海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初776号原告（申请执行人）：王某1，女，1973年12月6日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：符某1，海南国岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：符某2，海南国岛律师事务所律师。原告（申请执行人）：郑某，男，1978年7月27日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。原告（申请执行人）：庄某，1980年7月8日出生，汉族，住海口市。公民身份号码×××。原告（申请执行人）：海口海交担保有限公司。住所地海南省海口市南沙路41号10楼1001房。统一社会信用代码91460100747766127Q。法定代表人：符某3。以上三原告的共同委托诉讼代理人：云某，女，1954年6月23日出生，汉族，身份住址：海南省海口市龙华区滨海大道2号25栋502房，系海口海交担保公司的职员。以上三原告的共同委托诉讼代理人：王某2，海南外经律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：澄迈皓垄装饰设计工程有限公司。住所地：澄迈县金江镇文化北路澄城商住区。统一社会信用代码9146902709051301XJ。法定代表人：徐某，经理。委托诉讼代理人：蒋某，河北海岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，河北海岳律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。统一社会信用代码914690276710669089。法定代表人：郭某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：连某，海南昌宇律师事务所律师。第三人（被执行人）：郭某，男,汉族，1968年4月25日出生，住山西省大同市大同经济开发区恒安街北侧城市棚户区改造工程指挥部。公民身份号码×××。第三人（被执行人）：雷江，男，汉族。1962年12月5日出生。住海南省海口市××区金椰都8-1-1002。公民身份号码×××。原告王某1、郑某、庄某、海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）与被告澄迈皓垄装饰设计工程有限公司（以下简称皓垄公司）、第三人郭某、雷江、海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人符某1、原告海交公司、郑某、庄某的共同委托诉讼代理人王某2、被告皓垄公司的委托诉讼代理人蒋某、第三人博海公司的委托诉讼代理人连某到庭参加诉讼。第三人郭某、雷江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1、郑某、庄某、海交公司共同向本院提出诉讼请求：准许执行（2016）琼01执441号案中博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房）、5层503号房（5-C3号房）、6层606号房（6-C6号房）、7层703号房（7-C3号房）、7层706号房（7-C6号房）、9层906号房（9-C6号房），23号楼（幢）2层203号房（23号楼2-C3号房）、2层206号房（2-C6号房）、14层1405号房（14-C5号房）、14层1406号房（14-C6号房）、16层1601号房（16-C1号房）。事实和理由：2016年11月10日，海口市中级人民法院依海交公司、王某1、郑某、庄某的申请立案执行（2016）琼01执441号，并于2018年5月30日作出（2016）琼01执441号之三公告，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产。皓垄公司认为海口市中级人民法院查封的“逸海华庭”项目398套房产中有11套是其以房抵工程款的房产，故向海口市中级人民法院提出书面异议，请求中止执行。海口市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）琼01执异620号执行异议裁定，中止对案外人皓垄公司购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房）、5层503号房（5-C3号房）、6层606号房（6-C6号房）、7层703号房（7-C3号房）、7层706号房（7-C6号房）、9层906号房（9-C6号房），23号楼（幢）2层203号房（23号楼2-C3号房）、2层206号房（2-C6号房）、14层1405号房（14-C5号房）、14层1406号房（14-C6号房）、16层1601号房（16-C1号房）的执行，共计11套房产。原告王某1、海交公司、郑某、庄某不服，因为在（2018）琼01执异620号执行异议案中，皓垄公司仅提交其与博海公司签订的《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》及《房产抵偿工程款协议》，不能够证明皓垄公司实际参与了“逸海华庭”的装饰工程施工以及具体的工程款数额和博海公司欠款数额。而且皓垄公司与博海公司签订《房产抵偿工程款协议》是属于“以房抵债”行为，上述11套涉案房产尚未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。