福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4824号 原告柯笑娟，女，1966年12月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原告章练（柯笑娟之夫），1964年11月6日出生，汉族，居民，住住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人钟永香、郭海天，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 被告饶莉彬，女，1974年10月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告龙岩市新罗区阳光幼儿园，住所地龙岩市新罗区西城街道章厝巷37号，许可证号35080260000541。 校长饶莉彬，即被告饶莉彬。 原告柯笑娟、章练与被告龙岩市新罗区阳光幼儿园（以下简称阳光幼儿园）、饶莉彬租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯笑娟及其委托代理人钟永香、郭海天，被告阳光幼儿园、饶莉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯笑娟、章练向本院提出诉讼请求：两被告支付原告解除双方《租赁合同》的违约金15万元。事实与理由：2016年6月27日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告所有的新罗区龙兴商业城旁边的自建房第一、二、三层即租赁物，出租与被告开办阳光幼儿园，期限为2016年10月1日至2031年10月1日计15年；租赁期内双方不得终止合同，如一方违约则应向对方支付15万元违约金等。合同签订后，双方依约履行。 2019年4月1日，被告最后一次向原告支付租金，并口头通知原告要求解除双方《租赁合同》，2019年4月30日即撤离租赁地。原告认为，被告无理解除合同构成违约，按约应支付违约金。为此请求判如所请。 被告阳光幼儿园、饶莉彬辩称：2016年6月双方签订合同时租赁物只有四层，后来原告在顶层用铝合金违章加盖第五层，即被告使用1-3层开办阳光幼儿园，原告自己使用居住4-5层，整栋楼内只有一个共用楼梯。被告阳光幼儿园之前每年年检均为合格，2019年3月20日，消防等部门检查后认为，第五层违章搭建和楼内没有两个楼梯致检查不合格。同时教育部门要求幼儿园层高不得高于四楼、且禁止“三合一”即房东、租户、场所不能在一起。因此，被告解除双方租赁合同、不继续承租，是因为原告无法支持配合被告整改导致消防、教育检查不合格。综上，被告并未构成违约，请求驳回原告诉请。 经审理查明，原告章练、柯笑娟于1994年1月办理了西结（94）字第003号结婚登记。1991年4月，原告章练的父亲章水洪以家庭人口多、住房困难为由，申请耕地水田55平方米用于建房，经村委、乡委、原市土地局审查批准同意后，原告方自建楼房四层，一楼占地面积70余平方米，坐落于龙岩市新罗区，但未办理产权登记，现由原告夫妻居住管业。2018年1月间，原告将该房顶层30余平方米用铝合金、砖头等未经审批自行搭建一层，即该自建房现为五层，其中第一、二、三层为本案租赁物，第四、五层由原告居住管业，整栋房内只有一个共用楼梯。 2004年起，被告即向原告承租租赁物开办幼儿园。2016年6月27日，原告柯笑娟、章练（甲方）与被告阳光幼儿园、饶莉彬（乙方）续签《租赁合同》，约定：乙方因经营需要向甲方租赁龙兴商业城旁边的自建房第一、第二、第三层（即本案租赁物）办幼儿园，一、租赁期限从2016年10月1日起至2031年10月1日止合同期为15年。二、三层租金合计为4000元，每月5日之前缴纳租金。四、在租赁期内，甲方不得终止合同或提高房租，如违约，甲方应付给乙方15万元违约金；乙方如违约，则应付给甲方15万元违约金（政府征用土地除外）。五、在租赁期内，乙方如因办幼儿园需要必须环境创设或者改造时，甲方应给予支持，所需费用由乙方自行负责等。合同签订后，双方依约履行。 2019年3月20日，新罗区西城街道办事处安全检查组对被告阳光幼儿园进行检查，发出《新罗区民办学校整改通知书》，认为被告阳光幼儿园存在：1、疏散通道和安全出口数量不足；2、使用性质存在“三合一”等问题，限于2019年6月30日前完成整改并书面报送西城办事处。2019年4月10日，新罗区教育局安全检查组对被告阳光幼儿园进行检查，发出《新罗区学校安全隐患整改通知书》，也认为被告阳光幼儿园存在：独立疏散通道和安全出口数量不足等问题，限于2019年6月30日前完成整改并书面报送西安小学、区教育局。该两次检查均系政府、教育、消防等有关部门联合检查，检查人员有在《整改通知书》上签名。其中，2019年3月20日的《新罗区民办学校整改通知书》上签名“郭志强”系消防部门人员。 2019年4月1日，被告向原告支付最后一次租金后，口头通知原告要求解除双方《租赁合同》。2019年4月30日，被告撤离租赁物，在隔壁另行租赁他人自建房用于继续开办阳光幼儿园。原告认为被告无理解除合同构成违约，遂请求判如所请。 另查明，2016年3月30日，被告阳光幼儿园取得新罗区教育局换证颁发的《民办学校办学许可证》，校长及举办者均为被告饶莉彬。期间，被告阳光幼儿园于2016年5月16日、2017年5月18日、2018年4月16日，经教育部门年检均为合格，2019年4月16日，教育部门年检为“2018年度年检不合格”。 所谓消防“三和一”，是指住宿与经营、生产、仓储等一种或一种以上使用功能，违章混合设置在同一空间内的建筑，且住宿与其他功能之间未设置有效的防火分隔。 以上事实，由双方当事人提供的《租赁合同》、《审批表》、《证明》、照片、《民办学校办学许可证》、2019年3月20日、4月10日的《整改通知书》以及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，原告柯笑娟、章练与被告阳光幼儿园、饶莉彬签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规规定，双方均应当履行。《合同法》第一百一十七条虽然规定当事人不履行合同义务或者履行不符合约定就应当承担违约责任，但法定免责除外。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，据此，不可抗力是法定免责条件之一。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见性是指当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可预见到得；不能避免性是指合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但是客观上并不能阻止这一意外情况的发生；不能克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一事件所造成的损失不能克服。上述情形衡量的重要标准是出现当事人主观意志以外的客观因素。不可抗力主要包括以下情形：1、自然灾害，如地震台风；2、政府行为，如征收征用；3、社会异常现象，如暴动骚乱。双方在合同第四条也约定出现“租赁期内政府征用土地”时违约方不支付违约金，说明双方也约定了出现个人主观意志以外的情形可以免除违约责任。本案中，被告承租原告租赁物目的系用于开办幼儿园且已经十数年，2019年3、4月，政府、教育、消防等有关部门联合检查时，发现被告阳光幼儿园存在：1、疏散通道和安全出口数量不足；2、使用性质存在“三合一”等问题，并发出《整改通知书》，被告为此教育部门年检为“2018年度年检不合格”。“疏散通道数量不足”系因整栋房内只有一个共用楼梯，“使用性质存在三合一”系因为原告自用该栋房的第四、五层。而备用疏散通道、禁止三合一，系政府教育、消防等相关部门对民办教学的规定，属政府行为。“疏散通道数量不足”、“使用性质存在三合一”源于原告自身，非被告主观上能够阻止或者克服，属客观情况。因此，被告因上述客观情况存在而不能实现合同目的即开办幼儿园情形下，解除双方之间的合同，属于不可抗力中的特殊情形，依法可以免责。原、被告自2004年起已经承租十数年，且未拖欠租金，双方关系应为良好，现出现本案客观情况，应当相互理解支持。综上，原告要求被告支付违约金，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告柯笑娟、章练的诉讼请求。 本案案件受理费4697元、减半收取为2348.5元，由原告柯笑娟、章练负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 林  朝  晖 二〇一九年九月一日 书记员 黄珺滢（代） 书记员 廖丽清（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。