山东省高密市人民法院    山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初2402号 原告（反诉被告）：山东宜美物业管理有限公司，住所地，高密市醴泉街道利群路(北)126号A幢。统一社会信用代码：91370785572880429P。 法定代表人：孙旭森，总经理。 委托诉讼代理人：潘美辰，山东子伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慕森，山东子伦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：宫厚民，男，1960年1月5日生，汉族，居民，住高密市。 被告（反诉原告）：张伟丽，女，1962年11月6日生，汉族，居民，住址同上。 原告山东宜美物业管理有限公司与被告宫厚民、张伟丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘美辰、刘慕森及被告宫厚民、张伟丽均到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘美辰、刘慕森及被告宫厚民、张伟丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告支付原告自2014年1月1日至2018年12月31日期间的自来水费、物业服务费、车库服务费6690元，滞纳金29111.315元，共计35801.315元。2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告居住在，原告按照与被告居住小区开发商签署的《前期物业服务协议》，切实履行了保洁、绿化、设备(包括照明、暖气、水电系统)维护等义务，被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业服务费、车库服务费的义务。被告未按时缴纳上述费用，截止到2018年12月份尚欠自来水费、物业服务费、车库服务费6690元。根据协议第十九条的约定，被告每拖延一天加收5‰的滞纳金，截止2018年12月31日滞纳金为29111.315元，共计35801.315元。经原告多次追要，拒不履行付款义务。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告宫厚民、张伟丽共同辩称，2016年2月以前的物业费已超过诉讼时效，而且，前期物业服务协议是强制性签订的。2016年2月至今，原告属于无合同强制服务，没有收费依据，不具备收费资格。 ①被告从来不欠原告的自来水费；②被告没有车库和车位，因此，不存在车库服务费； ③根据山东省《物业管理条例》第二十一条之规定“建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业”。原告并没有依法通过招投标方式投标中标，也没有与建设单位签订《前期物业服务合同》。所谓《前期物业服务协议》，是强迫性与每位业主签订的服务协议。其协议内容都是格式化的霸王条款，无论业主是否接受，都要签字。否则，不予交接房屋钥匙。因此，原告进驻小区物业服务，程序违法、前期物业服务协议属于强迫性协议。 ④即便是强迫性的《前期物业服务协议》，原告也没有履行物业服务管理的职责。(协议第六条第一款)被告所居住的高层73号楼，自入住以来，自动消防系统从来没运行过。消防箱没有消防水带和水枪，消防栓没有供水。双电源电梯配置，一直单电源运行。直接威胁着被告的生命财产的安全，多年来给被告全家造成了极大的心理压力。被告多次要求原告启动自动消防系统，配齐消防水带及水枪，并保证消防栓24小时处于消防供水状态。但原告置若罔闻，拒不履行协议，拒不落实高层消防工作。 另外，被告在与原告房屋交接验收时，发现入户门严重磕碰变形。被告无数次催促原告协调建设单位维修或更换，可原告一直敷衍搪塞、推脱，拒不履行应尽的义务，导致楼房超过保修期而无法维修。 原告在前期物业服务期间，只收物业费、水电费，根本没有物业服务。不履行环境卫生、小区绿化养护、车辆管理、房屋保修等物业服务条款。 根据原告的《前期物业服务协议》第二十九条，“乙方(原告)违反本协议第十五条约定，未能达成管理目标，甲方(被告)有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未能解决的，甲方有权终止合同。”因此，具备了终止协议的情形。 ⑤2016年2月，业主委员会与高密市城建物业公司签订了物业服务合同。可原告拒不交接，并雇佣了一伙闲散人员阻挠交接。对此，高密市物管办于3月16日向被原告下达了《限期项目交接通知书》。