呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2115号原告：刘宇鹏，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：莫力，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告：张文秀，男，中国联通有限公司呼和浩特分公司职工，住呼和浩特市。原告刘宇鹏与被告张文秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告刘宇鹏及其委托诉讼代理人莫力，被告张文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宇鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告迁出位于呼和浩特市××区房屋，腾空个人物品，将房屋交付给原告；2.被告支付违约金42,600元（从2018年12月20日至2019年3月19日，以710,000元为基数，按月息2%计算）；3.判令被告支付违约金（从2019年3月20日至被告给原告交付房屋之日止，以710,000元为基数，按月息2%计算）；4.诉讼费由被告支付。庭审中，原告明确第二、三项诉讼请求均为请求被告支付违约金，违约金的依据及计算方式相同，只是两项诉讼请求中的起算时间不同。事实与理由：2018年11月6日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定买卖双方交易房屋坐落位于呼和浩特市××区，该房屋成交总价730,000元，双方约定卖方收到尾款的15个工作日内迁出户口，并迁出该房，腾空个人物品，并扣留20,000元，待卖方搬出后，查清结算完水、电、煤、宽带、有线电视管理费。卖方未按本合同约定时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按房产交易总价的5‰计算违约金，协议签订后，原告交付全部房款710,000元，被告也协助原告办理完了产权变更手续。房款交付后，原告一直要求被告迁出房屋，但被告一直不迁出房屋，不腾空个人物品，至今未向原告交付房屋。被告未按合同约定在交付房款后15个工作日内迁出房屋，已经严重违约，给原告造成了重大的经济损失。原告为维护自身合法权益，向人民法院起诉，望法院支持原告的诉讼请求。张文秀辩称，认可原告所述商品房买卖一事，但原告未支付完房款，中介在被告出售涉案房屋时让被告提供的是离婚证，不是结婚证，实际上被告是有结婚证的，被告现在的配偶不同意卖房一事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《二手房买卖合同》、不动产权证书[蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0060933号]、不动产权证书[蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0081017号]、离婚证、《公证书》、收条、证人刘某1的证人证言，对被告提交的结婚证予以采信并在案佐证，对于原告提交的《借款合同》及银行转账回单的认证在本院查明部分阐述。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2018年11月6日，刘宇鹏（买方）与张文秀（卖方）签订《二手房买卖合同》，合同第一条、第二条约定，双方交易房屋坐落位置为呼和浩特市××区房屋，房屋成交总价为730,000元，建筑面积87.75平方米；合同第三条付款方式为一次性付款：合同签订之日起30个有效工作日内买方将购房全款存入指定账户，……；合同第五条房屋抵押状况：有抵押，抵押金额35万元，抵押银行为呼和浩特市新城蒙银，撤押方式为卖方自行撤押（撤押时间合同中未写）；合同第八条约定定金支付：买方同意于签订合同时，支付定金3万元；合同第九条约定房屋交付：1.卖方拿到首付款或全额房款前，负责结清该房屋的一切费用或买方预留20,000元作为交房保证金，交屋完毕结清费用无息转给卖方；卖方未按合同约定将屋内设施、装修交付买方，买方有权定价后从保证金中扣除；合同第十条该房屋户口情况为有户口：买卖双方协商在合同签订时从交易总价款中预留20,000元作为迁户保证金，由买方代为保管，户口迁出时无息退还卖方。卖方应在交房之日起15日内将屋内户口迁出并保证为空户，如逾期不迁，扣除迁户保证金外，另逾期一日，向买方支付房屋成交总价款1%的违约金；合同第十一条约定违约责任：……卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款的10%的违约金；……卖方保证该房屋符合国家房产上市交易的规定，并保证该房屋权属清楚，该房屋无查封和无其他任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，无虚假内容，如有违背上列约定，买方有权解除合同，卖方应在获知违约之日起二日内归还已收定金及相关房款给买方；如逾期未还，每逾期一日，按房屋交易总价款5‰支付违约金，同时向买方支付房产交易总价款10%的违约金；合同第十二条其他约定为手写条款，约定卖方收到尾款的15个工作日内，迁出户口，并迁出该房，腾空个人物品，并扣留2万元整，待卖方搬出后，查清结算完，水、电、煤、宽带、有线电视管理费等。2018年11月6日，张文秀办理委托书，委托受托人刘某1办理涉案房屋的出售等事宜，刘某1亦是刘宇鹏与张文秀涉案房屋买卖交易的中介。委托书载明“委托事项：委托人拟将其单独所有的坐落于呼和浩特市××区的房屋[不动产权证书编号：蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0060933号，房屋建筑面积：87.75平方米]出售，因委托人事务繁忙，特委托受托人在相关部门办理下列事项：一、受托人在房产局和呼和浩特市不动产登记中心办理的事项有：1.签订房地产买卖合同或契约；2.办理转移登记、交纳相关税费的相关事宜，并签署相关文件；……二、代为取得权籍调查成果，在呼和浩特市不动产登记中心办理过户手续事宜。三、在房产局和呼和浩特市不动产登记中心办理出售上述房屋转移登记相关一切手续事宜。