山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民初598号原告太原亨泰房地产开发有限公司，住所地：太原市杏花岭区新建路215号北方三角洲小区商铺二层12号。法定代表人：李明星，职务：总经理。委托诉讼代理人程娟娟，系原告行政主管。委托诉讼代理人刘小婷，北京厚坤律师事务所律师。被告王振宇，男，汉族，1993年10月21日出生，住山西省原平市。被告山西万合城房地产开发有限公司，住所地：山西省忻州市原平市青年西街。法定代表人：索双鱼，职务：董事长。委托诉讼代理人：卢浩浩，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。原告太原亨泰房地产开发有限公司与被告王振宇、山西万合城房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程娟娟、刘小婷，被告王振宇、山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢浩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原亨泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法准许执行万合苑小区3号商铺2号门市；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告申请执行山西万合城房地产开发有限公司财产,原告申请法院于2018年12月13日查封了原平市万合苑小区第3商铺2号门市房,异议申请人(案外人)王振宇认为,该门市房异议申请人于2018年10月27日与被执行人山西万合城房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》,购房款当时已全款交付,并实际交付了房屋,因此提出异议。原告认为(2019)晋01执异136号执行裁定认定事实错误如下:(2019)晋01执异136号执行裁定查明,2018年10月27日,异议申请人王振宇与被执行人山西万合城房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》,合同约定将原平市合苑小区第3号商铺2号门市房,面积361.08平方米,以158万元出售给王振宇,异议申请人王振宇于2018年10月28日和29日支付了全部价款,被执行人山西万合城房地产开发有限公司于2018年10月29日将该房产交付给异议申请人王振宇。异议申请人王振宇对该房产进行了装修,并一直占有使用至今,上述事实,有《房屋买卖合同》、收款收据等缴费凭证。上述事实认定错误理由如下:一、购房人与汇款人不相符。购房人是王振宇,汇款人是王小兵,韩素英。二、收款收据与汇款时间不符,收款收据是2018年10月27日开出的,汇款时间是2018年10月28日和29日汇出的,收款收据与汇款时间不符,按常理收到款项才开收款收据,而本案是先开收款收据第二天才汇款不合常理。三、交房期限不符本案购房合同第六条约定的交付期限:出卖人应当在2018年4月1日前将商品房交付买受人使用。而本案合同的签订时间为2018年的10月27日。签订购房合同前的半年就交付房屋,显然合同内容前后矛盾与本案事实不相符。四、本案没有房屋交接的事实。购房合同第九条约定,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收,交接,并签署房屋交接单,而本案房屋既没有书面通知买受人办理交付手续。也没有签署房屋交接单,说明本案没有房屋交接的事实。五、异议人提供的照片不能证明是原平市万合苑小区第3号商铺2号门市房,及其装修工地现场。也不能证明是本案房屋内和外的装修图片,图片只能看出是门外建筑垃圾堆放而非装修工地现场。六、本案房屋单价每平米4375.76元,房地产销售按每平米计算。没有单价计算到分,本案异议人显然是为了凑汇款金额的数字而计算出来的单价。综上所述,请求依法准许执行万合苑小区3号商铺2号门市房产。王振宇辩称，1、2018年10月27日购房合同签订后，因为我只无法凑够158万的购房款，所以找姥姥韩素英和大伯王小兵借了所有的购房款，让他俩直接打钱给开发商。因为我们是亲属关系，就没有打借条，日后我会偿还这两笔借款。但我认为这并不影响我与万合城房地产公司之间的买卖合同效力问题。2、至于收款收据与汇款时间不一致的问题。2018年10月27日合同签订后，开发商的工作人员就直接开好了收据，准备收到房款后给我收据，但当时已是傍晚，银行不能办理转账业务，所以我与开发商口头商量好“等房款到了你们账上后，你再把包括钥匙、收据和其他凭证在内的东西一起给我”之后的2天时间内，我姥姥和大伯按照我的要求，凑够钱后把钱打入开发商指定的账户，开发商把房屋钥匙和收款日期是“2018年10月27日”的收据还有些其他凭证给了我。3、实际交房日期与合同约定不符的问题。2018年年初，我就去开发商那里看过房子，说好3月份付款买房，后来因我无法筹借到房款，没有签合同。等我筹借好房款买房时，开发商让我签署的都是他们的格式合同，我只看了房号、面积和总价，其他都是开发商的工作人员帮忙填写的，对于实际交房日期与合同约定不符的事情，我对此并不知情。总之，开发商告诉我，只要我交了房款，他们马上就可以交房。4、针对原告说本案没有房屋交接单，实际已进行交接，有房屋交接单可供查看。5、针对原告说我们提供的窗户是建筑垃圾，无法接受。6、关于房屋单价每平米4375.76元的由来，因为我购买的是门面房，开发商并不是单纯以面积定价，而是结合商铺面积、地理位置、整体朝向等因素综合定价，所以每套门面房实际的单价并不相同。经多次磋商，我最终购买商铺的总价是158万元，比最开始开发商给我的报价便宜了几万块钱。签合同时，工作人员为了让总价与面积相匹配，所以才有了4375.76元的单价。