黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初3703号原告：刘宇，男，1976年3月18日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被告：宋依民，男，1992年4月28日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。被告：董琦，女，1992年10月6日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。二被告共同委托诉讼代理人：冯正军，黑龙江法点律师事务所律师。被告：哈尔滨市呼兰区鑫源房屋居间咨询中心，住所地哈尔滨市利民开发区南京路北岸桃园1栋6号商服。负责人：夏航，总经理。原告刘宇与被告宋依民、董琦、哈尔滨市呼兰区鑫源房屋居间咨询中心（以下简称鑫源房屋居间咨询中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘宇，宋依民及其与董琦的共同委托诉讼代理人冯正军，鑫源房屋居间咨询中心的负责人夏航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还位于哈尔滨市利民开发区北海路南侧、上海大街东侧东侨国际公寓10栋1单元6层1号房屋；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年12月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定刘宇将涉案房屋以41万元价格卖给董琦。合同签订后，由于被告个人征信出现问题，银行不予发放贷款。原告多次讨要房屋尾款，被告以银行不发放贷款为由拒绝支付剩余房款，故原告诉至法院。宋依民、董琦辩称，请求法院驳回原告诉请，原、被告的买卖合同已实际履行，原告得到首付款70000元，加上原告所述还有20000元首付款在中介，被告共支付90000元首付款。现被告办理完房屋过户手续以后，已经在本案所述争议房屋居住至今，原告所述事实部分错误。原、被告办理房屋买卖找到了鑫源房屋居间咨询中心，该中介全权办理房屋过户手续，被告的中介费已经实际交付，被告没有任何的银行不良记录及征信问题，但是由于原告及中介公司的瑕疵导致被告征信出现问题，现被告正积极寻找专业中介公司办理贷款，尽快偿还原告的房屋余款。鑫源房屋居间咨询中心辩称，原、被告合同是在和美家签订的，其不应该做被告。其并未与原、被告签订合同，没有合同的前提下其不应承担责任。其不是居间方，只是代办业务。二被告审批贷款时收入还贷比是够的，李福全去带二被告更名，合同是董琦一个人的名字，更名时把名字更错了更到二被告两个人名下，贷款就办不下来了，就得银行重新提起申请审批手续，宋依民名下有网贷，因网贷未还清，导致贷款不能发放。放款的期限是不动产权发放半年之内，但是现在已经超过半年了，办不了贷款了。审核借款人是否有资质跟卖方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示证据一为房屋买卖合同。拟证明：原告和被告董琦签订房屋买卖合同,宋依民、董琦已经支付70000元首付款，还有尾款320000元没给支付，有20000元在中介。宋依民、董琦对证据的真实性、证明问题均有异议，因本证据是复印件不具备证据的合法性，该证据无法认定是原、被告签字。鑫源房屋居间咨询中心对证据有异议，称20000元没在该公司，没收到钱。证据二为不动产权证复印件、抵押登记复印件。拟证明：房产已经更名到董琦、宋依民名下。宋依民、董琦对证据的真实性、证明问题均有异议，称复印件不具备证据的合法性，原告在举证期限内没有提出申请请求法院调取，因此承担举证不利的后果。鑫源房屋居间咨询中心对证据无异议。证据三为光盘一份（原告跟信贷员刘秋芳录音和与房屋中介人员李福全录音）。拟证明：被告没有资质办理房屋贷款，银行证明被告有不良信用记录，贷不了款。宋依民、董琦认为该份证据无法证实两段录音是原始载体，也无法证实是原告和对方的身份，而且对话的内容反证被告的贷款没有下发的原因责任在于中介及原告，因为中介公司办理贷款当中出现重大错误，原告到公安机关报案也导致银行部门审核后不给被告发放贷款。鑫源房屋居间咨询中心对证据无异议。以上三组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。宋依民、董琦举示证据一为北京路派出所对宋依民董琦李福全三人询问笔录。拟证明：原、被告买卖房屋过程中由于二被告发现被告董琦银行流水不是董琦本人签字，银行流水是假的，原告到公安机关报警，董琦的贷款因为公安机关介入导致银行不予办理，责任在于原告及中介公司。刘宇对该证据无异议。鑫源房屋居间咨询中心称对此不清楚，其无责任。本院对该证据客观性予以采信。