文书内容江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1003民初6412号原告：扬州华远房地产经纪有限公司,住所地扬州市邗江区平山路89-2号-321。法定代表人：张红莲，总经理。委托诉讼代理人：纪建存、夏慧，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：扬州金三叶置业有限公司，住所地扬州市扬子江北路1018号。法定代表人：周恩，董事长。委托诉讼代理人：陶松林，江苏石立律师事务所律师。原告扬州华远房地产经纪有限公司（以下简称华远公司）与被告扬州金三叶置业有限公司（以下简称金三叶公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华远公司委托诉讼代理人纪建存、夏慧，被告金三叶公司委托诉讼代理人陶松林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华远公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付房屋代理销售佣金282796元及逾期利息（从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年10月14日，原告与被告签订了《星仪华府项目全案代理销售合同》，合同约定被告委托原告为星仪华府项目提供整体策划营销服务以及住宅全案代理销售和配合被告进行房屋交付等专业服务，合同还约定佣金结算方式：底价2900元/平方米，按2.1%计算佣金，超过部分按8:2比例分成。2017年12月5日，双方结算确认被告欠原告佣金368027元，截止目前尚欠原告282796元。原告多次催要无过，诉至法院。被告金三叶公司辩称，原被告之间对于佣金的结算并没有最终确认，原告存在违反合同约定的比例要求结算。原告诉求中有四户商铺的佣金并不在原告销售代理的范围及时间中，三户商铺抵工程款的房屋也不在结算范围之内。另有一客户因退房造成诉讼，由被告承担责任支付了7万元，该7万元应当抵扣被告欠原告的佣金。综上，请求法院驳回原告相应的诉求。经审理查明：被告系房地产开发企业，该公司开发的“星仪华府”商品房楼盘，位于仪征市。2015年10月14日，原告与被告签订了“星仪华府”项目全案代理销售合同一份。该合同主要约定：甲方（被告）委托乙方（原告）为星仪华府项目提供整体策划营销服务以及住宅全案代理销售和配合甲方进行房屋交付等专业服务，全案可销售面积以房管局核定面积为准。双方约定项目具体销售指标为：2015年10月1日-2016年2月8日，完成总套数（累积完成）44套；2016年2月9日-2016年5月31日，完成总套数80套；2016年6月1日-2016年9月31日，完成总套数100套；2016年10月1日-2016年12月30日，完成总套数130套。经甲乙双方友好协商，甲方同意提供住宅产品按照综合底价为人民币2900元/平方米（综合底价即为各类物业面积乘以各类物业单价之总和）给予乙方作为底价，底价部分按照2.1%计提佣金，超过底价部分甲乙双方按照8:2比例分成，商业部分不列为指标考核，按照2.5%计提佣金，最终上述销售总金额据实核算，服从差错纠正的原则，具体房屋销售底价以甲乙双方盖章确认后的附件为准。本《代理销售合同》有效期（即独家销售期限）自本合同生效之日起至2016年12月30日止，合同到期后甲乙双方可另行商议合作意向并签订补充协议。甲方根据项目建设进度分批取得房屋预售许可证，首批销售许可证为2015年12月30日前完成，并完成网上公示手续，若甲方未按照时间约定取得销售许可证或不具备开盘条件，则双方就约定的销售指标进行顺延。甲方提供各类产品的平均底单价给乙方，销售表价由乙方在平均底单价基础上拟定并报甲方确认，其均价不得低于平均底单价。乙方为本项目提供营销策划、代理销售等服务，甲方将按以下销售佣金比例向乙方结算销售佣金；乙方销售任务按季度按套数考核；若未实现阶段销售指标，按佣金比例1.7%结算佣金；若实现阶段销售指标，按照佣金比例2.1%结算佣金，完成本合同总指标按照2.4%结算佣金，同时甲方一次性补齐佣金结算中的差额部分，并一次性奖励乙方10万元。甲方在每次应支付乙方佣金中计提预留10%为乙方的履约保证金。甲乙双方同意以本市房地产测绘队出具的预测建筑面积为准，作为本项目全部代理房屋销售佣金结算的面积依据，以客户签订合同并支付完毕全部房款为准计算当月应付佣金。销售佣金的支付以房屋买卖合同约定的房款全部到达甲方账户为前提（由甲方资源销售出的房产，视为乙方业绩，但甲方不结算佣金给乙方）。在委托期限内，甲方按照每月度结算上月佣金，月度结算按照2.1%比例结算。甲方在每次支付的代理佣金中暂留10%作为代理方的履约保证金，甲方在乙方按照本协议所约定履约完毕后返还给乙方。合同签订后，原告开始履行该项目的销售、策划、推广和客服工作。合同履行过程中，原告与被告商定楼盘的基准价格为2900元／平方米，并按照一房一价确定了各套房屋及车库的底总价。在原告营销下，2017年1月11日，共有5名购房户与被告签订了认购协议书及商品房买卖合同，并交足房款（包括按揭），被告按照住宅2.1%，商铺2.5%并预留10%的比例结算佣金51708元；2017年7月31日，共有9名购房户与被告签订了认购协议书及商品房买卖合同，并交足房款（包括按揭），被告按照住宅2.1%，商铺2.5%并预留10%的比例结算佣金101529元。此后，原告又销售了25套房屋，23名购房户与被告签订了商品房买卖合同，其中20套合同已在房管部门备案并交足购房款，2套房屋签订了预约订购单，支付了定金和购房款。21套房屋（含附属车库）的销售底价为6210394元，应得佣金130418元，实际销售总价为6780715元，溢价570321元，按照8:2比例分成，原告应得分成金额114064元，扣除预留10%保证金13042元，实际应结算佣金231441元；商铺1套,底价668644元，实际销售677985元，应结算佣金16716元，扣除预留佣金1672元，实际应结算佣金15044元（具体详情见附表）。本院通过查询仪征房地产门户网站得知，星仪华府（翰林居）于2016年7月15日取得8、9、18、20幢房屋销售许可证，2017年7月24日取得17幢销售许可证，截止目前已售已备案房屋60套，可售房屋25套。2017年12月4日，原告提交付款审批单给被告，要求被告支付368027元代理销售佣金，被告工程部经理和副总经理均签字同意支付佣金，但被告总经理和董事长均未签字认可，原告依据该付款审批单向本院提起诉讼。另查明，张同林作为原告向南京市六合区人民法院提起诉讼，要求金三叶公司、华远公司、南京御尊房地产营销策划有限公司连带返还购房款7万元及违约金。南京市六合区人民法院作出（2017）苏0116民初3687号民事判决书认为张同林与金三叶公司签订了房屋买卖合同，尽管张同林向南京御尊房地产营销策划有限公司或华远公司支付购房款，但效果应归属于房屋销售方金三叶公司，根据合同相对性原则，应由金三叶公司负责退款。同时该院还认为金三叶公司将房屋销售事宜委托给华远公司代理，应对代理人办理代理事务的各项行为负责，故判决由金三叶公司负责返还张同林购房款7万元。金三叶公司已履行该判决。上述事实，有《星仪华府项目全案代理销售合同》、20份备案的商品房买卖合同、2份商品房预约订购单、陈集翰林居销售底价表、付款审批单、（2017）苏0116民初3687号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《星仪华府项目全案代理销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。华远公司按约销售了部分房屋，金三叶公司应对于该部分已销售房屋的佣金进行结算。被告未能按约及时取得销售许可证，且取得销售许可证的房源仅为80套，未提供充足房源给原告销售，故未在约定期限内完成销售指标的责任不应归责于原告，本院对被告辩称应该按照1.7%比例计算佣金的意见不予采信。原告主张付先生（20-105室）商铺、张兴斌（18-102室）房屋、糜娣（9-106室）房屋的佣金，未能提供相应的商品房买卖合同予以证实，对原告主张的上述三套房屋佣金本院不予支持，原告取得相应证据后可另案予以主张。原告主张的其余22套房屋佣金，计算方式存在部分错误，且有部分房屋总价存在错误，本院予以调整，实际原告销售的22套房屋的佣金为2611198元，扣除预留的保证金14713元，原告实际应结算的佣金为246485元（具体佣金计算方式详见附表）。被告未及时结算佣金，显属违约，应承担违约责任，应从原告起诉之日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率支付违约金。被告辩称由其资源销售的商铺及抵扣工程款房屋的佣金应予抵扣的意见，因上述房屋并不在此次原告主张的22套房屋中，故本院不予理涉。