苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初5816号原告：黄志杰，男，1965年11月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王正东，江苏平和成律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘云春，江苏朗宁律师事务所律师。被告：苏州香山工坊置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区胥口镇香山工坊9幢102室、103室。法定代表人：冯晓东，董事长。委托诉讼代理人：邓旭，上海睿道律师事务所律师。原告黄志杰诉被告苏州香山工坊置业有限公司（以下简称香山工坊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王正东、潘云春，被告委托诉讼代理人邓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志杰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即交付苏州市吴中区房屋；2、判令被告支付延期交房违约金956276元（暂计算至2019年7月18日，请求自2015年9月18日起至实际交付之日止，每延迟一日，被告支付已交付房款1040400元万分之6.57的违约金）；3、被告交付价税合计总金额1040400元的售房统一发票；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月13日，其与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》1份，约定被告将香山工坊2幢102号房屋卖与其，上述房屋总价款为1040400元，其已于同年9月16日付清房款。合同第17条约定，被告于合同签定的次日向其交付房屋；第20条约定，逾期交房超过30天的，自合同第17条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日万分之四的标准支付违约金。合同签订后被告未履行交房、申领并向其交付房屋产权证、开具发票等合同义务，经其多次催告未果，被告的行为已经构成违约，故其诉至法院。被告香山工坊公司辩称，其不同意原告的诉请；涉案合同是原告与当时担任被告总经理的原告妻子秦茂玉以房屋买卖的形式，掩盖共同侵占被告财产的非法目的，且原告与妻子恶意串通，以远低于成本价的价格出售涉案房屋，损害了被告及被告其他债权人的利益，因此本案合同是无效的，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年9月13日，出卖人被告香山工坊公司与买受人原告黄志杰签订的编号为苏房商吴中合同201509130115《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买苏州市吴中区胥口镇香山工坊2幢102号商品房，该商品房用途为非住宅全装修房，建筑面积104.04平方米，总价款1040400元，买受人付款方式：一次性付款；该商品房的租赁情况为：出卖人未将该商品房出租；出卖人定于2015年9月14日前将该商品房交付买受人；出卖人如未按约定时间交付商品房，逾期超过30日后，买受人不解除合同的，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款的万分之四的违约金；合同落款出卖人处盖有被告香山工坊公司合同专用章，法定代表人处盖有冯晓东印章，买受人处有原告黄志杰签名。合同附件一、附件二均盖有香山工坊公司合同专用章及黄志杰签名。同年9月16日，原告向被告支付了房款1040400元。2015年9月17日，甲方被告香山工坊公司与乙方原告黄志杰签订的《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议约定：甲乙双方于2015年9月10、13、16、17日签订了33套《苏州市商品房买卖合同》，乙方购买了由甲方开发的香山工坊33套商品房，公安编号为香山工坊2幢101#-116#（16套）、3幢102#……7幢101#……，33套合计总价为44798460元；双方就上述商品房付款及甲方出具发票、办理产证之事达成补充协议如下：因甲方公司原因，乙方须在2015年9月30日前支付房款3920万元给甲方，甲方暂出具3920万元收款收据给乙方；甲方承诺在2016年1月30日前出具购房发票给乙方，乙方再付清剩余房款5598460元给甲方；本协议与双方签订的《苏州市商品房买卖合同》中条款冲突之处，以本协议为准。该补充协议甲方盖有被告香山工坊公司合同专用章和冯晓东印章，乙方有原告黄志杰签名捺印。同日，甲方被告香山工坊公司与乙方原告黄志杰签订的《商品房买卖合同》补充协议（二）一份，该补充协议约定：甲乙双方于2015年9月10、13、16、17日签订了33套《苏州市商品房买卖合同》，乙方购买了由甲方开发的香山工坊33套商品房，公安编号香山工坊2幢101#-116#（16套）、3幢102#……7幢101#……，33套合计总价为44798460元；双方就上述商品房交房、租赁之事达成补充协议如下：因上述房屋是现房商铺，甲方出售给乙方之前，已将部分商铺出租给第三方；甲方承诺在2015年10月1日前将甲方及甲方委托方与第三方签订的《房屋租赁协议》的出租人所有责权利转交给乙方，将承租方已交租赁押金、商业管理费押金等属于出租方应收的费用结算交给乙方；其他未出租商品房，甲方按照双方签订的《苏州市商品房买卖合同》的交房约定时间交房给乙方，如有逾期，逾期90天之内，甲方须按日计算向乙方支付已交房价款千分之二的违约金；逾期超过90天，乙方有权单方面解除上述《苏州市商品房买卖合同》，甲方除应退回乙方已交房款以外，甲方还须按《商品房买卖合同》总价的50%向乙方支付违约金；本协议与双方签订的《苏州市商品房买卖合同》中条款冲突之处，以本协议为准。