广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1485号 上诉人（原审被告）：广西华巨房地产有限公司，住所地：广西陆川县乌石镇乌石街华巨商住楼C幢201号。统一社会信用代码91964922571805689R。 法定代表人：丘炬。 委托诉讼代理人：高波，男，1960年8月28日出生，汉族，住广西陆川县。系上诉人公司的员工。 委托诉讼代理人：徐建瑞，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈静波，男，1958年11月19日出生，汉族，住广西陆川县。 上诉人广西华巨房地产有限公司因与被上诉人陈静波商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2019）桂0922民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 广西华巨房地产有限公司上诉请求：请求二审法院撤销陆川县人民法院（2019）桂0922民初964号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人存在违约行为，是被上诉人至今尚未取得房屋产权登记证书的主要原因，表现为被上诉人没有提供相关办证所需材料给上诉人、拒绝与上诉人以协商方式解决问题等，且被上诉人认为上诉人收取办证费用不合理，一直向上诉人索退。二、双方在合同中对于不备案的违约责任为“双方自行约定”，即由双方采取协商方式解决。一审判决认为被上诉人至今未取得权属登记证书的原因在于上诉人方属于认定事实错误，上诉人已经办理好备案手续，是被上诉人不提供材料而无法办好房产证。一审判决上诉人在判决生效后三个月内办理房产证给被上诉人，判决错误。即使上诉人500日内没有备案，被上诉人也只能对此提起诉讼请求，而不能对办理登记产权证件提起诉讼。三、一审判决对于当事人相同的同系列案件，对于同一证据多种认定以致判决显失公平。 陈静波辩称，一、上诉人辩称其不是办理房产所有权证书的责任主体，没有事实与法律依据。1、上诉人收取了办证费用，双方形成代为办理产权证书的委托关系。2、上诉人是贷款担保方，根据现实情况不可能允许业主自行办理房屋产权证。3、根据生效文书认定上诉人与被上诉人之间存在委托合同关系。二、一审判决根据办证问题的关联性和因果关系作出的判决合理合法，上诉人认为一审判决超越了民事审判范围亦没有依据。三、双方形成了买卖合同关系与委托合同关系，上诉人未履行其办证义务，行为违约，应当承担违约责任。上诉人主张被上诉人违约也没有依据。综上，一审判决事实清楚，证据合法，请求驳回上诉，维持原判。 陈静波向一审法院起诉请求：1、判决广西华巨房地产有限公司在该案判决生效之日起一个月内办理好乌石镇新街东路58号华巨商厦604号房屋不动产权证书给陈静波；2、判决广西华巨房地产有限公司支付逾期办证违约金103539元给陈静波（违约金计算方法：以总房价357976.32元为基数，按每天0.25‰计算，从2014年9月18日至2019年4月1日止共1657天-500天＝1157天，后续违约金另计，计算方法一样，时间从2019年4月2日起计算至陈静波取得不动产权证书之日止）。 一审法院认定事实：2014年4月29日，陈静波与广西华巨房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定由陈静波购买广西华巨房地产有限公司开发的位于陆川县华巨金都商厦604号房屋一套，房屋建筑及公摊面积为l47.68平方米,每平方米价格2424元，总房价357976.32元。上述合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金；3、双方自行约定。”至2014年7月1日止，陈静波通过现金存入广西华巨房地产有限公司账户、向广西华巨房地产有限公司交纳现金及银行贷款按揭方式向广西华巨房地产有限公司付清了总房款357976.32元。2014年9月18日广西华巨房地产有限公司将陆川县华巨金都商厦604号房屋交付给陈静波使用，陈静波装修完毕后入住至今。 另查明，广西华巨房地产有限公司对其开发坐落于陆川县华巨金都商厦，至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记。 再查明，陈静波与广西华巨房地产有限公司约定由广西华巨房地产有限公司为陈静波办理房产证，广西华巨房地产有限公司也收取陈静波支付的办证费用6000元。但因广西华巨房地产有限公司对其开发的华巨金都商厦至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记，故未能办得房产证给陈静波。陈静波广西华巨房地产有限公司双方对逾期未取得房屋权属证书的处理没有进行特别约定，也未签订补充协议。 一审法院认为，陈静波与广西华巨房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实,内容条款未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。合同约定广西华巨房地产有限公司应在商品房交付后500日内，即在2016年1月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但广西华巨房地产有限公司至今尚未到陆川县不动产登记中心办理不动产首次登记，造成陈静波至今未取得权属登记证书的原因在于广西华巨房地产有限公司方，广西华巨房地产有限公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。陈静波请求广西华巨房地产有限公司在该案判决生效之日起一个月内办理好房屋不动产权证书给陈静波，合法有理，该院予以支持。 陈静波要求广西华巨房地产有限公司支付逾期办理房屋所有权证违约金问题。该院认为，首先商品房买卖合同中买房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发公司的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。商品房买卖合同大多属于格式合同，签订合同过程中开发公司占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房及办证时间，一般由开发公司确定。该案合同中仅规定了买受人逾期付款的违约责任（按每天0.3‰计算），而对开发商逾期交房和办证的违约责任未作具体约定，可以说双方之间的权利义务不对等。