福建省高级人民法院民 事 判 决 书(2016）闽民再188号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人）：郑家富，男，1957年12月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。委托诉讼代理人：曾雪霞（郑家富之妻），住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇。法定代表人：张飞云，该公司董事长。委托诉讼代理人：林丽惠，邱小芳，福建致一律师事务所律师。再审申请人郑家富因与再审申请人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司(以下简称半月湾公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2013）泉民终字第2684号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年4月28日作出（2014）闽民申字第2008号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人郑家富及委托诉讼代理人曾雪霞、再审申请人半月湾公司的委托诉讼代理人林丽惠、邱小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑家富申请再审请求：撤销一、二审判决，改判半月湾公司支付自2011年1月1日起至实际交付日止按已交房价款495553元每日万分之三标准计算的违约金，并驳回半月湾公司的反诉请求。事实和理由：郑家富有新的证据足以推翻二审判决。诉争合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施公共配套建筑按以下日期达到使用条件：商品房交付使用时通水通电”。《商品房买卖合同》附件三“装饰设备标准”第8条约定：“水电表到位”。但根据2014年5月19日《半月湾光合物业管理有限公司业主房屋交接验收表》(以下简称《交接验收表》)可以证明，在当日崇武半月湾度假村芝加哥组团5号楼1104号商品房（以下简称诉争房屋）的水表还没有安装到位不能通水，没有达到诉争合同约定的通水通电的交付使用条件。该《交接验收表》可以说明在2012年11月20日诉争房屋不可能交付使用，因此二审判决认定半月湾公司承担逾期交房责任截止时间点为2012年11月20日错误。半月湾公司答辩称，1.半月湾公司的合同义务系将水和水管接通到诉争房屋的入户处，诉争房屋已经通过竣工验收说明半月湾公司已完成该项合同义务。2.诉争房屋进行设计修改系因郑家富的请求而产生，不能证明诉争房屋在经过竣工验收后仍不符合交房条件，且在诉争房屋设计修改完工后半月湾公司已不存在另行通知交房的义务。半月湾公司申请再审请求：撤销一、二审判决，并改判驳回郑家富本诉请求，支持半月湾公司反诉请求。事实和理由：(一)诉争房屋规划设计在先，郑家富买房在后，其按在先的规划设计方案完成建设并经验收合格，符合合同约定，不存在违约，二审认定其违约并判令其承担责任，缺乏依据。1.在诉争合同签订前，诉争房屋的规划设计施工方案已经确定，并经相关部门审查批准，诉争合同第八条中载明的“符合本合同约定的商品房”就是指依据已经批准的规划设计方案进行建设的房屋。2.郑家富以厨房窗户设计太小为由拒绝收房，不能构成半月湾公司承担违约责任的事由。无论郑家富是否接收房屋，均无权要求其支付违约金。3.在半月湾公司未违约的情况下，二审判令其支付逾期交房违约金缺乏事实依据。诉争房屋经竣工验收合格，不存在质量问题，且郑家富未主张解除合同和赔偿损失，二审判决适用解除合同及损失赔偿条款判决半月湾公司支付逾期违约金错误。(二)诉争房屋的厨房有直接采光、自然通风，符合工程建设标准强制性规定，且经验收认可，不存在违反设计规范的情形。(三)规划建设主管部门对诉争房屋的规划设计施工作出的批准和验收认可文件，是具体行政行为，二审判决认定其中的窗户设计不符合规范要求，属于以民事审判代替行政审判，变相否定具体行政行为的合法性。且该认定系在设计单位未参加诉讼的情况下作出的，亦剥夺设计单位提出辩驳等诉讼权利及其他权利。(四)即使诉争房屋确实存在设计不符合强制性规范的情形，也不构成半月湾公司承担诉争合同第九条违约责任的事由。(五)违约金标准明显偏高，一、二审法院未予释明是否主张调整违约金错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，商品房逾期交付的损失，应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定违约金。(六)二审判决认定诉争合同附件四第十七条的约定属于格式条款，并认定该约定因加重郑家富的责任而无效属适用法律错误。1.《补充协议》并非其单方制作的格式条款，而是与郑家富协商一致订立的。2.该约定未加重郑家富的责任，因若郑家富不按时接管房屋，则其需花费人力、物力、财力对诉争房屋进行看管检查。该约定体现了权利与义务的对等。故郑家富迟延收房，应承担合同约定的责任。郑家富答辩称，1.诉争房屋经设计单位现场测量后得出不符合通风采光的结论，而非半月湾公司应郑家富要求而对诉争房屋的厨房窗户进行变更。2.