江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初6939号原告（案外人）：南昌市翔安物业服务有限责任公司，住所地：南昌市青云谱区新地路1号青云谱万溪村广州南路住宅小区1栋1单元202室，统一社会信用代码：91360104MA35GNXY50。法定代表人：闵有生，系该公司经理。委托代理人：杨选文，男，1969年7月28日生，汉族，系该公司业务经理。委托代理人：刘国强，江西联创律师事务所律师，执业证号：13601201510762935。被告（申请执行人）：南昌水业集团有限责任公司，住所地：江西省南昌市西湖区灌婴路99号，统一社会信用代码：913601007055937582。法定代表人：邵涛，系该公司董事长。委托代理人：雷萌，江西华邦律师事务所律师，执业证号：1360120091092243。第三人（被执行人）：南昌八王寺饮料有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小兰经济开发区金沙大道以西、百事可乐以南、可口可乐以北，统一社会信用代码：913601006984955931。法定代表人：邹彦，系该公司董事长。原告南昌市翔安物业服务有限责任公司（以下简称“翔安物业公司”）与被告南昌水业集团有限责任公司（以下简称“水业公司”）、第三人南昌八王寺饮料有限公司（以下简称“八王寺公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翔安物业公司委托代理人杨选文、刘国强，被告水业公司委托代理人雷萌到庭诉讼，第三人八王寺公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告翔安物业公司向本院提出诉讼请求：撤销（2018）赣0103执1694号《清房公告》及（2019）赣0103执异72号《执行裁定书》，并终止对第三人所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙大道1388号厂房的清房执行行为；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告诉第三人民间借贷纠纷一案，经法院审理后作出（2018）赣0103民初200号民事判决书，该判决生效后，被告向法院申请强制执行，法院于2019年4月5日作出（2018）赣0103执1694号之一《执行裁定书》，裁定拍卖第三人所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙大道1388号厂房（产权证号：南房权证莲塘字第××号），并于2019年5月15日向第三人发出清房公告，责令第三人和原告（实际使用人）在2019年5月5日前迁出并清空上述房屋。原告对此提出执行异议，法院于2019年6月18日作出（2019）赣0103执异72号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。为此，原告依法提起执行异议之诉。原告认为，第三人第一届董事会第二次会议决议，允许第三人仓库旺季自用，淡季出租。2016年11月1日，北京昌达物流集团有限公司（以下简称“昌达物流公司”)与八王寺公司签订物业管理服务及2#仓库租赁合同，后因租赁使用过程中发生多次原八王寺公司的债权人堵门索债等情形，遂要求八王寺公司解决，八王寺公司与翔安物业公司协商后，与昌达物流公司三方达成合意，昌达物流公司将与八王寺公司就2#仓库的租赁合同转让给原告。原告于2017年12月1日与八王寺公司签订了一份符合财务需要的物业管理服务及2#仓库租赁合同，承继合同签订后，原告全面进厂服务，并投资433928.27元进行变压器改造、雨污管网分流整改，支付昌达物流公司雨篷的工程款等。原告在实际承租过程中，累计处理群体性事件20余件，为八王寺公司垫款692976.68元清偿债务。若承租房屋清场将导致租赁合同无法继续履行，产生连锁违约效应，严重影响多家企业的正常经营。按照买卖不破租赁及承租户优先权的原则，为维护承租人的合法权益，根据民法通则第119条第二款的规定，请求法院确认租赁合同继续合法有效，撤销公告，不予清场，撤销（2019）赣0103执异72号执行裁定书中关于清场的执行行为。