江西省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）赣行申155号再审申请人（一审原告、二审上诉人）谢宇成，男，1989年11月27日出生，汉族，住江西省德兴市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）周山西，男，1970年4月29日出生，汉族，住江西省德兴市。共同委托代理人周海容，女，1965年10月19日出生，汉族，住江西省德兴市，系谢宇成母亲，周山西姐姐。被申请人（一审被告、二审被上诉人）德兴市不动产登记局，住所地江西省德兴市南门新区金山大道国土大厦。法定代表人余小明，该局局长。原审第三人何斌，男，1968年11月5日出生，汉族，住江西省德兴市。原审第三人李莉，女，1975年11月9日出生，汉族，住江西省德兴市。再审申请人谢宇成、周山西因其诉被申请人德兴市不动产登记局行政登记一案，不服江西省上饶市中级人民法院（2018）赣11行终85号行政裁定，向本院提出再审申请。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。上饶县人民法院（一审法院）认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，何斌、李莉于2008年5月16日以买受人的身份取得涉案房产所有权，德兴市房管局为其办理了产权转移登记。对于德兴市房管局为何斌、李莉办理产权转移登记的行政行为，谢宇成、周山西并不是相对人亦不是利害关系人，根本不存在侵害相隔一年半之久的2010年1月15日向德兴市和泰房地产开发有限公司（以下简称“和泰公司”）购买涉案房产的谢宇成、周山西的合法权益，谢宇成、周山西与该行政行为不具有法律上的利害关系，不是本案适格原告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，周山西于2015年11月29日与何斌、李莉以及和泰公司以涉案房产为抵押物签订《抵押协议》,并办理了第二顺位抵押登记。自该时间起就应该知道德兴市房管局已于2008年5月为何斌、李莉办理了产权转移登记的事实，其于2017年12月向法院起诉，已超过了法定期限，依法应当驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条第一款第一项、第二项之规定，裁定驳回周山西、谢宇成的起诉。再审申请人谢宇成、周山西不服上饶县人民法院（2017）赣1121行初76号行政裁定，向上饶市中级人民法院提起上诉。二审法院认为，本案二审争议的焦点谢宇成、周山西与被诉行政行为是否具有利害关系暨谢宇成、周山西是否具有原告主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。一般而言，该“利害关系”，仅限于法律上的利害关系，且行政诉讼系公法上之诉讼，法律上的利害关系一般也仅指公法上的利害关系，公民、法人或者其他组织所主张之权益，只有依行政法律法规规章等对其加以保护的情形下，才能成为行政法上受保护的权益，才能形成行政法上的利害关系，才能取得原告主体资格。本案中，案涉房产于2008年5月初始登记在两原审第三人名下，2010年1月，谢宇成、周山西向和泰公司购买涉案房产并签订了《商品房屋买卖合同》，而根据初始登记时生效的《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）、《城市房屋权属登记管理办法》(2001年修正)等城市房屋登记法律规定，其中并未要求房屋登记机关在房屋登记时考虑未来潜在的房屋买受人相关权属纠纷问题，房屋登记部门的房屋登记并未针对潜在的后续房屋购买者设定行政法上的权利义务关系，后续房屋购买者与购买之前的房屋登记行为不具有行政法上的利害关系，对该登记行为不能提起行政诉讼。因此，上诉人与被诉行政行为不具有利害关系，不具有原告主体资格，亦即不存在是否超过起诉期限之问题，一审裁定驳回上诉人的起诉，并无不当。谢宇成、周山西如认为和泰公司存在合同欺诈情形侵犯其合法权益，应依法另寻救济途径，如认为德兴市房管局的登记行为存在违法或错误之处，亦可请求其查实后自行纠正。综上，谢宇成、周山西的上诉请求于法无据，该院不予支持，一审裁定驳回上诉人的起诉正确，该院依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。再审申请人谢宇成、周山西不服，其提起再审申请的主要理由是：一、原裁定认定申请人与被诉行政行为不具有利害关系，故申请人不具有诉讼主体资格属于认定事实错误。本案登记行为在前，申请人购买行为在后，但正因为前面违法登记行为，导致后面合法的买卖行为得不到保护，申请人购买房屋后，无法办理产权登记。