山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1602民初248号 原告（反诉被告）：滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会，住所地滨州市渤海九路513号。 法定代表人：王利华，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：张凤英，山东民颂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东嘉联商业有限公司，住所地滨州市渤海八路533号，统一社会信用代码913716027687181242。 法定代表人：马新江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁金平，山东黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹玉栋，山东黄河律师事务所律师。 原告（反诉被告）滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会（以下简称王家居委会）与被告（反诉原告）山东嘉联商业有限公司（以下简称嘉联公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月7日诉来本院，本院受理后，依法作出（2016）鲁1602民初5164号民事判决，嘉联公司不服提起上诉，滨州市中级人民法院于2018年11月23日作出（2018）鲁16民终363号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2019年1月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王家居委会法定代表人王利华及其委托诉讼代理人张凤英、被告嘉联公司委托诉讼代理人尹玉栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王家居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款2590000元；2.判令被告向原告支付违约金259000元及被告付清时的利息（自2006年1月1日起，按照同期贷款利率计算）；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月4日，原被告签订营业房买卖合同，约定被告购买原告汇源商贸城内营业房38套，购房金额为304万元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告先后仅支付购房款45万元，尚欠原告购房款2590000元。原告多次催要未果，诉至法院。 被告嘉联公司辩称，1.原告所诉的内容以及数额由双方签订的会议纪要第四条规定房款应由双方约定的未交付房屋的损失予以抵顶，抵顶数额已超原告的诉请，应驳回原告的诉讼请求；2.根据会议纪要的约定，房款早已抵顶完毕，不存在违约问题；3.没有及时付款，是因为会议纪要的约定，且原告没有履行交付房屋的义务，而导致被告享有抗辩权。 反诉原告嘉联公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告履行合同约定的交付义务，交付38套房屋并支付至2017年7月31日房屋占用费1058000元，逾期交付时按年租金8000元/套计算房屋占用费至交付日止；2.反诉费用由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告嘉联公司明确诉讼请求为：判令反诉被告履行合同约定的交付义务，交付38套房屋，并支付至2019年7月14日房屋占用费356000元及评估费30000元，逾期交付时按年租金8000元每套计算房屋占用费至交付日止。反诉的事实和理由：2005年7月4日，反诉原告与反诉被告签订了经彭李街道办事处见证的营业房买卖合同，约定由嘉联公司购买王家居委会开发建设的位于滨州市渤海九路以东汇源商贸城内38套营业用房，并约定了房屋总价为304万元及付款方式，交付房产证的时间等权利与义务。嘉联公司依合同约定于合同签订当日支付15万元订金，于当月22日支付137万元房款，于当年10月13日分两次支付10万元，于当年10月27日支付房款20万元。2005年7月24日，因王家居委会不能按时交房，在见证人彭李街道办事处信泽学主持下，双方达成会议纪要，嘉联公司虽未全额支付涉案房屋款，但根据《会议纪要》第4条约定，付款方式为抵顶，王家居委会诉嘉联公司欠房款的事实不成立，应当驳回其诉讼请求。王家居委会至今未交付房屋，严重违约，应继续履行合同的主要交付义务，并应承担约定的房屋占用费的支付义务。 反诉被告王家居委会对反诉原告嘉联公司的反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，因其主要证据会议纪要为反诉被告在提起本诉后伪造而成，是虚假的不合法的证据，请求驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王家居委会提交的营业房买卖合同、收款收据、房屋产权登记信息查询单、房屋租赁合同，嘉联公司提交的营业房买卖合同、转账支票存根、情况说明、询问笔录、房屋租赁合同、问题说明、鉴定费发票，本院制作并出示的询问笔录，真实客观，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院对其证据效力予以确认。王家居委会提交的38套房屋收取租金的明细表，系复印件，且系其自行制作，嘉联公司亦不认可，本院不予确认。王家居委会提交的录音，嘉联公司对其完整性及关联性均不予认可，且该证据与本院已确认的合同、收款收据等证实的事实相矛盾，本院不予确认。王家居委会提交的证人证言，其内容与上述证据内容一致的部分本院予以确认。嘉联公司提交的会议纪要，没有王家居委会时任法定代表人签字确认，且王家居委会不予认可，本院不予确认。本院出示的资产评估报告，系根据嘉联公司申请，依法委托滨州铭泰资产评估事务所（普通合伙）作出，双方均参与了鉴定，程序合法，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下： 2005年7月4日，王家居委会（卖方、甲方）与嘉联公司（买方、乙方）签订营业房买卖合同，约定，嘉联公司购买王家居委会开发建设的位于滨州市滨城区汇源商贸城的38套营业房（单套建筑面积约54.69平方米，总建筑面积2078.22平方米），房屋总价款为3040000元；付款方式：合同签订后，乙方将订金150000元于2005年7月2日前交付甲方；甲方应于2005年7月15日前办理完该房产的房产证并交付乙方，届时乙方再付购房款1370000元，余款1520000元于2005年12月31日前付清；若甲方未按合同约定的时间办理房产证，应按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金，合同继续履行；若乙方未按合同约定的时间向甲方支付房产交易款，应按累计应付款的10%向甲方支付违约金，同时甲方保留收回房产另行处理的权利等。 