广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2651号上诉人（原审被告、原审反诉原告)：苏朝晃，男，1972年2月27日出生，汉族，住广东省江门市新会区********号811。公民身份号码：440************011。上诉人（原审被告、原审反诉原告)：李瑶山，女，1978年10月28日出生，汉族，住广东省台山市*************。公民身份号码：440************82X。两上诉人的共同委托诉讼代理人：江建强，广东巨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：李伟文，男，1986年10月29日出生，汉族，住广东省台山市******74号之一。公民身份号码：440************257。委托诉讼代理人：李惠芳（李伟文的胞妹），女，1990年9月18日出生，汉族，住广东省台山市*********之一。公民身份号码：440************22X。委托诉讼代理人：成禹潭，广东广信君达律师事务所律师。上诉人苏朝晃、李瑶山因与被上诉人李伟文租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2018）粤0781民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏朝晃、李瑶山上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李伟文的诉讼请求；2.本案诉讼费用由李伟文承担。事实和理由：一、李瑶山不是本案适格主体，一审判决判令李瑶山与苏朝晃共同向李伟文返还1036000元没有事实和法律依据。李瑶山不是本案的出租人和资产转让方，涉案《租赁合同》和《协议书》均是由苏朝晃和李伟文签署，与李瑶山无关。根据李伟文一审期间提供的微信截图可知，李瑶山只是苏朝晃的代理人，虽然李瑶山代苏朝晃收取了部分款项及在2016年9月14日与苏朝晃共同签署了《收据》(收到转让款30万元)，但这属于代理行为。二、一审判决认定事实不清。1.一审没有审查清楚《租赁合同》的物品和材料转让内容。2016年9月16日签订的《租赁合同》包括了将租赁标的物转租给李伟文及将物品和材料作价130万元转让给李伟文共两项内容，即《租赁合同》包含了租赁和买卖两方面的内容。根据《中华人民共和国物权法》第二十三条规定，在苏朝晃将租赁标的及转让物品一并交给李伟文时，双方已经完成《租赁合同》约定物品和材料的转让，该部分合同内容已经履行完毕。2018年1月19日双方协商解除合同，只是涉及租赁合同内容的解除，并不涉及《租赁合同》转让内容的解除，即苏朝晃没有返还转让费的义务。事实上，李伟文接收受让物品和材料后也进行了转让和处置。2.一审没有审查李伟文实际处置和剩余转让物品的情况。一审没有审查转让资产的情况，包括转让、转租、损坏、处置受让资产的情况以及目前剩余资产的情况。根据一审期间苏朝晃、李瑶山提供的《证明书》、法院调查的《光盘》和照片等可充分证明，李伟文接收受让物品后，进行了占有、使用和处置等行为，但却一直未按约定向苏朝晃支付130万元转让费。如果存在苏朝晃应当向李伟文返还转让费的情形，则李伟文实际已经占有、处置的财物应当从中扣减。三、根据法律规定和合同约定，苏朝晃不应向李伟文返还任何款项。1.苏朝晃与李伟文之间的转让关系已经履行完毕，苏朝晃无需返还转让费。根据上述《租赁合同》第四条的约定及《中华人民共和国物权法》第二十三条的规定，李伟文已实际收取了涉案山庄所有的物品，双方的买卖关系已经发生法律效力，李伟文应当向苏朝晃支付转让价款130万元，但是李伟文一直没有向苏朝晃支付该130万元。2.李伟文在履行该合同过程中出现了根本性违约，根据《租赁合同》第八条第3项的约定，苏朝晃有权行使该条约定的权利，即租赁地点内李伟文尚未处置的受让物品全部无偿归苏朝晃所有，且李伟文支付的全部转让费归苏朝晃所有。四、在《租赁合同》履行过程中李伟文存在根本违约行为，且已给苏朝晃造成相应经济损失。