江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初17178号原告：张敏芳，女，1961年6月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱晔萍，女，1988年2月18日出生，住上海市浦东新区，系原告张敏芳的女儿。委托诉讼代理人：梁俞申，上海浦望律师事务所律师。原告：张惠娣，女，1963年9月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：梁俞申，上海浦望律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文君，上海浦望律师事务所律师。被告：张峰，男，1966年4月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张顺芳，女，1953年11月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张一冰，男，1981年8月9日出生，住上海市静安区，系被告张顺芳的女婿。原告张敏芳、张惠娣与被告张峰、张顺芳共有纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2019年11月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，组成合议庭于2020年5月7日、2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告张敏芳（参加第一、二次庭审）及其委托诉讼代理人钱晔萍（参加第一次庭审）、原告张惠娣（参加第一、二次庭审）、两原告共同委托诉讼代理人梁俞申（参加三次庭审）、被告张峰（参加三次庭审）、张顺芳（参加三次庭审）及委托诉讼代理人张一冰（参加三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告张敏芳、张惠娣向本院提出诉讼请求：1、判令江苏省昆山市房屋归被告张峰、被告张顺芳共同所有，由两被告向原告张敏芳支付房屋折价款90万元，两被告向原告张惠娣支付折价款90万元(房屋总价暂计400万元)；2、诉讼费用依法承担。在审理中，原告张敏芳、张惠娣明确其诉请1中要求折价款均分，之前写的90万元是暂计，或者要求对涉案房屋进行拍卖，对拍卖变卖的价款两原告各取四分之一。事实和理由：原被告系姐弟关系，四人计划集中养老，便于2011年1月共同出资购买了昆山市别墅房屋，产权登记在原被告四人名下。涉案房屋的购房款、房屋整体装修款、购置公用家具费用、以及支付各类费用等均系原被告共同承担。涉案房屋购买之后，被告张峰长期居住在房屋中，种地、养鸡、养鸭、养狗，聚集闲杂人打麻将等等，无视姐姐们的意见。两原告在购买涉案房屋后前往居住的时间屈指可数，即便前往涉案房屋也受到被告张峰及其家人的冷眼相待，言语中带着怨言和指责。两原告根本无法行使对该房屋的正常使用权。据此，原告自2016年起便多次向被告张峰提出由被告张峰将两原告的份额回购，被告张峰虽口头同意但一直没有付诸行动。现原被告姐弟关系出现裂痕，集中养老的目的不能实现，涉案房屋共有基础不复存在，且两原告剩余存款也不足以支持日后的老年生活，故特向贵院主张分割涉案房屋。现原告根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张峰辩称，被告认为两原告诉讼请求有违法律之规定，并有捏造不实之词，法院应不予受理，理由如下：一、2011年1月，原被告姐弟四人，购得锦江花园X号别墅，用于集中养老之说，被告认可。集中养老不是在经济上的集中，姐弟间没有书面约定，即使在同一屋檐下，各自经济还是独立的，所以两原告存款的多少和经济不能支持日后的老年生活说法与本案无关。被告认为迄今为止四人的养老计划还没有正式实施(被告还在法定工作期内)，更谈不上集中养老已经结束，根据《民通意见》第八十九条之规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部份共有人擅自处分共有财产的，认定无效。二、两原告提供的产证登记证，明确共有情况是共同共有，(见原告附件产权证)。根据《物权法》第九十五条规定：共同共有的不动产，共同享有所有权。第九十七条规定：处分共同共有不动产，应当全体共同共有人同意。现被告明确表示不同意两原告处分房产，要求维持原状。被告日后还需该房进行养老。三、两原告提及房屋实际由两被告占有使用，两原告根本无法行使对该房屋的正常使用，纯属捏造事实，且与本案无关。综上所述，两原告的诉讼请求，既无证据支撑，又无法律支持，由请法庭给予公正的判决。另补充从2013年7月份至今，两原告从未承担过涉案房屋的物业费。被告张顺芳辩称：本人与原告系同胞姐妹。原告与被告张峰因涉案房产在使用中多次发生纠纷，本人劝解不成，但从未侵犯原告的权益，原告的诉讼请求本人不接受。昆山市别墅房屋，原告、被告四人均有四分之一产权，并且各自办理了房产与土地权利证明，在各自养老中确实满足了需求，原告要求本人承付的房屋折价款诉求不接受。原告围绕诉讼请求提供了不动产登记簿查询记录、房屋产权证及土地使用权证、Ems特快专递底单、告知函及签收结果查询、录音光盘等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告张敏芳、原告张惠娣、被告张峰、被告张顺芳系亲姐弟关系。被告张顺芳系大姐、原告张敏芳系二姐、原告张惠娣系三姐，被告张峰系弟弟。