广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初4104号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司。住所地：珠海市拱北迎宾南路1081号中珠大厦401室。统一社会信用代码：914404001925959927。法定代表人：游和良，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢勇辉，该公司员工。委托诉讼代理人：陈秋娟，该公司员工。被告：阙子龙，男，汉族，1974年11月17日出生。委托诉讼代理人：邝俊仪，女，汉族，1976年8月26日出生，系被告的妻子。原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢勇辉、陈秋娟、被告阙子龙及其委托诉讼代理人邝俊仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付物业管理服务费7548.7元、水费1413.5元、二次加压电费186.34元、公共用电532.11元、维修费135.16元、垃圾处理费232元、可视对讲维护费174元及滞纳金4104.1元，共计14325.91元，以上计至2018年10月31日。事实和理由：原告从2008年7月1日起开始为中珠上城小区业主提供物业服务，被告是坐落于珠海市X房物业业主。在原告为被告提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行珠海市物业管理相关法律法规以及原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》和原告与珠海中珠房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》等，但被告从2016年6月起至今，无故拖延缴纳物业服务费及相关费用，构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请依法判决。原告为其陈述提供的证据有：1、欠缴费用明细表；2、前期物业管理服务协议；3、商品房买卖合同；4、不动产登记情况查询结果；5、不动产权登记表；6、证明；7、前期物业服务合同；8、客户接待记录表；9、微信聊天记录；10、维修4栋2单元空调排水管师傅身份证；11、高空作业安全承诺书；12、4栋2单元空调主管无异常证明；13、维修现场图片；14、维修发票；15、排查跟踪记录（微信聊天记录）；16、催缴欠费律师函、EMS回单。被告辩称，原告不履行合同义务，构成违约，严重影响被告的生活，造成被告的损失，原告无权向被告收取物业管理服务费和滞纳金。被告房屋在二楼。2014年夏天一到夜晚，被告卧室外的楼下总发出滴哒声，严重影响被告及其家人的睡眠。被告向原告反映该事项，其后，原告告知该滴哒声系空调水管漏水滴在户外的植物所致（注：被告所在物业设置有专门的空调排水管，与共用的上下水道相连。正常情况下，空调排出的水直接流入共用的上下水道，不会出现漏水现象），但具体是哪层哪户所在的空调排水管、共用上下水道出现问题需要检查才能确定，并回复被告会向上面领导反映处理。原告有无检查、维修，被告不得而知。后没多久天气即转凉不用再开空调，晚上就没有出现滴哒声。2015年夏天，上述情况又再重复。2016年，漏水情况越来越严重，致被告妻子长期失眠，健康每况愈下。被告只好以不交物业费来促使原告尽快处理，但原告仍回复“向上面领导反映处理”，不了了之。自此，每年的4月至11月家家户户开空调的晚上成了被告一家的“梦魇”。被告妻子从2018年4月始经常出现眩晕。2018年8月8日，被告妻子眩晕得无法站立被送往医院。经医生诊断为耳石症，病因是长期休息不好、过度疲劳所致，并施行了手法复位术。术后，医生开出专治失眠的药物，嘱咐被告妻子注意休息，不能疲累，并告知该患者如体质好且休息好一周可康复。但当时是夏天，空调整夜不断的滴水声让被告的妻子无法休息好，半年才得以康复。2019年4月，各家各户又开始使用空调。被告妻子又因整夜滴水声导致耳石症复发。2019年4月22日，医生诊断由于长期失眠引发高脂血症的心血管疾病。被告的父母也是因漏水声的影响，长期睡眠不好，经常头痛，导致脑血管堵塞，常需服用脑络通胶囊才能入眠。根据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》第一、二条的约定：原告对房屋共用的上下水管道、落水道等负有维护和管理的义务，并应负责公用绿地的养护与管理，公共场所、房屋共有部位的日常保洁等；第三条约定:原告应保证物业管理服务质量，保证设备维修及时（12小时内维修人员到达处理）、公共环境整洁等。但原告自2014年起至今的五年里，一直拖延排查、维修共用上下水管道等，导致漏水滴在涉案房屋外的树叶上，造成密集噪音，影响被告居住休息，致使被告家人生病，造成涉案房屋外墙发黑、一楼地面长期积水、滋生蚊虫、损害小区绿化植被，影响公共环境整洁等问题。