北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初7042号原告（反诉被告）：百年城堡（北京）国际物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：司懿，董事长。委托诉讼代理人：刘静，北京市涌金律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋一楠，男，1980年3月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：张枫，女，1983年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：钟红，北京市金栋律师事务所律师。原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司（以下简称百年城堡公司）与被告（反诉原告）宋一楠、张枫（以下分别简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。百年城堡公司之委托诉讼代理人刘静，宋一楠、张枫及其委托诉讼代理人钟红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。百年城堡公司向本院提出诉讼请求：判令宋一楠、张枫支付百年城堡公司2015年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务费16851.6元、2011年5月26日至2018年5月25日期间的卫星电视费9100元，并支付自2015年8月1日起至付清物业费之日止的违约金。事实和理由：2013年9月2日，百年城堡公司与宋一楠签订了《物业管理服务协议》，约定宋一楠房屋建筑面积141.08平方米，宋一楠、张枫按房屋建筑面积预交年度物业费，收费标准为5元/月/平方米，卫星电视费用为1300元/端/年，宋一楠逾期向百年城堡公司交纳物业费的，百年城堡公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。现宋一楠自2015年8月1日起至2017年7月31日期间的物业费和2011年5月26日至2018年5月25日期间的卫星电视费均未交纳。百年城堡公司依据与包括宋一楠在内的各业主签订《物业管理服务协议》，至今仍依约履行协议所约定的义务，宋一楠无故拖欠百年城堡公司物业费，严重侵犯了百年城堡公司的合法权益。现百年城堡公司诉至法院，望判如所请。宋一楠辩称：2015年6月至今我跟张枫分居，我有两年半没有居住这个小区，这里面张枫跟物业有什么纠纷我不清楚，我今天来了以后才知道有其他被告，物业小区管理有疏漏，我同意物业费按照60%交纳，我和张枫共同承担，卫星电视费不同意交。另，家中有漏水，把墙都泡了，希望百年城堡公司修好，物业费该交就交。我们有业主群，物业对每个人的收费标准不一样，不能因人而异，听说小区有30%的人都不交物业费，所以不是个案，就是物业有问题。另外我也认为案件经过了诉讼时效。张枫辩称：卫星电视服务我没有享受过，2013年我们才买的房子，百年城堡公司主张区间不对，2013年之前的物业费跟我们无关，2013年之后我们也没有享受过卫星电视服务。物业没有按照合同履行，我们不同意交纳违约金。现我同意由我和宋一楠共同按照60%交纳物业费。另，家中有漏水，把墙都泡了，希望百年城堡公司修好，物业费该交就交。我们有业主群，物业对每个人的收费标准不一样，不能因人而异，听说小区有30%的人都不交物业费，所以不是个案，就是物业有问题。另外我也认为案件经过了诉讼时效。宋一楠、张枫反诉称:百年城堡公司未能按照协议和公约约定切实履行义务，致使小区出现电梯故障不断、高空坠物屡屡发生、垃圾乱堆乱放、绿化缺失、地面及地下车库漏水积水严重、地面公共设施严重失修、消防设施虚设无效等诸多问题。百年城堡公司未按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，每年不少于一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，利用小区公共部位、共用设施设备经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，物业服务收费实行明码标价。现我方提起反诉，请求：1、判令百年城堡公司向包括我方在内的小区所有业主公开经过审计的2005年至今各年度财务预算、决算情况、物业管理年度计划、物业管理费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；2、判令百年城堡公司向包括我方在内的小区所有业主公开其2005年至今利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等。百年城堡公司针对宋一楠、张枫的反诉辩称：我方不同意宋一楠、张枫的反诉请求，百年城堡公司已经于每年3月在每栋楼里对相关数据进行公示张贴，同时在政府部门进行备案登记，是宋一楠、张枫没有自己去相关部门调取，没有注意我们的张贴，要求我们承担公示义务，不符合法律规定。本院经审理查明：宋一楠、张枫系北京市朝阳区科荟路8号荣尊堡国际俱乐部公寓某室业主，房屋建筑面积140.43平方米。2013年9月2日，百年城堡公司与宋一楠签订《物业管理服务协议》，约定百年城堡公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，物业服务费具体标准为5元/月/平方米，该费用需预先交纳；百年城堡公司应向全体业主公布物业管理年度计划和物业管理服务费用年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；物业管理服务费用按年交纳；其他有偿服务费用中卫星电视费用1300元/端/年，有线电视费用216元/端/年；对于逾期交纳物业管理服务费的，协议约定百年城堡公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同签订后，百年城堡公司为涉案房屋提供物业服务至今。百年城堡公司主张宋一楠、张枫未交纳2015年8月1日至2017年7月31日期间的物业费，宋一楠、张枫未持异议，但表示应按照60%交纳物业费。百年城堡公司提交电话记录单，以证明其向宋一楠、张枫催缴物业费的事实。宋一楠、张枫对该证据不予认可。百年城堡公司称每年都会向业主贴条，并打电话催缴物业费，后期还向业主发过律师函。宋一楠、张枫提交物业管理公约，证明双方应按照约定履行各自义务。宋一楠、张枫提交录像资料，证明小区存在电梯故障，百年城堡公司对该证据的真实性不予认可，称即便是真实的，也不能证明很长时间没有维修的事实，电梯需要正常维修时间，停业也可能是正在维修。宋一楠、张枫提交录像资料，证明小区垃圾乱堆放、小区地面及地下积水漏水严重、地面公共设施失修、消防设施虚设无效等，百年城堡公司未按约提供服务。