江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0382民初5937号原告：徐州赛夫特矿山安全设备有限公司，住所地邳州市运平路**。法定代表人：许峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛立左，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娄，该公司副总经理。被告：魏云飞，男，1968年1月2日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：朱飞鹏，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，江苏景来律师事务所律师。原告徐州赛夫特矿山安全设备有限公司（以下简称赛夫特公司）与被告魏云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行审理。原告赛夫特公司的委托诉讼代理人辛立左、朱娄，被告魏云飞及其委托诉讼代理人朱飞鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赛夫特公司向本院提出诉讼请求：1、终止租赁合同、责成被告限期搬走恢复原状；2、判令被告支付拖欠的租金180000元、并计算至搬走恢复原状时止；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月1日，被告租赁了原告公司的部分厂房和场地，约定租期五年，租金为前三年每年16万元，第四年16.5万元，第五年16.7万元（详见合同）。合同履行至今，被告仅仅支付6万元，还擅自对外转租、擅自建设房屋，己构成根本违约。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告魏云飞辩称，1、原告与答辩人所签为厂房与场地租赁合同，确立了原告全面交付租赁物的先履行义务。原告与答辩人于2016年12月1日签订《厂房与场地租赁合同》，租期开始日为2016年12月1日，租赁物为原告东厂院内，第一钢结构厂房及食堂和所有土地，总面积约20000平方米，其中厂房为2000平方米，租赁重心为场地的使用，合同明确约定原告应于租期开始日前将租赁物按答辩人要求交付答辩人使用，交接清点检验租赁物，并签署租赁物业移交书，交付厂房钥匙。2、原告没有履行先合同义务，其主张答辩人违约依法不成立。租赁合同明确约定租赁物全面交付为原告的先合同义务，而原告将面积占租赁物近2/3的场地一直没有交付答辩人，并未履行租赁合同约定的租期开始前按答辩人要求全面交付租赁物的义务，故答辩人对应比例未完全依约支付租金，是为行使先履行抗辩权的体现，依法答辩人就此并不构成违约（合同法第六十七条），另租赁合同并未限制答辩人转租及自建房屋，原告据此主张答辩人违约继而诉请合同终止错误。3、本案租赁合同没有终止情形的发生，原告直接诉请终止合同不成立。依据《合同法》第九十一条，合同须具备包括合同解除在内的法定情形方终止，本案租赁合同未发生法定终止情形，原告诉请合同终止，无事实和法律依据，其诉请不成立，依法应判决驳回。综上，法庭应依法判决驳回原告诉请终止合同的诉请。经审理查明，2016年12月1日，原告赛夫特公司（出租方、甲方）与被告魏云飞（承租方、乙方）签订《厂房及场地租赁合同》一份，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法规，甲方将位于邳州市徐州赛夫特矿山安全设备有限公司的东厂院内，第一钢结构厂房及食堂和所有土地租赁给乙方使用；双方本着互惠互利的原则，经协商一致签订本合同。一、租赁总面积：约20000平方米（包括南北走向厂房2000平方米，南至办公室前墙，北至北墙头，东从东墙头，西至西围栏）。二、租赁期限：1、物业租赁期限共计五年（在政府不征用的情况下），自2016年12月1日起至2021年12月1日止；租赁期前三年租金保持不变，第四年增加5000元，第五年增加7000元。三、租金及支付：l、租金标准为：合计租金为：16万元/每年（人民币大写壹拾陆万元整）不含税票。2、支付方式：租金按年支付，乙方以现金方式支付租金，具体支付时间为合同签订之日即付清第一年租金；壹拾陆万元整；以后每年12月1日之前交清一年租金。四、租赁物业交接：l、甲方应于租期开始日前将租赁物按乙方要求交付乙方使用，双方在交接时对租赁物（含附属设施）的状况共同进行清点检验，并签署租赁物业移交书、交付厂房钥匙。2、甲方延迟交付租赁物业的，租赁期限相应顺延。