上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初8630号原告：傅镜明，男，1959年2月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：傅裕，男，1993年6月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：傅佩芬(系傅镜明侄女)，住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：王睿(系傅镜明侄女婿)，住同傅佩芬。被告：上海市浦东新区川沙新镇人民政府，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邵世志，镇长。委托诉讼代理人：陈上，上海江三角律师事务所律师。第三人：上海典鹏实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王志红，董事长。原告傅镜明、傅裕与被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府、第三人上海典鹏实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案受理后，依法适用普通程序，因第三人下落不明，本院依法公告送达，于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告傅镜明及原告傅镜明、傅裕的委托诉讼代理人傅佩芬、王睿、被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府委托诉讼代理人陈上到庭参加诉讼，第三人上海典鹏实业有限公司经本院公告送达，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告傅镜明、傅裕向本院提出诉讼请求：判令被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府支付两原告逾期办理房地产权证(小产证)的违约金90,836.02元(以216,513.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准自2011年5月21日起计算至2016年8月17日止)。事实和理由：2005年7月15日，原告傅镜明相应被告(原名六灶镇政府)开发六灶新镇的号召，与拆迁方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，之后，被告将土地交给第三人建设，双方签订《建设项目协议书》，约定项目建成后由被告向第三人回购等，项目建成后，被告与第三人因结算产生争议，上海市高级人民法院作出民事判决书，判令被告支付第三人回购款三亿多元。2010年4月23日，被告发函要求第三人将所涉及的配套商品房(包括两原告的房屋在内)交付被告。同年7月29日，被告作为甲方与第三人作为乙方签订《备忘录》，其中第四条载明，甲方委托乙方就备忘录附件二《六灶爱家华城配套商品房项目交房清单》中约定的房屋与甲方指定业主签订《上海市商品房预售合同》，在此之前，甲方向乙方出具每套房屋对应业主的五联单，乙方凭五联单与业主签约及办理房屋交付手续；其中第七条载明，因甲方委托开发建设该项目，故大产证由甲乙双方相互支持办理。2010年8月9日，第三人作为甲方与两原告作为乙方签订《预售合同》，将位于本市浦东新区川沙新镇(原六灶镇)吉灿路18弄《六灶-爱家新城一期B区》2号301室房屋预售给两原告，第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲乙双方签署房屋交接书，在签署房屋交接书之日起的180日内，由双方向房地产交易中心办理过户申请等手续，申领房地产权证(小产证)；乙方确认因预售合同及补充条款导致的任何违约责任乙方均不向甲方主张，由乙方与上海市浦东新区六灶镇人民政府(以下简称六灶镇政府)自行解决，与甲方无涉；合同另约定2011年2月15日前交付房屋；附件载明，鉴于该房屋为六灶镇政府统一回购的配套商品房，故房屋价款由乙方向六灶镇政府直接支付，并由六灶镇政府负责大产证等手续的办理。当日，两原告将房款付清，被告亦将房屋钥匙等交给了原告，完成了房屋的实际交付。2016年8月17日，两原告接被告通知前往指定地点领取了《房屋交接书》。2014年9月25日、26日，系争房屋办理了大产证。被告和第三人之间的备忘录、原告和第三人之间的预售合同，都载明了第三人受被告的委托与原告签约，预售合同也约定原告不得向第三人主张权利，房屋是配套商品房，实际履行也是原告交款、被告交房，第三人和被告另行结算，根据合同法的相关规定，原告选择委托人即被告作为相对人主张权利。被告不及时协助原告办理房地产权证的行为违反了法律和相关司法解释的规定，故请求判如诉请。被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府辩称，本案是商品房预售合同纠纷，被告不是相对方，对合同的条款、履行不清楚，故不应承担相应的责任；预售合同是第三人和原告签订，诉争的小产证的办理问题，也是由第三人承担而不应由被告承担，第三人和被告没有建立签订商品房预售合同的委托关系，故不同意原告的诉讼请求。第三人上海典鹏实业有限公司未作答辩。