四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初64号 原告：邓治国，男，汉族，生于1955年9月12日，住四川省南部县。 原告：黄一萍，女，汉族，生于1963年12月3日，住四川省南充市顺庆区。 原告：杜晓辉，男，汉族，生于1968年6月5日，住四川省南充市顺庆区。 以上三原告的委托诉讼代理人：谢维，四川首力律师事务所律师。 以上三原告的委托诉讼代理人：岳波，四川首力律师事务所律师。 被告：四川省南成建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路2号1栋1单元21层2102号。 法定代表人：潘飞，总经理。 委托诉讼代理人：吴小三，男，汉族，生于1970年11月30日，系该公司员工住四川省南部县。 委托诉讼代理人：赖启徇，广东广和（成都）律师事务所。 第三人：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地四川省南部县南隆镇后街政协一楼。 法定代表人：余建波，董事长。 委托诉讼代理人：龚秀华，南部县河东法律服务所法律工作者。 第三人：四川居高房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区顺河街2号2幢4单元2楼附55号。 法定代表人：余建波，董事长。 第三人：南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区镇泰路2-8号。 法定代表人：陈华，董事长。 原告邓治国、黄一萍、杜晓辉诉被告四川省南成建筑工程有限公司（以下简称南成公司）以及第三人四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）、四川居高房地产开发有限公司（以下简称居高公司）、南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司（以下简称亿家公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告邓治国、黄一萍、杜晓辉的委托诉讼代理人谢维，被告南成公司的委托诉讼代理人吴小三、赖启徇到庭参加了诉讼。弘鑫公司、居高公司、亿家公司经本院合法传唤后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓治国、黄一萍、杜晓辉提出诉讼请求：1.不予执行南充市中级人民法院（2018）川13执异122号执行裁定书，确认弘鑫公司开发的位于南部县南隆镇燕窝小区“居高.公馆”3—4号房屋（面积157.88平方米）为原告所有。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1.2014年，弘鑫公司、居高公司委托亿家公司向民间集资，亿家公司向500余名群众进行集资先后向弘鑫公司、居高公司指定的账户共计转入4775万元。2015年亿家公司、弘鑫公司、居高公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查。2015年10月，亿家公司和亿家债委会制定出台了《亿家公司自愿兜底清偿方案》，允许亿家公司、债委会及借款方自行化解债权债务。按照自主清偿的方案，弘鑫公司、居高公司通过亿家公司向群众所集的4775万元，由亿家公司、亿家债委会向弘鑫公司、居高公司统一追索，弘鑫公司、居高公司提供抵偿资产后，亿家公司及亿家债委会统一组织集资群众进行抵偿，抵偿时不分项目，任何借款项目的集资群众均可参与抵偿。2.2016年7月22日，弘鑫公司、居高公司与亿家公司签订《部分债务清偿协议》，约定弘鑫公司、居高公司提供其独立开发的位于南部县南隆镇滨江路“居高.天波公馆”项目三楼商铺640平方米给亿家公司抵债。2016年9月29日，甲方亿家公司与乙方（资金出借人）李远翎、黄一萍、杜晓辉以及丙方弘鑫公司、居高公司签订《以资抵债协议书》、《共同抵房协议书》，载明：乙方原告等三人于2014年1月23日弘鑫公司、居高公司在亿家公司的居间服务下向有关项目出借人民币1263040元，三方协商甲、丙将“居高.天波公馆”3-4号房屋冲抵乙方原告本金，甲、丙双方应当在约定之日交房并办理权属登记的相关手续。2016年10月24日，原告与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》约定，原告三人购买弘鑫公司开发的位于四川省南部县南隆镇燕窝小区“居高.天博公馆”3—4号房屋，预测建筑面积157.88平方米，房屋单价为8000元每平方米，总价款1263033元，买受人于2014年10月23日支付房款1263040元，房款已付清，并向原告出具了收条。2.在执行被告与弘鑫建设工程施工合同纠纷一案中，南充市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）川13执227号之二执行裁定书及协助执行通知书，对弘鑫公司开发的位于南部县南隆镇燕窝小区“居高.