广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7116号上诉人（原审被告）：李学亮，男，汉族，1969年4月15日出生，住广东省东莞市****************，公民身份号码432************317。委托诉讼代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩维伟，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东千沣农业发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区************，统一社会信用代码914***********441J。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：刘秀芳，系公司员工。上诉人李学亮因与被上诉人广东千沣农业发展有限公司（以下简称千沣公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李学亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回千沣公司全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由千沣公司负担。事实与理由：一、李学亮未支付租金行为具备合理性与合法性，不属于违约。一审法院认定李学亮未支付租金构成违约并判令解除合同有误。李学亮未支付租金是由于千沣公司未履行开具保证金收据的先义务，李学亮有权行使先履行抗辩权和不安抗辩权。李学亮共承租千沣公司两块土地，一块为70.7亩，一块5.2亩。其中70.7亩土地的保证金为150000元，5.2亩土地的保证金为5000元。在签订两份租赁合同后，李学亮如数支付了两块土地的保证金。2017年之后，李学亮知悉千沣公司的前身佛山市汇利农业发展有限公司（以下简称汇利公司）注销且负责人与主管人员更换。由于先前开具的保证金收据是汇利公司盖章，100000元的保证金收据仅有汇利公司的工作人员签名，有30000元保证金收据未出具，再加上李学亮承租5.2亩土地的5000元保证金收据遗失后，汇利公司承诺补齐却未补齐，李学亮担心千沣公司作为新公司不承认上述保证金收据导致无法退还保证金，便要求千沣公司开具保证金收据并加盖公章，但是千沣公司一直以各种理由拒绝。李学亮愿意待千沣公司开具保证金收据后立即足额支付租金，继续履行租赁合同。因此，一审判决认定李学亮未支付租金构成违约并判令解除合同有误。二、千沣公司没有书面催告，一审判决解除租赁合同不合理，损害了李学亮的利益。李学亮一直按时交纳租金、水电费、保证金，从未拖欠费用，也不存在其他违约行为。本案是因为千沣公司拒不开具保证金收据所引起，千沣公司本身存在过错。现李学亮愿意补足款项，一审法院不应判决解除合同。解除合同将造成李学亮为种植农作物而付出的成本无法收回，损失惨重。三、由于涉案土地目前正在被政府征收，千沣公司现在催收租金并要求解除租赁合同是为了争夺属于李学亮的征收补偿款。2018年7月至2018年11月是政府分配土地征收补偿款时期，在此期间千沣公司并没有向李学亮主张租金，目的是待合同约定的租金支付时间届满，即以李学亮拖延支付租金违约为由，要求与李学亮解除租赁合同并交还土地和相关设备，便于千沣公司合理争夺属于李学亮的征收补偿款。四、一审法院要求李学亮支付2018年12月19日至2019年4月2日的租金没有事实和法律依据。2018年12月18日，在未征得李学亮同意的情况下，千沣公司和佛山市三水区大塘镇政府协商后，将本属于李学亮的青苗及育苗棚全部强行拆除。换言之，李学亮已不再使用千沣公司的土地，无需向千沣公司支付从2018年12月19日至2019年4月2日的土地租金。综上所述，恳请二审法院查明事实真相，撤销一审判决，依法改判或者发回重审。千沣公司辩称，一、千沣公司是本案适格主体，且千沣公司已依合同及双方约定开具保证金收据，李学亮的上诉理由缺乏事实与法律依据。（一）千沣公司原名为汇利公司，于2016年9月12日变更为“佛山市千沣农业发展有限公司”。2019年1月8日“佛山市千沣农业发展有限公司”变更为千沣公司，并非李学亮所称的“注销”。千沣公司名称的变更并非法律主体的变更，本案合同双方的法律主体并没有发生变更，该信息是公开的，无论是本案当事人还是一般公众都可以轻易查询到。而公司的人员变更亦不是法律主体变更的事由，亦不影响本案合同双方的法律主体关系。千沣公司不会以公司名称变更或人员变更为由而不认可双方的合同关系。此外，即使千沣公司变更名称、人员，本案双方当事人仍一直按合同约定继续履行合同，不存在不认可双方合同关系的事实与理由。