福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初10053号 原告（反诉被告）：厦门港务集团和平旅游客运有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东港路2号一层西侧，统一社会信用代码91350200705495154G。 法定代表人：王景宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶勇，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许烨，福建天衡联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门市春城酒店有限公司，住所地福建省厦门市水仙路52号，统一社会信用代码913502037516022563。 法定代表人：林天生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门港务集团和平旅游客运有限公司（下称港务客运）与被告（反诉原告）厦门市春城酒店有限公司（下称春城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日作出（2018）闽0203民初2654号判决；后原告（反诉被告）港务客运不服，向厦门市中级人民法院（下称厦门中院）提起上诉；2019年4月10日，厦门中院作出（2019）闽02民终288号裁定，撤销本院（2018）闽0203民初2654号判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）港务客运的委托诉讼代理人叶勇、许烨，被告（反诉原告）春城公司的委托诉讼代理人李忠安、谢玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港务客运向本院提出诉讼请求：1.春城公司立即搬离厦门市思明区、61号房屋，并将该房屋返还给港务客运；2.春城公司支付港务客运逾期返还房屋占用费（按每月60200元的标准，自2017年8月1日计至实际返还房屋之日止）；3.春城公司支付港务客运律师代理费131558元。事实和理由：2012年4月，港务客运与春城公司签订一份《租赁合同》，约定由春城公司向港务客运承租位于厦门市思明区房屋（下合称“讼争房屋”），租赁期限5年（即自2012年5月1日起至2017年4月30日止）。上述合同租赁期限届满前，港务客运分别于2016年11月3日、2017年4月12日向春城公司发出书面通知，明确告知春城公司，在租赁期间届满后港务客运将收回讼争房屋，双方合同终止。然租赁期限届满后，春城公司继续占用讼争房屋并拒绝搬离。针对租赁合同终止及房屋腾退返还等事宜，双方于2017年8月7日签订一份《协议书》，约定：明确双方就讼争房屋签订的《租赁合同》自2017年5月1日起终止，春城公司最迟应于2017年8月15日前完整、清结地向港务客运返还讼争房屋；若逾期未返还或腾退，港务客运有权自2017年8月1日起继续向春城公司收取相当于月租金标准30100元的两倍作为房屋占用费直至春城公司实际腾退之日。但春城公司至今仍拒绝将讼争房屋返还给港务客运，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。 春城公司辩称，一、港务客运要求春城公司返还讼争房屋不具备前提条件。1.关于，双方在2017年8月7日签订的《协议书》明确了在港务客运出租时使用面积420㎡、春城公司自行扩建约1000㎡以及双方按照比例分配拆除补偿金等事实，后由于港务客运无法提供政府拆除补偿所需文件，导致扩建部分最终未能取得政府支付的补偿金。因此，在扩建部分补偿金无法实现之前，《协议书》约定的返还条件已不具备，现港务客运依据该《协议书》要求春城公司返还59号房产已丧失基础依据。故双方应重新协商如何返还、何时返还及扩建部分如何补偿等具体事宜。2.关于镇邦路61号房产，因港务客运并未取得该61号房产的运营管理权，其并非该房屋的适格主体，应由房产的实际权利人向春城公司主张，故应驳回港务客运要求春城公司返还61号房产的请求。二、即便要返还，春城公司也只需返还港务客运420㎡的部分，由于扩建部分不在合同约定的租赁范围之内，自然无需返还。