河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0684民初99号 原告朱静，男，1982年8月8日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托代理人付雪薇、侯正，北京市东友律师事务所律师。特别授权。 被告保定润和房地产开发有限公司， 法定代表人许桂芬 住所地河北省。 委托代理人赵丹、张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。特别授权。 原告朱静与被告保定润和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告朱静的委托代理人付雪薇、侯正到庭参加诉讼，被告保定润和房地产开发有限公司的委托代理人赵丹、张君保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告协助原告办理位于河北省房屋（津保公路南侧》的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；2、请求法院判令被告向原告支付逾期办证的违约金（以房款总额233784元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2011年12月30日起暂计至2018年6月28日共计96459.92元）;3、请求法院依法判令被告支付因占用涉案房屋导致的租金损失64326元；4、请求法院判令被告支付租金25716元;5、请求法院判令全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年5月15日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定原告在被告处购买位于河北省商铺。面积22.55平米，商铺总价款233784元，被告应当在2011年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第7条约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。《商品房买卖合同》签订后，原告一次性支付了商铺总价款233784元。2011年5月15日，原告与被告签订的《委托经营协议》第2条约定“《商品房买卖合同》约定的交房之日起第贰天起算4年为该房屋的托管期。、第4条约定，租赁期限为4年，4年的租金为：2012年6月1日起每年租金分别为商铺房款的5%、7%、9%、11%.被告以该种委托经营的方式向原告交付房屋。原告积极履行了给付购房款的义务，被告亦应履行办证义务。原告已经将办理转移登记的全部资料提供给被告。故被告最迟应于《商品房买卖合同》签订90日内为原告办理产权登记备案。多年来原告虽多次催促被告办证、并多次向行政主管部门投诉反映问题，但均未果。因被告的原因，上述房屋多年未能办理房屋权属证书，毫无疑问原告的损失巨大，被告应承担法定的违约责任，并履行协助原告办理房屋权属证书的义务。综上，根据《民事诉讼法》《合同法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，原告诉至法院，请求判如所请。 被告保定润和房地产开发有限公司辩称，一，关于原告诉讼请求第一项，被告在原告提供办理房屋所有权登记手续所需原告提交的全部材料后，被告承诺予以协助配合原告办理房屋所有权证书；二，关于原告诉讼请求第二项，请求法院判令被告向原告支付逾期办证的违约金，无事实与法律依据，故此该项诉求应予驳回，具体理由如下：1，未办理房产证不属于被告的原因所致，故不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，因被告不存在任何违约行为，相反是在积极配合原告办理各项手续，未予办理涉案房屋所有权证的直接原因系白沟新城政府改变行政区划设立行为所致，与被告无关。众所周知，2010年8月17日经河北省省委、河北省人民政府批准，河北省机构编制委员会下发《关于组建保定市白沟新城工作委员会机构的通知》，9月份开始组建保定白沟新城工作委员会和白沟新城管理委员会，确定白沟新城为副厅级建制。之后白沟新城各个职能部门陆陆续续成立，但是各项行政业务始终均处于停滞状态。2，办理房产证的前置条件是需涉案工程验收合格、房管部门收到所有手续之后才予以办理，但是却因政府职能部门原因未能办理。本案的基本事实是涉案房屋竣工交付使用后，被告便将各项办理房屋所有权证的手续交给高碑店市房管部门，被告被告知需交到保定市房管部门，但是在被告交到保定市房管部门之后，又被告知需交到高碑店市房管部门。因该原因直至延续到2017年3月导致涉案房屋迟迟未能办理房屋产权证书，但是并非因被告的原因导致。3,2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立国家级新区，白沟新城管委员也相续出台了各项土地政策，导致本案涉案房屋再次不能正常办理。另外原告主张的违约金已超过诉讼时效期间，不应当予以保护，原告在法律规定的期间届满后（也就是原告所说的交房日期届满后90日内）未办证的情况下其权益已受到侵害，但原告并没有及时行使权利，因此原告应当对怠于行使权利的后果承担责任。综上所述，本案涉案房屋未能办理房产证的直接原因并非被告的原因导致，而是因为政府行政区划变更及政府出台的政策及原告原因所致，并且原告的诉请也已超过诉讼时效，所以请驳回原告的第二项诉讼请求。 针对原告增加的第三项诉讼请求，没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告陈述多次向行政主管部门投诉但未果，也证明了我方答辩观点。