太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7056号原告：山西智诚房地产开发集团有限公司，住所地山西省太原市万柏林区和平北路11号。法定代表人：郭尚文，董事长。委托诉讼代理人：郭建红，山西轩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋美霞，山西轩明律师事务所律师。被告：太原顺和四季餐饮管理有限公司，住所地太原市万柏林区和平北路111号1幢510号。法定代表人：刘潜，执行董事兼总经理。原告山西智诚房地产开发集团有限公司与被告太原顺和四季餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西智诚房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人郭建红、宋美霞到庭参加诉讼，被告太原顺和四季餐饮管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西智诚房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告的租金及违约金共计670555元（暂计算至2019年6月10日，违约金主张至付清租金之日）。2、判令被告立即腾退位于太原市小店区平阳路123号（原平阳府第售楼部）（楼宇2500平方米）及附带室外场地一（1650平方米）、室外场地二（2800平方米）返还给原告。3、判令被告按《物业租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占用费151200元（从2019年6月10日起算，暂计算至2019年7月22日，房屋占用费主张至被告腾退交付原告之日）。4、诉讼费、保全费、律师代理费由被告负担。事实与理由：2015年4月27日，原告与被告签订了一份《物业租赁合同》，后又签订了两份《补充协议》。协议约定，被告租赁原告所有的坐落于太原市小店区平阳路123号（原平阳府第售楼部），租赁面积为楼宇2500平方米。附带室外场地一1650平方米、室外场地二2800平方米，场地一与场地二有一条6米宽道路为公用路，租用平面图见附件。租赁期限为6年，自2015年4月24日起至2021年4月23日止，第一年年租金为1080000元，第二年起每年递增年租赁费的5%。租金支付方式为：按月结算，于每月10日前预交下月租金。同时约定，被告欠租金累计达六个月的，原告可以没收租赁保证金、解除合同、收回房屋，并要求被告赔偿由此造成的损失。合同签订后，原告已如约履行合同义务，但被告违约拖欠房租累计已达六个月，经催告仍拒不支付。原告于2019年5月22日发出解除合同通知函，被告于5月24日签收，《物业租赁合同》于6月9日解除。签订合同时，原告的名称为山西智诚房地产开发有限公司，于2018年5月4日，名称变更为山西智诚房地产开发集团有限公司。原告认为，被告的行为已构成严重违约，依法应当承担相应的违约责任，支付租金、违约金及房屋占用费，交回租赁房屋和场地。为此，原告提起诉讼。太原顺和四季餐饮管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西智信方洋建筑安装工程有限公司系太原市小店区平阳路123号14幢（房屋所有权证为晋房权证并字第SXXXX号晋房权证并字第XXXX号）的房屋所有人。原告系山西智信方洋建筑安装工程有限公司的股东。2015年1月1日，山西智信方洋建筑安装工程有限公司（委托人）给山西智诚房地产开发有限公司（受委托人）出具授权委托书，内容为，因工作需要，委托人决定，将产权证号为SXXXX号，位于平阳路123号14幢的2630.1㎡房产，交付受委托人经营、管理、使用，由受委托人行使出租人的全部权利义务。委托期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止。2015年4月27日，山西智诚房地产开发有限公司（甲方、出租方）与被告太原顺和四季餐饮管理有限公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》。合同约定，甲方物业（以下简称该物业）坐落于太原市小店区平阳路123号（原平阳府第售楼部），租赁面积双方确认为楼宇2500平方米，已通电通水，无暖气及燃气，租赁现状已经双方确认。附带室外场地一1650平方米（东至百姓渔村饭店西墙，南至围墙1西端及延长线、6米道路西、北路牙，西至西围墙及售楼部东墙，北至塑料四厂隔离栏）、附带室外场地二2800平方米（东至6米路西路牙，南至围墙2、西至平阳府第东围墙、北至围墙1及延长线），场地一与场地二东有一条6米宽道路为共用路。该房屋用途为餐饮及配套服务，附带室外场地用途为停车场及室外餐饮、庆典、演出、会议等不建设固定建筑物活动。