河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初1832号 原告王鲲鹏，男，1976年12月11日出生，汉族，住天津市西青区。 委托诉讼代理人孙丽冰，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人孙得馨，北京市京悦律师事务所律师。 被告曹利，女，1981年5月4日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被告闫东民，女，1969年8月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人张元鹏，河北厚天律师事务所律师。 原告王鲲鹏与被告曹利、闫东民案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王鲲鹏委托诉讼代理人孙丽冰，被告曹利、被告闫东民委托诉讼代理人张元鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王鲲鹏向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告闫东民签订的《房屋买卖协议书》合法有效。2、依法解除对位于海南省澄迈县椰岛小城3号楼1单元1502号房屋的查封，不得执行该房屋。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月7日，原告向被告闫东民借款750000元，约定如不能按期偿还借款，闫东民愿意将涉案房屋转让给原告，借款到期后，原告与闫东民经过协商同意将750000元借款冲抵涉案房屋购房款，并于2018年9月29日签订了《房屋买卖协议书》。协议约定了涉案房屋的基本状况、价格、交付期限、违约责任等，协议第八条中闫东民明确承诺涉案房屋买卖已征得房屋共有人同意，具备商品房买卖合同的必要条款。原告与闫东民在签订该协议之前为借贷关系，但双方未约定利息，原告也未主张过利息，不存在违法借贷的行为，房屋转让价格也是按市场价格成交，未损害房屋所有权人利益。双方签订《房屋买卖协议书》之日起债务抵消，买卖合同关系成立，并不能依合同一方当事人反悔而认定合同无效。综上，原告与闫东民签订的《房屋买卖协议书》合法有效。故此大厂回族自治县人民法院作出（2019）冀1028执异46号执行异议裁定书，认为“房屋买卖协议系以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，闫东民反悔从而该协议不能生效不能履行，所抵之物所有权不能归王鲲鹏所有”，而驳回了王鲲鹏提出的执行异议，认定事实和适用法律错误。闫东民于协议签订当日将房屋钥匙交付给原告，原告收房后对房屋进行了装修并入住，原告在涉案房屋被查封前已合法占有该房屋，可以排除对涉案房屋的执行。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告曹利辩称，原告与被告闫东民之间并非房屋买卖合同关系，涉案房屋是为双方民间借贷行为所作的担保。原告是否在涉案房屋被查封前已占有房屋，除原告和其父亲王建中陈述外，原告未提供其他证据予以佐证，王建中缴纳涉案房屋水电费是在2019年1月17日房屋被查封之后，不足以认定原告在房屋被查封前占有、使用房屋。在涉案房屋完成变更登记前，原告所述的抵债协议不形成优于其他债权的利益，且闫东民在涉案房屋被查封前也未承认房屋已出卖给他人，原告与闫东民的房屋买卖协议不是双方真实意思表示，不能排除对涉案房屋的执行。 被告闫东民辩称，被告闫东民并未与原告签订《房屋买卖协议书》，原告当时以《房屋租赁协议》与被告闫东民协商，在该协议中夹带《房屋买卖协议书》，闫东民在畏惧和不知情的情况下，在空白制式协议书上签字，后由原告独自填写，闫东民始终认为当时签订的是《房屋租赁协议》，并非闫东民真实意思表示。闫东民委托原告父亲王建中代为领取房产证的公证委托书并非原告所述的办理过户的公证手续，原告所述与事实不符。涉案房屋系被告闫东民与刘晓升夫妻共同财产，夫妻双方已解除婚姻关系，应有刘晓升一半份额。 经审理查明，本院依被告曹利的诉前保全申请于2018年10月16日作出（2018）冀1028财保113号民事裁定书，并向澄迈县不动产登记中心发出协助执行通知书，将登记在被告闫东民名下位于海南省澄迈县椰岛小城3住宅楼1单元15层1502号房屋予以查封。2018年12月14日，本院就曹利诉闫东民、刘晓升民间借贷纠纷一案作出（2018）冀1028民初2602号民事判决书，判决：“一、被告闫东民于本判决生效之日起三日内偿还原告曹利借款本金2935000元及计算至2018年10月22日的利息383300.68元（利息计算见附表），本息合计3318300.68元；并支付自2018年10月23日起至实际偿还之日止的逾期利息（以借款本金2935000元为基数，按照年利率24%的标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。”