河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初3638号 原告：石家庄原策房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区礼让街36号联邦名都AB-2-1701。 法定代表人：邵冬影，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邢金玲，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋慧，河北朗域律师事务所律师。 被告：石家庄钰君房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安路88号中苑商务大厦D座1405。 法定代表人：胡英博，总经理。 委托诉讼代理人：刘慧，河北林平律师事务所律师。 被告：赵良波，男，1968年4月22日出生，汉族，自由职业，现住石家庄市桥西区。 被告：赵丽君，女，1968年10月24日出生，汉族，石家庄钰君房地产开发有限公司股东，住石家庄市桥西区。 以上二被告之共同委托诉讼代理人：赵寒星，河北林平律师事务所律师。 原告石家庄原策房地产经纪有限公司（以下简称原策公司）与被告石家庄钰君房地产开发有限公司（以下简称钰君公司）、赵良波、赵丽君商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告原策公司之法定代表人邵冬影及其委托诉讼代理人邢金玲、宋慧，被告钰君公司之委托诉讼代理人刘慧，被告赵良波、被告赵丽君之共同委托诉讼代理人赵寒星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告原策公司向本院提出诉讼请求：1、被告钰君公司向原告支付佣金2290618元，按照年息6%的标准支付资金占用费123945元（自合同约定支付日起至2019年3月31日止）剩余部分按此标准支付至履行完毕止。两项合计：2414563元；2、被告赵丽君、赵良波对上述债务承担连带还款责任；3、三被告承担全部诉讼费。事实和理由：2013年7月原告与被告钰君公司签订《代理销售合同》，约定由原告独家代理销售由被告开发的阆苑小区（现钰君苑小区）的商品房销售业务。合同约定委托期限为自乙方（原告）进场之日起至小区交房止，佣金计算方式为基础代理费用加溢价提成。基础代理费用为被告提供的销售底价的1%，溢价提成为实际销售价格超出底价部分30%。支付方式为每月10日前结算上月佣金的90%，剩余10%待完成工作后甲方（被告）一次性支付。合同签订后，原告依约进场销售，并于2017年3月完成全部销售任务。期间被告均依约向原告支付各期佣金费用共计1900557元，现尚欠佣金2290618元。原告多次向被告申请支付，被告均以各种理由推诿拒绝支付。被告赵丽君、赵良波系夫妻关系，赵丽君为该公司股东，赵良波为实际控制人，销售期间销售款项及退款均由二人个人账户转入转出，属《公司法》规定的公司与股东财产混同，二被告应对上述公司债务承担连带清偿责任。综上所述，被告钰君公司的行为已对原告的合法权益造成侵害，为维护原告的权益，现向贵院提起诉讼。 被告钰君公司辩称，一、关于原告主张的佣金2290618元。1、原告主张的佣金中应扣除419861.8元的保证金。双方签订的合同第三条约定委托期限至已售房源交房手续办理完毕，第六条2款2）A中约定，佣金10%做为售房结束后交房服务等相关工作的保证金，待乙方完成全部工作后，甲方一次性支付。但是原告至今仍有未交付的房屋，未能完成合同中支付10%的付款结点约定的义务。2、赵良波于2019年2月3日替公司垫付20000元给原告公司项目负责人邢金玲，邢金玲在原告的申请表上多次签字，该款应从佣金中扣除。3、原告因自己销售工作的失误，导致被告损失23万元，该款应由原告承担。原被告双方合同第四条第七款约定：乙方免费负责甲方前期已销售房产遗留的相关工作。第五条第二款第六项约定：乙方负责办理所有已售房的换合同及交房手续。在原告明知被告与买房户张秀敏签订合同的情况下，将该房屋在2016年6月25日至2017年1月10日期间进行二次销售，且未按约定处理好遗留工作。导致被告在接到信访局通知后，赔偿买房户23万元。该损失是由于原告未履行合同约定义务导致，因此应当由原告承担。4、原告销售房屋中的三套1-4-502、2-2-501、1-2-501是被告锁定的预留房。因此不应计算业绩提成。该三房的提成为727465元，应当从佣金中扣除相应的金额。5、原告销售房屋中的三套1-4-502、2-2-501、1-2-501该三套房产是2016年9月到2017年3月房价大爆发的时期出售的。根据合同第五条第二款第五项，原告依进度向甲方及时通报工作的进展情况，确保双方良好沟通。