山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初4565号 原告：王茗杨，男，1992年12月8日生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王云世，山东文鸿律师事务所律师。 被告：牟小琪，女，1955年6月18日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：陈静，山东中商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵捷，山东中商律师事务所律师。 被告：郭苓，女，1966年12月30日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：陈静，山东中商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵捷，山东中商律师事务所律师。 原告王茗杨与被告牟小琪、被告郭苓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王云世，被告郭苓及委托诉讼代理人陈静、赵捷，被告牟小琪的委托诉讼代理人陈静、赵捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王茗杨向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付房屋租赁费158105元；2、判令两被告支付逾期付款滞纳金99422元；3本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年5月，被告与原告及案外人杨由山、祁进签订房屋租赁合同，由被告承租原告及案外人按份共有位于青岛市市南区网点。被告签约初期尚能及时交纳租金，但自2016年8月至2018年3月，被告以各种理由拖延支付，故具状起诉，请求判如所请。 被告牟小琪、被告郭苓辩称，1、涉案房屋因出租方原因被查封，双方已达成查封期间免租合意，现原告又主张该期间房租系反悔行为。2015年5月28日，被告与原告及案外人祁进、杨由山（出租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租期十年，自2015年6月1日起至2025年7月31日止（2015年6月1日至2015年7月31日为装修免租期）。出租方承诺涉案房屋产权清晰，无产权及债务纠纷。但2015年6月24日，被告得知涉案房屋被青岛市市南区人民法院查封，该查封直接影响被告租赁使用目的。租赁双方经协商一致，同意查封期间免租，自涉案房屋解封后再行支付。被告已于2015年6月1日向出租方支付2015年8月至2016年7月查封期间一年租金37万元整，各方约定该租金作为涉案房屋解封后支付的第一年房租。涉案房屋于2017年4月解封，故免租期间为2015年8月至2017年4月，被告于2015年6月1日预付的37万元用以支付2017年4月至2018年3月期间的租金。因此，答辩人自2018年3月开始支付租金。2018年3月，被告通过短信或微信方式向包括原告在内的出租方列明计算方式及应付租金，各方对上述内容均予以认可，为此，被告依据该金额向包括原告在内的出租方分别支付了2018年3月至8月共五个月租金，各出租方从未提出异议。由此可知，原告违反诚实信用原则向被告主张2016年8月至2018年3月期间的房租无事实和法律依据；2、原告主张逾期付款滞纳金无事实和法律依据。被告不存在逾期支付租金事实，本案不存在支付滞纳金问题。各方达成涉案房屋查封期间免租约定，被告无需支付2015年8月至2017年4月期间房租。同时，被告已提前于2015年6月1日足额支付2017年4月至2018年3月期间租金，故原告所谓滞纳金主张于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 涉案房屋位于青岛市市南区，现登记于案外人杨晓红（已故）名下。 2011年12月，案外人祁进以案外人祁鲁豫、祁悦赢、案外人杨由山、王茗杨为被告，以中国银行市南支行为第三人，向青岛市市南区人民法院提起继承纠纷诉讼，要求分割继承杨晓红遗产。