广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初543号原告：邓辉，男，1974年7月13日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：邓少红，女，1976年7月19日出生，住广东省肇庆市高要区，委托诉讼代理人：黄沛华，广东网际律师事务所律师。被告：邓亮华，男，1984年5月5日出生，汉族，住江西省崇仁县，委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仰权，广东顺创律师事务所律师。被告：林和根，男，1977年10月17日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：赖树艺，广东浩淼律师事务所律师。原告邓辉与被告邓亮华、林和根房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年3月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓辉的委托诉讼代理人黄沛华、被告邓亮华及其委托诉讼代理人彭仰权、被告林和根及其委托诉讼代理人赖树艺，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓辉向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告缴纳拖欠的租金366200元；2、确认原告无需退回抵押金150000元并有权没收租赁房屋内的全部设备，上述金额合计516200元；3、请求法院判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年5月8日原告与邓亮华、林和根签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于金利镇金盛大酒店后面第四一幢楼高十二层房屋出租《首层不出租》给两被告。两被告将涉案作为高档公寓形式经营使用，租赁期限为6年，2015年9月1日至2021年8月31日，前三个月未免租期。涉案房屋出租面积为5500平方米，前三年租金为每月每平方米10元，后三年租金在原租金基础上递增11%，每月租金在10号前结清。《房屋租赁合同》第三条约定“合同签订后，乙方即时向甲方预交150000元作为抵押金，乙方必须一个月交付租金，如有拖欠租金，每月按租金额20%加收滞纳金，如拖欠租金达20天以上，甲方有权收回房屋，终止租赁合同，并没收抵押金及所有设备”第十一条约定“租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租赁第三方……”双方签订合同后，原告依约交付房屋并给予免租期，两被告经常以无力经营为由少缴原告租金，截止至2019年1月1日，两被告应付租金为55000元×33个月+62050×4个月=2059200元，实际上两被告一共支付的租金为1693000元，仍然拖欠原告租金366200元，两被告严重不足额缴纳租金的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并没收150000元抵押金及所有设备。2018年年中，两被告提出将房屋转租给其他人经营，原告一直不同意，后原告收到住户投诉涉案房屋化粪池已满，原告与两被告沟通，被告表示已经转租，让新的承租人负责处理，两被告未经原告同意，擅自转租涉案房屋，已经构成根本违约，针对两被告的根本违约，原告有权按照合同约定没收两被告150000元定金。根据上述事实理由，特向法院提起诉讼，以保护原告合法权益。被告邓亮华答辩称：1、根据被告提交的流水可以证实从房屋租赁合同签订至今，被告均按时向原告支付合同租金，至于交付的金额与合同约定有差额，也是基于被告与原告之间合同条款达成变更，且从合同交租开始，至今长达三年有余，原告均未向被告提出异议，要求补足相应差额，说明租金是经过双方真实意愿，原告无权要求支付租金金额。2、根据民诉法司法解释及相关法律规定，原告第一项请求，相应的租金已过诉讼时效。3、原告未提交房屋房产证或建设许可证，可以推断按时租赁合同属于无效，根据建设工程合同司法解释，合同无效，相应的条款无效，故原告第二项请求不应支持。被告林和根答辩称：1.原告与邓亮华对租赁合同约定的租金达成了变更，并依约支付了租金，不存在拖欠原告租金的行为。在庭审中，原告代理人对于已经支付的租金陈述如下：2015年8月至2016年3月，每月租金5万元，2016年4月至2017年11月，每月租金38000元，2017年12月至2018年12月，每月租金为41000元。由此可得出以下事实：第一，原告代理人的陈述是与合同约定不相符，租赁合同是2015年8月25日签订的，根据常理推断，2015年8月份不可能需要交租金，按照《房屋租金合同》第一条最后备注内容约定：乙方与甲方签订合同后三个月内为免租期。也就是说，2015年9月至12月应为免租期。原告代理人承认从2015年8月份就已经交租，有两种可能，一是原告与邓亮华就租金支付日期及租金数额进行了口头变更，并达成协议。二是原告提前预付了租金。其中第一种可能性最大，也更加符合事实。第二，从邓亮华交付租金的数额变迁来看，先是5万元，随后变更为38000元，再变更为41000元，也可得出原告与邓亮华存在协商变更租金数额的事实，虽然没有书面证据，但从租金数额变更过程来看，而原告在起诉前从没有协商、催告支付租金的事实，应当认定原告已经与邓亮华就租金数额问题达成了变更协议。根据《合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，原告与邓亮华以书面形式以外的其他形式，对租金金额达成了变更，并协商一致。2.根据《房屋租赁合同》第三条约定，如果原告认为邓亮华拖欠租金的，应当从2016年4月收到邓亮华支付的租金38000元之日起有权提出异议，如邓亮华拖欠租金达20天以上，其有权收回房屋，终止租赁合同，并没收抵押金及所有设备。