云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2622民初1116号原告：文山宏源物业服务有限公司，住所地云南省文山州文山市新平街道红旗社区开化南路金色水车小区综合楼。统一社会信用代码：91532621748264401A。法定代表人：彭忠德，董事长。委托诉讼代理人：孙朝富，男，特别授权。委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所执业律师，特别授权。被告：云南博文房地产开发有限公司砚山分公司，住所地云南省文山州砚山县江那镇国道323线旁佳雨花园售楼部。统一社会信用代码：915326225971192733。负责人：刘腾文，执行董事。委托诉讼代理人：陆柏霖，男，系公司法务，特别授权代理。原告文山宏源物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告云南博文房地产开发有限公司砚山分公司（以下简称博文公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人孙朝富、颜灿，被告博文公司委托诉讼代理人陆柏霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令博文公司立即支付2018年8月1日至2019年6月30日的物业费、违约金（暂算到2019年5月26日），共计人民币177236.21元；2．诉讼费用由博文公司承担。事实和理由：砚山县业主委员会委托云南元大工程咨询有限责任公司就该小区物业服务公司进行招标，物业公司按照元大公司所发布的要求报送了投标文件，2018年5月14日物业公司收到了中标通知书。2018年5月27日，砚山县业主委员会与物业公司签订了《佳雨花园Ａ区物业服务合同》，合同中约定由物业公司向佳雨花园小区提供物业服务，物业公司有权向该小区业主收取物业管理费。合同约定：1、物业服务合同期限为3年，起算点为2018年5月27日起至2021年5月26日；小区住宅、商铺、车库物业服务费月0.8元／平方米，物业服务费一年两收；2、业主和房屋使用人未按规定的时间一个星期之内交纳物业服务费，乙方有权按照业主欠交金额的3‰／天来计算违约金。博文公司为砚山县的房地产开发商，其从预售房屋至今仍然有多套房屋未成功销售，空置房屋的总面积为21711.61平方米，自从《佳雨花园Ａ区物业服务合同》成立后，物业公司一直按照该合同的约定为砚山县提供物业服务，但是博文公司从合同签订至今都未交纳物业管理费，并且物业公司2019年3月12日曾向博文公司发送过工作联系函，向博文公司提示交纳物业费事项。2018年8月1日至2019年6月30日按照合同约定其应当向物业公司实际交纳177236.21元物业费。根据《佳雨花园六区物业服务合同》的约定，业主迟延交纳物业费按日3‰来计算违约金，因2018年8月1日至2018年12月31日的物业费为上一年度费用，拖欠物业费至今的违约金为13964.91元。合同成立后，物业公司向该小区提供了物业服务，但博文公司不按合同约定履行自己交纳物业费的义务，经物业公司多次催收未果，为维护自身的权益，特根据《民事诉讼法》之规定，向人民法院提起诉讼，请求支持上述诉讼请求。博文公司辩称，一、物业公司缺乏诉讼主体资格，物业公司不是本案适格主体。1、所谓的佳雨花园小区业委会及其委员，在成立和产生的委员上严重违反《物业管理条例》、《云南省物业管理条例实施细则》和《业主大会规程》及之规定：“业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表，业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推举产生。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告”。本案中根本就未成立业主大会筹备组，根本就没有建设单位的代表（因为博文公司既是建设开发单位又是大业主），根本就没有自成立之日起七日内在物业管理区域内公告业主大会筹备组成员名单，根本就没有法律规定业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会，所以所谓的佳雨花园小区业委会及其委员，成立和产生委员，程序严重违规，故其与物业公司所签的《物业服务合同》违法，依法是无效合同，况且佳雨花园根本就没有什么A区之说法。其次，根据《合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条第（二）、（五）项之规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”所以所谓的佳雨花园小区业委会与物业公司所签的所谓《物业服务合同》，依法是无效合同，敬请人民法院给予纠正无效的合同。