广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初872号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：方正，男，1989年2月25日出生，汉族，住广西灵山县。 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告方正物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人覃雕到庭参加诉讼。被告方正经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城高迪山一区5号院02号房的物业费16341.99元，违约金16341.99元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天按同期银行贷款利率计算至被告付清物业费之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年4月23日，原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定该公司聘请原告对涉案地块提供前期物业服务。2014年7月17日，被告向邵金春购买了嘉和城高迪山一区5号院02号房，建筑面积432.84平方米。从2014年7月17日至今，原告按照前期物业管理服务合同向被告提供物业管理服务。2014年7月17日至2016年3月25日，被告共欠缴21个月的物业费16341.99元，违约金16341.99元。经原告多次催缴被告仍未支付，原告特诉至法院，望判如所请。 被告方正未作答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市昆仑大道995号嘉和城高迪山一区5号院02号房由广西嘉和置业集团有限公司开发建设，2008年4月23日，原告嘉和物业公司与广西嘉和置业集团有限公司又签订一份《前期物业服务合同》，约定：服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停、房屋装饰装修管理等；业主应于本物业交付使用之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告；前期物业管理服务费由业主按其所有的物业建筑面积交纳，物业服务费用按月交纳，逾期交纳物业管理服务费的，应按每逾期一日按交纳总额的3‰支付违约金；该物业的物业管理费按A2、A5、A6别墅（户型）每月每平方米1.8元的标准收取。合同还就其他事项进行了约定。 2016年3月17日，李展（案外人）向被告购买南宁市昆仑大道995号嘉和城高迪山一区5号院02号房，该房于2016年3月25日由被告方正转移登记于李展（案外人）名下，建筑面积为432.84平方米。 原告自认李展（案外人）已从2016年4月1日起交纳物业服务费，因被告自2014年7月17日起开始欠缴物业管理费用至2016年3月25日，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，在原告提供物业服务期间，涉案小区未成立业主大会，也没有业主委员会，因此，小区的建设单位广西嘉和置业集团有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，这是建设单位在特定条件下为维护业主利益而签订的合同，该合同属于前期物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同应为合法有效。虽然小区业主不是形式意义上的合同签订者，但其是该物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，广西嘉和置业集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。 关于物业费，原告按每月每平方米1.8元的标准主张被告欠付2014年7月17日起至2016年3月25日期间的物业费，被告未出庭举证证实其已付清对应期间的费用，原告主张按广西嘉和置业集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准每月每平方米1.8元计算，符合法律规定，本院予以支持，故被告应付该期间的物业费为：432.84平方米×1.8元×21个月=16361.4元，现原告主张的物业费数额16341.99元未超出上述范围，本院对原告的该诉讼请求予以支持。 关于原告主张的违约金应否支持的问题。《前期物业服务合同》约定，物业费按月支付，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金。由于被告未按时支付物业费，违反了协议约定，应向原告支付违约金。该合同条款约定按每日3‰支付滞纳金的计算方式，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，显失公平，同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，故本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130％；因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后违约金调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%。据此，被告应付的欠付2014年7月17日至2016年3月25日物业管理服务费违约金计算为：以每月物业管理服务费779.1元（432.84平方米×1.8元/（平方米·月））为基数，自2014年8月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付；2014年7月17日至2016年3月25日期间的物业管理服务费违约金以此类推计算，违约金总额以欠付金额的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方正向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付物业费16341.99元； 二、被告方正向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付逾期付款的违约金（计算方式：以每月物业管理服务费779.1元为基数，自2014年8月1日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付；2014年7月17日至2016年3月25日期间的物业管理服务费违约金以此类推计算，违约金总额以欠付金额的30%为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费617元，公告费350元，由被告方正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年九月十六日 书 记 员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。