云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初1045号 原告（执行案外人）：邓太平，男，1969年9月5日出生，汉族，个体户，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市。 原告（执行案外人）：李振华，男，1970年9月9日出生，汉族，个体户，住湖南省祁东县。 二原告共同委托诉讼代理人：粟实明，云南西米律师事务所律师，特别授权代理。 被告（申请执行人）：西双版纳昕胜融资担保有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市民族北路6号。 统一社会信用代码：9153280069087955XH。 法定代表人：张会珍，职务总经理。 委托诉讼代理人：尹文青，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。 第三人（被执行人）：车建明，男，1967年1月21日出生，傣族，无业，住云南省西双版纳傣族自治州勐海县。 第三人（被执行人）：车建瑛，女，1970年7月14日出生，傣族，无业，住云南省西双版纳傣族自治州勐海县。 第三人（被执行人）：车建红，男，1972年9月12日出生，傣族，无业，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州勐海县，现住景洪市。 第三人（被执行人）：朱艳美（系第三人车建红前妻），女，1986年2月23日出生，哈尼族，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。 原告邓太平、李振华与被告西双版纳昕胜融资担保有限公司（以下简称昕胜公司）、第三人车建明、车建瑛、车建红、朱艳美案外人执行异议之诉一案本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告邓太平及二原告共同委托诉讼代理人粟实明、被告昕胜公司委托诉讼代理人尹文青、第三人车建明、车建瑛、车建红到庭参加诉讼。第三人朱艳美经本院合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓太平、李振华向本院提出诉讼申请：判决房屋所有权人变更后，原告的租赁权从2019年9月1日至2039年8月31日止按原《房屋租赁合同》继续履行。事实和理由，2015年6月13日，车建明、车建红、朱艳美与邓某元、邓某平签订一份《房屋租赁合同书》，车建明等人将位于景洪市曼景兰养猪场综合楼出租给邓某元、邓某平经营，租期至2019年8月31日。在邓某元、邓某平的租期还未到期前，车建明、车建红、朱艳美在征得原承租人邓某元、邓某平同意后，又于2015年7月1日与原告签订一份《房屋租赁合同书》，租期为20年，即从2019年9月1日至2039年8月31日止，20年的租金100万元一次性付清。签订合同前车建明、车建红为了证明其是房屋的所有人，提交了车建明、车建红的国有土地使用证，法定代表人为车建明的“西双版纳翠源商贸有限公司”的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、综合楼的设计图和综合楼的设计图纸和效果图照片，及出租方人员的身份证复印件作为合同的附件。合同签订后原告李振华于当日从银行转款100万元到车建明的帐上，车建明书写了一张收到100万元的收条，原告已按合同约定支付了20年租期的租金，该合同符合法律规定系合法有效的合同。景洪市人民法院于2016年ＩＩ月25日作出（2016）云2801民初1165号民事判决书，被告（申请执行人）于2017年6月12日向景洪市人民法院申请强制执行，后因案件执行需要，西双版纳州中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）云28执协32号执行裁定书，该执行案件交由勐腊县人民法院执行，勐腊县人民法院作出（2018）云2823执506号执行裁定书拍卖车建明、车建红、朱艳美于2015年7月1日租赁给本案原告的房屋【即景洪市养猪场处（地号：53XXXXX01-XXＣ-0XX-XX-X图号34.25-76.25）、（地号：53XXXXX01-XXＣ-0XX-XX-X图号34.25-76.25）车建明、车建红综合楼（暂取名）】，原告于2019年4月28日向勐腊县人民法院提出执行异议申请，勐腊县人民法院于2019年6月27日作出（2019）云2823执异6号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为勐腊县人民法院驳回原告的执行异议申请既无事实依据又无法律依据。首先，原告与车建明、车建红、朱艳美签订的《房屋租赁合同书》在本案被告申请强制执行之前，原告也向车建明、车建红、朱艳美支付了租期20年的房屋租金，该合同是合法有效的；其次，（2019）云2823执异6号执行裁定书中在事实认定部分也对原告与车建明、车建红、朱艳美签订的《房屋租赁合同书》合法性表示认可。但又依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条驳回了原告的异议申请，适用法律错误。根据合同法第229条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条明确规定了“买卖不破租赁”的原则。