昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初1062号 原告：刘栋材，男，汉族，1985年7月6日生，安徽省太和县人，住云南省玉溪市红塔区。 委托诉讼代理人：郭霞，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：莫佳，云南祥宇律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：黄德镛，男，汉族，1966年4月30日生，住云南省昆明市五华区。 被告：张云珠，女，汉族，1965年12月11日生，住云南省昆明市五华区。 被告：黄极，男，汉族，1995年4月5日生，住云南省昆明市五华区。 第三人：昆明家韵房地产经纪有限公司；统一社会信用代码：915301006979788174。 住所地：云南省昆明市官渡区矣六乡星都总部基地047幢1单元2层201号。 法定代表人：杨开毅。 委托诉讼代理人：刘波、秦立飞，系公司员工，一般授权代理。 原告刘栋材与被告黄德镛、张云珠、黄极，第三人昆明家韵房地产经纪有限公司（以下简称家韵房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘栋材及其委托诉讼代理人郭霞、莫佳，被告黄德镛、张云珠，第三人家韵房地产公司委托诉讼代理人刘波、秦立飞到庭参加诉讼，被告黄极经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。 原告刘栋材向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原告、被告与第三人签订的《昆明市存量房屋买卖合同》和《补充协议》（合同编号：JYDCSD00095）；2.判令被告立即解除昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元1702号房屋上设定的抵押权；3.判令被告协助原告将昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元1702号房屋和书香大地3A-A幢-1层246号车位的产权变更登记至原告名下，该变更登记由第三人协助；4.判令被告协助原告办理房屋和车位的银行贷款手续；5.判令被告在收齐房款3日内将房屋和车位交付给原告；6.判令被告支付原告违约金349600元；7.判令被告支付原告实现债权的律师费20000元；8.判令中介服务费14858元由被告承担;9.判令本案的诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实及理由：2018年5月16日，原告与被告通过第三人昆明家韵房地产经纪有限公司居间服务签订《房产买卖居间合同》、《补充协议》、《居间服务合同》《过户按揭代理合同》等文件，构成《房屋交易文件（合订本贷款）》。合同约定在第三人提供居间服务下，被告将共同共有的位于昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元1702号房屋和书香大地3A-A4幢-1层246号车位出售给原告，合同成交价为1748000元，并约定了各方的权利和义务。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房定金58000元。同时，原告向第三人支付了中介服务费14858元。2018年9月12日，原告按约定准备好全额首付款及相关过户材料至第三人单位签约中心办理房屋和车位的过户手续，但被告以房屋共有人有事为由未按约到场办理过户和付款等手续。经各方协商，同意各方重新约定过户时间，约定于次日确定过户时间。之后，原告与第三人多次联系被告要求办理过户手续和继续履行合同，但被告均以各种理由拖延不予配合，还向原告提出加价和租赁房屋等严重违反合同约定的无理要求。2018年11月1日，第三人向被告发出《履约催告函》，函告被告于2018年11月30日前办理房屋和车位过户手续。但至今为止，被告仍不配合办理过户手续。根据《昆明市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等合同的约定，卖方（被告）应在合同签订后10个工作日之内预约银行还款，双方在买方（原告）玉溪购买的商品房公积金贷款审批通过后达成过户条件10个工作日内配合办理过户手续。同时，被告应配合原告和第三人办理房屋按揭贷款手续，并于收齐房款3日内向原告交付房屋和车位。但被告未在具备过户条件时配合过户，且在原告与第三人多次联系的情况下，也不配合办理过户手续，故意拖延合同的继续履行。被告的行为已严重违反了合同的约定，违反了诚实信用的原则，给原告造成了极大的经济损失，被告应按约定继续履行合同，并承担违约责任。 被告黄德镛、张云珠辩称，对于原告起诉的理由我方不同意，合同的信息不完善，我们一开始谈的价格是177万，卖房子是因为孩子要出国。我们不同意合同继续履行，因为合同签订后给原告一周的时间去申报贷款材料，之后又要两周时间，我们同意了，因为双方时间紧迫就把合同签订了。