此时，原告仍然拒不交接。3月25日，住建局又向原告下达了【高建停字2016第2号】《责令停止违法行为通知书》，原告仍然抗拒。4月12日，住建局又向原告下达了【高建罚字2016第2号】《建设行政处罚告知书》罚款五万元。 根据国务院《物业管理条例》第二十六条之规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，如果前期物业服务合同期限未满，只要业主委员会与其他物业公司签订了物业服务合同，前期物业服务合同无论是否到期都将终止；如果前期物业服务合同没有约定期限，业主委员会成立之时，就是前期物业服务合同终止之时。据此，原告属于无合同强制服务。 又据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条第二款“业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或业主委员会与物业服务企业约定”显然，业主委员会成立后，宜美物业并没有与业委会续签合同，更谈不上什么约定。因此，以各种理由称前期物业服务协议并未解除的说辞于法无据。时至今日，原告仍然无合同霸占小区物业服务项目，并以限电的违法手段强行收取物业费。针对原告无合同霸占小区物业服务项目的违法行为，小区业委会一纸诉状将原告告上法庭。因其复杂原因，一审业委会败诉。业委会不服一审法院判决，遂向潍坊市中级人民法院提起上诉。潍坊市中级人民法院裁定：撤销高密市人民法院一审判决。根据以上法律法规以及住建局的行政责令和潍坊市中级人民法院的裁定，足以证明原告在凤城尚品小区的非法事实存在。 ⑥被告所居住的73号楼2014年11月27日验收备案，原告主张2014年的物业费更是无稽之谈! 被告提出反诉请求：事实理由如下： 1、2014年冬季，原告负责小区集体供暖，被告向原告缴纳取暖费4147.50元。原告供暖温度未达到最低标准18度，实际温度15度。根据国家有关规定，供暖低于18度退款50%，低于16度全额退款。因此，要求原告全额退还已收取暖费。 2、原告拒不履行楼房保修告知协调义务，导致被告入户门超过保修期而无法追责，原告应承担过错责任。 3、原告一直以来按每度电0.61元收取被告的电费，严重违反了山东省同网同质同价的规定。山东省统一电费价格0.5469，原告应退还多收的电费差价。 4、原告自2014年以来，将全体业主的地上停车位租给业主，其租赁费占为原告己有。2017年10月，原告未经业主代表大会同意，也未经政府主管部门审批，违法破坏小区绿化改造车位出租。严重侵犯了全体业主的权益，当然也包括了被告的权益。要求原告返还非法收益中，被告所占份额的权益。 综上所述，原告属于无合同强制服务，违法行为随处可见，收取物业费于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持之规定，应驳回原告的诉讼请求。同时，判令原告退还被告取暖费4147.50元，并承担被告入户门的更换维修责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、凯宇·凤城尚品前期物业服务合同一份，证明2011年11月8日山东凯宇置业有限公司与山东凯宇物业管理有限公司签订前期物业服务合同，由山东凯宇物业管理有限公司为凯宇·凤城尚品提供前期物业管理服务。被告居住在凯宇凤城尚品小区73号楼2单元302室，原告按照与被告居住小区开发商签署的《前期物业服务协议》，切实履行了保洁、绿化、设备(包括照明、暖气、水电系统)维护等义务，被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业服务费、车库服务费的义务。被告未按时缴纳上述费用，截止到2018年12月份尚欠自来水费、物业服务费、车库服务费6690元。根据协议第十九条的约定，被告每拖延一天加收5‰的滞纳金，截止2018年12月31日滞纳金为29111.315元，共计35801.315元。 2、国家企业信用信息公示系统一份，证明山东凯宇物业管理有限公司于2016年1月20日变更为山东富美物业管理有限公司，山东富美物业管理有限公司于2016年10月13日变更为山东宜美物业管理有限公司。 3、交房确认单一份，证明被告宫厚民于2013年7月19日签署交房确认单，房屋位于凯宇·凤城尚品73号楼2单元302室。 4、入住手续书一份，证明被告宫厚民、张伟丽已入住，享受原告山东宜美物业管理有限公司提供的物业服务。 5、前期物业服务协议、业主入住须知、业主公约、临时管理规约一份，证明被告宫厚民、张伟丽已知悉物业管理服务费等各项收费标准以及缴纳期限、滞纳金标准。 