湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初1434号原告：宣恩县珠山建筑工程有限公司，住所地湖北省宣恩县珠山镇工农街**。统一社会信用代码91422825183260912C。法定代表人：孙丽瑛，该公司总经理。委托诉讼代理人：向才文，宣恩县珠山建筑工程有限公司项目经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郑桂超，湖北洪渊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：汤俊，男，生于1972年1月24日，土家族，高中文化，个体工商户，住湖北省宣恩县。被告：刘磊，女，系汤俊之妻，生于1973年12月3日，侗族，大专文化，住湖北省宣恩县。被告：湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司，住，住所地湖北省咸丰县高乐山镇楚蜀大道一社会信用代码914228267959150355。法定代表人：曾浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄慧，湖北图盛律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宣恩县珠山建筑工程有限公司诉被告汤俊、刘磊、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，于2018年12月12日作出(2018)鄂2825民初1737号民事判决，被告汤俊、刘磊不服判决提起上诉。2019年4月17日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告宣恩县珠山建筑工程有限公司的委托诉讼代理人向才文、郑桂超，被告汤俊、被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄慧到庭参加诉讼。被告刘磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣恩县珠山建筑工程有限公司诉称，被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司因欠原告工程款，经宣恩县人民法院审理结案并经（2017）鄂2825执251号执行裁定执行，确定将湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司位于长潭河乡综合农贸市场住宅楼房屋的一单元（201室、202室、502室、601室、602室、701室、702室）7套房屋、二单元（701室、702室）2套房屋、三单元全部的24套房屋全部抵偿给原告，原告取得了房屋的所有权。因所涉房屋实际为被告汤俊、刘磊开发，被告汤俊、刘磊对原告起诉追索工程款不满，在被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司（实际由汤俊）将前述房屋的钥匙交付给原告后，被告汤俊、刘磊不仅在进出房屋单元一楼通道设置障碍妨害原告进出抵偿所得房屋的楼梯间，而且在进出住宅楼唯一通道上设置汽车闸道，阻扰原告正常进入综合农贸市场的公用院落场地，从而导致原告无法对抵偿所得房屋进行使用，严重侵犯了原告的所有权。现请求：1、判令被告汤俊、刘磊排除妨碍，即将进入长潭河乡农贸市场住宅楼通道上的汽车闸道予以拆除或进行整改，确保原告及相关车辆能正常通行；拆除设置在案涉住宅楼一、三单元的障碍物，确保原告能正常进入该单元楼梯间。2、判令被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司按恩施自治州天工建筑勘查设计有限责任公司出具的长潭河侗族乡农贸市场住宅楼一层平面图的设计对案涉住宅楼一、三单元的楼梯入口进行整改，以确保原告能正常进入该单元的受偿房屋。3、本案诉讼费用由被告承担。原告宣恩县珠山建筑工程有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、建设用地批准书、授权委托书、湖北省宣恩县国有建设用地呈报表（刘磊）复印件各1份。用以证明：1、案涉房屋实际是由汤俊、刘磊借用湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司的名义进行开发的；2、刘磊过户到湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司名下的1190平方米土地已全部用于房屋建设；3、现登记在汤俊、刘磊夫妻名下的房屋通道是进入以湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司名义建设的房屋必经通道；4、汤俊、刘磊夫妻的自建房报批时间是2011年9月3日，以湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司名义所建房屋报批时间是2013年10月9日。证据二、长潭河侗族乡农贸市场--住宅楼总平面布置图、恩施自治州天工建筑勘察设计有限责任公司设计平面图复印件各1份。用以证明：1、案涉房屋的设计图于2013年6月就已完成；2、提供给设计单位的土地平面应当包含现在还登记在汤俊、刘磊名下的土地，不只是汤俊、刘磊转让的1190平方米土地，案涉项目规划用地面积为2420.50平方米，建筑占地面积为1055.38平方米，绿化率为30%，即项目用地包含案涉房屋前的院落空地；3、案涉房屋进入的必经通道就是刘磊原2011年修建的临街房屋下的过道，案涉房屋与刘磊临街房屋之间的空地是消防车道、绿化用地和院落，该院落是可行车的，案涉建筑物的单元入口均在临街方向，即临空地（北方），而不是临河；4、案涉房屋是先有设计，后规划许可。证据三、宣恩县城市规划管理局规划设计条件复印件1份。用以证明宣恩县城市规划管理局出具规划设计条件的时间是2013年10月9日；汤俊、刘磊过户给湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司的土地全部用于建房；案涉房屋是设计在前，规划在后。证据四、湖北省宣恩县人民法院（2017）鄂2825执251号执行裁定书、（2017）鄂2825执251号之一执行裁定书复印件各1份；领条复印件1份。