广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终773号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邹修会，女，1969年9月5日出生，汉族，住四川省高县。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：北海市逢时实业开发有限公司，住所地北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：黄建辉，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：钟军辉，行长。 委托诉讼代理人：黄伟，男，1987年4月4日出生，汉族，住合浦县，该公司员工。 上诉人邹修会因与被上诉人北海市逢时实业开发有限公司（下简称逢时公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（下简称工行云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院于2019年1月14日作出民事判决。向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹修会上诉请求：一、撤销北海市银海区人民法院（2018)0503民初966号民事判决书，驳回原审原告的一切诉求。二、撤销2016年12月04日签订的《商品房买卖合同》（预售）合同为无效合间。三、确认2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）合同为有效合同，不能解除。四、依法判决逢时实业开发有限公司承担违约、赔偿责任（从2017年1月12日起至本案判决日止），费用另算，并由逢时实业开发有限公司承担本案一切费用。事实和理由:一、上诉人是通过广西富腾房地产代理公司（以下简称富腾代理公司）进行的购房交易,确立的买卖合同关系。合同中本人的签字笔迹和指纹均与富腾代理公司签约所为，上诉人从未和逢时公司任何工作人员坐在一起签约。一审法院对此案事实认定错误，一审法院没有确认上诉人提出的证据和证言，适用法律不当。合同法第五十二条规定有下列情形的合同无效:(一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益。(二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。(三）以合法形式掩盖非法目的的。(四）违反法律、行政法规的强制规定。所以一审法院判决此合同解除没有法律依据。二、上诉人购房是依据2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》（预售>合同的规定执行。是按照国家行政法规按揭贷款的强制性要求，实施了30%首付款一次性支付，而房屋单价和总价是按照文件要求的限价，及银行的准入价实施的，并得到工商行北海市分行的回访认证，所以70%的房贷银行按时下达。全部房款以转入银行的监管账号。逢时公司告上诉人所欠房款系伪造，并无事实和依据（一房4价)。2017年1月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）合同为北海市房产交易中心备案合同是真实的，合法有效的。一审法庭判决上诉人违约欠房款没有事实和法律依据，应予撤销。三、请求二审法院查明事实，判逢时开发有限公司承担违约责任，按合同规定正式履行交房手续、办理房屋产权过户手续。 逢时公司辩称：诉人的上诉理由与其的行为自相矛盾，上诉人认为是与中介公司买的房，与逢时公司没有法律关系，但在一审时却对逢时公司提出反诉，两者相互矛盾。上诉人还混淆了代理人和委托人的关系，上诉人在其反诉状中已明确“富腾代理公司”是中介代理商，代理逢时公司售房，房屋买卖合同关系的主体显然是逢时公司；上诉人存在不按约定支付首付款及欠银行按揭款导致逢时公怀承担还款责任的两方面根本性违约行为，故逢时公司主张解除房屋买卖合同关系合法有据；上诉人没有按合同第八条的约定支付完首付款，构成根本性违约，被上诉人有权根据合同的约定解除商品房买卖合同关系。上诉人支付的所谓“首付款”实际上是一个走帐过程，上诉人先将其银行卡交被上诉人暂时持有，再由被上诉人安排的员工将款打入上诉人的帐上，随后再将款打回被上诉人的帐上，完成一个首付款支付的流程，以便上诉人办理银行贷款。这本来是为解决上诉人资金不足而采取的一个对上诉人有利的方法，但却被其恶意利用，上诉人并没有实际支付首付款。 工行云南路支行陈述：其对上诉人与被上诉人之间的相关操作不清楚。 