宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初10095号原告：刘淑梅，女，1973年8月18日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张德义（系原告丈夫），中石油宁夏分公司储运部职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：雷鸣，女，1976年11月26日出生，汉族，银川市房地产交易中心职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：常婧，女，1974年12月31日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。第三人：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街**。委托诉讼代理人：刘海燕，系该公司职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告刘淑梅与被告雷鸣、常婧合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理，依法适用简易程序于2018年9月17日公开开庭进行了审理，原告刘淑梅及其委托诉讼代理人张德义，被告雷鸣、常婧到庭参加诉讼。后本院依原告申请追加宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称：隆湖公司）为本案第三人，并依法组成合议庭于2018年10月10日公开开庭。因本案需以另案的审理结果为依据，故中止审理本案，中止事由消除后，本院依法恢复审理。原告刘淑梅及其委托诉讼代理人张德义，被告雷鸣及第三人隆湖公司的委托诉讼代理人刘海燕到庭参加诉讼，被告常婧经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘淑梅向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《二手房买卖委托合同》无效；2.被告返还原告已付购房款10万元及定金2万元；3.被告支付原告利息损失50530.67元（按中国人民银行同期贷款基准利率自2011年7月11日计算至2018年8月11日）及2018年8月12日至实际付清之日的利息；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月8日，被告雷鸣与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订商品房预订单，约定将隆湖公司开发的坐落于北京东路某号房屋出售予被告雷鸣。2011年3月8日，被告雷鸣向隆湖公司支付2万元定金及8万元购房款。2011年7月11日，被告雷鸣通过中介常婧与原告签订《二手房买卖委托合同》，合同约定：被告雷鸣同意将涉案房屋出售给原告，建筑面积42.11平方米，交易价格246764.6元。合同签订当日由原告给付雷鸣定金2万元，并由常婧代为保管。合同签订后，原告于2011年7月17日付给常婧2万元定金由其代为保管及购房款10万元让其转交被告雷鸣。因签订上述《二手房买卖委托合同》时，该房屋没有建成，亦未依法登记领取权属证书，该合同应为无效合同，故原告诉至法院，请求判如所请。雷鸣辩称，我不认识原告，也没有见过被告常婧。2011年我通过内部认购的方式购买502室房屋，后因为位置不好，我又购买了另一套房屋，隆湖公司通知我将502室房屋卖给别人，让我协助办一下手续，我按照隆湖公司的要求写了名称变更申请，然后隆湖公司改了收款收据，将我已经交纳的购房款和定金抵顶我新购买房屋的定金和房款。我没有和原告签订过任何购房合同，也没有收到原告任何购房款和定金。我跟中介公司沟通过，中介公司也催促过原告去办理手续，隆湖公司出现了问题，要求受害人去公安机关登记，第二天我通知了原告去登记，希望原告不要有损失。后来隆湖公司要求拍卖涉案房屋，原告没有签订合同，原告又起诉隆湖公司，原告没有收款的证据。常婧辩称，我是原告与被告房屋买卖的中介，我已经促成了房屋买卖，居间服务已经完成了。涉案房屋买卖是原告及雷鸣真实意愿，《二手房买卖委托合同》是真实有效的。原告在购买此房屋时，对房屋的性质和权属都是全面了解的，当时自愿支付2万块钱定金，该定金双方约定作为给售楼部更名费，我支付给了售楼部叫王源的。原告与隆湖公司没有签订合同与我无关，本案的诉讼时效已过，请求驳回原告的起诉。隆湖公司辩称，隆湖公司与被告雷鸣在2011年3月8日签订了商品房预定协议，将涉案房屋出售给了被告雷鸣，协议合法有效，隆湖公司只认定买受人为被告雷鸣，与原告无关。根据原告及被告雷鸣提交的证据及当事人当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2011年3月8日，被告雷鸣与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司签订商品房预订单一份，约定：雷鸣购买该公司开发的兴庆区某室房屋，面积42.11平方米，单价5860元，房屋总价246765元；2011年3月8日支付定金2万元及房款8万元，余款146765元于2011年4月20日付清……。2011年3月8日，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司向被告雷鸣出具收款收据2张，收到涉案房屋定金2万元及房款8万元。2011年7月11日，原告和被告常婧签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，约定：被告常婧提供信息和线索提供房屋买卖居间服务，将坐落于北京东路尚东国际房屋一套出售给原告，房屋性质为公寓，结构1+1，建筑面积42.11平方米，交易价格为246764.6元，中介费用2000元，原告向被告支付定金20000元……。上述合同被告雷鸣并未签字。