江西省奉新县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0921民初695号原告：林秀英，女，1948年3月7日出生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：胡永强，江西秦风律师事务所律师。执业证号：13601201810043588。（特别授权）被告：江西省影川房地产开发有限责任公司，住所：江西省宜春市奉新县冯川镇仲尧路（森林公园内）。统一社会信用代码：91360921772389722D。法定代表人：胡龙云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘卫平，江西华邦律师事务所律师。执业证号：13601201710522908。（一般代理）委托诉讼代理人：程芳芳，江西华邦律师事务所实习律师。证号：36001903210017。（一般代理）原告林秀英（以下简称原告）与被告江西省影川房地产开发有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林秀英的委托诉讼代理人胡永强、被告江西省影川房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘卫平、程芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秀英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已经支付被告的购房款26万元；3、判令被告赔偿原告损失1192000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告和被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于******森林公园综合住宅小区建筑面积共242平方米的住宅一套，支付购房款26万元整。原告交付购房款后，被告于2006年4月18日出具收款收据。其后，建筑项目在2008年停工，被告无法交付房屋。直至2017年5月，被告又重新复工，但仍未交付。2018年3月，原告发现该别墅已被拆除，遂多次与被告协商沟通，无果。综上，被告未履行商品房买卖的行为致使合同目的无法实现，且其拒绝与原告协商。为维护原告的合法权益，特诉至法院并提出前列诉讼请求。被告江西省影川房地产开发有限责任公司辩称，一、影川公司与被答辩人林秀英签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，且该《商品房买卖合同》多处不符合正规备案商品房买卖合同格式，且未在奉新县协调办登记，真实性存疑。首先，正规经房管局备案的《商品房买卖合同》首页出卖人及项目建设依据栏处均是采用刻印的方式填入，而本案合同系采用手写填入的方式，不符合本案合同形式要件。其次，该合同首页加盖的奉新县房地产管理局方章长度宽于正规房管局的方章。最后，根据合同第二十二条约定“本合同连同附件一式五份，出卖人壹份，买受人壹份，县房管局产权监理处壹份，县房屋商品化办公室，县土地管理局各壹份”。但答辩人经向房管局和其他部门调查核实，该合同并没有在房管局予以备案。其次，该合同也没有附正规商品房买卖合同所附的购买房屋的平面图，形式欠缺。而根据林秀英提供的商品房买卖合同，所购买的房屋面积为242平方米，购买所依据的规划证号为“奉建规字（2005）78号”。根据该规划证，所规划的均系超过500多平方的别墅，根本不存在林秀英所购买的242平方的小户型。此外，在影川公司原股东多轮变动，公司无人经营的情况下，2008年与2009年，奉新县政府专门成立了协调办，统一处理影川公司所发生的债权债务纠纷，所有与影川公司有关的债权债务均在奉新县人民政府协调办进行登记。新接任的影川公司股东均对已登记的债权债务进行了一一处理，而林秀英并没有在奉新县人民政府予以登记，其合同的真实性存疑。基于上述事实，可以得出，该《商品房买卖合同》原就系空白合同，是事后进行填增内容，不符合备案合同的形式要件，并未在房管局予以备案，不是规划证所列户型和面积，也未在奉新县政府协调办登记，真实性存疑。即使是真实的，双方也并没有按该合同进行实际履行。二、林秀英仅提供了收款收据一份，无相应交款银行凭证，不能得出其已向影川公司支付了全部的购房款。本案涉案购房款多达26万元，林秀英缴纳的该购房款系一次性采用现金的形式缴纳，明显不符合常理。按一般交易习惯涉及如此大金额，当事人应采用转账的方式支付。故，林秀英除了提供收款收据，仍应提供相应的银行流水或取现记录流水予以印证。否则就应由其个人承担不利后果。三、即便该《商品房买卖合同》有效，该《商品房买卖合同》也系因政府规划调整行为导致无法履行，而非影川公司过错。事实上，2007年11月20日，奉新县建设局向“影川公司”发出了关于“*******森林公园综合建设开发项目规划设计方案”进行调整的通知，通知内容为需重新对原规划设计方案调整。导致影川公司与林秀英签订《商品房买卖合同》将不能进行建筑。