云南省玉溪市江川区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0421民初880号原告：杨雪坤，男，1981年10月16日出生，汉族，医生，住云南省玉溪市江川区。原告：孔美娥，女，1987年8月18日出生，汉族，医生，住云南省玉溪市江川区。被告：云南怡道置业有限公司，住所地为云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告杨雪坤、孔美娥与被告云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日、9月20日公开开庭进行了审理，原告杨雪坤、孔美娥，被告委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雪坤、孔美娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿逾期交房违约金即2019年1月1日至2019年4月1日的违约金按照该房屋总价款2103687元×4.9%÷365天×90天＝25740元，2019年4月2日至顺利交房前一日的违约金按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数计算支付；2.判令被告赔偿其造成的房屋年限损失费2103687元÷70年÷365天×222天＝18278元;3.判令被告赔偿其已交纳的物业管理费5874元;4.判令被告继续全面履行合同，要求被告将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗，楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆，将车库进户门的普通金属门更换为品牌防盗门;5.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2016年取得位于玉溪市江川区的建设用地使用权，开发云福山居楼盘。被告取得预售许可证后，其与被告协商购买该楼盘一期房××号房屋，并于2018年4月21日签订《商品房买卖合同（预售）（合同编号：××××）》，约定房屋交付时间2018年12月31日前。合同签订后，于2018年4月23日办理了商品房买卖合同备案登记手续。但到合同约定交房时间，被告未按合同约定提供建设竣工验收备案证明文件，且商品房至今未达合同约定交付标准即顶板、墙面未施双飞粉，楼梯未安装金属楼梯栏杆，违反合同约定将双层中空铝合金玻璃窗更换为单层铝合金玻璃窗，将车库进户门由品牌防盗门更换为普通金属门。《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金中逾期90日以内每天按照10元计算，逾期超过90天的每天按照20元计算与逾期付款违约金每天按照房屋总价款的0.02%计算，两者差距20倍显失公平，且约定违约金过份低于实际损失，要求提高违约金计算标准。房屋产权年限70年,该房屋因被告原因导致接房延迟,其在房屋有瑕疵的情况下于2019年8月14日接房，被告应承担延迟交房给其造成的房屋年限损失费。该合同前期物业管理中，对物业服务费的收取日期自行确定为2019年1月1日起开始收费，违反《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳”的规定，其不应支付物业服务费。因被告未按合同约定全面履行合同义务，被告应承担违约责任并继续履行合同的义务，为此，其找被告协商未果，故向法院提起诉讼。被告怡道公司辩称，请求驳回原告对其的诉讼请求。事实与理由：本案所涉及的怡道·云福山居（一期）于2018年12月28日竣工验收合格，已符合法定交付条件，且其已按合同约定进行了房屋测绘，并配备了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》，并在合同约定的交付时间前通知原告交接商品房，但原告拒不接房，其已按合同约定履行了商品房的交付义务，不存在违约行为，不应承担逾期交房的违约责任。其因政府政策冲突于2019年3月20日取得竣工验收备案证，《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房违约金计算标准过高，要求降低违约金计算标准。二原告提出逾期交房违约金的诉讼请求为债权请求权；提出将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗，楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆，将车库进户门的普通金属门更换为品牌防盗门的诉讼请求为物权请求权，并非同一不法律关系，不应在本案中一并处理。根据合同附件六第七条约定：“窗，铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，但其真实意思并非是涉案商品房内所有的窗都采用双层中空玻璃，根据建筑设计规范，单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，故昆明中森华创建筑设计有限公司根据现行有效的设计规范等制作的建筑专业施工图中，怡道·云福山居（一期）都采用单层普通玻璃设计，且该设计已通过专业的云南省安泰建设工程施工图设计文件审查中心的审核，施工完成后又通过玉溪市规划局江川分局的规划验收及江川区住房和城乡建设局的竣工验收。