北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3197号原告（反诉被告）：王玉珍，女，1947年9月26日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：段卫军，男，1967年9月29日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：段卫民，男，1972年3月8日出生，汉族，住北京市昌平区。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：郭铁强，北京市双强律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵贵生，男，1955年7月30日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：何美花，女，1969年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：尚彬，男，1996年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孙义南，北京宇宙律师事务所律师。原告（反诉被告）王玉珍、段卫军、段卫民与被告（反诉原告）赵贵生、何美花、尚彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段卫民及其与王玉珍、段卫军的共同委托诉讼代理人郭铁强，被告（反诉原告）赵贵生、何美花及其与尚彬的共同委托诉讼代理人孙义南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王玉珍、段卫军、段卫民向本院提出如下诉讼请求：1.要求确认2002年2月2日段怀泉与尚全庆签订的昌平区XXX东西宅院及西院内北房六间、东院内西房两间《卖房契约》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：段怀泉与王玉珍为夫妻关系，二人育有子女二人，长子段卫军、次子段卫民。段怀泉、王玉珍夫妻在北京市昌平区XXX有东、西宅院一处，西院内有北房六间、东院内有西房两间。2002年2月2日，段怀泉将上述宅院、院内房屋及附属物出卖给尚全庆。段怀泉于2003年11月16日去世，尚全庆于2013年去世。尚全庆的母亲刘秀菊于2017年去世，赵贵生系尚全庆的继父，何美花与尚全庆为夫妻关系，尚彬系何美花与尚全庆之子。上述争议的宅院现由赵贵生居住及管理。因尚全庆及被告均不是北京市昌平区XXX村民，依2002年2月2日段怀泉与尚全庆所签《卖房契约》因违反法律的禁止性规范而无效。为此，原告提起诉讼，请法院依法裁判。被告（反诉原告）赵贵生、何美花、尚彬辩称，不同意原告的诉讼请求，卖房契约应为有效，房屋已经买了十多年，原告在XXX还有别的院落，已经盖了房屋，被告现在没有其他住房，双方的买卖合同应为有效。被告（反诉原告）赵贵生、何美花、尚彬向本院提起反诉，提出如下反诉请求：1.判令三反诉被告返还购房款40000元及利息（从支付购房款之日起至2019年8月19日以银行同期贷款利率计算，2019年8月19日至实际返还之日以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令三反诉被告共同赔付房屋重置成新价237212元、区位补偿价1676376.8元；3.本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。2002年2月2日，尚全庆与段怀泉签订农村房屋买卖合同，签订合同当日，各自履行了交付房屋和房款的义务，现合同已经履行18年之久，三原告违背诚实信用原则向法院提起诉讼，要求确认合同无效。如房屋买卖合同被认定无效将给反诉人造成巨大损失，另对违背诚信者应给予法律上的严惩，反诉人特提起反诉。针对赵贵生、何美花、尚彬提起的反诉，王玉珍、段卫军、段卫民辩称，我方已撤回返还房屋的诉求，在我方没有要求返还房屋的情况下，被告的反诉不成立，应当依法驳回被告的反诉请求。被告反诉请求中赔偿房屋重置成新价及区位补偿价的主张不成立，买卖合同被认定无效后，买房的损失为购房款利息损失，卖房人的损失为房屋使用费损失，买卖合同无效双方均有过错，应各自承担相应的损失，涉案建筑物及宅院内的添附物折价款依法按过错责任原则处理。另外，房屋重置成新价包含了购房款，被告属于重复主张。本案所涉宅基地并未发生土地征收，更不存在原告因房屋买卖关系确认无效而获得政府的宅基地区位补偿，将宅基地区位补偿价列为合同无效的损失范围，不但没有法律依据也不合乎法理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王德富与段关氏为夫妻关系，二人育有一女王玉珍。段怀泉与王玉珍系夫妻关系，二人共育有二个子女，长子段卫军，次子段卫民。王德富于1975年10月11日去世，段关氏于1992年6月1日去世，段怀泉于2003年11月16日去世。王德富生前在北京市昌平区XXX有一处宅院，内有北房三间，王德富去世后，王玉珍、段怀泉于1979年10月将此房屋翻建。尚全庆与何美花系夫妻关系，二人于1995年8月7日结婚，育有一子尚彬，尚全庆于2011年去世，尚全庆的父亲尚瑞盛于1979年去世，其母亲刘秀菊于2017年去世，尚瑞盛去世后，刘秀菊于1981年7月9日与赵贵生结婚，刘秀菊与赵贵生未共同育有子女。刘秀菊的父母先于刘秀菊去世。2002年2月2日，尚全庆与段怀泉签订《卖房契约》，约定：经双方协定，卖方愿以肆万元的价钱将现有的陆间北房下坎三间西房卖给买方。