所以涉案房产的物权并未实际发生变动，皓垄公司并未取得涉案房产的所有权，现涉案房产仍登记在博海公司名下，皓垄公司对博海公司享有的也只是普通债权，不具有优先性，不足以阻止人民法院对涉案房产物权的查封及执行。因此，皓垄公司提起执行异议的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。因为，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。另外，皓垄公司在提出（2018）琼01执异620号执行异议之前，已经就其他房产向海口市中级人民法院提出过执行异议，海口市中级人民法院也已经作出的（2017）琼01执异445号执行裁定书，认为皓垄公司与博海公司签订的上述《房产抵偿工程款协议》，博海公司将涉案房屋抵偿工程款给皓垄公司，皓垄公司并非买受人或是房屋消费者，而是抵债标的物受让人，不属于物权期待权的保护范围，遂裁定驳回皓垄公司的异议请求。皓垄公司不服该执行裁定，向海口市中级人民法院提起执行异议之诉，海口市中级人民法院于2018年6月11日作出（2018）琼01民初19号民事判决，驳回皓垄公司的全部诉讼请求。因此，皓垄公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，人民法院应判决准许执行涉案房屋。被告皓垄公司辩称，一、涉案房产被人民法院查封之前就已以房抵工程款（以物抵债）的方式抵偿给皓垄公司，皓垄公司在人民法院查封之前受让了涉案房产，系涉案房产的真实权利人。皓垄公司与博海公司于2014年2月23日签订《室内外装饰工程合作合同》，约定由皓垄公司承建博海公司“逸海华庭”项目商住房的室内装修及电梯井门套工程，皓垄公司履行完毕合同义务后，双方进行了工程验收与结算。后因博海公司资金紧张、无力支付工程款，双方于2014年5月28日签订《房产抵偿工程款协议》：确定截止到2014年5月10日，皓垄公司已完成工程量合计7132平方米的装修，人民币15690400元，完成电梯井门套共计738个，合计人民币123.99万元，被执行人博海公司以70套房产（包括2016琼01执441号之三公告内涉及执行的11套房产）抵偿拖欠皓垄公司的工程款，并办理物业交房手续，协助皓垄公司到房管局办理备案等手续，所产生的税费按照法律规定双方依法缴纳，皓垄公司接受上述房产后，即拥有房产的所有权，有权自行转让、出租和自用等，抵偿工程款的房产，皓垄公司须自行承担物业费等费用。二、皓垄公司在涉案房产被人民法院查封之前已支付了全部购房款。根据《房产抵偿工程款协议》，博海公司已用涉案房产70套（包含涉案的11套房产），面积4651.31平方米，合计人民币14884192元抵偿其拖欠皓垄公司的工程款，证明涉案房产购房款已在人民法院查封之前全部支付给博海公司。三、皓垄公司在涉案房产被人民法院查封之前已合法占有涉案房产。《房产抵偿工程款协议》签订后，博海公司已按照约定将涉案11套房产交付给皓垄公司，皓垄公司也已向当时逸海华庭小区的物业管理公司缴纳了物业费，皓垄公司已合法占有涉案房产。四、涉案房产非因皓垄公司自身原因未办理过户登记，皓垄公司依法对涉案房产享有产权过户的物权期待权。《房产抵偿工程款协议》约定博海公司向皓垄公司交付抵偿工程款的房产，并办理物业交房手续，协助皓垄公司到房管局办理备案等手续，皓垄公司接受上述房产后，即拥有房产的所有权，有权自行转让、出租和自用等。但博海公司将涉案房产所占土地使用权抵押给原告等，造成涉案11套房产至今不能办理产权过户登记手续，系非因皓垄公司自身原因未办理过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院查封前，皓垄公司已通过房产抵偿工程款的方式受让涉案房产，博海公司已交付了涉案房产，皓垄公司也已合法占有。皓垄公司系涉案房产的真实权利人，涉案房产的所有权已属于皓垄公司，只是非因皓垄公司的原因未能办理产权过户登记手续，皓垄公司之权利能完全排除涉案房产的执行。因此，（2018）琼01执异620号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法予以驳回。第三人博海公司陈述称：一、博海公司是位于××县的开发商，逸海华庭小区的房产各项手续证照齐全，是可以合法销售的商品房。江西中盛建设工程有限公司是小区土建和主体工程的施工单位，海南豪嘉源园林设计工程有限公司是小区园林绿化及配套设施工程的施工单位，皓垄公司是小区部分精装房产装饰装修工程的施工单位。因资金紧张，博海公司在与上述施工单位签订施工合同之时就约定了如无法支付工程款，便以房产抵偿工程款。2014年春节期间，博海公司因没有资金继续支付上述施工单位的工程款，引起农民工讨薪闹事，为了解决农民工问题，维护社会稳定，在政府相关部门的主导下，博海公司便在2014年陆续将小区部分商品房抵债给施工单位，并且在2014年8月陆续将抵债的房产交付给上述施工单位使用。据了解，上述施工单位因为拖欠农民工工资、欠供应商款，又将抵债的房产以物抵债或者销售给部分农民工找的卖家和供应商，均已装修入住。二、原告对博海公司已经抵偿工程款的商品房无权主张折价或拍卖、变卖等强制措施。海交公司、王某1、郑某、庄某诉博海公司等借款合同纠纷案已经生效的海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第78号民事判决第三项判决：“确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365平方米土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已经同意预售且已经售出的商品房主张折价或拍卖、变卖”，该判决经海南省高级人民法院二审维持原判。