广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终992号上诉人(原审原告、反诉被告)：杨科，男，汉族，1954年4月15日出生，住广东省广州市番禺区**********************。委托诉讼代理人：陈可锋，广东大贤东宇律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：刘戈青，女，汉族，1971年9月18日出生，住广东省广州市海珠区********。被上诉人(原审被告、反诉原告)：信宜市东镇街城郊经济联合社。住所地：广东省信宜市城北城郊社区委员会。法定代表人：李文华，该社社长。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢珖有，男，汉族，1967年6月18日出生，住广东省信宜市***。上诉人杨科、刘戈青因与被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨科及其委托诉讼代理人陈可锋，被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社的委托诉讼代理人李龙周、卢珖有到庭参加诉讼。上诉人刘戈青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人杨科、刘戈青上诉请求：1.依法撤销（2018）粤0983民初1243号民事判决第二项，并依法发回重审或直接改判被上诉人立即返还十三个月租金249200元给上诉人，以及向上诉人赔偿装修费用损失324992.7元；2.依法撤销（2018）粤0983民初1243号民事判决第三、四项，并依法发回重审或直接改判驳回被上诉人的全部反诉请求（即不服金额为460000元）；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决未经合法传唤上诉人刘戈青，就对案件进行判决，程序违法。上诉人刘戈青此前一直居住广东省广州市海珠区中大蒲园区********，但从来没收过原审法院寄送或直接送达的任何法律文书或通知，直至上诉人杨科收到原审判决后并告知上诉人刘戈青，其才知道被列为了案件的被告。原审法院已知悉上诉人刘戈青的联系地址，却不向刘戈青邮寄或上门送达本案的传票及相关诉讼文书，在刘戈青不知情的情况下对本案进行判决，严重损害了刘戈青的合法权益，原审判决程序违法，依法应当予以纠正。二、原审判决“出租方即被告不存在违约行为”是错误的。1.原审判决已认定“周边居民以在该处办医院影响环境卫生为由，阻挠原告对租赁房屋进行装修，致使装修工作无法进行，是原告无法按合同约定使用涉案房屋的原因”，周围居民对上诉人的滋扰正是被上诉人违约的表现：（1）被上诉人有义务保证其在签订和履行合同期间已取得内部的合法授权，且应保证其全体成员尊重和遵守上诉人与被上诉人签订的合同条款，而本案中，滋扰上诉人使用租赁物的周边居民，实际也是被上诉人的成员，他们的行为实际也是被上诉人意志的一种表现。而被上诉人部分社员阻碍上诉人使用租赁物，也是被上诉人违约的一种表现。（2）根据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条，上诉人作为出租方有为上诉人排除村民及其他人员的干扰，协助上诉人正常使用租赁物的合同义务，而《补充协议》签订后，因被上诉人未尽到相应的协助义务，甚至放任其社员对上诉人进行滋扰，使得上诉人在长达两年的时间里无法正常使用租赁物，被上诉人的违约行为是非常明显的。2.如前所述，上诉人认为拒付租金是行使合理抗辩权，而《合同书》及《补充协议》并未约定被上诉人可通过单方出具《解除合同通知书》的方式解除合同，因此被上诉人的解除通知并不能达到解除合同的法律效力，所以被上诉人在未解除合同的情况下擅自将租赁物另外出租给第三人经营幼儿园，已构成根本违约。三、原审判决认定“原告租赁到涉案房屋后，没有向相关机构申请审批，以取得在涉案租赁房屋开办医院的资格……是原告无法按合同约定使用涉案房屋的原因”是错误的。