广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初967号 原告：董钊材，男，1989年1月29日出生，汉族，住南宁市西乡塘区大学东路**2009级学生宿舍，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：卢祖宁，广东新健达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢党红，女，系原告董钊材的阿姨。 被告：张厚敏，男，1974年6月1日出生，汉族，住，住山东省微山县/div> 第三人:广西荣和企业集团有限责任公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路**荣和E中心****。 法定代表人：史英文，董事长。 委托诉讼代理人：梁周，男，系该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司南宁江南支行，营业场所：南宁市星光大道48号。 负责人：高琦，行长。 委托诉讼代理人：朱健智，男，系该支行员工。 第三人：广西南宁华盈房地产代理有限公司，住，住所地：南宁市青秀区民族大道**航洋国际城**楼**/div> 法定代表人：谷尚华，董事长。 委托诉讼代理人：韦克鹏，男，系该公司员工。 原告董钊材诉被告张厚敏及第三人广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称“荣和公司”）、中国农业银行股份有限公司南宁江南支行（以下简称“中国农业银行南宁江南支行”）、广西南宁华盈房地产代理有限公司（以下简称“华盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告董钊材及其委托诉讼代理人卢党红，第三人荣和公司的委托诉讼代理人梁周，第三人华盈公司的委托诉讼代理人韦克鹏到庭参加了诉讼。被告张厚敏、第三人中国农业银行南宁江南支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告董钊材向本院提出诉讼请求：一、被告张厚敏立即办理荣和大地二组团11号楼B座1101号房的房屋产权证书，第三人荣和公司承担协助办理的责任；二、被告张厚敏在荣和大地二组团11号楼B座1101号房的房屋产权证出具后的十五日内办理涉案房产的提前还贷及注销抵押登记手续，第三人中国农业银行南宁江南支行承担协助办理的责任；三、被告张厚敏在荣和大地二组团11号楼B座1101号房的注销抵押登记手续完成后的五日内完成涉案房产的过户手续；四、被告张厚敏向原告董钊材支付违约金137760元（按每日总楼价的千分之一暂计算至2017年1月20日）；五、本案全部诉讼费用由被告张厚敏承担。在案件审理过程中，原告董钊材变更诉讼请求为：一、被告张厚敏向原告董钊材支付违约金137760元（计算方式：以820000元为基数，按每日千分之一，自2015年9月25日起计算至2017年7月31日止）；二、被告张厚敏向原告董钊材支付代缴费用64716.12元（包括：代偿逾期按揭本息款项及滞纳金13832.21元、代被告张厚敏向第三人中国农业银行南宁江南支行支付公告费、诉讼费及律师费25698元、契税14737.91元、杂费10448元）；三、本案全部诉讼费用由被告张厚敏承担（包括：案件受理费3055元、公告费260元）。事实与理由：原告董钊材与被告张厚敏、经纪方华盈公司于2013年8月16日签订《房地产买卖合同》和《补充协议》。三方约定，被告张厚敏将位于南宁市青秀区荣和大地二组团11号楼B座1101号房出售给原告董钊材。由于被告张厚敏的购房合同已经在房产登记部门备案，但未取得房屋所有权证，且被告张厚敏就该房屋向中国农业银行南宁江南支行办理按揭抵押贷款，所以双方约定在被告张厚敏收到原告董钊材先期340000元后交付涉案房屋给原告董钊材使用，被告张厚敏所欠银行按揭贷款由原告董钊材每月17日前代为汇入被告张厚敏指定账户，直到开发商通知办理房屋所有权证后的当月或下月为止。银行实际贷款与申请贷款的差额由原告董钊材以现金方式在买卖双方成功办理过户手续当天支付。买卖一方违反合同约定的，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。上述合同和协议签订后，原告董钊材依约向被告支付340000元并按月代被告张厚敏向银行偿还按揭贷款。