江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初5888号本诉原告（反诉被告）：王琦，男，1971年10月1日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：郑大为，湖南任达律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：苏州世能重型能源开发有限公司，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路99号。法定代表人：张启虎，董事长。委托诉讼代理人：张军，上海市万达律师事务所律师。王琦与苏州世能重型能源开发有限公司（下称世能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序审理。后世能公司提出反诉，本院一并审理。因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长，人民陪审员周云生、卢芝华参加评议。本案于2018年12月4日、2019年8月22日、2019年9月4日三次公开开庭进行了审理。王琦的委托诉代理人郑大为三次参加开庭，世能公司的原委托诉讼代理人匡泉生参加第一次庭审，现委托诉讼代理人张军参加第二、第三次庭审。本案现已审理终结。王琦向本院提出本诉请求：1、判令世能公司退还王琦保证金273912元；2、判令世能公司赔偿原告装修附着物补偿款2236049元（包括搬迁费用）；3、判令世能公司赔偿王琦停产停业损失1200000元。事实和理由：双方于2014年11月签订《厂房租赁合同》，合同约定由王琦租赁世能公司位于苏州相城经济开发区春申湖东路99号的厂房，租赁合同约定租赁期限为5年，租赁期限从2014年11月8日至2019年11月7日止。合同签订后，原告按照世能公司指定的陈雅萍账户支付了半年租金及保证金（保证金为273912元）。王琦并且依约向被告支付了每年的租金。2017年1月，相城区政府在公布了《春申湖路快速化改造(中环二期)澄阳路段施工示意图》，王琦租赁的厂房正好处在施工范围之内。2017年5月23日，相城区拆迁部门上门对世能公司所有厂房进行了装修和附着物的评估以及搬迁评估。2017年10月18日，苏州国土局发布《春申湖路快速化改造工程的用地预审意见》，公布了《相城区功能片区规划图》。2018年1月14日，春申湖路快速化改造正式开工。因面临征地拆迁，依据《厂房租赁合同》第一十条免责条款：该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用之约定，任何一方有权向另一方通知终止合同。鉴于征地拆迁对王琦自身商业经营的不良影响，王琦己于2018年2月7日向世能公司发出了《终止厂房租赁合同通知函》，要求办理交接并退还保证金，并且在获得征地拆迁补偿款后依照合同约定补偿王琦装修补偿款和生产经营损失。世能公司回函表示不同意终止合同，但是同意在获得征地拆迁补偿款后赔偿王琦。2018年4月18日，双方办理了租赁物交接手续。2018年8月31日，王琦了解到世能公司已经于2018年8月底与相城区政府达成了拆迁补偿协议，遂联系世能公司协商处理退保证金和赔偿事宜，但是世能公司拒不表态，采取逃避态度。世能公司辩称，王琦的诉讼请求无法律依据，要求驳回。世能公司向本院提出反诉请求：1、判令王琦赔付违约金301303元（以月租金100434.4元计算三个月）；2、判令王琦支付应缴而未缴租金621475.82元（从2014年11月8日计算至2018年8月31日的应交租金为4264505.42元，减去实交数3643029.60元的差额），并支付因逾期支付租金和租金递增部分的产生的利息（从2017年10月27日起算），标准按银行同期贷款利率的双倍计算。3、判令王琦承担反诉诉讼费，并赔偿律师代理费30000元。事实和理由：王琦根据城市规划宣传，自认为所租房屋在拆迁范围，为免缴或少缴租金，减少承租损失，提前于2018年2月7日向我公司强行要求提前解除租赁合同，我公司无奈于2018年4月18日接受移交，要求王琦依合同约定进行赔偿。王琦对反诉请求辩称，其与世能公司解除租赁关系根据双方合同第11条的约定，有合同依据，其不应承担违约责任。合同约定的合同终止条件已经成就。其于2018年2月7日向世能公司提出解除合同时，租赁房屋已纳入拆迁范围；租赁房屋已于2018年1月31日进行了评估。世能公司在征收开始后，选择何时与征收部门达成补偿协议，王琦本人无法控制。王琦在明知不利于生意经营的情况下，选择与世能公司提前解除合同合理合法，要求驳回反诉请求。经审理查明：由世能公司作为出租方(甲方)，王琦作为承租方签订了《厂房租赁合同》，甲方将其合法拥有的厂房出租以及土地使用权给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：房屋位于相城区，租赁建筑面积5706.5平方米，钢混结构，租赁用途为工业生产及办公用房，租赁期限为五年，即从2014年11月8日起至2019年11月7日止；若乙方在租赁期间无故终止合同或有其它违反本合同约定之行为，则乙方不享有免租的权利，租金自2014年10月8日起计收。