广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5214号 原告：张瑾瑄，女，1986年11月22日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西荣和置业开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿地商业中心三楼，统一社会信用代码：91450100711483336L。 法定代表人：郑立文，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：李康，广西广合律师事务所律师。 本院受理原告张瑾瑄与被告广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称“荣和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告张瑾瑄的诉讼委托代理人胡钦、邓攀，被告荣和置业公司的诉讼委托代理人李康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑾瑄向本院提起诉讼：一、判令被告荣和置业公司在判决生效后30日内，依据原告与被告荣和置业公司《南宁市商品房买卖合同》的约定为原告申请荣和山水绿城B2组团地下室B11161号车位的所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告；二、判令被告荣和置业公司向原告支付荣和山水绿城B2组团地下室B11161号车位逾期办证违约金暂计13499.2元（以114400元为本金，从2017年6月1日起计至2019年5月10日，按年利率6%计算），余下违约金算至被告荣和置业公司将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告之日止；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告于2013年8月30日与被告荣和置业公司签订《南宁市商品房买卖合同》约定由原告向被告荣和置业公司购买位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城B2组团地下室B11161号车位，购房总房款114400元。被告荣和置业公司应当于商品房交付原告使用后的730个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋的所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。被告荣和置业公司未按双方合同约定在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋的所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，已经构成了违约。 被告荣和置业公司辩称：原告自身原因造成逾期办证，所以原告要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。按照南宁市不动产登记条例，要42个工作日，即提交申请开始算起,所以原告第一项诉请要求30天办理房产证不合实际。违约金，以约定为前提，双方并没有约定按照年利率6%的计算办法，所以原告要求按照年利率6%计算违约金没有事实和法律依据。综述，请求驳回原告全部诉请。如计算违约金，应该从取得房屋现售备案证明取得的次日即2019年1月22日开始起算，截止日期应该计算到被告通知原告领证之日止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市明秀东路88号荣和山水绿城B2组团由被告荣和置业公司开发建设，被告荣和置业公司取得了该项目B2组团地下室的商品房预售许可证。2013年8月30日，原告张瑾瑄（买受人）与被告荣和置业公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：原告购买被告出卖的位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城B2组团地下室B11161号车位，建筑面积共31.23平方米，该房属于预售商品房，购房价款为114400元；该合同第九条约定：出卖人须在2013年10月12日前将符合约定的房产交付给买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。因买受人原因导致本条约定的上述手续延迟办理的，出卖人不承担责任。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，双方均确认原告于2014年7月1日接收车位。涉案车位至今尚未取得现售备案证明，原告以被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2017年5月19日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告荣和置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号），主要载明：被告荣和置业公司未按照建设工程规划的规定进行建设荣和山水绿城B2组团四期地下室、B2组团1号楼、B2组团2号楼、B2组团3号楼、B2组团5号楼、B2组团6号楼、B2组团7号楼、B2组团8号楼、B2组团9号楼、B2组团10号楼、B2组团11号楼、B2组团12号楼、B2组团13号楼项目，主要是将部分房产的花池改造成阳台、飘窗改成落地窗、增加了建筑面积。该《行政处罚决定书》对被告荣和置业公司作出行政处罚：在收到本行政处罚决定书之日起一个月内自行整改以上项目的违法建设部分并达到建设工程规划许可证要求；并处违法建筑整体建设工程造价的百分之十的罚款17189824.77元。 被告于2017年7月14日向南宁市兴宁区人民政府申请了行政复议。2018年6月8日，南宁市兴宁区行政复议办公室（以下简称“城区行政复议办”）、行政复议申请人荣和置业公司、被申请人兴宁区城管执法局共同盖章形成了一份《行政复议调解书》（南兴府复办受〔2017〕10号），主要载明：经查明，位于南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城小区系申请人（荣和置业公司）开发建设，2011年3月14日、2011年7月29日、2014年10月10日，申请人为B2组团四期地下室、B2组团1-3、5-13号楼办理了《建设工程规划许可证》；申请人在实际建设中，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；为贯彻落实宽严相济的行政执法政策，有效化解行政争议，按照《关于荣和山水绿城小区违法建设问题协调会会议纪要》（南治两违办纪要【2018】2号）的指导意见，并依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第五十条第一款第一项的规定，在行政复议过程中，经复议当事人双方同意，按照自愿、合法的原则对本案进行了行政复议调解，现申请人、被申请人双方达成调解协议如下，（一）维持被申请人《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）第一项，（二）变更被申请人《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）处罚决定的第二项为按照违法建筑整体建设工程造价的百分之五，处罚款8594912元；本《行政复议调解书》经申请人、被申请人签字盖章后具有法律效力；申请人、被申请人应当依法、及时、全面履行本《行政复议调解书》的内容。