贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2831号原告：黄成宝，男，1988年9月24日出生，土家族，贵州省思南县人，住贵州省江口县。委托诉讼代理人：黎勇军，贵州宏贯律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区九龙大道**笑哈哈中国中西部国际商贸物流城**（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告黄成宝与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄成宝及其委托诉讼代理人黎勇军、被告佳诚置业公司的委托诉讼代理人蒋大坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄成宝向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2014年4月24日签订的《商品房买卖合同》有效，并继续履行；2、判令被告向原告支付违约金，以203163元为基数，从2014年4月24日起按日万分之五计算违约金，直至被告履行交房义务时止；3、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求中的签约时间为2014年10月11日。事实和理由：原告与被告于2014年10月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140097××），约定原告以单价4551.14元/㎡的价格购买被告开发的位于铜仁市碧江区九龙大道“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”02-39地块B区综合市场B3-1-××号门面（商业用房），面积为44.64㎡，原告一次性支付购房款203163元。合同约定被告于2014年10月31日前交付房屋，原告支付购房款后办理了相关手续。交房期限届满后，被告未予交房，原告多次催促被告履行交付义务，其至今未向原告交付案涉房屋。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告佳诚置业公司辩称：请求依法驳回原告的第二项、第三项诉讼请求，对第一项诉讼请求无异议。1、原告诉请的违约金计算方式错误，应当依法予以调整，按照合同约定，若被告逾期交房超过60日，选择继续履行合同，应从逾期交房的次日开始计算，按已付房款的日万分之五计算至实际交房之日止；2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回，原、被告双方合同约定，交房时间为2014年10月31日前，被告在2014年10月31日前未交房，原告应当知道其权利受到了侵害，根据我国民法总则规定，本案应当适用2年的诉讼时效，不管是2年诉讼时效，还是3年诉讼时效，原告的诉请均已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的网签信息确认书、铜仁市房地产交易所证明、笑哈哈国家服装城“日进佰金”VIP意向书，拟证明原告按照合同约定履行了付款义务。被告质证表示对网签信息确认书、笑哈哈国家服装城“日进佰金”VIP意向书的真实性、关联性、合法性及证明目的有异议，该组证据中无被告公司盖章，与被告公司无关；对铜仁市房地产交易所证明、收据的真实性、关联性、合法性及证明目的无异议。本院对收据的真实性予以确认，原告已交房款203163元；对网签信息确认书、笑哈哈国家服装城“日进佰金”VIP意向书不予认可。经审理，本院查明事实如下：2014年10月11日，原告作为买受人与出卖人被告佳诚置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140097××），约定原告购买被告佳诚置业公司开发建设的位于铜仁市碧江区××大道××号“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”第3幢1层1-12号房；建筑面积44.64㎡，套内建筑面积34.89㎡；按套内建筑面积计价，购房单价5822.96元/㎡，房屋总价款203163元；付款方式为买受人于2014年4月24日前一次性支付全部房价款；出卖人应于2014年10月31日前向买受人交付该商品房；该房屋交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过60日，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于案涉商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。原告按约于2014年4月24日向被告付清了房款203163元。被告至今未将案涉房屋交付原告使用，庭审中，被告称该房屋所处B区部分工程至今未达到交房条件。另查明，2013年11月1日，被告佳诚置业公司开发建设铜仁市碧江区××大道××号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城1,13～15,16～19,2,20～23,3,4,5～7,8～12幢取得了《商品房预售许可证》。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、在合同履行过程中，被告是否存在违约行为，应否向原告承担相应的违约责任，原告所主张的逾期交房违约金是否于法有据；3、原告对违约金部分的主张是否超过诉讼时效。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。故，对原告要求确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效，并要求继续履行的诉讼请求，本院依法予以支持。原告按约支付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间于2014年10月31日前向原告履行交房义务。被告未能如约履行交房义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告理应向原告承担逾期交房的违约责任。庭审中，被告辩称原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了明确约定：逾期超过60日后，买受人（原告黄成宝）要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告佳诚置业公司）按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。据此，合同对逾期交房违约金的计算方式、支付期间及支付期限进行了明确约定，即逾期交房违约金的支付期间为合同约定的商品房交付期限届满之次日（2014年11月1日）起至实际交付之日止，该支付期间的约定未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则。对支付期限约定为商品房实际交付之日起30日内予以支付，该支付期限应为本案诉讼时效的起算时间，经庭审查实，案涉房屋至今未交付原告使用，且至今未达到交房条件。原告于2019年7月22日诉至本院，主张逾期交房违约金，没有超过诉讼时效。故，对被告提出诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。被告应当按照法律规定和双方合同约定向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，即逾期超过60日，按照原告已付款每日万分之五的标准计算违约金，根据约定，被告佳诚置业公司应以原告已付房款203163元为基数，按照每日万分之五的标准，支付从2014年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。原告该部分违约金的主张，于法有据，本院予以支持。原告要求从2014年4月24日起算违约金，没有依据，本院不予支持。庭审中，被告佳诚置业公司主张案涉合同约定的违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整。根据“谁主张，谁举证”的原则，被告应对此承担举证证明责任，但至本案作出判决前，被告未能提交证据证明案涉合同约定的违约金过分高于原告造成的损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应承担举证不能的不利后果。况且，对逾期交房违约金的约定，未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则，双方应当按约履行。因此，被告的辩解理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，对原告要求确认与被告于2014年10月11日签订的《商品房买卖合同》有效并要求继续履行，以及要求被告以购房款203163元为基数，按照每日万分之五的标准支付从2014年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告黄成宝与被告铜仁佳诚置业有限公司于2014年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140097××）有效，双方继续履行；二、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄成宝逾期交房违约金，违约金以203163元为基数，按照每日万分之五的标准，从2014年11月1日起计算至实际交房之日止；三、驳回原告黄成宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4348元，已减半收取计2174元，由原告黄成宝负担174元，被告铜仁佳诚置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  饶和秀二〇一九年九月二十五日法官助理杨婷婷代理书记员  杨婷婷