安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初8705号 原告：夏燕，女，汉族，1985年1月8日出生，安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：陈超，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇璐，北京蓝鹏（合肥）律师事务所实习律师。 被告：合肥粤诚置业有限公司，住所地合肥市瑶海区明光路与金孔路交口恒大中央广场商铺27-121。统一社会信用代码91340100077242497F。 法定代表人：钱永华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：崔影，该公司法务。 原告夏燕诉被告合肥粤诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏燕委托诉讼代理人陈超、刘宇璐，被告合肥粤诚置业有限公司徐浩委托诉讼代理人崔影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告夏燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即退还原告已付款项232559元(已扣应累计付款的1％违约金，237129-4570＝232559元)。2、判决被告自2019年5月2日起至232559元退还完毕之日止，以232559元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准向原告支付逾期付款违约金。(现具体标准为6.525％/每年，截止起诉之日逾期付款违约金暂计是885.18元)3、判决被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由:原告于2018年10月26日与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，在签订合同前，原告就办理按揭事宜咨询过被告的销售人员，被告的销售人员表示没有问题，被告会帮助办理按揭。合同签订后，具体办理按揭时，原告根据被告的要求向被告指定的中国银行提交了按揭申请的相关手续和材料，但最终没有通过按揭的审核，原告自始至终都是按照被告的指示积极采取行动，并无违约的故意。后因原告无法从中国银行获得按掲贷款，被告于2019年4月30日向原告出具了解除合同的《通知书》，《通知书》于5月1日送达。《通知书》中被告是依据《商品房买卖合同》附件四合同补充约定第二条第(一)款第3项指向的合同第七条解除的与原告之间的合同关系，同时也明确了原告应承担的违约责任是《商品房买卖合同》第七条规定的买受人逾期付款的违约责任。而《商品房买卖合同》第七条所约定的出卖人解除合同时买受人应承担的违约责任为:“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的1％向出卖人支付违约金”。依此约定，原告所应承担的违约金仅为应累计付款的1％(即4570元，总房款457000元的1％)。但被告却不顾合同约定，直接明确表示对原告已经给付的共237129元款项全部不子退还，此行为属严重恶意违约。另根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定:“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”故被告应自合同解除《通知书》送达次日起(即2019年5月2日起)以应退未退给原告已付款项数额232559元(237129-4570＝232559元)为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期付款违约金(根据《中国人民银行关于人民币货款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)及2015年10月24日公布的《金融机构人民币货款基准利率》第三条，逾期贷款利息的标准为:4.35％×150％＝6.525％)。因此，为了维护原告的合法权益特诉至贵院，望判如所求。 被告合肥粤诚置业有限公司（以下简称“粤诚公司”）辩称，请求法院依法驳回原告的全部诉求，根据商品房买卖合同及补充协议的约定：买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的折扣优惠。否则视为逾期付款，逾期20天以上视买受人单方解除本合同，买受人向出卖人支付该房款总价的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，另行销售该商品房。后被告银行按揭贷款因个人原因未获得银行批准,我司事后多次催促被被告按照合同约定付清剩余房款,被告置之不理，后我们向原告发出解除通知书，其本意是要求原告及时付款，但原告置之不理在原告违约在先的情况下，要求退还全部款项违法合同约定且案涉商品房已经备案在原告名下，备案未解除我公司无退款义务。 经本院查明：2018年10月19日，原告夏燕与被告粤诚公司签订《商品房买卖合同》及附件、《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》各一份，《商品房买卖合同》约定：原告夏燕购买“恒大广场”第2号地块商务写字楼办2419室房屋一套，面积为38.62平方米，单价为11833.25元/平方米，房屋总价为457000元，夏燕应于2018年10月19日首付房款237000元，余款220000元办理按揭贷款。同时合同第七条约定：如买受人逾期超过90日未付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的1%向出卖人支付违约金；合同第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。另该合同附件四“合同补充约定”载明：如买受人的按揭贷款申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起15日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任。《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》第三条第（一）项第3条载明：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心书审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。 合同签订前后，原告夏燕共计向被告粤诚公司支付了首付款237000元及预抵押费550元，案涉房屋于2018年10月22日办理了网上登记备案。此后，原告夏燕向中国银行合肥北城支行申请按揭贷款，2018年12月20日夏燕申请最终未获银行审批通过。2018年12月25日粤诚公司向夏燕发出《通知书》，因夏燕在银行最终审批未获通过之日起15内未能付清房款，请夏燕在收到本通知之日起三日内一次性付清剩余房款及违约金。夏燕于2018年12月26日收到该《通知书》。2019年4月30日粤诚公司再次向夏燕发出《通知书》，告知夏燕因其未按合同约定在未获银行最终审批同意后15日内付清剩余房款，经催要仍未至今未付，故自夏燕收到本通知之日起解除合同，所付款项不予退还，并且将另行销售该房屋。2019年5月1日夏燕收到该通知。为此，夏燕诉至来院，请求判如所请。 以上事实，由原、被告提交的身份证复印件、企业查询单、《商品房买卖合同》及附件、《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》、《通知书》两份、收款收据、POS签购单、中国银行合肥北城支行《情况说明》以及原、被告双方的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。原告夏燕在2019年5月1日收到被告粤诚公司向其发出的解除房屋买卖合同的《通知书》无异议，故本院认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件于2019年5月1日予以解除。基于双方对于合同解除而产生的违约金支付责任并无争议，本案争议的焦点在于夏燕应承担违约金的比例。依照双方《商品房买卖合同》第七条及第九条的约定：“如买受人逾期超过90日未付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的1%向出卖人支付违约金”，而在合同的附件六即《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》第三条第（一）项第3条载明：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心书审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金，逾期超过20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。基于主合同与附件条款对于违约金的比例约定不同，本院认为，《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》属于《商品房买卖合同》的附件内容，该附件标识不可备案，依据该补充协议，作为买受人的夏燕应承担的逾期付款违约金远远高于主合同《商品房买卖合同》中违约金的约定，作为合同的提供方粤诚公司应在夏燕签订该补充协议时对于加重买受人夏燕违约责任的条款加重字体予以标示，经查看该份协议中变更违约金比例加重买受人违约责任的条款与合同中其他条款并无明显区别，另由于《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》中只对买受人违约责任进行了加重，并没有对出卖方逾期交房违约责任予以变更，造成了合同当事人之间权利义务的不对等，违背了公平原则，故本院对于《恒大广场商品房买卖合同（办公）的补充说明（不可备案）》中加重买受人逾期付款的违约金约定条款认定为无效，原告按《商品房买卖合同》第七条约定支付违约金。因双方合同已解除，被告应承担返还房款的责任。但对于原告主张的退还房款的逾期付款违约金，原告并未提供证据证实其向被告主张过，且导致合同解除的过错责任在于原告，故本院认为原告此项诉请缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综合以上，被告应当退还原告交付的房款及预抵押费共计237550元，原告应当支付被告违约金4570元（房款总价的1%），两相抵扣，被告还应退还原告232980元，原告诉请要求退还232559元不高于应退款，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告合肥粤诚置业有限公司于本判决生效之日起十五日退还原告夏燕购房款及预抵押费共计232559元； 二、驳回原告夏燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费4800元,减半收取2400元，由原告夏燕负担。 审判员 吴 扬 二〇一九年九月十七日 书记员 丁海恩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。