江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初4973号原告：黄晓阳，男，1989年12月2日生，汉族，住江阴市。原告：吴梦培，女，1992年11月10日生，汉族，住江阴市。原告：黄建荣，男，1964年7月29日生，汉族，住江阴市。原告：黄丽英，女，1967年5月6日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：俞坚（受黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英共同委托），江苏申越律师事务所律师。委托诉讼代理人：何林筠（受黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英共同委托），江苏申越律师事务所律师。被告：江阴雅盛恒泰置业有限公司，统一社会信用代码9132028107279361XR，住所地江阴市青年广场17号2303。法定代表人：陈中原，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾阳，女，系该公司员工。原告黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英诉被告江阴雅盛恒泰置业有限公司（以下简称雅盛置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英的委托诉讼代理人俞坚、何林筠，被告雅盛置业公司的委托诉讼代理人顾阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还缺失的34.14平方房款538073.71元及利息（以538073.71元为基数自2017年4月25日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息）；2.判令被告赔偿原告1614221.13元；3.判令被告立即向原告支付违约金12077.98元（以每日2945851元为基数，自2018年7月1日起至2018年8月10日止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月25日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于商铺。合同约定房屋建筑面积为186.91㎡,单价为15760.8元／㎡,房屋总价为2945851元。另合同约定出卖人应于2018年6月30日前交房，逾期交房则承担每日已付房款万分之一的违约金。合同签订后原告按约支付全部购房款，但被告并未按照合同约定时间交付房屋，且直到在交房验收时被告才告知原告所购房屋实际面积仅为152.77㎡，比合同约定的面积小了34.14㎡。后原告得知被告在2016年6月就已经得知涉案房屋的面积发生了变化，但仍与原告签订购房合同并全额收款，存在欺诈行为，可以参照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）第五十条的规定进行判罚，即便不能支持，至少应当按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十四条的规定双倍返还超面积部分的购房款。故诉至法院，请求法院依法判决。雅盛置业公司辩称:1.原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，合同第五条约定：关于面积差的处理方式，选择双方自行约定。合同第十三页第二条约定，实测面积与合同约定计价面积发生相差，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价据实结算。他公司愿意返还缺失的34.14平方房款538073.71元。关于利息，他公司不予认可，合同中并没有约定利息的承担，且他公司曾在交楼通知书，敦催交楼通知书中明确表示愿意补偿缺失面积的房款，但原告拒收;2.原告主张被告赔偿1614221.13元没有事实依据也没有法律依据。合同签订时约定的合同面积只是预测面积，预测依据为江阴市房产测绘和房屋修缮服务有限公司出具的《（预测）江阴市房产测绘面积表》，并非他公司欺诈。且本案属于商品房买卖合同纠纷，应适用《商品房买卖合同解释》）第十四条及《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条规定即出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的按照约定处理；3.他公司并没有逾期交房，他公司曾通过电话、邮件等形式催促原告按照合同约定的时间及时收房，但原告对收楼通知拒不理会。因此根据商品房买卖合同第十四页第六条第一项规定：双方同意以出卖人书面通知的日期为交楼日期，若买方未按通知的日期办理交接手续，则视为买方同意该商品房符合交付条件，并实际交付买方。故他公司不存在逾期交房问题，不应承担相应的违约金。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证,对于当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。对于原告提供的行政处罚决定书，被告认可其真实性，但认为与本案无关。对于原告提供的吴梦培与案外人签订的房屋买卖合同，与案涉争议无关，本院对该证据不予采纳。本院经审理查明认定事实如下：原告黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英于2017年4月25日与雅盛置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买毗陵东路439号439单元1-2层，房屋用途为商业。该商品房合同约定建筑面积共186.91平方米，按建筑面积计算房屋价款，单价为每平方米15760.8元，总金额2945851元。对于面积差异处理，合同第五条载明，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以下第1种方式进行处理，即自行约定，详见附件四。附件四中第二条载明，双方同意本合同第五条变更如下：该商品房交付使用后，双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理并按以下原则处理：该商品房的实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算。合同还约定出售方应于2018年6月30日前将上述商品房交付买受方使用。原告于2017年5月8日交清房款。2018年7月5日，雅盛置业公司向原告邮寄收楼通知书，载明需向原告退还房款538074元，原告拒收。2018年7月31日，雅盛置业公司再次向原告邮寄敦促收楼通知书，该邮件因逾期未领取被退回。