现在发现合同的内容和我们的理解存在分歧，与我们一开始卖房时谈的不一致。我还多次去到中介找他们谈为何一直没有办理，中介说联系不上对方，我们一直都积极想卖房。时间拖久了，我们对中介的操作都不清楚，信息是模糊的，因为中介给我的答复都是不清楚的。合同中记载的原告联系方式不是有效的，导致我们不能正常联系对方，中介也联系不上，中介在合同中没有起到良好的桥梁作用。现在不想卖房给原告是因为我和黄极都不想卖房了，当时黄极也没有在合同上签字，都是中介让我代签的，当时黄极没有在场，签协议的时候也没有告诉黄极，之前我们说要卖房的时候告诉他了，签合同的时候没有告诉他。原告付了5.8万的定金，其他的款项也没有支付给我们。房子的贷款于2018年9月26日还清了，银行的抵押权已经不存在，因为拿不到黄极的委托书，他也不能到场，所以就没有办理解除抵押权登记。 被告黄极未作答辩。 第三人家韵房地产公司陈述，两被告当时承诺可以代黄极签字，且黄极可以在过户的时候到场配合过户，合同上他们也替黄极签字。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于能否证实其主张观点，本院在后文予以综合评判。对有争议的证据认定如下：被告黄德镛、张云珠提交的车票订单，真实、合法，但并不足以证实其主张，本院不予采信，第三人提交的履约催告函，真实、合法，但并不足以证实其主张，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，黄德镛、张云珠、黄极（甲方、出售方）与刘栋材（乙方、购买方）签订《昆明市存量房屋买卖合同》约定：交易房屋位于昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元17-18层房号1702号建筑面积195.32平方米成交总价包含车位款，车位位于书香大地3A-A幢车位-1层车位246号，因卖方产权证在银行抵押，卖方须在签订本合同后10个工作日之内预约银行还款，另双方约定在买方玉溪购买的商品房公积金贷款审批通过后达到过户条件10个工作日内配合办理过户手续，手写备注：2018年9月12日因甲方共有人不能到场，甲乙双方约定重新确定过户时间于次日约定时间；乙方承诺其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋的交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；双方协商同意该房屋成交价格为1748000元，收齐房款3日以内甲方将该房屋交付给乙方，甲乙双方均需按照补充协议约定的时间亲临该房屋权属所在不动产登记管理部门办理房屋权属转移登记手续。同日，甲乙双方签订《补充协议》约定，甲乙双方协商同意交易房屋成交价及家具家电，装饰装修和配套设施成交总价1748000元，乙方应在签订合同当时支付定金58000元，乙方同意支付首付款850000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付甲方，尾款840000元由房贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放贷时间以银行通知为准，若银行实际贷款不够支付房款则由乙方在过户递件当日补足差额。该补充协议第三条对房屋交易具体事宜作出约定，甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续，甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在丙方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内需丙方通知办理过户取件手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第三条的约定义务，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除违约方须向守约方支付房屋总价10%违约金，甲方出现下列情形构成根本违约，违约方须向守约方支付该房屋总价10%的违约金，甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权手续不真实、不完整、无效房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权。上述《昆明市存量房屋买卖合同》及《补充协议》由黄德镛、张云珠与刘栋材签字，黄德镛代黄极签字。2018年5月16日刘栋材向张云珠支付定金58000元，由张云珠出具收条载明今收到刘栋材购买本人黄德镛、张云珠位于昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元1702室的房屋及配套车位，交来定金58000元。昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元17-18层房号1702号房屋不动产所有权人登记为黄德镛，共有人为黄极，房产证号：ＣＧ××48，共有权证号：ＣＧ××48-1，该房屋于2016年1月18日抵押给中国农业银行股份有限公司昆明春城路支行，他项权证号：CG201600323。