贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0522民初2100号 原告：杨兴林，男，1999年9月21日出生，彝族，贵州省大方县人，住贵州省大方县。 委托代理人：廖进，贵州宗庭律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：李梅，贵州宗庭律师事务所律师。 被告：黄银，男，1991年2月19日出生，汉族，贵州省毕节市人，户籍住址贵州省毕节市。 委托代理人：伍猛麟，贵州万驰律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：杜浪，贵州万驰律师事务所律师。 被告：黔西县水西名菜食府，住所地贵州省黔西县莲城街道迎宾路1号二楼。 经营者：田明军，男，1965年4月24日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 第三人：王芬，女，1952年9月18日出生，汉族，贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。 委托代理人：陶俊，男，1995年3月20日出生，汉族贵州省威宁彝族回族苗族自治县人，住址同上。系王芬之子。 原告杨兴林与被告黄银、黔西县水西名菜食府、第三人王芬申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨兴林的委托代理人廖进、被告黄银的委托代理人伍猛麟、杜浪、被告黔西县水西名菜食府、第三人王芬的委托代理人陶俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨兴林诉称：黔西法院（2019）黔0522执异5号《执行裁定书》的“中止对位于威宁县房屋（以下简称涉案房屋）的执行”的裁定事项缺乏事实与法律依据。涉案房屋的所有权人是被执行人田明军，并非被告黄银。田明军与王芬签订《商品房转让协议》在先，与六盘水某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》在后，被执行人田明军与王芬、黄银恶意串通，帮助田明军逃避执行。即使被执行人田明军与王芬的房屋转让行为真实，王芬与被告黄银之间的房屋转让行为也真实，但王芬与田明军系规避限购政策、借名买房，借名人不能基于债权，请求确认其房屋所有权。因执行标的未办理房屋变更登记，不发生物权效力，权利人只享有请求交付的权利，不具有排他的效力。因此，被告黄银据以提出执行异议的证据不能证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告黄银仅向王芬支付了购房款201000元，尚欠尾款200000元未支付，被告黄银对涉案房屋不构成善意取得。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件同时具备的前提下，才能排除强制执行，缺一不可。但被告黄银并不具备前述四个条件，其对涉案房屋并不享有足以排除执行的权利。因此，原告依法向人民法院提起执行异议之诉，请求法院查明事实，依法判决准许对威宁县某某街道某某大道某某花园某某幢某某单元某某号房屋继续执行，并由被告承担本案诉讼费。 为支持自己的诉讼主张，原告杨兴林在举证期限内向本院提交了下列证据： 1．原告杨兴林的身份证，用以证明原告身份信息及主体适格； 2．贵州省黔西县人民法院《（2019）黔0522执异5号执行裁定书》，用以证明原告是在法定期限提出诉讼； 3．执行谈话笔录2页，证明在2018年12月24日之前，黔西法院执行局执行涉案房屋时实际居住的人是陶俊，后来告知我们陶俊要提出执行异议，而黔西法院告知我们后实际提出异议的是王芬、黄银，所以我方认为王芬和黄银有向法院作虚假陈诉和提交虚假证据的嫌疑。 被告黄银辩称：涉案房屋所有权人是黄银，而非田明军，黄银具备合法排除执行的法定情形。田明军系威宁法院工作人员（已退休），因田明军之妻与王芬妹妹王某系好朋友关系，经王某作为中间人介绍后取得田明军本人同意。2012年5月17日，王芬与田明军签订《商品房转让协议》，王芬用田明军名义购买涉案房屋，并办理了相应的登记及房屋按揭贷款手续，支付了购房首付款，并按月向银行偿还贷款。2017年8月8日，王芬一次性将涉案房屋剩余的按揭贷款偿还完毕。2018年6月23日，黄银通过贵州省某某信息咨询有限公司介绍，与王芬签订二手房买卖合同，约定由王芬将涉案房屋以401000元的价格出卖给黄银，并约定合同签订后支付王芬购房款201000元，剩余尾款200000元定于王芬将房屋产权过户后一次性支付。