内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1200号 上诉人（原审被告、反诉原告）：锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司。 法定代表人：郭某。 委托诉讼代理人：许某，内蒙古经远律师事务所律师。该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：陈某，内蒙古建中律师事务所锡林浩特分所律师。 上诉人锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司（以下简称凯谛公司）因与被上诉人聂某商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2018)内2502民初4433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯谛公司的委托诉讼代理人许某、被上诉人聂某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯谛公司上诉请求：一、撤销(2018)内2502民初4433号民事判决的第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；二、本案一审本诉诉讼费、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：干挂大理石属于装饰装修工程，并非是商铺竣工验收所必须的项目，实际情况是上诉人应城建局的要求，为亮化工程所实施的。上诉人于2009年10月14日签订《商铺招商销售协议》，将涉案房屋出售给被上诉人，而干挂大理石施工合同的签订时间是2010年4月，时间在出售房屋之后，并且双方在《商铺招商销售协议》中未约定由出卖方进行外墙干挂大理石装修并承担相应费用。而外墙装饰装修从客观上增加了涉案房屋的价值，故该部分费用应当由被上诉人承担。 被上诉人聂某辩称，不认可干挂大理石费用的问题。我方从来没有支付过任何的干挂大理石费，我方支付的只是购房款。干挂大理石是房屋建设整体的装修装饰工程建设合格后交付购买人使用，故此，干挂大理石费用应由上诉人承担。 聂某向一审法院起诉请求：1、被告返还原告购房款75499.12元；2、被告承担自2018年9月25日起至购房款全部返还完毕止的利息（利息以75499．12元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息）；3、本案诉讼费由被告承担。 凯谛公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告给付逾期支付购房款的违约金88028.19元；2、判令反诉被告向反诉原告给付物业管理费、取暖费、水费共计104324.21元；3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：凯谛公司经审批在锡市中小企业创业园区开发建设名为锡林郭勒国际商贸城的商住楼房。2009年10月14日聂某与锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司签订了《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》，协议约定聂某购买凯谛公司开发建设的锡林郭勒国际商贸批发城C区19号（房屋位于锡林浩特市楚办奶牛新村居委会凯谛制衣3#010319），约定面积为279.15平米，单价为2588元/平米，房款总额为722440元。《协议书》对房款支付方式进行了约定：“第三条协议签订时乙方须付定金人民币壹拾万元（小写100000.00元），首付全部价款45%，人民币叁拾叁万元整（小写330000.00元）即可入住。首付金15天内付清。……不办理按揭贷款的另行签订协议付款，三个月内付清”，第五条“逾期15天后，……乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行”。《协议书》同时对物业费、水费、电费均作了约定，第十二条“……5、接入集中供暖，入网费甲方承担，集中供暖前由甲方负责供暖，取暖费单价与集中供热一致。……”。“第十三条…乙方有义务支持和配合甲方为商贸城整体发展所制定的统一的行政、物业管理等决定和制度，并服从统一管理和整体安排，按时交付相关费用，……”。后聂某又从凯谛公司购置车库一间价款为56000元。凯谛公司分别于2009年10月14日、2010年2月5日、2010年12月21日向聂某出具收据3张，载明收到房款分别为100000元、139500元、535432元，即总价款为774932元，庭审中双方确认的款项包括购房款699432元、购车库款56000元。2010年6月26日聂某支付凯谛公司26200元，用于办理房产证。2017年8月25日房产部门为聂某出具房产证，载明涉案房屋的建筑面积为270.26平方米。另查明，凯谛公司在将国际商贸城交付给各业主后，负责该商场的物业经营管理工作，聂某一直未交纳物业管理费用。在2017年之前，国际商贸城没有接入集中供热，由凯谛公司统一对商城进行集中供暖，聂某一直未交纳相关取暖费用。2017年国际商贸城接入集中供暖，由案外人北京北车中铁轨道交通装备有限公司锡林浩特分公司对国际商贸城进行集中供热暖。2017年10月至今的取暖费用聂某直接向北京北车中铁轨道交通装备有限公司锡林浩特分公司交纳。国际商贸城各业主没有独立安装水表，由凯谛公司统一代缴。再查明，根据聂某缴纳电费明细表显示，聂某从2012年10月25日开始向电卡内存入费用，当日存入400元，此后于2012年12月7日存入400元、100元、2013年1月11日存入500元……2013年6月18日发生“转电费614.92元”。一审法院认为，原告（反诉被告）聂某、被告（反诉原告）凯谛公司双方签订的《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》系双方的真实意思表示，内容合法且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。