大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7898号原告：大连恒德物业服务有限公司，统一社会信用代码912102006830266040，住所地辽宁省大连市甘井子区哲林北园**。法定代表人：姜锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：金汞，男，1972年5月15日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：金熇，系辽宁华夏律师事务所律师。原告大连恒德物业服务有限公司与被告金汞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连恒德物业服务有限公司的委托诉讼代理人李雪梅，被告金汞的委托代理人金熇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连恒德物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2014年6月9日至2017年6月30日的物业服务费5,497元；2、判令被告自2014年6月20日起，按0.3%每日支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费，违约金暂计4,000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系受大连市甘井子区恒德橄榄季小区开发单位委托，并与业主签订前期物业管理服务协议的物业服务公司。被告系恒德橄榄季小区40号1-7-4的业主。前期物业管理服务协议约定，原告为物业管理服务提供商，被告按产权建筑面积每月每平方米管理费1.8元，每半年首月的10日内支付物业管理服务费。原告接受委托后一直按协议约定及相关规定为被告提供物业服务，但被告自2014年6月9日至2017年6月30日一直欠付物业服务费，原告的工作人员曾多次上门催交，但被告仍迟迟不予支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准、欠费时间没有异议。不同意缴纳物业费，理由：首先被告在出卖房屋时已经将上述物业费交于买受人委托其代为交付物业费，因其未缴付物业费的损失不应由被告承担。其次，原告主张的物业费已过诉讼时效，根据原、被告双方签订的物业合同，约定每位业主应在办理入住手续时预缴半年物业管理服务费作为首期物业服务费。其后的物业服务费每半年缴纳一次，在每半年的首月10日内缴纳，根据民法通则137条，诉讼时效期间，从知道或应知道权利被侵害时计算，案涉物业费诉讼时效期间应自每一期物业费履行期限届满之日起起算，原告主张的2014年6月9日至2017年6月30日的物业费共计分为7期缴纳，至最后一期诉讼时效应至2020年6月29日止，因此，上述物业费已过诉讼时效。对于第二项诉讼请求，物业服务合同中仅仅约定了业主延迟缴纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金，这就造成了合同双方赔偿合同不平等，违反了合同法的基本原则。根据中国裁判文书网查询判决，原告与案涉小区其他业主的物业纠纷中，大量业主提出原告物业服务存在封闭小区不封闭、楼道内卫生清理不及时、保安巡逻不定时、电梯楼道墙面张贴广告、未公布物业财务报表等行为，因此被告认为法庭应充分考虑合同法当事人双方权利义务平等的基本原则，不应支持原告违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：2009年3月18日，“恒德·橄榄季”项目的开发商大连恒德房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“恒德·橄榄季”小区提供物业管理服务，小高层住宅房屋的物业管理服务费为1.8元/月/平方米。被告金汞原系大连市甘井子区哲林北园“恒德·橄榄季”小区40号1-7-4房屋的业主，该房屋面积为83.21平方米，2017年7月12日，被告将案涉房屋出售给案外人。被告欠缴2014年6月9日至2017年6月30日期间的物业费，故原告于2017年3月23日向本院提起诉讼，后于2017年6月29日撤回起诉。2020年6月28日，原告向本院递交材料申请诉前调解，因诉前调解未成功，原告于2020年7月17日立案受理。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大连恒德房屋开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。关于被告提出的，其于出售房屋时已将欠缴的物业费给付新业主的主张，因被告未提供相应的证据且合同具有相对性，被告的该项抗辩意见无法对抗原告的诉请，故对被告的该项辩驳意见本院不予采纳。至于被告提出的诉讼时效抗辩，经查，原告于2017年3月23日向本院起诉，要求被告给付物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，2015年3月22日之前的物业费请求已超过两年的诉讼时效，但2015年3月23日至2017年6月30日期间的物业费均未超过法定的诉讼时效，故对于被告抗辩合理的部分予以采纳，对于2015年3月23日至2017年6月30日期间的物业费4,084元（1.8元/月/平方米×83.21平方米×27个月+1.8元/月/平方米×83.21平方米÷30天×8天），被告理应给付原告。关于原告诉请被告支付违约金的主张，本院认为，被告存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。且被告已于2017年7月将案涉房屋出售，现已不再是案涉房屋的业主，也不再接受原告的服务，双方之间的债权债务已经固定，虽然原告主张其在2017年第一次向本院起诉被告时，被告口头承诺房屋出售后即缴纳物业费的事实无证据予以佐证，但被告在明知原告已经起诉其缴纳物业费的情况下，近三年未向原告缴纳物业费确为事实，在此情况下，应当比照一般合同纠纷考虑被告逾期付款的违约情形，但原告按照日0.3%的标准向被告主张违约金显系过高，本院予以调整，调整后，被告应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金，直至按照款项还清时止。当然，如被告的确已将欠缴的物业费给付房屋新业主，亦可在向原告缴清物业费后，向新业主主张相应损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告金汞于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连恒德物业服务有限公司2015年3月23日起至2017年6月30日的物业服务费人民币4,084元及逾期付款违约金（自2017年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付，已减半收取），由被告负担。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年九月三十日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。