广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3173号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市蓬江区宏达路2号之三，统一社会信用代码914407036682172853。法定代表人：舒兆洋。委托诉讼代理人：龙景明，系广东金硕律师事务所律师。被告：朱建家，男，1979年12月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威物业公司”）与被告朱建家物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，原适用简易程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告益威物业公司的委托诉讼代理人龙景明，被告朱建家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。益威物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱建家支付2013年1月至2018年12月期间的物业管理费（含电梯保养费和电费）8115.66元及滞纳金（以实际欠款金额为本金，自2013年2月1日起2014年4月30日止每日按应缴金额的千分之二标准、自2014年5月1日起至2018年12月31日止计算每日按应缴金额的千分之三标准）给益威物业公司；2.由朱建家承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年4月，益威物业公司与江门市丽苑南奥园小区业主委员会（以下简称“南奥园业委会”）签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定自2011年5月1日起至2014年4月30日止为丽苑南奥园小区提供物业管理服务，其中约定了住宅每月按每平方米0.6元收取物业服务费（部分楼层另收取电梯保养费和电费）、滞纳金按照每日2‰收取等。此后，益威物业公司与南奥园业委会分别在2014年4月、2017年5月续签了物业服务合同，并对物业服务费的收费标准先后调整为住宅每月按每平方米0.8元和0.9元收取（部分楼层另收取电梯保养费和电费），滞纳金计算标准则均变更为按照每日3‰收取。朱建家是江门市丽苑南奥园小区X幢的业主，但一直拖欠从2013年1月起至2018年12月的物业服务费和滞纳金13606.92元。益威物业公司多次追讨未果，故提起本案诉讼。益威物业公司在举证期限内提供的证据有：1.江门市丽苑南奥园物业管理服务合同（2011）；2.江门市丽苑南奥园物业管理有限公司（2014）；3.江门市丽苑南奥园物业管理有限公司（2017）；证据1、2、3共同证明益威物业公司从2011年5月1日起至今为江门市丽苑南奥园小区内住户提供物业服务。4.物业服务工作照片。证明益威物业公司为江门市丽苑南奥园小区内住户提供物业服务的情况。5.催收资料、照片。证明益威物业公司对欠费用户进行催收的情况。6.丽苑南奥园小区物业合同续约投票及公示情况，证明益威物业公司与南奥园业委会续签物业合同时，业主委员会已组织相关投票，也将合同等资料进行了公示。7.电梯维修合同，证明益威物业公司委托维护单位对丽苑南奥园小区的电梯进行维保的情况；8.部分电梯维修记录，证明电梯维护单位对小区电梯进行维保的情况。朱建家答辩称，一、益威物业公司的起诉状未签署起诉日期，其起诉时间点表示不明，人民法院对本次诉讼应予以撤销。二、朱建家至今未收到南奥园业委会的任何催缴物业费通知，益威物业公司在南奥园业委会未履行催缴程序的前提下起诉朱建家缺乏法律依据。三、益威物业公司在2019年起诉要求朱建家支付2013年至2018年12月物业服务费的部分主张已经超过二年诉讼时效，即使朱建家应当向益威物业公司支付物业服务费也应当从2017年6月以后开始计算。四、益威物业公司自2013年1月起就违反合同的约定未履行相关物业服务义务：1.益威物业公司对2011年5月至2012年12月期间的物业服务费未开具发票，存在偷税漏税的行为，朱建家由此有权拒绝支付自2013年1月起的物业服务费。2.益威物业公司违反电梯、特种设备的使用管理与维护保养的相关管理规则，未制定应急预案、进行特种设备的安全事故演练，对电梯的管理存在严重的安全疏忽。3.朱建家所在楼房的消防通道严重堵塞，而益威物业公司违反消防法的相关规定未能进行有效的处理，且未能对有关消防设施进行有效的管理、检测和维护。五、益威物业公司未能按照合同的约定履行相关管理制度，其提供的共用部位管理、安保巡查、清洁、绿化等的服务亦不符合合同的约定。六、益威物业公司与南奥园业委会于2017年所续签的合同提高了物业服务费但却降低了服务的标准，其公示的过程存在故意隐瞒的行为，故两者所签订的合同不合法，朱建家依法可不支付自2017年5月起的物业服务费。七、朱建家依法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。即使承担违约责任，合同中所约定的违约金过分高于益威物业公司的损失，依法应予以调整。朱建家为其答辩意见提供的证据有：照片一组，证明益威物业公司所提供的有些物业服务不到位。2.房产证复印件，证明益威物业公司计算的物业费有误，同时证明益威物业公司未主动与朱建家核对每年的物业费。3.信箱遭破坏照片，证明益威物业公司邮寄给朱建家的信函并未有效送达给朱建家。4.电梯紧急情况处理预案照片（在电梯里面张贴）；5.GBT33942-2017《特种设备事故应急预案编制导册》；6.TSG08-2017《特种设备使用管理规则》；7.TSGT5001-2009《电梯使用管理与维护保养规则》；证据4至7共同证明益威物业公司没有按照国际标准编制特种设备的应急预案。8.TSGT7001-2009《电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯》，证明益威物业公司管理的电梯应进行载重试验而未进行试验。