杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初2864号原告：练继文，男，1983年4月18日出生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：蔡湘南，浙江凯旺律师事务所律师。被告：苏福安，男，1981年4月28日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。委托诉讼代理人：周超、王赛雁，浙江杭天信律师事务所律师。被告：徐咏梅，女，1971年1月4日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告练继文与被告苏福安、徐咏梅合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人蔡湘南，被告苏福安及其委托诉讼代理人王赛雁、被告徐咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间的《旅馆转让协议书》已于2018年6月25日解除；2.二被告退还原告旅馆转让费用12万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原告与两被告之间签订的《旅馆转让协议书》；2.被告苏福安退还原告旅馆转让费用12万元。事实和理由：两被告原合伙经营夜未央旅馆（营业执照经营者为徐咏梅）。2015年5月2日，两被告以被告徐咏梅名义与旅馆房东冯小赓签订《租房合同》，约定租期自2015年6月10日至2021年6月9日。2015年5月22日，原告与两被告签订《旅馆转让协议书》，约定原告一次性支付旅馆转让费48万元给两被告，该旅馆由原告经营，两被告应保证前述《租房合同》权利义务（六年租期）得以履行。原告支付全部转让费后，被告苏福安向原告出具收条。鉴于旅馆的经营场所位于二楼，《旅馆转让协议书》还约定两被告应保证原告可以正常使用一楼通往二楼的铁楼梯。2017年12月26日，被告徐咏梅与冯小赓因租赁合同纠纷，被起诉至法院。后法院于2019年2月1日作出（2017）浙0106民初12670号民事判决，判决解除被告徐咏梅与冯小赓的《租房合同》。判决书还确认2017年6月搭建的一楼通往二楼的楼梯己经于2018年6月25日拆除。前述楼梯被拆除后，原告无法继续经营，多次与两被告协商，要求两被告退还转让费24万元。但被告徐咏梅以自己和被告苏福安合伙经营为由，仅同意退还自己份额部分的转让费12万元，认为其余12万元，原告应向被告苏福安主张。原告无奈之下，与被告徐咏梅于2019年2月18日达成部分旅馆转让费用退还协议，由被告徐咏梅退还原告12万元转让费，该部分转让费已经履行。原告认为，两被告保证原告可以正常使用的一楼通往二楼的铁楼梯已于2018年6月25日拆除，被告徐咏梅与房东之间的《租房合同》也已解除，致使原告无法再经营涉案旅馆。原告接手旅馆至楼梯被拆仅3年时间，两被告应退还原告多收的旅馆转让费用。综上，原告诉至法院。被告苏福安辩称，一、被告苏福安已承担关于铁楼梯的相应责任，不应由被告苏福安继续承担责任。2015年5月22日签订《旅馆转让协议书》时铁楼梯系存在，后于2017年被拆除。当时因该铁楼梯被拆除，被告补偿了原告52000元，即被告已为协议约定的铁楼梯承担相应责任。案涉于2018年6月25日被拆除的铁楼梯并非由被告苏福安搭建，被拆除的责任不应由苏福安承担。二、《旅馆转让协议书》至今未解除。1.原告与被告徐咏梅签订的《协议书》并不会导致原、被告三方签订的《旅馆转让协议书》解除。2.铁楼梯于2018年6月25日被拆并非法定及合同约定的解除理由。首先，被拆的铁楼梯并非《旅馆转让协议书》所指向的铁楼梯。其次，虽协议约定两被告保证原告可以正常使用一楼通往二楼总台的楼梯，但保证正常使用不能排除政府行为导致的拆除。