河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初3363号 原告：刘典，女，1992年5月21日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：王小鹏，河北汇林律师事务所执业律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，地址，滦平县巴克什营镇巴克什营村,统一社会信用代码：91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，董事长。 委托诉讼代理人：王春，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：姜凯，系被告公司员工。 原告刘典与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称米拉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。庭审后，因原、被告对于本案诉争房屋市场价格无法达成一致，原告刘典向本院提出申请要求对涉案房屋市场价格进行鉴定，本案中止审理。2019年1月15日恢复审理，于2019年1月18日第二次开庭审理，原告刘典及其委托诉讼代理人王小鹏、被告米拉公司委托诉讼代理人姜凯、王春到庭参加诉讼，被告米拉公司法定代表人李辉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘典向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告退还原告房款1002019.00元，并支付原告已偿还银行的贷款利息；3、依法判令被告赔偿原告损失610300.74元，以上合计1612319.74元；4、本案的诉讼费及鉴定费全部由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年7月7日签订了关于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷观澜6幢1单元102室的《商品房买卖合同》，房屋总价款1002019.00元，2017年9月1日前交房。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。后被告通知原告收房时，原告发现房屋窗前有巨大的变压器，完全遮挡了原告房屋的视线，且有噪音及辐射，存在巨大的安全隐患。原告在购买房屋时被告未向原告告知此情况，且被告售楼处展示的沙盘也不存在变压器，原告多次与被告协商拆除移位，被告予以拒绝。被告的欺诈隐瞒行为严重影响了原告的购买意愿及选择，给原告造成了重大的经济损失，现正常情况下同地段同档次原告所购房屋单价已超过12000.00元，被告应赔偿给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。 米拉公司辩称，一、原、被告双方签署商品房买卖合同及补充协议（下称“买卖合同”）为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同有效，双方应当按买卖合同约定履行。二、买卖合同履行过程中，原告未达到任何行使法定解除或约定解除权的情形，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。三、我方不存在隐瞒房屋状况的情形，告知原告涉案变电箱的情形非我公司法定或约定义务。原、被告双方针对争议的变电箱存在与否、变电箱的具体位置等未作约定，我公司也未对涉案变电箱的设置作出确切、具体以及可量化的位置允诺。另外，商品房买卖合同补充协议第五条约定“出卖人可依据政府的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。”因此，被告不存在违约基础，而原告应当对其解除买卖合同的主张承担举证责任，并对其所受损失承担证明责任，并对其没有证据或者证据不足以证明其主张承担不利后果。四、涉案箱式变电站以及构筑设施符合相关部门全部规划、设计条件，所使用变电站等设施亦符合相关国家标准或行业标准，符合相关部门要求：1、我方取得了涉案商品房所在区域建设规划许可证、建设工程施工许可证，我公司据此设计、施工，符合城市相关规划。对于箱式变电箱的位置安放亦符合规划要求。2、我公司获相关部门批准，按照批准内容设计涉案商品房前变电房，且该变电房符合相关国家标准。3、我公司根据批准方案，采购、安装、调试涉案房屋前的变压器设备，所采用的箱式变电站、变压器符合批准要求，出厂合格，安装调试后亦经验收合格。五、涉案商品房已经验收合格，我公司亦提前通知原告收房，故我公司不存在任何违约行为。综上，我公司不存在违约情形，原告亦无法定或约定解除本合同之权利，故请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的2016年7月7日原告刘典与被告米拉公司签订商品房买卖合同，原告刘典购买位于滦平县房屋一套的事实，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告提供的证据材料有：1、商品房买卖合同，用以证明原、被告之间存在买卖合同关系；2、付款收据三张，用以证明原告已履行付款义务；3、规划图纸照片及沙盘、现场照片十张，用以证明被告隐瞒实际情况，交房时的情况与签订合同时约定的不符；4、承德天阔辰星房产经纪有限公司、承德天阔嘉星房产经纪有限公司、承德市多米房产经纪有限公司出具的证明各一份，用以证明本案涉案房屋同类房屋现在的交易价格为每平方米12000.00元，同时证明给原告造成的损失情况。 