湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初8074号原告：邓华，女，1977年9月6日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：胡玉婷，湖南长善律师事务所律师。被告：长沙市雨花区万婴曙光幼儿园，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路248号。法定代表人：黄平。委托诉讼代理人：邓玲，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨继，湖南联合创业律师事务所律师。被告：黄平，男，1972年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：邓玲，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨继，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：龙明，男，1969年11月30日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈国江，湖南联合创业律师事务所律师。第三人：余劲松，男，1967年8月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：陈国江，湖南联合创业律师事务所律师。原告邓华(以下简称原告)诉被告长沙市雨花区万婴曙光幼儿园（以下简称曙光幼儿园）、第三人龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月26日判决后，原告不服本院（2017）湘0111民初2787号民事判决，向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉，2018年7月1日该院以原判决认定基本事实不清为由，以（2018）湘01民终75号民事裁定书发回本院重审。本院在重审过程中追加黄平为被告参加诉讼，并另行组成合议庭于2019年7月23日、8月7日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡玉婷、被告曙光幼儿园、被告黄平的委托诉讼代理人邓玲、第三人龙明、余劲松的委托诉讼代理人陈国江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；二、判令两被告共同支付自2017年度、2018年度房屋租金共计946000元，并支付自2016年12月26日起至应付未付之日止的滞纳金，暂计算至2018年11月28日为442728元（合同约定的滞纳金为按每日拖欠总金额的千分之五，现原告自愿调整为年利率24%，实际算至全部款项支付完毕之日止）；三、判令两被告共同支付违约金236500元；四、判令两被告立即将原告所有的位于长沙市雨花区租赁房屋交还原告并向原告支付自2019年1月1日至房屋实际交付之日止的租金；五、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月29日，第三人余劲松将其所有的位于长沙市雨花区房屋过户至原告名下，由于被告承租了该房屋，第三人余劲松将房屋转让事宜告知被告，现原告为房屋所有权人。房屋转让时第三人余劲松向原告出具的该房屋租赁合同是2010年8月10日与被告签订的房屋租赁合同。故原告于2016年11月16日、2017年1月9日向被告发出《律师函》进行催告，要求被告曙光幼儿园履行义务，但被告收到函件后未支付任何租金、违约金等。2017年4月28日，原告向被告曙光幼儿园、被告黄平送达了《合同解除通知》。2017年5月9日，原告依据此合同向法院提起诉讼。被告曙光幼儿园当庭向法院出示了其法定代表人被告黄平于2010年12月15日与第三人余劲松、龙明签订的《租赁合同》，被告认可该份合同。由于被告曙光幼儿是在原告起诉后才提交上述合同，原告此前并不明知，故原告在诉讼过程中依据上述合同与被告、第三人多次沟通，确认第三人余劲松享有被告曙光幼儿园26.9%的经营权益，原告要求承继该权益，但未达成一致意见，导致原告没有收到租金。2018年10月29日，购买第三人龙明101门面的邓颖盛与两被告之间的租赁纠纷已由贵院依法判决，解除了双方的租赁合同关系，长沙市中级人民法院也维持了上述判决，因此，原告与被告曙光幼儿园的租赁关系事实上已经无法继续履行，原告据此向法院提起诉讼，望判如所请。两被告共同辩称：一、原告索要高额租金、违约金，并以未取得高额租金为由解除房屋租赁合同，没有任何依据。2010年第三人龙明购买长沙市雨花区曙光大邸1栋101房，第三人余劲松购买201、342房，第三人龙明将101房分隔为前后两部分并将前面门头出租后，两人利用其余的房屋自办曙光新苗幼儿园，并着手办学场地的装修施工。