西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初3465号原告：中国人民解放军空军西安航空四站装备修理厂，住所地西安市莲湖区。法定代表人：崔亮，该修理厂总工程师。委托诉讼代理人：余清平，北京市中银（西安）律师事务所律师。被告：西安万策商业运营管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：马冬，该公司执行董事兼总经理。原告中国人民解放军空军西安航空四站装备修理厂（以下简称空军航空四站修理厂）诉被告西安万策商业运营管理有限公司（以下简称万策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告空军航空四站修理厂的委托诉讼代理人余清平到庭参加诉讼，被告万策公司经本院合法传唤，未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告空军航空四站修理厂向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2018年5月18日至2019年5月17日房屋租金2656341元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告与被告签订《整改协议》一份，约定：双方一致同意待军委机关正式批准该项目委托管理后，由受托方与乙方（万策公司）签订正式的租赁合同，自2018年5月18日至2028年4月18日、起始年租金2656341元，租金每5年递增3%；在受托方与万策公司未签订租赁合同之前，参照双方2011年7月1日签订的《项目合作协议书》履行，承担或享有各自的权利义务；本协议有效期自签订之日起至受托方与万策公司签订正式租赁合同之日终止。2011年7月1日原、被告双方签订的《项目合作协议书》第二条第三项约定，按照先交费、后使用的原则，每半年支付一次租金，每次应提前10日交租赁费；双方亦对其他权利、义务进行了约定。按照《整改协议》第三条、第七条约定以及《项目合作协议书》第二条第三项的约定，被告应于2018年5月17日和2018年11月8日分别向原告支付2018年5月18日至2018年11月17日期间的租金1328170.5元和2018年11月18日至2019年5月17日期间的租金1328170.5元，但时至今日，被告从未向原告支付过任何租金。案涉租赁XX队XX队全面停止有偿服务的善后项目，房屋租金全部上交中央军委。原告多次向被告催缴租金均无果。为维护军队合法权益，原告遂诉至法院，望判如所请。被告万策公司未作答辩。原告空军航空四站修理厂围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.空军西安航空四站装备修理厂组织机构代码证、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告、《整改协议》，以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系；原、被告是本案适格主体。2.《项目合作协议书》、陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01民初1070号民事判决书、陕西省西安市中级人民法院（2018）陕01执1760号之一执行裁定书，以证明被告占有使用涉案房屋，原告履行了交付房屋的义务，被告应于2018年5月17日和2018年11月8日分两次向原告履行支付租金1328170.5元的合同义务；被告未履行支付租金的义务，应当向原告支付2656341元的租金。被告万策公司未出庭质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告万策公司未出庭质证，对原告提交的证据真实性予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：2018年5月17日，原告与被告签订《整改协议》一份，约定：双方一致同意待军委机关正式批准该项目委托管理后，由受托方与乙方（万策公司）签订正式的租赁合同，自2018年5月18日至2028年4月18日、起始年租金2656341元，租金每5年递增3%；在受托方与万策公司未签订租赁合同之前，参照双方2011年7月1日签订的《项目合作协议书》履行，承担或享有各自的权利义务；本协议有效期自签订之日起至受托方与万策公司签订正式租赁合同之日终止。2011年7月1日原、被告双方签订的《项目合作协议书》第二条第三项约定，按照先交费、后使用的原则，每半年支付一次租金，每次应提前10日交租赁费；双方亦对其他权利、义务进行了约定。按照《整改协议》第三条、第七条约定以及《项目合作协议书》第二条第三项的约定，被告应于2018年5月17日和2018年11月8日分别向原告支付2018年5月18日至2018年11月17日期间的租金1328170.5元和2018年11月18日至2019年5月17日期间的租金1328170.5元，但时至今日，被告从未向原告支付过任何租金。2011年7月1日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《项目合作协议书》一份，约定：甲方拟对合法持有的西安市莲湖区XX路XX号军用土地进行合作建设；甲方提供上述军用土地的使用权，合作经营期限为十八年，乙方出资在该宗土地上建设一栋综合楼，按实际建筑面积计算租金，建成后由乙方进行经营管理，乙方每年向甲方支付租金；地上部分按每平方米14.5元/月计算租金，地下室按每平方米4.5元/月计算租金，租金前三年不变，从第四年起每五年递增一次，每次递增5%；从协议签订之日起，第16个月开始乙方向甲方支付租赁费，按照先交费，后使用的原则，每半年支付一次租金，每次应提前10日上交租赁费；本协议签订后五日内，乙方向甲方支付100000元保证金（不计利息），项目建成后冲抵租赁费；项目建成后，建筑物及附属设施的所有权归甲方，协议期满后，乙方如有意继续经营本项目，需提前3个月通知甲方，在同等条件下，乙方可优先租赁，并重新签订合同；若乙方不能按期支付租赁费，每逾期一日，甲方按滞交费用总额的千分之十向乙方加收滞纳金；逾期30日，甲方有权解除本协议并收回按协议约定项目的全部资产；甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同，应按乙方实际使用时间计算租金；如因城市规划或市政建设等因素，对地上建筑进行全部或部分拆迁，赔偿主体为乙方，土地赔偿归甲方。