云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1011号原告：景洪佛光园餐厅，营业场所景洪市易武路交通巷2号。统一社会信用代码：92538201MA6KDCGU70。经营者：罗庆东，男，汉族，1963年10月1日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告：罗庆东，男，汉族，1963年10月1日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。两原告共同委托诉讼代理人：刘瑞和，云南万成律师事务所律师，特别授权代理人。被告：西双版纳绿洲投资控股有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市园林巷9号。统一社会信用代码：91532800678749226R。法定代表人：毕丹，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何维飞，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳远腾拍卖有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐腊路8号。统一社会信用代码：91532800218600236E。法定代表人：方芳，职务总经理。原告景洪佛光园餐厅（以下简称：佛光园餐厅）、罗庆东诉被告西双版纳绿洲投资控股有限公司（以下简称：绿洲公司）、西双版纳远腾拍卖有限公司（以下简称：远腾拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佛光园餐厅的经营者罗庆东、原告罗庆东及其共同委托诉讼代理人刘瑞和，被告绿洲投资公司的委托诉讼代理人何维飞，被告远腾拍卖公司的法定代表人方芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认被告西双版纳绿洲投资控股有限公司委托拍卖国有土地租赁权行为无效，确认原告罗庆东与被告西双版纳远腾拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》无效，被告西双版纳远腾拍卖有限公司返还原告缴纳的拍卖佣金5万元。事实和理由：2017年12月31日，原告按原《合同书》租赁西双版纳州城乡建设环境保护局国有土地使用权租期届满，接管该宗地的第一被告要将该宗地的租赁权收回来进行委托拍卖。委托前，第一被告并没有按照原《合同书》第6条（2）项约定，对原告地上的资产进行评估收购。委托拍卖时，采取房地分离的方式，仅仅委托拍卖该宗地的租赁权，并与第二被告串通，让竞买成交人来承担全部拍卖佣金。第二被告作为一家专业拍卖行，明知第一被告的委托行为不合法，还接受委托，违规操作，并于2018年4月26日举行公开拍卖。拍卖时，拍卖师孟德志没有向所有竟买人说明地上资产的情况及权属，以及竞买成交后地上资产如何处理的情况。原告由于当时不清楚有关法律规定，就稀里糊涂地参加了竞买，并签订了《拍卖成交确认书》。后在与第一被告协商签订《国有土地租赁合同》时发生纠纷。原告要求修改合同中的一些强势条款，增加地上物处理的内容，第一被告坚决不同意。而且租期仅三年，年租金达到32.95万元，是原告2017年交该宗地租金的4.58倍，压力巨大。综上所述，因第一被告违法委托拍卖，第二被告违法接受委托，违规操作，侵犯了原告的合法权益。为此，原告现依法起诉，望法院依法作出公正的判决。被告绿洲公司辩称：一、关于被答辩人诉称答辩人与拍卖公司的委托行为不合法的问题。被答辩人根据2015年6月12日签订的《国有经营性资产移交协议》取得了景洪市交通巷2号土地的产权，被答辩人按照1997年8月1日与原西双版纳州城乡建设环境保护局签订的《合同书》及2008年1月5日与原西双版纳州建设局签订的《补充协议》，土地租期至2017年12月31日届满。为此，在该租赁期届满前，答辩人书面通知了被答辩人租赁期届满后将经过拍卖程序对该宗土地进行招租，租期3年。事前，履行了告知义务，事后，在委托招租前又按照规定委托了有资质的评估公司对该宗土地的租金进行了评估。完成了所有的程序后才委托有资质的拍卖公司进行公开招租。在第一次、第二次流拍后又按照公司规定对保留价进行了调整。为此，答辩人认为答辩人与拍卖公司的委托行为不论是需要强调说明的是，目前被答辩人的所谓资产而言，最主要的资产就是新盖的宴会厅，该宴会厅已经被城管部门认定为违章建筑，城管部门已经向被答辩人下达了责令拆除通知书。也就是说，就算回购，被答辩人的不合法的资产也不再回购之列。程序上还是实体上均合法。二、关于答辩人没有按照原《合同书》第5条（2）项约定对被答辩人地上资产进行评估收购的问题。被答辩人与原西双版纳州城乡建设环境保护局签订的《合同书》第5条约定：乙方承包期满后，乙方在甲方承包土地上的整个企业资产按照下面条款处理：(l）乙方延续承包，承包年限和金额按照当时情况，双方商定；(2）终止时，资产评估，甲方收购；(3）终止时，资产评估价，第三者收购。