广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15048号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系该公司员工。被告：周蔼文，男，1958年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码:440************036。委托诉讼代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告周蔼文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序于同年8月15日公开开庭进行了审理，原告时代物业公司的委托诉讼代理人王文中、被告周蔼文的委托诉讼代理人蔡虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费21338.52元（自2012年4月起至2019年3月止）；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金16897.82元（自次月16日起按每日1‰计算，暂计至2019年3月31日，并请求依照每日1‰的标准计算至实际清偿日）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于佛山市南海区************************业主。根据被告与峰云名居小区开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2010年3月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********888）的约定，被告所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：联排别墅4.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按4.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法(试行)》等相关规定缴纳公摊电费。201*年*月30日，被告接收《收楼确认书》的通知后一直没收楼并未交付相关费用。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故被告自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。自应接收楼期2012年4月1日起该单元至2019年*月31日被告一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2019年*月31日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊费共38236.34元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。被告周蔼文辩称，涉案房屋并没有达到交楼条件，被告至今没有收楼，无须向原告缴纳物业服务费。1.涉案房屋根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》的约定，开发商应当在2013年8月31日前在房屋验收合格，办理了竣工验收备案后才能交付。但被告一直没有收到涉案房屋己经竣工验收备案的相关文件或通知。2.涉案房屋自通知收楼之日起，就因涉案房屋存在楼宇渗漏、围栏断裂、车库开花钢筋锈蚀等问题一直在协商，2015年7月8日，被告、开发商代表、狮山房管所工作人员等人一同在镇府建设大厦办公室召开会议协商涉案两套房屋的问题，开发商亦承诺修复上述问题待验收被告确认两套房屋无渗漏问题后办理收楼手续（因为被告向开发商购买的两套房屋共分开8个房产证）。涉案房屋的上述问题持续到2018年11月13日一直没有解决，当日在楼宇服务中心，被告、开发商代工表、原告公司经理、大圃房管工作人员等再次召开协商会，会上开发商答复，在2018年11月30日前给业主回复解决方案。但开发商并没有予以回复，原告也没有跟进该事宜。因此，涉案房屋至今未能符合条件交付给被告，造成未能收楼的责任不在被告，故被告无向原告交纳物管费的义务。3.根据《物业管理条例》第42条第二款的规定，涉案相关服务费用应由开发商负责交纳。综上请求法院依法驳回原告的无理诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《前期物业管理服务合同》，该证据真实合法，能够证明原告与案涉物业开发商签订前期物业服务合同的事实。2.原告提交的《催收楼通知书》及邮单，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明开发商通知被告接收案涉物业的情况。3.原告提交的EMS邮单及查询结果，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明原告曾向被告催收物业管理费的事实。4.被告提交的《询问笔录》、《依云小镇协调会议记录》，本院对其真实性予以确认，该证据能够证明被告就案涉物业房屋质量问题与开发商进行协商的事实。5.被告提交的手写文件，因无其他证据证明书写者及签名者的身份，本院对其真实性不予确认。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年3月29日，被告周蔼文（买受人）与案外人佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买佛山市南海区********************2***，建筑面积共56.45平方米；出卖人应在2010年10月30日前将验收合格及竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，从本合同约定的交楼之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；合同补充协议约定买受人不得以在收楼时发现商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格除外）为由而拒绝收楼，但买受人有权在收楼时要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后及时予以解决。案涉物业所在的时代峰云名居13栋住宅与地下室于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日备案。案涉物业于2010年4月26日办理了商品房合同登记。2012年6月25日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司向被告预留的地址、联系方式寄送13栋7单元101、201、202、301房《催收楼通知书》，告知被告该公司发出收楼通知书后被告未办理收楼手续，案涉物业自2012年3月29日起视为已交付。2011年12月1日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：原告为案涉物业所在的物业管理区域提供前期物业管理服务；物业服务费用按多层住宅2.5元/月/平方米、独立式别墅4.5元/月/平方米收取，业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用，逾期应按甲乙双方协商的标准向原告支付违约金；合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止。2015年6月1日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》一份，约定：原告为案涉物业所在的物业管理区域提供前期物业管理服务；物业服务费用按叠加别墅2.5元/月/平方米、独立式联排别墅4.5元/月/平方米收取，物业服务费按月交纳，业主应于当月15日前交纳物业服务费用，逾期按日3‰向原告支付滞纳金；合同期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。2018年6月1日，佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司与原告续签上述前期物业服务合同，合同期限至物业管理区域内业委会代表全体业主与物业服务企业签订的新物业服务合同生效时止。被告向佛山市南海时代胜誉房地产开发有限公司共计购买了位于佛山市南海区********************101、201、202、301房及8栋2单元501、502、601、602房。2015年7月8日，被告向狮山镇房管所反映其在收楼时发现案房屋存在渗漏、围栏断裂、车库钢筋锈蚀等问题，要求开发商修复的情况。2018年11月13日，被告、原告代表、开发商代表、大学城社区代表、大圃房管工作人员就被告反映的情况进行了协调，开发商答应在2018年11月30日前给业主回复解决方案，但至今没有回复。原告曾于2018年7月4日向本院提起诉讼，要求被告交纳13栋7单元301房自2012年4月起的物业管理费及滞纳金，本院于2019年3月5日作出（2018）粤0605民初11591号民事判决，支持了原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。案涉202房与上述301房共属同一套房屋，物业类型为独立式联排别墅。本院认为，本案争议焦点如下：1.案涉物业的物业服务费收取条件何时成就；2.被告应支付的相关费用数额是多少。关于第1项争议焦点。案涉物业于2009年4月20日竣工验收，于2009年5月4日备案，开发商已通知被告于2012年3月29日前收楼。被告虽以案涉物业存在质量问题为由拒绝收楼，但未能举证证明案涉物业主体结构不合格或存在其他严重影响正常居住使用的质量问题，结合《商品房买卖合同》约定内容来看，应视为案涉物业服务费的收取条件自2012年3月30日起已经成就。被告辩称因案涉物业尚未达到收楼条件而不应支付物业服务费的意见，理据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，因此原告与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对被告具有约束力，被告应当按时足额交纳物业服务费用。关于第2项争议焦点。结合前述认定，被告应向原告支付2012年4月至2019年3月期间的物业管理费。经核算，该期间的物业管理费数额为21338.1元（4.5元/月/平方米×56.45平方米×84个月），原告主张物业管理费超出该数额的部分，本院不予支持。被告逾期交纳物业管理费，应当依约支付违约金，原告主张违约金按每日1‰的标准自欠费次月16日起分别计算至实际清偿日止，未超出前期物业服务合同约定的标准，本院予以确认，但违约金总额应以物业管理费本金为限。经核算，被告应支付2012年4月至2019年3月期间物业管理费暂计至2019年3月31日的逾期付款违约金16905.87元，原告主张滞纳金暂计金额16897.82元，未超出其可主张的范围，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、周蔼文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年4月至2019年3月期间的物业管理费21338.1元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、周蔼文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年3月31日的逾期付款违约金16897.82元及自2019年4月1日起至实际清偿之日止以本判决第一项尚欠的物业管理费为本金按每日1‰计付违约金予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司,本项应付的违约金总额以21338.1元为限；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费755.92元，减半收取计377.96元（原告已预交），由周蔼文负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱文华二〇一九年九月二十日书记员  徐国君