云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1063号原告：中国建设银行股份有限公司楚雄州分行，住所地：楚雄市鹿城东路176号，统一社会信用代码：91532300431846120A。负责人：杨福勇，职务：行长。委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇双建路1号建行办公楼三楼，统一社会信用代码：915323013437497691。法定代表人：王振芹，职务：执行董事。被告：王振芹，女，1991年2月10日生，汉族，云南省楚雄市人，大学文化，公司职工，住楚雄市。委托诉讼代理人：刘卓，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：钱红艳，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。被告：云南宝芝堂保健品有限公司，住所地：云南省昆明经开区中豪新册产业城B区3幢5层,统一社会信用代码：91530100309533585E。法定代表人：范卫勋，职务：执行董事兼总经理。被告：何永志，男，1970年8月4日生，藏族，四川省金川县人，住四川省金川县。原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称建行楚雄州分行）与被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司（以下简称百草堂公司）、王振芹、云南宝芝堂保健品有限公司（以下简称云南宝芝堂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，同年3月27日，原告建行楚雄州分行申请追加何永志作为本案被告参加诉讼，本院予以准许，依法适用普通程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告建行楚雄州分行的委托诉讼代理人黄晓玫、被告王振芹及其委托诉讼代理人刘卓、钱红艳到庭参加诉讼，被告百草堂公司、云南宝芝堂、何永志经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行楚雄州分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告百草堂公司支付原告房租85600元，逾期违约金17120元，合计102720元；2.判令被告百草堂公司立即迁出楚雄市建行办公楼二楼、三楼，支付2017年5月1日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费143402元，支付逾期归还房屋的违约金28680元，合计172082元，并按45006元/年向原告支付自2019年3月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费；3.判令被告王振芹、云南宝芝堂、何永志对被告百草堂公司的上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2016年2月，原告委托云南金槌拍卖有限公司对自己所有的楚雄市建行办公楼二楼、三楼办公用房进行拍租。同年3月10日，被告百草堂公司竞拍成功，确定成交租金为85600元/年。同年4月22日，原告与被告百草堂公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告百草堂公司，房屋产权证号为楚雄市房权证鹿城字第××号，面积285.1平方米，租期为1年，即2016年5月1日起至2017年4月30日，年租金为85600元。合同生效一个月内一次性交清全年租金，拖欠租金累计三个月以上的，被告百草堂公司应按年租金的30%支付违约金，逾期归还房屋的，按年租金的5%/天支付违约金，且承担逾期归还给原告造成的损失。合同签订后，被告百草堂公司即装修使用房屋，购置大量办公用品、设备，以此为公司住所地。原告多次催收租金及保证金，被告以各种理由拖延拒绝支付。后公司关门停业，仍占有该出租房屋。直到2018年11月1日，原告雇人将二楼的办公用品、设备迁至三楼，自行收回二楼房屋，面积135.24平方米。现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告百草堂公司未到庭应诉亦未提交答辩状及证据。被告王振芹辩称，百草堂公司实际使用租赁房屋的时间为2016年5月1日至2016年底共计8个月，2016年底公司将租赁房屋的钥匙交还原告，原告接收了钥匙，完成房屋的交付，不存在后续的房屋占用费及逾期归还房屋的违约金。答辩人交还了租赁房屋的占有使用权，完成了租赁房屋的交付，实际租金应为57066元。原告主张的违约金过高，应以实际租金57066元为基数计算。2017年1月至2019年2月28日期间，原告未在接收租赁房屋钥匙后采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。答辩人不应对被告百草堂公司的债务承担连带赔偿责任。被告百草堂公司与原告签订《房屋租赁合同》时，答辩人仅是承租人的普通员工。公司的租赁行为属于公司行为，其法律后果应由公司承担。