北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初78077号原告（反诉被告）：北京市恒安物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甜水园北里12号。法定代表人：马胜奇，董事长。委托诉讼代理人：戴汇瑜，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑国伟，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京黄枢微创骨伤中医医院有限公司，住所地北京市朝阳区金台里25号楼北侧。法定代表人：黄枢，院长。委托诉讼代理人：周娜，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市恒安物业管理有限公司（以下简称恒安物业公司）与被告（反诉原告）北京黄枢微创骨伤中医医院有限公司（以下简称黄枢微创骨伤中医医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。恒安物业公司的委托诉讼代理人戴汇瑜、郑国伟，黄枢微创骨伤中医医院的委托诉讼代理人周娜、李云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒安物业公司向本院提出诉讼请求：1、黄枢微创骨伤中医医院立即腾退北京市朝阳区XXX甲25号房屋；2、黄枢微创骨伤中医医院向恒安物业公司支付2018年4月1日至2019年4月30日期间欠付的房屋占有使用费40万元，并按照每月30万元的标准，向恒安物业公司支付自2019年5月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；3、黄枢微创骨伤中医医院支付因逾期支付2019年5月房屋占有使用费24万元的利息4260元（期间：自2019年5月1日起至2019年5月24日止；标准：中国人民银行同期贷款利率4.5%）。事实和理由：2013年2月5日，我公司与黄枢微创骨伤中医医院签订《房屋租赁合同》，合同约定，我公司将名下坐落于北京市朝阳区XXX25号楼房屋（即北京市朝阳区XXX甲25号）出租给黄枢微创骨伤中医医院用于经营，租赁期限自2013年1月9日起至2014年1月8日止。合同签订后，双方按约履行。《房屋租赁合同》到期后，黄枢微创骨伤中医医院继续使用涉案房屋，但双方未重新签署书面合同。根据《合同法》第二百三十二条规定，我公司与黄枢微创骨伤中医医院成为不定期租赁合同关系。经我公司与黄枢微创骨伤中医医院约定，自2017年11月起，黄枢微创骨伤中医医院按照25万元／月房屋使用费向我公司支付。现我公司基于经营发展，需收回涉案房产，于2018年3月27日向黄枢微创骨伤中医医院发出《清退通知书》，通知黄枢微创骨伤中医医院双方的租赁关系于2018年3月31日截止，黄枢微创骨伤中医医院应当在2018年3月31日前腾退。但黄枢微创骨伤中医医院于2019年5月8日向我公司支付了2018年4月1日至2019年4月30日期间的部分租金350万元（该期间租金标准为30万元/月，总计390万元，还差40万元租金未付），并拒绝搬离。我公司认为，黄枢微创骨伤中医医院行为已经严重侵害我公司合法利益。因此，我公司根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条等法律法规提出上述诉讼请求。黄枢微创骨伤中医医院辩称：不同意恒安物业公司的诉讼请求。理由如下：一、恒安物业公司属于“重复”起诉，应当驳回其起诉。2015年，恒安物业公司曾向北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）起诉，要求解除与我公司之间的租赁关系，并要求我公司腾退房屋。朝阳法院经审理作出(2015)朝民初字第10185号民事判决书，认为双方于2013年2月5日签署的《协议书》“合法有效，当事人均应履行，租赁房屋未达到腾退条件”驳回了恒安物业公司的诉讼请求。