宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初2960号原告：陈胜云，男，1972年10月24日出生，汉族，工人，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴惠萍，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。原告：闫小玲，女，1977年6月14日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：闫佳，系闫小玲之姐，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：吴惠萍，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。被告：王玉龙，男，1974年4月26日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：石兴强，男，1970年1月14日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。原告陈胜云、闫小玲与被告王玉龙、石兴强确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月24日作出（2018）宁0104民初9576号民事判决书。判决：一、被告王玉龙代原告陈胜云、闫小玲与被告石兴强于2016年10月20日签订的《银川市存量房买卖合同》无效；二、被告石兴强于本判决生效之日起十日内协助原告陈胜云、闫小玲办理产权变更登记手续，将位于银川市兴庆区某室房屋产权恢复登记至原告陈胜云名下，办理产权过户登记过程中产生的相关费用由被告石兴强承担。被告石兴强不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉，银川市中级人民法院于2019年1月18日作出（2019）宁01民终4347号民事裁定书，认为一审法院未查清涉案《银川市存量房买卖合同》是否符合《中国人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告陈胜云、闫小玲的委托诉讼代理人闫佳、吴惠萍，被告王玉龙、被告石兴强及其委托诉讼代理人岳海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈胜云、闫小玲向本院提出诉讼请求：1.确认被告王玉龙与被告石兴强于2016年10月20日签订的银川市兴庆区民族北街79号8号楼2单元502室《银川市存量房买卖合同》无效；2.判令被告石兴强协助原告将银川市兴庆区某房屋产权登记变更至原告名下，所需费用由被告承担；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告石兴强系原银川市兴庆区大德兴房屋中介服务部负责人（已注销），被告王玉龙原系该服务部雇员。2014年2月，陈胜云到该服务部咨询是否可以办理房屋抵押贷款，二被告接待了原告，并签订《借款抵押合同》、《委托书》，且于2014年2月28日对上述合同办理了公证手续。被告石兴强向原告出借70000元，借期6个月（自2014年2月28日至8月27日），利息为同期银行贷款利率的四倍。2018年7月7日，二被告撬开原告房屋房门，要求原告搬离。原告报警后，被告石兴强出示涉案房屋房产证，原告才知道二被告将房屋过户至被告石兴强名下。原告认为，被告王玉龙在原告不知情的情况下，擅自利用受托权，将涉案房屋过户给被告石兴强。双方存在恶意串通，以明显低于市场价格过户的行为，损害了原告的合法权益，故诉至法院。王玉龙辩称，其与原告系朋友，原告有资金需求，其将原告介绍给石兴强。由于借钱需要实物抵押，原告就拿涉案房屋去做了手续，借款时双方都商量好了，当时我作为中间人，约定如果不能按时还款我有权将涉案房屋进行过户等。后石兴强问原告要钱，原告一直未还也联系不上，找不到人，拒绝见我和石兴强。并且当时还有其他的人及银行向原告追要债务，鉴于该情况石兴强找我，后就将房屋过户到石兴强名下。我们去房屋多次，原告都不给开门，后我找了开锁公司开门。对原告的诉请我不认可，当时是石兴强与原告双方一起委托给我，我作为中间人只是为了双方的借款行为的完成。石兴强辩称，原告的诉请和所依据理由均不成立，应当予以驳回。其与王玉龙之间没有雇主和雇员之间的隶属关系，仅是一般朋友关系。将涉案房屋进行过户原因在于原告借取被告石兴强70000元现金，至今没有偿还相关的本息。且将房屋进行过户符合法律规定，是王玉龙在取得原告授权的情况下按照法律规定办理的相应过户手续，原告主张无效没有事实和法律依据。借款到期以及将房屋过户的过程中，其曾多次寻找原告要求偿还借款，故原告对上述情况均知情。2016年10月25日，被告王玉龙协助被告石兴强对涉案房屋进行过户时，曾实地查看房屋，了解到房屋有裂缝、漏雨、房丕掉落、房屋陈旧等诸多质量问题，经咨询有关房屋造价鉴定机构确定涉案房屋的实际价值约为250000元，所以最终以250000元确定成交价格，双方无任何串通行为，交纳契税过程中，涉案房屋被税务系统估价为310000元，并不符合房屋的实际价格，同时，该评估价值系行政行为，而非司法行为，不能作为法院认定房屋成交价格的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的注册信息查询单、委托书、借款抵押合同、公证书、接受报警回执单、银川市存量房买卖合同、税收缴款书、不动产信息查询单、借条、房屋所有权证、承诺书本院予以确认并在卷佐证。