该补充协议甲方盖有被告香山工坊公司合同专用章和冯晓东印章，乙方有原告黄志杰签名捺印。2016年6月12日、7月13日，原告向被告分别发出催告函，要求被告出具发票及交付房屋。原、被告双方一致确认，本案房屋目前为空置房，具备交付条件。另查明，本院于2016年9月2日、9月7日受理了黄志杰分别诉香山工坊公司商品房预售合同纠纷二案[（2016）苏0506民初6200号、6307号]，黄志杰分别要求香山工坊公司立即交付苏州市吴中区胥口镇香山工坊3幢102室房屋及7幢101室房屋，并按已付房款每日万分之四的标准支付逾期交房违约金，以及交付售房统一发票。上述案件中，香山工坊公司均辩称：黄志杰与秦茂玉恶意串通，以签订买卖合同的方式侵占公司财产，房屋买卖并非其真实意思表示，请求驳回黄志杰的诉请。本院经审理认为，上述二案《苏州市商品房买卖合同》及两份补充协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属合法有效；因黄志杰购买房屋前，上述二案房屋已出租他方，补充协议（二）中对已出租房屋的权利继受问题也作出了约定，故对黄志杰要求交付房屋并支付迟延交房违约金的请求不予支持。本院遂就上述二案于2017年10月30日均判决香山工坊公司向黄志杰交付上述两套房屋的销售发票，驳回黄志杰的其他诉讼请求。香山工坊公司均不服提起上诉，后苏州市中级人民法院均判决驳回上诉、维持原判。再查明，涉案苏州市吴中区不动产已于2016年6月15日登记于香山工坊公司名下。以上事实，有原告提供的《苏州市商品房买卖合同》、银行流水、《商品房买卖合同》补充协议、《商品房买卖合同》补充协议（二）、催告函、民事判决书、不动产登记簿查询记录及本院开庭笔录在卷佐证。审理中，为证明其抗辩，被告向本院提供了以下证据：1、苏州吴城税务师事务所有限公司于2015年6月1日出具的香山工坊公司企业所得税年度纳税申报审核报告一份，反映苏州吴城税务师事务所有限公司接受香山工坊公司委托，对香山工坊公司2014年度的企业所得纳税申报事项进行审核，并出具审核报告。被告称，该报告描述涉案小区房屋含税单价为每平方米10054.3元，而本案房屋买卖合同约定的单价为每平方米10000元，低于税收成本价，证明原告与人恶意串通损害其利益的事实。2、被告出具的关于香山工坊房屋开发成本及销售保本价的计算说明复印件及其制作的已签约不明确产权房源表格各一份，证明房屋成本价和销售保本价征询过苏州市吴中区胥口镇政府意见，作为今后政府回购房产的计价依据，表格系成本价与签约价的对比，证明原告与其妻子恶意串通以远低于成本价出售房屋。经质证，证据1，原告对形式上真实性无异议，但对内容有异议，认为报告系被告单方委托作出，用途是对2014年度企业所得纳税进行审核，而本案房屋买卖合同在2015年9月签订，被告所述销售成本与审核报告无关，且审核报告的真实性取决于委托人提供的材料是否全面、客观真实，成本价与销售价不能等同。证据2，原告不予认可，认为系被告单方制作。关于违约金。原告称，合同约定的违约金超过年利率24%，故其调整为每日万分之6.57。被告称，原告要求继续交房，其主张的违约金与合同约定不符，即使违约金可以支持，违约金也过高。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属合法有效。因现有证据不能证明存在原告与他人恶意串通损害被告利益的情形，且先前生效判决亦未采纳被告同样的抗辩意见，故本院对被告关于合同无效的抗辩不予采纳。合同及补充协议（二）约定，被告定于2015年9月14日前将该商品房交付原告；如有逾期，被告须按日计算向原告支付已交房价款千分之二的违约金。被告未能按期交付涉案房屋，且双方确认目前涉案房屋已具备交付条件，故原告要求被告立即交付涉案房屋，并支付自2015年9月18日起至实际交付之日止逾期交房违约金，合法有据，应予支持。鉴于被告认为双方约定的违约金过高，原告亦未就其因被告违约造成的实际损失情况举证证明，故本院确认应按房屋总价1040400元每日万分之三计算延期交房违约金。关于开具购房发票问题，根据补充协议约定，被告应于2016年1月30日前出具购房发票给原告。现原告诉请被告交付购房发票，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告苏州香山工坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区交付原告黄志杰，并支付原告黄志杰逾期交房违约金（以1040400元为基数自2015年9月18日起按每日万分之三计算至实际交付之日止）。二、被告苏州香山工坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄志杰交付苏州市吴中区胥口镇香山工坊2幢102号房屋销售发票，发票金额1040400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币7082元，由原告黄志杰负担2982元，被告苏州香山工坊置业有限公司负担4100元。被告负担部分原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  钱建平二〇一九年九月二十九日书记员  邵任艳