故物业公司应不具备适格的主体资格。2、根据成立业主委员会的条件：⑴物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或入住率达到50%以上的：⑵物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，或首批物业交付满2年，并且入住率超过30%的；⑶筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。办理流程：（一）由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。（二）所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。（三）筹备组负起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。（四）筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。（五）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备组负责审查业主委员会候选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。候选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的候选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日。（六）筹备组应当在三个月内召开业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数。（七）筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料。（八）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会会议，推荐产生业主委员会主任1人，副主任1至2人。（九）选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。（十）物业行政主管部门同意备案后，出具《业主委员会备案登记表》和《刻章证明》。根据以上规定，所以所谓的佳雨花园小区业委会及其委员产生，根本就没有按成立业主委员会的条件和流程来成立和产生委员，明显属于程序严重违法，故其对外产生的一切也归于无效，加上业主委员会主任及10位委员是在职在编的行政、事业单位工作人员，工作繁忙，任务艰巨，根本没有必要的工作时间，不具备必要的工作时间，不符合法律法规规定。3、根据《云南省物业管理条例实施细则》之规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案，备案时应当提交以下材料……物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告”。本案物业公司未向社区管委会物业行政管理部门和镇人民政府备案，也未将备案情况书面告知博文公司或公告。因此，物业公司是与存在违法违规的所谓业委会之间的相关法律关系，故本案物业公司不具备适格的主体资格。4、根据《物权法》第七十六条第（四）项之规定“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；必须以业主大会的决定为前提且业主大会的决定”“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，博文公司是小区占建筑物面积的大业主，但根本就不知道更没有接到任何通知参与选聘物业公司作为物管公司。5、本案案由是“物业服务合同”纠纷，就应该依照《合同法》所规定的合同相对方既合同相对性，根据2018年3月19日实施的国务院颁布《物业管理条例》明确规定，物业服务公司即便与业委会签有合同，也要与业主签《物业服务合同》，因为物业公司与业委会签的合同，充其量是选聘物管公司的合同，若与业主无没有签订《物业服务合同》，业主依据2018年3月19日实施的《物业管理条例》规定是不支付费用的，根据新法优于旧法，上位法优于下位法，特别法优于一般法的原则。根据合同法的相对性原则，物业公司不是适格主体。综上，物业公司是与存在违法违规的所谓佳雨花园小区委会之间的所谓《物业服务合同》，纯属其他相关法律关系，依法是无效的合同，故物业公司是不具备适格的主体资格的。