施工期间，第三人龙明、余劲松结识了万婴品牌的控制人被告黄平，经商议达成引进万婴品牌，合伙兴办万婴曙光幼儿园的口头协议，为维护万婴品牌，把控办学质量，黄平占51%合伙份额并担任理事长，龙明占49%合伙份额（代持余劲松的份额）。2010年12月15日，被告曙光幼儿园与第三人龙明、余劲松签订租赁合同，承租101（除已出租门头）、201、342房，租赁期15年，年租金50万元（其中101房后面部位年租金2.7万元，201、342房年租金47.3万元），租赁合同约定了限制黄平终止合伙及转让合伙权益的条款。2016年6月，第三人余劲松将201、342房出售给原告，原告明知该房屋已经出租给被告曙光幼儿园而同意购买。此后，原告为索取高额、虚假、非法租金而起诉解除房屋租赁合同，违背客观事实：1、从房租标准的确定过程看：2010年被告曙光幼儿园与第三人龙明、余劲松完全是根据曙光大邸房屋101（除已出租门头）、201、342房的具体情况确定租金，当时并不知道101房日后会被司法拍卖，201、342房日后会出售，商定租金标准没有任何不正当的企图和目的。2、从合伙投资与房屋租赁的关系看，被告黄平、第三人龙明严格按照51%、49%的合伙份额完成投资，同样，被告曙光幼儿园也完全按照上述合伙份额进行分配。房屋租赁未向合伙投资输送半点利益，租金标准与合伙投资无任何关系。总之，房租标准绝对真实，也完全合法。3、从原告主张租金权利的操作情况看：2010年被告曙光幼儿园承租201、342房办学，2016年原告购房时必然知道被告曙光幼儿园承租该房屋；2017年5月8日原告起诉，提供了“2010年8月10日第三人余劲松与被告曙光幼儿园签订的房屋租赁合同”，足以证明其购房时明知第三人余劲松早已将该房出租给被告曙光幼儿园。4、从原告伪造的房屋租赁合同内容看;该虚假合同约定年租金200万元，高出真实租赁合同约定租金标准的四倍。如果该虚假合同得到实际履行，非法利益得以实现，原告索要高额、虚假、非法租金不仅是违法行为，而且是犯罪行为。5、从原告索要租金的过程看：自2016年11月起，原告以及委托的律师向被告曙光幼儿园发函，要求支付虚假租赁合同约定的租金，被告曙光幼儿园拒绝支付，且函告中没有告知收款账户，被告曙光幼儿园无法支付。案件发回重审后，原告致函贵院，要求被告曙光幼儿园支付真实租赁合同约定的租金并提供了收款账户，被告曙光幼儿园立即支付了2017、2018年度的租金,依约履行了义务。可见，原告要求被告曙光幼儿园支付超出合同约定之外的租金及违约金，并以欠付租金为由解除房屋租赁合同，没有任何事实依据。二、原告改称以没有取得被告曙光幼儿园的合伙人资格为由，解除房屋租赁合同，没有任何依据：1、购买房屋与合伙投资系完全独立的法律事实和法律关系：2015年第三人龙明是101房的所有权人及被告曙光幼儿园的投资合伙人，2016年第三人余劲松是201、342房的所有权人及被告曙光幼儿园的投资合伙人。2015年邓颖盛参与司法拍卖竞得第三人龙明的101房，2016年原告通过协商购得第三人余劲松的201、342房，仅仅取得房屋所有权（包括衍生的出租权），绝不可能不进行投资、无缘无故地取代第三人龙明、余劲松在被告曙光幼儿园的合伙人资格。贵院（2017）湘0111民初2787号民事判决书以邓颖盛竞得第三人龙明的101房但未取得其合伙人资格为由，判决房屋租赁合同解除，明显违背客观事实，违反法律规定，该判决不能作为本案的证据和依据。2、原告以及邓颖盛起诉解除房屋租赁合同所依赖的事实、证据、理由完全不同：即使（2017）湘0111民初2787号民事判决正确，原告也不能依据该判决行使合同解除权，因为：邓颖盛是以2010年12月15日真实的房屋租赁合同为依据起诉的，而原告自2016年11月起多次发函，直至2017年5月8日起诉，均以2010年8月10日伪造的房屋租赁合同为依据，并以未取得高额租金为由主张解除房屋租赁合同，从未提出由于未取得合伙人身份而解除房屋租赁合同的主张。（2017）湘0111民初2787号民事判决书下发后，原告却以2010年12月15日真实的房屋租赁合同为依据，提出了崭新的、颠覆性的事实和理由,即以未取得合伙人身份为由而主张解除房屋租赁合同，原告肆意捏造根本不存在的事实，任意编制明显矛盾的理由，企图违法解除合同，牟取非法利益。因此，（2017）湘0111民初2787号民事判决不能作为处理本案的依据。三、被告黄平不是房屋租赁合同的主体，不是本案适格的被告。从合同签订情况看，房屋租赁合同由被告曙光幼儿园盖章，法定代表人黄平签名系职务行为。从合同履行情况看，被告曙光幼儿园使用该房作办学场地并支付租金。因此，被告黄平不是租赁合同的主体，不应承担任何责任。第三人余劲松、龙明述称：与两被告的答辩意见一致。原告为支持其诉讼请求，提交了如下证据：证一、不动产登记情况。证明原告于2016年6月29日受让了第三人余劲松名下的长沙市雨花区曙光中路曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼201、342号门面并办理了变更登记，该门面由被告曙光幼儿园承租。