浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初781号原告：潘思帆，女，1989年9月25日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：刘斌，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，上海市浩信律师事务所律师。被告：乐清市华商房地产开发有限公司。住所地：乐清市雁荡镇白溪街村，统一社会信用代码：9133038279961351XA。法定代表人：邵雅志。委托诉讼代理人：方良，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告潘思帆与被告乐清市华商房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月13日立案受理后，依法由审判员包秀露适用简易程序独任审判，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告潘思帆的委托诉讼代理人刘斌、赵晶、被告乐清市华商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方良、卢晓到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因浙江省高级人民法院已于2019年4月8日对再审申请人阮彦秀与被申请人乐清市华商房地产开发有限公司、乐清市雁廷酒店有限公司、中国农业银行股份有限公司乐清乐成支行、温州市住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案进行立案审查，本院经审查后认为上述案件的审理结果与本案有直接关联，故本院依法于2019年4月28日裁定本案中止诉讼。2019年6月13日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民申979号民事裁定书，驳回阮彦秀的再审申请。2019年6月20日，本案恢复审理。因本案双方当事人争议较大，案情较复杂，本案不宜适用简易程序。2019年6月20日，本院依法裁定将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告潘思帆的委托诉讼代理人刘斌、赵晶、被告乐清市华商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘思帆向本院提出诉讼请求：1、被告乐清市华商房地产开发有限公司支付原告潘思帆逾期交房违约金36916元（该逾期交房违约金以原告实付购房款527373元为基数，自2015年12月31日起至2016年5月19日止，按日万分之五的标准计算）；2、被告乐清市华商房地产开发有限公司赔偿原告潘思帆因“酒店式公寓”无法经营所致损失暂计100360元（该部分损失暂以2000元/平方米的标准，按照评估报告每平方米差价×面积计算，如后续提交评估，以评估报告确认的酒店式公寓与普通住宅的每平方米差价为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系乐清市“雁荡小镇”的开发商。在2013年9月“雁荡小镇二期”开盘前后，被告通过宣传单、宣传册、电视栏目推介、发布会等形式，对“雁荡小镇二期”的投资回报、客房经营功能等进行大肆宣传。关于投资回报，被告宣传雁荡小镇二期为“会赚钱的财富公寓”、“精装应有尽有，投资高枕无忧”、“雁荡山首个精装40平米酒店式公寓”、“鸟巢酒店式公寓，精装40平米，首付5万元起”；同时被告又宣传“3+2无忧投资，30天免费居住权，即鸟巢酒店式公寓，将由专业管理公司统一经营管理，前3年18%在购买时直接返还，第4、第5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。同时，业主还拥有每年30天的免费居住权”。在电视栏目推荐中，被告甚至又宣传了“3+2+5”为期十年期的投资计划，即“前三年一次性返现18%，后两年每年固定汇报率锁定在7%，前五年是市场培育期，培育期内投资回报率加起来是32%，后五年会由业主参与分红”。关于“酒店式公寓”的客房经营功能，被告宣传“做雁荡山的金房东，财富回报节节高，雁荡本地酒店业存在巨大市场需求，节假日黄金周甚至一房难求，但上档次的酒店少之又少，普遍为无标准，且价格服务参差不齐，作为区域内唯一的酒店式公寓产品，鸟巢酒店式公寓将以更具竞争力的产品优势，赢取丰厚回报。”为凸显优势，还比较了雁荡山知名酒店如银鹰宾馆、雁荡山山庄、芙蓉宾馆、朝阳山庄、曙光山庄、雁荡宾馆、假日大酒店的周末及非周末的每日房费；以列表的形式明确列示雁荡小镇鸟巢酒店式公寓的折后每天每间房价，以此为基础计算出雁荡小镇鸟巢酒店公寓年收益及年12.75%的回报率，此外，还引入了万和豪生大酒店、五星级酒店等投资内容，通过这些对酒店式公寓客房经营功能的宣传，又进一步对酒店式公寓投资回报内容进行了宣传和解释，使得原告对酒店式公寓投资内容深信不疑。