广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初8372号原告（反诉被告）：曹世锦，男，1974年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************475。委托诉讼代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾育，男，1975年9月30日出生，汉族，住广东省平远县大柘镇平城西区8127号，公民身份号码441************656。委托诉讼代理人：冼璈隆，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯名施，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。原告曹世锦与被告曾育租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人卢卓才、被告及其委托诉讼代理人冼璈隆、柯名施到庭参加诉讼。诉讼期间，原、被告申请进行庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《厂宿舍楼租赁合同》；2.被告向原告支付所欠租金20800元（从2018年12月1日起至2019年3月31日）；3.由原告没收被告的合同履约保证金15600元；4.被告于《厂宿舍楼租赁合同》解除之日立即返还涉案厂宿舍楼，并向原告支付从2019年4月1日起至实际归还日止按每月5200元计算的租赁物使用费；5.被告承担本案受理费。事实和理由：2017年1月17日，原、被告签订了《厂宿舍楼租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区********福胜岗工业区宿舍楼三楼全层十三个房间租给被告使用，租赁期至2023年1月16日止，还约定租金及其他违约条款等事项。合同签订后原告将宿舍楼三楼交给被告使用。被告自2018年12月起拒交租金，原告多次与被告协商未果。原告认为被告的行为己经明确不再履行合同义务，请法院依法判决支持原告全部诉讼请求。被告辩称，1.被告并不存在厂房租赁合同或厂宿舍楼合同所约定的违约事由，更不存在法定的违约事由，也不存在拖欠租金或其他应付予出租方的费用的情况，因此，被告有权在不受干预的情况下正常使用租赁物。2.发生本案是基于原告无故将被告承租的厂房及宿舍用外置的锁链及锁具进行上锁，并通过电焊机将涉案租赁物所有进出的通道及大门焊死，使正常的人、货、物均不能正常进出，被告无法正常使用租赁物，被告及被告的客户曾为此向公安机关报案投诉，公安机关到达现场后协调未果，原告不同意打开大门，导致原、被告双方签订的租赁合同无法继续履行，原告存在严重的违约行为，也给被告带来严重的经济损失。3.被告曾于2019年1月30日以被告及佛山市*****科技有限公司的名义向原告提起诉讼，要求其承担损害赔偿责任，案号为（2019）粤0605民初2837号，但因经济出现严重困难，无法缴纳诉讼费，导致该案被法院裁定视为撤回起诉。期间，被告曾多次向原告沟通，要求原告打开大门，让货物能正常进出，以减少被告对客户的违约损失。同时，被告也曾请求原告打开大门，让被告拿回公司办公室内存放的单据及合同等重要文件及生产资料，但原告均予以拒绝，至今被告大量的文件及生产资料仍被锁于租赁物内无法取回，导致被告可向客户催收的应收账款也缺乏凭证，给被告带来严重的经济损失。因此，本案并非原告所声称被告存在拖欠租金的情况，而是原告通过不法的手段禁止被告正常使用租赁物，导致被告的生产经营顿时瘫痪，资金链断裂，并造成了巨大的经济损失。原告的诉请没有事实及法律依据，依法应当予以驳回，请求法院支持被告的反诉请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还《厂宿舍楼租赁合同》项下的合同履约保证金15600元；2.原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月17日，原、被告签订《厂房租赁合同》、《厂宿舍楼租赁合同》，被告依约向原告支付了合同履约保证金15600元。被告承租厂房及宿舍后，以厂房作为注册地址及经营场所设立了佛山市*****科技有限公司（以下简称柏隆星公司），并以该公司名义购置生产设备及原材料、招聘工人。2017年4月5日，柏隆星公司正式获得批准成立后，柏隆星公司一直使用厂房从事家居用品制作业务，公司员工也居住在本案租赁物中。因此，柏隆星公司才是厂房及宿舍实际使用人，也是涉案租赁合同的真正适格相对方。2018年11月23日，在被告及柏隆星公司并未侵犯原告任何权益，且无任何合同条款约定的情况下，原告将厂房大门焊死。2018年11月27日，原告将租赁物剩余所有小门、办公室门焊死，阻止柏隆星公司继续使用租赁厂房及宿舍，并要求居住于租赁宿舍的员工全部搬走。原告无故封锁租赁厂房和宿舍的行为，已构成根本违约，为此，被告同意解除双方于2017年1月17日签订的《厂宿舍楼租赁合同》，并请求原告返还保证金15600元。