福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异210号 案外人：陈贤云，男，1962年5月15日出生，汉族，住福州市台江区，· 案外人：林爱兵，女，1965年5月15日出生，汉族，住福州市台江区。 二案外人共同委托代理人：林金、魏凤英。 申请执行人：中国银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓楼区五四路136号。 负责人：杨展鹏，行长。 委托诉讼代理人：陈伟慧、刘玲玲，福建融成律师事务所律师。 被执行人：福建美艺标识工程有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇福兴投资区福兴路61号3#楼第3层。 法定代表人：李加文，总经理。 被执行人：李加文，男，汉族，1965年2月4日出生，住福建省浦城县。 被执行人：姜丽仙，女，汉族，1981年5月13日出生，住福建省浦城县。 被执行人：林建生，男，汉族，1970年4月28日出生，住福建省平潭县。 被执行人：程梅英，女，汉族，1970年9月2日出生，住福州市仓山区。 本院在执行（2018）闽0102执1993号申请执行人中国银行股份有限公司福建省分行与被执行人福建美艺标识工程有限公司、李加文、姜丽仙、林建生借款合同纠纷执行一案【执行依据为（2017）闽0102民初2505号民事判决】，案外人陈贤云、林爱兵向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈贤云、林爱兵的执行异议请求：依法对异议人向被执行人林建生购买的登记在林建生名下的坐落于平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4幢303室房屋（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号）予以解除查封。 事实与理由：中国银行股份有限公司福建省分行与福建美艺标识工程有限公司、林建生等金融借款合同纠纷一案，经鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2505号民事判决：借款人福建美艺标识工程有限公司偿还出借人中国银行股份有限公司福建省分行借款本金1943545.52元及利息等，林建生等人承担连带保证责任。诉讼过程中，鼓楼区人民法院对异议人向被执行人林建生购买的登记在林建生名下的坐落于平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4幢303室房屋（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号）进行了诉讼保全。本案上诉经福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终4770号的民事判决书，维持审判决。判决生效后，中国银行股份有限公司福建省分行申请强制执行，鼓楼区人民法院对登记在被执行人林建生名下的坐落于平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4幢303室房屋（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号）作为被执行财产进行查封。该房屋系异议人2010年11月9日购买并实际居住至今，鼓楼区人民法院的查封是错误的，异议人有理由阻却并排除该查封执行措施。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并入住至今，购房款已经全部支付清楚。2010年11月9日，异议人向被执行人林建生购买了讼争房，双方签订了契约，购房价款为720000元，其中首付款为426300元（银行转账），余下的按揭贷款本金约293700元及利息的还款责任按照林建生与银行签订的贷款合同约定的月供还款方式予以偿还。契约约定，林建生到时负有配合变更移户的义务，即银行按揭偿还清具备移户条件后，林建生配合移户。之后，林建生将相关的购房手续进行移交，并将银行按揭的还款账户、银行卡等资料一并移交，同时对房屋进行了交付。2011年7月份，异议人委托华浔品味装饰设计工程有限公司平潭分公司进行设计装修，异议人于2012年2月装修完毕入住至今，购房后的讼争房的银行按揭、水电费、有线电视、电信宽带都是异议人林爱兵的名义银行开户绑定账户缴交的，有线电视、电信宽带等都是异议人林爱兵名义立户的，物业费也是以林爱兵为业主的名义缴纳的。购房之后，异议人按照林建生与中国银行签订的按揭贷款合同的约定偿还月供，一直偿还到2018年6月28日，异议人为了能提早办理变更移户，向银行申请提前还款，结清了贷款本息204535.97元，并要求林建生配合移户，在移户过程中，发现讼争房被法院查封，异议人还不知道是何原因被查封，后来通过了解，才知道是因为林建生涉诉的保证行为而被查封。之后，异议人一直要求林建生及其他融资借款债务人去妥善解决房屋被查封的事情，但至今未能解决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，申请人购房的事实符合法律规定的权利能够排除执行的法定情形，具备阻却对讼争房查封执行措施的条件。 申请执行人中国银行股份有限公司福建省分行对异议人陈贤云、林爱兵的执行异议意见如下：申请执行人通过平潭县房地产交易中心查询到位于平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4幢303室房屋（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号）登记的权利人为林建生。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记判断：未登记的建筑多物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设正程规划许可、施工许可等相关证据判断；根据上述规定，答辩人和执行法院依据不动产交易中心登记的权利人作为判断案涉房屋的权利人，而本案涉案房产的权利人为林建生。执行法院根据答辩人的申请查封其房产程序合法，符合法律规定。 二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定1、申请人与被执行人并未签订合法有效的书面买卖合同。从异议人提交的证据可以看出：所谓的买卖合同仅是一张契约，上面不具备合同的相关要素。合法有效的书面房屋买卖合同应当具备以下要素：房屋坐落、面积、价格、付款方式、付款时间、违约责任等。而本案的“契约”甚至连房屋面积、价格、付款方式等房屋买卖合同基本的要素都没有。我们有理由相信是被执行人为了达到躲避执行，转移财产的目的而与申请人串通临时签订的所谓“契约”。2、从异议人提交的证据4可以看出：异议人与被执行人存在大量的经济往来。因此，申请人提交的银行转账凭证及流水无法说明异议人已经支付了全部购房款，且案涉房屋的银行按揭贷款仍然是由被执行人林建生按月支付。3、异议人没有证据证明其已实际占用了案涉房屋。