半月湾公司在交房时还存在很多问题没有解决，不能认定符合交房条件。3.合同约定的违约金并不过高。4.《补充协议》第十七条属于格式条款，应为无效条款，郑家富无需承担房屋代保管费。郑家富向一审法院起诉请求：半月湾公司承担逾期交房的违约赔偿责任，自2011年1月1日起至实际交付之日止按日支付已交房价款495553元万分之三的违约金（自2011年1月1日起至2012年11月13日止，共683天违约金101538.8元）。半月湾公司反诉请求：一、郑家富立即与半月湾公司办理房屋交接手续，接管诉争房屋；二、郑家富向半月湾公司支付房屋代保管费（自2011年1月7日起至实际办理完交接手续接管房屋之日止，按房价款491364元每日万分之一计算）。一审法院认定事实：半月湾公司系经工商注册登记以度假村别墅商品房开发、销售为经营范围的有限责任公司。2008年9月22日，郑家富与半月湾公司签订一份《商品房买卖合同》（含补充协议），约定半月湾公司向郑家富预售其开发建设的诉争房屋一套，建筑面积114.97平方米，房价款491364元。合同第八条约定，出卖人应于2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并出示本合同第八条规定的证明文件。否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议》处理。《补充协议》第十七条约定，买受人在收到出卖人交房通知后，应在通知的期限内办理收楼手续；逾期一个月后，出卖人可自买受人应当办理交房手续的时间届满的次日起按日收取总房价款的0.1‰作为代保管费等。合同签订后，郑家富向半月湾公司支付合同约定的房价款491364元，后又支付面积补差款4189元，共计支付房价款495553元。半月湾公司于2010年8月17日组织勘察设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收其建设预售的楼房（包括诉争房屋在内），并于2010年12月15日通过惠安县规划建设局竣工验收备案。2010年12月22日，半月湾公司通过邮政特快专递书面通知郑家富于2010年12月31日起7日内办理交房手续。2011年1月初，双方办理交接房手续时，因郑家富认为诉争房屋的厨房不符合《住宅设计规范》有关采光、通风规范要求而未接收。之后，经交涉协调，半月湾公司委托设计单位对诉争房屋的厨房窗户进行设计更改。在设计单位先后出具的两份《设计修改/变更通知单》的“变更内容、原因及依据”栏中，载明“根据业主反馈，经现场实测5、6#楼11层厨房K3的窗通风及采光不满足规范要求，特此变更”。诉争房屋的厨房窗户经设计修改后，于2012年11月更改完毕。2012年11月13日，半月湾公司书面回复郑家富，告知诉争房屋厨房窗户已更改完毕，要求郑家富尽快到其公司办理房屋交接手续。后因郑家富到现场查看，认为更改后尚没有安装好窗户玻璃，双方仍未实际办理交接房屋手续。一审法院认为，郑家富与半月湾公司签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），系双方当事人的真实意思表示，主体适格，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。诉争房屋所在楼房于2010年8月17日经过工程竣工验收合格，同年12月15日通过惠安县规划建设局竣工验收备案。但在2011年1月初双方办理交接房手续时，因郑家富认为诉争房屋的厨房窗户不符合《住宅设计规范》有关采光、通风规范要求，双方为此发生争议而未实际办理交接。之后，经交涉协调，半月湾公司委托设计单位对诉争房屋的厨房窗户进行设计更改。根据设计单位先后出具的两份设计修改/变更通知单的“变更内容、原因及依据”一栏中载明，经现场实测5、6#楼11层厨房K3的窗通风及采光不满足规范要求。据此，应认定诉争房屋所在楼房虽经验收合格并通过备案，但诉争房屋的厨房窗户确实存在通风及采光不满足规范要求的问题。因此，郑家富以此为由拒绝接收房屋，理由正当，由此产生的延期交房违约责任应由半月湾公司承担。诉争房屋的厨房窗户于2012年11月更改完毕，半月湾公司于2012年11月13日书面函复郑家富厨房窗户已更改完毕，并告知郑家富尽快办理房屋交接手续，应认定半月湾公司在更改完毕后再次履行了通知交房义务。但鉴于半月湾公司的书面函复未明确具体的交接房时限，对此予以酌情确定为半月湾公司书面函复之日起的7日内，即郑家富应于2012年11月20日前办理交接房手续。据此，半月湾公司应承担逾期交房违约责任的时段为自2011年1月1日起至2012年11月20日止，其应支付郑家富的逾期交房违约金为102579.47元（房价款495553元×0.3‰×690天）。郑家富主张诉争房屋厨房窗户更改完毕后，半月湾公司函复告知交房时厨房尚未安装窗户玻璃，尚不具备交房条件，诉求半月湾公司应承担逾期交房违约责任至实际交房之日止，不予采纳。鉴于诉争房屋的厨房窗户已更改完毕，半月湾公司请求判令郑家富办理房屋交接手续，予以支持。郑家富经半月湾公司书面函复后，仍未予及时办理交接房手续，其应依合同补充协议的约定按半月湾公司主张的房价款491364元日万分之一向半月湾公司支付自2012年11月21日起至判决确定的办理交接房手续完毕之日止的代保管费。半月湾公司的反诉请求，予以部分支持。