黑龙江省绥阳人民法院民 事 判 决 书（2019）黑7525民初271号原告：崔伟，女，1982年5月15日出生，汉族，无职业，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：寇恩峰，海林市柴河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李大富，黑龙江牡大律师事务所律师。被告：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西平安街**新宏基大厦。法定代表人：陈伟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。第三人：刘海波（一审追加），男，1962年10月27日出生，汉族，无职业，住海林市，现住海林市。原告崔伟与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）、第三人刘海波房屋买卖合同纠纷一案，原黑龙江省柴河林区基层法院于2018年7月23日立案后，于2018年10月15日作出（2018）黑7517民初136号民事判决。被告新宏基公司不服该判决，提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）黑75民终37号民事裁定，一、撤销原黑龙江省柴河林区基层法院（2018）黑7517民初136号民事判决；二、发回黑龙江省绥阳人民法院重审。本院于2019年5月29日受理后，依法另行组成合议庭，于2019年6月28日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告崔伟的委托诉讼代理人寇恩峰、李大富，被告新宏基公司的法定代表人陈伟的委托诉讼代理人杨宝杰，第三人刘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还购房款650000元，按银行同期贷款利率赔偿损失；3.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更解除原告与被告新宏基公司签订的《商品房买卖合同》请求为：确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；变更被告按银行同期贷款利率赔偿损失请求为：赔偿损失按银行同期贷款利率计算利息，从2012年2月18日起，至本判决确定返还购房款履行之日（暂计算至2018年8月3日，利息为221296.11元）。事实和理由：2009年9月，被告与黑龙江省柴河林业局签订了棚户区改造建设工程合同，在柴河林业局开发平安三区。被告于2012年2月18日将平安三区10号楼10-6号，建筑面积95.06平方米商服房屋出卖给了原告，原告向被告交付了全部房屋价款650000元，被告给原告出具收据一份。双方签订合同后，被告至今未履行交付房屋义务。2015年，原告得知被告又将上述商服房屋出售给他人，且被告至今没有取得商品房预售许可证，导致原告无法取得该房屋所有权。2019年8月19日开庭审理中，原告请求变更诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.返还购房款617890元，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，赔偿损失从2012年2月18日起至实际给付之日止；3.诉讼费和其他费用由被告负担。被告新宏基公司辩称，原告与被告之间不存在《商品房买卖合同》关系，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人刘海波辩称，他合法购买海林市柴河林业局平安三区10号楼-6门市房。2014年6月10日，他与新宏基公司签订编号GF-2000-017柴林000616号《商品房买卖合同》，并于当日以现金交付全部房款292920元，并取得该房屋钥匙进户装修。他依据购房手续对该房屋进行合法占有和居住。他与房屋出售人履行完购房手续后，于2014年8月对该房屋进行复式楼装修，并于2014年11月份正式入住。由于柴河林业局与平安三区开发商之间种种原因，导致平安三区全部门市房都没给办理产权登记手续。原告持有的平安三区10号楼-6《商品房买卖合同》中填写的该房建筑面积是95.060平方米，与他的房屋实际面积73.23平方米明显不符，合同面积多出21.73平方米，属于合同标的数量严重不符，合同欠缺真实性。综上所述，他合法购买开发商出售的房屋，并实现签订《商品房买卖合同》，现金交付全部房款，装修入住的全部程序。在该房屋居住的5年中没有任何人对他提出异议。