福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3842号 原告：龚宁安，男，1972年3月5日出生，汉族，住福建省寿宁县。 原告：唐再秀，女，1979年4月21日出生，侗族，住福建省厦门市集美区。 两原告共同委托诉讼代理人：赵柳生，福建习全律师事务所律师。 被告：谢艺燕，女，1984年9月16日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：朱欣欣，男，1984年1月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告龚宁安、唐再秀与被告谢艺燕、朱欣欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚宁安、唐再秀的委托诉讼代理人赵柳生、被告谢艺燕、朱欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚宁安、唐再秀向本院提出诉讼请求：1.判令谢艺燕、朱欣欣向龚宁安、唐再秀支付自2016年6月1日起至2018年10月31日止占用址在厦门市集美区房屋占用费49300元（房屋占用费用以月租金1700的标准计算29个月,29×1700元/月）；2.判令谢艺燕、朱欣欣立即向龚宁安、唐再秀支付自2016年6月1日起至2018年10月31日止其居住于厦门市集美区发生的物业管理费4430元、公摊用电682.40元、公摊用水63.80元、公共维修金1106.80元、水费1464.30元，合计7747.30元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月9日，龚宁安、唐再秀与谢艺燕签订了一份《房产买卖协议》，约定：龚宁安、唐再秀将坐落于厦门市集美区房产（以下简称案涉房屋）向谢艺燕出售。协议签订后未办理产权变更登记前，谢艺燕向厦门市集美区人民法院提起诉讼主张解除《房产买卖协议》。2018年5月25日，该案（2017）闽0211民初374号民事判决判令解除原、被告双方于2016年3月9日签订的《房产买卖协议》；龚宁安、唐再秀应向谢艺燕支付违约金160000元；赔偿谢艺燕损失350000元。判决生效后，龚宁安、唐再秀于2018年11月22日将款项510000元汇入朱欣欣的银行卡号内。2018年12月10日，谢艺燕向厦门市集美区人民法院提出解除对案涉房屋的查封，法院经查证，证实了龚宁安、唐再秀已按（2017）闽0211民初374号民事判决确定的内容履行完毕，依法作出（2017）闽0211民初374号之二民事裁定，裁定解除查封。龚宁安、唐再秀将案涉房屋出售给谢艺燕时，该房产对外进行出租，月租金为1700元。因谢艺燕向龚宁安、唐再秀购买房产，应朱欣欣的要求，龚宁安、唐再秀提前将案涉房屋交由谢艺燕、朱欣欣入住，但此房之前由李栋承租，经李栋、龚宁安、朱欣欣签订一份《三方协议》，于2016年6月1日将案涉房屋交付给谢艺燕、朱欣欣使用，谢艺燕、朱欣欣于2016年6月1日入住案涉房屋，至2018年11月26日原告代理律师杨朝玮收到谢艺燕、朱欣欣邮寄的收款收条及涉案房产的钥匙。谢艺燕、朱欣欣实际入住时间从2016年6月1日至2018年10月31日止，计29个月，占用费49300元未支付；且居住期间只缴纳了电费，物业管理费4430元、公摊用电682.40元、公摊用水63.80元、公共维修金1106.80元、水费1464.30元，合计7747.30元至今未予以缴纳，导致原告作为产权人被催收，上述费用系被告居住期间发生的相应费用，应由被告自行承担。为此，特提起诉讼，望贵院依原告诉求依法作出公正裁处。 谢艺燕、朱欣欣辩称，1.龚安宁、唐再秀违约拒售案涉房屋给谢艺燕的案件中，法院判龚宁安、唐再秀败诉的（2017）闽0211民初374号民事判决中涉及的金额定性为违约“赔偿款”而非“补偿款”，故原告主张其已经履行赔偿款责任的说法与此次房屋纠纷案并不相关。2.龚宁安、朱欣欣、香香房产中介三方所签署的三方协议性质属于“补偿协议”；龚宁安自知自身无法及时履行原房屋买卖合同，故与朱欣欣及中介三方达成的协议阐明“由于龚宁安某些手续问题未处理好，暂时不能同购买方朱欣欣如期办理过户，故提前将此房交由朱欣欣入住”，清楚表明由于龚宁安、唐再秀自知无法及时履行协议而被迫向朱欣欣提供“提前入住服务”作为补偿的一种方式。3.龚宁安、唐再秀未能及时履行合同的过程中，从未与朱欣欣、谢艺燕签署过任何房屋租赁合同及协议，彼此之间并不存在任何租赁关系，龚宁安、唐再秀在自知理亏的情况下默许朱欣欣提前入住，该行为真实表达了其主动放弃房屋租赁的意愿。