山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁0402民初4232号 原告：枣庄市革命烈士陵园。 地址：枣庄市市中区兴华路1号。 法定代表人：彭玉泉，主任。 委托诉讼代理人：段成侠，山东守用律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩建奎，男，1967年5月1日出生，汉族，住枣庄市市中区，单位职工。 被告：枣庄市市中区大光明小酒店。 地址：枣庄市市中区兴华路。 经营者：邢立庆，男，1972男4月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人；马洪军，山东恒平律师事务所律师。 原告枣庄市革命烈士陵园与枣庄市市中区大光明小酒店租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的经营者和委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2010年1月1日所签的3间房屋租赁合同；判令被告按每间每月1000元支付自2015年1月1日起至将原告的房屋返还原告之日止拖欠的房屋租金；2、依法确认被告所租原、被告合建房屋合同无效；判令被告立即从占用的房屋中搬出，并按每年11000元支付自2015年1月1日起至从占有使用的房屋搬出之日止拖欠的占有使用费。3、判令被告将在原告管理使用的土地和房屋上擅自搭建的房屋拆除、恢复原状。4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：一、被告租用原告的3间门面房租赁合同期满后一直租用至今，但拖欠房租拒不缴纳。1999年7月原告在取得建筑规划许可证的土地上自建了11间门市房，但一直没有办理房屋产权证；被告为了扩大酒店的经营规模，2010年1月1日租用了原告自建的90平方米的3间门面房，原被告双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租期为2009年12月18日至2014年12月18日，租金每间每月500元，拖欠房租的按每间每月700元；期满后双方未续签合同，但被告一直租用，应视为不定期租赁，但被告应自2014年12月19日起向原告支付租金，2015年因原被告发生诉讼，被告未交租金；因周围的房屋租金每月已达到每间1200元，诉讼终结后，原告按市场行情将租金提高到每间每月1000元，并起草新的房屋租赁合同让被告续签，但是被告拒绝，虽经原告多次催要租金，被告至今也一直未付房租。 二、被告一直占有使用合作所建房屋，但拖欠房屋的占有使用费。原告与被告的经营人邢立庆于2006年12月19日签订了合作建房的《协议书》，该协议书约定：由原告提供土地，被告出资建成92.40平方米房屋，被告对建成的房屋自2007年7月1日至2011年7月1日享有4年的使用权；使用期满后该房的所有权和使用权均归原告。 2011年7月1日后被告一直占有使用该房屋，双方未签书面的房屋租赁合同；但被告向原告交纳该房的房租(每年11000元)及水电费，双方已经形成事实的房屋租赁关系；因该房自建设之日至今一直取得建筑规划许可证，也没有取得房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合作建房及后来的租赁协议均应认定为无效合同，但根据该司法解释第五条的规定，被告应向原告支付房屋的占有使用费，但被告自2015年1月至今一直未向原告交纳。 三、被告擅自在原告管理使用的土地上建房。被告在租赁期间未经原告的同意，又擅自在原告租用原告的门面房和合作所建房屋上搭建了二层房屋供自己使用，原告曾要求其拆除，但被告拒绝。原告暂时保留要求被告赔偿的权利。综上，原告为了维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之有关规定，向贵院提起诉讼，请依法尽快判决。 被告辩称，1、原告诉讼主体不适格，涉案土地使用权人从2009年6月已经变更为枣庄鲁南经济开发投资有限公司，从变更之日起原告已经不是该土地使用权人，此后，原告行使的是委托代理权，因此本案原告不具备诉讼主体资格。