他没有侵占任何人的权益。请求法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》和《中华人民共和国合同法》中有关可撤销条款，依法保护诉讼当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告崔伟申请本院调取的授权委托书复印件二份、黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民终267号民事判决书复印件一份。原告意在证明：李兴国是新宏基公司第一项目部（以下简称第一项目部）负责人，有出卖、出售房屋、对外签订合同的权利，其签订合同和出售房屋是履行职务行为。被告新宏基公司质证认为，对证据的真实性无异议。李兴国应在授权委托书的权限内履行义务。本案所涉及的《商品房买卖合同》并不属于授权委托书所记载的授权事项范围内。民事判决书与本案无关联性。因此，该组证据不能证明原告要证明的问题。第三人刘海波质证认为，对黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民终267号民事判决书不发表质证意见，授权委托书与其无关联性，不发表质证意见。本院审查认为，被告对“授权委托书”及“黑龙江省高级人民法院作出的（2018）黑民终267号民事判决书”的真实性无异议，本院予以采信。“授权委托书”未注明受委托人李兴国在合同上签字生效，因此，受委托人李兴国在合同上签字或者盖章具有同等效力。被告的质证意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院对原告的证明目的予以确认。2.原告崔伟举示的2012年2月18日的登记文本编号：GF-2000-0171柴林NO0000701《商品房买卖合同》原件一份、2012年2月18日的NO0000701收据原件一份。原告意在证明：2012年2月18日，原告与第一项目部签订了《商品房买卖合同》，约定将位于海林市柴河林业局平安三区10号楼6号门市（10-6），建筑面积95.06平方米，商服房屋出售给原告，原告支付购房款617890元的事实。被告新宏基公司质证认为，对《商品房买卖合同》的形式要件和证明问题均有异议，该份合同落款处公章并非第一项目部，也无负责人签字，无法确定其真实性。房屋面积与实际不相符合，房屋价款与原告所述不相符，结合原告在原一审、二审中所举示的证人证言，该房屋不是由李兴国出售，原告应出示相关的银行流水予以佐证，已实际按合同约定向被告交付了全部购房款。第三人刘海波质证认为，对柴林第0000701《商品房买卖合同》及收据，房号和地点与第三人相同，存在一房二卖的事实，收据和合同都出自新宏基的工作人员李某之手。本院审查认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立”的规定，被告虽然对合同落款处出卖人所盖“公章”存疑，但其未提交存档的第一项目部公章及证明文件，又不申请对“公章”进行司法鉴定，因此，被告对“公章”存疑的质证意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》上出卖人主体为单位，不是自然人，且落款的出卖人处有加盖《第一项目部》的单位公章，委托代理人处有加盖李兴国的名章，因此，对被告提出的“出卖人处无相关负责人签字”的质证意见与事实不符，本院不予采纳。综上，本院对原告举示的《商品房买卖合同》予以采信，并对原告与第一项目部于2012年2月18日签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。原告举示的收据，虽然交款人处“崔伟”名字为后添加，但在“崔伟”名字上盖有第一项目部财务专用章，属于第一项目部财务对交款人“崔伟”名字的确认，因此，本院对原告举示的收据予以采信，并对原告支付购房款617890元的事实予以确认。3.原告崔伟申请原黑龙江省柴河林区基层法院于2018年8月调取的登记文本编号：GF-2000-0171柴林NO0000640《商品房买卖合同》复制件一份、2013年3月31日的合同号0000640收据复制件一份；登记文本编号：GF-2000-0171柴林NO0000070《商品房买卖合同》复制件一份、2011年10月11日的收据复印件一份。原告意在证明：二份《商品房买卖合同》上第一项目部公章与原告举示的《商品房买卖合同》上公章相同，李兴国的名章对外以委托人名义签订合同。被告新宏基公司质证认为，该两份合同并不是由本案被告交到柴河林区房产局的，并且合同落款处的公章不是本案被告第一项目部的公章，委托代理人处也不是第一项目部负责人李兴国的签字，对这两份合同不予认可。