广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初690号原告：汕头经济特区外建物业有限公司，住所地汕头市嵩山路金泰庄北区10、11幢2楼201-A。法定代表人：蓝少添。委托诉讼代理人：谢锐潼，广东中大中律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚明杰，广东中大中律师事务所实习律师。被告：陈庆升，女，汉族，1972年5月29日出生，住广东省汕头市金平区。原告汕头经济特区外建物业有限公司与被告陈庆升物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汕头经济特区外建物业有限公司委托诉讼代理人谢锐潼、被告陈庆升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕头经济特区外建物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年9月份至2018年9月份汕头市春江路1号天华美地三期21幢1203房的住宅物业管理服务费，合计人民币11131.8元；2、判令被告支付2014年9月份至2018年6月份汕头市春江路1号天华美地三期21幢1203房的二次供水水费，合计人民币538.1元；3、判令被告支付2014年9月份至2018年6月份汕头市春江路1号天华美地三期21幢1203房的垃圾处理费，合计人民币150元；4、判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告是具备相应资质的物业管理服务公司，获得汕头市物价局颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，2012年3月13日，原告与被告签订《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》。协议约定：原告为被告所购买的天华美地三期21幢1203房提供前期物业管理，起始时间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，原告依据协议提供物业服务，被告依据协议缴纳物业管理服务费，物业管理服务费用标准随政府指导价调整，物业管理服务费按季度缴交，于每季度的第一个月1至10日缴纳，原告为被告提供水费、电费等代收代缴服务。被告是天华美地三期21幢1203房的业主及房产使用人，该房产建筑面积132.06平方米。2014年9月至今，在原告按照协议提供物业管理服务的情况下，被告拒不交纳物业管理服务费，共拖欠原告①住宅物业管理服务费人民币11131.8元；②二次供水费人民币538.1元；③垃圾处理费民币150元，合计共11819.9元。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《物业服务管理收费办法》的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院在查清事实的基础上，判令被告支付拖欠的物业管理服务费、二次供水水费及垃圾处理费，以保障物业服务公司的合法权益。被告陈庆升辩称，一、原告违反建设行政管理部门规划和管理规则，严重侵犯被告的业主权利和权益，经多名业主要求整改后仍拒绝整改，被告依法可行使同时履行抗辩权，暂时拒付物业服务费。二、原告并没有取得物业管理资质和物业管理资格，没有向法庭提交物业管理服务费用的收费依据以及供电、供水单位委托收费的手续的证据，因此被告的第一项、第二项诉讼请求依法应予以驳回。三、原告主张物业管理服务费、水费的计算清单的起算点、数量、单价等和垃圾处理费缺失依据。四、原告作为物业管理方，没履行该履行的职责，及管理服务质量也并未达到约定的标准，其行为已构成严重违约，被告因此暂时拒缴物业管理服务费。五、原告违反法定程序，被告可拒绝支付物业服务费。六、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法予以驳回。综上，原告的全部诉讼请求依法无据，请求法庭查明本案的证据和事实，驳回原告的全部诉讼请求，及依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第10、11、12、13条，请求法院判决因物业服务企业违规，而获取的收益全部返还及赔偿全体业主；以及依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第1、2、5项，请求法院判决双方签订的《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告汕头经济特区外建物业有限公司是资质等级为三级的物业服务企业。被告陈庆升系位于汕头市春江路1号天华美地三期21幢1203房的业主,该房面积共132.06平方米,原告汕头经济特区外建物业有限公司为该房产所在小区提供物业管理服务。原、被告于2014年7月29日签订前期物业服务合同约定:原告对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与管理；物业管理服务费高层住宅管理费为每月每平方米0.77元，电梯运行维护费按汕价[2011]265号文执行；物业管理费用标准随政府指导价最高标准调整；二次供水以最终到户价标准按政府有关规定执行；服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议还约定了其他内容。