合同签订后，嘉联公司于2005年7月4日向王家居委会支付购房款订金150000元，于2005年10月13日支付购房款100000元，于2006年10月27日支付购房款200000元，共计450000元。 后王家居委会办理涉案38套房产的产权证书（产权证号：20××42），并于2005年7月15日将上述产权证书交付嘉联公司，产权登记所有人为山东嘉联商业有限公司。 涉案房屋至今未予交付，由王家居委会对外出租，收取租金。 根据嘉联公司申请，本院依法委托滨州铭泰资产评估事务所对嘉联公司购买的位于滨州市渤海九路以东汇源商贸城38套营业房2005年7月15日起至今的经济损失参照同地段年租金进行司法评估。滨州铭泰资产评估事务所依法作出资产评估报告，载明汇源商贸城38套营业房2005年7月15日起至2019年7月14日的租金共计2946000元，其中2005年7月15日-2006年7月14日租金176000元，2006年7月15日-2007年7月14日租金176000元，2007年7月15日-2008年7月14日租金184000元，2008年7月15日-2009年7月14日租金184000元，2009年7月15日-2010年7月14日租金184000元，2010年7月15日-2011年7月14日租金184000元，2011年7月15日至2012年7月14日租金192000元，2012年7月15日-2013年7月14日租金192000元，2013年7月15日-2014年7月14日租金192000元，2014年7月15日-2015年7月14日租金226000元，2015年7月15日-2016年7月14日租金226000元，2016年7月15日-2017年7月14日租金264000元，2017年7月15日-2018年7月14日租金264000元，2018年7月15日至2019年7月14日租金302000元。嘉联公司因此支出鉴定费30000元。 本院认为，一、本诉部分：王家居委会与嘉联公司签订的营业房,买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应依约履行己方义务。根据合同约定，嘉联公司将订金150000元于2005年7月2日前交付王家居委会，王家居委会于2005年7月15日前办理完房产证并将房屋所有权证交付嘉联公司，届时嘉联公司再付1370000元给王家居委会，余款1520000元于2005年12月31日前付清。嘉联公司于2005年7月4日向王家居委会支付购房款订金150000元，于2005年10月13日支付购房款100000元，于2006年10月27日支付购房款200000元。嘉联公司于2005年7月15日收到产权证书后，未依约支付房款，仅支付300000元，尚欠2590000元，构成违约。嘉联公司应向王家居委会支付购房款2590000元，王家居委会的该项主张，本院依法予以支持。 关于王家居委会要求嘉联公司支付违约金259000元及自2006年1月1日利息的主张。王家居委会于2005年7月15日将涉案房屋产权证书交付，嘉联公司未依约支付购房款，构成违约，给王家居委会造成损失，应承担违约责任。考虑必要的交易成本，结合王家居委会的主张、合同约定及法律规定，利息以1370000元为基数，自2005年7月16日起至2005年10月12日止；以1270000元为基数，自2005年10月13日起至2005年12月31日止；以2790000元为基数，自2006年1月1日起至2006年10月26日止；以2590000元为基数，自2006年10月27日起至履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。经计算，截至2019年7月14日，利息为2205147.40元。王家居委会所主张的利息损失及违约金均是基于嘉联公司逾期付款这同一违约行为，其所主张的利息损失和违约金均属于损害赔偿的范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿性，不应当并存。该利息损失赔偿额足以弥补原告主张的违约金，其要求嘉联公司支付违约金的主张，本院依法不予支持。 二、反诉部分：关于反诉原告嘉联公司要求反诉被告王家居委会交付房屋38套并支付至2019年7月14日房屋占用费356000元及评估费30000元，逾期交付按年租金8000元每套计算房屋占用费至交付日止的主张。本院认为，王家居委会于2005年7月15日将涉案产权证书交付嘉联公司后，至今未将涉案38套营业房交付嘉联公司，构成违约。根据嘉联公司申请，本院依法委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案38营业房自2005年7月15日起的经济损失参照同地段年租金进行司法评估。滨州铭泰资产评估事务所依法出具评估报告，载明汇源商贸城38套营业房自2005年7月15日起至2019年7月14日的租金共计2946000元。结合嘉联公司主张及评估报告，自2019年7月15日起至王家居委会交付涉案营业房之日止，按照年租金302000元计算房屋占用费。嘉联公司的该项主张，本院依法部分予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告山东嘉联商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会购房款2590000元及利息（包括：截至2019年7月14日金额为2205147.40元；以2590000元为基数，自2019年7月15日起至履行之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）； 二、驳回原告滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会的其他诉讼请求； 二、反诉被告滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会于本判决生效之日起十日内交付反诉原告山东嘉联商业有限公司营业房（产权证号：20××42）38套； 三、反诉被告滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会于本判决生效之日起十日内支付反诉原告山东嘉联商业有限公司房屋占用费（包括：截至2019年7月14日金额为2946000元；自2019年7月15日起至反诉被告滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会交付涉案营业房之日止，按照年租金302000元计算）； 四、驳回反诉原告山东嘉联商业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费46637.03元，财产保全费5000元，反诉受理费7161元，鉴定费30000元，共计88798.03元，由原告（反诉被告）滨州市滨城区彭李街道办事处王家居民委员会负担37161元，被告（反诉原告）山东嘉联商业有限公司负担51637.03元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  孙春华 人民陪审员  李建祥 人民陪审员  赵海燕 二〇一九年九月六日 书 记 员  唐梦瑶