湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初3833号原告：黄荷香，女，1980年6月1日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：刘扬、姚雷，湖北尊而光律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北广森惠置业有限公司。住所地：大冶市新冶大道地下商业街。法定代表人：郑亦斌，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪梅，湖北瀛楚律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：湖北大冶农村商业银行股份有限公司。住所地：大冶市观山路28号。法定代表人：程正洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：方洪富，湖北方式律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告黄荷香与被告湖北广森惠置业有限公司（以下简称广森惠公司）、湖北大冶农村商业银行股份有限公司（以下简称大冶农商行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄荷香的委托诉讼代理人刘扬、姚雷，被告广森惠公司的委托诉讼代理人李雪梅，第三人大冶农商行的委托诉讼代理人方洪富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄荷香向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告广森惠公司2017年10月14日签订的商品房买卖合同；2.判令解除原告与第三人及被告于2017年11月3日签订的住房（商业用房）按揭借款合同；3.判令被告广森惠公司返还原告支付的首付房款293502元及利息损失（利息损失从实际付款之日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令被告支付原告向第三人偿还的的借款本息72971.98元（贷款本金290000元，利率6.37%，截止6月30日已支付19期本息）；5.被告向原告支付逾期交房违约金5835.02元（违约金计算按已付房屋总价款583502元的1%）；6.判令被告向原告支付住宅专项维修资金1321元；7.由被告广森惠公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月9日，原告与广森惠公司签订《大冶大道商业街商铺认购书》，向广森惠公司支付了20000元认购款。2017年10月14日，双方签订了商品房买卖合同，购买了位于大冶市大冶大道人防工程地下商业街1-267号商铺，合同约定被告应于2017年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告，且在房屋交付后180日内取得房地产权属证书。买卖合同签订后，原告向被告支付了293502元，并于2017年11月3日与第三人签订了290000元贷款合同。因被告消防未验收，原告至今未能按程序接收房屋，亦不能在2018年6月29日前取得房产权属证书。原告于2019年5月15日向被告邮寄了解除商品房买卖合同的催告函，被告亦确认收到函件。为维护权益，原告故而提起诉讼。被告广森惠公司辩称：1.原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同履行，原告所述的解除合同的约定为出卖人未交付房屋的情况下，被告才有权解除合同，事实上案涉房屋于2018年1月已经交付使用。因原告在签订买卖合同时又签订了补充协议，补充协议约定原告在买卖合同约定的交房时间起将该房屋交由被告统一指定的运营管理公司进行运营管理，被告所述的运营管理公司收房行为视为原告收房，故原告要求解除合同不符合合同约定；2、因被告已经实际交房，但因被告确实未取得房屋竣工验收合格证书，案涉房屋确实未进行房屋权属登记，被告愿意承担合同约定的违约责任；3、针对原告诉求，其第一项、第三项、第四项和第六项均无事实和法律依据，请求予以驳回，第二项借款合同系与第三人所签，与本案不是同一法律关系，其应另行主张。第三人大冶农商行辩称，我行并非商品房买卖合同当事人，根据合同相对性原则，原告诉求与我方无关；2、我行依约履行了住房按揭借款合同的义务，向原告发放了贷款290000元，无任何违约行为，综上，请求法庭依法驳回原告对我行的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，原告黄荷香与被告广森惠公司签订《大冶大道地下步行街商铺认购书》，主要内容为：黄荷香（乙方）同意认购大冶大道地下步行街267号商业用房（以下简称该商铺），建筑面积35.22平方米（最终面积以房屋主管部门测绘数据为准，多退少补），经享受广森惠公司（甲方）给予的优惠政策后，该商铺总房款为伍拾捌万玖仟叁佰玖拾陆元整（589396元）（总房款以《商品房买卖合同》约定为准）；乙方须于签订本认购书当日一次性向甲方支付定金人民币贰万元整（20000元），乙方按约定签订该商铺《商品房买卖合同》时，定金转为购