广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1207号 原告（反诉被告）：邓金仙，女，汉族，1969年1月22日出生，住云南省曲靖市麒麟区。 委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所：广西南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。统一社会信用代码：91450000785228485Y。 法定代表人：朱春林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹金林，广西鼎峰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐粮松，该公司员工。 被告：南宁市中和富天房地产营销代理有限公司，住所：广西南宁市青秀区民族大道166号第T3幢20层20号房。统一社会信用代码：9145010366484058XY。 法定代表人：张小燕，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：凌德强，广西邕达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦柳艳，广西邕达律师事务所律师。 原告（反诉被告）邓金仙（以下称原告）与被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下称被告金旺角公司）、被告广西富乐华房地产开发有限公司（反诉原告，以下称被告富乐华公司）、被告南宁市中和富天房地产营销代理有限公司（以下称被告中和富天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李植善，被告富乐华公司的委托诉讼代理人唐粮松，被告中和富天公司的委托诉讼代理人韦柳艳到庭参加诉讼，被告金旺角公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建房合同书》及《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》；2.三被告向原告连带返还购房款132379元，车位款5000元及支付利息41992.94元（利息以137379元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年1月15日起暂计至2018年5月31日为41992.94元，余下利息计算至被告付清之日止）；3.三被告向原告连带赔偿损失6058.88元。事实和理由：2012年8月18日，原告与被告金旺角公司签订《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），约定原告购买被告金旺角公司与被告富乐华公司合作开发的防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块一期一组团15栋1单元16层1605号房，并于当日与被告金旺角公司签订上述《合作建房合同书》相配套的《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》（以下简称《车位合同书》），购买防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块一期一组团15栋1单元地下车位，车位号为：2-09-01。上述合同签订后原告向被告金旺角公司支付房款127379元，车位款5000元，向被告中和富天公司支付房款5000元。根据合同约定。开发商应在2013年12月31日前完成合作建房项目的预售证办理，并在预售证办理完成后通知原告办理换证正式的《商品房买卖合同》，根据合同约定，开发商应在2013年12月31日与原告换签《车位租赁合同》，同时两合同约定将合格的房屋及车位于2014年12月31日向原告交付使用，但金旺角公司及富乐华公司一直未通知原告办理换签正式的《商品房买卖合同》及》《车位租赁合同》的相关手续。2018年4月份原告到防城港与两被告了解合作建房及车位的相关情况，发现房屋并未竣工验收，并被告知被告金旺角公司已于2016年12月30日在报纸公告，要求解除与被告签订的《建房合同书》及《车位合同书》。原告认为被告金旺角公司未按约定通知原告换签正式合同并且没有任何书面通知原告解除的情况下单方面在报纸上公告解除合同的行为已构成严重违约。原告同意解除合同，但合同解除系因为被告金旺角公司的违约行为导致，故被告金旺角公司应承担返还购房款、车位款并赔偿原告相应的损失的责任。因合同中已明确约定，案涉项目系被告富乐华公司及中和富天公司合作开发，金旺角公司系被告富乐华公司的法人股东，被告富乐华公司委托被告金旺角公司代理销售案涉房屋及车位，被告金旺角公司委托被告中和富天公司收取房款，故三被告应承担连带责任。 被告金旺角公司书面答辩称，被告金旺角公司接受被告富乐华公司的委托，代其签订合同书、代为催缴及收取房款和车位款，是富乐华公司的受托人，但被告金旺角公司的代理权限不包括开发建设、经营、销售案涉商品房项目，故其与被告富乐华公司只是一般的委托代理关系而非代理销售关系，故不应对被告富乐华公司的债务承担连带责任。 被告富乐华公司辩称，1.因原告的违约行为导致《建房合同书》及《车位合同书》已于2016年6月21日解除；2.