浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5136号 原告李孙棋，男，1972年12月2日出生，汉族，住浙江省玉环县。 委托代理人童昀，浙江阡与陌律师事务所律师。 被告杭州象纬骑士商业管理有限公司，住所地杭州市江干区德胜东路3355号七楼708室。 法定代表人朱军，公司董事长。 委托代理人祝昵华，浙江斯玛特律师事务所律师。 原告李孙棋诉被告杭州象纬骑士商业管理有限公司（以下简称象纬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理。依法由审判员李敏适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告李孙棋及委托代理人童昀，被告象纬公司委托代理人祝昵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李孙棋诉称：被告在2018年初就位于杭州市江干区德胜东路3355号的杭州象纬骑士男装城以“潮男装集散地”、“潮男装源头市场”等男装实体销售业态布局进行整体招商。原告于2018年8月22日与被告签订《杭州象纬骑士男装城摊位（营业房）租赁经营合同》及《补充合同》一份，约定原告承租被告位于杭州市江干区摊位（营业房），租赁期限为2018年9月1日至2021年2月5日，租赁期租金总额215854元；同时要求原告保证装修效果符合男装城的整体风格，原告如转租、转让摊位时，新的受让人或承租人入驻需符合男装城业态。合同签订后原告依约支付了88690元租金及租赁保证金10000元，并按照合同要求对租赁物进行了装修，支付装修费用144597元。被告在未告知原告情况下对男装城进行业态根本改变，将原男装城的第三层全部以及第一、二层局部变为女装及女装网络电商经营。因被告擅自变更业态布局导致原告客流减少，经营发生重大亏损。原告签订租赁经营合同的目的无法实现，故要求与被告解除双方签订的租赁经营合同及要求被告承担违约责任，赔偿损失。诉讼请求：1、判令确认原被告双方签订的《杭州象纬骑士男装城摊位（营业房）租赁经营合同》于2019年5月24日解除。2、判令被告返还原告2019年1月1日至2019年8月31日的租金59126元，并支付款项付清之日止的利息1268.37元（2019年1月1日至2019年6月30日，暂计6个月，按照银行同期贷款利率4.35%计算）。3、判令被告返还原告租赁保证金10000元。4、判令被告赔偿原告违约损失153285元（包括原告装修损失144597元，2019年1月1日至8月31日的物业费8688元）。 被告象纬公司辩称：被告不存在违约行为，原告主张解除合同的请求不符合双方合同约定。合同约定的是经营男装及配饰，而原告在单方退出之前一直在经营使用商铺，被告没有对原告的商铺用途进行调整。原告未将该合同解除通知送达给被告，原告提出合同已于2019年5月24日解除，没有事实和法律依据。被告市场经营业态没有发生变更，主营业务仍然是男装，符合市场监管部门核准的经营范围。原告主张存在亏损引流缺乏依据，该市场内其他商户运营有序并续签了租赁经营租赁合同。因原告在第三方市场经营，所以要解除案涉合同。原告于2019年5月26日出具承诺书，承诺于5月29日搬离承租的商铺，与原告诉请合同已于2019年5月24日解除相矛盾。 原告李孙棋为证明其主张向本院提交的证据有： 1、杭州象纬骑士男装城摊位（营业房）租赁经营合同一份，证明原被告于2018年8月22日签订合同对租赁期限、租金、业态布局进行了明确约定的事实。 2、补充合同一份，证明原被告于2018年8月22日签订补充合同对装修风格、入驻商户应符合男装城业态布局进行了明确约定的事实。 3、支付租金、保证金及物业费的相关凭证一组，证明原告已依约支付租赁保证金10000元、租金88690元及物业费13032元的事实。 4、装修工程报价单一份、支付装修款的相关凭证一组，证明原告为符合男装城的整体风格支付装修费用144597元的事实。 5、经营户入场须知一份，证明被告以“潮男装集散地”、“潮男装源头市场”等男装销售业态布局进行整体招商的事实。 