黄银与王芬签订二手房买卖合同后又与田明军签署了商品房转让的三方协议。涉案房屋王芬购买时尚未修建完工，2014年房屋已经实际交付王芬。之后王芬一直未对房屋进行装修，黄银购买涉案房屋时为毛坯房，其购买后已于2018年7月底对涉案房屋进行装修，装修完毕后已实际居住使用。黄银与王芬签订二手房买卖合同，取得涉案房屋，双方已按合同履行了相应的义务，该房屋虽登记在田明军名下，王芬在取得该房屋后已实际支付了购买该房屋的所有款项。黄银从王芬处购买该房屋，已按合同约定履行了相应的义务，作为善意取得，虽未办理过户登记手续，非因黄银自身原因所致，故黄银对涉案房屋享有实体权利，是房屋真正的权利人。王芬与田明军不存在任何恶意串通情形，没有违反任何的禁止性规定，没有违反法律、行政法规强制性规定，该协议系双方真实的意思表示，双方并没有采取任何欺诈、胁迫的手段。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 为支持其抗辩主张，被告黄银在举证期限内向本院提交如下证据： 1．商品房转让协议一份，用以证明王芬与田明军签订商品房转让协议的时间为2012年5月17日，该商品房转让协议合法有效； 2．贵州省大方县人民法院（2017）黔0521行初71号行政判决书，用以证明杨兴林受伤原因，受伤时间为2015年10月19日，杨兴林受伤是在王芬与田明军签订商品房转让协议3年多后发生的，王芬与田明军签订的商品房转让协议不存在恶意串通； 3．商品房买卖合同一份、收款收据2张、销售不动产统一发票1张，用以证明田明军与六盘水某某房地产开发公司签订商品房买卖合同约定房屋总价款为226786元，该合同约定交付房屋时间为2013年6月28日，王芬以田明军名义支付的购房价款为226786.28元，经过税务部门确认的王芬以田明军名义支付的房屋总价款为226786.28元； 4．二手房买卖合同、商品房转让协议、房屋装修合同及施工图片，用以证明：黄银与王芬买卖的房屋位于威宁县某某街道某某大道某某花园某某幢某某单元某某号，总价款为401000元；黄银按合同支付201000元，剩余200000元待卖方将房产证过户并移交买方后支付，目前支付200000元的条件未成就，黄银已按照合同履行；按照二手房买卖合同约定黄银和王芬各自应当支付总价款1%的中介费，共计8000元，已经由黄银支付；为了确保房屋顺利过户，黄银与王芬、田明军签订了三方协议，约定了各自的义务。房屋在被查封之前就被黄银实际合法占有控制，并对房屋进行了装修，在法院查封房屋之前已经入住； 5．王芬威宁县信用社转账记录1张、黄银中国工商银行自动柜员机客户凭证2张、支付宝转账记录1张，用以证明：黄银通过银行转账支付王芬购房款15万元；黄银通过支付宝支付7000元购房款，其中4万元为现金直接支付给王芬儿子；4000元替王芬直接支付给中介公司；黄银按照二手房买卖合同约定支付王芬201000元。 6.贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522执异5号执行裁定书一份，用以证明：王芬已经支付了涉案房屋的所有房款；黄银已经基于善意取得位于威宁县某某街道某某大道某某花园某某幢某某单元某某号房屋的所有权；黄银享有位于威宁县某某街道某某大道某某花园某某幢某某单元某某号房屋的权利符合法定排除执行的条件； 7．中国建设银行个人贷款结算证明、中国建设银行个人贷款对账单一份，用以证明：王芬以田明军名义在建设银行贷款15万元用于支付房款；涉案房屋按揭贷款已经由王芬偿还完毕； 8．贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522执异1483号执行裁定书一份，用以证明：法院查封位于威宁县某某街道某某大道某某花园某某幢某某单元某某号房屋的时间为2018年12月18日；该房屋在被查封前就已经由黄银实际合法占有控制，并对房屋进行装修，目前已经实际占有居住该房屋； 9．王某身份证复印件、购买田明军某某花园房屋付款情况（王某）、中国建设银行客户交易明细清单、王某2013-2016银行流水，用以证明：被告身份信息及主体适格；王芬购房是委托王某进行办理相关事项；王芬委托王某对相应房款进行支付；王芬已经支付全部购房款。 被告黔西县水西名菜食府辩称：该房屋已经不是田明军的，从一开始就转让给王芬，一切手续都是王芬去办的。 在举证期限内，被告黔西县水西名菜食府未向本院提交证据。 第三人王芬陈述称：第三人王芬与田明军签订的商品房转卖协议合法有效。涉案房屋经过第三人妹妹王某作为中间人介绍后取得田明军本人同意，双方在自愿平等，意思表示真实的情况下签订了该协议，该协议合法有效。