广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初5343号 原告：刘燕鹏，女，1965年12月28日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂港律师事务所律师。 被告：广西南宁新能科技开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌村1组第一村民小组综合楼A栋15楼，统一社会信用代码：91450107708602349D。 法定代表人：吴辉。 原告刘燕鹏与被告广西南宁新能科技开发有限公司（以下简称新能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告刘燕鹏的诉讼委托代理人黄泳辉到庭参加诉讼。被告新能公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘燕鹏向本院提出的诉讼请求：1.确认原、被告2017年11月25日签订的《屯渌村第一村民小组综合楼集资建房协议书》无效；2.判令被告向原告返还购房款389844元及利息（计算方式：以389844元为基数，按年利率6%，自2017年11月26日起暂计至2019年2月25日为29238.3元，此后计算至被告全部返还购房款之日止）；3.诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2017年11月，被告以销售南宁学区房的名义到原告住所地即平南县进行宣传，原告被其优惠的价格所吸引，遂于2017年11月25日前往南宁市西乡塘区被告住所地与被告签订《屯渌村第一村民小组综合楼集资建房协议书》，约定由原告出资385984元，并按照合同价款的1%支付公共维修基金3859.84元，获得屯禄村第一村民小组综合楼B座第12层第06房的使用权，并承诺协助原告日后办理产权登记手续。合同签订后，原告当日向被告汇款389844元，被告向原告交付了上述房屋。原告认为，原、被告虽然是以集资建房协议签订的合同，但在房屋开发过程中原告并未参与任何经营活动，故原、被告实质为房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，被告未取得商品房预售许可证即与原告签订商品房预售合同，应当无效。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告新能公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是具备房地产开发资质的有限责任公司。2017年11月25日，原告刘燕鹏（乙方）与被告新能公司（甲方）签订一份《屯渌村第一村民小组综合楼集资建房协议书》，合同第一条约定，本合同项目位于，房屋定名为“屯禄村第一村民小组综合楼”，由甲方负责组织全部的建造工作，乙方负责相应的出资。第三条约定，乙方履行了出资款者，即可依约取得屯禄村第一村民小组综合楼第B座第12层第06房的使用权，建筑面积120.62平方米。第四条约定，乙方向甲方交纳出资款385984元，乙方出资方式为以下第壹种：（壹）一次性出资，签订本合同一次性付清全部出资款项即385984元。第五条约定甲方在收到乙方按本合同第四条约定的出资款后，于2017年12月5日之前，将乙方取得的本合同项下的房屋交付给乙方使用。第八条约定，乙方取得出资方的使用期限为70年，即从2011年11月1日至2081年11月1日，如日后办理产权证则以政府产权证确定的期限为准。合同还对其他内容进行了约定。 当日，原告刘燕鹏与广西南宁新能物业服务有限公司签订一份《新能大厦物业管理服务协议》，双方就新能大厦物业管理达成协议。 2017年11月25日，被告向原告出具《收据》两份，确认收到原告支付的屯渌村第一村民小组综合楼B1206合作建房出资款385984元及公共维修基金3860元。 截止法庭辩论结束，未见被告提交项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地及涉案项目取得商品房预售许可证明的相应证据。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告新能公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《屯渌村第一村民小组综合楼集资建房协议书》，以集资建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配屯禄村第一村民小组综合楼第B座第12层第06房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《屯渌村第一村民小组综合楼集资建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款385984元及公共维修基金3860元，共计389844元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为389844元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：以原告已付款项389844元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2017年11月26日计算至被告退还前述款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告刘燕鹏与被告广西南宁新能科技开发有限公司签订的《屯渌村第一村民小组综合楼集资建房协议书》无效； 二、被告广西南宁新能科技开发有限公司向原告刘燕鹏返还购房款购房款385984元及公共维修基金3860元，共计389844元； 三、被告广西南宁新能科技开发有限公司向原告刘燕鹏支付利息（计算方法：以389844元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2017年11月26日计算至被告退还之日止，按上述方法计算得出利息总额后，由被告广西南宁新能科技开发有限公司承担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7586元，保全费2615，两项合计10201元（原告刘燕鹏已预交），由原告刘燕鹏负担213元，被告广西新能科技开发有限公司负担9988元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  何曼玲 二〇一九年九月三日 书 记 员  唐 敏