逢时公司向一审法院起诉请求：一、解除原被告于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告支付原告违约金125468.6元；三、被告归还原告垫付给第三人的款项13951.52元及违约金500元（暂定额，以相应的欠款时段金额为基数，按日万分之五自2017年12月28日起暂计至2018年5月25日，以后另计），共计14451.52元；四、解除原被告于2017年1月12日签订的向房地产交易中心提交的《商品房买卖合同（预售）》，被告协助原告办理撤销预售备案登记编号为201701120581的预售合同登记备案手续；五、被告支付原告律师服务费4300元。 邹修会向一审法院反诉请求：一、撤销原被告于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）合同》，为无效合同；二、撤销原、被告于2017年1月12日签订的向房地产交易中心提交的《商品房买卖合同（预售）备案合同》为无效合同。 一审法院判决：一、解除原告北海市逢时实业开发有限公司与被告邹修会于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2-2-2702）；二、被告邹修会向原告北海市逢时实业开发有限公司支付违约金（具体计算方式如下：按照合同总价款627343元从2017年12月28日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的计至实际支付之日止）；三、被告邹修会向原告北海市逢时实业开发有限公司归还垫付款13951.52元；四、被告邹修会向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师服务费4300元；五、解除原告北海市逢时实业开发有限公司代被告邹修会与原告北海市逢时实业开发有限公司于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048061）；六、被告邹修会于本判决书生效之日起十日内协助原告北海市逢时实业开发有限公司办理注销北海市广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2幢2单元2702号商品房预售合同登记备案（备案合同编号：YS00048061、登记编号：201701120581）；七、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告邹修会的反诉请求。 二审期间，邹修会向本院提供如下新证据：1.个人借款凭证，证明其向银行申请的贷款已转入逢时公司帐户；2.房屋交易与产权档案查询证明，证明案涉商品房已登记在其名下，其是房屋产权人。逢时公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为无法证明上诉人的主张，案涉商品房仅是备案登记，并不代表权属已变更。工行云南路支行对上述证据没有异议。本院认为，各方当事人对上述证据的真实性均没有异议，对其关联性本院综合其他证据予以认定。 邹修会对一审判决认定的事实提出如下异议：1.其没有与逢时公司签订过借款合同书，逢时公司并没有提供借款给其，一审认定双方签订借款合同不当。2.其已还了11个月的房贷，因逢时公司一直没有交房故其不再归还贷款。其曾找过银行，向银行提出相应的申请，银行已同意等房子的问题解决后再继续还贷。本院认为邹修会的异议1与本案证据不符，异议2没有提供相应证据证明，本院均不予采信。 逢时公司对一审判决认定的事实提出如下异议：一审判决认定逢时公司向邹修会出具的两份《收据》收到邹修会房款合计206016元不当，该收据是出于办理按揭贷款需要开具，原件由逢时公司保管，并没有交给上诉人。本院认为，一审判决表述并无不当，对逢时公司不予采纳。 二审查明的事实与一审判决查明的事实相同，对一审查明的事实予以确认。 本院二审另查明，上诉人与被上诉人于2016年12月4日签订一份《借款合同书》，约定：上诉人购买被上诉人位于北海市交汇（逢时.海景广场）2栋2单元2702号房，建筑面积共86.53平方米，商品房单价为人民币7250元/平方米，总价款为627343元；被上诉人于2016年12月4日借款200343元给上诉人，上诉人于签订本合同之日支付房款10000元，余款200343元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内上诉人付清65171元，银行放款当日起算，10个月上诉人付清105172元，余款417000元上诉人通过银行贷款方式一次性支付给被上诉人；上诉人未能在上述约定期限支付房款，每逾期一日，乙方应按房价总额的千分之二向被上诉人支付违约金，逾期十日以上，被上诉人有权解除本合同，不予退还此前上诉人已支付的房款，同时上诉人无条件将商品房退还给被上诉人。还查明，上诉人于2016年12月4日、12月14日、12月25日分别向被上诉人支付10000元、50000元、156061元，被上诉人在汇款日均向上诉人出具了相应的《收款收据》。 