山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁0402民初4235号 原告：枣庄市革命烈士陵园。 住所地：枣庄市市中区兴华路1号。 法定代表人：彭玉泉，主任。 委托代理人：韩建奎，男，枣庄市革命烈士陵园职工。 委托代理人：段成侠，山东守用律师事务所律师。 被告：枣庄市市中区乐酷娱乐城。 经营者：董运琴，女，1972年3月18日出生，汉族，高中文化，枣庄市市中区乐酷娱乐城个体经营者，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：董运庆，男，1978年5月2日出生，汉族，枣庄市市中区乐酷娱乐城经理，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：纪军玲，山东法扬律师事务所律师。 原告枣庄市革命烈士陵园与枣庄市市中区乐酷娱乐城租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的经营者和委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告关于租赁原告6门面房的合同；判令被告自2014年12月19日至从该房搬出为止按每间每月700元向原告缴纳6间房屋的租金；2、依法确认王府景酒店与董运庆所签的转让合作建房协议无效；判令被告立即从占用属于原告管理使用的300平方8间房屋中搬出，并自2015年2月1日按每间每月1000元向原告支付该8间房屋的占有使用费；3、依法确认原告与董运庆所签的合作建房协议无效，判令被告将占用属于原告管理使用的450平方的土地恢复原状，返还给原告；4、判令被告将在原告管理使用的土地和房屋上擅自搭建的房屋拆除、恢复原状；5、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：一、被告租用原告的6间门面房租赁合同期满后一直租用至今，但拖欠房租拒不缴纳。被告的经营人工商信息登记的是董云琴，实为董云琴之弟董运庆(以下简称董运庆)为经营娱乐项目，于2010年1月1日租用了原告自建的6间沿街门面房(该房有建设工程规划许可证，但一直未办理房产权证)，并以被告“乐酷”的名义(当时未注册成立)签订了房屋租赁合同。约定租期为2009年12月18日至2014年12月18日，租金每间每月500元，拖欠房租的按每间每月700元；被告正式注册成立后，一直使用该租赁房；期满后双方未续签合同，但被告一直租用，应视为不定期租赁，但被告应自2014年12月19日起向原告支付租金，2015年年底因原被告发生诉讼，被告未交租金；因周围的房屋租金每月已达到每间1200元，诉讼终结后，原告按市场行情将租金提高到每间每月1000元，并起草新的房屋租赁合同让被告续签，但是被告拒绝，虽经原告多次催要租金，被告至今也一直未付房租。 二、被告一直占用原告与王府景酒店合作建设的300平方米8间房屋。2006年元月20日，原告与枣庄王府景酒店(经营人是李建波，以下简称王府景酒店)签订协议，约定双方合作建房，原告提供土地，王府景酒店出资建房；房屋建成后，王府景酒店可以使用9年(2006年1月31日至2015年1月31日)；使用5年期满后，王府景酒店将地面建筑及园林设施的所有权移交原告；王府景酒店在合作建房协议期满前又将与原告协议的权利义务全部转让给了被告，董运庆在合作建房协议期满前又将其中的26间房屋转让给了枣庄市市中区茶香园茶庄使用；王府景酒店使用原告的300平方米土地所建的8间房屋被被告改造后自己使用。 被告一直使用该8间房屋，根据原告与王府景所签协议的约定，被告应自2015年2月1日起向原告交纳房屋租金；因该房无建设规划审批手续，也没取得产权证，应属于违法建筑；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与王府景酒店的合作建房协议认定为无效合同，王府景酒店转让给董运庆的协议均是无效的。但根据前述司法解释第五条的规定，该8间房屋依据事实和法律自2015年2月1日属于原告管理使用，被告应向原告支付房屋的占有使用费，但是原告虽多次催促，被告至今拒绝支付。 三、被告一直无偿占有使用与原告的合作建房协议中的土地，该合作协议依法应认定为无效。被告为了扩大经营，2010年5月1日，董运庆又与原告签订了一份合作建房《协议书》。约定由原告提供土地450平方米，董运庆出资建房，建成的房屋使用权归董运庆，但未约定使用期限，只约定如董运庆终止合同，该房屋的使用权归原告；被告一直使用该房经营乐酷娱乐城。原告不知从何时起，董运庆将乐酷娱乐城转给其姐姐董云琴经营。 