用以证明以湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司名义所建房屋经宣恩县人民法院执行将其中38套抵偿给了宣恩县珠山建筑工程有限公司，抵偿房屋所应受法律保护的权益一并让渡给宣恩县珠山建筑工程有限公司。证据五、湖北省宣恩县人民法院（2016）鄂2825民初877号民事调解书复印件1份。用以证明湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司无力偿还修房款，用房屋抵偿。证据六、结婚证复印件1份，用以证明汤俊与刘磊是夫妻关系，案涉土地原为汤俊、刘磊夫妻共同财产。证据七、2013年1月23日土地变更登记资料复印件1份（8页）。用以证明汤俊、刘磊夫妻为进行房地产开发，于2013年1月23日将位于长潭河集镇118号的自有建设用地中的308平方米土地过户给湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司，宣恩县人民政府批准转让的时间是2013年3月20日；转让协议中既无转让价款的约定，更无转让价款支付的约定。证据八、2013年9月2日土地变更登记资料复印件1份（9页）。用以证明汤俊、刘磊夫妻为进行房地产开发，于2013年9月2日又将位于长潭河集镇118号的自有建设用地中的882平方米土地过户给湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司，宣恩县人民政府于2013年9月25日批准转让；转让协议中无转让价款和价款支付的约定。证据九、湖北省宣恩县国有建设用地呈报表（湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司）、建设用地批准书、授权委托书复印件各1份；宣恩县城市规划管理局规划设计条件附件（用地红线图）复印件2份。用以证明：案涉用地于2013年10月7日获得宣恩县人民政府批准，湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司申请建设用地为1190平方米，2013年10月9日宣恩县城市规划管理局才给出案涉项目规划条件，规划许可的条件与设计图一致，也是确定将登记在刘磊名下的案涉建筑物前的空地作为案涉项目的共用地许可的。证据十、不动产权证书复印件26份。用以证明原告已经合法取得房屋产权。证据十一、建筑工程竣工验收报告、工程竣工验收备案证明书复印件1份。用以证明宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼工程已经通过竣工验收。被告汤俊辩称，1、涉案房屋是由原告承建，因工程款抵债给原告，原告对房屋现状很了解，涉案房屋通过评估作出的价值，原告认可抵债。2、在评估过程中，被告向人民法院提出了评估异议，对通道、场坝、楼梯间的瑕疵告知了原告，但原告不予采纳，原告以最低价格取得标的物，又不承担应该承担的义务，违背基本常理。3、抵偿给原告的房屋现状没有改变，被告在一、三单元没有设置障碍物；场坝和通道属于被告刘磊、汤俊私人所有，被告在通道上设置汽车闸道是为了便于管理。原告是无理取闹，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告汤俊为支持其答辩理由,向本院提交了如下证据：证据一、国有土地使用证（刘磊）、不动产权证（湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司）复印件各1份，用以证明安装汽车闸道处的土地以及空地是刘磊的，刘磊在自己的空地上修建东西与他人无关；湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司的土地只有1190平方米，建筑面积有7505.27平方米，建筑为七层。证据二、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司成果报告、地、地籍调查表复印件各1份以证明湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司开发房屋的具体情况；空地是刘磊所有，与湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司无关。证据三、长潭河侗族乡综合农贸市场用地红线图、建筑红线图复印件各2份。用以证明湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司取得的土地能修多少、要怎么修。证据四、宣恩县发展和改革局宣发改投资[2013]111号文件复印件1份。用以证明长潭河农贸市场土地用地要怎么修都是通过发改局核准了的。证据五、国有土地使用权分摊协议复印件1份，用以证明刘磊安装汽车闸道所用地系刘磊所有。证据六、宣恩县城市规划管理局宣规函[2016]6号关于宣恩县××乡综合农贸市场（一期、二期）超容积率指标的函复印件1份。用以证明湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司取得的土地怎么修、能修多少是按照宣恩县城市规划管理局的文件规划的。证据七、关于对评估异议的答复、关于拍卖长潭河侗族乡综合农贸市场31套住宅有关情况的报告复印件各1份。用以证明房子修了以后，通道在河边，法院拍卖的时候要向买受人陈述通道在哪里及工程未完工时的瑕疵在哪里。证据八、对长潭河侗族乡综合农贸市场31套住宅市场价值评估报告书的异议复印件1份。用以证明被告汤俊在案件执行过程中曾对房屋价格评估结果提出了异议。被告刘磊原审中辩称，同意被告汤俊的答辩意见，通道是属于其私人的。被告刘磊未向本院提交证据。被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司辩称，1、原告通过司法拍卖竞买本案所涉标的，拍卖实物是以现场核对为准，评估的价格是以现场实物为准；原告作为涉案工程的实际施工人对于案涉房屋的通道情况及其使用价值都是明知的，在此前提下仍然愿意抵偿，实际上对涉案房屋的缺陷是默认的，因此被告公司不再承担整改义务。2、由于通道属于被告汤俊、刘磊所有，被告汤俊、刘磊在其所有的土地上行使自己的权利，原告无权干涉，也与被告公司无关，应由原告与被告汤俊、刘磊依法解决。