河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)冀0105民初7653号 原告（反诉被告）崔某某,女。 委托代理人韩某某,男。 委托代理人聂化卫,河北天宏律师事务所律师。 被告(反诉原告)石家庄某某房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市某某区某某路677号。 法定代表人鲁某某,系该公司经理。 委托代理人霍明河,河北朗域律师事务所律师。 被告石家庄市某某实业总公司,住所地石家庄市某某区某某村村东大街8号。 法定代表人王某某,系该公司经理。 第三人韩某某,男。 第三人河北某某建筑工程有限公司,住所地正定县某某西路。 法定代表人韩某某,系该公司董事长。 原告(反诉被告)崔某某与被告(反诉原告)石家庄某某房地产开发集团有限公司、石家庄市某某实业总公司、第三人韩某某、河北某某建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年12月25日作出（2018）冀0105民初2376号民事判决，后被告石家庄某某房地产开发集团有限公司不服该判决，上诉至石家庄市中级人民法院。石家庄市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）冀01民终4447号民事裁定，裁定撤销河北省石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初2376号民事判决，发回河北省石家庄市新华区人民法院重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院依职权追加韩某某、河北某某建筑工程有限公司为本案第三人。原告的委托诉讼代理人韩某某、聂化卫、被告石家庄某某房地产开发集团有限公司委托的诉讼代理人霍明河到庭参加了诉讼，被告石家庄市某某实业总公司、第三人韩某某、河北某某建筑工程有限公司经本院传票传唤,于庭审当日无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）崔某某向本院提出诉讼请求:一、判令被告立即为原告办理位于新华区（某某小区）Ａ幢1单元2103室不动产权属证书（房地产过户手续）。二、判令被告赔偿因延期交付不动产给原告造成的损失直至赔付完成之日止（计算至2018年6月27日为137550元）。三、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由:2013年11月11日,原告通过其他单位购买了被告位于新华区（某某小区）Ａ幢1单元2103室现房一套，原被告签订的《房产认购协议书》约定,被告应当在房屋交付使用后365日内为原告办理房产权属证书。被告已将协议约定的不动产交付原告4年多,但一直未给原告办理不动产权属证书,现被告已为部分业主办理了不动产权属证书,经原告多次催办,被告至今仍未给原告办理不动产权属证书。无奈,原告向贵法院起诉,望判如所请。 被告(反诉原告)石家庄某某房地产开发集团有限公司辩称,原告所诉房屋,被告交付原告后,原告未按约定支付房屋款项,故此被告不应为其办理不动产登记证书,由于原告违约在先,其无权要求赔偿。其余内容被告将在反诉中陈述。 被告石家庄市某某实业总公司未到庭答辩。 第三人韩某某、河北某某建筑工程有限公司提交书面答辩状答辩称一、贵院不应当作为追加我为本案的第三人，追加我作为第三人主体不适格。二、我系河北某某建筑工程有限公司法定代表人及实际控制人，大业公司向丽景集团先后投资1490万元。三、大业公司分得文书苑的八套房产及三个车位，系投资分成所得，该房产已经处置给三个原告。四、韩某某系河北某某建筑工程有限公司经理，相关手续均由韩某某办理。五、另大业公司投资的1490万元，丽景集团尚未偿还，保留追究该公司偿还投资款的权利。 本诉中原告为支持其诉讼请求提交如下证据: 1、房产认购协议书（Ｎｏ：308），证明原告对位于新华区（某某小区）Ａ幢1单元2103室拥有所有权，被告应当按照约定为原告办理不动产权属证书。 2、收费票据、缴费凭证7张，证明原告交纳某某小区A座1单元2103室相关的电费、暖气费等，证明原告对房屋位于该房屋实际占有、使用并享有所有权。被告应当按照约定为原告办理不动产权属证书。 3、分配方案，韩某某与被告法人何某某签订的房屋分配方案，分得一单元1901、2002、2103、2302、2303、二单元104、B座2208、1406。原告对2103室房产无需向被告支付购房款。 4、收条，韩某某给被告出具的收到文书苑房屋8套，车位三个，房产为一单元1901、2002、2103、2302、2303、二单元104、B座2208、1406，车位为49、50、51。