广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终830号上诉人（原审被告）：茂名展图汽车服务有限公司。法定代表人：梁建辉，经理。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：茂名市城市建设投资有限公司。法定代表人：苏汉辉。委托诉讼代理人：李雪娇，广东诚挚（广州）律师事务所律师。原审被告：梁建辉，男。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。上诉人茂名展图汽车服务有限公司（以下简称展图汽车公司）因与被上诉人茂名市城市建设投资有限公司（以下简称城市建设公司）、原审被告梁建辉租赁合同纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。展图汽车公司上诉请求：1.撤销(2016)粤0902民初3477号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费用由城市建设公司承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。一审法院对本案组织的合议庭成员为陈某峰、林某、许某，而被指令重审后的合议庭组成人员仍为上述三人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条的规定，应当重新组成合议庭进行审理，而不应当由原来的合议庭进行审理。二、一审法院作出(2016)粤0902民初3477号之二民事裁定，裁定不予受理展图汽车公司的反诉。侵害了展图汽车公司的诉讼权利。展图汽车公司与城市建设公司的案由为租赁合同纠纷，但展图汽车公司正是因存在租赁关系而获得经营权，并因拆迁而获得拆迁赔偿及拆迁期间经营损失的赔偿，与展图汽车公司及城市建设公司的租赁关系相关。而城市建设公司作为使用权人取得上述赔偿或补偿后，应当返还给展图汽车公司。据此，展图汽车公司的反诉存在事实和法律依据，应当予以实质审理。三、根据合同的相对性，城市建设公司不是租赁合同的当事人，并非是本案的适格原告。茂名市城市开发物业管理有限公司(以下简称物业管理公司)是城市建设公司的子公司，具有独立法人地位，为合同的当事人。而城市建设公司认为其与物业管理公司是委托代理关系，但物业管理公司及城市建设公司从未向展图汽车公司告知。就算物业管理公司与城市建设公司是委托代理关系，展图汽车公司基于合同的相对性，从权利的外观来看，有理由认为物业管理公司就是合同的当事人，已经构成表见代理，展图汽车公司认定物业管理公司为案件的当事人。退一步而言，即使物业管理公司与城市建设公司是委托代理关系，这也与展图汽车公司无关，应当由物业管理公司与城市建设公司进行其双方之间的关系。四、按照原拆迁协议，展图汽车公司五年内的租金减半处理，即是每月不足两千元，展图汽车公司已足额缴交，这有城市建设公司的收据和银行转账记录为证，不存在不缴纳租金的事实。五、城市建设公司的起诉请求并没有要求展图汽车公司承担每个月5000元的租金，但一审判决判令展图汽车公司自2016年11月8日起按每月5000元承担租金错误，按照不诉不理的原则，一审判决不应当自主计算租金。城市建设公司辩称：一、城市建设公司作为本案原告主体完全适格。据城市建设公司提交的证据可知，城市建设公司对涉案土地拥有完全的管理权、处分权，展图汽车公司在涉案地上从事经营活动多年，并且从2013年起不缴纳租金，城市建设公司多次向其催缴，其仍不缴纳，这些都是不可否认的事实。不论城市建设公司与展图汽车公司是否签订租赁合同，展图汽车公司使用城市建设公司的土地开展经营活动，就应当向城市建设公司缴纳费用。物业管理公司作为城市建设公司的全资子公司，只是为城市建设公司管理名下多处物业资产，其本身对涉案土地不能行使任何权利。并且，展图汽车公司缴纳租金一直都是向城市建设公司所交，处理与涉案土地相关事宜都是与城市建设公司交涉。因此，城市建设公司作为本案原告，主体完全适格。二、一审法院不受理展图汽车公司的反诉，并无不当。展图汽车公司主张拆迁赔偿及拆迁期间经营损失的赔偿，没有事实和法律依据。2013年5月31日梁建辉本人签订了《解决铁路补偿款协议书》，确认了茂湛铁路因建设征用部分土地而给予原承租人“茂名市XX汽车修理厂”补偿款数额，并且该款项直接划入“茂名市XX汽车修理厂”账户。