被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告汤俊对原告提交的证据四、证据五、证据六、证据十一无异议，对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据七、证据八、证据九、证据十的真实性无异议，但认为证据一、证据二、证据三的证明目的不能成立，证据七、证据八、证据九与本案无关，证据十反而证明原告认可房屋的瑕疵。被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司对原告提交的证据五、证据六、证据十、证据十一无异议，对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据七、证据八、证据九的真实性无异议，但对证据一、证据二、证据三、证据四的证明目的有异议，认为证据七、证据八、证据九与本案无关，达不到原告的证明目的。原告对被告汤俊提交的证据三、证据四、证据六无异议，对被告汤俊提交的证据一、证据二、证据五、证据七、证据八的真实性无异议，但认为证据一、证据二的证明目的不成立，证据五、证据七、证据八与本案无关联。被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司对被告汤俊提交的证据均无异议。本院认为，对双方当事人均无异议的证据应当予以认定。原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据七、证据八、证据九、证据十，被告汤俊提交的证据一、证据二、证据五、证据七、证据八，证据客观真实，证据所反映的与本案有关的客观事实应当予以认定。经审理查明，2003年4月，刘磊取得了座落于宣恩县××乡××地××03-153的国有土地使用权，宣恩县人民政府为其颁发了宣恩国用（2003）字第03153号国有土地使用证，该证载明使用权面积为3077㎡，四至为东至连文化站，南至河流，西至汤铺泉，北至街道。2010年，刘磊通过改建在该地临街道处修建一栋商业住宅楼（占地面积742.50㎡），该住宅楼一楼留有一通道（宽约为5m),此通道为由街道进入该住宅楼及后面空地的必经通道。2013年1月23日、9月12日，刘磊两次与湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司签订转让协议，将其该宗土地中临河处的部分土地（分别为308㎡、882㎡，合计面积为1190㎡）转让给湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司用于商业开发，并分别于2013年3月20日、9月25日进行了土地变更登记，刘磊该宗地剩余土地使用权面积为1144.50㎡。同年6月，恩施自治州天工建筑勘察设计有限责任公司绘制了长潭河侗族乡农贸市场--住宅楼总平面布置图、设计平面图，建设单位为湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司，该图设计拟建住宅楼为南北朝向，主入口正对场地内院落（刘磊空地)，即由刘磊修建的住宅楼一楼通道（消防车道）经空地（院落）进入该住宅楼。2013年10月9日，湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司授权委托汤俊为代理人办理宣恩县××乡综合农贸市场项目开发前期报建相关手续。同日，经宣恩县城市规划管理局规划设计，湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司用地项目（宣恩县××乡综合农贸市场）规划用地面积为1190㎡，建筑密度为87%，批准容积率≤6。2013年11月18日，湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司的代表汤俊与宣恩县珠山建筑工程有限公司的代表向才文签订建筑工程承包合同，由宣恩县珠山建筑工程有限公司承包湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司开发的宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼项目，同年12月3日，双方又签订建设施工合同，对建筑面积、工程单价、工程款给付进行了约定。施工过程中，该住宅楼一楼一、三单元楼道入口改为临河，在原设计的一、三单元楼道入口处安装了卷闸门。2015年2月，工程完工并经验收合格后，湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司取得了该住宅楼的不动产权证书，但仅支付宣恩县珠山建筑工程有限公司工程款2506386元。后宣恩县珠山建筑工程有限公司向本院提起民事诉讼，审理中经本院主持调解，双方协议湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司欠宣恩县珠山建筑工程有限公司工程款3640000元，定于2017年4月2日前付清，本院并以（2016）鄂2825民初877号民事调解书予以确认。因湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司未按期履行，宣恩县珠山建筑工程有限公司申请本院强制执行，本院责令湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司向宣恩县珠山建筑工程有限公司支付工程款、迟延履行期间债务利息等合计3891454.25元，但湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司仍未履行。经本院委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司对湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司所有的位于宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼的31套住宅用房的市场价值进行评估，评估总价值为3823100元。湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司的代理人汤俊于2017年9月16日提出异议，认为应将修建临河通道的费用及空地场坝的价值评估进去。但恩施州振业房地产评估咨询有限公司在2017年9月20日的答复中认为不需对委托范围内的估价项目重新进行评估。