湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6752号原告：湖南闪耀体育文化有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道长托社区彭树明私房。法定代表人：彭银，总经理。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟臻，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙三晟体育咨询管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡长托村十二组彭树明私宅。法定代表人：张如超，总经理。委托诉讼代理人：李志员，湖南天楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张精玲，湖南天楚律师事务所律师。原告湖南闪耀体育文化有限公司（以下简称原告）与被告长沙三晟体育咨询管理有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌晨，被告的委托诉讼代理人李志员、张精玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2017年11月21日签订的《租赁经营合同书》已于2019年7月4日解除；2、请求判决被告向原告返还东山街道全民健身中心项目综合馆；3、请求判决被告向原告支付欠付的租赁费用719380元；4、请求判决被告向原告支付欠付租赁费用产生的违约金3925.8元（暂计算至2019年7月9日，实际按照215.814元/天计算至实际清偿之日止）；5、请求判决被告向原告支付因被告原因解除《租赁经营合同书》因承担的违约金459690元；6、请求判决确认原告对东山街道全民健身中心项目综合馆馆内原被告双方共同投资部分享有100%的权益；7、请求判决被告向原告支付因被告迟延交付东山街道全民健身中心项目综合馆造成的损失25538元（按照5107元每天暂计算至2019年7月9日，实际自2019年7月4日计算至向原告返还东山街道全面健身中心项目综合馆之日止）；8、请求判决被告向原告支付因本案产生的律师费436194.86元；9、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年1月1日签订《合作经营协议书》，协议书约定由被告与原告合作经营东山街道全面健身中项目综合馆（以下简称“综合馆”）。后由于运营方式无法达到双方预期合作目的，双方变更合作项目的运营模式为被告租赁经营，并于2017年11月21日签订《租赁经营合同书》。《租赁经营合同书》约定综合馆经营方式变更为由被告采取独立核算、自主经营、自负盈亏、自主用工的方式进行租赁经营，并且约定被告应向原告支付综合馆项目租赁金、场地租金、停车场租赁费等租赁费用，支付时间为每季度1号一次性支付该季度租赁费用。合同签订后，原告依约向被告交付了综合馆，但是被告一直未按照合同约定按时足额向原告支付租赁费用，期间，原告多次采取口头及书面的方式催促被告履行支付租赁费用的义务，但被告仍未按照《租赁经营合同书》的约定支付租赁费用，被告累积逾期向原告支付租赁费用超过45天。根据《租赁经营合同书》第九条第1款约定“若乙方（被告）逾期支付本合同约定的应付甲方（原告）的租赁费用的，每逾期一日需按欠付金额的0.03%支付违约金；累积逾期45日，甲方有权解除本合同，自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方时，本合同解除”及第九条第3款约定“乙方如有下述行为的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的租赁费用款项不予退回，乙方还须按照本协议的约定向甲方一次性支付一季度的综合馆项目租赁金作为违约金，并放弃乙方在综合馆项目40%的权益，原双方签订的《合作协议书》同时终止：3.1如乙方累积逾期45日向甲方支付租赁费用”之约定，原告有权解除《租赁经营合同书》。此外被告还须承担逾期付款违约金及承担因被告原因解除合同的违约责任及损失赔偿责任。另由于原告向被告交付综合馆后，被告在没有经过原告同意的情况下对双方依据《合作协议书》共同投资部分的财产进行了处理，所以导致无法根据合同约定向原告交付40%的权益，根据原被告于2018年1月1日就共同投资签订的《投资清算款报告认可书》中所载明的最终投资总额为6633532元，所以被告应向原告支付该共同投资额40%部分对应的价值2653412.8元。综上，被告拖延支付原告租赁费用的行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定要求解除合同并且要求被告承担违约责任及损失赔偿责任。原告为维护自身权益，依据《民事诉讼法》等相关法律法规的规定，依法提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、闪耀公司诉请请求解除经营合同，不具有合法的事实依据和法律依据，违反了消防法的规定和合同约定的义务，未依法申请建设工程消防验收备案，其诉讼请求不成立。