河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初2801号原告：新乡忆通置业发展有限公司，住所地新乡市金穗大道**福兴国际小区。法定代表人：傅建军，董事长。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。被告：张红蕾，女，汉族，1980年10月8日出生，住新乡市。原告新乡忆通置业发展有限公司（以下简称忆通置业公司）与张红蕾商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告忆通置业公司委托诉讼代理人于之峻，被告张红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忆通置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2016年2月22日签订的2016-0222046号《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理2016-0222046号《商品房买卖合同》的预售备案登记注销手续；3、判令被告立即偿还原告为其代付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计1833.84元；4、判令被告向原告支付违约金39402元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月22日，原、被告双方签订2016-0222046号《商品房买卖合同》，约定被告以按揭的方式购买原告开发建设的位于世界小区××楼××单元××楼××号房屋。2016年3月28日，被告与中国民生银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行贷款290000元用于购买上述房屋，原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。自2018年12月1日起，被告开始逾期偿还按揭贷款，截止原告起诉之日，原告已按照合同约定代被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行偿还按揭贷款本金、利息及罚息共计1833.84元。虽经原告催要，但被告至今没有向原告偿还上述款项。根据《商品房买卖合同》第4.4条明确约定:“被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告通知后3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及原告因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给原告。被告没有按上述约定付清全部款项(包括补偿金)延迟达30日，则被告构成本合同项下严重违约行为。原告有权单方解除本合同”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，被告应当偿还原告为其代付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计1833.84元，并承担违约责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院，恳请人民法院查清事实，判如所请。诉讼中，原告将诉讼请求第三项要求被告偿还为其代付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计1833.84元变更为7592.35元。被告张红蕾辩称：一、答辩人在支付首付款并将按揭款获批后并支付到原告账户后，即已履行完毕作为买房人的付款义务，原告也已将房屋交付答辩人，本案商品房买卖合同已履行完毕，原告依法无权再解除合同。合同第4.4条约定答辩人逾期不偿还银行到期贷款本息的，原告可以解除合同应属无效条款，其无权单方收回所出售商品房。二、答辩人所购房屋已另行出售，实际产权人是第三人方虹，为了保护实际产权人的合法权益，本案也不能解除商品房买卖合同。三、原告未向答辩人发出催告通知无权解除合同。四、答辩人已将拖欠的银行贷款全部还清，与银行借款合同关系已经正常，原告无权要求解除合同。法院应当依法驳回原告要求解除合同的诉讼请求。五、原告要求支付的违约金39402元，明显过高，超过其实际损失几十倍，依法不应予以支持。原告忆通置业公司向本院提交的证据材料有：1、商品房买卖合同、个人购房、车位借款及担保合同各一份，证明2016年2月22日原被告双方签订商品房买卖合同，被告以按揭贷款的方式购买原告开发建设的忆通壹世界小区21号楼1单元23楼212302号房屋，原告为被告的贷款提供连带保证责任。商品房买卖合同附件4第4.4条对原告解除合同的条件明确规定；2、民生银行电子银行业务回单两份，证明被告自2018年12月1日起开始逾期偿还贷款本息、罚息共计7592.35元；3、告知函一份，快递单、全程记录各一份，证明原告承担连带按揭责任后，按照合同约定向被告发出通知，通知被告在3日内偿还原告代偿的按揭贷款本息及罚息。被告于2019年1月27日收到原告邮寄的告知函，至今未履行偿还义务，延迟履行已经超过30日。根据合同4.4条约定，原被告约定解除合同条件已经成就，原告有权解除合同。被告张红蕾未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的证据1无异议，本院作为有效证据予以认证；对证据2，被告对真实性无异议，但认为被告去原告处交钱，原告不要。该证据能够证明被告违约逾期偿还贷款本息，原告承担连带保证责任偿还按揭款本息、罚息共计7592.35元的事实，本院对该证据证明的事实依法予以确认。被告对证据3提出异议，认为并未收到该邮件，邮件不是被告本人签收，，地址不是被告的住址签收人是张先生，邮件上签的是被告的名字，因该邮件被告提出异议认为不是被告本人所签，本院对该证据不予认证。根据原告提交的有效证据，双方当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认下列案件事实：2016年2月22日，原被告双方签订了2016-022046号《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发建设的位于世界小区××楼××单元××楼××房屋××套。付款方式为：原告应当于2016年2月22日前支付首期房价101020元，余款290000元向银行申请贷款支付。合同附件四还约定：被告未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应在原告通知后3日内，将原告代其向按揭银行偿还的款项及遭受的全部损失支付给原告。被告没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，则构成本合同项下严重违约行为。原告有权单方解除合同。2016年3月28日，原被告与中国民生银行股份有限公司新乡分行签订《个人购房借款及担保合同》一份，该合同约定被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行贷款290000元用于购买上述房屋，贷款期限为240个月，自2016年3月28日至2036年3月28日。原告为被告的按揭贷款提供连带保证责任。上述两份合同签订后，被告向原告交付了首付款项104020元并以按揭的方式向原告支付了290000元购房款，原告将所售房屋实际交付被告，双方已按所签《商品房买卖合同》履行并到房屋产权部门办理了备案登记手续。自2018年12月1日起，被告开始逾期偿还按揭贷款。截止到起诉之日，原告已按保证合同约定替被告向中国民生银行股份有限公司新乡分行偿还按揭贷款本金、利息及罚息共计1833.84元，经原告催交，被告未向原告偿还上述款项，诉讼中，原告将诉讼请求第三项要求被告偿还为其交付的银行按揭贷款本金、利息及罚息共计1833.84元变更为7592.35元。本院认为，原被告于2016年2月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方在履行合同中，被告按约定向原告支付了首付房款并以按揭方式支付了下余房款，原告按约将房屋交付了被告，且双方已在房屋产权部门办理了备案登记手续，说明被告已经全面履行了双方所签《商品房买卖合同》约定的全部付款义务，不存在违约情形。关于原被告双方所签合同附件四中“被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担保证责任的，被告应在原告向其送达告知函3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及遭受的全部损失支付给原告。被告没有按上述约定付清全部款项延迟达30日，则被告构成本合同项下严重违约行为。原告有权单方解除合同”的约定，属于原告一方事先制定，对方或是接受或是拒绝、而不得协商变更的格式条款。根据合同法的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案原告采用的格式条款对己方极为有利即将其在借款保证合同中保证责任的承担作为本合同项下被告的违约责任，并有权单方解除合同的约定，既加重了被告的责任，又不利于交易安全，严重违反了民法上的公平原则，应属无效条款。对于原告要求解除原被告双方2016年2月22日所签订的《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告偿还原告为其代付的银行按揭贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案处理的是商品房买卖合同。原告可以依据担保法的规定另行主张权利，向被告进行追偿。本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：驳回新乡忆通置业发展有限公司的诉讼请求。诉讼费831元，保全费2490元共计3321元由原告新乡忆通置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  刘晓俭审判员  王国明审判员  宋静慧二〇一九年九月二十八日书记员  孟庆开