6、微信截屏录像公证书、男装城现场情况录像公证书各一份，证明被告以男装销售业态布局进行整体招商，而现在对男装城的业态布局进行了变更的事实。 7、解除通知函及邮寄凭证各一份，证明原告于2019年5月23日以邮寄方式通知被告解除租赁合同。 8、装修评估公证书一份，证明原告于2019年5月15日对案涉房屋装修进行评估的事实。 被告象纬公司为证明其主张向本院提交的证据有： 1、通知书一份，证明原告存在违约行为，被告发函向原告主张权利。 2、承诺书一份，证明原告单方自愿放弃经营构成违约。 3、市场名称登记证一份，证明被告开设的杭州象纬骑士男装城仍在正常运营。 4、整改通知书一份，证明原告存在违约行为，被告发函要求原告整改。 5、照片及网页截图一组，证明被告开设的杭州象纬骑士男装城仍在正常运营，且主营男装业态并未改变。 6、空调费分摊表一份，证明原告未交纳空调费的事实。 上述证据经双方庭审质证意见如下：被告针对原告李孙棋提交的证据1、2、3无异议。证据4三性均有异议，认为两份工程报价单载明的面积、报价时间与租赁经营合同不相符，并且其中一份工程报价单没有加盖报价单位印章；付款凭证所涉及的多个收款主体信息不明确，与工程报价单的出具单位不相符，不能证明是用于支付案涉房屋有关的装修费用，装修完成后也没有形成最终的装修合同、结算书或者装修费用发票。证据5、6真实性没有异议，证明对象有异议，不能证明被告改变男装城业态布局的事实，被告主营业态是潮男装，不排斥女装等其他项目。证据7三性有异议，邮件签收人不是被告，被告没有收到通知书。证据8形式真实性没有异议，但证明对象有异议，系原告单方委托评估，评估的装修价格清单没有表明品名和材质，对评估对象的单价和重置价格适用的成新率均有异议。本院对原告提供的上述证据审核后认为证据1、2、3能够证明双方签订合同对有关权利义务进行约定以及被告收取相关费用的事实，本院予以确认。证据5、6能够证明被告对有关商城业态进行布局的事实，本院予以确认。证据7邮寄凭证记载的邮寄地址和收件人信息与被告工商登记信息相符，能够证明原告向被告送达解除通知函的事实，本院予以确认。证据4和证据8涉及原告要求被告赔偿有关装修损失。证据4中有关付款凭证与报价单不相吻合，不具有真实性，不能证明原告主张的装修投入的事实，本院不予以确认。证据8是原告单方委托评估，其中固定装修未明确品名及价格依据，92%的成新率也明显过高，不能证明案涉房屋装修残值，本院对该证据不予确认。 原告针对被告提交的证据1、6三性均有异议，原告没有签收，不能证明被告已经通知原告的事实。证据2真实性没有异议，因为被告在收到原告的解除通知函后要求原告必须签署承诺书，否则不同意原告继续开店也不同意原告搬离物品，原告迫于无奈才出具该承诺书。证据3真实性没有异议，但认为与本案无关。证据4三性均有异议，原告没有收到相关通知书。证据5三性均有异议。本院对被告提供的上述证据审核后认为证据1、4、6不能证明被告已向原告通知的事实，证据内容所反映的有关空调费、经营迟到也与本案争议缺乏关联性，本院不予确认。证据2、3具有真实性，能够证明相关事实，本院予以确认。证据5真实性无法确认，本院不予认定。 本院根据认定的证据及当事人在庭审中的有效陈述查明事实如下： 2018年8月22日，李孙棋（乙方、承租方）与象纬公司（甲方、出租方）签订《杭州象纬骑士男装城摊位（营业房）租赁经营合同》，约定甲方将杭州市江干区摊位（营业房）建筑面积90.5平方米出租给乙方，租赁期限为2018年9月1日至2021年2月5日，租赁期租金总金额为215854元，双方确认所承租的摊位经营用途为男装及配饰；因批准设立该男装城的政府部门或男装城举办者需对男装城进行调整的，乙方应无条件服从而甲方应提前两个月通知乙方；甲方收取乙方租赁经营保证金1万元，于双方终止租赁经营合同之日起三十日内退还等。同日，双方签订《补充合同》，约定男装城因拆建或调整布局时，甲方应提前两个月告知乙方，乙方必须积极配合，无条件服从甲方的安排与调整；为了提升男装城形象加快服饰城繁荣，在租赁期内乙方承诺保证服从男装城的统一安排对摊位进行装修，同时保证装修效果符合男装城的整体风格等。合同签订后，李孙棋支付了一年的租金88690元和物业费13032元并对上述房屋进行装修用于经营男装。