江苏省盐城市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏09行终336号 上诉人（原审原告）华振亚，性别××年××月××日生，××族，居民。 委托代理人陈晓跃，上海坤阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）东台市自然资源和规划局，住所地东台市金海东路25号。 法定代表人冯惠祥，该局局长。 出庭负责人徐根坚，该局党委委员。 委托代理人徐春龙，该局地籍科副科长。 委托代理人杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。 原审第三人朱泽，性别××年××月××日生，××族，居民。 上诉人华振亚诉被上诉人东台市自然资源和规划局、原审第三人朱泽撤销房屋行政登记一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903行初179号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，1999年10月22日，第三人朱泽与阳光地产公司（原东台市地产开发总公司）签订了一份《房产购销合同》，约定由第三人朱泽购买阳光地产公司开发的怡和花园3号楼204室房屋。当日，阳光地产公司出具一份《说明》，主要内容为：经协商，将第三人朱泽在城南的市政府3＃集资楼91.47㎡的601室与阳光地产公司怡和花园3＃楼89.97㎡的204室实行产权置换。同年10月28日，第三人朱泽作为甲方与阳光地产公司作为乙方又签订了一份《协议书》，约定：甲方将其所有的位于城南的机关宿舍区3号楼601室房屋与乙方所有的怡和花园3号楼204室实行产权置换；甲方产权房建筑面积91.47㎡，乙方产权房建筑面积89.97㎡，以同等基价等面积交换；本协议签订三天内，双方提供并交换各办理房屋产权证的相关手续，自行办理产权置换后的房屋产权证，办证费用各自承担。1999年10月，第三人朱泽申请对怡和花园3号楼204室房屋进行产权登记，房屋登记部门经审核后，于1999年11月向其颁发了东台市房权证西城区字第××号房屋所有权证。原告华振亚认为该房屋登记行为存在违法，故诉至原审法院。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。又根据该法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，根据原告华振亚的诉称，其与阳光地产公司之间就怡和花园3号楼204室房屋买卖发生在2002年，双方于2003年4月8日签订书面《商品房购销合同》。而怡和花园3号楼204室房屋登记于第三人朱泽名下是在1999年11月，也就是说该房屋登记行为发生在原告华振亚所诉称的购买房屋之前，系阳光地产公司将登记在第三人朱泽名下的房屋再次进行了买卖。因此，作为房屋登记部门在对怡和花园3号楼204室房屋进行权属登记时，原告华振亚对该房屋并不享有民事权利，不是该房屋的权利人和直接利害关系人。综上，原告华振亚与案涉怡和花园3号楼204室房屋产权登记行为并无法律上的利害关系，故原告华振亚无权提起本次诉讼，其起诉应当驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定驳回原告华振亚的起诉。案件受理费50元，退还原告华振亚。 上诉人华振亚不服一审裁定提起上诉称，1.上诉人与本案行政行为存在利害关系，具有诉讼主体资格。2007年物权法实施之前，房屋的所有权转移未明确以登记为准。上诉人与地产公司签订了购房合同，支付了全额房款，并完成房屋交付手续，实际入住，上诉人已经取得涉案怡和花园房屋的所有权，而被上诉人的登记行为侵犯了上诉人的房屋所有权，如果登记行为不被撤销，将持续侵犯上诉人的所有权。上诉人显然是本案行政行为的利害关系人。2.无论是东台市政府机关事务处与地产公司签订的房屋置换协议，还是朱泽与地产公司签订的房屋置换协议，都是名不符实的协议，而协议的真实内容是房屋买卖协议。诉争的房屋是地产公司开发的商品房，该房屋没有完税发票，没有进行初始登记，没有产权证，是不可能进行产权置换登记的。被上诉人以所谓产权置换理由给予登记，违反了建设部《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，该登记行为自始无效，依法应予撤销。3.第三人朱泽未完成合同约定的义务，不能取得涉案房屋。第三人朱泽与地产公司签订协议的事实存在，但其并未完全履行协议。