天波公馆”包括原告购买在内的部分房产予以查封。同日，南充市中级法院发出（2018）川13执227号之二公告，拟对原告购买的房屋及土地使用权进行评估、拍卖。原告提出书面异议。2018年12月17日，南充市中级法院作出（2018）川13执异122号执行裁定书，以原告没有实际占有该不动产为由，驳回了原告的异议请求，原告依法提出本次诉讼。3.原告与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同项下的房产归原告所有。理由是：第一,原告与弘鑫公司、居高公司、亿家公司之间存在合法的债权债务关系。第二，弘鑫公司、居高公司、亿家公司因非法吸收公众存款罪被南充市公安局顺庆区分局立案侦查，原告作为非法集资的受害人，抵偿弘鑫公司开发的“天波公馆”房屋，系政府处非办同意，并在政府工作组和案件专案组的监督下依法进行的，是合法有效的。第三，弘鑫公司对其非法集资行为的受害人原告以房抵债，将原告的出借款转化为购房款，了结债权债务，本质上讲是公安机关在侦办刑事案件中追赃挽损、让犯罪嫌疑人退赔原告集资的损失。按照相关法律规定，犯罪嫌疑人犯罪所得及其孳息，应当追缴或退赔，退赔给受害人的财物，人民法院不能再作为犯罪嫌疑人的财物予以民事案件的执行。同时，2019年1月30日最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合印发《关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》明确规定“退赔集资参与人的损失一般优于其他民事债务以及罚金、没收财产的执行”。第四，弘鑫公司以其开发的房产抵偿亿家公司的债务，系其对财产权依法行使处置权的表现。第五，弘鑫公司、居高公司将上列房产按照《以资抵债协议书》、《共同抵债协议书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容符合法律规定。第六，弘鑫公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，该合同涉及的房产没有查封、且不存在任何权利瑕疵。第七，该《商品房买卖合同》在南部县房管局办理了网签手续，因此，本次买卖具有公信力。第八，原告虽然没有占有该房产，那是由于该房产所在的楼盘属于在建楼盘，还没有达到交房条件，原告对此没有任何过错。第九，被告与弘鑫公司之间的债权债务系一般债权，且发生在原告与弘鑫公司之间的买卖行为之后。综上，原告与弘鑫公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且原告与弘鑫公司的买卖行为已经完成，该合同涉及的房产归原告所有。 被告南成公司辩称，原告的的诉讼请求应予驳回。事实与理由：（一）涉案楼盘属于拆迁还房楼盘，鉴于烂尾15年，县政府于2016年1月10日后多次召开相关会议并主导自筹自建，另行更换了承建商，直至2018年2月主体才告完工。（二）本案的“借款合同”不在原告与弘鑫公司之间产生约束力，基于此的“以房抵债协议及商品房买卖合同书”因损害第三人的合法权益而均没有法律效力。理由是，亿家公司向公众吸资系其独立的经营行为，从来没有也无必要向投资的原告披露借用资金的单位或个人，依照《合同法》第四百零二条间接代理法律规定，借款合同不能约束原告与南成公司。本案所涉借款未用于天波公馆房屋修建，未物化于该楼盘房屋之中。亿家公司及戴兵明知资金非弘鑫公司楼盘使用而予以默认，其资金流失的商业风险就应该自担。按国务院令第247号令发布的《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第十八条规定：“因参与非法金融业务活动受到的损失，由参与者自行承担”弘鑫公司与原告之间没有借款关系，却将无效借款合同只负本金返还义务的法律关系用商品房买卖合同的合法外衣进行隐藏，企图将本息合法化，为无债清偿情形的恶意串通无偿转移财产的行为。弘鑫公司为项目公司，公司名下财产仅为涉案楼盘，该楼盘构成还房、交房、工程款给付的责任财产，无偿网签房屋给他人抽逃责任财产，掏空楼盘自救房源与房款，会让自救目的落空，损害第三人的合法权益。最高法院、最高检察院、公安部的《关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》的通知中的“退赔集资参与人的损失一般优先于其他民事债务以及罚金、没收财产的执行”的规定不适合本案。弘鑫公司与亿家公司的“抵债协议”也不符合最高院第72号指导案例的生效情形。网签备案的房屋受让人并未取得房屋所有权，不能排除对该房屋的强制执行。 第三人亿家公司述称，2014年，原告与亿家公司、居高公司、弘鑫公司签订《以资抵债协议书》、《商品房买卖合同》，是经过了处非办的，那时候房屋也没有权利负担，合法有效。 