江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初5659号原告：江苏帅煜物业服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜北路28号537室，统一社会信用代码X492H。法定代表人：刘河，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴艳莉，该公司分管副总。委托诉讼代理人：盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。被告：常州市朝棋步行街商业管理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇武宜中路169号166G号，统一社会信用代码XBR17。法定代表人：慎贤伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱华俊，该公司员工。原告江苏帅煜物业服务有限公司（以下简称帅煜公司）诉被告常州市朝棋步行街商业管理有限公司（以下简称朝棋公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日、9月25日公开开庭进行审理，原告帅煜公司的委托诉讼代理人吴艳莉、盛陆奇，被告朝棋公司的法定代表人慎贤伟及其委托诉讼代理人朱华俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帅煜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告管理费402696元；2、判令被告自2019年6月21日起每期按上述第一项管理费的千分之三承担违约金至付清之日止；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年8月1日签订四季青服装市场商铺管理服务协议，约定自2018年7月1日起，被告按3.5元/平方米/月的标准向原告缴纳管理费，一年一付，每个缴费期满前十日内一次性付清，先付后用。现2019年至2020年的管理费付款期限已过，但经原告催要，被告未予给付。原告提出上述诉请，望予支持。被告朝棋公司辩称：1、原告的物业管理服务存在很多不到位的地方，给答辩人造成了损失；2、物业费一年一付，先付后用，现一年的物业服务期限已经到期，2019年双方未签订合同；3、停车场租赁给第三方经营，一楼业主提出很多意见，停车场的产权属于业主，要归还给业主；4、一楼业主是自营的，与物业没有正当的合同，答辩人没有义务交纳物业费。原告帅煜公司向本院提供以下证据材料：1、物业服务资质等级证书复印件一份。2、四季青服装市场商铺服务协议及消防安全责任书原件各一份。3、常州四季青服装市场有限公司出具的费用结算情况说明原件一份、中国建设银行网上银行电子回执打印件一份、收据复印件两份、银联商务交易凭条复印件两份，证明被告朝棋公司已付清2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。4、关于四季青项目1楼2019年物业费结算事宜的通知及相应邮政特快专递查询记录各一份，证明原告帅煜公司于2019年6月10日向被告朝棋公司发函催费的事实。5、常州四季置业有限公司出具的情况说明复印件一份、四季青服装城物业管理服务合同复印件两份。6、物业服务项目清单、台账明细、现场服务人员劳动合同书、监控室调取录像登记本、保修及处理结果记录本、保安和保洁等服务照片、保洁设施设备清洗/消毒年度记录、消防水泵房日常巡查表、四季青服装城电度月报表、防火巡查记录、秩序维护员值班记录等，证明原告帅煜公司在2018年、2019年提供物业服务的情况。7、2018年9月1日、12月11日、12月20日、12月26日的工作联系单四份，证明原告帅煜公司要求被告朝棋公司清运装修垃圾，要求其通知商户配合调试空调等。8、2019年6月3日文件一份、2019年7月11日文件一份及照片四张、2019年7月24日的温馨提示一份，证明在四季青商场一楼重装空调期间，原告帅煜公司要求被告朝棋公司对在商场消防管上打孔悬挂空调吸顶机等事项进行整改，停用破损电缆线等。被告朝棋公司向本院提供以下证据材料：1、公司章程一份；2、关于四季青项目1楼2019年物业费结算事宜的通知一份、补充协议一份；3、照片打印件数张，证明原告帅煜公司提供的保洁服务不到位，及其对顾客乘商场货梯上下等疏于管理的事实；4、2019年6月1日物业服务调查表原件五十四份（其中三十四份附有居民身份证复印件），证明四季青服装城一楼承租商户对原告帅煜公司提供的物业服务较为不满的事实；5、（2018）苏0412民初8641号民事裁定书复印件一份、关于退还常州四季青服装城一楼商铺装修保证金的函一份，证明朝棋公司曾起诉帅煜公司要求其退还装修押金的事实；6、前期物业管理服务协议复印件一份、关于常州市朝棋步行街商业管理有限公司分割一楼商铺停车位及广告位的复函一份，证明原告帅煜公司将停车位交由第三方经营的事实。