福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初4709号 原告：晋江市总商会投资开发有限公司，住所地晋江市青阳街道东华街**总商会大厦**，统一社会信用代码91350582555063072J。 法定代表人：施能坑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：兰凌，福建天衡联合（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆丹凤，女，该公司员工。 被告：吴乾坤，男，1975年12月4日出生，汉族，住晋江市。 第三人：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街煌星大厦，统一社会信用代码913505007729173291。 负责人：詹毅，该行行长。 委托诉讼代理人：杨进发、陈莉，福建瀛莱律师事务所律师。 原告晋江市总商会投资开发有限公司（以下简称总商会公司）与被告吴乾坤、第三人招商银行股份有限公司泉州分行（以下简称泉州招行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人兰凌、第三人的委托诉讼代理人杨进发到庭参加诉讼，被告吴乾坤经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 总商会公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201311300012）已于2019年3月11日解除；2.判决确认晋江市房产所有权归总商会公司所有；3.判令吴乾坤向总商会公司赔偿损失80051.2元、返还总商会公司代为向泉州招行支付的逾期贷款本息31049.44元以及代扣款违约金（按照日万分之五计算，代扣款利息自2019年3月5日起计算至归还之日止，暂计至2019年4月10日为559元），并由吴乾坤承担解除《商品房买卖合同》所产生的一切费用；4.判令吴乾坤所欠泉州招行的剩余购房贷款139277.73（至2019年4月10日）由总商会公司直接从吴乾坤支付的购房款中予以返还；5.判令吴乾坤配合办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：201311300012）备案登记及房屋预告登记手续。事实和理由：原、被告双方于2013年11月30日签订了合同编号为201311300012的《商品房买卖合同》，约定吴乾坤购买总商会公司开发的晋江市房产，房产总价800512元。合同签订后，吴乾坤支付了购房首期款240512元，并向泉州招行办理按揭贷款，付清了剩余购房款。此后，自2018年7月开始吴乾坤多次逾期归还贷款。由于吴乾坤未按时向泉州招行归还本息已连续超过8个月，逾期贷款本息合计80866.7元，导致泉州招行于于2019年3月1日向总商会公司发函，要求总商会公司根据《个人购房借款及担保合同》的约定对吴乾坤拖欠的逾期贷款本息及律师费共计85066.7元承担连带偿还责任。在多次联系吴乾坤没有回应的情况下，总商会公司不得不于2019年3月5日先行代偿3个月的逾期贷款本息（含罚息、复息等）31049.44元。随后，总商会公司多次向吴乾坤催讨归还代扣金额，吴乾坤均予以拒绝。因此，总商会公司于2019年3月6日向吴乾坤发出《解除合同通知函》，通知吴乾坤于三日内还清款项，否则即解除双方签订的《商品房买卖合同》。但吴乾坤未按《解除合同通知函》的内容履行还款义务。吴乾坤的行为已严重违约，原、被告签订的商品房买卖合同已经解除。泉州招行已向泉州市丰泽区人民法院起诉要求吴乾坤及案外人林斌斌归还本案涉及的个人购房借款及担保合同项下的借款本息，并要求总商会公司承担连带清偿责任，泉州市丰泽区人民法院已作出判决，支持泉州招行的诉讼请求。 泉州招行辩称，吴乾坤未按照与泉州招行签订的合同履行付款义务，泉州招行已向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，该法院已于2019年8月作出判决。泉州招行发出的贷款是以诉争房屋作为抵押，并以总商会公司作为保证担保为前提，如果总商会公司与吴乾坤解除购房合同，则其双方必须清偿尚欠泉州招行的本金及至清偿日的利息、罚息、复利、其他费用。 吴乾坤未作答辩。 总商会公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.身份证复印件一份，以证明吴乾坤的身份情况；2.《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告已于2013年11月30日签订《商品房买卖合同》，并约定吴乾坤同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息；在总商会公司担保期限内，因吴乾坤未及时还款付息而导致泉州招行向总商会公司扣收贷款本息及费用，吴乾坤应于总商会公司发出还款通知起三天内，到总商会公司处归还相关的款项，并承担自泉州招行扣款之日起至归还之日期间的利息（按万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，吴乾坤愿意按日万分之五支付违约金，吴乾坤累计达四个月或者连续二个月未偿还按揭款项，也不到总商会公司处归还相关款项的，总商会公司有权单方面解除合同，收回该房产，吴乾坤按总房款百分之十赔偿总商会公司的损失，解除合同过程中所产生的一切费用由吴乾坤承担；3.《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》一份，以证明原告已于2013年11月30日办理商品房买卖合同备案登记；4.《个人购房借款及担保合同》、《不动产登记证明》各一份，以证明原、被告以及第三人签订的《个人购房借款及担保合同》明确约定，吴乾坤向泉州招行办理按揭贷款，总商会公司作为连带责任保证人，若由于吴乾坤未向泉州招行按月支付还款本息金额，泉州招行有权直接从总商会公司账户扣收贷款本息，泉州招行与吴乾坤就按揭贷款部分办理房屋抵押权预告登记；5.《招商银行个人贷款履约通知书》一份、《还款凭证》两份，以证明吴乾坤逾期向泉州招行支付贷款利息已连续超过8个月，总商会公司于2019年3月5日代吴乾坤向泉州招行偿还逾期贷款本息共计31049.44元；6.