广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11188号原告：王小燕，女，1983年8月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。原告：向开祥，男，1978年11月18日出生，土家族，住湖北省恩施市。亦为原告王小燕的委托诉讼代理人。被告：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路30号五楼西侧。法定代表人：孔繁权。委托诉讼代理人：谢志强，该公司员工。原告向开祥、王小燕与被告中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向开祥、被告朗晴公司的委托诉讼代理人谢志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向开祥、王小燕向本院提出诉讼请求：被告退还原告从2019年1月1日到2019年5月14日（中山市建设工程竣工验收备案表出来之日）的所有物业管理费1237.55元；被告按合同约定支付违约金8623.92元（自2019年1月1日起至2019年5月4日被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止每日按房屋总价款的万分之一支付）；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月18日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了全部购房款。根据合同第八条约定，被告应在2018年12月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则需要向原告支付逾期交房违约金，违约金自约定的最后交付期限的第二日起至交付之日止，被告需要按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。2018年12月20日收到交房通知书，并于2018年12月30日在不知道被告未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下前往君汇尚品物业服务中心办理了相关交付手续。当原告知道被告交房时未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，于2019年6月12日要求被告对其违约事实作出相应的经济赔偿，同时知会中山市东升镇住房和城乡建设局，但被告一直以未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》系不可抗力原因造成。2019年6月27日，原告及20多位业主代表、被告两位代表、中山市东升镇住房和城乡建设局的两位同志三方一起在君汇尚品物业服务中心开了一下午的协调会议。业主及中山市东升镇住房和城乡建设局的同志均认为被告在没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》就通知业主收楼的做法是违规的，应该退还业主从收楼到取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的所有物业费，应按合同约定支付违约金。后原被告双方就此事进行沟通未果。被告朗晴公司辩称：案涉商品房在《中山市商品房买卖合同》约定的交付日期前已符合交付使用条件。且原告已自愿接收并没有提出异议，被告不存在逾期交付的违约行为。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第八条规定，“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条款的真实意思为，被告应当在2018年12月30日前将经“综合验收合格”的案涉商品房交付买受人使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“综合验收”为建设工程竣工验收及规划、公安消防、环保等专项验收的综合，被告有证据证明，在2018年12月30日前已取得涉案商品房建设工程竣工验收合格及规划、公安消防、环保等专项验收合格的政府备案文件，足以证明案涉商品房符合交付使用条件。而原告于2018年12月20日收到交房通知书，并于2018年12月30日办理了相关交付手续（实际交付日期为2018年12月27日），因此，被告将符合合同约定交付使用条件的商品房通知并交付原告并没有不妥，且原告对案涉商品房在交付使用时并没异议。被告已实际取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对登记时间的迟延不存在过错。《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的登记时间为2019年5月14日，并不代表案涉商品房于该日才符合交付使用条件，被告已于2018年12月30日前取得符合案涉商品房的有关综合验收条件的政府备案文件，《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仅为行政备案公示使用，行政审批的迟延不能成为被告违约的事由。案涉商品房为住宅性质用房，该房的消防专项验收于2018年12月23日已验收合格，由于政府部门对君汇尚品小区二期13幢商业性质用房对应的消防安装企业资质要求的临时性提高，即政府部门对该类商业性质用房的消防专项验收审批要求调整，导致最终综合验收时间相应顺延，被告对此并不存在过错，无需承担逾期交付的违约责任。原告要求退还物业管理费没有事实和法律依据，被告并非物业服务合同的权利义务主体，无权就物业费的退还作出决定；其次，原告已于2018年12月27日实际接收案涉商品房，已实际享受被告委托的前期物业服务企业——中山市龙基物业服务有限公司提供的物业服务，因此，原告无权要求退还物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月18日，向开祥、王小燕作为买受人与朗晴公司作为出卖人签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定：向开祥、王小燕购买朗晴公司在中山市东升镇东兆路6号建设的预售商品房君汇尚品花园X期X幢X房，总金额643576元；出卖人应当在2018年12月30日前照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同时解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。202016年11月10日，前述《中山市商品房买卖合同》已办理登记备案。根据单位（子单位）工程竣工验收备案表、单位（子单位）竣工验收报告显示君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢及垃圾站工程于2019年3月28日竣工验收。君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢于2019年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。朗晴公司于2018年12月15日发出《商品房交付通知书》，通知向开祥、王小燕于2018年12月30日前办理交付手续，向开祥、王小燕于2018年12月27日办理收楼手续。并向中山市龙基物业服务有限公司东升分公司缴纳管理费834.75元。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同以及补充协议为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，向开祥、王小燕依约支付了购房款，并在合同规定时间（2018年12月27日）之内接收案涉商品房。虽然案涉商品房于交付之时并没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，尚不符合合同约定的交付条件，但向开祥、王小燕在收楼时并未对此提出异议，亦未以朗晴公司尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》等为由拒绝收楼，其未尽其自身的审查义务，应承担由此带来的法律风险和法律责任；且案涉商品房所在的工程已于2019年3月28日由建设、设计、施工、监理、勘察单位共同出具工程竣工验收合格报告，并于2019年5月14日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合合同约定及法律规定的交付条件，即便此两日期已较约定之时滞后，但仍不能推翻涉案房屋已实际完成交付的事实，故向开祥、王小燕主张朗晴公司支付违约金无事实依据，本院不予支持。关于退还物业管理费的诉求，因收缴物业管理费机构为中山市龙基物业服务有限公司东升分公司，非本案被告朗晴公司，其主张朗晴公司退还缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人的诉求或主张，有理有据的，本院予以支持，没有依据的，均不采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告向开祥、王小燕的诉讼请求。案件受理费25元，由原告向开祥、王小燕负担(原告已预交25元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 张 晶二〇一九年九月二十七日书记员 何慧聪