河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0224民初2635号 原告：赵丹丹，女，1984年2月15日出生，汉族，现住滦南县。 委托代理人：刘俊峰，河北冀华（唐山）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：杨春辉，女，1978年4月12日出生，汉族，现住滦南县。 委托代理人：李丽震，河北春风律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 第三人：滦南中天房地产开发有限公司。住所地：滦南县。 法定代表人：吴爱民，该公司董事长。 委托代理人：程建伟，男，1976年9月2日出生，汉族，现住滦南县。代理权限为特别授权代理。 第三人：李学志，男，1982年7月2日出生，汉族，现住乐亭县。 委托代理人：孟令民，男，1951年11月17日出生，汉族，现住滦南县。代理权限为特别授权代理。 原告赵丹丹与被告杨春辉、第三人滦南中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）、第三人李学志租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹丹及其委托代理人刘俊峰、被告杨春辉的委托代理人李丽震、第三人滦南中天房地产开发有限公司的委托代理人程健伟、第三人李学志的委托代理人孟令民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵丹丹向本院提出诉讼请求：1、解除原告赵丹丹与被告杨春辉签订的《门面转租合同》。2、被告杨春辉返还原告赵丹丹租金53000元。3、被告杨春辉赔偿原告赵丹丹门店装修损失3453元和店面招牌制作费3900元。事实和理由：2018年9月26日，原、被告签订《门面转租合同》，被告将滦南县倴城镇上河城西区3号楼3-115门面房转租给原告，原告向被告支付租金共计53000元。2018年10月3日，被告将上述门面房交付给原告使用，随后原告对该门面房进行装修花费3453元，制作店面招牌花费3900元。之后，原告在该门面房经营工艺品。2019年2月23日，第三人中天公司以改变商业经营业态等为由通知中天上河城西区3-115租户解除该房的租赁合同，并收回房屋，同时对上述门面房断水断电。综上，原、被告签订《门面转租合同》时，被告并未告知原告必须经营何种商业经营业态，导致《门面转租合同》不能继续履行，也不能实现原告签订《门面转租合同》的目的，第三人与本案有法律上的利害关系，故原告提起本案诉讼。 被告杨春辉辩称，1.本案诉讼争议的门市是杨春辉2017年9月14日与李学志签订《门面转租合同》租赁的，并于当日将转兑款85000元付给李学志。在该合同中未约定禁止杨春辉转租。2.原告称将所租赁门市用于经营工艺品，但实际店名为鸿缘堂佛具，并未办理工商登记。3.原告诉称因中天公司通知解除该房屋租赁合同，并收回房屋导致无法正常经营，根据合同相对性，中天公司无权对原告下达解除合同的通知，因该通知造成的损失杨春辉不承担。4.杨春辉与原告2019年9月26日签订的《门面转租合同》并没有违反相关规定，并且已经实际履行。被告不同意解除与原告签订的《门面转租合同》，被告未出现任何违约行为，不承担原告的任何损失。 第三人中天公司述称，中天公司与第三人李学志于2017年2月28日签订房屋租赁合同，约定将上河城西区3单元3-115门面租给李学志，租赁期为自2017年6月1日起至2023年5月31日止，约定经营项目为餐饮，未经中天公司同意不得变更租赁用途，并约定该房屋不得转租。双方约定了免租期为自2017年6月1日起48个月，免租期内无需支付租金。对于李学志转租给杨春辉，杨春辉转租给赵丹丹，中天公司并不知情。中天公司发现租赁房屋改变了约定的用途，认为承租人李学志存在违约行为，因此中天于2019年2月以通知实际承租人的形式解除租赁合同，但至今未采取过停电停水措施。 第三人李学志述称，1.本案与第三人李学志无连带关系。2.本案是因被告杨春辉承包后转包给了赵丹丹，原告2018年10月3日承包3-115号门面房后，改变了商业经营业态，没有经营餐饮业，因此中天公司发现后，采取了停水停电等措施，与李学志没有任何关系，李学志对此并不知情。3.原告自2018年9月3日承包至今已接近一年，所请求的返还数额均不妥。综上，第三人李学志认为本案与李学志无任何关系，李学志未曾收到原告的任何款项。 原告赵丹丹为证实其主张向本院提交了以下证据： 1.门面转租合同。用以证实原告与被告在2018年9月26日签订了转租合同，该合同当中并未约定必须经营餐饮业。至2020年5月1日的租金共计53000元。 2.被告出具的两张收条。用以证实原告向被告支付了租金共计53000元。 3.唐山正本广告有限公司的收据一张。用以证实原告制作门头（店面招牌）花费3900元。 