辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终959号上诉人（原审被告）:佟丽莹，女，1956年2月19日出生，汉族住沈阳市沈河区被上诉人（原审原告）:单宝林，男，1960年12月25日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。原审第三人：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街7-1号2门。法定代表人：李博，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪希铭，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雪寒，辽宁申扬律师事务所律师。原审第三人：沈阳博荣置业有限公司，住所地：沈阳市东陵区营城子大街11号4门。法定代表人：李博。单宝林与佟丽莹、第三人沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称“泰富公司”）、第三人沈阳博荣置业有限公司（以下简称“博荣公司”）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，沈阳市中级人民法院于2018年10月8日作出了（2018）辽01民初364号民事判决。佟丽莹不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年7月23日公开进行了审理，佟丽莹、单宝林的委托诉讼代理人李春丽，泰富公司的委托代理人纪希铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单宝林一审诉讼请求:判令继续执行泰富公司所有的位于沈阳市浑南区的房屋；本案的诉讼费由佟丽莹、泰富公司承担。事实和理由:我方与泰富公司借款纠纷一案，2015年12月14日保全查封泰富公司名下案涉房屋，应依法对案涉房屋继续执行，理由如下:依据最高人民法院《关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。佟丽莹提交2014年12月5日《博荣水立方订购协议》，是与博荣公司签订，不是与泰富公司签订，不是正式商品房买卖合同，不能证明佟丽莹与泰富公司之间有真实的买卖行为。佟丽莹提交收款收据不是泰富公司开具，是博荣公司开具，佟丽莹未提供已付房款的银行流水，仅凭收据不能证明已付房款的事实。因我方依法对泰富公司申请强制执行，如仅凭收据就证明交纳房款，那么泰富公司可随时用此方法规避执行。要证明交纳房款，除应有正式购房合同和正式购房发票外，如此大额款项，还应有银行转款凭证，才能确定是否交纳房款。佟丽莹提供的物业费、暖费等，是泰富公司代收，显然不符合交易习惯，且未提供入通知单及使用房屋的证据，证明不了实际入住且占有房屋。综上案涉房屋不符合中止执行的条件。佟丽莹一审辩称:2014年购房合同和付款是真实有效的，在售楼处买房，有付款收据，办理入住手续都是合法的。案涉房屋为我方合法拥有。2014年泰富公司开发博荣水立方楼盘打广告称:恒荣水立方，旧房换新房，我方是以置换方式购买案涉房屋。入住时在物业办理入住手续，交纳各种费用，有泰富公司代收收据证明博荣公司和泰富公司确是一家，泰富公司同样认可房屋买事实。泰富公司法定代表人对我方旧房换新房情况了如指掌，认可这一销售行为。关于房款收据的合法性，我方认为在房屋有备案前，按照惯例所有交款，开发商专有收据代替是必要合理的。为何我方没有早办入住，一是我方资金紧张，以为正常办入住时需要交纳契税、房屋维修基金、采暖费、物业费等各项用，是一笔不小的支出；二是当时没有急住。但2017年我方现房抵押贷款，无力偿还，准备卖房还债，案涉房屋作为我方唯养老住房，才于2017年10月办理入住。我方买房在先，查封在后房屋任何时候都是归我方，我方具有合法的拥有权。另，泰富司委托代理人陈述不属实，我方对其身份提出质疑，要求出具真实的授权委托手续。第三人泰富公司述称，对单宝林的诉讼请求没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年12月5日，佟丽莹与博荣公司签订《博荣·水立方定购协议》，协议约定佟丽莹自愿参加团购，认购博荣公司开发建设的博荣·水立方商品房，房屋为81号楼1单元6层3号（案涉房屋），建筑面积89.36平方米，成交单价5559元，一次性付房款496，752元，交房时间为2015年6月30日之前。同日，博荣公司向佟丽莹出具收款收据，注明佟丽莹支付房款496，752元。