湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初611号原告：武汉时代龙腾商务管理有限公司，住所地武汉市青山区38街坊八大家花园1号楼1-2层。法定代表人：周望锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉木脑壳实业投资有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路10号4楼4Y11号。法定代表人：黄鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟琦，该公司总经理（一般代理）。委托诉讼代理人：曾雄，该公司法务（特别授权代理）。原告武汉时代龙腾商务管理有限公司(以下简称“时代龙腾公司”)与被告武汉木脑壳实业投资有限公司（以下简称“木脑壳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件疑难复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代龙腾公司的委托诉讼代理人秦丽，被告木脑壳公司的委托诉讼代理人钟琦、曾雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代龙腾公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年8月17日签订的《租赁合同》及其《补充协议》；2、被告支付拖欠原告的商铺租金、物业费、消防费、水电费等共计712,444.4元；3、被告赔偿原告免装修期内门面租金损失565,367.28元；4、被告赔偿原告违约金（滞纳金）614,502.72元；5、被告向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计至2019年7月15日为605,750.6元）；6、被告向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的物业管理费（暂计至2019年7月15日为72,982元）；7、被告立即腾退位于武汉市青山区八大家红坊里38街区1号楼第1层的商铺；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月17日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将位于武汉市青山区八大家红坊里38街区1号楼第1层19-25号面积为1217㎡（后协议调整为1122.8㎡）商铺出租给被告使用，期限自2017年9月1日至2017年8月31日。原告考虑到被告为长期租户特别给予被告6个月的免商铺租金；为了更好的规范双方的权利义务，原告还按被告的要求，分别于2017年8月17日、2017年9月5日签订二份《补充协议》。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告因自身经营原因，长期拖延支付原告商铺租金及合理费用，截止自2018年12月，在原告多次催促下，被告仅支付部分商铺租金和费用，拖欠原告商铺租金、物业费、消防费、水电费等合理费用共计712,444.4元。此后，被告停业，但仍长期占用该商铺，并拒绝腾退。原告认为，被告长期拖欠原告租金及费用的行为，违反法律规定及双方约定，致使双方完全丧失了履行合同的基本条件，导致合同完全无法履行。原告认为，被告应依据法律规定及合同约定支付拖欠的费用，并赔偿原告免装修期内门面租金损失、违约金，并立即腾退房屋，承担至实际腾退之日前的房屋占用费和物业费。故原告诉至本院，请求判如所请。被告木脑壳公司辩称：一、2017年原告与被告签订《租赁合同》及数份《补充协议》、《消防代管协议》后，自2018年3月该项目开业初始就一直违反与被告签订的排他协议，引进同种类同品种的诸如“大米先生”的商户进驻美食城。且空调问题与物业管理问题及消防问题，一直都未能如合同约定履行。被告拒绝缴纳租金，实质上是根据《合同法》行使抗辩权。被告并未拖欠水电费，被告缴纳水电费的行为也表明，被告拒不缴纳租金并非恶意违约。二、因第三方消防公司未依约履行消防改造导致2018年3月被告装修竣工试营业至今消防问题仍然不能验收合格，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，故原告应当依照《消防代管协议》约定，代被告向第三方消防公司追索自2018年4月至最终《消防验收合格通知书》下达前因不能依法营业导致的租金损失。三、关于装修期免租的问题。