广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初8956号原告：惠州市商贸资产托管有限公司，地址：惠州市下埔路**。法定代表人：叶胜俭。委托代理人：黄巧瑜、伍惠蓉（实习），广东宝晟律师事务所律师。第一被告：惠州市泰安居物业管理有限公司，住，住所地：广东省惠州市惠城区河南岸演达一路**小区/div>法定代表人：林壁辉。第二被告：惠州市泰基企业集团有限公司，住，住所地：惠州市河南岸演达一路**小区/div>法定代表人：唐太记。二被告共同委托代理人：曾晓峰、李艳梅，系广东君路律师事务所律师。原告惠州市商贸资产托管有限公司与被告惠州市泰安居物业管理有限公司、惠州市泰基企业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市商贸资产托管有限公司起诉称：原、被告三方就第一被告承租原告位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第一层A17、A18号及第三层066、067、068、069、070、071、077、078、079、080号两处商铺于2013年10月1日签署《商铺租赁合同书》两份。两份《商铺租赁合同书》依次就案涉商铺租金、租赁期限及支付方式等条款进行约定，其中，第二被告同意对第一被告拖欠案涉商铺租金款及利息承担连带清偿责任。后三方于2014年10月5日、2017年9月26日就案涉商铺的承租期限及租金计付方式达成新的合意，并签署了《补充协议》两份，其中，2017年9月26日《商铺租赁合同书补充协议》约定：第一被告应自协议签订之日起向原告支付拖欠案涉商铺自2016年1月1日至2017年3月30日期间租金款项，被告按季度未支付三个月租金75000元；原、被告同意自2017年4月1日至2020年8月1日止，总租金由每月租金25000元降为每月租金18000元，租金应自2017年10月1日起按月支付；其他条款及违约责任按原协议执行。上述合同签署后，原告均履行合同项下义务，但被告自2016年7月未能按时向原告支付案涉商铺租金款，其中，被告拖欠2016年7月至2017年3月租金款项225000元、2017年12月租金款项18000元、2018年1月至12月租金款项216000元、2019年1月至3月租金款项54000元，上述拖欠租金款项共计513000元。我方认为，原告与两被告三方签署的上述《商铺租赁合同书》、《商铺租赁合同书补充协议》是当事人的真实意思表示，合法、有效，对当事人具有法律约束力，第一被告均应当遵照《中华人民共和国合同法》及上述合同的约定履行支付租金义务，第二被告应对第一被告拖欠案涉商铺租金款及利息承担连带清偿责任。现原告已履行了合同义务，但两被告迟迟未向原告履行支付案涉商铺租金款项的义务，截至2019年3月两被告欠付原告案涉商铺租金款项513000元，已构成严重违约，损害了原告的合法权益，应当依约承担违约责任。现原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定，向法院提起诉讼，恳请法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告上述诉讼请求。一、请求法院依法判令第一被告立即向原告支付拖欠商铺租金款项共计513000元及利息（利息以拖欠案涉商铺租金款项513000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自原告起诉之日起计算至上述款项还清之日止）；二、请求第二被告对第一项诉讼请求承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由两被告共同承担。被告惠州市泰安居物业管理有限公司、惠州市泰基企业集团有限公司辩称，涉案商铺第一层的租赁期限已经在2018年7月1日届满，被告也通知了原告我方不再续租，因此第一层的租金应当仅计算至2018年7月1日，关于原告诉状中其他的事实无异议。关于租金的问题，在2019年7月2日我方已经向原告支付了4万元的租金。在原告诉请中的租金中，根据双方之间达成的口头确认原告下属公司经贸集团在2003年6月20日通过承诺书的方式结欠了被告20万元，在双方长达十几年的租赁关系中有共识原告同意该20万元在双方租期届满前可以予以抵扣租金，我方要求在应付租金中抵扣。查明的案件事实经审理查明：原告（出租方、乙方）与第一被告（承租方、甲方）、第二被告（担保方、丙方）于2013年10月1日签订《商铺租赁合同书》，约定：一、甲方承租乙方位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第一层A17、A18号铺位。