乙方如需改变该房屋或场地用途，需经甲方书面同意；因改变用途所需办理的相关手续由乙方按规定办理，由此产生的费用由乙方自行承担。楼宇及附属场地一租赁自2015年4月24日起至2021年4月23日止，租赁期6年。该房屋租赁价格分两部分，楼宇及附属场地一年租金为1000000元，有效期为一年，地块二租金价格为每年80000元。楼宇第一年年租金不变，第二年起每年递增年租赁费的5%，即第二年为1080000元＋（1×54000元）、第三年为1080000元＋（2×54000元），以此类推计算。租金按（季）结算，首次交付甲方2015年8、9两个月的租金180000元，乙方应当在签订租赁合同5日内，预交此租金，以后乙方于每季开始前10内日预交下季度的租金给甲方。甲方收到租金后10个工作日内向乙方出具收款收据。乙方应于本合同生效之日起5工作日内向甲方支付100000元作为房屋场地租赁保证金，甲方向乙方出具收款收据。租赁期满，乙方不再租用甲方房屋及场地，且房屋及场地经甲方验收后，并无任何欠费，经甲方验收合格后，甲方全额无息退还原租赁保证金。物业装修期为2015年4月至2015年7月31日，该装修期内甲方免收租金。甲方应于本合同签字生效之日起10日内，并收到乙方首季度租金及租赁保证金后，将该房屋、场地交付给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得提前解除合同。乙方欠租金累计达六个月的，甲方可以没收租赁保证金、解除合同、收回房屋，并要求乙方赔偿由此造成的损失。租赁期间双方均应履行合同约定，否则视为违约，应承担相应违约责任，赔偿对方直接经济损失。乙方延期支付租金，从第十一日起，每延期一日支付甲方一季度租金千分之三的违约金。合同还约定了其他内容。合同落款甲方处有山西智诚房地产开发有限公司的盖章、授权代表人/委托代理人的签字、签订时间，乙方处有被告太原顺和四季餐饮管理有限公司的盖章、授权代表人/委托代理人的签字、签订时间。2015年8月31日，山西智诚房地产开发有限公司（甲方、出租方）与被告太原顺和四季餐饮管理有限公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》补充协议，约定，乙方承租的楼宇2500平方米，不含换热站面积和标高4.6米至6.6米间的管道层面积等内容。2018年7月3日，原告（甲方、发包人）与被告（乙方、承包人）签订《补充协议》，约定，变更《物业租赁合同》中的交款方式为租金按月结算，乙方于每月10日前，预交下月的租金给甲方。合同中约定的室外场地一1650平米及室外场地二2800平米，仅限乙方餐饮配套服务使用等内容。2019年5月21日，原告向被告发出《解除2015年4月27日及补充协议的通知函》，内容为，被告与原告于2015年4月27日签订《物业租赁合同》、2015年8月31日签订《补偿协议》、2018年6月29日签订《补充协议》，由于协议履行过程中，被告从2018年11月10日开始欠交租金，原告于2019年5月10日当面递交、2019年5月15日邮寄送达了致被告的催款函，要求十日内必须缴纳所欠租金及违约金732130元，但被告至今未交。为此，特向被告发出解除《物业租赁合同》及补充协议的通知函，第一、被告务于15日内，将上述拖欠的租金及违约金加上应于2019年5月10日交付原告的103500元租金合计835630元，一次性全额交付原告。若15日内被告未交清以上所欠的835630元，被告与原告签订的《物业租赁合同》及两份补充协议，自第16日起正式解除，被告须立即腾空所租房屋，将房屋交还原告。原告同时对外发布招租信息。第三、以上所欠835630元租金及违约金仍按原协议约定计算违约金，直至被告交清为止。原告以邮寄的方式向被告送达该通知函。被告予以签收。2019年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《所欠租金及违约金结算清算办法》。内容为，双方于2015年4月27日签订《物业租赁合同》、2015年8月31日签订《补偿协议》、2018年6月29日签订《补充协议》。乙方从2018年11月10日开始欠交甲方租金，至2019年6月8日，乙方欠甲方租金及违约金共计841555元。乙方于2019年5月10日交10000元、2019年6月10日交161000元，仍欠租金及违约金670555元。2019年6月11日，甲方第四次向乙方发出通知：甲方即日起合同解除、收回租赁地块二、禁止艾克斯餐厅客户车辆出入，并对租赁房屋进行停水停电，全部交清所欠租金及违约金后恢复水电。以上所欠670555元租金及违约金仍按原协议约定计算违约金，直至乙方交清为止。2019年6月20日第五次通知乙方，务于通知发出后五日内，腾空所租室内外全部场所并结清截止腾空移交甲方之日的全部租金与违约金。于2019年6月21日，乙方提出不再继续经营、申请解除合同，双方友好协商，就乙方所欠租金及违约金事宜达成结算清算办法如下：双方对租赁物内的设施设备、未开封的酒品的数量、品牌型号进行盘点，盘点清单双方签字确认。