原告在看了上述宣传资料后，认为雁荡小镇鸟巢酒店式公寓能用于对外经营并以此获得丰厚回报，遂于2013年10月3日，与被告签订编号为201390006830067的《商品房买卖合同》，约定：1、原告向被告购买悦林庄园（雁荡小镇）二期第20幢513号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积50.16平方米（合同第三条），单价每平方米10509.63元人民币，总价527163元整（合同第五条）。2、被告应当在2015年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；（1）建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件（合同第九条）。3、（交房）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金（合同第十条）。在签订上述合同的同时，被告还要求原告与其指定的乐清市万佳商业管理有限公司签署《委托经营管理协议书》，基于签订《商品房买卖合同》的目的在于将酒店式公寓用于对外经营，获得丰厚回报，故在《委托经营管理协议书》中约定将案涉房屋作为酒店或酒店式公寓客房经营管理。上述合同签订后，原告依约支付了房款。合同约定交房时间为2015年12月30日届至，但被告迟迟未依约向原告交付房屋。经查，被告在2016年5月19日方取得建设工程竣工验收备案，至此，被告才符合交房条件，从2015年12月31日起算至2016年5月19日，至少延期交房140日，应按合同约定的日万分之五的标准支付违约金。更为离谱的是，时至今日，案涉“酒店式公寓”不仅在装修上粗制滥造，而且根本无法办理《营业执照》和《旅馆业特种行业许可证》，无法对外经营。鉴于原告签订《商品房买卖合同》的目的在于购买能对外经营的“酒店式公寓”，但所谓的“酒店式公寓”其实就是纯粹的住宅，无法实现对外营业的功能，故被告存在履行不能的严重违约行为，该违约行为给原告造成了重大损失应予赔偿。鉴于“酒店式公寓”的售价要远远高于普通住宅，故被告的损失可酌情按“酒店式公寓”和“普通住宅”之间的差价来确定。在2019年3月12日庭审中，原告潘思帆撤回了其第二项诉讼请求。被告乐清市华商房地产开发有限公司答辩称：一、关于涉案房产的交付时间。（一）关于交付时间与交付条件的约定。商品房买卖合同附件八第十四条第1款约定，本合同第九条第1款第1项“1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”变更为“1.建设工程竣工验收合格”。因此，涉案房产经建设工程竣工验收合格，即符合交付条件，而并非竣工备案时间。××镇××幢房产于2015年6月26日经五方主体竣工验收合格，20幢、21幢于2016年1月29日经五方主体竣工验收合格。（二）涉案房产已于2016年1月1日交付乐清市雁廷酒店有限公司接管。1、被告于2015年7月27日向××镇××幢业主寄送领房通知书，通知业主房产于7月29日至8月4日期间交付。被告于2015年12月23日、24日向××镇××幢××幢业主寄送领房通知书，通知业主于2016年12月31日办理交付手续。2、涉案房产已委托案外人乐清市雁廷酒店有限公司经营管理。涉案房产于2016年1月1日统一由乐清市雁廷酒店有限公司管理。3、涉案物业由浙江大管家物业管理公司管理，该物业公司自2016年1月20日起正式入驻20幢、21幢管理。起诉的103个案件中有57个案件的原告已向物业管理公司缴纳物业管理费，物业公司的缴费收据显示，该57个案件的原告缴纳的物业管理费自2016年1月20日起算。若如原告所述，涉案房产存在长达一百多天的延期交付，物业公司岂会入驻，上述原告又怎会自2016年1月20日起缴纳物业管理费？原告所述显然与事实不符。（三）涉案房产施工期间受台风及中高考影响，属于房屋延迟交付的法定理由。20幢、21幢房产系雁荡小镇三期工程，自2013年8月20日开工。气象局出具的气象证明显示，自2013年8月20日至2015年12月30日期间受台风影响，应当停止施工的天数共9天。受中高考影响，应当停止施工的天数共10天。台风与中高考因素导致工程停工19天，均属受不可抗力影响，根据合同法117条的规定，可以免除责任。涉案房产因受不可抗力之影响导致停工19天。因此，商品房买卖合同约定的交付日期可以顺延至2016年1月18日。二、原告未有任何损失。乐清市雁廷酒店有限公司自2016年1月1日开始接管涉案房产，委托经营管理的期限自2016年1月1日开始计算。商品房买卖合同约定涉案房产的交付期限是2015年12月30日，该期限届满后，业主事实上已开始享受收益。因此，涉案房产的竣工验收日期是否延后并不会给原告造成任何损失。三、商品房买卖合同约定的违约金过高。