4.朱欣欣、谢艺燕自2016年6月入住案涉房屋至2018年3月搬离，此部分亦在（2017）闽0211民初374号的庭审中已说明，入住时间实为21个月，而非29个月。综上，在（2017）闽0211民初374号过程中，龚宁安、唐再秀并未深刻反省此纠纷是由于其缺乏诚信、故意违约而造成的一系列连带衍生问题原因。而作为受害人的朱欣欣、谢艺燕并未有任何的过错和责任，不应该为此次房屋租赁纠纷承担责任；根据三方签署的补偿协议内容及缺失租赁的情形下，朱欣欣、谢艺燕与龚宁安、唐再秀之间并非租赁关系，而属于对前者在无法及时履行合同的情形下的一种补偿关系。我们有权居住到法院的判决生效后搬离，请求法院驳回龚宁安、唐再秀的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 谢艺燕与朱欣欣于2009年7月7日登记结婚，龚宁安与唐再秀于2002年8月21日登记结婚。2016年3月9日，龚宁安、唐再秀（甲方）与谢艺燕（乙方）签订一份《房产买卖协议》（0000294），约定：龚宁安、唐再秀将座落于集美区康成二里9号1204室的房产出售给谢艺燕，成交总价为1600000元，协议签订之日支付购房定金50000元，总房款分3次支付。具体付款日期及金额如下：“1.乙方于2016年07月09过户当日向甲方支付人民币（大写）伍拾肆万（含定金）元整（小写￥540000.00）……4.乙方向银行申请商业、公积金贷款人民币（大写）壹佰零陆万元整（小写￥1060000.00），该贷款由银行直接转至甲方账户……”，《房产买卖协议》关于交房事项约定：“1.甲方应于收到乙方全款后当日将房产交付给乙方使用”，该《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。《房产买卖协议》签订后，谢艺燕向龚宁安、唐再秀支付定金50000元。 2016年4月16日，龚宁安（甲方）、朱欣欣（乙方）、李栋（丙方）签订一份《三方协议》，约定：“现有乙方朱欣欣购买甲方龚宁安名下集美区康成二里9号1204室（大学康成二期3号栋9梯1204室），由于甲方龚宁安某些手续问题未处理好暂不能同购买方乙方朱欣欣如期办理过户，今应乙方朱欣欣要求甲方龚宁安提前将此房交由乙方朱欣欣入住，但此房目前由丙方李栋承租，故经三方友好协商，共同达成如下协议：1.甲方今将丙方承租的1204室收回并交给乙方朱欣欣。2.乙方承诺丙方可以住到2016.5.30之前，并自愿赔付给丙方一个月房租的违约金￥1700元，同时乙方再花￥2300元购买丙方如下物品：空调、热水器、燃气灶、油烟机各1台及防盗窗两个。3.甲方必须退回丙方租房押金￥1600元，此款甲方暂交乙方保管，待丙方结清以前水电汽物业等费用后无息退还给丙方￥1600。4.此协议一式3份，甲乙丙3方各执1份，3方签字后即生效。”谢艺燕、朱欣欣于2016年6月1日入住案涉房屋。 此后，案涉房屋因被法院查封而龚宁安、唐再秀无法依约如期办理房屋权属转移登记手续，谢艺燕以龚宁安、唐再秀为被告，向本院提起诉讼，诉讼请求：一、解除原告与两被告于2016年3月9日签订的编号为0000294的《房产买卖协议》；二、判令两被告赔偿原告因其违约致使原告遭受的房屋增值损失1600000元；三、判令两被告向原告支付违约金160000元；四、本案诉讼费用、保全费由被告承担。”本院于2018年5月25日作出（2017）闽0211民初374号判决，判决认为《房产买卖协议》合法有效，并以谢艺燕不存在违约行为，龚宁安、唐再秀通知谢艺燕解除合同的行为构成违约，谢艺燕有权解除合同为由，判决如下：“一、解除原告谢艺燕与被告龚宁安、唐再秀于2016年3月9日签订的《房产买卖协议》；二、被告龚宁安、唐再秀应于本判决生效之日起十日内向原告谢艺燕支付违约金160000元；三、被告龚宁安、唐再秀应于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢艺燕损失350000元；四、驳回原告谢艺燕的其他诉讼请求。”龚宁安、唐再秀不服该判决提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年9月19日作出（2018）闽02民终4227号判决，判决驳回上诉，维持原判，双方于2018年10月15日收到该判决书。 2018年11月22日，谢艺燕、朱欣欣将案涉房屋的钥匙邮寄给龚宁安、唐再秀的代理律师杨朝玮。