河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0105民初6636号 原告：陈某。 委托代理人：梁某，北京市京师（武汉）律师事务所律师。 被告：石家庄某某房地产开发有限公司。 法定代表人：周某某,该公司董事长。 委托代理人：王某，河北庄铭律师事务所律师。 原告陈某与被告石家庄某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托代理人梁某、被告石家庄某某房地产开发有限公司委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原告与被告于2017年9月16日签订的关于石家庄市新华区兴凯路与清真街交叉口米兰四季公馆的房屋认购协议无效；2、请求法院判令被告立即退还原告已支付购房款593569元；3、请求法院判令被告立即赔偿损失593569元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求，要求退还房款并支付利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以10万元为基数自2017年9月16日起计算至实际还清之日止，以9.9万元为基数自2017年12月3日起计算至实际还清之日止，以394569元为基数自2018年3月15日起计算至实际还清之日止。事实与理由：2017年9月16日，原告与被告签订《米兰四季公馆的房屋认购协议》，约定，原告以1084569元的价格向被告购买石家庄市新华区房屋一套，房屋建筑面积90.47平方米，每平米为人民币11988.16元，并约定了付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰及设备标准承诺等各项主要内容。合同签订时，被告开发的米兰四季公馆正在建设施工，合同签订后，原告已按合同约定实际支付购房款593569元。2018年，原告发现该项目建设停工，于是多方打听并向新华区房管局询问情况，方知被告未取得商品房预售许可证等各项证件，房管局等部门已对其进行了行政处罚责令停止违法行为并罚款。经原告多次催问被告工作人员，被告承认未取得相关许可，承诺可在短时间内即可取得。此后原告要求解除房屋和返还房款，被告一直找借口推脱，后在原告多次前往被告公司要求处理的情况下，被告于2019年2月给原告提供了一份《“都泰广场”特殊事项申请表》样本（米兰四季公馆的原项目名为“某某·都泰广场”），原告按被告的要求填写该申请表申请退还购房款，并于2019年2月21日提交给被告，此后被告向原告出示了该申请表，显示被告公司营销总监冯静、总经理仲光珠于2019年3月16日签字同意，备注三个月后解决，被告未将该签字后的原件给原告。此后，原告多次前往被告公司询问退款事宜，但被告一直以各种理由推脱至今。为维护自身权益，特诉至贵院，请法院依法判决。 被告石家庄某某房地产开发有限公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告提交《米兰四季公馆团购优惠合同》，证明原告与石家庄鼎元房地产经纪有限公司签订该协议，协议约定甲方（原告）欲购买米兰四季公馆0601号房，委托乙方（石家庄鼎元房地产经纪有限公司）提供发展商信息，为甲方（原告）与发展商签订商品房销售合同提供团购及居间服务，居间服务费的支付：本合同签订时，甲方（原告）在第三方支付平台开立的甲方（原告）预存账户支付大写伍万元/套，并享受优惠每套5万元抵8万元的购房优惠。原告陈述《米兰四季公馆团购优惠合同》没有签署日期，但实际上与《米兰四季公馆房屋认购协议》同一天签署。原告提交石家庄鼎元房地产经纪有限公司开具的收据以及POS签购单，证明原告于2017年9月16日向石家庄鼎元房地产经纪有限公司支付50000元。被告认为《米兰四季公馆团购优惠合同》是原告与石家庄鼎元房地产经纪有限公司签订的合同，且50000元收据是石家庄鼎元房地产经纪有限公司开的，与被告无关。 原告提交《米兰四季公馆房屋认购协议》，证明2017年9月16日，原告与被告签订了该协议，协议约定认购人（原告）购买的商品房位于兴凯路与清真寺街交口××公馆西××室，房屋建筑面积约90.47平方米，该商品房单价为每平方米11988.16元，总价为1084569元；付款方式为首付分期付款，签订协议时缴纳首付50000元，2017年12月16日前缴纳100000元，2018年3月16日缴纳394569元，剩余540000元须在出卖人通知的时间内办理按揭贷款。原告提交被告开具的收据、银联商务刷卡凭证证明原告于2017年9月16日向被告支付购房款50000元、2017年12月3日向被告支付购房款99000元、2018年3月15日向被告支付购房款394569元。被告对原告提交的《米兰四季公馆房屋认购协议》的真实性无异议，并认可原告向被告支付543569元购房款。被告辩称原告在与被告签订《米兰四季公馆房屋认购协议》时明知被告没有取得商品房预售许可证，且《米兰四季公馆房屋认购协议》第八条约定：“约定条款：本协议在未签署正式的《商品房买卖合同》前，认购人可免费更名一次。”第十二条约定：“本协议未涉及事项，另在《商品房买卖合同》中具体约定。”根据上述两条约定，该协议不是正式的商品房买卖合同。 