敖汉旗人民法院民事裁定书（2019）内0430民初4947号原告：张某,男,1957年10月6日出生,身份号码×××。委托诉讼代理人：董某、孙某，内蒙古吉拓律师事务所律师。被告：赤峰广建房地产开发有限责任公司，住所地：敖汉旗新惠镇新中街中段。法定代表人：刘某，执行董事。委托诉讼代理人：杨某。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古峰惠律师事务所律师。原告张某与被告赤峰广建房地产开发有限公司（以下简称广建房地产公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张某及其委托诉讼代理人董某、被告广建房地产公司委托诉讼代理人杨某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：要求被告补偿原告损失1240182元，并给付自2013年4月1日至给付之日的利息。事实与理由：原告系原敖汉旗新惠预应力构件厂业主。2011年，原告、被告、赤峰兴宝房地产开发有限公司（以下简称兴宝公司）三方拟合作开发金泰嘉园小区。其中，原告方名下敖汉旗新惠预应力构件厂土地使用面积为4032㎡。根据金泰家园总体规划，金泰嘉园小区总计建筑面积为94839.09㎡，原告、被告、兴宝公司三方应分建筑面积分别为：7940.18㎡、65550.70㎡、21348.21㎡。原告交纳土地出让金6008090元。按着应分面积计算，每㎡交付土地出让金756.67元。现原告实际开发建设6401㎡，比应分建筑面积少1639㎡。现被告实际开发建设的楼盘占用了原告的土地。被告应补偿原告的损失。原告损失的范围为实际建筑面积少于应分建筑面积1639㎡产生的土地出让金1240182元、被告占用原告土地开发房地产造成原告的利润损失及利息。被告广建房地产公司辩称，原告所有的新惠预应力构件厂、答道人所属金园谷物、兴宝公司所属的兴宝门窗厂在现金泰嘉园小区相邻。对于三方所占土地区域，经敖汉旗城乡规划委员会敖规发（2011）2号“敖汉旗城乡规划委员会2011年第二次会议纪要”做出规划，文件中第十五条“关于河东新洲街东地块建筑、用地、设施建设分摊问题”规定：“这个区域有许多企业，需要对每个区域进行统一规划，由于各企业之间用地面积大小不等”区位特点不同等因素，必须采取效益综合平衡、义务合理分担的原则进行建设，必须使得区域地块的各个产权所有人达成一致意见，就此规划部门提出了方案。规划方案二规定，在批准实施的规划的指导下，采用容积率倒算法，小区内的每一项建设均按建设面积占总建设用地的比例进行分担，各企业的建设用地均乘以容积率得出理论建设面积，如果实际建设面积大于理论建筑面积，多的拿出部分利润补偿理论建筑面积大于实际建筑面积的企业，补偿值最后应归零，公共设施等其他各项建设也采取同样的方法。规划要求打破原来界限，在符合总体规划的前提下，各方按“新洲待东B地块修建性详细规划方案”组织开发建设。答辩人的土地面积是35306.1㎡，原告的土地面积是4032㎡，兴宝公司的土地面积是10672㎡，规划的建筑总面积为94839.09㎡，按照规划文件容积率倒算法的规定中，答辩人按规划理论上应分的各项建设面积为66927.93㎡，而答辩人按规划实际上建筑面积比应分的少了2077㎡。原告、被告、兴宝公司三家土地统一在一个小区内，由于小区北侧振兴路南规划要求为道路让出7.6米，导致整个小区用地面积比三方原来合计的面积减少。2018年规划部门将兴宝门窗处土地重新做出了规划，至整个小区面积更加减少。按规划设计和要求，实际施工楼房占地打破了原来三方土地的界限，实际施工占地情况与原来三方土地界限相比，答辩人建筑占原告原来的土地为宽7米，长56米，计392㎡。但原告也占用了兴宝公司的部分地块。根据规划图纸和原告计算分摊面积的材料，原告和答辩人少的建筑面积均应在规划图中确定的13号楼上分摊，而13号楼的施工主体并不是答辩人。综上所述，原告对答辩人提出的诉讼请求不能成立，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审查查明：原告系原敖汉旗新惠预应力构件厂业主，现敖汉旗新惠预应力构件厂已注销。2007年12月17日，敖汉旗新惠预应力构件厂以出让的××旗㎡土地。