首先根据双方签订的《合同书》、《补充协议》，并未约定上诉人应当在装修前取得在租赁房屋开办医院的资格。其次，没有法律强制性规定，未取得医院开办资格前不能对租赁房屋进行装修。再次，从行业惯例来看，向有关部门申办资格证一般都是在装修好后才进行，亦只有装修好，才能评断租赁物是否符合开具医院的条件。因此原审判决作出的上述认定，是本末倒置的。四、原审判决认定“在2018年1月24日，被告已向原告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《合同书》及《补充协议》，并且随后将涉案的房屋出租给他人经营幼儿园，据此说明，涉案的《合同书》及《补充协议》已经实际解除”是错误的。如前所述，《合同书》及《补充协议》并未约定被上诉人可通过单方出具《解除合同通知书》的方式解除合同，在上诉人未同意解除合同的情况下，被上诉人的发出解除通知的行为并不能达到解除合同的效果，而被上诉人擅自将租赁物另外出租给第三人经营，更是被上诉人以实际行动表明其已违约的表现，并非说明了《合同书》及《补充协议》已实际解除。五、原审判决违反公平原则。本案中，上诉人付出了租金、装修费用等人力物力，却长达数年无法正常使用租赁物，即上诉人无法因订立的合同而获得相应的对价；反观本案的被上诉人，其一方面享有对租赁物带来的收益，另一方面却不协助承租人正常使用房屋，放纵部分社员阻止上诉人对租赁物的使用，其收益大于付出，由此可见双方在合同履行过程中的权利义务已明显不平等。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，原审法院本应纠正上诉人与被上诉人之间的不平等的权利义务关系，判决被上诉人返还租金及赔偿装修费用，但原审法院并没有这样做，反而继续加重上诉人的义务，判决上诉人向被上诉人支付租金46万元及相应违约金，此判决明显违反公平原则，严重损害上诉人的合法权益。六、原审法院判决被上诉人返还上诉人押金50000元正确，依法应当予以维持。综上，原审判决认定部分事实错误，判决内容违反公平公正原则，依法应当予以纠正。恳请法院在查明事实的基础上，撤销原审第二、三、四项判决，并依法发回重审或直接改判。被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社辩称：一、上诉人在上诉状中认为“拒付租金是行使合理抗辩权，被上诉人的解除通知不能达到解除合同的法律效力”，这明显是歪曲事实及适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)款之规定，被上诉人则可单方面解除合同。本案中，上诉人不按期缴交租金给被上诉人，拖欠被上诉人2016年1月1日至2018年1月1日的租金合计高达到46万元，期间，被上诉人曾多次向上诉人追收所欠租金，但上诉人拒不交纳。上诉人的行为已构成根本性违约，严重损害被上诉人的集体利益。迫于无奈，被上诉人才于2018年1月依照合同的明确约定，解除与上诉人签订的涉案合同，而根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，即被上诉人向上诉人发出的《解除合同通知书》到达上诉人时，涉案《合同书》及《补充协议》正式解除。因此，原审判决认为“出租方不存在违约行为，不存在任何过错”是正确的，被上诉人在合同已经解除的情况下，将涉案租赁物出租给他人，并无构成违约。二、杨科无法出具其医院搬迁及项目环保审批的合法手续，缺乏医院的环境影响评估报告，因此，才导致周边的居民提出异议引发纠纷，无法继续履行涉案合同。根据《广东省建设项目环境保护管理条例》第二条、第三条之规定，从事医院的建设必须执行建设项目环境影响报告的报审制度；又再根据《中华人民共和国环境保护法》第十九条及《广东省环境保护条例》第二十五条之规定，上诉人在搬迁医院作环境影响评估时，必须合法审批。将住所地变更，需经卫生局批准才能装修入住。上诉人经营的信宜市广佑医院，将原住所地信宜市********变更为涉案的信宜市*********时，并无搬迁及环保审批的合法手续。