江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2391号原告：无锡深港国际服务外包产业发展有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区。法定代表人：陈志列，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡颖，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晶，该公司员工。被告：李祥，男，1993年1月15日生，汉族，户籍在江苏省常州市武进区，现下落不明。原告无锡深港国际服务外包产业发展有限公司（以下简称深港公司）与被告李祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深港公司的委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼，被告李祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。深港公司向本院提出诉讼请求：1、确认其和李祥在2016年2月25日签订的《商铺租赁合同》于2018年3月18日解除；2、判令李祥向其支付2018年3月1日至2018年3月18日的租金18616.32元；3、判令李祥向其支付2016年3月1日至2018年2月28日装修期内的占用租赁商铺的费用667356.16元；4、判令李祥向其支付解除合同违约金216467.16元；5、判令李祥按每天每平米两倍于合同约定的平均租金向其支付自2018年3月19日至2019年1月18日的占用费731484.55元；6、判令李祥立即将已注册在租赁商铺地址（江苏省无锡市新吴区纺纺城大道299号深港都会广场13-205、13-206号商铺）上的各类证书执照予以注销或变更；7、本案诉讼费用由李祥承担。事实和理由：2016年2月25日，其与李祥签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，并于2016年12月20日签订了《补充协议》（以下简称补充协议）一份，约定其将位于江苏省无锡市新吴区商铺租赁给李祥。合同还约定了其他内容。租赁合同签订后，其将案涉商铺按约交付给李祥，李祥于2016年3月23日以案涉商铺的地址注册了“无锡熊猫人健身有限公司”（以下简称熊猫人公司）的营业执照。依据租赁合同及补充协议的约定，李祥应于18年1月30日向其支付第三期租金，但经多次催要，李祥均拒绝履行。2018年3月12日，其向李祥送达《关于解除的通知函》，告知李祥租赁合同已于2018年3月18日解除。2018年3月27日，其又向李祥寄发《关于尽快情况原租赁商铺的通知函》，要求李祥清空商铺并办理商铺交接手续，但李祥一直未履行义务，导致其无法另行出租商铺，其为了防止损失扩大，于2019年1月18日将案涉商铺收回。现其诉至本院，请求判如所请。李祥未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、租赁合同；2、补充协议；3、催告函、邮寄凭证及张贴照片；4、通知函、邮寄凭证及张贴照片；5、进/退场交接确认单；6、熊猫人公司的工商信息，李祥未对深港公司所提交的证据提出异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2016年2月25日，深港公司（甲方）与李祥（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于无锡市新吴区商铺租赁给乙方从事健身店经营。合同还约定以下内容：1、租赁期为5年，从2016年3月1日起至2021年2月28日止。其中自2016年3月1日起至2016年11月30日、2017年3月1日起至2017年11月30日、2018年3月1日起至2018年11月30日、2019年3月1日起至2019年5月31日为甲方提供给乙方的装修期；2、租金标准为自2016年3月1日至2017年2月28日租金总额为95150.39元，2017年3月1日至2018年2月28日的租金总额为95150.39元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金总额为95150.39元，2019年3月1日至2020年2月29日的租金总额为321132.55元，2020年3月1日至2021年2月28日的租金总额为475751.95元；3、租金支付方式：实行先预付后使用的原则，2016年3月1日至2019年2月28日每12个月为一个支付周期，自2019年3月1日开始每6个自然月为一个支付周期，本合同签订之日乙方向甲方支付第一期租金，从第二期开始在前一期到期前提前30天，付清下一期租金；4、合同履约保证金共计63434元，此款乙方应于本合同签订当日，以现金形式支付给甲方；5、甲方应于2016年3月1日将租赁商铺交付给乙方支用；6、乙方未按照本合同约定交纳租金、水、电、燃气、通讯等费用的超过15日（含15日），经甲方书面催告后在甲方书面催告的期限内仍未交纳的，甲方有权单方解除合同，收回租赁商铺，并有权没收乙方交付的履约保证金、已预付的租金，并要求乙方支付半年的租金（以平均租金为标准）作为违约金且乙方还应按“0.8元/天”的单价补足从本合同签订日起至本合同提前解除之日期间符合本合同约定的装修期的乙方占用租赁物业的费用，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿超出部分的损失；7、乙方未经甲方同意逾期返还租赁商铺的，每逾期一日，乙方应按每天每平米两倍于本合同约定的平均租金向甲方支付该房屋占用期间的占用费；8、乙方联系地址为常州市武进区湖塘镇人民路50号，如通过国内快递以及EMS邮寄方式寄送，在投放快递以及寄出日之次日即视为有效送达（无论该信件是否被退回），甲方相关通知及其他书面材料用上述方式仍无法送达的，在乙方承租的租赁商铺前张贴后第五个工作日视为向乙方送达；8、自本合同终止或解除前10日内，乙方应将其以租赁商铺为注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更登记手续。2016年2月25日，深港公司与李祥签订商铺交接确认书，确认将案涉商铺交接给李祥。2016年12月20日，双方又签订补充协议一份，将租赁合同中的部分内容修改，将租赁合同第1.3条修订为：租赁期为5年，从2016年3月1日起至2021年2月28日止。其中自2016年3月1日起至2016年11月30日、2017年3月1日起至2018年2月28日、2018年9月1日起至2019年2月28日、2019年9月1日起至2019年11月30日为甲方提供给乙方的装修期。