河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初19954号原告秦元元，住郑州市金水区。委托代理人肖克贵，河南仟问律师事务所律师。委托代理人王佳琪，河南仟问律师事务所实习律师。被告中原银行股份有限公司郑州农业路支行，营业场所郑州市金水区农业路东41-3号，统一社会信用代码91410100556930377C。负责人朱云龙，住郑州市金水区。委托代理人刘少寅，住郑州市金水区。被告李旭，住郑州市金水区。原告秦元元(以下简称原告)诉被告中原银行股份有限公司郑州农业路支行、李旭案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖克贵、王佳琪，被告中原银行股份有限公司郑州农业路支行委托代理人刘少寅，被告李旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，李旭、刘炜、陈运勤均是河南省景富防腐保温工程有限公司（以下简称“景富工程公司”）的股东，且刘炜与李旭、陈运勤系朋友关系，原告秦元元与刘炜系夫妻关系。景富工程公司承包河南鑫苑置业有限公司开发的鑫苑金融广场项目，因河南鑫苑置业有限公司尚欠景富工程公司部分工程款，河南鑫苑置业有限公司提出拟以房抵工程款事宜。经各方协商一致后，2008年，刘炜、陈运勤、李旭分别与河南鑫苑置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，三人分别购买河南鑫苑置业有限公司开发建设的鑫苑金融广场银座号楼1单元28层2806、2804、2803三套房屋，并向河南鑫苑置业有限公司先期支付了预付购房款分别为32448元、34181元、34181元，待以房抵债事宜确定后多退少补，各方再行结算。后河南鑫苑置业有限公司将该方案上报总公司，总公司未能通过。河南鑫苑置业有限公司按照建设工程合同将工程款支付景富工程公司后，上述三人未按约定向河南鑫苑置业有限公司支付剩余购房款。河南鑫苑置业有限公司于2012年底预解除买卖合同，收回上述三套房屋，关于之前缴纳的预付购房款将不予退回，作为违约金予以没收，且将事由通知了刘炜、陈运勤和李旭三人。陈运勤和李旭均明确表示无力支付剩余购房款，也不再购买上述两套房屋，如刘炜愿意购买上述两套房屋，其均愿意将上述两套房屋转让给刘炜，由刘炜向河南鑫苑置业有限公司支付剩余购房款。刘炜将该事宜和原告秦元元协商后，原告秦元元夫妇确定由原告秦元元将陈运勤和李旭名下的上述两套房屋出资买下，剩余房款直接支付给河南鑫苑置业有限公司。但因2011年郑州市政府出台了住房限购政策，原告秦元元与刘炜名下各有一套住房，已不符合再购住房条件，且陈运勤和李旭已与河南鑫苑置业有限公司签订了《房屋买卖合同》，暂未办理房屋所有权证。经商量，因该房屋尚未办理房产证，无法办理所有权变更登记手续，剩余近90%的房款由原告秦元元夫妇以陈运勤和李旭名义缴纳，该房屋由原告秦元元夫妇以租赁方式无限期占有使用，待具备购房条件后再予以办理所有权变更登记手续。于是，2013年10月28日、2014年2月12日，案外异议人秦元元分别承租陈运勤、被执行人李旭签订了一份《房屋租赁合同》，约定案外异议人秦元元分别承租陈运勤、李旭名下位于金水区××南，黄家庵路东银座01楼1单元28层2803室、2804室，建筑面积均约66.7m2，租赁期限均为20年，分别自2013年10月28日至2033年10月28日、自2014年2月12日至2034年2月12日，双方移交房门钥匙后视为交付完成，在出租人同意下，秦元元可视使用情况对房屋内非承重隔墙增加或减少，合同终止前根据出租人要求是否恢复原样，水电费、通讯费、物业费等费用由秦元元承担，出租人同意秦元元就该租赁房屋享有转租权。秦元元于2013年10月28日第一次出款171180元，于2014年2月12日第二次出款133000元，两次共计出款总计304180元整作为李旭支付鑫苑金融广场银座01楼1单元28层2804室房款给河南鑫苑置业有限公司，李旭视同秦元元出款总计304180元整作为20年租金一次已付清。陈运勤和李旭向秦元元交付上述房屋后，秦元元将上述两套房屋合并对外出租。2014年12月15日，秦元元将上述两套房屋出租给案外人马永军，双方签订了《租房协议》，约定秦元元将上述两套房屋出租给马永军使用，每月租金为4600元，按三个月结算，租金支付至秦元元名下郑州银行卡内；租赁期限自2014年12月20日至2016年12月20日；水电费、物业费以及其他由马永军承租而产生的费用由马永军负担。上述租赁期满后，双方对租赁期限进行了续展，但未签订书面租赁合同，马永军按期向秦元元支付租金。申请执行人中原银行股份有限公司郑州农业路支行（以下简称“中原银行农业路支行”）与被执行人李旭等因借款合同纠纷，中原银行农业路支行于2017年诉至郑州市金水区人民法院（以下简称“金水区法院”），经金水区法院审理后作出（2017）豫0105民初19074号民事判决书，判决“一、被告河南省景富防腐保温工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中原银行股份有限公司郑州农业路支行借款本金8999880.96元并支付利息、罚息、复利；二、被告河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖对上述第一项判决确定的被告河南省景富防腐保温工程有限公司的债务承担连带清偿责任。