江西省南昌市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）赣01民终2430号 上诉人（原审被告）：曾筱琴，女，汉族，1948年4月26日生，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人（原审被告）：彭小文，男，汉族，1979年10月12日生，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审原告）：江西万厦物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大厦Ⅱ区9楼C座，统一社会信用代码91360100775863231W。 法定代表人：兰兵熔，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊美珍，江西滕王阁律师事务所律师。 上诉人曾筱琴、彭小文因与被上诉人江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾筱琴、彭小文上诉请求:1、撤销一审判决；2、支持上诉人原审答辩请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人万厦物业公司负担。事实与理由：1、被上诉人的物业收费标准高于政府市场指导价；2、被上诉人万厦物业公司未按照业主公约提供物业服务，其物业服务质量不达标，主要体现在改变公共设施、物业管理用房用途，侵占消防通道、地下室及小区楼道，电梯及车位使用不当，未公示经营收支等方面，严重侵害了业主的生命安全及利益；3、上诉人的房屋外墙出现渗水，被上诉人万厦物业公司未及时进行修缮；4、被上诉人万厦物业公司主张物业费的请求已过诉讼时效；5、被上诉人万厦物业公司在一审时临时改变诉讼请求，上诉人对此提出异议，但一审法院驳回上诉人的异议。 被上诉人万厦物业公司辩称：本案未超过诉讼时效，万厦物业公司持续提供物业服务，且经常向上诉人曾筱琴、彭小文催收物业费，双方签订物业服务合同，万厦物业公司根据合同约定持续提供物业服务，上诉人曾筱琴、彭小文从2015年开始并未提出拒绝物业服务申请，而是一直享受物业服务的便利，应当支付物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 万厦物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决曾筱琴、彭小文支付万厦物业公司2015年10月1日起至2018年12月31日物业费6084元、二次供水加压费272元，合计6356元；2、本案诉讼费由曾筱琴、彭小文承担。 一审法院认定的事实：2014年1月4日，南昌市青山湖区湖坊镇彭桥村村民委员会与万厦物业公司签订了《嘉彭公寓物业委托管理协议》、《物业费支付协议》，万厦物业公司取得嘉彭公寓的物业管理权。双方约定小区每平方米按1.3元每月收取物业费，2014年3月1日至2015年9月30日止的物业费由村委会结算，此后物业费由业主自行支付。南昌市青山湖区湖坊镇嘉彭公寓6栋1单元1802室系还迁房，一审庭审中，曾筱琴、彭小文自诉曾筱琴为该房拆迁协议的还迁方，双方共同居住在该房内，物业费一直由彭小文缴纳。房屋面积均为119.99平方米。2014年2月27日，曾筱琴、彭小文在业主首册总则（签约页）签名，入住后从2015年10月1日至2018年12月31日未缴纳物业费。一审庭审中，万厦物业公司放弃对曾筱琴、彭小文二次供水加压费272元及其在2018年1月1日至12月31日欠缴的物业费。 一审法院认为：江西万厦物业公司作为嘉彭公寓的物业服务企业，为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主享有合同权利、亦应履行合同义务，其在该小区居住接受了万厦物业公司提供的物业管理服务，理应履行交纳物业费的义务。被告欠缴2015年10月1日至2017年12月31日物业管理费为4212元（119.99平米×1.3元/平米/月×27个月），根据权利义务相一致的原则，万厦物业公司要求曾筱琴、彭小文给付所欠物业服务费，应予支持。 在庭审中，万厦物业公司主动放弃对二次供水加压费及2018年全年物业管理费的诉请，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律法规之规定，予以准许。 关于曾筱琴、彭小文辩称万厦物业公司主张的部分物业费已过诉讼时效，庭审中，万厦物业公司未能举证证明其向曾筱琴、彭小文进行了催缴物业费，但鉴于曾筱琴、彭小文在答辩中认可万厦物业2018年10月份张贴撤场通告时要求业主缴纳物业费的实际情况，故万厦物业公司的主张未过诉讼时效。 