文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初4679号原告（反诉被告）：张海龙，男，1977年11月12日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：刘坤，山东向真律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地：平度市凤台街道办事处大窑村116号。法定代表人：毛方国，经理。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。原告张海龙与被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年5月20日向本院提起诉讼，被告裕龙润邦公司于2019年6月20日向本院提起反诉。本院受理后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告张海龙的委托诉讼代理人刘坤，被告裕龙润邦公司的委托诉讼代理人范围到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金35158.8元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月14日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告开发的裕龙润邦小区一期11号楼1单元1201户房屋，总价为705960元，该房屋应于2017年12月31日交付原告，交付条件为通过总体楼竣工验收。被告未在合同约定期限内交付房屋，应当向原告支付违约金。被告至今未向原告交付房屋，原告多次要求被告交付房屋并支付违约金，但被告一直没有履行相应义务，被告行为严重违反了合同约定。被告裕龙润邦公司辩称，1、双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第十条约定，裕龙润邦公司逾期在180日内，不视为裕龙润邦公司违约，裕龙润邦公司无需向原告支付违约金。原告主张自2018年1月1日起至2018年6月29日期间的违约金违反合同约定。2、裕龙润邦公司已经于2018年9月28日通知原告接收房屋，原告单方未接收房屋造成的扩大损失裕龙润邦公司不应承担责任。3、原告没有按照《青岛市商品房预售合同》履行付款义务，应向裕龙润邦公司支付逾期付款违约金9807元。《青岛市商品房预售合同》第十条约定房屋的交付条件包括张海龙已按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。因张海龙至今未向裕龙润邦公司支付违约金，裕龙润邦公司对向张海龙交付涉案房屋享有先履行抗辩权，不应承担逾期交付房屋的违约责任。综上所述，恳请法院驳回张海龙对裕龙润邦公司的诉讼请求。反诉原告裕龙润邦公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令反诉被告张海龙向反诉原告支付逾期付款违约金9807元；2、本案的反诉费用由反诉被告张海龙承担。事实与理由：裕龙润邦公司与张海龙于2016年9月14日签订《青岛市商品房预售合同》。根据合同约定，张海龙应于2016年9月14日前向裕龙润邦公司支付首付款285960元，并承诺于2016年10月30日前将贷款420000元存入合同约定账户，否则按照合同第七条承担逾期付款违约责任。2016年12月7日，裕龙润邦公司收到张海龙补交的首付款70000元。2017年1月3日，裕龙润邦公司收到贷款420000元。根据合同第七条约定，张海龙未按约定时间付款影响裕龙润邦公司支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之三计算。反诉被告张海龙辩称，根据张海龙的违约情况，请求法院依法查明事实，作出裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。为证明其主张，张海龙提供证据，裕龙润邦公司质证如下：1、提供《青岛市商品房预售合同》一份，证明双方签订合同约定交房时间是2017年12月31日，交付条件是通过总体楼竣工验收。裕龙润邦公司质证称，真实性无异议，但不能证明被告应向原告支付逾期交房违约金，因为原告没有按照约定向被告支付逾期付款违约金，被告对交付房屋有先履行抗辩权；并且，被告已于2018年9月28日竣工验收后，通知原告接收房屋，因原告原因造成房屋逾期接收，被告不应当承担责任。2、提供交费单据五份，证明交款的时间和数额，2016年9月14日交纳215960元首付款，2016年12月7日补交首付款70000元，2016年9月6日交付维修基金3334元，2017年1月5日交付契税及印花税6744.43元，2017年1月5日交付80元房屋登记费。