江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4139号原告（反诉被告）：顾凤兴，男，1968年4月10日生，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵彦吉，男，1991年1月17日生，汉族，户籍地黑龙江省伊春市新青区，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陆梦兰、时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告顾凤兴与被告赵彦吉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法适用简易程序由审判员王玲独任审理，并于2019年7月18日公开开庭进行审理。原告顾凤兴的委托诉讼代理人周芳，被告赵彦吉及其委托诉讼代理人陆梦兰到庭参加诉讼。审理中，被告赵彦吉提起反诉，本院依法予以受理，并于本诉合并进行审理，于2019年8月13日第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）顾凤兴的委托诉讼代理人周芳，被告（反诉原告）赵彦吉的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案组成由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周福林、陈雪梅参加评议的合议庭，适用普通程序于2019年9月29日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾凤兴的委托诉讼代理人周芳，被告（反诉原告）赵彦吉的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾凤兴向本院提出诉讼请求：1、判令赵彦吉立即腾出位于苏州市相城经济开发区的房屋并将其返还给顾凤兴；2、本案诉讼费由赵彦吉承担。3、判令赵彦吉支付房屋占有使用费45188元（按照49000元/年的标准，计算自2018年8月20日起至2019年7月18日，要求计算至实际搬离之日止），及拖欠电费3690元（计至2018年11月份）。事实和理由：顾凤兴将涉案房屋出租给赵彦吉用于经营金客源小吃店，合同有效期为1年，自2017年8月20日至2018年8月19日，租金为49000元/年。2018年8月5日，涉案房屋所在地区政府开始围挡并要求承租户搬离，因赵彦吉至今拒不搬离，顾凤兴诉至法院。被告赵彦吉答辩并反诉称，1、要求核实涉案房屋的产权情况，同时因2018年6月22日澄阳街道泰元社区已通知动迁事宜，此后顾凤兴与拆迁部门签订了拆迁协议，该协议签订后，顾凤兴是否还具有涉案房屋的处分权直接影响本案原告主体是否适格。2、顾凤兴至今未口头或书面向赵彦吉明确搬离时间，因实际已采取了拆迁行为，赵彦吉明确会遵守国家法律法规配合搬迁程序，但顾凤兴及拆迁人应以合法程序进行拆迁。3、针对顾凤兴要求赵彦吉支付占有使用费的诉讼请求，因在2018年6月22日看到动迁通知以后，赵彦吉的经营就已经受到影响，特别是在2018年8月15日围挡以后，赵彦吉即不再经营。因政策原因导致赵彦吉对涉案房屋的使用收到影响，且该过错不在于赵彦吉，故赵彦吉不应承担占有使用费。另针对赵彦吉多交付的租金及拆迁补偿款，赵彦吉要求顾凤兴予以支付。赵彦吉并反诉请求：1、判令顾凤兴退还赵彦吉租金8166.67元（2018年6月20日至2018年8月19日）。2、判令顾凤兴补偿赵彦吉装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款，合计15万元。反诉被告顾凤兴就反诉辩称，1、因至今赵彦吉均未自涉案房屋内搬离，故赵彦吉主张退还租金无事实和法律依据。2、针对装修和附着物补偿款，顾凤兴在将涉案房屋出租给赵彦吉时，涉案房屋即已进行装潢，并非毛坯房。同时根据双方所签协议约定，固定装潢不可以拆除，均视为赵彦吉自动放弃，任由顾凤兴处置。3、针对停产停业补偿款，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，对停产停业损失的补偿系针对被征收房屋所有权人的，涉案房屋的所有权人为顾凤兴，故停产停业损失补偿款由顾凤兴取得具有合法依据。同时，停产停业损失是指出租人的出租权益损失，而针对出租人来说出租房屋即为经营行为，因房屋被征收导致出租人无法进行出租导致租金损失，故产生停产停业损失。各地的拆迁补偿标准对停产停业损失的补偿依据全部是以拆迁标的的面积为计算基础，采取的是该面积乘以平方补偿单价得出具体损失补偿数额，也可以看出该补偿的基础标准是基于被拆迁物本身，故该补偿无疑应认定为更倾向于是对出租人的补偿。另双方合同于2018年8月到期后，赵彦吉在2018年11月仍存在电费，可知赵彦吉违约且到期未搬出，故其不存在经营损失。4、双方所签协议明确约定“因拆迁，乙方无条件服从搬迁，甲方不承担相关赔偿责任”，赵彦吉作为完全行为能力人，理应遵守契约精神。因赵彦吉至今未从涉案房屋内搬离，导致顾凤兴的拆迁补偿款没有拿到位，给顾凤兴造成巨大损失。经审理查明，2017年8月18日，顾凤兴作为出租人、甲方，赵彦吉作为承租方、乙方，双方签订《门面房租赁协议》一份，约定顾凤兴将位于苏州市相城区元和街道依福园路门面房1间出租给赵彦吉，房屋面积为92平方米；租赁期限为1年，自2018年8月20日至2018年8月19日止；租金为49000元/年，先支付后使用，赵彦吉应在签订协议当日即支付当年度租金。合同第五条乙方责任之第5项，约定：“租赁到期，如甲方不再租给乙方，乙方须在租赁期届满前10天将添置的可移动的动产部分自行搬走，如期交还房屋并保证不影响房屋的完好及正常使用。但固定装修装潢不可以拆除，均视为乙方自动放弃，任由甲方处置，乙方均无异议。逾期交还房屋，则每逾期一天就向甲方支付原日租金2倍的违约金。”该条第6项，约定：“租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，乙方应无条件服从搬迁，其租金按实际使用日期计算，多余部分甲方退还乙方，其余甲方不承担相关赔偿责任。”协议还就其他内容进行了约定，双方均在落款处签名确认。2018年8月5日，苏州市相城区城阳街道徐庄社区居民委员会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福元路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知。”