福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初5754号 原告（执行案外人）：厦门市宝投资产管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金钟路7号2515室。 法定代表人：蔡俊林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李志鹏、蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：钟允见，男，1966年11月24日出生，畲族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑宝珠、陈海兰，福建契廓律师事务所律师。 被告（被执行人）：林小云，女，1990年6月20日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被告（被执行人）：黄金森，男，1988年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 原告厦门市宝投资产管理有限公司（以下简称“宝投公司”）与被告钟允见、林小云、黄金森执行异议之诉一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝投公司的委托诉讼代理人蓝丽英，被告钟允见及其委托诉讼代理人郑宝珠到庭参加诉讼。被告林小云、黄金森经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝投公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销要求宝投公司搬离湖里区建发央玺4栋1203室房屋的执行措施；2.判决确认宝投公司与黄金森签订的《房屋租赁合同书》合法有效。事实与理由：2018年1月16日，宝投公司与黄金森签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定由宝投公司向黄金森承租位于厦门市湖里区的房屋（以下称为“案涉房屋”），租金为8000元／月，租期为16年，并由宝投公司支付押金5万元。2018年1月17日，宝投公司通过银行转账方式向黄金森支付15年租金144万元，黄金森亦于同日将案涉房屋交付给宝投公司。此后，案涉房屋的物业管理费也一直由宝投公司支付。2018年2月1日，钟允见就与林小云、黄金森房屋买卖合同纠纷一案向法院起诉，钟允见在起诉状中声称其于2018年1月26日得知黄金森将案涉房屋出租给宝投公司。2018年2月6日，钟允见对宝投公司提起诉讼，要求确认案涉房屋租赁合同无效。2018年6月21日，钟允见向法院申请撤回对宝投公司的起诉。2018年9月1日，湖里法院作出（2018）闽0206民初1078号民事判决书，部分判决如下：一、黄金森、林小云继续履行黄金森与钟允见于2016年9月7日签订的编号为0000980的《房产买卖协议》，并立即将厦门市2013Ｐ15地块12跃13层1203室房产交付给钟允见；二、中国银行股份有限公司厦门思明支行在钟允见清偿黄金森、林小云所欠案涉房产抵押的借款本息（具体金额以还款当日确定的借款本息为准）十日内，办理厦门市2013Ｐ15地块4＃楼12跃13层1203室房产的抵押登记涤除手续；三、黄金森、林小云于厦门市2013Ｐ15地块4＃楼12跃13层1203室房产抵押登记涤除后十日内，协助钟允见办理上述房产的权属转移登记手续。2019年1月7日，钟允见向法院申请强制执行，案号为（2019）闽0206执168号。2019年2月18日，法院要求宝投公司搬离案涉房屋，办理腾房手续。2019年3月12日，宝投公司对该执行行为提出异议。2019年4月9日，法院对此作出（2019）闽0206执异54号裁定书，裁定驳回宝投公司的异议申请。基于以上事实，宝投公司认为：1.在钟允见起诉之前，宝投公司已交付租金且实际占有案涉房屋。宝投公司的租赁权益，钟允见早已知悉。钟允见于2018年6月21日撤诉，说明钟允见亦认为案涉租赁合同合法有效，同意带租约交付案涉房屋。退一步说，案涉房屋租赁合同是否合法有效，承租人是否应当腾房等争议应当在审判阶段予以处理确认。钟允见不在审判阶段要求腾房以解决争议，而在执行阶段要求腾房，试图让法院采取错误的执行措施，以损害宝投公司的合法租赁权益，钟允见的企图不应得逞。2.案涉租赁合同合法有效，应当予以履行。宝投公司与黄金森签署《房屋租赁合同书》之前，宝投公司要求黄金森提供案涉房屋的《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》明确该房屋“无权属登记记录”。