广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初22662号原告：余彭年管理(深圳)有限公司，住所地深圳市罗湖区××路××广场45层01号，统一社会信用代码9144030061887499X4。法定代表人:彭志兵。委托诉讼代理人：杜莹，广东广仁信律师事务所律师，执业证号14403200911280322。被告：深圳前海见未来实业发展有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾-路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300MA5EJWW385。法定代表人:魏少朋，总经理。被告:深圳市吉合祥贸易有限公司，住所深圳市罗湖区南湖街道嘉北社区人民南路3009号新安大厦5C—5D五—501，统一社会信用代码91440300692529342A。法定代表人:林柯。被告：唐明鹏，男，汉族，1981年10月15日出生，身份证住址深圳市福田区。三被告共同委托诉讼代理人：尹军，广东深和律师事务所律师，执业证号14403201110729480。三被告共同委托诉讼代理人：成爱玲，广东深和律师事务所实习律师。上列原告余彭年管理(深圳)有限公司诉被告深圳前海见未来实业发展有限公司（简称“前海见未来公司”）、深圳市吉合祥贸易有限公司（简称“吉合祥公司”）、唐明鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜莹，三被告共同委托诉讼代理人尹军、成爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余彭年管理(深圳)有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告前海见未来公司、被告吉合祥公司签署的《房屋租赁合同书》(合同编号:2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》已于2019年3月13日解除;2、请求判令原告无须退还被告前海见未来公司已支付的4001-4009室租赁保证金579725.6元和仓库租赁保证金13044.24元；3、请求判令原告无须退还被告前海见未来公司已支付的4001-4009室电费押金36925.2元和仓库电费押金1317.6元；4、请求判令被告前海见未来公司向原告支付拖欠的2019年2月1日至2019年3月13日4001-4009室租金340664.75元及仓库租金9257.2元、2018年12月21日至2019年3月13日4001-4009室电量损耗维护费3135.97元；5、请求判令被告前海见未来公司向原告支付2017年9月1日至2019年3月13日4001-4009室及仓库租金的逾期付款违约金(其中2019年2月1日至2019年3月13日的逾期付款违约金暂计至2019年6月30日为人民币450613.14元）;6、请求判令被告前海见未来公司向原告赔偿2017年6月12日至2017年7月26日4001-4009室免租期的租金损失人民币348407.13元;7、请求判令被告前海见未来公司偿还原告为其垫付的2019年2月1日至2019年3月13日4001-4009室管理费70753.45元、2019年2月1日维修工人材料费100元及2018年12月21日至2019年3月13日4001-4009室及仓库电费16899.83元，上述费用合计人民币87753.28元;8、请求判令被告前海见未来公司按租金标准赔偿解除4001-4009室及仓库租赁合同后空置期间的租金损失，暂计至2019年5月31日4001-4009室为619390.44元、仓库为16831.26元，合计人民币636221.7元;9、请求判令被告前海见未来公司赔偿原告实现债权的费用，包括律师费人民币18000元、本案诉讼费用、保全费用、评估费用、公告费用、拍卖费用、执行费用;10、请求判令被告吉合祥公司对第一项至第九项诉讼请求承担无限连带担保责任;被告唐明鹏对第一项至第九项诉讼请求承担连带给付责任。上述诉讼请求二至诉讼请求九合计人民币2525065.81元。事实与理由：原告系深圳市罗湖区××路××广场40楼的所有权人，2017年6月7日，原告作为出租人、被告前海见未来公司作为承租人、被告吉合祥公司作为被告前海见未来公司的连带责任担保人就上述40楼4001-4009室签署了《房屋租赁合同书》(合同编号:2017060740014009),2017年8月21日签署了《房屋租赁合同补充协议一》及就40楼仓库签署了《房屋租赁合同补充协议二》。被告唐明鹏是被告前海见未来公司的大股东、执行董事、总经理及法定代表人，实际控制被告前海见未来公司。