四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0302民初1491号 原告（反诉被告）：王硕，男，1982年2月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：倪建勇，四川崇理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔建辉，男，1980年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：钟秀梅，女，1982年5月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。 原告王硕与被告崔建辉、钟秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理后，被告崔建辉、钟秀梅向本院提起反诉，本院依法受理并适用简易程序于2019年6月20日、2019年7月15日公开开庭进行了本诉与反诉的合并审理。原告（反诉被告）王硕及其诉讼代理人倪建勇、被告（反诉原告）崔建辉、钟秀梅以及其共同委托诉讼代理人杨春林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王硕向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方于2018年5月23日签订的《二手房买卖合同》已经解除;2、请求法院判令《合同》解除后，要求被告将位于自井区产权证号：自房权证自井字第××号；土地使用权证号：自国用（2000）字第0239098号；建筑面积82.36平方米；用途为：营业用房的房屋过户回原告名下，并将房屋返还原告;3、请求法院判令被告承担违约金148200元;4、请求法院判令《合同》解除后，被告交给原告的购房定金50000元，原告不予退还;5、请求法院判令原告所支付的中介服务费9880元，由被告承担;6、请求法院判令2018年5月23日至2018年12月30日的房屋租金21000元由被告支付给原告;7、请求法院判令2018年12月31日至2018年4月30日的房屋租金12000元由被告支付给原告;8、请求法院判令被告承担原告支付的律师费80000元;诉讼过程中，原告王硕撤回了第一、第二、第四、第七项诉讼请求，本院予以准许。 事实与理由：2018年5月23日，原被告双方签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定原告将位于自井区产权证号：自房权证自井字第××号；土地使用权证号：自国用（2000）字第0239098号；建筑面积82.36平方米；用途为：营业用房的房屋出售给被告，房屋总价格为988000.00元整。付款方式为：被告在合同签订时支付定金50000万元；2018年7月30日前支付首付款300000.00元；剩余房款638000.00元，于2018年12月30日前，权属过户完毕当日一次向支付给甲方。合同还约定了相关的违约责任。 合同签订后，被告先后支付了定金5万、首付款30万。2018年9月21日，原告在自贡市政务中心房产交易柜台正式提交了权属过户资料，并通过了管理部门审核，原告按照合同约定将案涉房屋过户到了被告名下。但被告没有按照合同约定将尾款638000元在“权属过户完毕当日一次性支付给甲方（原告）”，只是于2018年9月21日支付了600000.00元，尚余38000元没有支付给原告。2018年11月2日，原告向被告发了正式通知要求被告支付剩余尾款，但被告仍没有支付。2018年12月13日，原告向被告发出了《解除的通知》，因被告拒不支付购房尾款的行为已经构成合同约定解除的条件，因此，原告向被告发出了解除合同的通知。被告接到通知后，没有对解除合同提出异议。