辽宁省辽阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽10民初22号 原告（申请执行人）：于志振，男，1975年9月20日出生，汉族，现住辽宁省灯塔市。 委托代理人：吴军，辽宁杜金珏律师事务所律师。 被告（案外人）：石强，男，1963年5月28日出生，汉族，现住辽宁省灯塔市。 委托代理人：孙巍，辽宁尊赢律师事务所律师。 委托代理人：谢丽春，辽阳市白塔区站前法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：辽阳市隆德房地产开发有限公司，住所地辽宁省灯塔市烟台街道光明路南侧。 法定代表人：史宝岩，该公司经理。 委托代理人：纪清君，辽宁帝法律师事务所律师。 原告于志振、被告石强、第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院曾于2018年7月5日作出（2018）辽10民初2号民事裁定书，驳回原告于志振的起诉。原告于志振、被告石强均不服提出上诉，辽宁省高级人民法院2018年10月25日作出（2018）辽民终659号民事裁定书，撤销本院（2018）辽10民初2号民事裁定书并指令本院审理。本院于2019年5月6日立案后，适用一审普通程序依法组成合议庭，于2019年9月8日公开开庭审理了本案。原告于志振的委托代理人吴军，被告石强的委托代理人孙巍、谢丽春，第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司的委托代理人纪清君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于志振向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决准许执行第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司名下坐落于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-8、3-16、3-17号的三户商业网点；二、诉讼费由被告承担。其事实与理由是：原告依据（2014）辽阳民三初字第00036号民事调解书申请对第三人执行，在三户商业网点已经发生物权变动，被执行标的执行程序终结后被告提出执行异议，执行法院于2017年12月4日作出裁定中止执行，原告认为该中止执行裁定不当，应驳回被告对三户商业网点提出的执行异议。一、被告提出的异议申请已过时效，无权提起执行异议。原告2014年7月16日向辽阳市中级人民法院提起诉讼，2014年9月4日经市中级法院主持达成调解协议，第三人隆德公司同意在2014年11月30日前履行偿还500万借款及利息，逾期第三人未履行调解协议，原告于2014年12月9日向贵院申请执行。2014年12月15日贵院向第三人发出执行通知书，但第三人仍不履行调解协议确定的还款义务。贵院对第三人坐落在灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-8、3-16、3-17三处商业网点进行拍卖，经三次拍卖因无人报名而流拍。贵院于2015年9月15日以（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定书将此三处商业网点交付原告，抵偿第三人所欠部分借款。明确抵债房屋所有权自本裁定送达原告时起转移。至此，执行该三处商业网点的执行程序已终结。被告于2016年7月22日向贵院提出对贵院2015年9月15日作出的（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定以物抵债提出异议，远在执行标的执行程序终止之后，已超出异议时效限制，因此被告无权提起执行异议。二、原告先于被告向房产管理部门进行了房屋买卖预告登记，第三人出卖该房屋不发生物权效力。原告为了担保自己的债权，于2013年12月23日同第三人签订了位于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-8、3-15、3-16、3-17四个门市楼的房屋买卖协议，同时买卖双方向房产管理部门进行了预告房屋买卖登记。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”在原告预告登记后，未经原告同意，第三人于2014年5月19日又同被告签订了包括原告购买的其中三个门市的房屋买卖协议，显然是重复买卖，原告的房屋买卖预告登记具有物权效力，第三人重复处分该房屋不能发生物权变动。被告和原告同第三人房屋买卖均是为债权抵押担保，既然法院生效判决认定了被告房屋买卖合同有效，同样也应保护原告的房屋买卖关系，原告优于被告之处在于买卖同时进行了房屋买卖预告登记，理应受法律保护。三、案涉的三个商业网点在（2014）辽阳字第56-1号执行裁定送达原告后，所有权已经归原告所有，不再是第三人隆德公司责任财产，也就不是执行标的，被告无权提起执行异议。