首先，双方已通过部队的营产交接清册、协议书等文件多次确认港务客运出租给春城公司的59号房产使用面积420㎡，并进一步明确春城公司扩建了1000㎡。此外，事实上，59号房产三楼的305、306房间并非港务客运管理，而是公房；301、302、309、310、311房间系春城公司扩建，该7间房屋面积约140㎡；而就春城公司扩建的部分，无论是政府部门还是港务客运，均认可由春城公司享有权利（如春城公司享有和政府签约和获得补偿金权利等）。其次，春城公司扩建的部分在物理上系独立空间，性能上可独立使用，完全可以独立区分于港务客运出租给春城公司的原始420㎡面积部分。三、即便春城公司要向港务客运返还扩建的1000㎡建筑，港务客运也应当支付相应的赔偿款。在政府拟对扩建部分房屋进行拆除和补偿的过程中，春城公司要求港务客运提供相关所需文件，但港务客运始终未能提供该相关文件，导致政府部门最终没有拆除，更未支付补偿金，该后果系因港务客运单方面违约所导致。因此，即便要返还，港务客运也应对扩建部分进行赔偿，绝不可能在政府都要补偿的前提下而港务客运无需补偿就可径行收回。四、港务客运要求春城公司支付逾期返还房产的占用费没有依据。1.由于扩建部分未能拆除和补偿，原《协议书》已失去继续履行的核心前提条件，故双方约定在2017年8月15日之前返还租赁房屋即无履行的可能。2.即使要返还，春城公司也已于2017年8月29日通过公证书方式告知港务客运返还时间、手续等，但港务客运并未按要求执行。故在春城公司不存在违约的情形下，港务客运主张按原月租金的两倍标准计算占用费并无依据。3.便是春城公司违约，按月租金两倍计算占用费也属于违约金过高，应予以调低。五、本案系港务客运先行违约，导致春城公司无法获得扩建部分的拆除补偿金，且春城公司并不存在违约情形，故港务客运应自行承担律师代理费；且港务客运并未提供转账凭证、发票等证据证明其已实际支出131558元的律师费。综上，港务客运所提出的各项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 春城公司向本院提出反诉请求：1.港务客运补偿春城公司在厦门市思明区㎡租赁范围内的装饰装修残值损失暂计100万元；2.港务客运赔偿春城公司在厦门市思明区扩建的面积约1000㎡的补偿金300万元；3.港务客运支付春城公司场地看护费441000元（按每月73500元计算，自2017年9月1日起计至双方完成房屋交接之日止，暂计至2018年2月28日）；4.港务客运退还春城公司履约保证金10万元。事实和理由：自2006年8月起，春城公司向港务客运承租讼争房屋（使用面积420㎡）经营酒店。春城公司接收案涉房屋后，自行出资对承租的420㎡房屋进行了加装电梯等各类装饰装修，且在三楼部分、四楼及以上进行了扩建，扩建面积约1000㎡。2017年8月，春城公司与港务客运签订一份《协议书》，共同确认：港务客运出租给春城公司的案涉房屋实际使用面积420㎡，春城公司自行出租扩建了约1000㎡（下称扩建部分）；鉴于市政府执行国家金砖会议安全管理规定，双方愿意共同配合执行政府拆除扩建部分，并配合办理有关的拆除手续，所获得的拆除补偿金由港务客运与春城公司按照40%、60%的比例进行分配。上述《协议书》签订后，由于港务客运未能配合提供政府拆除补偿所需的有关手续，导致最终扩建部分未能实际拆除，亦未获得政府支付的拆除补偿金。因此，《协议书》约定条款的履行条件已发生实质性变化，案涉房屋（含扩建部分）的腾退、返还条件以及补偿等均不应按照《协议书》执行。退一步讲，即便要返还案涉房屋，春城公司也只能返还420㎡，且港务客运还应对春城公司在420㎡范围内的装饰装修残值进行补偿，补偿金额暂按照100万元计算；至于春城公司对420㎡以外的扩建部分，并不在返还范围内。若春城公司同意返还扩建部分，则港务客运应当对春城公司出资建设的扩建部分价值进行赔偿，赔偿金额暂按照300万元计算。此外，春城公司于2017年8月14日即向港务客运发出通知，要求其提供政府拆除补偿所需的有关文件，但港务客运并未提供。春城公司还通知港务客运在2017年9月1日携带有关文件办理案涉房屋的腾退及移交手续，但港务客运亦不予理会。自2017年9月1日起至今，春城公司安排多名员工对案涉房屋进行看护，相应的看护费用应由港务客运承担。另，春城公司向港务客运支付10万元履约保证金，若需返还案涉房屋，则港务客运应返还该履约保证金。 港务客运对春城公司的反诉辩称，一、双方签订的《租赁合同》已经明确约定合同期满后租赁物的装修改造归港务客运所有，且无需给予任何补偿。