安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)皖1226民初4591号 原告(反诉被告)：张强，男，1984年2月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人:刘继坤，安徽省颍上县慎城镇法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：尹菊，女，1973年4月26日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，经常居住地浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：徐宝鑫，安徽慧民律师事务所律师。 第三人：吴传昌，男，1958年12月27日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告（反诉被告）张强与被告（反诉原告）尹菊为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序。审理期间，被告（反诉原告）尹菊于2019年7月29日提起反诉，本院依法合并审理了本案，并于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张强及其委托诉讼代理人刘继坤，被告（反诉原告）尹菊及其委托诉讼代理人徐宝鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张强向本院提出诉讼请求：1.撤销双方于2019年3月20日签订的《楼盘（铺位）租赁协议》；2.判决尹菊返还租金50000元、押金5000元，以上合计55000元；3.本案诉讼费用由尹菊负担。事实和理由：双方于2019年3月20日签订《楼盘（铺位）租赁协议》，约定尹菊将坐落在颍上县管仲西路门牌××、22、23号门面三间出租给张强，租期自2019年3月20日至2020年3月19日为一年，半年租金50000元。签订协议前一天，尹菊收取张强租金50000元、押金5000元，合计55000元。在张强租房装修不久之后，吴传昌即持不动产证要求张强搬离。至今张强才得知尹菊对房屋没有所有权无权出租。无奈之下，张强又与吴传昌2019年5月20日重新签订租赁协议，并支付租金及押金，损害了张强的合法权益。诉讼期间，张强变更诉讼请求为：1.确认双方2019年3月20日签订的《楼盘（铺位）租赁协议》无效；2.判决尹菊返还租金33000元、押金5000元（减少的租金17000元另案主张或抵付两个月租金）。 尹菊辩称，双方签订房屋租赁合同的时候，张强就已经知道房屋可能出售，根据买卖不破租赁原则，应依法驳回张强的诉讼请求。 吴传昌陈述，2019年5月16日，田洋洋将房屋出售给吴传昌，价格为1650000元，2019年5月17日办理的过户手续。购买房屋的时候知道已经租出去了，但田洋洋表示其并没有往外出租房屋。2019年5月20日，吴传昌与张强签订房屋租赁合同，约定年租金100000元，张强已付半年租金50000元。 尹菊向本院提出反诉请求：1.判令张强支付2019年9月20日至2020年3月19日期间租金50000元；2反诉案件受理费由张强负担。事实和理由：双方签订房屋租赁合同时，尹菊就已经告知张强房屋可能出售的情况，但张强仍然决定签订合同，并约定租赁期内不退回租金。张强资金周转紧张，签订合同时仅支付半年租金50000元。租赁一段时间后，田洋洋将房屋出售给吴传昌。根据合同约定，张强应将下次的租金50000元及时向尹菊支付。 张强针对反诉辩称，双方签订的房屋租赁合同不具有法律效力，即使有效也未约定租金履行期限。因此，应当驳回尹菊的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、《楼盘（铺位）租赁协议》、收条、不动产权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.尹菊提供的证人徐某1、徐某2证言，其内容与本案不具有关联性，对其证明效力不予认定；2.尹菊提供的离婚协议及租赁协议，虽然尹菊与田显明离婚时，约定涉案房屋由尹菊管理，但是双方离婚后涉案房屋已赠予其子田洋洋，并办理不动产权过户登记，因此尹菊对涉案房屋不享有物权，故对其证明具有涉案房屋处分权的证明效力不予认定；3.尹菊提供的租赁协议（姜龙），真实性无法核实，且内容与本案不具有关联性，对其证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月9日，尹菊与田显明办理离婚登记，离婚协议约定原夫妻共同财产坐落于安徽省颍上县慎城镇管仲西路2#地段商住楼第1层东××、22、23号门面房等房屋所有权份额双方各占50%，平时由女方管理，收益全部用于儿子田洋洋、女儿田静共同生活需要。2016年左右，尹菊与田显明将涉案房屋赠予其子田洋洋，并办理了不动产权过户登记。2019年3月19日，张强向尹菊支付租金50000元、押金5000元，尹菊出具收条一份。2019年3月20日，尹菊与张强签订《楼盘（铺位）租赁协议》，约定：尹菊将涉案房屋出租给张强，年租金100000元，自2019年3月20日至2020年3月19日止，2019年3月20日至2019年9月19日半年50000元，张强签约后再租赁期限不得退租（不管住、用与否）、不得转让……。2019年5月，田洋洋将涉案房屋出卖给吴传昌、李侠，并办理了不动产权过户登记。2019年5月20日，吴传昌与张强签订《楼房（铺位）租赁协议》，约定：吴传昌将涉案房屋出租给张强，年租金100000元，自2019年5月20日至2020年5月19日止……。合同签订后，张强向吴传昌支付租金50000元。为此，张强与尹菊发生纠纷。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，尹菊与张强签订《楼盘（铺位）租赁协议》的时间为2019年3月20日，因尹菊已不是该房屋的产权人，其与张强签订的《楼盘（铺位）租赁协议》系效力待定合同。根据法律规定，只有房屋所有权人对尹菊签订的《楼盘（铺位）租赁协议》予以追认，该合同才能发生法律效力。截止本院作出判决前，尹菊未能提供原房屋所有权人田洋洋对该合同追认的证据，而根据双方当事人陈述也能够证明田洋洋对该合同不予追认，故该《楼盘（铺位）租赁协议》应为无效合同。张强请求确认《楼盘（铺位）租赁协议》无效的理由成立，予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张强于2019年3月19日向尹菊交纳租金50000元、押金5000元，因涉案合同无效，张强请求返还租金33000元、押金5000元的理由成立，予以支持。尹菊辩称不应返还租金、押金以及反诉请求张强支付剩余租金50000元的理由均不能成立，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认尹菊与张强2019年3月20日签订的《楼盘（铺位）租赁协议》无效； 二、尹菊于本判决生效之日起十五日内返还张强租金33000、押金5000元，以上合计38000元； 三、驳回尹菊的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1175元，减半收取计587.5元，由张强负担187.5元，尹菊负担400元；反诉案件受理费525元，减半收取计262.5元，由尹菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  黄海燕 二〇一九年九月十一日 书记员  白 雪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。