原告针对被告的反诉辩称，被告由于拖欠工人工资高达70万元，在2018年11月22日劳动人社部门通知村委会、房东即原告、被告到涉案厂房进行商讨，事由为被告拖欠工人工资，后经人社及村委会决定，不准被告将货物搬离现场。2018年11月23日，被告强行拉走货物，后被村委会及工人代表阻止，对其大门进行封锁。2018年11月27日，被告强行出货，后由于被告报警，警察到场后得知情况，公安对厂房进行了封锁。2018年12月3日，人社部门在厂房门口张贴核对工资通知书，要求被告的员工到劳动人社部门处核对工资，2018年12月7日劳动部门向被告下达整改通知书，要求其在2018年12月10日付清所有拖欠的工资。2019年1月7日，法院对厂房内的设备及财产进行查封，案号为（2018）粤0605执14554号，于同年6月25日对查封财产进行拍卖，拍卖所得价为90166元。截至目前，查封物品仍在厂房内，仍未搬离。上述情况法院可以向村委会及公安、人社劳动部门进行取证，原告也于庭后提出相关申请，故被告是由于自身原因导致其无法继续经营，其损失与原告无关。经原告了解，截至现在厂房内的办公设备已被法院进行查封拍卖，欠薪的情况也在劳动部门进行了仲裁，故其损失是由自身造成，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交的土地所有权证、被告提交的照片，本院经审查对其真实性予以确认。双方对对方提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。对证人林传华、何文海的证言，本院经审查予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年1月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂宿舍楼租赁合同》，约定甲方同意将位于佛山市南海区********福胜岗工业区宿舍楼三楼全层十三个房间出租给乙方使用，包括宿舍楼面积共340平方米、配电设施十三套、供水设施十三套；租期自2017年1月17日起至2023年1月16日，其中2017年1月17日至2020年1月16日每月租金5200元，2020年1月17日至2023年1月16日每月租金5720元；乙方必须于每月25-28日内缴付下月的租金给甲方，逾期不交的，甲方有权停水、停电，并作乙方违约处理，所造成的一切损失由乙方承担；合同履约保证金以三个月租金的标准计算，按租金的递增周期递增等。上述合同签订后，被告向原告交纳了保证金15600元，原告交付涉案租赁物予被告使用。因被告拖欠原告租金，原告于2019年9月6日收回涉案租赁物。本院认为，本案属租赁合同纠纷，本案原、被告均未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《厂宿舍楼租赁合同》属无效合同，故对原告主张解除《厂宿舍楼租赁合同》的请求，本院不予支持。无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，原告主张没收被告已支付的保证金15600元没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应返还保证金15600元予被告。原告已于2019年9月6日收回涉案租赁物，故原告请求被告返还涉案租赁物已无必要，本院予以驳回。《厂宿舍楼租赁合同》无效，被告作为承租人负有向原告返还涉案租赁物的义务，原告于2019年9月6日才收回涉案租赁物，故被告应参照上述合同约定的租金标准向原告支付其占有使用涉案租赁物期间的使用费。原告请求被告支付自2018年12月1日起至返还租赁物之日即2019年9月6日止按每月5200元的标准计算的使用费，被告作为承租人未能提供充分证据证明其已付清上述期间的费用，故被告应支付上述期间的费用47840元（5200元/月×9个月+5200元/月÷30×6=47840元）予原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）曾育应于本判决发生法律效力之日起十日内支付费用47840元予原告（反诉被告）曹世锦；二、原告（反诉被告）曹世锦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金15600元予被告（反诉原告）曾育；三、驳回原告（反诉被告）曹世锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2845.94元（原告曹世锦已预交3844.1元），由被告曾育负担2845.94元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告曹世锦，本院不另收退。反诉受理费95元（被告曾育已预交），由原告曹世锦负担95元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予被告曾育，本院不另收退。对原告曹世锦多预交的受理费998.16元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告曹世锦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年九月二十日书记员  钟丹