江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初7767号 原告：尤云年，男，1964年1月12日生，汉族，个体，住徐州市泉山区。 原告：孙承维，女，1963年6月8日生，汉族，个体，徐州市泉山区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：马在伟，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。 被告：董束婷，女，1970年11月8日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：唐澎，山东恒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛文文，山东恒正律师事务所律师。 原告尤云年、孙承维与被告董束婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，于2017年8月25日作出了（2017）苏0311民初4054号民事判决。后被告董束婷不服，上诉于徐州市中级人民法院，该院经审理，于2018年11月19日作出了（2017）苏03民终6764号民事裁定，以事实不清为由，撤销（2017）苏0311民初4054号民事判决，发回本院重审。本院于2018年12月11日重新立案受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤云年及两原告的共同委托诉讼代理人马在伟、陈磊，被告董束婷及其委托诉讼代理人唐澎、薛文文到庭参加诉讼，原告孙承维于第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尤云年、孙承维向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理提前付清徐州市泉山区湖北路湖滨花园x区x号楼xxx室房屋下中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行按揭贷款及解除房屋抵押登记等手续；2、判令被告支付违约金50万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月26日，原告尤云年与被告董束婷签订《房屋买卖协议书》，被告将其所有的涉案2103室房屋出卖给原告。协议约定如下：房屋交易总价为280万元。签约当日原告支付购房款17万元，于2015年9月1日前支付30万元，于2015年10月1日前支付1665665.41元，尾款664334.59元由原告自行还银行按揭贷款，并在办理过户时由原告付清。双方约定的过户时间为2016年12月31日前，若原告不能按时向银行还贷，或被告不能按期为原告办理相关手续均视为违约，违约金为50万元。原告2015年7月至10月1日，共计向被告支付50万元。对于1635665.41元房款，约定还款期限为2015年8月1日至2016年8月1日，年息20%，被告于2015年9月30日向原告出具收条。因案外人戴亮欠付原告200余万元，原、被告共同到戴亮处办理了债权转让手续，由戴亮向被告出具欠条，就1635665.41元购房款原告已履行自身的支付义务。原告自2015年7月起每月偿还涉案房屋的银行贷款。原告曾向徐州市泉山区人民法院提起诉讼要求被告协助办理涉案房屋过户手续，后法院以涉案房屋尚有贷款、抵押，不具备办理过户手续的条件，遂驳回原告诉请。原、被告对于涉案房屋过户时间有明确约定，被告作为涉案房屋抵押人、借款人负有协助办理提前还清涉案房屋银行按揭贷款、解除抵押登记等手续义务，被告未在合理期限内履行协助义务应依约支付违约金50万元。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告董束婷辩称，双方之间存在房屋买卖合同关系属实，但该房屋买卖合同系分期付款合同，且附有条件，及原告将其名下xxx号房屋出售给被告。在合同签订后，原告并未在约定的期限内支付房款，此后又采取隐瞒欺骗的手段骗取了被告所持有的房款欠据，所以，涉案合同不具备继续履行的条件，被告享有解除权。 经审理查明，2017年1月18日，原告尤云年以房屋买卖合同纠纷为由将被告董束婷诉至本院，要求判令被告董束婷协助办理涉案房屋的过户手续。本院予以立案受理，案号为（2017）苏0311民初600号，该案经审理后，查明如下事实： 原告尤云年与被告董束婷是邻居关系，尤云年是徐州市泉山区湖北路滨湖花园三期x#-x-xxx室房屋的业主，被告是该单元xxx室房屋业主。2015年6月，被告欲出售其2103室房屋，尤云年有购买意向。经多次协商，双方达成了由尤云年以280万元价格购买被告xxx室房屋；被告租住原告xxx室房屋五年再以市场价格购买该房屋的意向。 2103室房屋于2009年7月30日登记有84万元的抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行。被告将2103室房屋交付给原告后，原告于2015年7月开始装修，并居住至今。 原告尤云年（乙方）、被告（甲方）于2015年9月26日签订了《房屋买卖协议书》，部分内容如下：甲方将位于本市泉山区房屋卖给乙方，价格为280万元。