山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7224号 上诉人（原审原告）：王会峰，男，1974年4月7日出生，汉族，住山东省临沂市河东区。 委托诉讼代理人：卢晓东，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区滨河东路与凤翔街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 上诉人王会峰因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王会峰上诉请求：1.撤销一审判决第二项,或者改判被上诉人赔偿上诉人逾期取得房屋产权证书的损失34437元；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人和被上诉人在《商品房预售合同》第二十条（三）项中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房屋产权证书的责任承担方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出要求退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。上诉人认为，逾期取得房屋产权证的原因是被上诉人没有按照约定的时间办理，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，另外，该责任承担方式的条款约定的是因为被上诉人的原因，而不是上诉人的原因，该条款将被上诉人的违约责任强制施加在上诉人身上，被上诉人作为违约一方却不承担违约责任，该条款属于格式条款中免除自己的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利中免除自己责任的情形，应当属于无效的格式条款，然而一审法院驳回上诉人的诉讼请求的判决事实不清，缺乏事实依据，如违约一方违约却不能承担违约责任，有悖于公平、公正。二、一审判决适用法律误。一审判决已经准确适用了相关法律规定，上诉人和被上诉人均应按照合同约定履行己方义务，上诉人按照约定支付了房款并接收了房屋，被上诉人应当按照合同约定协助原告办理产权证书，否则应当承担相应违约责任。关于违约责任的约定。商品房买卖合同中，房屋出卖人协助房屋买受人办理产权证书系房屋出卖人的当然义务，当因出卖人原因致使买受人未能按合同约定取得商品房房屋产权证的，应承担相应的违约责任。双方在合同第二十条仅约定当出现此类情况时，买受人退房出卖人退还已付购房款，并未约定违约金。关于违约金计算标准。合同没有约定违约金，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定违约责任，即由于被上诉人的原因，上诉人在房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书，被上诉人应当承担相应违约责任。另根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即该案违约金计算标准为按照年利率6%计算。 荣盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王会峰向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司赔偿王会峰逾期取得房屋权属证书的损失（自2018年3月30日起至原告取得房屋权属证书之日止，按已付购房款总额425149元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉之日止为34437元）；2.判令荣盛公司将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助王会峰办理产权登记；3.诉讼费由荣盛公司承担。 一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2017年2月6日，王会峰（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS623596,合同约定王会峰购买荣盛公司开发建设的“沂河馨苑A区”小区19号楼1单元201室及-102号储藏室，房屋总价款为425149元。合同第二十条关于房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，王会峰支付了购房款425149元。2017年2月17日，王会峰与荣盛公司办理了房屋交接手续（双方合同约定房屋交付时间2017年12月30日）。2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，该案争议的焦点：荣盛公司未按约定在交房后90日内协助王会峰办理房屋产权登记，是否给王会峰造成实际交易损失，应否承担赔偿损失的民事责任。对此，一审法院认为，王会峰与荣盛公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，予以确认。根据当事人举证及庭审查证的事实，荣盛公司未在约定的期限内协助王会峰办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件，构成违约，荣盛公司应协助王会峰办理产权登记；但因合同第二十条明确约定对不能按约定办理产权登记的违约责任承担方式及解决方式即因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的责任承担方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，合同双方均应按合同约定履行。王会峰不行使因对方违约而退房的约定权利且未提供证据证明其因房产未办理登记造成实际交易损失，而要求荣盛公司按照人民银行规定的计收逾期贷款利息标准赔偿交易损失的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助王会峰办理房产登记;二、驳回原告王会峰的其他诉讼请求。案件受理费660元，减半收取330元，由原告王会峰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》已明确约定上诉人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：“1.买受人有权解除合同。……2.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。”该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格履行各自约定的义务。上诉人作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，现上诉人主张该条款为无效条款的理由不成立。被上诉人未在合同约定的期限内协助上诉人办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件，构成违约。在上诉人不行使因被上诉人违约而退房的前提下，上诉人主张应按照年利率6%承担违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定。王会峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费660元，由上诉人王会峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年九月二十日 书记员  李 敏