甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初4915号原告：赵某，甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：陆某，甘肃锐镝律师事务所律师。被告：王某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。第三人：酒泉市德智房地产经纪有限责任公司，统一社会信用代码91620902MA71FTDC2W。法定代表人：谭某。委托诉讼代理人，杨某，该公司部门负责人。原告赵某与被告王某、第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人陆某、被告王某、第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1、请求确认酒泉市肃州区世博花苑C区3号楼1-1-2号房屋归原告所有；2、判令被告和第三人继续履行《房屋买卖（居间）合同》，限期协助原告办理房产过户手续，限期交付房屋；3、判令被告和第三人从2019年6月10日起至办理手续过户之日止以300元/日为标准向原告支付违约金；4、本案涉诉费用由被告承担。事实及理由：2019年4月13日，原告与被告、第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将位于酒泉市××区房屋出售给原告，该房屋产权面积为74.34m?，成交价为320000元，付款方式为分期付款，原告按照合同约定向被告支付定金100000元。并于同日支付给房产中介公司10000元购房款作为履约保证金。2019年4月20日，原告按照合同约定支付给房产中介公司160000元购房款。2019年6月8日，被告向原告交付了房屋。按照合同约定，剩余房款在被告配合原告完成过户手续以后付清。但是被告通过中介公司领取了原告交付的280000元房款后，却不愿意配合原告办理房屋过户手续，并以各种理由推诿，原告起诉来院。被告王某辩称，我收到的金额是250000元，我愿意一周之内将钱返还给原告，要求解除合同，然后在给予原告适当的赔偿，虽然当时没有约定过户时间，但我将房屋已经交付给原告使用，我愿意承担本案涉诉费用。第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司辩称，房屋是我公司介绍买卖的，约定好了要过户，但是被告违约了，我公司的意见是继续履行合同，费用应该由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月13日，甲方（出售人）王某与乙方（买受人）赵某，居间方酒泉市德智房地产经纪有限责任公司，三方签订了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号20190035号），约定：甲、乙双方协商同意，通过居间方将位于××区西房屋一套出售给乙方，房屋产权面积为74.34平方米；成交价格为320000元，房屋价款内包含固定设施及装修、太阳能、烟机窗帘，乙方于2019年4月13日交付给甲方预交购房定金100000元，同时交付给居间方购房款10000元，此款作为居间方监管资金或履约保证金，在双方过户手续办理完毕后由甲方领取，于2019年4月20日前将首付房款160000元交付给居间方，甲方将房屋交于乙方装修使用，剩余房款50000元甲、乙双方配合居间方办理房屋产权过户手续时付清；甲乙双方同意自愿支付居间方劳务佣金，劳务佣金按房屋总价款的1%收取，即甲方应交纳劳务佣金3200元，乙方应交纳劳务佣金3200元。甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，甲方应给乙方赔付相当于房屋总价的千分之二的违约滞纳金，若甲方无法定理由悔约不能给乙方交付房屋，乙方已付定金的，甲方须两倍退还定金给乙方；乙方不能按期给甲方交付房款，每逾期一日，乙方应给甲方赔付相当于房屋总价的千分之二的违约滞纳金，签订合同之后若乙方中途悔约，所交定金不予退还；通过居间方成交的房屋若甲、乙双方其中一方中途悔约，应由违约方向居间方赔付违约金及劳务费，违约金按房屋总价的百分之五赔付，劳务费佣金按合同中约定佣金的两倍计算，居间方扣除劳务费外将违约金总额的百分之八十返还给守约方。如乙方需办理按揭贷款，甲方无条件配合乙方将乙方按揭贷款所有手续办清并提供所有相关手续及银行卡。2019年4月27日，被告王某（甲方），原告赵某（乙方），酒泉市德智房地产经纪有限责任公司（居间方），三方签订《补充协议》，约定：乙方于2019年4月13日通过居间方购买甲方位于酒泉市××区西户房屋一套，并签订《房屋（居间）买卖合同》，因甲方原因，甲方在收到乙方房款270000元，居间方预留保证金10000元后不能给乙方办理过户及交房手续，经三方协商将退款事宜补充如下：一、甲方于2019年4月27日退还给乙方房款100000元，并于2019年5月10日前赔偿违约金17000元，经乙方同意剩余房款170000元甲方通过居间方将此套房过户给王柱贤（甲方叔叔）后办理房屋按揭贷款后退回给居间方，办理过户及贷款时必须由居间方协助并监管甲方资金（保管放款银行卡），居间方将所有乙方所交房款及违约金退回给乙方，乙方收到所交房款及违约金后此协议与原合同（20190035号）终止作废；二、如甲方在2019年6月10日前不能将乙方所交剩余房款170000元退回给乙方，乙方有权按原合同约定内容起诉甲方并申请强制执行，将此套房屋过户到乙方名下。甲方自愿承担自2019年6月10日后每日300元违约金直到过户手续办理完毕，所产生诉讼费及过户产生的一切费用由甲方承担。