广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9616号原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文。委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广东中兴经济发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路金海北街8号308房。诉讼代表人：广东中兴经济发展有限公司管理人。负责人：王巍。委托诉讼代理人：王巍，北京市君合（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴坤，广东中兴经济发展有限公司管理人的工作人员。被告：广州广富房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区吉祥路93号福星大厦505房。法定代表人：韦洪良。被告：广州市越秀区市场质量监督管理局，住所地广州市越秀区解放北路813号。法定代表人：谢文。委托诉讼代理人：金慧、汪洪生，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区一德路390号一楼。法定代表人：高卫平。原告广州市越秀区房屋管理局与被告广东中兴经济发展有限公司（以下简称中兴公司）、广州广富房地产开发有限公司（以下简称广富公司）、广州市越秀区市场质量监督管理局（以下简称越秀市场监督局）、广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢海傲，被告中兴公司的委托诉讼代理人王巍、裴坤，被告越秀市场监督局的委托诉讼代理人金慧、汪洪生到庭参加诉讼。被告广富公司、一德公司经合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告经营的海珠南路福祥巷13号房屋租金补偿（每月租金22.14元，自2004年11月1日实际计至被告将拆迁补偿房屋移交回给原告之日）。事实和理由：1998年6月25日，中兴公司、广富公司与工商局越秀分局经批准共同使用红书南路××号、××号地段的2714平方米土地以及天成路2-14号、一德路390-426号、海珠中路87-113号地段的4797平方米土地。之后，该项目及建设用地使用权转为一德公司经营使用。位于海珠南路福祥巷13号房屋亦在此征用范围内。被告征用拆迁上述房屋后，无故拖欠租金，经原告催交未果，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告中兴公司辩称：中兴公司已被广州中院裁定进入破产清算程序，管理人未接管到中兴公司的任何资料，对原告提交的证据资料由于未接管的任何资料，对相关证据的真实性、客观性、关联性无法确定，同时管理人经查阅原告提交的证据查询到部分证据资料中的补偿协议，我方并非是协议的当事人，且原告提交的证据资料无补偿协议，同时原告已向管理人就本案租金申报债权，因涉及诉讼，管理人对原告所申报的债权暂确认，管理人将根据法院对本案的判决结果依法审查原告所申报的债权。被告越秀市场监督局辩称：一、基于涉讼项目各方所约定的真实开发方式、原则及由此体现的实质法律属性，从项目地块的取得过程可知，与本案涉讼房屋相关的包括租金补偿义务在内的全部拆迁安置补偿义务之实质承担主体是一德公司及其与一德公司利益相关的主体中兴公司、广富公司和广州市政府机关服务中心，依法按约与我局无责任承担方面的关联。二、《征地拆迁直管房屋补偿协议书》已由原告单方面变更实际履行主体，并由此改变了协议主体、履行内容、履行方式等，致使我局事实上已不能继续履行合同，并由此不应当再承担任何与涉讼房屋相关的责任与义务。三、涉讼被拆迁房屋在市房管局的审批下可以实际得到拆迁安置补偿，该房屋回迁补偿及于此相关租金补偿等后续事项与我局完全无关。四、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应当依法予以驳回。被告广富公司、一德公司无答辩。经审理查明：1998年6月25日，广州市国土局出具了穗国土建用函（1998）186号《关于土地使用权问题的复函》，其中记载：同意将核准给广州市工商行政管理局越秀分局（以下简称工商局越秀分局）使用的位于红书南路××号、××号地段的2714平方米土地以及核准给广富公司、中兴公司使用的位于天成路2-14号、一德路390-426号、海珠中路87-113号地段的4797平方米土地，改由中兴公司、广富公司与工商局越秀分局共同使用，即同意上述三个单位联合开发上述两幅地（这两幅地是相连的、两地合一是整齐的方块）。1999年3月10日，广州市建设委员会以穗建开复[1999]37号文批准同意中兴公司、广富公司、工商局越秀分局共同设立一德公司经营一德路、天成路等地段、面积为7115平方米的用地。1999年6月7日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）123号《关于建设用地使用权变更的复函》，同意将上述地块的用地单位改由一德公司使用。同月23日，广州市城市规划局批复同意上述用地转为一德公司使用。另查明，1998年3月30日，原告（甲方）与工商局越秀分局（乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定了：甲方同意将天成路福长里13号房屋共一栋，建筑面积共58平方米房屋交由乙方拆除；乙方同意移交给甲方的补偿房屋建筑面积58平方米，定于2000年12月30日移交完毕；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原来被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金等。被告拆除原址房屋，尚未办理移交手续。再查明，一德公司的股东为中兴公司和广富公司。因机构合并、改革，工商局越秀分局的职能由被告越秀市场监督局承接。案件审理过程中，原告为了证明被拆房屋的原租金，向本院提供了:房屋租金计算表，其中记载：福祥里13号评定的月租金为22.14元。原告为了证明曾主张过权利，向本院提交了2014年、2015年及2016年7月向一德公司发出的催租通知及挂号信的信函收据等，其中最早的挂号信的信函收据上邮戳日期为2014年12月12日。本院认为：原告与工商局越秀分局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现工商局越秀分局的职能已由被告越秀市场监督局承接，故上述协议中工商局越秀分局的义务、责任由被告越秀市场监督局承担。虽然涉讼拆迁地块后转由被告一德公司使用，但上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》并未被变更或解除，故原告要求被告越秀市场监督局按协议约定支付租金补偿款于法有据，本院予以支持。而被告一德公司作为拆迁地块的使用人，依法应承担相应的拆迁补偿安置义务，故本案责任由其与被告越秀市场监督局共同承担。至于诉讼时效的问题，上述协议约定租金补偿款为按月支付，而原告只能提供从2014年12月12日起主张权利的证据，故其主张的2012年12月1日之前租金补偿款已过诉讼时效，本院不予保护。从2012年12月1日起的租金补偿款，本院予以支持。因本案之后的事情尚未发生，何时办理补偿房屋的移交手续无法确定，故本院只处理至本案生效之日止的租金补偿，之后的租金补偿，在本案中不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区市场质量监督管理局、广州一德中兴房地产开发有限公司向原告广州市越秀区房屋管理局支付广州市海珠南路福祥巷13号房屋从2012年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿（每月租金补偿为22.14元）。二、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市越秀区房屋管理局负担31.29元，被告广州市越秀区市场质量监督管理局、广州一德中兴房地产开发有限公司负担18.71元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  何美好人民陪审员  钟香华二〇一九年九月六日书 记 员  郑君灏