上述合同签署后，被告唐明鹏向原告支付了租赁房产的租赁保证金、电费押金、租金、管理费、水电费等全部费用，被告前海见未来公司与被告唐明鹏财产混同。从2019年2月起，被告前海见未来公司无故拖欠租金、电量损耗维护费、管理费、维修费和电费。原告多次催费后，被告前海见未来公司仍怠于履行付款义务。2019年3月1日，被告前海见未来公司因自身原因提出提前解除租赁合同及补充协议。鉴于被告前海见未来公司上述行为已构成严重违约，根据租赁合同约定，原告于2019年3月11日向被告现场送达、同时3月12日向被告前海见未来公司和被告吉合祥公司寄送了《解除(编号:2017060740014009)、、通知书》。上述解约通知于2019年3月13日向被告前海见未来公司及被告吉合祥公司送达。租赁合同解除后，被告前海见未来公司没有按照租赁合同和解约通知的约定，在合同解除后两日内结清拖欠的各项费用。原告为被告前海见未来公司垫付了其拖欠的管理费、维修费和电费。原告认为，被告前海见未来公司上述行为属于严重违约，原告有权不予退还租赁保证金、电费押金，要求被告前海见未来公司付清欠费并承担违约/赔偿责任，要求被告吉合祥公司承担无限连带担保责任，同时基于被告唐明鹏与被告前海见未来公司发生财产混同，根据公司人格混同的相关规定，被告唐明鹏应就被告前海见未来公司上述欠款及违约/赔偿责任承担连带给付责任。综上，原告依法提起诉讼。被告深圳前海见未来实业发展有限公司、深圳市吉合祥贸易有限公司、唐明鹏辩称：第一，原告与被告前海见未来公司的房屋租赁合同关系应于2019年3月1日解除，因为被告前海见未来公司于2019年3月1日递交了解除租赁合同关系的通知书，原告也收到并且在证据中予以确认，只是原告故意延长租期，通过其单方解除的形式延至2019年3月12日，通过邮寄送达。第二，首先原告与被告前海见未来公司的租赁保证金是两个月的，即48万元，而并非原告所陈述的57.9727万元，说明原告多收取的被告的房屋租赁4001-4009室的保证金9万多元。第二，三方在租赁合同中第6条、第7条中约定，如果原告选择了违约金，则租赁保证金予以退还，而在此案中原告主张了违约金，故该保证金应退还给被告前海见未来公司，或者用于抵扣最后一个月的租赁金，即多退少补。第三，原告无须退还电费押金，电费押金没有法律依据和事实依据，因为电费押金不属于双方的租赁合同的约定范围，而应当属于物业管理费，并非原告的主张的一个理由，而应当由物业公司相应地予以主张，物业公司没有相应的约定，故没有事实依据。第四，关于支付2019年2月1日至2019年3月1日4001-4009室租赁及仓库租赁，该租金应当计至2019年2月1至2019年3月1日，并且2018年12月21至2019年3月13日的4001-4009室电量损耗维护费属于物业管理费，应当由物业管理公司予以主张而原告并非合格的适格主体。第五，关于逾期违约金与原告的第二项请求属于选择性请求，请法庭予以酌定。因为双方的合同租赁关系截至2019年3月1日，双方的租赁关系已经解除，即合同关系解除，即不存在2019年3月1日至2019年6月30日的违约金。关于原告的第七项请求应当属于相关的物业公司即其他的权利主体予以主张，而原告没有提交任何的授权代为其主张。第六，关于原告的第八项请求没有任何的事实依据和法律依据。双方的租赁关系已于2019年3月1日解除，原告既主张了违约损失又主张了没收保证金，即是对原告的一种损失的弥补，而原告继续主张合同解除之后的租金损失没有事实依据和法律依据，也违背了合同的契约精神。此时，双方的租赁关系早已解除。关于其他事项债权人的费用应当根据双方的责任来承担。被告唐明鹏辩称：被告唐明鹏是代被告前海见未来公司代付了相关的费用，是一个普通的代付行为，双方不存在财产的混同，没有任何证据证明被告唐明鹏和被告前海见未来公司或被告吉合祥公司之间的财产存在混同，只不过被告唐明鹏为被告前海见未来公司的法定代表人，只是为了支付方便，故被告唐明鹏没有与被告前海见未来公司人格混同的任何情形。被告唐明鹏作为法定代表人履行替被告前海见未来公司支付费用的行为，只是个职务行为，故不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、2017年6月7日，原告与被告前海见未来公司、吉合祥公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：2017060740014009）。