而且，周边居民大部分不属我社群众，他们的行为与被上诉人无关。因此，原审法院认定事实正确，应予以维持。三、原审判决并无违反公平原则。涉案补充协议约定上诉人从2016年1月1日起交租金给反诉人，双方将原合同期顺延两年，双方对此前一切事宜不再追责。但上诉人却没有按约定履行义务，一直没有支付租金，拖欠2016年1月1日至2018年1月1日租金合计达到46万元。上诉人的上述拖欠租金的行为严重损害了被上诉人的合法权益，因此，原审法院判决上诉人向被上诉人支付租金及相应的违约金，并无违反公平原则。四、关于原审法院有无合法传唤刘戈青的问题，一审法院按法律规定送达相关法律文书，至于刘戈青没有按期回来开庭，责任在于其自己。二审也依法送达相关法律文书，不影响一审判决的正确。五、本案中被上诉人不存在任何违约行为，上诉人提出的上诉理由没有理据。上诉人认为周边的居民属于被上诉人的成员，该说法没有事实依据。涉案地段已经城镇化，大部分居民是城市居民或城北居民，因此，出来阻挠上诉人装修和使用涉案房屋，是他们自己的责任，与被上诉人无关。上诉人无法正常装修和使用涉案房屋，最主要原因是其没有办理医院地址的变更审批手续，没有办理环境评估，导致周边居民担心环境污染而出来干扰。六、被上诉人解除合同是合法依约进行的，是有效的。《合同书》第五条第二项第三点有明确约定，超过一个月上诉人不缴交租金被上诉人作为出租方有权收回涉案房屋，上诉人已经远远超过一个月没有缴交租金，符合解除合同的条件，送达解除书面合同书时，被上诉人有相应的的现场照片证明上诉人是已经收到被上诉人书面解除通知，通知从送达之日起合同视为解除，符合《合同法》第九十六条规定。七、涉案合同没有违反公平原则，上诉人已经按照合同接收涉案房屋且投入资金进行装修，并将涉案房屋车出租给他人作洗车场使用，既然接收涉案房屋就要按合同交清租金。综上所述，上诉人的上诉请求于法无据，为维护被上诉人的合法权益，请求人民法院驳回上诉人的上诉。原告杨科向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即退还299200元给原告(包括押金及十三个月租金)；2.依法判令被告赔偿原告装修费用损失324992.7元；3.依法判令被告赔偿原告租赁楼房经营场所租金损失127万元(具体以评估为准)；4.依法判令被告赔偿原告经营服务利润损失200万元(具体以评估为准)；5.依法判令被告承担本案诉讼费用。反诉原告信宜市东镇街城郊经济联合社于2018年5月29日向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告马上支付拖欠2016年1月1日至2018年1月1日的租金46万元及滞纳金(该滞纳金按合同约定逾期1日按金额1‰分四部分计算，第一部分2016年上半年租金11.5万元的滞纳金从2016年6月1日起计至付清租金之日止，第二部分2016年下半年租金11.5万元的滞纳金从2016年12月1日起计至付清租金之日止，第三部分2017年上半年租金11.5万元的滞纳金从2017年6月1日起计至付清租金之日止，第四部分2017年下半年租金11.5万元的滞纳金从2017年12月1日起计至付清租金之日止)给反诉原告；2.本案的诉讼费(含反诉费)由反诉被告承担。一审法院经审理认定：2014年5月13日，原告杨科(乙方)与被告信宜市东镇街城郊经济联合社(甲方)签订《合同书》约定：甲方将人民北路207号房屋租赁给乙方用作办医院，房屋建筑面积约2500平方米，平房270平方米；租赁期限10年(从2014年6月1日至2024年5月31日止)；甲方给予乙方一个月的装修期，装修期为2014年5月1日至2014年5月31日免收租金，计租期自2014年6月1日至2024年5月31日，前3年每年租金为23万元，从第四年起，租金按23万元基数每隔两年递增10%；合同签订之日乙方付给甲方5万元作为押金，在乙方不违约条件下，合同期满后甲方将押金返还给乙方；每年租金分两期支付，分别在每年的6月1日前交清上半年的租金，12月1日前交清下半年租金；按时交清租金，逾期按日按金额1‰计收滞纳金，如逾期一个月不交清租金的，甲方有权收回房屋；如乙方中途退合同的，则所交的租金不予退还给乙方；乙方守约则甲方不得以任何理由提前终止合同。