广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1980号 原告：王某某，女，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：黎某某，广西某某律师事务所律师。 被告：文某某，男，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：俸某某，广西某某律师事务所律师。 原告王某某与被告文某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，于2018年8月20日作出（2018）桂0312民初1214号民事判决。原告王某某不服，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院经过审理认为，一审判决超出了当事人的诉讼请求，违反法定程序。发回本院重审。本院于2019年6月18日，重新立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人黎某某，被告申某某的委托诉讼代理人俸某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某在庭审中向本院确认诉讼请求：l、判决确认原、被告于2013年10月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告将位于广西桂林市临桂县房屋过户到原告名下，由此产生的税、费全部由被告承担；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月6日、10月25日，11月4日，原告与被告签订《借款协议》，约定：原告向被告分别借款32万元、59万元、13.5万元，原告用名下位于临桂县临桂镇世纪大道某某某某77幢1单元15层02号房屋等财产作为抵押。因房管部门不受理个人之间的抵押业务，被告要求原告签订《房屋买受合同》，将上述房屋过户至被告名下。因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，应为无效合同。 被告申祺文辩称，答辩人申祺文与被答辩人王某某房屋买卖合同纠纷一案，答辩人现根据本案事实与有关法律规定答辩如下： 一、本案房屋买卖合同合法有效，合同双方当事人负有继续全面履行的义务。 本案中，答辩人申某某与被答辩人王某某于2013年10月17日签订《房屋买卖合同》（以下简称：合同）。该合同约定被答辩人以50万元价格出让其合法所有的位于临桂县（现桂林市临桂区的房屋给答辩人，过户所产生的税费由被答辩人承担。该合同第五条约定：“乙方（即答辩人）中途毁约，乙方不得向甲方（即被答辩人）索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起三日内将定金退还乙方，并支付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产总价千分之五的违约金。”该合同签订后直至被告提起本案诉讼均未表示异议，被答辩人提起本案的民事起诉状中自认该合同有效，并据以作为诉请依据。这充分证实本案房屋买卖合同是双方真实意思的表示。该合同未违反我国法律的禁止性规定，合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应依法依约全面履行。 二、答辩人已经取得物权，并已给付部分房款。被答辩人在签订房屋买卖合同后未全面履行权利和实物的双重交付义务，违约责任应由被答辩人承担。 根据我国有关法律规定，签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付义务即负有办证和交房双重交付义务。本案中，因当时被答辩人以优惠价格向答辩人出让房屋前有口头约定两个条件：一是借款100多万元帮助其创业开设私人会所；二是因孩子还小，所出让的房屋暂由其居住三到五年，交房时一次性付清房款。答辩人因当时购房属投资性质，并无居住之需，即予答应。因此，双方在签订合同时均未约定具体交房和付款时间。此后，答辩人要求被答辩人根据双方口交约定的条件给付借款时，提出为表诚意可以先过户房屋产权。2013年11月18日本案房屋产权过户到答辩人名下，依约应由被答辩人缴纳的过户税费，经被答辩人要求，由答辩人代缴，所付款项作为给付的购房定金，到交房时充抵购房款。答辩人如借款之约向被答辩人先后出借146.5万元，本案房屋也按双方口头约定仍由被答辩人占有使用至今。2016年2月3日，因借款逾期未还，答辩人在另案提起民事诉讼诉请要求被答辩人偿还借款本金146.5万元。桂林市七星区人民法院经审理于2016年9月26日作出（2016）桂0305民初335号民事判决，判令“被告王某某返还原告申某某借款本金146.5万元，并支付逾期利息。该判决生效后进入强制执行期间，答辩人多次要求被答辩人移交房屋，并可以购房款等额冲抵部分借款本息。