汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初837号原告（申请执行人）：陈小敏，女，1978年2月9日出生，汉族，住汕头市金平区，委托诉讼代理人：郑豪，系广东沧桑律师事务所律师。被告（案外人）：蔡志浩，男，1976年3月5日出生，汉族，住汕头市澄海区，委托诉讼代理人：陈喆彦、王品超，均系广东信捷律师事务所律师。被告（被执行人）：陈乐伍，男，1971年6月19日出生，汉族，住汕头市澄海区，被告（被执行人）：陈再喜，男，1945年4月14日出生，汉族，住汕头市澄海区，被告（被执行人）：陈银卿，女，1948年2月16日出生，汉族，住汕头市澄海区，被告（被执行人）：林少军，女，1972年1月9日出生，汉族，住深圳市福田区，上列四被告委托诉讼代理人：倪哲绵，系广东泛尔律师事务所律师。被告（被执行人）：汕头市澄海区沪美蓄电池有限公司（以下简称沪美公司），住所地汕头市澄海区324国道广益路33号猛狮国际广场写字楼第17层东侧，统一社会信用代码9144051519313424X1。法定代表人：陈再喜。被告（被执行人）：汕头市猛狮房地产有限公司（以下简称猛狮公司），住所地汕头市澄海区广益路口，统一社会信用代码91440515594058444C。法定代表人：陈再喜。被告（被执行人）：广东猛狮工业集团有限公司（以下简称猛狮集团），住所地汕头市澄海区324国道广益路33号猛狮国际广场写字楼第17-18层，统一社会信用代码914405157080452127。法定代表人：陈再喜。原告陈小敏与被告蔡志浩、陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告陈小敏的原委托诉讼代理人史涵[国信信扬（汕头）律师事务所律师，庭审后被解除委托]、被告蔡志浩的委托诉讼代理人王品超到庭参加诉讼，被告陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场商住楼1栋C701、C702号房（下称“C701、C702号房”）的所有权人为被告猛狮公司，并准许执行对C701、C702号房的查封措施；2.各被告承担本案诉讼费用。事实和理由：贵院依据2018年6月22日作出的（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，查封猛狮公司名下的C701、C702号房等多套房产；2019年3月5日，蔡志浩针对C701、C702号房向贵院提出书面异议；同年3月18日，贵院作出（2019）粤0511执异15号《执行裁定书》，裁定中止对C701、C702号房的执行。原告认为贵院作出中止执行的裁定缺乏事实和法律依据，理由如下：1.物权法对不动产物权实行登记生效主义，本案中，案涉C701、C702号房仍登记在猛狮公司的名下，为其合法财产，贵院对C701、C702号房予以查封的措施正确。2.蔡志浩的异议请求缺乏事实和法律依据，蔡志浩与猛狮公司签订《汕头市商品房买卖合同》日期为2018年6月4日，登记备案时间为2018年6月11日，但该登记备案仅是政府部门进行商品房预售管理的备案行为，并不具有物权变动性质，且当地人均知晓猛狮公司存在以房抵债的情况，原告对双方房屋买卖合同的真实性有合理怀疑；蔡志浩仅提交《收款收据》，没有其他凭证，不能证明其已全款支付房款，通过银行转账方式将购房款支付至开发商的公户是房屋买卖中支付购房款的通行做法，而蔡志浩以现金方式支付购房款有悖于常理；在贵院裁定查封涉案房产前，该房产仍处于空置状态，即猛狮公司并未将房产交付蔡志浩使用。3.蔡志浩的购房行为系猛狮公司阻挠执行的虚假交易，因为能够证明蔡志浩购房的主要证据都发生在原告明确告知猛狮公司准备起诉并查封其财产之后，蔡志浩的委托诉讼代理人也是猛狮公司和猛狮集团的常年律师，且本案房产交易存在以下不符常理的情形：所有房产交易都是一次性现款交易，不符合生活经验；购房款收款收据编号顺序颠倒，没有收款人签名；商品房买卖合同不符合备案的条件，合同上也没有购买人的联系电话，合同约定内容与事实不符，且没有收定金就签订正式合同，这些都不符合正常的交易习惯；收楼过程不符合法定条件，不符合物业约定；物业缴费单不是合法票据，且内容存在造假的迹象。蔡志浩没有支付购房款的能力。4.即便蔡志浩的购房行为真实，但因其还有其他房产，查封的房产并不是蔡志浩用于居住并且名下的唯一房产，所以其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的排除执行的情形，且其明知猛狮公司是欠款的被执行人还与之交易，其在房产交易中存在严重过错，造成的损失应由蔡志浩本人承担。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告蔡志浩辩称：C701、C702号房被法院查封前，本被告已于2018年6月8日与猛狮公司签订合法有效的书面合同，并于同日以现金方式付清两套房产全部购房款、相关税费、办证费用并缴纳物业管理费，同年6月11日在汕头市澄海区房地产交易所完成合同登记备案。猛狮公司开具了相应的销售发票，本被告也足额缴纳了房屋买卖契税、增值税，该两套房目前也交付本被告占有并使用。该购房流程符合房地产行业的操作流程，不存在恶意串通、联手制作虚假材料的嫌疑。由于猛狮公司没有及时向税务部门缴纳税费，导致产权登记手续在查封前无法办理完毕，本被告对未能办理房屋产权登记手续没有过错。C701、C702号房虽未办理交易过户登记，但结合房屋买卖合同的履行情况、涉案房屋的实际占有使用情况及未能过户的原因，能够认定本被告才是涉案房产的实际权利人，可以排除执行，故应当驳回原告的诉讼请求。