原告提交石家庄市人民政府于2016年10月27日下发的《石家庄市人民政府关于查处商品房违法预售行为的通告》的张贴照片，证明被告在销售时，以“地处中心地带，直接在政府监管下”为由，承诺被告是合法建设和销售房屋。原告陈述该通知张贴于被告售楼部门口。原告提交米兰四季公馆现状及售楼部现状照片，证明米兰四季公馆已长期停建，并被石家庄市新华区住房和城区建设局贴封条。被告对原告提交的证据，认为原告买房时门口张贴的通告正好起到两个作用，1、说明该房屋的销售行为当时是违法的，已经被政府通告了；2、原告陈某也看到了通告，仍然与被告签订了房屋认购协议，该通告不能证明被告在销售的时候有欺诈，反而证明被告没有欺诈原告。对于米兰四季公馆现状及售楼部现状照片，照片的真实性无法查明，米兰四季公馆已经建到了将近封顶，当时房屋建设是得到了政府的许可的，但是的确销售的时候没有预售许可证，因为在立项目的时候石家庄的房屋销售政策还没有现在这么严格。 原告提交《“都泰广场”特殊事项申请表》复印件，证明原告于2019年2月21日向被告申请退购房款543569元，被告营销总监签字同意、总经理签字同意，原告陈述该申请表的原件在被告处，原告没有原件。被告认可申请表的真实性，并强调申请表中原告陈某自己承认的已付房款是543569元，而不是593569元。 原告提交石家庄市住房和建设稽查大队于2018年5月23日下发的《通告》的张贴照片，证明被告某某公司建设“某某·都泰广场”项目尚未取得商品房预售许可证，不具备销售条件。被告认为该通告的真实性没有异议。原告起诉前，被告仍未取得商品房预售许可证。 以上事实有《米兰四季公馆团购优惠合同》、《米兰四季公馆房屋认购协议》、收据、《石家庄市人民政府关于查处商品房违法预售行为的通告》、《“都泰广场”特殊事项申请表》等证据 及庭审笔录为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本案中原、被告签订的《米兰四季公馆房屋认购协议》对当事人名称、商品房基本情况、商品房计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交房标准等内容作了约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。 关于《米兰四季公馆房屋认购协议》效力问题，原告签订《米兰四季公馆房屋认购协议》时，被告未取得房屋预售许可证，且原告起诉前被告仍未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本院确认《米兰四季公馆房屋认购协议》无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《米兰四季公馆房屋认购协议》无效，故被告应当返还原告依据《米兰四季公馆房屋认购协议》支付的购房款543569元。原告主张被告返还593569元，其中50000元由原告支付给石家庄鼎元房地产经纪有限公司而不是被告，对此50000元本案不予处理，原告可另行主张权利。 原告主张被告支付利息，因原告支付的购房款一直由被告占用，原告主张一定的利息损失理由正当，故被告应当给付原告对于543569元占用期间的利息，其中以50000元为基数自2017年9月16日起计算至实际还清之日止，以99000元为基数自2017年12月3日起计算至实际还清之日止，以394569元为基数自2018年3月15日起计算至实际还清之日止，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。 原告主张被告赔偿原告损失593569元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，根据原告陈述，原告买房时售楼部门口已经张贴了《石家庄市人民政府关于查处商品房违法预售行为的通告》，且原告所提供的证据不能证明被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故本院对原告该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、原告陈某与被告石家庄某某房地产开发有限公司于2017年9月16日签订的《米兰四季公馆房屋认购协议》无效。 二、被告石家庄某某房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告陈某购房款543569元及利息（以50000元为基数自2017年9月16日起计算至实际还清之日止，以99000元为基数自2017年12月3日起计算至实际还清之日止，以394569元为基数自2018年3月15日起计算至实际还清之日止，利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 三、驳回原告陈某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,484.0元，由被告石家庄某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长 连 坤 人民陪审员 齐 枫 人民陪审员 黄冰雪 二〇一九年九月十八日 书 记 员 王奕斐 ——