第四条第六款原告负责本项目相关销售、数据统计、分析报表、根据甲方要求按月提供上述销售报表及客户资料，但由于乙方未按约定履行其按月上报的义务，故此导致甲方未能及时以书面方式调整底价，事实上由于房价的爆发性上涨，甲方已经口头通知剩余房产停止销售，但乙方在明知情势已变更的情况下，故意不按月上报情况，恶意骗取高额佣金，因此退一万步讲，如不能认定上述三套房产是预留房的情况下，上述三套房产的佣金应区别对待，请求法院酌情作出调整。综上，原告主张的佣金应扣除上述金额，上述共计1397326元。二、关于资金占用费的问题。1、合同中没有约定资金占用费因此不应得到支持。2、合同第六条第二款第二项A约定，每月十日前，甲方核准并结算上月佣金的90%。根据原告提交的证据也可以证实，原告提交的结算表，被告有核实的权利，核准后按核准的金额支付，如未核准，双方应对完账达成统一意见再支付。由于原告最后一次申请佣金时，双方争议较大，一直未达成一致意见，故此被告未核准，也就不存在支付的期限，更不涉及资金占用费的问题。三、关于赵良波、赵丽君二人与公司的关系。1、赵良波并非我公司实际控制人，公司除赵丽君外还有其他股东。公司缴纳土地款时由于资金不足（注册资金远低于土地款金额），向赵良波及赵丽君二人借款，用于缴纳土地款，并约定用售房款进行偿还，至今仍未还清。2、公司账面资金充足，且仍有未售房屋若干，公司资产没有因为偿还赵良波，赵丽君借款的行为受损，也不会给债权人造成损失。因此三被告不存在财产混同。 被告赵良波辩称，除坚持钰君公司的意见外，再补充以下意见。一、赵良波承担责任主体不适格。1、赵良波一不是公司股东，二不是公司高管，因此不存在混同的可能性。2、原告主张赵良波应基于与赵丽君是夫妻关系而承担责任，该主张没有证据及法律支持，我国相关法律并未规定公司经营中股东配偶承担责任的情形。3、赵良波也不是公司的实际控制人，赵良波虽然负责与销售公司对接销售业务，那也是为了出借款项的安全，而不是原告所主张的实际控制人，根据谁主张谁举证的原则原告主张其是实际控制人，应当提交相应的证据证明赵良波实际支配公司，但原告所提交证据只能证明原告与被告的交流过程，和赵良波表述的自己的意愿，并无证据证实赵良波能够以个人的意思支配公司。二、被告钰君公司因缴纳土地款款项不够，向被告赵丽君借款仍然不能满足土地款金额的情况下，同时向赵良波借款。双方存在债权债务关系。并约定用出售房款偿还借款，出于资金安全，赵良波代表其个人与爱人赵丽君参与销售的管控合情合理。三、公司资产充足，除现金余额足值外，还有未销售的房产因此在公司资产充足的情况下不涉及股东与公司资产混同损害债权人利益的情况。故此，原告也不应依据公司法的条款主张股东承担连带责任，更不能主张股东的配偶承担连带责任。 被告赵丽君辩称，原告基于财产混同，要求我方承担的事实有误，法律依据不足。1、赵丽君系公司股东，但与公司不存在财产混同的情况。2、原告除需证实我方与公司财产混同的情况下还需要证实因其该行为已经损害了原告作为债权人的利益，但公司至今账户仍有足够的资产给付原告所诉的标的，还有未销售的房产，只是因原被告未对佣金的数额确认而导致至今未付，故要求我方承担责任于法无据，予以驳回。 经审理查明，2013年7月17日，原告原策公司与被告钰君公司签订《代理销售合同》，约定原策公司以独家代理的身份为阆苑小区项目提供策划、销售代理事宜。销售范围为地上房源共计53套，地下车位数量以设计图纸为准。委托期限自原策进场之日起至小区交房（已售房源交房手续办理完毕）。第五条第1款第1项“甲方保证该项目产权清楚，及时办理与该项目有关的各种手续，确保销售的顺利开展”；第7项“甲方有权为关系客户预留房产和折扣控制，经双方确认预留的房产不算作乙方销售业绩。预留房不超过可销售房产的五套，如超过五套，自第六套起甲方按实际销售价格向乙方支付基础代理费用”。第六条第1款“乙方经过市场调研后，由甲乙双方讨论确定销售底价，双方协商后由甲方确认并签字乙方方可执行。甲方确认的销售底价表为本合同附件一作为双方结算的依据，乙方在底价基础上加价若干制作销售价目表，作为介绍客户的弹性折扣折让费用”。第2款佣金及支付方式佣金：A（营销策划及销售基础代理费用：按底价金额的1%计算提取）+B(溢价分成：客户成交在各套房源底价之上，乙方即可成交；客户成交价超出底价者即为溢价，甲乙双方按超出底价部分的7:3分成）。支付方式：甲乙双方约定，乙方在代理销售期间按月回款额结算代理费用，每月10日前甲方核准并结算上月佣金的90%，余10%作为售房结束后交房服务等相关工作的保证金，待乙方完成全部工作后甲方一次性支付以下条款所提取佣金均照此执行。如因甲方原因延迟佣金，导致本案销售工作的停滞甚至终止，乙方不承担责任。一次性付款客户，交付全款后视为乙方完成此单业务，可提取全款佣金。银行按揭客户交清首付款方可提取（首付款部分）佣金，收集齐客户贷款资料，且银行放款后方可提取（贷款额部分）佣金，如分期付款客户则按交款比例提取佣金。