四川省渠县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1725民初1484号原告：杨九林，男，1990年3月5日出生。委托诉讼代理人：黄大兵，渠县临巴法律服务所法律工作者。被告：陈昌伟，男，1973年3月28日出生。被告：陈昌彬，男，1964年8月7日出生。二被告委托诉讼代理人：李显国，四川银桥律师事务所律师。原告杨九林与被告陈昌伟、陈昌彬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄晓红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨九林的委托诉讼代理人黄大兵，被告陈昌彬及其陈昌伟、陈昌彬的委托诉讼代理人李显国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告未取得商品房预售许可证明而与原告签订的商品房买卖合同无效；2、请求依法判令被告返还原告已付购房款235000元及利息，并承担115000元的赔偿责任。事实及理由：2013年3月15日，原告委托自己的母亲徐映美在临巴街上买房，通过被告的商品房销售广告和被告亲友的介绍向被告提出买房一事后，被告当天就以渠县临巴镇篾货街一品苑的名义与原告的母亲订立了《房屋销售合同》，并加盖了销售专用章和法定代表人陈昌彬的印章。合同约定房屋位于临巴镇蔑货街一品苑B幢，面积90-110平方米，住房售价每平方米1850元，第一次支付购房款100000元，第二次在房屋主体完工时缴购房款80000元。原告母亲要求购买第二层的住房，被告口头予以认可。合同签订当天原告交付了购房款100000元，是原告的父亲在广东汕尾市通过银行分3次汇款，将100000元购房款汇到了被告提供的临巴邮政储蓄账号上（账号6221886751018842792）。合同签订之后，由于合同中未约定原告购买的楼层及单元、房号，原告就与被告陈昌彬委托的高晓红重新签订购房合同，约定房屋为1幢2单元住房6楼1号，面积先写的93.7平方米，后改为110平方米，房屋总价209975元，让价之后为198000元。之后在被告的催促下，原告的父亲在2013年5月28日按照合同约定向被告提供的临巴邮政储蓄账号（账号：6067620280273148）转购房款79100元，即按第一次合同（3月15日）约定的第二次交款80000元，还另外补交了900元，一共交购房款180000元。2014年6月16日，原告的母亲从汕尾回临巴看房，由于原告的父亲查出患有脑肿瘤急需治疗，6楼不方便照顾病人，就提出了还是要原先说的最低层住房，被告答复在后面新修的楼层中任原告选一套。因为在街上没有住处，原告母亲为方便原告父亲治病，就问被告有没有便宜的地面房，被告答复有一间门市，先交50000元就可装修入住。原告母亲看了该房后勉强同意了，并于当天被告又以原告的名字签了一份《房屋销售合同》，约定总价136000元，签订合同时（6月16日）交付50000元，当年年底交86000元。原告的母亲代签合同之后就交付给了被告购房款50000元，随后去门市装修，但是门市的原房主（土地使用人）田银生却不让装修，说与被告有事情没协商好。原告母亲十分气愤，住房给了钱一年多看不到房子，门市房又不让装修，于是原告的母亲找到了被告，说住房可以等到，门市不买了，叫被告退还买门市的50000元用于给原告父亲治病，被告却不同意退。今年5月6日临巴镇副镇长谢茂林、临巴镇住建办、信访办、龙溪村组织双方进行调解，被告还是坚持不愿意退门市款50000元。综上，被告与原告先后于2013年3月15日、2014年6月16日签订房屋销售合同，合同签订后，原告已支付购买住房款185000元（其中5000元是水电入户费）、支付购买门市款50000元，共支付给被告235000元。从签订合同至今原告不知住房在何处，门市房又不让装修。原告认为被告的房屋销售合同有欺骗性和误导性，其实质是商品房买卖合同。后来查询得知被告公开售房只办理了《乡村建设规划许可证》，其他许可证件和质监手续都没有，曾被罚款处理，责令完善手续。被告未取得商品房预售许可证明，所销售房屋也未经验收程序，被告方也未履行相关的告知义务。