9.GA1283-2015《住宅物业消防安全管理》，证明益威物业公司未按照规范对管辖的小区进行消防安全管理。经审理查明：朱建家于2006年通过购买方式获得江门市蓬江区丽苑南奥园X幢房屋的所有权，该房屋的建筑面积为107.99平方米、套内面积为93.53平方米。2011年4月24日，江门市蓬江区丽苑南奥园X幢所属的南奥园小区的业主委员会南奥园业委会经过业主大会表决通过后，与益威物业公司签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定由益威物业公司对丽苑南奥园小区提供物业管理服务，主要内容有：一、委托管理的事项包括：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护和管理；3.该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.该物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.小区内交通秩序及车辆停泊管理；7.维护公共秩序，协助做好管理区域内的安全防范工作；8.开展社区文化娱乐活动；9.物业及物业管理档案、资料；10.法规和政策规定由物业服务公司管理的其它事项。二、合同期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止。三、物业管理区的物业服务收费采用包干制方式：1.缴交时间为每月1至10日支付当月的物业服务费；2.多层住宅按建筑面积每月买平方米0.6元直接向业主收取；3.高层住宅按建筑面积按每月每平方米0.6元直接向业主收取，物业服务费已含小区公共水电，4幢电梯楼除收0.6元/㎡物业服务费外，另加收电梯保养费和电费，2楼25元/月，3至7楼28元/月，8至11楼31元/月；4.业主和物业使用人不按规定缴纳各项物业管理费用，逾期三个月不缴交的，从逾期之日起每天按应缴额2‰缴纳滞纳金，益威物业公司可向人民法院申请强制追缴。2014年4月28日，益威物业公司又与南奥园业委会签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定的事项与2011年4月24日所签订的合同基本一致，合同期限为从2014年5月1日起至2017年4月30日止，物业服务费的收费标准则变更如下：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元直接向业主收取；2.高层住宅按建筑面积按每月每平方米0.8元直接向业主收取，4幢电梯楼除收0.8元/㎡物业服务费外，另加收电梯保养费和电费，2楼25元/月，3至7楼28元/月，8至11楼31元/月。此外，业主和物业使用人不按规定缴纳各项物业管理费用，逾期三个月不缴交的，从逾期之日起每天按应缴额3‰缴纳滞纳金。2017年5月31日，益威物业公司再次与南奥园业委会签订《江门市丽苑南奥园物业服务合同》，约定的内容与前述两份合同的内容基本一致，合同期限为从2017年5月1日起至2020年4月30日止，物业服务费的收费标准则变更如下：步梯住宅按建筑面积每月买平方米0.9元直接向业主收取；2.电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.9元直接向业主收取，4幢电梯楼除收0.9元/㎡物业服务费外，另加收电梯保养费和电费，2楼25元/月，3至7楼28元/月，8至11楼31元/月。另，朱建家自2008年3月起入住涉案房屋，自2013年1月起没有向益威物业公司支付物业服务费至今。2016年11月23日，益威物业公司、南奥园业委会共同署名在案涉小区内的公告栏张贴《交纳物业费的温馨提示》，要求小区内未交2016年以前的物业服务费的业主尽快到益威物业公司的办公室补交费用。2017年11月17日，益威物业公司通过邮寄挂号信的方式向朱建家涉案的房屋邮寄送达《物业服务费催收函》，要求朱建家支付2011年11月至2017年4月止的物业服务费4282.74元、电梯维修保养费1512元。但该挂号信因朱建家逾期不予领取而退回益威物业公司。此外，益威物业公司自2011年5月1日起，通过多次与有关的电梯维护保养公司签订维护保养合同，将涉案小区的电梯交由有关电梯维护保养公司进行维护、保养。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业”和第十五条第一款第（二）项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，案涉的南奥园小区经过业主大会表决通过后，由其业主委员会即南奥园业委会代表业主与益威物业公司签订物业服务合同，该事实经益威物业公司、朱建家共同确认，故本院确认案涉的三份《江门市丽苑南奥园物业服务合同》合法有效。由此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，益威物业公司与朱建家之间存在事实上的物业服务合同关系，双方应当严格按照《江门市丽苑南奥园物业服务合同》的约定和法律的规定行使权利和履行义务。本案争议的焦点为：一、本案中益威物业公司所主张的相关物业服务费的诉讼时效计算问题；二、益威物业公司是否存在未能按照合同的约定提供物业服务或提供的物业服务不到位的情况、朱建家因此享有对抗益威物业公司请求支付物业服务费的权利；三、案涉逾期付款违约金的标准认定问题。一、本案中益威物业公司所主张的相关物业服务费的诉讼时效计算问题。益威物业公司所主张的自2013年1月起至2018年12月止的物业服务费，依照《中华人民共和国民法总则》（以下简称“民法总则”）第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”的规定，益威物业公司于2019年4月10日向本院提起诉讼，而其所主张的物业服务费应当在当月的10日前收取，故益威物业公司依照上述法律规定可请求保护其民事权利的物业服务费可前朔计算至2016年5月起。