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”的规定，（2014）辽阳执字第56－1号执行裁定书能够引起物权变动，且不经登记，直接生效。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”的规定，在（2014）辽阳执字第56－1号执行裁定书送达给原告于志振之日起，案涉房屋的物权发生变动，所有权人已变更为原告于志振，而不再是第三人隆德公司。以物抵债裁定生效后，被告石强向法院提出执行异议，请求撒销该以物抵债裁定书，解除案涉房屋的查封。此时，依据以物抵债裁定，案涉房屋的所有权人已为于志振，不再是隆德公司的责任财产，也就不是执行标的，故被告石强无权对案涉房屋提出执行异议。四、被告的房屋买卖实为债权担保抵押，与原告的以房屋买卖的方式为债权抵押担保相同，因原告向房产管理部门进行了预告登记，债权的实现优先于被告。被告与第三人自2011年开始有借贷关系，至2014年5月第三人尚欠被告1,679万元，被告为确保债权实现遂与第三人签订了房屋买卖协议，实为其债权担保抵押。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”被告应按借贷关系通过诉讼后，依法定程序实现债权。事实上被告和原告都是第三人的债权人。都采取了以房屋买卖的方式为债权抵押担保。被告和原告为实现债权寻求了两条不同的法律途径。被告以确认房屋买卖合同有效得到了法院的支持，而原告严格依照最高法院的民间借贷司法解释规定，通过主张债权诉讼最终调解结案，经申请执行并经对抵押保全房屋进行评估拍卖，当经三次流拍后，人民法院裁定以物抵债，但由于被告强占了原告依法取得的房屋而至今不能使用该房屋。从物权法和民间借贷司法解释的规定衡量，原告以物抵债完全符合民间借贷司法解释第二十四条规定，且原告预告登记在先，按《物权法》第二十条规定原告的预告登记行为完全能对抗善意第三人，被告的房屋买卖合同是无法发生物权效力的，对争议标的实现债权原告优先于被告。五、人民法院应同案同判，原告对房屋依法取得在先，符合物权取得规定。现在被告和原告对争议的房屋都是依人民法院生效法律文书取得。争议的出现是法院同案不同判造成的，同类案件应有相同的审理结果，方显法律的崇高和威严。从时间上，原告房屋产权取得在先，根据物权在先原则，原告权益理应受到保护。原告在2014年7月16日向法院起诉并保全，同年9月5日调解书生效。而被告于2014年7月末向法院起诉并保全，2015年4月16日一审判决，2016年3月29日终审判决生效。原告于2015年9月15日在标的物流拍情况下经市中院裁定以物抵债取得三个门市所有权，而被告于2016年7月20日经灯塔法院才下发协助执行通知书。原告无论诉讼和执行均在被告之前，人民法院理应维护物权取得在先的原告利益。综上，案涉房屋所有权在（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定书送达原告时，所有权已经为原告所有，不再是第三人隆德公司责任财产，不是执行标的，被告无权提起执行异议，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，驳回被告的执行异议。 被告石强辩称，一、答辩人在2016年7月22日提出执行异议申请，完全符合法律规定的时效期限。答辩人在2016年7月18日知道被答辩人的以物抵债裁定之后，马上于2016年7月22日提出了执行异议申请，其请求是既对执行标的提出执行异议，又对执行行为提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条的规定，“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条(执行行为异议)规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条（执行标的异议)规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。再根据《最高人民法院关于执行立案、结案若干问题的意见》第十四条、第十五条、第十六条第十七条的规定，“执行标的的执行终结，是指人民法院处分执行标的所需的所有法定手续全部完成”；“执行程序终结，是指申请执行人请求强制执行的权利已得到全部实现，执行程序已经完全终结”。本案被答辩人于志振2015年9月15日收到辽阳市中级人民法院(2014)辽阳执字第56-1号以物抵债执行裁定，只是说明本次执行标的的执行终结，而不是全案执行程序终结。由于此次执行标的是由当事人于志振受让的，根据相关法律规定，执行标的由当事人受让的，案外人石强在执行程序终结之前提出执行标的异议和执行行为异议申请即符合法律规定。时至今日，被答辩人也没有证据证明其执行程序已经全部终结。