4、抚宁区城关隆源装饰城的收据一张。用以证实门面装修材料及人工费损失3453元。 5.滦南中天房地产开发有限公司的通知单一张。用以证实中天公司通知该房租户解除合同收回房屋，3日内将房屋归还，其根据是该房租户擅自改变该房屋用途及合同约定的商业经营业态。 6.光盘一张及录音文字说明一份，光盘内含原告与中天公司工作人员王佐洋的谈话录音以及涉案房屋的状况的视频和照片。用以证明第三人中天公司对涉案房屋断水断电，原告无奈将经营用品清理搬出，无法经营。 被告杨春辉对原告赵丹丹提交的证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，对证据2真实性没有异议，对证据3属于现金收据，非正式票据，被告不予认可，对证据4属于现金收据，非正式票据，而且没有施工明细，被告不予认可。对于证据5，根据合同相对性，中天公司无权对赵丹丹下达该通知，下达该通知也不影响原告的经营，所以无法达到原告的证明目的。证据6，录音及文字材料不能证实中天公司对赵丹丹采取了断水断电的措施，而且录音中的谈话人也不确定是否为中天公司的工作人员，达不到原告的证明目的，关于照片及视频真实性不清楚，即使照片是真实的，原告将物品搬离租赁房屋也不一定是中天公司通知造成的。 第三人李学志对原告赵丹丹提交的证据的质证意见：对原告提交的所有证据，因与第三人李学志无关，所以李学志不发表质证意见。 第三人中天公司对原告赵丹丹提交的证据的质证意见：对证据1、2、3、4不知情也不参与，不发表质证意见。对证据5的真实性无异议。对于证据6的质证意见同被告杨春辉的质证意见，王佐洋确实是中天公司的员工，但录音中是否系王佐洋的谈话，中天公司现在无法核实。 被告杨春辉向本院提交了以下证据： 1.2017年9月14日李学志与杨春辉签订的门面转租合同一份。用以证实杨春辉转租给赵丹丹的门面是由李学志处租赁，而且该门面转租合同在杨春辉与赵丹丹2018年9月26日签订转租合同时已经向赵丹丹进行出示，并给付了复印件。也证实杨春辉与李学志签订的转租合同没有经营范围及禁止转租的相关规定。 2.李学志于2017年9月14日出具的收条复印件一张。证明李学志收到了杨春辉兑小吃部的款项85000元。 3.李学志身份证复印件一张。用以佐证证据1、2的真实性。 4.原告经营门市的门头照片复印件一张。用以证实原告经营的门市为鸿缘堂佛具，但是原告并未办理工商登记。 5.照片复印件两张。用以证明原告的经营状况。 原告赵丹丹对被告杨春辉提交的证据的质证意见：对证据1真实性不清楚，该证据也恰恰证实李学志没有将该房必须经营的业态及不准转租的情况告知杨春辉，所以杨春辉不可能告知原告必须经营餐饮。证据2和证据3与原告无关联性，不陈述质证意见。对于证据4、5的真实性没有异议，该证据恰恰证实原告制作了店面招牌，中天公司在原告经营的门市门上张贴了通知。证据5显示原告经营的门市房内一片狼藉，大部分经营物品已搬走，没有经营。 第三人李学志对被告杨春辉提交的证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但本转租合同中没有写明可以转租。本案的焦点问题与转租没有关系。中天地产收回房屋的原因是改变商业经营业态，没有涉及转租问题。证据2是复印件，不予认可。对证据3的证据来源合法性有质疑。证据4能够反映原告改变了商业用途。证据5与李学志无关，不发表质证意见。 第三人中天公司对被告杨春辉提交的证据的质证意见：对于证据1、2中天公司不知情，转租未经中天公司同意，不发表质证意见。对证据3、4、5的真实性无异议，该证据完全能够证明该门面房未经营餐饮业。 第三人李学志向本院提交了以下证据：营业执照复印件一份和食品药品从业人员健康合格证明复印件一份。用以证实李学志从中天公司租得该门面房和将该门面房租给杨春辉的期间，李学志一直在该门面房经营餐饮业。 原告李丹丹对第三人李学志提交的证据的质证意见：与原告毫无关联性，原告方不陈述质证意见。 被告杨春辉对第三人李学志提交的证据的质证意见：证据均为复印件，对真实性有异议，同时也达不到李学志的证明目的。 第三人中天公司对第三人李学志提交的证据的质证意见：对证据的真实性无异议。 第三人中天公司向本院提交了以下证据：中天公司与李学志在2017年2月28日签订的房屋租赁合同一份，用以证明和同的起止时间为2017年6月1日至2023年5月31日，该门面房于2017年5月1日前交付给李学志，并证明双方约定李学志方不得转租、擅自改变经营项目。 原告赵丹丹对第三人中天公司提交的证据的质证意见：对真实性没有异议。 被告杨春辉对第三人中天公司提交的证据的质证意见：该证据被告并不知情。 第三人李学志对第三人中天公司提交的证据的质证意见：对于房屋租赁合同予以认可，是因为原告违反了本合同的约定，改变了商业经营业态，才导致中天公司解除了本租赁合同，中天公司没有把房屋转租给第三人作为解除本租赁合同的条款。李学志转租给杨春辉时也向杨春辉介绍了一下房屋租赁合同的基本内容，告知必须经营餐饮业。 