辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终960号上诉人（原审原告）：李晓晨，男，1982年10月23日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连九洲建设集团有限公司，住所地辽宁省庄河市大郑镇。法定代表人：孔繁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：丹东牛顿方式房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区浪头镇金泉路3号综合楼201室。法定代表人：金成泽，该公司董事长。上诉人李晓晨因与被上诉人大连九洲建设集团有限公司（以下简称九洲公司）、丹东牛顿方式房地产开发有限公司（以下简称牛顿公司）案外人执行异议之诉一案，不服丹东市中级人民法院（2018）辽06民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李晓晨及其委托诉讼代理人叶清，被上诉人九洲公司的委托诉讼代理人马生亮到庭参加诉讼，被上诉人牛顿公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李晓晨的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李晓晨的诉讼请求，九洲公司和牛顿公司承担诉讼费。事实和理由：李晓晨于一审法院对案涉4套房屋查封之前，已就案涉房屋与牛顿公司签订了房屋买卖合同，并支付了全部购房款，牛顿公司在李晓晨支付购房款后即将案涉房屋的钥匙交由物业公司保管，应视为牛顿公司已将案涉房屋予以交付。李晓晨缴纳物业费，应视为物业公司受李晓晨的委托管理钥匙，李晓晨可以随时取回房屋钥匙并实际使用房屋，故李晓晨在缴纳全部房款后，并在一审法院查封之前，合法占有案涉4套房屋。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，一审法院不能查封案涉4套房屋。又根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，李晓晨与牛顿公司签订案涉房屋的购房合同并支付房款，牛顿公司应为李晓晨办理案涉4套房屋的变更登记。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求本院撤销原判，改判支持李晓晨的诉讼请求。九洲公司辩称，2014年9月11日一审法院查封案涉房屋，2018年5月29日李晓晨交纳案涉房屋物业费、电梯费，2018年7月4日物业公司向李晓晨发出进户通知单，一审判决适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）和《执行异议和复议规定》，认为李晓晨对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）认为李晓晨不享有案涉房屋的物权，适用法律正确；李晓晨与牛顿公司签订的《商品房预订协议书》不具备《商品房解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，李晓晨与牛顿公司没有在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面商品房买卖合同；且李晓晨提供的证据不足以证明其已经支付了案涉房屋全部价款，未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，无证据证明非因其自身原因未办理案涉房屋过户手续；李晓晨所购商品房不是用于居住且无证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李晓晨对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。牛顿公司经本院合法传唤未到庭应诉。李晓晨向一审法院提出诉讼请求：1.停止对李晓晨购买的坐落于丹东市振兴区房屋的执行，并解除对该4套房屋的查封；2.依法确认李晓晨与牛顿公司于2011年6月30日签订的序号为：20110630006、20110630007、20110630008、20110630009的《商品房预定协议》合法有效，并确认上述商品房预定协议所涉的房屋归李晓晨所有；3.牛顿公司协助、配合李晓晨办理上述4套商品房登记在李晓晨名下；4.诉讼费由九洲公司承担。事实和理由：一、李晓晨购买了牛顿公司开发建设的位于丹东市振兴区房屋，每套房屋面积68.13平方米，价款242,202元，4套房屋面积272.52平方米，总价款968,808元，李晓晨一次性交付了4套房屋的全部价款后，双方于2011年6月30日签订了《商品房预定协议》。二、九洲公司与牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2014年9月11日作出（2014）丹民一初字第00023-1号民事裁定书，保全查封了牛顿公司开发建设的位于丹东市振兴区房屋（含李晓晨购买的案涉4套房屋）。2015年7月30日，牛顿公司用被查封的77套房屋中的28套房屋抵顶了所欠九洲公司的部分欠款，剩余49套房屋（含李晓晨购买的案涉4套房屋），一审法院于2016年8月29日作出（2015）丹执字第00024-3号民事裁定书，继续查封。三、李晓晨在办理该4套房屋产权变更登记在李晓晨名下时，发现被人民法院查封。