百年城堡公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可，称不能证明拍摄地点系涉案小区，时间也无法确定，无法证明其未尽合同约定的义务。宋一楠、张枫提交照片一组，证明小区存在高空坠物及潜在坠物风险、绿化缺失、地面公共设施失修，就此百年城堡公司不予认可，称不能显示拍摄时间及地点。宋一楠、张枫提交图纸、照片及录像等，证明违章建筑施工、违章建筑对相邻房屋遮挡、占用小区公共区域等问题。百年城堡公司以没有任何部门盖章对图纸不予认可，对照片及录像的真实性、证明目的亦不予认可。宋一楠、张枫提交录像资料，证明家中漏水的情况。百年城堡公司对该证据不予认可，称不能证明是管线漏水，不能证明与百年城堡公司有任何关系。宋一楠、张枫提交判决书一份，证明相似案件判决室内管线属于公共设施。百年城堡公司否认该证据与本案的关联性。宋一楠、张枫提交公告、备案单、业主群讨论、通知，证明百年城堡公司提供的物业服务存在缺失、明显瑕疵。百年城堡公司对该证据均不予认可。宋一楠、张枫提交《北京市物业服务收费管理办法（试行）》及照片，证明百年城堡公司未能每年向业主公开其经过审计的2005年至今的各年度财务预算、决算情况，未能每年向业主公开其2005年至今利用公共部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，所得收益未用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定使用，未对提供的有偿服务实行明码标价。百年城堡公司对办法的真实性认可，但不认可宋一楠、张枫的证明目的，对照片不予认可。宋一楠、张枫还提交了证人证言，证明百年城堡公司未履行协议。百年城堡公司以业主存在共同利益关系对其不予认可。经询，百年城堡公司表示其在业主室内提供了卫星电视端口，宋一楠、张枫可以接入端口收看卫星电视，百年城堡公司代收卫星电视费，其已向服务商交纳费用，服务商是谁不清楚。就百年城堡公司为宋一楠、张枫提供2011年5月26日至2018年5月25日期间的卫星电视服务，百年城堡公司未进行举证。宋一楠、张枫称不清楚涉案房屋内有卫星电视端口，其并未看过卫星电视，房屋于2013年购买。经询，就宋一楠、张枫反诉百年城堡公司公开物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间的物业费收支情况的审计报告的请求，百年城堡公司称已向业主公开，经本院要求，百年城堡公司未能向本院提供相应证据。以上事实，有《物业管理服务协议》、提醒函、物业管理公约、录像资料、照片、图纸、公告、备案单、业主群讨论、通知、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、证人证言等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，百年城堡公司与宋一楠签订了《物业管理服务协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照协议约定全面履行己方义务。张枫系涉案房屋共有人，现百年城堡公司为宋一楠、张枫提供了2015年8月1日至2017年7月31日期间的物业服务，宋一楠、张枫应当支付相应期间的物业服务费用。宋一楠、张枫主张减免物业费，根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定，只有在物业公司存在未履行合同主要义务时，即物业公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。根据本案现有证据，尚不足以证明百年城堡公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，不构成业主拒交或减免物业费的事由。对于卫星电视费用，百年城堡公司未举证其为宋一楠、张枫提供了2011年5月26日至2018年5月25日期间的卫星电视服务，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项诉讼请求，本院不予支持。百年城堡公司主张物业费未经过诉讼时效，对于宋一楠、张枫提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。关于百年城堡公司主张的违约金，考虑到宋一楠、张枫并非恶意拖欠，且根据宋一楠、张枫提供的证据，能够显示百年城堡公司在物业服务提供过程中存在还存在不及时、不到位的情况，综合以上情况，本院对百年城堡的该项诉讼请求不予支持。关于宋一楠、张枫提出的反诉请求。宋一楠、张枫要求百年城堡公司公开物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间的物业费收支情况的审计报告。根据《物业管理服务协议》，百年城堡公司负有向业主公开上述事项的义务，百年城堡公司虽称已向业主公开上述事项，但经本院要求，百年城堡公司未能向本院提供相应的证据，对于宋一楠、张枫要求向其公开上述事项的请求，本院予以支持，就公开的区间，本院综合本案情况酌情判处。关于宋一楠、张枫请求百年城堡公司向包括其在内的小区所有业主公开2005年至今利用物业共用部分、共用设施经营或授权第三方经营情况，包括授权经营合同、收益、收益使用等的诉讼请求，无相应依据，本院不予支持。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用二、原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）宋一楠、张枫出示二○一三年九月至二○一七年七月期间的物业管理年度计划、物业管理服务费用年度预决算、物业服务期间物业费收支情况、物业服务期间物业费收支情况的审计报告；三、驳回原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）宋一楠、张枫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，由原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担393元{已交纳307元，余款86元，原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效后七日内交至本院}，由被告（反诉原告）宋一楠、张枫负担221元（于本判决生效后七日内交至本院）。反诉费75元，由原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司负担50元{被告（反诉原告）宋一楠、张枫已交纳，原告（反诉被告）百年城堡（北京）国际物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付给被告（反诉原告）宋一楠、张枫}，由被告（反诉原告）宋一楠、张枫负担25元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  陈立芬人民陪审员  杨文荣二〇一九年九月十日法官 助理  韩 龙书 记 员  徐川涵