四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初3146号 原告：李宗国，男，1974年7月28日出生，汉族,住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 原告：温仕英，女，1977年9月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：李威，四川虹信律师事务所律师。 被告：达州市长江实业有限公司，住所地达州市通川区大北街中段信合联社综合楼二楼。 法定代表人：余长江，总经理。 委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。 原告李宗国、温仕英与被告达州市长江实业有限公司（以下简称长江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告李宗国及二原告的委托诉讼代理人（特别授权）李威，被告长江公司的委托诉讼代理人（特别授权）程翔禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宗国、温仕英向本院提出诉讼请求：1.判决被告长江公司立即协助原告办理房产过户手续；2.判决被告长江公司向原告支付逾期取得商品房权属证明的违约金37053.29元，逾期为原告办理房产证的违约金1873.52元，并从2018年1月20日起至实际取得权属证明和从2018年1月30日起至实际为原告办理房产证之日止按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。事实和理由：原告与被告长江公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于通川区，总价493386元。原告按照合同约定履行了付款义务。该合同第二十条第（一）款“出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日向买受人支付。”第二十条第（二）款“2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房的，出卖人按逾期天数依据中国人民金融机构同期活期存款利率向买受人支付已付房款的利息。”之约定，被告应当承担违约责任。原告诉至法院，请求判如所请。 被告长江公司辩称，1.被告延迟办证是因达州市城乡规划局（以下简称市规划局）的具体行政行为导致的延误，属于合同约定的“不可抗力”情形。“悦城·逸景”项目于2015年5月全面竣工，具备工程竣工验收条件。被告于2016年1月、5月多次向市规划局提交规划验收报告，2016年9月28日，市规划局以原新华印刷厂21栋住宅楼拆迁安置问题不作为案涉项目规划核实的前置条件为由，对“悦城·逸景”项目不予规划核实，并要求整改。通过被告的努力，市规划局于2017年6月22日向被告出具《达州市建设工程规划核实合格证》。被告继续办理绿化、消防、整体工程竣工验收等，积极作为。迟迟不能办证的原因不在被告方，被告对此并无主观过错。因行政行为“不可抗力”情形，导致被告无法履行办证义务，应当免除被告的违约责任，并将被告办理该商品房所在楼栋的权属证明的期间顺延516天（2016年1月13日起至2017年6月22日止）。2.被告经过合法程序取得案涉商品房所在土地使用权，房屋修建手续完备，在商品房买卖合同签订后已为案涉商品房办理预告登记，对外已产生排他、公示效力。案涉商品房所在楼栋的权属登记的主要作用在于确定土地权属，完备地籍资料，被告是否取得案涉商品房所在楼栋的权属证明对原告确权没有任何影响。2007年7月19日被告取得案涉项目的3宗土地，尔后，相继取得了《土地使用权证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。2015年5月“悦城·逸景”项目全面竣工。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，并未对逾期办理商品房所在楼栋的权属证明作出规定，同时也无现行生效法律法规对此作出立法规定。3.案涉商品房所在楼栋的权属证明对原告不会产生任何影响或者损失，仅为办理房屋产权证的一个条件。虽然《商品房买卖合同》中约定了逾期办理楼栋权属证明、逾期办理房产证的违约责任，但在产权登记承担违约责任的问题上，原告只能基于一个合同条文主张一次违约责任，不能根据不同的合同条文约定同时主张多项违约责任。