中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书(2019)最高法执复3号复议申请人（被执行人)：海南天景农庄有限公司，住所地：海口市蓝天路南景花园D502房。法定代表人：李军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。复议申请人（被执行人)：海南仙湖农庄有限公司，住所地：海口市万华路3号中洋大厦五层501房。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。复议申请人（被执行人)：海南青源庄园有限公司，住所地：海口市五指山路海翔不夜城四层。法定代表人：龙广云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。复议申请人（被执行人)：海南珍果实业有限公司，住所地：海口市机场西路90号南景花园C207房。法定代表人：龙广云，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。复议申请人（被执行人)：海南龙康农业有限公司，住所地：海口市万华路3号中洋大厦五层501房。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。复议申请人（被执行人)：海南南景农业有限公司，住所地：海口市万华路3号中洋大厦五层501房。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。复议申请人（被执行人)：海南锦泰实业有限公司，住所地：海口市机场东路90号南景花园D502房。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。申请执行人：李金方，男，汉族，1966年11月9日出生，住山西省长治市郊区小辛路1院11户。申请执行人：赵建斌，男，汉族，1974年1月27日出生，住山西省长治市城区。申请执行人：王田，男，汉族，1963年3月6日出生，住山西省临汾市尧都区。海南省高级人民法院(以下简称海南高院)在执行申请执行人李金方、赵建斌、王田与被执行人海南天景农庄有限公司、海南仙湖农庄有限公司、海南青园庄园有限公司、海南珍果实业有限公司、海南龙康农业有限公司、海南南景农业有限公司、海南锦泰实业有限公司（以下简称七复议申请人)等合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，七复议申请人向海南高院提出书面异议。七复议申请人称，海南高院在执行过程中，查封了海南天景农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0051号项下土地使用权、海南仙湖农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0050号项下土地使用权、海南青源庄园有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0049号项下土地使用权、海南珍果实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0052号项下土地使用权、海南龙康农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0054号项下土地使用权、海南南景农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0053号项下土地使用权、海南锦泰实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0062号项下土地使用权。并于2018年3月20日作出公告，拟将上述查封的土地使用权进行评估拍卖。海南高院查封的七复议申请人的7块土地使用权共计234367.78平方米，约351.6亩，上述土地的市场价值约500万/亩，查封的7块土地价值约17.58亿元，七复议申请人仅欠申请执行人共计1.3亿元左右的债务，海南高院查封的7块土地，明显超过申请执行人需要执行的债权，属超标的查封。请求海南高院仅查封海南锦泰实业有限公司名下的足以偿还债务的50亩土地，解除对海南天景农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用杈证号为东方国用（罗带）字第0051号项下土地使用权、海南仙湖农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0050号项下土地使用权、海南青源庄园有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0049号项下土地使用权、海南珍果实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0052号项下土地使用权、海南龙康农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用杈证号为东方国用（罗带）字第0054号项下土地使用杈、海南南景农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0053号项下土地使用权的查封。本案执行过程中，海南高院于2018年5月4日依法委托海南博信资产评估土地房地产估价有限公司对上述查封的七宗土地使用权进行价值评估。因涉案7宗土地的征用手续等问题，海南高院向东方市国土资源局发函要求确认相关问题。东方市国土资源局于2018年11月12日回函称，目前涉案的7宗土地现状为农用地，还未办理农转用手续，直接拍卖存在后续的征收工作和土地利用开发的困难。2018年11月16日，海南博信资产评估土地房地产估价有限公司向海南高院出具退案函，因评估所需材料不全，无法对涉案7宗土地进行价值鉴定。