证明原告取得2103房产的来源。 被告质证意见为:对于《房产认购书》第4页所写“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”不认可,不房产认购书与被告所持房产认购书不一致,前述内容并非被告书写,被告不认可。交费票据真实性无异议,但不能证明原告的主张，与被告无关联。2013年5月2日的收条真实性需要核实,需要说明的是即便该收条是真实的,也是证明了被告的主张,被告在2013年将上述8套房产交付韩某某出卖。对于分配方案其真实性不确认,因为本案争议房屋为被告所开发,并非个人开发,个人无权方配公司财物,被告认为该文书不是原件。本案争议房屋为被告开发,由河北某某建筑工程有限公司承建,2013年因为被告拖欠河北某某建筑工程有限公司工程款,经与河北某某建筑工程有限公司负责人韩某某协商,将8套房屋交给韩某某出卖,以卖得房款抵顶工程款,其后当前11月韩某某声称其本人购买两套房屋,崔某某、房永杰各购买一套房屋,本案三原告与被告签订了房屋认购书四份,但其后三原告并未支付房款,河北某某建筑工程有限公司也没有将该三套房产的房款抵顶被告所欠工程款。 反诉原告(被告)石家庄某某房地产开发集团有限公司反诉请求,一、判令反诉被告支付房屋价款827370元及违约金(违约金按日万分之二计算,自2013年11月11日计算到房款全部交清之日止)暂计为330948元;二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由:2013年,反诉原告为了解决拖欠施工单位工程款事宜,将某某小区的8套房屋交给韩某某帮忙出卖。当年11月,韩某某声称他本人购买其中两套房屋,另外房永杰、崔某某各购买一套，房款由他负责收取。在此情况下,11月11日反诉原告与反诉被告签订了《房产认购协议书》,将某某小区A幢1单元2103室出卖给了反诉被告,但是所有房款反诉被告也一直没有支付。在2018年5月反诉原告再次向反诉被告催要房款和追要房屋时,反诉被告不但不支付房款,反而将反诉原告诉至法院。反诉被告的行为已经严重违约,为了维护反诉原告的合法权益特提起反诉,请求如上。 反诉原告(被告)崔某某辩称:原告所取得争议房产系合法所得,应驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告的反诉主张没有任何证据予以支持,所述并非事实。 反诉原告为支持其诉讼请求提交如下证据: 证据1、房产认购书四份。证据2、新华区人民法院(2016)冀0105民初6567号民事判决书。证据3、被告和河北某某建筑工程有限公司工程款的支付明细。证据4、房款抵顶证明2份。证据5、协议书、工程合同、房产认购书证据。 反诉被告质证意见为：证据1、不予认可,与原告提供的不一致,应当以原告提供的为准,理由为在原告提供的认购协议书中,书写有“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”并加盖被告的公章,故应当以原告提供的协议为准。证据2、真实性无异议,但与本案无关联性。证据3、未提供原件,对该证据不认可。证据4、真实性无异议,但与本案无关联性。证据5、协议书、工程合同与本案无关,也非河北某某建筑工程有限公司所签订。 经审理查明：原告崔某某与被告石家庄某某房地产开发集团有限公司签订了编号分别为Ｎｏ：308《房产认购协议书》，原告购买被告所开发的对位于新华区（某某小区）Ａ幢1单元2103室房产，该协议的第四页均标注的“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样并由被告在该字样上加盖了公章。该房产已经交付原告崔某某并使用至今。 另查明：何某某曾系被告石家庄某某房地产开发集团有限公司法定代表人及股东，2016年6月该公司法定代表人变更鲁某某。韩某某代表第三人河北某某建筑工程有限公司与被告法人何某某签订房屋分配方案，分得一单元1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。何某某分的一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。2013年5月2日，被告石家庄某某房地产开发集团有限公司与韩某某对第三人河北某某建筑工程有限公司分的8套房产和三个车位办理了交接手续，并加盖了该公司印章。该过程发生在何某某担任被告石家庄某某房地产开发集团有限公司法定代表人及股东期间。 又查明：韩某某系河北某某建筑工程有限公司经理，与被告办理的八套房产分配方案、交接手续系代表河北某某建筑工程有限公司，该公司已经将分的得一单元2103即本案争议的新华区（某某小区）Ａ幢1单元2103室处置给本案原告崔某某。 