福建省屏南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0923执异22号 异议人（案外人）：尤主清，男，1958年6月20日出生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司，营业场所福州市鼓楼区湖东路153号，统一社会信用代码9135000007051037715。 法定代表人：陈良生，总经理。 委托执行代理人：章魁衡，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被执行人：漳州闽华房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇人民路6幢，统一社会信用代码91350627665062142U。 法定代表人：庄淑娜，执行董事兼总经理。 被执行人：屏南县长桥利南硅业有限公司，住所地屏南县长桥镇新乡村亭头港工业区，统一社会信用代码913509236740109833。 法定代表人：庄国辉。 被执行人：张宗德，男，1990年5月15日生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 被执行人：张艺敏，女，1990年8月21日生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 被执行人：庄国辉，男，1965年10月15日生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 被执行人：庄春文，男，1964年11月24日生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 被执行人：庄朝霞，女，1965年12月2日生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 被执行人：庄春生，男，1959年10月28日生，汉族，福建省南靖县人，住南靖县。 本院在执行申请人中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称长城资产管理福建分公司）与被申请人屏南长桥利南硅业有限公司（以下简称长桥利南硅业公司）、漳州闽华房地产开发有限公司（以下简称漳州闽华房地产公司）、张宗德、张艺敏、庄国辉、庄春生、庄春文、庄朝霞金融借款合同纠纷一案中，案外人尤主清于2019年9月6日对本院查封漳州闽华房地产公司名下所有的坐落于南靖县店面的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人尤主清称，其是南靖县店面的所有人，其于2015年10月10日、14日向漳州闽华房地产公司购买南靖县店面，一次性付清全款580842元。2015年10月10日，尤主清与漳州闽华房地产公司签署世纪豪庭商品房认购书（编号：0001659），向该公司购买上述店面，后于2015年10月29日开始装修上述店面。装修完之后，尤主清于2016年3月12日将店面出租给邱才能、邱秀珍使用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上所述，南靖县店面虽然登记在漳州闽华房地产公司名下，但真实权利人是尤主清，尤主清依法拥有该店面房屋物权。为此，尤主清提出异议，请求解除对南靖县店面的查封，终止对该房产的拍卖行为，维护尤主清的合法权益。 案外人尤主清提供以下证据证明：商品房认购书、购房收款收据4张、店面租赁协议书2份，装修费用明细账、世纪豪庭交房所需清单及收款收据2份、电费缴费短信截图7张、物业费收据（2张）、关于尤主清购买世纪豪庭6号楼02号店面的情况说明、福建省新建商品房住宅使用说明书、福建省新建商品房住宅质量保证书。 本院查明：1.2015年10月10日，案外人尤主清与被执行人漳州闽华房地产公司签订商品房认购书，认购书约定案外人尤主清向漳州闽华房地产公司认购位于南靖县长兴路“世纪豪庭”项目中的多层（小高层）住宅XXX房，建筑面积41.76㎡，单价13800元/㎡，总销价576288元。案外人尤主清在2015年10月31日前与漳州闽华房地产公司签订《商品房买卖合同》并向该公司付清全部购房款。本认购与其后签订的《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》为准。同时约定了逾期支付购房款的违约责任等。案外人尤主清于签订商品房认购书当天向漳州闽华房地产公司支付购房款60000元，于2015年10月14日向漳州闽华房地产公司支付购房款510000元、6288元，并且补交了0.33㎡面积差的购房款4554元，合计支付购房款580842元。并收到盖有漳州闽华房地产公司财务专用章及经收人庄榕材签字的收款收据4张，载明收款情况。另外，国网福建电力公司曾向尤主清催缴电费，尤主清曾向漳州聚诚物业服务有限公司缴纳物业费、沙土供应费、垃圾清运费并有该公司出具的收款收据4张。至本院查封该房产前，尤主清与漳州闽华房地产公司并未签订书面商品房买卖合同。 2.2018年1月8日，抵押人即被执行人漳州闽华房地产公司与贷款人即原债权人中国工商银行股份有限公司屏南支行（以下简称工行屏南支行）签订《最高额抵押合同》（编号：2018年屏南（抵）字0001号），合同约定漳州闽华房地产公司以其名下的包括南靖县店面在内的多处不动产为长桥利南硅业公司与工行屏南支行在2018年1月8日至2021年1月8日间产生的贷款债务在9500000元的最高限额内提供抵押担保，并于2018年1月12日办理了抵押登记手续［不动产登记证明证号：闽（2018）南靖县不动产证明第0000149号］。 