一审法院判决：一、半月湾公司应于判决生效之日起十日内支付给郑家富逾期交房违约金102579.47元；二、郑家富应于判决生效之日起十日内与半月湾公司办理诉争房屋的交接房手续；三、郑家富应于判决生效之日起十日内按房价款491364元日万分之一标准向半月湾公司支付自2012年11月21日起至判决确定的办理交接房手续完毕之日止的代保管费；四、驳回郑家富的其他诉讼请求；五、驳回半月湾公司的其他诉讼请求。郑家富和半月湾公司均不服一审判决，向福建省泉州市中级人民法院提起上诉。郑家富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回半月湾公司的诉讼请求，并自2011年1月1日起至实际交付日止按日支付给郑家富已付房价款495553元的万分之三的违约金。半月湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑家富一审诉讼请求，支持半月湾公司的反诉请求，或将本案发回重审。二审法院认为，郑家富与半月湾开发公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，诉争房屋的交付条件是经验收合格，交付时间为2010年12月31日前。虽然诉争房屋于2010年8月17日经过工程竣工验收合格及2010年12月15日通过备案，半月湾公司也于2010年12月18日通知郑家富于2010年12月31日起交房。但根据设计单位先后出具的两份《设计修改/变更通知单》中“变更内容、原因及依据”的记载，虽然其中有记载“根据业主反馈”，但亦载明“经现场实测5、6#楼11层厨房K3的窗通风及采光不满足规范要求，特此变更。”一审判决据此认定诉争房屋虽经验收合格并通过备案，但厨房窗户确实存在通风及采光不满足规范要求的问题。郑家富以此为由拒绝接收房屋，理由正当，由此产生的延期交房违约责任应由半月湾开发公司承担，并无不当。半月湾公司关于变更设计系根据郑家富个人意见的更改，不属于合同第十条的设计变更的上诉主张，证据不足，不予采纳。设计是否符合规范属于半月湾公司与设计单位之间的另一法律关系，双方可另行解决。半月湾公司关于一审未追加设计单位参加本案诉讼程序违法的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。根据半月湾公司于2012年11月13日的《回复函》，半月湾公司在更改完毕后再次履行了通知交房义务，一审判决鉴于《回复函》中未明确具体的交接房时限而酌情确定为该书面函复之日起的7日内办理交接房手续，并据此确定半月湾公司应承担逾期交房违约责任的时段为自2011年1月1日起至2012年11月20日止及应支付的逾期交房违约金为102579.47元，并无不当。半月湾公司关于不应支付逾期交房违约金的上诉主张，证据不足，不予支持。郑家富二审提供的验收楼表和5张照片只能证明至2013年6月26日诉争房屋存在验收楼表上所列的不影响房屋正常使用且可通过整改处理的一般瑕疵，对此半月湾公司应在交房后根据郑家富的要求予以整改。郑家富关于诉争房屋厨房窗户更改完毕后《回复函》告知交房至今不符合交房条件及半月湾公司应承担逾期交房违约责任至实际交房之日止的上诉主张，缺乏依据，不予采纳。《补充协议》第十七条关于买受人逾期办理收楼手续出卖人收取房屋代保管费的约定，属于格式条款，该约定加重郑家富未按期收房的责任，依法应认定为无效；半月湾公司请求郑家富支付逾期收房的代保管费，缺乏依据，不予支持。一审判决半月湾公司支付给郑家富逾期交房违约金102579.47元及郑家富应接收诉争的房屋，并无不当，应予维持；但判决郑家富支付逾期接收诉争房屋的代保管费不当，应予纠正。二审法院判决：一、维持一审判决第（一）、（二）、（四）项；二、撤销一审判决第（三）、（五）项；三、驳回半月湾公司的其他诉讼请求。再审审理中，郑家富提供证据惠安县光合物业管理有限公司出具的《交接验收表》，内容载明：“房号：半月湾芝加哥5号楼1104号郑家富”；“验房时间：2014年5月19日”；“备注：合同注明水电表到位，今天验收才发现水表没有安装，不能通水，验收不合格不能办理移交房屋的手续”等。半月湾公司质证称：该证据不属新证据。1.《交接验收表》是二审判决生效后发生的证据，而不是原来就存在因为客观原因无法发现无法取得的证据；2.《交接验收表》的文字内容以及备注都是郑家富或者其代理人书写的，只是其单方意见。再审审理中，郑家富与半月湾公司均确认诉争房屋已于2016年4月22日办理交接手续。本院再审认为，郑家富与半月湾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》第八条：“出卖人应于2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第十三条：“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.按实际装饰、设备标准与约定标准的实际差额给补偿。”、第十四条：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施；公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.商品房交付使用时通水、电。