重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初12475号 原告:郑莹,女,汉族,19XX日出生,住湖北省武汉市江汉区。 委托诉讼代理人：王X，重庆万诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘钰，男，汉族，19XX出生，住湖北省武汉市东西湖区。 被告:吴邦云,男,汉族,19XX出生,住重庆市云阳县。 被告:谭小红,女,汉族,19XX日出生,住重庆市云阳县。 被告:李秀文,男,汉族,19XX出生,住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：陈X，重庆钧睿律师事务所律师。 第三人:重庆中世纪行房地产经纪有限公司,住所地重庆市南岸区亚太路1号6幢25-13号,统一社会信用代码915001083315290059。 法定代表人：朱常美，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈X，男，汉族，19XX日出生，住重庆市开县。 原告郑莹诉被告吴邦云、谭小红、李秀文及第三人重庆中世纪行房地产经纪有限公司（以下简称中世公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。郑莹的委托诉讼代理人王X、刘X，李X及其委托诉讼代理人陈X，中世公司的委托诉讼代理人陈X均到庭参加诉讼，吴邦云、谭小红经本院依法传票传唤无正当理由未参加诉讼，本院依法缺席审理。 郑莹向本院提出的诉讼请求为：1.解除原被告之间的房屋买卖合同关系；2.吴邦云、谭小红、李秀文返还定金5万元；2.吴邦云、谭小红、李秀文支付违约金284000元；3.吴邦云、谭小红、李秀文支付郑莹因购买房屋支付的中介费4000元；4.本案诉讼费由吴邦云、谭小红、李秀文承担。 事实和理由：2018年3月31日，郑莹通过中世公司居间介绍与吴邦云、谭小红的委托代理人李秀文签订《重庆市存量房买卖合同》及《补充协议》。合同签订当日，郑莹按约支付定金5万元、向中世公司支付中介费4000元。不久后，郑莹获悉吴邦云、谭小红未委托李秀文代其出售案涉房屋，对李秀文代其出售房屋的行为亦不认可，同时吴邦云还告知郑莹案涉房屋已出售给他人。郑莹认为三被告的行为已严重违约，为此诉至本院。 吴邦云、谭小红在本院组织证据交换之时提交的答辩状辩称：1.吴邦云、谭小红于2018年3月26日在重庆市福来家房地产经纪有限公司龙湖郦江经营部的主持下与李秀文就重庆市南岸区弹子石街道大佛段求新村房屋签订《房地产买卖（居间）合同》，将案涉房屋出售给李秀文，双方形成房屋买卖合同关系，并非委托与被委托的关系。2.郑莹举示的《重庆市存量房买卖合同》及《补充协议》中涉及“吴邦云”、“谭小红”的签名均非本人书写，吴邦云、谭小红与郑莹、中世公司均不存在任何联系和经济交往，不应返还定金和支付违约金。综上，吴邦云、谭小红与郑莹不存在任何合同关系，不应承担任何责任。 李秀文辩称：1.原被告之间的房屋买卖合同关系已在郑莹提出解除、三被告同意后解除，解除的原因系郑莹拒绝配合办理贷款申请所致。2.郑莹主张的违约金于法无据，且过分高于损失。郑莹未举示任何证据证明其损失，无损失即无赔偿。3.郑莹主张已支付的中介费不应支持。因系郑莹提出解除合同，应由其自行承担。4.本案当事人此前已就定金、中介费的退还方式达成一致意见，李秀文也办理了退款手续。综上，应当驳回郑莹的全部诉讼请求。 中世公司述称：签订合同时，因卖方并非原业主本人，故采用定金托管方式保管，在业主同意后再将款项转付给业主本人。2018年4月16日，约业主查询档案，查档之后买卖双方的意见未达成，故定金一直托管在中世公司账户中。查档前，中世公司预约买卖双方面签，郑莹表示签合同并非原业主本人，不愿意配合按揭，查档之后，郑莹仍不愿意进行按揭面签。中世公司与银行沟通之后，银行做了原业主单方面的面签，并将该过程制作视频发送给郑莹。后买卖双方达成一致解除合同时，要求三方面谈签订解除合同协议，卖方将原合同送回至中世公司并签字，郑莹到场拒绝签字，因郑莹要求退还定金5万元和中介费4000元，中世公司的意见为退还定金5万元，中介费4000元不予退还。因双方存在分歧，故未达成解除合同。 