江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4133号原告（反诉被告）：顾凤兴，男，1968年4月10日生，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐秀勤，女，1991年5月7日生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陆梦兰、时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告顾凤兴与被告徐秀勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法适用简易程序审理。审理中，被告徐秀勤提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理，于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）顾凤兴的委托诉讼代理人周芳，被告（反诉原告）徐秀勤及其委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案组成由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周福林、陈雪梅参加评议的合议庭，适用普通程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告顾凤兴的委托诉讼代理人周芳，被告徐秀勤的委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾凤兴向本院提出诉讼请求：1、判令徐秀勤立即腾出位于苏州市相城经济开发区的房屋并将其返还给顾凤兴；2、本案诉讼费由徐秀勤承担。3、判令徐秀勤支付房屋占有使用费41375元（按照45000元/年的标准，计算自2018年8月23日起至2019年7月18日，实际计算至搬离之日止），及拖欠电费2264元（计至2018年11月份）。事实和理由：顾凤兴将涉案房屋出租给徐秀勤用于经营饭店，合同有效期为1年，自2017年8月23日至2018年8月22日，租金为45000元/年。2018年8月5日，涉案房屋所在地区政府开始围挡并要求承租户搬离，因徐秀勤至今拒不搬离，顾凤兴诉至法院。被告徐秀勤答辩并反诉称，1、要求核实涉案房屋的产权情况，同时因2018年6月22日澄阳街道泰元社区已通知动迁事宜，此后顾凤兴与拆迁部门签订了拆迁协议，该协议签订后，顾凤兴是否还具有涉案房屋的处分权直接影响本案原告主体是否适格。2、顾凤兴至今未口头或书面向徐秀勤明确搬离时间，因实际已采取了拆迁行为，徐秀勤明确会遵守国家法律法规配合搬迁程序，但顾凤兴及拆迁人应以合法程序进行拆迁。3、针对顾凤兴要求徐秀勤支付占有使用费的诉讼请求，因在2018年6月22日看到动迁通知以后，徐秀勤的经营就已经受到影响，特别是在2018年8月15日围挡以后，徐秀勤即不再经营。因政策原因导致徐秀勤对涉案房屋的使用受到影响，且该过错不在于徐秀勤，故徐秀勤不应承担占有使用费。另针对徐秀勤多交付的租金及拆迁补偿款，徐秀勤要求顾凤兴予以支付。徐秀勤并反诉请求：1、判令顾凤兴退还徐秀勤租金7500元（2018年6月22日至2018年8月22日）。2、判令顾凤兴补偿徐秀勤装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款，合计15万元。反诉被告顾凤兴就反诉辩称，1、因至今徐秀勤未自涉案房屋内搬离，故徐秀勤主张退还租金无事实和法律依据。2、针对装修和附着物补偿款，顾凤兴在将涉案房屋出租给徐秀勤时，涉案房屋即已进行装潢，并非毛坯房。同时根据双方所签协议约定，固定装潢不可以拆除，均视为徐秀勤自动放弃，任由顾凤兴处置。3、针对停产停业补偿款，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，对停产停业损失的补偿系针对被征收房屋所有权人的，涉案房屋的所有权人为顾凤兴，故停产停业损失补偿款由顾凤兴取得具有合法依据。同时，停产停业损失是指出租人的出租权益损失，而针对出租人来说出租房屋即为经营行为，因房屋被征收导致出租人无法进行出租导致租金损失，故产生停产停业损失。各地的拆迁补偿标准对停产停业损失的补偿依据全部是以拆迁标的的面积为计算基础，采取的是该面积乘以平方补偿单价得出具体损失补偿数额，也可以看出该补偿的基础标准是基于被拆迁物本身，故该补偿无疑应认定为更倾向于是对出租人的补偿。另双方合同于2018年8月到期后，徐秀勤在2018年11月仍存在电费，可知徐秀勤违约且到期未搬出，故其不存在经营损失。4、双方所签协议明确约定“因拆迁，乙方无条件服从搬迁，甲方不承担相关赔偿责任”，徐秀勤作为完全行为能力人，理应遵守契约精神。因徐秀勤至今未从涉案房屋内搬离，导致顾凤兴的拆迁补偿款没有拿到位，给顾凤兴造成巨大损失。经审理查明，2017年8月22日，顾凤兴作为出租人、甲方，徐秀勤作为承租方、乙方，双方签订《门面房租赁协议》一份，约定顾凤兴将位于苏州市相城区元和街道依福园路门面房1间出租给徐秀勤，房屋面积为92平方米；租赁期限为1年，自2018年8月23日至2018年8月22日止；租金为45000元/年，先支付后使用，徐秀勤应在签订协议当日即支付当年度租金。合同第五条乙方责任之第5项，约定：“租赁到期，如甲方不再租给乙方，乙方须在租赁期届满前10天将添置的可移动的动产部分自行搬走，如期交还房屋并保证不影响房屋的完好及正常使用。但固定装修装潢不可以拆除，均视为乙方自动放弃，任由甲方处置，乙方均无异议。逾期交还房屋，则每逾期一天就向甲方支付原日租金2倍的违约金。”该条第6项，约定：“租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，乙方因无条件服从搬迁，其租金按实际使用日期计算，多余部分甲方退还乙方，其余甲方不承担相关赔偿责任。”协议还就其他内容进行了约定，双方均在落款处签名确认。2018年8月5日，苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福元路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知。”又查，2001年8月22日，苏州市相城区发展计划局向“陆慕镇农工商总公司”作出《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》，内容为同意吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园建生产用房，建筑面积4000平方米，其中办公用房1000平方米，生产车间3000平方米，总投资160万元，项目按民营基建性质等。