上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初44244号 原告：张小妹，女，1954年2月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 委托诉讼代理人林权勇，上海市中远蓝天律师事务所律师。 被告：张金福，男，1952年4月29日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 被告：杨龙花，女，1957年3月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 上列两被告共同委托诉讼代理人张志华，上海市临港律师事务所律师。 上列两被告共同委托诉讼代理人张莉，上海市临港律师事务所律师。 被告：杨金清，男，1950年5月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。 原告张小妹与被告张金福、杨金清确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。后该案依法转为适用普通程序审理。2018年9月26日本院对该案作出一审判决。原告张小妹及被告杨金清均不服判决，上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后认为一审法院认定事实不清，适用法律有误，故于2019年5月5日裁定将该案发回本院重审。本院于2019年5月14日立案受理后，依法另行组成合议庭公开进行了审理。审理中本院根据原告张小妹的申请，依法追加杨龙花为本案共同被告参加诉讼。本院于2019年7月2日、8月8日对本案公开开庭进行了审理。原告张小妹及委托诉讼代理人林权勇、被告张金福、杨龙花及共同委托诉讼代理人张志华、被告杨金清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小妹向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告杨金清与被告张金福、杨龙花于2010年8月9日就上海市浦东新区祝桥镇工业城二区14号301室、401室房屋(下称系争房屋)形成的转让合同无效；2.判令被告张金福、杨龙花将系争房屋交付原告；3.判令被告张金福、杨龙花赔偿原告自2011年1月起至本案审理终结止以每套房屋人民币2,000元、两套房屋合计4,000元计算的损失；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告与被告杨金清原系夫妻关系，2009年2月在民政部门协议离婚，离婚时双方约定如被告杨金清未能在两个月内偿还欠亲友的外债40万元，则系争房屋归原告所有，故原告据此取得系争房屋所有权。被告张金福系被告杨金清堂妹夫。两被告在原告不知情的情况下签订了关于系争房屋的两份《房地产买卖合同》。后被告杨金清与被告张金福、杨龙花又于2010年8月9日就系争房屋再次形成转让合同，实属严重侵犯原告合法权益，且系争房屋无房地产权证，交易违法。现原告只得诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告张金福、杨龙花共同辩称，被告杨金清曾向其借款75万元，因没有能力归还故将系争房屋作价75万元抵押给了被告张金福，原告对此事也清楚，否则原告不可能在2010年12月出具《承诺书》，承诺搬离系争房屋。原告认为转让合同无效是不成立的，原告提出的损失没有书面及法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。 被告杨金清辩称，因其对外欠款，为躲避债务，被告张金福提出签订假的买卖合同来逃避债务，故双方签订的合同是虚假合同，实际没有相关交易。被告张金福所称的借款75万元是事实，其中35万元是一笔借给其的，40万元是多笔形式的，被告张金福还向法院起诉要求其偿还，所以不存在将75万元借款抵作房款之事，因此两被告之间不存在真实的买卖合同关系，双方签订的合同是无效的。2010年8月9日其在被告张金福的逼迫下在《房屋转让合同》上写下了转让系争房屋的内容，该转让合同是无效的。对原告提出的诉讼请求没有意见。 本院经审理查明，上海市不动产登记簿信息显示，原南汇区祝桥镇工业城2区14号土地使用权登记的权利人为案外人上海宏利药用包装材料有限公司(下称宏利公司)，土地权属性质为国有，使用权取得方式为划拨，土地用途为工业，使用权面积为2,542平方米，独用面积为2,542平方米，房地产权证号为南XXXXXXXXXX，受理日期为2004年9月28日，核准日期为2004年9月29日。该权属登记至今未有变动。 2006年11月，被告杨金清(受让人、乙方)与宏利公司(转让人、甲方)签订《房屋转让合同》1份，合同第一条约定：“本房产座落在南汇祝桥镇工业城二区14号，自建房第三、四层(即本案系争的301室、401室房屋)，(共五层)房屋建筑面积260平方米，甲方保证已如实陈述本房屋的产权状况和相关关系，乙方已对房产状况充分了解，自愿接受该房产”；第二条约定：“甲乙双方经协商一致，同意上述房产借款人民币柒拾陆万元整……”；第四条付款方式和付款期限约定：“〈1〉本合同签订日乙方支付定金人民币伍万元整，本款于支付尾款时抵作房价款；〈2〉乙方于2006年11月30日房屋交接时支付房价款肆拾伍万元整；〈3〉甲方于二年内办理好甲方房产证，复印件加盖甲方公章后交乙方，乙方于十日内支付余款贰拾陆万元整，至此该房款全部付清”。