山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初5231号原告：周秀玲，女，汉族，1967年12月15日出生委托诉讼代理人：方志伟，山东众英律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔恒，山东众英律师事务所律师。被告：山东省鲁商置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100706207281W。法定代表人：张全立，执行董事。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告周秀玲与被告山东省鲁商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周秀玲委托诉讼代理人方志伟，被告山东省鲁商置业有限公司委托诉讼代理人杜文堂、王若宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周秀玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付逾期办理产权登记违约金298016.4元整；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月15日原被告双方签订合同编号为（BG-003）《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于济南市历下区经十路114号鲁商泉城中心城市广场B座5层2-503号房。商品房面积为245.29平方米，单价为11320.65元，商品房总价为2776842元。该合同对付款方式及期限、房屋交付期限、逾期交房违约责任、产权登记均作出了约定。商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告于2010年9月1日与原告办理了商品房验收手续，但未按照合同约定为原告及时办理房屋产权属登记。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的材料报产权登记机关备案。如因被告责任，不能办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案的，双方同意出卖人（被告）按照自房屋交付后366个工作日起至实际办理完毕房屋产权属登记备案之日止按日向买受人（原告）支付已付房款的万分之零点五作为违约金。2018年1月10日被告通知原告签订商品房结算移交协议书并缴纳契税、维修基金，开始办理涉案房屋产权属登记。此时，已经远远超出合同约定的办证日达2140天。根据《商品房买卖合同》约定，被告已构成违约，应当按照约定向原告支付逾期办理产权登记违约金，为维护自身合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。被告山东省鲁商置业有限公司辩称，一、原告主张的2012年2月22日至2015年9月30日期间的逾期办证违约金已过诉讼时效，请求贵院依法予以驳回。1.本案诉讼时效应自2012年2月22日起分别按日计算。根据相关法律法规的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月3日）第四条第（四）款第18项明确规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案的，出卖人承担自房屋交付后第366个工作日起至实际办理完毕房屋权属登记备案之日止按日向买受人支付已付房款的万分之零点五作为违约金。”本案中双方当事人已于2010年9月1日就涉案房屋办理交接手续，按照《商品房买卖合同》的相关约定，被告未能在2012年2月21日之前将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案，原告即应当知道权利被侵害，又因双方约定由被告按日向原告支付违约金，因此应自2012年2月22日起以每个债权（按日）分别计算诉讼时效期间。2.2017年9月30日及以前的逾期办证违约金应适用民法通则二年诉讼时效的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释的相关规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满应适用民法通则规定的二年或者一年诉讼时效。鉴于民法总则施行日期为2017年10月1日，2015年9月30日及以前的逾期办证违约金已过民法通则规定的二年诉讼时效。二、被告已于2017年11月21日取得涉案房屋所在项目房屋权属初始登记，其产权登记资料已在产权登记机关备案，具备分户办理房屋权属登记的条件，被告已完成《商品房买卖合同》约定的“将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案”的义务。退一步讲，即使被告应当承担逾期办证违约金，其截止期限也应为2017年11月21日，原告主张将违约金持续计算至原告取得涉案房屋权属登记之日，无事实及法律依据，应当予以驳回。三、被告未能按《商品房买卖合同》约定期限履行“办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案”的义务，是由于被告以外的第三方原因及政策变化所致，并非被告自身原因，被告不应向原告支付逾期办证违约金。综上，请求贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，依法维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月15日，原被告双方签订合同编号为（BG-003）《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于济南市历下区经十路114号鲁商泉城中心城市广场B座5层2-503号房。商品房面积为245.29平方米，单价为11320.65元，商品房总价为2776842元。合同第八条约定，出卖人应当在2010年9月1日前将验收合格的房屋交付给买受人；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案的，出卖人承担自房屋交付后第366个工作日起至实际办理完毕房屋权属登记备案之日止，按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告实际支付房款2785106元。被告于2010年9月1日交付了涉案房屋。2017年11月21日，被告办理了涉案房屋所在项目的初始登记。2018年1月10日，原被告签订《商品房结算移交协议书》。2018年1月29日，原告取得涉案房屋不动产证书。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约全面履行。涉案房屋于2010年9月1日交付，按照合同约定，被告应在2012年2月22日前完成协助办理过户的义务。本案中，被告于2017年11月21日办理了涉案房屋所在项目的初始登记，2018年1月10日与原告签订商品房结算移交协议书，已经构成违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效问题。原告主张存在诉讼时效中断情形，但未提供证据予以证明，对此本院不予支持。按照法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，本案中双方签订的合同对逾期办证违约金的起算日期有明确约定，即自逾期之日起原告就知道了其权利被侵害，诉讼时效从该日起计算。因合同约定按日支付违约金，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，原告关于违约天数不确定从而导致违约金数额不确定，所以不知道权利被侵害以及属于整体之债的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，在此之前使用民法通则两年的诉讼时效规定，故2015年10月2日之前逾期办证的违约金已经超过诉讼时效，2015年10月2日起的违约金适用《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效规定，即本案逾期办证的诉讼时效应从2015年10月2日起开始计算，因原告于2019年5月17日向本院提起诉讼，故2016年5月16日前逾期办证违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持，对2016年5月16日至2018年1月10日的逾期办证违约金，本院予以支持。综上，被告应承担自2016年5月16日起至2018年1月10日止的逾期办证违约金，以2785106元为基数，按照日万分之零点五计算，共计2785106元*0.005%/天*604天=84110.20元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东省鲁商置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周秀玲自2016年5月16日起至2018年1月10日止的逾期办证违约金84110.20元；二、驳回原告周秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5770元，由原告周秀玲负担4154元，被告山东省鲁商置业有限公司负担1616元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘 科人民陪审员  赵德荣人民陪审员  丁 惠二〇一九年九月二十九日法官 助理  葛方俊书 记 员  姚目远