1.2012年4月，港务客运对讼争房屋进行招租，相关招租文件中明确其中59号房屋建筑面积1159.727㎡。春城公司参与竞租并取得讼争房屋承租权。双方于2012年4月签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2012年5月1日起至2017年4月30日止。2.在港务客运发布的《招租须知》、招租文件所附《租赁合同》及本案双方签订的《租赁合同》均明确约定，当承租人租赁期满不再续租或因其违约而引起租赁合同提前终止或解除时，承租人的一切装修或改造与房屋有关的设施全部归出租人所有（可移动设施除外），出租人无须给予任何补偿。双方《租赁合同》约定的租赁期间已于2017年4月30日届满，根据合同约定，春城公司应向港务客运返还讼争房屋，且其对讼争房屋的一切装修改造全部应归港务客运所有，港务客运无须给予春城公司任何补偿。故春城公司要求港务客运补偿装修残值损失，缺乏依据，不应支持。二、港务客运要求春城公司返还的讼争房屋不包括其擅自扩建部分房屋，故港务客运无须给予任何赔偿。1.港务客运在2012年5月出租给春城公司的讼争房屋包括一至五层房屋，建筑面积合计1159.727㎡。港务客运在本案中要求收回的讼争房屋，也仅系港务客运通过2012年4月签订的《租赁合同》出租给春城公司的1159.727㎡的租赁物，并不包括春城公司所谓的扩建部分。2．无论春城公司在租赁物上如何扩建，港务客运至今也从未向春城公司收回其扩建部分房屋，故春城公司要求对扩建部分房屋进行赔偿缺乏依据。至于双方在《协议书》中对于所谓“扩建部分”的表述并不准确，也与租赁物的实际情况不一致，无法作为认定事实依据。3.根据相关法律规定，春城公司所谓的扩建并未经过港务客运的同意，故其在租赁物上擅自扩建房屋所发生的费用应由其自行承担，港务客运无须赔偿，且保留要求春城公司赔偿损失的权利。4.双方在2017年8月签订的《协议书》中对所谓“拆除补偿金”的约定，系双方当事人基于租赁物涉及被政府拆除可能所作的约定，现租赁物并未被政府拆除，《协议书》中关于“拆除补偿金”的约定实际未履行，春城公司也无权对所谓扩建部分房屋要求任何补偿或赔偿。三、春城公司提出的“看护费”主张与事实不符，不应被支持。租赁期间届满后，港务客运多次要求春城公司办理讼争房屋的腾退交接，并依春城公司的通知在2017年9月1日派员至讼争房屋处拟与春城公司办理房屋腾退交接手续，但春城公司均不予实际配合，导致讼争房屋至今未进行交接，仍由春城公司占用并持续用于经营“南方酒店”。因此，春城公司所谓的“视为完成腾退返还房屋交接义务”以及安排多名员工进行看护的主张与事实不符，不应得到支持。四、春城公司在期满后未依约腾退返还讼争房屋、尚欠占用费未支付的情况下，无权要求港务客运返还履约保证金。且根据《租赁合同》约定，因春城公司违反合同约定给港务客运造成的损失金额或违约金额，港务客运有权从履约保证金中扣除。综上，春城公司的反诉请求应以其同意并向港务客运返还讼争房屋为基础，现春城公司并未返还讼争房屋，且当庭确认不同意返还，故其反诉请求缺乏依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年6月14日，中国人民解放军福建省军区后勤部（下称福建军区后勤部）出具一份《营产移交接收清册》，载明：营地坐落地址为厦门市，基地面积360㎡、建筑面积600㎡、使用面积420㎡、房产证应领证面积360㎡、土地证应领证面积600㎡，并附坐落平面图及边界详图说明书。该说明书主要内容如下：原省军区厦门南方旅行社（下称原南方旅行社）的房地产（军产）随企业一同移交给厦门港务集团有限公司（下称港务公司）；产权性质也随之发生变更，有关房地产过户手续由港务公司到当地政府有关部门办理（其中本交接书中房地产数量不包含原南方旅行社自己筹资添建的房产400㎡）。港务公司作为接收单位在前述《营产移交接收清册》上予以签章确认。 1999年7月22日、7月28日，南方旅行社、港务公司分别向厦门市军警、政法机关交接办提交一份南旅（1999）002号《关于办理的报告》和一份厦港集办（1999）150号《关于南方旅行社产权问题的报告》，在前述两份报告中，均载明原南方旅行社移交给港务公司一栋房产共计5层、总建筑面积约为1000㎡军产的事实。 