2016年5月10日，第三人荣和公司向荣和大地二组团11号楼的业主发函通知办理房屋权属证书，被告张厚敏在收到通知及原告董钊材、第三人华盈公司的催促后不履行合同约定，拒绝办理权属证书。原告董钊材代被告张厚敏支付其应支付的契税14737.91元、第三人荣和公司代被告张厚敏垫付的逾期按揭及滞纳金13832.21元、被告张厚敏尚欠第三人中国农业银行南宁江南支行的按揭贷款、第三人中国农业银行南宁江南支行起诉被告张厚敏的公告费、诉讼费、律师费25698元。2017年8月10日，被告张厚敏委托受托人将涉案房屋过户至原告董钊材名下。被告张厚敏还向原告董钊材收取了10488元的维修基金、燃气管道费、物业管理费，但按照合同约定，交易款项中已包含上述费用，故被告张厚敏应将上述费用退还给原告董钊材。 被告张厚敏未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 第三人荣和公司述称，因原告董钊材的诉讼请求没有要求我方承担责任，我方对于原告董钊材的诉讼请求没有其他意见。 第三人中国农业银行南宁江南支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面的陈述意见。 第三人华盈公司述称，原告董钊材与被告张厚敏在我公司处签订有房屋买卖合同，我方对于原告董钊材的诉讼请求没有异议。我方曾多次通过电话、短信方式催促被告张厚敏履行义务，但被告张厚敏拒不配合。 经审理查明，广西南宁市华盈房地产代理有限公司于2018年9月30日将企业名称变更为广西南宁华盈房地产代理有限公司。 2013年8月16日，董钊材（买方）与张厚敏（卖方）及华盈公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方就买卖位于南宁市青秀区荣和大地二组团11号楼B座1101号房的所有买卖条件达成一致意见，涉案房屋建筑面积90.04平方米。合同第二条约定：买卖双方同意该物业总楼价为人民币820000元整。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）。有关付款方式详见附件或相关备注。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方承担。合同第四条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐首期款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志。卖方交楼后应在30天内迁出户口。合同第五条约定：卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、物业管理费等费用）。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿。合同第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。……备注：经双方友好协商，作出编号HY000165补充协议，如与原合约条款发生冲突，均以补充条款为执行标准。 同日，董钊材（买方）与张厚敏（卖方）及华盈公司（经纪方）签订《补充协议》，约定三方就购买位于南宁市青秀区荣和大地二组团11号楼B座1101号房之物业一事，于2013年8月16日签订编号为000165的《房地产买卖合同》，现就该合约补充协议如下：一、付款方式的补充：1、买方应于2013年8月16日支付人民币45000元整作为房屋定金；2、卖方在签订三方合约后的五日内必须备齐相关材料并配合经纪方到南宁市公证处公证，买方应在卖方到南宁市公证处公证当天，将首期楼款（不含定金）共计人民币：295000元整支付给卖方。3、卖方收到首期房款后，交付物业予以买方使用，卖方所欠银行按揭房款由买方负责按时按额月供，买方需于每个月的17日前汇入按揭房款人民币3480元汇入卖方贷款账户：户名：张厚敏，账号：62×××10卡户行：中国农业银行。买方应保管好银行还贷汇款凭证，在月供期间，买卖双方本着诚信友好的原则，如买方出现逾期还款，则卖方应电话或短信通知买方，买方在收到通知后当天应立即汇入按揭款项至卖方账户。如买方出现恶意拖欠还款，每逾期一日，由买方按该物业月供的10%支付违约金予以卖方，如超过30天恶意拖欠房款，则卖方有权解除合同，如因此引起的法律纠纷由买方承担。在此期间，如出现买卖双方联系方式变更，买卖双方应第一时间通知对方。