广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初873号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：卢艳，女，1980年5月11日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告卢艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人覃雕到庭参加诉讼。被告卢艳经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城4栋的物业费33966.9元，利息6892.54元（每个月物业费的利息单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天按同期银行贷款利率计算至被告付清物业费之日止），合计人民币40859.14元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年1月16日，原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《嘉和城C地块项目前期物业管理服务合同》，约定该公司聘请原告对马略卡岛小区提供前期物业服务。2006年11月5日，被告向该公司购买了嘉和城4栋，建筑面积332.38平方米。2007年7月1日，被告认购的物业已具备交房条件，广西嘉和置业集团有限公司通过寄送信函等方式通知被告办理收房入伙手续。从2007年7月1日至今，原告按照前期物业管理服务合同和服务协议向被告提供物业管理服务。2007年7月1日至2018年7月31日，被告共欠缴133个月的物业费61884.9元，利息19617.81元。经原告多次催缴被告仍未支付，原告特诉至法院，望判如所请。 被告卢艳未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市昆仑大道995号嘉和城4栋由广西嘉和置业集团有限公司开发建设，2006年6月19日，原告嘉和物业公司与广西嘉和置业集团有限公司签订《嘉和城C地块项目前期物业管理服务合同》，约定：自签订之日起，原告嘉和物业公司为嘉和城C地块项目提供物业管理前期介入服务，期限三年，直至该地块工程竣工验收且交付使用之日止，合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自行延长期限至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》为止；服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停、房屋装饰装修管理等；业主的物业管理费从入伙通知书规定之日起收缴。2009年12月29日，原告嘉和物业公司与广西嘉和置业集团有限公司又签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理服务费由业主按其所有的物业建筑面积交纳，每月5日前交纳当月费用，交纳时间以入伙通知规定的时间为准，逾期交纳物业管理服务费的，原告可每日加收应交纳费用的3‰滞纳金；该物业的物业管理费按独栋（户型）每月每平方米1.4元的标准收取。合同还就其他事项进行了约定。 2006年11月5日，被告卢艳与广西嘉和置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买南宁市昆仑大道995号嘉和城4栋，建筑面积332.95平方米，出卖人应在2007年6月30日前交付房屋。合同签订后，被告于2011年1月12日签收涉案房屋的《客户意见征询表》并在“入伙业主签名”一栏中签名。原告以被告自2007年7月1日起至2018年7月31日欠缴物业费为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。庭审时，原告明确因开发商减免被告2012年6月30日之前的物业费，故被告实际欠缴物业费的期间为2012年7月1日至2018年7月31日。 另查明，涉案南宁市昆仑大道995号嘉和城嘉和城4栋于2009年6月15日登记于被告卢艳名下，建筑面积为332.38平方米。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，在原告提供物业服务期间，涉案小区未成立业主大会，也没有业主委员会，因此，小区的建设单位广西嘉和置业集团有限公司与原告签订了《嘉和城C地块项目前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》，这是建设单位在特定条件下为维护业主利益而签订的合同，该合同属于前期物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同应为合法有效。虽然小区业主不是形式意义上的合同签订者，但其是该物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广西嘉和置业集团有限公司与原告签订的《嘉和城C地块项目前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。 关于物业费，原告按每月每平方米1.4元的标准主张被告欠付2012年7月1日起至2018年7月31日期间的物业费，被告未出庭举证证实其已付清对应期间的费用，原告主张按广西嘉和置业集团有限公司与原告签订的《嘉和城C地块项目前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准每月每平方米1.4元计算，符合法律规定，本院予以支持，故被告应付该期间的物业费为：332.38平方米×1.4元×73个月=33969元，现原告主张的物业费数额33966.9元未超出上述范围，本院对原告的该诉讼请求予以支持。 关于原告主张的利息应否支持的问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费于每月5日前缴纳当月物业管理费，由于被告未按时支付物业费，违反了协议约定，构成违约，对原告而言确实会产生资金占用的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现原告主张被告按银行同期贷款利率计算利息损失，本院予以支持；同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，原告主张的利息损失可能会远超出被告实际欠缴的物业费，显失公平，故本院予以调整为以欠付金额的30%为限。结合物业费每月5日前分段支付的约定及原告主张从次月1日起算利息的意见，被告应付的欠付2012年7月1日至2018年7月31日物业管理服务费利息计算为：以每月物业管理服务费465.3元（332.38平方米×1.4元/（平方米·月））为基数，自2012年8月1日起，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率分段计付，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2012年7月1日至2018年7月31日期间的物业管理服务费利息以此类推计算，以欠付金额的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告卢艳向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付物业费33966.9元； 二、被告卢艳向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付逾期付款的利息（计算方式：以每月物业管理服务费465.3元为基数，自2012年8月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率分段计付，自2019年8月20日起计至实际偿清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2012年7月1日至2018年7月31日期间的物业管理服务费利息以此类推计算，以欠付金额的30%为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1838元，公告费300元，由被告卢艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年九月十六日 书 记 员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。