广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初3224号原告（反诉被告）：中山市联兆商贸有限公司，住所地广东省中山市神湾镇大道中工业东街2号首层第一卡。法定代表人：高星伟。委托诉讼代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山鼎盛建筑设备有限公司，住所地广东省中山市港口镇美景中路3号美景市场北座9卡商铺。法定代表人：杨照辉。委托诉讼代理人：温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。第三人：梁洪佳，男，1977年2月28日出生，汉族，住广东省中山市西区。委托诉讼代理人：刘浩明，中山市南区法律服务所法律工作者。第三人：何镇生，男，1958年8月2日出生，汉族，住广东省中山市。原告（反诉被告）中山市联兆商贸有限公司（以下简称联兆公司）诉被告（反诉原告）中山鼎盛建筑设备有限公司（以下简称鼎盛公司）、第三人梁洪佳、何镇生租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。联兆公司的委托诉讼代理人肖琴，鼎盛公司及其委托诉讼代理人周颖俊，梁洪佳的委托诉讼代理人刘浩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联兆公司向本院提出诉讼请求：判令鼎盛公司向联兆公司支付土地租金1280361.4元（自2015年1月1日按3元每平方米暂计至起诉之日止）。事实与理由：2014年12月，鼎盛公司的法定代表人杨照辉与联兆公司员工周成辉商谈，由鼎盛公司租赁联兆公司位于中山市××镇××村“厚丰围”的土地【土地证号：中府国用（2012）第易XXXXX号，用途：商住，使用面积11114.2平方米】（以下简称涉案土地）用于存放机械设备，每月租金33342.6元（3元/平方米）。在租赁后，鼎盛公司于2017年1月26日支付了10000元，于2018年2月14日支付了10000元。截至起诉之日，鼎盛公司尚有1280361.4元租金未付。经鼎盛公司多次催缴均无果。为维护自身权益，鼎盛公司特提起诉讼。鼎盛公司辩称，鼎盛公司与联兆公司并未签订任何租赁合同，双方从未就租赁土地所在、租地面积、租金标准、租金支付、违约责任等基本条款进行过协商。联兆公司作为原告，若主张双方存在租赁合同关系，应当提供书面的租赁合同或证明双方存在口头约定，但联兆公司未提供证据。因双方事实上不存在合同关系，联兆公司依据租赁合同向鼎盛公司主张租金，缺乏法律依据。故本案审理应当不受联兆公司土地证面积、约定租金干扰，应围绕鼎盛公司实际占用土地面积、是否为有权占有、是否恶意占有、是否应当给予补偿、补偿标准等方面进行审理。鼎盛公司合法占有使用土地。2015年1月30日，鼎盛公司与何镇生（联兆公司执行董事、经理）签订土地租赁合同，由鼎盛公司向何镇生承租其名下位于中山市东升镇厚丰围约2746平方米土地，年租金20000元，协议签订后，何镇生与鼎盛公司商议，因何镇生土地与涉案土地相邻，均为松软地基，部分土地下陷，地表有深水坑，未作平整处理，可由鼎盛公司自行出资对上述土地一并进行除草、填埋，待平整土地后，无偿提供给鼎盛公司停放车辆及堆放设备，直至联兆公司建设房屋需要再做收回。后鼎盛公司同意并先后投资270000元填埋平整土地。上述事实由何镇生所作情况说明可以证实。根据联兆公司的工商资料，何镇生为其执行董事兼经理。何镇生作为公司的唯一董事代表及高级经理，有权决定和实施联兆公司的经营行为，包括对涉案土地作出经营安排。对于鼎盛公司而言，完全有理由相信何镇生代表联兆公司。基于信赖利益保护，何镇生对鼎盛公司所作的承诺及商议结果，对联兆公司具有约束力。所以，鼎盛公司自费出资以填埋平整土地后用于停放车辆及堆放设备，征得了何镇生的同意，属于有权占有，不构成侵权。鼎盛公司使用后几年期间，联兆公司从未对使用提出异议，也未按3元/平方米的标准追讨过租金，证明鼎盛公司有权占有。