江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏12民终1956号 上诉人（原审原告）:谷晨,男,1987年8月11日生,汉族,住靖江市。 委托诉讼代理人：张赟，江苏惟初律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:江苏景瑞置业有限公司，住所地靖江市骥江东路国贸商务中心10楼A座。 法定代表人：丁晓艳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚满芳，江苏骥江律师事务所律师。 上诉人谷晨因与被上诉人江苏景瑞置业有限公司（以下简称景瑞公司）确认合同成立纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2018）苏1282民初1451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谷晨上诉请求：撤销原判，改判确认双方关于榕湖世家I6幢1304室商品房（以下简称1304室）的买卖合同成立。事实和理由：1、原审判决对靖江市房屋交易管理中心（以下简称房管中心）出具《确认书》认定为购房要约资格（身份）确认的行为定性错误。与靖江市建设局靖建〔2010〕39号文件（以下简称39号文）制定意图和目的明显相悖。原审判决引用了靖江市住建局在行政诉讼中辩称的“房管中心在确认书上加盖印章仅是告知谷晨具有购房资格，价格和其他合同条款应由景瑞公司与谷晨自行协商确认”，靖江市住建局之前述辩称内容不具有合法性和合理性，且与其法定监管职责内容不符，依法不应当作为佐证原审判决论点之论据。房管中心出具确认书的行为依法应当是行使公权力的行为。2、本案讼争房屋的买卖合同已于2016年11月29日成立。原审判决认定讼争房屋的买卖合同未成立，与事实不符。3、原审判决的结果不符合当今社会主流价值观点，更未做到法律效果和社会效果的有机统一。 景瑞公司答辩称：1、确认书不构成成交的确认。房管中心的房源清单不构成要约，39号文规定开发商可以按照原合同价最高不超过备案价出售房屋，因此即使房管中心管理对价格也需要开发商选择确认。房价属于主要合同信息，价格未确定，不具有要约内容具体确定这一条件。故，不构成要约。房源清单仅代表开发商申请退房的清单信息，没有开发商确认再次销售的价款、房屋交付时间、放款交付时间、方式等主要内容，即不构成要约。纵观整个房源清单，无论是名称还是内容，均没有体现开发商即被上诉人愿意按照清单载明的价格销售的意思表示。2、上诉人认为房管中心公布清单的行为构成表见代理，该观点不能成立。本案中上诉人一方面把房管中心公示清单的行为认定为行政行为，另一方面把其作为开发商的商业广告行为，明显混淆了概念。既然房管中心的公示行为是行政行为，那房管中心与被上诉人之间是一种管理与被管理关系，该管理的合法性没有得到确认，但是无论如何该行为不是民事行为。民法通则规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，房管中心的行为不是民事行为，即使被上诉人事后知道该行为，因属于行政管理，所以不代表被上诉人认可。事实上，在房管中心出具确认书后，因被上诉人不认可，所以没有盖章确认。同时，从上诉人签署的仅同意按照什么价格来确认的意见，也可以看出该确认书需要双方确认方能成立。上诉人认为本案适用善意取得、表见代理等，按照上诉人的意见，只要房管局公示了所退房源清单即代表开发商公示的条件，即将所退房源清单公示这一行为界定为代理行为，那必然用行政行为侵犯了开发商的自主销售行为，该观点不能成立。如果按照上诉人诉称，确认书属于要约，那该确认书应当由被上诉人发出，而不是由房管中心发出。3、关于确认书的性质，泰州高新区法院的生效法律文书已经作过确认，认为从确认书记载的内容看，被上诉人并非房管中心的行政相对人，仅确认上诉人具备意向购房人的身份，被上诉人权利没有受到房管中心行为影响的可能性。根据该生效判决确认的事实，该确认书未经被上诉人确认，对被上诉人不具有约束力。因此，上诉人与被上诉人之间没有达成协议，买卖合同未设立。4、即使房管中心确认上诉人为意向购房人，该确认是违背39号文，该文明确规定公示期限及申购期限分别为20日、30日，清单落款日期为2016年11月10日，即使在当日公示，房管中心于2016年11月29日出具确认书，涉案房源公示期限均不足20日，给予意向购房者的申购期限不足30日。在公示期限未届满的情况下，房管中心就出具确认书，是违背文件规定。被上诉人不知道背后的背景，上诉人是住建局的工作人员，深知退房规定和公示信息，根本不是上诉状中所谓的弱势群体。综上，请求驳回上诉，维持原判。 谷晨向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认双方间关于榕湖世家16幢1304室商品房的买卖合同成立；2、本案诉讼费由景瑞公司承担。事实和理由：景瑞公司系榕湖世家楼盘的开发商。