云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初2911号原告：王建梅，女，1962年10月16日出生，汉族，居民，住福建省福州市鼓楼区。原告委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，该公司员工。代理权限：特别授权。原告王建梅与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建梅委托诉讼代理人彭昭然、被告云南昆润高宏投资有限公司委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建梅向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告从2016年8月1日起至2019年7月31日止的房屋租金145742.64元（607261元×8%×3年）；二、支付原告从2016年8月1日起至2019年8月16日止的逾期付款违约金54289.11元；三、支付原告自2019年8月17日起至租金付清之日止的逾期付款违约金（以未租金为基数，按日万分之五计算）；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月23日，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将弥勒市“财富新天地文化旅游建设项目”第一期第5幢第32层03号房屋出售给原告，总价607261元。合同签订当日，原告一次足额交清购房款607261元。2013年7月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将该房租赁给被告，租期3年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止，租金按购房价的8%计算，即48580.88元，该3年的房屋租金145742.64元已抵扣购房款。租金一年一付，于每个季度的第一个月内支付，如被告迟延支付租金，则按未付款项的昌万分之五计算违约金。《补充协议》约定，将房屋租期延长至6年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，其余事项同《房屋租赁合同》一致。自2016年8月1日起，被告就未按约定支付原告租金。经原告多次催要未果。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告主张的租金计算基数有误，因误差原因，被告已退还过原告购房款5274元，实际房是601987元；原告起诉的2016年度的租金已超过诉讼时效；违约金计算期间应扣除一个月的租金支付期；违约金约定太高，请求法庭予以调整。原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》及《补充协议》复印件各1份，欲证实2013年7月23日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，就购买被告开发的“财富新天地文化综合旅游建设项目”第一期，第5幢第32层03号房屋的相关内容进行了约定；2.《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件各1份，欲证实2013年7月23日，被告作为承租方，与原告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，对租期、租金及租金支付方式等进行了约定。经质证，被告无异议。被告就其答辩理由向本院提供了《交房确认单》复印件1份，欲证实因房屋面积误差原因被告退款原告购房款5274元，房屋实际购买价601987元的事实。经质证，原告无异议。本院认为，原告提交的证据1、2，证据来源合法、内容客观真实，能够证明原告证明目的，本院予以采信。被告提交的交房确认单，双方均已签字认可，系双方真实意思表示，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年7月23日，原告王建梅与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告将弥勒市“财富新天地文化旅游建设项目”第一期第5幢第32层03号房屋出售给原告，合同价607261元。合同签订当日，原告一次足额交清购房款607261元。后因房屋面积误差原因，被告退还原告购房款5274元，原告实际支付被告购房款601987元。2013年7月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定原告将该房租赁给被告经营，租期3年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金按购房价的8%计算，即48580.88元，该3年的房屋租金145742.64元已抵扣购房款。租金一年一付，于每个季度的第一个月内支付，如被告迟延支付租金，则按未付款项的昌万分之五计算违约金。《补充协议》约定，将房屋租期延长至6年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，其余事项同《房屋租赁合同》一致。自2016年8月1日起，被告就未按约定支付原告租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一，对原告请求被告支付2016年度租金是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，2016年租金于第一年度的第一个月内支付，该年度房屋租金应当于2016年8月31日前给付，按照该年租金给付期三年诉讼时效的规定，该年度的诉讼时效应当为2019年8月31日前。原告于2019年8月16日起诉，并未超过诉讼时效。对被告辩解的2016年度租金已超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。第二，被告应支付原告租金数额。租赁合同约定年租金按实际支付购房价601987元的8%计算，年租金为48158.96元（未扣除税金），故被告欠原告2016年8月1日至2019年7月31日止的租金为144476.88元。第三，关于原告请求支付违约金的诉讼请求。按租赁合同约定，被告应当在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告迟延支付按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。本院认为，双方对违约金的约定系双方真实意思的表示，被告签订合同时应当预见违反合同义务产生的法律后果，该约定并不违反法律规定，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告应当在2016年8月31日前、2017年8月31日前、2018年8月31日前支付原告2016年度、2017年度和2018年度租金，被告未在上述期限内支付，依法应当承担逾期付款的违约责任。从2016年8月31日起至2019年8月16日止的违约金，逾期1080天，违约金为26005.84元（48158.96元×0.0005×1080天）；从2017年8月31日起至2019年8月16日止的违约金，逾期715天，违约金为17216.83元（48158.96元×0.0005×715天）；从2018年8月31日起至2019年8月16日止的违约金，逾期350天，违约金为6019.87元（48158.96元×0.0005×350天），以上违约金合计49242.54元。对原告的该项诉讼请求，本院支持合理部分49242.54元。第三，原告请求被告承担以未付款为基数，按万分之五计算支付自2019年8月17日起至租金付清之日止的违约金，有合同依据，本院予以支持。对被告辩解的2016年度租金已超过诉讼时效，以及违约金约定过高，应当按银行同期贷款年利率4.35%计算违约金的诉讼辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王建梅自2016年8月1日起至2019年7月31日止房屋租金144476.88元（含税租金）；支付原告自2016年8月1日起至2019年8月16日止的违约金49242.54元，两项合计人民币193719.42元。二、被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告王建梅自2019年8月17日起至租金付清之日止的违约金（以未付租金为基数，按每日万分之五计算）。三、驳回原告王建梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5204元，减半收取计2602元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  姚力新二〇一九年九月二十四日书记员  谢其均