江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1281民初66号原告：江苏富安建设有限公司，住所地兴化市城北高新技术产业园富安路1号。法定代表人：李桂金，董事长。委托诉讼代理人：张汝建，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：于根洋，兴化市大营法律服务所法律工作者。被告：江苏鑫瀚房地产开发有限公司，住所地兴化市长安居委会润安公寓3-18号。法定代表人：钮庭英，董事长。委托诉讼代理人：陈顺建，江苏邦兴律师事务所律师。原告江苏富安建设有限公司（以下简称富安公司）与被告江苏鑫瀚房地产开发有限公司（以下简称鑫瀚公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告原告委托诉讼代理人张汝建、于根洋、被告委托诉讼代理人陈顺建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富安公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付工程款人民币135.81万元；2.判决认定原告享有鑫瀚雅居1#、2#房产变现的优先受偿权；3.依照合同约定承担逾期付款利息（基数按135.81万元，利率按6%/年，时间自2018年1月23日起至实际给付之日）；4.判决本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：原被告于2014年签订《建设工程施工合同》，工程于2015年11月1日竣工并通过验收。因被告拖欠工程款，原告曾于2017年6月6日向法院起诉后，判决支付部分工程款，另30%工程款因有约定复验后支付未获支持。判决后被告不仅不依法组织对工程复验，不履行生效判决给付工程款义务，而且将法院查封房屋非法出售。法定经营场所人去楼空，被告虽在合同中约定“二次复验”可被告已将涉案房产大部分出售，业主已装潢入住，复验工作已然不必要。被告鑫瀚公司辩称，原告主张不能成立。合同约定“第二年复验合格后给付工程款的20%，第三年付工程款总造价的5%，余款按保修期规定执行”工程至今未进行复验，故20%工程款不具备交付条件。另5%支付条件为第三年付工程总造价的5%，由于双方在订立合同时未约定第三年的开始时间，被告认为应当从商品房交付适用开始计算。商品房交付时间为2017年1月14日，另5%按保修期规定执行。案涉工程未进行复验，并非被告不组织，2016年10月4日被告对原告复验时向原告发出限期整改。2018年12月24日被告又向原告发出整改通知，但原告至今未整改，致使工程复验未合格。原告的施工的案涉工程不符合双方工程质量保修约定，存在质量问题，其产生的维修费用应从工程款中扣减，另按照图纸、合同要求，案涉工程有部分工程未做，请求扣减工程款。经审理查明：原被告于2014年3月30日签订建设工程施工合同，约定原告承建被告开发的位于兴化市大营镇政府东侧鑫瀚雅居1#、2#商住楼。建筑面积约4500平方米，工程造价违为436.5万元，原告垫资承建，被告按照进度拨付工程款。工程款支付方式：⑴1号2号楼三层楼面竣工验收合格后付总价款的20%；1号2号楼三层封顶竣工验收合格后付总造价的30%；工程竣工验收合格后付工程总造价的20%；⑵第二年复验后合格后付工程总造价的20%；⑶第三年付工程总造价的5%，余款按保修规定执行；⑷原招标保证金工程竣工验收合格后无息返还承包方。双方约定的其他工程质量保修事项：本工程约定的质量保修金为工程总造价的5%，保修期满2年14天内归还保修金的70%，保修期满后满5年14天内归还保修金的30%（不计息）。该工程于2015年11月1日竣工并通过验收。2017年1月23日原被告对鑫瀚雅居1#、2#按商住楼进行结算，双方签订了工程结算清单，建筑面积4656.44平方米，单价970元计算；增项部分附属工程10万元；变压器基础和小区东山房屋维修费5.8万元；以上工程计算合计467.4万元。另有原告缴纳的保证金20万元（已退还10万元），应扣减原告14.7万元，应支付工程结算款452.7万元，减去已付工程款254万元，被告仍欠原告工程款198.7万元。到期款项工程计算款70%即316.89万元，减去已付工程款254万元，被告应付到期款项62.89万元，及应退还的保证金10万元。