2015年7月6日，景瑞公司与李云刚、许志芳签订《商品房买卖合同》，约定李云刚、许志芳购买景瑞公司开发建设的榕湖世家16幢1304室房屋（以下简称1304室），价格为920322元，并在靖江市住房和城乡建设局（以下简称住建局）对该合同进行了备案（备案号为1253B3AF7F38）。2016年10月23日，景瑞公司与李云刚、许志芳向住建局申请退房。住建局在靖江房管网上对上述所退商品房信息进行了公示，同时将包括1304室在内景瑞公司申请所退商品房通过靖江房管网重新公开出售。在公示规定的购买期限内谷晨进行了登记，登记购买1304室，房管中心于2016年11月29日向谷晨出具了确认书，确认谷晨购买的1304室成交。事后，谷晨持确认书，多次与景瑞公司协商办理1304室的具体交易事宜，而景瑞公司一直予以拒绝。谷晨认为，房管网受住建局管理，其在网上发布的景瑞公司退房信息中，商品房的幢号、房号、面积及备案价格均已列明，构成了商品房买卖合同要约的具体内容，房管中心代理景瑞公司发出要约，该要约系通过房管网平台向不特定的主体发出。在房管中心以同样方式发布要约的与1304室同批所退商品房中，景瑞公司对蒋纪平登记的14幢904室确认书进行盖章确认，所以景瑞公司对这种要约发布方式是同意的。谷晨以至房管中心对1304室进行登记购买的行为方式，对景瑞公司发出的关于1304室销售的要约进行了承诺，该承诺根据法律规定无须通知景瑞公司。故根据合同法、民法通则及合同法司法解释的规定，双方间关于1304室的商品房买卖合同成立。 谷晨提供了李云刚、许志芳与景瑞公司于2015年7月6日签订的1304室商品房买卖合同、住建局出具的情况说明（关于1304室购买人及买卖合同的备案时间、备案号）、李云刚、许志芳及景瑞公司向住建局提交的退房申请报告（附李云刚、许志芳身份证、结婚证复印件）、景瑞公司退房清单、房管中心于2016年11月29日出具的确认书、靖江市房地产网络服务有限公司向谷晨出具的代理费发票、39号文、房管中心制作的首期退房购房名单、住建局房地产业管理科秦新益（附住建局任命文件）制作的2016年12月9日、2017年11月13日工作笔记、房管中心出具的情况说明。 景瑞公司辩称：李云刚、许志芳于2015年7月6日向我司购买我司开发建设的1304室及双方于2016年10月向住建局提出退房申请是事实。对谷晨提供的商品房买卖合同、退房申请及住建局出具的情况说明真实性无异议。房管中心以管理的名义将景瑞公司申请所退房源进行公示，不能视为景瑞公司销售1304室的要约行为。景瑞公司从来没有授权房管中心发出要约，也未授权其作出其他行为，所以不存在谷晨所谓的要约、承诺及承诺通知要约人等行为。相关规定也没有授权住建局可以直接代为销售所退房源，且在39号文第二条仅规定开发企业原则上应按原购房合同中商品房成交价格出售所退商品房或不高于物价部门备案的基准价格，该规定仅对开发企业销售所退商品房价格进行限定，但并未与开发企业达成由住建局或房管中心直接代为销售、且以原备案合同价格销售的合意。如果将房管中心的公示行为作为要约，那确认书就应当由景瑞公司出具，无须在确认书中再由双方盖章确认。对谷晨提供的代理费发票及确认书真实性无异议，但不能证明谷晨所主张的事实，房管中心无权代表我司出具成交确认书，景瑞公司也没有与谷晨达成买卖关系。退房房源清单有涂改，房管中心盖章时间不能确定，不能作为定案依据。39号文没有法律和行政法规作为依据，合法性缺乏依据。秦益新的工作笔记真实性无法确认，不能证明景瑞公司确认将1304室销售给谷晨。即使按照39号文申请购房，也应当符合39号文规定的公示期限不少于二十日，而谷晨在公示未满公示期即确定为意向购房人也不符合文件规定。所谓要约应该具体明确，而根据39号文规定房价是不确定的，故房管中心的公示行为不构成要约。景瑞公司销售商品房的要约应当由自己发出，而不是通过行政管理部门以行政管理规定由行政机关发出。如果要理解要约，充其量谷晨才是要约人，因为景瑞公司没有同意谷晨的要约，所以没有作出承诺。景瑞公司在蒋纪平提交的确认书上盖章确认，是景瑞公司与蒋纪平协商后的结果，双方协商的价格也并不是合同备案价格。针对房管中心出具确认书的行为，景瑞公司曾提起行政诉讼，请求法院确认房管中心出具确认书的行政行为违法。法院经审理认为，从确认书的记载内容看，我司并非房管中心行为的行政相对人，仅确认谷晨具备购房意向的身份，我司权利没有受到房管中心行为影响的可能性，与房管中心出具确认书的行为间不存在利害关系，我司不具备提起行政诉讼的主体资格，驳回了我司的起诉，故谷晨根据确认书要求确认谷晨与景瑞公司间存在买卖合同关系缺乏依据，谷晨的诉讼请求应予驳回。 景瑞公司提供了江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院作出的（2018）苏1291行初375号行政裁定书、江苏省泰州市中级人民法院作出的（2019）苏12行终197号行政裁定书。 针对景瑞公司辩称，谷晨补充陈述：景瑞公司提供的两份裁定书真实性无异议，一审裁定因为景瑞公司撤回上诉而生效，而不是经过二审终审后发生效力。谷晨作为该行政案件的第三人，无权提出异议，故该裁定对谷晨没有约束力。该裁定是针对行政争议，适用行政法律，而本案适用民法，故景瑞公司依据行政裁定对本案提出抗辩没有道理。 