直到2018年1月，周成辉纠结社会人士，采取非法手段恶意阻扰、干扰鼎盛公司使用土地，并索取高额费用，联兆公司已经违约。联兆公司主张以土地证所示面积计付租金没有依据。双方没有合同关系，鼎盛公司从未同意向联兆公司租用11114.2平方米的土地，故不能简单以土地证面积来计算。联兆公司土地与何镇生土地之间并没有明确界限，也没有设置围栏，对于联兆公司土地证面积的大小，鼎盛公司无法得知，按照土地证面积计付租金已超出联兆公司可预见的范围。且联兆公司土地有一部分被他人使用，建成一条宽5米的道路；除鼎盛公司对部分土地进行填埋平整外，其它部分土地现状仍是深水塘及泥地，未作平整，无法放置车辆及设备。但对于平整土地，联兆公司也是不定期使用，从未全部占用。联兆公司也可以使用涉案土地。联兆公司的主张缺乏合同双方主观意思表示，实属强迫交易，有违公平。涉案土地按商住性质计算租金标准没有依据。首先，涉案土地是一块未作平整的土地，没有基本使用功能。土地证所示的商住用途，仅仅是国土部门根据城乡规划建设所作的整体安排。该性质对租金的影响不大，因为相比转让而言，租金更侧重土地的使用价值，而非土地的市场价值。且据了解，涉案土地的控制性规划为公共绿地，按照现有法律规定，在调整规划之前，无法完成报建手续。所以涉案土地上无法建设房屋，不具有商业功能。即便是以裸地出租，作为承租人也需耗费大量的钱财，对土地平整后才能使用，这势必会影响租金价格。鼎盛公司使用该土地目的是停放车辆及堆放设备，按租用相邻的何镇生土地（租赁期限为2015年1月31日至2017年1月30日，土地面积为2746平方米、年租金20000元）折算，租金标准仅为0.6元/平方米，此为真实的同时期同地块的租金价格，联兆公司从未披露土地用途，涉案土地属商住用途超出鼎盛公司预见范围，按商住地计算租金对鼎盛公司极不公平。租金评估报告严重失实，不能作为租金标准参考。根据租金评估报告第六页第八点“特别事项说明”，第十三页第九点“评估假设”，如前所述，租金评估价成立的前提不具备。涉案土地具有以下特殊性：1.实际占用使用范围：应当实地测量实际占用使用面积，将土地红线内被道路所占土地、未平整土地、未使用土地扣减出来；2.承租时为未平整土地：应将承租时涉案土地为未平整生地，以及鼎盛公司为平整土地而支付的270000元作为租金评估因素；3.土地控规为公共绿地：应当将涉案土地控规为公共绿地，按法律规定无法报建作为租金评估因素；4.使用用途为堆放设备：租金评估必须建立在现实使用的堆放设备的前提之上，而非土地证上的商住用途；5.土地抵押、被查封情况：涉案土地已抵押给兴业银行股份有限公司中山分行，且被法院查封，应作为评估因素：6.参考同等地块租金：应按相邻的何镇生土地租金作为参考标准，而不应按相距甚远的东升三鸟市场附近土地、港隆中路土地、开发区五星市场附近土地作为参考。联兆公司起诉主张的是2015年1月至今的租金，但其中2015年1月至2017年3月期间的租金超过诉讼时效，已丧失胜诉权。综上，请求驳回联兆公司全部诉讼请求。鼎盛公司向本院提出反诉请求：判令联兆公司立即返还鼎盛公司用于中山市东升镇观栏村“厚丰围”土地的填埋平整等费用共270000元并赔偿利息损失（自判令返还之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿之日止）。后鼎盛公司申请追加梁洪佳和何镇生为本案第三人。事实与理由：鼎盛公司于2015年1月10日与何镇生签订土地租赁合同书，由鼎盛公司向何镇生承租其名下位于中山市东升镇厚丰围2746平方米土地，年租金20000元。协议签订后，何镇生与鼎盛公司商议，因何镇生土地与涉案土地相邻，均为松软地基，部分土地下陷，地表有深水坑，未作平整处理，可由鼎盛公司自行出资对上述土地除草、填埋，待平整土地后，无偿提供给鼎盛公司停放车辆及堆放设备，直至联兆公司建设房屋需作收回。后鼎盛公司同意并投资了270000元用于填埋平整土地。鼎盛公司在合法使用过程中，联兆公司恶意阻扰及干涉，并于2018年3月20日提起诉讼。