广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17365号原告（反诉被告）：韦一鸣，男，1957年8月29日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：韦波，男，1982年5月23日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区，系原告韦一鸣的儿子。原告（反诉被告）：韦波，男，1982年5月23日出生，壮族，住广东省珠海市香洲区，原告韦波委托诉讼代理人：姚娜，女，1993年9月11日出生，汉族，住江苏省新沂市，系原告韦波的妻子。被告（反诉原告）：梁伟荣，男，1973年9月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告（反诉原告）：张艳霞，女，1985年8月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，上述两被告共同委托诉讼代理人：骆伟华，广东朗乾律师事务所律师。第三人：中山市优佳房地产中介服务有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇十四村芳草街47号4卡商铺，统一社会信用代码91442000MA4UPFYEXA。法定代表人：周雪丽，总经理。原告韦一鸣、韦波与被告梁伟荣、张艳霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依职权追加中山市优佳房地产中介服务有限公司（以下简称优佳公司）为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦波及委托诉讼代理人姚娜，被告梁伟荣、张艳霞及两被告共同委托诉讼代理人骆伟华，第三人优佳公司法定代表人周雪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦一鸣、韦波向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及经纪人于2019年4月18日签订的房地产买卖合同；2.被告返还原告已付房款（定金）50000元；3.被告向原告承担50000元赔偿责任。事实和理由：2019年4月18日晚上20时，原、被告及经纪方优佳公司就原告购买被告位于中山市××××房签订房地产买卖合同。签订合同后原告当即向被告支付定金50000元并取得被告开具的收据。合同第四条注明“另行协商”交楼事宜，签约前三方议定15天内卖方交楼，每月按2000元计补偿金，交楼当天一次性预付6000元，到办理过户那天停止给付补偿费用，按实际天数结算，多退少补。同时签订了房屋租赁合同对交楼的未尽事宜作补充备忘。由于被告签约前一直强调在10天保证可以交楼但不确定具体时间，无法确定费用计算日期，三方同意在合同中将交楼时间留空待交楼那天填写。当晚三方实施了交楼的第一步工作清点确认应移交的内部家什，同时签署了出售买卖清单，该清单由被告梁伟荣确认并签名。2019年5月4日，被告超出约定交楼时间仍未交楼。2019年5月5日，被告通过中介要求原告提前支付首期款用于赎楼（银行赎楼存款的时限是每月15日前）。由于马上能入住是原告购买上述房产的先决条件，原告担心被告收到全部首期款款后不交楼或拖延交楼，遂不同意被告的请求，坚持要求被告依约交楼。2019年6月5日，原告收到被告的解除合同通知书，该通知书称原告没有依约支付首期款，被告要求单方解除合同及没收原告定金50000元。经双方多次协商均无果，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告梁伟荣、张艳霞共同辩称，1.涉案房地产买卖合同没有约定原告支付首期款系以被告交付房屋为条件；2.涉案房地产买卖合同中约定的“另行协商”没有延伸出双方在补充协议中确认变更原告支付首期款的条件情况，所以在被告已依约向抵押银行办理了提前还贷申请手续的前提下，原告应依约向被告支付首期购房款300000元（含定金）；3.作为依附于涉案买卖合同的房屋租赁合同及优佳公司出具的证明均无明确被告已同意改变支付首期房款的条件；4.原告因自身个人原因未依约办理按揭付款，在后期原告亦未落实其他付款方式，在此情况下，原告的行为已属违约，被告可单方解除合同并没收原告定金。第三人优佳公司对原告的起诉没有意见。反诉原告梁伟荣、张艳霞向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的房地产买卖合同及其附件、房屋租赁合同；2.