济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初4588号原告（反诉被告）：山东兴泉发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴乃华，总经理。委托诉讼代理人：马增华、王功斌，山东东城律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南市华通达投资建设中心，住所地济南市。法定代表人：张新杰，总经理。委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。原告（反诉被告）山东兴泉发展有限公司（以下简称兴泉公司）与被告（反诉原告）济南市华通达投资建设中心（以下简称华通达中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴泉公司的委托诉讼代理人马增华、王功斌、被告（反诉原告）华通达中心的委托诉讼代理人侯本庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴泉公司向本院提出诉讼请求：1.判决华通达中心支付给兴泉公司房屋补偿款11157239元；2.判决华通达中心返还给兴泉公司房屋租金145万元；3.诉讼费用由华通达中心承担。事实和理由：2013年3月27日，兴泉公司与华通达中心签订《房屋租赁合同》，约定华通达中心将位于济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内的土地及房屋和院落出租给兴泉公司，由兴泉公司使用。生态园内土地面积46.57亩，租赁房屋建筑面积5000平米，华通达中心在租赁合同当中明确保证对上述土地及院落拥有合法使用权及出租权，并允许兴泉公司在租赁场地内增建房屋及其他设施。兴泉公司在装修期内完成自建部分并支付了第一年租金共计145万元后，华通达中心就以各种理由阻止兴泉公司对租赁物及自建部分的使用。2018年10月1日，华通达中心向兴泉公司提出提前收回租赁物的要求，理由是对外进行招商引资。兴泉公司与华通达中心经过协商后签订《解除租赁合同协议书》，该协议书明确约定：对兴泉公司自建部分由华通达中心的上级主管部门济南市历下区智远街道办事处委托评估机构进行作价评估。2018年10月19日，华通达中心上级主管部门委托的山东光大房地产土地评估咨询有限公司完成评估并出具评估报告，确认兴泉公司自建部分价值为11157239元。截止至今，兴泉公司依据《房屋租赁合同》及《解除租赁合同协议书》的约定，多次要求华通达中心返还已支付的租金145万并支付给兴泉公司自建部分的评估价值11157239元，华通达中心以种种理由拒不支付。华通达中心辩称，一、涉案《房屋租赁合同》因违反法律的效力性强制性规定而无效，兴泉公司明知该合同无效而仍然签订，存在过错行为。其要求华通达中心支付房屋补偿款并返还房屋租金的诉讼请求不能成立，应予以驳回。2013年3月27日，兴泉公司与华通达中心就坐落在济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内土地、房屋和院落签订《房屋租赁合同》，约定兴泉公司承租上述房屋、土地，其中土地面积46.57亩，房屋建筑面积5000平方米。在该合同第一条明确土地性质为集体所有制土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设。所以该《房屋租赁合同》违反了土地用途的规定，违反了法律的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，该《房屋租赁同》应属无效合同，兴泉公司在明知该合同为无效合同的情况下，仍然与华通达中心签订并使之履行，兴泉公司存在明显过错。所以，其诉讼请求依法不应得到支持。二、涉案《房屋租赁合同》无效，基于该合同签订的《解除租赁合同协议书》也应属无效。同时，由于兴泉公司在该协议签订过程中存在过错，其损失也应由其自行承担，所以其要求支付房屋补偿款没有事实根据，兴泉公司要求华通达中心返还房屋租金145万元于法无据，应驳回兴泉公司的诉讼请求。(一)返还租金既无事实根据也无法律依据。兴泉公司与华通达中心签订《房屋租赁合同》，约定华通达中心将涉案房屋土地出租给兴泉公司使用，华通达中心按照约定收取租金。合同签订后，华通达中心依约将涉案房屋及土地一并交付给兴泉公司使用，兴泉公司也在租赁期内正常使用并修建了部分建筑物。在《房屋租赁合同》第一条明确约定该土地为集体所有制土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，该《房屋租赁合同》违反了土地用途的规定，应属无效合同。兴泉公司在签订该合同时明知该合同无效仍然签订，存在过错行为，所以其要求返还已支付的租金没有法律依据。(二)返还租金也无法实现。《房屋租赁合同》签订后已经持续履行，且兴泉公司也因合同的履行获得了占有收益，故，兴泉公司要求返还租金不现实，也无法实现。另外，兴泉公司还尚欠华通达中心的剩余房屋、土地使用费，华通达中心也已经提起反诉，要求兴泉公司支付剩余房屋、土地使用费及逾期支付的利息损失。华通达中心向本院提出反诉请求：1.判令兴泉公司支付华通达中心房屋占有使用费用共计496.25万元，并应赔偿华通达中心利息损失共计1026137.50元，自2019年7月1日起至实际给付之日止，以496.25万元为基数按照同期银行贷款利率继续计算利息损失；2.反诉产生的诉讼费用由兴泉公司承担。事实和理由：兴泉公司于2019年4月30日向法院起诉，要求华通达中心支付其房屋补偿款共计1115.7239万元并要求返还已支付的房屋租金145万元。