呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2456号原告：内蒙古晟基置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区滨河路西侧(内蒙政府南300米)。法定代表人：孟庆胜，董事长。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古经略律师事务所律师。被告：呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部，住所地呼和浩特市新城区兴泰御都5号楼2单元10室。法定代表人：武占荣，董事长。委托诉讼代理人：温润丽，内蒙古振翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞磊，内蒙古振翔律师事务所律师。原告内蒙古晟基置业有限公司（以下简称晟基置业）与被告呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部（以下简称兄妹俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，晟基置业于2019年5月9日提起反诉，本案依法转为普通程序，于2019年6月28日公开开庭，兄妹俱乐部当庭向本院申请撤回起诉，本院依法予以准许，并对晟基置业提起的反诉进行了审理。兄妹俱乐部的委托诉讼代理人温润丽、庞磊，晟基置业的委托诉讼代理人王健屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟基置业向本院提出诉讼请求：1.解除呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部与内蒙古晟基置业有限公司之间的《香格里会所租赁经营协议》；2.呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部向内蒙古晟基置业有限公司支付尚欠2017年7月-2018年12月租金12万元、2019年1月-3月的逾期使用费2万元；3.呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部向内蒙古晟基置业有限公司支付房屋使用期间欠缴的电费6646.2元、税费10,166.1元、燃气费6222.7元、物业费7500元。事实与理由：兄妹俱乐部、晟基置业之间《香格里会所租赁经营协议》于2018年12月31日届满，兄妹俱乐部拖延至2019年4月12日才返还房屋。兄妹俱乐部搬出房屋时逾期使用期间的水、电、燃气、物业费用尚有拖欠。且2017年7月起兄妹俱乐部未向晟基置业支付租金和使用费。兄妹俱乐部辩称，首先，双方签订的《香格里会所租赁经营协议》及《补充协议》是无效协议，晟基置业请求解除协议的诉讼请求不应得到支持。《香格里会所租赁经营协议》中的香格里会所在呼和浩特市规划局的文件中用途和性质为配套设施，根据物权法73条及2018年修正的《内蒙古自治区物业管理条例》第2条等相关规定，兄妹俱乐部认为涉案出租租赁物为全体业主共同所有，故晟基置业对涉案房屋没有所有权，无权出租，且晟基置业没有提供涉案房屋的产权证书及合法的出租权利证明，因此双方签订的协议为无效协议，不存在合同解除的问题。若认定双方协议无效，兄妹俱乐部将保留日后向晟基置业追诉的权利。退一步讲，即使晟基置业根据合同法的相关规定请求解除涉案协议，涉案协议中既未约定解除的情形，也没有法定解除的情形。在涉案合同期限届满前，晟基置业的总经理等对兄妹俱乐部口头承诺，让兄妹俱乐部继续承租涉案房屋十年，故晟基置业要求解除协议实际上违背了双方的承诺，因此晟基置业已经构成违约，这也是涉案协议的期限已经届满，而晟基置业没有提起终止协议的诉讼请求，而是提出解除协议的诉讼请求。其次，在合同履行中，兄妹俱乐部一直提出给付租金，但晟基置业称以兄妹俱乐部交纳的5万元保证金进行抵顶，故晟基置业的第二项诉讼请求与事实不符。再次，晟基置业存在拖欠兄妹俱乐部的部分水电费共计9864.49元。综上，晟基置业的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对晟基置业、兄妹俱乐部提交的《香格里会所经营管理协议》、《香格里会所经营管理协议补充协议》，对晟基置业提交的缴费通知单予以采信并在案佐证，对兄妹俱乐部提交的短信截图在本院查明部分予以阐述。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下:2011年1月18日，晟基置业（甲方、委托方）与兄妹俱乐部（乙方、受托方）签订《香格里会所经营管理协议》，合同第一条约定：1.甲方租赁物XXXX内，面积为3775.96平方米。合同第二条约定：1.会所物业租赁经营管理期限为8年，租赁期到期后甲方有权收回会所房屋、财产及经营管理权。……5.乙方从第四年（2014年）开始支付租赁费，租赁费按每年10万元计算，租赁费支付方式为每年分两次支付，支付时间为每年6月30日前支付全年租赁费的50%，12月30日前支付租赁费的50%；6.租赁起始日由2011年1月1日至2018年12月31日。合同第三条约定双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1.按照合同约定向乙方收取租赁费和租赁经营保证金。乙方未按照合同约定按时交纳应当由其缴纳的各项费用（包括但不限于水费、行政罚款、水、电、通信等费用）时，甲方可不经过乙方同意，将相应款项直接从其交纳的租赁经营保证金中直接扣除。因此导致乙方交纳的租赁经营保证金不足5万元的，甲方可随时要求乙方交纳。……（二）乙方的权利和义务：2.按照合同约定，如期交纳租赁费和租赁经营保证金；……12.租赁期内，因会所运营消耗而发生的水、电、煤气、电话和各类管理费等与香格里会所经营有关的一切费用，由乙方承担，租赁期内，前三年该房屋的供暖费由甲方承担，第四年起由乙方支付该房屋的供暖费。……。合同第四条约定合同的变更、解除与终止：……（三）本合同终止后，乙方应自合同终止之日起三日内按照合同约定向甲方交还会所全部财产，逾期交还的，每逾期一日应向甲方支付违约金1万元。