广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1470号原告：冯木财，男，1977年10月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区************，公民身份号码：440************454。委托诉讼代理人：谢豪松，广东民道律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎开龙，广东民道律师事务所律师。被告：茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇海滨大道128号聚龙湾别墅区****,统一社会信用代码：914***********122N。法定代表人：罗大清，执行董事。委托诉讼代理人：苏如坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晟民，广东鸿基律师事务所实习律师。原告冯木财与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司(以下简称丽湾公司)合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案，适用简易程序审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告冯木财的委托诉讼代理人谢豪松、被告丽湾公司的委托诉讼代理人苏如坚、陈晟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯木财向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、判令被告退还原告购房款381477元及利息（按中国银行同期同类贷款利率四倍计算，从2018年5月13日起计算至2019年4月13日为137331.72元，后续利息计算至还清欠款之日止）；三、判令被告支付原告定金5万元（按双倍返还原则）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发位于茂名市电白区海滨新区第十小区名为“丽湾豪庭”的房地产项目，该项目至今未能取得预售证，也未能竣工。被告为非法集资之目的，以优惠销售为由向购房者签订合同。2018年5月13日原告与被告签订由被告拟定的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定原告向被告购买“丽湾豪庭”小区A栋1805房，建筑面积145.2平方，单价每平方米6690元。随后原告先后向被告支付了购房定金50000元，其它购房款331477元，两项共计381477元，并出具《收款收据》原告收执。合同签订后，原告才发现被告因涉经济纠纷，致使被告完全无法继续履行合同。由于受害业主的集体维权,被告于2019年3月5日向业主出具《承诺书》:.......届时要求退定金的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还，如果无法兑现承诺，便按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）……。后经原告多次索要，被告最终也无法如实退还定金给原告。原告认为，被告并未取得涉案房地产的预售许可，并无资格与原告认定预售合同。被告提供的格式合同《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》名义上为装修协议，但实质上为房屋预售合同，显然是被告为掩饰其非法集资的违法目的而欺骗包括原告在内的多名业主所订的，原告也是居于重大误解才与被告签订，原告的购房的合同目的根本无法实现。被告并未能也无法按合同之约定兑现承诺，且被告至今未能按《承诺书》兑现承诺。原告可依法解除双方签订的合同。由于原、被告签订的合同中己约定若原告不再购买该房屋的，原告所交的定金被告不予退还。被告虽然在合同中并没有说明“定金”条款的对被告的罚则，但双方已明确涉案的部分款项为定金，且涉案的合同为格式合同，根据合同法的规定以及公平原则，被告已收取原告的款项中，属于定金的部分应双倍返还给原告。至于其他款项，应按被告作出的承诺书约定返还给原告。由于被告通过合法形式掩盖其非法集资的目的向原告提供了格式合同，该合同没有约定被告履行合同的期限也没有约定被告的违约责任，是一份严重显失公平的合同，原告居于此理由解除合同并追究被告的法律责任；原告只是其中一个业主，有几十个和原告一样的受害人发现涉案问题后要求解除合同，但被告次次推卸责任，后来和原告在内的几十个受害人通过信访形式，被告才开始重视并向所有受害人作出了承诺书，被告至今未履行承诺书上面的内容。因此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告丽湾公司辩称，一、“丽湾豪庭”房地产项目已封顶且具备办理商品房预售许可证的条件，被答辩人未经催告即主张与答辩人解除《丽湾豪庭意向认购登记表》（以下简称《登记表》）及《丽湾豪庭拟定装修协议书》（以下简称《协议书》）没有依据，原告应与答辩人继续履行《登记表》及《协议书》（一）“丽湾豪庭”房地产项目已封顶且完全具备办理商品房预售许可证的条件。“丽湾豪庭”房地产项目于2019年4月份已封顶。目前，答辩人正等待行政机关颁发商品房预售许可证。本案中，原告于2018年5月22日填写了《登记表》并与答辩人签订《协议书》，目前房屋已增值，且涉案房屋已符合现房销售的条件，合同继续履行，原告的利益可得到有效保障，解除认购，则使原告合同预期利益落空，且破坏社会经济秩序。（二）在未经催告解除的情况下，原告直接起诉要求解除双方签订的《登记表》及《协议书》不符合法律规定。依据《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，原告应先催告后方可解除《登记表》及《协议书》，原告未经直接催告起诉不符合法律规定。据上，原告未经催告解除情况下直接起诉要求解除《登记表》及《协议书》没有法律依据，原告对“丽湾豪庭”房地产进行认购登记及委托答辩人装修系其真实意思表示，原告应与答辩人继续履行《登记表》及《协议书》。