广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初249号原告：张国营，男，汉族，1974年3月8日出生，住广东省东莞市.被告：博罗县九潭芬迪漂染厂，住所地：博罗县园洲镇九潭工业区，统一社会信用代码：92441322MA4W95N61P。经营者：邓明海，男，汉族，1969年4月3日出生，住广东省深圳市宝安区.被告：沙仁慈，男，汉族，1960年10月10日，住址：广东省东莞市东城区.委托诉讼代理人：刘世飞，广东尚宽律师事务所律师。被告：黄海桥，男，汉族，1968年6月26日出生，住广东省博罗县.委托诉讼代理人：郭怡然，广东圣方律师事务所律师。原告张国营诉被告博罗县九潭芬迪漂染厂（下称“芬迪漂染厂”）、沙仁慈、黄海桥建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年8月21日作出（2018）粤1322民初1380号判决书，原告张国营不服判决，提起上诉。惠州市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）粤13民终5518号民事裁定书，将案件发回本院重审。本院于2019年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告张国营，被告沙仁慈委托诉讼代理人刘世飞，被告黄海桥及其委托诉讼代理人郭怡然到庭参加诉讼。被告芬迪漂染厂缺席。本案现已审理终结。原告张国营诉称，被告芬迪漂染厂系被告沙仁慈为经营者的个体户，后于2007年7月11日违法变更经营者为邓明海。2006年12月19日，被告黄海桥作为芬迪漂染厂的受托人，将芬迪漂染厂所有的位于博罗县××××组山陇地块中的一块转让给原告，使用权面积约7377平方米，单价为150元/平方米，实际以红线图为准。因估计实际转让面积为10000平方米，原告自2006年12月19日至2010年5月期间分七次共向黄海桥支付了1500000元土地转让款。黄海桥收取转让款后，一直未将土地交付或过户给原告，经原告多次催促均不予理睬。原告认为黄海桥有诈骗嫌疑，于2016年9月14日向博罗县公安局九潭派出所举报黄海桥涉嫌诈骗罪和非法转让、倒卖土地使用权罪。公安机关经调查后于2016年11月30日回复因证据不足不予立案。原告对此不服，向博罗县公安局申请复议，同时向博罗县人民检察院提出异议申请。博罗县人民检察院于2017年2月8日复函称公安机关对黄海桥不立案的理由成立。博罗县公安局回文称：黄海桥于2006年12月19日向张国营转让的九潭佛岭村南门组山垅部分地块时，已得到芬迪漂染厂经营者沙仁慈的口头委托，并于2007年实际取得该土地的全部权利，有权处置该土地。后原告与被告协商，要求被告继续履行合同，但三被告以各种理由拒绝履行。为此原告向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告继续履行合同，将被告芬迪漂染厂名下位于博罗县××××组山陇的国有土地使用权中的10000平方米使用权过户至原告张国营名下；2、诉讼费由被告芬迪漂染厂负担。被告沙仁慈辩称，一、沙仁慈不是本案的法律关系主体，不是适格的被告。1、沙仁慈与本案原告没有发生合同交易关系，不是合同交易相对方，以前也不认识原告。原告将沙仁慈作为被告诉至法院，于法无据。2、沙仁慈已将涉案土地使用权转让给被告黄海桥，黄海桥以邓明海的名义受让，沙仁慈与邓明海于2007年5月13日签订《九潭芬迪漂染厂用地转让协议》，现有的土地档案信息记载沙仁慈姓名，是受让人当时未按时履行协议及时办理变更手续所致。3、邓明海已办理芬迪漂染厂的现有工商登记，涉案土地使用权也只能以现有漂染厂及其经营者邓明海的名义转让给他人，沙仁慈无权另行分割转让。4、至于沙仁慈与黄海桥的委托关系，相关情况是：当时由于政府需要修筑道路改变了用地规划，导致涉案土地使用权无法满足沙仁慈建设漂染厂的要求，于是沙仁慈委托黄海桥寻找受让人转让整块土地。后来黄海桥自己实际受让了整块土地，并以邓明海的名义持有该土地；因相关手续需要黄海桥办理，沙仁慈也对黄海桥进行了相关委托。另外，现据黄海桥说，2006年，原告也曾委托黄海桥寻找购买土地，但自始至终，沙仁慈并没有与原告形成任何转让关系，当时也不认识原告，沙仁慈是因为政府用地规划改变后达不到自己建设漂染厂的要求，欲转让整块土地，所以也不可能与原告签订只转让部分土地的协议。并且，黄海桥直接以自己的名义转让部分涉案土地使用权，是基于自己预期可以取得整块土地转让权和原告的请托(2006年12月)，或已经取得涉案土地使用权的转让权(2007年5月以后)，并不基于沙仁慈的委托。因此，沙仁慈的有关委托，仅为黄海桥预期和实际受让整个地块的原因及办理至邓明海名下的需要，原告与黄海桥之间关于部分地块转让的争议，与沙仁慈无关。5、原告诉称的委托关系于法无据。