被告陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团均未作答辩。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告对蔡志浩提供的编号分别为280003284、280003285号《汕头市商品房买卖合同》、《收款收据》、《猛狮国际广场商住楼收楼通知书》、《前期物业管理服务协议》、《猛狮物业收款收据》、《广东增值税普通发票》、《税收完税证明》、《住宅专项基金存折》等复印件均有异议；蔡志浩对原告提供的《企业信用信息公示报告》复印件无异议，对（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》等复印件及《视频光盘》均有异议；陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军没有提交证据，对蔡志浩提供的《住宅专项基金存折》复印件无异议，对其他证据没有发表质证意见；沪美公司、猛狮公司、猛狮集团未举证也未发表质证意见。对蔡志浩提交的上述证据，本院经核对证据原件及来源，对证据的真实性、合法性予以确认，且上述证据能够证明蔡志浩在本院查封C701、C702号房前已签订房屋买卖合同、实际占有C701、C702号房且已支付全部购房款等事实，故本院对上述证据的关联性予以确认。对原告提交的《企业信用信息公示报告》、（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》、（2018）粤0511执异15号《执行裁定书》复印件等证据，本院对其真实性、合法性予以确认，但上述证据系原告提起执行异议之诉的依据，无法证明本院中止对C701、C702号房的执行裁定错误；对原告提交的《视频光盘》，该份证据的证明目的是C701、C702号房仍处于空置状态，猛狮公司并未将房产交付蔡志浩使用，因蔡志浩已于2018年6月8日签收《猛狮国际广场商住楼收楼通知书》和《收楼须知》，对C701、C702号房拥有事实上的管理和支配权，故本院对该份证据不予采信。本院综合双方当事人的陈述及提交的证据，对本案事实认定如下：2018年6月8日，猛狮公司与蔡志浩签订编号分别为280003284、280003285号《汕头市商品房买卖合同》两份，分别载明C701号房的房价款总额1225527元、C702号房的房价款总额1192548元。蔡志浩于当日向猛狮公司支付C701、C702号房的全部房款2418075元（1258351元+1192548元），预付房产税费及办证费用52362元（26511元+25851元），猛狮公司也于当日出具《收款收据》予以确认并向其发出《猛狮国际广场商住楼收楼通知书》和《收楼须知》，要求蔡志浩于当日办理收房手续。蔡志浩还于当日与汕头市猛狮物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并缴纳C701、C702号房自2018年6月8日至12月31日的物业管理服务费3036元（1575.82元+1460.18元）。上述两份《商品房买卖合同》于2018年6月11日在汕头市澄海区房产交易所登记备案。同年7月16日，蔡志浩缴纳C701、C702号房的契税57416.17元（23343.37元+34072.80元）。2018年6月19日，本院受理陈小敏诉陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团民间借贷纠纷一案，并于同年6月22日作出（2018）粤0511民初1094号《民事裁定书》，裁定查封、冻结陈乐伍、陈再喜、陈银卿、林少军、沪美公司、猛狮公司、猛狮集团名下价值以67000000元为限的财产，C701、C702号房在查封范围内。2019年3月5日，蔡志浩向本院提出执行异议，请求解除对C701、C702号房的查封。本院审查后于同月18日作出（2019）粤0511执异15号《执行裁定书》，裁定中止对C701、C702号房的执行。同年4月8日，原告向本院起诉并提出前述诉讼请求。本院认为，本案系申请执行人提出的执行异议之诉。蔡志浩与猛狮公司于C701、C702号房被查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理登记备案，且蔡志浩已付清全部房款并实际占有该房产；猛狮公司未将蔡志浩预付的C701、C702号房房产税费及时向税务部门缴纳，致该房产被查封前未办理房产登记手续，蔡志浩对此不存在过错。综上所述，蔡志浩对C701、C702号房享有足以排除强制执行的民事权益，故依法应对C701、C702号房中止执行。原告主张蔡志浩的购房行为系猛狮公司阻挠执行的虚假交易，因原告未能提供证据予以证明，故本院对该主张不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告陈小敏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈小敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  刘浩强审判员  李传胜审判员  郑启生二〇一九年九月三十日法官助理陈莹琪书记员  林咏琳附相关法律条文：《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五天内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（二）项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。