四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初7542号 原告（反诉被告）：成都昌鑫置业有限公司，住所地：成都市青羊区日月大道一段1501号3栋408号。 法定代表人：吴小丰，执行董事。 委托诉讼代理人：郭佳佳，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵成松，重庆钜沃律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢秀红，女，1971年10月29日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘兆宏，系母子关系。 委托诉讼代理人：赵潇巍，泰和泰律师事务所律师。 第三人：成都时代联行科技有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街华府大道1段1号2栋1单元25楼2505号。 法定代表人：薛松。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都昌鑫置业有限公司（以下简称昌鑫公司）诉被告（反诉原告）卢秀红，第三人成都时代联行科技有限公司（以下简称时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昌鑫公司的委托诉讼代理人郭佳佳、赵成松，被告（反诉原告）卢秀红的委托诉讼代理人刘兆宏、赵潇巍，第三人时代公司的委托诉讼代理人苗培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令卢秀红立即向昌鑫公司支付购房款80,000元及逾期利息付款违约金（自2019年5月1日起至实际付清全部购房款之日止，每日支付24元逾期付款违约金，暂计算至2019年5月25日为576元）；2.本案诉讼费、保全费等相关费用由卢秀红承担。 事实和理由：2018年7月17日，昌鑫公司与卢秀红之间签署《四川省商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由卢秀红购买昌鑫公司开发的位于成都市青羊区万和中心预售许可证100226号第-1层1027号商业房屋（以下简称涉案房屋）,涉案房屋预测建筑面积共51.75平方米，购房款总金额为人民币888,861元。卢秀红同意分五期支付涉案房屋全部价款：其中，第一期款于2018年7月17日前支付全部价款的50%，即人民币448,861元；第二期于2019年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；第三期于2020年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；第四期于2021年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；第五期与2022年12月30日前支付全部价款的23%，即人民币200,000元。同时，若卢秀红超过约定期限30日为支付购房款，昌鑫公司有权解除合同，若经昌鑫公司同意继续履行合同的，卢秀红应支付从付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，按日向昌鑫公司支付逾期应付款万分之三的违约金。2018年3月5日、2018年7月17日，卢秀红向昌鑫公司分别支付了248,861元、200,000元购房款，合计448,861元。2019年4月15日，昌鑫公司向卢秀红指定签收地点发出了交房通知书。但经昌鑫公司多次催促，卢秀红不仅未按期接房，至今也未向昌鑫公司缴纳第二期购房款80,000元。为了维护昌鑫公司的合法权益，遂诉至本院。 昌鑫公司为了支持自己的主张，提交了以下证据：一、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，证明昌鑫公司与卢秀红签署的《预售合同》和《补充协议》是各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按照前述两份合同约定履行各方义务；二、收据2张，证明：合同签订后，卢秀红按照合同约定支付了购房款448,861元；三、交房通知书及邮寄凭证、成都市建设委员会并联竣工验收通知书、房屋建筑面积测绘成果报告，证明：1.案涉房屋已完成竣工验收备案并取得房屋面积测绘报告，已达到交付条件；2.昌鑫公司已通知卢秀红交房，卢秀红因自身原因不接房，应当视为已交付房屋并支付剩余购房款，逾期为支付还应承担责任。 卢秀红辩称：1.昌鑫公司的售房合同涉嫌欺诈，依法应当属于“可撤销”范畴；2.昌鑫公司采取“大小合同”的行为，涉嫌构成恶意串通、侵害国家利益的违法行为；3.逾期利息付款违约金起算时间不对。 卢秀红为了支持自己的辩称，提交了以下证据：一、昌鑫公司、卢秀红之间签订的商品房买卖合同，证明昌鑫公司、卢秀红之间商品房买卖合同关系;二、音频资料两份，证明事发后，时代联行公司自行承认其与昌鑫公司之间是购买权转让关系，与昌鑫公司当庭陈述事实不符；三、现场照片15份，宣传材料7份，视频材料一段，证明昌鑫公司虚假宣传。 卢秀红向本院提出反诉请求：1.