2001年11月23日，建设主管部门、镇村建所、环保部门、公安消防部门及白蚁防治所就吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园内新建生产用房项目的建设工程规划许可证书申请书上盖章确认。苏州相城经济开发区徐庄居民委员会、苏州市相城经济开发区规划建设局均在《经营许用房证明》上盖章，该证明内容为：“苏州市相城工商：兹有顾凤兴在苏州相城经济开发区购买房屋1间，建筑面积92平方米，房屋产权归顾凤兴所有，该出租的房屋用途为非居住用房，房屋产权证正在办理之中。现该房屋租赁给徐秀勤，作为相城经济开发区勤子饭店的经营性用房。”另查，吴县市陆慕新新家具厂系个体工商户，经营者为顾凤兴，该家具厂现已注销。相城经济开发区勤子饭店系个体工商户，经营者为徐秀勤，登记经营场所为苏州相城经济开发区。庭审中，经本院两次释明，徐秀勤均表示不愿将涉案房屋腾空并返还顾凤兴。以上事实，由顾凤兴提供的《门面房租赁协议》、《告知书》复印件、《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》、《经营许用房证明》、工商登记信息及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。审理中，经徐秀勤申请，本院向徐秀勤开具调查令，由其前往相关部门调取涉案房屋的搬迁评估明细表等材料。后庭审中，徐秀勤提供《吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）设备搬迁及其他构筑物评估明细表》打印件、《吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）装修和附着物评估单（12）》打印件各1份，其中第一份评估表中显示设备位置为“秦唐店小二”的监控，数量为1，搬迁补偿金额为1200元；第二份评估表显示项目为“秦唐店小二”，该表就房屋装修评估价值列明为合计56022元、附着物评估价值列明为合计8786元。徐秀勤还提供《澄阳街道集体土地上生产企业房屋搬迁补偿实施意见（试行》一份，该意见中就停产停业损失补助费规定为可选择按持证房屋按建筑面积计算，无证房屋按重置价的比例计算或根据企业规模、近3年的生产经营状况，按照相关的评估技术规范和标准评估确定。徐秀勤虽将上述材料作为证据提供，但明确上述证据不能证明其所主张的各项损失补偿等，并要求本院进一步核实。顾凤兴则表示认可两份评估表的真实性，但认为房屋装修系顾凤兴进行，且监控也可能是顾凤兴安装的。本院认为，虽出租给徐秀勤的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据顾凤兴所举证的《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》及《经营许用房证明》，结合吴县市陆慕新新家具厂已注销，而顾凤兴系该厂的经营者的情形，本院认定顾凤兴有权作为权利人就涉案房屋与徐秀勤签订租赁合同。双方签订的该《门面房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。顾凤兴负有向徐秀勤交付房屋的义务，徐秀勤应当按约支付租金。顾凤兴于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，顾凤兴仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故顾凤兴有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。因《门面房租赁协议》于2018年8月22日租期届满，届满后双方未续签合同，故顾凤兴有权要求徐秀勤将涉案房屋腾空并予返还。又因徐秀勤在租期届满仍占有涉案房屋，经本院释明后亦拒不返还，应支付顾凤兴房屋占有使用费。顾凤兴主张参照《门面房租赁协议》中所约定的租金标准计算，具有事实依据，本院予以认定。徐秀勤应支付顾凤兴涉案房屋按照45000元/年的标准，自2018年8月23日起至实际搬迁日止的房屋占有使用费。另就顾凤兴主张徐秀勤支付计至2018年11月的电费的诉讼请求，徐秀勤对此不予认可。因顾凤兴就其主张仅提供由其单方开具的收据，不足以证实其主张的欠付事实及具体金额，故本院对顾凤兴的该诉讼请求，不予支持。关于徐秀勤主张顾凤兴退还2018年6月22日至2018年8月22日的租金的反诉请求。因审理中，徐秀勤明确至今未将涉案房屋腾空并交还顾凤兴，故徐秀勤的该反诉请求因缺乏相应事实依据，本院不予支持。关于徐秀勤所主张的补偿责任。徐秀勤要求顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元，但徐秀勤就其持本院调查令至相关部门调取的评估明细表等材料不予确认，就其所主张的各项赔偿项目的组成及具体金额等亦均未作举证。另根据双方所签《门面房租赁协议》第五条第6项，明确租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，徐秀勤应无条件服从搬迁，除多付租金可退还外，其余顾凤兴均不承担相关赔偿责任的约定，现徐秀勤主张顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告徐秀勤于本判决生效之日起十日内自向本诉原告顾凤兴所承租的位于苏州相城经济开发区的房屋内搬离，并将上述房屋返还给本诉原告顾凤兴。二、本诉被告徐秀勤于本判决生效之日起十日内支付本诉原告顾凤兴自2018年8月23日起至实际返还房屋之日止、按45000元/年的标准计算的房屋占有使用费。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014986）三、驳回本诉原告顾凤兴的其他诉讼请。四、驳回反诉原告徐秀勤的全部诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取954元，由本诉原告顾凤兴负担50元、本诉被告徐秀勤负担904元；反诉案件受理费减半收取为1725元,由反诉原告徐秀勤负担。上述款项分别为本诉原告及反诉原告预交，本院均不予退还，各方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  周福林人民陪审员  陈雪梅二〇一九年九月三十日书 记 员  唐宽正