房款；乙方须于签订本认购书的同时与甲方指定的湖北清泽源商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）签署《大冶大道商业街合作经营协议》，并于签订本认购书之日起7个工作日内，即2017年1月17日前与甲方签署该商铺的《商品房买卖合同》；乙方知晓并自愿接受该商铺从2018年1月1日起至2022年12月31日五年内，由商业管理公司统一经营管理，乙方已经接受前三年因培育市场甲方所给予的房款优惠，所以乙方统一不参与该商铺前三年的经营收益分配，合作经营期间前三年该商铺的使用权及收益均归商业管理公司所有，合作期间的第四、五年，即自2021年1月1日至2022年12月31日，该商铺的使用权归商业管理公司所有，该商铺的实际经营收益在乙方与商业管理公司之间按9︰1分成，即乙方得90%，商业管理公司得10%，商业管理公司每三个月向乙方支付一次应得经营收益，支付期限为每三个月结束后的10个工作日内，乙方因该收益而需缴纳的相关税费由乙方自行承担和缴付；乙方须按照约定足额缴付应付房款，并按期签订《商品房买卖合同》，若因乙方原因未按期签订《商品房买卖合同》和《大冶大道商业街合作经营协议》，则视为乙方违约，乙方需以该商铺总房款为基数，按日向甲方缴纳0.5‰的违约金，逾期超过一个月的，则视为乙方自动放弃购买其所认购的商铺，乙方已缴付定金不予退还，甲方有权将该商铺公开拍卖或另行出售，乙方不得向甲方主张任何形式赔偿，若因甲方原因未按期签订《商品房买卖合同》和《大冶大道商业街合作经营协议》，甲方须向乙方双倍返还定金，本认购书解除等。2017年10月14日，原、被告双方签订了商品房买卖合同（预售），合同约定：黄荷香向广森惠公司购买位于大冶大道人防工程地下商业街-1-267号商铺；商铺总价款583502元；广森惠公司应于2017年12月31日前交付该商品房；广森惠公司在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将备案情况告诉黄荷香；备案前，商品房业主应当将维修资金存入住宅专项维修资金专户。双方未定内容可签订书面补充协议；附件补充协议中载明：乙方（黄荷香）同意并授权湖北清泽源商业管理有限公司，由湖北清泽源商业管理有限公司全权代表乙方办理从广森惠公司接收该商铺的一切事宜。即甲方直接向湖北清泽源商业管理有限公司交付该商铺；乙方同意并授权湖北清泽源商业管理有限公司，代表乙方与甲方沟通，按照《商品房买卖合同》与《大冶大道商业街合作经营协议》及其相关附件、补充协议等有法效法律文件的约定。合同签订后，原告于2017年1月15日向被告支付293502元，包括购买商铺部分首付款、定金、认筹金。2017年11月30日，原告黄荷香向第三人湖北大冶农村商业银行股份有限公司贷款290000元（约定贷款年利率6.37%），原告黄荷香于同日向被告广森惠公司汇款支付了房屋尾款290000元。因被告至今未完成工程的消防验收，原告以未能在约定2018年6月29日前取得房屋权属证书，合同目的不能实现为由，于2019年5月15日向被告广森惠公司发出解除合同的催告函。另查明，2017年11月24日，原告黄荷香缴纳了房屋维修基金1321元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告黄荷香与被告广森惠公司在平等自愿的基础上签订的《大冶大道商业街商铺认购书》、《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律规定，应认定有效，双方当事人均应依约履行。但被告至今未能完成工程验收，原告要求依约解除合同，理由正当，应予支持。原告解除合同要求被告退还已经支付的房款，不违反法律规定，本院予以支持；其利息损失：首付房款293502元从2017年1月15日起按年利率3.25%予以计算，贷款本金290000元从2017年11月30日起按年利率6.37%予以计算；原告依约要求被告按合同支付全部房价1%支付违约金，理由正当，应予支持。原告要求与第三人、被告解除借款合同，第三人作为有独立请求权第三人未提出诉讼请求，故与本案不属于同一法律关系，本院不予一并审理。原告已经支付的房屋专项维修基金，属于其实际损失，原告要求被告支付，于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄荷香与被告湖北广森惠置业有限公司于2017年10月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北广森惠置业有限公司退还原告黄荷香购房款583502元及支付利息（其中1.以首付款293502元为基数，从2017年1月15日起按年利率3.25%计算至本息偿还之日止；2.以贷款本金290000元为基数，从2017年11月30日起按年利率6.37%计算至本息偿还之日止），定于本判决生效之日起二十日内付清；三、被告湖北广森惠置业有限公司支付原告黄荷香房屋专项维修基金1321元；四、驳回原告黄荷香其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3453元，由被告湖北广森惠置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  罗锋二○二○一九年九月三十日书记员  王帆