西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初7592号 原告：侯娜，女1982年8月29日出生，汉族，住西安市灞桥区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告:罗宇涛，男，1984年4月17日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 共同委托诉讼代理人：张乐，陕西秦岳律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李秀梅，陕西秦岳律师事务所(实习)律师。 被告：胡月，女，1989年5月19日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张楠，陕西海普睿诚律师事务所律师。 第三人:西安浩纳置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码：9161013632243053XP。 法定代表人:邸永智，经理。 委托诉讼代理人:宋宇，男，西安浩纳置业有限公司经纪人，现住该公司。 原告侯娜、罗宇涛与被告胡月、第三人西安浩纳置业有限公司（以下简称浩纳置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯娜及二原告的共同委托诉讼代理人张乐，被告胡月的委托诉讼代理人吕窈窕，第三人浩纳置业的委托诉讼代理人宋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告侯娜诉称，2018年5月9日，原告为其儿子能够在浐灞二小上学，通过第三人与被告签订了《房屋买卖合同》（合同备案号C18024728），约定被告将其所有的位于西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，总价78万元，被告在领取房产证后30个工作日内配合原告过户，若因一方原因不能按期办理房产过户，由责任方向守约方按照总房款的千分之三每日进行赔偿。被告向原告支付定金5万元，并通过贷款购买此房，交房时间为2018年6月20日，过户时间暂定为2018年6月20日，一方违约拒不承担违约责任，守约方产生的律师费、诉讼保全费由违约一方承担。合同签订后，双方开立了资金监管账户，原告将20万元首付款存入了资金监管账户，并在2018年6月4日通过公积金向招商银行股份有限公司西安分行贷款58万元，也一并存入了资金监管账户。原告自2018年7月起每月还贷3412.94元。涉案房屋登记在被告名下，且被告在双方签订合同前已经取得了涉案房屋的房产证。事后，原告得知被告在双方签订合同前已将涉案房屋出售给他人。2018年5月23日，涉案房屋被他人申请了保全，现暂时无法正常过户。被告的违约行为给原告造成了重大的损失，现诉至法院，请求判令：1、原被告继续履行《房屋买卖合同》；2、被告立即向原告交付并协助原告办理房屋过户手续；3、被告支付原告违约金23.4万元；4、本案律师费、诉讼费由被告承担。后原告经两次变更，最终将诉讼请求变更为：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付原告首付款资金占用利息11954.17元（按照同期银行贷款基准利率年4.75%自2018年5月9日计算至2019年8月5日）；3、被告支付原告违约金20.6万元；4、被告支付原告已支付的中介费23400元，公积金贷款利息20429.1元，房屋评估费2000元，揭贷款代办费2000元，律师费5000元；5、本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。 被告胡月辩称，同意原告解除合同的诉讼请求。资金占用利息同意按照原告提出的标准计算，但是其计算的数字和原告计算的有差异，其计算的是10101.67元；不同意支付违约金，不符合合同约定的违约金适用条件；中介费按照合同约定应当由原告负担，其他实际发生的损失其同意负担。 第三人浩纳置业述称，中介费其不予退还，中介服务已经提供过了，不能过户并非其造成的。 经审理查明，2018年5月9日，二原告经第三人浩纳置业居某某，与被告胡月签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积66.94平方米，总价78万元。被告在取得产权证后30个工作日内积极配合原告将上述房屋过户到原告或指定人名下。签订合同当日原告向被告支付定金5万元，订金在存购房款当日全额冲抵首付款，并通过贷款购买此房。过户时间暂定为2018年6月20日，在过户手续办理期限可能逾期迟延情形下甲乙三方一致同意过户时间应自动顺延至少15个工作日或者另行约定具体的过户时间。