重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初3952号原告：李玉林，男，1969年7月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。被告：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1幢1-1，统一社会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝北区两路街道双凤路119号，统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人:罗波,该行行长。委托诉讼代理人：秦朗，重庆辉腾律师事务所律师。原告李玉林与被告重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司(以下简称银鹰房地产公司)、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员雷永独任审判，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告李玉林之委托诉讼代理人喻祯洪、王凤，第三人农行渝北支行之委托诉讼代理人秦朗到庭参加诉讼。被告银鹰房地产公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审查终结。原告李玉林向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告购买重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的权利优先于第三人农行渝北支行对重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的抵押权；2、请求依法判决被告银鹰房地产公司立即将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位产权过户登记给原告，被告银鹰房地产公司和第三人农行渝北支行协助原告办理产权过户登记手续；3、请求判决被告和第三人立即办理重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的抵押注销登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月18日，原告李玉林（作为乙方）与被告银鹰房地产公司（作为甲方）签订了《某某车位转让协议书》，约定由原告向被告购买某某项目x号楼xx号车位。同日，原告按协议约定向被告支付了购买该车位的价款90000元，被告向原告交付了案涉车位，原告占有、使用该车位至今。2016年9月2日，被告向第三人借款，将被告所有的包括案涉车位在内的相应房产抵押给第三人并办理了抵押登记。2017年5月5日，重庆市第一中级人民法院查封了包括案涉车位在内的相应房产。原告得知后向重庆市第一中级人民法院申请执行异议，该院于2017年中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的执行。因第三人不服向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，该院于2018年6月13日作出一审判决，驳回第三人的诉讼请求，第三人向重庆市高级人民法院提起上诉，该院于2018年12月26日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。原告为维护自身的合法权益，根据《合同法》等相关法律法规，特向贵院起诉，请求判如所请。被告银鹰房地产公司未到庭参加诉讼，庭审后提交书面的答辩意见如下：被告是位于綦江区文龙街道沙溪路xx号某某项目的开发商，2016年9月2日前将该项目x号楼的相关涉案车位，分别与各原告签订了《某某车位转让协议书》，将相应的车位分别卖给了各原告，并按照协议书的约定向各原告收取了相关款项，并将相应车位及时向各原告进行了交付。之后，被告因融资需要，向第三人进行借款，并于2016年9月2日将各涉案车位向第三人进行抵押担保并办理了抵押手续。后因被告经营陷入困境，不能按期偿还第三人的借款，导致所抵押的涉案车位至今无法解押，以致各原告至今无法办理相关车位产权证。第三人农行渝北支行述称，1、原告购买案涉车位的权利无法优先于农行渝北支行的抵押权。首先原告基于买卖合同获得对案涉车位所有权的一种期待权，属于债权，第三人就案涉车位是抵押权，属于物权，物权优于债权是基本的法律规则。其次，原告根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》认为建设工程价款优先于抵押权受偿，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，据此推断买受人的权利优于抵押权的观点不能成立。2、案涉车位尚不具备办理所有权转移登记的条件。除抵押权外，车位还尚未进行测绘、分户登记，第三人无法注销对应的抵押登记。3、原告认为执行异议之诉的胜诉标志着农行渝北支行抵押权已没有实际意义的观点无法律依据。我国法律并不禁止多个权利人对同一物享有权利，一个权利人享有的物权并不因其他权利人对同一物享有权利而当然消灭，而阻却农行渝北支行执行的胜诉只是意味案涉车位不再具备强制执行的司法保护，并不当然否决了农行渝北支行享有抵押权这一事实。既然抵押权已经确定，依据《物权法》关于抵押权消灭的情形在本案中并不存在。综上所述，物权期待权对抗抵押权但并非优先于抵押权，原告要求过户以及注销抵押权的诉讼请求不应当支持。本院经审理认定事实如下：2010年8月13日，被告银鹰房地产公司取得了其开发的坐落于原綦江县文龙街道沙溪路xx号某某小区x幢车库产权证（房屋所有权证号：xxx房地证xxxx字第xxxxx号），在附图中没有车位拆分图。原告李玉林系某某小区x幢xx-x号的业主。2014年6月18日，被告银鹰房地产公司作为甲方，原告李玉林作为乙方签订《某某车位转让协议书》，双方约定：甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并且乙方充分了解车位的情况。就乙方受让甲方开发的某某项目的x号楼xx号车位使用权事宜（以下简称“本车位”）做如下约定：1、本车位协议总价款为人民币90000元。乙方于2014年6月18日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收据。2、甲方于2014年6月19日前将本车位交付给乙方……。4、本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证。但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担……。