河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0684民初1504号原告：陈建华，女，1975年6月12日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：李东强，河北金房律师事务所律师。被告：河北鹏达房地产开发有限公司。地址：河北省高碑店市团结路。法定代表人：**，该公司董事长。委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。原告陈建华与被告河北鹏达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建华及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建华向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法退还原告支付的购房款205675.00元及利息，并赔偿《商品房买卖合同》被判令解除给原告造成的损失((9000-5405.4)×125=)449325元；2、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2016年7月6日，原告与被告订立《商品房买卖合同》。合同约定：原告以每平米5405.4元的价格购买了建筑面积为125平米的被告开发的英伦名郡一期24号楼3单元1601室的商品房一套；付款方式为按揭贷款。但双方订立《商品房买卖合同》时，被告尚未取得涉案开发项目的《商品房预售许可证》且原告未被告知。因此，双方之间订立的《商品房买卖合同》不能按法律规定办理备案登记手续和后续的抵押贷款手续。高碑店市人民政府于2017年4月7日发布了《2017年高碑店市关于进一步规范房地产市场秩序的通告》。高碑店市人民政府又于2017年5月27日公布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。由于这两份限购政策，原告因未在高碑店市缴纳满三年社保而失去了购房资格。2017年6月16日，被告取得涉案项目的《商品房预售许可证》，但因原告失去了购房资格，不能获批商业购房贷款，致使双方间的合同不能履行。2018年6月1日，被告向高碑店市人民法院提起诉讼，要求解除与原告间订立的《商品房买卖合同》。高碑店市人民法院以(2018)冀0684民初第2154号民事判决书判决解除双方间的商品房买卖合同。原告不服一审判决，提起上诉。保定市中级人民法院以(2018)冀06民终第6671号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。原告认为：原被告间订立《商品房买卖合同》时，被告所开发的涉案项目就应当具备包括《商品房预售许可证》在内的五证。正因为被告的违规售房行为、使得原告在被告延迟取得《商品房预售许可证》期间失去了购房资质，致使双方间的《商品房买卖合同》被人民法院判令解除，被告的行为违法，且存在严重过错。被告的行为严重损害了原告的财产权益，特诉至贵院，望依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告合法权益。被告河北鹏达房地产开发有限公司辩称：1、我公司从未拒绝向原告退还205675元购房款，在双方对购房款的退还没有争议的情况下，原告故意向法院提起诉讼索要购房款，明显是恶意扩大损失，浪费司法资源，故诉讼费应由原告自行承担，并赔偿我公司应诉产生的全部费用。2、原告与被告签订《商品房购买合同》时，原告对于涉案房屋尚未取得预售许可证是明知的，其时涉案房屋尚未开工建设，是不可能取得预售许可证的，这是房地产管理法明确规定，也是众所周知的事实。双方签订的只是一个预约性质的临时合同，需要等到取得预售许可证后，才能签订正式的《房屋买卖合同》。原告作为房屋买受人，在与我公司签订《商品房购买合同》时，应当对房屋的手续证件进行审查，在房屋尚未开工建设的情况下，仍然与我公司签订《商品房购买合同》，合同签订后一直也没有提出任何异议，也未要求办理按揭贷款，这足以说明原告对涉案房屋没有取得预售许可证是明知的。原告之所以购买没有预售许可证的房屋，是因为原告购买房屋完全是投资性的购房，是为了转卖获取收益。3、涉案房屋2016年10月10日才取得《建设工程施工许可证》，2017年6月16日即取得了《商品房预售许可证》，中间还经过了冬季停工及政府要求的各种原因的停工，工程进度没有任何的拖延。在具备办理预售证的条件后立即向政府部门申请办理了预售许可证，没有任何的延误。只有尽快取得预售许可证，才能正常销售房屋、收取购房款，故我公司没有任何理由拖延办理预售许可证。4、原告要求我公司支付利息并赔偿损失没有依据，与法律规定相悖。原告与我公司签订的《商品房购买合同》不能履行，是因为高碑店市颁布限购政策，导致原告不具备在高碑店市购买商品房的资格。这是双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可归责于双方当事人原因的不可抗力。依据全国民事审判工作会议纪要(法办【2011】442号)的20、21条的规定，人民法院对因国家宏观调控政策调整、住房限购政策的实施导致双方当事人解除房屋买卖合同的，买受人请求返还所支付的购房款或定金的，可以支持，要求赔偿损失的，不予支持，且如果是投资性购房仅规定了出卖人可以主张赔偿损失。我公司对于合同的不能履行没有任何过错，原告要求我公司支付利息并承担赔偿责任没有任何依据。反而是原告不具备在高碑店市购买商品房的资格，无法办理贷款，又拒绝支付全款，导致我公司不能及时取得购房款，造成资金压力、成本增加，合同解除后，二次销售费用的增加，因楼市降温，面临销售成本增加和不能及时销售的损失。