湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2774号原告：中国农业银行股份有限公司浠水县支行，统一社会信用代码：91421125707004494Ｋ。住所地：浠水县清泉镇丽文大道312号。负责人：明亮，行长。委托诉讼代理人：李清风，系该行清收部经理，代理权限：代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：陈建新，系该行营业室客户经理，代理权限：代理权限：代为起诉，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解，代为签收法律文书等。被告：章林，男，1970年2月5日出生，汉族，湖北省浠水县人，务工，现住浠水县，被告：张海珍，女，1972年12月21日出生，汉族，湖北省浠水县人，教师，现住黄石市，委托诉讼代理人：陈学东，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号：14211200910334968。代理权限：代为应诉答辩，收集提供证据、质证，出庭、调解，签收法律文书等。被告：浠水碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91421125058142642Ｐ。住所地：浠水县散花镇李渡村大桥北路。法定代表人：吴迪，董事长。委托诉讼代理人：李文翰，系该公司员工。代理权限：代为调查取证、签署、送达、接受法律文书，参加庭审活动，承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解等。原告中国农业银行股份有限公司浠水县支行（以下简称“浠水农行”）与被告章林、张海珍、浠水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“浠水碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建新、被告章林、被告张海珍及其委托诉讼代理人陈学东、被告浠水碧桂园公司的委托诉讼代理人李文翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浠水农行向本院提出诉讼请求：1.判令被告章林、张海珍偿还原告借款本金730541.81元及支付利息49028.48元（从2018年10月21日至2019年7月20日止，利率标准以合同约定年利率5.9%基础上上浮50%计算，以后利息顺延）；2.判令原告对被告章林、张海珍为上述第一项的借款本息提供抵押担保的商品房（位湖北省浠水县××与××大堤××＃××叠翠××街××室））享有优先受偿权；3.判令被告浠水碧桂园公司对上述第一项借款本息承担连带清偿责任；4.判令被告章林、张海珍承担本案全部诉讼费。事实与理由：2014年12月27日，被告章林、张海珍与被告浠水碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定章林、张海珍向浠水碧桂园公司按揭购买商品房一套（位浠水县散花镇××与××大堤××＃××叠翠××街××室室，房屋价款为1494303元，建筑面积233.1㎡）。同日，被告章林、张海珍向被告浠水碧桂园公司支付房屋首付款604303元。同日，被告章林、张海珍、浠水碧桂园公司就案涉房屋尾款89万元与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告章林向原告按揭贷款89万元，期限为20年，借款年利率为5.9%，按月等本递减还款，一个月为一个还款周期，逾期未还的，则从逾期之日起按年利率8.85%（在年利率为5.9%基数上加收50%）计收罚息；被告章林、张海珍以案涉房屋为该笔借款本息提供抵押担保；被告浠水碧桂园公司为该笔借款本息提供阶段性保证担保。2015年3月30日，原告向被告章林发放住房按揭贷款89万元。被告章林接受借款后仅偿还部分本息后再未能偿还致贷款逾期。截至2019年7月20日，被告章林尚欠原告贷款本金730541.81元、利息49028.48元。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告章林辩称：1.借款事实属实，对原告诉请借款本金数额无异议，但利息计算过高；2.我作为借款人，张海珍作为借款抵押担保人，浠水碧桂园公司是阶段性担保人，我与二被告应依法律担责。被告张海珍辩称：1.案涉贷款的借款人为章林，我只是借款的抵押人，只承担抵押人的责任；2.原告起诉的利息计算标准没有事实依据，双方之间就利息可否上浮并未约定。被告浠水碧桂园公司辩称：1.请求驳回对我公司的诉请，我公司只对贷款的前四期承担保证责任；2.案涉抵押物已具备竣工验收条件，原告可以依法行使抵押权，我公司仅对抵押物受偿后仍有不足的部分承担清偿责任。经审理查明，2014年12月27日，被告章林、张海珍与被告浠水碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：章林、张海珍向浠水碧桂园公司购买其位于浠水县散花镇××与××大堤××＃××叠翠××街××室商品房××套，面积为233.1㎡，价款1494303元。当日，章林、张海珍向浠水碧桂园公司支付房屋首付款604303元，尾款89万元通过银行按揭贷款方式支付。同日，被告章林、张海珍、浠水碧桂园公司与原告浠水农行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告章林向原告借款89万元，期限240个月，借款年利率为5.9%，还款方式为“按月等本递减还款”，一个月为一个还款周期，逾期未还的，则从逾期之日起按年利率8.85%（在年利率5.9%基数上加收50%）计收罚息；被告章林、张海珍以上述购买的房屋为该笔借款本息提供抵押担保；被告浠水碧桂园公司为该笔借款本息提供阶段性保证担保，合同第九条对保证方式约定为“连带责任保证”，对保证范围约定为“本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金等”，合同第三十五条对阶段性保证担保责任期间约定为“阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年”。