天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初8811号原告：韩进山，男，1964年10月28日出生，汉族，天津钢管集团股份有限公司用户服务中心副主任，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘霞（原告之妻），1964年12月21日出生，汉族，退休干部，住天津市河北区。被告：孙丽，女，1968年7月12日出生，汉族，天津市河西区新会道小学教师，住天津市河西区。委托诉讼代理人：信佩明，天津信佩明律师事务所律师。原告韩进山与被告孙丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩进山及其委托诉讼代理人刘霞，被告孙丽之委托诉讼代理人信佩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩进山向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金的差额部分34万元；2.判令被告赔偿居间服务费4.9万元；3.判令被告赔偿原告精神损失费5万元；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年3月19日，原、被告双方在平等、自愿的基础上就津南区房屋买卖之事达成协议，并在居间方天津新生有信房地产经纪有限公司签订《房屋交易合同》。原告以490万元的价格将涉案房屋出售给被告，随后原告于3月29日支付居间服务费4.9万元。被告支付定金15万元后以种种理由拖延，直到2017年11月30日后续的475万元房款被告没有支付一分钱，在此期间，由于国家政策调控，房价大幅回落，原告夫妻经历了从精神到心灵的沉重打击，2017年12月1日原告被迫解除与被告签订的合同。根据合同约定，违约方要承担总房款10%的违约责任，守约方有权向违约方追缴居间服务费，故原告起诉。孙丽辩称，原告的起诉不符合事实，被告要求继续履行合同，请法院驳回原告的诉讼请求。因为双方之间的合同关系还在履行当中，没有解除和中止。根据双方签订的合同约定，如果原告认为被告违约，要求解除合同时需书面告知被告。原告没有书面告知被告，被告也没有收到短信。因被告没有违约，故不同意承担违约金。即使被告违约，也不能按照合同约定的10%赔偿违约金，被告认为违约金约定过高，要求减少到0。双方在房管局签订的《天津市存量房屋买卖合同》约定房屋价款为200万元，有了变更，10%违约金的基数是200万元，不是490万元，被告要求继续履行合同就是以200万元购买涉案房屋。对于原告主张的居间服务费4.9万元，因被告没有违约，故不同意不承担。关于精神损失费，双方是房屋买卖合同纠纷，该主张没有法律依据。诉讼费不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1、原告提供的短信记录1份，该份记录系韩进山用其本人手机号码向孙丽手机号码发送的短信及孙丽给韩进山回复短信的内容，经与短信原始载体即韩进山手机中短信内容核实无误，被告亦认可接收短信的手机号码系孙丽本人手机号码，故本院对该份证据的真实性予以确认；2、补充协议1份，该协议系韩进山与案外人陈志刚及中介经办人贾克清三方所签，孙丽对陈志刚代其签订协议的行为不认可，且原告亦未提供签订该协议系孙丽委托陈志刚签订的相关手续，故本院对该证据的效力不予确认；3、录音光盘1张，其中有原告给被告手机号码拨打电话的录音、原告妻子向被告手机号码拨打电话的录音、原告之妻与陈志刚的谈话录音以及原告之妻与中介经办人贾克清的通话录音，经向孙丽本人核实，其表示通话录音中不是孙丽本人的声音，但对此未能提供相反证据，且经询问孙丽本人亦表示不申请鉴定，本院对原告提供的录音内容的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，原、被告在天津新生有信房地产经纪有限公司（以下简称“有信公司”）签订《房屋交易合同》，约定由乙方（孙丽）购买甲方（韩进山）名下坐落于津南区房屋，房屋建筑面积为188.97平方米，成交价格490万元；由乙方于2017年3月19日向甲方支付定金5万元，剩余房款485万元乙方采取非贷款方式支付；双方须于2017年4月30日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，产生的相关税费等费用由乙方支付；甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，经守约方催告仍不履行的，且违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务的，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金；因违约方根本性违约，导致守约方解除房屋买卖合同关系的，自书面告知达违约方之日起，甲方房屋可另行出售，乙方可另行购买其他房屋，但守约方仍有权追究违约方的违约责任。