郑莹举证如下： 1.《重庆市存量房屋买卖合同》、过户按揭代理合同、补充协议、收据２份，拟证明：原被告之间通过中世公司签订房屋买卖合同，郑莹向中世公司支付定金５万元，由李秀文出具收据。 2.录音及微信记录，拟证明：郑莹在签订合同之后一直找李秀文和中世公司出具委托书的原件，且要求对房屋真实性予以说明，李秀文和中世公司一直没有出具真实有效的委托书，对房屋产权没有做出进一步的明析。（录音大部分系郑莹与中世公司的经办人陈浩的通话录音，部分系郑莹与李秀文之间的通话录音；微信记录涉及郑莹与中世公司、郑莹与李秀文的朋友（“佳佳”）的聊天记录）。 3.不动产登记信息查询证明，拟证明：签订合同之后，吴邦云、谭小红于2018年4月19日将案涉房屋出售。 吴邦云、谭小红质证意见：证据１涉及材料均非本人签字，故不清楚，且不认识郑莹，其他各项不知情。证据２与其无关。证据３无异议。 李秀文质证意见：证据１的真实性、合法性和关联性予以认可，但无法达到郑莹的证明目的。且该证据在补充协议中约定于2018年4月15日办理贷款事宜，后郑莹拒绝配合，郑莹构成违约。郑莹诉请的违约金在合同中并未明确约定。证据１中的收据可以证明郑莹所支付的定金系由中世公司收取，由中世公司进行托管，在郑莹提出解除合同后，李秀文已向中世公司退还定金托管收据，郑莹可以随时受领。支付给中介费用的收据不予认可，不清楚。 证据２中郑莹与李秀文的录音的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该录音记录于2018年5月4日。通过录音可知双方约定的面签时间为2018年4月15日，因郑莹未配合履行贷款申请义务，合同已解除，此录音在合同解除之后形成，与本案无直接关系。郑莹在录音中陈述，其因签合同比较着急，未尽合理的审核义务，存在过错。 关于该组证据的其他录音真实性、合法性、关联性均不予认可。证据２中的微信聊天记录（与“佳佳”部分）的真实性、合法性予以认可，不认可其关联性。从该组证据中可以看出，郑莹先以房屋产权存在问题为由，后以无法请假来重庆为由，多次拒绝履行贷款申请义务。其他聊天记录均不予认可。 证据３的真实性、合法性和关联性予以认可。该证据可以显示，本案案涉房屋的权利人为吴邦云、谭小红，与李秀文所陈述的事实一致，不存在转让限制。 中世公司质证意见：对证据１真实性无异议，合同中吴邦云、谭小红的名字均系李秀文代签。证据的收据予以认可，确系中世公司收取相关费用。证据２、3无异议。 吴邦云、谭小红举示《房地产买卖（居间）合同》，拟证明：两被告仅将案涉房屋出售给李秀文，与郑莹无关。 郑莹对《房屋买卖（居间）合同》的真实性、合法性和关联性不予认可，也无法知晓签订时间。 李秀文对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可。2018年3月26日，吴邦云、谭小红将案涉房屋出售给李秀文，同时在该合同11条约定，李秀文有权将案涉房屋指定过户给第三人，中间若存在超出部分的费用或收入由李秀文承担或收取。李秀文基于与吴邦云、谭小红之间的房屋买卖合同关系，享有对吴邦云、谭小红的物权请求权，有权将案涉房屋出售给原告方。同时，吴邦云、谭小红证实该房屋不存在任何权属争议及转让限制。 中世公司质证意见：签订合同之前也不清楚被告之间是否签订该《房屋买卖（居间）合同》。 李秀文举证如下： 1.《房屋买卖（居间）合同》、房屋登记查询证明，拟证明：李秀文基于与吴邦云之间的房屋买卖合同关系，有权将案涉房屋转让。 2.《存量房屋买卖合同》、居间服务合同、过户、按揭服务合同、补充协议，拟证明：原被告双方约定于2018年4月15日办理银行按揭贷款事宜，郑莹诉请的违约金不明确。 3.微信聊天记录，拟证明：李秀文通知郑莹办理贷款申请事宜，郑莹以自己办理贷款为由拒绝，后以无时间为由拒绝办理贷款。中世公司告知原被告希望解除合同，被告方同意。2018年5月7日，李秀文通过中世公司告知郑莹领取定金。2018年5月13日，郑莹表示将前来受领定金和居间服务费。 4.收据，拟证明：郑莹支付的定金由中世公司托管。 郑莹质证意见：证据1意见同吴邦云、谭小红举示证据的质证意见。房屋登记查询证明的真实性予以认可，但不认可其证明目的。 