濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初7388号原告：郑州纪元物业管理有限公司，住所地郑州市桐柏北路90号办公楼503、504号。统一社会信用代码91410102744061316F。法定代表人：李军，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗振辉，河南银铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超，河南银铎律师事务所律师。被告：韩海霞，女，1979年8月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告郑州纪元物业管理有限公司（以下简称纪元公司）与被告韩海霞濮阳市百悦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪元公司的委托诉讼代理人孙超，被告韩海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪元公司向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告支付2017年8月1日-2018年7月31日的物业管理费2428元（按每平方米1.18元计算）。2、被告支付违约金738元（自2018年8月1日至2019年5月31日，按2428元的日千分之一计算）。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月23日，原告郑州纪元物业管理有限公司与濮阳市绿城花园业主委员会签订了《绿城花园物业服务合同》，该合同约定了物业管理费的计收时间、交费时间、收费标准等事项，被告韩海霞作为绿城花园小区的业主，应当依合同约定履行交纳物业费的义务，但被告以未入住为由，一直不向原告交纳2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业费，后经原告多次催要，至今被告仍未交纳物业费。依据《绿城花园物业服务合同》第三十二条，《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》的约定应追究其违约责任。为维护原告合法权益，望判如所请。被告韩海霞辩称，1、对原告主体资格存疑，物业合同应在房产部门、街道办事处备案，被告查找后并未发现该合同，也未在显著位置公示。2018年起诉时，显示的合同主体是郑州纪元濮阳分公司，负责人是李阳。2019年3月份，物业公司变成了郑州纪元公司，负责人是李军。本案诉状中显示的签订合同主体是郑州纪元公司，签订时间显示是同一天。作为两个不同的法律主体，不可能两个公司与业主委员会同一天签订物业合同，原告的主体资格存疑。2、交房时，商品质量说明书显示生活热水要集中供水，实际没有供水，直饮水也没有，后来变成了饮水机；地下室防水也没做好，渗水。在入住条件不达标的情况下，就办理入住交接，损害了业主的权益。原告物业公司的前台只给了被告房屋的钥匙，并未给地下室的钥匙，说是等整改好再给，但直到现在也未给被告。3、2015年11月份，物业公司办理交接手续，给了被告业主手册及房屋发放合同清单，因为被告要装修，所以当时物业预收了被告一年的物业费2427元。而且还收了电梯上料费1375元，垃圾清运费600元。还通知被告交空调使用费。被告不清楚收费标准，也不清楚是谁收取，更不知道收费的依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。结合当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：2017年10月23日，原告与濮阳市绿城花园业主委员会签订了一份《绿城花园物业服务合同》，主要约定：1、甲方（濮阳市绿城花园业主委员会）为委托方，乙方（原告）为受委托方。2、物业项目基本情况为：开州路北段绿城花园小区，位于绿城路××、××以西，开德路以南，昆吾路以东，建设用地面积192375平方米。3、物业管理服务费用的收缴时间：鉴于绿城花园小区特殊情况，依照小区建设开发单位濮阳市安居房地产开发有限公司相关通知要求，物业服务费自2016年8月1日起开始计收：开发公司未售出的房子，由安居房产公司售楼部出具相关证明，未售出房屋物业管理服务费由安居房产公司承担；已售出的房屋，自业主领取钥匙验收维修合格后，从下月起开始计收物业管理服务费。因业主原因引起的房屋空置部分的物业管理服务费暂按全额物业费的100%缴纳。(可根据最新相关法律法规或政策做出适当调整。)物业管理服务费交费时间：自物业管理服务费到期前一个月进行征收。物业服务费收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.18元，商铺按建筑面积每月每平方米2.36元；面积计算：房产证办理前，按商品房买卖确定的建筑面积计算，房产证办理后，按房产证上标注的建筑面积计算。4、合同期限为3年。5、业主(××)在装饰装修房屋前须到物业服务公司办理装修手续，签订书面的《房屋装饰装修管理协议》，并告知装饰装修过程中的禁止行为及注意事项。根据《房屋装饰装修管理协议》，进行房屋装饰装修的业主(××)，须缴纳住宅装修质保金2000元(此项费用由装饰装修公司缴纳，业主负连带缴纳责任)、《装修工人出入证》工本费5元/证、电梯上料管理费(2楼含2楼以上的业主及物业使用人缴纳)：按建筑面积每平方米5元、楼道恢复费）1楼业主及物业使用人缴纳)：100元/户;住宅装修管理及垃圾清运费:按建筑面积每平方米4.5元收取。6、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方应书面或电话通知到违约方在七个工作日内缴纳物业服务费，规定期限内仍未缴纳，乙方可按每日1‰的标准向违约方收取违约金。7、物业费自2016年8月1日开始计收。另查明，被告所购房屋位于绿城花园小区5号楼2单元1401号，建筑面积170平方米。2015年11月13日，被告预交了一年的物业费2427元，电梯上料管理费1371元，装修垃圾清运费600元。2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业费，被告未缴纳。被告提供的商品房买卖合同中，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，明确承诺：2013年12月30日前小区配套、管网、道路完成施工，小区中央空调、直饮水完成施工等，但是至今直饮水无法用。本院认为，原告与绿城花园业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于此合同系业主委员会代替全体业主同原告签订，该合同对原告和全体业主均有约束力。故原、被告双方都应按约行使权利，履行义务。根据物业服务合同，原告已按约履行了物业服务义务，被告应当按约缴纳物业服务费，其不缴纳已构成违约，原告依法享有要求被告缴纳物业费，并支付违约金的权利。物业服务合同2017年10月23日签订，约定物业服务费自2016年8月1日起开始计收明显不当，原告要求被告支付2017年10月23日-2018年7月31日的物业服务费1870.68元（170平方米，280天，每月每平方1.18元即每日0.0393元）及违约金564.95元（自2018年8月1日至2019年5月31日，302天，按1870.68元的每日1‰计算），共计2435.63元的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。超出部分本院不予支持。直饮水等公共设施配置不到位是被告与卖方（开发商）之间的合同约定，并不能约束合同之外的原告。被告以直饮水等公共设施配置不到位为由拒交物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。诉讼中，被告对原告主体资格存疑，原告有独立的财产、名称和住所，且与绿城花园业主委员会签有服务合同，故对被告的该项意见本院不予采信。被告辩称原告乱收费证据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韩海霞支付原告郑州纪元物业管理有限公司物业服务费1870.68元（170平方米，280天，每月每平方1.18元即每日0.0393元）及违约金564.95元，共计2435.63元，于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告郑州纪元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告韩海霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  武熙春二〇一九年九月二十三日书记员  王 宁