广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初19535号原告：曹谦，男，汉族，1989年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师，执业证号14403201110433884。委托诉讼代理人：吴妍，广东华商律师事务所律师，执业证号14403201411064615。被告：深圳市田生资产管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区红岭路京基金融中心A座4305，统一社会信用代码91440300080138068H。法定代表人：陈铎升，董事长。委托诉讼代理人：李庚，广东金阳律师事务所律师，执业证号14403201110387429。委托诉讼代理人：吕泽勋，广东金阳律师事务所实习律师。第三人：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：邓燕，公司员工。原告曹谦与被告深圳市田生资产管理有限公司及第三人深圳市京基房地产股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹谦委托诉讼代理人胡维刚、吴妍与被告深圳市田生资产管理有限公司委托诉讼代理人李庚、第三人深圳市京基房地产股份有限公司委托诉讼代理人邓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告向原告双倍返还保证金939906元，及赔偿四个月的租金939906元，在扣除2019年4月份租金234976.5元、管理费27342.72元后，被告尚需向原告支付1617492.78元;3、判决由被告承担本案全部诉讼费、保全费、担保费等。原告当庭撤回请求担保费的诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》约定：1、被告出租位于深圳市罗湖区××大厦××单元给原告作为办公使用，月租金234976.5元，管理费及空调费27342.72元，原告向被告支付租赁保证金469953元；2、租赁期限从2018年5月8日起至2021年5月7日止，租期三年；3、合同期内如甲方（被告）提前解约，须提前一个月通知乙方（原告），双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方（原告）的赔偿。在上述《房屋租赁合同》期间，由于被告拖欠第三人深圳市京基房地产股份有限公司租金、拖欠案外人深圳市京基物业管理有限公司物业管理费、水电费等费用，导致原告无法正常使用该物业。2019年3月22日，因经营需要将物品搬出京基的时候，第三人因与被告之间发生经济纠纷，拒绝出具放行条、拒绝放行，严重影响租赁房屋的使用。在2019年3月29日，第三人深圳市京基房地产股份有限公司处的工作人员吴清吟到京基100大厦63层的每一个租户处进行登记，并且告知原告，由于被告拖欠第三人的房屋租金及拖欠案外人深圳市京基物业管理有限公司的物业管理费及水电费等费用，被告已经与第三人及案外人之间发生经济纠纷，第三人将解除被告与第三人之间的租赁合同关系且案外人将解除与被告之间的物业管理服务合同关系。之后，原告经营的公司员工的京基出入门卡直接被第三人停止使用，导致原告及员工无法正常进出、无法正常使用租赁房屋。后第三人深圳市京基房地产股份有限公司己经向被告发送《关于解除租赁合同的通知函》，解除与被告之间的租赁合同关系。案外人深圳市京基物业管理有限公司已经向被告发送《关于解除物业管理服务合同的通知函》，解除与被告之间的物业管理服务合同关系。原告被迫搬离涉案房产，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。综上，被告己经丧失继续履行与原告之间租赁合同的能力，已经构成根本违约，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院查明事实，正确适用法律，判如所请。被告辩称，一、被告无须向原告双倍返还保证金及支付四个月的租金作为赔偿。根据合同第13.1条，被告作为出租方双倍返还保证金以及支付四个月的租金作为赔偿的条件是提前解除合同。但本案中是由原告方向法院提起诉讼，提出解除合同，所以原告方要求被告双倍返还保证金及支付四个月的租金作为赔偿，没有合同依据和法律依据。二、原告要求四个月的租金作为赔偿其也未举证证明其所受的损失与之相当。三、合同履行过程中原告也存在违约行为，如原告方在诉讼请求中所述其主张是扣除了4月份的租金后的请求，证明其没有按合同约定向被告足额缴纳应缴的租金。第三人述称，第三人和被告于2014年4月23日就承租63层整层签订了租赁合同，租赁合同约定被告应于每月5日前支付当月租金，但被告自2018年12月开始拖欠租金，第三人多次催交，被告都拒绝缴纳，第三人于2019年4月9日发出了书面催交通知，被告也未缴纳，所以第三人于2019年4月25日向被告发出了关于解除租赁合同的通知函，解除了租赁合同。本院经审理认定事实如下：一、涉案房产情况：涉案房产位于深圳市罗湖区××大厦××单元，2012年6月19日转移登记至第三人名下，于2016年5月11日抵押登记至案外人中国建设银行股份有限公司深圳市分行名下。