福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0425民初1668号 原告：厦门市莲花物业管理有限公司，住所地福建省厦门市莲花北路8号菡菁大厦25楼，统一社会信用代码9135020026015150XG。 法定代表人：黄海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱玉晓，男，该公司职员。 被告：连莲，女，1989年9月4日出生，汉族，住福建省大田县。 原告厦门市莲花物业管理有限公司(以下简称莲花公司)与被告连莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告莲花公司的委托诉讼代理人朱玉晓、被告连莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莲花公司向本院提出诉讼请求：1.判令连莲支付莲花公司物业管理费6699元、水电公摊费2138.5元、电梯年检维保费1059.5元，违约金1004元，合计10901元。2.连莲承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：连莲通过法院拍卖形式购买了大田县均溪镇建山路193号3#2110室（岩城文化广场）房产，该房产面积为128.52平方米，自2011年6月1日起至2019年5月31日，无故拖欠莲花公司物业管理费、电梯年检维保费、公摊水电费共计9695元；依据拍卖公告，连莲需承担该房产所涉及的物业等费用。根据约定，逾期交付物业管理等费用的，莲花公司可按日0.3%收取违约金。 连莲辩称，1.2011年到2017年是原来的业主和莲花物业签订合同，之前如果莲花公司起诉原业主，其本人作为买受人应当不用承担。2.其本人于2018年6月25日经拍卖买到该房产，其本人同意交当年（2018年）所欠的物业费。3.法院的拍卖该房产公告称所涉及的物业费由买受人承担，但是我的理解只是当年的物业费，之前应该都结算清楚了；且拍卖公告并未说明欠交物业费的起止日期。4.莲花公司有催讨原业主支付物业费的责任，原业主欠交的物业费不应该由其承担。 莲花公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据，拟证明如下事实：1.欠费明细（包括公共水电费分摊明细、电梯年检维保分摊明细、按总欠金额15%计得的违约金），拟证明，物业费收费周期自当年的4月15日至次年的4月15日，岩城文化广场3幢2110室业主结欠自2013年9月28日起至2019年7月15日止的物业管理费6699元、水电公摊费2138.5元、电梯年检维保费1059.5元，违约金1004元。2.小区微信公众号，拟证明，小区业主可以在微信公众号查询公共费用支出明细。3.前期物业服务合同记录，拟证明，开发商代表业主与物业公司签订前期物业服务合同的主要内容。4.物业服务合同，拟证明，业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同的主要内容。 经质证，连莲认为，其本人经法院拍卖购买该房产之前并非岩城文化广场3幢2110室业主。其几次向莲花公司交物业费，但莲花公司要求其一并交付原业主欠交物业服务费用，故至今未交物业服务费用。 连莲围绕答辩意见提交法院拍卖公告、税收发票、岩城文化广场3幢2110室田房权证字第20130836-1、-2号房屋产权证（原房屋所有权人苏标顺、林萍）及闽（2018）大田县不动产权第0002558号不动产权证（现不动产权权利人林起树、连莲），拟证明，岩城文化广场3幢2110室原业主为苏标顺、林萍，连莲与林起树于2018年10月经大田县人民法院拍卖而购得该房产后办理不动产权登记手续。 经质证，莲花公司对连莲提供的上述证据的真实性无异议，认为法院拍卖公告已告知该房产所涉的物业费、水电欠费均由买受人承担，连莲作为买受人应承担所有未交物业费用。 根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年7月17日，委托方、甲方三明一鹏房地产开发有限公司与受托方、乙方莲花公司签订一份《（三明市大田县岩城文化广场）前期物业服务合同》，约定，1.委托前期物业服务期限为自房屋竣工交房之日起至本住宅区的第一次业主会议授权的业主委员会与选聘的服务企业签订新的物业服务合同生效时止。2.物业服务费高层0.75元/平方米、月。3.其他事项。 苏标顺、林萍于2013年4月25日向三明一鹏房地产开发有限公司购买了位于岩城文化广场3幢2110室房产，并于2013年5月25日办理了产权登记手续。 2016年5月31日，委托方、甲方大田县岩城文化广场业主委员会与受托方、乙方签订一份《（三明市大田县岩城文化广场）物业服务合同》，约定，1.甲方委托乙方对岩城文化广场实行物业管理，合同期限为3年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。2.管理服务费收费标准高层0.75元/平方米、月（不含电梯电费、日常维保费和年检费、公共设施分摊的水电费），业主按月交缴，超过三个月未交，从逾期之日起按日加收千分之三违约金。3.其他事项。 2018年5月25日，大田县人民法院于淘宝网发布网络司法拍卖公告，以起拍价853510元拍卖位于大田县，告知标的物的过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。连莲与林起树于2018年8月31日以1177510元拍得该房产。此后，连莲与林起树办理了该房产的不动产权证。 2019年7月15日，莲花公司向大田县岩城文化广场业主委员会办理移交手续，不再提供物业管理服务。 岩城文化广场3幢2110室业主结欠自2013年9月28日起至2019年7月15日止的物业管理费6699元、水电公摊费2138.5元、电梯年检维保费1059.5元（其中2013年9月28日起至2018年4月14日结欠物业管理费5254元、水电公摊费1793元、电梯年检维保费842.5元；2018年4月15日起至2019年7月15日结欠物业管理费1445元、水电公摊费345.5元、电梯年检维保费217元）。 本院认为，大田县岩城文化广场业主委员会代表全体业主与莲花公司签订《（三明市大田县岩城文化广场）物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，且其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。莲花公司依约履行提供物业管理服务的义务，接受管理服务的业主应依约支付物业管理费、水电公摊费、电梯年检维保费。鉴于法院拍卖公告内容对买受人仅对该房产可能存在物业费、水电等欠费的情况起相应提示作用，莲花公司主张，法院拍卖公告已明确告知由买受人承担所拍房产的物业费等费用，由连莲承担岩城文化广场3幢2110室原业主苏标顺、林萍结欠的物业管理费用，缺乏法律依据，不予支持；连莲通过法院拍卖购得岩城文化广场3幢2110室，并同意支付2018年4月15日起至2019年7月15日结欠物业管理费1445元、水电公摊费345.5元、电梯年检维保费217元，合计2007.5元，莲花公司关于违约金的诉讼请求，亦缺乏事实与法律依据，不予支持；故莲花公司的诉讼请求，按2018年4月15日起至2019年7月15日结欠物业管理费1445元、水电公摊费345.5元、电梯年检维保费217元，合计2007.5元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十一条、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条规定，判决如下： 一、连莲应于本判决发生法律效力后30日内支付给厦门市莲花物业管理有限公司物业管理费1445元、水电公摊费345.5元、电梯年检维保费217元，合计2007.5元。 二、驳回厦门市莲花物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67元，减半收取计33.5，由厦门市莲花物业管理有限公司负担20元，由连莲负担13.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  涂劲蛟 二〇一九年九月十八日 书记员  林玉春 附本案适用的相关法律条文及执行申请提示： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国物权法》 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 3.《物业管理条例》 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期的，从法律文书生效之日起计算。 -2-