至于被告金三叶公司返还张同林购房款7万元是否予以抵扣佣金的问题，本院认为，张同林案涉及华远公司、金三叶公司及案外人南京御尊房地产营销策划有限公司之间委托及转委托的法律关系，三方之间代理行为是否得当生效判决未予认定，本案中被告金三叶公司除提供生效判决外，未能提供其他证据证实华远公司及案外人南京御尊房地产营销策划有限公司存在违约行为，致本院无法审查并划分责任，被告金三叶公司可依据合同约定另案向华远公司及案外人南京御尊房地产营销策划有限公司予以主张，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扬州金三叶置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告扬州华远房地产经纪有限公司销售房屋佣金246485元及逾期付款违约金（以246485元为基数，从2018年8月6日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告扬州华远房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5320元，减半收取2660元，由被告扬州金三叶置业有限公司负担（原告已预交，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  谢云参二〇一九年九月十六日书记员  马 静注：本判决书附表一份            星仪华府22套房屋销售佣金结算表      附表                                                                                                        序号              姓名              房号              面积              房屋底价              车库底价              房屋总底价              房屋销售价              车库销售价              实际销售总价              佣金计算              应结佣金              实际结算佣金                  佣金2.1%              预留佣金              溢价金额              比例分成                  1              李道云              9-501              89.67              256277              24408              280685              278423              32544              310967              5894               589               30282              6056               11951               11361                   2              朱占密              17-205              89.65              262554                             262554              283839              0              283839              5514               551               21285              4257               9771               9219                   3              李正群              8-303              109.19              329535              20680              350215              349600              20680              370280              7355               735               20065              4013               11368               10632                   4              季梅              18-501              89.67              253587              20136              273723              259057              26848              285905              5748               575               12182              2436               8185               7610                   5              王庆凤              17-203              89.65              262554              21270              283824              295279              29778              325057              5960               596               41233              8247               14207               13611                   6              杨光勇              9-102              89.67              256277              24408              280685              279535              32544              312079              5894               589               31394              6279               12173               11584                   7              白钰              17-106              89.67              258070              24408              282478              299933              35248              335181              5932               593               52703              10541               16473               15879                   8              王爱梅              18-202              89.67              259864              24408              284272              265456              32544              298000              5970               597               13728              2746               8715               8118                   9              杨振斌              9-302              89.67              265244                             265244              300000              0              300000              5570               557               34756              6951               12521               11964                   10              窦晓惠              9-502              89.67              253587                             253587              310000              0              310000              5325               533               56413              11283               16608               16075                   11              吴红英              18-502              89.67              250897                             250897              310000              