鉴于联兆公司违约在先，且因鼎盛公司填埋平整土地的行为获利，故鼎盛公司请求联兆公司予以返还或作价赔偿。梁洪佳自2015年4月开始与鼎盛公司共同使用涉案土地用于停放车辆及堆放设备，后搬出。梁洪佳作为共同使用者，若法院判令鼎盛公司承担责任，其亦应在使用土地时间及范围内承担相应的法律责任。此外，梁洪佳清楚涉案土地初始状态为未平整土地，后续经过填埋、平整的过程。何镇生作为联兆公司的执行董事及经理，代表联兆公司允诺鼎盛公司平整土地后可无偿使用，已构成表见代理。上述两人与本案均有直接利害关系，请求追加为第三人。联兆公司辩称，鼎盛公司没有在举证期限内提出反诉；鼎盛公司的反诉亦不是基于同一事实法律关系，不符合反诉的条件。鼎盛公司与何镇生签订的土地租赁合同书与联兆公司没有关系，因何镇生在联兆公司旁有一块土地，其出租该土地给鼎盛公司，与联兆公司没有关系。2014年1月26日，联兆公司就已经将法定代表人及股东一起变更，何镇生不在联兆公司担任任何的职务，与联兆公司没有关系，何镇生承诺鼎盛公司的事情，并没有得到联兆公司的授权，其行为不代表联兆公司的行为，鼎盛公司先后投资的270000元平整土地费用是鼎盛公司自行决定我方并没有承诺免费给其使用，且从联兆公司提供的微信聊天记录可以看出，鼎盛公司是一直承认租用联兆公司土地的，且一直未支付剩余的土地支付费用。鼎盛公司的反诉没有事实和法律依据。何镇生没有到庭。梁洪佳对于联兆公司的诉求意见如下：1.联兆公司与鼎盛公司之间没有任何租赁合同，本案不属于租赁合同纠纷，如果联兆公司坚持租赁合同纠纷，就代表了联兆公司承认鼎盛公司与何镇生的租赁合同关系，包括何镇生对鼎盛公司所承诺的只要把联兆公司荒废土地填平可以使用的意思表示；2.联兆公司要求鼎盛公司承担支付租金的义务，其应提供证据证明鼎盛公司租赁和使用了联兆公司的土地和面积，而不能单以土地使用权载明的面积来计算使用和占用的土地；3.作为本案的第三人，对联兆公司所要求的租金不承担任何支付义务和连带责任。梁洪佳早于2016年4月迁出与何镇生租赁的地块。针对反诉请求，梁洪佳意见如下：鼎盛公司要求联兆公司支付其为联兆公司土地进行填平的支出是符合法律规定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：联兆公司为有限责任公司，成立于2009年12月22日。2014年1月26日，法定代表人从何镇生变更为高星伟，股东从何镇生、吴翠兰变更为周瑶心、高星伟。位于中山市××镇××村“厚丰围”的土地使用权人为联兆公司，土地使用证号为中府国用（2012）第易XXXXX号，用途为商用，土地使用权上有抵押和查封，面积11114.2平方米。鼎盛公司法定代表人为杨照辉。2015年1月30日，何镇生作为出租方，鼎盛公司作为承租方，签订了土地租赁合同书，约定：何镇生出租位于中山市东升镇厚丰围的土地面积为2746平方米的工业用地给鼎盛公司作为停放车辆、堆机械使用，租赁期限为2015年1月31日至2017年1月30日，租金每年20000元，鼎盛公司在向何镇生交付第一年租金后可以在土地上填路、搭建；等等。后鼎盛公司使用了何镇生土地和与何镇生土地相邻的涉案土地。2017年1月26日，鼎盛公司通过梁洪佳向联兆公司支付了10000元。2018年2月9日，杨照辉发微信给周成辉(联兆公司员工）称：自己不会赖账，过年前会支付一定的费用，但该付清的一定会付清。周成辉回复称：自己已经交给律师处理。三年地的租金才给了10000元，不可能就这么算了。2018年2月14日，鼎盛公司向联兆公司支付了10000元，交易用途为“周成辉”观栏仓库费用。2018年3月20日，联兆公司持上述事实与理由诉至本院。庭审过程中，鼎盛公司与联兆公司均确认无签订书面租赁合同，且对涉案土地租金标准存在争议，为此，联兆公司申请对涉案土地租金进行评估。经本院委托评估，广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司评估得出涉案土地2015年至2018年的租金标准分别为2.54元/月/平方、2.62元/月/平方、2.78元/月/平方、2.85元/月/平方。