锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初3164号原告：张某，现住锡林浩特市。委托诉讼代理人：王某1，锡林浩特市148协调指挥中心法律服务所法律工作者。被告：锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司。法定代表人：兰某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，该公司法律顾问。原告张某与被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司（简称晋森房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼。被告晋森房地产公司委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：一、请求解除双方所签《龙湾国际房屋认购协议书》及《龙湾国际房屋认购单》，判令被告向原告退还已交购房款96703元；二、判令被告对已交房款96703元按照银行逾期贷款利率从2016年1月1日起支付利息直至房款全部退还为止；三、判令被告向原告赔偿因合同违约带来的损失，按照每月1000元标准支付租房利息，从2016年1月1日起至2019年6月1日止共计42000元；四、由被告承担诉讼费用。事实及理由：2014年6月14日，原告因购买被告所开发的龙湾国际小区住宅向被告缴纳购房定金500元，被告开具收据。又于2014年6月16日，原告与被告签订《龙湾国际房屋认购协议书》一份，双方约定原告购买被告开发的××区电梯楼，房屋为框剪结构，用途为住宅，建筑面积74.91平方米，每平方米单价为4434.65元，总价为332200元，首付款96203元，余款办理按揭。交房时间2015年12月31日。在合同签订当日，原告与被告签订了《龙湾国际房屋认购单》一份，约定已经缴纳的定金500元在计算总房款时按照10000元抵算房款，同日原告向被告缴纳房屋首付款96203元，被告开具收据。原告在交款后一直等待被告交房，但是到了约定的2015年12月31日，原告到工地现场，发现当时售楼部所示的沙盘位置仅仅建设了地基，其他地上建筑并没有施工，双方约定的房屋根本没有建设完成。原告于是找到被告工作人员，被告工作人员以各种理由劝说原告要求继续等待，说在下一年度很快就要进行施工，就这样原告被一连欺骗了几年，至今合同约定的房屋仍未建成，还是原来的样子。原告非常气愤，认为被告完全构成了合同欺诈，于是找被告公司董事长，董事长兰某同意退款，但是也一直不履行，至今分文未退。按照合同约定被告应当在2015年12月31日前交房，但是至今未能交房，被告已经构成违约，应当承担违约责任。原告为了等待被告交房一直租房居住，至今已经三年多，给原告造成了巨大的经济损失。按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》以及《合同法》107条规定，被告理应承担违约赔偿，故原告依法提起诉讼，请求维护合法权益。庭审中，原告对事实补充称，在起诉后向房产部门了解被告所售的房屋G1号楼至今没有办理过商品房预售许可证。被告晋森房地产开发公司辩称，原告起诉时解除权已经消灭，逾期贷款利率及违约金都属于罚则性条款不能同时主张，同时主张系重复主张。原告张某为主张诉请，提交以下证据，一、《龙湾国际房屋认购协议书》一份，《龙湾国际认购单》一份，收据两张。二、照片三张。三、宝力根办事处乌拉图嘎社区居住证明一张，房屋租赁协议三张，房屋出租人马某身份证复印件一张，马某购买房屋的合同及贷款合同一张。以上证据证明原告张某向被告晋森房地产公司购买了龙湾国际小区G1号楼1单元504室住宅，双方约定房屋总价款332200元，交房时间为2015年12月31日，原告实际向被告交付房款96203元，缴纳500元抵用券现金，500元折抵房款10000元，总计向被告缴纳96703元。该涉案房屋至今尚未建成的事实。原告张某与被告签订房屋买卖合同后由于被告一直不能交房，原告租住房屋居住，每年租金是12000元。申请证人马某出庭作证证明2016年至2019年租赁房屋支付的每年租金12000元的事实。被告晋森房地产公司质证意见，对龙湾国际房屋认购协议书和龙湾国际认购单无异议认可，照片真实性认可，关联性不认可，不能证明该照片拍摄场地为涉案房屋的场地，我们认可确实房屋没有建完。对社区居住证明认可，对出租人身份证复印件，房屋买卖合同贷款合同不认可，与本案没有关联性，租赁协议真实性不认可，如有必要可核实马某出庭说明情况。对证人证言真实性无异议，原告出示的租赁合同中收条处签字为证人马某，但证人自己陈述并不是本人收到的款项。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明本院认定事实如下，2014年6月16日，原告张某与被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司签订《龙湾国际房屋认购单》，认购单编号：0000107，认购姓名乙方张某，认购房号G1栋1单元504室，认购面积（预测建筑面积）74.91㎡，房屋单价4751元㎡，房屋总价355891元，人民币（大写）叁拾伍万伍仟捌佰玖拾壹元整，按揭付款，优惠政策500抵10000元，开盘当天9.8折，交定金9.8折。定金小写¥96203元，人民币（大写）玖万陆仟贰佰零叁元整。认购条款，甲、乙双方须共同遵守的条款：1、乙方在签订本定购单时应交付甲方“认购定金”，双方签订《房屋认购协议书》后，认购定金转为首付款。……，张某签字，置业顾问温永梅签字，销售经理杨明晨、财务吴月玲签字。同日，双方又签订了《龙湾国际房屋认购协议书》，约定：一、房屋基本情况，1、订购房屋坐落于锡林浩特市贝子庙大街，龙湾国际G1号楼1单元5层504室。