广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1281号原告：广东翔顺房地产开发有限公司。地址：新兴县新城镇东堤南路688号翔顺集团办公楼七楼（办公住所）。法定代表人：叶子棋，总经理。委托诉讼代理人：莫逗道，广东云新律师事务所律师。被告：尹元胜，男，1971年3月5日出生，汉族，居民，住新兴县。原告广东翔顺房地产开发有限公司（下称翔顺公司）与被告尹元胜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫逗道、被告尹元胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院递交起诉状提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2018年2月4日签订的关于被告认购翔顺新成花园第6幢509号房、609号房的两份《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》（编号为：022000647、022000646）；2.判决原告向被告退还扣除定金40000元后的购房款432644元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判决原告向被告退还扣除定金20000元后的购房款452644元。事实与理由：原、被告于2018年2月4日签署了两份《广东翔顺房地产开发有限公司商品房认购书》（编号为：022000647、022000646）（下称“509房认购书”、“609房认购书”），约定被告认购原告开发的位于新兴县××城镇××路××号房及××房，并支付了20000元定金。根据双方签订的认购书第五条、第六条的约定，被告应于2018年2月12日前携带相关资料与原告签订《广东省商品房买卖合同》，如被告在约定的时间内未与原告签订《广东省商品房买卖合同》并付清应付房款的，视为被告违约，认购协议自动终止，原告有权将该物业另售他人，且所交定金不予退还。随后，被告于2018年2月13日到原告处签署了两份草稿的《商品房买卖合同（预售）》并付清了509房的购房款233512元（含定金）及609房的购房款239132元（含定金）。但自2018年2月13日之后，原告多次通过电话通知及邮寄书面通知的方式催促被告与原告签订正式的《广东省商品房买卖合同》，被告都置之不理甚至拒收邮件、拒绝签订《广东省商品房买卖合同》，导致原告无法办理合同备案等相关手续，被告的行为已属违约。为此，原告为维护其的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。原告对其诉求庭前提供下列证据：1.原告的营业执照，拟证明原告的主体身份；2.509房认购书、609房认购书，拟证明被告认购原告开发的新兴县××城镇××路××号房及××房，及双方的权利义务；3.两份草稿《商品房买卖合同（预售）》，拟证明被告于2018年2月13日到原告处签署了两份草稿《商品房买卖合同（预售）》，但至今没有签订正式的《广东省商品房买卖合同》。庭审中，原告补充下列证据：1.广东翔顺房地产开发有限公司购房款收款收据2张、定金收款收据2张、广东增值税发票（购房款）2张，拟证明被告支付了涉案两套房子的购房款；2.广东省新兴县商品房预售许可证，拟证明原告已经取得预售许可证；3.催签合同通知书、再次催签合同通知书，拟证明原告已经两次通过寄送邮件的方式催促被告来签订涉案房屋的正式买卖合同，但被告拒收通知。被告尹元胜辩称：1.原告变更的诉讼请求不符合法律规定，不应支持，本案应当按照原告原来的诉求来审理。原告在诉状中已经明确确认被告支付了40000元购房定金，现在庭上又陈述被告支付的定金为20000元，明显是对之前认可事实的否认，被告不予确认。2.原告的第一项诉求违反诚信原则，显失公平。2018年2月4日，被告向原告认购了涉案的6幢509、609房。双方签订了认购协议，并且按照认购协议缴纳了定金。2018年2月13日，被告又按照原告的要求在新成花园的售楼部双方签订了预售合同，并且一次性缴清了全部的购房款、物业维修基金以及办证的费用。其中两套房办证的费用1000元，每套房是500元。而且原告也开具了相关的发票和收费单据。当时原告约定于2019年3月31日前交楼给被告。2019年3月30日，原告将涉案的6幢在售的其他房屋交付给买受人，但是拒绝将509、609房交给被告。现在原告的诉求实际上是想解除双方的商品房买卖合同，然后再高利卖给他人，从而获得更高的利润。3.原告的诉求没有事实和法律依据，应当予以驳回。