广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7120号上诉人（原审原告、反诉被告）：区智朗，男，1963年2月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人:王颖，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志富，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：区初航，男，1974年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高丽珠，广东盛隽律师事务所律师。上诉人区智朗因与被上诉人区初航租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区智朗上诉请求：1.撤销(2019)粤0605民初1603号民事判决第一项，改判区初航返还区智朗34575元。2.一、二审的诉讼费用由区初航承担。事实和理由：涉讼租赁物的占有使用费应从2018年3月1日起开始计算。一、涉讼租赁物的租金应当从2018年1月1日还是2018年3月1日开始计收，争议的关键点在于涉讼租赁物在什么时候开始满足区智朗的用电需求。区智朗在2017年5月已经将生产设备搬进涉讼租赁物，但因涉讼租赁物迟迟未满足生产用电所需的条件，因此无法进行生产。生产用电所需的必要条件有二：一是安装用电变压器，二是安装用电计量表。区初航在2017年11月安装完成用电变压器，满足涉讼租赁物通电的要求，但因涉讼租赁物所在的楼栋，还有西樵某纺织厂经营者梁某一起使用同一个用电变压器，因此必须为两位租户安装单独的用电计量表，才能计算各自使用的电费。区智朗的用电计量表是由区初航安装的，无需通过供电部门登记备案，类似于同一栋出租屋里有多个租户，出租人需要为每个租户安装用电计量表才能计算不同租户使用的和应缴的电费。由于区初航一直没有为区智朗安装用电计量表，因此区智朗无法正常用电进行生产。用电计量表在2018年春节前(即2018年2月期间)才安装好，春节假期过完，区智朗才安排电工师傅接电线进计量表，也即是2018年3月开始，涉讼租赁物才算满足了生产用电所需的两个条件，因此，租金应当从2018年3月1日开始计收。二、对于租金应当从2018年3月1日开始计收，租赁双方其实早已达成共识。首先，在区智朗与区初航微信聊天记录中，双方就租金应该从何时开始计算的问题进行了磋商，区初航称：“最多你过完年再给我吧(指租金)，这个都没问题啦，没所谓啦，我再问问区某(弟弟)。”“我问一下我弟弟啦，这个都没问题的，我问一下我弟先。”这两段话中，虽然区初航均说最后要问一下弟弟，但其实也已经初步进行了确认，例如“最多你过年后再给我”和“没有问题”的表述，因此，其对于区智朗可以从2018年3月1日开始支付租金，是已经默认了的。其次，区智朗在2018年6月19日支付了2018年3、4、5、6四个月的租金36000元给区初航，区初航收到租金后表示确认，没有提出异议，直到区智朗解除租赁关系，区初航也从来没有向区智朗提出需要支付2018年1月和2月的租金，因此可见双方对于租金应当从2018年3月1日开始计收的问题已经达成了共识。再次，区初航在给区智朗的租赁合同上的签署日期为2018年3月1日，更加表明了其对租金应当从2018年3月1日开始计算的这个事实是认可的。三、对于2018年1、2月的用电变损费及租金问题，一审判决认定事实有误。一审判决因微信聊天记录中区初航提出减免2018年1月、2月的变损费，认为由于其没有主动提出减免2018年1月、2月的租金，从而推定区智朗需要支付1月和2月的租金，这个推定以及事实认定是错误的。2018年1月不需要计算变损费的原因不是因为区初航的减免，而是因为没有安装好计量表本就不应该计算变损费，2月份的变损费是由于春节放假报停了所以不产生变损。因此，2018年1月和2月份均不应该计算变损费及租金，原因均是由于用电计量表没有安装好，而不是区初航本人同意减免与否。四、同意一审判决中对2018年12月份应缴费用的认定。2018年12月11日区智朗已搬离涉讼租赁物，因此2018年12月的租金及使用费应当计算到12月10日止，区智朗同意一审法院对该事实的认定，该事实认定区智朗在2018年12月应缴的租金及变损费合共为4387.09元，由于区智朗已支付了12月整月的租金及变损费，对于多支付的部分即9212.91元在一审诉讼中没有主张，因此对该差额部分暂不提出要求。