原告上海森来特投资有限公司 陕西省高级人民法院 民事裁定书 （2019）陕民2014号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西安华旗物业服务有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：刘念盈，该公司董事长。委托诉讼代理人：王海鹏，男，1979615该公司员工1。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨锴，女，1981年5月1日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：高卫平，陕西仁和万国律师事务所律师，再审申请人西安华旗物业服务有限公司（以下简称华旗公司）因与被申请人杨锴房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕01民终10508号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人华旗公司申请再审请求：l.撤销二审判决；2.改判驳回被申请人杨锴的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被申请人承担。事实和理由：一、《租赁合同》并未解除，原判认定事实与法律适用错误。1.《商户撤场审批表》系申请人的内部文件，无申请人法定代表人的签字，不构成申请人的意思表示，《商户撤场审批表》并非合同解除的根据，违约方杨锴无权行使法定解除权。2.二审认为在杨锴撤场后，华旗公司已将场地作为特卖场等事实推定合同已合意解除，其认定事实和适用法律错误。（1）二审仅列明了华旗公司已将场地作为特卖场，并未对判决中所指的“等事实”进行说明、列举，也没有对其所有事实证据链的形成、证据有无证明力以及证明力大小、是否满足民事诉讼证明标准进行说明，严重违反证据规则的规定，导致事实认定错误。（2）杨锴撤场后，华旗公司将场地作为特卖场，是为防止扩大损失，并非同意解除合同。申请人没有理由在享有合同利益的情况下，主动表示解除合同，放弃合同利益。二、本案法律性质定性错误。1.本案杨锴的诉讼请求是请求判令合同解除的形成之诉。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第94条第2款的法定解除规则判决合同解除，二审判决认为是《合同法》第93条的意定解除。二审判决对案件的法律适用根据发生了实质性交更，但又维持了一审判决，适用法律错误。2．即使原判认为本案因合同的现实情况无法履行判决合同解除，合同也应当是自二审生效之日起解除，并非是2017年3月31日。自判决生效之日至今，杨锴所缴纳的综合物业费已不存在应退还部分，反而欠申请人自退场之日至判决生效之日的综合物业费。三、原判采信《商户撤场审批表》违反法律规定。l.杨锴一审提供了《商户撤场审批表》的复印件，申请人对其照片及复印件的合法性不认可，不能成为本案证据。一审对此并未进行质证，程序违法。2．《商户撤场审批表》仅是申请人公司内部的报批流程文件，员工在申请中对保证金性质、合同是否解除、退款金额的相关表述并不构成申请人的意思表示，申请人法定代表人对员工的意见并未修改、同意、签字，其不具有任何法律效力。且《商户撤场审批表》内部流程也未走完（尚缺财务副总裁、总裁签字），不构成申请人的任何意思表示。四、保证金的性质认定错误。1．杨锴并未提供证据证明8万元保证金是由“4万元综合保证金”与“4万元履约保证金”构成，其应承担举证不能的责任。2．杨锴应向是申请人承担16万的违约金。《租赁合同》第7条约定，“乙方在本合同签订同时应缴纳合同保证金8万元整，在本合同期满后乙方无违约行为的，甲方于一个月内无息返还。乙方违反本合同约定的，甲方有权根据违约情况做相应扣除（在合同履行期内乙方要求提前解除合同的，甲方不予退还乙方缴纳的合同履约保证金）”。该条明确表明8万元保证金是为确保杨锴严格履行合同义务的履约保证措施，其性质系履约保证金。该条还明确了申请人有权根据违约情况扣除相应保证金，其后果是申请人不予退还全部履约保证金。申请人于2016年12月1日向杨锴出具的收据，明确8万元为保证金，并未对保证金的性质做出区分，8万保证金的性质应根据《租赁合同》确定为履约保证金。根据《租赁合同》的规定，合同履行期内的提前解除行为系严重违约，申请人有权向杨锴主张16万的违约金。杨锴提交意见称，一、原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，申请人的再审申请理由不能成立。首先，杨锴与申请人之间的《租赁合同》已经解除是客观事实。申请人认为《商户撤场审批表》无法定代表人的签字，无解除合同的意思表示，并认为二审判决对合同解除的事实认定与法律适用错误，是对客观事实和法律的错误理解。