由于李伟文没有按照《租赁合同》约定支付租金和全部转让费，导致《租赁合同》无法继续履行。期间苏朝晃曾多次要求李伟文支付拖欠租金和转让费，但李伟文一直不予理睬，导致苏朝晃代为垫付各种款项达30000多元(包括代李伟文支付其拖欠承租人的押金7000元、补偿款3900元、搬迁费1000元、电费18855元等)。在本案一审期间，苏朝晃曾提出反诉，后撤回了反诉。苏朝晃将保留继续向李伟文追索的权利。五、一审对于双方所有的往来款的性质没有核实。一审判决第6页倒数第三行将24笔转账款都认定为转让款是没有相应事实依据及证据支持。因为在双方的款项往来中并没有任何一笔款标注是转让款或租金。李伟文辩称，1.一审判决正确，李瑶山一审时提起反诉，二审时认为李瑶山不是适格被告，违反了诚信原则和尽职反言原则。一审为查清事实，举证期限数次延长，超过一年举证期，李瑶山没有提供收到李伟文钱后就交给了苏朝晃的证据。李瑶山在一审时提起反诉，若李瑶山不是一审适格被告，则没有反诉人的资格。本案庭前会议两次，现场勘验一次，正式开庭一次，李瑶山本人均到庭以合同相对人身份应诉，有一审笔录为证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，有足够证据证明李瑶山是收款人，其理应是返款人。2.2016年9月16日，苏朝晃、李瑶山与李伟文签署租赁合同，事实是2016年9月28日左右，李伟文才进驻涉案山庄，一审时双方均确认。一审时，李伟文根据《中华人民共和国民法总则》，双方意思表示不真实，主张涉案合同第四条无效。根据规定，对于合同是否履行发生争议的履行义务方承担举证责任。苏朝晃、李瑶山是租赁合同第四条的义务方，有履行责任，其在一审反诉时申请现场勘验，也未能完成交付标的物的举证责任，苏朝晃、李瑶山在一审和上诉状中均表示另案处理，2016年9月21日，双方签订了《佰水山庄转租费付款方式》，该证据一审时已提交并质证，一审各方对该证据三性予以确认，一审法庭审理查明涉案山庄转租费付款方式中约定的130万元就是五天前签署的租赁合同第四条的130万元。根据新条款，该130万元不再是购买款；根据旧条款，苏朝晃、李瑶山不是物权人，无权出售业主的动产和不动产，并意思表示不真实。2018年1月19日签署协议书约定原签署的合同作废无效，2018年3月李伟文向苏朝晃、李瑶山继续交付租金，争取继续履行，但苏朝晃、李瑶山用锁门方式强行收回本案物业，把物业转租给他人，原合同已无法继续履行，租赁合同约定的第四条的标的物已被苏朝晃、李瑶山占有，李伟文在法律上已履行了返还义务。苏朝晃、李瑶山一审时主张过130万元购买桌椅等，但没法证明交付，反诉审理到中途申请撤诉，其对撤诉部分不能上诉。因此，一审法院对有关事实已经查明，适用法律正确。3.关于举证责任。苏朝晃、李瑶山称是一审法院没有查明130万元是否为转账款，该举证责任在苏朝晃、李瑶山一方。李伟文向一审法院起诉请求：1.判令苏朝晃、李瑶山返还1106000元;2.本案诉讼费用由苏朝晃、李瑶山承担。苏朝晃、李瑶山向一审法院提出反诉请求:1.判令李伟文支付货款696410元;2.判令李伟文将白水山庄恢复原状至可以经营的状态;3.本案反诉费用由李伟文承担。在一审庭审中，苏朝晃、李瑶山自愿撤回反诉。一审法院认定事实：2013年8月21日，苏朝晃与案外人黄异敏、黄异协签订《租赁合同》1份，取得原属黄异敏、黄异协经营位于台山市台城白水山庄经营场所的经营权，租赁经营期限为20年，即自2013年9月1日至2033年12月30日。2016年9月16日，苏朝晃与李伟文签订《租赁合同》1份，约定:苏朝晃将其所取得的“台山市白水山庄”的经营场所经营权出租给李伟文经营，租赁经营期限为16年，即自2016年10月1日至2032年10月1日;租金标准，第一年到第二年租金21000元，第三年至第四年每月租金22050元，第五到第六年每月租金23150元，第七到第八年每月租金24305元，第九到第十年每月租金25520元，第十一到第十二年每月租金26795元，第十三到第十四年每月租金28135元，第十五到第十六年每月租金29540元;同时还约定，李伟文同意购买苏朝晃经营期间原白水山庄所有的物品，双方不作核对(李伟文已实际收取)，李伟文支付130万元人民币购买上述物品。