区初航答辩称，第一，双方确认租赁物自2017年11月安装变压器时已通电，计量表只是计算电量的仪器，是否安装不影响区智朗的生产经营，且区智朗无证据证明租赁物的电力无法满足其生产需求。第二，区智朗一直以各种理由拖延支付租金，区初航并未作出免除2018年1月、2月租金的承诺，微信记录也显示区初航一直向区智朗主张2018年1月、2月的租金。第三，区智朗起诉时，确认支付区初航2018年12月份的租金，一审法院不应扣减2018年12月10日之后的租金。区智朗向一审法院起诉请求判令：1.区初航返还区智朗多支付的租赁费用34575元，并从2018年12月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息，利息计至被告付清欠款之日止；2.本案诉讼费用由区初航承担。区初航向一审法院提起反诉请求：1.区智朗支付区初航租赁费用（包括厂房租金、水电费、变压器损失费、电梯费和宿舍租金）64825元；2.区智朗支付区初航押金44000元；3.本案的诉讼费用由区智朗承担。一审法院查明事实：2018年3月1日的《厂房使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同）抬头写明甲方（出租方）为区初航，内容载明甲方将坐落在某开发区三楼的厂房租赁给乙方使用面积约共1500平方米，租赁期限为5年，2018年3月1日至2023年3月1日止，每年租金支付标准为108000元，12个月即每个月9000元；在签订合同时，乙方支付80000元的押金给甲方作为履约保证金。区初航在该租赁合同甲方落款处签名。另查明，2018年2月11日，区智朗微信询问区初航涉讼租赁物租金可否从2018年3月开始计收；区初航回复称需要询问其弟弟，以前跟区初航弟弟说清楚了的，通电就要算租金；区初航同时回复称2018年1月份那些变损费23元/K区初航自己贴了算了。2018年12月10日，区智朗微信告知区初航其设备已搬离。又查明，区智朗、区初航均确认双方就涉讼租赁物约定的租金标准为9000元/月、变压器损失费4600元/月；区智朗承租涉讼租赁物期间需向区初航支付水费711元、电梯费283元、宿舍租金1250元；每年2月，区智朗无需向区初航支付变压器损失费；区智朗从2018年9月才开始用电生产，故从2018年9月才开始产生电费，2018年8月（含本月）前仅需缴纳变压器损失费，不用支付电费；区智朗应向区初航支付2018年9月的电费为10559元、2018年10月的电费为62990元、2018年11月的电费为108971元、2018年12月的电费为7010元。再查明，区智朗、区初航均确认区智朗于2018年6月19日支付36000元、于2018年9月30日支付38159元、于2018年10月8日支付36000元、于2018年10月30日支付67590元、2018年11月24日支付130000元、2018年11月30日支付50000元予区初航，以上款项合计357749元。2019年1月16日，区智朗提起诉讼。诉讼中，区初航陈述涉讼租赁物无产权证或规划报建手续。区智朗陈述其于2017年5月搬进涉讼租赁物，区初航陈述区智朗于2017年4月搬进涉讼租赁物。区智朗、区初航均确认区智朗于2018年12月10日搬离涉讼租赁物。区初航主张区智朗搬离后又有人将部分机器设备搬进涉讼租赁物，区智朗否认该机器设备为其另行搬进涉讼租赁物。区智朗主张区初航于2017年11月开始安装变压器，于2018年春节前装好电费计量表；区初航主张其于2017年11月19日安装调试变压器，于2017年11月23日调试完毕。区智朗主张涉讼租赁物应从2018年3月1日开始计算租金和变压器损失费，区初航主张涉讼租赁物应从2018年1月开始计算租金和变压器损失费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。区初航出租给区智朗的租赁物未办理规划报建手续，区智朗、区初航之间就涉讼租赁物形成的租赁合同关系无效。无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。在涉讼合同无效且区智朗已实际搬离涉讼租赁物的情况下，区初航要求区智朗依据涉讼合同约定另行支付押金44000元并没收该押金的诉请无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。虽然区智朗、区初航签订的涉讼合同无效，但区智朗实际使用租赁物，应参照双方约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费予区初航。