江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初139号原告：汪峰，男，1976年4月23日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。被告：扬州树人文化交流中心，住所地江苏省扬州市堂子巷8号。法定代表人：徐建。委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。原告汪峰与被告扬州树人文化交流中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪峰，被告扬州树人文化交流中心的委托诉讼代理人石永富均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2018年10月24日与原告签订的《租房协议书》；2、判令被告将甘泉路202号东首第一间房屋的北面墙体恢复原状、正常供电（即将最北面墙上的洞补起来，修复砸墙时被损坏的电路。若被告不履行该行为，请求以支付5000元替代履行）；3、判令被告赔偿原告的房租损失（从2018年12月1日起至第二项请求完成之日止，按110元/天的标准计算）；4、判令被告赔偿原告的经营损失10000元。事实和理由：2018年10月21日，被告就扬州市甘泉路202号房屋的出租事宜公开招标，原告中标。2018年10月24日，原、被告双方签订一份《租房协议书》，约定被告将位于扬州市间房屋出租给原告做经营使用，租赁期限3年，从2018年11月10日至2021年11月9日止，房屋的年租金为4万元。协议签订后，原告将第一年房租4万元及保证金1万元支付给被告，并开始对承租房屋进行装修，当时承租房屋中间有一隔断将房屋分为南北两部分，隔断上有一门框，没有门板，南边部分面积大约46.6平方米，北边里间大约20平方米，据说是前一任承租户在里间烧饭所开辟的，承租房屋的水电表由被告处工作人员安装在里间的北侧墙体上。但2018年12月1日上午，被告声称承租房屋北侧的隔间不在出租范围之内，并带人将里间的北侧墙体凿穿，原告报警。和承租房屋相邻的其他几家店面中间均没有隔断区分，面积从南边门口一直到最北侧的墙体，水电表也是同隔壁几家店面一同安装，原告认为北侧里间的部分应当包含在出租范围之内由原告使用。12月7日，原告收到律师函，被通知解除租房协议，原告认为被告无权解除协议，原告也不同意解除。此外，原告原本打算将承租房屋用于经营鸭血粉丝和房屋中介，但截至诉前，承租房屋一直处于空关状态，造成了租金浪费以及经营损失，故将被告诉至本院。被告扬州树人文化交流中心辩称，原告的诉请没有事实依据，请求予以驳回。理由如下：第一，案涉房屋北侧的部分不属于出租的范围，租房协议书中明确出租范围是东首第一间中的46平方米，招标公告中也明确了这一面积，案涉房屋最北边墙体上有一扇门与后面储藏室相连，但原告却将该扇门封死并意图侵占北侧的一部分面积，故我方带人将最北边的墙体上砸了洞，准备将北边约33平方米的面积与后面的储藏室连接起来用作食堂；第二，根据租房协议书的约定，原告不得擅自改变房屋结构，但实际上原告在装修时用一堵分隔墙将案涉房屋的南边部分一分为二，还意欲将北侧不属于出租范围的部分占为己有，原告已经违反了合同约定，我方有权解除租房协议书，将案涉房屋收回。另案涉房屋内的水电是由我方工作人员安装的。原告提供的证据为：1、租房协议书；2、租金及保证金收据；3、2018年12月6日的律师函；4、照片以及视频；5、接处警工作登记表、治安调解协议书、现场笔录以及询问笔录2份；6、工作记录；7、到庭证人谢某、张某的证言。被告提供的证据为：1、接处警工作登记表；2、询问笔录3份；3、房屋招租公告；4、门面房竞标信息表。本院认定事实如下：2018年10月21日，被告发出房屋招租公告，将扬州市甘泉路202号门面房对外公开招租，其中一号房即案涉房屋招租公告上写明为46.6平方米，招租时被告将房屋敞开，让承租人查看。2018年10月24日，原告与被告签订租房协议书，约定被告将案涉房屋出租给原告使用，建筑面积约为46.6平方米（东首第一间）。