湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1481号原告（反诉被告）：王榕华。原告（反诉被告）：林玉莲。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人王云俊，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈龙。委托诉讼代理人朱凡，湖北怡达律师事务所律师。委托诉讼代理人陈先林。第三人：武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处。负责人段天明。原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲诉被告（反诉原告）陈龙，第三人武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经本院释明，原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲变更原诉讼案由为房屋租赁合同纠纷。原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲共同的委托诉讼代理人王云俊，被告（反诉原告）陈龙的委托诉讼代理人朱凡、陈先林到庭参加诉讼。第三人武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲本诉诉称，王榕华与陈龙于2014年8月8日签订六年期房屋租赁合同，合同签订后，王榕华花费1,100,000元用于装修、办理各种证件。2014年10月开始正式营业，在此期间双方配合良好。后因第三人进行拆迁，陈龙于2018年11月份通知王榕华房屋拆迁，不能正常经营。陈龙拿了王榕华妻子林玉莲名下的酒店经营的相关手续后拿到拆迁款1,514,235.19元，但未向王榕华、林玉莲进行支付。请求判令：1、陈龙将拆迁款中经营补偿款及因装修补偿款1,500,000元支付给原告；2、本案一切诉讼费用由陈龙承担。被告（反诉原告）陈龙辩称，一、本案王榕华、林玉莲是以房屋拆迁补偿合同为由提起诉讼，其起诉案由没有事实与法律依据，双方之间不存在房屋拆迁补偿合同的基础法律关系；二、本案案由在审理过程中由房屋拆迁安置补偿合同纠纷变更为租赁合同纠纷，我方对将案由变更为租赁合同纠纷有异议，在其立案时已经自行选择了案由，现变更案由法律关系发生了变化，不应当同意其变更，应当告知其另行主张；三、双方签订的房屋租赁合同已经终止，互不承担违约责任；四、我方不需要支付停产停业补偿款，根据合同约定，双方因拆迁导致合同终止的，双方互不承担违约责任。王榕华、林玉莲的诉讼主张无事实和法律依据。被告（反诉原告）陈龙反诉称，2014年8月8日，陈龙与王榕华签订了房屋租赁合同，合同约定陈龙将其所有的位于东西湖区将军路将军商场*楼，建筑面积583平方米的房屋出租给王榕华用于经营宾馆，租期6年，自2014年10月8日起至2020年10月8日止，租金为每年210,000元，半年支付一次。合同第四条第4项约定“因洪水、地震、城市建设和旧城改造(房屋拆迁)等甲方不可抗力原因，造成双方不得不终止合同，双方不承担违约责任，按实际天数计算房租”。合同第八条第2项约定，租赁期满或合同终止、解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后，在《交接单》上签字盖章后视为返还完成。合同第十三条第2项约定，“因地震、火灾、城市建设和旧城改造(房屋拆迁)等甲方不可抗力致使房屋毁损、灭失的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任”。2018年10月份，陈龙得知其所有并出租给王榕华的房屋在旧城改造的范围内，并告知了王榕华。2018年11月5日，陈龙与第三人武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处签订了“姑李路片区房屋搬迁安置协议书”，2019年3月底将房屋交付给了武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处。陈龙与王榕华签订的合同中约定，附条件解除，双方互不承担违约责任。2019年3月7日，王榕华按合同约定向陈龙返还了其承租的房屋，但是王榕华至今未支付2018年10月8日至2019年3月7日的房屋租金。