广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初1420号 原告：石晓霞，女，1985年3月14日出生，壮族，住上林县。 被告：广西御臻房地产开发有限公司，住所地上林县。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：覃佳华。 原告石晓霞与被告广西御臻房地产开发有限公司（以下简称御臻公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石晓霞到庭参加诉讼，被告御臻公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告石晓霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告广西御臻房地产开发有限公司承担商品房买房合同中第十条（出卖人逾期交房的违约责任），向原告支付违约金7290.5元（现在暂计算从2019年1月1日至2019年5月17日止）之后剩余违约金按（出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三）计算从2019年5月18日起至被告所建楼房XX小区XXX号楼取得工程竣工验收合格之后通知交房之日止；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告石晓霞于2018年5月26日签署被告名下楼盘XXX小区XX号楼XX单元XX号房认购协议书，并于当日交付该商品房定金20000元（贰万元整）。购房合同签订日期为2018年6月2日，并于当日交付首付尾款48689元（肆万捌仟陆佰捌拾玖元整），于2018年12月27日签订广西农村信用社（农村商业银行、农村合作银行）个人购（建）房担保借款合同，于12月30日银行向被告拨付购房担保借款（即购房剩余房款）110000元（壹拾壹万元整）。总计房款为178689元（壹拾柒万捌仟陆佰捌拾玖元整）。商品房买卖合同编号为:XXXX,广西农村商业银行个人购房担保借款合同编号为：XXXX。被告广西御臻房地产开发有限公司名下楼盘XXX小区（以下简称XXX），商品房买卖合同中第九条（交付期限及交付条件）中明确约定房屋交付日期为2018年12月31日前，实际通知收房日期为2019年04月11日-2019年04月13日。但被告名下楼盘XXXXX号楼与XX号楼未经过上林县住房和城乡建设局工程竣工验收，被告交房通知上的日期是错误的，工程没有经过验收，被告就通知原告进行交房，房屋没达到交付使用的条件。被告也未出具任何因不可抗拒的原因导致房屋延期交付的证据。故此原告认为被告存在违约行为，违约时间共计136天整（2019年1月1日－2019年5月17日），违约金额为7290.5元。之后剩余违约金额根据被告所建楼房取得工程竣工验收合格证书，房屋达到交付使用条件后另行计算。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决如上所请。 被告御臻公司未作答辩。 原告石晓霞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.身份证复印件;2.认购协议书;3.商品房买卖合同;4.首付款收据;5.个人购房担保借款合同;6.银行按揭放款短信通知;7.银行APP放款明细;8.交房通知书;9.上林县住房和城乡建设局《证明》。本院认为，被告御臻公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，对原告提交的证据，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，原告石晓霞（乙方）与被告御臻公司（甲方）签订《XXX商住楼认购协议》，约定乙方认购甲方开发的位于上林县，协议签订时乙方向甲方支付定金20000元。2018年6月2日，原告石晓霞（买受人）与被告御臻公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告石晓霞向被告御臻公司购买其开发的位于上林县，建筑面积45.5平方米，商品房预售许可证号为上房预售证第XXX号，房屋总价款为178689元。合同第七条约定，买受人于签订本合同当日支付首付款68689元，剩余房款110000元向银行申请按揭贷款，买受人须于签订合同后30日内办妥按揭贷款手续。第九条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的、因政府政策性因素或政府其他规定等非出卖人原因引起的延误，可据实予以延期。第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订时，原告石晓霞向被告御臻公司支付了首付尾款48689元。2018年12月27日，原告石晓霞与广西上林农村商业银行股份有限公司澄州支行、被告御臻公司签订《个人购房担保借款合同》，约定原告石晓霞向广西上林农村商业银行股份有限公司澄州支行借款110000元用于购买XXXX号楼XX单元XXX号房，被告御臻公司作为担保人，收款账号为被告御臻公司的银行账号12×××16。2018年12月30日广西上林农村商业银行股份有限公司澄州支行将贷款款项拨付至被告御臻公司的银行账号。2019年4月，被告御臻公司向原告石晓霞发出《交房通知书》，通知原告石晓霞于2019年4月11日至4月13日携带相关材料至XXX销售中心办理交房手续，原告石晓霞认为房屋未达到交付使用的条件，拒绝接收房屋。2019年7月12日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，2019年5月17日，上林县住房和城乡建设局出具《证明》，内容为：御臻公司开发的项目XXXXX号楼、XX号楼未经该局工程竣工验收。 本院认为，原告石晓霞与被告御臻公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告御臻公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并达到使用条件的商品房交付给原告石晓霞使用。虽然被告御臻公司在2019年4月向原告石晓霞发出《交房通知书》，通知原告石晓霞于2019年4月11日至4月13日办理交房手续，但XXXX号楼至今未经上林县住房和城乡建设局工程竣工验收，即未达到《商品房买卖合同》所约定的交付条件，故被告御臻公司向原告石晓霞发出的《交房通知书》因房屋不具备交付条件而归于无效。被告御臻公司未能按照约定的交房时间交付商品房，构成违约，应向原告石晓霞承担逾期交房的违约责任。原告石晓霞请求被告御臻公司支付逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金的计算。原告石晓霞请求被告御臻公司从逾期交房之日起支付违约金至XXX小区XX号楼取得工程竣工验收合格之后通知交房之日止。逾期交房违约金系持续递增之迟延履行违约金，其数额随时间的推移按一定标准不断增长，而XXXX号楼至今未经上林县住房和城乡建设局工程竣工验收，工程验收的时间尚未确定，即房屋交付之日尚无法确定，故计至房屋实际交付之日的逾期交房违约金属尚不能确定具体数额的、将来发生的款项，并不具备履行的可能，因此，原告石晓霞请求的逾期交房违约金的计算期间，应以确定的日期为截止日而固定其金额，方可履行并经裁判后具有既判力和强制执行力。所以，本院以本判决生效之日作为上述违约金计算期间的截止日，此后因被告御臻公司仍不交付商品房产生的逾期交房违约金，原告石晓霞可待其发生后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西御臻房地产开发有限公司向原告石晓霞支付逾期交房违约金（违约金的计算：以178689元为基数，从2019年1月1日起按每日万分之三标准计付至本判决生效之日止），限于本判决生效之日起十日内付清。 义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告广西御臻房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦洪波 人民陪审员  白启珍 人民陪审员  李高武 二〇一九年九月十八日 书 记 员  覃玉意