2、诉请第二项建成的综合馆已经交还给闪耀公司。3、原告三晟公司并未拖欠闪耀公司租赁费，而是基于合同法的规定行使先履行抗辩权，中止支付租赁费用，至于基本的租赁的费用，应于庭审中查实。4、由于三晟公司没有违法的行为，对于原告的其他诉讼请求没有责任。综上请求驳回闪耀公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年1月1日，原被告双方签订《合作协议书》，协议书约定由被告与原告合作经营东山街道全民健身中项目综合馆（以下简称“综合馆”）。后由于运营方式无法达到双方预期合作目的，双方变更合作项目的运营模式为被告租赁经营，并于2017年11月21日签订《租赁经营合同书》。《租赁经营合同书》约定综合馆经营方式变更为由被告采取独立核算、自主经营、自负盈亏、自主用工的方式进行租赁经营。合同期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止。其中，双方约定租赁费用由综合馆项目租赁金、场地租金、停车场租赁费三项组成，具体为：项目租赁金为78万元每年，自2018年1月1日开始计算；场地租金从2017年10月1日开始计取，租金为18元/平米/月；停车场租赁费为10000元/月，自2017年10月1日开始计取。租赁费用的支付时间为每季度1号一次性支付本季度的租赁费用。如被告累积逾期45日向原告支付租赁费用，原告有权解除合同，被告已支付的租赁费用不予退回，被告还须按照合同的约定向原告一次性支付一季度的综合馆项目租赁金作为违约金，并放弃被告在综合馆项目40%的权益，原双方签订的《合作协议书》同时终止。合同还对双方的权利与义务、保密条款、合同的变更与解除、合同的中止、违约责任等其他事项进行了约定。其后，原告向被告交付了综合馆，被告依约进场开展经营。2017年12月29日，原告与被告签订《租赁经营合同书补充协议》，因总投资额超过650万元，被告每年向原告交付的综合馆项目租赁金为80万元整，也即一个季度20万元整。二、2018年1月1日，原被告就共同投资出资签订《投资清算款报告认可书》，确定截止2018年1月1日，双方共同的投资总额为6633532元整，其中原告承担并享有60%的权益，被告承担并享有40%的权益。2019年8月9日，原被告双方对共同投资部分的财产剩余情况以及被告新增投资财产明细进行确认。其中共同投资遗失的资产为雅马哈音响5个、威能VB-1影吧旗舰版播放终端（加强版）3台、坐式下斜推胸顺联1件、可调哑铃椅Multi2、推肩1件、小直杆1件；被告新增投资财产为冰箱展示柜4台、冰箱操作台2台、博古架2台、木质文件柜1套（3个）、木质文件桌1套、老板椅1个、铁皮文件柜2个、HP打印机1台、票据打印机3台、会议桌1张、谈单桌椅6套、私教文件柜1套（3个）、冰淇淋机1台、三星电视机2台、海信电视机1台、消毒柜对开门1台、画架6个、货架4组。三、2019年4月1日，原告向被告送达《关于严格按照合同约定付款的函告》，函告载明从2018年12月31日起，被告便未严格按照合同约定支付合同约定的租赁费用，截止到2019年4月1日，被告还未按照合同约定支付2019年综合馆第二季度租赁费用。函告同意被告应付的第二季度租赁费用分两次支付：2019年4月2日支付200000元，2019年5月30日支付259690元。函告还要求被告自2019年第三季度开始严格按合同约定一次性支付租赁费用。被告于同日签收上述函告。另查，第二季度租赁费用，被告未支付的金额为259690元，第三季度租赁费用至今未支付。四、2019年7月4日，原告委托湖南金州律师事务所向被告送达（2019）金律函字2372号《律师函》，通知解除原告与被告于2017年11月21日签订的《租赁经营合同书》，原双方于2017年1月1日签订《合作协议书》也同时终止。同时还要求被告在收到《律师函》之日起五日内将综合馆交还原告。被告在收到上述《律师函》后于2019年7月8日委托湖南琨霖律师事务所向原告送达（2019）琨霖律函字1739号《律师函》，主张原告未依约办理消防验收，构成根本违约，故原告无权解除合同。2018年7月12日，被告再次委托湖南琨霖律师事务所向原告送达（2019）琨霖律函字1746号《律师函》，通知自即日起将综合馆及运营权交至原告。五、2017年3月，原、被告共同委托杨波进行综合馆消防工程建设及代为办理消防许可手续，并向杨波支付了20万元。六、被告为综合馆购买了平安公众责任险，保险期间为2018年7月31日至2019年7月30日。期间于2018年9月17日成功获得保险公司的保险事故理赔金。七、东山街道全民健身中心综合馆是原告与长沙市雨花区东山街道办事处合同开发的项目，原告负责项目的建设及资金的筹措，建设完成后项目的所有权及经营权归原告所有。另查，综合馆于2018年7月完成装饰装修工程建设并正式开始营业。本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权解除双方于2017年11月21日签订的《租赁经营合同书》及被告应承担的责任。