法律上的民事委托代理关系，受委托人应该在授权范围内以委托人的名义进行民事代理行为，相对方也与委托方发生法律关系如签订合同。本案的情况明显是原告了解黄海桥可预期取得整块土地转让权和已取得转让权的情况下，直接与黄海桥发生法律关系，黄海桥也并没有以沙仁慈的名义与原告签订任何协议，而是以自己的名义与原告进行民事行为，故，原告与沙仁慈不存在任何合同关系，其主张的委托代理关系于法无据。二、把沙仁慈列为被告已过诉讼时效期间。沙仁慈作为经营者的芬迪漂染厂已于2007年即已不存在，至今长达11年之久，已远远超过法律规定的诉讼时效期间。综上，沙仁慈不是本案的法律关系主体，不是适格的被告，且把沙仁慈列为被告已过诉讼时效期间，故请求法院依法驳回原告对沙仁慈的诉讼请求。被告黄海桥辩称，一、原告张国营与黄海桥已经实际终止土地使用权转让合同关系，原告要求将土地过户至其名下没有事实依据。2006年12月19日，张国营与黄海桥口头约定原告受让位于涉案土地使用权中的面积为7377平方米的部分，约定价格为150元/平方米，同时约定，张国营承担土地证过户费用。但双方对受让土地的具体四至位置未作约定。上述口头约定后，黄海桥于2007年5月13日以芬迪漂染厂经营者邓明海的名义实际取得涉案土地使用权,但权利人仍登记为芬迪漂染厂。黄海桥至今收取了张国营支付的土地预付款500000元（以收据为准），因张国营未付清土地转让款，故一直未办理土地位置确认手续及办理过户手续。2011年8月，黄海桥通知张国营，称要将涉案土地使用权整体转让给案外人陈植锋，张国营予以同意。2013年，黄海桥向张国营退还了150000元的土地预付款。因此，黄海桥虽与张国营达成口头土地使用权转让意向事宜，但除土地使用权转让单价、面积及大概地块、过户费用的承担外，双方未具体约定土地位置、土地交付时间、款项支付时间、土地使用税及土地复耕费的承担问题等主要条款，上述主要条款双方无法达成一致意见。因此，因转让标的物不明确、主要约定条款未达成，土地转让交易关系不成立。且在2011年8月，黄海桥取得张国营同意后将涉案土地使用权转让给他人，且退还了部分土地预付款，双方实际终止了该土地转让关系，张国营诉请要求过户没有合同依据。二、涉案土地使用权不具备过户条件，合同已无法实际履行。1、如前所述，涉案土地使用权已经整体转让给案外人，黄海桥无法向张国营交付土地使用权。2、本案涉及转让的土地双方未约定具体的四至位置，现因双方发生纠纷，已不可能达成一致意见，无继续履行合同的意愿及基础。3、张国营主张的土地使用权属证登记土地中的小部分，如要办理过户手续的前提是需先取得国土登记部门对土地使用权进行分割的行政许可。该前置行政行为是否被批准及实施不受双方控制，不具有判决过户的条件。4、依据惠州市国土部门的产权登记相关规定，涉案土地使用权为工业用地，不能登记在自然人名下，张国营要求过户至其名下不符合土地使用权产权登记的规定，不具有判决过户的条件。综上所述，原告张国营的诉请无事实依据，其要求将不明确的土地使用权过户至其名下，没有合同依据，也不具备过户条件，请求法院驳回原告全部诉讼请求。被告芬迪漂染厂经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理。本院经审理查明，被告芬迪漂染厂系于2004年1月7日成立的个体工商户，经营者为沙仁慈。芬迪漂染厂于2005年9月8日取得位于博罗县××××组山垅（土名）面积为26718平方米的国有土地使用权。2007年5月13日，沙仁慈与邓明海签订《九潭芬迪漂染厂用地转让协议》，约定将涉案土地使用权转让给邓明海。后被告芬迪漂染厂经营者亦于2007年7月11日变更登记为邓明海。2006年12月19日，被告黄海桥出具一份收据，写明：今收到张国营交来三埪用地款200000元，此土地面积约7377平方米，价格为150元/平方米，实际面积以红线图为准；此土地有国有土地使用证，土地证变更费用由受让方承担。后黄海桥于2007年11月10日出具一份收据，确认收取张国营300000元，内容与前一份收据一致。张国营主张自2006年至2010年间共支付黄海桥土地转让款1500000元，根据其提供的证据显示，张国营通过其妻子的银行账户转账或现金存款方式分别于2006年12月20日支付黄海桥200000元、2007年11月5日支付300000元、2008年1月24日支付200000元、2010年5月29日支付50000元，并于2009年9月15日与黄海桥、案外人博罗县桦阳环保有限公司、博罗县九潭天羽漂染有限公司、张华伟等人签订《债权转让协议书》，其中约定张国营以其对博罗县九潭天羽漂染有限公司享有的债权720000元转让给黄海桥，以抵扣张国营支付给黄海桥的部分土地转让款，黄海桥再将该720000元债权转让给博罗县桦阳环保有限公司以抵销相应债务。