余款30%即到153.81万元，按合同约定执行。2017年6月原告以被告承诺在售出一套房屋即向原告支付10万元，而被告未履行承诺向本院起诉要求被告被告给付工程款225.1万元。后经本院审理认为根据双方合同约定及结算清单于2018年2月13日判决被告支付原告工程款62.89万元，退还保证金10万元，余款因未复验付款条件未成就未予支持。原告于2018年12月18日通知被告敦促复验和支付工程款。被告于2018年12月24日发函原告要求被告整改：1.所有屋面严重渗漏；2.给水管道井内墙卡设置不符合要求，强电电路不应于给水管道共用；3.室内铜芯线导线与图纸设计线路不符；4.部分室外雨水管道未按要求设置伸缩节；5.分户箱内配置与设计要求不符浪涌保护未安装；6.1#、2#楼顶露台未做防水SBS卷材；7.大部分窗户角严重渗漏；8.部分房间内粉刷，严重空鼓裂缝；9.部分钢筋头暴露；10.塑钢窗未施打密封胶，质量与设计要求不符；11.1#、2#楼落水管未按要求安装；12.外墙涂料严重脱落，未按质量要求施工；13.外墙水泥与钢筋开裂，存在严重质量问题。原告于2018年12月26日复函被告：我公司承建的鑫瀚雅居1#、2#楼已于2015年11月1日竣工并通过验收，工程质量经法律规定的相关专业机构验收评定为合格工程。所列1-13条之情形无任何事实法律依据和鉴定结论依据，均为不实之词。原告于2019年1月2日再次起诉要求被告支付工程余款。诉讼中，原告于2019年6月28日申请对原告施工的鑫瀚雅居1号楼、2号楼综合验收后部分工程项目（即被告2018年12月24日致函原告关于质量问题要求整改的13项内容）是否存在质量问题，如有质量问题的责任承担，以及修复方案进行鉴定。原告同意进行相关鉴定。鉴定过程中，被告方考虑到鉴定费用较高原被告协商并于2019年9月12日就鉴定问题达成一致意见，即：1.被告撤回鉴定申请；2.原告同意在质保金22.635万元中扣除21万元由被告自行负责房屋质量维修，余款1.635万元质保金在本案中一并返还；3.被告扣除质保金21万元后，合同约定的余款付款条件已具备，由法庭调解或判决（调解或判决前余款不再计息）。因双方对实际付款期限等问题未达成一致意见，致调解不能。上述事实，有原被告签订的建设工程施工合同、原被告鑫瀚雅居工程结算清单、（2017）苏1281民初4670号民事判决书、及原被告庭审陈述等证据在卷证实。本院认为，本案争议焦点是：原告工程款余款的付款条件是否已经具备，因合同约定竣工验收第二年复验合格后付工程总造价的20%，第三年付工程总造价5%。余款按保修金规定执行，双方对竣工验收后的复验程序和内容存在严重分歧，诉讼中双方达成对被告提出的13项质量问题进行鉴定一致意见。鉴定过程中，双方又达成协议，即被告撤回鉴定，原告同意在工程质保金中扣除21万元由被告自行维修，双方约定的余款（含质保金1.635万元）付款条件已具备。此协议不违反法律法规的规定，本院予以采纳。被告理应及时给付剩余全部的工程款。原告主张对工程款享有优先受偿权符合法律规定。关于被告提出案涉工程有部分工程未做，请求扣减工程款问题，因原被告已就工程款总价进行了最后结算，相关的增减项目已经计算。故被告现提出扣减项目，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释二》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏鑫瀚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏富安建设有限公司工程款114.81万元。二、原告江苏富安建设有限公司在未付工程款114.81万元范围内就涉案工程折价或拍卖价款享有优先优先受偿权。三、驳回原告江苏富安建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17023元，保全费5000元，由原告江苏富安建设有限公司承担8809元，被告江苏鑫瀚房地产开发有限公司负担13214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费17023元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 长  赵 健人民陪审员  张宗旺人民陪审员  黄鹤权二〇一九年九月二十日书 记 员  吕海燕