重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初5350号原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡抒瑶，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶惠，女，重庆福光物业管理有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王俊玲，女，重庆福光物业管理有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告：余小红，女，汉族，1981年11月6日出生，住重庆市巴南区。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告余小红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人王俊玲，被告余小红经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告福光公司提出诉讼请求：1、请求判令被告支付给原告自2015年2月1日至2018年12月31日期间共计47个月的物业服务费2911.18元。2、请求判令被告支付给原告自2015年2月1日至2016年4月30日期间共计15个月公摊费共计90.00元；自2016年5月1日至2018年12月31日期间共计32个月公摊费共计160.00元。3、请求判令被告立即向原告支付违约金，该违约金以被告每月所欠物业服务费61.94元为基数，从次月1日起，按年利率24%的标准，从2015年2月1日起计算至2018年12月31日。4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月1日原告福光公司与沙杨路社区签订《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于重庆市沙坪坝区沙杨路128号东和科苑小区进行物业管理服务，根据双方签订的物业房屋合同约定，物业费1.00元/平方米/月（含电梯费），公摊水电费6元/户。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对东和科苑小区进行物业房屋。然而，被告却长期拖欠原告的物业服务费，原告曾多次就物业服务费向被告催收，但被告均拒绝缴纳。原告认为，被告在充分享受原告提供物业服务的同时，恶意拖欠物业服务费，其行为已严重损害原告的合法权益，故特依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律、法规规定，提起诉讼，请求判如所请。被告余小红未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告福光公司为具有贰级资质的物业服务企业。被告余小红为重庆市沙坪坝区沙杨路128号附*号**-*房屋的所有权人，该房屋建筑面积为61.94平方米。因被告余小红居住的位于重庆市沙坪坝区沙杨路128号附*号**-*房屋属于重庆市沙坪坝区东和科苑小区，2013年1月该小区未成立业主委员会。涉案小区所在的重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区根据《重庆市物业管理条例》的规定，于2013年1月28日该社区与原告福光公司签订《物业管理服务委托合同》。后涉案小区成立了业主委员会。2016年4月21日、2017年11月10日原告福光公司（乙方）与涉案小区业主委员会（甲方）分别签订的两份《物业管理服务委托合同》。三份合同主要约定：根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将沙坪坝区东和科苑所有小区委托乙方实行物业管理。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部分的维修、养护，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、院坝。共用设施、设备的维修、养护、运行，包括：共用的上、下水管道、落水管、共用照明、天线、二次供水泵房、蓄水池、楼内消防设施设备、中央监控设备、建筑防雷设施。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护何管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、沟渠、停车场、停车库。共用绿地、花台的花木、建筑小品等养护与管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限：分别为自2013年2月1日起至2016年1月31日，2016年5月1日起至2017年10月31日止，2017年11月1日起至2019年12月31日止。在原告福光公司与沙杨路社区签订的涉案合同中约定，本物业管理服务费，住宅安置重庆市物价局文件渝价（2009）217号文件收取，该文件确认东和科苑小区高层住宅公共服务费为0.75元为每平方米每月，电梯费按层计算：张/人=10元（第三层）＋0.3元×（N－3）,N为楼层数；按人计算：常住人口每人每月10元，公共水电费每户6元/月。其他两份涉案合同约定的物业管理服务费均为：住宅标准1元/平方米/月。公共水电费每户5元/月。三份涉案合同均约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日（次月一日）起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。三份合同还对甲方、乙方的其他权利义务作了规定。在三份《物业服务合同》约定的物业服务期限内，原告福光公司自2013年2月1日起至今一直为涉案小区提供了物业服务。原告福光物业在2013年2月1日至2016年1月31日期间对小区业主实际按1元每平方米每月，低于重庆市物价局文件渝价（2009）2**号文件的标准予以收取。被告余小红自2015年2月1日起至2018年12月31日期间未向原告福光公司交纳物业管理服务费。