本院依法对湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司所有的位于宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼的相关房屋进行拍卖，后因两次流拍，宣恩县珠山建筑工程有限公司与湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司均同意以第二次流拍价2980740元以物抵债。2018年5月2日，本院作出（2017）鄂2825执251号执行裁定书，裁定将湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司位于宣恩县××乡的综合农贸市场住宅楼房屋的一单元7套房屋（201室、202室、502室、601室、602室、701室、702室）、二单元2套房屋（701室、702室）、三单元全部24套房屋抵偿给宣恩县珠山建筑工程有限公司。2018年6月6日，本院作出（2017）鄂2825执251号之一执行裁定书，裁定将湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司位于宣恩县××乡的综合农贸市场住宅楼房屋的二单元2套房屋（701室、702室）、四单元5套房屋（201室、203室、403室、503室、603室）的所有权转移给宣恩县珠山建筑工程有限公司。2018年5月15日，宣恩县珠山建筑工程有限公司在本院领取了上述38套房屋的钥匙，并于同年6月取得了不动产权证书。汤俊、刘磊于2018年5月在其临街住宅楼一楼通道处安装汽车闸道，不允许宣恩县珠山建筑工程有限公司的车辆通行（人员可通行），汤俊并将宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼一楼三单元处的卷闸门锁住。因该住宅楼临河处并无通道，宣恩县珠山建筑工程有限公司的相关人员进入上述抵偿的一、三单元房屋受阻，遂于2018年8月14日诉至本院。另查明，宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼一楼房屋所有权人现仍为湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司。本院认为，原告宣恩县珠山建筑工程有限公司已依法取得了宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼一、二、三、四单元中的38套房屋的所有权，被告汤俊、刘磊、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司与原告宣恩县珠山建筑工程有限公司作为不动产相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司系宣恩县××乡综合农贸市场住宅楼的建设单位，被告汤俊系该公司办理宣恩县××乡综合农贸市场项目开发**报建相关手续的代理人，对该住宅楼楼道入口须由被告汤俊、刘磊临街住宅楼一楼通道（消防通道）经被告汤俊、刘磊空地（院落）进入的规划设计是知晓和认可的，该住宅楼一楼一、三单元楼道入口虽在修建中进行了改变，但该住宅楼临河并无通道，在该住宅楼不动产权利人无其他通道进入的情况下，被告汤俊、刘磊、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司作为不动产权利人对相邻权利人因通行必须利用其土地的，应当提供必要的便利，故被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司在综合农贸市场住宅楼一、三单元楼道入口处安装卷闸门、被告汤俊将该三单元处的卷闸门锁住，妨碍了原告宣恩县珠山建筑工程有限公司涉案房屋使用人楼道通行的权利，原告宣恩县珠山建筑工程有限公司要求被告汤俊、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司排除妨碍的诉讼请求，符合法律规定，其理由成立，本院予以支持。被告汤俊、刘磊安装的汽车闸道有利于住宅楼的安全管理，该汽车闸道并未影响原告宣恩县珠山建筑工程有限公司涉案房屋使用人的通行，原告宣恩县珠山建筑工程有限公司也未提交证据证实其取得的涉案房屋同时附有车辆在被告汤俊、刘磊所使用土地上行驶、停放的权利，故原告宣恩县珠山建筑工程有限公司要求被告汤俊、刘磊对汽车闸道进行整改，确保原告宣恩县珠山建筑工程有限公司相关车辆能够通行的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原告宣恩县珠山建筑工程有限公司在建设工程施工过程中，应当严格按照建设单位提供的设计图纸施工，其作为施工方对于涉案房屋的通道改变情况是明知的，且涉案工程已竣工并验收合格，原告宣恩县珠山建筑工程有限公司同意被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司以物抵债方式支付工程款，表明其对涉案房屋的缺陷亦已认可，现若因通行确需对楼道进行整改，亦应由其自行实施。故原告宣恩县珠山建筑工程有限公司要求被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司按照恩施自治州天工建筑勘察设计有限责任公司绘制的长潭河侗族乡农贸市场--住宅楼总平面布置图、设计平面图的设计对案涉住宅楼一、三单元的楼梯入口进行整改的诉讼请求，其理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内拆除宣恩县长潭河侗族乡农贸市场--住宅楼一楼一、三单元处的卷闸门，被告汤俊、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司不得妨碍原告宣恩县珠山建筑工程有限公司及其涉案房屋使用人楼道通行。二、驳回原告宣恩县珠山建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告宣恩县珠山建筑工程有限公司负担40元，被告汤俊、湖北双鑫建设集团咸丰县房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费80元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪秋红审 判 员  潘国柱人民陪审员  龚光荣二〇一九年九月十七日书 记 员  阳 静