河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1081民初2218号 原告（反诉被告）：谷一盈，女，1992年5月31日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人：闫红玉，系原告之母。 委托代理人：秦永梅，北京市泽元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司，住所地：霸州市泰山路西侧。统一社会信用代码：9113108108726194X5 法定代表人：朱彤，该公司总经理。 委托代理人：李涓涓，霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司法律顾问。 委托代理人：孔令涛，北京市广盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）谷一盈与被告（反诉原告）霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告谷一盈的委托诉讼代理人闫红玉、秦永梅，被告霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司的委托代理人李涓涓、孔令涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谷一盈向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即将恒天枫溪郡72座3单元102号房交付原告；2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金516730.5元（按日万分之五计算，暂计算至2019年4月3日）。在案件审理过程中，原告变更、增加诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金，自2018年5月2日起，原暂计算至起诉之日2019年4月3日，共计516730.51元，现请求计算至房屋实际交付之日；2、判令被告向原告支付不能提供合法温泉的补偿金20万元；3、判令被告向原告支付因院落面积不足的补偿金8万元；4、判令被告向原告支付院落围墙栅栏款2.4万元；5、判令被告向原告支付不能提供商业配套及中心区景观的补偿金10万元；6、判令被告向原告支付逾期交房产生的库房租金7.2万元；7、判令被告向原告提供车位；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告于2016年9月25日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告出售的恒天枫溪郡72座3单元102号房，总金额为3057577元。合同签订后，原告依照合同约定完全履行了自己的义务，于2016年9月26日前向被告支付首付款927577元，余款213万元已于2016年9月29日办理贷款完毕。根据合同第八条的约定，被告应在2018年5月1日前向原告交付房屋，但至今被告仍未交房，逾期已达408天。根据合同第九条第1款之约定，被告应按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金，自合同第八条规定的最后交付期限（即2018年5月1日）的第二天起计算至实际交付之日止。原告多次向被告要求收房，但被告故意为原告收房设置障碍，要求原告必须签署被告起草的《交房申请》，其内容是要求原告对该房屋“面积差、延期交房、温泉水、欺诈宣传”等问题放弃投诉上访的权力，否则就不能收房。原告认为通过合法途径投诉上访，是原告应有的合法权力，放弃合法权力才能收房，不是合同中约定的内容，也不是法律规定的内容，不应成为收房的前提条件，被告应按照合同的约定向原告无条件交房，并向原告支付逾期交房的违约金。2、被告在售房过程中，以温泉水为恒天·枫溪郡的主要卖点，大力宣传，承诺提供温泉水。原告被此吸引，购房的主要目的就是为了使用温泉，合同中约定的交房标准中也包含了温泉，房产价值中包含了温泉的价值，温泉水对合同的订立和价格的确定有重大影响。但事实上，被告不具备采矿证、地下矿泉许可证、取水证等相关证件，没有合法手续，无法保证温泉水的持续供应，难以满足原告实际使用需要，因此降低了房产价值，使原告的利益受损。被告不能提供合法温泉水，违反了合同约定，应根据《合同法》第一百零七条之规定向原告赔偿，比照相同情况的案件，被告应向原告赔偿20万元。3、被告在售房时向原告承诺，原告房屋的私家花园面积不小于100平方米，被告在房管局的规划备案面积为96平方米，现原告花园的实际面积不足50平方米，面积相差了一半，被告应向原告赔偿因此造成的损失。