广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初3002号原告：鲍思容，委托诉讼代理人：洪月月，广东冠杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炜贤，广东冠杰律师事务所实习律师。被告：深圳市时代财富实业集团有限公司，法定代表人：徐森，董事长。委托诉讼代理人：曹昶怡，女，1990年11月6日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：段卉，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。原告鲍思容诉被告深圳市时代财富实业集团有限公司（以下简称“时代公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍思容及其委托诉讼代理人洪月月，被告委托诉讼代理人曹昶怡、段卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还房屋租赁押金28,600元；2判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“合同书”），约定被告将其位于深圳市南山区南山商业文化中心区某商铺出租给原告使用。双方约定商铺租赁期限为3年（2016年1月1日-2018年12月31日），每月租金为14,300元。以上内容原被告双方均在《合同书》上签名盖章予以确认。2016年1月21日，原告通过银行转账方式向被告支付首月的租金14,300元与押金28,600元，被告向原告开具收款收据，2018年11月，由于政府在店铺门前修路，原告日常经营受到了严重影响，2018年12月3日，原告与被告协商提前解除租约。被告工作人员了解情况后通过微信和短信通知的形式同意提前解除租赁合同，并与原告约定于2018年12月4日办理退租手续。2018年12月5日，被告在未与原告协商的情况下突然反悔退租事宣，并无故没收押金。原告与被告协商无果后把经营设备搬离店铺，但受到被告暴力阻拦，经多次沟通无果，被告仍霸占原告押金拒不返还。为有效维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：事实陈述：原告于2016年1月与被告时代公司签订了《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），承租了被告时代公司位于深圳市南山区南山商业文化中心区某商铺。租赁期间原告经常无故拖欠被告时代公司租金，租赁合同约定的租金支付日为每月5日，原告常常到月底或者次月月初经反复催告后才支付当月租金。2018年11月，南山街道办进行了商业文化街区的升级改造施工，原告以政府升级改造影响其经营为由，召集了一大批商户一同前往被告时代公司住所地，要求被告时代公司免租。经被告时代公司实地调查后认为：政府施工周期短，未影响商户正常营业，并且在施工完成后，会对整个街区的环境及形象有显著提升，对商户长期利好。同时，该情况既不能归为被告时代公司过错，也不属于租赁合同约定的免租情形，故被告时代公司未予批准。2018年12月3日原告又提出提前解除租赁合同，被告时代公司同意了原告的申请，工作人员随即通知原告于12月4日办理交接手续。12月4日被告时代公司去商铺与原告办理交接手续时，原告提出要被告时代公司当场退还押金，否则就不退房不交接。被告时代公司告知原告双方需先就解除具体事宜协商一致后签署《解除协议》，再根据租赁合同及《解除协议》的约定办理后续退租事宜。但原告表示不接受，双方无法达成一致意见，协商谈判就此破裂，《解除协议》未能成功签署，被告时代公司告知原告继续履行租赁合同义务。之后原告在未与被告时代公司沟通的情况下，擅自搬离物业，并表示不会再支付租金，被告时代公司在原告根本违约的情况下，依约向原告发出了解除租赁合同通知书，就此解除了双方的租赁合同关系。答辩意见：1、租赁关系是因原告违约，被告时代公司单方解除的，而非双方合意解除。根据租赁合同约定被告时代公司完全可以不同意提前解除租赁合同，被告时代公司出于善意同意原告提前解除租赁合同的请求，但并非无条件的解除，首先需要原告在12月4日完成退房手续，并将房屋交还被告时代公司，此外双方应当就解除合同的具体条件（比如租金计算到什么时候；费用如何结算；押金是否退、退多少等）落实在《解除协议》中。此外根据租赁合同约定，返还押金的前提条件是合同终止并且结清应付费用、办理完退房手续后。因此原告要求被告时代公司当场退押金才肯签解除协议办理退租手续，这显然既不符合租赁合同约定，也与行业惯例不符，是被告时代公司不可接受的。在这种情况下，双方未能就解除租赁合同有关事宜达成一致，也未能成功签署《解除协议》，是不应当认定租赁合同已经解除的。在租赁合同后续履行的过程中，原告单方不履行租赁合同的义务达到了单方解除条件，被告时代公司是依照租赁合同的约定单方解除的租赁关系。2、被告时代公司不返还租赁保证金（押金）符合合同约定。根据租赁合同第十八条，原告拖欠租金超过了10日即构成严重违约，被告时代公司有权单方解除租赁合同，并要求原告支付违约金28600元。被告时代公司发出解除租赁合同通知时，原告已拖欠租金超过10日，根据租赁合同需承担违约金28600元。原告在未承担违约责任，至今未结清相关费用的情况下，被告时代公司有权根据租赁合同第九条的约定（乙方未交清自负责的各项费用或有违约行为的，甲方可不予返还保证金）没收原告的押金。此外根据租赁合同，出租人无正当理由提前解除租赁合同的需支付相当于保证金金额的违约金，相对应，承租人提前解除租赁合同的保证金不予返还。原告在租赁合同履行期内无正当理由不履行租赁合同义务，导致了租赁合同的提前解除，根据租赁合同第九条约定（非甲方原因乙方要求解除合同的甲方可不予返还保证金），被告时代公司同样有权没收原告的押金。