四姐弟于2011年1月共同出资购买了昆山市别墅房屋，产权登记在原被告四人名下。四人各持有一本房屋所有权证及国有土地使用权证。房屋所有权证号分别为昆房权证锦溪字第**，XXXXX，XXXXX，XXXXX。所有权证登记的共有情况为共同共有。四人陈述涉案房屋购房总价是130万元，原被告每人出资32.5万元。涉案房屋购买后，由被告张峰负责装修，装修费用由四人平摊。被告张峰认为其花费的人工和精力最多。关于购买涉案房屋的初衷，两原告认为一方面是投资，另一方面是度假养老。原告张敏芳还认为当时其不想购买涉案房屋，迫于另外三位的压力，最后才出资参与购买涉案房屋。被告张峰认为，当时买房的目的就是为了养老，没有投资的想法。被告张顺芳也认为购房的目的为了养老。关于涉案房屋的使用情况，原告张惠娣陈述：“房屋从购买到现在，我总共就去过十来趟，最近几年都没有去过，我丈夫就去过一趟，受到了被告的嘲讽就再没去过”。原告张敏芳陈述：“刚买的时候，有的时候周末去去，但也没有去过几趟，去之前还要向被告张峰打招呼，房屋主要由被告张峰在使用，2018年9月份后就没去过”。被告张峰陈述：“原告张惠娣确实很少去，那是她自己的事情。原告张敏芳购买之后在双休、节假日是经常去居住的。2019年以前我是经常居住在涉案房屋内的，今年由于带小孩，我也只来了三四次”。被告张顺芳陈述：“从房屋装修完后，我们仅有双休或节假日偶尔过来住一住，一直至今”。另查明，原被告购买涉案房屋时候关于房屋是属于共同共有还是按份共有未进行书面约定，关于涉案房产是否可以进行分割也未有明确约定。原被告系亲姐弟关系，原被告各自组建家庭生活，未在在一起共同居住生活。关于分割的方案，庭审中，对于将涉案房屋归原告方或被告方所有，并由取得房产所有权的一方给另一方适当的补偿的方案，原告同意该方案，但不同意获得房屋所有权，对于对方取得房屋所有权给原告的补偿金额方面可以再协商。被告张顺芳不同意购得原告的所有权份额，支付房屋对价。被告张峰表示可以考虑购得两原告的所有权份额，具体金额可以再沟通，如果谈不成，还是不同意分割。两原告主张被告张峰购得两原告的所有权份额，应分别支付两原告各80万元对价。被告张峰不同意，表示只能支付两原告每人55万元，超过该金额，就不同意分割。另外，庭审中，原被告均不同意通过竞价的方式取得所有权并支付对方相应对价，也不考虑协商将房屋出售给第三方并将取得的价款按约定分配或平分。本院认为，共有人约定不得分割共有不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人由重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者重大理由需要分割时可以请求分割。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有分为两种，一种为共同共有，一种为按份共有。共有关系的判断以当事人之间的约定为前提，有约定的按照约定划分。没有约定或者与约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。原被告之间对房屋的共有关系并没有书面约定。原被告系姐弟，具有家庭关系，且所有权证登记的共有情况为共同共有，故本院认为原被告对涉案房屋属于共同共有。但原被告已各自组建自己的家庭，原被告之间并不存在亲属法或者其他法律规范项下共同生活之法律依据，及姐弟关系的存在并非是当事人须保持共同共有关系的基础。同时两原告对于涉案房屋使用率并不高，主要是由被告张峰在居住使用，在当事人的谈判中，可以看出双方之间已相互不信任，相互指责，相互之间已不能达成继续维持现状的协议，相互矛盾较大，实际不宜共同生活。因此，原告向法院起诉要求分割具有合法理由，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。涉案房屋属于不可分割物，原被告均不同意通过竞价的方式取得所有权并支付对方相应对价或协商将房屋出售给第三方并将取得的价款按约定分配或平分。原被告关于被告支付价款取得房屋所有权的协商，也未能达成一致意见。在当事人协商不成的前提下，本院认为可以通过拍卖或者变卖的的方式在取得房屋的拍卖或变卖价款后，由原被告对拍卖或变卖价款进行分割。在共有共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按照协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小、适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。本案原被告没有协议约定如何对涉案房屋进行分割，但几方购房出资额相同，装修虽由被告负责，花费人力精力较多，但装修费用也由四人平摊，本院认定应按照等分原则处理，即由原被告四人各占四份之一的份额。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：原告张敏芳、原告张惠娣、被告张峰、被告张顺芳四人在本判决生效后十日内相互协助申请拍卖或变卖四人所有的位于昆山市别墅（房屋所有权证号分别为昆房权证锦溪字第**，XXXX，XXXX，XXXX），对于拍卖或变卖所获价款，原被告四人按照各占四分之一等分原则进行分配。案件受理费21000元，由原告张敏芳负担5250元、原告张惠娣负担5250元、被告张峰负担5250元、被告张顺芳负担5250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  顾家祥人民陪审员  张晓美二〇一九年九月二十七日书 记 员  朱晓磊