湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初498号原告：韩静，女，1974年11月16日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告:方俊舒（系韩静女儿）,女,2000年7月24日出生,汉族,住湖北省十堰市茅箭区。韩静、方俊舒共同委托诉讼代理人：李波，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：十堰市经济和信息化局（原十堰市经济和信息化委员会）。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：上官守刚，该局局长。委托诉讼代理人：周宏伟，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：戢逢健，男，1954年4月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：秦巍（系戢逢健女婿），男，1979年10月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书等。第三人：周春耘，男，1967年1月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告韩静、方俊舒与被告十堰市经济和信息化局（原十堰市经济和信息化委员会，简称十堰经信局）、被告戢逢健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日作出（2016）鄂0302民初4381号民事判决书。被告戢逢健不服上述判决，提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2018年10月11日作出（2018）鄂03民终1784号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）鄂0302民初4381号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩静、方俊舒的共同委托诉讼代理人李波、被告十堰经信局的委托诉讼代理人周宏伟、被告戢逢健的委托诉讼代理人秦巍到庭参加了诉讼，第三人周春耘经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩静、方俊舒向本院提出诉讼请求：1.确认十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖、周春耘签订的《认购房屋协议书》合法有效，《认购房屋协议书》中约定的一半房屋归原告所有；2.确认十堰市城镇轻纺集体工业联社在履行《认购房屋协议书》中违约，被告戢逢健和被告十堰经信局从2000年3月1日起每年共同按原告所付购房款的6%向原告支付利息（利息支付到产权手续办理完毕并交付给原告时止）；3.确认被告戢逢健违法私自将《认购房屋协议书》中原告所有的房屋登记在自己名下的行为无效，予以撤销；4.被告十堰经信局、戢逢健立即将《认购房屋协议书》属于原告的部分变更到原告名下；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年3月1日，方晖（已故，系韩静的丈夫、方俊舒的父亲）和周春耘一起与十堰城镇轻纺集体工业联社签订了《认购房屋协议书》，并履行了相关义务，实际从2004年11月1日起开始从所购房屋中收取房租至今。但原十堰城镇轻纺集体工业联社负责人利用职务之便，将方晖所有的房屋面积霸为己有。现十堰城镇轻纺集体工业联社已被撤销，由十堰经信局继承其诉讼地位。被告十堰经信局辩称：原告诉称的十堰市城镇轻纺集体工业联社已撤销，十堰经信局继承其诉讼地位系事实认识错误，适用法律错误，十堰经信局不是本案适格的当事人。十堰市城镇轻纺集体工业联社成立于1993年，系集体所有制企业。数十年间，其上级主管单位多次变动，2016年其上级主管单位是十堰市轻工行业中心（十堰市城镇集体工业联社）。2016年3月，十堰市轻工行业中心（十堰市城镇集体工业联社）机构和职责整合化入十堰市经济和信息化委员会，不是原告认为的十堰市城镇轻纺集体工业联社。十堰市城镇轻纺集体工业联社依然处于存续状态，轻纺联社是独立的企业法人，依法独立承担民事责任，依法有权有自己的名义进行诉讼活动，并依法主张自己的权利和承担相应的义务。