上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12391号原告：钱红霞，女，1963年11月3日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：钱红明，男，1967年10月27日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：缪国妹，女，1964年2月29日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：钱红兴，男，1969年11月18日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：殷群，女，1970年1月28日生，汉族，住上海市奉贤区。原告：高金官，女，1942年4月30日生，汉族，住上海市奉贤区。上列六原告的共同委托诉讼代理人：晋松，上海晋松律师事务所律师。被告：顾洪妹，女，1970年8月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：姚强，上海市九鼎律师事务所律师。被告：施祖国，男，1955年12月31日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：孙学华，男，1971年11月10日生，汉族，住上海市奉贤区。原告钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官与被告顾洪妹、施祖国、孙学华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月30日受理后，依法适用简易程序进行审理并于2018年10月26日作出一审民事判决，判决后五原告不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年3月12日出具民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年6月5日重新立案后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理，同时钱红霞作为共同原告参加诉讼。本案于2019年7月25日、9月24日两次公开开庭进行了审理。原告钱红霞、缪国妹、钱红兴及六原告的共同委托诉讼代理人晋松、被告顾洪妹的委托诉讼代理人姚强、被告施祖国和孙学华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱红霞、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官向本院提出诉讼请求：确认被告顾洪妹与钱小弟、高金官签订的两份《关于拆迁户房产(平方数)转让协议》无效；确认被告施祖国、孙学华与钱小弟、高金官签订的两份《买卖合同》无效；被告施祖国返还坐落于上海市奉贤区庄行镇庄行新苑XXX号XXX室的房屋，被告孙学华返还坐落于上海市奉贤区庄行镇庄行新苑XXX号XXX室的房屋；被告施祖国、孙学华分别支付房屋占用费(按每月3,000元计算，从2008年6月起计算至返还房屋日止)。事实和理由：2006年10月12日，钱小弟与被告顾洪妹签订上海市奉贤区庄行镇新华村XXX号宅基地房屋的《关于拆迁户房产(平方数)转让协议》，被告购买63平方米的房屋，转让价为5,000元。2008年5月21日，被告又购买116平方米房屋，转让价为10,000元。钱小弟未征得共有人同意擅自出售房屋属无权处分，而被告明知拆迁安置房属原告方共同共有，仍签订协议，且房屋转让价明显低于市场价，被告方的行为明显存在恶意和欺骗，损害原告方利益。由于涉案房屋的土地属农村宅基地性质，购买方非本村村民，原告方对房屋出售不知情不追认，经要求被告方返还房屋未果，故提起诉讼。被告顾洪妹辩称，其向钱小弟、高金官购买平方数并促成房屋转让是事实，无论是平方数转让协议还是买卖合同，都是双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋属政府动迁安置房，相关合同合法有效。钱小弟作为原告家庭的户主，在转让协议和买卖合同上签名，属有权处分，原告方也应当是明知且同意的，当时其只是沟通方和居间方，并不存在恶意和欺骗，也不存在价格过低的情况。被告施祖国、孙学华购买房屋后实际居住使用已多年，上述两被告是否属本村村民与房屋买卖合同是否有效无关。不同意原告诉请。被告施祖国辩称，其因退休需购买房屋居住至中介处寻找房源，经与被告顾洪妹协商而购买涉案房屋，已支付全部购房款，被告顾洪妹也已交付房屋钥匙。房屋于2007年春节入住使用至今。同意被告顾洪妹的意见，不同意原告诉请。