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据商品房买卖合同约定“自最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金”之约定，其违约金计算结果远远高于原告可能产生的损失。其中购买××镇××幢××幢房产之原告，委托乐清市雁廷酒店有限公司经营管理产生的收益，前三年年均为购房款的6%，第四、第五年年均为购房款的7%；其中购买××镇××幢之原告，委托乐清市雁廷酒店有限公司经营管理产生的收益，二年期间年均为购房款的6%。因此，假设被告逾期交房且造成原告损失，其损失也应当是购房款年均6%的标准折算每日的金额进行计算。四、酒店式公寓经营的义务人是乐清市雁廷酒店有限公司。商品房买卖合同并未约定被告经营酒店式公寓或者被告须实现酒店式公寓的经营。原告与乐清市雁廷酒店有限公司签订委托经营管理协议，原告明知酒店式公寓的实现需要通过其他途径。上述事实已经（2017）浙0382民初11709号民事判决书、（2018）浙03民终2503号民事判决书予以认定。按照委托经营管理协议的约定，酒店式公寓的经营义务系由乐清市雁廷酒店有限公司来履行，而非被告。五、涉案酒店式公寓已实现经营，且原告已获得收益。1、购买××镇××幢房产之原告委托经营管理的期限为五年，前三年的租金收益，已由原告享有。委托经营管理第四、第五年的租金收益，支付的义务人是乐清市雁廷酒店有限公司。乐清市雁廷酒店有限公司已确认会如期支付到期租金。购买××镇××幢房产之原告委托经营管理的期限为二年，两年的收益也均已由其享有。因此，原告已享有酒店式公寓的收益。2、酒店式公寓系以途家模式实现经营。乐清市人民法院作出（2017）浙0382民初11711民事判决书，温州市中级人民法院作出的（2018）浙03民终2500号民事判决书，均认定涉案房产作为酒店式公寓可以通过其他途径实现，且原告是明知的。酒店式公寓并非酒店，商品房买卖合同约定被告向原告交付的是70年产权的住宅，由原告委托乐清市雁廷酒店有限公司经营管理。酒店式公寓的经营不需要另行办理《营业执照》和《旅馆业特种行业许可证》。被告自开始销售房产即告知原告酒店式公寓是以途家模式经营。乐清市雁廷酒店有限公司与途家签约合作，凭借途家网成熟的电子商务平台进行推广，实现业主闲置的房产灵活增值。3、酒店式公寓已对外经营。按照委托经营管理协议第六条第1款的约定，房屋装修的义务在乐清市雁廷酒店有限公司，装修风格由乐清市雁廷酒店有限公司自行决定。××镇××幢、20幢、21幢房产中委托乐清市雁廷酒店有限公司经营的，乐清市雁廷酒店有限公司已全部装修完毕。2018年下半年，涉案房产已在途家网上线经营，已陆续有用户入住。原告所谓的酒店式公寓“无法实现对外营业”纯属子虚乌有之说。六、原告认为订立《商品房买卖合同》的目的在于酒店式公寓用于对外经营是错误的。原告作为购房户，购房动机有多种可能有人购房是短期投机立马转手赚取差价，有人购房是抵制通胀长期投资，有的是自己居住需要，有的是奔着旅游风景区的区域位置，有的是冲着雁荡空气新鲜，动机复杂多样，目的各不相同。原告认为所有购房户均是冲着酒店式公寓的投资功能不客观，没有依据。七、部分原告诉请房价金额是错误的。准确的房价金额附表格详细说明。综上所述，涉案房产已按照合同约定交付乐清市雁廷酒店有限公司管理，原告未有任何损失；酒店式公寓的经营义务人是乐清市雁廷酒店有限公司且酒店式公寓已经开始经营。原告之诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。在2019年3月12日庭审中，被告乐清市华商房地产开发有限公司撤回了其答辩状中的第四、五、七、八点答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为以备案时间来认定交付时间有异议。本院认为，该证据真实、合法、与本案存在关联性，本院予以确认，该证据证明了涉案房屋于2016年5月19日取得建设工程竣工验收备案，载明竣工验收日期为2016年1月29日。对原告提供的证据4，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对原告主张的证明对象有异议，认为买卖合同第十九页附件8第14条特别约定的内容已经将房产交付条件进行变更。本院认为，该证据真实、合法、与本案存关联性，本院予以确认，该证据证明了原告向被告购买涉案房产的事实，并约定了相关权利义务，本院予以确认。对被告提供的证据1、9，原告认为是否邮寄送达领房通知书和实际收房时间没有必然的关联，不能作为被告交房的证据。本院认为，鉴于该邮件的形成时间是2015年12月28日，并结合原告庭审中承认有部分业主在被告主张的时间内收到领房通知书，依据民事诉讼证据高度盖然性原则，本院对被告所主张的待证事实予以确认。对被告提供的证据2，原告对物业费的真实性有异议，收据本身没有物业管理公司的盖章，对其关联性有异议，物业费不能作为原告交付房屋的证据。这个收据中大部分的物业费是由被告进行交付的，而不是原告。所有表述的内容看，也是物业公司单方制作的，没有原告进行确认，不能视为原告对交房日期的确认。