后被告为考虑提升小区品质，其将别墅临街一侧的窗子提升为双层中空玻璃，原告以合同中约定窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为商品房的全部窗子都采用双层中空玻璃为重大误解，故被告真实意思是别墅临街窗子采用双层中空玻璃，其余为铝合金单层玻璃，因本案商品房位于小区内部，无临街面，其安装的单层玻璃符合设计、施工、质量要求，其无需将单层铝合金玻璃更换为双层中空铝合金玻璃。根据合同附件六第二条约定：“起居部分：地面为混凝土结构面，墙面为水泥砂浆抹灰，顶棚为混凝土结构面。”附件六第五条规定：“楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪，顶板、墙面为双飞粉，楼梯栏杆为金属栏杆。”该规定是针对高层住宅的公共楼梯间交付标准，而不是别墅的交付标准，楼梯栏杆是为保障高层住宅公众安全需要，但涉案商品房空间相对独立，且楼梯也属于私有部分，即便安装简易金属栏杆也属于被装修履行部分，故其在工程设计上无此部分施工内容，其无需承担涉案商品房的墙、顶板以双飞粉工艺施工及安装金属楼梯栏杆的责任。根据合同附件六第十四条约定：“入户门为品牌防盗门。”但涉案商品房的入户门并非是车库进户门（后门），而是前门，其已按约定在前门安装了步阳牌防盗门，虽然合同并未约定车库进户门的交付标准为品牌防盗门，但其已在车库进户门安装了思达品牌防盗门。故二原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回二原告对其的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对二原告提交的居民身份证、商品房买卖合同（预售）、前期物业服务合同、怡道·云福山居一期临时管理规约、云南增值税普通发票、商品房销售结算清单，二原告对被告提交的商品房预售许可证、怡道·云福山居（一期）项目规划意见、建设工程竣工验收备案证、怡道·云福山居建筑面积表、交房通知截图、建筑专业施工图的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.二原告提供的照片20份，欲证实商品房楼梯顶板、墙面未施双飞粉，楼梯未安装金属楼梯栏杆，双层中空铝合金玻璃窗更换为单层铝合金玻璃窗，入户门由品牌防盗门更换为普通金属门，被告未按约定履行合同义务的事实。被告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但对原告陈述房屋现状无异议。照片载明商品房情况，且被告对原告陈述商品房现状无异议，证据形式合法，与本案具有关联，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2.二原告提供的收据2份、云南农村信用社签购单4份、物业公司（费用结算票据）1份、云南省农村信用社刷卡单据1份,欲证实其按合同约定履行交付款项的事实。被告质证后对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因收据、物业公司（费用结算票据）有公司公章确认，签购单及刷卡单据载明持卡交易明细，证据形式合法，与本案有关联，本院对证据的关联性予以确认。3.被告提供的建设工程竣工验收申报书,欲证实建设工程经竣工验收的事实。被告质证后对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证据与本案无关。因建设工程竣工验收申报书有施工单位、监理单位、建设单位、工程质量监督机构公章确认，证据形式合法，与本案具有联系，本院结合被告质证意见及原、被告庭审陈述，对证据的关联性予以确认。4.被告提供的情况说明1份、合格证1份，欲证实其安装的思达门为防盗门的事实。二原告质证后对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为合格证产品名称是钢质复合门，但钢质复合门不是国家规定的防盗门。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百零四条规定：“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”情况说明、合格证虽有云南玉溪思达门业有限公司盖章确认，但被告对钢质复合门是否是防盗门，未提供其他证据相印证，证据不足，故本院对证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：被告怡道公司成立日期2016年8月2日，类型有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人张斌，经营范围房地产开发经营，市政工程建设及投资，项目投资开发，土地开发，住宿和餐饮，物业管理，园林园艺，商业及购物，旅游及其关联产业的投资开发和管理，旅游商品的研发投资生产，文化、体育和娱乐服务，物资供销，建筑材料，农副产品的批发、零售，广告业服务。2016年12月30日，被告取得不动产权证书［云（2016）江川区不动产权第××号］，确定权利人云南怡道置业有限公司，坐落玉溪市江川区大街街道江中路东侧，权利类型国有建设用地使用权，面积35911.9平方米。同日，被告取得不动产权证书［云（2016）江川区不动产权第××号］，确定权利人云南怡道置业有限公司，坐落玉溪市江川区大街街道江中路东侧，权利类型国有建设用地使用权，面积86206.54平方米。