4、楼价余款结算方法：在签署该三方合约后的当月，买方知悉卖方所欠该物业银行按揭款人民币480000元整，卖方在收到房屋首期款后，卖方交付房屋予以买方使用，由买方代卖方偿还银行按揭，月供直至《房屋产权证》出证当月为止。房屋余款以届时卖方当月所欠该物业银行按揭款为准。卖方应在《房屋产权证》办理出证后的十五日内向银行申请提前还款解押手续，卖方应在政府部门相应的工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在完成手续后五个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理本次交易过户手续。提前还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。楼价余款（即申请贷款额），于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之前差额由买方以现金方式在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功办理本次交易过户手续当天支付。二、其他补充：1、卖方的产权证明不清晰（未能提供产权的相关证明）的补充：买方在签署本合同时，已知悉卖方未取得《房屋产权证》，但买方愿意与卖方成交并自行承担责任。2、该物业现为合同房，买卖双方约定待房屋产权证办理后再按房产证手续办理的补充：由于该物业未取得房产证，卖方须在物业开发商通知办理房屋产权证后的五个工作日内提交相关资料办理房屋产权证（具体出新证时间以有关部门规定为准），买卖双方同意，在卖方将该物业房产证办理完毕后将该物业房产证交给经纪方保管用于办理买卖双方的房屋过户手续，买卖双方按照合约的相关规定向有关部门支付应缴纳各项税费。在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则参照合同第“二”条执行。买卖双方对此无异议。3、违约情况的补充：卖方收到首期楼款后交付房屋予以买方使用，交付前需结清该物业名下发生的欠款及应付费用（如物业管理费、水费、电费等费用），交付房屋后，买方可对房屋进行装修并使用，交付后所产生的一切费用由买方承担。在履行本合同过程中，如买方违约，则卖方所收楼款不予退回，买方装修款也不予偿还。如卖方违约，则需双倍偿还买方所支付的款项外，需等额赔偿买方装修该物业所产生的全部费用，（装修金额以发票为准）。4、在办理房屋过户手续的过程中，买卖双方须全权配合经纪方办理手续，买卖双方在收到经纪方电话或短信或函件通知后的五个工作日内必须配合经纪方办理，如因特殊原因延迟，则应告知另一方做说明。若任何一方以各种理由推辞不办理或不按期办理交易手续超过20日的，即视为违约，由违约方承担相应的违约责任。5、任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应有违约方直接赔偿守约方。6、本着友好、诚信的原则，在本合同履行过程中，未尽事宜，三方再作协商。本协议一式叁份，买卖双方及经纪方各持壹份，作为原三方签署的《房地产买卖合同》补充，三方签字盖章后立即生效，与原合约具有同等法律效力，如与原合约条款发生冲突，均以补充协议条款为执行标准。 2013年8月20日，董钊材（买方）与张厚敏（卖方）及华盈公司（经纪方）再次签订《补充协议》（编号：000165-2），补充协议如下：一、付款方式的补充：1、买方应于2013年8月16日支付人民币45000元整作为房屋定金；2、卖方在签订三方合约后的五日内必须备齐相关材料并配合经纪方到南宁市公证处办理授权经纪方人员将该物业过户到买方或买方指定人员名下的授权委托书公证手续，在办理公证出受理单后买方将首期楼款（不含定金）共计295000元支付给卖方。3、卖方收到首期房款后，交付物业予以买方使用，卖方所欠银行按揭房款由买方负责按时按额月供，买方所交按揭款作为购楼款。买方需于每个月17日前汇入按揭房款人民币3480元汇入卖方贷款账户：户名：张厚敏，账号：62×××10卡，开户行：中国农业银行。买方应保管好银行还贷汇款凭证，在月供期间，买卖双方本着诚信友好的原则，如买方出现逾期还款，则卖方应电话或短信通知买方，买方在收到通知后当天应立即汇入按揭款项至卖方账户。如买方出现恶意拖欠还款，每逾期一日，由买方按该物业月供的10%支付违约金给卖方。在此期间，如出现买卖双方联系方式的变更，则买卖双方应第一时间通知对方。