。判决生效后，曹利向本院申请强制执行。 另查明，2016年6月3日，被告闫东民与案外人海南椰岛（集团）股份有限公司签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定闫东民购买该公司开发的位于海南省澄迈县椰岛小城（一期）03＃住宅楼1单元15层1502号房屋，房屋总价款377313元。2018年8月3日和2018年8月6日，原告王鲲鹏通过网上银行分别向被告闫东民银行账户转款50×××00和250000元，共计750000元。原告与被告闫东民于2018年9月29日签订《房屋买卖协议书》一份，约定闫东民将位于海口市澄迈县椰岛小城03-1-1502号房屋出售给原告，并将房屋使用权同时转让给原告，房屋总价款750000元，付款方式及期限为欠款750000元冲抵购房款，本协议签订之日起抵消。该协议补充事项约定：“1、卖方欠买方到期二笔款共柒拾伍万元，卖方同意这两笔借款抵销购房款，双方无异议。2、卖方系自愿出售该房屋并承诺此转让行为已征得房屋共有人（如有）同意。3、卖方保证该房屋不存在任何他项权利负担或障碍。4、房屋具备过户条件时，乙方有权利将此房屋过户到指定人名下。”。2018年12月21日，被告闫东民（委托人）与原告父亲王建中（受托人）签订授权委托书一份，委托事项为：因委托人工作繁忙，无法亲自领取海南省澄迈县椰岛小城03＃住宅楼1单元15层1502号商品房的产权证书，特委托王建中作为其的合法代理人代为领取。该授权委托书于签订当日经河北省廊坊市正大公证处公证，并作出（2018）冀廊正证民字第2829号公证书。庭审中，原告提交了涉案房屋2018年10月22日燃气费票据、2019年1月17日水电费发票原件及。 上述事实，有原告提供的大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028执异46号执行裁定书、网上银行电子回单二份、《澄迈县商品房买卖合同》复印件、《房屋买卖协议书》、（2018）冀廊正证民字第2829号公证书、身份关系及委托事务说明、澄迈创艺空间装饰工程有限公司装修款收据、原告王鲲鹏与被告曹利、闫东民当庭陈述在案为凭。 本院认为，本案的主要争议焦点为原告是否具备排除人民法院强制执行涉案房屋的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院于2018年10月16日依被告曹利申请查封了涉案房产，被告闫东民委托原告父亲代为领取涉案房屋产权证书的授权委托书及公证书，委托事项并不能直接证明被告闫东民有向原告交付房屋的意思表示，且上述文书系2018年12月21日作出，授权及原告缴纳燃气费、水电费均发生在本法查封涉案房产之后。原告以开据日期为2018年10月8日的装修款收款收据，证明已实际占有和使用涉案房屋，该票据为并非发票，原告又无其他证据佐证其于涉案房屋被查封前对房屋进行装修，证明力明显不足。原告没有充分证据证明在涉案房屋查封之前已合法占有该房屋，被告闫东民亦不认可向原告交付了涉案房屋。对原告关于涉案房屋在查封前，已经占有该不动产的主张，本院不予彩信。原告陈述，被告闫东民向原告借款时，口头约定欠款不能如期偿还时以涉案房屋折抵欠款，根据原告与被告闫东民签订的《房屋买卖协议书》，可以认定双方对以房款折抵欠款达成合意，故此，双方在借贷关系形成时，涉案房屋为借款的担保财产，双方签订《房屋买卖协议书》也是原告为担保物权的以物抵债行为，就本案而言属一般债权，原告与被告闫东民均未提交被告闫东民是否偿还过借款本金及是否约定利息的相关证据，房屋价值是否与原告的债权等价无法认定，可能有损其他债权人以该房屋实现债权的权利，且涉案房屋未登记在原告名下，故对原告认为以欠款冲抵购房款即取得了房屋所有权，本院不予支持。综上，不能认定原告在本案查封前已合法占有涉案房屋，交付了全部购房款，其权利不能够排除执行。对于原告请求确认原告与被告闫东民签订的《房屋买卖协议书》有效，因本案系案外人执行异议之诉，该项诉请不是本案处理范畴，原告可另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王鲲鹏的全部诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由原告王鲲鹏负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  杨利华 人民陪审员  黄志勇 人民陪审员  王 波 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  杨雨欣 判决附件： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十六条金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。