“渠县临巴镇篾货街一品苑项目部”未挂靠任何房地产开发企业，实质是以陈昌伟为建设者（个人）申报的位于八字巷的联建房项目，以陈昌彬为法定代表人与购房人签订的房屋销售合同，故根据相关法律规定，起诉来院。庭审中，原告向法庭举出了以下证据：1、原告的身份证复印件、被告的常住人口登记卡（复印件）。拟证原、被告的身份信息。2、房屋销售合同三份。拟证原、被告签了三份合同，原告购买了一套住房，一间地面房，该三份合同系商品房买卖合同，是无效合同。3、照片一张。拟证被告以“渠县临巴一品苑”公开销售商品房。4、银行账户交易明细。拟证原告向被告共汇款179100元。5、临巴镇违法违章建设审核意见汇总表。拟证被告只办理了乡村建设规划许可证，相关部门进行过罚款，被告至今未完善相关手续。6、临巴镇政府信访事项受理告知书和答复意见各两份（复印件）。拟证原告因购房一事，其父母曾向相关部门反映，相关部门受理及答复情况。被告辩称,原告对房屋销售合同的认识性质错误，承建项目是政府的危房改建工程而非房地产开发，原告诉请认为被告应该办理相关手续而未办理，此合同不受商品房销售办法的约束，原告应注意危房改建与商品房销售的区别，程序上有差别;被告不需要办理预售许可证，此请求于法无据;被告的工程未损害国家、集体的利益，反而有利当地人民、政府；工程进行到现在被告未受到相关部门的处罚，政府对此是允许认可的，因此被告的行为具有合法性；原告的诉求无事实和法律支持，应予驳回其诉讼请求。庭审中，被告向法庭举出了以下证据：1、房屋危险性鉴定报告（复印件）。拟证田银生、李林华之房为D级危房。2、受灾证明（复印件）。拟证田银生、李林华房受灾情况。3、建房申请（复印件）。拟证田银生、李林华申请危房改建。4、现场踏勘意见表（复印件）。拟证镇政府同意田银生、李林华灾后恢复性建设，该项目是危房建设项目。5、渠县临巴镇人民政府渠临府（2013）10号请示（复印件）。拟证对田银生、李林华等12户危房改造的请示报告。6、房屋联建协议（复印件）。拟证委托被告对危房改建合同约定情况，协议的性质是危房改建，而非房屋联建。诉讼中，根据原告的申请，本院对原告购房款转账的交易明细对手户名及信息进行了查询。查询回执显示原告父亲杨海清的账户通过中国邮政储蓄银行向高小红的账户转款179100元。庭审质证时，被告对原告所举的第1项证据无异议；对原告所举的第2项证据，对合同的真实性无异议，认为住房由1-1换为6-2，两个合同是一套房子，合同盖了项目部的章不能证明是房屋销售，是方便办理房屋产权手续；对原告所举的第3项证据的真实性无异议，认为只能证明被告的办公地址，除还了拆迁户的房子，剩余房屋才销售；对原告所举的第4项证据无异议；对原告所举的第5项证据，认为来源不合法，无签字盖章，不予质证；对原告所举的第6项证据，认为与本案无关联性。原告对被告所举的第1-5项证据的真实性无异议，但认为与本案无关联；对被告所举的第6项证据的真实性无异议，认为与房屋销售合同无关联性。原、被告对邮政储蓄银行的查询回执未提出异议。本院审查认为，原告所举的第1-5项证据客观真实，合法，与本案有关联，予以认定采信；原告所举的第6项证据所证实的原告起诉前临巴镇人民政府会同相关部门曾调处过原、被告的纠纷，双方同意走司法程序的事实予以认定采信。被告所举的第1-5项证据客观真实，合法，但与本案无关联性，不予认定采信；被告所举的第6项证据所证实的被告拆除田银生、李林华等人的旧房，并在旧房地基上重新修建新房的事实予以认定采信。本院对邮政储蓄银行的查询回执予以认定采信。根据所采信的证据及庭审查明的事实，本院认定如下案件事实：原告杨九林委托其母亲徐映美在临巴街上购买住房，2013年3月15日，原告杨九林作为乙方与甲方渠县临巴镇蔑货街一品苑项目部签订了两份房屋销售合同，其中一份销售合同甲方盖有“渠县临巴镇蔑货街一品苑销售专用章”及被告陈昌彬的私人印章。乙方由徐映美签了原告的名字，徐映美在委托代理人处签了自己的名字。该合同约定：住房为B幢，建筑面积90-110平方米，每平方米1850元，第一次交付购房款100000元，第二次在房屋主体完工时再缴80000元购房款。另一份销售合同甲方盖有“渠县临巴镇蔑货街一品苑销售专用章”及被告陈昌彬的私人印章，委托代理人处签有高晓红（系被告陈昌伟的妻子）的名字，乙方由高晓红签上了原告的名字。