重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初105号原告：张谦，男，1957年12月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翰笙，重庆圣世律师事务所律师。被告：赵敏，女，1975年6月17日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：夏华平，重庆市涪陵区中心法律服务所法律工作者。第三人：王强，男，1972年1月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：杨兴万，男，1968年10月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：马丽，女，1979年9月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告张谦与被告赵敏、第三人王强、第三人杨兴万、第三人马丽申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张谦的委托诉讼代理人陈翰笙及被告赵敏的委托诉讼代理人夏华平到庭参加诉讼，第三人王强、第三人杨兴万、第三人马丽经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张谦向本院提出诉讼请求：准许执行重庆市九龙坡区科园二街XXX号朝阳花园小区X栋物理层XX-X（名义层XX-X）之房屋。事实和理由：2015年10月8日，重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第03889号对张谦与王强、杨兴万、马丽民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决王强、杨兴万向张谦偿还借款本金20万元及利息等，马丽承担连带清偿责任。后因王强等未按生效判决内容履行给付义务，张谦遂申请法院强制执行，重庆市渝中区人民法院以（2016）渝0103执1739号立案执行。该案强制执行过程中，张谦基于重庆仲裁委员会作出的（2009）渝仲字第696号调解书发现王强的明确财产线索，申请人民法院将实际产权归属于王强、名义登记于重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称昭军公司）名下位于重庆市九龙坡区科园二街XXX号X栋物理层XX-X（名义层XX-X）等房屋予以轮侯查封，重庆市渝中区人民法院于2016年9月20日作出2016渝0103执1739号执行裁定，裁定查封了上述房屋。2018年8月24日，赵敏对执行标的向重庆市渝中区人民法院提出书面异议，认为其对标的房屋享有足以排除执行的民事权益，要求解除对标的房屋的查封措施。重庆市渝中区人民法院于2018年9月17日作出（2018）渝0103执异88号执行异议裁定：中止对重庆市九龙坡区科园二街XXX号X栋物理层XX-X（名义层XX-X）房屋的执行。张谦认为，赵敏对执行标的依法并不具有足以排除执行的民事权益，重庆市渝中区人民法院作出的（2018）渝0103执异88号执行裁定适用法律明显错误，严重损害了原告的合法权益。第一，人民法院审查本案执行异议应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条之规定，却错误适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《执行中查扣冻规定》）第十七条之规定。根据（2018）渝0103执异88号执行裁定查明的事实，赵敏系与昭军公司于2008年9月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》，拟从昭军公司处购买标的房屋。据此，根据《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，赵敏对于登记在昭军公司名下的商品房提出异议要求排除执行的，需同时满足三个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定系在突破物权登记主义的情况下，为平衡保护购房者基本生存权利而做出的例外性规定，人民法院在适用该条排除执行时，应严格把握上述三个条件，三个条件需同时满足方可排除执行。本案中，赵敏名下目前仍登记有位于重庆市九龙坡区兰美路XX号X幢XX-X号的住宅房屋一套，故赵敏提出排除执行的异议请求，不满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定之条件，人民法院应不予支持。然而，重庆市渝中区人民法院作出的（2018）渝0103执异88号执行裁定却适用《执行中查扣冻规定》第十七条之规定，明显属于法律适用错误。《执行异议和复议规定》属于人民法院办理执行异议与复议案件的专门性司法解释，其出台施行晚于《执行中查扣冻规定》，根据特别法优于一般法、新法优于旧法的原则，本案中人民法院应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，不应适用《执行中查扣冻规定》第十七条之规定。第二，即使人民法院适用《执行中查扣冻规定》第十七条之规定，赵敏提出执行异议亦不满足该条规定之条件，其异议请求亦不应予以支持，人民法院依据该条裁定中止执行亦属适用法律错误。首先，根据重庆市渝中区人民法院作出的（2018）渝0103执异88号执行裁定查明的事实，标的房屋系于2017年7月18日由重庆市九龙坡区人民法院执行员黄俊、王浩然通过强制执行予以交付赵敏，而重庆市渝中区人民法院根据张谦之申请查封标的房屋系2016年9月20日，即张谦申请查封标的房屋在前，而赵敏实际占有房屋在后。《执行中查扣冻规定》第十七条规定的第三人实际占有标的财产系特指在人民法院查封之前实际占有，赵敏之情形不满足这一法定要件。其次，（2018）渝0103执异88号执行裁定认为赵敏对标的房屋未办理过户登记并不存在过错，此亦明显认定错误。赵敏在与昭军公司于2008年9月5日签订《重庆市商品房买卖合同》后，迟至张谦于2016年9月20日申请人民法院查封标的房屋前的八年时间内，怠于行使自身权利，未与昭军公司一道向房屋登记部门就标的房屋进行过户登记，其对房屋至今未能过户登记存在明显之过错。综上，赵敏对执行标的提出的执行异议因不满足《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，人民法院应不予支持，而重庆市渝中区人民法院却错误作出（2018）渝0103执异88号执行裁定裁定中止执行，严重损害了张谦的合法权益，故依法提起诉讼，望判如所请。被告赵敏辩称，张谦的请求是准许执行涉案房屋，但事实上涉案房屋已经被执行由赵敏占有使用，其诉求不能成立。张谦与第三人之间借款的金额为20万元及其利息，而其所谓申请查封的房屋为37套，该行为显然失当，金额远超债权。对涉案房屋的查封是轮候查封，不属于正式查封，仅产生预期效力，法院可根据生效文书处分财产，九龙坡区法院将涉案房屋执行交付赵敏是正确的。