反诉原告不予退还反诉被告购房定金50000元。事实和理由：2019年4月18日，反诉原告与反诉被告经优佳公司签订房地产买卖合同（含附件），约定反诉被告以1275000元的价格购买涉案房屋。签订合同当天，反诉被告支付了定金50000元。反诉原告于2019年4月24日办理了提前还贷手续并告知经纪方通知反诉被告在4月底将剩余首期款250000元支付给反诉原告用于赎楼，但反诉被告未向反诉原告支付款项及依约办理银行按揭贷款。反诉原告认为反诉被告的行为已违约，遂于2019年6月3日签署解除合同通知书并于次日委托律师向反诉被告发出律师函及解除合同通知书，函告反诉被告于2019年6月5日正式解除合同及没收定金50000元。针对反诉被告提起的本诉，反诉原告特提出反诉请求。反诉被告张艳霞、梁伟荣反诉辩称，双方经协商交房时间是15天内，交房的同时支付剩余首付款和交房补偿款6000元，但反诉原告一直未交房，反诉被告鉴于反诉原告卖房目的是用于还债、中途单方面中止合同履行、履约信用缺失、毫无法律意识等问题，反诉被告无法打消购房的顾虑，因此，反诉被告拒绝先付剩余首付款后再等待反诉原告交房的建议，因此反诉原告的理由不成立。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，张艳霞、梁伟荣（卖方）与韦波、韦一鸣（买方）、优佳公司（经纪方）签订一份编号为0000026房地产买卖合同，主要约定位于中山市××××房（房地产证：中府0212011201、0212011202）以现状（附带家私电器）出售给买方，总楼价为1275000元；买卖双方同意该房产交付使用的时间为另行协商；因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同相关义务，逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方应知会经纪方并向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起5天内退还，逾期超过10天仍未履行的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金；双方还约定了其他事项。附件主要约定定金50000元买方须于2019年4月18日支付卖方；所售物业已办理抵押登记，首期楼款（含定金）须涂销抵押后付款，按买方支付首期楼款（含定金）300000元、卖方出资剩余欠款共同完成赎楼手续，由买方于经纪方或银行通知还贷之日起7个工作日内直接付至卖方贷款账户内；楼价余款975000元按揭付款（贷款银行实际批准金额；若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或贷款额度不足的，买方亦不能一次性不足全部楼款余额给卖方的，双方可解除合同，各自返回定金及楼款）；卖方或卖方委托人应在签订合同后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起7个工作日内还清贷款；买方按揭付款的，应于合同签订后20天内到银行办理按揭贷款申请，签订购房抵押贷款合同并提交贷款所需全部资料及支付所需费用，卖方必须提供协助，提供贷款所需资料；双方还约定了其他事项。同日，张艳霞、梁伟荣（出租方、甲方）与韦一鸣（承租方、乙方）签订一份编号为0904944房屋租赁合同，主要约定甲方将涉案房产出租给乙方；租赁期为3个月；月租金为2000元，以转账方式支付，甲方在收到乙方租金，必须开具收据于乙方；双方还约定了其他事项。签订上述合同后，韦一鸣、韦波依约向张艳霞、梁伟荣支付购房定金50000元，张艳霞、梁伟荣亦出具收据予以确认。2019年4月24日，梁伟荣向交通银行中山分行提出全部提前还款申请。2019年6月4日，张艳霞、梁伟荣委托广东敬业律师事务所向韦波、韦一鸣发送律师函，该律师函主要载明双方签订涉案房地产买卖合同后，韦一鸣、韦波依约支付定金50000元后，张艳霞、梁伟荣已依约于2019年4月24日向交通银行办理了提前还贷手续并告知经纪方通知韦一鸣、韦波要在4月底将首期款250000元支付给张艳霞、梁伟荣用于赎楼，但由于张艳霞、梁伟荣未按约定支付上述款项，且通过经纪方了解，张艳霞、梁伟荣因个人原因直至2019年5月20日尚未办理贷款，违反了合同约定，遂决定于2019年6月5日正式解除双方于2019年4月18日签订的房地产买卖合同、没收定金50000元，并将解除合同通知书连同律师函一并邮寄送达给韦波、韦一鸣。该律师函于2019年6月4日寄出。