河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初4292号 原告：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉经济开发区。 法定代表人：常捷，该公司经理。 委托代理人：王佳佳、贾一帆（实习律师），河北姜钟律师事务所律师，一般代理。 被告：石家庄蓝天商贸有限责任公司，住所地：石家庄市长安区。 法定代表人：张琰，该公司董事长。 委托代理人：龚剑,河北金龙律师事务所律师,一般代理。 原告河北省省直纪元房地产开发有限公司与被告石家庄蓝天商贸有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，审判员武建文独任审理，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佳佳、贾一帆，被告委托代理人龚剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告从原告处购买西山御园93（BT38-1）号房屋，双方于2012年1月9日签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为506.06平方米，总价款为550万元，双方对房屋的规划设计等进行了约定，并将房屋平面图列为合同附件。被告实际控制房屋后，擅自改变建筑主体结构，将车库、会客厅下方挖掘扩建为地下室，构成了严重违约，原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定要求被告恢复其擅自改变的房屋结构，使房屋达到最初规划设计标准。被告挖掘扩建行为给原告开发的西山御园项目造成了不利影响，且带来了巨大的经济损失，原告保留要求其赔偿损失的相关权利。综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，并且已经给原告造成了经济损失。故原告诉至本院，请求依法判令：一、被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，恢复其擅自改变的该买卖合同项下的房屋即西山御园93（BT38-1）号房屋的结构；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩称：1、原告陈述被告擅自改建地下室，与事实不符。地下室改建是在原告明知的情况下并由原告操作完成的。2、地下室已经由原告恢复了原状，并且取得了房屋的竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。3、在地下室改建的整个过程中，被告只是负责支付改建工程款等费用，包括施工人员、材料等都是由原告（代表杨国强）操作完成的。被告仅仅是支付工程款等费用。从这个角度讲，被告也是受害者。4、原告至今未向被告交付房屋，房屋仍在原告控制下，原告称被告实际控制房屋与事实不符。 原告陈述并举证： 证据一、商品房买卖合同，证明涉案合同建筑面积为506.06平方米；该合同第十九条约定，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利，须遵守物业管理法律、法规及业主公约……合同附件四为涉案房屋图纸。被告实际控制涉案房屋后擅自对房屋地下进行了挖掘扩建，违反了上述合同约定，构成违约。原告依据合同约定有权要求被告将房屋恢复至合同约定的原房屋结构。 证据二、房屋规划图纸及挖掘扩建地下室图纸（对比），证明被告对涉案房屋进行挖掘扩建的行为，违反了被告与原告双方合同的约定，其行为构成严重违约。被告挖掘扩建的行为破坏了房屋的主体结构、增加了房屋的建筑面积。 证据三、快递单、《恢复原状通知书》、律师见证书，证明原告已通知被告将擅自挖掘扩建的房屋车库、会客厅下方的地下室按照双方签订的《商品房买卖合同》之约定，将其挖掘扩建的地下室拆除并恢复原房屋结构，即将西山御园93号（BT38-1）号房屋按照《商品房买卖合同》中平面图恢复原状。 证据四、近期照片，证明经原告公司工作人员核实，被告仍未将挖掘扩建的地下室拆除并恢复原房屋结构，其违约行为处于一直持续的状态。 证据五、（2018）冀0110民初4550号案件庭审笔录，证明被告在该案庭审中称其对房屋进行了挖掘扩建的时间为2016年，故被告违反了合同约定，构成了重大违约，原告有权要求被告将房屋恢复至合同约定的原房屋结构。 被告质证称： 对证据一，真实性无异议，但不存在被告擅自改扩建的问题，因此不存在被告违约的行为。 对证据二，真实性有异议。 对证据三，被告并未收到，快递单的跟踪查询结果显示最后的状态是他人收，因此被告并未收到。 对证据四，真实性、关联性有异议，无法判断是否是案涉房屋及是否房屋现状。 对证据五，真实性无异议，被告在庭审中仅陈述改扩建行为发生在2016年，并未认可被告存在违约行为。 被告提交证据如下： 证据一、2014年6月18日延期交房通知函。 证据二、2015年6月12日延期交房通知函。 证据三、2018年1月8日入住通知书。 证据四、2108年5月6日收房再通知。 上述证据证实，至少在2018年5月6日，原告仍未将案涉房屋交付给被告，该房屋仍在原告控制之下。原告未交房的原因是仍在对工程进行整改建设，另外，在2018年5月6日收房再通知中，原告明确“93号房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件”。