2011年7月17日，原告向被告常婧支付购房定金20000元。2011年7月18日，被告雷鸣出具更名承诺一份，载明：本人自愿将尚东国际公寓30-502室房主姓名更名为刘淑梅，特此承诺。该承诺下方写明同意更名，？？，2011年7月18日。上述宁夏隆湖房地产开发集团有限公司向被告雷鸣出具的二张收据上雷鸣的名称被划掉，更改为原告名称。后原告认为雷鸣向其出售的房屋未建成，也未办理不动产登记，故诉至法院，请求判如所请。另查明，2011年1月26日，涉案房屋抵押登记在中信信托有限责任公司名下。因宁夏隆湖房地产开发集团有限公司与中信信托有限责任公司债权债务问题，银川市中级人民法院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，冻结、划拨宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐毅、王淑华银行存款480315852.13元或依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受银川市中级人民法院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及涉案房屋。原告认为2011年3月8日宁夏隆湖房地产开发集团有限公司将尚东帝景花园小区某号房产出售给被告雷鸣，再由被告雷鸣通过二手房中介公司出售给原告，涉案房产的所有权人为原告，故向银川市中级人民法院提出异议申请。针对上述异议申请，2018年5月10日银川市中级人民法院举行了听证，后做出（2018）宁01执异88号执行裁定书，裁定书载明：原告提交商品房预订单、收据两张、更名承诺、银川市二手房买卖委托合同一份，宁夏隆湖房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人称，只认可原告提交的与隆湖公司相关证据的真实性，其他不能认可。裁定认为原告主张对涉案房屋享有所有权，但没有提交向宁夏隆湖房地产开发集团有限公司付款的转款凭证及已支付房屋总价款50%的交款凭证，故原告的主张不能排除执行，其异议不能成立。原告不服上述裁定上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，后于2019年7月23日撤回了上诉。庭审中，原告称其向被告常婧共计交付122000元，其中中介费2000元，给中介定金20000元作，又通过中介给雷鸣支付了购房款80000元及购房定金20000元，然后到隆湖公司做了更名，隆湖公司销售人员签字同意。被告雷鸣称未收到原告及被告常婧支付的任何款项，因其又购买了北京东路某室房屋，其出具502室房屋更名承诺后，隆湖公司销售人员签字同意，开发商直接将502室房屋收取的80000元购房款及20000元定金抵做707室的房款和定金，并重新向雷鸣出具了收款收据，双方于2012年12月签订了房屋买卖合同。常婧称其收取原告2000元中介费属实，20000元定金双方约定支付给售楼部的工作人员作为更名费，原告向其支付的20000元购房定金及80000元购房款其全部交给了售楼部的工作人员，后隆湖公司销售人员签字同意办理的更名手续。第三人称，被告雷鸣购买了两套房屋502和707，两套房屋各交款10万元，该两笔款项都在第三人公司的账上。更名承诺上注明的同意更名并非第三人工作人员，第三人委托银房置换公司销售，是否是该公司员工第三人不清楚。被告雷鸣称，被告雷鸣一开始购买502室房屋，后来得知707房屋大一些，位置也好，经房屋销售人员同意，将502室房屋交纳的10万元款项直接算到了707室房屋，被告雷鸣总共向第三人交纳了10万元。涉案房屋销售系第三人委托第三方销售，更名承诺上同意更名的签字系销售负责人签字。本院认为，原告与被告常婧之间签订的《二手房买卖委托合同》，约定被告常婧向原告提供售房的信息及服务，原告向被告常婧支付中介费用，双方之间形成居间服务合同关系，该居间行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，故对原告要求确认上述合同无效的请求不予支持。根据上述合同的约定，被告常婧向原告提供了涉案房屋出售的信息，并协助将购房资格由被告雷鸣变更为原告，房款及购房定金已经由第三人收取，履行了合同约定的中介义务，故对原告要求被告常婧返还购房款10万元及支付利息损失的请求不予支持。根据合同约定，被告向原告常婧支付定金20000元，约定由常婧代为保管，现被告常婧不能证明该20000元定金支付给了售楼部的工作人员，故应当将该款项返还给原告。根据原、被告提交的证据及双方陈述，原告不能证明其向被告雷鸣支付了购房款及定金或其他费用，双方也未签订任何书面协议，原告与被告雷鸣之间并未形成房屋买卖合同关系或购房资格有偿转让的合同关系，故对其要求确认与被告雷鸣签订的《二手房买卖委托合同》无效，并要求被告雷鸣退还购房款、定金并支付利息损失的诉讼请求不予支持。现原告持有购房款及定金收据及预约合同原件，被告亦认可涉案房屋购买资格已经由被告雷鸣变更为原告，第三人账户也收到了该房屋的房款及定金，因第三人委托第三方出售涉案房屋，原、被告均认可更名承诺中“同意更名及签名”系售楼部工作人员签字，第三人未提交证据证实上述签名非第三方工作人员签字，故可以认定原告与第三人之间形成了预约合同关系。原告可依据与第三人之间形成的合同关系，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告常婧于本判决生效之日起七日内向原告刘淑梅返还定金20000元；二、驳回原告刘淑梅的其他诉讼请求。案件受理费3710元，由原告刘淑梅负担3000元，被告常婧负担710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  保 清人民陪审员  白彩霞人民陪审员  曲海宁二〇一九年八月二十九日法官 助理  金俊婷书 记 员  金 娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。