合同签订后，苏朝晃与李伟文于2016年9月21日又签订《佰水山庄转租费付款方式》，约定:合同生效交付600000元，合同生效二十日内交付200000元，2016年12月31日前交付200000元，剩下300000元于2017年12月31日前付清，如李伟文逾期不交付款项，苏朝晃与李伟文所签订的佰水山庄转租合同作废无效。2018年1月19日，苏朝晃与李伟文再签订《协议书》1份，约定:李伟文于2017年未能付清款项原签合同作废无效，苏朝晃同意与李伟文协商在2018年1月31日前交清款项，合同继续生效，如果李伟文在2018年1月31日前无法交清款项，涉案山庄经营权归苏朝晃使用，李伟文无条件归还经营权，同时还要处理现租住客户，一切关于租住客户安置与合同责任由李伟文负责，在李伟文经营期间所产生的债权、债务与苏朝晃无关，李伟文必须完善处理。上述合同签订后，李伟文先后通过银行转账、支付宝转账、微信转账的方式共向苏朝晃、李瑶山转账支付转让款24笔，合共1036000元(其中:2016年9月12日20000元、2016年9月14日200000元、2016年9月15日78000元、2016年9月19日9000元、2016年9月21日180000元、2016年9月22日70000元、2016年9月23日27000元、2016年9月27日20000元、2016年10月14日30000元、2016年10月15日37800元、2016年10月19日50000元、2016年10月24日1000元、2016年10月28日7200元、2016年10月31日60000元、2016年11月7日20000元、2017年1月1日50000元、2017年1月2日4500元、另45500元、2017年1月9日50000元、2017年1月19日20000元、2017年1月20日10000元、2018年2月9日40000元、2018年3月11日3000元、2018年3月18日3000元)。苏朝晃以李伟文未有按双方于2016年9月21日签订《佰水山庄转租费付款方式》约定的时间完全履行付款义务为由，未与李伟文协商案涉山庄经营权的交接手续，便擅自以要求租住客户搬离的方式于2018年3月28日强行收回涉案山庄的经营权至今。李伟文以案涉合同作废无效，苏朝晃、李瑶山收取其购买财产的款项应当返还为由，遂于2018年4月16日向一审法院提起本案诉讼。苏朝晃、李瑶山应诉后认为是李伟文没有按约定的付款期限履行给付转让费的义务，是李伟文的过错，应由李伟文赔偿其因租赁山庄造成的损失，并向一审法院提出反诉。本案在一审庭审中，苏朝晃、李瑶山承认收取李伟文的转让费1036000元，并自愿撤回反诉，同时保留另案处理的权利。一审法院认为，本案是因苏朝晃将租赁物(涉案山庄经营场所)交付给李伟文承租使用、收益，而由李伟文向苏朝晃支付租金而引发的纠纷，应为租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案一审的争议焦点:1.苏朝晃与李伟文签订的《租赁合同》、《佰水山庄转租费付款方式》、《协议书》是否合法有效;2.双方约定的“作废无效”如何定性;3.李伟文请求苏朝晃、李瑶山返还1106000元是否合法合理。对于争议焦点1的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”苏朝晃与李伟文签订的《租赁合同》、《佰水山庄转租费付款方式》、《协议书》都是双方的真实意思表示，且没有上述法律规定合同无效的情形，是合法有效合同，依法应受法律保护。对于争议焦点2的问题。