2018年5月17日，李晓晨向一审法院提出书面查封异议，并提供了购房依据等相关证据，要求解除查封。2018年6月4日一审法院作出（2018）辽06执异82号执行裁定书，裁定驳回李晓晨的异议请求，并明确告知李晓晨在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，李晓晨认为，李晓晨全款购买了案涉4套房屋，虽签订的是商品房预售协议，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第五条、第六条的规定，本案双方当事人签订的商品房预定协议，明确了房屋位置、房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且牛顿公司已按约定全额收取了李晓晨的购房款。该商品房预定协议实质是商品房买卖合同。李晓晨已依合同一次性支付了全部价款，且合同签订在人民法院查封之前，现已实际占有，取得了房屋钥匙，交纳了物业费、进户费等相关费用。李晓晨全款取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且李晓晨在本案中并无过错，房屋所有权已归属李晓晨。请求人民法院查明事实，依法支付李晓晨的诉讼请求。一审法院经审理查明：2011年6月30日，李晓晨与牛顿公司签订《商品房预订协议》4份。其中序号为20110630006的《商品房预订协议》约定，李晓晨出资预订牛顿公司开发建设的丹东牛顿方式金园大厦（住宅）商品房的2116室，建筑面积68.13平方米的房屋，每平方米建筑面积售价3950元，总房款为269,114元，折扣后总房价242,202元。序号为20110630007的《商品房预订协议》约定，李晓晨出资预订牛顿公司开发建设的丹东牛顿方式金园大厦（住宅）商品房的2117室，建筑面积68.13平方米的房屋，每平方米建筑面积售价3950元，总房款为269,114元，折扣后总房价242,202元。序号为20110630008的《商品房预订协议》约定，李晓晨出资预订牛顿公司开发建设的丹东牛顿方式金园大厦（住宅）商品房的2118室，建筑面积68.13平方米的房屋，每平方米建筑面积售价3950元，总房款为269,114元，折扣后总房价242,202元。序号为20110630009的《商品房预订协议》约定，李晓晨出资预订牛顿公司开发建设的丹东牛顿方式金园大厦（住宅）商品房的2119室，建筑面积68.13平方米的房屋，每平方米建筑面积售价3950元，总房款为269,114元，折扣后总房价242,202元。同日，李晓晨通过其母亲陈莉莎向牛顿公司工作人员许胜男汇款50万元。2011年7月1日，李晓晨向许胜男汇款两笔，分别为23万元和238,808元。2011年7月20日，牛顿公司向李晓晨出具收款收据，该收据载明收款金额均为242,202元。房款交纳后，李晓晨与牛顿公司一直没有签订商品房买卖合同。一审法院在审理九洲公司诉牛顿公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2014年9月11日作出（2014）丹民一初字第23-1号民事裁定，保全查封牛顿公司所有的位于丹东市振兴区房屋。2015年7月30日，九洲公司与牛顿公司达成和解协议，牛顿公司用被查封的77套房屋中的28套房屋抵顶所欠九洲公司的部分欠款。剩余49套房屋，因查封期限将届满，一审法院于2016年8月29日作出（2015）丹执字第00024-3号执行裁定书，继续查封牛顿公司所有的位于丹东市振兴区房屋，查封期限为3年（2016年9月11日起至2019年9月10日止）。2018年5月29日，李晓晨向物业公司交纳案涉房屋的物业费、电梯费。2018年7月4日，李晓晨领取进户通知书、钥匙，并占有案涉房屋。现该4套房屋仍被一审法院查封。一审法院认为，《民诉法解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。依据上述法律规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。据此，李晓晨对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他民事权益是本案的争议焦点。一、关于李晓晨对案涉房屋是否享有所有权的问题。本案中，李晓晨主张其与牛顿公司签订的《商品房预订协议》合法有效，且李晓晨已交付全部房款，上述行为发生在九洲公司与牛顿公司建设工程施工合同纠纷之前，李晓晨已取得案涉房屋的所有权。一审法院经审查认为，《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据上述法律规定，不动产所有权的取得经依法登记生效。从本案查明的事实来看，案涉房屋登记在牛顿公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，对于李晓晨要求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，一审法院依法不予支持。二、关于李晓晨对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50％。本案中，李晓晨与牛顿公司签订的商品房预定协议，约定了当事人名称或姓名和住所，商品房的销售方式，商品房的基本状况，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，且牛顿公司已经取得商品房预售许可证，双方之间存在真实的房屋买卖关系，应认定合法有效。