广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初8615号 原告：刘伟强，男，1968年10月25日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：浦长毅，南宁市诚宇法律事务所法律工作者。 被告：南宁市和德佳信投资有限责任公司，住所地：南宁市高新区高新大道西段20号，统一社会信用代码：91450100576839677G。 法定代表人：黄伟刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈招名，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组，住所地：南宁市安圩路西乡塘区心圩街道办和德村民委员会办公室。 负责人：刘金培，该组组长。 原告刘伟强与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司（以下简称“和德佳信公司”）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组（以下简称“和德村一组”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行审理。原告刘伟强的委托诉讼代理人浦长毅、被告和德佳信公司的委托诉讼代理人陈招名、被告和德村一组的负责人刘金培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘伟强向本院提出诉讼请求：一、确认原告与两被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》为无效合同；二、判令两被告共同返还原告购房款81118元，并承担违约行为产生的违约金即支付利息13100.55元（详见利息计算明细）；三、判令两被告共同赔偿原告损失即购房款的50%，计40559元；四、本案诉讼费、诉讼保全费和保单保函费由两被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：二、判令两被告共同返还原告购房款81118元，并承担因被告过错导致的利息损失13100.55元（详见利息计算明细）；并撤回第四项诉讼请求中关于诉讼保全费和保单保函费的主张。事实和理由：2013年11月19日，原告与被告和德佳信公司及和德村一组签订《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》一份，同时三方还签订了附件一至五。合同约定原告向被告和德佳信公司、和德村一组购买位于南宁市高新区高新大道西段20号嘉信时代广场第4幢15层7号房，建筑面积为29.94㎡，每平方米4515.56元，购房款总计135196元，分期付款，两被告约定于2015年12月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告于2013年11月19日、2015年10月26日分别向两被告交纳购房款40559元、40559元，共计81118元。交房期限到期后，两被告未能交房，且至今未能交房给原告。合同因两被告过错行为给原告造成损失，原告依据相关法律规定提出前述四个诉讼请求。 原告认为被告和德佳信公司作为房地产开发企业与被告和德村一组享有集体土地使用权，将共同合作开发的嘉信时代广场房屋出售给原告，且与原告签订《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》，两被告出售的商品房为期房，应属商品房预售合同。两被告在签订合同时，未取得商品房预售许可证。违反了《城市房地产管理法》第四十五条、商品房买卖合同司法解释第二条的规定，双方签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》因违反了法律的效力性强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告要求被告返还依据无效合同取得的购房款81118元。两被告不按合同约定履行义务，应赔偿原告的经济损失，结合本案客观情况，按照合同约定，两被告定于2015年12月30日交房，故原告要求被告支付利息时间确定为2016年1月1日具有一定合理性，并应计算至购房款返还完毕之日止，参照商品房买卖合同司法解释第十八条第二款的规定，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。两被告出卖房屋时，一方面利用了虚假广告，误导消费者；另一方面，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。其行为符合欺诈的构成要件。原告因两被告的欺诈行为，陷入错误判断，违背其真实意思的情况下，所作出的民事行为所造成的损失，应由两被告赔偿。依据商品房买卖合同司法解释第二条、第九条规定，可要求两被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，因考虑到，原告在购买房屋时未尽到对出卖人是否取得商品房预售许可证进行审查的义务，原告也愿意承担部分责任，减轻两被告的负担，故原告要求被告赔偿已付购房款50%的赔偿责任。 