在合同备注一栏中双方约定2017年3月21日前乙方补交定金10万元；甲方承诺2017年7月30日前收到全部房款腾房交给乙方。合同签订后被告按照约定向原告支付定金共计15万元。2017年3月29日，原、被告在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中约定房屋价款为200万元。同时，双方在房管部门还签订了《自愿放弃资金监管服务确认书》。同日，原告向有信公司支付居间服务费4.9万元。2017年5月28日，原告妻子刘霞给被告打电话，催问被告何时能支付房款的事情，并提到如果过了30号，被告就违约了，需要承担49万元的违约金，并告知被告最迟在31号上午打款。2017年7月1日，原告给被告打电话，催问被告何时能给付房款，被告在电话中称“看看能不能缓两天，缓两天周一再研究这个事，我今天跟你说别的也没用，我的钱也没到”。2017年10月26日原告通过手机向被告手机发送短信，通知被告在2017年10月31日前必须一次性付清房款，并到房管局办理房屋过户手续，否则因被告根本违约，原告将解除与被告的房屋买卖协议。2017年10月27日被告手机向原告手机发送短信，内容为“你好，信息我已经看到，我出差在外地了，30号回去。我们一直在做努力，咱们31号见面谈谈这事，最后敲定。给您造成的麻烦，在此说声对不起!”原告回复信息“好的”。2017年10月30日，原告手机向被告手机发送短信，内容为“孙丽你好，我们明天几点在哪儿见面？”，当天被告没有回复信息。2017年11月2日，原告在有信公司与案外人陈志刚签订补充协议，协议内容为“甲方:韩进山，乙方：孙丽，丙方：有信地产。甲乙丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本补充协议，内容如下：甲乙双方同意在2017年11月30日前到房管部门办理房屋过户手续（房屋地址：津南区），否则视为乙方根本性违约，甲方有权中止房屋买卖。”甲方韩进山签字，乙方由陈志刚代孙丽签字，丙方由经办人贾克清签字。2017年11月17日被告手机向原告手机发送短信内容为“你好，昨天身体不太舒服，休息得早，手机静音了，他出门了，这两天回来和你联系！”2017年12月1日原告手机向被告手机发送短信，内容为“你好孙丽，我是卖给你房子的房主韩进山，我们双方签订了买卖房屋的协议和房屋交易合同，你应将全部房款一次性于2017年4月30日前支付给我，但你至今（2017年12月1日）未履行付款的义务。我们多次通过多种方式催促你付款，你总是以各种理由推脱至今。因你不履行合同相关义务，已根本性违约，我现在正式通知你解除你我之间房屋交易合同，并要求你支付该房屋成交价的10%违约金和居间服务费。卖方：韩进山”，当天被告没有回复信息。2017年12月21日至2018年3月6日，原告与被告之间陆续仍有短信往来，均是原告在催促被告尽快协商解决房屋买卖事宜。2018年4月9日，韩进山将涉案房屋又重新出售给案外人高用亮，双方签订《房屋交易合同》，约定房屋价款为430万元，同日，韩进山与高用亮在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，合同约定房屋价款为300万元。现韩进山与高用亮已办理完毕房屋过户手续，房屋已交付高用亮。庭审中，原告称，双方在房管部门签订的合同中约定价款200万元，是为减少被告交纳相关税费，这也是中介经办人贾克清提出来的，当时原告也没有多想，就签订了协议，双方一直没有因房屋价格发生过争议，原告一直是按照490万元的价格向被告催款，被告也是按照此价格在筹款。原告卖房也是为了再买房，因被告迟迟不能支付房款，造成原告不能按照约定向其所购买房屋的房主支付房款，为此原告之妻刘霞与被告的丈夫陈志刚协商后，由陈志刚出3万元给原告所购买房屋的房主作为原告延期支付房款的补偿，该款项已经给付房主。在原告多次向被告发出催款通知后，被告仍未能按照约定时间付款，故原告于2017年12月1日向被告手机发送解除合同的短信通知，原告认为短信通知与书面通知是一样的。因房价一直在大幅度下降，合同解除后，原告将涉案房屋重新出售给高用亮时只出售了430万元，同样为了减少高用亮交纳相关费用，双方在房管部门签订了300万元的协议。