就争议焦点一，综合馆系原告与长沙市东山街道办事处合作开发的项目，项目所有权及运营权归原告所有，故原告有权选择将综合馆运营权与被告合作经营，也有权选择将综合馆运营权交由被告独立经营。原、被告在签订《合作协议书》后由于经营问题变更经营合作方式，签订《租赁经营合同书》，故《租赁经营合同书》应视为原被告双方对原签订《合作协议书》的变更，所以原、被告应按《租赁经营合同书》约定履行义务。《租赁经营合同书》第九条第3款约定“乙方如有下述行为的，甲方有权解除本合同：3.1如乙方累积逾期45日向甲方支付租赁费用”，自2019年5月30日至今，被告未付的租赁费用为719380元。被告以原告未依法申请建设工程消防验收为由提出抗辩。根据双方签订的《租赁经营合同书》第四条原告的义务第3款约定“在本合同签订后，甲方与乙方共同办理综合馆消防许可证、食品安全证、营业执照、体育经营许可证、高危险性体育项目经营许可证，如由于甲方原因导致上述证件未办理，乙方租赁经营的综合馆项目被行政机关处罚或须对外承担责任的，甲乙双方按照甲方60%，乙方40%的比例分担责任”，该条明确了消防许可证的办理义务为共同义务，同时约定如由于原告原因导致上述证件未办理的违约责任，但是没有约定被告可以据此拒不支付租赁费用。被告认为双方签订的《合作协议书》第11条约定“甲方负责综合馆主体建设工程的消防验收，甲乙双方共同负责装饰装修工程的消防验收”，所以原告应负责主体建设工程的消防验收。而原、被告对于上述约定已在《租赁经营合同书》进行了变更，且签订《租赁经营合同书》时已完成土建施工，所以被告是明知综合馆消防验收问题的。对于被告以原告未依法申请建设工程消防验收为由提出的抗辩，人民法院依法不予采信。本案中，被告未按照合同约定支付租赁费用且累积已经超过45日，原告有权解除合同。原告于2019年7月4日向被告送达《律师函》，通知解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本案中双方签订的《租赁经营合同书》自律师函到达被告时即2019年7月4日解除。因此，本院对原告要求确认双方签订的《租赁经营合同书》已解除并支付欠付的租赁费用719380元的诉讼请求，人民法院予以支持。就争议焦点二，根据合同约定，由于被告逾期支付租赁费用导致原告行使合同解除的，被告应向原告一次性支付一季度的综合馆项目租赁金作为违约金，并放弃被告在综合馆项目40%的权益，原双方签订的《合作协议书》同时终止。原告要求被告支付因被告原因解除《租赁经营合同书》因承担的违约金459690元，是包含了场地租金、停车场租赁费的，所以对于该诉讼请求人民法院仅支持支付一季度的综合馆租赁金作为违约金也即20万元。合同因被告原因解除，被告应放弃在综合馆项目40%的权益，原告本身拥有综合馆项目60%的权益，所以对于原告要求确认原告对东山街道全民健身中心项目综合馆馆内原被告双方共同投资部分享有100%的权益的诉讼请求，人民法院予以支持。合同解除前，综合馆由被告独立经营，现合同因被告原因解除，原双方签订的《合作协议书》也同时终止，所以原告要求被告向原告返还东山街道全面健身中心项目综合馆的诉讼请求，人民法院予以支持。原告要求被告承担律师代理费436194.86元的诉请，因未提供代理合同以及付款凭证予以证实，人民法院不予支持。原告要求被告支付欠付租赁费产生的违约金的诉请，因原告对于被告的违约行为已主张了解除合同的权利，人民法院不予支持。原告要求被告支付因迟延交付综合馆给原告造成的损失的诉请，因没有相关的法律及合同依据，人民法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告湖南闪耀体育文化有限公司与被告长沙三晟体育咨询管理有限公司于2017年11月21日签订的《租赁经营合同书》于2019年7月4日解除；二、被告长沙三晟体育咨询管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告湖南闪耀体育文化有限公司返还东山街道全民健身中心项目综合馆；三、被告长沙三晟体育咨询管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告湖南闪耀体育文化有限公司支付欠付的租赁费用719380元；四、确认原告湖南闪耀体育文化有限公司对东山街道全民健身中心项目综合馆馆内双方共同投资部分享有100%的权益；五、被告长沙三晟体育咨询管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告湖南闪耀体育文化有限公司支付因解除《租赁经营合同书》应承担的违约金200000元；六、驳回原告湖南闪耀体育文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41185元，保全费5000元，合计46185元，由被告长沙三晟体育咨询管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  宁昊杰人民陪审员  李玲芝人民陪审员  陈 珊二〇一九年九月二十三日法官助理龚凤梅书记员张拓展附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。