被告和德佳信公司辩称，和德佳信公司认为，一、我国法律法规对于让渡房屋使用权的合同没有规定，法无禁止即自由，故双方订立的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》应属合法有效，且该房屋已经取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等证照，未违反法律的禁止性规定。二、合同对于房屋权属情况的约定不存在隐瞒、诱导的情形。三、原告要求的利息没有依据，和德佳信公司有权对涉案项目进行管理。 被告和德村一组辩称，合同没有和德村一组法人签字盖章，是原告与和德佳信公司之间的房屋合同纠纷，与和德村一组无关。一、本案涉及国家征收农民土地后按人均40平方米的政策划拨给和德村一组450名村民的三产用地。为了解决450名村民的生计问题，和德村一组与和德佳信公司签订了两份《联合开发三产用地协议书》。其中约定和德佳信公司通过与和德村一组在三产用地上投资建设三产综合楼，由和德佳信公司出资建设，作为回报佳信公司取得了大部分综合楼一定期限的使用权，合作期间不改三产建设用地的性质。在双方签订的协议书第四条第1、2、6款有具体的约定。且协议书已明确和德佳信公司与和德村一组村民的产权分配，其中地下室、五层以上（含五层）的建筑物70年的处置权和使用权归和德佳信公司，和德村一组不得参与，也无权干涉。双方签订的两份协议从未指明涉及房地产开发和房屋买卖，只是说明了双方的资产分配方式，足以证明和德村一组是土地的所有人，和德佳信公司是开发人，和德村一组将土地租赁给和德佳信公司开发，故和德村一组不是房屋的转让人。二、和德村一组从未召开过村民大会授权任何人进行房屋买卖，也无权参与和德佳信公司所得房屋的买卖行为。三、和德佳信公司单方拟定的合同没有征得和德村一组的同意，没有和德村一组的法人签名和盖章，和德村一组从未持有该合同的正本。而所加盖的刘五九的印章均是假章，和德村一组也没有《南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组》的印章，该印章属假印章，是和德佳信公司蓄谋已久，企图将债务推给和德村一组。四、和德村一组从未收到过原告的任何房款，由原告提出的缴款证明也证明是和德佳信公司与原告双方进行交易的，与和德村一组无关。综上，本案纠纷是原告与和德佳信公司之间的纠纷，与和德村一组无关，和德佳信公司既然收取了原告的房款就应当负起相应的责任和义务。同时，和德佳信公司跟原告签订的合同严重的损害了和德村一组利益，使用各种假印章和假承诺把和德村一组拖入了经济纠纷中，致使和德村一组村民耗费巨大的精力的产生财力损失，望法院以诈骗罪来严惩和德佳信公司的行为，并赔偿和德村一组的一切损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月19日，原告刘伟强（受让人）与被告和德佳信公司、和德村一组（转让人）签订一份《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》，合同第一条约定“转让人以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权。该地块土地面积为18000㎡，规划用途为商服。转让人经批准，在上述地块上建设房屋，现定名嘉信时代广场。建设工程规划许可证号为建字第：450107201410129，施工许可证号为450112201310150101。”第二条约定：使用权转让的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第4幢15层7号房。该房屋的用途为公寓，属框架结构，层高3米，建筑层数地上21层，地下一层。该房屋合同约定建筑面积29.94平方米，其中，套内建筑面积24.57平方米，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积5.37平方米（有关公共部位与公用房屋面积摊面积构成说明见附件二）。第三条约定：双方约定该房屋使用权转让期限为，自该房屋交付之日起至2084年7月30日。第四条约定，该房屋使用权转让单价为4515.56元/平方米（毛坯房），合计该房屋使用权转让总价款为135196元。第五条约定，实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异在±5%之外的，由转让人承担超出±5%之外部分的面积差价款。第六条约定，付款方式及期限：受让人按分期付款方式支付转让款。第八条约定，交付期限：转让人应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的房屋交付受让人使用：该房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格。第九条约定转让人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日内，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，由双方当事人协商解决。第十七条约定，1、使用期内，受让人如需将该房屋使用权转让给第三方，必须征得转让人同意，同时向转让人缴纳50元/㎡的本合同更名手续费……6、使用期内，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，则该房屋补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有。7、使用期内，不因法定代表人及法人变更而影响本合同的法律效力。