山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终6890号 上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区滨河东路与凤翔街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：孙崇月，女，1992年9月8日出生，汉族，户籍地山东省临沂市河东区，现住临沂市河东区。 被上诉人（原审原告）：陈辉，男，1988年12月2日出生，汉族，户籍地山东省滕州市，现住临沂市河东区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈雪田，临沂兰山正翰法律服务所法律工作者。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司因与被上诉人孙崇月、陈辉商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东荣盛富翔地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，为买受人办理房屋产权登记。如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。该约定是双方当事人对于逾期办理房屋权属证书违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。在被上诉人不行使对方违约而退房的前提下，而要求上诉人支付违约金的诉讼请求不符合双方合同的约定，不应得到支持。第二，《商品房预售合同》第二十条明确约定，违约责任为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。另外，上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失。因此，该案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属从合同义务。被上诉人开发的锦绣外滩沂河馨苑项目已经于交付被上诉人前通过综合验收，但因工程总包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使无法办理涉案房屋产权转移登记，被上诉人不能办理涉案房屋权属证书的原因是建设施工单位导致，被上诉人不应承担违约责任。 孙崇月、陈辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 孙崇月、陈辉向一审法院起诉请求：1.依法判决被告赔偿原告逾期取得房屋权属证书的损失（自2018年3月30日至原告取得房屋权属证书之日止，按已付购房款总额386833元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉之日止为30769元）；2.依法判决被告将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月15日，原告孙崇月、陈辉与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，二原告购买被告山东荣盛富翔地产开发有限公司开发的沂河馨苑Ａ区23号楼2单元502号住宅房屋及23号楼-1层-121号储藏室，房屋总价款为386953元。该合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房……。第二十条约定：……（二）买受人自商品房交付使用之日起[90日内]（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。合同签订后，二原告按约定支付首付款77953元，并申请了商业贷款。涉案房屋已于2016年10月1日提前交付使用。 另查，原告于2019年5月16日申请将涉案房屋所处23号楼作了大产权备案登记，取得不动产权登记证书。 一审法院认为，原告孙崇月、陈辉与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对于该预售合同的效力一审法院依法予以认定。原、被告双方均应按照合同约定履行己方义务，原告按约支付了房款并接收了房屋，被告应按合同约定协助原告办理产权证书。在商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交付后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋所有权并不随着房屋的交付而转移，因此出卖人须保证房屋所有权转移给买受人，买受人应及时办理房屋产权登记手续。为了确保买受人的权利早日实现，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将开发商协助买受人办理产权过户手续规定为一种法律义务。该解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该案中商品房买卖合同约定的房屋在2016年10月1日即已交付使用，被告应按买卖合同第二十条约定的自商品房交付使用之日起90日内协助原告办理房屋所有权转移登记，但因被告未能及时备案登记的原因，致使不能办理房屋所有权转移登记，应承担逾期办理房屋产权证的违约责任。该案中，原、被告签订的买卖合同中涉及有法律、法规规定的，应当依照有关法律、法规确定的权利和义务、并应当遵循公平原则订立合同。该合同第二十条将此法律义务的违约责任承担方式约定为“买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给受人”,是被告免除其责任、加重买受人责任，并排除买受人对涉案标的物的所有权利，违反了法律法规的规定，应认定为无效，并具此认定原、被告未约定逾期办理房屋所有权登记的违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条还规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院在《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条进一步明确规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，该案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款386833元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。关于违约责任起止时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为合同约定的房屋交付使用之日（2017年12月30日）起90日届满之日次日，即2018年3月30日。根据不动产登记实践，商品房预售中，房地产开发公司首次登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为首次登记时间。故该案被告承担迟延办证违约责任的终点时间为2019年5月16日。据此，被告承担迟延办证违约责任的总天数为413天。综上，被告应承担的违约金数额为26262元（386833元×6%÷365天×413天），原告的部分诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性向原告孙崇月、陈辉支付违约金26262元；二、驳回原告孙崇月、陈辉的其他诉讼请求。如被告山东荣盛富翔地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由原告孙崇月、陈辉负担50元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担520元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》已明确约定上诉人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：“1.买受人有权解除合同。……2.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。”该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格履行各自约定的义务。被上诉人作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解。上诉人未在合同约定的期限内协助被上诉人办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件，构成违约。在被上诉人不行使因上诉人违约而退房的前提下，被上诉人主张应赔偿违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定。故上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2751号民事判决； 二、驳回被上诉人孙崇月、陈辉的诉讼请求。 一、二审案件受理费各570元，均由被上诉人孙崇月、陈辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年九月二十日 书记员  李 敏