济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初2475号 原告（反诉被告）：徐某，女，1963年8月12日出生，汉族，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：劳某某，北京金城同达（济南)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘某某，北京金城同达（济南)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370102779717178E。 法定代表人：贺某某，总经理。 委托诉讼代理人：刘某某，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某某，山东豪才律师事务所律师。 被告：济南市历下区住房和城市建设局，住济南市。 负责人：王某，局长。 委托诉讼代理人：谷某，山东天宝兴律师事务所律师。 被告：济南市历下区解放阁片区旧城改造指挥部，住济南市。 负责人：王某，主任。 委托诉讼代理人：谷某，山东天宝兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某某，山东天宝兴律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐某与被告（反诉原告）济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称国有资产运营公司）、被告济南市历下区住房和城市建设局（以下简称历下区住建局）、被告济南市历下区解放阁片区旧城改造指挥部（以下简称解放阁旧城改造指挥部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐某及其委托诉讼代理人刘某某，国有资产运营公司的委托诉讼代理人刘某某、马某某，历下区住建局和解放阁旧城改造指挥部的共同委托诉讼代理人谷某到庭参加诉讼，本案现在审理终结。 原告徐某向本院提出诉讼请求：1、判决国有资产运营公司支付延期交房违约金2367665.22元；2、本案诉讼费用由国有资产运营公司、历下区住建局、解放阁旧城改造指挥部承担。案件审理过程中徐某变更第一项诉讼请求为判决国有资产运营公司、历下区住建局、解放阁旧城改造指挥部以涉案房产53.4平方米面积为基数，按照同等地段商业房17.9元/平方米/天的租金标准，自2011年1月19日应交房之日至实际交房之日计算租金，按由此计算的租金总额赔偿徐某经济损失。事实与理由：徐某与国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部签订了《房屋回购合同》，合同第三条约定徐某购买建于舜井街，房号为。第六条约定，国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部应于2011年1月19日将商品房交付徐某使用。自交房日到期后，经多次催促，但国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部至今未交付房屋，已近七年。双方按国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部提供的格式化合同签订的《房屋回购合同》第六条，虽约定国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部迟延交房应按日向徐某支付购房总价款的日万分之一的违约金；但该约定的违约金，大大低于徐某的实际损失。为此，徐某要求按照同等地段同等面积的商业房租金17.9元/平方米/天，计算违约造成的损失，并以此计算标准确定违约金。按此计算，自2011年1月19日应交房之日暂计算至2017年10月31日，共计2477天，租金损失共计2367665.22元。经查，解放阁旧城改造指挥部系非独立法人，其主管上级为住建局。为此，为维护合法权益，提起诉讼。 被告国有资产运营公司辩称，徐某主张的部分逾期交房违约损失已超过法定的诉讼时效，其主张的逾期交房违约金损失计算标准没有依据，应当按照合同约定计算。双方已经按照合同约定支付和接收，应当予以驳回徐某的诉讼请求。双方签订的《房屋回购合同》系双方当事人的真实意思表示，是双方在平等自愿的基础上签订，截至现在，国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部一直按照合同的约定支付违约金，徐某均已接收，双方就已产生的逾期交房违约金损失已经履行完毕。因此徐某无权主张本案诉求，应当予以驳回。 被告历下区住建局、解放阁旧城改造指挥部辩称，解放阁旧城改造指挥部是历下区政府成立的临时性机构，其主要责任是领导协调和组织实施工作，不能独立对外承担责任。另外，解放阁旧城改造指挥部没有独立的财产权利，运营费用是国有资产运营公司拨付。徐某一直从国有资产运营公司依约领取逾期交房违约金，双方并未对该违约金金额产生异议。