在该合同签订前，原告已分别于2014年6月4日和2014年6月18日向被告银鹰房地产公司两次交纳车位款共计90000元，被告银鹰房地产公司向原告出据了加盖有财务专用章的收据两张，一张注明为14号车库的竞标保证金5000元，另一张注明为14号车位款85000元。双方签订上述协议后，被告银鹰房地产公司将自行编号为xx号的车位交付原告占有、使用至今。2019年4月24日，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2013年9月5日，被告银鹰房地产公司将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：xxx房地证xxxx字第xxxxx号）为文杰京华公司向第三人农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。后2014年9月5日，2015年8月31日，被告银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保。抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，前述抵押登记到期后均已被注销。2016年9月2日银鹰房地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保。在抵押担保期间，由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰公司、银鹰房地产公司等起诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢的房产（权证号xxx房地证xxxx字第xxxxx号）享有优先受偿权。该判决已生效。该案在诉讼期间，重庆市第一中级人民法院依据第三人农行渝北支行的申请于2017年5月5日以（2017）渝01执保93号裁定书对涉案车库进行了查封。原告李玉林在得知此情况后，遂向重庆市第一中级人民法院提出书面异议，请求解除对重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的查封。2017年11月15日重庆市第一中级人民法院裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的执行。随后本案第三人农行渝北支行以本案原告李玉林、被告银鹰房地产公司及重庆市文杰京华农贸市场有限公司为被告向重庆市第一中级人民法院提起了执行异议之诉，请求对银鹰房地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行。2018年6月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民初44号民事判决书，驳回农行渝北支行对银鹰房地产公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中xx号车位继续予以执行的诉讼请求。第三人农行渝北支行不服向重庆市高级人民法院提起上诉，请求撤销该判决，改判准许对银鹰房地产公司开发的案涉车库的xx号车位继续执行。重庆市高级人民法院于2018年12月26日作出（2018）渝民终357号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案涉车位至今仍处于查封状态。审理中，原告向本院申请撤回要求确认原告购买重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的权利优先于第三人农行渝北支行对重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的抵押权的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述及提供的以下证据：1、《某某车位转让协议书》；2、盖有被告银鹰房地立公司财务专用章收款收据2张；3、xxx房地证xxxx字第xxxxx号某某6幢车库产权证；4、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01执异1792号执行裁定书、（2017）渝01民初513号判决书及生效证明、（2018）渝01民初44号民事判决书；5、重庆市高级人民法院（2018）渝民终357号民事判决书；6、国土资源和房屋管理局不动产登记档案等证据。经当庭质证本院依法予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。本案争议的焦点为：1、第三人农行渝北支行的抵押登记是否应该注销；2、原告要求被告银鹰房地产公司协助办理产权登记条件是否成就。本院评析如下：一、关于原告要求被告和第三人立即办理案涉车位的抵押权注销登记的问题。抵押权属于担保物权，注销抵押登记就意味着抵押权的消灭，现本案第三人对案涉车位享有的抵押权不存在《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列收形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”规定的抵押权消灭的情形，故第三人享有的抵押权仍具有法律效力，虽原告依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，主张其享有的债权优先于第三人享有的抵押权，但该规定并未确定消费者享有的权利优先于抵押权，而根据物权优于债权原则，加之第三人明确表示不同意办理抵押权注销登记，故对原告要求被告和第三人立即办理重庆市綦江区文龙街道沙溪路xx号x幢xx号车位的抵押权注销登记的诉讼请求，因无事实法律依据，本院不予支持。二、关于原告要求被告和第三人协助办理案涉车位的产权过户登记手续的问题。与原告签订的《某某车位转让协议书》的合同相对方是被告，而非第三人，故第三人没有协助原告办理案涉车位的产权过户登记手续的义务。现涉案车位处在抵押期间，抵押权未消灭前，被告未经抵押权人即本案第三人的同意，无法将涉案车位的产权转移登记到原告名下，且该涉案车位仍在司法查封状态，故对原告要求被告协助办理案涉车位的产权过户登记手续的诉讼请求，因存在抵押权和司法查封障碍，事实上无法履行，本院不予支持。原告可在前述障碍消除后再行主张该项权利，也可通过其与被告之间签订的《某某车位转让协议书》向被告主张违约责任。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条和第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李玉林的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告李玉林负担（已纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  雷 永二〇一九年九月二十九日法官助理  兰云星书 记 员  肖 瑶