该协议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，足以排除对涉案房屋的执行。第三人以田明军的名义购买涉案房屋并办理了按揭手续，田明军将涉案房屋还贷银行卡交给第三人，第三人支付的购房首付款并按月向银行偿还房屋贷款。2017年8月8日，第三人一次性将涉案房屋按揭贷款偿还完毕，以上事实有证据证明。第三人还于2014年2月12日直接支付一笔6523.4元给六盘水某某房地产开发有限公司作为维修基金费用。第三人王芬与黄银签订的二手房买卖合同合法有效，黄银基于该合同，继受原告第三人在本案中所有权利。2018年6月23日，黄银通过贵州省某某信息咨询有限公司介绍，与第三人签订了二手房买卖合同，并且又田明军签署了商品房转让三方协议。该房屋已由黄银装修并实际居住使用，被告黄银足以有排除执行的情形，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人提交的证据与被告黄银提交的证据一致。 经庭审质证，对于原告提交的证据，被告黄银对第1组证据的真实性、合法性有异议，对诉讼主体资格有异议；对第2组证据三性无异议，但认为该组证据证明了涉案房屋的合法权利人是黄银；对第3组证据真实性无异议，对证明目的有异议。被告水西名菜食府对第1、2组证据无异议，对第3组证据有异议。第三人王芬对第1、2组证据无异议，对第3组证据真实性无异议，但达不到原告的证明目的。对被告黄银及第三人王芬共同提交的证据，原告对第1组证据的真实性及证明目的有异议；对2组证据的关联性有异议；对第3组证据中的商品房买卖合同、收款收据无原件，不予质证，对销售不动产东一发票真实性无异议，该证据恰好证明房屋权利人是田明军；对第4组证据中二手房买卖合同、商品房转让协议真实性有异议，对房屋装修合同及施工图片因无原件，不予质证；对第5组证据因无原件，不与质证；对第6组证据真实性无异议，但达不到其证明目的；对第7组证据中的个人贷款结算证明无异议，但该证据证明房屋权利人是田明军，对个人贷款对账单真实性有异议；对第8组证据的真实性无异议；对第9组证据的关联性及证明目的均有异议。被告水西名菜食府对第1组证据无异议，并且该转让协议上的字确实不是田明军所签，而是委托王某所签；被告水西名菜食府对被告黄银及第三人王芬提交的其余证据均无异议。 经审查，对原告杨兴林及被告黄银、第三人王芬提交的证据，均真实合法且与本案有关联，本院予以采信。 本院根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见及双方的举证质证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：被告黄银对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益。 经审理查明：被告水西名菜食府的经营者田明军系贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院工作人员（已退休）。2012年5月17日，因田明军之妻与第三人王芬的妹妹王某系好朋友关系，经案外人王某介绍并取得田明军的同意，田明军（甲方）与王芬（乙方）签订《商品房转让协议》，该协议约定：甲方将六盘水某某房地产开发有限公司修建的某某花园某某号房屋（该房屋系威宁彝族回族苗族自治县人民法院集资建房，签订协议时房屋尚未修建完工）共126.98㎡转让给乙方，转让费为30000元，协议签订之日起，银行贷款由乙方按规定还贷，该房属乙方所有，一切手续由乙方办理，房贷还清后，甲方配合乙方办理房产过户手续，该协议上田明军的名字系田明军委托案外人王某所签。签订该协议后，第三人王芬以田明军名义向六盘水某某房地产开发有限公司交付了购房首付款76786.28元。2014年2月18日，第三人王芬以转账方式向六盘水某某房地产开发有限公司缴纳了房屋大修基金6523.04元。第三人王芬以田明军名义按约定偿还了从2013年2月1日起至2017年8月1日期间的银行贷款。2017年8月9日，第三人王芬一次性结清该房剩余贷款，银行向其出具了结清证明。2018年6月23日，被告黄银通过贵州省某某信息咨询有限公司介绍，与第三人王芬签订二手房买卖合同，约定由第三人王芬将涉案房屋出卖给被告黄银，房屋价款为401000元。双方在合同上约定，签订合同后，被告黄银向第三人王芬支付第一笔购房款201000元，待第三人王芬将涉案房屋过户给被告黄银后，再支付购房尾款200000元，被告黄银、第三人王芬及贵州省某某信息咨询有限公司均在该合同上签字捺印。同一日，被告黄银、第三人王芬与田明军签订了《商品房转让协议》，该协议上载明涉案房屋还未取得房屋产权证，经被告黄银及第三人王芬协商，该房屋转卖给被告黄银，田明军知悉此事并无异议。