云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1601号原告：王莉，女，1979年10月26日出生，汉族，系内蒙古兴安盟居民。委托诉讼代理人：王奕、张社，系云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳盛泰房地产开发有限公司。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道142号。统一社会信用代码：91532800668295937G。法定代表人：张强，职务：董事长。委托诉讼代理人：胡波、张骞，系云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。第三人：张佼苑，女，1985年3月21日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。第三人：胡莎莎，女，1984年10月23日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州勐海县居民，现住景洪市。第三人：孙怡，女，1971年6月5日出生，汉族，系云南省昆明市盘龙区居民，现住景洪市。原告王莉与被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称版纳盛泰公司）及第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王岸国委托诉讼代理人王奕、张社、被告版纳盛泰公司委托诉讼代理人张骞、第三人张佼苑、胡莎莎到庭参加诉讼，第三人孙怡经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，与原告签订“江南翡翠”项目××××号房的《商品房购销合同》并配合办理购房手续；2、判令被告交付“江南翡翠”项目××××号房并配合办理不动产登记手续；3、判令被告支付原告为实现合同权利而支付的律师费10000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告王莉变更增加诉讼请求为：1、判令被告继续履行与原告签订“江南翡翠”项目××××号房的《商品房定购协议》，与原告签订购房合同并协助原告办理网签备案手续；2、判令被告交付“江南翡翠”项目××××号房并协助办理不动产登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月17日，原、被告签订《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，双方约定原告向被告定购“江南翡翠”项目××××号商品房，房屋总价894660元，定金274660元等具体的相关事项。签订协议当日，原告按照被告要求，向被告支付购房定金274660元，被告在收到款后向原告开具了收款票据，上述经过第三人作为被告公司工作人员为原告办理了相关手续。从江南翡翠项目竣工并取得商品房预售许可证至今，原告未收到被告任何签订《商品房购销合同》、办理购房手续的通知。现原告与被告尚未签订《商品房购销合同》并办理网签备案登记，尚未交付房屋。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告版纳盛泰公司辩称，一、根据《合同法》第四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原告的第一项诉请无法律依据，不应得到支持。原、被告签订的《定购协议》属于预约合同，预约合同订立的目的是为合同当事人将来协商本约合同而建立基础，预约合同本身不能违背当事人的自由意志强迫当事人订立本约合同。二、原告的第二项诉请不应得到支持。原、被告没有在《定购协议》中约定交房和办证时间，故原告的主张没有依据，且商品房现状也不具备国家规定的办证条件，不能办证，同时，原告也未付清房款，即便房屋符合交房和办证，被告也可以抗辩拒绝交房和办证。第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡述称，2018年3月及5月，原告和王岸国、王得唯、邱君明到景洪市看房，通过第三人张佼苑接待介绍后，表示想一起购买几套房，因当时公司正在和承建商浙江海天打官司（注：此官司从2016年10月至今未结，因此，公司所有未网签的房屋从2016年10月底至今一直被法院查封，直到2018年5月解封了60来套超额查封的房屋，因解封前客户已交了部分房款，所以原告和王岸国、王得唯、邱君明的6套房屋均已被解封），在查封期间，公司资金严重短缺，各种支出和税金导致公司运转非常困难，公司负责人朱黎光给销售部下达指示，要求公司员工对客户隐瞒官司情况继续卖房，对外宣称是系统出现问题导致无法网签合同，客户如有意向购房，可按照正常流程收取房屋全款及首付款，财务收款后直接开具正式收据和发票。因此，原告和王岸国、王得唯、邱君明在此期间陆续买了诉争房屋，也同公司签订了商品房定购协议，并支付了相应购房款，并开具了收款收据和发票，全款支付了2-××××、1-××××的二套房，领导同意该二套房未签购房合同便可提前收房进行装修，现客户已入住，另外四套房也支付了相应首付款，因属于按揭贷款，需要签订购房合同后做银行贷款并放款后才能交易，因此，尚未装修入住。因公司销售时管理不完善，没有规范的管理制度，一切的目标都是以客户交钱为结果导向，自进入江南翡翠工作以来，一直秉承领导的宗旨，如有客户定了房一律不给退，尽量劝导其继续购买，实在无法购买要退换的客户，就告知客户无任何条件和期限的限制都能让客户更名或换房，只要公司不退钱给客户就行。公司员工都按照公司领导的要求卖房及办理购房相关手续，也正好经办了原告和王岸国、王得唯、邱君明购买此房屋的过程，对当时的购房及付款过程基本清楚。因在2018年6月就离开了江南翡翠，解封后购房合同未完善问题就不太清楚了。第三人在江南翡翠工作，所有工作行为是受公司领导的安排指示行事，代表公司行为，不应承担与本案有关的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，原、被告订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，协议约定：原告王莉定购被告版纳盛泰公司开发建设的“江南翡翠项目”××××号商品房，建筑面积137.64平方米，建筑面积单价6500元每平方米，优惠前商品房总价894660元。该商品房总价款仅为房价，不包括应当由原告王莉支付的相关税款和各项费用，在商品房总价款不变的基础上，商品房的具体计价方式、建筑面积、套内面积以《商品房购销合同》的约定为准，原告王莉应于被告版纳盛泰公司通知办理购房手续之日起十日内到被告版纳盛泰公司办理相关购房手续。在本协议签订时，原告王莉应向被告版纳盛泰公司支付定金274660元，该定金在签订《商品房购销合同》后转为所购房款，被告版纳盛泰公司在原告王莉按规定办理购房手续的情况下，不得将原告王莉定购的商品房另行出售，否则双倍退还原告王莉所支付的定金。本协议于双方签订《商品房购销合同》时自行终止，所有购房事项以《商品房购销合同》约定为准。本协议自双方签字（捺印）、盖章并在原告王莉交付定金后生效。该协议订立当日，原告王莉向被告版纳盛泰公司支付购房款（定金）274660元。原、被告至今未订立《商品房购销合同》和办理商品房买卖合同登记备案。另查明，第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡曾系被告版纳盛泰公司江南翡翠项目销售员工，原告王莉由第三人张佼苑负责接待并代表被告版纳盛泰公司与原告王莉订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》。本院认为，本案适用法律争议的焦点：原告王莉各项诉请是否符合法律规定的确定问题。本案中，原、被告订立的《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”。本案中，原、被告至今未能订立商品房买卖合同，且被告版纳盛泰公司明确表示不与原告王莉订立商品房买卖合同。因此，原告王莉要求被告版纳盛泰公司继续履行《商品房定购协议》订立商品房买卖合同并协助办理网签备案手续和要求被告版纳盛泰公司交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告王莉的诉讼请求。案件受理费12847元，由原告王莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  黄志玲人民陪审员  王远峰二〇一九年九月二十九日书 记 员  彭 荟