西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书  （2019）陕0113民初11682号原告:贾春华，女，汉族，1972年2月5日出生，籍住四川省南部县XX镇草市委托诉讼代理人：王永春，四川彰善律师事务所律师。被告：刘花花，女，汉族，1970年9月23日出生，籍住西安市新城区。第三人：孟庆楠，女，汉族，1983年7月4日出生，籍住西安市碑林区，现住西安市碑林区。 原告贾春华与被告刘花花、第三人孟庆楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王永春，第三人孟庆楠到庭参加了诉讼。被告刘花花经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告贾春华诉称，原告和被告2012年4月18日签订《房地产买卖契约》，将位于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX室出售给被告，约定房屋成交价格为800000元，后因被告不履行该合同义务，故原告诉至本院，本院作出（2017）陕0113民初266611号判决后，原告上诉至西安市中级人民法院，案件审理期间，被告刘花花与第三人孟庆楠于2019年1月7日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以1230000元的价格出售给第三人，并于2019年1月30日将房屋转移登记至第三人名下，原告已向被告支付了房屋全款并向原告请求办理房屋撤押、过户手续，被告与第三人却以房屋买卖的形式损害原告对该房屋享有的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告贾春华与被告刘花花签订的房屋买卖合同有效；2、确认被告刘花花与第三人孟庆楠的房屋买卖合同无效；3、判令被告刘花花为原告办理该房屋撤押、过户等相关手续；3、被告承担本案房屋评估鉴定费及诉讼费用。被告刘花花既未到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见。第三人孟庆楠辩称，其在2019年1月在58同城网站上看到被告发布的房屋出售信息而联系被告，购买房产，此前其与被告并不相识；在签订房屋买卖合同前，其与被告共同去西安市XX中心调档，档案显示本房产除被告自述的银行抵押贷款外，无其他抵押、查封事宜，也无其他共有人；其为购买房屋支付了合理的市场价格123万元，符合当时的市场行情；其后在西安市不动产登记局进行了登记过户，取得了《不动产权证书》。经审理查明：2011年9月27日，被告就其位于西安市雁塔区XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积为185.3平方米的房产（房产证编号为第1100102007-5-1-20906-2号）委托案外人尉某某代办买卖合同的签订、银行按揭手续、撤押手续、过户、交费、代收房款、领房产证及与该房产相关的一切手续。委托期限为自委托之日起至上述委托事项办理完毕为止。受托人有转委托权，该委托书经陕西省西安市汉唐公证处公证。2012年4月13日，被告的委托代理人尉某某（甲方）、原告贾春华（乙方）与中介陕西融达不动产有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定将所有权人为刘花花的位于雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积为185.3平方米的房地产（房产证编号为第1100102007-5-1-20906-2号）出售给乙方，房屋成交价格为八十万，包含房屋的银行抵押贷款、甲方承诺配合乙方办理该房屋的全权委托公证、买卖公证、以及承担日后过户所产生的营业税、个人所得税契税等相关费用，甲乙双方在签订合同时，乙押甲方房款伍万元整，待过户完多退少补。同时约定乙方在签订此合同的同时向甲方交纳该房屋定金伍万元整。三方签字捺印确认。同日，案外人尉某某向原告出具收条一份，载明：今收到贾春华购买明德门新天地B座906号房款贰拾万元整。2012年4月18日，被告的委托代理人尉某某（卖方、甲方）与原告贾春华（买方，乙方）签订《房地产买卖契约》，主要内容为甲方将坐落在雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积为185.3平方米的房地产（房产证编号为第1100102007-5-1-20906-2号）出售给乙方，成交价格为80万元，乙方应于2012年4月19日前一次性付清，付款方式为现金。双方协商甲方于2012年4月19日将上述房产正式交付给乙方，其建筑物范围内的土地使用权一并转移。双方另就违约责任等进行了约定。该《房地产买卖契约》经由陕西省汉唐公证处公证。同日，被告的委托代理人尉某某与原告签订《转委托书》，就涉案房产转委托原告代办房屋买卖合同的签订、代为还款、撤押、过户、交费、代收房款、领房产证及与该房产相关的的一切手续。该《转委托书》经陕西省西安市汉唐公证处公证。2019年3月18日，中国工商银行股份有限公司西安土门支行出具个人贷款结清证明，载明：借款人刘花花在我行申请个人房屋抵押贷款，贷款发放日期为2010年8月2日，贷款金额为人民币650000.00元（大写：陆拾伍万元整），贷款金额为120个月，该笔贷款本息已于2019年1月7日全部结清。另查，2019年1月7日，被告（甲方）与第三人孟庆楠（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，价格为壹佰贰拾叁万元（1230000元），付款方式为乙方以房租的形式向被告支付人民币20万元，供被告解除抵押。如因甲方房屋产权纠纷、法律纠纷等瑕疵造成本房屋购买不能进行，租赁合同优先执行，乙方仍然拥有优先购买权。甲方银行解抵押后10个-20个工作日，与乙方办理房屋过户手续，乙方通过网签、交易资金监管形式向甲方付款80万元。乙方向甲方支付装修补偿金人民币23万元，2019年12月31日前向甲方付清。双方签字确认。2019年1月30日，被告将涉案房屋过户至第三人孟庆楠名下。另查，自2011年至今，原告作为租户居住在诉争房屋内。庭审中，原告主张其已经付清了房款及银行按揭贷款，而在本案在审理期间，被告与第三人恶意串通，签订《房屋买卖合同》，并将涉案房屋过户，严重损害了原告利益。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《委托书》、《转委托书》、《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》、个人贷款结清证明、转账凭证、收条 等证据及庭审笔录等在卷佐证，可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告委托代理人与原告签订的《房地产买卖契约》，约定将被告坐落在雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX室的房屋出售给原告，双方均签字确认，该民事法律行为系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故原告要求确认原被告签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张确认被告与第三人签订的房屋买卖合同无效的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本院认为，恶意串通而订立的合同，构成要件为：一是当事人在主观上具有恶意性；二是当事人之间具有串通性；三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益；本案中，被告授权案外人尉某某与原告签订房屋买卖合同，双方就合同履行问题发生争议起诉至本院，在案件审理期间，被告将房屋转卖给第三人，确有主观上的恶意。而第三人虽在知晓原被告就涉案房屋存有争议的情况下与被告签订房屋买卖合同，但其与被告无利害关系，第三人确认房屋权属登记在被告名下，并无其它异议登记事项，尽到了合理审查义务，亦依约支付了123万元的合理对价，不存在主观恶意。被告与第三人的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不构成恶意串通，亦不违反其他法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告的此项诉请，本院不予支持。鉴于被告已将房屋过户至第三人名下，原被告之间的房屋买卖合同事实某某已经履行不能，故原告要求被告为其办理该房屋撤押、过户等相关手续的诉请，本院不予支持。原告可以另案向被告刘花花主张合同不能履行的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告贾春华与被告刘花花签订的房屋买卖合同有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费11800元，保全费5000元，由原告贾春华承担11800元，被告刘花花承担5000元。因原告已预交，被告刘花花应于本判决生效后十日内支付给原告贾春华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    李      鑫                           人民陪审员    陈  冬  梅                          人民陪审员    车  利  英 二〇一九年 九 月  六  日 书  记  员    李  雨  馨         打印：扈艳红     校对：赵恒悦   2019年  月  日送达 1