广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4172号 原告：覃金新，女，1962年3月23日出生，汉族，住广西壮族自治区上林县。 委托诉讼代理人：唐磊，广西广合律师事务所律师。 被告：南宁市东森市场投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁明秀东路****，统一社会信用代码：914501007717128580。 法定代表人：林子翔，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年7月1日 开庭时间：2019年8月8日 当事人到庭情况： 原告覃金新：委托诉讼代理人唐磊到庭。 被告南宁市东森市场投资有限公司（以下简称“东森公司”）：委托诉讼代理人叶茂昌到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、确认原、被告签订的《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》于2019年4月1日解除，被告向原告退还租金及利息人民币889803元并支付逾期退还租金的滞纳金（滞纳金的计算标准为按照双方约定的应退款总金额889803元为基数，按每日3‰，从2019年6月1日起计至被告还清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2016年6月1日起，原、被告双方口头约定：原告承租被告开发的位于南宁市明秀东路北六里99号的“虎邱综合农贸市场”项目的一层外23#号商铺，但是被告一直没有将出租的商铺交付给原告，双方也没有签订书面的租赁合同。为了明确双方的权利和义务，双方于2017年5月26日签订了《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》，对交铺日期、租赁期限、租赁经营方式等双方的权利和义务进行了明确约定，合同签订当天，原告向被告交纳了930000元的租金。同日，原告根据被告的指定与其关联公司案外人南宁市华夏远基市场管理有限公司签订了《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》，委托案外人南宁市华夏远基市场管理有限公司对承租的商铺进行管理，并于2017年5月27日接收了涉案商铺进行经营管理，被告自愿作为担保人为原告与案外人南宁市华夏远基市场管理有限公司的合同履行承担连带担保责任。故原告认为与被告《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》的租金起算时间应当从2017年5月27日计算。但是，在原、被告签订《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》后，被告因对外所欠巨额债务致使《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》以及《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》己经无法实现合同目的导致不能继续履行。为此，原告多次找到被告及案外人，经协商后，原、被告双方于2018年10月10日签订了《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回协议》，约定由被告在2个月内负责处理（包括重新出售、出租等）原告的铺面摊位，若在2个月内顺利处理完毕，则由被告支付给原告费用，原合同终止。2019年4月1日，原、被告签订《付款协议》，约定了被告同意在约定时间内归还原告合同本金及利息的数额及滞纳金。至此原、被告签订的《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》因双方协议终止解除。但是至今，被告并没有履行其承诺的还款义务，故原告诉至法院，诉请如前。 被告答辩要点 被告东森公司辩称：第一，从双方的交易方式与合同结构看，本案应属于虚拟产权的铺面投资，合同是一种融资协议，由原告向被告一次性缴纳租金，被告每年给予原告20%的回报，但因各种原因协议无法履行，此后双方又签订了《赎回协议》和《付款协议》，原来的合同因为签署了新的合同不再履行，且双方签订的租赁合同是无效合同。第二，在《赎回协议》中双方约定在8个月以后还钱，并且原告诉请的889803元包括了本金和利息，其中10%是利息。第三，双方约定的逾期支付的滞纳金按每日3‰计算，该标准过高，超过了法律规定的标准，应当予以调整。且计算逾期付款滞纳金时应将利息从付款总额中剔除后再计算。 分析与认定 一、事实认定 经审理查明，位于南宁市兴宁区明秀东路地号为**宗地〔集体土地使用证号：南宁集用（2012）第702491号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会所有，，地类用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积4690.18㎡。 2010年10月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第**），载明：“建设项目名称：虎邱家居精品中心；建设位置：明秀东路北六里99号；建设规模：1层地下室、、地面**&rdquo。