4、原告的花园栅栏是塑料制成，没有底座，风吹即倒，有安全隐患，需要按被告样板间标准重新制作围栏，每米600元，按40米计算，需24,000元。5、被告在售楼时承诺在小区内提供24小时的便民服务店、恒天书院等商业配套设施、喷泉大道中心区景观，这些在原告的官网、微信公众号、广告及售楼大厅的宣传片介绍中都有体现，但事实上，这些承诺被告都没有做到，小区内无商业配套，中心区没有宣传时承诺喷水池等景观，小区品质与售楼时承诺的相差巨大，这大大降低了原告居住的舒适度及房产价值，因此，被告应当为其违约行为向原告支付10万元。6、因被告逾期交房，致使原告购买的装修材料无法放入所购房屋中，原告不得已租用库房存放，被告理应向原告支付因此发生的租金。7、被告向原告承诺地上配置停车位，但至今未履行，被告应履行承诺，为原告提供院内车位。 被告霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司辩称，要求驳回原告的诉讼请求。 1、根据补充协议增加面积补充房款第四条第3项、第五条（前）房屋交接第3项、第五条（后）其他费用第2项等约定，谷一盈应在房屋交付前付清应补交的房款、并缴纳住宅专项维修资金、公共维修基金、契税、产权登记费等政府相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付房屋，而且不承担逾期交房的责任。2、政府的停工文件，完全符合合同约定的可以据实延期交付的情形。根据补充协议第五条（前）第5项，买受人应承担逾期收房的违约责任。3、补充协议第8条第三项，双方的权利义务以买卖合同和补充协议为准。出卖人在签署《商品房买卖合同》及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房或其他宣传材料中所述内容以及销售人员的宣传等，不作为双方确定各自权利义务的依据。4、关于温泉，根据联排交房标准约定，联排楼栋庭院及三层卫生间预留温泉水管道，双方约定的仅是温泉水管道，出卖人依约履行了合同约定。这跟燃气的约定是不一样的，比如，合同中约定厨房预留燃气口，而且约定房屋将会具备开通条件。5、关于小院及围墙栅栏，没有约定面积，而且，合同约定以交付现状为准。我方也提供了院落及栅栏的照片符合合同约定补充协议第三条第一项。6、关于小区配套和中心景观，合同中未约定，当然也就不存在开通时间的问题，我方未违反合同约定。小区是分期开发建设的，小区规划中有配套，按照规划会在后期开发建设，小区规划有中心景观，我们提供了部分景观照片及景观工程完工单。7、关于原告主张的库房租金，应予驳回，而且对方涉嫌做伪证，我们要求追究其作伪证的法律责任。8、关于车位，双方没有约定，尽管如此，出卖人提供了车位。9、关于诉讼费，应由原告承担。总之，是因原告不想补交房款，还想取得非法额外的利益，而且闫红玉通过无数次上访严重损害了我公司权益，扰乱了社会秩序，给我公司造成了重大恶劣的影响。对原告的事实与理由均不认可。 反诉原告霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付因逾期接受房屋而产生的违约金，违约金自2018年9月8日起按商品房总价3118776元每日千分之一的标准计算至被反诉人依约定接受房屋之日止（自2018年9月8日至2019年4月15日，违约金为686130.72元）；2、诉讼费由反诉被告承担；3、在案件审理过程中，反诉原告增加诉讼请求为：请求判令谷一盈支付因面积增加而应补交的房款61199元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年9月25日就被反诉人购买恒天枫溪郡72#座3单元102号房屋事宜签订了商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议等文件，反诉人依照商品房买卖合同及补充协议等约定于2018年3月及2018年8月1日两次向被反诉人发出通知，通知被反诉人房屋交付时间为2018年8月31日至2018年9月7日，但被反诉人至今未接收房屋。根据商品房买卖合同及补充协议，买受人无正当理由逾期接收商品房的，应按商品房总价日千分之一的标准支付违约金。合同约定建筑面积230.82平方米，单价每平方米13246.59元，该商品房实测建筑面积235.44平方米，被反诉人应向反诉人补交面积增加的房款61199元。 反诉被告谷一盈辩称，请求驳回反诉原告的全部诉请。 一、反诉人请求支付逾期收房的违约金没有合法依据。1、不是被反诉人不收房，是反诉人不交房。被反诉人从未收到反诉人发来的《交房通知》和《收房通知》。被反诉人自合同规定的交房日起一直要求收房，在房屋质量问题解决之后更加频繁地要求收房，但反诉人始终拒绝将房屋交付给被反诉人。