福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初537号 原告：莆田市飞旋房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区荔洲别墅俱乐部，统一社会信用代码9135030075313875XJ。 法定代表人：林东旋，董事长。 委托诉讼代理人：郭正敢（特别代理），男，1965年12月2日出生，回族，该公司员工，公民身份号码35030319651202003住莆田市涵江区。 被告：谢建芳，男，汉族，1981年12月21日出生，住福建省莆田市涵江区。 被告：黄珍（系谢建芳的配偶），女，汉族，1985年11月2日出生，住福建省莆田市涵江区。 原告莆田飞旋房地产开发有限公司（以下简称飞旋公司）与被告谢建芳、黄珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告飞旋公司的委托诉讼代理人郭正敢到庭参加诉讼；被告谢建芳、黄珍经本院传票传唤，无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席开庭审理终结。 飞旋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2014年11月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为H201402879号）及附件和合同补充协议，并判令谢建芳、黄珍协助飞旋公司注销该合同备案和该房产预告登记手续及公共维修基金清空手续；2.判令谢建芳、黄珍偿还飞旋公司被银行扣划的代偿款157838.59元，并支付该被代偿款按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算从被银行扣款之日起至款项还清之日止的利息（其中13902.48元垫付款自2016年6月30日起计息；4826.64元垫付款自2016年7月29日起计息；9536.81元垫付款自2016年9月28日起计息；14369.21元垫付款自2016年12月29日起计息；14396.91元垫付款自2017年3月28日起计息；14399.25元垫付款自2017年6月28日起计息；14400.42元垫付款自2017年9月30日起计息；14405.02元垫付款自2017年12月29日起计息；14397.12元垫付款自2018年3月29日起计息；14402.68元垫付款自2018年6月29日起计息；14403.86元垫付款自2018年9月28日起计息；14398.19元垫付款自2018年12月28日起计息）。 事实和理由：2014年11月22日，飞旋公司与谢建芳、黄珍签订一份合同编号为Ｈ201402879《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。该合同约定，谢建芳、黄珍向飞旋公司购买位于莆田市涵江区××号××号楼××层××单元的住宅，……尚欠购房款68万元，由银行提供商业按揭贷款归还出卖人，即飞旋公司。谢建芳、黄珍向公积金或银行申请按揭贷款的，在飞旋公司作为谢建芳、黄珍担保期间，谢建芳、黄珍每月如期向银行交付所约定的还款金额。若谢建芳、黄珍连续两个月未按期向银行还款，或银行从飞旋公司账户中扣除谢建芳、黄珍所欠款项的，飞旋公司以书面形式通知谢建芳、黄珍，谢建芳、黄珍应自通知之日起7日内向飞旋公司交清欠款及利息，逾期不付清者，飞旋公司有权视为谢建芳、黄珍违约，并按商品房买卖合同第7条处理。第7条约定，买受人逾期付款的责任……，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按累计应付款的50%向出卖人支付违约金。……。2015年5月15日，谢建芳、黄珍向中国建设银行莆田分行（以下简称建行莆田分行）借款，飞旋公司作保证人，担保方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后的两年止。对于担保人在本合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在建行系统开立的任一账户中划收相应款项，且无须提前通知担保人。谢建芳、黄珍自2016年6月份起未依约归还建行莆田涵江支行款项导致飞旋公司被银行扣款。飞旋公司于2018年6月向谢建芳、黄珍寄出律师函，要求谢建芳、黄珍偿还给飞旋公司被银行扣划的款项及利息，但至今谢建芳、黄珍对上述款项仍未进行偿还。截至2018年12月28日止，飞旋公司已被银行扣款157838.59元。为此，飞旋公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》、合同补充协议系双方自愿达成的，内容不违反法律规定，双方应按约履行，但谢建芳、黄珍的上述违约行为已达到约定的合同解释条件，飞旋公司有权依约定解除合同，并要求谢建芳、黄珍承担违约责任，及归还已代为支付的贷款等。为此，飞旋公司提出上述诉讼请求。 谢建芳、黄珍未作答辩。 飞旋公司为支持自己的诉讼主张，及所依据的事实和理由，向本院递交下列证据材料： 证1.飞旋公司的《营业执照》及《法人代表身份证明》、法人代表的居民身份证复印件各一份，拟证明飞旋公司的身份及诉讼主体适格； 证2.谢建芳、黄珍的《居民身份证》复印件各一份，拟证明谢建芳、黄珍的身份及诉讼主体适格； 证3.