襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初762号原告：徐某，男，1995年3月27日出生，汉族，住襄阳市高新区，委托诉讼代理人：周涛，男，1973年6月6日出生，汉族，住谷城县。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：曾光祥，男，1964年10月22日出生，汉族，住谷城县。代理权限：一般代理。被告：梁景国，男，1964年7月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区，经常居住于襄阳市高新区黄家居委会****。委托诉讼代理人：马经明，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：全秀琴，湖北巨天律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：安金玉，女，1965年3月27日出生，汉族，住襄阳市襄州区，经常居住于襄阳市高新区黄家居委会****。第三人：徐良杰，男，1964年5月28日出生，汉族，住谷城县。原告徐某诉被告梁景国、安金玉及第三人徐良杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理人周涛、曾光祥，被告梁景国及其委托诉讼代理人马经明，被告安金玉，第三人徐良杰到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告徐某向本院提出的诉讼请求为：1、请求法院依法判决《售房协议》无效。2、被告返还其房屋。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2002年从襄阳市谷城县石花镇石溪村二组投靠亲属户口迁入襄阳市高新区团山镇黄家村**，村里划了宅基地几年后在亲戚们资金支持下才建起三间楼房居住。几年前原告大学毕业因找工作问题与父母产生矛盾，并与家人中断联系，后在杭州打工。2019年春节原告回家后向母亲提出要将房屋装修为婚房，但却被其父亲卖了，原告对于2016年4月24日《售房协议》拒绝接受；表示：一不知情，二没签字。被告与第三人所签订的房屋买卖协议买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的农村宅基地使用权，该买卖合同不同于正常的可以在市场上交易的商品房屋买卖合同：被告梁景国、安金玉不是黄家社区村民，不具备该区域内购房权利：第三人虽为其父亲也无权将原告在村集体所有土地上建设的房屋出售给被告：他们双方签订的《售房协议》违反了《土地管理法》的强制性规定，严重损害了原告合法利益，为了保障其基本生存权的需要，原告多次与被告协商无果，故提出如上诉请。被告梁景国、安金玉辩称，本案不属于人民法院受案范围，应当属于宅基地权属纠纷，原告应当出具有县级人民政府颁发的集体土地使用证，并取得相应的规划施工许可，在对涉案房屋享有合法所有权的基础上才是合同纠纷，才具备提起本案诉讼的权力基础，否则应属于宅基地权属纠纷，应有人民政府出面，被告请求法庭优先处理程序问题，依据《中华人民共和国土地管理法》第16条第一条的规定，驳回原告起诉；被告买房时虽不是集体成员，但买房时达成协议可以先买房再迁入户口，目前被告正在迁入户口；协议有效，我国法律没有禁止农村自有房屋的买卖，房屋与宅基地也不是要求属于同一人，不影响协议效力，被告有理由相信第三人对房屋有权处分，有权相信第三人取得原告的授权。原告要求返还房屋没有事实和法律依据。第三人述称，其卖房时原告不在家，其贴了个告示，也说了房子是原告的，被告没有说什么就谈了价格，签了协议；现在原告回来了，不同意卖房，才起诉的。经审理查明，梁景国、安金玉得知徐良杰打算卖房的信息后，于2016年4月22日向徐良杰妻子周玉敏账户存款10万元。2016年4月24日，甲方徐良杰、徐某与乙方梁景国、安金玉签订《售房协议》一份，主要内容为：1、房屋位置：甲方将襄阳市高新区团山镇黄家社区三组一栋私宅建筑面积约1000余平方米（不含瓦面积）；2、出售价格：房屋售价壹佰叁拾万元（130000.00）；3、时间：从2016年4月24日协定交房时间定2016年5月30日前；4、付款办法：2016年4月24日付定金壹拾万元，剩余壹佰贰拾万在2016年5月30日前付清；5、房屋款全部付清后，甲方协助乙方办理水电过户手续费用各一半；6、房屋款全部付清后办理住房及租金结清手续，同时转交村委建房手续；7、从2016年6月1日起该房屋所有权归乙方所有，以后涉及房屋拆迁赔偿款等收入归乙方所有；8、本协议双方签字后单方不得违约否则违约方承担壹拾万元违约金。