2016年6月25日，奉新县人民政府县长办公室会议同意了县国土局提交的**项目闲置土地拟处理方案，将东方威尼斯项目由原115亩点状建设用地置换为117.82亩集中连片建设用地，即影川公司根据原点状建设用地进行的设计方案及规划均要进行重大调整，其中就包括影川公司与林秀英签订的商品房买卖合同中的土地。2017年6月12日，奉新县发改委向影川公司发出了关于影川公司……项目备案的批复，准予了备案。因此，鉴于奉新县人民政府，影川公司原先的******森林公园项目事实上已经无法实施，项目规划已做调整，土地证也已注销。之前影川公司办理的东方威尼斯温泉森林公园综合住宅开发项目的建设工程规划许可证等证件已经失效了。该《商品房买卖合同》也已无法继续履行。为此，涉案土地即由奉新县人民政府予以收回。影川公司才根据新的规划要求对遗留现场房屋进行相应的拆除工作。因此，导致与林秀英合同目的无法实现的原因不是影川公司，而是县政府规划调整。四、林秀英主张的损失没有事实与法律依据，不应得到支持。首先，导致涉案《商品房买卖合同》的合同目的无法实现原因如前所述并非是影川公司，而是因政府规划调整。责任和过错均不在影川公司，影川公司不存在任何违约行为，也就不存在需向林秀英赔偿损失的事实与法律基础。根据《民法总则》第一百八十条第一款“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。影川公司不应承担民事责任。其次，在项目规划调整后，林秀英在其知道项目停工的当时2008年就可以依据《商品房买卖合同》的规定向影川公司主张解除合同，以达到防止损失扩大的目的。但其在过后的十余年才向影川公司主张解除合同并要求参照按十余年后的可得利益主张损失明显违反规定。依据合同法第一百一十九条减损规则“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在项目规划调整停工后，林秀英没有采取适当措施致使损失扩大，该扩大的损失不得主张赔偿。故其主张的可得利益损失没有任何法律依据。最后，损失应当是实际遭受的损失，且林秀英并未提交相应的证据证明其遭受损失的大小。应由其承担举证不利的后果。综合以上事实，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法予以裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提交商品房买卖合同一份，用于证明原告与被告的权利义务关系。被告经质证后认为，对该证据的真实性无异议，但合同的形式与房管局备案的合同形式有如下差别：１、按房管局备案的形式是刻印的方式填入，而合同采用的是手写填入的方式，不符合备案合同的形式要求；2、这份合同没有在房管局备案，并没有实际履行。本院认为，被告对该合同的真实性未提出异议，仅对合同是否系房管部门的制式合同提出质疑，而房管部门提供的制式合同只是出于监管需要，在房屋买卖行为中，是否使用房管部门提供的制式合同来签订房屋买卖合同不受购买者控制，购房者没有义务鉴别合同的真伪，故本院对合同的效力予以认定。（二）原告提供收款收据一份，用于证明原告向被告支付了26万元。被告经质证后认为，对收款收据的真实性无异议，但不能得出原告已经向被告交付了26万元，原告应提供款项支付凭证予以佐证。本院认为，被告对于收款收据的真实性无异议，本院予以确认。结合原告提供的商品房买卖合同，两者能够相互印证，形成完整的证据链，故本院对该证据的合法性、关联性予以采信。（三）被告提供影川公司工商信息一份，用于证明影川公司法定代表人变更情况，其中没有就原告的债权债务进行交接，说明不存在该债务，即使有，也说明已经由原股东处理完毕。原告经质证后认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，登记的均系公司股东等相关情况的变更，并没有涉及到债权债务的交接问题，不能达到被告方的证明目的。本院认为，该证据仅能反映被告的历年工商变更信息，并不能直接反映是否存在债务问题，故对原告的抗辩主张予以支持。(四)被告提供原土地证、规划证（已收回）及新土地证，新规划证（均系复印件）；关于对“******森林公园综合建设开发项目规划设计方案”进行调整的通知；2016年6月25日奉新县人民政府办公室会议记录摘要、《关于江西省影川房地产开发有限责任公司华林春天项目备案的批复》、《关于江西省影川房地产开发有限责任公司原115亩土地使用权证收回及注销情况说明》；用于证明原影川公司合法取得了奉国用（2005）第A1050329号土地及奉国用（2007）第A1050446号土地的使用权，以及相应的规划许可证奉建规字（2005）78号。奉新县政府于2007年调整规划后，收回影川公司原土地，置换新建设用地，被告公司接到奉新县建设局出具的关于对“东方威尼斯温泉森林公园综合建设开发项目规划设计方案”进行调整的通知后，停止了相关的工作，致使项目一直处于停滞状态，直至2016年6月，县政府才同意了国土局提交的**项目闲置土地拟处理方案，导致无法履行的原因不在于被告，被告没有任何过错。原告经质证后认为，被告未提供证据原件，对真实性、合法性提出异议，且该证据不能证明土地的收回是政府方面的原因，反而印证了当时原告在购买房屋时是有理由相信被告能够交付房屋的。