福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7818号 原告（反诉被告）：厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会，住所地厦门市湖里区殿前街道嘉禾路598号佳益大厦三楼。 法定代表人：林荣勋，该居委会主任。 委托诉讼代理人：李朝晖，福建联合信实律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：段梅，福建联合信实律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：厦门市鑫园物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区马垄路357号2楼201室。 法定代表人：黄双吉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永金，福建志远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张燕瑜，福建志远律师事务所执业律师。 原告厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会（以下简称马垅居委会）与被告厦门市鑫园物业管理有限公司（以下简称鑫园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。鑫园公司于2019年7月12日提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本院于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马垅居委会的委托诉讼代理人李朝晖，被告（反诉原告）鑫园公司的法定代表人黄双吉及其委托诉讼代理人刘永金、张燕瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马垅居委会向本院提出诉讼请求：1.判令鑫园公司立即将址于厦门市湖里区马垅路17-2、17-3、17-5号的马垅综合小区9号楼主楼及附属楼交还给马垅居委会；2.判令鑫园公司按每月192683元的标准向马垅居委会支付自2019年5月18日起至实际交还马垅综合小区9号楼主楼及附属楼之日止的房屋占有使用费。事实与理由：马垅居委会于2004年3月2日与案外人厦门市大红庄工贸有限公司签订一份《租赁合同》，约定马垅居委会将马垅综合小区9号楼主体3459平方米及附属楼建筑面积1022平方米共计4481平方米（即案涉房产）出租给厦门市大红庄工贸有限公司使用，租赁期限自2004年5月18日至2019年5月17日止，共计15年。2014年5月20日，厦门市大红庄工贸有限公司的法定代表人黄某将案涉房产转让给其另行投资设立的厦门市某某代理有限公司承租。2016年8月28日，马垅居委会与鑫园公司、厦门市某某代理有限公司签订一份《补充合同》，约定厦门市某某代理有限公司将上述房产转让给鑫园公司承租，由鑫园公司受让上述租赁合同项下的权利义务。2019年5月13日，马垅居委会委托福建联合信实律师事务所律师向鑫园公司发出一份《律师函》，通知鑫园公司：一、《租赁合同》即将于2019年5月17日终止，请鑫园公司于收到律师函之日起三日内书面答复是否有意继续租赁；二、若有意继续租赁，请向马垅居委会了解招标情况并投标，若行使同等条件下的优先权而继续租赁，则自2019年5月18日起按行使同等条件下的优先权的价格缴交租金；三、若不继续租赁上述房产，请于《租赁合同》终止后五日内搬离上述租赁房产，将租赁房产交还给马垅居委会；若未按时搬离并交还租赁房产，则应自2019年5月18日起至实际交还租赁房产之日止，按马垅居委会在招标过程中的中标价格缴交房屋占有使用费，并赔偿马垅居委会因与中标的承租方的租赁合同未能按时履行的全部损失。2019年5月15日，鑫园公司复函给马垅居委会，表示有意继续租赁案涉房产，但要求马垅居委会按鑫园公司之前递交给马垅居委会的续租申请报告的续租方案继续让其承租。鉴于案涉房产所在地的房产租赁市场价格为每平方米每月43元左右，而鑫园公司提出的续租方案与当地的市场租赁价格有较大差距，为保护马垅社区集体资产不遭受损失，马垅居委会未同意鑫园公司的续租方案。马垅居委会于2019年6月6日通知鑫园公司，要求其于2019年6月17日前将案涉房产交还给马垅居委会。