协议签订后,原告对天华美地提供物业服务。被告陈庆升于2014年9月29日签收《天华美地商住楼交房通知书》及预交装修保证金，但被告自交房后一直未交纳过相关费用，原告曾于2018年6月25日向被告陈庆升催缴相关费用。被告答辩认为本案已超过诉讼时效，同时原告未依约提供符合约定物业管理服务,且使用公共部分利益占为己有,对此提交了照片为证。庭审中，被告称原告违法违规将规划建设于30幢首层的垃圾收集站出售或出租他人，严重损害全体业主的合法权益且原告私自将垃圾收集站设立在28幢、29幢的负首层车库处，业主的生活质量和精神受到严重影响。2019年8月14日，本院至天华美地小区勘查30幢首层的垃圾收集站现状，目前该垃圾站已投入使用且28幢、29幢的负首层车库现已没有堆放垃圾。另查明,天华美地未成立小区业主委员会,也未与其他物业管理有限公司另行签订物业服务合同,原告汕头经济特区外建物业有限公司一直为天华美地提供物业管理服务。上述事实，有原告提交的汕头市天华美地前期物业管理服务协议、不动产产权情况表、垃圾收集站照片、天华美地商住楼交房通知书、被告提交的相片、法庭审理笔录、质证笔录等在案为凭。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。原告与被告签订的《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物业管理服务协议”）合法有效,对原、被告具有法律约束力,双方均应遵守履行。关于被告主张原告的诉请已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中,原告汕头经济特区外建物业有限公司所起诉的物业管理费,均是基于物业服务合同而产生的债务,每个月的债务是整体债务的一部分,属于同一债务分期履行的情况。按照上述规定,诉讼时效应当从物业服务合同整体出发,而不应将合同的每个阶段割裂开来计算诉讼时效,本案的诉讼时效期间应从物业服务合同相关费用最后一期履行期限届满之日起计算。现原告仍继续为被告提供物业服务,故原告的起诉没有超过诉讼时效。关于原告的物业管理资质、资格以及收费标准的问题,根据原告提供的《汕头市房产管理局》及原告提供发证时间为2012年3月9日的《广东省收费许可证》复印件,原、被告在签订前期物业管理服务协议时，原告是具备三级物业服务的管理资质和相应的收费资质。根据2017年9月4日汕头市发展和改革局发布汕市发改函〔2017〕1304号文，通知自2017年10月1日起汕头市全面停止核发经营服务性收费许可证且要求各执收范围所持《广东省收费许可证》须于2017年9月底前到原发证机关办理核销手续、2018年住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》、原告已提供其营业执照及资质证书均足以证明原告的经营范围包含物业管理且获得物业管理三级资质证书，原告是具备物业管理资格资质的公司。另外,无论原告是否具备相应资质也均不能否认原告已为包括被告在内的小区业主提供各项物业服务的事实,不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立,故不能成为被告拒交物业服务费的理由。至于收费标准，被告提出原告为三级资质的物业公司但以二级标准收费的问题,首先“物业管理企业资质等级”与“住宅物业管理服务等级标准”是不同的概念。物业管理企业资质定为一、二、三级是按照注册资本、物业管理专业人员及相关专业类的专职管理和技术人员、管理面积、企业管理制度和标准、企业信用、经营业绩等核定。而住宅物业管理业务等级标准是作为开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。另根据2004年12月14日，汕头市规划与国土资源局为配合汕头市物价局《汕头市物业服务收费管理实施办法》的实施，制定了《汕头市普通住宅小区物业管理服务等级标准》汕规划国土[2004]291号中规定物业公司持3级或以上资质证书可按二级标准收费。虽被告主张根据《汕头经济特区物业管理条例》第六十四条“不得超越资质等级承接物业管理项目”，但该项内容指的是物业管理企业承接的物业管理项目不得超越其资质，而不是指物业管理项目的收费标准不得超越资质。因此，物业管理企业资质等级和住宅物业管理服务等级标准两者并无关联，且根据原告向汕头市房产管理局备案的《汕头市物业管理委托书合同书》，足以原告已向相关单位备案该小区物业服务费按照政府指导价二级收费标准收取，故原告的收费标准于法有据，本院予以支持。关于小区规划配套问题，其中被告提出的小区出入口开放的问题，据现场勘查，该小区外围共有10个出入口，目前开放了3个人行出入口以及4个车辆出入口，分别为西面春江路正门（1个行人）、南面珠峰南路（1个行人及车辆）、北面小区路（1个行人及3个车辆）出入口。据原告反映，其余消防通道门，因周边大部分业主担心小区安全问题而建议原告平时对通道门上锁不予开放。原告于2018年6月23日向消防通道两边业主共466户提起征询，于2018年8月1日将征询也已向辖区的春峰居委会报告征询的统计结果和情况。结合现场勘查及天华美地小区的实际情况，本院认为，小区内的消防应急通道关闭是否符合法律规定,应由消防部门进行监管,不在本案的处理范围内。本案中，原告在之前的物业管理中存在瑕疵是客观的,尽管如门禁系统未启用、消防通道大门关闭等问题存在的原因是多方面的,但长期未得到妥善解决也与原告管理未到位有关系。