江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初1647号原告：余金国，男，1964年4月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。被告：李贝，男，1989年5月28日出生，汉族，住江苏省沛县。原告余金国与被告李贝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案，依法适用简易程序。后因被告李贝下落不明，本案依法转为普通程序，并于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告余金国到庭参加诉讼。被告李贝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告余金国向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付拖欠原告系争房屋21个月(2017年4月1日-2018年12月30日)的租金，每月为1600元，合计33600元，并以每日千分之三计算滞纳金，暂计3024元；3、判令被告支付拖欠原告系争房屋21个月(2017年4月1日-2018年12月30日)的治安物业管理费4058元、水费82元、电费1398元、房门损坏赔偿费500元、马桶损坏赔偿费1200元，合计7238元；4、判令被告支付原告违约金5760元(以年租金30%计算)；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告余金国明确房屋租金主张至2019年4月25日。事实和理由：2017年1月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于玉山城东区房屋出租给被告，房屋租赁期限为2017年1月1日至2018年12月30日，每月租金为1600元，并约定系争房屋的水、电、清洁、治安、物业管理、通讯等费用均由被告作为承租人承担，同时在该份合同中约定任何一方若出现违约行为，则违约方以年租19200元的30%(即5760元)支付违约金赔偿守约方的损失。该份租赁合同签订后，原告积极的履行了交付房屋的义务，但被告仅支付原告3个月的房屋租金4800元，后被告再无缴纳房屋租金及其他费用给原告，原告曾多次向被告催缴租金和相关费用，但被告均不予支付。根据相关的法律规定和原、被告之间的租赁合同，被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告作为出租方即可要求终止本合同收回系争房屋，并要求被告支付所欠的租金和其他费用。被告已严重侵犯了原告的正当权益，根据《合同法》的相关规定特向法院起诉。被告李贝未作答辩。本院经审理查明事实如下：原告余金国系昆山市开发区世茂东一号新城XXX号楼XXX室房屋所有权人，房屋面积为187.67平方米。2017年1月1日，原告余金国（甲方）与被告李贝（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其经租的位于本市玉山城东前进路XXX号面积为190平方米的房屋出租给乙方，甲方于2017年1月1日前交付租赁物给乙方使用，房屋租赁期限至2018年12月30日。乙方需继续承租房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方书面提供出续租要求，经甲方书面提供出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。自交房之日起，乙方按时支付租金和由乙方承担水、电、清洁、治安、物业管理、通讯、有线电视的费用，否则甲方有权不通知乙方而单方面采取停水、停电、停通讯等措施，因此造成的一切后果均由乙方自行负责。房屋月租金为1600元，付三押一，甲方在交付该租赁物的同时，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金作为租赁保证金。租赁关系终止时，甲方验明所出租的房屋及设施均无损坏和乙方应承担的费用及其他应付款已经付清时，保证金10天内无息归还乙方，保证金不可抵租金。乙方应当在租金起算日提前10天支付给甲方，先付后用，若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计。如发生下列情况之一，甲方可立即终止本合同及相应补充合同，收回“租赁物”：3)乙方逾期不知福租金计超过一个月。双方须严格按照本合同履行，任何一方违约，违约方须以年租金30%赔偿守约方的损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费…合同还约定了双方其他权利和义务。庭审中，原告确认被告缴纳租金至2017年3月31日，被告于2019年4月25日左右搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋物业管理费6080.4元/年，原告代被告交纳了涉案房屋2017年1月至6月的电费共1656元。上述事实，有房产证、租赁合同、电费发票、物业费发票及原告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告将涉案房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定在租期起算日提前十日支付3个月的租金，现被告自2017年4月1日起未向原告支付租金已经构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同。涉案租赁合同于2018年12月30日到期后，双方未另行签订书面租赁合同，原、被告之间成立不定期租赁合同关系。现被告于2018年4月25日搬离涉案房屋，故合同于2019年4月25日解除。合同解除后，被告应当向原告支付2017年4月1日至2019年4月25日的租金共计41333元。因被告未按期支付租金，原告有权按照合同约定要求被告支付滞纳金。合同约定滞纳金计算标准为每日千分之三，该标准过高，本院酌情调整为每日万分之三。故滞纳金系三个月租金4800元为基数，分别自2017年3月20日、2017年6月20日、2017年12月20日、20187年3月20日、2018年6月20日、2018年12月20日计算至被告实际支付之日止；以1333元为基数，自2019年3月20日起计算至被告实际支付之日止。合同第八条约定，任何一方违约，均应向守约方支付年租金的30%作为违约金，故对于原告要求被告支付违约金5760元的诉请请求，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费及水电费费用等，本院认为，涉案房屋物业管理费为6080.4元/年，原告主张2017年4月1日至2018年12月30日的物业管理费4058元系其对自身权利的处分，本院予以确认。根据原告提供的证据2017年1月至6月的电费为1656元，故原告主张2017年4月1日至2018年12月30日的电费1398元合理，本院予以确认。原告主张的房门损坏费用及马桶费用并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告余金国与被告李贝于2011年1月1日签订的《租赁合同》于2019年4月25日解除。二、被告李贝于本判决生效后十日内向原告余金国支付2017年4月1日至2019年4月25日期间租金41333元及利息（以三个月租金4800元为基数，按照每日万分之三的标准，分别自2017年3月20日、2017年6月20日、2017年12月20日、20187年3月20日、2018年6月20日、2018年12月20日计算至被告实际支付之日止；以1333元为基数，按照每日万分之三的标准，自2019年3月20日起计算至被告实际支付之日止）。三、被告李贝于本判决生效后十日内向原告余金国支付物业管理费4058元、电费1398元及违约金5760元。四、驳回原告余金国的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告余金国指定账号或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526035027）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费200元，公告费690元，合计890元，由被告李贝负担。其中，原告余金国预交的案件受理费200元，本院予以退还，被告李贝应当负担的200元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811118261；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告余金国直接交付第三方的公告费690元，被告李贝应负担的690元直接支付给原告余金国。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  陈林根人民陪审员  倪惠国二〇一九年九月四日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