四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初5016号 原告：上海二十冶建设有限公司。住所地：上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。 法定代表人：熊鹏光，总经理。 委托诉讼代理人：王宝斌，四川厚海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟杰，四川厚海律师事务所律师。 被告：赵美光，男，1972年4月15日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：向朋尔，男，1975年6月30日出生，汉族，住四川省南部县。 第三人：四川省宏耀置业有限公司，住所地：南部县蜀北大道西延线中华园1幢3楼。 法定代表人：董大春，总经理。 委托诉讼代理人：朱灿林，四川纪明律师事务所律师。 原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶）与被告赵美光、第三人四川省宏耀置业有限公司（以下简称宏耀公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海二十冶的委托诉讼代理人王伟杰、被告赵美光的委托诉讼代理人向朋尔、第三人宏耀公司的委托诉讼代理人朱灿林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上海二十冶向本院提出诉讼请求：1、撤销南部县人民法院（2019）川1321执异211号执行裁定书，判令驳回被告赵美光的执行异议申请，继续执行第三人名下的宏耀·中华园8号楼1单元21楼1号房屋。事实和理由：原告依据本院作出的（2016）川1321民初1443号民事判决书，向本院申请执行，执行期间，本院查封了第三人名下的宏耀·中华园8号楼1单元21楼1号房屋。嗣后，被告赵美光向本院提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行并解除查封，本院作出（2019）川1321执异211号执行裁定书，中止了对案涉房屋的执行。原告认为本院审查被告赵美光的执行异议申请审查事实不清，适用法律错误，作出中止执行裁定证据不足，损害了原告的合法权益，故向本院提起诉讼。 被告赵美光辩称，被告于2014年11月15日就付清了所有购房款，且已经对案涉房屋进行了装修入住，被告无其他房产，被告也是2019年才知道自己买的房屋被查封了所以提出了执行异议，被告之前一直要求第三人办理房屋过户手续，但是第三人一直推脱未进行办理。 第三人宏耀公司陈述，被告陈述的是事实，房款确实已经结清，之所以一直没有给该房屋办理过户是因为该房屋一直处于被查封状态，无法办理。第三人欠原告的债务是真实的，但是现在无履行能力。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月21日，被告赵美光向第三人宏耀公司缴纳入会诚意金10万元用于认购宏耀·中华园房屋，2014年11月15日，被告赵美光与第三人宏耀公司签订了《宏耀·中华园商品房买卖定购书》，定购宏耀公司名下宏耀·中华园8栋1单元21楼1号房屋，其建筑面积为98.18平米，总房款为390000元。其内容为：“卖方：四川宏耀置业有限公司（以下简称甲方）电话：（0817）5600777、5786666买方：赵美光（以下简称乙方身份证：5129221972××××××××联系地址：南部县宏观乡凤凰村8组联系电话：135××××9069／136××××4499一、甲乙双方经过充分协商签定此商品房买卖定购书1、订购物业宏耀·中华园8栋1单元21楼1号住宅一套，该物业建筑面积为98.18平方米（以下简称物业）按（按揭／一次性）付款方式，该物业建筑面积原单价为4405元／平方米，原总价为432483元。优惠后单价为3972.3元／平方米，优惠后总价为390000.00元······本定购书仅为确认双方将来之交易行为预定形式契约，不得借此替代未来的《商品房买卖合同》而完成交易，因此，待《商品房买卖合同》签订后，此定购书自行终止，甲乙双方转为履行《商品房买卖合同》之权利义务······”。定购书签订当日，被告赵美光向宏耀公司通过ＰＯＳ机刷卡支付了29万元，并由宏耀公司向赵美光出具了39万元的收据一份，内容为：“今收到赵美光（原诚意金100000元、ＰＯＳ机290000元）交来中华园二批次8-1-2101购房款金额（大写）叁拾玖万元￥390000”。嗣后，第三人宏耀公司向被告交付了该房屋，被告赵美光对案涉房屋进行了装修入住。2016年6月20日，本院在处理原告上海二十冶与第三人宏耀公司建设工程施工合同纠纷一案中，以（2016）川1321民初1443号民事裁定书查封了案涉房屋。2019年6月14日，本院在处理原告申请执行宏耀公司的执行案件中，以（2018）川1321执恢1549号执行裁定书对案涉房屋进行了续查封，查封期限为三年。嗣后，被告赵美光向本院提起执行异议，本院作出（2019）川1321执异211号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告上海二十冶遂向本院提起执行异议之诉。 另查明,四川省南充市公安局顺庆区分局以亿家非法吸收公众存款为由于2015年7月15日以南公（顺）封通字[2015]292号协助查封通知书对案涉房屋进行了查封，2017年9月26日，南充市中级人民法院对案涉房屋进行了查封，查封期限三年。南部县不动产登记中心无被告赵美光及其妻何春秀的不动产登记记录。 本院认为，本案争议焦点为1、被告赵美光与第三人宏耀公司之间是否存在商品房买卖合同关系；2、被告赵美光是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一：当事人签订的合同从法律性质可分为预约合同和本约合同，预约合同的目的以订立本约合同作为其合同标的；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。判断商品房买卖合同中的认购、订购、预订等协议是预约还是本约，一是看此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称，商品房基本状况、价款、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款；二是看此类协议的内容或当事人的行为是否还须签订新的合同；另外，此类协议虽认定为预约，但当事人已按约定交清购房款的，则应认定双方形成事实上的商品房买卖合同。本案中，被告赵美光与第三人宏耀公司签订了《宏耀·中华园商品房买卖定购书》并明确其为预订合同，但赵美光已按照约定付清了全部购房款，第三人宏耀公司亦实际交付该房屋，故依法应认定双方形成了事实上的商品房买卖合同。 关于焦点二：被告赵美光是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。本案被告赵美光与宏耀公司已形成了事实的商品房买卖合同关系，被告赵美光已按照合同约定付清全部房款，并对该房屋进行了装修入住。案涉房屋未办理过户登记的主要原因在于案涉房屋一直处于查封状态，而被告赵美光对此情况并不知情，其未办理过户登记并非自身原因导致，且赵美光对此并无过错。本案被告赵美光符合上述四个要件，且赵美光在南部县不动产登记中心无其他不动产登记信息，案涉房屋为被告赵美光的唯一住房，应视为被告赵美光对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”之规定，判决如下： 驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费7150元，由原告上海二十冶建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  文 涵 审 判 员  张明全 审 判 员  李绪丽 二〇一九年九月二十三日 法官助理  周 韬 书 记 员  杨 君