答辩人是2016年8月变更为被告百草堂公司的法定代表人、股东的，实际履行出资义务的时间为2024年12月31日前，在此之前不应对公司债务承担责任。请驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告云南宝芝堂未到庭应诉亦未提交答辩状及证据。被告何永志未到庭应诉亦未提交答辩状及证据。原告建行楚雄州分行针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、被告的营业执照复印件企业登记信息、法定代表人身份证复印件、授权委托书，2、房屋租赁合同，办公用房出租安全管理协议，3、房产证复印件，土地使用权证复印件，4、委托拍卖合同，报名登记表，拍卖会号牌、资料领取记录表，拍卖会记录。被告王振芹针对其辩解意见向本院提交以下证据：1、大学毕业证，2、转正申请邮箱截图，3、转正申请，4、辞职申请邮箱截图，5、辞职申请，6、2016年、2017年（2-5月份）工资流水，7、云南省劳动合同书，8、楚雄州社会保险（五险合一）参保人员增减情况变更表，9、公司证明，10、楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司章程，11、企业信用信息公示报告，12、中国建设银行个人活期账户交易明细，13、银行交易明细，并在举证期限内申请证人苏某出庭作证。原告建行楚雄州分行在举证期限内申请本院向楚雄市市场监督管理局调取楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司股权变更登记的依据材料及股东出资材料。本院认为,原告建行楚雄州分行提交的证据1证实了被告的身份情况；证据2、3、4证实了原告委托云南金槌拍卖有限公司拍租，将其所有的楚雄市建行办公楼二楼、三楼办公用房出租给被告百草堂公司，约定租期、年租金、违约责任的事实；本院予以采信。被告王振芹提交的证据1证实了王振芹于2014年7月大学毕业的事实；证据2-6、12证实了王振芹在2016年2月至2017年3月期间系被告百草堂公司员工的事实；证据7、8证实了被告王振芹于2017年6月1日与楚雄州城镇建设开发投资有限责任公司正式签订劳动合同并购买社会保险的事实；证据9证实了被告王振芹系被告百草堂公司的挂名法定代表人的事实；证据10证实了被告王振芹认缴的出资额1300万元出资时间为2024年12月31日前的事实；证据11证实了云南宝芝堂、楚雄大健康国医养生实业有限公司、楚雄药之源彝药文化园管理有限公司的企业信息；证人苏某证言证实了被告王振芹系被告百草堂公司的股东及法定代表人，未实际出资的事实；本院予以采信。证据13与本案无关，本院不予评判。本院调取的证据证实了被告王振芹、何永志在2016年8月13日通过受让股权，成为百草堂公司的股东的事实；本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年2月26日，原告建行楚雄州分行委托云南金槌拍卖有限公司对其所有的楚雄市建行办公楼二楼、三楼办公用房进行拍租。3月10日，被告百草堂公司竞拍成功，确定成交租金为85600元/年。4月22日，原告（甲方）与被告百草堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、原告将上述房屋出租给被告百草堂公司，房屋产权证号为楚雄市房权证鹿城字第××号，面积285.1平方米。二、房屋的起租日为2016年5月1日至2017年4月30日。……六、年租金为85600元。……八、合同生效一个月内一次性交清全年租金。九、乙方向甲方交纳人民币10000元保证金。在租赁期满或解除合同之日，如租赁房屋装修及设施、设备完好无损，且乙方缴纳完相关税费，甲方应将保证金原数退回乙方，否则保证金不予退还。……十二、甲乙权利义务：……租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。……十三、……5、租赁期满，乙方应将原承租房屋交回甲方，租赁房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。……十七、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并由乙方承担由此引起的经济损失和相应的违约责任：……6、拖欠租金累计3个月以上的。……二十一、乙方违约责任：租赁期间，乙方有本合同第十七条约定行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按年租金的30%的标准向甲方支付违约金。……5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。若乙方逾期归还，除按年租金的5%/每天的标准向甲方缴纳违约金外，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。同日，原告与被告百草堂公司还签订了《办公用房出租安全管理协议》。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告百草堂公司使用，被告百草堂公司对租赁房屋进行了装修，购置了办公家具、设备及用品。被告百草堂公司于2017年春节前后，将部分承租房屋的钥匙交还原告，但办公家具、设备及用品仍然留存在租赁房屋内。