判令撤销昌鑫公司、卢秀红于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令昌鑫公司返还卢秀红购房款项人民币448,861元；3.判令昌鑫公司偿还卢秀红经济损失人民币391,139元；4.判令昌鑫公司赔偿卢秀红资金占用损失人民币45,820元（按照央行一年期贷款基准利率4.35%为准，640,000元自2018年3月5日开始计算，暂计至2019年7月5日，共计16个月，共计37,120元；200,000元部分自2018年7月17日起算，暂计至2019年7月17日，共计12个月，8,700元，上述资金占用损失共计45,820元）；5.判令本案诉讼费由昌鑫公司承担。 事实与理由：昌鑫公司在成都市青羊区地块建设商业项目。商业名称为“万和中心”。截止至2019年，该项目仍在销售过程中。昌鑫公司在销售“万和中心”商业项目过程中，以传单、广告宣传、网络平台、宣传资料等多种方式对该项目采取了虚假宣传。在该项目宣传资料中，显著位置多次渲染：该项目位于成都地铁4号线中坝站Ｃ出口处，与地铁出口处接驳直通。宣传资料中，该公司明文宣传：该项目为“地铁首层旺铺，无缝聚拢财富，无缝连接地铁4号线中坝站Ｃ出口，直接聚拢居住、办公、就医人气”、“与地铁4号线中坝站Ｃ1口接驳”、“成都地铁4号线中坝站Ｃ出口”等字样。基于上述因素，卢秀红考虑到其商业加之以及自身商业需求，于2018年7月17日与昌鑫公司签订《商品房买卖合同》购买了该项目地下一层的所谓“地铁首层直驳旺铺”1027号。合同约定该房屋价款为人民币888861元。在签订上述合同时，卢秀红被昌鑫公司销售人员告知：购买该房屋还需与成都时代联行科技有限公司签订《买受人权利义务概括转让合同书》，再行支付人民币391139元予成都时代联行科技有限公司购买该房屋的购买权，方能实现购买。基于上述合同约定内容和金额，卢秀红先后支付391139元（购房权转让款），248861元（购房款）、200000元（购房款），共计支付448861元，用于购买“万和中心”项目负一层1027号商铺。2019年4月，昌鑫公司以书面方式向卢秀红送达《万和中心接房通知书》。收到《接房通知书后》，卢秀红前往项目现场查勘，并发现严重问题：成都市地铁4号线中坝站并无所谓“Ｃ出口”，更无从谈起“该项目与地铁4号线中坝站Ｃ出口接驳直通”等问题。昌鑫公司前期项目宣传内容完全是与实际不符的，是虚假的，构成欺诈。正因为昌鑫公司的欺诈行为，严重误导了卢秀红，使得卢秀红将自己宝贵财产投入到根本不存在开发商宣传的实际商业价值的商铺之中，给卢秀红带来严重的经济损失。为了维护卢秀红的合法权益，遂诉至本院。 卢秀红为了支持自己的主张，提交了以下证据：一、昌鑫公司、卢秀红之间签订的商品房买卖合同，证明昌鑫公司、卢秀红之间商品房买卖合同关系;二、付款凭证及收据，证明卢秀红依照商品房买卖合同履行了前期义务；三、向第三方支付款项的凭证和收据，在本诉讼中证实了卢秀红因该购买商铺所产生的直接经济损失，金额与反诉状载明金额一致；四、《万和中心负一层项目定造及预约买卖协议》复印件，证明被举报人成都时代联行科技有限公司向举报人出具的，用以证实被举报人具有合同购买权的书面证据，与昌鑫公司举证内容自相矛盾；五、照片15张，证明在万和中心销售现场昌鑫公司虚假宣传的基本情况以及昌鑫公司采取措施使得卢秀红无法进入现场实地考察的相关内容；六、地铁四号线中坝站施工图纸，证明该图纸明确显示该站主通道有4个出口与外界相连，从细化图可以看出3号出口包括了变电房、物业用房等，整个3号出口外围空间均为混凝土实心墙，没有出口与外界连接，从图纸也可以看出本案诉争的是3号出口，也证实了昌鑫公司提交的2号出口图纸与本案没有关联性；七、成华住建交发【2019】72号文件，证明成都市范围内其他开发商因类似行为受到了相关部门的调查，通过公开的方式对违法行为进行了处罚，证实了昌鑫公司与时代公司之间相互串通的行为的违法性；八、品房买卖合同购房者是谢小红，证明因为谢小红在签订购房合同时具有较强的法律意识坚决不予认可昌鑫公司提出的签订合同方式再次情况下昌鑫公司还是接受以房屋总价签订唯一的商品房买卖合同，这证明昌鑫公司对于商铺的销售价格是客观认识的，应当明确知晓的，认可签订总价的大合同也证明时代公司与昌鑫公司就虚假交易方式和合同是有合议和串通；九、曾宣勇、许巍的销售事务申请表记录表，证明昌鑫公司向曾宣勇销售案涉商铺时所报价款是商铺的真实总价款，包含了大合同和小合同的价款。 昌鑫公司辩称：1.昌鑫公司对案涉房屋与中坝地铁站的接驳具有事实规划和建设，发布相关宣传广告的行为不构成欺诈；2.昌鑫公司进行的宣传内容仅为要约邀请，而非双方合同约定的内容；3.与时代联行签定的协议系卢秀红答辩人与时代联行之间达成的合意，与昌鑫公司无关；4.案涉房屋已达到交付体检，昌鑫公司也已经向被答辩人送达交房通知书，卢秀红因自身原因不接房，应当支付购房款及违约金。 昌鑫公司为了支持自己的辩称，提交了以下证据：一、《地下通道联接合同协议》及规划图纸，证明昌鑫公司对案涉房屋与中坝地铁站的接驳具有实事规划和建设，发布相关宣传广告的行为不构成欺诈；二、《万和中心地下一层商业项目房屋包销协议》，证明昌鑫公司与时代联行之间系包销关系，从未授权时代联行向收受人以昌鑫公司名义收取任何款项，买受人与时代联行签署的《买受人权利义务概括转让合同书》与昌鑫公司无关，不应计为损失请求昌鑫公司赔偿；三、中铁西城规划图纸，证明昌鑫公司与中铁西城签署的《地下通道连接合作协议》以及案涉房屋所在工程规划图纸能够证实案涉项目与地铁四号线中坝站确实接驳，不存在虚假宣传；四、2014-5455-J5221《规划图纸》，来源于成都市规划管理局，取得时间为2019年7月10日，证明涉案四套商铺所处的位置与中铁商业直接相连；五、总平面图，证明总平面图右中心及左侧中心均明确中铁西城项目存在地下地铁人行通道。 