如被告中途出现将上述房屋出售给其他人或者将上述房屋抵押等违约行为，被告应在3日内将实际收取的购房款全额退还原告，另付给原告相当于定金同等数额的违约金及支付总房款20%作为违约金，并全额赔偿原告装修上述房屋所产生的费用。若被告系按揭购买房屋，被告应当在原告支付定金当日起5个工作日内将上述房产提前还款及抵押登记注销手续办理完毕。中介佣金23400元，由原告承担，等等。合同签订当日，原告向被告支付了定金5万元。同日，原被告双方签订了网签合同并开立了资金监管账户，原告将20万元存入了资金监管账户，剩余58万元购房款进行公积金贷款，并与招商银行股份有限公司西安分行签订了《西安个人住房公积金借款合同》。2018年7月4日原告开始偿还公积金贷款。 另查明，被告胡月与案外人王某某关于涉案房屋的房屋买卖合同纠纷，案外人王某某将被告起诉至本院，并于2018年6月1日对涉案房屋进行了诉讼保全。该案已经生效的（2018）陕0112民初5475号民事判决书判令被告胡月赔偿案外人王某某中介费损失7000元。截至本案第一次庭审，该案诉讼保全尚未解除。原告于2019年4月23日诉至本院，请求继续履行合同，被告配合办理房屋过户登记手续并支付违约金等。2019年6月26日第一次庭审中查明，案外人王某某申请的诉讼保全尚未解除，且涉案房屋于2019年3月22日被甘肃省庆阳市西峰区人民法院轮候查封，原告遂请求变更诉讼请求，解除三方签订的《房屋买卖合同》，被告赔偿损失等。2019年7月1日，原、被告双方协议进行了撤销监管协议申请，2019年7月12日，原告提前偿还了公积金贷款，原告共计偿还公积金本息600429.1元。原告为此次购房另支出按揭代办费用2000元，中介服务费23400元。庭审中，因原告同时主张了违约金和损失，本院向原告释明后，原告主张违约金及合同中有约定的律师费损失，放弃主张其余损失。原告进行了诉讼保全，产生保全费1575元，保全担保费1000元。庭审中，因双方各执己见，致调解未果。 以上事实，有《房屋买卖合同》、（2018）陕0112民初5475号民事判决书、西安市存量房交易结算资金监管首付入账凭证、西安个人住房公积金借款凭证、西安住房公积金管理中心提取凭证、《西安个人住房公积金借款合同》、陕西省增值税普通发票、收款收据、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告双方经第三人居某某于2018年5月9日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均应当按照合同约定履行义务。原被告之间的房屋买卖未能过户系因为涉案房屋被保全，致合同目的无法实现，现原告诉请解除合同，被告同意，本院依法予以支持。被告虽胡月未有明确的不出售涉案房屋的意思表示，但作为出卖方，其应当保证房屋无其他争议，能够办理过户登记手续，涉案房屋被保全虽非被告故意所为，但被告未能保证房屋无争议，房屋不能过户即是被告违约。被告抗辩原告主张的违约金20.6万元系同时计算了违约金和定金，合同该条约定系对违约金计算方式的约定，并不属于违约金条款与定金条款同时适用的情况。原告为此次购买房屋产生中介服务费损失，代办按揭费损失，房屋上涨差价损失、购房款利息等损失、并因此使用了公积金贷款，本院认为原告主张的违约金20.6万元不属于法律规定的过分高于实际损失的情况，故对于被告主张调整违约金的请求本院依法不予采纳。原告主张的律师费损失因合同中有约定，本院依法予以支持。原告关于首付款资金占用利息、中介费损失、公积金贷款利息、房屋评估费损失、按揭代办费损失等诉讼因合同无约定，且原告未提供证据证明违约金20.6万元不足以弥补其实际损失，在此情况下该损失与违约金不能同时主张，本院释明后原告主张违约金，故上述首付款资金占用利息、中介费损失、公积金贷款利息、房屋评估费损失、按揭代办费损失等诉请本院依法不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、原告侯娜、罗宇涛与被告胡月于2018年5月9日经第三人西安浩纳置业有限公司居某某签订的《房屋买卖合同》解除。 二、被告胡月于本判决生效之日起十五日内支付原告侯娜、罗宇涛违约金20.6万元。 三、被告胡月于本判决生效之日起十五日内支付原告侯娜、罗宇涛律师费损失5000元。 四、驳回原告侯娜、罗宇涛的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16410元，保全费1575元，原告已预交，现由被告胡月承担1.2万元，其余由原告自行承担。被告承担部分于上述给付时间一并支付原告侯娜、罗宇涛。 如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 审 判 员  崔小梅 人民陪审员  荣春玲 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  刘旭华