签约当日乙方支付购房款17万元；于2015年9月1日支付30万元；于2015年10月1日前支付1665665.41元；尾款664334.59元由乙方自行偿还银行按揭贷款，并在办理过户时由乙方付清，过户时产生的一切费用由乙方承担，双方约定的过户时间为2016年12月31日等。 被告于2015年9月30日向尤云年出具收条，内容为：今收尤云年购滨湖花园x#-x-xxx房款计人民币：贰佰壹拾叁万伍仟陆佰陆拾伍元肆角分（2135665.41）。 原告尤云年通过银行转账等方式向被告支付了50万元购房款，剩余除银行贷款外的1635665.41元的购房款，尤云年向被告出具了欠条，约定期限为2015年8月1日至2016年8月1日，年息20%。2016年6月尤云年询问被告是收回款项还是继续在朋友处放款，被告表示愿意继续放款，该笔款项本金利息合计196万多元，扣除尤云年支付被告的149600元（提前支付的利息：2016年2月29日转账10000元、4月11日被告使用尤云年信用卡刷卡消费5.8万元、7月被告使用尤云年信用卡消费5万元购买家具、被告欠尤云年房屋租金3万元、尤云年代缴物业费1600元），还有181万多元。尤云年称对案外人戴亮享有二百多万的债权，经三方协商，2016年8月6日尤云年和被告一起去戴亮处办理了债权转移手续，由戴亮给被告出具欠条，内容为“今借董束婷人民币壹佰捌拾壹万叁仟贰佰元整（1813200元），借期壹年，年息20%。”被告对前述事实不持异议，但提出十几万元是租尤云年房子期间因装修借用的，这只是装修费的一部分，对戴亮与尤云年之间债权是否真实有效无法确认。 2016年3月1日，尤云年与被告签订租赁协议，约定由被告租住尤云年所有的2104房屋，租期5年，月租金3000元，协议约定若尤云年需出售此房时，被告应在同等条件下优先购买。 本院经审理查明以上事实后认为，诉争房屋的贷款尚未还清，抵押权尚未消除，不具备办理过户手续的条件，遂作出（2017）苏0311民初600号民事判决，驳回原告尤云年的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 2017年6月26日，原告尤云年、孙承维诉至本院，并提出本案诉讼主张，本院立案受理，案号为（2017）苏0311民初4054号。经审理，认为原、被告之间签订有《房屋买卖协议书》，双方之间存在合法有效的房屋买卖行为。原告先后付款50万元并通过被告的账户按月偿还该房产的抵押贷款，对于余款1635665.41元，原告向被告出具了借条，双方约定了借款期限和相应的利息，在借款期限内被告也接收了原告十余万元利息。因此，对于该部分购房余款，应认定原被告之间经协商形成了民间借贷法律关系。后经原被告及戴亮协商，原告将其享有的对戴亮的债权转让给被告，由戴亮向被告出具借条，被告不持异议并收取该借条，因此该债权转让合法有效。结合被告向原告出具的收到全部购房款的收条，应认定原告已履行了向被告直接支付购房款部分的义务。双方在房屋买卖协议中约定房屋按揭贷款由原告来负担，此后原告按月履行还贷义务。现原告要求一次性偿还银行贷款，解除房屋抵押登记，不违反法律规定和双方约定，被告理应予以配合协助。但被告的协助行为，并非是双方合同约定或法律规定的强制性义务，就原告本案的诉讼请求而言，被告不存在实质的违约行为，故对于原告关于违约金的主张，依法不予支持。本院遂于2017年8月25日作出（2017）苏0311民初4054号民事判决，判决：一、被告董束婷于判决生效后三十日内协助原告尤云年、孙承维办理提前付清徐州市泉山区湖北路湖滨花园x区x号楼xxx室房屋上贷款人为中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行的按揭贷款及注销该房屋抵押登记的手续；二、驳回原告尤云年、孙承维的其他诉讼请求。 上述判决作出后，被告不服，上诉于徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院立案受理，案号为（2017）苏03民终6764号，经审理认为：一、尤云年、孙承维作为涉案《房屋买卖协议书》的买受人，从形式上将其对案外人戴亮的债权转让给董束婷享有，实质上等于其将对董束婷所负有的给付房屋尾款的义务转移给戴亮承担，因董束婷并未明示放弃向尤云年、孙承维要求给付卖房尾款的权利，戴亮作为案外人向董束婷承担房屋尾款给付义务的同时，并不当然免除尤云年、孙承维的给付义务，尤云年、孙承维仍然负有或保证案外人戴亮向董束婷给付房款的义务，在戴亮未付清董束婷房款义务的情况下，尤云年、孙承维仍负有向董束婷给付房款的义务。二、案外人戴亮给董束婷出具欠条后，尤云年将其给董束婷出具的欠条收回，并不能据此认定尤云年、孙承维摆脱了原有的对董束婷所负的房款给付义务，否则，将导致尤云年、孙承维和董束婷之间的房屋买卖合同权利义务失衡。根据二审期间尤云年、孙承维的自认，戴亮除了文交所的邮票和一辆汽车被查封外，名下没有其它财产。就目前情况来看，戴亮向董束婷偿还房款的能力不足，董束婷仅拿到了尤云年、孙承维给付的少部分房款60余万元，而大部分房款恐难以兑现，而尤云年、孙承维却以少部分房款即取得涉案房屋所有权，结果显失公平。三、尤云年、孙承维将其对董束婷所负担的房款给付义务转移给戴亮承担，其有义务通知戴亮到庭作证，以证明戴亮在给董束婷出具欠条时有偿债能力，或者戴亮目前具有偿还董束婷房款的能力或者可以提供偿债担保。本案一、二审期间，戴亮均未能被通知到庭，对于本案双方当事人及案外人戴亮如何形成的债权转移、债务承担等细节，无法查实。