经原、被告一致确认和本院调查查明，该《建设工程规划许可证》上载明的建设项目名称“虎邱家居精品中心”与虎邱综合农贸市场坐落均为南宁市明秀东路北六里99号，虎邱综合农贸市场系虎邱家居精品中心一楼。涉案虎邱商贸城一层实际为虎邱综合农贸市场。 2010年5月27日，被告东森公司的法定代表人林子翔（乙方）与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村委（甲方）订立《协作建设经营协议书》，主要约定：甲、乙双方本着互利互惠原则，经充分协商和村民委员会会议一致通过，决定共同建设位于南宁市明秀东路北六里99号权属南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会的集体建设用地，由乙方投资建设经营，协作期间，该宗地所有权属于甲方，使用权属于乙方。期限为四十年，即从2010年7月1日起至2050年6月30日止，乙方从本协议签订生效之日起即可注入资金进入场地建设、经营。乙方在2010年7月1日至2012年6月30日前必须向甲方缴纳40年期限内的协作费用共计15000000元。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，甲方不投资，不参与经营管理，乙方在经营过程中所发生的债权、债务与甲方无关，并承担该宗地和房屋在经营过程中所产生的各项税费。乙方不得把本协议整体转让或转租给第三者，如需整体转让或转租，需征得甲方书面同意，否则协议无效，但在协作期间对闲置的场地、房屋等资产在不超过本协作期限的前提下可以部分转租经营。协议还就其他事项作出约定。 2017年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）订立《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》，主要约定：乙方承租甲方投资建设的农贸市场商铺，，地块位于广西南宁市明秀东路北六里**商铺结构为框架，位于本项目，位于本项目第**外**号商铺.84㎡（含公摊）；甲方于2016年6月1日前将约定的商铺摊位交给乙方，交付方式为甲方通知乙方办理接收手续之日起；商铺租赁期限为20年，即自2016年6月1日起至2036年5月31日止；租期前5年，乙方自愿承租给甲方或甲方指定公司承租管理经营，5年总承租租金为租赁总价的75%，由承租公司支付，第6年起由乙方自主经营至租赁期满；在承租期满前60日甲方书面通知乙方，乙方应当在租赁期满前30日内书面答复按第（1）种方式“前5年承租期满后，乙方享有该商铺剩余租期的使用权、经营权及收益权，乙方交纳的全部租金甲方不予退还，双方继续履行本合同”或按第（2）种方式“前5年承租期满后双方终止本合同，铺面由甲方收回，甲方在十日内一次性通过转账方式返还乙方所交纳的全部租金（不含前5年返租租金）”履行或终止合同，如承租期满后乙方未作出书面答复的，视为乙方同意以方式（1）履行合约；乙方向甲方一次性付清该商铺20年的总租金为人民币930000元；乙方同意后，由甲方委托南宁市华夏远基市场管理有限公司与乙方签订物业管理协议，对商铺/摊位进行统一物业管理，按物业管理协议首付。甲方逾期交付商铺的，逾期15天之内，甲方同意按乙方已付租金总额的5%支付违约金；逾期超过60天，乙方有权单方解除合同，甲方除无条件退还乙方已付的租金外，还应按乙方已支付的租金总额的20%支付违约金。乙方违约单方解除合同的，经甲方同意后，按本合同约定租赁期限内总租金金额的20%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还剩余租期部分的租金，且甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿。该合同附件绘制了涉案租赁摊位在农贸市场中的具体坐落。协议还就其他事项作出约定。 2017年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）双方又签订一份《补充协议》，载明：“乙方如选择本合同第三条第2项第（1）款的约定，且中途未经转让，甲方承诺合同到期后，乙方可继续使用该商铺/摊位五年，从2036年6月1日到2041年5月31日止，乙方无需再缴纳租金费用。”协议后附商铺平面图。合同签订当天，原告覃金新依约向被告东森公司一次性支付了前述租赁合同约定总租金930000元。 2017年5月26日，原告覃金新（委托人、甲方）与案外人南宁华夏远基市场管理有限公司（受委托人、乙方，以下简称“华夏公司”）、被告东森公司（担保人、丙方）签订《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》，约定：第二条、委托租赁商铺/摊位坐落于广西南宁市明秀东路北六里99号“虎邱综合农贸市场”第一层外23#摊位、商铺，建筑面积为46.84平方米。第三条、甲方自愿在本合同约定期限内，将该物业不可撤销地全权委托给乙方统一经营管理，甲方不参与管理，并委托乙方提供下列服务：以乙方名义对商铺经营管理（由乙方自行确定，调整商铺的经营范围及经营模式、经营收益权、租赁权及转租权）；在约定委托期限内代管该摊位、商铺并全面处理一切与摊位、商铺经营有关的内外事务；寻找承租人并以乙方名义与承租人签订摊位、商铺租赁合同；代为对商铺进行装修，代理交接房屋、附属设施及设备等。第四条、委托租赁期限为5年，自2017年5月27日起至2022年5月26日止，甲方承诺在委托期限内本协议约定的委托事项为独家委托。