呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初2128号原告：杜桂胜，男，无固定职业，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：刘俊峰，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告：巴盾，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：高陆，男，无固定职业，住呼和浩特市。二被告共同委托诉讼代理人：郎冬林，内蒙古文盛律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：曲海，内蒙古文盛律师事务所律师。原告杜桂胜与被告巴盾、高陆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告杜桂胜的委托诉讼代理人刘俊峰，被告巴盾、高陆及其委托诉讼代理人郎冬林、曲海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜桂胜向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付房屋租金957,814元；2.二被告向原告支付因迟延支付房屋租金产生的违约金286,694元（暂从2015年10月26日计算至2019年3月25日，实际计算至给付完毕之日止）；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2015年5月4日，二被告与天津大道健身俱乐部有限公司（已注销）签订《房地产租赁合同》，约定二被告承租位于呼和浩特市××区鹏欣金游城S8-401、S8-403至S8-462室（建筑面积959.43平方米）和S8-402室（建筑面积61.87平方米），涉案房屋二被告用于经营网咖，租赁期限从2015年5月1日至2023年4月30日。房屋租金采取月固定租金的计算方式，即自计租日（2015年5月1日）至2015年12月27日每月固定租金为37,937元、2015年12月28日至2016年12月27日每月固定租金为40,856元、2016年12月28日至2017年12月27日每月固定租金为43,774元、2017年12月28日至2020年12月27日每月固定租金为47,276元。租金每六个月支付一次，按照先付后用的原则，在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期（六个月）的租金。同时，合同第14.5条约定“乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金等）的，每逾期一日须按应付费用总额0.03%支付违约金……”，2015年4月23日二被告与原告验收涉案房屋，签收《房屋使用交接书》；2015年5月5日二被告支付房屋首期租金227,622元、保证金75,874元、装修押金10,000元，合计313,496元；2017年7月13日，被告巴盾支付房屋租金270,000元。2018年4月二被告通知原告，因网咖经营不善，需提前终止《房地产租赁合同》”。原告得知后，同意与二被告解除《房地产租赁合同》。之后，二被告清理了房屋内的物品，返还了租赁房屋。但是，二被告拖欠原告的房屋租金至今未予支付。综上，原告为维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法向法院提起诉讼。巴盾、高陆辩称，被告已经支付的租金总额为683,496元，被告并非有意拖欠租金，自涉案房屋交付以来，因商场房屋未取得消防验收、频繁装修等原因，严重影响被告网咖的正常经营活动。2015年5月，呼和浩特市沃华商业管理有限公司对整个商场的业主出台了租金减免优惠政策，明确商场业主的租金自2016年5月1日起开始进行收取，以弥补业主遭受的经济损失，原告也享受了优惠政策，2017年5月6日，涉案房屋所在的商场进行了为期三个月的停业整改，造成被告的网咖不能正常经营，商场对于业主的租金也进行了减免，原告也享受了优惠政策，在沟通前期原告对于被告按照商场的标准予以减免表示同意，但后期失口否认。合同解除的日期实际为2018年3月15日，并非原告所称的5月底。房租抛去前面的一年租期，加上三个月，实际支付至2017年11月20日。被告对于租金违约金有异议，未支付剩余租金的原因并非被告故意拖欠，而是由于被告向原告支付租金后，原告未将租金及物业费用如期支付到商场，导致商场多次对被告进行断电停水等措施，被告没有交纳剩余租金是行使不安抗辩权，且被告代替原告向商场支付物业费用为31,833元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《房地产租赁合同》三份、《市场主体基本信息》、银行交易明细，对被告提交的营业执照、《建设工程消防验收意见书》、《鹏欣·金游城关于租费优惠政策的告知函》、《关于金游城全场闭店通知》、银行交易明细、证人证言予以采信并在案佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2014年10月29日，呼和浩特市沃华商业管理有限公司（出租方、甲方，以下简称沃华公司）与天津大道健身俱乐部（承租方、乙方，法定代表人：杜桂胜）签订《房地产租赁合同》。