成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初3585号 原告（反诉被告）：杨廷智，男，1970年6月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘云珍，四川红盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张稞，男，1982年12月30日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗婵玉，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都市宴碧园酒楼，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街办驿河社区四组14号。 投资人：韩齐，女，1990年2月10日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王生帅，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩伟，男，1980年12月16日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周一雄，四川均鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张杉，男，1971年3月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：童娟，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗婵玉，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 原告杨廷智与被告张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟向本院提出反诉请求，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨廷智向本院提出诉讼请求：1、确认杨廷智与张稞于2014年12月20日签订的房屋租赁合同于2018年5月5日已解除；2、判令张稞、成都市宴碧园酒楼向杨廷智支付租金1931415元及逾期付款的资金占用利息231770元（从2018年1月1日起，以所欠租金为基数按照月利率2%暂计算至2018年6月30日，之后的利息计算至付清时止）；3、判令张稞、成都市宴碧园酒楼向杨廷智支付场地占用使用费173542元（2018年5月5日至2018年6月10日期间的占用费用）；4、判令张稞、成都市宴碧园酒楼支付杨廷智违约金170万元；5、判令张稞、成都市宴碧园酒楼向杨廷智支付垫付的水电气等费用35749.49元；6、判令张稞、成都市宴碧园酒楼支付杨廷智为实现债权支付的律师代理费30万元；7、判令韩伟、张杉对上述1至6项给付义务承担连带清偿责任。诉讼过程中，杨廷智在本院对案涉房屋租赁合同效力进行释明后，将其主张支付的租金变更为支付房屋占有使用费，同时认为场地占用费应计算至2018年12月25日租赁房屋被撤除之日止，故将第3项诉请的金额变更为1145368元。同时放弃了第1项和第5项诉请。事实和理由：2014年12月20日，杨廷智与张稞签订房屋租赁合同一份，约定杨廷智将位于成都市龙泉驿区余亩的土地及地上建筑物出租给张稞，合同对租期、租金及违约责任等进行了约定。合同签订后，张稞投资设立了成都宴碧园酒楼，并以宴碧园酒楼的名义在承租地对外开展餐饮经营。2017年6月30日，经双方结算确认欠付租金共250万元。杨廷智与成都宴碧园酒楼、韩伟、张杉当日签订了《补充协议》一份对该欠付租金予以确认，并约定未按约支付租金的，应承担按月3%计算的逾期利息及实现债权的费用，此后租金按每季度446250元支付。成都宴碧园酒楼对张稞原欠租金承担付款责任，韩伟、张杉自愿为张稞和成都宴碧园酒楼所欠租金承担连带担保责任。2018年5月5日，张稞向杨廷智发函要求终止合同，杨廷智于2018年6月5日回函同意。但此后各被告一直未履行租金支付义务，故为维护自身合法权益，特提起诉讼。 张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟向本院提出反诉请求：1.确认2014年12月20日杨廷智与张稞签订的《租赁合同》及2017年6月30日杨廷智与成都宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订的《补充协议》无效；2.判令杨廷智赔偿装修损失650万元。诉讼过程中，成都市宴碧园酒楼增加反诉请求，要求赔偿经营损失66万元。事实与理由：张稞与杨廷智签订《租赁合同》后，经杨廷智同意对租赁房屋进行了装修并在租赁场地新建了房屋及设施。2015年正式开始经营，但因杨廷智所出租的房屋未取得建设工程规划许可，该出租房屋及土地没有房产证及土地使用权证，相关行政部门以此为由不定时地对成都宴碧园酒楼进行检查，使得经营无法正常进行，被迫于2018年5月5日发函要求终止合同，并撤出场地。