广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初2894号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司。营业场所：广东省台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。负责人：肖尔鸣，该公司董事。委托诉讼代理人:李小凤，该公司职员。委托诉讼代理人:刘杏娟，该公司职员。被告：李红梅，女，1974年5月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）诉被告李红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园台山分公司的委托诉讼代理人刘杏娟到庭参加诉讼，被告李红梅经本案合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李红梅向碧桂园台山分公司支付物业服务费10869.04元、公共电费分摊、路灯照明电费分摊331.46元，合共11200.5元；2.判令李红梅支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年5月31日为8105.2元；3.案件受理费由李红梅负担。在庭审中变更第1项诉讼请求，撤回公共电费分摊、路灯照明电费分摊331.46元的诉讼请求，其他诉讼请求不变。事实和理由：李红梅购买了位于台山××商品住宅区中××碧海云天××街××号商品房，于2018年9月7日与碧桂园台山分公司签订了《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向李红梅提供物业管理服务，李红梅须按每月776.36元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向李红梅提供物业管理服务，但李红梅从2016年12月1日起至今一直未支付物业服务费和公共电费、路灯照明的电费分摊，暂计至2019年5月21日，累积欠款金额高达11200.5元。为保障原告的自身合法权益，故向法院提出起诉。李红梅未作答辩，也未有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中碧桂园台山分公司提供如下:入住登记表、转名声明、承诺书、台山市碧桂新旧业主二手转让交接表、不动产权证、业主身份证复印件、《碧桂园前期物业服务协议》、催缴通知单张贴凭证、欠费明细。鉴于李红梅无正当理由拒不到庭参加质证，视为放弃质证的权利；对碧桂园台山分公司提供的上述证据，经查证属实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月7日，碧桂园台山分公司与李红梅签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定李红梅将已购买位于台山碧桂园商品住宅区中的碧海云天十八街091号单位交由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，李红梅须向碧桂园台山分公司缴交物业服务费，交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.5元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的房屋建筑面积为376.21平方米，花园面积为530.11平方米，按上述约定标准、方式计算，李红梅应按776.36元/月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。李红梅应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。碧桂园台山分公司同意采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），李红梅应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。李红梅或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。协议签订后，碧桂园台山分公司按约定为李红梅的上述单位进行服务管理，唯李红梅自2018年9月份以来没有按约定履行缴纳服务管理费的义务，截止至2019年6月30月止，累积拖欠10个月度的物业服务费共7763.6元（776.36元/月×10个月）未付。碧桂园台山分公司经多次催收未果，遂于2019年7月9日向本院提起本案诉讼。本案受理后，本院依法向李红梅送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等应诉法律文书，唯李红梅无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有说明正当理由。在庭审中，碧桂园台山分公司自愿撤回对公共电费分摊、路灯照明电费分摊共331.46元的起诉，保留以后另行提出起诉的权利。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。碧桂园台山分公司与李红梅于2018年9月7日签订的《台山碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定和损害第三人的合法权益，依法属有效合同，双方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。李红梅根据《台山碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，李红梅应按照约定如期交纳物业服务费，唯李红梅自2018年9月起未按上述协议约定履行交纳物业服务费，至2019年6月30日止，已累积拖欠10个月度的物业服务费共7763.6元，已构成违约，依法应由李红梅负清偿责任;但碧桂园台山分公司诉请李红梅支付2018年5月至2019年6月30日止共14个月度的物业服务费10869.04元，其中包括2018年5月至2018年8月间的4个月度的物业服务费共3105.44元，由于该期间，双方尚未建立合同关系，碧桂园台山分公司请求李红梅支付2018年5月至2018年8月间的物业服务费3105.44元，因证据不足，理由不充分，依法不予支持。关于违约金的计算问题，李红梅未按约定向碧桂园台山分公司缴交物业服务费已构成违约，依法应承担违约责任，但碧桂园台山分公司主张违约金按以协议约定的每日按应付物业服务费的5‰的标准计算至2019年5月31日为8105.2元，明显高于延迟支付物业费造成损失的百分之三十的标准，由于碧桂园台山分公司未能提供因李红梅的延迟履行所造成的实际损失的证据，该项损失可视为利息损失，可参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算，因此，违约金应以所欠物业服务费为本金按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算(其中:从2018年10月1日起至2019年6月30日止，以实际欠费为本金，从2019年7月1日起至还清款项日止按7763.6元为本金);对于碧桂园台山分公司主张过高部分的违约金，依法不予支持。碧桂园台山分公司在庭审中自愿撤回对公共电费分摊、路灯照明电费分摊共331.46元的起诉，是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，依法应予准许。李红梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李红梅应于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司支付物业服务费7763.6元及逾期付款违约金（其中:2018年10月1日起至2019年6月30日止，以实际欠费为本金，从2019年7月1日起至还清款项日止以7763.6元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计算）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141.32元(已由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司预交)，由被告李红梅负担。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司台山分公司预交的案件受理费141.32元，由本院予以退回;被告李红梅应向本院缴付案件受理费141.32元。本判决为终审判决。审判员  罗辉剑二〇一九年九月二日书记员  伍曼仪