民事判决书（2019）内0202民初2325号 原告马某，公民身份号码×××，现住包头市。委托代理人赵某，系内蒙古硕达律师事务所律师。委托代理人李某，系内蒙古硕达律师事务所律师。被告包头市劝业城房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150202752555308X。法定代表人杨某，系公司执行董事。委托代理人焦某，系内蒙古诺行律师事务所律师。委托代理人韩某，系内蒙古诺行律师事务所律师。   原告马某诉被告包头市劝业城房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某的委托代理人赵某、李某、被告包头市劝业城房地产开发有限责任公司的委托代理人焦某、韩某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2014年10月2日原被告达成《劝业城内部认购协议》，被告承诺具备商品房销售（预售）条件并自愿将其开发的劝业城商业项目中的2层2144号商铺卖给原告，约定建筑面积11.37平方米，单价14704元/平方米，总价167187元。同日，原告交付购房款87187元（含10000元定金），剩余房款银行按揭支付，因被告未取得商品房预售许可证，无法办理按揭而停滞。也因被告不具备销售（预售）条件，致长期无法签订正式网签合同，更因无证预售致《劝业城内部认购协议》无效。故诉至法院，要求依法确认双方签订的《劝业城内部认购协议》无效；判令被告返还原告已付购房款87187元并支付利息（自2014年10月3日起计算至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；判令被告双倍返还已付定金1万元（1万元已计入上述购房款内，不在重复计算）；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告是一家拥有合法经营手续和资质的房地产开发企业，被告开发的与本案有关的项目有相应的合法证件，虽未取得商品房预售许可证，但是在原告起诉之前已经获准办理涉案房屋的产权登记手续，并且有相同的房屋已经办理了产权证，具备了销售条件，房屋也已验收合格，并且交付使用多年。商品房预售许可证是国家对开发商在建开发房地产项目的管理措施，主要目的是迫使开发商有足够的资金实力保证销售的房屋最终能够建成并且交付，从而能够保证购房者的目的得以实现。现本案争议房屋已经允许办理产权证，当然是允许销售的，允许销售是基础，办理产权证是结果，原告作为购房人完全可以实现合同目的，拿到产权证。请法院认定原、被告双方的买卖合同合法有效，驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，2014年10月2日原告（买受人乙方）与被告（出卖人甲方）签订《劝业城内部认购协议》约定“由乙方认购甲方建设开发的位于包头市东河区劝业城三期商业项目中的2层2144号商铺，建筑面积11.37平方米，单价14704元/平方米，总价167187元。付款方式为乙方向甲方支付首付款87187元，剩余8万元采用银行按揭支付。甲方承诺具备商品房销售（预售）条件，如果甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还乙方所付方付款外，还应赔偿乙方利息损失…”。该合同签订当日原告向被告交付首付款87187元，被告为原告出具收款收据一张。同日，原被告双方另行签订《商铺返租及回购协议》一份，约定“返租形式：甲方租赁乙方所购商铺为期5年，每年向乙方支付购买购买总价10%金额的租金，按每月5日前，持续支付5年，到第6年至10年期间，乙方自营需服从商城“四统一”。…回购形式：乙方购买商铺，自签订《商品房买卖合同》之日起满10年，如乙方想出售该商铺，甲方同意回购，乙方可按购买总价的120%的价格将该商铺出让给甲方；乙方必须在10年期满30天向甲方提出书面通知并办理出让手续，逾期未办理甲方可视为乙方放弃出让权”。2016年1月31日原被告再行签订《包头市商品房买卖合同》之补充协议，约定“买受人所购商铺应交剩余款项8万元，以该商铺使用权返租于甲方，用甲方应支付买受人返租租金折抵银行按揭贷款付款的方式实现全部付款，获取商铺所有权。甲乙双方签署该协议，即乙方无需通过银行贷款支付购买商铺剩余款项，亦甲方无需向乙方支付占比房屋总价款50%的返租租金。乙方商铺返租于甲方，期限为6年，从2015年5月1日至2021年4月30日止。在返租期内，由甲方自由经营包括整体租赁管理该商铺。买受人不参与，亦不得干涉甲方经营、管理等行为”。