《合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消失。根据以上规定，假如原告认为被告从2016年4月份就存在拖欠租金的行为，应当及时提出异议，催告被告及时足额支付租金，但原告没有履行上述异议、催告等程序，证明其对邓亮华支付的租金数额是认可的。也就是说，原告在起诉前从未履行过书面的协商、催告义务，直到2019年起诉时，才对租金数额提出异议，根据《合同法》第94、95、96条以及第227条等规定，其现在才主张拖欠的租金，完全没有事实和法律依据，也不符合生活常理。3.假如原告认为被告从2016年4月份就存在拖欠租金的行为，原告直到2019年起诉时才主张支付拖欠的租金，已经超过了诉讼时效，不再享有胜诉权。综合上述，原告与邓亮华对租赁合同约定的租金达成了变更，且在起诉前，原告从未履行协商、催告程序，要求足额支付租金。由此可以认定，邓亮华一致按双方约定支付租金，因此原告主张支付不足额支付的租金没有事实和法律根据。3.假如法庭认定邓亮华需要支付拖欠的租金，因林和根不是《房屋租赁合同》的合同当事人，不需要承担连带支付责任。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2015年8月25日，邓辉（出租方）与邓亮华、林和根（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：由甲方（出租方）同意将坐落在金利镇××酒店后面××楼××层房屋出租（除首层不出租外），其余二层到十二层出租给乙方（承租方）适用，甲方规定乙方只作为高档公寓形式经营使用，租赁期为六年，从2015年9月1日至2021年8月31日（注：乙方与甲方签订合同后三个月内为免租期）。第二条约定：二层至十二层楼出租总面积为5500㎡，（以实际测量数据为准）。租赁期内租金分二段收取，前三年租金为每月10元/㎡，后三年租金在前三年每月租金递增11%的基础上收取。每月租金在当月10号前交清。第三条约定：合同签订后，乙方即时向甲方预交15万元作为抵押金，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20%加收滞纳金，如拖欠租金达20天以上，甲方有权收回房屋，终止租赁合同，并没收抵押金及所有设备。第十一条约定：租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租赁给第三方；租赁漆面或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前半年向甲方作出保证。邓亮华已于2015年8月23日《房屋租赁合同》签订前已经支付了150000元的房屋抵押金款。合同签订后，邓亮华从2015年8月到2016年3月支付了每个月50000元租金，2016年4月到2017年11月支付了每个月38000元租金，2017年12月到2018年8月支付了每个月41000元租金。2018年9月1日，邓亮华、邓有福、邓仉什签订转让协议，邓亮华将金利镇大历公寓转让林忠亮经营管理。林忠亮接手后，从2018年9月开始至2019年5月支付了每月41000元租金。邓辉认为邓亮华、林和根从2015年8月开始至2018年12月一直没有足额支付租金，遂起诉至法院，请求判如所请。另查明，出租的坐落在金利镇××酒店后面××楼××层房屋的所有权人为邓少红。邓少红与邓辉于1996年11月6日登记结婚，系夫妻关系。上述事实，邓辉举证了房屋租赁合同、微信截图予以证实，林和根提交了收款收据、转让协议、银行流水账单、银行业务凭单予以证实。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。邓辉与邓亮华、林和根签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”邓亮华、林和根应按《房屋租赁合同》履行相应的义务。本案中，《房屋租赁合同》第一条注明：乙方与甲方签订合同后三个月内为免租期。《房屋租赁合同》签订后，邓亮华从2015年8月份就开始支付了租金并没有提出异议，且邓亮华从2015年8月到2016年3月支付了每个月50000元租金，2016年4月到2017年11月支付了每个月38000元租金，2017年12月到2018年12月支付了每个月41000元租金。原告开庭时也承认被告方从2015年8月就开始支付租金。由此可以推断，原、被告双方就交付租金开始的期限以及金额进行了调整。原告截至起诉之前没有对邓亮华支付的租金金额提出异议，可视为对租金调整的默认。同时，《房屋租赁合同》第三条约定：“合同签订后，乙方即时向甲方预交15万元作为抵押金，乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20%加收滞纳金，如拖欠租金达20天以上，甲方有权收回房屋，终止租赁合同，并没收抵押金及所有设备。”按照双方的约定以及根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告如果认为被告拖欠租金，可以在合理的期限内解除合同，但按照原、被告双方的交易习惯来看，邓亮华交付租金长达三年之久，原告一直没有对租金金额提出异议，并且没有提交向被告催收支付租金的证据材料，也没有行使合同约定的权利，应视为原告默认对被告支付的租金金额没有异议，且目前该租赁仍按双方默认的数额每月支付租金。因此，本院认为原告诉请两被告支付拖欠的租金没有事实和法律依据，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邓辉的诉讼请求。案件受理费8962元由原告邓辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  杜石峰人民陪审员  邓惠婵人民陪审员  符少英二〇一九年九月九日书 记 员  林子茜