天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初8696号原告：中物联物业集团有限公司天津分公司，住所地天津市河西区广东路与利民道交口尚景园公建1二层部分，统一社会信用代码911202225783370218。主要负责人：李伟，经理。委托诉讼代理人：刘金来，天津嘉信律师事务所律师。原告：中物联物业集团有限公司，住所地北京市通州区嘉创路5号1号楼7层805，统一社会信用代码911100007839716031。法定代表人：郭风胜，经理。委托诉讼代理人：刘金来，天津嘉信律师事务所律师。被告：韩立达，男，1971年5月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王萌，天津张盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维也，天津张盈律师事务所律师。原告中物联物业集团有限公司天津分公司、中物联物业集团有限公司与被告韩立达合同纠纷一案，本院于2017年8月4日作出（2015）西民三初字第137号民事判决后，原告中物联物业集团有限公司天津分公司、中物联物业集团有限公司不服，向天津市第二中级人民法院提出上诉，天津市第二中级人民法院于2018年6月19日作出（2018）津02民终3405号民事裁定，裁定撤销天津市河西区人民法院（2015）西民三初字第137号民事判决，本案发回天津市河西区人民法院重审。重审期间，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告中物联物业集团有限公司天津分公司、中物联物业集团有限公司共同委托诉讼代理人刘金来，被告韩立达及其委托诉讼代理人李维也到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中物联物业集团有限公司天津分公司、中物联物业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告中物联物业集团有限公司天津分公司与被告签订的项目责任约定书已解除。2、被告与原告中物联物业集团有限公司天津分公司办理交接手续（2013年12月1日到2014年8月20日的会计账簿、台帐），并立即返还原告费用838075.99元，分别是：预收物业费148622.42元、预收车位费218950元；广告费（其中包括旭飞3000元；盛世通达7500元；美科思达60000元；驰众户外广告20000元；驰众框架广告25000元；云众广告8625元；小区LED广告6000元）；装修保证金4000元；欠缴电费234322.57元、电梯维保费47533.33元；电梯零件费3869元；拖欠员工费用（前期人员2014.8.1-8.20工资31518.67元；项目经理工资4615元；保安服务费14520元）。3、判令被告支付拖欠的2014年度管理费等共计80000元。4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司与被告于2013年12月1日签订项目责任约定书：原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司授权被告负责中豪世纪花园物业项目的日常经营管理工作，被告应向原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司支付年度管理费10万元。被告负责物业项目全面经营管理工作，自主经营、自负盈亏、风险自担。承担物业项目经营管理发生的所有债权债务的连带责任，并为其提供经济担保。约定书还约定被告在经营期间服务好所接管的物业项目，不得造成对原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司有形象损坏的事件，如有发生，将限期整改，不整改不接受甲方监督，原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司有权单方终止此协议。项目责任书签订后，被告未履行约定书约定的义务，造成该物业管理混乱，业主多次投诉并导致中豪世纪花园业主大会向原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司及原告中物联物业集团有限公司出具免去被告该物业项目责任人的建议书，被告的行为严重影响了二原告形象、声誉并损害了二原告的利益。