2011年8月18日，被告黄海桥与案外人陈植锋、张楚鹏签订一份《土地转让合同书》，约定黄海桥将涉案土地使用权中面积20621平方米转让给陈植锋、张楚鹏。后黄海桥于2012年4月14日出具《承诺书》，称在收到陈植锋、张楚鹏办证所需材料后35个工作日内办妥权属转让手续，否则退还已收取的3500000元定金并支付8%的年利息。黄海桥辩称曾告知张国营上述转让事宜，张国营也表示同意，后黄海桥于2013年退还张国营150000元。张国营陈述黄海桥确曾口头说过，但对具体金额等事宜并不知情，也不认可黄海桥所称的退还150000元，张国营庭审时称期间有收取过黄海桥支付的款项40000多元，但并非退还转让款。2017年2月21日，芬迪漂染厂分别与案外人海纳丝公司、龙瑾公司签订《土地转让协议书》，约定由海纳丝公司受让涉案土地使用权中的10478平方米、龙瑾公司受让涉案土地使用权中的11246平方米，并分别办理了用地红线图、地理位置图以及建设用地规划许可证，两公司也缴纳了相应增值税。原告张国营认为其与黄海桥口头达成土地使用权转让协议，并已支付相应的转让款，而黄海桥未向其交付土地以及办理过户手续，故以黄海桥涉嫌诈骗以及非法转让、买卖土地使用权为由向博罗县公安局九潭派出所报案。公安机关经调查后认为张国营的控告事实不清、证据不足，决定不予立案。张国营对此不服，向博罗县公安局申请复议，同时向博罗县人民检察院申请立案监督。博罗县公安局于2016年12月20日作出《终止刑事复议程序通知书》，认为张国营已就同一事项向检察机关提出申诉、控告，决定终止刑事复议程序。博罗县人民检察院于2017年2月8日书面答复张国营，认为现有证据无法证实黄海桥的行为涉嫌诈骗或者非法转让、买卖土地使用权，公安机关对黄海桥不立案的理由成立。原告无奈，遂诉至本院。2018年4月2日，原告张国营向本院提出财产保全申请，本院于2018年4月3日作出（2018）粤1322民初1380号民事裁定书，裁定查封涉案土地使用权，查封期限为三年，以价值1500000元为上限。另，本院函至博罗县国土资源局，向该局求证：对于个人取得工业用地、商业用地等类型土地，是否作出过面积上的限制规定？2019年1月28日，该局函复本院未作出过限制性的规定。本院认为，本案争议焦点在于原告张国营与被告黄海桥之间口头达成土地使用权转让协议是否成立？《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定：建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同……。本案中，原告张国营与被告黄海桥之间口头达成土地使用权转让协议所涉及的金额、标的都较为重大，根据上述法律规定，双方应当签订书面形式的转让合同，然而本案合同双方在协商过程中均未签订任何书面合同，原告主张口头达成协议在形式上不符合法律规定，综上，本院认定原告张国营与被告黄海桥之间口头达成土地使用权转让协议未依法成立。另，假设上述口头合同系成立的，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”和第十七条“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，本案诉争国有土地使用权登记所有人在2005年9月至2017年2月这一时间段均为被告芬迪漂染厂。在无其他书面证据佐证的情况下，仅凭借两被告口述即认定被告黄海桥系涉案国有土地使用权的实际所有人，依据不足。结合上述法律规定，本院认定黄海桥与原告张国营达成的口头协议转让涉案土地使用权之行为应当认定为无权处分行为，该行为事后亦没有得到登记所有权人芬迪漂染厂的追认，另涉案土地使用权的登记所有权人芬迪漂染厂也于2017年2月21日将土地使用权转让给案外人惠州市海纳丝花工艺有限公司、惠州市龙瑾工艺品有限公司。综上，原告张国营请求被告交付10000平方米国有土地使用权并协助办理过户登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于原告张国营与被告黄海桥之间口头达成土地使用权转让合同关系未依法成立，因此产生的交易款项返还问题，原告未进行主张及不同意变更诉讼请求，交易款项返还问题可另行向寻合法途径进行主张。被告芬迪漂染厂经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼和答辩，不影响本院对案件的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张国营的全部诉讼请求。案件受理费18300元（预交）、财产保全申请费5000元，共计23300元，由原告张国营负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  范永峰审 判 员  陈晓君人民陪审员  何宇惠二〇一九年九月五日法官助理潘晓东书记员胡振文