因此，原告对博海公司已经售出的商品房无权主张折价或拍卖、变卖等强制措施，理应中止对涉案房产的执行。三、博海公司与办理交房手续的物业公司是两个独立的有限责任公司，两个公司之间独立经营，互不干涉，不存在博海公司联合物业公司出具虚假证明的情形。物业公司为皓垄公司办理交房手续属于购房人与物业公司之间的关系，并非博海公司安排指使。第三人郭某、雷江未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，本院就原告海交公司、王某1、郑某、庄某诉被告博海公司、郭某、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决书，判决：一、博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王某1、郑某、庄某偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；二、郭某、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王某1、郑某、庄某承担连带清偿责任；三、确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；四、驳回海交公司、王某1、郑某、庄某的其他诉讼请求。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决发生法律效力后，由于博海公司、郭某、雷江未按判决内容履行义务，海交公司、王某1、郑某、庄某向本院申请强制执行。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定书，裁定：冻结、扣划博海公司、郭某、雷江在92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄某、郑某、王某1与被执行人博海公司、郭某、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。皓垄公司因本院已查封的上述398套房产中含有其购买的××楼房）、5层503号房（5-C3号房）、6层606号房（6-C6号房）、7层703号房（7-C3号房）、7层706号房（7-C6号房）、9层906号房（9-C6号房），23号楼（幢）2层203号房（23号楼2-C3号房）、2层206号房（2-C6号房）、14层1405号房（14-C5号房）、14层1406号房（14-C6号房）、16层1601号房（16-C1号房），向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。2018年7月26日，本院作出（2018）琼01执异620号执行裁定书，裁定：中止对皓垄公司购买的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房）、5层503号房（5-C3号房）、6层606号房（6-C6号房）、7层703号房（7-C3号房）、7层706号房（7-C6号房）、9层906号房（9-C6号房），23号楼（幢）2层203号房（23号楼2-C3号房）、2层206号房（2-C6号房）、14层1405号房（14-C5号房）、14层1406号房（14-C6号房）、16层1601号房（16-C1号房）的执行。王某1、海交公司、郑某、庄某不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2013年3月15日、2013年6月27日和2013年8月15日，原告海交公司分别同意博海公司办理“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、2、4、5、6、7、8、9、18、19、21号楼和11、12号楼的商品房预售许可证并公开销售商品房，但要求商品房预售许可证的备案账户必须是博海公司在农行海甸支行开户的、账号为21-225001040013879的还款账户。2013年3月30日、2013年7月18日和2013年9月6日，澄迈县住房保障与房产管理局分别颁发了“逸海华庭”项目13、15、16、17、23号楼、4至9、18、19、21号楼和11、12号楼的房产预售许可证，房产预售许可证上所载明的预售监管账号为农行海甸支行225001040013879。再查明，2014年2月23日，皓垄公司与博海公司签订《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，双方约定：由皓垄公司承建“逸海华庭”室内装饰及电梯井门套工程，工程期限自2014年2月23日至2015年2月22日，工程总造价为人民币4253.99万元；付款方式为：1.合同签订后甲方（博海公司）材料到场，开工两天，甲方支付乙方（皓垄公司）工程总额30%预付款；2.开工后，甲方按工程进度至完工，分期支付乙方工程总额40%预付款，余额在工程验收合格后一次性付清。2014年5月13日，皓垄公司与博海公司签署《工程验收单》，该验收单载明双方结算的工程名称为室内装饰及电梯井门套工程，工程的开工日期为2014年2月23日，竣工日期为2014年5月10日，验收内容为以工程内容为准。皓垄公司、博海公司于2014年5月26日共同出具《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》，该审核书中显示工程审定日期为2014年5月26日，审定结算金额为16930300元。