按照约定，徐某支付的购房补偿费缴于国有资产运营公司，所以解放阁旧城改造指挥部虽在合同上盖章，但不是涉案合同一方。其他同意国有资产运营公司答辩意见。 反诉原告国有资产运营公司向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋回购合同》，同意补偿徐某的损失；2、由徐某承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年9月16日，国有资产运营公司与徐某签订了《房屋回购合同》，购买国有资产运营公司开发建设的位于泉城路南侧、舜井街西侧舜井街2号商厦（以下简称舜井商厦）内，为商厦第一层，房号商铺，并约定了商铺面积及价格等条款。舜井商厦项目建设完成后，虽经国有资产运营公司多方努某，但涉案商铺已经明确无法达到法律规定及《房屋回购合同》约定的交付条件，也无法办理产权证书。舜井商厦项目自建设完成后一直闲置。因此从法律及事实上《房屋回购合同》均无法再继续履行。如不能解除《房屋回购合同》，产生的后果必然是出卖人永远无法向买受人交付商铺，且舜井商厦一直无法投入使用，必然造成极大的社会资源浪费及国有资产流失，无法实现买卖双方的根本合同目的，依据《合同法》第九十四条、第一百一十条的规定《房屋回购合同》应当予以解除。因此为平衡买卖双方的利益，促进舜井商厦发挥最大的社会效益，请求法院依法解除双方签订的《房屋回购合同》，同意依法就损失进行补偿。 对山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的鲁贵评（2019）字第号《房地产估价报告》，质疑本评估报告对比、引用或参考数据的客观、真实及有效性，从而质疑评估报告结果的有效性。鉴定费请法院判决分担。 反诉被告徐某辩称，国有资产运营公司的请求不符合民事诉讼法关于反诉的条件，没有事实和法律依据，依法不能成立，请法院不予受理，或驳回其反诉请求。徐某不同意解除合同，同意依法就徐某的损失进行补偿。这一意思表示与徐某在本诉中的诉请是一致的。徐某虽然领取部分违约金，但是并不代表徐某放弃其他诉讼请求的意思表示，仍保留追索其他违约金的诉求。 徐某对于法院依职权主动到济南市国土资源局调取证据的行为表示不解，该证据调取的时间为2018年11月13日，在这之前所有的诉讼活动都是围绕着国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部、历下区住建局是否违约、应承担何种责任所进行的，徐某主张国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部、历下区住建局违约仅是围绕其迟延交房问题，但法院脱离了原审理的范围，依职权调取房屋是否可分户的证据，徐某表示不解和异议。 济南市国土资源局出具的《济南市国土资源局关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》与涉案房产无关。不能证明国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部、历下区住建局的证明目的。对国有资产运营公司出具的证据真实性无异议，但均无法证明其证明目的，与本案无关联。该复函不能证明对消防规范的修改，没有证据证明涉及到了徐某的房产；对舜井商厦按照消防规范进行整改是国有资产运营公司的合同义务，其应当将整改后符合使用条件的房产交付徐某使用。其没有尽到合同义务，应承担迟延交房的违约责任；国有资产运营公司一直强调无法实现合同目的，以此为由要求解除合同，该主张不成立。因为双方签订的购房合同目的是国有资产运营公司拆迁徐某的房产，徐某购置拆迁建成的新房产，所以合同的目的在于购买使用涉案房产。至于是否可以办理房产证，是合同的附随条件，不是合同的主要目的。因此在国有资产运营公司可以将舜井商厦整改后交付使用的情况下却迟延履行义务，造成涉案房产无法交付，责任应由其承担。如法庭支持国有资产运营公司的反诉请求，将涉案房产收回并使其获利，助长了违约方的利益。因此，我方认为本案应依法支持徐某的诉讼请求，驳回国有资产运营公司的反诉请求。 对山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的鲁贵评（2019）字第号《房地产估价报告》鉴定报告有异议：1、不同意对涉案房产进行房产价值鉴定，要求进行租金价值鉴定；2、该估价报告对于涉案房产的估价偏低，据我方了解涉案房产周边的同类价格为12-15万/平方米之间，而涉案房产的价格为9万/平方米；3、该鉴定报告采用的评估方法为比较法和收益法，在报告中没有显示周边房产的具体价值，也没有显示周边房产的租金价值，所以该评估报告比较法和收益法得出的评估单价是没有客观具体的周边房屋价值和租金价值数据做支撑，因此得出的评估单价不客观公正，偏低市场价格。要求不依据该估价报告作为认可房产价值的依据。