云南省镇雄县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0627民初5179号 原告叶斌，男，汉族，生于1986年8月23日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。 原告成梅，女，汉族，生于1987年10月12日，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县，系叶斌之妻。 二原告的委托代理人苏美成，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。 二原告的委托代理人刘国顺，云南南广律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告云南得廷房地产开发有限公司，住址：昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区三组103号，统一社会信用代码：91530600584842622Y。 法定代表人罗仕超，总经理。 委托代理人汪继尧，云南雄云律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告叶斌、成梅诉被告云南得廷房地产开发有限公司（以下简称“得廷房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告叶斌、成梅的委托代理人苏美成、刘国顺，被告得廷房地产公司的委托代理人汪继尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶斌、成梅诉称，2016年8月17日，二原告与被告得廷房地产公司签订商品房购销合同，购买被告开发的位于云南省镇雄县，房屋建筑面积为141.40平方米，总价款人民币515262元。根据合同约定，被告需在交房之日起90个工作日内，为二原告申请办理产权登记。二原告按约定支付了购房款后，被告于2016年12月19日向二原告交付房屋，但被告至今尚未为二原告办理产权证，已经违约。被告的违约行为致使二原告无法及时取得房屋产权证，无法进行房屋抵押贷款，也不能将房屋转让，给二原告造成巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向二原告支付违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号），逾期贷款利率为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，中国人民银行规定的金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%。因此请求人民法院判决，被告以515262元为基数，按年利率7.12%计算，支付二原告自2017年3月20日起至被告为二原告办理完毕产权登记之日止的违约金（截止2018年10月20日，违约金为58196.09元）。 被告得廷房地产公司辩称，二原告与被告签订商品房购销合同是事实，但被告没有违反商品房购销合同中关于产权登记约定，不存在违约行为；二原告起诉后才委托被告办理房屋产权登记，不动产权证正在办理中；合同约定被告在符合双方约定条件的情况下，90个工作日内向不动产登记部门提交办证资料，申请办理产权登记。因被告是原告按揭贷款的担保人，即使房产证办理后也是抵押给银行，不存在给二原告造成损失。因此被告不同意支付二原告违约金。 综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.被告得廷房地产公司对商品房购销合同中产权登记条款是否存在违约；2.被告得廷房地产公司是否应支付二原告违约金。 本案在审理过程中，二原告针对其诉讼主张，向本院提举下列证据： 1.商品房购销合同及关于合同的补充协议各一份。合同主要内容为：“被告方以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为得廷·财富广场。2016年8月17日，原、被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，二原告向被告购买得廷财富广场E幢27层2701号商品房，该房建筑面积为141.4平方米，约定房屋总价为人民币515262元，按揭贷款分期付款，首付款为人民币185262元，其余款项人民币330000元向镇雄县农村信用合作联社贷款支付，定于2016年10月31日之前经建设单位组织验收合格后交房。合同第十二条对产权登记作了约定，约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：第一，原告向被告付清全额购房款，配套设施费，共用设施设备维修基金，契税等各项费用；第二，双方办理完房屋交接手续；第三，原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；第四，被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。”拟证明，二原告与被告于2016年8月17日签订合同，二原告向被告购买得廷财富广场E幢27层2701号商品房；该房建筑面积为141.4平方米，房屋总价为515262元；付款方式为按揭分期付款，首付款为185262元；定于2016年10月31日之前交房。合同第十二条对产权登记作了约定，约定双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为原告向产权登记机关申请办理产权登记：（1）原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；（2）双方办理完房屋交接手续；（3）原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供办理产权登记所需的全部资料；（4）被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。 2.