合同还对其他的相关事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了押金5万元给被告，被告也依约将租赁房屋交付给原告装修使用，但每当原告要装修时，周边的居民即以在该处办医院影响环境卫生为由，阻扰原告装修施工，致使原告无法装修。2015年12月14日，原告杨科、追加原告刘戈青作为乙方，被告信宜市东镇街城郊经济联合社作为甲方签订《补充协议》约定：“应乙方要求本补充协议增加刘戈青为法人。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商在遵循原2014年5月13日签订《合同书》的基础上，特订立以下补充协议：一、按原合同给予乙方壹个月的装修免租金。二、为加设安全设施，保障周边环境和各方人员安全，当乙方进场装修施工期间，甲方可派员到现场协助做好村民及其他人员的解释工作及配合有关部门排除干扰。乙方要主动要求上级有关部门，给予支持。三、鉴于乙方刚开始装修时受到地方一小撮村民和不明身份人员滋事干扰，致使乙方不能依约按期合法使用该房屋，从而也对甲乙双方正常履行《合同书》造成极大的困扰，并给乙方造成一定的经济损失。为此，由于乙方己交付给甲方的自2014年5月1日至2015年5月31日期间合计十三个月的租金。鉴于上述原因，经甲方同意给乙方从2015年6月1日起至2015年12月31日止期间免交租金，给予乙方对原合同的继续履行的支持，原已交纳的押金不变。鉴始即从2016年1月1日起交租金于甲方。四、鉴于上述原因造成乙方的经营期失去两年，经双方协商，为保障乙方的合约期十年之经营，甲方同意按原合同期限延续贰年(即至2026年4月30日止)一切按原合同交租给甲方。五、除本补充协议中明确的条款之外，原《合同书》的条款继续生效，签本补充协议后，对前所发生的有关一切事议，双方不能再追责。六、……。”对于原告欲在上述租赁房屋开办医院的问题，2015年12月31日，信宜市环境保护局复函市委信息综合室，内容如下：“市委信息综合室：市委信息综合室转来中央茂名市委办公室《每日舆情》(249)编号(2015-269)，网友反映市区城北某手袋厂欲建私人医院遭群众抵制涉环境问题投诉件于2015年12月25日收悉，现将有关调查情况报告如下：群众反映的是市区城北一幢三层高的旧楼，经核我局未接到在该地点建设医院的审批申请。接你室转来函后，我局执法人员多次到现场检查，每次都遇到楼房大门紧锁。从外往里看：楼房窗、门皆无；没有施工迹象，也没有留守人员，未能断定是否建医院。对于该旧楼是否建设医院，我局将继续跟进，一旦发现有环境违法行为，将依法进行查处，切实维护人民群众的环境权益。”原、被告签订《补充协议》后，原告又试图对租赁房屋进行装修，但仍遭到周边居民的阻挠，致使装修工作无法进行。2016年5月7日，涂高峰、涂大江作为甲方，信宜广佑医院作为乙方签订《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方位于信宜市******建筑投影面积6179平方米，用作开办综合医院使用。自2017年9月起，信宜广佑医院搬迁至上述租赁房屋营业。2018年1月24日，被告以原告从2016年1月1日起没有按约定履行义务，拖欠租金至今，经多次向原告催交，原告仍不予理会为由，向原告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《合同书》及《补充协议》。随后，被告将涉案的房屋出租给他人装修经营幼儿园。2018年5月16日，原告杨科诉至一审法院，提出上述诉讼请求。同年5月29日，被告信宜市东镇街城郊经济联合社提出上述反诉请求。2018年7月6日，一审法院依法通知刘戈青作为本案原告(反诉被告)参加诉讼。诉讼中，原告为其装修费用损失324992.7元的事实主张，向法庭提交现金支出凭证(复印件)60单，支出凭证记载支出保安工资、保安伙食费、装修工程款、保安车费等。