1、装修期免租是房屋租赁行业习惯，包括双方签订书面《租赁合同》明确约定装修期过后方为“计租日”，因装修期间承租方是不盈利的，不仅如此，装修行为也对租赁场地进行了增值，按市场规则及合同约定，均不得计算租金；2、装修期的长短跟场地面积有关，跟装修需要工程日相关；3、即使装修期免租是以十年为条件的赠与，对方也不符合撤销该赠与的法律条件，原告要求装修免租期赔偿，并无法律及合同约定的依据。四、被告同意解除合同，因原告违反合同约定，引进了“大米先生”等不低于十二家餐饮公司，而合同未就原告违反排他协议的违约责任进行约定，请求法院依据原、被告签订的《补充协议（二）》因原告违反约定引进四家餐饮公司，以2个月租金作为赔偿的处理方式酌情判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提交的证据一原告工商营业执照、原告法人身份证明、身份证，被告工商营业执照；证据二《租赁合同》、2017年8月17日《补充协议》、2017年9月5日《补充协议》、消防施工代管协议；证据七2018年2月12日《补充协议（二）》；被告提交的证据八租金支付凭证收据、水电费、装修押金等支付凭证本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告证据三即关于被告缴纳费用的情况说明、证据四关于被告所欠费用滞纳金的情况说明、原告追讨被告免租期租金的情况说明，被告认为系原告单方出具，不能达到其证明目的，本院认为原告的证据三虽系原告单方制作，但与实际情况相符，经核实本院予以采信，证据四未得到被告确认，本院不予采信。原告证据五房租催缴通知函2份及邮件凭证，被告对其真实性无异议，但只能证明原告向被告催要过，对其证明目的不予认可。本院认为该催缴通知能够证明原告向被告发出过催缴通知，对于欠缴费用金额本院将结合其他证据综合予以认定。原告证据六双方往来函件，被告对其真实性无异议，但恰好说明被告多次和原告沟通过空调及排他问题，证明原告违约。本院认为该证据能够反映合同履行状况，本院予以采信。原告证据八关于“消防通知书”情况的处理说明，被告对其真实性无法判断，对证明目的有异议，认为原告实际上并未作出整改，而被告收到的消防整改通知书明确要求被告停止营业，被告当时根据整改通知停止营业。本院认为该证据不能证明其证明内容，本院不予采信。原告证据九锐创中心一楼结构图客观真实，本院予以采信。原告证据十被告承租商铺部分现场照片1份及原告管理后照片，被告认为无法确认拍摄时间，2018年9月原告陆续对场地停水停电，消防也下达了通知书，被告于2018年12月清场，不是被告放弃管理而是当时的状况无法进行管理。原告证据十一通知书、5份设备交接确认书，被告对真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，只能证明2019年4月28日部分商铺进行了腾退，且两次商铺到场腾退，由于原告的原因导致腾退未成功，与原告产生了冲突之后报警，现在部分业主已不在武汉。本院认为证据十、十一客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告证据一即《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，原告对其真实性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为原告向被告寄送两份房租催收函，被告签收最后一份催收函的时间为2018年7月16日，2018年9月7日消防检查不合格通知下发后，原告从未停业，根据租赁合同第6章第5条约定，从7月16日到9月7日已经超过20天，因消防不合格通知产生的法律后果应由被告自行承担。本院认为该证据客观真实，能够证明涉诉商铺存在消防检查不合格问题，本院予以确认。被告证据二通话录音，原告对其真实性、关联性有异议，本院结合其他证据综合认定，该证据可以证明原告要求被告配合停业，双方就空调问题进行了协商，本院予以采信。被告证据三微信聊天记录，原告认为与本案无关，不予认可，本院认为该证据仅能证明双方协商经过，因双方未达成一致意见，故无法达到被告证明目的，本院不予采信。被告证据四消防代管合同，原告对其真实性、客观性无异议，对证明目的不予认可，本院认为该证据客观真实，与本案有关联性，本院予以认可。被告的证据五即大米先生、玉指烧、泡面3家店面照片，原告认为不能证实原告违反排他协议，对真实性关联性不予认可。本院认为无法确定照片拍摄时间，本院不予采信。被告证据六16份证据材料，2份法院民事调解书，14份被告与商户之间的中期退场协议，原告认为所有协议内容与消防无关，被告举出的退场协议是被告经营行为导致的，并不是原告的错误。