广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2409号原告：杨静，女，1980年8月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：阳江银河东方投资商贸有限公司，住所地：广东省阳江市阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：沈威，该公司经理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。两被告共同委托诉讼代理人：许锐波，广东东方月亮湾有限公司员工。两被告共同委托诉讼代理人：陈思，广东东方月亮湾有限公司员工。原告杨静与被告阳江银河东方投资商贸有限公司（以下简称银河投资公司）、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨静、被告银河投资公司、月亮湾公司的共同委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨静向本院提出诉讼请求：一、被告银河投资公司向原告支付租金28492元，及逾期付款的损失1768元（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率50%的标准，从2018年11月1日应付之日起计算至付清租金之日止，现暂计至2019年8月1日止）；二、被告银河投资公司支付原告为实现权利支出的律师费1000元；三、被告月亮湾公司对被告银河投资公司上述债务承担连带清偿责任；四、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告于2016年11月29日向被告月亮湾公司购买位于阳西县沙××镇月亮××大道××月亮××滨海旅游度假区翡翠××住宅小区××号房屋，并于当天就所购买的上述房屋与二被告签订《月亮湾公寓租赁协议书》，三方约定：1、原告将上述所购买房屋在被告月亮湾公司交付后，出租给被告银河投资公司经营使用，租期三年；2、被告银河投资公司按季度向原告支付租金为7123元；3、被告月亮湾公司对被告银河投资公司应支付给原告的租金承担担保责任。《月亮湾公寓租赁协议书》履行期间，原告已按约将案涉房屋出租、交付给被告银河投资公司经营使用，但被告银河投资公司却未按约向原告支付案涉房屋租金，经原告的多次催要，被告仍拖而未付。被告银河投资公司前述逾期支付租金的行为，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，原告有权向被告主张赔偿逾期付款的损失。被告银河投资公司前述逾期支付租金的行为，被告月亮湾公司作为被告银河投资公司履约的担保人，应对被告银河投资公司逾期支付的租金承担连带清偿责任。被告银河投资公司、月亮湾公司共同辩称，一、原告诉讼请求中的租金金额有误，实际金额应为该金额的93%。原告将房屋租赁给被告银河投资公司，根据《租赁协议书》的约定及国家税法的相关规定，原告在收取租金的同时需要在租金中先行扣除房产税（租金金额的4%）、个人所得税（租金金额的3%）。而原告自开始收取租金收益均是按照租金金额的93%（即税后租金金额）计。故，原告诉讼请求l中的租金金额有误，应予纠正。二、律师费是原告享有受律师专业服务而支出的费用,而不是解决本案纠纷必然产生的费用，原告也没有证据证明本案实际产生或支付了律师费，原告关于律师费的诉讼请求没有事实、合同及法律依据，应当予以驳回。三、被告银河投资公司一直均按时支付租金收益，但自2018年3月24日起，因受月亮湾景区村民堵路事件的严重影响，给被告带来了不可估量的损失及经济困难，从而影响了原告的租金收益。但在村民事件期间原告的租金收益仍有收取，被告均无拒付或无故拖延支付的恶意。原告要求被告承担利息、违约金或其他款项没有事实和合同、法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告杨静（买受人）向被告月亮湾公司（出卖人）购买其位于阳西县沙××镇月亮××大道××房，并签订了《商品房买卖合同》。原告购买上述房产后，委托被告银河投资公司对上述房屋进行统一经营及管理。同日，原告杨静（乙方）、被告银河投资公司（甲方）、月亮湾公司（担保方）签订了《月亮湾公寓租赁协议书》，约定：委托物业概述：广东阳江市阳西县沙扒镇月亮湾大道二号F4栋19层14号房；建筑面积为37.25平方米；房款总价为284922元；委托期限：甲乙双方约定，本委托协议期限为三年；自房屋实际入伙交付之日起顺延两个月作为经营筹备免租期免费给甲方，即实际起租时间为2018年8月1日起至2021年7月31日止，如房屋实际交付时间提前/延后则上述时间作相应顺延；担保方的权利与义务：担保方只对甲方支付给乙方的租金承担担保责任，不承担其他责任。对甲方或乙方损害担保方合法权益的，担保方有权追究损害方的责任并追讨全部损失。租金及结算方式：1.