合同附件四第五条约定：“甲方转让的是房屋使用权，目前暂时不能办理房屋所有权证，如今后国家法律、法规政策规定允许办理房屋所有权证时，甲方应当为乙方办理房屋所有权证，但所需一切费用由乙方承担”。合同还约定了其他事项。合同首页以打印的方式列明转让人为和德佳信公司、和德村一组，和德村一组负责人为刘五九。合同末页落款处“转让人”栏除加盖和德佳信公司印章、刘五九印章外，还加盖南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会印章。 原告于2013年11月19日、2015年10月26日分别向被告和德佳信公司支付40559元、40559元。被告和德佳信公司均向原告开具了相应的收据。以上款项合计136043元。 另查明：2011年6月19日，被告和德村一组与被告和德佳信公司签订两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》，前述合同的主要内容为，约定被告和德村一组已征得本组全体成员同意并本着互惠互利的原则，将政府规划给和德村一组的18000平方米商服用地（宗地号450107201010061）其中的一定区域的商服用地交由被告和德佳信公司联合开发，由被告和德佳信公司出资建设，被告和德村一组负责三产用地的政府核准文件，协助办理发改委的立项手续、规划用地和建筑用地的规划许可手续等。建筑实体完成后，被告和德村一组分得相应面积的楼层建筑，其他建筑归被告和德佳信公司免费处置、使用70年。被告和德村一组委托被告和德佳信公司对被告和德村一组分得的相关物业进行经营管理，被告和德村一组有权获得固定金额的相关红利。 本院于2019年7月作出的（2018）桂0107民初1183号、1189号民事判决书，判令解除被告和德村一组与被告和德佳信公司签订的两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》。 同时查明：2015年6月4日，南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局作出南工商高新处字[2015]20150672号《行政处罚决定书》，查实1、和德佳信公司在推广转让嘉信时代广场房屋使用权过程中，使用宣传板广告的形式宣称嘉信时代广场为“城镇化改革师范项目”和“高新区政府重点招商引资项目”，使消费者误以为该三产综合楼项目是政府的重点招商引资项目和城镇化改革示范项目，利用政府名义提高其宣传可信度，以达到吸引广大消费者前来咨询购买的目的。截止案发时止，当事人共与受让人签订了500余份房屋使用权转让合同。……3、当事人从2014年初开始，使用宣传板发布广告中，为了吸引消费者的注意，使用“……，全面提升区域价值，进入西大商圈5分钟，进入朝阳商圈10分钟，进入东盟商务区15分，地铁1、2、3号线全面启动，城西到城东20分钟足矣，半小时经济……”等违法违规广告用语。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第（一）款的规定，决定对和德佳信公司作责令停止违法行为，消除影响，并处罚款100000元，上缴国库。 还查明：涉案房屋所在土地的使用权人为被告和德村一组，用地性质为商服用地，用地项目名称为“第三产业”。目前，被告和德村一组尚未取得前述土地的不动产权属证书，但已办理建设用地批准书、建设用地规划许可证并办理三产综合楼项目的立项手续。 原告刘伟强非南宁市西乡塘区心圩街道和德村村民。 截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。 本院认为，关于合同相对人的确定。原告作为受让人，被告和德佳信公司作为转让人在房屋使用权转让合同上签字、盖章并完成了款项的交易，该二人均为房屋使用权转让合同的相对人。被告和德村一组亦作为转让人在房屋使用权转让合同中罗列合同地位，并在合同第一条明确其以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权，根据和德村一组与和德佳信公司签订的《联合开发三产用地协议书》，和德村一组与和德佳信公司为合作开发关系，和德村一组按合同约定负有提供土地使用权的义务，其亦应认定为房屋使用权转让合同的相对人。至于被告和德村一组主张其并未参与签约，房屋使用权转让合同上刘五九的印章系被告和德佳信公司私自伪造后加盖，故被告和德村一组无须承担民事责任，对此，本院不予支持，理由为：1、被告和德村一组和被告和德佳信公司签订《联合开发三产用地协议书》、《合作合同》、《承包合同》，联合开发三产用地，被告和德村一组从中获取建筑物和分红的固定利益，按照权利、义务相统一的原则，作为合作方，即被告和德佳信公司对于土地的投资、开发、利用而与第三方产生的法律关系，被告和德村一组应承担连带责任。2、被告和德佳信公司及被告和德村委在庭审中的陈述相互印证，均主张房屋使用权转让合同上刘五九的印章为刘五九本人加盖，村委会再予以见证确认，被告和德村一组单方予以否认，本院难以采信。3、即便房屋使用权转让合同上刘五九的印章确为他人私自伪造加盖，原告作为一般的买受人，并不具备识别印章真伪的能力，基于被告和德村一组系土地所有权人、售楼部建设于项目土地上、被告和德佳信公司对其与被告和德村一组存在的合作关系已在合同上向原告披露、刘五九为被告和德村一组的负责人、刘五九的印章形式上不存在明显瑕疵等事实，足以给原告形成刘五九代表被告和德村一组签约的表象，对此，无论刘五九的印章真实与否、刘五九何时离任，均不妨碍刘五九构成表见代理，被告和德村一组对此应承担民事责任。