2001年4月24日，港务公司作出一份厦港集办（2001）72号《关于筹建港务客运的通知》，载明：根据相关会议精神，拟以和平码头分公司为主体，合并南方旅行社、鹭港船舶服务公司，组建成立港务客运。港务客运设立后，港务公司将原南方军区后勤部基建营房部向其移交的位于交由其下属企业港务客运进行运营管理。 2006年8月10日，港务客运（甲方）与春城公司（乙方）就乙方向甲方租赁房屋事宜签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁用途住宿（由乙方自行申请旅馆进行工商登记），租赁期限5年（自2006年8月10日至2011年8月9日），风险押金5万元，租金每月9000元；合同并约定鉴于甲方房产原属部队房产，现尚无产权证，甲方仅有部队移交清册，甲方在乙方注册登记时，应提供该移交清册复印件；由于政策、拆迁或人力不可抗拒等原因导致合同无法履行，甲乙双方及乙方担保单位均不承担由此产生的责任和义务，鉴于甲方有前期的装修投入，如发生拆迁所得到的酒店内部装修补偿金，甲乙双方的分配比例为25%:75%,房屋拆迁补偿与乙方无关。 2011年8月1日，案外人厦门长衡测绘有限公司接受港务客运的委托，就房屋的面积测量作出一份《厦门市城镇私房房产面积测算成果报告书》，测绘成果如下：1.房屋情况说明：本幢房屋位于，根据委托人的现场指界对该幢建筑物现状进行测量，该测绘成果依据现行房屋测量规范进行测算，总建筑面积2422.08㎡，其中原有部分面积1217.487㎡，另自建部分面积1204.593㎡；其中5页《房屋测量草图》载明房屋坐落为“思明区，层数7层”，第1-5层面积分别为228.65㎡、226.11㎡、331.829㎡、212.269㎡、160.869㎡，合计1159.727㎡。 2012年4月20日，港务客运发布《出租项目竞价文件》，其在《招租须知》中载明：招租项目地址为，建筑面积1159.727㎡，招租范围包括图纸上红线勾画的范围，但不包括升降机设备，升降机所占的场所属于招租范围；镇邦路61号（面积9㎡）房产（面积如有出入，按房管局实际登记的面积为准）。 2012年4月24日、4月25日，春城公司向港务客运提交《计划书》和《竞价报价单》，载明：春城公司投标五年经营权，将投标标的用于开设精品酒店；鉴于出租项目，我方报价为加价幅度100元，即第一期2012年合同期起至2012年12月31日的月租金报价15100元，第二期自2013年1月1日至2013年12月31日的月租金报价25100元，第三期自2014年1月1日至合同期满的月租金报价30100元。 2012年4月27日，港务客运（甲方、出租方）与春城公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于（详见附图）现状出租给乙方从事商业经营，场所面积1159.727㎡，乙方对此无异议；镇邦路61号房产，现状出租给乙方作为配套员工宿舍；其面积9㎡（面积如有出入，按房管局实际登记的面积为准），乙方对此无异议；本合同租赁期限5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止；租金标准自2012年5月1日至2012年12月31日每月15100元自2013年1月1日至2013年12月31日每月租金25100元，自2014年1月1日至2017年4月30日每月租金30100元；乙方应在合同签订之日起5日内向甲方交付10万元作为无息履约保证金；因乙方违反本合同条款而产生的相应损失金额或违约金额，以及对所租赁场所所产生的修复费用，甲方有权在任何时候从履约保证金中扣除；租赁期满，乙方若无违反本合同相关规定，可持甲方原开具的统一票据至甲方财务，甲方应在十日内退还乙方履约保证金。合同第八条约定，乙方有权依据经营需要，在不违反有关法律规定和本合同约定情况下，对所租赁房产进行改造、装修、添置设施；在本合同终止后乙方应将租赁房产连同原附着在租赁房产上的装修改造设施（如电梯）完整无偿交付给甲方；合同终止后10日内，乙方应自行腾空所承租场所；20日以后，承租场所内遗留的一切物品、装修均视为废弃物任由甲方处置，甲方不予任何补偿；由于政策、拆迁或人力不可抗拒等原因导致合同无法履行，甲乙双方及乙方担保单位均不承担由此产生的责任和义务，鉴于甲方有前期的装修投入，如发生拆迁所得到的酒店内部装修补偿金，甲乙双方的分配比例为40%:60%，本合同所述的租赁房产的拆迁补偿与乙方无关。