2、原告的起诉违反了一事不再理原则，应裁定驳回起诉，理由是：原告曾于2015年9月起诉（2015）市中民初2616号，与本次诉讼相比原、被告相同，诉讼标的均是合作建房协议及租赁合同，标的物为涉案房屋，前诉被驳回的理由是原告主张返还房屋的理由是涉案房屋未办理土地审批和规划许可手续，原告本次诉讼实际也涉及了返还房屋的内容，原告本次起诉实际与前诉相同，如果支持后诉就否定了前诉，根据最高院关于适用民诉法解释第247条规定，应裁定驳回原告的起诉。3、原告第一、二项诉求没有事实和法律依据。原告从2009年6月就不是土地的使用权人，在法律上原、被告不存在租赁合同关系，其次，鉴于2006.12.19日双方签订了合作建房协议书，协议约定的原告提供了92.4平方米土地，而现有涉案房屋上下两层为270平方米左右，从原告出租的三间一层门市为90平方米，其他房屋均为被告合作建房所建，被告建成后进行了装修，虽然合作建房协议约定的使用期限为4年，但对合作期满后对被告的补偿没有约定，在合作期满后，被告每年向原告缴纳土地出让金11000元，实际是对合作建房协议的延续，现在无论是当初被告租赁的房屋还是合作建房的房屋已经成为完整的不可分割的整体，鉴于原告方合作建房时及出租的房屋没有经过政府部门审批，如果涉案合作建房协议和租赁协议无效，原告对被告的投资款应当给予合理补偿，原告主张给付租金，鉴于原告没有办理相关手续，是导致合同无效的根本原因，其要求给付占用期间的租金没有事实和法律依据，同时，被告现在使用的房屋有被告投资合作建设的房屋，在双方没有清算之前被告有权占用。3、原告诉称被告擅自搭建，没有事实依据，被告是基于与原告签订的协议承建的房屋，不属于擅自搭建，原告的该项请求同样没有事实依据。综上，请法庭查明事实依法驳回原告的诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、建设工程规划许可证鲁0497050号，1997年7月15日颁发，证明原告租赁给被告的三间门市房是有建设规划许可证的，是原告取得规划许可后建设的房屋。证据二、1、鲁南投资公司土地使用权证，证明与被告合作建房的土地也有使用权。2、证明一份，02-5-03-17土地是国有土地，由原告管理使用，证明涉案土地属于原告管理使用。证据三、2010.1.1日双方签订的房屋租赁合同书，证明原告租给被告的三间门市房，对房租、租期、违约责任进行了约定。诉求第一、三项诉求的依据。证据四、合作建房协议书，原告将92.40平方土地投资被告建房；第三条约定保持房屋完好，是第二、三项诉求的依据。证据五、2015）2616号民事裁定书，因当时原告没有找到建筑规划许可证，后法院驳回原告的起诉，但裁定书查明了部分事实。 被告对原告提交的证据质证如下：对证据一、建设工程规划许可证真实性无异议，但没有附相关设计图纸，对原告诉称的涉案租赁房屋包含在许可之内，我方认为需要核实。由于土地权利人在2009年6月已经变更为枣庄鲁南经济开发投资有限公司，按照规定，附着物应当随着土地使用权的变更而转移，即使原告租赁的房屋在规划许可证内，涉案房屋所有权人应为鲁南经济开发公司，而不应是原告，原告的诉讼主体不适格。二、鲁南投资公司土地使用权证和证明真实性无异议，印证了本案原告对涉案房屋无权主张，从鲁南经济开发公司证明看，本案原告对地面附着物仅有管理权没有其他权利，本案原告没有起诉权利。三、房屋租赁合同真实性无异议，需要说明，从合同签订之日2010.1.1日涉案租赁的三间房屋本案原告也只有管理权，在法律上不能成为租赁合同的当事人。四、合作建房协议真实性无异议，协议书上注明的是允许被告建平房，但事实上双方均同意被告承建上下两层，共计270平方左右，房屋使用期限约定4年，没有约定使用期满后对被告的补偿，如果认定该协议无效，应当基于两个方面，一是原告无权签订，二是没有办理相关规划许可过错在原告。根据合同法第58条规定，合同应是自始无效，原告应对被告的投资进行补偿。五、（2015）2616号民事裁定书真实性无异议，但该裁定内容反映，涉案合作建房协议和租赁协议，案由虽然是返还原物，与本案的返还占有房屋实质内容是一样的，因为涉及的合作建房协议没有经过有关部门审批，涉及对该建筑合法性的认识及处理，原告本次诉讼是重复诉讼，应当依法驳回。 