综上所述，被告时代公司没收原告的押金合法合理，原告主张的上述诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月5日，原告鲍思容（乙方、承租方）与被告时代公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区南山商业文化中心区某商铺的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计24.84平方米；租赁房屋权利人为深圳市时代财富实业集团有限公司；月租金总额为14300元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；甲方交付租赁房屋时，向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金28600元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为合同终止、乙方办理完退房手续并无违约行为存在、乙方付清各项应付费用；本合同有效期内，发生甲、乙双方协商一致的，允许解除或变更本合同；及其他内容。同日，原、被告双方签订《补充协议》，并于2016年1月7日签订《深圳市房屋租赁安全管理责任书》。2016年1月11日，原、被告就承租涉案商铺，办理房屋租赁登记备案手续，登记备案号为深房租南山2016000312。2016年1月21日，被告时代公司出具两份《收款收据》，分别载明：收到鲍思容交来涉案商铺租赁保证金28600元、收到鲍思容交来青春家园17-2铺2016年1月16日-2月15日租金14300元。庭审中，被告称确已收到原告向其缴纳的租赁押金28600元。原告鲍思容提交了其名下的银行交易流水明细表证明其已依约向被告时代公司缴纳了2016年1月16日至2018年11月30日期间的租金。被告时代公司对以上事实予以确认，但称从交易流水看，原告鲍思容并未在每月5日前缴纳租金，有存在月末、次月缴纳租金的事实。原告鲍思容提交了其与被告时代公司员工彭小琴的微信聊天记录，拟证明被告时代公司已答应其退租及办理交接内容事实。该记录中显示有：1、2018年12月3日，被告时代公司彭小琴回复微信“鲍思容女士，您于2018年12月3日向我司提出提前退租申请已获批。请您准备好相关资料（包括租赁凭证、押金单、身份证复印件），于2018年12月4日8点30份前向我司工作人员办理完退房移交等相关手续，并于2018年12月4日前将房屋清洁干净交还我司”。原告回复“好的”。被告时代公司彭小琴回复“那我们明天早上八点半见咯，然后解除日期是2018年12月4日”。2、2018年12月3日，原告回复“2018年12月1日到3日的租金因为修路无法营业我不承担”。被告时代公司员工彭小琴回复“好好，我知道了，我没办法了，我帮你贴”。被告时代公司对以上微信聊天内容的真实性予以认可，称被告时代公司答应提前退租申请是有要求，即原告于2018年12月4日办理完退房手续，并将房屋交还给被告。原告并未于该日将涉案房屋交给被告，故双方并未达成协商一致解除，租赁关系并未解除，对其拟证明的内容不予认可。被告时代公司分别于2018年12月17日、2018年12月19日，通过EMS、微信向原告鲍思容送达《解除合同通知书》，表明因原告鲍思容未支付2018年12月的租金，而于2018年12月17日解除双方之间签订的租赁合同，并不予退还租赁保证金。原告鲍思容称收到被告的《解除合同通知书》，但双方的租赁合同已于2018年12月4日解除。庭审中，双方均确认涉案商铺门前的道路在维修；双方于2018年12月4日对涉案商铺有办理过交接；原告于当日与涉案商铺的物业管理处结清了水电费、物业管理费；因双方对能否当天退还租赁押金产生分歧。原告称其已于2018年12月7日完全搬离涉案商铺，并于当日向涉案商铺的物业管理公司结清了2018年12月4日至2018年12月7日期间的所有的水电、物业管理费。被告时代公司对原告结清了2018年12月7日前的水电、物业管理费予以认可，但称不知道原告何时搬离涉案商铺。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。2018年12月3日，原告与被告公司员工就提前退租问题进行协商，从双方的微信聊天记录内容中显示，原、被告之前就提前解除双方的租赁合同已达成合意，并确定双方的租赁合同于2018年12月4日解除；且双方于2018年12月4日曾办理过相应的交接手续；在办理交接过程中，双方产生分歧。综上，被告时代公司对2018年12月4日解除双方的租赁合同是明知的，且对原告搬离涉案商铺亦是明知的，在此情况下，被告于2018年12月17日又以原告拖欠租金为由，主张解除租赁合同并没收租赁押金，没有依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”，本案中，原、被告之间的租赁合同已解除，原告主张返还其已缴纳的租赁押金28600元，符合法律的规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告深圳市时代财富实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲍思容返还租赁押金28600元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257.5元，由被告深圳市时代财富实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一九年九月十五日书记员  王晓洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。