原、被告已经签订了商品房的认购协议以及预售合同，该合同和协议是双方当事人真实意思表示，内容也不违反国家法律强制性规定，双方都应当遵守执行。而且被告作为买方的主要合同义务已经履行完毕，并不存在任何违约行为，因此，原告的请求解除，实际上是想违约解除，被告坚决不同意，请法院驳回原告的请求。被告尹元胜对其答辩庭前提供下列证据：1.转账交易单，拟证明尹元胜已于2018年2月13日以转账方式支付总金额457710.2元给原告的事实；2.收款收据、发票及对公账户跨机构出（入）账通知，拟证明原告已于2018年2月13日收取尹元胜支付的新成花园6幢509房全部购房款223512元（不含定金）的事实；3.收款收据、发票及对公账户跨机构出（入）账通知，拟证明原告已于2018年2月13日收取尹元胜支付的新成花园6幢609房全部购房款229132元（不含定金）的事实；4.物业维修基金专用收据及办证费用收据，拟证明原告于2018年2月13日违规收取尹元胜交付的新成花园6幢509、609房物业维修基金4066.2元及办证费用1000元的事实；5.商品房预售许可证，拟证明原告销售的涉案标的房屋新成花园6幢509、609房已取得预售许可证的事实；6.案外人潘俊辉等人办证费专用收据、新兴县房产管理局业务整改通知，拟证明原告长期存在违法违规销售、违规收取买受人登记费、捆绑销售天燃气代装费等问题；7.案外人梁红梅等人商品房买卖合同（预售），拟证明涉案标的物新成花园6幢约定的交楼时间为2019年3月31日前，逾期交付须按照年利率5.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款利率）计算利息、同时按照全部房款的10%向买受人支付违约金。庭审中，被告补充证据：转账回单1份，拟证明除了现金缴纳20000元定金外，被告还于2018年2月4日15时53分通过银行转账支付了20000元定金给原告。经开庭质证，被告对原告递交的上述证据质证意见如下：1.对证据1，因为原告无提供营业执照的原件，对其真实性由法院依法核实。2.对证据2的真实性、合法性无异议。但对其关联性，认购书是符合商品房销售管理办法第16条的规定，具有商品房买卖合同的性质，且该协议已经履行。3.对证据3的真实性有异议，原告未提供合同原件，被告签订该合同时没有“草稿合同”的字眼，“草稿合同”是原告另外擅自加上去的；对其关联性，从合同内容来看，被告在2018年2月13日已签名，但是原告无签名盖章，也就是说该两份合同实际是原告不同意签订，且该两份合同的内容与正式的商品房买卖合同内容一致，包括标的房屋的购房款、交楼时间即2019年3月31日前、违约责任。这份合同签订时间在被告付款之前，是先签合同后付款，足以证明原告拒绝签订合同存在违约行为。4.对补充证据1的真实性无异议，但对其的关联性有异议，认为原告提供的定金收款收据只能证明被告已经交了定金，但不能证实被告仅仅交了20000元定金，且该收款收据没注明付款方式是现金支付还是转账支付，而事实上除了原告提供的这两张现金付款的单据外，被告还通过转账方式于当天支付了20000元。所以原告主张仅仅支付20000元定金不符合事实。5.对补充证据2的真实性，由于原告没有提供原件，请法院依法核实。6.对补充证据3的三性均有异议。被告从来没收到原告所发的通知，而且被告认为在2018年2月13日已经签订商品房预售合同，之后并不存在再签合同的问题。原告对被告递交的证据质证意见如下：1.对证据1、2、3的三性无异议。2.对证据4的证明内容有异议，该证据不能证明原告违规收取办证费用和维修基金，而是依据双方签订的商品房认购书而收取的。3.对证据5的三性无异议。4.对证据6、7的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为和本案无关。5.对补充证据的证明内容有异议，原告只认可被告转账支付20000元定金，并不存在再支付现金20000元的事实，与原告出具的定金收据相符合的。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告翔顺公司开发的翔顺新成花园住宅小区6号楼于2018年1月12日取得商品房预售许可证（编号：新建房预字第【2018】003）。2018年2月4日，被告尹元胜向原告认购翔顺新成花园6幢509房、609房，当天原告作为甲方、被告作为乙方签订了两份认购书，其中509房认购书约定：建筑面积67.77平方米、建筑面积单价4313元，套内面积55.09平方米、套内面积单价5305.7181元，房屋总价292292.01元；609房认购书约定：建筑面积67.77平方米、建筑面积单价4403元，套内面积55.09平方米、套内面积单价5416.4333元，房屋总价298391.31元。