这部分合作协议中所建的房屋，没有任何建设规划手续，也未取得产权证，约定合作建造的房屋系违法建筑；而且被告所占用的土地系国有土地，根据《协议书》中的约定，被告可以无偿、无限期的使用该土地和房产，这样的约定明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第3条和第14条的禁止性规定；再者，被告在烈士陵园附近经营“KTV”娱乐项目，也违反了国家民政部2013年颁发的《烈士纪念设施保护管理办法》第15条的规定；所以该《协议书》应依法认定为无效，原告保留要求被告支付土地占用费的权利。 四、被告应拆除擅自搭建的房屋将租赁原告的房屋恢复原状。被告为扩大经营，未经原告的同意，竟在租赁原告的6间房屋和合作建成的房屋上搭建了二层房屋，原告要求拆除，但拒不同意。 综上，原告为了维护自己的合法权益，特根据我国《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定和最高人民法院的有关司法解释，向贵院提起诉讼，请依法判决! 被告辩称，对枣庄市市中区人民法院原告枣庄市革命烈士陵园（以下简称被答辩人）诉被告枣庄市市中区乐酷娱乐城（以下简称答辩人）租赁合同纠纷一案，答辩人根据法律规定和案件事实，答辩如下：一、被答辩人原告主体不适格，且其诉请的租金不符合合同约定及法律规定。首先，被答辩人并非涉案土地的土地使用权人，对涉案土地及房屋并没有收益权，其原告主体不适格。（2015)市中民初字第2618号民事判决书巳查明，涉案土地的使用权人并非被答辩人。其次，不论被答辩人是否对涉案房屋享有收益权，其诉请的租金1000元每间每月没有事实依据。双方签订的协议约定房屋租金系500元每月每间，到期后被答辩人既未通知答辩人续签合同，也未向答辩人主张租金。被答辩人更是通知答辩人房屋即将拆迁，导致答辩人长达三年的时间不敢贸然对房屋进行装修经营，产生了经营损失，对该项损失，答辩人保留诉权。最后，被答辩人的租金诉请也巳超过租赁合同一年的诉讼时效。如被答辩人所述，在2015年双方发生诉讼后，答辩人就巳经不再支付租金。房屋租赁中，出租人请求人民法院予以保护的时效为1年。被答辩人主张的租金巳经超过诉讼时效。二、被答辩人第二、三、四项诉请与本案非同一法律关系，亦没有事实及法律规定，应当驳回被告的起诉。首先，被答辩人诉讼请求第一项系租赁合同纠纷，而二、三、四项涉及确认合同效力纠纷，侵权纠纷等，与本案并非同一法律关系，诉请第二项更是涉及案外人王府景酒店的合法权益，不应并案审理。其次，诉请第二项中涉及的王府景酒店与董运庆签订的协议，并不涉及任何房屋租赁事宜，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。该协议也不存在合同无效的事由。该项诉请本身前后矛盾，如果如被答辩人事实部分陈述，上述房屋系违章建筑，被答辩人也无权要求占有使用费。再次，答辩人与被答辩人签订的合作建房协议并非如被答辩人陈述系无偿使用。该协议涉及的土地原本系坑外的污水沟，被答辩人与答辩人协商，由答辩人出资改造，对环境进行美化，答辩人对上述污水空地上建设房屋享受使用权。其本身是以建设房屋做趣一种出资方式。该协议系双方自愿协商达成，不具备合同无效的情形。即使无效，被答辩人也应对答辩人的损失进行赔偿。最后，被答辩人诉请第四项，与事实不符。答辩人的房屋系建在其被允许建造的自建房屋上，并没有侵犯被答辩人的权益。三、对于本案涉及的房屋是否是违章建筑应当由行政机关来认定处理，而非人民法院的受案范围。被答辩人在2015年就案件巳经起诉至法院，法院巳经以非人民法院受案范围驳回了被答辩人对其他几被告的起诉，但被答辩人仍就相同诉请提起了诉讼。被答辩人的行为严重浪费了司法资源也给答辩人增加了诉累。此外，答辩人所建房屋建筑成本高昂，其拆除也会严重影响周围环境美化，对资源造成巨大浪费。故被答辩人此项诉请不应得到支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请法院查明事实，依据驳回被答辩人的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：规划许可证一份，证明双方签订的协议书有规划许可，原告要求被告支付租金合法有据。证据二：2010年1月1日双方签订的房屋租赁协议书一份，证明原告自建的六间门市房租给被告使用，并约定租金及租赁期限，合同期满后双方未签订合同，原告想提高房租，被告拒绝，被告自2014年12月19日起至今没有交付房租。