裕龙润邦公司质证称，真实性无异议，原告逾期交付70000元购房款，应向原告支付相应违约金。为证明其主张，裕龙润邦公司提供证据，张海龙质证如下：1、提供《青岛市商品房预售合同》一份，证明双方签订补充协议第十条约定，裕龙润邦公司迟于主合同约定的交房期限向张海龙交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为违约，裕龙润邦公司无需向张海龙支付违约金；裕龙润邦公司的交付通知送达或者合同约定的交付期限届满，张海龙不办理房屋交接手续的，视为裕龙润邦公司已交付，润邦公司不承担逾期交房的违约责任；房屋交付条件为交付的房屋已通过总体楼竣工验收，张海龙按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。张海龙质证称，真实性无异议，但是证明事项有异议，根据预售合同补充协议第十条约定，被告迟于主合同约定的交房期限向原告交付房屋的，如果逾期在180天内则不视为被告违约……，但是在本案中被告实际逾期早已超过180日，应当按照主合同第十二条的约定支付违约金。2、提供《邮政特快专递快递回单》，证明2018年9月28日，裕龙润邦公司通过邮政特快专递向张海龙邮寄《交房通知书》，张海龙已签收。提供《交房通知书》证明2018年9月28日，裕龙润邦公司通知张海龙于2018年10月1日接收平度市杭州南路199号裕龙润邦住宅小区一期11号楼1单元1201户房屋。提供《竣工验收备案》证明2018年9月28日，裕龙润邦住宅小区一期11号楼通过竣工验收。张海龙质证称，真实性无异议。但是证明事项有异议，双方约定的交付条件是通过总体楼竣工验收，而被告提交的《竣工验收备案》是单体楼验收合格，并且该工程竣工验收备案时间是2019年1月31日，也就是被告应当在2019年1月31日后才能通知原告收房；所以，被告还是违反了合同约定，应当支付违约金。3、提供《青岛市商品房预售合同》一份与付款凭证二份，证明张海龙应按照合同约定向裕龙润邦公司给付自2016年9月15日起至2016年12月7日止期间共83天的逾期付款违约金1743元，违约金计算公式为70000×0.0003×83=1743；2016年10月31日起至2017年1月3日止期间共64天的逾期付款违约金8064元，违约金计算公式为420000×0.0003×64=8064。张海龙质证称，真实性无异议，请求法庭依法调查，作出裁判，确实原告存在违约。本院认定如下事实：1、张海龙与裕龙润邦公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201600247999）。合同约定，张海龙购买裕龙润邦公司开发的裕龙润邦小区一期11号楼1单元1201户房屋，总房价款为705960元。2、合同约定付款方式为银行按揭贷款，首付款285960元应于2016年9月14日前存入合同约定账户，张海龙应于2016年9月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放款机构于2016年10月30日前将贷款420000元存入合同约定账户。合同第七条约定，若张海龙未按合同约定的时间付款，应当向裕龙润邦公司支付违约金，违约金按逾期未付款额日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。2016年9月14日，张海龙交付首付款215960元。2016年12月7日，张海龙补交首付款70000元。2017年1月3日，裕龙润邦公司收到贷款420000元。3、合同第十一条约定裕龙润邦公司应于2017年12月31日前将房屋交付张海龙。合同第十二条约定，若裕龙润邦公司未在约定期限内交付房屋，应当向张海龙支付违约金，违约金按张海龙已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日。合同第十条约定，房屋交付条件为房屋已通过总体楼竣工验收，张海龙按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。裕龙润邦小区一期11号楼竣工验收日期为2018年9月28日，平度市城乡建设局于2019年1月31日出具备案意见，“该工程竣工验收备案文件已于2019年1月31日收讫，文件齐全”。2018年9月28日，裕龙润邦公司向张海龙发出交房通知书，张海龙已签收。4、补充条款第十条关于房屋交付的补充约定，裕龙润邦公司迟于2017年12月31日向张海龙交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为裕龙润邦公司违约，不需支付违约金，且张海龙应当无条件接房；若逾期超过180日，则按照主合同第十二条执行。