其依据合同收取原告的房款为61098元、车位款为5000元，其余款项并非其收取；3.依据合同约定的违约责任，其无需向原告返还任何款项；4.其委托被告金旺角公司代为签订上述合同及催收房款及车位款；5.原告请求三被告连带赔偿损失并无事实和法律依据。 被告中和富天辩称，1.其与原告系居间服务关系，原告支付的5000元是居间服务定金，原告与被告金旺角公司签订案涉合同，其居间服务已完成，故原告请求返还5000元不具有事实和法律依据；2.原告与被告金旺角之间的所签订的案涉该合同与其无关，其并非案涉合同的合同主体，不应承担连带返还购房款及车位款的责任；3.原告在与被告金旺角公司签订合同时应知出卖人并非被告中和富天公司，故原告应知晓其缴纳的5000元不包含在房款之中，原告应至其权益受到侵犯，故至原告起诉之日，原告对被告中和富天公司的诉讼请求已过诉讼时效；4.其提供的居间服务于原告签订合同之日起已经结束，故合同签订后的损失应于原告承担，原告请求其承担连带责任无依据。 被告富乐华公司向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告金旺角公司签订的《建房合同书》和《车位合同书》已因原告的违约导致解除；2.原告向被告金旺角公司、富乐华公司支付违约金66098元；3.原告向被告金旺角公司、富乐华公司赔偿逾期付款的损失14063.42元（计算方式：以241846元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2016年7月11日起计至2016年9月20日；以55000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2016年7月11日起计至2016年9月20日）。事实和理由：经开发商被告富乐华公司授权，被告金旺角公司与原告签订《建房合同书》和《车位合同书》。其中《建房合同书》约定原告购买案涉商品房，合同总价为302944元，约定原告按下列方式分四次付款：第一次在签订合同当日交清30549元；第二次签订合同之日起90日内交付30549元；第三次在本合同项目建设至正负零时，交付61098元；第四次在签订《商品房买卖合同》后7天内一次性付清余款。《车位合同书》约定：原告租赁2-09-01号车位20年，租金共6万元，约定租金的支付时间为：第一次签订合同之日起3天内在交清5000元；第二次签订合同之日起90天内再交付15000元；第三次在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后，签订《车位租赁合同》时，付清余下车位款4万元。2014年12月29日，合同项目建设至正负零，被告金旺角公司依照合同约定通知原告前来缴纳第三期购房款，但原告未按约定前来缴纳。项目于2015年2月2日已取得《商品房预售许可证》，按照合同约定原告须办理换签手续并付清房屋余款241846元和车位余款55000元，经被告金旺角公司2016年6月20日和2016年8月23日书面催促原告换签合同及缴纳余款，原告仍未办理，其行为已构成严重违约。被告金旺角公司已于2016年9月20日及2016年12月30日通过寄送《解除合同通知书》和报纸登报的方式解除双方合同。现合同已解除，原告已缴纳的购房款应作为违约金支付给被告金旺角公司，且因原告逾期付款期间，被告金旺角公司为筹集资金维持项目建设，为此支付高额利息的借款以支持项目的继续建设，故被告金旺角公司因原告的违约行为遭受经济损失。 原告针对被告富乐华公司的反诉辩称，1.原告同意解除案涉合同，但认为系被告的违约行为导致合同解除的原因。被告不享有合同解除权，其在取得《商品房预售许可证》后不通知原告支付尾款和换签正式合同。被告金旺角公司存在逾期交房行为，且已将案涉房屋出售给第三人；2.被告要求原告支付违约金和赔偿损失不具有事实和法律依据，因为被告的上述违约行为已导致合同无法继续履行。 本院经审理认定事实如下：2012年6月1日，被告富乐华公司委托被告金旺角公司代为签订案涉商品房及车位合同，并代为催缴及收取案涉房款及车位款。2012年8月18日，原告与被告金旺角公司签订《建房合同书》（编号：4-15-1-1605），约定原告购买由被告富乐华公司开发的位于防城港市交汇处防城港CBD项目IV号（4#）地块一期一组团15栋1单元16层1605号房，面积为101.83平方米，单价为每平方米2975元，总价款为302944元，合同第七条对原告付款方式及期限约定为第一次：签订本合同当日交清300元/平方米首付款，计30549元；第二次：签订本合同之日起90天内交300元/平方米的房款，计30549元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，原告再交付600元/平方米的房款，计61098元；第四次，在签订《商品房买卖合同》后支付《商品房买卖合同》确定的合作标的出资余款，原告选择在《商品房买卖合同》后7天内一次性付清余款。合同第八条约定原告逾期付款的违约责任，1.原告超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款，视为其中途违约，且原告同意将其已交纳的购房款作为违约金支付被告富乐华公司（即被告金旺角公司无需退还原告已缴纳的购房款），本合同自动解除。2.