原告向被告承诺租赁该房屋的具体用途为经营服装销售、彩票销售、房屋中介、小餐饮，待被告书面确认后，方可使用房屋。在租赁期限内，未事先征得被告的书面同意，原告不得擅自改变该房屋的房屋结构及使用用途，未经被告认可或者租赁期限内改变房屋用途或者经营项目的，视为原告违约，被告有权解除租赁合同，收回房屋。该房屋租赁期为三年，自2018年11月10日起至2021年11月9日止。年租金为4万元，在房屋租赁前须向被告交纳保证金1万元，租期结束归还原告。未经被告同意，原告不能改变租赁房屋的结构装修。当日，原告向被告交纳房租4万元以及保证金1万元，被告开具收据，并在收据上注明是东首第一间。2018年12月1日，原、被告双方就案涉房屋的出租面积是否包含北边的里间发生争议并报警，案涉房屋南北有一隔断相区分，南边的面积约为46.6平方米，北边的面积约为34.17平方米，原告认为出租范围包括南北两部分，且由被告处工作人员安装的水电表也安装在里间北侧的墙体上，而被告认为该里间不在出租范围之内，故带人在里间的后墙上砸了一个洞，派出所出警后双方维持现状。2018年12月3日，诉争房屋的对街邻居李子明在询问笔录中陈述：诉争房屋2013年的时候南北就有一隔断相区分，分隔墙后面是前一任承租户用作仓库和吃饭使用的。2018年9月，诉争房屋对外招标公示的时候隔断上的门没有了，南北两部分相通，案涉房屋只有两个门，一个是南侧朝向甘泉路的大门，另一个是分隔墙上的门框。2018年12月6日，被告委托律师向原告发出律师函，通知原告租房协议约定的房屋具体面积为46.6㎡（位于东首第一间），由于原告在履约过程中，擅自改变租赁房屋的结构，违反了租房协议的约定，故通知原告解除双方于2018年10月24日签订的租房协议，由被告收回房屋。本院认为，关于诉争房屋的北侧里间是否包含在出租范围之内的问题？本院认为，虽然房屋招租公告和租房协议书中注明面积是46.6平方米，但租房协议书和房屋租金收据也标明了是东首第一间，且房屋招租时，诉争房屋南北两部分相贯通，北侧里间有且仅有一扇门与诉争房屋南边相连，被告处工作人员也将水电表安装在北侧里间的后墙上，被告工作人员陈述“在测量面积时没有看到北侧墙上有门，应该是被之前供电局堆放的杂物挡住了，所以没有对北边一块区域的面积进行测量”。综上，可以认定为北侧里间与租房协议书中约定的46.6平方米是一个整体，应当一同由原告承租并使用。至于被告对于交付标的物面积是否存在误解，本院已向被告释明可以提起撤销权诉讼，被告在规定期间内并未提起诉讼。关于被告辩称原告擅自改变房屋结构，本院认为，房屋结构是指房屋的梁、柱、墙等承受建筑物负载的主要承重构件，原告在装修过程中用一堵分隔墙将房屋一分为二，并未改变房屋的主要承重结构，不应当认定为擅自改变房屋结构，故被告解除租房协议的答辩意见不予支持，被告应当将北侧被砸坏的墙体恢复原状，并将被损坏的电路恢复正常供电，如若被告不履行该项义务，本院酌定被告向原告支付2000元以替代履行。因被告砸坏墙体双方产生纠纷，房屋维持现状，原告不能使用，被告应退还原告不能使用期间的租金。至于经营损失，原告未提供证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告扬州树人文化交流中心继续履行与原告汪峰于2018年10月24日签订的《租房协议书》；二、被告扬州树人文化交流中心于本判决生效之日起十五日内修复扬州市间房屋最北侧的墙体损坏的部分，恢复原状、正常供电，如不能履行该行为，被告扬州树人文化交流中心向原告汪峰支付2000元；三、被告扬州树人文化交流中心于本判决生效之日起十五日内向原告汪峰返还房租损失（自2018年12月1日起至本判决生效之日止，按年租金40000元计算）；四、驳回原告汪峰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接交付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  任竞平人民陪审员  夏红卫人民陪审员  田有军二〇一九年九月二日法官 助理  陈 悦书 记 员  宁 翔