2017年2月14日原告福光公司向被告余小红邮寄送达了《催款通知书》。该通知书载明：“您于2015年2月起至2017年1月止共计24个月，尚未缴纳物管费1486.56元，公共水电费135元，故请您接到本通知后，于7日内到物管处缴纳费用。以便于我司开展接下来的物管工作，由此为您带来的不便敬请谅解!”。同年9月21日原告福光公司还向被告余小红邮寄送达了《催款通知书》。该通知书载明：“您于2015年2月1日起至2017年8月31日止共31个月，尚未缴纳物管费2106元。故请您接到本通知后与7日内到物管处缴纳费用。以便于我司开展接下来的物管工作，由此为您带来的不便敬请谅解!”2018年11月22日原告福光公司再次向被告余小红邮寄送达了《催款通知书》。该通知书载明“您于2015年2月起至2018年11月止共41个月，尚未缴纳物管费2849.24元，公共水电费245.00元。故请您接到本通知后与7日内到物管处缴纳费用。以便于我司开展接下来的物管工作，由此为您带来的不便敬请谅解!”但被告余小红仍未向被告福光公司缴纳该期间的物业服务费。原告福光公司遂向本院提起诉讼，要求判如所请。上述事实，有原告提供的2013年1月28日、2016年4月21日、2017年11月10日原告与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区、涉案小区业主委员会签订的三份《物业管理服务委托合同》、重庆市物价局渝价（2009）2**号文件、电梯定期检查报告、员工日常工作场景照片、保安巡逻及外来人员登记表、2017年2月14日、2017年9月21日、2018年11月22日的催款通知书、整付零寄交寄清单、重庆市沙坪坝区不动产登记中心档案查询结果以及原告的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，因2013年1月涉案小区还未成立业主委员会，根据《重庆市物业管理条例》规定由涉案小区所在社区代行选聘物业公司为该小区进行物业管理服务，由重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区与原告签订的《物业管理服务委托合同》，以及根据《重庆市物业管理条例》第二十七条第（三）项规定，业主委员会可代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同，2016年4月21日、2017年11月10日原告福光公司与重庆市沙坪坝区东和科苑小区业主委员会签订的两份《物业管理服务委托合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告福光公司与重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区以及重庆市沙坪坝区东和科苑业主委员会签订的三份《物业管理服务委托合同》对原被告具有约束力，原被告双方均应按约严格履行。原告福光公司依约对涉案小区提供了物业服务，被告余小红应当按照合同支付物业服务费及公共水电费费。2013年1月28日重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区与原告福光公司签订《物业管理服务委托合同》约定住宅物业服务费按重庆市物价局（2009）2**号文件规定的标准收取，原告福光公司实际收取标准低于该文件规定的标准，是其对自己民事权利的处分，本院予以支持。虽然在2016年2月至2016年4月期间原告福光公司对涉案小区提供服务未与涉案小区签订物业服务合同，但原告福光公司实际提供了服务，被告余小红也应参照物业服务合同的约定标准缴纳物业服务费。因此，原告要求被告交纳2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2911.18元、小区公共水电费340元的请求，符合合同约定的计算方式，本院予以支持。原告福光公司要求被告余小红支付物业服务费逾期缴纳滞纳金的诉讼请求，根据原告福光公司与涉案小区签订的相关物业服务合同，被告余小红逾期缴纳物业服务费属于违约行为，应当支付逾期缴纳物业服务费的违约金。原告福光公司与涉案小区签订的三份《物业管理服务委托合同》均约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的从逾期之日（次月一日）其按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金。审理中原告福光公司将该违约金标准降低至以被告余小红每月应当交纳的物业管理服务费61.94元为基数，从次月1日起，按照年利率24%计算至付清时为止，是对自己名声权利的处分，符合法律的相关规定，本院予以支持。被告余小红经本院公告传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告余小红放弃抗辩，应承担由此导致的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款、第二十七条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告余小红于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2015年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2911.18元、小区公共水电费340元，合计3251.18元。二、被告余小红于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆福光物业管理有限公司违约金，该违约金以每月欠付的物业服务费61.94元为基数，从次月一日起，自2015年3月1起至付清时止，按年利率24%的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告余小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长 陈 昊人民陪审员 吴 庆人民陪审员 徐 宏二〇一九年九月二十七日书 记 员 彭超群