文书内容江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1002民初2241号原告：李光耀，男，1978年6月27日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：权巍，江苏证融律师事务所律师。被告：俞晓宇，男，1968年6月6日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告李光耀与被告俞晓宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李光耀的委托诉讼代理人权巍，被告俞晓宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李光耀向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租房押金30000元，并支付违约金11300元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月18日，被告俞晓宇持委托书将案外人曹杰、张卫红名下的扬州市广陵区文昌中路58号堡尼商务大厦713-2室出租给原告，并以被告名义与原告签订《租房协议书》。该协议书约定租期自2016年12月18日至2019年12月17日，2016年10月18日当日交付房屋，每年租金13.6万元、押金3万元。同时约定在租赁期内被告必须确保原告租赁的正常使用，双方有一方违约，赔偿对方一个月房租。同日，被告交付上述房屋。2016年10月19日，原告支付被告俞晓宇第一年房租13.6万元，被告俞晓宇出具收条和承诺书，承诺“租赁期间如出现不实之处由俞晓宇本人负法律责任。”2016年11月8日，原告支付被告俞晓宇租房押金3万元，被告俞晓宇出具收条。2017年11、12月，案外人曹杰、张卫红发现原告租赁使用上述房屋，称从未委托合晓春代为出租上述房屋，被告提供的2014年8月9日委托书系伪造的，被告也无权转租上述房屋，要求原告归还上述房屋。2018年1月10日,案外人张巧红将上述房屋出租给案外人张晨。原告认为被告未经授权伪造房主的委托书与原告签订租赁协议，致使原告不能正常使用上述房屋，已构成违约。经原告多次催要，被告至今未退还押金3万元。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告俞晓宇辩称，原告需将被告留给其使用的办公家具完整归还才能退还押金。要么原告把物品还给被告，被告将3万元押金退还；要么原告不要3万元押金,被告也不要物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年11月10日，俞晓宇（承租方、乙方）与案外人曹杰（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，内容有：甲方将自有的扬州市广陵区文昌中路58号堡尼大厦713出租给乙方办公使用，租赁期限自2014年11月10日至2017年11月9日，租金每年10万元等。2016年10月18日，俞晓宇（甲方）与李光耀（乙方）签订《租房协议书》，内容有：甲方将扬州市广陵区文昌中路58号3-7层-713-2出租给乙方，租赁期限自2016年12月18日至2019年12月17日，2016年10月18日起甲方交房给乙方，租金每年13.6万元；另付押金3万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；租赁期限内，甲方必须确保乙方租赁的正常使用；双方有一方违约，赔偿对方一个月房租等。2016年10月19日，案外人张晨向合晓春账户转账13.5万元，原告陈述另付现金1000元。当日，被告俞晓宇出具收条，载明:今收到李光耀缴来的壹拾叁万陆仟元整，并承诺租赁期间如出现不实之处，由俞晓宇本人负法律责任。2016年11月8日，被告俞晓宇出具收条，载明:今收到李光耀租房押金叁万元整。2017年2月16日，李光耀向俞晓宇出具了物品记录单，包括：黑色办公椅13张，空调挂机3台、柜机2台、1个挂机遥控器，组合办公桌3张（其中一张桌面起泡），组合沙发长条2张、短款4张，茶几2个，老板椅3张（其中一张皮面磨损、轻微摇动），棕色长条皮沙发1张（背面皮质大片已磨损），铁皮柜2个，2楼长条柜子只有2把钥匙（办公室背景柜子无钥匙）。俞晓宇辩称上述物品系其置办，留放在租赁房屋内给李光耀使用。俞晓宇与案外人曹杰签订的《房屋租赁合同》租期届满后，案涉房屋所有权人对李光耀与俞晓宇之间签订的《租房协议书》提出异议，三方就房屋租赁事宜进行洽谈，期间房屋仍由原告正常使用。后俞晓宇与涉房屋所有权人未能续订租赁合同，遂原告李光耀的同事张晨与案外人张巧红于2018年1月10日就案涉房屋签订《租房协议书》，约定租赁期限自2018年1月8日至2020年1月8日，租金每年13.6万元。原告陈述承租案涉房屋均系用于四季大通公司办公，因公司不再经营，于2018年下半年将案涉房屋退还张巧红，办公物品仍在案涉房屋内。2019年7月18日，原告约被告到案涉房屋交接物品，被告称案涉房屋中的物品数量及种类与2017年2月16日李光耀向其出具的物品记录单中数量及种类无差异，但因部分物品已经磨损陈旧、原告未及时交接、字画找不到等故而没有接收。此后，原告亦短信通知被告接收物品，但被告称将原告号码纳入黑名单故未能收到信息。当事人陈述扬州市广陵区文昌中路58号3-7层-713-2房产登记在案外人曹杰与张巧红名下。诉讼中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。对于有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提供的委托书及情况说明，以期证明系被告向原告提供了伪造的房屋所有权人的委托书而出租房屋；被告对此不予认可。该委托书、情况说明系原告提供，原告未能提供证据证明委托书系被告向其提供，且委托书中并无被告确认字样，故对该证据本院不予采信。2.被告提供了2017年12月21日向原告发送的短信，内容有：我的所有的东西不要了，押金也不给退了，你们继续和曹杰合作，我也不干预什么……，以期证明原告若不同意被告的该意见，应当及早联系沟通；原告认为该信息不能表明原告同意该方案，且原告实际将物品留在案涉房屋内表明不同意被告方案。被告提供的该证据不足以证明原告同意该方案，故对其意见不予采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应认定超过部分的约定无效。俞晓宇将案涉房屋转租给李光耀并与其签订的《租房协议书》约定的租赁期限超过俞晓宇向曹杰承租案涉房屋时签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，且俞晓宇与曹杰未能达成续租协议，双方均确认《租房协议书》因无法继续履行而终止。承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。2019年7月18日，原、被告就案涉房屋、物品进行交接验收，被告确认物品记录单中数量及种类均无差异，但辩称部分物品已经磨损陈旧、原告未及时交接、字画找不到等原因故而没有接收。结合原告接收物品时向被告出具的物品记录单的内容（包括物品破损状况）、原告提供的物品现状照片及视频、物品种类为办公用品及电器属性等，原告租赁房屋时以合理方式使用租赁房屋内物品导致物品自然磨损，且被告并未举证证明有人为恶意破坏情形，故对被告提起的抗辩意见不予采纳。《租房协议书》约定“租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方”。被告已到案涉房屋对房屋、物品进行了确认，其无正当理由拒绝接收，责任在于被告，原告要求被告退还押金符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，该行为不违反法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告俞晓宇于本判决发生法律效力之日起十五日返还原告李光耀租房押金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为416元，由原告负担141元，由被告负担275元（此款原告已预交，本院于本判决发生法律效力后十五日内退还原告275元；被告于本判决发生法律效力后十五日内向本院缴纳案件受理费275元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 王涛二〇一九年九月二十三日法官助理 康冰书 记 员 刘静