辽宁省辽阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽10民初17号 原告（申请执行人）：纪忠恩，男，1952年1月19日出生，汉族，现住北京市海淀区。 委托代理人：夏颖，辽宁德远律师事务所律师。 委托代理人：杜若兰，辽宁德远律师事务所律师。 被告（案外人）：石强，男，1963年5月28日出生，汉族，现住辽宁省灯塔市。 委托代理人：孙巍，辽宁尊赢律师事务所律师。 委托代理人：谢丽春，辽阳市白塔区站前法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：辽阳市隆德房地产开发有限公司，住所地辽宁省灯塔市烟台街道光明路南侧。 法定代表人：史宝岩，该公司经理。 委托代理人：纪清君，辽宁帝法律师事务所律师。 原告纪忠恩、被告石强、第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院曾于2018年7月5日作出（2018）辽10民初5号民事裁定书，驳回原告纪忠恩的起诉。原告纪忠恩、被告石强均不服提出上诉，辽宁省高级人民法院2018年9月25日作出（2018）辽民终658号民事裁定书，撤销本院（2018）辽10民初5号民事裁定书并指令本院审理。本院于2019年6月11日立案后，适用一审普通程序依法组成合议庭，于2019年9月8日公开开庭审理了本案。原告纪忠恩的委托代理人夏颖、杜若兰，被告石强的委托代理人孙巍、谢丽春，第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司的委托代理人纪清君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告纪忠恩向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决准许执行第三人辽阳市隆德房地产开发有限公司坐落于隆德明轩3号楼3-2商业网点；二、请求法院判决诉讼费用由被告承担。其事实和理由是：2015年9月15日，辽阳市中级人民法院（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定书对申请执行人纪忠恩与被执行人辽阳市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德公司）借款纠纷一案作出执行裁定书，该执行裁定书写明：“一、将被执行人隆德公司所有的坐落于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-2、3-3、3-4、3-5、3-6建筑面积均为253.47平方米的五处商业网点作价5,720,184.23元（4513.5元/㎡），交付申请执行人纪忠恩抵偿被执行人隆德公司所欠部分借款。抵债房屋所有权自本裁定送达申请执行人纪忠恩时起转移。二、申请执行人纪忠恩可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。”2017年8月25日，被告（案外人）石强对执行标的提出书面异议。辽阳市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）辽10执异49号执行异议裁定书，中止对被执行人隆德公司所有的坐落于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-2商业网点的执行。而上述（2017）辽10执异49号执行异议裁定书认定事实和适用法律均严重错误，应当予以撤销，原告也请求法院依法撤销（2017）辽10执异49号执行异议裁定书。简述如下：一、从程序上分析，石强在涉案房产的执行程序终结之后才提出执行异议，法院不应支持其执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。纪忠恩自辽阳市中级人民法院复印的（2014）辽阳执字第00057号卷宗第106-108页显示，涉案房产的执行程序已于2016年8月30日终结，辽阳市中级人民法院就执行程序终结于2016年8月30日作出了（2014）辽阳执字第57-2号执行裁定。石强在涉案房产的执行程序终结之后才提出执行异议，法院不应支持其执行异议。二、从案件事实和诉讼证据上分析，石强并未举出充分、确实的证据证明涉案房屋其合法占有。石强所持有的另案生效法律文书辽阳市中级人民法院（2015）辽阳民一终字第00471号民事判决，判决作出日期为2016年3月29日，在该判决生效之前，案涉商业网点的权属尚处于权属不明状态，石强并未举出任何证据证明在该日期前，其以何种形式占有该商业网点，即使其能举证所谓“占有”的事实，占有尚区分为合法占有与非法占有，石强也未能举出其对房屋所谓“占有”为合法占有的任何证据。三、石强提出的异议理由完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定条件。