证二、2016年11月16日原告委托湖南人和律师事务所向被告寄送的《律师函》；证三、2017年1月9日原告委托湖南人和律师事务所向被告寄送的《律师函》；证四、2017年5月2日长沙市星城公证处出具《公证书》（公证送达《合同解除通知》）。证明原告多次催被告曙光幼儿园支付租金，但被告拒不履行，并且也一直未向原告披露双方实际履行的租赁合同，原告向被告曙光幼儿园公证送达《合同解除通知》，并向法院起诉后，被告才在开庭时提供其认可的租赁合同。证五、2010年12月15日，第三人余劲松、龙明与被告黄平签订的《房屋租赁合同》。证明被告曙光幼儿园在2010年12月15日承租了第三人龙明、余劲松所有的房屋（101号门面所有权人为龙明，合同第五条第二项约定：房屋转让后本协议对新的房屋所有权人和乙方继续有效，合同第十一条约定：甲乙方（甲方为龙明、余劲松，乙方为黄平）共同合作开设及经营万婴幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提，如甲乙方中止合作经营万婴幼儿园，或乙方转让在万婴幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。证六、（2017）湘0111民初7803号民事判决书。证明第三人龙明所有的101号门面已于2015年12月16日转让给邓盛颖，由于被告拒绝邓盛颖参与万婴幼儿园合作经营，也不愿意调高租金标准，故法院认为租赁合同解除条件已经成就，《租赁合同》已事实上无法继续履行，法院判决解除邓盛颖与被告的租赁关系。证七、2012年3月12日，长沙市雨花区万婴曙光幼儿园《银行询证函》；证八、2018年5月17日，原告代理人与第三人龙明的电话录音及文字版，证九、2018年5月8日，原告代理人与第三人龙明的短信往来记录。证明第三人龙明、余劲松合计享有被告曙光幼儿园49%的经营权益，其中余劲松享有26.9%，该份额登记在龙明名下，由龙明代持。原告代理人在诉讼过程中，多次与余劲松、龙明、黄平沟通关于被告曙光幼儿园经营权益及合伙人资格承继事宜，但各方一直未达成一致意见。证十、2017年5月23日长沙市开福区法院（2015）开执字02774-4《协助执行通知书》。证明2017年5月23日，第三人余劲松关于本案的门面租金及合作分红等全部收益的冻结措施均已被法院解除，但被告仍然拒绝向原告支付租金。证十一、2018年10月22日原告向被告曙光幼儿园寄送的《催告合同履行函》；证十二、2018年10月23日《催告合同履行函》邮寄快递单及物流记录。证明原告根据合同约定和法律规定，向被告曙光幼儿园送达《催告合同履行函》，要求被告在收到函件的5日内向原告支付租金，并保障原告参与经营曙光幼儿园的权益，否则原告将解除租赁关系，但被告仍置之不理，故租赁合同解除条件已成就。两被告质证意见如下：对证据1：真实性、合法性无异议，关联性有异议。2016年6月29日，原告取得长沙市雨花区曙光中路283号曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼201号、342号房屋，取代第三人余劲松成为该房屋的所有权人，应承继也只能承继第三人余劲松此前所签房屋租赁合同项下的权利义务。对证据2、证据3、证据4：合法性、关联性有异议，原告购买房屋时已经知晓该房屋已经出租，湖南人和律师事务所律师分别于2016年11月16日、2017年1月9日根据原告伪造的房屋租赁合同向被告发律师函，属于主张非法权利，2017年4月14日，原告又以伪造的房屋租赁合同向被告发合同解除通知，企图牟取非法的超额利益。对证据5：真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告曲解该房屋租赁合同的约定，不能达到原告诉请法院判决解除合同，被告支付违约金、交还房屋、承担诉讼费的目的。对证据6：真实性、合法性无异议，关联性有异议。该判决书认定事实、适用法律均有错误，且该案与本案所涉事实不相同，该判决书不能作为本案的证据。对证据7、真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告黄平、第三人龙明基于双方合作投资，分别按约定的投资比例注入投资款项，与房屋租赁没有任何关系。对证据8、证据9:被告曙光幼儿园及被告黄平没有参与，不知道这个情况。对证据10:真实性、合法性无异议、关联性有异议。2017年5月23日，长沙市开福区法院裁定解除对余劲松、刘胜的房屋租金收益及第三人余劲松在被告曙光幼儿园的合作分红收益的冻结，并不等于原告有权承继被告曙光幼儿园合伙人资格及取得经营权益。对证据11、证据12：真实性无异议，关联性、合法性有异议。原告没有告知租金收款账户，被告曙光幼儿园无法支付租金，且原告提出了房屋租赁合同约定权利之外的股权投资分红、违约金、滞纳金等无理和非法要求；诉讼期间，原告提供收款账户后，被告曙光幼儿园立即按真实的房屋租赁合同约定支付了租金。第三人的质证意见：除证据八、证据九外，其余证据的质证意见与被告曙光幼儿园质证意见相同。