安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初118号原告：安徽省徽商物流有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区无为路7号，统一社会信用代码913400001489403067（1-1）。法定代表人：余保山，该公司总经理。委托诉讼代理人：余乐，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：许庆华，安徽承义律师事务所律师。被告：安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司，住所地合肥市包河区南二环与徽州大道交叉口吉瑞泰盛生活广场3号楼22层，统一社会信用代码91340100691074462G。法定代表人：张启炳，该公司总经理。原告安徽省徽商物流有限公司（以下简称“徽商物流公司”）诉被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司（以下简称“金泉汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽商物流公司的委托诉讼代理人余乐到庭参加了诉讼。被告金泉汇公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徽商物流公司提出诉讼请求：一、请求确认原、被告租赁关系于2016年3月30日终止；二、请求判令被告立即向原告返还位于合肥市瑶海区解集路大兴仓库12号库（面积650平方米）；三、请求判令被告立即向原告支付欠付租金69900元；四、请求判令被告立即向原告支付违约金及滞纳金共计46134元（以租金69900为基数，自2016年3月31日起按年利率24%暂计至2018年12月30日，之后违约金及滞纳金按年利率24%计算至款清之日止）；五、请求判令被告立即向原告支付房屋占用使用费214500元（以每月6500元为标准，自2016年3月31日暂计至2018年12月30日，之后房屋占用使用费按6500元每月计算至被告实际搬离案涉租赁物止）及逾期退房占有使用费的利息35392.5元（以214500元为基数，自2016年3月31日按年利率6%暂计至2018年12月30日，之后利息按年利率6%计算至实际清偿之日止）；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告共签署两份《仓库服务合同》，合同期限分别为2014年4月1日至2015年3月30日、2015年4月1日至2016年3月30日。两份《仓库服务合同》约定：1、原告将位于合肥市瑶海区解集路大兴仓库库区中的12号仓库出租给被告使用；2、租金支付方式为先付款后使用，按季度提前支付；3、被告拖欠租金达3个月的，原告有权解除合同；4、被告违约，需按照总租金的10%向原告支付违约金；5、被告逾期交付租金的，每逾期一日，按照当月平均日租金2倍向原告支付滞纳金；6、租赁期间，被告消耗的电费，按仓库内电表读数计算收费，每度电1.6元；等等。上述两份《仓库服务合同》被告应付租金合计218400元，原告实收租金148500元，代扣水电费5440元。合同期内，被告尚欠租金69900元，已构成根本违约。2016年3月30日《仓库服务合同》期满后，原告多次电话、发函要求被告交还仓库、支付合同期内欠付租金及延迟退仓期间的房屋占用费等损失，但被告至今占用上述仓库，拒不返还。截至2018年12月30日，被告共计欠付33个月房屋占用使用费合计214500元。为避免扩大国有资产损失，故提起诉讼。被告金泉汇公司未到庭参加诉讼，亦未提供答辩材料。经审理查明：2014年7月18日，原告徽商物流公司与被告金泉汇公司就租赁合肥市瑶海区解集路大兴仓库12号库签订《仓库服务合同》，徽商物流公司为出租方（合同甲方），金泉汇公司为承租方（合同乙方），双方约定：“……该仓库位于库区内12号库，出租面积1300平方米，该仓库使用功能为仓储……”、“出租期限自2014年4月1日至2015年3月30日止，共壹年。合同期满，乙方如需续租，应于合同期满前30日提出书面申请，经甲方研究同意后，甲乙双方经协商，可续签出租合同”、“合同有效期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回仓库……3.乙方拖欠租金达三个月的”、“1.仓库租金：每平方米每月9月，每月租金11700元，每季度租金合计35100元。乙方逾期支付租金，应按每日向甲方支付滞纳金，滞纳金按当月的平均日租金2倍支付”、“11.乙方未履行合同约定中的任何一项条款视为违约，应向甲方支付总租金10%的违约金”。该合同期满后，原、被告双方续签了一份租赁期限为2015年4月1日至2016年3月30日的《仓库服务合同》，租赁仓库仍为12号库，出租面积调整为650平方米，租金标准为每月6500元，滞纳金、违约金支付标准及条件不变，另约定：“合同有效期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回仓库……3.乙方拖欠租金达三个月的”。金泉汇公司于2014年7月28日向徽商物流公司支付租金35100元、2015年7月21日支付租金30000元、2015年8月3日支付租金30000元、2016年1月31日支付租金30000元、2016年11月8日支付租金15840元、2017年10月13日支付租金13000元，后未能继续支付租金。截至本案庭审时止，被告金泉汇公司仍实际占有案涉仓库。以上事实，有原、被告身份证明、《仓库服务合同》2份、《中国工商银行业务回单》6份、《律师函》、邮单、短信截图及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：原告徽商物流公司与被告金泉汇公司签订的《仓库服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，当事人应按约定全面履行各自的合同义务。