再查明：本院作出的（2016）冀0105民初6567号民事判决书判决被告石家庄某某房地产开发集团有限公司给付第三人河北某某建筑工程有限公司工程款2797980元及利息。位于新华区（某某小区）建设单位为被告石家庄市某某实业总公司。 本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告崔某某与被告石家庄某某房地产开发集团有限公司签订的合同编号为308《房产认购协议书》,是原、被告双方的真实意思表示,且未违反国家的法律、行政性法规的强制性规定,系属合法有效的协议。根据协议约定，原告主要义务是支付相应对价，被告主要义务是交付房屋并办理不动产登记证书。本案中原告的主要义务是否完成？从被告石家庄某某房地产开发集团有限公司在原告提交的《房产认购协议书》第四页标注的“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样及并在该字样上加盖了公章予以确认的事实，结合何某某代表石家庄某某房地产开发集团有限公司，韩某某代表河北某某建筑工程有限公司共同签订了分配方案事实（即大业公司分得1901、2002、2103、2302、2303，二单元104，B座2208、1406，面积合计944.45平方米。被告丽景公司分的一单元1603、1903、2301，三单元102、802，二单元2302、B座2206、2209，面积合计1056.07平方米。）以及双方于2013年5月2日办理交接手续并加盖了被告石家庄某某房地产开发集团有限公司公章的事实，足以说明原告所取得的涉案房产系第三人河北某某建筑工程有限公司分成所得，无需再向石家庄某某房地产开发集团有限公司支付购房款。被告主要义务是交付房屋并办理不动产登记证书，该义务是否已经完成？综合上述事实并结合原告对涉案房产已经实际占有并合法使用至今的事实，被告已经按照协议约定履行了交房义务。故，根据约定被告应当继续履行未完成的义务即为原告办理涉案房产的不动产登记手续并承担相应的违约责任。依据双方签订的《房产认购协议书》第十条第二款约定按已付房价款的1%支付违约金，故被告按照房产的合同总价款827370的1%向原告支付违约金8273.7元。 关于被告主张所争议的房产系委托韩某某代卖关系，并据此提出反诉，其反诉请求是否应当支持？首先，被告未能相关的代卖的协议等书面证据，其主张系口头约定，但韩某某予以否认，故其应当承担举证不能的法律后果。其次，被告不能对原告提供的《房产认购协议书》中“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”的字样及并在该字样上加盖了公章予以确认的事实做出合理解释，不能对原告提供的《分配方案》中何某某本人签字及内容作出合理解释，不能对《收条》中加盖被告公章及内容中作出合理解释，不能对韩崔某某有、使用涉案房屋、交付相关水电费、物业费等事实作出合理解释，其仅仅依靠本院作出的(2016)冀0105民初6567号民事判决书等证据来证明与韩某某之间系代卖关系依据不足。从《房产认购协议书》记载的“本房为合作分成所得,不必向出卖方支付房款”、分配方案、收条均加盖了石家庄某某房地产开发集团有限公司公章或有法定代表人的签字，并且结合原告使用本案争议房产至今的事实，原告的主张已经形成完整的证据链。故，石家庄某某房地产开发集团有限公司反诉请求不成立。 综上，被告石家庄某某房地产开发集团有限公司应当按照约定为原告办理不动产登记手续，因涉案房产系与石家庄市某某实业总公司合作开发，石家庄市某某实业总公司应当承担协助义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十 四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、限被告石家庄某某房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三十日内给原告崔某某办理新华区泰华(路)553号A幢1单元2103室的不动产权属证书。被告石家庄市某某实业总公司应当予以协助。 二、限被告石家庄某某房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔某某违约金8273.7元。 三、驳回反诉原告石家庄某某房地产开发集团有限公司的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案的诉讼费3052元、保全费4657元，反诉费7612元，由被告石家庄某某房地产开发集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 员  张 璞 人民陪审员  李成学 人民陪审员  张智荣 二〇一九年九月二十一日 书 记 员  齐 枫