第三人刘海波质证认为，与其无关联性，不予质证。本院审查认为，原告举示的《商品房买卖合同》二份、收据二份上的购买人、交款人并非本案原告崔伟，与本案无关联性，因此，本院对原告举示的该组证据不予采用。4.原告崔伟举示的牡丹江市城郊农村信用合作联社出具的客户简易明细帐查询清单一份，原告意在证明：原告具备购买诉争房屋的经济能力。被告新宏基公司质证认为，查询清单的户名为林志刚，不是本案原告，该组证据与本案不具有关联性。第三人刘海波质证认为，与其无关联性，不予质证。本院审查认为，原告举示的客户简易明细帐查询清单户名为林志刚，并非本案原告，因此，该证据与本案无关联，所以，本院对原告举示的证据不予采用。5.原告崔伟申请调取的原黑龙江省柴河林区基层法院（2015）柴民初字第74号民事判决书一份，原告意在证明：被告新宏基公司未取得商品房预售许可证的事实。被告新宏基公司质证认为，该判决书并不是最终生效判决，与本案不具有关联性。第三人刘海波质证认为，与其无关联性，不予质证。本院审查认为，经审查，原告举示的民事判决书并未生效，因此，本院不予采用。6.原告崔伟申请本院调取黑龙江省林区中级人民法院（2019）黑75民终37号民事案件的第一次庭审笔录和第二次庭审笔录复制件各一份。原告意在证明：第一项目部财务人员朱某证实她与李兴国共同收取原告分两次缴纳的购房款，并用于工程施工的实际支出。朱某将该笔资金已经入账，账本已交付给本案被告。被告新宏基公司质证认为，形式要件没有异议，对证明的问题有异议，朱某证实对原告所购买房屋均不知情，李兴国因急需用钱找到原告，双方是借贷关系，与平安三区建设工程无关联性，该证言不应被采信。举示的第一次庭审笔录第6点，原告当庭陈述林志刚涉嫌职务侵占被提起公诉的事实是被告无法掌握的。第三人刘海波质证认为，与他无关，不发表质证意见。本院审查认为。被告虽对证人朱某的出庭证言有异议，但未提交足以反驳的相反证据，朱某的出庭证言与原告举示的证据2相互印证，并形成证据链条，能够证实第一项目部已收到原告的购房款，双方的买卖合同关系成立，因此，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。7.原告崔伟举示的（2018）黑7517民初136号庭审笔录一份。原告意在证明：证人李某的出庭证言：“他在父亲李兴国负责的第一项目部任职，负责日常简单工作，在该公司任职期间经常代笔写《商品房买卖合同》内容。2011年年末，崔伟和她丈夫交付购房款40至50万元。2012年刚过完年，崔伟与其丈夫到柴河林业局平安三区工地又交了10多万元购房余款。房屋每平方米大概是5000元至6000元，开票的时候因为交款人不确定落谁的名字，就空着没写，后来确定了写崔伟的名字，他给后填上去的。柴林NO0000701《商品房买卖合同》落款出卖人处签章是第一项目部的公章。由于平安三区房屋共1448户，每份合同一式6份，公章利用率很高，致使第一项目部公章中的“一”字有磨损，有一点模糊的印迹，所以看着像“第（空）项目部”。原告意在证明：被告在建设海林市柴河林业局平安三区棚改项目中，李兴国系该项目的负责人，李某也是该项目部的工作人员。证实原告购买商品房的基本情况。被告新宏基公司质证认为，证人与新宏基公司及第一项目部没有劳动合同，证人也没有新宏基公司对其出具的授权委托书，因此，无法证明证人系第一项目部工作人员的事实。证言带有猜测性，存在前后矛盾，请求法院不予采信。第三人刘海波质证认为，与其无关联性，不发表质证意见。本院审查认为，被告虽对证人李某出庭证言有异议，但未提出足以反驳的相反证据，且证人李某的出庭证言与原告举示的证据2相互印证，并形成证据链条，证实第一项目部已收到原告的购房款，双方的买卖合同关系成立。因此，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。8.原告崔伟举示的《棚户区改造建设工程合同》一份、2009年8月15日授权委托书一份。原告意在证明：被告的第一项目部李兴国代表被告新宏基公司与柴河林业局签订的《棚户区改造建设工程合同》，并在柴河林业局平安三区组织施工和对外签订《商品房买卖合同》，代收款、结账、管理该公司日常行政工作等事项。被告新宏基公司质证认为，经法庭与原件核对一致后，无异议。李兴国的授权委托书在与柴河林业局的建设工程施工合同中具有法律效力。第三人刘海波质证认为，只能证明李兴国有权签订购房合同，李兴国对外的一切活动都是合法的。本院审查认为，被告及第三人对证据的真实性未提出异议，本院予以采信，并对原告的证明目的予以确认。9.第三人刘海波举示2014年6月10日的登记文本编号：GF-2000-0171柴林NO0000616《商品房买卖合同》原件一份、2013年1月18日的NO0000616收据一份。