4、楼价余款结算方法：在签署该三方合约的当月，买方知悉卖方所欠该物业银行按揭款人民币480000元整，卖方在收到房屋首期款后，卖方交付房屋予以买方使用，由买方代卖方偿还银行按揭，月供直至物业开发商通知办理房屋产权证后的当月或下一个月为止，物业开发商通知办理房屋产权证后卖方迟延办理房产证的，买方可停止月供。买方所交按揭款作为购楼款，购楼余款以届时卖方当月所欠该物业银行按揭款为准。卖方应在房屋产权证办理出证后的十五日内向银行申请提前还款解押手续，卖方应在政府部门相应的工作日完成提前偿还银行贷款，注销抵押登记及归档等手续，并在完成手续后五个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理本次交易过户手续。提前还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。楼价余款（即申请贷款额），于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与申请贷款额之前的差额由买方以现金方式在买卖双方到南宁市房屋产权交易中心成功办理本次交易过户手续当天支付。二、其他补充：1、卖方的产权证明的补充：买方在签署本合同时，卖方的购房合同已经在房地产登记部门备案，但未取得房屋产权证，卖方承诺该物业没有产权纠纷，没有被查封冻结，没有设置抵押（除该房产向中国农业银行办理抵押按揭外）或其他权益。买方在此基础上同意与卖方进行交易。2、该物业现为合同房，买卖双方约定待房屋产权证办理后再按房产证手续办理的补充：由于该物业因开发商的原因暂时未能办理房产证，卖方在物业开发商或买方、经纪方通知可以办理房屋产权证后的五个工作日内向房产交易管理部门提交相关资料，办理房屋产权证（具体出新证时间以有关部门规定为准），买卖双方同意，在卖方将该物业房产证办理完毕后将该物业房产证交给经纪方保管用于办理买卖双方的房屋过户手续，买卖双方按照合约的相关规定向有关部门支付应缴纳各项税费。在合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则参照合同第二条执行。买卖双方对此无异议。3、违约情况的补充：卖方收到首期楼款后交付房屋予以买方使用，交付前需结清该物业名下发生的欠款及应付费用（如物业管理费、水费、电费等费用），交付房屋后，买方可对房屋进行装修并使用，交付后所产生的一切费用由买方承担。在履行本合同过程中，如买方违约，买方装修款不予偿还，并按《房地产买卖合同》编号：000165第六条承担违约责任。如卖方违约，除按《房地产买卖合同》编号：000165第六条承担违约责外，需等额赔偿买方装修该物业所产生的全部费用，（装修金额以发票为准）。5、在办理房屋过户手续的过程中，买卖双方需全权配合经纪方办理手续，买卖双方在收到经纪方电话或短信或函件通知后的五个工作日内必须配合经纪方办理，如因特殊原因延迟，则应告知另一方做说明。若任何一方以各种理由不办理或不按期办理交易手续超过20日的，即视为违约，由违约方承担相应的违约责任呢。6、任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应有违约方直接赔偿守约方。7、本着友好、诚信的原则，在本合同的履行过程中，未尽事宜，三方再作协商。本协议因一式三份，买卖双方各持一份，经纪方持一份，作为原三方签署《房地产买卖合同》编号：000165的补充，三方签字盖章后立即生效，与原合约具有同等法律效力，如与原合约条款发生冲突，补充协议HY000165相同条款作废，均以此补充协议编号：000165-2条款为执行标准。 2013年8月16日，张厚敏出具《收款收据》，内容为：本人张厚敏，今收到董钊材交来购买位于南宁市荣和大地二组团11栋B单元1101房之定金45000元。2013年8月20日，张厚敏出具《收款收据》，内容为：本人张厚敏，今收到董钊材交来购买位于南宁市荣和大地二组团11栋B单元1101号房之房款295000元。董钊材亦提供其名下支付上述款项的中国农业银行卡转账凭证进行证明。同日，张厚敏还出具《收款收据》，内容为：本人张厚敏，今收到董钊材交来购买位于南宁市荣和大地二组11栋B单元1101号房之杂费10448元。该收款收据下备注有：该房屋的维修基金费6933元、燃气管道费2300元、物业管理费（2013.8-2014.5）1215元。 2013年9月18日起至2016年12月18日期间，董钊材按照《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定每月将按揭房款3480元汇入张厚敏名下指定银行账户。 