广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复65号 复议申请人（申请保全人）：关秀清，女，1968年8月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区。公民身份号码：。 委托诉讼代理人：余柏祥，广东泓科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林莉娴，广东泓科律师事务所律师。 被保全人（异议人）：江门市建泰投资置业发展有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城圭阳北路72号圭峰花园雍华苑二座。 法定代表人：刘宇锴，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢少波，广东东方大卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：麦颖雯，广东东方大卫律师事务所律师。 复议申请人关秀清不服广东省江门市新会区人民法院（以下简称“新会法院”）（2019）粤0705执异65号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年9月4日举行了公开听证会，复议申请人关秀清的委托诉讼代理人余柏祥、被保全人江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称“建泰公司”）的委托诉讼代理人麦颖雯到庭参加了听证。现已审查终结。 新会法院在执行申请保全人关秀清与被保全人建泰公司财产保全一案[案号：（2019）粤0705执保307号]过程中，被保全人建泰公司向该院提出执行异议，请求依法解除其在中国建设银行江门峰境支行的商品房预售款监管账户44×××09的冻结执行措施。 新会法院查明，该院在审理原告关秀清诉被告建泰公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，关秀清向该院提出财产保全申请，请求对建泰公司价值3278191.78元的财产采取保全措施。该院于2019年4月23日作出（2019）粤0705民初2089号民事裁定，裁定在人民币3278191.78元价值范围内，冻结建泰公司的金融机构存款或者查封、扣押相应价值的财产。根据该民事裁定，该院以（2019）粤0705执保307号立案执行，并于2019年5月6日裁定冻结建泰公司在中国建设银行江门峰境支行账户44×××09的银行存款3278191.78元。 新会法院另查明，新会区住房和城乡建设局作为甲方、中国建设银行股份有限公司新会支行作为乙方、建泰公司作为丙方，共同签订《江门市新会区商品房预售款专用账户监管协议书》。该协议书约定：丙方在乙方峰境支行开设商品房预售款监管账户，账号为44×××09；乙、丙方同意由甲方依《广东省商品房预售管理条例》和新会区关于对商品房预售款监管的有关规定，依法行使对上述项目商品房预售款的收存和使用进行监管。该协议书第八、九条约定，丙方使用预售房款，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用，并要经甲方核准同意拨付。 新会法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”本案中，建泰公司异议称，该院在执行财产保全过程中，冻结其在中国建设银行江门峰境支行账户44×××09的银行存款的执行行为侵害了其合法权益，要求依法解冻。依据上述法律规定，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。 本案中，当事人争议焦点为执行法院能否对建泰公司在中国建设银行江门峰境支行账户44×××09的银行存款依法采取冻结执行措施。因商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。且因开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险。2013年3月26日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调整工作通知》[国办发〔2013〕17号]及江门市住房和城乡建设局出台的《江门市市区商品房预售款监管实施细则》[江建〔2016〕342号]，设立商品房预售款监管账户即为确保商品房预售款能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害，现建泰公司与中国建设银行江门新会支行、新会区住房和城乡建设局签订了《江门市新会区商品房预售款专用账户监管协议书》，约定政府部门对监管账户资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，即该监管账户资金只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。