包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初2036号原告：北京大唐物业管理有限公司。法定代表人：石某。委托诉讼代理人：姚某，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。被告:张新，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古蒙石律师事务所律师。原告北京大唐物业管理有限公司与被告张新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告北京大唐物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚某、被告张某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京大唐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2013年9月23日至2017年4月30日物业服务费17050元；2.被告支付原告截止到2017年4月30日拖欠的物业服务费的滞纳金20406元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月1日，被告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《物业委托管理合同》，被告自愿购买内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司开发的坐落于本市××区总的建筑面积为155.96平方米的办公房屋，该合同第十三条对物业管理事项约定为“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业签订物业管理合同”，后双方又签订了补充协议对物业服务条款进行补充约定，约定双方同意“在业主大会聘任物业管理机构之前，由甲方（内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司）选聘物业管理有限公司提供前期物业服务，有关物业服务的内容、质量、价格以乙方与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准”。被告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已履行，因各种原因，小区未成立业主委员会，导致原告在给被告等业主提供物业服务时就依照《物业委托管理合同》和《商品房买卖合同》的约定履行，原、被告未单独签订《物业管理合同》。2012年3月27日，涉案房屋开发企业内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》后，北京中鼎物业管理中心和原告签订合同，将《中环国际项目物业管理服务合同》中北京中鼎物业管理中心的权利义务概括转让给原告，原告接受转让后，曾以报刊栏公示的方式通知过广大业主，广大业主知悉后未提出任何异议。事实上，被告购房后，一直享受原告提供的物业服务，已形成事实上的物业服务合同关系，原被告明知并遵循着原告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司对物业服务和收费标准的约定。被告作为中环国际B座4套办公房屋的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费，未履行一个业主应尽的义务。被告自2013年9月23日至2017年4月30日累计欠原告物业服务费17050元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞不予交纳。被告拖欠物业服务费的行为，已构成违约，在小区内造成不良影响，也损害了已缴费业主的合法利益。截止原告诉讼之时，被告仍未缴纳拖欠的物业服务费，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，希望法院判如所请。被告张某辩称，针对原告的起诉，做如下答辩：答辩人未缴纳该期间部分物业服务费的情况属实，但不缴纳物业服务费是有理由的，理由如下：1.原告请求物业服务费的时间为2013年9月23日，但原告与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《中环大厦项目物业管理服务合同》的时间是2014年5月10日，故有一部分物业服务费不应由原告来主张；2.按合同约定物业服务费应当每年结算一次，原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，请求法院依法予以驳回；3.原告提供的物业服务不符合标准，存在瑕疵，答辩人房屋存在漏水现象，原告没有查明原因，因此原告不应当向被告收取物业服务费；4.根据已生效判决，物业服务费应当按照每月每平米3.50元计算；5.滞纳金约定过高，超过法律规定；6.被告交过的部分物业服务费应当从物业服务费本金中进行折抵。请求法院依法判决。原告北京大唐物业管理有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《商品房买卖合同》4份，均为原件；2.2012年3月27日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》1份，原件；3.包头市住房保障和房屋管理局包房发（2014）117号文件《关于北京大唐物业管理有限公司外埠物业服务企业资质备案的批复》1份，复印件；4.《关于北京中鼎物业管理中心包头分部业务并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司事宜的说明函》1份，原件；5.内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，原件；6.包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3426号民事判决及包头市中级人民法院（2019）内02民终1479号民事判决各1份。原告提交以上证据的证明目的：被告张某系中环国际B座XX、XX、XX、XX号总建筑面积为155.96平方米4套办公房屋的业主。2012年3月27日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》，合同第四章约定中环国际物业服务费收费标准为：住宅部分每月每平方米1.88元，商业部分每月每平方米5.00元，写字楼部分每月每平方米7.00元，逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每天应缴费用0.2%加收滞纳金。被告购房时，与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，协议约定，被告同意在业主大会聘任物业管理机构之前由内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司选聘物业管理公司提供前期物业服务，被告名下的4套办公房屋在原告提供的物业服务范围之内，原告具有为被告提供物业服务的资格，也具有相应的收费权利。