二、租赁期为四年十个月，从2013年10月1日起至2018年7月1日止。三、双方同意按十二年还本的方式计算，平均每月租金：人民币18629元。租金每月支付一次，每月的五号甲方向乙方付上月租金，乙方收取租金后，应开具租赁发票给甲方（抬头由甲方指定）或由甲方代扣代缴相关税费。六、违约责任：2、甲方应确保按期支付租金，如甲方连续三个月未支付租金给乙方，乙方有权按整个十二年的租赁期内甲方未付租金总额向甲方追付，丙方承担连带担保赔偿责任。同日，三方签订第二份《商铺租赁合同书》，约定：一、甲方承租乙方位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第三层066、067、068、069、070、071、077、078、079、080号铺位。二、租赁期为陆年八个月。即从2013年10月1日起至2020年8月1日止：甲方自合同签订起给乙方计租。三、双方同意按十二年还本的方式计算，平均每月租金为：16483元。租金每月支付一次，每月的五号甲方向乙方付上月租金，乙方收取租金后，应开具租赁发票给甲方（抬头由甲方指定）或由甲方代扣代缴相关税费。六、本《商铺租赁合同书》生效后，原甲方与乙方于2007年9月28日签订的《商铺租赁合同书》自动失效，一切与本《商铺租赁合同书》有抵触的条款，均以本《商铺租赁合同书》为准。七、违约责任：1、为保证甲方经营的铺位统一经营形象，乙方不得单方解除合同，如乙方单方解除合同，应赔偿甲方的一切经济损失，包括甲方经营造成的损失。如甲方单方解除合同，应赔偿乙方下个月的租金，丙方承担连带赔偿责任。2、甲方应确保按期支付租金，如甲方连续三个月未支付租金给乙方，乙方有权按整个十二年的租赁期内甲方未付租金总额向甲方追付，丙方承担连带担保赔偿责任。2014年10月5日，原告（出租方、乙方）与第一被告（承租方、甲方）、第二被告（丙方）签订《商铺租赁合同书》补充协议，协议约定：甲方承租乙方位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第一层A17、A18号铺位、第三层066、067、068、069、070、071、077、078、079、080号铺位。二、甲方承租上述物业自2014年5月至2014年9月30日期间未付租金，共计人民币175560元，双方同意从2014年11月20日起每月按3万元的方式支付给乙方（即2014年11月20日至2015年3月20日每月支付3万、2015年4月20日支付尾款25560元）。三、甲乙双方同意从2014年10月1日至2017年3月30日的租金由每月人民币35112元降为每月人民币25000元。租金在2014年11月20日开始支付。减租期为2014年10月1日至2017年3月30日30个月。减租期满后，双方根据实际情况再重新签《商铺租赁合同》。2017年9月26日，原告（出租方、乙方）与被告（承租方、甲方）签订《商铺租赁合同书》补充协议，协议如下：一、甲方承租乙方位于惠州市河南岸演达一路西侧3号小区“泰安居装饰家居广场”第一层A17、A18号铺位（167.66m2)、第三层066、067、068、069、070、071、077、078、079、080号铺位（363.87m2)。二、甲方承租上述物业自2016年1月1日至2017年3月30日期间未付租，自本协议签订之日起，甲方按每季度末支付三个月租金（75000元）的方式向乙方支付未付的租金。三、甲乙双方同意从2017年4月1日起至2020年8月1日止总租金由原来每月人民币25000元降为每月人民币18000元。租金在2017年10月1日开始逐月按时支付。减租期满后，双方根据实际情况再重新签《商铺租赁合同》。四、其它条款及违约责任按原来协议执行。该补充协议，第二被告没有签名盖章。第一被告于2018年8月1日向原告出具《关于泰安居第一层A17、A18号商铺移交函》称其承租原告名下泰安居第一层A17、A18号商铺租期从2013年10月1日至2018年7月1日，现通知原告，自2018年7月2日起被告不再续租该商铺，请原告自行处理并准时缴交物业管理费。原告于2018年9月7日向被告出具《的函复》称根据原、被告最新签订的补充协议，承租期截止日期是2020年8月1日，被告应当按照《补充协议》所约定的条款，每月向原告支付租金18000元。直至租期届满为止。庭审时，第一被告称第一层A17、A18号商铺已停止使用，尚未办理交接手续，仍在与原告及原告下属公司协商相关事宜。