广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初874号原告：赖建伟，男，汉族，1970年7月1日出生。委托诉讼代理人：葛宾，广东华扬律师事务所律师。被告：珠海仁恒和由置地有限公司。法定代表人：钟声坚。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告赖建伟与被告珠海仁恒和由置地有限公司（以下简称仁恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖建伟基其委托诉讼代理人葛宾、被告仁恒公司的委托代理人陈昱、杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋使用费用损失144000元，物业管理费损失12085.60元（以上计至2018年12月4日）；2.判令被告自2018年12月5日起至被告实际修复房屋之日按照每月6000元标准赔偿原告房屋使用费损失，按照每月522.60元标准赔偿原告物业管理费损失；3.判令被告承担本案诉讼费用。案件审理中原告增加一项诉讼请求：判令被告修复房屋墙壁至外墙不漏水。事实和理由：2015年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定原告向被告购买珠海市XX区XX路XX号XX栋XX1房，该房由被告负责按照合同约定标准装修后交房给原告。2016年11月5日，原告收房时验出诸多房屋问题，当时已记录在交房验收记录单中并通知被告。按照合同约定，被告应在30日内对发现的问题整改、修复完毕。但被告一直怠于及时修理，在近两年的时间里，对验出的问题在原告多次催促后才陆续解决其中的一部分。而且原有问题尚未彻底修复完成时，在2017年8月和2018年9月，房屋又出现窗户漏水，造成屋内进水，地板、墙壁被水浸泡，且经修理后仍未解决。原告已尽醉倒限度容忍被告不守信用，给足被告整改的时间，只想入住一个不影响正常居住的房屋。原告已多次推迟入住该房屋的时间，由于被告一直不予彻底整改完全部问题，且游不停出现新的问题，导致原告至今未能入住，造成原告重大经济损失。根据双方签订的商品房买卖合同附件7的约定，外墙面的防渗漏保修期限不得低于5年。现在，原告房屋因外墙渗水，导致墙面浸泡脱落，地板被水浸泡无法入住，多次向被告要求按合同予以解决，但被告一直怠于履行合同义务。原告认为，由于被告怠于履行应当遵守的合同义务，对原告的合法权利造成严重损害，原告已多次与被告协商解决，但被告不理不睬。原告根据我国相关法律规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、被告不存在任何违约交付的行为。根据被告与原告《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；”第十一条第（一）款约定被告应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”根据前述规定及合同约定，原告2016年11月5日接收了被告交付的符合约定及法定标准的商品房，被告不存在任何违约交付的行为。二、被告不存在拒绝或无正当理由拖延修复的行为，被告均在合理时间内对原告提出的质量瑕疵进行义务维修或自愿改良。首先，原告在接收房屋时所提出的房屋存在的质量瑕疵系原告的单方面意见，被告亦当场对其中若干所谓的“质量瑕疵”提出了异议，因原告始终不认可。被告基于维护与业主之间的友好关系的态度，仍试图通过各种渠道希望能满足原告的要求。但并不表明原告提出的质量瑕疵属实也并不表明答人所提供的维修服务是基于合同履行保修义务而不是基于情分。然后，原告提出质量瑕疵维修要求时，被告均及时到场查验，确认瑕疵确有可能存在的，原告均及时采取措施进行了维修更换，对此从双方提供的证据中均可看出被告对原告提出的问题均及时响应和处理，但设备和材料的准备以及维修工作的完成必然存在一定周期。三、原告提出的涉案房屋存在漏水问题，纯属无理取闹，毫无根据。原告提出在2017年台风天鸽登陆期间和2018年9月台风山竹登陆期间，涉案房屋窗户存在漏水。并且以下大雨和台风时有雨水从窗户进入房屋为由，认为涉案房屋和窗户存在漏水的质量问题纯属无理取闹，被告对此不予认可。首先，所谓房屋漏水，通常是指因建筑材料和施工方面不满足国家标准，防水层存在质量问题导致房屋存在渗漏现象。