山东省临沂市河东区人民法院山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初3531号 原告:孙永强，男，1987年10月6日生，汉族，住临沂市河东区。 委托代理人：何红雨，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托代理人：张希锋，男，1987年6月27日生，汉族，该公司职工。 原告孙永强与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙永强的委托诉讼代理人何红雨，被告荣盛公司的委托诉讼代理人张希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙永强向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理完毕房屋产权证；2、判令荣盛公司向原告按日支付已付房款万分之1.67的违约金，直到办理完毕原告房屋产权证止（暂计算至2018年8月31日，违约金共计56700元）；3、本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：孙永强与荣盛公司签订《商品房预售合同》，约定孙永强购买荣盛公司开发的房屋，总房款为556595元。孙永强依约履行了合同义务。荣盛公司在2015年12月30日将房屋交付给孙永强使用，但荣盛公司至今未给孙永强办理房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，荣盛公司应当向孙永强支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告荣盛公司辩称，1、被告开发的沂河观邸小区已于交付原告前通过综合验收，但是因为小区住户拒不缴纳维修基金，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是小区业主导致，被告不应承担违约责任。2.根据原被告双方签订的商品房预售合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于逾期办理产权登记违约的承担方式的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行，在原告未与被告进行协商的前提下，直接起诉被告要求逾期违约金，不符合合同约定，被告不应承担违约金。3.原告购买涉案房屋时价款为55万余元，现在该小区同户型的房源价格已经100余万元，房屋升值价值超过一倍以上，根据法律规定承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失在本案中原告并未提供证据，证实其由实际损失，并且主张违约金数额过高且不应得到法院支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告孙永强提交的证据包括：1、商品房买卖合同（预售），欲证实双方在2015年6月19日签订了商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于临沂市河东区房屋，原告按照约定履行了购房款支付义务，但被告至今未按照合同的约定为原告办理涉案房屋的转移登记，其行为构成违约，应当承担违约责任；2、山东增值税普通发票，欲证明原告共计支付给被告涉案房屋总价款为556595元；3、领取资料钥匙一份，欲证实原告于2015年12月30日接收了被告交付的涉案房屋。被告质证认为：根据双方签订的商品房预售合同第十五条，被告仅需将出卖人提供的资料报产权登记部门备案而无协助原告办理产权证书的义务，2018年6月13日被告在报送相关资料后取得涉案房屋所在小区不动产权登记证书，被告已经履行合同义务。在原告未与被告就办理涉案房屋产权证书进行协商的前提下，直接起诉被告主张支付违约金不应得到支持。 被告荣盛公司提交的证据为：沂河官邸小区8号楼的整体不动产权证书，欲证明涉案房屋所在小区已经于2018年6月13日取得不动产权登记证书，房屋具备产权转移登记条件，原告办理产权证应由其自行办理。原告质证认为：买卖合同关系中买受人的主要义务是支付房款，出卖人的主要义务之一是为买受人办理不动产转移登记。被告在取得不动产原始登记时未通知和协助原告办理不动产转移登记，所以被告违约，且违约期间应计算至原告办理出不动产产权证书之日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年12月6日，孙永强（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS460584，合同约定孙永强购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区8-3-1202号房产，房屋代码分别为2071159、2071244。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订后,孙永强付清了购房款556595元。2015年12月30日，孙永强领取了涉案房屋的钥匙及相关材料。2018年6月13日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 本院认为，本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 对于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2015年12月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。在商品房买卖中，房屋出卖人协助房屋买受人办理产权证书系房屋出卖人的当然义务。故本院对原告要求被告协助办证的诉讼请求予以支持。 对于焦点二：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款556595元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。 关于违约责任起止时间问题。根据原告的诉讼请求，原告主张房屋的交付时间为2015年12月30日，结合原、被告签订的商品房预售合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间2018年6月13日。 综上所述，被告应承担的违约金数额为48583.9元，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日协助原告孙永强办理房屋产权登记证书。 二、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金48583.9元； 三、驳回原告孙永强的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1217.5元，减半收取计608.75元，由原告孙永强负担101.75元，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担507元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 武 威 二〇一九年九月二日 书记员 张腾飞