至此，征用补偿事宜已经处理完毕。如果梁建辉本人对征用补偿有异议，应当在征用协议签订前向茂湛铁路提出，而不是在本诉讼当中向城市建设公司提出。梁建辉于2014年6月9日设立展图汽车公司，此时茂湛铁路早已竣工，对展图汽车公司开展经营没有任何影响。至于展图汽车公司提出的经营损失，更是没有任何事实依据。三、在开庭时，法庭特别询问当事人双方，对合议庭组成人员是否提出回避申请。展图汽车公司明确回复不申请回避，也就说明了展图汽车公司对合议庭组织成员没有异议。虽然两次开庭的合议庭成员相同，但是并不影响本案的实体审理和判决。四、城市建设公司与展图汽车公司从没有五年内租金减半的约定。从证据上看，展图汽车公司于2015年才补缴2013年11月-2014年9月的租金，之后一直拖欠租金。四、展图汽车公司与城市建设公司未签订书面的合同，只构成事实上的租赁合同关系，所以没有提出要求支付租金的请求，但是城市建设公司一直要求展图汽车公司缴纳占用该土地的使用费。梁建辉辩称：梁建辉在一审期间已经提出反诉，但是一审法院没有受理。梁建辉对展图汽车公司的上诉没有意见。城市建设公司向一审法院起诉请求：1.判令解除城市建设公司、展图汽车公司、梁建辉租赁合同关系；2.判令展图汽车公司与梁建辉连带支付租金60870.5元，滞纳金6203元(暂计算至2016年11月7日，计算方式详见《计算表》，具体数额以展图汽车公司实际归还之日止)；3.判令展图汽车公司与梁建辉立即清理租赁场地建筑物及附着物，将上述土地(面积约1亩)交还给城市建设公司；4.本案诉讼费用由展图汽车公司与梁建辉承担。一审法院经审理查明：物业管理公司(甲方)与茂名市XX汽车修理厂(乙方)(经营者为林某祥)于2008年3月25日签订一份《洗车场、修车场租赁合同》，主要内容为：1.甲方把拥有产权的站前西路南侧洗车、修车场租给乙方使用，乙方在租赁期内不能改变其用途，如确需改变其用途的必须作书面申请并经甲方同意后方可进行。如政府规划建设需要，则无条件拆除，收回出租用地，甲方不负任何责任。2.租赁期限自2008年4月1日起至2015年3月31日止，租赁时间为七年。3.租金每月租金为2900元，年租金为34800元。4.交付租金办法采取先交付租金后使用场地的办法。每年租金分四次交清(即每三个月交租金一次)。租金要按时交清，若不按时交清，每逾期一天，甲方则按乙方所欠的租金金额加收千分之十五滞纳金。5.乙方租赁的洗车场为现有状况的场地，乙方在租赁期内如要拆改，装修应事前书面报告甲方，经甲方同意后方可动工。6.乙方对租赁的洗车场内的一切设备及房屋负责管理，爱护使用，注意防火、防盗、保持完好，合同期满后属甲方的如数交还甲方，属乙方建造的可拆走。7.乙方有下列情况之一者，甲方可终止合同，收回租赁的洗车场。把租赁洗车场转租、转借或私自交换使用。改变洗车、修车场用途。洗车、修车场无故空闲三个月。拖欠甲方租金。因茂名市XX汽车修理厂的经营者林某祥于2XX年7月19日死亡，林某祥的继承人张某英(甲方)与梁建辉(乙方)签订一份《厂房转让合同》，约定张某英将座落于茂名市*******XX汽车修理厂经营场地、设备及营业执照转让给梁建辉。梁建辉之后以茂名市XX汽车修理厂的名义在租赁场地继续经营。2014年6月9日，梁建辉与邹某成立展图汽车公司在租赁场地经营至今。城市建设公司确认展图汽车公司与梁建辉将租金缴清至2014年9月30日。之后经城市建设公司多次通知展图汽车公司缴交拖欠的租金，展图汽车公司与梁建辉仅缴交2014年10月1日至2015年3月31日的租金2000元后不再支付租金给城市建设公司，城市建设公司遂诉至一审法院，致成本案纠纷。物业管理公司为茂名市城市综合开发公司独资设立的有限责任公司。物业管理公司于2017年4月10日出具一份说明，确认其公司2008年3月25日与茂名市XX汽车修理厂签订的《洗车场、修车场租赁合同》是代茂名市城市综合开发公司所签，合同出租的土地使用权(站前二路南侧)由茂名市城市综合开发公司所有，土地的租金由茂名市城市综合开发公司承受。现茂名市城市综合开发公司就站前二路南侧土地事宜提起诉讼，本公司没有异议。涉案土地未办理权属登记证书，城市建设公司主张根据茂名市国土局加盖了公章的《关于茂名市朝阳开发区**边征用土地的说明》、茂名市城市规划建设局出具的《证明》及规划图可以证明，城市建设公司对本案租赁场地拥有管理权。