被反诉人一直要求先收房，其它问题待收房后再解决。为及时收房，被反诉人提前购买了装修材料并租赁库房，多次找反诉人公司负责人协商，要求收房，向霸州市开发区规划建设局、霸州市房管局信访办和霸州市政府信访局投诉，要求收房，但反诉人不允许收房，坚决不交房。2018年12月4日，被反诉人去恒天枫溪郡售楼处找反诉人的法定代表人朱彤要求收房，朱彤向被反诉人表示，如果不在放弃合法权利的《收房申请》上签字，就不能收房，这是反诉人明确拒绝按照合同约定交房。之后，被反诉人又通过手机短信与朱彤沟通，要求收房，朱彤扔拒绝交房。2、反诉人主张所谓“逾期收房违约金”没有法律依据。“收房”并非购房人的义务，而是购房人的权力，购房人应履行的主要义务为支付购房款，在购房人已经支付全部购房款的情况下，不能将开发商的交房义务转化为购房人的收房义务。根据权利、义务对等的原则，商品房买卖合同中买受人一方的主要合同义务是按约交付房款，出售人一方的主要义务是按合同约定日期交付符合质量要求的房屋，买受人无正当理由未能及时收房，则可视为其对相应权利的放弃，让买受人因权利放弃而向原本对房屋交付承担义务的出卖人一方承担违约责任，显失公平。另外，被反诉人查阅了大量相关案例，没有发现有任何判例支持所谓的“逾期收房违约金”。3、逾期收房的违约金为日千分之一，而反诉人逾期交房的违约金为日万分之五，二者不对等，违反了公平原则，况且反诉人没有因此遭受任何经济损失，却主张数额如此巨大的违约金，显失公平。合同中关于“逾期收房违约金”的约定是以格式条款加重消费者责任的不公平、不合理的规定，依据《消费者权益保护法》第二十六条之规定，应属无效条款。 二、反诉人请求判令被反诉人支付因面积增加而应补交的房款61199元，没有合法依据。1、反诉人始终没有明确说明61199元的计算依据。增加的面积是什么，是如何测量和计算的。反诉人主张的增加的面积实际上是被反诉人房屋大门外增加的门廊，是房屋买卖合同之外的设施，不属于房屋买卖合同中约定的和法律规定的面积误差。去除门廊面积3.2米×1.5米=4.8平米。235.44平米-4.8平米=230.64平米，比合同面积少0.18平米，反诉人应退给被反诉人。2015年12月1日测绘公司的测绘图和面积230.82平米与签订房屋买卖合同时图和面积230.82平米一样，合同上没有门廊，门廊是2018年增加的。2018年4月24日测绘公司的测绘图和面积235.44平米，与合同存在面积差主要是因为开发商单方擅自增加了门廊。2、该门廊不属于房屋买卖合同约定的范围，是签订合同之后，反诉人未与被反诉人协商，也未通知被反诉人，对原合同擅自进行的变更，属于违约行为，违反了《合同法》。根据《商品房买卖合同》第五条，“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。反诉人对此没有与被反诉人签订任何补充协议，因此，反诉人单方面擅自变更合同，强行收取门廊价款没有任何合同依据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交的证据有： 1、2016年9月25日《商品房买卖合同》、2016年9月25日《商品房买卖合同补充协议》各一份。证明原被告之间系商品房买卖合同关系，被告未按约定的期限于2018年5月1日前交付房屋，应按已付房款的日万分之五向原告支付违约金，唯一的交付条件是商品房经验收合格。 2、河北增值税普通发票4张，（金额分别为首付款927577元、130000元、1000000元、1000000元，其中贷款共计2130000元）、2016年9月29日中国建设银行个人贷款支付凭证1张金额2130000元。证明原告已履行了付款义务。 3、2018年9月12日被告副董李柯签的《承诺书》一份、2018年11月14日恒天地产出具的《关于成立枫溪郡房屋交付专项工作小组的通知》一份、李柯照片一张、天眼查企业信用报告一份。证明被告副董事长李柯代表被告向原告承诺，《商品房买卖合同补充协议》中第四条房屋交付和第五条房屋交接无效。 4、民事诉状（被告诉李爱香）一份、河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初6512号应诉通知书一份、（2018）冀1081民初6512号民事裁定书一份。证明被告自认恒天·枫溪郡小区于2017年12月15日经过了有关部门的验收，并于2017年12月22日在霸州市经济开发区规划建设局备案，具备了房屋交付条件，说明被告自竣工日前后完全不受政府环保文件的影响，应当按照合同约定日期交房，延期交房与政府环保文件无关。 