再者，钟允见与黄金森之间的房屋买卖合同并未进行公示，案涉房屋既未变更所有权登记，又未转移占有，宝投公司承租案涉房屋时对于相关房屋买卖事宜并不知情，且已尽到审慎义务，宝投公司并无损害他人利益之故意。3.作为本案执行依据的（2018）闽0206民初1078号民事判决书并未判决被执行人腾空，并实物移交案涉房屋。（2018）闽0206民初1078号案件审理时，该案当事人均知悉案涉房屋由宝投公司实际占有，该案判决书第13页倒数第8行写“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，产生的法律效果也仅是租赁合同在承租人与买方之间继续履行，并不影响卖方与买方完成法律意义上的房产交付”，说明本案判决书第一项判决中的“交付”是指“法律意义上的房产交付”（即学理中的“指示交付”：标的物为第三人占有时，出卖人将向第三人请求返还的权利让与买受人，以替代标的物的实际交付），本案应当带租约交付，腾空并实物移交案涉房屋不属于本案的执行内容。4.根据物权法第十四条关于物权变更的规定，案涉房屋的所有权变动时间为执行判决书第二项判决之时，案涉房屋所有权变动发生于租赁期间，本案属于合同法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”之情形，宝投公司的合法租赁权益应当予以保护。综上所诉，宝投公司愿意配合法院执行工作，同意出租人从黄金森变更为钟允见，根据法院的裁定向被告钟允见履行承租人的义务，以完成“法律意义上的房产交付”。但是，腾空并实物移交案涉房屋不属于本案的执行内容，有损宝投公司对案涉房屋的租赁权益，不应予以支持。请求法院保护宝投公司对于案涉房屋的租赁权益，停止强制腾房等相关执行措施。 钟允见辩称，一、厦门市湖里区人民法院在（2019）闽0206执异54号民事裁定书认定，宝投公司与黄金森恶意串通，以明显不合理的低价承租案涉房产，裁定驳回宝投公司的执行异议是完全正确的，宝投公司的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。首先，宝投公司提供的《房屋租赁合同》所约定的条款均与正常的房屋租赁交易习惯相违背，且宝投公司的维权方式令人不解。如第二条约定租赁期限先是约定18年即从2016年1月16日至2034年1月15日，每月租金固定为8000元；第三条约定付款方式先约定一次性支付，租期是十五年，租金144万元，但又约定下次付款应提前三十天付清。在备注栏明确约定黄金森违约双倍赔偿宝投公司。但在法院查封案涉房产，要求宝投公司搬离案涉房产的情况下，根据合同约定，黄金森已构成违约，宝投公司完全可以按合同约定要求黄金森赔偿288万，但宝投公司此时的维权方式让人匪夷所思，在明知黄金森拥有自己的公司，名下有宝马730豪车等完全有能力赔偿违约责任的情况下，宝投公司在这一年多的时间里始终未向黄金森主张，却是先提出执行异议，进而提起本案的执行异议之诉。其次，宝投公司与黄金森签订、履行租赁合同均不符合常理。根据宝投公司提供的《房屋租赁合同书》，该合同的签订时间是2018年1月16日，而根据宝投公司提供的银行付款凭证可知，宝投公司的付款时间是2018年1月16日支付5万元押金、1月17日支付8436元物业费、1月17日支付114万元租金、1月18日支付30万租金。而根据交房登记表和门禁卡，黄金森是2018年1月18日才办理交房手续，即宝投公司签订租赁合同的当天，在连房产都没看的情况下就加急支付押金5万元，第二天亦是在连房产都没看的情况下直接支付租金114万元，第三天在交房之前又支付30万元，共计149万元，此时宝投公司却连小区都没进去，连房子都没看，就直接支付巨额租金！以该租金完全可以直接购买周边的湾区ＳＯＨＯ和万达甲级写字楼，那边的售价均在1.7万到1.8万元左右，不但可以贷款还可以享有50年产权，而且停车还方便；而根据钟允见向物业公司调取的《门禁卡》刷卡记录可知，宝投公司支付巨额租金后至今一年多时间里，并未实际入住，宝投公司作为资产投资管理公司，其做法不但令人不解，而且完全不符合常理。再次，本案租赁合同项下的租金的资金走向更是有违常理：宝投公司名下账户两年里始终只有几千块的出入账，除了本案的114万和30万租金外，再无其他大额存取情况，宝投公司于2018年1月17日和18日支付的物业费和租金均系蔡俊林当天转入宝投公司的对公账户，宝投公司收到后立即前往银行柜台办理转账给案涉房产的物业公司和黄金森，并特别备注“物业费”和“租金”；黄金森收到当天立即将款项支付给案外人陈鸿明，并特别备注“还款”，次日，宝投公司安排公司“员工”黄燕丽持着《房屋租赁合同》和银行转款凭证前往物业公司办理租赁“备案”。