二、合同签订情况：2014年4月23日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，承租了包含涉案房产在内的63层整层，租赁期限从2014年6月1日至2024年5月31日止。2018年5月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房产出租给原告，租赁面积854.46平方米；租期期限从2018年5月8日起至2021年5月7日止；月租金为234976.5元，管理费及空调费为每月每平方米32元合计27342.72元，月租金及管理费总额为262319.22元；从2019年5月8日至合同期满租金标准在前年度租金标准基础上逐年递增5%；原告应于本合同签订后支付首月租金及管理费262319.22元，原告须于每月25日前支付次月租金；租赁期间，原告应承担的管理费及电费由被告代收代缴；合同签订当日，原告应向被告交纳租赁保证金469953元(相当于贰个月租金)；合同期满时，原告应向被告付清全部应付款项（或有损害赔偿款项及违约金）、搬离租赁房产并完成全部清场工作，配合完成租赁备案登记的注销手续（如有）、并办妥以原告或其关联公司名下该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，上述四项条件全部满足方可有权向被告申请保证金返还；合同期内如被告提前解约，须提前一个月通知原告，双倍返还原告保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金(超过四个月租期的按四个月的租金计算)作为原告的赔偿；原告未按合同约定时间支付租金及其它费用达七日的或被告拖欠租金及其它费用达到三次，被告视原告严重违约，被告有权单方面解除与原告签订的租赁合同并没收原告支付的保证金；双方还对其他事项进行了约定。随后，被告将涉案房屋交原告使用。三、合同履行情况：上述合同签订后，原告向依约向被告支付保证金469953元。原告支付涉案房产租金及各项费用至2019年3月31日。被告从2018年12月起开始拖欠第三人涉案房产租金。第三人员工及涉案房产物业服务方案外人深圳市京基物业管理有限公司的工作人员于2019年3月29日至原告前台通知原告，因被告拖欠租金物业管理费，双方发生争议。2019年4月26日，第三人向包括原告在内的租户发出《告知书》，称，因被告严重违约，第三人已于2019年4月25日与被告终止租金合同。当日，案外人深圳市京基物业管理有限公司向被告发出《关于解除物业管理服务合同的通知函》，称，因被告拖欠多项费用，案外人深圳市京基物业管理有限公司解除与被告的物业合同。随后，原告于5月8日搬离涉案房产。原告自认尚未支付2019年4月份租金234976.5元、管理费27342.72元。除原告外，被告与其他承租人已有多个诉讼纠纷。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应严格依约履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方经营状况严重恶化的，可以中止履行。原告已经依约支付保证金及各项费用至2019年3月31日。因被告违反与第三人所签租赁合同的约定拖欠租金，第三人于2019年3月29日将这一情况通知原告，并于2019年4月25日终止与被告签订的租金合同，原告有权据此终止履行合同，其行为不构成违约。被告的行为违反了其与原告签订的《房屋租赁合同》，造成原告无法在租赁期限内正常使用房屋，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权按照合同的约定，要求解除与被告签订的租赁合同并由被告双倍返还保证金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付相当于四个月租金的赔偿金939906元的诉求，虽然这是双方租赁合同的约定，但本院已经依法判决被告双倍返还原告缴纳的保证金，且被告辩称租赁合同中约定的4个月租金作为赔偿显然过高请求法院依法调低，原告也未提交因被告违约造成其实际经济损失的证据材料，因此本院依照公平原则酌定被告赔偿原告经济损失234976.5元作为对其损失的补偿。扣除原告同意在本案中予以扣除的2019年4月份租金234976.50元、管理费27342.72元，被告尚需向原告支付912563.28元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告曹谦与被告深圳市田生资产管理有限公司于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》。二、被告深圳市田生资产管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内向原告曹谦支付912563.28元。三、驳回原告曹谦的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9679元，保全费5000元，由原告曹谦负担6397元，由被告深圳市田生资产管理有限公司负担8282元。上述费用原告曹谦已预付，被告深圳市田生资产管理有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告曹谦8282元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张笑然二〇一九年九月五日庄文瑜书记员     周洋洋