安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1282民初3137号原告（反诉被告）:苏亚广，男，汉族，1990年2月12日出生，安徽省界首市人，住界首市。原告（反诉被告）：高小妮，女，汉族，1988年7月11日出生，安徽省界首市人，住界首市。委托诉讼代理人：燕鹏程，安徽儒言律师事务所律师。被告（反诉原告）:界首市栖霞汇泉置业有限公司，住所地界首市天安路西侧，统一社会信用代码91341282MA2NBT326N。法定代表人：张珠峰。委托诉讼代理人：孙春峰，安徽皖太律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙杰，安徽皖太律师事务所律师。原告（反诉被告）苏亚广、高小妮与被告（反诉原告）界首市栖霞汇泉置业有限公司（以下简称：栖霞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。苏亚广及其与高小妮的委托诉讼代理人燕鹏程、栖霞公司的委托诉讼代理人孙杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏亚广、高小妮向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付延期交房违约金5672.1元；二、依法判令被告赔偿3000元；三、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），合同约定原告购买被告开发的“栖霞锦绣城”16幢2单元5层502号房屋一套，价款为798890元，其中首付款169890元，贷款629000元。该房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告承诺于2018年11月20日前向买受人交付该商品房。该商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达原告。交付该商品房时，被告应出示第九条约定的证明文件，否则原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担。被告未按期交付房屋，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告自约定交付之日至实际交付之日按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告约定交付房款后，被告未按约定期限交付房屋。另被告擅自取消房屋北侧飘窗，与原批准、公示的方案不一致，存在欺诈行为。综上，原告认为被告违反合同约定，延期交付房屋，并擅自更改房屋设计，存在欺诈行为，应承担违约责任，并进行赔偿。栖霞公司辩称，一、被告不存在延期交房，原告要求被告支付延期交房违约金没有事实依据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应于2018年11月20日向原告交付房屋。被告在2018年11月17日就通过邮寄方式向原告送达了交房通知书，告知原告办理收房的地址和所需资料，是原告拖延办理收房手续。二、被告在约定的交付期限届满前，已满足约定的交房条件。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，房屋交付的条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中被告在2018年11月20日前已经取得了竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。可见被告在约定的交房期限届满前，已符合约定的交房条件。三、涉案商品房于2018年11月19日取得设计、施工、工程监理等单位加盖公章的竣工验收备案表。该备案表足以说明涉案工程已经竣工，有完整的技术档案和施工管理资料，完全符合法律、行政法规的相关规定。房屋未能按期交付是因原告逾期收房造成的，原告应按合同第十一条的规定，向被告承担违约责任。四、原告要求赔偿3000元没有事实和法律依据，未能举证证明因被告的原因给其造成3000元的损失。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。被告栖霞公司向本院提出反诉请求：一、依法判令反诉被告支付延期交房的房屋保管金、违约金8468.23元（按总房款万分之一自2019年1月20日计算至2019年5月6日）；二、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。反诉被告苏亚广、高小妮辩称，反诉原告通知交房时，房屋不符合交付条件，因当时未取得竣工验收证明文件，反诉被告不接受房屋的原因是反诉原告违反合同约定造成的，反诉原告的诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：苏亚广、高小妮提供的“建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”，证明2019年1月30日涉案工程竣工备案，栖霞公司在2018年11月20日通知苏亚广、高小妮交房不符合合同约定的交付条件。对此栖霞公司不予认可，认为工程竣工日期为2018年11月16日，并提供竣工验收备案表一份。本院认为，苏亚广、高小妮提供的竣工验收备案表首页及页侧加盖有界首市住房和城乡建设局印章，该表分为表一、表二，并载有编号，为有效备案表，工程勘测单位、建设单位及栖霞公司均于2019年1月21日在备案表中签字并加盖印章，2019年1月30日，界首市住房和城乡建设委员会在备案表中加盖竣工备案专用章，同意该工程备案，足以证明该工程的实际竣工验收备案时间为2019年1月30日，本院予以确认。栖霞公司提供的备案表并无编号，亦无界首市住房和建设委员会签章，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：栖霞公司系“栖霞锦绣城”的开发商，其开发建设的“栖霞锦绣城”16幢2单元5层502号由苏亚广、高小妮购买，双方于2017年8月19日签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋预测建筑面积127.23平方米，总价款为798890元。合同第十一条约定出卖人应当在2018年11月20日前向买受人交付该商品房。该合同第九条第一款第一项约定该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同第十二条第一款第二项约定逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同第十四条第一款约定出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。合同第十五条约定双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失……。涉案商品房于2019年1月30日完成建设工程竣工验收备案。该房北侧卧室飘窗取消，与所批方案不一致，且未就变更书面通知苏亚广、高小妮。涉案房屋尚未交付。另查明，2018年6月19日界首市信访局对锦绣城业主反映的飘窗等问题，组织业主推荐代表和有关部门协商，并制定调解方案：“锦绣城开发单位愿意给予因变更而取消飘窗的业主提供如下补偿方案供选择……1、货币补偿叁仟元；2、即日起，业主有购买该小区车位的优惠六千元；3、免除二年物业费。以上三条根据业主意愿，任选其一补偿方案，不得重复享受。……”。该调解方案公布后，苏亚广、高小妮未在该协议上签字。本院认为，苏亚广、高小妮与栖霞公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。苏亚广、高小妮按约支付房款后，栖霞公司应于2018年11月20日前完成建设工程竣工验收备案并向苏亚广、高小妮交付商品房，而栖霞公司未按约定时间完成建设工程竣工验收备案达不到交房条件，应视为违约，违约金按双方签订的合同约定计算方法，因苏亚广、高小妮主张违约计算至2019年1月30日，未超出其处分权的范围，对此本院予以认可，故违约金为5672.1元（自2018年11月21日至2019年1月30日，798890元×71天×0.01%）。关于栖霞公司主张其未违约，苏亚广、高小妮应支付延期交房的房屋保管金、违约金的请求，因栖霞公司所举证据不足以证明苏亚广、高小妮伟业拖延收房，本院不予支持。关于苏亚广、高小妮主张栖霞公司擅自取消房屋北侧飘窗，应赔偿3000元的诉讼请求，根据双方合同的约定，栖霞公司取消飘窗未按程序进行变更且未通知买受人，应对苏亚广、高小妮的损失进行赔偿。合同约定的解决方式为双方自行协商解决，因锦绣城项目存在的飘窗等问题经界首市信访局协调，锦绣城开发单位同意货币补偿3000元等三种补偿方案，苏亚广、高小妮参照该调解协议主张3000元的赔偿请求，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、被告（反诉原告）界首市栖霞汇泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）苏亚广、高小妮违约金5672.1元；二、被告（反诉原告）界首市栖霞汇泉置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）苏亚广、高小妮3000元；三、驳回被告（反诉原告）界首市栖霞汇泉置业有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50，减半收取25元，由界首市栖霞汇泉置业有限公司负担。反诉费25元，减半收取12.5元，由界首市栖霞汇泉置业有限公司负担。审判员 任 蕾二〇一九年九月三十日书记员 侯琛琛