广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20422号原告：李云怀，男，1987年4月21日出生，汉族，身份证住址安徽省寿县。原告：赵极惠，女，1993年8月1日出生，汉族，身份证住址四川省自贡市自流井区。两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告李云怀、赵极惠与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金（以473112元为基数，从2016年11月28日起计算至被告将两原告办理不动产登记需要由其提供资料交到产权登记机关备案之日止，暂计算至2019年7月26日为76565.2元）。事实与理由:2013年6月13日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区，该房总价为473112元。合同约定被告应当在2014年12月31日前交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告至今仍未办理好两原告的不动产权属证书。被告辩称：根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即2014年12月31日后720个工作日即2017年11月24日，被告于2017年9月15日向原告发出《关于办理房产证通知书》，要求原告应当于2017年9月30日前向被告交付办证所需资料，于2018年8月10日再次向原告发出《律师函》，要求原告向被告提交办证所需材料。原告直至2019年5月23日才提交办证所需材料，因此造成出具时间迟延并非被告原因造成。根据买卖合同第十四条“因买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴纳办证税费以及非出卖人原因，导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任”之约定，应依法驳回原告关于逾期办证的诉讼请求。”经审理查明：2013年6月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区，购房总价473112元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年6月13日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了补充协议（二），约定原合同约定出卖人应在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将该商品房交付给买受人使用。双方一致同意将该条款变更为“出卖人应当2013年12月31日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”。原合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，双方一致同意将该约定变更为“出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。鉴于买受人要求提前交付该商品房，买受人承诺放弃追究出卖人因配合买受人提前交付该商品房而未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之任何责任。协议还约定其他条款。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年7月15日，被告取得涉案房屋的不动产登记受理通知书。2017年9月15日，被告曾向两原告涉案合同记载的通讯地址寄发关于办理房产证通知书，通知两原告在9月30日前提交办理房产证需由其提交的资料至被告处。2018年8月10日，被告再次向两原告涉案合同记载的通讯地址寄发敦促办理不动产权证手续律师函。被告提交的润和花园23幢业主办理房产证资料收纳进度表显示两原告资料提交时间为2019年5月23日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议（二）系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，被告应于2015年1月1日起算720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但根据双方签订的补充协议（二）约定，两原告与被告经协商一致已将涉案房屋收楼时间提前为2013年12月31日，并一致确认被告应按前述提前交付日期交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提交的资料到产权登记机关备案。故被告应在2014年1月1日起算720个工作日内即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2019年7月15日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止，即2019年7月15日。同时，被告提交的证据显示，被告早于2017年9月15日已通知两原告提交办证的相关资料（9月30日前提交），但原告在2019年5月23日才完成提交资料的义务。根据涉案合同约定，两原告迟延提交资料导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告不需承担责任。因此，两原告迟延提交资料期间（2017年10月1日至2019年5月23日）所产生的逾期办证违约金，被告不需承担支付责任。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金27997.86元[计算方式：以473112元为基数，按照年利率6%计算，从2016年11月28日起计至2017年9月30日止、从2019年5月24日起至2019年7月15日止，共360天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李云怀、赵极惠支付逾期办证违约金27997.86元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，减半收取为857元（该款原告已预付），由原告李云怀、赵极惠负担544元；由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担313元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年九月二十四日书记员 梁敏霞王静