湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初1266号原告：武汉阳光尚立商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区后湖生态花园17栋1层18号商网。法定代表人：胡红玉，总经理。委托诉讼代理人：姚远（特别授权代理），男，系该公司员工。被告：高沛华，男，1976年9月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区，第三人：武汉市江岸区阳光超马鲜生生鲜超市，住所地湖北省武汉市江岸区百步亭花园怡和苑602栋1层6室107号。经营者：邢九娟，女，1963年10月31日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区，委托诉讼代理人：周文华（特别授权代理），男，系青山区江南春城超马生鲜超市员工。委托诉讼代理人：汪媛（特别授权代理），女，系青山区江南春城超马生鲜超市员工。原告武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光尚立公司）诉被告高沛华以及第三人武汉市江岸区阳光超马鲜生生鲜超市（以下简称阳光生鲜超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中发现本案不宜适用简易程序，裁定转为适用普通程序并组成合议庭于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告阳光尚立公司的委托诉讼代理人姚远，第三人阳光生鲜超市的委托诉讼代理人周文华、汪媛到庭参与诉讼。被告高沛华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告阳光尚立公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的商铺租赁合同已解除。2．判令被告立即支付违约金130000元（人民币，下同）、租赁期间物业管理费98118元，共计228118元。3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月19日，原、被告就位于湖北省武汉市江岸区兴业路312号，编号为101、110、111、112号商铺签订了一份商铺租赁合同。上述协议约定：租赁期为2017年11月1日至2029年6月30日，租金每三个月一付，于每个周期期末前30天内支付；租赁面积为1635.3平方米；被告应自合同签订后的3日内，支付房屋租赁保证金370000元；同时双方还约定：因被告违约导致合同解除的，原告有权要被告赔偿500000元的经济损失；被告在装修免租期内需缴纳物业管理费为每月5元/平方；计租日开始后，被告可免交物管费，但需安排自身保洁人员负责租赁区域外的辐射公区的清洁卫生，否则原告有权按统一标准向被告收取物业管理费；争议解决方式为商铺所在地人民法院管辖等等。合同签订后，被告按约支付了2017年11月1日至2018年10月31日的租金。但对于租赁区域外辐射公区的清洁卫生方面，经原告多次催告始终没有安排自身保洁人员负责打扫。2018年10月中旬，该商铺突然停业关门，经原告多次联系，被告才委托他人表明不会继续履行合同并要求解除合同。2018年11月1日，原告与被告的委托人达成解除协议。但对被告的违约责任及应补缴的物业管理费，双方协商不能达成一致，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。另，邢九娟系第三人阳光生鲜超市业主，其个体工商户营业执照的注册时间为2017年9月10日，登记的经营场所为本案租赁合同标的所在地。结合本案租赁合同的签订时间（2017年8月19日），原告有理由相信第三人与本案存在利害关系，甚至有可能就是租赁合同的实际签约方。为更好的查明本案事实，厘清权责，故邢九娟应参加本案诉讼，并在查明本案事实的基础上，承担其应承担的法律责任。被告高沛华在法定期限内未作口头或书面答辩，亦未出庭应诉。第三人阳光生鲜超市述称，一、合同主体高沛华是阳光超市郑姓老板的朋友，两人私人关系较好借用公司品牌，第三人邢九娟是青山区超马生鲜公司的前员工，被告高沛华作为合同主体签订合同，是其个人行为，与第三人邢九娟无关，与公司无关。二、关于物业管理费，合同中已约定，且实际操作中超市安排了保洁人员做公区卫生，原告对此主张需要提供相关证据。经审理查明：2017年8月19日，出租方阳光尚立公司（甲方）与承租方高沛华（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定，甲方出租给乙方的商铺坐落在武汉市江岸区兴业路312号兴怡广场第壹层编号为101、110、111、112号的商铺（以下简称该商铺），该商铺建筑面积合计为1635.3平方米，使用面积为1226.5平方米（附有结构图）。乙方租赁该商铺作为生鲜超市经营使用。甲方于2017年9月1日将该商铺交付给乙方使用。甲方迟于约定时间交付出租房屋，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认。甲乙双方约定，该商铺租赁自2017年11月1日起至2029年6月30日止，租赁期限为11年零8个月。甲方提供免租装修期为60天，自2017年11月1日起计租。自本合同签订后3日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金共计叁拾柒万元整（370000元），甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证，本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的10个工作日内，将保证金余额无息返还。乙方未履行合同约定义务给甲方造成实际损失的或应缴费用逾期不缴的，甲方有权相应扣减保证金。甲方扣减后，乙方应及时补足，逾期不补足的，视为违约行为，按合同相关约定处理。本着该商铺先付租金后使用的原则，自合同签订后7日内，乙方应向甲方支付第一季度租金共计叁拾柒万陆仟柒佰柒拾叁圆壹角贰分整（376773.12元）。租金支付以3个月为支付周期（甲方收款后，应向乙方提供收款凭证），下一周期租金乙方应于该周期第一个月的前30日内交付租金。乙方在装修免租期内需缴纳物业管理费为每月5元/平方。