李学亮以千沣公司的公司名称、人员变更为由，认为千沣公司不认可双方合同关系缺乏事实与法律依据。（二）千沣公司已足额开具有效的保证金收据。100000元的收据上有千沣公司三位员工的签名，虽然没有公章但该三名员工的签名行为是职务行为，依法可代表千沣公司。20000元的收据上有千沣公司员工签名并盖有公司财务章。因此，千沣公司已依法向李学亮开具了合法有效的100000元及20000元的收据。此外，李学亮使用大棚出现损毁，花费30000元维修大棚，李学亮与千沣公司口头协商一致同意将30000元大棚维修费抵作30000元合同保证金，且千沣公司无须向李学亮开具该30000元合同保证金收据。在千沣公司起诉前，双方对李学亮已足额支付保证金的事实没有分歧。如果没有双方的口头约定，千沣公司不可能在李学亮未支付合同保证金的情况下不追究违约责任而继续履行租赁合同。因此，不存在李学亮所称的千沣公司拒不开具收据的情形。（三）李学亮以5.2亩土地的5000元保证金收据遗失后，千沣公司未依照承诺补开收据作为上诉理由缺乏事实与法律依据。首先，从李学亮的主张可知千沣公司已依法开具收据给李学亮了。李学亮丢失收据是其自身保管不当，相关后果应由李学亮自己承担。此外，李学亮并未提供证据证明千沣公司已答应补开该5000元收据，李学亮的主张缺事实与法律依据。因此，千沣公司已足额开具有效的保证金收据，李学亮不存在行使先履行抗辩权、不安抗辩权的情形，李学亮的上诉理由缺乏事实与法律依据。二、李学亮已严重违约，千沣公司已依法通知李学亮解除合同。合同签订后，千沣公司已按合同约定向李学亮交付土地及大棚，按时足额向李学亮提供有效收据，千沣公司一直严格按合同要求履行相应义务，未出现违约行为。但李学亮无正当理由拒不依约支付租金，其行为违反合同约定。千沣公司有权依法依约要求解除合同、不退还合同保证金，并向李学亮追讨违约金。千沣公司在2018年4月18日首次明确告知李学亮解除合同并及时清场交还土地，李学亮不予配合。千沣公司向法院起诉，通过法院送达诉讼文件的方式第二次通知李学亮解除合同。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。三、李学亮存在严重违约行为，违反诚实信用原则，双方已无继续履行合同的可能。如上所述，千沣公司一直严格履行合同义务，李学亮不按时足额支付租金的行为已违反合同。合同履行出现问题后，千沣公司多次积极与李学亮沟通，并催告其足额支付租金，李学亮忽视千沣公司的合法要求。多次催告无果后，千沣公司于2018年4月18日告知李学亮将解除合同。为维护自身的合法权益，千沣公司向法院提起诉讼，李学亮仍不积极解决纠纷。李学亮的行为主观恶意明显，双方已无继续履行合同的可能。四、涉案大棚等地上附属物由千沣公司投资建设，所有权归千沣公司，相应的补偿款属于千沣公司，李学亮的主张没有事实和法律依据。一方面，从租赁合同可知，涉案土地及地上的大棚均是千沣公司租赁给李学亮使用，李学亮使用期满后需恢复原状并返还给千沣公司；租赁合同明确约定，使用期满地上附着物及大棚设施必须完整，如有损坏，照价赔偿。据此，涉案大棚、喷灌设施等地上附着物的所有权均归属千沣公司。千沣公司将涉案大棚及地上附着物租赁给李学亮使用，李学亮不是所有权人。另一方面，李学亮称台风“彩虹”使涉案大棚受损，李学亮先行垫付30000元大棚维修费，并与千沣公司协商将该30000元大棚维修费用于抵扣未缴纳的50000元保证金中的30000元。由此可以证明，涉案地上附属物是千沣公司租赁给李学亮使用，大棚的相应维修费用也由李学亮承担。因此，涉案大棚、喷灌设施等地上附着物的所有权均归属千沣公司所有，相应的补偿款依法应归属于千沣公司。五、李学亮一直占用千沣公司的租赁物，应向千沣公司支付相应费用。李学亮出现违约行为后，千沣公司两次通知解除合同、返还土地但李学亮不予配合并一直占用涉案租赁物。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李学亮的上诉理由缺乏事实与法律依据。千沣公司向一审法院起诉请求：1.解除千沣公司与李学亮签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》；2.李学亮向千沣公司支付土地、设施的租金23400元，并支付该款直至实际向千沣公司返还土地及大棚等原有设备设施之日止的违约金；3.李学亮向千沣公司返还土地及地上大棚等原有设备设施；4.本案诉讼费用全部由李学亮承担。一审法院认定事实：千沣公司前身为汇利公司，于2016年9月12日在佛山市三水区**监督管理局变更登记名称为“广东千沣农业发展有限公司”。2019年1月8日，千沣公司经该局核准，变更名称为“广东千沣农业发展有限公司”。