二、被答辩人与第三人辽阳隆德房地产开发有限公司是债权债务关系，不是房屋买卖关系，与预告登记无关。预告登记的效力在于使买卖房屋或其他不动产的协议在一定期限内具有物权的排他效力、对抗效力，最终以取得相关房产或不动产为目的。预告登记有严格的法定程序，暂且不论灯塔房产部门出具的销控平面图是否具有预告登记的效力，仅根据被答辩人提供的(2014)辽阳民三初字第00036号民事调解书，就足以证明被答辩人与隆德公司之间是债权债务关系，而不是以取得案涉房屋为目的的买卖合同关系，当然与预告登记无关。三、答辩人石强的权利能够排除对案涉标的的执行。案涉执行标的灯塔市隆德名轩3#楼3-8、3-16、3-17号商业网点早在2014年7月21日查封之前，答辩人石强在2014年5月19日从隆德公司处全款购买案涉标的并于同日获得房屋钥匙，合法占有该房屋,2014年5月21日由灯塔市地税局开具了不动产统一发票，随后又全额缴纳了相关契税、印花税，对案涉房屋加装了卷帘门，并且分别于2014年5月26日、6月7日出租给他人用于商业经营。并在于志振7月21日查封前申请办理了营业执照。有三级法院的判决书、裁定书证明未办理过户登记非因买受人石强自身原因。综上，答辩人石强的执行异议请求和事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除对案涉标的的执行。 第三人隆德公司述称，原告起诉所诉事实基本属实，隆德公司从来不认可与石强之间是买卖合同关系，事实上双方也是一种民间借贷关系，买卖合同只是民间借贷的一种担保形式，隆德公司从未将房屋交付石强，是由石强在2014年6月末7月初自己将涉案房屋安装卷帘门，各级法院虽然认定石强与隆德公司买卖合同有效，但按最高法院商品房买卖合同的司法解释和合同法的相关规定，如果出现一房多卖，合同也都是有效的，只是谁最终应该享有房屋所有权也就是物权会根据不同情况区别对待，各级法院对双方买卖合同的约定，石强没有诉请要求交付房屋，法院判决没有交付字样，只是判决隆德公司协助办理产权证，从这判决条款可以说明没有经过法院执行或双方自动履行，房屋所有权还是隆德公司，因此被告的答辩理由不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明： 于志振与隆德公司民间借贷纠纷一案，于2014年7月16日诉至本院。本院审理过程中，于志振向本院提出保全申请，本院于2014年7月18日作出（2014）辽阳民三初字第00036号民事裁定书，裁定查封了隆德明轩3号楼3-8号、3-16、3-17号商业网点。2014年9月4日，本院作出（2014）辽阳民三初字第00036号民事调解书，内容为：一、隆德公司欠于志振借款人民币500万元，于2014年11月30日前给付完毕。并承担利息（从2014年9月1日起至给付之日止，按月息1%计算。二、案件受理费47568.00元减半收取23784.00元，保全费5000元由原告承担。三、双方当事人无其他争议。 因隆德公司未在调解书确定的履行期限内履行所负义务，于志振向本院申请强制执行。2015年9月15日，本院作出（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人隆德公司所有的坐落于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-8、3-16、3-17建筑面积分别为257.5平方米、253.47平方米、257.5平方米三处商业网点作价3587850.00元，交付申请执行人于志振抵偿被执行人隆德公司所欠部分借款，抵债房屋所有权自本裁定送达申请执行人于志振时起转移。二、申请执行人于志振可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。同日，于志振同意接收上述以物抵债的房屋。 2016年8月24日，申请执行人于志振出具情况说明，内容为“我提不出被执行人隆德公司有可供执行的财产，同意法院终结本次执行程序”。2016年8月30日，本院作出（2014）辽阳执字第56-2号执行裁定书，裁定终结（2014）辽阳民三初字第00036号民事调解书的本次执行程序。如发现被执行人有可供执行财产，可以申请恢复执行。 （2014）辽阳执字第56-1号执行裁定作出后，案外人石强向本院提出执行异议，请求撤销（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定，解除对案涉三处房屋的查封。 本院于2017年12月4日作出（2017）辽10执异34号执行裁定书，裁定中止隆德公司名下坐落于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-8、3-16、3-17号三户商业网点的执行,并告知当事人不服裁定可自裁定书送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。于志振遂提起本案诉讼。 