合同第九条9.7款约定，当乙方租赁期满不再续租或因乙方违约而引起本租赁合同提前终止或解除时，乙方的一切装修或改造与房屋有关的设施（具体指附着在建筑物上的设施，如电梯）全部归甲方所有（可移动设施除外），甲方无需给予任何补偿。合同第十一条约定合同的变更和终止，对本合同的任何变更，需经甲、乙双方同意，且以书面形式作出方可生效。本合同的终止：本合同期限届满且双方未达成延长协议的；本合同有效期限内双方达成终止协议的；乙方擅自改变租赁房产的用途、市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、以及不可抗力影响等情形，甲方有权提前终止合同……。 2017年1月4日，港务客运通过邮寄方式向春城公司发出一份《通知》，主要内容如下：现接相关部门通知，军转资产将不允许出租，双方于2012年4月27日签订的《租赁合同》将于2017年4月30日到期，届时港务客运将收回该场地，合同终止；要求春城公司提前做好搬迁准备并在搬迁工作完成后将场地清理完毕交还港务客运。春城公司于2017年1月5日收到该《通知》。2017年4月12日，港务客运再次通过邮寄方式向春城公司发出一份《通知》，其内容为“我司于2012年4月27日与贵司签订的《租赁合同》将于2017年4月30日到期，届时我司将收回该场地，合同终止。请贵司于2017年4月30日前做好场地清理并于2017年5月2日与我司完成场地移交工作。”春城公司于2017年4月13日收到该《通知》。另，厦门市公证处先后于2017年1月4日、4月18日作出（2017）厦证内字第1318号、第12800号《公证书》，分别就前述港务客运向春城公司邮寄送达的两份《通知》内容及过程进行证据保全。 2017年8月7日，港务客运（甲方、原房屋出租方）与春城公司（乙方、原房屋承租方）签订一份《协议书》，约定“鉴于条款”：1.甲方于2006年8月10日、2012年4月26日先后两次与乙方就房屋用于经营“南方酒店”租赁事宜签订《租赁合同》各一份。其中2006年8月10日签订的《租赁合同》已于2012年4月30日终止，2012年4月26日签订的《租赁合同》租期至2017年4月30日届满，该租期满后，双方无续签有关该租赁事宜的合同，甲方已通知乙方自2017年5月1日起腾退并向甲方返还租赁标的物，但乙方仍继续占用该租赁标的物经营“南方酒店”。2.租赁标的物是原南京军区后勤部基建营房部移交甲方管理，依据《营产移交清册》（附件1）记载，原租赁标的物面积600㎡，实际使用面积420㎡。乙方承租以后，在原租赁标的物基础上进行扩建，扩建面积约1000㎡，即本协议签署时租赁标的物“南方酒店”四层及以上部分（下称扩建部分）。3.2017年4月30日租期届满后，乙方继续占用租赁标的物经营“南方酒店”，期间遇厦门市政府执行国家金砖会议安全管理规定，以一定金额的拆除补偿金鼓励和劝导乙方对其出资扩建的原移交房屋之外约1000㎡的房屋进行拆除，且甲乙双方均同意拆除。现甲乙双方经协商一致，就解除租赁合同及拆除补偿金分配比例等事宜达成以下一致意见，特订立本协议依双方共同遵守。第一条租赁合同终止：双方就房屋签订的《租赁合同》自2017年5月1日起终止，乙方应按本协议约定向甲方返还、腾退租赁标的（包括其扩建的部分），并支付合同终止后的房屋占用费。第二条房屋腾退与返还：2.1、乙方最迟应于2017年8月15日前完整、清结地向甲方返还其承租的租赁标的物（包括其扩建的部分）；2.2、若乙方逾期未返还或腾退，甲方有权自2017年8月1日起继续向乙方收取相当于月租金标准（即每月30100元）的两倍作为房屋占用费直至乙方实际腾退之日止，且甲方有权单方面直接进入并接管该租赁场所，收回该租赁标的物（包括扩建部分），乙方对此均无异议并自愿承担相应后果；2.4、拆除完毕后，乙方仍应负责对4楼地面进行平整，确保将房屋清结返还”。第三条房屋占用费与其他费用：3.1、乙方最迟应于2017年8月15日前向甲方一次性支付租赁合同期满后继续占用经营“南方酒店”所产生的房屋占用费，双方确认该笔占用费为90300元（自2017年5月15日起计至2017年7月31日止，按每月30100元的标准执行）。第四条拆除补偿金：4.1、甲乙双方共同确认愿意执行政府通知的拆除要求，并配合政府相关部门办妥有关的拆除手续；被拆除的部分房屋位于本协议签署时租赁标的物“南方酒店”四层及以上部分，面积约1000㎡；4.2、对于拆除上述部分房屋获得的拆除补偿金，由甲乙双方共同受偿，具体分配比例为甲方受偿拆除补偿金的40%，乙方受偿补偿金的60%；4.3、有关的《房屋拆除协议》由甲方、乙方共同作为合同主体的一方与政府相关部门签订，并按4.2条约定分配拆除补偿金，拆除补偿金以最终实际发放为准”。