被告出具的首付款收据一份，拟证明二原告于2016年8月17日已向被告支付首付款人民币185262元。 3.镇雄县农村信用合作联社办理按揭贷款情况表一份，拟证明镇雄县农村信用合作联社于2016年11月19日已将二原告的购房按揭贷款人民币330000元转入被告账户。 4.接房交款收据、专项维修基金专用收据、交房结算清单各一份，拟证明2016年12月19日，被告向二原告交付购买的商品房；二原告向被告交纳了房产登记所需的房契税、专项维修基金及配套设施费、房屋备案登记费及房屋所有权证工本费、交易手续费，合计19392.53元，二原告已经付清办证所需的所有款项，履行了相应的义务。 5.镇雄县不动产登记中心出具的办理产权证到业主名下的具体流程的说明复印件一份(系原告方持本院调查令调取)，拟证明办理商品房到业主的名下需要开发商提供资料办理首次登记。 6.镇雄县不动产登记中心出具的办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需资料说明复印件一份，拟证明办理不动产首次登记，需要开发商提供竣工验收资料原件、权籍调查报告等资料。 7.镇雄县住建局出具的镇规建验2017字【2】号镇雄县建设项目竣工规划验收合格证一份，拟证明被告建设的得廷财富广场项目于2017年12月5日经过竣工验收，被告交房时尚不具备首次登记的条件，由于被告违约，不能为二原告办理产权证书。 8.镇雄县不动产登记中心出具的说明复印件一份，拟证明截止2018年7月10日，被告工作人员到该中心咨询过办理不动产登记所需资料，但未提交相关资料，该中心未正式受理被告登记申请。 9.权籍审图意见表、不动产实地查看记录表各一份，拟证明二原告起诉后，被告于2019年1月18日才向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理首次登记。 经质证，被告对二原告提举的1、2、3、4、5、6、7、9项证据明确表示无异议。对原告提交的8项证据，被告认为不真实，认为其曾多次向镇雄县不动产登记中心提交过资料和申请，但该中心未出具收条。 被告得廷房地产公司针对其诉讼主张，向本院提举了以下证据： 1.商品房预售许可证、购销合同各一份，拟证明原、被告签订的合同合法有效。合同约定相关办理证件的条件，其中一条是二原告必须出具委托书委托被告办证。 2.二原告委托代理人苏美成与得廷财富广场小区业主的微信聊天记录一页，苏美成系得廷财富中心的业主。微信聊天记录中，昵称为D25-2者与昵称为E…1303者会话，称得廷的资料已经送交不动产中心备份，昵称为苏律师E604者号召业主起诉开发商。拟证明在二原告起诉前被告已经积极向不动产登记中心提交了申办产权事宜的相关资料。 3.业主陈如琴、汪武勇、苏美成的委托书复印件各一份，陈如琴、汪武勇的不动产登记证书复印件及签收薄复印件各两份，拟证明业主陈如琴于2019年1月30日、汪武勇于2019年1月26日、苏美成于2019年3月21日，向被告出具委托办理不动产登记的委托书，陈如琴、汪武勇已经得到了产权证。被告还陈述，原告叶斌已于2019年3月向被告出具办证委托书，该委托书已经提交不动产登记部门办证。 经质证，二原告对被告提交的1、2、3项证据的真实性均无异议，但认为其与被告办理交房结算时已经出具了委托书，并且交纳了办证的费用约2万元，其他相关材料均已签字一并出具。在明知道需要委托书的情况下，被告如果没有收到委托书，其在将近两年的时间内应积极通知二原告办理。被告现在的辩解理由即便属实，也是被告为挪用二原告交纳的办证费用，恶意阻止条件成就。按合同法第45条第二款的规定应当视为条件已经成就，被告的辩解理由不成立，且与交易惯例和生活常理不符。至于聊天记录，系起诉前5个月左右的事情，聊天意图是催促被告尽快办理房产证，仅凭该记录中业主之间的一句话根本不能证明被告已将办证所需资料交给了不动产登记中心。业主陈如琴、汪武勇、苏美成的委托书，系被告打印好的，但是没有通知业主签字，这些委托书是诉讼之后开庭之前被告故意临时设计的一个套路，并且以每一家业主均还要交费为由，要求再签委托书，该证据不能证明接房时二原告没有签署过委托书，也不能证明被告在合同约定时间内具备了办理首次登记的条件。根据查询，被告在2019年1月18日才向不动产登记中心申请首次登记。 本院经审查认为，二原告提举的所有证据，来源合法，内容真实具体，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告提举的第1项证据，来源合法，内容真实具体，能够证明相关案件事实，本院予以采信。被告提举的第2、3项证据，来源合法，且二原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信，但该证据不能形成证据锁链，不能达到被告的证明目的。 本院根据双方当事人的举证、质证情况和陈述，确认本案法律事实如下： 被告得廷房地产公司以出让方式取得镇雄县原乌峰镇南广路172号土地使用权，规划用途为商业用地，土地使用证号为镇国用（2012）第710号，经相关行政主管机关批准，该地用于建设商品房，项目名称为“得廷·财富广场”。被告于2013年取得商品房预售许可证。原告叶斌、成梅系夫妻。2016年8月17日，二原告与被告签订商品房购销合同及关于合同的补充协议，向被告购买得廷财富广场E幢27层2701号商品房。合同约定，房屋建筑面积为141.4平方米；房屋总价为人民币515262元；付款方式为按揭分期付款，首付款为人民币185262元，其余价款人民币330000元由二原告向镇雄县农村信用合作联社贷款支付；被告应于2016年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给二原告。合同第十二条关于对产权登记的约定内容为，双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记：1.二原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.二原告签订完毕委托被告办理产权登记的委托书，并按要求提供完毕办理产权登记所需的全部资料；4.被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕办理产权的义务。