区智朗确认其于2017年5月搬进涉讼租赁物，区初航于2017年11月安装变压器，故一审法院对区初航主张涉讼租赁物从2018年1月1日开始计收使用费的主张予以支持；对于变损费，因区初航在2018年2月11日的微信聊天记录中明确表示2018年1月份那些变损费由其自行承担，且区初航明确2018年2月区智朗无需向区初航支付变损费，故涉讼租赁物变损费应从2018年3月1日起开始计收。区智朗既未提供证据证明其向区智朗提出2018年3月开始计收租金得到区初航的认可，又未提供证据证明自2018年1月1日起涉讼租赁物内的电力仍不能满足区智朗的生产需求或区智朗无法正常用电生产，且涉讼合同落款注明为2018年3月1日亦无法必然得出区智朗仅需从2018年3月1日开始计付使用费，综上，一审法院对区智朗认为其应从2018年3月1日起向区初航支付使用费的主张不予采信。经核算，2018年1月1日至2018年12月10日期间，区智朗应向区初航支付的费用总额[包含使用费、变压器损失费、电费、水费、电梯费、宿舍费等]为336561.13元[（9000元/月×11个月）+（9000元/月÷31日×10日）+（4600元/月×9个月）+（4600元/月÷31日×10日）+10559元+62990元+108971元+7010元+711元+283元+1250元]。区智朗、区初航均确认区智朗已向区初航支付357749元，故区初航尚需向区智朗退还21187.87元（357749元-336561.13元），区智朗诉请超出核定部分，一审法院不予支持。区初航反诉要求区智朗退还64825元无事实依据，一审法院不予支持。区初航并未提供证据证明自2018年12月11日后区智朗尚占用涉讼租赁物，故对区初航要求区智朗支付2018年12月11日后使用费的主张，一审法院不予支持。区智朗、区初航就涉讼租赁物形成的租赁合同关系无效，区智朗、区初航对此均存在同等过错，且区智朗、区初航在区智朗搬离涉讼租赁物后并未对双方的权利义务进行结算，区初航是否需返还区智朗相关款项、若需返还应返还的金额经一审法院判决后才予以确定，区智朗主张区初航从2018年12月11日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、区初航应于判决发生法律效力之日起十日内返还21187.87元予区智朗；二、驳回区智朗的其他诉讼请求；三、驳回区初航的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取332.19元（区智朗已预交），由区智朗负担167.34元，由区初航负担164.85元。区初航应于判决发生法律效力之日起十日内迳付164.85元予区智朗，一审法院不另收退。反诉受理费1238.25元，由区初航负担。二审期间，区智朗围绕其上诉请求向本院提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，区智朗提交的照片、3-8月变损费明细记录、微信聊天记录不能证明涉讼租赁物未通电、区初航同意涉讼租赁物的占有使用费从2018年3月开始计收的事实，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为涉讼租赁物的占有使用费应从何时开始计收。本案中，涉讼租赁物因未办理规划报建手续，双方的租赁合同关系无效。双方对区智朗于2018年1月、2月占有使用租赁物没有异议，在区初航对区智朗请求免除该期间的占有使用费没有明确表示同意的情况下，区智朗应参照合同约定支付该期间的占有使用费。区智朗上诉称涉讼租赁物因未安装计量表而无法通电不能满足使用条件故不应支付使用费，但双方均确认2017年11月安装了变压器，且区智朗在区初航要求收取2018年1至2月的租金时，区智朗均未以租赁物未通电作为拒付租金的理由，亦无其他证据证明租赁物未通电的事实，因此，区初航主张2018年1月起的占有使用费合法有据，本院予以支持。区智朗上诉主张应从2018年3月起计算占有使用费依据不足，本院不予支持。综上，区智朗的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664.38元，由上诉人区智朗负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十三日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