原告符合物业服务企业资质备案条件，包头市住房保障和房屋管理局准予备案，说明原告提供物业服务符合政府规定，是为被告提供服务的合格主体。原告承继北京中鼎物业管理中心物业管理业务，继续为被告提供服务，承继并入后收取物业服务费的权利（债权）自然转让给原告，故原告在为被告提供物业服务的同时，也享有向被告收取约定物业服务费的权利。2014年5月10日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司和原告签订《中环大厦项目物业管理服务合同》，合同第四章约定，写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元；第九章约定，甲方（代表被告）未能按时足额缴纳物业服务费用的，应自欠缴之日起每日按所欠缴金额的0.2%向原告支付滞纳金。被告按约定的标准缴纳部分物业服务费。实际上，除第一年外，该物业服务合同是按照每月每平方米3.50元来履行的。被告2017年5月1日到2019年5月1日的物业服务费已经通过两审法院判决解决，被告提出的漏水问题经一、二审判决也有定论。故原告的诉讼请求有事实和法律依据。被告张某对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6的真实性无异议，因证据3系复印件且未加盖公章，对其真实性有异议；对原告提交的证据1至证据5的证明目的有异议，对证据6的证明目的无异议，提出原告进驻小区的程序违法，根据法律规定，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业企业的，县级以上地方人民政府、房地产行政主管部门责令限期改正，予以警告，并可以处10万元以下的罚款；中环国际建筑面积154474平方米，其选聘物业公司必须通过公开招投标方式进行。内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司通过协议的方式选定北京中鼎物业管理中心，被告对物业服务合同内容并不知情，故对被告没有约束力；该合同约定的滞纳金比例过高；交付房屋时，被告被逼迫按每月每平方米7.00元的标准缴纳过1年的物业服务费。北京中鼎物业管理中心并入原告下属的包头分公司的时候，需要经业主同意，不应该由物业公司之间直接决定，此行为违反物业相关法律的基本原则；内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司无权直接与北京大唐物业管理有限公司签订物业服务合同，该行为违反法律的强制性规定，应确认无效。被告张某向本院提交如下诉讼证据：1.光碟1张，内含照片及视频；2.提交票据4张。被告提交以上证据的证明目的是，因楼上的下水漏水导致被告房屋的房顶部分泡烂，无法正常出租。被告要求原告进行维修，原告的工作人员到过现场，但原告拒绝进行维修，因此被告拒绝缴纳物业服务费。原告对被告提交的证据1的真实性及证明目的均有异议，提出照片中无法显示是被告的房屋，房屋漏水的时间、原因、造成的结果都没有明确直观的表现出来，故与本案没有关联性；既然是楼上房屋下水漏水造成被告房屋的屋顶损坏，被告应该向楼上业主主张侵权并要求维修赔偿，现被告要求原告进行维修并因此拒缴物业服务费没有事实和法律依据。另外，包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3426号民事判决及包头市中级人民法院（2019）内02民终1479号民事判决对此已有确认，原告不承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据1、证据2、证据4至证据6的真实性及被告提交的证据1、证据2的真实性本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据3的真实性提出异议，原告未进一步举证，对原告提交的证据3是否真实，本案中不做认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月12日，张某向内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司购买坐落于本市××区办公房屋4套，房屋号分别为XX、XX、XX、XX,以上4套办公房屋建筑面积总计为155.96平方米。张某作为乙方就以上4套办公房屋分别与作为甲方的内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订4份《包头市商品房买卖合同》。该系列合同第十三条规定：“关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业签订物业管理合同。”以上合同的附件五系补充合同，补充合同第三条规定：“乙方同意在业主大会聘任物业管理机构之前，由甲方选聘物业管理有限公司提供物业前期服务，有关物业服务的内容、质量、价格以乙方与物业服务企业签订的《前期物业服务管理合同》的约定为准。”张某未就物业服务事项单独与物业服务企业签订物业服务合同。2012年3月27日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的北京中鼎物业管理中心签订《中环国际项目物业管理服务合同》1份，甲方委托乙方对中环国际提供物业服务事宜，合同期限为5年，自2012年3月27日起至2017年3月26日止。双方约定该合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之二加收滞纳金。2014年5月14日，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部、北京大唐物业管理有限公司包头分公司联合出具《关于北京中鼎物业管理中心包头分部业务并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司事宜的说明函》1份，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部、北京大唐物业管理有限公司包头分公司鉴于业务发展需要，拟进行业务整合，经协商，就如下事宜达成协议：1.业务整合完成后，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司，即北京大唐物业管理有限公司包头分公司将接管北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部的所有物业项目；2.北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部在业务整合之后自身对业主的一切债权和债务均概括转让给北京大唐物业管理有限公司包头分公司；3.北京大唐物业管理有限公司包头分公司承诺对所管项目全部按照一级资质企业服务标准提升管理服务且2017年6月之前不会因为服务标准提升提高收费价格；4.双方就交易条件以及其他细节进行磋商并达成一致后，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务将整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司。