据原告了解，因为被告在项目通过以后十余年当中都没有启动该项目，所以导致政府作出了相应调整。被告是存在过错的。本院认为，虽然被告并未提供证据的原件，但结合已生效（2017）赣0921民初1228号民事判决书，对被告所主张的相关事实予以认定，对证据的关联性不予采信。（五）被告提供32户银行结清账单，用于证明原已在奉新县协调办登记的与影川公司存在债权债务的相关人员，影川公司都依据合同的约定，对其债权债务都进行了相应的处理，都已解决，不存在还有其他债权债务纠纷。原告经质证后认为，对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议：通知书上明确写明“建设银行处理的是徐海升等32位个人住房贷款欠款事宜，并没有涉及到其它的债权债务关系”，不能因此证明被告就不存在其它债权债务纠纷，且根据我方了解，在协调办登记的均系工程款和农民工工资欠款问题，并没有涉及到其它的债权债务。本院认为，原告对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信；但该证据仅能证明中国建设银行股份有限公司奉新支行与被告之间曾因徐海升等32位客户未缴纳个人住房贷款问题产生纠纷，无法达到被告的证明目的，故本院对该证据的关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，原告(买受人)与被告（出卖人）就购房事宜达成合意并签订《商品房买卖合同》一份，该合同载明：“……第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于***森林公园内编号为A0329的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为奉国用（2005第A1050329）。该地块土地面积为50万㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2005年6月7日至2055年6月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名*******森林公园综合住宅小区。建设工程规划许可证号为奉建规字(2005)78号。施工许可证号为3622260508104401。……。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的第4-19幢01号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3.4m，建筑层数地上叁层，地下/层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共242平方米，……。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米1074.38元，总金额(人民币)贰拾陆万整。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款。1、一次性付款合同签订之时支付￥260000，买受人在任何情况下不得要求退款。……。第八条交付期限出卖人应当在2008年4月18日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。该合同落款出卖人为被告（捺印）法定代表人：黄慎（捺印）买受人：林秀英(捺印)”。2006年4月18日，被告向原告出具收款收据一份，内容为：“交款单位林秀英收款方式现金人民币（大写）贰拾陆万元整￥260000收款事由4-19-01号双拼别墅房款（B4房型）2006年4月18日程艳被告捺印”。经确认，“黄慎”曾任职被告的法定代表人至2007年12月份，被告内部先后经历过多次股东变更及法定代表人变更。根据已生效的（2017）赣0921民初1228号判决书，可以确认以下事实：1、2005年6月17日被告取得冯川镇仲尧路的国有土地使用证，2005年6月29日被告取得奉新县森林公园旅游综合开发项目的建设用地规划许可证，2005年7月29日被告取得东方威尼斯温泉森林公园综合住宅开发项目的建设工程规划许可证，2005年8月10日被告取得东方威尼斯温泉森林公园综合住宅开发项目的建设工程施工许可证，2005年11月1日被告取得东方威尼斯金地印象山庄的商品房预售许可证。2、2007年11月20日奉新县建设局向被告发出了关于“******森林公园综合建设开发项目规划设计方案”进行调整的通知，该通知内容为需重新对原规划设计方案进行调整。被告接到通知后立即对原方案中独立、双拼、联排住宅调整为多层多户型住宅，待新方案经审查同意后，方可办理有关建房规划、施工报批手续。3、2011年7月18日奉新县国土资源局向被告发出了一份有关森林公园项目用地情况告知书【奉国土告字（2011）第35号】，内容为，被告于2005年5月20日通过挂牌方式竞得奉新县城森林公园地块国有土地使用权，并于2005年6月6日与奉新县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》。