证据二为不动产权证。拟证明：本案争议房产现在是二被告合法拥有并且实际居住至今。刘宇及鑫源房屋居间咨询中心均对该证据无异议。证据三为解除合同补充协议、完税证明、房屋价值协议书、房屋评估费收据、非税收票据、光大银行及建设银行转账记录。拟证明：在房屋买卖过程中先由和美家公司进行居间服务后又由鑫源中介居间服务，被告已经按合同履行了大部分义务，现只剩尾款没有给付，被告正积极办理手续尽快给付原告。刘宇对该证据无异议。鑫源房屋居间咨询中心称其没给原、被告提供居间服务，只是代办业务。证据四为光盘一份。拟证明：被告从和美家房屋中介退出后，被告将和美家中介费退款返还给李福全继续做中介服务，李福全代表鑫源公司收取被告中介费8000元，鑫源中介负责人夏航承认李福全是其职工，并办理原被告房屋买卖居间业务，并且鑫源公司中介代办员办理银行贷款，被告积极履行买卖义务，但是交易没有完成责任在于鑫源中介。刘宇对该证据无异议。鑫源房屋居间咨询中心对该证据有异议，李福全不是其公司职工，其也没收到钱。证据五为查询证明。拟证明：本案房屋现在处于抵押状态，因此不能办理贷款，被告会尽快把房屋尾款给原告。刘宇及鑫源房屋居间咨询中心均对该证据无异议。以上四组证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：宋依民、董琦系夫妻关系。2018年9月22日，刘宇、宋依民和哈尔滨和美家地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，约定刘宇将位于哈尔滨市利民开发区北海路南侧、上海大街东侧东侨国际公寓10栋1单元6层1号房产出售给宋依民。2018年11月12日，三方签订补充协议。2018年11月27日，三方签订解除合同补充协议，约定解除三方签订的房屋买卖合同和补充协议及在合同履行过程中形成的其他权利义务关系，双方合同正常履行，由双方自行办理，后期产生的问题与居间方无关。该业务由哈尔滨和美家地产经纪有限公司的工作人员李福全办理，后李福全去了鑫源房屋居间咨询中心工作，但该房屋买卖事项仍由李福全办理。2018年12月25日，刘宇与董琦签订房屋买卖合同，约定刘宇将案涉房产出售给董琦，成交价格为410000元，更名过户费及个人所得税由买方承担。合同第五条房款交付方式为按揭付款，合同签订当日，交付首付款90000元于银行审批此房贷款通过后交付卖方，其余320000元由银行一次性房贷交付卖方，甲方收到房屋定金及全款需要出具收据。2018年12月25日，董琦向刘宇转账70000元。董琦向中国光大银行股份有限公司黑龙江分行申请贷款。刘宇依照约定，李福全带着二被告将房产过户到宋依民、董琦名下，故须银行重新提起申请审批手续。但因为宋依民名下有网贷，导致案涉贷款至今不能发放。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”该条款是关于合同解除的法定事由的规定，适用该条款要符合下列两个必要条件：一是“主要债务”。债务人不履行主要债务，会导致当事人订立合同所期望的经济利益不能实现，因此，当事人一方迟延履行合同的“主要”债务，对方才能解除合同。二是“履行迟延”。债务人迟延履行债务，只有经债权人催告，期限届满仍不履行的，由其承担违约责任仍不能维护交易公平的，方可解除合同。结合本案分析，双方所签的合同总价款为410000元，宋依民、董琦仅支付给刘宇首付款70000元，欠付320000元，欠付的房款超过总房款的三分之二，因此，宋依民、董琦延欠付剩余购房款的行为已构成不履行主要债务的情形。在签订合同后，长达近十个月的时间里，原告多次催要尾款，但被告以没办下来贷款为由拒绝给付，现原告要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院对该项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。宋依民、董琦返还房屋，刘宇应返还首付款70000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告刘宇与被告董琦于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告董琦、宋依民在本判决生效后七日内返还位于哈尔滨市利民开发区北海路南侧、上海大街东侧东侨国际公寓10栋1单元6层1号的房产，并协助原告刘宇办理房产过户手续；三、原告刘宇在本判决生效后七日内返还被告董琦、宋依民首付款70000元；四、驳回原告刘宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725元，由被告董琦、宋依民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张春秋二〇一九年九月三十日法官助理杨宇桐书记员胡天阳