山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初1032号 原告：临沂永信房地产开发有限公司，住所地临沂经济技术开发区芝麻墩街道沂河路与沃尔沃路交汇南侧。 法定代表人：汪勇，董事长。 委托诉讼代理人：高原，山东隆泰律师事务所律师。 被告：王明香，女，1986年11月13日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 被告：佟昊泽，男，1989年10月1日生，汉族，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：杨朝彬，临沂经济开发佳元法律服务所法律工作者。 原告临沂永信房地产开发有限公司（以下简称：永信公司）与被告王明香、佟昊泽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高原、二被告及共同委托诉讼代理人杨朝彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永信公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《中国北方国际家居建材城商铺定购协议》；2.二被告将占用的F32-37号六间商铺恢复原状后返还原告并支付占用费323512元（自2018年4月15日计算至2019年3月25日，按照月租金30元/平方米计算）和后续占用费（自2019年3月26日计算至返还之日止，按照月租金30元/平方米计算）；3.二被告向原告支付滞纳金（自2018年10月29日计算至返还房屋之日，以总房款4807079元为基数，按照日千分之一计算）；4.确认原告不予退还争议商铺定金，并可将争议商铺另行出售；5.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年4月15日，二被告与原告签订《中国北方国际家居建材城商铺定购协议》，协议约定二被告购买原告位于中国北方国际家居建材城的F32-F40号商铺。当日二被告入住商铺，但未按协议要求支付房款，又对商铺打通、进行装修。后二被告因不能付清首付款，多次与原告签订新的定购协议拖延付款时间。2018年10月29日，二被告与原告签订了最后一份定购协议，至起诉之日二被告已经严重违约，为维护原告的合法权益，原告可根据协议约定诉至法院。 被告王明香、佟昊泽辩称，1、原告要求解除《商铺定购协议》的请求不能成立。因为双方签订的认购协议，只是在签署商品房预售合同或买卖合同前所签订的文书，只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，也只是双方对将来签订房屋买卖合同相关事宜的一个意向，从合同性质讲双方只是一个预约，它完全不同于商品房买卖合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。另外因为房地产合同相对比较复杂，讨论的事项很多，有时经历数轮，持续时间长的特点。从预约到真正的签订商品房买卖合同之间会受到各种条件和原因的制约，也会不断发生变化。所以本案中自双方订立商铺定购协议后，根据客观情况对定购协议约定的支付款项的数额、时间、方式，不断的作出调整。并非原告所称的答辩人为拖延付款时间多次与原告签订新的定购协议。所以原告所诉与事实不符。另外双方签订认购协议后，又在原告方允许同意的情况下，答辩人按书面约定和口头约定支付相关款项，答辩人不存在迟延履行主要债务的情形，更不存在原告催告的情况。对于原告诉称的对商铺打通并进行装修，也是完全经原告同意的。因此，本案中答辩人不存在根本违约或致使合同目的不能实现的行为。另外双方也没有约定解除协议的情形。所以本案不符合合同解除的法定情形，原告要求解除定购协议的请求不能成立。二、对于涉案商铺是答辩人支付了部分房款以购买的方式取得，并且经原告同意占有使用，这是答辩人应有的权利，原告要求返还商铺并支付占用费323512元的请求没有事实和法律依据。三、原告要求支付滞纳金的请求不能成立。双方签订的是认购协议，不符合办理银行按揭手续的条件，违背合法公平的原则。原告以按揭手续提供不齐全为由要求支付滞纳金没有根据。四、对于原告要求确认不予退还争议商铺定金6万元，并可将争议商铺另外出售的请求无事实和法律依据，不属于法院审理的范围。综述，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月15日，原告永信公司（甲方）与被告王明香、佟昊泽（乙方）签订了《中国北方国际家居建材城商铺定购协议》（以下简称：定购协议）一份，协议约定乙方自愿定购中国北方国际家居建材城F32-F40号商铺，实际成交总房款为700万元。乙方签署定购协议书同时交付定金人民币1万元。签订本协议之日起7日内，乙方交齐首付款或一次性付清房款并签订《商品房买卖合同》，如选择按揭方式购房须同时准备齐全按揭所需资料。如乙方逾期付款或按揭手续提供不齐全者，甲方有权取消该房的一切优惠，并依照该房的总价款收取每日千分之一的滞纳金，同时甲方有权将房屋另行出售。补充条款中约定，今日交定金10万元整，先进场装修，2018年6月10日前交付80万元整，首付余款330万元于2018年8月之前付清并办理按揭手续。原告永信公司及二被告均在合同上盖章签名予以确认。合同签订后，原告在同年5月1日将商铺交付给被告装修使用，二被告自2018年4月15日至5月9日支付原告定金10万元。 2018年5月18日，原告永信公司与二被告协商变更了购房款支付期限，双方重新签订了关于F32-F40号商铺的《定购协议》，补充条款中约定签约当日支付定金9万元，首付款支付时间为2018年6月15日前付81万元，8月15日前付100万元，9月15日前付100万元，10月15日前付130万元；支付第二笔首付款时办理银行按揭280万元手续。同日，原告与二被告签订了关于F53a、F55号商铺的《定购协议》一份，约定商品房建筑面积249.32㎡，实际成交总房款为105万元，补充条款中约定签约当时支付定金1万元，次日再支付定金1万元，首付款支付时间为：2018年7月30前支付10万元，8月至10月于每月15日前分别支付10万元，11月15日前支付21万元，同年8月15日前办理银行按揭贷款42万元。