但被答辩人不予回应。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，被答辩人由于一直未能将房屋转移给答辩人占有，因此本案房屋自签订房屋买卖合同之后一直未能交付，违约责任应当由被答辩人承担。答辩人依法有权要求被答辩人继续履行房屋买卖合同，向答辩人交付本案房屋。同时，根据《民法总则》第一百一十四条第一款规定：“民事主体依法享有物权。”该条第二款规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”因此，答辩人与被答辩人所签房屋买卖合同经行政机关核查、评估、缴税，并办理产权过户登记。答辩人已享有本案房屋的所有权，受法律保护，被答辩人诉请变更前后的主张均无事实依据和法律依据，不能成立。 三、答辩人在合同履行期间没有任何违约行为，本案房屋买卖交易安全能够得到充分的保障。 鉴于答辩人与被答辩人之间民间借贷合同纠纷另案判决已经生效并已经在执行阶段，被答辩人对答辩人负有到期债务本金即达到146.5万元。因此，在被答辩人移交本案房屋之时，即形成答辩人与被答辩人互负到其债务的法定冲抵情形，因此，只要全面履行合同约定的交房义务，就不存在答辩人不履行付清全部购房款的违约行为。 四、被答辩人的诉请没有事实依据和法律依据。 首先，被答辩人变更后的诉讼请求没有事实依据，且与变更前自认的事实相予盾，且没有任何证据证明推翻原来认定的事实。 其次，被答辩人以本案合同不是其真实意思表示，要求判决合同无效不符合法律规定。 合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案合同不符合法定无效的情形。即使被答辩人认为不公平、不是其真实意思表示或存在重大误解，意图撤销本案合同。那么根据《民法总则》第一百五十二条的规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：”其中第（一）项为“当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”《合同法》第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。据此，无论被答辩人诉请要求的是认定本案合同无效或行使撤销权，均已无事实依据和法律依据。 综上所述，本案房屋买卖合同合法有效，合同履行期间因被答辩人违约行为导致本案房屋至今未完成实物交付义务，违约责任在被答辩人。被答辩人诉请没有任何事实依据和法律依据，不能成立。请人民法院查明事实，依法驳回被答辩人王某某的诉请，以维护答辩人申祺文的合法权益。 原告王某某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、《房屋买卖合同》（复印件），证明原告与被告于2013年10月17日签订《房屋买卖合同》，该合同并非原、被告双方的真实意思表示。 2、《借款协议》（复印件），证明原告与被告签订借款协议，约定原告用其房屋作为抵押。 3、《商品房买卖合同》（复印件）及发票（复印件），证明原告于2011年9月购买涉案房屋，当时单价为4800.95元/平方米。 被告的质证意见：对证据1的真实行无异议，对其证明内容有异议，该合同并不能证明不是双方的真实意思表示，相反的根据双方的按手印及房屋备案都能证明是双方的真实意思表示，因为原告是具有完全行为能力的人；对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议，因为合同签订时间为2013年10月6日，合同中有约定（内容见合同），房屋过户时间为2013年11月6日，说明借款项下的抵押没有具体实施，借款协议在具体履行过程中有关抵押的约定已经发生变更，因此借款协议本身并不能证明本案房屋是抵押物；对证据3的真实性及证明内容无异议，但该购房合同与本案无关，无论原告买贵贱卖都是其行使合法的处分权，若原告认为她贵买贱卖是重大误解需行使撤销权，都需在法定期限内行使，超过期限其撤销权灭失。 被告申某某为了支持其答辩主张，提交了以下证据： 证据1、《房屋买卖合同》，（1）证明合同内容为双方真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定、合法有效。（原件核对已退回） 证据2、（2016）桂0305民初335号民事判决书（复印件），证明原、被告双方的借款关系中并无有关房屋抵押的事实。 证据3、房屋产权证（复印件），证明被告已取得本案房屋所有权，但原告没有履行权利和实物双重交付的义务。（原件核对已退回） 证据4、有关本案房屋过户税费、缴费单、银行存根（复印件），证明本案房屋过户费用由被告缴纳，该费用根据合同约定应当由原告缴纳，经原告请求，被告垫支并以此款作为购房定金，在房屋交付时冲抵购房款。（原件核对已退回） 证据5、广西公安机关110处警现场回执单（原件）及临桂县公安局接处警登记表（复印件），证明在双方约定由原告暂时居住期限已满三年后，被告多次要求原告交房遭到拒绝后，被告不得不报警处理，时间为2018年4月25日。 