黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初2997号原告：哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司，住所地哈尔滨市道外区东直路33街区B栋。法定代表人：高飞，经理。委托诉讼代理人：孙艺松，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：耿宇辉，女，该公司物业副经理。被告：范雅萍，女，1974年8月21日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨市江龙物业公司供热管理有限公司（以下简称江龙物业公司）与被告范雅萍合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江龙物业公司的委托诉讼代理人孙艺松、耿宇辉、被告范雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令范雅萍支付江龙物业公司自2015年1月起至2019年12月止的物业管理费合计17418.24元，截止到2019年5月拖欠物业费的相应违约金9193.75元；2.诉讼费由范雅萍承担。事实与理由：江龙物业公司系范雅萍居住的“锦园别墅”小区物业服务企业，范雅萍系该小区15#楼432门业主。依照合同约定，由江龙物业公司提供物业管理服务，范雅萍每年按照房屋的使用面积（2016年调整为建筑面积）以1.5元/平方米的价格支付物业管理费。合同签订后，江龙物业公司一直按照约定履行物业服务义务，但范雅萍自2015年1月起拖欠物业管理费，至今共计17418.24元，截止2019年5月相应违约金9193.75元，以上两项合计26611.99元，经江龙物业公司多次催讨，范雅萍仍拒绝支付，故诉至法院请求法院支持其诉讼请求。被告范雅萍辩称，认可江龙物业公司主张的物业标准和物业费金额，未交物业费属实，但不应该缴纳违约金。未交费是由于江龙物业公司提供物业服务不到位，范雅萍所居住的楼房，四楼便是顶楼，三楼和四楼有漏雨长毛的情况，三楼书房、客厅、厨房、卫生间的墙体、墙角都因漏雨长毛，四楼两个卧室均漏雨，四楼的防水没有做好，2015年物业曾经修复过一次，修复后其他地方又开始漏水，物业没有提供相应的服务，所以不同意缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一锦园小区物业管理公司合同，证明涉案小区自进户至2015年12月31日，按合同约定每平方米按使用面积1.5元标准收费，2016年开始按《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知，按每平方米建筑面积1.5元标准收费。被告范雅萍对证据无异议，辩称没有看到物价局的批文。本院认为被告范雅萍对该证据无异议，原告提交的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知为哈价联发[2013]39号文件，原告按照建筑面积1.5元标准收费不违反相关法律规定，本院予以确认采信。原告提交的证据四违约金计算表，证明按物业管理合同约定被告应按日千分之一计算缴纳违约金。被告对该证据无异议，但主张不应该缴纳违约金。本院认为江龙物业公司与范雅萍签订的《物业管理委托合同》约定的委托托管期限为2008年9月3日至2013年9月2日，江龙物业公司虽继续为“锦园别墅”小区提供物业服务至今，但并未与范雅萍就物业服务费的拖欠交纳滞纳金作出明确约定，对该滞纳金的交纳范雅萍亦持异议，故该份证据本院不予采纳。原告提交的证据六装修申报表一份、承诺一份，安装太阳能热水器协议书一份、房屋接管验收单一份，证明验收房屋时房屋完好不漏水。被告范雅萍认可安装了热水器，但不足以影响房屋漏水。本院认为该证据具有客观性，综合被告范雅萍提交的证据，确系证明被告所居住房屋漏水，该漏水原因需要综合认定各方面原因才能确定，该证据能够证明房屋交付居住时不存在漏水情况。被告提交的证据一照片13张，证明被告范雅萍居住房屋内漏水，物业没有维修。原告江龙物业公司认为房屋漏水系房屋质量的问题，与本案无关，是开发商的责任。本院认为该照片系被告房屋漏水的现状，能够证明被告所居住的房屋存在漏水的情况，本院对该证据予以采信，但该证据不能证明房屋漏水的原因。被告提交的证据二2019年小区绿地视频一份，证明小区的绿地被侵占了。原告对证据的真实性无异议，认为该证据与本案无关，本院认为原告对该证据的真实性无异议，本院予以确认采信，能够确认小区绿地被侵占的事实。综合当事人的举证、质证、法院的认证及庭审双方当事人的诉辩，可以认定本案事实为，江龙物业公司系“锦园别墅”小区的物业服务企业，范雅萍系“锦园别墅”小区15#楼432门业主，房屋建筑面积202.26平方米，使用面积158.64平方米。江龙物业公司与范雅萍于2008年9月3日签订了《物业管理委托合同》，合同中第二章对委托管理事项进行了明确，委托事项为，江龙物业公司负责房屋建筑公用部分的维修、养护和管理。公用设施、设备的维修、养护、运行和管理。公用绿地、花木、建筑小品、小区照明和公用座椅等的养护和管理。其中公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部分清洁卫生、垃圾的收集、清运。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。合同第三章委托管理期限为2008年9月3日至2013年9月2日。合同中第四章对业主、江龙物业公司的权利、义务明确为，业主负责对自有、自用物品的管理和保护，按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业费用等。