西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6146号原告（反诉被告）：西安信豪酒店管理有限公司，统一社会信用代码：91610133MA6TXT2F90，住所地：西安曲江新区。法定代表人：李小静，该公司总经理。委托代理人：胡家欣，陕西泽秦律师事务所律师。委托代理人：李少博，陕西泽秦律师事务所律师被告（反诉原告）：西安曲**平置业有限公司，统一社会信用代码：91610133668687076T，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：郭宇新，该公司总经理。委托代理人：曹恒娟，女，汉族，住西安市碑林区。该公司员工。委托代理人：王锋，男，汉族，住西安市雁塔区，该公司员工。第三人：李小静，女，1966年11月21日出生，汉族，住西安市蓝田县。原告（反诉被告）西安信豪酒店管理有限公司（以下简称“信豪公司”）与被告（反诉原告）西安曲**平置业有限公司（以下简称“华平置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信豪公司的委托代理人胡家欣，被告（反诉原告）华平置业公司的委托代理人曹恒娟均到庭参加了诉讼，第三人李小静经本院合法传唤未到庭，本案现已依法缺席审理终结。原告信豪公司诉称，2016年2月5日原告的法人李小静以个人名义和被告签订商铺租赁合同，约定被告将位于曲江新区XX路XX号XX区二、三层ML201、301号商铺合计1330平方米出租给李小静用于经营餐饮、酒店，租期为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，其中，自2016年1月1日起至7月31日为免租期，计7个月。租金标准为：第一至第五年期间每月租金52136元。该合同还约定被告应当提供地下停车场10-15个最低优惠价停车位。2016年4月27日，原告、原告法人李小静和被告签署变更协议，约定将上述租赁合同的承租方变更为原告。因上述租赁合同签署后，2016年春节即将临近、实际装修期较长等原因，在2017年5月5日原告、被告的相关人员经协商达成一致，给予原告减免2017年2月至6月的租金、服务费共计37.24万元。之后，被告按照协商结果，给予原告减免了租金14.896万元，但是对于剩余22.344万元租金，被告未予减免，同时还拒绝向原告继续提供优惠车位。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告减免租金372400元；2、被告履行按约定提供最低优惠价停车位；3、诉讼费由被告承担。因原告（反诉被告）在本案开庭申请前向本院递交了撤诉申请书撤回了本诉诉请，本院经审查认为系原告的真实意思表示，依法准许原告撤回起诉，故被告及第三人均未对原告的本诉请求进行答辩。被告（反诉原告）华平置业公司反诉称，2016年1月1日，第三人与原告签订《商铺租赁合同》约定由第三人承租属于原告的位于新乐汇项目A6区二、三层ML201、301号商铺。在《商铺租赁合同》履行期间，经第三人申请，2016年4月27日，被反诉人、第三人与原告签订《变更协议》，将《商铺租赁合同》的承租人由第三人变更为被反诉人，同时约定第三人对被反诉人《商铺租赁合同》的履约行为承担连带责任。2017年7月10日，被反诉人与原告签订《补充协议》，约定原告给予被反诉人两个月的租金、服务费减免支持，减免金额148960元；同时被反诉人承诺如若出现迟延缴费的行为，自愿放弃本协议甲方赋予乙方的减免费用的权利，并补交本次甲方所减免的费用。然而，在合同履行期间，被反诉人仍多次无理由拖欠租金及物业费，原告已于2019年2月21日、2019年2月28日多次函告被反诉人限期结清欠款，但被反诉人均不予回复。2019年4月19日，反诉人因被反诉人的违约行为，向被反诉人及第三人发送《关于解除《商铺租赁合同》的告知函》，该函件同时送达被反诉人并已经生效，合同已于2019年4月19日解除。现被反诉人长期拖欠反诉人合同费用并拒不返还房屋，给反诉人造成损失。故反诉人现提出如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付拖欠欠款613152.17元及延期利息261230.55元（暂计算至2019年4月18日，具体计算至实际给付之日）；2、判令被反诉人向反诉人补交已减免的148960元；3、判令被反诉人支付自2019年4月20日起房屋占用费（每日按月固定租金的十分之一计取，具体计算至实际给付之日）；4、判令被反诉人向反诉人返还房屋并恢复原状；5、判令被反诉人和第三人返还房屋并对上述费用承担连带责任；6、判令反诉费用由被反诉人及第三人承担。原告（反诉被告）信豪公司针对被告的反诉请求辩称，原告认为被告的反诉不符合条件，信豪公司对被告发送的解除合同告知函的异议权尚在异议期内，合同是否已经解除不确定。华平公司要求信豪公司补交已减免的租金、服务费等与事实不符。第三人李小静经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。经审理查明，2016年1月1日，原告的法人李小静（乙方）与被告华平置业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》约定：1、甲方同意将位于中国陕西省西安曲江新区【XX路XX号】新乐汇项目A6区二、三层ML201、301号商铺出租给乙方使用；2、乙方承租该商铺的用途仅限于商业经营活动，乙方以信豪酒店名称统一对外经营，甲方保证该商铺符合双方约定的用途之使用；3、乙方承租该商铺的租期为拾年。起租日为2016年1月1日，终止日为2025年12月31日；4、第1-5年固定租金：2016年8月1日至2020年12月31日为每平方米39.2元，即每月52136元...；5、每3个日历月为一个缴费期。