上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初7492号原告：钟开平，男，1975年12月7日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：傅鑫，男，1975年11月29日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住址不详。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：刘婧雯，女。委托诉讼代理人：王佳，女。原告钟开平与被告傅鑫、第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序审理。后因案件审理需要，依法组成合议庭，于2019年9月9日对本案公开开庭进行了审理。原告钟开平、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘婧雯、王佳到庭参加诉讼，被告傅鑫经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告钟开平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年12月22日就上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告退还原告已支付的房价款500,000元，并支付违约金1,000,000元。事实和理由：被告通过第三人将涉讼房屋出售给原告，双方于2018年12月22日签订《上海市房地产买卖合同》，原告亦已依约支付了500,000元房价款。根据合同约定，被告应在签约后5日内办理平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行)还贷预约手续。然而，自签约后无法联系到被告，导致合同无法继续履行。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告傅鑫未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。第三人述称，对原告所述房屋买卖情况无异议，其自2018年12月22日后无法联系到被告。平安银行曾联系第三人，表示被告并未归还贷款。关于原告的诉讼请求，由法院依法判决。原告围绕诉讼请求依法提交了《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、房产证、《房屋租赁合同》、《收款收据》、《协议书》、银行交易明细、短信聊天记录、电话拨打记录等证据，第三人对上述证据的真实性均未提出异议。对上述证据，被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。对上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2016年2月4日，被告取得涉房屋产权。2018年6月20日，涉讼房屋被设定抵押权人为平安银行的最高额抵押，最高债权限额为3,250,000元。2018年11月，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖合同》，约定有如下内容：甲乙双方通过第三人居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋；转让价款共计5,000,000元；甲乙双方确认，在2019年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2018年11月24日，原告向被告转账交付490,000元，被告向原告出具该金额的《收款收据》，并确认用途系购买涉讼房屋的部分房价款。此外，被告另出具有金额为10,000元的《收款收据》，载明收到第三人转付给被告的涉讼房屋定金10,000元。2018年12月22日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定有如下内容：甲乙双方通过第三人居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋；转让价款共计5,000,000元；甲乙双方确认，在2019年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；发生争议的，可以协商解决，也可以依法向长宁区人民法院起诉。该合同补充条款(一)约定有如下内容：7.违约责任：甲方违约责任：……(2)甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；……。该合同附件三付款协议就首期房价款作如下约定：乙方应支付甲方首期房价款3,500,000元，该笔款项不通过居间方资金托管。1.乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金500,000元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款。2.甲方应在买卖合同示范文本后5日内办理平安银行还款预约手续；乙方应在签订买卖合同示范文本并申请公证手续(若需)后10日内且甲方贷款银行批准甲方还款可扣款当日，乙方向甲方支付房款3,000,000元(不含定金)直接转入甲方还款账户，甲方应将该款项专项用于偿还银行的借款余额(若有不足，甲方先行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险。甲方须于当日完成扣款、并在银行许可的最短限期内领取抵押注销材料并办理抵押登记注销手续。根据原告提供的其与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》，本院另查明：2018年9月2日，原告与案外人桂某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市闵行区莘沥路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人桂某某，转让价款共计2,290,000元。当天，双方另签订有《补偿协议》，约定上址房屋实际成交价为3,050,000元，差额760,000元系对现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备的补偿。2018年10月16日，原告与案外人史秀英就上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道84号5层房屋签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租上址房屋，租赁期限2018年10月16日至2019年10月16日，月租金5,500元。原告对此表示，购买涉讼房屋系为改善住房条件，用于自住，首付款来源于出售原有住房所得的3,050,000元及自己积蓄，余款来源于贷款，目前因资金问题未购房，租房居住。审理中，原告提出其事后了解到被告除银行贷款外，另有其他债务。第三人表示，在提供居间服务时并不清楚被告另有其他债务，目前涉讼房屋已被上海市杨浦区人民法院查封。因被告傅鑫未到庭，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据在案证据，原告已依约支付首期房价款中的第一部分500,000元，故被告应在合同签订后5日内办理银行还款预约手续。然而，并无在案证据证明被告已完成该项义务，且至今已逾10个工作日，故原告有权依照合同补充条款(一)第七条甲方违约责任项下第二款的约定，要求解除合同。关于合同的解除时间，鉴于本案诉状副本于2019年8月2日公告送达被告，故《上海市房地产买卖合同》应于该日解除。根据合同约定，被告除应退还已收到的全部房价款外，还应支付相当于总房价款20%的违约金。鉴于原告已支付被告房价款500,000元，故被告就该笔款项应予以返还。关于违约金，一则，原告的主张符合双方约定；二则，被告在签订合同后即不再与原告或第三人联系，拒不履行甲方义务，主观恶意较大；三则，原告以置换为目的购买涉讼房屋，并已出售原有住房，被告的违约行为，对原告生活及未来规划产生重大影响，造成原告损失；四则，涉讼房屋设有银行抵押，执行周期及执行难度较一般案件相比，可能较大。本院基于以上因素，经综合考虑，对原告关于违约金的主张予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告钟开平与被告傅鑫于2018年12月22日就上海市长宁区定西路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年8月2日解除；二、被告傅鑫应于本判决生效之日起十日内返还原告钟开平房价款500,000元；三、被告傅鑫应于本判决生效之日起十日内支付原告钟开平违约金1,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,300元，由被告傅鑫负担。如不服本判决，原告钟开平、被告傅鑫可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  臧佳俊人民陪审员  杨 征二〇一九年九月二十七日书 记 员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。