该条规定原文为：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，石强为一次性向隆德公司购买45个商业网点，名为买卖实为借贷，意思表示并不真实，合同并不真实有效。其次，如上所述，石强并非合法占有案涉商业网点。再次，在长达几个月的时间里石强既未办理不动产过户登记手续，又未办理不动产预告登记或不动产预告备案登记等任何登记手续，完全应归责于其自身原因。因此，石强提出的异议理由完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定条件。四、石强提出的执行异议并无任何法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。1.石强并非涉案房产的权利人。本案中石强提出的异议能否成立的关键在于涉案房地产的所有权是否发生了转移。依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，石强所谓购买房产，并没有办理产权过户登记手续，并非涉案房产的权利人。2.石强对涉案房产的诉求缺乏权利的合法性与真实性。纪忠恩于2013年11月21日与隆德公司签订房屋买卖合同，从房屋买卖协议的签订，到购房款的支付，纪忠恩均早于石强陈述日期。石强自称于2014年1月17日购买隆德公司商业网点，隆德公司开具了购房的收款收据，并于当日交付房产。但在交易后长达几个月之久的时间内一直未办理房地产过户登记，石强的陈述真实性存疑。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，符合人民法院不得查封的条件有三：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。即使石强的陈述属实。石强在交易后长达数月的时间内一直未着手办理房产过户登记。其不具备上述三个条件，并不属于《规定》中所说的不得查封的情形，法院对涉案房产进行查封程序合法。3.石强主张的所谓对涉案房产的“权利”不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。石强所持有的另案生效法律文书辽阳市中级人民法院（2015）辽阳民一终字第00471号民事判决，判决作出日期为2016年3月29日，本案涉案房产查封日期为2014年7月21日，另案生效法律文书作出日期和生效日期均在本案涉案房产查封之后。根据上述司法解释的规定，法院应不予支持石强的执行异议申请。根据上述司法解释的规定，石强对既没有办理房屋产权过户登记，也没有办理房屋产权预告登记的涉案房产，并不拥有可以排除执行的实体权利。法院应驳回石强的执行异议申请。4.石强自己向法院提供的证据可以证明，石强购买商品房并非用于居住，法院不应支持石强的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据石强自己向法院提供的证据——灯塔市人民法院（2014）灯民初字第00944号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2015）辽阳民一终字第00471号民事判决书，石强自述于2014年1月17日在隆德公司一次性购买45个隆德明轩商业网点，明显不是用于居住。法院不应支持石强的执行异议。五、法院应依法确认隆德明轩3号楼3-2商业网点房屋所有权归属原告纪忠恩所有，原告请求法院依法确认隆德明轩3号楼3-2商业网点房屋所有权归属原告纪忠恩所有。辽阳市中级人民法院对涉案房产的查封、拍卖均符合法律规定和程序规定，法院应依法确认隆德明轩3号楼3-2商业网点房屋所有权归属原告纪忠恩所有。1.查封。2014年7月，纪忠恩因合同纠纷将辽阳市隆德房地产开发有限公司（以下简称隆德公司）诉至辽阳市中级人民法院，法院于2014年7月16日正式受理。纪忠恩在起诉同时申请对隆德公司开发建设的房产予以诉讼保全，并提供了相应担保。2014年7月18日，辽阳市中级人民法院作出（2014）辽阳民三初字第00037号民事裁定书，查封了辽阳市隆德房地产开发有限公司座落于灯塔市石宝桥街道二道沟兴民路南侧的隆德明轩2号楼、3号楼的18处商业网点（具体查封房屋地址、楼号、面积详见（2014）辽阳民三初字第00037号民事裁定书）。如上，辽阳市中级人民法院对涉案房产的查封为依法查封，从查封程序到适用法律依据均完全符合法律规定。2.拍卖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。石强未举出任何证据证明涉案房产的拍卖属于上述任何一种违法情形，则对石强所谓涉案房产拍卖“违法”的主张，法院不应支持。法院应依法确认隆德明轩3号楼3-2商业网点房屋所有权归属原告纪忠恩所有。 被告石强辩称，（2017）辽10执异49号执行异议裁定书程序合法，认定事实及适用法律均正确，请求贵院依法驳回原告纪忠恩的诉讼请求，具体理由如下：一、答辩人石强提出的执行异议申请并没有超过异议期限。依据《执行异议和复议规定》第六条：执行标的由当事人受让的应当在执行程序终结之前提出。