又查，2001年8月22日，苏州市相城区发展计划局向“陆慕镇农工商总公司”作出《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》，内容为同意吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园建生产用房，建筑面积4000平方米，其中办公用房1000平方米，生产车间3000平方米，总投资160万元，项目按民营基建性质等。2001年11月23日，建设主管部门、镇村建所、环保部门、公安消防部门及白蚁防止所就吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园内新建生产用房项目的建设工程规划许可证书申请书上盖章确认。另查，吴县市陆慕新新家具厂系个体工商户，经营者为顾凤兴，该家具厂现已注销。相城经济开发区金客源小吃店系个体工商户，经营者为赵彦吉，登记经营场所为苏州相城经济开发区。庭审中，经本院两次释明，赵彦吉均表示不愿将涉案房屋腾空并返还顾凤兴。以上事实，由顾凤兴提供的《门面房租赁协议》、《告知书》复印件、《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》、工商登记信息及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。审理中，经赵彦吉申请，本院向赵彦吉开具调查令，由其前往相关部门调取涉案房屋的搬迁评估明细表等材料。后庭审中，赵彦吉提供《吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）设备搬迁及其他构筑物评估明细表》打印件、《吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）装修和附着物评估单（14）》打印件各1份，其中第一份评估表中显示设备位置为“金客源酱骨”的空调，数量为1，搬迁补偿金额为400元；第二份评估表显示项目为“金客源酱骨”，该表就房屋装修评估价值列明为合计49987元、附着物评估价值为合计6009元。赵彦吉还提供《澄阳街道集体土地上生产企业房屋搬迁补偿实施意见（试行》一份，该意见中就停产停业损失补助费规定为可选择按持证房屋按建筑面积计算，无证房屋按重置价的比例计算或根据企业规模、近3年的生产经营状况，按照相关的评估技术规范和标准评估确定。赵彦吉虽将上述材料作为证据提供，但明确上述证据不能证明其所主张的各项损失补偿等，并要求本院进一步核实。顾凤兴则表示认可两份评估表的真实性，但认为房屋装修系顾凤兴进行，且空调也可能是顾凤兴安装的。本院认为，虽出租给赵彦吉的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据顾凤兴所举证的《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》，结合吴县市陆慕新新家具厂已注销，而顾凤兴系该厂的经营者的情形，本院认定顾凤兴有权就涉案房屋与赵彦吉签订租赁合同。双方签订的该《门面房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。顾凤兴负有向赵彦吉交付房屋的义务，赵彦吉应当按约支付租金。顾凤兴于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，顾凤兴仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故顾凤兴有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。因《门面房租赁协议》于2018年8月19日租期届满，届满后双方未续签合同，故顾凤兴有权要求赵彦吉将涉案房屋腾空并予返还。又因赵彦吉在租期届满仍占有涉案房屋，经本院释明后亦拒不返还，应支付顾凤兴房屋占有使用费。顾凤兴主张参照《门面房租赁协议》中所约定的租金标准计算，具有事实依据，本院予以认定。赵彦吉应支付顾凤兴涉案房屋按照49000元/年的标准，自2018年8月20日起至实际搬迁日止的房屋占有使用费。另就顾凤兴主张赵彦吉支付计至2018年11月的电费的诉讼请求，赵彦吉对此不予认可。因顾凤兴就其主张仅提供由其单方开具的收据，不足以证实其主张的欠付事实及具体金额，故本院对顾凤兴的该诉讼请求，不予支持。关于赵彦吉主张顾凤兴退还2018年6月20日至2018年8月19日的租金的反诉请求。因审理中，赵彦吉明确至今未将涉案房屋腾空并交还顾凤兴，故赵彦吉的该反诉请求因缺乏相应事实依据，本院不予支持。关于赵彦吉所主张的补偿责任。赵彦吉要求顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元，但赵彦吉就其持本院调查令至相关部门调取的评估明细表等材料不予确认，就其所主张的各项赔偿项目的组成及具体金额等亦均未作举证。另根据双方所签《门面房租赁协议》第五条第6项，明确租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，赵彦吉应无条件服从搬迁，除多付租金可退还外，其余顾凤兴均不承担相关赔偿责任的约定，现赵彦吉主张顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告赵彦吉于本判决生效之日起十日内自向本诉原告顾凤兴所承租的位于苏州相城经济开发区的房屋内搬离，并将上述房屋返还给本诉原告顾凤兴。二、本诉被告赵彦吉于本判决生效之日起十日内支付本诉原告顾凤兴自2018年8月20日起至实际返还房屋之日止、按49000元/年的标准计算的房屋占有使用费。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014988）三、驳回本诉原告顾凤兴的其他诉讼请。四、驳回反诉原告赵彦吉的全部诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取1142元，由本诉原告顾凤兴负担50元、本诉被告赵彦吉负担1092元；反诉案件受理费减半收取为1732元，由反诉原告赵彦吉负担。上述款项分别为本诉原告及反诉原告预交，本院均不予退还，各方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  周福林人民陪审员  陈雪梅二〇一九年九月三十日书 记 员  唐宽正