被告河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖承担连带清偿责任后，有权利向被告河南省景富防腐保温工程有限公司追偿。三、原告中原银行股份有限公司农业路支行对被告河南商贸集团投资担保有限公司名下的保证金账户内的90万元保证金本金及利息享有优先受偿权。在原告实现质权后，被告河南商贸集团投资担保有限公司有权向被告河南省景富防腐保温工程有限公司追偿”。该判决生效后，相关义务人没有履行该判决书确定的义务，中原银行农业路支行于2018年8月10日向金水区法院申请强制执行。在执行过程中，金水区法院查封了被执行人名下金水区××南、××东××号××单元××号房屋（合同号08277565）。但被执行人李旭名下的该房产已于2014年2月12日出租给案外异议人秦元元使用，秦元元也已向李旭一次性支付了20年的房屋租金，现还剩15年的租赁期限未到期。根据《合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”；第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。现金水区法院查封秦元元所承租使用的上述房屋，并强制将该房屋的次承租人驱除该房屋，已经对秦元元不能正常使用租赁物享有收益权造成了严重损失，已经侵害了秦元元的租赁权。秦元元与李旭之间的上述交易行为实为房屋买卖行为，因秦元元受购房政策等因素限制，导致该房产至今未办理变更登记手续。于是，双方商定以租代购的方式签订了涉案房屋租赁合同，约定租赁期限为20年，到期后双方再续签租赁合同，最终涉案房屋由秦元元无限期租赁使用，待秦元元具备购房条件后，双方再另行签订房屋买卖合同办理变更登记手续。虽然，双方的交易行为不符常规，但该交易事实行为是真实存在发生的，且发生在景富工程公司向中原银行农业路支行借贷行为好多年之前，不存在恶意损害债权利益的情形。依据现有证据虽不能直接认定秦元元与李旭之间的房屋买卖行为但双方之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，秦元元依法对涉案房屋享有合法租赁权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的”；该司法解释第三十一条之规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”等相关法律法规规定，原告秦元元有权对执行法院执行李旭名下的上述房产提出执行异议，维护自身权益不受侵害。根据本案事实及相关法律法规及司法解释之规定，原告秦元元提出执行异议符合法律规定，且可以排除执行法院对上述房产的执行措施。但贵院没有结合本案事实和原告秦元元向法院提交的证据进行实质审查，仅以双方的交易行为不符合常规，就驳回原告秦元元的执行异议申请，不符合事实和法律依据。为维护原告合法权益，原告诉至本院，请求：1、依法确认原告秦元元与被告李旭于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、依法判决撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105执8031号案件对李旭名下位于金水区××南、××东××号××单元××号房屋（合同号：08277565）的执行措施，恢复原告秦元元对上述房屋的租赁使用权；3、依法判决停止对李旭名下位于金水区××南、××东××号××单元××号房屋（合同号：08277565）的执行；4、本案诉讼费用由被告承担。被告中原银行股份有限公司郑州农业路支行辩称如下：原告秦元元就中原银行股份有限公司郑州农业路支行依据（2017）豫0105财保433号民事裁定、（2018）豫0105执8031号执行裁定，依法申请查封、拍卖原审案件被执行人李旭名下位于金水区××南、××东××号××单元××号房屋（合同号：08277565）一事，对我行提起执行异议之诉。我方现依据事实和法律，作出如下答辩：一、原告第一项诉讼请求超出民事诉讼法及其司法解释规定的执行异议之诉的法定范围，依法不应得到支持。二、原告第二项诉讼请求“撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105执8031号案件对李旭名下位于北环路南、××东××号××单元××号房屋（合同号：08277565）的执行措施”及第三项诉讼请求“停止对李旭名下位于北环路南、××东××号××单元××号房屋（合同号：08277565）的执行”的表述，均表明原告是对法院执行行为不服，而对执行行为不服的法定救济渠道是向上一级人民法院申请复议，而非提起执行异议之诉。