租金及保证金支付方式：1、乙方应向甲方支付房屋租金。房屋租金为16元/平方米/月，月租金为91304元，年租金总计为1095648元。在合同期内，该租赁物的租金二年不变，第三年按上述租金递增百分之十计算，第四年按第三年的月租金递增百分之十，第五年按第四年的月租金递增百分之十计算。2、上述房屋租赁费用支付方法：上述费用采用先付租金后使用原则，每六个月支付一次，首期房租于2014年10月10日前支付547824元。以后每期应于期满前15天内付讫。乙方应于2014年10月10日前内交纳保证金273912元。此款待双方合同期满退租后，经甲方验收无损坏和完好，再将保证金无息退回乙方，如有损坏则返修至合格为止，返修费用由乙方承担，如乙方不维修，则由甲方自行委托他人维修，维修费用从保证金中直接扣除，不足部分由乙方予以补足。五、其他费用：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。六、租赁房的交接：1、甲方应在2014年10月8日将本合同项下房屋交付乙方使用。租赁期满后，乙方可选择按原样将厂房交还甲方，或连同装饰和装修一并交还甲方，但甲方不支付任何费用。合同期满，该厂房归还时，乙方应保证符合正常使用状态且与出租时交接时一致。九、其它约定事项：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。十、违约责任：本合同一经签订，即具有法律效力，任何一方不得擅自违约退租(不可抗力因素除外)。乙方不能按期支付租金、物业管理费的，自逾期之日起乙方按银行同期贷款利息的二倍支付逾期利息。逾期超过三十日，甲方可单方终止合同。下列情况，甲方视乙方为严重违约，可提前解除合同并收回出租房，所收保证金预付房租不予退还，并可就实际损失向乙方索赔：未经甲方同意擅自乱停乱搭乱建：未支付租金或拖延支付租金满1个月的……。实际损失包括但不限于：乙方完全赔偿甲方因上述事件而引起的诉讼律师费、交通费等费用和开支。十一、免责条款：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；若因当地政府行为，导致出租方无法继续履行本合同时，免除出租方的一切赔付责任。十二、退租手续：合同期满，乙方应于期满十日内向甲方办理房屋清退手续，双方以交房时的清单以及合同期间增加减少的部分为交接依据，清点确认后终止合同，否则视为未交接。如双方对移交房屋无异议，甲方应于房屋交还5日内全额无息退还乙方缴纳的保证金。承租期间，如乙方因客观原因，需提前解除合同的，申请一方需提前一个月内书面通知对方，并就相关赔偿问题经协商达成一致，办理解约退房手续，但所收房租、管理费、保证金不予退还乙方。因乙方违约或其他原因提前解除合同的，乙方应于解约之条件成立之日或甲方通知之日起十日内，向甲方办理清退房屋手续。十三、其他：在本合同履行期间，如发生拆迁之事件，乙方必须无条件服从拆迁、不得以任何理由妨碍拆迁的进行。甲方因拆迁之相关事宜与相关部门签订的任何协议，乙方均予以接受。拆迁补偿款分配办法为：由乙方装修的补偿款和生产经营损失归乙方所有外，其它拆迁赔偿款或补偿款均由甲方所有。本合同经双方签字或盖章且在甲方收到乙方保证金、第一期租金后生效。王琦租赁的是世能公司的4号楼，共3层，开设“乐家巢”（无营业执照），进行家具展示及销售。双方合同签订前的2014年9月24日，王琦方向世能公司委托收款人陈雅萍支付50000元，于2014年10月8日支付771736元，该两笔构成合同约定的保证金273912元和第一期租金547824元。王琦方于2015年5月20日支付第二期租金547824元、2015年11月3日支付第三期租金547824元，2016年5月4日支付第四期租金547824元，2016年11月8日支付第五期租金547824元（未按约足额支付），2017年7月10日支付第六期租金602606元，2017年10月27日支付第七期租金301303.20元（三个月的租金，但未按上涨标准付足）。王琦一方支付的款项大部分是由杨昌雄名下支付。2017年10月23日，杨昌雄发微信给世能公司法定代表人张启虎，要求房租按月支付，张启龙回信“有困难按季度交”。另查明，2017年3月8日，苏州市政府采购网发布《苏州市相城区交通运输局关于中环快速路北线二期工程（春申湖路快速化改造工程）的中标公告》。苏州市发展和改革委员会于2017年6月19日对项目进行批复，并于2017年7月7日发文。2018年3月28日，春申湖路快速化改造工程（中环二期）工程部发出友情提示称，该工程于2017年1月开始启动，前期工作顺利，现春申湖路南侧综合管廊工程已全面施工，春申湖路快速化改造主干道路面开挖、北侧辅道、互通建设等工程已全面完成招投标，大规模开工建设在即；根据规划，涉及到区域搬迁企业19家，其中世能公司为全拆单位。