佟丽莹在本案第一次庭审中陈述，房款支付方式为一次性交纳全款，用自己名下和家人名下的银行卡刷卡支付。佟丽莹在本案第二次庭审中陈述，是以其名下位于沈阳市大东区建筑面积52.53平方米的旧房置换案涉房屋。佟丽莹提交2014年12月5日其与博荣公司签订的《房屋买卖合同》，合同约定丽莹将旧房出售给博荣公司，成交单价7614.70元，房款总价40万元，合同签订之日支付定金2万元，30日内支付38万元，交房时间为合同签订之日起365日内。佟丽莹提交收条，内容为博荣水立竞娜于2014年12月5日收到佟丽莹房产证、契证、土地使用证，并未加盖博荣公司印章。经一审法院向沈阳市房产局查询，2014年12月26日佟丽莹将旧房转移登记至案外人曹懿名下，按照房屋转移手续记载的联系电话向曹懿核实，其称泰富公司欠其款项，通过泰富公司购买房屋。2017年10月24日，佟丽莹办理入住，与物业公司签订物业管理相关文件，向物业公司交纳物业费、垃圾清运费，向泰富公司交纳水费、电费、有线电视费，向供暖公司交纳供暖费。另查明，单宝林与泰富公司因民间借贷纠纷一案，经一审法院和辽宁省高级人民法院两审作出（2015）沈中民一初字第00052号民事判决和（2017）辽民终538号民事判决已经发生法律效力。单宝林于2017年8月25日向一审法院申请执行。诉讼中一审法院于2015年12月14日保全查封了泰富公司名下位于沈阳市浑南区的房屋，即案涉房屋。佟丽莹作为案外人对案涉房屋作为执行标的向本院提出异议，一审法院于2018年3月9日作出（2017）辽01执异1795号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。单宝林不服，向一审法院提起本案诉讼。上述事实，有《博荣·水立方定购协议》、收款收据、《房屋装修装饰管理协议》《装修保证金退还及违规行为扣款协议》《防火责任书》、《装修施工许可证》、《物业管理服务协议》、收款收据、《房屋买卖合同》、收条、（2017）辽01执异1795号执行裁定、（2015）沈中民一初字第00052号民事判决、（2017）辽民终538号民事判决、协助执行通知书等证据材料及各方当事人陈述，经庭审质证及审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点是丽莹对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权抗行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”上述条件应同时具备情况下，买受人的权利才能够排除强制执行。结合本案，案涉房屋于2015年12月14日被法院查封，虽然佟丽莹提供其与博荣公司于2014年12月5日签订的定购协议和收款收据，但是佟丽莹对于房款支付情况的陈述前后存在较大的差别，佟丽莹前陈用自已名下和家人名下的银行卡刷卡一次性交纳全款，本庭告知佟丽莹在庭后补充提交刷卡支付凭据，佟丽莹未能提交相关证据。此后佟丽莹陈述以其名下旧房置换取得案涉房屋。一审法院根据房产转移登记档案记载，与案外人曹懿核实情况，虽然案外人认可通过泰富公司购买房屋，但是按照佟丽莹提供的其与博荣公司签订的《房屋买卖合同》，从房屋位置、交易单价、建筑面积等方面进行比较，案涉房屋的价值高于旧房，即使按照房屋买卖合同记载的房屋总价，也存在近10万元房款价差。佟丽莹自述与博荣公司之间并不存在债务或者其他特殊关系，其是看广告后从售楼处购房。在此情形下，博荣公司与佟丽莹以价值更大的新房置换旧房，且不收取近10万元的房款价差，并不符合通常情况下商业企业经营追求利润的目的。此外，案涉房屋于2015年12月14日被法院查封，佟丽莹提交入住手续记载时间为2017年10月24日，佟丽莹在第一次庭审中对其原因的陈述意见为“办理入住需要交纳1万多元，手里没有钱就没有办理入住”，此后补充答辩意见为“是资金紧张，办理入住需要交纳契税、房屋维修基金、采暖费、物业费等各项费用，是一笔不小的支出；二是当时没有急住等。可见，佟丽莹对案涉房屋实际占有使用的时间远在查封之后，其中提出资金紧张的主张难以成为其一直未办理入住的合理理由。泰富公司虽然出庭参加诉讼，但是对于支付房款及办理入住等关键事实，均以工作人员离职不清楚情况答复，且未能提供公司财务账目或者档案材料等证据配命院查明案件关键事实，故一审法院判决案件受理费由其负担。根据本案的现有证据，并综合本案的案情分析，一审法院认为佟丽莹对案涉房屋享有的民事权益，尚不符合法律规定的情形，其权利尚不足以排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、准许执行位于沈阳市浑南区的房屋；二、驳回原告单宝林的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由第三人沈阳泰富置业房地产开发有限公司负担。