广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1039号原告（反诉被告）：珠海市恒宇昌有限公司，统一社会信用代码91440400632804779N，住所地广东省珠海市吉大景园路**德光大厦**。法定代表人：詹正尧，执行董事。委托诉讼代理人：韩旭敏，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符敬贞，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐贱林，男，1970年10月1日出生，汉族，户籍地江西省丰城市，经常居住地珠海市斗门区。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市恒宇昌有限公司（以下简称：恒宇昌公司）与被告（反诉原告）徐贱林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，被告（反诉原告）徐贱林于2019年4月11日向本院提起反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒宇昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其实际承租案涉租赁物期间累计拖欠的全部租金，现暂计至2019年3月14日，暂计拖欠的租金为423,255元；2、判令被告向原告支付逾期缴付租金的违约金至被告实际结清全部欠付租金之日止，现暂计至2019年3月14日，暂计为66,209.18元（以被告实欠的租金为基数，按照5%的月利率计算违约金，暂计至2019年3月14日）；3、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求计算至2019年3月14日。事实和理由：2007年4月23日，原告与被告签订《租赁商场合同书》，将原告所有的位于广东省珠海市斗门区××镇××村****的房产第一层至三层租予被告用作经营商场等用途，租期为十年，自2007年6月1日至2017年5月30日。前述租期届满后，鉴于被告对案涉租赁物已十分了解且被告拟扩大生产经营规模，遂与原告协商一致确认于2017年4月18日签订《租赁合同书》，继续承租原告所有的位于广东省珠海市斗门区××镇××村***的整栋房产（包含第一至第五层）用作经营超市、百货等用途，租期为十年（自2017年7月1日至2027年6月30日止），租金为每月200000元，被告应于每月10号前将当月租金支付至原告指定收款银行账户；约定被告在使用案涉租赁物时，若需要依法向相关主管部门办理消防申报的，由被告自行办理相关的消防申报手续；基于原被告之间长久以来的良好合作关系，原告因此还给予了被告在2018年4月至6月装修租赁物期间的三个月免租期。另外，合同约定若被告逾期交租的，被告需自拖欠租金次日起，以实欠租金为基数，按照月利率5%的标准向原告支付相应的违约金。租赁合同签订后，原告于2017年7月1日将案涉租赁物实际交付给被告经营使用。被告自2017年7月1日实际承租案涉租赁物开始至2018年8月期间（除免租的三个月外）均有依约每月足额向原告支付相应租金。但是，2018年9月，被告突然以经营状况不好、租赁物第四层、第五层无法经营使用等理由向原告申请将租金调整为约每月140000元，但原告经调查核实后认为被告所反映的经营状况不好等情况不属实，且原告认为被告不经营使用案涉租赁物第四层、第五层是基于被告自己的原因，遂未同意被告调整租金的请求。然而被告却擅自从2018年9月开始，在未获原告同意的情况下单方面每月仅向原告支付139535元的租金。故此，截至2019年3月14日，被告已累计拖欠租金共计423255元，并累计产生了逾期缴付租金的违约金共计66209.18元。就前述被告所欠付的租金及违约金等费用，原告曾通过各种方式多次向被告催讨，但至今未果。基于以上事实，原告认为，原被告双方所签订的租赁合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，对合同双方当事人均应依约全面履行。而被告拖欠租金的行为已构成严重违约且严重违背诚信原则，给原告带来了巨大的经济损失。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院。被告徐贱林辩称：原告诉请被告拖欠租金423,255元没有合同根据和法律依据。至今为止，被告已经多支付原告租金，原告应当返还。原告要求被告支付逾期违约金没有依据，被告已多交租金，所以不存在逾期违约金一说。原告主张的违约金计算标准也没有任何依据，若原告认为被告存在违约情形，原告完全可以将被告后续交的租金抵扣所拖欠的租金，但原告主张违约金从2018年9月18日开始计算，明显没有任何依据。