计租日开始后，乙方可免交物管费，但需安排自身保洁人员负责租赁区域外的辐射公区的清洁卫生（公共走道、公共洗手间等如图见附件），否则甲方有权按统一标准向乙方收取物业管理费。合同提前解除或终止后的7个工作日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺交还甲方。乙方已经实际撤离该租赁场所之后，乙方在该租赁场所内遗留的任何装饰装修设施，均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置，且无需赔偿乙方。乙方延期向甲方缴纳其应付款或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方赔偿50万元的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按合同约定向乙方收取延迟履行违约金。乙方承担上述违约责任后，还应按合同约定执行商铺交还手续。合同签订后，高沛华通过名为巩建雨的账户向阳光尚立公司支付租赁保证金370000元及2017年11月1日至2018年10月31日的租金。此后，高沛华在涉案房屋开设阳光生鲜超市，并以邢九娟的名义办理个体工商户登记。2018年10月1日，阳光尚立公司向高沛华发函，内容为“高沛华（超马鲜生兴业路店），近日，你（单位）在没有提前告知我公司的情况下，突然对外宣称店面装修升级并停业关门，且无人对此事作出任何解释。对此，我公司作为商铺的租赁方及物业管理方，特函告你（单位）知下：1、请你（单位）于收到本函件三日内，书面回复上述情况意欲何为？如装修属实，请按物管规定提交相关装修资料备案；如有其他情况，可与我公司坦诚协商解决。2、根据双方签订的商铺租赁合同，你（单位）免交物业管理费的前提是安排自身保洁人员负责租赁区域外的辐射公区的清洁卫生，但你（单位）自合同签订之后，从来没有安排人员负责上述工作。为此我公司与你（单位）多次联系，至今没有任何改进。现我公司正式告知你（单位），请按照合同约定的物管费标准，补交自合同履行时至现在的物业管理费。3、根据双方签订的商铺租赁合同，你（单位）应于2018年9月30日前支付下一期租金。至发函之日，你（单位）已经逾期，请及时缴纳租金。4、鉴于你（单位）无征兆、无交代的停业关门，我公司将考虑依照合同约定行使单方面解除合同权，届时，你（单位）将承担包括但不限于：截止合同解除之日的房屋租金、解除之日至商铺实际腾退之日的房屋占用使用费、伍拾万元的违约金以及可能产生的逾期支付延迟金等。为避免不必要的纠纷及损失，请你（单位）慎重考虑并回复为感！”同时文件上附有手写“原件已签收（只收文件）电话176××××9164超马鲜生魏欣桐2018年10月21日”。2018年11月3日，高沛华委托孙绍国与阳光尚立公司签订合同解除协议，内容为“鉴于乙方（注：高沛华）无法在合同标的地址继续经营并已实际自动退场，为避免双方损失继续扩大，经甲乙双方友好协商一致，就2017年8月双方签订的商铺租赁合同解除达成如下协议：上述合同于2018年10月31日先行解除，并已于同日交接完毕。合同解除后涉及违约方违约责任及押金的退还等事宜，双方另行磋商，并保留各自通过法律途经追究上述事宜的权利。”此后，双方就违约责任及押金退还事宜未能协商一致，阳光尚立公司诉至法院。另查明，涉案商铺的所有权人为武汉安居工程发展有限公司（以下简称安居工程公司）。2014年3月14日，安居工程公司与阳光尚立公司签订《房屋租赁合同》，将位于武汉市江岸区临兴业大道（百步亭怡和苑602栋二层商业物业）地块上[面积为197835.41，土地使用权证号为武国用（2004）第893号]符合合同条款约定的房屋出租给阳光尚立公司用于开设社区商业项目及相关服务项目，合同租赁期限为15年。阳光尚立公司已于2019年1月23日将涉案房屋转租给其他公司并自同年5月1日开始计租。上述事实，有《商铺租赁合同》《付款清单》《函》《合同解除协议》《房屋所有权证（武房权证岸字第××号）》《证明》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：阳光尚立公司与高沛华在2017年8月19日签订的《商铺租赁合同》，合法有效。在履行期内，双方协商一致解除租赁合同，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同约定“乙方向甲方支付房屋租赁保证金370000元，……乙方未履行合同约定义务给甲方造成实际损失的或应缴费用逾期不缴的，甲方有权相应扣减保证金”“因乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方赔偿50万元的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金”因高沛华提前解除合同，致涉案商铺空置3个月（2018年11月至2019年1月），造成阳光尚立公司的部分租金损失，高沛华应向阳光尚立公司支付违约金以弥补其受到的损失。根据合同法司法解释的相关规定，本院以阳光尚立公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，依公平原则，调整违约金的标准以三个月租金为限，即376773.12元。高沛华向阳光尚立公司支付的房屋租赁保证金370000元予以抵扣后，还应支付违约金6773.12元。阳光尚立公司主张物业管理费98118元的诉讼请求，因其未在举证期届满前提交充足的证据予以证明，故本院不予支持。阳光生鲜超市系高沛华以邢九娟个人名义开办的个体工商户，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款的规定，高沛华和阳光生鲜超市（经营者邢九娟）应为共同诉讼人，但阳光生鲜超市（经营者邢九娟）并非租赁合同相对方，在本案中不应承担民事责任。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高沛华于本判决生效之日起三日内向原告武汉阳光尚立商业管理有限公司支付违约金6773.12元（376773.12元－370000元）；二、驳回原告武汉阳光尚立商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722元，公告费260元，共计4982元，由原告武汉阳光尚立商业管理有限公司负担4250元，被告高沛华负担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  丁红霞人民陪审员  贵汉利二〇一九年九月三日书 记 员  林慧娟