广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15811号原告：黄娜，女，1989年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告黄娜与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金34472.8元（以购房款420400元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月2日起计至2018年8月30日止，共820天）;2.判令被告向原告支付逾期办证违约金10159.6元（以购房款420400元为基数，按年利率6%的标准，从2018年7月7日起计至2018年11月28日止,共145天）。事实与理由:2012年9月8日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的坐落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢1402房的商品房一套，该房总价为420400元。合同约定被告应当在2013年6月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用后1250个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年11月28日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告辩称，1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，被告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，并于2013年9月11日向原告寄出收楼通知书，要求原告前来办理收楼手续，但原告于2018年8月12日才办理收楼手续，迟延收楼的责任在于原告，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以竣工验收备案登记证作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不应当追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。并且，原告主张已经超过诉讼时效。2.关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后1250个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指合同约定交付日的次日，即2013年6月30日后1250个工作日即2018年7月6日，违约金应自2018年7月7日起算。在达到合同约定办证期届满前，被告通过口头、电话等多种方式要求原告提供其办理不动产权证所需材料，并于2018年8月10日通过律师函的方式要求原告提供办证材料，但原告于2018年8月14日才向被告提供其办理权属证所需要的材料，被告收到办证材料后便立即办理，逾期办证的责任在于原告，被告不存在逾期办证的情形。经审理查明：2012年9月8日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢1402房的预售商品房，购房总价420400元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后1250个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年6月18日，涉案商品房取得由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告。同年9月11日，被告以挂号信的方式向原告寄出收楼通知书。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年8月10日，被告委托律师以快递方式向原告寄出律师函，函中提及，原告购买的物业已具备办理不动产权证书的条件，但经委托人多次致电联系要求协办，原告仍未前往办理，故发函催促原告在收到函件后三日内携带办理不动产权证的相关资料到项目售楼部协助办理不动产权证书的相关手续。该函件于次日签收。同月14日，原告在被告制作的润和花园17幢业主办理房产证资料收纳进度表上签名。2018年11月28日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园17幢1402房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。在涉案商品房符合法定交楼条件后，被告仍然负有义务通知原告收楼。被告没有证据证明其已书面通知原告收楼，故逾期交房违约金可按合同约定计算至涉案商品房实际交付之日。关于涉案商品房的实际交付日，被告提交的业主紧急联络资料登记表上收楼日期一栏为空白，故无法证明实际交付日为其主张的2018年8月12日，被告对此应承担举证不能的不利后果，本院采信原告之主张，认定实际交付日为原告主张的2018年8月30日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年6月13日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算”的规定，以及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年6月14日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年6月14日至2018年8月30日，原告已付房价款为420400元，故被告应付违约金金额为33926元（420400元×0.0001×807天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后1250个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。原、被告对前述条款中关于逾期办证违约金的起算日作出一致解读，认为被告负有在2018年7月7日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的合同义务，本院对此予以认可。被告辩称其在2018年7月7日前已通过口头、电话等多种方式要求原告提供其办理不动产权证所需材料，是原告自身原因导致未能如期递件领证，但未就该抗辩事实提供证据予以证实，本院对此不予采信。被告未在2018年7月7日前将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关履行备案义务，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的截止日。原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止。被告抗辩系原告迟延递交资料的原因致使房产证迟延至2018年11月28日才办出，但从原告2018年8月11日签收律师函，8月14日即前往被告处办理相关手续的时间来判断，未见有迟延事实，被告的抗辩缺乏事实依据，本院不予采信。考虑到不动产登记受理和不动产权证书办出之间的合理办证时间，本院酌情认定逾期办证违约金可计算至2018年11月20日。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金9399元（计算方式：以420400元为基数，按年利率6%计算，从2018年7月7日起计至2018年11月20日止，共136天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄娜支付逾期交房违约金33926元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄娜支付逾期办证违约金9399元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，减半收取为458元，由原告黄娜负担14元，被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担444元（该款原告已交纳，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年九月二十日书记员 黎宗明王静