湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初900号原告：湖南怀仁大健康产业发展有限公司。法定代表人：林承雄。委托诉讼代理人：杨丽群（特别授权），湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨圣爱，湖南玉锋律师事务所律师。被告：高艳萍，女，侗族，1968年11月21日出生。被告：罗德军，男，苗族，1976年7月17日出生。被告：袁跃，男，苗族，1978年12月21日出生。第三人：怀化市崇文人才培训中心。法定代表人：高信吾。原告湖南怀仁大健康产业发展有限公司（以下简称怀仁公司）与被告高艳萍、罗德军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日作出判决。高艳萍、罗德军分别提出上诉，2016年1月28日怀化市中级人民法院作出（2016）湘12民终21号民事裁定，将案件发回重审。本院于同年3月2日受理后，追加怀化市崇文人才培训中心为第三人参加诉讼，于2016年10月28日作出（2016）湘1202民初419号民事判决。高艳萍、罗德军分别提出上诉，2017年3月30日怀化市中级人民法院作出（2017）湘12民终144号民事裁定，将案件发回重审。本院于2017年5月11日受理后，追加袁跃为被告，于2018年5月7日作出(2017)湘1202民初1263号民事判决。高艳萍、罗德军分别提出上诉，2018年9月15日怀化市中级人民法院作出（2018）湘12民终1071号民事裁定，将案件发回重审。本院于2019年1月24日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告怀仁公司的委托诉讼代理人杨丽群、被告罗德军到庭参加诉讼。被告高艳萍、袁跃及第三人怀化市崇文人才培训中心经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀仁公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认高艳萍与罗德军签订的租房合同无效；2.请求判令被告高艳萍支付违约金30000元；3.要求被告罗德军赔偿占用门面期间的租金，时间从2014年7月11日至2017年6月30日止，租金按每年人民币86000元计算，总计人民币255390元，并按银行同期贷款利息的四倍从2014年7月11日起支付利息，至租金实际支付之日止；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告怀仁公司与中国电信股份有限公司怀化分公司先后签订了《场地（房屋）租赁合同》、《房屋门面租赁合同》、《C网基站、门面互租补充协议》、《房屋租赁协议》四份合同，取得鹤城区迎丰东路*号门面（共5个间）的使用权，时间跨越从2009年9月20日至2017年3月30日。2013年4月，原告怀仁公司与高艳萍签订门面租赁合同，将该*号门面共5间统一转租给高艳萍，合同约定其中至少2间门面用于经营博世康**命加油站，租赁期间为2013年4月11日至2015年12月30日，租金100000元每年，按年支付，且约定不得擅自转让门面（见门面租赁合同第十一条）及违约金（合同第十四条）。高艳萍在取得门面使用权2个月后，没有完全履行合同，而是在未经原告怀仁公司同意的情况下于2013年7月6日擅自将其中两个门面转租给罗德军，约定租赁期限为2013年7月6日到2015年12月底，约定租金为第一年八万，第二年起年租金八万六千元。罗德军将门面用来经营眼镜店，字号名称为：鹤城区视力明眼镜店，招牌为：视力好眼镜。高艳萍此转租行为构成实际违约。原告怀仁公司在知道门面被转租后，于2013年11月13日对罗德军作出《关于限期搬出门面的通知》，书面告知罗德军其与高艳萍签订的租房合同未经原告怀仁公司同意，转租无效，并要求其在收到通知后限期搬离。但罗德军并没有如期搬出门面。后罗德军得知原告怀仁公司与高艳萍之间合同的租金金额以及电信公司与原告怀仁公司租金金额后，与高艳萍就转租租金发生纠纷，自2014年7月之后便以他们之间的转租租金与怀仁公司、高艳萍之间的租金相差太多为由拒付租金。高艳萍因经营情况不佳等原因无法继续承租经营下去，合同期未满请求将其余三个门面退还原告公司，但因其与罗德军的纠纷一直未解决，另两个被罗德军占用的门面无法返还原告公司。