原告在本协议签订后，原告不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如提出的，已交房款作为违约金支付被告金旺角公司，本合同自动解除。合同第九条对交付期限及交付条件约定为被告富乐华公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收的合作建房交付原告使用。双方约定：在交房时，如原告未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延至原告付清全部房款之日起到10日内。合同第十条对被告富乐华公司逾期交房的违约责任约定为：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告富乐华公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的，被告富乐华公司须在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给原告，并按总价款2%赔偿原告损失。原告应配合被告富乐华公司办理退房的有关手续。 同日，原告与被告金旺角公司签订《车位合同书》，约定原告购买位于防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块一期一组团15栋1单元地下，车位号为2-09-01号。合同对车位的价款约定为6万元。合同第七条对付款方式及期限约定为：第一次：签订本合同之日起三天内交清5000元；第二次，在本合同项目建设至±0时，原告再交付15000元整。第三次在被告富乐华公司完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、原告签订《车位买卖合同》时交付完余下车位合作出资款。合同第八条约定原告的违约责任，约定原告在签订本合同当日内按合同第七条约定的时间按时缴纳车位合作款，如未按本合同定的时间付款，按下列方式处理：1.原告超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳车位合作出资额款的，或原告不按约定签订《车位买卖合同》，视为中途违约，且原告同意将其已交纳的车位合作出资款作为违约金支付给被告金旺角公司（即被告金旺角公司无需退还原告已缴纳的车位合作出资款），本合同自动解除。2.原告同意在本协议签订后，原告不得以任何理由提出退车位或退出合作，如提出的，视为原告违约，原告则应将已支付的车位合作出资款作为违约金支付给被告金旺角公司。合同第九条约定被告金旺角公司应促成被告富乐华公司或车位实际所有权人在2014年12月31日将符合本合同约定的车位交付原告使用。 2012年8月4日，被告中和富天公司出具《收款收据》（编号：1119759）上载明收到原告认购案涉商品房定金5000元。2012年8月21日，被告金旺角公司出具《收据》（编号：1105638、1105640），上载明收到原告交付的案涉商品房前期款30549元及车位定金5000元。2013年1月15日，被告金旺角公司出具《收据》（编号：8046343），上载明收到原告交付的案涉房款30549元。2014年6月10日，案涉项目建设至±0。2014年12月31日，案涉项目取得《商品房预售许可证》。 另查明，2016年6月20日，被告金旺角公司向原告合同预留的通讯地址寄送《换签合同及缴款通知函》，告知案涉商品房已达到交款及换签条件，告知原告在收到该通知函之日起三日内联系被告金旺角公司换签合同并交纳剩余房款（换签及付款日期截止至2016年7月10日），逾期不换签或未交纳余款的，其将按合同约定解除《合作建房合同书》及《车位合同书》。2016年8月23日，被告金旺角公司向按原告合同预留的通讯地址向原告寄送《换签商品房买卖合同及催款的再次通知》，告知原告在收到该函件之日起三日内联系被告金旺角公司换签合同并缴纳余款，否则按合同约定解除案涉合同、收回房屋另售并追究原告相应的违约责任。2016年9月20日，被告金旺角公司向原告合同预留的通讯地址寄送《解除合同通知书》，告知其决定解除《建房合同书》并收回该套房屋，请原告在收到该通知后15日内前来办理相关手续。后该邮件因逾期被退回。2016年12月30日，被告金旺角公司在《南国早报》上刊登公告，解除与原告签订的案涉《建房合同书》及《车位合同书》。 再查明，案涉商品房已于2017年7月20日备案至案外人名下。 本院认为，关于三被告之间关系的问题。被告富乐华公司委托被告金旺角公司代为签订案涉合同书，代为催缴和收取案涉房款及车位款，双方存在委托代理关系，代理人被告金旺角公司所实施的案涉行为，其法律后果应归属于被告富乐华公司承担。而本案中未有证据显示被告中和富天公司与被告富乐华公司、金旺角公司有任何法律关系，其法律后果应自行承担。 关于《建房合同书》及《车位合同书》解除的问题。《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，应属于商品房买卖合同，且在本案起诉前已经取得《商品房预售许可证》，故该《建房合同书》有效。《建房合同书》中对剩余房款的支付时间约定为“在本合同项目建设至±0时”，《车位合同书》中对剩余车位款的支付时间约定为“第二次在本合同项目建设至±0时，原告在本合同项目建设至±0时，原告再交付15000元整。