被告交付的房屋经过建筑工程竣工验收备案，满足交付条件和国家标准，涉案房屋的窗户亦属于正规合法原厂产品。原告无任何依据证实被告房屋存在漏水的质量问题。其次，台风天鸽，2017年8月20日生成，2017年8月23日以14级的强台风级登陆广东省珠海市，为珠海、香港、澳门等地区带来重大破坏，造成了24人死亡和68.2亿美元经济损失；台风山竹，2018年9月7日生成，2018年9月16日在广东省登陆，中心风力14级，造成广东、广西、海南、湖南、贵州5省（区）近300万人受灾，5人死亡，1人失踪，160.1万人紧急避险转移和安置……直接经济损失52亿元。可见原告认为台风期间房屋窗户漏水属于质量问题的可笑。最后，商品房买卖合同第十七条第二款约定，因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害，出卖人不承担保修责任。《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定：“因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”即便如此，被告仍然出于宽容，多次设法对窗户进行升级改良。四、原告提出的质量瑕疵以及被告履行的保修义务，均不存在影响原告正常居住的情形，未给原告造成任何损失。首先，原告所提出的瑕疵，其本身均属于细微瑕疵，不影响原告正常居住，且根据原告与被告双方提交的证明可充分表明原告实际上已经正常入住和使用涉案房屋，并发生水电费用。其次，无论原告提出的问题属于无理取闹或吹毛求疵，被告均及时进行了处理，无任何过错行为。最后，被告未给原告造成任何实际损失，且根据商品房买卖合同附件七约定第六条特别声明第6款约定：“设备、材料有一个合理的采购、加工维修周期，开发商在履行保修责任条款时，不承担合理采购、加工维修周期内的相关索赔。”，即便合理维修期内原告存在损失，亦无权向被告索赔，且本身物业管理费和水电费在被告向原告交付房屋以后，原告个人应当承担的费用，与被告无关。综上所述，原告的诉讼请求毫无事实依据和法律依据，应当予以驳回，请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告提交以下证据：1、商品房买卖合同（预售）、附件及委托装修协议；2.交房验收记录单;3.付款回单（原告安装铝合金门窗的付款）、家居送货单、签购单;4.物业费发票及明细列表;5.函及挂号信函收据;6.珠海房屋租金统计数据;7.厨房门坏损照片；8.房屋漏水未修复照片；9.卫生间照片；10.延迟修理照片；11.衣柜破损未修复照片；12.与管家微信对话记录；13.原告购买家具付款凭证；14.迟延修理视频、房屋漏水未修复视频；15.验房问题清单;16.衣柜破损未修复视频;17.2019年4月20日房屋漏水视频及照片；18.墙壁存在裂缝视频。被告提交以下证据：1、微信聊天记录；2．台风预警信息、温馨提示等；3．水电费用记录、水电表照片；4．XX岛花园一期单元内部设备接收表；5．XX岛花园装修施工许可证、室内装修申请审批验收表。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，对原告向被告购买XX区XX路XX号XX栋XX1房事宜进行约定。合同附件三为《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》。合同附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》第三条约定，开发商免责条款：1.具体项目已超过保修期限，或房地产买卖合同未约定保修的内容；2.因业主未遵守《住宅使用委托书》约定，使用不当或擅自改动结构、设备位置，或装修不当造成的质量问题；3.因业主自身原因延误保修造成的损失扩大部分；4.不可抗力因素造成的损害。第五条保修项目中约定，屋面防水工程、卫生间和外墙面的防渗漏自竣工验收合格之日起五年；装饰工程（墙面裂缝、楼地面空鼓开裂、大面积起砂、面砖松动）2年；等等。2015年9月16日，原、被告签订一份《珠海市商品房买卖合同补充协议（XX岛花园委托装修协议）》。协议约定，原告同意案涉房屋在取得竣工验收备案后，由乙方委托具有装修资质的第三方单位进行户型格局调整和维修；工程质量及相关保修责任由乙方负责，保修范围和时间按原合同附件三（住宅质量保证书）约定；等等。