工程量清单、施工图等证据只能证明案涉房屋进行了装修施工无法证明实际占有人是异议人。4、即使案涉房屋最终认定已经卖给异议人，异议人对于未及时办理过户手续存在过错。假设本案异议人确实在2010年就已经购买了案涉房屋且2011年已实际交房。在我国，不动产物权以登记的权利人为准。异议人在长达9年的时间不去办理过户手续，且本案完全具备过户的条件。异议人自身放任风险的产生，存在过错。其执行异议请求不能得到支持。 综上，异议人申请执行异议没有事实与法律依据，应当驳回申请的执行异议。 异议人向本院提交如下证据：证据A1、福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初2505号《民事判决书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》，福州市中级人民法院（2018）闽01民终4770号《民事判决书》，福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102执1993号《执行通知书》、《报告财产令》，以此证明异议人购买的诉争房因出让人林建生涉及借款保证案件而被司法查封。 证据A2、《契约》、《收条》、《房屋按揭贷款合同》、《房产证》，以此证明2010年11月9日，异议人向被执行人林建生购买了诉争房，双方签订了契约，购房价款为720000元，首付款支付426300元（通过银行转账），余下的按揭贷款本息的还款责任按照林建生与银行签订的月供偿还方式。 证据A3、《银行转账凭条》，以此证明首付款426300元。 证据A4、《银行转账流水清单》、《个人贷款结清证明》，以此证明异议人支付首付款、按照贷款合同约定每月偿还按揭贷款、为变更移户提前结清还贷。 证据A5、《工程量清单》、《工程预算单》、《施工图文本》、《水电竣工图》，以此证明诉争房交付后，异议人于2011年7月开始装修。 证据A6、《业主委员会证明》，以此证明诉争房屋装修后于2012年2月份搬入使用至今。 证据A7、《水费缴费记录》，以此证明交房后，由异议人林爱兵银行开户绑定缴纳水费。 证据A8、《电费缴费记录》，以此证明交房后，由异议人林爱兵银行开户绑定缴纳电费。 证据A9、《物业费交付记录》，以此证明交房后，由异议人缴纳物业费、业主登记为林爱兵。 证据A10、《有线电视》、《宽带用户承诺书》、《入户施工单》、《收视费发票》，以此证明交房后，以异议人林爱兵的名义申请用户登记。 对证据A1真实性、合法性、关联性三性无异议，证明案涉房屋权利人为被执行人林建生。 对证据A2真实性由法院判断，合法性有异议，契约落款时间为2010年，收条落款时间为2019年，存在不合理之处。无法证明申请人真正购买了案涉房屋并支付了购房款。《房屋按揭贷款合同》《房产证》真实性、合法性无异议，证明案涉房屋权利人为被执行人林建生。 对证据A3有原件则对真实性、合法性无异议，但无法证明款项的性质是购房款，应当转账时备注购房款。陈贤云、林爱兵和程梅英、林建生之间有较多的资金往来。 证据A4有原件则对真实性、合法性无异议，这组证据恰恰证明了案涉房屋为林建生所有，银行贷款等手续均由林建生本人办理。 对证据A5真实性无法确认，只能证明案涉房屋进行装修，无法证明案涉房屋为申请人的。且房屋装修如委托专业装修公司进行装修，应当有书面的装修合同，而申请人仅提供了工程量清单等材料却未提供装修合同，恰恰说明本案的实际装修业主并非异议人； 对证据A6业主委员会证明：三性均不予确认。不动产物权以登记为准，能够证明案涉房屋权利人的唯一主体为不动产交易中心。业主委员会既不是公权力机构，当然也不能凌驾于国家机构之上出具证明文书。因此，该证明不具备任何效力。 对证据A7-A10三性均不予确认，无法证明案涉房屋为申请人使用。 本院审查查明：本院于2019年2月15日立案执行申请执行人中国银行股份有限公司福建省分行与被执行人福建美艺标识工程有限公司、李加文、姜丽仙、林建生借款合同纠纷执行一案，执行依据为（2017）闽0102民初2505号民事判决：“一、福建美艺标识工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司福建省分行借款本金人民币1943545.52元并支付利息（利息暂计至2017年1月11日为433646.77元，之后的利息按照双方合同约定的标准计至实际还清欠款之日止）；二、福建美艺标识工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司福建省分行因本诉讼产生的律师代理费29581元；三、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿保证责任；四、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英在承担保证责任后，有权向福建美艺标识工程有限公司追偿。”案件诉讼期间，本院于2017年8月29日依据（2017）闽0102民初2505号《民事裁定书》、《协助执行通知书》查封被执行人林建生所有的坐落于平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4幢303室房屋（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号），查封期限为三年。 本院认为，本案的争议焦点为异议人的异议能否排除本案执行。本案被执行人林建生未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封被执行人名下房产，于法有据，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人提交《契约》未约定房屋交易价格、付款方式等合同要素，亦未签订补充协议对合同价款等进行明确。异议人提交的银行账户流水显示其与被执行人林建生、程梅英来往账频繁，且林爱兵与林建生系姐弟关系，异议人指认其中几笔转账系用于支付房屋价款。本院认为，双方来往账频繁，银行转账流水无法与其提交的《契约》形成证据链证明双方签订契约的真实性、房屋买卖的价款金额以及价款是否已经实际支付完毕等内容。另，异议人提交的2019年5月6日《收条》内容：“当时约定，陈贤云、林爱兵还清按揭贷款后，本人到时才配合办理移户手续”，异议人陈述按揭贷款于2018年6月28日还清，本院查封时间为2017年8月29日，按揭贷款还清之日在本院查封之后，双方未能过户是由于双方约定的期限未到，系因异议人自身原因未办理过户登记，不符合上述第二十八条的规定。综上，异议人依法不享有排除执行的权利，其异议请求于法无据，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人陈贤云、林爱兵的执行异议。 本裁定送达后立即生效。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张莉珍 人民陪审员  傅超真 人民陪审员  伍 缄 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。