重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12871号原告：项建华，男，1980年10月12日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：叶代耀（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒洪（特别授权），重庆振雄律师事务所律师。被告：重庆朝天门国际商贸城股份有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼6楼44号，统一社会信用代码915001085761993230。法定代表人：谭春联，董事长。委托诉讼代理人：杨利，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭沁灵，重庆索通律师事务所律师。原告项建华与被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司（以下简称：“朝天门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人舒洪、叶代耀，被告朝天门公司的委托诉讼代理人杨利、郭沁灵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项建华向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金21567.6元，逾期支付前述违约金的资金占用利息损失3585.6元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；2、被告支付原告逾期办理房地产权证书违约金81803.22元，逾期支付前述违约金的资金占用利息损失8257元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；3、被告返还原告房屋面积差额款34147.7元，逾期退还差额款的资金占用利息损失6995.95元（暂计算至2019年4月30日，利随本清）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同及补充协议》，双方就房屋位置、价款、面积、单价、交房时间及逾期交房违约金的计算方式、办理房地产权证时间及逾期办证违约金的计算方式、面积差额款等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定延迟交房(2016年12月8日)、延迟办理产权证、且房屋存在面积差。另补充协议中的第八条、第十三条是被告自行制作的格式条款，对主合同进行了大量修改，且没有加粗字体进行醒目标识，应属无效。故原告根据合同约定及法律规定，诉至法院提出以上诉求。被告朝天门公司辩称：补充协议合法有效，交房、办证及面价补差款的退还在补充协议中有约定的应当适用该约定；被告不认可原告诉讼主张的逾期交房违约金，首先被告已向原告寄送了接铺通知书，原告接到该通知后未能前来接房，应自行承担不利后果，原告已实际办理接房手续，被告已经按照合同约定完成了交房义务，即使原告办理接房手续时存在房屋尚未取得竣工验收备案登记证的情况，但按照合同约定该情况下原告有权拒绝接房，但其并未拒绝且办理了接房手续，按照合同约定应视为原告认可该情况，原告不能再以此要求被告承担逾期交房的责任，另按照补充协议约定，交房前原告需付清全部款项，包括但不限于房款、税费、大修基金及其他费用，若在约定的交房日前，原告尚未付清全部款项则被告有权在其付清全部款项起20个工作日内交房。即使被告存在逾期交房的情况，原告主张的违约金计算标准严重过高，申请法庭予以调低。针对原告主张的逾期办证违约金，首先被告不认可原告主张的办证期限，应当适用补充协议240个工作日的约定，非主合同约定的60日，且被告申请法院对原告主张的逾期办证违约金计算标准予以调低。针对面积差款，原告的该项主张应当按合同约定的标准计算，且不应当计算利息。针对逾期交房违约金、逾期办证违约金及面积补差款的资金占用损失，无任何依据不应得到支持。经审理查明，2015年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于重庆市南岸区茶园组团X分区XX-X/XX地块XX-XX幢XX-X-X-XXX号房屋，成交价为560196元,套内建筑面积19.13平方米，套内建筑面积单价为29283.64元，乙方于2015年6月25日支付首付款280196元，余款向银行申请按揭贷款。其中合同第六条约定，在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的……。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方，产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=（产权登记套内建筑面积-合同约定房屋套内建筑面积面积误差比）/合同约定房屋套内建筑面积×100%。其中合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条对交房手续的办理进行了约定，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应当签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第九条对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定，1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，甲方按日向乙方支付已付房款万分之5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。补充协议约定，根据买卖合同第二十六条的约定，合同附件与买卖合同具有同等法律效力，为此甲方特提示乙方应注意和认真审阅本补充协议条款。甲方在签署买卖合同及本补充协议之前已向乙方明示《重庆市商品房买卖合同》······，甲方承诺上述文件、依据的内容、信息符合国家相关法律法规的要求，同时甲方已按照乙方要求做出了合理解释、说明，乙方完全知晓并全面理解买卖合同及补充协议等文件条款及其对双方权利义务的影响；······乙方系基于自身独立的认识与判断自愿签订买卖合同及其附件，承诺遵守买卖合同和补充协议的约定。合同附件五（《商品房买卖合同》补充协议）第六条对合同第七条、第八条和第十七条进行了补充说明，甲方在向乙方交铺前，乙方需付清全部款项，包括但不限于购铺款、相关税费、大修基金、本合同履行过程中的违约金、利息及可能发生的本补充协议第二条约定的所有款项，否则甲方有权不予交铺并不承担任何法律责任，属预售商铺的，甲方按本合同正文第七条（一）2款约定的日期交铺，如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺，属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。