本协议有效期三年，甲方支付给乙方的每年租金为乙方购买该物业时房款总价的10%，3年租金总金额为85476元整；该款项由银河投资公司按照交付时间2018年8月1日起计（及该物业实际交付之日顺延60天后开始计租），按每个季度结算的方式以现金/银行转账方式支付给乙方，每季度总金额为7123元整；担保方义务，在甲方无故拖欠或拒付乙方应得收益时，担保方将向乙方代付其应得收益，并保留追究甲方责任的权利。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，因被告银河投资公司自2018年8月开始没有依约支付租金，原告诉至本院。被告向本院提供《中华人民共和国税收缴款书》（纳税人：邹联宁，税款上所属时期：2018.7.1-2018.12.31）一份，拟证明被告支付给原告的返租款已扣除7%（个人所得税3%+房产税4%），由被告代缴该部分的税款后支付租金给原告。银河投资公司并向本院出具一份书面《声明》，同意其2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，可由其在后续支付的租金中另行扣除。被告月亮湾公司提供《致业主的一封信》，承诺其作为担保方不可推卸担保责任，并向业主提出解决方案：凑集500万资金，根据业主各自的房屋收益比例，在2019年7月份分别支付给目前享受房屋收益的业主；在支付上述500万的基础上，对目前应享受房屋收益业主截至2019年6月份未收取的房屋收益，在2019年7月份起2年内支付给相关业主；对2019年7月份起业主房屋收益，继续按照业主签订的《月亮湾公寓租赁协议书》约定执行。本院认为：原、被告签订的《月亮湾公寓租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且无违反有关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，依法应受保护。协议书签订后，原告已按照合同约定将相关房屋交由被告银河投资公司进行经营管理，但被告银河投资公司未能依约按期履行租金的支付义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被告银河投资公司、月亮湾公司对于原告主张从2018年8月1日起计算不持异议，故本院对此予以确认。截至本案法庭辩论终结之日（2019年9月4日）止，2018年8月1日至2019年7月31日的租金支付时间已届满，被告银河投资公司应支付该期间的租金给原告。双方在《月亮湾公寓租赁协议书》中约定每年的租金为房价款总价的10%，每季度租金为7123元，从2018年8月1日计至2019年7月31日（4个季度），即7123元×4=28492元。诉讼中，银河投资公司向本院声明，同意其于2019年5月支付给原告的租金在本案中不作抵减，本院遵其意愿予以准许，该款可由其在后续支付的租金中进行抵扣。被告银河投资公司主张应按7%扣减其代原告支付的房产税及个人所得税税费再支付租金给原告，缺乏依据，本院不予采纳。因此，被告银河投资公司应支付租金28492元给原告。关于原告主张逾期付款损失的问题，由于被告银河投资公司没有按期支付租金给原告，确给原告造成一定利息损失，本院酌定以各期租金为基数，从各期租金应付之日起，按年利率6%的标准计算逾期付款损失至租金付清之日止支付给原告。关于原告主张律师费1000元的问题，由于合同没有约定原告有权向被告主张律师费，其主张该费用缺乏依据，本院不予支持。被告月亮湾有限公司作为保证人，由于《月亮湾公寓租赁协议书》中没有约定保证方式，被告月亮湾公司同意承担保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”，因协议书约定被告月亮湾公司只对被告银河投资公司应支付租金承担保证责任，故被告月亮湾公司应对被告银河投资公司上述租金承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江银河东方投资商贸有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月1日至2019年7月31日止的租金28492元以及逾期付款损失给原告杨静，其中逾期付款损失第一期以租金7123元为基数，从2018年11月1日起，第二期以租金7123元为基数，从2018年2月1日起，第三期以租金7123元为基数，从2019年5月1日起，第四期以租金7123元为基数，从2019年8月1日起，均按年利率6%的标准计算逾期付款损失至租金付清之日止；二、被告广东东方月亮湾有限公司对上述租金承担连带清偿责任；三、驳回原告杨静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，减半收取291元，由被告阳江银河东方投资商贸有限公司、广东东方月亮湾有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  洪文政二〇一九年九月二十五日书记员  余梓荣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。