四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初2567号 原告：南充市万晨商务酒店有限公司，住所地南充市顺庆区铁欣路5号。 法定代表人：何旭东，总经理。 委托诉讼代理人：陈晏军，四川永韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王榰宇澍，四川永韬律师事务所律师。 被告：赵云松，男，1969年2月21日生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 被告：南充市顺庆区天上人间娱乐会所，住所地南充市顺庆区铁欣路5号。 经营者：马平川，男，1982年5月17日生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何宇来，四川泰宇律师事务所律师。 原告南充市万晨商务酒店有限公司（简称万晨商务公司）诉被告南充市开发区天上人间娱乐会所（简称开发区天上人间娱乐会所）、南充市顺庆区天上人间娱乐会所（简称顺庆区天上人间娱乐会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院根据四川省南充市中级人民法院（2019）川13民再10号民事裁定书，于2019年3月20日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万晨商务公司的委托诉讼代理人陈晏军、被告赵云松的委托诉讼代理人何林洪、被告顺庆区天上人间娱乐会所的委托诉讼代理人何宇来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万晨商务公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退租赁房屋；2、判令被告支付自2015年11月起至2016年2月29日止拖欠的房屋租金167529.60元及自2016年3月1日起至被告腾退房屋时止的房屋占用费，并按合同约定支付违约金；3、由被告承担本案律师代理费及诉讼费。事实和理由：2012年7月30日，原告与开发区天上人间娱乐会所签订了《租赁合同》，约定原告将位于南充市铁欣路5号附楼1至三层约1100平方米租赁给开发区天上人间娱乐会所，租赁期限自2012年8月1日起至2016年2月29日止。2013年6月30日，原告与开发区天上人间娱乐会所再次签订了两份《租赁合同》，约定原告将位于南充市铁欣路5号附楼2楼（原焦点KTV）面积约500平方米房屋及铁欣路5号附楼2楼（原焦点清吧）面积约500平方米房屋租赁给开发区天上人间娱乐会所，租赁期限分别自2013年7月1日起至2016年2月29日止和2013年8月1日起至2016年2月29日止。该三份合同均约定，开发区天上人间娱乐会所应于每月5日前向原告支付当月租金，如未按约定支付租金，按每逾期1天加收1.5%的滞纳金，逾期超过1个月，原告有权终止合同。合同签订后，原告按合同约定向开发区天上人间娱乐会所交付了出租房屋，被告自2015年11月起即拖欠原告租金，且直至合同期限届满，一直未向原告腾退房屋。 被告赵云松辩称，开发区天上人间娱乐会所已于2015年8月24日注销。2015年11月起至房屋腾退期间的实际经营者是马平川及其注册的顺庆区天上人间娱乐会所。原告与开发区天上人间娱乐会所之间的租赁合同自然中止，同时原告向顺庆区天上人间收取了租赁费用，应视为其认可合同相对方为顺庆区天上人间娱乐会所。故原告诉请的租赁费用不应由赵云松负担。本案未约定由被告承担律师费，原告主张律师费用不应支持。租赁合同到期后，原告未及时收回房屋，其自身存在重大过错。综上，应驳回原告对被告赵云松的诉讼请求。 被告顺庆区天上人间娱乐会所辩称，顺庆区天上人间娱乐会所不是租赁合同的相对人，即承租人，不应向原告履行租赁合同义务。原告与开发区天上人间娱乐会所签订的租赁合同合法有效，应由开发区天上人间娱乐会所的经营者赵云松来履行相关义务。开发区天上人间娱乐会所是否注销、是否经营，不影响合同主体承担合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告万晨商务公司提交了《租赁合同》、安全责任协议书、2016年4月5日南充晚报、照片四张、委托代理合同、律师代理费发票、银行进账单等证据，拟证明其将房屋租赁给开发区天上人间娱乐会所，合同期间被告未按期给付租金，期满后被告未及时交还房屋。被告赵云松对租赁合同合法性有异议，认为万晨商务公司在出租国有资产时未经批准，认为律师费与案件不具有关联性。被告顺庆区天上人间娱乐会所认为租赁合同不违反国家强制性规定，合法有效，但该租赁合同不约束顺庆区天上人间娱乐会所。被告赵云松提交了工商登记资料、收据、南充市中级人民法（2018）川13民终571号民事判决书复印件、顺庆区天上人间娱乐会所工商档案，欲证明开发区天上人间娱乐会所已注销，顺庆区天上人间娱乐会所实际占有和使用了案涉租赁房屋。原告万晨商务公司认为其没有同意马平川使用铁欣路5号附楼1-3层房屋注册登记个体工商户，马平川系持开发区天上人间娱乐会所委托书向原告交纳租金，不能以此直接认定马平川注册的顺庆区天上人间娱乐会所应履行租赁合同义务。被告顺庆区天上人间娱乐会所认为虽然顺庆区天上人间娱乐会所注册时使用了铁欣路5号的地址，但不能直接认定顺庆区天上人间租赁并占有使用了房屋。即便认定顺庆区天上人间使用了该房屋，其也是从案外人处取得，其返还对象也是案外人，而不是原告万晨商务公司或被告赵云松。被告顺庆区天上人间娱乐会所未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年万晨商务公司将顺庆区铁欣路5号附楼1至三层约1100平方米出租给开发区天上人间娱乐会所。2008年，开发区天上人间娱乐会所又从南充焦点娱乐有限责任公司处转租了顺庆区铁欣路5号附楼2楼（原焦点KTV）和铁欣路5号附楼2楼（原焦点清吧）房屋。 