此后，被告并未按照约定退还购房款，在原告的多次催促下，2019年5月8日，被告王某及其父亲王述贤为保证人，向原告出具《保证书》，承诺王某将剩余房款于2019年5月20日前退还赵某，如不能按时退还，将无条件配合赵某将房屋过户并移交赵某居住使用，因此套房屋现有父母居住，父母也同意这一决定，并在保证书上签字，否则承担不予退还保证金的所有违约责任。另查明：2018年4月13日，原告向第三人支付购房定金100000元、购房款10000元，2019年4月15日向第三人支付购房款160000元，2019年4月17日向第三人支付购房款10000元，合计280000元。第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司保留10000元的购房定金后，向被告转付了房款270000元。之后，被告王某向第三方退还了房款100000元，但又提走了80000元，剩余20000元留在第三人处作为保证金，至此，被告从第三人处实际领取房款为250000元。2019年6月8日，在第三人的见证下，被告父亲王述贤将房屋交付原告使用并移交了相关房屋设施，后原告还掉了涉案房屋的银行按揭贷款，被告将房屋所有权证书、国有土地使用、房屋他项权证原件一并交付原告，但是截止一审审理结束前，被告未按照约定退还相关购房款，亦未协助原告办理产权过户手续。再查明：案涉房屋坐落于酒泉市××区，该房屋所有权人为王某，马某为共同共有人，建筑面积为74.36平方米，套内建筑面积62.46元。2015年4月27日，该房屋设立了抵押登记，房屋他项权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司酒泉市分行。本院认为，本案的争议焦点主要是：一、诉争房屋买卖行为的效力问题；二、原告主张的违约金数额是否过高；三、原告主张的确权请求能否得到支持。关于第一项争议焦点问题。本案诉争房屋为被告王某及案外人马某共有，系王某与马某婚姻期间取得的合法财产，应为夫妻共有，因诉争房屋交付前实际一直由王某父母居住，王某父亲王述贤作为共同居住家庭成员，将诉争房屋钥匙、房屋设施移交给原告，王某将产权证书交由原告持有，因此被告事实上已将涉案房屋交付给原告占有使用，且在原告居住后至诉讼发生时，王某及共有人从未对诉争房屋买卖、房款交付提出过异议，应当认定为房屋共有人对诉争房屋买卖一事知悉且同意，因未办理物权登记的，不影响合同效力，故原、被告及第三人签订的《房屋（居间）买卖合同》是当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋买卖协议应直接对当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告要求限期交付房屋的诉请，缺乏事实和法律根据，不予支持。虽然双方于2019年4月27日签订了补充协议，协商解除房屋买卖合同，但因被告未按约定向原告退还相关购房款，当事人于2019年4月13日签订的房屋买卖合同继续有效，双方应继续履行原合同确定的权利义务，原告要求被告及第三人继续履行合同，协助办理房屋产权手续的诉请，具有合同依据，予以支持。关于第二项争议焦点问题。因被告既未按照约定的时间退还房款，亦未办理房屋过户手续，其未诚信履约行为已构成违约，应向原告支付相应的违约金。案涉违约金的计算标准双方当事人变更约定为每日三百元直到过户手续办理完毕，王某认为该违约金数额过高，明确主张法院予以调整，虽未提供证据证明违约金过分高于造成的损失，但因本案中原告交付相应的购房款后，被告未没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情形下，影响了被告的相关利益，故本院酌情对违约金予以调整，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，被告王某须承担自2019年6月10日计算至2019年9月9日的违约金3534.38元（250000元×4.35%×130%÷12×3），并按年利率5.655%支付原告自2019年9月10日起至案涉房屋产权登记实际办理完毕之日的逾期违约金。原告要求第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司共同承担违约金的诉请，无合同依据与法律依据，不予支持。关于第三项争议焦点问题。根据已经查明的事实，被告王某在相关协议签署后，已经将房屋交付给原告转移占有，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋能够产生物权变动效力除交付外，尚需办理登记手续，本院不宜直接确认其权属，原告请求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告王某及第三人酒泉市德智房地产经纪有限责任公司继续履行《房屋（居间）买卖合同》（合同编号20190035号），并于本判决书生效后三十日内协助原告赵某办理位于甘肃省酒泉市××区房屋产权变更手续；二、被告王某支付原告赵某2019年6月10日至2019年9月9日期间的违约金3534.38元，并按年利率5.655%支付原告自2019年9月10日起至案涉房屋产权登记实际办理完毕之日止的逾期违约金；三、驳回原告赵某的其他诉讼请求。案件受理费3050元（已减半收取），案件保全费2120元，均由被告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 员 郑 杰 二〇一九年九月九日法官助理 张文静书 记 员 王 雪