福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初4902号 原告：厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司，住所地中国（福建）自由贸易区试验区厦门片区东渡路51号裕成大厦B座806B单元。 法定代表人：庄朝阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈福财，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈川，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所地福建省邵武市解放东路121号。 法定代表人：刘荣珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚巧连，福建则刚律师事务所律师。 原告厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司（以下简称仕博盛道公司）与被告福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）委托合同纠纷一案,本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仕博盛道公司委托诉讼代理人陈福财、陈川，被告新嘉园公司委托诉讼代理人龚巧连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仕博盛道公司向本院提出诉讼请求：1.新嘉园公司立即向仕博盛道公司支付尚欠代理费4760730元；2.新嘉园公司立即向仕博盛道公司支付前述代理费的滞纳金，滞纳金按照每日万分之五，自2019年3月29日计算至实际付款之日止；3.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费用）由新嘉园公司承担。事实与理由：2012年12月1日，新嘉园公司与仕博盛道公司签订《全程营销代理合同》，委托仕博盛道公司对其所开发的“原铁武林地块”（此后更名为“嘉园名城”）项目进行营销策划和销售代理，并按照约定向仕博盛道公司支付代理费（包括代理佣金和溢价款两部分，其中：代理佣金按实际总销售金额×3.0%计取，在仕博盛道公司于每月5日前报送上月销售报表、销售业绩结算单及代理费用结算单后，新嘉园公司在本月10日前审核完毕支付给仕博盛道公司；溢价款新嘉园公司和仕博盛道公司按85%：15%分成，新嘉园公司应在仕博盛道公司提交结案报告15日内审核完毕后一次性结清），如未逾期支付超过15天，按所欠款项的日万分之五向仕博盛道公司支付滞纳金。2013年6月16日，仕博盛道公司与刘荣富（新嘉园公司的实际控制人）签订《项目代理合作合同》，约定双方以仕博盛道公司名义与新嘉园公司签订项目全程代理合作协议，共同合作代理“嘉园名城”商住项目，并按3.5：6.5的比例进行投资和享受税后利润分成，仕博盛道公司占35%，刘荣富占65%。2018年8月24日，新嘉园公司员工林潭宏与仕博盛道公司员工盛丽萍签订《与厦门世博的结算报告（至2017.9.16）》，确认仕博盛道公司总销售金额为561125144.76元。2019年2月25日，仕博盛道公司向新嘉园公司发出《厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司关于邵武嘉园名城项目销售溢价分成结算报告》，告知双方协商一致同意于2017年9月30日终止合同，新嘉园公司应支付给仕博盛道公司溢价款部分的代理费为：【总销售面积117767㎡×（实际销售均价4770元/㎡-平均销售底价4000元/㎡）×15%】×35%=4760730元，但新嘉园公司仍未按照约定向仕博盛道公司支付，已构成违约。仕博盛道公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 新嘉园公司辩称，1.仕博盛道公司单方解除合同，构成违约。2017年8月20日，仕博盛道公司向新嘉园公司提出对截止2017年9月16日的代理费（不含溢价部份）进行阶段性结算，新嘉园公司不同意。