湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5613号原告：魏正年，女，汉族，1966年12月20日出生，住安徽省舒城县。原告：刘雪珍，女，汉族，1985年11月29日出生，住湖南省茶陵县。共同委托诉讼代理人：雷轩，湖南琨霖律师事务所律师。被告:艾彪，男，1987年3月22日出生，汉族，住湖南省临湘市。被告：湖南西栖里商业管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路二段103号生活艺术城综合楼115房。法定代表人：严正文。被告：陈智军，男，1978年6月17日出生，汉族，住长沙市天心区。原告魏正年、刘雪珍与被告艾彪、湖南西栖里商业管理有限公司、陈智军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏正年、刘雪珍的共同委托诉讼代理人雷轩与被告艾彪到庭参加诉讼，被告湖南西栖里商业管理有限公司、陈智军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告魏正年、刘雪珍向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原告刘雪珍与被告艾彪于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令三被告立即腾退长沙市天心区商铺（权证号：长房权证天心字第××号以及长房权证天心字第××号）以及长沙市天心区解放西路三兴街口1-122-1号商铺，并判令三被告将长沙市天心区解放西路三兴街口1—119号商铺（权证号：长房权证天心字第××号以及长房权证天心字第××）、长沙市天心区解放西路三兴街口1-122-1号商铺恢复原状返还给原告魏正年、刘雪珍；3、判令三被告按照每月27000元的标准自2018年5月20日起共同向原告支付两间商铺的占有使用费至三被告实际腾退之日止（暂计算至起诉之日止两间商铺占有使用费为233000元）；4、判令三被告共同承担本案的全部诉讼费用。其事实及理由如下：两原告于2011年共同购买位于长沙市天心区商铺（权证号：长房权证天心字第××号以及长房权证天心字第××号）以及长沙市天心区解放西路三兴街口1-122-1号商铺两间，两商铺租金为每月27000元。期间，被告艾彪未按约向原告支付租金且突然失去联系。后原告发现两间商铺的实际占有人为陈智军、湖南西栖里商业管理有限公司，原告多次要求被告支付费用，腾退商铺，但被告至今置之不理，原告无奈，诉至法院，请求依法判决。被告艾彪辩称：本人于2016年和原告签订了合同，但是合同约定的是押三付三，在房东没有退回本人押金的情况下，本人与原告的合同是否停止，要本人承担后期费用没有理由，而且原告称本人无故失联，本人和原告有微信，并没有失联，本人很奇怪，原告为什么到2019年才起诉，本人和原告又没有亲戚关系。被告湖南西栖里商业管理有限公司、陈智军未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见、质证意见和证据。经审理查明：魏正年与刘雪珍系婆媳关系。2011年2月20日，刘雪珍、魏正年与长沙金色年华文化娱乐有限公司签订了一份《商铺购置协议》，协议约定：两人向该公司购买位于长沙市商铺，编号为1-122-1号；同时，两原告还购买了位于长沙市天心区（产权证号为长房权证天心字第××号）号商铺，该商铺系刘雪珍、魏正年按份共有。2016年11月6日，被告艾彪（乙方）与原告刘雪珍（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其购买的座落于天心区解放西路三兴街口1-119、1-122-1号门面出租给乙方用于小吃经营；租赁期限三年，自2016年11月20日起至2019年11月19日止；每月租金为税后27000元，按半年支付，乙方应提前10天支付下半年租金；2016年11月20日支付门面租金及押金合计216000元；乙方不得拖欠房租，否则终止合同，甲方将门面收回，保证金不予退还；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金（门面押金）54000元；租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方；如乙方无力经营单方面终止合同，需提前2个月告知；乙方不得将门面转租或转让。2019年6月13日，刘雪珍、魏正年向艾彪送达了一份《租金催收函》，主要内容为：艾彪违反合同约定，应当在2019年6月16日前将233000元租金支付至刘雪珍，但艾彪并未及时将到期应付的租金233000元付清，要求艾彪在收到催收函5个自然日内将相应的租金支付给刘雪珍，否则，将解除合同并追究艾彪的法律责任。另查明，被告艾彪于2017年6月因经营状况不好自行闭店撤场，未与原告办理退租手续。根据原告提供的照片可以证明涉案两门面目前由被告湖南西栖里商业管理有限公司在使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘雪珍与被告艾彪签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。合同签订后，两原告按约将其购买的座落于长沙市天心区解放西路三兴街口1-119、1-122-1号门面交付被告艾彪使用，被告艾彪也经营了一段时间，后因经营状况不好，被告艾彪在未与原告协商一致的情况下，自行撤场闭店，且未与两原告办理退租交接手续，亦未按约缴纳租金，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现两原告要求解除该租赁合同，符合约定的合同解除条件，两原告有权行使合同解除权，两原告已于2019年6月13日向被告艾彪发出了一份《租金催收函》，又于2019年6月19日向被告艾彪发出了一份《解除租赁合同通知书》，告知其自2019年6月18日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院确认该合同于2019年6月18日起解除。关于两原告要求被告艾彪腾退房屋并支付自2018年5月20日起自涉案商铺实际腾退之日止的占有使用费问题，因被告艾彪未实际占有该租赁商铺，两原告要求被告艾彪腾退房屋的诉讼请求不能实现，本院不予支持；因为被告艾彪自行闭店退场，未告知两原告，亦未与两原告办理交接手续，被告艾彪应当向两原告支付2018年5月20日至合同解除之日即2019年6月18日止的租金（按照27000元／月的标准计算）。关于原告要求被告湖南西栖里商业管理有限公司、陈智军腾退房屋的问题，根据原告提交的证据，现实际使用人为湖南西栖里商业管理有限公司，该公司未与两原告签订租赁合同，亦未与被告艾彪签订转租合同，系无权占有、使用涉案房屋，两原告有权要求被告湖南西栖里商业管理有限公司腾退房屋并恢复原状，同时该公司还应向两原告支付自2019年6月19日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占有使用费（按照27000元／月的标准计算）。关于被告陈智军应否承担责任的问题，被告陈智军虽原系被告湖南西栖里商业管理有限公司的法定代表人，但该公司已于2019年3月7日进行了股东与法定代表人的变更，两原告也未提交相应的证据证明被告陈智军也系涉案商铺的实际使用人，因此，被告陈智军不应承担责任。被告艾彪称其不再租赁原告商铺已经告知两原告，但并未提供证据予以佐证，对被告艾彪的辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘雪珍与被告艾彪于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告艾彪于本判决生效之日起10日内向原告魏正年、刘雪珍支付从2018年5月20日起至2019年6月18日止的租金（按照27000元／月的标准计算）；三、被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效之日起30日内从原告魏正年、刘雪珍共同购买的位于长沙市天心区商铺（权证号：长房权证天心字第××号以及长房权证天心字第××号）以及长沙市天心区解放西路三兴街口1-122-1号商铺腾退房屋、恢复原状，并返还给原告魏正年、刘雪珍；四、被告湖南西栖里商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告魏正年、刘雪珍支付自2019年6月19日起至上述房屋返还给原告魏正年、刘雪珍之日止的房屋占有使用费（按照27000元／月的标准计算）；五、驳回原告魏正年、刘雪珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4796元，减半收取2398元。由被告艾彪负担1199元，由被告湖南西栖里商业管理有限公司负担1199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方文二〇一九年九月二十三日代理书记员  杨涵