在2016年1月份房屋没有通过竣工验收，也没有通过竣工验收备案，不能强制交付，对这个事实原告是不认可的。本院认为，上述证据均真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据3，原告对真实性有异议，认为在2016年1月1日房屋尚未通过竣工验收，是不能交付的；按照法律强制性规制条件，竣工验收备案通过起进行交付；按照商品房买卖合同的约定，房屋交付的主体是被告，交付的对象是原告等业主，从来没有房屋交付给酒店管理公司，所以由酒店管理公司出具的证明没有得到原告的确认。本院认为，上述证据真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据4，原告认为如果有原件，对其真实性予以认可。对关联性、合法性有异议。竣工验收备案才是工程符合交付标准的标志，竣工验收不等于竣工验收备案通过。合同的特别约定是无效的，违背了强制性规定。这份竣工验收表没有显示规划、环保符合竣工的条件。符合合同第9条第3点的内容才可以交付，通过这份验收表，房屋是通电的，没有显示通水、通气，被告没有相关证据，不足以证明房屋符合合同约定的交付条件。本院认为，上述证据真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据5，原告认为如果有原件，对其真实性没有异议，对关联性有异议。台风不属于不可抗力，在工期中应当考虑台风的影响。温州地区的相关判例，都没有将正常年份的台风作为不可抗力。远远没有超过正常的标准。商品房买卖合同第9条约定有不可抗力，并且在30日内告知买受人的，才可以延期。但是被告也没有告知我们。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提供的证据6，原告对文件的真实性没有异议，对其关联性有异议。文件中没有要求建筑工程相关施工单位停工，工期不受政府政策的影响。政府的政策发文件，是政府政策的调整，一个临时的事项，这种临时的政策不能作为不可抗力，而且中、高考年年都有，不属于突发情况，不属于不可抗力。而且也没有通知，不能主张延期。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提供的证据7，原告对真实性无异议，但认为被告应现把房屋交付给业主方，在业务方没有在规定的期限内收房的，才可以将房屋直接交付给委托经营方。本院认为，上述证据真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据8，原告对真实性无异议，但认为被告应当先把房屋交付给业主，在业主方未在规定期限内收房的，被告才可以把房子直接交付给酒店公司。本院认为，因原告对该组证据真实性无异议，故本院予以确认，该组证据证明了原告于2018年10月29日与乐清市雁廷酒店有限公司签订了一份《一次性解决补偿协议》，解除了委托经营管理协议，涉案房产已经交还给原告。本院经审理认定事实如下：被告系乐清市“雁荡小镇”楼盘的开发商。被告乐清市华商房地产开发有限公司在销售“雁荡小镇”楼盘中，制作了宣传单、宣传册等。宣传内容为：“雁荡小镇万和豪生度假公寓会赚钱的财富公寓精装应有尽有投资高枕无忧”，“鸟巢酒店式公寓精装40㎡首付5万起小投入、低门槛70年产权“3+2”模式每年30天免费入住途家网签约入驻加速不动产增值”，“首付7万起，超低总价小投入即可享5A景区里40㎡投资度假公寓，精装修交付，拎包即可入住”，“前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。”等。除上述宣传手段外，被告乐清市华商房地产开发有限公司还通过发布会、电视台栏目推介等方式对“雁荡小镇二期”进行宣传。2013年10月3日，原告与被告乐清市华商房地产开发有限公司签订合同编号为201390006830067的《商品房买卖合同》，约定原告向被告乐清市华商房地产开发有限公司购买悦林庄园（雁荡小镇）二期第20幢513号房，建筑面积50.16平方米，单价每平方米10509.63元人民币，总价527163元整。与本案相关的内容有：合同第三条约定，该商品房土地使用权年限自2010年3月24日至2080年2月23日；该商品房的设计用途为住宅。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见附件八合同补充协议。附件八合同补充协议内容第一条第2款（1）买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款30%，计167163元，剩余360000元，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款。合同第九条约定，出卖人应在2015年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十四条约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：×。