山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初4126号原告：冯春梅，女，1958年2月8日出生，汉族，现住大同市。原告：刘德华，男，1953年5月26日出生，汉族。被告：大同太平戴维斯物业服务有限公司，住所地大同市平城区云中路81号大西街公园一号1#商业楼S1-3商业服务网点。法定代表人王培忠，该公司总经理。委托诉讼代理人张海清，山西漠北律师事务所律师。原告冯春梅、刘德华诉被告大同太平戴维斯物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯春梅、刘德华，被告大同太平戴维斯物业服务有限公司的委托诉讼代理人张海清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯春梅、刘德华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还违法强行向原告收取的2017年1月1日至2018年5月8日的物业服务费及电梯运行费4442.4元；2、请求判令被告承担因违法强行收取2017年1月1日至2018年5月8日物业费及电梯运行费所产生的原告经济损失赔偿金（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年1月1日至法院判决之日止）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用；4、请求判令被告承担原告因此诉讼而造成的交通、咨询、取证、复印等经济损失赔偿200元。事实与理由：2017年4月，原告与“大同中建伟业房地产开发有限公司”因购买大西街公园一号7号楼2单元1902号139平方米商品房买卖事宜产生合同纠纷,并诉至大同市平城区人民法院，经大同市平城区人民法院审理后依法作出判决（判决书编号为（2017）晋0202民初1400号），判决书判明为“大同中建伟业房地产开发有限公司”负有逾期违约责任及赔偿责任，并得到了“大同中建伟业房地产开发有限公司”自2016年1月1日至2018年5月8日长达28个月另8天的逾期违约赔偿金。另外有其它同期同案情同法院判决书佐证“大同中建伟业房地产开发有限公司”负有逾期违约责任及赔偿责任，判决书编号为:（2017）晋0202民初2624号、(2017）晋0202民初2617号、(2017）晋0202民初2612号、(2017）晋0202民初2419号、(2017）晋0202民初2626号、(2017）晋0202民初2647号(2017)晋0202民初2619号、(2017）晋0202民初2643号。2018年4月底，大西街.公园一号小区的消防设施基本完善，“大同中建伟业房地产开发有限公司”与大同市消防单位在大西街,公园一号小区进行了消防演习和消防验收，原告认为至此大西街,公园一号小区初步具备安全居住条件;另外，由于“大同中建伟业房地产开发有限公司”背负着多起法院诉讼案件，已经有部分房屋、地块及银行账号被贵院和山西省高院查封，判决书编号为:晋0202民初3071号、（2018）晋财保2号。原告担心自己购买的大西街.公园一号新房节外生枝万一不测也遭查封,将引起更大的损失和不必要的麻烦;再者，原告本着结束与“大同中建伟业房地产开发有限公司”之间的多年纠纷（原告实在拖不起双方之间的多年纠缠了）,消除矛盾，和谐共处的态度重新定位双方关系;基于上述三点，原告遂决定于2018年5月办理接房手续。但在接房过程中，把持着交房大权的被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”竟以强硬态度向原告强行收取2017年1月1日至2018年5月8日的物业费及电梯运行费，否则不向原告交付新房钥匙，不为原告办理交接房手续，以此要挟原告。原告向被告出示法院判决书（判决书编号为（2017）晋0202民初1400号）、向其解释说明法律规定、并已得到开发商逾期违约赔偿金等合法依据及事实予以证明:①开发商已向原告支付了逾期违约赔偿金，说明开发商已承认并承担了逾期违约责任，逾期违约期间的一切费用依法应由开发商承担;②原告未享受2017年1月1日至2018年5月8日（因开发商原因）的物业服务及电梯运行，被告不得向原告违法收取开发商逾期违约期间的物业费及电梯运行费;③物业公司对此期间产生的物业费及电梯运行费应向开发商索要，不应将此费用转嫁到原告方,更不得借此对原告的前次诉讼进行打击报复。但被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”仍置法律和事实于不顾，以不交新房为要挟，藐视法院判决，一意孤行,横行霸道，坚持收取。原告在警告被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”是违法、抗法行为、将会受到起诉和法律制裁无果情况下，无奈只好违心的按被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”无理要求交纳了物业费及电梯运行费，总算拿到了期盼已久的新房钥匙。接收房屋后,原告多次找被告商谈退还不合法收取物业费及电梯运行费问题,均遭被告的无理拒绝。原告无奈之下，只好诉诸法律。法律依据中华人民共和国物业管理条例第四十一条:......已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。国家发展和改革委员会、建设部物业服务收费管理办法第十六条:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。山西物业管理条例实施细则第三十六条:未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。大同市物业管理条例第二十九条:尚未出售或者已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。大同市物业管理条例实施细则第二十五条:未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。