河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0205民初706号 原告（案外人）：薛瑞智，男，1987年5月19日出生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：陈贝贝，河北开原律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨飞,男,1982年4月25日出生,汉族,住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：陈化文，河北德硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张达，河北德硕律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：李阳,男,1987年7月12日出生,汉族,现住丰**。 第三人（被执行人）：董雪,女,1987年11月9日出生,汉族,现住丰南新城区。 原告薛瑞智与被告杨飞、第三人李阳、董雪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛瑞智及委托诉讼代理人陈贝贝，被告杨飞委托诉讼代理人陈化文、张达到庭参加诉讼。第三人李阳、董雪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告薛瑞智向本院提出如下诉讼请求：1、判令不得对原告购买的位于湖畔丽舍荷凤苑Ｂ区106-1-1001房产采取执行措施；2、判令确认原告与第三人董雪于2016年6月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于湖畔丽舍荷凤苑Ｂ区106-1-1001房产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告薛瑞智于2016年6月16日与第三人董雪签订了《房屋买卖合同》，约定：第三人董雪将位于唐山市丰南区房产出售给原告，房产总价款100万元，并指定其中90万元购房款打入第三人董雪妹妹董春账户中。涉案房产于2016年6月23日前实际交付给了原告占有，原告于2016年6月25日正式开工装修涉案房产。因两第三人曾经是夫妻关系，离婚时将涉案房产协议给第三人董雪所有，因此第三人董雪对案涉房产有完全的所有权和处分权，原告与第三人董雪签订的《房屋买卖合同》合法、有效。因杨飞诉李阳董雪民间借贷纠纷一案开平区人民法院于2017年1月24日以（2017）冀0205民初267号民事裁定书查封了案涉房产，于2019年1月17日以（2018）冀02执8488号之二执行裁定书续封案涉房产，原告于2019年2月26日向本院提出书面异议申请，本院于2019年4月2日以（2019）冀0205执异6号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告于2019年4月10日收到此裁定书。因本院裁定执行的该涉案房产已经于2016年6月出售给原告，并实际交付原告占有使用，侵害了原告的合法权益，望判如所请。 被告杨飞辩称，请求驳回原告的诉讼请求，继续执行（2018）冀02执8488号之二民事裁定书及协助执行通知书中董雪名下坐落于唐山市丰南区湖畔丽舍荷风院B区6号楼1门1001房产。原告并不是唐山市丰**湖畔丽舍荷风院****楼1门**产的实际权利人，不能排除执行。1、原告提交的与董雪于2016年6月签订的房屋买卖合同属于恶意串通、共同伪造。其提交的银行流水显示薛瑞智、齐忠民、李淑兰分别向董春打款共90万元，但该房屋登记在董雪名下，即使薛瑞智购买该房屋也应该是由薛瑞智向董雪支付房款，而非薛瑞智与齐忠民、李淑兰等向董春支付房款，齐忠民及李淑兰支付款项总计达70万元，如此大额的支出，不可能毫无原由的替代薛瑞智进行支付。2、董雪名下涉案房产大大高于原告主张的100万元的价值，双方交易明显低于市场价值，存在恶意串通，损害他人合法权益的可能。