被告孙学华辩称，其当时因儿子结婚所需而购买房屋，经与被告顾洪妹协商而购买涉案房屋，已支付全部购房款，被告顾洪妹也已交付房屋钥匙。房屋于2010年装修后入住使用至今。同意被告顾洪妹的意见，不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区庄行镇新华村XXX号房屋的农村宅基地使用权审核表显示该处宅基地使用权人为钱小弟(户主)及原告钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官。2004年9月3日，上海市工业综合开发区庄行工业园(甲方)与钱小弟(乙方)签订《拆迁房屋新房安置协议书》，约定：甲方拆迁乙方上述宅基地房屋，乙方(所有房屋共有人)以异地旧房换新房进行补偿安置，在“庄行新苑”范围内选择一套建筑面积约80平方米的新房；宅基地房屋面积267.74平方米，补偿款合计为327,867元，80平方米新房的总价为112,000元，相抵后差额为215,867元，差额结兑时间在双方签协议时相互退补。2005年10月，钱小弟取得庄行新苑XXX号XXX室的动迁安置房(建筑面积为88平方米)由其自行居住使用。2006年10月12日，动迁安置部门出具的《庄行镇动迁安置房结算清单》显示庄行新苑XXX号XXX室房屋(建筑面积为63平方米)的结算金额为107,200元。2006年10月12日，钱小弟和原告高金官(甲方)与被告顾洪妹(乙方)签订《关于拆迁户房产(平方数)转让协议》，约定：甲方愿意将拆迁部分平方数转让给乙方，同时将奉贤区庄行镇拆迁新建住宅的购买权也转让给乙方，由乙方出资购买，所建新房的产权归乙方所有；乙方购买甲方转让出卖的拆迁平方数为63，乙方交给甲方总转让价为5,000元；甲方转让出卖该拆迁平方数为一次性行为，乙方为唯一合法购买者，不管以后乙方出租或转售，甲方都不能再向乙方讨价还价；此协议签定后，甲方应积极配合乙方去庄行镇政府拆迁办办理相应的更名手续以及积极配合今后的相关办证手续，无偿提供一切更名、办理产证所要资料及签字等手续，由政府部门收取的费用由乙方负责；此协议签定后，不管今后此拆迁房价格的涨或者跌、以及庄行镇政府对拆迁房政策的改变问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任；乙方已于2006年10月12日支付给甲方购房权转让费5,000元，购房款由乙方支付给政府部门。上述转让协议尾部甲方处由钱小弟和原告高金官签名，乙方处由被告顾洪妹签名，证明人处由王小英签名。2006年10月14日，钱小弟和原告高金官(甲方)与被告施祖国签订《买卖合同》，约定：甲方将庄行新苑XXX号XXX室的房屋(建筑面积为63平方米)出售给乙方，房屋总价为135,000元，乙方于2006年10月8日支付甲方定金10,000元，于2006年10月15日付清其余房款125,000元；甲方于2006年10月15日前将房屋交付乙方；此房为农民安置房，如以后政府统一办房产证，甲方无偿配合乙方办证，一切办证费用由乙方支付。上述买卖合同尾部甲方处由钱小弟和原告高金官签名，乙方处由被告施祖国签名，代理方处由被告顾洪妹签名。2006年10月,被告顾洪妹从动迁安置部门取得庄行新苑XXX号XXX室的房屋后即交付给被告施祖国，被告施祖国居住使用至今。2008年5月21日，钱小弟和原告高金官(甲方)与被告顾洪妹(乙方)签订《关于拆迁户房产(平方数)转让协议》，约定：甲方愿意将拆迁部分平方数转让给乙方，同时将奉贤区庄行镇的拆迁新建住宅的购买权也转让给乙方，由乙方出资金购买，所建新房的产权归乙方所有；乙方购买甲方转让出卖的拆迁平方数为116，乙方交给甲方总转让价为10,000元；甲方转让出卖该拆迁平方数为一次性行为,乙方为唯一合法购买者，不管以后乙方出租或转售，甲方都不能再向乙方讨价还价；此协议签定后，甲方应积极配合乙方去庄行镇政府拆迁办办理相应的更名手续以及积极配合今后的相关办证手续，无偿提供一切更名、办理产证所要资料及签字等手续，由政府部门收取的费用由乙方负责；此协议签定后，不管今后此拆迁房价格的涨或者跌、以及庄行镇政府对拆迁房政策的改变问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任；此协议甲、乙双方签订付款后立即生效，如有一方违约，违约方应向对方支付按当时本小区内同类房房价的100%的违约金；乙方已于2008年5月21日支付给甲方购房权转让费10,000元，购房款由乙方支付给政府部门。上述转让协议尾部甲方处由钱小弟和原告高金官签名，乙方处由被告顾洪妹签名，证明人处由侯兴平签名。2008年5月22日，动迁安置部门出具的《庄行镇动迁安置房结算清单》显示庄行新苑XXX号XXX室房屋(建筑面积为127平方米)的结算金额为212,287元。