广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初3839号原告：郭福明，男，汉族，1962年3月30日出生，住佛山市三水区，委托诉讼代理人：谢凯，广东浩淼律师事务所律师。被告：广州市光正物业管理有限公司，住所地：广州市天河区新塘街凌塘军营内的厂房（凌塘区**），统一社会信用代码：91440106767661541T。法定代表人：史增富，总经理。委托诉讼代理人：李锐楷，广东红方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。原告郭福明与被告广州市光正物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人谢凯、被告的委托诉讼代理人李锐楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《鱼塘租赁合同》已于2017年11月1日终止；2.被告应退回原告余期租金16872.8元；3.被告因提前终止租赁合同应赔偿原告投资损失9288709元；4.被告应赔偿原告为本案支付的公证费630元、评估费46000元、测绘费26668元、照片费800元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年7月22日，被告将其承租的位于三水区荷花世界侧干休所内入口附近面积约120.52亩鱼塘转租给原告，租期从2011年10月1日至2021年9月30日止。租金开始三年每亩鱼塘年租金1600元，第四、五、六年租金按原租金递增5%计付。被告同意原告将50亩左右的鱼塘作为农庄，约30亩左右作为酒吧、泳池等休闲娱乐项目之用。合同约定合同履行中被告不得中途提前终止租赁合同，否则应赔偿原告对承租鱼塘及农庄的投入损失，以市场评估价格计付双倍违约金。2017年10月，被告口头提出要提前终止合同，原告不同意，被告称他的租期已满，没办法再让原告承租。原告被提前4年解除合同，原告投入巨大但未能得到合同利益，为维护自身权益，故诉至法院。被告辩称，1.待定确认合同是否于2017年11月1日终止，看政策原因才能确定合同是否能够继续履行。2.同意退回2017年余下两个月的租金16872.8元。3.诉请3-5项我方不同意。原告在诉讼中举证如下：1.《鱼塘租赁合同》一份，证明原、被告的租赁合同关系，租赁期限为2011年至2021年。合同第十条约定被告不能提前终止合同、收回鱼塘，否则应当向原告赔偿损失。2.网上银行电子回单一份，证明原告交付了2017年租金202473.6元。3.非税收入（电子）票据一份、发票三份，证明原告为本案支付的公证费630元、评估费46000元、测绘费26668元、照片费800元。4.广东明科土地房地产估价有限公司出具的房地产估价报告一份，证明评估公司对原告承租鱼塘、建筑物的相关损失进行的评估，投资损失为9288709元，评估报告有公证处进行了证据保全，证明了原告的损失。5.证明复印件一份，证明部队同意转租。6.2019年6月14日拍摄的图片六张，证明现在被告承租的范围内仍有其他承租方在使用场地，但原告租赁的场地被迫在2017年11月终止使用。7.通知一份，由干休所出示给原告，证明被告与干休所的合同在2017年4月就终止。被告在诉讼中举证如下：1.广州军区司令部新河浦军职以上老干部休养所笺通知原件，证明涉案被部队收回的租赁地块是由于中央的政策和规定，并不是被告要求收回。2.《补充协议》原件一份，证明2009年8月1日，广州军区司令部广州新河浦军职以上老干部休养所与被告签订补充协议，明确双方的租赁期限为2009年8月1日至2027年7月31日止。3.（2018）川3321民初63号中国人民解放军78530部队与成都格林万豪酒店有限责任公司土地租赁合同纠纷民事判决书，供法庭参考。在案件的审理过程中，经双方当事人同意，本院依职权委托佛山市价格事务所有限公司对案涉财物进行了相应的估值，该公司向本院出具了佛价估字（2019）036号《价格评估报告书》。经审查，综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年8月1日，被告与广州军区司令部广州新河浦军职以上老干部休养所（以下简称“干休所”）签订《补充协议》，确认了双方的合同期限为2009年8月1日至2027年7月31日。2011年7月22日，原告与被告签订《鱼塘租赁合同》一份，约定被告将其承租的位于三水荷花世界侧干休所内入门口左右边鱼塘（面积约120.52亩，不含房屋两间）转租给原告，租赁期限为2011年10月1日至2021年9月30日止，合同并约定了双方权利义务等内容。2013年3月8日，干休所出具《证明》，证明干休所将位于佛山市三水大道西延线一号工业园三水农场部分房地产承租给被告，同意被告将该公司部分物业转租给原告。