被告质证对原告提供的1、2号证据的真实性认可；对第3号证据的真实性不认可，对第4号证据的真实性和与本案的关联性不认可，认为与涉案房屋无关。 为证明自己的观点，被告向法庭提供的证据材料有：1、商品房买卖合同及补充协议,用以证明原、被告双方签署合同属双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照协议履行各自权利、义务；2、建设工程规划许可证（建字第130824201500017号）、金山岭长城河谷项目一期总平面规划及竖向设计图，用以证明：被告取得建设用地规划许可，所有建设事项均符合规划许可内容，涉案变电箱的安装及位置等均属规划范围内事项；3、米拉公司碧桂园长城河谷项目供电方案（2016年11月3日），用以证明被告按照批准方案提供10千伏三相交流50赫兹电源，供电电源变电站10KV出线间隔6个，其中备用间隔1个，有预留的专线出线间隔；4、箱式变电站出厂检测报告、浙江捷雄输配电有限公司出厂检验报告、产品合格证，用以证明涉案所使用的箱式变电站、变压器出厂检测合格，被告所使用设备符合规划要求；5、2009全国民用建筑工程设计技术措施-电气（节选）、声环境质量标准（GB3096-2008）（节选）、噪声监测报告（卓环测）字2017-JC-065号、客户受电工程竣工检验意见单，用以证明涉案变电箱距离主体建筑净距符合规定标准，远远大于3米，变电箱的噪声、防火等符合规范标准。被告所建设长城河谷项目受电工程竣工验收合格，被告不存在任何违约或侵权行为；6、建设工程竣工验收备案表（2017年7月31日），7、关于金山岭长城河谷项目观澜苑6#坐标表，8、期楼收楼通知书（2017年8月21日），第6、7、8号证据用以证明涉案商品房已经验收合格，符合交付条件，被告已通知原告按合同约定办理涉案商品房交接手续，被告不存在任何违约行为。 原告质证对被告提供的证据材料的真实性没有异议，但认为不能达到被告的证明目的，第3、4号证据与本案无关：1、原告购买房屋时沙盘所显示的内容应视为要约，虽未载入合同内容，被告应予履行，所以被告有违约情形；2、本案涉及到的变电器的位置是由被告申报且在原告出售房屋前申报，被告明知变电箱存在的情况下未向原告进行明示且在沙盘上没有标示，所以被告存在过错；第5号证据虽能证明变压器符合验收标准，但并不表明符合合理的生活需要，变电箱存在巨大噪音且遮挡视线，被告没有事先告知，存在过错；原告实际收房的时候存在变压器这一事实，与合同约定的交房条件不符，原告没有收房。补充协议缺乏有效印章，是未生效的协议，合同约定的生效条件及签字没有达成。补充协议第五条说的是被告可以按规划进行建设与原告的主张不冲突，被告进行规划的时候应通知原告。 在诉讼过程中，经原告申请，本院委托承德永兴房地产评估有限公司对涉案商品房的市场价格进行评估，经承德永兴房地产评估有限公司评估，涉案房屋的市场价格为1549300.00元，原告支出评估费20000.00元。经被告申请，评估人员张明伟、评估助理人员谷立超出庭接受了质询。 原告刘典对承德永兴房地产评估有限公司出具的评估报告无异议。 被告米拉公司对评估报告提出异议，认为该估价报告不能作为本案证据使用：1、评估机构的程序违法，根据民事诉讼证据的规定申请鉴定应在举证期间提出，原告申请鉴定应由原、被告协商后确定鉴定机构；2、滦平县人民法院核发的鉴定委托书中评估单位为承德方兴房地产有限公司，估价报告中的估价人员所在机构为承德永兴房地产评估有限公司，并非受托人，根据评估人陈述其与承德方兴房地产有限公司无关，所以承德永兴房地产评估有限公司不能作为本案的评估机构；3、根据估价人员陈述，其由于商业秘密无法提供评估参照的房屋具体信息以及如何选取参照房屋的依据，我方认为该依据不足。估价报告中1549300.00元不能认定为原告所受损失的参照标准，原、被告签署的商品房买卖合同中，我方不存在违约行为，原告不享有法定、约定解除权，无权要求解除合同和要求赔偿损失；估价报告的基准日为2017年9月1日，该日原、被告双方未提出解除合同，作为基准日依据不足；根据评估人陈述评估过程中把花园部分的价值一并计入估价房地产总价而花园属于我方所有并未进行处置，根据评估人陈述，评估过程中未考虑涉案房屋周边变电箱的因素，变电箱作为本案最大的争议点鉴定人不予考虑存在严重错误，所以该估价报告确定的差价不能作为认定原告所受损失的依据。综上该评估报告不能作为本案证据使用，我方申请对涉案房屋进行重新鉴定且基准日为合同解除之日。 在诉讼过程中，本院对涉案房屋及楼前变压器情况进行了现场勘查，经勘查，争议房屋前有变压器房三个，东西总长为22.7米。位于涉案房屋前的变压器东西长5.5米，南北宽4.6米，高3米，东侧变压器房高3.4米。变压器房距楼涉案商品房外墙皮10.36米，距楼台阶9.96米，距楼前栅栏4.56米。该变压器房建于2016年8月至2017年6月。 