该协议仅由徐良杰在甲方签名，梁景国、安金玉在乙方签名。同日，徐良杰出具收梁景国、安金玉购房定金10万元的条据。2016年5月19日，襄阳高新技术产业开发区团山镇黄家社区居民委员会（以下简称黄家居委会）出具证明一份，证明的内容为：兹有黄家居委会三组8号房屋三间五层房产权系梁景国（身份证号码为）所有。2016年5月19日，梁景国向徐良杰妻子周玉敏转账120万元。徐良杰收到钱款后即将诉争房屋交付给了梁景国。梁景国接收房屋后先后进行了装修、将房屋的一面四层带瓦面、一面五层带瓦面加盖为一面五层带瓦面、一面六层带瓦面。黄家居委会于2019年3月19日出具证明一份，内容为：兹有徐某，男，身份证号为,2002年9月户口由谷城县石花镇石溪村**迁入高新区团山镇黄家居委会**，2008年在统一规划农村宅基地1号位置（东、南边为公路，西边为2号邓先成房屋，北边为空地）建成三间五层楼房一栋，约1000平米。庭审中，徐某、徐良杰述称，徐某系徐良杰、周玉敏之子，并提交了徐良杰、周玉敏的谷城县计划生育委员会在《准生证》（农村人口计划内二孩生育证，载明：发证日期为1994年6月18日，1995年生育男孩）证明。梁景国述称，其交定金、签合同后，为了保障自己的利益，要求去居委会办过户手续，其夫妻俩、徐良杰夫妻俩一起到黄家居委会，周玉敏和徐某联系后徐某从外地传真的身份证并交给梁景国的（徐良杰当时说徐某在广州打工），居委会才出具了2016年5月19日的证明；拿到证明后才向周玉敏支付的尾款130万元。徐良杰对去居委会写证明一事予以认可，但否认周玉敏和徐某联系后徐某传真身份证的事实，认为其夫妻俩与儿子徐某闹矛盾，当时都没有联系；身份证是手机里预先留存徐某身份证照片以便于交水电费等备用的；并述称诉争房屋是其操办建设的，盖房支出50万元到60万元，其借了一部分钱，最近这几年才还完借款，原告没有还过。徐某述称，2008年建诉争房屋时，其在谷城一中上学，放假了回来帮忙，是养父张云冬和父亲徐良杰建的，找舅舅借钱了的。什么时间开始建房记不清了。2009年到2012年在武汉读大学（大专），诉争房屋交由姑父邓先成在打理，2016年在杭州实习。因恨父母把其过继给他人，和父母闹别扭把手机号换了，几年不联系，直到今年过年回来才发现房屋被卖了。本院认为，农村宅基地使用权系村民基于其身份无偿取得，与其集体组织成员资格紧密联系在一起，在宅基地上建造的房屋仅可以在本村村民间互相买卖，本案诉争房屋转卖给非本村村民而达成的《售房协议》应属无效协议。故原告徐某主张判决《售房协议》为无效合同的请求成立，本院予以支持。被告关于我国法律没有禁止农村自有房屋的买卖，房屋与宅基地也不是要求属于同一人，不影响协议效力，协议有效的抗辩不成立，本院不予采纳。诉争房屋建造时，原告徐某年仅13岁，根据徐良杰关于盖房支出50万元到60万元，其借了一部分钱，最近这几年才还完借款，原告徐某没有还过的钱陈述，诉争房屋应属家庭共同财产，周玉敏接受房款后，徐良杰向梁景国、安金玉交付房屋应视为代表整个家庭的行为。现徐某以其不知晓父亲徐良杰卖房为由提出的主张，既不合情理，也有违诚信，对其该主张的理由，本院不予采信。梁景国、安金玉接受房屋后又先后进行了装修、加盖了部分房屋；且梁景国、安金玉接受房屋至今已经三年多，房屋所在居委会对此也不持异议。在此情况下，原告徐某仅主张由被告返还其房屋，而不对购房款项及房屋装修、加盖的部分房屋等问题如何妥善处理作出合理安排，会造成利益的严重失衡。故返还财产已无必要，本院对原告徐某要求被告返还房屋的请求不予支持。原告关于本案不属于人民法院受案范围，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款应由县级以上人民政府裁决，应驳回原告起诉的抗辩，因本案不属土地权属争议，被告的该项抗辩不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、本案诉争的《售房协议》无效；二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由原告徐某、第三人徐良杰各承担一半即4125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于襄阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 苏 俊二〇一九年九月十六日书记员 马红玲