最后，《租房合同》被解除并不必然导致案涉旅馆无法继续经营，原告完全可以和房东达成新的租房合同从而继续经营案涉旅馆。3.合同解除权并非形成权而是请求权，需要原告向被告正式请求解除。现原告以诉讼的方式请求解除《旅馆转让协议书》，只有待法院查实解除是否有理有据才能解除，而非于2018年6月25日解除。三、退还12万元无依据。1.《旅馆转让协议书》约定的48万元转让费系一次性转让费用，并无期限的约定，与剩余房屋租赁期限无关。此外该转让费还包含酒店内的全部装饰设施的价值。2.被拆楼梯并非由被告苏福安搭建，是否违建与被告苏福安无关，因此楼梯被拆无法构成《旅馆转让协议书》解除的理由，12万元不应退还。3.《租房合同》系由被告徐咏梅与房东签订，再由被告徐咏梅转租给原告。租房合同被解除系徐咏梅拖欠房租所致，故即便因租房合同被解除导致案涉旅馆无法继续经营，该责任不应由被告苏福安承担。4.即便法院最终认定应退还部分转让费，被告已获得的52000元补偿款应从法院最终认定的应退还转让费中扣除。四、原告放弃向被告徐咏梅主张债权的权利，被告苏福安可在原告放弃的范围内主张免责。被告徐咏梅辩称，认可原告主张的事实，也确认合同解除。被告徐咏梅个人已经退还原告旅馆转让费用，故案涉争议与徐咏梅无关。本院经审理认定事实如下：被告徐咏梅自2008年起向房东冯小赓租赁杭州市西湖区××镇××路××号三、四楼。2008年5月，就在厚诚路四号大门旁建造外墙消防通道楼梯占用公共用地事宜，被告徐咏梅、房东冯小赓与厚诚路四号房屋内另三住户签订《协议书》，约定由徐咏梅每年给另三住户产权用地费用和生活不便的经济补偿费共计2.5万元。2008年11月5日，个体工商户杭州市西湖区夜未央旅馆注册成立，营业执照经营者为被告徐咏梅。该旅馆先由被告徐咏梅的姐姐经营，两被告于2013年自徐咏梅姐姐处受让了该旅馆，由被告苏福安负责经营。2015年5月，被告徐咏梅与旅馆房东冯小赓续签《租房合同》，约定租期自2015年6月10日至2021年6月9日。2015年5月22日，被告徐咏梅与原告签订《租房合同》，约定:租赁房屋位于杭州市西湖区××镇××路××号，三层、四层，二楼的旅馆总台及总台后面的一个房间，后面楼梯的两个小房间；租期自2015年6月10日至2021年6月9日；第一年房租为10万元，每2年递增8%，每年支付一次。同日，原告与两被告签订《旅馆转让协议书》，约定两被告将夜未央旅馆以48万元转让给原告，原告经营期间两被告应保证原告原有房屋租赁合同项下的权利和义务；夜未央旅馆现有的营业证件、装饰设施全部归原告所有；营业执照无法变更，两被告应无偿提供使用；在营业期间两被告应保证原告可以正常使用一楼通往二楼的总台的铁楼梯；原告应每年付2.5万给后面房东。协议签订当日，被告苏福安向原告出具了收讫48万元转让费的收据。原告自2015年6月10日起使用案涉房屋。审理中，双方共同确定租赁房屋共有19间房（含前台），其中12个房间可以营业，有3个房间的设施设备未在转让范围。2017年5月15日，杭州市西湖区城市管理行政执法局以“杭州市西湖区三墩镇厚诚路4号搭建铁梯21米”违法为由作出《责令改正违法建设行为通知书》，责令案涉旅馆停止违法行为，并次日14时前拆除违法建筑，恢复原状。该楼梯被拆除后，两被告补助原告5.2万元，其中2万元由房东冯小赓负担，从徐咏梅支付的房租中抵扣。原、被告还约定若消防铁楼梯因其它原因被拆除，原告退还两被告5.2万元补助，执行原转让协议。审理中，双方共同确认当时考虑到铁楼梯建成后可能会马上被拆除，故做此约定。如果立即被拆，则原告退还两被告5.2万元补助，原告的损失自铁楼梯第一次被拆除即2017年5月起算。后本案原告又搭建了一个通往二楼的铁质楼梯。杭州市西湖区城市管理行政执法局于2018年3月7日作出《行政处罚决定书》，该铁质楼梯于2018年6月25日被拆除。