同时被告亦未按照约定书的约定，如约向原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司支付2014年度管理费，至今仍欠缴80000元，鉴于被告上述违约行为，原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司于2014年8月20日口头与被告解除约定书，通知被告因其不履行合同义务，原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司依照合同约定的解除条款，解除双方签订的约定书，并要求被告返还其占有及管理期间应支付的全部款项，且原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司于2014年12月26日向被告发出“解除项目责任约定书通知书及催款函”，再次函告被告，原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司与被告签订的“约定书”解除，望被告于接到本函之日起三日内到该项目物业管理办公室办理未尽交接手续并将被告保管的相关费用交予原告中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司，但被告未予理睬。故成讼。被告韩立达辩称，不同意原告全部诉讼请求。1、项目责任约定书不具备解除条件，不应以解除的方式终止。2、关于车位费227850元和原告主张的全部广告费的主张主体不应是原告，应是业委会主张。3、被告前期向涉诉项目投入924114.5元，其中包括多项小区基础建设，该部分建设至今仍在使用。小区居民也基于此受益并缴纳物业费。原告在享受被告对小区的前期投入的情况下要求被告退出物业项目并返回物业费明显有失公平。4、关于原告主张的欠缴电费，因涉及爱国道菜市场及地下台球厅的代缴电费，被告就此向贵院提起了司法审计调查，但原告拒绝配合审计，导致该部分事实无法查明。据此就该部分费用原告应承担举证不能的后果。5、原告在被告离场后曾向涉诉小区周边底商及小区业主收取过2014年全年物业费，该部分费用中包含了被告管理小区物业期间应收的部分费用。被告认为上述费用也足以冲抵原告主张，并提起了司法审计。但原告无故拒绝，应承担相应责任。二原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、项目责任约定书，证明原、被告于2013年12月1日签订项目责任约定书约定：原告授权被告负责中豪世纪花园的日常管理工作，被告应向原告支付年度管理费10万元。被告负责物业项目的全面工作，自主经营、自负盈亏、风险自担，承担物业项目所经营管理发生的所有债权债务的连带责任，并为其提供经济担保。2、天津市住宅物业服务合同，证明原告于2013年12月1日签订天津市住宅物业服务合同：合同对原告向业主收取费用标准的范围及标准进行了约定，且因中豪世纪花园业主大会不属于法人单位，无法在银行开设基本帐户，故双方在物业服务第二十条的约定，中物联公司负责中豪世纪花园内经营会所及其他场地所得收入应存入中豪世纪花园业主大会指定的银行账户，中物联物业集团有限公司天津分公司无权单方使用上述收入，其支取需征得中豪世纪花园业主大会的同意并盖章。3、交接证明，2014年8月20日被告韩立达同意解除项目责任约定书，并办理了交接手续，韩立达自愿退出中豪世纪花园项目，交接人为韩立达，接收人是原告指定的中物联物业集团有限公司天津分公司新的负责人李泉，监督人为中豪世纪花园小区业主大会主任肖福生、业主大会副主任张振文。4、欠据，证明被告韩立达拖欠原告8万元管理费未予支付，且被告在欠据中明确表示愿意退出小区物业管理，并在2014年6月30日前给付原告拖欠的管理费8万元。5、建议调整负责人的函，证明被告韩立达在任期间未尽职责，业主深表不满，经中豪世纪花园业主大会决定，建议中物联北京公司予以人员调整。6、国内标准快递单存根，证明原告于2014年12月26日向被告发出解除与韩立达项目责任约定书通知函及催款函，要求韩立达在收到函件后三日内到原告处办理交接手续并将仍在韩立达处保管费用归还原告，该函件被告于2014年12月30日收到。7、物业费收据，证明在被告处未归还原告物业费共计148622.42元，该费用系由被告任职期间收取，但在中物联物业集团有限公司天津分公司尚未提供物业服务期间的物业费，也就是2014年8月20日后才应当产生和收取的费用。8、车位费收据，证明在被告韩立达处未归还给原告的车位费共计218950元。根据天津市住宅物业服务合同第二十条的的规定，被告韩立达未经过中豪世纪花园业主大会同意并盖章，无权使用、支取车位费。9、装修保证金收据，证明被告韩立达承包期间向业主收取了4000元装修保证金，但在主装修完毕后未予归还，业主多次找原告讨要，现原告已为韩立达垫付了该费用，被告韩立达理应返还给原告。10、电梯维修费、电梯配件发票，证明原告为被告韩立达垫付的电梯维保费（2014年1月1日至2014年8月20日）为47533.33元，电梯配件费3869元；11、电费明细表、城南供电公司出具的缴费证明复印件，证明自2013年12月12日至2014年8月20日被告韩立达承包期间应由起缴纳的电费金额为237764.51元。