上述合同订立后，原告于2015年3月30日向被告章林发放了20年期住房按揭贷款89万元。2015年6月11日，被告张海珍与原告对案涉借款办理以按揭房屋为抵押标的商品房预售抵押预告登记手续。被告章林在借款合同履行过程中仅偿还43期贷款本息，以后贷款本息未付。原告遂多次向被告章林催讨欠付的贷款本息未果致本案成讼。上述事实有被告章林、张海珍与被告浠水碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、被告章林、张海珍、浠水碧桂园公司与原告浠水农行签订《个人购房担保借款合同》、原告浠水农行发放89万余的按揭贷款的《借款凭证》、被告张海珍与原告在浠水县房地产权属登记发证办公室办理的房屋抵押预告登记手续、原告向被告章林发送的《贷款到期通知书》以及双方当事人在庭审中的陈述为证。本院认为，原告浠水农行与被告章林、张海珍、浠水碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同属合法有效，各方当事人应当依约享有权利和履行义务。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，但被告章林受领借款后未依约按期履行贷款本息的偿还义务致原告有权依合同约定宣布贷款提前到期并予以收回。被告章林在收到原告发送的《贷款到期通知书》后未能履行还款义务的行为已违背合同义务，且侵害了原告的合法权益，故原告诉请被告章林偿还借款符合合同约定亦于法有据，本院对原告此请求予以支持。根据《个人购房担保借款合同》第11.1条“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止”之规定，原告有权从贷款逾期之日起按年利率8.85%（在年利率5.9%基数上加收50%）计收罚息，故被告章林、张海珍辩解借款利息计算过高的理由与合同约定相悖，本院对此辩解理由不予采信。被告张海珍就案涉的按揭房屋为上述贷款本息办理抵押预告登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时请求登记义务人履行物权登记的请求权，并可对抗物权人擅自处分不动产。依据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”之规定，设定不动产抵押权应遵循物权法定原则而不得自行创设，因抵押预告登记不是抵押权登记（本登记），其自当不发生设定物权或物权变动的效力，原告对此抵押物即案涉的按揭房屋不享有抵押权，更无法就抵押标的享有优先受偿权，故本院对原告诉请的就抵押物享有优先受偿权的请求不予支持。因被告张海珍不是案涉借款的借款人，其仅是借款的抵押人，由于抵押权未经登记不发生效力，故原告要求被告张海珍履行抵押责任的条件尚未成就，其已暂不能要求被告张海珍履行贷款的清偿责任。被告浠水碧桂园公司依据《个人购房担保借款合同》的约定向原告承担阶段性保证担保责任，从合同的第三十五条第一款第一项“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”之约定内容看，此约定目的应为保证贷款人即原告浠水农行的抵押权合法设立并可就抵押物实行优先受偿，从而保证贷款人的贷款不至落空。但本案中，各方当事人尚无证据证实被告章林、张海珍已取得案涉房屋的产权登记手续，被告章林、张海珍也未与原告办理案涉借款的抵押登记手续，故被告浠水碧桂园公司应依合同约定向原告承担连带清偿责任。被告浠水碧桂园公司依据其与原告在签订《个人购房担保借款合同》之前所订立的《按揭业务担保合作协议》抗辩其只对贷款的前四期承担保证责任及仅对抵押物受偿后仍有不足的部分承担清偿责任，因《按揭业务担保合作协议》就保证责任的承担范围与承担责任的顺序之约定与《个人购房担保借款合同》对被告浠水碧桂园公司承担连带责任保证的范围为“借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等”及承担责任方式“阶段性保证担保”之约定相悖，根据合同签订时间的先后顺序，从合同内容看可认为原告与被告浠水碧桂园公司在签订《个人购房担保借款合同》时已将被告浠水碧桂园公司所负的保证责任范围与保证责任期间有所更改，其内容之变更是双方合意所为，双方应按签订时间在后的合同履行各自义务，故本院对被告此辩解理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告章林于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司浠水县支行借款本金730541.81元及支付利息49028.48（以未偿还的款项为基数，按年利率8.85%从2018年10月21日起算至2019年7月20日止，以后利息顺延至偿毕日止）；二、被告浠水碧桂园房地产开发有限公司对上述第一项金钱给付内容承担连带清偿责任，其承担责任后可向被告章林追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司浠水县支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5798元（已减半收取），由原告负担2798元，余款3000元由被告章林负担，被告浠水碧桂园房地产开发有限公司对被告章林所负担部分承担连带责任，亦限于上述第一项规定的付款期限内一并付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  周志锋二〇一九年九月十四日书记员  方 占