长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初809号 原告（反诉被告）：王文斌，男，汉族，1980年12月26日出生，住吉林省长春市绿园区。 被告（反诉原告）：申国庆，男，1969年4月17日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人：申国刚，男，汉族，1960年8月28日出生，现住吉林省长春市经济技术开发区。 原告（反诉被告）王文斌与被告（反诉原告）申国刚租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文斌、被告（反诉原告）申国刚的委托代理人申国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王文斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年10月1日至搬出原告房屋期间的租赁费用，每月租赁费为1840元；2.被告交付的2000元押金不予退还；3.终止原、被告间的租赁合同，原告收回房屋；4.赔偿违约期间被告对原告造成的经济损失3000元；5.如果在违约期间产生的水、电、燃气等欠费被告应一并补齐；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王文斌与被告申国庆在2016年9月19日签订《房屋租赁合同》，原告将位于会展大街与威海路交汇福临家园xx栋x单元xxxx室房屋出租给被告。该合同约定：租期为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日止。该房屋租金定为22000元/年，交租方式为半年付，提前一个月按时缴纳租金，如未按合同约定期限缴纳租金，出租人即可终止合同，押金不退，收回房屋。在租赁合同履行过程中，被告多次违约，租金从未按时缴纳。在租赁期间，被告共4次未按合同约定实缴交付租金。1.被告应于2017年3月1日前履行交租义务，但原告直至2017年4月6日才收到房款；2.被告应于2017年9月1日前履行交租义务，但原告直至2017年9月11日才收到房款；3.被告应于2018年3月1日前履行交租义务，但原告直至2018年4月14日才收到房款；4.被告应于2018年8月31日前履行交租义务，但原告至今未收到房款。原告认为，被告多次拖欠租金的行为，时一种信誉的丧失，更是一种严重的违约行为。 申国庆辩称，原告在诉状中称被告多次违约、租金未按时交纳等不属实，原告为提前撕毁租约，偷偷掐断暖气等手段，强迫被告父母搬家，原告好卖房的真实目的。被告并非实际租房人和交纳房款的人，实际人是我母亲孙某，被告签订房屋租赁合同，实际是代签人，房屋租赁合同未明确房租的交款方式，房屋租金的交付，实际承租人孙某只会用现金的方式，第一次房屋我母亲付的是现金，当时被告明确的告知原告今后收租到我母亲住处去收取，被告至今未交剩余房租的原因是，原告至今未提供卡号，拒绝收取房款。因为原告在我母亲准备房租的时候，未去租房去收取，才导致房租交晚。原告在2017年4月3日给被告发过一个叫韩某的卡号，2018年4月8日原告发过一个户名王文斌的卡号，在2017年4月3日原告个被告打电话要房租，被告再次明确原告到租房处去收取，原告说自己工作忙没有时间，请求被告取回现金给原告转账，改变了房屋租赁款项的交付方式，三次付款原告未提出任何异议，并在2018年9月29日被告给原告打电话时谈到我租你房屋无任何违约行为，原告也承认。2017年4月3日、2018年4月8日才将卡号发过来，要求我们按约定付房租，并非我方原因不按时交付。2018年9月29日被告给原告打电话，要原告的卡号将房租打过去，但原告拒绝收取，称不租房屋不收取租金。原告在诉状中要求被告赔偿3000元的经济损失费，在房屋租赁合同中未有任何依据支持。此次房屋租赁合同的真正起因是，实际承租人孙某，接到原告的电话，原告称要出售该房屋。被告告知原告租期未到期，原告属于单方违约，要求原告双倍赔偿租金，原告不同意。后原告约中介到出租房，要拍照被我母亲拒绝，原告对我母亲恶语相加。 申国庆向本院提出反诉：1.判令被反诉人向反诉人支付租赁合同违约金13200元；2.判令被反诉人向反诉人返还所交房屋租赁押金2000元；3.返还反诉人垫交的热力费2944.89元；4.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年9月19日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同，反诉人租赁被反诉人位于会展大街与珠海路交汇福临家园XX栋一单元XXX室的房屋给我，合同约定租期三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金为每年22000元，交付方式为半年付，提前一个月交纳下期房费，为上打租，另附押金2000元，租房终止，房屋验收无误后退还押金。