另查明，2013年8月19日，张厚敏在广西壮族自治区南宁市博公证处办理《委托书》公证手续，其自愿委托韦克鹏作为代理人，全权代理涉案商品房的办证及还贷解押后再出售的相关事宜，具体委托事项如下：1、领取上述商品房的《房屋所有权证》后以我的名义与买方签署《房屋买卖合同》或《存量房买卖合同》。2、到南宁市房屋产权交易中心办理该房的相关查档手续。3、领取《房屋所有权证》后，到该房所属的地税局办理转让该房产的营业税、个人所得税等税项的申报减免及缴纳事项。4、协助买方办理银行按揭手续，签署房屋未出租声明、划拨款协议书、未婚声明书、资金托管协议等相关银行要求签署的一切按揭的相关文件。5、到南宁市房屋产权交易中心办理转让过户移交登记手续，签订《存量房买卖合同》、查档、晒图，并代缴相关费用。6、办理该房屋物业交接、结清水电费、物业管理费，管道煤气费，数字电视费等手续。 2017年4月6日，董钊材代张厚敏向南宁市青秀区地方税务局第一税务所支付涉案房屋契税14737.91元。2017年5月17日，董钊材代张厚敏向荣和公司支付荣和大地二组团11号楼B1101农行代偿逾期按揭本息款项及滞纳金款项合计13832.21元。2017年6月28日，董钊材代张厚敏向中国农业银行南宁江南支行缴纳公告、诉讼费8698元。 2017年6月28日，张厚敏的委托代理人韦克鹏向中国农业银行提前偿还张厚敏的银行贷款，共计还款429292.59元。该款董钊材亦通过其名下银行账户转账给韦克鹏。 2017年7月25日，坐落于南宁市青秀区荣和·大地第二组团11号楼B座1101号房办理桂（2017）南宁市不动产权第0074003号《不动产权证书》，权利人为董钊材，共有情况为单独所有。 再查明，2015年5月15日，华盈公司向张厚敏发出《警告通知函》，内容为：您在2013年8月16日于我司荣和大地分店与买方董钊材签署关于南宁市青秀区荣和大地二组团11号楼B座1101号房的买卖合同（合同编号：000165）。根据该合同补充协议（协议编号：HY000165.000165-2）的约定，我司现致函予您，具体内容如下：按合同补充协议约定，买方每月给您的供楼款不能挪作他用，买方自签合同之日起至今，买方按照合同约定履行义务，每月均按时给您月供账号打款，但现在银行及开发商致电告知，您于2015年1月开始，出现恶意不按时还款情况，现在已经产生8830元利息。买方以及经纪方多次尝试与您联系，联系如下号码（1867892899918561608105053280990772315092822028），以上号码均为您预留给买方及经纪方联系方式，现在都无法取得联系。故现我司致函予您，请您在收到此函后，在2015年5月310日（如在此日期前，则需提前一天约定时间）致电我司工作人员或者买方董钊材先生协商并解决问题，如您没有履行合约，我公司将协助买方采取相关措施，走法律程序，届时照成的法律纠纷及经济损失由您全部承担。2016年8月24日，华盈公司向张厚敏再次发出《催促函》，内容为：按合同补充协议约定，买方每月给您的供楼款不能挪作他用，买方自签合同之日起至今，买方按照合同约定履行义务，每月均按时给您月供账号打款，但现在银行及开发商致电告知，您于2015年1月开始，出现恶意拖欠银行按揭，我经纪方通过银行人员了解到，中国农业银行南宁江南支行于2015年给您发过函件督促配合履行合约，您没有配合。买方以及经纪方多次尝试与您联系，联系如下号码（1867892899918561608105053280990772315092822028），以上号码均为您预留给买方及经纪方联系方式，从发函至今，您以各种理由在推脱，没有配合办理。故现我司致函予您，告知如下：一、根据荣和开发商的通知，荣和大地二组团11号楼B座1101号房已经具备办理房产证，并于2016年5月开始催收资料，办理房产证要求物业要提供契税发票原件，但我方于2016年6月下旬去税局落实，您没有按合同约定缴纳契税，以产生滞纳金数千元。请您在收到此函后，务必在五个工作日内到税局缴纳契税并去荣和开发商办理房屋产权证。二、由于中国农业银行南宁江南支行对您有过起诉，要求您本人回农行撤诉，否则会影响改物业办理产权证以及过户手续。在2015年9月10日（如在此日期前，则需提前一天约定时间）致电我司工作人员或者买方董钊材先生协商并解决问题，如您没有履行合约，我公司将协助买方采取相关措施，走法律程序，届时照成的法律纠纷及经济损失由您全部承担。 2016年12月5日，中国农业银行南宁江南支行向张厚敏发出《催告函》，内容为：到2016年12月5日止，您仍欠我行债务本金432275.19元。