云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2625民初266号原告：查雨东，男，云南省马关县人。原告：莫飞，女，云南省马关县人。二原告委托诉讼代理人：刘江，云南鼎祥律师事务所律师，特别授权。被告：文山华阳房地产开发有限公司。法定代表人：高振淑，职务：执行董事。委托诉讼代理人：喻文洪，云南君山律师事务所律师，特别授权。被告：文山华阳房地产开发有限公司马关分公司。负责人：高振淑，职务：经理。委托诉讼代理人：喻文洪，云南君山律师事务所律师，特别授权。被告：文山市华璟商贸有限公司。法定代表人：易洪玥，职务：执行董事。委托诉讼代理人：易兵高，该公司员工，特别授权。原告查雨东、莫飞与被告文山华阳房地产开发有限公司（以下称华阳公司）、文山华阳房地产开发有限公司马关分公司（以下称华阳马关分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，原告查雨东、莫飞申请追加文山市华璟商贸有限公司（以下称华璟公司）作为本案的共同被告参加诉讼。本院认为华璟公司与本案的处理存在法律上的利害关系，决定追加华璟公司作为本案共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告查雨东及其委托诉讼代理人刘江，被告华阳公司、华阳马关分公司的委托诉讼代理人喻文洪，被告华璟公司的委托诉讼代理人易兵高到庭参加诉讼，原告莫飞、被告华阳公司法定代表人高振淑、华阳马关分公司负责人高振淑、华璟公司法定代表人易洪玥未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。查雨东、莫飞向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决华阳公司、华阳马关分公司、华璟公司支付查雨东、莫飞位于年度商铺租金19602元。2、本案诉讼费由华阳公司、华阳马关分公司、华璟公司负担。事实与理由：2014年2月25日，查雨东、莫飞与华阳马关分公司签订《商品房购销合同》，查雨东、莫飞购买一套位于新百大广场的产权式商铺面积为24.80平方米。该商铺总价245024元，其中首付为125024元，贷款为120000元，查雨东、莫飞于2014年2月23日、2月25日共付首付42206元。华阳马关分公司出具一份《商铺投资计划单》。2014年6月1日，查雨东、莫飞、华阳马关分公司、华璟公司签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》，约定查雨东、莫飞将其商铺经营管理权租给华阳马关分公司、华璟公司使用，期限为15年，前5年租金（即2013年12月31日起至2018年12月30日止）为82818元扣减到首付款中，剩余10年租金由华阳马关分公司于每年元月1日至元月31日内支付给查雨东、莫飞。此后在履行整个以购带租的合同中，由于华阳公司、华阳马关分公司明确不能再履行6-15年期间的合同。为此，查雨东、莫飞向马关县人民法院提起商品房销售合同纠纷的诉讼，经马关县人民法院审理作出（2015）马民初字第670号《民事判决书》，认定《商品房购销合同》合法有效，华阳公司、华阳马关分公司应当继续履行剩余的10年商铺经营管理权，并按约定支付相应的租金。华阳公司、华阳马关分公司、华璟公司未按期支付第6年（2019年度）租金19602元。查雨东、莫飞遂提起诉讼，请求人民法院依法判决支持其诉讼请求。华阳公司、华阳马关分公司辩称，查雨东、莫飞与华阳公司、华阳马关分公司之间不存在房屋租赁合同关系，查雨东、莫飞以房屋租赁为由起诉要求华阳公司、华阳马关分公司支付租金，没有事实和法律依据。查雨东、莫飞向华阳马关分公司购买商铺，双方签订《商品房购销合同》，查雨东、莫飞支付房款后，华阳马关分公司交付商铺给查雨东、莫飞使用，查雨东、莫飞使用方式为委托第三方公司统一经营管理，受托经营的公司为华璟公司，为此签订了《新百大广场商铺委托经营管理协议》，该协议仍在履行中。本案无论是《商品房购销合同》还是《新百大广场商铺委托经营管理协议》，华阳公司、华阳马关分公司均不是查雨东、莫飞商铺的承租人，查雨东、莫飞无权要求华阳公司、华阳马关分公司履行房屋租赁合同给付租金义务。查雨东、莫飞主张依法不能成立，恳请人民法院依法驳回查雨东、莫飞的诉讼请求。华璟公司辩称，华璟公司与华阳公司、华阳马关分公司没有关系，华璟公司是独立、自主经营的。华璟公司虽与查雨东、莫飞之间存在房屋租赁合同关系，但因房租过高，请求人民法院驳回查雨东、莫飞对华璟公司的诉讼请求。综合双方的诉、辩主张，本案的主要争议焦点是：1．华阳公司、华阳马关分公司与查雨东、莫飞之间是否存在房屋租赁合同关系。2．查雨东、莫飞要求华阳公司、华阳马关分公司、华璟公司共同支付租金的诉讼请求应否支持以及应如何予以支持。