《民事诉讼法》“第二百二十五条，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”“恢复原告秦元元对上述房屋的租赁使用权”这一诉讼请求超出民事诉讼法及其司法解释规定的执行异议之诉的法定范围，依法不应得到支持。三、位于北环路南、××东××号××单元××号房屋（合同号：08277565）登记在李旭名下，李旭对该房屋享有物权，按照上诉状中的表述，秦元元对上述房屋只享有债权、不享有物权，郑州市金水区人民法院的相关查封、执行措施符合法律规定。《物权法》“第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”四、原告秦元元在提起执行异议时表述的与被执行人李旭签订了长达20年的租赁合同，该行为不符合交易常规。原告秦元元的执行异议被依法驳回后提起上诉时却又声称与李旭之间实为房屋买卖合同行为，在提起执行异议时隐瞒了这一重要情况。五、郑州市金水区人民法院于2018年12月7日到上述房屋处张贴腾房公告（公告中明确责令被执行人2018年12月13日前将房屋自行腾空，且载明了执行法官姓名及联系方式），敲门进入房屋告知租户马永军该房屋已被查封即将拍卖的情况，马永军称“租赁即将到期，不再续交房租，尽快将室内物品清空”。2018年12月14日郑州市金水区人民法院到该房屋处强制执行，进入房屋后发现室内已清空，随后更换了门锁、张贴了封条。2019年3月再次去该房屋时，却发现封条被撕毁，依法更换后的门锁被人强行更换。2019年3月案外人秦元元向郑州市金水区人民法院提起执行异议。案外人秦元元在腾房过程中司法救济时效期满（2018年12月13日）后的三个月提起执行异议，有和被执行人李旭恶意串通故意阻挠法院依法处置该房屋的嫌疑，大大影响了执行进度，严重损害了我行的合法权益。我行对秦元元与李旭签订的《房屋租赁合同》的真实性提出质疑，申请司法鉴定，并待鉴定结果出来后，依法保留对相关责任人申请司法惩戒的权利。六、我行申请执行拍卖所查封的房产合法有据，属依法维权：原告的行为则在追求自身利益的同时损害了我方权益，违背了诚实信用原则。原告的执行异议及执行异议之诉等一系列行为属于滥用司法资源，阻挠法院的正常执行，大大拖延了法院处置上述房屋的进度，严重损害了我行的合法权益。综上，为维护正常的司法环境，维护法律的公平正义，保护我方合法权益，请求贵院尽快依法裁定驳回起诉。被告李旭辩称如下：请求法院依法判决。原告为支持其诉请，向本院提交以下证据：第一组证据：郑州市金水区人民法院作出的（2019）豫0105执异365号《执行裁定书》一份；第二组证据：2008年9月27日，河南鑫苑置业有限公司出具的发票三份；2013年10月28日，秦元元缴费刷卡记录凭证及银行账户交易明细两份；2013年10月28日，河南鑫苑置业有限公司出具的发票三份（系刘炜和秦元元缴纳的费用）；2013年10月28日，秦元元与陈运勤签订的《房屋租赁合同》一份；2014年2月12日，秦元元缴费刷卡记录凭证及银行账户交易明细各一份；2014年2月12日，河南鑫苑置业有限公司出具的发票二份（系刘炜和秦元元缴纳的费用）；2014年2月12日，秦元元与李旭签订的《房屋租赁合同》一份；2014年2月14日，秦元元缴费刷卡记录凭证及银行账户交易明细二份（秦元元缴纳的费用）；2014年2月14日，税收缴款书三份；刘炜和秦元元结婚证一份；鑫苑金融广场管理处出具的证明一份。第三组证据：2014年12月15日，秦元元和马永军签订的《租房协议》一份；鑫苑金融广场管理处收取物业管理费的凭证六份；秦元元工商银行和郑州银行交易明细二份。被告中原银行股份有限公司郑州农业路支行向本院提交了2018年12月郑州市金水区人民法院腾房过程中的相关资料：腾房公告和腾房时的影像资料。被告李旭未提供证据。经审理查明：原告中原银行农业路支行与景富公司、商贸公司、大华公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖金融借款合同纠纷一案，申请人中原银行农业路支行于2017年7月13日向本院申请财产保全，本院于当日作出（2017）豫0105财保433号民事裁定书，裁定：冻结被申请人河南省景富防腐保温工程有限公司、河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖9287740.04元或者查封其相应价值的其他财产。2017年7月20日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局送达了该433号民事裁定书及协助执行通知书，将被执行人李旭名下位于金水区××南、黄家庵路东银座号楼1单元28层2804号房屋（合同号：08277565）予以查封，查封期限为三年，自2017年7月20日至2020年7月19日止。