本院认为该证据与本案无关联性，本院不予确认。被告证据七证人张傲、王义平、谢元佳的证人证言，原告认为被告系因自身经营原因导致退场，与被告所说的其他因素如停水停电、消防没有直接关系。本院认为三位证人的证人证言均能够证明租赁场所存在空调效果不理想的问题，对此本院予以采信，对其他证明内容，无法达到其证明目的，本院不予采信。被告证据九三份视频，原告认为因被告转租的第三方要求搬离部分物品，被告没有工作人员到场，在未能出具相应物品归属证明的情况下，原告没有同意搬离合情合理。本院认为该视频资料不能证明原告不同意被告腾退，对该证据证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月17日，原告时代龙腾公司（甲方）与武汉美食风暴投资管理有限公司（乙方）（以下简称“美食风暴公司”）签订一份《租赁合同》，约定甲方将青山八大家红坊里项目38街区1号楼1层19-25号商铺出租给乙方使用，租赁期限为10年，自2017年9月1日至2027年8月31日止。2017年9月1日至2018年2月28日为免租期供乙方进行装修、设备、安装调试和其他营业前准备，乙方无需支付租金，但在装修期间应交物业费，按10元/平方/月的标准收（此费用需一次性缴纳）。2018年3月1日为租金计算起始日。经双方确认，乙方承租1楼19-25号商铺，面积为1217平方米，每平方米租金为83元/月，其中2017年9月1日至2019年8月31日期间，月租金101,011元/月，年度不含税租金为1,212,132元。租金支付方式为每季度支付一次，乙方应在每个计租结束前的15个工作日向甲方缴纳下一计租期的租金。为保证合同的顺利履行，乙方应于本合同签署之日向甲方缴纳履约保证金100,000元。如乙方未能如约缴纳本合同约定的应付款项（包括但不限于租金、物业管理停车费、能源费）及因乙方违反甲方及物业公司的管理规定而应支付的违约金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分仍有权向乙方追索。关于物业管理费用、能源费等其他费用。乙方应承担其自身活动产生的水、电、通讯等费用，由甲方代收代缴(不含税水费：4.2元/吨，电费1.1元/度)。物业管理费按乙方承租面积计算，收费标准为10元/平方米/月。空调能耗费按乙方承租面积计算，收费标准为3元/平方米/月。甲方享有依法向乙方收取物业管理费、租金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天5‰的滞纳金。关于合同终止，有下列情形之一，甲方有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：（4）乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金、物业管理费等其他任何费用达15日，在甲方书面通知后15日内未履约，甲方有权对乙方承租的商铺停业调整。甲方根据上述情形提前终止合同时，应提前书面通知乙方。乙方除立即全额支付租赁物全部相关费用外，乙方已缴纳但未到期的租金、履约保证金不予退还，且乙方应在通知后15日内腾退清场并交回房产、场地；如乙方超期未腾退，即视为租赁物内全部物品所有权归甲方，同意甲方按自认合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失甲方不承担补偿或赔偿责任。本合同提前终止、解除或届满时，乙方应于本合同终止后15日内腾退租赁物，并应以完好状态交还甲方，甲方应按乙方使用房产的实际状态收回房产。本合同终止乙方未按本合同约定向甲方交付租赁物的，视为乙方放弃租赁物内所有物品的所有权，并视为同意甲方按自认为合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失乙方自行承担。关于违约责任。乙方拖欠租金或其他费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取逾期未付款之5‰的滞纳金，但乙方拖欠水电费，滞纳金按水电供应部门的标准收取。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，时代龙腾公司与美食风暴公司签订一份《补充协议》，内容为：1、合同期内美食风暴美食城经营的相关品牌及品种，甲方不得引进。即使特殊品牌入驻，需与乙方协商，征得乙方同意方可入场。2、合同期内甲方不得引进乙方竞争对手品牌入场，例：各类美食城、中式快餐类型（大米先生、米粒香、真功夫包括但不限于此类相似的品种品牌）。合同签订后，美食风暴公司向时代龙腾公司支付了100,000元履约保证金。