合同约定，原告将位于深圳市××路××广场××楼××室的房产共计1846.26平方米出租给被告前海见未来公司；租赁期限2017年6月12日至2023年6月11日；免租期45天，从2017年6月12日至2017年7月26日；免租期内被告前海见未来公司需支付因租赁房产所产生的其他费用，包括但不限于物业管理费、水电费、垃圾清运费等；如因被告前海见未来公司原因合同提前终止或解除，被告前海见未来公司应向原告赔偿免租期租金；第一年每月租金240013.8元，从第三年开始租金逐年递增7%，即第三年每月租金256814.77元，第四年每月租金274791.8元，第五年每月租金294027.23元，第六年每月租金314609.14元；被告前海见未来公司应于2017年7月27日前交付首期租金，即2017年7月27日至2017年8月26日租金240013.8元；被告前海见未来公司应于每月1日前向原告支付当月租金；被告逾期支付租金的，每逾期一日按欠付金额的千分之三标准向原告支付逾期付款违约金；合同生效后三日内，被告前海见未来公司应向原告支付相当于两个月租金和两个月管理费的租赁保证金579725.6元；从第三年起，被告前海见未来公司须按递增后的租金标准向原告补足租赁保证金差额；被告前海见未来公司须按时履行付款义务，不得要求将租赁保证金用来抵作租赁期限内拖欠的租金、管理费、水费、电费、煤气费、电话费、网络费等费用；根据合同约定，原告有权选择不予退还租赁保证金或要求支付违约金，若原告要求被告支付违约金，保证金在被告履行违约金付款义务后按照合同约定流程退还；租赁期间，租赁的物业管理费、本体维修基金、垃圾处理费、水费、排水费、电费、燃气费、电话费、电视费和网络费等费用均由被告承担，其中物业管理费、本体维修资金和垃圾处理费由被告直接支付给租赁房产所在区域的物业管理服务单位；电费、燃气费由原告代缴代扣，被告每月拾日前按原告或相关部门缴费通知将费用足额支付至原告指定账户；水费、排水费等若由租赁房产所在区域的物业管理服务单位统筹收取则被告直接向该单位支付，若属于“抄表到户”则由原告代扣代缴；被告前海见未来公司拖欠租金、水电费、物业管理费等任何一项费用达一个月以上或拖欠各项费用达伍仟元以上的，原告有权单方解除合同，有权不退还保证金并要求被告前海见未来公司赔偿经济损失，要求被告按一年租金标准支付违约金；被告前海见未来公司支付租赁物业（××广场写字楼4001-4009室）电费押金人民币36925.2元，原告退还电费押金的条件及流程参照租赁保证金条款履行；租赁房产的管理费由深圳余彭年物业管理有限公司收取；被告吉合祥公司对被告前海见未来公司履行本合同项下义务承担无限连带担保责任，担保期限为合同约定的租赁期限届满之日起两年。2017年6月11日，原告将上述租赁房屋正式移交被告前海见未来公司使用。二、2017年8月21日，原告与被告前海见未来公司、吉合祥公司（连带责任担保人）签订《房屋租赁合同补充协议一》，其中约定：被告前海见未来公司承租××广场写字楼40楼4001-4009室，提出要在室内自费安装二台15匹的空调，被告前海见未来公司保证所装空调要安装在靠窗户的位置，并长期开窗不能关闭；被告前海见未来公司在合同到期后自行恢复原状，若租赁合同终止或解除后五日内被告前海见未来公司没有恢复原状，原告有权在租赁保证金中扣除人民币5万元恢复原状费用及违约金。合同还对空调的施工等做出了约定。2017年8月21日，原告与被告前海见未来公司、吉合祥公司（连带责任担保人）签订《房屋租赁合同补充协议二》。该协议约定，原告在××广场写字楼40楼内设置面积共计65.88平方米的仓库，由被告前海见未来公司承租并使用；租赁期限2017年8月23日至2020年8月22日；第一年每月租金5929.2元，从第二年开始租金每年递增10%，即第二年每月租金6522.12元，第三年每月租金7174.33元；被告前海见未来公司应于2017年8月23日前交付首期租金，即2017年8月23日至2017年9月22日租金5929.2元；被告前海见未来公司应向原告支付相当于两个月租金的租赁保证金11858.4元；从第二年起，被告前海见未来公司须按递增后的租金标准向原告补足租赁保证金差额；原告退还电费押金的条件及流程参照双方于2017年6月7日签署的《房屋租赁合同》租赁保证金条款履行；原告及被告前海见未来公司的权利义务，本协议未约定的，按照双方于2017年6月7日签署的《房屋租赁合同》及补充协议一执行，本协议与上述租赁合同及补充协议约定不一致的，以本协议约定为准。同日，原告将上述仓库移交被告前海见未来公司使用。三、2017年6月7日，原告出具《收款委托书》，委托深圳余彭年物业管理有限公司代收××广场40楼4001-4009室的租赁保证金（相当于两个月的管理费）99698.04元及电费押金36925.2元。2017年8月21日，原告出具《收款委托书》，委托深圳余彭年物业管理有限公司代收××广场40楼电费押金1317.6元。2017年6月21日，原告出具《收款收据》，确认收到被告前海见未来公司××广场40F两个月租金押金480027.6元；深圳余彭年物业管理有限公司出具两份《收款收据》，分别确认收到被告前海见未来公司××广场40F两个月管理费押金99698.04元，收到××广场40F电费押金36925.2元。