对证据八、证据九，双方的交往主体是原告的代理律师与第三人龙明，交往时间是在本案发回重审后，房屋买卖一年之后，内容是关于原告代理人询问第三人龙明关于股权份额及股权收益情况，核心内容是如何转让股权的问题，并没有提到因为房屋出租而必须取得股权，第三人对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，房屋出租和合伙投资是两个不同的法律关系。两被告为支持其抗辩理由，提交如下证据：证一、房屋租赁合同。证明第三人龙明、余劲松将曙光大邸1栋101房隔断后，2010年4月10日将前面的门面出租给李州，租赁期12年，前4年年租金36万元，此后每两年递增一次。证二、租赁合同。2010年5月6日，第三人龙明、余劲松将101房的后面部位（即已出租门面以外的部位）及201、342房出租给被告曙光幼儿园，租赁期10年，年租金30万元，此后每两年递增一次。证三、租赁合同。2010年12月15日，第三人龙明、余劲松与被告曙光幼儿园变更房屋租赁合同，将租赁期延长至15年，年租金增加至50万元，其中，因101房隔断后，后面部位无采光、不通风等因素，年租金2.7万元，201、342房年租金47.3万元。租赁合同中还增加了合伙人龙明、余劲松限制合伙人黄平随意终止合伙或转让合伙权益的内容。证四、合伙投资资料及分配资料。证明被告黄平、第三人龙明严格按51%、49%的合伙份额投资，投入货币50万元及装修、设备款142万元。2017年被告曙光幼儿园开始分配利润，严格按照合伙比例进行分配，房屋租赁与合伙投资之间没有利益输送关系。证五、房屋租赁合同。原告在（2018）湘0111民初8074号案件中提交伪造的《房屋租合同》，证明：1、原告购买201、342房时，明知第三人余劲松已经将该房屋出租给被告曙光幼儿园，应该知晓真实房屋租赁中出租人余劲松与承租人曙光幼儿园的权利义务；2、原告伪造合同，企图牟取不真实的高额非法租金。证六、回复函。证明在（2017）湘0111民初2787号案件中，被告曙光幼儿园举证证明，该园早就明确告知原告没有签署其所称的房屋租赁合同，原告解除合同没有依据，被告曙光幼儿园不同意解除合同。证七、租金支付通知函。证明案件发回重审后，原告于2019年1月23日发函，要求被告曙光幼儿园以真实房屋租赁合同约定的租金标准支付租金，并提供了收款账户。被告曙光幼儿园立即支付了2017、2018年度的租金。证八、民办非企业单位登记证。证明被告曙光幼儿园系独立法人，被告黄平是法定代表人，其代表被告曙光幼儿园签署房屋租赁合同属于职务行为。针对两被告提交的上述证据，原告质证意见如下：对证据一、三性均有异议，原告并非该合同的当事人，被告也未出具该合同的原件，且该合同与本案无关。对证据二、三性均有异议，在2017年的2787号案件当中，第三人龙明及被告委托代理人陈述了该合同是虚假合同，该合同仅有第三人龙明签字，且双方当事人均未履行该合同，仅作为长沙市雨花区教育局备案用。对证据三、真实性有异议，该合同的复印件没有第三人余劲松的签名，与原告提供的合同不一致，请求法院以原告提供的证据五的租赁合同为判令本案的依据。本案其实就一个房屋租赁的事实，却出现了5份以上的合同，被告与第三人之间合同的签订、履行、管理是非常混乱的，原告作为不知情的第三人根本无法确认哪一份合同是真实履行的合同。对证据四、三性均有异议，并且该证据与本案无关，原告不是当事人，无法核实该证据的真实性及履行情况。对证据五、关联性有异议，对被告的证明目的及内容有异议，1、该案文号错误，2、该份合同是由第三人余劲松出示给原告的，被告曙光幼儿园没有提供任何合同给原告，原告只能相信并把第三人余劲松提供的合同作为主张权利的依据，3、被告反复陈述说原告伪造合同，却没有任何证据证明，属诽谤及诬陷，原告将保留采取法律手段的权利。对证据六、真实性无异议，关联性有异议，证明目的有异议，该回复函并未附被告认可的租赁合同版本，也未附法院协助执行的通知书作为附件告知原告，原告无法确认该回复函所陈述的事实是否属实，只能通过法律诉讼的途径获取相关合同及权利依据，并且该回复函内容中陈述的与其之前的陈述是不一致的，也与事实不符，并且2017年5月23日法院已经解除该冻结，被告仍未支付租金。对证据七、三性无异议，对证明目的有异议，原告出具该函是应被告黄平的要求，两被告不仅知道原告的收件地址也知道原告的联系方式，完全可以通过支付现金向公证机关提存租金及要求法院下达协执等多种方式来履行，原告是否提供收款账号并不是被告不履行合同违约的理由。对证据八、关联性证明目的有异议，该证据不能否认被告黄平是租赁合同当事人的身份。第三人余劲松、龙明对被告提供的证据的三性均无异议。第三人余劲松、龙明为支持其陈述意见提交如下证据：第一部分曙光大邸商品房项目规划情况，曙光大邸商品房建设、验收、出售情况，曙光大邸1栋101号商业用房出售、租赁情况。1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证明：长沙恒和置业发展有限公司开发曙光大邸项目的商住性质，以及共计12栋、108321.91㎡的建设规模。2、建设工程竣工验收备案表。证明：曙光大邸1栋商品房自2006年3月16日通过竣工验收，即日起可以交付使用。3、商品房买卖合同。