第三人意在证明：他用现金购买的海林市柴河林业局平安三区10号楼6号门市房的事实。收据与购房合同时间不一致，是因为他和李兴国谈的是购买平安三区10号楼-2门市。在交付房款后，李兴国称该房的手续作为借款在他人处做抵押，等还清欠款再把合同转到他名下，后来等了一年也没有转到他名下。就把平安三区10-6号门市房卖给他了。因此，收据日期与购房合同日期不一致。是先交付的房款。后签订的合同。原告质证认为，对形式要件和实体内容没有异议。证据证实合同内容出自第一项目部工作人员李某之手，标的物坐落位置是同一地点，能够证实被告将一处房屋不同时间卖给了原告和第三人，现该房屋已被第三人实际占有，原告无法取得该房屋的不动产物权，故被告应当返还原告已交付的购房款及利息损失。被告新宏基公司质证认为，对该组证据的形式要件没有异议。李兴国于2015年1月份去世。此时李兴国已经处于发病或病危状态，且合同落款处无李兴国本人签字，无法核对该组证据的真实性。合同签订时间是2014年6月10日，收据出具时间是2013年1月18日，相差一年多时间。与常理不符。该组证据不能证明第三人已经实际缴纳了全部购房款。将第三人举示的证据与原告举示的证据相对比，双方的房屋面积和单价均不相同，第三人陈述是2014年购买房屋并装修。原告是在2012年购买的房屋，在庭审中自认房屋已交付，但没有实际占有，只有原告自己知道原因。从而说明原告所主张的买卖关系并不真实，不动产的设立以登记为准，占有并不能产生设立物权的效力。本院审查认为，原告、第三人与第一项目部签订的《商品房买卖合同》的房屋坐落地点相同，但登记文本编号、面积、购买的每平方米价款均不同，不能证明第一项目部存在“一房数卖”情形，因此，本院予以采信，并对第三人的证明目的予以确认。对原告及第三人提出的第一项目部存在“一房数卖”主张本院无据确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月15日，新宏基公司与柴河局签订了《棚户区改造建设工程合同》。合同确定由新宏基公司独立开发柴河局第四委棚户区二期（平安三区）改造工程。同日，新宏基公司设立新宏基公司第一项目部，新宏基公司的法定代表人陈新授权李兴国为第一项目部负责人。该授权委托书载明权限：“1.代为公司签订合同有效；2.在该项目实施中签署各项协议、结算报表有效；3.代收结算拨款有效；4.李兴国是该项目的负责人，处理该项目的日常行政工作。”。2012年2月18日，原告崔伟与第一项目部签订登记文本编号：GF-2000-0171(柴林NO0000701)的《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，买受人崔伟，第一项目部将位于海林市柴河林业局平安三区第10幢1层10-6号商服混合结构房屋，建筑面积95.06平方米，以每平方米6500元，总金额人民币617890元出售给崔伟，一次性付款，出卖人应当在2012年2月20日前将合同约定的商品房交付买受人使用，本合同一式叁份，具有同等法律效力，出卖人一份，买受人一份，房产局一份，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向（/）申请登记备案。出卖人（签章）：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司第一项目部公章，委托代理人（签章）：李兴国名章，朱某手写签名，买受人（签章）：崔伟手写签名，2012年2月18日”。第一项目部财务于2012年2月18日给原告崔伟出具购房款617890元收据一份。证人朱某、李某证实第一项目部已收到该购房款617890元，并已列入第一项目部财务账中。该房屋至今未交付原告崔伟。2013年1月18日，第三人刘海波向第一项目部财务交纳购海林市柴河林业局平安三区10-6门市款292920元，面积73.23平方米，每平方米4000元。2014年6月10日，第三人刘海波与第一项目部签订登记文本编号：GF-2000-0171（柴林NO0000616）的《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，买受人刘海波，第一项目部将位于海林市柴河林业局平安三区第10幢1层10-6号商服混合结构房屋，建筑面积73.23平方米，以每平方米4000元，总金额人民292920元出售给刘海波，一次性付款，本合同一式三份，出卖人一份、买受人一份，本合同自双方签订之日起生效。商品房预售的自本合同生效之日起30天内，由出卖人向（空白）申请登记备案。出卖人（签章）：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司第一项目部公章，委托代理人（签章）：李兴国名章，买受人（签章）：刘海波手写签名，2014年6月10日”。