江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0691民初1365号原告：黄慈林，男，1970年5月20日生，汉族，住南通经济技术开发区。委托诉讼代理人：周永旺、吴敏敏（实习），江苏瀛慈律师事务所律师。被告：南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司，住所地南通开发区星湖大道1075号。负责人：谢国华，经理。被告：南通涌鑫物业服务有限公司，住所地南通市城港路187号。法定代表人：丁旭，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：张亮亮，系该公司员工。原告黄慈林与被告南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司（以下简称涌鑫物业开发区分公司）、南通涌鑫物业服务有限公司（以下简称涌鑫物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄慈林、两被告的共同委托诉讼代理人张亮亮到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告黄慈林向本院提出诉讼请求：1、两被告停止对原告收取地面停车费；2、两被告将已收取的停车费28元退还原告（原告起诉后，被告仍强行收取的停车费另行计算）；3、两被告对原告违规收费行为向原告赔礼道歉。本案审理过程中，原告明确第2项诉请中要求被告退还的停车费为500元。事实和理由：原告为鑫湖国贸中心的业主。2015年9月29日，原告与涌鑫地产签订协议购买了开发区长虹路6号鑫湖国贸中心717室的房屋，后因办理产权证需要又于2019年4月11日重签了一份商品房买卖合同，该小区至今未成立业委会或业主大会，但无论双方签订的前期物业管理服务协议还是临时公约及物业管理补充协议，均未对业主的汽车停放费在物业合同中进行约定。另原告在2019年4月11日全额缴清了2019年的物业管理费、住宅专项维修基金及全年能耗费。原告驾驶的车辆停放在小区内地面公共露天空地，但被告收取停车费。原告认为被告对露天临时停放车辆的公用地面不享有产权，被告并非临时停车位的所有权人和使用人，原告停车场所为业主共有，被告也未得到业主授权和委托，物业服务合同业务相关约定，被告收费行为侵犯原告合法权益。为维护原告合法权益，现具状法院，请求判如所请。被告涌鑫物业、涌鑫物业开发区分公司辩称：原告诉请免费使用的车位是地面车位，虽然法律规定占用业主共有道路或其他场所所增设的车位应属于全体业主所有，业主享有车位的占用权、使用权，但是该权利不是固定的免费使用权，被告作为业主物业公司，有提供管理服务、维护停车秩序的义务，同时也应该享有收取相应费用的权利，并且被告收取的汽车停放服务费并未违反物价局等相关部门的规定，若原告暂停收取停车费导致的结果将是小区交通秩序混乱，消防通道堵塞。因此被告收取停车费是有理有据，江苏省物业收费管理办法第三条明确规定了物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他费用，其中物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定在物业管理区域内为业主或业主使用人提供的具有公共性和普遍性的物业基本服务收取的费用，同时管理办法中对汽车停放费有明确规定，汽车停放费是指物业管理区域内用于车位车库的公共设施设备运行能耗维护保洁秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等，该费用与物业公共服务费相区分，原告称缴纳的物业费仅仅是物业管理办法中规定的物业公共服务费，不包括汽车停放费。关于原告要求被告赔礼道歉，被告认为该案件为物业服务合同纠纷，书面赔礼道歉并非违约责任的承担方式，赔礼道歉仅适用于侵权责任纠纷。原告围绕诉讼请求提交了原告身份证复印件、被告工商登记信息、房屋买卖合同及补充协议、前期物业管理协议、业主临时公约、2019年4月11日物业管理费发票、住宅专项维修基金专用收据、能耗费收款收据、停车费发票。本院组织当事人对上述证据进行了质证，根据原、被告举证及陈述，对于以下事实，本院予以确认：2015年9月29日，黄慈林购买了坐落于南通开发区鑫湖国贸中心2号楼717号房屋。后在2019年4月11日，为办理产权证需要，黄慈林又就上述房屋与南通开发区涌鑫地产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄慈林购买坐落于南通开发区鑫湖国贸中心2号楼717号房屋。同时，合同附件四补充条款约定，该商品房由“南通涌鑫市场物业服务有限公司”或者由出卖人选定的其他物业管理公司进行前期物业管理，并由该公司与买受人在交房前签署相关法律文件，买受人应当按照规定和约定及时支付物业服务费及相关费用。