湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初11306号原告：易某，女，1961年2月9日出生，汉族，住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：曾宪全，湖北佳元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，湖北佳元律师事务所律师。被告：沈某，女，1951年9月23日出生，汉族，住址武汉市江岸区，被告：余某，女，1976年12月18日出生，汉族，住址武汉市江岸区，二被告共同委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。原告易某与被告沈某被继承人债务清偿纠纷一案，本院立案受理后，原告易某申请追加余某为本案被告，本院依法准许，后本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告易某及其委托诉讼代理人曾宪全，被告沈某及沈某、余某的委托诉讼代理人常伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。易某向本院提出诉讼请求：1．确认易某与余建新买卖江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的房屋行为有效；2．判令沈某协助易某办理位于江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的房屋过户手续；3．本案的诉讼费用由沈某、余某承担。事实和理由：沈某与余建新（已于2004年12月12日去世）系夫妻关系。2004年5月,易某与余建新达成口头协议，约定余建新将位于江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的住房，以人民币330000元的价格卖与易某。同年5月6日，余建新收到易某支付的购房款计人民币330000元后即出具收款收条。同时，余建新还将该房屋及该房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件一并交与易某并承诺在约定的时间内配合易某办理该房屋的过户手续。之后易某即入住并使用该房屋至今长达14年之久，其间并未有包括本案沈某在内的任何人对原告易某居住使用该房屋的行为提出异议。上述事实说明易某购买江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的住房事实清楚，证据充分，被告沈某应协助原告易某完成该房屋的过户手续。故易某向本院提起诉讼，请求人民法院判如所请。沈某、余某辩称，1．易某与余建新之间不存在房屋买卖关系，易某的诉请无事实及法律依据；2．案涉房屋1993年购买的时候价格为387106，不可能在11年后的2004年以330000元的价格出售；3．原告提交的收条签名与购房合同签名不一致，不能证实该收条是余建新书写的；4．易某没有证据证明实际支付了330000元给余建新；5．易某的起诉已经超过了诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈某与案外人余建新于××××年××月××日登记结婚，婚后生育一女余某。1999年10月6日，余建新与工商银行武汉市房地产开发总公司签订《商品房购销合同》一份，购买坐落于武汉市江汉区聚银大厦16层1604号的房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积117.48平方米，总价399432元。后余建新于1999年、2000年先后办理了案涉房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。此后余建新将案涉房屋作为办公室使用，未用于家庭居住。2004年5月6日，余建新向易某出具《收条》一张，载明：“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整。”并向易某交付了案涉房屋、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件。之后易某一直占有并使用案涉房屋至今。2004年12月12日，余建新因病去世。此后沈某一直未进入案涉房屋，也未与易某谋面。直至2018年6月沈某从余建新的朋友丁日忠处得知余建新出具的前述《收条》；2018年6月21日，沈某来到案涉房屋与易某、丁日忠协商本案房屋争议，双方未达成一致。2018年7月18日，沈某向本院起诉易某，请求法院判令易某腾退案涉房屋，该案审理过程中易某当庭表示将根据房屋买卖关系另案起诉沈某，要求法院判令沈某履行过户手续，后易某于2018年9月18日缴纳诉讼费提起本案诉讼。另查明，本案审理过程中，易某申请丁日忠出庭作证。丁日忠在证言中称：易某与余建新系通过其介绍认识，双方就案涉房屋订立口头房屋买卖合同，房屋总价为330000元，易某已以现金方式付清；余建新去世后，其受易某委托，多次向沈某主张权利，要求沈某配合办理过户，但沈某拒不配合。沈某质证时提出丁日忠与易某系夫妻关系，与之有利害关系，对其证言不予认可，且丁日忠至2018年才告诉沈某《收条》的事情。易某当庭承认于××××年××月与丁日忠结婚，之前是朋友关系，其于2018年首次向沈某出示《收条》，前期一直委托丁日忠向沈某主张权利。还查明，2018年3月2日，沈某与余某就案涉房屋办理继承公证，当日湖北省武汉市中星公证处出具（2018）鄂中星内证字第1968号《公证书》，证明案涉房屋由沈某一人继承，余某放弃对案涉房屋的继承权。2018年3月5日，沈某通过不动产登记机关发布不动产权证书遗失（灭失）声明，载明因余建新保管不善，将案涉房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》遗失（灭失），现声明该不动产权证书作废并申请补发。后沈某通过继承于2018年4月11日取得涉案房屋的《不动产权证书》（权证号：鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0007584号），将案涉房屋的所有权登记在其一人名下。还查明，本案审理过程中，沈某申请对《收条》上余建新签名的真实性进行鉴定。