本院审理后于2013年11月14日作出（2012）南民初字第10090号民事判决书，判令：一、原告祁进、原告祁鲁豫与被告杨由山、被告王茗杨于2011年7月16日签订的《杨晓红遗产继承人及继承资格相互确认协议》一份、《杨晓红遗产（房产及其估值）确认协议》一份、《杨晓红遗产（存款）继承协议》一份、《杨晓红遗产（房产）分配协议》两份合法有效，原告祁进、原告祁鲁豫与被告杨由山、被告王茗杨按照上述五份协议约定的内容分割杨晓红的相应遗产；原告祁进、原告祁鲁豫与被告杨由山、被告王茗杨按照上述五份协议的内容互相协助办理房屋拍卖、房产过户、银行存款分割事宜。二、被继承人杨晓红所有的青岛海创源建筑设计有限公司24%的股份，由原告祁进、原告祁鲁豫、被告王茗杨、被告杨由山各继承6%。三、被继承人杨晓红位于中国银行山东省分行保险箱内的财产：小金猴1个、紫色宝石球1个、银元宝2枚、红色圆形玉佩2个、带坠项链1个、项链1条、十字架项链1个、钥匙2串、手链1个、金戒指4枚、耳环1对、1厘米项链1节、小金牌1个。上述财产归原告祁进、原告祁鲁豫所有，两原告给付被告王茗杨、被告杨由山折价款2500元。四、被继承人杨晓红名下位于青岛银行账号为80×××88的帐户，该账户现有金额为626846.77元，由原告祁进、原告祁鲁豫、被告王茗杨、被告杨由山各分得156711.7元。五、被继承人杨晓红名下车牌号为鲁Ｂ×××××丰田越野车一辆，该车辆由原告祁进、原告祁鲁豫、被告王茗杨、被告杨由山各继承车辆所有权25%的份额。六、驳回原告祁进、原告祁鲁豫的其他诉讼请求。七、驳回被告杨由山、被告王茗杨的其他诉讼请求。八、驳回原告祁悦赢的诉讼请求。诉讼中，原被告确认上述判决含本案涉案房屋。 2015年5月28日，案外人祁进、案外人杨由山、原告与被告经市南区仁恒房屋信息咨询服务部居间签订《房屋租赁合同》，就被告承租涉案房屋达成合意，主要内容为：1、涉案房屋位于青岛市市南区户，系祁进、杨由山、王茗杨按份共有，其中王茗杨占26.5%。出租方保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷，被告对所出租房屋现状已充分了解；2、租期10年，自2015年6月1日至2025年7月31日。出租人于2015年6月1日交付房屋，其中2015年6月1日至2015年7月31日为免租装修期，被告承租房屋用途为商业，租金应提前一个月交纳；3、定金5万元，被告支付租金时抵作租金。履约保证金2万元。租金每年一次性支付，第一年租金37万元，后续按照本年度租金=上一年租金X（1+5%）计算，被告于2015年6月10日前支付第一年度租金及押金共39万元，押金由王茗杨保管；4、逾期交房或逾期付款，每逾期一日应向对方支付1000元滞纳金，还应承担逾期给对方造成的损失。诉讼中，双方确认被告于2015年6月1日支付37万元（含押金）。 2013年6月26日，案外人青岛华堂建筑设计有限公司与王茗杨、祁进、祁鲁豫、杨由山因经营合同发生纠纷，遂向本院提起诉讼[（2013）南商初字第30375号]。期间，本院裁定查封涉案房屋。2017年4月19日，本院作出（2017）鲁0202执字第346号执行裁定书，裁定：“扣划被执行人王茗杨、祁进、杨由山租金370000元整。” 2016年1月29日，杨由山、祁进与被告郭苓签订《房屋租赁—补充协议》，主要内容为：1、甲、乙于2015年5月28日签订房屋租赁合同，合同生效日期为2015年6月1日；2、从2015年6月1日至今，被告由于（出租方原因）不能成功办理有关营业资质，导致所租赁房屋没有办法按照其租房时的目的使用；3、鉴于该房屋2015年6月25日被其他方查封，出租方同意免除查封日至解封日房屋，并赔偿被告损失3万元，赔偿费自房租租赁费以内扣减；4、被告承诺除上述明确免除的房租和3万元外，被告因不能成功办理有关营业资质所造成的其它所有损失与出租方无关。被告因房屋查封原因事宜不起诉出租方；5、王茗杨半年房屋租金由祁进与孙建运（杨由山代理人）共同承担。 另查明，涉案房屋于2013年7月11日由本院以（2013）南商初字第30375号案件查封，自2013年7月11日至2015年7月10日；后于2015年6月24日以该案号《协助执行通知书》继续查封，自2015年6月24日至2018年6月23日；2017年4月27日，本院作出（2017）鲁0202执字第346号《执行裁定书》，对涉案房屋予以解封，同年4月28日青岛市不动产登记中心办理查封注销登记。 