2017年9月5日，时代龙腾公司与美食风暴公司又签订一份《补充协议》，约定：1、租赁面积由原有的1217平方米调整为1122.8平方米；2、由于设计图纸所需时间问题，按原合同约定9月1日无法进场装修，经双方协商并同意，增加装修免租期一个月，由原合同2017年9月1日至2018年3月31日共七个月。2017年9月25日，时代龙腾公司与美食风暴公司签订一份《美食风暴红坊里项目协调事项双方确认函》，第5条约定时代龙腾公司确保项目正常运营所需的空调及动力新风补风设施的正常需求。2017年10月10日，时代龙腾公司与美食风暴公司签订《消防施工代管协议》，约定：1、甲方负责选定消防公司，并督促消防公司按时报批，做资料，施工，在乙方装修竣工验收合格后，一个月左右取得验收合格意见书。2、经消防公司核算，确定乙方区域消防施工人工材料费和手续报批（含验收）费共计95,000元，由甲方代收，付款方式：合同签订时付款40%，取得验收合格证书后付尾款60%。5、乙方支付的消防改造工程费用包括工程改造，建审备案，验收合格证书等消防规定之所有事项并最终取得《公众聚集场所使用、营业前消防安全检验合格证》。8、关于消防方面，除消防大队正常例行检查及消防器材更新以外，其他因消防不完善而导致的关门停业造成的损失由甲方负责向消防公司索赔，保证乙方的利益不受侵害。2017年10月31日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付了40%的消防款即38,000元，余下57,000元尚未支付。2018年2月12日，时代龙腾公司与美食风暴公司签订《补充协议（二）》，约定双方对卖场业态进行部分调整，因4家商铺与甲乙双方在2017年8月17日签订的排他协议有部分冲突或者疑似冲突。经协商，乙方同意甲方引进上述4品牌入驻锐创中心，同时甲方同意对乙方在锐创中心的租赁区域再赠送两个月的房屋免租期（金额为186385元）作为补偿，这两个月的补偿将体现在2018年11-12月，从2018年年底缴纳的房租中扣除。2018年4月4日，武汉美食风暴投资管理有限公司更名为武汉木脑壳实业投资有限公司。2018年9月7日，武汉市公安局青山区分局消防大队对木脑壳公司下达一份《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，指出美食风暴锐创中心店存在9处问题，该工程综合评定为不合格，应当将该工程停止使用，整改问题后向大队申请复验。收到该通知书后，时代龙腾公司对涉案房屋进行了6处整改，对于其余3处包括防火门未填充水泥砂浆；安全出口区域设置垃圾存放区，占用疏散走道；消防配电线路金属管未采取防火保护措施，时代龙腾公司认为属于木脑壳公司自身整改范畴，与时代龙腾公司无关，木脑壳公司则认为其公司并非专业公司无法进行判断，故才委托专业的消防公司进行改造，时代龙腾公司未告知具体整改的地方，消防未过关属原告的责任。2018年11月30日，时代龙腾公司对木脑壳公司租赁区域断电，在出现商铺陆续停业的情况后，时代龙腾公司对现场进行打围。被告正常交纳水电费至2018年10月底。本案在审理过程中，被告同意解除双方的《租赁合同》和相关《补充协议》，法院组织原、被告双方于2019年7月19日进行腾退，原、被告一致确认被告已于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离。原、被告双方约定的免租期为2017年9月1日至2018年3月31日。2017年9月26日，被告向原告交纳279,577.2元租金，2018年10月8日交纳100,000元租金，之后再未交纳租金，被告交纳租金数额合计379,577.2元。按照合同约定，2018年4月至2018年12月期间被告应交纳租金为838,731.6元，扣减被告已交纳的379,577.2元及原告依据《补充协议（二）》承诺扣减的2个月租金186,385元后，欠付272,769.4元（838731.6-379577.2-186385）。2017年12月至2018年11月期间被告应交纳的水电费为165,197元，被告已交148,555元，欠缴16,642元。2017年9月至2018年12月期间应交纳的物业费为179,648元（10×1122.8×16），2019年1月至2019年7月26日应交纳的物业费为78,596元（10×1122.8×7），被告未实际缴纳。原告认为被告未按约支付租金应承担相应的违约责任，被告辩称由于消防验收不合格、大楼空调效果不好及原告违反排他协议的原因，造成被告经营损失，被告有权行使抗辩权拒缴租金，为此双方产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2018年11月5日，湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店（大米先生）在工商核准登记，被告举证证明该店于2018年11月28日正式营业。