2014年5月10日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司作为甲方与作为乙方的北京大唐物业管理有限公司签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》1份，甲方委托乙方对中环大厦提供物业服务事宜，合同期限为3年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止。双方约定：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，该合同期限内写字楼部分物业服务费标准为每月每平方米7.00元。本物业管理服务合同签订后，业主方采用上付款方式向乙方缴纳物业管理费，业主方须按年交付年度的物业管理费，分别于每年的5月10日前缴纳下一年度的物业费。甲方未能按时足额缴纳物业服务费用的，应自欠缴之日起每日按所欠缴金额的0.2%向乙方支付滞纳金。2012年10月31日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司将以上4套办公房屋交付给张某。张某根据4套办公房屋的总建筑面积按每月每平方米7.00元的写字楼标准缴纳了1年的物业服务费,其中2012年9月22日缴纳6550.32元,2015年1月20日缴纳6550元。其中2012年9月22日的收据上标注该费用系XX、XX房屋2012年9月23日至2013年9月22日的物业服务费；2015年1月20日的收据上标注该费用系XX、XX房屋2012年9月25日至2013年9月24日的物业服务费。2015年1月20日，张某向北京大唐物业管理有限公司包头分公司中环大厦项目部分两次交纳XX、XX房屋2012年9月25日至2013年9月24日、2014年9月25日至2015年9月24日的物业服务费总计6550元。北京大唐物业管理有限公司对张某的四笔缴款予以认可。张某以上四套办公房屋的2017年5月1日至2019年5月1日物业服务费及张某因物业服务纠纷提起的反诉已通过包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3426号民事判决及包头市中级人民法院（2019）内02民终1479号民事判决予以确认。北京大唐物业管理有限公司及其下属的包头分公司自2013年9月25日至2017年4月30日按每月每平方米3.50元标准向张某追索物业服务费，2017年5月1日之后按每月每平方米3.00元标准追索物业服务费。本院认为，2012年3月27日内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与北京中鼎物业管理中心签订的《中环国际项目物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。在合同履行过程中，实际履行合同的北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部与北京大唐物业管理有限公司包头分公司联合出具书面说明函，北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部业务整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司。北京中鼎物业管理中心与内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司签订的《中环国际项目物业管理服务合同》中涉及的债权债务，作为分部的北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部无权抛开北京中鼎物业管理中心独立处置，故原告与北京中鼎物业管理中心包头中鼎物业分部联合出具的书面说明函证明不了北京中鼎物业管理中心债权债务已整体并入北京大唐物业管理有限公司包头分公司。现原告主张2013年9月23日至2014年5月9日拖欠的物业服务费，依据不足，本院不予支持。2014年5月10日，内蒙古中恒世纪房地产开发有限公司与原告签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告张某作为中环大厦业主，应该受以上合同的约束。现原告要求被告支付2014年5月10日至2017年4月30日的物业服务费，理由充分，经查，被告自2014年5月10日开始，截止2017年4月30日，总计应向原告缴纳物业服务费19489.45元，已交4513.22元，尚欠14976.23元，现原告要求被告给付，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付截止到2017年4月30日拖欠的物业服务费的滞纳金20406元，2014年5月10日签订的《中环大厦项目物业管理服务合同》中虽对滞纳金有约定，但为中环大厦提供物业服务的企业几经变更，原告作为物业服务企业，应将该情况告知户籍不在本地但在中环大厦购房的业主；原告在2014年5月10日至2017年4月30日物业服务合同的履行情况，原告也未举证，原告提供物业服务期间，与业主沟通不畅，产生纠纷，现原告主张该阶段的滞纳金，依据不足，本院不予支持。被告提出，未经公开招标程序直接与建设方签订物业合同违法，故物业合同对其没有约束力，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予采信。被告提出其名下的B-2107号房屋漏水问题，包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3426号民事判决及包头市中级人民法院（2019）内02民终1479号民事判决已经作出认定，在本案中被告再次以此为抗辩理由，本院不予支持。被告提出原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，诉讼时效期间应该从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，被告2015年1月20日还在交纳物业服务费且从未明确表示不交纳物业服务费，2018年8月16日，原告下属的包头分公司向被告主张权利，被告才明确表示因房屋漏雨拒缴物业服务费，此时，原告才知道自己的权利受到侵害，故被告提出的原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告张某支付原告北京大唐物业管理有限公司2014年5月10日至2017年4月30日物业服务费14976.23元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告北京大唐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，原告北京大唐物业管理有限公司已预交，由原告北京大唐物业管理有限公司负担444元，被告张某负担296元，被告张某负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告北京大唐物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 杨小玲人民陪审员 于宝君 二〇一九年九月二十四日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。