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋的交付条件是否已经达到及何时达到双方约定的交付条件；二、双方应承担何种违约责任。关于争议焦点一，张海龙与裕龙润邦公司签订合同约定房屋交付条件为已通过总体楼竣工验收。张海龙主张合同该条约定的总体楼竣工验收是指包含案涉房屋所在楼栋在内的裕龙润邦小区所有楼栋竣工验收。裕龙润邦小区一期各楼栋是分期开发建设，房屋建筑工程竣工验收也是以各楼栋单独验收，根据客观实际及通常解释合同约定的“总体楼竣工验收”应当理解为案涉房屋所在楼栋竣工验收，对于原告主张总体楼竣工验收应当理解为裕龙润邦小区所有楼栋竣工验收，本院不予支持。裕龙润邦公司于2018年9月28日取得勘察、设计、施工、监理、工程质量监督五个单位出具的验收合格意见；平度市城乡建设局于2019年1月31日出具备案意见，“2019年1月31日”只是备案时间，备案并非验收合格生效要件。案涉房屋所在11号楼验收合格，案涉房屋应已于2018年9月28日符合合同约定的交付条件。裕龙润邦公司是在2018年9月28日才取得案涉房屋交付条件，晚于合同约定交付日期2017年12月31日，逾期天数为270天。关于争议焦点二，本院认为，合同约定首付款285960元应于2016年9月14日前存入合同约定账户，张海龙应于2016年9月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放款机构于2016年10月30日前将贷款420000元存入合同约定账户。2016年9月14日，张海龙交付首付款215960元；2016年12月7日，张海龙补交首付款70000元。补交70000元首付款存在逾期交付的违约情形，违约天数为83天，反诉原告裕龙润邦公司主张张海龙支付违约金1743元（70000元×0.0003×83天），有事实和法律依据，本院予以支持。但，合同约定付款方式为按揭贷款，亦约定张海龙应于2016年9月30日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放款机构应于2016年10元30日前将贷款存入合同约定账户，裕龙润邦公司未提交证据证明张海龙存在怠于向银行提供办理贷款文件的情形及因怠慢情形导致第三方机构逾期放款；且，何时放款是由第三方放款机构审核、批准，2017年1月3日，裕龙润邦公司收到贷款420000元晚于合同约定的2016年10月30日，并非张海龙违约导致，裕龙润邦公司以此主张张海龙负担420000元逾期付款违约金，于法于理不符，本院不予支持。张海龙与裕龙润邦公司签订补充条款第十条约定“如果逾期在180日内，则不视为裕龙润邦公司违约，无需支付违约金；如果逾期超过180日，则按主合同十二条约定执行”。双方对该条理解有争议，裕龙润邦公司主张对该条应当理解为逾期超过180日的应当扣除180日，而张海龙主张对该条应当理解为逾期超过180日应当以逾期总天数计。本院认为，该条款为格式条款，裕龙润邦公司为格式条款提供方，存在争议解释应当作出对裕龙润邦公司不利解释。且，按照该条款的通常解释及诚实信用原则，该条款的目的是为裕龙润邦公司设置180日逾期缓冲期，若裕龙润邦公司不能在180日内具备交付条件，应当以逾期总天数计算违约金，才能合理合法保障弱势购房人张海龙合法权益，故对于裕龙润邦公司的抗辩，本院不予采纳；对于张海龙主张违约总天数为498天，本院不予支持。裕龙润邦公司应当支付逾期交房违约金19060.9元（705960元×0.0001×270天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛裕龙润邦置业有限公司给付原告张海龙逾期交房违约金19060.9元，于本判决生效之日起十日内付清。二、反诉被告张海龙给付反诉原告青岛裕龙润邦置业有限公司逾期支付首付款违约金1743元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告张海龙对被告青岛裕龙润邦置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告青岛裕龙润邦置业有限公司对反诉被告张海龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费679元，减半收取339.5元，由原告张海龙负担184元，由被告青岛裕龙润邦置业有限公司负担155.5元；反诉案件受理费25元，由反诉原告青岛裕龙润邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满七日内向本院交纳上诉费，逾期按自动撤回上诉处理。审判长  徐俊卿            本件与原件核对无异      二〇一九年九月二十日法官助理张涛书记员仲伟静            申请执行期限为履      行期届满二年内提出