因此，原告要求被告支付双重违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，合同履行过程中，合同当事人可以约定一种或者多种行为系违约行为，有可能当事人发生了多种违约行为，但是结合合同目的的实现，守约方只能基于合同约定条款主张一次违约金，而不能根据不同的合同条文多次、多项主张违约金。因此，《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”中，虽然约定了逾期办理权属证明的违约责任，也约定了逾期办理房产证的违约责任，但原告的合同目的只有一个，就是买卖交易完成后原告取得商品房权属证明。故，基于一个合同目的，原告只能通过一个合同条文选择主张一次、一种违约责任，不能根据不同的合同条文约定同时主张多项违约责任。4.延缓办证的原因可能是多种的，是否对原告造成生活上的不便或其他损失是开发商承担违约责任的前提。商品房所在楼栋的权属证明对购房者不会产生生活上的不便或其他损失。同时，原告并未按照合同约定向房管部门申请办证，提供办证所需资料，怠于履行合同义务，原告自身具有一定过错。5.原告主张的合同违约责任是债的请求权，系合同之债，应当适用诉讼时效的规定。本案中，自被告逾期为原告办证之日起，原告就知道或者应当知道自己的权利受到侵害，应当严格适用诉讼时效的规定。承担赔偿损失责任的法律基础是侵权之债，根据我国合同法的规定，在合同之债与侵权之债并存时，当事人只能选择一种方式起诉，不能同时主张合同之债与侵权之债。6.本案所涉的业主高达上百户，请求法院慎重判决。综上，恳请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月11日，原告李宗国、温仕英（买受人）与被告长江公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定李宗国、温仕英购买长江公司开发修建的位于达州市通川区“悦城·逸景”7幢第13层1-13-2号房屋，建筑面积99.34平方米，房屋总价493386元。合同第十一条约定“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条（一）约定“初始登记，出卖人应当在2015年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日向买受人支付。”第二十条（二）约定“转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房的，出卖人按逾期天数依据中国人民金融机构同期活期存款利率向买受人支付已付房款的利息。”第二十五条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。”该《商品房买卖合同》附件内容有八项，其中附件八为《补充协议》，是对《商品房买卖合同》内容的补充以及对主合同附件的集合约定。《补充协议》第四条约定“对主合同第二十五条的补充约定：对主合同第二十五条中约定的‘不可抗力’一词，双方同意作如下解释：1.不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而导致的延误；遇上述任何一种或多种情况发生时，主合同约定的期限按不可抗力实际发生天数顺延，但应在发生之日起60天内出具政府有关主管部门对发生不可抗力事件的证明文件。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付房屋的，出卖人免除责任。”合同签订后，原告依约定支付了购房款493386元，原告于2015年1月2日接收了案涉房屋。 同时查明，2006年6月1日，长江公司与四川省达州新华印刷厂破产清算组签订《资产出售合同》，将位于达州市通川区办公用房和所属土地使用权及库存物资出售给长江公司。2007年7月19日，长江公司取得位于达州市通川区的土地的国有土地使用权证书。2011年2月28日，长江公司取得上述土地的《建设用地规划许可证》，用地项目名称为“悦城·逸景”即本案所涉项目。长江公司于2011年7月30日取得了该项目6号楼的《建设工程规划许可证》，于2012年5月7日取得了该项目5号楼、7号楼的《建设工程规划许可证》，于2013年5月9日取得了该项目1号、2号、3号楼及物管用房的《建设工程规划许可证》。长江公司于2012年3月30日取得了该项目6号楼的《建筑工程施工许可证》，于2012年7月27日取得了该项目5号楼、7号楼的《建筑工程施工许可证》，于2013年7月16日取得了该项目1号、2号、3号楼及物管用房的《建筑工程施工许可证》。该项目于2015年6月全面竣工。2016年1月13日，长江公司就“悦城·逸景”项目向市规划局申请规划验收。