广东省茂名市电白区人民法院发文稿广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初2438号原告：林河。委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓荣，广东泽森律师事务所律师。被告：茂名市茂港东海房地产开发有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：林舒舒，广东承匡律师事务所实习律师。原告林河与被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司（以下简称茂港东海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5立案后，依法适用简易程序，由本院审判员陈子贤独任审判，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告林河的委托诉讼代理人陈晓荣、被告茂港东海公司的委托诉讼代理人谢志雄和林舒舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林河向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金以已付购房款627095元为基数，按日万分之一计算，从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，现违约金暂计至起诉之日为16931.56元）；2、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，原告向被告支付人民币627095.00元正用于购买了被告开发的“和福苑商住小区”2梯xxx号住宅用房。《合同》约定原告的房产证由被告代办，且原告已在被告指定的时间内提供了办理房产证所需资料及相关费用。《合同》第11条约定商品房交付日期为2016年7月31日，同时第20条第2项第2款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。”原告与被告办理房屋交收至今，被告怠于为买受人办理房地产权属证书，导致原告至今仍未取得房地产权属证书。时至今日，被告一直以种种原因拖延原告办理其应有的房地产权属证书，原告多次联系被告方该项目的负责人要求办理房屋产权手续，均未果。故根据《合同》约定，被告应支付原告违约金16391.56元。原告认为，被告作为《商品房买卖合同》的出卖人，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告交付房屋即购房合同成立，被告应当在2016年7月31日将商品房交付给原告使用之日起720日内按约定为原告办理房地产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当立即为原告办理好房屋产权证并支付相应违约金。综上所述，为能维护原告合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告诉讼请求，以维护法律尊严，维护社会公平和正义。被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，因为根据原、被告在合同第20条的约定，第一款双方同意共同向房屋登记机构申请办理所有权的登记，办理所有权是原、被告共同的义务，这个行为必须要双方共同去实施，而不是被告单方面的行为，而之所以到现在没有办理好这个不动产证，原因在2016年6月之后房产证已经改为不动产登记中心办理，办理不动产所需要的手续，均需要按照新的政策和规定进行办理，原来不符合规定的手续和资料均需要从新的整理，比如：需要进行从新的规划和改变等，导致延迟办证的原因，因此，这种情形是由于法律政策的改变所导致的，是不可抗力的因素，因此，并不符合合同第20条第二款的约定，因出卖人导致的，出卖人才承担违约责任，因此，原告的起诉没有事实和法律依据。经审理查明：2015年12月10日，被告茂港东海公司与原告林河签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015xxxxxx，房屋编码：440********82952672730xxxx，该合同已登记备案），约定将坐落于广东省茂名市电白区*********电白和福苑商住小区2梯06单元6层xxx号住宅用房以627095元的价格出售给原告林河。其中该合同第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条《房屋登记》第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告林河于2015年12月15日向被告茂港东海公司支付了房屋首期款227095元，于2016年4月12日向被告茂港东海公司支付了余款400000元，其中余款400000元是按照合同约定向金融机构（贷款机构）申请贷款支付，目前全部购房款已足额支付。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。另查明，被告茂港东海公司已经按照合同约定于2016年7月31日将本案所涉商品房交付原告使用,但是涉案商品房至今未办理房地产权属证书。本院认为：原告林河与被告茂港东海公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房”及第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金”的约定，原告已按《商品房买卖合同（预售）》约定交付了涉案商品房的房价款627095元给被告，被告已于2016年7月31日将涉案商品房交付原告使用。被告应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也即最迟应在2018年7月31日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未能提交房屋权属登记资料报产权登记机关，尚未为原告办理产权登记。因此，被告应按合同约定以已付房价款627095元的日万分之一计付违约金给原告，因被告至今未提交办证资料给产权登记机关，违约金应从被告逾期提交资料之日即从2018年8月1日起计至被告为原告办理好不动产权登记证之日止。原告主张违约金从2018年8月1日起计至为原告办理好房地产权属证书之日止，合理合法，本院予以支持。茂名市电白区实施不动产统一登记的时间是2016年6月29日，该实施时间已超出原、被告约定的720日办证期限，被告辩称延期办证是因不动产登记等政策原因引起，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：限被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林河支付违约金（以购房总价627095元为基数，按日万分之一从2018年8月1日起计至原告林河取得房地产权属证书之日止）。如果被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费105元，由被告茂名市茂港东海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 陈子贤二〇一九年九月二十日法官助理 陈晓常书 记 员 唐 妍