合同第一条约定出租房屋的概况：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在××区鹏欣金游城项目S8-404至S8-462，S9-403至S9-499室，该房屋建筑面积439.79平方米。合同第三条约定租赁期限和交付日期：3.1房屋租赁期限为10年。3.2房屋租赁期限自2014年12月28日起至2024年12月27日止。甲乙双方约定，甲方在2014年11月1日前向乙方交付该房屋。2014年10月29日，呼和浩特市鹏达投资置业有限公司（出租方、甲方，以下简称鹏达公司）与天津大道健身俱乐部（承租方、乙方，法定代表人：杜桂胜）签订《房地产租赁合同》。合同第一条约定出租房屋的概况：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在××区鹏欣金游城项目S8-401，S8-403至S8-462，S9-403至S9-499室，该房屋建筑面积1770.45平方米。合同第三条约定租赁期限和交付日期：3.1房屋租赁期限为10年。3.2房屋租赁期限自2014年12月28日起至2024年12月27日止。甲乙双方约定，甲方在2014年11月1日前向乙方交付该房屋。2015年5月4日，天津大道健身俱乐部（出租方、甲方，法定代表人：杜桂胜）与巴盾、高陆（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》。合同第一条约定出租房屋的概况：1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在××区鹏欣金游城项目S8-401，S8-403至S8-462室，该房屋建筑面积959.43平方米。合同第二条约定物业租赁的用途：2.1乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为网咖经营适用，业态限于网吧。合同第三条约定租赁期限和交付日期：3.1房屋租赁期限为8年。3.2房屋租赁期限自2015年5月1日起至2023年4月30日止。甲乙双方约定，甲方在2015年4月25日前向乙方交付该房屋。3.3乙方应于该房屋交付日或之前：……（3）与甲方共同验收该房屋；（4）签署房屋使用交接书。房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋使用交接书，该交接书一旦签署，则视为甲方已经按照合同约定完成该房屋向乙方的交接。3.4若乙方未按合同约定时间前来办理或者办理完毕该房屋的交付手续，则延迟的天数将在乙方的免租期内扣除。而乙方仍应向甲方支付上述延迟办理房屋交付手续期间的装修管理费及其他有关费用。3.5免租期：自房屋交付之日起算，乙方享有8日的免租期，免租期包括装修免租期和经营免租期。装修免租期自2015年4月23日至2015年4月30日止。免租期计算在租赁期限内。租期自免租期届满之后次日起计算。合同第四条约定租金数额及支付方式：4.1租赁期间内，乙方按合同约定支付租金。该房屋租金采取月固定租金的计算方式：1.自2014年12月28日至2015年12月27日止，每月固定租金为37,937元；2.自2015年12月28日至2016年12月27日止，每月固定租金为40,856元；3.自2016年12月28日至2017年12月27日止，每月固定租金为43,774元；4.自2017年12月28日至2020年12月27日止，每月固定租金为47,276元；5.自2020年12月28日至2022年12月27日止，每月固定租金为51,069元。4.2首期租金的支付：4.2.1乙方应在签署本合同当日或之前向甲方支付首期租金227,622元，首期租金是指在2015年5月1日起至2015年10月31日期间所交纳的租金。4.2.2租金每6个月支付一次，按照先付后用的原则，乙方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期（六个月）的固定租金：4.2.3如最后一期固定租金不足一个月，则按照当期的实际天数计算。合同第五条约定保证金支付及退还：5.1甲、乙双方约定，乙方应于签署本合同时向甲方支付75,874元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。5.2租赁期限内，乙方不得主张将上述保证金冲抵乙方应付之租金、物业管理费或其他费用。5.3租赁期限内，甲方有权从上述保证金中抵扣任何乙方应付而未付的租金、物业管理费及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿。5.4租赁期限届满或发生本合同提前解除的情形，上述保证金除用以抵充本合同约定由乙方交还该房屋并且提交了乙方之前注册该房屋的各类执照的注销或变更证明之后30日内，将保证金或尚未退还的保证金（如有）一次性无息退还乙方。