原告在本案中无任何违法违规行为，完全是无过错的第三方，原告的合法租赁权应依法受法律保护。原告认为，原告的诉讼请求既有事实依据也有法律依据，原告为了维护自己合法权益，依据《民事诉讼法》第119条及《民诉法解释》第305条规定提起诉讼。 被告昕胜公司辩称，首先简单陈述下该案件的由来，本案第三人车建明向信用社贷款300万元用于建盖涉案房屋，申请被告为其提供担保。被告为维护自己的权益，在为第三人车建明提供担保之前，第三人车建明、车建红用其享有使用权的土地向被告进行了抵押，第三人车建瑛作为反担保的连带担保人。之后，在被告的担保下第三人获得了300万元的贷款，贷款期限和担保期限都是1年，即2014年12月至2015年12月。后因车建明未向银行偿还借款本金及部分利息，被告代车建明偿还银行贷款利息及本金283万余元。偿还了该贷款后，被告向景洪市人民份法院提起诉讼，对第三人行使追偿权。经景洪市法院判决后，因第三人不履行还款义务，故被告向该院申请执行。后该案经西双版纳州中级人民法院指定由勐腊县人民法院执行。本案被告认为主要应审查的是原告的租赁权是否受法律保护，原告与第三人签订的租赁合同是否合法有效。被告认为该租赁合同无效，不受法律保护。原因：1、原告租赁的房屋建盖的土地抵押在先，租赁合同签订在后，土地使用权已经于2014年抵押给被告，并依法办理抵押登记，根据物权法第190条规定，抵押财产再出租的，不得对抗抵押权，租赁合同是在2015年7月签订；2、在抵押之后，土地已经抵押的地上附着物即房屋一并抵押，3，根据最高人民法院的司法解释，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，是违法建筑，签订的租赁合同无效，城市房屋管理办法第6条也规定该涉案房屋没有房产证，也不能出租，即使出租了，也是违反法律规定。最高院关于办理执行中拍卖、变卖财产的规定第31条规定，被告认为原告与第三人签订的合同约定的租金，价格过低明显不合理，第一份租赁合同，四年2个月租金85万，租给原告20年租金却为100万，明显不合理，出租房总83间，门面1间，停车场2间，即使按500元一间计算，每月租金也是5万元，20年租金为1000万，所以原告付给第三人的租金明显低于市场价。租赁合同签订时间也明显不合理。第一份租赁合同刚签订后，租期未满就和原告签订了租赁合同。至今为止，原告又没有占有涉案房屋，所以法院裁定驳回原告的执行异议。 第三人车建明陈述，当时是建房工人来闹，第三人急需拿到钱给工人，当时第三人主张20年150万，但当时没有人可以拿出这么多现金，只有第三人可以拿100万，所以和原告签订了合同拿钱后付给工人。 第三人车建瑛陈述，第三人是因为车建明向银行贷款300万元时签名做了担保，其他事情第三人不知道。 第三人车建红陈述，贷款和签租赁合同第三人都不知道，就是第三人的哥哥车建明叫第三人签字第三人就签了，贷款第三人没用着，贷款和租金都没有过第三人的账，朱艳美的签字也是车建明叫签就签了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的执行异议申请书1份、执行裁定书1份、送达回证1份，被告提供的担保申请1份、土地证1份、土地他项权证1份、（2016）云2801民初1165号判决书1份，各方对其真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。 对各方当事人有异议的证据评判如下： 原告提供的房屋租赁合同书1份、房屋租赁合同书1份、汇款记录、收条各1份、设计图、效果图各1份、土地证2份、营业执照、组织机构代码证，均欲证明出租人的出租行为符合法律规定，出租人自愿签订租赁合同的事实及原告与第三人签订的《房屋租赁合同》合法有效，因本案原告诉请的法律关系系执行异议之诉，系对执行行为有异议而提出的，但结合原告庭审中陈述对于执行行为其并无异议，只要求变更房屋所有权人后保障其租赁权，故上述证据与原告诉讼依据的法律关系无关联性，本院不予审查。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月19日，车建明与昕胜公司签订《担保合同》，合同主要约定：车建明向景洪市农村信用合作联社允景洪信用社（以下简称信用社）申请借款300万元，借款期限一年；昕胜公司同意为车建明向信用社的借款300万元提供保证担保。该合同还约定了其他权利义务。当日，车建明、车建红分别与昕胜公司签订《反担保抵押合同》，约定车建明、车建红分别用位于景洪市养猪场处使用面积为242.8平方米的两块土地［国有土地使用权证号：西度管国用（2010）第11XX号、第11XX号］为昕胜公司的担保提供反担保抵押，并承担无限连带反担保责任，此外，《反担保抵押合同》还约定了其他内容。之后，双方为抵押的土地办理了《土地他项权利证明书》［西度管他项（2015）第100XX号、第100XX号］。车建瑛、车建红和朱艳美与昕胜公司签订《保证反担保合同》，主要约定车建瑛、车建红和朱艳夫妻用个人所有资产及家庭共有全部资产为车建明向昕胜公司提供保证反担保，该合同还约定了其他权利义务。2014年12月19日，车建明与信用社签订《个人借款合同》，约定车建明向信用社借款300万元，借款期限为12个月，自2014年12月19日起至2015年12月19日止。此外，借款合同还约定了其他内容。同日，昕胜公司与信用社签订《保证合同》，由昕胜公司为车建明向信用社的300万元借款提供保证。