附件四：装饰、设备标准如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，其他：本房以毛坯标准交付。附件八第十四条第1款约定，本合同第九条第1款第1项“1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”变更为“1.建设工程竣工验收合格”。本合同第九条第1款第2项“2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许适用文件”变更为“2、取得法律、行政法规规定应当由公安消防等部门出具的认可文件、准许使用文件或验收合格文件。”附件八补充协议第十四条第4项，本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就本合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与本合同及其附件规定不一致的，以本合同及附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。本楼房的广告、楼书、销售宣传资料、沙盘模型、样板房（如有）等仅作为展示参考，不作为出卖人对买受人交付房屋条件的承诺，以实际交付的商品房为准。合同附件八补充协议内容第十一条：1、买受人应在收到出卖人寄发的《领房通知书》规定时间内，办理领房手续，领房手续办理完毕次日起交纳物业管理费。2、买受人未在出卖人《领房通知书》规定的领房期限内办理领房手续的，则视为买受人已领房，由此造成该商品房的一切风险责任均由买受人承担。同日，原告与原乐清市万佳商业管理有限公司（乐清市万佳商业管理有限公司于2016年10月12日更名为乐清市雁廷酒店有限公司）签订了一份《委托经营管理协议书》，约定将涉案房产委托原乐清市万佳商业管理有限公司作为酒店或酒店式公寓客房经营管理；委托经营管理期限为5年，另加6个月装修免租期，商品房实际交付之日起开始计算装修免租期；涉案房屋委托原乐清市万佳商业管理有限公司统一经营管理，由原乐清市万佳商业管理有限公司负责统一装修；租金分二次支付：第一次在第四年第二季度末支付租金36901元，第二次在第五年第二季度末支付36901元。上述合同签订后，原告潘思帆依约支付了价款，被告依其在销售“雁荡小镇”楼盘中制作的宣传单、宣传册等宣传内容返还给原告18%的金额。另外，被告乐清市华商房地产开发有限公司与北京途家置业顾问有限公司有签订管家服务合作协议，在业主房屋空置期由途家管家做室内清洁整理及保养服务，约定途家有责任提供国际一流的整套互联网管家服务系统（线上业主查询、线上房源管家后台管理系统、业主预定入住的酒店管理系统），管理和维护业主线上所需信息，途家网、携程及其他一方合作媒体的推广支持。2016年11月，双方签订了两份补充协议，约定管家服务时间及计费时间从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2015年12月下旬，被告向原告邮寄了《领房通知书》。2016年1月1日，乐清市万佳商业管理有限公司（现为乐清市雁廷酒店有限公司）开始委托经营管理涉案房产。浙江大管家物业管理服务有限公司于2016年1月开始对涉案房产收取物业管理费。2016年5月19日，被告取得涉案房产的建设工程竣工验收备案，上面载明竣工验收日期为2016年1月29日，竣工验收备案批准时间为2016年5月19日。2018年10月29日，原告与乐清市雁廷酒店有限公司签订了一份《一次性解决补偿协议》，双方约定解除了原于2013年10月3日签订的《委托经营管理协议书》，原告收到了乐清市雁廷酒店有限公司支付的补偿款125450元。另查明，本院于2017年10月21日立案受理与原告潘思帆同样购买被告销售的“雁荡小镇”楼盘商品房的业主虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀与被告之间的房屋买卖合同纠纷三个案件，案号分别为（2017）浙0382民初11709号、（2017）浙0382民初11711号、（2017）浙0382民初11713号，在上述三个案件中，虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀认为被告在销售“雁荡小镇”楼盘商品房过程中存在欺诈，要求撤销其与被告之间的《商品房买卖合同》、被告返还购房款并赔偿利息损失。本院于2018年6月11日分别作出（2017）浙0382民初11709号民事判决书、（2017）浙0382民初11711号民事判决书、（2017）浙0382民初11713号民事判决书，均认为虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀所主张的被告存在欺诈及《商品房买卖合同》显失公平依据不足，均判决驳回虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀的诉讼请求，上述三份民事判决书现已生效。