仕博盛道公司便在未征得新嘉园公司同意的情况下，将售楼部人员全部撤离，中途无理由单方解除合同。仕博盛道公司销售面积与销售底价均未达到总面积与底价总额的80%。2.新嘉园公司已付清仕博盛道公司代理费（不含溢价部份）。新嘉园公司认可仕博盛道公司销售总额为551877638元（销售总额），按约定代理佣金为7588317元，该款新嘉园公司已全部付清。3.仕博盛道公司无权要求新嘉园公司支付溢价部份代理费。仕博盛道公司每次提交的《邵武嘉园名城销售代理费请款结算报告》第2点明确写明：以上溢价分成，根据全程营销代理合同第八条第6款中约定“乙方在代理销售期限内完成销售总额达80%，可提交结案报告并进行代理费用（包含全程代理溢价分成一次性100%结清）结算。”因此本次请款溢价分成部份暂不做结算，待后续达到结算条件一并结算。仕博盛道公司不仅单方违约，且未完成合同约定的销售总额达80%合同义务，不具备结算溢价分成的条件。4.新嘉园公司无需支付仕博盛道公司溢价部份代理费。根据《全程营销代理合同》第十条第二款第一点约定，仕博盛道公司无正当理由单方解除本合同，新嘉园公司不再支付剩余代理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的无异议的《全程营销代理合同》、公证书、银行回单、商品房预售许可证、地下车位设计图、至2017年9月16日的项目销售清单、发票等证据的表面真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下： 1、仕博盛道公司提交的证据 1.《与厦门仕博的结算报告（至2017.9.16）》，欲证明仕博盛道公司与新嘉园公司已进行结算。新嘉园公司质证认为，该证据系对账而非结算，新嘉园公司对账人员林潭宏系新嘉园公司办公室主任。本院经审查认为，新嘉园公司办公室主任的对账应系代表公司行为，且该对账可与仕博盛道公司提交的银行回单相互佐证，对账具有结算效果，对仕博盛道公司与新嘉园公司均有拘束力，故对该证据本院予以采信。 2.备用金台账，欲证明：原新嘉园公司双方就合作期间产生的合作费用进行对账结算，确认截止2017年9月合作期间产生的费用为4586235.58元，仕博盛道公司已完成总销售底价总额的80%，因此双方按合同约定于2017年9月30日终止营销代理合作；仕博盛道公司与新嘉园公司实际控制人刘荣富合作期间产生的合作费进行结算，新嘉园公司财务已经确认签字。新嘉园公司质证认为，仕博盛道公司与刘荣富之间的结算，新嘉园公司也不清楚。新嘉园公司的会计有兼做仕博盛道公司与刘荣富之间的账目。本院经审查认为，新嘉园公司认可在备用金台账上签字的人员系新嘉园公司方会计，该证据可与仕博盛道公司提交的《与厦门仕博的结算报告（至2017.9.16）》及银行回单相互佐证，基本对应，故对该证据的表面真实性本院予以采信。 3.《1-14期请款结算报告》，欲证明：新嘉园公司提交的证据“邵武嘉园项目销售代理费请款结算报告”数据不准确，请款结算报告中的销售明细表中列明的总价为“（总价）底价（元）”，说明双方再次确认协议中约定的“可销售总额”为合同签订当时约定的销售底价总额。本院经审查认为，该证据可与银行回单相互佐证，且销售明细表中特别注明的“（总价）底价（元）”与双方签订的代理合同第五条约定内容中出现的有关销售底价的约定可对应，故对该证据本院予以采信。 4.嘉园名城抵工程款明细表，欲证明：除新嘉园公司提交的证据（2019）厦鹭证内字第11674号公证书中仕博盛道公司销售的房屋外，仕博盛道公司还另行销售了3680.48㎡的房屋，该部分销售总金额为18495013.2元在仕博盛道公司的证据3中已经得到了新嘉园公司的确认，因此，仕博盛道公司实际销售面积总计为117891.19㎡。本院认为，该证据虽系仕博盛道公司单方制作，但可与仕博盛道公司提交的《与厦门仕博的结算报告（至2017.9.16）》相互佐证。 二、新嘉园公司提交的证据 1.项目销售清单，欲证明：整个项目预售总价为1531534165元，仕博盛道公司销售金额为551877638元，占比38%，未达80%。仕博盛道公司对该证据真实性不予认可。本院经审查认为，该证据系新嘉园公司单方制作，真实性无法确认；与仕博盛道公司有关的销售总价未经仕博盛道公司确认，仕博盛道公司质证不予认可，本院不予采信。 