河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初3637号 原告:陈伟,男,1982年9月2日出生,汉族,现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：陈力源（系原告妻子），女，1982年5月14日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人:卢怀纺，北京京师（秦皇岛）律师事务所律师，执业证号：11303201211375551。 被告:秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区河北大街中段402号，统一社会信用代码：9113030276983846X3。 法定代表人：宋继良，总经理。 委托诉讼代理人：马瑶，河北权智律师事务所律师，执业证号：11303200011963146。 被告：秦皇岛市鸿垚房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区新征里小区11-5-1号，统一社会信用代码：91130302666593009X。 委托诉讼代理人:罗向军，河北德圣律师事务所律师，执业证号：11303200810772785。 被告：庞建伟，男，1982年8月11日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 第三人：中国工商银行股份有限公司秦皇岛滨海支行，住所地秦皇岛市海港区河北大街129号，统一社会信用代码：91130300805251683N。 负责人：尚建民，行长。 委托诉讼代理人：温翔，男，1979年11月4日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系副经理。 委托诉讼代理人：赵舒婷，女，1992年3月8日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告陈伟与被告秦皇岛市昌辉房地产开发有限公司（以下简称昌辉地产）、秦皇岛市鸿垚房地产开发有限公司（以下简称鸿垚地产）、庞建伟、第三人中国工商银行股份有限公司秦皇岛滨海支行（以下简称海滨支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈力源、卢怀纺，被告昌辉地产委托代理人马瑶，被告鸿垚地产委托代理人罗向军，被告庞建伟，第三人委托代理人温祥、赵舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟向本院提出诉讼请求：一、确认被告庞建伟与昌辉地产签订的港晨小区6栋1单元601号《秦皇岛市商品房买卖合同》及与滨海支行签订的《贷款合同》无效；二、确认原告与鸿垚地产、昌辉地产存在港晨小区6栋1单元601号房屋购买合同关系；三、判令被告鸿垚地产、昌辉地产为原告办理港晨小区6栋1单元601号房屋登记手续。四、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年7月，原告得知港晨小区有房屋待售。据出售方委托的售楼人员介绍，待售房屋为鸿垚地产与昌辉地产合作开发。归鸿垚地产销售。经过协商，双方签订了港晨小区6栋1单元601号房屋的《港晨小区房屋购买意向书》。原告以每平方米5000元的价格，购买了6栋1单601号房屋一套，面积为145.73平方米，总价款728650元。同时售楼人员告知，该房屋交款后即可交付入住，登记手续需一年后办理。 2018年5月，原告在等待办理房屋登记手续过程中，所住房屋门外张贴了工商银行对该房屋的催款通知。经询问鸿垚地产，得知早在2013年1月鸿垚地产和昌辉地产为解决资金短缺问题，借用庞建伟的名义向滨海支行申请了按揭贷款。现因断供被催收。造成鸿垚地产和昌辉地产无法为真实购买房屋的原告办理相关手续。原告认为，原告向售房人交付房款，售房人交付房屋，双方房屋买卖合同的主要义务均已实际履行，并实际居住至今。庞建伟不存在真实购房意思和购房行为。鸿垚地产和昌辉地产理应为实际购房的原告办理房屋登记的相关手续。特请求法院依法维护原告的合法权益。 被告昌辉地产辩称，一、昌辉地产没有与原告就本案诉争的港晨小区6-1-601号签订过商品房买卖合同。原告承认购房意向书系其与鸿垚地产签订的。二、鸿垚地产无权出售昌辉地产开发的房产。东港家园项目属于昌辉地产开发项目，昌辉地产是该项目开发五证的合法持有人。除昌辉地产外，其他任何企业和个人均无权销售该项目房屋。依据《合同法》第五十一条之规定，昌辉地产既不知道鸿垚与陈伟签订购房意向书，也不认可其效力，故鸿垚地产与陈伟签订的购房意向书系无效合同。三、昌辉地产从未委托过鸿垚房地产售房，且在秦皇岛市电视台、秦皇岛晚报发布公告：昌辉地产系东港家园项目房屋唯一合法销售主体，不允许其他任何单位和个人销售该项目房屋。四、昌辉地产确实与鸿垚房地产签订过《项目合作协议书》，协议约定:昌辉地产与鸿垚房地产联合开发“东港家园”小区（1#、2#楼）；鸿垚房地产给付昌辉地产综合价金4152.024万元；自商品房预售许可证下发之日起，销售房款及代收款等售房过程中的所有应收款项全部（包括下房、车库）由鸿垚房地产所有；按揭手续由昌辉地产负责办理，相关具体业务，按银行要求执行；销售工作以昌辉房地产名义进行。该协议书明确约定鸿垚房地产在给付综合价金的基础上，有权分得销售房款，但销售工作必须以昌辉房地产名义进行。且鸿垚房地产至今仍欠昌辉地产综合价金700余万元。