第五条、（一）乙方按照下列标准向甲方支付摊位、商铺的实收租金（即经营收益金）：1、自2017年5月27日至2018年5月26日止，月经营收益金为×元；2、自2018年5月27日至2019年5月26日止，月经营收益金为10850元；3、自2019年5月27日至2020年5月26日止，月经营收益金为11625元；4、自2019年5月27日至2020年5月26日止，月经营收益金为11625元；5、自2020年5月27日至2021年5月26日止，月经营收益金为12400元；自2021年5月27日至2022年5月26日止，月经营收益金为13175元；甲方自行承担个人所得税；（二）租金按月支付（即乙方每月向甲方支付一次），每月10日前支付上月租金；（三）租金乙方统一以银行汇款方式一次性支付给甲方，原则不支付现金（甲方需在乙方指定银行设立租金汇入账号），如甲方需现金方式支付的，则甲方向乙方提出书面申请备案，并于支付日至乙方指定地点领取现金。第六条、乙方每年收益为经营管理摊位、商铺收益扣除支付甲方摊位、商铺的年租金部分，除乙方应得的收益外，乙方为完成委托事项已支出的必要费用，由乙方自行承担。第七条、（一）甲方的权利义务包括：在租赁期内，对甲方委托经营管理的摊位、商铺，乙方不得将商铺违法转让、抵押等行为；甲方有权按照本合同取得约定的摊位、商铺租金，但不得干涉乙方的经营管理行为，对乙方经营摊位、商铺的盈亏均由乙方自行负责等；（二）乙方的权利义务包括：在租赁期间，乙方有权自主决定摊位、商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权根据经营需要对摊位、商铺进行分割、布局装饰装修；在租赁期间，乙方以自己的名义进行一切经营活动，并承担由此产生的后果等；（三）丙方的权利义务为丙方自愿为乙方在本合同项下的全部义务提供担保。第八条、乙方逾期向甲方支付摊位、商铺租金，甲方有权要求乙方实际履行，并按逾期未付款的实际金额、实际逾期时间、每日万分之五支付逾期付款违约金，逾期超过3个月，在5年返租收益不变的前提下，乙方须额外承担该摊位、商铺年租赁总额5%的违约责任；因一方过错导致本协议解除、提前终止的，过错方应承担违约责任向对方赔偿因此而造成的损失。第十条、遇有不可抗力、不可归责于乙方的原因，或甲方原因造成的商铺损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若乙方认为实际情形已致使无法继续履行合同的，则本合同终止。合同还就其他事项作出约定。 2018年10月10日，原告覃金新（乙方）与被告东森公司（甲方）签订《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回协议》，约定：一、签订本协议后两个月，由甲方负责处理（包括重新出售、出租等）乙方的铺面摊位，若在两个月内顺利处理完毕，则由甲方支付给乙方费用，原合同终止；若在两个月内无法处理该铺面摊位，则仍由乙方继续使用，原合同继续有效。赎回物业款项自签订协议之日8个月内五次性由甲方付款给乙方赎回该物业。二、赎回金额：（1）抵扣已向乙方支付款项后的剩余本金；（2）原合同金额×10%；本协议签订后即刻生效，原合同及单据仍由乙方保管，赎回款项由乙方签字确认或银行转账流水确认后原合同终止。 2019年4月1日，原告覃金新（乙方）与被告东森公司（甲方）签订《付款协议》，约定：一、乙方须先签署《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回与付款协议》本协议方可生效。二、甲方同意归还乙方原合同本金和利息总额￥889803元（备注：归还金额计算公式＝合同本金*（1+10%）－已付经营收益金），甲方7个月内分五次支付给乙方：2019年5月30日付￥177960元；2019年6月30日付￥177960元；2019年7月30日付￥177960元；2019年8月30日付￥177960元；2019年9月30日付￥177963元；甲方应付乙方的款项安全到账后，双方就原合同的债权债务关系就此解除，甲乙双方互不承担责任。三、甲、乙双方达成协议后，如甲方逾期支付的，从逾期支付之日起，甲方每日应按总金额的3‰（每日千分之三）向乙方支付滞纳金。协议还就其他事项作出约定。 由于被告东森公司未按约定退款，原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 以上事实有《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》及补充协议、收据、《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》、《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回协议》、《付款协议》、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地登记卡、南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会声明及当事人陈述等证据予以证实。 二、法律适用 本院认为，一、关于诉争合同的性质。在本院另案审理的涉虎邱综合农贸市场项目租赁合同纠纷案件中，经本院现场勘查查明，涉案虎邱综合农贸市场项目已建成并投入经营使用。