将租赁合同第2.1.1条修订为：租金标准为自2016年3月1日至2017年2月28日租金总额为95150.39元，2017年3月1日至2018年2月28日的租金总额为0元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金总额为190300.78元，2019年3月1日至2020年2月29日的租金总额为321132.55元，2020年3月1日至2021年2月28日的租金总额为475751.95元。此后，李祥在案涉商铺位置注册熊猫人公司并经营健身馆业务。至2018年3月1日，李祥未支付2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金，故深港公司于2018年3月1日向李祥以EMS方式邮寄《关于尽快缴纳租金的催告函》（收件人地址为：常州市武进区湖塘镇人民路50号），并在案涉商铺门口张贴该催告函，催告李祥于2018年3月9日前支付相应租金。2018年3月12日，深港公司又向李祥邮寄了《关于解除的通知函》，并在案涉商铺门口张贴该通知函，告知李祥案涉商铺已于2018年3月18日解除等内容。2018年3月27日，其又向李祥寄发《关于尽快情况原租赁商铺的通知函》，并在案涉商铺门口张贴该通知函，要求李祥清空商铺并办理商铺交接手续。但李祥并未办理。2019年1月18日，深港公司对案涉商铺中的设施进行清单并制作进/退场交接确认单，将案涉商铺收回。本院认为，深港公司与李祥之间的租赁合同及补充协议成立、合法、有效，李祥应当按照双方签订之间的约定履行相关义务。合同约定李祥未按照本合同约定交纳租金、水、电、燃气、通讯等费用的超过15日（含15日），经深港公司书面催告后在深港公司书面催告的期限内仍未交纳的，深港公司有权单方解除合同，收回租赁商铺。而租金支付的约定为：先预付后使用，2016年3月1日至2019年2月28日每12个月为一个支付周期，自2019年3月1日开始每6个自然月为一个支付周期，本合同签订之日李祥向深港公司支付第一期租金，从第二期开始在前一期到期前提前30天，付清下一期租金，因此，李祥应当在2018年1月30日前付清2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金，但李祥在经深港公司书面催告后，仍未在书面催告的期限内预交租赁费，因此，深港公司有权单方解除租赁合同。深港公司于2018年3月12日向李祥邮寄并张贴了《关于解除的通知函》，告知其案涉商铺已于2018年3月18日解除，因此，双方之间的租赁合同已于2018年3月18日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此，合同解除后，李祥仍应赔偿深港公司的损失。按照合同约定，深港公司的损失分别为：1、2018年3月1日至2018年3月18日的租金；2、2016年3月1日至2018年2月28日期间装修期的商铺占用费；3、合同解除后至深港公司收回商铺之日期间的占用费。上述损失金额按照合同约定，经核算为：18616.32元、667356.16元、731484.55元。合同还约定因李祥违约导致合同解除，李祥应支付违约金，根据合同约定经核算为216467.16元。但是，合同也约定若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应赔偿超出部分的损失，同时结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约金与赔偿损失不能同时主张，违约金的计算应当以实际损失为基础，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，本案中，深港公司主张的损失高于违约金金额，应以损失金额进行主张，故对于深港公司主张违约金216467.16元的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是：租赁合同中约定乙方未付租金达15日（含15日），乙方还应按“0.8元/天”的单价补足从本合同签订日起至本合同提前解除之日期间符合本合同约定的装修期的乙方占用租赁物业的费用，从该条可知装修期间并未收取租金，因此，在计算平均租金时应当扣除装修期间。现双方租赁合同已经解除，按照合同约定，李祥应将注册在案涉商铺上的各类证书执照予以注销或变更登记。综上，对于深港公司的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认无锡深港国际服务外包产业发展有限公司与李祥在2016年2月25日签订的《商铺租赁合同》于2018年3月18日解除；二、李祥于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付2018年3月1日至2018年3月18日的租金18616.32元；三、李祥于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付2016年3月1日至2018年2月28日装修期内的占用租赁商铺的费用667356.16元；四、李祥于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付自2018年3月19日至2019年1月18日的商铺占用费731484.55元；五、李祥于本判决发生法律效力之日起十日内将已注册在江苏省无锡市新吴区纺纺城大道299号深港都会广场13-205、13-206号商铺上的各类证书执照予以注销或变更登记。六、驳回无锡深港国际服务外包产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19506元，公告费600元，合计20106元（此款已由无锡深港国际服务外包产业发展有限公司预交），由无锡深港国际服务外包产业发展有限公司负担2664元，由李祥负担17442元（无锡深港国际服务外包产业发展有限公司同意其预交的诉讼费用中的17442元由李祥向其直接支付，本院不再退还，由李祥在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡深港国际服务外包产业发展有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  徐晓磊人民陪审员  杨 玲人民陪审员  顾秋英二〇一九年九月二十四日法官 助理  毕 俊书 记 员  蒋婉婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》:第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。