佟丽莹二审上诉请求和理由：请求二审法院撤销一审判决；依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由，一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之第二十九条规定的情形标准，认定上诉人对本案房屋享有的民事权益不足以排除执行。但是却未能指明上诉人不符合哪一具体条件。一审法院查明的事实却恰恰证明上诉人的购房行为符合前述法律规定。上诉人于2014年12月5日与原审第三人沈阳博荣置业有限公司签定博荣水立方定购协议，约定将原审第三人沈阳泰富置业房地产开发有限公司开发的位于“博荣水立方”81号楼1-6-3房屋，建筑面积89.36平方米，单价5559元/平方米，房屋价格496752元。上诉人以旧房置换的方式支付了全部购房款。一审法院对实际交易金额差额(认为存在房款差价10万元)的疑问不能排除上诉人以旧(自有房屋)置换新(本案房屋)的方式置换购买本案房屋的真实性(上诉人确实将自有房屋交付抵顶购房款)。上诉人旧房置换的标准由交易双方确定即可。一审法院不应对此说三道四。但是即使依一审法院认定的购房款价款，上诉人支付的购房款至少也已经达到本案房屋价格的80%以上。上诉人的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之二十九条规定。一审法院仅因购房款中的疑问认为上诉人对本案房屋享有的民事权益不符合上述法律规定的情形，是其错误适用法律。一审法院的判决使上诉人从一个有房户(原有旧房屋一处)直接变成了一个无家可归的人。为维护自身合法权益，上诉人请求二审法院支持上诉人的请求。单宝林二审答辩，一审认定事实正确、适用法律正确，恳请二审法院予以维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议，和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。只有严格满足上述条文的规定才成立不动产消费者的物权期待权，在一审庭审过程中上诉人对于付款事实的陈述严重矛盾，最初其陈述系用自己及家人名下银行卡一次性缴纳全款，一审法院要求其提供相应的银行流水但其未能提供，后其又主张通过以旧换新换取到案涉房屋，但案涉房屋的价值远高于上诉人所主张的用于置换的房屋，而被执行人不向其主张房屋差价更是不合常理，并且其所主张的用于置换的房屋与本案主体并无关联，而是登记在第三方曹懿名下。另外上诉人也并没有在法院查封案涉房屋前实际占有使用案涉房屋，所以上诉人并不符合解除查封的条件。综上所述，恳请贵院依法查明事实，驳回上诉人上诉请求，维持原判决。泰富公司二审答辩，同意单宝林的答辩意见，同时向法庭陈述泰富置业公司与博荣公司是两个完全独立的民事主体。因我公司财务人员均已离职，现无法查明缴款情况，请求法院依据查明的事实依法判定。本院经审理查明，一审法院认定事实属实。本院认为，佟丽莹与博荣公司签订房屋认购协议，并非与泰富公司签订房屋买卖合同，而案涉房屋系登记于泰富公司名下，现有证据不足以认定泰富公司和博荣公司为同一企业。故不能认定佟丽莹与博荣公司所签的认购协议为案涉房屋的商品房买卖合同。关于案涉房屋的房款是否实际交付问题。佟丽莹对于房款支付情况的陈述前后存在较大的差别，佟丽莹在第一次庭审时，陈述用自已名下和家人名下的银行卡刷卡一次性交纳全款。后佟丽莹未能提交相关证据，此后佟丽莹陈述以其名下旧房置换取得案涉房屋，但并未签署房屋置换协议，而是与博荣公司签订买卖旧房合同。一审法院根据房产转移登记档案记载，通过电话与案外人曹懿核实情况，曹懿认可通过泰富公司购买房屋。二审法院再次联系曹懿，其否认与泰富公司、博荣公司有经济上联系，也没有债权债务纠纷，否认通过泰富公司购买房屋。且案涉房屋的价值高于旧房，存在近10万元房款价差，不符合交易惯例。故佟丽莹主张以旧房置换新房抵顶房款证据不足。佟丽莹以开庭紧张为由否认刷卡一次性交纳全款的先前陈述，不能合理解释前后陈述的矛盾，故现有证据不能认定佟丽莹已经交付房款的事实。案涉房屋于2015年12月14日被法院查封，佟丽莹提交入住手续记载时间为2017年10月24日，其系查封后入住。本院认为，根据本案的现有证据,佟丽莹对案涉房屋不享有民事权益，不符合法律规定的情形，其权利尚不足以排除执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,751.00元，由佟丽莹负担。本判决为终审判决。审判长  唐学峰审判员  黄海洋审判员  倪立新二〇一九年九月二日书记员  李 婷