现包括本案争议商铺在内的东河区劝业三期商城已于2015年10月1日投入使用。原告于2019年7月诉至本院，要求依法确认双方签订的《劝业城内部认购协议》无效；判令被告返还原告已付购房款87187元并支付利息（自2014年10月3日起计算至实际支付之日止，按照年利率24%计算）；判令被告双倍返还已付定金1万元（1万元已计入上述购房款内，不在重复计算）；本案诉讼费由被告承担。   另查明，被告包头市劝业城房地产开发有限责任公司建设开发的位于东河区环城路以北、内环路以西“劝业城三期（居住、商业）”项目于2014年6月30日取得《建设用地规划许可证》、2015年8月24日取得《国有土地使用证》，该项目于2015年10月1日竣工、验收合格并交付使用。2016年包头市人民政府办公厅发布《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》（包府发＜2016＞34号）和《包头市城市规划区房屋产权登记集中治理实施细则》，根据以上文件精神，劝业城三期项目具备不动产登记条件，其中本案诉争合同中的2层2144号商铺的不动产权证号登记为蒙（2018）包头市不动产权第0003017号，该产权证书尚未发放。2017年9月14日劝业城三期项目通过建设工程消防验收合格。   以上事实除原被告双方陈述外，原告向法庭提供《劝业城内部认购协议》、收款收据、预售许可证信息公示查询截图在案佐证；被告向法庭提供《劝业城内部认购协议》、《商铺返租及回购协议》、《包头市商品房买卖合同》之补充协议、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《房地产开发企业资质证书》、包头市人民政府办公厅《包头市城市规划区房屋产权登记集中治理实施细则》、包头市国土资源局包国土资函（2016）97号复函、包头市规划局包规划（2016）170号复函、包头市城乡建设委员会包建工（2017）复函第1号、包头市建设工程质量监督站包建质监专项工作函（2016）68号监督报告、包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室函字第2017第016转办函、《建设工程实体质量验收意见表》、包头市公安消防支队公消验字（2017）第0090号建设工程消防验收意见书、包头市不动产登记局不动产产权登记目录等书证在案佐证。本院认为，原被告双方签订的《劝业城内部认购协议》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约收受购房款，故该认购协议的性质为商品房买卖合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故出卖人签订商品房买卖合同的目的是取得价款，买受人支付价款的目的是获得房屋所有权。原被告于2014年10月2日签订认购协议时，被告尚未取得商品房预售许可证的事实清楚，被告亦无异议，本院对此予以确认。但包含本案所涉商铺在内的劝业三期项目在起诉前的2015年10月即已竣工，由期房转化为现房并交付使用。被告举证的包头市人民政府及各委、局发布的城市××区房屋产权登记集中治理专项工作”文件以证明现劝业城三期已具备办理不动产产权登记的条件，事实清楚，证据充分，本院予以采信。原告做为买受人可以实现取得房屋所有权的合同目的，故商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正。故原被告双方所签订的《劝业城内部认购协议》应当认定为有效合同，以维护诚信交易并促进市场流通。按照该认购协议约定原告向被告支付部分房款87187元、剩余房款采用银行按揭方式，但此后原被告另行签订的《商铺返租及回购协议》、《包头市商品房买卖合同》之补充协议对于剩余房款的付款形式予以变更为以返租租金抵付房款，故原告诉称因无法签订网签《商品房买卖合同》致无法办理按揭贷款的理由，与事实不符，本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原、被告于2014年10月2日签订的《劝业城内部认购协议》有效。二、驳回原告全部的诉讼请求。案件受理费2128.82元，减半收取1064.41元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于包头市中级人民法院。                            审 判 员董焕静                             二〇一九年九月十六日 书 记 员茹广岩