双方对盘点的货物进行封存，在20日内甲乙双方共同找第三方进行买卖。双方在20日内未实现货物变卖，进行公开拍卖。货物拍卖费用从拍卖货款中支出。变卖或拍卖的货款直接给甲方抵顶所欠租金及违约金。剩余金额归乙方所有。所欠租金违约金未清偿金额，甲乙双方另行约定还款办法。双方盘点并封存货物之日起，租赁物交回甲方、租期截止。至2019年6月10日所欠租金及违约金670555元，从2019年6月10日至双方盘点并封存货物之日，仍按原合同计算违约金。从货物封存之日起至全部付清甲方期间，所欠款项按每日万分之四计算利息。双方盘点、封存货物，租赁物交回甲方后原租赁合同及补充协议终止，乙方所欠租金、违约金及利息的支付义务继续履行。落款甲方处有原告的印章、法定代表人或委托代理人的签字、日期，乙方处有被告的印章、法定代表人或委托代理人的签字、日期。合同签订后，原告将案涉房屋交与被告。被告于2018年11月10日开始欠付租金。另查明，山西智诚房地产开发有限公司于2018年4月23日更名为山西智诚房地产开发集团有限公司。以上事实，有企业名称变更核准通知书、授权委托书、物业租赁合同、补充协议、房屋所有权证、解除2015年4月27日《物业租赁合同》及补充协议的通知函、快递单、所欠租金及违约金结算清算办法及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告山西智诚房地产开发集团有限公司与被告太原顺和四季餐饮管理有限公司签订的《物业租赁合同》及两份补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告。被告应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约。原告主张已于2019年6月9日解除《物业租赁合同》及两份补充协议，但根据双方达成的《所欠租金及违约金结算清算办法》约定双方盘点、封存货物，租赁物交回原告后原租赁合同及补充协议终止，现被告并未腾退案涉房屋，故原告的该项主张，本院不予支持。现被告不再经营，《物业租赁合同》及两份补充协议的目的已无法实现，故《物业租赁合同》及两份补充协议应于判决生效之日解除。被告应腾退所占有的案涉租赁物与原告。现原告主张被告支付截至2019年6月10日拖欠的租金及违约金670555元，有双方达成的《所欠租金及违约金结算清算办法》予以明确，本院予以支持。关于原告主张违约金计算至付清租金之日止，但双方并未明确670555元中租金的具体数额，故原告的该项诉请，本院不予支持。被告还应支付原告按3550.68元/天（即1296000元/年÷365天）计算自至2019年6月11日起至腾退租赁物之日止的房屋占用费。关于原告主张律师费33096元，未提供相关证据，本院不予支持。被告太原顺和四季餐饮管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所做的处分，本案依法缺席审理裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告山西智诚房地产开发集团有限公司与被告太原顺和四季餐饮管理有限公司于2015年4月27日签订的《物业租赁合同》、于2015年8月31日签订的《物业租赁合同》补充协议、于2018年7月3日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除。二、被告太原顺和四季餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山西智诚房地产开发集团有限公司腾退太原市小店区平阳路123号及附带室外场地一1650平方米（东至百姓渔村饭店西墙，南至围墙1西端及延长线、6米道路西、北路牙，西至西围墙及售楼部东墙，北至塑料四厂隔离栏）、附带室外场地二2800平方米（东至6米路西路牙，南至围墙2、西至平阳府第东围墙、北至围墙1及延长线）。三、被告太原顺和四季餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山西智诚房地产开发集团有限公司支付截至2019年6月10日拖欠的租金及违约金670555元。四、被告太原顺和四季餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山西智诚房地产开发集团有限公司按3550.68元/天计算自至2019年6月11日起至腾退租赁物之日止的房屋占用费。五、驳回原告山西智诚房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6009元（原告已预交），由被告太原顺和四季餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 田晓彩 二○一九年九月二十九日书记员 葛雪媛