原告主张深圳余彭年物业管理有限公司收取的押金99698.04元系代其收取的租赁保证金，被告则主张该款项系交给物业管理公司的管理费押金。2018年8月14日，原告出具《收款收据》，确认收到被告前海见未来公司××广场40F仓库加租租赁保证金1185.84元。2017年8月29日，原告出具《收款收据》，确认收到被告前海见未来公司××广场40F仓库两个月租金押金11858.40元；深圳余彭年物业管理有限公司出具《收款收据》，确认收到被告前海见未来公司40F仓库电费押金1317.6元。四、2018年12月12日，原告与被告前海见未来公司签订《房屋租赁合同补充协议》，其中约定：就签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议一》、《房屋租赁合同补充协议二》达成补充协议，租赁期间的电费，由被告前海见未来公司直接支付给租赁房产所在区域的物业管理服务单位；为满足被告前海见未来公司用电需要，原告提供了专用变压器，对此被告同意按0.2018元/度（装修期间为0.4318元/度）标准向原告支付费用作为原告提供服务、维保及相关电量损耗的补偿，上述费用每月与租金一并支付。该协议仅有原告和被告前海见未来公司的签章。五、原、被告均确认××广场40楼4001-4009室及仓库的租金均已经支付到2019年1月31日。原告主张被告的电费损耗维护费、电费支付到2018年12月20日，管理费支付到了2019年1月31日，2月份的维修费未支付。被告主张所有的费用均系支付到2019年1月31日。2019年3月1日，被告前海见未来公司向原告提出退租申请，称其因经营陷入困境，严重亏损，无力再承租××广场40楼的物业，故申请退租。2019年3月11日，原告向被告前海见未来公司、吉合祥公司发出《解除(合同编号:2017060740014009)、和通知书》，称承租人前海见未来公司拖欠4001-4009室2019年2月至2019年3月租金480027.6元，2018年12月21日至2019年2月20日期间的电量损耗维护费3027元、2019年2月至2019年3月管理费99698.04元、2018年12月21日至2019年2月20日期间电费16323元及维修费100元、2019年2月至3月的仓库租金13044.24元，同时承租人于2019年3月1日提交了《关于××广场40楼的退租申请》，承租人构成违约，故通知两被告各方签订的《房屋租赁合同书》(合同编号:2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》于2019年3月11日解除，要求两被告结清所有费用并搬迁。上述通知被告于2019年3月13日收到。六、2019年4月22日的工商登记信息显示，被告唐明鹏为被告前海见未来公司的股东，持股51%。七、原告因本案支出律师费人民币18000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同书》(合同编号:2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告前海见未来公司作为承租人，拖欠多月租金，并向被告申请退租，原告于2019年3月11日向被告发出解除上述合同的通知，被告于2019年3月13日签收了该通知。该通知书到达被告处时涉案合同解除，故原告主张确认原告与两被告签订的上述合同于2019年3月13日解除，有事实依据和法律依据，本院予以支持。原、被告双方均确认，被告仅支付截至2019年1月31日的租金，故原告主张被告支付2019年2月1日至3月13日4001-4009室租金340664.75元及仓库租金9257.2元，本院予以支持。原告与被告前海见未来公司签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，被告前海见未来公司按0.2018元/度标准向原告支付费用作为原告提供服务、维保及相关电量损耗的补偿，被告对于原告统计的各月的电量损耗维护费没有异议，主张其已经支付该费用到2019年1月31日，但未举证予以证明，故原告主张被告支付2018年12月21日至2019年3月13日的电量损耗维护费3135.97元，本院予以支持。原告为被告垫付的2019年2月1日至2019年3月13日4001-4009室的管理费70753.45元、维修费100元、2018年12月21日至2019年3月13日4001-4009室及仓库电费16899.83元，共计87753.28元，原告主张被告应予以偿还，于法有据，本院予以支持。