第五条其他事项：5.1、本协议履行完毕后，甲乙双方即结清全部债权债务，不再有其他纠纷，乙方除按本协议第四条约定取得补偿金之外，应放弃扩建部分相关的任何权益；任何一方均不得再以任何理由就与租赁合同或扩建部分相关事宜挑起争议，否则应承担有关争议处理的费用；5.3、本协议是双方经过充分协商后签订，是双方真实意思表示，双方均应严格履行。一方违反本协议任何条款均构成违约，守约方有权向违约方追偿一切费用。 2017年8月15日，春城公司通过邮寄方式向港务客运发出一份文件，其主要内容有：为履行本合同（备注：指《协议书》）特此与政府部门沟通协商，政府要求港务客运提供政府有关批准文件、建筑物的测绘信息档案等文件资料，并要求必须于2017年8月28日以书面形式送达厦门市思明区水仙路52号；如未在8月28日以书面形式送达，所产生的后果及公司20多名员工看护日常费用将由港务客运承担。港务客运于2017年8月16日收到该邮件。此后，双方当事人未能就《协议书》所约定的扩建部分房屋拆除补偿事宜与政府相关部门达成协议。 2017年8月30日，春城公司通过邮寄方式向港务客运发出一份《通知书》，载明：由本公司与贵公司签订了关于的租赁协议书，现贵公司要求我公司于2017年8月15日前返还（建筑面积600㎡，实际使用面积420㎡）。我公司现通知贵公司，请于2017年9月1日前携带上述租赁协议书及厦门市政府相关部门出具的关于该房产面积的相关文件，来与我司办理房产的腾退及移交手续。或由公证处公证员全某督办理腾退及移交手续。如逾期未能办理移交手续，视为我公司已履行该处房产的腾退返还义务。 2017年8月31日，港务客运工作人员向春城公司员工林天生发送短信，其内容为“林总，你不是来函要求我司派人在2017年9月1日前到商谈该处房产腾退交接事宜吗？我们现在就过去，你们要在现场”、“林总，现在是8月31日9:58分，我们到你酒店门口了，你们没人在，连门都进不去。这样叫交接？我们待会走了”。当日，港务客运并通过彩信方式发送一份《告知函》，主要内容如下：你司向我司承租的位于房屋的租赁合同已终止，租赁合同终止后，你司须按照有关租赁合同的约定，立即向我司完整返还该租赁房屋（包括你司添附及扩建部分）。2017年9月25日，港务客运再次向春城公司发送《告知函》，主要内容如下：因双方关于房屋的租赁合同约定的租期已届满，港务客运已多次书面通知终止租赁合同、收回房屋，春城公司应限期腾退并完整、清洁返还租赁房屋，但至今春城公司仍占用该房屋经营“南方酒店”；现再次函告立即停止在该房屋上的一切经营行为，立即移交该房屋，否则后果自负。 2019年9月5日，本院经现场勘查：讼争房屋至今仍由春城公司占有并用于经营酒店业务；讼争镇邦路61号房产，经港务客运现场指认，镇邦路61号二楼201室房屋现由案外人居住使用，且根据案外人现场陈述，其在五十多年前即由单位分配居住使用至今。 另，港务客运委托律师参加诉讼，支出律师代理费131558元。 审理中，港务客运陈述，其要求返还的、61号房产，系1949年厦门解放时解放军实际占有使用至90年代，后部队将该房产交付给厦门市政府，再由市政府交由港务客运代为管理和使用。港务客运对该讼争房产没有物权，是属于国有资产；讼争为1-5层（面积1159.727㎡）、讼争镇邦路61号房产面积9㎡；关于该讼争房产，港务客运与春城公司共签订二次《租赁合同》，第一次于2006年8月10日签订，至2011年8月9日租赁期限届满；之后，港务客运重新发布新的招标文件，于2011年8月1日委托厦门长衡测绘有限公司对讼争房屋进行测绘并出具测绘报告，港务客运对讼争房屋重新进行招投标，招标文件体现地址为、61号，面积1159.727㎡；2012年4月25日春城公司向港务客运提交竞价报价单，在中标者弃标后春城公司作为第二顺序中标，双方于2012年4月27日签订第二次租赁合同，租赁期限自2012年5月1日至2017月4月30日，港务客运的诉求基础为双方于2012年4月27日签订的《租赁合同》，请求返还该《租赁合同》项下的标的物；前述《租赁合同》期限届满后双方未再续签合同，2017年8月7日，双方签订一份《协议书》，该《协议书》系对《租赁合同》届满后对租赁物的处分进行约定，但因春城公司未履行《协议书》约定的内容，故港务客运提起要求返还讼争房屋的诉讼。 