上述国家和地方法律法规均已明确说明和证实原告接收新房前（即2017年1月1日至2018年5月8日）的物业费由建设单位承担，被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”强行向原告收取该期间的物业费及电梯运行费实属违法行为。在原告向被告提出了法律依据并出示了平城区人民法院判决书加以证明后，被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”仍无视法律判决，肆无忌惮的公然与国家法律相对抗，此行为已不是简单的违法行为，而是更为严重的肆意践踏法律、凌驾于法律之上的公然抗法的恶劣行为。因此原告向法院提出被告向原告退还违法收取的物业费及电梯运行费并按同期贷款利率作为赔偿的请求，及为此诉讼所付出的交通、取证、咨询、精神损失等费用，以示对被告“大同太平戴维斯物业服务有限公司”的“原罪”及违法、抗法行为的惩罚，同时也是维护法律尊严和原告的合法权益。没有惩罚，就不能制止违法行为，西安利之星4S店奔驰漏油事件就说明消费者的善良理性是无法与不良不法企业用说法说理解决问题的。有法必依，违法必究，没有违法成本或违法成本太低都不能制约违法现象屡屡发生。违法行为必须要付出代价。综上，被告种种行为已严重地损害到了原告的实际利益与合法权益，同时也严重地损害到了国家法律的尊严和权威性。本着公平原则、诚实信用原则，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，请求贵法院依法判令原告所请。被告大同太平戴维斯物业服务有限公司辩称，原告诉讼请求应予驳回。理由如下：1、被告公司自2017年1月1日起开始收取物业费、电梯费是合理合法的，2、答辩人不应退物业费、电梯费给原告，原告在2016年12月22日收到大同中建伟业房地产开发公司的告知就成为业主，应开始交纳物业等相关费用，其以未入住请求返还物业费等相关费用没有法律依据。3、原告主张被告公司赔偿损失是没有事实及法律依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人争议的被告是否应当收取物业费的问题。原告向本院提交山西省大同市城区人民法院（2017）晋0202民初1400号民事判决书一份及大西街公园一号收款收据，欲证明房地产开发公司违约，物业费应当由被告承担，及被告向原告多收取2017年1月1日至2018年5月8日的物业费及电梯使用费。被告对原告提供证据的真实性、合法性均无异议，但对判决书的关联性有异议。认为判决书的案由是房屋买卖合同纠纷，该案开发商已经承担违约责任，与本案物业服务合同无关。被告向本院提供反驳证据如下：物业管理委托合同、告知书、前期物业管理服务协议、大西街公园一号部分业主钥匙、资料、物品领用确认表各一份，欲证明大同中建伟业房地产开发有限公司与被告签订了物业管理委托合同，约定被告收取物业管理费，委托管理期限是2017年1月1日至2019年12月31日。大同中建伟业房地产开发有限公司于2016年12月22日通知原告于2016年12月27日前入住。被告与原告签订了前期物业管理服务协议，协议中对物业费收费时间进行了约定。大西街公园一号在2016年12月份就可以入住，原告逾期收房，不能成为诉讼请求的理由。本院经审查原告提供的证据，形式规范，内容与案件事实相关故对原告提供证据的真实性、关联性、合法性本院均予以确认。对被告提供的物业管理委托合同，该合同中虽对物业管理期限进行了约定，但该合同只有大同中建伟业房地产开发有限公司与大同太平戴维斯物业服务有限公司加盖公章，而并没有签订合同的具体时间，该证据形式上存在瑕疵，故对该证据的证明内容本院不予采纳。被告提供的告知书是大同中建伟业房地产开发有限公司单方作出的，且根据原告提供的判决书可确认，大同中建伟业房地产开发有限公司在2017年4月30日仍不具备交房条件，因此对该证据的真实性本院不予确认。对被告提供部分业主钥匙、资料、物品领取确认表，因该证据没有与本案原告相关的信息，因此对以上证据的真实性本院不做认定。对被告提供的前期物业管理服务协议，本院认为，该证据形式规范、内容与本案事实相关，对该证据的真实性本院予以确认。但该合同为格式合同，其在合同中约定的物业期限属于加重业主责任的条款，因此该条款无效，故被告据此辩称，物业管理费应从2017年1月1日收取的主张，本院不予采纳。通过上述证据分析认定，本院确认以下事实：大同太平戴维斯物业服务有限公司系受大同中建伟业房地产开发有限公司委托，对大西街公园一号进行物业管理。2018年9月12日原告与大同中建伟业房地产开发有限公司签订大同市商品房买卖合同一份。2018年5月9日原告冯春梅与被告签订前期物业管理服务协议一份，约定物业管理费按建筑面积每月每平方米2元（住宅管理费1.5元、电梯费0.5元）,原告所购房屋建筑面积为137.06平方米。本院认为，物业费是物业服务企业因其提供了物业服务而向业主收取的费用。现原告在2018年5月8日前并未入住所购房屋，也未享受物业管理服务，因此被告从2017年1月1日起开始收取物业管理费的行为与所提供服务的时间不符，故原告主张被告返还2017年1月1日至2018年5月8日物业费的诉讼请求应予支持。被告违规收取物业管理费的行为给原告造成损失，原告主张被告按照银行同期贷款利率支付经济赔偿金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原告主张被告赔偿损失，但未提供证据证实自己的主张，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告主张被告返还2017年1月1日至2018年5月8日物业费并按银行同期贷款利率支付滞纳金的诉讼请求应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告大同太平戴维斯物业服务有限公司在本判决生效后十日内返还原告物业管理费4442.4元，并按银行同期贷款利率支付原告经济赔偿金至2019年9月10日止；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，由被告大同太平戴维斯物业服务有限公司负担25元（在本判决生效后十日内给付原告冯春梅、刘德华）。本院退还原告冯春梅、刘德华25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 刘 璟 二〇一九年九月十日书记员 降文娟