云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初12282号原告：张丽苹，女，1978年2月17日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。原告：张树公，男，1973年12月23日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：喻敏凤，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：姚朝庄，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明建发房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市五华区滇缅大道2589号建发曦城商业广场A座6楼601室，统一社会信用代码：91530100695684233E。法定代表人：徐金童，职务：总经理。委托诉讼代理人：卢素敏，女，1989年4月19日出生，汉族，身份证住址：福建省厦门市集美区，系公司员工，特别授权代理。被告：中信银行股份有限公司昆明分行，营业场所：云南省昆明市宝善街福林广场，统一社会信用代码：91530000727294134D。负责人：盛飚，职务：行长。委托诉讼代理人：谢孟，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：余咏丽，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张丽苹、张树公与被告昆明建发房地产开发有限公司、中信银行股份有限公司昆明分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽苹、张树公的委托诉讼代理人喻敏凤、姚朝庄以及原告张丽平，被告昆明建发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢素敏，中信银行股份有限公司昆明分行的委托诉讼代理人谢孟、余咏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽苹、张树公向本院提出诉讼请求：1、解除张丽苹与昆明建发房地产开发有限公司于2014年6月14日签订的合同备案号为：KM2014061840360的《商品房买卖合同》;2、昆明建发房地产开发有限公司向张丽苹返还商品房首付款及己还银行按揭贷款本息人民币234534元;3、昆明建发房地产开发有限公司向张丽苹赔偿商品房增值人民币60045元，并支付自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息;4、昆明建发房地产开发有限公司向张丽苹赔偿商铺租金人民币33600元，并支付自起诉之日起至实际支付之日止按800/月支付租金;5、昆明建发房地产开发有限公司向张丽苹支付违约金人民币25295.5元;6、立即解除张丽苹、张树公与昆明建发房地产开发有限公司、中信银行股份有限公司昆明分行于2014年6月14日签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》;7、判令昆明建发房地产开发有限公司向中信银行股份有限公司昆明分行归还剩余按揭贷款及利息105498.219元;8、本案的诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2014年6月14日，张丽苹与昆明建发房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定：“张丽苹购买昆明建发房地产开发有限公司开发的建发曦城购物中心第4号楼第1层95号商品房一套，规划设计用途为商业用房，房价为252955元，首付款132955元于买卖合同签订之日支付，余款向中信银行股份有限公司昆明分行贷款方式支付，昆明建发房地产开发有限公司于2015年12月20日以前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给张丽苹”。张丽苹、张树公按合同约定向昆明建发房地产开发有限公司支付首付并与昆明建发房地产开发有限公司、中信银行股份有限公司昆明分行共同签订了《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，但是至今昆明建发房地产开发有限公司并未按照合同约定的交房时间交房，并且还把张丽苹购买的该商品房擅自改造成电梯在使用，导致合同实际不能履行。原告就昆明建发房地产开发有限公司擅自变更合同约定的规划设计用途进行协商未果，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请法院依法裁决。被告中信银行股份有限公司昆明分行辩称，本案的讼争房屋的使用功能由商户转为电梯入口，系事出有因，并非被告无故恶意违约造成。被告与原告张丽萍于2014年6月14日签订了合同编号为A3-4-1层95号商品房购销合同，约定由原告以银行贷款方式购买被告开发建设的建发西城购物中心4号楼一楼95号上房屋，即本案的讼争房屋，位于项目其中一栋写字楼的一楼。房屋竣工以后，被告于2016年3月30日委托了昆明利得物业服务有限公司，通过中国邮政向原告发送了交房通知，告知其所购买的房屋于2016年3月30日已具备交房条件，可前往指定地点办理接房手续，然原告始终未前来办理接房手续。后由于讼争房屋所在项目写字楼从滇缅大道一侧进入一楼以后仅有两部电梯可供使用，写字楼租户多次反映，要求想办法解决电梯入口很少的问题。被告经过研究发现讼争房屋正处在写字楼一楼电梯旁，可作为电梯入口的改造。被告的公司员工多次通过电话请原告前来协商商铺购房合同解除事宜，但原告均称人在外地，没有时间处理房屋事宜。在此期间另一栋写字楼同类型位置的商铺被告与其购买人已经达成了解除购房合同的协议，收回了商铺，并且做了电梯入口的改造。无奈之下，被告在2017年7月4日请了上海三菱电梯有限公司云南分公司对项目两栋写字楼一楼的电梯的商户同时做了改造，其中便包括了本次讼争的房屋。改造完毕以后，被告仍积极联系原告，希望通过协商解决问题。直到2019年原告方才就讼争房屋的事宜给予沟通回复，然时至今日双方仍未达成一致。综上所述，鉴于两栋写字楼的一楼商铺改造，现已全部完毕，商铺的实际使用用途已改变为电梯入口，被告同意解除合同，然被告单方将房屋用途改变并非恶意，完全处于解决项目、写字楼、电梯使用实际困难所致，拖延至今没有与原告达成一致，也系原告前期不予接房后，处于消极对待房屋处理的态度所致，因此诚恳地恳请合议庭在查明事实的情况下，依法公正裁决，因此原告的第一条诉讼请求同意；第二条同意返还本金、利息合并进所有的违约金的部分进行综合考虑；其后的诉讼请求，我们解除完合同以后，按合同约定，我们确实应该将整个房款进行全额返还，那么在合同约定当中已经明确约定，一方单方解除合同的话需要支付合同价款10%的违约金，我方主张此违约金的支付，同意按此约定来支付违约金。被告中信银行股份有限公司昆明分行辩称，我方作为第二被告主体不适格。