证据6、房屋所有权证（该房所有权人为闫瑜），证明该房屋于2012年2月7日、2013年2月2日、2014年2月8日办理了抵押登记，从而证明原告变更诉请后的事由不能成立。（原件核对已退回） 原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，对其合法性有异议，该买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，且是一个通谋虚假意思表示，因违反法律规定而无效； 对证据2的真实性无异议，对其合法性有异议，我们现在正在申请信访，该判决所认定的事实不符合真实的事实。该判决未提到抵押权，是因为原告在诉请当中并没有提到抵押权问题，且借款协议抵押权是以不动产抵押，因没有办理登记，所以该抵押权不生效。且房屋已经过户到被告名下，抵押权已经丧失行使的基础； 对证据3的真实性无异议，房产确实已变更到被告名下，但该变更行为是一个通谋虚假表示，应认定为无效； 对证据4的真实性无异议，对其证明内容有异议，因为房屋买卖当中相关税费在日常的交易当中一般由买受方承担，这个发票正好证明所产生的费用由被告承担而不是作为房屋的定金； 对证据5回执单真实性无异议，对登记表真实性有异议，因为为复印件，对证据5的证明内容有异议，双方确实有纠纷存在，原告与被告有借款纠纷，被告于4月25日到原告居住的涉案房屋催促原告还款； 对证据6不予认可，该证据与本案无关。 当事人围绕诉讼请求，在庭审中均依法提交了书面证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月6日、10月25日，11月4日，原告与被告签订《借款协议》，约定：原告向被告分别借款32万元、59万元、13.5万元，原告用名下位于临桂县临桂镇世纪大道某某某某77幢1单元15层02号房屋等财产作为抵押。 2013年10月17日，原告王某某与被告申祺文签订了《房屋买卖合同》，合同约定：一、王某某自愿将坐落于临桂县临桂镇世纪东路某某某某园77幢1单元15层02号的房屋买给申某某，房屋所有权证号：临桂权证临桂镇字第00019XXX号，土地所有权证号为临国用(2013)第02XX，房屋建筑面积：252.88平方米，套内建筑面积：203.40平方米；二、双方商定房屋成交价格为505760元，单价为2000元/平方米，申某某分一次付款给王某某；三、该房屋所有权转移过户及土地使用权过户所产生的税费由卖方王某某负担；四、违约条款：买方申某某中途毁约，不得向卖方王某某索还定金；卖方王某某索中途毁约，应在毁约之日起三日内将定金退还给买方申某某，并支付给买方申某某相当于定金数额的违约金；买方申某某不按期向卖方王某某付清购房款，或卖方王某某不能按期向买方申某某交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产总价千分之五的违约金；五、对其余条款作了约定。后双方到房屋产权部门办理了房屋变更过户手续，于2013年10月18日过户登记到被告名下，房屋所有权证号：临房权证临桂镇字第××号，被告支付了过户的税费共计116466元。后双方因民间借贷纠纷诉至桂林市七星区人民法院，桂林市七星区人民法院于2016年9月26日作出(2016)桂0305民初335号民事判决书,判令“被告王某某返还原告申某某借款本金146.5万元，并支付逾期利息。该判决书已经生效并且进入了执行阶段。 本院认为:本案实际上是原告向被告借款，原告将房屋出卖并且过户给被告的行为。因此，需对《房屋买卖合同》合法性进行审查。从审查的情况来看：一、原告、被告双方于2013年10月17日商定房屋成交价格为505760元，从原告在起诉书中反映出：“2013年10月6日、10月25日，11月4日，原告与被告签订《借款协议》，约定：原告向被告分别借款32万元、59万元、13.5万元，说明被告以借款的形式向原告支付购房款。说明原、被告签订合同是双方当事人真实意思表示，且该被告以借款的形式向原告支付购房款，该房屋由被告交纳过户的税费共计116466元后，已过户到被告名下多年，买卖合同是有效的。二、不存在有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，该合同是合法有效的。原告的诉讼请求没有法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告王某某的诉讼请求。 案件受理费11358元，由原告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11358元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖伟文 人民陪审员  孙红兵 人民陪审员  唐良保 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  周 诚