广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初6816号原告：郭顺米，女，1979年8月10日出生，汉族，住江西省吉安市青原区，委托诉讼代理人：宋小辉，系原告丈夫。被告：中山市恒骏地产开发有限公司，住中山市黄圃镇新丰北路81号骏恒家园21卡-31卡，统一社会信用代码91442000MA4W9YGP10。法定代表人：丁厉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：凌金水，系该公司法务主管。原告郭顺米诉被告中山市恒骏地产开发有限公司（以下简称恒骏地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭顺米及其委托诉讼代理人宋小辉，被告委托诉讼代理人凌金水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除合同，全额返还原告已付房款共计410881元及利息损失约人民币12326.43元；2.请求判令被告支付违约金人民币4108.81元（总房款的1%，包含来往中山恒大的车马费、餐费及误工费用）；3.请求判令被告承担原告已经支付的代办证费的损失8928元（社会保险每月744元×12个月=8928元）；4.请求判令被告承担本案的恒房通上的佣金11653元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月19日，原告与被告签订了关于购买中山恒大御府楼盘房号为10幢903房的商品房认购书与无理由退房协议书。购房方式为双合同，一份毛胚合同和一份装修合同，分别向恒大两个账户转账。销售称半年内可进行网签，同时告知原告不能用公积金进行贷款。2018年6月至8月间，原告多次提出要网签，恒大销售人员以网签排队为由推迟，此时又告知原告可以用公积金进行贷款。2018年9月11日，原告提出要无理由退房，被告销售代表回复要扣总房款的5%，之后又称10%，至此原告已对被告失去信任。2018年11月至2019年6月，原告与被告两度签订退款协议，但恒大均不履行。2019年6月22日与被告协商，被告只提供一份商品房认购书（合同日期是2018年8月，实际付款开始为2017年12月26日）与13份收款收据给原告，并提出要求用诉讼途径解决问题。至此，原告已支付房款410881元、代办证件费8928元、APP恒房通上的佣金11653元。为维护原告的合法权益，现诉至法院。原告为支持其诉讼主张的事实提供如下证据：1.商品房认购书（编号0000191）1份；2.无理由退房协议书1份；3.13张收款收据；4.微信聊天截图4页。被告辩称，1.原告逾期支付了2018年3月17日的房款86226元，且未办理银行按揭（按揭申请资料未能经银行审核通过），不再享有无理由退房的权利；2.原告如坚持解除商品房买卖合同，构成根本违约，应按合同规定承担违约责任，违约金额按商品房买卖合同约定交易金额的10%计算，同时商品房买卖合同解除后室内装修委托合同已不具备履行的意义，内装装修委托合同应当一并解除，原告亦应承担等额的违约金。综上，请求法院驳回原告的诉求。被告为支持其辩解意见提供如下证据：1.商品房预售许可证1份；2.认购书（编号0001280）；3.商品房买卖合同1份；4.室内装修委托合同1份；5.认购书（编号0000191）1份；6.收据及汇款凭证1组；7.无理由退房协议书1份；8.无理由退房承诺书及签收表各1份；9.系统截图1份；10.解除认购书协议1份；11.退房审批表1份；12.付款委托书1份。经审理查明，2017年12月17日，原、被告双方签订编号0001280的骏恒家园（中山恒大御府）商品房认购书一份，双方约定：1.乙方（原告）向甲方（被告）认购骏恒家园（中山恒大御府）楼盘10幢903单元，该商品房建筑面积共86.57平方米，其中套内建筑面积66.23平方米。按建筑面积计算，单价为9960.3元/m2，按套内建筑面积计算，单价为13019.22元/m2,总金额为人民币862263元。2.乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）。3.乙方选择以分期付款的方式支付房款，乙方须于2017年12月19日前支付首期房款66226元（不含定金），并签署商品房买卖合同；于2018年3月17日前付清86226元；于2018年6月17日前付清86226元；于2018年9月17日前付清86226元；于2018年12月17日前付清517359元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。原、被告双方在此份认购书上签字和盖章确认。2017年12月17日，恒大地产集团有限公司向原告出具无理由退房承诺书一份，该份承诺书内容为：尊敬的郭顺米客户,感谢您对我司的信任！为积极响应“房住不炒”定位，践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大御府楼盘10幢903房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。之后，2018年6月1日，原、被告双方签订无理由退房协议书一份，约定：1.如乙方（原告）按楼宇认购书及商品房买卖合同约定已履行到期义务；同时乙方在履行商品房买卖合同中不存在任何违约行为，则自签署商品房买卖合同及无理由退房协议书之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。2.乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。3.如乙方由其他兼职售货员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。4.本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署商品房买卖合同的同时，有权选择是否签署本协议。被告在此份协议上加盖了公章，原告则由其诉讼代理人宋小辉代为签字确认。原、被告双方在履行上述认购书时，由于付款方式的变化，双方则于2018年6月10日另外签订编号为0000191的商品房认购书，该份认购书针对涉案房屋面积及总价均没有变化，只是将付款方式由分期付款变更为按揭付款，即于2017年12月26日前支付首期房款242263元（不含定金），余款60万元由银行提供按揭贷款，需在2017年12月26日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。之后，2018年5月27日，原、被告双方正式的签订商品房买卖合同，商品房单价为每平方米9960.30元，总金额862263元，付款方式为分期付款（并未明确约定如何分期付款）。于同日，原、被告双方还签订室内装修委托合同一份，约定：1.甲方（原告）已购买骏恒家项目10幢903号房，对房屋相关情况已详细充分了解，自愿委托乙方（被告）对该房屋进行统一装修。甲方确认签订本合同之前已认真阅读合同，且乙方已给予甲方充分提示、解释和说明。