陕西省高级人民法院 民事裁定书 （2019）陕民申1883号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈锦平，男，1958年2月28日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：马丰华，陕西圣拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨攀峰，陕西圣拓律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西广济大药房医药有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区营业大厅北侧。法定代表人：徐育英，该公司总经理。被申请人（一审第三人）：马毅，女，1977年XX月XX日出生，回族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张烨旸，陕西启坤律师事务所律师。再审申请人陈锦平因与被申请人陕西广济大药房医药有限公司（以下简称广济大药房）、马毅侵权责任纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕01民终7993号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈锦平再审请求：1.依法撤销陕西省西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初77号民事判决书及陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01民终7993号民事判决书；2.申请对本案再审；3.判令两位被申请人立即停止侵权行为，支付房屋使用费；4.一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由:一、原一审判決适用法律错误。首先申请人提供的房屋产权证、房产登记薄及西安市房产测量事务所出具的《房产测绘报告》，已经充分证明中申请人产权证记载的建筑面积含有公用分推面积，并且能够证明一楼大厅、通道、走道、电梯等均在公用范围内，且一楼大厅是主要公用部分。其次，根据房屋产权登记薄、房产分户图，陈锦平证载建筑面积4099.38平方米，其有309.68平方米属于分摊的公用面积，马毅证载建筑面积991.14平方米中公用面积为117.94平方米。又根据广济大药房提供的与马毅签订的《商铺租赁合同》，马毅出租给广济大药房的房屋面积为200平方米。故此，根据上述证据，马毅只有117.94平方米的公用面积，却出租给广济大药房200平方米，广济大药房侵犯了陈锦平的共有权。再次，根据陈锦平与周某某租赁合同，以及马毅提交周某某方的代理词，周某某承租的是涉案房屋1-3层全部面积，包括大厅等所有公用部分。广济大药房的占用直接导致了周某某实际使用的租赁面积减少了200平方米。而广济大药房占用的该200平方米属于陈锦平与马毅的公用部分，属于双方的共有部分。在双方没有根据各自分摊面积划分区位的情况下，无论广济大药房占用的是哪个位置，都是对申请人共有权的侵犯。故此，现有证据已经能够充分证明广济大药房侵犯了申请人陈锦平共有权的事实，一、二审法院审理时应依照《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干意见问题的解释》第三条、第十四条对申请诉请予以支持。而不应采用《民事诉讼证据若干规定》第二条、第六十四条驳回申请人的诉讼请求。二、原二审判决、认定的基本事实缺乏证据证明。（一）广济大药房与马毅的租赁合同显示的租赁房屋为:马毅在西安市碑林区XX街XX号的专有部分房屋内，并非是涉案的共有部分。原审判决关于广济大药房是基于和马毅的租赁合同而使用涉案房屋的认定没有证据证明。（二）根据陈锦平与周某某于2016年11月21日签订的《商业用房租房合同》，陈锦平将其所有的位于西安市碑林区XX街XX号XX幢XX单元总计建筑面积4101平方米房屋出租给了周某某，即将其所有的10101、10201、10202、10301、10302房屋专有及公用部分全部出租给了周某某。另根据被马毅在一审中向法庭提交的证据，即其与周某某案件周某某方的代理词，马毅将其所有的10102室总计992平方米也全部出租给了周某某，该992平方米也是含有分摊公用部分的面积。