《解除合同通知函》及EMS面单、邮件全程跟踪查询记录各一份，以证明鉴于吴乾坤拒绝向泉州招行偿还贷款已经连续超过8个月，总商会公司于2019年3月6日向吴乾坤发出《解除合同通知函》，通知吴乾坤在三日内还清款项，否则即解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201311300012）。该函件已于2019年3月7日被签收，但吴乾坤至今未承担任何违约责任；7.《销售不动产统一发票》三份，以证明吴乾坤已经向总商会公司支付购房首付款。 吴乾坤、泉州招行均未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：吴乾坤未到庭参加诉讼，且未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。总商会公司提供的证据来源、形式合法，内容均可以证明总商会公司的证明目的，泉州招行也不持异议，本院均予以认定。 经审理查明，原、被告双方于2013年11月30日签订合同编号为201311300012的《商品房买卖合同》，约定吴乾坤购买总商会公司开发的晋江市梅岭街道组团八仙山片区格林春天一期高层区B段4幢304号房产，总价款800512元，合同附件六第二条约定，买受人同意在获得贷款后，按合同约定定期归还贷款本息，在出卖人担保期限内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关的款项，并承担自银行扣款之日起到归还之日期间的利息（按万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金，买受人累计达四个月或者连续二个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产，买受人按总房款百分之十赔偿出卖人的损失，解除合同过程中所产生一切费用将由买受人承担。合同签订后，吴乾坤支付给总商会公司购房首期款240512元，并向泉州招行办理按揭贷款以支付剩余购房款，总商会公司为吴乾坤的按揭贷款提供保证担保。吴乾坤未按期归还贷款，总商会公司于2019年3月5日向泉州招行代偿吴乾坤2018年7月至2018年9月三个月的贷款本息31049.44元。总商会公司于2019年3月6日向吴乾坤发出《解除合同通知函》，通知吴乾坤于该函件送达之日起三日内还清代还款项31049.44元及相应利息，否则双方签订的《商品房买卖合同》立即解除。该函件于2019年3月7日被签收。 本院认为，因吴乾坤连续多月未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致总商会公司于2019年3月5日代吴乾坤偿还三个月的贷款本息共计31049.44元，后总商会公司于2019年3月6日以寄送书面函件的形式通知吴乾坤偿还代偿款项及利息，但吴乾坤至今未向总商会公司偿还代偿款项。吴乾坤在2019年3月7日收到解除合同通知函起三日内（即2019年3月10日前）未偿还总商会公司代偿款项，合同约定的总商会公司解除合同的条件已成就，总商会公司主张其与吴乾坤之间的商品房买卖合同于2019年3月11日解除，本院予以确认。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。总商会公司与吴乾坤签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记，故总商会公司要求吴乾坤协助办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续，本院予以支持。根据合同附件六的约定，总商会公司主张吴乾坤应按总房款的10%赔偿损失（即80051.2元），本院予以支持。总商会公司要求吴乾坤偿还其代偿的贷款本息共计31049.44元，因该笔款项在泉州招行起诉的金融借款合同纠纷一案中并未处理，故总商会公司要求吴乾坤偿还上述代偿款项，并支付自代偿之日（2019年3月5日）起至还清代偿款项之日止按日万分之五计算的因代偿款项所产生的违约金，符合双方约定，本院予以支持。因本案为合同纠纷，总商会要求确认诉争房产的所有权归其所有，不属本案处理范围，本院不予以审查确认。总商会公司要求吴乾坤承担解除商品房买卖合同所产生的一切费用，但该费用未实际发生，本院对该请求不予支持。因泉州招行与吴乾坤、总商会公司的金融借款合同纠纷已另案处理，故对于总商会公司要求吴乾坤所欠泉州招行的剩余购房贷款由其直接从吴乾坤支付的购房款中返还，本院不再予以重复处理。 综上所述，总商会公司与吴乾坤签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。吴乾坤存在违约行为，合同约定的总商会公司解除合同的条件已成就，总商会公司主张其与吴乾坤之间的商品房买卖合同于2019年3月11日解除，本院予以确认。总商会公司主张吴乾坤应赔偿损失80051.2元，吴乾坤应偿还代偿款项31049.44元，并支付自2019年3月5日起至还清代偿款项之日止按日万分之五计算的违约金，吴乾坤应协助办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续，本院予以支持。吴乾坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告晋江市总商会投资开发有限公司与被告吴乾坤签订的合同编号为201311300012的《商品房买卖合同》于2019年3月11日解除； 二、被告吴乾坤应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告晋江市总商会投资开发有限公司损失80051.2元； 三、被告吴乾坤应于本判决生效之日起十五日内偿还给原告晋江市总商会投资开发有限公司代偿款项31049.44元，并支付自2019年3月5日起至还清代偿款项之日止按日万分之五计算的违约金； 四、被告吴乾坤应于本判决生效之日起十五日内协助原告晋江市总商会投资开发有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记及预告登记手续； 五、驳回原告晋江市总商会投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11805元，由原告晋江市总商会投资开发有限公司负担200元，被告吴乾坤负担11605元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈雁平 审 判 员  陈小红 人民陪审员  庄培云 二〇一九年九月二十日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －9－