湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初4363号原告：余学义，男，汉族，1967年12月12日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：陈良俊，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽宇，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。两被告的共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。原告余学义诉被告湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余学义及其委托诉讼代理人陈良俊、郭泽宇，被告东怡公司、湘邮公司的委托诉讼代理人欧阳灿，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余学义向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年4月21日签订的外国生活馆L310、L311号商铺的《租赁合同》；2、判令被告赔偿原告经济损失1347988元（最终损失金额以司法鉴定意见为准）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年4月21日，原被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告将位于长沙市天心区书院南路799号的外国生活馆L310、L311号商铺租赁给原告经营餐饮（牛皇叔自助餐厅）使用，被告要求原告立即进场装修开业，并完成了全部开业准备。但由于被告原因，商场无法通过二次消防验收，原告经营店铺一直无法正式开业。为了避免损失扩大，原告不得已开门试营业，但商场装修改造不断、无任何推广活动等，导致商场人气不足，原告每天处于严重亏损状态。原告认为因被告原因致使合同目的无法实现，合同亦无法继续履行，给其造成了损失，遂诉至法院。被告东怡公司、湘邮公司辩称：1、原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，被告已全面履行自身的合同义务，原告要求解除合同无事实和法律依据。2、商场一直处于开业运营中，且大部分入驻商家已处于营业状态，并不存在原告所称的商场未开业。开业商场虽未进行开业仪式，但商场管理人员、服务人员均按时在岗工作和为商户提供服务，也多次举行相关宣传活动，并不影响商户的正常开业经营。被告已履行了租赁合同约定的义务即将该门面交付于被告使用。3、二次消防的责任在于原告而非被告，原告将此责任强加给被告既不合理也不合法。二次消防是指房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装消防许可，其申报主体应是实际经营者，依据《建筑工程施工许可管理办法》第二条的规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证；工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证；省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案。因此，原告（租赁面积为392.32平方米）所承租的商铺不需要申报二次消防许可。且依据双方签订的租赁合同第8.2条约定，若根据相关法律法规，原告装修需要政府部门报批的，原告应当自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，故二次消防验收责任并不在于被告。退一步讲，即使需要经过消防验收，商场已经过多次消防检查，并未对原告所承租的商铺进行停业等相关处罚，原告仍可以正常经营，不存在原告所称的合同目的不能实现的情形。4、依据租赁合同第15.2条约定，被告有权对商场进行维修、改造、修葺、装修或封闭、更改公共通道，原告无权以此主张违约。5、原告无权要求被告赔偿损失。合同依法不符合合同无效及法定解除的条件，在合同履行期限内，原告存在故意拖欠租金的重大违约行为。装修以及加盟等相关投入为被告正常商业投入，现原告违约，若法院判决解除租赁合同，则依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第2款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。由于原告自己违约行为造成自己所谓的“损失”，应由其自行承担，被告不存在任何过错，装修残值对原告没有任何利用价值，不应强加给被告。故被告已全面履行了合同义务，原告长期拖欠租金并无理要求解除合同的行为，已构成根本违约，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2017年4月21日，原告余学义（承租方、乙方）与被告东怡公司、湘邮公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L310、L311室出租给乙方，商铺租赁面积为392.32平方米，乙方承租该商铺用于餐饮用途；租赁期为五年，自房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有60天装修免租期；甲乙双方同意租赁期内的租金计算如下：第一年每月每平方米40元，月租金为15692.80元；第二年每月每平方米40元，月租金为15692.80元；第三年每月每平方米43.20元，月租金为16948.20元，上述保底租金均不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用，乙方应于每日历季5日前向甲方支付当日历季度的保底租金；租赁期内，乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币45元/平方米/月（即17654.40元/月）支付当月的物业管理费；乙方应在合同生效后5个工作日内向甲方足额支付相当于两个月保底租赁金和物业管理费总和之金额66694.40元作为保证金以保证其履行合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；如商场最迟在2017年12月31日还未开业，甲乙双方经过协商后未能达成一致，乙方有权提出合同的解除，并且甲方还需原额退还乙方已交的保证金；乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行，乙方应按照《装修手册》的规定交纳装修押金；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，乙方装修需向政府部门报批的，乙方应自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，则甲方有权不经以乙方同意立即单方面终止本合同；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告余学义支付了装修押金20000元、出入证押金500元、装修期间物业管理费17365元、租金保证金66994元，被告东怡公司、湘邮公司向原告余学义交付案涉租赁房屋。2017年11月1日，原告余学义进场装修，于2017年12月26日装修完毕，并于2017年12月31日开始营业。原告余学义办理了涉案店铺（名为“牛皇叔自助餐厅”）相关营业执照和食品经营许可证。