该《行政复议调解书》于2018年6月8日已送达到被告荣和置业公司。 2018年7月，兴宁区城管执法局盖章出具了一份《行政处罚案件结案表》，主要载明：兴宁区城管执法局于2017年5月19日和2017年7月7日向荣和置业公司送达了《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）和《相关事项告知书》；2017年7月14日，荣和置业公司向城区行政复议办申请行政复议；2018年6月8日，城区行政复议办作出《行政复议调解书》（南兴府复办受〔2017〕10号）；2018年6月15日，荣和置业公司依据前述《行政复议调解书》缴纳了罚款8594912元。 2018年7月3日，南宁市规划管理局分别盖章出具了南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城小区相关楼栋的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，所涉楼栋分别为：南宁市明秀东路88号荣和·山水绿城小区B2组团2号楼、B2组团3号楼、B2组团5号楼、B2组团6号楼、B2组团7号楼、B2组团8号楼、B2组团9号楼、B2组团10号楼、B2组团11号楼、B2组团12号楼、B2组团13号楼。 本院认为，原告与被告荣和置业公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。 关于房屋所有权办证义务的问题。 对于办理房产所有权证的义务问题，应结合房产所有权证办理义务在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1.由于原告与被告荣和置业公司所签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定，被告荣和置业公司负有办理诉争房产产权证义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告荣和置业公司基于商品房买卖合同关系，在已向原告交付房产的基础上，仍应承担办理及交付房产所有权证的义务，自涉案车位交付之日即2014年7月1日起已超过《南宁市商品房买卖合同》十七条第三款约定的730个工作日，故原告有权主张被告履行该合同义务；2.从2017年5月19日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因增加建筑面积等而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求，而被告未能举证证实其在原告购买车位前已将违法建设的事实及可能产生的购买风险如实告知原告，故可认定系因被告原因导致原告无法办理房屋所有权登记。 综上，原告要求被告荣和置业公司为原告办理案涉房产的所有权证书，并将以原告为产权人的房产所有权证书交付给原告的主张，符合法律规定，本院予以支持。至于原告要求在本案判决生效后三十日内办理完成并交付房产所有权证书，考虑到被告荣和置业公司交纳行政罚款之后，重新申请办理房产所有权证书的时间，本院酌情确定被告荣和置业公司应在本案判决生效后六十日内办理完成并向原告交付房产所有权证书。 二、关于逾期办证违约金的问题。 根据《南宁市商品房买卖合同》十七条第三款之约定，被告应在商品房交付使用后730个工作日内完成办理、交付房屋所有权证的合同义务，应自房屋交付之日即2014年7月1日起730个工作日届满之日即2017年4月17日起算逾期办证的违约金，现原告诉请自2017年6月1日起计算违约金，未超过本院认定的起算时间，故以原告的主张为准。荣和置业公司主张因政府原因导致案涉小区未能按时取得《城镇污水排入排水管网许可证》，由此未能及时取得现售备案证明造成逾期办证，并非荣和置业公司的责任。但荣和置业公司未能举证证明办理商品房现售备案证明的前提条件为取得《城镇污水排入排水管网许可证》，故本院对荣和置业公司该项抗辩理由不予采信。 至于逾期办证违约金的计算标准问题，首先，原告与被告荣和置业公司在《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4点对荣和置业公司逾期办证的违约责任有明确约定，即“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理”，虽然该第（3）项条款表述为“赔偿损失”，但根据双方的当事人订立合同时的本意以及违约金的损失填补功能，上述条款应认定为违约条款，故荣和置业公司主张依照合同该条款约定按中国人民银行同期活期存款利率的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张应参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定确定违约金标准，与双方约定不符，本院不予支持。 综上，被告荣和置业公司应向原告支付逾期办证违约金（计算方式为：以购房款114400元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率的标准计算，从2017年6月1日起计至被告荣和置业公司向原告交付案涉房产所有权证书之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后六十日内为原告张瑾瑄办理位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城B2组团地下室B11161号车位的所有权证书，并将以原告张瑾瑄为所有权人的所有权证书交付给原告张瑾瑄； 二、被告广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后十日内向原告张瑾瑄支付逾期办理产权证书违约金（违约金计算：以购房款114400元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率的标准计算，从2017年6月1日起计至被告荣和置业公司向原告交付案涉房产所有权证书之日止）； 三、驳回原告张瑾瑄的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决确定履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费69元，由被告广西荣和置业开发有限责任公司负担34.5元，由原告张瑾瑄负担34.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘文茵 二〇一九年九月二十六日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。