广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初18324号原告：彭建祥，男,1971年2月9日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所实习律师。原告:郑昆岳,男,1965年1月14日出生，汉族，住广东省中山市，被告：中山市悦来房地产投资集团有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇德秀路33号中环明珠花园2层21卡，统一社会信用代码91442000592184594Y。法定代表人：陈伟科，总经理。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东邦仁律师事务所律师。原告彭建祥与被告中山市悦来房地产投资集团有限公司（以下简称悦来公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，本院依职权追加郑昆岳作为共同原告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭建祥的委托诉讼代理人胡世斌、吴燕华，被告悦来公司的委托诉讼代理人谭顺宁到庭参加诉讼，原告郑昆岳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未放弃实体权利。本案现已审理终结。原告彭建祥向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2016年9月26日签订的转让协议书；2．被告向原告支付违约金300万元。事实与理由：2016年9月26日，原、被告与郑昆岳经商议决定，由原告彭建祥、郑昆岳以二人各占50%的比例设立项目公司，由被告负责承担费用并办理将彭建祥、郑昆岳名下各占50%份额的位于中山市××前村琪环地块（以下简称琪环地块）作价纳入项目公司，被告以承担全部费用并另行支付合计3167.25万元给彭建祥、郑昆岳取得项目公司项下之全部股权的方式签订了转让协议书。协议约定被告所有支付给彭建祥、郑昆岳的资金均按每人50%的方式收取，同日，被告向原告彭建祥、郑昆岳各支付订金250万元。转让协议书签订后，彭建祥、郑昆岳根据被告的指示，配合成立了由被告管控的项目公司中山市龙悦房地产投资有限公司（以下简称龙悦公司），该公司的董事、监事和经理均由被告派员出任，龙悦公司日常运营、公司证照、印鉴均由被告管理负责。2016年11月16日，被告向彭建祥、郑昆岳各支付500万元。此后被告却未能按照约定承担费用并办理案涉琪环地块作价入股及过户至项目公司龙悦公司的相关手续，也未就案涉地块的开发和项目公司股权转让条件的成就向原告出具任何方案和计划。转让协议书签订至今已近两年，期间原告曾数次联系被告催促其及时履约，也曾委托律师致函被告，以示催告及告知原告之权利，但被告并未有任何后续履约之行为，至今该转让协议书所涉事项无任何进展，原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。原告郑昆岳经本院依职权追加为共同原告后，既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利。书面回复称其希望彭建祥与悦来公司能协商解决纠纷。被告悦来公司辩称，1．案涉地块由彭建祥、郑昆岳二人共有，各占有50%份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条和第一百零二条的规定，“处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。”据此，案涉地块的处分包括转让或解除，必须首先经过全体共有人即彭建祥、郑昆岳一致同意。彭建祥无权单方请求解除本案转让协议书。2．转让协议书第二、三条对交易顺序、付款方式（被告付清收购进度款）进行约定，至目前为止，被告已经向彭建祥、郑昆岳合计支付1500万元，但案涉地块仍登记在彭建祥、郑昆岳名下，尚未过户至单项公司名下，被告付款已经超越合同约定进度，但原告彭建祥却没有履行其合同义务，即被告没有违约，违约的反而是原告彭建祥。另，转让协议书第二十一条第二款约定：协议书解除的依据现定于双方协商一致或法定事由。