二、原告要求退还购房款381477元，并以购房款为本金，要求按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算支付利息没有依据。（一）原告所称购房款实际上是预缴装修款，双方尚未签订商品房买卖合同，不存在返还购房款，更不存在依据购房款计算利息问题。根据答辩人与原告签订的《协议书》第二条其他条款“3.乙方在交付上述款项后，如最终决定无须甲方提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款”可知，原告所称“购房款”381477元，实际上是原告预缴的装修款，如最终原告决定无须答辩人提供装修服务，该款项自动以同等金额抵作该物业相应比例的房款。鉴于原告未表明是否需要答辩人提供装修服务，装修款尚未抵作房款，故不存在返还房款的情形，更不存在依据购房款计算利息。（二）依据《协议书》，答辩人仅需返还所收金额，无需支付任何损失或赔偿。根据《协议书》第三条双方责任“2.在未签署正式合同前，若因甲方原因致使该工程不能按时交付，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿”。依照协议书上述约定，答辩人只需返还装修款381477元而无需附加任何利息或赔偿，原告要求按中国银行同期同类贷款利率四倍计算利息没有依据。据上，根据双方协议约定，原告预交的是装修款项，答辩人只需返还装修款381477元，无需向原告支付任何利息或赔偿。三、原告主张向答辩人支付5万元定金没有依据，与《收款收据》、《协议书》约定收取装修款项381477元不符，不存在返还定金问题四、《承诺书》对原告不具有法律效力。被告2019年3月5日作出《承诺书》交给派出所后，没有任何人与被告按照《承诺书》签订和解协议，且原告曲解《承诺书》的相关内容。综上所述，原告要求解除双方签订的《登记表》及《协议书》、退还购房款和支付利息、支付定金等事实不清、证据不足，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，原告应与答辩人继续履行《登记表》及《协议书》。经审理查明，2018年5月13日，原告冯木财与被告丽湾公司签订《丽湾豪庭意向认购登记表》，双方约定，原告意向认购丽湾豪庭A座1805房，建筑面积约145.2平方米，意向认购单价为6690元/平方米，若冯木财选择丽湾公司指定的装修公司装修，则认购单价为6484元/平方米。同日，双方又签订《丽湾豪庭拟定装修协议书》，约定装修款定金金额为282449元，并约定在未签署正式合同前，若因丽湾公司原因致使该工程不能按时交付，丽湾公司不受任何事先约定约束，只需退还所收金额，而不附加任何利息或赔偿。2018年5月20日，原告向被告丽湾公司缴纳款项共计381477元。2019年3月5日，被告丽湾公司向部分要求退定的业主出具《承诺函》，该承诺函记载，丽湾公司针对要求退定的业主郑重作出以下承诺：1、即日起一个月内完成办理销售预售许可证。2、届时仍要求退定的业主，我司承诺于2019年3月31日前将业主定金足额退还。如果无法兑现承诺，须按银行贷款利率四倍计算赔偿金给业主（所有定金部分并从支付定金之日起计算）。3、若有业主要求购房的，我司承诺从业主支付定金之日起按银行贷款标准计算利息(定金部分)，给予享受该优惠计入房款。后原告向被告催要购房款，被告未予退还，原告诉至法院。本院认为，原告冯木财与被告丽湾公司签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效，对合同双方具有约束力。协议签订后，原告按约定支付给被告丽湾公司“定金”款项381477元，而被告丽湾公司却未能就双方签约房产所在的楼盘“丽湾豪庭”办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，也未能在2019年3月31日前将购房款返还给原告，其行为不仅构成违约，也导致原告无法实现合同目的，故原告请求解除双方所签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告请求返还购房款381477元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告要求被告按中国银行同期同类贷款利率四倍计算自付款之日起利息的问题，虽然被告在《承诺函》中承诺如未在2019年3月31日前将定金足额退还，就按银行贷款利率四倍计算赔偿金，但原告未能提供证据证明其实际损失，本院酌情调整为自付款之日即2018年5月20日起以381477元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止。至于原告要求被告按双倍返还原则支付定金50000元的问题，定金应当以书面形式约定，原、被告在合同中未约定定金条款，又未签订定金合同，《丽湾豪庭拟定装修协议书》虽然有“装修款定金”字样，《收款收据》中有“定金”字样，但结合双方签订的合同，该款项应确认为原告的购房预付款，故原告主张双倍返还定金无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告冯木财与被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于2018年5月13日签订的《丽湾豪庭意向认购登记表》、《丽湾豪庭拟定装修协议书》；二、限被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯木财退还购房款381477元及相应利息(自2018年5月20日起、以381477元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止)；三、驳回原告冯木财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9488元(原告已预交)，由原告冯木财负担3125元，被告茂名市电白区丽湾房地产开发有限公司负担6363元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  蔡小丹人民陪审员  唐慧明人民陪审员  朱 统二〇一九年九月三十日法官 助理  梁小媛书 记 员  梁俊翊书 记 员  林建雄