第一次庭审过程中，鼎盛公司法定代表人杨照辉本人到庭称：鼎盛公司从2015年6、7月至今在使用涉案土地。梁洪佳与杨照辉是朋友关系，是梁洪佳与周成辉协商好后，联兆公司周成辉要求鼎盛公司将涉案土地的生活垃圾及杂草除掉可提供给其免费使用，自己自2015年1月起填了50公分的石渣才能使用涉案土地。梁洪佳亦使用过涉案土地，后搬走。联兆公司一直没有向鼎盛公司追讨过租金，自己于2017年、2018年支付的20000元是出于好心向周成辉支付的，因周成辉称生活困难。联兆公司称从未承诺鼎盛公司免费使用涉案土地，一开始与联兆公司协商鼎盛公司租赁涉案土地的为梁洪佳，但因鼎盛公司一直没有支付租金，所以才与鼎盛公司的法定代表人协商租金，从开始联兆公司一直有追讨租金，但鼎盛公司一直以资金困难拖延不给，直到2017年1月才通过梁洪佳支付了10000元租金，2018年1月26日用锁门来要求鼎盛公司支付租金。涉案土地实际上是鼎盛公司在使用，梁洪佳与鼎盛公司法定代表人为合作伙伴，两人共同经营鼎盛公司。第二次庭审中，鼎盛公司确认已经搬出涉案土地。其曾使用联兆公司部分土地，但认为自己有权免费使用土地并为平整土地付出了费用，联兆公司应当返还平整的费用，使用的面积只为部分，且鼎盛公司没有一直使用,使用过程中，为梁洪佳与鼎盛公司共同使用。此外，涉案土地评估的租金标准过高。为证明上述事实，鼎盛公司提交了联兆公司机读资料、章程、何镇生情况说明、梁洪佳询问笔录、涉案土地的不动产登记资料查询结果、填埋平整土地单据、照片等为证，主要反映了：1.何镇生现为联兆公司的执行董事及经理，对涉案土地，何镇生称涉案土地与自己的土地相邻，自己与联兆公司的其他人员口头商议后，同意鼎盛公司自费对涉案土地进行填埋平整后由鼎盛公司免费使用，何镇生没有到庭亦没有出庭作证；2.梁洪佳证实鼎盛公司的说法，并称自己和鼎盛公司使用了涉案土地，但具体使用面积不清楚，部分土地自己和鼎盛公司没有使用，且没有平整亦没有使用价值，自己是2015年4月后使用涉案土地的，鼎盛公司是2015年5月开始使用的。2016年4月30日自己没有再使用涉案土地，因联兆公司讨要租金，故自己于2017年1月26日支付了联兆公司10000元；3.2015年1月至6月，鼎盛公司为名称为“观兰工地”的土地购买石仔、石粉、水泥、水泥块等；4.照片显示有水塘及小路等情况。为证明涉案土地控制性规划为绿地，鼎盛公司申请本院调取了控制性规划用地性质，中山市城乡规划局复函称涉案土地在中山市东升镇总体规划（2011-2020）中为建设用地，用地所在片区暂无控制性详细规划覆盖。此外鼎盛公司申请对涉案土地现场勘验，并对平整涉案土地的费用进行测量。联兆公司对上述证据反映情况予以否认，并认为何镇生已不是其公司法定代表人，且不担任公司任何职务。联兆公司提供的企业机读档案资料应当是没有更新的资料。联兆公司没有承诺鼎盛公司及梁洪佳免费使用涉案土地，在本案中只对鼎盛公司诉求，因不清楚鼎盛公司与梁洪佳之间的关系。且鼎盛公司的单据没有反映是用于何处，而鼎盛公司平整的行为与联兆公司无关。梁洪佳称自己只是在鼎盛公司的安排下使用已经填平的涉案土地，且一直以为自己使用的是涉案租赁合同中的土地，不应承担支付费用的责任。诉讼中，为查实鼎盛公司实际占用土地面积，本院组织各方当事人现场勘验。经查发现，涉案土地曾有围栏，鼎盛公司称为何镇生同意其修建，已于2018年3月拆除，联兆公司称2018年下半年拆除。涉案土地入口左边杂草遮掩地面部分有石渣，联兆公司称为鼎盛公司铺设的，鼎盛公司否认。涉案土地杂草掩盖下堆放有废弃灌桩，为鼎盛公司放置。此外，鼎盛公司曾在涉案土地放置4个塔吊，已经搬走。入门正对有水泥平台，鼎盛公司、联兆公司均否认为自己所建。此外涉案土地上有道路、杂草及鱼塘等。联兆公司称现涉案土地没有人使用，已经锁门。但鼎盛公司称王**还在使用，地面上的痕迹已不是自己使用留下。经现场测量平方数，双方确认使用面积为11016平方米（72米×153米）。