该协议书亦对其他条款进行明确约定。该协议书已于2018年5月17日经西安市中级人民法院主持调解，作出（2018）陕01民初819号民事调解书予以解除。2018年5月17日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《整改协议》一份，约定：鉴于XX队XX队全面停止有偿服务相关规定均有充分的了解，甲乙双方在平等、自愿协商一致的基础上，就甲方位于西安市XX路XX号XX层XX楼项目相关事宜达成如下协议：双方一致同意2011年7月1日签订的《项目合作协议书》自2018年5月17日起废止；双方一致同意待军委机关正式批准该项目委托管理后，由受托方与乙方签订正式租赁合同，起止时间为2018年5月18日至2028年4月18日，总租期9年11个月；双方一致同意该项目起始年租金为人民币（大写）贰佰陆拾伍万陆仟叁佰肆拾壹元（￥2656341元），其中地上面积12700.4平方米，起始租金单价16.6元/平方米，地下面积1368.2平方米，起始租金单价7.7元/平方米，租金每5年递增3%，租金结算方式由受托方与乙方签订正式租赁合同时确定；双方一致同意现有房地产产权归甲方所有，乙方在租赁期内只拥有使用权，不得整体转租；双方一致同意，在受托方与乙方未签订租赁合同之前，参照双方2011年7月1日签订的《项目合作协议书》履行，承担或享有各自权利义务；双方同意就乙方前期拖欠甲方租金问题通过法律途径解决；本协议有效期自签订之日起至受托方与乙方签订正式租赁合同之日终止；双方亦对其他条款进行明确约定。2018年5月23日，原告将被告诉至西安市中级人民法院，要求：1.判令被告支付原告2012年10月1日至2018年5月16日的房屋租金11848556.41元、滞纳金1790154.8元，两项共计13638711.21元；2.被告承担本案诉讼费。该院审理后，于2018年7月17日作出（2018）陕01民初1070号民事判决，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告向原告支付涉案十二层综合楼自2013年4月15日起至2018年5月16日租金11748556.41元及违约金1762299.83元、两项共计13510856.24元；二、驳回原告的其余诉讼请求。该案生效后，原告申请强制执行，在执行过程中，双方达成和解协议。案涉房屋仍由被告占有使用，该房屋2018年5月17日之前的租金已经由生效判决予以确认，2018年5月18日整改之后的租金被告均未向原告交付，但原告此次诉讼仅主张2018年5月18日至2019年5月17日期间的租金，2019年5月18日之后的案涉房屋租金原告此次诉讼不向被告主张。本院认为，原、被告于2011年7月1日签订的《项目合作协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽该协议书已于2018年5月17日由西安市中级人民法院作出（2018）陕01民初819号民事调解书确认予以解除。但双方于2018年5月17日签订的《整改协议》，该协议亦系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定：“双方一致同意待军委机关正式批准该项目委托管理后，由受托方与万策公司签订正式租赁合同；双方一致同意，在受托方与乙方未签订租赁合同之前，参照双方2011年7月1日签订的《项目合作协议书》履行，承担或享有各自权利义务；本协议有效期自签订之日起至受托方与乙方签订正式租赁合同之日终止”。且截止庭审辩论终结前，军委机关并未正式批准案涉项目委托管理，《整改协议》中的受托方并未确定，故，本案原、被告就案涉房屋享有的权利和义务，应参照双方2011年7月1日签订的《项目合作协议书》履行。被告至今仍继续占有使用涉案房屋，且2018年5月18日至2019年5月17日期间的租金并未向原告予以支付，被告理应承担相应的民事责任。又因原协议书约定的支付期限已经届满，故，原告要求被告支付案涉房屋2018年5月18日至2019年5月17租金的请求，理由正当，应予以支持。但，因双方确定“在受托方与被告未签订租赁合同之前，参照双方2011年7月1日签订的《项目合作协议书》履行，承担或享有各自权利义务”，因此，2018年5月18日至2019年5月17的租金，经计算，应为2393719元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告西安万策商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告中国人民解放军空军西安航空四站装备修理厂自2018年5月18日起至2019年5月17日止的房屋租金2393719元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28051元，由原告中国人民解放军空军西安航空四站装备修理厂负担2773元，被告西安万策商业运营管理有限公司负担25278元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审    判    长      王  霞审    判    员      冯林林审    判    员      岳  鹏 二○一九年九月十九日 书    记    员      毛  妮 1