2016年9月28日，市规划局作出《关于悦城逸景项目不予规划核实的整改通知》（达市规函﹝2016﹞247号），要求长江公司对以下问题进行整改：一、拆除原新华印刷厂3层办公楼，并按规划修建地面停车场；二、《按照资产出售合同》约定，长江公司应无条件拆除原新华印刷厂21栋住宅楼。长江公司与《资产出售合同》签订单位进行协商，由原合同签订单位明确原新华印刷厂21栋楼拆迁安置问题不作为“悦城·逸景”项目规划核实的前置条件。长江公司不服该整改通知，向达州市人民政府申请行政复议。达州市人民政府于2016年12月23日作出达市府复决﹝2016﹞13号行政复议决定书，维持市规划局作出的达市规函﹝2016﹞247号整改通知第一项内容，撤销该通知第二项内容。2017年6月22日，市规划局为“悦城·逸景”项目出具了《达州市建设工程规划核实合格证》。2017年6月20日，长江公司取得了项目的绿化竣工验收。2018年2月6日，长江公司取得了该项目的建设工程竣工验收消防备案凭证。2018年4月17日，长江公司取得该项目的《竣工验收报告》，验收结论为合格。长江公司已于2019年3月21日取得“悦城·逸景”项目商品房的初始登记。 本院认为，当事人双方在自愿、平等基础上协商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”规定，原、被告均应按照合同约定全面履行义务。原告依合同约定履行了交付购房款的义务，被告也按约定向原告履行了房屋交付义务，但被告作为房屋出卖人，不仅限于承担转移房屋占有的义务，还应当履行转移房屋所有权登记的义务。房屋所有权采取登记公信主义，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，原告请求被告协助办理房屋所有权转移登记的诉讼主张成立，本院予以支持。 按照合同约定，被告应当在2015年12月30日前取得“悦城·逸景”项目7号楼的初始登记，但被告实至2019年3月21日才取得该项目房屋的初始登记。被告辩称延迟办证的原因是政府相关职能部门的行政行为所致，构成了合同约定的不可抗力，由此产生延长办证期间属于免责事由，不应由被告承担违约责任。经查，案涉项目于2015年6月全面竣工，被告已按合同约定将案涉房屋交付被告使用。2016年1月13日，“悦城·逸景”项目具备规划验收条件时，被告积极履行了自身的义务，及时向市规划局申请规划验收。而市规划局于2016年9月28日才作出《关于悦城逸景项目不予规划核实的整改通知》，时间长达8个多月之久。被告不服该整改通知，向达州市人民政府申请行政复议。达州市人民政府于2016年12月23日作出达市府复决﹝2016﹞13号行政复议决定书，维持市规划局作出的整改通知第一项即原新华印刷厂3层办公楼问题内容，撤销了该通知第二项即原新华印刷厂21栋住宅楼问题内容。之后市规划局于2017年6月22日才向被告出具了《达州市建设工程规划核实合格证》，时间又长达6个月之久。被告与原告之间所签订的《补充协议》第四条中对“不可抗力”一词，双方同意所作解释中有“因政府部门有关机构的行为而导致的延误”之约定。且被告于2016年1月13日至2017年6月22日已在履行自己应尽之义务，而本案所涉行政机关的行政行为并非被告能够控制以及被告意志能够排除，属于本案合同及补充协议约定的“不可抗力”之情形。故，被告提出关于“不可抗力”情形的辩称意见成立，本院予以支持。 原告主张被告承担逾期取得商品房权属证明（俗称“大证”）的违约金和逾期为原告办理房产证（俗称“小证”）的违约金。被告辩称原告主张的合同违约责任是债的请求权，系合同之债，自被告逾期为原告办证之日起，原告就知道或者应当知道自己的权利受到侵害，应当严格适用诉讼时效的规定。同时辩称原告主张了大证和小证的违约金，重复计算，且违约金过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，当事人双方在合同中明确约定了违约金标准且该约定并未违反法律和行政法规的规定。按照合同约定，被告已经同时存在逾期取得商品房初始登记和逾期协助办理房屋所有权转移登记两项违约行为，应当依据合同约定分别承担相应的违约责任，原告同时按照合同约定主张两项违约损失并无不当。故，被告关于双重违约金的辩称意见不成立，本院不予支持。 原告主张的逾期办理房屋初始登记手续和逾期为原告办理房屋转移登记手续的违约金是否经过诉讼时效应分别审查。首先，原告主张的逾期办理房屋初始登记手续违约金问题。按照合同约定，被告应当在2015年12月30日前取得“悦城·逸景”项目7号楼的初始登记，其违约行为发生在2015年12月31日，即原告主张房屋初始登记手续逾期违约金的诉讼时效期间应从2015年12月31日起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”规定，原告主张被告支付违约金的诉讼时效期间为三年，自2015年12月31日至2018年12月30日止。