贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8708号 原告（反诉被告）：胡炜，女，汉族，1981年9月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：聂祥春（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓维义（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡炜与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下简称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人聂祥春，被告（反诉原告）桂华房开公司委托诉讼代理人胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡炜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款331830.00元为基数，按日0.05%的标准从2016年12月31日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，暂计至2019年8月30日为161269.38元）；2、请求人民法院责令被告退还原告所交的四通费3790.00元；3、请求法院责令被告在一定期限内为原告办理房屋产权证书再交付给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年9月20日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市田商住小区名为玫瑰花园，房屋建筑面积为114.82平方米的商品房一套。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付首期房款101830.00元，余款230000.00元以向银行贷款方式支付给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。”而时至今日，距合同中约定被告最迟于2016年12月31日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告已经长达两年之久，原告却迟迟未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为，被告未按合同约定的时间为原告办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第二十二条的约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款331830.00元为基数，按日0.05%的标准从2016年12月31日起，计算至被告提交完毕涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告申请撤回第二项诉讼请求。 被告桂华房开公司答辩称，一、答辩人因新政策的实施不应承担违约责任，既便认定答辩人要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻答辩人的违约责任。根据《合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指根据现有的技术能力，一般人对某种情形的发生不可预见；不能避免并不能克服就是对发生的客观事实当事人已经尽到最大的努力，采取一切可以采取的措施，仍不能避免其发生以及带来的损害后果。在本案中案中双方《商品房买卖合同》后《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。且毕节市人民政府在新政过渡期内实际“缓办停办”不动产权属登记工作，给被告办证带来了客观障碍。此种在合同订立后，国家新颁布的法律是被告无法预见也无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内“缓办停办”权属登记工作的客观情况也是被告无法避免的，故不动产统一登记制度的实施于被告履行办证义务而言属于不可抗力。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取。得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗",而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。 二、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。 三、电视入户费用、供电入户费用等费用若由其他主体收取，则答辩人主体不适格，应驳回被答辩人起诉。若由答辩人收取，应属代扣代缴。若电视入户费用、供电入户费用等费用由物管收取，则与本案无关。若由答辩人代收，则由答辩人向相关代为代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，并且被答辩人已经实际使用，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”,原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告桂华房开公司向本院提出反诉请求：解除双方2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》。事实及反诉理由：一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收，尚不具备办证条件，反诉被告的办证请求事实无法履行涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建，涉案房屋虽交付使用，但尚未办理竣工验收，不具备办证条件。 二、因不动产权属证书登记制度的实施，双方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效，继续适用原约定条款对出卖人明显不公正，依据合同法的规定，双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年7月30日届满之前，2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之的，合同的权利义务终止：(-)债务已经按照约定履行：(二)合同解除；(三)债务相互抵销：(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行：(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”由于房屋所有权证书已经不再办理，双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用，根据前述法律的规定，《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),反诉被告依据失效的条款对反诉原告主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的“土地落宗”、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成，由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容也应予解除，不再适用。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求反诉原告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对反诉原告处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。 三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同，反诉被告不解约的违约责任并没有约定。双方合同第二十二条三款(二)项明确约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房移登记的有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明，超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同，双方约定的合同解除条件，现合同约定的解除条件成就，双方可依约解除合同。 四、既便认定反诉原告要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻反诉原告的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内，应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述，反诉被告的诉讼请求无事实和法律根据，请求法庭对反诉原告的反诉请求予以支持。 反诉被告针对反诉请求答辩称：被告要求解除合同的请求不符合《中华人民共和国合同法第》九十四条规定的情形，被告没有合同解除权。 根据当事人的陈述并结合审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，胡炜作为买受人与桂华房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于；房屋建筑面积为114.82平方米，套内建筑面积为91.48平方米；商品房总价款为331830.00元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101830.00元，余款230000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款331830.00元，并于2016年7月21日向原告交付了维修基金、契税、办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证费、土地使用证费等相关办证费用。 另查明，涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了全部购房款331830.00元，被告应按合同约定在2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今仍未履行前述义务，已构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。被告至今仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，原告有权选择退房或选择不退房，要求被告支付违约金。原告选择不退房，主张按日以已付购房款的0.05%计算违约金，因过分高于造成的损失，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起算时间，根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按合同约定的期限履行该义务，应承担违约责任，故应从2017年1月1日起开始计算违约金。关于违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。被告向原告收取了契税、办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证费、土地使用证费等相关办证费用，应当认定双方以实际行为选择了第2种方式办理商品房转移登记，即原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。 关于反诉原告桂华房开公司提出的请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。桂华房开公司主张合同中对超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定的违约责任是解除合同，因此提起反诉,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定，超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，合同解除权在买受人，而不是出卖人，故对桂华房开公司提出的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）胡炜逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款331830.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告（反诉被告）胡炜的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1801.00元，由原告（反诉被告）胡炜负担1173.00元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担628.00元；反诉案件受理费25.00元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年九月二十五日 书记员  申开旭