河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民再103号 再审申请人（原审被告、反诉原告）：兰华，女，1986年6月14日出生，汉族，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：肖伟宾，北京天初律师事务所律师。 被申请人（原审原告、反诉被告）：孙丽影，女，1986年3月18日出生，汉族，住河北省三河市南城中区。 委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。 原审被告：三河市鼎盛房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区迎宾路东亿丰大街83号科研楼，统一社会信用代码91131082054041342G。 法定代表人：赵洪英，该公司经理。 再审申请人兰华与被申请人孙丽影、原审被告三河市鼎盛房地产经纪有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院于2018年12月18日作出（2018）冀1082民初6067号民事判决，已经发生法律效力。兰华向本院申请再审，本院于2019年5月21日作出（2019）冀10民申59号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人兰华及其委托诉讼代理人肖伟宾、被申请人孙丽影的委托诉讼代理人杨宏飞到庭参加诉讼，原审被告鼎盛公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 再审申请人兰华再审请求：1、撤销兰华支付孙丽影违约金42万元、补偿装修损失4万元的原审判决，改判驳回该两项诉讼请求。2、撤销第三项，改判孙丽影赔偿房屋差价损失782000元。3、一审诉讼费用由孙丽影承担。事实与理由：1、一审判决认定兰华违约没有事实依据，缺乏证据证明。关于注销抵押登记、取得房屋产权证部分的事实认定是错误的。孙丽影具有严重违约行为，直接造成兰华的全部损失，该事实应予认定。关于房屋装修金额的认定没有证据予以证明。2、一审判决适用法律错误。在孙丽影没有实际损失的情况下，认定兰华承担20%的违约责任，没有事实和法律依据。孙丽影在房屋买卖过程中存在重大过错，并直接导致房屋差价损失，应适用过错责任原则，由过错方承担，全部房屋差价损失应由孙丽影承担。 再审申请人兰华在庭审时述称：因为开发商及房屋产权部门统一办理产权证书，导致产权证书下发时间推迟，致使我方在合同约定时间内没能办理解押手续，以及未为被申请人办理过户手续等情形，不应认定为根本违约。被申请人主张解除合同的理由是因限购原因导致合同无法继续履行。 被申请人孙丽影辩称，双方签订的合同对还贷款、解押、何时取得房本均有明确约定，还款解押不以取得房本为前提，尤其是清偿尾款。再审申请人没有按照约定还款解押并取得房本，是合同约定的根本违约行为。合同解除后，我方对房屋的装修必然随同房屋返还给申请人，申请人应承担相应的装修费用。再审申请人对原一审判决没有上诉，已经放弃了其权利，再审请求不应得到支持。 被申请人孙丽影在原一审时诉求：1.请求判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2.请求判令被告兰华返还原告支付的房款750000元，并支付房屋装修费用97280元；3.请求判令被告三河市鼎盛房地产经纪有限公司返还原告支付的居间服务费20000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求判令被告兰华支付违约金420000元。事实与理由：2017年1月18日，原告与二被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告兰华将位于燕郊高新区的房屋出卖给原告，房屋总价为2100000元人民币，合同签订当日支付定金100000元，2日内支付首付款650000元，取得房屋所有权证后办理还款解押、申请贷款及过户手续，居间服务费20000元。合同签订后，原告依约向被告兰华支付了750000元房款，向被告三河市鼎盛房地产经纪有限公司支付了服务费20000元，并对房屋进行了装修，支付了大量的装修费用。现房屋产权证书已经取得。由于政府出台了限购政策，原告不具备购买该房屋的资格。原告与被告就该房屋签订合同不能继续履行，原告多次与二被告协商解除合同、退还房款及居间服务费事宜，被告无理拒绝。原告无奈，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。另补充：根据涉案合同约定，被告兰华应于2018年5月份取得房产证，并办理贷款过户手续，如任何一方违约导致《房屋买卖居间合同》不能履行，应向守约方支付总房款20%的违约金。被告兰华违反合同约定，导致原告在限购政策出台后不再具备购房资格，合同无法履行，应承担违约责任。 兰华在原一审时辩称，原告孙丽影与被告兰华之间的法律关系为房屋买卖关系，原告与被告鼎盛公司之间为居间合同关系，本案不应一并审理。被告不同意返还购房款，并支付装修费用，因双方签订的合同合法有效，且经被告询问相关房产部门，如果双方均同意履行，涉案合同履行亦不存在障碍。如法院判决解除涉案合同，因原告存在过错给被告造成重大损失，被告反诉要求原告赔偿涉案房屋的差价损失。不认可原告增加的诉讼请求。对于解押方面，被告不存在问题。对于合同第15条，被告在该条款上并未承诺涉诉房屋房本在何时下发，该条款确定的是办理后续过户手续的条件，“2017年5月”和“取得房本后”两个条件应当同时满足才能够办理后续手续，过户手续。而房屋产权证何时下发，被告无法掌握，全部是开发商和房屋管理局的职能，在此方面被告无法承诺，也没有承诺。