二、退一步讲，暂且不论主体是否适格、合同是否有效的情况下，物业公司的诉请依法也是被驳回，根据国务院《物业管理条例》之规定“违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。该规定清楚表明：物业公司通过诉讼手段向业主索要物业费，必须经过业主委员会督促的前置程序。目的是监督和了解物业公司是否按照法律规定或者合同约定全面履行自己的义务；物业公司的服务质量是否有瑕疵缺陷等，但本案物业公司没有业委会督促限期交纳前置程序，所以敬请法院驳回物业公司的诉请。三、再退一步讲，暂且不论主体是否适格、合同是否有效以及违反诉讼前置程序，博文公司依法有正当理由拒绝支付费用。1.根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定“物业公司未履行物业合同服务责任的：物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的。”物业服务企业服务的范围及内容有：⑴基本要求：包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务等。⑵房屋管理：包括巡查房屋共用部位（单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等）、设置楼栋单元标识等。⑶公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、消防设施、设备等。⑷协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理、各种应急预案等。⑸公共区域清洁卫生服务：①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢；②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。⑹公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。本案中，物业公司根本就没有履行物业服务企业服务的范围及内容，比如：人员要求，无安保人员，即便有也是违规的，没有保安证，属于非法保安人员，特别是所谓的业委会成员，到至今都没有入住该小区，对此小区存在的问题根本就不了解，根本就没有履行委员职责，更特别是本小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序、小区车辆随意停放及部分业主违章装修和私搭乱盖、门岗无保安值守、停电停水、草绿地被破坏、路灯不亮、音响不响、树木枯死、监控屏蔽、室外健身设施、休闲桌椅及安全标识及消防设施被破坏等等。根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。所以请求人民法院责令物业公司赔偿修复被破坏的草地、灯具、监控、音响、音乐喷泉、室外健身设施、休闲桌椅、安全标识和消防设施所产生的费用。四、博文公司依法履行抗辩权，依据《合同法》第六十六条【同时履行抗辩权】规定当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，至今，物业公司仍然没有履行物业服务义务，物业公司属于违约在先。因此，业主依法有权行使同时履行抗辩权。同时，小区内的公共场所经营广告性收入应该归全体业主所有，但物业公司并未公示所得收入数额、用途，存在占有的恶意，物业公司应返还不当得利和非法侵占。五、物业公司主张的物管费收取标准缺乏依据。1、博文公司与物业公司双方未约定物管费收取标准《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”且至今物业公司就物管费收取标准并未与业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，物业公司根据《物业服务合同》来确定收取标准，违反了上述规定。2、物业公司主张的物管费收取标准未经物价局核定、备案。博文公司与物业公司至今一直无任何协议，据此的物业服务收费标准应由发改委物价局核定，至今物业公司一直未办理核定、备案手续，在本案中物业公司也未提供这方面的相关证据，不存在物业服务合同关系。3、物业公司的物管收费与服务水平不符合相适应的原则《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”《省物价局、省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》之规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”，另外，物业公司应提供物业费标准明细和依据及计算方式，以及物业费收支明晰构成表等，以便博文公司查验。