合同第十条约定房屋租赁的返还：10.2乙方返还该房屋时，甲乙双方应同时到场，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如甲方发现该房屋未按照附件二所列明的甲方所属的装修、设备和设施的状态或者甲方书面认可的状态返还予甲方的，或者发现乙方应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及其他任何费用的，则甲方有权要求乙方赔偿或支付一切损失及费用，并可从保证金中扣除。若保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。10.3租赁期限届满若乙方未能于合同届满后将该房屋返还甲方的，甲方有权采取停止公用事业供应（水、电、燃气等）、阻止乙方人员进入该房屋及使用该房屋、清空该房屋等强制措施。10.5若乙方延迟办理房屋返还手续，则自本合同终止之日起直至房屋返还甲方为止，每逾期一日，乙方须按照该房屋月租金水平的10%向甲方支付该房屋占用费。合同第十二条约定解除本合同的条件：12.2甲、乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向另一方支付相当于二个月租金的违约金；支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：12.2.1租赁期限内，非本合同约定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的；12.2.2租赁期限内，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的；12.2.3甲方未在该房屋交付宽限期届满后按时交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的；……12.2.9乙方拖欠租金、保证金、物业管理费及本合同约定的应由乙方支付的任何费用累积相当于二个月的租金额，经催告仍不缴纳的。合同第十三条约定提前解除合同时房屋的返还：13.2若乙方单方面解除合同的，应提前60天书面通知甲方并及时履行搬迁义务。否则应支付至实际搬迁时的占用费（占用费可参照租金标准）。合同第十四条约定违约责任：14.1在本合同约定的租赁期限（含免租期）后届满前，甲、乙任何一方在无法定或本合同约定的情况下均不得解除、撤销本合同或提前终止本合同，擅目解除、撤销本合同或提前终止本合同的，应向对方支付违约金，违约金按违约行为发生时当月租金的贰倍计算支付。若造成对方损失而违约金不足以补偿，违约方应予赔偿。14.5乙方逾期支付应付费用（包括但不限于租金、保证金、物业管理费、代收公用事业费等费用）的，每逾期一日乙方须按应付费用总额0.03%的支付违约金。若逾期支付应付费用超过10日的，甲方有权采取停止公用事业供应及强行要求停业等其他任何方式的强制措施。若乙方逾期支付应付费用超过30日的按照合同内容第12.2.9条约定执行。合同补充条款约定：2.本合同其中S8-402面积61.87平米，为5年房屋租赁期限，自2014年12月28日起至2019年12月27日止。3.乙方向甲方缴纳的首期租金时间以商场首期收租时间为准。合同附件三约定：乙方须于房屋交付日当日或之前向甲方全额缴付下列相关费用，并签署房屋使用交接书，方可进入该房屋进行装修：一、装修押金：标准为租赁面积10,000元。……该押金自乙方装修结束并经甲方验收通过后10个工作日内无息返还。合同附件四约定房屋使用交接书（仅供房屋交付时签署或另行签署），根据甲、乙双方签订的本合同的约定，甲方于2015年4月23日将位于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S8-401，S8-403至S8-462室的房屋交付给乙方。甲、乙双方在交房当日对该房屋进行验收。打印日期为2018年9月4日的《市场主体基本信息》显示：天津大道健身俱乐部有限公司（法定代表人：杜桂胜）已于2018年9月29日注销。该公司类型为有限责任公司（自然人独资）。2017年7月13日，巴盾通过银行转账向刘轶杰的账户转款270,000元。2018年11月9日，巴盾通过银行转账向刘轶杰的账户交纳房租共计100,000元。2016年10月21日，巴盾通过银行转账向呼和浩特市春川物业服务有限公司账户转款31,833.89元。呼和浩特市狮子熊网吧系高陆投资的个人独资企业，住所地为呼和浩特市赛罕区丰州路49号鹏欣金游城S8-401-403，成立日期为2015年5月21日。2016年1月5日，呼和浩特市公安消防大队为呼和浩特市狮子熊网吧作出（呼）公消验[2016]第0001号《建设工程消防验收意见书》，载明：狮子熊网吧（工程位于呼和浩特市××区金游城，装修层数地上第4层，装修面积769.13平方米）符合要求，予以通过。2016年4月15日，沃华公司出具《鹏欣·金游城关于租费优惠政策的告知函》，载明：一、优惠政策内容：1.未交纳首期租金的商户，租金从2016年5月1日开始计收；其余商户的租金起算日根据已交纳首期租金金额自2016年5月1日相应顺延。2.未交纳首期物业费的商户，物业费从2015年9月1日开始计收；其余商户的物业费起算日根据已交纳首期物业费金额自2015年9月1日相应顺延。