双方对下列事实均无异议，一审法院予以确认：景瑞公司在其开发建设的1304室销售给案外人后，又向住建局提出退房申请，住建局下属部门房管中心将该退房信息在网上公示后，谷晨向房管中心登记购买后，房管中心向谷晨出具了确认书，谷晨在该确认书上签名确认，但景瑞公司未盖章确认。谷晨持确认书向景瑞公司提出购买1304室要求，因景瑞公司未同意，致起讼争。 本案的争议焦点是谷晨依据房管中心出具的确认书，能否认定谷晨、景瑞公司间就1304室商品房买卖合同成立。 一审法院认为，我国合同法规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺、要约人即受该意思表示约束。要约到达受要约人时生效。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。承诺生效时合同成立。谷晨主张其与景瑞公司间成立了1304室商品房买卖合同，应当举证证明其与景瑞公司间就1304室买卖符合上述规定。景瑞公司销售通过退房途径退出的1304室，除应当遵守合同法及《商品房销售管理办法》等法律、法规、规章外，还应当服从建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）的管理。39号文就是本市房地产开发主管部门为管理本市行政区域内房地产开发企业销售退房商品房所制定的政策，景瑞公司销售1304室应当按照该政策规定办理。房管中心按照39号文规定在靖江房地产信息网上公布有关1304室的退房信息后，谷晨按照39号文规定作为意向购房者到房管中心进行申购登记，房管中心按照39号文规定办理登记及审查，向谷晨出具了确认书，确认谷晨系1304室的意向购房者身份，谷晨可以按照确认书所确定的价格，持确认书向景瑞公司提出购买1304室的请求。房管中心在网上发布1304室的退房信息，系告知有意向购房人可以通过登记，按照该退房信息及39号文政策规定向景瑞公司购买该房屋，其行为系其根据39号文履行对景瑞公司退房销售的管理行为，因没有取得景瑞公司授权或文件规定代理景瑞公司对该房进行销售的民事权利，故房管中心公示1304室退房信息的行为不能认定为代表景瑞公司发出销售1304室的要约行为。住建局在景瑞公司提起行政诉讼，请求法院确认房管中心出具确认书的行为违法时，亦辩称房管中心出具确认书的行为不是具体行政行为，在确认书上加盖印章仅是告知谷晨具有购房资格，价格和其他合同条款应由景瑞公司与谷晨自行协商确认，故房管中心出具确认书的行为没有对景瑞公司、谷晨设定最终权利义务，印证了一审法院上述论点。谷晨在确认书上签字，仅表示其作为意向购房者愿意按确认书记载的价格购买1304室。谷晨持确认书至景瑞公司处要求购买1304室，系其向景瑞公司作出购买1304室的要约，而景瑞公司不同意谷晨购买1304室，即景瑞公司未作出承诺，更谈不上承诺通知到达谷晨及承诺生效，故景瑞公司、谷晨间就1304室的买卖合同未成立。综上所述，谷晨主张其与景瑞公司间成立了1304室买卖合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，一审法院判决：驳回谷晨要求确认其与景瑞公司之间就景瑞公司开发建设的榕湖世家16幢1304室房屋买卖合同成立的诉讼请求。案件受理费100元，由谷晨负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。 本院认为，靖江市建设局下发的39号文是靖江市房地产开发主管部门为管理靖江市行政区域内房地产开发企业销售退房商品房所制定的政策，景瑞公司销售案涉房产应当按照该政策规定办理。房管中心按照39号文规定在靖江房地产信息网上公布案涉房屋的退房信息后，谷晨按照39号文规定作为意向购房者到房管中心进行申购登记，房管中心按照39号文规定办理登记及审查，向谷晨出具了确认书，谷晨在确认书签字确认，并备注“仅以16幢1304室，面积133.38㎡，价格920322元。仅就以上内容确认。”，而景瑞公司并未在该确认书中开发单位代表签字（盖章）处确认。而39号文明确规定了开发企业原则上应按原购房合同中商品房成交价格出售所退商品房，或不高于物价部门备案的基准价格。现谷晨持有确认书，要求以原合同成交价向景瑞公司提出购买16幢1304室的请求，应当视作谷晨向景瑞公司提出了购房的要约，然景瑞公司对谷晨所提出的价款不予认可，未作出承诺。结合住建局在景瑞公司提起的行政诉讼中陈述，房管中心出具确认书的行为不是具体行政行为，在确认书上加盖印章仅是告知谷晨具有购房资格，价格和其他合同条款应由景瑞公司与谷晨自行协商确认，故房管中心出具确认书的行为没有对谷晨、景瑞公司设定最终权利义务。综上，谷晨主张其与景瑞公司间成立了16幢1304室买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人谷晨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由谷晨负担。 本判决为终审判决。 审判长  王军强 审判员  潘贻杰 审判员  顾连凤 二〇一九年九月二十七日 书记员  彭世美