经过调查取证发现，黄金森的“债权人”陈鸿明与宝投公司的公司“员工”黄燕丽是同一家公司的股东，并且钟允见与黄金森房屋买卖的中介许暄敏，亦是与宝投公司认识，而且还有多次的经济往来的关系。综上，就宝投公司上述的种种不符合常理的做法，钟允见完全有理由相信宝投公司提供的《房屋租赁合同》系其与黄金森恶意串通所签订，目的是通过签订虚假租赁合同达到阻挠黄金森履行交房的合同义务，其行为严重侵犯了钟允见的合法权益，依据《合同法》第52条第2款规定“恶意串通，损害第三人权益的合同无效”。宝投公司的诉讼请求没有依据，应予驳回。 二、宝投公司与黄金森恶意串通，合谋编制虚假租赁事实和证据，并以此向法院提起诉讼，利用法院的审判权，非法损害钟允见的财产的诉讼行为，完全符合刑法规定的虚假诉讼罪的构成要件，请法院依法将本案的宝投公司、黄金森、林小云移送公安机关，依法追求其虚假诉讼罪的刑事责任。本案中，宝投公司与黄金森合谋签订《房屋租赁合同》，办理巨额租金流水明细，向案涉房产所在小区的物业公司申请办理租赁备案，并制造已交付房产的假象，随后安排黄金森告知钟允见其无法按约定履行交房的义务，钟允见只好起诉要求黄金森、林小云按合同约定履行交房义务和过户房产的义务，诉讼期间，林小云确认知情租赁合同的事宜，且抗辩案涉房产因存在租赁情况不具备交房条件，显然，林小云亦是明知而故犯。在法院支持钟允见全部诉讼请求后，并申请强制执行，宝投公司此前一年多的时间不去向黄金森主张双倍租金的违约责任，却在上述案件进入执行程序时提出执行异议，在被法院驳回后，进而提起本案诉讼，要求撤销法院的执行措施，并要求确认其与黄金森签订的《房屋租赁合同》合法有效，进而长期恶意占有案涉房产的使用权。显然，其三者的行为属于以捏造虚假事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害钟允见的合法权益，已构成虚假诉讼罪，依法应当追求其相应的刑事责任。 林小云、黄金森未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。林小云、黄金森未到庭发表意见并提出异议，应当视为放弃相应的抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年12月24日，黄金森与林小云登记结婚。 2016年6月10日，黄金森、林小云向开发商案外人兆投公司购买了案涉房产。厦门市不动产登记中心出具的权属人信息显示案涉房产预告登记的权属人为黄金森。 2016年9月7日，黄金森与钟允见签订了一份《房产买卖协议》，协议约定：黄金森将案涉房产以880万元的价格出售给钟允见；协议签订当日，钟允见向黄金森支付购房定金10万元；钟允见于2016年9月12日前办理全权委托公证当日向黄金森支付319万元（含定金）；钟允见于办理过户送件当日（一手产权办理后）向黄金森支付20万元；由钟允见代黄金森偿还每月银行按揭贷款；黄金森应以开发商交房时间为准将房屋交付给钟允见；钟允见与黄金森应于一手产权出证后一个月内，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续，等等。上述协议签订时，钟允见向黄金森支付购房定金10万元。 2016年9月12日，钟允见向黄金森支付购房款319万元。 2016年9月12日，黄金森和林小云根据《房产买卖协议》的约定，到厦门市鹭江公证处将代为办理案涉房产的预告登记、预告抵押登记，代为清偿房产的银行贷款、申请提前还贷，代为与开发商及相关各方配合申办、领取房产的土地房屋权证，代为办理房产交接手续，代为出租、出售案涉房产等代理权限公证委托给钟允见指定人员钟亦在。 2017年11月27日，厦门市不动产登记中心出具一份《项目土地房屋权属登记通知书》，载明2013P15地块项目中部分土地房屋的初始登记，已经审查核准，即日起可办理该项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 2017年12月14日，开发商兆投公司向黄金森发出一份（2013P15地块（建发·央玺）通知书），通知黄金森于2017年12月23日办理案涉房产的交接手续。 2018年1月18日，黄金森与开发商办理了案涉房产的交房手续。黄金森未按协议约定将案涉房产交付给钟允见使用。 2018年2月1日，钟允见向法院提起诉讼，并向法院申请财产保全，本院于2018年2月12日查封了案涉房屋。 2018年9月1日，本院作出（2018）闽0206民初1078号民事判决书，判决：1.