请求判令：1、确认王榕华与陈龙签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月7日解除；2、王榕华向陈龙支付租金87,500元；3、反诉费用由王榕华、林玉莲共同承担。原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲就反诉辩称，双方之前合同关系属实，我方认为双方之间租赁合同因房屋拆迁即2018年11月中止，而不是陈龙所说的2019年3月7日解除合同。双方签订合同上半年租金应到2018年8月底，经过双方协商，将每月17,500元的租金变更为10,000元，也不再半年一直付。2018年10月9日，王榕华转款10,000元，后又转款10,000元作为十一月份房租，但陈龙退回了。请求驳回陈龙的全部反诉诉讼请求。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院将作为认定案件事实的依据予以采信。对于双方当事人有异议的证据，本院结合有效证据及案件事实综合予以认定。本院经审理查明：2014年8月8日，陈龙（出租方、甲方）与王榕华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定陈龙将其所有的位于东西湖区将军路将军商场*楼，建筑面积583平方米的房屋出租给王榕华用于经营宾馆，租期6年，自2014年10月8日起至2020年10月8日止，租金为每年210,000元，半年支付一次。因洪水、地震、城市建设和旧城改造(房屋拆迁)等甲方不可抗力原因，造成双方不得不终止合同，双方不承担违约责任，按实际天数计算房租。合同签订当日内，乙方向甲方支付房屋租赁风险保证金20,000元，租赁期满或合同解除后，甲方在乙方不拖欠任何费用和保持房屋及设施符合正常使用的状况后，将房屋租赁风险保证金如数返还乙方。甲方允许乙方可以按实际使用的时间、用途对该房屋进行装修、装饰或添置新物。如乙方违约或者合同期满，乙方的装修、装饰、添置的新物不能移动的不得拆除，甲方不给予补偿；可以移动的乙方可以自行带走处置。甲方应于2014年8月8日前将房屋交付给乙方，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同终止、解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲、乙双方验收认可后，在《交接单》上签字盖章后视为返还完成。甲、乙双方签订合同时应向对方出示营业执照、机构代码证、法人身份证、税务登记证等真实有效的身份证明，并提供加盖印章的复印件存档备案。因地震、火灾、城市建设和旧城改造(房屋拆迁)等甲方不可抗力致使房屋毁损、灭失的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任。合同经甲、乙双方签字盖章后，且乙方租赁房屋风险保证金到达甲方账户后生效。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，陈龙向王榕华交付了租赁房屋。王榕华以其妻子林玉莲的名义注册了“武汉市东西湖区快***酒店”，对租赁房屋进行了装修，并用于酒店经营。前期王榕华、林玉莲能够按照合同约定支付房屋租金。2018年10月，在得知租赁房屋即将拆迁后，王榕华、林玉莲仅通过微信转账向陈龙的父亲陈先林支付租金10,000元，但陈先林将该租金退回。之后，王榕华、林玉莲未再向陈龙支付租金，双方未能就补偿问题达成一致，故王榕华、林玉莲亦未退出租赁房屋。2018年10月26日，武汉**房地产评估有限公司出具了“东西湖区将军路街道办事处姑李路片区装饰装修评估项目表”，评估地址为“供销楼*层”，评估对象为“陈龙（快***酒店）”，装修评估总价值为796,820元。2018年11月5日，陈龙（被搬迁人、乙方）与武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处（搬迁人、甲方）和武汉市**拆迁有限公司（甲方委托代理人、丙方）签订了《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》。载明：东西湖区养殖场将军路供销楼*层房屋属于拆迁范围，陈龙选择货币补偿。其中装修补偿费为796,820元，停产停业损失补偿717,415.19元（计算方式为拆迁房屋总价款的5%）。在协议签订时，乙方应交清房屋权属证原件，协议签订后7日内，乙方腾出旧房、交清被搬迁房屋钥匙并经甲方、搬迁代理方验收。