福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6901号 原告：陈文忠，男，1966年7月8日出生，汉族，住南靖县。 委托诉讼代理人：温搏，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文通，福建元光律师事务所律师。 被告：漳州城市综合开发有限公司，住所地漳州市芗城区大通北路46号，统一社会信用代码：913506001565046002。 法定代表人：邱建明，总经理。 委托诉讼代理人：蔡晓仰。 原告陈文忠与被告漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市综合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文忠的委托诉讼代理人温搏，被告城市综合公司的委托诉讼代理人蔡晓仰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文忠向本院提出诉讼请求：1、城市综合公司按照双方签订的商品房买卖合同约定向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将房屋分户图及其他办理权属登记需由城市综合公司提供的资料交付给陈文忠；2、请求依法判令城市综合公司从2016年6月20日起至2017年10月11日止以陈文忠已付购房款206960元为基数每日按0.01%计算支付违约金9913.38元；2、本案的诉讼费用由城市综合公司承担。事实和理由：（1）2010年5月20日，陈文忠与城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、陈文忠向城市综合公司址在漳州市芗城区，用途为车库，建筑面积25.87平方米，每平米8000元，总价款为人民币206960元整；（2）付款方式：于2010年5月20日前交清112960元，余款94000元采用银行按揭方式于2010年6月20日前交清；（3）交付条件与期限：出卖人应当在2010年12月30日前……将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用；（4）出卖人应当在商品房交付买受人使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付使用后”360日条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内件办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2010年10月12日城市综合公司通知陈文忠于2010年10月12日至2010年10月27日办理交房手续，将上述商品房交付给陈文忠使用。但是一直到2017年10月11日，漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争商品房才具备不动产权属证书条件。综上，城市综合公司已经构成违约，应该支付违约金。2、陈文忠综合考虑了办证时间以及诉讼时效的问题后，才提出了上述的诉讼请求。3、城市综合公司抗辩由于政策原因导致需要提交的材料不齐全，但是却未能提供相应的证据予以证实；城市综合公司认为涉案房屋未能办证的理由是历史原因造成的，那么城市综合公司在签订合同时完全可以进行约定，因此城市综合公司的抗辩理由不能成立。4、本案逾期办证违约金是按日计算，属于继续之债，因此应当以每个债权分别计算诉讼时效。5、讼争房屋还在银行按揭，如果是按揭的范围，需要在还清按揭贷款后，拿到房屋分户图以及部分存放在城市综合公司的资料（具体什么资料陈文忠不清楚）、商品房买卖合同、涉税证明、业主身份证到不动产登记中心办证。因此通过陈文忠向其他业主及不动产登记部门了解的情况，城市综合公司应该提供相关资料协助陈文忠办证。 城市综合公司辩称，1、本案讼争的房屋系1998年经漳州市人民政府批准立项，漳州市区马灶路西路南侧拓宽改造建设工程，城市综合公司作为拆迁人负责拆迁，又作为建设单位负责建设，整个旧城改造工程分期、分批建设，开发周期长。本案讼争房屋系旧城改造建设中的最后1栋房屋，需包含整个小区的所有材料（包括前面已建设办证房屋未提交的部分）整体移交，移交材料非常之多。因不属于城市综合公司的原因，导致目前需要提交的材料无法齐全。2、本案讼争房屋延期办证的主要原因在于：政府的马灶路旧城改造建设项目，建设时间跨度长（从1998年至2011年）长达13年，且政府在相关政策方面也作重新调整，导致原有的很多材料需要重新审批，办证方面的要求从原来的13项材料增加到现在的23项材料。据此，城市综合公司认为：延期办证是由于政府政策调整及对办证手续的要求发生变化，不属于城市综合公司原因造成，不应定为城市综合公司违约。3、尽管在办证方面存在上述不属于城市综合公司原因导致讼争房屋延期办证，但对此城市综合公司还是积极主动与政府相关部门协调，补充相关手续及材料，讼争房屋已经于2014年10月15日具备办理房产证条件。至于土地证方面，经过城市综合公司努力，2017年10月11日不动产登记中心发布公告，讼争房屋已经可以办理不动产权属证书。综上，城市综合公司认为本讼争房屋延期办理的原因不属于城市综合公司原因造成，不应认定为城市综合公司违约，请求法庭依法驳回陈文忠对城市综合公司的诉讼请求。4、陈文忠于2010年10月12日至2010年10月27日期间办理了交房手续。5、本案已经超过诉讼时效，应当依法驳回陈文忠的诉讼请求，即使计算诉讼时效，也应该为2年。