（因电费明细表按月结算，又2014年8月为31个自然天，8月份电费按31976.38*31计算）；12、中豪世纪花园项目工资汇总表，证明2014年8月1日至2014年8月20日，中豪世纪花园员工工资为47278*20/31=31528.67，该费用已由原告代被告支付完毕；13、证明，证明原告代被告支付项目经理证明2014年8月1日至2014年8月20日工资为5538*20/24=4615元；14、证明，收据，证明戎威远保安服务（北京）有限公司天津分公司2014年8月10日至26日的劳务费饭费合计22440元，原告为被告垫付金额为14520元；证据15、社区LED显示屏安装协议及收据，证明被告收取天津德尚邦电子科技有限公司6000元；证据16、合作合同书2份及转帐凭证，证明被告收取驰众广告有限公司45000元；证据17、无线信号覆盖租赁书及收据，证明被告收取了天津美科思达计算机系统服务有限公司租金60000元；证据18、合同书及收据，证明被告收取了天津盛世通达广告创意有限公司7500元；证据19、证明被告收取旭飞广告（天津）有限公司3000元，证据20、协议书、收据、说明，证明被告收取了天津云众广告有限公司8625元；证据21、业主大会情况说明，证明中豪世纪花园小区业主大会作为业主代表对被告在原告分公司任职期间的表现和收取费用情况进行了说明，也清楚的表明业主大会要求原告分公司将被告解聘撤职的原因。被告韩立达向本院提交如下证据：1、被告当时的员工李佩整理的电费应收款明细2页，证明这些电费应由地下台球厅和菜市场承担。2、韩立达中豪世纪花园物业投入明细及收据，证明被告对中豪项目进行了前期投入花费924114元，该款项经得了业委会肖主任口头同意但由于原告强制被告离场因此未能完善相关手续。3、赵德水证人证言，证明被告在进驻中豪世纪花园后立刻对该小区进行了大规模整治和维修工作；上述工作前期投入系被告自行投入。被告对二原告证据的质证意见：对证据1真实性没有异议，对证明目的不认可，但2014年3月5日原、被告签订了补充协议，改变了年度管理费的约定且原告未能依约履行合同约定的义务，干预了被告的经营、侵犯了被告的权益。对证据2系原告与案外人所签，真实性无法确认，原告分公司的公章、财务章并没有给过被告。对证据3，真实性没有异议，对证明目的不予认可，认为被告并非自愿退出，不认为是解除的意思。对证据4真实性无异议，对证明目的不予认可。张丽的工作失误导致了被告的经济损失，故我方现在不认可支付80000元管理费。且该欠据系原告胁迫被告出具。对证据5真实性不认可，证明目的不予认可，制定该函过程未经过业主大会表决，程序不符合规定。对证据6真实性不认可，证明目的不认可。被告没有收到过快递及通知函。对证据7中有被告签名部分的真实性认可，不认可证明目的，因本案《项目责任约定书》在2014年1月至12月并未解除，故被告收取物业费的行为属于合同中约定的自负收益的部分，无需返还。对证据8中有被告签名部分的真实性认可，不认可证明目的。首先，车位费系《物业合同》约定的不足物业费不足部分之费用，应作为维护物业项目正常运营的费用。其次，《项目责任约定书》在2014年1月至12月并未解除，该笔费用应当也作为被告自负收益的部分。最后，退一步讲，即使该费用不依照《物业合同》约定作为补足物业费的部分，其请求人应为中豪世纪花园业主大会。对证据9票据上“款已还”下方的签字及时间的真实性不认可，对其他无异议，对证明目的不认可，不能证明待证事实。对证据10的真实性认可，对证明目的不认可，对2014年1月1日至2014年12月31日之间的电梯维保费为47533.33元无异议，但认为该项目责任书未解除，该费用为垫付，故对证明目的不予认可，电梯配件费的发票时间是2015年1月27日，不能证明是在我经营期间支出的，故对该证据的证明目的不予认可。且根据补充协议约定，由于该费用产生原因为电梯漏检，而漏检的责任在原告的代表张丽，所以该费用应由原告自行承担。对证据11中明细表的真实性及证明目的不认可，因为原告应当提供发票。且从第二页开始用户名出现了信裕房地产发展有限公司，主体与原告不一致。对证据11中的缴费证明真实性认可，不认可证明目的，用电大户菜市场和台球厅属于中豪物业项目，该费用是菜市场、台球厅自行缴纳，但由原告垫付。我们认为该款项菜市场和台球厅已经向原告支付了。对证据12真实性认可，不认可证明目的，无法证明这些工资发放了，也无法证明发放日期。对证据13不认可，不认识证明上显示的项目经理的名字。对证据14真实性不认可，也不认可证明目的，没和该保安公司签订过该合同。对证据15、16、17、18、19、20真实性均不认可，且证据15中的签字不是被告签的，这笔钱也没给到我。对证据21真实性无法核实，证明目的也不认可，业主大会的章掌握在主任一个人手中，该情况说明很可能不是全体业主的意思。仅凭情况说明也无法证明符合合同解除的情形。