证明：曙光大邸住宅销售势头强劲，其中，2006年2月长沙恒和置业发展有限公司将1栋412号住宅以3491.99元/㎡预售，将1栋415号住宅以3546.48元/㎡预售。2006年3月16日通过竣工验收后，将上述房屋交付给业主使用。4、内资企业登记基本情况表及股份转让协议。证明：2009年10月22日，长沙恒和置业发展有限公司的股东为龙明、余劲松、李连昌；2010年7月9日，长沙恒和置业发展有限公司的股东为龙明、余劲松。5、契税完税证及长房权证雨花字第××号房屋所有权证。证明：曙光大邸1栋自2006年3月16日通过竣工验收后,101号建筑面积784.9平方米商业用房未能实现出售、出租，一直闲置。2010年，股东龙明、余劲松以784.9万元购买该商业用房，1月29日取得房屋共有权证。6、商品房买卖合同。证明：曙光大邸商业用房销售情况不佳，1栋一层118号、30.51㎡商业用房，二层205号、492.04㎡商业用房空置4年后，长沙恒和置业发展有限公司才于2010年2月分别以10000元/㎡、4000元/㎡的低价出售。7、房屋租赁合同。证明：2010年4月10日，龙明、余劲松将曙光大邸1栋101号商业用房中的门头部位及相邻商业用房出租给李州，租期12年。第1至4年年租金36万元，此后每两年递增5%。8、契税完税证及长房权证雨花字第××号房屋所有权证。证明：2011年第三人余劲松将曙光大邸1栋101号商业用房中的权益转让给龙明，5月26日第三人龙明取得该房屋产权证。9、门面租赁协议书。证明：经第三人龙明同意后，2012年2月29日李州将房屋租赁合同项下的权利义务转让给刘胜波，并将其与刘胜波所签门面租赁协议书送达龙明。10、租赁合同。证明：2012年2月29日，第三人龙明将曙光大邸1栋101号门头部位及相邻商业用房出租给刘胜波，租期10年，第1、2年年租金36万元，第3、4年年租金37.8万元。11、门面租赁补充协议。证明：2012年3月2日，龙明与刘胜波明确曙光大邸1栋房屋租赁合同中的租赁物业分为1号物业和2号物业及各自的租金。12、房他证雨花字第××号权证。证明：2012年9月10日，第三人龙明将曙光大邸1栋101号商业用房抵押给广发银行股份有限公司长沙分行。担保债权数额1600万元。第二部分第三人龙明、余劲松先期自办幼儿园，后与被告黄平合办幼儿园及幼儿园办学投资、用以办学房屋租赁情况13、曙光大邸工程付款单及付款凭证。证明：应曙光大邸住户的强烈要求，2010年上半年龙明、余劲松拟共同投资，利用曙光大邸1栋101号除已出租门头的商业用房、201号商业用房、342号商业用房自行兴办曙光大邸幼儿园（初步定名曙光新苗幼儿园），进行土建改造、水电安装、装修装饰施工。长沙九牛装饰工程公司承接曙光大邸幼儿园土建改造、水电安装、装饰等工程，2010年4月17日起，龙明、余劲松陆续支付了工程进度款。14、租赁合同；证明：2010年上半年，第三人龙明、余劲松对曙光大邸1栋101号（除已出租门头）、201号、342号商业用房进行土建改造、安装装修期间，与被告黄平经过多次协商，达成引进万婴品牌，合作兴办长沙市雨花区万婴曙光幼儿园的合意；万婴品牌控制人及万婴曙光幼儿园代表黄平提出拟承租的办学场地没有门头，影响幼儿园形象和招生，没有临街通道，幼儿进出及家长接送不便，尤其是101号除已出租门头商业用房的通风和采光均很差，缺陷较多，要求租金优惠。第三人龙明、余劲松面对被告黄平所提问题，还考虑该商业用房已经空置多年，且3000多平方米的面积难以找到其他行业加以利用的实际情况，经与被告黄平多次协商，于2010年5月6日签订租赁合同，约定龙明、余劲松将曙光大邸1栋101号（除已出租门头）、201号、342号商业用房出租给万婴曙光幼儿园，租赁期10年，年租金30万元，此后每两年递增4%。15、曙光大邸幼儿园火灾报警系统竣工验收单；证明：长沙永佳消防工程有限公司进行曙光大邸幼儿园火灾报警系统工程施工。2010年7月竣工验收，工程数量经王国麟初审和余劲松复审。16、工程预（结）算书；证明：长沙红星绿鸿复合地板公司承接曙光大邸幼儿园复合地板安装工程，2010年8月竣工验收，工程价款经王国麟初审和龙明、余劲松复审。17、长沙市雨花区万婴曙光幼儿园第一届理事会第一次会议纪要及幼儿园章程；证明：2010年8月20日，长沙市雨花区万婴曙光幼儿园第一届理事会召开第一次会议，明确万婴曙光幼儿园办学地址长沙市雨花区曙光中路248号，租赁时间和期限2010年8月1日至2020年7月20日，理事长黄平，通过了幼儿园章程，举办者黄平、龙明，投资比率分别为51%、49%。与此同时，龙明、余劲松、黄平商定，幼儿园设备由黄平购买，办学场地由龙明、余劲松继续完成改造安装装修装饰。18、建筑工程结算（审）定书；证明:第三人龙明、余劲松继续负责曙光大邸万婴幼儿园办学场地改造装修装饰，2010年12月4日，长沙九牛装饰工程公司就万婴曙光幼儿园装饰工程编制结算书。工程价款获得王国麟初审。19、建筑工程结算（审）定书；证明:2011年1月，长沙九牛装饰工程公司就万婴曙光幼儿园变更增加工程编制结算书。工程价款获得王国麟初审。