就本诉部分，聂某以材料抵顶和现金的方式向凯谛公司支付了774932元，此款中包括房屋款699432元、车库款为56000元，双方对此没有争议，予以确认。对于剩余的19500元，凯谛公司认为是干挂大理石费用，聂某主张此费用不应由其承担，凯谛公司应予以返还。双方就干挂大理石的费用承担没有另行约定，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十五条“开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，第二十七条“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”因此干挂大理石行为是凯谛公司开发建设房屋的行为，其交付房屋时应确保房屋验收合格方能交付使用，在双方未对此进行明确约定的情形下，凯谛公司另行收取该部分费用不符合法律规定，应予以返还。聂某对上述款项按中国人民银行同期贷款利率主张利息的请求没有法律依据，不予支持。就反诉部分：凯谛公司要求支付购房款违约金88028.19元，聂某已按合同约定支付全部款项，凯谛公司追究违约责任应从聂某给付最后一笔房款，即2010年12月21日开始计算诉讼时效，其未在法定诉讼时效内主张权利，其主张不予支持。对于凯谛公司请求支付物业费45728元、取暖费56340元、水费2256元的诉讼请求，就物业费，双方的《协议书》只对凯谛公司享有物业管理进行了概括约定，双方在交房后应对物业管理等问题进行协商并签订物业合同，凯谛公司直接定价行为对聂某不具有约束力。但考虑到凯谛公司确实提供了物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系，且该商业地产的地理位置距市区较远等因素，聂某应当支付相应的物业管理费，标准参照本地其他商业房产及该区域商业经营情况等因素，暂定为每月1.0元/平米。就取暖费，双方对于供暖方式及相关费用在《协议书》里进行了约定，双方应按照合同约定履行义务，凯谛公司提供了供暖服务，可按照地区标准向聂某收取取暖费。就水费，凯谛公司在建设中未为各业主安装独立水表，但凯谛公司已向自来水公司统一交纳水费，现以每户每月20元标准分担到各业主，该费用未超出合理范围，予以支持。对于聂某入住商贸城房屋的时间，凯谛公司未提供聂某领钥匙入住房屋的相关证据，故对其主张聂某自2010年入住涉案房屋不予支持。根据锡盟电业局提供的聂某电费缴费明细表，聂某从2012年10月25日开始陆续有规律缴纳数额较大电费，有规律的缴纳电费可以说明住户已入住房屋，因此入住时间可以定为2012年10月。据此，反诉被告聂某应支付反诉原告凯谛公司取暖费37205.8元（自2012年10月起至2017年4月止）、水费1480元（自2012年11月起至2018年12月止）、物业管理费19999.24元（自2012年11月起至2018年12月止）。本诉被告聂某对上述费用以诉讼时效抗辩，因拖欠费用的行为一直在持续，其抗辩主张不予采纳。判决：一、被告（反诉原告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告（本诉被告）聂某房款19499.12元；二、反诉被告（本诉原告）聂某于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司取暖费、水费、物业管理费共计58685.04元；三、驳回原告（反诉被告）聂某其他诉求；四、驳回反诉原告（本诉被告）锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费844元，由本诉原告聂某负担626元，由本诉被告锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司负担218元；反诉案件受理费2073元，由反诉原告锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司负担1451元，反诉被告聂某负担622元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2009年10月14日，上诉人锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司（以下简称凯谛公司）与被上诉人聂某签订了《合作开发锡林郭勒国际商贸城-商铺招商销售协议书》，聂某购买了涉案商铺。2010年1月15日，该国际商贸城项目竣工验收。2010年4月，凯谛公司应城管部门的要求，进行亮化工程，对涉案商铺进行了干挂大理石装修装饰工程，产生了19500元的费用。聂某以材料抵顶和现金的方式向凯谛公司支付的购房款774932元中包括该19500元干挂大理石费用。 本院认为，本案的争议焦点是：19500元干挂大理石费用上诉人凯谛公司应否作为购房款返还给被上诉人聂某。鉴于凯谛公司干挂大理石装修装饰工程在涉案国际商贸城工程验收之后，凯谛公司虽然就干挂大理石费用未与聂某作出书面约定，但根据凯谛公司提供的该工程其他个人所出的干挂大理石费用的收款收据及其收取聂某购房款的情况，能够认定干挂大理石费用应由聂某承担，故凯谛公司不应向聂某返还该费用。原审判决将该费用作为购房款由凯谛公司向聂某返还，本院予以纠正。凯谛公司主张干挂大理石施工时间在出售房屋之后，该部分费用应当由被上诉人承担的上诉理由，有相应证据佐证，符合本案事实，本院予以采信。 综上所述，锡林郭勒盟凯谛制衣有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2018)内2502民初4433号民事判决第二、三、四项； 二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2018)内2502民初4433号民事判决第一项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，维持原判。二审案件受理费287.48元，由被上诉人聂某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  杨树平 二〇一九年九月三日 书记员  娜木贡 相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；