终结本次执行程序不等同于执行程序终结，答辩人石强提出的执行异议申请未超过异议期限，符合法律规定。二、原告纪忠恩请求法院认定诉争房屋所有权归纪忠恩所有不能得到支持。本案属执行异议之诉，原告主张所有权的请求在程序上是不正确的。三、本案诉争房屋拍卖程序均违法，损害了答辩人的合法权益。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。第十四条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。贵院在拍卖前即未对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，也未通知优先购买权人即承租人于拍卖日到场，更未通知房屋购买人石强于拍卖日到场，其行为严重违反拍卖程序，损害了答辩人的合法权益。四、答辩人石强与第三人隆德公司之间是房屋买卖合同法律关系，原告与第三人隆德公司之间是民间借贷法律关系。双方并非同一案由。答辩人基于房屋买卖合同关系所享有的是物权效力。原告基于调解书享有的是普通债权。双方案由不同，享有的权利也不同。五、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：1、答辩人石强于2014年1月17日与隆德房地产公司签订了3-2号网点的商品房买卖合同。2014年7月21日原告纪忠恩申请法院查封了该网点。故在法院查封之前异议申请人石强已经签订了买卖合同。2、答辩人石强在原告查封该房屋前实际占有了该房屋。（1）、2014年1月17日异议申请人石强在签订买卖合同同时取得了房屋钥匙，占有了涉案3-2号网点。（2）、依据民诉法相关法律规定：生效法律文书认定的事实无需举证。灯塔市法院一审、辽阳中院二审、辽宁省高院再审判决、裁定中均认定申请人石强在提起诉讼前合法占有了该房屋,石强提起诉讼是2014年7月1日，立案受理是2014年7月18日，而纪忠恩实际查封该网点的时间是2014年7月21日。故在纪忠恩实际查封该网点前，石强已经占有了该房屋。（3）、在纪忠恩申请法院查封该网点前即2014年5月石强就将该房屋出租给他人（石强与承租人于2014年5月签订了房屋租赁协议，2014年7月承租人申请并办理了营业执照，该租赁协议同时也在工商局办理了备案），并在2014年7月21日之前申请办理了营业执照，现还在营业当中，有营业执照和照片为证。（4）、在执行异议听证会上隆德公司明确承认2014年5月-6月期间石强在购买隆德公司45个网点后就立刻安装了卷帘门，这一事实就更进一步证实石强在2014年5月-6月之前就已经实际占有了上述房屋。（5）、2014年5月安装卷帘门收据能够证实石强在2014年7月21日之前就已经占有了涉案房屋。3、答辩人石强已支付全部价款，开具了不动产发票，缴纳了契税。4、非因买受人石强自身原因未办理过户登记。现石强已经依法缴纳了交易税费，符合物权登记条件，灯塔市法院执行局已下达协助更名过户执行通知书。综上，答辩人石强请求停止对隆德明轩3-2网点强制执行，人民法院执行局予以支持完全符合法律规定。法院应依法驳回原告纪忠恩要求继续执行该网点的诉讼请求。 第三人隆德公司述称，原告起诉所诉事实基本属实，隆德公司从来不认可与石强之间是买卖合同关系，事实上双方也是一种民间借贷关系，买卖合同只是民间借贷的一种担保形式，隆德公司从未将房屋交付石强，是由石强在2014年6月末7月初自己将涉案房屋安装卷帘门，各级法院虽然认定石强与隆德公司买卖合同有效，但按最高法院商品房买卖合同的司法解释和合同法的相关规定，如果出现一房多卖，合同也都是有效的，只是谁最终应该享有房屋所有权也就是物权会根据不同情况区别对待，各级法院对双方买卖合同的约定，石强没有诉请要求交付房屋，法院判决没有交付字样，只是判决隆德公司协助办理产权证，从这判决条款可以说明没有经过法院执行或双方自动履行，房屋所有权还是隆德公司，因此被告的答辩理由不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：纪忠恩与隆德公司民间借贷纠纷一案，于2014年7月16日诉至本院。本院审理过程中，纪忠恩向本院提出保全申请，本院于2014年7月18日作出（2014）辽阳民三初字第00037号民事裁定书，裁定查封了隆德明轩3号楼3-2号商业网点。2014年9月4日，本院作出（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书，内容为：一、隆德公司于2014年11月30日前偿还纪忠恩借款本金1700万元。如果隆德公司未履行上述约定义务，从2014年12月1日起给付纪忠恩1700万元借款利息至给付之日止，利率按月息1%计算。二、隆德公司给付纪忠恩2014年9月1日至11月30日期间的借款利息。利息按本金2000万元计算，利率按月息1%计算。三、其他无争议。 因隆德公司未在调解书确定的履行期限内履行所负义务，纪忠恩向本院申请强制执行。