被告孙丽则称，陈志刚不是其丈夫，只是朋友，陈志刚在未有孙丽授权的情况下所做的一切事情孙丽均不认可。孙丽在中介与原告签订合同后，经了解该房屋并不值490万元，经双方协商，原告同意以200万元出售，故双方在房管部门签订了200万元的协议书，签完协议后原告又认为房价卖低了，双方就因房屋价格发生了争议。孙丽和陈志刚是朋友，陈志刚的公司有钱，孙丽可以找陈志刚借款来支付房款，但原告不收，所以合同一直没有履行。陈志刚给原告之妻刘霞的3万元是孙丽授权由陈志刚给付原告的购房款，并不是给付原告所购买房屋房主的延期付款补偿。当庭原告又称，在中介签订合同时，陈志刚就与孙丽一起去的，中介经办人及原告夫妻都认为孙丽与陈志刚是夫妻，而且在履行过程中，陈志刚一直参与其中，孙丽也未提过陈志刚只是其朋友。在诉讼过程中，原告申请对涉案房屋在2017年12月1日的价值进行评估。本院委托天津市康达房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司作出房地产估价报告书，估价结果为“估价对象房地产在价值时点的单价为人民币22,321.00元/㎡，价值总价为人民币4，218,000.00元（大写：人民币肆佰贰拾壹万捌仟元整）。”本院认为，本案争议的焦点问题是1、原、被告双方前后签订的《房屋交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》，哪份合同是双方真实意思表示；2、原、被告签订的合同是否已经解除；3、被告是否存在违约行为，是否应承担违约责任；4、原告主张的违约金是否过高，其主张的损失是否应予全部支持。关于争议焦点1，原、被告双方于2017年3月19日在有信公司签订《房屋交易合同》约定房屋价款为490万元，并约定由被告支付契税等相关费用。2017年3月29日，原、被告双方在房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为200万元，两份合同对房屋交易总价款约定不一致，两份合同成立的时间分别是就房屋买卖达成合意后、办理网签手续时形成，根据原告提供的短信记录及电话录音内容等证据来看，双方一直未对房屋的价格产生过争议，只是被告一直在筹款中，而且原告多次提到让被告先把差价支付了，并提到“违约需要承担49万元的违约金”，再结合鉴定机构对涉案房屋在2017年12月1日房屋价值的评估为4218000元，以及考虑原、被告双方并无其他特殊关系的情况下，本院采信原告对在房管部门为何签订200万元价格的解释，即《天津市存量房屋买卖协议》中约定的价格是为被告避税才做的变更，并非双方真实意思表示，双方实际履行的是《房屋交易合同》的价款490万元，故原、被告双方在有信公司签订的《房屋交易合同》中关于房屋价格的约定才是双方真实意思表示，该合同未违反法律规定，应为合法有效合同。对于双方在房管部门签订的《天津市存量房屋买卖协议》，因协议中约定的房屋交易价格远远低于其市场价值，明显与实际交易价格不符，以该合同价格作为缴税的依据，以合法形式掩盖非法目的，规避应缴税费，损害国家利益，且价格条款不是双方真实意思表示，故价格条款内容应属无效。根据相关法律规定，合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，对双方仍具有约束力；关于争议焦点2，根据双方签订的《房屋交易合同》中约定房款于2017年4月30日之前付清并办理房屋过户手续，后双方在《房屋交易合同》备注一栏中又约定在2017年7月30日前付清房款并腾房交付，2017年10月26日原告手机向被告手机发送的短信内容显示，原告认可被告在2017年10月31日前一次性付清房款，虽然陈志刚与原告签订补充协议，约定于2017年11月30日前付清房款办理过户手续，但孙丽对陈志刚签订补充协议的行为不予认可，故本院应认定原、被告双方对付款时间的最后约定为2017年10月31日，即被告应在2017年10月31日前支付购房款。现根据原告提供的短信记录及电话录音内容可知，被告在该时间内，未能向原告付款，经原告多次短信催要，仍未能支付。根据双方在有信公司签订的《房屋交易合同》中就违约责任的约定，合同的解除条件已经成就，原告有权解除合同，故原告于2017年12月1日通过手机向被告手机发送短信，正式通知孙丽解除双方之间的房屋交易合同。虽然双方在合同中约定守约方解除房屋买卖合同关系时需书面告知违约方，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方主张解除合同，应当通知对方”之规定，通知的形式不只限于书面，关键在于行使解除权人是否向对方当事人传达了解除合同的意思表示。