本案中，关秀清因与建泰公司产生商品房买卖合同纠纷向该院申请财产保全，其纠纷不属于建设工程类涉优先权的纠纷，故冻结建泰公司在中国建设银行江门峰境支行账户44×××09的银行存款，显然不能达到保全的目的，该执行行为应为不妥。建泰公司关于依法解冻其在中国建设银行江门峰境支行的商品房预售款监管账户44×××09的银行存款的请求成立，应予解除冻结执行措施，可依法对建泰公司的其他财产采取保全措施。 2019年7月4日，新会法院作出（2019）粤0705执异65号执行裁定，裁定撤销该院（2019）粤0705执保307号案对建泰公司在中国建设银行股份有限公司江门峰境支行的商品房预售款监管账户44×××09的冻结执行措施。 复议申请人关秀清申请复议称，请求撤销新会法院（2019）粤0705执异65号执行裁定，维持新会法院（2019）粤0705执保307号案的财产保全措施。事实和理由归纳如下：一、新会法院（2019）粤0705执异65号执行裁定适用法律错误。建泰公司监管账户的存款与其房产均属于关秀清财产，财产保全措施对象是建泰公司财产，法律并无禁止冻结监管账户。新会法院错误适用《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》及《江门市市区商品房预售款监管实施细则》规章，该两部规章并未明确规定监管账户不能作为财产保全措施的对象，且该两部规章不属于法律法规，不具有法律强制规定。新会法院依据两部并不是法律且未明确规定不能对监管账户进行财产保全措施，属于适用法律错误。二、关秀清购买房屋的购房款是划入预售款监管账户，起诉请求是建泰公司退还购房款给关秀清。如果依据新会法院认为监管账户是“保障购房者的利益不受损害”，所以不能对监管账户冻结，那么本案中的关秀清也是购房者，这种“能划入钱，但不能划回钱“的做法显然损害购房者的利益，新会法院的认定前后矛盾。三、本案冻结金额仅为330万，该金额远不足以影响建泰公司的生产经营。即使关秀清胜诉后，建泰公司履行法律文书判决内容也并非一定从监管账户扣划执行款。法院以“不能达到保全的目的”为由撤销监管账户的冻结，显然缺乏法律依据。四、对建泰公司提出置换保全财产的请求，关秀清不同意，因为关秀清的购房款是直接打入该商品房预售款监管账户的，请求直接从该账户退还购房款，这样一进一出的做法，是最直接合理的方式。综上所述，特申请复议，请求撤销新会法院（2019）粤0705执异65号执行裁定，维持新会法院（2019）粤0705执保307号案的财产保全措施。 被保全人建泰公司辩称，一、建泰公司在中国建设银行股份有限公司江门峰境支行账户44×××09为商品房预售款监管账户，已提供足够证据予以证实。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”2013年3月26日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调整工作通知》[国办发〔2013〕17号]和江门市住房和城乡建设局发布的《江门市市区商品房预售款监管实施细则》[江建〔2016〕342号]，均规定商品房预售监管账户的款项须用于工程施工合同。因此，冻结建泰公司的商品房预售款监管账户违反了法律和相关的规定，以致工程施工进度受阻，影响如期交房损害购房者利益并影响社会稳定的问题。二、如关秀清所述，其申请查封建泰公司价值仅为330万元的财产，但是建泰公司已主动向法院提供了价值超过人民币2亿元的财产，如有需要，法院完全可以足额查封建泰公司的财产，根本不会对关秀清的权利造成任何影响。在异议期间已提供了变更保全财产的线索（建泰公司开发的圭峰花园二期工程别墅），但在提出异议前未提出。综上所述，新会法院（2019）粤0705执异65号执行裁定完全符合客观事实和法律规定，关秀清提出的复议理由不成立，请求依法予以驳回。 本院对新会法院查明的事实予以确认。 另查明，关于关秀清与建泰公司商品房预售合同纠纷一案，新会法院于2019年8月14日作出（2019）粤0705民初2089号民事判决，判决如下：一、建泰公司应于该判决发生法律效力之日起至日内向关秀清双倍返还购房定金100万元；二、建泰公司应于该判决发生法律效力之日起至日内向关秀清返还首期购房款150万元；三、驳回关秀清的其他诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为新会法院作出解除建泰公司名下商品房预售款监管账户的冻结执行措施的裁定是否恰当。围绕该争议焦点有如下争议问题：一、案涉银行账户的性质；二、案涉银行账户能否查封冻结；三、案涉银行账户中资金能否扣划；四、新会法院裁定冻结建泰公司名下案涉银行账户，建泰公司提出执行异议后，新会法院裁定解除冻结是否符合法律规定。 关于第一个争议问题。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调整工作通知》[国办发〔2013〕17号]要求各地制定本地区商品房预售资金监管办法，确保商品房预售金能够用于工程施工建设，以保障购房者利益不受损害。