原告于2019年7月19日起诉，诉讼时效是否经过应根据当事人约定的违约金计算方式以及逾期办理房屋登记手续的违约行为的特点来分别对待。如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，合同约定以每日为单位累计计算违约金数额，在性质上属于继续性债权，诉讼时效虽为三年，但在原告于办理该证期限届满超过三年后起诉主张违约金时，由于逾期办证违约行为仍在继续，故对于自起诉之日倒推三年的违约金，应予以保护。自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。故，应支持原告主张的自2016年7月20日起延期办理该证的违约金，对2015年12月31日起至2016年7月19日止，共计201天的违约金请求权不予支持。被告的违约行为发生在2015年12月31日，截止被告取得案涉房屋初始登记时间2019年3月21日，共计1176天。在合同履行过程出现了不可抗力情形，应将被告办理案涉房屋所在楼栋的初始登记期间扣减出现不可抗力情形时间即2016年1月13日至2017年6月22日，共计526天。2015年12月31日至2016年7月19日共计201天的违约金请求权不予支持，也应予扣减。但不可抗力情形时间与违约金请求权不予支持时间有部分重叠，即2016年1月13日至2016年7月19日共计188天，故被告实际逾期637天（1176天-526天-201天+188天）。根据合同约定，按照每日万分之一计算，被告应当支付原告逾期取得初始登记的违约金为31428.69元（493386元×0.0001/天×637天）。 其次，原告主张的逾期为原告办理房屋转移登记手续的违约金问题。合同约定如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应承担相应的违约责任。原告于2015年1月2日接收房屋，应在2017年1月1日前取得房屋所有权证书。被告的违约行为发生在2017年1月2日，即原告主张房屋转移登记手续逾期违约金的诉讼时效期间应从2017年1月2日起算，同理，其诉讼时效期间为三年，即2017年1月2日起至2020年1月1日止，原告于2019年7月19日起诉，诉讼时效期间未经过。原告从接受房屋之日2015年1月2日至原告诉求中明确的2018年1月30日共计1124天。同理，仍应扣减出现不可抗力情形时间即526天，但因该时间段重叠在原告从接受房屋之日至原告诉求中明确的2018年1月30日期间，便不予扣减。1124天扣减上述730天，被告实际逾期394天。根据合同约定，该时段中国人民银行活期存款年利率为0.35%，被告应当支付逾期为原告办理房屋所有权转移登记违约金为1864.05元（394天÷365天×0.35%×493386元）。原告在2018年1月31日之后取得房屋所有权转移登记的违约损失以493386元为基数按照年利率0.35%计算至被告向相关产权登记部门提交协助办理产权登记资料之日止。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告达州市长江实业有限公司于本判决生效后六十日内协助原告李宗国、温仕英办理位于达州市通川区“悦城·逸景”7幢1单元9楼3号房屋的不动产权登记； 二、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向原告李宗国、温仕英支付截止2019年3月21日逾期取得商品房初始登记违约金31428.69元； 三、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三十日内向原告李宗国、温仕英支付截止2018年1月30日逾期协助办理房屋所有权转移登记违约金1864.05元，2018年1月31日起至被告达州市长江实业有限公司向相关产权登记部门提交协助办理产权登记资料之日的违约金以493386元为基数按照年利率0.35%计算； 四、驳回原告李宗国、温仕英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费773元，减半收取386.50元，由原告李宗国、温仕英负担70.50元，被告达州市长江实业有限公司负担316元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  潘红伟 二〇一九年九月二十七日 书记员  冉 骏