根据相关法律规定，本案是基于商品房买卖合同纠纷引起，我方并非商品房买卖合同纠纷当事人不属于适格的被告，即使要列为诉讼当事人，仅为第三人。第二，原告与第二被告签订的相关的借款合同及抵押合同是针对两套房产一个贷款所做的合同。在相关合同中，我方实际发放的款项为52万元。该款项具有不可分性，并非是独立于本案来处理，而且在相关诉请中，原告仅因其中一套房产剩余的款项，要求解除所有的房产，并要求返还的金额仅为十万余元，没有任何事实和法律依据。针对原告第七项诉请中的按揭贷款及利息。首先我方对金额不认可，其次请法庭明示原告，给出明确的计算方式。第六条诉讼请求我们不认可，因为我们实际发放的款项是五十二万元。在款项之中是有两套房子作为抵押，并非只有涉案一套房产。原告仅根据涉案一套房产要求解除相关的抵押合同及借款合同，没有任何事实跟法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年6月14日，原告张丽苹（乙方）与被告昆明建发房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，合同约定：1、乙方购买甲方开发的建发曦城购物中心第4号楼第1层95号商品房一套；2、规划设计用途为商业用房，房价为252955元，首付款132955元于买卖合同签订之日支付，余款向中信银行股份有限公司昆明分行贷款方式支付；3、甲方于2015年12月20日以前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方；4、逾期交房的违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90日内，甲方按照每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；5、单方要求解除本合同的需征得对方同意，否则视为违约，违约方需要向守约方承担合同总房款10%的违约金。同日，原告张丽苹、张树公向被告昆明建发房地产开发有限公司支付首付132955元，余款12万元向被告中信银行股份有限公司昆明分行贷款支付。合同签订后原告张丽苹每月向被告中信银行股份有限公司昆明分行偿还贷款。2014年6月14日，原告张丽苹、张树公（甲方）与被告中信银行股份有限公司昆明分行（乙方）签订《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》，约定甲方将位于建发曦城购物中心第4号楼第1层95号商品房一套建发曦城购物中心第5号楼第1-2层130号商品房一套向乙方抵押，乙方同意向甲方提供52万元的综合授信额度。同日，原告张丽苹、张树公（甲方）与被告中信银行股份有限公司昆明分行（乙方）、被告昆明建发房地产开发有限公司（丙方）签订《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》。2019年3月26日，被告昆明建发房地产开发有限公司就建发曦城购物中心第4号楼第1层95号商品房无法正常使用的问题向原告张丽苹发《告知函》一份，并经云南省昆明市明诚公证处公证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人有按照该协议约定全面履行的义务。本案中，首先，原告与被告昆明建发房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定的房屋已被改为电梯，事实上不能履行该合同，被告昆明建发房地产开发有限公司无法按照约定向原告交付约定房屋，故原告要求解除《商品房购销合同》(合同登记备案号：KM2014061840360)于法有据，本院予以支持。同时，三方当事人一致确认，该合同自2019年7月12日起解除，故本院予以确认。关于原告主张被告昆明建发房地产开发有限公司承担违约金人民币25295.5元。被告昆明建发房地产开发有限公司未按照约定向原告交付房屋，其系违约方，应向原告承担违约责任，故本院予以确认按照约定被告昆明建发房地产开发有限公司应承担违约金25295.50元(252955元×10%)。关于原告主张被告昆明建发房地产开发有限公司返还商品房首付款及己还银行按揭贷款本息人民币234534元。庭审查明，原告向被告昆明建发房地产开发有限公司支付首付款132955元，故被告昆明建发房地产开发有限公司应向原告返还首付款132955元。由于涉案房屋的贷款为12万元，而原告与被告中信银行股份有限公司昆明分行签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》中约定的贷款金额为52万元，原告不能举证证明涉案房屋所支付的贷款本息具体金额，故该主张在本案中不予支持，待原告将涉案房屋所还本息计算清楚后，原告可以另案主张。关于原告主张被告昆明建发房地产开发有限公司向原告张丽苹赔偿商品房增值人民币60045元，并支付自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率的利息，对此原告未提交证据予以证实该主张，同时，本院已经支持了违约金，违约金足以覆盖原告的经济损失，故本院不予支持。关于原告主张被告昆明建发房地产开发有限公司向原告张丽苹赔偿商铺租金人民币33600元，并支付自起诉之日起至实际支付之日止按800/月支付租金，基于同上理由，本院不予支持。关于原告主张立即解除张丽苹、张树公与昆明建发房地产开发有限公司、中信银行股份有限公司昆明分行于2014年6月14日签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》;由于涉案房屋的贷款为12万元，而原告与被告中信银行股份有限公司昆明分行签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》中约定的贷款金额为52万元，原告另一房屋正处于贷款阶段，故原告的该请求本院不予支持。关于原告主张判令昆明建发房地产开发有限公司向原告归还剩余按揭贷款及利息78506元，对此原告未提交证据予以证实该主张，故该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告张丽苹与被告昆明建发房地产开发有限公司于2014年6月14日签订《商品房购销合同》(位于建发曦城购物中心第4号楼第1层95号，合同登记备案号：KM2014061840360)自2019年7月12日起解除；二、被告昆明建发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张丽苹返还房屋首付款人民币132955元；三、被告昆明建发房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告张丽苹支付违约金人民币25295.5元；四、驳回原告张丽苹、张树公的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8185元，减半收取为4092.5元，由原告张丽苹、张树公负担2681.4元，由被告昆明建发房地产开发有限公司负担1411.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 桂 欣二〇一九年九月三十日书记员 王颖煜