5、2018年11月28日河北霸州经济开发区建设工程质量监督站出具的《河北霸州经济开发区规划建设局关于对霸州恒天枫溪郡业主反映房屋质量问题的处理结果》一份、河北霸州经济开发区建设工程质量监督站于2018年10月9日出具的《工程质量整改通知书》一份、2018年10月26日原告房屋现场照片9张。证明原告房屋存在严重质量缺陷，严重影响正常居住使用，逾期交房是因为被告的过错。 6、被告以原告名义起草的《收房申请》一份、2018年12月4日原告代理人与被告法人谈话录音附文字记录一份、2018年12月4日原告代理人与被告法人谈话录像（谈话录音的片段）一份。证明原告要求收房，被告限制原告合法权利，为收房设置障碍，拒绝原告收房。 7、2019年4月19日北京市海诚公正处出具的公证书一份。证明原告多次要求收房，被告未同意，被告要求原告在被告起草的《收房申请》上签字。 《霸州恒天枫溪郡小区业主上告书》、信访接待表、2018年12月17日群众工作中心群众来访事项登记表各一份。证明原告向霸州市开发区规划建设局、霸州市房管局信访办、霸州市信访局投诉，要求收房。 2018年12月24日霸州市工商行政管理局和食品药品监督管理局出具的《霸州市工商行政管理局和食品药品监督管理局关于六位业主举报霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司虚假宣传的答复》一份、被告销售宣传广告的文字及图片六页（来源于被告公司微信公众号恒天枫溪郡）。证明工商行政管理部门认定被告存在虚假宣传的事实，性质违法。被告承诺提供温泉水、商业配套、中心区景观、车位等。 10、《万科回应“厦门别墅项目买贵了退100万”：传言不实》网络下载的案例一份。证明被告不能提供合法温泉水，应参照相同案例的补偿数额向原告补偿20万元。 11、2018年3月1日原告和闫辉签订的《北京市房屋租赁合同》、客户回单各一份，金额为72000元。证明因被告逾期交房，原告被迫租用仓库存放装修建材及因此造成的经济损失。 12、原告门廊照片一张、霸州市精华测绘有限公司展示的诉争房屋图纸的电子文档的照片8张。证明目2015年签订合同时，合同上没有门廊，门廊是2018年增加的，实测和原合同存在面积差是因为被告单方擅自增加了门廊，2015年12月1日涉案房产的户型图上没有门廊。 对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）的质证意见为：对证据1的真实性认可，不认可其证明目的。对证据2中发票的真实性没有异议，但对方未按约定补交房款。对证据3中的承诺书、成立房屋交付专项工作小组通知及照片无法核实真实性，这些文件的主体不是瑞和恒达公司，如果有案外人向谷一盈有承诺，谷一盈如有异议，应依法解决，不应该向瑞和恒达公司主张，不认可证明目的；承诺书的落款处写的字是恒天地产有限公司（而且没盖章），不是瑞和恒达公司，这份文件不是瑞和恒达公司出具的，对瑞和恒达公司不具有拘束力，是不同的主体；退一步讲，上面写的也仅是在提出问题，以及就问题沟通、协商、解决期间，补充协议第四条房屋交付及第五条房屋交接无效，现在也不在这个期间内；再退一步讲，成立专项工作小组的时间也晚于承诺函的时间；对天眼查报告的真实性不认可。对证据4中李爱香诉状等都不是原件，无法核实真实性；事实情况是，市政配套中的景观绿化于2018年8月26才竣工，28号才验收，相反印证了逾期收房的事实；正式用电是2018年8月18日竣工，8月20日验收，出具验收报告是2017年12月15日，12月22日备案，此时小区电路、景观绿化没有完成，不具备交房条件。对证据5不认可其证明目的，签字笔迹不是谷一盈的，闫红玉从未提供过谷一盈的授权文件；退一步讲，这些不影响收房，不是房屋交付条件，对方收房后如有问题该维修就维修，如拒绝收房，应承担合同约定的逾期收房的后果；《工程质量整改通知书》对方没有提供原件，无法核对真实性；对方提交的现场照片不能证明是涉案房屋现场照片。对证据6、证据7的质证意见，闫红玉从未向瑞和恒达公司出具过谷一盈的授权书，没有权利来洽谈该房屋的事宜，我们不认可该证据的效力，不认可其证明目的；恰恰相反，对方的证据足以证明谷一盈拒绝补交房款，由于谷一盈拒绝支付面积补差款及约定的其他费用，出卖人有权拒绝向其交付房屋，而且不承担逾期交房的责任；其中提及的面积差、延期交房、温泉水、欺诈销售等问题，出卖人均符合合同约定。对证据8的证据不是原件，无法核实真实性，这是诬告，又不想补交房款，还想得到非法的利益，到处上访，我们保留追究其责任的权利。对证据9答复的真实性无异议，被告销售宣传广告的文字及图片六页不是原件，对证明目的不认可；其中载明，违法情节轻微，并能及时改正，未造成社会危害后果；补充协议明确约定，出卖人在签署《商品房买卖合同》及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房或其他宣传材料中所述内容以及销售人员的宣传等，不作为双方确定各自权利义务的依据。