第三人居高公司提交书面意见称，该公司因资不抵债于2017年8月31日经广元市中级人民法院裁定受理，并指定了破产管理人，现处于破产清算期间。该公司对《借款合同》中涉及为第三人弘鑫公司提供担保向戴兵借款3000万元的事实予以认可，对该公司向戴兵借款1700万元，并由弘鑫公司提供担保的事实予以认可。该公司对签订的《部分债务清偿协议》、《以资抵债协议书》、《共同抵房协议书》予以认可，该公司已履行相应义务，已履行办理备案及网签，请法院依法裁判。 第三人弘鑫公司提交书面意见称，1.原告与弘鑫公司之间没有民间借贷关系，所签商品房买卖合同是以合法形式隐藏亿家公司与原告之间的非法借款关系，应当无效。弘鑫公司的法定代表人余建波因缺乏资金，县亿家公司借款违反金融法律强制性规定，也是无效的。2.该笔借款并没有转入弘鑫公司账户，也没有用于修建天波公馆项目。3.与原告签订商品房买卖合同，不是弘鑫公司的真实意思表示，属于虚假的民事行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年4月，弘鑫公司（借款人）、居高公司（担保人）与亿家公司的戴兵（出借人代表）签订《借款合同》，融资借款3000万元。2014年6月，居高公司（借款人）、弘鑫公司(担保人)与亿家公司的戴兵（出借人代表）签订《借款合同》，融资借款1700万元。该两笔借款资金的中介方为亿家公司。2015年6月12日、7月18日，顺庆公安分局先后作出3份立案决定书，决定对亿家公司、弘鑫公司、居高公司非法吸收公众存款案立案侦查。2015年11月，亿家公司制订《债务自愿兜底清偿方案》，并报送顺庆区委、区政府及刑事案件专案组。 2016年7月22日，因弘鑫公司、居高公司不能如期偿还借款，弘鑫公司、居高公司（二公司为甲方）与亿家公司（乙方）签订《部分债务清偿协议》，约定：一、甲方提供其独立开发“居高•天波公馆”楼盘三楼建筑面积640m2的商铺给乙方用于以资抵债，单价8000元/平方米；二、甲方将上述资产分割成小的铺面，到房管局备案。备案后将备案资料交与乙方；三、乙方组织出借人以债权置换上述资产，实现部分或全部网签后，等值冲抵甲方债务。 2016年9月29日，甲方（居间方）亿家公司、乙方（资金出借人）李远翎、黄一萍、杜晓辉与丙方（借款方）弘鑫公司、居高公司签订了《以资抵债协议书》，协议：乙方于2014年10月23日在甲方的居间服务下，向有关项目方出借人民币1263040元，由于借款方未能按约履行还本付息的义务，根据亿家公司《兜底清偿方案》，甲、乙、丙三方本着平等、自愿、公平协商的原则，达成如下一致协议：一、甲、丙双方将用位于南部县南隆镇滨江路“居高•天波公馆”3层4号房（面积157.88m2、单价8000元、总价126.304万元），充抵乙方本金，甲、丙双方应在约定之日履行完毕交房并办理房屋权属登记的相关手续；二、2015年未付利息问题，待进入清偿方案后处理。 2016年10月24日，邓治国、黄一萍、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定邓治国、黄一萍、杜晓辉购买弘鑫公司开发的“居高•天波公馆”第1幢3-4号面积为157.88m2商业服务用房，房屋单价为8000元/m2。当日，弘鑫公司向邓治国出具收据收到房款1263040元。诉讼中，邓治国、李远翎称，邓治国系李远翎的姑父，邓治国的钱与李远翎的钱一并通过亿家公司出借，李远翎作为实际出借人代表与居间方（亿家公司）、借款方（弘鑫公司、居高公司）签订《以资抵债协议书》。 同时查明，本院对原告南成公司与被告弘鑫公司建设工程价款优先受偿权一案作出（2016）川13民初12号民事判决，该判决生效后，南成公司向本院申请执行。2018年11月21日，本院发出（2018）川13执227号之二公告，拟对被执行人弘鑫公司所有的位于南部县南隆镇燕窝小区“居高•天波公馆”项目的房号为3-1、3-3、3-4、3-5、3-6号的房产及土地使用权进行评估、拍卖。2018年11月22日，本院作出（2018）川13执227号之二执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人弘鑫公司开发的位于四川省南部县南隆镇燕窝小区“居高•天波公馆”的部分房产（含3-4号房屋）予以查封。邓治国提出异议，本院作出（2018）川13执异122号执行裁定书，驳回异议人邓治国的异议请求。邓治国、黄一萍、杜晓辉遂提起本案诉讼。 目前，案涉房屋主体工程已完工，但未进行竣工验收。 另查明，2017年8月21日，四川省广元市中级人民法院作出（2017）川08破申4号民事裁定书，受理四川居高房地产开发有限公司的破产清算申请。 本院认为，本案争议焦点为：一、邓治国、黄一萍、杜晓辉与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、邓治国、黄一萍、杜晓辉对弘鑫公司开发的“居高•天波公馆”楼盘1幢3-4号房屋是否享有所有权；三、邓治国、黄一萍、杜晓辉对弘鑫公司开发的“居高•天波公馆”楼盘1幢3-4号房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 关于第一个争议焦点。