2019年6月18日，优佳公司出具了一份证明，主要载明韦一鸣在优佳公司洽谈购买涉案房屋的谈判中提出的意见，经优佳公司转达业主后得到如下答复：涉案房屋的成交价为1275000元；买方提出需马上入住可以给些费用，经与卖方协商同意在10天搬出交房，按每月2000元计费，直到办理过户手续为止，卖方同意15天内可以接受。韦波、韦一鸣提供的微信聊天记录显示，5月5日，周雪丽：业主15号左右就要还款，需要你们先把首付给他赎楼。从梁伟荣、张艳霞提供的与微信名称为周雪丽的微信账户的聊天记录显示，周雪丽称本机未在15天内搬离房屋，买方不愿意支付首付款及返租；买方未能获得银行贷款。庭审中，韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞对涉案房产存在按揭、二次抵押贷款的情况不持异议；对已支付定金、已提交提前还贷申请的情况予以确认。双方对是否变更交付房屋的条件持不同意见，梁伟荣、张艳霞不确认双方变更了交付条件，要15天内交付房屋的同时支付剩余首期款及返租。本院认为，韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞、优佳公司于2019年4月18日签订的房地产买卖合同及附件包含了两个法律关系，其一系韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞各自与优佳公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞之间的房屋买卖合同关系。本案所涉房地产买卖合同及附件系韦一鸣、韦波与梁伟荣、张艳霞在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。经审查，本案的主要争议焦点有：一、双方是否协商一致变更房屋交付条件及首期款支付条件；二、双方是否存在违约行为。关于焦点一。韦一鸣、韦波主张涉案房屋的交付时间为签订合同后15天内，首期款在交付房屋时一并支付，并提供了房地产买卖合同及附件、证明等予以证明。梁伟荣、张艳霞对此不予确认，抗辩认为涉案房屋的交付条件并未变更，而是严格按合同约定履行，并提供了微信聊天记录为证。综合双方的证据及陈述分析，从微信聊天记录内容及证明可以看出，买卖双方确实就涉案房屋的交付进行了明确约定，卖方应在合同签订日后15天内即2019年5月3日前交付涉案房屋，故梁伟荣、张艳霞的抗辩意见，缺乏理解，本院不予采信。关于焦点二。依据涉案房地产买卖合及附件同的内容，买方应于2019年4月18日支付定金50000元、于5月8日前申请按揭贷款、于接收涉案房屋时一并支付首期款250000元，卖方应涂销抵押、于2019年4月29日前申请提前还贷、于5月15日前还清贷款，但上述各项事宜并未约定先后履行顺序，买卖双方的各自合同义务应在各自的期限内同时进行。据前述，梁伟荣、张艳霞未依约交付涉案房屋，韦一鸣、韦波亦未获取银行按揭贷款，双方均属违约。韦一鸣与韦波请求解除合同、梁伟荣与张艳霞主张解除房屋租赁合同，鉴于双方已无继续履行合同的意向和基础，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。结合本案案情，韦一鸣、韦波和梁伟荣、张艳霞均构成违约，各人应当各自承担相应的责任。韦一鸣、韦波主张梁伟荣、张艳霞返还购房定金50000元，有梁伟荣、张艳霞出具的定金收据为证，韦一鸣、韦波上述诉求于法有据，本院予以支持。相反，梁伟荣、张艳霞主张不予退还定金的诉求，于法无据，本院不予支持。同理，韦一鸣、韦波主张梁伟荣、张艳霞承担50000元的赔偿责任，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告韦一鸣、韦波与被告梁伟荣、张艳霞于2019年4月18日签订房地产买卖合同及附件、房屋租赁合同；二、被告梁伟荣、张艳霞于本判决生效之日起七日内向原告韦一鸣、韦波返还定金50000元；三、驳回原告韦一鸣、韦波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告梁伟荣、张艳霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元（原告已预交），由原告韦一鸣、韦波负担575元，被告梁伟荣、张艳霞负担575元（两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费525元（反诉原告已预交），由反诉原告梁伟荣、张艳霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年九月三十日书记员  李德莲吴泳丝