2018年6月28日，原告杨科向一审法院提出司法技术鉴定申请书，请求法院委托有关机构对下列事项进行评估：1.申请人不能正常使用涉案楼房，不能在原区域原地段以同样的合理价格承租到楼房，导致申请人要在原区域原地段承租类似于本案的楼房(指原租赁物地段)需要支付更多的租金代价，对造成两者之间的经营场所租金差额损失进行评估。2.对申请人在2016年1月开始不能正常提供医疗服务至2017年9月恢复提供医疗服务期间的利润损失进行评估。一审法院认为：原告杨科与被告信宜市东镇街城郊经济联合社签订的《合同书》及原告杨科、追加原告刘戈青与被告信宜市东镇街城郊经济联合社签订的《补充协议》，均是双方真实意思的表示，不违反法律规定，是合法有效的。本案中，原告租赁到涉屋后，没有向相关机构申请审批，以取得在涉案租赁房屋开办医院的资格，及周边居民以在该处办医院影响环境卫生为由，阻挠原告对租赁房屋进行装修，致使装修工作无法进行，是原告无法按合同约定使用涉案房屋的原因，而出租方即被告不存在违约行为，不存在任何过错。一、关于原告请求被告退还2014年6月1日至2015年7月1日共十三个月的租金249200元的问题。《补充协议》已对双方发生在2015年12月31日前的权利义务作了处分，因此，原告请求被告退还2014年6月1日至2015年7月1日共十三个月的租金249200元不符合上述《补充协议》的约定，一审法院不予支持。二、关于原告请求被告赔偿其装修费用损失324992.7元问题。由于原告只向法庭提交现金支出凭证(复印件60单)，不属正式发票，而又没有其他证据予以佐证，故一审法院不予认定。况且即使原告存在上述损失，由于被告没有任何过错，被告也不应承担赔偿责任。故原告的本项诉讼请求，一审法院不予支持。三、关于原告请求被告赔偿原告租赁楼房经营场所租金损失127万元的问题。原告称，被告于2018年初擅自将该出租物以年租金61万元的价格出租给其他人经营幼儿园，致使被告在十年的承租期限内非法多获得利益(61万-23万)×10年=380万元，原告要在原区域原地段承租类似于本案的楼房需要支付更多的租金代价，结合被告的不当获利情况，原告酌情提出不当获利的三分之一，即是127万元的损失赔偿请求。一审法院认为，原告的该项请求，没有法律依据，一审法院不予支持。因此，原告以不能正常使用涉案楼房，不能在原区域原地段以同样的合理价格承租到楼房，导致原告要在原区域原地段承租类似于本案的楼房，需要支付更多的租金代价为由，申请一审法院委托相关机构对造成两者之间的经营场所租金差额损失进行评估的请求，对证明待证的事实无意义，根据《最高人民法院关于适用四、关于原告请求被告赔偿原告经营服务利润损失200万元的问题。如前所述，本案中，作为出租方的被告不存在违约行为，没有任何过错，即使原告存在可期待的利益损失，被告也不应承担赔偿责任。故原告本项的诉讼请求，一审法院不予支持。因此，原告申请对自2016年1月起不能正常提供医疗服务至2017年9月恢复提供医疗服务期间的利润损失进行评估的请求，对证明待证的事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条规定，对原告申请对上述事项进行评估的请求，一审法院不予准许。五、关于原告请求被告退还押金50000元的问题。尽管双方在本案都没有请求解除合同，但在2018年1月24日，被告已向原告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《合同书》及《补充协议》，并且随后已将涉案的房屋出租给他人经营幼儿园，据此说明，涉案的《合同书》及《补充协议》已经实际解除。按合同约定，被告应退还押金50000元给原告。六、关于反诉原告请求反诉被告支付拖欠2016年1月1日至2018年1月1日的租金46万元及滞纳金的问题。如前所述，双方签订的《合同书》及《补充协议》是合法有效的，且反诉原告不存在违约行为，因此，反诉原告请求反诉被告支付租金46万元有理，一审法院予以支持。