3、2018年1月22日，借款人长桥利南硅业公司与贷款人工行屏南支行签订《小企业借款合同》（编号：2018年（屏南）字00001号），向工行屏南支行借款6680000元，并约定了借款期限、利率、还款方式、逾期利息等。同日，工行屏南支行依约履行贷款发放义务，向借款人长桥利南硅业公司交付贷款6680000元。借款后，借款人长桥利南硅业公司未能按期偿还借款利息。2018年6月8日，工行屏南支行因上述借款纠纷向本院提起诉讼。在审理过程中，本院于2018年6月20日依据工行屏南支行申请作出（2018）闽0923民初839号民事裁定，查封上述抵押房产。因笔误，于同年7月2日作出（2018）闽0923民初839号之一民事裁定，补正（2018）闽0923民初839号民事裁定中的笔误。本院于2018年7月19日作出（2018）闽0923民初839号民事判决，判决：一、被告屏南长桥利南硅业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司屏南支行偿还借款本金6880000元及利息、罚息、复利（截止至2018年5月21日止利息为59470.72元，2018年5月22日起的借款罚息、复利按双方签订的《小企业借款合同》约定的标准执行至借款还清之日止）；二、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，被告庄国辉在6700000元最高限额内对上述第一项债务承担连带偿还责任；三、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，被告庄春文、庄朝霞在6700000元最高限额内对上述第一项债务承担连带偿还责任；四、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，被告庄春生在6700000元最高限额内对上述第一项债务承担连带偿还责任；五、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，原告中国工商银行股份有限公司屏南支行就被告漳州闽华房地产开发有限公司名下的坐落于南靖县XXXX号店面，XXX号商场，XXX号楼XXXX号店面的不动产［国有土地使用权证:靖国用（2013）第××号,靖国用（2013）第××号，靖国用（2013）第××号，靖国用（2013）第××号，靖国用（2013）第××号，靖国用（2013）第××号，靖国用（2013）第××号；房屋所有权证:靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号，靖房权证山城字第××号］折价、拍卖或者变卖所得价款在9500000元限额内享有优先受偿权；六、若被告屏南长桥利南硅业有限公司未能如期偿还上述第一项借款债务，原告中国工商银行股份有限公司屏南支行就被告张宗德、张艺敏名下的坐落于南靖县商场的不动产［国有土地使用权证:靖国用（2013）第××号，房屋所有权证:靖房权证山城字第××号］折价、拍卖或者变卖所得价款在5490000元限额内享有优先受偿权；七、被告漳州闽华房地产开发有限公司、张宗德、张艺敏、庄国辉、庄春生、庄春文、庄朝霞承担保证或抵押担保责任后，有权向屏南长桥利南硅业有限公司追偿。该民事判决于2018年8月14日发生法律效力。2018年8月28日，工行屏南支行的上级银行即中国工商银行股份有限公司福建分行与长城资产管理福建分公司签订编号为工银闽合字［2018］345号《资产转让协议》，将工行屏南支行拥有的上述生效法律文书确认的债权转让予长城资产管理福建分公司，并于2018年9月6日联合长城资产管理福建分公司在福建日报登报发布了“中国工商银行股份有限公司福建分行与中国长城资产管理股份有限公司福建省分公司债权转让暨债务催收联合公告”，向包括漳州闽华房地产公司在内的上述各债务人催讨债务，要求其向长城资产管理福建分公司履行偿债义务或相应的担保责任。后因上述各债务人未履行偿债义务或相应担保责任，长城资产管理福建分公司于2019年4月2日向本院申请执行上述债权。执行过程中，本院于2019年8月22日前往南靖县店面粘贴公告，告知案涉店面承租人、占有人以及其他利害关系人、案外人自公告起15日内向本院申请或申报权利，并告知被执行人仍未履行生效法律文书所确定的义务，本院将依法对涉案店面予以拍卖、变卖。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人即案外人尤主清对登记在被执行人漳州闽华房地产公司名下的涉案店面提出异议，只有同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”三种情形，其权利方能排除执行。在本院查封案涉店面前，尤主清与漳州闽华房地产公司签订的是商品房认购书并未签订书面买卖合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，商品房认购书属于预约合同，并非合法有效的书面买卖合同，尤主清认购漳州闽华房地产公司开发的位于南靖县店面并用于出租，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。因此，案外人尤主清对上述不动产不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人尤主清的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨继珍 审 判 员 章发敏 审 判 员 周少丹 二〇一九年九月二十四日 法官助理 吴丹丹 书 记 员 孙巧玲 附裁定所引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。