福建省平潭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0128执异93号 案外人：林春燕，女，1991年3月12日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 申请执行人：林善强，男，1984年12月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：郑钦，女，1988年2月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 在本院执行林善强与郑钦民间借贷纠纷一案中，案外人林春燕于2019年9月26日对执行位于福建省闽侯县××单元房屋（合同号：××）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林春燕向本院提出异议请求：中止执行位于福建省闽侯县××单元房屋（合同号：××）。事实和理由：林善强与郑钦借款合同纠纷一案，平潭县人民法院于2018年8月27日作出（2018）闽0128民初4576号《民事裁定书》，于2018年8月31日将郑钦名下位于福建省闽侯县××单元房屋（合同号：××）予以查封，并于2019年9月3日立案执行林善强与郑钦借款合同纠纷一案［案号为（2019）闽0128执2689号］，林春燕认为其系案涉房屋的实际所有权人，理由如下：一、2014年12月4日，郑钦与福州群升置业有限公司（以下简称群升公司）签订《商品房买卖合同》，约定：郑钦向群升公司购买群升公司开发的案涉房屋，总面积为108.52平方米，总价款为1072426元，首付款为322426元；2017年9月30日前交房，交房一年后可以办理案涉房屋的产权证。群升公司于2015年2月3日向郑钦开具了322426元的购房款发票。2015年7月21日，郑钦、林春法、群升公司与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建分行）签订了《个人住房借款合同》，2015年8月7日，建行福建分行根据《个人住房借款合同》的约定，将郑钦、林春法的借款750000元转入群升公司的账户。2015年10月3日，群升公司向郑钦开具了750000元的购房发票。至此，群升公司总共向郑钦开具了1072426元的全部购房款发票。2017年9月30日，群升公司按《商品房买卖合同》第八条约定的时间将符合条件的案涉房屋交付给郑钦使用，同日郑钦向林春燕交付案涉房屋，林春燕开始实际合法占有使用案涉房屋。二、2016年9月21日，林春燕与郑钦签订了《房产买卖合同》，郑钦将案涉房屋以总价款1334796元的价格出卖给林春燕，合同约定郑钦按揭的银行贷款由林春燕偿还、郑钦实收交易房款584796元；合同签订后，截止到2018年8月26日，郑钦实收合同约定的交易房款584796元。且从2016年10月开始，案涉房屋每个月的按揭贷款实际上均由林春燕负责偿还（即案涉房屋每个月的按揭贷款都由林春燕或林春燕指定的人将款项汇到郑钦的建行账户，再由贷款银行直接扣款）。截止到2019年9月，林春燕合计偿还案涉房屋银行按揭贷款143760元。从2017年9月30日开始，案涉房屋的物业综合服务费5210.92元、公摊水电周转金700元由林雄（系林春燕配偶）直接向物业公司交付。2018年10月23日，林春燕将案涉房屋的专项维修资金16278元转账给郑钦，再由郑钦向闽侯县房管局缴纳。从2018年2月1日起，林春燕开始入住案涉房屋。三、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房屋虽然登记在郑钦名下，但林春燕对案涉房屋的权利能够排除法院对案涉房屋的执行。（一）林春燕与郑钦于2016年9月21日签订合法有效的《房产买卖合同》。（二）自2017年9月30日起，林春燕已合法占有使用案涉房屋。（三）林春燕按其与郑钦签订的《房产买卖合同》约定，已将由郑钦实收的交易房款584796元全部支付给郑钦，且自《房产买卖合同》签订之日起，案涉房屋每个月的按揭贷款均由林春燕负责偿还。（四）案涉房屋未办理产权过户登记手续，不是林春燕的过错。按郑钦与群升公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋于2017年9月30日交付，且交房一年后可以办理产权证。但案涉房屋在可以办理产权证及过户手续时，已被平潭县人民法院查封而无法办理过户登记手续。综上，为维护自身合法权益，林春燕依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等相关规定，提起本案异议。 林善强、郑钦未作陈述。 本院查明，林善强与郑钦民间借贷纠纷一案，林善强于2018年8月24日向本院提起诉讼保全申请，本院作出（2018）闽0128民初4576号民事裁定，对郑钦购买的位于福建省闽侯县××单元房屋（合同号：××）实施查封措施。2019年9月3日，林善强向本院申请强制执行。 另查明，福州市长乐区人民法院于2017年10月18日作出（2017）闽0182民初2716号民事裁定，并于2017年10月23日对案涉房屋实施查封。福州市长乐区人民法院于2018年9月19日作出（2017）闽0182民初2716号之一民事裁定解除上述查封措施。 本院认为，郑钦购买的案涉房屋，未进行房屋所有权登记，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，本院对案涉房屋进行的仅是预查封。林春燕主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行，但不满足“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人”或“登记在被执行人名下的不动产”的前提条件，故林春燕的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回林春燕的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 郑华忠 审 判 员 郑洁虹 审 判 员 李小洪 二〇一九年九月三十日 法官助理 施 晨 书 记 员 林文栋 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行 若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。