故尤云年、孙承维作为买受人付并未完成付清房款的举证义务，该举证不能的后果应当由尤云年、孙承维负担。四、尤云年、孙承维要求董束婷协助办证的前提是自己将剩余房款付清，或者要求戴亮向董束婷履行剩余房款的给付义务。否则，董束婷有先履行抗辩权。综上，认为（2017）苏0311民初4054号判决认定本案双方当事人及案外人戴亮如何形成的债权转移、债务承担等细节，属于事实不清，遂撤销了（2017）苏0311民初4054号民事判决，并发回本院重审。 本案另查明，原告曾于2017年4月7日将案外人戴亮诉至徐州市云龙区人民法院，要求戴亮偿还借款本金2227200元及利息，该院立案受理，案号为（2017）苏0303民初1797号，该院经审理查明，2016年3月30日，案外人戴亮向原告尤云年出具借条一份，内容为“尚欠尤云年人民币2227200元，年息20%。该院经审理，判决戴亮偿还原告借款本金2227200元及利息。戴亮不服，上诉于徐州市中级人民法院，因经合法传唤未到庭应诉，按戴亮撤回上诉处理。 原告曾于2017年9月28日将案外人戴亮诉至徐州市云龙区人民法院，要求戴亮偿还借款本金564351元及利息，所诉事实为：其与戴亮因购买邮资明信片发生款项往来，2016年8月，原告与案外人董束婷共同至被告经营场所，原、被告双方就借款、其他业务往来进行结算共同确认被告共欠2377551元。随后，原告将其中的1813200元转让给案外人董束婷，并由被告向其出具借条；剩余款项564351元作为借款本金，按年利率20%计算利息，借期一年，被告就此出具借条。该院立案受理，案号为（2017）苏0303民初5356号，在该案审理过程中，戴亮辩称，原告主张的款项在（2017）苏0303民初1797号案件中已经予以处理，且根据原告在诉状中的陈述（将1813200元已转让给董束婷），1813200元是自（2017）苏0303民初1797号案件中原告诉请款项中已转出的。经该院审理查明，2016年8月1日，戴亮曾向尤云年出具借条一张，内容为“今借尤叔人民币伍拾陆万肆仟叁佰伍拾壹元整，年息20%，借期壹年”，该院认为原告在该案中主张的款项与（2017）苏0303民初1797号案件中的款项并非同一款项，并判决被告戴亮偿还原告尤云年借款564351元及利息。 关于1635665.41元的款项支付过程，在（2017）诉0311民初600号案件庭审中，原告尤云年陈述，其与戴亮为朋友关系，戴亮向其借款220多万元，借款期限自2015年4月1日至2016年4月1日，年息20%；2015年8月1日，其向被告出具了欠条一份，载明尚欠被告1635665.41元，到2016年8月1日本息一次性偿还被告，利息也是20%，同时被告向其出具了收条；2016年，其询问原告，前述1635665.41元欠款还有一个多月到期，其是否继续放在戴亮处，被告明确继续放，所以2016年8月6日，其与被告一同至戴亮处，由戴亮向原告出具了欠条，其收回了原向原告出具的欠条，被告同时向其出具了收到213万余元的收条。 在本案审理过程中，原被告双方均称无法联系到案外人戴亮，同时，本院根据当事人提供的联系电话及地址也均未找到戴亮。 本院认为，原告作为涉案《房屋买卖协议书》的买受人，其应当向被告支付款项。对于1635665.41元的购房款，现虽由案外人戴亮向被告出具了欠条，但据此不能认定被告有免除原债务人债务的意思表示。同时，结合原告尤云年陈述的1635665.41元款项前后两次欠条的出具过程，也不能认定被告有免除原告支付该1635665.41元款项的意思表示。原告于2015年8月1日向被告出具欠条时，告知被告其在戴亮处有债权，作借款处理，并有利息收取，原告尤云年由此向被告出具了欠条并载明了利息。在该欠条所示借款时间快到期时，原告陈述其仍是询问被告是否将款项继续在戴亮处放贷，在此基础上由案外人戴亮出具了欠条。该情形与2015年8月1日原告尤云年向被告欠条出具时的原因情况并未发生变化。因此，在被告董束婷并未明示放弃要求原告支付该16356645.41元房款的前提下，案外人戴亮向被告出具欠条并不当然免除原告尤云年、孙承维的给付义务。在本案审理过程中，原告仍未能通知戴亮到庭，就涉案1635665.41元款项债务处理的具体细节问题予以说明，其也应当承担由此产生的不利后果。 综上，根据双方合同约定，涉案房屋所涉及的银行贷款由原告偿还，并在办理过户时由原告偿清，因此，原告要求被告协助办理提前偿贷、解除抵押，目的是为了办理房屋过户手续。根据现已查明的事实，除涉案房屋涉及的银行贷款外，原告尚不足以证明其已履行了支付其余全部房款的义务，因此，其要求被告提供协助义务，以实现房屋过户的目的，于法无据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告尤云年、孙承维的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告尤云年、孙承维负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵艳鹏 审 判 员  汤文平 人民陪审员  梁华云 二〇一九年九月九日 书 记 员  李为卿 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合法律约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。