广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1791号原告：中山市华算房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴大道2号金冠花园商业楼首层45号商铺。法定代表人：李平，职务总经理。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：杨新利，男，1973年5月3日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区石河子市。原告中山市华算房地产经纪有限公司(以下简称华算房地产)与被告杨新利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华算房地产的委托诉讼代理人欧阳艳君到庭参加诉讼。被告杨新利经本院公告开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华算房地产向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2018年9月28日签署的厂房租赁合同已在2019年1月9日解除；2.华算房地产没收杨新利已付保证金87000元；3.杨新利支付2018年11月至2019年1月的租金共计87000元及逾期付款利息（以所欠租金87000元为基数，按月利率2%，自2018年9月28日起计付至清偿之日止）；4.杨新利支付2018年10月至2019年1月的电费4600元。事实和理由：华算房地产与杨新利于2018年9月28日签署厂房租赁合同，约定杨新利承租华算房地产位于中山市××路××楼整层，合同期限为2018年10月1日至2023年9月30日，月租金29000元，杨新利在合同签署时应向华算房地产支付押金87000元作为租赁该厂房的保证金，同时交付首年租金348000元、电费押金10000元；如杨新利逾期5天未缴纳租金，需按所欠款项每日30%收取滞纳金；杨新利拖欠租金超过15天的，属于违约，华算房地产可以提前终止合同，收回厂房，没收保证金。合同签署后，杨新利仅支付了保证金87000元及首月租金29000元。华算房地产向杨新利交付了厂房，杨新利一直使用至2019年1月9日。因杨新利逾期未付清首年全额租金及电费押金，华算房地产多次发函要求支付，但杨新利一直推搪。2019年1月9日华算房地产向杨新利发出通知函，行使合同约定的单方解除权，要求杨新利在接到函件的3日内搬离厂房并付清所欠费用，然而杨新利仍未缴纳2018年11月至2019年1月的租金87000元及2018年10月至2019年1月的基础电费4600元。杨新利未出庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据华算房地产的陈述及其提交的证据，本院经审理认定事实如下：中山市小榄镇X路X号的房地产登记权利人为案外人许雪英及罗荣华（粤房地产字第××号）。2017年8月28日，权利人许雪英及罗荣华出具同意函，同意华算房地产将涉案物业进行出租、分租（包括收取次承租人的租金、水电、税费等）。2018年9月28日，华算房地产与杨新利签订厂房租赁合同，主要约定：华算房地产将位于中山市××路××层整层出租给杨新利使用，合同期限为2018年10月1日至2023年9月30日，其中2018年10月1日至2021年9月30日的租金为29000元；双方在签署合同时杨新利向华算房地产缴纳押金87000元作为保证金，同时支付首年租金348000元；杨新利在每年11月1日交纳当年厂房租金及费用，杨新利方必须每年租金准时以现金或转账形式交纳当月租金，若杨新利逾期5天未交，则华算房地产向杨新利按所欠款项的每日30%收取滞纳金，若杨新利拖欠租金超过15天，则视为杨新利违约，华算房地产有权单方面终止合同并收回厂房，同时杨新利交纳的租赁保证金不予返还，归华算房地产所有，水、电总表与分表有差额时，按用量比例分推差额水电费；租赁期内产生的电话费、电视费、水电费等由杨新利承担；华算房地产负责提供用水用电给杨新利使用，水费按5元/立方收取，电费按1.2元/度收取，另基本电费23元/kva，每月水电费在下个月5日前收取；如杨新利有拖欠租金等情况的，属杨新利违约，华算房地产可提前终止合同，收回厂房，没收保证金；若杨新利违约，则华算房地产有权采取停水停电等有关措施，且华算房地产有权解除合同，并要求杨新利支付相当于三个月的租金并不予返还租赁保证金；等等。该合同的落款甲方处有华算房地产的盖章及杨通华的签名，乙方处有杨新利的签名捺印。2018年10月5日网上银行电子回单反映，付款方为毛伟，收款方为李平，金额为87000元，交易摘要显示为“顺升押金”。华算房地产提交了两份通知函及微信聊天记录截图（华算房地产称是杨通华与杨新利的聊天记录）。2018年12月17日的通知函显示华算房地产致函杨新利，称杨新利仅支付了押金87000元、首月租金29000元，逾期未缴纳首年租金及电费押金的行为已经构成违约，通知杨新利在收到函件3日内补足11个月的租金319000元、电费押金10000元。