上述事实，有（2014）辽阳民三初字第00036号民事裁定书、（2014）辽阳民三初字第00036号民事调解书、（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定书、（2014）辽阳执字第56-2号执行裁定书、（2017）辽10执异34号执行裁定书、执行笔录、（2014）灯民初字第00944号民事判决书、（2015）辽阳民一终字第00471号民事判决书及双方当事人陈述予以证明。双方当事人提交的相关证据经庭审质证及本院审查，可以采信。 本院认为,民诉法司法解释第三百一十三条规定:“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”。本案系申请执行人执行异议之诉,故审理焦点为应对案外人就该案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 审查的具体依据和标准是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1、石强与被执行人隆德公司的房屋买卖关系，于2014年1月17日，即在案涉房屋被本院查封（2014年7月18日）之前已经签订《商品房买卖合同》，该房屋买卖合同经过诉讼，已被灯塔市人民法院、本院、省院三级法院生效法律文书确认为合法有效；2、石强已交付足额购房款，有购房发票、收款收据、销售不动产统一发票、税收完税证明、契税完税情况证明以及生效法律文书确认，可以认定石强已支付了案涉房屋的全部价款；3、石强于本院查封前已取得涉案房产的钥匙，占有涉案房屋，并将房屋租赁给他人，有承租人的工商营业执照及租赁合同等证据证明，可以认定石强在涉案房屋被查封之前已合法实际占有了案涉房屋；4、石强购买案涉房屋后，为了办理房产更名过户，将隆德公司诉至法院，积极主张权利，因此房屋没有办理更名过户登记，非因石强自身原因，石强并无过错。综上，石强提出的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定条件，石强对执行标的享有足以排除执行的权益。 关于原告起诉的理由一被告提出的异议申请已过时效，无权提起执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。该条款中的执行程序终结是指生效法律文书确定的债权实现后执行程序的完全终结，而非指终结本次执行程序。结合本案，执行标的虽已裁定给申请执行人所有，即执行标的由申请执行人受让，但该案的执行标的仍由案外人石强实际占有，申请执行人既未取得执行标的，也未完成房产的更名过户手续，申请执行人的债权并未全部受偿，因此本案的执行程序并未完全终结，案外人石强提出执行异议并未超过法定期限。 关于原告起诉的理由二原告为了债务担保于2013年12月23日向房地产管理部门进行了上述四个门市的房屋买卖预告登记，先于被告，第三人出卖该房屋不发生物权效力。本院认为，根据《国务院不动产登记条例》和《不动产登记条例实施细则》的相关规定，房屋预告登记有严格的法定程序和完善的登记内容，本案中因原告提供的证据并不足以证明争议房屋在房产部门预告登记，该项理由证据不足不予采信。 关于原告起诉的理由三案涉的三个商业网点在（2014）辽阳字第56-1号执行裁定送达原告后，所有权已经归原告所有，不再是第三人隆德公司责任财产，也就不是执行标的，被告无权提起执行异议。本院认为，虽然通过（2014）辽阳执字第56-1号执行裁定在法律上取得了案涉三处商业网点房的所有权，但对案涉三处商业网点房并未执行完毕，一审法院的执行异议裁定使其对案涉三处商业网点房无法继续执行到位。 关于原告起诉的理由四被告的房屋买卖实为债权担保抵押，与原告的以房屋买卖的方式为债权抵押担保相同，因原告向房产管理部门进行了预告登记，债权的实现优先于被告。本院认为，因石强与第三人的房屋买卖合同法律关系经（2014）灯民初字第00944号民事判决书、（2015）辽阳民一终字第00471号民事判决书已经确认，原告提出的被告实为债权担保抵押的理由没有事实依据和法律依据。 关于原告起诉的理由五原告对房屋依法取得在先，符合物权取得规定。现在被告和原告对争议的房屋都是依人民法院生效法律文书取得，争议的出现是法院同案不同判造成的。本院认为，本次审理的是申请执行人异议之诉，原告就其他案件的要求应通过法律规定的程序解决，而不是本次一审处理范围。 综上所述，石强对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，于志振的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告于志振的诉讼请求。 案件受理费44,320.00元，由原告于志振负担。 如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉至辽宁省高级人民法院。 审判长 刘 军 审判员 李 军 审判员 白羽彤 二〇一九年九月三7日 书记员 杨轶斌