被告为证明自己主张，向我院提交收据两张，2013年12月24日、25日，原告收取的11000元土地出让金，该土地出让金是合作建房时交纳的，能够证明被告承建的1、2层房屋原告是同意的，并收取了1、2层房屋的土地使用金。 原告质证如下：对证据真实性无异议，但对证明目的有异议，原告收的是底下平房的出让金，不是二层的费用，被告主张原告同意，该证据不能证明。另外，因为与合作所建的房屋是没有建筑规划许可的，建成后应是被告申请办理手续，但被告没有办理，被告主张是原告过错导致，没有事实依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月19日原告枣庄市革命烈士陵园（甲方）与被告（乙方）签订一份《协议书》，该协议书约定：一、甲方将自己享有使用权的土地（11.5×8）计92.40平方米（注：西至食为天酒店平直，北至与该酒店墙相连接）允许乙方在地上建平房，乙方享有自房屋建成后四年内的使用权（即2007年7月1日至2011年7月1日）四年使用期满所建房屋的使用权、所有权归甲方所有。如乙方继续使用，甲方应给乙方各方面的优惠；二、建房一切费用由乙方自行负担，房屋建成后，不得往后扔垃圾、排污水，如有此类情况甲方有权作停电处理；三、乙方在使用期内，应保持房屋完好，无人为损坏，不得以任何理由向甲方索取任何赔偿费用，等等。房屋建成后，被告予以使用。 2010年1月1日原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《房屋租赁合同书》，该合同书约定：1、乙方租赁甲方沿街平房三间，建筑面积90平方米及水、电（照明）设施；2、租赁期自2009年12月18日起至2014年12月18日止；3、承租金采取按年先交款后使用的原则，房租一次交清一年的，租金按每间每月500元，否则按每间每月700元，等等。被告租期到期后继续使用涉案房屋。原告枣庄市革命烈士陵园于2015年三次通知被告返还房屋，但被告拒不搬出。 另查明，2015年9月2日鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司出具一份《证明》，其内容为：宗地编号为02-25-03-17-1土地系国有土地，原使用权人为枣庄市革命烈士陵园。2009年6月按政府要求，使用权人统一变更为我单位，但一直由财政监管，枣庄市革命烈士陵园管理使用。枣庄市规划局于2015年6月5日作出选字第3704-2015011号《建设项目选址意见书》，同意枣庄市革命烈士陵园在市中区兴华路南、龙庭南路西、振兴路东（兴华路1号）建设枣庄市英烈纪念馆及八路军一一五师抗日纪念馆；于2015年11月3日作出选字第3704-2015026号《建设项目选址意见书》，同意枣庄市革命烈士陵园在市中区兴华路南、龙庭南路西、振兴路东（兴华路1号）改造建设枣庄市英烈纪念馆。 2015年9月7日，枣庄市革命烈士陵园作为原告以枣庄市市中区大光明小酒店作为被告提起诉讼，请求判令枣庄市市中区大光明小酒店将侵占的上述房屋立即返还并向枣庄市革命烈士陵园交清自2014年12月19日起直至搬出前房屋租金。本院于2016年2月26日作出（2015）市中民初字第2616号民事裁定书。该民事裁定书中认为，涉案房屋未办理相关用地审批手续以及行政机关依法颁发的规划许可证，不能证明涉案房屋是经过合法审批建设的，对双方之间的纠纷，应由相关行政机关对该建筑的合法性进行处理，不属于人民法院受理范围，故裁定驳回枣庄市革命烈士陵园的起诉。该裁定已生效。 本院认为，本院于2016年2月26日作出（2015）市中民初字第2619号民事裁定书，已对原、被告之间的纠纷作出了生效的裁定。现原告又再次提起诉讼，部分诉讼请求违反了一事不再理原则，系重复起诉。另外，生效的（2015）市中民初字第2616号民事裁定书已认定，涉案房屋未办理相关用地审批手续以及行政机关依法颁发的规划许可证，不能证明涉案房屋是经过合法审批建设的，对双方之间的纠纷，应由相关行政机关对该建筑的合法性进行处理，不属于人民法院受理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下： 驳回原告枣庄市革命烈士陵园的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  毕春明 二〇一九年九月五日 书记员  马 壮