6、个人缴费明细一份，证明被告宫厚民、张伟丽尚欠原告山东宜美物业管理有限公司自2011年7月1日至2018年12月31日居民自来水费、高层物业费共计6695.41元。 7、73-2-302宫厚民欠费明细表一份，证明被告宫厚民、张伟丽尚欠原告山东宜美物业管理有限公司居民自来水费、物业费、车库运行服务费以及滞纳金共计17781.76元。 经庭审质证，二被告除对国家企业信用信息公示系统一份无异议外，对其他证据均有异议，但未提供相反证据予以推翻，本院予以确认并在卷佐证。 被告围绕其辩称理由，提供了以下证据： 1、市物管办出具的限期项目交接通知书一份；2、市住建局出具的责令停止违法行为通知书一份；3、市住建局出具的建设行政处罚告知书一份；4、潍坊市中级人民法院作出的裁定书一份；5、凯宇置业出具的建设单位声明一份；6、市住建局出具的更换物业答复意见书一份；7、小区业委会张贴的公示一份；8、业委会给物业的通知一份；9、业委会给物管办的报告一份；10、业委会公告一份；11、物业微信服务群截图的宜美物业客服声明一份；12、市住建局出具的移交处理函一份；13、市物管办的处理意见一份；14、破坏绿化照片；15、消防处理意见书一份；16、消防问题受理告知书一份；17、消防设施照片；18、小区脏乱差照片；19、凯宇置业出具的验房表一份；20、凯宇置业出具的取暖费收据一份；21、质监站出具的73号楼验收报告一份；22、全国公信网宜美物业更名过程查询信息一份；23、入户门损坏照片；24、城建物业出具的物业服务合同一份；25、小区业委会公告一份；26、宜美物业出具的自来水缴费单据份27、宜美物业出具的物业费单据份。 原告针对被告提交的证据及反诉请求提出以下质证及答辩意见： 一、对《限期项目交接通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《建设行政处罚告知书》的真实性、合法性及证明目的均有异议，原告从未收到上述通知书、告知书，也从未接受过任何行政处罚，2017年11月14日在建设局、物管办相关领导的主持下，原告负责人与业委会成员达成的会议纪要，足以推翻上述通知书、告知书，进一步可以证明原告在凯宇凤城尚品小区提供物业服务的合法地位。 二、针对被告提交的（2018）鲁07民终4693号民事裁定书真实性没有异议，对其证明目的有异议。该裁定书所涉案件系业主委员会对原告提起的诉讼，因凯宇·凤城尚品小区业主委员会于2018年8月15日主体终止，新的业主委员会尚未成立，未确定新的权利义务承受人，经高密市人民法院（2019）鲁0785民初1407号民事裁定书裁定中止诉讼。本案为追索物业费的物业服务合同纠纷，原告当庭提交了与置业公司签订的前期物业服务合同及原被告双方签订的物业服务协议书，在未经法院判决认定上述协议无效或被撤销的情况下，各方均应当按协议约定履行合同义务。 三、针对被告提交的《建设单位声明》质证如下：对其真实性及证明目的均有异议。原告与凯宇置业公司签订的前期物业服务合同明确约定了服务期限，即经业主大会选聘物业公司签订正式的物业服务合同后，前期物业服务合同终止。凯宇凤城尚品小区未召开业主大会，未经法定程序选聘正式的物业服务公司，不存在合同终止的情形，山东凯宇置业有限公司无权单方终止合同。 四、针对被告提交的《更换物业答复意见书》质证如下：真实性没有异议，证明目的有异议。该证据系信访事项答复意见书，答复建议由法院依法处理。现该案已经法院裁定中止诉讼。被告在该小区事实居住，享受着原告提供的物业服务，要求更换物业服务企业并不是被告不缴纳物业费的合法依据。 五、针对被告提交的业委会张贴的《公示》、《明白纸》、《通知》、《关于凤城尚品小区选聘物业公司的报告》、《公告》质证如下：对其真实性、合法性及证明目的均有异议。被告提交的上述证据仅是业主委员会成员的个人意见，并未根据《物业管理条例》的规定召开业主大会。即使已经张贴在公示栏，也不符合《山东省物业管理条例》及凯宇·凤城尚品小区业主代表大会议事规则所规定的书面征求广大业主意见的法定形式。且该业主委员会主体资格已经终止，上述证据不具有证明效力。 六、针对被告提交的《宜美客服声明》质证如下：山东凯宇物业管理有限公司于2011年4月13日成立，于2016年1月20日变更名称为山东富美物业管理有限公司，于2016年10月13日变更名称为山东宜美物业管理有限公司。 七、针对被告提交的住建局《移交处理函》、物管办的《处理意见》质证如下：真实性没有异议，证明目的有异议，原告在凯宇·凤城尚品小区建设车位是为切实解决小区业主停车难的惠民之举，积极履行物业服务义务。原告与业主委员会也于2017年11月14日在建设局、物管办领导的主持下达成《会议纪要》，一致同意保留车位。