20、曙光大邸万婴曙光幼儿园建筑、装饰工程结算审核说明；证明：2011年1月21日，王国麟呈报长沙九牛装饰工程公司土建改造、装饰工程结算初审意见，2011年1月24日余劲松审定按204.31万元结算。21、验资报告；证明：2012年3月12日，长沙湘安联合会计师事务所出具湘安验字[2012]第0312-2号验资报告，确认黄平、龙明为长沙市雨花区万婴曙光幼儿园分别投入货币资金25.5万元、24.5万元。22、万婴曙光幼儿园实物投资结算文件及付款凭证；证明：1）、龙明、余劲松、黄平对双方前期投入幼儿园设备价款和场地改造安装装修价款多次进行严格审核，其中，2013年5月8日、2014年1月先后就幼儿园土建改造费用、空调费用、电缆费用、消防费用等提出书面异议，只认可改造安装装修费117万元。2）、在多次严格审核的基础上，龙明与黄平于2014年1月22日签署《关于位于曙光大邸小区内的曙光幼儿园前期投资确认函》（被告黄平已提交），确认黄平前期投入设备25万元，龙明前期投入装修117万元，双方前期实物投资合计142万元；黄平占股51%应出资72.42万元，龙明占股49%应出资69.58万元；黄平应向龙明支付投资款差额及利息60万元；对有争议的17万元装修项目待日后确认再定。3）、2014年1月23日，黄平已向龙明支付投资款差额及利息60万元。23、第三人龙明向万婴曙光幼儿园职工支付慰问费的部分转账凭证；证明:股东龙明、余劲松关注幼儿园的发展，关心幼儿园职工，龙明作为股东代表多次向职工发放慰问费。24、租赁合同；证明：万婴曙光幼儿园筹备期间，黄平提出10年期限太短，不利于幼儿园的规划、建设、发展，要求延长房屋租赁期限，龙明、余劲松要求提高租金标准，也更加注重万婴品牌稳定利用和黄平持续参与管理，双方经多次协商，就幼儿园租房的必要期限，房租标准合理，万婴品牌的稳定利用及黄平持续参与管理等事项达成共识，2010年12月15日，龙明、余劲松与黄平代表的万婴曙光幼儿园重新签订房屋租赁合同，约定将曙光大邸1栋101号（除已出租门头）、201号、342号商业用房的租赁期限变更为15年，年租金变更为50万元且不增减，万婴品牌的控制人黄平不得随意终止合作经营万婴曙光幼儿园或转让在万婴曙光幼儿园的权益；2015年，长沙市中级人民法院拍卖曙光大邸1栋101号商业用房前，调取了该房屋租赁合同。25、房屋所有权证；证明：2010年，余劲松购买曙光大邸1栋201号、建筑面积1576.29㎡商业用房以及342号、建筑面积902.39㎡商业用房，同年12月28日取得房屋所有权证。原告对第三人提交的证据，发表质证意见如下：对证据1--4均与本案无关。对证据5、三性均有异议，与本案无关，不能达到第三人的证明目的。对证据6、三性有异议，原告无法核实真实性，即使是真的，也不能证明销售情况不佳，与本案无关。对证据7—12、三性均有异议，与本案无关，原告无法核实真实性。对证据13、三性有异议，与本案无关，原告无法核实真伪。对证据14同被告证据二质证意见一致。对证据15、16三性有异议，无法核实真伪与本案无关。对证据17、三性有异议，能够证明第三人余劲松和龙明共同享有曙光幼儿园49%的投资权益。对证据18、19、20、21、22三性有异议，无法核实真伪与本案无关。对证据23、三性有异议。对证据24、三性均有异议，合同没有余劲松的签字，不能达到第三人的证明目的和磋商情况。对证据25、三性无异议。两被告对第三人提交的上述证据均无异议。本院根据原、被告以及第三人的举证、质证，经审理后认定如下事实：第三人余劲松系长沙市曙光大邸1栋201号商业用房（产权面积1576.29㎡）以及342号商业用房（产权面积902.39㎡）原所有权人；第三人龙明系101号商业用房（产权面积784.9㎡）原所有权人。2010年12月15日，第三人龙明作为代表与被告黄平签订《租赁合同》一份，约定，1、出租方为第三人余劲松、龙明（甲方），承租方为被告黄平（乙方）；2、甲方同意将101、201、342号门面租赁给乙方经营幼儿园，租赁期14年，即2011年1月1日至2025年12月31日，年租金为50万元（其中101号门面年租金27000元，201、342号门面年租金为473000元）；3、租赁期间甲方有权出售上述房屋，甲方出售房屋须在一个月前书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先购买权。房屋出售后，合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；4、合同被解除或终止时，乙方应在合同被解除或者终止之日起3天内退出并完成移交工作，退出后的遗留问题由乙方与甲方协商解决；5、合同第11条规定股东权利或参与经营的权利；系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营曙光幼儿园，或乙方转让在曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。双方还就违约责任、争议解决等其他问题进行了约定，龙明、黄平在合同落款处签字，并加盖了曙光幼儿园公章。