十堰经信局对本案纠纷无任何法律责任和义务，不是本案的适格被告。即使原告诉争的房屋买卖有效，根据法院查明的基本事实，十堰市城镇轻纺集体工业联社已经将权利义务概括转移给戢逢健，原告已向法院出具书面意见对此认可，十堰市城镇轻纺集体工业联社不再对原告承担任何法律责任。综上，原告向十堰经信局主张权利无任何事实及法律依据，请求驳回原告对十堰经信局的全部诉讼请求。被告戢逢健辩称：戢逢健是通过商品房买卖流程合法取得房产，有房屋所有权为证。原始的合同及购房发票均可在房管局查找，若原告认为此买卖无效，应先向房管局注销此房产证。原告所述事实与实际不符，原告应出示相应的购房合同及发票原件。请求驳回原告的诉讼请求。第三人周春耘在本案重新审理过程中未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年3月1日，十堰市城镇轻纺集体工业联社当时的负责人戢逢健以该单位名义（甲方）与方晖、周春耘（乙方）签订《认购房屋协议书》。该《认购房屋协议书》约定：乙方向甲方认购坐落于十堰市xxx路××现××“××小区”（××xx综合楼）第x层建筑面积245平方米的房屋，认购房屋价格3500元／平方米，房屋价款总额为857500元；订立本协议时，乙方应向甲方缴纳所购房屋总价款的50%计425000元，作为认购甲方房屋的预付款，乙方付清首期预付款协议生效；主体结构封顶付所购房屋总价款的30%计25万元，签订商品房购销合同及办理相关手续；竣工后付清余款计182500元后领取钥匙，办理产权证；无论哪一方提出终止协议，均承担15%的违约责任；协议经双方签字或盖章后生效，双方因故未订立《商品房购销合同》时，本协议视为购房合同，与商品房购销合同具有同等效力；甲方负责到十堰市银城房地产开发有限公司为乙方办理合法手续，税费由双方按国家规定负担；乙方所购房屋面积以柱子为界，包柱十字中心线丈量，以实际丈量面积为准，公用设施部分按总面积与公用设施总面积之比，乘以所购房面积进行分摊，价格按购房价格计算；为减轻乙方负担并降低风险，甲方从收取乙方购房款之日起按当期银行一年定期利率对乙方补偿，直至产权手续办理完毕并交给乙方时止；乙方预交的房款收据凭证必须加盖联社公章和联社法人私章和担保人私章，以后凭此收据存联办理产权手续等。2000年3月1日，十堰市城镇轻纺集体工业联社出具收款收据，内容为：今收到方晖212500元，系付商业用房款（按此日银行利率计息），经手人为戢逢健。xx综合楼的开发商是十堰市银城房地产开发有限公司，十堰市城镇轻纺集体工业联社从十堰市银城房地产开发有限公司取得部分房屋以自己名义对外销售。此后，因机构、人员变动，经十堰市城镇轻纺集体工业联社的主管单位协调，并经戢逢健、十堰市银城房地产开发有限公司同意，有关十堰市城镇轻纺集体工业联社出售十堰市银城房地产开发有限公司所开发房屋的事宜由戢逢健个人处理，并继受权利、承担义务。方晖和周春耘作为协议一方和十堰市城镇轻纺集体工业联社签订上述《认购房屋协议书》，两人约定各出资50%，所购房屋各分得50%。十堰市银城房地产开发有限公司在xx综合楼建好前，因资金等原因导致工程停工，方晖亦未支付后续房款。此后,筹建中的十堰景旭华电料灯具市场有限公司与方晖等购房户达成协议,由十堰景旭华电料灯具市场有限公司负责将未完工程垫资施工至具备使用条件，费用由购房户分摊。十堰景旭华电料灯具市场有限公司施工完毕后，方晖将前述协议中的房屋出租给十堰景旭华电料灯具市场有限公司，并从2004年11月1日起收取上述房屋的租金。戢逢健曾于2009年8月向方晖催要过剩余房款，后戢逢健向开发商付清了方晖所欠房款。2011年9月19日，方晖因交通事故受伤后，经抢救无效死亡。此后，方晖的母亲刘艺芳作出放弃对方晖的上述房屋继承的声明，并办理公证。在审理过程中，韩静（系方晖妻子）、方俊舒（系方晖女儿）认可上述十堰市城镇轻纺集体工业联社出售房屋的权利、义务由戢逢健继受的意见。另查明：2002年7月8日，十堰市银城房地产开发有限公司与戢逢健签订涉及涉案争议房产的《商品房买卖合同》，其中约定购房面积为270.63平方米（含公摊面积20.97平方米）。2009年8月20日，戢逢健曾向方晖、周春耘写信催要剩余房款等，在信中，戢逢健承认方晖、周春耘所购房产面积经核定后为270.63平方米（含公摊部分）。经司法鉴定，上述信件落款处的“戢逢健”系戢逢健本人所签。