乙方须在每个缴费期的开始前十个工作日内向甲方支付该缴费期的固定租金、物业费和服务费...；6、乙方未能按照本合同约定的期限支付应付的固定租金、履约保证金等费用的，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项自应付日起至实付日止的滞纳金，滞纳金按应缴未缴费用每日0.3%计算，直至乙方按合同约定金额足额缴纳时止。经本院询问，被告称其反诉请求第一项中要求原告支付拖欠的欠款指的是2018年10月至2019年4月的租金和物业费，利息的计算是根据2018年10月至2019年4月的天数乘以合同约定的日千分之零点三乘以613152.17元。2016年4月27日，原告（丙方）、被告（甲方）及第三人（乙方）签订《变更协议》约定：甲乙双方于2016年1月1日就西安市曲江新区XX路XX号XX区二、三层ML201、ML301号商铺签署了《商铺租赁合同》，现三方协商，就有关事项约定如下：1、甲乙丙三方同意将甲方变更为本协议丙方，原合同约定的酒店名称“信豪酒店”变更为“希岸酒店”。除本协议约定情形外，《商铺租赁合同》其他内容不变；2、乙方对丙方《商铺租赁合同》的履约行为承担连带保证责任。2017年7月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定：1、乙方应于本协议签订后十日内，向甲方一次性支付十二个月的租金、物业费、服务费合计1109220元；2、甲方给予乙方两个月的租金费、服务费（不含物业费）减免支持，减免金额：148960元；3、乙方承诺：严格履行《租赁合同》及其补充协议、《物业合同》及其补充协议，及时向甲方缴纳各项费用、遵守甲方的各项规章制度。如若出现迟延交费的行为，自愿放弃本协议甲方所赋予乙方的减免费用的权利，并补交本次甲方所减免的费用。又查，上述合同签订后，原告接收了涉案商铺用于经营酒店使用。原、被告双方均认可除过被告承诺给原告减免的148960元原告至今未向被告支付外，原告已将其余费用均支付至了2019年9月底。其中2018年10月-2019年6月期间的费用支付时间为2019年5月5日，2019年7月-2019年9月期间的费用支付时间为2019年5月30日。被告称因原告出现了逾期付款行为，故现要求原告补缴减免费用148960元。再查，2019年4月19日，被告以未缴租赁费为由，向原告发送了《关于解除商铺租赁合同的告知函》（以下简称“告知函”）要求解除合同。原告收到该告知函后，向本院起诉要求确认该告知函无效，经本院作出的（2019）陕0113民初11121号民事判决书确认了上述告知函无效。现被告基于上述告知函发送后合同已经解除为由，主张原告返还涉案商铺并承担房屋占用费。上述事实，有《商铺租赁合同》、《变更协议》、《补充协议》、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告与第三人签订的《商铺租赁合同》、原、被告及第三人签订的《变更协议》及原、被告双方签订的《补充协议》均系各方当事人意思表示真实，符合相关法律规定，合法有效，各方当事人均应依照上述合同约定履行各自的权利义务。根据商铺租赁合同和变更协议约定，涉案商铺的承租方已经变更为了本案原告，第三人李小静应对原告的付款义务承担连带责任。而依据补充协议约定，被告虽承诺为原告减免租金148960元，但附条件为原告不能出现迟延缴费行为，但原告自认其在合同履行过程中确实存在逾期缴纳租金的行为，故依照补充协议约定，原告应向被告补缴减免费用148960元。原、被告均认可原告已在诉讼过程中将截止至2019年9月底的租金及物业费（不含减免费用148960元）交清，故被告主张原告支付欠付租金一节本院依法不予支持。至于被告主张原告支付的欠款利息一节，因合同约定“滞纳金按应缴未缴费用每日0.3%计算”，上述计算标准明显过高，故本院酌定欠款应以原告每期应缴的租金为基数，按年利率24%计算，自合同约定的付款期限届满次日计算至原告实际付款的2019年5月5日止。结合本院已查明的事实来看，2018年10月至2019年1月期间的欠付款利息应自2018年11月1日起计算至2019年5月5日，共计185天，金额为52136元/月*4个月*185天*24%/365天=25368.1元；2019年2月至2019年4月期间的欠款利息应自2019年2月1日计算至2019年5月5日，共计93天，金额为52136元*3个月*93天*24%/365天=9564.46元，上述欠款利息共计34932.56元。被告基于向原告发送了告知函，合同已经解除的前提下原告返还房屋并承担房屋占用费一节，因被告向原告发送的告知函已在另一案中被确认无效，且本案诉讼过程中原告仍然在向被告继续支付租金等费用，双方合同至今尚未解除，故被告基于合同已经解除项下的所有诉请，于法无据，本院依法均不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安信豪酒店管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内被告（反诉原告）西安曲**平置业有限公司支付欠款利息34932.56元并补缴减免费用148960元，第三人李小静应对上述付款义务承担连带责任。二、驳回被告（反诉原告）其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费6886元，减半收取后由原告承担，反诉7005元，由原告（反诉被告）及第三人共同承担2000元，由被告（反诉原告）承担5005元。原告（反诉被告）及第三人应在履行付款义务时将2000元一并给付被告（反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  朱 梅人民陪审员  许艳玲二〇一九年九月二十日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2019年月日送达1