贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初2907号 原告蔡琴，女，1984年8月1日生，汉族，初中文化，个体户，贵州省威宁县人，住威宁县。 委托代理人黄燕江，贵州草海律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托代理人杨华，贵州浩锐律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告贵州奥力房地产开发有限公司。 住所地：贵州省威宁县沿河路2号房。 统一社会信用代码：915200005609066875。 法定代表人程升普。公司董事长。 委托代理人李玲，1966年9月3日生，汉族，大专文化，该公司经理，住四川省泸州市江阳区。代理权限：特别授权。 委托代理人杨猛，贵州惟正律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告蔡琴诉被告贵州奥力房地产开发有限公司（以下简称奥力房开）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月17日立案受理后，被告奥力房开在答辩期间提起反诉，本案依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。并于2017年1月26日以（2016）黔0526民初3114号判决书判决：一、原告蔡琴与被告贵州奥力房地产开发有限公司于2015年9月29日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》无效。二、由被告贵州奥力房地产开发有限公司支付原告蔡琴的装修损失固定部分56233元，定于判决生效后10日内履行完毕。三、由被告贵州奥力房地产开发有限公司返还原告蔡琴的保证金8853元，定于判决生效后10日内履行。四、原告蔡琴装修的可移动部分（木衣架252个、模特6个、衣服货架8个）7740元由原告蔡琴自行搬走。蔡琴于判决生效后10日内返还被告贵州奥力房地产开发有限公司租赁门面，门面已装修部分不能损坏。五、驳回原告蔡琴、反诉原告贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费875元、反诉费84元，由被告贵州奥力房地产开发有限公司负担。宣判后，被告奥力房开不服并提起上诉，经贵州省毕节市中级人民法院审理后认为，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。并于2017年7月18日以（2017）黔毕中民终字第1575号民事判决书判决：一、维持贵州省威宁县人民法院（2016）黔0526民初3114号民事判决第一、三、四、五项。二、撤销贵州省威宁县人民法院（2016）0526民初3114号民事判决第二项。三、由上诉人贵州奥力房地产开发有限公司支付被上诉人蔡琴装修损失39363.10元，定于判决生效后10日内履行完毕。四、驳回上诉人贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费875元、鉴定费6000元、反诉费84元，二审案件受理费1750元，共计8709元，由上诉人贵州奥力房地产开发有限公司负担6096元，被上诉人蔡琴2613元。宣判后，原、被告按以上判决书内容予以履行后，被告向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2018年9月10日作出（2018）黔民申1489号民事裁定书指令毕节市中级人民法院再审。毕节市中级人民法院于2019年4月8日以（2019）黔05民再12号民事裁定书裁定:一、撤销本院（2017）黔毕中民终字第1575号民事判决、贵州省威宁县人民法院（2016）黔0526民初3114号民事判决。二、发回威宁县人民法院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告蔡琴及其委托代理人黄燕江、杨华、被告奥力房开的委托代理人李玲、杨猛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蔡琴诉称：原、被告于2015年9月29日签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，原告依约装修入住、经营。装修用去78000元。但被告未依约招商，又引进了饮食业，导致被告承诺的市场无法实现，现人迹罕见，成了标准的停车场，入场商家基本没有营业收入。后经了解，被告招商不成功是因为缤纷城商铺整个项目未通过消防验收，导致多个入驻企业、商家被消防处罚且没有经营租赁的许可范围。被告的行为严重侵害原告的利益，故诉至法院，请求判决双方于2015年9月29日签订的奥体花园D区商铺租赁合同无效，由被告赔偿原告损失56233元，退回押金8853元、租金8853元，本案诉讼费、评估费由被告承担。 原告在举证期限内提供的证据有： 1、租赁合同一份、装修核算书一份，收款收据三份。用以证明：原、被告之间的租赁关系及缴纳的保证金和租金。原告依约进行了房屋装修，用去装修费78196元。 2、毕节市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书及受理凭证。用以证明：被告出租的奥体花园D区2号楼属于按照国家工程建筑消防技术进行消防设主的建筑工程，必须经公安消防机构进行验收合格后方可投入使用，被告在出租时该工程未经消防验收合格，向外出租违背消防法的相关规定。该消防设计应当向消防支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。在2015年5月14日的审核意见注明经此次审核批准后如需变更应当重新报送支队审核，商场内部装修需报审核，大消防不过，小消防也不能过。 3、生效判决书、案例一份。用以证明：本案涉及的房屋租赁合同消防未经验收合格的向外出租，租赁合同无效，但经补正后可认定为有效。 4、照片10张、宣传资料。用以证明：被告并未按业态规划招商引资，出租给原告的商铺应当是做精品服装，而原告商铺周围有理发店、餐饮等其他行业，违反态规划导致原告从事的精品服装店经营萧条，原告门面前面及周围变成了停车场。 5、庭审笔录一份。用以证明：在一审辩论终结前，被告陈述正在办理消防合格证，但被告未能举证，其应承担不利后果。 被告奥力房开辩称：一、原、被告于2015年9月29日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》合法有效。首先，被告与蔡琴签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同约定的内容并未违反法律规定。其次，原、被告签订租赁合同后，被告按合同约定将租赁商铺交付给蔡琴，蔡琴也支付了部分租金，双方都按照租赁合同的约定履行各自义务，该合同也在正常履行中。二、蔡琴所称“原、被告签订的商铺租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同”并不属于合同法所规定的合同无效的情形。