希望原告对物业管理中已发现的问题,特别是消防应急通道对人身、财产安全有重大影响,要高度重视,尽快予以妥善解决,并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务,增强员工的服务意识和责任意识,加大与业主的沟通交流，听取业主提出的意见，避免类似纠纷的发生。另外本案中被告提出的30幢首层的垃圾收集站目前也已投入使用。关于被告提出的地下车壳侧壁通风口窗位防护不到位、小区灯光暗、车库漏水、物业服务质量不符合约定、物业收支明细等项抗辩主张,本院认为,地下车壳侧壁通风口窗位防护不到位、小区灯光暗、车库漏水等现象,系房屋质量问题所致,根据合同相对性原理,此类问题亦应由房屋开发商解决,物业服务企业对此并无修缮的合同义务,故业主在履行物业服务合同时,不得以房屋质量问题未解决为由,拒绝交纳物业费用;对于原告的各项物业服务是否达到约定标准问题,考虑到物业服务工作的特点,在评价时应作长期性、系统性的考量。被告陈庆升诉讼中虽提供了照片等证据材料,用以说明原告的服务工作不达标,但这些照片只能反映原告的物业服务工作存在偶然的、局部的微小暇疵,且物业公司对小区各项事务管理和维护是一个持续性的履行过程尚不足以认定原告的服务项目整体上不符合约定标准,故被告关于物业服务不符合约定标准的事实抗辩不能成立。综上,被告陈庆升上述各项抗辩主张,缺乏事实或法律上的依据,本院均不予采纳。原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。本案而言,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展,原告关于物业费用的主张本院予以支持。至于物业管理费数额,经庭审询问,对陈庆升住宅面积为132.06㎡，房屋位于高层第十二层，双方均无异议,故本院予以确认。按照《前期物业管理服务协议》第四条约定:“一、高层住宅管理服务费0.77元/月/平方米；2、电梯运行维护费按汕价[2011]265号文执行。四、在开发商通知乙方办理交房手续之日起至装修前，物业管理服务费按收费标准的50%交纳；房屋开始装修之日起按收费标准的100%交纳；房屋装修后乙方空置房屋没有使用，仍应按收费标准的100%交纳”、第七条约定:“物业管理费用标准随政府指导价最高标准调整”。按照《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》（汕头市物价局）汕价[2011]265号“2014年1月1日起政府指导价为1.75元/㎡·月”，以及结合被告交房装修的日期为2014年9月29日，故被告2014年9月份应交纳的物业管理费15.32元（132.06㎡×0.058元/㎡·天×2天），2014年10月份至2018年9月份应交纳的物业管理费11093.04元（132.06㎡×1.75元/㎡·月×48个月=11093.04元）,即被告自2014年9月份至2018年9月份应交纳物业管理费11108.36元，原告主张的物业管理费用11131.8元计算有误，应予以纠正。被告自2014年9月份至2018年6月份实抄表到户的自来水吨数为165吨，即被告应交纳的二次供水费为538.1元。依据汕头市物价局印发《汕头市中心城区城市生活垃圾处理费征收管理办法》汕价〔2011〕286第八条第（三）项“实行二次供水的物业管理小区或总表对口供水计费的村居（社区），由收费单位核定户数后，代征单位按照核定数量一次性向总表用户统一征收”，因此原告具有代征收垃圾处理费的资格，原告请求被告支付垃圾处理费的主张本院予以支持，按照市发改〔2015〕350号文的规定，2016年1月1日之前的垃圾处理费为每户3元/月，2016年1月1日起垃圾处理费为每户3.5元/月，故被告应支付自2014年9月至2018年6月的垃圾处理费150元（3元/月×15个月+3.5元/月×30个月=150元）。综上,被告应向原告支付2014年9月份至2018年9月份的物业管理服务费11108.36元、2014年9月份至2018年6月份的二次供水水费538.1元及2014年9月至2018年6月的垃圾处理费150元,合计11796.46元。综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、被告陈庆升应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头经济特区外建物业有限公司自2014年9月至2018年9月份的物业管理服务费11108.36元。二、被告陈庆升应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头经济特区外建物业有限公司自2014年9月至2018年6月的二次供水水费538.1元。三、被告陈庆升应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头经济特区外建物业有限公司自2014年9月至2018年6月的垃圾处理费150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，公告费1300元，由被告陈庆升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递送上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  陈 琦人民陪审员  刘晓波人民陪审员  郑丽珊二〇一九年九月三十日书 记 员  林燕虹