西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院  西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                      (2018) 陕0103民初4994号原告（反诉被告）：王珊，女，1988年XX月XX日出生，汉族，系西安理工大学教师，现住西安市碑林区XX庄XX路XX号楼XX单元XX室。委托代理人：薛佳林，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托代理人：荆晶，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨晓菊，女，1984年XX月XX日出生，汉族，甘肃省东风场东风1452楼，系酒泉卫星发射中心工作人员。委托代理人：姜春波，陕西骊坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨驰闪，男，1979年XX月XX日出生，汉族，甘肃省东风场东风1464楼，酒泉卫星发射中心工作人员。委托代理人：姜春波，陕西骊坤律师事务所律师。第三人：西安高山流水房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区XX路XX号XX大厦XX座XX层。法定代表人：徐静，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：刘镇魁，陕西其源律师事务所律师。原告王珊（反诉被告）与被告杨晓菊、杨驰闪（反诉原告）及第三人西安高山流水房地产开发有限公司（以下简称“高山流水公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人薛佳琳、荆晶，被告（反诉原告）的共同委托代理人姜春波及被告杨驰闪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王珊诉称，2015年5月，原告通过中介西安乐居房产信息咨询有限公司介绍，购买被告杨晓菊名下西安市碑林区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号的房屋，并于2015年5月29日签订《房屋买卖（定金）协议》，合同登记号Y12092209.房屋建筑面积93.62平方米，双方协议约定房屋总价为73万元。协议签订后，原告按约向被告杨晓菊支付定金2万元，被告杨驰闪开具收据予以确认。2015年9月3日，原、被告签订《个人二手房交易资金托管服务申请书》约定，在中国光大银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，原告于当日将73万元购房款转入托管账户，监管期限届满后，原、被告又于同年12月18日续签《个人二手房交易资金托管服务申请书》，监管期限至2016年5月份，因国家税收营改增政策影响，在托管期限内开发商未按照承诺更名，双方解除共管账户监管手续。后在两被告的要求下，原告分三次将购房款35万元转入被告杨晓菊账户内，被告杨晓菊后期补充收条予以确认收到该房款，上述购房手续履行期间，在原告支付首笔款项后，两被告于2016年7月向原告交付房屋，原告收房后开始装修，装修期三个月，装修费用约30万元，此后原告于2016年9月28日入住，并履行后期付款义务。后原告多次催促被告为其尽快办理过户手续，被告均以各种原因拒绝向原告办理过户手续。按照合同约定，原告已经履行了付款义务，并已经收房入住，该房屋具备办理不动产登记手续，但二被告拒绝履行过户登记的合同义务，属于根本违约。故原告诉讼至法院，请求判令：1、确认原告王珊与被告杨晓菊签订的《二手房房屋买卖合同》、《个人二手房交易资金托管服务申请书》及出具收条手续合法、有效；2、被告杨晓菊、杨驰闪将杨晓菊登记在第三人名下的位于西安市碑林区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号的房屋办理不动产转移登记至原告王珊名下，第三人协助履行转移登记手续； 3、被告杨晓菊、杨驰闪违约给原告造成损失及实现诉请支付的律师代理费20000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告杨晓菊、杨驰闪共同一致辩称：一、被告杨晓菊未与原告王珊签订《二手房房屋买卖合同》，双方只签订过《房屋买卖（定金）协议》且该《协议》已经自行终止；二、被告与原告曾签订了两份《个人二手房交易资金托管服务申请书》，但该申请书因过有效期而失效；三、被告暂不与原告办理诉争房屋过户手续，不承担大修基金、契税等相关费用；四、被告不同意支付原告律师代理费人民币20000元。反诉原告杨晓菊、杨驰闪反诉称，2015年5月29日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋买卖（定金）协议》，约定由反诉被告购买反诉原告位于西安市碑林区XX小区XX号楼XX单元XX层XX号的房屋一套，房屋价款为73万元，并约定由中介方协助办理合同更名，反诉被告支付了34000元更名费用，反诉原告将《商品房买卖合同》原件及《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》原件均交给反诉被告用于办理合同更名使用，但最终合同更名未办理成功，现反诉原告的《商品房买卖合同》及《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》仍在反诉被告手中，合同更名未果后，反诉被告在只支付了2万元定金、没有支付剩余房款、未与反诉人办理房屋交接手续的情况下，于2016年7月开始装修诉争房屋并于同年9月28日入住，2016年11月反诉被告向反诉原告支付11万元，2017年5月支付25万元。诉争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也未解除。案涉买卖合同已经部分履行，反诉被告支付了一半以上的房款且已入住，若解除合同，将使反诉被告丧失获得住房的机会，若继续履行，将导致反诉原告利益明显失衡，显失公平，故提起反诉，请求：1、变更《房屋买卖（定金）协议》第四条，将房屋交易价格调整为108万元；2、本案的本诉与反诉费用由被反诉人承担。