鑫园公司至今继续占有使用案涉房产，拒不交还，马垅居委会为此诉至法院。 鑫园公司辩称：1.马垅居委会尚未将案涉房产出租给他人，鑫园公司对案涉房产享有优先承租权，在未确定新的承租人前，鑫园公司无须返还案涉房产，否则将损害鑫园公司的优先承租权。2.马垅居委会要求按照每月192683元标准支付占有使用费缺乏依据，鑫园公司承租后投入大量资金对旧厂房进行了装修改造，马垅居委会在2017年、2018年出租给他人的旧厂房的价格基本在20元至26元之间，案涉房产的出租价格不可能高于每平方米26元，鑫园公司只能按照原租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。3.合同到期后，鑫园公司已经支付截至2019年9月17日的租金。 鑫园公司向本院提出反诉诉求：判令马垅居委会按照每平方米每月租金23元的条件将马垅综合小区9号主体楼厂房及附属楼建筑继续出租给鑫园公司二年。事实与理由：2004年3月2日，厦门市大红庄工贸有限公司与马垅居委会签订《租赁合同》，承租马垅综合小区9号主体楼厂房及附属楼建筑，租赁期限自2004年5月18日至2019年5月17日，《租赁合同》第三条约定马垅居委会同意由厦门市大红庄工贸有限公司对租赁物进行装修改造。2014年5月20日，厦门市大红庄工贸有限公司的法定代表人黄某将案涉房产转让给其投资设立的厦门市某某代理有限公司承租。2016年8月28日，鑫园公司与马垅居委会签订《补充合同》，厦门市某某代理有限公司将案涉房产转让给鑫园公司承租，由鑫园公司承担租赁合同项下的权利义务。承租期间，鑫园公司投入巨额资金对租赁物进行装修改造。《租赁合同》第九条约定：合同期满，双方应重新签订合同，在同等条件下，承租人有优先权。2019年5月15日，鑫园公司明确向马垅居委会提出续租意向，并要求其保障鑫园公司的优先承租权。2019年5月18日，马垅居委会的内部会议中明确对案涉房产以邀标方式确定承租人，并保障鑫园公司的优先承租权。但2019年6月3日，马垅居委会却发函要求鑫园公司以远远超出市场价的价格承租租赁物，如不按此报价承租应将租赁物归还马垅居委会。若马垅居委会将案涉房产以招投标或邀标方式招租，因鑫园公司对案涉房产享有优先承租权，仍可能继续承租，现马垅居委会未经招投标或邀标，直接起诉要求鑫园公司搬离租赁物并支付占有使用费，违背了租赁合同约定，侵害了鑫园公司的优先承租权，因此鑫园公司提出反诉。 马垅居委会辩称：1.依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和合同法》第四条规定，合同的签订应当由双方当事人在自愿平等、充分协商的情况下签订，而非由法院强制判决双方签订，鑫园公司的反诉诉求没有法律依据。2.鑫园公司主张的优先承租权已经不存在了，在原租赁合同租赁期限届满前，马垅居委会发出律师函征询鑫园公司是否继续承租，鑫园公司接函后请求续租，因鑫园公司的法定代表人黄双吉就是马垅居委会的副书记也是马垅社区资产管理会的副监事长，马垅社区资产管理处同意与鑫园公司协商续租事宜，停止了原定的招投标计划，后参考周边的租赁价格及有租赁意向的其他单位的报价，马垅居委会有发函给鑫园公司，要求按照每月每平米35元的价格续租，但鑫园公司不接受。鑫园公司已经放弃了优先承租权，现要求与马垅居委会签订租赁合同没有依据。 双方当事人围绕本诉和反诉诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换与质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.马垅居委会提交的《告知函》没有相关当事人签章，也没有对方当事人签收记录，鑫园公司否认曾收到该份《告知函》，本院对该证据不予采信。 2.马垅居委会提交的《马垅阳光公寓租赁合同》体现的是址于湖里区马垅三路的公寓的租赁情况，不能直接证明本案讼争房产的租赁市场价格，本院对该证据不予采纳。 3.马垅居委会提交《交款明细》、《转账凭证》、《厦门增值税普通发票》拟证明租赁合同履行期间鑫园公司曾逾期支付租金，然合同履行期间鑫园公司支付租金情况与本案争议无直接关联，本院对该组证据不予采纳。 4.马垅居委会提交的《意向函》系原件，该证据仅表明案外人拟订立合同的意向，但马垅居委会尚未与案外人厦门象屿商业发展有限责任公司签订合同，不能直接证明讼争房产租赁的市场价格。 5.