时代公司述称：1、请求支持昌鑫公司的诉讼请求，双方签订了买卖合同是双方真实性意思表示，且送达了收房确认书；2、请求驳回卢秀红的诉讼请求，根据时代公司与昌鑫公司签订的包销协议第8条之规定，时代公司作为昌鑫公司的包销方系在开发商授权范围内对外宣传，昌鑫公司才是涉案当事人，昌鑫公司有对时代公司广告宣传的行为进行监督，且属于法律义务。时代公司认为即便本案中涉及虚假宣传也不应当由时代公司承担，且昌鑫公司的宣传不存在虚假宣传。 时代公司为了支持自己的述称，提交了以下证据：一、万和中心地下一层包销协议，证明时代公司与昌鑫公司签订的包销协议是双方真实意思表示是合法有效的，有权在昌鑫公司授权范围内对外宣传、且有权收取超过包销协议约底价部分的溢价的收益；二、保证金转款凭证，证明时代公司向昌鑫公司缴纳了300万元的保证金；三、微信聊天记录、照片，证明时代公司销售宣传资料是经过昌鑫公司审查监督；四、万和房屋通路段的价值明细，证明卢秀红没有实际受到损失。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有异议的事实，本院予以确认。 2013年10月26日，成都中铁蓉丰置业有限公司（甲方）与昌鑫公司（乙方）签订《地下通道连接协议合作协议》，约定：甲乙双方合作实施的连接通道与甲方3号地块地下商业街进行对接，并共享地铁4号线中坝站位于甲方3号地块内的进出口。 2017年12月5日，昌鑫公司（甲方）与时代公司（乙方）签订《万和中心地下一层商业项目房屋包销协议》，协议的第1-1条约定：本协议甲乙双方签字盖章之日起，乙方开始包销，且乙方将以低价包销的方式销售包销房屋。第2-1条约定：甲乙双方约定，本协议包销房屋的包销低价均为16,700元/㎡,包销总金额约为1亿元。注：包销低价实行经双方签字认可的一铺一价表，本合同所至指包销底价均指清水房价格。第3条约定：乙方包销期限为2017年12月5日至2018年5月31日，乙方须在包销期限内完成包销房屋的签约金额1亿元，回款金额必须达到5千万元，不含按揭。第5-2条约定：乙方有权向客户收取团购费、居间服务费等，客户缴纳团购费、居间服务费后未予甲方实际成交的，其缴纳的团购费、居间服务费由乙方负责于客户申请后7个工作日内完成退还。第5-8条约定：乙方在甲方授权范围内宣传推广、销售介绍本项目。 2018年3月5日，时代公司向卢秀红出具《收据》，载明：款项名称为转让费，金额为391,139元。 2018年3月5日，昌鑫公司行卢秀红出具《收据》，载明：交款单位为卢秀红，收款事由为-1-1027购房款，金额为248,861元。 2018年7月17日，昌鑫公司行卢秀红出具《收据》，载明：交款单位为卢秀红，收款事由为-1-1027购房款，金额为200,000元。 2018年7月17日，昌鑫公司（出卖人、甲方）与卢秀红（买受人、乙方）签署《四川省商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由卢秀红购买昌鑫公司开发的位于成都市青羊区万和中心预售许可证100226号第-1层1027号商业房屋，预测建筑面积共51.75平方米，购房款总金额为人民币888,861元。合同第九条约定：买受人同意分五期支付涉案房屋全部价款：其中，第一期款于2018年7月17日前支付全部价款的50%，即人民币448,861元；第二期于2019年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；第三期于2020年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；第四期于2021年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；第五期与2022年12月30日前支付全部价款的23%，即人民币200,000元。第十八条约定：出卖人在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。《合同补充协议》第1-2条约定：乙方已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境均予以认可。第3-2约定：若乙方未按约定期限付清购房款，应按如下约定承担违约责任（不作累加）：逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按累计应付款的百分之三向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第6-2条约定：房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，若因乙方原因造成该房屋未能按期交付，甲方不承担延期交房责任。如果乙方提出房屋有质量整改事宜，经审查核实后，甲方按合同约定承担房屋维修义务，维修完成之后，乙方按合同约定办理接房手续。