在我们老家，门面房整体销售似乎是一个行业规定，同样的门面房，价格不同的情况比比皆是，我也不清楚门面房是否必须以平米为单位进行销售，更不知道开发商差异定价的销售方法是否违法，请法庭酌情考虑答辩人作为普通公民，对房地产行业内部规定并不十分清楚的客观现实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。综上，答辩人认为自己在涉案房屋被查封之前，已经购买并实际占有该房屋，并且未办理房产转移登记的原因并不在答辩人，整个过程中答辩人并没有任何过错，所以太原市中院解除查封的行为符合法律规定，请法庭驳回原告的诉讼请求。山西万合城房地产开发有限公司辨称，一、万合城同意被告王振宇的答辩意见。二、答辩人与王振宇签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，真实合法有效而且王振宇已经向答辩人支付了全部的购房款，答辩人也已经将涉案房屋向王振宇交付。目前涉案房屋不属于万合城的财产。三、王振宇收房以后对涉案房屋进行了实际占有并进行了装修。四、房屋未登记。答辩人认为不能归结于被告王振宇所导致。综上，答辩人认为王振宇对涉案房屋享有足以排除执行的权利，请求贵院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告没有证据向法庭提供。被告王振宇向法庭提供的证据为，证据1.韩素英、王小兵工作单位和派出所开具的亲属关系证明、身份证复印件、户口本复印件。证明目的：购房人与汇款人的叔侄、外孙子女的亲属关系，驳斥原告的第一条异议。证据2.韩素英、王小兵亲笔证明信、开发商开具的付款委托书、银行汇款凭证、开发商收款收据。证明目的：证明汇款人对于购房者购房情况的知晓，并同意借款用于购房，且亲自打款至开发商指定银行账户的事实。证据3.开发商证明材料。证明目的：证明本房屋每平米单价有小数点，是如何形成的；证明在补齐全款之后，开发商才将收据交给购房者；证明合同所载明的交房期限与合同签订时间不一致的原因。证据4.客户确认单及水电费收据。证明目的：证明在全部房款缴纳完毕之后，签署了房屋交接单，且实质性已完成房屋交接。证据5.房产装修现场照片。证明目的：证明购房者此前已向原告提供过相关房产的施工照片，原告若主张照片有问题，应由原告提供相关的证据。原告的质证意见为：针对证据1.原平市公安局出具的证明、税务局出具的证明，原告不予认可，而应由户籍部门出具相应证明。韩素英身份证复印件、常住人口登记卡复印件无原件，不予质证。针对证据2.王小兵、韩素英未出庭质证，其书面证明信不予认可。付款委托书复印件加盖公章，不符合法律规定，不予认可。针对证据2-3万合城和王振宇之间存在利害关系，万合城出具的证据本身不具有证明效力。吴彦军本人未到庭，不予质证。房屋购买合同，房价低于市价。应2018年4月1日前交付，合同是2018年10月1日签订的。建筑施工许可证、建筑规划许可证、房屋预售许可证证件齐全，应该做网签登记，但未办理网签，被告王振宇本身有过错。证据4.收据不予认可，是被告万合城开具的，而非发票，并非真正交款依据。被告山西万合城房地产开发有限公司的质证意见为：对王振宇提供的所有证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院确认事实如下：2018年12月13日,本院因原告太原亨泰房地产开发有限公司与被告山西万合城房地产开发有限公司合同纠纷一案，预查封了山西万合城房地产开发有限公司名下的位于原平市万合苑小区未办理网签合同的所有房产。查封期限为2018年12月13日至2021年12月12日。2018年10月27日，被告王振宇与山西万合城房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原平市万合苑小区第3号商铺2号门市房，面积361.08平方米，总价款是158万元出售给被告王振宇，王振宇于2018年10月28日、29日支付了全部价款，山西万合城房地产开发有限公司于2018年10月29日将该房产交付给王振宇。王振宇对该房产进行了装修，并一直占有使用至今。2019年被告王振宇向本院提出了执行异议，要求解除查封并中止对上述财产的执行。本院于2019年6月10日作出(2019)晋01执异136号裁定书，裁定中止执行本院(2018)晋01执650号执行裁定书和(2018)晋01执650号之二协助执行通知书对被执行人山西万合城房地产开发有限公司名下位于原平市万合苑小区第3号商铺2号门市房，面积361.08平方米房产的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条均规定符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，2018年10月27日，被告王振宇与山西万合城房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原平市万合苑小区第3号商铺2号门市房，面积361.08平方米，总价款是158万元出售给被告王振宇，王振宇于2018年10月28日、29日支付了全部价款，山西万合城房地产开发有限公司于2018年10月29日将该房产交付给王振宇。王振宇对该房产进行了装修，并一直占有使用至今。虽然未办理房产过户登记手续，但是，被告王振宇并无过错。因此，本院作出（2019）晋01执异136号执行裁定书并无不当。原告提起执行异议之诉，请求人民法院依法准许执行万合苑小区3号商铺2号门市的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，判决如下：驳回原告太原亨泰房地产开发有限公司的诉讼请求。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O一九年九月二十四日书记员 刘芝钰