依据顺庆处非领导小组同意的《亿家公司自愿兜底清偿方案》，在顺庆公安分局的监督下，弘鑫公司、居高公司与亿家公司签订的《部分债务清偿协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。基于该《部分债务清偿协议》，亿家公司与出借人李远翎、黄一萍、杜晓辉及借款人弘鑫公司、居高公司签订的《以资抵债协议书》，也是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。李远翎与邓治国系亲属关系，二者以李远翎名义将钱通过亿家公司出借，且李远翎、黄一萍、杜晓辉签订《以资抵债协议书》与邓治国、黄一萍、杜晓辉签订《商品房买卖合同》存在因果关系。依据《以资抵债协议书》，邓治国、黄一萍、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定邓治国、黄一萍、杜晓辉购买“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋，并以弘鑫公司欠其借款本息中的1263040元充抵房款。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，依照最高人民法院第72号指导案例，该《商品房买卖合同》合法有效。 关于第二个争议焦点。邓治国、黄一萍、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》后，依照合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，弘鑫公司负有向邓治国、黄一萍、杜晓辉转移“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋所有权的义务，邓治国、黄一萍、杜晓辉享有请求弘鑫公司转移该房屋所有权的权利。但是，依照物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋所有权在未转移登记给邓治国、黄一萍、杜晓辉之前，邓治国、黄一萍、杜晓辉对该房屋不享有所有权。邓治国、黄一萍、杜晓辉的该项诉讼请求不成立，不予支持。 关于第三个争议焦点。本院查封“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋后，虽然仅有邓治国提出执行异议，但因邓治国、黄一萍、杜晓辉共同购买居高•天波公馆”1幢3-4号房屋，三人属于共有关系，故黄一萍、杜晓辉作为共有人与邓治国提起本案诉讼，不违反法律规定。在本院查封“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋前邓治国、黄一萍、杜晓辉已与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，并以弘鑫公司欠其的借款本息1263040元充抵了全部房款。虽然其未合法占有案涉房屋，但未合法占有的原因是“居高•天波公馆”楼盘至今未经竣工验收合格，弘鑫公司无法在约定的2017年12月31日前将“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋交付给邓治国、黄一萍、杜晓辉。基于此，案涉房屋亦无法办理权属转移登记。因此邓治国、黄一萍、杜晓辉未合法占有案涉房屋及未办理权属转移登记均不是邓治国、黄一萍、杜晓辉的原因。邓治国、黄一萍、杜晓辉基于买卖行为享有物之交付债权，且对案涉“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋有物权期待权，而南城公司享有的是金钱债权，按照执行异议和复议规定第二十八条规定，物之交付债权优于金钱债权。所以邓治国、黄一萍、杜晓辉对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。邓治国、黄一萍、杜晓辉诉请不予执行“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋的理由成立，依法予以支持。 综上所述，邓治国、黄一萍、杜晓辉的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，建议判决如下： 一、不得执行四川省南部弘鑫实业有限公司开发的位于四川省南部县南隆镇燕窝小区“居高•天波公馆”1幢3-4号房屋； 二、驳回原告邓治国、黄一萍、杜晓辉的其他诉讼请求。 案件受理费16167元，由被告四川省南成建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 程 鹰 审判员 龚 莉 审判员 周朝阳 二〇一九年九月十日 书记员 杨鹏立