2019年1月9日的通知函显示华算房地产致函杨新利，称仅支付了押金87000元、首月租金29000元，逾期未缴纳首年租金及电费押金的行为已经构成违约，双方签订的厂房租赁合同于该函发出之日解除，要求杨新利清偿2018年11月至2019年1月的租金87000元、电费4600元及相应利息，并搬离厂房。微信聊天记录截图显示2018年12月17日，杨通华通过微信聊天的方式向杨新利发出2018年12月17日的通知函，但2019年1月9日的通知函则无显示发出时间。另外，华算房地产提交了电费缴费单及微信缴费截图，拟证明为杨新利垫付的电费。电费缴费单显示用户为中山市美满生活电器有限公司，微信缴费截图显示杨通华于2018年12月19日、2019年1月21日向供电局缴费68983.13元、67580.47元。华算房地产称涉案房地产大楼由其统一缴纳电费，本案电费是根据杨新利的方数、差额部分估算的。庭审中，华算房地产述称，厂房租赁合同上签名的杨通华为其公司小榄出租项目部的负责人。根据合同约定，杨新利本应在签订合同时支付首年租金，但杨新利仅支付了首月租金，华算房地产有权行使合同解除权；诉求的逾期付款利息相当于合同中约定的滞纳金，原合同约定按所欠款项每日30%计算滞纳金调低为按月利率2%计付逾期付款利息，从2018年9月28日起算。华算房地产还称，其于2019年1月9日发出通知函后，杨新利没有回应，故已在2019年1月底收回了厂房，故按照杨新利实际使用厂房的时间主张尚欠租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。华算房地产提交厂房租赁合同、不动产权证、同意函、网上银行转账回单、通知函等证据证实双方存在租赁合同关系以及双方履行合同的情况，在杨新利未到庭提出相反的抗辩意见及反驳证据，且华算房地产当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。华算房地产、杨新利签订厂房租赁合同，双方构成租赁合同关系，该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应恪守。华算房地产述称杨新利未按期向华算房地产支付首年租金，杨新利未举证证明其已缴纳相应租金，故本院采信华算房地产的说法。现华算房地产以此主张杨新利构成违约、华算房地产有权解除厂房租赁合同并没收租赁保证金87000元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于厂房租赁合同的解除时间问题，经查，微信聊天截图并未显示通知函的发送、接收时间，该通知函限定杨新利应于收到函件之日起3日内搬离厂房，华算房地产又称在2019年1月底才收回厂房，故华算房地产与杨新利的厂房租赁合同解除时间应定为2019年1月31日。关于拖欠的租金及利息损失问题，据上列已查明的事实，2019年1月31日之前杨新利实际使用了案涉厂房，华算房地产主张杨新利支付2018年11月至2019年1月期间的租金共计87000元（29000元/月×3个月）有理，本院予以支持。另，租赁合同仅约定了拖欠年租金的违约责任，但无约定拖欠月租金的违约责任，现华算房地产主张以杨新利实际使用厂房的3个月租金之和87000元（29000元/月×3个月）为基数按月利率2%计付逾期付款利息以弥补拖欠租金造成的损失，未超出法律规定的范围，本院予以支持，但利息应从杨新利实际使用厂房的截止时间，即双方解除租赁合同之日2019年1月31日起算。至于华算房地产主张的电费问题，经查，华算房地产自称电费通过估算得出，所提交的费用清单及缴费信息均无反映案涉厂房实际使用电量或应缴电费，故该项主张证据不足，本院不予支持。杨新利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证、抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中山市华算房地产经纪有限公司与被告杨新利于2018年9月28日签订的厂房租赁合同于2019年1月31日解除；二、被告杨新利所交的租赁保证金87000元由原告中山市华算房地产经纪有限公司没收；三、被告杨新利于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华算房地产经纪有限公司支付拖欠的租金共87000元及利息（以87000元为基数自2019年1月31日起按月利率2%计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告中山市华算房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3992元，由原告中山市华算房地产经纪有限公司负担91元，被告杨新利负担3901元（该款原告中山市华算房地产经纪有限公司已预付，被告杨新利应在上述判决履行期限内一并迳付给原告中山市华算房地产经纪有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  司 薇审判员  唐 成二〇一九年九月二十日书记员  韦 彤