二原告对被告证据的质证意见：对证据1中台球厅的电费应收款明细真实性不认可，内容没有反映是哪里的台球厅、菜市场，具体经营者是谁，也没有显示年份，这些数字是什么费用也没有显示，具体的这些费用是否发生、是谁缴纳的也没有任何记载，落款也没有签章，与本案无关。对证据2中的收据真实性不认可，证据来源不合法，收据不是正式发票真实性无法核实，且收据原件应在物业公司账簿保管而不应由私人自行存放，按照会计准则这些原始凭证应由单位保管十年以上。且所谓收据上没有记载与本案的任何关系。正常的施工、维修等事项均应由有关双方签订书面合同，施工方应提供施工全部凭证。收款方应开具正式发票以供付款方如实入账。任何一个正规单位都无法仅凭一张收据就支付这么多款项，有悖基本常识。且所谓收据充其量只是记载了开具收据的时间，具体设备的用途、施工地点及具体施工时间都没有记载，也不能证明被告自己所称的施工行为就发生在其管理项目期间。且绝大多数收据都没有抬头，没有记载原告公司支付了费用。有一些材料上记载的买受人和付款人就是被告本人，与本案无关。还有大量材料中根本没有收款单位或收款人盖章的，不能作为证据使用。被告手中还有其所称的公司这么多原始凭证却没有入账，与被告以前所讲所有财务账簿都不在其手中明显自相矛盾。这些收据要么没有记载收款人，要么没有记载具体收费项目和依据，要么没有收款单位盖章，甚至有的所谓证据就是一张白条，还有的只是复印件，因此这些所谓证据不具有真实性，我们对全部证据的真实性、合法性、关联性均不认可。且我方再次强调，本案系由原告起诉引起，原告就自己的诉讼请求提出了主要事实和相关证据，因此法庭应围绕原告主张的事实是否成立及诉讼请求应否支持进行调查，而被告的所谓证据材料均与本案要查明的事实没有关系。如果被告认为其负担的上述费用可以主张权利，应另行提起诉讼，而不应将这些材料作为自己拒绝履行义务的依据。这些材料与本诉无关。对证据3真实性不认可，从证人当庭陈述看，无法看出其是否在中豪从事过相关工作。当时双方没有任何合同，也没有合法用工手续。证人也没有其所称的工种的资格资质。所以证人所称的维修事实不能成立。证人自称在2013年在中豪小区干过三个月。但事实上中豪小区业主大会和中物联订立物业合同是在2013年12月1日，因此，证人所称工作的事实也与法庭查明和双方认可的事实有矛盾。对证人所称其完成的工作，没有其他证据证明。业主大会和业委会对此也不知情。证人已经明确向法庭表示，被告在对中豪世纪花园小区有无投入、投入情况及金额一概不知情。实际上被告管理小区物业期间有无投入的情况原告已经向法庭提交了业主大会的情况说明，业主大会明确说明被告在管理物业期间没有向小区进行过投入，只管收钱，路面整修等工作系政府部门投资完成。综上，被告试图以该证人证言支持其主张的事实，但证人讲明的事实没有真实性、合法性和关联性。经审查原、被告提交证据的真实性、合法性、关联性，本院认证意见如下：二原告证据1能够证明原、被告之间的权利义务关系，本院予以确认。证据2与本案不具有关联性，本院不予确认。证据3能够证明原、被告已经于2014年8月20日解除了合同关系，本院予以确认。证据4无法达到原告证明目的，本院不予确认。证据5与本案不具有关联性，本院不予确认。证据6与本案不具有关联性，本院不予确认。证据7无法达到原告证明目的，本院不予确认。证据8并非原告的权利，本院不予确认。证据9、10、12、13、14因实际收款人并未出庭作证，对其真实性本院不予确认。证据11能够证明被告经营期间的电费已由原告垫付，本院予以确认。证据15、16、17、18、19、20并非原告的权利，本院不予确认。证据21与本案不具有关联性，本院不予确认。被告证据1、2、3属于应由其自行承担的费用，与本案不具有关联性，本院不予确认。经审理查明，2013年12月1日，原告中物联物业集团有限公司天津分公司与被告签订《项目责任约定书》，约定，甲方：中物联物业集团有限公司天津分公司；乙方：韩立达。甲方将授权乙方负责中豪世纪花园物业项目的日常经营管理。管理费用：乙方每年向甲方支付年度管理费10万元。在协议有效期内，甲方不干涉乙方物业项目的日常经营活动，但甲方有经营状况、人事调整的知情权和建议权。乙方负责物业项目的全面经营管理工作，合同期内，乙方自主经营、自负盈亏、风险自担，承担由于物业项目经营管理发生的所有债权债务的连带责任，并为其提供经济担保。约定书签订后，被告以原告中物联物业集团有限公司天津分公司名义管理中豪世纪花园小区。2014年3月5日，原告中物联物业集团有限公司天津分公司与被告签订《补充协议》，约定，1、甲方免收乙方每年度管理费10万元，换取中豪世纪花园20%股份，张丽代表甲方进入中豪世纪花园做项目经理，张丽经营期间出现任何经营风险均由甲方承担与负责。在《项目责任约定书》有效期内，任何情况下，张丽以及甲方所派其他人员均是辅助乙方的管理工作，向项目承包人韩立达负责。