综合本案合同文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意及合同的实际履行情况等方面来看，被告东森公司将其投资建设的虎邱综合农贸市场商铺、摊位交付给原告使用，原告以对商铺、摊位使用和收益为直接目的，向被告一次性支付相应费用，所取得的仅是合同标的物的使用、收益权，而非所有权，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原、被告双方订立的《物业租赁合同书》的法律性质与合同实际名称相符，应为租赁合同。被告主张原、被告之间存在名为租赁，实为虚拟产权融资，理据明显不足，本院不予采纳。 %1、关于诉争合同的效力。案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村委在《协作建设经营协议书》明确约定将其名下位于南宁市明秀东路北六里99号宗地交由被告东森公司自主建设经营、独立核算、自负盈亏，并同意被告东森公司享有部分转租经营权，故被告东森公司与原告订立《物业租赁合同书》，将其在南宁市明秀东路北六里99号宗地上投资建设并取得建设工程规划许可证的虎邱综合农贸市场第一层外23#号商铺/摊位出租给原告，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。被告提出的关于合同性质的抗辩和租赁合同约定的铺面与实际建成的铺面不符、原告未参与实际经营、案外人华夏公司由被告东森公司实际控制并向原告支付高额固定回报等事由均不符合合同无效的法定情形，本院不予采纳。 %1、关于诉争租赁合同应否解除的问题。首先，原、被告签订了《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回协议》和《付款协议》，但从合同文义看，原、被告对于租赁合同的终止是附条件的，因被告并未按上述两份协议支付款项，租赁合同终止条件尚未成就，因此，并不能以双方签订赎回协议和付款协议的时间确认合同解除的时间。其次，被告东森公司在赎回协议中已表示公司对外欠巨额债务，无力向原告支付回报，据此，可认定被告东森公司在租赁合同期限届满前，明确不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定，原告诉请解除《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》，理由成立，应予支持。故原、被告签订的《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》应自本案判决生效之日起解除。 %1、关于原告要求被告退还租金本息的问题。原、被告签订的《付款协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。庭审中，原、被告对于被告应退还租金本金和利息总额889803元没有异议，本院予以确认。由于被告未履行还款义务，合同解除后，原告要求被告退还租金本金和利息共计889803元，本院予以支持。 %1、关于原告要求被告支付逾期退还租金的滞纳金的问题。原告已明确滞纳金的性质实际上是逾期付款违约金。被告未按约定付款，已构成违约，应承担违约责任。原、被告双方协议约定违约金的计算标准为每日3‰，但该标准相当于年利率109.5%，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金过分高于损失的情形，故被告东森提出违约金过高的理由成立，本院予以采纳。按照法律规定，违约金的性质是以补偿性为主、惩罚为辅，根据本案当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，将违约金调整为按年利率24%计算较为合理，故被告应向原告支付的违约金应为：以177960元为基数，从2019年6月1日计至2019年6月30日为3510.44元；以355920元为基数，从2019年7月1日计至2019年7月30日为7020.89元；以533880元为基数，从2019年8月1日计至2019年8月30日为10531.33元；以711840元为基数，从2019年9月1日计至2019年9月30日为14041.78元；以上滞纳金共计35104.44元。后续滞纳金以889803元为基数，按年利率24%分段计至被告实际清偿租金本息之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条之规定，判决如下： 1、解除原告覃金新与被告被告南宁市东森市场投资有限公司于2017年5月26日签订的《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》； 2、被告南宁市东森市场投资有限公司向原告覃金新退还租金本金及利息共计889803元； 3、被告南宁市东森市场投资有限公司向原告覃金新支付滞纳金（计至2019年9月30日为35104.44元，后续滞纳金以889803元为基数，按年利率24%分段计至被告实际清偿租金本息之日止）。 案件受理费6482元，由原告覃金新负担127元，被告南宁市东森市场投资有限公司负担6355元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 黄 莉 二〇一九年九月三十日 书记员 蓝田群 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。