盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0991民初1373号原告盐城华盛物业服务有限公司，住所地盐城市大庆中路99号中天阳光雅居物业服务处。法定代表人黄克芹，该公司总经理。委托代理人单怀凤，该公司员工。被告吴爱华，男，1980年5月16日生，汉族，住盐城市城南新区。原告盐城华盛物业服务有限公司（以下简称华盛物业）与被告吴爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2016年11月29日、2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告华盛物业的法定代表人黄克芹及其委托代理人单怀凤、被告吴爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华盛物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2012年6月1日至2017年5月31日物业费2999.40元、亮化费100元、违约金309.94元，合计3409.34元。事实和理由：2012年6月，原告经盐城��兴房地产开发有限公司聘请，入驻盐城市城南新区新河商业街鑫业家园从事物业服务，双方签订物业委托管理合同并约定了收费标准及违约责任。2015年10月25日，鑫兴家园业主委员会出具公示，继续委托原告提供物业服务，由原告按照多层0.5元/平方/月收取物业费。被告系鑫兴家园44号楼601室业主，房屋面积为99.98㎡,自2012年6月1日至2017年5月31日，欠我司物业费2999.40元、亮化费100元。原告多次向被告催收物业费，被告拒绝交纳。被告吴爱华辩称：原告物业服务差，且没有和我个人签订物业服务合同。我不承认原告与盐城大兴房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，鑫业家园没有成立业主委员会，业主委员会成立不合法，是原告自己设立的。另原告从未向我催要，其请求已超过诉讼时效，故我不同意交纳物业费。经审理查明：2012年6月1日，华盛物业入驻盐城市城南新区新河街道鑫业家园小区进行物业服务及管理。2012年6月7日，盐城大兴房地产开发有限公司（甲方）与华盛物业（乙方）签订一份《鑫业家园物业管理委托合同》，约定：在小区业主委员会选聘确定物业管理企业之前，甲方委托乙方对鑫业家园实施物业管理，物业管理费收费标准为多层建筑每月每平米0.6元，小区内路灯等公共耗能，若甲方未将其分流到各位业主，具体能耗费由小区内各位业主平摊，不含在物业费中。小区物业使用人应按时交纳物业管理服务费，若未按时交物业管理费的物业使用人需承担违约责任，乙方可向物业使用人收取物业管理费用应收金额10%的违约金。2015年10月25日，鑫兴家园业主委员会发出公示，载明：我委就小区物业收费标准、服务等级等相关问题分别召开了���题会议，并及时将会议结果进行公示，公示期间，小区业主均未提出异议。现就上述问题再次进行公示，华盛物业系江苏省物业管理二级服务企业，于2012年6月1日经盐城大兴房地产开发有限公司引荐，进驻鑫业家园进行物业服务与管理。现将原鑫业家园与大兴南小区1号小区、2号小区、商业街及大兴别墅区合并为鑫兴家园，并于2013年5月10日成立鑫兴家园业主委员会，已就小区物业管理与华盛物业达成如下协议：1、甲方（鑫兴家园业主委员会）委托乙方（华盛物业）继续为鑫兴家园提供物业服务，服务期限至2017年5月31日。2、乙方按照三级标准提供服务，并按多层0.5元/平米/月的标准收费。2012年6月1日至今，华盛物业为鑫兴家园业主提供物业管理服务。吴爱华所有的鑫兴家园44号楼601室建筑面积为99.98㎡。自2012年6月1日起至2016年12月31日止，吴爱华共拖欠物业费99.98㎡��0.5元/㎡/月×55月=2749.45元、亮化费20元/年÷12月×55月=91.6元。自2017年1月1日至2017年5月31日，吴爱华应预交物业费99.98㎡×0.5元/㎡/月×5月=249.95元。2013年5月至2015年12月期间，华盛物业多次在小区张贴催款通知单，要求拖欠物业管理费的业主尽快缴纳费用，吴爱华拖欠未缴，华盛物业遂于2016年11月4日诉至本院。本院认为：房地产建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，业主委员会选聘物业服务企业而成立的物业服务合同，对业主均具有法律约束力。本案中，盐城大兴房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同及鑫兴家园业主委员会以公示方式委托原告为物业服务企业而在双方之间成立的物业服务合同，均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同。2012年6月7日至2015��10月24日期间，原、被告受前期物业服务合同约束，2015年10月25日至2017年5月31日期间原、被告受公示内容约束。现原告已为被告提供物业服务，故有权要求被告支付所欠物业费，被告未及时交纳物业费用引起讼争，应承担主要责任。对于被告辩称原告华盛物业未能提供合格的物业服务，经查，原告在提供物业服务过程中提供的服务存在一定的瑕疵，但这不能成为业主拒交物业费的理由。在本案中，原告有提升物业服务质量之责，被告有交纳物业服务费之责，如业主拒绝交纳，则会导致物业服务质量进一步降低，甚至恶化。鉴于此，本院判决被告支付欠付物业费的90%即2749.45元×90%=2474.5元，对原告主张的违约金本院不予支持。对于被告提出鑫兴家园业主委员会成立不合法及其非合同当事人的抗辩理由，本院不予采纳。对于被告辩称本案已过诉讼时效，在2013年5月至2015年12月期间原告多次在小区张贴催款通知单，且庭审中被告自认原告法定代表人曾多次到被告及其妻子单位催要物业费，应认定原告多次向被告催交物业费，故对被告提出的该抗辩理由，本院不予采纳。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年，故原告要求被告预付自2017年1月1日至2017年5月31日期间的物业费249.95元，本院依法予以支持。综上，本院依法支持原告要求被告承担自2012年6月1日至2016年12月31日期间的物业费的90%，即2474.5元、亮化费91.6元、自2017年1月1日至2017年5月31日期间应当预交的物业费249.95元，合计2816.05元的诉讼请求。对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《江苏省物业管理条��》第五十一条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴爱华应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城华盛物业服务有限公司自2012年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费2724.45元。自2012年6月1日至2016年12月31日期间的亮化费91.6元,合计2816.05元；二、驳回原告盐城华盛物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，依法减半收取25元，由被告吴爱华负担。本判决为终审判决。代理审判员  ＸＸ露二〇一六年十二月十四日书 记 员  袁旌轩附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《江苏省物业管理条例》第五十一条物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。