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉《租赁合同》及《补充协议》应属无效。由于合同无效系杨廷智的过错所致，故应由其赔偿给被告造成的装修损失，以及案外第三人因承包餐厅和茶楼无法继续经营而向被告要求赔偿导致的损失。杨廷智主张的租金，因合同无效故应支付的是场地占用费，该费用只应计算至2018年5月5日，相关费用已经支付完毕，不应再行支付。至于杨廷智的其余诉讼请求，均是以合同及补充协议有效为前提，因合同及补充协议无效，故其诉请不能成立。综上，请求驳回杨廷智的本诉请求，支持其反诉请求。 杨廷智针对反诉辩称，1.成都宴碧园酒楼、韩伟、张杉不是租赁关系相对方，其反诉主体不适格；2.补充协议主要内容是对前期租金的结算及担保责任的约定，具有独立性，应属有效；3.反诉所涉损失是成都宴碧园酒楼的装修等费用，因成都宴碧园酒楼不是租赁合同相对方，故相关损失与杨廷智没有关系；4.租赁合同签订时，被告对房屋没有产权证的情况是知情的。被告停止经营是由于其自身从事违法活动被公安机关查处，并非是因为没有产权证而停业，被告反诉要求赔偿的损失与房屋无关，其要求赔偿不应得到支持；5.反诉主张的经营损失是成都宴碧园酒楼与案外人之间的关系，杨廷智与案外人没有合同关系，根据合同相对性的原则，该损失应由成都宴碧园酒楼自行承担，与杨廷智无关。 本院经审理认定事实如下：杨廷智租用位于成都市龙泉驿区的农村集体土地后，在未取得建设工程规划许可证的情况下，在该土地上新建了房屋用于经营餐饮。2014年12月20日，杨廷智与张稞签订《房屋租赁合同》一份，约定杨廷智将位于成都市龙泉驿区，占地10余亩，含主楼一幢共三层，厨房及地下库房，14个用餐包间，园区公共绿化区、停车场及其他配套设施出租给张稞。租赁期限为10年，自2014年12月20日起至2024年12月19日止。租金第一年170万元，第2至4年每年178.5万元，第5至7年每年187元，第8至10年每年195.5万元。租金第一年每6个月计付一次，从第二年起按年计付，每一期前15个工作日支付下一期租金，如到期未付，按租金的5%每月支付利息，超过三个月出租方有权无条件收回，终止合同，并支付违约金170万元。合同同时约定，承租方重新修建的设施项目为：茶楼、园区大门、外花园防腐木地台、宴会厅外廊防腐木地台、主楼消防通道（钢架结构楼梯）、ＫＴＶ、厨房及库房、大厨房外洗碗间、小吃房、杂物房、燃气房、厕所及停车场。租赁期内，承租方所修建项目若因政府原因导致终止经营，政府所赔偿的款项金额由出租方得20%、承租方得80%。该租赁合同签订后，张稞经杨廷智同意对承租的房屋进行了装修，并在未取得建设工程规划许可证等合法建设手续的情况下新建了茶楼、园区大门等建（构）筑物。2015年1月19日，张稞设立了成都市宴碧园酒楼（个人独资企业，投资人后于2015年6月11日变更为韩齐），在装修和新建完成后，开始在该处从事餐饮及娱乐场所经营活动，其中餐饮部分成都市宴碧园酒楼承包给了案外人范云洁经营。 2017年6月30日，杨廷智与成都市宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订了《补充协议》一份，协议确认杨廷智与张稞签订《房屋租赁合同》的实际承租方系成都市宴碧园酒楼，韩伟、张杉系成都市宴碧园酒楼的隐名股东；并确认成都市宴碧园酒楼尚欠杨廷智租金250万元，所有欠款转化为借款，在每月20日前还20万元，于2018年6月30日前付清；若未按期还款，则按月息3%计收利息。并约定：从2017年7月1日起，成都市宴碧园酒楼按季度支付租金，在每季度最后一个月的20日之前付清下一季度的租金，2017年第三季度的租金446250元在2017年8月15日前支付，若逾期视为自动解除租赁合同，应按月息3%承担逾期利息，并承担杨廷智为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费等。韩伟、张杉自愿作为成都市宴碧园酒楼在本协议项下债务的连带责任保证人，对成都市宴碧园酒楼的上述债务承担连带担保责任。 该补充协议签订后，成都市宴碧园酒楼在案涉租赁场所继续经营，并陆续向杨廷智支付租金至2018年3月17日，诉讼中杨廷智承认该期间收到租金共计为2080877元。2017年5月18日，成都市龙泉驿区违法建设整治工作领导小组办公室向成都市宴碧园酒楼发出了《责令限期拆除违法建设公告》，载明：你（单位）未经批准擅自在驿马河4组14号修建建（构）筑物的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法行为、且存在安全隐患。故限令于2017年5月22日之前自行拆除违法建设；逾期未拆除的，区治违办将组织相关部门予以强制拆除。 2017年8月25日，成都市龙泉驿区市场和质量监督管理局向成都市宴碧园酒楼发出《责令改正通知书》，以其未办理食品经营许可证为由，要求立即停止餐饮服务经营活动，补办许可证。 2017年9月4日，成都市龙泉驿区规划管理局以宴园农家乐为相对人，向成都市宴碧园酒楼发出了《限期拆除违法建设决定书》，载明：你（单位）未经规划部门许可，擅自在修建建（构）筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法建设。