张谦就涉案房屋在民诉法第二百二十五条规定时间外才提出执行异议之诉，违反了法律规定。涉案房屋已经由渝中区法院按照五中院指令对张谦所谓的查封予以解除。赵敏购买涉案房屋的时间是2008年9月5日，在房屋管理部门网上经过备案登记，并且签订了商品房买卖合同，付清了购房所需要的全部手续和款项。由于该房屋一直处于官司不断的过程中，并且没有竣工验收，直到2014年11月才办理了竣工验收手续。商品房买卖合同纠纷也经九龙坡区法院于2016年4月11日作出判决，支持了赵敏的诉讼请求，五中院二审维持，再审申请也被驳回。之后九龙坡区法院执行生效判决，将涉案房屋交付给被告。张谦如对九龙坡区法院执行交付的行为存在异议，应在执行终结前提出。《执行异议和复议规定》第二十九条并未明确规定三个条件必须同时具备，第二十八条的四个条件赵敏均具备，足以阻却张谦对涉案房屋的执行申请。综上，赵敏为涉案房屋的合法所有人，并已占有使用该房屋，请求驳回张谦的诉讼请求。第三人王强未作答辩。第三人杨兴万未作答辩。第三人马丽未作答辩。本院经审理认定事实如下：2008年9月5日，昭军公司（甲方）与赵敏（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市九龙坡区渝州路XXX号X单元XX-X房屋出卖给乙方；房屋建筑面积88.67平方米，套内建筑面积72.71平方米；总成交金额312653元，付款方式为一次性付款；甲方应当在2009年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，昭军公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方为赵敏，收款方为昭军公司，销售的不动产楼牌号为重庆市九龙坡区渝州路XXX号附朝阳花园X-XX-X，金额为312653元，款项性质为购房款。2008年9月4日，昭军公司出具《收据》，载明：今收到赵敏契税、印花税4851元。2008年9月9日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局出具《重庆市非经营结算统一收据》，载明：交款人为赵敏，收款名称为大修基金，摘要为九龙坡区渝州路XXX号X-XX-X朝阳花园，金额为9380元。后该商品房买卖合同办理了备案登记。2014年11月3日，昭军公司取得涉案房屋所在小区楼栋的竣工验收备案登记证。2015年3月25日，重庆市九龙坡区人民法院受理昭军公司与赵敏商品房销售合同纠纷一案。2016年4月11日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2015）九法民初字第04620号民事判决书，认为昭军公司与赵敏签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，赵敏通过抵款的方式支付了购房款，判令昭军公司向赵敏交付重庆市九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园X幢XX-X号房屋，并支付2009年5月1日至2015年4月30日期间的逾期交房违约金67533元。昭军公司不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2017年2月23日以（2016）渝05民终5466号民事判决书驳回上诉，维持原判。重庆市九龙坡区人民法院执行笔录载明：2017年7月18日，执行人员黄俊、王浩然将九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园X幢XX-X号房屋交付给赵敏。2017年11月20日，重庆市高级人民法院驳回了昭军公司的再审申请。2015年4月14日，本院受理张谦与王强、杨兴万、马丽民间借贷纠纷一案。2015年10月8日，本院作出（2015）中区法民初字第03889号民事判决书，判令王强、杨兴万偿还张谦借款本金20万元及利息等，马丽承担连带清偿责任。后因王强、杨兴万、马丽未按生效判决内容履行给付义务，张谦遂向本院申请强制执行，本院以（2016）渝0103执1739号立案执行。执行过程中，本院根据案情需要将昭军公司列为案外人，于2016年9月20日查封了昭军公司名下包括位于重庆市九龙坡区科园二街XXX号X栋XX-X在内的37套房屋。查封时，房管部门作了特别说明，“原重庆市高新区渝州路XXX号朝阳花园小区X栋房屋因办理初始登记，以上查封的37套房屋楼层号均全部上升一位数。如：X-X变更为X-X”。嗣后，赵敏对本院查封重庆市九龙坡区科园二街XXX号朝阳花园X栋物理层XX-X（名义层XX-X）房屋提出书面异议，本院于2018年9月17日作出（2018）渝0103执异88号执行裁定书，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定中止对重庆市九龙坡区科园二街XXX号朝阳花园X栋物理层XX-X（名义层XX-X）房屋的执行。2018年10月8日，张谦向本院提起本案诉讼。另查明，重庆市高新区渝州路XXX号朝阳花园小区X栋XX-X房屋、重庆市九龙坡区渝州路XXX号朝阳花园小区X栋XX-X房屋、重庆市九龙坡区科园二街XXX号朝阳花园小区X栋XX-X房屋系同一标的物。重庆市九龙坡区科园二街XXX号朝阳花园小区X栋XX-X房屋的名义层为XX-X。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，赵敏在本院查封涉案房屋前已就涉案房屋与昭军公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。昭军公司本应在2009年4月30日前向赵敏交付房屋，但该房屋直至2014年11月3日才取得竣工验收备案登记证，达到交付条件。之后双方发生争议，重庆市九龙坡区人民法院于2016年4月11日判决确认昭军公司应向赵敏交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，该判决经二审予以维持。根据生效判决，赵敏在本院查封涉案房屋之前即享有物权期待权，因昭军公司违约才于2017年7月18日由重庆市九龙坡区人民法院执行交付，赵敏占有涉案房屋的权利应受保护。未办理过户登记手续也系昭君公司违约所致，赵敏对此并无过错。综上，本案不仅符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，赵敏对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，张谦的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张谦的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张谦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 李 宁人民陪审员 韩 旭人民陪审员 姚天玲二〇一九年九月三十日书 记 员 杨 婷