2018年2月7日，王琦向世能公司发出《终止厂房租赁合同通知函》称，因中环快速路北线二期相城段项目即春申湖路快速化改造项目已全面启动房屋拆迁工作，而我租赁贵公司的厂房正好处于拆迁范围之内，根据双方签订的《厂房租赁合同》第十一条第二款“该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，本合同终止”。现依法通知贵公司：自本通知函发出之日起，贵公司与我之间签订的《厂房租赁合同》终止，请贵公司在收到本书面通知后与我协商办理厂房交接和退还押金事宜。在贵公司获得征地拆迁补偿款后，需按照《厂房租赁合同》的约定赔偿装修补偿款和生产经营损失。2018年2月23日，世能公司回复王琦：我方至今未收到任何正式要求拆迁的通知，在收到正式通知前，你应按《厂房租赁合同》履行义务，关于赔偿装修款和生产经营损失，待条件成熟时方可主张。王琦坚持要求解除合同，双方于2018年4月18日对涉案房屋进行了交接。再查明，相城区城阳街道国有土地上企业协议搬迁补偿办法（试行）载明：国有土地上企业搬迁补偿，按房屋征收补偿标准进行评估，采用协议搬迁模式进行具体操作。企业搬迁实行货币化补偿。本办法适用于街道行政区域内国有土地上企业协议搬迁补偿，补偿标准：搬迁补偿涉及的标准由街道根据类似房地产市场价格行情、上级政策调整和物价变动等因素测算确定。企业搬迁补偿金额=房地产评估价值+装修装饰和附着物评估价值+停产停业损失补助费+设备设施搬迁费补助费+奖励。停产停业损失指的是因房屋搬迁造成企业停产停业的直接效益损失，合法建筑面积按300元/平方米、其他建筑面积（不含简易结构房屋）按房屋重置价20%计算停产停业损失补助费。为实施拆迁，有关部门委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对相关财产进行评估，评估日期为2017年5月23日。2017年11月17日，该公司出具了《苏州世能重型能源开发有限公司房屋搬迁补偿价值评估咨询报告》，该报告涉及“乐家巢”的有（价值时点2018年1月31日）：一楼房屋装修评估价值769211元，附着物评估价值9540元；二楼和室外房屋装修评估价值422440元，附着物评估价值14282元；三楼房屋装修评估价值475557元，附着物评估价值14612元。设备搬迁及其他构筑物评估明细表载明，搬迁费用共计530407元。2018年8月30日，以苏州市相城区徐庄社区居民委员会和苏州市恒澄建设发展有限公司为甲方，世能公司为乙方，签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》（春申湖路快速化改造-019号）载明：依据《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》的相关补偿标准，双方签订如下协议：补偿金额总计104600000元，包含土地证面积35495.4平方米、房产证面积25587.32平方米、房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等。乙方自签订协议后30天内，应将企业未做补偿的设备及材料等物品搬运完毕，并交出钥匙，对已做补偿的资产归属甲方，由甲方负责拆除。签订协议后甲方应于2018年9月30日之前先支付乙方补偿总额的50%（乙方在签约前先将土地证及房产证交付甲方），乙方交付钥匙、甲方验收合格后30个工作日内甲方支付给乙方剩余的补偿总额的50%。目前现场已拆迁完毕。又查明，2015年3月15日，世能公司与上海市万达律师事务所签订聘请律师合同，委托该所为本案诉讼指派律师，应支付律师费30000元。上海市万达律师事务所开具30000元发票。上述事实，由当事人身份信息、工商登记信息，《厂房租赁合同》、银行对账单、《终止厂房租赁合同通知函》及回复、厂房交接单、评估咨询报告、《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》、聘请律师合同、发票以及当事人陈述。审理中，世能公司举证：2007年与苏州市金宇建设有限公司的招投标文件，证明世能公司出租的、包括租给王琦的房屋是装修过的。并举证支付凭证及收据、发票，证明世能公司支付施工单位装修款共10551198.25元，并举证当初装修公司在本案诉讼中出具的相关清单，主张本案评估报告当中涉及的部分装修应归世能公司所有。对此，王琦不予认可。王琦另举证，施工合同、电梯订货合同、监控系统设备及安装合同书，以证明喷淋系统、电梯、监控系统，均由其加装，相关补偿应由其所得。本院认为，世能公司进行的装修，为当初建造厂房时的工业装修。王琦与世能公司签订租赁合同后，用途为家具展示及销售，为商业用途，对标的物必定重新进行装修，并且实际使用至退场三年有余，在评估报告中所涉及到的装修应认为由王琦装修，相关所有权应认定为其所有。双方租赁关系已经解除，并且双方进行了厂房交接，王琦对喷淋系统、电梯、监控系统所主张的所有权，在双方交接时必定已明确了所有权的归属；况且对该部分，评估报告只涉及搬迁费用而不涉及所有权的补偿。