2018年4月25日，本院作出（2017）豫0105民初19074号民事判决书，判决：一、被告河南省景富防腐保温工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中原银行股份有限公司郑州农业路支行借款本金8999880.96元并支付利息、罚息、复利（暂计至2017年6月13日的利息为0元、罚息为287859.08元、复利为0元，自2017年6月14日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按照合同约定另计）；二、被告河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖对上述第一项判决确定的被告河南省景富防腐保温工程有限公司的债务承担连带清偿责任。被告河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖承担连带清偿责任后，有权利向被告河南省景富防腐保温工程有限公司追偿。三、原告中原银行股份有限公司农业路支行对被告河南商贸集团投资担保有限公司名下的保证金账户（户名：中原银行保证金-河南商贸集团投资担保有限公司；账号：41×××01；保证金存款序号：00000007；开户行：中原银行股份有限公司郑州农业路支行）内的90万元保证本金及利息享有优先受偿权。在原告实现质权后，被告河南商贸集团投资担保有限公司有权向被告河南省景富防腐保温工程有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76814元，保全费5000元，由被告河南省景富防腐保温工程有限公司、被告河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司、王成军、孟晶、李旭、张秀敏、许文俭、李靖靖共同负担。后被告王成军不服该19074号民事判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2018年6月29日作出（2018）民终8193号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该8193号民事判决于2017年7月9日向各方当事人送达，已发生法律效力。该案进入执行程序后，本院依法向被执行人送达了执行通知书，其未按执行通知书的要求履行生效判决确定的义务。2018年12月7日，本院张贴公告，责令被执行人及房屋实际居住人于2018年12月13日前履行生效法律文书确定的义务或将前述房屋自行腾空，交由本院委托有关部门予以评估、拍卖。逾期不履行的，本院将于2018年12月14日起强制执行。2019年1月23日，本院作出（2018）豫0105执8031号执行裁定书，裁定：将被执行人李旭、张秀敏、李靖靖、许文俭、王成军、孟晶、河南省景富防腐保温工程有限公司、河南商贸集团投资担保有限公司、河南大华会计师事务所有限公司名下银行存款9369554.04元予以冻结、扣划、提取或查封、扣押其相应价值的财产。另查明，2014年2月12日，李旭（出租人、甲方）与秦元元（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定内容如下：甲方房屋的位置为金水区××南、黄家庵路东银座01楼1单元28层2804室，建筑面积约为66.7m2;房屋租赁自2014年2月12日至2034年2月12日，共计20年；乙方于2013年10月28日第一次出款171180元整（发票号码：00217961），于2014年2月12日第二次出款133000元整（发票号码：00217990），两次共计出款总计304180元整为甲方支付鑫苑金融广场银座01楼1单元28层2804室房款给河南鑫苑置业有限公司，甲方视同乙方出款总计304180元整作为20年租金一次已付清。2014年12月15日，原告秦元元与马永军签订《租房协议》，主要约定原告将坐落于郑州鑫苑金融广场银座2803号、2803A号房屋出租给马永军，月租金4600元，房屋租赁从2014年12月20日至2016年12月20日，合同到期后双方协商以后租赁状况。本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据本案已查明的事实，原告与实际承租人马永军的租房协议已到期，马永军已搬离租赁房屋，涉案房屋现处于腾空状态。原告并未实际占有、使用，且原告在起诉时称原告与被告李旭之间的交易行为实为房屋买卖行为，因原告受限购政策影响，不具备购房条件，无法办理所有权变更登记手续，现原告以其对涉案房屋享有租赁权为由提起执行异议之诉，并主张停止对涉案房屋的执行，恢复原告对该房屋的租赁使用权，依据不足，本院不予支持。原告主张确认其与被告李旭于2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》合法有效及撤销本院对李旭名下涉案房屋的执行措施，该两项诉请不属于本案审理范围，本院不予处理。依照《《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告秦元元的诉讼请求。案件受理费5863元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  房 舒人民陪审员  樊红慧人民陪审员  张继红二〇一九年九月二十五日书 记 员  胡雪娇