广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2711号原告：邹丽芬，女，1959年3月1日出生，汉族，住，原告：陈卫鑫，男，1987年6月12日出生，汉族，住，原告：邹丽颜，女，1970年12月26日出生，汉族，住，三原告的共同委托诉讼代理人：季忠良、陈萍，均系广东优晟律师事务所律师。被告：李某，男，1954年11月14日出生，汉族，住，被告：邹桂娟，女，1953年9月22日出生，汉族，住，监护人：李某，系邹桂娟丈夫。原告邹丽芬、陈卫鑫、邹丽颜与被告李某、邹桂娟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，由审判员吴环适用简易程序公开开庭进行审理，原告邹丽芬、陈卫鑫、邹丽颜及其共同委托诉讼代理人陈萍，被告李某代表本人及邹桂娟的监护人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹丽芬、陈卫鑫、邹丽颜向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告购房款人民币180万元；二、被告赔偿原告违约金及实际损失共计200万元（其中违约金为购房总价180万元的10%即18万元，实际损失为182万元）；三、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：三原告与两被告于2011年10月29日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于广州市天河区东圃镇珠村南门社新街十巷13号总建筑面积789.78m2，建基面积120.48m2的集体土地自建5-2/3层钢筋混凝土楼房的涉案房屋以180万元的价格出卖给三原告，由于涉案房屋是集体土地上房产，因此权属登记暂不能变更，但双方确定涉案房屋的权属及一切收益均归三原告所有。合同签订后，三原告依约向被告付清购房款，被告将涉案房屋及《集体土地房产证》原件等产权资料全部移交给三原告。此后，涉案房屋由三原告实际占有并使用至今。因被告与广州市从化神州小额贷款有限责任公司民间借贷纠纷一案，广州市从化区人民法院于2018年1月29日查封被告邹桂娟名下涉案房屋，并于同年4月2日作出（2018）粤0117执239号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋以清偿被告对小贷公司的债务。三原告知晓后，就该执行标的物向贵院先后提出执行异议、执行异议之诉，广州市从化区人民法院分别作出（2018）粤0117执异61号执行裁定驳回异议请求、作出（2018）粤0184民初第2855号民事判决、广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4652号《民事判决书》，判决原告与被告签订《房屋买卖合同》无效，驳回原告诉讼请求。因原告、被告双方签订的《房屋买卖合同》被广州市中级人民法院认定无效，被告应当返还其因《房屋买卖合同》而收取的购房款180万元，另《房屋买卖合同》第四条约定，解除合同的，应按合同总价10%支付违约金，如解除合同使对方造成的实际市场经济损失超过违约金的，应进行补偿，鉴于《房屋买卖合同》已被确定无效，被告应按市场价酌情赔偿原告损失共计200万元。被告李某、邹桂娟称认可原告的诉讼请求。经审理查明：2011年10月29日，三原告（作为买方、乙方）与被告邹桂娟（作为卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：经双方友好协商，甲方邹桂娟同意将位于广州市天河区东圃镇珠村南门社新街十巷13号一幢总建筑面积789.78㎡、基建面积120.48㎡的集体土地自建5-2/3层钢筋混凝土楼房（具体见附件：房屋权属证明）以180万元卖给邹丽颜、邹丽芬、陈卫鑫作永久使用。由于该新街十巷13号楼房是集体土地自建房产，无法办理房产证过户手续，其房产证虽不改名、不过户，但其权属归乙方所有，为避免争执，双方同意订立此合同，并共同遵守和履行合同内容和条款。一、权属与义务。自本合同双方签字确认之后，涉案房屋楼房房产权属等一切权益即归乙方所有，在本合同签订的同时甲方将房屋权属证明原件交付给乙方，并在本合同签订当天将涉案房屋按现状交付给乙方，甲乙双方对房屋进行验收并办理交接手续。凡甲方与本房产有关的债权债务及经济纠纷与乙方无关，若有任何问题则由甲方独自处理并承担一切责任，乙方不承担由此引起的经济责任和法律责任。二、协助确权、办理有关证明材料。甲方负责为乙方办理涉案房屋买卖证明：一是在本合同签订后3日内办理完成楼房所在社委的楼房买卖证明及盖公章；二是在本合同签订的同时甲方直系亲属要在合同签名见证；三是若日后政府或集体建设需要征用土地房产时，或乙方变卖或处分涉案房屋时，甲方应无条件协助乙方办理有关一切手续（包括不限于签字、无偿提供所需证照等）。三、付款方式。乙方三人各出资60万元共180万元，付款分三期完成，首期在本合同签字且甲方将房屋交付乙方即日付80万元，在甲方为乙方办理完成社委的楼房买卖证明及盖公章等手续一个月后再付70万元，余下的30万元在2012年1月底付清。乙方将以银行转账的方式向甲方支付上述款项，甲方收款的银行帐号为被告邹桂娟的银行账户，甲方收取款项时应向乙方提供收款收据。四、合同生效后，在合同期间，擅自解除合同方，应按合同总金额的10%作为违约金付给对方。因擅自解除合同，使对方造成的实际市场经济损失超过违约金的，应进行补偿。