被告作为业主委员会成员也在会议纪要上签字确认，现以此为由不缴纳物业费无合法依据。 八、针对被告提交的《破坏绿化照片》质证如下：原告利用杂草、乱石区域开辟车位，是为妥善解决小区车位不够，停车难的服务小区业主的行为，有广大业主签署的《支持凯宇·凤城尚品小区保留车位签字表》为证。此举却被被告歪曲，丑化为破坏小区绿化，掩盖其拒不缴纳物业费的恶劣事实。 九、针对被告提交的《消防处理意见书》、《消防问题受理告知书》质证如下：配备消防设施是开发商的义务，但原告本着服务业主的原则，已配备齐全消防设施，消防管道重新进行保温处理，消防车通道畅通，问题全部按时限整完毕。被告提供的《信访事项处理意见书》亦可证明该事实。 十、针对被告提交的《消防设施照片》质证如下：对真实性和关联性均有异议，原告已按照高密市公安消防大队要求对消防设施进行了合法合规的配备与维护。 十一、针对被告提交的《小区脏乱差照片》质证如下：原告按照与广大业主签订的《前期物业服务协议》积极履行了物业服务义务，做到了每日一次保洁，垃圾日产日清。被告在原告每日固定时间清理垃圾前，拍摄几张小区业主倾倒垃圾后的现场，并不能证明原告怠于履行物业服务义务。 十二、针对被告提交的《验房表》质证如下：确保房屋质量是开发商的责任，被告在2013年7月19日验房时单方称房屋存在的胶条不好等问题，仅是其单方陈述，原告在履行物业服务过程中，已经将被告反映的问题反馈到开发商，已经积极履行了相关义务。 十三、针对被告提交的《取暖费收据》质证如下：关联性有异议，原告追索的是居民自来水费与高层物业费，被告提交的该份证据与本案无任何关联。 十四、针对被告提交的《竣工验收备案表》质证如下：被告提交的该份证据充分证明了被告所居住的房屋符合法律法规规定的房屋建设质量要求，通过了竣工验收。被告应当自接房之日起缴纳物业费。 十五、针对被告提交的《宜美物业更名过程》质证如下：被告提交的该份证据充分佐证了原告第六条质证意见，同时也与被告提交的《宜美客服声明》意欲证明的事项相违背，同时与本案追索物业费也毫无关联，被告意欲混淆视听，阻碍该案审理的目的也昭然若揭。 十六、针对被告提交的《入户门损坏照片》质证如下：真实性及关联性有异议，不能证明系被告的入户门锁，被告在2013年7月19日验房时存在的问题，原告已于第一时间予以处理，积极履行了物业服务义务。但被告自始至终享受着原告提供的物业服务，却自始至终不履行缴纳物业服务费的义务，严重违反《物业管理条例》与《山东省物业管理条例》相关法律规定，藐视法律法规。只谈权利，不谈义务。 十七、针对被告提交的《物业服务合同》质证如下：凯宇·凤城尚品小区业主委员会与高密市城建物业管理有限公司签订的《物业服务试用合同》仅是业主委员会一致同意，并未根据《物业管理条例》的规定召开业主大会，业主委员会与城建物业签订物业服务合同为凯宇·凤城尚品小区提供物业服务不符合法律规定，并未通过合法的方式及程序取得了业主大会的决议以及全体业主的授权，原告在凯宇·凤城尚品的前期物业服务合同尚未解除。 十八、针对被告提交的《公告》质证如下：被告提交的证据系被告单方出具，不具有证明效力。不符合《山东省物业管理条例》及凯宇·凤城尚品小区业主代表大会议事规则所规定的书面征求广大业主意见的法定形式。该证据不符合法律规定，不具有证明效力。同时与本案向被告追索物业费毫无关联。 十九、针对被告提交的《自来水缴费单据》质证如下：原告向被告追索的是自2017年3月16日起应收的居民自来水费，被告提交的是2017年3月15日之前的自来水费交款单，间接证明了被告自2017年3月16日起拒不缴纳居民自来水费。 二十、针对被告提交的《物业费缴费单据》质证如下：物业费按季度为一个缴纳周期，原告追索的物业费自2014年1月1日至2014年3月31日、2014年7月1日至2016年12月31日、2017年4月1日至2018年12月31日。被告提交的是2017年1月1日至2017年3月31日的物业费交款单，间接证明了原告主张的上述月份高层物业费被告拒不缴纳。 综上，本案仅为原告依法追索物业费等物业服务合同纠纷，被告提交的大量证据与本案并无任何关联，企图以此等方式混淆视听，阻碍该案的正常审理，望查明事实真相，依法审判。 本院认为，原告对被告提交的证据22全国公信网宜美物业更名过程查询信息一份无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对被告提交的证据14破坏绿化照片、23入户门损坏照片、17消防设施照片、18、小区脏乱差照片，即使是真实的，但该服务瑕疵并不足以达到减免物业费的程度，且原告对此的真实性持有异议。对此本院不予认定。 对被告提交的证据20凯宇置业出具的取暖费收据一份，仅能证实被告交纳了取暖费，不能证明供暖不达标，对此本院不予采信。 