云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3125号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县。特别授权代理。委托诉讼代理人:肖冬，男，1992年10月28日出生，彝族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。被告：杨留根，男，1973年12月10日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人：丁承中，男，1950年10月5日出生，汉族，系景洪帕雅泰国风情客栈法律顾问，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告杨留根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞和肖冬、被告杨留根及其委托诉讼代理人丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的北岸康城住宅小区16栋1单元1102号房屋2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费14100元；2、判令被告按合同约定的每日千分之三计算支付上述拖欠款项的违约金2961元（暂计算至起诉之日，被告应承担违约金至物业费付清之日止），以上共计17061元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过称中，原告增加诉讼请求：判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的垃圾费720元和二次加压费750元、2014年9月3日至2019年8月6日期间的水费2646元、2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯维护费720元。事实和理由：2008年10月18日，原告与西双版纳海诚投资有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的北岸康城住宅小区提供物业服务。2009年12月2日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》及《北岸康城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定:物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳，电梯住宅每月每平方米为0.85元。根据景洪市发展和改革局景发改价格（2010）13号文件《关于规范景洪城区物业服务收费标准的通知》的规定，自2015年1月1日起，物业费调整为：七层（含七层）以下每月每平米1元，八层（含八层）以上每月每平方米1.1元。协议第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2015年1月1日起被告无正当理由一直拒绝向原告缴纳物业费，截止至2019年12月31日，被告欠原告物业费共计14100元，并因此产生违约金2961元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告杨留根辩称，一、因原告的服务质量较差，业主均不满意。被告的房屋屋顶从2013年1月开始漏水，原告未向景洪市住建局申请拨付维修资金进行维修，导致屋顶漏水造成经济损失，原告答应不收被告5年的物管费，故原告至今也未通知被告交纳物业费，且已过诉讼时效，应判决驳回原告的诉讼请求。二、双方在《北岸康城前期物业管理服务协议》第四条约定:电梯住宅按产权面积0.85元/月/平方米交纳物业服务费和其他费用，现原告主张按1.1元/月/平方米计算物业费，不应得到法庭的支持。三、原告诉请的违约金过高，请求法庭予以调整，只应按实际损失即中国人民银行公布的同期同类存款利率计算。四、垃圾费双方没有约定，水费是物业公司代收代缴且没有提供收取标准，电梯维护费是约定按实际产生费用与业主分摊，没有确定依据，二次加压应按实际产生费用后根据收费标准计算，而原告没有提供明确的依据，故四项费用不应得到支持，应仲裁前置裁定驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告佳和物业公司向本院提交的证据：1.身份证复印件，欲证明被告的主体资格；2.《入伙手续书》，欲证明开发商、原告、被告于2009年12月2日办理入伙手续，交接房屋的事实；3.《北岸康城前期物业管理服务协议》，欲证明被告与原告签订前期物业管理服务协议，约定双方权利、义务的事实；4.物业管理费催收函照片，欲证明被告欠原告物业费，原告进行催收的事实；6.景发改价格[2010]13号文件，欲证明普通住宅物业费的收费依据及标准的事实；7.垃圾费收费标准，欲证明常住人口按12元/户/月收取垃圾费；8.收款收据及被告居住房屋水表单，欲证明被告拖欠的水费的计算标准。以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证。对证据5.违约金统计表一份，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的法律事实如下：被告杨留根系景洪市景亮路北岸康城商住小区16栋1单元1102号房屋的业主，其所居住的房屋建筑面积为213.23平方米。2009年12月2日，原、被告双方签订了《北岸康城前期物业管理服务协议》及《入伙手续书》，被告将前述房屋委托原告实行物业管理服务。该协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算。该协议第四条物业管理服务费用约定“3、电梯住宅：按产权面积0.85元/月/平方米（含电梯运行电费如实际运行超过≧10%，则按实际产生费用由业主分摊）；4、电梯每年年检及维保费按实际产生费用按产权面积进行分摊；6、二次加压费及设备维修、维护费按实际产生费用按产权面积进行分摊；”、第六条代收代缴收费服务约定“受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），水、电费标准为供水、供电部门单价加小区公共部位用水、电及自然损耗等公摊。公共水、电费用及小区内产生的水、电自然损耗费用的分摊办法，按业主所拥有产权面积逐月进行分摊。”、第十一条违约责任约定:“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”此外，合同还约定了其他内容。自2010年4月10日开始，根据景发改价格[2010]13号文件《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》的规定，物业服务收费标准的政府指导价为“电梯房(7层以下，含7层）每月每平方米0.9元，电梯房（8层以上，含8层）每月每平方米1元，最高可上浮10%，下浮不限。”，原告于2015年1月1日起将物业费由0.85元/月/平方米上调至1.1元/月/平方米。自2015年1月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费、生活垃圾处理费、二次加压费、电梯维保费、水费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费等合计18897元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，原告佳和物业公司与被告杨留根签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告签署了该协议同意遵守物业管理协议，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业管理服务协议》第四条及第六条的约定，对原告要求被告支付2015年1月1日至2019年12月31日期间产生的物业费14073元（213.23平方米×1.1元/月/平方米×60个月）、代收的生活垃圾处理费720元（12元/月×60个月）、二次加压费750元（150元/年×5年）、2018年1月1日至2019年12月31日期间产生的电梯维护费720元（30元/月×24个月）、2014年9月3日至2019年8月6日期间产生的水费2634元（3.2元/立方米×823立方米），合计18897元的诉讼主张，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金是否符合法律规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物管费18897元×10%判令被告承担违约金1890元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨留根于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于景洪市景亮路北岸康城商住小区16幢1单元1102号房屋2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费14073元、生活垃圾处理费720元、二次加压费750元、2018年1月1日至2019年12月31日期间的电梯维护费720元、2014年9月3日至2019年8月6日期间的水费2634元，合计18897元；二、被告杨留根于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金1890元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，减半收取114元，由被告杨留根负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 昳二〇一九年九月二十五日书记员 匡湘云