被反诉人承担房屋的物业费、供暖费。在本合同规定的租赁期内如果承租方单方面提前终止合同，则押金和租金不予返还，如出租方单方面终止合同，则双倍返还承租方所交纳是租金。被反诉人自2015年就已经开始欠物业费，到如今共欠物业管理费7732元，经承租方多次给被反诉人打电话解决此问题，直至2019年3月30日承租方搬出此房屋也未得到解决。合同签订之日被反诉人王文斌就开始违约。2018年8月22日，房屋实际承租人我母亲孙某接到王文斌电话，称家里有事，急需用钱，要出售出租的房屋，反诉人母亲告诉他房屋租赁合同未到期拒绝搬出。2018年9月9日，被上诉人和夫人及孩子约反诉人到长春市铭家房地产代理有限公司，称家里有事，急需用钱，要出售法律家园房屋，反诉人告诉被反诉人房屋租赁合同未到期，撵房客搬家，属于单方违约，按约定约定双倍返还承租人所交纳的租金，双方未达成协议。随后王文斌及其家人约请了房屋中介工作人员，一同来到房屋出租处敲门，我母亲未允许其进屋拍照，原告夫妻对老人恶语相加，并扬言要给换门锁，不返押金之后离去。气的我母亲当场心脏病发。下午王文斌给申国庆法短信称要于9月30日强行收房，10月1日停水、电、煤气并停供暖。大约过一个星期，王文斌电话通知反诉人母亲不搬家要给停电、水、气、供热。2018年9月29日，为化解矛盾申国庆主动给王文斌打电话让他发卡号过来交租房款，王文斌拒收房费，经协商王文斌同意支付违约金4000元，请求反诉人做好实际承租人工作，反诉人让他十一以后听信。2018年10月1日，经承租方讨论，认为未使用承租房屋已经投入15000元，4000违约金太少，且老人已经住习惯这里，要求继续履行合同。我电话告知王文斌结果并建议他另想途径解决钱的问题。王文斌分别给申国庆和孙某打电话提出租金每年增加12000元，遭到拒绝。供暖期到后，王文斌未支付供暖费，孙某被迫垫付，2018年11月9日，王文斌将供热管道掐断四天，经报警确认是王文斌所为。2018年11月12日，反诉人的哥哥、母亲、姐姐和姐夫到王文斌工作单位找其领导出面解决，双方发生争吵，我母亲心脏病发作，倒地不起，被120送医院治疗，派出所出警。2018年11月26日，我母亲出院去办电梯卡，物业说房主不让物业给办理电梯卡。在王文斌的逼迫下，我母亲于2019年3月30日全部搬出承租房屋，协议被迫终止，电梯卡、房门钥匙、水费本、燃气卡，我通过快递寄给王文斌。 王文斌辩称，被告完全是扭曲事实，缴纳房租的事，合同上没有约定是现金支付还银行卡，我每次跟被告要房租的时候都需要打好几次电话，也没有说过要求我到租房处收取现金的事情，每次都是被告以给我银行转账的方式交付的。反诉请求要求我支付违约金，我不知道是如何计算的，我根本没有收到租金。我欠的物业管理费是我跟物业的事情，没有停止物业服务，与被告无关。被告称我上门谩骂老人，根本没有的事。被告称主动给我打电话要求支付房租，根本没有此事。因为被告每次都晚交房租，我才不想租房的。最后一次交房租，被告称让我找老人要房租去，我怕以后受到更大的经济损失，所以不想租房了。被告所说的以后的事情都由申国刚负责，根本没有此事。我跟被告明确表明每次晚交房租已经违约了，隔几天我再给被告打电话时被告根本不接电话，后来我没有办法我去找物业，让物业陪我去敲门，没人应答，我认为他们已经搬走了，所以我只缴纳百分之二十采暖费。被告去我单位后，我也说了我已经起诉了，跟我单位领导无关，后来申国刚就开始骂我、打我，我就被我同事拉出来了，后来报警了，我们去派出所将事情阐述一遍，因为没有证据只是做个出警记录。2018年11月26日被告母亲去办理电梯卡，称我不让补办电梯卡，我没有不让物业办理。 经审理查明，2016年9月19日，王文斌与申国庆签订《房屋租赁合同》一份，约定王文斌将位于会展大街与威海路交汇福临家园xx栋x单元xxxx室房屋出租给申国庆，房屋面积109平方米，屋内设施包括：床×2、沙发、洗衣机、热水器、简易衣柜及固定设施；租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日;租金为22000元/年，房租从2016年10月1日起计收，交租方式为半年付，承租人应提前一个月交纳下一期的房费，为上打租，如承租方未能提前如期交纳下期租金，则视为不续租此房；承租方另附押金2000元，租房终止，出租方验收无误后，将押金退还；租赁期间，由出租方负担供暖、物业等与该房屋有关的费用，由承租方负担水、电、煤气、宽带、有限费用。合同第七条合同的变更、解除与终止中约定：“1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方（出租方）有以下行为之一的，乙方（承租方）有权解除本合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定调解，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。……（7）未按时交纳房租。……6、在本合同规定的租赁期内，如果乙方单方面提前终止合同，则押金和租金不予返回，如甲方单方面提前终止合同，则双倍返还乙方所交纳的租金”。 