后高艳萍将2014年4月至2014年7月收取罗德军的租金转交给了原告怀仁公司，声称罗德军的事情她不管了，要原告怀仁公司自己去向罗德军收取门面租金。高艳萍的这种严重违反了合同，损害了原告怀仁公司的合法权益。原告怀仁公司为了维护自己的合法权益，防止损失扩大，积极与罗德军、高艳萍协商。由于高艳萍的违约转租，原告怀仁公司要求代行其合同权利，享受其收益，要求罗德军按年租金86000元支付租金，并多次发文给罗德军要求其搬出门面并支付租金。期间原告怀仁公司也多次要求高艳萍支付租金返还门面，高艳萍百般推脱要原告怀仁公司自行向罗德军收取。2015年7月初，原告怀仁公司与罗德军在迎丰司法所接受调解，罗德军主张自2015年4月1日起按5万元每年支付租金，2014年7月至2015年3月的租金砍断不再交，对于这无理要求原告怀仁公司的领导当即拒绝。2017年7月1日电信公司收回门面。自2014年7月至2017年6月30日罗德军恶意直接或间接占用门面时间长达三年之久，不腾空并退还门面，也不支付租金，其行为对原告造成了严重侵权。被告罗德军辩称：本人于2013年7月6日和崇文人才中心签订合同，2014年7月9日已将门面转租给袁跃。被告高艳萍、袁跃未作答辩。第三人怀化市崇文人才培训中心未作陈述。经审理查明，中国电信股份有限公司怀化分公司系位于怀化市迎丰东路15号门面的所有权人。2008年9月、2009年10月、2014年12月，原告怀仁公司与该公司先后签订了《场地（房屋）租赁合同》、《房屋门面租赁合同》、《C网基站、门面互租补充协议》、《房屋租赁协议》四份合同或协议，取得了该公司位于怀化市迎丰东路*号*楼门面（五个开间）的租赁权，租赁期限至2017年3月30日。2013年4月11日，原告怀仁公司作为出租方（甲方）与怀化市崇文人才培训中心、高艳萍（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：乙方租用甲方位于迎丰东路*号门面五间，门面面积160平方米，至少两间用于经营博世康**命加油站；租赁期限为2013年4月11日起至2015年12月30日止；年租金为人民币壹拾万元整；合同期内，乙方不得擅自转让门面，如需转让，必须征得甲方书面同意；乙方擅自违约，单方解除或者不履行合同（含合同不履行和不完全履行）的，应向甲方赔偿合同标的总额百分之三十的违约金并承担由此所造成的一切经济损失。原告怀仁公司与怀化市崇文人才培训中心分别在合同上加盖了单位公章，被告高艳萍在该合同第一页的“承租方：怀化市崇文人才培训中心后”后签署了姓名。合同签订后，被告高艳萍向原告怀仁公司交纳了10万元租金，原告向高艳萍交付了门面。2013年7月6日，被告高艳萍（甲方）与被告罗德军（乙方）签订了《租房合同》，约定：甲方将迎丰东路*号西头第二、三间门面租给乙方使用，租用期限从2013年7月6日到2015年12月底止，租用期间乙方只有使用权，没有转让权；门面租金第一年捌万元整，第二年起按年租金捌万六千元计算。同日，罗德军向高艳萍支付门面租金85000元（2013年7月6日至2014年7月5日）及押金5000元，高艳萍向其出具收款凭证并交付门面。合同签订后，被告罗德军在上述门面内经营鹤城区视力明眼镜店。2013年11月13日，原告怀仁公司向被告罗德军发出《关于限期搬出门面的通知》，以高艳萍未经原告怀仁公司同意转租为由限被告罗德军7日内搬出门面。2014年8月16日，原告怀仁公司又向被告罗德军发出通知一份，内容为：你于2013年7月份与高艳萍签订的门面租赁合同，高艳萍已于2014年3月份将该门面退还我怀仁大药房连锁有限公司，按合同法规定继续履行该合同，……现书面通知承租户你罗先生，请你在7日内缴纳所欠门面租金，否则我怀仁大药房连锁有限公司将终止你与高艳萍签订的门面合同并收回该租赁门面。被告罗德军认可收到上述两份通知，并陈述在上述第二份通知上签字“已收通知”的是其员工张会。之后，被告罗德军未交纳租金，又未向原告退还门面，直至2017年7月1日，中国电信股份有限公司怀化分公司将该门面收回。2014年3月7日，原告怀仁公司向高艳萍出具收据两张，其中一张载明“今收到罗德军交来门面押金5000元，备注：高艳萍转交”，另一份载明“今收到高艳萍交来转交罗德军门面租金2014年4月12日至2014年7月5日”。2013年6月28日，被告高艳萍将迎丰东路*号西头第一间门面转租给龚先平。2014年3月7日，原告怀仁公司向高艳萍出具收款收据三张，载明收到高艳萍转交龚先平的门面租金35369元（2014年4月12日至2014年7月27日）和押金5000元。