江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初4737号原告柏海，男，1964年10月30日生，住盐城市亭湖区。委托代理人陈巍炜、张立海，江苏维世德（盐城）律师事务所律师。被告江苏禧润奥丽特置业有限公司，住所地江苏省淮阴区珠江路北侧。法定代表人芮声福，该公司董事长。委托代理人张青松，江苏益新律师事务所律师。被告张立双，男，1988年9月16日生，住南京市浦口区。委托代理人钱亚民，江苏天煦律师事务所律师。原告柏海与被告江苏禧润奥丽特置业有限公司、被告张立双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日受理后，依法适用简易程序于同年10月17日公开开庭进行了审理。后转为普通程序并依法组成合议庭，于同年12月9日再次开庭审理了本案。原告柏海的委托代理人张立海、被告江苏禧润奥丽特置业有限公司的委托代理人张青松、被告张立双及其委托代理人钱亚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏海诉称：原告与被告于2014年3月17日签订了一份《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于盐城市解放南路*号综合楼*楼的房屋出租给被告作为公司接待办公用房使用，租赁期限从2014年3月17日至2016年3月16日，租金标准为第一年170000元，第二年180000元，如第三年续租，租金则为190000元。同时合同第六条第三款约定了延迟支付租金的违约金条款。合同签订后，原告交付了房屋但被告自2014年9月17日开始拖欠房租，期间原告多次电话、短信、发律师函催要未果，现诉请法院判令：1、两被告支付原告房屋租金145000元；2、两被告支付原告逾期支付租金的违约金（从逾期之日起至支付之日止，每日按未支付租金的1%计算）；3、本案的诉讼费由被告承担。被告江苏禧润奥丽特置业有限公司辩称：本案租赁合同关系是原告与被告张立双之间的，与我公司无关，请求驳回原告对我公司的起诉。被告张立双辩称：我是公司的领导要求我代签的合同，且房款也不是我支付的，房屋的装修也不是我装的，该房屋的租赁目的是提供给当地的经销商办公销售禧润奥丽特项目用的，故请求驳回原告对我的起诉。经审理查明：2014年3月17日，原告柏海（甲方）与被告张立双（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、乙方自愿租赁甲方坐落于盐城市解放南路*号综合楼*楼的房屋作为公司接待办公使用；二、租赁期限为2年（2014年3月17日至2016年3月16日）；三、租金标准为第一年170000元（2014年3月17日至2015年3月16日）、第二年180000元（2015年3月17日至2016年3月16日）、如第三年续约租金为190000元，如第三年不续约，乙方须在本合约期满三个月前书面告知甲方；租金交付按半年缴纳。第二年租金于2015年3月17日前交付90000元，剩余租金90000元于2015年9月17日前交清，在本合同签订时乙方必须向甲方交付人民币30000元整作为履约保证金；四、权利义务……五、在合同终止或解除时，乙方必须在合同终止之日或解除合同之日起二十日内搬清属于乙方的物品，由甲方收回房产，甲方室内如有物品视为乙方自愿放弃，甲方有权清除甲方室内物资，强制搬迁；合同期满后，经甲方验收该房屋无设备损坏及乙方无其他欠费后十天内，乙方主动凭保证金收据，甲方应无条件退回乙方叁万元保证金；乙方如拖欠租金达15天以上的甲方可以解除合同，收回房屋；六、违约责任。乙方未按合同规定的时间和金额缴纳租金，除补交应付租金外，按应付租金1%每天支付延迟利息”。合同签订后原告柏海向被告张立双交付了房屋，被告支付了6个月的租金61712元及3万元履约保证金后，剩余租金一直未能按约支付，2015年7月13日原告委托江苏维世德（盐城）律师事务所分别向两被告邮发了律师函，载明：江苏维世德（盐城）律师事务所接受柏海的委托，并指派本律师处理你公司与委托人之间的房屋租赁合同纠纷，接受委托后本律师听取了委托人的陈述，研读了你们签订的房屋租赁合同是合法有效的，双方应当依照约定严格履行，但你公司自2004年9月17日开始拖欠房租，一直至今，委托人多次催促你公司支付房租，但你公司未能及时支付，并人去楼空，现本律师代表委托人依据租赁合同及想法了规定，对你公司函告如下：“1、解除委托人与你公司签订的房屋租赁合同。2、接函后一周内向委托人支付逾期未支付的房租145000元整。3、接函后一周内向委托人支付迟延支付租金违约金327000元整。4、对屋内遗留的沙盘等物在20日内清理完毕，逾期按遗弃物处理”。两被告收到函件后未按要求履行义务，2015年9月13日原告收回了房屋。双方对租金事宜未能协商处理，原告遂至本院。另查明，被告张立双系南京家时光房地产营销策划有限公司法定代表人，被告江苏禧润奥丽特置业有限公司与南京家时光房地产营销策划有限公司之间存在商品房销售的委托合同关系。审理过程中，被告张立双辩称代表被告江苏禧润奥丽特置业有限公司向原告承租房屋，法律责任应由被告江苏禧润奥丽特置业有限公司承担，江苏禧润奥丽特置业有限公司不予认可，被告张立双未能提供充分证据予以证实。原告提出被告未按约履行合同，在房屋装潢时造成二楼漏水，不同意退还3万元保证金，被告提出违约金过高要求调整。在审理过程中，因原、被告意见差距较大，至本案调解未果。本院认为，合法的租赁关系受到国家法律的保护。（一）关于本案租金的支付问题。本案的房屋租赁合同系原告柏海与被告张立双签订，合同的权利、义务应由被告张立双履行。被告张立双辩称代表被告江苏禧润奥丽特置业有限公司承租房屋，法律责任应由江苏禧润奥丽特置业有限公司承担，被告江苏禧润奥丽特置业有限公司不予认可，经查被告张立双系南京家时光房地产营销策划有限公司法定代表人，该公司与被告江苏禧润奥丽特置业有限公司之间系业务合作关系，其本人不是被告江苏禧润奥丽特置业有限公司的工作人员，也未能提供被告江苏禧润奥丽特置业有限公司授权其签订租赁合同的证据，对其辩称本院不予采信。综上，被告张立双应支付2014年9月17日至2015年7月13日期间的租金145000元。（二）关于本案的违约责任问题。被告张立双的行为构成严重违约，对照合同的约定，其交纳的3万元履约保证金不予退还。原、被告约定每天按未付租金的1%承担违约金，两被告认为过高，请求予以调整，本院综合原告的损失及被告的3万元履约保证金不予退还的情况，将违约金调整为由被告张立双按照中国人民银行同期贷款利率承担逾期支付租金的责任。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条之规定判决如下：一、被告张立双应于本判决生效后十日内向原告柏海支付租金145000元及违约金（违约金计算方法：其中85000元从2014年9月17日起，65000元从2015年3月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算，均计算至支付之日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由被告张立双负担（原告已预交，被告应于本判决生效之日后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈永胜代理审判员  陈艳红人民陪审员  张福桂二〇一六年十二月二十六日书 记 员  刁文娟附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在没届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。