山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初7660号 原告：山东中冠物业管理有限公司，住所地济南明水经济技术开发区。 法定代表人：张维孝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁文波，山东宇鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春雨，山东宇鹏律师事务所律师。 被告：唐怡冰，住济南市。 委托诉讼代理人：尹义峰，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成鑫，山东博翰源律师事务所律师申请实习人员。 原告山东中冠物业管理有限公司（以下简称中冠物业）与被告唐怡冰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中冠物业的委托诉讼代理人梁文波，被告唐怡冰的委托诉讼代理人尹义峰、李成鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中冠物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法支付物业管理费5989.4元及违约金；2.判令本案案件受理费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告依法支付物业管理费5989.4元及违约金，违约金以5989.4元为基数，自2017年1月1日起按日千分之三支付至判决生效之日止。事实与理由：2016年4月7日，原、被告签订《物业服务合同》、《业主手册》、《承诺书》等，约定原告为被告购买的济南市天桥区中凡鲁鼎国际广场x室物业提供物业服务，被告按照合同约定向原告支付物业管理费，物业费标准为1.7元/平方米/月。被告自2017年1月1日起开始不交物业费，按照合同约定被告共欠原告物业费5989.4元（2017.1.1至2018.12.31）。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告唐怡冰辩称，原告诉求没有事实及法律依据。因被告居住住宅楼与小区其他物业相对独立，自被告入住以来，原告并未为该住宅楼提供物业服务，该住宅楼均是业主自行管理。因此，原告向被告收取物业费没有事实依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：对原告提交的《中凡鲁鼎广场D座保洁工作情况证明》，被告唐怡冰不予认可，且该证明中签名人员未到庭接受质证、询问，本院对该证明不予认定。对原告提交的中凡鲁鼎广场4号楼巡逻表及工作日志，因巡逻表中所载明的人员并未到庭接受质证、询问，无法证明巡逻表的真实性，在被告不予认可的情况下，本院对巡逻表的真实性不予认定，对于工作日志，因该工作日志载明时间为2016年，与本案原告主张物业费期间不符，本院对该证据不予认定。对原告提交的保安签到记录及保洁人员刷卡记录、保洁人员工资发放记录表，签到记录已明确载明签到时间，打卡记录详细且日期明确，工资表与打卡记录相互印证，该宗证据直接反映出物业合同履行情况，不同于传来证据，本应为物业公司保存，被告虽对该证据不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对该宗证据的真实性予以确认。对原告提交的电表尺码确认表，因系复印件，无法证明其真实性，在被告不予认可的情况下，本院对该证据不予认定。对原告提交的太阳能安装工程维修施工合同，该证据虽系复印件，该合同后附有维修确认单，确认单上载有包括被告在内的业主签名，被告唐怡冰虽对该证据不予认可，但未就其是否确认过维修事宜进行否认，亦未提交反驳证据，本院对该证据的证明效力予以认定。对原告提交的照片，因未显示拍摄时间，不能证明是否属于原告提供物业服务期间，本院不予认定。对被告唐怡冰提交的情况说明，因签名业主未到庭接受质证或询问，且该情况说明中的部分业主存在主动交纳物业费的情形，与情况说明内容矛盾，本院对该证据不予认定。对被告唐怡冰提交的业主自行组织维修电梯的相关证据，被告未提交相应反驳证据，本院对该证据真实性予以确认。对被告提交的照片，该照片中有报纸可以印证拍摄时间，照片清晰反映出楼道和停车场位置，本院对该宗照片真实性予以确认。对被告提交的涉案小区开发公司山东鲁鼎置业有限公司发给原告关于解除前期物业合同的函及回执函，原告虽对其真实性不予认可，但该证据中的回执函上加盖印章名称为“中凡鲁鼎中冠物业服务中心”，结合原告提交的前期物业合同的期限截止日期即为2017年12月31日，可以相互印证，故对该宗证据的真实性予以确认。 综合原、被告举证、质证及本院经审查认定的证据，认定事实如下：被告唐怡冰系济南市天桥区中凡鲁鼎广场x室的业主，房屋建筑面积146.8平方米。涉案小区的开发企业山东鲁鼎置业有限公司于2015年与原告签订前期物业服务合同，合同期限自2015年12月31日起至2017年12月31日止。该合同第二条约定：原告提供的前期物业服务包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理服务；6、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案保管；11、协助甲方办理与项目物业有关的前期手续。第三章物业服务费用约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，高层住宅1.7元/月.平方米；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在6月1日至5日、12月1日至5日履行缴纳义务。该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。 2016年4月7日，原、被告签订物业服务合同，该合同第二条委托管理事项约定：“第五条房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等。第六条共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备等。第七条共用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场等。第八条附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，包括摊点、文化体育娱乐场所。公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；公共绿化养护、管理。