且被告认为该条款约定的20%的违约金是指根本违约，在根本违约的情况下支付20%的违约金，即使如原告所称我方存在违约情形，也不是根本违约，不应支付违约金。且涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因是原告没有购房资格，被告对于该事由没有任何过错，被告现在仍然表示，如果原告愿意继续履行涉案房屋买卖合同，被告可以随时向银行提出解押，并办理后续手续。如果法院认为被告应当承担违约责任，被告认为该违约金过高，原告没有实际损失，要求法院予以调整为零。如果合同不能继续履行，同意解除合同。 鼎盛公司在原一审时辩称，因涉案合同载明中介费包括居间服务费、评估费，居间方只收取了居间服务费20000元，系其为买卖双方提供信息、促成双方交易所收取的合理费用，居间方已经促成双方签订买卖合同，故该笔费用不应退还。 反诉原告兰华在原一审提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋差价损失（具体金额待房屋市场价格评估后予以明确）；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求为：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋差价损失782000元；2.本案诉讼费、评估费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2017年1月18日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定反诉原告将三河市嘉都·嘉和苑20号楼20-1-2402号房屋出售给反诉被告，房屋总价款为2100000元，待反诉原告取得房屋产权证书后双方办理过户手续。2017年8月涉诉房屋办理完产权证书，2017年12月反诉原告取得房屋产权证，并立即告知反诉被告，反诉被告当即表示愿意继续履行合同。但2018年7月，反诉被告又以没有购房资格为由要求解除涉诉房屋买卖合同，严重违反了双方所签订合同约定。后经了解，反诉被告在签订本案涉诉房屋买卖合同当时即没有购房资格，其在签署《房屋买卖居间合同》时故意隐瞒了没有购房资格的事实，欺骗反诉原告签订合同。反诉原告认为，反诉被告明知没有购房资格仍然与反诉原告签订房屋买卖合同，并在2017年12月告知反诉原告继续履行合同，致使反诉原告丧失了第一时间另行出售房屋的时机，后又在房屋价格大幅下跌的情况下要求解除房屋买卖合同，给反诉原告造成巨大经济损失。为维护反诉原告的合法权益，故提出反诉，请判如所请。 反诉被告孙丽影辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，反诉原告违反约定，没有在五月份之前取得房本，导致反诉被告丧失购房资格，合同不能继续履行，反诉原告应当对此承担全部责任。根据合同法的规定，赔偿损失的前提是不履行合同义务，或者履行合同不符合约定。反诉被告显然不存在相应的行为，反诉原告要求赔偿损失没有法律依据。反诉原告房屋并没有出售，其所谓损失并未产生，要求赔偿损失没有事实依据。通过双方的微信聊天记录可以看出双方就合同解除已经达成一致意见，反诉原告同意退还全部的购房款，因此反诉被告一直没有起诉，而是帮助反诉原告寻找贷款机构凑齐返还费用，如果确实存在损失，也是由反诉原告自己造成的，应当由其本人自行承担。 原一审认定事实：2017年1月18日，在被告三河市鼎盛房地产经纪有限公司居间下（居间方、丙方），原告（买方、乙方）与被告兰华（卖方、甲方）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称合同），约定被告兰华将坐落于三河市嘉都·嘉和苑20号楼20-1-2402号房屋出售给原告，房屋建筑面积为88.21平方米，房屋总价款为2100000元。合同第一条第4款约定，涉案房屋尚有抵押贷款400000元，甲方应于2017年4月1日前一次性还清贷款并解除抵押。第五条第一款约定，签订合同时乙方支付甲方购房定金100000元；第三款约定，乙方为贷款客户，乙方在2日内将首付款650000元交付甲方，其余房款由乙方以银行贷款方式付款，由银行打入甲方指定账户；第四款约定，乙方拟申请贷款金额1350000元，银行申请贷款不能通过，乙方可以全款支付在30日内支付全款，合同继续履行。合同第七条约定，签订合同时支付丙方居间服务费20000元。合同第十五条其他事项约定，双方任意一方违约，违约方赔偿守约方总房款2100000元的20%即420000元，双方约定于2017年5月份取得房本后，办理后续贷款、过户手续。后双方就合同履行发生争议，诉至本院。 涉案合同签订后，原告依约向被告兰华支付定金及首付款共计750000元，并向鼎盛公司支付居间服务费20000元，兰华亦已于签订合同当日向原告交付涉案房屋。涉案房屋已由原告装修完毕，原告提交装修合同、工程报价单及装修公司出具的收据，证明其花费装修费用97280元。依据原告提交的该组证据及现场查勘情况，本院对该笔费用予以认定。兰华提交租赁合同一份，用以证明涉案房屋自2017年7月20日起至2018年7月19日止出租给他人，收取租金22800元，对于该笔租金本院予以认定。现涉案房屋依然由原告实际控制使用。 另查明，涉案房屋产权已于2017年8月登记完毕，被告兰华于2017年12月领取产权证书。现涉案房屋抵押贷款尚未清偿完毕。 再查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室印发《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，其中第一条实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手房。