《江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则》[江建〔2016〕342号]、[江建〔2019〕178号]先后出台，亦明确要求开发商将其所有商品房预售资金收入和支出交由开户银行实行监管，由监管银行依据市住建局提供有关资料确定监管资金额度及监管银行针对违规使用情形有权暂停办理预售资金拨付业务，还规定开发商必须将预售资金用于工程建设项目，不得挪作他用；监管银行一经查实，有权暂停资金拨付等。本案中，建泰公司与中国建设银行江门新会支行、新会区住房和城乡建设局签订了《江门市新会区商品房预售款专用账户监管协议书》各一份，并设立了相应账户作为预售商品房预售资金收入和相应支出的账户，明确账户中资金只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。该账户完全符合上述商品房预售款监管实施细则中关于监管账户的条件，故建泰公司名下案涉银行账户应属于商品房预售款专用账户，系监管账户。 关于第二个争议问题。新会法院依据关秀清的诉讼保全申请，于2019年4月23日作出（2019）粤0705民初2089号民事裁定冻结建泰公司名下案涉银行账户，系依据生效保全裁定所实施的具体保全措施行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，且建泰公司与监管部门、监管银行签订的商品房预售监管协议明确约定，建泰公司需要使用该商品房预售款，必须向监管部门提出申请，且只能购买该项目建设必需的建筑材料、设备等，同时配合监管部门做好监管账户的监管工作，监管部门可实时监管资金流向状况。执行法院可采取冻结监管账户措施，防止监管账户中的资金被建泰公司转移，以确保案件审理顺利进行。故此，新会法院冻结建泰公司名下案涉银行账户符合法律规定。 关于第三个争议问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。”结合《江门市住房和城乡建设局关于江门市市区商品房预售款监管实施细则》中有关商品房预售款监管额度内资金只能用于相关工程建设项目的规定，新会法院查封冻结案涉银行账户的资金只能用于建泰公司所开发的工程建设项目，不能用于偿还建泰公司所欠的其他债务。故此，新会法院冻结案涉银行账户中在监管额度内资金，对用于相关工程建设项目时，在符合相关报批手续可放款，除此之外，新会法院不得扣划案涉银行账户中监管额度范围内资金用于偿还建泰公司所欠其他债务，但对超出监管额度范围的资金可执行扣划。 关于第四个争议问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十六条规定：“裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：（一）保全错误的；（二）申请人撤回保全申请的；（三）申请人的起诉或者诉讼请求被生效判决驳回的；（四）人民法院应当解除保全的其他情形。”、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定：“财产纠纷案件，被保全人或第三人提供充分有效担保请求解除保全，人民法院应当裁定准许。被保全人请求对作为争议标的的财产解除保全的，须经申请保全人同意。”第二十三条第一款规定：“人民法院采取财产保全措施后，有下列情形之一的，申请保全人应当及时申请解除保全：（五）起诉或者诉讼请求被其他人民法院生效裁判驳回的；（六）申请保全人应当申请解除保全的其他情形。”本案中，新会法院依据关秀清的申请作出财产保全裁定后，建泰公司不服向该院提出执行异议，该院作出裁定解除案涉银行账户的冻结执行措施，系在不符合解除财产保全裁定的法定情形下，未经严格审查经行作出的，属于适用法律错误，应予纠正。 综上，新会法院（2019）粤0705执异65号执行裁定适用法律错误，应予撤销。复议申请人关秀清部分复议请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下： 撤销广东省江门市新会区人民法院（2019）粤0705执异65号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇一九年九月六日                                                                                                                                                        法官助理陈文良                                                                                                                                                       书记员简金凤