黄金森、林小云继续履行黄金森与钟允见于2016年9月7日签订的编号为0000980的《房产买卖协议》，立即将厦门市2013P15地块4#楼12跃13层1203室房产（以下简称案涉房产）交付给钟允见；2.中国银行股份有限公司厦门思明支行在钟允见清偿黄金森、林小云所欠案涉房产抵押的借款本息十日内，办理案涉房产的抵押权涤除手续；3.黄金森、林小云在抵押权涤除后十日内，协助钟允见办理案涉房产的权属转移登记手续；4.黄金森、林小云于本判决生效之日起十日内，向钟允见支付逾期交房违约金（违约金以860万元为基数，按日0.05%基数，自2018年1月19日起计至实际交房之日止，但不低于100万元）；5.黄金森、林小云于本判决生效之日起十日内，向钟允见支付中介费9万元；6.黄金森、林小云于本判决生效之日起十日内，向钟允见支付保全保险费20300元、保全费5000元；7.驳回钟允见的其他诉讼请求。该判决生效后，钟允见向本院申请强制执行。 2019年3月4日，本院在执行钟允见与黄金森、林小云房屋买卖合同纠纷一案中，通知宝投公司搬离案涉房产。宝投公司于2019年3月12日提出书面异议，本院于2019年4月9日作出（2019）闽0206执异54号执行裁定书，裁定驳回宝投公司的异议。2019年4月23日，宝投公司不服该执行裁定，向法院提起本案诉讼。 在本案审理过程中，宝投公司提交一份《房屋租赁合同书》，合同载明：2018年1月16日，黄金森与宝投公司签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定黄金森将案涉房产出租给宝投公司，租赁用途为住宅、办公之使用，租赁期限从2006年1月16日至2034年1月15日止，每月租金8000元；付款方式为宝投公司一次性向黄金森交付144万元，下次付款应提前30天付清；合同签订之日宝投公司向黄金森支付5万元作为押金，合同期满后，且宝投公司交清一切费用后，押金无息退还给宝投公司；若黄金森违约，应双倍赔偿宝投公司租金。开庭后，宝投公司的法定代表人马前芳变更为蔡俊林，宝投公司的法定代表人蔡俊林向本院陈述《房屋租赁合同书》上租赁期限书写有笔误，应当为2016年1月16日至2034年1月15日，蔡俊林称宝投公司承租案涉房产主要用于接待客户，2018年大概接待用户十几次。 另查明，2018年1月16日，宝投公司的原法定代表人马前芳向黄金森转账支付5万元；2018年1月17日，宝投公司向黄金森转账支付114万元，并备注“支付租金”；2018年1月18日，宝投公司向黄金森转账30万元，并备注“租金”。2018年1月17日，宝投公司支付案涉房屋2018年1月至2018年12月的房屋公共维修金688.8元和物业管理费7747.2元。2018年1月18日，宝投公司支付案涉房屋的门禁卡信息服务费120元。从2018年7月至2019年4月，案涉房屋产生的水费共计9.6元。 再查明，钟允见于2018年2月6日向本院起诉黄金森与厦门市宝投资产管理有限公司，请求确认黄金森与厦门市宝投资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。此后，钟允见向本院申请撤回起诉，本院于2018年6月21日裁定准许钟允见撤回起诉。 本院认为，黄金森与钟允见签订《房产买卖协议》后，钟允见已按合同约定履行付款义务。由于厦门市房地产价格涨幅较大，在开发商通知交房后，黄金森与宝投公司恶意串通，将案涉房产以明显不合理的低价租金（每月8000元）出租给宝投公司，双方还在在租赁合同中约定租赁期限为2006年1月16日至2034年1月15日，租赁期限长达28年，租金也约定一次性支付。黄金森与宝投公司恶意串通，通过签订租赁合同、占有案涉房产等方式妨害买卖合同履行，损害了钟允见利益，黄金森与宝投公司签订的《房屋租赁合同书》应认定无效。 综上所述，宝投公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的阻止移交占有的请求，不予支持。黄金森、林小云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决如下： 驳回厦门市宝投资产管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由厦门市宝投资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  蔡守业 人民陪审员  李丽莎 人民陪审员  尤晓蓉 二〇一九年九月二日 法官助理陈盛鑫 书记员林绿宜 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。