第八条对合同第十三条进行了补充说明，删除该条第1、2款内容，另行约定为甲方开始代为办理产权登记时间：在乙方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，甲方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单，《房地产权证》办理完毕的时间，以登记机构实际办理周期为准。补充协议第十三条约定，在产权登记面积最终确定前，一切与商铺面积相关事宜的办理均以本合同约定的商铺面积为准；在产权登记面积经有关部门最终确定后，相关事宜的办理均以产权登记的商铺面积为准。双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。第二十一条约定，补充协议与合同的正文内容如有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款及相应税费、大修基金等。2016年8月22日,被告取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案登记证。2016年12月8日,被告向原告发出接铺通知。涉案房屋于2016年12月12日办理了接房手续。2017年11月27日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。另查明，涉案房屋产权证记载专有建筑面积（套内面积）为18.26平方米。上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、购房发票、完税发票、物业专项维修资金专用收据、不动产权证书等证据，被告举示的接铺手续、统一管理协议、不动产登记受理单、重庆市南岸区商品房销售明码标价监制申请表等证据及双方当事人的庭审陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。关于原告主张的原、被告双方签订的补充协议中部分条款（第八条、第十三条）无效的问题。原、被告双方签订的补充协议是虽是被告制作的格式条款，但被告已在主合同第二十五条、第二十六条以及补充协议开始部分及第二十一条中多次提示原告注意，被告已善尽合理提示的义务，原、被告双方均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对原、被告双方当事人均有约束力。原告认为该补充协议中部分条款无效的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。关于原告主张的逾期交房违约金。本院认为，双方合同约定，被告应当于2016年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。如果在约定的交铺日期前乙方尚未付清全部款项，则自乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺，属现售商铺的，甲方在乙方付清全部款项之日起20个工作日内交铺。原告于2016年9月22日付清尾款，2016年9月22日后的第二十个工作日为2016年10月25日，涉案房屋虽于2016年12月12日才办理了接房手续，但结合原告主张于2016年12月8日接房，并主张逾期交房的违约金算至2016年12月8日，是对其权利的处分，故被告承担逾期交房违约责任期间为2016年10月26日至2016年12月12日，违约金为560196×44×0.5‰=12324.3元。关于原告主张的逾期办证违约金。本院认为，根据双方合同及补充协议的约定，在买方付清全部铺款及相关税费和大修基金，完成办理《房地产权证》所需手续、提交齐备办理《房地产权证》所需资料且商铺交付使用后，卖方开始代为办理产权登记。在上述时间之后240个工作日内向商铺所在地土地房屋登记机构代为申请办理《房地产权证》，取得登记受理单。如前所述，被告应在房屋交付使用之日即2016年12月12日后240个工作日内办理《房地产证》。因此，被告履行办证义务的期间应从2016年12月12日的次日起计至2017年11月28日止（240个工作日）,但被告于2017年11月27日就已经取得涉案房屋的《不动产登记受理通知单》，故不存在逾期办证的行为。关于被告辩称的逾期交房违约金比率过高的问题。本院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金支付比率，而且要依据原告的实际损失，但本案中原告的实际损失不宜量化，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，原告诉请的逾期交房违约金的支付比率按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的规定履行。对于原告主张的逾期交房违约金的利息问题。本院认为，上述两项违约金的本质属于民事责任，是违约方未按约履行民事义务而产生的不利法律后果。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的30日内支付违约金的条款旨在督促违约方尽快承担民事责任，并非另设新的民事义务。根据一般民法原理，民事责任不能再衍生其他责任，且违约金已足以弥补原告的损失，故其并行主张违约金及资金占用利息损失，于法无据、于理不合，本院不予支持。关于原告主张的涉案房屋面积差额款。本院认为,根据双方合同的约定，涉案房屋套内建筑面积为19.13平方米，套内建筑面积单价为29283.64元／平方米，现产权登记套内建筑面积为18.26平方米，面积差为0.87平方米，依据合同约定产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款）由被告返还原告，误差比绝对值在超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告,故被告应当退还原告的面积差款为34147.7元。关于原告主张的面积差额款的利息问题。本院认为，依据原、被告双方签订的补充协议约定，双方同意按本合同第六条之规定缴纳或退还面积补差款的，双方均不计息。因此，原告的上述诉请与双方约定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第六条、第十条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告项建华逾期交房违约金12324.3元；二、被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告项建华面积差额款34147.7元；三、驳回原告项建华其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1714元，由原告项建华负担850元，由被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司负担864元（此款原告已垫付，限被告重庆朝天门国际商贸城股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  何 流二〇一九年九月二十七日法官助理  羊芳程书 记 员  庞 丹