反诉被告王珊辩称：一、反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖协议》明确确认涉案房屋交易价格为73万元，该协议合法有效且已经实际履行，交易价格不应改变；二、因涉案房屋不能更名，反诉原告要求改变付款方式，反诉被告按照协商意见履行付款38万元，期间杨晓菊书面确认交易房价为73万元，该行为构成新的要约及承诺法律行为，对反诉原告具有约束力，依法应当履行该承诺义务；三、反诉原告反诉要求交易房价按照108万元履行既不符合合同约定，也违背诚实信用原则，其诉请动机是利用西安近两年房价上涨在过户之前坐地起价非法牟利，是现行司法实践所禁止的行为，依法应予驳回。故请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求，并支持反诉被告的答辩意见。第三人高山流水公司述称：原告主张的本诉因己方不是原告与被告之间合同当事人，故对双方继续履行合同与由被告承担违约责任，其不发表意见。原告申请追加高山流水为第三人并协助登记，其不予认可，己方仅与被告杨晓菊有房屋买卖合同法律关系，根据合同约定及法律规定，己方仅协助买受人杨晓菊办理房产登记的协助义务，对原告其公司不具有法律及合同的义务。因本案涉案房屋产权登记在其公司名下，本案涉案房屋没有办理产权证书，根据西安市不动产登记簿显示我方是该房屋的产权人，根据物权法第17条规定，不动产登记证书与登记簿不一致的以不动产登记簿为准，本案没有办理房产证，产权仅能依据不动产登记簿来判断，在不动产登记人不知情况下，发生有关房屋买卖的合同效力及物权变更效力应属无效。本案在被告未取得产权证的情况下出卖该房屋，不符合相关规定，综上其公司不同意原告要求第三人协助变更登记的诉请。关于反诉诉请与其无关，不发表答辩意见及质证意见。经审理查明， 2012年9月15日，第三人高山流水公司与本案被告杨晓菊签订了《商品房买卖合同》一份（合同备案号：Ｙ12092209），约定将第三人的房屋卖与本案被告杨晓菊，总金额为680984元。2015年5月29日本案原告王珊与本案被告杨晓菊、杨驰闪签订《房屋买卖（定金）协议》一份，约定将本案被告杨晓菊、杨驰闪所购买的上述房屋卖与本案原告王珊。双方约定该房屋的交易价格为73万元整，其中第六条约定：在签署本合同时，由原告王珊支付购房定金20000元，双方约定，自本定金合同签署之日起100日内双方签署《房地产买卖契约》，并办理过户手续。购房定金将在最后一次付款时冲抵房款。双方确定的应由王珊承担的费用有：大修基金费用13575元、契税10215元、更名费用34000元，中介费用12210元、共计：70000元。后杨驰闪于2015年5月29日向原告王珊出具收条一份，写明：“今收到王珊交来定金2万元，用于购买杨驰闪位于星币传说小区4号楼1单元17层04户3室1厅住房一套。收款人：杨驰闪。” 2017年6月10日，本案被告杨晓菊向原告王珊出具收条一份，写明：“本人将高山流水星币传说小区4号楼1704号房一套，卖给王珊，双方协议价为73万元整，截止2017年5月8日，买方已向我支付房款38万元，余款35万元（含同期银行利息）待办完相关手续后支付。卖方：杨晓菊。”原、被告于2015年12月18日续签《个人二手房交易资金托管服务申请书》，监管期限至2016年5月份，后双方共同解除共管账户监管手续。后2016年7月本案原告从物业公司处拿到本案房屋的钥匙并对上述房屋进行了装修并入住至今。2017年西安愿景物业管理有限公司下发通知一份，写明：高山流水星币传说项目开始办理《不动产权证书》，请各位业主递交资料进行办理。另查明：本案所涉的房屋位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室，建筑面积为93.62平方米。目前所有权人名称即本案第三人：西安高山流水房地产开发有限公司。之后本案所涉房屋一直未办理产权变更手续，登记在本案第三人名下，故原告诉至法院，主张自己的权利。上述事实有《商品房买卖合同》、《房屋买卖（定金）协议》、收条两份、通知、《西安市不动产登记簿》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：被告杨晓菊从第三人高山流水公司处购买本案所涉房产后，自愿将房屋转让给原告，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违责任，原告方要求被告方办理房屋产权过户手续的要求合法有据，依法应予支持。但本案所涉房屋现产权登记在第三人名下，第三人理应负协助义务。原告王珊自愿支付给被告余款35万元；被告对此表示不同意接受，故对于房屋的剩余款项，被告可另行主张。原告王珊要求被告承担律师代理费20000元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院依法不予支持。关于原、被告双方签订的《个人二手房交易资金托管服务申请书》，后双方共同解除共管账户监管手续，故不予确认其有效性。反诉原告杨晓菊、杨驰闪要求变更《房屋买卖（定金）协议》第四条，将房屋交易价格调整为108万元的诉讼请求，不符合双方间合同的约定，亦缺乏法律依据，违背诚实信用原则，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、确认原告王珊与被告杨晓菊签订的《房屋买卖（定金）协议》及收条（杨驰闪于2015年5月29日所书写及2017年6月10日被告杨晓菊所书写）合法有效；二、被告杨晓菊、杨驰闪于本判决生效后二十日内协助原告王珊将登记在第三人西安高山流水房地产开发有限公司名下的房屋（具体位于：西安市碑林区XX路XX号XX幢XX室，建筑面积为93.62平方米，不动产权证号：201XXXXXXXX号）办理不动产转移登记至原告王珊名下；第三人西安高山流水房地产开发有限公司负协助履行转移登记手续的义务；三、驳回原告王珊要求被告支付违约给原告造成损失及要求被告支付律师代理费20000元的诉讼请求；四、驳回原告王珊的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告杨晓菊、杨驰闪要求变更《房屋买卖（定金）协议》第四条、将房屋交易价格调整为108万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11100元，原告王珊已经预交，由原告自行承担1100元，被告杨晓菊、杨驰闪承担10000元，于本判决生效后二十日内给付原告；反诉案件受理费6550元，反诉原告杨晓菊、杨驰闪已经预交（已经减半收取，不再减半），由反诉原告杨晓菊、杨驰闪自行承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于西安市中级人民法院。  审  判  长   傅  妮人民陪审员   邓小玲人民陪审员   王学丽                   二○一九 年 九月十九 日              书 记 员  郑世雄     1