原告承租后，在鱼塘边搭建了竹木为主材料的建筑物，注册开设了佛山市三水区云东海街道圣熙体育美食城，经营范围为“羽毛球、乒乓球、体育场馆出租服务、餐饮服务”，实际上主营餐饮，设包厢若干间。并在租赁场地种植了木棉、罗汉松等树苗，以及饲养了猪、鸡、鹅。原告为了解决纠纷，在起诉之前委托广东明科土地房地产估价有限公司对案涉合同范围内建（构）筑物、树木、停产停业损失等的市场价格进行了评估。评估公司于2017年12月21日向原告出具了《房地产估价报告》。原告为此支出评估费46000元、公证费630元、测绘费26668元、拍照费800元。查明，原告已缴交了2017年全年的租金202473.6元。案件审理过程中，本院依法委托佛山市价格事务所有限公司对涉案鱼塘的构筑物的价值、树木搬迁费用等进行了评估。（详见《佛山市价格事务所有限公司价格评估报告书》）本院认为，原、被告之间签订的《鱼塘租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且被告转租给原告的行为得到了产权人的同意，该租赁合同合法有效，本院予以认可。对本案双方当事人争议的主要问题，本院分述如下：一、关于合同解除的问题。原被告双方签订的租赁合同，现已不具备继续履行的条件，因被告对合同解除的时间予以认可，故本院确认《鱼塘租赁合同》解除的时间为2017年11月1日。双方合同解除的根本原因是中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，广州军区司令部广州新河浦军职以上老干部休养所为执行命令，终止了与本案被告之间的租赁合同关系，进而导致本案合同的解除。上述中央军委的文件，是政策的重大调整，是原、被告在签订租赁合同时无法预见的非市场系统固有的风险，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的履行基础丧失的，应适用情势变更原则，确认本案合同解除。二、合同解除后责任应当如何承担的问题。如前所述，因国家政策的调整而导致合同解除，但在价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则，适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。三、合同解除后相关损失的确定。（一）原告已经缴交了2017年全年的租金，合同于2017年11月1日解除，被告同意向原告退回16872.8元租金，本院予以认可。（二）建构筑物类，原被告在签订合同之时，均知道该鱼塘为农用地，却约定在该土地上开设餐厅等项目，故双方对该建构筑物的损失均有过错，应各自承担50%的损失，但因正常养殖而产生的猪舍、鸡棚、鹅棚、鹅只活动棚损失，则应由被告负担。被告负担部分即为（2417514.68元－398446.96元）÷2＋398446.96元＝1407980.82元。（三）树木类，原告种植的树木现仍在租赁范围之内，虽然原告向本院表示需要将树木移植至佛山市三水区南山镇，但原告未能举证证明，故移植的具体地点存在不确定性，对树木的迁移费用，本院依法酌情调整为300000元。（四）家禽类的迁移费用及物资搬迁费用，评估费用合理，被告应向原告支付62238元。（五）原告诉请的停产停业损失等，没有事实和法律依据，本院不予支持。（六）原告在起诉之前因固定证据所支出的公证费、测绘费、照片费，应由原被告共同负担。原告自行评估而支出的费用，由原告自行负担。（七）本院委托鉴定而产生的费用32707元，已由被告预交，该费用应由本案原被告共同负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认原告郭福明与被告广州市光正物业管理有限公司2011年7月22日签订的《鱼塘租赁合同》于2017年11月1日解除；二、被告广州市光正物业管理有限公司须于本判决生效之日起十日向原告郭福明退还租金16872.8元；三、被告广州市光正物业管理有限公司须于本判决生效之日起十日向原告郭福明赔偿损失1770218.82元；四、被告广州市光正物业管理有限公司须于本判决生效之日起十日向原告郭福明支付公证费315元、测绘费13334元、照片费400元；五、驳回原告郭福明其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77340元，由原告负担62645.4元，被告负担14694.6元，该费用已由原告预交；司法鉴定费32707元，由原告负担16353.5元，被告负担16353.5元，该费用已由被告预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈人民陪审员  李玉霞人民陪审员  李世霞二〇一九年九月十日书 记 员  卢 恩