原告向本院提供下列证据：1、上海市商品房预售合同，证明原告、被告、第三人之间的关系以及动迁安置的事实；2、房屋交接书，目的是办小产证，房屋实际已经在之前交给原告，房屋交接书写的是2014年，房屋交接书是2016年8月17日签收的；3、配套商品房供应单，证明被告是拆迁人，被告作为拆迁人盖有公章，第三人没有盖章，房屋的单价、总价及面积都是被告确定而不是第三人；4、农民宅基地使用权审查表、宅基地调查表、宅基地使用权申报表，证明原告享有宅基地使用权，是被安置对象；5、销售不动产统一发票，证明原告已经按合同将房款支付给被告而不是第三人；6、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议，证明房屋的来源；7、2010年7月29日、2013年5月20日的备忘录各一份，证明被告与第三人是委托关系；8、上海市高级人民法院民事判决书；9、被告向第三人要求交房的函，证明被告与第三人的关系；10、被告向动迁户发出的告知书，证明被告通知签订拆迁协议等内容。被告向本院提供了上海市浦东新区人民法院民事判决书作为证据。被告对原告的证据发表如下质证意见：证据1、2真实性无法确定，被告不是合同的签订方，也与被告无关，房屋交接书原告称是2016年给的，但从被告的角度看是2014年给的，同时房屋交接书不是新形成的证据的，对提交证据的时间有异议；证据3、4真实性无异议，但与商品房预售合同履行没有关系，配套商品房供应单不是新形成的证据，对提交时间有异议，且未载明房屋的交接日期；证据5真实性无异议，收款方是第三人的前身，证明了合同相对方是第三人；证据6真实性无异议；证据7内容是被告与第三人项目合作的补充，和本案具体的预售合同履行没有关系；其他证据真实性也无异议，但与本案无关联性。对于被告提供的证据，原告对真实性无异议，但认为该案原告选定受托人作为义务人，法院关于被告和第三人之间关系的归纳，超出了案件审查的范围；同时我国不是判例法国家，对本案无约束力，且高院的判决已明确被告与第三人之间是回购关系。故该证据与本案没有关系。对于上述双方对真实性无异议的证据，本院予以确认；对于原告的证据1、2，虽被告表示对真实性无法确定，但无充分的理由加以否定，故本院对证据1、2的真实性予以确认，证据3除无房屋交接日期外，其他一并审理的其他案件中的相应证据相同，故对证据3，本院予以确认。对于上述证据，本院根据证据的内容等确定对本案的证明力。综合上述确认的证据及原被告的陈述，本院经审理查明：2005年7月15日，原告傅镜明作为被拆迁人与拆迁人上海鹿新投资发展有限公司就拆迁被拆迁人所有的坐落于新吉村70平方米的房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。之后，原告傅镜明、傅裕作为购房人在盖有拆迁人(或重大工程拆迁项目主管单位)上海市浦东新区六灶镇人民政府、拆迁实施单位上海周康拆迁有限公司印章的《配套商品房供应单》签字，该供应单载明，户主傅镜明，被拆迁户基本情况为傅镜明、傅裕，原住房建筑面积70平方米，原住房地址新吉村XXX号，拆迁人上海鹿新投资发展有限公司，拆迁实施单位上海周康拆迁有限公司，所购房屋开发单位上海爱家实业有限公司(以下简称爱家公司)，小区名称爱家华城，地址浦东新区吉灿路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积105.18平方米，单价2,058.49元/平方米，总房价216,513.00元，交房时间2011年前，具体日期未记载。2011年1月15日，爱家公司作为甲方，傅镜明、傅裕作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，房屋地址、单价和总价与《配套商品房供应单》载明的相同，暂测房屋建筑面积为105.45平方米；合同相关内容还有，房屋的交付条件为取得了《住宅交付许可证》，除不可抗力外，甲方定于2011年2月15日前将房屋交付乙方；房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前3天内书面通知乙方办理交付房屋的手续；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲乙双方签订《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起的180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的产地产权证(小产证)。附件1载明，鉴于该房为六灶镇政府统一回购的配套商品房，因此，该房的房款全部由六灶镇政府直接支付给甲方。当日，甲乙双方又签订《补充条款》，相关内容为，鉴于该房所属小区“爱家新城”系政府配套商品房项目，根据甲方与六灶镇政府签订的项目协议书，“爱家新城”项目由甲方开发建设，六灶镇政府向甲方整体回购后再安置，根据六灶镇政府委托，甲方与乙方(六灶镇政府指定的安置对象)签订商品房预售合同；鉴于该房为六灶镇政府统一回购的配套商品房，房款由乙方向六灶镇政府直接支付，甲方向乙方开具房款发票；甲方于合同签订后暂定30个日历天数内将房屋交付乙方，鉴于房屋为配套商品房，因此该房的交付由六灶镇政府委托甲方实施，具体由六灶镇政府落实乙方到甲方处进行交房，甲方仅提供协助，故甲方在任何情况下不承担逾期交房的责任;由六灶镇政府负责办理新建商品房房地产初始登记手续，甲方仅提供相关资料予以协助，若因六灶镇政府原因导致无法取得房地产权证(大产证)，一切责任均由六灶镇政府承担，乙方不得向甲方主张任何权利或费用;房屋交易过户手续、申领房屋所有权证(小产证)及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助；鉴于房屋为配套商品房，乙方确认因预售合同及补充条款导致的任何违约责任乙方均不向甲方主张，由乙方与六灶镇自行解决。