贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初4222号 原告：贵阳缤纷城商业经营有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼5层1、2、3号,统一社会信用代码：9152011568841231XW。 法定代表人：钱伟华，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈秋蕾，女，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201711123857。代理权限：一般代理。 委托诉讼代理人：邓春霞，女，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811050816。代理权限：一般代理。 被告：贵阳鸿德科技有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区（贵州科学城）新都汇hdwc007号2栋9层，统一社会信用代码：91520115322316358N。 法定代表人：李曙东，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮志群，男，贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201200710632726。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：彭姣姣，女，1990年7月20日生，汉族，贵州省贵阳市人，系该公司工作人员，住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。 原告贵阳缤纷城商业经营有限责任公司（以下简称贵阳缤纷公司）诉被告贵阳鸿德科技有限公司（以下简称贵阳鸿德科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳缤纷公司之委托诉讼代理人陈秋蕾，被告贵阳鸿德科技公司之法定代表人李曙东及其委托诉讼代理人阮志群、彭姣姣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵阳缤纷公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告于2015年签订的《租赁合同》（合同编号：GYBFC0076）及其《补充协议》；2、判令被告向原告支付2018年9月1日起至2019年5月31日止的租金1486736元，从2019年6月1日起的租金按20元∕㎡.月的标准计算至被告向原告实际返还租赁房屋之日止；3、依法判令被告向原告支付逾期交付租金的违约金371684元（违约金按租赁房屋总面积月租金即185842元的两倍计算）；4、案件受理费等诉讼费用均由被告承担。事实及理由：2015年，原、被告签订了编号为“GYBFC0076”号《租赁合同》，约定：原告将其合法所有的位于贵阳市××××号绿地新都汇10、11号楼B2层12、14号，B1层01、44-77号，1层、2层整层，7号楼2层整层（建筑面积共计为9292.12㎡）的商业区域出租给被告经营“创客平台”；租赁期限自2015年9月1日起至2020年6月30日止；租金标准为：每月每平方米（按建筑面积计）20元，即被告所租赁房屋的月租金总计为185842元；租金的支付方式为：被告按期（6个月为一期）向原告支付租金，并在已付租金到期30日前向原告支付下期租金，先付后用；被告拖欠租金超过15天的，原告可单方解除《租赁合同》。同时，被告应按租赁总面积月租金金额的两倍向原告支付违约金，该违约金不足以弥补原告因此所受损失的，被告还须据实赔偿。2015年8月12日，原、被告签订《补充协议》，就该《租赁合同》项下的内容进行了补充约定：原告给予被告零租期优惠，变更《租赁合同》第五条5.1款为：“从2015年9月1日起……”计租的约定，零租期自2015年9月1日起至2018年8月31日止，第一期租金的支付时间为2018年8月1日前。上述合同签订后，原告即严格遵照双方约定的时间将租赁房屋交付给被告使用，但被告在后续的履行过程中却未能按时、足额向原告支付租金。现经原告多次催收，被告均拒绝履行交租等合同义务，且至今为止仍在继续使用租赁房屋。原告认为，被告逾期支付租金的行为已然违反了《租赁合同》及其《补充协议》的相关规定，给原告造成了较大的经济损失。经双方多次协商未果，特提起诉讼请求判决支持如前诉讼请求。 