秦皇岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0391民初2297号原告：秦皇岛兴龙物业服务有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区长江西道**兴龙大厦**，统一社会信用代码91130301738722392C。法定代表人：彭文新，总经理。委托诉讼代理人：索书亭，1974年5月3日出生，汉族，现住邯郸市涉县。委托诉讼代理人：王凯迪，河北权智律师事务所律师。被告：胡建山，男，1980年3月28日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。委托诉讼代理人：卞冬换，女，1983年12月21日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区，系被告妻子。原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司（以下简称兴龙物业公司）与被告胡建山物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告兴龙物业公司委托诉讼代理人索书亭、王凯迪、被告胡建山的委托诉讼代理人卞冬换到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴龙物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告胡建山支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7021元、垃圾处理费252元，合计7273元；二、判令被告按照每日万分之五支付自2012年1月1日起至交清全部物业管理相关费用之日止的违约金6406元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2003年7月1日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，被告按照产权面积向原告交纳物业管理费用，如被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告系原告管理的小区68-2-11号的业主，产权面积119.4平米。原告按协议约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费及垃圾处理费，自2012年1月1日至2018年12月31日，被告拖欠原告物业管理服务费7021元、垃圾处理费252元，滞纳金6406元，合计13679元，原告多次催缴均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望人民法院公正裁判，维护原告的合法权益。被告胡建山辩称，一、对原告要求给付自2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费的诉讼请求不予认可。2012年的物业费答辩人已经交纳。从2012年答辩人入住以来，每年下雨房顶漏雨，多次要求原告对房顶进行防水维护但一直遭到拒绝，导致六楼房顶常年漏水越来越严重，导致答辩人阳台屋顶里面发霉掉墙皮，两个紧挨着的卧室以及客厅墙面因为漏水导致掉墙皮，这是答辩人自2013年至2018年未交物业费的主要原因。原告称与答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，首先答辩人没有签订这份协议，并不知道这份协议的任何约定，即使这份协议存在并生效，原告自2012年至2018年的不作为行为，已经违反了协议的约定，故原告没有权利要求答辩人给付物业费。根据业主公约规定，房顶属于共用部分，属于房屋修缮范畴，原告没有及时履行义务，违反了协议约定，原告的不作为行为不仅侵犯了答辩人的权益，对公告安全也存在安全隐患。二、原告要求答辩人按每日万分之五交纳违约金不成立。原告的违约行为在先，答辩人不存在违约行为。同时答辩人每年都要求原告修缮屋顶，原告一直拖延并未向答辩人要求给付物业费，原告的起诉已经超过诉讼时效。三、小区一直存在其他业主私自搭建、私自占用公共区域种菜及种果树，散养宠物狗，开办家庭旅馆，说明原告管理不当，导致小区环境不好，也影响了答辩人的居住权利。被告在答辩状中提出反诉，在庭审中口头表示不提起反诉。本院经审理查明如下事实：原告兴龙物业公司于2003年7月1日与秦皇岛兴龙房地产集团有限公司签订了《青馨家园前期物业合同》，约定由兴龙物业公司对青馨家园住宅小区提供前期物业服务，约定了服务内容和物业费标准，物业费不包括垃圾清运费，第八章违约责任约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日0.5‰的标准向乙方支付滞纳金。2008年6月6日被告签署业主公约一份，约定了业主的权利义务、违约责任，双方约定管理服务费标准按政府规定标准调整，逾期不交纳物业费的可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。2012年3月7日开发区物价局对青馨家园一区物业服务收费标准进行批复，多层住宅物业服务费标准为0.7元/月·平方米，别墅区物业服务标准同意按双方协议价格1元/月·平方米执行。原告诉称被告拖欠2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未缴纳，按照开发区物价局物业服务收费标准的批复及垃圾清运费标准计算，被告拖欠物业管理服务费为7021元、垃圾处理费252元。原告提交费用催交提醒单用以证实向被告催交物业费。上述事实，有当事人陈述、《前期物业合同》、业主公约、物价局批复、物业费催缴单等证据在卷佐证。本院认为，原告兴龙物业公司与秦皇岛兴龙房地产集团有限公司签订的《青馨家园前期物业合同》是合同双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对小区全体业主均具有约束力，原告兴龙物业公司按照《前期物业合同》约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告应向原告缴纳拖欠的相关物业服务费用。被告称2012年物业费已经交纳但未提交证据证实，本院不予采信；被告抗辩称房顶漏水问题，作为物业公司并无法定和约定的瑕疵担保责任和维修义务，被告抗辩理据不足、不予采纳；被告称小区内存在其他业主私自搭建、私自占用公告区域种菜及种果树、散养宠物狗、开办家庭旅馆等问题，不能说明物业公司未履行物业管理服务义务，对其抗辩亦不予采纳。关于诉讼时效，因原、被告之间的物业服务是一个长期的不间断的过程，原告提交多次催缴物业费的证据，该种催缴方式符合当下实际，被告抗辩原告起诉超过诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，理由是：本小区系列物业服务合同纠纷案件均为业主未交纳物业费引起，业主抗辩理由各种各样，其中不乏物业公司管理服务不到位的原因，但由于物业服务工作具有即时性、无形性等特点，给业主搜集证据带来困难，但这并不说明物业公司的服务就没有任何瑕疵，如对业主苛以违约金，似嫌有失公平；退一步讲，即便物业公司的管理和服务没有任何问题，但物业服务合同为格式合同，合同中关于未按期交纳物业费需支付违约金的约定，应按合同法及相关司法解释的规定以合理方式提请对方注意，而原告没有证据证明其履行了相关义务，故该约定不发生法律效力。此外，物业公司和业主双方基于较为特殊的服务合同形成了一种相互依存、休戚与共的关系，作为小区业主，接受了物业公司提供的服务是不争的事实，正常的生活秩序时刻离不开物业公司的管理和服务做保障，业主应以包容之心理解、体谅物业公司管理千家万户之难，及时交纳物业费以支持物业公司的工作，而拒交物业费势必影响物业公司的服务能力，如果长此以往、形成恶性循环，必将损害包括自己在内的全体业主利益；另一方面，作为物业公司，应从本案以及与本案一起诉讼的系列案件中，倾听业主诉求、发现存在问题、改进后期工作、提高服务质量，唯有如此，才能消除隔阂、化解矛盾，取得业主的信赖和赞同，促进小区的和谐稳定，最终实现物业公司和业主双方互利共赢。综上，为保护民事主体的合法权益，维护社会和经济秩序，弘扬文明、和谐的社会主义核心价值观，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡建山于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司2012年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理服务费7021元、垃圾处理费252元，共计7273元；二、驳回原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司要求被告给付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元、减半收取70元，由被告胡建山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  孟凡江二〇一九年九月十八日书记员  杨 阳