2018年8月10日原告办理了收房手续。庭审中，原告黄丽英陈述于2018年6月30日到售楼处了解到房屋面积缺失，在此种情况拒收了收楼通知书。另查明，2016年5月经江阴市房产测绘和房屋修缮服务有限公司对涉案房屋进行预测测绘，得出毗陵东路439号1-2层房屋的预测建筑面积186.91㎡。2016年5月17日，雅盛置业公司向江阴市规划局提交了《江阴恒大帝景一期工程规划许可变更申请》，其中有：17#、18#楼底层商业网点面积超过2500平方米，应在适当位置断开，因此17#、18#楼裙房商业各取消一跨；……18#楼靠近17#楼一侧的裙房商业缩小一跨，建筑长度由82.36m缩小为78.26m。江阴市规划局于2016年6月27日向雅盛置业公司回函同意上述方案变更，其中3-4#楼、8-10#楼、12-13#楼、17-18#楼及其裙房建设规模由139284.57平方米调整为139158.36平方米。原告购买商铺位于上述18#楼。雅盛置业公司未将变更情况及时以书面形式或者其他方式告知买受人。2018年经江阴市房产测绘和房屋修缮服务有限公司实测，测得439号1-2层房屋的实际面积为152.77㎡。本院认为，本案的争议焦点一、本案面积差部分的房款的处理能否适用《消费者权益保护法》第五十五条关于的三倍赔偿的规定；争议焦点二，按照《商品房买卖合同解释》第十四条规定处理，适用约定据实结算房款还是按照法定处理；争议焦点三，逾期交房的违约金如何计算。关于争议焦点一，本院认为，商品房买卖合同的买受人以出卖人实施欺诈行为由，要求依照《消费者权益保护法》第五十五条的规定请求三倍赔偿的，人民法院不予支持。相关争议应当按照《商品房买卖合同解释》第九条的规定处理，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房买卖合同解释》第九条规定的三种情形为：1.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；2.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。该三条涉及对购房人知情权的保护。举重以明轻，本案中，雅盛置业公司未将规划变更情况及时以书面形式或者其他方式告知买受人，违反诚实信用原则，构成了对买受人知情权的侵害，故不应适用《消费者权益保护法》五十五条的规定，而应适用《商品房买卖合同解释》第十四条关于面积差的规定进行处理。关于争议焦点二，《商品房买卖合同解释》第十四条规定，出卖交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据该条，当事人之间的约定优先于法律规定，有约定时从约定，但优先适用约定的前提应当是开发商不存在欺诈或故意隐瞒的情形。本案中，根据原、被告签订的商品房买卖合同及附件合同补充协议，出卖人在商品房发生经规划批准的变更后应当书面通知买受人，原、被告签订商品房买卖合同时，被告已经收到规划变更的回函，明知其销售的房屋面积相比合同约定面积变小，却未将该变更情况告知原告，仍以原面积186.91平方米与原告签订合同，要求原告全额缴款。被告的行为违背了合同的约定，也违背了诚实信用原则，在此情况下，如果适用约定据实结算房款明显对买受人即原告不利，且面积差处理的合同条款系被告为了重复使用而预先拟定，其在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，被告明知规划变更后面积变小，适用约定据实结算房款排除了适用法定赔偿的权利，明显对买受人不利。综上，本院认定该格式合同条款无效，不应适用约定来处理，应按照法律规定予以处理，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。综上，被告应当返还原告的房价款为88375.53元（186.91㎡×3%×15760.8元=88375.53元）及利息（自2017年5月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；被告应当双倍返还原告的房价款为899311.24元[（186.91㎡-152.77㎡-186.91㎡×3%）×15760.8元×2=899311.24元]。对于争议焦点三，虽然房屋实测面积与合同面积存在差异，但原告既然选择继续履行合同，就应该及时收房，至于多交的面积差部分的房款可以另行主张，并不构成其拒绝收房的正当理由。综合本案证据，本院认为，被告不存在逾期交付的情形，故对原告主张的逾期交房的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国买卖合同法》若干问题的解释（二）第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、江阴雅盛恒泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向返还黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英购房款88375.53元及利息（自2017年5月8日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），并双倍返还购房款899311.24元。二、驳回黄晓阳、吴梦培、黄建荣、黄丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24120元（黄晓阳已预交），由黄晓阳负担13110元，江阴雅盛恒泰置业有限公司负担11010元，黄晓阳同意由江阴雅盛恒泰置业有限公司负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接向其支付，本院不再返还。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴玉凤人民陪审员  李新龙人民陪审员  顾 婷二〇一九年九月十二日法官 助理  韩 露书 记 员  包煜佳本案援引法律条款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国合同法》第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国买卖合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或限制其责任的内容，在合同订立时采用足以因其对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称的“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示和说明义务承担举证责任。第十条提供格式条款一方的当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形的，人民法院应当认定该格式条款无效。