本院经审理认定事实如下：2016年7月7日原告刘典与被告米拉公司签订《商品房买卖合同》，原告刘典购买被告米拉公司位于滦平县巴克什营镇巴克什营村金山岭长城河谷观澜6幢1单元102室房屋一套，房屋总价款为1002019.00元，预交房日期为2017年9月1日。合同签订后，原告履行了房款给付义务，2016年8月至2017年6月间，被告在涉案商品楼前建变压器房三个，东西总长为22.7米。位于涉案房屋前的变压器东西长5.5米，南北宽4.6米，高3米，靠东侧的一个变压器房高3.4米。变压器房距楼涉案商品房外墙皮10.36米。2017年8月21日，被告米拉公司通知原告刘典与客户关系部预约办理收楼手续。原告认为涉案商品房前的变压器房遮挡视线，且有噪音及辐射，存在安全隐患，被告在原告购买房屋时未向原告告知此情况、被告售楼处展示的沙盘也不存在该变压器，被告有违约行为。原告于2018年8月24日向本院提起诉讼。 本院认为，原、被告双方签署商品房买卖合同及补充协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同有效，原、被告间形成商品房买卖关系，双方应当按合同约定履行相应义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售中出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺虽未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告向法庭提供的销售沙盘照片证实被告在销售商品房过程中未对涉案房屋前的变压设施进行说明及标示，且该变压设施的存在对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，故此，该沙盘照片所证明的情况应为合同内容。被告虽对该证据提出异议，结合双方签订的商品房买卖合同及补充协议也未对该变压设施的存在予以释明，故对被告的质证意见本院不予支持。因被告的违约行为致使原告在购买该房屋后无法正常居住，不能实现合同目的，原告请求解除合同，本院予以支持，因被告的违约行为给原告造成经济损失，依法被告应予赔偿。对于因被告的违约行为造成合同解除而给原告造成的经济损失，原告主张同地段同档次房屋单价已超过12000.00元，要求被告按差价赔偿经济损失，即610300.74元，经本院委托承德永兴房地产评估有限公司评估，本案涉案房屋的市场价格为1549300.00元，扣除房屋原价1002019.00元，房屋差价为547281.00元。被告认为本院委托鉴定程序违法、评估机构并非受托人，承德永兴房地产评估有限公司不能作为本案的评估机构，要求重新进行评估鉴定，但因原告申请进行鉴定并不同意与被告协商鉴定机构，本院依法确定鉴定机构并对外委托符合法律规定；本院对外委托书所记载的受托方虽为承德方兴房地产有限公司，但签收委托书人为承德永兴房地产评估有限公司工作人员谷立超，即本案评估助理人员，故承德永兴房地产评估有限公司作为本案的评估机构并无不妥；被告认为估价报告以2017年9月1日为基准日依据不足，根据双方买卖合同的约定，被告于2017年9月1日前交房，故应以2017年9月1日鉴定基准日，对原告的该质证意见不予采纳，对被告重新鉴定的申请不予准许。综合考虑合同履行届满时间、违约方即被告米拉公司违约行为发生时间及案件审理过程中房屋市场波动和原告支付房屋价款的利息损失情况，本院酌定原告的经济损失为300000.00元，该损失应由被告予以赔偿。原告主张由被告支付原告已偿还银行的贷款利息，因该项请求与原告要求赔偿经济损失系重复请求，同时，原告也未向本院提供证据证明其已偿还银行贷款的数额及利息，故其该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告刘典与被告承德米拉房地产开发有限公司于2016年7月7日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告承德米拉房地产开发有限公司退还原告刘典购房款1002019.00元； 三、被告承德米拉房地产开发有限公司赔偿原告刘典经济损失300000.00元； 上述款项于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告刘典的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18740.00元，适用简易程序审理，减半收取计9370.00元，鉴定评估费费20000.00元，评估人员出庭费用1000.00元，合计30370.00元，由被告承德米拉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  关志新 二〇一九年九月六日 书记员  刘晓亮 河北省滦平县人民法院 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、当事人不服一审判决，应提交上诉状正本一份，副本二份，交至滦平县人民法院巴克什营人民法庭。同时,领取交纳上诉费用通知单向承德市中级人民法院交纳上诉费用，法定上诉期内不交纳上诉费用，将失去上诉的权利。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。