证据三：2010年5月1日原告与被告经营人弟弟董运庆签订合作建房协议一份，证明原告提供450平方土地，被告投资建房，合同只有生效日期，没有终止日期，双方所建房屋没有建筑规化许可，也没有办理房产证，所签协议应认定为无效。被告应当支付占有使用费。证据四：鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司证明一份、证明原告有土地使用权，原告主体适格。 对原告提交证据，原告质证如下：证据一：规划许可证一份，真实性没有异议，但是原告只是建设单位，不能证明对涉案房屋有使用和收益的权利。该证据没有图纸，且建设位置是兴华路1号，与被告的经营场所，兴华东路9号并不相符。故该证据不能证明原告的证明目的。证据二：2010年1月1日双方签订的房屋租赁协议书一份，真实性没有异议，原告陈述与事实不符，合同到期后，原告并未联系被告续签合同，且合同约定的租金，每月每间500元。证据三：2010年5月1日原告与被告经营人弟弟董运庆签订合作建房协议一份，真实性没有异议，但该协议并没有合同无效的事由，房屋是否为违章建筑，应由行政机关来认定。且此协议书，原告诉请时，并没有主张占有使用费。上述房屋双方约定被告自行建设并进行使用，原告也没有权利主张占有，使用。证据四：鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司证明一份、真实性没有异议，但是原告仅是管理使用，并没有收益的权利，原告主体并不适格。 被告为证明自己主张，提交枣庄市市中区人民法院（2015)市中民初字第2618号民事裁定书一份及民事起诉书一份，证明原告之前已经起诉，属于重复起诉，本案应由行政机关对建筑合法性进行处理，驳回了原告的起诉。原告又以同样的理由进行起诉，增加了当事人的诉累，是浪费司法资源，同时证明从2009年6月涉案土地的权利人变更为鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司，原告不是土地权利人，对土地附着物房屋也丧失权利，仅有管理权，原告主体不适格。原告质证该证据与本案无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月1日，原告枣庄市革命烈士陵园（甲方）与董运庆（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，该合同约定：1、乙方租赁甲方沿街平方6间，建筑面积180平方米及水电照明设施。2、租赁期自2009年12月18日至2014年12月18日止。3、承租金采用按年先交款后使用的原则。房租一次性交清一年的，租金按每月每月500元，否则按每间每月700元等等。被告租期到期后继续使用涉案房屋。原告枣庄市革命烈士陵园通知被告返还房屋，被告拒不搬出。 2010年5月1日，原告枣庄市革命烈士陵园（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议书》，该协议书约定：甲方将自己享有使用权的土地计450平方米（注：东至太熟悉酒店西墙，北至该酒店南墙）允许乙方在地上建房屋使用；二、建房一切费用由乙方自行负担，房屋建成后，乙方享有自建房屋的使用权。如乙方终止合同，所建房屋使用权归甲方，乙方须无条件交付甲方。等等。 另查明，2015年9月2日鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司出具一份《证明》，其内容为：宗地编号为02-25-03-17-1土地系国有土地，原使用权人为枣庄市革命烈士陵园。2009年6月按政府要求，使用权人统一变更为我单位，但一直由财政监管，枣庄市革命烈士陵园管理使用。枣庄市规划局于2015年6月5日作出选字第3704-2015011号《建设项目选址意见书》，同意枣庄市革命烈士陵园在市中区兴华路南、龙庭南路西、振兴路东（兴华路1号）建设枣庄市英烈纪念馆及八路军一一五师抗日纪念馆；于2015年11月3日作出选字第3704-2015026号《建设项目选址意见书》，同意枣庄市革命烈士陵园在市中区兴华路南、龙庭南路西、振兴路东（兴华路1号）改造建设枣庄市英烈纪念馆。 本院认为，涉案房屋未办理相关用地审批手续以及行政机关依法颁发的规划许可证，不能证明涉案房屋是经过合法审批建设的，对双方之间的纠纷，应由相关行政机关对该建筑的合法性进行处理，不属于人民法院受理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下： 驳回原告枣庄市革命烈士陵园的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  毕春明 二〇一九年九月五日 书记员  马 壮