杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初3632号原告：滕忠平，男，1977年5月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。被告：谷小平，男，1968年10月16日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。原告滕忠平与被告谷小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序。2019年5月20日，本院作出（2019）浙0106民初3632号民事裁定书，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告滕忠平及被告谷小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕忠平向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告2017年9月14日至2017年10月5日的租金23222元及租房押金20000元；2、被告补偿因其违约行为对原告造成的损失1445元；3、被告承担前案诉讼费459元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月5日，原、被告签订《店面租赁合同》，被告将位于文一路与万塘路交叉口的武林烤场（虾道）的店面出租给原告经营使用，租赁期限为一年，房租半年一付。合同签订后，原告按约支付半年租金19万元及押金2万元。后原告因经营出现问题，经被告同意于2017年7月8日转租给案外人周雷俊。2017年9月6日，店面所在市场管理者告知原告该店面系违章建筑，将于2017年9月8日开始进行拆除，并在店面张贴告示，要求原告即日起自行拆除，否则将根据规定强行拆除。原告第一时间通知被告，但被告未给出明确答复。2017年9月13日，原、被告到店面与周雷俊商量解决方案，被告告知原告及周雷俊，店面可能不在拆迁范围，但因其与房东沈成华存在纠纷，故从次日起可能开始停水停电。停水停电之后原告将不能继续经营，此时房租未到期，被告已违约。2017年9月14日，原告被告知，被告拖欠房东沈成华租金近2个月，3日内店面将被沈成华按约定收回。原告立即联系被告，证实该店面确实拖欠房租。因被告未能及时解决，原告便通知周雷俊，周雷俊收到通知后即刻清理店内食材，被迫停业，导致周雷俊对外的送餐服务停止，并承担了相应的违约损失。2017年9月15日，原、被告、周雷俊及房东沈成华共同讨论后续事宜，被告告知原告及周雷俊可继续经营，但若被告在下周三前仍未支付沈成华房租的，店面将按约定被收回。事实上，原告于2017年9月13日就受到拆迁及补贴通知，翠苑街道拆迁办于2017年9月17日对店面门口的通道进行封堵，准备拆迁工作。原告此时已经丧失了对店面的使用权。因被告无法提供店面合法有效的使用权，构成违约，导致原告对店面的使用和经营权利受到严重侵犯，原告有权要求被告退回剩余租金并赔偿损失。综上，请求人民法院判如所请。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告返还原告2017年9月14日至2017年10月5日的租金21111元及租房押金20000元。被告谷小平答辩称：1、原告将店面转租给周雷俊未告知被告，被告也不同意转租。2、即使被告同意原告转租，原告在退租时也应当及时与被告进行结算，并将店面的钥匙进行交接。事实上，被告及周雷俊将店面锁门后径直退场，并未与原告进行交接。在超过半年租赁期限后两个月，被告自行找人对店面门锁进行切割才得以进入店面。故原告实际还拖欠被告两个月的租金未付。3、原告应当就店面内的设备与被告进行清点，在双方进行充分结算并对租金、押金进行抵销后，被告可以视情况酌情对原告进行补偿。本院经审理认定本案事实如下：位于杭州市西湖区××路××路××武林烧场（虾道）的店面系被告谷小平向案外人沈成华租赁。2017年4月5日，原告滕忠平（乙方、承租方）与被告谷小平（甲方、出租方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将虾道店面出租给乙方经营使用；店面年租金为38万元，半年一付，第二期起需提前一个月支付下一半年的租金，且乙方需另外支付押金2万元；乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，收回店面并没收押金；租赁期内，乙方不得将店面转让给他人使用，乙方在租赁未到一年时间需解除合同的，甲方将没收乙方押金；如乙方找到他人出租的，须先通过甲方同意，由甲方与他人签订合同后，再退还乙方押金；本合同签订之日，乙方交押金2万元和半年房租给甲方，合同期满，如乙方没有违约，甲方将押金退还乙方。合同签订当日，原告滕忠平向被告谷小平支付半年租金19万元及押金2万元，共计21万元。2017年7月份，原告滕忠平将店面转租给案外人周雷俊，并电话通知被告。2017年9月6日，翠苑街道拆违办公室在原告承租的店面张贴《违法建筑拆除告知书》，告知：“虾道”店面存有违法建筑，要求自行拆除，逾期不拆除的，拆违办将组织相关部门对违建进行帮助拆除。2017年9月12日，杭州宋江股份经济合作社张贴《拆迁通知》，告知：文一路391-1号万塘路沿街房屋被认定为违章建筑，上级部门需对违建房屋进行拆除，请各商户务必在2017年9月15日晚24点前搬空房屋，9月16日早上8点开始断水断电。2017年9月15日，原、被告及沈成华、周雷俊就店面的租赁事宜进行协商，确认被告谷小平尚拖欠沈成华租金未付清。周雷俊于同日起未再经营。2017年11月3日，周雷俊诉至本院，要求滕忠平退还2017年9月14日起至2017年10月5日止的房租19555元、退还押金5000元并赔偿违约对其造成的损失20200元，谷小平作为第三人参加诉讼，案号为（2017）浙0106民初10418号。后经调解，滕忠平同意退还周雷俊租金19555元、押金5000元，并支付违约补偿款1445元，该案受理费459元由滕忠平负担。上述事实有原告滕忠平提交的《店面租赁合同》、《收条》、现场照片（含《违法建筑拆除告知书》、《拆迁通知》）、录音、（2017）浙0106民初10418号民事调解书、诉讼费专用票据及当事人庭审陈述在卷佐证，证据经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为，被告谷小平出租给原告滕忠平的店面经翠苑街道拆违办认定系违法建筑，故双方签订的《店面租赁合同》属无效合同。无效的房屋租赁合同，可以参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告滕忠平合同签订后向被告支付从2017年4月5日起至2017年10月4日止的半年房屋租金，后因翠苑街道拆违办张贴《违法建筑拆除告知书》等原因，其于2017年9月15日停止使用该房屋，但原告未及时与被告谷小平进行交接，导致店面闲置，扩大了损失。根据合同约定的租金金额及庭审中双方陈述的房屋实际闲置的期间，本院酌情确定，因原告滕忠平未及时交接扩大的损失与其主张的房屋租金相互折抵后，被告无需再返还原告多支付的租金。但是租房押金，被告应及时退还给原告。故原告要求被告退还押金2万元，本院予以支持。因《店面租赁合同》被确认为无效，故原告滕忠平无权要求被告承担违约造成的损失1445元及因他案产生的案件受理费459元。综上，原告滕忠平诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、谷小平于本判决生效之日起十日内退还滕忠平租房押金20000元。二、驳回滕忠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取928元，由滕忠平负担517元，由谷小平负担411元。滕忠平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；谷小平于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  徐露熙人民陪审员  王文仙人民陪审员  徐 珊二〇一九年九月十七日书 记 员  徐政楠