被告贵阳鸿德科技公司辩称，一、我公司不同意解除双方签订的《租赁合同》，请求判令原告继续履行合同；二、原告有如下具体的违约行为：（一）案涉租赁房屋未达到交付标准（合同附件四）；（二）房屋待修缮的问题共计124条：1、按照前期物业绿地贵阳公司要求，代绿地进行的现场修整部分的款项进行确认，并按照绿地贵阳公司的承诺将该笔费用确认可冲抵以后发生的房租或其他费用：a、卫生间未尽项目的收尾改造180855.57元；b、防盗墙的修建2000元；c、部分灯光维修40000元；e、楼层断裂改造37000元。以上合计259855.57元；（三）原告出租的房屋有安全隐患；（四）原告在合同期间就擅自拆除我公司的公司标识，并占用了10#楼1-1,1-105到1-107、1-86号房屋；三、被告现提出如下请求：1、修改原合同中的相应租赁范围：a、保留绿地新都会10、11号楼2层物业作为绿地鸿德孵化器物理空间，同时希望绿地贵阳公司对该层物业前期尚未完善的质量问题在2019年10月内进行完善，并将合同租期延到2023年10月（其中免租期延到2021年10月）；b、明确7号楼2层整层为绿地鸿德悟创街代绿地贵阳公司托管关系；c、去除原合同范围内除整10、11号楼2层外的其余物业未达到入驻条件，终止该部分物业的租赁关系。2、调整10、11号楼2层物业租金到5元/㎡，同时增加“合同到期后，同等条件可优先租赁”条款。3、按照前期物业绿地贵阳公司要求，代绿地进行的现场修整部分的款项进行确认，并按照绿地贵阳公司的承诺将该笔费用确认可冲抵以后发生的房租或其他费用共计259855.57元；四、赔偿被告损失。因为原合同所属房屋达不到入驻条件，我方不能完成实际入驻开展相关双创工作，事实上造成了合同不能履行，同时导致被告的投入变成了亏损，该部分投入是为了服务于双创工作。众所周知双创工作是不以盈利为目的的，但所有投入是为了帮助众多创业项目可以实施，所以被告要求原告能解决租赁房屋现场可以入驻的问题后，可以继续履行合同。综上，请求法院依法审理，驳回原告的所有诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明文件，被告工商信息，证明原、被告的身份信息及为本案适格的诉讼主体的事实； 2、《租赁合同》及其《补充协议》，证明原、被告双方就原告合法所有的位于贵阳市××××号绿地新都汇10、11号楼B2层12、14号，B1层01、44-77号，1层、2层整层，7号楼2层整层（建筑面积共计：9292.12㎡）的商业区域存在租赁合同法律关系的事实； 3、解约来往函件，证明被告已严重违反了《租赁合同》的约定，对此，原告依法享有单方解除权，且原告已书面通知被告解约，妥善履行了告知义务。则原、被告双方所签订的《租赁合同》已于解约通知送达之日起正式解除，被告应依约向原告结清未付租金及相应的违约金，并配合原告办理解约手续，返还租赁房屋； 4、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》，证明原告出租的房屋已经消防验收合格并竣工验收备案，系合格可使用的房屋。 被告为支持其主张，向本院提供了如下证据： 1、被告的营业执照、法定代表人身份证明及身份证，证明被告系适格的诉讼主体； 2、《租赁合同》及其《补充协议》，证明原、被告双方建立了租赁合同关系并对权利义务进行了明确约定的事实； 3、关于共建“‘悟创’创新街区”框架合作协议，证明贵阳国家高新区中关村贵阳科技园核心区南园（科学城）办公室与贵阳市社科院（市社科联）、绿地集团（贵阳）置业有限公司、贵阳鸿德科技有限公司签订战略合作协议，明确了各自的权利义务。本案不是单纯的租赁合同关系，而是战略合作协议的组成部分； 4、《租赁合同》附件四、现场照片28张，证明按照《租赁合同》附件四的约定，原告交付的房屋应当符合合同约定，但原告交付的房屋没有全部达到交付条件。原告向被告交付的房屋条件有16项，但有8项未达到交付条件； 5、原、被告双方关于房屋退租工作系列函件，证明原告的违约没有达到交付条件，所以被告要求退租； 6、绿地.鸿德悟创街待修缮问题清单，证明涉案房屋存在严重的问题，需要修缮的问题有124个； 7、贵阳鸿德科技有限公司鸿德悟创街孵化器新都会投入清单，证明被告对案涉房屋投入资金进行添加的事实； 8、绿地.鸿德悟创街11#楼二层卫生间整改工程造价清单，证明案涉房屋卫生间达不到使用条件，被告被迫进行修缮的事实； 9、租赁房屋重大安全隐患现场照片，证明案涉房屋存在严重安全隐患，主要表现在楼层断裂，无法使用的事实； 10、贵阳市公安局白云分局金苏路治安派出所受案回执，证明我公司财产被盗，我公司办公室主任王荣久保安的事实，说明案涉房屋治安环境恶劣； 11、被告提出解除框架协议的资料，证明因原告违约，我方多次向原告提出解除框架协议的事实； 12、原、被告之间关于房屋问题的工作联系函，证明案涉房屋存在质量问题后，被告与原告进行磋商，原告进行了答复并提出处理方案； 13、租赁房屋存在的问题，证明案涉房屋存在相关问题； 14、租赁房屋现场修缮前后对照图，证明被告对案涉房屋进行了修缮； 15、照片10页，证明原告在合同期间就擅自拆除被告方的公司标识，并占用了10#楼1-1,1-105到1-107、1-86的房屋的事实； 16、照片，证明按照合同约定，原告承诺被告完成，但是未完成的事项。 