为维护原告的合法权益、维护双方签订的《合同》的合法约束力，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告是诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求提交了以下证据： 一、原、被告身份证明材料，拟证明原、被告主体身份； 二、《二手房买卖合同》，拟证明原、被告双方就买卖位于自井区的房屋双方约定了的房屋总价款、付款方式、双方违约责任； 三、工商银行个人业务凭单、交行明细查询表，拟证明被告支付房款未按合同约定； 四、短信催收通知，拟证明2018年11月2日，原告发微信，要求被告支付房款，被告收房后，仍未支付剩余购房款； 五、解除《二手房买卖合同》的通知（照片三份）、邮件查询单，自流井区三月斋字画店工商信息、三月斋字画店变更信息，拟证明原告依据合同约定解除合同，已向被告履行了书面通知义务； 六、案涉商铺出售前的产权证书，拟证明原告对案涉商铺具有合法的所有权； 七、收款收据，拟证明原告支付了中介费； 八、协议书，拟证明原告自2012年至2015年案涉房屋出租时的价格； 九、情况说明、地址证明，拟证明案涉房屋现地址的统一编号为自贡市自流井区同兴路473号； 十、委托代理合同，拟证明原告为主张权利，委托四川崇理律师事务所代理诉讼，并支付代理费80000元； 十一、照片，拟证明被告已经接收房屋，原告已将隔墙修复。 十二、短信记录，拟证明案涉房屋于2018年9月21日已过户给被告，被告于2018年9月27日已领取了产权证书，房屋的交付系被告强行接收。 被告崔建辉、钟秀梅辩称：原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效；原告王硕在合同履行过程中存在违约行为，崔建辉、钟秀梅不存在违约行为。崔建辉、钟秀梅未按书面合同约定时间交付的房款38000元属于交房保证金，王硕在收到房款950000元后，未向被告履行交房义务和对隔墙进行正确恢复。被告已履行了大部分的房款支付义务，不存在违约，且被告现已付完了全部房款。综上，驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告崔建辉、钟秀梅向本院提出诉讼请求：判令反诉被告王硕支付反诉原告违约金60000元。事实和理由如下：在反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖合同履行过程中，反诉被告王硕没有按照合同约定时间交房，也没有按法律规定的合同约定将涉案房屋的隔墙进行合理合法恢复，反诉原告不存在任何违约行为，请求法院支持反诉原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）崔建辉、钟秀梅就本诉及反诉向本院申请了证人顺城营销策划有限公司员工李某出庭作证，拟证明原、被告办理案涉房屋过户手续当天，被告未付完3.8万元的尾款系原、被告口头约定于该款作为房屋交接保证金，于2018年10月30日前房屋交接当日支付。 被告（反诉原告）崔建辉、钟秀梅还提供了以下证据： 一、身份证二份，证明二被告主体身份； 二、不动产登记证一份，拟证明案涉房屋已于2018年9月21日过户，房屋买卖合同不能解除； 三、银行转款凭证二份，拟证明原告对隔墙恢复及交房均违约的情况下，二被告于2018年12月15日及2019年5月15日分别支付购房尾款35000元及3000元； 四、情况说明一份，拟证明原、被告房屋买卖合同的缔结情况，原告存在违约行为，被告不存在违约。 五、短信通知三份，拟证明被告多次向原告提出按约交房和按24墙标准恢复隔墙的通知，证明被告迟延支付购房尾款是因原告违约； 六、视频光盘一份，证明在原告违约交房后被告和中介共同到涉案房屋开锁收房。 七、涉案房屋的隔墙照片二张，拟证明原告（反诉被告）未将隔墙恢复到约定的合理位置。 反诉被告王硕答辩称：反诉原告的反诉理由不成立，根据合同约定反诉被告没有违约行为。并提交了以下证据： 一、涉案房屋照片，拟证明原告、反诉被告按合同第五条第二项的约定恢复了隔墙，没有违约行为； 二、视频三段，拟证明被告案涉房屋已经正常经营； 三、存量房屋买卖合同，拟证明中介公司帮助被告（反诉原告）避税，中介公司与被告（反诉原告）之间存在利害关系。 本院对经庭审质证原、被告双方对证据真实性无异议的证据予以采信。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的解除《二手房买卖合同》的通知（照片三份）、邮件查询单、照片证据真实性有异议，但未能提交证据予以反驳，故本院对以上证据予以采信。关于被告（反诉原告）提交的情况说明以及证人李某的证言，原告（反诉被告）以李某未受中介公司的委托进行作证，且中介公司可能与被告（反诉原告）有利害关系为由对其真实性有异议，但原告（反诉被告）提交的《存量房买卖合同》系经原、被告双方同意以此进行备案登记的，不能以此证明中介公司与被告（反诉原告）有利害关系，且证人李某作为双方房屋交易的中介代理人，其证言具有较高的可信度，故本院予以采信。