呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初6063号原告：贺春平，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：艾国平，内蒙古善衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨润，内蒙古善衡律师事务所律师。被告：尉金林，男，无固定职业，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：赵升，内蒙古永晟律师事务所律师。被告：内蒙古华麟房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路175号汇商广场商务楼第21层。法定代表人：李玉梅，执行董事。委托诉讼代理人：希吉尔，员工。原告贺春平与被告尉金林、内蒙古华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告贺春平及其委托诉讼代理人艾国平、被告尉金林及其委托诉讼代理人赵升、被告内蒙古华麟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人希吉尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺春平向本院提出诉讼请求：1.判令二被告归还房屋租赁费319,396元；2.支付迟延给付资金占用利息101,857元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年5月24日，原告与被告尉金林双方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告尉金林位于呼和浩特市××区、6036、6037、6038、6039共五间房屋，面积为244.4平方米，每平米价格为6500元，合同总价款1,588,600元。由于上述房屋被告尉金林在出租状态，合同第四条特别约定:“从本合同签订之日起，原来应由甲方（被告尉金林）收取的租金归乙方（原告）收取。”合同签订后，原告依约支付了全额购房款，而二被告却未告知该房屋承租人大唐（赤峰）新能源有限公司（以下简称大唐公司）向原告支付租金，后经原告查实，被告尉金林并未与大唐公司存在房屋租赁合同关系，而是委托开发商被告华麟公司以华麟公司名义出租给大唐公司（即开发商返租），二被告收取租金后未按照房屋买卖合同给付原告。且被告尉金林也未为原告办理房屋变更手续。为此原告于2015年5月8日向呼和浩特市赛罕区人民法院提起民事诉讼，以被告尉金林未履行合同主要义务为由要求解除双方房屋买卖合同，经过赛罕区人民法院一审、呼和浩特市中级人民法院二审、内蒙古自治区高级人民法院再审，最终法院以原告以无法变更网签姓名为由要求解除合同，并不符合法定或约定解除条件为由，驳回原告诉请。综上，原告认为，原告与被告尉金林房屋买卖合同已经为人民法院另一判决认定有效，二被告应当依约转移收取租金权利，被告违约收取的租金应当向原告返还。经商无果，特诉请人民法院判决二被告归还租金并承担占用期间的利息。尉金林辩称，尉金林向华麟公司出租其所购买的房屋，华麟公司向尉金林支付租金，大唐公司和尉金林之间不存在租赁关系，不需要告知大唐公司向原告支付租金。原告向尉金林购买的房屋总价是1,588,600元，直接向华麟公司付130万元。华麟公司已经知道尉金林将涉案房屋出售给原告，原告与尉金林签订的《房屋买卖合同》第四条约定，向原告出售房屋时涉案房屋处于返租状态，租金由原告收取，收取租金的权利已经在该合同中转移给原告，原告应当直接向华麟公司主张。华麟公司向大唐公司出租涉案房屋不是基于尉金林的委托，而是承租后的转租行为。尉金林没有收取过原告诉称的租金，华麟公司或大唐公司也没有向原告支付租金，尉金林不能直接向大唐公司主张租金。综上所述，原告向被告尉金林主张给付租金没有事实依据，应当驳回其诉讼请求。华麟公司辩称，不同意原告的诉讼请求，《房屋买卖合同》的合同主体为原告及尉金林，华麟公司从始至终未参与该合同。根据合同法的相对性原则，华麟公司主体不适格，不应承担合同义务，更没有支付租金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对贺春平、尉金林提交的《房屋买卖合同》、《承诺与保证》、《房屋租赁合同书》，对贺春平提交的《房屋租赁合同变更付款账户证明》、《产权办理代收代缴费用单》、个人电子转账凭证、收据、收条、（2015）赛民初字第01655号民事判决书、（2016）内01民终2228号民事判决书、（2017）内民申565号民事裁定书，对尉金林提交的《汇商广场委托经营协议》,对华麟公司提交的《商品房买卖合同》、网签查询信息予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2013年5月24日，尉金林（甲方、出让方）与贺春平（乙方、受让方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方于2012年4月20日与华麟公司签署了网签合同，购买华麟公司开发的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区北侧的汇商广场商品房，……,现甲乙双方就上述房屋的转让事宜达成以下协议。合同第一条约定房屋基本情况：交易房屋位于呼和浩特市××区北侧的汇商广场，房号：6035、6036、6037、6038、6039，房屋面积244.4平方米，转让价格：6500元/平方米，总价款1,588,600元。合同第四条约定房屋交付：甲方在乙方付清华麟公司及甲方的款项（不包括所扣10万元的款项）之日就上述房屋交付乙方。但由于乙方所购房屋有部分属于反租房，从合同签订之日起，原来应由甲方收取的租金归乙方收取。合同签订后还不能实际交付的，待租期届满后再交付。