上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8960号原告：马仁桂，男，1961年1月3日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：马继杰，上海幕恩律师事务所律师。被告：沈蓓蕾，女，1962年7月25日生，汉族，住上海市松江区。被告：李亮，男，1988年8月14日生，汉族，住上海市松江区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：叶榕，上海嘉钰律师事务所律师。第三人：上海市松江区小昆山镇人民政府，住所地上海市松江区。法定代表人：曹金华，镇长。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海林，上海巨明律师事务所律师。原告马仁桂与被告沈蓓蕾、李亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案。2019年6月26日，本院依法追加上海市松江区小昆山镇人民政府(以下简称“小昆山镇人民政府”)作为第三人参加本案诉讼，并于2019年7月16日、2019年9月4日两次公开开庭审理。原告马仁桂及其委托诉讼代理人马继杰，被告沈蓓蕾、李亮的共同委托诉讼代理人叶榕，第三人小昆山镇人民政府的委托诉讼代理人许静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马仁桂向本院提出诉讼请求：判令被告支付拆迁补偿安置款1,205,550元(包括：装饰补偿款28,300元、停产停业损失补偿706,350元、搬场费470,900元)。事实和理由：原告自2011年4月18日起承租松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)，面积为235.45平方米。2016年，两被告委托案外人沈某某就涉案房屋与原告签订《房屋租赁合同》，约定的租期自2016年8月30日起至2019年8月30日止，年租金为26,000元，每年递增2,000元。2019年5月15日，两被告以涉案房屋拆迁为由通知原告搬离，后双方就拆迁补偿安置事宜发生争议。原告认为，其作为涉案房屋的承租人，理应享有装饰装修、停产停业损失及搬场费等拆迁利益。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告沈蓓蕾、李亮辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉请无事实和法律依据，也无合同依据。2019年5月15日，被告并未通知原告搬离涉案房屋，而是要求原告支付最后一年的租金。本次拆迁并未影响到原告的经营，2019年8月30日租期已届满也不存在搬场费。第三人小昆山镇人民政府述称：涉案房屋的补偿均是其直接补偿给两被告的；停产停业补偿应按照350元/平方米计算，搬场费应按20元/平方米计算，补偿面积按235.45平方米计算；涉案房屋的装修补偿金额为28,300元，该金额系在2017年11月7日就涉案房屋的装修现状进行评估得出。现租赁合同已到期，即便租赁合同无效，原告的租赁目的也已实现，且第三人从未对涉案房屋进行断水断电，并未影响原告经营。本院经审理认定事实如下：2009年11月21日，两被告与案外人上海松江科技园区置业公司签订一份《小昆山玉昆小区配套商品房出售合同》(以下简称“《出售合同》”)，约定由被告向案外人购买涉案房屋。2016年9月，两被告委托案外人沈某某与原告签订房屋租赁合同。2016年9月3日，案外人沈某某作为甲方、原告作为乙方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年8月30日至2019年8月30日；征得甲方同意后，乙方可对租赁房屋进行装修、添置设施，至合同期满，乙方可将添置的可拆部分自行拆除，但不得影响房屋的结构和其他设施。该合同另对租金、违约责任等进行了约定。2018年11月19日，第三人的动迁安置办公室作为甲方、两被告作为乙方，就涉案房屋的拆迁补偿签订一份《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》(以下简称《补偿协议》)，载明的房屋装饰补偿款为28,300元、停产停业损失补偿为706,350元、搬场费为470,900元。该协议另对其他补偿事宜作了约定。审理中，被告陈述涉案房屋无产权证或建设工程规划许可证。经释明《房屋租赁合同》系无效后，原告表示诉请不作变更，被告在本案中亦不提反诉。审理中，原告陈述：其2011年承租涉案房屋时系毛坯，其承租房屋用于羊毛衫的生产和销售，其为经营需要进行了两次装修，包括作了吊顶、隔墙、涂料粉刷，并改造了卫生间和楼梯，但装修凭证已丢失；《房屋租赁合同》对于拆迁补偿并未约定，其诉请的依据在于其是实际承租人；涉案房屋其经过多年市场经营培育，因拆迁导致其无法正常经营，存在实际停产停业损失；截止至2019年9月23日，其仍未搬离涉案房屋。被告陈述：涉案房屋其在2009年购买后一直用于出租，2009年至2010年期间出租给案外人，故在出租给原告之前装修已存在，但其无法提供其在2009年、2010年期间出租给案外人的证据；原告确实自2011年开始承租涉案房屋。第三人陈述：根据上海市规土局关于印发《关于贯彻实施的若干意见》的通知的有关规定，非居住房屋，停产、停业损失补偿标准为100-350元/平方米，本案所涉房屋的停产停业损失补偿标准为350元/平方米；涉案房屋属于商铺，上海市对商铺的搬场费标准没有约定，《松江区人民政府关于同意区规划和土地管理局关于执行若干意见的请示的批复》规定宅基地房屋搬迁费为10元/平方米，参照该规定，第三人将涉案房屋的搬场费标准适当提高到20元/平方米。因此，《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿”及“搬场费”，并不仅指上述文件中的“停产停业损失补偿”及“搬场费”。《补偿协议》中的“停产停业损失补偿”包括了2,650元/平方米的房屋和土地补偿，“搬场费”包括了1,980元/平方米的房屋和土地补偿。以上事实，有《出售合同》、《房屋租赁合同》、《补偿协议》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，两被告出租给原告的涉案房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。关于原告要求两被告支付拆迁补偿安置款的诉请，本院认为：涉案房屋被拆迁后，两被告因房屋拆迁所取得的停产停业损失补偿及搬场费补偿应归房屋实际占有使用人所有。关于《补偿协议》中有关“停产停业损失补偿”及“搬场费”的构成，第三人已经向本院作出说明，经本院审查，第三人的说明符合上海市及松江区的有关政策和文件规定，故本院依法对第三人的说明内容予以确认。现原告主张《补偿协议》中载明的“停产停业损失补偿706,350元”及“搬场费470,900元”全部归其所有，缺乏法律依据，也不符合客观事实。根据本案的实际情况，本院确定两被告支付原告停产停业损失补偿82,407.50元(235.45平方米×每平方米350元)、搬场费4,709元(235.45平方米×每平方米20元)。关于原告主张的装修补偿款，虽然原告未能提供装修凭证，但其自2011年起承租涉案房屋，被告称其在2009年年底购买涉案房屋后即出租他人、装修系由该承租人所做，但未提供相关证据证明。综合考虑涉案房屋的购买时间、原告起租日、承租用途等因素，本院认定在第三人就涉案房屋进行评估之时，涉案房屋上的装修系原告所做。现原告主张的装修补偿款属于涉案房屋装饰装修损失，虽然双方《房屋租赁合同》无效，但合同明确约定租赁期限于2019年8月30日届满。根据第三人的陈述，其在2017年11月7日就装修现状进行了评估，虽然评估的时点及签订《补偿协议》的时点均在租期内，但因截止至2019年9月23日，原告仍实际占有使用涉案房屋，原告的合同目的已经全部实现。因此，关于原告要求两被告赔偿其装修损失28,300元的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告沈蓓蕾、李亮于本判决生效之日起十日内支付原告马仁桂停产停业损失补偿82,407.50元；二、被告沈蓓蕾、李亮于本判决生效之日起十日内支付原告马仁桂搬场费4,709元；三、驳回原告马仁桂的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,650元，减半收取7,825元，由原告马仁桂负担6,836元(已付)，由被告沈蓓蕾、李亮负担989元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 亓继芳二〇一九年九月二十五日法官助理 聂文翊书 记 员 聂文翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。