2015年12月16日，邓颖盛通过司法拍卖竞得原为第三人龙明所有的101号门面，并于2015年12月30日办理了产权过户登记。2016年6月29日，长沙市开福区人民法院在执行李德园与余劲松、刘胜、长沙恒和置业发展有限公司一案中，债权人通过债权转让、债务人以房抵债的方式将第三人余劲松名下长沙市曙光大邸1栋201号、342号房屋过户至原告名下，并办理了产权转移登记。2016年11月16日，原告委托湖南人和律师事务所律师向被告及其法定代表人黄平发出《律师函》，要求被告曙光幼儿园依据2010年8月10日与第三人余劲松签订的《房屋租赁合同》向原告交付2016年9月的租金2680191元，并且交付2017年承租期间所有租金。被告曙光幼儿园没有支付。2017年1月9日，原告再次委托湖南人和律师事务所律师送达了《律师函》，告知依据第三人余劲松与被告2010年8月10日签订的《房屋租赁合同》第三条以及相关法律规定，被告曙光幼儿园应当向原告支付2016年下半年度租金1340095.5元及利息，并且按期支付自2017年起剩余承租期间所有租金；如被告自收到函件后30天仍未交租，原告除收滞纳金外，有权单方面终止合同。被告曙光幼儿园也未支付租金。2017年4月28日，原告向被告曙光幼儿园及其法定代表人黄平公证送达了《合同解除通知》，通知单方解除被告与第三人余劲松签订的《房屋租赁合同》，自通知送达被告之日起，即发生双方合同权利义务终止的法律效力。2017年5月3日，被告曙光幼儿园向原告出具了《回复函》，载明：在2017年4月28日园所已收到你的《合同解除通知》，但我园所对该通知中表述的部分事实与内容不予认可；我园所与龙明签订的房屋租赁合同，年租金都不超过百万，而《合同解除通知》中表述称“2016年下半年度租金1340095.5元”，房屋租金为何会有如此之高，中间应该是存在较大的误会；自2016年年初，我园所就收到开福区法院下达的执行裁定、协助执行通知书，要求我园所对所租赁的房屋租金在无法院的明文通知下，禁止支付；园所未交付租金，是缘由于法院的通知，是有不可抗力事由，并非属于违约行为；同时龙明及余劲松未向园所作出房屋所有权变更说明，也未作出相应的通知告知园所；我园所不同意单方解除租赁合同。2017年11月14日本院立案受理了邓颖盛诉被告曙光幼儿园、黄平、第三人龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷案，案号为（2017）湘0111民初7803号，在该案中本院认定了第三人龙明作为代表与被告黄平于2010年12月15日签订的《租赁合同》，该合同明确了租赁期限为14年，房屋租金为每年500000元（其中101号门面年租金27000元，201、342号门面年租金为473000元）并确认上述房屋租赁合同已经解除，被告曙光幼儿园、黄平均不服本院上述判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。期间，原告于2018年10月23日向两被告发出《催告合同履行函》，明确如果两被告在收到函件后5日内没有支付原告租金、违约金、滞纳金或拒绝原告参与合作经营曙光幼儿园，拒绝向原告支付合作权益分红的，原告将依据合同和法律的规定解除租赁关系，并收回房屋。2018年11月28日原告变更诉讼请求，并于2019年1月23日向两被告送达租金支付函，要求被告曙光幼儿园按照与第三人龙明于2010年12月15日签订的租赁合同的租金标准支付租金。2019年7月1日长沙市中级人民法院下达二审判决，维持了本院判决。上述判决生效后，被告曙光幼儿园即支付了2017-2019年度的全部租金，原告对此无异议。另查明，长沙市开福区人民法院于2016年3月11日向被告送达了（2015）开执字第02774号执行裁定书和协助执行通知书，要求被告协助执行下列项目：一、请贵园协助我院冻结被执行人余劲松、刘胜在贵处的曙光大邸1-4#栋及裙楼201、342号门面的租金和余劲松在万婴曙光幼儿园的合作分红等全部收益都冻结在贵处帐上，直到本案执行标的9000000元冻满为止；已知租金每年500000元整已付至2016年12月31日，分红已付至2015年11月30日，从2017年1月1日起的租金和2016年起的分红都冻结在贵处帐上，禁止支付；二、在我院冻结期间不得支付给被执行人余劲松、刘胜或第三方，禁止余劲松将万婴幼儿园的股份转让、抵押。2017年5月23日，长沙市开福区人民法院再次向被告发出协助执行通知书，解除了对被执行人余劲松、刘胜在贵处的曙光大邸1-4#栋及裙楼201、342号门面的租金和余劲松在万婴曙光幼儿园的合作分红等全部收益的冻结。被告曙光幼儿园分别于2015年1月和2016年1月支付了2015年及2016年的房屋租金，每年500000元。2017年1月起的租金未支付。本院认为，本案的争议焦点为：一、《租赁合同》应否解除以及原告受让201、342号门面所有权后，可否取得被告曙光幼儿园的经营权；二、被告曙光幼儿园迟延支付房屋租金是否违约；三、被告黄平是否系《租赁合同》当事人。