只要解除权人通过一定的形式向对方表达了解除合同的意思且该意思表示为对方所知悉，即可发生解除合同的效力。本案中原告以短信方式通知被告解除合同，未违反法律规定，且该短信内容明确表达了原告解除合同的意思表示。虽然被告称没有收到短信通知，但对此被告未能提供证据证实其主张。经本院核实原告所提供信息的原告载体即被告个人手机显示，该短信已经正常发出，结合原、被告在2017年12月1日前后均有多条短信往来的情况，说明被告手机对原告手机发送的短信均能正常接收，故本院应认定原告于2017年12月1日向被告手机发送的解除房屋买卖合同关系的短信通知内容被告已收到且已知晓。在被告收到解除合同通知之日起三个月内未向法院提出解除异议之诉，本院应认定双方签订的《房屋交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》已经解除；关于争议焦点3，根据双方约定，房款应于2017年10月31日前全部付清，当庭被告称按照重新约定的房屋价款200万元，被告向原告付款时，原告不收，对此被告未能提供证据证实其主张，本院不予采信。根据原告提供的证据来看，被告一直是在筹款之中，因被告未能按照约定履行合同义务，致使合同不能继续履行，合同目的不能实现，被告存在根本性违约，应按照合同约定，承担相应的违约责任；关于争议焦点4，对于原告主张的违约金49万元，根据合同约定，守约方可以要求违约方支付该房屋成交价的10%作为违约金。根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少，当庭被告认为合同中约定的违约金过高，要求减少到0。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告与被告签订合同时间为2017年3月19日，约定的房屋价格为490万元。2017年3月31日天津市政府出台买房限购政策，并于2017年4月1日开始实施，实施后房屋价格开始下跌。因被告的违约，致使双方签订的房屋买卖合同不能继续履行，原告于2017年12月1日向被告发出解除合同的通知，经鉴定部门鉴定涉案房屋在2017年12月1日的房屋总价为4218000元，原告重新出售房屋的价格为430万元。由于被告的违约，致使原告一直未能拿到房款，且房价下跌，确实给原告造成一定的经济损失。根据实际情况并结合合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，现原告主张49万元的违约金，并不过高，本院对此应予支持。对于原告要求被告赔偿居间服务费4.9万元的主张，因双方已在合同中约定了违约条款，该违约金具有赔偿性、惩罚性的双重性质，不得与损害赔偿并用，因原告已主张了违约金，故对该主张本院不予支持。对于原告主张的精神损失费，无法律依据，本院不予支持；因被告已向原告支付购房定金15万元，现原告主张了违约金，对被告支付的购房定金应予返还。对于由陈志刚给付原告之妻刘霞的3万元，被告称是授权陈志刚给付原告的房款，对此被告未能提供由原告为其出具的收到房款的收条等证据。而原告称该3万元是被告给原告所购买房屋的房主作为原告延期支付房款的补偿，对此原告提供了其妻子刘霞与陈志刚在2017年5月31日的谈话录音，二人谈到因孙丽一方未能按时给付房款，造成原告不能按时支付其所购买的河北区房屋的房款，中介和房主都在催刘霞，陈志刚表示要和刘霞一起去中介，和房主好好说说，给房主补偿点损失。根据该录音内容，本院认为原告对3万元的解释更符合常理，故本院对原告的解释予以采信，应认定3万元是孙丽给付原告所购买房屋房主的经济补偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定判决如下：一、被告孙丽于本判决生效后三日内赔偿原告韩进山违约金49万元；二、原告韩进山于本判决生效后三日内返还被告孙丽购房定金15万元；上述一、二项折合后，由被告孙丽于本判决生效后三日内给付原告韩进山34万元。三、驳回原告韩进山的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7886元，由被告孙丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  贾玉茜审 判 员  叶程鹏人民陪审员  孟德义二〇一九年九月二日书 记 员  龚昱莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。