合同对双方的其他权利义务作了相关约定。2006年12月16日，宏利公司出具收款收据1份，确认收到被告杨金清支付系争房屋的购房款50万元。 原告与被告杨金清原系夫妻关系，2009年2月1日，两人在民政部门协议离婚。民政部门留存的《自愿离婚协议书》内容为：“一、婚生女杨丽芳现年33岁，已婚，不需抚养；二、家电家具等财产归女方所有；三、各自生活用品各归己有；四、双方无共同债权；五、欠女方哥哥壹拾万元、妹妹壹拾万元，欠男方亲友贰拾万元，离婚后全部由男方承担归还”。 2009年9月22日，被告杨金清与被告张金福签订《借款房屋抵押协议书》1份，约定：“今由被告杨金清向被告张金福借现金肆拾万元整(400000元)，到2009年11月15日止归还，如不能归还，杨金清的房屋属张金福所有(房屋地址祝桥工业城二区14号4楼)，总额为肆拾万元正(房屋的内外装潢包括在内，杨金清的购房协议书已给张金福所有)，如违约一切责任自负。此协议一式二份，双方各执一份，(杨金清的购房协议已付给张金福)”。同日，被告杨金清与被告张金福签订《房地产买卖合同》1份，约定由被告杨金清将301室房屋以35万元的价格转让给被告张金福。 2009年12月20日，被告杨金清与被告张金福又签订《房地产买卖合同》1份，由被告杨金清将401室房屋以45万元的价格转让给被告张金福。 2009年12月28日，被告张金福向本院提起诉讼，要求被告杨金清归还借款75万元。被告张金福诉称被告杨金清在2009年6月22日向其借款35万元，在同年9月22日向其借款40万元，被告杨金清辩称当初为了去外地承接工程，故向原告借款75万元，现经济周转困难，无力还款。鉴于被告杨金清对被告张金福起诉主张的事实并无异议，故本院对被告张金福主张的事实予以确认。2010年3月，本院依法作出(2010)浦民一(民)初字第731号民事判决书，判决被告杨金清应归还被告张金福借款75万元。后该判决生效。 2010年8月9日，被告杨金清在其与宏利公司签订的《房屋转让合同》左下方书写：“此房屋已转让给杨龙花、张金福，转让人杨金清，2010年8月9日”，并将该《房屋转让合同》原件交予被告张金福。嗣后，原告与被告张金福因系争房屋事宜发生纠纷，原告曾向上海市公安局浦东分局祝桥派出所报警。 2010年12月8日，原告在内容为：“张小妹把工业城二区14号301室在12月28日前把房子交还给张金福居住，承诺如违反，一切责任自负，房价按原借款承诺书为准或买卖合同为准，包括401”的《承诺书》上签名。后原告搬离系争房屋。2011年起被告张金福、杨龙花入住系争房屋至今。 2013年12月，原告向本院提起诉讼，要求被告张金福排除妨碍，搬出系争房屋。后原告申请撤回起诉，本院于2014年5月6日依法作出(2013)浦民一(民)初字第44320号民事裁定书，准许原告撤回起诉。 2014年6月13日，宏利公司出具证明1份，内容为“兹证明2006年11月份本公司卖给杨金清(张小妹是他老婆)二套，共计260平方米，金额50万元正，无房产证，特证明事实。” 2018年1月8日，原告诉来本院。 审理中，原告提供了《自愿离婚协议书》1份及与该协议书落款日期为同一天、由被告杨金清出具《承诺书》1份，该《自愿离婚协议书》比在民政部门留存的自愿离婚协议书多了第6条，内容为：“如男方无能偿还欠款的话，房屋都归女方所有”；《承诺书》内容为：“我与张小妹在2009年2月1日自愿协议离婚，离婚时房屋共有二套，座落在祝桥镇工业城二区14号301室与401室，此房屋属于夫妻共同财产，但该房屋没有房产证，故民政局经办人员告知，不能写在离婚协议书上，由你们两人自行协商分割。由于我在离婚前向亲友借款共肆拾万元，未清偿，我保证在离婚后两个月内想法归还。我如无能偿还借款的话，此两套房屋都归张小妹所有”。对此原告主张因为系争房屋没有产证，民政局不允许写进协议书，让当事人自己写，所以被告杨金清写了第6条内容并出具了《承诺书》，后被告杨金清未按《自愿离婚协议书》及《承诺书》约定履行还款义务，故系争房屋于2009年4月1日起归原告所有。被告杨金清对该两份证据及原告的主张意见均无异议。被告张金福则认为原告与被告杨金清为了逃避夫妻共同债务而离婚，《自愿离婚协议书》包括添加的第6条涉及侵害债权人内容的，不能对抗被告张金福，况且《自愿离婚协议书》与《承诺书》的内容互相矛盾。 审理中，原告主张被告杨金清与被告张金福、杨龙花于2010年8月9日就转让系争房屋形成的合同无效的理由为：1.系争房屋系原告与被告杨金清的夫妻共同财产，在双方自愿离婚后已归原告所有，所以两被告对系争房屋的转让是无效的。2.系争房屋是工业性质的，至今未办出产权，被告杨金清未经过原告同意，擅自处分、转让房屋是无效的。3.