上述两份定购协议签订后，二被告自2018年5月18日至7月17日支付原告购房款共计31万元，由原告出具收据五份予以确认。 2018年8月2日，被告佟昊泽应原告永信公司要求出具《项目一期F区32-40号及F区54、55号商铺房款支付计划承诺书》，内容为上述11间商铺总房款为805万元整，首付款483万元；截止到2018年8月2日止，已支付房款41万元。现本人根据资金周转情况制定以下支付计划：1、2018年8月31日前支付20万元；2、2018年9月30日前支付50万元；3、2018年10月31日前支付130万元，同时根据已付首付款比例办理相关商铺的购房合同，并办理相关房源的按揭手续。剩余232万元首付款支付计划在2018年11月1日另行协商签订。本人承诺：若未能按以上时间点支付房款，则愿按当期应付款总额加付利息作为违约金，利息以月息5分按天计算，如逾期达30天，则按实际支付比例办理相应房源的按揭手续，其余房源由开发商“临沂永信房地产开发有限公司”收回另行销售。承诺书出具后，被告自9月14日至10月24日交付购房款160000元，由原告出具收据三份予以确认。 2018年10月29日，原、被告再次变更付款期限并重新签订《定购协议》，明确定购商铺为F32-F37，建筑面积为980.37㎡，成交总房款为4807079元。被告佟昊泽于同日出具承诺书，内容为：由于资金紧张，所以8月份至今共支付房款16万元，故决定放弃F区38-40及F区54、55号商铺共计5间的购买权。现经协商达成继续购买F32-37等6间商铺的付款计划，该6间商铺共计房款4807079元，首付款2887079元；已付570000元，尚欠2317079元，现经协商达成以下付款计划：一、尚欠首付款于春节前即2019年1月20日前全部付清，并办理相关房源的买卖合同及按揭贷款手续。二、期间保证每月支付部分房款，每月最少不低于20万元。若到期不能付清，则同意临沂永信房地产开发有限公司收回所有房源另行销售，所交房款按违约处理。后二被告仅于2018年12月10日支付原告购房款100000元，由原告开具收据予以确认。原告多次向二被告催要剩余房款未果，诉至法院。 另查明，原、被告于2018年12月8日签订《租赁合同》两份，被告佟昊泽租赁原告所有的F区57-60号商铺，租赁单价为6.5元/平方米/月。 本院认为，原告永信公司与二被告签订的《中国北方国际家居建材城商铺定购协议》系当事人真实意思表示，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告永信公司将涉案商铺交付给被告装修使用，后原、被告多次变更定购协议内容，因被告未按时足额支付购房款，原告要求解除合同、赔偿损失，故本案的争议焦点为：1、是否符合解除合同的条件；2、原告是否有权要求支付占用费、滞纳金并扣收定金。 关于焦点一，原、被告经多次协商于2018年10月29日签订的最后一份《定购协议》，该明确约定，二被告应于2019年1月20日前支付首付款2317079元，但协议签订后二被告仅支付原告购房款100000元，再次逾期履行合同项下的付款义务。通过原告提交的四份《定购协议》、《收款收据》及被告出具的《承诺书》可以看出，原、被告多次变更付款期限、付款数额后，被告因资金困难放弃5间商铺的购买权并多次迟延支付购房款，且在双方最终协商付款期限后再次逾期支付购房款的行为已构成根本违约，原告要求解除原、被告签订的《定购协议》，理由正当，本院予以支持。 关于焦点二，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《定购协议》解除后，二被告应当将涉案商铺恢复原状并返还给原告，并支付占用期间的占用费用，即参照原、被告签订的租赁合同中约定的租赁单价6.5元/平米/月，以980.34平方米为基数，自2018年5月1日计算至实际返还房屋之日止。合同签订后二被告共支付房款68万元，对此双方均无异议，本院予以认定。原告应在二被告返还涉案商铺后扣减上述占用费后将剩余房款返还给二被告。原告主张占用费按照30元/平方，未提供证据予以证实，本院不予支持。 原告主张二被告应当根据合同约定，如被告逾期付款应按照房款总价收取每日千分之一的滞纳金。合同解除后，被告无需继续支付房款，且应将房屋返还原告，原告要求二被告继续支付未付房款的滞纳金，于法无据，本院不予支持。 原告主张被告逾期支付购房款构成违约，按照定金罚则不再退还定金60000元，本院认为合同法第一百一十五条虽然规定给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，但原、被告在2018年10月29日签订的定购协议中明确约定前期已交房款转为本合同购房款57万元，即双方已经同意将前期交付的定金60000元转为购房款，不再作为债权担保性质的定金，故原告主张适用定金罚则不予退还定金60000元，理由不当，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂永信房地产开发有限公司与被告王明香、佟昊泽于2018年10月29日签订的《中国北方国际家居建材城商铺定购协议》； 二、被告王明香、佟昊泽于本判决生效后三十日内将中国北方国际家居建材城F32-F37号商铺恢复原状并返还给原告临沂永信房地产开发有限公司； 三、原告临沂永信房地产开发有限公司于被告王明香、佟昊泽返还房屋后三日内将已付房款扣减占用费（以980.34平方米为基数，自2018年5月1日起按照6.5元/平方/月）后返还给二被告； 四、驳回原告临沂永信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7053元，由原、被告平均负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  刘英岩 二〇一九年九月二十四日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