双方当事人的质证意见和本院认证意见：对原告帅煜公司提供的证据1-7，本院予以确认。对被告朝棋公司提供的证据1-2，本院予以确认。对被告朝棋公司提供的证据3-4，原告帅煜公司质证认为，调查表属于证人证言，但证人未出庭作证，且一楼有300户以上的商户，部分调查表无法反映原告没有提供令人满意的物业管理服务。本院认为，调查表系原件，且有商户签名并附有居民身份证复印件，本院对调查表的真实性予以确认。对被告朝棋公司提供的证据5，本院对其关联性不予认可。对被告朝棋公司提供的证据6，原告帅煜公司对其提供前期物业服务的事实没有异议，但认为其作为物业服务单位，不可能对车位产权进行法律上的界定。本院对被告朝棋公司主张的待证事实不予认可。经审理查明，原告帅煜公司成立于2009年3月2日，类型为有限责任公司，法定代表人为刘河，具有一级物业服务资质。该公司经营范围包括物业管理，家政服务，室内保洁服务等。被告朝棋公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人慎贤伟，经营范围主要是商业管理、房地产中介等。常州四季青服装城由常州四季置业有限公司开发建设。常州四季置业有限公司委托原告帅煜公司提供了前期的物业服务。后常州四季青服装市场有限公司受常州四季置业有限公司委托对该物业进行现场经营管理等。常州四季青服装市场有限公司选聘原告帅煜物业提供保洁、设施设备维护等物业管理服务。双方先后签订两份四季青服装城物业管理服务合同，约定由帅煜公司和每户业主签订具体物业服务合同。两份合同委托期限分别为2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日。被告帅煜公司受常州四季青服装城商铺的所有权人的委托，提供招租、市场管理等活动。2018年8月1日,原告帅煜公司作为甲方,被告朝棋公司作为乙方,签订四季青服装市场商铺管理服务协议（以下简称服务协议）一份，主要内容：甲方根据四季青服装市场业主的委托，对本市场进行商业物业管理，乙方为本市场商铺的承租方和使用人，同意接受甲方的管理服务，双方达成如下协议：乙方承租商铺为坐落于常州市武进区全部商铺，租赁面积9588平方米，经营项目为服装、百货。第一条管理服务内容，甲方提供的管理服务内容包括：1、本市场共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、本市场公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护等服务；3、本市场商铺装饰装修管理服务；4、物业档案资料的管理；5、本市场内其他双方协商的有偿服务。第二条双方的权利和义务，（一）甲方的权利义务，1、甲方应对本市场共用部位、共用设施设备、公共环境卫生等项目维护、修缮；3、甲方应接受政府相关部门指导，协助政府相关部门做好管理区域内安全防范工作，协调本市场管理区域内消防自查、自救工作，制止和纠正本市场管理区域内违反有关治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，并及时向有关政府部门报告违反法律法规等规定的行为。（二）乙方的权利义务，3、乙方应按时向甲方缴纳管理费及其他服务费用和代收代缴费用；6、乙方应遵守本市场消防安全管理规定，承担商铺经营相关的消防责任，乙方应与甲方签订消防安全责任书，积极参与配合甲方组织的消防培训和演练，并对其使用区域内的灭火器等消防安防器具、设施进行维护，按政府相关部门要求进行检测，保证其能够正常使用，并确保租赁场地周围公共通道和消防通道畅通；11、乙方营业产生的垃圾必须袋装，干湿分离，并按甲方规定时间自行运送至甲方指定的公共垃圾站，乙方若有特殊需求，须与甲方协商，并以书面方式确认。第三条管理费等费用，（一）管理费，1、乙方按承租商铺的租赁面积（以租赁合同确定为准）缴纳管理费，缴纳标准为3.5元/建筑平方米/月；2、管理费自2018年7月1日起计收，双方同意以一年为一个交费期，先付后用，乙方应当在每个交费期期满前10日内（最后一日遇法定节假日应提前至节假日前一个工作日）向甲方一次性足额支付下个交费期管理费，第一个交费期管理费乙方应在进场日前7日内支付，甲方在收到管理费后的7日内向乙方开具发票。第五条违约责任，2、如乙方逾期支付管理费和其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日按应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过7日的，甲方有权暂停对乙方承租商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其它费用（包括但不限于开通恢复费用）。由此造成的损失，乙方自行承担。合同附件包括消防安全责任书一份，约定了双方的消防责任。合同签订后，被告朝棋公司付清了2018年7月1日至2019年6月30日期间的管理费。原告帅煜公司对常州四季青服装城提供了保洁、保安、消防设施设备维护、商场秩序维护等物业管理服务。