被告（反诉原告）在反诉中提交的证据照片一张，原告（反诉被告）对其真实性有异议，而被告（反诉原告）未能证明其证据来源，故本院不予以采信。关于原告（反诉被告）提交的协议书，因不能证明《二手房买卖合同》签订后案涉房屋的租金交付情况，故本院不予以采信 经审理查明，2018年5月23日，原告王硕（甲方）与被告钟秀梅、崔建辉二人（乙方）以及中介方自贡顺诚营销策划有限公司（丙方）共同签订《二手房买卖合同》一份，约定原告王硕将其所有的位于自井区银都大厦（产权证号为自房权证自井字第××号）面积为82.36平方米的营业用房出售给被告钟秀梅、崔建辉。合同约定：甲乙双方确认该房屋总售价为988000.00元，付款方式为签订本合同时乙方支付甲方定金50000.00元；乙方于2018年7月30日前支付甲方人民币300000.00，剩余房款638000.00元，乙方于2018年12月30日前，权属过户完毕当日一次性支付给甲方；关于房屋过户产生的税费由乙方承担；甲方于2018年12月30日前恢复出售房屋的隔墙门洞并完清交付当日的物业及水、电、气等相关费用后将出售房产交付给乙方；中介服务费甲方承担9880.00元，乙方承担14820.00元，于2018年5月23日前向丙方支付；本合同因甲乙双方任何一方或双方原因被提前终止的，丙方已收取的中介服务费及其他已产生的费用均不予退还，违约方应承担所有中介费；丙方责任为见证甲乙双方签订房屋买卖合同；协助甲乙双方办理交易过户及银行贷款手续，并按合同约定协助甲乙双方办理物业交割手续；乙方未按合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付未的千分之一的违约金，合同继续履行；逾期天数超过10日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，并书面通知乙方，乙方所交纳的定金甲方不予以退还，同时由乙方支付丙方甲乙双方中介费总和，合同终止；甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付给乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付该房产成交价万分之五的违约金；甲乙双方有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款的15%，同时由违约方支付丙方中介服务费之和，如果是通过律师来协调、办理或起诉或执行了诉前财产保全等相关费用，全部由违约方自确认违约之日起10日内支付给守约方；甲乙双方签署网签备案合同时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议；甲乙双方承诺上述房产最终产权交易过户的合同总价以自贡市房管局网签备案合同价格为准，实际成交价格以甲、乙、丙三方协商的实际成交价，即本合同约定的实际成交总售价为准；房屋交接约定，该店铺处于无合同租赁状态，在2018年12月30日前，该店铺的所有租赁收益全部归甲方所有，权属过户完毕后，收到全款当日甲乙双方开始办理房屋交接，交接后甲方协助乙方和丙方收回店铺使用权。《二手房买卖合同》还就其他房产出售相关事宜进行了约定，该合同由原告王硕、被告崔建辉、钟秀梅以及自贡顺诚营销策划有限公司的代理人李某签名。合同签订当日，原告向自贡顺诚营销策划有限公司支付服务费9880.00元。被告崔建辉、钟秀梅按约支付了购房定金50000.00元，并于2018年7月29日向原告王硕支付购房款共计300000.00元。 2018年9月21日，原、被告双方在中介代理人李某的协助下办理房屋过户手续，在领取产权变更受理单后，被告崔建辉、钟秀梅向原告王硕支付购房款600000.00元，剩余38000元经原、被告双方口头约定于2018年10月31日前房屋交接当日，如约交付房屋的情况下一次性支付。2018年9月27日，被告崔建辉、钟秀梅取得案涉房屋的不动产权证书。 2018年10月，原告王硕将案涉房屋的隔墙门洞进行了填平，但未按原墙体的厚度进行恢复。被告认为原告未完成房屋交付的条件，双方未确定具体交房日期。 