2017年5月18日，被告取得建设用地规划许可证（玉江地字第××××号），确定用地单位云南怡道置业有限公司，用地项目名称怡道·云福山居，用地位置江通路以西、宁海路以南，用地性质城镇住宅、商服，用地面积122118.44平方米,建设规模238518.37平方米；经审核，本用地项目符合城乡规划要求，颁发此证。2017年6月19日，被告取得建设工程规划许可证（玉江建字第××××号），确定建设单位云南怡道置业有限公司，建设项目名称怡道·云福山居，建设位置江通路以西、宁海路以南，建设规模总建筑面积237507.97平方米；经审查，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证。2017年8月2日，被告取得建筑工程施工许可证（玉江建许字编号××××号），确定建设单位云南怡道置业有限公司，工程名称怡道·云福山居（Ⅰ期），建设地址区城宁海民居西侧，建设规模122645.56平方米；经审查，本建筑工程符合施工条件，准予施工。2017年12月26日，被告取得商品房预售许可证（预许江政字××××号，确认房地产开发企业云南怡道置业有限公司，售房单位云南怡道置业有限公司，项目建设地点江川城区以南、江通路以西、宁海路以南，预售房屋面积121552.84平方米,批准预售栋号A1-19、B1-13、C1、D1-24共57幢；怡道·云福山居（一期）项目，经审查符合商品房预售条件，准予预售。2018年4月21日，二原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）（合同编号××××）》，约定：出卖人以出让方式取得坐落于江川城区以南、江通路以西、宁海路以南地块的建设用地使用权，土地使用权面积为35911.9平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为城镇住宅用地和商服用地，土地使用权终止日期为2086年12月12日。出卖人经批准，上述地块上建设的商品房项目核准名称为怡道·云福山居（一期）。该商品房为A18幢1层××号，房屋规划用途为住宅，建筑物结构为框剪，建筑总层数为3层（地上3层、地下1层），预测建筑面积共301.55平方米（其中套内建筑面积289.64平方米,分摊共有建筑面积11.9平方米）。出卖人与买受人按照商品房建筑面积计算房价款，该商品房单价为每平方米6976.25元,总价款为2103687元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；买受人应当于2018年4月21日前支付首期房价款633687元，占全部房价款的30%；余款1470000元向江川县农村信用合作联社营业部申请贷款支付。商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。交付时间和手续：出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件的，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；本条所称的书面送达，是指出卖人以邮寄（包括挂号信、特快专递）、在当地媒体刊发公告（包括当地电视台、广播、报纸）等方式将查验、交付商品房通知送交买受人的行为；如买受人未按出卖人书面通知载明的日期办理商品房查验、交接手续，则该商品房于书面通知载明交付日次日起视为已经交付给买受人，该商品房的毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计算，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。查验房屋：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自出卖人通知房屋交付之日起，该房屋毁损灭失风险由买受人承担，物业服务费由物业服务企业自该日起开始计算，出卖人承担的商品房质量保修责任自该日起算；（2）买受人逾期接房的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币10元向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，买受人按房屋总价款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方面解除合同。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，自本合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币10元向买受人交付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人按每天人民币20元向买受人支付违约金，合同继续履行。