太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初558号原告：山西当代红华置业有限公司，统一社会信用代码×××。法定代表人谢某，董事长。委托代理人杜某，山西德为律师事务所律师。被告：郝某，住太原市。原告山西当代红华置业有限公司与被告郝某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理,并作出（2017）晋0105民初4998号民事裁定书，驳回原告山西当代红华置业有限公司起诉，原告山西当代红华置业有限公司不服该民事裁定书上诉至太原市中级人民法院，后太原市中级人民法院以（2018）晋01民终5787号民事裁定书，将本案发回重审，本院于2019年1月12日立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西当代红华置业有限公司委托诉讼代理人杜某，被告郝某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西当代红华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2014年8月12日签订的合同编号为20141987682的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理合同编号为20141987682《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；3、判令被告支付逾期偿还原告代偿的截止2017年6月27日的代偿款违约金11120.89元（暂计算至起诉日）、解除合同的违约金147528.85元，共计158649.74元；4、判令被告赔偿原告再次销售涉案房屋的差价损失282087元、因解除《商品房买卖合同》的税费损失166707.6元，共计448794.6元；5、确认原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、房屋降价损失、解除合同税费损失、代偿款项（以贷款银行实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等债务以及尚欠贷款银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月12日，原告与被告签订了合同编号为20141987682的《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的太原万国城MOMA第11幢1单元701号房屋，房屋总价2950577元，被告采取首付款加银行按揭贷款的方式支付房款，其中首付款1480577元，剩余1470000元以贷款方式支付。合同约定：原告为被告的按揭贷款提供担保，如被告未按约定向贷款银行还款连续三期，导致原告承担保证责任的，被告须在原告发出的缴款通知书送达之日起7日内将原告代其偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日千分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，原告有权单方解除合同，被告须向原告支付该商品房总房款5%的违约金。原告解除合同的，原告代被告偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、诉讼费、律师费、评估费）、违约金总额与原告应返还的商品房总房款相抵消，不足部分由原告向被告追偿。2014年9月5日，原告、被告及中信银行股份有限公司太原分行（下称：中信银行）签订了《中信银行个人借款合同》，被告向中信银行贷款1470000元用于购买房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带担保。后因被告逾期还款，中信银行从2016年4月19日开始从原告账户扣款，截止2017年6月27日，中信银行累计扣款369651.72元。此后，原告向被告催要上述款项，被告至今仍未偿还。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期偿还原告代偿款的，被告需向原告支付每日千分之五违约金，原告此次起诉按照同期人民银行贷款利率向被告主张违约金，共计11120.89元。因被告未按时偿还原告代偿款，原告有权解除合同，被告应向原告支付总房款5%违约金，即147528.85元。房屋现市场价值约为2668490元，原告再次销售将造成282087元的降价损失，另因解除合同，将造成166707.6的税费损失，以上两项损失原告有权要求被告赔偿。解除合同后，原告有权从被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、房屋降价损失、解除合同税费损失、代偿款项（以贷款银行实际扣款数额为准）、诉讼费用等实现债权的费用等以及尚欠贷款银行的贷款本息及费用等，扣除后的余款无息返还给被告，余款不足的，原告有权向被告追偿。为维护原告合法权益，特提起诉讼。郝某辩称，2014年房价都上涨，但是原告开发建设的万国MAMO的房价下降了，我要求将房屋卖出，但是原告一直不同意，由此产生了很多费用。