除此外，协议书不因某一方单方意见而解除。如一方提出解除协议书，只要对方没有违约，而且不同意解除，则协议书继续履行。据此，转让协议书不应解除，应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，认定事实如下：1．2016年9月26日，彭建祥、郑昆岳（甲方）与悦来公司（乙方）签订转让协议书，约定甲方将中山市××前村琪环的一宗21115平方米的土地[国有土地使用权证：中府国用（2009）第易338487号]使用权转让给乙方开发，该土地目前状况为空地；甲乙双方一致同意，乙方以每亩100万元的价格收购案涉土地，交易过程所产生的税费由乙方负责；交易方式顺序为：甲方以土地作价入股成立单项目公司，将土地转交乙方，将上述单项公司股权质押乙方，经营管理权移交乙方，乙方按以下双方约定之付款方式付清收购进度款，项目公司在具备政府允许股份转让条件下，甲方将在单项公司所持股份全部转让给乙方，乙方付清全部收购款；总价款3167.25万元，付款方式：①乙方在协议书签订之日起3个工作日内，向甲方支付500万元订金；②在甲方将土地作出资，办理验资手续，将土地过户至单项公司后，甲方需要将单项公司股权100%质押至乙方之日起5个工作日内，乙方向甲方支付中价款的90%；③在甲方将所持单项公司全部股份过户至乙方或乙方指定人名下后，乙方向甲方付清余款即总价款的10%。双方在协议的第四项关于单项公司成立的约定，（1）甲方于收到乙方支付首期订金后，根据国土部门评估价格，以项目土地出资成立一家单项工业或贸易公司，公司执行董事及法人由乙方委派，公司日常运营及管理由乙方负责，且公司一切证照、公章由乙方管理负责；（2）申办公司营业证照的手续由乙方办理，并承担相关费用包括甲方作价入股需缴交各种税费及验资款等，甲方全力配合有关手续，包括土地评估、验资等。甲方保证配合乙方对项目公司土地办理转功能，并且项目公司符合股份转让条件时，将项目公司的股权全权转让给乙方。如甲方违反约定不转让，甲方需按项目或土地获得的收益全部赔偿予乙方，并按协议交易总价款20%向乙方支付违约金；协议书解除的依据限定于双方协商一致或法定、约定事由。除此外，协议书不因某一方单方面意见而解除。如一方提出解除协议书，只要对方没有违约，而且不同意解除，则协议书继续履行；由于一方的根本性违约行为，导致协议书目的不能实现或难以实现，对方有权解除协议书，并追究违约方的违约责任。协议书还约定了其他事项。庭审中，彭建祥认为办理土地验资、作价入股等相关手续是悦来公司的责任，其只有负责配合与协助的义务，悦来公司认为办理土地作价入股是彭建祥、郑昆岳的合同义务，其已向彭建祥、郑昆岳支付地价款1500万元，超出双方约定的付款进度，但案涉土地现目前仍登记在彭建祥、郑昆岳名下。另，彭建祥主张违约金没有合同依据，合同约定的20%的违约金是悦来公司向彭建祥追讨违约金的依据，此外合同并无违约金的计算方式，且合同并未明确按总价款20%计算违约金。2．中山市坦洲镇新前进村琪环21115平方米的土地使用权人为彭建祥、郑昆岳，按份共有案涉土地，各占1/2的份额。彭建祥称案涉土地是其与郑昆岳按份共有，按照《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定其有权处置名下土地，不存在必须征得郑昆岳的同意才能主张本案权利，如按悦来公司的答辩意见，郑昆岳若与悦来公司存在其他约定的情况下就排除了彭建祥作为按份共有人的权利，不符合法律规定。悦来公司称彭建祥若处分不动产应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，从郑昆岳的书面意见可知，郑昆岳并不同意彭建祥的诉讼请求。3．2016年10月28日，项目公司龙悦公司成立，性质为有限责任公司，统一社会信用代码91442000MA4UWW943W，法定代表人刘华锡，执行董事陈伟科，自然人股东郑昆岳、彭建祥，二人以土地使用权认缴出资，经营范围：投资房地产；房地产开发、经营；商业经营用房出租、办公楼出租。4．悦来公司分别于2016年9月26日、11月15日通过中国工商银行向彭建祥、郑昆岳各转账250万和500万元，合计1500万元，备注/用途注明收购款。5．