诉争的房屋当时价格值11万多元，而朱泽原房屋只有4万元左右，两者差价较大。地产公司要求其按协议补足差价，开具完税发票，朱泽并未履行，地产公司也一直未交房给朱泽。4.由于地产公司的原因，包括上诉人在内，很多人未取得产权证，上诉人有理由相信涉案房屋出售时不存在争议。综上，上诉人认为被上诉人的违法登记是本案的争议焦点，是导致发生纠纷的根源。请求二审法院撤销一审裁定，发回重审，或改判支持上诉人的一审诉求。 被上诉人东台市自然资源和规划局答辩称，1.上诉人不具有原告主体资格。1999年10月28日第三人朱泽将位于老电厂城南的政府机关宿舍区3号楼601室与原东台市地产开发总公司开发的怡和花园3号楼204室实行产权互换，双方签订了互换协议书。1999年10月26日，朱泽对怡和花园3号楼204室申请了产权登记，1999年11月17日取得了编号为02300910房屋所有权证。同年，东台市地产开发总公司对互换的原朱泽老电厂城南政府机关3号楼601室进行了产权登记，也取得了02201600房屋所有权证。根据上诉人华振亚的诉称理由，上诉人是2002年与阳光地产开发有限公司达成口头买卖怡和花园3号楼204室，从这一事实看，1999年11月房屋登记部门对朱泽怡和花园3号楼204室产权进行登记时，华振亚不是所登记房屋的权利人和利害关系人。根据法律规定，民事行为介入已经存在的行政法律关系，民事行为主体不具有行政诉讼原告资格。2.上诉人提出本案诉讼已超过法定的起诉期限。本案登记行为发生在1999年11月，上诉人诉称其是2002年与阳光地产公司口头协议购买的房屋。根据当时的法律规定，从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过二年。现在上诉人提起行政诉讼，已超过行政诉讼法规定的起诉期限。3.上诉人已丧失了再行起诉的权利。2018年1月30日上诉人就本案同一被告、同一诉讼请求向盐都区法院提起行政诉讼，答辩人亦已应诉答辩，人民法院于2018年4月9日已通知于2018年4月27日开庭，而上诉人经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，人民法院按照撤诉处理并作出裁定。在行政诉讼中人民法院按照撤诉处理并作出裁定，上诉人即丧失了再行起诉的权利。4.本案所涉房屋登记认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。1999年10月22日东台市地产开发总公司与朱泽签订“房产购销合同”，而后在同年10月28日双方又签订互换协议书，在产权登记时朱泽还向登记部门提供了东台市地产开发总公司的证明和说明各一份。1999年11月17日登记部门向朱泽发放了02300910房屋产权证，同年同月登记部门根据东台市地产开发总公司的申请，也将朱泽互换的老电厂东台市政府城南3号楼601室登记到东台市地产开发总公司名下，产权证号为西城区02201600。而后该房又由东台市阳光房地产开发有限公司出售给胡亚芹。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 原审第三人朱泽陈述称，案涉房屋产权置换是政府同房地产公司签订的协议，签好后我再同房地产公司签订了协议。房屋置换是政府的行为，不是我个人行为。案涉怡和花园的房屋是一个已经有人居住的二手房，我本人的城南房子是没有人居住的。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 当事人在一审期间提出的证据、依据，原审法院已随卷移送本院。本院对事实、证据的认定与原审法院一致。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。该法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，上诉人华振亚与阳光地产公司就案涉房屋怡和花园3号楼204室于2003年4月8日签订书面《商品房购销合同》。而怡和花园3号楼204室房屋登记于第三人朱泽名下是在1999年11月，也就是说案涉房屋登记行为发生在上诉人华振亚与阳光地产公司买卖案涉房屋之前，华振亚对该房屋并不享有民事权利，不是该房屋的权利人和直接利害关系人。原审法院认定上诉人华振亚与案涉怡和花园3号楼204室房屋产权登记行为并无法律上的利害关系，而裁定驳回其起诉并无不当。综上，上诉人华振亚的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 刘 红 审判员 吕 红 审判员 李星星 二〇一九年九月二日 书记员 钱 璐