购房合同签订后，二原告于2016年8月17日向被告支付首付款人民币185262元。2016年11月19日，镇雄县农村信用合作联社将二原告的购房按揭贷款人民币330000元转入被告账户。2016年12月19日，被告将未经合格验收的房屋交付二原告，同日，被告向二原告收取房产登记所需的房契税、房屋所有权证工本费、房屋备案登记费、交易手续费、配套设施费、专项维修基金合计人民币19392.53元。2017年12月5日，得廷财富广场项目经过竣工验收。因被告未向镇雄县不动产登记中心提交相关资料申请进行房屋产权登记，二原告遂于2018年12月16日，向本院诉求解决。审理中被告于2019年1月18日，向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理产权首次登记。 本院审判委员会讨论认为，原告叶斌、成梅与被告得廷房地产公司签订的商品房购销合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，属合法有效的合同，二原告及被告应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，二原告已给付被告全额购房款，被告将案涉房屋交付二原告使用，二原告接收房屋时，已向被告交纳房屋配套设施费、专项维修基金及办理产权登记的相关费用。虽然交房时案涉房屋未经验收，但二原告未提出异议，应视为双方对交房行为的认可。合同虽约定将“二原告与被告签订委托被告办理产权登记的委托书”确定为被告申请办理房产登记的前提，但合同未约定委托书何时办理、如何办理等内容。虽然二原告未举证证明其何时与被告签订办理产权登记的委托书，但根据本案查明的事实，委托书实属由作为房地产开发商的被告统一制作后由二原告签字确认，故委托书的签订取决于被告，该条件是否成就实际系被告控制。根据通行的交易习惯，房地产在交房时，就一并完善了委托办理不动产登记相关手续。因此应推定，二原告向被告交纳办理产权登记所需的相关费用时，实际已委托被告办理产权登记。本案中，得廷财富广场项目于2017年12月5日获得竣工规划验收合格证，被告系在房屋未经合格验收的情况下交付房屋，客观上不能在合同约定的期限内向不动产登记机关申请办理房屋所有权首次登记。被告于2019年1月18日，才向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理首次登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。因此，被告未在合同约定的期限内为二原告向产权登记部门申请办理产权登记，又不能举证证明非自身原因不能申请办理，依法应承担延迟申请办理产权登记的违约责任。二原告主张被告不及时办理不动产首次登记，导致其未获得房屋权属证书，被告应承担违约责任的理由成立，本院予以采信。被告辩解产权证未办理是因二原告未向其提交办理房产登记的授权委托书所致，该公司未违约的理由不成立，本院不予采纳。 虽然合同对逾期办理产权登记的违约责任没有约定，本案中二原告也未提举证据证明被告违约给其造成的具体损失，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，二原告要求被告支付违约金的理由成立，本院予以支持。但二原告要求按年利率7.12%(4.75%+4.75%×50%)计算违约金过高，根据本案实际，参照中国人民银行决定金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%的规定和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)，逾期贷款利率改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定，本院确定应按年利率6.175%(4.75%+4.75%×30%)计算违约金。 按照合同约定,被告应自交房后90个工作日内向产权登记机关报送合格资料申请办理房产登记。根据庭审查明，双方交房时间为2016年12月19日，被告首次办理产权登记的时间为2019年1月18日。经计算被告应于2017年5月2日以前向产权机构申请办理产权登记，因此，被告向二原告支付违约金的具体起止时间，应为自2017年5月2日起至2019年1月17日止。二原告要求被告支付自2017年3月20日起至办理完毕产权登记之日止的违约金超出合同约定期限，本院只保护其合理期限内的违约金。 综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、由被告云南得廷房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内，以515262元为基数，按年利率6.175%计算，支付原告叶斌、成梅自2017年5月2日起至2019年1月17日止的违约金人民币54569.07元。 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 案件受理费人民币1255元，由被告云南得廷房地产开发有限公司交纳1205元，由原告叶斌、成梅共同交纳50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。 双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力，负有给付义务的当事人当自觉履行本判决确定的给付义务。否则，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案当事人申请强制执行的期限为二年。 给付义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 审 判 长  李太红 审 判 员  罗建琼 人民陪审员  周训辉 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  陈 凤 附:相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。