宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初4466号原告：马某，住宁夏吴忠市。委托诉讼代理人：闫某，宁夏大远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。法定代表人：白某。委托诉讼代理人：贾某，男，宁夏建设投资集团房地产开发有限公司法务。被告：宁夏宁阳房地产开发有限公司。法定代表人：贾某。原告马某与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司、被告宁夏宁阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月19日、2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告马某及其委托诉讼代理人闫某、赵某、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾某、被告宁夏宁阳房地产开发有限公司的法定代表人贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告返还购房款487661元及利息46327元（487661×6%/12×19个月），合计533988元；（以购房款为基数，按照中国银行贷款利率6%计算自付款之日2017年1月15日起暂计算至2018年8月15日，请判至实际履行之日）；3.请求法院依法判决被告返还专项基金1043元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月15日，原、被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》（预售），合同约定，原告购买被告承建的××区（房屋套内建筑面积8.37平方米），房屋总价款482749元，原告按照合同约定一次性向被告指定的帐户交清房款。后原告向被告补交房屋面积差额款4912元及1043元的维修基金，合计488704元。合同约定被告应当在2017年9月30日前向原告交付商品房。合同第二十条第二款中规定“买受人未能在该商品房交付之日90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同”。原告多次催促被告早日办理房屋所有权证，时至今日被告方一直以种种原因拖延办理房屋所有权证。原告认为被告的行为已经构成根本违约，导致其合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司辩称，一、驳回原告诉请；二、本案诉讼费由原告承担；原告自愿与被告签订商品房买卖合同和补充协议，该合同已经在房屋产权部门办理备案手续，合法有效，不属于《合同法》第54条规定可以解除合同的情形。根据原告诉请，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将房屋改动原装装修后，至今在营业，合同目的已经实现，不属于根本违约，涉案房屋取得测量报告和工程竣工备案表后，被告多次打电话登报、发快递向原告告知缴纳物业专项维修基金，办理所有权证书，应缴纳契税、印花税、配图费、房屋管理登记费、印花票税等原告的相关证件手续，但原告因种种原因至今未缴纳，原告违反了商品房买卖合同和补充协议中的第7条约定。该涉案房屋办理所有权证书未在商品房买卖合同约定是哪一方办理，根据交房规则，该涉案房屋房款系原告一次性付清，在银行未办理贷款手续属于原告自行办理所有权证书，原告自行办理，被告配合递交相关手续，原告在办理所有权证书前，应该缴纳契税等相关手续，但原告至今未缴纳，被告视为原告自行办理，根据补充协议第七条约定，原告的行为导致未办理产权证书，其存在主观过错，被告在办理所有权事项上不存在过错行为，也未违反双方签订的商品房买卖合同和补充协议，故不解除合同，也不承担违约金及利息。综上所述，请法院依法驳回原告诉请。被告宁夏宁阳房地产开发有限公司辩称，被告与本案无关，不发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，原告与被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定原告购买被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司承建的××区，预测建筑面积共20.64平方米，其中套内建筑面积8.37平方米，分摊共有建筑面积12.27平方米，房屋单价为每平米23389元，房屋总价款为482749元，原告应当于2017年1月15日前支付房屋全部价款；被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司应当于2017年9月30日前将符合约定的商品房交付给原告使用；非住宅交付条件：1.该商品房已取得建设竣工验收备案证明文件、2.该商品房已取得房屋测绘报告；商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，以实测面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，多退少补。合同同时约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告依约于2016年12月10日向被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司交纳购房款2万元，于2017年1月15日向被告宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳购房款462749元。2017年10月26日，被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司将涉案房屋交付给原告，并办理了提前装修验收交接手续，原告随即对涉案房屋进行了装修，并自主经营。2018年4月3日，被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司取得宁阳文化商业广场《测量报告书》，原告购买的××区经实际测量房屋套内面积为8.64平方米，公摊面积12.21平方米，建筑面积20.85平方米。2018年5月14日被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司取得宁阳文化商业广场《工程竣工验收备案表》。被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于2018年6月14日以信件告知原告交纳相关费用，办理交房手续。并于2018年6月15日在银川晚报发布文化宫广场交房公告。2018年6月14日原告向被告宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳房屋面积差额款4912元、物业专项维修基金1043元。2019年，原告将涉案房屋租赁给他人经营使用，至今仍在营业。另查明，2017年9月5日，宁夏建工集团房地产开发有限公司经宁夏回族自治区工商行政管理局核准变更名称为宁夏建设投资集团房地产开发有限公司。以上事实有原告出具的银川市商品房买卖合同（预售）1份、企业信用信息公示报告打印件1份、收据4张、律师函1份、邮政特快专递1份；被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司出具的银川市商品房买卖合同（预售）1份、补充协议1份、银川晚报1份、工程竣工验收备案表1份、测量报告书1份、邮政快递单1份、接收单打印件1份、商品房缴费通知单1份、照片7张、房屋交付使用证5份、涉案房屋首次登记证1份、商铺提前装修验收交接表1份、录音光盘1张及双方当事人陈述在卷佐证，并经当庭举证、质证，具有真实性、合法性、关联性，可以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容形式不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方均应依据合同的约定全面履行自己的义务。本案中,双方在合同中明确约定出卖人应在2017年9月30日前向买受人交付商品房,双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。可见,出卖人承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任,应当自商品房交付之日起开始计算,该商品房交付之日应当为实际交付之日而非约定交付之日,如出卖人未能按照约定日期交付商品房的,承担的是合同规定的逾期交房的违约责任而非合同规定的逾期办理房屋所有权证的违约责任。具体至本案,被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司于2017年10月26日将涉案房屋交付给原告，并办理了提前装修验收交接手续,故涉案房屋的实际交付日期应为2017年10月26日。根据上述约定,原告因出卖人的原因未能在该商品房交付之日起90日内取得涉诉房屋所有权证书,原告有权解除合同。因此自2018年1月24日起，原告有权解除合同。原告自2017年10月26日收房后，将房屋进行装修用于自主经营，后于2019年将房屋出租给他人经营至今，且原告于2018年6月14日还依照被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司的通知向其交纳了房屋面积差额款4912元、物业专项维修基金1043元。原告在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权，一方面以自己的履行行为继续履约，另一方面接受了被告宁夏建设投资集团房地产开发有限公司继续履行合同的事实，在诉讼中再行使合同解除权的，有违诚信原则，解除权消灭。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马某的诉讼请求。案件受理费9150元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 李志权人民陪审员 司学霞人民陪审员 李万俊 二〇一九年九月二十五日法官 助理 杨 丹书 记 员 金梅茹附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。