有关合同内容（指第三者与甲方之合同）按照当时的情况三方协商。以上三款，甲乙双方协商，可任选其中一款。通观合同第5条，第5条并没有约定租赁期届满，答辩人必须按照第（2）项约定对地上资产进行评估并收购。第5条第（1）项清楚明白写明乙方延续承包，承包年限和金额按照当时情况，双方商定，也就是说，乙方延续承包的，承包期和租金双方商定，并不必对乙方的资产进行估价回购。第5条的最后一款特别约定：以上三款，甲乙双方协商，可任选其中一款。进一步说明，评估回购属于任意条款，并不是答辩人的约定义务。而答辩人用自己的实际行为表明，他要继续承租该宗土地，也就是说，按照第5条第（l）项，答辩人并不需要对他的资产进行评估回购。三、关于拍卖佣金由被答辩人承担的问题。《拍卖法》第五十六条委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。拍卖公司在拍卖前与买受人（被答辩人）签订了《竞买协议》，协议第四条约定：拍卖佣金及支付：成交价的5%，三日内付清。这是拍卖公司与被答辩人双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定。至于拍卖公司没有收取答辩人拍卖佣金，同样也是双方的意思自治，不违反法律强制性规定。四、关于答辩人委托拍卖国有土地租赁行为的效力问题。如上所述，答辩人经过书面告知，委托评估，与拍卖公司签订书面的委托拍卖合同，拍卖公司接受拍卖委托后按照拍卖法的规定对拍卖标的物进行了公开拍卖。这一系列的活动均符合法律规定，因此不存在委托拍卖行为无效。五、关于被答辩人与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》的效力问题。《拍卖法》第六十一条：拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。第十八条拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。按照拍卖法的规定，就算拍卖标的有瑕疵，拍卖公司未说明，拍卖公司承担的也仅仅是损害赔偿责任，并不能导致《拍卖成交确认书》无效。而本案，涉案的标的物由被答辩人自己持有，被答辩人是最清楚涉案标的物的情况的了。被答辩人以拍卖的标的物拍卖公司未说明瑕疵为由，要求确认《拍卖成交确认书》无效，于法无据。综上，答辩人认为被答辩人起诉的事实与理由均不成立，应当依法予以驳回。被告远腾拍卖公司辩称：原告诉求不符合客观事实，于法无据。一、《中华人民共和国拍卖法》第四十一条阐明，委托人委托拍卖物品或者财产权利，应当提供身份证明和拍卖人要求提供的拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其他资料。本案中第一被告西双版纳绿洲投资控股有限公司依据西双版纳州人民政府2014年4月11日第17次常务会议纪要，将政府注入该公司的经营性资产景洪市交通巷2号原州住建局土地（佛光园），在原（租赁）合同到期后依法委托拍卖该宗土地3年期租赁经营权（即拍卖标的），完全符合拍卖法对标的物的界定及委托人身份确认。答辩人对委托人提供的有关文件、资料进行核实，接受委托并签订书面委托拍卖合同。二、答辩人接受委托后，按照拍卖程序，于2017年12月21日在《西双版纳报》发布拍卖公告（第一次），保留价580000元／年，原告罗庆东到被告公司办理了报名登记手续，是该标的唯一竞买人。2017年12月28日举行该标的拍卖会，由于无人应价而流拍。三、2018年1月17日，答辩人再次在《西双版纳报》发布拍卖公告，保留价402000元／年，原告罗庆东再次到我公司办理了报名登记手续，仍是该标的唯一竞买人。2018年1月31日举行该标的第二次拍卖会，因无人应价再次流拍。四、2018年4月19日，答辩人第三次在《西双版纳报》发布拍卖公告，保留价329300元／年。2018年4月24日，原告罗庆东到我公司办理了报名登记手续，交纳竞买保证金5万元并与答辩人签订《竞买协议》，协议中约定拍卖佣金比例，并说明标的按现状进行拍卖，不承担瑕疵担保责任及成交后须与第一被告签订《租赁合同》，原告无异议签字认可。2018年4月26日，该标的第三次拍卖会如期举行，原告罗庆东以最高应价329500元／年竞得该标的，并当场与答辩人签订了《拍卖成交确认书》，拍卖成交。五、原告作为该标的长达20年的原承租人，是最了解该标的的知情人，在长达4个月的拍卖周期内未对地上物提出任何异议；原告以最高应价成为该标的买受人的同时，也成为该标的实际承租人，实质上延续了原承租行为。原《合同书》中对承包期届满有三款处理方式，双方协商任选其中一款，延续则在原《合同书》中排在三款处理方式之首位。所以，不存在原告所说的收购问题。六、第一被告西双版纳绿洲投资控股有限公司于2018年7月27日请示景洪市住房和城乡建设局（简称市住建局）依法认定涉案土地上建、构筑物的合法性、合规性。