重庆市九龙坡区人民法院民 事 裁 定 书（2018）渝0107民初2889号原告：重庆新源实业总公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：庞敏，职务总经理。委托代理人：廖东锋，重庆静昇律师事务所律师。委托代理人：陈松松，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆双江农机有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：李林文，职务经理。委托代理人：周建武，重庆直卓律师事务所律师。委托代理人：张清明，重庆直卓律师事务所律师。第三人：李林文，男，汉族，1951年12月3日生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码。委托代理人：周建武，重庆直卓律师事务所律师。委托代理人：张清明，重庆直卓律师事务所律师。原告重庆新源实业总公司诉被告重庆双江农机有限公司、第三人李林文所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序独任审理。诉讼过程中，发现本案案情复杂，争议较大，依法转为普通程序，由本院审判员谭炼担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖东锋与被告及第三人共同委托代理人周建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆新源实业总公司诉称，1993年，被告改制前取得约14亩国有划拨用地使用权，一直未办理相关国有土地使用权证。1999年5月4日，被告经批准，由集体所有制企业转制为私营企业。被告改制前为重庆市九龙坡区渝州路街道办事处直属所有企业，原告经镇政府决定，代表镇政府行使对镇直属所有企业的管理权，镇直属企业的所有资产，交由原告经营管理，由此原告负责处理被告改制等事宜。第三人李林文通过支付转制对价获得被告的控制权。转制时，案涉土地并不包含在计算转制对价的集体净资产范围内，案涉土地的权益仍由原告享有。转制协议签订后，原告及第三人就土地的处置和有偿使用金额进行多次协商未果。因双方对土地的使用权产生争议，转制协议签订且第三人支付对价后至2014年长达15年，被告一直未能完善转制的工商登记手续，形式上继续以集体所有制企业的名义进行经营，并于2005年9月8日将改制时剥离给原告的案涉土地登记在被告自己名下且临时性占用土地。2014年，原被告就上述土地改制遗留问题的争议最终达成一致，以被告认可改制协议并未将案涉土地纳入改制范围，权益仍由原告享有并由被告支付土地租赁使用费的方式处理。2014年1月19日，原告与被告法定代表人李林文签订《土地租赁使用合同》，明确原告作为土地使用权出租人，被告作为承租人租赁土地并向原告支付土地使用费，租赁期限三年。2014年8月28日，九龙坡区渝州路街道办事处根据被告的申请，批复明确案涉土地使用权不纳入改制评估范围，同意被告完善改制手续进行工商变更登记。被告凭此批复办理完成了工商改制变更登记。租赁合同签订后，被告按约定向原告支付了全部租金。合同到期后，双方未续签租赁合同，被告继续占用标的土地至今，未支付租赁使用费，并声称其为土地使用权人。原告现向本院起诉，请求判决：（一）确认原告享有重庆市九龙坡区石杨路X号（X房地证X字第X号）国有土地使用权，被告向原告返还上述土地，并协助原告办理上述土地使用权变更登记手续；（二）被告向原告赔偿从2017年1月1日起至实际归还土地之日止，按土地租金30363元/月标准计算的土地占有使用费，并向原告赔偿从2017年1月1日起，以应付未付的土地占有使用费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为：被告向原告支付2017年1月1日起至2018年12月31日止的土地占用使用费1132000元，并支付从2019年1月1日起至土地实际返还之日止，按573300元/年标准计算的土地占用使用费；被告向原告支付以558700元为基数，从2018年1月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；被告向原告支付以573300元为基数，从2019年1月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失。被告重庆双江农机有限公司辩称，原告主体不适格，原告不是被告的投资人或受益人，也不是争议土地的使用权人。案涉土地不存在权属争议，土地使用权已依法登记在被告名下。原告与第三人签订的土地租赁合同并非确认存在权属争议，实际是由于未及时办理工商登记变更手续，被迫对原告给予的经济补偿。九龙坡区渝州路街道办事处作出的批复及该批复载明的财产报告不合法，即使合法，街道办事处无权单方认定土地未纳入资产评估范围，批复发生在转制五年后，第三人已按转制协议履行全部义务，街道办事处为获取不当利益，利用公权损害被告及第三人合法权益。请求驳回原告的起诉。第三人李林文的述称意见与被告答辩意见一致。经审理查明：1991年2月12日，重庆市沙坪坝区农业局作出《关于同意石桥乡农机水电管理站申请办理经营成品油营业执照的批复》，载明：石桥乡农机站于2月8日送来的“关于办理经营成品油营业执照的申请”收悉。经研究，同意你们的申请，请及早向工商行政管理机关办理登记手续，现将有关事宜批复如下：企业名称：重庆市沙坪坝区石桥乡农机水电管理站，企业负责人：李林文，所有制性质：集体所有制，经营范围：汽油、柴油、煤油和润滑油，经营方式零售。该企业的章程显示：企业性质为乡办集体所有制企业，注册资金来源由石桥乡投资。章程尾部主管部门代表栏签章为重庆市沙坪坝区石桥乡人民政府。1992年4月10日，重庆市沙坪坝区石桥乡农机水电管理站签署《关于申请变更企业法人登记的报告》并于当日向工商行政管理局提出变更登记申请，该报告载明：为便于对外联系，提高经济效益，特向沙坪坝区农业局申请变更企业法人登记报告，变更为重庆沙坪坝双江农机公司。重庆市沙坪坝区石桥乡人民政府在该报告上签章同意。1992年5月9日，重庆市沙坪坝区工商行政管理局颁发“重庆沙坪坝双江农机公司”企业法人营业执照，法定代表人为李林文。1994年5月9日，重庆市沙坪坝区工商行政管理局颁发“重庆双江农机公司”企业法人营业执照，法定代表人为李林文。2014年10月17日，重庆市工商行政管理局作出《准予变更登记通知书》，载明：决定准予名称变更登记（变更后名称为重庆双江农机有限公司）。1993年10月14日，重庆市人民政府向沙坪坝区人民政府作出《关于石桥镇农机水电管理站迁建工程征用、划拨土地的批复》，载明：同意征用石桥镇白合村陈坪经济合作社土地9333.38平方米，划拨国有土地898平方米，合计征拨土地10231.38平方米，行政划拨给沙坪坝区石桥镇农机水电管理站，作为迁建工程用地；行政划拨给用地单位的土地所有权属国家，用地单位只有使用权，未经县级以上人民政府批准，不得擅自改变原批准的土地用途和不得擅自转让、出租和抵押；该建设工程竣工后，由你区国土局和高科技国土处参加工程竣工验收，对符合用地规定的，由你区颁发国有土地使用证。1994年11月10日，重庆市沙坪坝区石桥镇人民政府作出《关于理顺镇直属企业管理关系的决定》，载明：为进一步深化改革，理顺镇直属企业管理关系，明晰产权关系，将资产所有权与经营权分开，经研究作如下决定：重庆新源实业总公司代表镇政府行使对镇直属所有企业的管理权，并接受镇政府领导、监督；镇直属企业的所有资产，交由重庆新源实业总公司经营管理，直属企业的资产管理、发包、考核、奖惩、发展、改革，两个文明建设均由新源实业总公司领导指挥，并统筹安排。该决定后附镇政府签章的重庆新源实业总公司所管理直属企业名录，包括重庆双江农机公司。1999年5月30日，原告重庆新源实业总公司（甲方）与第三人李林文（乙方）签订《双江农机公司转制协议》，载明：经石桥镇人民政府（99字26号文）批准，重庆双江农机公司转制为民营企业，现就转制事宜协商如下：重庆双江农机公司的集体资产为1474100.59元（详见明细表），甲方以现金方式收回751791.81元，余下722309.78元作甲方借与乙方的借款，借款时间为五年，即从1999年6月1日起至2004年5月31日止，现金收回部分，协议签订3日内支付10万元，月内支付20万元，12月31日前付清剩余部分；借款回报每年10万元，每年12月31日前完清，1999年5月31日前按原合同结算，5月31日后按实际发生的月份计算；转制后双江农机公司变迁为民营企业，由乙方独自经营，自负盈亏、独立核算，转制前后的债权债务由乙方承担，甲方不承担任何经济和民事责任；政府划拨给双江农机公司的土地，其使用和开发按石桥镇的决定办理，协议另行商定。2014年1月9日，原告重庆新源实业总公司（甲方）与第三人李林文（乙方）签订《土地租赁使用合同》，约定：鉴于重庆双江农机公司改制不彻底，为完善改制，妥善解决遗留问题，甲方同意将原镇属（现街属）企业重庆双江农机公司土地租赁给改制后的企业做加油站使用；土地位于重庆市九龙坡区石杨路210号；房地产权证面积2024.20平方米，改制前出售4个门面占地93.60平方米，实际计价面积1930.60平方米，折合2.9亩；租赁期限三年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止；土地使用费3万元亩，合计年使用费87000元；按照先付款后使用原则，本次在签订合同当日支付第一年土地使用费，第二年和第三年均提前一月缴纳；从第二年开始，按合同金额为基数递增8%，第三年以第二年金额为基数递增10%；合同期满前30天，乙方应书面向甲方提出是否续租的意思表示，如乙方愿续租，乙方享有同等条件优先租赁权，价格逐步与市场价格同步（合同另订）。合同签订后，第三人及重庆双江农机公司按合同约定支付了相应的租赁费。2014年，重庆双江农机公司与案外人重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司签订《资产评估业务约定书》，载明：委托项目名称重庆双江农机公司2014年3月31日公司改制整体资产评估，评估对象重庆双江农机公司2014年3月31日资产（不含未纳入评估范围内的土地）及负债；评估服务费15000元。2014年8月28日，重庆市九龙坡区人民政府渝州路街道办事处向重庆双江农机公司做出《关于重庆双江农机公司改制审计结果及改制评估范围的批复》，载明：收悉贵单位改制的申请文件，经我街道研究决定答复如下：一、同意重庆五联会计师事务所有限公司于2014年5月19日出具的审计结果意见；二、同意贵单位申请的114房地证2005字第008831号划拨其他商业用地2024.20平方米的土地使用权不纳入改制评估范围。望贵公司加快下一步改制工作。2014年9月2日，重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司出具《重庆双江农机公司拟进行企业改制所涉及的公司部分资产及负债价值资产评估报告书》，载明：根据“重庆市九龙坡区渝州路街道办事处关于重庆双江农机公司改制审计结果及改制评估范围的批复”，重庆双江农机公司114房地证2005字第008831号划拨其他商业用地2024.20平方米的土地使用权未纳入本次改制评估范围；本公司接受重庆双江农机公司委托，根据国家有关规定，按照公认的资产评估方法，对重庆双江农机公司拟进行企业改制所涉及的公司部分资产及负债进行了评估，对委评资产在2014年3月31日所表现的市场价值作出评估结论。2014年9月2日，重庆市九龙坡区人民政府渝州路街道办事处向重庆双江农机公司做出《关于继续执行重庆双江农机公司完善改制手续的批复》，载明：你们报来关于继续执行重庆双江农机公司完善改制手续的请示收悉，经街道党政办公会研究，同意对重庆双江农机公司按原文件条款执行，现批复如下：一、同意重庆双江农机公司改制为私有性质的有限公司；二、双江农机公司改制前集体净资产为1474100.59元，现据重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司企业改制资产评估报告，资产评估值674.09万元，负债评估值763.83万元，净资产评估值-89.74万元。同意由李林文、郑培勇两人出资147.41万元现金购买该公司；三、改制后的企业名称为重庆双江农机有限公司，企业法定代表人、经营方式和经营范围不变。债权债务及企业职工工作安排和退养由改制后的企业承担解决。2014年9月3日，重庆市九龙坡区渝州路街道办事处向重庆市工商管理局高新技术产业开发区分局制发《关于重庆双江农机公司出资人名称变更说明的函》，载明：重庆市九龙坡区渝州路街道办事处原名重庆沙坪坝区石桥乡人民政府（乡财政实际就是重庆沙坪坝区石桥乡人民政府财政所），1995年由于区划调整拆乡建镇变更为九龙坡区石桥镇，后经渝府（2004）242号文市府同意撤销石桥镇设立渝州路街道办事处，现名称变更为“重庆市九龙坡区渝州路街道办事处”。