针对争议焦点，查雨东、莫飞向本院提供以下证据：1、马关县人民法院（2015）马民初字第670号《民事判决书》复印件一份，以此证明《商品房购销合同》合法有效，华阳公司、华阳马关分公司应当继续履行剩余10年租赁商铺的约定，并按约定支付相应的租金。2、《商品房购销合同》复印件一份，以此证明查雨东、莫飞向华阳马关分公司购买了一套位于新百大广场的产权式商铺，面积为24.80平方米，总价款为245024元。3、华阳马关分公司出具的《商铺投资计划单》复印件一份，以此证明前五年租金为82818元，2019、2020年度租金为39204元，2021、2022年度租金为49005元，2023、2024年度租金为58806元，2025、2026年度租金为68607元，2027、2028年度租金为78408元。4、《新百大广场商铺委托经营管理协议》复印件一份，以此证明2014年6月1日，查雨东、莫飞将其商铺经营管理权委托给华璟公司、华阳马关分公司行使。经质证，华阳公司、华阳马关分公司对查雨东、莫飞提交的1号证据真实性无异议，对合法性、关联性不认可，认为该判决书是商品房买卖合同效力的关系，本案是租赁合同，相互之间没有关联性，判决书也没有确认华阳公司、华阳马关分公司与查雨东、莫飞之间有房屋租赁合同关系。对2号证据的真实性、合法性没有异议，认为该合同只能证明华阳马关分公司与查雨东、莫飞之间存在商品房买卖合同关系，不能证明存在房屋租赁合同关系。对3号证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为《商铺投资计划单》是复印件，没有原件核对，《商铺投资计划单》上没有华阳公司或者华阳马关分公司盖章确认，是谁书写的不清楚。对4号证据的真实性、合法性均无异议，认为只能证明查雨东、莫飞与华璟公司之间存在房屋租赁关系，不能证明查雨东、莫飞与华阳公司或者华阳马关分公司存在房屋租赁合同关系。华璟公司对查雨东、莫飞提交的1号证据质证意见与华阳公司、华阳马关分公司质证意见一致。对2号、3号证据认为没有直接参与，不清楚。对4号证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为华璟公司与查雨东、莫飞存在租赁关系。针对争议焦点，华阳公司、华阳马关分公司向本院提交《新百大广场商铺委托经营管理协议》复印件一份，以此证明查雨东、莫飞与华璟公司之间存在房屋租赁合同关系，与华阳公司、华阳马关分公司不存在房屋租赁合同关系。经质证，查雨东、莫飞对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明观点有意见，认为华阳马关分公司在合同上也有盖章，查雨东、莫飞不仅与华璟公司有关联性，还与华阳公司、华阳马关分公司有关联。华璟公司对华阳公司、华阳马关分公司提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明观点均无异议。华璟公司未向本院提交任何证据。本院认为，查雨东、莫飞提交的1号证据为法院的生效裁判文书，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，对查雨东、莫飞的证明观点将结合本案案情及其他证据综合予以认定。2号、3号、4号证据《商品房购销合同》、《商铺投资计划单》、《新百大广场商铺委托经营管理协议》内容相互印证，其中华阳公司、华阳马关分公司提交的《新百大广场商铺委托经营管理协议》与查雨东、莫飞提交的4号证据为同一证据，能够证明的主要事实为：查雨东、莫飞拟购买、包租的事宜与华阳马关分公司协商，华阳马关分公司出具《商铺投资计划单》，承诺：该商铺总价为245024元，其中首付为125024元，贷款为120000元，前5年租金82818元，实际首付为42206元，第6、7年租金为39204元，第8、9年租金为49005元，第10、11年租金为58806元，第12、13年租金为68607元，第14、15年租金为78408元等。据此，查雨东、莫飞于2014年2月23日、2月25日支付华阳马关分公司Ｎ-83号产权式商铺实际首付款42206元，2月25日查雨东、莫飞与被告华阳马关分公司补签《商品房购销合同》，6月1日，查雨东、莫飞、华阳马关分公司、华璟公司签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》，将其购买的商铺委托华璟公司经营管理，约定：委托经营管理期限为5年（2013年12月31日起至2018年12月30日止），该5年为免费市场预热期，委托经营期届满，丙方继续经营使用该产权式商铺，第6、7年租金为39204元，第8、9年租金为49005元，第10、11年租金为58806元，第12、13年租金为68607元，第14、15年租金为78408元等事实。综上，本院对该证据予以采信，对证明事实予以确认。