2013年5月24日，尉金林作出《承诺与保证》，载明：“我于2012年12月6日将我购买的、贵公司开发的、位于呼和浩特市××区北侧汇商广场的、房号为6035、6036、6037、6038、6039，总面积为244.4平方米的房屋卖给了贺春平（身份证号：×××）我郑重承诺并保证，以上房屋只能办理在贺春平的名下，未经贺春平同意，华麟公司可以拒绝为我本人及其他任何人办理房本。从本协议签署之日，以上房屋的租金由华麟公司直接支付给贺春平。承诺人：蔚金林（签名：尉金林、捺印）。2013年5月24日”。2012年8月20日，华麟公司（出租方、甲方）与大唐公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》。合同第一条约定：甲方将坐落于呼和浩特市××区，6031-6040号房屋出租给乙方使用。建筑面积共计868.01平方米。合同第二条约定：乙方租用出租房屋的期限为2年（24个月），即自2012年8月20日至2014年8月20日止。合同第四条约定：出租房屋的单位租金按建筑面积计算，年总租金569,400元。乙方按年度支付房屋租金，每年8月31日前缴纳本年度房租费至甲方指定账户为：账户名称：内蒙古合一物业服务有限公司。合同第五条约定：甲方应于2012年8月15日前将出租房屋交付乙方使用。2013年8月20日，华麟公司作出《房屋租赁合同变更付款账户证明》，对《房屋租赁合同书》中约定的付款账户进行变更。2013年5月24日，侯春香通过银行转账向张亮珍转款188,519元。同日，尉金林出具收条，载明：“今收到贺春平购买汇商广场房款188,519元。今收人：尉金林（代刘文毅）。2013年5月24日”。庭审中，尉金林对此予以认可。2013年5月29日，贺春平通过银行转账向石蕊支付房款1,300,081元。同日，华麟公司出具收据，载明收到贺春平（尉金林）为6035-6039交来违约金20,000元、房款1,241,286元、房屋面积差额退款17,006元。庭审中，华麟公司对此予以认可。时间为2013年6月3日的《产权办理代收代缴费用单》，载明贺春平（尉金林）为房号6035-6039（实测面积244.4平方米）交纳契税、印花税等费用。贺春平诉尉金林房屋买卖合同纠纷一案，贺春平提出诉讼请求：一、解除贺春平、尉金林签订的《房屋买卖合同》；二、尉金林返还贺春平支付的购房款及其他款项共计1,488,600元；三、尉金林向贺春平支付违约金446,580元。该案经一审、二审，呼和浩特市中级人民法院作出（2016）内01民终2228号民事判决书，判令：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第01655号民事判决书；二、驳回贺春平的诉讼请求。该判决书作出后，贺春平申请再审，内蒙古自治区高级人民法院作出（2017）内民申565号民事裁定书，裁定驳回贺春平的再审申请。2012年4月20日，华麟公司（出卖人）与尉金林（买受人）签订五份《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于赛罕区南二环路北侧汇商广场商务楼6035、6036、6037、6038、6039号房，该商品房用途为办公。五套涉案房屋均已完成网签手续，网签合同当事人为华麟公司与尉金林。2008年6月7日，刘军、刘文毅（甲方、委托方）与华麟公司（乙方、担保方）、内蒙古天露生态发展有限公司（丙方、委托方）签订《汇商广场委托经营协议》，合同第一条约定，甲方将由乙方开发建设的位于呼和浩特市××区共1511.15平米的26套房产经营使用权委托给丙方，由丙方统一出租。合同第二条约定，协议委托经营期限为三年，自2009年8月2日起至2012年8月1日止。本院认为，贺春平与尉金林签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点是贺春平请求尉金林、华麟公司向其支付《房屋买卖合同》签订之日，即自2012年5月24日至2014年8月20日的房屋租赁费，这一诉讼请求是否应予支持，本院认为，贺春平与尉金林签订的《房屋买卖合同》中第四条约定，“甲方在乙方付清华麟公司及甲方的款项之日就上述房屋交付乙方。但由于乙方所购房屋有部分属于反租房，从合同签订之日起，原来应由甲方收取的租金归乙方收取。合同签订后还不能实际交付的，待租期届满后再交付”，但该合同并未就返租的具体情况进行确认（如返租房屋、返租人、返租租金等），虽在庭审中，贺春平与尉金林均表示，涉案五间房屋均为华麟公司返租，但华麟公司对此不予认可。且从尉金林提供的《汇商广场委托经营协议》（委托经营期间为自2009年8月2日至2012年8月1日）内容来看，受委托人为内蒙古天露生态发展有限公司而非华麟公司。又，贺春平提供的华麟公司与大唐公司签订的《租赁合同》（租赁期间为自2012年8月20日至2014年8月20日），但就现有证据，本院无法查明华麟公司2012年8月20日出租涉案房屋时的权利来源及费用支付情况等事实。综上，贺春平提供的证据不足以证明，自2012年5月24日至2014年8月20日期间，尉金林与华麟公司存在返租的事实及租金金额。再，贺春平与尉金林签订《房屋买卖合同》时，约定“原来应由甲方收取的租金归乙方收取”，贺春平称其是在2014年8月20日大唐公司的租赁期满后才实际接收涉案房屋，即贺春平在签订《房屋买卖合同》时，应当知道房屋的实际使用情况，但协议并未就房屋的租金收取情况进行确认，贺春平亦无证据证明尉金林在签订《房屋买卖合同》后收取了自2012年5月24日至2014年8月20日租金的事实。综上，贺春平请求尉金林、华麟公司向其归还房屋租赁费的诉讼请求，缺乏证据支持，本院不予支持。关于贺春平请求尉金林、华麟公司向其支付迟延给付资金占用利息的诉讼请求，以贺春平第一项诉讼请求予以支持为前提，综前所述，贺春平请求尉金林、华麟公司向其归还房屋租赁费的诉讼请求不予支持，故对贺春平该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贺春平的诉讼请求。案件受理费已减半收取计3808元（原告已预交），由原告贺春平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一九年九月二十九日书记员 米文欢