原告陈述多年未办理房产证导致损失巨大，无事实和法律依据，在双方之间的委托经营协议，被告都如期如数支付给原告，原告没有损失巨大的事实。原告提交的照片和视频资料不能证明该房屋是由被告占用。至于原告主张的第四项诉讼请求，经营协议已经显示被告已经按照协议支付了租金，如果原告主张的最后一年返租租金确未支付，也已经超过了诉讼时效，无权主张。 经审理查明，2011年5月1日原告欲购买被告保定润和房地产开发有限公司开发建设的商铺向被告支付定金5000元。2011年5月15日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定原告在被告处购买位于河北省商铺，面积22.55平米，总价款商铺总价款233784元，被告应当在2011年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告于合同签订当日向被告支付剩余房款228784元。商铺价款已全部付清。同日，原告与被告签订的《委托经营协议》第2条约定“《商品房买卖合同》约定的交房之日起第贰天起算4年为该房屋的托管期。第4条约定，租赁期限为4年，4年的租金情况为2012年6月1日至2013年5月31日租金为商铺房款的5%，2013年6月1日至2014年5月31日租金为商铺房款的7%，2014年6月1日至2015年5月31日租金为商铺房款的9%，2015年6月1日至2016年5月31日租金为商铺房款的11%。被告已委托经营的方式向原告交付房屋。现原告因被告未能为其办理涉案商铺房产证等事宜诉至法院。庭审中，被告欲证实涉案商铺项目未办理房产证属于历史遗留问题向法院提交了保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表，内容为：“此项目系我区历史遗留问题，按照“解遗”政策已得到妥善解决，现已具备办证条件。”；解决房地产开发遗留问题领导小组办公室出具的证明，证明内容为：“此项目属历史遗留问题，未能办理房产证。自2018年2月12日，可以办理不动产证，可由业主申请办理”。原告向法庭提交照片及视频资料一组欲证明该商铺仍由被告占用请求被告支付租金损失64326元，被告不予认可。原告称被告已经支付了3年租金，返租最后一年租金25716元未支付，被告不予认可并认为原告该项主张超出诉讼时效。 上述事实有商品房买卖合同、被告出具的定金及房款收据两份、委托经营协议、被告的不动产权证书（含白沟新城解决房地产开发遗留问题领导小组办公室证明）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证、房产证承诺书、保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表及庭审笔录、质证笔录在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。本案中，原告已如约支付购房款，且被告以委托经营的方式向原告交付了房屋，交付房屋后被告应履行为原告办理涉案商铺房屋权属证书的义务，故原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，于法有据，本院予以支持。根据白沟新城解决房地产开发建设问题领导小组办公室的证明，涉案商铺项目自2018年2月12日起可以办理不动产权属登记，故自2018年2月12日起被告应积极履行为原告办理不动产权属证书的义务，但被告未能举证证实其在具备办证条件后向原告履行了通知义务，故自2018年2月12日后被告迟延办理权属证书存在违约行为，应承担相应的违约责任。本院支持被告以原告交纳的房款233784元为基数，自2018年2月13日起按年利率6%向原告支付至实际办理权属证书之日止的违约金。关于原告主张的被告应从2011年12月30日支付逾期办证违约金的说法，因2018年2月12日前未能办证并非被告所致，故该段时间逾期办证责任不应由被告承担。 关于原告诉请的租金损失事宜，鉴于原、被告签订的《委托经营协议》合同期限已经届满，且原告提交的照片及视频不能证实原告商铺仍由被告占用，故本院不予支持。关于原告主张的最后一年租金25716元未支付的问题，因双方在委托经营协议中约定被告应于每年的6月1日支付下一年的租金，所以2015年6月1日至2016年5月31日的租金25716元应于2015年6月1日支付。按当时《中华人民共和国民法通则》的规定，该笔租金的诉讼时效期间应适用两年的规定，诉讼时效期间应于2017年6月1日前届满，而原告于2019年1月4日向本院提起诉讼已超过两年的诉讼时效，且无诉讼时效中止、中断的证据向法院提交。故原告请求被告支付返租租金的诉请本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一，被告保定润和房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内协助原告朱静办理白沟副食品批发商城B区B3121号商铺的不动产权属证书。 二，被告保定润和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告朱静支付以房款233784元为基数自2018年2月13日起至办理不动产证书之日止按年利率6%计算的逾期办证违约金。 三，驳回原告朱静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4030元，由原告朱静承担3930元，由被告保定润和房地产开发有限公司承担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  贾建东 人民陪审员  王泽敏 人民陪审员  刘素静 二〇一九年七月十八日 书 记 员  王 铁