2019年1月11日，陈龙的父亲陈先林向王榕华、林玉莲出具收条，载明：“今收到王榕华、林玉莲开办宾馆的证件资料，工商营业执照正副本，税务登记证的正本原件用于房屋拆迁补偿用。陈先林系陈龙的委托人”。陈先林在收条上签名并捺印。2019年1月18日，武汉****事务所有限责任公司出具了《房屋拆迁补偿审计报告》，载明：我们于2019年1月18日收到该搬迁人房屋信息等相关资料，并对该相关资料进行了核查。经审核，房屋被搬迁安置人陈龙，房屋位于武汉市东西湖养殖场将军路供销楼*层，房屋为被搬迁人私有房产，用途为商铺。装饰装修补偿796,820元，停产停业损失补偿717,415.19元。2019年3月7日，武汉市****拆迁有限公司出具证明，证明陈龙与王榕华协商于2019年3月7日交钥匙，陈龙于同日腾房交钥匙。庭审中，王榕华、林玉莲对该证明的真实性予以认可。另查明，本案审理过程中，武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处已经按照姑李路片区房屋搬迁安置协议书的约定向陈龙支付了包括装饰装修损失796,820元和停产停业损失补偿717,415.19元在内的全部拆迁安置补偿款。还查明，2019年1月9日，王榕华、林玉莲曾以房屋租赁合同纠纷为由起诉陈龙至本院，但之后撤回了起诉。2019年3月19日，王榕华、林玉莲诉至本院，请求如诉称。举证期限内，陈龙提出反诉，请求如反诉称。审理中，王榕华、林玉莲、陈龙坚持各自诉、辩称意见，本案调解不成。本院归纳本案的争议焦点为：一、关于本案案由的确定问题？二、在租赁房屋拆迁后，王榕华、林玉莲是否有权要求陈龙进行补偿的问题？三、双方之间的房屋租赁合同何时解除？王榕华、林玉莲是否差欠陈龙的租金，以及租金数额如何确定？关于第一个争议焦点：本案案由的确定问题？根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》意见，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案由。本案中，王榕华、林玉莲曾以房屋租赁合同纠纷于2019年1月9日诉讼来院，后撤诉。2019年3月19日，又以房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼来院。经审理查明，王榕华与陈龙订立了《房屋租赁合同》，王榕华及妻子林玉莲使用该租赁房屋经营酒店。后因租赁房屋拆迁，而王榕华以对租赁房屋进行了装修投入，且租赁期限未届满而因拆迁停止经营为由，要求出租人陈龙予以补偿，显然是基于双方之间的租赁合同关系，而并非拆迁人与被拆迁主体因拆迁利益产生的纠纷。另就陈龙主张的反诉请求，确认房屋租赁合同解除和要求支付租金同样也是基于双方之间的房屋租赁合同关系提出的。故基于该诉争的法律关系，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。在本案诉讼过程中，本院对立案案由与实际法律关系的不同向王榕华、林玉莲进行了释明，王榕华、林玉莲选择变更案由符合法律规定。且本院在变更案由后，给予了陈龙新的举证期限，也符合法律规定。关于第二个争议焦点，王榕华、林玉莲是否有权要求陈龙进行补偿的问题。本院认为，王榕华与陈龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。该合同虽然为王榕华个人签订，但林玉莲作为王榕华的妻子，并以个人名义注册了个体工商户用于租赁房屋的经营，也实际参与了合同履行。基于合同约定，结合合同实际履行情况，王榕华、林玉莲有权要求陈龙补偿其装修和停产停业损失。首先，双方在合同中约定，乙方可以按实际使用的时间、用途对该房屋进行装修、装饰或添置新物。基于该约定，王榕华、林玉莲对租赁房屋进行了装修投入。现租赁期限尚未届满，因为房屋拆迁，需提前解除合同，虽然合同约定互不承担违约责任，但王榕华、林玉莲可以要求对其投入的装修损失进行补偿。审理中，王榕华、林玉莲并未提供证据证明其装修投入，但是陈龙与武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处签订的《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》参照的装修评估报告，注明了评估对象为“陈龙（快***酒店）”，装修评估总价值为796,820元。