兴泉公司与华通达中心双方于2013年3月27日签订《房屋租赁合同》，约定兴泉公司承租华通达中心坐落在济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内土地、房屋和院落出租给其使用，生态园内租赁土地面积46.75亩，租赁房屋建筑面积5000平方民。房屋租赁期限为2014年1月1日起至2041年9月30日止。租金约定自2014年1月1日起至2018年12月31日，每年租金135万元，共计675万元。《房屋租赁合同》签订后，华通达中心依约将涉案房屋、土地等交给兴泉公司使用，兴泉公司也已进行建设、使用，但兴泉公司自使用涉案房屋以来仅支付华通达中心房屋租金145万元，剩余租金虽经华通达中心多次催要，但兴泉公司均不予支付。2018年10月1日，双方就涉案房屋、土地解除事宜经协商一致，达成《解除租赁合同协议书》，协议书约定尚未支付的租金未能按约定支付。双方同意按照原租赁合同相关条款予以解决。为此，兴泉公司未能按时支付华通达中心的房屋租赁费应当按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付给华通达中心。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“集体所有土地的使用权不得用于出让、转让或者出租用于非农建设”，如果出租用于非农建设的，租赁合同无效。同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同解纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。为此，华通达中心为维护其自身合法权益，依法提起反诉，请法院一并予以审理，支持华通达中心请求。兴泉公司针对反诉辩称，兴泉公司认为华通达中心的诉讼请求与事实不符，应依法驳回，1.双方之间于2013年3月27日签订的《房屋租赁合同》，第一条甲方保证对上述房屋拥有合法使用及出租权，并保证在使用过程中不被第三方主张权利，但合同签订后，2015年9月7日济南市国土资源局历下分局向兴泉公司发出责令停止违法行为通知书，至此兴泉公司无法正常经营；2.双方之间于2018年10月1日签订《解除租赁合同协议书》，双方共同认可解除的原因是华通达中心拟收回租赁院落用于对外招商引资，兴泉公司未支付剩余租赁费的原因双方已经明确，是出租方土地权属因素，乙方未能正常使用；3.双方共同认可兴泉公司在合同期内增建建筑物由华通达中心委托评估机构评估，双方对评估结果均以认可，综上，因为华通达中心的原因致使兴泉公司无法正常使用租赁的房屋及院落，对兴泉公司造成很大经济损失，其要求缴纳剩余租金的请求不成立。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月27日，华通达中心（甲方）与兴泉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内土地、房屋和院落出租给乙方使用，生态园内租赁土地面积46.57亩（集体所有制土地）；租赁房屋建筑面积5000平方米，甲方保证对上述土地房屋及院落拥有合法使用及出租权并保证在乙方经营过程中不被第三方主张权利；房屋租赁期限，租赁合同期限自2014年1月1日起至2041年9月30日止，共27年9个月，合同期满自动终止，租赁期内，甲方不得因其名称或法定代表人的变更而拒绝履行本合同项下的义务；租金及支付方式：自2014年1月1日起至2018年12月31日，每年租金135万元，共计675万元……按照先付租金后使用房屋的原则，乙方每半年向甲方缴纳一次租金，即在每年4月15日前、10月15日前各付清当年租金的百分之五十，依次类推，甲方应向乙方开具有效发票，乙方应依照双方约定按时缴纳租金，逾期一日交纳，按欠交租金额万分之二的比率，按日向甲方支付违约金，逾期超过180日以上，除乙方按约定付清租金和违约金外，甲方还有权解除合同并追究乙方赔偿损失的法律责任；鉴于乙方要对该项目进行规模性建设装修，基于双方长期合作的诚意，甲方同意给予乙方9个月的免租装修期，即2013年4月1日起至2013年12月31日止；房屋租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为服务业使用，乙方如擅自整体转租或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益或他人利益的，甲方可以随时解除租赁合同，收回房屋，造成甲方损失的，乙方应承担造成的全部损失；租期内，甲方允许乙方在租赁场地内增建房屋及其他设施；租期内，如遇国家规划征地、拆迁，本合同可提前终止或变更，拆迁补偿和原有房屋的补偿归甲方所有，由乙方所建、新建的房屋和拆迁补偿、装修补偿（不包括房屋占用的土地补偿）全部归乙方所有。该合同甲方法人处由付延华签名，乙方处由兴泉公司盖章，主管部门处由济南市历下区人民政府智远街道办事处盖章。兴泉公司于2013年8月27日向华通达中心交纳租金135万元，于2015年7月14日交纳租金10万元。2015年9月7日，济南市国土资源局历下分局向兴泉公司法定代表人吴乃华下达《责令停止违法行为通知书》（编号：济国土历下责停字[2015]14号），内容为“你公司未经市政府及国土资源管理部门批准，擅自于2015年9月在义和村南的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，现责令你公司立即停止上述违法行为，听候处理。你公司主动纠正违法行为，消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。”2018年10月1日，华通达中心（甲方）与兴泉公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定甲、乙双方于2013年3月27日签订房屋租赁合同，甲方将位于济南市世纪大道西段路南都市农业生态园内的土地、房屋及院落出租给乙方使用。