对于上述损失，我公司保留要求原告进行赔偿的权利。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，甲方河北鹏达房地产开发有限公司与乙方陈建华签订《商品房购买合同》，合同主要内容约定：乙方购买甲方开发的英伦名郡-牛津郡24号楼3单元1601室的房屋，房屋建筑面积约为125平方米、单价为5405.4元/平方米，总价为675675元；付款方式为乙方于2016年7月6日支付首期购房款205675元，贷款为470000元；甲方应在2018年10月25日前，将符合使用条件的房屋交付乙方；凡办理银行按揭贷款的买受人需在甲方通知之日起三日内提交申请贷款所需的合格按揭贷款资料并履行贷款手续；自甲方通知之日起三日内，乙方未提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续，逾期十五日仍未履行的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之十的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除；因乙方原因导致银行拒绝贷款的，自接到甲方拒贷通知之日起三日内，乙方可改为一次性付款，否则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之十违约金，该违约金甲方有权从乙方已付购房款中直接扣除；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，自甲乙双方签订《商品房买卖合同》之日起失效，乙方应自甲方通知之日起三日内携带甲方指定资料到指定地点签订《商品房买卖合同》。签订上述《商品房购买合同》当日，原告交付首期购房款205675元，被告为原告出具收款收据。被告于2016年10月10日取得涉案房屋《建设工程施工许可证》，于2017年6月16日取得涉案房屋《商品房预售许可证》。2017年5月27日，高碑店市人民政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第一条规定：“（三）对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。”陈建华不是高碑店市户籍居民，不具有在高碑店市购买住房的资格。2018年1月23日，被告向原告发送短信通知，通知原告“因政府住房限购政策原因，您不具备在高碑店市购房商品房的资格，银行按揭贷款无法办理依据双方签订的《商品房购买合同》的约定，付款方式应改为一次性付款。……请您在收到本通知之日起七日内将剩余购房款及逾期付款违约金一次性交到我公司售楼部，并办理相关手续。逾期交纳，我公司将依据合同约定解除双方签订的《商品房购买合同》。”此后，双方就剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，河北鹏达房地产开发有限公司诉至本院，要求解除双方签订的《商品房购买合同》。本院作出(2018)冀0684民初2154号判决书，判决解除双方于2016年7月6日签订的《商品房购买合同》。陈建华不服提起上诉，保定市中级人民法院作出(2018)冀06民终6671号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后就返还已付购房款、赔偿损失等问题，原告提起本案诉讼。在审理过程中，原告申请法院调取了英伦名郡-剑桥郡住宅小区6#楼商品住房销售备案价格，参考备案平均价格9000元/㎡计算损失为(9000元/㎡-5405.4元/㎡)×125㎡=449325元。本院认为，生效判决书已确认因高碑店市人民政府颁布限购政策，陈建华无法办理按揭贷款，且因双方对剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，双方签订合同的目的已经无法实现，故判决解除原、被告双方于2016年7月6日签订的《商品房购买合同》，合同解除后，被告应退还已收取原告的购房款205675元。原告作为购房者，无论居住还是用于投资，必然会对所购房屋的情况进行充分了解，《商品房购买合同》也已写明后续双方会签订正式的《商品房买卖合同》，且在长达近一年的时间原告并未催促被告办理按揭贷款手续及签订《商品房买卖合同》事宜，故可推定原告对购房时涉案房屋没有商品房预售许可证的事实是明知的，本身亦存在一定过错；虽然导致合同目的无法实现的直接原因是不可抗力(限购政策)，但被告在《商品房购买合同》签订后至限购政策颁布实施之前的近11个月的时间内未能取得商品房预售许可证，应对《商品房购买合同》不能如约履行具有一定过错，故本院酌定被告应对原告在不可抗力因素发生之后的利息损失承担50%的赔偿责任。原告主张房屋差价损失449325元，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河北鹏达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈建华购房款205675元及利息(利息自2017年5月28日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的50%计算)；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5175元(已减半收取)，由原告陈建华负担2982元，被告河北鹏达房地产开发有限公司负担2193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  宫洁二〇一九年九月二十三日书记员  李颖