经原、被告质证，本院对原告所提供的证据予以确认。对被告提供的第一组、第二组证据均予以确认；对被告提供的第三组证据，因被告未提供原件进行核对，且该证据材料与本案无直接关系，故该证据材料不能作为证据使用；对被告提供的第四组至第十六组证据，因被告对部分证据材料未提供原件进行核对，本院将综合全案证据进行认证，对证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性的证据予以采信，作为本案的定案依据。 根据原、被告的陈述及双方提供的证明，本院认定的事实如下：2014年9月30日、2015年6月26日，案涉出租房屋分别经相关部门验收合格并由贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局颁发《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，对案涉房屋进行竣工验收备案登记。2014年9月29日、2015年6月30日、2016年3月21日，案涉出租房屋分别经贵阳市公安消防支队消防验收合格。2015年8月，原告贵阳缤纷公司（出租方、甲方）与被告贵阳鸿德科技公司（承租方、乙方）签订了编号为“GYBFC0076”的《租赁合同》，约定：原告将其所有的位于贵阳市××××号绿地新都汇10、11号楼B2层12、14号，B1层01、44-77号，1层、2层整层，7号楼2层整层（建筑面积共计：9292.12㎡）的商业区域出租给被告经营“创客平台”；租赁期限自2015年9月1日起至2020年6月30日止；租金标准为：从2015年9月1日起，每平方米（按建筑面积计）月租金为人民币20元，即被告所租赁房屋的月租金总计为人民币185842元；租金的支付方式为：每期租金为6个月的租金。被告应在已付租金到期30日前向原告支付下期租金，先付后用。原告向被告开具租金发票。被告逾期支付，每逾期一日，被告按欠付租金的1%向原告支付违约金。合同第四条对交付日期、租赁期限进行了约定：4.1被告在签订本合同时已经对房屋及其设施设备、房屋的周边状况等现状进行了实地查看并予以认可，被告确认该标准符合附件四的交付标准。在《租赁合同》签订后的场地交付时，被告不得以原告交付的场地与实际情况不符合为由拒绝接收，也不得对需要交付的设施设备和装修标准（见附件四《移交的设施设备清单和装修标准》）、周边环境现状提出异议。该房屋租赁期限自2015年9月1日起至2020年6月30日止。4.2被告应当于2015年9月1日前往原告处办理场地的交接手续，双方同意按附件四约定的标准交付。被告逾期前往原告处办理交付手续的，本合同约定的上述交房日视为双方的实际交付日，产生场地已符合交付条件并交付完毕的法律后果，被告不得以未办理正式交付手续为由要求延迟履行或拒绝履行本合同约定义务。4.3租赁期满甲方有权收回该房屋，被告应如期返还。被告需要继续承租该房屋的，则应于租赁期限到期前90天，向原告提出续租书面要求，在同等条件下，被告享有优先承租权，经原告同意，新的租赁合同由双方另行协商后签订。合同第十一条11.2约定：被告拖欠租金超过15天的，原告可书面通知单方解除《租赁合同》。同时，被告应按租赁总面积月租金金额的两倍向原告支付违约金，该违约金不足以弥补原告因此所受损失的，被告还须赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，就该《租赁合同》（以下简称原合同）项下的内容进行了补充约定：一、原合同中约定由原告需承担租赁区域装修，以及“创客平台”内的门头及招牌制作安装，现由原告承担顶、地、墙的基础装修，由被告承担“创客平台”内的门头及招牌制作装修，以及根据创业单位装修风格要求，负责办公区域的后期装修工程。原告给予被告零租期优惠，变更原合同第五条，零租期为：自房屋交付之日2015年9月1日起至2018年8月31日止。第一期租金支付时间为2018年8月1日前。零租期内被告向原告支付租金为0元∕月，但需交纳免租期间内的物业管理费、水电费、煤气费、通讯、设备等因被告使用该房屋而产生的一切费用；原合同与补充协议有相抵触的条款以《补充协议》为准，未涉及的按原合同执行。上述合同签订后，被告即搬入办公家具并入住租赁房屋。从2016年3月开始，被告推荐的相关企业入驻绿地新都会。与此同时，被告多次就案涉租赁房屋存在的需整改的问题书面向原告发函，原告就相应的整改方案对被告进行了回复，且被告按照整改方案对租赁房屋的相关部分设施设备进行了修整，并支付了相关费用。从2018年10月份起，原、被告就退租和租金的调整问题进行了书面磋商，但因被告未按照原告的通知要求办理，为此，双方就退租和租金的调整问题未达成协议。