证据10与本案无关，不质证，而且如上所述，我方符合合同关于温泉的约定。证据11中的房屋租赁合同不是原件，不认可，客户回单不认可；房屋租赁合同等笔迹不是谷一盈的，客户回单款项不是谷一盈付的；霸州买房，北京租房储存建材、家具，不合常理，而且，2018年3月1日签的合同，租期超过整年时，按整年一次性缴纳房租；2019年5月21日付的钱，起诉状落款时间是2019年5月22日；这涉嫌做伪证，应追究其作伪证的法律责任，要求彻查闫红玉与闫辉的关系。对证据12，原告门廊照片不认可，不是涉案房产照片，对方不诚信，不认可证明目的；对霸州市精华测绘有限公司展示的诉争房屋图纸的电子文档的照片不认可，看不出拍摄地，无证据效力，退一步讲，图纸不是测绘公司出具，应是设计公司出具；关于增加面积及户型示意图等问题，房管局有明确回复。 被告向本院提交的证据有： 1、2016年9月25日商品房买卖合同、2016年9月25日商品房买卖合同补充协议各一份。证明买受人逾期接收商品房的违约责任；商品房计价方式及买受人因面积增加而应补交房款；买受人谷一盈应于房屋交付前付清因面积增加应补交的房款、并缴纳住宅专项维修资金、公共维修基金、契税、产权登记费等政府相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付房屋，而且不承担逾期交房的责任。 1、2018年3月份交房通知书、2018年8月1日收房通知书各一份、2018年3月28日、2018年8月1日EMS快递单、邮局查询记录一份。证明出卖人依照商品房买卖合同及补充协议等约定于2018年3月及2018年8月1日两次向买受人发出通知，通知买受人房屋交付时间为2018年8月31日至2018年9月7日，但买受人至今未接收房屋，谷一盈从未来收房，而且通知中均明确写明，如本人未到场，代理人应提交委托手续，但闫红玉从未提交委托手续。两份通知书均载明面积补差问题。 3、霸州市精华测绘有限公司作出的面积实测报告一份。证明涉案房屋实测建筑面积为235.44平方米，并据以计算应补交的房款。 4、政府停工文件18份。出卖人可以据实延期交房的情形，出卖人不承担逾期交房的责任。停工时间是231.5天。 5、2017年12月22日，河北霸州开发区出具的验收备案证明、部分市政配套（正式电、景观工程）验收单各一份，证明正式电是2018年8月18日竣工，8月20日验收，景观工程是2018年8月26日竣工，8月28日验收。 6、2015年3月归档图纸一份。证明设计有门廊，一直未变。 7、2018年11月5日霸州市住房保障与房产管理局出具的关于恒天枫溪郡业主反映问题的情况说明一份。证明政府部门对增收面积款等问题的情况说明。 8、2016年1月份归档的温泉水管道图纸二张、温泉水管道照片5张。证明联排楼栋庭院及三层卫生间预留了温泉水管道，符合合同约定，有中央景观区及栅栏等情况。 9、恒天风溪郡项目明细表一份、规划许可证一份。证明小区规划有商业配套。 庭审结束后，被告补充提交了被告(甲方)与河北悦和园酒店有限责任公司（乙方，河北盛兴房地产开发有限公司全资子公司）于2018年10月29日签订的协议一份，合同约定由乙方长期提供甲方使用温泉水。同时提交了河北盛兴房地产开发有限公司取水许可证，但该取水许可证已于2018年12月31日到期，且证上载明取水用途为生活自备。 对被告提交的证据原告质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性和证明目的有异议，有些格式条款排除和限制原告权利，减轻和免除被告责任，是不公平不合理的规定，属于无效条款。对证据2中的交房通知、收房通知、快递单、邮局查询记录，真实性、合法性、关联性均不认可；交房通知和收房通知落款日期处是空白，没有填写发布通知的日期，看不出先后时间；通知书没有写明补交面积及款项数额，没有写明谁该给谁钱；2018年3月28日快递单没有文件名称，不能证明所附文件是交房或收房通知书；邮局查询记录，没有邮件送达原告，原告没有收到交房通知和收房通知；不是本人签收，原告没有收到任何快递电话和短信。对证据3面积实测报告的三性有异议，报告不完整，不是面积实测报告，只是一个分层（幢）面积表，没有时间，不能全面客观性反映事实，无法判断证据的三性；要求提供完整的面积实测报告及户型图。对证据4政府停工文件的真实性、合法性、关联性有异议，所有文件都与被告的主张不具有关联性，文件内容没有反映要求涉案房屋停工；事实上2017年12月22日已竣工备案，不影响交房，政府停工文件与被告逾期交房无关。