第11-1条约定：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容等均为暂定，仅供参考示意，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。 2019年4月15日，昌鑫公司向卢秀红发出《万和•中心接房通知书》,载明：请您接到本通知后于15个工作日内来我司接房相关手续。本期房款80,000元。 审理中，卢秀红提交的昌鑫公司与时代公司签订的《万和中心负一层项目定造及预约买卖协议》，但并未有双方的签字和盖章。昌鑫公司自认涉案商铺与地铁4号线中坝站C出口接驳，已取得规划部门认可，但暂时并未开通。 本院认为，关于撤销合同。《中华人民共和国合同法》第五十条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”（一）关于地铁C出口的宣传广告是否构成要约。卢秀红认为昌鑫公司在销售涉案商铺中，以传单、广告宣传、宣传资料等多种方式渲染商铺位于地铁4号线中坝站C出口处。由于商铺地理位置的特殊性，人流和客流是决定其商业价值的关键因素，应为邀约。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定“当事人订立合同采取要约、承诺方式”及第十五条规定“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约必须具有足以使合同成立的主要条款，且内容必须明确。有效的要约能够对要约人和受要约人产生拘束力，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，不具备足以使合同成立的必要条款，其本身不具有任何法律效力。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“规划范围内的说明和允诺”、“具体确定”、“对合同的订立或价格产生重大影响”，三者缺一不可。《合同补充协议》第十一条明确约定昌鑫公司通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容等均为暂定，仅供参考示意，不是要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准之内容旨在确定双方买卖合同关系的合同组成文件，相关确定并未背离一般社会认知，同时亦无《中华人民共和国合同法》第四十条规定中的“（提供格式条款一方）免除其责任”、“加重对方责任”、“排除对方主要权利”此三种情形可予以评价之语境。故关于地铁C出口的宣传广告属要约邀请，并非要约。昌鑫公司作为出卖人在出售案涉商铺之前即与成都中铁蓉丰置业有限公司签订了《地下通道连接协议合作协议》，约定双方合作实施的连接通道与地下商业街进行对接，并共享地铁4号线中坝站内的进出口并已实际施工建设，虽然地铁接驳口尚未实际投入使用，但出卖人对商品房所在楼盘规划范围之外的环境和公益设施，如地铁等公益设施所进行的宣传并非要约，买受人以出卖人交付的房屋周边环境和公益设施未达到宣传资料内容为由，主张欺诈的，本院不予支持。（二）关于恶意串通。卢秀红认为昌鑫公司在销售涉案商铺中与时代公司恶意串通，要求卢秀红从时代公司支付购买权转让款和购房款。本院认为，昌鑫公司作为开发商与时代公司签订包销协议，限定成交低价，并不违反有关法律规定。时代公司签订合同后与买受人自行协商实际成交价格，也未违反有关法律规定。卢秀红在订立合同的过程中与时代公司议定最终成交价格并付款，足以表明卢秀红对商铺成交价具有心理预期并同意按与与时代公司议定最终成交价格购买案涉商铺。现卢秀红认为昌鑫公司在销售涉案商铺中与时代公司恶意串通，无事实及法律依据，本院不予支持。基于前述认定，卢秀红主张撤销合同、返还购房款并赔偿损失，无合同及法律依据，本院不予支持。 关于购房款及逾期付款违约金。房屋买卖合同约定了卢秀红应于2019年4月30日前支付全部价款的9%，即人民币80,000元；未按约定期限付清购房款，应按如下约定承担违约责任（不作累加）：逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之三的违约金。案涉商铺经竣工验收合格且卢秀红于2019年4月16日收到了《交房通知书》后无正当理由未支付购房款，现昌鑫公司要求支付购房款80,000及逾期付款违约金，自2019年5月1日起按每日24元支付逾期付款违约金至实际付清之日止，符合上述约定，本院予以支持。 综上，对于本诉，本院予以支持；对于反诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）卢秀红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）成都昌鑫置业有限公司购房款80,000元并支付逾期付款违约金，自2019年5月1日起按每日24元支付逾期付款违约金至实际付清之日止； 二、驳回被告（反诉原告）卢秀红的的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,814元，减半收取907元，由被告（反诉原告）卢秀红负担；反诉案件受理费12,658元，减半收取6,329元，由被告（反诉原告）卢秀红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇一九年九月二十日 书记员  孙中其