虽然登记时申请人不是利害关系人，但登记行为是一个持续的行为，一直持续到今天，对申请人产生了实质性影响。况且，没有任何现行的法律、法规规定利害关系人是指在作出行政行为时与该行政行为具有利害关系的人。最高人民法院行政审判庭编著的《行政诉讼法司法解释理解与适用》中关于利害关系人的认定用一个例子予以说明。行政诉讼法本来就是用来监督行政机关行使行政权力，保护行政相对人及利害关系人的合法权益的，这也是行政诉讼法的立法本意，如简单的将利害关系人认为只有行政诉讼法及司法解释列举的几种，有违行政诉讼法的立法目的。无论从法律规定还是最高法院行政庭的学术观点甚至行政诉讼法的立法本意来说，申请人与诉争的行政行为具有利害关系，申请人是本案适格的原告。二、一审裁定认为申请人的起诉超过法定期限属于认定事实错误。申请人在办理抵押登记时并不知道被申请人是以“资产亮化”的方式给第三人办理的产权登记，申请人以为是合法途径办理的，那就不存在违法的行为，更不存在起诉的问题。直到申请人谢宇成的母亲周海容不断地信访后，于2017年11月份申请人才得知是以所谓的资产亮化的方式办理的登记。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十五条：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限”之规定，计算起诉期限，要从知道行政行为内容之日起计算，不仅仅是知道行政行为，还要知道行政行为内容。具体到本案，办理登记的内容除了登记以外，还包括取得产权的方式等。申请人知道行政内容（资产亮化过户）的时间是2017年11月份，并未超过法定的起诉期限。请求再审法院：依法撤销原审裁定并立案再审，支持申请人的所有诉讼请求。本院认为，从本案再审申请人一审中提出的诉讼请求看，本案属于房屋行政登记纠纷。结合本案事实和再审申请人提出的再审申请理由，本案的核心争议焦点是再审申请人与被诉行政行为是否具有利害关系即再审申请人是否具有原告主体资格、是否符合行政诉讼法规定的起诉条件等问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。判断是否具有行政诉讼的原告资格，首先要看提起诉讼的原告与被诉行政行为是否具有法律上的利害关系；其次要看其合法权益是否属于受行政诉讼法保护的权利范围；最后要看是否符合法律及司法解释规定的起诉受理条件。由于本案属于房屋行政登记纠纷，对于该案件的受理与审理应按照《中华人民共和国行政诉讼法》和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》等法律及相关司法解释的规定作为依据。提起该类案件诉讼的原告，应提供证据证明其具有涉案房屋的权属来源凭据。本案中，再审申请人谢宇成、周山西提供了其于2010年1月15日向和泰公司购买涉案房产的商品房买卖合同，并经德兴市房产管理局于2014年9月15日进行备案的相关证据。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条第（一）项的规定，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的，债权人对房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记的行政行为不服，具有原告资格。但是在本案中，由于2015年12月11日德兴市房产管理局作出了德房管[2015]70号《关于撤销周山西、谢宇成与德兴市和泰房地产开发有限公司房屋买卖合同备案的决定》，自该撤销决定生效之日起，周山西、谢宇成已从办理预告备案登记的特定债权人变为普通债权人，因此，再审申请人与其房屋购买之前的房屋登记行政行为之间已不存在行政法律关系，其性质已转化为与和泰公司的商品房买卖合同纠纷。因此，再审申请人提起本案诉讼时，已不具备对被诉房屋登记行政行为提起诉讼的原告资格。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”本案中，再审申请人以和泰公司与原审第三人何斌、李莉进行的“资产亮化”形式的商品房买卖系虚假买卖为由，要求撤销被申请人对何斌、李莉作出的房屋登记行为，涉及到作为被诉行政登记行为所依据的基础民事行为的效力问题，在未通过相关程序解决之前，根据上述规定，人民法院不予受理。因此，原审法院裁定驳回再审申请人的起诉，并无不当。综上，谢宇成、周山西的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的再审条件，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：驳回再审申请人谢宇成、周山西的再审申请。审 判 长  葛 伟审 判 员  林贤瑛审 判 员  方石清二〇一九年九月十六日代书记员  吁洪虹