2009年12月17日，千沣公司与案外人佛山市三水区************股份合作经济社（以下简称前街股份社）签订《土地承包合同书》，约定千沣公司承租前街股份社位于其村内基外窝第一格（土名）的82.7亩土地，承包期限从2010年1月1日起至2019年12月31日止。2015年6月19日，千沣公司与李学亮签订《土地（含大棚）租赁补充协议》，约定千沣公司向李学亮出租位于基外窝第一格（土名），育苗棚约5.2亩土地，使用期限从2015年7月1日起至2019年10月31日止。双方在合同中第四条约定：1.千沣公司提供给李学亮使用的大棚，李学亮按4500元/亩/年的使用价格标准支付给千沣公司，共计每年23400元整。2.土地使用费每年一次性支付，支付时间为每年7月1日至7月10日。如由于李学亮原因每逾期一天付款的，李学亮应向千沣公司缴纳滞纳金，滞纳金按其拖欠使用费总额每日1%计算；最长不得超过30天，超出30天的，视作李学亮违约，除按违约的有关条款处理外，千沣公司有权收回土地。双方在合同中第五条约定合同签订后，李学亮须向千沣公司支付5000元保证金。上述保证金5000元，李学亮已经向千沣公司支付。千沣公司、李学亮在合同中第七条约定，李学亮如有下列行为，千沣公司有权视其违约，解除合同，没收合同保证金并有权向李学亮追讨经济损失：（1）李学亮未经千沣公司同意中途单方面解除合同的，属李学亮违约，李学亮应支付给千沣公司相当于双倍合同保证金的违约金，即壹万元整。（2）李学亮将承包的土地私自开采和出售地下资源、将承包的土地用作非农建设或对土地造成永久性破坏的。（3）李学亮将承包的土地转让或转包的。（4）李学亮逾期30日未向千沣公司缴交应缴承包款的（经千沣公司同意延期除外）。另查明，千沣公司向李学亮出租的5.2亩土地上，附带棚架、喷雾器、控制电箱。李学亮未向千沣公司支付2018年7月至2019年6月的租金23400元。2019年3月29日，前街股份社出具证明一份，确认同意千沣公司将涉案土地转租。一审法院认为，千沣公司、李学亮之间的租赁合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定，全面履行合同义务。李学亮在约定的期限内仍未支付租金，已经构成违约，依法应当承担违约责任。千沣公司诉请解除双方所签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》，并要求李学亮返还租赁土地以及土地上的大棚和设施设备，其主张合法有理，一审法院予以支持。李学亮虽辩称由于千沣公司未向李学亮开具保证金收据，以及千沣公司未取得土地出租人同意，享有先履行抗辩权以及不安抗辩权，因千沣公司已经将涉案土地交付李学亮使用，其已经履行合同最主要的义务，是否开具收据，对李学亮使用土地无任何不利影响，而前街股份社出具的证明足以证明出租人前街股份社对千沣公司转租行为无异议，所以李学亮该辩解无法律依据，一审法院不予采纳。关于李学亮要求从征收补偿款中抵扣的意见，因该讼争事项与本案无直接关系，而且千沣公司、李学亮就该讼争事项尚在诉讼阶段，双方债权债务关系尚未明确，李学亮以此为由要求行使抵销权无法律依据，一审法院不予采纳。关于租金问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”李学亮拖欠的是2018年7月至2019年6月的租金，鉴于至判决作出之日止，李学亮未向千沣公司返还土地及地上附着物，而合同已经履行的时间约9个月，即李学亮已经使用了当年度土地使用期限的9/12，故一审法院依照上述法律规定，并结合合同已履行部分比例计算，酌定支持千沣公司租金17550元（23400元×9/12）。在千沣公司诉讼请求范围内，一审法院仅可以对已履行部分的相应租金予以处理，一审判决作出之日起至李学亮返还土地、设备之日止的相应租金或占用费，千沣公司可另案主张。综上，千沣公司诉请租金过高部分，一审法院不予支持。关于违约金问题，因千沣公司、李学亮在上述合同中约定，李学亮逾期30日未向千沣公司缴交应付承包款的，千沣公司有权解除合同，并没收合同保证金。鉴于李学亮拖欠的租金仅17550元，千沣公司已经收取了李学亮的5000元保证金，李学亮已经违约的情况下，千沣公司有权不予退还，该保证金足以抵偿千沣公司因为李学亮违约所造成的损失。千沣公司另外主张李学亮支付相应违约金，已经超过因李学亮违约而造成的违约损失。所以，千沣公司另行主张违约金无法律依据，一审法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十四条的规定，判决：一、解除千沣公司与李学亮所签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》；二、李学亮于判决生效之日起十日内，向千沣公司支付租金17550元；三、李学亮于判决生效之日起十日内，向千沣公司返还位于佛山市三水区*************基外窝第一格（土名）5.2亩的土地，并返还租赁地上的大棚以及设施设备（喷雾器及控制电箱）；四、驳回千沣公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即646元，由千沣公司负担456元，李学亮负担190元。