签订上述协议后，被告黄银于2018年6月23日、6月24日以现金及转账方式向第三人王芬交付了第一笔购房款。2018年7月，被告黄银对涉案房屋（毛坯房）进行装修，现该房屋由被告黄银实际管理使用。2018年12月18日，在原告杨兴林申请执行被告黔西县水西名菜食府劳动争议纠纷一案中，黔西县人民法院作出（2018）黔0522执1483号执行裁定，查封了登记备案在田明军名下的涉案房屋（无房屋产权证书）。被告黄银对此提出执行异议，黔西县人民法院经审查后认为被告黄银提出执行异议成立，于2019年3月19日裁定中止执行。原告杨兴林不服该裁定，故向本院提起执行异议之诉，请求判决支持其诉讼请求。 另查明，2015年10月19日，原告杨兴林在被告水西名菜食府工作期间，被楼上掉落的瓶子砸伤，经毕节市人社局认定为工伤。之后，原告杨兴林提起的劳动争议之诉经黔西县人民法院、毕节市中级人民法院审理并作出了判决，原告杨兴林于2018年以法院生效判决为依据向本院申请执行。 本院认为，原告杨兴林与被告黄银、水西名菜食府、第三人王芬之间系申请执行人执行异议之诉，应当受到《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》等相关法律规定的调整。对于争议焦点，被告黄银对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，综合本案原、被告、第三人提交的证据及双方的陈述，可以认定被告黄银对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，理由如下：一、第三人王芬与田明军之间系借名买房的关系，涉案房屋系威宁彝族回族苗族自治县人民法院集资建房，作为该单位工作人员的田明军将其所有的购房资格转让给第三人王芬，是将自己拥有的购房资格的利益转让给他人，该转让行为并未违反法律及行政法规的效力性强制规定，未损害社会公共利益及他人的利益，因此，田明军与第三人王芬签订的商品房转让协议不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效的合同。第三人王芬已按约定偿还了银行贷款。之后，基于该合同，通过贵州省某某信息咨询有限公司介绍，第三人王芬与被告黄银签订了二手房买卖合同，将涉案房屋出卖给被告黄银，被告黄银按合同约定支付了部分购房款，该协议系双方真实意思表示，双方均履行了合同义务，并且被告黄银、第三人王芬又与田明军签订了三方协议，田明军对第三人王芬出卖涉案房屋无异议，上述合同也未违反法律及行政法规的强制性规定，未损害社会及他人的利益，也不具有其他无效情形，故也属于有效合同。上述三份合同均签订于涉案房屋被查封之前。二、在涉案房屋被查封之前，被告黄银已在签订二手房买卖合同及支付部分价款后，对涉案房屋进行装修并实际居住管理使用。三、涉案房屋被查封之前，被告黄银已向第三人王芬支付了合同约定的已达成支付条件的201000元购房款。四、涉案房屋仅登记备案在田明军名下，田明军未取得涉案房屋的房屋权属证书，则不可能将涉案房屋过户至被告黄银名下，因此涉案房屋未能办理过户登记非因被告黄银的过错。五、第三人王芬与田明军签订商品房转让协议在前，原告杨兴林与被告水西名菜食府发生劳动争议在后，从时间逻辑上说，第三人王芬及田明军不可能在2012年预见到原告杨兴林会在之后因工伤与水西名菜食府发生纠纷并在2018年申请执行，并且无证据证明被告黄银、第三人王芬及田明军存在为逃避执行而串通转移财产的情形。六、被告黄银基于合同享有请求将涉案房屋过户登记在其名下的权请求权，比较该权利与原告杨兴林的金钱债权的权利性质及内容，被告黄银享有的权利对涉案房屋具有特殊指向性，而原告杨兴林的权利对涉案房屋并不具有特殊指向性，因此，被告黄银的权利优先于原告杨兴林的权利。综上，被告黄银基于有效的合同已合法占有使用涉案房屋，并已支付达到支付条件的合同价款，也非因自身原因未办理过户登记，被告黄银享有的权利优先于原告杨兴林的权利，被告黄银对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，本院对原告请求准许对涉案房屋继续执行的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告杨兴林的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告杨兴林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  刘韵 人民陪审员  杨玲 人民陪审员  黄俊 二〇一九年九月二十日 书 记 员  熊娟