证据２的真实性无异议，但其中违约责任中已在合同中明确约定，但通过庭审知晓吴邦云、谭小红均对此事不知情，均由李秀文代为办理。 证据3的真实性无异议，但达不到其证明目的。郑莹从未拒绝办理贷款申请，只是想自行寻找贷款银行办理贷款时申请。郑莹没有履行合同的原因系不安抗辩权的行使。 证据４的真实性、合法性和关联性不予认可。 吴邦云、谭小红质证意见：证据1无异议。证据2、3、4均不知情，不清楚。 中世公司质证意见：证据１、2的质证意见与前面庭审中质证意见一致。证据３的真实性予以认可。证据４的形成系因无业主签字，无法直接打款给受托人李秀文，中世公司为保证交易安全表示，定金由公司托管，办理过户时，再由中世公司支付给业主方。协商解除合同时，李秀文同意中世公司将定金退还给郑莹，双方约定在2018年5月13日解除合同，在合同作废之后的一个工作日后，中世公司可以将定金直接退还给郑莹。因退还中介费4000元没有达成一致，故郑莹没有在解除协议上面签字。 中世公司举示委托书复印件一份、承诺书打印件，拟证明：合同签订时，李秀文出示了委托书，作为中介方的中世公司已经尽到了审查义务。 郑莹对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。 吴邦云、谭小红对该组证据均不知情，不清楚。 李秀文对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，李秀文曾在承诺书上签字，但委托书上的字迹也并非李秀文签署捺印，且李秀文本人并未向中世公司提供该委托书。 经审理查明：2018年3月31日，经中世公司居间，郑莹、李秀文（以吴邦云、谭小红委托代理人的身份签字）签订《重庆市存量房买卖合同》（包含《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等），约定的主要内容为：吴邦云、谭小红将重庆市南岸区弹子石街道大佛段求新村房屋出售给郑莹，建筑面积112.75平方米，成交总价为142万元；郑莹于签订合同当日支付定金5万元，郑莹交付首付款43万（于过户当日支付），剩余款项94万元以银行按揭贷款方式支付；卖方应当保证案涉房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺其配偶和该房屋共有权人均知晓并同意本次房屋交易，如因一方违反前述承诺，导致案涉房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方损失；买卖双方任何一方违反房屋买卖合同导致本合同无法履行的，违约方向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用；买卖双方应于2018年4月15日前前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价的5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，合同解除的，违约方向守约方支付该房屋成交价10%的违约金；买卖双方任何一方违约导致合同解除的，中世公司已收取的守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方；在签订本协议时，应将全部定金5万元交中世公司托管。 签订上述合同当日，郑莹即按约向支付定金5万元，并由李秀文出具收据为证。因吴邦云、谭小红作为产权人未到场、无法提供档案，故该笔定金现由中世公司托管。此后，郑莹还向中世公司支付居间服务费4000元。之后，郑莹及其配偶刘钰要求中世公司、李秀文提供案涉房屋业主吴邦云、谭小红向李秀文出具的委托书原件，并说明房屋情况。但截止到2018年4月15日前即约定办理银行按揭贷款面签事宜之前，中世公司和李秀文均未提供委托书原件。之后，郑莹再次要求中世公司和李秀文出具委托书原件，但均未果。2018年5月7日，郑莹配偶刘钰电话联系吴邦云，询问吴邦云是否就案涉房屋向李秀文出具委托书，委托李秀文出售案涉房屋，吴邦云称并未委托李秀文出售案涉房屋，也未向其出具过委托书。吴邦云同时在电话中称案涉房屋已出售他人。后重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息查明显示登记在吴邦云、谭小红名下的案涉房屋已在2018年4月19日出售。 