但反诉原告请求反诉被告逾期支付的租金按日1‰计付滞纳金(实为违约金)，明显过分高于反诉被告逾期支付租金所造成的损失，因此，本案的违约金调整为按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、限被告信宜市东镇街城郊经济联合社在本判决发生法律效力之日起十日内退还押金50000元给原告杨科、刘戈青；二、驳回原告杨科、刘戈青的其他诉讼请求；三、限反诉被告杨科、刘戈青在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金460000元及违约金(违约金计算方法：按年利率6%计算，其中2016年上半年的租金11.5万元、2016年下半年的租金11.5万元、2017年上半年的租金11.5万元、2017年下半年的租金11.5万元，分别从2016年6月2日起、2016年12月2日起、2017年6月2日起、2017年12月2日起分别计算违约金至付清租金之日止)给反诉原告信宜市东镇街城郊经济联合社；四、驳回反诉原告信宜市东镇街城郊经济联合社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37954元，由原告杨科、刘戈青负担36904元，被告信宜市东镇街城郊经济联合社负担1050元；反诉案件受理费4100元由反诉被告杨科、刘戈青负担。二审诉讼中，上诉人杨科提交了新证据：《会议记录》复印件一份，拟证明被上诉人的社员带头出来阻挠，被上诉人未有做好安抚工作，未能顺利将承租标的物交付给承租方。被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社质证称：该证据不能证明被上诉人违约。被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社提交新证据：《东镇街道维稳中心调解会议签到表》复印件一份，拟证明被上诉人没有过错，周边居民只有一部分是被上诉人的社员，周边居民是因上诉人没有办理变更医院地址和办理环评手续，担心污染环境而出来阻挠。上诉人杨科质证称：该证据与其提供的证据相互印证，证实被上诉人的社员阻碍上诉人使用租赁物的事实。上诉人刘戈青没有提交新证据。二审查明，2014年5月13日，上诉人杨科(乙方)与被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社(甲方)签订《合同书》约定：甲方将人民北路207号房屋租赁给乙方用作办医院，房屋建筑面积约2500平方米，平房270平方米；租赁期限10年(从2014年6月1日至2024年5月31日止)；甲方给予乙方一个月的装修期，装修期为2014年5月1日至2014年5月31日免收租金，计租期自2014年6月1日至2024年5月31日，前3年每年租金为23万元，从第四年起，租金按23万元基数每隔两年递增10%；合同签订之日乙方付给甲方5万元作为押金，在乙方不违约条件下，合同期满后甲方将押金返还给乙方；每年租金分两期支付，分别在每年的6月1日前交清上半年的租金，12月1日前交清下半年租金；按时交清租金，逾期按日按金额1‰计收滞纳金，如逾期一个月不交清租金的，甲方有权收回房屋；如乙方中途退合同的，则所交的租金不予退还给乙方；乙方守约则甲方不得以任何理由提前终止合同。合同还对其他的相关事项作了约定。合同签订后，上诉人依约支付了押金5万元给被上诉人，在被上诉人将租赁房屋交付给上诉人装修使用时，即遭到住在周边的被上诉人的社员（村民）以在该处办医院影响环境卫生为由，阻扰上诉人装修施工，致使上诉人始终无法使用该租赁的房屋。2015年12月14日，上诉人杨科、刘戈青作为乙方，与被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社作为甲方签订《补充协议》约定：“应乙方要求本补充协议增加刘戈青为法人。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商在遵循原2014年5月13日签订《合同书》的基础上，特订立以下补充协议：一、按原合同给予乙方壹个月的装修免租金。二、为加设安全设施，保障周边环境和各方人员安全，当乙方进场装修施工期间，甲方可派员到现场协助做好村民及其他人员的解释工作及配合有关部门排除干扰。