民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2397号 原告：张友全，男，1970年6月18日出生，汉族，山东建筑大学教师，住济南市。 委托诉讼代理人：唐明珠，山东国熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 原告张友全与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月17日、2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告张友全及其委托诉讼代理人唐明珠、张雪瑞，被告景和置业公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张友全向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向张友全支付自2017年6月1日起至景和置业公司交付房屋达到法定标准之日的逾期交房违约金（以1011331元（购房款943387元，储藏室67944元）为基数，按每日万分之一点五计算，自2017年6月1日暂计算至2019年1月26日为91626.59元；以17万元为基数，按年利率6%计算，自2017年12月31日起暂计算至2019年1月26日为10936.67元，共计102563.26元）；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月21日，张友全与景和置业公司签订合同编号为销售（字）201517664710的《商品房买卖合同》，约定张友全购买景和置业公司开发的位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄13号楼2单元1701号房屋，房屋建筑面积123.34平方米，总价款943387元。张友全按合同约定履行了交付购房款943387元的义务。合同约定景和置业公司应当在2017年5月31日前将符合合同约定的商品房交付张友全使用，并约定了逾期交付的违约责任。张友全购买了编号为2-122的储藏室，总价款67944元，景和置业公司向其出具《景和山庄车位/储藏室确认单》（客户联）。张友全按约定向景和置业公司支付储藏室价款67944元。张友全购买储藏室，虽未签订储藏室购买协议，未对交付时间及延期交付的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从属物，其交付时间及违约责任应与主房相同。2016年11月24日，张友全与景和置业公司签订《地下停车场车位转让协议书》，约定张友全购买车位号2-113-13005的车位，总价款17万元。张友全按协议书约定交付了车位款17万元。协议书约定景和置业公司应于2017年12月30日前为张友全办理该车位的正式使用手续，并约定了景和置业公司违约，承担总额不超过合同总价款2%的违约金，如张友全违约，每逾期一日向景和置业公司支付车位款万分之一的违约金。截止今日，景和置业公司仍未交付车位，逾期交付长达400天，违约金总额不超过合同总价款的2%明显偏低，该《地下停车场车位转让协议书》是景和置业公司的格式合同，约定的景和置业公司违约金过低，张友全违约金过高，显失公平。为维护买受人张友全的合法权益，违约金应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按年利率6%计算。截止目前，涉案商品房并未取得《分期综合验收备案证明》，即涉案商品房仍达不到合同约定的交付使用的条件，景和置业公司未按合同约定向张友全交付房屋、车位及储藏室，已构成违约。景和置业公司逾期交付房屋、车位及储藏室的行为，严重侵害了张友全的合法权益。为维护张友全合法权益，特依据《商品房买卖合同》约定、《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望判如所请。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便存在逾期交房，双方已就逾期交房违约金事宜进行协商，并于2017年9月8日向张友全支付8679.1604元违约金。这是双方对逾期交房违约金进行一次性处理的结果，而且张友全已于2019年3月16日实际收房，现无权再额外主张逾期交房违约金。三、张友全主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，施工期间景和置业公司政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”，因此，计算逾期交房天数时，应按照扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。双方签订的《商品房买卖合同》的附件五：补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非景和置业公司主张的分期综合验收合格。在其实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，张友全无权主张实际收房后的违约金。四、张友全关于逾期交付储藏室及车位违约金的主张，没有任何依据。1.双方未签订储藏室购买协议，对储藏室交付时间、逾期交付违约责任没有任何约定。另外储藏室完全独立于其购买的房屋，实践中购买房屋不购买储藏室、先购买房屋后购买储藏室的情况普遍存在，张友全所谓储藏室为主屋的从属物主张不成立，其主张逾期交付储藏室违约金没有任何依据。2.《地下停车场车位转让协议书》约定“逾期交付车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起”计算违约金，而该协议仅为临时协议，非正式的网签合同，协议中约定的办理车位使用手续的时间也非正式买卖合同约定的最后交付期限，因此，不存在逾期交付车位的事实，而且在未实际入住房屋前，也不存在因未能使用车位而产生损失的情况，张友全主张逾期交付车位违约金亦既无合同依据也无事实依据，而且更无权按照年利率6%主张违约金。