江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初4144号原告：王聪，男，1989年2月9日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：杨道坤，男，1983年3月8日出生，汉族，住徐州市睢宁县。原告王聪与被告杨道坤租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告王聪，被告杨道坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金5850元、违约金3900元、水电煤气费用474.99元、损害原告信用损失1000元、恢复水电煤气费用100元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月17日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2019年2月18日到2019年8月17日，租赁房屋位于泉山区金泰小区XXX，每月租金为1950元，租金支付时间为每3个月提前15天支付下次房租。自2019年5月3日起，被告未按期支付2019年5月18日到2019年8月17日的租金，且被告在房屋使用期间不按照合同缴纳使用的水、电、煤气费，致使原告信用受损且水电煤气部分被相关部门停用，对原告造成巨大损失。被告恶意拖欠原告房屋租金至今，未经原告同意擅自将房屋转交他人使用，侵害了原告的合法权益，违背了协议约定，原告遂诉至法院。被告杨道坤辩称，涉案房屋租赁事实存在，但房屋是我公司给我租的，租赁合同是我代替公司签的，公司已经缴纳了三个月的房租和押金1950元，共计7800元。租赁合同签订后我住了一个月左右，因不在徐州工作，3月份就和原告、中介协商退房，剩余的房租和押金都不要了让原告再另行出租，钥匙也由公司的人交给原告，原告一直不要钥匙。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）通过中介签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于本市金泰小区XXX室房屋出租给乙方使用；租赁期为半年，自2019年2月18日至2019年8月17日止；月租金为1950元，首期付三个月，另付1950元押金，以后按每3个月结算一次，提前15天支付下次房租；乙方在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费等由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；九、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金1950元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；补充条款：此房租费用不包括开票税金，如违约乙方须向甲方支付两个月房租，并结清水电煤气费。落款处有甲方王聪、乙方杨道坤、中介方李某,4签字。合同签订当日，案外人朱某,4向原告银行转账7800元，用于支付涉案房屋三个月房租5850元（1950元×3）及押金1950元。原告将涉案房屋交予被告使用。2019年4月5日，原、被告微信聊天记录显示：原告找被告缴纳电费，被告称：找公司，我已不在徐州市了，也不在公司上班了，房钥匙也交给公司了，有什么事找公司。原告称：是我们两人签的租房合同，只会找你。被告称：那你明天收回房子吗？算违约。被告回复：合同没有履行完，履行完了收回。2019年8月13日，中介方李某,4到庭接受质询，其陈述涉案房屋是被告找到其所在的中介公司想要租房子，合同签订时原、被告双方及被告公司人员朱某,4均在场，租好后住了没多久朱某,4找其说房子不租了，想让其帮忙转租出去，后来其把情况给原告说了，原告因为合同还没终止未同意。同日，朱某,4到庭接受质询，陈述其系吉川健康管理（徐州）有限公司股东，被告系该公司聘用人员，应被告要求公司给被告租房子，合同是被告所签，款项是其支付的，租房后住了20多天因被告和公司解除劳动关系离开徐州，把钥匙交给公司，要其找原告退房，原告不同意退房，钥匙一直在公司。另查明，涉案房屋2019年3月产生水费及违约金31.43元、电费及滞纳金253元；2019年5月产生水费及违约金25.56元、电费及滞纳金130元；2019年3、4、5月产生燃气费及滞纳金共计35元。以上水电燃气费合计474.99元。本案争议焦点如下：1.涉案房屋租赁合同关系主体是否系本案原告和被告；2.涉案房屋租赁合同关系是否提前解除；3.原告的诉请有无事实及法律依据。一、关于涉案房屋租赁合同关系主体问题。本案《房屋租赁合同》承租方为被告杨道坤，出租方为原告王聪，落款处亦有原、被告分别签字，被告虽抗辩该房屋系公司为其租赁的，但合同签订当日公司人员朱某,4在场，公司人员并未在合同上签字，合同上亦未加盖公司印章，被告此项抗辩本院不予采信。另外，被告作为完全民事行为能力人，应当预见自己在合同上签字的行为产生的后果，应当由其自行承担签字造成的法律后果。根据合同相对性，涉案房屋租赁合同关系主体应为原、被告双方。二、关于涉案房屋租赁合同关系是否提前解除的问题。依法成立生效的合同当事人均应依约诚信履行合同义务，否则应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但法律或事实上不能继续履行的，守约方不得要求继续履行。本案《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。合同约定涉案房屋租赁期限自2019年2月18日至2019年8月17日。根据庭审双方陈述及原告提供的双方微信聊天记录，2019年4月5日，被告要求原告提前收回房屋，原告以合同未到期为由拒绝解除合同和接收房屋，并要求被告继续履行合同，而根据证人李某,朱某,4的证人证言，被告曾以已经解除工作关系为由多次要求原告收回钥匙，提前解除租赁合同，原告均予以拒绝。基于被告并非本地人，其租赁涉案房屋仅因本市为其工作所在地，租赁房屋是为了满足其工作和生活所需，当被告与公司解除了工作关系后，其租赁涉案房屋的目的已无法实现，若强制要求被告继续履行涉案租赁合同，继续承租涉案房屋，不仅有悖于双方签订租赁合同之目的，有碍于市场交易自由之原则，亦会造成现实的不公平，故应当认定被告明确向原告提出解除合同之时，涉案房屋租赁合同即解除。对于双方租赁合同何时解除的问题，本院认为，虽被告抗辩其在居住一个月左右时即提出退租，但未提供证据证明其曾向原告明确表示解除合同，故应认定原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年4月5日解除。三、原告的各项诉请有无事实和法律依据。如前文所述，致使涉案租赁合同提前解除的原由系被告的违法解除行为，故应由被告承担由此产生的违约责任。具体如下：1.原告诉请被告支付房屋租金5850元（2019年5月18日至2019年8月17日）。如前所述，双方签订的房屋租赁合同于2019年4月5日解除，原告诉请被告支付此后的租金，不符合法律规定。但根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月”，本案庭审查明被告违约提前解除合同，但截至开庭、质证之日涉案房屋钥匙仍在被告处，被告未用尽有效方式将涉案房屋钥匙交至原告处，造成原告涉案房屋空置，产生租金损失，原告有权要求被告按照租金标准支付房屋闲置期间的租金损失，另结合房屋闲置时间，原告诉请被告支付至2019年8月17日房屋租金损失，符合法律规定，本院依法予以支持。2.原告诉请被告支付违约金3900元。原告主张按补充条款支付违约金，但该补充条款仅陈述“此房租费用不包括开票税金，如违约被告须向原告支付两个月房租”，该条未明确何种违约情形，属于约定不明，不能直接适用。另合同第九条明确约定了提前解除合同的违约责任，本案又系被告违约提前解除合同，应当依据该条约定承担违约责任，即向原告支付违约金1950元，故原告此项诉请本院依法支持1950元。3.原告诉请被告支付水电燃气费用474.99元。因涉案房屋解除后房屋钥匙被告一直未交至原告，在此期间产生的水电煤气费用应当由被告承担，结合原告提供的水电燃气费用票据，原告该项诉请符合法律规定，本院依法予以支持。4.原告诉请被告赔偿信用损失1000元、恢复水电煤气费用100元。该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告杨道坤于本判决生效后十日内支付原告王聪租金损失5850元、违约金1950元、水电燃气费用474.99元，以上合计8274.99元；二、驳回原告王聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王聪负担15元；被告杨道坤负担25元，于本判决生效后七日内交纳至本院。（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇一九年九月三日法官助理  毛 曼书 记 员  杨淑彭