生态园内原地上物房屋建筑面积5000平米，土地面积46.57亩，租赁期限为27年零9个月。现甲方拟收回租赁院落用于对外招商引资使用，导致原租赁合同不能继续履行。为配合甲方顺利开展招商引资项目，现经双方协商就关于解除上述租赁合同达成本协议，内容如下：一、乙方于本协议生效之日起30日内，将属于乙方所有的可移动的物品、设施自行搬走，并将上述《房屋租赁合同》项下的土地、房屋、院落及乙方在租赁期间自建部分全部移交给甲方；二、原租赁合同履行过程中，乙方在装修期内完成自建部分后，因出租方土地权属等因素，乙方未能正常使用，乙方尚未支付的租金未能按约定支付，如因租金问题产生纠纷，双方同意按照原租赁合同相关条款解决；三、对于原租赁合同履行期间乙方的自建部分，在签订本协议之同时双方确认如下：自建西钢结构房屋面积约5400平米，自建东钢结构房屋面积约1300平米，自建南钢混楼房屋面积约3200平米，自建南钢结构房屋面积约800平米，自建北钢混楼房屋面积约2400平米，自建北楼顶面积约400平米；四、对于本协议第三条确定的乙方自建部分如何补偿事宜，双方按照甲方的上级主管部门济南市历下区智远街道办事处委托的评估机构对乙方自建部分进行评估，双方对于该评估报告予以认可。该协议书由华通达中心、兴泉公司分别盖章。济南市历下区智远街道办事处委托山东光大房地产土地评估咨询有限公司对兴泉公司坐落于凤凰路与世纪大道交汇处的地上建构筑物补偿价值评估。2018年10月19日，山东光大房地产土地评估咨询有限公司作出《房地产估计报告》，经评估，兴泉公司坐落于凤凰路与世纪大道交汇处的地上建构筑物，西钢结构房屋，建筑面积5437.35㎡，现值1549645元；东钢结构房屋，建筑面积1380.27㎡，现值590756元；南钢混楼房，建筑面积3209.86㎡，现值4946394元；南钢结构房屋，建筑面积829.37㎡，现值393951元；北钢混楼房，建筑面积2480.94㎡，现值3607287元；北楼顶在建工程，建筑面积290.78㎡，现值69206元，合计11157239元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，兴泉公司、华通达中心均认可涉案租赁土地属于农村集体所有的土地，按照上述法律规定，该土地不得出租用于非农业建设，故华通达中心与兴泉公司签订的《房屋租赁合同》因违反了法律效力性强制性规定，属于无效合同。华通达中心与兴泉公司签订的《解除租赁合同协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照该协议约定履行义务。协议约定兴泉公司自建部分由济南市历下区智远街道办事处委托的评估机构进行评估，华通达中心按照评估报告对兴泉公司进行补偿，故按照评估报告，华通达中心应向兴泉公司支付补偿款11157239元，对兴泉公司的该诉讼请求，本院予以支持。关于兴泉公司实际占有使用涉案土地的期间，兴泉公司主张为2014年1月1日至2015年9月7日，华通达中心主张为2014年1月1日至2018年10月1日，本院认为，当事人对自己提出的提出的主张，有责任提供证据，兴泉公司提交的《责令停止违法行为通知书》能够证明济南市国土资源局历下分局于2015年9月7日责令兴泉公司停止在涉案土地的违法行为，《解除租赁合同协议书》中载明“因出租方土地权属等因素，乙方未能正常使用”，且华通达中心在2015年至2017年期间也未向兴泉公司催要过租金，故本院认定兴泉公司实际占有使用涉案土地至2015年9月7日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据合同约定，2013年4月1日起至2013年12月31日期间为免租期，2014年1月1日起至2018年12月31日，每年租金135万元，故兴泉公司应向华通达中心支付2014年1月1日至2015年9月7日期间的占有使用费135+135÷12×9=236.25万元，兴泉公司已支付145万元，还需支付91.25万元。综上，对兴泉公司主张返还租金的诉讼请求，本院不予支持，对华通达中心主张兴泉公司支付占有使用费的诉讼请求，本院对其中部分主张予以支持。关于华通达中心主张的利息损失，本院依法支持利息的计算方式为，以占有使用费91.25万元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告济南市华通达投资建设中心于本判决生效之日起十日内向原告山东兴泉发展有限公司支付补偿款11157239元；二、反诉被告山东兴泉发展有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告济南市华通达投资建设中心支付2014年1月1日至2015年9月7日期间的占有使用费91.25万元；三、反诉被告山东兴泉发展有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告济南市华通达投资建设中心支付利息损失（以91.25万元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回原告山东兴泉发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告济南市华通达投资建设中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97440元，由山东兴泉发展有限公司负担11207元，由济南市华通达投资建设中心负担86233元；反诉案件受理费26860元，由济南市华通达投资建设中心负担22767元，由山东兴泉发展有限公司负担4093元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 修 芳人民陪审员 冯 青二〇一九年九月十六日书 记 员 段雅绮