故责令于2017年9月19日之前予以拆除。逾期未拆除违法建设的，本机关将依法申请采取强制拆除措施。同月19日，成都市龙泉驿区规划管理局还向成都市宴碧园酒楼发出了《履行规划行政决定催告书》，催告在收到催告书之日起10日内履行拆除违法建设义务。 2018年3月21日，成都市公安局龙泉驿区分局向成都市宴碧园酒楼发出了《责令取缔通知书》，以其未取得娱乐经营许可证，擅自从事娱乐场所经营活动为由，责令立即停止娱乐场所经营活动。 2018年5月5日，张稞向杨廷智发函要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，杨廷智于2018年6月5日回函表示同意。此后，杨廷智于2018年7月将案涉租赁房屋进行另行出租，张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟的代理人于当月向杨廷智发出了律师函，对此提出异议。 2018年7月27日，范云洁向本院起诉要求成都市宴碧园酒楼及韩齐退还押金63万元，同时赔偿因提供的经营场所系违法建筑，导致无法正常经营的违约损失63万元等。该案经一、二审审理后，二审生效判决部分支持了范云洁的诉请，其中对违约损失一项判决支持了20万元。 2018年12月25日，案涉出租的建构筑物及承租方新建的建构筑物，因均未取得建设工程规划许可证，而被行政机关全部强制拆除。 本案审理过程中，张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟于2018年10月20日向本院提出鉴定申请，要求对其装修及新建建筑物部分的造价进行鉴定以确定相关损失。本院准许后，委托四川大公建设工程管理咨询有限责任公司进行了鉴定，该公司在房屋被拆除，现场已经灭失的情况下，根据第三方签订的购销合同、装饰合同、付款凭证、支付凭证、宴碧园酒楼装修设计图出具了《工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定的造价为8061179.91元，（其中未形成附合的装饰装修物造价金额为2861434.17元）。1.原有房屋进行装修鉴定的造价为6128083.15元（其中未形成附合的装饰装修物造价金额为2813052.92元）；2.新建建筑物装修部分造价为1065450.76元（其中未形成附合的装饰装修物造价金额为48381.25元）；3.新建建筑物鉴定的造价为867646元。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点主要集中于：1.房屋占有使用费应如何计算和确定；2.反诉所涉各项损失应否支持；3.韩伟、张杉是否应当承担担保责任。对上述问题，分述如下： 一、关于房屋占有使用费应如何计算和确定的问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，杨廷智将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给张稞，双方就此签订的房屋租赁合同及补充协议应认定为无效。同时，根据上引司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案承租人已实际占有使用了承租房屋，应当支付相应的费用，该占有使用费应当参照双方合同约定的租金标准计算。2017年6月30日，杨廷智与成都市宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订《补充协议》对此前的欠付租金进行了结算确认，该结算确认行为系双方真实意思表示，属于对欠付租金数额这一事实的明确认可，能够证明欠付租金的实际数额，应作为认定2017年6月30日前应付房屋占有使用费的依据。被告主张房屋租赁合同无效，该补充协议亦无效，双方结算确认的金额包含有逾期支付利息，不应作为计算房屋占有使用费依据的意见，没有事实和法律根据，本院不予采纳。2017年6月30日之后的房屋占有使用费按双方约定的年租金1785000元计算至双方协商解除合同之日的2018年6月5日为1657849元，故应支付房屋占有使用费共计为4157849元。杨廷智承认2017年6月30日之后的已付金额为2080877元，该数额高于承租人举证证明金额，故对其承认金额本院予以确认。扣除该已付部分后，尚应支付金额为2076972元。杨廷智要求计算至租赁房屋被拆除之日，没有事实根据，本院不予支持。关于占有使用费利息，属于承租人基于占有房屋所获得利益的孳息，应在返还该不当得利的同时一并返还。故杨廷智要求计付利息，本院予以支持。鉴于2018年1月1日以后，应付占有使用费的金额均高于杨廷智起诉主张计付利息的基数1931415元，故其主张按该基数从2018年1月1日起计付利息，本院予以支持。但杨廷智主张利率按月息2%计付缺乏根据，本院酌情确定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。 二、反诉各项损失应否支持 1.关于装饰装修损失问题，因案涉建构筑物均已被拆除，其装饰装修物残值难以通过委托评估鉴定方式确定，故应在造价鉴定的基础上酌情确定。