湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0325民初1199号原告：湖北泽生物业服务有限公司房县分公司，住所地：湖北省房县城关镇东城门路155号（滨河花园）。代表人：王玉钢，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：胡绍平，男，系该分公司办公室主任。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请回避，提供证据，进行辩论，申请执行，代收诉讼文书。委托诉讼代理人：杨德友，男，系该分公司保安队长。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，申请回避，提供证据，进行辩论，申请执行，代收诉讼文书。被告：操琴，女，1981年5月19日出生，汉族，住湖北省房县。原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司与被告操琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员宋学东独任审判公开开庭进行了审理。原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司的委托诉讼代理人胡绍平、杨德友，被告操琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年1月1日至2018年12月31日物业费2476元、路灯费96元，合计2572元；2、判令被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费（截止2018年12月31日应支付滞纳金4166元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的房县滨河花园小区的业主，产权面积129.06㎡。2009年2月16日，被告与原告签订了《物业管理协议》，约定：被告于每月25日之前，按建筑面积0.3元/㎡（2010年7月1日后调整为0.4元/㎡）标准向原告交纳当月的物业管理费，如逾期付款，每逾期一日应按欠款金额的3‰向原告交纳滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告只交了2014年12月31日以前的物业管理费和路灯费，2015年1月1日起至今一直未交物业管理费及路灯费。经原告多次催收未果。为此，原告具状起诉。被告操琴辩称：1、原告诉讼主体不适格，应依法予以驳回。理由:?2009年2月16日，十堰泽生物业管理有限公司房县分公司与答辩人签订物业服务合同。根据合同的相对性，提供物业服务的一方也仅为十堰泽生物业管理有限公司房县分公司，不是原告，原告不是签订物业服务合同的主体。即便原告称已取得业主委员会的授权，同样不具备诉讼主体资格。因被告居住小区，原业主委员会的组成人员任期早已到期，原业主委员会的成员未重新取得全体业主的授权，也未重新到房屋管理部门备案，原业主委员会的授权不具备法律效力。?诉状上原告是湖北泽生物业管理有限公司房县分公司，而加盖公章是湖北泽生物业服务有限公司房县分公司，诉状上列明的原告与具状人加盖印章不一致，原告也未证明两公司之间的隶属关系，民事起诉状存在原告与具状人不一致问题。故本案原告不具备诉讼主体资格，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2、物业服务费收费标准应按照0.3元/㎡计算。理由:十堰泽生物业管理有限公司房县分公司与答辩人签订物业服务合同约定综合物业管理费为0.3元/㎡，依据合同自制原则，缴纳物业管理费需按照物业服务合同约定履行。3、路灯费收费没有事实和法律依据。理由：本案中，原告诉请的路灯费包含在物业服务综合收费中的日常公共照明电费中，再次诉请属于重复收费，没有事实和法律依据，人民法院应依法驳回。4、物业服务公司存在不作为，业主迟交物业服务费，系行使先履行抗辩权。理由：业主聘用的物业公司有义务对业主共用部分保养、维修等义务，答辩人购买的房屋屋顶漏水，多次和物业公司接洽，请求物业公司依法启动维修基金，但物业公司未履行法定职责，导致答辩人持续遭受损失，系违反物业服务合同。本案中，物业公司未依法向业主提供物业服务内容，业主拒绝缴纳物业服务费系在行使先履行抗辩权，故业主拒交服务管理费不存在违约，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告操琴是房县城关镇滨河花园小区11栋1单元6楼2号房屋业主，该房屋建筑面积129.06㎡，被告操琴2007年购买，2012年入住。2009年2月16日，被告操琴与十堰泽生物业管理有限公司房县分公司签订《物业管理协议》，约定物业管理时间从2009年2月16日起至2009年12月31日止，综合物业管理费按业主产权面积129.06㎡、0.3元/㎡计算，每月收取39元，公共路灯费每户每月2元。业主逾期缴纳管理费等费用，每天按收取费用的3‰追缴滞纳金。2010年6月22日，十堰泽生物业管理有限公司房县分公司企业名称变更为湖北泽生物业服务有限公司房县分公司。2010年12月8日，房县滨河花园业主委员会出具书面复函，同意原告从2011年1月1日起按照0.4元/㎡收取物业费，原告将该收费标准在物业分公司门前进行了公示。2010年7月1日和2015年6月30日，房县滨河花园业主委员会代表滨河花园全体业主两次和原告签订物业管理协议，约定物业管理时间从2010年7月1日至2018年6月30日止，物业管理费0.4元/㎡，公共路灯费每户每月2元，逾期不缴者，每天按收取费用的3‰追缴滞纳金。被告交纳物业管理费及路灯费至2014年12月31日，后未再交纳物业管理费及路灯费。原告于2018年12月30日、2019年5月1日两次向被告送达物业费缴纳通知单，被告以房屋屋顶渗水与原告沟通协调未得到解决为由拒绝缴纳物业管理费、路灯费，故而引起诉争。本院认为：房县滨河花园业主委员会与原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司签订的物业管理协议对被告操琴具有约束力。被告操琴应当按此协议履行给付物业管理费、路灯费的义务。原告请求被告支付2015年1月1日至2018年12月31日物业管理费2476元、路灯费96元，合计2572元的请求，本院予以支持。被告未按协议约定交纳物业管理费及路灯费属违约行为，应承担违约责任。但原告主张的“滞纳金”明显过高，从公平原则考虑，本院确定由被告按所欠费用的30%计算违约金，被告应向原告支付违约金771.6元，超过的部分，本院不予支持。原告提供了企业变更信息登记，且当庭陈述诉状中名称有笔误，应以诉状尾部单位公章为准。故对被告辩解原告主体不适格的意见，本院不予采纳。被告及所在小区业主委员会与原告所签物业管理协议均对物业管理费、路灯费分别列举，二者属并列关系,互不包含，且被告已按协议交纳了2014年以前的物业管理费及路灯费，其对该并列关系是知晓和同意的，故对被告辩解路灯费包含在物业管理费中的意见，本院不予采纳。被告渗水屋顶属物业区域内共用部分，须动用住宅专项维修基金进行维修，不属于原告服务合同义务，故被告以原告未为其维修楼顶为由而拒交物业管理费及路灯费的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:被告操琴于本判决生效后10日内支付原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司2015年1月1日至2018年12月31日期间物业管理费2476元、路灯费96元、违约金771.6元，合计3343.6元。驳回原告湖北泽生物业服务有限公司房县分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告操琴承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。承办人宋学东二〇一九年九月十六日书记员  袁改华本案适用的相关法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者劳动报酬的，对方可以要求其支付价款或者劳动报酬。2、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。