被告徐贱林向本院提出如下反诉请求：1、判令原告返还被告多支付的租金665115元（自2017年7月1日起至2018年8月31日止的房屋租金）；2、判令原告向被告支付其多收租金的占用利息26740.6元。事实与理由：2007年4月23日，被告及其合作伙伴黄东明与原告就珠海市斗门区××镇××村***的房产租赁事宜进行了协商，双方签订了一份《租赁商场合同书》，合同约定原告将位于斗门区××镇××村××房产中的第一至三层总面积6100平方米出租给被告作为经营商场超市使用，租赁期限为10年，即自2007年6月1日至2017年5月30日止。合同明确约定，凡与商场相关的消防证件由原告负责，合同还对租金等条款也进行了约定。原告在与被告商谈该租赁合同时，明确承诺案涉的房屋系合法建筑，不存在使用上的任何障碍。在本合同的有效期内，由于案涉房屋存在消防证件未及时办理及市场变化等因素的影响，原告对租金进行了多次调整，即由每月200000元调整为185000元、180000元、173000元、145000元、130000元、150000元。2017年4月18日，原租赁合同约定的租赁期限将届满，原告要求被告将其中的第四、第五层一起租给被告使用，房屋租金仍不变，但房屋面积增加至8600平方米。被告基于对原告的信任，遂与原告续签了《租赁合同书》。该份合同约定租赁期限为10年，自2017年7月1日至2027年6月30日止。该份合同签订后，被告仍只使用其中的第一至第三层，对于第四、第五层并未实际使用，但被告仍依约足额支付租金至2018年8月份（扣除3个月装修租期）。2018年9月开始，被告根据合同约定的价款及面积数计算出被告每月支付的租金款项为139534.8837元，即从2017年7月开始至2018年8月止，被告已超额向原告支付租金。2018年8月，被告发现案涉的房屋仅有3645.5平方米是合法建筑，其他皆为违章建筑后，遂与原告协商减租且退还其中的第四、第五层问题，原告不同意退房，仍要求继续按合同的约定支付租金。自2018年9月开始被告按第一至第三层的面积数向原告支付租金。经了解，案涉房屋只有第一至第三层的部分3645.5平方米面积为合法建筑，其中第一、至第三层各2354.5平方米、第四层2000平方米、第五层600平方米均为私自加建的违章建筑，并未取得建设规划许可，亦未取得建设工程消防验收或者进行竣工验收消防备案等法律文件。该房屋根本无法获得消防许可，即该房屋无法作为商场经营使用，而原告在与被告签订房屋租赁合同时并未告知被告这一情况，为此，原告应当退还已收取的违法建筑的部分租金。原告恒宇昌公司对被告徐贱林的反诉请求辩称：被告是在充分了解案涉租赁物的基础上，于十年租期快到期时与原告协商一致继续承租整栋案涉租赁物。该《租赁合同书》约定的内容系原告与被告双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定或社会公共利益，应属合法有效的合同，被告应全面履行该合同项下确定的按时足额缴付租金的义务。而被告反诉主张其并未实际使用案涉租赁物第四及第五层，从而要求原告返还因此而多收的租金及该租金占用期间所产生的利息的诉请缺乏相关事实及法律依据，恳请法庭依法查明并驳回被告的全部诉讼请求。一、2007年4月23日，原告与被告签订《租赁商场合同书》，将原告所有的位于广东省珠海市斗门区××镇××村****的房产约6100平方米租予被告，租期为十年，自2007年6月1日至2017年5月30日；合同约定租金为人民币200000元／月，且约定租金自2011年6月1日开始每年按照3%的标准递增，直至合同期满。原告于前述《租赁商场合同书》签订后随即将案涉租赁物交由被告投入使用，并依约根据被告的使用要求办理了合法有效的消防合格证件并将该消防合格证件提供给被告。被告于2007年6月至2017年5月为期十年的承租期间也从未对案涉租赁物的使用面积和使用情况提出过任何异议，自2007年6月至2008年7月前一直都依约足额每月向原告支付200000元的租金，但是自2008年7月开始，被告曾多次以商场经营状况不乐观、难以交租为由请求原告多次降低租金，原告当时秉持着互惠互利，健康合作的精神，理解并支持了被告当时的处境，非但没按照合同约定给被告增加租金，反而是多次根据被告的请求而让利降低被告应付的租金。然而，被告非但不因此感激，反而将原告多次为帮助其度过困境的降租行为视作理所当然，并且还歪曲事实声称当时系因为案涉租赁物在使用上存在障碍以及原告未及时为其办理消防证件等才对租金进行调整。原告认为被告前述主张明显与客观事实不符，且严重违背了诚实信用原则。