本院认为，本案争议的焦点为涉案房产是否存在逾期交付？在本案中，原告引用了诸多法律法规的相关规定以及部分案例，用于说明商品房在交付使用时必须取得房屋建筑工程竣工验收备案表，该项规定是法律禁止性规定。本院认为，即便上述规定是禁止性规定，违反了上述规定，并不必然导致法律行为的无效，违反管理性禁止规范，所受到的应当是刑事或行政处罚责任，并不导致民事法律行为的变更。民事活动以意思自治为原则，保护交易安全，在本案《商品房买卖合同》附件中原、被告双方已约定了商品房的交付标准，基于真实的意思表示，在没有证据证明其在签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认为此法律行为有效。本案《商品房买卖合同》在合同附件中已对房屋交付条件做出了变更，原、被告对房屋交付条件已达成合意，应属有效条款。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同日，即与乐清市万佳商业管理有限公司（现为乐清市雁廷酒店有限公司）签订了《委托经营管理协议书》，将涉案房产委托给乐清市雁廷酒店有限公司经营管理，现在乐清市雁廷酒店有限公司已经确认在2016年1月1日接收了涉案房产。因此，涉案的房产在2016年1月1日已交付使用。况且，在2018年10月29日，原告与乐清市雁廷酒店有限公司签订了一份《一次性解决补偿协议》，双方约定解除了原于2013年10月3日签订的《委托经营管理协议书》，原告也收到了乐清市雁廷酒店有限公司支付的补偿款125450元。从上述事实来看，原告对涉案房产在2016年1月1日已交付使用的事实实际上是确认的。而且，乐清市雁廷酒店有限公司已按《委托经营管理协议书》的约定履行了租金给付义务，且也支付了补偿款125450元，原告并未有损失；而我国合同法设置违约金的目的在于补偿当事人因此造成的损失，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘思帆的诉讼请求。案件受理费723元，由原告潘思帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  包秀露审 判 员  王 磊人民陪审员  徐宏来二〇一九年九月四日代书 记员  许雅群?附：证据目录清单。原告潘思帆提供的证据：1、原告身份证复印件，以证明原告的基本情况。2、企业信用信息公示报告，以证明被告的基本情况。3、建设工程竣工验收备案证明、规划建设许可档案查询记录表，以证明被告于2016年5月19日才取得建设工程竣工验收备案证明，才符合合同约定的交付条件，而合同约定交房时间为2015年12月30日，系属延期交房，应按合同约定支付延期交房违约金。4、《商品房买卖合同》，以证明：（1）案涉房屋的房号、面积、房价；根据证据5中（2017）浙0382民初11711号民事判决书，商品房买卖合同约定的房价款中，已扣除了前三年租金，故真实房价应加回该部分已扣除的租金；（2）约定的交房时间为2015年12月30日前；（3）合同约定交房条件之一为取得建设工程竣工验收备案证明；（4）逾期交房以支付购房款为基数，按日万分之五的标准支付。5、发票，以证明原告已全额支付购房款。被告乐清市华商房地产开发有限公司提供的证据：1、提供邮寄单信息、光盘、发票复印件一组，以证明被告已于2015年12月23日-24日向原告寄送领房通知书。2、浙江大管家物业管理服务有限公司收款收据复印件一组、证明复印件一组、发票复印件一组，证明（1）58套房产的业主已自行缴纳物业管理费；（2）其中1幢房产的物业管理费自2015年7月29日开始缴纳，其中20、21幢房产的物业管理费自2016年1月20日或25日开始缴纳；（3）1幢房产于2015年7月已交付，20幢、21幢房产于2016年1月份已交付。3、证明一组，以证明（1）涉案房产于2016年1月1日由乐清市雁廷酒店有限公司接手管理；（2）乐清市雁廷酒店有限公司自2016年1月1日起算租期，原告未有任何损失。4、提供竣工验收意见表一组，以证明（1）××镇××幢房产于2015年6月26日竣工验收合格；（2）××镇××幢××幢房产于2016年1月29日竣工验收合格。5、提供气象证明，以证明涉案房产在施工期间多次受台风天气的影响停止施工，影响天数为9天，交房期限应当顺延。6、乐环（2014）56号文件、乐环（2015）47号文件复印件一份，以证明涉案房产在施工期间受中考、高考的影响停止施工，影响天数为10天，交房期限应当顺延。7、委托经营管理协议，以证明（1）原告委托案外人乐清市雁廷酒店有限公司经营管理涉案房产；（2）乐清市雁廷酒店有限公司有权自主经营酒店或酒店式公寓；（3）乐清市雁廷酒店有限公司有权自行决定装修风格；（4）酒店式公寓经营的义务主体是乐清市雁廷酒店有限公司，而并非被告。8、一次性解决补偿协议、领款凭证、网上银行电子回单，以证明原告已与乐清市雁廷酒店有限公司解除委托经营管理协议，涉案房产已于2015年12月30日交付原告。9、公证书、光盘，以证明被告于2015年12月23日-24日向原告寄送领房通知书。