山东省高密市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁0785行初26号 原告：诸城市家和房产信息服务部 经营者：赵爱珍 被告：诸城市住房和城乡建设局 原告诸城市家和房产信息服务部（以下简称家和房产）诉被告诸城市住房和城乡建设局（以下简称住建局）行政处罚一案向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告诸城市家和房产信息服务部经营者赵爱珍到庭；被告诸城市住房和城乡建设局法定代表人未到庭，行政负责人玄洪胜到庭，委托代理人刘婕、朱廷莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年9月22日，卖方陈洪敏，买方徐艳在原告的介绍下签订了房屋交易达成初期的房屋买卖合同，2018年10月16日，被告把原告在2016年9月22日签订的房屋买卖合同认作房地产经纪服务合同，按照房地产经纪服务合同中的规定，未有房地产经纪人员或者两名经纪协理签名为由，依据《房地产经纪管理办法》第二十条和《潍坊市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准》的规定，对原告作出罚款15000元的决定。原告认为，被告的处罚认定缺少事实依据和法律依据，且适用于法律错误，买卖双方签订的合同是初期房屋买卖合同，被告认为该合同系房地产经纪服务合同，是混淆了房屋买卖合同与房地产经纪服务合同的概念，既然原告签订的不是房地产经纪服务合同，被告以《房地产经纪管理办法》第二十条的规定处罚原告就是处罚依据错误。其次，原告的行为并没有违反法律法规的规定，原告行为之时，法律、法规对房屋中介机构“在交易达成初期签订的房屋买卖合同”并没有统一的标准和要求，在正式网签合同之前，中介都是根据买卖双方购买意愿签个简单的房屋买卖合同，因此，也就不存在违法行为。再次，“在交易达成初期买卖合同”的签订，整个诸城市的房地产中介机构均没有经纪人和经纪人协理的签字。被告处罚原告，存在不合法、不合规，不合理，不公正之处。综上，被告对原告的处罚毫无事实依据和法律依据，也缺乏公平公正性，请求法院依法撤销被告作出的诸住建罚字【2018】房001号行政处罚决定书。本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交以下证据： 1、诸城市人民法院（2018）鲁0782民初326号民事判决书一份，潍坊中级人民法院（2018）鲁07民终2504号民事判决书一份。 2、诸城市人民法院（2018）鲁0782民初1088号民事判决书一份，潍坊中级人民法院（2018）鲁07民终5676号民事判决书一份、诸城市人民法院（2017）鲁0782民初1647号民事判决书一份。 3、房屋买卖合同，证明我作为中介介绍陈洪敏和徐艳签订房屋买卖合同而不是房地产经纪服务合同。 4、案外人曲志伟和刘玉港签订的房屋买卖合同一份和我与曲志伟签订的房地产经纪服务合同，证明房屋买卖合同和房地产经纪服务合同不同。 5、陈洪敏写的声明一份。 被告辩称：2018年9月，答辩人根据举报，在对诸城市家和房产信息服务部执法检查时，通过合同抽查发现2016年9月签订的房屋买卖合同中存在未有房地产经纪人员或者两名协理签订的事实。答辩人于2018年10月16日，作出了诸住建罚字【2018】房001号行政处罚决定。答辩人认为，答辩人依法履行了法定职责，作出的行政处罚事实清楚，程序合法，符合法律规定。 因此，原告所诉无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人依法行政的合法权益。 被告向本院提供以下证据。 1、现场检查（勘验）笔录。 2、调查询问笔录，证明房屋买卖合同的证据来源来自于原告及原告方作为中介机构为买卖双方提供了房地产经纪服务。 3、房屋买卖合同两份。 4、民事判决书（2018）鲁0785民初326号。 5、保存证据物品处理决定书。 6、陈述申辩书。 7、当事人陈述、申辩复核意见书。 8、行政处罚决定书。 1-8证明诸城市家和房产信息服务部违法事实清楚。 9、违法案件处理决定呈批表。 10、保存证据通知书。 11、保存证据审批表。 12、保存证据物品处理决定书送达回证。 13、行政处罚听证会告知书及送达回证。 14、行政处罚听证申请书。 15、行政处罚听证会通知书及送达回证。 16、行政处罚听证会公告及照片。 17、听证笔录。 18、听证报告。 19、行政处罚事先告知书及送达回证。 20、行政处罚决定审批表及送达回证。 9-20证明诸城市住房和城乡建设局行政处罚程序合法。 21、行政处罚法。 22、房地产经纪管理办法。 23、关于补充住房城乡建设行政处罚裁量基准的通知（潍建发【2018】1号）。 21-23证明诸城市住房和城乡建设局行政处罚符合法律规定。 经庭审质证，原告对被告提供的证据无异议，只是不同意被告把该房屋买卖合同当作房地产经纪服务合同，本院对被告提供的1-23号证据认定为有效证据。被告对原告提供的1-3号判决书及买卖合同的真实性无异议，但对其证明目的不认同，4-5号证据与本案无关联，本院不予以采信。 经审理查明：2016年9月22日甲方陈洪敏与乙方徐艳及中介方（丙方）诸城市家和房产信息服务部签订《房屋买卖合同》，合同中约定“一经丙方介绍甲方自愿将本条第一款所列房屋出售给乙方，……。九本合同鉴定之日，甲乙双方应各按总房款的1%中介服务费8000交付丙方……”，甲方、乙方签字捺印，中介方（签章）处签字“家和房产”并未盖章。原告未与甲、乙方任何一方签订房地产经纪合同。诸城市住建局在执法检查中，通过抽查发现该房屋买卖合同中中介无房地产经纪人员或者两名协理签名，经调查作出诸住建罚字[2018]房001号《行政处罚决定书》，对诸城市家和房产信息服务部处罚壹万五仟元罚款。原告遂提起本次诉讼。 本院认为，本案争议的焦点问题是被告作出的该诸住建罚字[2018]房001号《行政处罚决定书》是否合法。一、《房地产经纪管理办法》第五条规定：“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。”；第二十八条规定，建设（房地产）主管部门、价格主管部门应当通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。被告市住建局作为县级以上房地产主管部门，对房地产中介公司提供居间服务活动行为具有监督管理的法定职责。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《房地产经纪管理办法》第三条规定，本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。本案中，案外人陈洪敏、徐艳与家和房产信息部签订的《房屋买卖合同》约定，“一经丙方介绍甲方自愿将本条第一款所列房屋出售给乙方，……。九本合同鉴定之日，甲乙双方应各按总房款的1%中介服务费8000交付丙方……”该合同中对于卖方陈洪敏、买方徐艳、中介方家和房产信息部的义务都分别作出了约定。在该合同中，包含了两个法律关系，一个是陈洪敏与徐艳之间的买卖合同关系。另一个是买卖双方与家和房产信息部的居间服务法律关系。家和房产信息部客观上促成了陈洪敏与徐艳签订房屋买卖合同，符合居间合同的特征，应当按照《房地产经纪管理办法》的规定开展房地产经纪服务活动。根据《房地产经纪管理办法》第二十条“房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。”本案中，该房屋买卖合同中没有加盖房地产经纪机构诸城市家和房产信息部印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，被告对此作出处罚事实清楚，适用法律正确。三、被告在作出处罚前依法调查、勘验、证据保存、陈述申辩、听证、送达等程序，程序合法。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告诸城市家和房产信息服务部的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张 义 人民陪审员  别佃强 人民陪审员  蔡婴红 二〇一九年九月十日 书 记 员  侯艺璇