市住建局于2018年8月20日答复如下：“市住建局于2015年11月24日办理了‘佛光园宴席厅’建设项目的《临时建设工程规划许可证》（2015-016)，建筑面积1351平方米，有效期为2年。有效期满后该项目未办理延期手续。”临时建设有效期满后未延期即为违法建设。违法建设形成的违法建筑，其结局只有一个：无偿、无条件拆除。2019年5月8日景洪市城市管理局对原告下达限期整改通知书，如不在限期内拆除则依法组织强制拆除，更不存在原告所说的收购问题。综上所述，原告在拍卖成交后支付了半年租金又反悔，是对《拍卖法》、《合同法》等国家法律权威性、严肃性的公开挑衅，恳请法院驳回原告诉讼请求，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告提交的营业执照、居民身份证、西双版纳绿洲投资控股有限公司、西双版纳远腾拍卖有限公司企业信息、合同书、西双版纳绿洲投资控股有限公司房屋租赁合同中止告知书、委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖标的保理价确认书、竞买协议、拍卖成交确认书、中国银行进账单、土地估价报告（节选）、西双版纳绿洲投资控股有限公司关于佛光园土地租赁价格的请示、西双版纳州人民政府国有资产监督管理局关于佛光园土地租赁价格的批复、景洪市城市管理局责令期限整改通知书、常务会议纪要、拍卖合同、保留价、拍卖公告及竞买协议（第一次拍卖）、拍卖合同、保留价、拍卖公告及竞买协议（第二次拍卖）、拍卖合同、保留价、拍卖公告及竞买协议（第三次拍卖）、拍卖成交确认书、拍卖笔录、请示、复函、限期整改通知书真实性本院予以采信；2.原告提交的国有土地租赁合同非证据，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年8月31日，原西双版纳州城乡建设环境保护局作为甲方与景洪市绿舟服务公司作为乙方签订了《合同书》，约定甲方把苗木观赏园西北角部分土地承包给乙方使用，总面积10亩左右。2008年12月25日西双版纳州建设局与景洪佛光园餐厅又签订了《补充协议》。上述合同到期后，被告绿洲公司通知原告后，前后三次委托被告远腾拍卖公司对景洪市交通巷2号原州住建局土地（佛光园）3年期租赁经营权进行拍卖，前两次分别为2017年12月18日、2018年1月29日，原告罗庆东均参与，但均流拍。2018年4月10日被告绿洲公司第三次委托被告远腾拍卖公司对景洪市交通巷2号原州住建局土地（佛光园）3年期租赁经营权进行拍卖，并签订了《委托拍卖合同》。2018年4月19日，被告远腾拍卖公司在西双版纳报上刊登了《拍卖公告》，原告罗庆东参与了竞拍，并于2018年4月24日与被告远腾拍卖公司签订了《竞买协议》，约定拍卖佣金为成交价的5%。2018年4月26日，原告罗庆东以988500元的总价竞拍到景洪市交通巷2号佛光园餐厅地块3年的租赁权，原告罗庆东作为买受人签订了《拍卖成交确认书》，确定于2018年5月2日前付清拍卖成交价款、佣金。原告景洪佛光园餐厅向原告缴纳了保证金5万元。本院认为，被告远腾拍卖公司2018年4月26日组织的拍卖程序符合法律规定，二原告虽主张被告远腾拍卖公司未审查拍卖土地上的附着物情况，违法接受被告绿洲公司委托，但正如被告远腾拍卖公司的答辩意见所述，被告远腾拍卖公司按照法律规定核实了被告绿洲公司取得国有土地经营权的相关文件，确认了被告绿洲公司的委托资格，且二原告作为拍卖标的物的原使用人，清楚知晓租赁土地的使用及附着物情况，因此，本院对原告诉请确认二被告之间的委托拍卖国有土地租赁权行为无效及原告罗庆东与被告远腾拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》无效的诉讼请求不予支持。竞买保证金是委托人或拍卖人在拍卖中要求竞买人交纳的保证竞买行为的担保金。如竞买成功，保证金可充抵价款，如竞买不成功，拍卖人依法应当退回。原告罗庆东与被告远拍卖公司约定拍卖佣金为成交价的5%，2019年4月26日原告罗庆东拍卖的成交价为988500元，本次拍卖佣金为49425元，被告远腾拍卖公司应当向原告罗庆东返还保证金575元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四十二条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西双版纳远腾拍卖有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告罗庆东返还拍卖保证金575元。二、驳回原告景洪佛光园餐厅、罗庆东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7000元，由原告景洪佛光园餐厅、罗庆东负担6950元，被告西双版纳远腾拍卖有限公司负担50元。该费用由被告迳付原告，本院不再清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  邓 洁人民陪审员  王远峰人民陪审员  付桂珍二〇一九年九月十七日书 记 员  姚书宇