湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初725号原告（反诉被告）：方蕾，女，1989年10月19日出生，汉族,鄂州市人，住福建省古田县，委托代理人：李仲文，江西际民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：湖北仁天置业有限公司，住所地鄂州葛店开发区创业大道与人民路交汇处2号。法定代表人：邹武超，该公司总经理。委托代理人：叶方园、李红，公司员工，代理权限为一般授权。原告方蕾诉被告湖北仁天置业有限公司（以下简称仁天置业公司）商品房预售合同纠纷一案，被告仁天置业公司在接到起诉材料后同时对原告方蕾提出反诉。本院依法由审判员魏早云适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行了审理。方蕾及其委托代理人李仲文、仁天置业公司的委托代理人叶方园均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。方蕾（本诉原告）向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间的房屋买卖（预售）合同；2.判令被告返还原告不当得利人民币373030元整；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月8日原告向被告仁天置业公司交付购房定金2万元，第二天与被告签订商品房认购书。同一天，在向置业顾问介绍自己的情况后，经置业顾问明确告知原告的贷款没有问题，于是当天原告向被告提交了个人贷款申请表。第二天，被告方的销售人员告知原告因银行流水未达到银行要求，贷款可能批不下来，原告当即要求被告退还订金；被告方的销售人员信誓旦旦地告诉原告“增加共同还款人、贷款一定能办下来”。2019年7月12日上午，原告及共同还款人在银行办理了贷款手续之后，原告当天下午便与被告签订了购房预售合同，同时交纳了首付款。2018年11月4日，被告仁天置业公司告知原告“银行不放款”，同时还建议原告向其他银行提供虚假的银行流水，原告并未同意，因为贷款批不下来。后原告要求解除合同并退还首付款，但均被推诿。原告贷款未能获批，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款及其利息或者定金返还买受人。基于合同约定如果是原告的原因导致贷款未批，原告有义务补齐所欠款项的约定对原告不适用，因为贷款未批是不可归责于原告的事由导致的，因此，应当适用上述司法解释的相应规定。原告方蕾为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，商品房买卖合同（预售）一份，证明原、被告于2018年7月12日签订了商品房预售合同。证据二，付款凭证、收款回执共3张，证明2018年7月8日被告收到原告定金20000元，7月12日被告收到原告首付款294016元，同一天被告收到原告装修款49015元，被告依据合同共收到了原告购房及装修款共计363031元。证据三，汉口银行鄂州支行调取的相关办理银行按揭贷款的资料（原告及共同还款人提供给该银行查询征信的授权委托书、银行提供的收到原告交的预付款的相关资料），证明2018年7月12日下午原告及共同还款人已经与银行办理了贷款相关手续，初审已经通过。证据四，原告以及共同还款人（其中一人方佩佩）的征信报告，证明原告和共同还款人的征信无任何问题；在我方得到因另一笔一年期贷款未还清而无法获得房贷的通知后，很快还清了贷款余额。被告仁天置业公司在答辩期内提交了书面答辩意见：1.被答辩人未能与银行订立商品房担保贷款合同，系因其提供的按揭资料不合格导致，是自身原因造成的。被答辩人提供的两名共同还款人：其中一名有一笔未结清贷款，征信异常；另一名经银行审核后不同意作为共同还款人，被答辩人亦未补正资料，导致其提供的按揭资料不合格，银行拒绝为其提供贷款。此外，答辩人试图通过其他银行为其提供贷款，但被答辩人拒不配合提供资料，导致答辩人至今未获得贷款。2.被答辩人在未获得贷款后，未按合同约定付清剩余款项，被答辩人已实质违约。答辩人与被答辩人签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据买卖合同附件四B条第（3）项“买受人（被答辩人）承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并符合按揭银行贷款条件。如因买受人提供的按揭资料不合格或买受人征信状况异常等原因导致按揭银行不能为买受人提供按揭贷款，出卖人（答辩人）有权要求在出卖人催告7日内付清全部剩余未付款项，否则视为买受人违约……”买受合同中已明确约定对于被答辩人未能获得贷款的付款解决方式，在经答辩人催告后，被答辩人仍未按照合同约定付清剩余款项，被答辩人先行违约，无权要求解除合同。综上，被答辩人因个人原因提供的按揭贷款资料不合格导致银行不能为其提供贷款，其应按照买卖合同的约定自行付清剩余款项，但被答辩人既未补正资料也未履行付款义务，被答辩人已实质违约，被答辩人的主张无法律依据。本诉中,被告仁天置业公司在法定举证期限内未向本院提交任何证据材料。被告仁天置业公司同时提出了反诉，其反诉诉讼请求为：1.继续履行《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付房款逾期付款违约金9800元（违约金70万元为基础按每日0.2‰，自2019年5月6日起计算至所有费用付清之日止，暂计算至2019年7月15日）；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年7月12日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人开发的万科五彩城7幢1单元2904号房，房屋总价款1014016元，拟采用贷款方式付款，即被反诉人应于2018年7月12日前支付首付款314016元，余款70万元向银行申请贷款支付。购房合同签订后，被反诉人支付了房屋首付款314016元，反诉人多次向北反诉人推荐多家银行申请贷款，但被反诉人怠于向银行办理贷款申请手续，导致被反诉人所购房屋至今未办理按揭贷款。按照合同的约定，被反诉人应当自行付清全部剩余款项，反诉人也书面催告，但被反诉人至今未付清剩余全部房款。反诉人仁天置业公司为支持其反诉诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，商品房买卖合同（预售）一份、付款凭证。