广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初870号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：覃斌，男，1969年2月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告覃斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人覃雕到庭参加诉讼。被告覃斌经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城蒙特利岛25号楼401号房的物业费8432.64元，违约金8432.64元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天按同期银行贷款利率计算至被告付清物业费之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年6月6日，原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《嘉和城住宅小区A地块项目前期物业管理服务合同》，约定该公司聘请原告对蒙特利岛小区提供前期物业服务。2008年1月28日，被告向该公司购买了嘉和城蒙特利岛25号楼401号房，建筑面积153.61平方米。2009年6月30日，被告办理该房屋收房手续。从2009年7月1日至今，原告按照前期物业管理服务合同和服务协议向被告提供物业管理服务。2013年7月1日至2018年7月31日，被告共欠缴61个月的物业费8432.64元，违约金8432.64元。经原告多次催缴被告仍未支付，原告特诉至法院，望判如所请。 被告覃斌未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月28日，被告覃斌与广西嘉和置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买南宁市昆仑大道995号嘉和城蒙特利岛25号楼401号房，建筑面积153.76平方米，出卖人应在2009年6月30日前交付房屋。2009年6月30日，被告签写《房屋交接书》确认已接收房屋。2008年1月28日，原告与被告覃斌签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停、房屋装饰装修管理等；每季度第一个月15日前缴纳本季度物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，原告可每日加收应交纳费用的3‰滞纳金；该物业的物业管理费按西班牙叠墅洋楼每月每平方米0.9元的标准收取。合同及协议还就其他事项进行了约定。 因被告自2013年7月1日起开始欠缴物业管理费用至2018年7月31日，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，涉案南宁市昆仑大道995号嘉和城嘉和城蒙特利岛25号楼401号房于2011年10月27日登记于被告覃斌名下，建筑面积为153.61平方米。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应恪守履行。 关于物业费，原告按每月每平方米0.9元的标准主张被告欠付2013年7月1日起至2018年7月31日期间的物业费，被告未出庭举证证实其已付清对应期间的费用，现原告主张按原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准每月每平方米0.9元计算，符合双方约定，本院予以支持，故被告应付该期间的物业费为：153.61平方米×0.9元×61个月=8433.2元，现原告主张的物业费数额8432.64元未超出上述范围，本院对原告的该诉讼请求予以支持。 关于原告主张的违约金应否支持的问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费于每季度第1个月15日前缴纳本季度物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金。由于被告未按时支付物业费，违反了协议约定，应向原告支付违约金。该合同条款约定按每日3‰支付滞纳金的计算方式，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，显失公平，同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，故本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130；因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后违约金调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%。据此，被告应付的欠付2013年7月1日至2018年7月31日物业管理服务费违约金计算为：以每月物业管理服务费138.25元（153.61平方米×0.9元/（平方米·月））为基数，自2013年8月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付；2013年7月1日至2018年7月31日期间的物业管理服务费违约金以此类推计算，违约金总额以欠付金额的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告覃斌向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付物业费8432.64元； 二、被告覃斌向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付逾期付款的违约金（计算方式：以每月物业管理服务费138.25元（以每月物业管理服务费138.25元（153.61平方米×0.9元/（平方米·月））为基数，自2013年8月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付；2013年7月1日至2018年7月31日期间的物业管理服务费违约金以此类推计算，违约金总额以欠付金额的30%为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费223元，公告费350元，由被告覃斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年九月十六日 书 记 员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。