原告要求没收4001-4009室租赁保证金579725.6元、电费押金36925.2元，仓库租赁保证金13044.24元、电费押金1317.6元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，如因被告前海见未来公司原因合同提前终止或解除，被告前海见未来公司应向原告赔偿免租期租金，故原告主张被告前海见未来公司赔偿2017年6月12日至2017年7月26日4001-4009室免租期的租金损失348407.13元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告前海见未来公司按照租金标准按月赔偿解除租赁合同后空置期间的租金损失，要求被告支付租金的逾期付款违约金的诉请，本院认为，承租人违约导致合同解除，出租人主张一定的空置期间租金损失合理，但出租人在对方违约时应当采取适当措施防止损失的扩大，故计付该损失应以一定的合理期限为限，基于本案被告前海见未来公司的违约情况，鉴于本案租金的支付实际已经包含了利润因素，而没收保证金、支付逾期违约金均为违约责任的承担，兼具了补偿及惩罚的双重性质，本院在判决支持原告收取合同解除前的全部租金、费用、赔偿免租期损失，并没收被告交纳的保证金、电费押金等诉请的前提下，不宜再支持原告主张收回租赁房屋的空置期损失、逾期付款违约金，否则显失公平。故关于原告主张合同解除后的空置期租金损失及逾期付款违约金，本院均不予支持。原告主张被告前海见未来公司赔偿其律师费损失18000元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。因约定电量损耗费的《房屋租赁合同补充协议》中，被告吉合祥公司未签章确认，被告吉合祥公司对于被告前海见未来公司欠付的电量损耗费不承担清偿责任。对于被告前海见未来公司欠付的本案的其他债务，被告吉合祥公司作为连带责任保证人，应根据约定承担连带清偿责任。原告对于被告唐明鹏的主张，与本案属于不同的法律关系，原告应另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告余彭年管理（深圳）有限公司与被告深圳前海见未来实业发展有限公司、深圳市吉合祥贸易有限公司签订的《房屋租赁合同书》(合同编号:2017060740014009)、《房屋租赁合同补充协议一》和《房屋租赁合同补充协议二》于2019年3月13日解除。二、确认原告余彭年管理（深圳）有限公司无需向被告深圳前海见未来实业发展有限公司退还××广场40楼4001-4009室租赁保证金人民币579725.6元、仓库租赁保证金人民币13044.24元。三、确认原告余彭年管理（深圳）有限公司无需向被告深圳前海见未来实业发展有限公司退还××广场40楼4001-4009室电费押金人民币36925.2元、仓库电费押金人民币1317.6元。四、被告深圳前海见未来实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余彭年管理（深圳）有限公司支付欠付的××广场40楼4001-4009室租金人民币340664.75元、仓库租金人民币9257.2元。五、被告深圳前海见未来实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余彭年管理（深圳）有限公司赔偿免租期损失人民币348407.13元。六、被告深圳前海见未来实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余彭年管理（深圳）有限公司支付为其垫付的费用共计人民币87753.28元。七、被告深圳前海见未来实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余彭年管理（深圳）有限公司赔偿律师费损失人民币18000元。八、被告深圳市吉合祥贸易有限公司对被告深圳前海见未来实业发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任。被告深圳市吉合祥贸易有限公司代偿后，有权就代偿部分向被告深圳前海见未来实业发展有限公司追偿。九、被告深圳前海见未来实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余彭年管理（深圳）有限公司支付欠付的电量损耗维护费人民币3135.97元。十、驳回原告余彭年管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币13500元，由原告负担人民币2700元，被告深圳前海见未来实业发展有限公司、被告深圳市吉合祥贸易有限公司负担人民币10800元,原告已预交的人民币10800元，由本院予以退回。被告深圳前海见未来实业发展有限公司、被告深圳市吉合祥贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币10800元,拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇一九年九月三十日书记员  朱秋甜