该房屋已交付刘海波。刘海波进户后对该房屋进行改造、装修并入住使用。刘海波对该房屋未在柴河林业地区房产管理局办理物权登记。被告新宏基公司未提交海林市柴河林业局平安三区《商品房预售许可证》。被告新宏基公司对第一项目部公章、李兴国名章不申请做司法鉴定。原告崔伟与被告新宏基公司诉争房屋非棚户区拆迁置换安置房屋。李兴国于2015年1月22日死亡。本院认为，本案争议焦点：一、原告崔伟与第一项目部签订的《商品房买卖合同》关系是否成立、有效；二、第一项目部出售的海林市柴河林业局平安三区10号楼6号门市房是否属于“一房数卖”；三、原告主张解除合同，返还购房款617890元，赔偿损失自2012年2月18日至实际给付之日止的诉讼请求是否合理。被告的第一项目部经理李兴国负责柴河林业局第二批棚户区改造工程，李兴国根据被告新宏基公司的授权，在柴河林业局第二批棚户区改造建设工程中所发生的民事法律行为属于职务行为，因此，产生的民事责任应当由被告新宏基公司承担。关于争议焦点一。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告崔伟与被告新宏基公司以第一项目部名义签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方当事人签字或者盖章时成立。原告按照合同约定向被告交付购房款，被告为原告出具收据，并经第一项目部的两名相关工作人员证实已收到该购房款。因此，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于争议焦点二。原告、第三人与第一项目部签订的《商品房买卖合同》的房屋坐落地点虽然相同，但登记文本编号、面积、购买的每平方米价款均不同，不能证实第一项目部存在“一房数卖”的情形。关于原告及第三人提出第一项目部存在“一房数卖”的主张，本院无据确认，因此，不予支持。关于争议焦点三。按照合同约定，被告应在2012年2月20日前将该商品房交付原告使用，被告至今未交付该房屋给原告，其行为表明不履行主要义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求与被告解除合同的诉讼请求，符合法定解除的条件，应予支持。原告要求被告返还购房款617890元，符合法律规定，应予支持。原告在原审案件审理中要求被告返还的650000元的诉讼请求，因未提交证据证实，本院依法无据，因此，不予支持。双方签订的合同虽约定了违约责任，但没有明确逾期的期限和违约金的计算比例，应视为双方对违约金无约定。原告要求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。原告要求自2012年2月18日起计算损失，经审查，合同约定交付期限为2012年2月20日，因此，损失计算应自2012年2月21日起至被告实际履行之日止。自2012年2月18日至2012年2月20日止期间的损失，本院依法无据，因此，不予支持。2019年7月2日，被告新宏基公司以案外人林志刚与本案有利害关系，申请中止审理，但未提交相关证据，因此，不予支持。2019年6月28日庭审中，原告申请本院追加卢炳智、张连作为第三人参加诉讼。2019年7月29日，原告申请撤回追加卢炳智、张连作为第三人参加诉讼的申请。该申请符合法律规定，应予准许。综上所述，对原告符合法律规定的诉讼请求，予以支持。对原告不符合法律规定的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第五十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告崔伟与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司以第一项目部名义签订的《商品房买卖合同》；二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告崔伟已付的购房款617890元，赔偿原告崔伟损失按中国人民银行同期同类贷款年利率，本金617890元，自2012年2月21日起，计算至本判决实际履行日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9979元（原告已预交6256元，补交3723元），由被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审 判 长  吴艳春人民陪审员  闫秀霞人民陪审员  赵 彤二〇一九年九月二十八日书 记 员  王 悦