河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初543号原告：马智慧，女，1975年4月2日出生，汉族，住正定县。委托代理人：李晓霞，河北威仑律师事务所律师。被告：王慧永，男，1967年11月15日出生，汉族，住正定县。被告：石家庄瑞成房地产开发有限公司，住所地正定县成德北街1号。法定代表人：冯克锋，该公司总经理。委托代理人：武跃利，男，1968年6月20日生，汉族，住正定县，系该公司员工。第三人：冯克峰，男，1964年8月4日出生，汉族，住石家庄市新华区。原告马智慧与被告王慧永、石家庄瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）、第三人冯克峰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告马智慧及其委托代理人李晓霞、被告王慧永、被告石家庄瑞成房地产开发有限公司委托代理人武跃利到庭参加诉讼，第三人冯克峰经传票传唤未到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告马智慧向本院提出诉讼请求：依法准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-245号商铺进行执行。事实和理由:原告诉冯克峰、龚香、李建民、石家庄瑞成房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，贵院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书。判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还原告借款300万元及利息。进入执行程序后，贵院于2017年8月15日作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告（案外人）王慧永对贵院查封其购买的尚在被告（被执行人）石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-245号商铺不服提出异议。贵院经审查认为，被告（案外人）王慧永与被告石家庄瑞成房地产开发有限公司签订有合法有效的认购协议书且被告王慧永已经缴纳了大部分购房款并实际接收了该商铺。进而认为，虽案涉商铺尚未办理产权登记手续，但案外人对该商铺享有的物权期待权属准物权并优于普通债权，依法可排除强制执行，故裁定中止执行。原告认为，本案被执行标的物属于房地产开发公司名下的商品房，其阻却执行的审查标准有别于一般被执行人名下的不动产。且被告（案外人）王慧永并未实际占有该不动产，实际付款的情况也不符合法定要求，也未证明未办理过户登记的原因不在被告（案外人）王慧永。因此原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法准予执行被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的商铺。被告石家庄瑞成房地产开发有限公司、王慧永辩称，2013年6月29日被告王慧永出资购买了石家庄瑞成房地产开发有限公司开发的民主街升级改造项目商铺，双方签订了《华北门业博览中心认购协议书》，协议签订后按照协议约定，支付了总价款的50%以上共计158538元，后由于瑞成公司规划调整王慧永购买的商铺由2-4-067号商铺调整为3-245号，商铺总价款为298538元。2013年7月6日王慧永与石家庄和顺市场管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》将自己的商铺委托经营。综上事实，被告王慧永与瑞成公司签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害其他人利益，已按照协议支付了部分购房款，本案所涉商铺已实际取得并委托经营，涉案商铺不能办理产权登记、不能办理过户的原因，并不是被告王慧永的原因所致。原告的诉求无任何事实根据和法律依据，请贵院依法驳回。第三人冯克峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告王慧永提交如下证据：1、2013年6月29日王慧永与瑞成房地产公司签订了《华北门业博览中心认购协议书》，铺号为2-4-067，协议证明其购买了瑞成房地产公司一套商铺。2、2013年7月23日瑞成公司出具的收据1张，证明被告王慧永已交付了158538元。3、银行流水单复印件，证明被告王慧永把款打给了瑞成公司。4、2013年7月6日，被告王慧永与和顺市场管理有限公司签订了一份商铺委托管理合同，证明瑞成公司将房屋已经交付给被告王慧永，并且合同载明2014年6月1日至2017年5月31日，三年租金已从购房款中一次性扣除，已经产生了租金收益。原告马智慧对被告王慧永提交证据予以质证，质证意见如下：原告马智慧对对被告王慧永提交证据的真实性无异议，但对于其证明目的有异议。1、《华北门业博览中心认购协议书》第一条约定说明面积及价款均不确定，购买的商铺是预售，而石家庄瑞成房地产开发有限公司当时并不具备《城市房地产管理法》第四十五条规定的房产预售的法定条件，因此，该协议属于无效协议。被告瑞成公司在另案中主张2015年9月取得预售许可证，但至今并未提供，不能证明合同合法有效。2、商铺购房款收据，虽然盖章单位是瑞成公司，但是因为是单位收款，正规的商品房购房票据应当出具增值税发票。银行流水的时间是2013年7月6日金额是116000元，不显示收款人及收款账号，只是王慧永自己的消费记录，且比收据的收款时间提前半个月，该款是消费记录不是转账记录不能说明该笔款项就是购房款。3、2017年1月2日的银行流水的户主是陈春良，收款人具体是谁不显示，不能证明该款是王慧永缴纳的涉案房款。4、《商铺委托经营管理合同》的签订日期是2013年7月6日，而王慧永支付房款收据标明的时间是2013年7月23日，二者相互矛盾，王慧永在没有支付房款之前就已经经营管理了，与事实不符。关于房款158538元，没有付清全款，说明王慧永至今并未全面履行合同约定义务，其享有的只是债权，不是物权，不应当支持其执行异议申请。上述证据所指的商铺名称为2-4-067号，变更成为本案执行异议申请中的3-245号商铺没有证据证明。其提供的证据不属于（2017）冀0123执870号执行裁定书查封的房产范围。对于被告瑞成公司代理人对李青及王慧永变更后的商铺号的口头确认原告方不予认可。根据当事人提交的证据及双方的陈述，本院认定事实如下：本院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书，判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还马智慧借款300万元及利息。判决生效后，进入执行程序，本院于2017年8月15日，作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告王慧永以案外人身份对查封石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-245号商铺不服提出书面异议，本院于2018年12月20日作出（2018）冀0123执异201号执行裁定书，裁定依法中止对被执行人石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-245商铺的执行。原告马智慧对该裁定不服，依法提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案关键是被告王慧永对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告王慧永（买受人）与被告瑞成公司（被执行人）签订《华北门业博览中心认购协议书》，系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，本院予以确认。但被告王慧永并未支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故被告王慧永就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，本院对原告马智慧的诉请予以支持，准予原告马智慧执行涉案执行标的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-245号商铺执行。案件受理费80.0元，由被告王慧永负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  吴雷雷人民陪审员  宋 瑜人民陪审员  任泽庆二〇一九年九月四日书 记 员  宋 康