二、前述十年租期届满后，鉴于被告对案涉租赁物的状况已十分了解，且原告考虑到与被告长此以往的良好合作关系，遂同意与被告协商一致确认于2017年4月18日签订《租赁合同书》，以十年前案涉租赁物第一至三层的租金标准即200,000元/月的租金价格将案涉租赁物整栋房产（包含第一至第五层，第五层顶楼原为原告一套自用的办公室）继续出租给被告，用作经营超市、百货等用途，租期为十年；基于此前双方长此以往的良好合作，考虑到原告的需要，原告还额外给予了被告三个月的装修免租期。基于此，原告认为，原告之前十年收取的租金标准200,000元/月已经考虑了其自建因素，明显比周边房屋的租金标准要低廉。之前十年租期届满后，原告仍继续按照原来的租金标准对整栋案涉租赁物进行收费，由此可见，案涉租赁物第四及第五层实际上相当于原告在继续出租案涉租赁物第一至三层的基础上向被告额外附赠的使用面积。退一万步来说，按照2017年当年（即续签时）的市场租金标准，即使按照被告主张的案涉租赁物仅有3645.5平方米属于合法建筑，其租金标准（200,000元/月÷3645.5平方米≈54.9元/月/平方米）也还是明显低于周边同类房屋的市场租金。另外，原告是在被告充分了解案涉租赁物情况的基础上将整栋案涉租赁物整体出租给被告，被告主张案涉租赁物每平方米的租金标准按照200,000元/月÷8600平方米≈23.25元/月/平方米进行计算与原告订立租赁合同的原意相悖且明显与客观事实不符。三、就被告未使用案涉租赁物第四及第五层的事宜，前述租赁合同中已明确约定，原告已经向被告提供了案涉租赁物的房产证及相应的消防合格证件，被告如超出该部分重新装修需要依法向相关主管部门办理消防申报，由被告自行办理相关的消防申报手续，原告予以协助配合。原告于2017年7月实际将案涉租赁物交付给被告投入使用后，直至2018年9月前，被告一直有足额向原告支付相应租金，但2018年9月，被告突然以经营状况不好、租赁物第四层、第五层无法经营使用等理由向原告申请将租金调整为139,535元每月，但原告经调查核实后认为被告所反映的经营状况不好等情况不属实，且被告未使用案涉租赁物第四及第五层系基于其自身的原因，并非案涉租赁物本身的使用存在障碍，遂最终通过向被告送达书面函件的形式通知其不同意调整租金的请求，并要求其依约按时足额支付应付的租金。首先，被告是在充分了解案涉租赁物情况的基础上向原告续租整栋案涉租赁物，案涉租赁物第四及第五层能否使用，能如何进行使用，能否办理相关消防合格证件，被告应该在续租前已经有了清晰明确的判断。另外，原告已经提供给被告的消防合格证上已明确注明案涉租赁物第四层如需投入使用可依法进行消防申报后进行使用，被告如需进行消防申报时原告会积极予以配合，但是，被告在此期间从未向原告提出过任何关于进行消防申报的事宜并要求原告协助配合进行消防申报。并且，案涉租赁物扩建改造部分的基建和消防工程均是按照商场的使用标准进行施工的，投资扩建后的整栋案涉租赁物也已经获得珠海市斗门区井岸镇人民政府及珠海市斗门区人民政府的批准，将其用途转化为了商业性质，完全不影响被告将其投入正常使用。基于此，原告认为，被告是否将案涉租赁物四及第五层实际投入使用、如何进行使用全基于被告自身的选择和决策，并非案涉租赁物的使用存在障碍。被告在续租一年多后才向原告主张其并未实际使用案涉租赁物第四及第五层并擅自在未经原告同意的情况下扣减应付给原告的租金，并且反诉要求原告返还其未使用案涉租赁物第四及第五层而多收的租金及该租金占用期间产生的利息的诉请缺乏相关事实及法律依据，且严重违背诚信原则。四、就案涉租赁物的扩建改造部分是否属于违章建筑的问题，原告于2005年购买了案涉租赁物，尔后经案涉租赁物所在地的珠海市斗门区××镇××村村民委员会（以下简称：西埔村委会）批准，于2006年5月22与西埔村委会签订了《合同》，西埔村委会同意原告投资扩建改造案涉租赁物。2006年，原告将案涉租赁物扩建改造为了全新的商业广场（即当时的万福源商业广场），随即于2007年5月25日向珠海市斗门区井岸镇人民政府致函请示，申请将万福源商业广场由工业性质转变为商业功能。珠海市斗门区井岸镇人民政府于2007年10月18日作出了批准予以办理的批示。另外，经向珠海市斗门区人民政府报请，珠海市斗门区人民政府办公室于2018年3月19日就“关于协调推进新青污水处理厂建设等问题”作出的《区政府工作会议纪要》中也明确了经会议决定，同意原告将案涉租赁物的工业性质转变为商业功能的申请。鉴于此，原告认为案涉租赁物扩建部分虽基于西埔村和新青工业园的历史遗留问题无法办理相关产权证件，但当时扩建改造获得了西埔村委、井岸镇和斗门区人民政府的批准和支持，扩建改造完成后的案涉租赁物也获得井岸镇的斗门区人民政府同意转化为了商业性质，案涉租赁物的扩建改造部分不应认定为违章建筑，应当认定为获得镇政府和区政府批准扩建的临时建筑。