2011年1月25日，爱家公司向原告开具金额为216,513.00元房屋价款发票。2014年9月26日，爱家华城项目取得了新建商品房房地产权证(大产证)。另查明，2010年7月29日，六灶镇政府作为甲方与爱家公司作为乙方签订《备忘录》，相关内容为，甲方委托乙方就《六灶爱家华城配套商品房项目交房清单》中约定的房屋与甲方指定业主签订《上海市商品房预售合同》，乙方凭甲方出具的五联单与业主签约及办理房屋交付手续，乙方按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票；双方同意自2010年8月3日起办理配套商品房项目房屋的签约及交付工作，交完为止；因甲方委托乙方开发建设六灶爱家华城项目，故该项目大产证由甲乙双方相互支持共同办理。2013年5月20日，双方又签订《备忘录》，相关内容为，甲方于2013年6月5日前支付乙方各项补贴6,896,712.66元，乙方在当月15日前足额缴纳爱家华城小区维修基金，在当月25日前配合甲方对安置房开始交房，待甲乙双方共同配合并办理出大立证后10个工作日内乙方配合与安置业主签订商品房买卖合同及开具相应发票。又查明，上海市浦东新区六灶镇建制已撤销，行政区划并入新成立的上海市浦东新区川沙新镇。爱家公司经工商行政管理部门核准，变更为上海典鹏实业有限公司。本案的争议焦点为未与原告傅镜明、傅裕签订《商品房预售合同》的被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府是否应承担相应的合同违约责任。本院认为，我国合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。爱家华城配套商品房项目由六灶镇政府交由爱家公司开发，项目建成后由六灶镇政府回购，根据六灶镇政府与爱家公司签订的《备忘录》，六灶镇政府委托爱家公司与六灶镇政府指定的业主签订《上海市商品房预售合同》、办理房屋交付手续并开具发票；原告与爱家公司签订的《上海市商品房预售合同》补充条款中也明确了爱家公司受六灶镇政府的委托与原告签订预售合同，预售合同约定的房屋系六灶镇政府统一回购的配套商品房，房屋的交付亦由六灶镇政府委托爱家公司实施，故爱家公司不承担逾期交房的责任。因此，原告与爱家公司签订预售合同，符合同法的上述规定，属委托人的自动介入，在六灶镇建制撤销、行政区划并入新成立的上海市浦东新区川沙新镇后，原告要求被告承担合同责任，理由充分，本院应予支持，被告认为不应当承担相应的责任，缺乏依据，本院不予采信。由于爱家华城配套商品房于2014年9月26日办出了大产证，原告实际上无法在合同订立或交付之日起90日内取得小产证的，根据相关司法解释，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因此，原告按银行同期贷款利率上浮30%计算违约金，理由充分，本院应予支持。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对取得大产证的时间未作约定。建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《预售合同》约定的交房时间为2011年2月15日之前，因此，本院确认该日之后的60日为取得大产证的合理期限，小产证的办理期限则在此后的195日之内，故原告要求违约金的起算日期为2011年5月21日，计算有误，应自2011年10月29日起算。原告认为原告是2016年8月17日签收《房屋交接书》，据此才去办理小产证，故计算违约金的截止时间为2016年8月17日，但由于原告提供的《房屋交接书》无落款时间，《房屋交接书》载明双方于2014年10月22日对房屋进行交接，而房屋早在此前已实际交付，因此，本院认定2014年10月22日为原告签收《房屋交接书》的时间，计算违约金的截止时间以该日为准，原告计算违约金的截止时间，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府于本判决生效之日起10日内支付原告傅镜明、傅裕自2011年10月29日起至2014年10月22日止逾期办理房地产权证(小产证)的违约金(以216,513.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,070.90元，由原告傅镜明、傅裕负担890.49元，由被告上海市浦东新区川沙新镇人民政府负担1,180.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年九月二十三日书 记 员  王夙伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任;（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。