2016年11月5日，原告收楼验房，双方确认房屋总体质量符合合同约定的验收标准，下列个别部位需安排整修：1.书房天花吊顶重刷漆、主卫的门头上方需打磨修复；2.书房窗户阳角不直；3.户内木门拼扣处毛边；4.主卧浴缸底部有划痕，花洒上方有瓷石裂，需更换；5.餐厅移门胶需重新收边；6.主、客卫浴镜一块有黑点，另一块有划痕；7.餐厅阳台的煤气套管需处理；8.餐房的台面侧边需重新打磨；9.主人房的柜体在右上方顶部有缺损；主人房的卫生间台面有栋；进入门边缺了一小节踢脚线。原告提交2017年6月6日《关于减免物业管理费及补偿的申请》一份以及2018年3月12日的函件一份，证明因被告没有维修与整改完成，影响原告使用，原告向珠海仁恒物业管理有限公司申请减免物业管理费至房屋可以使用之日为止。被告否认收到上述两份函件。2017年6月8日，原告向珠海仁恒物业管理有限公司申请装修施工许可证，安装入户花园窗。原告主张因为房屋主卧、客卧外墙漏水导致原告一直无法入住，并提交了一份2017年10月19日的《松园木雕教具送货单》证明其在2017年预定家具准备入住，送货单载明赖生1XX3订购床、餐椅、床头柜等家具，送货地址为珠海。关于主卧、客卧外墙渗水情况，原告庭审中陈述出现的时间无法确定，因为原告没有入住；第一次发现是在2017年8月天鸽台风后，通知物管后原告一直没有再去，修复也是物管告诉的原告的；第二次是在2018年9月山竹台风后，不清楚被告有无修复；再一次是2019年2、3月出现渗漏，2019年4月20日又发现漏水。原告主张现今主客卧外墙渗水仍旧，在下雨天就会出现渗漏情况。原告提交2019年4月20日录制的视频中显示，卧室窗台的左侧的墙体有水湿痕迹；卧室窗台右侧的墙角位置有水湿痕迹，卧室的墙角沿向门的地面有水渍。被告抗辩，除了窗户漏水外的其他小瑕疵早已修复，浴缸也已更换过，在台风天鸽后的2018年9月及台风山竹后的2019年1月都有对窗户进行维修，将窗框的周边拆下重装后加固、加密，并且重新做了放水，已不存在漏水。被告同时抗辩，原告已自行入场装修，即使漏水也可能是原告自身使用原因造成。被告提交物业管家与原告的微信聊天记录，显示管家向原告发送了维修窗户的照片。原告庭审中陈述，根本不知道什么时候维修，未通知原告，2019年1月有通知过我修复。本院于2019年5月5日组织原、被告前往案涉房屋，经现场勘查，卫生间台面漏洞及卫生间浴缸却脚划痕已经修复；主人房衣柜的左侧顶部贴了一块新的木板；主卧、客卧的墙面干燥但有水印痕迹。原告认为，查看现场前并未下雨，并且不能接受被告在衣柜顶贴木板这种修补方式，因为不是原装的。本院于2019年6月12日再次去现场查看，房屋墙壁干燥，墙壁没有渗水痕迹。原告认为6月11日只有下午4点钟到4点半下雨，当晚没有再下雨，雨量雨势并不大。本院于2019年8月2日在台风“韦帕”（8级）之后，再次组织原、被告前往涉案房屋，经现场勘查，主卧的飘窗左侧靠近窗台的墙面及窗台与墙体的边缘连接处、客卧窗台的右下角墙壁有水湿痕迹，肉眼看不明显，用手触摸墙壁潮湿。当日现场查看时，原告房屋内正在进行装修施工。原告主张在2019年8月9日左右，因原告装修需要自行刮开墙壁，发现主卧的窗户右上方靠近天花板墙壁裂缝以及客卧的窗户的右下方墙壁上存在裂缝。本院于2019年8月28日再次组织双方现场查看，在涉案房屋内主卧飘窗右上角靠近天花板的墙壁有一长约20厘米的裂缝，在书房窗台右下方自窗台沿向地面有一长约40厘米的裂缝，被告抗辩该裂缝为装修砂浆层的裂缝。现场经原、被告同意由原告装修工人铲开缝隙周围的墙面，裂缝周围均为砂浆层，并且在主卧的墙面缝隙下方的墙体上可见一细微的缝隙，被告主张该缝隙是窗上内飘板与结构柱之间连接缝，并非墙体结构裂缝。当日现场查看时，原告房屋内仍在装修，主卧衣柜已被原告拆除。庭审中，原告明确第一项请求中修复的位置为主卧窗台下面及两边裂缝及主卧靠近天花板上方墙壁裂缝、客卧台下两边裂缝、书房台下面及两边裂缝。第二项请求中实际修复房屋之日中修复项目及标准是是：一、卫生间台面有漏洞，补漏洞；二、卫生间浴缸有划痕，更换浴缸；三、主人房的衣柜更换木板；四、房屋主卧、客卧外墙均有渗水，修补外墙至不渗水为止。原告认为被告未维修的行为已严重影响原告使用房屋，请求被告支付自收房之日起至修复之日止的按照每月6000元标准赔偿房屋使用费损失以及每月533.6元的物业管理费损失。