涉案土地的面积为1024.45平方米，坐标为(J1，X2394967.XX，Y490528.XX；J2，X2394967.XX，Y490547.XX；J3，X2394955.XX，Y490546.XX；J4，X2394955.XX，Y490546.XX；J5，X2394951.XX，Y490546.XX；J6，X2394951.642，Y490547.XX；J7，X2394945.370，Y490545.830；J8，X2394944.XX，Y490546.949；J9，X2394925.XX，Y490546.XX；J10，X2394919.XX，Y490545.XX；J11，X2394920.XX，Y490539.XX；J12，X2394927.XX，Y490536.XX；J13，X2394937.XX，Y490510.XX；J1，X2394967.XX，Y490528.XX)。茂名市城市综合开发公司于2016年12月29日变更登记为城市建设公司。以上事实，有城市建设公司提供的身份证、房屋租赁合同、房地产权证等证据及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于城市建设公司、物业管理公司、梁建辉、展图汽车公司之间的租赁关系应如何认定的问题。物业管理公司原与茂名市XX汽车修理厂签订租赁合同，后因茂名市XX汽车修理厂的经营者林某祥死亡，梁建辉从林某祥继承人受让了厂房，并以茂名市XX汽车修理厂的名义在租赁场地继续经营。物业管理公司向一审法院出具说明，确认其公司2008年3月25日与茂名市XX汽车修理厂签订的《洗车场、修车场租赁合同》是代茂名市城市综合开发公司所签，合同出租的土地使用权(站前二路南侧)由茂名市城市综合开发公司所有，土地的租金由茂名市城市综合开发公司承受。故《洗车场、修车场租赁合同》对城市建设公司、茂名市XX汽车修理厂具有约束力。2014年6月9日，梁建辉与邹某成立展图汽车公司，梁建辉不再以茂名市XX汽车修理厂在租赁场地经营，而是由展图汽车公司在租赁场地经营，并由展图汽车公司缴交租金，城市建设公司对此亦未提出异议，故应认定城市建设公司与茂名市XX汽车修理厂双方协议解除原《洗车场、修车场租赁合同》。由于城市建设公司与展图汽车公司并未签订书面的租赁合同，展图汽车公司在租赁场地经营至今，且城市建设公司在起诉之前并未提出异议，故应认定城市建设公司与展图汽车公司双方从2014年6月9日起已构成事实上的租赁合同关系。由于租赁双方未约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，城市建设公司可以解除合同。城市建设公司起诉要求解除租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，展图汽车公司应清除租赁场地建筑物及附着物，返还土地给城市建设公司。因城市建设公司与展图汽车公司未明确约定租金，参照原《洗车场、修车场租赁合同》，城市建设公司要求展图汽车公司从2014年10月1日起，按每季度5000元支付租金，符合法律规定，一审法院予以支持。截止2016年11月7日，展图汽车公司尚欠城市建设公司租金为62870.5元，扣减展图汽车公司已支付的2000元租金，展图汽车公司还应支付60870.5元租金给城市建设公司。从2016年11月8日起至展图汽车公司交还土地之日止的租金按5000元每季度计算。因城市建设公司、展图汽车公司与梁建辉双方未约定逾期付款的滞纳金，故城市建设公司请求展图汽车公司支付滞纳金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除城市建设公司与展图汽车公司的租赁合同关系。二、展图汽车公司于判决生效之日起十日内支付自2014年10月1日至2016年11月7日期间的租金60870.5元给城市建设公司。三、展图汽车公司于判决生效之日起十日内支付自2016年11月8日起至返还土地之日止的租金（按季度租金5000元计算）给城市建设公司。