二审期间，李学亮向本院提交以下新的证据：证据1.千沣公司《企业信用信息公示报告》，拟证明千沣公司的前身是汇利公司。李学亮一审提交的保证金收据上盖章的为汇利公司，李学亮担心千沣公司不承认汇利公司出具的保证金收据，要求千沣公司开具保证金收据并加盖公章，但遭到千沣公司的拒绝。证据2.涉案土地房地产补偿价值评估报告、《三水区大塘镇人民政府青苗及地上附着物补偿合同》，拟证明2018年7月至2018年11月是政府分配土地征收补偿款时期，千沣公司未经李学亮同意，就李学亮所有的青苗及附着物补偿款与大塘镇政府达成协议，并非法将本属于李学亮的补偿款共计3851073.71元据为己有，严重损害李学亮的利益。二审期间，千沣公司未向本院提交新的证据。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，李学亮提交的证据1可证明千沣公司原名为汇利公司。李学亮提交的证据2与本案争议焦点无关，本院不予采纳。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，千沣公司于一审中提交拍摄日期为2019年2月24日的涉案租赁物照片，李学亮对该照片的真实性无异议，确认土地上仍有李学亮的种植物等物品。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为李学亮是否应向千沣公司支付租金、占有使用费并返还涉案土地及地上设施。千沣公司、李学亮签订的《土地（含大棚）租赁补充协议》第四条第二款约定，李学亮逾期30日向千沣公司缴纳土地使用费视为李学亮违约，除按违约的有关条款处理外，千沣公司有权收回土地。第五条约定，李学亮交还涉案土地及地上设施时，应以2015年7月1日的土地状况归还予千沣公司。第七条第一款约定，李学亮违约，则千沣公司有权解除合同。一审期间，千沣公司、李学亮均确认，李学亮支付土地使用费至2018年6月。李学亮依约应当于2018年7月1日至2018年7月10日期间支付2018年7月至2019年6月的土地使用费，李学亮逾期超过30日支付土地使用费已构成违约，千沣公司有权解除合同。因千沣公司未举证证明其曾经向李学亮发出解除合同的通知，故本院确认《土地（含大棚）租赁补充协议》于千沣公司的起诉状送达李学亮之日，即2019年1月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，李学亮应当依照合同约定向千沣公司返还涉案土地及地上设施。一审判决符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。关于租金、占有使用费的支付问题。因《土地（含大棚）租赁补充协议》于2019年1月15日解除，且李学亮自2018年7月1日起欠缴土地使用费。因此，合同解除前，李学亮应依照合同约定向千沣公司支付2018年7月1日至2019年1月15日的租金和返还土地前的占有使用费。李学亮上诉称2018年12月18日后其已不再使用涉案土地，但李学亮于一审中自认至2019年2月24日涉案土地仍保留其所有种植物等物品，其后亦无举证证明涉案土地已恢复至出租时的现状并交还千沣公司，即2018年7月至一审判决作出之日即2019年4月2日李学亮仍占有使用涉案土地及地上设施。李学亮应参照《土地（含大棚）租赁补充协议》支付该期间的租金和占有使用费。李学亮主张因千沣公司拒绝重新出具保证金收据而拒付租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因千沣公司更名前已向李学亮出具保证金收据，且千沣公司对公司更名前向李学亮出具的保证金收据予以认可。则李学亮无权以千沣公司未重新出具保证金收据为由主张先履行抗辩权拒付土地使用金。本案为土地租赁合同纠纷，千沣公司、李学亮关于征收补偿款、青苗补偿款的诉辩意见与本案无关，本院对此不作处理，千沣公司、李学亮可另行主张。综上所述，上诉人李学亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费239元，由上诉人李学亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月二十日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