依据李晓晨提交的商品房预定协议、收款收据以及银行凭条等证据，足以证明李晓晨已经向牛顿公司交付了全部房款。但李晓晨并未在一审法院查封前合法占有案涉房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行的条件。另外，李晓晨主张购买4套房屋用于其开办公司作为场地，李晓晨也没有提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，该情况不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的排除执行的条件。因此，对于李晓晨要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，李晓晨请求中止执行位于丹东市振兴区房屋的理由不能成立，一审法院不予支持。李晓晨请求确认案涉房屋所有权人为李晓晨以及要求牛顿公司协助、配合办理上述4套商品房登记在李晓晨名下的诉讼主张，依据不足，一审法院亦不予支持。依照《物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《民诉法解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回李晓晨的诉讼请求。案件受理费13,488元，由李晓晨承担。本院经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，李晓晨就案涉房屋提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查李晓晨就案涉房屋是否享有足以强制执行的民事权益，即李晓晨就案涉房屋是否存在实体权利，且该实体权利能否排除强制执行。关于李晓晨对案涉房屋的实体权利。《商品房解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。就案涉4套房屋，李晓晨与牛顿公司仅签订有《商品房预订协议》，但该预订协议对案涉房屋的房号、面积、单价、总房款等均作出了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且李晓晨提交的银行凭条和收款收据等可以证明其向牛顿公司支付了全部购房款，根据上述规定，可以认定李晓晨与牛顿公司之间就案涉4套房屋的商品房买卖合同关系成立，李晓晨对案涉房屋存在实体权利。关于李晓晨对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。李晓晨上诉提出，在其支付了购房款之后，牛顿公司即将案涉4套房屋的钥匙交由物业公司保管，其缴纳物业费，应视物业公司受其委托管理钥匙，其可以随时取回钥匙并实际使用案涉房屋，故应认定其在查封之前已经合法占有案涉房屋。但李晓晨并无证据证明其已实际领取了案涉房屋的钥匙，对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，李晓晨提出的系其委托物业公司管理钥匙的主张亦不能成立。李晓晨在一审期间提交的其已合法占有案涉4套房屋的证据为：物业公司于2018年7月4日出具的进户通知单，于2018年5月29日出具的标注为“不入住”的2016年11月至2018年11月的物业费收据，于2018年5月29日出具的电梯费和垃圾清运费收据，但上述证据并不足以证明李晓晨在查封之前合法占有了案涉房屋。李晓晨在二审期间提交了丹东大来装饰设计工程有限公司（以下简称大来公司）的营业执照复印件、大来公司于2018和2019年向李晓晨出具的共计30万元的装修款收款收据、李晓晨向大来公司支付上述款项的相关凭证和证明，用以证明李晓晨已对案涉房屋进行了装修，即其已实际占有案涉房屋。但李晓晨未能提供其与大来公司签订的装修合同及关于案涉房屋装修的其他相关证据，并不足以证明由大来公司对案涉房屋进行了装修，且李晓晨向大来公司支付款项及大来公司出具收款收据，均发生在2018年和2019年，李晓晨在二审中所提交的证据亦不足以证明其在一审法院对案涉房屋查封之前已合法占有使用案涉房屋。李晓晨亦未能提交其他可以证明其在一审法院对案涉房屋查封之前已合法占有使用案涉房屋。虽然在一审法院查封之前，李晓晨与牛顿公司就案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部购房款，未办理过户登记亦非因李晓晨自身原因，但李晓晨并无证据证明其已在一审法院查封之前合法占有案涉4套房屋，本案的情形并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，且案涉4套房屋并非用于居住，本案的情形亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。李晓晨对案涉房屋虽存在实体权利，但该实体权利并不能够排除强制执行，其要求确认案涉4套房屋归其所有，亦不应予以支持，一审判决驳回李晓晨的诉讼请求正确。综上所述，李晓晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,488元，由李晓晨负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 黄立君审判员 赵碧涛二〇一九年九月十九日法官助理刘文静书记员解明璐（代）