2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（三政办〔2017〕63号），其中第二条从严调整商品房限购政策，本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。原告提交房权证书一份、商品房买卖合同一份及房屋登记信息查询证明一份，用以证明原告在签订涉案合同时名下已经拥有两套住房，后因限购政策限制，无法购买涉案房屋，本院对该组证据予以认定。原告户籍于2017年10月份迁入本市。 庭审中，被告兰华申请以2018年7月28日为基准日对涉案房屋价值进行评估，本院司法技术室依法委托河北岳诚资产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2018年11月8日，评估机构出具冀岳诚评报字（2018）第038号资产评估报告，报告结论为涉案房屋评估价值为1318000元。被告兰华花费评估费12400元。 原一审认为，原告孙丽影、被告兰华及居间方三河市鼎盛房地产经纪有限公司于2017年1月18日签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因限购政策出台，导致原告不再具备购房资格，原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，被告兰华亦同意解除合同，故对原告孙丽影请求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。兰华所收取原告的购房定金及首付款理应予以返还，故对原告要求被告兰华返还购房定金及首付款共计750000元之诉请，本院予以维护。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金及首付款，但被告未能按照合同约定办理涉案房屋解除抵押登记手续，亦未按照合同约定取得涉案房屋产权证书，已构成违约。依据合同约定，被告理应向原告支付违约金，故对原告要求被告支付违约金420000元之诉请，本院予以维护。对于原告要求被告补偿装修损失97280元之诉请，系原告对涉案房屋予以添附的合理支出，本院依据原告提交的证据、现场勘查情况、折旧情况及原告将涉案房屋出租获取租金的事实，本院酌定被告补偿原告装修损失40000元。对于原告要求被告鼎盛公司返还居间服务费20000元的诉讼请求，因居间方已经完成居间服务，原告要求其返还居间服务费无事实和法律依据，本院不予维护。对于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋差价782000元之诉请，因涉案房屋价格下降导致反诉原告的可得利益损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的责任。本院结合河北岳诚资产评估有限公司出具的评估报告，根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告房屋差价损失782000的50%，即391000元。对于反诉原告支出的鉴定费12400元，本院酌定反诉原告与反诉被告均担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）孙丽影与被告（反诉原告）兰华及被告三河市鼎盛房地产经纪有限公司于2017年1月18日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告兰华返还原告孙丽影购房款750000元，支付原告孙丽影违约金420000元，补偿原告孙丽影装修损失40000元，以上款项在均在本判决生效后十日内履行；三、反诉被告孙丽影赔偿反诉原告兰华房屋差价损失391000元，支付反诉原告兰华评估费6200元，以上款项均在本判决生效后十日内履行；四、驳回原告孙丽影的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告兰华的其他诉讼请求。以上二、三项判决内容折抵后，被告（反诉原告）兰华于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）孙丽影812800元。 本院再审查明的事实与原一审查明的事实一致。 本案再审认为，再审申请人兰华、被申请人孙丽影及居间方鼎盛公司于2017年1月18日签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，孙丽影依约向兰华支付了定金、首付款及居间服务费，兰华亦已于签订合同当日向孙丽影交付涉案房屋。此后该房屋由孙丽影装修并实际占有使用。因兰华未能按照合同约定办理涉案房屋解除抵押登记手续，亦未按照合同约定取得涉案房屋产权证书，以致孙丽影未能按预期时间及时办理房屋产权转移手续。因2017年6月限购政策出台，导致孙丽影不再具备购房资格，双方签订的《房屋买卖居间合同》应予解除。再审申请人兰华在合同履行过程中构成违约。原审根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量作出的处理结果并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6067号民事判决。 再审案件受理费11782元，由再审申请人兰华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇一九年九月六日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 张 曦