2018年7月19日，彭建祥委托广东中亿律师事务所向悦来公司发出律师函，载明彭建祥、郑昆岳依约按照悦来公司指示成立了由悦来公司管控的项目公司龙悦公司，但悦来公司至今未依约办理有关琪环地块作价入股及过户至龙悦公司的手续，更未就龙悦公司股权转让条件的成就作出任何方案并知会彭建祥，现请龙悦公司履行上述协议义务。该函于2018年7月19日投递。2018年8月1日，彭建祥委托广东中亿律师事务所向悦来公司再次发出律师函，载明龙悦公司在收到前述律师函后予以回复并阐述了相关意见、看法，彭建祥出于双方友好合作关系的考虑，同意在协商一致的基础上解除、终止案涉协议书，并草拟了解约协议书，附于律师函后。该函于2018年8月2日投递。悦来公司称其没有收到上述两份律师函，但邮单截图显示，上述两份邮件已妥投。本院认为，本案为合作开发房地产合同纠纷。案涉土地转让协议书系彭建祥、郑昆岳共同与中山市悦来房地产投资集团有限公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。中山市悦来房地产投资集团有限公司与彭建祥、郑昆岳签订转让协议书的目的是为了取得案涉土地的使用权，彭建祥、郑昆岳作为案涉土地的按份共有权人，各占二分之一的份额，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零二条的规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。中山市悦来房地产投资集团有限公司在与彭建祥、郑昆岳签订土地转让协议时即清楚地知道彭建祥、郑昆岳系案涉土地的按份共有人，彭建祥向本院诉请解除其与中山市悦来房地产投资集团有限公司签订的土地转让协议后，本院依职权追加了共有人郑昆岳，其既未明确表示放弃实体权利，对彭建祥的主张也未表示同意，由于彭建祥所占份额未及三分之二以上，又未取得按份共有人郑昆岳的同意，其无权单独行使解除其与郑昆岳、中山市悦来房地产投资集团有限公司共同签订的土地转让协议的权利，本院无法支持其诉请。至于双方争议造成土地转让协议至今未能继续履行的过错在谁的问题，这也是彭建祥提起诉讼希望确定的问题，彭建祥认为双方在协议中约定了履行顺序及具体内容，对土地进行验资入股以及其后的土地移交、验资过户等相关手续属于中山市悦来房地产投资集团有限公司的合同义务并由其承担相关的费用，双方为履行合同设立的项目公司中山市龙悦房地产投资有限公司亦处于其控制和管理之下，法人及执行董事均由其指派，公章等印鉴亦由其管理，彭建祥和郑昆岳仅负有全面协助之责，中山市悦来房地产投资集团有限公司未按约定履行合同义务，在其多次催促后仍未履行，中山市悦来房地产投资集团有限公司不确认彭建祥的陈述，认为办理土地验资入股、土地移交、验资过户等相关手续属于彭建祥、郑昆岳的合同义务，且其已超过约定的付款进度进行了付款，合同未能继续履行的责任在于彭建祥、郑昆岳，本院在对合同的相关条款、条款之间的关系以及合同目的等因素进行综合考察后，认为，从双方约定的履行顺序及具体义务的履行主体可以看出，土地进行验资入股以及其后土地移交、验资过户等相关手续属于中山市悦来房地产投资集团有限公司的合同义务，彭建祥、郑昆岳作为土地的权利人对中山市悦来房地产投资集团有限公司在履行前述义务中负有全力配合的义务，从彭建祥发函积极督促中山市悦来房地产投资集团有限公司履行义务的行为可以看出，其主观上是积极且主动配合合同的履行的，中山市悦来房地产投资集团有限公司抗辩称案涉土地仍登记在彭建祥、郑昆岳名下，称合同无法继续履行的责任在于彭建祥、郑昆岳，与客观事实不符。本案中，彭建祥虽然无权单独诉请解除其和按份共有人郑昆岳共同与中山市悦来房地产投资集团有限公司签订的土地转让合同，但双方签订的合同无法继续履行的过错在于中山市悦来房地产投资集团有限公司，中山市悦来房地产投资集团有限公司应按照双方约定的履行顺序及合同事项履行合同义务，彭建祥亦可在与共有人郑昆岳协商一致的情况下行使权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告彭建祥的诉讼请求。案件受理费30800元（原告已预交），由原告彭建祥负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何泽文二〇一九年九月二十四日书 记 员  林振华吴泳丝