本院依法委托湖北三真司法鉴定中心就此进行鉴定，并协助鉴定机构调取了工商部门及房管部门档案原件中余建新的签名笔迹。2019年6月10日，湖北三真司法鉴定中心出具三真司鉴中心[2019]文鉴字WW040号《司法鉴定意见书》，认为涉案收条中“余建新”签名笔迹与提供的“余建新”样本笔迹是同一人所书写。本院认为，本案双方当事人争议焦点主要有：1、易某与余建新是否成立房屋买卖合同关系；2、本案房屋买卖合同是否有效及能否履行；3、易某是否支付了全部购房款；4、继承人沈某、余某对被继承人余建新的债务承担清偿责任的范围；5、易某起诉是否超过了诉讼时效。针对上述争议焦点，本院评述如下：一、关于易某与余建新是否成立房屋买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，余建新于2004年5月6日向易某出具《收条》一张，载明：“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整”，并向易某交付了案涉房屋、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件。之后易某一直占有并使用案涉房屋至今。根据本院委托的鉴定，可以认定《收条》上余建新的签名系真实的。易某就购房款来源也作出了说明并提交了部分证据。综合《收条》内容、房屋交付情况、房屋权属证书的交付等情况，能够清楚的确定买卖双方当事人的姓名、买卖的标的物、数量、买受人已支付的购房款金额。故可以认定易某与余建新成立买卖合同关系，且易某已支付了购房款330000元。对沈某主张易某与余建新不成立房屋买卖关系，易某不能证明已实际支付购房款的意见，本院不予采纳。关于沈某主张易某与余建新系借贷关系的意见，因与《收条》载明的内容相悖，而沈某亦未提供直接证据证明，本院亦不予采纳。二、关于本案房屋买卖合同的效力及能否履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案房屋买卖合同自成立时生效，故本院对易某要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。但根据前述规定，订立合同系负担行为，仅在余建新、易某之间发生债权债务关系，并不产生物权变动的法律效力；而沈某直至2018年才见到易某并知晓余建新出具的《收条》；易某、余建新订立的房屋买卖合同时沈某既未同意也不知情，故本案房屋买卖合同对沈某无约束力。因本案案涉房屋系余建新、沈某的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，对共有财产的处分，应经夫妻双方同意，而沈某在本案中不同意配合易某完成过户，故本案房屋买卖合同属于履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，即使余建新在世，买受人易某也只能向余建新主张违约责任或合同解除，其要求沈某继续履行合同的诉讼请求无法得到法律支持。三、关于易某是否支付了全额购房款的问题。本案中，余建新2004年5月6日出具的《收条》中“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整”只是对已收取房款金额的确认，不能解释为双方约定的购房款总额为330000元。因余建新已去世多年，而易某与余建新未订立书面房屋买卖合同，本案中仅有丁日忠的证言证实双方约定的购房款总额系330000元，因丁日忠与易某有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。而沈某当庭对购房款总金额也提出质疑，认为案涉房屋购买时价格即超过330000元。根据房管部门保存的案涉房屋《商品房购销合同》，案涉房屋在1999年10月6日购买时价格为399432元。因此，在没有其他证据证实余建新、易某双方对购房款总金额有明确约定的情况下，不能认定易某已支付的330000元系全额购房款。沈某以此为由主张易某无权要求出卖方履行房屋过户义务的意见本院予以采纳。四、关于继承人的责任范围问题。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务。清偿债务以被继承人的遗产实际价值为限，继承人放弃继承的，对被继承人债务不负偿还责任。本案中有证据证实的被继承人余建新的遗产仅案涉房屋一处，而案涉房屋由沈某继承，余某放弃了继承，故余某不承担被继承人债务清偿责任。又因案涉房屋系余建新、沈某的夫妻共同财产，故余建新去世后，沈某实际继承的是余建新在夫妻共同财产中享有的50%财产份额，而非全部房屋。故即使认定沈某应清偿被继承人余建新的债务，也仅在其继承的50%房屋份额范围内承担清偿责任。五、关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条，继承开始时未确定继承人的，应当认定为民法通则第一百三十九条规定的“其他障碍”。本案中，余建新死亡后继承开始，但未确定案涉房屋由谁继承，符合诉讼时效中止的情形。故本案诉讼时效可自2018年7月易某在沈某提起的腾退诉讼中得知案涉房屋已由沈某继承开始继续计算6个月。易某2018年9月18日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，易某虽与余建新构成房屋买卖合同关系，但因余建新出售房屋未取得房屋共有人沈某的同意，合同无法履行；且本案证据尚不能证明易某已支付的330000元系全额购房款，而沈某依法也仅在其继承的50%房屋份额内对被继承人余建新的债务承担清偿责任。故易某要求沈某协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。易某可依据合同解除、违约责任等有关法律规定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条第一款、第六十六条、第一百一十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告易某与余建新就武汉市江汉区聚银大厦16层1604号房屋订立的房屋买卖合同有效；二、驳回原告易某的其他诉讼请求。减半收取案件受理费3125元，由原告易某承担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 刘 鹞二〇一九年九月二十九日书记员 姚雷婷