飞旋公司与谢建芳、黄珍于2014年11月22日签订的合同编号为H201402879号《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》复印件各一份，拟证明飞旋公司与谢建芳、黄珍签订《商品房买卖合同》及附件及《合同补充协议》，合同约定谢建芳、黄珍向飞旋公司认购位于涵江公园住宅区A地块飞旋.东区一号6号楼15层03单元的商品房，总价款985151元，谢建芳、黄珍支付首付款305151元，尚欠购房款68万元由谢建芳、黄珍向银行办理按揭贷款支付，并对买受人的违约责任进行约定； 证4.中国建设银行莆田分行的《个人住房借款合同》复印件一份，拟证明余款68万元由谢建芳、黄珍向银行申请贷款，并由飞旋公司为本次贷款提供保证，担保方式为抵押加阶段性保证，飞旋公司承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息等，案涉房产为本次贷款抵押物，并办理抵押登记； 证5.《莆田市商品房买卖合同备案表》复印件一份，拟证明涉案合同已经备案及已经预告登记的事实； 证6.《律师函》、《国内挂号信函收据》及查询邮件回单复印件各一份，拟证明因谢建芳、黄珍未依约履行还款义务，导致飞旋公司的账户被银行扣款，截至2018年6月15日止，飞旋公司已被银行扣款114633.86元，及要求谢建芳、黄珍偿还向飞旋公司借款本金103318元，飞旋公司向谢建芳、黄珍发律师函，谢建芳、黄珍已签收的事实； 证7.《账户扣划代偿通知书》12张及《中国建设银行单位客户专用回单》，拟证明谢建芳、黄珍未依约偿还银行按揭贷款，导致飞旋公司的账户被银行扣款157838.59元的事实。 谢建芳、黄珍在本院指定的举证期限内未提供证据材料。 本院认为，谢建芳、黄珍无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在举证期限内递交答辩状及提供证据材料，视为放弃自己的诉讼权利，故飞旋公司提供的上述证据真实、合法，与本案有关联，能证明其主张，予以认定并采信。 根据以上采信的证据，本院确认如下事实，2014年11月22日，飞旋公司与谢建芳、黄珍双方签订合同编号为Ｈ201402879的《商品房买卖合同》及附件6《合同补充协议》等其他附件各一份。该买卖合同主要约定：“谢建芳、黄珍向飞旋公司购买由飞旋公司开发建设的位于莆田市涵江区××号××幢××室房屋（即涉案房产），建筑面积141.22平方米（套内建筑面积109.94平方米，公共部位共有分摊建筑面积31.28平方米），该商品房总价款为985151元。谢建芳、黄珍需支付给飞旋公司案涉房产首付款305151元，余款68万元由谢建芳、黄珍向建行莆田分申请按揭商业贷款支付；出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。”该商品房买卖合同签订后，谢建芳、黄珍依约支付给飞旋公司购房首付款305151元。 2014年12月19日，飞旋公司与谢建芳、黄珍共同将购买案涉房产的商品房买卖合同及其附件、合同补充协议向莆田市住房和城乡建设局进行备案登记。根据飞旋公司与谢建芳、黄珍双方签订的《房屋买卖合同》附件六“合同补充协议”第二条第D点约定，“关于商品房买卖合同第六条第3款其他方式是指采用申请办理公积金或银行按揭贷款的：买受人向公积金或银行申请按揭贷款，在办理按揭贷款过程中的产生的抵押鉴定证、手续费等由买受人承担（包含但不限于以上费用，具体以实际发生金额为准），在出卖人作为买受人担保期间，买受人每月如期向银行交付所约定的还款金额，若买受人连续2个月未按期向银行还款，或银行从出卖人账户内扣除买受人所欠款项的，出卖人以书面形式通知买受人，买受人应自收到通知之日起7日内向出卖人交清欠款及利息，逾期不付清者，出卖人有权视买受人违约，并把按《商品房买卖合同》第7条处理。”《商品房买卖合同》第7条约定，“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日内仍未支付的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按按累计应付款的50%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第2天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十（该比率不低于第⑴项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照合同第6条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 2015年5月15日，谢建芳、黄珍以案涉房产为抵押物，并由飞旋公司提供连带责任保证方式，向建行莆田分行申请按揭商业贷款。为此，三方签订关于案涉房产的按揭商业贷款的《个人住房借款合同》一份（合同编号350636108-2012-20150650447）。该借款合同主要内容约定：“贷款金额68万元，贷款期限为240个月，本合同项下的借款用途仅限于借款人谢建芳、黄珍支付其购置位于莆田市涵江区××号××幢××室住房的购房款，采用等额本息还款方法；担保方式为抵押加阶段性保证，飞旋公司提供阶段性连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；对于担保人在本合同项下的全部应付款，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中扣划相应款项，且无须提前通知担保人。出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形的，贷款人有权从借款人在在建行开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项。” 