根据《xx综合楼各购房人购房面积及份额明细表》（加盖有十堰市房地产测绘中心公章）显示，购房人戢逢健（实际购房人为方晖、周春耘）的协议购房面积为270.63平方米。上述房产面积中的81.87平方米（不动产登记部门登记的座落为茅箭区xx街办xxx路x号x幢xx号）已办理产权登记，在办理产权登记时，戢逢健将该81.87平方米房产办理在自己名下，该房产已被多次司法查封。2016年8月，戢逢健与周春耘达成协议，周春耘向戢逢健支付26万元（包含补交购房款及补偿款），戢逢健同意将xx综合楼x楼114平方米房产归周春耘所有，双方之间的义务履行完毕。2016年，十堰市城镇轻纺集体工业联社的原上级主管单位十堰市轻工行业投资促进中心（十堰市城镇集体工业联社）机构和职责整合划入十堰市经济和信息化委员会。后在机构调整过程中，十堰市经济和信息化委员会更名为十堰市经济和信息化局。本院认为：在十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖、周春耘于2000年3月1日签订的《认购房屋协议书》中，双方对交易的特定房产的面积、价格、付款方式等房屋买卖合同主要权利义务进行了约定，并约定双方因故未订立《商品房购销合同》时，上述协议视为购房合同，与商品房购销合同具有同等效力，故应认定双方房屋买卖合同关系成立。方晖、周春耘所购房产中的部分房产已在产权登记机关办理产权登记,上述协议应当认定为有效。十堰市城镇轻纺集体工业联社于2000年3月1日出具收款收据，认可收到方晖商业用房款212500元，经手人为戢逢健。结合戢逢健于2009年8月20日向方晖、周春耘所写信件中的内容，以及当事人陈述，能够认定方晖已支付购房首付款212500元。根据《认购房屋协议书》约定，方晖有权主张相应房产。方晖死亡后，在其母亲放弃对相关房屋继承权的情况下，韩静、方俊舒作为方晖的其他法定继承人有权作为原告提起诉讼。十堰市城镇轻纺集体工业联社和戢逢健之间关于由戢逢健继受房屋买卖事宜权利、义务的约定，属于债权债务概括转移，韩静、方俊舒认可戢逢健继受十堰市城镇轻纺集体工业联社的相关合同权利义务，债权债务概括转移有效。十堰市城镇轻纺集体工业联社在《认购房屋协议书》中的相关权利义务由戢逢健继受，十堰市城镇轻纺集体工业联社不再对韩静、方俊舒承担责任。韩静、方俊舒对十堰市经济和信息化局（原十堰市经济和信息化委员会）的诉讼主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。xx综合楼曾因开发商的原因导致工程停工，后由他人继续施工完毕，房屋出卖方在较长时间内未能履行办证义务，在此情况下，虽然方晖未履行支付剩余房款的义务，但该行为事出有因，属行使不安抗辩权。十堰市城镇轻纺集体工业联社和戢逢健未及时为方晖、周春耘所购房产办理相关手续，存在违约行为。韩静、方俊舒有权要求十堰市城镇轻纺集体工业联社的权利、义务继受人继续履行合同。戢逢健与周春耘已经就xx综合楼一楼114平方米房产另行达成协议，在韩静、方俊舒尚未向戢逢健支付大部分的购房款，方晖、周春耘所购房产中的部分房产已经被多次司法查封的情况下，韩静、方俊舒主张将《认购房屋协议书》约定房产中属于韩静、方俊舒的部分变更登记到其名下，暂不具备变更条件，韩静、方俊舒的该项诉讼请求，本院不予支持。方晖在未付清剩余房款的情况下，即接收房屋并出租受益，韩静、方俊舒主张每年按所付购房款的6%支付利息不应支持。韩静、方俊舒主张《认购房屋协议书》中约定的一半房屋归其所有，但该房屋尚未登记至韩静、方俊舒名下，韩静、方俊舒的该项诉讼主张不应支持。房产登记是有关行政机关依职权进行的行政行为，该行为的评价应通过特定的程序，韩静、方俊舒在民事诉讼中要求确认该行为的效力，并主张撤销，不应处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，判决如下：一、十堰市城镇轻纺集体工业联社与方晖、周春耘于2000年3月1日签订的《认购房屋协议书》有效；二、十堰市城镇轻纺集体工业联社在履行上述《认购房屋协议书》中有违约行为；三、驳回原告韩静、方俊舒的其他诉讼请求。案件受理费7675元，保全费3020元，鉴定费3000元，合计13695元，由原告韩静、方俊舒负担6000元，被告戢逢健负担7695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇一九年九月十二日书 记 员  陈方芳