而且，被告自2007年6月开始已经实际承租了案涉租赁物，并将案涉租赁物作为商场使用，在其之前的十年承租期间，其从未就案涉租赁物的适用提出过任何异议，被告于2017年4月18日与原告续签的租赁合同书中也已明确了被告对案涉租赁物具有充分的了解。因此，原告认为被告反诉主张案涉租赁物的扩建部分是私自加建的违章建筑，无法作为商场经营使用，且主张原告在签订租赁合同时并未告知其相关情况明显与客观事实严重不符。原告恒宇昌公司围绕其诉讼请求及其对被告反诉请求的辩称提交了如下证据：1、《租赁商场合同书》（2007年4月23日）一份；2、《租赁合同书》（2017年4月18日）一份；3、银行账户明细查询一组；4、通告一份；5、收据十八份；6、《律师函》一份；7、快递底单一份；8、快递状态查询一份；9、微信聊天记录一组；10、《商场租赁合同书》一份；11、房地产权证、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》各一份；12、申请函、申请书各一份；13、《租赁合同书》一份；14、复函一份；15、《消防图纸》一组；16、《合同》一份；17、《关于申请西埔万福源商业广场转变功能的请示报告》一份；18、《区政府工作会议纪要》一份；19、关于申请临时变更功能的复函（2009年12月4日）一份；20、关于申请临时变更功能的复函（2012年5月30日）一份；21、收条一份。被告徐贱林围绕其对原告诉讼请求的辩称及其反诉请求提交了如下证据：1、《租赁商场合同书》（2007年4月23日）一份；2、《租赁合同书》（2017年4月18日）一份；3、收据二十七份；4、收据十三份；5、珠海市斗门区井岸镇万福源百货商场平面图三份；6、房地产权证一份；7、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份；8、照片、视频一组；9、银行电子回单二份。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审查对原被告提交的证据认定如下：对原告和被告提交的全部证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月23日，原告作为甲方与作为乙方的被告、案外人黄冬明签订《租赁商场合同书》，约定：甲方将珠海市斗门区××镇××村****的房产出租给乙方经营超市，第一、二、三层总面积约6100平方米，租赁期为10年，从2007年6月1日至2017年5月30日止，承租期届满后，如甲方继续出租，乙方享有续租优先权。租赁期内，乙方每月向甲方缴纳租赁租金200000元。甲乙双方签订合同后，乙方必须交付三个月的租赁商场租金60万元作为合同保证金（包括用电用水开户的押金费），租期满扣除相关费用后，甲方无息退还乙方押金。在租赁期间，从2007年6月1日至2011年6月1日不递增租金，从2011年6月1日开始按每年递增3%租金至合同期止。乙方商场内经营所用的水费、电费、空调费用由乙方自行负责，水电费按国家及当地有关部门标准每月向相关部门缴纳。租赁期间，乙方应每月10号前将当月商场租金支付给甲方，甲方应向乙方开具收据为证，乙方要求开具发票则由乙方承担税费。如乙方逾期交租的，按拖欠租金数额以月利率5%计付违约金给甲方，逾期一个月时，除支付违约金外，甲方有权提前解除合同。甲方负责商场内的消防设施安装并按国家标准安装自动喷淋系统设施或提供及办理与商场相关的消防二期装修图纸的资料手续，且负责提供商场消防合格证书等证件给乙方。2007年2月6日，原告办理了案涉房产《房地产权证》（证号：粤房地证字第Ｃ××**），该证记载权属人为原告，建筑层数为4层，建筑面积为3645.50平方米，用途为工业。2009年12月4日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门分局作出珠规建斗函（2009）10号《关于申请临时变更功能的复函》，同意珠海市斗门区××镇××村坦湖口的厂房在不改变建筑物原有功能、不办理规划许可手续的前提下，厂房可临时作为商业功能使用，使用期两年，厂房改为商业功能使用后所涉及的消防、建筑结构安全、土地使用相关费用等事宜请到相关部门办理。2010年1月9日，珠海市公安局斗门分局防火监督大队出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，载明：场所名称斗门区井岸针万福源百货商场，地址，地址珠海市斗门区××镇××村坦湖口性质商场，使用面积3645.5平方米。2012年5月30日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局作出珠规建斗（建工）函（2012）21号《关于申请临时变更功能的复函》，原则同意珠海市斗门区××镇××村坦湖口的厂房可临时作为商业使用，但厂房改为商业使用后所涉及的消防、建筑结构安全、土地使用相关费用等事宜请到相关部门办理。