关于6000元/月的使用费损失，原告提交了网页打印件，显示珠海租金平均单价为35.2元/月/平方米。被告不认可该证据，认为不存在合理依据与参考价值。案件审理中，本院多次询问原告是否对房屋墙壁渗水原因或墙体存在质量进行鉴定，原告认为不需要鉴定，即使需要鉴定举证责任应是被告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《珠海市商品房买卖合同补充协议（XX岛花园委托装修协议）》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据庭审调查及现场勘查，原告请求被告维修的项目中，卫生间台面漏洞、卫生间浴缸划痕以及主人房的衣柜更换木板等情形均已修复。关于主卧、客卧飘窗附近的墙壁渗水。首先，可以确认在2017年8月台风天鸽后、2018年9月台风山竹后、2019年8月台风韦帕之后以及原告提交的2019年4月20日的视频中出现墙壁出现了水湿的痕迹，上述情况均是在台风等极端的天气后出现，而在本院在其他时间现场勘查时未出现墙壁水湿情况，原告也未提交证据证明在其他时间出现墙壁渗水的情况，故原告有关下雨即出现墙壁渗水的事实主张与实际不符。其次，关于墙壁出现水湿痕迹的原因，案件审理中原告主张不清楚是何原因，有可能是房屋的墙体、外墙防水层存在质量问题，并认为无论原因被告都应当予以维修；被告认为飘窗关闭不严或是飘窗与墙体密闭不严亦均有可能产生上述情形。本院认为，墙壁出现水湿痕迹的位置与飘窗相连，且均只是在台风等极端天气才出现，故原、被告所述的原因均有可能是墙壁出现水湿痕迹的原因，仅凭现有事实及证据，无法确认墙壁出现水湿的原因。再次，被告抗辩在2017年9月及2019年1月对进行了维修，将窗框的周边拆下重装后加固、加密，并且重新做了放水，原告庭审中陈述根本不知道什么事实维修，2019年1月有通知我修复，结合被告提交的微信聊天记录中显示管家向原告发送维修窗户的照片，可以认定被告有关2017年9月及2019年1月进行维修的事实属实。最后，经本院2019年8月2日现场勘查的情况来看，在台风过后出现的墙壁水湿情况仅是墙壁小面积墙壁摸起来湿润，对原告使用房屋并不产生影响，而案涉房屋经竣工验收合格后交付原告，且在台风天鸽以及台风山竹之后被告均履行了维修义务，原告此时认为无论原因被告均应维修，而在原因不明的情况下，被告将不知采取何种方式维修，并且亦不能排除是使用不当原因或是其他非被告原因而产生。此种情况下，原告应对墙壁出现水湿的原因承担举证责任，原告有关无论何种原因被告均应维修的主张，不能成立。经本院多次向原告询问是否申请鉴定，原告均表示不申请，故原告应承担举证不能的不利后果，对其要求被告维修至不渗水为止的请求，本院不予支持。关于原告要求被告维修的两条墙面缝隙。本院认为，该两条缝隙经现场勘查确定为砂浆层的缝隙，首次发现的时间为原告主张的2019年8月9日，距离原告2016年11月5日收楼的时间已超过2年的保修期，而在砂浆层缝隙下的小裂痕亦不证明是房屋墙体主体存在质量问题，故原告请求被告维修，理据不足。关于原告主张的自收楼之日起至修复之日止的每月6000元/月的房屋使用费损失及每月522.6元的物业管理费。本院认为，被告于2017年9月以及2019年1月进行了维修，在维修期间会对原告使用房屋产生一定影响，但原告一直未入住涉案房屋，结合原告庭审中有关两次台风后不知被告何时维修的陈述，可以看出原告并无入住该房屋的意愿，故被告的维修行为并未给原告产生任何的实际损失。原告主张因房屋墙壁渗水而未能入住，并提交了2017年11月采购家具的送货单证明，但该送货单中并未显示送货地址为涉案房屋，故不能证明原告系为了入住涉案房屋而采购，同时根据本院多次现场查看，其主张的渗水仅是在飘窗附近的墙壁摸起来湿润，并不足以导致原告无法使用涉案房屋，故原告以此为由请求被告支付每月6000元/月的房屋使用费损失及每月522.6元的物业管理费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赖建伟的诉讼请求。案件受理费3422元，由原告赖建伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  郝亚彬人民陪审员  高冬凤二〇一九年九月二十三日书 记 员  卓嘉聪何倩