江龙物业公司需根据有关法律法规及本合同的约定执行，负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、公用绿化等的年度维修养护计划和大中修组织实施，编制物业管理年度管理计划和公用设施维修计划。合同中第五章对物业管理服务质量明确为，小区整体外观完整，设备运行正常，公共设施、设备的维修、养护及时，公共环境美观，公用绿化整洁，急修不过时，小修不过天。第六章明确了物业管理费用为，住宅房屋由业主按使用面积每月每平方米1.5元，管理服务费标准的调整，按政府规定调整。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一缴纳滞纳金。房屋公用部位、公用设施、设备的小修、养护、大中修费用由江龙物业公司承担，更新费用由业主、江龙物业公司共同承担。附属配套建筑、设施的小修、养护、大中修、更新费用由业主承担。范雅萍入住锦园别墅”小区15#楼432门时经房屋接管验收为合格，范雅萍于2009年4月提交装修申报表，2009年4月5日经物业领导批示，于2009年4月10日开工，范雅萍对房屋多处进行改造，具体为楼梯拆除，4层卧室改门口，4层卫生间非承重墙拆除，阳台塑封钢窗在扶手内侧，塑钢门拆除，改动分户供暖。2009年6月23日经物业检查，范雅萍擅自改动房屋的结构，具体为，三楼小墙拆1米，拆后用砖和工字钢加固，不影响墙体，但属于房屋结构破坏，范雅萍承诺因破坏房屋结构部分给自己或者同栋楼业主的房屋带来的一切房屋损害后果由其自行负责。2009年6月25日范雅萍安装太阳能热水器，安装时哈尔滨市道外区小雅太阳能专营店与范雅萍协议，由于太阳能给顾客造成损失由公司负责。范雅萍签订《物业管理委托合同》后按照合同约定如期交付物业管理费至2014年，2015年范雅萍因所居住的房屋房顶漏水江龙物业公司没有进行维修、修复，且所居住的小区绿地均被侵占等多项物业维修管护不到位拒绝支付相应的物业服务费，经江龙物业公司多次催缴，范雅萍拒绝交纳相应的物业服务费。根据范雅萍与江龙物业公司签订的《物业管理委托合同》及哈价联发[2013]39号文件计算其拖欠的物业管理费为，2015年2855.52元，2016年3640.68元，2017年3640.68元，2018年3640元，按照《物业管理委托合同》计算相应的滞纳金为9193.75元（2018年欠物业费本金3640元+天数151天×1‰+2017年欠物业费本金3640.68×欠物业费天数152+365天×1‰+2016年欠物业费本金3640.68元×欠物业费天数151+365+365天×1‰+2015年欠物业费本金2855.52元×欠物业费天数151+365+365+365天×1‰）。江龙物业公司与范雅萍签订《物业委托管理合同》，虽其中约定委托托管日期为2008年9月3日至2013年9月2日，但各方均对2013年9月3日至今江龙物业公司与范雅萍之间的物业服务关系及物业管理费不持异议，所以本院认为江龙物业公司为范雅萍所居住小区的物业管理单位，为包括范雅萍在内的所有业主提供物业管理服务，范雅萍接受了江龙物业公司的物业管理服务后，理应按照认可金额交纳物业管理服务费。范雅萍所称的房屋漏水情况，可另行向相关责任主体主张权利，不能以此拒交物业费，收取的物业费是物业公司正常运转的基本保障，业主拒交物业费对物业服务质量产生影响，且对小区已交费其他业主造成不公平。故对于江龙物业公司要求范雅萍支付2015年1月起至2019年12月止物业管理费17418.24元的请求，本院予以支持。江龙物业公司请求范雅萍按拖欠物业管理费的1‰支付滞纳金的请求，本院认为主张滞纳金应属合同违约金范畴，支付违约金的责任仅适用于违反合同义务的情形，江龙物业公司要求范雅萍支付逾期交纳物业费滞纳金的请求系基于其与范雅萍于2008年9月3日签订的《物业管理委托合同》，然该合同约定的委托托管期限为2008年9月3日至2013年9月2日，江龙物业公司虽继续为“锦园别墅”小区提供物业服务至今，但并未与范雅萍就物业服务费的拖欠交纳滞纳金作出明确约定，对该滞纳金的交纳范雅萍亦持异议，故对江龙物业公司要求范雅萍支付滞纳金的诉讼请，本院不予支持。对于范雅萍在审理过程中辩称其不交物业费系江龙物业公司服务不到位，因其房屋漏水未修理及小区绿地被占用等江龙物业公司管理服务存在重大瑕疵而拒绝支付物业管理服务费的问题，由于范雅萍存在对房屋结构改造及安装热水器的事实导致房屋漏水原因复杂，现不知何原因漏水，且小区绿地被占用的问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，应该经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故范雅萍拒绝支付物业管理服务费缺乏依据，本院难以采纳。虽本院支持了江龙物业公司要求范雅萍支付拖欠物业费的请求，但作为物业管理服务企业的江龙物业公司，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极改进存在的问题，努力提高服务质量。服务到位，接受服务的业主也会及时缴纳相应的物业管理服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告范雅萍于本判决生效之日起10日内支付原告哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司物业管理服务费17418.24元；二、驳回原告哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由原告哈尔滨市江龙物业供热管理有限公司负担115元，由被告范雅萍负担118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘丽二〇一九年九月十二日法官助理徐晶书记员高佳媛