恒安物业公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院经审理后作出(2015)三中民终字第16454号民事判决书，认为朝阳法院驳回恒安公司的诉讼请求，处理正确，予以维持。双方租赁关系持续。但恒安物业公司明知上述情况，仍然再次起诉腾退，且立案时故意隐瞒了上述事实，导致案件被受理。本案与已经生效的判决在当事人、诉讼标的、诉讼请求方面均相同，且本案诉讼请求实质上是在否定上一次裁判的吉果，因此，属于重复起诉，应当裁定驳回恒安物业公司的起诉。二、我公司、恒安物业公司签有书面《协议书》，现处于履行期间，在协议没有解除或终止之前，恒安物业公司直接要求腾退，没有法律依据，且《协议书》并未出现解除或终止情形。三、双方《协议书》约定了“迁出”条件，现“迁出”条件并未成就，恒安物业公司起诉腾退没有事实依据，不能成立。双方于2013年2月5日签署了《协议书》，该协议书约定了迁出条件，即协议书第二条第1款约定：“甲方在未销售出房屋的这段时间仍租给乙方使用，如已销出房屋，甲方需通知乙方并给乙方二到三个月的迁出时间”，现恒安公司提交的证据显示房屋权属登记仍为恒安物业公司，并未售出。因此，腾退条件并不成就。上述事实亦与(2015)三中民终字第16454号民事判决书“房屋未售出，恒安公司主张涉案租赁合同已经解除、黄枢医院具备腾退条件，没有事实及法律依据，朝阳法院驳回恒安公司诉讼请求，处理正确”的认定相同。四、我公司基于双方共同签订的《协议书》合法承租涉案房屋，付的是房屋租金，而不是占有使用费，恒安物业公司请求支付“房屋使用费”没有事实及法律依据。且我公司已将房租支付至2019年6月30日，但恒安物业公司没有为我公司开具房租发票，开具发票是其应尽的法律义务，应当依法为我公司开具。五、恒安物业公司在合同履行期间，向我公司发出清退通知、张贴大字报、拒收书面函件、租金、采取强行断水断电、辱骂医护人员及病人等行为，强行驱赶我公司，属于严重违约，同时给我公司声誉、经营带来恶劣影响，并带来严重损失。综上，恒安物业公司诉讼请求依法不成立，且属于重复起诉，应当被回。黄枢微创骨伤中医医院向本院提出反诉请求：恒安物业公司向黄枢微创骨伤中医医院开具金额为515万元的房租发票。事实和理由：双方租赁关系履行期间，我公司分别于2017年12月7日、2018年1月17日、2018年3月30日、2019年5月8日向被反诉人合计支付565万房屋租金，恒安物业公司合计已收取房屋租金515万元，但未开具房屋租金发票，应依法为我公司开具。恒安物业公司针对黄枢微创骨伤中医医院的反诉请求，辩称：我公司确实收取了黄枢微创骨伤中医医院515万元的租金，同意为其开具相应发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明：恒安物业公司系北京市朝阳区XXX甲25号楼（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人。2013年2月5日，恒安物业公司与黄枢微创骨伤中医医院（更名前名称为北京黄枢中医医院）签订《房屋租赁合同》，约定黄枢微创骨伤中医医院租赁涉案房屋用于经营，面积共计1900平方米，租赁期自2013年1月9日至2014年1月8日。双方未约定房屋租金标准及交纳时间。2013年2月5日，恒安物业公司（甲方）与黄枢微创骨伤中医医院（乙方）还签订《协议书》，双方约定：“一、若甲方股东代表大会作出决议，房屋仍用于租赁的情况下：1、乙方拥有优先承租权，甲乙双方需共同协商再次签订房屋租赁合同；2、租赁价格、租金的支付形式，押金等条款需在房屋租赁合同中另行签订；二、若甲方股东代表大会作出决议，房屋不再用于租赁，而是要直接销售的情况下：1、甲方在未销售出房屋的这段时间仍租给乙方使用，如已销出房屋，甲方需通知乙方并给乙方二到三个月的迁出时间；2、乙方接到甲方通知后需在二到三个月内将房屋交给甲方，同时应结清水、电、气等费。乙方对房屋的装修无条件归甲方所有或乙方恢复原状。乙方所使用的甲方附属设施、设备，双方清点后交给甲方。