第三次在被告富乐华公司完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后、原告签订《车位买卖合同》时交付完余下车位合作出资款”，均属于约定不明，被告金旺角公司在达到付款条件时负有通知原告付款的义务。被告金旺角公司于2016年6月20日及2016年8月23日向原告邮寄《换签合同及缴款通知函》、《换签商品房买卖合同及催款的再次通知》，原告在庭审中主张未收到该通知，但被告金旺角公司是按原告在合同中预留的地址、电话进行邮寄，已尽到通知义务，原告因个人原因无法收悉该邮件不应归责于被告金旺角公司，故原告应在通知函中确定的履行期限即2016年8月26日前换签合同及支付剩余房款。现原告逾期支付剩余房款，构成违约，依照双方合同约定，原告超过规定时间三日仍不能按合同足额交纳购房款的，被告金旺角公司享有合同解除权。2016年9月20日，被告金旺角公司按原告在合同中预留地址寄送《解除合同通知书》，并于2016年12月30日在报纸上公告解除案涉合同，被告金旺角公司已尽到了行使解除权的通知义务，且该解除权的行使期限未逾一年的除斥期间，故原告与被告金旺角公司签订的《建房合同书》及《车位合同书》已于2016年12月30日解除。 关于原告请求被告返还购房款、车位款及支付利息及赔偿逾期交房损失的问题。首先，被告金旺角公司代被告富乐华公司收取原告案涉购房款61098元及车位款5000元共计66098元，被告富乐华公司应承担返还原告上述款项的责任。本案合同解除系原告逾期付款导致的，其主张上述款项的利息没有依据，不予支持。其次，关于原告请求返还被告中和富天公司收取的5000元款项的问题，依据现有证据无法查明原告与被告中和富天公司是否存在居间服务关系，且被告中和富天公司向原告出具的《收据》上载明所收取的款项为案涉房屋的定金而非居间费，但被告中和富天公司并非案涉房屋的开发商或销售代理商，亦未有其他证据证明其有权收款该笔款项，其收取原告的该笔款项不具有事实和法律依据，应予以退还。原告于2012年8月4日向被告中和富天公司交纳5000元，后于2012年8月18日与被告金旺角公司签订《建房合同书》，此时原告就应当知晓被告中和富天公司没有权利收取案涉购房款，原告于2018年5月29日才向本院提起诉讼主张返还该笔款项，已超过三年的诉讼时效，故对原告的该项主张不予支持。再次，根据《建房合同书》第九条约定，原告未付清房款的交房日期顺延，本案原告未付清房款则交房日期尚未确定，因此，原告主张逾期交房的违约金没有依据，不予支持。最后，关于编号0613653收款收据中的转让费66281元的问题，该收据没有三被告的签章，经手人仅注明“吴”字，无法确认该收据的真实性，也无法确认系三被告收取的款项，原告要求三被告返还该笔款项没有事实和法律依据，不予支持。 关于被告富乐华公司请求原告支付逾期付款违约金、赔偿逾期付款损失的问题。因原告逾期付款导致案涉合同解除，《建房合同书》及《车位合同书》中约定原告逾期付款导致的合同解除的违约金为原告已付购房款，而对被告金旺角公司逾期交房的导致合同解除的违约责任约定为“在原告提出退房要求之日起90日内将原告已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还原告，并按总价款2%赔偿原告损失”，原告逾期付款的违约金确实约定过高，予以调整，酌定为6058元。因被告金旺角公司作为被告富乐华公司的代理人，其法律后果归属于被告富乐华公司，故该笔违约金应由原告向被告富乐华公司支付。被告富乐华公司请求原告赔偿逾期付款的损失，但未提交证据证实其确有损失发生，因此对被告富乐华公司的该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十一、第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）邓金仙与被告（反诉原告）广西金旺角投资置业有限责任公司签订的《防城港市中央商务区CBD项目IV号（4#）地块职工市场合作建房合同书》及《防城港市中央商务区CBD项目职工市场合作建设车位合同书》已于2016年12月30日解除； 二、被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邓金仙返还购房款及车位款共计66098元； 三、原告（反诉被告）邓金仙于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司支付逾期付款违约金6058元； 四、驳回原告（反诉被告）邓金仙的其它诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费4008.62元，减半收取计2004.31元，由原告（反诉被告）邓金仙负担1282.76元，被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司负担721.55元。反诉案件受理费7046.43元，减半收取计3523.22元，由原告（反诉被告）邓金仙负担2841.8元，由被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司负担681.42元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7531.84元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员 覃姿婕 二〇一九年九月二日 法官助理 彭小山 书 记 员 庞 雯