2015年9月15日，本院作出（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人隆德公司所有的坐落于灯塔市兴民路隆德明轩3号楼3-2、3-3、3-4、3-5、3-6建筑面积均为253.47平方米的五处商业网点作价5720184.23元，交付申请执行人纪忠恩抵偿被执行人隆德公司所欠部分借款，抵债房屋所有权自本裁定送达申请执行人纪忠恩时起转移。二、申请执行人纪忠恩可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定书送达后即发生法律效力。 2016年8月24日，申请执行人纪忠恩出具情况说明，内容为我提不出被执行人隆德公司有可供执行的财产，同意法院终结本次执行程序。2016年8月30日，本院作出（2014）辽阳执字第57-2号执行裁定书，裁定终结（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书的本次执行程序。如发现被执行人有可供执行财产，可以申请恢复执行。 （2014）辽阳执字第57-1号执行裁定作出后，案外人石强提出执行异议，请求撤销（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定书，解除对案涉房屋的查封。本院于2017年12月28日作出（2017）辽10执异49号执行裁定书裁定：中止对被执行人隆德公司所有的坐落于灯塔市兴民路隆德名轩3号楼3-2商业网点的执行,并告知当事人不服裁定可自裁定书送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。纪忠恩遂提起本案诉讼。 上述事实，有（2014）辽阳民三初字第00037号民事裁定书、（2014）辽阳民三初字第00037号民事调解书、（2014）辽阳执字第57-1号执行裁定书、（2014）辽阳执字第57-2号执行裁定书、（2017）辽10执异49号执行裁定书、执行笔录、（2014）灯民初字第00944号民事判决书、（2015）辽阳民一终字第00471号民事判决书及双方当事人陈述予以证明。双方当事人提交的相关证据经庭审质证及本院审查，可以采信。 本院认为,民诉法司法解释第三百一十三条规定:“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”。本案系申请执行人执行异议之诉,故审理焦点为应对案外人就该案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。 审查的具体依据和标准是最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1、石强与被执行人隆德公司的房屋买卖关系，于2014年1月17日，即在案涉房屋被本院查封（2014年7月18日）之前已经签订《商品房买卖合同》，该房屋买卖合同经过诉讼，已被灯塔市人民法院、本院、省院三级法院生效法律文书确认为合法有效；2、石强已交付足额购房款，有购房发票、收款收据、销售不动产统一发票、税收完税证明、契税完税情况证明以及生效法律文书确认，可以认定石强已支付了案涉房屋的全部价款；3、石强于本院查封前已取得涉案房产的钥匙，占有涉案房屋，并将房屋租赁给他人，有承租人的工商营业执照及租赁合同等证据证明，可以认定石强在涉案房屋被查封之前已合法实际占有了案涉房屋；4、石强购买案涉房屋后，为了办理房产更名过户，将隆德公司诉至法院，积极主张权利，因此房屋没有办理更名过户登记，非因石强自身原因，石强并无过错。综上，石强提出的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定条件，石强对执行标的享有足以排除执行的权益。 关于原告起诉的理由一石强在涉案房产的执行程序终结之后才提出执行异议，法院不应支持其执行异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。该条款中的执行程序终结是指生效法律文书确定的债权实现后执行程序的完全终结，而非指终结本次执行程序。结合本案，执行标的虽已裁定给申请执行人所有，即执行标的由申请执行人受让，但该案的执行标的仍由案外人石强实际占有，申请执行人既未取得执行标的，也未完成房产的更名过户手续，申请执行人的债权并未全部受偿，因此本案的执行程序并未完全终结，案外人石强提出执行异议并未超过法定期限。原告起诉的其他理由均无事实依据和法律依据。 综上所述，石强对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，纪忠恩的诉讼请求和其他理由无事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告纪忠恩的诉讼请求。 案件受理费18260.00元，由原告纪忠恩负担。 如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉至辽宁省高级人民法院。 审判长 刘 军 审判员 李 军 审判员 白羽彤 二〇一九年九月三日 书记员 杨轶斌