四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1702民初3058号 原告：四川金久物业管理有限公司，住所地成都市金牛区马鞍路68号68幢1楼。 统一社会信用代码：91510106681845067K。 法定代表人：聂合琼，董事长。 委托诉讼代理人：黄孟桀，四川天倚律师事务所律师。 被告：余晓洪，女，1986年6月20日出生，汉族，高中文化，住四川省达州市通川区。 原告四川金久物业管理有限公司（以下简称金久公司）与被告余晓洪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金久公司的法定代表人聂合琼及其委托诉讼代理人黄孟桀，被告余晓洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金久公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年10月31日至2018年12月31日物业管理费4540.50元；违约金1362.15元，合计5902.65元；2、诉讼费被告承担。事实及理由：达州市通川区金龙大道363号青华园小区由四川金利多房地产集团有限公司开发，余晓洪于2014年7月4日接房入住该小区，系该小区业主，房号为2栋2单元25楼2号，面积86.81平方米。根据被告与原告达成的《金久物业前期物业服务合同》之规定，原告一直履行相关权利义务，依法对被告居住的小区实施了物业管理但被告自2014年7月4日起至2018年12月31日拖欠物业管理费。原告多次催收，被告拒绝缴纳。原告依据合同约定诉讼来院。 被告辩称，1、原告自行提高物业服务收费标准，擅自将合同约定的1元/平方米/月上调至1.2元；2、原告私自截留属于全体业主的收入，应从应收物管费中扣除；3、原告提供的物业服务质量未达到前期物业服务合同约定，具体为房屋外观服务不达标、设备运行服务不达标、公共环境卫生不达标、交通秩序与车辆停放管理不达标、保安服务不达标、消防服务不达标、房屋公共部分管理不达标、物业公司服务态度差；4、物业公司并未催收过物业管理费；综上，原告起诉被告支付物业管理费，应当证明其全面、适当履行了合同义务，否则应当驳回原告的全部诉讼请求。 原告金房公司所举证据如下：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件；2、前期物业管理服务合同、前期物业服务合同复印件；3、催收物业费照片、公告复印件；4、来访登记表复印件、收条、票据复印件、电梯故障记录簿、电梯运行记录表、小区巡逻签到表、原告提供物业服务的照片。 被告所举证据如下：收据、小区照片、判决书复印件、视频资料。 本院经审理认定事实如下，2011年3月18日，原告金久公司与四川金利多房地产集团有限公司签订《金利多.青华园项目前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：原告物业管理服务范围：金利多.青华园总建筑面积281730平方米的住宅、商业用房、仓储、车库、售楼部的安防、保洁工作。以及前期物业管理合同的制定和签订。对物业管理服务的内容为：对物业服务范围内的物业进行全面管理服务，配置专职门岗及物业区域内巡查、对本项目的所有公共部位，包括梯间、电梯、过道、车库、休闲桌椅、健身器材、小区道路及绿化带应随时保持清洁卫生，对门厅、走廊的门窗。楼梯扶手、栏杆、墙壁进行全方位保洁、对绿化树、花、草加强养护和管理、加强装修管理、公共设施设备管理等。物业服务质量要求、随时确保共用设施设备正常运行、及时检查养护维修、健全的清洁卫生制度、巡查治安管理服务、业主反映房屋质量及售后服务问题及时通知开发商、健全消防制度、车辆行驶、停放及场所管理等。物业管理服务费电梯住宅按1元/平方米/月向业主或物业使用人收取等。 同时查明，金利多.青华园小区未成立业主委员会。被告余晓洪系四川省达州市通川区业主，房屋建筑面积86.7平方米，于2014年7月4日与原告金久公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安及交通等项目进行维护、修缮、管理。第六条：物业管理服务内容：共用部分的维修和管理、共用设施设备及其运行、维护和管理：……小区每栋楼内保持一部电梯24小时不间断运行、电梯内设有紧急报警按钮和24小时电话值班服务；设有消防防火门的必须开启让业主通行；电梯属急迫性维修，应在50分钟内抢救完工，其他维修根据实际情况确定维修时间和工时，电梯一旦发生关人、夹人等危险情况，应有紧急预案并能迅速组织专人解救和处置。公共区域环境卫生和绿化管理、公共区域的安全工作：24小时的门岗执勤和公共区域定时巡逻签到等。并对物业管理服务质量作出了约定。同时合同约定前期物业管理服务费标准为电梯住宅按建筑面积1.20元／平方米／月，代收生活垃圾处理费：48元／年／户；入住时交纳首年度物业管理服务费及其他相关费用，次年按半年缴、年缴（从物业费到期之日起开始缴纳）；第十六条违约责任约定：物业服务企业违反本协议，未达到物业服务约定质量目标的，业主有权书面要求其限期改正，逾期未改正给业主造成经济损失的，物业服务企业承担相应违约责任；业主不按本协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交，并从逾期之日起，就其应交而未交的费用每天按千分之五收取滞纳金等。 合同签订后，原告按约提供了物业服务，但在卫生、共同设施管理维护、安全管理等方面存在相应瑕疵，被告自2014年10月31日起未交纳物业费用，原告多次催收至今未支付。 原告曾要求按1.2元/平方米/月收取物业管理费，因业主不同意，未实际履行，现对住房物业管理费实际按1元/平方米/月收取物业管理费。 本院认为，原告金久公司与被告签订的物业服务合同，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。本案中原告举示部分证据证实其按照合同履行义务，被告认为物业公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，或者挪用了共有收益等可以依照合同约定通过合法途径主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。被告以原告物业服务不到位为由拒缴物业费，显然不属于合理选择，被告可就其相关抗辩理由另行通过合法途径主张权利。另一方面从青华园的实际状况看，存在部分业主未缴纳物业费的情况，业主与物业公司实际是共存共荣的关系，一方面，物业公司作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动与业主沟通、协商，尽力所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应当矛盾长期存在；另一方面，被告与物业公司之间也应相互体谅和支持，不应当一味以物业服务费作为对抗，物业公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时缴纳费用的业主或者物业使用人亦极为不公，物业服务公司将难以为继，更无法保障其能提供优质的物业管理服务工作。故原告主张被告支付2014年10月31日至2018年12月31日物业管理费的请求，本院予以支持，该期间物管费按照1元/平方米/月计算、垃圾处理费按48元/年，共计4535元。对原告主张被告按照合同约定支付违约金的请求，因原告本身在物业服务过程中就存在瑕疵，被告拒缴物业费的行为目的系主张自身权利仅属维权方法不当，同时原告与开发商签订合同约定的物业管理服务费电梯住宅按1元/平方米/向业主或物业使用人收取，但其与业主签订合同擅自修改为1.2元/平方米/月，虽最终实际按照1元标准收取，但其也存在曾按此标准要求业主缴纳费用的意思表示，故导致被告未缴纳物业费，综上对原告的该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告余晓洪在本判决生效之日起十日内给付原告四川金久物业管理有限公司2014年10月31日至2018年12月31日期间的物业管理服务费及代收垃圾清运费共计4535元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原、被告各负担一半。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  向锷 二〇一九年九月二十五日 书记员  柏维