2008年5月22日，钱小弟(甲方)与被告孙学华签订《买卖合同》，约定：甲方将庄行新苑XXX号XXX室的房屋(建筑面积为127平方米)出售给乙方，房屋总价为295,000元，乙方于2008年5月22日付清房款；甲方于2008年5月22日前将房屋交付乙方；此房为农民拆迁置换房，将来政府统一办产证，办证一切费用由乙方支付，甲方无偿提供办证材料及配合乙方办产证；将来此房不管涨或跌，乙方已买断，甲方不得反悔。上述买卖合同尾部甲方处由钱小弟签名，乙方处由被告孙学华签名，代理方处由被告顾洪妹签名。2008年5月,被告顾洪妹从动迁安置部门取得庄行新苑XXX号XXX室房屋后即交付给被告孙学华，被告孙学华居住使用至今。现因原告方对房屋出售一事提出异议，以致涉讼。另查明，钱小弟与原告高金官系夫妻关系，钱小弟与原告高金官育有两子一女即原告钱红明、钱红兴和钱红霞，原告钱红明与缪国妹系夫妻关系，原告钱红兴与殷群系夫妻关系。钱小弟于2018年5月2日因病死亡，钱小弟的父母先于其死亡。被告顾洪妹的户籍地为上海市奉贤区庄行镇新华村XXX号。被告孙学华的户籍地为江苏省阜宁县芦蒲镇周门村四组51号。被告施祖国的户籍地为上海市奉贤区庄行镇潘垫村潘南415号。在审理期间，被告顾洪妹、施祖国和孙学华确认：被告顾洪妹系农村户籍，被告施祖国系城镇户籍，被告孙学华系农村户籍；被告施祖国已将合同约定的购房款135,000元支付给被告顾洪妹，由被告顾洪妹将安置房结算款107,200元于2006年10月15日支付给了动迁安置部门而取得房屋；被告孙学华已将合同约定的购房款295,000元交付给被告顾洪妹，由被告顾洪妹将安置房结算款212,287元于2008年5月23日支付给了动迁安置部门而取得房屋。原告与被告顾洪妹确认：平方数转让协议中约定的5,000元和10,000元已由钱小弟和原告高金官收取。原、被告均确认：被告顾洪妹系涉案房屋的中介方。经本院向庄行镇规划部门调查核实，涉案房屋所属土地系集体建设用地，该地块房屋系2003年根据上海市建委、农委、经委和财政部门等文件，作为郊区村民集中统一建房的试点项目而启动，无建设规划许可，类似农村集资房性质。原、被告对上述调查材料无异议。以上事实，由农村宅基地使用权审核表、《拆迁房屋新房安置协议书》、《庄行镇动迁安置房结算清单》、《关于拆迁户房产(平方数)转让协议》、《买卖合同》、户籍资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则按约全面履行自己的合同义务。本案中，原、被告虽均确认被告顾洪妹系涉案房屋买卖的中介方，但从双方交易的过程、差价的收取及交易控制角度考量，被告顾洪妹不仅是此次房屋买卖的中介方，更是涉案房屋的买卖方，庄行新苑XXX号XXX室房屋系由被告顾洪妹从原告方购得后再行出售给被告施祖国，庄行新苑XXX号XXX室房屋系由被告顾洪妹从原告方购得后再行出售被告孙学华。被告施祖国和孙学华的购房款由被告顾洪妹按结算清单直接支付至动迁安置部门，原告方取得5,000元和10,000元的平方和购买权转让价，根据动迁安置部门出具的结算款金额与交易价格相比较等因素，原告认为被告方恶意串通或欺诈及交易价格不符合市场价格依据不足，本院对原告方的上述观点不予采信。钱小弟系原告家庭的户主，原告高金官系钱小弟的妻子，两者也是原告钱红霞、钱红明、钱红兴的父母，更是缪国妹和殷群的公婆，钱小弟作为家庭代表与动迁安置部门签订动迁安置协议，同时钱小弟和原告高金官又与被告方签订房屋出售合同，钱小弟和原告高金官属有权处分。原告家庭共有宅基地房屋动拆迁一事，作为家庭成员的原告方理应知晓，且交易后被告实际入住使用至今，在原告方提起诉讼前的长达多年时间内，原告方未提出相关异议，原告方称其不知情和不同意明显有悖常理，故对原告的上述观点亦不予采纳。涉案房屋无建设规划许可，然经相关政府部门作为郊区村民集中统一建房的试点项目而启动，类似农村集资房性质，被告施祖国和孙学华虽非本集体经济组织的成员，但两被告购入房屋后实际居住使用至今，相关合同系双方当事人的真实意思表示，原告方现要求确认合同无效、返还房屋并支付房屋占用费，其行为显然违背了诚实信用原则，为尊重当事人意思自治、维持客观现状和社会稳定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告钱红霞、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官的诉讼请求。案件受理费80元，由原告钱红霞、钱红明、缪国妹、钱红兴、殷群、高金官负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  沈一鸣二〇一九年九月三十日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……