广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初9819号原告：叶鸣，男，汉族，1965年8月8日出生，住址为广东省深圳市宝安区，委托代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。委托代理人：黄建武，广东可园律师事务所律师助理。被告：东莞市常汇实业投资有限公司，住所为广东省东莞。法定代表人：陶超明。被告：东莞市美吉特置业有限公司，住所地为广东省东莞市。法定代表人：常致光。原告叶鸣诉被告东莞市常汇实业投资有限公司（以下简称为常汇公司）、东莞市美吉特置业有限公司（以下简称为美吉特公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢杰兰适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告叶鸣的委托代理人肖武宁到庭参加诉讼，被告常汇公司、被告美吉特公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶鸣诉称：原告与被告常汇公司于2013年11月24日签订《美吉特中心物业有偿使用合同》，合同约定被告常汇公司将其取得的位于东莞市××××、麦元村的工业用地上建设的美吉特中心的二期商铺交给原告有偿使用，使用期限为二十年，使用费为790227元。合同期限届满后，再将该物业赠送给原告使用至土地使用权期限届满之日止。另2013年11月24日同日，原告与东莞市美吉特市场经营管理有限公司（以下简称美吉特管理公司）签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将商铺委托美吉特管理公司管理，由美吉特管理公司支付相应的收益。截至至今，美吉特管理公司共支付原告收益94827.24元。原告认为，被告常汇公司将案涉物业转让给原告有偿使用20年，使用费一次性付清，期限届满后将该物业赠送给原告使用至土地使用权期限届满之日止，实质上是房屋买卖合同。而案涉商铺土地性质为仓储及工业用地，被告常汇公司用以对外销售，擅自改变用地性质，且被告常汇公司并不具有房地产开发的资质，没有取得商品房预售许可证明，因此案涉合同无效，被告应向原告退回已付的款项。另被告美吉特公司作为被告常汇公司的一人股东，与被告常汇公司财产并未分开，应当对被告常汇公司的债务承担连带责任。鉴此，特向法院起诉，请依法判决。原告现诉至法院请求判令：1.确认原告与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2013年11月24日签订的《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；2、判决两被告连带退还原告款项790277元；3、本案诉讼费由两被告承担。两被告没有答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，2013年11月24日，原告与被告常汇公司签订一份《美吉特中心物业有偿使用合同》，约定被告常汇公司以出让的方式取得位于东莞市常平镇××、东莞市××麦元村的土地使用权，土地所有权形式为国有属工业用地，证书号为，土地使用年限为2005年5月18日至2055年5月17日，在上述地块建设美吉特中心，建设工程规划许可证号为建字第2013-23-0033、建字第2013-23-0034、建字第2013-23-0035、建字第2013-23-0036、建字第2013-23-0037、建字第2013-23-0038；被告将位于商铺转让给原告有偿使用，建筑面积为62.16平方米，有偿使用期限为二十年，有偿使用费共计790277元，上述有偿使用费由原告申请银行贷款付款，即原告于合同签订当日支付使用费400227元，并于合同签订当日办妥剩余使用费390000元的银行贷款手续，并授权和指定贷款银行将原告申请的全部贷款划入被告常汇公司指定的账户；上述期限届满后，被告常汇公司再将上述物业赠送给原告继续使用至物业土地使用权期限届满之日（2055年5月17日）；双方就违约责任等内容亦进行了相应的约定。2013年11月10日、2013年11月24日、2014年1月20日，原告分别向被告支付了40000元、600000元、150227元，共计790227元。被告常汇公司属于法人独资的有限责任公司，登记的唯一股东为被告美吉特公司，经营范围为实业投资、房屋租赁、仓储、国内商业、物资供销业、展览展示策划服务、会务服务。被告美吉特公司的经营范围为房地产开发经营、房屋租赁、物业管理。原告主张被告常汇公司为法人独资企业，被告美吉特公司为唯一股东，两被告未能证明公司财产独立于股东自己财产的，被告美吉特公司应对被告常汇公司案涉债务承担连带责任。2019年6月12日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《美吉特中心物业有偿使用合同》、收款收据、工商登记资料以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。原告与被告常汇公司签订《美吉特中心物业有偿使用合同》将案涉物业转让给原告有偿使用，使用期限为二十年，有偿使用费由原告申请贷款支付，期限届满后被告常汇公司再将上述物业赠送给原告继续使用至物业土地使用权期限届满之日，实际上在被告常汇公司土地使用期限内案涉物业的使用权已实质转让给原告，本院据此认定案涉《美吉特中心物业有偿使用合同》实质上是房屋买卖合同，存在以合法形式掩盖非法目的的情形。案涉商铺所在土地的性质为仓储及工业用地，被告常汇公司建设商铺用以对外销售，擅自改变用地性质，且被告常汇公司并未具有房地产开发的资质，被告常汇公司亦并未举证案涉商铺的销售已取得房屋销售许可证明或案涉物业竣工验收合格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《美吉特中心物业有偿使用合同》应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因案涉合同无效，原告应将案涉物业交还给被告常汇公司，被告常汇公司应向原告退回已付的款项790227元。至于原告提出的与美吉特管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》，属于不同法律关系，本院在本案中不予处理。至于被告美吉特公司应否对案涉债务承担连带清偿责任，被告常汇公司为被告美吉特公司开设的法人独资有限公司，被告美吉特公司为被告常汇公司的唯一股东，现两被告未到庭举证证明其财产独立于被告常汇公司的财产，应承担举证不能的不利法律后果，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告美吉特公司应对被告常汇公司案涉所负债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告叶鸣与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2013年11月24日签订的关于转让东莞市商铺的《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；二、被告东莞市常汇实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶鸣退还款项790227元；三、被告东莞市美吉特置业有限公司应对第二判项确定的债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5851元，由被告东莞市常汇实业投资有限公司、东莞市美吉特置业有限公司连带负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢杰兰二〇一九年九月十日书记员  邓丽欣张难附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。