装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六；附件六约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰视为无条件赠送给买受人；双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：外墙瓷砖，起居室（内墙涂料、顶棚涂料、室内地面大理石），厨房（地面水泥抹灰、墙面耐水腻子；怡道·云福山居（一期）多层交房标准：外墙为涂料，起居部分（地面混凝土结构面、墙面水泥砂浆抹灰、顶棚混凝土结构面），厨房（墙面迎水面设0.9米高防水层及其余墙面上贴防水层、顶板混凝土结构面），卫生间（墙面设1.8米高防水层、地面铺贴防水层），楼梯（地面及踏步为水泥石屑地坪、顶板及墙面为双飞粉、安装金属栏杆），窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），内门预留门洞、入户门为品牌防盗门，阳台门为铝合金玻璃门，阳台临空面安装型材栏杆。预售合同登记备案：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。同日，二原告作为乙方与被告作为甲方签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定：乙方所购房屋用途为住宅、商服，甲、乙双方的权利、义务均以《商品房买卖合同（预售）》及本补充协议约定为准。甲方可按《商品房买卖合同（预售）》约定自行向乙方履行房屋交付义务，也可以委托物业服务企业代为履行房屋交付义务，乙方对此无异议；如有共同买受人，甲方或其委托的物业服务企业将房屋交付给其中任何一位买受人的，应视为甲方已履行了房屋交付义务，但买受人应当具备完全民事行为能力；乙方有权在办完房屋交接手续后对房屋进行实地检查，如乙方提出房屋质量瑕疵、设备缺损等问题而要求修复的，甲方确认后应进行修复，修复期间不视为甲方逾期交房；甲方修复时，乙方应积极配合，否则造成损失扩大的，应由乙方承担因此造成的全部责任；鉴于甲方在房屋交付前，已委托具有法定资质的测绘机构出具了房屋面积测绘报告，乙方同意以该报告的测绘结果作为房屋总价款结算和房屋所有权申请办理的依据，乙方未委托具有法定资质的测绘机构出具房屋面积测绘报告的，不应以面积差异为由拒绝办理房屋总价款结算和房屋所有权申办等房屋交接手续。乙方接受房屋前应和甲方选聘的物业服务企业订立物业服务合同，签署临时管理公约，并按合同约定交付相应物业服务费；物业服务合同约定的服务期限届满前，乙方如出售其所购买的房屋，必须保证房屋的买受人遵守本条的约定，新买受人应按本条约定和物业服务企业订立物业服务合同，否则，如造成甲方损失，乙方应负责赔偿。合同签订后，二原告向被告支付了房款2103687元。同日，二原告作为乙方与云南伦华物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》、《怡道·云福山居一期临时管理规约》。2019年8月14日，二原告向云南伦华物业服务有限公司交纳了物业管理费5874元。2018年12月20日，玉溪精诚测绘有限公司对怡道·云福山居建筑面积进行测绘，确定A18-01商品房套内建筑面积291.25平方米,分摊建筑面积10.96平方米,产权面积302.21平方米。2018年12月28日，玉溪市规划局江川分局出具怡道·云福山居（一期）项目规划意见，确定怡道·云福山居于2017年6月19日办理了建设工程规划许可证（玉江建字第××××号），审批总建筑面积237507.97平方米；经2018年12月28日上午现场踏勘和查阅规划审批资料，怡道·云福山居（一期）项目共完成总建筑面积121600.59平方米(地上112202.84平方米、地下9397.75平方米)，所完成的怡道·云福山居（一期）项目与审批的规划方案相符。同日，本案诉争房屋通过竣工验收合格。被告出具房屋质量保证书、房屋使用说明书，对该房屋保修情况作出保证及房屋结构构造等进行说明。被告在履行合同过程中，将××商品房的窗按单层铝合金玻璃窗子施工，楼梯顶板及墙面未进行双飞粉施工及楼梯未安装金属栏杆，商品房前门安装了步阳牌防盗门，后门（车库进户门）安装了思达品牌门。2018年12月28日，被告通过江川电视台发布交房通知的方式，通知怡道·云福山居（一期）的二原告办理接房手续。因被告未取得建设工程竣工验收备案证，且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的标准为由，二原告拒绝接房。2019年3月20日，玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证（备案号××××），确定工程名称怡道·云福山居（一期），工程地址玉溪市江川区江通路以西、宁海路以南，建筑面积121573.94平方米，结构类型剪力墙、框架剪力墙；本工程已于2019年3月20日竣工验收备案。2019年7月2日，被告以邮寄形式向二原告发出接房催告接房函。2019年7月3日，二原告收到被告发出的接房催告函。2019年8月14日，二原告向被告接收了A18幢1层××号商品房。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行义务。二原告按照约定向被告支付了房屋价款，被告应当按照约定向二原告交付房屋。本案交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，预售房屋虽然于2018年12月28日竣工验收合格，但被告在约定的交房时间之前未取得竣工验收备案证明文件，因此，预售房屋仅通过竣工验收合格，尚不符合原、被告双方约定的交房条件。被告未在约定的交房时间向二原告交房的行为，已构成违约，故二原告提出被告逾期交房应承担违约责任的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。