鑫园公司提交《关于承接马垅综合小区9号楼及附属楼经营管理权的请示函》、《补充协议书》、录音拟证明其履行合同时没有违约，但鑫园公司在租赁期间内的履约情况与本案争议无直接关联，本院对该组证据不予采纳。 6.鑫园公司提交的《马垅居委会经营收入明细表（2019-04-30）》体现的是2019年4月30日不同地点、不同用途的各类房产的租金收入情况，各租赁合同的签订时间从2005年到2018年不等，不足以证明案涉房产的当前租赁市场价格，本院对该组证据不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下: 马垅居委会（原厦门市湖里区马垅村民委员会）是址于厦门市湖里区禾山镇马垅村后塘社（地籍号06-002-02-10046、图幅号11-10）的五层钢混厂房的所有权人，建筑面积共3611.77平方米。案涉房产现门牌号为厦门市湖里区马垅路17-2、17-3、17-5号。 2004年3月2日，马垅居委会（原厦门市湖里区马垅村民委员会）将上述厂房即马垅综合小区9号楼主体3459平方米及未经批准建设的附属楼建筑面积1022平方米出租给案外人厦门市大红庄工贸发展有限公司，双方签订《租赁合同》，约定：租赁面积共计4481平方米；租赁期限自2004年5月18日至2019年5月17日止（含合同签订日至2004年5月18日前为改造装修期，不计租金）；租金为每月每平方米11.50元，每月租金共计51531.50元；租金缴纳方式为每月交纳一次，交纳时间为上月25日前交清；租金每五年调整一次，调整幅度按当年的物价指数进行；马垅居委会同意承租人在不改变租赁物主体结构的情况下可进行改造与装修，费用由承租人自行承担；合同期满后，双方如愿意延长租赁期，应在合同规定的租赁期届满前重新签订合同，在同等条件下，承租方有优先权。 2012年6月1日，马垅居委会将案涉房产授权案外人黄某经营管理。2014年5月20日，黄某变更经营主体为厦门市某某代理有限公司。 2016年8月28日，马垅居委会、厦门市某某代理有限公司、鑫园公司三方签订《补充合同》，主要约定：厦门市某某代理有限公司同意案涉房产转由鑫园公司承租，鑫园公司承继《租赁合同》项下的权利和义务。 2019年3月10日，鑫园公司出具一份《关于9号厂房及附属临时建筑物续租申请报告》给马垅社区集体资产经营管理委员会理事会，主要内容为：案涉房产是上世纪90年代所建，2011年在租赁合同期内进行升级改造和扩建，共投资835万元，改扩建后增加面积2799平方米；案涉房产经多年招商运营，逐渐形成以电商和青年创业基地为主的成熟的园区；鑫园公司承租后，追加投资200多万元用于提升园区的配套服务，购置空调、电器并改造9号厂房7楼，为维护园区已运营多年的成果，请同意鑫园公司继续承租经营；鑫园公司提出以下四种续租方案：1.原租赁合同约定面积4481平方米按每平方米每月租金25元计，加建部分面积2799平方米折算为933平方米计付租金，每月租金合计135350元；2.原租赁合同约定面积4481平方米按每平方米每月租金25元计，加建部分面积2799平方米折算为559.80平方米计付租金，每月租金合计126020元；3.原租赁合同约定面积4481平方米按每平方米每月租金27元计，每月租金合计120987元；4.主楼按产权面积3611平方米、每平方米每月租金25元计，附属楼中砖混结构的1022平方米按每平方米每月租金17元计，加建砖混和简易搭盖部分面积扣除自建消防通道、屋顶层晒台、楼层过道面积后按2799平方米、每平方米每月租金7元计，每月租金合计127242元；上述四种方案租金为10至15年，每5年租金递增10%。 2019年5月13日，福建联合信实律师事务所律师受马垅居委会委托，向鑫园公司发出《律师函》一份，主要内容为：通知鑫园公司接函后三日内书面答复是否有意继续租赁案涉房产；若有意继续租赁，请向马垅居委会了解招标情况并参与竞标，若行使同等条件下的优先权而继续租赁，自2019年5月18日起按行使同等条件下的优先权的价格缴交租金；若不继续租赁案涉房产，请于《租赁合同》终止后5日内搬离案涉房产，将案涉房产交还马垅居委会。鑫园公司收到《律师函》后于2019年5月15日书面回复称其有意继续租赁案涉房产，此前在2019年3月10日、2019年4月22日已经递交续租申请报告给社区主任和经营管理部总经理；考虑到鑫园公司就装修改造已投入巨额资金尚未收回，以及200多家入驻企业的经营需要，请马垅居委会考虑与鑫园公司协商场地续租方案并充分保障鑫园公司的优先承租权。 