经原告多次与被告百草堂公司联系要求其支付租金，搬离租赁物无果，2018年11月1日，原告将被告百草堂公司租赁的二楼物品搬至三楼，将二楼清空（面积135.24平方米）收回，现被告百草堂公司仍然占用租赁房屋三楼（面积149.86平方米）。另查明，被告百草堂公司使用承租房屋至今，未交纳保证金，亦未支付房租。被告百草堂公司于2015年6月4日成立，原股东为北京同仁堂昆明药店有限责任公司，出资2450万元人民币；云南宝芝堂，出资2550万元人民币。2016年8月13日，被告百草堂公司出具公司章程修正案、股东会决议、股权转让协议，将北京同仁堂昆明药店有限责任公司名下的2450万元人民币中的1300万元转让给被告王振芹，1150万元转让给被告何永志，三名股东的实际出资时间均为2024年12月31日前。同年8月25日办理股东变更登记，公司法定代表人由范卫勋变更为王振芹，其股东云南宝芝堂、王振芹、何永志均未实际履行股东的出资义务。被告王振芹于2014年7月大学毕业，2016年2月至2017年3月期间在被告百草堂公司工作。本院认为，原告建行楚雄州分行与被告百草堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定将租赁物交付给被告百草堂公司使用，但被告百草堂公司未按合同约定支付自2016年5月1日起至今的房租，拖欠房租的时间已超过3个月。根据《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除合同并收回出租的房屋。对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告百草堂公司作为承租人应当返还租赁物，并按照约定支付租金。2016年5月1日起至2018年10月31日的租金为214000元（85600元/年×2.5年），2018年11月1日至2019年2月28日的租金为14998元（85600元/年÷285.1平方米×149.86平方米×4个月÷12个月），合计228998元；2019年3月1日起至实际搬离之日止的租金按每月/平方米25元计算。因原告建行楚雄州分行怠于行使权利，导致损失扩大，对原告诉请的违约金本院按应付租金228998元的10%予以支持，计22900元。根据《中华人民共和国公司法》司法解释（三）第二十六条之规定，公司债权人以登记于公司登记机关的股东未履行出资义务为由，请求其对公司债务不能清偿的部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任，股东以其仅为名义股东而非实际出资人为由进行抗辩的，人民法院不予支持。名义股东根据前款规定承担赔偿责任后，向实际出资人追偿的，人民法院应予支持。被告云南宝芝堂、王振芹、何永志作为被告百草堂公司的股东，未按法律规定履行出资义务，应对被告百草堂公司不能清偿的部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。被告云南宝芝堂、何永志经本院公告传唤未到庭参加诉讼，应承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行与被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司于2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司于本判决生效后三十日内搬离原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行享有所有权的楚雄市鹿城镇双建路1号建行办公楼三楼办公用房；三、由被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行2016年5月1日至2019年2月28日的租金228998元，并自2019年3月1日起继续按照每月/平方米25元支付三楼（面积149.86平方米）租金至将房屋交还原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行时为止；四、由被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行违约金22900元；五、如被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司不能履行上述债务，被告云南宝芝堂保健品有限公司、王振芹、何永志应在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理5422元，由被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司、云南宝芝堂保健品有限公司、王振芹、何永志负担4988元（未交），原告中国建设银行股份有限公司楚雄州分行负担434元（已交）；公告费560元，由被告楚雄百草堂中药材交易中心管理有限公司、云南宝芝堂保健品有限公司、王振芹、何永志负担（未交）；限本判决生效后十日内履行，款交法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  高文娟人民陪审员  沈红梅人民陪审员  杨 萍二〇一九年九月二十五日书 记 员  汪海芸