贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初8119号 原告：徐厚文，男，汉族，1977年2月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 共同委托诉讼代理人：赵文媛（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069898。 共同委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 原告徐厚文与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐厚文的委托诉讼代理人赵文媛、郭广平、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐厚文向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即为原告涉案房屋瑞丰新城第7幢1座2单元27层2710号房办理房屋不动产权属证书，并将其交付给原告；2、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计50000.00元，具体以330728.00元购房本金为基数，按中国人民同期同类贷款利率的1.5倍计算，期限自2017年5月31日起至被告实际办理房屋不动产权证并交付原告之日止（庭审中变更为判令被告向原告交付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金具体以总房款为基数按日万分之三的标准自2017年6月1日计算至被告实际将办理房屋产权登记所需资料交付给原告之日止）；3、诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：原、被告于2012年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市瑞丰新城第7幢1座2单元27层2710号商品房。合同约定房屋总价款为330728.00元，付款方式采取贷款方式支付，被告应于2017年5月31日前取得涉案房屋商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，超过60日的被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按约履行了全部房款。被告亦应如约履行其义务，但时至今日，被告均未如约为原告办理涉案商品房权属转移登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，但约定过低，给原告造成的损失无法估量。故根据《中华人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案应按照中国人民同期同类贷款利率的1.5倍计算。综上，原告的特诉至法院，请求判如所诉。 被告瑞丰房开公司口头辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，国家政策是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，且原、被告在第二十二条第二项初始登记项下约定“因政府部门原因导致不能按时办理权属登记，登记时间相应顺延”，故被告享有法定及约定免责事由，不应承担违约责任；2、原、被告在第二十二条中转移登记项下约定“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理......”，因此，原、被告系对交付办理商品房转移登记的有关文书交付期限约定了违约责任；3、违约金条款的设置以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以原告能够举证证明其损失存在为前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。是否支付违约金及数额是以守约方存在损失为前提，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能是否存在损失都须承担违约责任。原告购买住宅并不因被告未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，未造成损失，原告诉请违约金不具备支付前提；4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举证据：原告身份证、借款合同及支付凭证、收据，被告所举营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据：《商品房买卖合同》：证明目的：双方签订商品房买卖合同，约定相关事项，被告未履行合同，应承担违约责任。被告质证意见：该证据不能达到原告要求被告承担违约责任的目的。经本院审查认为，该证据能达到原告的证明目的。对被告所举证据：商品房买卖合同、毕节日报。证明目的：被告不能如期向原告交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，被告具有法定免责事由；违约金约定过高，在被告承担违约责任的前提下，违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付。原告质证意见：原告自愿放弃部分违约金诉求，按每日万分之三的标准进行计算违约金。经本院审查认为，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司系同一公司（原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司，现更名为贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司）。2012年7月2日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市瑞丰新城第7幢2单元27层2710号房，该房号为7-2710的房屋一套，该房建筑面积为104.16平方米，套内面积为87.66平方米，购房款为330728.00元，贷款方式付款，买受人银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款99728.00元，余款236000.00元以银行按揭贷款支付。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，合同还约定了其他事项。合同签订后，买受人已按合同约定支付完涉案购房款。被告已将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋尚未取得商品房屋综合验收备案证明书，被告不能提供涉案房屋办理转移登记的有关文书。 另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及支付标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持。涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案中，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，原告已主动要求调整为按日万分之三的标准计算，但被告认为该约定过高，请求法院调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。该请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。被告又不能举证证明违约金超过造成损失的30%的具体金额。故本院予以适当调整为以原告已付购房款330,728.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付。双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有具备办证条件后被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款330,728.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，原告要求支付至被告实际办理房屋不动产权证并交付原告之日止，进过部分，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告徐厚文逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以330,728.00元为基数，按日万分之三从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）； 二、驳回原告徐厚文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年九月二日 书记员 裴晨迪