对被告提交的其他证据，因涉及全体小区业主共同利益，被告不能单就此项主张而要求减免其一户的物业费，对此在本案中不予认定。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 山东凯宇物业管理有限公司于2011年4月13日成立，于2016年1月20日变更名称为山东富美物业管理有限公司，于2016年10月13日变更名称为山东宜美物业管理有限公司。 2011年11月8日，山东凯宇置业有限公司（甲方）与山东凯宇物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，由山东凯宇置业有限公司委托山东凯宇物业管理有限公司为凯宇·凤城尚品小区提供前期物业管理服务。约定的委托管理期限分为三个阶段，1、前期介入阶段，自本合同签订之日起，至向业主交房前止。2、物业管理前期介入服务阶段，自向业主交房之日起，至乙方正式向业主收取物业管理服务费时止。3、前期物业管理服务阶段，自乙方正式向业主收取物业管理服务费时起至本小区业主委员会代表业主与物业管理服务企业签订物业服务合同生效时止。合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关书面资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会如未成立，由乙方继续代管。在《委托服务内容》一章约定前期物业管理服务阶段，物业管理服务费经物价部门批准后由乙方向业主收取。合同还就委托管理服务标准、物业的接管验收、物业的使用与维护、违约责任等作了约定。 2013年7月19日，被告宫厚民签署交房确认单，确认其所购的房屋位于凯宇·凤城尚品小区73号楼2单元302室，建筑面积165.9平方米。 2013年12月8日，被告宫厚民（甲方）与山东凯宇物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务协议，其中第六章第十六条物业管理服务费的收取标准及用途约定物业管理费的标准为：住宅0.8元/月/平方米，高层1.15元/月/平方米，商业房1.0元/月/平方米；水费每立方3.8元；地下车库服务费：30元/个；电费：住宅0.61元/度，商业1.14元/度。第十九条约定物业管理服务费用（含水、电费）按月交纳，在每月的20日—30日到本小区物业管理处交纳。用户每拖延一天加收5‰的滞纳金，延期交费超出2天者，将被停止水、电供应服务。其中第八章委托管理期限，第二十六条约定本协议自2011年11月8日起至业主委员会代表业主与物业管理企业的物业服务合同生效时止，期间如与开发商解除委托合同，本协议自动终止。第二十六条约定本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关书面资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会如未成立，由乙方继续代管。同时还签订了业主入住须知、业主公约、临时管理规约作为前期物业服务协议的附件。 查明，被告自2011年7月1日至2018年12月31日的居民自来水费76元、高层物业费6619.41元，共计6695.41元。原告多次催要，被告一直未缴纳。 另查明，高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会于2015年12月23日备案，备案号为2015-1-50，业主委员会主任宋焕良、副主任宫厚民、徐子明。2018年1月13日，该业主委员会对山东宜美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求山东宜美物业管理有限公司立即退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目并按规定与原告办理交接；移交所有物业用房及相关图纸资料和所有地上停车位。在该案中，凯宇·凤城尚品小区业主委员会认可解除与山东宜美物业管理有限公司签订的物业服务合同未召开业主大会，只是业主委员会一致同意，未提供与山东宜美物业管理有限公司之间中止服务合同的证据。本院作出（2018）鲁0785民初434号民事判决书，认为凯宇·凤城尚品小区业主委员会未提交证据证明其已经通过合法的方式及程序取得了业主大会的决议以及全体业主的授权，凯宇·凤城尚品小区的前期物业服务合同尚未解除，原告的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，遂判决驳回了高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会的诉讼请求。 