除此之外，两份认购书均约定：1.乙方向甲方支付定金为：人民币（大写）贰万元整（￥20000元），该款在签订《广东省商品房买卖合同》后转为首期购房款。2.乙方须于2018年2月12日前携带本人认购书、身份证原件及收据票据等相关资料与甲方签订《广东省商品房买卖合同》，并缴交不少于总房款30%至50%的首期款，余款可申请办理银行或公积金按揭，但按揭条件必须符合银行或公积金管理局的审批要求，同时在签订购房合同后七天内补齐办理按揭申请资料或可选择交楼前一次性付清购房款。3.如甲乙双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方将该物业另售他人的，甲方应双倍定金（含乙方所交定金部分）返还乙方；如乙方在约定的时间内不前来售楼部与甲方签订《广东省商品房买卖合同》并付清应付房款的或虽然乙方来到甲方售楼部但因乙方违反本协议第九条约定致使双方未能签订《广东省商品房买卖合同》的，视乙方违约，放弃保留该房屋的权利，本认购协议自动终止，甲方有权将该物业另售他人，且所交定金不予退还。4.甲方交付楼房装饰，设备标准以售楼部所公示《广东省商品房买卖合同》内容为准。5.乙方承诺缴付前期物业管理费及政府相关收取的税费如下：（1）前期物业管理费：乙方同意在甲乙双方签订《广东省商品房买卖合同》时，与甲方指定的物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并按该协议约定缴交相关物业管理费；前期物业管理费不包括楼梯间等公共电费，物业管理费变动随物价指数调整，以上费用由新兴县翔顺物业服务有限公司收取。（2）办理证件费用（具体费用按政府相关职能部门规定收取）：乙方同意按照国家及地方政府规定应由乙方承担的办证费用，在签订《广东省商品房买卖合同》时缴交给甲方，由甲方代为办理房地产权证，费用按实收取、多退少补。（3）乙方承诺在双方签订《广东省商品房买卖合同》之日起10天内自行向相关税务部门缴交房屋买卖契税，否则，甲方可以延期为乙方代办房地产权证。（4）乙方承诺在双方签订《广东省商品房买卖合同》时按照国家有关规定交纳物业专项维修基金。（5）乙方同意承担政府管理部门收取的按法律或政府文件规定应由其承担的其他费用。6.折扣及优惠：住宅按面积总价减38888元，再0.97折；一次付清额外0.95折；经上述折扣及优惠后，最后双方确定509房总购房款为233512元，609总房款239132元，并将上述折后的购房款标注在各自认购书计价表上方。此外，两份认购书还约定了其他权利义务内容。签订认购书当天，被告在原告售楼部的POS机以消费方式刷卡支付购房定金20000元给原告，原告收款后，亦出具了509房和609房定金各10000元的收据给被告。上述认购书签订后，被告并没有依约于2018年2月12日前与原告签订《商品房买卖合同》，直到2018年2月13日，被告才到翔顺新成花园售楼部签订《商品房买卖合同（预售）》及支付购房款等费用合计457710.2元。根据原告提交的两份《商品房买卖合同（预售）》显示被告签订的该两份合同为草稿合同。其中509房草稿合同约定商品房单价为3445.65元/平方米、建筑面积67.77平方米、套内面积55.09平方米、总房款233512元；609房草稿合同约定商品房单价为3528.58元/平方米、建筑面积67.77平方米、套内面积55.09平方米、总房款239132元。除此之外两份草稿合同均约定：出卖人为广东翔顺房地产开发有限公司、买受人尹元胜，买受人应当在2018年2月13日前支付该商品房全部价款；以及相关的出卖人及买受人（即原、被告）名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等事项。但该两份草稿合同上原告翔顺公司没有在合同的“出卖人”处签名及盖章。被告签订上述两份合同后，于当天在原告售楼部的POS机以消费方式刷卡支付457710.2元给原告，其中，509房和609房的剩余购房款452644元（509房购房款233512元+609房购房款239132元-已付定金20000元）、物业维修基金4066.2元及两套房的办证费1000元（每套500元）。被告付款当天，原告翔顺公司出具了相应的收据交被告收执。此外，对于被告交付的509房和609房的购房款，原告还出具了两份增值税普通发票（No04707827、No04707826）给被告。2019年3月29日，原告又出具了两份增值税发票（No00475929、No00475930），但这两份发票没有交付被告。