关于曾筱琴、彭小文辩称因房屋未验收合格，万厦物业公司无物业管理资质以及聘用无物业管理职业资格证书人员从业，根据相关法律规定《嘉彭公寓物业委托管理协议》属于无效合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程未经验收合格不得交付使用”中的“交付”与《物业管理条例》中的“交付”适用的法律范畴及约束的主体不一致，前者适用于建设施工合同及商品房屋买卖合同范畴，用于确定房屋交付必须达到的法定条件，约束的主体是施工方与发包方或房屋开发商与购房者；后者适用于物业服务合同范畴，用于区分物管费的交费主体，约束的主体是提供服务方和接受物业服务方。本案系物业服务合同纠纷，合同约束的对象是提供服务方和接受服务方，审理的内容应为曾筱琴、彭小文是否实际使用房屋，并接受万厦物业公司提供的物业服务，是否交纳费用。经查实，曾筱琴、彭小文已实际接收并使用该房屋。一审庭审中，曾筱琴、彭小文也自认入住时曾交纳过物业服务费。结合庭审中陈述及答辩，应认定曾筱琴、彭小文实际使用该房屋，并接受万厦物业公司提供的物业服务，理应履行交费义务。曾筱琴、彭小文在房屋未验收取得合格证的情况下，自愿领取钥匙并入住，已经符合物业服务合同的“交付使用”标准，因此，曾筱琴、彭小文不能以房屋未验收合格为由拒交物业费，对其辩解理由，不予采纳，房屋涉及的质量及未验收问题其可另案主张。 关于物业服务费的标准。根据《江西省物业管理条例》第五十四条规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价……。具体物业服务收费标准，由业主与在物业服务企业在物业服务合同中约定。《嘉彭公寓物业委托管理协议》及曾筱琴、彭小文签收的业主手册均约定为每月每平方米1.3元。故万厦物业公司主张曾筱琴、彭小文按每月每平方米1.3元的标准支付物业服务费的请求，合理有据，予以支持。 关于曾筱琴、彭小文辩称万厦物业公司服务不达标，小区配套设施不完善，应降低收费标准的意见。曾筱琴、彭小文对此提供了照片等证据，万厦物业公司认为真实性无法认可，不能证明其的目的。经审查认为，万厦物业公司确实存在物业服务质量降低，但考虑到小区楼龄久、遗留的历史问题多、所处的位置及人群流动性大等情况，势必增加物业服务企业的管理难度与成本。因此，虽然万厦物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但物业服务不是针对某个业主个人的服务，而是针对全体小区业主的服务，个别业主拒绝缴纳物业费，势必影响其他业主的权益，客观上也会导致服务水平和质量的进一步下降。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。综合考虑双方提交的证据，不足以成为曾筱琴、彭小文拒交物业费的理由。需要说明的是，作为物业管理企业在今后的物业服务过程中应当充分履行职责，改进工作方法，与业主良性沟通，以期取得业主的信任。 关于曾筱琴、彭小文抗辩万厦物业公司与建设单位擅自改变公共设施、物业管理用房用途而收取费用，侵害了广大业主的利益，鉴于曾筱琴、彭小文未提供证据，应由其承担不利的法律后果，故其辩解理由，不予支持。 关于曾筱琴、彭小文抗辩万厦物业公司利用物业共同部位、共同设施进行经营的收支情况，作为小区业主享有知情权和监督权，并受法律保护。本案中,若被告认为原告未按约公示，其有权及时向有关部门反映或向法院起诉主张自己的权利。现原告诉请被告支付物业费，被告以原告未进行公示为由抗辩，缺乏事实依据，亦非法定或约定抗辩事由，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共同部位和共用设施属由全体小区业主共有和共同管理，公共部位的经营收支情况因涉及全体小区业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，由权利人另行主张。 关于曾筱琴、彭小文提出因其房屋墙面渗水问题物业一直未解决，拒缴物业管理费的抗辩理由。房屋渗水涉及专项维修基金的使用问题，曾筱琴、彭小文可向有关部门申请房屋维修基金。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《江西省物业管理条例》第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告曾筱琴、彭小文在本判决生效后10日内支付欠江西万厦物业管理有限公司2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费4212元；二、驳回江西万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由曾筱琴、彭小文负担。 