3、在开平区人民法院作出的（2019）冀0205执异6号执行裁定书中，法院查明部分明确2016年12月18日，董春向齐忠民转账23000元，2016年8月22日、9月22日、10月22日、12月22日，董春向李淑兰转账各一万元，上述转账规律及数额明显是向齐忠民、李淑兰等人支付利息或偿还本金的表现，因此原告提供的向董春转账记录并非支付购房款，而是提供借款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人提出的排除执行异议请求应当至少符合案外人系权利人，权利真实合法且能排除执行等条件。被答辩人不能证明其是真实合法的权利人，因此不能够排除执行。4、被告对涉案房屋的执行具有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，原告所称其与董雪的房屋买卖合同签订于2016年6月，但该房屋一直登记在董雪名下，原告未支付完毕全部价款也并未实际占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于被执行人出卖的未办理过户登记的财产，人民法院可以进行查封，具体到本案，该房产不仅没有办理过户登记，也没有支付全部房款，涉案房产是在2017年1月24日查封，2019年1月17日续封，在查封前原告没有实际合法占有，因此，人民法院依法查封该房屋不存在任何错误。据此，被告对登记在董雪名下的案涉房产申请查封执行符合事实及法律。原告并不具有排除答辩人执行查封该房产的权利，依法驳回原告的异议请求。 第三人李阳、董雪未作答辩。 原告薛瑞智为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、（2018）冀02执8488号之二执行裁定书、（2019）冀0205执异6号执行裁定书、送达回证各1份，证明查封原告所有的房产，损害了原告的切身利益。原告在法定期限内提出了书面异议申请，但异议请求被驳回。原告在法定期限内向贵院提出了执行异议之诉。 2、第三人李阳、董雪离婚证、离婚协议书、《商品房买卖合同》复印件各1份。证明第三人董雪有权处分案涉房产，其与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效。 3、《房屋买卖合同》1份。证明原告与被告在2016年6月16日签订了《房屋买卖合同》，2017年1月24日案涉房屋被查封，原告购买案涉房屋在法院查封之前。 4、董雪出具的《说明》、《收条》各1份、银行交易明细清单四份。证明原告已经支付了90%的购房款。（证据3、4原件在（2019）冀0205执异6号卷宗中） 5、《装修工程合同》、《唐山晟桦装饰有限公司工程报价书》各1份，廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司物业费收据两张，水费缴费凭证一份，实际居住的录像资料。证明原告与第三人董雪签订房屋买卖合同之后，就将案涉房屋交付给了原告；原告于2016年6月23日对案涉房屋进行了装修，并已经实际占有居住。 6、董卫东、李淑兰的当庭证言各1份，证明所购案涉房屋的经过、付款来源及原告实际占有居住案涉房屋。 被告杨飞为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、调取薛瑞智、齐忠民、李淑兰与董春、董雪2016年1月1日-2019年5月1日的银行流水记录。 2、荣盛物业有限公司唐山分公司留存的编号0057295票据的前后各3张票据及涉案房产的水电暖的缴费记录，证明涉案房屋在查封前依然为董雪所有。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3有异议，认为该合同签订时间为2016年6月16日，房屋价格100万元，董雪2013年10月签订买卖合同中记载房屋售价为92万元，根据市场房价行情双方于2016年6月签订的房屋买卖合同中确定的房屋价款，明显低于同小区类似房屋市场价值，该证据被告认为是薛瑞智与董雪伪造所得；证据4董雪出具的说明及收条真实性、合法性均不予认可，经查询董雪银行账户中有五个账户均能正常使用，因此并不需要将钱打到董春账户。