本院认为，本案为租赁合同纠纷，但联兆公司与鼎盛公司没有签订书面租赁合同，本案中，双方对是否存在租赁关系、租金标准、土地使用人、平整费用应否返还等存在争议，对此，本院根据双方提供的证据和庭上的陈述逐一分析如下：联兆公司与鼎盛公司是否存在租赁合同关系问题。如上查明可见，鼎盛公司使用涉案土地用于停放车辆、堆放机器等，现联兆公司主张双方存在租赁关系并向鼎盛公司主张租金，并提供了土地使用权证、照片、微信聊天记录、转账凭证等为证，现鼎盛公司主张其享有免费使用的权利，依法应当举证推翻。鼎盛公司提交了第三人意见等予以佐证，但其说法与联兆公司向其催收租金的行为不相符，亦与其主张同意其免费使用土地的何镇生却收取其另一相邻土地租金的行为不相符，显然有违常理，在此情况下鼎盛公司未能举证其他证据证明其主张，应承担举证不能的后果。相反，联兆公司的主张更具有可能性，故本院采信联兆公司的主张，认定联兆公司与鼎盛公司存在租赁合同关系。租赁合同的权利义务问题。虽双方存在租赁合同关系，但双方并未就租赁合同的相关权利义务明确约定,故双方对鼎盛公司占用时间、占用面积和租金标准均有所争议：1.占用时间。联兆公司和鼎盛公司对占用土地的起始时间有所争议，联兆公司认为鼎盛公司为2015年1月1日至今均在占用，鼎盛公司认为2015年5月后其断续使用涉案土地，且现已搬出。结合鼎盛公司租赁何镇生土地时间、双方庭审陈诉、土地堆放机器设备等用途，本院认定鼎盛公司自2015年1月至2018年10月在使用涉案土地更符合常理，予以认定。2.占用面积。根据现场勘查情况、涉案土地的用途等并结合双方的陈述，应认定鼎盛公司占用了经勘查的全部土地面积即11016平方米。3.如上查明事实可见，双方没有约定租金标准，且鼎盛公司于此前支付的租金也没有明确标准。现联兆公司主张按评估价格计算租金，但鼎盛公司认为评估价格过高。如上查明事实可见，评估公司的价格具有一定参考价值，涉案土地的状况确需平整后才能使用，亦应参考相邻的何镇生土地租金价格，综上，本院酌定为0.6元/平方米为宜。综上所述，鼎盛公司应当支付联兆公司2015年1月1日至2018年10月的租金304041.6元。现鼎盛公司抗辩称联兆公司诉求2015年1月至2017年3月的租金已过诉讼时效，如上查明事实可见，2017年1月，鼎盛公司曾支付过土地租金，应视为联兆公司曾进行过催告，故鼎盛公司的抗辩，本院不予采纳。梁洪佳责任问题。有关梁洪佳，联兆公司表示不诉求梁洪佳，属其对自身权利处分，退一步来说，梁洪佳即使使用了涉案土地，也是其与鼎盛公司的内部关系，不在本案处理范围，故鼎盛公司要求梁洪佳承担责任的主张，本院不予采纳。平整土地费用问题。如上陈诉可见，联兆公司与鼎盛公司并没有对平整土地问题进行约定，且鼎盛公司明知土地的状态仍然租赁土地及土地用途（停放大型机械等），故即使其对涉案土地进行了平整，也属于其对自身权益的处分行为，亦可理解为其平衡了利弊后的行为，由此产生的后果应由其自负，故对鼎盛公司的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下：被告中山鼎盛建筑设备有限公司于判决生效之日起七日内向原告中山市联兆商贸有限公司支付租金304041.6元；驳回原告中山市联兆商贸有限公司其他诉讼请求；驳回被告中山鼎盛建筑设备有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为16323元，保全费为2520元，评估费为1471.7元，合计44843元，反诉费为2675元。由原告中山市联兆商贸有限公司负担34194元，被告中山鼎盛建筑设备有限公司负担13324元。原告中山市联兆商贸有限公司已付20314.7元，被告中山市鼎盛建筑设备公司已付2675元，对此，被告中山鼎盛建筑设备有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市联兆商贸有限公司返还10649元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。书记员  韦彤第*