文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初7470号原告（反诉被告）：太仓永泰房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇昆太路18号，统一社会信用代码913205857890688374。法定代表人：杜科，董事长。委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向泽春，该公司员工。被告：苏州同瑞装饰实业有限公司，住所地太仓市城厢镇南郊沈阳路96号，统一社会信用代码91320585565251202N。法定代表人：许新武，总经理。被告（反诉原告）：许可，男，1989年9月28日出生，汉族，住太仓市。委托诉讼代理人：许新武，系许可父亲。原告太仓永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）与被告苏州同瑞装饰实业有限公司（以下简称同瑞装饰公司）、被告许可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告许可向本院提起反诉，本院依法合并进行审理。原告（反诉被告）太仓永泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李永辉、向泽春，被告苏州同瑞装饰实业有限公司法定代表人许新武，被告（反诉原告）许可委托诉讼代理人许新武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓永泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告和被告1之间不定期租赁合同关系于2017年2月22日解除。2、判令被告1、2腾退位于太仓市昆太路18号之江国际生活广场13-D幢二层D2-5号商铺。3、判令被告1支付租金74075.22元（按照商铺面积263.91平方米，参照同等地段铺位租金标准15元/平方米/月，从2014年11月18日计算至2017年2月22日，再减去已支付的1万元租金，注：根据所参照的合同已扣除了的免租期）；要求被告2支付商铺占有使用费81342.12元（按照商铺面积263.91平方米，参照同等地段铺位租金标准15元/平方米/月，从2017年2月23日计算至全部腾退之日止）。4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告同瑞公司因经营需要，至少从2014年11月18日租用原告位于太仓市昆太路18号之江国际生活广场13-D幢二层D2-5号商铺，但仅向原告支付租赁费1万元。目前商铺由被告许可占有使用，参照同地段商铺租金标准，要求被告支付租金及占有使用费。为维护原告合法权益诉至法院，请求依法公断。被告辩称：两被告与原告之间一直没有签订租房合同，我们与原告之前的博盈物业公司达成口头协议，由我先对商铺进行装修，等装修好了开始计算租金，商铺在装修过程中2016年中旬接到了原告现在的物业公司的通知让我们停止一切活动，同时也要求所有商铺不能与原物业管理公司联系，停止一切商业活动。在2017年2月，原告给我们门上贴了一张内部联系单，把商铺上锁至今。之前支付的1万元是定金。我们从来没有营业，也没有合同依据，我不认可有租金一说，而且对我的投资、装修造成了影响，原告应该赔我钱。反诉原告许可向本院提出诉讼请求：1、打开上锁，让反诉原告拿出全部展厅展品。2、赔偿反诉原告20万元的投资收益。3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失20万元。事实和理由：因反诉被告通过自己公司内部一致决定将涉案商铺上锁，以致反诉原告的展品与中断的装饰工程一直处于锁闭状态。原告与之前物业达成口头协议让反诉原告先进行装修，免去装修期间的租金，待市场成熟与装修完成视情况再确定签约。原告更换物业公司后，告知商户停止一切经营活动，中信物业就该商铺的租金和协议与反诉原告协商了几次，均因装修时间，租金过高等问题搁置。2017年2月份将商铺单方面上锁，并张贴了联络单，上锁是反诉被告层层上报后决定，至今没有解锁。导致反诉原告损失持续扩大。反诉被告太仓永泰房地产开发有限公司辩称：1、目前房屋上的锁不是反诉被告上的，不存在让我们打开锁的问题，反诉原告主张我们上的锁应当由反诉原告提供证据。我们已经通过发还电话联系、当面沟通等多种形式，要求反诉原告拿出位于房屋中的所有的物品及设施，是反诉原告长期拖延拒绝。2、本案基本事实是被告在长期拖欠原告房屋租金，导致租赁关系解除的情况下，仍然非法长期占有原告的房屋至今，是被告侵害了原告的权益。主张的投资收益根本没有事实和法律的依据。从目前的证据材料中也未看出被告有任何损失的存在，反倒是被告长期占有原告的房屋，对原告造成了极大的损失。3、我们从来没有同意被告进场装修，被告也没有证据支持所主张的20万元。请求法院驳回许可的反诉请求。经审理查明：2014年11月18日被告苏州同瑞装饰实业向原告原聘用的物业苏州博盈物业管理有限公司交款1万元，用途：房租费。许新武陈述：该1万元是苏州同瑞装饰实业有限公司代许可缴纳的租房订金，涉案房屋是博盈物业管理公司让被告许可使用的,屋内的物品是许可的。被告是与博盈物业公司口头协商将涉案房屋租给被告使用，租期从装修完开始营业计算。被告提供原告目前物业公司中信国安贴在其门上内部联络单，该联络单记载：“日期：2017年2月4日，建议反馈时间2017年2月5日，发起方：中信国安（北京）物业管理有限公司苏州分公司商管部，联络方：中信国安（北京）物业管理有限公司苏州分公司物业部，主题：关于13#D2-5私自占用商场铺位营业的上锁事宜。