乙方要主动要求上级有关部门，给予支持。三、鉴于乙方刚开始装修时受到地方一小撮村民和不明身份人员滋事干扰，致使乙方不能依约按期合法使用该房屋，从而也对甲乙双方正常履行《合同书》造成极大的困扰，并给乙方造成一定的经济损失。为此，由于乙方己交付给甲方的自2014年5月1日至2015年5月31日期间合计十三个月的租金。鉴于上述原因，经甲方同意给乙方从2015年6月1日起至2015年12月31日止期间免交租金，给予乙方对原合同的继续履行的支持，原已交纳的押金不变。鉴始即从2016年1月1日起交租金于甲方。四、鉴于上述原因造成乙方的经营期失去两年，经双方协商，为保障乙方的合约期十年之经营，甲方同意按原合同期限延续贰年(即至2026年4月30日止)一切按原合同交租给甲方。五、除本补充协议中明确的条款之外，原《合同书》的条款继续生效，签本补充协议后，对前所发生的有关一切事议，双方不能再追责。六、……。”对于原告欲在上述租赁房屋开办医院的问题，2015年12月31日，信宜市环境保护局复函市委信息综合室，内容如下：“市委信息综合室：市委信息综合室转来中央茂名市委办公室《每日舆情》(249)编号(2015-269)，网友反映市区城北某手袋厂欲建私人医院遭群众抵制涉环境问题投诉件于2015年12月25日收悉，现将有关调查情况报告如下：群众反映的是市区城北一幢三层高的旧楼，经核我局未接到在该地点建设医院的审批申请。接你室转来函后，我局执法人员多次到现场检查，每次都遇到楼房大门紧锁。从外往里看：楼房窗、门皆无；没有施工迹象，也没有留守人员，未能断定是否建医院。对于该旧楼是否建设医院，我局将继续跟进，一旦发现有环境违法行为，将依法进行查处，切实维护人民群众的环境权益。”原、被告签订《补充协议》后，原告又试图对租赁房屋进行装修，但仍遭到被上诉人村民的阻挠，致使装修工作无法进行。2016年5月7日，涂高峰、涂大江作为甲方，信宜广佑医院作为乙方签订《房屋租赁合同》约定，乙方承租甲方位于信宜市******产建筑投影面积6179平方米，用作开办综合医院使用。自2017年9月起，信宜广佑医院搬迁至上述租赁房屋营业。2018年1月24日，被告以原告从2016年1月1日起没有按约定履行义务，拖欠租金至今，经多次向原告催交，原告仍不予理会为由，向原告发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的《合同书》及《补充协议》。随后，被告将涉案的房屋出租给他人装修经营幼儿园。2018年5月16日，原告杨科诉至一审法院，提出上述诉讼请求。同年5月29日，被告信宜市东镇街城郊经济联合社提出上述反诉请求。2018年7月6日，一审法院依法通知刘戈青作为本案原告(反诉被告)参加诉讼。诉讼中，原告为其装修费用损失324992.7元的事实主张，向法庭提交现金支出凭证(复印件)60单，支出凭证记载支出保安工资、保安伙食费、装修工程款、保安车费等。2018年6月28日，原告杨科向一审法院提出司法技术鉴定申请书，请求法院委托有关机构对下列事项进行评估：1.申请人不能正常使用涉案楼房，不能在原区域原地段以同样的合理价格承租到楼房，导致申请人要在原区域原地段承租类似于本案的楼房(指原租赁物地段)需要支付更多的租金代价，对造成两者之间的经营场所租金差额损失进行评估。2.对申请人在2016年1月开始不能正常提供医疗服务至2017年9月恢复提供医疗服务期间的利润损失进行评估。以上事实有双方在一审提交的证据及上诉人杨科在二审提交的2015年7月9日下午3点在居委会办公室的会议记录，被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社提交的《东镇街道维稳中心调解会议签到表》的调解笔录复印件等证据证实。本院认为：上诉人杨科与被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社签订的《合同书》及后来追加刘戈青签订的《补充协议》均是双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效，应予履行。