被告提出未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件系政府不同部门之间的政策冲突所致，系不可归则于其原因的事实主张。因原、被告在约定房屋交付条件和时间时，应当充分考虑房屋建盖至竣工所需时间、办理竣工验收及取得竣工验收备案证明文件所需要时间，被告未在双方约定的交房时间之前取得竣工验收备案证明文件并非因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因所致，不能免除被告延期交房的违约责任，故被告上述事实主张，本院不予支持。关于二原告要求被告支付违约金的问题，被告虽于2019年3月20日取得建设工程竣工验收备案证，符合双方约定的交房条件，但被告未提供证据证实其在符合交房条件后按照合同约定通知二原告接房的事实，逾期交房时间应计算至2019年7月3日原告收到被告发出的接房催告函时止，本院确定逾期交房时间自2019年1月1日至2019年7月3日共计184天。因原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定“逾期90日以内的，出卖人按每天人民币10元向买受人交付违约金；逾期超过90日的，出卖人按每天人民币20元向买受人支付违约金”，故被告应向二原告支付逾期交房违约金为90天×10元+94天×20元=2780元。关于二原告提出合同约定的逾期交房违约金过低，要求提高违约金计算标准的事实主张及被告提出合同约定的逾期交房违约金过高，要求降低违约金计算标准的答辩主张。因原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已对逾期付款违约金及逾期交房违约金进行了约定，原、被告对上述事实主张均未提供证据证实，无事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告提出的房屋年限损失、已交纳的物业管理费问题，因被告不是《前期物业服务合同》主体一方，且二原告交纳物业管理费用不属于因被告逾期交房违约所造成的损失，被告不应承担赔偿责任。二原告提出年限损失费的主张，因二原告未提供相应证据证实，无事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告要求被告将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗，楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，被告未按照约定施工及安装相关设备的行为已构成违约，二原告对本案不符合约定部分选择更换、重作的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。对被告提出逾期交房违约金为债权请求权；将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗，楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆为物权请求权，不属同一不法律关系，不应在本案中一并处理的答辩主张。因《商品房买卖合同（预售）》约定了交房时间、条件，还约定了怡道·云福山居（一期）多层交房标准，本案被告未在约定时间内交房，也未按交房标准施工，二者均构成违约，现二原告一并提出该二项诉讼请求，未违返法律规定及双方合同约定，本案结合案件性质、诉讼效率等因素，对被告答辩主张不予支持。关于原告要求被告将车库进户门的普通金属门更换为品牌防盗门的问题，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》附件六约定“入户门为品牌防盗门”，二原告提出该商品房入户门有二道，应安装品牌防盗门二道的事实；被告表示合同只约定安装品牌防盗门一道，但其已在该商品房前门安装了步阳牌品牌防盗门、后门（车库进户门）安装了思达牌品牌防盗门。因原、被告对安装品牌防盗门数量存在争议，且原、被告对其事实主张均未提供证据证实，本院根据原、被告庭审陈述，确定该商品房入户门即前门、后门（车库进户门）均应安装品牌防盗门。被告提出后门（车库进户门）安装了思达牌品牌防盗门的事实，因证据不足，本院不予确认。故二原告要求被告将后门（车库进户门）的普通金属门更换为品牌防盗门的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内支付原告杨雪坤、孔美娥自2019年1月1日至2019年7月3日的违约金2780元；二、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后30日内将原告杨雪坤、孔美娥购买的怡道.云福山居（一期）××号房屋的单层铝合金玻璃窗子更换为双层中空铝合金玻璃窗子；将该房屋楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆，将车库进户门的思达牌钢质复合门更换为品牌防盗门；三、驳回原告杨雪坤、孔美娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告云南怡道置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  毕海峰二〇一九年九月二十五日书记员  龚 静