2018年12月15日开始，象纬公司对男装城三楼进行改造，并招商女装业主入驻经营。 2019年5月24日，李孙棋向象纬公司邮寄送达解除通知函，称其向象纬公司承租的男装城二楼2086、2087、2101、2102室房屋用于男装经营，因象纬公司擅自变更业态布局，从实体男装经营变为女装及女装网络电商经营的行为构成违约，导致房屋租赁经营合同的目的无法实现，现通知解除上述有关租赁经营合同并要求赔偿损失等。2019年5月26日，李孙棋出具承诺书，载明“象纬骑士男装城商户李孙棋已放弃经营，档口号为2086、2087、2101、2102，承诺于2019年5月29日前自主搬清档口内所有可移动物品，不破坏墙体、门窗、玻璃等不可移动物品”。 本院认为，李孙棋与象纬公司签订的租赁经营合同是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点为李孙棋主张象纬公司将男装城部分格局改造用于招商经营女装的行为是否构成违约。根据双方租赁经营合同第11条约定内容“甲方提供的摊位（营业房）不符合约定的使用条件情节严重的，乙方有权解除合同”，象纬公司已实际向李孙棋交付使用了案涉租赁房屋，李孙棋经装修后用于经营男装，并不存在交付的房屋不符合约定条件。双方在合同中并未限制象纬公司改变部分格局用于招商女装的权利。合同中也明确象纬公司有权调整布局，经营者应当服从市场安排与调整。在象纬公司的工商登记经营范围和市场名称登记的商品种类为服饰、箱包、鞋类、饰品等，并没有规定象纬公司不得经营女装或仅限于男装。另，李孙棋没有提交证据证明其经营活动受到象纬公司对部分格局的调整造成何种程度的影响或者是具体损失，李孙棋主张订立合同的目的无法实现缺乏事实依据。综上，李孙棋主张象纬公司存在违约行为缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于李孙棋诉请要求确认双方签订的租赁经营合同已于2019年5月24日解除，因李孙棋不享有约定或者法定的合同解除权，其通知解除不具有法律效力，本院对该项诉请不予支持。因李孙棋未提交证据证明移交房屋的时间，象纬公司认可最迟返还房屋时间为承诺到期日，本院确认租赁房屋腾退时间为2019年5月29日。李孙棋自行腾退租赁房屋是以事实行为终止合同的履行，象纬公司对此予以接收，视同为双方当事人意思表示一致解除协议。协议终止后，象纬公司应当返还尚未产生即2019年5月30日至2019年8月31日租金和物业费以及租赁保证金。本院对李孙棋要求返还解除日之前的租金和物业费不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除另有约定外，未形成附和的装饰装修物由承租人拆除；已形成附和的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持。李孙棋在缺乏合同依据的情况下终止合同的行为构成违约，其无权要求象纬公司赔偿残值损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州象纬骑士商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李孙棋2019年5月30日至2019年8月31日租金22840元和物业费3356元。 二、被告杭州象纬骑士商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李孙棋保证金10000元。 三、驳回原告李孙棋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4655元，减半收取2327.5元，由原告李孙棋负担1975元，被告杭州象纬骑士商业管理有限公司负担352.5元。 原告李孙棋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州象纬骑士商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 敏 二〇一九年九月二日 书记员 廉雅婷