山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0832民初2294号 原告：陈爱喜，女，1975年1月1日出生，汉族，住梁山县。 被告：山东悦华置业有限公司，统一社会信用代码91370800661362754J，住所地济宁市杨柳国际新城J区5号楼一单元东。 法定代表人：马国营，经理。 委托代理人：刘革辉，山东元华律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告陈爱喜与被告山东悦华置业有限公司（以下简称悦华置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈爱喜，被告悦华置业公司的委托诉讼代理人刘革辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈爱喜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交付涉案房屋，2、依法判令被告支付违约金72534元(自2017年8月1日计算到起诉之日2019年4月12日)；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年6月，原、被告经协商，签订了商品房买卖合同，被告将位于梁山县出售给原告。合同签订后，原告按照约定向被告履行付款义务，被告未按照合同约定交付房屋。2017年3月27日，原、被告双方签订补充协议，约定被告如未能在2017年5月31日前发放书面入住通知书并交房，被告按照全部房款的1%（月度）支付违约金。被告未按照补偿协议履行义务。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告悦华置业公司辩称，被告在开发涉案项目时，从2016年到2018年收到政府停工通知不完全统计多达15次，属于政策性停工造成的逾期交房，施工期间天气不好也影响施工进度，依据商品房买卖合同的约定，属于延期交房理由的被告无需承担违约责任。被告要求按照商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准支付原告违约金，后签订的补充协议是包括原告在内的购房人聚众围攻售楼处、上访形成的，不是被告的真实意思表示，根据合同法第114条第二款，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第16、17条补充协议约定的逾期交房违约金过高，请求法院按照原告同地段的房屋租金损失支付违约金。 原告陈爱喜为支持其诉讼请求向法庭提交以下证据： 证据一、山东悦华置业有限公司与原告陈爱喜签订的商品房买卖合同复印件及补充协议各一份，证明被告如未能按照约定交房，将支付原告1%（月度）的违约金。 证据二、收据复印件一份，证明原告交付首付款106439元，总房价是345439元。 经庭审质证，被告悦华置业公司对原告陈爱喜提供的证据的质证意见是：对证据一商品房买卖合同无异议，该合同是双方的真实意思表示，合法有效。对合同中约定的逾期交房违约责任双方应当履行，如认定被告违约，应当扣除因国家强制政策及天气原因影响的施工天数。对补充协议有异议，该协议不是被告的真实意思表示，是在包括原告在内的购房人聚众围攻售楼处、上访等特殊情况下被迫签订的，对补充协议约定的违约金支付标准过高，请求法院予以调整减少。对证据二无异议。 被告悦华置业公司为支持其主张，向法庭提供以下证据： 证据一、司法鉴证评估报告一份，证明涉案同地段房屋每天每平方米的租金价格为0.33元，应按照租金价格计算违约金。 证据二、政府停工通知复印件13页及天气预报记录单复印件16页，证明被告在开发涉案项目时，从2016年到2018年收到政府停工通知不完全统计多达15次，属于政策性停工造成的逾期交房，施工期间天气不好也影响施工进度，依据商品房买卖合同的约定，交房时间应顺延，属于延期交房理由的，被告无需承担违约责任。 经庭审质证，原告陈爱喜对被告悦华置业公司提供的上述证据的质证意见是：对证据一不认可，应按照补充协议约定支付违约金；对证据二不认可，梁山县其他小区都能按时完工，被告也应按时完工、交房，政府停工通知复印件13页及天气预报记录单复印件16页不予认可，不能作为延期交房的理由。 经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性予以采信。 由以上当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定以下事实：2015年6月，原告陈爱喜与被告悦华置业公司签订了商品房买卖合同,约定原告购买被告悦华置业公司销售的位于梁山县，并约定被告悦华置业公司于2016年9月30日前交付原告经验收合格的商品房。合同签订后，原告依合同约定履行了交付房款的义务，但被告悦华置业公司在未按合同约定如期交房的情况下，又与原告于2017年3月签订补充协议，约定2017年5月31日前，被告将中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，若未能按时完成上述工作，按照每月全部房款的1%支付违约金。涉案商品房尚未验收。 本院认为，原告陈爱喜与被告悦华置业公司签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律规定，系有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已全面履行了买受人支付价款的义务，但被告悦华置业公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。原告陈爱喜要求被告支付逾期交房违约金的诉求，应予支持。原告要求被告按照补充协议的约定支付其违约金，被告抗辩双方补充协议中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条的规定：当事人主张预定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人预定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方补充协议中约定的违约金标准为“按照全部房款的1%（月度）支付违约金”，根据上述合同法及司法解释的相关规定，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的诉累，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院委托山东广发永正价格评估咨询服务有限公司对2017年至2018年期间的同地段的房屋每天每平方米的租金价格进行了评估。该评估公司评估的结论为：2017年8月至2018年10月期间每天每平方米租金为0.33元。原告虽然对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东广发永正价格评估咨询服务有限公司具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告的违约事实，结合原告所购房屋的价格、面积，本院参照上述鉴定意见确定被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天0.33元每平方米，本院依据该标准，依法按照130%支持原告主张的房屋（含储藏室9.27平方米）违约金。被告陈述因天气变化及扬尘治理整治工作等因素造成交房时间顺延，但该情形系房地产开发公司可预见的因素，被告签订合同时应考虑该因素对交房时间的影响，并在此基础上合理确定交房期限，故被告以此主张顺延交房期限，本院不予支持。原告要求被告履行交房义务，因涉案商品房尚未验收，现不具备交房条件，可待验收后再处理。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告山东悦华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈爱喜自2017年8月1日至2019年4月12日期间的逾期交房违约金23028.55元[（77.31平方米+9.27平方米）×0.33元/平方米/天×620天×130%]。 二、驳回原告陈爱喜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3785元，由原告陈爱喜与被告山东悦华置业有限公司各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  胡衍松 二〇一九年九月十二日 书记员  孙 泊