原告遭受过被告张金福的骚扰、殴打，原告是被被告张金福从自己的房屋赶出去的，原告向公安机关报过警，但公安机关不作为，原告就向法院起诉，但后来听从法官的劝说撤诉了，但换个角度起诉原告又没有钱，所以没有再提起诉讼，原告根本就不同意被告杨金清与被告张金福对系争房屋的处理。4.《承诺书》里面的内容原告不知道的也不清楚，并且还是被告强迫原告签的，所以不认可《承诺书》。被告杨金清同意原告的主张意见，并表示2010年8月9日其是在被告张金福逼迫下在《房屋转让合同》上写下了转让系争房屋的内容。对此被告张金福、杨龙花认为：1.原告提供的《自愿离婚协议书》是虚假的、伪造的，在登记备案中的《自愿离婚协议书》记载里是没有《承诺书》的相关内容的，并且协议书显示原告有权利，被告没有权利，因此是虚假的离婚，原告与被告杨金清离婚后仍然住在一起，这在排除妨碍案子里的庭审中有记载的。2.系争房屋登记的权利人是宏利公司，用地性质属于工地性质，但被告的做法并没有违背法律，被告也愿意承担系争房屋可能无法办出小产证的风险。3.原告所说的被告张金福对原告殴打、骚扰等，原告并没有证据。4.《承诺书》在排除妨碍案中出现过，本案原告也承认有这份《承诺书》，也是原告自己签字的，原告的家人也在，而且写的时候已经知道被告杨金清与被告张金福转让房屋这件事了；5.被告杨金清所称的在被告张金福的逼迫下在《房屋转让合同》上写下转让系争房屋内容的情况是不存在的，被告杨金清是因为还不出钱才自愿用房屋抵债的。 审理中，本院向案外人宏利公司作了相关调查并形成工作记录。宏利公司法定代表人池松林对涉案的《房屋转让合同》、收款收据、证明的真实性予以确认，并表示杨金清买下系争房屋后，至今房屋买受人的主体未发生过变动，而系争房屋产权至今仍登记在其公司名下，目前也无法办理小产证。对于涉案诉讼，其明确表示其公司不需要参加诉讼，由法院依法处理。原、被告对本院的工作记录均无异议。 以上事实，由原、被告陈述及原告提供的《房屋转让合同》、收款收据、证明、上海市公安局案(事)件接报回执单、《承诺书》、离婚证、《自愿离婚协议书》、《承诺书》、上海市不动产登记簿土地状况信息、《房地产买卖合同》，被告张金福提供的《房屋转让合同》、(2010)浦民一(民)初字第44320号民事裁定书、法庭审理笔录、借款房屋抵押协议书、《自愿离婚协议书》、上海市不动产登记簿信息，被告杨金清提供的(2010)浦民一(民)初字第731号民事判决书以及本院的工作记录等证实。 本院认为，本案系争房屋系被告杨金清与宏利公司签订《房屋转让合同》，由被告杨金清从宏利公司处购得。后被告张金福在被告杨金清向其借款75万元到期未还的情况下，分别于2009年9月22日、同年12月20日与被告杨金清签订两份《房地产买卖合同》，由被告杨金清将系争房屋以75万元的价格转让给被告张金福，即合意以房抵债。之后，被告张金福又起诉杨金清归还75万元借款，在本院作出一审判决支持被告张金福的诉请后，双方均未上诉，亦即在被告张金福选择起诉要求被告杨金清归还借款后，双方实质已不再履行前述两份《房地产买卖合同》。然在被告杨金清未能履行生效判决向被告张金福归还借款的情况下，被告杨金清又于2010年8月9日在《房屋转让合同》原件左下方书写“此房屋已转让给杨龙花、张金福”的内容，据此应视为被告杨金清与被告张金福、杨龙花再次达成了以系争房屋抵债的合意。本院认为，被告杨金清与被告张金福、杨龙花再次达成以系争房屋抵债的合意，系双方真实意思表示，虽系争房屋无产权证，房屋所在土地性质为工业用地，但双方以房抵债的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。而原告在被告杨金清与被告张金福、杨龙花再次达成以房抵债的合意后，签署《承诺书》并搬离系争房屋，足以证明原告对以房抵债是明知且认可的，而被告张金福与杨龙花随即入住系争房屋至今，亦证明以房抵债已经得到实际履行，并且被告张金福、杨龙花在审理中亦明确表示愿意承担系争房屋可能无法办出小产证的风险，结合本院向案外人宏利公司的调查情况，本院依法确认被告杨金清与被告张金福、杨龙花于2010年8月9日合意以系争房屋抵债而形成的转让合同有效，原告要求确认转让合同无效的诉讼请求，既无事实根据，又无法律依据，本院不予支持；原告在此基础上要求被告张金福、杨龙花交付系争房屋及赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。被告张金福、杨龙花的相关辩解意见，本院予以采信。被告杨金清辩解是在被告张金福逼迫下在《房屋转让合同》上书写转让系争房屋内容，与本院查证的事实不符，本院不予采信。当然，如原告认为被告杨金清转让系争房屋的行为损害了原告的合法权益的，原告可依法另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决如下： 驳回原告张小妹的诉讼请求。 案件受理费11,380元，减交收取计6,550元，由原告张小妹负担(已交纳)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  王 金 人民陪审员  顾玲玲 人民陪审员  梅天红 二〇一九年九月九日 书 记 员  朱 艺 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ……