贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7131号 原告：毕节市众和润物业管理有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区，统一社会信用代码：91520500683983105E。 法定代表人：朱庆辉。 委托诉讼代理人：杨儒静、张志伟，均系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：孙雷，男，汉族，1986年12月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市众和润物业管理有限公司（下称：众和润物业公司）与被告孙雷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众和润物业公司的委托诉讼代理人杨儒静、张志伟，被告孙雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众和润物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告孙雷给付原告众和润公司2015年12月17日至2019年3月17日物业管理费（物业费计算标准为以1元每平方米每月乘以住房面积110.13元）和水费（金额412元）共计4741元及违约金(违约金暂计1000元，实际以物业费4741元为基数按每日1%的标准从2015年12月17日起计算至被告实际履行完为止)；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告众和润公司2013年12月17日以来一直为毕节市七星关区白金府邸小区提供物业服务，于2014年2月16日与七星关区白金府邸业主委员会补签《白金府邸物业服务合同》,合同约定服务时间为2013年12月17日至2015年12月17日，之后原告分别于2015年12月17日、2016年12月17日、2017年12月17日、2018年12月17日又与毕节七星关区白金府邸业主委员会续签《白金府邸物业服务合同》,合同约定原告对毕节七星关区白金府邸小区提供物业服务，由原告代收代缴业主的供水费用，物业服务费采取包干制，具体标准为1.2元/月/平方米，合同约定业主逾期缴纳物业服务费用的，应按每延迟1天增加1%的标准向原告众和润公司支付违约金。被告属于涉案白金府邸项目A2-13-4房业主，从2015年12月17日起被告一直拖欠原告物业管理费和水费，经原告多次催收，被告一直拒不缴纳。原告认为：原告与七星关区白金府邸业主委员会签订《白金府邸物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实合法有效。被告作为该小区业主，系物业实际使用人，当受该物业服务合同约束。原告已按合同约定履行了相应的物业管理服务义务，被告拒不缴纳物业管理费的行为违反合同约定及相关法律规定。故原告特依据《合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及《物业管理条例》向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告孙雷辩称：原告起诉的欠付物业费期间属实，对物业费单价1元每平方米每月也认可，对住房面积不予认可，我家住房面积是109.23平方米，对欠水费412元认可。进一步答辩：被答辩人的起诉状中，对事实进行了虚假陈述。被答辩人于2014年2月16日与白金府邸业主委员会签订《七星关区白金府邸物业服务合同》,约定由被答辩人向白金府邸小区提供物业服务，对小区进行维修养护和管理清洁等工作，业主按季度向被答辩人支付物业费、(1元/月/平方米)。合同签订后，被答辩人未能按照合同约定向白金府邸小区提供物业服务，导致小区环境脏乱差，小区消防安全得不到保障等问题，被答辩人与小区业主矛盾冲突积蓄已久，在被答辩人的起诉状中，未写清具体的物业费，故意回避不谈自己的过错与责任，还将《七星关区白金府邸物业服务合同》中物业费的标准(1元/月/平方米)改为物业费(1.2元/月/平方米),业主逾期缴纳物业费的应按每延迟1天增加1%的标准支付违约金因答辩人从未看过被答辩人与业主委员会签订的合同，请被答辩人当庭出示合同。被答辩人既没有认真进行物业管理也没有书面催交通知，一纸诉状将数十家业主起诉至法院，浪费司法资源，也不利于解决该物业公司与业主的冲突矛盾，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此规定，物业服务企业起诉业主主张物业费的，应先行向业主书面催交。本案中，被答辩人毕节市众和润物业管理有限公司未与答辩人协商物业合同履行的有关事项，也未对答辩人进行合理的催告，对答辩人的抗辩行为不闻不问，反而激化矛盾。被答辩人应承担物业服务过程中的过错责任。并且物业服务合同纠纷中，业主往往对物业服务内容、标准存有异议，物业服务企业应和业主积极沟通，以化解矛盾，而非简单一纸诉状将业主告上法庭，激化矛盾。被答辩人在起诉前未向答辩人进行有效的书面催交，导致答辩人未能就物业服务履行间题与被答辩人展开沟通，建议法庭裁定驳回毕节市众和润物业管理有限公司的起诉，责令毕节市众和润物业管理有限公司和业主积极沟通，以化解矛盾。三、被答辩人存在严重违约过错。