炼化公司提供的说明，虽然不够完善，但也应视为一种承诺。这种承诺在受到国家政策性调整，无法履行后，原告也应采取补救性措施，以确保该洗浴中心的正常营业，减少因无法提供热水所造成的损失。对原告要被告赔偿损失10000元的诉讼请求予以支持。同时双方在履行合同的过程中，原告也应该履行合同义务，确保该合同的顺利执行。主动及时缴纳所应缴纳的费用。原告的行为，违背了合同中相关义务，庭审中，被告以原告违反合同规定为由反诉原告，被告大庆炼化公司要求与原告解除合同的请求，因原告承包期限剩余时间长，为了避免原告经营损失过大，不利于经济发展，对被告的请求不予支持。对被告反诉要求原告支付因租赁房屋产生的费用110000元，采暖费115000.97元，电费13268.74元，物业费37674.01元的反诉请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、一百七十八条、一百八十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司大庆炼化分公司赔偿原告损失10000元（此款于本判决生效后三十日内一次性给付）；二、原告常宝良给付被告租赁费110000元、采暖115000.97元，电费13268.74元，物业费37674.01元，总计275943.72元（此款于本判决生效后三十日内一次性给付）；三、驳回被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告中国石油天然气股份有限公司大庆炼化分公司承担，反诉费5936元，减半收取，应收2968元，由原告常宝良承担2720元，被告中国石油天然气股份有限公司大庆炼化分公司承担248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  王彦文二〇一六年十二月二十六日书记员  朱立刚附相关法律规定：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国担保法司法解释》第三十四条第二款连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。