家兴楼梯在没有与商场签订租赁合同的情况下私自占用13#D2-5商铺，该商铺产权为商场所有，现已装修完成，且装修前没有到商场办理任何相关装修手续。现申请将13#D2-5店铺上锁。请物管部知悉并予以配合！经办人意见：请领导审批，商管经理意见：请领导审批，分管副总监意见：同意，接收部门意见：同意。”原告对该联络单真实性认可，庭审中也认可曾对涉案商铺上过锁，但陈述没过几天原告上的锁就被拆除了，目前涉案商铺上的锁不是原告上的，许新武认可目前商铺门上的锁是他们的锁。2017年2月17日江苏至誉律师事务所发函：“13-D幢二层5号商铺租户：本所接受太仓永泰房地产开发有限公司委托，指派本律师就你单位商铺占用事宜，特致函你（单位）。本律师接受委托后，审阅了你们双方间的相关业务资料，听取了委托方相关经办人的情况介绍。根据业务资料显示，你占用的永泰公司之江国际生活广场13-D幢二层5号商铺为永泰公司所有，你无权占有该商铺。为此，本律师受永泰公司委托郑重函告如下：1、请于2017年2月23日前与永泰公司结算商铺占用费用并归还商铺，否则永泰公司将强制清退，物品灭失永泰公司概不负责。2、永泰公司保留继续向你追究赔偿责任的权利。你如对本律师函有异议可书面向本律师寻求答复。特此专函！”被告提供2017年6月19日手机微信截屏：“尊敬的许氏清风（许可）商户你好：贵单位从2016年6月一直占用我司13#D2-5商铺，我司与贵单位多次沟通铺位租赁事宜，均未达成共识；我司现决定请贵单位于2017年6月20日17:00前搬出店铺内所有物品，如逾期未撤我司将于2017年6月21日采取相应措施，届时物品灭失与本司无关。”原告提供与其他租户的商铺租赁协议载明：2014年11月8日与租户季凯峰签订13-D幢二层14号205.85平方米商铺年租金66780元，平均为27元/月/每平方。2014年8月1日与租户刘家奋签订13-D幢二层1号113.14平方米商铺年租金35204元，平均为26元/月/每平方。2014年8月1日与租户胡晓良签订13-D幢二层16号93.54平方米商铺年租金29106元，平均为26元/月/每平方。2014年8月1日与租户疏文斌签订13-D幢二层7号93.54平方米商铺年租金29106元，13-D幢二层8号187.08平方米商铺年租金29106元，平均每平方为17元/月/每平方。2017年10月19日与租户李锦根签订13幢D2-11区113.14平方米商铺租金单价为15元/平方米/月。另查明：涉案房屋产权所有人为太仓永泰房地产开发有限公司，苏州博盈物业管理有限公司是永泰公司之前聘请的物业公司，双方于2016年6月30日双方终止合同，之后委托中信国安（北京）物业管理有限公司苏州分公司代为管理所属物业。物业公司接受原告委托对外处理商铺租赁事宜。本院应诉材料于2019年1月7日送达被告许可。以上事实，有永泰公司提供的银行回单遗失证明、租赁合同、现场照片、被告提供的内部联络单、微信截屏打印件、函、本院庭审笔录、本院邮寄凭证及双方当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为，合法的租赁关系受法律保护，本案的被告许可经原告原物业公司同意对涉案房屋进行装修，并实际占有使用该房屋，双方间已形成事实上的租赁合同关系，由于双方没有签订书面租赁协议，对租赁期限也没有约定，双方间应为不定期租赁合同。不定期租赁合同承租人有权随时要求解除租赁合同，现原告永泰公司明确要求解除租赁合同，本院确认双方的租赁合同自应诉材料送达被告许可之日即2019年1月7日解除。关于合同解除的责任，本院认为永泰公司作为出租方擅自将租赁商铺上锁，致使承租方无法正常使用租赁物，对合同的解除负有一定责任。被告许可作为承租方在与出租方就租赁事宜未达成一致意见时占用租赁物且不交纳租金，也是导致合同解除的原因。双方对合同的解除均有责任，双方因合同解除产生的损失由双方自负。据此，本诉原告永泰公司诉请要求被告许可支付租金的诉请本院不予支持，反诉原告许可反诉要求赔偿装修损失的诉请本院亦不予支持。关于本诉原告诉请要求被告腾退并支付自合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费的要求，本院认为，双方间租赁合同解除后，被告理应腾退并返还房屋，对此诉请本院予以支持。自合同解除后，被告无权占有使用租赁物，原告要求参照相同楼层铺位平均较低租金标准15元/月/平方米计算占有使用费,符合法律规定本院予以支持。关于反诉原告诉请要求：打开上锁让反诉原告拿出全部展厅展品，本院认为，庭审中双方明确目前商铺门上只有一把锁，反诉原告确认是其自己的锁，要求反诉被告打开锁没有事实依据，本院不予支持。关于反诉原告诉请被告赔偿其投资收益20万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定,判决如下:一、原告太仓永泰房地产开发有限公司与被告许可之间的不定期租赁合同于2019年1月7日解除。二、被告许可于本判决生效之日起15日内腾退位于太仓市昆太路18号之江国际生活广场13-D幢二层D2-5号商铺。三、被告许可于本判决生效之日起10日内支付原告太仓永泰房地产开发有限公司占有使用费（按15元/月/平方米自2019年1月7日计算至实际腾退之日止）。四、驳回本诉原告太仓永泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告许可的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3624元，由许可承担1812元，由太仓永泰房地产开发有限公司承担1812元。反诉案件受理费3650元，由许可承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  屈 芳人民陪审员  周忠良人民陪审员  顾 绒二〇一九年九月二十六日书记员黄佳玉