贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9214号 原告：付春梅，女，汉族，1983年9月16日生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨义（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。 统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李静（一般授权代理），系北京德恒律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月25日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人杨义、潘虹，被告之委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告在30日内为原告申请办理贵州省毕节市七星关区商品房的不动产权证书并交付给原告；2.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币436388元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年7月15日的违约金为：76200.01元）；3.本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第一项诉讼请求保留其他诉讼请求。 事实及理由:2014年12月11日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区商品房，房屋总价款为436388元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年6月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按法律规定在涉案房屋交付使用之日起90日内亦即在2016年9月30日前取得涉案房屋权属证书，但被告至今尚未为原告办理涉案房屋权属证书的行为已构成违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的相关规定，提出诉求如前，恳请判如所请。 被告辩称，一、首先,原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求,应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提，并且被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书应当表述为:“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确,即该行为主要体现在“申请办理”上,至于后期的审核,颁发行为并非被告约定和法定的义务,因为被告并非行政机关,不可能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证。从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容:“(四)双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”亦可知,前述的理解与双方对办理事项的约定相符。事实上,被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书,因此,请求法院驳回原告第一项诉讼请求。 二、在被告已具备办证条件的情况下,被告按照原告在购房合同中提供的地址,于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书,可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。故此,被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。 本院经审理查明：2014年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给原告，总房款436388元，被告承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同期同类存款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日,原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3、关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续;2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,原告向被告交付全部购房款。被告于2017年2月7日向原告交付涉案房屋。被告向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年9月26日,被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ8幢楼的商品房备案证明书。2018年8月23日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办证的有关资料。 以上事实,有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为,结合原被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金。 关于焦点一：被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。 本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,虽然原被告双方在《商品房买卖合同》并未约定被告何时取得案涉房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付涉案商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋的时间为2017年2月7日，故被告应于2017年5月4日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。依据合同约定,被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,被告于2016年9月26日取得商品房备案证明书,完成了涉案房屋的初始登记,其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就。经庭审查明，被告于2018年8月23日向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办证的有关资料可以证明招商置业完成了向买受人披露案涉房屋符合办理转移登记条件的事实，故此，应当认定招商置业于2018年8月23日以披露合同履行情况的方式，完成了合同约定的文书交付义务。 关于焦点二：如何计算违约金。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，被告应于2017年5月4日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2017年5月5日开始起算违约时间,如前所述,因原、被告形成委托代办关系,虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书,但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务,才履行完毕其合同约定的交付义务,而被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告。经庭审查明，2018年8月23日，被告已履行完毕通知原告涉案房屋具备办理转移登记的义务，故原告主张的违约金计算期限为:2017年5月5日至2018年8月23日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,本案中,被告逾期已经超过180个工作日,违约金可以按照原告已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,结合原、被告双方的履约情况,本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上,原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，2017年5月5日至2018年8月23日，共计35141.79元，对原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告付春梅逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金35141.79元； 二、驳回原告付春梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币853.00元，由原告付春梅负担514.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担339.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年九月二十六日 书记员  李 犇