江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5465号原告：乔亮慧，女，1959年5月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：陈逸龙，男，1988年3月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告乔亮慧、陈逸龙与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）、苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序审理于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告乔亮慧、陈逸龙到庭参加诉讼，被告奥食卡公司、名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乔亮慧、陈逸龙向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司支付2014年1月1日起至2018年12月31日止的租金203525元及以40705元为基准分别自2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，均按每日万分之三标准计算至实际给付之日止的违约金。2、被告名品城公司承担连带责任。3、被告承担诉讼费用。审理中，原告乔亮慧、陈逸龙明确年租金标准以570100元的119%的6%取整计算为40705元。事实和理由：2014年1月8日，在开发商指定下，原告与被告奥食卡公司补签《租赁合同》，用以替换原《预约租赁合同》，约定将D馆1025号单元出租给被告奥食卡公司，租期20年。被告奥食卡公司未按约支付租金，也未告知具体经营情况。被告名品城公司作为开发商，与被告奥食卡公司相关联，当时是称两家为一个公司，原告才决定购买，因此要求被告名品城公司承担连带责任。被告奥食卡公司书面答辩称，对欠付租金事实确认，对租金数额不予认可，应当自租赁期间第三年开始按照合同约定计算。对违约金有异议，虽然合同约定违约金计算方式为欠付租金金额的日万分之三，但该标准与原告的实际损失不相对应且有失公平。违约金应自2017年2月22日开始计算2016年1月8日至2017年1月7日的违约金，2018年2月22日开始计算2017年1月8日至2018年1月7日的违约金，以此类推。被告名品城公司书面答辩称，租赁合同系原告与奥食卡公司签订，其公司不是合同相对方，无义务承担该合同项下的任何权利义务。其公司也无义务代奥食卡公司向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求驳回原告对其公司的诉讼请求。经审理查明，2014年1月8日，乔亮慧作为甲方、奥食卡公司作为乙方签订《租赁合同》一份，约定：租赁物业位于苏州市相城区元和街道聚元街233号苏州环球奥食卡城D馆地上二层1025号单元，建筑面积18.51平方米。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。该物业租赁期限为20年，即自2012年1月1日起至2031年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为570100元；租赁期第三年至第五年，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业其项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金，如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方。租赁期第六年起至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内收取该物业所在楼宇经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。又查，案涉租赁房屋已经办理产权登记，登记所有人为乔亮慧、陈伟民、陈逸龙、胡辰薇，坐落于苏州市相城区元和街道聚元街233号1025室，建筑面积为18.51平方米。庭审中，乔亮慧、陈逸龙另述称，其早就认购了涉案商铺，签订过认购合同和预约租赁合同，购房款也支付完毕。几年后才办理网签手续，又按要求补签了涉案《租赁合同》，之前的预约合同被收走了。其至今未收到分文租金，也未与其他主体签订租赁合同或者委托合同，不清楚案涉商铺的具体经营状况。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商信息、《租赁合同》、不动产权证等以及当事人陈述等附卷作证，本院予以认定。本院认为，乔亮慧与奥食卡公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。乔亮慧、陈逸龙要求奥食卡公司向其支付租金，与法不悖，本院予以准许。根据《租赁合同》约定，扣除免租期后，奥食卡公司应当自2014年1月1日起至2016年12月31日止按照该物业所在楼宇实际出租的租金按对方相应投资份额比例所计金额扣除10%的管理费后，在每个经营年度结束后45个工作日内支付税前租金，如按上述标准支付租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，奥食卡公司应当补足差额。自2017年1月1日起的五年内，合同约定以该物业所在楼宇经营年度实际租金扣除10%的管理费后按相应投资比例所计金额支付租金。现奥食卡公司并未举证任何财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，同时考虑到案涉商铺由奥食卡公司占有使用，其对于实际经营状况及盈亏情况应当知晓并具有举证能力，相反，乔亮慧、陈逸龙作为个人，且仅系整个商业体中众多商铺的业主之一，对于整个项目的经营情况及盈利情况的举证能力薄弱，综合上述情况，本院认为，奥食卡公司应承担举证不利的法律后果。因此，乔亮慧、陈逸龙要求奥食卡公司按570100元的119%的6%的年租金标准并取整计算为40705元/年支付2014年1月1日起至2018年12月31日止的租金，应属合理，本院予以支持，经计算该期间段的租金合计为203525元。关于违约金，根据《租赁合同》约定，奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向乔亮慧、陈逸龙支付违约金，乔亮慧、陈逸龙要求奥食卡公司支付以40705元为基准分别自2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，均按每日万分之三标准计算至实际给付之日止的违约金，符合合同约定，本院予以支持。乔亮慧、陈逸龙要求名品城公司承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔亮慧、陈逸龙租金203525元及违约金（以40705元为基准分别自2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，均按每日万分之三标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告乔亮慧、陈逸龙的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2506元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331031619）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  吴 宏二〇一九年九月二十五日法官助理  唐若娴书 记 员  徐雯依