被告于2019年7月2日向原告支付了4万元租金，该笔款项用于支付2016年6月至9月的商铺租金。另，原告下属公司惠州市经贸集团股份有限公司在2003年6月20日通过承诺书的方式结欠第一被告20万元，被告称该笔款项在原、被告长达十几年的租赁关系中有共识原告同意予以抵扣租金。原告对被告上述陈述均有异议。原告主张第一被告应偿还涉案商铺2016年7月至2017年3月租金225000元，2017年12月租金18000元，2018年年租金216000元，2019年1月至3月租金54000元。被告称如不考虑第一层商铺租期届满的情况下，原告的计算方式是正确的。裁判理由和结果本院认为：双方之间就位于惠州市××西侧××号小区泰安居第一层A17、A18号铺位、第三层066、067、068、069、070、071、077、078、079、080号铺位的租赁合同关系，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现被告拖欠租金，业已构成违约，应承担相应的违约责任。第一被告称泰安居第一层A17、A18号商铺的租赁合同在2018年7月1日已经届满，并向原告发函，但原告函复第一被告不同意其提前解除合同。且根据2017年9月26日原告与第一被告签订的补充协议，本院可确认涉案商铺承租期截止至2020年8月1日。关于被告庭前支付了40000元租金，该笔款项用于抵扣2016年7月及8月部分租金，故被告尚欠原告：2016年8月剩余租金10000元，2016年9月至2017年3月租金175000元，2017年12月租金18000元，2018年1月至2018年12月租金216000元，2019年1月至3月租金54000元，共计拖欠租金473000元。原告要求自起诉之日起即2019年5月6日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，本院予以支持。关于第一被告主张，原告下属公司惠州市经贸集团股份有限公司拖欠第一被告20万元用于抵扣涉案商铺租金，但其未提供相关的证据证明，故本院对第一被告的主张不予认可。原告与第一被告于2017年9月26日签订补充协议，延长对泰安居第一层A17、A18号商铺的承租期，第二被告并未在上述协议上签字盖章，故本院确定第二被告对第一被告拖欠原告泰安居第一层A17、A18号商铺租金自2013年10月1日起至2018年7月1日、第三层066、067、068、069、070、071、077、078、079、080号商铺租金自2013年10月1日起至2020年8月1日，上述范围内承担连带清偿责任。根据统计2016年8月租金10000元，2016年9月至2017年3月租金175000元，2017年12月租金18000元，2018年1月至2018年7月1日租金108000元，合计311000元。2018年7月1日至2019年3月份的租金，第二被告仅在第二份《商铺租赁合同书》的约定的租金标准的范围内承担担保责任，即16483元/月×9个月=148347元。上述合计459347元（311000元+148347元），由第二被告承担担保责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、第一被告惠州市泰安居物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市商贸资产托管有限公司支付2016年8月至2017年3月、2017年12月、2018年1月至2018年12月、2019年1月至3月的租金共计473000元及利息（利息，以租金473000元为基数，自2019年5月6日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。二、第二被告惠州市泰基企业集团有限公司对第一被告惠州市泰安居物业管理有限公司拖欠原告惠州市商贸资产托管有限公司的租金459347元及利息（利息，自2019年5月6日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）承担连带清偿责任。三、驳回原告惠州市商贸资产托管有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8930元（原告已预交4465元），由原告惠州市商贸资产托管有限公司负担893元，第一被告惠州市泰安居物业管理有限公司负担8037元。第一被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  黄链生审判员  肖石平审判员  杨 梅二〇一九年九月十九日法官助理陈晓琳书记员张莉茱