广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11694号原告：广州城市职业学院，住所地广州市广园中路248号。法定代表人：张连绪，院长。委托诉讼代理人：向劲、欧阳达辉，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市富港置业投资有限公司，住所地广州市海珠区下渡路152号201室。法定代表人：傅峰峰，总经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智强，男，被告员工。原告广州城市职业学院诉被告广州市富港置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向劲、被告的委托诉讼代理人徐柏坚、陈智强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2004年3月26日，广州市经济管理干部学院（原告前身）与被告签署《租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于广州市新港西路181号大院“综合楼”1-3层，约定租期为2004年4月1日起至2019年3月31日止，初始月租金为272319元，并且租金从第四年开始按租金指数递增。在签订租赁合同时，合同双方均本着租金应遵循市场变化的意思表示，就租金应按指数递增达成一致。被告承租“综合楼”后，在较长的一段时间内有按照租赁合同的约定交纳租金及上浮部分，但被告自2011年起，未按照租赁合同的约定向原告支付应交上浮部分。原告多次催告被告要求支付未足额缴交部分的租金，但被告以各种理由拒不履行。现合同已经到期终止，被告在到期后陆续搬离。故原告起诉请求判令：1、被告立即向原告支付租金11202811.00元，及逾期违约金（以11202811.00元为基数，按照年利率24%从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，所有的租金已交付给原告，合同履行完毕。按照合同从第四年起按广州市统计局公布当年房地产租赁价格增长指数相应增长。在2008年4月1日签订的补充协议，约定是广州市统计局公布价格增长指数2.8%，所以签订的补充协议由原来的租金272319元增加到279943.93元。以后原告是每个月发一次租金单，按照指定的租金交付，直到2018年6月26日原告提出诉请的增加额，是按照广州市租金参考价要求递增。原告要求的是最低165元/平方，现在是按照44元/平方支付，最低也要增加3.6倍。房屋是一到三层的厂房，一楼的功能是停车，还有礼堂、大厅、电房，二、三楼是培训中心，产权人是广州有线电厂。三层按照所谓的租金指导价收取也不合理，原告是在2018年6月份提起，租金期限的纠纷时间是一年，原告也只能倒追一年。每个月的租金都是原告发单，被告再支付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。确认合同已到期终止，被告已搬出涉案房屋，并将房屋并还给原告。经审理查明：2004年3月26日，广州市经济管理干部学院（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新港西路181号大院“综合楼”1-3层，建筑面积6333平方米（含公共分摊面积）租给乙方作数码科技城使用；租赁期限为15年，即从2004年4月1日起至2019年3月31日止；租金按建筑面积6333平方米计，租金为人民币每月43元/平方米，即每月租金272319元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；租金按月结算，由乙方在每月10号前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费；若乙方将所租赁物业转租给第三方，则甲方向乙方收取租金的频率与乙方转租给最后一层级承租方的收取租金频率同步，若乙方每月向承租方收取的租金小于一个月，则甲方按月收取乙方租金；乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；等。2005年3月21日，广东省人民政府发布《关于同意设立广州城市职业学院的批复》，同意在广州业余大学、广州市经济管理干部学院、广州市财贸管理干部学院和广州市乡镇企业管理干部学院等4所成人高校基础上，设立广州城市职业学院，同时撤销上述4所成人高校建制。2008年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，载明：根据甲乙双方2004年3月26日签定的综合楼《租赁合同》，第三条第一款约定：从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；经双方协商就租金递增补充协议如下：甲方同意乙方按照广州市统计局在2007年12月公布房地产租赁价格增长指数2.8%的标准相应增加房租，即由原每月租金272319元增至每月租金279943.93元，期限为从2008年4月1日至2009年3月31日；等。2008年8月18日，原、被告签订《补充合同》，双方就2004年3月26日原广州市经济管理干部学院与被告签订的《租赁合同》达成补充协议，约定出租方由原广州市经济管理干部学院变更为广州城市职业学院；在合同期，原甲方的债权、债务由广州城市职业学院承担；本补充合同与2004年3月26日签订的《租赁合同》为一整体，都具有同等的法律效力；等。2011年，原、被告签订《补充协议》，对《租赁合同》第四条的第五点内容进行补充约定。2018年6月26日，原告向被告发送《广州城市职业学院关于“装配楼”“综合楼”实际租金低于市场租金水平相关问题的函》，载明：审计指出，贵公司承租我院“装配楼”“综合楼”，双方签订的合同约定，从第四年起，租金递增标准按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，如增长指数为负时，则租金标准不变；而上述合同租金自2011年至今一直未有递增；审计要求，我院与贵公司通过协商重新确定租金的调整比例，确保国有资产不流失，现我院提议，按照公布的广州市房屋租金参考价同地段商业用房租金年增长率计算调整年租金水平，或双方商量一个固定年增长率计算调整年租金水平；等。2018年7月5日，被告向原告发送《复函》，表示其于2018年7月3日收到上述函件，不同意原告上述函件中的提议，被告没有拖欠任何应缴费用；等。原告于2018年11月19日委托律所向被告发送《律师函》。被告于2018年11月20日向原告复函。原告表示涉案房屋是由广州有线通信工业公司转让给广州市经济管理干部学院的，并提交了《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《关于新港西路181号大院土地、物业有偿转让协议书》、《新港西路181号大院土地、物业有偿转让合同》及移交清单予以证明，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告表示原告每个月发缴费通知给被告，被告支付了租金后，原告再给被告发票。被告提交了从2007年10月15日至2018年10月23日的部分缴费通知单。其中，从2008年10月开始的缴费通知单，均载明综合楼月租金金额为279943.93元原告于2019年5月31日提起本案诉讼。庭审中，原告表示：原告诉请被告支付的租金为从2011年1月1日至2019年3月31日每年租金应上浮的部分，被告只是按照2008年调整后的租金标准每月279943.93元支付了租金；因广州市统计局在2011年后没有公布价格指数，所以原告依据广州市公布的租金参考价计算每年递增的指数。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按建筑面积6333平方米计，租金为人民币每月43元/平方米，即每月租金272319元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变。因租金递增标准并不明确，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，根据原、被告双方的实际履行情况可见，在调整租金标准时，需双方协商一致并签订补充合同，被告才能按照新的租金标准履行支付租金的义务。但原告直至2018年6月26日才发函提出调整租金标准的要求，而双方也未就此达成新的合意，且据原告发放给被告的缴费通知单可证明，原告一直是按照双方于2008年4月1日签订的《补充协议》约定的租金标准279943.93元要求被告支付租金的，故原告现依据其单方决定的租金标准要求被告支付从2011年1月1日至2019年3月31日的租金上浮部分共11202811元及逾期违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州城市职业学院的全部诉讼请求。本案受理费89017元，全部由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  陈燕珍人民陪审员  彭 海二〇一九年九月十一日书 记 员  蒋芷欣庄钊豪