对其中未形成附合的，因双方未达成利用的协议，该部分装饰装修物仍属承租方所有，应由其自行取回，不属于损失范畴；对其中形成附合的3315030.23元部分，本院综合考虑租赁期限、使用用途、实际使用时间等情形，酌情确定其残值为218万元，并以此作为装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因双方对房屋租赁合同无效均有过错，故该损失应由双方各承担50%即109万元； 2.新建部分的损失问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，对于未办理合法手续的扩建造价费用，由双方按照对未办理合法建设手续的是否存在过错及其过错比例承担。司法解释如此规定是由于在扩建的场合，办理合法建设手续需要出租人和承租人互相配合。扩建未取得合法建设手续，可能有出租人过错、承租人过错、出租人和承租人均有过错及双方均无过错等多种情形，故应依过错分担相关费用。但本案中承租人并未在出租人房屋上进行加高加层，增加其使用面积的扩建，而是在出租人租用集体土地上新建了部分建构筑物。新建属于在原房屋规划范围之外的独立建设行为，其与添附性质的扩建在性质上和申请办理合法建设手续方面均具有明显区别，不可相提并论。在新建的情况下，承租人的损失是由于其自身未依法取得合法建设手续所致，承租人没有举证证明对于新建房屋未取得合法建设手续出租人具有过错，故承租人要求赔偿没有事实和法律依据，本院不予支持。 3.经营损失问题，承租人主张的经营损失是其将承租房屋部分交由案外人承包经营，因承租人违约从而给案外人造成的承包合同有效情形下的履行利益损失，该损失属于承租人违约责任赔偿范畴，应由其自行承担。本案中出租人与承租人所签订的租赁合同属无效合同，在合同无效情形下，当事人承担的是缔约过失责任，其赔偿范围仅限于信赖利益损失，即相信合同有效而支出的成本，并不包括履行利益的赔偿。由于经营损失不属于信赖利益的范畴，故对承租人要求赔偿的反诉请求，本院不予支持。 三、韩伟、张杉是否应当承担担保责任 根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”的规定，本案作为主合同的房屋租赁合同无效，故《补充协议》中有关担保的条款作为从合同亦无效。但该担保条款无效并不意味着担保人不承担责任，韩伟、张杉作为成都市宴碧园酒楼的隐名投资人，其知道或应当知道房屋租赁合同无效而仍提供担保，二人对补充协议中的担保条款无效具有过错，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”的规定，韩伟、张杉应在承租人不能清偿部分的三分之一范围内承担补充赔偿责任。韩伟、张杉在承担赔偿责任后，有权向承租人追偿。 综上所述，案涉房屋因系违法建筑，故当事人就此所签订的租赁合同及补充协议应确认为无效。对本诉主张的房屋占有使用费，反诉主张的装饰装修费损失，本院在确认金额范围内予以部分支持。杨廷智要求支付违约金及律师费，因案涉房屋租赁合同及补充协议属无效合同，该主张缺乏根据，故不予支持。对反诉主张的其余损失，因缺乏事实和法律根据，本院不予支持。另需指出，韩伟、张杉并非承租人而仅系担保人，补充协议虽载明其为成都市宴碧园酒楼的隐名股东，但二者与杨廷智之间并不存在租赁合同关系，故无权要求赔偿租赁合同无效的相关损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、第九条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告杨廷智于2014年12月20日与被告张稞签订的《租赁合同》及2017年6月30日与被告成都宴碧园酒楼、韩伟、张杉签订的《补充协议》无效； 二、被告张稞、成都宴碧园酒楼于本判决生效后十日内向原告杨廷智支付房屋占有使用费2076972元及其利息（该利息以1931415元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）； 三、原告杨廷智于本判决生效后十日内向被告张稞、成都宴碧园酒楼赔偿装饰装修损失109万元； 四、被告韩伟、张杉在被告张稞、成都宴碧园酒楼不能清偿房屋占有使用费的三分之一范围内对原告杨廷智承担赔偿责任，被告韩伟、张杉在承担赔偿责任后，有权向被告张稞、成都宴碧园酒楼追偿； 五、驳回原告杨廷智的其余诉讼请求； 六、驳回被告张稞、成都市宴碧园酒楼、韩伟、张杉的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费48960元，减半收取24480元，由杨廷智负担14935元，被告张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担9545元；反诉案件受理费30960元，由张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担26636元，杨廷智负担4324元；保全费5000元，鉴定费20万元，共计205000元，由杨廷智负担30750元，张稞、成都市宴碧园酒楼、张杉、韩伟负担174250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 乐 曦 二〇一九年九月十一日 书记员 黄龙雪