青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1200号上诉人（原审原告）：朱永全（公民身份号码：×××），男，1974年8月13日出生，汉族，互助县第二中学教师，住青海省互助县。被上诉人（原审被告）：青海省年丰投资集团有限公司（统一社会信用代码：916300007105126416），住所地西宁市城北区宁张路189-29号3幢3-1号。法定代表人：张惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张凯。被上诉人（原审被告）：西宁银胜房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630102781424964W，住所地：西宁市城东区果洛路2号。法定代表人：马进祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玉珍（公民身份号码：×××），女，回族，1982年11月12日出生，住青海省共和县。上诉人朱永全与被上诉人青海省年丰投资集团有限公司（以下简称年丰公司）、西宁银胜房地产开发有限公司（以下简称银胜公司）预约合同纠纷一案，朱永全于2019年3月20日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求：1.依法解除朱永全与年丰公司签订的《“海湖·年丰家苑”商品房申购协议》；2、判令年丰公司返还商品房定金50000元、支付违约金10000元、赔偿经济损失401812元、赔偿利息3250元；3、判令银胜公司对上述款项承担连带赔偿责任；4、判令年丰公司、银胜公司承担本案的诉讼费用。西宁市城西区人民法院于2019年5月20日作出（2019）青0104民初1446号民事判决，宣判后，朱永全不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2016年9月9日，朱永全与年丰公司签订《海湖年丰家苑商品房申购协议》一份，朱永全认购年丰公司开发的“海湖年丰家苑”房屋一套。该申购协议记载，兹有朱永全自愿申请购买“海湖年丰家苑”商品房，房号为23号楼2单元2304室，面积：129.2平方米，单价3990元/平方米；申请人签定本申购协议当日内，需足额缴纳申购金50000元；另约定，被申购人在申购人未违约的前提下将该房屋转卖与其他人，则向申购人赔偿申购金20%作为违约金；该物业预计交工时间为2018年12月15日。协议签订后朱永全支付申购金50000元。后年丰公司因未能开发该房地产，致使纠纷产生。另查明，2017年5月27日，年丰公司出具《声明》一份，该声明记载，我公司保证团购房屋价格不变，保证各团购客户的合法权益不受侵害。2018年1月23日，年丰公司出具《承诺书一份》，该承诺书记载，鉴于年丰家苑客户质疑问题，年丰公司向客户作如下承诺：如我公司起诉汉庄村、银胜公司、马进祥一案最终败诉，且与客户签订的认购协议中的单价有所调整，如调整范围在合理区间之内，年丰集团将承担客户的差价损失。如年丰集团胜诉，原认购协议继续履行。原审法院认为，本案争议的焦点：朱永全与年丰公司签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》应否解除；朱永全主张的诉讼请求是否合理，银胜公司应否承担责任。朱永全与年丰公司所签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条款，不是对“年丰家苑商品房”房屋买卖结果的直接确认；朱永全与年丰公司签订协议后朱永全已按申购协议的约定交纳了申购金，在履行申购协议的过程中，因年丰公司原因导致该房产至今未动工建设，亦未取得《商品房预售许可证》，无权预售商品房，朱永全并无违约行为，对此年丰公司应承担全部责任。银胜公司并非合同的一方当事人，亦未收取朱永全相关费用，同时年丰公司与银胜公司之间不存在转让、委托等关系，故银胜公司不承担连带责任。关于朱永全要求解除申购协议的诉讼请求，鉴于双方签订的《申购协议》已无法继续履行，且双方均同意解除该协议，故应予解除。关于朱永全主张返还认购金50000元的诉讼请求，符合法律规定应予支持。关于朱永全主张支付违约金10000元、赔偿经济损失401812元、赔偿利息3250元的诉讼请求，双方所签订的《申购协议》属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约协议，不具备商品房买卖合同的主要条款，不是对“年丰家苑商品房”房屋买卖结果的直接确认，朱永全所交付款项属申购金，而非房屋买卖合同的购房款；同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，现朱永全在仅交付申购金50000元的情况下，以实际房屋差价主张损失，无法律依据，且双方对违约责任进行了约定，故朱永全该诉讼请求应予支持50000*20%=10000元。综上所述，朱永全、年丰公司所签订的《申购协议》，已无法继续履行，且双方均同意解除该协议，故应予解除。朱永全主张的诉讼请求，符合法律规定部分应予支持。关于朱永全主张银胜公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条规定，判决：一、依法解除朱永全与年丰公司签订的《海湖年丰家苑商品房申购协议》。二、年丰公司返还朱永全申购金50000元，并赔偿违约损失10000元，于本判决生效后五日内付清。三、驳回朱永全要求银胜公司承担责任的诉讼请求。本案诉讼费减半收取4425元，由朱永全负担3000元，年丰公司负担1425元。宣判后，朱永全不服，向本院提起上诉，认为原判认定事实不清、适用法律不当，年丰公司隐瞒真相，以欺诈的手段与上诉人签订协议，其应当承担过错赔偿责任，房屋涨价使上诉人失去了合适的买房机会，现在的房价高不可攀，年丰公司向住户承诺了赔偿差价损失，故上诉人要求年丰公司赔偿差价损失合理合法，银胜公司取得了年丰公司支付的中介费，属受益方，且双方之间也存在项目的承继情况，银胜公司未尽管理责任，导致年丰公司在其开发的项目地点销售房产，理应对上诉人主张的各项损失承担连带责任，请求二审人民法院撤销原判，依法判令年丰公司赔偿房屋差价损失401812元，银胜公司承担连带责任。年丰公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。银胜公司辩称，其与朱永全未签订过购房合同和房屋预售合同，我公司也未委托其他单位、个人签订合同，亦未收取朱永全缴纳的购房款及其他相关款项，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，朱永全与年丰公司签订的《“海湖.年丰家苑”商品房申购协议》不符合法定的《商品房买卖合同》和《商品房预售合同》的要求，《申购协议》对朱永全所购商品房的基本状况，包括项目建设依据、预售依据、商品房基本状况没有约定，对商品房的销售方式、购房款的付款期限、房屋的交付使用条件、办理产权登记等有关事宜均没有约定，《申购协议》不具备《商品房买卖合同》的主要内容，故朱永全与年丰公司签订的《申购协议》属于预约合同，标的是为签订商品房买卖合同而进行的行为，不涉及房屋的实体权利义务。年丰公司在合作开发房地产过程中因与他人发生纠纷，致使与朱永全签订的《申购协议》无法履行，年丰公司存在过错，但其应承担的违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内，对于未达成本约所产生的预期利益损失，即房屋交易的差价，不应属于赔偿范围，双方对申购协议的履行中存在的违约责任有约定，原判依据双方当事人的约定判决的违约责任并无不当，应予维持。年丰公司出具的承诺书中同意赔偿房屋差价的前提是单价调整范围在合理区间之内，双方对此合理区间并无约定，法院亦无法确定。朱永全交付了50000元申购金，原判依据双方的协议约定判令年丰公司承担了10000元违约金，朱永全再主张房屋差价损失，无法律依据。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8850元由上诉人朱永全负担7327元，余1523元退回朱永全。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁 二〇一九年九月二十四日书记员 李亚宁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。