被答辩人于2014年2月16日与白金府邸业主委员会签订《七星关区白金府邸物业服务合同》后，不按照合同履行物业服务义务，存在以下严重约过错：1.被答辩人自己在消防通道堆放杂物，对他人在消防通道堆放杂物不管不问，也不予清理，还将部分消防通道上锁关闭，导致小区存在严重的消防隐患；2.被答辩人物业公司在小区为业主公摊面积打广告收取的广告费和开发消防通道停放外来车辆，收取的停车费，应属于全体业主所有，被答辩人应把自2014年的未收取的广告费和停车费向业主公布账目，及时支付给全体业主。3.因物业管理不到位，部分小区消防设施被盗取，被答辩人不予补全；4被答辩人对小区清洁卫生服务不到位，导致小区多处有杂物、垃圾堆放，更有呕吐物、粪便等长期不予清理；5.被答辨人物业公司私自收取费用将小区绿化带、消防通道开发给外来车辆停放，对小区的消防安全与防盗安全于不顾；6.白金府邸小区部分电樟存在故障，停止运行，物业公司不听业主反映，不管不顾，经常导致电梯停运多达半月之久；7、被答辨人的物管人员经常与业主发生争执或吵架，严重影响小区和谐关系。在实际的《七星关区白金府邸物业服务合同》履行过程中，毕节市众和润物业管理有限公司除以上列举的过错以外，还存在其他严重的过错未在答辩状中予以提及，恳请法庭予以查明，并责令其承担相应责任。四、答辫人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辯人不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多生活不便，并带来一定的经济损失和精神损害，答辫人才停止交纳物业管理费。根据我国合同法有关先履行抗辩权的规定，在被答辩人没有恰当履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，恳请法庭驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 本院经审理查明:从2013年12月17日至今，原告一直对白金府邸小区提供物业服务，物业服务费用实际以1元/月/平方米收取。原告（乙方）与七星关区白金府邸业主委员会（甲方）于2014年2月16日、2016年12月17日、2017年12月17日分别签订了《白金府邸物业服务合同》，约定物业服务合同时间、服务内容与质量（包括代收缴业主的供水费用），物业服务费采取包干制，由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1元/月/平方米，业主/使用人应按时交纳物业服务费用（2016年12月17日至2018年12月16日合同约定的物业服务费用标准为1.2元/月/平方米），物业服务费用按年或季度交纳，业主或物业使用人应在规定时间内履行交纳义务。违约责任方面约定，乙方的服务管理达不到本合同约定的服务内容和等级标准，由甲方要求乙方限期整改，在限期内未整改的，乙方应向甲方、业主支付违约金1万元，违约金归为小区共用部位经营收益帐户，属于全体业主所有。甲方、业主/使用人违反本合同规定，未能按时足额交纳物业费用的，应按每延迟1天增加1%的标准向乙方支付违约金。业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉等。被告居住在贵州省毕节市七星关区白金府邸项目A2-13-4号房面积为109.23平方米，被告欠付2015年12月17日至2019年3月17日的物业服务费共计109.23平方米×1元×39个月=4259.97元，另欠付水费412元。 另查明，原告在物业管理过程中存在局部地方有垃圾，杂物堆放及车辆停放不规范，部分消防设施损坏未处理等问题。 本院认为，被告系七星关区白金府邸的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自义务。原告按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业管理费用作为对抗手段，故对被告拒交物业费抗辩理由，本院不予采纳。被告欠付2015年12月17日至2019年3月17日的物业服务费共计109.23平方米×1元×39个月=4259.97元，另被告认可欠付水费412元。根据被告提供的照片，原告公司在提供物业服务过程中，存在局部地方有垃圾，杂物堆放及车辆停放不规范，部分消防设施损坏等问题，原告应对此承担相应的责任。经综合审查，本院酌情认定原告众和润公司承担10%的责任，被告应付原告的物业费为：4259.97元×90%=3833.97元。被告欠付的水费412元，原告有权代为收取，被告应向原告支付。关于原告主张违约金的请求，因原告物业管理方面存在过错，故原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告孙雷于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市众和润物业管理有限公司2015年12月17日至2019年3月17日的物业服务费3833.97元，水费412元； 二、驳回原告毕节市众和润物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告孙雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年九月十二日 书记员  姜童尧