另查明，2005年9月8日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发《重庆市房地产权证》（X房地证X第X号），载明：位于石杨路**（地号X-X-X）土地（使用权类型：划拨，用途：其他商服用地，面积：2024.20平方米）登记在重庆双江农机公司名下。2014年11月21日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发《重庆市房地产权证》（X房地证X字第X号），载明：位于石杨路**（房地籍号X）土地（使用权类型：划拨，用途：批发零售用地，面积：2024.20平方米）登记在重庆双江农机有限公司名下。诉讼中，根据原告的申请，本院依法委托重庆华川土地房地产估价于资产评估有限责任公司对105D房地证2014字第00955号房地产权证对应土地从2017年1月1日起至2018年12月31日期间的市场租金价格进行鉴定。该公司于2019年3月25日作出《司法鉴定意见书》，载明：鉴定对象在2017年1月1日至2017年12月31日租金总价55.87万元，在2018年1月1日至2018年12月31日租金总价57.33万元，合计113.20万元。原告支付鉴定评估费8000元。鉴定人员出庭接受质询时称，尚未到来的租金价格无法预测鉴定。庭审中，原、被告及第三人一致认可如下事实：案涉土地一直由被告占有经营加油站使用至今。原告称，原告与被告没有直接的投资关系，被告的前身是政府乡办集体所有制企业，原告是渝州路街道直属企业，接受街道委托，对包括被告在内的集体企业资产进行统一管理；被告及第三人称，原被告不存在投资及隶属关系，被告只是在渝州路街道辖区经营，被告的前身是一个独立法人机构，于政府无关，是集体企业。原告称，转制协议提及的土地包含案涉土地，政府部门最终未决定其使用和开发；被告及第三人称，转制协议提及的土地不包含案涉土地。原告称，土地租金价格逐年上涨，原告依据2018年度标准确定以后的租金是合理的，且有利于节约诉讼成本；被告及第三人称，不认可鉴定意见，鉴定方法单一不规范，理由不充分，报告存在诸多表述不规范，意见不客观，缺乏中立性。即使法院认定应当支付土地占用费，市场租金由市场调节，2019年租金不当然参照2018年租金标准计算。被告及第三人称，土地租赁使用合同是在原告及渝州路街道办事处胁迫下签订的，没有直接证据证明受胁迫的事实。上述事实，有当事人陈述、工商登记资料、政府批复文件、关于理顺镇直属企业管理关系的决定、转制协议、土地租赁使用合同、资产评估报告、批复文件、关于出资人名称变更说明的函、房地产权证、司法鉴定意见书等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案争议系因企业改制（乡镇企业转为民营企业）不彻底导致的土地历史遗留问题。被告改制前系政府直属企业，其占有的相应土地属于政府资产，由政府划拨给企业使用，原告作为政府授权单位，代表政府对直属企业使用的资产进行管理。被告改制时，纳入改制范围的资产相应私有化，被告取得相应的财产权，但本案土地并未纳入改制范围。虽然被告一直占有使用案涉土地，相应的土地使用权也登记在被告名下，但该土地仍属于改制不彻底的资产，其土地权属争议及相应的使用收益仍应通过行政性调整方式予以确定，而不应通过民事诉讼方式予以解决，故本案原告的诉求不属于人民法院民事诉讼主管范围。尽管案涉土地曾通过原告与第三人以土地租赁合同形式确定使用方式及对价，其实质仍是原告代表政府对改制不彻底的土地的利用采取的临时性管理措施，而不是一般的民事合同关系，不应据此土地租赁合同简单孤立地认定原告对土地享有原始物权，进而主张本案的民事权利。原告曾作为政府授权对案涉土地在内的资产进行管理的管理者，并不等同于所管理资产的权益人，所管理的企业改制后，未改制的土地权属及收益纠纷应由政府行政手段确定，原告不应是与本案有直接利害关系的单位，其作为原告起诉的主体不适格。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告重庆新源实业总公司的起诉。本案鉴定评估费8000元，由原告重庆新源实业总公司负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭 炼人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年九月二十三日书 记 员  夏溢璘