通过庭审调查，举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下：查雨东、莫飞拟购买、包租经营等事宜与华阳马关分公司协商，华阳马关分公司出具《商铺投资计划单》承诺：该商铺总价为245024元，其中首付为125024元，贷款为120000元，前5年租金82818元，实际首付为42206元，第6、7年租金为39204元，第8、9年租金为49005元，第10、11年租金为58806元，第12、13年租金为68607元，第14、15年租金为78408元等。据此，查雨东、莫飞于2014年2月23日、2月25日支付华阳马关分公司Ｎ-83号产权式商铺实际首付款42206元，2月25日查雨东、莫飞与被告华阳马关分公司补签《商品房购销合同》，6月1日查雨东、莫飞（乙方）就其购买的商铺委托经营管理事宜与华阳马关分公司（甲方）、华璟公司（丙方）签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》，将其购买的商铺委托华璟公司经营管理，约定：经营管理期限为5年（2013年12月31日起至2018年12月30日止），该5年为免费市场预热期，委托经营期届满，丙方继续经营使用该产权式商铺，第6、7年租金为39204元，第8、9年租金为49005元，第10、11年租金为58806元，第12、13年租金为68607元，第14、15年租金为78408元等。现查雨东、莫飞商铺由华璟公司实际使用并用于经营购物广场，华璟公司以租金偏高为由拒不支付租金。为此，查雨东、莫飞提起诉讼，请求人民法院依法判决支持其诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，华阳马关分公司将商铺出售给查雨东、莫飞，商铺价款为245024元，付款方式由查雨东、莫飞首付125024元，扣减商铺前5年租金82818元，查雨东、莫飞实际支付首付款为42206元，剩余120000元由查雨东、莫飞采取银行按揭贷款方式支付；查雨东、莫飞将其商铺经营管理权租给华阳马关分公司行使，期限为15年，由华阳马关分公司支付查雨东、莫飞相应的租金，其中前5年租金82818元，第6、7年租金为39204元，第8、9年租金为49005元，第10、11年租金为58806元，第12、13年租金为68607元，第14、15年租金为78408元等内容。查雨东、莫飞按照约定支付华阳马关分公司价款245024元，华阳马关分公司经查雨东、莫飞授权（同意）将本应由其经营管理的商铺变更转给华璟公司使用，并签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》，该协议约定的内容是对《商品房购销合同》约定华阳马关分公司经营管理商铺方式的变更，即由华阳马关分公司直接经营管理商铺经查雨东、莫飞授权（同意）变更为华璟公司经营管理商铺。协议中载明，查雨东、莫飞同意托管期间内1-5年为免费市场预热期，委托期届满时，华璟公司需继续经营使用该产权式商铺，第6、7年租金为39204元，第8、9年租金为49005元，第10、11年租金为58806元，第12、13年租金为68607元，第14、15年租金为78408元。华璟公司按年租金转至查雨东、莫飞约定的开户行账户内等内容。庭审中，华璟公司认可其实际使用查雨东、莫飞商铺的事实，故华璟公司作为商铺的实际使用人应按照约定支付相应的租金。由于所签订《新百大广场商铺委托经营管理协议》对租金的支付期限未进行约定。对于履行期限不明确的合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条约定，对于约定不明确的，按照交易习惯确定。按照租赁房屋的交易习惯，出租人将房屋交由承租人使用后，承租人应当及时支付租金。华璟公司现租赁查雨东、莫飞商铺经营进入第6年，故对查雨东、莫飞主张要求华璟公司支付2019年度的租金19602元诉讼请求，本院依法予以支持。关于查雨东、莫飞要求华阳公司、华阳马关分公司支付租金的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、由被告文山市华璟商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告查雨东、莫飞2019年度马关县板子街新百大广场第二层N-83号商铺租金人民币19602元。二、驳回原告查雨东、莫飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由被告文山市华璟商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨 秋审 判 员  王 瑜人民陪审员  郭传品二〇一九年九月五日书 记 员  杨晓青