范围：西至坡堰下，北至后山墙，东至上街关道院墙，南至关阶。在此范围内的所有树木归买房方所有，房屋产权归买方所有（下坎西屋北至关道坝街），钱款付清，即日生效。合同签订后，尚全庆交付了房款40000元，段怀泉交付了房屋。另查一，王玉珍、段怀泉为农业户口，王玉珍的户口在涉案房屋上，1986年，王玉珍、段怀泉以长子段卫军接近结婚年龄，现有房屋不足居住为由，在本村另申请了一处宅基地并获得了审批。另查二，赵贵生、何美花、尚彬均为非农业户口，购买涉案房屋后赵贵生户口迁至涉案房屋，但户籍性质一直为非农业户口，赵贵生、何美花、尚彬陈述尚全庆生前为非农业户口。本案审理过程中，赵贵生、何美花、尚彬申请对涉案房屋的房屋重置成新价、宅基地区位补偿价进行评估。2020年8月26日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具鉴定意见：涉案房屋重置成新价及附属物价值总额为237212元，区位补偿价6800元/平方米，宅基地占地总面积479.95平方米。2020年9月19日，鉴定机构出具了情况说明，对区位补偿价计算方式的相关规定进行了补充说明。上述事实，有当事人的当庭陈述、卖房契约、村委会证明、评估报告、情况说明、评估费发票、死亡证明、户口本、结婚证、独生子女证、照片等证据材料在案佐证。本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让，农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让，尚全庆不是昌平区XXX村民，尚全庆与段怀泉订立的房屋买卖协议违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效，故王玉珍、段卫军、段卫民要求判令房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院予以支持。因段怀泉对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在房屋出售多年后，王玉珍、段卫军、段卫民又以出售房屋违法为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，故王玉珍、段卫军、段卫民对合同无效应承担主要责任，本院确定王玉珍、段卫军、段卫民承担70%的责任；尚全庆系城镇户口，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，本院确定赵贵生、何美花、尚彬承担30%的责任。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。赵贵生、何美花、尚彬反诉王玉珍、段卫军、段卫民赔偿涉案房屋的重置成新价（含附属物价值）及区位补偿价，王玉珍、段卫军、段卫民辩称在其未在本案中主张返还房屋的情况下，赵贵生、何美花、尚彬的反诉不能成立，本院认为根据农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，房屋买卖合同被认定无效后，卖房方有权要求买房方返还房屋，买房方有权要求卖房方赔偿房屋重置成新价、附属物价值及信赖利益之损失，换言之，买房方有权要求卖房方赔偿房屋重置成新价、附属物价值及信赖利益损失是基于合同被认定无效，而非卖房方是否要求返还房屋，具体到本案，在王玉珍、段卫军、段卫民主张买卖合同无效且该项诉求得到法院支持的情况下，王玉珍、段卫军、段卫民有权要求赵贵生、何美花、尚彬返还房屋，其不在本案主张返还涉案房屋，并不能导致赵贵生、何美花、尚彬丧失要求其赔偿损失的权利，故王玉珍、段卫军、段卫民的该项辩解意见本院不予采信。赵贵生、何美花、尚彬主张王玉珍、段卫军、段卫民赔偿房屋重置成新价及附属物价值为237212元，合法有据，本院予以支持。赵贵生、何美花、尚彬在主张房屋重置成新价的同时主张返还购房款及利息，依据不足，本院不予支持。至于赵贵生、何美花、尚彬因合同无效所遭受的信赖利益之损失，具体到本案中，主要体现为其今后可以获得的涉案宅院的土地区位补偿款。对于区位补偿款的具体数额，本院根据双方买卖合同涉及的房屋及土地范围，村委会证明、评估报告及评估机构出具的情况说明，合同无效的过错责任程度及本案实际情况，本院最终确认赵贵生、何美花、尚彬的合理损失为1676376.8元。综上所述，依据第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、尚全庆与段怀泉2002年2月2日签订的《卖房契约》无效；二、王玉珍、段卫军、段卫民于本判决生效后十日内给付赵贵生、何美花、尚彬房屋重置成新价（含附属物价值）237212元；三、王玉珍、段卫军、段卫民于本判决生效后十日内给付赵贵生、何美花、尚彬区位补偿款1676376.8元；四、驳回赵贵生、何美花、尚彬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由赵贵生、何美花、尚彬负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费11191元，由赵贵生、何美花、尚彬负担180元，已交纳；由王玉珍、段卫军、段卫民负担11011元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费10000元，由王玉珍、段卫军、段卫民负担7000元，于本判决生效后七日内交纳；由赵贵生、何美花、尚彬负担3000元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  安玉霞人民陪审员  樊秀梅人民陪审员  韩淑娟二〇一九年九月二十九日书 记 员  陈 月