原告徽商物流公司与被告金泉汇公司就案涉仓库租赁所签订的《仓库服务合同》的租赁期限于2016年3月30日届满后金泉汇公司虽实际占有并使用租赁物，但既未能与原告续签书面租赁合同，亦未能按双方于原合同中所约定的数额及期限向徽商物流公司继续支付租金，原租赁合同中当事人的权利义务关系已于该合同所约定的期限届满之日终止履行。本院确认原、被告之间的租赁合同已于2016年3月30日终止，被告金泉汇公司应向原告返还其所租赁的案涉仓库，并支付租赁期间其所欠付的租金。关于案涉仓库租赁期间被告金泉汇公司实际欠付的租金总额。2014年4月1日至2015年3月30日期间金泉汇公司应支付租金140400元（月租金11700元×12个月），2015年4月1日至2016年3月30日期间金泉汇公司应支付租金78000元（月租金6500元×12个月），租期内应支付租金共计218400元（140400元＋78000元），原告提交的银行转账记录可证明2014年4月1日至2017年10月13日期间被告实际已支付153940元。庭审中，原告主张被告实际已支付费用中应扣除其已代缴的水电费5440元，被告尚欠租金69900元未能支付。本院经审查认为，原告徽商物流公司向本院提交的《安徽省徽商物流有限公司大兴仓库客户电费清单》系其单方制作，相关电费发票亦未能区分被告金泉汇公司租赁的仓库与其他仓库实际产生电费的具体数额，无法确认案涉仓库租赁期间实际产生的电费总额。且被告金泉汇公司通过银行转账方式向原告徽商物流公司支付的相关费用未注明费用性质，不能确认金泉汇公司已明确作出向原告支付电费的意思表示。综上，原告提出的被告实际已支付的153940元中应包含代扣电费5440元之主张无事实依据，本院不予采纳。故被告徽商物流公司欠付租金总额应为64460元（218400元―153940元），应向原告徽商物流公司继续支付。关于原告徽商物流公司主张的违约金、滞纳金。庭审中原告主张因被告金泉汇公司逾期退还案涉仓库及欠付租金，已构成根本违约，其应按总租金的10%向原告支付违约金，按平均日租金的2倍支付滞纳金。经审查，原、被告双方于《仓库服务合同》中所约定违约金、滞纳金违约条款系当事人基于合同自治原则而自由约定，相关费用因被告迟延支付租金而产生，均属《中华人民共和国合同法》所规定的违约金范畴。因双方实际约定的违约金标准过高，本院予以调整，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，综合考量案涉合同的履行情况及被告迟延支付租金期间对原告客观造成的资金占用损失等因素，确定被告金泉汇公司应以欠付租金64460元为基数，在2016年3月31日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准、2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准向原告支付违约金。关于原告徽商物流公司主张的仓库占有使用费及利息。《仓库服务合同》中所约定的租赁期限届满后原、被告双方的租赁合同已终止，被告金泉汇公司应负有向原告返还案涉仓库之义务。庭审中原告陈述原、被告之间房屋租赁合同于2016年3月30日终止后其已要求被告返还案涉仓库并支付费用，其后采取多种方式通知被告返还租赁物，但被告仍实际占有并使用案涉仓库至今。结合原告提交的相关证据《律师函》、短信截图等，本院对原告以上陈述的事实予以采信，确认原告在《仓库服务合同》终止后实际已向被告履行催告义务。因未能按约定及时履行退场义务，被告金泉汇公司应就原告因此实际造成的损失承担赔偿责任，向原告支付2016年3月31日之后的案涉仓库占有使用费。已查明2015年4月1日至2016年3月30日的《仓库服务合同》所约定的月租金标准为6500元，原告主张2016年3月31日之后案涉仓库的占有使用费的计算标准应以此计算不违反法律规定，本院予以支持。庭审中，原告主张应以2016年3月31日至2018年12月30日共33个月的占有使用费214500元为基数，按年利率6%为标准自2016年3月31日起计算利息。因原、被告双方对此并无约定，且原告损失已因占有使用费获相应补偿，其向本院再行主张占有使用费利息无事实与法律依据，本院予以驳回。被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，依法应承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告安徽省徽商物流有限公司与被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司签订的《仓库服务合同》于2016年3月30日终止；二、被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告安徽省徽商物流有限公司返还合肥市瑶海区解集路大兴仓库12号库（面积650平方米）；三、被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告安徽省徽商物流有限公司支付租金64460元及其违约金（违约金以欠付租金64460元为基数，2016年3月31日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准支付，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付至款清之日止）；四、被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告安徽省徽商物流有限公司支付仓库占有使用费。占有使用费按每月6500元为标准，自2016年3月31日起计至实际返还仓库之日止；五、驳回原告安徽省徽商物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费5760元，由被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司负担。公告费800元，由被告安徽省金泉汇葡萄酒文化传播有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  吴 扬人民陪审员  程文光人民陪审员  陆蓉华二〇一九年九月三十日书 记 员  丁海恩