河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初9822号原告：河南正商龙湖置业有限公司，住所地：新郑市龙湖镇107国道西侧正商红河谷2号楼2幢1单元1-2层01号。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：孙雷鸣，系公司员工。委托诉讼代理人：申涛，系公司员工。被告：唐春艳，女，1973年9月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告河南正商龙湖置业有限公司（以下简称正商龙湖置业公司）与被告唐春艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正商龙湖置业公司的委托诉讼代理人申涛到庭参加诉讼，被告唐春艳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正商龙湖置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的合同编号为16001418388的《商品房买卖合同》并判令被告协助原告办理前述《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续；2.依法判令被告支付购房合同违约金；3.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订编号为16001418388的《商品房买卖合同》及补充协议，购买了原告开发的位于龙湖镇规划××、正商龙虎东的正商智慧城（A-09）一期6号楼2单元19层1904号房产。为支付购房款，被告与中国农业银行股份有限公司郑州管城支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款635000元，原告为被告向中国农业银行股份有限公司郑州管城支行提供了担保。后被告逾期偿还借款，中国农业银行股份有限公司郑州管城支行诉至郑州市金水区人民法院，郑州市金水区人民法院于2019年7月22日作出判决，原告依据判决书实际承担了担保责任。被告不履行付款义务，严重损害了原告的合法权益，故诉于法院。被告唐春艳未作答辩，亦未向本院提交相关证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，正商龙湖置业公司（出卖人）与唐春艳（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001418388），主要约定：唐春艳购买正商龙湖置业公司开发的位于新郑市××镇规划××、正商龙虎东的6幢2单元19层1904号房产，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共125.8㎡，约定房屋总价款为793907元。付款方式及期限：约定金额：158907元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-4-29，交纳比例：20.02%；约定金额：635000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-5-29，交纳比例：79.98%；××逾期付款的违约责任：××如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；本合同自双方签订之日起生效。同日，双方签订了作为附件五的补充协议。该协议约定：因××办理银行按揭贷款，出卖人就××贷款向银行提供保证担保的，在出卖人保证期内，并按以下方式承担违约责任：××自扣款之日起第6日至第90日内归还出卖人代还款项的，除代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息外，还应承担代还款项10%的违约金；××超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同。本协议及《商品房买卖合同》中的书面通知是指当面送达、书信送达、传真送达的任何形式之一。如以书面方式送交，则以邮寄方按照本合同签字页载明的联系地址寄出后视为送达。2016年5月24日，唐春艳（借款人）与正商龙湖置业公司（保证人）、中国农业银行股份有限公司郑州管城支行（贷款人，以下简称农行管城支行）签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：唐春艳借款635000元，用于购买位于新郑市××镇规划××、正商龙虎东的6幢2单元19层1904号房产；贷款期限300个月；担保方式为阶段性保证+抵押；正商公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带责任保证。并以涉案房屋办理了抵押权登记。2019年3月29日，因唐春艳未能及时偿还贷款及利息，农行管城支行扣划正商龙湖置业公司资金17152.41元；之后农行管城支行将唐春艳、正商龙湖置业公司诉于郑州市金水区人民法院，该院审理后依法判决：唐春艳给付农行管城支行本金591629.54元，利息2696.92元；正商龙湖置业公司承担连带责任保证；由唐春艳、农行龙湖置业公司负担4661元诉讼费。2019年9月24日，正商龙湖置业公司向农行龙湖支行支付了唐春艳应承担的本金、利息及诉讼费，共计608203.29元。本院认为，被告唐春艳未到庭参加诉讼，怠于行使法律赋予的权利，应视为放弃举证、质证、反驳、辩论等权利。正商龙湖置业公司与唐春艳签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001418388）及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《补充协议》约定了：“如因××原因，导致银行从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），××必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项，××超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同”。因唐春艳本案中，因唐春艳未按期偿还银行贷款本息，对按揭银行构成根本违约，导致正商龙湖置业公司承担担保责任，其中2019年3月29日代还的17152.41元，唐春艳一直未归还，时间超出了90日，正商龙湖置业公司有权依据合同约定在履行担保责任后解除双方的《商品房买卖合同》；同时，原告主张违约也有事实依据，但双方于合同中约定的违约金计付方式是“超过5日未还”“代还款项10%”，故违约金的计算基数为“2019年3月29日代还的17152.41元”，2019年9月24日代还的608203.29元，于开庭时尚未到5天，不应计入基数。因此计违约金为1715.24元。合同解除后，唐春艳应履行协助办理解除合同的登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、解除房屋抵押等合同附随义务，故对于原告要求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续等的诉讼请求，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除河南正商龙湖置业有限公司与被告唐春艳签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001418388）；二、被告唐春艳应于本判决生效之日起十日内协助原告河南正商龙湖置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16001418388）的合同登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续。三、被告唐春艳应于本判决生效之日起五日内支付原告河南正商龙湖置业有限公司违约金1715.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告唐春艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵文奇二〇一九年九月二十七日书记员  陈兆祥