2、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框剪，建筑层数为19层，其中地上18层，地下1层。3、该商品房的用途为住宅，层高为3米，建筑面积约74.91平方米（实际面积以签定正式合同为准）。三、甲方需履行的条款：1、龙湾国际交房时间为2015年12月31日，如遇不可抗力因素所造成交付使用日期推迟，则按照实际情况顺延；造成毁灭性破坏，则甲方应即时通知乙方，并参照有关规定执行。2、……。四、乙方必须履行的义务：乙方按下列第2种按揭付款方法及时支付所订购房屋价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）4434.65元；总价款¥332200（人民币）叁拾叁万贰仟贰佰零拾零元整（最终总价以正式合同为准）。……。五、违约责任：1、乙方中途违约，在订购期内甲方全额退还乙方已付认购房款。2、乙方不能按期向甲方付清购房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋，由违约方向对方支付已付房款千分之三的滞纳金。合同末尾由甲方锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司、兰某加盖公司章和个人章，乙方张某签字捺印。同日，晋森房地产公司向原告张某出具了收据一张，载明：“交款单位张某，人民币玖万陆仟贰佰零叁元整¥96203元，收款事由G1-1-504（74.91㎡）换房屋1栋3单元802室”。晋森房地产公司盖章，张某签字。2014年6月14日，被告晋森房地产公司出具了收据一张，载明：“交款单位张某，人民币伍佰元整，收款事由排号，收款方式现金。”加盖晋森房地产公司公章，张某签字。庭审中被告晋森房地产公司认可至今未交付涉案房屋。另，原告张某于2016年1月1日开始至2019年6月1日租赁房屋，房屋租赁协议约定：每月1000元，一年12000元房租费并约定租房位置、房屋平米、租期等，出租人马某出庭佐证。本院认为，原告张某与被告晋森房地产公司签订的《龙湾国际房屋认购单》及《龙湾国际房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。合同具有法律效力，双方当事人应当按约定全面行使各自权利和履行义务。对原告张某要求解除认购单和认购协议书的主张，本院认为，原告张某如约缴纳了认购房款，被告晋森房地产公司未按合同约定时间2015年12月31日前交付房屋，庭审中被告晋森房地产公司认可至今未交付涉案房屋。致使双方签订合同目的不能实现，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告张某主张解除认购单和认购协议书的诉请理由正当，本院予以支持。对于被告晋森房地产公司辩解除权未在规定期间行使已消灭的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，该规定为非受不可抗力影响的当事人或者违约一方当事人为明确自己义务是否还需要履行，可以催告享有解除权的当事人行使解除权，享有解除权的当事人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭，合同关系仍然存在，当事人仍要按照合同约定履行义务。截止庭审结束，被告晋森房地产公司并未向法庭提交相关已向原告张某进行催告的相关证据，故对辩解意见本院不予采纳。对于原告张某主张退还购房款及利息的诉请，本院认为，合同解除后被告晋森房地产公司应当退还已收购房款96703元及利息，对于原告张某主张租金的诉请，涉案因被告晋森房地产公司不能如约交付房屋，导致张某无法按时入住房屋，涉案原告张某提交证据及证人出庭佐证，可以证实原告张某在涉案房屋不能按时入住期间租赁房屋的事实，被告晋森房地产公司应当承担逾期不能交房所产生的损失，房屋租金应当以双方签订合同约定交房时间2015年12月31日之后起算，即2016年1月1日起，根据原告提交房屋租赁协议上的时间显示，约定交房日期前产生的租赁费用应当扣除，2016年1月1日-2019年6月1日止，每月租金1000元，一年租金12000元，合计为41000元。对原告诉请支付租房利息，本院不予支持。对原告称被告所售的房屋G1号楼没有办理商品房预售许可证，但在作出判决前，未提交相关证据予以佐证，故对原告张某合理诉请部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司于2014年6月16日签订的两份《龙湾国际房屋认购单》及《龙湾国际房屋认购协议书》；二、被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内退还原告张某认购房款96703元及利息（以96703元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，自2016年1月1日起计至给付完毕之日止）；三、被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日支付原告张某租赁房屋的租金41000元；四、驳回原告张某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1537元，已减半收取，由被告锡林郭勒盟晋森房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  乌日娜二〇一九年九月十日书记员  朱 迪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条解除权消灭法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。