六、物业公司诉请计算错误，博文公司的平方面积严重失真，根据国家发改委、建设部颁发的新的《物业服务收费管理办法》，现行的物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。按新规定，不管是政府指导价还是市场调节价，具体的收费标准是由业主代表与物业管理企业在物业服务合同中约定，而不是物业公司单方面拿出物业收费标准让博文公司执行，博文公司要求重新协商合同条款后签订物业管理合同才缴纳物业费用。综上所述，请求法院博文公司对物业公司因物业服务合同纠纷所产生的各种问题，只能在公平、公正、对等的前提下进行讨论，并严格按照中华人民共和国国务院《物业管理条例》、《合同法》及其他法律法规，对物业公司的不合法行为给予教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。本院经审理事实认定如下：对于当事人双方没有争议的事实，即博文公司开发建设佳雨花园小区的事实予以确认。双方当事人对以下事实存在争议：1．物业公司与佳雨花园小区业主委员会签订的《佳雨花园A区物业服务合同》是否合法有效；2．博文公司是否应当按照《佳雨花园A区物业服务合同》交纳物业服务费及违约金。物业公司针对其争议问题提交了下列证据：第一组：中标通知书，用于证明物业公司是经招投标程序后与砚山县业主委员会签订合同后并入驻的；第二组：《佳雨花园Ａ区物业服务合同》，证明2018年5月27日，物业公司经过砚山县业主委员会的委托后，对佳雨花园小区提供物业服务，物业服务合同期限为3年，即2018年5月27日起至2021年5月26日，签订的合同中约定小区住宅、商铺、车库物业服务费0.8元／月／平方米，物业服务费一年两收，业主无故拖欠物业费，物业公司有权按照欠交金额的3‰／天计算违约金。物业公司按照合同约定履行了物业管理服务，但博文公司未按照合同约定，履行支付物业费的义务；第三组：佳雨花园空置房催缴工作联系函、关于《佳雨花园空置房催缴工作联系函》的复函，证明物业公司于2019年3月12日就交纳物业费事项对博文公司进行了催收，博文公司于2019年3月20日进行了回函；第四组：《佳雨花园一期物管移交协议》、承诺书、移交清单、房屋面积测绘报告，证明博文公司至今未售出及交房的部分属于博文公司物业服务范围的事实；第五组：空置房屋详细清单，证明博文公司至今未售出及成功交房的房号、户型及每户面积，空置房屋总面积为21711.61平方米；第六组：佳雨花园工作开展难点汇报，证实物业公司在入住佳雨花园后多次向业主委员会和开发商沟通，对该小区A区绿化、音响设备、喷泉、监控等产权未移交，导致我公司开展工作较难的事实。经质证，博文公司对物业公司提交的第一组证据三性不予认可，不认可物业公司要证明的内容，理由：1、中标通知书与物业公司中标的程序是不符合法律规定的，2、中标通知书上所阐述的招标代理机构与物业公司所进行的招投标程序违反了相关的法律规定；对第二组证据三性不予认可，不认可物业公司证明内容，理由：1、按照佳雨花园区域内的政府文本注明，佳雨花园至今没有A区的说法，2、合同里面所阐述的综合服务、管家服务、出入服务、秩序服务、业务支持，到今天开庭为止，物业公司没有哪一项服务提供过，所以是虚假的、违法的合同，3、物业公司自行约定了价款，严重违反法律规定，4、证据中没有博文公司的任何签字和任何公章，根据合同相对方，本案博文公司不属于适格的被告；对第三组证据佳雨花园空置房催缴工作联系函三性不予认可，不认可物业公司要证明的内容，佳雨花园空置房催缴工作联系函根本没有博文公司的签字和盖章，联系函上面的名字高兴艳（取件），不是博文公司的人员，与本案无关联性。佳雨花园空置房催缴工作联系函的复函真实性认可，不认可物业公司要证明的内容，从复函里面能说明依照物业管理条例及相关法律法规，物业公司是违规违法强制进入本小区的，博文公司是本小区的开发商、建设商，依据相关法律规定，物业公司进入以及签订相关文件必须有开发商参与，前置物业管理必须有开发商、建设商参与；对第四组证据移交协议、承诺书、移交清单没有异议，房屋面积测绘报告真实性、来源及合法性认可，面积应与合同载明的面积为准，不认可物业公司的证明内容；对第五组证据三性不予认可，不认可物业公司证明的内容，是否属于空置房屋要以买卖合同为准，不能以物业公司提交的表册为准，物业公司提交的证据上部分有房屋的产权人，物业公司提出的空置房屋面积为21711.61平方米与事实不符；对第六组证据三性不予认可，不认可物业公司证明的内容，该组证据不真实、不客观，是今天早上才做的伪证，从盖章和“已收到”的字迹以及纸张的新旧，业主委员会是谁收到的，没有签名、没有收到日期，说明是物业公司做的伪证，该组证据与本案无关联。