3、若乙方不能按期腾空房屋，甲方有权依法收回房屋，并将乙方物品提存保管。对由此发生的保管费和乙方的其他损失，由乙方负担，乙方每延迟腾房一日应按折合日租金的2倍向甲方支付违约金。4、若乙方确实暂时无法找到房屋，可与甲方及甲方协助房屋受让方协商酌情延长租赁期限或与新的房主签订租房协议。”2015年，恒安物业公司将黄枢微创骨伤中医医院以房屋租赁合同纠纷诉至本院，要求“判决解除原告与被告的房屋租赁合同，要求被告在2015年8月1日前腾空房屋，逾期腾退，则每逾期一日按照每日24650元支付违约金”。经审理，本院作出（2015）朝民初字第10185号民事判决书，以“恒安物业公司虽主张房屋已经出售，但未进行举证，且未举证其按照《协议书》的约定将出售房屋事宜通知了被告，故即使恒安物业公司将涉案房屋出售给案外人之事为真实，亦未达到要求黄枢微创骨伤中医医院腾房的条件”为由，判决驳回恒安物业公司的诉讼请求。恒安物业公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第16454号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经询，双方均认可2018年4月1日之前的租金已经结清；自2017年11月之后，租金调整为25万元/月；黄枢微创骨伤中医医院于2019年5月8日向恒安物业公司支付了2018年4月1日至2019年4月30日期间的租金350万元。恒安物业公司主张从2018年4月1日起，租金调整为30万元/月，已经口头通知了黄枢微创骨伤中医医院，但黄枢微创骨伤中医医院不予认可，称没有收到上调租金标准的通知，只认可租金为25万元/月。恒安物业公司提交《资金拒收情况说明》，证明其于2018年3月30日收到黄枢微创骨伤中医医院支付的75万元不明款项，扣留25万元作为清退押金后，剩余50万元于当天退回。黄枢微创骨伤中医医院认可真实性，称这75万元是其支付的2018年4月至2018年6月的房租，恒安物业公司明知租金调整为25万元/月，却拒收房租，构成违约。恒安物业公司提交《股东决定》，证明其公司股东已经于2018年1月18日决定将涉案房屋予以出售，租赁期满后将不再对外出租。黄枢微创骨伤中医医院不认可其真实性，称是恒安物业公司内部文件，可以随意调整，且并未告知。恒安物业公司提交《房屋出售居间协议》，证明其已经委托房屋居间人拟将涉案房屋出售。黄枢微创骨伤中医医院不认可真实性，认为是恒安物业公司和第三方签订的，且第一份合同地址是后添加的。恒安物业公司提交《清退通知书》及快递详情单，证明多次向黄枢微创骨伤中医医院送达《清退通知书》，通知黄枢微创骨伤中医医院应于2018年3月31日前搬离涉案房屋，但黄枢微创骨伤中医医院至今无正当理由持续占有涉案房屋。黄枢微创骨伤中医医院不予认可，称双方书面协议约定的是搬离条件，不是搬离日期，双倍租金是其单方意思表示，在约定的搬离条件未达成的情况下，恒安物业公司要求搬离属于违约。恒安物业公司提交2018年4月30日、2018年5月30日《北京朝阳区XXX25号收购之框架协议》、补充协议（2018年11月5日签订）及2018年6月至2019年3月期间的往来函件，证明恒安物业公司已经先后与案外人北京XXXX汽车租赁有限公司、北京景弘酒店管理有限公司签订了《房屋出售合同》、《北京朝阳区XXX25号收购之框架协议》、补充协议，拟将涉案房屋出售，由于黄枢微创骨伤中医医院非法占有房屋导致恒安物业公司无法与案外人继续合同，且案外人北京景弘酒店管理有限公司拟将追究恒安物业公司的违约责任，恒安物业公司同时保留向黄枢微创骨伤中医医院追索的权利。黄枢微创骨伤中医医院不认可真实性，称与本案无关，且说明涉案房屋未售出，不符合搬离条件。