对证据5中的验收备案证明、部分市政配套验收单的意见为：对验收备案证明的真实性认可，恰恰证明了诉争房屋已于2017年12月15日竣工，2017年12月22日备案，具备了交付条件，证明竣工备案时间比2018年5月1日提前了半年，政府停工文件与被告逾期交房无关，商品房买卖合同第8条约定2018年5月1日前交房的唯一条件是验收备案；对两份工程验收单的三性有异议。是被告自己制作出具的，施工单位与被告有利害关系，不具有客观性，没有证据力，不是完全的，要求被告出具验收项目及验收备案的合格证。对证据6图纸的三性不认可，这张图以前没见过，与备案的图纸和合同图纸不符；我们要求提交在规划局备案的图纸，该图纸没有政府公章。对证据7，恒天枫溪郡业主反映问题的情况说明，没有原件，对真实性、合法性、关联性不认可，内容不明确，含混不清，对增加面积款没有明确认定，只是建议走法律途径；相反，这份证据恰恰说明政府认定被告逾期交房并应支付违约金的事实。对证据8中的温泉水管道图纸及温泉水管道照片的三性不认可，图纸上没有政府公章，根据合同，被告应该提供合法的温泉，而不是提供温泉管道设施。照片看不出是涉案房屋管道、温泉管道。对证据9、恒天风溪郡项目明细表、建设工程规划许可证，规划证中没有72号楼，与涉案房屋无关，我们不予认可。对被告庭审后补充提交的证据，原告不认可。 在案件审理过程中，本院就涉案房产的面积向霸州市精华测绘有限公司进行了调查核实，该公司出具说明一份，载明该公司共对涉案房产做出过两份报告书，现以实测面积235.44平方米为准。 经庭审质证，本院对原被告双方提供的证据，认定如下：对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；对原告提供的证据4、5、7、8、9的真实性本院予以确认；对原告提交的证据10与本案缺乏关联性，本院不做认证；对原告提供的证据3、证据6、证据11-12，本院将结合本案的实际情况及其他相关证据综合予以认证。对被告提供的证据1-9的真实性本院予以采信；对被告补充提交的证据本院将结合本案的实际情况及其他相关证据综合予以认证。 根据以上采信的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原告于2016年9月25日与被告签订了《商品房买卖合同》以及商品房买卖合同补充协议各一份，购买了被告出售的恒天·枫溪郡72#座3单元102号房。合同约定：房屋建筑面积230.82平方米，每平米单价13246.59元，总价款为3057577元，房屋交付期限为2018年5月1日前，如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金；如遭遇不可抗力或因有关政策法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期，出卖人可据实予以延期。补充协议第四条房屋交付第3项约定，如买受人未付清全部房款或未缴清公共维修基金、契税等税费，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并不承担逾期交房违约责任。补充协议第五条房屋交接第2项约定，无正当理由逾期接受商品房的，应按商品房总价千分之一支付违约金。补充协议第8条第3项约定，双方的权利义务以商品房买卖合同、附件和补充协议及其他双方签署的协议的约定为准。出卖人在签署《商品房买卖合同》及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房或其他宣传材料中所述内容以及销售人员的宣传等，不作为双方确定各自权利义务的依据。合同签订后，原告于2016年9月26日向被告支付首付款927577元，又于2016年9月29日自中国建设银行股份有限公司霸州支行借款213万元支付给被告。 另查明，涉案工程于2017年12月15日通过竣工验收，于2017年12月22日在河北霸州经济开发区规划建设局备案。后被告于2018年3月28日及2018年8月1日两次向原告邮寄通知，通知原告房屋交付时间为2018年8月31日至2018年9月7日，该通知载明了交房时间、收房地点、携带资料、需缴费用、本人未到场需代理人携带身份证明及业主的委托书以及收房费用清单等事项。收房期间，原被告双方就涉案房产补交房款问题产生争议，原告发现涉案房屋存在质量问题，于2018年10月8日向河北霸州经济开发区建设工程质量监督站反映，该站经核实后责令施工方、监理方进行整改，整改结束后，河北霸州经济开发区规划建设局于2018年11月28日作出《关于对霸州恒天枫溪郡业主反映房屋质量问题的处理结果》，表明对业主反应的质量问题，开发区规划建设局已协同业主进行了验收，业主对房屋质量无其他意见。在此期间，原告向有关部门反映被告虚假宣传、面积差、延期交房赔偿、温泉水等问题。