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.买受人入住三十日内解决未达到的使用要求。”根据上述合同约定，出卖人交付房屋时，若房屋仍未通水，则出卖人需在买受人入住三十日内解决，因此，水表到位、通水，并不作为诉争房屋交付的前提条件，故郑家富申请再审时提供的《交接验收表》不足以证明诉争房屋直至2014年5月19日仍不符合合同约定的交付使用条件，其主张一、二审判决计算逾期交房违约金的终止日期错误缺乏事实和法律依据，本院不予采信。诉争房屋于2010年8月17日经竣工验收合格并于2010年12月15日通过备案，2011年1月初，双方办理交接手续时，郑家富对诉争房屋的通风、采光提出异议，根据设计单位出具的两份《设计修改/变更通知单》，其中“变更内容、原因及依据”载明“经现场实测5、6#楼11层厨房K3的窗通风及采光不满足规范要求，特此变更”表明设计单位确认诉争房屋的厨房通风及采光不满足规范要求，需予变更，故一、二审判决据此认定诉争房屋尚未达到交房条件，郑家富有权以此为由拒绝接收房屋并要求半月湾公司承担逾期交房违约责任并无不当。因订立诉争《商品房买卖合同》的双方为郑家富与半月湾公司，郑家富亦仅向半月湾公司主张逾期交房违约责任，故半月湾公司主张设计单位应参加诉讼缺乏依据。根据半月湾公司于2012年11月13日的《回复函》，可以认定半月湾公司在诉争房屋厨房窗户更改完毕后已再次通知郑家富交房，一、二审判决鉴于《回复函》中未明确具体的交接房时限而酌情确定7天为双方交接房屋的合理期间，判令半月湾公司承担逾期交房违约责任的时间段为2011年1月1日起至2012年11月20日止并无不当。《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房超过30日的，出卖人承担已交购房款日万分之三的违约金，故半月湾公司主张应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，以同地段同类房屋的租金标准确定逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一、二审判决认定半月湾公司应按合同约定承担已交购房款日万分之三标准计算的违约金并无不当，本院予以维持。根据《补充协议》第十七条“买受人在收到出卖人交房通知后，应在出卖人通知的期限内前来办理收楼手续；逾期一个月后，则出卖人可自买受人应当前往办理交房手续的时间届满的第二天起按日收取总房价款的万分之一作为代保管费，并由买受人承担所购房屋应缴纳的物业管理费及相关费用”，如前分析，半月湾公司已于2012年11月13日满足交房条件并通知郑家富收房，郑家富亦应于2012年11月20日前依约履行办理收房手续的合同义务，但其直至2016年4月22日方与半月湾公司办理诉争房屋的交接手续构成违约，故郑家富应根据合同约定承担自2012年11月21日起至2016年4月21日止（共计1247天）按总房价款的日万分之一标准计算的房屋代保管费，合计为（495553元×0.1‰×1247天=）61795.5元，鉴于半月湾公司在一审起诉时对代保管费的计算依据系以合同约定的房价款491364元作为基数，略低于诉争房屋的总房价款，属其对自身民事权利的处分，本院予以准许，以该基数计算的房屋代保管费为（491364元×0.1‰×1247天=）61273元。二审判决未考虑郑家富未按时收房将加重半月湾公司承担房屋管理、维护等责任，认定该条款为格式条款并属于“加重对方责任”的无效条款不当。鉴于郑家富已于2016年4月22日接收诉争房屋，故判令郑家富与半月湾公司办理诉争房屋交接房手续已无必要，本院对原审判决该判项予以撤销。综上，郑家富的再审申请理由不能成立，半月湾公司的再审申请理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省泉州市中级人民法院（2013）泉民终字第2684号民事判决；二、维持惠安县人民法院（2013）惠民初字第23号民事判决第一项、第四项；三、撤销惠安县人民法院（2013）惠民初字第23号民事判决第二项、第五项；四、变更惠安县人民法院（2013）惠民初字第23号民事判决第三项为：郑家富应于本判决生效之日起十日内支付给泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司房屋代保管费61273元；五、驳回泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费2330元，减半收取为1165元，由泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司负担，一审反诉案件受理费800元，减半收取为400元，由郑家富负担350元，由泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司负担50元。二审案件受理费3130元，由郑家富负担700元，由泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司负担2430元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  程光毅代理审判员  陈 梁二〇一六年十二月三十日书 记 员  张天栋