四、限展图汽车公司于判决发生法律效力三十日内清理完毕站前西路南侧洗车、修车场（土地的面积为1024.45平方米，坐标为(J1，X2394967.XX，Y490528.XX；J2，X2394967.XX，Y490547.XX；J3，X2394955.XX，Y490546.XX；J4，X2394955.XX，Y490546.XX；J5，X2394951.XX，Y490546.XX；J6，X2394951.642，Y490547.XX；J7，X2394945.370，Y490545.830；J8，X2394944.XX，Y490546.949；J9，X2394925.XX，Y490546.XX；J10，X2394919.XX，Y490545.XX；J11，X2394920.XX，Y490539.XX；J12，X2394927.XX，Y490536.XX；J13，X2394937.XX，Y490510.XX；J1，X2394967.XX，Y490528.XX)的建筑物及附着物，返还站前西路南侧洗车、修车场给城市建设公司。五、驳回城市建设公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费1476元（城市建设公司已预付），由展图汽车公司负担，限其在判决生效之日起十日内迳付城市建设公司。一审法院不作另行退收。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点有：一、一审判决程序是否合法；二、城市建设公司的诉讼主体是否适格；三、一审判决是否超出诉讼请求。一、关于一审判决程序是否合法的问题。展图汽车公司上诉主张本案中一审法院在第一次审理本案的合议庭组成人员与指令审理后组成的合议庭成员相同，违反法律规定，程序违法。经查，一审法院受理本案后作出（2016）粤0902民初3477号之一民事裁定，裁定驳回了城市建设公司的起诉，后因城市建设公司不服该裁定，向本院提起上诉，本院于2018年4月23日作出（2018）粤09民终XX号民事裁定，撤销了（2016）粤0902民初3477号之一民事裁定，指令一审法院继续审理本案。因此，本案并不是由本院发回一审法院重审，而是由本院指令一审法院继续对本案进行实体审理，故合议庭的组成人员不变，符合法律规定。展图汽车公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于城市建设公司的诉讼主体是否适格的问题。从本案查明的事实来看，虽然与茂名市XX汽车修理厂签订《洗车场、修车场租赁合同》的是物业管理公司，但物业管理公司为茂名市城市综合开发公司独资设立的有限责任公司，且物业管理公司于2017年4月10日出具一份说明，确认其是代茂名市城市综合开发公司与茂名市XX汽车修理厂签订的《洗车场、修车场租赁合同》，涉案的土地由茂名市城市综合开发公司所有，土地的租金由茂名市城市综合开发公司收取。而茂名市城市综合开发公司于2016年12月29日变更登记为城市建设公司，故城市建设公司作为本案的原告起诉展图汽车公司的主体适格。三、关于一审判决是否超出诉讼请求的问题。展图汽车公司上诉主张一审判决判令展图汽车公司自2016年11月8日起按每月5000元计算租金至返还土地之日止，属于超出诉讼请求的范围。经查，从城市建设公司的第二项起诉请求“判令展图汽车公司与梁建辉连带支付租金60870.5元，滞纳金6203元(暂计算至2016年11月7日，计算方式详见《计算表》，具体数额以展图汽车公司实际归还之日止)”来看，城市建设公司请求的租金计算截止日期为展图汽车公司交还涉案的土地给城市建设公司之日止，故一审判决并没有超出城市建设公司的诉讼请求。再从本案查明的事实来看，因城市建设公司与展图汽车公司对涉案土地的租金没有明确约定，一审法院参照物业管理公司与茂名市XX汽车修理厂签订的《洗车场、修车场租赁合同》，按每季度5000元的租金标准计算展图汽车公司应向城市建设公司支付尚欠的租金合法合理，本院予以支持。展图汽车公司主张双方约定了五年内的租金减半，但其并没有提供充分的证据予以证明，故展图汽车公司的该上诉主张证据不足，理由也不成立，本院不予支持。综上所述，展图汽车公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由茂名展图汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈海清审判员  江剑兵审判员  曾维海二〇一九年九月五日书记员  郑富华书记员  汤智磊