开发公司在享受权利的同时，亦应对其违约的行为承担对等的责任才符合公平原则。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的相关规定，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是在原贷款利率的基础上再增加30%-50%的罚息，虽然双方对逾期未取得房屋权属证书的违约金没有进行约定，但依据上述法律规定，陈静波请求以购房款357976.32元为基数，按日0.25‰计算，未超过法律规定的上限，该院予以支持，但违约金起止的时间应从2016年2月1日起计算至取得不动产登记证书之日止。 关于陈静波、广西华巨房地产有限公司之间是否存在委托关系问题。广西华巨房地产有限公司辩称，按合同第15条约定并不是为陈静波办理不动产权证书义务，且陈静波不配合提供相关材料给广西华巨房地产有限公司，以致未能办证的后果，责任在于陈静波。该院认为，按照行业惯例及现实情况，虽然陈静波、广西华巨房地产有限公司之间没有书面的委托手续，但是广西华巨房地产有限公司统一在收取了陈静波办证费用及公共维修基金的情况下，如无相反约定或表示，应当视为其已经接受了陈静波的委托，承担了办理房屋产权证的责任，形成了代为办理产权证书的事实委托关系。其次，广西华巨房地产有限公司开发商作为贷款担保方，如果由陈静波自行办理房产证后将房产进处置，作为担保方的广西华巨房地产有限公司首先应当向贷款银行承担担保责任。在此种情况下，开发商为自身利益考虑，不可能允许业主自行办理房屋产权证。因此，所提供贷款担保的开发商均是代业主办理房产证后直接将产权证抵押在银行，成交银行加盖抵押印章之后交给业主。故此，广西华巨房地产有限公司的辩解与该院查明的事实不符，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、广西华巨房地产有限公司在本判决生效后一个月内为陈静波办理房屋不动产权证书。二、广西华巨房地产有限公司应支付违约金给陈静波（违约金计算方法：以357976.32元为基数，按日0.25‰计算，从2016年2月1日起计至陈静波取得房屋不动产权证书之日止）。一审案件受理费1185元，由广西华巨房地产有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。 关于上诉人是否具有为被上诉人办理房屋不动产权证书的义务。根据合同第十五条、第十九条约定，上诉人的义务包括将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以及申请办理房屋所有权登记手续，可见，被上诉人与上诉人之间存在委托办证的合同关系，上诉人主张其仅有备案义务而无办证义务，没有事实与法律依据，依法不予支持。被上诉人请求上诉人在判决生效之后一个月内办理房屋不动产权证书，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。 关于上诉人是否违约，应否承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日应当办理房屋产权登记手续，因出卖人原因在规定时间内，买受人未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担责任，而在本案中，双方在合同中虽然没有明确约定办证的时间，但是约定上诉人应当在2016年1月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从备案到办证均为上诉人的义务，办理不动产首次登记是办理个人房屋权属登记的前提，而上诉人至今未办理不动产首次登记，导致被上诉人未取得房屋产权登记证书，上诉人行为构成违约，应当承担违约责任。当事人约定的备案时间为交房后500日内，该时间段已经远超过法律规定的90日，因此一审法院判决上诉人自2016年2月1日起承担违约责任并无不当，依法予以维持。上诉人主张因被上诉人未提供充分材料而导致未能办证，不能提供充分证据予以证明，依法不予采信。 关于违约金如何计算的问题。上诉人与被上诉人在合同中对逾期办证违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款一至三年、三年至五年利率为4.75%，在该基础上加收增加30%-50%的罚息，被上诉人主张以已付购房款为基数，按日0.25‰计算，已经高于中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率，被上诉人请求超过部分，依法不予支持，结合本案履行情况，违约金应以357976.32元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率130%计算为宜。一审判决在违约金计算上认定不当，依法予以变更。根据上文所述，违约金的起算点为2016年2月1日，由于上诉人迄今并未履行该项义务，亦不能确定被上诉人何时取得房屋不动产权证书，违约金的计算持续增长，有可能超过房屋价格，不符合违约金订立的原则与初衷，本院认为，上诉人未履行义务处于持续的状态，结合本案合同履行情况来看，该部分违约金计算至起诉之日止较为适宜，之后的违约金当事人可另行起诉或寻其他途径解决，因此，本院对一审判决违约金的止算点进行变更，即上诉人应当支付被上诉人违约金，计算方法为以357976.32元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期逾期贷款利率计算，从2016年2月1日起计至2019年2月12日止，数额为357976.32元×4.75%/360×130%×1108天=68034.39元。 综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但违约金的计算不当，依法予以变更，其余维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 维持陆川县人民法院（2019）桂0922民初964号民事判决第一项； 变更陆川县人民法院（2019）桂0922民初964号民事判决第二项为：上诉人广西华巨房地产有限公司支付违约金68034.39元给被上诉人陈静波。 一审案件受理费1185元，二审案件受理费1185元，合计2370元，由上诉人负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  梁 冰 审 判 员  李小莉 二〇一九年九月三日 法官助理  钟 平 书 记 员  陈 楚