6、现在办理房屋权属证书的程序非常简化，只需要提供商品房买卖合同、涉税证明、业主身份证明以及房屋的产权配图就可以申请产权登记，涉案房屋之所以没有办理权属证书，是因为陈文忠尚未还清银行按揭贷款，无法解押，并非城市综合公司不配合。7、陈文忠提到的房屋产权配图存放在漳州华盛房地产测绘有限公司，陈文忠需要还清贷款拿到商品房买卖合同原件以及购房发票原件后，才可以到测绘公司拿到房屋产权配图。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2010年5月20日，陈文忠与城市综合公司城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：（1）陈文忠向城市综合公司购买址在漳州市芗城区车库，建筑面积为25.87平方米，每平方米8000元，商品房总价款为206960元整。（2）付款方式：于2010年5月20日前交清112960元，余款94000元采用银行按揭方式2010年6月20日前交清。（3）交付条件与期限：出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。（4）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日内、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付后”360日内条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2、城市综合公司于2010年10月12日至10月27日期间将新元城市花园18幢Ｃ06号车库交付给陈文忠。3、截至庭审之日，陈文忠尚余有银行按揭贷款未还清，涉案的商品房买卖合同原件以及购房发票原件仍旧抵押在中国建设银行股份有限公司漳州东城支行。4、2017年10月11日漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争房屋已经具备办理不动产权属证书条件。5、新元城市花园18幢Ｃ06号车库的房屋产权配图是由漳州华盛房地产测绘有限公司绘制完成，且现由该公司持有。根据该公司的规定，陈文忠需持有商品房买卖合同原件亦或者房产证原件，支付一定金额的配图费后，即可取得讼争房屋的产权配图。6、2019年6月20日陈文忠向本院递交调解材料，申请庭前调解。 本院认为，陈文忠与城市综合公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。陈文忠依约履行支付购房款义务，根据《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，城市综合公司应于2011年10月7日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，城市综合公司却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，城市综合公司应该承担相应的违约责任。城市综合公司辩称，是由于政策变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全，但本案城市综合公司未能提供证据加以证明造成陈文忠无法按期取得房屋权属证书的原因不在城市综合公司，其应承担举证不能的法律后果。城市综合公司辩称，陈文忠的诉请已经超过诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，陈文忠与城市综合公司双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从2016年6月20日起计算的逾期办证违约金的诉讼时效可以适用《民法总则》的三年诉讼时效，即2016年6月20日以后陈文忠主张的违约金诉讼请求没有超过法定诉讼时效，陈文忠主张城市综合公司支付2016年6月20日至2017年10月11日的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。根据陈文忠与城市综合公司双方的约定，城市综合公司应按合同约定每日以陈文忠已付购房款206960元为基数按0.01%计付违约金，即自2016年6月20日起至2017年10月11日止以206960元为基数每日按0.01%计算的违约金为206960元×479天×0.01%=9913.38元。陈文忠诉请要求城市综合公司根据合同约定向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，且应交付房屋分户图以及其他权属登记需要由城市综合公司提供的资料，但漳州市国土资源局已经于2017年10月11日在其官方网站发布“新元城市花园17、18、19A幢”不动产登记公告，该公告已经证实城市综合公司已经完成讼争房产的初始预登记；至于办理不动产产权证所需的材料，陈文忠并未在诉讼请求中明确说明相关材料的具体内容，且根据庭审调查得知，商品房买卖合同原件、购房发票原件等办证所需材料，由于陈文忠尚未还清按揭贷款，仍然抵押在银行，而房屋产权配图也是由漳州华盛房地产测绘有限公司留存，因此陈文忠的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付陈文忠自2016年6月20日起至2017年10月11日止迟延办理房屋权属证书的违约金人民币9913.38元； 二、驳回陈文忠的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理50元，减半收取25元，由漳州城市综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐晓雯      二〇一九年九月四日 书记员  王小玲