甲方确认本合同条款内容确为本人真实意思表示；2.委托服务总包干价302995元，该款项包括但不限于乙方为实施合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另外结算费用；3.甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间2019年12月30日，若提前交付，乙方另行通知。4.甲方在2017年12月19日前向乙方缴纳30300元部分款项，2018年6月17日前向乙方缴纳60599元部分款项，2018年12月17日前向乙方缴纳60599元部分款项，2019年3月17日前向乙方缴纳45449元部分款项，2019年6月17日前向乙方缴纳45449元部分款项，剩余款项于2019年7月17日前付清。于同日，原告还向被告出具承诺书一份。上述认购书、无理由退房协议书、商品房买卖合同及室内装修委托合同签订后，原告自2017年12月19日至2018年6月16日期间陆续向被告支付相应款项合计410881元（其中包括2万元定金、17元的违约金、佣金11653元）。另查，2018年11月30日，原、被告双方签订解除认购书协议一份，约定：1.解除双方签订的编号为0000191的商品房认购书；2.乙方(原告)据此协议将购买的骏恒家园（中山恒大御府）项目10幢903房的商品房退回甲方（被告）；3.办理退房向房管局所交纳的手续费由乙方支付；4.甲方退还乙方楼款373034元（不含定金20000元），合计退还37304元；5.乙方须向甲方返还以下文件：购房发票、收据，购房认购书；6.因解除契约所需在中山市国土房管局办理的一切有关手续，乙方必须给予配合，在必须由乙方亲自履行和执行时，乙方应及时提前办理；7.乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利；8.本协议自双方签字盖章之日起生效。原告本人在协议落款乙方（签字）处签署姓名，被告则在甲方（盖章）处加盖公章。于同日，原告向被告签出付款委托书，此份付款委托书明确记载了原告的收取373034元的银行账户。同日，原告亦在被告出具的恒大御府项目退房审批表客户签字处签署姓名，该份审批表明确记载了申请退款金额为373034元，并不退定金20000元。本院认为，首先，原、被告之间所签订的认购书、室内装修委托合同、商品房买卖合同及解除认购书协议，均系双方真实的意表示，内容及形式均不违反相关法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉案商品房的买卖，原、被告双方于2018年11月30日签订了解除认购书协议。也就是说，原、被告双方通过协商方式于2018年11月30日解除了涉案商品房的买卖。由于室内装修委托合同属商品房买卖合同的附属合同，该份合同亦随之予以解除。因此，原告通过诉讼请求法院判决解除双方之间所形成的商品房买卖合同关系，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，合同解除后的法律后果系尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于原、被告双方所签订的解除认购书协议已明确约定了被告退还原告购房楼款373034元（该笔款项并不包含定金20000元），且原告签字确认的恒大御府项目退房审批表亦已明确记载定金20000元不予退还。因此，原告现提出按已支付的410881元（包含定金20000元）诉请全额退款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。虽然原、被告双方所签订的解除认购书协议中并未约定具体的退款时间，但原告提起诉讼后，被告即应负有向原告履行退款的义务，故本院认定被告除负有向原告退还373034元购房楼款的义务外，还应支付逾期还款给原告造成的相应利息损失，利息的计算标准为：自原告提起诉讼之日（即2019年7月4日），按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止。再次，关于原告诉讼主张返还佣金11653元的问题。鉴于原、被告双方所签订的解除认购书协议中并未约定原告所支付的佣金11653元如何处理，因此，该笔佣金是否应当返还取决于原、被告双方所签订的无理由退房协议书的效力问题。对此，本院分析认定如下：首先，对恒大地产集团有限公司所作“无理由退房承诺”的理解。一是从该承诺的文义理解考量，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。二是从该承诺的实质意义考量，恒大地产集团有限公司于全国推出无理由退房决定旨在体现企业诚信，并使住宅与其他商品一样享受“包退”服务，这是赋予买受人的权利，也是企业的社会责任。既然恒大地产集团有限公司作出了该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍。其次，对原、被告双方签订“无理由退房协议书”的理解。被告恒骏地产公司单方制作的协议书抬头明显以加大加粗的方式注明“无理由退房”字样，对签订无理由退房协议书的购房者而言，基于对“无理由退房”字面朴实且通常的理解以及对恒骏地产公司的信任，结合恒大地产集团有限公司所作的前述无理由退房承诺，进而签订协议书，就意味着有充分的理由相信不受限制地享受恒骏地产公司所作的无理由退房承诺。综上，本院认定无理由退房不能附件条件，被告恒骏地产公司在无理由退房协议书以及恒大地产集团有限公司在无理由退房承诺书上所作附条件退房条款免除其无理由退房的责任，应属无效。也就是说，被告在退还楼款时再扣除已支付兼职销售员的佣金，无任何事实及法律依据。因此，原告诉讼主张返还佣金11653元的请求成立，本院予以支持。被告针对佣金的抗辩理由，于法无据，本院不予以支持。另外，关于原告诉讼主张交通费、餐费、误工费及代办证费等损失问题，鉴于原告对上述费用的损失并未提交相应证据予以佐证，故本院对原告的此项诉讼主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告中山市恒骏地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭顺米返还购房款373034元并支付相应的利息（以373034元为计算基数，自2019年7月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、被告中山市恒骏地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭顺米返还购房佣金11653元；三、驳回原告郭顺米的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8018元，减半收取4009元，原告负担566元，被告负担3443元（被告所负担的上述诉讼费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  夏重彬二〇一九年九月三十日书记员  陈泳欣