不同意支付鉴定费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月16日，国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部与徐某签订《房屋回购合同》（济城改历购字[2009]号），合同第二条约定：经双方协商同意，徐某与济南市旧城改造投融资管理中心签订《国有土地使用权收回（购)合同》第五条规定，经双方协商同意，徐某用该宗地全部补偿费中的1497336元，向解放阁旧城改造指挥部购买回迁安置房，解放阁旧城改造指挥部同意徐某用此款购买其规划建于舜井街西侧的商业房。第三条约定：所购房面积53.4平方米（其中，使用面积43.5平方米，分摊建面积9.9平方米），徐某所购房总价款为1497336元。第四条约定：徐某回购位于泉城路南侧、舜井街西侧2号商厦内，为商厦第一层，房号为，按每平方28040元计算；第六条约定：到2011年1月19日交付回购房，逾期交付时，解放阁旧城改造指挥部、国有资产运营公司应按照徐某购房总价款的每日万分之一向徐某支付违约金。如出现违约金按每半年支付一次。徐某2019年4月30日之前的违约金已支付完毕。 对于项目形成时间，依据2016年4月19日济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的会议纪要（例会纪要[2016]2号）载明：“历下区舜井街西侧项目在向市历史遗留无证建筑处理小组提出申请时，经济南市质监站核实，工程细部尚未竣工，暂不予以受理。依据主任办公会纪要[2015]1号，对经审查符合受理条件且工程主体已封顶，具备建筑面积实测和房屋质量安全鉴定条件，仅因细部环节未完全达到竣工条件的无证建筑，可先行受理审查。由于该项目形成时间缺乏规范的认定资料，历下区领导小组办公室根据申报单位提供的省建设工程质量监督总站监制的开工报告和施工日志等资料，认定项目形成时间为2011年9月1日。” 在合同约定的交付时间即2011年1月19日，涉案房屋所在项目未验收亦未交付使用。2012年，《建筑结构荷载规范》对楼梯取值制定新规范，2014年，《建筑设计防火规范》、《消防给水及消防栓系统技术规范》对设置消防登高车操作场地、消防电梯、消防救援窗口、设置人员密集场所A级外墙外保温材料、扩大消防水箱储水量、给水量等制定新规范，均与舜井商厦项目依据的原规范内容不同。根据上述规范，涉案项目不符合验收和交付标准。2017年6月5日，济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组联合办公室的历史遗留无证非住宅项目审查意见表中载明，在济南市联合办公室建筑审查组的审查意见中，消防部门表示“环形消防车道未形成，无消防登高操作面；占用齐鲁国际大厦的环形消防车道，未整改完毕不能投入使用。”2017年10月16日，国有资产运营公司就历下区舜井街舜井商厦取得房屋产权大证。2018年11月13日，济南市国土资源局向本院出具《济南市国土资源局关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》（济国土资函[2018]344号），函复内容：“来函中反映的舜井商厦项目于2017年10月16日完成不动产首次登记，登记权利人为国有资产运营公司。依据申请人提交资料，该项目共登记包含来函中记载的101、102、201、301等在内的14个基本单元，用途有车库、商场。依据该项目首次登记提交资料及现有规划条件，在办理该项目的后续转移登记时，我单位无法直接将登记的101、102、201、301四个基本单元分割成199个商铺进行分别登记。”依据图纸，徐某名下所有的房号包含在上述101基本单元内。 案件审理过程中，本院依国有资产运营公司的申请委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房产的现价值进行评估。2019年7月13日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的鲁贵评（2019）字第号，估价对象为济南市历下区舜井街2号舜井商厦号房地产，估价对象于价值时点的评估结果为1、按合同建筑面积计算评估市场总价为506.54万元；2、按图纸建筑面积评估市场总价为644.94万元。 本院认为，徐某与国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部签订的《房屋回购合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应依法依约履行各自义务。按照合同约定国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部应在2011年1月19日前将具备条件的商品房交付使用，国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部未能依约交付房屋构成违约。 2012年至2014年期间，建筑消防政策发生了变化，虽然政策变化不是国有资产运营公司可以推卸违约责任的理由，但依据济南市国土资源局向本院出具的《关于舜井商厦项目办理登记有关问题的复函》，涉案的舜井商厦项目目前确实已无法对购房者分户办理产权登记。