2015年9月29日，南通涌鑫市场物业服务有限公司开发区分公司与黄慈林签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由南通涌鑫市场物业服务有限公司开发区分公司为黄慈林的房屋提供物业服务，该物业合同第三条对物业费用约定，收费标准为2元/㎡/月，能耗费为0.4元/㎡/月。此外，黄慈林缴纳了2018年10月1日至2019年12月31日的的物业管理费1722元及2019年的能耗费116元。该前期物业管理服务协议中，对于讼争临时停车的收费未作约定。还查明，黄慈林在使用涌鑫国贸中心地上临时停车位停放车辆时被涌鑫物业开发区分公司收取停车费，截至2019年9月12日，共计被收取停车费数额为500元。另查明，涌鑫国贸中心目前并未设立业委会和业主大会。又查明，南通涌鑫市场物业服务有限公司于2017年4月18日名称变更为南通涌鑫物业服务有限公司。南通涌鑫市场物业服务有限公司开发区分公司于2017年5月8日名称变更为南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司。本案的争议焦点为：1、原告主张被告停止收取地面停车费并退还已收取的停车费500元能否得到支持；2、原告主张被告赔礼道歉是否于法有据。关于争议焦点一，本院认为，物业服务企业并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区范围内的停车位进行维护、管理，但并不因此当然取得在物业服务费之外另行收取停车费的权利。物业服务企业停车位收费权的取得应当基于物业服务合同的约定或者停车位所有权人、使用权人的委托。否则，物业服务企业主张收取停车费，既没有物业服务合同依据，也没有委托授权的权利基础，必将侵害停车位实际权利人的合法权益。业主以物业服务企业擅自扩大收费范围、违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，涌鑫物业开发区分公司在涌鑫国贸中心的地面设置停车位并收取停车费是否合理合法，本院认为应从以下几点来分析：首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，即只要该地面停车位设置于业主共有的道路或其他场地，不论该车位是否经过规划许可，其权属都应当推定由全体业主共有，故涌鑫物业开发区分公司收取地面停车位的停车费应当得到全体业主的授权，但目前案涉小区并未成立业主委员会或业主大会，被告也未能举证证明其得到了全体业主授权收取停车费，且双方签订的物业服务合同中也未对地面停车位临时停车是否收费、如何收费进行约定，故其收取案涉停车费缺乏权利基础和事实依据，不能成立。其次，被告公司提出其在地面设置停车位进行了管理，同时也应该享有收取相应费用的权利。本院认为，案涉地面停车位在小区规划范围内，属于物业管理区域，对该区域进行管理本身就是被告作为物业服务公司的合同义务，为此作为业主的黄慈林也有缴纳物业费的合同义务。因物业服务协议中并未约定被告公司可以在收取物业费之外另行收取临时停车费，故其向黄慈林主张案涉临时停车费并无合同依据。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。本案中，物业服务企业收取案涉临时停车费既非基于物业服务合同约定，又未获得停车位所有权人、使用权人的授权，也未获得业主大会或其授权的业主委员会的认可，即便其在车辆进出口安排了人员并对车辆停放进行了管理，黄慈林事实上也接受了被告公司的停车服务，也只能视为被告公司在履行物业服务协议的合同义务，并不因该事实上的管理行为而当然获得在收取物业费之外另行收取临时停车费的权利，否则将构成对实际权利人的权利侵害。综上，本院认为两被告向原告收取地面停车费无权利基础和事实依据，故两被告应退还之前收取的地面停车费500元。关于争议焦点二，本院认为，承担侵权责任的方式主要有停止侵害、赔礼道歉等。本案诉争的是原、被告之间的物业服务合同纠纷，并非侵权纠纷，故原告主张被告承担侵权责任并无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司、南通涌鑫物业服务有限公司自本判决生效之日起停止向原告黄慈林收取地面停车费；二、被告南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司、南通涌鑫物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告黄慈林退还已收取的地面停车费500元；三、驳回原告黄慈林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告南通涌鑫物业服务有限公司开发区分公司、南通涌鑫物业服务有限公司负担（被告负担部分原告已预交，原告同意待执行时由被告一并给付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  陈新二〇一九年九月二十六日书记员  成慧