2007年7月起，被告在已投资额占总投资额不足25%的情况下，未经批准中止开发建设已满4年，根据《闲置土地处置办法》第二条第二款之规定，被告的行为属闲置土地的行为。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，被告取得的房地产用地，不得转让。被告单位或股东转让或变相转让该房地产开发项目土地使用权的行为，均为无效行为。一经发现奉新县国土资源局将依法追究相关责任人责任。鉴于被告该房地产开发项目的土地使用权均已被司法机关查封、冻结，现告知被告在有关纠纷案件未解决前，不得开工建设。4、2016年6月25日奉新县人民政府县长办公会议摘要中显示奉新县人民政府办公会议原则同意县国土局提交的**项目闲置土地拟处理方案，依照《闲置土地处置办法》第十二条第五款规定，按等价置换原则，将东方威尼斯项目原115亩点状建设用地置换为117.82亩集中连片建设用地，其中预留10亩土地待被告处理好自身债权债务问题后，再行供应。县国土局负责依法依规办理土地置换手续。会议要求，要准确界定置换后的土地面积，严格规划建设管理，确保地上建筑风格同城市建筑风格协调一致、相得益彰。5、2017年6月12日奉新县发展和改革委员会向被告发出了关于被告华林春天项目备案的批复，准予备案，项目名称为奉新县“华林春天”住宅项目，项目建设地点为奉新县城西森林公园，被告在项目开工前凭此通知到环保、建设、国土、房管、城管等部门办理相关手续，落实建设条件，项目建设要严格按照环保、安全设施与主体工程“三同时”的要求进行。现原告以被告无法履行合同约定的义务为由，要求解除合同，并提出前列诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告依约向被告支付26万元购房款。现因被告已无法按合同约定交付房屋，导致合同目的无法实现，故对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然被告对收取原告交付的购房款26万元提出质疑及主张该款已经处理，但根据原告提供的《商品房买卖合同》及《收款收据》，两者能够相互印证，形成完整的证据链，足以证实被告收到原告的上述购房款，故对于原告要求被告返还已支付的购房款26万元的诉求，本院依法予以支持。被告违反合同规定，在合同约定交房时间内未如期交房，特别是原建设规划已作改变，现项目名称为奉新县“华林春天”住宅项目，导致合同目的无法实现，对此，被告应当承担违约责任。至于原告主张以现行房价计算违约损失共计1192000元的诉求是否合理的问题。一方面，原、被告所签订的《商品房买卖合同》对被告逾期交房的违约责任已进行了约定。另一方面，原、被告于合同中约定交房日期为2008年4月18日，被告迟延履行合同义务已达11年之久，虽然逾期交房及无法交房的违约责任在于被告，但由于原告未及时采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担相应责任。故原告要求按今日当地房地产市场价值计算其损失，并不合理，本院不予支持。对原告的违约损失如何计算的问题。原、被告在《商品房买卖合同》第九条中约定了出卖人逾期交房的违约责任，该条款规定了自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，虽然合同已无法实际履行，但双方约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法可以认定。因此，原告的损失可自2008年4月19日起，以26万元为本金，按日利率万分之5计算至2019年4月1日即521950元（260000元×5÷10000×365天×11年），其后顺延计算至还清款时止；对于原告主张的超出部分损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告林秀英与被告江西省影川房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告江西省影川房地产开发有限责任公司应于本判决书生效之日起二十日内向原告林秀英返还购房款260000元并向原告林秀英支付违约损失521950元（已按日利率万分之5计算至2019年4月18日，其后损失顺延计算至还清款时止）；三、驳回原告林秀英的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17868元，由原告林秀英负担7623元，由被告江西省影川房地产开发有限责任公司负担10245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费17868元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期未缴纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长 帅群威审 判 员 陈 慧审 判 员 杨春林二〇一九年九月四日代书记员 刘海淋