山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0705民初784号 原告:中国建设银行股份有限公司潍坊分行，驻山东省潍坊市奎文区四平路33号，。 负责人：张健，行长。 委托代理人：冷延波，该单位职工。 被告：苏晓明。 被告：山东融辰置业有限公司,驻山东省潍坊市奎文区健康东街266号梨园村委3楼，。 法定代表人：林钦勇，总经理。 委托代理人：赵泰磊，山东玉帛律师事务所律师。 被告：潍坊市住房置业发展有限公司，驻山东省潍坊市奎文区虞河路426号，。 法定代表人：胡乃峰，董事长。 委托代理人：袁静，该单位员工。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行与被告苏晓明、山东融辰置业有限公司、潍坊市住房置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行委托代理人冷延波，被告山东融辰置业有限公司委托代理人赵泰磊、被告潍坊市住房置业发展有限公司的委托代理人袁静到庭参加了诉讼，被告苏晓明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行诉称：2012年4月5日，原告与被告苏晓明、潍坊市住房置业发展有限公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告苏晓明向原告借款470000元，贷款用途为购买奎文区健康东街加州世纪尊品XXX，借款期限自2012年5月7日至2032年5月7日。为保证债务的履行，被告苏晓明以其购买房产为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告山东融辰置业有限公司及潍坊市住房置业发展有限公司提供连带责任保证担保。后原告依约向合同约定的被告苏晓明发放贷款。但被告苏晓明多次未按约还款，原告宣布借款全部提前到期。请求判令：1.被告苏晓明偿还原告剩余借款本金336833.56元及利息26761.25元（含罚息，截至2019年8月12日，之后的利息按照合同约定计算至实际还款之日止）；2.原告对被告苏晓明名下抵押房产享有优先受偿权；3.被告山东融辰置业有限公司、潍坊市住房置业发展有限公司对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。 被告苏晓明未作答辩。 被告山东融辰置业有限公司、被告潍坊市住房置业发展有限公司辩称：原告应先就物的担保实现债权，剩余部分再由保证人共同承担保证责任。 经审理查明：被告潍坊市住房置业发展有限公司曾用名“潍坊市住房置业担保有限公司”，2018年2月20日变更为现名称。 2012年4月5日，原告与被告苏晓明、潍坊市住房置业发展有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告苏晓明向原告借款470000元，用于购买奎文区健康东街加州世纪尊品XXX，借款期限为240个月，贷款利率采用浮动利率，为基准利率水平，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。逾期罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整日为每年1月1日，还款方法为等额本息还款。该合同约定借款人苏晓明不可撤销地授权贷款人将款项一次划入借款人指定的户名为山东融辰置业有限公司，尾号为2742的账户。合同第十二条第五款约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立，是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。被告苏晓明以其购买的房产（奎文区健康东街加州世纪尊品XXX，后进行预售商品房抵押权预告登记）为其借款提供抵押担保，合同第十三条第二款约定抵押担保的范围包括借款本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同第十六条、第十七条约定若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同第十二条约定被告潍坊市住房置业发展有限公司为上述借款承担连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。第三十六条约定，保证期间为本合同条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止，分期履行的，每期债务的保证期间均至最后一期债务履行期限届满之日后两年止，贷款人依据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布债务提前到期日后两年止。 2010年7月20日，被告山东融辰置业有限公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告山东融辰置业有限公司向原告提供最高额保证担保，保证方式为连带责任保证，合同约定债务人为因购置坐落于健康街以南北海路以西加州世纪尊品房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。第二条第一款约定本最高额保证所担保的债权是指2010年7月20日至2015年7月20日期间，因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，最高额为人民币400000000元，该被担保债权包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同第三条约定当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告可以直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。合同第四条约定保证期间为借款合同签订之日至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。 2012年5月15日，原告依约发放借款。后被告苏晓明多次未按合同约定按时足额偿还借款本息，原告依约宣布其贷款全部立即到期，要求被告苏晓明清偿借款本息。截至2019年8月12日，被告苏晓明尚欠原告借款本金336833.56元，利息（含罚息）26761.25元。 上述事实有原告提供的《个人住房（商业住房）借款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》、支付凭证、个人贷款对账单及预告登记证书、企业信用信息公示报告在案为证。 本院认为，被告苏晓明经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩，应承担对自己不利的法律后果。 原告与被告苏晓明、潍坊市住房置业发展有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及原告与被告山东融辰置业有限公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》均系当事人真实意思表示、合法有效，各方当事人应当按照约定履行各自义务。 原告按照合同约定履行了放款义务，被告苏晓明未按合同约定按时足额偿还借款本息，其行为构成违约，原告有权按照合同约定宣布其借款提前到期，要求被告苏晓明立即清偿借款本息及相关费用。原告提供的个人贷款对账单能够证明截至2019年8月12日，被告苏晓明尚欠原告借款本金336833.56元，利息（含罚息）26761.25元，故原告要求被告苏晓明偿还上述欠款本息及之后利息的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告主张的抵押权问题，原告仅就抵押财产办理了预告登记，并未办理正式抵押登记，抵押权尚未正式设立，故原告主张的抵押权，不符合相关法律规定，本院依法不予支持。 被告山东融辰置业有限公司、潍坊市住房置业发展有限公司抗辩原告应先就抵押物实现债权，但是《个人住房（商业住房）借款合同》及《个人住房借款最高额保证合同》中均约定主债权是否有其他担保均不影响保证人保证责任的承担，故被告山东融辰置业有限公司、潍坊市住房置业发展有限公司该抗辩理由不能成立，其应按照合同承担担保义务。原告在保证期间内主张权利，且主张的债权均在保证范围内，故被告潍坊市住房置业发展有限公司应按照合同约定对被告苏晓明上述债务承担连带清偿责任，被告山东融辰置业有限公司应在合同约定最高额债权限额范围内对被告苏晓明上述债务承担连带清偿责任，上述保证人承担保证责任后有权向被告苏晓明追偿。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏晓明偿还原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行借款本金336833.56元及利息（含罚息，截至2019年8月12日为26761.25元，之后的利息按照合同约定计算实际还款之日），于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告被告潍坊市住房置业发展有限公司、被告山东融辰置业有限公司（在400000000元范围内）对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告潍坊市住房置业发展有限公司、山东融辰置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告苏晓明追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6479元，案件申请费2270元，由三被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李 霞 人民陪审员  夏春霞 人民陪审员  张轲友 二〇一九年九月十日 书 记 员  赵 娇