收条中显示内容薛瑞智一方用三个不同的账户共同将款项打入董春账户，与一般购房时交易习惯严重不符，从申请法院调取的证据中可以显示董春向薛瑞智、齐忠民、李淑兰在交付房款后向三人回款的多笔交易记录，对银行交易清单证明的事实不予认可，对账目明细真实性没有异议，但该组证据明显不符合房屋购买日常规则，购房人不可能用他人账户将房款支付给卖房人之外的第三人与生活方式不符；证据5有异议，该装饰公司被告在查询系统中并未查到，该企业并不存在。原告方并没有提交付款记录及完税发票也不能证明原告所主张的事实是存在的。就工程报价书中显示，工程报价书中记载工程量与套内面积的比例与建筑行业的墙面与地面一般比例不符，被告认为该组证据并非案涉房屋的，被告认为该公司不存在，对物业费收据真实性予以认可，但是该收据记载该笔物业费的缴纳范围为2018年2月19日-2019年2月18日该段时间涉案房屋已经处于查封状态，并不能证明在该房屋查封前薛瑞智购买并实际占有并使用了该房屋，对于物业费收款收据有异议，该收据为复印件，不符合证据的一般形式，该收据记载该笔物业费范围2017年2月19日-2018年2月18日，该票据缴费时间为2018年2月23日，在查封后，不能证明薛瑞智实际占有并使用，或代缴及为本次诉讼故意代缴，电费收据该证据为复印件，另外该证据中交款人为董雪，日期为2019年2月27日缴纳2月份电费，属于案涉房屋查封之后，不能证实原告的主张，水费收据质证意见同电费、物业费质证意见，对录像的三性均不予认可，该录像形成于2019年不能排除原告故意为准备此次诉讼所录制，且并不能证明该房屋的实际所有人及居住人为薛瑞智；证据6董志军与原告关系特殊，从董志军的证言中得知2015年、2016年均使用女儿银行卡进行交易，转账汇款等，能充分说明原告之前所主张的董雪银行卡不能使用的事实是原告的虚假陈述。董志军称其卖董雪名下房是为还薛瑞智欠款，根据一般常理应该在薛瑞智支付购房款中扣除，而事实上在薛瑞智支付完90万元房款后，董志军又通过董雪银行卡向薛瑞智返还20万元，与一般交易不符，董志军在叙述事实过程中含糊其辞，作为董雪的父亲，在房屋交易中作为参与人应明知详细的事实，因此其庭上含糊其辞的行为不具有真实性。李淑兰与原告存在特殊关系，不具有客观真实性，借款方式不符合一般的交易习惯，50万元如此大额的借款，若真是借薛瑞智，按交易习惯应直接将款打入薛瑞智，而非打入第三人董春卡，李淑兰与薛瑞智之间有欠条并未提供，李淑兰与原告并未约定还款日期及利息，被告认为不符合一般行为能力人谨慎交易的习惯，对于利息李淑兰对其解释含糊其辞，该笔借款至今尚未偿还，与一般事实不符。李淑兰的证词刻意在回避某些真实情况，作为50万元大额借款出借人不可能不知其款项的流向及利息回款人。原告薛瑞智对被告杨飞提交的证据1有异议，其中董雪的5张银行卡信息查询结果表证明目的不予认可，从查询结果看，五张银行卡中仅有一张余额为80.78元，其余4张余额均为0元，无法证明被告主张的董雪的账户正常使用，从而排除其使用董春银行卡的可能性，对董雪个人交易明细查询表证明目的及关联性不予认可，从查询表内容可以看出，仅涉及到账户户名的个人信息，交易金额但并未显示交易对象的任何信息，无法证实被告所主张的房屋为董雪所有，董雪并未使用董春的银行卡，原告未支付购房款的证明目的，与本案待查的事实无关联性，薛瑞智、齐忠民、李淑兰、董春个人账户交易明细表的关联性、证明目的不予认可，明细表上并未记载交易对象的任何信息，与本案没有关联性，证明目的不予认可，对资金往来信息结果查询表证明目的不予认可，从查询结果也恰恰可以说明，董雪使用董春银行卡的事实存在，因本案被告杨飞与董雪有债务上的纠纷，说明双方有资金上的往来，从该16页结果查询表中有多笔与杨飞的资金交易恰恰可以说明董雪确实在使用董春的银行卡即原告证据4中的说明内容是真实客观的，对涉及到薛瑞智、齐忠民、李淑兰的交易往来在金额上与其通过个人银行账户向董春银行账户支付购房款的金额并不能一一对应。而且涉及到的金额也是有限的，仅凭该几笔银行流水，是无法说明原告方向董春也就是付给董雪的90万元购房款是不存在的，对证据2有异议，证明目的不予认可，对物业费的收据有异议，与本案无关联性，证明目的不予认可，原告所提交的2017年物业费收据与被告申请调取的收据是同一款收据而且交款人处也明确记载为薛瑞智，该证据是由被告申请法院向物业公司直接调取，与原告提供的是一致的，不存在原告私自伪造的可能性，从暖气费的缴费查询单看2017年-2018年显示暖气未开，收费金额3113.8元，日期2017年10月15日，与原告方所提供的物业费的缴费收据2017年2月物业费收据以及2018年2月19日-2019年2月18日由薛瑞智缴纳的物业费可以相互佐证，薛瑞智实际占有和使用该房产。