3.本优惠内容以商户与沃华公司订立正式的《租赁合同补充协议》为准，若商户未能于2016年4月30日前与沃华公司签订补充协议并交纳保证金的，沃华公司视为商户放弃享受上述优惠政策；二、2016年5月1日（含）之后入住鹏欣·金游城的商户，沃华公司依据租赁合同约定计收租金、物业费。2017年5月27日，呼和浩特市春川物业服务有限公司（以下简称春川物业公司）向金游城各商户发出《关于金游城全场闭店通知》，载明：……金游城项目自2017年5月28日起全场停业，待改造工程结束后再行开业。庭审中，巴盾、高陆申请证人乌某出庭作证，乌某系涉案房屋所在商场的其他业主，其经营期间为2015年9月至2016年7月。乌某称，呼和浩特市沃华商业管理有限公司曾发出《鹏欣·金游城关于租费优惠政策的告知函》，对2015年5月1日至2016年5月1日的商铺租金、物业费进行减免，涉案商场因经常装修状态，对业主的经营活动产生影响。庭审中，巴盾、高陆申请证人韩某出庭作证，韩某系呼和浩特市狮子熊网吧的店长，其工作期间为2017年8月初至2018年3月中旬。韩某称，在其工作期间，涉案商场及网吧的经营状况不好，商场在晚上十点闭店，而网吧的营业时间一直持续到晚上12点，韩某离职的原因是网吧不再继续经营。庭审中，巴盾、高陆申请证人巴音出庭作证，巴音系涉案房屋所在商场的其他业主，2013年3月签订《房地产租赁合同》并自2013年4月开始经营。巴音称，因涉案商场一直处于装修状态，因此呼和浩特市沃华商业管理有限公司向业主发出《鹏欣·金游城关于租费优惠政策的告知函》，对2015年5月1日至2016年5月1日的商铺租金、物业费进行减免，其所经营的饭店也享受了该减免优惠；涉案商场曾进行整改，整改期限自2017年5月开始，持续进行了三到六个月，在该期间内，商场业主无法进行正常的经营活动。另查明，沃华公司、鹏达公司均认可其与天津大道健身俱乐部于2014年就涉案商铺签订《房地产租赁合同》，亦对天津大道健身俱乐部于2015年将涉案商铺转租给巴盾、高陆一事表示知情。沃华公司认可其于2016年4月15日发出过《鹏欣·金游城关于租费优惠政策的告知函》，但因减租后的租赁合同并非沃华公司或鹏达公司与天津大道健身俱乐部签订，故对天津大道健身俱乐部是否享受过该函载明的优惠政策不知情。春川物业公司认可其于2017年5月27日发出过《关于金游城全场闭店通知》，但涉及停止营业的是涉案商场的一、二层楼，涉案网咖在商场四楼，所以不受改造工程影响，涉案网咖在该期间处于营业状态。涉案网咖于2015年开始营业，于2018年5月底停止营业并向沃华公司提出撤场手续，天津大道健身俱乐部在2018年5月底与出租方就涉案商铺进行面积、租金等的核算。本院认为，天津大道健身俱乐部与巴盾、高陆于2015年5月4日签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于杜桂胜请求巴盾、高陆向其支付房屋租金957,814元的诉讼请求，本院认为，双方均认可就涉案房屋双方存在房屋租赁关系，亦对租赁期间的起算时间为2015年5月1日表示认可，双方均表示2018年3月15日双方达成解除《房地产租赁合同》的合意，并认可双方签订的《房地产租赁合同》现已解除，双方亦认可巴盾、高陆实际交纳的款项共计683,496元，其中包括保证金75,874元、装修押金10,000元。庭审中，巴盾、高陆认可欠付租金一事，依据双方《房地产租赁合同》第四条约定的租金数额计算方式，巴盾、高陆交纳的房屋租金为2015年5月1日至2016年8月8日共计597,622元。庭审中，巴盾、高陆主张其已于2018年3月将涉案房屋腾退但杜桂胜并未接收该房屋，杜桂胜则表示巴盾、高陆是在2018年5月底将涉案房屋腾退，双方对巴盾、高陆实际返还涉案房屋的时间未能达成一致意见，依据本院查明的内容，涉案网咖于2018年5月底停止营业并向沃华公司提出撤场手续，故本院认定巴盾、高陆于2018年5月31日返还涉案房屋，依据《房地产租赁合同》的约定，巴盾、高陆欠付自2016年8月9日起至2018年5月31日止的租金共计950,974元。庭审中，杜桂胜表示同意将装修押金10,000元、保证金75,874元折抵欠付租金，故巴盾、高陆应向杜桂胜支付欠付租金共计865,100元。关于杜桂胜请求巴盾、高陆向其支付因迟延支付房屋租金产生的违约金的诉讼请求，本院认为，涉案商铺所在的商场存在消防验收曾未通过及装修等情况，确会影响巴盾、高陆租赁涉案商铺期间的正常经营使用，故对杜桂胜请求巴盾、高陆向其支付迟延支付房屋租金产生违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告巴盾、高陆于本判决生效之日起十五日内向原告杜桂胜支付房屋租金共计865,100元；二、驳回原告杜桂胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费16,001元（原告已预交），由原告杜桂胜负担3550元，由被告巴盾、高陆负担12,451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌某人民陪审员 王建军 二〇一九年九月二十日书 记 员 米文欢