博文公司针对争议问题提交了下列证据：第一组：商品房买卖合同，证明房屋已出售，博文公司不是适格主体，物业费用依法不属于博文公司承担；第二组：房屋、车库、商铺交付验收、使用、接房入住通知单，证明房屋已交付，博文公司不是适格主体，物业费用依法不属于博文公司承担；第三组：照片，证明物业公司没有提供物业服务，业主依法拒付费用；第四组：向嘉禾社区反映报告，证明物业公司没有提供物业服务，业主依法拒付费用；第五组：云南卫视关于2018年3月19日实施的新物业管理条例内容解说，证明物业公司没有与业主签订物业服务合同的，业主依据新物业管理条例拒绝支付物管费；第六组：文件，证明物业公司诉请费用不符合国家规定，违反法律法规规定；第七组：公共设施设备损坏统计明细表，证明物业公司赔偿修复被破坏的草地、灯具、监控、音响、音乐喷泉、室外健身设施、休闲桌椅、安全标识和消防设施所产生的费用。经质证，物业公司对博文公司提交的第一组证据真实性、合法性没有异议，但认为无法证实其证明观点，出售不代表已经交房，该组证据反而证明了物业公司提交的第五证据的真实性、关联性；第二组证据是入住通知和快递单号，对该组证据三性均不予认可，首先，入住通知系博文公司单方面出示，快递单上未写明邮寄的内容是什么，无法证实系博文公司向买受人通知接房或交房的情况，同时该组证据中以博文公司提交的逾期住宅、车库、商铺接房明细表中所列的通知时间及合同签订时间矛盾重重，如有的房屋通知时间是2018年3月6日，但其房屋买卖合同是2019年3月6日才签订，有的是2018年3月12日通知，但房屋买卖合同是2019年3月11日签订，对证据三性均不予认可；对第三组证据三性均不予认可，该组照片仅有第一页写有佳雨花园的门头照，其余照片均无拍照时间，无法核实其真实性，故三性不予认可；对第四组证据三性均不予认可，该组证据仅仅有博文公司单方面的盖章，业主所签字的明细表无法核实是否属于佳雨花园小区，同时无法证实签字的目的是什么，是否与反应报告属于同一个材料无法核实，关于情况反映的回复，该组证据三性均不予认可，砚山县江那镇嘉禾社区居民委员会不具有作为证明的相关主体的资格，同时物业公司也从未收到相关部门的整改通知和其他要求整改的信息，故对三性均不予认可；对第五组证据真实性没有异议，但对其合法性及关联性有异议，该组证据仅仅是云南卫视的解说观点，并不代表法律，且与本案无关联性；对第六组证据真实性、合法性认可，但认为与本案不具有关联性，该文件系云南省政府出台的文件，且文件中未明确规定文山州砚山县的物业服务费应该按照每月每平方米多少元的标准收取，即便有类似的规定，也属于地方性规定，与法律不符的，应当适用法律；对第七组证据三性均不予认可，首先，该组证据系博文公司单方出示，无法核实是哪里的设备，且无相关施工单位加盖印章，故三性均不予认可。经审核，本院对证据作如下认证：物业公司提交的第一组证据即中标通知书，证实了物业公司是以招投标形式入驻佳雨花园，与本案有关联，予以认定；第二组证据即《佳雨花园Ａ区物业服务合同》，该组证据能够证实砚山县业主委员会与物业公司于2018年5月27日签订合同，物业公司为佳雨花园Ａ区提供物业服务，并对主权利义务作出了约定，与本案具有关联性，予以认定；第三组证据即佳雨花园空置房催缴工作联系函、关于《佳雨花园空置房催缴工作联系函》的复函，能够证实了物业公司向博文公司催交物业费的事实，与本案有关联，予以认定；第四组证据即《佳雨花园一期物管移交协议》、承诺书、移交清单、房屋面积测绘报告，该组证据能够证实博文公司已经就砚山佳雨花园Ａ期物业管理权向砚山县业主委员会进行了移交，与本案具有关联性，予以采信；第五组证据即空置房屋详细清单，该组证据与第三组证据相矛盾，且博文公司不予认可，对该组证据不予认定；第六组证据即佳雨花园工作开展难点汇报，能够证实物业公司对小区进行了管理，对管理过程中存在的问题与业主委员会进行了汇报，与本案具有关联性，本院将结合其他证据予以评判。博文公司提交的第一、二组证据能够证实其售出房屋的情况，予以认定，但因物业公司所主张管理费为未售出部分的房屋的管理费，故对其证明观点不予认定；第三组证据中所涉及问题应由业主委员会根据物业服务合同进行主张，对其证据观点不予认定；第四组证据能够证实业主对物业公司在管理过程中存在的问题进行了反映，但不能够证实未提供服务的观点，与第三组证据认定同理；第5组证据其理解与法律规定不相符，对其证明观点不予支持；第六组证据无其他证据相互印证，即未提供物业服务合同中约定的收费标准违反了相关规定的证据，不予认定；第七组证据属博文公司单方制作，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：博文公司为砚山县建设单位，砚山佳雨花园一期（Ａ期）于2017年年底竣工完成。