综上，本院认为，王琦与世能公司所签《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同全面、正确地履行各自的义务。按合同约定，租赁期为5年，每半年支付一次租金，先付后用，并约定租金从第三租赁年度开始每年递增10%，王琦共应支付10期租金，第一期租金为547824元，第五期开始上涨为602606.4元，第七期开始上涨为662867.04元……。在合同履行中，王琦于2018年2月7日要求解除租赁合同，世能公司拒绝。在王琦的坚持下，双方于2018年4月18日交接了租赁房屋，可认为双方于该日解除了租赁合同，王琦应支付世能公司至该日的租金。双方未能对解除合同的善后达成一致意见。2018年8月30日，世能公司与有关部门签署了拆迁协议并取得补偿，王琦要求世能公司按双方租赁合同约定支付相关款项，分享拆迁利益。双方合同约定，“如拆迁，由王琦装修的补偿款和生产经营损失归王琦所有外，其它拆迁赔偿款或补偿款均由世能公司所有”，根据评估报告，在王琦经营的“乐家巢”名下的房屋装修和附着物评估价值共1705642元，此款应归王琦所有；关于生产经营损失，王琦共租世能公司5706.5平方米，按300元/平方米计算，该项共1711950元，王琦主张1200000元，在此范围内，世能公司应支付王琦1200000元。另，评估报告中载明了设备搬迁费用530407元，虽设备和其他构筑物的所有权可能归属王琦，但按双方合同约定，搬迁费用应归世能公司所有。双方合同约定“承租期间，如乙方因客观原因，需提解除合同的，申请一方需提前一个月内书面通知对方，并应相关赔偿问题经协商达成一致，办理解约退房手续，但所收房租、管理费、保证金不予退还乙方。”；另约定，“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”。本案中，王琦在世能公司与有关部门签订相关拆迁补偿协议之前、是否拆迁未确定的情况下，以经营环境恶化为由与世能公司解除合同，应认为王琦违约。根据双方约定，保证金273912元世能公司可不予退还，王琦该请求不予支持。王琦还应赔偿世能公司三个月的当期租金。王琦共支付世能公司从2014年11月8日至2018年2月7日的租金（第七期租金支付了3个月），对照合同约定，王琦少付租金84913.12元，该款应于补足。该款项世能公司要求从2017年10月27日王琦最后一次付款之日起、按合同约定按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计算逾期付款利息，该请求可予准许。双方于2018年4月18日租赁合同实际解除，王琦还应支付世能公司2018年2月8日至2018年4月18日的租金，标准按第七期租金标准662867.04元折算，为257781.63元。世能公司要求租金计算至其与相关部门签订拆迁协议的2018年8月30日，无法律依据，不予支持。王琦违约解除合同，应按约定支付世能公司三个月租金的违约金，标准亦按第七期租金标准662867.04元折算为331433.52元。世能公司主张律师费损失30000元，结合本诉和反诉请求，及本院支持的情况，酌定王琦赔偿世能公司律师费10000元。世能公司还主张5000元差旅费，对此未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及相应法律规定，判决如下：一、苏州世能重型能源开发有限公司支付王琦房屋装修和附着物损失1705642元。二、苏州世能重型能源开发有限公司支付王琦生产经营损失1200000元。三、驳回王琦的其他本诉请求。四、王琦支付苏州世能重型能源开发有限公司违约金331433.52元。五、王琦支付苏州世能重型能源开发有限公司租金342694.75元（84913.12元+257781.63元）以及84913.12元从2017年10月27日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算的逾期付款利息。六、王琦赔偿苏州世能重型能源开发有限公司律师费损失10000元。七、驳回苏州世能重型能源开发有限公司的其他反诉请求。以上第一、二、四、五、六项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014060）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为45697元、财产保全费5000元，合计50697元；由王琦负担9907元、苏州世能重型能源开发有限公司负担40790元。反诉案件受理费减半收取5415元，由苏州世能重型能源开发有限公司负担1646元、王琦负担3769元。双方均进行了预缴，并均自愿垫付，本院不再退还。双方承担费用相抵，苏州世能重型能源开发有限公司还应支付王琦37021元，于本判决生效之日起十日内直接支付王琦，如转账支付，可一并汇入上述履行账号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  周云生人民陪审员  卢芝华二〇一九年九月二十九日书 记 员  吴静良