一、关于原告受让201、342号门面所有权后，可否取得被告曙光幼儿园的经营权以及《租赁合同》应否解除的问题。1、本案《租赁合同》名为租赁合同，但实际合同条款中包含了房屋租赁内容条款和共同合作开设及经营曙光幼儿园的个人合伙内容条款。根据该合同第11条的约定，只有达到租赁房屋的产权人必须同时成为在该租赁房屋上合作开设的曙光幼儿园的合伙人的前提条件后，房屋产权人才会将该租赁房屋出租给被告黄平、被告曙光幼儿园，并将合伙关系作为确定租金标准的基础，从而才会有该租赁合同的订立。原告取得本案租赁房屋的所有权后，依法成为该租赁房屋的产权人并依法承继了《租赁合同》中有关房屋出租方所有的权利义务，但原告没有取得《租赁合同》第11条规定的第三人余劲松享有的与被告黄平共同合作开设及经营曙光幼儿园的合伙人资格，因为第三人余劲松与被告黄平之间的合作经营关系涉及双方股权投资与人身信赖关系，其各自提交的建筑工程结算（审）定书、验资报告、《关于位于曙光大邸小区内的曙光幼儿园前期投资确认函》等相关证据能够相互印证，可以证明第三人余劲松已额外履行了投资义务，原告获得201、342号门面所有权并不当然取代第三人成为被告曙光幼儿园合作经营方。原告曾就承继该合伙人资格与被告黄平协商，但并未达成一致意见，导致本案订立《租赁合同》及确定租金标准的基础和前提已经不存在，租赁合同约定订立的前提条件已经丧失，实质就是租赁合同解除条件已成就，《租赁合同》已事实上无法继续履行下去。2、本院（2017）湘0111民初7803号邓颖盛诉被告曙光幼儿园、黄平、第三人龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷案已经生效，该判决确认了邓颖盛与被告曙光幼儿园、黄平的租赁合同关系于2017年7月27日已经解除，因此，曙光幼儿园作为一个整体，一楼的101门面合同已经解除，二楼的201、342门面租赁合同事实上已无法再继续履行下去，故原告要求解除原、被告之间租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。二、被告曙光幼儿园迟延支付房屋租金是否违约。1、虽然原告系争议房屋的所有权人，但被告曙光幼儿园于2016年3月已收到法院的协助执行通知书，要求其不得向余劲松、刘胜及第三人支付房屋租金及分红，直至2017年5月23日法院解除对租金的冻结，此期间被告系履行法定协助义务，被告曙光幼儿园有权不向原告支付租金；2、原告在2016年6月29日取得上述房屋的所有权后，均是要求被告曙光幼儿园按照年租金200万元的标准支付租金，对租金的支付标准被告曙光幼儿园一直存有异议，直至2018年11月28日原告才最终认可了被告曙光幼儿园与第三人龙明于2010年12月15日签订的租赁合同约定的租金支付标准，并变更诉讼请求。2019年7月长沙市中级人民法院二审判决后，被告曙光幼儿园随即支付了全部的租金。因此，原告主张被告违约，要求被告支付违约金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。三、被告黄平是否系《租赁合同》当事人。根据被告黄平与第三人龙明于2010年12月15日签订的《租赁合同》，承租方写明为被告黄平，落款处亦有被告黄平签字；且合同中关于“甲乙方共同合作开设及经营万婴幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴幼儿园，或乙方转让在万婴幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。”的条款，其“乙方”亦指向被告黄平本人，被告黄平作为受《租赁合同》约束的一方，应认定为合同当事人。对被告黄平以其诉讼主体不适格的辩解意见，本院不予采纳。鉴于被告曙光幼儿园已经支付了全部租金，原告亦无异议，故本院对租金的支付不再处理。按照《租赁合同》约定，被告黄平、被告曙光幼儿园应在合同被解除之日起三天内退出并完成移交工作。考虑到幼儿园实际经营需要，为避免产生不必要纠纷或造成不利影响，本院酌情给予被告曙光幼儿园、被告黄平90天的腾退房屋的缓冲期。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除原告邓华与被告黄平、长沙市雨花区万婴曙光幼儿园之间的房屋租赁关系；二、被告长沙市雨花区万婴曙光幼儿园、被告黄平于本判决生效之日起90天内完成长沙市雨花区曙光中路283号曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼201、324号租赁房屋的腾退交接工作；三、驳回原告邓华的其他诉讼请求。本案受理费30015元，由原告邓华承担15007.5元，被告长沙市雨花区万婴曙光幼儿园、被告黄平承担15007.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张朝晖人民陪审员  胡 南人民陪审员  罗建湘二〇一九年九月十日书 记 员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。