由于原、被告双方未签订正式《商品房买卖合同（预售）》，原告认为其通过电话通知及邮寄书面通知的方式多次催促被告与原告签订正式《商品房买卖合同（预售）》，但被告均置之不理，拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同（预售）》，导致原告无法办理合同备案等手续。因此，原告认为已违反认购书的约定，已构成违约，遂于2019年7月10日起诉至法院，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告翔顺公司陈述草稿的《商品房买卖合同（预售）》与正式的《商品房买卖合同（预售）》的内容完全一致，正式合同页面没有“草稿合同”字样的水印，草稿合同没有合同编号，而正式合同有合同编号。对于本案纠纷的产生，被告尹元胜陈述其购房的涉案房屋不是首套住房，但由于原告翔顺公司的工作人员失误导致被告购买房屋的顺序颠倒，被告需多交税费，故被告要求原告更换购房顺序，但遭原告拒绝，因此双方未签订正式《商品房买卖合同（预售）》。另查明，原告提交其于2019年3月29日出具的两份被告尹元胜购买涉案509、609号房的广东增值税普通发票“备注处”载明：509号房合同编号2018021224、合同总款233512元；609号房合同编号2018021225、合同总款239132元。本院认为，原、被告签订涉案509房认购书、609房认购书，是双方在自愿、平等的基础上签订的，属双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效,合同双方应当依约履行合同。针对原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点在于：涉案的509房及609房认购书解除的条件是否已成就。为此，本院研判如下：1.约定的解除条件是否已成就。涉案509房及609房认购书约定被告在2018年2月12日前不来原告售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付房款的，视被告违约，本认购协议自动终止。本案中，上述两份认购书签订后，被告尹元胜虽然未依约于2018年2月12日前与原告签订《商品房买卖合同》，但其于次日即2018年2月13日到原告售楼部签署了带有“草稿合同”水印的《商品房买卖合同（预售）》，同日，原告亦收取了被告支付的两套房全部的购房款472644元（含定金）、物业维修基金4066.2元及两套房的办证费1000元，并于当天向尹元胜出具了两套房的增值税发票（No04707827、No04707826），原告的该行为应视为原告事后同意被告迟延一天履行合同。因此，被告并没有违反两份认购书关于签订《商品房买卖合同》及交付房款的约定，也就是说，双方在509房、609房认购书上约定的解除件尚未成就。2.法定的解除条件是否成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，本案中，被告签署完草稿的《商品房买卖合同（预售）》后，原、被告未对签订正式的《商品房买卖合同（预售）》时间再进行约定，因此，本院无法判定签订正式合同的具体时间，现原告以被告拒签正式合同为由请求解除涉案两份认购书。对此，本院认为，由于原、被告双方没有约定签订正式合同的具体时间，故被告不存在迟延履行认购书主要债务的情形。况且，对原告陈述事后曾向被告发出两份《催签合同通知书》，但被告否认收到上述通知，而原告也没有充分证据证实被告签收上述通知。对此，本院亦无法认定原告经催告后在合理期限内，被告尚未履行主要债务的情形。因此，原告请求解除认购书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除条件，也就是说，其法定解除条件亦未成就。综上，对于原告请求解除原告与被告签订的509房和609房的认购书，由于无论按约定解除条件，还是依法定解除条件，其解除条件均未成就。故对原告的上述请求，依法应予驳回。同理，对原告要求扣除购房定金后退还剩余购房款给被告的请求，本院亦予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费4194.83元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  练洪森二〇一九年九月十一日书记员  梁妍斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。