原告怀仁公司陈述其同意高艳萍将上述门面转租给龚先平。2015年1月7日，原告与龚先平签订《门面租赁合同》，约定租赁期限从2014年12月27日至2017年3月26日，年租金5万元。2014年3月15日，原告与怀化市万利隆食品有限公司签订《门面租赁合同》，约定租赁迎丰东路15号2个门面，租赁期限从2014年4月1日至2015年12月31日，年租金8万元。另查明,原告怀仁公司原名为怀化怀仁大药房连锁有限公司，2016年12月12日更名为湖南怀仁大健康产业发展有限公司。怀化市崇文人才培训中心是民办非企业单位，业务范围为高等函授教育和各类专业培训。原告陈述涉诉五个门面的面积相等。高艳萍陈述其在第三人怀化市崇文人才培训中心没有担任职务，第三人的法定代表人高信吾是其父亲。高艳萍在2016年9月19日的庭审时陈述“签订租赁协议无第三人的授权委托，我自己拿的公章”，其在2018年3月13日的庭审时陈述“我租了5个门面，有2个门面是和原告合作经营博世康”。原告陈述其与被告高艳萍签订的《门面租赁合同》已于2014年3月解除。被告高艳萍陈述该合同已于2014年3月7日解除。被告罗德军在2018年3月13日和2019年9月3日的庭审中陈述其于2014年7月10日将门面转租给袁跃，其没有向袁跃要过租金。被告罗德军在2015年9月22日的庭审时陈述其经营的眼镜店之前一直关店，后来与怀仁协商后才开店，店里的东西都是其本人的，目前在经营中。罗德军在2016年9月19日的庭审时陈述2014年3月份其经营的眼镜店就关门了，2015年其与原告到司法所调解，之后眼镜店又重新开门了。高艳萍在2016年9月19日的庭审时陈述该眼镜店一直开着，其就在该店隔壁上班。在上述两次庭审中，罗德军未提及其将门面转让给袁跃，也未向法庭提交其与袁跃签订的店铺转让协议书。上述事实,由原告营业执照、被告常住人口基本信息及身份证复印件、第三人的登记证书、《场地（房屋）租赁合同》、《C网基站、门面互租补充协议》、《房屋门面租赁合同》、《房屋租赁协议》、房屋产权证、《门面租赁合同》、《租房合同》、工商登记信息、照片、《关于限期搬出门面的通知》、《通知》、收款凭证、庭审笔录证实。原告提供的2015年3月的《通知》，因未举证证明罗德军收到该通知，故本院不予采信。被告罗德军提供的其与被告袁跃签订的《店铺转让协议书》，本院不予采信，理由见本院认为。罗德军提供的协议书、收条、领据，与本案无关联，本院不予采信。罗德军提供卢凯营业执照，欲证明袁跃将门面转租给卢凯。该证据无其他证据佐证，达不到罗德军的证明目的。本院认为：原告怀仁公司与第三人怀化市崇文人才培训中心、高艳萍签订的《门面租赁合同》上即加盖了第三人的公章，又有被告高艳萍的签名，高艳萍认为与原告形成租赁合同关系的是第三人，原告陈述门面的实际承租人是高艳萍。上述合同签订后，原告将门面交付给高艳萍，高艳萍向原告交纳租金，随后其以出租人的名义将门面转租并收取转租租金、之后其将部分门面退回给原告,以上事实可看出高艳萍履行了承租人的权利和义务。其次，高艳萍在庭审时陈述“我在怀化市崇文人才培训中心没有担任职务”、“签订租赁协议无第三人的授权委托，我自己拿的公章”，上述陈述可说明高艳萍在《门面租赁合同》上签名即不是履行职务的行为，也未得到第三人的授权。再次，上述租赁合同约定了至少两间门面是用于经营博世康**命加油站，而高艳萍在2018年3月13日的庭审时陈述“我租了5个门面，有2个门面是和原告合作经营博世康”，以上约定和陈述可证明原告明知高艳萍租赁门面的目的是为其经营的博世康**命加油站提供场地，且高艳萍自认是其本人租赁了五间门面。因此，虽然第三人在租赁合同上盖章，但原告没有与其形成租赁关系的意思表示，而是与高艳萍达成租赁门面的合意。综上，涉诉五间门面的实际承租人系被告高艳萍，原告怀仁公司与高艳萍形成房屋租赁关系。被告高艳萍在承租原告怀仁公司的五间门面后，未经原告同意将其中二间门面转租给被告罗德军并签订了《租房合同》，原告在合同签订的六个月内提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告高艳萍与被告罗德军签订的《租房合同》无效。被告高艳萍擅自转租的行为构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定租赁期限为993天，年租赁为10万元，违约金按照合同标的总额百分之三十计算，因此违约金应为81616元（10万元÷365天×993天×30%）。