而《民法总则》施行前，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，因益威物业公司与南奥园业委会联合于2016年11月23日在案涉小区内的公告栏张贴《交纳物业费的温馨提示》，要求小区内包括朱建家在内的、未交2016年以前的物业服务费的业主尽快到益威物业公司的办公室补交费用，故益威物业公司可请求人民法院保护的物业服务费应当自2014年12月起计算。另，因益威物业公司在2017年11月17日通过邮寄挂号信的方式要求朱建家支付2011年11月起至2017年4月止的物业服务费，依照《民法总则》的前述规定及第一百九十五条第一款第（一）项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……”的规定，益威物业公司同样可就2014年12月起发生的物业服务费请求人民法院予以保护。由此，益威物业公司在本案中就2014年12月起至2018年12月止的物业服务费请求人民法院予以保护合法有据，本院予以支持。对于2013年1月起至2014年11月的物业服务费，益威物业公司没有提交证据证明诉讼时效中断的情况，朱建家并提出异议，故本院依法不予保护。二、益威物业公司是否存在未能按照合同的约定提供物业服务或提供的物业服务不到位的情况、朱建家因此享有对抗益威物业公司请求支付物业服务费的权利。一方面，物业服务的好坏具有较强的主观性，不应以某个人的认识和感受来进行认定，而应以全体业主的有效意思表示认定为宜；另一方面，服务瑕疵问题亦不应以物业服务公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。而朱建家在庭审时已经确认益威物业公司有提供日常保洁、治安管理、绿化和对公共设施设备的维护等服务，其提供的照片证据仅能体现出具体某一时刻存在瑕疵，并不能反映全体业主或大部分业主认定益威物业公司提供的服务存在瑕疵问题。另，南奥园业委会两次与益威物业公司续签物业服务合同能在一定程度上反映了案涉小区大部分业主对益威物业公司所提供的物业服务的认可，否则不会与益威物业公司先后两次续签合同。此外，对于朱建家以益威物业公司违反电梯、特种设备的使用管理与维护保养的相关管理规则提出的抗辩意见，因益威物业公司不是专业的电梯、特种设备的维护和保养单位，其已通过与专业的电梯维护保养公司签订维护保养合同对电梯进行专门的维护、保养，已较全面、有质量地履行对电梯进行维护保养的合同义务，故朱建家以益威物业公司没有提供物业服务或提供的服务不到位而抗辩不交物业服务费缺乏事实和依据，本院依法不予采纳。对于朱建家应当支付的物业服务费金额问题。朱建家的案涉房屋的建筑面积为107.99平方米，故按照益威物业公司与南奥园业委会于2014年4月28日、2017年5月31日分别签订的《江门市丽苑南奥园物业服务合同》中，多层住宅按建筑面积自2014年5月1日起至2017年4月30日止按每月每平方米0.8元、2017年5月1日起至2020年4月30日止按每月每平方米0.9元计算收取物业服务费，以及4幢电梯楼3至7楼按每月28元收取电梯保养费和电费的约定，朱建家自2014年5月1日起至2017年4月30日止每月应当缴交的物业服务费（含电梯保养费和电费）为114.39元、自2017年5月1日起至2018年12月31日止每月应当缴交的物业服务费（含电梯保养费和电费）为125.19元。朱建家由此拖欠益威物业公司的物业服务费合计为5821.11元（114.39元/月×29月+125.19元/月×20月）。三、案涉逾期付款违约金的标准认定问题。朱建家没有向益威物业公司支付上述费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任。益威物业公司要求朱建家自逾期缴纳物业管理费之日起支付违约金，其请求合法有理。但对于违约金的计算标准，益威物业公司虽主张朱建家所应支付的物业服务费按应缴纳物业服务费的每日千分之三的标准计算，但按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，益威物业公司要求按照每日3‰即年利率为109.5％计算违约金的标准明显过高，且益威物业公司没有就其受到的损失部分提供证据予以证明，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%为宜。另，因《江门市丽苑南奥园物业服务合同》中约定每月10日前为当月物业服务费的结算时间，故应从应交物业服务费的期限届满的次日起算违约金。故朱建家应从2014年12月11日起至付清之日止，以实际拖欠的物业管理费为本金按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算支付违约金给益威物业公司。益威物业公司现要求违约金计算至2018年12月31日止，这是益威物业公司对其诉权的自主处分，没有损害朱建家的权益，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项、第十五条第一款第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告朱建家应在本判决生效之日起七日内支付拖欠的物业服务费合共5821.11元及违约金（违约金以实际拖欠的物业服务费为本金，自2014年12月11日起至2018年12月31日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算）给原告广东益威物业服务有限公司。如果被告朱建家未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费343.06元，由被告朱建家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  张华理人民陪审员  区少卉人民陪审员  吕少兰二〇一九年九月十日法官助理陈怡杏书记员王敏仪