除此之外，原告还存在未履行指引车辆安全停放在指定车位的义务，导致小区内车辆停放杂乱无章，影响交通安全；电梯旁电房漏水严重未予及时维修，危害消防安全、业主生命安全；擅自改动物业小区的垃圾房设施、擅自建设垃圾房、不及时收集、清运垃圾等问题。另，在被告与原告交涉排查、维修共用的上下水管道等以处理好漏水问题的期间，被告均定期主动到原告缴纳车位管理费，并多次表示在漏水问题解决后即补交物业费等。这证明被告并非恶意拒交物业费，未交物业费所致的滞纳金责任在于原告，而非被告。原告占着物业管理服务者之位，却不履行应尽的职责、义务；而被告又无权自行代原告或聘请第三人代原告履行排查、维护、修缮空调专用排水管道及共用上下水管道等物业服务义务，漏水问题至今无法解决。被告一家为此长期饱受痛苦。原告要求被告支付服务费及滞纳金，不公平也不合理。综上，原告未按物业服务合同约定履行义务，并造成被告家人损失，原告无权向被告收取物业管理服务费和滞纳金。请求法院查明本案事实，依法裁判。被告为其辩解提供的证据有：1、前期物业服务协议；2、照片、视频录像；3、电话及现场录音、文字记录；4、车位权属证；5、管理费缴费凭证；6、就医记录及医疗费票据、病历；7、微信聊天记录。本院查明，被告于2009年向珠海中珠房地产开发有限公司购买了位于珠海市X房的住宅，并于2010年办理了权属证书，该房建筑面积为139.38平方米。2009年7月，原告与珠海中珠房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，珠海中珠房地产公司委托原告对位于珠海市香洲上华路1号的中珠上城一期项目提供前期物业管理服务。2009年8月11日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定，原告按每月每平方米1.9元向被告收取物业服务费，交费时间为每月10日，被告逾期交费从逾期之日起按每天1‰交纳违约金；原告受委托可提供水费、电费、直饮水费等代收代缴收费服务。被告于2014年夏天开始发现同栋住户的空调滴水，滴水声影响了家人休息，每年夏天均有滴水现象，被告多年来均有向原告反映。原告表示被告每次反映后，原告都有排查漏水原因。原告提供了2016年、2018年、2019年客户接待记录表，上面记录了被告反映问题后原告的处理情况，但滴水仍然发生。2019年8月份，原告请人再次排查维修。原告表示排查发现，空调排水的公共主管没有问题，是部分楼层的空调排水管没有接入主管以及部分楼层的空调排水管有问题，所以导致漏水。被告则主张是公共排水的主管堵塞导致漏水的。但原、被告均确认现在已没有漏水了。原告主张被告尚未交纳2016年6月至2018年10月的物业服务费7548.70元、水费1413.5元、公共电费532.11元、二次供水加压电费186.34元、垃圾处理费232元、对讲机维护费174元、维修费135.16元。被告在庭审中表示，物业服务费要求原告维修好漏水后交纳，水费、公共电费、二次供水加压电费、垃圾处理费、维修费没有异议，同意交纳，对讲机维护费不同意交纳，因为对讲机一直用不了。原告表示对讲机确实是坏的，如果被告不同意交费，原告同意。原、被告双方确认，被告曾向原告提出扣下物业服务费，其他费用被告可以按月支付，被原告拒绝了。本院认为，原告与珠海中珠房地产开发有限公司及被告分别签订了《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》，为被告物业所在小区提供物业管理服务，被告作为小区业主，与原告也签订了合同，享受了原告提供的服务，应当按照规定向原告交纳费用。被告主张原告没有处理好空调滴水的问题，拒交物业服务费。从原、被告提供的证据来看，目前无法判断空调滴水是公共排水管还是各用户的空调造成的，因此也无法判断空调滴水是原告还是各空调使用人的责任。但现在原告已处理好空调滴水的问题，那么被告也应当向原告补交物业服务费7548.70元，但原告要求被告支付该费用的滞纳金，本院不予支持。被告对水费1413.5元、公共电费532.11元、二次供水加压电费186.34元、垃圾处理费232元、维修费135.16元没有异议，同意交纳，故本院支持原告该部分诉讼请求。被告曾要求向原告支付上述费用被拒，原告要求被告支付上述费用的滞纳金，本院不予支持。关于对讲机维护费174元，原告承认对讲机无法使用，同意被告不交费，故本院不支持原告该诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、被告阙子龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付物业服务费人民币7548.70元、水费人民币1413.5元、公共电费人民币532.11元、二次供水加压电费人民币186.34元、垃圾处理费人民币232元、维修费人民币135.16元；二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币158元，由原告107元，被告负担51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  卢晓霓人民陪审员  程小梅人民陪审员  吴朝晖二〇一九年九月二十日书 记 员  何倩怡