本院认为，时代龙腾公司与美食风暴公司签订的《租赁合同》及《补充协议》均是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行各自的权利和义务。美食风暴公司名称变更为木脑壳公司，木脑壳公司作为美食风暴公司权利义务承受主体，应承担相应的法律责任。诉讼中，原、被告同意解除双方当事人于2017年8月17日签订的《租赁合同》及相关《补充协议》，并未违反法律规定，应予以准许。原告起诉要求解除合同并从2019年1月起按照租金标准支付房屋占用费，故本院确认《租赁合同》及相关《补充协议》于2018年12月31日解除。根据原、被告双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、租赁合同履行过程中谁存在违约情形；2、被告是否应支付拖欠的租金、物业费、消防费、水电费及金额；3、被告是否应向原告支付违约金及金额。一、关于租赁合同履行过程中谁存在违约情形问题。从本案查明的事实来看，租赁合同签订后，原告就将涉案商铺交付给被告占有、使用，原告已经履行了合同约定的主要义务。对于被告辩称的关于空调、消防、排他协议、装修免租期的问题。根据《合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”关于空调问题，被告辩称经营期间尤其是7、8月份空调效果不好，造成其经营损失，原告反驳称空调问题属于大物业管理的问题，其已与物业沟通协调，尽到相应的义务。被告租赁涉案商铺用于经营美食城，原告亦向被告收取了物业费（包含空调能耗费），原告理应向被告提供相应服务，确保提供美食城正常运营所需的空调，故原告对于空调问题的管理和修缮属于合同履行过程中的附随义务，原告未尽到相关义务存在过错。关于消防问题，被告作为非专业机构，之所以与原告签订《消防施工代管协议》并向原告支付消防费，其目的是聘请专业消防公司进行消防施工，最终通过消防验收，且协议约定因消防不完善而导致的关门停业造成的损失由原告负责向消防公司索赔。因此原告对消防验收合格负有主要义务，被告亦应尽到协助配合的义务。现涉案房屋因消防验收不合格停止营业，原告对此承担主要责任，故原告主张被告支付余下60%的消防费57,000元的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张其已对消防不合格通知书中罗列6处问题进行整改，其余3项属于被告自身整改事项而被告未自行整改的意见存在合理性，被告在明知消防验收不合格的情况下继续营业，说明其对租赁场所能否正常经营的法律后果是明知的，涉诉商铺无法经营的责任应由被告自行承担。关于排他协议，被告辩称原告引进了大米先生等店铺，违反了排他协议的约定，被告有权不支付租金。从本案查明的事实来看，湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店（大米先生）从2018年11月5日登记设立到2018年11月28日正式营业期间，被告实际已拖欠租金数月，而被告在原告2018年11月30日停水停电后已实际停止营业，大米先生从2018年11月28日开始营业，不足以认定对被告的经营造成影响。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告没有提交证据证明其他品牌对其经营造成了影响，其作为负有举证责任的当事人应承担不利的后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。原告违反提供空调、消防验收合格等附随义务，应承担相应的责任，但被告不能因此而拒付租金、物业费及水电费。被告辩称原告在履行租赁合同中存在违约行为，给被告造成的损失应由原告赔偿的问题，因被告在本案中并未提起反诉而另案诉讼，故本案对此不予处理。二、关于原告是否应支付拖欠的租金、物业费、水电费及金额。被告拖欠租金的行为已经构成违约，故被告应当支付合同解除之日即2018年12月31日前欠付的租金272,769.4元，水电费16,642元、物业费179,648元。由于被告缴纳了100,000元履约保证金，按照《租赁合同》约定，如被告未按约缴纳应付款项，原告有权从该履约保证金中直接抵扣，故应直接从欠付租金中扣减100,000元，应付369,059.4元（272769.4+16642+179648-100000）。