据此陈锦平与马毅共计向周某某出租的房屋总面积为5093平方米(由于签订租赁合同时，对面积进行了取整处理，因此数据上差了2.48平方米)，据此，整个涉案房屋1-3层全部由周某某承租使用。另外，2019年4月期间，马毅将涉案房屋除广济大药房占用大厅的部分外，又租赁给了西安市碑林区XX店经营使用。亦证明申请人个人没有将涉案房屋除陕西广济大药房医药有限公司占用大厅的部分外行使权利并收益的事实存在。二审认定案涉房屋一楼大厅除广济大药房使用房屋外，其余均由陈锦平对外出租并获益，与事实严重不符。（三）陈锦平、马毅产权证载建筑面积均包含有一楼大厅面积，在双方没有根据各自分摊面积划分位置，处于共有的情况下，不能断然认定任何一方对任何一个位置不享有共有权。一、二审法院认定广济大药房使用房屋不在陈锦平证载面积内，明显错误。（四）本案审理的是侵权之诉，被申请人占用的房屋是申请人作为涉案建筑物共有部分的共有业主，行使法律规定的物权权利，广济大药房非法使用涉案房屋，侵权事实明确无误。马毅提交意见称，一、二审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。一、陈锦平主张物权之诉，无事实依据。一、二审法院在核实双方证据的基础上，结合现场勘验情况，再了解案件全部真实情况的情况下，驳回陈锦平的全部诉讼请求，与事实相符，于法有据。(一)陈锦平并非涉案房屋的所有权人。陈锦所提交的证据均无法显示广济大药房所使用的房产与其有任何关联，本次再审申请中，也无直接有效证据予以证明。(二)陈锦平并非涉案房屋的利害关系人，其房屋的使用也未受到任何影响。陈锦平称公摊部分应从公共部分扣除，并入其专有面积，无法律依据。根据法律及行政法规规定，所购买的房产面积均由套内面积与公摊面积两部分构成，而且公摊部分，主要集中于建筑体内部与套内居住相关的外墙墙体、楼梯、公共过道等公用部分。所以，陈锦平认为其公摊部分均在公共部分，且不包合墙体、楼梯、过道的想法，理解有误。其次，陈锦平称广济大药房所使用的地方系其公摊，说法不能成立。通过一、二审庭审审理，陈锦平均未举出证据证明广济大药房所使用的地方属于其公摊面积之内，反观陈锦平在西安市碑林区XX街XX号XX幢XX层的使用状况，远远超出其房产证所记载的面积。同时，也未举出证据证明广济大药房的使用状态影响到陈锦平或其租户的正常使用。(三)马毅不存在侵权行为，更无须支付房屋使用费。构成侵权责任，须满足行为人存在侵权行为、损害后果、故意、侵权行为与损害后果之间存在因果关系这四要件，本案陈锦平无任何证据证明广济大药房所使用房产系其所有或为相关利害关系人，不存在权利被侵害的情形。而房屋使用费的收取主体必须为所有权人或是合法的使用权人，但陈锦平不具有任一主体形式，不具有主张房屋使用费的主体资格。二、陈锦平在一楼使用面积远远超出其房产证面积。经过实地勘察，事实上，陈锦平在XX街XX号所使用的面积远远超过其房产证记载面积，即使按大厅来算，陈锦平早已独自使用面积多达80％以上，用作楼梯间、电梯间，对外出租超市、洗浴店、手机配件店等等，该行为早已损害了马毅作为业主的合法权利。三、陈锦平再审申请没有事实依据、证据依托，应当驳回。根据民事案件的举证责任，即:“谁主张，谁举证”。陈锦平应就其主张提供证据加以证明。但其并未提交任一有效证据证明其主张，应当为此承担举证不能的不利后果。本院经审查认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第七十条规定，案涉房屋一楼大厅应认定为物权法第六章所称的共有部分，马毅、陈锦平对一楼大厅部分享有共有和共同管理的权利。涉案房屋一楼大厅原有功能是用于为涉案房屋各户室服务，但经一审法院实地勘查，该部分已被分割成相对独立的空间用于对外出租，可以推定马毅、陈锦平两人均对共有部分用于经营持有相似意见。陈锦平主张其对大厅部分应属按份共有，缺乏法律依据。广济大药房是基于和马毅的租赁关系而使用案涉房屋，且陈锦平对案涉房屋一楼大厅除广济大药房使用以外的部分也实际行使权利并收益，陈锦平主张马毅将大厅部分房屋出租给广济大药房使用侵害了其合法权益，没有事实及法律依据。综上，陈锦平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下: 驳回陈锦平的再审申请。 审判长朱玉红审判员刘育伟审判员张奋霆 二○一九年九月二十七日 法官助理吕剑书记员张茹雪  1