2.项目竣工验收报告，该证据与本案中双方争议的代理费无直接关系，对该证据的关联性本院不予认可。 3.邵武嘉园名城项目销售代理费请款结算报告，欲证明：仕博盛道公司提交的结算报告第2点写明仕博盛道公司在代理销售期限内实际完成销售总额达80%，可提交结案报告并进行代理费用（包含全案代理溢价分成一次性100%结清）结算。仕博盛道公司质证认为，该证据相关数据有误，是新嘉园公司单方制作的，后期已经过双方确认修改，应以仕博盛道公司提交的证据为准。本院经审查认为，该证据数据与仕博盛道公司提交的1-14期结算报告数据均可对应，每次请款结算报告中均有备注“根据全程营销代理合同第八条第6款中约定，乙方在代理销售期限内完成销售总额达80%，可提交结案报告并进行代理费用（保函全程代理溢价分成一次性100%结清）结算，因此本次请款溢价分成部分暂不做结算，待后续达到结算条件一并结算”，可与仕博盛道公司诉求尚未结清溢价分成款项相互印证，但对该证据的证明对象本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 案涉代理项目房产现名称为“嘉园·名城”，座落地址为邵武市解放东路121号，座落四至：北至解放东路，西至四坂南路，东至邵武供电局水北生产区，南至规划路。 2012年12月1日，新嘉园公司作为甲方、仕博盛道公司作为乙方，双方就邵武新嘉园开发的“原铁武林地块”项目进行营销策划和销售代理事宜签订了一份《全程营销代理合同》，约定：代理项目总建筑面积暂定为166351.52平方米；乙方作为甲方讼争项目房产的独家营销策划与代理销售的委托代理人，甲方不在另设其他销售机构，不自行销售产品；项目代理的销售期限为自本合同签订之日起至可销售总额达80%为止；经甲乙双方协商本项目全案（含住宅、商业、地下车位）底价均价为4000元/㎡；甲乙双方协商制定项目分期销售进度，依据项目分期开发节奏，每期推盘确定第一阶段即项目开盘至项目全面落架时，完成可销售底价总额的60%，第二阶段即项目竣工验收至交房一个月内，完成可销售底价总额的80%；合同代理费用由合同代理佣金费用和溢价分成两部分组成，代理佣金按实际总销售额的百分之三计取，溢价分成按甲方得85%、乙方得15%分配；乙方在代理销售期限内实际完成销售总价达80%，可提交结案报告并进行代理费用（包含全程代理溢价分成一次性100%结清）结算，甲方必须在接到乙方的代理费结算报告之日起15日内审核完毕并按项目实际销售额计算的代理费（含溢价分成）的100%一次性支付给乙方，剩余尾盘可按甲方要求继续代理；甲方应按本合同约定的条款按时向乙方支付月费、代理费，若按合同约定时间逾期超过15天，则甲方应按所欠款项总额的日万分之五向乙方支付滞纳金，逾期超过60天，乙方可视为甲方违约，乙方有权单方提出解除合同，并有权向甲方索赔延付款的双倍金额。合同还对双方的其他权利义务、违约责任进行了约定。新嘉园公司在合同上盖章，其指定的代理人刘荣富签字；仕博盛道在合同上盖章，其法定代表人庄朝阳签字。 2014年1月21日至2017年3月3日，仕博盛道公司共向新嘉园公司出具《邵武嘉园名城项目销售代理费请款结算报告》十四次。每份结算报告上均有明确：根据全程营销代理合同第八条第6款中约定，乙方在代理销售期限内完成销售总额达80%，可提交结案报告并进行代理费用（包含全程代理溢价分成一次性100%结清）结算，因此本次请款溢价分成部分暂不做结算，待后续达到结算条件一并结算。 2014年1月28日至2019年2月1日，仕博盛道公司共收到新嘉园公司转账的款项22次，合计金额6669461.5元（含策划代理费2172280元）。 2018年8月24日，新嘉园公司的办公室主任林潭宏在《与厦门仕博结算情况（至2017.9.16）》凭据上签字，确认总销售542630131.56元，抵工程款18495013.2元，合计561125144.76元。 2018年9月20日，新嘉园公司会计在“备用金台账”上明确：“截止2017年9月27日上述发生金额核对无误，（117797重复计入需扣除）”。 2019年2月25日，仕博盛道公司向新嘉园公司发出《厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司关于邵武嘉园名城项目销售溢价分成结算报告》，要求结算一次性支付溢价分成4760730元。