江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异123号 案外人：泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司，统一社会信用代码91321202677013364J，住所地江苏省泰州市海陵区。 法定代表人：黄修盛。 委托诉讼代理人：竺启星，江苏公清律师事务所律师。 申请执行人：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地江苏省泰州市姜堰区。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 被执行人：泰州市申美五金物资市场有限公司，统一社会信用代码91321202776872770Y,住所地江苏省泰州市海陵区。 被执行人：杨建珍，女，1975年1月23日生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：黄伟，男，1974年4月12日生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：王丹，男，1975年6月10日生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市东山区。 本院在执行江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）申请执行泰州市申美五金物资市场有限公司（以下简称申美公司）、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案中，案外人泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司（以下简称鲲驰公司）向本院提出书面异议。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年5月25日,本院对姜堰农商行与被告申美公司、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1204民初1415号民事调解书：1.申美公司所欠姜堰农商行贷款本金12624909.82元及利息，由申美公司于2018年5月24日偿还本金50万元、2018年7月20日前偿还本金50万元、2018年10月20日前偿还本金50万元、2018年12月30日前偿还本金50万元、2019年4月20日前偿还本金50万元、2019年7月20日前偿还本金50万元、2019年9月30日前偿还本金9624909.82元、并结清所欠贷款本金12624909.82元按年利率6.955%计算的利息，双方以此结清；2.案件受理费、财产保全费合计58711.5元，由申美公司负担，申美公司于2018年7月20日前直接给付姜堰农商行；3.如申美公司不按上述期限履行，则姜堰农商行有权从申美公司逾期之日按本金12624909.82元，申请人民法院执行，并有权要求申美公司支付本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息；4.如申美公司不按上述期限履行，则原告有权对抵押的坐落于泰州市海陵区西仓路265号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室的房屋以拍卖或变卖的价款优先受偿；5.王丹、黄伟、杨建珍对申美公司的上述还款承担连带清偿责任，其承担清偿责任后，有权向申美公司追偿；6.如申美公司所有的土地和房屋在履行本案所涉贷款本息届满之前被征收，所征收的补偿款应优先用于偿还所欠原告贷款本息，如未用于偿还所欠姜堰农商行贷款本息，则姜堰农商行有权自申美公司收到征收补偿款后15日后按本金12624909.82元（扣除已履行部分）申请人民法院执行，并有权要求申美公司支付按本金12624909.82元自2016年6月21日起至实际清偿完毕之日止按年利率10.4325%计算的逾期利息。 根据姜堰农商行的申请，本院于2019年2月27日立案强制执行，案号为（2019）苏1204执795号。本案执行过程中，本院于2019年4月9日作出（2019）苏1204执795号之一执行裁定：拍卖黄伟、杨建珍所有的位于泰州市××室、××室及××泰州市××室、××室、××室、××室。 鲲驰公司提出异议称，姜堰区法院执行姜堰农商行与申美公司、王丹、黄伟、杨建珍金融借款合同纠纷一案中，对黄伟、杨建珍所有的位于泰州市××室、××室及××泰州市××室、××室、××室、××室裁定查封和拍卖，鲲驰公司认为姜堰法院的行为损害了鲲驰公司的合法权益，其理由如下：1.鲲驰公司对案涉房屋享有在先的租赁权，可以对抗登记在后的抵押权。2010年5月10日，黄伟、王丹作为出租方与鲲驰公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给鲲驰公司，租赁期限自2010年5月10日至2025年12月31日。合同履行期内，鲲驰公司对案涉房屋进行了占有、使用和收益，并将上述房屋转租给郑立力和吴永胜。租赁期间，鲲驰公司交纳了房租的税金。鲲驰公司虽然将案涉房屋转租，但与黄伟、王丹之间的租赁合同仍然有效，鲲驰公司仍享有租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，鲲驰公司的租赁权可以对抗抵押登记，具有排除执行的权利。2.《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人只要在人民法院查封前已经签订合法有效的的书面租赁合同的，便可以阻止人民法院的查封。而鲲驰公司签订租赁合同的时间远远早于法院的查封，依法可以阻止人民法院对案涉房屋的强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，人民法院应当保障鲲驰公司的优先购买权，不能直接、任意查封、拍卖案涉房屋，损害鲲驰公司的合法权益，必须通过适当的法律程序保障鲲驰公司的优先承租权。请求：中止对泰州市海陵区西仓路265号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室的查封、拍卖。 另查明，1.互联网公开信息显示：鲲驰公司的股东为申美公司和黄伟，其持股比例分别为55%和45%；申美公司的股东为黄伟等，黄伟的持股比例为99%。 2.泰州市海陵区西仓路265号1幢101室、201室为黄伟、杨建珍共同共有，301室、401室、501室、601室为王丹单独所有。 3.2010年5月10日，黄伟、王丹、鲲驰公司签订《房屋租赁合同》，约定，黄伟、王丹将泰州市海陵区西仓路265号1幢101室、201室、301室、401室、501室、601室出租给鲲驰公司，租赁期限自2010年5月10日至2025年12月31日。2019年5月9日，本院在对王丹执行谈话时，王丹称，泰州市海陵区西仓路265号1幢301室、401室、501室、601室为我本人所有，我对房屋被出租不知情，也没有参与合同的签订，我不认可这份租赁协议。 鲲驰公司提交的部分用款申请单（付款原因为支付房屋租金、税金）有黄伟的签名。 5.案涉房屋于2015年7月21日抵押给姜堰农商行，并办理了抵押登记。 本案的争议焦点为，鲲驰公司是否享有租赁权及该租赁权能否阻却执行？本院认为，关于泰州市海陵区西仓路265号1幢101室、201室。首先，上述房屋为黄伟、杨建珍共同共有，2010年5月10日的《房屋租赁合同》中并没有杨建珍的签名，也没有证据证明出租上述房屋取得了杨建珍的授权，该合同侵犯了杨建珍的合法权益。其次，从鲲驰公司、黄伟及申美公司的关联关系以及鲲驰公司的用款申请单需要黄伟签字来看，难以排除黄伟和申美公司不是在逃废债务。关于泰州市海陵区西仓路265号1幢301室、401室、501室、601室。王丹在执行谈话时称，其对签订《房屋租赁合同》不知情，不认可该合同。综上所述，本案中无足够的证据证明鲲驰公司对案涉房屋享有租赁权。 退而言之，即使鲲驰公司对案涉房屋享有租赁权，且租赁合同签订于抵押合同之前，但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”姜堰农商行对案涉房屋享有抵押权，根据上述司法解释的规定，本院对案涉房屋进行拍卖对鲲驰公司所谓的租赁权并无影响。综上所述，锟驰公司的异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 驳回泰州市海陵区鲲驰酒店有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 法信超链：裁判450篇期刊1篇 × 审 判 长  李 清 人民陪审员  许建国 人民陪审员  凌 嵘 法官 助理  陈 博 二〇一九年九月十九日 书 记 员  杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。