虽然《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，但最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》的若干问题的解释（二）第十四条对于强制性规定作了明确的司法解释，即“合同法第二十五条第（五）项规定的强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，原、被告签订租赁合同的行为以及租赁合同的内容并不违反效力性强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”之规定，本案应适用解除合同而非确认合同无效。因此，大消防未验收，项目工程未竣工验收不能交付使用属于房屋使用条件的管理性强制规定，违反该规定并不影响合同的交效力。其次，被告所修建的奥体花园D区（缤纷城）基本属于商品房预售，在商品房预售过程中，签订了大量的商品房预售合同，在签订合同时奥体花园D区（缤纷城）尚属在建工程，肯定尚未取得验收合格证等证书，因此，不能够以大消防未验收，项目工程未竣工验收来否定被告房屋预售的合法性和有效性。被告修建奥体花园D区（缤纷城）完善了消防设计审核程序，仅是在建设完成后未通过消防验收，原、被告签订《租赁合同》后，原告一直正常经营，并未因为消防验收不合格而导致其无法正常经营，消防部门或其他主管部门也从未告之原告不能进行经营。原告也不能提供证据证实其经营期间消防部门或其他主管部门对其进行过处罚，因此，本案中，违反上述管理性强制规定是被告的建房行为，而不是被告与原告签订租赁合同的行为以及租赁合同内容本身。且被告的消防已经于2017年11月16日通过审核验收。第三，原告请求判令被告赔偿装修损失、退还履约保证金无事实和法律依据。原告要求赔偿其装修损失其所依据的评估计算是装修费用的损失，并不是装修的现值或残值，同时根据法律的规定，合同无效计算的是装修现值，合同解除计算的是装修残值。所以原告要求按照装修损失赔偿没有法律依据。综上所述，原告诉请确认合同无效无事实和法律依据，在法律适用未明确之前要求赔偿损失无计算依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告在举证期限内提供的证据有： 1、商品房预售许可证。用以证明：符合预售条件。原、被告双方所签订的租赁合同合法有效，原告之所以起诉是由于其经营不善转移经营亏损风险。 2、照片一组。用以证明：一、二楼众多的商铺都在进行正常营业。 3、毕节市公安消防支队的消防验收意见书。用以证明：被告所修建的建设工程于2017年11月16日已经消防验收合格。 4、三份判决书。用以证明：与本案相同性质的系列案件，曾与合同无效为由向本院提起诉讼，威宁县人民法院及毕节市中级人民法院已经作出生效判决，认定原、被告所签订的租赁合同未违法效力性强性规定，并驳回其诉讼请求。 经审理查明：原、被告于2015年9月29日签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，约定由奥力房开将位于奥体花园D区2-1-22号商铺租赁给蔡琴用于商业经营。商铺建筑面积49.19平方米，用于经营服装、鞋类。交房时间为2015年9月30日，装修时间为2015年10月1日，2015年10月31日前完成装修工程，并应于2015年11月1日前开业。该商铺租赁时间为5年，即2015年9月30日到2020年9月30日。该商铺租金为60元/月/㎡,免租期（含装修期）为6个月，第二年前3个月为免租期。合同签订后，原告蔡琴依约向被告交纳第一季度租金8853元，保证金8853元。原告从被告处接手租赁房屋后即对承租房屋进行装修，并在装修完毕后入驻商铺开始经营服装类生意。后原告以被告未按约招商、消防设施不完善、租赁场地未经消防部门验收等，无法进行经营为由诉至本院。在诉讼中经被告申请本院委托贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定，原告蔡琴承租的门面装修鉴定价格为63973元，其中固定部分为56233元，可移动部分为7740元（木衣架252个、模特6个、衣服货架8个），奥力房开支付鉴定费6000元。 另查明：被告对其出租的房屋及土地取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等。威宁奥体花园D区（缤纷城）总建筑面积为25671.23平方米，于2017年11月16日取得消防验收合格证。 另：本案在审理过程中，经向原、被告进行释明，原告坚持以确认原、被告所签订的租赁合同无效、赔偿损失为由主张诉讼。被告奥力房开撤回了反诉。 另查明：本案在一、二审终结后，经原告申请执行，被告已履行完毕（2017）黔毕中民终字第1575号民事判决书所判决的内容。 上述事实，有双方当事人的陈述笔录，原告蔡琴提供的租赁合同、租金及保证金收据，被告奥力房开提供的商品房预售许可证、照片，本院委托评估的评估报告等证据在卷相互印证，事实清楚。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确因房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。而《中华人民共和国消防法》中并未明文规定，若未通过消防验收及竣工验收将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。因此，消防验收未通过属于对房屋使用条件的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案原告蔡琴以涉案商铺未经消防验收，主张租赁合同无效，但原、被告双方签订了《商铺租赁合同》后，被告奥力房开依约向原告交付了合同标的物，原告也实际占有商铺并装修使用，双方均依约履行。该《商铺租赁合同》的签订系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此该租赁合同应为有效合同，原告的主张不能成立。且本案所涉房屋已于2017年11月16日通过了消防验收，该租赁物已处于适租状态。本案在诉讼过程中，本院依法向原告进行了释明可将诉讼请求变更为解除合同，但原告坚持自己的主张不予变更。被告奥力房开在诉讼中撤回反诉是对自己权利的处分。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法。第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告蔡琴的诉讼请求。 案件受理费875元由原告蔡琴承担，反诉费84元,由被告贵州奥力房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  蒋 靖 人民陪审员  江文义 人民陪审员  仇学平 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  彭瑞珲