由于被告未按约向原告支付租金，故原告于2018年12月24日向被告发出《关于“贵阳鸿德科技有限公司”拖欠租金已构成严重违约等相关事宜》的函件，明确因被告拖欠原告从2018年9月1日至2019年2月28日期间的首期租金为1115052元，已经构成严重违约，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已经解除，要求被告于2018年12月28日完成商铺退租手续。同月28日，被告向原告复函，同意于2018年12月28日办理相关手续。由于被告仍未向原告支付租金，也未配合原告办理解除合同的相关手续，返还原告房屋，故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告贵阳缤纷公司与被告贵阳鸿德科技公司签订的《租赁合同》及其《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格遵守并全面履行合同义务。合同签订后，原告按照合同约定将租赁房屋交予被告使用，被告即应当按照《租赁合同》及其《补充协议》的约定向原告支付租金。由于被告自《补充协议》约定的租金起算之日起即未向原告交付租金，且至今仍继续使用租赁房屋，该行为已构成对原告的根本违约，为此，原告根据原、被告双方签订的《租赁合同》第十一条第二款（七）的约定以及《中华人民共和国合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，行使单方解除权，符合法律的规定和双方的约定，且被告未向人民法院或者仲裁机构就解除合同通知的效力进行确认，因此，本院确认案涉《租赁合同》及其《补充协议》已于2018年12月24日解除。案涉《租赁合同》及其《补充协议》被解除后，被告仍使用案涉租赁房屋，故原告有权要求被告支付未付租金及相应的违约金。自2018年9月1日至2019年5月31日，被告应向原告支付的租金为1672578元，扣除原告认可被告已交纳的保证金185842元后，被告应向原告支付的租金为1486736元。同时，被告从2019年6月1日起的租金应按20元∕㎡.月的标准计算至被告向原告实际返还租赁房屋之日止。另外，由于被告的行为已经构成违约，为此，被告应按照双方签订的《租赁合同》的约定按照租赁房屋总面积月租金的两倍即371684元向原告支付违约金。关于被告主张原告交付的房屋存在质量问题，达不到入住条件的问题。审理中查明，被告当庭自认其已于《租赁合同》签订后将办公家具搬进租赁房屋，且从2016年3月开始，被告推荐的相关企业已陆续入驻案涉租赁房屋，且被告及推荐的企业入住后也未在合同约定的异议期内向原告提出异议，现被告提供的证明也不足以证明租赁房屋存在质量问题。另外，原告提供了案涉租赁房屋经相关部门验收合格的证据，说明原告的案涉出租房屋符合交付使用的条件，且双方在《租赁合同》第四条对交付条件进行了约定，被告的抗辩理由均不符合该条款的约定，因此，对于被告提出的原告的出租房屋存在质量问题，达不到入住条件的主张，本院不予采信。对于被告提出的案涉出租房屋没有权属证明及未办理房屋出租登记备案等问题，因上述问题均属于行政管理层面的问题，不影响租赁合同的效力，故对被告的该辩解主张，本院不予支持。关于被告要求修改租赁范围、延长租期、调整租金、增加合同条款等请求，因上述问题属于合同双方当事人在签订合同时协商的内容，不属于人民法院的审理权限和范围，故对被告的要求，本院不予审查。关于被告请求判令原告向被告支付其对租赁房屋进行改造所支付的费用和赔偿损失的问题，因该问题均属于反诉的范围，但被告未在法律规定的期限内向本院依法提出反诉，故本院对被告的上述请求依法不予审理，被告可另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告贵阳缤纷城商业经营有限公司与被告贵阳鸿德科技有限公司签订的《租赁合同》（合同编号为：GYBFC0076）及其《补充协议》已于2018年12月24日解除； 二、由被告贵阳鸿德科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳缤纷城商业经营有限公司支付租金1486736元。从2019年6月1日起的租金按20元∕㎡.月的标准计算至被告贵阳鸿德科技有限公司向原告贵阳缤纷城商业经营有限公司实际返还租赁房屋之日止； 三、由被告贵阳鸿德科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳缤纷城商业经营有限公司支付逾期交付租金的违约金371684元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10763元（已减半收取，原告已预交），由被告贵阳鸿德科技有限公司负担，并于本判决生效之日起三十日内向原告贵阳缤纷城商业经营有限公司支付。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李政发 二〇一九年九月二十五日 法官助理祝文君 书记员张立婧