此外，2015年9月25日至2015年9月25日期间共欠款10931.35元，当时按借款合同约定由开发商荣和公司代垫了按揭贷款，代偿逾期按揭本息共10931.35元，请与开发商联系，联系电话：139××××0074。及时归还给开发商荣和公司代偿按揭本息。否则将按法律程序起诉。上述债务均已逾期，您已构成违约，请立即履行还款义务。若您收到本通知三十日内不归还欠款，视为根本违约，我行将依照法律或者合同约定行使解除权。 在诉讼过程中，荣和公司明确其于2016年5月10日通知张厚敏办理房产证手续。 又查明，中国农业银行股份有限公司南宁分行个贷中心出具《证明》，内容为：因张厚敏未按借款合同约定偿还我行贷款，我行于2016年向南宁市青秀区人民法院起诉张厚敏[案号为：（2016）桂0103民初11397号]，要求张厚敏偿还我行贷款本金利息约45万元并赔偿诉讼费、律师费等。案件起诉后，董钊材代张厚敏偿还律师费17000元，该案最终以撤诉结案。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案中张厚敏、中国农业银行南宁江南支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、答辩的权利。 董钊材与张厚敏及华盈公司签订的《房地产买卖合同》及两份《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。 关于违约责任的问题。董钊材按照合同约定向张厚敏支付定金及首期楼款，并按照约定自2013年9月18日起至2016年12月18日期间每月将银行按揭房款汇入张厚敏贷款账户。中国农业银行南宁江南支行向张厚敏发出的《催告函》中显示张厚敏2015年9月25日欠缴按揭贷款，而华盈公司也向张厚敏发出《催告函》，告知其将供楼款挪作他用违反合同约定，要求其按约定履行合同。结合上述证据材料，可以得知张厚敏在履行《房地产买卖合同》及《补充协议》的过程中确实存在违约。董钊材要求张厚敏按820000元为本金，按每日千分之一支付违约金，但我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。结合本案的实际情况，董钊材已经依法取得涉案房屋的不动产权证，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定以及公平原则，依法酌情确定违约金为45000元。 董钊材还主张张厚敏支付代缴费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，对于董钊材代张厚敏向荣和公司支付代偿逾期按揭本息及滞纳金13832.21元、向中国农业银行南宁江南支行支付公告费、诉讼费及律师费25698元，上述款项是张厚敏逾期偿还银行按揭贷款所产生的，董钊材代张厚敏支付后有权要求张厚敏赔偿损失。对于董钊材主张的契税14737.91元，《房地产买卖合同》中第二条约定“为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担”，故董钊材要求张厚敏承担契税无事实依据，本院不予支持。对于董钊材主张的杂费10448元，《收款收据》中注明杂费包括维修基金6933元、燃气管道费2300元及物业管理费（2013.8-2014.5）1215元，《房地产买卖合同》中约定总楼价已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等），也约定卖方应在涉案房屋交付前交清物业管理费等费用，因此张厚敏收取董钊材杂费10448元，无事实依据，故张厚敏应返还杂费10448元给董钊材。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张厚敏向原告董钊材支付违约金45000元； 二、被告张厚敏向原告董钊材赔偿代缴逾期按揭本金及滞纳金13832.21元； 三、被告张厚敏向原告董钊材赔偿公告费、诉讼费及律师费25698元； 四、被告张厚敏向原告董钊材返还杂费10448元； 五、驳回原告董钊材的其他诉讼请求。 本案受理费3055元、公告费260元，由被告张厚敏负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 肖 哲 人民陪审员 周 娟 人民陪审员 潘济遍 二〇一九年九月十六日 书 记 员 吕蕊冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。