根据原、被告提供的证据以及庭审调查，本院查明以下事实：2014年8月12日，原告与被告签订了合同编号为2014987682的《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》，被告购买了原告开发的太原万国城MOMA第11幢1单元701号房屋，房屋总价2950577元，被告采取首付款价银行按揭贷款的方式支付房款，其中首付款1480577元，剩余1470000元以贷款方式支付。合同约定：原告为被告的按揭贷款提供担保，如被告未按约定向贷款银行还款，导致原告承担保证责任的，被告须在原告发出的缴款通知书送达之日起七日内将原告代其偿还的全部款项支付给原告，并从原告代其还款之日起至实际偿还之日止，按原告偿还金额每日千分之五的标准向原告支付违约金。如被告未在上述期限内向原告还款，且被告尚未取得房屋权属证书，原告有权单方解除合同，被告须向原告支付该商品房总房款5%的违约金。原告解除合同的，原告代被告偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、付息、诉讼费、律师费、评估费）、违约金总额与原告应返还或支付的商品房总房款相抵消，不足部分由原告向被告追偿。2014年9月5日，原告、被告与中信银行股份有限公司太原分行（以下简称“中信银行”）签订了《中信银行个人借款合同》，被告向中信银行贷款1470000元用于购买房屋，原告为该笔贷款提供阶段性连带担保。因被告逾期还款，中信银行从2016年4月19日开始从原告账户扣款，截止2017年6月27日，中信银行累计从原告账户中扣款369651.72元。2017年8月23日，原告向被告发出代偿款催收通知书，要求其从收到通知书7日内支付其代偿款369651.72元，并承担逾期偿还违约金，但至今被告未偿还原告代偿款。2015年12月18日，太原市房地产管理局就涉案商品房核发了晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证，载明原告为太原市长风西街16号11幢1单元7层0701号房屋所权人，共有情况为单独所有，该房未交付被告。另查明，2017年12月5日，太原市国土资源局不动产登记中心依据我院2017年11月1日做出的（2017）晋0105民初4998号民事裁定书及（2017）晋0105民初4998号协助执行通知书，轮候查封了被告名下位于太原市××街房屋一套，由此产生保全费用3557元。再查明，涉案房屋我院在执行李素萍与郝某民间借贷纠纷一案时于2017年9月18日以（2017）晋0105执551号执行裁定书查封该房屋，原告已对该裁定提出执行异议。后被驳回，在原告与案外人李素萍均同意将房屋拍卖后归还银行贷款，余款归还李素萍欠款的情况下，原告同意拍卖涉案房屋并由原告通过拍卖取得该房屋。另原告于2017年9月13日向本院提起诉讼。2018年9月12日本院以（2017）晋0105民初4998号民事裁定书认为涉案房屋已被法院查封为由驳回原告起诉，原告不服提起上诉，太原市中级人民法院以（2018）晋01民终5787号民事裁定书认为本案中涉案房屋是上诉人预售给被上诉人的，至今仍未给被上诉人办理房权登记手续，被上诉人对该房屋并不享有所有权，包括该房屋在内的所开发的房屋权属登记仍在上诉人名下。原告诉请解决的是双方购房合同应否解除的问题，并非直接针对房屋确权问题；二是正因为所涉房屋权属还不属于被上诉人，根据相关规定对该房屋只进行了预查封，所谓预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，待该房屋一旦由登记机关核准登记产权后视为同时转为正式的查封。故本案诉讼并非直接涉及房屋确权问题，且现对该房屋未进行正式查封，一审适用《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条裁定驳回起诉有不当之处，应进行实体审理，至于应否解除合同是实体审理后才需要处理的问题，不应将原告以合同纠纷途径拒之门外。以上事实有商品房买卖合同、中信银行个人借款合同、代偿款催收通知书、邮寄单、房屋所有权证、销售不动产统一发票、民事裁定书、协助执行通知书以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质证，可以采信。经本院审判委员会研究认为，原、被告签订了商品房买卖合同后，被告已按约支付原告首付款，余款也通过银行按揭的方式将房款全部支付原告，被告已履行了商品房买卖合同主要义务，虽然双方在合同附件四中约定解除条件，但因涉案房屋已被司法拍卖，已无返还可能，故对原告要求与被告解除合同、解除网签、被告承担解除合同的相关损失的诉讼请求，本院不予支持，原告要求被告支付代偿款的违约金，应同代偿款一并起诉为宜，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告山西当代红华置业有限公司的诉讼请求。案件受理费9874元（原告已预交），由原告山西当代红华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郝铁保人民陪审员 石素萍人民陪审员 张翠萍 二○一九年九月五日书 记 员 薛 楠