西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初194号 原告：李建祥，男，1985年1月13日出生，汉族，陕西省扶风县村民，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：韩娜娜，陕西稼轩律师事务所律师。被告：巨旺云，男，1980年2月15日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：毋龙飞，陕西云德律师事务所律师。原告李建祥与被告巨旺云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建祥的委托诉讼代理人韩娜娜，被告巨旺云及委托诉讼代理人毋龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建祥诉称，2012年5月27日，与巨旺云就购买皇家园林小区7栋3单元15层31504号房屋达成一致并签订《房屋转让协议书》、《补充协议书》，房屋转让金额69.5万元，其中447320.42元通过转账方式支付，按揭贷款247679.58元其代为偿还，巨旺云应于2012年6月30日交付房屋，待房款全部支付完毕办理更名、撤押手续。《房屋转让协议书》签订后，其按照合同约定履行了全部付款义务，接收房屋并对外出租，但巨旺云未将用于偿还按揭贷款的款项用于还贷、亦拒绝办理解押及过户手续。2018年初巨旺云又不让物业向其出售水电导致租客于2018年4月底搬离。巨旺云严重违约，故诉至法院要求：1、解除《房屋转让协议书》、《补充协议书》；2、巨旺云返还房款729897.1元；3、巨旺云支付违约金10万元；4、巨旺云支付房屋差价损失262002.9元；5、本案诉讼费、鉴定费由巨旺云承担。被告巨旺云辩称，李建祥在购买房屋时知道房屋尚未取得房屋所有权证书的情况，其自始至终不存在拒不办理房屋产权证过户的行为，也未做过任何意思表示，李建祥在支付房款的过程中屡次违约，不能正常购买水电系李建祥收取租金后拒不交纳物业费所致，并非其妨碍李建祥居住房屋。现其同意解除《房屋转让协议书》、《补充协议书》，不同意承担违约金、房屋差价损失，要求在退还房款时扣除违约金10万元、房屋占用费等。经审理查明，2012年5月27日，李建祥与巨旺云签订《房屋转让协议书》，约定：李建祥购买巨旺云位于西安市未央区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX层XX号房屋，房屋成交价408807元，巨旺云在2012年6月30日前将《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《抵押合同》等复印件交付李建祥，在还清银行贷款、撤销房屋抵押、取得产权证后按照相关规定办理过户手续，需要缴纳税费全部由李建祥承担，协议书签订当日李建祥支付巨旺云定金2万元,李建祥不按期付清房款或巨旺云不按期交房每逾期一日违约方向守约方支付房屋总价款千分之六的滞纳金等。同日，李建祥与巨旺云签订《补充协议书》，约定：2012年6月30日之前李建祥给付巨旺云房款69.5万元，其中现金447320.42元、债务转移247679.58元，现金转至巨旺云指定账户、债务转移由李建祥代为偿还；大修基金由巨旺云在2012年6月30日前交付；巨旺云于2012年6月30日之前移交房屋居住权，2012年7月1日起李建祥承担物业管理费及其他费用，2012年7月1日起李建祥承担还贷义务，按月偿还贷款本金及利息等，2015年12月30日之前付清银行贷款及相应利息，然后共同办理房屋更名、撤押手续，在办理房屋更名过户前如李建祥违约则巨旺云在原房款中扣除10万元30日内退还剩余部分、如巨旺云违约应足额退还房屋交易全款并支付10万元违约金等。《房屋转让协议书》签订当日，李建祥支付巨旺云2万元定金。2012年6月25日，巨旺云收到房款7万元。2012年7月4日，李建祥向巨旺云转账20万元。2012年9月29日，李建祥向巨旺云转账145056.2元。2012年7月至2017年4月，李建祥代偿贷款本息101368.33元，其中本金55306.31元、利息46062.02元。2017年4月24日、2017年5月5日，李建祥向以转账方式分别支付巨旺云房款142373. 27元、5万元（该款项合计为贷款剩余本金部分），巨旺云出具收条。2012年6月底之前巨旺云已将房屋交付李建祥使用，李建祥将房屋对外出租。2018年4月，李建祥联系巨旺云办理后续手续，巨旺云称李建祥在付款、还贷过程中存在违约要求解决后再说。2018年5月，巨旺云妻子前往物业办告知本案所涉房屋需持业主身份证方可购买水电。后李建祥与巨旺云协商未果，李建祥诉至我院。另，本案所涉房屋至今未取得房屋所有权证书。本案审理过程中，李建祥申请对房屋的市场价值进行评估，经陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司评估房屋2019年1月28日的市场价值为99.19万元。庭审中，李建祥坚持认为巨旺云违约致使《房屋转让协议书》无法履行，要求巨旺云承担违约责任，表示447320.42元含大修基金12264.21元在过户时支付；巨旺云坚持答辩意见，认为447320.42元不含大修基金。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。以上事实，有《房屋转让协议书》、《补充协议书》、转账凭证、收条、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，李建祥与巨旺云签订的《房屋转让协议书》、《补充协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自义务。李建祥依约应于2012年6月30日之前付清现金447320.42元、应于2015年12月30日之前付清银行贷款及相应利息，李建祥实际于2012年9月29日前付现金435056.2元、于2017年5月5日付清银行贷款及相应利息，李建祥认为现金447320.42元包含大修基金无证据证明，李建祥未完全支付现金部分及迟延付款构成违约。依据《补充协议书》银行贷款付清后，双方应共同办理更名、撤押手续，李建祥未完全支付的现金仅有1万余元就此巨旺云可及时以合法方式向李建祥主张，就李建祥迟延付款问题巨旺云可追究李建祥迟延付款的违约责任，在李建祥已基本全部履行完毕付款义务的情况下巨旺云不能以此作为其不履行义务的理由，现巨旺云至今未撤押、未办理后续手续且通知物业公司需持业主身份证方可购买水电的行为实际意在拒绝继续履行《房屋转让协议书》、《补充协议书》，故《房屋转让协议书》、《补充协议书》不能继续履行系巨旺云违约造成。现李建祥主张解除《房屋转让协议书》、《补充协议书》，巨旺云表示同意，本院予以确认。《房屋转让协议书》、《补充协议书》解除，巨旺云应退还李建祥支付及代偿的全部款项。《房屋转让协议书》、《补充协议书》解除系巨旺云违约造成，李建祥要求巨旺云承担违约责任应予支持，2012年5月至今房屋价格上涨较多，且李建祥已基本履行完毕全部付款义务，双方约定的违约金为10万元、经鉴定房屋差价损失为29.69万元，违约金不足以弥补房屋差价损失，故李建祥要求巨旺云除支付违约金10万元外另支付房屋差价损失的诉讼请求应予支持，房屋差价损失应以鉴定的房屋差价损失与违约金的差额19.69万元为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李建祥与被告巨旺云2012年5月27日签订的《房屋转让协议书》、《补充协议书》解除。二、被告巨旺云于本判决生效后十五日内退还原告李建祥支付的房款、代偿的房贷本息等共计728797.8元。三、被告巨旺云于本判决生效后十五日内支付原告李建祥违约金10万元。四、被告巨旺云于本判决生效后十五日内支付原告李建祥房屋差价损失19.69万元。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14625元、鉴定费4960元（原告李建祥已预交），由被告巨旺云承担并于上述付款时一并给付原告李建祥。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    史丽妮审  判  员    杨  宁审  判  员    王宝娟   二0一九年九月十六日 书  记  员    宋  琛    