2019年5月18日，马垅集体资产管理委员会理事会召开会议，关于案涉房产续租相关事宜，经会议研究同意进行邀标，同等条件优先考虑。 2019年6月3日，马垅居委会、马垅集体资产经营管理委员会向鑫园公司发出《告知函》一份，主要内容为：经理事会研究，决定将以建筑面积每月每平方米35元的价格出租，若鑫园公司有承租意向请于6月6日前来理事会洽谈续租相关事宜，若不再续租请于6月17日将不动产归还马垅集体资产经营管理委员会并缴交超出租期产生的全部租金，租金按最新价格计收。 约定的租赁期限届满后，鑫园公司按每月租金56684.65元的标准（相当于每平方米每月租金12.65元）向马垅居委会支付租金共计226738.60元。 本案审理过程中，马垅居委会表示若出租给鑫园公司案涉房产，至少应按每平方米每月租金35元计，按原租赁合同约定的租赁面积4481平方米加上加建部分面积计付租金；鑫园公司表示若按原租赁合同约定的租赁面积4481平方米计收租金，同意每平方米每月租金35元计算租金。 经本院释明本案租赁合同中有关租赁未经批准建设的附属楼1022平方米的部分无效，马垅居委会、鑫园公司均表示不变更诉讼请求。 本院认为，马垅居委会与鑫园公司之间就案涉房产存在租赁合同关系，其中就合法建设的主楼3459平方米形成的租赁合同关系合法有效，就未经批准建设的附属楼1022平方米形成的租赁合同无效。就附属楼部分，因合同无效，马垅居委会有权要求返还财产，鑫园公司应立即返还附属楼1022平方米给马垅居委会。就主楼3459平方米部分，双方约定的租赁期限届满，双方未能就继续承租事宜达成一致，马垅居委会不同意由鑫园公司继续使用租赁物，则鑫园公司应在租赁期限届满后返还租赁物给马垅居委会。对马垅居委会请求判令鑫园公司将址于厦门市湖里区马垅路17-2、17-3、17-5号的马垅综合小区9号楼主楼及附属楼返还马龙居委会的本诉诉求，本院予以支持。鑫园公司未按时返还案涉房产，应向马垅居委会支付占有使用费直至实际返还之日。马垅居委会主张按每平方米每月43元标准计付占有使用费，依据不足，鑫园公司可参照租赁期限届满时支付租金的标准即每月56684.65元向马垅居委会支付占有使用费。鑫园公司已经实际支付2019年5月18日至2019年9月17日共计4个月的占有使用费226738.60元，则应自2019年9月18日起继续支付占有使用费直至返还案涉房产之日。对马垅居委会请求判令鑫园公司按每月192683元标准自2019年5月18日起计付占有使用费的本诉诉求，本院部分予以支持。合同的订立应遵循平等自愿原则，马垅居委会与鑫园公司未能就续租事宜协商一致订立合同，目前没有证据证明马垅居委会在同等条件下将案涉房产出租给他人，鑫园公司要求马垅居委会按每平方米每月租金23元标准将案涉房产继续出租给鑫园公司两年，缺乏法律依据，本院对鑫园公司的反诉诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市鑫园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内将址于厦门市湖里区马垅路17-2、17-3、17-5号的马垅综合小区9号楼主楼及附属楼返还厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会； 二、厦门市鑫园物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会支付占有使用费（自2019年9月18日起按照每月56684.65元计付至厦门市鑫园物业管理有限公司实际返还案涉房产之日）； 三、驳回厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会的其他本诉诉讼请求； 四、驳回厦门市鑫园物业管理有限公司的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4154元，减半收取计2077元，由厦门市湖里区殿前街道马垅社区居民委员会负担1466元，由厦门市鑫园物业管理有限公司负担611元。反诉案件受理费26588元，减半收取计13294元，由厦门市鑫园物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈婧怡 二〇一九年九月十八日 代书记员 陈 静 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。