贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6033号原告：江六辉，男，1990年4月26日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：杨再学，贵州万木春律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊彦屹，贵州万木春律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。被告：任叶辉，男，1993年2月17日出生，汉族，住贵州省铜仁市万山区。被告：郑军，男，1982年5月2日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告江六辉诉被告任叶辉、郑军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江六辉及其委托诉讼代理人杨再学，被告任叶辉到庭参加了诉讼，被告郑军经本院合法传唤，未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江六辉向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年7月16日签订的《房屋转让合同》；2.判决二被告连带双倍返还购房定金4万元；3.判決二被告连带返还原告支付的购房首款28万元；4.判决二被告连带返还原告及支付给被告的维修基金、天然气、电表开户费和银行按揭款15000元；5.判决二被告连带赔偿原告交纳的的装修保证金和物业费、装修管理费、装修垃圾费5616.31元；6.判决二被告连带向原告支付违约金113491.2元；7.本案案件受理费由二被告承担。事实及理由：2018年7月16日，原告和被告任叶辉、郑军签订《房屋转让合同》,约定被告任叶辉将其坐落于凯里市的房屋出售给原告，并由被告郑军为任叶辉提供担保。前述合同签订后，原告按照合同约定于当日支付被告任叶辉2万元的购房定金。2018年7月17日原告通过工行转账的方式支付被告任叶辉28万元购房首款，当日，被告任叶辉将房屋交给原告占有。2018年8月8日，被告任叶辉又以需交纳维修基金、天然气、电表开户费和银行按揭贷款为由向原告收取了15000元。同日，原告还另外交纳了装修保证金和物业费、装修管理费、装修垃圾费共5616.31元。2018年9月12日，被告任叶辉的债权人何海亮找上门来，并强制更换了该房的门锁。之后，原告将门锁换了过来，但何海亮又于10月5日强行将门锁更换，原告报警也无济于事。另外，原告还发现该房屋己于2018年9月21日被人民法院查封。对前述情况,被告方根本不出面处理，导致原告失去了对房屋的占有，构成违约，原告签订《房屋转让合同》的目的不能实现。为此，原告特具状起诉，请求人民法院判决解除双方签订的《房屋转让合同》，并支持原告的其他诉讼请求。被告任叶辉辩称：原告的所有诉讼请求我都不同意；按照合同的约定，原告还有67456元的购房尾款没有支付给我，如果原告支付了尾款，我就能把欠别人的钱还了，何海亮就不会来找我；虽然房子被保全了，但是，原告是可以居住的；房子欠银行的贷款我是按时还的，避免了房子被银行查封。被告郑军未答辩。本院根据当事人所举证据及陈述，经审理认定事实如下：2018年7月16日，以被告任叶辉为甲方（卖方）、原告江六辉为乙方（买方）、被告郑军为担保人签订一份《房屋转让合同》，合同约定甲方将位于凯里市房屋（建筑面积118.22㎡）以567456元出售给乙方，该房屋还未办理房产证，房屋首付款已付96149元，银行欠款为38万元；房屋办理房产证的费用由甲方承担，产权过户所需的相关费用由乙方承担，过户前所产生的物业管理费、水电费由甲方承担；定金为2万元，于合同签订之日由乙方付给甲方。除定金外，剩余房款547456为第二部分房款，由乙方在2018年7月17日支付首期购房款347456元，剩余20万元于甲方办理房产证，提前还款当天支付；甲方在乙方支付首期房款后（2018年7月20日前）将房屋交给乙方；甲方在房屋实体转变（交房）给乙方同时，甲方必须结清以前产生的水电、闭路，电话、物业、电梯、维修基金等相关费用；甲方必须保证该房屋权属真实、合法、无权属纠纷、能正常办理交易过户手续，若有隐瞒造成不能正常顺利交易过户，则由甲方负责解决并承担相应法律责任及违约责任；甲方必须保证对房屋拥有独立处置权,且该房屋权属真实有效。若发生与甲方有关的该房屋的权属纠纷或债务纠纷，属甲方违约,概由甲方负责解决并承担一切后果及违责任,甲方违约应向另一方支付成交价的20%作为违约金；乙方应于本合同约定的期限交付定金、房款等合同约定的应缴费用及过户贷款相关资料，逾三天未付的属乙方违，甲方有权立即终止合同并将该房屋另行处理,同时乙方所交定金等费用不退并向甲方各支付成交价的20%作为违约金；甲乙双方指定郑军为甲方担保人，若甲方因资金问题无法偿还银行贷款造成过户延期，则由郑军负责偿还银行贷款，完成过户手续。合同签订当日，原告向被告任叶辉支付了购房定金2万元。2018年7月17日，原告江六辉与被告任叶辉签订一份《补充协议》，约定原定购房首期款367456元，因原告资金周转问题，双方协商同意原告先付30万元，余款67456元于2018年11月16日前支付。同日，原告向被告任叶辉支付了购房首款28万元。2018年8月8日，被告任叶辉向原告江六辉借款1.5万元用于涉案房屋收房时缴纳维修基金、天然气、电表开户费，及银行按揭欠款代还等，并向原告出具一份《借条》。同日，原告还以被告任叶辉的名义向物业公司交付了装修保证金和物业费、装修管理费、装修垃圾费共5616.31元。