春城公司则认为，讼争房产系由厦门市政府交给港务客运运营，所有权属于政府；讼争房产自2006年8月10日开始出租给春城公司，出租时原始面积仅有420㎡、建筑面积600㎡，春城公司承租后，对讼争房产进行扩建、改建约有1000㎡。双方在租赁期限届满后，于2017年8月签订一份《协议书》，该《协议书》已列明前述事实；且承租的房屋仅有，并没有61号；双方约定对扩建部分进行补偿，但最终因港务客运未提供相应手续给政府，导致春城公司的扩建部分无法得到补偿。镇邦路61号房产系春城公司向案外人承租，并非在港务客运的租赁范围；春城公司确认讼争现仍由其占有并用于经营酒店之用。 综上事实，本院认为，讼争房屋原系军队房产，由于历史因素等原因，未办理相关权属证书及相应的审批手续，之后由港务客运根据厦门市政府、军队武警部队等有关部门的相关政策、文件精神代为管理和使用该讼争房产。因此，港务客运作为出租人就讼争房屋与春城公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反相关法律或行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护，双方均应依约全面履行；至于之后双方签订的《协议书》，系对前述《租赁合同》届满后对租赁物进行处分的约定，后因讼争房屋未被政府拆除、春城公司也未履行该《协议书》约定的内容，现港务客运依据《租赁合同》期限届满后提起返还讼争租赁房屋的诉讼，依法有据，故前述《协议书》不能作为认定讼争由春城公司扩建面积一千多平方米的依据。关于讼争镇邦路61号房产，虽前述双方于2012年4月27日第二次签订的《租赁合同》中有约定，但在2006年8月10日双方第一次签订的《房屋租赁合同》及福建军区后勤部《营产移交接收清册》等相关军队证明中，并未涉及该房产情况，港务客运也未举证证明该61号房产相关房管部门的登记资料；春城公司亦予以否认，并提供其与案外人就镇邦路61号房产签订租赁合同等相关证据予以佐证；且本院经现场勘查，讼争镇邦路61号港务客运指认的201室房产现由案外人居住使用，至今已居住五十多年之久。故对港务客运关于镇邦路61号房产所主张的权利，本院不予支持。 本案的主要争议焦点是：港务客运出租给春城公司的讼争的具体面积是多少。本院分析认为，根据1999年6月14日福建军区后勤部出具的《营产移交接收清册》记载，营地坐落地址为，建筑面积600㎡、使用面积420㎡、房产证应领证面积360㎡、土地证应领证面积600㎡，并附坐落平面图及边界详图说明书。但根据该说明书内容载明，原南方旅行社的房地产（军产）随企业一同移交给港务公司，产权性质也随之发生变更，有关房地产过户手续由港务公司到当地政府有关部门办理，并注明其中本交接书中房地产数量不包含原南方旅行社自己筹资添建的房产400㎡。此外，根据南方旅行社、港务公司先后于1999年7月22日、7月28日分别向厦门市军警、政法机关交接办提交的南旅（1999）002号《关于办理的报告》和厦港集办（1999）150号《关于南方旅行社产权问题的报告》，在前述两份报告中，均载明原南方旅行社移交给港务公司一栋房产共计5层、总建筑面积约为1000㎡军产的事实。因此，房屋在1999年部队移交给港务公司时的现状即为一栋房产共计5层、总建筑面积约为1000㎡军产的事实，本院予以认定；且根据2011年港务客运委托有关测绘机构作出的测绘成果，也体现讼争第1-5层面积合计1159.727㎡，并在之后港务客运于2012年发布的《出租项目竞价文件》、《招租须知》中也均载明招租项目地址为，建筑面积1159.727㎡的事实；再者，根据春城公司通过参与竞租中标后于2012年4月27日与港务客运签订的《租赁合同》，也明确约定租赁面积1159.727㎡，并附有一至五层租赁面积的测绘红线图（第1-5层面积分别为228.65㎡、226.11㎡、331.829㎡、212.269㎡、160.869㎡，合计1159.727㎡）。综上，讼争租赁面积1159.727㎡的事实，本院予以认定；春城公司所举示证据也不足以证明其在讼争租赁标的物上进行扩建的相关审批手续及相应的建筑、扩建的事实，且春城公司也未能明确具体那些建筑物属于其扩建的部分。因此，春城公司主张其在承租后，对讼争房产进行扩建、改建约有1000㎡的抗辩，证据不足，本院不予采信。 