三原告向被告付款情况如下：1.2011年10月29日邹丽芬通过其中国建设银行的账户向被告邹桂娟转账20万元；2.2011年12月4日邹丽芬通过其中国建设银行的账户向被告邹桂娟转账25万元；3.2011年12月24日邹丽芬通过其中国建设银行的账户向被告邹桂娟转账5万元；4.2011年12月27日邹丽芬通过其中国工商银行的账户向被告邹桂娟转账10万元；5.2011年12月11日邹丽芬通过其广州农商行的账户向被告邹桂娟转账30万元；6.2011年12月11日邹丽芬通过其中国建设银行的账户向被告邹桂娟转账10万元；7.2011年10月29日陈卫鑫通过其中国建设银行的账户向被告邹桂娟转账20万元；8.2011年10月29日邹丽颜通过其中国农业银行的账户向被告邹桂娟转账40万元；9.2011年12月3日邹丽颜通过其中国农业银行的账户向被告邹桂娟转账18万元；10.2011年12月3日邹丽颜通过其中国农业银行的账户向被告邹桂娟转账2万元。以上合计180万元。被告邹桂娟、李某出具收据的情况为：1.于2011年10月29日向邹丽芬出具收到20万元的收据；2.于2011年12月4日向邹丽芬出具收到40万元的收据；3.于2011年12月4日向陈卫鑫出具收到40万元的收据；4.于2011年10月29日向陈卫鑫出具收到20万元的收据；5.于2011年10月29日向邹丽颜出具收到40万元的收据；6.于2011年12月4日向邹丽颜出具收到20万元的收据。以上合计180万元。三原告对本院于2018年7月10日作出（2018）粤0117执异61号执行裁定不服，就该执行裁定提起案外人执行异议之诉。本院依法作出（2018）粤0184民初第2855号民事判决书，三原告就该民事判决书向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4652号《民事判决书》，认为涉案房屋系宅基地房屋，土地权属性质为集体所有，三原告均非该村经济组织的成员，由于房屋的转让势必连同房屋所占有的土地一并转让，故涉案合同违反了法律的禁止性规定，并且三原告对于涉案房屋无法办理房产证过户后续是明知的，故该判决认定原告与被告签订的涉案《房屋买卖合同》无效。本案经办法官就本案被告李某、邹桂娟在本院是否有该二人作为被执行人且尚未执行到位的执行案件问题向本院执行局发出《协助调查函》，执行局于2019年9月5日复函称：本院涉及李某、邹桂娟的执行案件共有12件，案号为：（2017）粤0184执594、2255、3495、3636、3807、1798号，（2018）粤0184执239、240、1455、1456、1828、3719号，以上案件的被执行人李某、邹桂娟至今仍未履行生效法律文书所确定的还款义务，经调查其财产，并没有发现其有财产可供执行，故本院以终结本次执行程序方式结案。庭审中，三原告及两被告同意进行调解，两被告表示同意三原告的全部诉讼请求；三原告称大概在2013年入住涉案房屋，现在还有三原告家里的亲戚在内居住；三原告确认并无涉案房屋的评估报告，也不申请对涉案房屋进行评估。本院认为，本案庭审中，三原告及两被告虽明确表示同意调解，但根据本院的调查结果可知，两被告以被执行人身份在本院涉及多宗尚未履行完毕的执行案件，目前亦暂未发现两被告有可供执行的财产，故若两被告确认原告的全部诉讼请求，可能损害其他债权人的利益，根据《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条第一款的规定：“有下列情形之一的，调解协议无效：（一）损害国家、集体或者第三人利益；……”，故对于三原告及两被告的调解申请，本院依法不予准许。在开庭中，两被告表示同意三原告的全部诉讼请求，参照上述规定，被告全部认可三原告的诉讼请求的答辩意见，本院不予采纳。三原告与两被告于2011年10月29日签订的《房屋买卖合同》已经生效民事判决书认定为无效，本案主要存在以下几个问题：关于原告主张返还购房款180万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，现三原告共向两被告支付了购房款180万元，其主张两被告向其返还上述款项，于法有据，本院予以支持。关于原告主张赔偿违约金及实际损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，涉案合同中的违约金及赔偿损失条款已因合同无效而失去法律约束力，且根据已经生效的民事判决书，该合同的无效系归因于三原告不具备购买涉案房屋主体资格，三原告对此存在过错，并且，根据双方签订的涉案合同内容可知，三原告与两被告对于涉案房屋的性质及无法办理过户手续等情况也是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于双方均存在过错，且根据三原告在庭审中的确认，其在涉案房屋居住了多年，享受了房屋的使用权益，其也没有提交证据证明存在其他损失，故原告主张的除本金以外的其他损失等，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某、邹桂娟于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款180万元给原告邹丽芬、陈卫鑫、邹丽颜；二、驳回原告邹丽芬、陈卫鑫、邹丽颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18600元,由被告李某、邹桂娟负担10500元，由原告邹丽芬、陈卫鑫、邹丽颜负担8100元；保全费5000元，由被告李某、邹桂娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴环二〇一九年九月十六日书记员  陆然