后原告帅煜公司于2019年6月10日向被告朝棋公司邮寄关于四季青项目1楼2019年物业费结算事宜的通知一份，被告朝棋公司收到该通知后未按期给付下一期管理费，原告帅煜公司遂诉来法院。另查明，被告朝棋公司主张其曾要求重新修订双方签订的商铺管理服务协议，并向本院提交补充协议文本一份，该补充协议约定的物业管理费的缴纳标准为2.5元*商铺建筑面积*12个月。该补偿协议没有双方签章。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于本案的法律关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本案中，常州四季青服装市场有限公司受建设单位常州四季置业有限公司所托选聘原告帅煜公司对常州四季青服装城提供物业管理服务，且原告帅煜公司对该事实是明知的，据此，案涉物业管理服务合同直接约束常州四季置业有限公司和原告帅煜公司，原告帅煜公司系受建设单位所托对常州四季青服装城提供物业管理服务。被告朝棋公司接受商铺业主的委托，负责招商等商业管理活动，并与原告帅煜公司签订服务协议。双方之间的法律关系符合物业服务合同的特征。据此，案涉服务协议确立了原被告之间的物业服务合同关系，该协议不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。二、关于原告帅煜公司要求给付物业管理费的诉讼请求。案涉服务协议约定，管理费3.5元/平方米/月，自2018年7月1日起计收，以一年为一个交费期，先付后用，被告朝棋公司应在每个交费期期满前10日内向原告帅煜公司一次性足额支付下个交费期的管理费。被告朝棋公司已付清2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费是事实，根据上述约定，其最迟应在2019年6月30支付下一年度的物业管理费，然其经原告帅煜公司催要后，未能按时足额给付，已构成违约，应承担继续履行等违约责任。据此，原告帅煜公司要求被告朝棋公司给付2019年7月1日至2020年6月30日的管理费402696元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告帅煜公司主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉服务协议约定，如被告朝棋公司逾期支付管理费的，其除应如数支付或补足外，每逾期一日按应付未付金额的千分之三向原告帅煜公司支付违约金。上述违约金标准过高，本院依法予以调整。原告帅煜公司要求被告朝棋公司给付物业管理费402696元自2019年7月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金部分的诉讼请求，本院予以支持；其余诉讼请求，本院不予支持。四、被告朝棋公司的各项辩称意见，本院分析如下：被告朝棋公司关于要求与原告帅煜公司签订服务协议之补充协议的主张，本院认为，合同应当严守，在双方未就变更案涉服务协议达成合意的情况下，双方仍应按原服务协议之约定继续履行。被告朝棋公司关于物业服务期限已经到期，其无需给付2019年物业管理费的辩称意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案服务协议不存在上述权利义务终止的情形，仍有效存续，故应由双方当事人继续履行，按约行使权利并履行义务。对被告朝棋公司关于原告帅煜公司提供的物业管理服务不到位给其造成损失的辩称意见，鉴于被告朝棋公司未提出独立的反请求，要求原告帅煜公司承担违约责任等，且被告朝棋公司未能提供充足的证据证明原告帅煜公司的物业管理行为构成重大违约的事实，故该项辩称意见，本院不予认可。综上，原告帅煜公司要求被告朝棋公司给付物业管理费402696元，并承担该款自2019年7月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金部分的诉讼请求，本院予以支持；其余诉讼请求，本院不予支持。被告朝棋公司的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百七十四条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州市朝棋步行街商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏帅煜物业服务有限公司物业管理费402696元，并承担该款自2019年7月1日起至实际付清之日止按年利率24%计算的违约金；二、驳回原告江苏帅煜物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3671元，由被告常州市朝棋步行街商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 章福泉二〇一九年九月二十九日法官助理 孟小军书 记 员 梁 程附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。