福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异261号 案外人：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡贵安村科技大楼。 法定代表人：黄如健，董事长。 申请执行人:郭名旺，男，1950年1月10日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人:周铁，男，1978年7月20日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 本院在执行（2018）闽0102执3394号申请执行人郭名旺与周铁民间借贷纠纷执行一案【执行依据为（2017）闽0102民初5365号民事判决】，案外人福建欢乐天地置业有限责任公司向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人福建欢乐天地置业有限责任公司的执行异议请求：解除对连江县房屋的查封和拍卖措施。 事实与理由：连江县房屋的所有权属于异议人。异议人与周铁于2014年7月1日签订了《商品房买卖合同》。根据合同第六条约定：“签署本合同当日应支付首付款，计人民币贰拾柒万叁仟叁佰柒拾元整，剩余房款计人民币陆拾贰万元通过银行或者公积金贷款方式支付。”随后周铁按合同要求支付首付款，2014年7月30日，周铁向广发银行股份有限公司福州分行（以下简称“广发福州分行”）借款陆拾贰万元，并签订有《个人房屋按揭贷款合同》（以下简称“贷款合同”）。广发福州分行按照贷款合同约定发放购房款后周铁未能如期偿还按揭贷款，此后广发福州分行根据贷款合同约定要求异议人承担连带责任，戒指2019年4月26日异议人代周铁向广发福州分行偿还按揭月供款本金、利息以及罚金等，合计人民币99456.1元（最终代偿的月供款本金、利息、以及罚息等金额以周铁于银行之间贷款合同解除时异议人代偿总额为准）。 根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现该商品房虽然已经备案，但没有办理产权登记，据此可以得出，该商品房的所有权没有发生转移，仍然属于异议人，是异议人的合法财产。 《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条明确规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已经向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”申请执行查封和拍卖该商品房的申请执行人，并未向福建欢乐天地置业有限责任公司支付剩余价款；也未从该财产变价款中优先支付。 因承担连带担保责任，异议人于2018年4月10日立案起诉周铁，连江法院于2018年8月7日作出（2018）闽0122民初1149号民事判决书，判决解除了异议人与周铁签订的购房合同，该案件于2018年12月1日生效。因此周铁对该商品房已不再享有相关权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 基于以上理由，异议人认为，法院对该商品房的查封和拍卖行为损害了异议人的合法权益，现异议人特提出异议，请求解除对该商品房的查封和拍卖措施，并将商品房返还给异议人。 异议人为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、2018年8月17日连江县人民法院作出的（2018）闽0122民初1149号《民事判决书》、《法律文书生效证明书》； 证据A2、《商品房买卖合同》。 本院查明：本院于2018年8月23日立案执行申请执行人郭名旺与被执行人周铁民间借贷纠纷一案，执行依据为本院（2017）闽0102民初5365号民事判决：“被告周铁于本判决生效之日起十日内偿还原告郭名旺借款本金170000元及利息（利息计算方式:以170000元为本金，从2016年10月29日起计算至实际还清借款之日止，按月利率2%计息）”。诉讼期间，本院依据（2017）闽0102民初5365号《民事裁定书》于2017年7月4日查封被执行人周铁名下位于连江县房屋。进入执行阶段后，本院于2018年12月10日（2018）闽0102执3394号之一执行裁定拍卖被执行人周铁上述房产。 经查，福建欢乐天地置业有限责任公司与周铁商品房预售合同纠纷一案，福建省连江县人民法院于2018年8月17日作出（2018）闽0122民初1149号民事判决：一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与周铁签订的合同编号为20130710074《商品房买卖合同》,周铁在本判决生效之日起7日内将坐落于连江县房交还给福建欢乐天地置业有限责任公司；二、周铁应于本判决生效之日起7日内协助福建欢乐天地置业有限责任公司办理讼争商品房原合同备案登记、预告登记注销手续……该判决于2018年12月1日生效。 本院认为，本案的争议焦点为（2018）闽0122民初1149号民事判决能否中止本案执行，本院对此分析如下： 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，被执行人周铁未履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封其购买的已办理商品房预告登记的诉争房产，于法有据，并无不当。另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，异议人闽侯融侨置业有限公司据以提出执行异议的（2018）闽0122民初1149号民事判决系于2018年12月1日生效，而诉争房产于2017年已被本院依法查封，本院查封行为在前，故异议人的异议请求不能排除本案执行。综上，异议人的执行异议请求，于法无据，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人福建欢乐天地置业有限责任公司的执行异议。 本裁定送达后立即生效。 如对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年九月五日 书 记 员  江 威 附相关法条： 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理： （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持； （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。 （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。 非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。 申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。