此合同约定：住房为1幢2单元六楼1号，面积110平方米，每平方米1850元，总房款为209975元，让价后总房款为198000元。2013年3月15日，原告由其父亲杨海清通过邮政储蓄银行转款至高小红账户交付购房款100000元，同年5月28日，原告之父再次通过邮政储蓄银行转款至高小红账户79100元，另由原告母亲补给现金900元，第二次交付购房款80000元。2014年6月16日，原告杨九林为乙方，渠县临巴镇蔑货街一品苑项目部为甲方，双方又签订了一份房屋销售合同，该合同约定：门市为A幢2单元1楼8号，建筑面积48.074平方米，总房款为136000元，第一次乙方在2014年6月16日签订合同时交付购房款50000元，第二次乙方在房屋主体完工时，即2014年12月交付房款86000元。该合同甲方仍盖的渠县临巴镇蔑货街一品苑销售专用章”及被告陈昌彬的私人印章，乙方由徐映美替原告签名，并在委托代理人处签了自己的名字。原告的母亲在签订此合同时交付了购门市款50000元。原告共向被告交付购房款、水电入户费共235000元。原告至今未搬入住房居住,门市也尚未交付。另查明,被告陈昌彬、陈昌伟系兄弟关系，两人分别以个人或两人的名义于2011年、2012年与田银生、李林华等签订房屋联建协议，联建协议约定田银生、李林华等将其旧房交与被告集资联建，被告归还相应的房屋，对旧房拆除、新建房屋的质量、结构、施工安全、资金组织等均有约定。被告修建的第一幢联建房于2013年年底竣工。被告对外以“渠县临巴镇蔑货街一品苑”的名义销售房屋，“渠县临巴镇蔑货街一品苑”未登记、也未注册备案。被告修建的房屋至今尚未取得土地使用手续、建设规划手续、工程规划许可证、施工许可,也无质量验收报告，曾被相关部门予以过罚款。临巴镇人民政府曾会同相关部门对原、被告的纠纷进行过调解，双方未达成调解协议。本院认为，根据被告陈昌伟、陈昌彬以个人名义与田银生、李林华等人签订的房屋联建协议内容，名为双方联建，实为被告进行房地产开发。被告辩称属被告进行危房改建与事实不符，本院不予采纳。被告陈昌伟、陈昌彬拆除的田银生、李林华等人的旧房屋系原临巴镇的老街房，其旧房屋土地系国有土地，被告在该国有土地上重新修建房屋，虽然受到相关部门的处罚，但至今未办理土地使用手续、建设规划手续等，尚未取得土地所有权，故被告修建的房屋不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的。…。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，被告陈昌彬与原告杨九林于2013年3月15日签订的房屋（住房）销售合同及于2014年6月16日签订的房屋（门市）销售合同均违反了法律的强制性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;…。”，由于原告与被告陈昌彬签订的房屋销售合同均系无效合同，因此被告因该合同收取原告交纳的购房款、水电入户费共计235000元应当予以返还。被告是以个人名义对外销售房屋，不是以房地产开发企业名义对外销售房屋，因此，原告与被告陈昌彬签订的房屋销售合同不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，不受该司法解释的调整，故原告以被告未办理商品房预售许可证明要求确认双方房屋买卖合同无效不当，本院不予采纳；原告要求被告按照上述司法解释支付利息及赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：一、被告陈昌伟、陈昌彬于本判决生效后十五日内返还原告杨九林购房款、水电入户费共计235000元；二、驳回原告杨九林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元（原告杨九林已预交），由被告陈昌伟、陈昌彬负担2413元（执行本判决时一并支付给原告），由原告杨九林负担862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  黄晓红二〇一六年十二月二十二日书记员  饶经纬