本院认为：恒安物业公司与黄枢微创骨伤中医医院签订的《房屋租赁合同》及《协议书》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法、有效，当事人均应严格按照合同约定履行各自的合同该义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案，双方当事人签订的书面《房屋租赁合同》到期后，黄枢微创骨伤中医医院继续使用涉案房屋，恒安物业公司亦收取了租金，故双方之间的租赁合同继续有效，属不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但是，在签订《房屋租赁合同》的同日，双方还签订了《协议书》，就恒安物业公司对房屋不同处理情况下双方的权利义务进行约定，即恒安物业公司若决定出售涉案房屋，在未销售出房屋的这段时间仍租给黄枢微创骨伤中医医院使用，如已销出房屋，需通知黄枢微创骨伤中医医院并给其二到三个月的迁出时间。也就是说，双方约定的房屋腾退条件是房屋已售出。现涉案房屋仍登记在恒安物业公司名下，仅依据恒安物业公司提交的《房屋出售居间协议》、《清退通知书》、《北京朝阳区XXX25号收购之框架协议》、补充协议及往来函件等，并不能证明涉案房屋已经出售，故本案并未达到双方约定的腾退条件，对恒安物业公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。如前所述，本案双方的租赁合同关系并未解除或终止，故恒安物业公司主张的房屋占有使用费应为房屋租金。关于恒安物业公司主张的租金问题，双方均认可自2017年11月之后，租金调整为25万元/月，且2018年4月1日之前的租金已经付清，本院对此予以认定。对于2018年4月1日至2019年4月30日期间的租金，双方对租金标准存在争议。恒安物业公司主张从2018年4月1日起，租金调整为30万元/月，且已经口头通知了黄枢微创骨伤中医医院，但未举证证明，黄枢微创骨伤中医医院不予认可，故本院对恒安物业公司主张不予采信。依据双方均认可的25万元/月的租金标准，本院认定该期间的租金标准仍为25万元/月，总租金为325万元。现恒安物业公司认可黄枢微创骨伤中医医院于2019年5月8日支付租金350万元，故黄枢微创骨伤中医医院不存在欠付2018年4月1日至2019年4月30日期间租金的问题，恒安物业公司要求黄枢微创骨伤中医医院支付该期间欠付的租金40万元，无事实依据，本院不予支持。对于恒安物业公司主张的2019年5月1日至实际腾退之日止的租金，首先，对2019年5月1日至法庭辩论终结之日2019年5月24日期间的租金，如前所述，因恒安物业公司无证据证明租金标准调整为30万元/月，故本院对该标准不予采信。2019年5月1日至2019年5月24日期间的租金标准，仍应认定为25万元/月。结合黄枢微创骨伤中医医院于2019年5月8日支付租金350万元这一事实可知，2019年5月1日至2019年5月24日期间的租金，黄枢微创骨伤中医医院亦已付清，故对恒安物业公司主张的该部分诉讼请求，本院不予支持。其次，对2019年5月24日法庭辩论终结之后的租金，因本案并未达到双方约定的腾退条件，双方租赁合同仍应继续履行，而双方并未就租金标准达成一致意见，故对恒安物业公司的该部分诉讼请求，本院不予处理，双方如有争议，可另行解决。关于逾期利息，因双方并未约定租金交纳时间，故恒安物业公司主张逾期利息，无合同依据，本院不予支持。关于黄枢微创骨伤中医医院的反诉请求，因恒安物业公司同意向其开具金额为515万元的发票，故本院对此不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京市恒安物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）北京市恒安物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京黄枢微创骨伤中医医院有限公司开具金额为五百一十五万元的租金发票。案件受理费10243元，由原告北京市恒安物业管理有限公司负担（已交纳）。反诉费75元，由原告（反诉被告）北京市恒安物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 兵人民陪审员  李凤雨人民陪审员  张爱恭二〇一九年九月三十日法官 助理  于 婷书 记 员  王昊宇