五、张友全所主张的违约金明显高于其实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，本案非民间借贷纠纷，张友全因逾期交房所产生的损失应为其未能居住涉案房屋而租赁他人房屋使用所发生的实际损失，而非其已付房款的利息损失，张友全按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》主张按年利率6%计算违约金毫无依据。即使是商品房买卖合同约定的违约金计算标准也明显高于买受人实际发生的损失，本案应根据张友全能够提供有效证据证明其租赁他人房屋使用而实际发生的损失为准调减违约金。综上，景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。 本院经审理认定事实如下：张友全（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年7月21日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五补充协议）一份（合同编号：销售（字）201517664710）约定：张友全购买景和置业公司开发的景和山庄一期13号楼2单元1701号房屋，该商品房建筑面积123.34平方米，合同总价款为943387元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年5月31日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋维修不计入逾期交房时间。买受人不得以此为由拒绝接收房屋，由此产生的责任由买受人承担。如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，张友全交纳了约定的购房款。景和置业公司已于2019年3月16日向张友全交付涉案房屋，并向张友全支付逾期交房违约金8679.16元。 景和置业公司（甲方）与张友全（乙方）签订《地下停车场车位转让协议书》一份，约定：张友全购买为编号2-113-13005的车位，总价17万元，三、双方权利、义务：1、甲方应于2017年12月30日前为乙方办理该车位的正式使用手续。四、违约责任：1、甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金（不可抗力因素除外），但违约金总额不超过合同总价款的2%，合同继续履行。（协议签订后，张友全支付了约定的车位价款。另，张友全为购买编号2-122的储藏室，向景和置业公司支付价款67944元，但景和置业公司与张友全未签订储藏室买卖合同。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未向张友全交付涉案储藏室及车位。） 双方当事人争议的事实和证据如下： 一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 张友全主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、监理合同及施工合同复印件各1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天。3.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的天数为51日（含在证据1、2拟证明的472天中）。4.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。5.济南市历城区工程质量与安全生产监督站出具的《建设工程竣工验收备案办理通知单》一份，拟证明2018年7月16日质监站已经就该栋13号楼出具竣工验收备案办理通知，说明此时该栋楼已经通过竣工验收，目前备案正在办理过程中。经质证，张友全辩称对证据1真实性不予认可。工程暂停令载明的时间是2015年7月13日，此时张友全和景和置业公司还没有签订商品房买卖合同，与本案无关。并且最后一份暂停令的时间是2017年11月15日，与景和置业公司想说明的停工时间不吻合，即在市政府有文件之后并没有相应的工程暂停令；对《建设工程监理合同》的真实性张友全无法确认，并且该份监理合同记载的服务期限并没有覆盖景和置业公司欲证明的停工期限，本案没有关联性，不能证明景和置业公司的主张；对《景和山庄项目施工总承包工程合同》的真实性无异议。通过合同记载的内容可以显示合同竣工的时间暂定为2016年11月24日，再次证明了景和置业公司逾期交房的事实。证据2系复印件，真实性无法确认，即使上述文件是真实的，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。张友全、景和置业公司合同约定的交房时间是2017年5月31日，而《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》当中所指的时间为2017年11月15日至次年的3月15日，从时间就可以看出，该份文件对景和置业公司交房没有实际的影响。对于相关的采暖季，停工措施并不是全部停工，而是经过行政主管部门审核以及市扬尘治理与渣土整治行动工作办公室等同意后仍然可以施工，因此景和置业公司的抗辩理由不能成立。《山东省落实实施细则》发布的日期为2018年11月7日，而商品房买卖合同约定的交房时间为2017年5月份，该份证据与景和置业公司延期交房也没有关系；对证据3政府公告的真实性无法确认，且该证据载明的发布日期为2018年7月23日，与本案无关。从证据记载的内容上该证据载明“经执法人员落实，因环保创城致使开发商建设停工，造成交房延迟的问题不存在”，不能免除景和置业公司延期交房的违约责任。证据4系复印件，对真实性无法确认，即便文件真实，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。对证据5的真实性有异议，不能够证明景和置业公司的主张。该证据仅是一份竣工验收备案办理的通知单，仅是通知而已，该通知并不能代表涉案的房屋已经取得了分期综合验收合格的标准。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 二、涉案房产的交付标准是什么？