原告要求按合同约定赔偿违约金30000元，考虑到被告高艳萍租赁了五间门面，只擅自转租了其中两间，且转租期间的租金已经交给原告，因此本院酌情将违约金调整为18000元。被告高艳萍陈述2013年4月10日的《门面租赁合同》已于2014年3月7日解除，原告陈述该合同已于2014年3月份解除，结合高艳萍于2014年3月7日将其收取罗德军的门面押金、租金交给原告，原告出具收据的事实，本院认为原告怀仁公司与被告高艳萍协商一致于2014年3月7日将上述合同解除。合同解除后，罗德军一直占用涉诉二个门面，但未向原告交纳租金。原告于2014年8月向罗德军发出催交通知，要求罗德军继续履行其与高艳萍的租赁合同，并向原告交纳租金，但罗德军拒绝交纳租金。2015年原告与罗德军就交纳租金一事到司法所调解，双方未达成一致，此后罗德军也未向原告交纳租金。以上事实可说明，虽然原告与高艳萍解除租赁合同后欲与罗德军形成租赁关系，但罗德军没有与原告形成租赁关系的意思表示。因此，罗德军与原告未形成房屋租赁关系。罗德军占用原告门面且拒付租金构成侵权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告有权请求罗德军支付逾期腾房占有使用费，使用费标准应参照原告在同时间段出租其他三个门面的租金标准。原告与龚先平约定2014年12月起的年租金是5万元，与怀化市万利隆食品有限公司约定2014年4月起的年租金为8万元（2个门面），本院酌定罗德军按照每年8万元的标准向原告支付房屋占有使用费。因此从2014年7月11日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费为237808元（80000元÷365天×1085天）。鉴于高艳萍已将罗德军所交押金5000元转交给原告，因此押金抵扣房屋占有使用费后，罗德军还应向原告支付房屋占有使用费232808元。双方未约定房屋占有使用费的支付时间，且现有证据仅能证明2014年8月、2015年原告曾向罗德军催要过租金，为方便计算，本院酌定罗德军从2017年7月1日起向原告支付逾期付款利息。原告要求按照同期贷款利息的四倍计算该利息，该请求过分高于损失，本院支持按照年利率6%计算逾期付款利息至房屋占有使用费付清之日止。被告罗德军主张其于2014年7月9日将门面转租给被告袁跃，因此原告不应向其主张2014年7月以后的房屋租金。对此辩解,本院认为,罗德军在2015年和2016年的庭审时分别陈述2014年3月份其经营的眼镜店已经关门，2015年其与原告到司法所调解，之后眼镜店又重新开门。以上陈述与其主张自相矛盾。况且，罗德军在本院组织的第一、二次庭审时（时间跨度长达一年）均未陈述其将门面转租给袁跃，也未向本院提交其与袁跃的房屋租赁合同，在之后的庭审中才向本院提出该辩解理由并提交店铺转让协议书，明显不合常理。再次，高艳萍在2016年9月19日的庭审时陈述原告经营的眼镜店一直开着，因为其就在该店隔壁上班。因此，对于罗德军提出的其于2014年7月9日将门面转租给被告袁跃的辩解，不具有真实性，本院不予采信。退一步说，即使罗德军擅自转租门面是事实，其之后的承租人未向原告支付房屋占有使用费，罗德军也应当与其他人共同承担侵权责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条，《最高人民人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告高艳萍与被告罗德军于2013年7月6日签订的《租房合同》无效。二、被告高艳萍于本判决生效之日起十日内支付原告湖南怀仁大健康产业发展有限公司违约金18000元。三、被告罗德军于本判决生效之日起十日内支付原告湖南怀仁大健康产业发展有限公司房屋占有使用费232808元及逾期付款利息（该利息以未付的房屋占有使用费为基数，从2017年7月1日起按照年利率6%，付至房屋占有使用费付清之日止）。四、驳回原告湖南怀仁大健康产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6355元，由原告湖南怀仁大健康产业发展有限公司负担572元，被告高艳萍负担1000元，被告罗德军负担4783元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 王 黎人民陪审员 杨 波人民陪审员 潘秀兰二〇一九年九月十六日书 记 员 肖坤楠