原告余学义认为商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态致客流量低无法盈利且东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺与地铁4号线无缝对接未实现，同时商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查不能开业经营并存在安全隐患，遂诉至本院要求解除合同并赔偿损失，被告东怡公司、湘邮公司因原告余学义拒交、拖欠租金关停了店铺水电设施，并另案诉至本院要求解除合同并支付租金等。另查明，2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2018年1月11日，原告对案涉商铺室内装修申请了消防设计备案，备案号为430000WSJ18000038。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月1日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告余学义在审理过程中向本院申请对案涉商铺的装饰装修及物品残值进行评估，湖南华永房地产土地资产评估有限公司出具了一份《资产评估报告》，评估结论为物品残值为12.30万元，长期待摊费用（装饰装修）为49.81万元。本院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉租赁合同是否应当解除；二、租赁合同解除的违约情形（原因）及过错责任大小；三、经济损失的赔偿范围及金额的确定。关于焦点一，原告余学义与被告东怡公司、湘邮公司签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，被告东怡公司、湘邮公司应依约提供符合条件的房屋，原告余学义则应依约履行支付租金的义务,同时双方当事人均应按照诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务。现原告余学义主张被告东怡公司、湘邮公司存在交付的商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未与地铁4号线无缝对接、商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查等违约行为要求解除合同，被告东怡公司、湘邮公司亦因原告余学义欠付租金而要求解除合同，双方对解除合同达成合意，故本院依法确认双方签订的案涉租赁合同解除。关于焦点二，本院认定原被告双方均有违约行为，均在合同履行过程中存在过错。当事人双方都违反合同的，依法应当各自承担相应的责任。现就双方的违约行为及过错责任大小分析如下：首先，关于被告东怡公司、湘邮公司的违约行为：其一，被告东怡公司、湘邮公司违反《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的相关规定未申报案涉商场室内装修后的消防验收及开业前的消防安全检查遂开业经营，依法其应承担相应的行政责任。消防法等相关规定是出于行政管理和维护公众安全的考虑，一旦被查处可通过相应的行政处罚（限期整改、停业整顿、罚款）达到法律规定的目的和制止的效果，并不必然导致案涉商铺不能用于租赁、经营使用，且案涉商场中已有部分商铺通过了开业前的消防安全检查。另本案中，原告使用案涉商铺期间一直在正常营业，双方并未因此被相关行政机关处罚，被告的上述行为并未对原告的经营活动造成实质严重影响，并未致使原告租赁案涉商铺的合同目的不能实现。但此种情况存在增加了原告的经营风险。其二，被告东怡公司、湘邮公司未进行商场开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未实现与地铁4号线无缝对接的承诺，一定程度上影响了客流量，增加了原告租用商铺进行经营的商业风险，对原告租赁商铺盈利的目的有不利影响，该行为亦构成违约。其次，关于原告余学义的违约行为，原告在签订租赁合同后，仅支付了装修押金及合同保证金等费用而未支付租金，违反了租赁合同的主要义务，构成了根本违约。故，被告东怡公司、湘邮公司未按诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务，违反了合同的附随义务（非主合同义务），但其违约情形并不必然导致合同无法继续履行及合同目的不能实现，未构成根本违约，仅在一定程度上增加了原告余学义的经营风险；而原告余学义逾期支付租金的行为违反了主合同义务，且其本应承担正常的商业经营风险并及时止损，不能以拒交租金及事后解除合同来规避和转嫁风险。故，本院依据各自过错程度酌情认定原告余学义承担70%的责任，被告东怡公司、湘邮公司承担30%的责任。关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告余学义主张赔偿损失，经本院委托鉴定评估案涉商铺装饰装修及店内物品残值共计62.11万元（其中物品残值12.30万元，装饰装修残值49.81万元）。关于物品残值，依据鉴定报告中《固定资产-电子和办公设备评估明细表》所列物品，均为可移动物品，原告可自行搬离及再利用，不属于合同解除后的损失，故本院对该部分赔偿诉求，不予支持。关于装饰装修残值，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故被告东怡公司、湘邮公司应向原告余学义赔偿装饰装修损失149430元（49.81万元×30%）。关于原告主张的鉴定报告中未涉及的损失，广告费、员工宿舍租赁费、装修期间物业费，均在合同履行经营期间已受益使用，并不是经济损失，不予支持；品牌加盟费及管理费共计140000元，因原告余学义需另行租赁房屋，在另行寻找店铺的期间无法继续经营,结合租赁期限及履行期限，本院酌情支持原告余学义加盟费损失25200元（140000元÷5年×3年×30%）；铺面押金66694元，合同解除后被告应予以返还，予以支持；装修押金及出入证押金共计20500元，在原告返还及无违反装修管理规定后，应予以返还，本院予以支持。故，被告东怡公司、湘邮公司应向原告余学义支付共计261824元（149430元+25200元+66694元+20500元），对原告超出该部分的诉求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下:一、解除原告余学义与被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于2017年4月21日签订的《租赁合同》；二、被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余学义赔偿经济损失261824元（含合同保证金66694元）；三、驳回原告余学义的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16322元，减半收取8161元，由原告余学义负担5547元，由被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担2614元。该案件受理费已由原告余学义预交，被告湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司应于本判决书生效后十日内向原告余学义支付此2614元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇一九年九月二十六日书记员  唐 莉