山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初4262号原告：赵玉，男，1965年8月3日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：吴汉宁，山西星瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，山西星瑞律师事务所律师。被告：杨万东，男，1970年5月26日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：赤义海，山西北岳（太仆寺）律师事务所律师。被告：杨美玲，女，1962年8月14日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：赤义海，山西北岳（太仆寺）律师事务所律师。第三人：张朋，男，1972年5月4日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：马晓璐，山西雁北律师事务所律师。第三人：严娜，女，1974年12月28日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：马晓璐，山西雁北律师事务所律师。第三人：大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司，住所地：大同市矿区口泉交通街6号。法定代表人：张朋，职务：董事长。委托诉讼代理人：白晓宇，男，1967年12月7日出生，汉族，该公司职工，现住山西省大同市。原告赵玉诉被告杨万东、杨美玲、第三人张朋、严娜、大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉的委托诉讼代理人吴汉宁、陈杨、被告杨万东、杨美玲的委托诉讼代理人赤义海、第三人张朋、严娜的委托诉讼代理人马晓璐、大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司的委托诉讼代理人白晓宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除对大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园XX-X-X号房屋的查封;2、确认原告与第三人张朋、严娜之间的《房屋购买合同》有效，原告享有大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园XX-X-X号房屋的所有权；3、判令第三人张朋、严娜协助、配合原告办理大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园XX-X-X号房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月6日，原告与第三人张朋、严娜签订《房屋购买合同》，将第三人共有的位于大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园XX-X-X房屋整体作价后以300000元的价格出售给原告。在其二人的要求下,原告于当日一次性将上述购房款转付给了其二人所指定账户内（高靖，卡号:×××，开户行:中国工商银行宁波大榭支行)。原告付款后，其二人将所售房屋的所有权证（同房权证城字第XXXX号)、房屋钥匙及屋内主要家具家电等全部移交给了原告。之后，原告多次要求第三人配合过户，第三人称因该房屋暂不具备过户条件，双方便同意先进行公证，等待房屋具备过户条件时再进行过户，并于同年9月21日，双方在山西省大同市御城公证处办理公证手续（公证书编号:（2015）同御证民字第6833号)。自2015年2月6日起至今，原告一直依法占有并使用该房屋。在此期间原告并不知情贵院因（2015）城民初字第1430号民事判决查封了该房屋，知情后于2019年5月15日提出了书面异议,被贵院以（2019）晋0213执异73号裁定驳回原告的异议请求。现，原告认为已侵犯了其合法权益，根据《民事诉讼法》第140条、《民事诉讼法司法解释》第232条、第312条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告杨万东、杨美玲辩称，张朋夫妻与原告恶意串通，签订虚假的买卖合同，故意阻碍法院的执行，不能够解除对争议房屋的查封，要求法庭驳回原告的诉求,并追究原告及张朋夫妻进行虚假诉讼的刑事责任，同时原告所述事实不是真实情况，原告一直没有在该房屋居住，同时其在2015年就已知情该房屋被法院查封的事实，故我方认为，原告与张朋夫妻签订的买卖合同是虚假的，请求法庭依法驳回其诉求。第三人张朋、严娜辩称，2015年2月6日，第三人共同与赵玉签订《房屋购买合同》，将位于大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园10-3-4号房屋以300000元价格出售给赵玉。赵玉根据第三人出具的《委托收款通知书》于合同签订当日一次性将购房款转付给了第三人指定的收款人高靖。赵玉付款后，双方办理了房屋交接手续，将产权证等移交了给赵玉。之后，赵玉多次要求第三人办理房屋过户手续，因事务繁杂，始终没有时间协助办理过户。2015年9月21日，第三人委托张嫣然协助赵玉办理房屋过户手续，并进行委托公证，同日还办理房屋买卖公证。2015年10月，赵玉与张嫣然办理时被产权办告知该房无法办理过户。赵玉告知第三人该情况，以为是第三人或第三人相关公司债务纠纷导致无法过户，第三人和赵玉讲，等把事情处理完再办理过户。其后，赵玉经常来电追问能否办理过户手续事项，第三人都让他再等消息。直到今年5月，第三人才告诉赵玉该房屋因（2015）城民初字第1430号民事借款案诉讼保全查封了该房屋。第三人大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司辩称，原告与第三人张朋和严娜买卖合同有效，房屋应归原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的执行裁定书、协助执行通知书、协助执行通知书送达回证、协助调查通知书、执行异议申请书等证据，本案予以确认并在卷佐证。经审理查明：本院对杨万东、杨美玲与张朋、严娜、大同市矿区辰日玻璃工业有限责任公司借款合同纠纷一案中，于2015年5月20日依法查封了张朋名下位于大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园XX-X-X号房屋。该案进入执行程序后，原告向本院已查封的大同市平城区迎宾东路友谊南街晨光花园XX-X-X号房屋提出执行异议，本院遂于2019年6月26日作出（2019）晋0213执异73号执行裁定书，裁定驳回原告异议申请的事实。关于原告赵玉对本案诉争房屋是否具有排除执行的权利的问题。原告提供房屋购买合同、委托收款通知单、结算业务委托单、房屋交接清单、房屋所有权证、公证书、证明、收据等证据，证明2015年2月6日原告与第三人张朋、严娜签订《房屋购买合同》，原告于当日将购房款支付给卖方所指定银行账户内，张朋将所售房屋的权证及附属物品移交给原告，2015年9月21日，双方就本次房屋买卖在山西省大同市御诚公证处办理了公证手续（公证书编号：2015同御证民字第6XXX号），且原告一直居住在该房屋的事实。被告杨万东、杨美玲称原告与张朋、严娜签订的房屋买卖合同是虚假的，合同第六条里明确写明要求过户，但没有过户但办理了公证，可以证明是虚假买卖，原告将购房款支付给陌生人，是违反基本常识常规，同时在附言用途里也没有写明是付张朋的购房款，在法院2015年5月20日查封后才办理的公证手续，原告提供的证明没有经办人签字，且被告方去派出所核实出具证明情况，都无法证明是谁出具的，对原告提供的证明也不予认可。本院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的。”本案中，首先，原告与第三人签订房屋买卖合同后未及时办理过户登记手续，时隔半年后仅办理公证，该交易明显不符常规，且办理公证时间为本院查封诉争房屋后；其次，原告称将购房款支付给第三人张朋指示的案外人账户，案外人高靖出具证明一份，庭审中本院向原告示明限期三日由案外人本人证实，但至今未到本院，故本院对该份证据不予采信；第三，原告与第三人于2015年2月6日签订房屋购买合同，至2015年5月20日本院查封该房屋，有充足的时间进行产权过户登记，但未能办理，属于买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告主张终止诉争房屋执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。基于此规定，案外人对法院做出的驳回其执行异议的裁定不服的，案外人可以提起执行异议之诉。原告赵玉要求停止对涉案房屋的执行措施，原告举证并不能证明对涉案房屋存在权利，故对其该项主张本院不予支持。关于原告主张与第三人签订的《房屋购买合同》效力的问题，本案系执行异议之诉纠纷，原告宜就合同效力及相关纠纷另案主张，本案不作处理。关于确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。关于协助办理产权过户登记的问题，因本案诉争房屋处于保全查封阶段，故本院对原告该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告赵玉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告赵玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 闫 谱人民陪审员 杨利军人民陪审员 常雪勤 二0一九年九月二十七日书 记 员 梁艳华