综合审查庭审中当事人的陈述及举证、质证情况，本院对各方当事人提交的证据认定如下：原告提交的证据3、4非正式票据，被告表示不认可，其真实性不予认定；原告提交的证据6中谈话录音中与原告谈话的对方是否系中天公司工作人员王佐洋，依据现有证据对该证据的真实性无法认定；被告提交的证据2系复印件，第三人李学志不予认可，该证据的真实性不予认定；对于原告提交的其他证据及被告提交的其他证据、第三人提交的证据的真实性，应予以认定。 本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，第三人中天公司与第三人李学志签订《房屋租赁合同》，约定中天公司将滦南县倴城镇上河城西区3号楼3-115门面房出租给李学志，约定商业经营项目为餐饮，未经甲方（中天公司）同意，乙方不得变更租赁用途，租赁期限为2017年6月1日至2023年5月31日。该合同第九条租赁房屋的转租与转让中约定：1、未经甲方书面同意，乙方不得将该租赁房屋转租。......。该合同第十一条合同解除及违约责任中约定：......4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。......3、擅自改变房屋用途及本合同约定的商业经营业态的。......。 2017年9月14日，第三人李学志与被告杨春辉签订《门面转租合同》，约定李学志将滦南县倴城镇上河城西区3号楼3-115门面房转租给杨春辉，合同中注明用于商业，门面房内附属设施有小吃部内除生活用品外所有设施。第一、二、三、五年租金未约定数额，第四年租金约定为66495元。 2018年10月3日，被告杨春辉（甲方）与原告赵丹丹（乙方）签订《门面转租合同》，约定杨春辉将滦南县倴城镇上河城西区3号楼3-115门面房转租给赵丹丹，2020年5月1日前租金共计53000元。2020年5月1日至2021年4月30日租金为66495元。2021年5月1日至2022年4月30日租金未约定。2022年5月1日至2023年4月30日租金为81272元。该《门面转租合同》中未约定租赁期间内门面房的用途。原告已将2020年5月1日前租金53000元给付被告。原告租得该门面房后对该房进行了装修，制作并悬挂了“鸿缘堂佛具”的店面招牌进行经营。 2019年2月23日，第三人中天公司将通知单张贴在原告经营的门面房门外，通知单内容为“中天上河城西区3-115租户：您好，根据2017年2月28日你我双方签订的《房屋租赁合同》第十一款第四项第三条的约定‘乙方擅自改变房屋用途及本合同约定的商业经营业态的，甲方有权单方解除合同，收回房屋’属你方违约，故我方有权单方面解除合同，并收回房屋，限接到通知3日内将房屋归还，否则后果自负”。此后，原告将门面房内经营物品陆续搬离。 本院认为：中天公司与李学志签订的《房屋租赁合同》约定商业经营项目为餐饮，未经出租方书面同意，承租方不得将该租赁房屋转租，擅自改变房屋用途及本合同约定的商业经营业态的，出租方有权单方解除合同，收回该房屋。李学志未经中天公司同意将案涉门面房转租，现案涉门面房未经营餐饮项目，中天公司已经张贴通知单，表示依据《房屋租赁合同》的约定单方解除《房屋租赁合同》并收回案涉门面房，故原、被告签订的《门面转租合同》已不能实际履行，原告已不能实现合同目的，被告出租给原告的门面房系未经中天公司同意不得经营餐饮项目之外其他商业项目的房屋，对此原、被告签订的《门面转租合同》中并未明确，按照合同相对性原则，被告对原告应承担责任，故原告要求解除原、被告间《门面转租合同》的诉讼请求，应予支持。 合同解除后，尚未履行的终止履行，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还已付租金53000元的诉讼请求，因原告自2018年10月3日至今已经实际使用该门面房，此期间的门面房使用权应参照租金价格折价返还被告，故应由被告返还原告租金19526元（7个月/19个月*53000元）；关于原告要求被告赔偿门店装修损失3453元和店面招牌制作费3900元的诉讼请求，因其提交的证据非正式发票，且其装修及店面招牌已经使用一年，不应以当时的花费数额认定现在的实际损失数额，故其实际损失数额不能认定，原告该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告赵丹丹与被告杨春辉签订的《门面转租合同》自本判决生效之日解除； 二、被告杨春辉返还原告赵丹丹租金人民币19526元（本判决生效即履行）； 三、驳回原告赵丹丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1308元，减半收取654元，由原告赵丹丹负担443，由被告杨春辉负担211元（本判决生效即交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  任作新 二〇一九年九月十八日 书记员  杜 健