2018年11月2日，被告钟秀梅向王硕发出短信通知，称将于2018年11月5日前强行接收房屋，并要求原告于2018年11月25日前按合同约定全面修复隔墙门洞。同日原告王硕向被告钟秀梅发出催款通知，称房屋隔墙门洞已恢复，要求其于2018年11月9日前向支付购房尾款38000.00元。2018年11月2日，被告钟秀梅向租赁原告出售房屋的租客发出通知，要求其于2018年11月15日前腾空房屋。2018年11月5日，被告钟秀梅通知原告王硕将于当日强行接收房屋。 2018年11月5日，被告崔建辉、钟秀梅与中介公司代理人一同对案涉房屋进行了强行开锁，接收了案涉房屋。并于2018年12月将案涉房屋租赁给他人。2018年12月13日，原告王硕向被告崔建辉、钟秀梅发出解除《二手房买卖合同》的通知。2018年12月19日解除《二手房买卖合同》的通知到达被告处。 2018年12月15日，被告钟秀梅向原告王硕支付购房款35000.00元。并短信通知要求王硕于2018年12月30日前将店面的两个隔墙门洞以中线为准，按24墙标准恢复原状，剩余房款3000.00元待隔墙门洞恢复完毕验收后付清。 2019年4月17日，原告王硕以被告崔建辉、钟秀梅未按期履行付款义务为由向本院提起诉讼，并委托四川崇理律师事务所代理诉讼，约定律师费为80000.00元。 2019年5月15日，被告钟秀梅向王硕支付剩余全部购房尾款3000.00元。 另查明，原自井区银都大厦产房现在地址统一编为自贡市自流井区同兴路473号。 本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。因本案《二手房买卖合同》的双方主要义务已履行完毕，原告向被告发出的解除《二手房买卖合同》通知不符合合同约定解除及法定解除的条件，该合同依法不能予以解除。 本案被告（反诉原告）不构成逾期付款违约，其理由如下：依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，原、被告双方经口头协商对办理过户手续当日未付完的房款，约定于2018年10月31日前房屋交接当日一次性支付，该约定不违反法律规定，依法成立并生效。原、被告双方对案涉房屋交付约定了原告（反诉被告）应当承担的义务为恢复隔墙门洞，但对恢复门洞的标准未作详细约定，也未达成补充协议约定恢复隔墙的质量标准。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”的规定，本案隔墙恢复应按通常标准，即按隔墙原样进行恢复。原告（反诉被告）未按隔墙原厚度进行恢复隔墙属于未按合同约定履行义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告（反诉被告）在恢复隔墙不符合约定的情况下，未达到房屋交付条件，被告（反诉原告）有权拒绝支付剩余房款。故本案被告（反诉原告）不构成逾期支付房款，不应承担迟延支付房款的违约责任。故对原告王硕要求被告崔建辉、钟秀梅承担违约金148200元以及支付中介服务9880元的诉讼请求，本院不予以支持。 关于原告王硕要求被告崔建辉，钟秀梅支付2018年5月23日至2018年12月30日的房屋租金21000元的请求，因其未能举证证明被告崔建辉、钟秀梅系支付房屋租金的义务人，故本院不予以支持。关于原告王硕要求被告崔建辉、钟秀梅支付本案律师费80000元的请求，因不符合双方合同约定，本院不予以支持。 关于反诉原告要求反诉被告支付违约金60000元诉讼请求，本院认为，反诉被告未按隔墙原样恢复隔墙门洞，属于合同履行中的瑕疵，且案涉房屋现已由反诉原告正常投入使用，未因反诉被告的履行瑕疵遭受实际损失，故本院对反诉原告要求反诉被告支付违约金60000元的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、第七十七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告王硕的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告崔建辉，钟秀梅的全部诉讼请求。 案件本诉受理费减半收取2593.1元，由原告王硕承担，反诉受理费减半收取650元，由反诉原告崔建辉、钟秀梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  何苗 二〇一九年九月六日 书记员  王丹