2018年12月4日，原告之母闫红玉与被告协商交房事宜，被告要求原告在收房申请上签字，该收房申请的主要内容为：“因对收房没有经验，因此轻信了个别业主关于枫溪郡项目交房有问题的一面之词，并多次到有关部门进行投诉上访，经各部门、委办局、开发公司各领导多次耐心解释和提供的事实证明，使我们对项目有了真实了解，对项目产生的误解及因上访给开发商造成的影响，表示歉意……。本人及母亲承诺不再去有关部门投诉上访，不再以其他任何形式给开发商造成不利负面影响，请开发商予以谅解，并特此申请收房”。因双方对上述需原告签字的内容协商未能达成一致，至今涉案房屋未予交付。被告主张涉案房屋温泉管道已入户，被告在庭审后补充提交了被告(甲方)与河北悦和园酒店有限责任公司（乙方，河北盛兴房地产开发有限公司全资子公司）于2018年10月29日签订的协议一份，约定由乙方长期提供甲方使用温泉水；同时提交了河北盛兴房地产开发有限公司取水许可证一份，但该取水许可证已于2018年12月31日到期，且证上载明取水用途为生活自备。 又查明：霸州市精华测绘有限公司作出的面积实测报告载明，霸州市恒天枫溪郡0072幢3单元102号房建筑面积235.44平方米。原告主张实测和原合同存在面积差是因为被告单方擅自增加了门廊，2015年12月1日涉案房产的户型图上没有门廊。对此，被告提供了2015年3月的设计图纸，证实涉案房屋设计有门廊，一直未变。在案件审理过程中，本院就涉案房产的面积向霸州市精华测绘有限公司进行了调查核实，该公司出具说明一份，载明该公司共对涉案房产做出过两份报告书，现以实测面积235.44平方米为准。 霸州市建设局文件以及霸州市大气办通知证实，在原、被告购房合同签订之日起（2016年9月25日）至原、被告约定的交房日期2018年5月1日前因政府有关机构的行为导致被告停工212天。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。 1、关于涉案房屋交付问题。本案中，原告依约交付了房款，被告应依约于2018年5月1日前交付被告房屋，但被告至今未交付房屋，故对原告要求被告将恒天枫溪郡72座3单元102号房交付原告的诉请，本院予以支持。 2、关于违约问题。依照双方约定，被告应于2018年5月1日前交付被告涉案房屋，涉案工程于2017年12月15日通过竣工验收，于2017年12月22日在河北霸州经济开发区规划建设局备案，后又发现涉案房产存在质量问题，于2018年11月28日整改完毕。在此期间，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由。原、被告购房合同签订之日起（2016年9月25日）至原、被告约定的交房日期2018年5月1日前因政府有关机构的行为导致被告停工235天，交房日期应顺延至2018年12月22日，被告至今未交付房屋，属违约行为，被告应承担相应的违约责任。被告主张依照补充协议第四条房屋交付第3项约定，原告应在房屋交付前付清应补交的房款、并缴纳住宅专项维修资金、公共维修基金、契税、产权登记费等政府相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付房屋，而且不承担逾期交房的责任；由于原告未缴纳上述费用，所以原告谷一盈要求交付房屋的条件不成就。对于被告的上述主张，原告提供了与被告协商过程的录音及录像片段，认为被告拒绝交房的主要原因是原告未在原告提供的收房申请上签字。对此本院认为，依照合同约定，买受人（原告）应缴纳双方约定的住宅专项维修资金、公共维修基金、契税、产权登记费等政府相关费用，但不应附加其他额外的条件，本案中，据原告提供的视听资料可知，被告要求原告在收房申请书上签字，属超出双方约定之外的附加条件，实属不当，且该合同属格式合同。原被告就补交因面积增加而应缴纳的购房款发生争议，以及未缴纳相关税费，不应成为被告拒绝交付房屋的理由；而应在交付房屋后另行解决。被告的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。原被告双方在购房合同中约定：如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。据此，对于原告诉请的违约天数计算为，自顺延的交房日期第二日（2018年12月23日）至本案立案之日（2019年4月3日），实际逾期101天。违约金计算为101天×3057577元×0.5‰=154407.64元，该款被告应支付原告。自2019年4月4日至被告实际交房之日的违约金，待被告交房后按上述计算方法计算后另行支付给原告。对于反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）支付因逾期接受房屋而产生的违约金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 3、关于补交购房款问题。