安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1621民初6139号原告：安徽同昇物业有限公司涡阳分公司，住所地涡阳县城关镇向阳南路刘桥村3巷1号，统一社会信用代码913416213946316566。法定代表人：孙磊，经理。委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明明，安徽永恒律师事务所律师。被告：马浩然，男，1991年8月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：马卫华，男，汉族，1977年1月3日出生，住安徽省涡阳县，与被告系父子关系。原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司诉被告马浩然物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司的委托诉讼代理人王建军、被告马浩然的委托诉讼代理人马卫华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司诉称：诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2016年7月28日至2019年6月15日物业管理费4129元。2、要求被告支付自2016年7月28日至实际缴纳物业费止的日千分之五的滞纳金。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告购买了涡阳同异置业投资有限公司开发的同异·御景园小区，房号为2幢2层202,面积129.87m2,物业管理服务费为1.26元/㎡。根据被告同原告达成的前期物业管理服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年7月28日起至2019年6月15日拖欠物业管理费共计人民币4129元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理踩。现根据双方签订的物业管理协议第七条第三款的约定：业主不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金，拒不缴纳者，物业公司有权向人民法院提出诉讼，为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司针对其主张举证如下：证据1、营业执照及法定代表人身份证明。证明原告的基本情况及诉讼主体资格。证据2、商品房买卖合同。证明被告于2015年6月2日购买了涉案同异、御景园小区2幢202室房屋，面积为129.87平方米的事实。证据3、《前期物业管理服务协议》接收单及《收据》。证明被告于2015年8月1日入住涉案房屋时，同意按“前期物业管理服务协议”的相关条款执行、履行按期支付物业管理费义务并已履行支付了前期物业管理费的事实；被告不履行按期支付物业管理费，原告有权要求补交，并从逾期之日起按每日千分之五缴纳滞纳金的约定。证据4、《物业管理委托合同》及安徽同异物业有限公司行政许可证。证明原告接受有物业管理资质的单位安徽同异物业有限公司的委托，受托对涉案同异、御景园小区进行物业管理，收取物业管理费。原告已对涉案小区实施物业管理的事实。证据5、《服务价格登记证》。证明：原告对涉案小区物业收取管理费每月1.26元/㎡、装修垃圾清运费1.5/㎡、车辆停放管理费等均业经相关主管部门核准登记的事实。被告马浩然辩称：自2015年安徽同异物业有限公司涡阳分公司进驻我小区，第一年我们不知情的情况下，按1.26元/平方米的物业费全额付费，并没有告知收费标准是1.26元/平方米，如果不按他们的收费标准缴纳就不给钥匙。因为是第一次购买商品房对物业收费不了解，当时物业并出示在2015年交房时县级有关单位对我小区物业订价1.26元/平方米的批文，时至今日，物业不肯出示我未曾与物业公司签订过前期物业服务协议。物业公司律师在2019年8月21日上午9时许在涡阳县人民法院开庭时当庭承认，同异物业公司是二级资质三级的服务，物业公司擅自提高物业费的收费标准，无视在2016年10月1日实施的《安徽省物业管理条例》，已经很清楚地把物业收费价格标准分了四个等级，一级收费1.00元/平方米，二级收费0.75元/平方米，三级收费0.50元/平方米，四级收费0.35元/平方米。之所以2016年至2019年业主拒交物业费是因为同异物业公司违背《安徽省物业管理条例》的收费标准，对我小区进行劣质服务，全体业主一致认为同异物业的服务质价严重不对等，有充分的理由拒交不合理的部门物业费。我们多次到有关单位反映无果，由于物业的不作为，致使全体业主身受其害，无任何安全感，严重侵犯业主合法权益。1、门禁和保安形同虚设。在2015年业主付费买了磁卡至今不可用，常有物品丢失；2、地下停车场脏乱差，无人管理和疏导车辆，导致有后面车出不来。只要下雨就要趟走取车；3、所有电梯没有备用电源，而且经常出故障；4、小区两个大门外来人车随便出去，十分扰民，业民无任何安全感；5、垃圾储存场四年来至今设在小区内，垃圾桶脏臭不堪入目，严重影响业主的身心健康；6、无活动中心，儿童游乐场地；7、小区内没有路灯，晚上一片黑暗，致使业主经常丢失物品；8、物业大肆植入外来广告，所产生的费用业主要有知情权；9、物业随意让劣质商品进去小区做大型活动，造成业主上当受骗。涡阳县同异御景园小区物业多项服务达不到《安徽省物业管理条例》的服务标准，他们是二级资质的收一级的费用，最多也就是三级的服务，更达不到他们所谓的一级服务，更达不到1.26元/平方米的服务标准，严重伤害了广大住户的合法权益。综上所述，答辩人请求人民法院依法驳回被被答辩人不合理的请求。被告马浩然针对其主张举证如下：证据证据一、照片4组。1、证明广告问题；2、证明环境脏乱差；3、证明地下停车场堵；4、证明小区晚上没有公用照明设施。证据二、安徽省物业管理条例。证明原告收费标准不合理，不合法。证据三、御景园大部分业主的签名。证明御景园脏乱差，物业服务不到位。证据四、国务院关于拒缴物业费的文件。8种业主拒缴物业费的说明。证据五、安徽省人民政府关于印发安徽省城市物业管理暂行办法及通知。证明原告物业管理不匹配，乱收费。证据六、华星怡和园的物业收费票据。证明物业乱收费，私自提高物业收费标准。综上，证明原告物业最多只能达到3级物业服务标准。经庭审举证、质证，对当事人所举证据认定如下：原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司所举证据1、2、被告无异议，对该证据本院予以认定。证据3、4、5、该证据与本案具有一定关联性，被告虽有异议，但异议理由不成立，对该证据本院予以认定。被告马浩然所举证据1、该证据能反映原告服务、管理存在有瑕疵，原告虽有异议，但异议理由不成立，对该证据本院予以认定。证据2、3、4、5、与本案不具关联性，对该证据本院不予认定。根据上述认定的证据，同时结合庭审中当事人的陈述，查明的事实如下：2015年6月2日被告马浩然与涡阳同昇置业投资有限公司签订商品房买卖合同，购买同异·御景园小区2幢2层202号房屋，面积129.87㎡,2015年8月1日被告马浩然与安徽同昇物业有限公司涡阳分公司签订接收单，并同意签订《前期物业管理服务协议》等协议，被告马浩然支付2015年7月27日至2016年7月27日物业费1949元，2016年7月27日涡阳同昇置业投资有限公司与安徽同昇物业有限公司签订物业房屋委托合同。2015年3月17日经涡阳县物价局批准，并报涡阳县房地产管理局备案，物业服务费收费标准为1.26元/月/平方米。被告自2016年7月28日起至2019年6月15日拖欠物业管理费4129元。本院认为：原、被告之间物业服务合同合法有效，受法律保护。原告提供了物业服务，被告应按约定缴纳物业服务费的义务，被告逾期未履行义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告有时不及时清理服务范围内的垃圾，且管理不规范，原告履行物业服务合同有瑕疵，原告应减少相应的物业服务费，本院合理确认减少原告诉请物业服务费的20%，被告支付原告拖欠的物业服务费3303.2元（4129元×80%），被告不在支付拖欠原告物业服务费的滞纳金。原告的其他诉讼请求，因无证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告马浩然于本判决生效之日起十日内支付原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司物业服务费3303.2元；二、驳回原告安徽同昇物业有限公司涡阳分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马浩然负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  李悦超二〇一九年九月二十五日书记员  张奎芳附：法律释明1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。