且从房屋租赁协议签订后，陈龙并未对案涉房屋进行装修投入，一直由王榕华、林玉莲经营至今，故该评估报告可以客观如实的反映王榕华、林玉莲投入的装修残值，可以作为其要求补偿的依据。陈龙提出双方合同约定，乙方违约或者合同期满，乙方的装修、装饰、添置的新物不能移动的不得拆除，甲方不给予补偿。但合同约定的不予补偿仅限于乙方违约或者合同期满的情形，并不适用于本案合同未到期而需要拆迁的情况。其次，停产停业损失补偿中有部分也应当归属于王榕华、林玉莲。在陈龙与与武汉市东西湖区人民政府将军路街道办事处签订的《姑李路片区房屋搬迁安置协议书》中约定了停产停业损失补偿717,415.19元。在2019年1月11日，陈龙的父亲陈先林借用王榕华、林玉莲开办宾馆的证件资料，工商营业执照正副本，税务登记证的正本原件用于房屋拆迁补偿用。而就在2019年1月18日，武汉华中会计事务所有限责任公司出具了《房屋拆迁补偿审计报告》，对补偿协议中确认的金额进行了审计。结合之前装修损失的评估，可以表明计付停产停业损失时，考虑了租赁房屋实际用于酒店经营的事实。陈龙在庭审中也辩称，其出租房屋的租金也应当认定为其经营损失，对于该辩称意见本院也予以采纳。故本院认为在停产停业损失补偿金扣除陈龙履行合同所能获得的租金收益后，剩余部分，应当归属于王榕华、林玉莲即419,915.19元（以停产停业损失补偿717,415.19元，扣除陈龙基于房屋租赁合同可得租金2019年3月8日至2020年8月8日297,500元）。关于第三个争议焦点：双方之间的房屋租赁合同何时解除？王榕华、林玉莲是否差欠陈龙的租金，以及租金数额如何确定？首先，因为标的物拆迁，双方之间的房屋租赁合同无法继续履行。2018年10月，王榕华、林玉莲支付部分租金，但陈龙将租金退回的行为表明陈龙有解除合同的意思表示。王榕华、林玉莲之后未再向陈龙支付租金也有解除合同的意思表示，但基于王榕华、林玉莲实际交还租赁房屋钥匙的行为，才能认定合同实际解除。因为王榕华、林玉莲对武汉市陆顺房屋拆迁有限公司出具的证明真实性予以认可，且并未提供其他证据证明交还钥匙的时间早于2019年3月7日，故本院确认王榕华、林玉莲与陈龙解除双方房屋租赁合同的时间为2019年3月7日。对于陈龙的该项反诉请求，本院予以支持。关于租金的问题。在交还钥匙前，双方虽然有解除合同的意思表示，但并未达成一致，且王榕华、林玉莲仍然继续占用租赁房屋直至2019年3月7日，期间欠付陈龙2018年10月至2019年3月的租金，按照合同约定的年租金210,000元的标准，王榕华、林玉莲还应向陈龙支付租金87,500元，对于陈龙的该项反诉请求，本院亦予以支持。王榕华、林玉莲提出双方曾就减少租金达成过一致，但并未提供有效证据证明其主张，对于该辩称意见，本院不予采纳。归纳本案全部争议焦点，一、王榕华与陈龙之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月7日解除；二、王榕华、林玉莲需向陈龙支付欠付租金87,500元；三、陈龙应补偿王榕华、林玉莲拆迁装修损失796,820元和停产停业损失419,915.19元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈龙与原告（反诉被告）王榕华之间的《房屋租赁合同》已于2019年3月7日解除；二、被告（反诉原告）陈龙于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲补偿拆迁装修损失796,820元和停产停业损失419,915.19元；三、原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲共同于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）陈龙支付租金87,500元；上述第二、第三项给付义务冲抵后，被告（反诉原告）陈龙还需于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲支付补偿款1,129,235.19元；四、驳回原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,150元（已减半收取），反诉案件受理费994元，共计10,144元，由原告（反诉被告）王榕华、原告（反诉被告）林玉莲共同负担2,662元，由被告（反诉原告）陈龙负担7,482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏二〇一九年九月十九日书记员  周尧