被告提供了霸州市精华测绘有限公司作出的面积实测报告一份，证实现有面积235.44平方米，经本院向霸州市精华测绘有限公司核实，该报告系被告委托于2018年5月8日做出，对其真实性本院予以采信。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不服，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在百分之三以内（含百分之三），按照合同约定的价格结算……”。按照上述规定，原被告约定买卖的房屋建筑面积为230.82平方米，现实测面积为235.44平方米，面积差额4.62平方米，面积误差比绝对值在百分之三以内，原告应依照合同约定的价格补交购房款，计算为4.62平方米×13246.59元/平方米=61199元。故对被告要求原告补交购房款61199元的诉请，本院予以支持。对此，原告主张实测和原合同存在面积差是因为被告单方擅自增加了门廊，2015年12月1日涉案房产的户型图上没有门廊。但从被告提供的2015年3月的设计图纸上可以看出涉案房产设计有门廊，故对原告的上述主张，本院不予支持。 4、关于温泉水问题。合同附件恒天·枫溪郡联排交房标准中温泉项约定为：联排楼栋及三层卫生间预留温泉水管道（一户一表，分户计量）。为此，被告提供的涉案房产内部照片及温泉水管道图纸证实涉案房产已预留了温泉水管道，再结合本案的实际情况，被告应向原告供应温泉水入户。庭审结束后，被告补充提交的被告(甲方)与河北悦和园酒店有限责任公司（乙方，河北盛兴房地产开发有限公司全资子公司）签订的协议、河北盛兴房地产开发有限公司取水许可证，虽然约定由乙方长期提供甲方使用温泉水，但取水许可证已于2018年12月31日到期，且证上载明取水用途为生活自备，不能证实被告已为温泉水入户作出必要的准备。原被告双方对此没有约定，原告主张温泉水对合同的订立和价格的确定有重大影响，要求被告给付补偿金20万元，但未就该主张提供相关证据，本院不予支持。待证据充分后，原告可另行主张。 5、关于小院面积、围墙栅栏、商业配套、中心区景观等小区配套设施及车位问题。双方在补充协议第8条第3项约定，双方的权利义务以商品房买卖合同、附件和补充协议及其他双方签署的协议的约定为准；出卖人在签署《商品房买卖合同》及其他相关协议之前或之后所发布或展示的广告、楼书、模型、样品、样板房或其他宣传材料中所述内容以及销售人员的宣传等，不作为双方确定各自权利义务的依据。原被告双方就小院面积及围墙栅栏的材质等相关事项没有具体的约定。此外，原告对自己的主张亦未提供充分的证据予以证实，故本院对原告就以上事项的诉请，不予支持。 6、关于库房租金问题。原告主张因被告逾期交房，致使原告2018年3月购买的装修材料无法放入所购房屋中，原告不得已租用库房存放，被告应向原告支付因此发生的租金。为支持自己的主张，原告提供了其与案外人闫辉于2018年3月1日签订的北京市房屋租赁合同及2019年5月21日建设银行客户回单（金额72000元，用途为2018年3月1日至2019年3月1日的房租）一份予以佐证。对此本院认为，原告提供的以上两份证据与本案缺乏关联性，不足以支持原告的诉求，故对原告的此项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内将恒天枫溪郡72座3单元102号房交付给原告（反诉被告）。 二、被告（反诉原告）霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）谷一盈逾期交房的违约金154407.64元(自2018年12月23日到2019年4月3日)；自2019年4月4日至实际交房之日的违约金，以3057577元为基数，按日万分之五计算，计算至实际交房之日。 三、原告（反诉被告）谷一盈自本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司因涉案房屋实际面积增加的购房款61199元。 四、驳回原告谷一盈（反诉被告）的其他诉讼请求。 五、驳回被告(反诉原告)霸州市瑞和恒达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13727元，由原告谷一盈承担11592元，由被告承担2135元。反诉案件受理费11273元，减半收取5636.5元，反诉原告已缴纳10967元，由反诉被告谷一盈承担461元，由反诉原告承担5175.5元，退还反诉原告案件受理费5791.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  高秋顺 审 判 员  朱卫强 人民陪审员  李 辉 二〇一九年九月二十日 书 记 员  邓 琳 ——