四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0903民初1638号 原告：唐国庆，男，汉族，生于1974年8月20日，住四川省蓬溪县。 原告：赵琴珍，女，汉族，生于1976年11月6日，住四川省蓬溪县。 原告：唐波，男，汉族，生于1997年10月16日，住四川省蓬溪县。 三原告共同委托诉讼代理人：范兵远，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：曹艳，女，汉族，生于1990年3月1日，住四川省遂宁市安居区。 原告唐国庆、赵琴珍、唐波诉被告曹艳租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告唐国庆、赵琴珍、唐波的共同委托诉讼代理人范兵远、被告曹艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐国庆、赵琴珍、唐波向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告唐国庆、赵琴珍、唐波与被告曹艳签订的《租赁合同》；2.判令被告立即向原告支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的房屋租金68026元、物管费2098.98及利息，利息以29154元为基数，自2018年2月1日起至2018年7月30日止；以58308元为基数，自2018年8月1日起至2019年1月31日止；以63167元为基数，自2019年2月1日起至付清之日止，均按中国人民银行发布的同期贷款利率为标准计算；3.判令被告支付延期付款的违约金15000元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年4月21日，原、被告之间签订了《租赁合同》，将原告所有的位于遂宁市船山区租赁给被告使用。合同签订后，原告将该商铺交付给被告使用。2017年5月5日，被告向原告转账33154元，支付了2017年9月1日至2018年2月28日的租金29154元和履约保证金4000元。但2018年3月1日至2019年3月31日期间的租金被告没有按照合同约定支付。原告无数次要求被告支付欠付租金，被告均予以推脱。原告为维护其合法权益，遂诉至本院。 被告曹艳辩称，同意解除双方签订的《租赁合同》，该《租赁合同》于2018年2月底被告给原告打电话时就已经解除了，并且已经付清了2018年2月底之前的租金，对原告要求支付2018年3月1日至2019年3月31日的房屋租金有异议，被告没有违约，不存在利息及违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下： 原告赵琴珍、唐国庆、唐波系船山区香林南路**遂宁万达广场******房屋的按份共有权利人。2017年4月21日，原告赵琴珍、唐国庆、唐波（甲方）与被告曹艳（乙方）签署《租赁合同》，该《租赁合同》约定：租赁期限自2017年4月21日至2022年8月31日；前三年即2017年4月21日至2020年8月31日，每月租金4859元，合计租金174931元，即每年租金为58310元，其中2017年4月21日至2017年8月31日为免租期；第四年自2020年9月1日至2021年8月31日，每月租金5102元，合计61224元；第五年自2021年9月1日至2022年8月31日，每月租金5357元，合计租金64284元。履约保证金为5000元。甲方从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金补足，未及时补足的，按本合同约定承担迟延付款的责任。付款方式是按期支付，第一期付款时间为2017年4月30日，金额为29154元；第二期付款时间为2018年1月31日，金额为29154元；第三期付款时间为2018年7月31日，金额为29154元。除遭不可抗力外，乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方需按照每天500元的金额缴纳违约金，并原额补交租金。逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方，且乙方应缴足已租期间的租金。在房屋租赁期间，所产生的一切费用，均由乙方承担。作为承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费，每月物业服务费标准为182.22元。落款处甲方签字为赵琴珍、唐国庆、唐波，乙方签字为曹艳。该《租赁合同》签订后，原告于2017年4月21日向被告交付了案涉房屋。2017年5月5日，被告向原告唐国庆的账户转账支付了第一期（2017年9月1日至2018年2月28日）租金29154元和履约保证金4000元，合计33154元。此后，被告曹艳没有按照合同约定于2018年1月31日支付第二期租金。截至目前，被告仍欠原告2018年3月1日至2019年3月31日的租金。2019年4月1日，因被告长期拖欠原告租金，原告将案涉商铺出租给了案外人。 另查明，原告唐国庆于2019年3月19日向大连万象美物业管理有限公司遂宁分公司，即案涉商铺所在地的物业公司支付了案涉商铺自2018年4月16日至2019年3月31日的物业费2098.98元。 上述事实，有身份证复印件、不动产权证书复印件、遂宁万达广场租赁合同复印件、银行交易明细、录音光盘，增值税普通发票、照片、庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利”。