受托人在授权范围内所签署的有关文件，委托人均予以认可，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。委托期限自委托书签订之日起壹年止。……委托人：张文秀（捺印）”。该委托书的附件包括：张文秀的居民身份证复印件、张文秀的居民户口簿复印件、张文秀的离婚证复印件、权利人为张文秀单独所有的不动产权证书[蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0060933号]复印件。该委托书经内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市森和公证处公证。登记时间为2017年12月7日的不动产权证书[蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0060933号]载明，坐落为赛罕区东影南街邮电长乐小区7号楼6层2单元2063号房屋的权利人为张文秀单独所有，房屋建筑面积为87.75平方米。该房屋登记时间为2018年11月29日的不动产权证书[蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0081017号]载明，房屋的权利人为刘宇鹏单独所有。另查明，发证时间为2002年12月11日的离婚证（新婚离200200364）载明，张文秀与案外人田某登记离婚。庭审中，张文秀对此予以认可。2018年11月30日，张文秀出具收条一张，载明“收到刘宇鹏购房款71万元。收款人：张文秀（捺印）。”庭审中，张文秀对此亦予以认可。登记时间为2015年12月31日的结婚证（J150102-2015-003668）载明，张文秀与案外人史某登记结婚。庭审中，刘宇鹏申请证人刘某1出庭作证，刘某1系刘宇鹏与张文秀涉案房屋买卖交易的中介。刘某1称,刘宇鹏、张文秀与刘某1三方共同签订《二手房买卖合同》，约定的房屋总价款为730,000元，其中包含20,000元保证金；刘宇鹏将房款710,000元打至刘某1账户；因双方交易时涉案房屋上有抵押，张文秀为解押，个人向刘某1借款430,000元，在扣除430,000元借款及张文秀承诺支付给刘某1的利息26,000元后，刘某1陆续将剩余款项转给张文秀；为办理涉案房屋的过户等手续，张文秀本人与刘某1签订委托书并办理公证，办理《公证书》所需的离婚证、由张文秀单独所有的不动产权证书[蒙（2017）呼和浩特市不动产权第0060933号]均由张文秀提供；后刘宇鹏与受托人刘某1办理涉案房屋的房产过户等手续。刘某1称，办理委托公证时不知道张文秀有结婚证，载明张文秀收到购房款710,000元的收条是由张文秀本人出具的。庭审中，双方均认可涉案房屋现由张文秀占有、使用，在签订《二手房买卖合同》时，双方对房屋内家具等物品是否保留未作书面约定，仅口头协商搬家时再看是否带走或保留一部分。对于刘宇鹏提交的《借款合同》，系案外人刘某2与刘宇鹏签订，对于刘宇鹏提交的银行转账回单，系刘宇鹏向刘某2转账的银行凭证，上述两项证据与本案刘宇鹏、张文秀的房屋买卖交易不具备关联性，故本院不予采信。本院认为，刘宇鹏与张文秀签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于刘宇鹏请求判令张文秀迁出位于呼和浩特市××区房屋，腾空个人物品，将房屋交付给刘宇鹏的诉讼请求，双方在《二手房买卖合同》中约定，房屋总价款为730,000元，并在合同第十二条以手写条款约定“卖方收到尾款的15个工作日内，迁出户口，并迁出该房，腾空个人物品，并扣留2万元整，待卖方搬出后，查清结算完，水、电、煤、宽带、有线电视管理费等”，在合同履行中，刘宇鹏将710,000元购房款转至刘某1的账户，张文秀于2018年11月30日出具收到刘宇鹏购房款710,000元的收条，张文秀亦认可刘某1代收购房款的事实。至于庭审中张文秀称刘宇鹏仍欠付其房款46,000元的抗辩，本院认为，其中20,000元系双方《二手房买卖合同》中约定的保证金，应在张文秀履行完搬出涉案房屋、结算完相关费用等合同义务后，双方再行结算，另26,000元系张文秀与刘某1之间的纠纷，属另一法律关系，不属于本案审理范围。又，庭审中，张文秀辩称刘某1在办理手续时让其提供的是离婚证，不是结婚证，而张文秀现在的配偶不同意涉案房屋买卖一事，本院认为，张文秀在办理出售涉案房屋的委托书及公证时，是由其本人亲自办理并提供相关材料，张文秀对此亦认可，涉案房屋的不动产权证书登记为张文秀单独所有，现涉案房屋已完成变更登记，房屋所有权人现为刘宇鹏，故对张文秀的该抗辩亦不予采信。综上，张文秀应继续履行《二手房买卖合同》中迁出涉案房屋，腾空个人物品，将房屋交付给刘宇鹏的约定。关于刘宇鹏请求张文秀向其支付违约金（违约金的计算以710,000元为基数，按照每月2%的标准，自2018年12月20日计算至张文秀向刘宇鹏交付房屋之日止，暂计至2019年3月19日为42,600元）的诉讼请求，本院认为，张文秀于2018年11月30日出具收到刘宇鹏710,000元购房款的收据，依据合同约定，张文秀应在收到尾款的15个工作日内迁出户口，并迁出涉案房屋，腾空个人物品，现双方约定的交房期限已经经过，张文秀未腾出涉案房屋并将其交付给刘宇鹏的行为构成违约，应承担违约责任，因刘宇鹏主张违约金的计算方式低于双方《二手房买卖合同》第十一条约定的违约金计算方式，故张文秀应向刘宇鹏支付违约金（违约金的计算以710,000元为基数，按照每月2%的标准，自2018年12月20日计算至张文秀向刘宇鹏交付房屋之日止）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告张文秀于本判决生效之日起三十日内迁出位于呼和浩特市××区房屋，腾空个人物品，将房屋交付给原告刘宇鹏；二、被告张文秀于本判决生效之日起三十日内向刘宇鹏支付违约金（违约金的计算以710,000元为基数，按照每月2%的标准，自2018年12月20日计算至张文秀向刘宇鹏交付房屋之日止）。案件受理费11,526元（原告已预交），由被告张文秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 乌日娜 二〇一九年九月十八日书 记 员 包 晗