也就是说在2018年5月6日，93后房屋包括地下室在内符合商品房买卖合同约定的交付条件。 证据五、电子银行回单，2015年12月25日、2016年1月5日、2016年1月21日，金额合计25.5万元。 证据六、杨国强出具的收条，2015年12月25日、2016年1月5日、2016年1月21日。 证据五和证据六证明被告按照改建工程进度向原告工作人员杨国强账户支付了工程款等费用，其中2015年12月25日收条中明确了5万元的协调费，地下室改建费用为每平米为2500元，并非是原告无偿的为被告增加使用面积。同时，综合上述所有证据，证实改建工程是与案涉房屋的建设或整改工程时间是同步进行的，不存在被告擅自改扩建的行为，也不存在原告对此不知情的情况。 原告质证称：对证据一、证据二、证据三、证据四证明目的不认可，证据一、二延期交房通知函仅说明我方为了给业主提供更好的环境对涉案工程整体进行整改，仅是对工程的完善。证据三、四为通知被告办理书面的交房手续，其并不能代表我方控制房屋，该通知仅为程序上的办理书面交房手续的通知函件。 对证据五，三份电子回单均为自然人黄春燕向自然人杨国强进行的转账，其与本案并没有直接关系，也并不是本案的任何一方当事人，故我方不认可该份证据的关联性及证明目的。 对证据六，真实性有异议，该文件无我方公章认可，我方也未对任何人进行相应的授权。而被告所提出的杨国强，其未提供任何证据证明为我方工作人员及代表公司行为。 经审理查明,原、被告双方于2012年1月9日签订了《商品房买卖合同》，原告为出卖人，被告为买受人。合同约定商品房建筑面积为506.06平方米，并将商品房结构平面图列为合同附件，被告签字确认。该合同第十九条约定，买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利。合同签订后，原告发现被告对自己拥有的房屋有违法扩建的行为，向本院起诉要求被告恢复原状。本案受理后，原告向本院申请对涉案房屋的地下室进行调查，本院于2019年9月26日在原、被告双方代理人参加下对该房屋进行了现场勘验，发现涉案房屋会客厅、车库下方存在挖掘空间，该挖掘空间与房屋销售平面图不符。本院对现场进行了拍照，双方代理人在勘验笔录上进行了签字。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律强制性规定，为合法有效，合同双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。原、被告双方对合同中涉案房屋的原始规划设计及结构进行了约定，经勘验，涉案房屋会客厅、车库下方存在挖掘空间，该地下室不属于房屋的建筑面积范围内，并且改变了房屋结构。原告称被告对上述地下室进行了挖掘扩建，而被告辩称涉案房屋并未交付，地下室是经原告同意后挖掘扩建的，在地下室改建的整个过程中，被告只是负责支付改建工程款等费用，包括施工人员、材料等都是由原告（代表杨国强）操作完成的。被告仅仅是支付工程款等费用，但其未向本院提交相应证据予以证实，原告予以否认。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告应对其进行的挖掘和扩建行为是经原告同意的抗辩理由进行举证，但被告未向本院提交相应证据予以证实，依法应由其承担不利后果，故本院对被告此抗辩理由不予采纳。 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：买受人在使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；合同附件三第四条约定：买受人不得私搭私建小房、广告牌等，出卖人对不合理的使用及装修有监督制止的权利。被告对房屋挖掘和扩建违反了原、被告双方合同的约定，被告的行为构成违约。被告挖掘和扩建的行为增加了房屋的建筑面积，改变了建筑物主体结构，被告应承担相应的法律责任。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，恢复其擅自改变的该买卖合同项下的房屋即西山御园93（BT38-1）号房屋的原有结构的请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告河北省省直纪元房地产开发有限公司与被告石家庄蓝天商贸有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方应继续履行上述合同。 二、被告石家庄蓝天商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内将西山御园93（BT38-1）号房屋擅自改变的部分予以恢复原状。 案件受理费40元，由被告石家庄蓝天商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审判员  武建文 二〇一九年九月二十七日 书记员  刘灵芝 如提起上诉需向本院提交上诉状（三份），同时提交上诉人身份证复印件、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，在递交上诉状后七日内将交纳上诉费用凭证（上诉费80元）交至本院，逾期将依照法律和石家庄市中级人民法院的规定按撤回上诉处理。 附：交纳上诉费账户 户名：河北省石家庄市中级人民法院 开户行：河北银行华兴支行 账号：62×××47