2012年7月30日，万晨商务公司与开发区天上人间娱乐会所签订了《租赁合同》。合同第一条约定，甲方（万晨商务公司）将位于南充市顺庆区天上人间娱乐会所）；第三条约定：租赁期限自2012年8月1日至2016年2月29日止；该合同第四条约定：1、租金计算方法：租赁期内第一年租金为人民币237600元，第二年租赁费递增5%，第三年租赁费递增6%直至合同期满；2、租金支付期限：乙方每月五日前按合同约定金额支付当月租金。 2013年6月30日，万晨商务公司与开发区天上人间娱乐会所就租赁南充市顺庆区铁欣路5号附楼2楼（原焦点ＫＴＶ）签订了《租赁合同》，约定万晨商务公司将位于南充市顺庆区天上人间娱乐会所，期限自2013年7月1日起至2016年2月29日止，租赁期内第一年租金为人民币108000元，第二年起租赁费递增5%，直至合同期满。 2013年6月30日，万晨商务公司将位于铁欣路5号附楼2楼（原焦点清吧）面积约500平方米房屋租赁租赁给开发区天上人间娱乐会所，期限自2013年8月1日起至2016年2月29日止，租赁期内第一年租金为人民币108000元，第二年起租赁费递增5%，直至合同期满。 上述三份合同第四条第二款均约定，开发区天上人间娱乐会所应于每月5日前向万晨商务公司支付当月租金。同时，该三份《租赁合同》第九条均分别约定：甲、乙双方应全面、实际履行合同，不履行或不完全履行合同义务的应承担违约赔偿责任，违约金按合同总标的的10%作为违约金；乙方不按时、足额向甲方支付租金，逾期每天按违约金加收滞纳金1.5%。 合同签订后，开发区天上人间娱乐会继续将铁欣路5号的房屋用于经营。按照合同约定，开发区天上人间娱乐会所应向万晨商务公司缴纳2015年10月之前的租金共计1329898.50元，该款原告已收取；2015年10月至2016年2月的租金共计1497428.10元，开发区天上人间娱乐会所尚余167529.60元未缴纳。 另查明，南充市开发区天上人间娱乐会所为个人经营，其经营者为赵云松，2015年8月24日核准注销。南充市顺庆区天上人间娱乐会所为个人经营，其经营者为马平川，2015年9月9日核准开业，经营场所地址登记为顺庆区铁欣路5号附1-3层。开发区天上人间娱乐会所于2013年3月19日曾与张兴明、文明签订《天上人间娱乐会所转让合同》。南充市中级人民法院（2018）川13民终1571号民事判决书查明“2015年9月9日，马平川以其个人名义办理了经营顺庆区天上人间会所的相关手续，顺庆区天上人间会所与开发区天上人间会所经营场所一致”。2018年1月22日，顺庆区法院依据当时生效的（2016）川1302民初5080号民事判决书对案涉租赁房屋进行了强制腾退，将腾退物品交由万晨商务公司保管。 同时查明，万晨商务公司已交纳律师代理费35000元。 本院认为，开发区天上人间娱乐会所系赵云松经营的个体工商户。个体工商户字号注销后，其权利义务应由经营者承担。万晨商务公司与开发区天上人间娱乐会所分别于2012年7月30日、2013年6月30日签订的三份《租赁合同》，系双方在平等协商自愿达成，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定诚信履行租赁合同。依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。故开发区天上人间娱乐会所的经营者赵云松作为承租人负有向原告万晨商务公司返还租赁物的义务。现原告主张的房屋已强制腾退并交还给原告，对原告该项诉讼请求，本案不再作处理。 从原告提供的证据证实开发区天上人间娱乐会所自2015年11月起未向原告支付租金167529.60元。期满后，原告通过在报刊公告、向法院起诉的方式要求开发区天上人间娱乐会所及时返还租赁物，原告尽到了谨慎的注意义务。被告赵云松未及时向原告万晨商务公司返还租赁物，应按照双方约定的第三年租金支付，即每月按照41882.40元的标准支付合同期满后占有使用房屋费用直至2018年1月22日腾退房屋之日止。 开发区天上人间娱乐会所经营者赵云松未按时、足额向万晨商务公司支付租金，万晨商务公司主张的违约金符合合同约定，但其请求按租赁合同总标的10%认定违约金，并按逾期每天1.5%计算滞纳金，明显偏高，本院确定由被告赵云松按照合同总标的10%承担违约金。合同约定的总租金为2827326.60元，被告赵云松按此金额的10%承担违约金，即282732.66元。 原告要求被告赵云松支付律师代理费符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。 顺庆区天上人间娱乐会所工商登记经营场所虽在案涉房屋地址，但并不能由此即认定顺庆区天上人间娱乐会所对案涉房屋租赁合同负有租金给付义务和租赁物返还义务。原告万晨商务公司、被告赵云松的举证不能直接证明顺庆区天上人间娱乐会所占用案涉房屋及占用期限。即使顺庆区天上人间娱乐会所曾占用案涉房屋进行经营，也应由房屋承租人依据其内部承包协议或转租协议层层追偿。故对原告诉请判令顺庆区天上人间娱乐会所支付租金及房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、被告赵云松自本判决书生效之日起十日内向原告南充市万晨商务酒店有限公司支付自2015年11月起至2016年2月29日期间的房屋租金167529.60元，自2016年3月1日起按照每月41882.40元计算支付房屋占用费至2018年1月22日止。 二、被告赵云松于本判决生效之日起十日内向原告南充市万晨商务酒店有限公司支付违约金282732.66元及律师代理费35000元。 三、驳回原告南充市万晨商务酒店有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费8579元，由被告赵云松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  肖 杨 人民陪审员  王显波 人民陪审员  王德友 二〇一九年九月六日 书 记 员  舒 凤