第十条交通与车辆停放秩序的管理（但不含车辆保险保管责任）。第十一条协助公安机关维持公共秩序，包括安全监控、巡视等（但不包含乙方（唐怡冰）及使用人的人身与财产安全和财产保险保管责任）。第十二条管理与物业相关的工程图纸、用户档案等资料。第十三条业主入场和房屋装修管理。第十四条负责向乙方收取下列费用：1、物业服务费；2、代收代交水电费；3、乙方（唐怡冰）应交纳的其他费用。第十五条乙方（唐怡冰）室内的供水、供暖、供气、供电、门窗、开关等属于业主专有部分自用设施，出保修期后业主需要自行予以…。第十六条对乙方（唐怡冰）违反《物业规约》和相关物业管理规定的行为，针对行为情节轻重，甲方（中冠物业）可根据《物业规约》规定以及采取批评、规劝、警告、制止等措施进行处理。第十七条……”第五章物业管理服务费用约定：“…第二十一条收费标准…住宅物业管理费用：日常物业管理费用1.7元/平方米/月；…。第二十九条乙方（唐怡冰）要求甲方（中冠物业）对停放的车辆提供看管服务，看管费按物业部门规定标准收取。乙方购买的地下车位、地上规划车位的停车服务费用：36.00元/月，道路上临时车位按36.00元/月向业主、使用人收取停车服务费；…”第八章违约责任约定：“第三十条甲方（中冠物业）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（唐怡冰）有权要求甲方限期改正，甲方应在预定期限内改正以达到服务质量目标。第三十一条乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按日按应交费用的千分之三交纳违约金，逾期者将公布其姓名或房号并采取必要的措施（包括停止一切服务且由此造成的损失由乙方全部承担），直至向所在地人民法院起诉。…”第五十一条约定：“本合同期限：本物业管理区域业主委员会成立，到期如需继续签订则本合同继续顺延，不需另行签订；如物业服务委托合同到期后不继续签订，则本合同自动终止。” 上述协议签订后，被告唐怡冰依约交纳了2016年12月31日之前的物业服务费，物业费标准按高层住宅每月每平方米1.7元缴纳。自2017年1月1日起，被告唐怡冰未再向原告交纳过物业费。 2018年1月1日，山东鲁鼎置业有限公司向原告发出《山东鲁鼎置业有限公司函（2018）001》，告知原告前期物业管理合同已于2017年12月31日到期，山东鲁鼎置业有限公司已解除与原告的前期物业管理合同，原告不再具备涉案小区的物业管理职责，请原告收到该函后积极配合物业交接工作。同年1月3日，原告向山东鲁鼎置业有限公司发出《回执函》，载明原告已于2018年1月3日收到解除通知函，并表示对函告内容不予认同。 另查明，2019年1月2日，涉案小区已成立业主委员会并进行备案。被告唐怡冰述称，业主委员会于2019年1月3日通知原告要求撤出小区并移交物业管理权。 本院认为，原、被告之间签订的物业管理服务合同系双方当事人真实的意思表示，权利义务明确，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。结合原告中冠物业提交的保洁刷卡记录、电表尺码确认等相关证据，包括另案生效法律文书证明原告中冠物业依然负责涉案小区的电费收缴、太阳能安装等可以看出，原告中冠物业在物业管理服务合同订立后，按照上述合同约定履行了物业管理服务义务，被告唐怡冰在事实上接受原告中冠物业提供的物业服务后，亦按照上述物业管理服务协议约定履行了一定期限内的物业费付费义务，亦可佐证原告对涉案小区提供了物业服务。虽然涉案小区的开发企业与原告签订过前期物业合同，开发企业向原告发出解除通知，但鉴于原、被告已经签订物业合同的情形，应以原、被告签订的物业合同为准，该合同第五十一条约定涉案小区业主委员会成立，到期如需继续签订则该合同顺延，无需另行签订，原、被告一致认可涉案小区业主委员会于2019年1月3日备案，故在2018年12月31日之前，被告唐怡冰亦未向原告发出解除物业合同的情况下，双方之间的物业合同存续，原告中冠物业仍然为被告提供物业服务。被告唐怡冰未能及时向原告中冠物业支付2017年1月1日起的相关物业服务费，应承担相应的民事责任。结合被告唐怡冰提交的证据，原告中冠物业在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。因原、被告一直认可被告已缴纳至2016年12月31日的物业费，故原告中冠物业要求被告唐怡冰支付2017年1月1日至2018年3月31日的物业费共计3743.4元（1.7元×146.8平方米×15个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告中冠物业公司要求被告唐怡冰支付2018年4月1日至2018年12月31日的物业费2246.04元（1.7元×146.8平方米×9个月）的诉讼请求，本院认为，因中冠物业公司自认其自2018年4月起，未对涉案小区的停车场进行管理服务，而是由案外人强制接管，但原、被告双方签订的物业合同中约定原告中冠物业公司具有停车场维护、养护、管理的义务，原告自2018年4月起即未再向被告提供该项服务，故对其要求该期间全额的物业费的主张，本院难予支持，本院酌定该期间被告唐怡冰应支付原告的物业费为1909.13元。综上，被告唐怡冰应支付原告中冠物业2017年1月1日至2018年12月31日的物业费5652.53元。从被告唐怡冰提交的照片等证据可以反映出原告中冠物业在服务中存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的发生，系由于被告唐怡冰拖欠物业服务费所致，故本案的案件受理费，应由被告唐怡冰负担。对于被告唐怡冰提出的失窃行为，属于另一法律关系，被告唐怡冰可另行主张权利。针对被告唐怡冰主张的业主自行进行电梯改造的事宜，因该费用支出涉及建筑物设计，且超出双方签订的物业合同约定的原告的义务范畴，被告唐怡冰以此抗辩不缴纳物业费，于法无据。针对被告唐怡冰提出的其他抗辩理由，因其未提交相应证据，本院不予采纳。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告中冠物业应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告唐怡冰于本判决生效之日起10日内向原告山东中冠物业管理有限公司支付物业服务费5652.53元； 二、驳回原告山东中冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告唐怡冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  孙立兵 人民陪审员  陈同健 二〇一九年九月十八日 书 记 员  刘晓敏