合同第五条约定违约责任：1.乙方如不能按期交纳租赁费，每逾期一日应按应付数额的千分之五向甲方支付违约金，如逾期超过60天仍未足额交纳租赁费，则甲方有权单方解除合同，无条件收回会所及其他财物，不退还乙方交纳的租赁经营保证金，并追索乙方所欠的全部租赁费和违约金。……3.租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应按逾期每日（金额未写）元/天支付逾期违约金，并赔偿甲方因此所受的损失。合同第六条约定争议的解决。晟基置业（甲方）与兄妹俱乐部（乙方）签订《香格里会所经营管理协议补充协议》，约定双方于2011年1月18日签订《香格里会所经营管理协议》，经双方协商一致同意，对于原合同部分内容予以如下变更：1.自2016年1月1日起，甲方收回乙方所租赁会所地上一层共计1128平方米的租赁经营权，原租赁面积3775.96平方米调整租赁面积变更为2647.96平方米；2.自2016年1月1日起，乙方的租赁费用由原租金每年10万元依据面积调整后为8万元/年进行计费，租赁费支付方式为6月30日前支付全年租赁费的50%，12月30日前支付租赁费的50%；3.协议中涉及水、电、暖等公共费用缴费标准以本市各公共服务统一收费标准为准，如有变动，以甲乙双方书面告知为准。甲方依据收回部分物业及公共区域分摊的水、电计量承担相应的水、电费用，并应于每年6月10日和12月10日两次前往乙方缴纳当年水、电费，由乙方统一交往公共服务缴费大厅，乙方收到甲方相应费用时应出具相关票据，否则甲方有权拒绝缴费；……。2019年4月3日，晟基置业向香格里会所发出告知函，该函载明：“香格里一期会所游泳池合同已于2018年12月31日到期，并已逾期使用三个月，晟基置业将依据《香格里会所经营管理协议》中的约定条款收回租赁场所。……请贵司于4月8日完成撤场，……合同期满或合同解除，租赁方逾期不搬迁的行为，晟基置业将执行合同中“四（三）”条款、“五1”条款和“五3”条款，以及“六”条款收取逾期使用费、违约金，要求经济损失赔偿并提起法律诉讼”，庭审中，兄妹俱乐部称收到该告知函。呼和浩特市泽居物业服务有限公司香格里服务中心于2019年4月出具，向晟基置业催缴燃气费6222.7元、电费6646.2元、水费10,166.1元、物业费7500元的《缴费通知单》。自来水公司于2019年5月出具，客户名称为晟基置业、应缴费用为10,166.1元的水量通知单。呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司于2019年5月出具，费用共计为2042.744元的燃气交费通知单。对于兄妹俱乐部提交的其工作人员于2016年10月26日向某手机号码发送的短信一条，载明“截止2016年10月24日止所产生的水费、电费合计9864.49元”，但该短信不能证明是发送至晟基置业并由其确认收悉，亦未获得晟基置业的事后追认，故该证据本院不予采信。另查明，涉案房屋所在的香格里小区已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证。本院认为，关于晟基置业主张解除双方签订的《香格里会所租赁经营协议》的诉讼请求，兄妹俱乐部与晟基置业于2011年1月18日签订《香格里会所经营管理协议》，约定租赁期限为2011年1月1日至2018年12月31日，后双方签订《香格里会所经营管理协议补充协议》，对租赁面积、租赁费用协商变更。合同履行期限届满后，虽兄妹俱乐部总经理武侠称，晟基置业相关负责人曾口头承诺由兄妹俱乐部继续承租涉案房屋，晟基置业否认该事实，双方亦未就继续履行涉案合同签订书面协议，现双方均认可，晟基置业已于2019年4月将涉案房屋收回，故本院确认呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部与内蒙古晟基置业有限公司签订的《香格里会所租赁经营协议》及《香格里会所经营管理协议补充协议》于2018年12月31日起解除。关于晟基置业主张兄妹俱乐部向其支付2017年7月-2018年12月的租金12万元、2019年1月-3月的逾期使用费2万元的诉讼请求，本院认为，兄妹俱乐部当庭表示认可其欠付晟基置业2017年7月-2018年12月的租金一事，亦对欠付金额为12万元表示认可。双方《香格里会所经营管理协议》于2018年12月31日到期后，兄妹俱乐部于2019年4月返还涉案房屋，应向晟基置业支付逾期使用费。庭审中，兄妹俱乐部提出涉案房屋在2019年1月-3月因停水停电而无法正常使用的抗辩，但未提交相关证据予以证明，故兄妹俱乐部应向晟基置业支付2017年7月-2018年12月的租金12万元、2019年1月-3月的逾期使用费2万元，庭审中，兄妹俱乐部主张用其先前向晟基置业交纳的保证金5万元抵顶部分租金，晟基置业对此亦表示同意，故兄妹俱乐部应向晟基置业支付涉案房屋的租金及逾期使用费共计7万元。关于晟基置业主张兄妹俱乐部向其支付房屋使用期间欠缴的电费6646.2元、水费10,166.1元、燃气费6222.7元、物业费7500元的诉讼请求，本院认为，电费、水费、燃气费的收费主体应为电力公司、自来水公司等特定服务提供单位，晟基置业并非上述费用的收费主体，晟基置业亦未代兄妹俱乐部交纳过上述费用，故对晟基置业该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部与内蒙古晟基置业有限公司之间的《香格里会所租赁经营协议》、《香格里会所经营管理协议补充协议》于2018年12月31日起解除；二、呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部于本判决生效后十五个工作日内向内蒙古晟基置业有限公司支付租金、逾期使用费共计7万元；三、驳回内蒙古晟基置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已收取3711元（内蒙古晟基置业有限公司已预交），由呼和浩特市新城区兄妹游泳俱乐部负担775元，由内蒙古晟基置业有限公司负担2936元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 刘继广人民陪审员 张素芬 二〇一九年九月二十九日书 记 员 米文欢