理由如下：1.本案中，杨锴于2017年2月17日向申请人递交撤场申请书，该申请对解约的意思表示明确。后申请人相关部门的多个负责人在《商户撤场审批表》中均一一进行签字确认，审批表载明计租截止日期至2017年3月31日，无罚款；（这表明申请人认可双方合同的权利义务将于2017年3月31日终止）在退款金额一栏写明了应退费用为：综合物业费应退40000元，保证金（合同履约金、质量保证金各40000元）应退40000元，合计应退80000元。这足以说明申请人对杨锴申请撤场和合同终止以及应退款项是认可的，而该审批表中载明的应退费用则为合同终止后，申请人确认与杨锴的应清算款额。2.双方合同并未约定在双方合同履行过程中的各事项，须经申请人法定代表人签字或盖章方才有效。对杨锴而言，能够在《商户撤场审批表》各部门负责栏中签字确认的人员，必然是申请人公司内部经过授权、享有该项职权的专职管理人员，且就其工作岗位性质而言，杨锴也完全有理由相信申请人赋予了各管理人员相应的审核批准权利，具备处理撤场事务的相应职权。据此，在申请人同意杨锴的撤场申请，并在该撤场审批表签字时已构成解除合同的承诺，双方合同解除。3.正是由于双方达成了合同解除的合意，申请人商管部给予了杨锴出场审批条，杨锴才能顺利将大型设备搬离申请人管控的场地，而申请人在杨锴撤场后已将场地作为新的特卖场的这一事实，也充分证明双方合同已解除。其次，本案合同终止的实际违约方为申请人，其无权扣除杨锴应退款项。杨锴提出撤场申请的根本原因是由于申请人未履行合同承诺即“甲方同意自乙方开始营业起至商场整体营业前的时间段内(即每日8：00-10:00)，正门（即西门）南侧小门正常开启，以确保乙方营业需求”以及商场整体营业的承诺，导致商场人流量稀少，致使杨锴亏损严重，经营状况与预期相去甚远，合同目的无法实现。杨锴在无奈之下，本着及时止损的态度，提出了撤场申请，此为本案合同解除的基本事实。故申请人认为杨锴违约，不享有解除权没有事实根据。二、申请人所谓的本案定性及适用法律错误的理由不能成立。本案的法律关系是合同关系，原判依法判决解除合同、退还杨锴应退款额符合法律规定。三、原审对证据的审查程序合法。杨锴提供的证据复印件能真实反应客观事实，且保存在申请人手中的原件又经人民法院核对无异。申请人称原审采信该证据违反法律规定的理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回再审请求。本院经审查认为，本案的争议焦点是双方签订的《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》是否应予解除以及原审判令申请人华旗公司向被申请人杨锴退还各为4万元的综合物业费和质量保证金是否正确。杨锴与华旗公司签订的《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，原判认定有效并无不当。合同签订当日，杨锴共向华旗公司交纳综合物业费12万元、押金8万元以及装修押金5000元。合同履行中，杨锴以无力经营等为由向华旗公司提出了撤场申请。一审杨锴提交了《商户撤场审批表》照片，华旗公司提交了《商户撤场审批表》原件，一审组织双方当事人对该证据进行了质证，双方对其真实性均无异议，故原审对该证据予以采信符合法律规定，华旗公司主张原审对该证据未质证程序违法的理由不能成立。《商户撤场审批表》显示，计租截止日期2017年3月31日，应退费用为综合物业费4万元、保证金4万元。虽然该审批表中在财务副总裁、总裁处未进行签字，但根据杨锴已经撤离租赁场地以及华旗公司已将该场地作为特卖场的事实，原审认定双方对解除合同事宜已达成合意，并解除双方所签订的《租赁合同》《补充协议》《物业服务协议》，并无不妥。华旗公司主张双方合同未解除的再审理由无事实和法律依据，不予采信。关于华旗公司是否应向杨锴退还综合物业费和质量保证金问题。合同解除后，尚未履行的终止履行。杨锴已经撤场，华旗公司继续收取综合物业费已无事实依据，华旗公司应向杨锴退还多收取的综合物业费。双方《租赁合同》第七条约定杨锴应缴纳合同保证金8万元；在合同履行期内杨锴要求提前解除合同的，华旗公司不予退还杨锴缴纳的合同履约保证金。并未明确约定该保证金是否包括质量保证金合同和履约保证金及其份额。但根据《商户撤场审批表》中注明的内容可以看出华旗公司收取的保证金包含各为4万元的合同履约金和质量保证金，且应退杨锴综合物业费4万元、保证金4万元。故原审支持杨锴请求华旗公司返还该两项费用的诉讼请求，并无不当。综上，华旗公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下:驳回西安华旗物业服务有限公司的再审申请。审判长朱玉红审判员刘育伟审判员赵艳华 二〇一九年九月二十六日                          书记员张茹雪1