杨科作为合同的乙方，在合同签订后，依约支付了押金5万元及2014年5月1日至2015年5月31日期间合计十三个月的租金给甲方信宜市东镇街城郊经济联合社。合同的甲方信宜市东镇街城郊经济联合社应如约履行将租赁标的物交付给承租方并按《补充合同》第二条的规定“甲方可派员到现场协助做好村民及其他人员的解释工作及配合有关部门排除干扰”的义务。上诉人杨科如约履行承租人的义务后，应享有按约规定的对标的物进行装修使用的权利，但在装修过程中一直遭到被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社村民的阻挠干扰。信宜市东镇街城郊经济联合社不能按约尽到排除村民及其他人员的干扰的义务，致使杨科始终无法使用该租赁的房屋。杨科在支付信宜市东镇街城郊经济联合社长达十三个月租金后一直不能顺利使用租赁物，可以行使同时履行抗辩权，停止继续缴纳租金，以减少损失不属违约。信宜市东镇街城郊经济联合社未能如约保证租赁标的物顺利交付给承租方杨科并在租赁合同没依法解除且未经承租人同意的情况下将租赁物转租给案外人经营幼儿园，造成违约，应当承担合同全部的违约责任。另外，我国是法治社会，任何行为必须以守法为前提，对于私力救济、私力行使有严格的限制。信宜市东镇街城郊经济联合社村民自认为杨科建医院会影响环境，私力阻挠装修的行为属于违法行为，理应受到法律的否定。杨科与信宜市东镇街城郊经济联合社在签订租赁合同的时候明确约定是开办医院使用，杨科是否能取得经营医院的行政审批的合法手续，是另外一个行政审批法律关系，与本案租赁合同关系并无关联。在我国法律上也没有强制性规定，经营医院必须要通过所有的行政审批才能进行装修，而恰恰相反，经营医院应有条件具备的经营场所才能据此进行相关行政申请审批。原审判决据此认定信宜市东镇街城郊经济联合社不能如约履行将租赁标的物交付给承租方杨科的行为没有过错，属于认定事实不清，对杨科依法行使同时履行抗辩权的行为认定为违约，属于适用法律不当。原审判决支持反诉原告信宜市东镇街城郊经济联合社请求反诉被告杨科支付2016年1月1日至2018年1月1日的租金46万元及滞纳金的判项错误，应予撤销并改判纠正。在诉讼期间，合同的标的物已转租给案外人经营幼儿园，本合同已不能继续履行，应予解除。鉴于上诉人杨科在二审期间变更诉讼请求只要求被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社退还2014年6月1日至2015年7月1日共十三个月的租金249200元和50000元押金的理由充分正当，应予以支持；其在一审请求赔偿装修费用损失、租金损失、经营服务利润损失的权利视为放弃。综上所述,原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，应以撤销并改判纠正；上诉人杨科、刘戈青的上诉请求理由充分正当，应予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初1243号民事判决第一项；二、撤销广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初1243号民事判决第二项、第三项、第四项；三、限被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社在本判决生效后十日内退还2014年6月1日至2015年7月1日共十三个月的租金人民币249200元给上诉人杨科、刘戈青；四、驳回原审原告杨科、刘戈青的其他诉讼请求。五、驳回原审反诉原告信宜市东镇街城郊经济联合社的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币37954元，反诉案件受理费人民币4100元，二审案件受理费人民币14108元，共计人民币56162元均由被上诉人信宜市东镇街城郊经济联合社负担。本判决为终审判决。审判长 罗 文审判员 潘泽茂审判员 阮树本二〇一九年九月十日书记员 董世宁速录员 李松龄