另查明：2018年3月26日，经重庆市福来家房地产经纪有限公司居间，吴邦云与李秀文就案涉房屋签订《房地产买卖（居间）合同》，约定吴邦云将案涉房屋出售给李秀文，成交价为1288000元。 本院认为，对于郑莹提出的吴邦云、谭小红、李秀文承担责任的诉请，作如下评析。 关于吴邦云、谭小红的责任（郑莹基于房屋买卖合同关系提出该项诉请）。签订《房屋买卖合同》及《补充协议》之时，两人并未作为合同相对方在合同文本上签字，而是由李秀文作为两人的“代理人”代为签字。但李秀文均未举证证明在合同签订之时和之后取得了吴邦云、谭小红的授权，吴邦云和谭小红也未对此进行追认，故李秀文属没有代理权限实施的代理行为，其后果为《房屋买卖合同》及《补充协议》均对吴邦云、谭小红不产生约束力。诉讼中，李秀文辩称，其基于与吴邦云、谭小红之间先前签订的《房屋买卖（居间）合同》享有对吴邦云、谭小红的物权请求权，进而有权将案涉房屋出售给郑莹。本院认为，该合同仅能证明双方达成了出售案涉房屋的合意，无法呈现具体合同履行情况，更无法就此认定李秀文取得了物权请求权和出售案涉房屋的权利，故对于该项辩称事由，本院不予采纳。换言之，吴邦云、谭小红并未作出出售案涉房屋的意思表示、与郑莹之间形成房屋买卖合同关系。于此情况下，郑莹主张解除与吴邦云、谭小红之间的房屋买卖合同关系并承担相应合同责任，于法无据，本院不予支持。 关于李秀文的责任（郑莹基于无权处分提出该项诉请）。基于上述评析，在李秀文实施的行为未被追认的情况下，作为相对人的郑莹有权请求李秀文就其受到的损害请求赔偿，但赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益；同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款的规定：相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。具体到本案中，李秀文在未取得吴邦云、谭小红有效合法授权的情况下擅自处分案涉房屋，且经郑莹多次催告后均未提交合法有效的授权书，在合同订立过程中存在重大过错，严重损害郑莹的合法权益，理应就此承担相应赔偿责任。同时，郑莹在合同订立之时未尽到应有的审慎义务，匆忙草率与李秀文签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，其自身也存在过错，应当自行承担其因李秀文造成的部分损失。结合《房屋买卖合同》的约定，卖方应当保证案涉房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺其配偶和该房屋共有权人均知晓并同意本次房屋交易，如因一方违反前述承诺，导致案涉房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违约方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方损失。结合郑莹基于《房屋买卖合同》的履行利益、上述关于郑莹和李秀文过错的评析，本院酌定李秀文就此承担房屋成交价14%对郑莹造成的损失，即198800元。对于郑莹诉请的中介费4000元，已属上述损失范畴，本院不予支持。对于郑莹已支付的定金5万元。鉴于诉讼中，郑莹、刘秀文及中世公司均认可因吴邦云、谭小红作为产权人未到场、无法提交档案材料，形成合意由中世公司托管。现基于本院查明的《房屋买卖合同》及《补充协议》订立情况，中世公司理应将其托管的定金5万元退还给郑莹。郑莹主张李秀文返还定金5万元，亦失去事实基础，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下： 一、被告李秀文于本判决生效之日起5日内赔偿原告郑莹198800元； 二、驳回原告郑莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3185元，由被告李秀文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  李明刚 人民陪审员  邹 亮 人民陪审员  林 静 二〇一九年九月十七日 书 记 员  周 敏