还查明，被告于2019年7月31日向原告付款162530元，向祁进付款129255元，向孙建运付款136536元，总额428321元。被告主张该款项系2019年8月至2020年7月期间租金，其中原告按比例应得113505.07元，实收与应收差额49025元系祁进、孙建运按协议应承担的半年租金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，祁进、杨由山、原告与被告于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。同理，杨由山、祁进与被告郭苓于2016年1月29日签订《房屋租赁—补充协议》亦合法有效。诉讼中，牟小琪对郭苓签约行为不持异议，该补充协议效力应及于牟小琪。 本案争议焦点是祁进、杨由山作出的涉案房屋司法查封期间免租行为意思表示是否及于王茗杨，被告主张王茗杨三年未主张查封期间租金，实际接收手续租金不持异议，并提交《房屋租赁—补充协议》及微信截图、转账凭证予以佐证；原告则称对查封期间协商免租事实知情，但未签字亦不同意。本院认为，涉案房产系按份共有，共有人在处分共有物时应兼顾各方利益，避免其他共有人权益受损，综合各方证据及当事人陈述，诉争补充协议效力应及于王茗杨，理由如下：首先，依原告所述被告未支付2016年8月1日至2017年7月31日期间按比例折算租金98050元（37万元*26.5%）、2017年8月1日至2018年7月31日期间按比例折算租金60055元（388500元/12个月*7个月*26.5%），而时至2018年3月被告主张支付2018年3月至2018年7月期间租金，原告未提交证据证明其曾向被告主张权利，诉讼期间，原告自述对祁进、孙建运签订补充协议知情但不同意，原告作为权利人理应明确表示态度或主张权利，但其以沉默对待，该与被告主张默认的抗辩意见相符；其次，从款项交易过程看，被告于2018年3月17日即通过微信联系原告主张支付2018年3月至2018年7月期间比例租金42897元，原告仍未提出异议，向被告提供账号信息，实际接收被告支付的款项，并从该款项中扣除暖气费9112元，实际接收33785元，对被告发送的租金计算明细亦未提出异议。同样，被告于2019年7月31日支付129255元，超出约定租金49025元，恰与补充协议约定祁进、杨由山负担半年租金的约定相吻合，原告仍未提出异议；再次，房屋租赁合同约定三出租人保证此房产权清晰，无产权及债务纠纷，而依查明事实，涉案房屋2013年即被查封，三出租人陈述显然不符，存在违约行为，因被告合同目的系用于经营，直接导致办理证照受阻，被告主张补充协议具有补偿性质有其合理性；再次，被告主张签订补充协议时由中介见证，本庭拟现场电话联系祁进、中介求证事实而征求原被告意见，原告明确予以拒绝，但理由为补充协议无中介在场证明，被告与王茗杨存有矛盾，该理由虽有其合理性，但说服力欠佳；最后，《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”涉案房屋产权比例为祁进占35.9%、杨由山占37.6%、原告占26.5%，祁进与杨由山比例总和占73.5%，二人意见应及于涉案房屋，且原告未提交证明三人对共有物处分存有约定。综合上述理由，本院认为原告应受该补充协议约束。 原告诉求分租金158105元和滞纳金滞纳金99422元两项，而依被告证据，其于涉案房屋解封后，于2018年3月支付2018年3月至2018年7月期间租金42897元，于2019年7月31日支付2019年8月至2020年7月期间租金113505.07元，时间上具有连续性，不存在欠付租金事实，原告之诉求无事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王茗杨的诉讼请求。 案件受理费5163元，减半收取2581.5元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 程凯 二〇一九年九月十九日 法官助理 邱山 书 记 员 韩露