新嘉园公司于2019年2月27日签收该邮寄材料。 另查明，仕博盛道公司实际销售面积为117891.19平方米（其中以嘉园名城工程款抵房款的面积为3680.48平方米）。 案件审理过程中，仕博盛道公司向本院提交的仕博盛道公司与案外人刘荣富于2013年6月16日签订的《项目代理合作合同》载明：双方合作采用“风险共担、利益共享”的原则，按3.5:6.5的比例进行投资和享受税后利润分成，即仕博盛道公司占35%，案外人刘荣富占65%。 诉讼过程中，仕博盛道公司向本院申请财产保全并提供了相应的担保，本院依法作出（2019）闽0206民初4902号民事裁定书，依据上述裁定本院于2019年5月23日冻结了新嘉园公司开立于中国银行股份有限公司的426075816332账户（已冻结4784533.65元），为此，仕博盛道公司支付保全费5000元。 本院认为，仕博盛道公司与新嘉园公司签订的《全程营销代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间成立合法的委托合同关系，均应按照诚实信用原则予以遵守履行。《全程营销代理合同》第四条约定的仕博盛道公司的代理销售期限为自合同签订之日开始至可销售总额达80%为止，该条款约定的“可销售总额”应是根据《全程营销代理合同》约定可推断得出的一个固定数额而非未体现在双方合同约定中的后续申报的无法预测的“预售总价”。此处“可销售总额”应理解为“可销售总建筑面积乘以销售底价”，销售底价应按双方约定的均价4000元每平方米计算，即讼争代理项目的可销售总额应为665406080元。因仕博盛道公司实际已销售总额为561125144.76元，已超过合同约定的可销售总额的80%，仕博盛道公司有权根据双方合同约定终止合同。根据《全程营销代理合同》约定，仕博盛道公司在代理销售期限内完成销售总额达80%，有权提交结算报告并进行代理费用（包含全案代理溢价分成一次性100%结清）结算；2019年2月27日新嘉园公司收到仕博盛道公司的代理费结算报告时，依约应于15天内付清相关的代理费用。仕博盛道公司依据与案外人签订的《项目代理合作合同》主张溢价分成部分的35%，系仕博盛道公司对自己权利的处分，本院予以认可。故新嘉园公司应支付仕博盛道公司支付代理销售项目的溢价分成款项4701920.2元[（按实际销售总价561125144.76元-实际销售面积117891.19平方米×平均销售底价4000元）×15%×35%]。双方合同约定新嘉园公司在接到代理费结算报告之日起15日内未支付款项，应按日万分之五的标准支付滞纳金，双方约定的滞纳金实际性质应为逾期付款违约金，新嘉园公司未依约支付相关的代理费用，仕博盛道公司有权按照日万分之五的标准向新嘉园公司主张自2019年3月29日起至实际支付款项之日止的逾期付款违约金。仕博盛道公司因提起本案诉讼支付财产保全申请费5000元，该部分费用系仕博盛道实现债权的合理诉讼费用，应由新嘉园公司承担并支付给仕博盛道公司。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司支付代理费4701920.2元及逾期付款违约金（按日万分之五标准自2019年3月29日起计至实际支付代理费之日止）。 二、福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司支付本案保全申请费5000元。 三、驳回厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45076元，减半收取即22538元,由福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司负担22260元，由厦门仕博盛道房地产投资咨询有限公司负担278元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一九年九月二十三日 法官助理 黄雅珠 代书记员 纪华吉 附页： 本案适用的法律、法律解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2 1