2011年5月30日，敖汉旗规划委员会以《敖规发（2011）2号》出台了敖汉旗城乡规划委员会2011年第二次会议纪要，在该纪要中对涉案地块规划出三个方案，方案一是该地块建设10栋11层住宅，5栋17层住宅，规划总用地面积53855.85㎡，总建筑面积100508㎡，容积率为1.87%，方案二是该地块建设8栋12层住宅，7栋17层住宅，规划总用地面积53855.9㎡，总建筑面积107484㎡，容积率为2.0，建筑密度为14.3%，方案三是规划总用地面积53855.85㎡，总建筑面积95780㎡，其中多层建筑面积58056㎡，高层建筑面积36924㎡，公建600㎡，容积率1.78。在该纪要关于用地、设施建设分摊问题中有二个方案，方案一是由一家企业开发建设，方案二是在批准实施的规划的指导下，采用容积率倒算法，小区内的每一项建设均按建设面积占总建设用地的比例进行分担，各企业的建设用地均乘以容积率得出理论建设面积，如果实际建设面积大于理论建筑面积，多的拿出部分利润补偿理论建筑面积大于实际建筑面积的企业，补偿值最后应归零。2011年7月29日，敖汉旗住房和城乡建设局以《敖建发（2011）115号关于敖汉旗新州街东地块建设项目规划方案的请示》向敖汉旗人民政府请示，请示中涉案地块（新州街东B地块）用地面积53856㎡，总建筑面积约为95211㎡，其中住宅建筑面积为91269㎡，商业建筑面积为3132㎡，会所建筑面积为810㎡，容积率小于2.3.建筑密度为21.06%，绿化率不小于30%。2011年8月8日敖汉旗人民政府以《敖政字（2011）158号敖汉旗人民政府关于敖汉旗新州街东地块建设项目规划方案的批复》批准该项目建设规划方案。2011年9月2日，敖汉旗新惠预应力构件厂与兴宝公司签订用地协议，约定双方合作开发金泰园商住楼项目。2011年9月9日，敖汉旗国土资源局与借用兴宝公司资质的原告签订土地出让合同，将敖汉旗新惠预应力构件厂在规划地块土地以5448500元的价格出让给原告，同意原告在该地块建设住宅楼，批准原告建筑总面积7136.64㎡，容积率为1.77。2011年9月13日，敖汉旗国土资源局以《敖国土变字（2011）275号关于敖汉旗新惠预应力构件厂与兴宝公司变更土地使用权、土地用途的批复》，同意变更该土地用途为住宅用地。2012年4月24日敖汉旗城乡建设规划委员会办公室向原告颁发了《中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第0430201200011号）》，该证载明，原告在金泰嘉园小区有用地面积4028.80㎡，建设面积6401㎡。2012年7月31日，敖汉旗城乡规划局向被告颁发了《建字第150430201200188号建设工程规划许可证》，批准被告在金泰家园小区建设1－4号商住楼，5、8、9、12号住宅楼，建设规模39893.18㎡。2013年12月19日敖汉旗国土资源局向被告颁发了《敖国用（2013）第369号国有土地使用证》，该证载明被告在敖汉旗金泰家园有土地35306.10㎡方米。2014年3月4日，敖汉旗城乡规划局向被告出具了建设工程竣工规划验收合格证，验收时，被告地上建筑面积为40978.67㎡。本院认为，2011年9月9日原告与敖汉旗国土资源局签订的土地出让合同，虽批准原告建筑总面积7136.64㎡，但2012年4月24日敖汉旗城乡建设规划委员会办公室向原告颁发的《中华人民共和国建设用地规划许可证（地字第0430201200011号）》却认为原告在金泰嘉园小区有用地面积4028.80㎡，同意其建设面积6401㎡。在金泰嘉园小区，被告虽占用了原告原土地面积，但系依政府规划，系依政府指令而为，而非侵权行为。原告如认为其实际建筑面积少于原出让合同面积，应向政府相关部门主张权利，故原告要求被告赔偿各项损失的诉讼请求非本院民事案件受案范围，对原告的诉求本院不宜以民事案件受理。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条一款（四）项之规定，裁定如下：驳回原告张某的起诉。案件受理费15962元予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孙 惠审 判 员 常继竞人民陪审员 陈宏伟 二0一九年九月三日书 记 员 刘 杨附：本案所涉法律条文《中华人民共和国城乡规划法》第五十条在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意个性确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当给予补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必有符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉地人民法院管辖。