经本院核查，原告提交的证据1符合证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证据2的真实性予以认定，证据3、4、5无其他证据佐证，对真实性、证明目的不予认定，证据6董卫东、李淑兰的证言，因证人对买房、借款事实陈述不清，不予认定。对被告提交的证据1、2符合证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 经审理查明，杨飞与李阳、董雪民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月24日作出（2017）冀0205民初267号民事裁定书，查封了查封李阳、董雪名下位于唐山市丰南区湖畔丽舍荷风院B区6-1-1001号房产，并于2017年4月17日作出（2017）冀0205民初267号民事判决，判令李阳、董雪于本判决生效之日起10日内偿还原告杨飞借款本金2463922元并按月利率2%的标准给付原告杨飞自2017年1月16日起至付清之日止的利息。判后，李阳、董雪不服上诉于唐山市中级人民法院，唐山市中级人民法院于2017年8月30日作出（2017）冀02民终5649号民事裁定，裁定李阳、董雪按自动撤诉处理。杨飞向唐山市中级人民法院提出执行申请，唐山市中级人民法院于2019年1月17日作出（2018）冀02执8488号之二执行裁定，继续查封李阳、董雪名下位于唐山市丰南区湖畔丽舍荷风院B区6-1-1001号房产及坐落于唐山市丰南区汇通路6-370号房产，查封期限为二年。2019年2月26日薛瑞智向本院提出书面异议，2019年4月2日本院作出（2019）冀0205执异6号执行裁定，驳回原告的异议。原告不服，遂向本院提起执行异议之诉。 另查明，根据原告提交证据：2016年6月16日董雪与薛瑞智签订房屋买卖合同将位于唐山市丰南区房产，以100万的价格出售给薛瑞智，2016年6月16日薛瑞智通过银行向董春转账20万元，齐忠民向董春转账86000元、114000元，2016年7月22日，李淑兰向董春转账50万元，剩余10万元购房款在该房产办理过户之时付给董雪。之后，董雪向齐忠民、李淑兰账户有多笔回款。再查明，李阳与董雪原系夫妻关系，双方于2016年5月17日协议离婚，涉案房产唐山市丰南区湖畔丽舍荷风院Ｂ区6-1-1001号归女方所有，该房一直登记在董雪名下。董春与董雪系姐妹关系。 本院认为，执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。且案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，双方对原告与董雪之间是否存在真实房屋买卖合同存在争议。本院认为，第一，登记在董雪名下的唐山市丰南区湖畔丽舍荷风苑B区6-1-1001号房产，自2013年10月10日至本院查封前，并没有发生过权属变更登记或备案登记；第二，原告以自己及朋友齐忠民、李淑兰账户分别向董雪妹妹董春账户支付房款的行为，与一般交易习惯不符，并且在薛瑞智、李淑兰、齐忠民给董春打款后，董春向薛瑞智、李淑兰、齐忠民账户回款多笔，故三人汇入董春账户的款项不能认定为购房款；第三，原告提交的物业水电费等票据，不能证明在法院查封该房产之前其已实际入住并占用。综上，原告提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、三百一十二条第二项之规定，判决如下： 驳回原告薛瑞智的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告薛瑞智负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  庞剑萍 人民陪审员  周宏英 人民陪审员  袁 斌 二〇一九年九月六日 书 记 员  陈家奇