本案物业公司经过招投标，云南元大工程咨询有限责任公司（招标代理机构）及砚山县业主委员会于2018年4月14日向物业公司发出了“中标通知书”，要求在接到通知书后30日内签订合同。2018年5月27日，砚山县业主委员会与物业公司签订了《物业服务合同》，约定物业公司为佳雨花园Ａ区的物业服务企业，合同期限3年，自2018年5月27日起，至2021年5月26日止。物业服务费为住宅、商铺、车库物业服务费0.8元／月／平方米（含税），物业服务费从乙方（物业公司）正式入驻之日起计收，物业服务费一年两收，第一季度先服务，第二季度收取上半年服务费，再服务第三季度，第四季度收取下半年服务费。未入住的业主第一年服务费按已入住业主的80%收取，第二年服务费按已入住业主的90%收取，第三年100%收取。业主或房屋使用人违反本合同的约定，未按规定的时间，一个星期之内，未如数交纳物业服务费的，应按每日仟分之三的标准向乙方（物业公司）支付违约金。2018年8月1日，物业公司入驻砚山佳雨花园小区进行管理，2019年3月12日，物业公司向博文公司发出了“佳雨花园空置房催缴工作联系函”，告知博文公司需缴纳物业费的空置房共计122套，面积合计11682.59平方米，收费时间为2018年8月1日至2019年2月28日，按照0.8元／月／平方米单价进行收费，合计金额为56076.432元。博文公司于2019年3月20日复函，载明：“佳雨花园是由我公司开发建设的砚山县城镇上山住宅项目。按照规划要求，整个项目建设工作还未完成，其中，一期项目于2018年1月1日建设完成并交付使用；二期、三期项目正在同步建设中，涉及公司一期资产部分已经转入二、三期进行销售和管理，故不需要物业公司提供关于我公司一期资产的管理服务。”，此后，因双方协商未果导致本案诉讼，诉请如前。另查明，2018年9月1日，博文公司与砚山县业主委员会签订了《佳雨花园一期物管移交协议》，载明：“砚山佳雨花园Ａ期于2017年年底竣工完成，根据双方共同协商，并于2018年交业主使用，现接房率达到90%，甲方（博文公司）将前期物业管理权交由乙方（业主委员会）进行管理，……。”，协议签订后，双方按协议约定完成了相关交接手续。还查明，博文公司所建设的佳雨花园小区一期至诉讼之日止尚有122套房屋、车库、商铺等未售出。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，本案物业公司与博文公司物业所属的砚山县业主委员会于2018年5月27日签订《物业服务合同》，合同对双方的权利、义务都做了明确约定，该约定对所有砚山县的业主、未售出物业建设单位和物业公司均具有法律约束力，所有业主、建设单位和物业公司均应当履行其义务。物业公司已按合同约定对佳雨花园提供了服务，博文公司作为佳雨花园小区一期未售出房屋的建设单位，未依照法律规定，按合同约定支付物业服务费，其行为已违反了合同约定，物业公司要求博文公司支付物业服务费的诉讼请求，符合法律及合同约定，予以支持。但物业公司主张的面积21711.61平方米，与其向博文公司催交的面积11682.59平方米（122套）不相符，对超出部分无充分证据证实，不予支持。故博文公司应支付的物业服务费应为82245.51元（11682.59㎡×0.8元×11个月×80%，2018年8月1日至2019年6月30日，第一年收取80%）。物业公司主张的违约金13964.91元，未违反《物业服务合同》的约定，予以支持。博文公司提出物业公司并未提供服务，导致小区相关设备、设施造成了毁损等，应当承担赔偿责任，根据法律规定及《物业服务合同》的约定，对博文公司提出的问题，其主张的主体应为小区业主委员会，故对博文公司抗辩的理由不予支持。综上所述，对物业公司的诉讼请求，本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由云南博文房地产开发有限公司砚山分公司于本判决生效之日起三十日内支付文山宏源物业服务有限公司2018年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费82245.51元，违约金13964.91元，合计96210.42元；二、驳回文山宏源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3845元，减半收取计1922.50元，由云南博文房地产开发有限公司砚山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王强二〇一九年九月二日书记员  黄为