4、乙方如果出现经营风险，甲乙双方签署权利、责任明确的退出协议（该公章生效），甲乙双方根据乙方的前期投入议定协商一致的补偿金额，给与乙方补偿，甲乙双方方可解除合同。物业服务合同提前终止，则无补偿。2014年8月20日，原告中物联物业集团有限公司天津分公司与被告签订《交接证明》，内容为，今中物联物业集团有限公司天津分公司韩立达负责人与李泉负责人进行物业工作交接。交接时间为2014年8月20日下午（15：17分），关于天津中豪世纪花园项目之后工作由李泉全权管理。被告韩立达退出该项目。现原告中物联物业集团有限公司天津分公司要求确认与被告直接合同关系已经解除，并主张相关费用，故成讼。另查，原告中物联物业集团有限公司天津分公司名称由“中物联国际物业服务（北京）有限公司天津分公司”变更为“中物联物业集团有限公司天津分公司”。且中物联物业集团有限公司天津分公司系原告中物联物业集团有限公司分公司。另查，诉讼中，被告申请对原告中物联物业集团有限公司天津分公司自2014年8月20日至2016年8月19日经营中豪世纪花园物业服务项目的财务状况进行审计。审计内容为中物联物业集团有限公司天津分公司在此期间内收取的小区业主及小区底商所缴纳2013年12月1日至2014年8月20日的物业费收入、爱国道菜市场及台球厅所缴纳2013年12月1日至2014年8月20日的电费收入。本院依法选择中鹏会计师事务所有限公司天津分所进行审计。但原告中物联物业集团有限公司天津分公司不向中鹏会计师事务所有限公司天津分所提交财务账册，故审计未能进行。本院认为，原告中物联物业集团有限公司天津分公司与被告签订的《项目责任约定书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于原告主体问题。根据法律规定，分公司不能独立承担法律责任，应由其公司承担。本案中，中物联物业集团有限公司天津分公司系中物联物业集团有限公司的分公司，原告的相关权利应属于中物联物业集团有限公司。关于合同是否解除。原告与被告在2014年8月20日签署了《交接证明》，在该时点被告已经退出中豪世纪花园项目的管理工作，因此在该时点双方已经通过行为确认解除了双方签订的《项目责任约定书》。本院确认原告与被告于2014年8月20日已经解除了《项目责任约定书》。关于办理交接手续的主张。根据《项目责任约定书》的约定，在合同期内，被告自主经营、自负盈亏，原告无权向被告主张上述权利。该主张，本院不予支持。关于预收物业费148622.42元的主张。首先，原告证据无法证明被告收取了上述费用。其次，被告在2014年8月20日退出，因此被告收取的物业费部分中自2014年8月21日之后的物业费利益应属于原告，同理，原告收取的物业费部分中亦存在属于被告应享有的物业费利益。综上，本院认为，原、被告现有证据均无法确认双方之间物业费的实际收取情况，因此本院无法确认各自应享有的物业费利益，根据公平原则，原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于车位费、广告费的主张。因该项权利并非原告享有，其无权主张。关于电费的主张。首先，原告现有证据能够证明本案涉及的电费产生于被告经营期间，且原告已经实际支付。其次，被告抗辩该电费由案外人实际支付，但未能提供证据予以佐证。综上，原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于装修保证金、电梯维保费、电梯零件费、拖欠员工费用。因原告未能对现有证据的真实性提出佐证，应承担举证不能的法律后果，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于管理费的主张。原告与被告签订的《补充协议》已经明确约定，原告免除了被告给付管理费的义务，故原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告中物联物业集团有限公司天津分公司与被告韩立达签订的《项目责任约定书》于2014年8月20日解除；二、被告韩立达于本判决生效之日起十日内给付原告中物联物业集团有限公司电费234322.57元；三、驳回原告中物联物业集团有限公司、中物联物业集团有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费12996元，由原告中物联物业集团有限公司天津分公司、中物联物业集团有限公司负担8181元，被告韩立达负担4815元。保全费5000元，由原告中物联物业集团有限公司天津分公司、中物联物业集团有限公司负担3308元，被告韩立达负担1692元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 羽审 判 员  孙 英人民陪审员  葛海云二〇一九年九月二十四日法官助理刘彬书记员孟婷附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。