2018年9月21日，何海亮向凯里市人民法院申请诉前保全，请求对被申请人任叶辉名下位于凯里市地块未来城一期54栋2单元6层2-6-1号房屋（保全价值5万元）采取保全措施，同日，本院作出（2018）黔2601财保315号《民事裁定书》，裁定“查封被申请人任叶辉名下位于凯里市地块未来城一期54栋2单元6层2-6-1号房屋，查封期限为三年。”2018年10月18日，原告向本院提起本案诉讼，庭审中，原告与被告任叶辉均称涉案房屋房开商交付商品房产权转移登记的有关文书的时间为2018年11月15日。庭审时，因被告郑军未到庭参加诉讼，且原告与被告任叶辉意见分歧较大，故本院未能主持双方当事人进行调解。案件审理过程中，原告江六辉称，被告任叶辉于2019年1月29日向其退还购房款220400元，请求本院判决时，依法扣除被告任叶辉已退款项。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，该协议合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”《房屋转让合同》签订后，被告任叶辉因为债务纠纷，造成其债权人何海亮申请法院查封了涉案房屋，导致涉案房屋的所有权在法院解除查封之前不能转移。为此，原告签订《房屋转让合同》的目的不能实现。另外，原、被告在合同中约定若发生与甲方有关的该房屋的权属纠纷或债务纠纷,属甲方违的,概由甲方负责解决并承担一切后果及违责任,甲方违约应向另一方支付成交价的20%作为违约金。房屋因为被告任叶辉的原因被查封，按合同约定属于被告任叶辉违约。综上，原告主张解除《房屋转让合同》于约于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告双倍返还定金的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，虽然被告任叶辉因其他债务纠纷，导致涉案房屋被查封，存在违约行为，造成涉案房屋在解除查封前不能转移所有权，但被告任叶辉主观上并不存在不履行合同的行为。因此，原告主张被告双倍返还定金，理由不能成立，本院依法只支持被告任叶辉返还定金2万元。关于原告主张被告退还购房首款28万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告退还首期房款28万元于法有据，但应扣除被告任叶辉在2019年1月29日退还的购房款220400元，故本院依法支持被告任叶辉退还原告购房款59600元。关于原告主张被告返还及支付维修基金、天然气、电表开户费和银行按揭款15000元的问题，该1.5万元的性质系借款，系原告江六辉于2018年8月8日以借款形式出借给被告任叶辉，本案系房屋买卖合同，故对于该笔借款本案不予处理，原告应另案主张。关于原告主张被告赔偿装修保证金和物业费、装修管理费、装修垃圾费共5616.31元的问题，该笔款项系用于涉案房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告主张被告任叶辉赔偿理由成立，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金113491.2元的问题，本案中，原、被告在合同中约定若发生与甲方有关的该房屋的权属纠纷或债务纠纷,属甲方违的,概由甲方负责解决并承担一切后果及违责任，甲方违约应向另一方支付成交价的20%作为违约金。由于被告任叶辉的原因造成涉案房屋被查封，被告任叶辉存在违约行为，故原告主张被告任叶辉支付违约金理由成立。对于违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告实际交付的购房款为30万元（含定金2万元），故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法只支持违约金按实际成交价（30万元）的20%计算，即只支持违约金6万元（30万元×20%）。关于原告主张被告郑军承担连带责任的问题，原、被告在合同中约定甲乙双方指定郑军为甲方担保人，若甲方因资金问题无法偿还银行贷款造成过户延期，则由郑军负责偿还银行贷款，完成过户手续。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”之规定，郑军仅对其担保的范围承担责任。本案中，郑军仅担保被告任叶辉偿还银行贷款及完成过户手续，故原告主张郑军与被告任叶辉连带返还定金、购房款及赔偿于约于法无据，本院不予支持。被告郑军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2018年7月16日原告江六辉与被告任叶辉、郑军签订的《房屋转让合同》；二、被告任叶辉于本判决生效之日起十日内返还原告江六辉定金2万元；三、被告任叶辉于本判决生效之日起十日内退还原告江六辉购房款59600元；四、被告任叶辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告江六辉装修保证金、物业管理费、装修管理费、装修垃圾费共计5616.31元；五、被告任叶辉于本判决生效之日起十日内支付原告江六辉违约金6万元。六、驳回原告江六辉的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4055元，由被告任叶辉负担3265元，原告江六辉负担790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  王金贵二〇一九年九月二十五日书记员  朱 瑾