2017年4月18日，原告（作为甲方、出租方）与被告（作为乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：鉴于乙方对租赁物的情况已充分了解，甲方同意将珠海市斗门区××镇××村坦湖口的房产出租给乙方经营超市百货及其他商业功能用途。租赁物为一整栋（一层至五层），建筑面积约8600平方米（注：五层楼顶原甲方办公室一套甲方自用）。租赁期限为十年，自本协议签订之日起算，即2017年7月1日起至2027年6月30日止。每月租金共200000元，在租赁期间内，第1年至第4年租金按照上述约定数额不变，自第5年起开始递增，按上年租金单价为基数，每两年按2%递增租金单价至租期届满。租赁期内由乙方经营所产生的水、电费，卫生费等费用全部由乙方承担，乙方应于每月10号前将当月租金支付给甲方账户，租赁期间甲方只向乙方收取租金、水费、电费，无其他任何费用。甲方的租赁物已提供合法消防合格证，乙方如超出部分重新装修需办理相关消防申报，乙方应负责按相关部门要求进行申报并取得相关证照，租赁物内的水、电，乙方按要求安装或调配，确保安全。甲方应协助乙方办理相关证照，同时甲方不得干涉租赁物内经营者的合法经营活动。若乙方逾期交租，乙方须以所欠租金的月利率5%向甲方承担违约责任，逾期两个月以上的，甲方除要求乙方支付违约金外，并承担因此所造成的损失。租赁期内，如乙方经营困难，在乙方不欠甲方租金、水电费等的情况下，甲方无条件将本合同的保证金60万退回给乙方。甲方于2017年7月1日前将租赁物交付乙方使用，计租期从2017年7月1日开始计算。经甲乙双方友好协商，在本合同期限内，甲方给予乙方三个月的免租优惠。本合同签订前乙方向甲方支付60万元作保证金。2017年5月11日，被告的儿子张猛向原告出具《收条》一份，确认收到原告交来珠海市斗门区××镇××村坦湖口物业租赁物四至五楼锁匙各一把。本院就案涉租赁物有无办理建设工程规划许可证问题于2019年8月14日向珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局发函调查，该局于2019年8月21日函复称：该项目于1994年4月14日在原斗门县井岸镇人民政府办理《井岸镇建设规划范围内兴建单位报建审批表》，原建设单位为“东方艺苑（澳门）有限公司”，建设项目为厂房，建筑面积4439.64平方米，建筑层数3层。庭审中，原、被告均确认双方在2017年续签合同后，被告一直按合同约定的每月200,000元租金向原告支付租金至2018年8月（除去2018年4月至2018年6月三个月装修免租期）；2018年9月至2019年3月，被告每月向原告支付租金139,535元。本院认为，一、关于《租赁合同书》的效力问题。原、被告于2017年4月18日签订的《租赁合同书》约定原告向被告出租的珠海市斗门区××镇××村坦湖口的房产为一整栋（一层至五层），建筑面积约8600平方米，但根据珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局的复函载明，上述租赁物的建设规划许可面积仅为4439.64平方米，层数为三层。由于案涉租赁物并未按照建设工程规划许可证的规定建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告于2017年4月18日签订的《租赁合同书》为无效合同。二、关于原告主张的租金问题以及被告反诉要求返还的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告主张的租金实为房屋占有使用费。虽然双方签订的《租赁合同书》无效，但合同签订后原告已将案涉租赁物（整栋一层至五层、建筑面积约8600平方米）交付被告使用，被告应参照合同约定的每月200,000元的租金标准向原告支付房屋占有使用费。经核算，被告应向原告支付2018年9月至2019年3月尚欠的房屋占有使用费为423,255元[（200,000元-139,535元）7个月]。被告反诉称被告并未实际使用案涉租赁物的第四、第五层，要求原告返还被告此前多支付的房屋占有使用费。本院认为，虽然《租赁合同书》因违反法律的强制性规定被认定无效，但《租赁合同书》的内容是双方的真实意思表示，《租赁合同书》已明确载明被告系在对案涉租赁物已充分了解的情况下承租案涉租赁物的，原告已举证证明其将案涉租赁物第四、第五层的钥匙交付给被告的儿子张猛，且被告在签订《租赁合同书》后至2018年8月（除了三个月装修免租期）也是一直按照合同约定每月200,000元向原告支付房屋占有使用费，这可以印证了原告确实已将案涉租赁物第四、第五层交付被告使用。