2014年5月28日，皓垄公司与博海公司签订《房产抵偿工程款协议》，双方约定：皓垄公司与博海公司于2014年2月23日签订了《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，截止到2014年5月10日，皓垄公司已完成工程量合计7132平方米的装修，人民币15690400元；完成电梯井门套共计738个，合计人民币123.99万元，总计工程款人民币16930300元，按照工程合作合同约定博海公司已支付皓垄公司工程预付款人民币200万元，现因公司资金紧缺，博海公司无力支付剩余工程款人民币14930300元，皓垄公司提出终止合同，博海公司同意将“逸海华庭”部分房产以每平方米3200元抵偿给皓垄公司，不足部分另行解决。双方约定了以下具体内容：一、博海公司以“逸海华庭”项目住宅70套（包含案涉11套房产），面积4651.31元平方米房产，合计14884192元抵偿皓垄公司工程款；二、双方在协议签订后，博海公司向皓垄公司交付抵偿工程款的房产，并办理物业交房手续，协助博海公司办理备案等所有手续；三、抵偿给皓垄公司的所有房产，所产生的税费按照法律规定缴纳；四、皓垄公司接收上述房产后，即拥有房产所有权，有权自行转让、出租和自用等。抵偿工程款的房产，皓垄公司须自行承担物业费等费用；五、博海公司不能按照约定交房时，给皓垄公司造成的经济损失，由博海公司全部承担。皓垄公司将抵偿的房产自行转让时，没有按照合同约定缴纳税费，给博海公司造成损失，由皓垄公司全部承担。博海公司与皓垄公司并就争议的解决方式等内容进行了约定。2014年8月27日，澄迈达胜物业管理有限公司出具收据，载明收到皓垄公司交纳的2014年9月至2015年3月面积为4651.31平方米房产的物业费，共计19536元。以上事实有本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决书、海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决书、本院（2016）琼01执441号执行裁定书、本院（2016）琼01执441号之三公告、本院（2018）琼01执异620号执行裁定书、《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》《工程验收单》《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》《房产抵偿工程款协议》《澄迈达胜物业服务有限公司物业费缴纳收据》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”予以综合分析。本案中，皓垄公司提交的一些材料采购清单上也无法看出与涉案房屋有关系，也未经博海公司及皓垄公司盖章确认，本院对该些证据不予采纳。皓垄公司所提交的证据不能形成完整的证据链证明其与博海公司之间存在真实的工程施工关系且双方已对工程进行了结算，即皓垄公司不能证明《房产抵偿工程款协议》存在实质上真实的事实基础，应承担举证不能的责任。故现有证据不足以证明皓垄公司与博海公司已签订真实的《房产抵偿工程款协议》。即皓垄公司所提交的证明不足以证明其占有涉案房屋系已支付相应对价。另，皓垄公司称其在法院查封之前已合法占有案涉11套房产，并提交了澄迈达胜物业管理有限公司于2014年8月27日出具的物业费收据。对此，本院认为，该物业费收据载明皓垄公司交纳了2014年9月到2015年3月面积为4651.31平方米房产的物业费19536元，但该收据的内容并未载明具体房号，无法确定案涉11套房产是否包含在4651.31平方米房产中，故该物业费收据不足以证明皓垄公司在本院查封前已合法占有案涉11套房产。综上，现有证据不足以证明皓垄公司在本院查封前与博海公司签订了真实的《房产抵偿工程款协议》且已合法占有案涉11套房产，虽然博海公司在案件审理过程中认可了其与皓垄公司存在真实的《房产抵偿工程款协议》且在法院查封前将案涉11套房产交付给皓垄公司，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，在执行异议之诉中，案外人应就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中即使博海公司对皓垄公司的权利主张表示承认，亦不能减轻皓垄公司的举证责任，因此，皓垄公司提起的执行异议不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，皓垄公司对案涉11套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告王某1、海交公司、郑某、庄某诉请准许执行涉案房产成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行海南博海投资咨询有限公司名下位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”项目××楼房）、5层503号房（5-C3号房）、6层606号房（6-C6号房）、7层703号房（7-C3号房）、7层706号房（7-C6号房）、9层906号房（9-C6号房），23号楼（幢）2层203号房（23号楼2-C3号房）、2层206号房（2-C6号房）、14层1405号房（14-C5号房）、14层1406号房（14-C6号房）、16层1601号房（16-C1号房）。案件受理费24631.68元，由被告澄迈皓垄装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 杜 蕾审判员 王春芬人民陪审员 李达水二〇一九年九月十二日书记员 陈麒吉速录员 庄翠玲附相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。