根据前述的述论，双方签订的《租赁合同》是合法有效合同，即使双方再签订《佰水山庄转租费付款方式》、《协议书》，约定了“合同作废无效”的内容，也不得对抗合同发生法律效力的法律规定，李伟文主张案涉的《租赁合同》作废无效，于法不合，一审法院不予确认;《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”苏朝晃与李伟文在签订的《佰水山庄转租费付款方式》中约定了“转让款于2017年12月31日前付清，如李伟文逾期不交付款项，双方行签订的佰水山庄转租合同作废无效”的内容，该内容可视为是双方提出解除合同的附加条件，由于李伟文未在约定的期限(即2017年12月31日)前付清转让款130万元，导致解除合同的附加条件成就，且苏朝晃擅自收回案涉合同约定的租赁物(涉案山庄经营场所)，对租赁物已实际控制占有，符合上述法律规定合同解除的情形，对苏朝晃主张双方约定“合同作废无效”的内容实属合同解除的意思表示,更为符合常理，一审法院予以支持。对于争议焦点3的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于苏朝晃与李伟文签订的《租赁合同》经已解除，且苏朝晃已实际收回案涉租赁物的经营权，李伟文诉请苏朝晃、李瑶山返还已履行支付的转让费，符合上述法律规定，一审法院予以支持，但由于李伟文主张返还1106000元除苏朝晃、李瑶山承认其中的1036000元外，其余70000元是其代苏朝晃、李瑶山偿还给案外人“李忠治”，因未能提供充分证据予以证实，且苏朝晃、李瑶山不予确认，对其主张已向苏朝晃、李瑶山支付转让费1106000元的事实，一审法院不予确认，其诉请苏朝晃、李瑶山返还1106000元，因证据欠缺充分，一审法院不予支持;苏朝晃、李瑶山因案涉合同收取李伟文的转让费1036000元，依法应予返还。苏朝晃、李瑶山在一审庭审中自愿撤回反诉是其真实意思表示，且没有违反法律规定，一审法院予以准许;至于是否因案涉合同导致苏朝晃经济损失，其可遵循另一法律途经主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、苏朝晃、李瑶山应于本判决生效之日起十五日内返还1036000元给李伟文;二、驳回李伟文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14754元(已由李伟文预交)，反诉受理费5402元(已由苏朝晃、李瑶山预交)减半收取为2701元，合共17455元，由李伟文负担934元，苏朝晃、李瑶山负担16521元。李伟文多预交的一审案件受理费13820元，一审法院予以退回;苏朝晃、李瑶山多预交的反诉受理费2701元，一审法院予以退回。苏朝晃、李瑶山应向一审法院补缴一审案件受理费13820元。二审期间，苏朝晃、李瑶山提交如下证据：1.涉案山庄现状图片；2.证明书；3.物资清单；4.涉案山庄租赁前后财物对照表；5.微信转账截图；6.房屋租赁合同；7.应付款及款项往来明细表。证据1-4证明李伟文受让涉案山庄后消耗、转移、处置了大部分财产，目前剩余的财物也已破烂不堪；证据5证明苏朝晃、李瑶山已通过微信转账方式代为垫付电费合计18855元，向李伟文出借款项合计9300元，其中收款人“云”是李伟文的配偶；证据6证明李伟文已收取转租承租人押金共7000元，在双方终止合同时，苏朝晃、李瑶山代为垫付；证据7证明因《租赁合同》履行及纠纷，李伟文实际尚欠苏朝晃、李瑶山款项合计474095元。李伟文没有提交新的证据。本院组织了各方当事人进行质证。经审查，苏朝晃、李瑶山提供的上述证据不属于本案新证据，且与本案无直接关联，本院不予采信。本院经审理，依法确认一审判决查明的基本事实。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅对苏朝晃、李瑶山的上诉请求范围进行审查，对没有提出请求的，不予审理。综合各方诉辩意见与证据，本案各方争议的焦点为：一、苏朝晃应否向李伟文返还涉案转租费以及返还数额的认定；二、李瑶山应否对涉案返还款项承担连带责任。关于争议焦点一。本案中，根据双方《租赁合同》约定，苏朝晃向李伟文出租的除了涉案山庄的场所，还有涉案山庄的经营权。