至于被告在承租后有无使用、何时使用、如何使用，是被告自行处分的内容。被告不能以其未实际使用案涉租赁物第四、第五层为由拒绝交纳该部分面积的房屋占有使用费。故被告反诉请求原告返还房屋占有使用费并支付占用利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告主张的逾期付款违约金问题。由于原、被告签订的《租赁合同书》无效，《租赁合同书》中关于违约金的约定亦属无效约定，原告援引《租赁合同书》的约定主张违约金没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告在明知案涉租赁物并未按照建设工程规划许可证的规定建设的情况下，与被告签订《租赁合同书》，将案涉租赁物出租给被告，其对合同无效存在过错；被告作为承租人，在订立合同时已明确知道案涉租赁物并未按照建设工程规划许可证的规定建设，仍承租案涉租赁物，其亦对合同无效存在过错。本院确定原、被告应根据其过错情况对合同无效的后果各承担50%的责任。鉴于被告没有参照《租赁合同书》约定的时间向原告支付房屋占有使用费，给原告造成了欠付款项期间的利息损失，本院确定被告应赔偿原告的利息损失为按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，以欠付当月的房屋占有使用费为基数，从当月的11日起计至实际付清之日止。即按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，分别以60465元为基数，从2018年9月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年10月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年11月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年12月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年1月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年2月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年3月11日起计算至实际清偿之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐贱林于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）珠海市恒宇昌有限公司支付2018年9月至2019年3月欠付的房屋占有使用费423,255元；二、被告（反诉原告）徐贱林于本判决生效之日起七日内按中国人民银行同期同类贷款利率的50%向原告（反诉被告）珠海市恒宇昌有限公司支付利息损失（分别以60465元为基数，从2018年9月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年10月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年11月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2018年12月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年1月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年2月11日起计算至实际清偿之日止；以60465元为基数，从2019年3月11日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）珠海市恒宇昌有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐贱林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,642元减半收取4,321元[原告（反诉被告）珠海市恒宇昌有限公司已预交]，由原告（反诉被告）珠海市恒宇昌有限公司负担525元，被告（反诉原告）徐贱林负担3,796元；反诉费10,718元减半收取5,359元[被告（反诉原告）徐贱林已预交]，由被告（反诉原告）徐贱林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一九年九月二十日书记员 张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。