证明购房合同经双方签字认可，已成立并生效，对双方具有约束力；双方已经明确约定银行按揭贷款审核未通过的处理方式被反诉人应在反诉人催告后自行付清剩余款项。证据二，销售人员与实际购房人的微信聊天记录，销售人员与方蕾的聊天记录。证明从2018年6月起至2019年5月反诉人的销售员一直与实际购房人方倩以及本诉原告方蕾沟通房屋贷款事宜，并试图通过多家银行帮助方蕾解决贷款问题，但方蕾因提供的贷款资料不合要求未能通过审批。证据三，催款通知书及邮寄查询单，律师函及邮寄查询单。证明反诉人已书面催告被反诉人付清剩余房款，但被反诉人至今未履行余下的付款义务。反诉中,反诉被告方蕾未向本院提交任何证据材料。经庭审质证，本院对双方当事人提交的本诉及反诉证据、相关的质证意见归纳并评判如下：（1）关于方蕾在本诉中提交的证据。被告仁天置业公司对证据一、二的真实性及证明目的无异议，对证据三、四的真实性无异议，对证明目的有意见。认为，证据三仅能证明2018年7月9日原告向汉口银行工作人员赵玉贞、秦建提交了贷款申请，并不能证明原告的贷款初审资格已经通过。证据四中的一名共同还款人方佩佩是2018年11月27日还清的个人经营性贷款的，其时间远晚于原告申请房贷的时间；另一名共同还款人罗锦，经银行电话审核时不同意其作为共同还款人。（2）对仁天置业公司在反诉中提交的证据。反诉被告方蕾证据一、二、三的真实性无异议，对证据一、二的证明目的有异议。认为，证据一不能证明双方约定了“银行按揭贷款审核未通过时、被反诉人应在反诉人催告后自行付清剩余款项”；证据二中的微信内容不能表现出被反诉人提交的资料不合格，且合同具有相对性，不存在实际购房人的说法。对上述各方当事人无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认为，仁天置业公司提供的证据并不能证实本案涉案的房屋按揭贷款未能获批系原告单方的原因所导致。首先，双方在合同中明确约定买受人的付款方式为银行按揭而不是一次性付款，在合同签订之前，作为出卖方是明知客户的贷款存在不被批准的风险。那么，出卖方不仅没有向买方特别提示该风险，而且其销售人员与买方的聊天记录显示了一些不正当的行为，误导原告方蕾按时按约交付了首付款并签订了商品房买卖合同；其次，双方的商品房买卖合同第八条及附件四中有关买受方付款方式及期限的约定均系格式条款，不能达到出卖方仁天置业公司的证明目的。故本院对方蕾在本诉中提供的四组证据的真实性及证明目的均予以采信；对仁天置业公司在反诉中提交的三组证据的真实性予以采信，对其证明目的不予认可。根据确认的证据，结合本诉及反诉庭审调查情况，本院认定如下事实：2018年7月8日，买受人方蕾向开发商被告仁天置业公司交付购房定金2万元，双方于2018年7月9日签订了商品房认购书，方蕾自愿认购仁天置业公司开发建设的万科五彩城项目北地块7号楼1单元29层4号房屋，同时原告方蕾向被告提交了个人贷款申请表。2019年7月12日，原告及共同还款人在向贷款银行提交了有关的贷款申请资料后，同时与被告签订了一份正式的商品房买卖合同（预售）。合同约定的主要内容：第三条“该房屋建筑面积106.01平方米，总价款101.4016万元”；第七条“买受人已支付的定金2万元在合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2018年7月12日支付首付款31.4016万元，余款70万元向银行申请贷款支付”。附件四中关于商品房价款的付款方式（B）第一条为“买受人应在本合同签订之日或之前向出卖人指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的各类个人贷款资料、缴清相关费用并签署按揭合同。买受人未能按时提供前述完备资料、缴清相关费用及签署按揭合同，视为买受人付款违约，买受人应按本合同第八条约定承担逾期付款的违约责任”。此外，合同双方还对房屋交付、面积差异、规划变更、装饰装修等其他方面内容作了明确约定。合同签订当日，买受人方蕾向开发商被告仁天置业公司交付首付款31.4016万元、装饰装修款49015元，合计向被告交款363031元整。2018年11月4日，被告仁天置业公司的销售人员告知原告方蕾“银行贷款未能获批”，同时还建议原告要想获得贷款可捏造部分虚假的银行流水或采取一些不正当的方式，原告不同意该方案，同时提出解除合同并申请退还已付房款。被告仁天置业公司不同意解除合同，而且向原告方蕾发送律师函催缴剩余70万元房款，于是形成本次诉讼。本院认为，方蕾与仁天置业公司签署的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意志，亦不违背法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方在签订合同时买受人方蕾的现状就是离异单身、无固定工作或收入，如果银行贷款不能获批，那么方蕾是根本不可能交付70万元房屋尾款的，该合同事实上已属于履行不能，属于法律规定的解除合同中的其他情形。即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款及其利息或者定金返还买受人。故买受人方蕾关于解除合同并要求退还已付房款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；合同解除的时间应该是本次本诉的起诉状副本送达的时间（即2019年6月19日）。买受人方蕾要求计算利息的本诉诉讼请求，出卖方仁天置业公司关于继续履行合同等反诉诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告方蕾与被告湖北仁天置业有限公司之间编号为201811030126的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月19日解除。二、被告湖北仁天置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方蕾退还首付款及装饰款合计363031元。三、驳回原告方蕾关于利息的本诉诉讼请求。四、驳回湖北仁天置业有限公司的全部反诉诉讼请求。本案受理费减半收取后合计人民币3473元(本诉3448元、反诉25元)，由湖北仁天置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  魏早云二〇一九年九月十日书记员  夏江伦