0              310000              5269               527               59103              11821               17089               16563                   12              张金红              8-204              109.19              328444              17208              345652              350882              17208              368090              7259               726               22438              4488               11746               11020                   13              糜俊              8-304              109.19              331719              28830              360549              352100              28330              380430              7572               757               19881              3976               11548               10791                   14              高峰              8-101              109.19              318616              20680              339296              336000              20680              356680              7125               713               17384              3477               10602               9889                   15              陈超              9-304              89.67              265244              24408              289652              284207              28476              312683              6083               608               23031              4606               10689               10081                   16              张士平              18-101              89.67              256277              24408              280685              271019              24408              295427              5894               589               14742              2948               8843               8253                   17              糜飞              9-202              89.67              262554              24408              286962              267000              24408              291408              6026               603               4446              889               6915               6313                   18              陈启兵              8-301              109.19              332811              28830              361641              355121              28330              383451              7594               759               21810              4362               11956               11197                   19              刘华丽              8-102              109.19              315341              17208              332549              326000              22704              348704              6984               698               16155              3231               10215               9516                   20              胡凌云              9-205              89.67              262554                             262554              295686              0              295686              5514               551               33132              6626               12140               11589                   21              李春芳              9-305              89.67              262554              20136              282690              280000              26848              306848              5936               594               24158              4832               10768               10174                   房屋佣金合计              5844560               365834               6210394               6349137               431578               6780715               130418               13042               570321               114064               244482               231441                   22              陶良颖              20-102              98.33              668644                             668644              677985              0              677985              16716               1672                                             16716               15044                   佣金合计              6513204               365834               6879038               7027122               431578               7458700               147134               14713               570321               114064               261198               246485