二审中双方当事人没有提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院经审查认为：依法订立的合同，对双方具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，南昌市青山湖区湖坊镇彭桥村村民委员会与被上诉人万厦物业公司签订《嘉彭公寓物业委托管理协议》及《物业费支付协议》，系前期物业服务合同，被上诉人万厦物业公司取得了嘉彭公寓的物业管理权，协议约定物业费的标准为1.3元/平方米/月，对上诉人曾筱琴、彭小文和被上诉人万厦物业公司均具有约束力。上诉人曾筱琴、彭小文上诉称其系被迫与被上诉人万厦物业公司签订物业服务合同，但未提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院对上诉人曾筱琴、彭小文的该部分上诉请求不予支持。 上诉人曾筱琴、彭小文在享受物业服务的同时，应当承担缴纳物业管理费的义务。上诉人曾筱琴、彭小文入住后，从2015年10月1日至2017年12月31日未缴纳物业费，现被上诉人万厦物业公司主张按照合同约定的1.3元/平方米/月的标准收取物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。上诉人曾筱琴、彭小文居住的房屋面积为119.99平方米，故上诉人曾筱琴、彭小文欠缴的2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费为4212元（119.99平方米X1.3元/平方米/月X27个月）。 上诉人曾筱琴、彭小文上诉称被上诉人万厦物业公司改变公共设施、物业管理用房用途，侵占消防通道、地下室及小区楼道，电梯及车位使用不当，未公示经营收支等物业服务不达标的情况，但未提供确切有效的证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。另外，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性表现为服务内容和服务设施不是针对某个业主，更多的应该考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益的现象发生。即使上诉人曾筱琴、彭小文所述的问题存在，也是应当由业主委员会或者全体业主共同另行主张权利，而不能作为上诉人曾筱琴、彭小文拒付物业服务费的依据，故本院对上诉人曾筱琴、彭小文的该部分上诉请求不予支持。 上诉人曾筱琴、彭小文上诉称本案已过诉讼时效，鉴于物业管理服务合同具有不同于其他民事合同，其存在公共服务性的特点，因此，除物业服务企业明显怠于行使追索物业费的，应认定物业服务企业在持续主张权利。本案中，上诉人曾筱琴、彭小文认可被上诉人万厦物业公司在2018年10月份张贴撤场通告时要求业主缴纳物业费的实际情况，可认定万厦物业公司直至2018年10月仍在持续追索物业费，故被上诉人万厦物业公司的主张未过诉讼时效，故本院对上诉人曾筱琴、彭小文的该部分上诉请求不予支持。 上诉人曾筱琴、彭小文上诉称被上诉人万厦物业公司在一审时临时改变诉讼请求，经查，被上诉人万厦物业公司在一审庭审中主动放弃对二次供水加压费及2018年全年物业管理费的诉讼请求，系当事人自愿处分自己的权利，于法不悖；且上诉人在一审庭审中对被上诉人减少诉讼请求，明显答复“没有异议，同意继续开庭，当庭答辩”，上诉人曾筱琴、彭小文二审再次就该问题提出上诉，违反了诚信原则，实为浪费诉讼资源，故本院对上诉人曾筱琴、彭小文的该部分上诉请求不予支持。 上诉人曾筱琴、彭小文上诉称小区存在房屋质量不达标，此乃上诉人与建设单位之间房屋买卖合同法律关系问题，与本案分属不同的法律关系，本案不予审理，上诉人可另行主张权利。 上诉人曾筱琴、彭小文未提供有效证据证明被上诉人万厦物业公司未按合同约定履行义务，业主对物业服务企业不满时，应当通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决，而不应以拒缴物业费作为对抗手段，此举不仅激化矛盾，而且物业服务企业因收费不足，从而降低服务标准，最终导致恶性循环。 综上，上诉人曾筱琴、彭小文未提供有效证据证明被上诉人万厦物业未按合同约定履行义务，上诉人曾筱琴、彭小文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曾筱琴、彭小文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 钟明强 审 判 员 陈大奎 审 判 员 龚 江 二０一九年九月二十三日 法官助理 王 薇 书 记 员 陈应鹏