海南高院认为，海南高院查封的七复议申请人名下的7宗涉案土地，虽然面积较大，但由于东方市的土地主管部门明确表示，该7宗土地现状为农用地，还未办理农转用手续，与土地证载明的内容不一致，是否能按照建设用地进行处置，尚无定论。因此，对其价值的判断无明确的参考标准，受委托的海南博信资产评估土地房地产估价有限公司亦以无法进行价值鉴定为由退回价值鉴定委托。在此情况下，无法对查封的7宗土地的价值进行明确的判断，亦无法确定查封土地的价值是否超出本案的执行标的额。综上，七复议申请人以海南高院超标的查封为由要求解除6宗土地使用权的查封之请求，在目前情况下，海南高院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回海南天景农庄有限公司、海南仙湖农庄有限公司、海南青源庄园有限公司、海南珍果实业有限公司、海南龙康农业有限公司、海南南景农业有限公司、海南锦泰实业有限公司的异议请求。七复议申请人向本院申请复议，请求：1.撤销海南高院（2018)琼执异7号执行裁定书；裁定中止对复议申请人海南天景农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0051号项下土地使用权、申请人海南仙湖农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0050号项下土地使用权、申请人海南青源庄园有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0049号项下土地使用权、申请人海南珍果实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0052号项下土地使用权、申请人海南龙康农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0054号项下土地使用权、申请人海南南景农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0053号项下土地使用权、申请人海南锦泰实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0062号项下土地使用权的执行；2.裁定解除对复议申请人海南天景农庄有限公司名下位海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0051号项下土地使用权、申请人海南仙湖农庄有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0050号项下土地使用权、申请人海南青源庄园有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0049号项下土地使用权、申请人海南珍果实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0052号项下土地使用权、申请人海南龙康农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0054号项下土地使用权、申请人海南南景农业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0053号项下土地使用权的查封；3.仅对复议申请人海南锦泰实业有限公司名下位于海南省东方市海榆西线东侧罗带村土地使用权证号为东方国用（罗带）字第0062号项下土地使用权的进行查封。主要理由是：1.海南高院查封复议申请人名下的七块土地价值约17.58亿元（351.6亩)×500万元/亩）；复议申请人仅欠被复议人共计1.3亿元左右的债务，海南高院同时查封七位复议申请人的七块土地，明显超过了被复议人需要执行的债权，属于明显超标的查封。2.原裁定认定无法确定复议申请人名下的七宗土地的价值是错误。复议申请人名下的七宗土地均有《土地使用权证书》，属于国有建设用地，根据东方市基准地价标准，不需要进行评估，即可判断海南高院查封的七块土地的价值明显超过了被复议人需要执行的债权，属于超标的查封。本院经审查认为，本案的焦点问题是：海南高院查封七复议申请人名下的七宗涉案土地使用权，是否属于超标的查封。七复议申请人申请复议称，其名下的七宗涉案土地使用权均有《土地使用权证书》，属于国有建设用地，价值约17.58亿元。七复议申请人仅欠申请执行人共计1.3亿元左右的债务，故海南高院查封七复议申请人名下的七宗涉案土地使用权，属超标的查封。然而，海南高院在本案执行过程中，因涉案七宗土地的征用手续等问题，海南高院向东方市国土资源局发函要求确认相关问题。东方市国土资源局于2018年11月12日回函称，目前涉案的7宗土地现状为农用地，还未办理农转用手续，直接拍卖存在后续的征收工作和土地利用开发的困难。海南高院于2018年5月4日依法委托海南博信资产评估土地房地产估价有限公司对上述查封的七宗土地使用权进行价值评估。2018年11月16日，海南博信资产评估土地房地产估价有限公司向海南高院出具退案函，因评估所需材料不全，无法对涉案七宗土地进行价值鉴定。由此可见，涉案的七宗土地现状与土地证载明的内容不一致，无法进行价值鉴定，亦无法确定查封土地的价值是否超出本案的执行标的额。综上，海南省高级人民法院(2018)琼执异7号执行裁定书驳回七复议申请人的异议请求，并无不当，应予维持。此外，海南省高级人民法院应尽快对涉案土地使用权的性质进行审查处理，并依法推进执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回海南天景农庄有限公司、海南仙湖农庄有限公司、海南青源庄园有限公司、海南珍果实业有限公司、海南龙康农业有限公司、海南南景农业有限公司、海南锦泰实业有限公司的复议申请。本裁定为终审裁定。审判长  向国慧审判员  熊劲松审判员  邵长茂二〇一九年九月二十七日法官助理徐霖书记员李伟凡