约定保证方式为连带责任保证，保证范围主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用；保证期间为自主合同项下的借款期限届满之日起两年，信用社根据主合同的约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期之日起两年。2015年2月28日，信用社向车建明账号为62×××93的账户内发放300万元的借款。2016年4月7日，由于借款人车建明未按照合同约定按时偿还借款，昕胜公司作为借款保证人依据《保证合同》的约定向信用社偿还了借款本息共计3134469.2元。2016年4月19日，昕胜公司以车建明、车建瑛、车建红、朱艳美为被告向景洪市人民法院起诉，主张追偿权。景洪市人民法院于2016年11月25日作出（2016）云2801民初1165号民事判决书，判决车建明于判决生效之日起十日内支付昕胜公司欠款2834469.20元及按年利率24﹪计算的自2016年4月8日至判决确认的履行期限届满止利息和律师费10万元；判决车建明未在本判决确定的期限内给付上述款项，则昕胜公司对车建明提供的抵押物【他项权证为：西度管他项（2015）第100XX号】折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。在车建明提供的抵押物【他项权证为：西度管他项（2015）第100XX号】折价或变卖、拍卖所得价款不能足额清偿上述各项债务的范围内对车建红的抵押物享有优先受偿权［他项权证为：西度管他项（2015）第1000XX号］；车建瑛、车建红、朱艳美在车建明提供的抵押物折价或变卖、拍卖所得价款不能足额清偿上述各项债务的范围内承担连带清偿责任。 （2016）云2801民初1165号民事判决书生效后，因车建明未履行判决义务，昕胜公司向景洪市人民法院申请强制执行，后因案件执行需要，西双版纳州中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）云28执协32号执行裁定书，裁定“景洪市人民法院作出的（2016）云2801民初1165号民事判决由西双版纳傣族自治州勐腊县人民法院执行。”本院于2018年10月17日依法立案执行。在执行过程中景洪市人民法院于2018年7月19日作出（2017）云2801执766号之一执行裁定书，查封车建明名下位于景洪市曼景兰养猪场处的242.80平方米城镇住宅用地，土地证号为：西度管国用（2010）第11XX号；查封车建红名下位于景洪方养猪场处的242.80平方米城镇住宅用地，土地证号为：西度管国用（2010）第11XX号。后邓太平、李振华提出本院在拍卖车建红、车建明名下位于景洪市曼景兰养猪场房屋一幢时应充分考虑房屋租赁权不受影响，房屋所有权人变更后，确保两人的租赁权从2019年9月1日至2039年8月31日按原《房屋租赁合同》继续履行的书面异议。本院受理后，于2019年6月24日作出（2019）云2823执异6号执行裁定书，裁定驳回了邓太平、李振华的异议请求。邓太平、李振华因不服该裁定，作为原告（案外人），以昕胜公司为被告（申请执行人）、第三人（被执行人）车建明、车建瑛、车建红、朱艳美提起执行异议之诉。要求房屋所有权人变更后，邓太平、李振华的租赁权从2019年9月1日至2039年8月31日按原《房屋租赁合同》继续履行。 本院认为，本案系本院在执行（2016）云2801民初1165号生效民事判决书过程中，对车建明名下位于景洪市曼景兰养猪场处的242.80平方米城镇住宅用地（土地证号为：西度管国用（2010）第11XX号）、车建红名下位于景洪方养猪场处的242.80平方米城镇住宅用地（土地证号为：西度管国用（2010）第11XX号）予以查封、评估，欲进行拍卖时，二原告以拍卖车建红、车建明名下位于景洪市曼景兰养猪场房屋一幢时应充分考虑房屋租赁权不受影响，房屋所有权人变更后，确保两人的租赁权从2019年9月1日至2039年8月31日按原《房屋租赁合同》继续履行为由向本院提出书面异议，该异议经本院执行局审查后作出（2019）云2823执异6号执行裁定书，裁定驳回了邓太平、李振华的异议请求。邓太平、李振华因不服该裁定，作为原告（案外人），以昕胜公司为被告（申请执行人）、第三人（被执行人）、车建瑛、车建红、朱艳美提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”的规定，案外人提起执行异议之诉，其所提的诉讼请求必须是要求停止执行。但本案中根据原告的诉讼请求：“房屋所有权人变更后，原告的租赁权从2019年9月1日至2039年8月31日按原《房屋租赁合同》继续履行。”再结合其当庭陈述其不阻止法院的执行措施，其诉讼的目的是房屋所有权人变更后，保护其继续享有租赁权。即二原告并未阻止执行，故二原告的主张与其所提之诉并非一致，故其诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，判决如下： 驳回原告邓太平、李振华的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告邓太平、李振华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  李必信 人民陪审员  王晟星 二〇一九年九月三十日 书 记 员  周亚梅