第3款乙方对前期已售房源后续工作提供免费服务，前期按揭客户的按揭手续由乙方负责办理，银行批复的按揭部分算作乙方业绩并提回款额的1%作为佣金，其他销售的方式回款，不计入乙方业绩。 《销售代理合同》签订后，原告履行了销售义务。2018年1月11日，原告向被告提交销售佣金支付申请表，销售完成情况一栏中载明：钰君苑小区自2017年至2018年底，银行按揭总回款22640000元，补交款13412211元，应提佣金2078618元，加上2014年7月16日至2017年1月20日所有未提取10%的佣金（212000元），结算总计应提佣金为2290618元，在财务审核一栏中载明“基础数据核对无误”，安建强（被告公司员工）签字确认。 以上事实，有原告提交的《销售代理合同》、银行转账记录、销售佣金支付申请表，原、被告陈述及开庭笔录等予以证实。 本院认为，原、被告签订的《销售代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同权利义务。关于是否应当扣除10%的保证金的问题。按照《代理销售合同》的约定，佣金的10%作为售房结束后交房服务等相关工作的保证金。庭审中，被告认可全部佣金应为4198618元，但提出因原告未完成全部交房义务，故应扣除10%的佣金419861.8元。为此当庭提交为阆苑小区提供服务的石家庄优全物业服务有限公司2019年8月10日出具的证明予以证实。原告对此不予认可。因原告提交的2018年1月11日的《销售佣金支付申请表》销售完成情况中提到了10%的佣金，经被告财务审核并未提出异议。该申请表中虽未加盖被告公司的公章，但被告公司员工安建强在财务审核一栏签字确认，且从原告提交的已经履行的部分销售佣金支付申请表中来看，均有安建强的签字。综上，可以认定原告已经完成了全部的交房义务，10%的佣金不应扣除。 关于被告提出的2019年2月3日向原告公司邢金玲转款2万元应当从应支付的佣金中扣除的问题，原告对此不予认可，称收取2万元是邢金玲的个人行为。从被告以往支付佣金的情况来看，均全部汇入了原告公司或其法定代表人邵冬影的账户中。被告亦未能提交证据证明邢金玲代表原告向被告索要佣金的证据，故上述2万元被告可另行向邢金玲主张权利。 关于被告主张原告一房二卖为其造成损失的问题。从原告提交的双方签订的《代理销售合同》附件一：钰君地产阆苑小区调整后底价表中明确载明有“3-2-302”号房屋，该附件是对合同内容的补充，证明被告授权原告销售该房屋。故即使出现一房二卖的问题，也是由于被告授权不当造成的，与原告无关。故被告提出损失应从佣金中扣减的抗辩理由，本院不予采信。 关于所售房屋预估面积与实测面积存在差额的问题，经核对，原告提交的钰君苑小区2018年未结佣金明细与资金占用费明细表中计算佣金的基数与被告提交的石家庄石房房产测绘所提供的《房产测绘成果报告书》载明的建筑面积一致，故不存在面积差的问题。综上，被告钰君公司尚欠原告佣金2290618元的事实，本院予以确认。 关于原告主张的资金占用费的问题，双方在合同中对此无约定，故被告应自确定欠付佣金的2018年1月11日起至付清之日止，以2290618元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算向原告支付资金占用费。 关于被告赵丽君、赵良波是否应承担还款责任的问题。赵丽君系钰君公司股东，赵良波既非钰君公司的法定代表人，也非该公司股东。原告称，钰君公司与赵丽君、赵良波存在财产混同的情形，为此提交赵丽君、赵良波用个人账户接收和支出本应由钰君公司收付款项的凭证。该证据说明钰君公司财务制度不规范，不足以证明钰君公司财产与赵丽君、赵良波存在财产混同的情形，故原告要求二被告对钰君公司欠付的佣金及资金占用费承担连带偿还责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第二十条规定，判决如下： 一、被告石家庄钰君房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄原策房地产经纪有限公司佣金2290618元及资金占用费（自2018年1月11日起至付清之日止，以2290618元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回原告石家庄原策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26117元，保全费5000元，由被告石家庄钰君房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  许丽娜 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  魏艳萍 二〇一九年九月二十六日 书记 员员  少 卿