关于港务客运向本院提出的诉讼请求，本院分析认为：1.本案中，鉴于双方当事人所签《租赁合同》约定的租赁期限至2017年4月30日已届满，且之后双方对期限届满后就租赁物的处分进行了约定，并于2017年8月7日签订一份《协议书》，因此，双方当事人之间的房屋租赁合同关系应视为已经解除，并终止履行。故春城公司负有将租赁物返还给港务客运的义务，现港务客运要求春城公司将讼争（面积1159.727㎡）的房屋腾空并返还给港务客运的诉讼主张，本院予以支持；对于港务客运要求春城公司返还镇邦路61号房产的主张，证据不足，本院不予支持。2.根据前述分析，双方讼争租赁合同关系已经解除，并终止履行，但春城公司至今仍占有使用59号房屋并用于经营酒店业务，其应当向港务客运支付相应的房屋占有使用费。根据在案证据，讼争房屋并未被拆迁，故双方所签《协议书》存在未能继续履行的情形，且双方当事人就春城公司应当返还的59号房屋范围存在争议，不可归责于春城公司，故讼争房屋占用费应参照原《租赁合同》约定的月30100元租金标准计算；对于港务客运要求春城公司按每月60200元的标准支付逾期返还房屋占用费的主张，本院不予采信。3.鉴于双方于2017年8月7日所签《协议书》存在未能履行的情形，且双方就春城公司应返还的59号房屋的范围存在争议，故不宜认定春城公司违反《协议书》的约定，港务客运要求春城公司支付律师代理费，依据不足，本院亦不予支持。 关于春城公司向本院提出的反诉请求，本院分析认为，1.根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人约定的租赁期限已经届满，故春城公司要求港务客运补偿其在、61号上420㎡租赁范围内的装饰装修残值损失100万元，缺乏依据，本院不予采信。2.关于春城公司主张的扩建部分房屋补偿金，双方当事人可就扩建部分的房屋另行主张处理，春城公司要求港务客运赔偿其在讼争扩建的面积约1000㎡补偿金300万元的主张，不在本案审理范围。故对春城公司的该项请求，本院不予支持。3.现春城公司至今仍占有使用房屋并用于经营酒店业务，其要求港务客运支付该房屋场地看护费441000元的主张，缺乏依据，本院亦不予支持。4.因春城公司还需向港务客运支付房屋占有使用费，以及结合港务客运的抗辩意见，并参照《租赁合同》约定，对春城公司要求港务客运退还履约保证金10万元的该项反诉请求，本院不予支持；但该履约保证金可从春城公司应当支付的房屋占用费中予以抵扣。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、厦门市春城酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市思明区房屋（面积1159.727㎡）返还给厦门港务集团和平旅游客运有限公司（具体范围为双方于2012年4月27日签订《租赁合同》所附的第一至五层租赁面积测绘红线图所载明的红线范围部分，即第1-5层面积分别为228.65㎡、226.11㎡、331.829㎡、212.269㎡、160.869㎡，合计1159.727㎡）。 二、厦门市春城酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付厦门港务集团和平旅游客运有限公司房屋占有使用费（自2017年8月1日起计至实际返还房屋之日止，按每月30100元的标准计算；厦门市春城酒店有限公司已支付的履约保证金10万元可从前述房屋占有使用费中予以抵扣）。 三、驳回厦门港务集团和平旅游客运有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回厦门市春城酒店有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18987元，由厦门港务集团和平旅游客运有限公司负担10286元，厦门市春城酒店有限公司负担8701元；反诉案件受理费21564元，由厦门港务集团和平旅游客运有限公司负担475元，厦门市春城酒店有限公司负担21089元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 林 月 蓉 人民陪审员 施芸芸） 人民陪审员 廖 静 巧 二〇一九年九月十八日 代书 记员 陈 伟 萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。