因此，被告和德村一组作为本案被告主体适格，应依法承担相关民事责任。 关于合同性质。当事人双方签订之合同名为房屋使用权转让合同，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、违约责任、办证条件等条款，房屋转让人须根据作为受让人的原告的特定需求建设相关的房屋并定期交付，原告作为受让人通过支付固定价款的方式将长期、稳定、排他地使用房屋，且双方明确表示了在一定条件下，转让人为受让人办理房屋所有权证，在房屋征收时，房屋补偿款亦归受让人所有，可见原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，与租赁合同的表现明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告和德佳信公司意图通过以“使用权转让合同”的名义逃避法律规制，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而房屋使用权转让合同中土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告和德佳信公司、和德村一组签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告和德佳信公司作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。和德村一组同作为合同相对方，与和德佳信公司共同向包括原告在内的不特定公众出售房屋，对前述情况亦应明知，其应与和德佳信公司共同承担本案债务。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告和德佳信公司、和德村一组共同承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请被告返还购房款共计81118元合法有据，本院依法予以支持。 关于利息损失问题。原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告和德佳信公司、和德村一组负担70%，原告自担30%。原告要求被告自2016年1月1日起、按原告已付款项为基数、按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算至被告全额返还购房款项之日止，系其对权利自行处分，且符合法律规定，本院予以尊重。据此计算所得利息由被告和德佳信公司、和德村一组承担其中70%的利息损失。 关于赔偿已付购房款50%问题。首先，被告和德佳信公司与原告订立合同前，已因虚假宣传行为被工商管理部门责令停止违法行为，消除影响，并处罚款。且原告未举证证明和德佳信公司此后未停止虚假宣传行为，导致原告基于错误判断与被告签订房屋使用权转让合同。其次，双方交易时房屋尚未建成，属期房，也确实未取得商品房预售许可证明，但原告并未举证证明其在签订合同过程中，被告对预售许可证是否取得作出了何种陈述，从而印证被告刻意隐瞒相关重大事实，对原告缔约构成直接影响，且双方签订的房屋使用权转让合同第一条已明确告知原告涉案房屋所在土地为划拨用地，并列明项目已取得的证照名称及编号，据此可知，原告对标的物违法是明知的，不会陷入错误判断。综上，原告并无证据证明被告存在欺诈，不应认定被告存在隐瞒未取得商品房预售许可证明的故意，无权要求两被告承担已付购房款50%损失的赔偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告刘伟强与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组于2013年11月19日签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》无效； 二、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告刘伟强返还81118元； 三、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告刘伟强赔偿利息损失（计算方式：先以81118元为基数、自2016年1月1日起、按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算、至两被告全额返还81118元之日止；计算得出利息总额后，由被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组承担其中70%的利息损失）； 四、驳回原告刘伟强的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2996元（原告刘伟强已预交），由原告刘伟强负担989元，被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同负担2007元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  韦志红 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  马华藓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。