上述合同签订后，王文斌按约定将房屋交付给申国庆使用，申国庆交付了半年租金11000元及押金2000元。申国庆将承租的房屋交由其父母居住，并分别2017年4月6日、2017年9月11日、2018年4月14日各交付了半年房屋租金11000元。2018年8月份，王文斌因急需用钱想出售房屋而与申国庆及其母亲协商请求提前终止合同，申国庆及其母亲以租期未到为由拒绝提前交回房屋，2018年9月9日，王文斌因要进入出租房屋遭申国庆母亲拒绝后，向申国庆发送短信告知其9月30日到期就收房子，10月1日开始就停水、停电、停煤气、停供暖等等。 2018年9月29日，申国庆给王文斌打电话要求交房租，王文斌以不继续出租房屋为由拒收房租，后经双方协商，王文斌同意考虑提前终止租赁合同给付申国庆人民币4000元，申国庆同意回去做其母亲工作。2018年10月19日，申国庆自行交付了承租房屋2018年至2019年供暖期的采暖费2944.89元；2018年11月初，王文斌请物业工作人员陪同到出租房屋敲门，无人应答；2018年11月9日，王文斌到供暖部门为出租房屋办理停止供暖；2018年11月12日，申国庆母亲、哥哥、姐姐、姐夫到王文斌工作单位请求王文斌领导帮助解决问题，与王文斌再次发生争吵，申国庆母亲因胸闷被送往医院住院治疗；2018年3月30日，申国庆父母搬离承租房屋，2018年3月31日，其通过韵达快递将房屋钥匙、电梯卡、水本和气卡等物品交还给王文斌并告知将房屋内的沙发和布衣柜送给王文斌。 庭审过程中，王文斌申请证人赵小丹出庭作证，赵小丹系福临家园小区物业工作人员，其证实2018年11月份物业公司人员与王文斌到王文斌的房屋敲门，但屋内无人；自2016年6月15起王文斌开始欠缴物业费，经与物业沟通，物业同意其有空来交，未停止提供服务；物业公司收取二次供水费每立方米0.7元，从2016年12月至2018年10月25日欠水费200多元等内容。申国庆在庭审过程中述称承租房屋内原有的沙发、热水器经王文斌同意扔了，原告就没有简易衣柜。 上述事实，有原告合同、提供的银行账户明细、照片、证人证言，被告提供的电话录音、短信截图、交费凭证、接警记录、住院病历、快递单及双方当事人的陈述在卷为凭，足资认定。 本院认为，王文斌与申国庆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议在于双方当事人的行为是否构成违约，首先，对于王文斌请求提前终止合同的行为，虽然王文斌提出了此项请求并多次说明要收回房屋，双方也因此多次发生争吵，但是因承租人并未实际将房屋收回，承租人仍继续使用房屋，因此，王文斌的该项行为不构成违约；其次，申国庆迟延支付租金的行为，对于已经支付的部分虽然存在逾期的情形，但是出租方已经实际接受并履行了租赁合同；应视为王文斌对其迟延交付行为已经予以认可，对于2018年9月份以前应交付的租金，因双方已经就提前终止合同发生争议且在协商过程之中，亦不应认定承租方违反合同约定。因此，虽然双方的房屋租赁合同履行过程中多次发生矛盾，王文斌也多次主张要收回房屋，但是并未停止履行合同，王文斌拖欠物业费等问题亦不影响承租人使用房屋，在本院审理过程中，申国庆搬离承租房屋，系自愿行为，其请求对方支付违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于，故申国庆使用承租房屋，应按约定支付租赁费，至其2019年3月30日搬离，应支付租赁费11000元。关于房屋租赁押金，庭审过程中，申国庆确认已经将房屋内原有的沙发、热水器等扔了，虽然其主张已经王文斌允许，但是未能提供相关证据予以证实，根据双方约定，返还押金的条件为“经验收无误”，现因房屋内部分物品实际与入住时不同，申国庆主张退还押金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于王文斌主张的经济损失，因未能提供相关证据证实具体损失情况，故本院不予支持；关于申国庆主张的热力费，按合同约定，应由王文斌负担，现申国庆予以垫付，王文斌应予返还；关于王文斌主张的补齐水、电、燃气等欠费问题，因该项诉讼请求不明确，本院不予审理。 综上。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告申国庆于本判决生效之日起十日内给付原告王文斌租赁费11000元； 二、反诉被告王文斌本判决生效之日起十日内给付反诉原告申国庆垫交的供暖费2944.89元； 三、驳回原告王文斌的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告申国庆的其它反诉请求。 本诉案件受理费475元，减半收取计237.5元，反诉案件受理费127元，合计364.5元，由原告（反诉被告）王文斌负担161.5元，由被告（反诉原告）申国庆负担203元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘岩 二〇一九年九月二十六日 书记员  张微