是否有权主张实际收房后的逾期交房违约金？ 张友全主张涉案商品房的交付条件应为分期综合验收合格。景和置业公司辩称，根据双方签订的附件五《补充协议》第五条第一款的约定，交付房屋的条件为该商品房取得竣工验收备案证明，而非张友全主张的分期综合验收合格。在张友全实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，张友全无权主张实际收房后的违约金。本院认为，双方签订的《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。故涉案房产的交付标准为取得取得竣工验收备案证明。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件。虽然出卖人已经交付商品房，亦不能免除出卖人逾期交房的违约责任，故应以竣工验收备案证明取得时间作为计算逾期交房违约金的截止日期。 综上，合同约定的交房为2017年5月31日，逾期交房天数应为2017年6月1日至景和置业公司取得竣工验收备案证明止。 三、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？张友全主张车位违约金是否合理？ 张友全提供车位款收据及《地下停车场车位转让协议书》，证明其已经全额支付车位款，景和置业公司未在《地下停车场车位转让协议书》约定的期限（2017年12月30日）前交付车位，至今景和置业公司仍未向张友全交付车位，依据协议书第四条第1款的约定，景和置业公司逾期交付车位，应当向张友全支付不超过车位总价款的2%的违约金。景和置业公司认为,《地下停车场车位转让协议书》第四条第一款约定，甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同签订的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金。而非自本协议约定的办理使用手续的时间，张友全主张逾期交付车位违约金既无合同依据也不存在车位损失的事实，更无权按照年利率6%主张违约金。即使计算逾期交付违约金也应结合张友全能够提供有效证据证明的实际损失来进行调减。本院认为，双方签订的《地下停车场车位转让协议书》约定，景和置业公司应于2017年12月30日前为张友全办理该车位的正式使用手续。景和置业公司逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向张友全支付逾期交付车位违约金。但双方截至一审法庭辩论终结前未签订协议中载明的正式的买卖合同，因此，车位的最后交付期限截至一审法庭辩论终结前未明确，张友全现主张逾期交付车位违约金，并要求以17万元车位款为基数，按照年利率6%主张违约金没有事实及法律依据。因此，本院对张友全主张逾期交付车位违约金的请求不予支持。 四、景和置业公司是否存在逾期交付储藏室的事实？张友全主张储藏室违约金是否合理？ 张友全提供地下室款项收据及《景和山庄车位/储藏室确认单》（客户联），证明其购买了编号2-122的储藏室，总价款67944元，并主张双方虽未签订储藏室协议，未对交付时间及延期交付的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为住房的从属物，其交付时间及违约责任应与住房相同。景和置业公司认为,双方未签订储藏室购买协议，对储藏室交付时间、逾期交付违约责任没有任何约定。另外储藏室完全独立于其购买的房屋，实践中购买房屋不购买储藏室、先购买房屋后购买储藏室的情况普遍存在，张友全所谓储藏室为主屋的从属物主张不成立，其主张逾期交付储藏室违约金没有任何依据。本院认为，双方未签订的储藏室的购买协议，储藏室的最后交付期限及违约责任截至一审法庭辩论终结前未明确，张友全现主张逾期交付储藏室违约金没有事实及法律依据。因此，本院对张友全主张逾期交付储藏室违约金的请求不予支持。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，张友全与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。张友全已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向张友全交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为违约金标准确定。张友全要求景和置业公司按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按日支付已付房款万分之一点五支付违约金，景和置业公司辩称该请求超出了张友全的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积123.34平方米×741天（自2017年6月1日至2019年6月11日即一审法庭辩论终结前）=43869.57元，43869.57元×1.3=57030.44元。张友全按照合同约定请求的违约金为943387元×万分之1.5×741天=104857.47元，该数额超出了实际损失的1.3倍，故应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减，同时还应扣减景和置业公司已经实际向张友全支付的违约金8679.16元 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张友全支付违约金（建筑面积123.34平方米×0.48元/平方米/日×1.3×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年6月1日至取得竣工验收备案证明之日止）,在该基础上扣除已付违约金8679.16元。 二、驳回张友全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，由张友全负担672元，山东景和置业有限公司负担504元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年九月十六日 书记员 孔祥慧