贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2547号原告贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称“深宏业公司”）,住所贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号。统一社会信用代码915201036754283393。法定代表人陈俊文。委托代理人（特别授权代理）秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）李继铭，男，汉族，1977年3月13日生，住贵州省贵阳市白云区长宁街10号3栋一单元10号，身份证号520113197703130815，系公司员工。被告王越林，女，1965年8月3日生，住贵阳市乌当区北衙路悦景新城7栋2单元11层1103号，身份证号520112196508030025。委托代理人（特别授权代理）黄芳、孙溟，系贵州省贵阳市花溪区贵筑法律服务所法律工作者。原告深宏业公司诉被告王越林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告深宏业公司的委托代理人秦黎明、被告王越林的委托代理人孙溟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深宏业公司诉称,2015年9月原告与贵阳荣达房地产开发有限公司签订了《悦景新城委托合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同约定的物业服务收费标准为：住宅房屋由原告按建筑面积以1.2元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取；商业部分按建筑面积以3元/平方米/月为标准向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告接管乌当区悦景新城物业管理工作，为该小区提供物业管理服务，原告接管悦景新城物业管理工作时同时受让了前物业（贵州卓品物业公司）包括业主欠缴的物业费在内的全部债权。被告系悦景新城7栋2单元11层1103房屋业主，所有物业的建筑面积为126.22平方米，物业性质为住宅房屋。截止2018年11月30日，被告共欠缴物业管理服务费9996.6元（2013年6月1日-2018年11月30日，共66个月，1.2×126.22×66=9996.6）及利息。原告多次催收未果。为维护其合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告王越林向原告支付物业管理服务费用9996.6元以及逾期利息（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准，按拖欠物业管理服务费用的金额为基数自2018年12月1日起计算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。被告王越林辩称，原告不是本案的适格主体，原告是依据和荣达房开所谓的委托合同入驻该小区，但该合同的法律效力应为无效合同，荣达房开只有权利委托前期物业管理合同，而本案原告是第二个物业公司，所以荣达房开没有权利委托，因此，该委托合同是无效的。经审理查明,2010年6月5日，贵阳荣达房地产开发有限公司与被告王越林签订《商品房买卖合同》，约定被告购买贵阳荣达房地产开发有限公司开发的案涉房屋（房屋面积为126.22㎡）。房屋交付时，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，约定由贵州卓品物业有限公司向包括被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日起至2018年10月9日止为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起开始为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，贵州卓品物业管理有限公司、深宏业公司和贵阳荣达房地产开发有限公司签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对贵州卓品物业管理有限公司与原告之间的工作及财务等进行交接的同时，约定贵州卓品物业管理有限公司委托原告代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。物业服务合同约定期限届满后，因双方未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向涉案小区提供物业服务，并撤离涉案小区。因被告尚欠原告物业管理费未交纳，经催收未果后，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，截止至本案庭审前，悦景新城小区业主委员正在筹建中，尚未正式成立。该小区业主也未通过其他方式自行选聘物业服务企业对该小区提供物业服务。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、委托合同、公告、处置协议、垃圾清运承包协、电梯定期检验报告、小区现场照片、楼宇交接书、费用告知函、律师函图片等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会、也未依法选聘物业服务企业提供服业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系贵阳荣达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告贵州深宏业物业服务有限公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按委托合同的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和委托合同的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，本院予以支持。经核实，在原告提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，根据委托合同约定的物业管理费标准计算，被告王越林应缴物业管理费为5750.58元（126.22㎡×1.2元/㎡/月÷30天×1139天）。对于原告要求被告方向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉请，因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯、未及时修复单元门及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等瑕疵，故对原告的该诉请，本院不予支持。对于原告要求被告向其支付贵州卓品物业管理有限公司在涉案小区提供物业服务期间被告未交纳的物业管理费的诉请，因原告与贵州卓品物业管理有限公司及贵阳荣达房地产开发有限公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定贵州卓品物业服务有限公司委托原告追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告与贵州卓品物业管理有限公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。……”的规定，原告作为贵州卓品物业管理有限公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己的名义起诉要求被告支付拖欠贵州卓品物业管理有限公司的物业管理费的原告主体资格，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告王越林于本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物业管理费5750.58元。二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告王越林负担15元，由贵州深宏物业服务有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员  郑六友二〇一九年九月二十五日书记员  田 芸