对于被告石兴强提交的照片八张，因无法确认其与本案关联性，原告对此亦不认可，故本院对上述证据不予采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年2月28日，二原告与被告石兴强签订《借款抵押合同》，约定石兴强向二原告出借70000元，借款期限自2014年2月28日至2014年8月27日，借款利息按照中国人民银行同期银行贷款利率四倍计算，二原告自愿以登记在陈胜云名下的位于银川市兴庆区某室房屋向石兴强设定抵押，二原告按期不能偿还借款，按每日本金的千分之三收取违约金。同日，双方就该合同办理了公证，但未办理不动产抵押登记手续。二原告与被告王玉龙签订《委托书》一份，载明，二原告将共有的位于银川市兴庆区某室房屋委托给被告王玉龙，委托事项：代为偿还上述房产在银行的抵押贷款，领取房屋所有权证等证件并签署相关文件；代为办理和注销上述房屋民间及银行贷款抵押登记事宜，领取他项权利证和房屋所有权证等相关证件并签署相关文件；代为办理上述房屋出售及二手房按揭贷款的相关事宜。包括与买方签订《房地产买卖契约》及该契约公证、代收房款等事项；上述房产如遇拆迁，代为签署《拆迁补偿协议》，领取拆迁补偿款及相关文件。委托期限为自签署委托书之日起至上述委托事项办完为止。同日，双方就该委托书办理了公证，二原告又向被告石兴强出具借到70000元的《借条》一张。借款到期后，二原告未向被告石兴强偿还借款。2016年10月20日，被告王玉龙作为二原告的委托代理人与被告石兴强签订《银川市存量房买卖合同》，约定二原告将涉案房屋出售给石兴强，总价为250000元。同日，石兴强缴纳契税3163.98元，税务机关出具《税收缴款书》载明的涉案房屋计税金额为316398.12元。2016年10月25日，石兴强将涉案房屋过户至自己名下。2018年7月7日，陈胜云出具《承诺》一份，载明：“陈胜云承诺15日内解决借款问题，如15日内解决不了本人愿意从民族北街某室搬出。”当日，银川市解放西街派出所接陈胜云报警称其家门被撬，该所出警人员告知陈胜云与石兴强的经济纠纷可通过法院处理。现原告认为二被告恶意串通损害原告合法权益，故起诉至本院。庭审中，二原告称涉案房屋在银行抵押贷款150000元，其未偿还完毕银行贷款，为了偿还债务，授权被告王玉龙出售房屋。被告石兴强称为办理涉案房屋产权过户，其另代二原告偿还银行贷款60000余元。另查明，2018年7月18日，二原告以委托合同纠纷将被告王玉龙、第三人石兴强诉至本院，要求：被告王玉龙履行受托人义务，向原告报告委托事务的处理情况和结果；移交涉案房屋还房贷、二手房买卖协议及相关材料；被告王玉龙赔偿因超越委托权限给原告造成的损失100000元；第三人石兴强对上述第二项赔偿款承担连带责任。后经本院审理，双方达成调解协议如下：第三人石兴强于2018年8月27日给原告陈胜云、闫小玲移交2014年2月28日的《借款抵押合同公证书》原件一份、2016年10月20日《银川市存量房买卖合同》复印件一份、中国工商银行还款凭证复印件三份、借记卡账户明细历史清单复印件一份、房屋所有权证复印件一份（房权证兴庆区字第XXXX号）、增值税普通发票复印件两张、契税发票复印件一张、地方水利建设基金税收缴款书复印件一张、房屋所有权登记收费票据复印件一张；被告王玉龙于2018年8月27日给原告陈胜云、闫小玲移交2014年2月28日《委托书公证书》原件一份。本院认为，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。原告向被告王玉龙出具的委托书明确载明“代为办理房屋出售”，故被告王玉龙有权代理原告出售房屋，并向原告报告出售房屋的情况。但庭审中，被告王玉龙陈述其将涉案房屋过户至被告石兴强名下主要是为了保护石兴强70000元的债权，被告王玉龙就房屋价格亦未征得原告同意，亦未收取石兴强购房款，而是以债务抵顶的方式将房屋过户至原告债权人石兴强名下，属于滥用代理权限。被告石兴强系原告债权人，其明知三方就房屋抵顶借款未进行结算，仍然以较低价格购买涉案房屋，二被告存在主观恶意，构成恶意串通，其行为损害了原告合法权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。故被告王玉龙代原告与被告石兴强签订的《房屋买卖合同》应认定为无效。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款的规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。因此，涉案《房屋买卖合同》无效，被告石兴强无权据此取得涉案房屋所有权。对于原告主张被告石兴强为其办理涉案房屋产权登记变更手续的诉讼请求，因二被告签订的《房屋买卖合同》无效，自始即不发生法律效力，基于该合同取得的财产也应当回归到原始状态，故被告石兴强应当协助原告将涉案房屋产权恢复登记至原告名下。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故关于办理产权过户登记手续时发生的相关费用，也应当由被告石兴强承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告王玉龙代原告陈胜云、闫小玲与被告石兴强于2016年10月20日签订的《银川市存量房买卖合同》无效；二、被告石兴强于本判决生效之日起十日内协助原告陈胜云、闫小玲办理产权变更登记手续，将位于银川市兴庆区某室房屋产权恢复登记至原告陈胜云名下，办理产权过户登记过程中产生的相关费用由被告石兴强承担。案件受理费100元，由被告王玉龙、石兴强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  汪 婷人民陪审员  李素霞人民陪审员  胡洪春二〇一九年八月二十九日法官 助理  马聪聪书 记 员  顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。