2019年7月26日双方确认被告对现场所有可移动物品进行了搬离，被告如认为添附、固定装修部分有损失，可依法另案主张相应权利，故本院确认该日期为被告腾退之日。2019年1月1日至2019年7月26日期间，被告实际仍占用涉诉商铺，原告主张被告参照租金标准支付2019年1月1日起至2019年7月26日的房屋占用费652,346.8元（1122.8×83×7）并支付该期间的物业费78,596元（10×1122.8×7）的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的装修免租期损失，装修期间免租金是原告基于合同特定履行目的给被告作出的减让优惠，双方自愿达成协议且已履行完毕，现双方提前终止履行合同，原告可依法主张相应的违约责任而不应撤销装修期免租协议，故原告主张被告赔偿免装修期的门面租金损失565,367.28元的诉请，本院不予支持。三、关于被告是否应向原告支付违约金及金额。被告租赁原告房屋负有履行支付租金的义务，被告未按约支付原告租金，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告主张被告以欠付租金、水电费、物业费为基数按照日5‰的标准支付滞纳金共计614,502.72元，《租赁合同》明确约定对于被告拖欠的租金、物业费，原告有权按照每日5‰的滞纳金，但对于拖欠的水电费滞纳金应按水电供应部门的标准收取。由于被告未尽到空调维护的附随义务，应承担相应的过错责任，故其主张物业费滞纳金的请求本院不予支持。而对于水电费原告属于代收代缴行为，被告在履行合同过程中一直正常缴纳水电费至2018年10月，欠缴情节轻微，故原告主张水电费滞纳金请求本院不予支持。考虑原告的实际损失主要系房屋租金的资金占用利息损失，被告以原告违约在先为由进行的免责抗辩实属违约金过高的抗辩，根据原、被告的违约情形，结合双方的过错程度，本院根据公平原则对违约金酌情调减为以欠付租金272,769.4元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算从2019年1月1日起至付清之日止。综上，双方本应遵循诚实信用原则，积极协商解决方案以利于合同继续履行，但双方未能尽到协商、协助等义务，造成合同无法继续履行，双方均存有不当之处，应各自就不当行为承担相应后果。原告请求解除《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》，要求被告支付2018年12月31日前欠付款项369,059.4元（包括租金272,769.4元、水电费16,642元、物业费179,648元，扣减100,000元履约保证金），并支付2019年1月1日至2019年7月26日期间的房屋占用费652,346.8元、物业费78,596元及相应违约金的请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉时代龙腾商务管理有限公司与被告武汉木脑壳实业投资有限公司（原武汉美食风暴投资管理有限公司）签订的《租赁合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》；二、被告武汉木脑壳实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉时代龙腾商务管理有限公司支付2018年12月31日前欠付款项369,059.4元（包括租金272,769.4元、水电费16,642元、物业费179,648元，扣减100,000元履约保证金）；三、被告武汉木脑壳实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉时代龙腾商务管理有限公司支付2019年1月1日至2019年7月26日期间的房屋占用费652,346.8元、物业费78,596元；四、被告武汉木脑壳实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告武汉时代龙腾商务管理有限公司支付以欠付租金272,769.4元为基数从2019年1月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；五、驳回原告武汉时代龙腾商务管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取的案件受理费21,831元，由原告武汉时代龙腾商务管理有限公司负担6,689元，被告武汉木脑壳实业投资有限公司负担15,142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  吴险峰人民陪审员  郭 馨二〇一九年九月二十日书 记 员  潘 茁