甲方迟延交付物业超过15日的，乙方有权终止本合同。六、乙方的权利和义务：l、乙方在使用租赁物业期间，如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由乙方自行实施并且提前告知甲方，经甲方同意后方进行实施，在租用场地上不能建设永久性建筑物（不允许违反开发区规定建设），合理使用广房及附属设施，做好厂房的日常维护工作，所有费用由乙方承担。4、在本合同有效期内，甲方不得出租转让其出租给乙方的所有租赁物给第三方，如因甲方行为给乙方由此造成的所有经济损失均由甲方赔偿。5、租赁期内乙方有权使用租赁物外墙上可合法发布广告的广告牌位。涉及市容、工商等许可或备案手续及费用有乙方承担。七、违约及赔偿责任：1、在本合同有效期内，任何一方不得无故终止本合同，否则将以支付剩余租期全部租金作为违约金支付对方作为违约赔偿。2、在租赁期限内，未经乙方同意甲方不得擅自提高租金价格。3、乙方延期支付租金及其它费用，应事先经甲方同意，否则视为违约。”上述合同签订后，原告赛夫特公司将涉案厂房及土地交由被告魏云飞使用，被告魏云飞一直租赁使用涉案厂房及土地至今。被告魏云飞于上述合同签订后，已支付6万元租金。另查明，涉案土地登记使用权人为原告赛夫特公司，用途为工业。上述事实，有《厂房及场地租赁合同》、国有土地使用权证及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于《厂房及场地租赁合同》应否解除。1、关于厂房租赁部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案厂房无相应的规划或准建手续，故涉案租赁合同关于厂房租赁部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告魏云飞应当返还租赁厂房，并参照合同约定支付相应的租金。2、关于场地租赁部分。双方签订的《厂房及场地租赁合同》就场地租赁部分系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。首先，根据《厂房及场地租赁合同》第七条第三项、第五项的约定，被告魏云飞至今只支付了6万元租金，未按约定交付租金，构成违约，且从被告提供的录音中可以看出，原告赛夫特公司已经向被告催要租金，故原告有权按照合同约定解除合同。被告魏云飞主张原告赛夫特公司未交付全部租赁物，未履行先合同义务。但被告提供的证据并不足以证明现租赁物处于原告的实际控制下、原告未交付租赁物，且双方协议约定的租赁期从2016年12月1日起开始计算，如原告未交付租赁物，被告应在相应时间内及时提出要求解除合同及返还租金等主张，但被告一直未主张相关权利，与常理不符、亦于法相悖。且即便原告未全部交付租赁物，被告也仅就未交付部分有抗辩权利，而不能以此为由不缴纳全部租金，故被告此项抗辩理由不能成立。其次，根据《厂房及场地租赁合同》第六条的约定，被告魏云飞未举证证明其经原告赛夫特公司同意加盖房屋，构成违约，原告享有解除合同的权利。综上，原告赛夫特公司要求解除《厂房及场地租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，被告魏云飞应将涉案厂房及场地以符合正常使用的状态返还原告赛夫特公司。关于租金。被告魏云飞仅支付了6万元租金，之后租金未付，原告赛夫特公司请求支付租金至返还之日止，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告徐州赛夫特矿山安全设备有限公司与被告魏云飞签订的《厂房及场地租赁合同》；二、被告魏云飞于本判决发生法律效力之日起60日内，清空、搬离位于邳州市侧（南至办公室前墙，北至北墙头，东至东墙头，西至西围栏）厂房及场地，将该厂房及场地返还原告徐州赛夫特矿山安全设备有限公司；三、被告魏云飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州赛夫特矿山安全设备有限公司支付租金（自2016年12月1日起至返还之日止，按2016年12月1日至2019年11月30日每年16万元，2019年12月1日至2020年11月30日16.5万元，2020年12月1日至2021年12月1日16.7万元计算，扣除已支付的6万元租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11320元，由被告魏云飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 丹人民陪审员  张建银人民陪审员  陆玉红二〇一九年九月九日书 记 员  宋晓晓