2019年2月18日，原告与被告徐咏梅签订《协议书》，约定：双方于2015年5月22日签订的《租房合同》、《旅馆转让协议书》于2018年6月25日楼梯拆除之日起解除；原告同意徐咏梅向其退还转让费12000元；如原告就《旅馆转让协议书》再起诉两被告的，法院判决被告徐咏梅需承担相应责任的，原告同意全部放弃。另查明，2017年12月26日，因被告徐咏梅欠付租金，房东冯小赓以租赁合同纠纷为由起诉被告徐咏梅至法院。后法院于2019年2月1日作出（2017）浙0106民初12670号民事判决，判决解除被告徐咏梅与冯小赓签订的《租房合同》。以上事实有《租房合同》、《旅馆转让协议书》、收据、（2017）浙0106民初12670号民事判决书、收条等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，根据原、被告之间的诉辩主张，本案存在以下争议焦点：一、原告是否有权主张解除《旅馆转让协议书》。根据该协议约定，在营业期间两被告应当保证原告可以正常使用一楼通往二楼总台的铁楼梯。协议履行过程中，该铁楼梯被拆。虽原告重搭楼梯，铁楼梯仍然被拆。因原告租赁案涉房屋用于旅馆经营，而铁楼梯被拆使得该旅馆无法满足消防需求，无法正常营业，致使原告的合同目的无法实现。故原告有权主张解除《旅馆转让协议书》。二、案涉旅馆的转让费用。根据协议约定，48万元转让费包括装饰设施设备。审理中，原、被告对装饰设施设备的价值不能达成一致，考虑到设施设备的已使用年限，及有设施设备的房间间数，本院酌情确定价值3万元。即，夜未央旅馆的转让费用为45万元。三、原告是否有权要求退还旅馆转让费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，转让费45万元以两被告确保原告可正常经营旅馆六年为前提。现原告经营旅馆三年十五日即因铁楼梯第二次被拆致使旅馆无法正常营业，故原告有权要求两被告按照无法经营的年限退还其旅馆转让费，数额经计算为221875元。四、原告是否应当退还楼梯被拆补助款。庭审中，原、被告共同确认支付之时考虑到铁楼梯建成后可能会马上被拆除，故约定如果立即被拆，则原告退还两被告5.2万元补助，原告的损失自铁楼梯第一次被拆除即2017年5月起算。本案中，铁楼梯重建后使用了约一年，且原告主张损失（即退还旅馆转让费用）也自第二次被拆即2018年6月25日起算，并不符合双方约定的退款情形，故本院认定，原告无需退还楼梯被拆补助款。五、被告苏福安应退还的转让费金额。二被告共同与原告签订《旅馆转让协议书》，在未作特别说明的情形下，二被告任一方支付给原告的款项应当视作其代表二被告共同支付的款项，二被告内部如无特别约定，应当平均负担应付款项。本案中，因二被告未能就退还原告转让费达成一致，被告徐咏梅以其个人名义仅就其责任份额与原告达成协议并履行完毕，该行为并不侵害被告苏福安的权利，也利于纠纷的及时解决，故本院予以确认。因被告徐咏梅明确其所支付的12万元系其个人退款，故被告苏福安仍应退还原告其责任份额所对应的旅馆转让费110937.5元。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、练继文与苏福安、徐咏梅于2015年5月22日签订的《旅馆转让协议书》于本判决生效之日解除；二、苏福安于本判决生效起十日内退还练继文旅馆转让费用110937.5元；三、驳回练继文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由练继文负担102元，苏福安负担1248元。练继文于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；苏福安于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  赵玲玲二〇一九年九月十一日书记员  程菁菁