依据济南市联合办公室建筑审查组的审查意见，舜井商厦项目未经整改不能使用，但如按照新政策整改，舜井商厦项目现场布局将发生重大变化，许多业主依合同应取得的房屋面积将不复存在，因此包括涉案房屋在内的舜井商厦项目自建设完成后至今不能交付使用，徐某与国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部签订的《房屋回购合同》存在客观不能履行的事实。根据《合同法》第一百一十条第（一）项规定，该合同已不具备事实履行条件，合同目的已无法实现。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，本院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定解除徐某与国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部签订的《房屋回购合同》。本院于庭审中向徐某释明合同存在客观不能履行的事实，询问徐某是否变更诉讼请求并明确赔偿要求，徐某坚持认为合同可以履行，不同意解除，坚持按涉案房产的租金价格要求自应交房之日至合同解除之日期间的租金损失。本案中，徐某与国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部《房屋回购合同》签订后，因合同的目的不能实现，合同应予解除，但徐某可以要求国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。在认定和计算可得利益损失时，应从可得利益赔偿总额中扣除徐某因此获得的利益，并综合考虑徐某的履约情况等因素予以确定。因此，对徐某按同等地段同等面积的其他商业房租金要求国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部支付延期交房违约金2367665.22元的诉讼请求，本院不予支持；对国有资产运营公司要求解除与徐某之间《房屋回购合同》的诉讼请求，本院予以支持。解放阁旧城改造指挥部与国有资产运营公司作为共同甲方在合同上盖章，其不具有独立诉讼主体资格，应由其设立部门承担权利义务。因此，历下区住建局作为解放阁旧城改造指挥部设立部门，应与国有资产运营公司共同承担相应责任。 合同因客观不能履行被解除，国有资产运营公司于庭审中明确要求按徐某已支付房款占合同约定房屋总价款的比例赔偿涉案房屋增值部分损失。依据双方之间的《房屋回购合同》，徐某已支付全部购房款，国有资产运营公司、解放阁旧城改造指挥部应于2011年1月19日交付房屋而未交付，应向徐某支付涉案房屋全部差价并返还已付房款。结合山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具的鲁贵评（2019）字第号，估价对象于价值时点的评估结果为1、按合同建筑面积计算评估市场总价为506.54万元；2、按图纸建筑面积评估市场总价为644.94万元。合同无法实际履行，也无法进行实测，应按合同约定面积计算，本院按第一项结论确认徐某涉案房屋评估市场总价为506.54万元，因此，国有资产运营公司应向徐某赔偿涉案房屋差价并返还已付房款共计506.54万元。 国有资产运营公司同意按合同约定支付徐某逾期交付违约金至合同解除之日，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。徐某回购总价为1497336元，已经全部支付，其2019年4月30日之前的违约金徐某已经领取完毕，根据合同第六条约定，该违约金应以1497336元为基数，自2019年5月1日起按日万分之一的标准支付至合同解除之日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司、被告济南市历下区解放阁片区旧城改造指挥部与反诉被告徐某签订的《房屋回购合同》； 二、反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司、被告济南市历下区住房和城市建设局于本判决生效之日起十日内向反诉被告徐某支付已付房款、房屋差价共计506.54万元； 三、反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司、被告济南市历下区住房和城市建设局于本判决生效之日起十日内向反诉被告徐某支付逾期交房违约金（以1497336元为基数，自2019年5月1日起按日万分之一的标准计算至合同解除之日）； 四、驳回原告徐某的诉讼请求； 五、驳回反诉原告济南市历下区国有资产运营有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉受理费25740元，由原告徐某负担；反诉受理费9138元，鉴定费3.22万元由反诉原告济南历下区国有资产运营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  罗 琳 人民陪审员  李林峰 人民陪审员  丁衍琴 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  柳华进