本案的争议焦点为：1、本案合同解除的具体时间？2、被告是否应当支付原告主张的租金及利息？3、被告是否应当承担违约责任？ 关于争议焦点一，即案涉合同解除的具体时间。庭审查明，被告曹艳称其已于2018年2月底打电话通知原告说不再租赁房屋并与被告口头解除合同，并将钥匙交给了万达物业公司，但并未出示相应的证据予以证实，原告亦予以否认，被告曹艳应当承担举证不能的法律后果，故对被告曹艳的该项辩解意见，本院不予采信。被告曹艳还辩称原告在2018年2月底后一直在对外招租，现在已被出租，但被告出示的照片只能证明2019年4月案涉商铺已被出租给案外人，不能证明案涉房屋在2018年2月底后一直在对外招租，故对于被告的这一抗辩意见，本院亦不予采信。被告当庭提交了录音光盘一张，证明2019年2月案外人杨婷打电话给原告唐国庆，原告唐国庆表示以前的合同不作数。但该证据无法证明接电话的人系唐国庆，故对于该证据本案不予采信。被告当庭提交装修保证金《收据》一份，证明被告缴纳装修保证金3000元，但该项证据与本案无关，本案中不予处理。《租赁合同》约定……逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，同时租赁履约保证金不予返还乙方，且乙方应缴足已租期间的租金。本案中，被告应当于2018年1月31日支付第二期租金29154元，但被告至今未予支付，根据前述约定，原告有权解除《租赁合同》。且原告已于2019年4月1日将案涉房屋出租给案外人，据此可以看出，因原、被告双方均以实际行动表明其不再履行《租赁合同》的义务。据此，本院认定案涉《租赁合同》事实上已于2019年3月31日解除。 关于争议焦点二，即被告是否应当支付原告主张的租金及利息和物业费。庭审查明，《租赁合同》约定，被告应当于2018年1月31日、2018年7月31日分别支付第二期、第三期租金，被告至今未予支付，依约应当承担继续支付租金的责任。根据《租赁合同》约定以及庭审查明被告已支付的房屋租金，被告尚欠2018年3月1日至2019年3月31日共计13个月的租金，合同约定前3年租金为4859元/月，故被告欠付租金应为4859元/月×13个月﹦63167元。故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。根据庭审查明的事实，2018年4月至2019年3月31日期间的物业费2098.98元已由原告支付，双方签订的《租赁合同》约定，在租赁期间，物业管理费、水电气等费用均由被告承担，故被告应当将原告缴纳的物业费2098.98元支付给原告。对于原告主张的利息，因双方没有约定利息，视为不支付利息，但原告有权主张逾期利息，逾期利息从原告起诉之日即2019年4月17日计算至付清之日，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算。 关于争议焦点三，即被告是否应当承担违约责任的问题。庭审查明，被告自2018年2月28日之后再也没有向原告支付过房屋租金，已构成违约，应当依法承担违约责任。《租赁合同》约定，除遭受不可抗力外，乙方迟延缴纳租金30天以内的，乙方按照500元/天的金额缴纳违约金，并按原额补交租金。原告主张15000的违约金，被告向本院提出了违约金过高的抗辩。案涉房屋已于2019年4月1日出租给了案外人，加上原告给予了被告四个月零10天的免租期以及被告的违约情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的司法解释（二）第二十九条之规定，综合本案实际履行情况，根据公平和诚实信用原则，本院酌情支持违约金5000元。此外，对于被告支付的履约保证金4000元，虽然《租赁合同》约定，逾期超过30天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，同时租赁履约保证金不予返还，且乙方应缴足已租期间的租金。这里的“履约保证金不予返还”的基础是指《租赁合同》继续履行，本案中，在《租赁合同》已经解除的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，履约保证金应予退还给被告。品迭原告应当退还给被告的履约保证金4000元外，被告应当支付三原告租金及物管费63167元＋2098.98元－4000元﹦61265.98元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告唐国庆、赵琴珍、唐波与被告曹艳于2017年4月21日签署的《遂宁万达广场租赁合同》于2019年3月31日解除； 二、被告曹艳于本判决生效之日起十日内支付原告赵琴珍、唐国庆、唐波房屋租金、物业费共计61265.98元及利息，利息的计算方式为：以本金61265.98元元为基数，自2019年4月17日起计算至本判决确定的给付之日止，以中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 三、被告曹艳于本判决生效之日起十日内支付原告赵琴珍、唐国庆、唐波违约金5000元。 四、驳回原告赵琴珍、唐国庆、唐波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2350元，由被告曹艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 剑 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  杨 强 二〇一九年九月三十日 法官 助理  贺 超 书 记 员  古雪丁