2018年9月26日，抵押贷款结清，2018年10月26日，他项权证由被告自行领取。位于书香大地3A-A幢车位-1层246号车位的不动产权登记为黄德镛，共有人为黄极，房产证号：ＣＧ××91，共有权证号：ＣＧ××91-1。 本院认为，本案争议的焦点是：涉案的房屋买卖合同以及补充协议是否成立并生效，是否应当继续履行；三被告应否承担继续履行之后的各项合同义务；三被告是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任。针对“涉案的房屋买卖合同以及补充协议是否成立并生效，是否应当继续履行”的争议焦点，黄德镛、张云珠与刘栋材在自愿的基础上签订合同，合同条款不违反法律或行政法规的规定，至于房屋共有人黄极，黄德镛、张云珠虽无权处分他的份额，但黄德镛、张云珠系黄极的父母，同时，房屋买卖合同中约定“乙方承诺其配偶和该房屋的共同购买人均知晓并同意本次房屋的交易”，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”黄德镛代黄极在合同上签字的行为有效，故，涉案的《昆明市存量房屋买卖合同》、《补充协议》合法、有效，对双方当事人均存在法律拘束力，被告黄德镛、张云珠、黄极继续履行合同约定的义务。对于原告主张被告继续履行的各项义务，关于涤除房屋上设定的抵押权问题，原告向农业银行调取的证据证实，被告已于2018年9月26日结清贷款，2018年10月26日向银行领走了他项权证，该抵押权担保的债务已经清偿，具备解除抵押的条件，本院予以支持。对于房屋、车位过户的问题，《昆明市存量房屋买卖合同》约定“双方约定在买方玉溪购买的商品房公积金贷款审批通过后达到过户条件10个工作日内配合办理过户手续”并由手写备注：“2018年9月12日因甲方共有人不能到场，甲乙双方约定重新确定过户时间于次日约定时间”，但此后双方对过户时间没有达成一致意见，基于所有权变更登记是房屋出卖人应当履行的合同义务，被告黄德镛、张云珠、黄极应当按照约定履行该义务配合原告办理房屋、车位的产权过户手续。至于第三人协助的问题系原告与第三人居间合同法律关系不在本案的审理范围以内，本院不予评判。对于要求被告协助办理银行贷款的诉请，双方签订的合同及补充协议并未对被告负有协助原告办理银行贷款的义务作出明确约定，并且从房屋买卖合同法律关系来看，筹集资金向出卖人交付购房款是买受人承担的义务，被告的协助义务并无事实和法律依据，本院不予支持。对于要求被告在收齐房款3日内将房屋和车位交付给原告的诉请，如前所述，原告作为买受人应当按照合同约定向被告支付购房款，双方合同约定，交房条件是被告收齐房款3日内，但该条件能否实现何时实现，原告提交的证据并不足以证实，该项诉请不予支持，如该项条件实现后被告拒绝交付房屋，原告可再寻法律途径予以解决。对于原告主张的违约金349600元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”原告主张的违约金过高，本院酌情判决支持20000元。原告主张的律师代理费，并非其向被告主张权利必须支出的费用，双方合同中并未约定该笔费用的承担，此项诉请不予支持。对于原告主张的中介服务费14858元，双方签订的房屋买卖合同及补充协议并未就中介服务费的承担进行约定，原告明确该主张的事实依据在三方签订的居间服务合同中，本案审理的是房屋买卖合同纠纷与居间合同并非同一法律关系，并且买卖双方哪一方存在违约情形未经生效的法律文书予以确认，原告主张该费用尚不具备明确的事实依据，故，此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百一十八条之规定，判决如下： 一、由被告黄德镛、张云珠、黄极继续履行与刘栋材于2018年5月16日签订的《昆明市存量房屋买卖合同》、《补充协议》； 二、由被告黄德镛、张云珠、黄极在本判决生效后十日以内办理位于昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元17-18层1702号房屋抵押权解除手续； 三、由被告黄德镛、张云珠、黄极在本判决生效后十日以内协助原告刘栋材办理位于昆明市呈贡区书香大地A05幢4单元17-18层1702号房屋（房产证号：ＣＧ××48，共有权证号：ＣＧ××48-1）以及位于书香大地3A-A幢车位-1层246号车位（房产证号：ＣＧ××91，共有权证号：ＣＧ××91-1）的所有权变更登记手续； 四、由被告黄德镛、张云珠、黄极在本判决生效后十日以内向原告刘栋材支付违约金20000元； 五、驳回原告刘栋材的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3533元，由原告刘栋材承担1766.5元，被告黄德镛、张云珠、黄极承担1766.5元，保全费5000元由被告黄德镛、张云珠、黄极承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员 普 熙 二〇一九年九月一日 书记员 黄馨漫