龚宁安、唐再秀向厦门商发物业管理有限公司支付了案涉房屋自2016年6月1日至2018年10月31日期间的物业服务费4430元、公摊电费682.4元、公摊水费63.8元、公共维修金1106.8元、水费1464.3元、合计7747.3元。 以上事实有原告提交的（2017）闽0211民初374号判决书、（2018）闽02民终4227号判决书、收条、《三方协议》、催缴通知书、厦门商发物业管理有限公司单位资金往来统一收据、厦门增值税普通发票、收费通知单、历月电费明细及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系因解除房屋买卖合同产生的纠纷。龚宁安、唐再秀与谢艺燕于2016年3月9日签订的《房产买卖协议》已经（2017）闽0211民初374号生效判决认定系合法有效的合同。朱欣欣作为谢艺燕的配偶，对《房产买卖协议》的签订明知，并参与了合同的履行，故在《房产买卖协议》被生效民事判决判令解除之前，《房产买卖协议》对于朱欣欣亦具有法律约束力。关于龚宁安、唐再秀主张谢艺燕、朱欣欣支付自2016年6月1日起至2018年10月31日止占用案涉房屋的占用费49300元（29个月×1700元/月）的诉讼请求。本院认为，《房产买卖协议》虽经人民法院生效判决予以解除，但此前龚宁安、唐再秀向谢艺燕交付案涉房屋系履行《房产买卖协议》约定的交房义务，即便实际交房时间早于《房产买卖协议》约定的期限，亦经原告龚宁安、唐再秀与被告谢艺燕、朱欣欣双方协商自愿并签订《三方协议》，约定提前于2016年6月1日将案涉房屋交付谢艺燕、朱欣欣使用，应视为原、被告双方对交房期限约定的变更，此后谢艺燕虽因房屋买卖合同纠纷诉至本院，但生效民事判决认定谢艺燕不存在违约行为，经生效判决解决双方争议前，谢艺燕、朱欣欣占用案涉房屋仍具有合同依据。综上，《房产买卖协议》经生效民事判决解除之前即2018年10月15日前，谢艺燕、朱欣欣占用案涉房屋具有合法依据，龚宁安、唐再秀主张谢艺燕、朱欣欣支付2018年10月15日前的房屋占用费，于法无据，本院不予支持。（2017）闽0211民初374号判决发生法律效力后，《房产买卖协议》终止履行，谢艺燕、朱欣欣继续占用案涉房屋缺乏合同依据及法律依据，龚宁安、唐再秀主张谢艺燕、朱欣欣支付的房屋占用费诉讼请求中，自（2017）闽0211民初374号判决发生法律效力后即自2018年10月16日至2018年10月31日期间的部分于法有据，本院予以支持。关于房屋占用费的计算标准，本院酌情按照案涉房屋原租金标准1700元每月计算，即谢艺燕、朱欣欣应当向龚宁安、唐再秀支付半个月的房屋占用费850元。谢艺燕、朱欣欣提出其已于2018年3月15日搬离案涉房屋，但无法提供证据证明其已于当日与原告办理房屋交接手续或有效通知原告，原告龚宁安、唐再秀亦不予认可，故本院对该辩解意见不予采纳。关于物业服务费、公摊电费、公摊水费、公共维修金、水费共7747.3元的诉讼请求。本院认为，物业服务费、公摊电费、公摊水费、公共维修金、水费系谢艺燕、朱欣欣占用房屋期间产生的费用，谢艺燕、朱欣欣于2016年6月1日入住案涉房屋，后于2018年11月22日将涉案房产钥匙寄回，龚宁安、唐再秀主张谢艺燕、朱欣欣支付其2016年6月1日至2018年10月31日期间实际占用案涉房屋期间产生的物业服务费、公摊电费、公摊水费、公共维修金、水费，于法有据，庭审中谢艺燕、朱欣欣对该些费用的计算标准无异议，现本院对物业服务费、公摊电费、公摊水费、公共维修金、水费共7747.3元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告谢艺燕、朱欣欣应于本判决生效之日起十日内支付原告龚宁安、唐再秀房屋占用费850元； 二、被告谢艺燕、朱欣欣应于本判决生效之日起十日内支付原告龚宁安、唐再秀物业服务费4430元、公摊电费682.4元、公摊水费63.8元、公共维修金1106.8元、水费1464.3元，共计7747.3元； 三、驳回原告龚宁安、唐再秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1226元，减半收取613元，由原告龚宁安、唐再秀负担521元（已预缴），由被告谢艺燕、朱欣欣负担92元。该款被告谢艺燕、朱欣欣应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 林福赞 二〇一九年九月二十三日 法官助理王悦 代书记员 王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。