原告翔安物业公司提交了如下证据：证据一、2015年5月21日《南昌八王寺饮料有限公司第一届董事会第二次会议决议》及《关于董事会议题的建议》、2016年7月15日《南昌八王寺饮料有限公司关于公司引进专业物流战略合作伙伴实现仓储、配送、管理成本最佳运营的议案》，证明第三人八王寺公司对外出租房屋、场地，经该公司董事会决议确认,被告水业集团作为第三人八王寺公司的股东知晓并同意；证据二、2016年11月1日的《租赁合同》及两张转款凭证，证明2016年11月1日第三人八王寺公司与昌达物流公司签订了租赁合同，昌达物流公司支付了租金共计501660元；证据三、2017年12月1日的《租赁合同》及合同附件证明，证明原告翔安物业公司与第三人八王寺公司于2017年12月1日签订了2号仓库的租赁合同；证据四、原告翔安物业公司与八王寺公司签订的《租赁合同》及原告翔安物业公司与联和文具商行签订的《租赁合同》、车牌识别系统发票、设备棚收据、变压器改造补充协议、电力安装合同、南昌县环保局《整改通知书》及照片两张、雨棚工程款收据、道闸款收据、工作交接清单表，证明原告翔安物业公司在承租期间因实际使用支付了第三人八王寺公司应当承担的有关设备设施投入款项；证据五、《委托书》及第三人八王寺公司应付账款清单表、付款清单，证明第三人八王寺公司委托原告翔安物业公司代偿对外欠款，代偿款项与租金冲抵。被告水业公司辩称：2017年12月21日法院就已经查封了案涉房屋，在此之后任何在案涉房屋上设定权利负担或者其他有碍执行的行为都是无效的。原告翔安物业公司所谓的租赁行为发生在法院查封之后，其异议请求依法不成立，请求驳回原告的执行异议。被告水业公司提交了如下证据：第三人八王寺公司章程，证明水业集团持有八王寺51%的股权，并向八王寺公司委派了三名董事，公司章程规定重大事项应经公司董事会和股东会审议通过。第三人八王寺公司未答辩亦未提交证据。经审理查明，2018年6月19日，本院就原告水业集团诉被告八王寺公司民间借贷纠纷一案作出(2018)赣0103民初200号民事判决书，判决：被告南昌八王寺饮料有限公司于本判决生效之日起10日内归还原告南昌水业集团有限责任公司借款本金400万元及利息（自2016年2月4日起至2016年3月3日止，按年利率6.35%计付，并自2016年3月4日起至欠款付清之日止，按年利率7.62%计付）。由原告预交的案件受理费43270元，诉前财产保全费5000元，合计48270元，由被告南昌八王寺饮料有限公司承担，限随上述款一并偿付。案件审理期间，本院于2017年12月21日以（2017）赣0103执保1405号在南昌县房管局保全查封了八王寺公司名下所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙大道1388的厂房（产权证号：南房权证莲塘字第××号）。上述判决书生效后，八王寺公司未按期履行。水业集团向本院申请强制执行，本院于2018年7月27日受理，案号为(2018)赣0103执1694号。执行过程中，本院于2018年4月5日作出(2018)赣0103执1694号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人南昌八王寺饮料有限公司名下所有的位于江西省南昌县小蓝经济开发区金沙大道1388（产权证号：南房权证莲塘字第××号）房产，并于2019年5月15日向第三人发出清房公告，责令第三人八王寺公司及实际使用人在2019年5月25日前迁出并清空上述房屋。现原告翔安物业公司以其为案涉房屋的承租人为由向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年11月1日，八王寺公司与北京昌达物流集团有限公司签订了一份《合同书》，合同约定八王寺公司将位于南昌小蓝经济开发区金沙大道1388号内工厂物业管理委托给昌达物流公司管理及2#仓库租赁给昌达物流公司使用，2#仓库面积为3513.83平方米，房屋用途为仓储。租赁期限为15年，自2017年10月20日起至2032年10月19日止，付款方式按年交付，第一阶段5年租金为1792053.3元，第二阶段10年租金为4216596元。