借款合同签订后，建行莆田分行依约向谢建芳、黄珍发放按揭贷款68万元，并按指定支付给飞旋公司。嗣后，谢建芳、黄珍从2016年6月起未按约定每月及时归还银行按揭贷款本息，致使该银行多次从飞旋公司设在中国建设银行的保证金账户中扣划代偿款共计157838.59元，具体扣划金额及时间如下：2016年6月30日被扣款13902.48元，2016年7月29日被扣款4826.64元，2016年9月28日被扣款9536.81元，2016年12月29日被扣款14369.21元，2017年3月28日被扣款14396.91元，2017年6月28日被扣款4399.25元，2017年9月30日被扣款14400.42元，2017年12月29日被扣款14405.02元，2018年3月29日被扣款14397.12元，2018年6月29日被扣款14402.68元，2018年9月28日被扣款14403.86元，2018年12月28日被扣款14398.19元。另，2018年6月23日，飞旋公司在通过邮政挂号信方式向谢建芳、黄珍预留的联系地址送达一份《律师函》，该函主要内容：催促谢建芳、黄珍应在收到本函通知之日起15日内向飞旋公司归还借款本金103318元，以及代谢建芳、黄珍归还给银行的贷款114633.86元，并希望谢建芳、黄珍能够按个人住房借款合同约定按月及时归还银行借款。若谢建芳、黄珍未按上述办理，飞旋公司将采取法律行动，维护合法权益。”但谢建芳、黄珍至今并未依约归还按揭贷款本息，及偿还飞旋公司被银行扣划的款项。飞旋公司多次向谢建芳、黄珍催讨还款未果，便诉至本院，并提出上述诉讼请求。 另查，谢建芳、黄珍已交付首付款305151元，案涉商品房尚未交付给谢建芳、黄珍使用。 本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。飞旋公司与谢建芳、黄珍双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份及谢建芳、黄珍与飞旋公司及建行莆田分行签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，建行莆田分行依约向谢建芳、黄珍发放按揭贷款，但谢建芳、黄珍违反商品房买卖合同约定的主要义务，未能依约按时向建行莆田分行归还按揭贷款本息，致使飞旋公司被银行强行扣款，代其向建行莆田分行承担了保证责任，履行代偿还贷款本息义务，谢建芳、黄珍的行为违反了涉案《商品房买卖合同》和《个人住房借款合同》的约定，故飞旋公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张于法有据，本院予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及该法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，飞旋公司要求谢建芳、黄珍协助其注销该合同备案及该房产预告登记手续和公共维修基金清空的诉讼请求，有事实和法律依据，亦应予支持。因谢建芳、黄珍未按约定归还涉案房产的按揭贷款本息，导致建行莆田分行从飞旋公司设在该行的账户上扣划157838.59元，即飞旋公司履行了代为偿还按揭贷款本息的保证责任，且谢建芳、黄珍迄今尚未向飞旋公司归还该款项，飞旋公司依法享有向谢建芳、黄珍追偿的权利，故飞旋公司要求谢建芳、黄珍支付代偿按揭贷款157838.59元及其利息损失，于法有据，应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除莆田市飞旋房地产开发限公司与谢建芳、黄珍于2014年11月22日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为H201402879)及《合同补充协议》； 二、谢建芳、黄珍应在本判决生效之日起30日内协助莆田市飞旋房地产开发限公司办理注销该《商品房买卖合同》备案和该房品房预告登记的手续以及公共维修基金清空手续； 三、谢建芳、黄珍应在本判决生效之日起五日内向莆田市飞旋房地产开发限公司归还被中国建设银行莆田分行扣划的款项计157838.59元及其利息（其中13902.48元垫付款自2016年6月30日起计息；4826.64元垫付款自2016年7月29日起计息；9536.81元垫付款自2016年9月28日起计息；14369.21元垫付款自2016年12月29日起计息；14396.91元垫付款自2017年3月28日起计息；14399.25元垫付款自2017年6月28日起计息；14400.42元垫付款自2017年9月30日起计息；14405.02元垫付款自2017年12月29日起计息；14397.12元垫付款自2018年3月29日起计息；14402.68元垫付款自2018年6月29日起计息；14403.86元垫付款自2018年9月28日起计息；14398.19元垫付款自2018年12月28日起计息，以上利息均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费13870元，由谢建芳、黄珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑少凡 人民陪审员  石 敏 人民陪审员  陈 辉 二〇一九年九月十六日 书 记 员  林黄欢 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。