虽然双方约定以转租费形式购买涉案山庄场所内的资产，但根据实际的履行，双方除了对场内资产交接，还有对经营权的交接，双方约定的转租费实际上应为经营权的承接费用即“顶手费”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”由于李伟文未在《佰水山庄转租费付款方式》约定的期限付清转让款，导致上述合同的解除附加条件成就，而且2018年3月28日苏朝晃已经收回涉案山庄并实际控制占有，涉案合同已经解除，双方对此均无异议。涉案合同解除后，转租费是否应予返还，应综合考虑双方的履行情况与合同性质。一方面，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”苏朝晃因合同解除强行收回涉案山庄后，对场内资产负有清点与固定的义务，但其并未能举证证明涉案山庄交接前内部相关资产数量、种类等情况，以及交接后的变动情况，应承担举证不能的法律后果；另一方面，即使推定涉案山庄被收回前后场内资产并无变动，根据涉案《租赁合同》约定，李伟文从2016年10月1日取得涉案山庄经营权，占有使用至苏朝晃因解除合同于2018年3月28日收回涉案山庄止。该期间，涉案山庄内资产按照正常使用会产生损耗与折旧。如上分析，经营权包括在双方约定的租赁标的范围内，考虑到李伟文实际使用涉案山庄期间亦产生收益，而且李伟文经苏朝晃多次延期仍未能依约支付全部转租费，李伟文对涉案合同的解除也存在一定的过错。综上，从公平合理的角度考虑，苏朝晃应向李伟文返还涉案转租费，其返还数额酌定按李伟文未实际使用涉案山庄时间占约定期间（20年）的比例计算，经一审法院查实，李伟文向苏朝晃实际已支付的转租费为1036000元，李伟文从2016年10月1日至2018年3月28日共使用18个月，苏朝晃应向李伟文返还1036000元×（240月－18月）÷240月=958300元。一审法院认定苏朝晃向李伟文返还涉案转租费数额有误，本院予以纠正。苏朝晃关于无需返还涉案转租费的上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。本案中，首先，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”李瑶山非涉案合同的当事人，也非涉案山庄的出租方，涉案合同对其并无约束力。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理”、第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”苏朝晃、李瑶山二人均确认李瑶山为苏朝晃雇请的财务人员，负责跟进对涉案山庄的租金及涉案转租费收取的事宜，结合本案现有证据可以证实李瑶山代苏朝晃接收李伟文支付的涉案转租费及其他款项属于代理行为，其代理行为产生的法律后果应由苏朝晃承担。李伟文主张李瑶山对涉案款项的返还承担连带责任，理据不足，本院不予支持。一审法院对李瑶山的返还责任认定有误，本院予以纠正。综上所述，苏朝晃、李瑶山的上诉请求理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予支持。一审认定事实及实体处理不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持广东省台山市人民法院（2018）粤0781民初1008号民事判决第二项；二、撤销广东省台山市人民法院（2018）粤0781民初1008号民事判决第一项；三、苏朝晃应于本判决生效之日起十五日内返还958300元给李伟文。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14754元（李伟文已预交），由苏朝晃负担12784元，李伟文负担1970元。反诉受理费减半收取2701元（苏朝晃、李瑶山已预交），由苏朝晃、李瑶山负担。二审案件受理费14124元（苏朝晃、李瑶山已预交），由苏朝晃负担12238元，由李伟文负担1886元。上述受理费由当事人在执行中径行抵扣。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年九月二十六日法官助理 冯春桃书 记 员 杨美玉