2017年12月1日，翔安物业公司与八王寺公司签订了一份《合同书》，约定八王寺公司将位于南昌小蓝经济开发区金沙大道1388号内的工厂门卫、值班室、厨房主、配电间、水泵房、厕所及围墙内的周边空地、配套设施等物业权及管理权整体租赁给翔安物业公司，以及2#仓库租赁给翔安物业公司使用，2#仓库面积为3513.83平方米，房屋用途为仓储。租赁期限为20年，自2018年12月1日起至2038年11月30日止，付款方式按年交付，前10年租金为3584106.6元，后10年租金为4216596元。合同第三条载明：“合同生效之日起60日，甲方（八王寺公司）将物业、物业管理工作、租赁物按现状逐步交付乙方（翔安物业公司），且乙方同意按物业管理工作、租赁物及设施的现状承接。”同日，八王寺公司出具一份合同附件证明，载明：“兹有翔安物业公司为我司小蓝基地物业管理服务承包方，受我公司委托对南昌小蓝经济技术开发区金沙大道1388号厂区物业进行全权管理，委托权限包括但不限于门卫、卫生管理、仓库对外租赁、仓储服务等”。后翔安物业公司又与八王寺公司签订了3#仓库《合同书》，约定八王寺公司将位于南昌小蓝经济开发区金沙大道1388号内的3#仓库租赁给翔安物业公司使用，3#仓库部分面积为1120平方米，房屋用途为仓储。租赁期限为20年，自2019年4月18日起至2039年4月17日止，付款方式按年交付，前10年的年租金为161280元，后10年的年租金为188160元。合同第七条载明：“本仓库乙方（翔安物业公司）不可进行转租，否则发生的一切后果由乙方承担（乙方客户不在此限），租赁物由乙方自行经营管理。”2018年9月13日，翔安物业公司与南昌市洪城大市场联和文具商行签订了《合同书》，约定翔安物业公司将位于南昌小蓝经济开发区金沙大道1388号内的3#仓库租赁给南昌市洪城大市场联和文具商行使用，3#仓库部分面积为1120平方米，房屋用途为仓储。租赁期限为4年，自2019年4月18日起至2023年4月17日止，3#仓库年租金为161280元，付款方式按年交付。2018年4月26日，八王寺公司向翔安物业公司出具一份《委托书》，载明：“我司全权委托贵司代为偿还南昌八王寺饮料有限公司欠以下单位及个人欠款（详见附件清单），贵司代为偿还款项的全部金额我司用应收贵司的租赁费与贵司冲抵。”后翔安物业公司代八王寺公司偿还部分单位及个人欠款。再查明，根据八王寺公司章程可知，八王寺公司股东为南昌水业集团有限责任公司、邹彦及谢力凯，南昌水业集团有限责任公司占51%股权；邹彦及谢力凯各占24.5%股权。本院认为，本案执行标的坐落于江西省南昌县小蓝经济开发区金沙大道1388号房产于2017年12月21日被本院查封，根据原告翔安物业公司提供的两份2#仓库租赁合同及一份3#仓库租赁合同，仅能证实原告翔安物业公司对2#仓库的租赁期是从2018年12月1日起，对3#仓库的租赁期是从2019年4月18日起，两个仓库的租赁期均是在本院查封执行标的以后,且第三人八王寺公司委托原告翔安物业公司代付款项冲抵租金也是在执行标的被查封以后。原告翔安物业公司主张其租赁合同系承继于北京昌达物流集团有限公司于2016年11月1日与第三人八王寺公司签订的合同，但其提供的证据亦不能充分证实北京昌达物流公司在执行标的被查封前就缴纳了房屋租金并占有使用该执行标的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“案外人就执行标的享有足于排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足于排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告翔安物业公司并未在本院查封前签订合法有效的书面租赁合同，其请求阻止交付涉案房产没有法律依据。故原告翔安物业公司要求撤销本院（2018）赣0103执1694号公告及（2019）赣0103执异72号执行裁定书，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告南昌市翔安物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告南昌市翔安物业服务有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 娜人民陪审员 程 红人民陪审员 吴婕瑜二〇一九年九月十六日法官助理黎敬权书记员龚琪