五、原告请求确认庞建伟与昌辉地产及工商银行滨海支行签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》、《贷款担保合同》无效，缺乏法律依据。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，本案中有权要求确认他人签订的合同无效的是庞建伟。而原告作为与无权处分人签订购房意向书并实际占有房屋的人无权提出这样的诉请。综上，请求法院驳回原告对昌辉地产的诉讼请求。 被告鸿垚地产辩称，被告认可原告对该案事实的陈述。本案诉争房屋是鸿垚地产与昌辉地产合作开发，按照合作开发协议约定，港晨小区6、7号楼的房屋销售由鸿垚地产负责，昌辉地产是在鸿垚地产与购房人就房屋的价金位置门牌号等签订意向书之后，再由鸿垚地产代领购房人到昌辉地产办理正式的购房手续，该销售流程自2014年正式销售一直延续到2017年，房屋的销售定价权均由鸿垚地产行使，相关手续的办理也是鸿垚地产做好相应的准备工作，昌辉地产只是配合作用。 被告庞建伟辩称，我是钢筋工人，因市三建未能按时发放我们的工资。鸿垚地产要办理按揭贷款，让我走个手续，并答应办理完贷款给我们开工资，可是贷款办完了也没有开工资，到现在还欠着我们的工资。我并没有见过原告，也不知道鸿垚地产将房屋出售给原告。原告购买房屋的时候市场价格应为7000元左右，但是约定的价款是5300元，不符合市场价格。原告购买房屋时应签订合法有效的房屋买卖合同，在本案中我不承担任何责任。我与昌辉签订的房屋买卖合同，是为了办理贷款，鸿垚地产承诺贷款本息由其偿还。但是鸿垚地产未按期偿还贷款，导致我在银行的信誉严重受损。我要求鸿垚地产清偿贷款并恢复我的信誉。 第三人滨海支行述称：我行只与昌辉地产建立按揭合作关系，被告庞建伟在我行提供的贷款资料，签订的借款合同借据真实有效，我行为其发放贷款。关于原告与鸿垚地产所述事实，我行均不知情，与我行无关。我行要求被告庞建伟偿还贷款，昌辉地产承担保证责任。 本院经审理查明事实如下：2010年11月10日被告昌辉地产（甲方）与被告鸿垚地产（乙方）签订《项目合作协议书》，约定。甲方和乙方合作开发“东港家园”小区1号、2号楼。甲方负责办理开发、建设、预售、验收、确权等手续并承担相关费用，乙方按照约定标准向甲方交纳综合价金。小区1号、2号楼的施工单位由甲方选定，乙方负责与施工方履行施工权利、义务和责任。关于小区1号、2号楼的销售约定为：乙方自行负责销售工作，销售工作以甲方的名下负责，为了保证工程顺利完工，销售款由甲方代收存入专用账户，由甲乙双方负责人同时签字房款拨付给乙方作为工程进度款使用。甲方必须向乙方提供销售房屋中需要使用与售房有关的手续、合同、收据、文件及资料等，以上材料，甲方应在乙方提出需要之日后两日内给付。《项目合作协议书》还约定了其他合作内容。上述工程项目由甲方开发建设，甲方取得商品房预售许可证。2014年房屋已经建成，并以甲方名义进行了销售。 2017年7月19日原告与被告鸿垚地产签订《港晨小区房屋买卖意向书》，约定被告鸿垚地产将港晨小区6栋1单元601号房屋（建筑面积145.73平方米）卖给原告，单价5000元每平方米，总价款728650元。意向书签订后，被告鸿垚地产将房屋交付给了原告，并收取了房款，给原告出具了房款收条。 另查明，2013年1月15日被告昌辉地产与被告庞建伟签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》，约定将港晨小区6栋1单元601号房屋出卖给庞建伟。单价6768元每平米，总价款986300元。付款方式为首付296300元，贷款69万元。2013年1月18日庞建伟在打印好的《声明》落款处的声明人后签名，大意为：因为鸿垚地产周转资金紧张，经该公司有关人员同本人协商，本人愿意用本人名字同昌辉地产签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（房屋位置东港路港晨小区6栋1单元601号，面积145.73平方米）并办理银行按揭贷款。目前首付款及相关费用全部由鸿垚地产负责支付，所贷款项全额由鸿垚地产使用，并承担贷款及利息的清偿义务。该房屋所有权归鸿垚地产公司所有。本人不享有该房屋的所有权益，如需办理房屋过户手续，本人予以配合，所有费用均有鸿垚公司承担。 2013年2月6日，庞建伟、昌辉地产、第三人滨海支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定庞建伟为了购买上述房屋贷款69万元，贷款期限30年，昌辉地产提供阶段性担保，房屋办理完产权登记后设定抵押权。第三人如约发放贷款。但因为无力偿还贷款，至2019年5月5日贷款已经46期逾期不还。 上述事实，有双方当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，根据二被告签订的《项目合作协议书》，虽然港晨小区6号、7号房屋由被告鸿垚地产销售，但因为该项目由被告昌辉地产开发建设，理应以被告昌辉地产的名义销售，双方在合作协议书中对房屋的销售方式也进行了如此约定。被告鸿垚地产与原告签订《港晨小区房屋买卖意向书》违反了《项目合作协议书》的约定，该《港晨小区房屋买卖意向书》对被告昌辉地产没有约束力。又因为被告鸿垚地产没有商品房预售许可证，无法继续履行原告诉请的内容，故对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 对原告陈伟的诉讼请求不予支持。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  刘长利 二〇一九年九月三十日 代理书记员  吴 迪