本院认为，上诉人与被上诉人于2016年12月4日订立《商品房买卖合同（预售）》、于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》，其中第二份合同系为前往不动产登记部门办理网签手续而签订。该两份合同虽然存在不同价款和付款方式的约定，但结合被上诉人提交的借款证据，双方订立的真实意思的合同是首付款先交1万元，其余首付款待银行按揭贷款放款后再按约定支付。这种被称为“万元首付购房”的行为，违反了国家关于房地产市场调控政策的相关规定，具有较大的风险性，极易造成房产交易上的不稳定性和诉讼风险。本院并不鼓励购房者采取该形式与开发商签订购房协议，但从维护购房交易的稳定性出发，在本案中不宜轻易认定合同无效。据此，本院认定第一份合同是双方当事人的真实意思表示，但第二份合同是为了办理网签及后续的银行贷款所代签，是否构成行政管理上的违规网签以及对商业银行的不诚信贷款申请，不属于本案审查的范围，应交由相关的不动产登记部门和银行认定，并由相关人员承担因此产生的法律责任。故本院确认第一份合同为双方当事人真实意思的表示，并以第一份合同为本案实体裁判的依据。一、二审被上诉人和上诉人提供的证据显示，上诉人于2016年12月4日、12月14日、12月25日分别向被上诉人支付10000元、50000元、156061元，被上诉人在汇款日均向上诉人出具了相应的《收款收据》。对于上述付款，被上诉人主张上诉人实际只支付首付款1万元和贷款417000元，2016年12月14日、12月25日共支付的206061元是为办理贷款进行的银行流水走账，上诉人没有实际支付该笔款给被上诉人，并提交《借款合同书》一份。本院认为，本案中，案涉款项进入到上诉人银行账户立即转给被上诉人银行账户的行为，因无证据表明资金来源具有非法性，按照金钱属于种类物的特性，无论该款项是被上诉人主张的依照《借款合同书》所约定的借款还是上诉人主张的自筹资金，上诉人所转出的资金已与第一份合同约定的首付款余款（除1万元以外的款项）接近，并与第二份合同约定的首付款一致。且本案的案由为商品房预售合同纠纷，本案审理的法律关系是商品房买卖关系，借款法律关系并不是本案的审理范围，被上诉人如认为上诉人未按《借款合同书》的约定支付除1万元以外的其余首付款，应另行协商或另案诉讼解决，不宜在商品房买卖合同法律关系中同时解决借款纠纷。根据被上诉人2017年1月12日代签的《商品房买卖合同（预售）》记载，案涉商品房的首付款为206016元，上诉人二审提供的证据证明其已向被上诉人支付上述约定的首付款，已具备支付首付款办理后续手续的条件。上诉人已按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付首付款，即便出现已付款项与第一份合同约定的金额不一致，而与第二份合同约定的首付款一致的情况，但对于该两份合同的首付款资金差额，双方当事人均有过错，且不属于上诉人根本违约的情形，故被上诉人起诉解除《商品房买卖合同（预售）》没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人起诉上诉人归还其垫付给工行云南路支行的按揭款13951.52元及律师费4300元，并提供了相应的证据，一审法院依据第一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，判决支持被上诉人的该两项诉讼请求依据充分，本院予以维持。其余诉讼请求因不存在上诉人根本违约的情形，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初966号民事判决书第三项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初966号民事判决书第一项、第二项、第五项、第六项、第七项； 三、驳回被上诉人北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行的则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费3184元、公告费520元，合计3704元，由上诉人邹修会负担370元，被上诉人北海市逢时实业开发有限公司负担3334元；二审案件受理费3184元，由上诉人杨海负担318元，被上诉人北海市逢时实业开发有限公司负担2866元（一审案件受理费和公告费3704元被上诉人北海市逢时实业开发有限公司已预交，超出应负担部分由一审法院予以退回，上诉人邹修会应负担部分在本判决生效之日起7日内向一审法院交纳；二审案件受理费3184元上诉人邹修会已向本院预交，超出应负担部分由本院退回给邹修会，由北海市逢时实业开发有限公司负担部分在本判决生效之日起7日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审 判 长  田少红 审 判 员  文 全 审 判 员  何能媛 二〇一九年九月二十九日 法官助理  庞晓湖