宣判后，凤城尚品小区业主委员会不服，提起上诉。潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民终4693号民事裁定书，以二审提交新证据、原审判决认定事实不清为由应发回重审。本院另行组成合议庭，对此案进行了审理。在审理过程中，山东宜美物业管理有限公司向本院提交高密市人民政府密水街道办事处与高密市住房和城乡建设局联合作出的公示，认为高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会主体资格已于2018年8月15日终止，新的业主委员会尚未成立，未确定新的权利义务承受人。本院于2019年5月13日作出（2019）鲁0785民初1407号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。 本院认为，根据本案查明的事实，双方签订的前期物业服务协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。 虽然高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会对山东宜美物业管理有限公司提起了诉讼，要求其退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目，但未经法院最终裁决。山东宜美物业管理有限公司仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，且被告亦实际接受了该物业公司提供的物业服务，故原告与被告之间仍存在事实上的物业服务合同法律关系。现被告未如期交纳物业服务费，物业公司有权向其主张。对于被告辩称不欠自来水费的理由，本院不予采纳。 对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院认为，该滞纳金实际应为违约金，虽然双方对此作了约定，但比例过高，本院依法予以调整，可按同期银行贷款利率从应交之日起计算。 对于被告所主张的原告的物业服务存在诸多问题的答辩意见，应指出，原告作为小区的物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善，但该服务瑕疵并不足以达到减免物业费的程度，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。 对于被告辩称原告无合同强制服务以及反诉所称将地上停车位及改造车位租给业主，其租赁费占为原告己有，应返还被告所占份额权益等问题，因涉及全体小区业主共同利益，被告不能单就此项主张而要求减免其一户的物业费，待小区业主委员会成立后，业主委员会可代表小区全体业主利益再行主张。 对于被告反诉称原告拒不履行楼房保修告知协调义务，导致被告入户门超过保修期而无法追责，原告应承担过错责任的理由，因被告未提供有效证据证实，本院不予支持。 对于被告反诉称2014年冬季供暖不达标，要求原告全额退还已收取暖费的理由，因被告未提供证据证实，本院不予支持。 对于被告反诉称原告应退还多收的电费差价的理由，本院认为，双方对此已在服务协议中作了明确约定，原告所收电费未违反该约定。故对该项反诉请求，本院不予采纳。 对被告辩称2016年2月以前的物业费已超过诉讼时效的理由，本院认为，被告欠的物业费，原告一直在催要，诉讼时效已中断，对该理由，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、宫厚民、张伟丽于判决生效后十日内给付山东宜美物业管理有限责任公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的自来水费、物业服务费6690元及违约金（以实际欠付数额为基数，自应交纳之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回山东宜美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回宫厚民、张伟丽的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费695元，由原告负担645元，由被告负担50元，反诉费50元，减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  展坤祥 人民陪审员  刘德春 人民陪审员  王希惠 二〇一九年九月十八日 法官 助理  王呈呈 书 记 员  刘 艳