福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初3584号 原告：林丽忠，男，1972年12月26日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：刘俊，福建信海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江栋宇，福建信海律师事务所实习律师。 被告：厦门禹洲海景城房地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林南路33号2楼。 法定代表人：林一敏，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：蔡明星，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏庆吉，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告林丽忠与被告厦门禹洲海景城房地产有限公司（以下简称禹洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。林丽忠及其委托诉讼代理人刘俊、江栋宇，禹洲公司委托诉讼代理人蔡明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林丽忠向本院提出诉讼请求：1、被告立即交付符合03115258号《商品房买卖合同》第八条约定的商品房；2、被告支付逾期交房违约金965415.23元（以房款总金额2036741元为基数，自2015年1月1日起按每日万分之三计算至被告交付符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房之日止，暂计至起诉日止）；3、本案诉讼费由被告承担。林丽忠当庭变更诉讼请求为：1、被告支付逾期交房违约金1051569.23元（以房款总金额2036741元为基数，自2015年1月1日起按每日万分之三计算至2019年9月4日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月17日，原、被告签订了一份编号为03115258的《厦门市商品房买卖合同》约定原告以2036741元的价格购买被告位于集美区北侧的房屋；被告需在2014年12月31前，按照相关法律法规和合同约定条件，将此商品房交付买受人（原告）使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(2)逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3的违约金。合同签订后，原告履行自己义务，按约支付房款。交房期届满后，被告未按约交房。事后被告虽通知交房后，但原告经查验，发现被告不满足交房条件，且房屋存在严重质量问题、具有瑕疵无法交接交付。在查验过程中，原告提出房屋装饰装修、设备标准等均未按照合同约定执行，且存在严重偷工减料行为、房屋存在多处严重质量问题，并要求被告遵守合同约定，及时整改后交付。然在漫长等待过程中，原告多次致电、上门督促、查看，均无果而返。2019年9月4日，被告已将讼争房屋交付给原告，双方进行了交接。综上所述，被告拖延交房是极其不诚信行为，已违反双方房屋买卖合同约定、违反合同法律规定，已严重侵犯了原告合法权益，理应承担违约责任，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望予以支持。 禹洲公司辩称，一、被告已按双方签订的《商品房买卖合同》约定向原告交付符合交付条件的房屋，原告的诉讼请求无事实及法律依据。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2014年12月31日前，向原告交付竣工验收合格和消防验收合格且公共配套措施符合相关规定的房屋。讼争房产于2014年6月3日竣工验收合格，于2014年6月23日通过消防验收，自此讼争房屋即已具备合同约定的交付条件。被告于2014年12月24日办理讼争房屋竣工验收备案后，亦于当日向原告发出《交房通知书》，通知于2014年12月30日办理讼争房屋相关交房手续，原告亦于2014年12月30日，前往房屋所在地办理相关验房手续，故被告并未违反合同约定延期向原告交付房屋。二、原告所谓的房屋质量问题即使存在，亦属房屋轻微质量瑕疵，被告仅应承担保修义务，原告以此为由主张被告逾期交房，不应予以支持。如前所述，讼争房屋已于2014年6月23日具备了合同约定的交付条件，且被告已按期向原告发出交房通知，并履行了相关交房义务。根据《合同法》第148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接收标的物或者解除合同。”只有在房屋质量瑕疵严重程度达到根本性违约，不能实现合同目的，买受人方可以拒绝收房。然本案讼争房产已通过竣工验收，竣工验收报告中也写明工程已完成合同约定工程设计的各项内容，工程质量符合相关法律、法规和工程建设强制性标准。原告也无证据证明讼争房产主体质量不合格或讼争房产的质量瑕疵导致合同目的根本无法实现。即使本案房屋存在质量瑕疵，但在不影响房屋的基本使用功能的情况下，原告有仅要求被告履行保修义务，但不得以此拒收房屋。三、即使被告应承担违约责任，原告诉求超过诉讼时效的部分，依法亦不应予以支持。根据福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条及厦门市中院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证问题的指导意见》第11条规定，逾期交房违约金按日计算的，每日违约金均应单独计算三年的诉讼时效，故原告诉求超过诉讼时效的部分，依法亦不应予以支持。 本院经审理认定事实如下： 2013年11月17日，林丽忠（买受人）与禹洲公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：03115258），约定林丽忠向禹洲公司购买位于集美区房屋，总价款2036741元。其中第八条“交付条件与期限”载明：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施”等，第九条“出卖人逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金”，第十一条“交接”载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见附件六第10项”，第十五条“保修责任”载明：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……”，附件六《合同补充协议》第10项载明：“……买受人在收到出卖人交房通知后，应在出卖人通知的期限内前来办理接房手续，并不得以任何理由拒绝接房。由于买受人的原因，未能按期接房，应视为出卖人已按时交房……”，第11项载明：“交付之日是指：买受人依据出卖人通知书的交房时间内办理交付手续之日，买受人未依约定时间前往办理交付手续的，则交付之日视为出卖人在交房通知书约定的交房截止日……”第18项载明：“本合同第十五条保修责任的补充：工程质量验收：本建筑工程按国务院《建设工程质量管理条例》之规定进行竣工验收。保修期限及起算日期以《商品房质量保证书》约定的为准……” 2014年6月3日，上述房屋质量经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格并出具《厦门市建设工程竣工验收报告》；2014年6月23日，厦门市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定建筑工程消防验收合格。2014年12月24日，厦门市集美区建设局出具《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，证明禹洲公司项目通过备案；同日，禹洲公司向林丽忠邮寄《交房通知书》，通知其于2014年12月30日办理房屋交接手续。林丽忠当庭确认于2014年12月30日前收到《交房通知书》。2014年12月30日，林丽忠至讼争房屋现场验房。林丽忠当庭陈述，2014年12月30日，其在验房时发现房屋餐厅的地面存在一条3-4米的裂缝、地面水泥砂浆面层未施工、卫生间的给水管终端未接、户外的公共部位的天棚有裂缝及涂料脱落、三间卧室的凸窗栏杆高度只有50-60厘米（未达到规范的1.1米）、主卧室到客厅的零火线接错，其将这些问题书面反映给物业管理人员，物业管理人员称要交给施工人员进行维修，故其当日没有收房。此后，林丽忠分别于2015年6月25日、2016年5月10日、2016年6月15日、2017年2月17日、2017年10月15日至讼争房屋现场查看，并通过填写《房屋接管验收记录表》书面反映问题，2015年6月25日林丽忠反映如下问题：1、主卧阳台推拉门玻璃破裂；2、客厅北侧隔墙水平面长裂缝；3、水电未按合同第11页第14条约定施工到位，阳台未留给水口、卫生间未装水龙头；4、阳台地面未按合同第11页第6条施工到位，其余房间找平层未做到位；5、主卧灯不亮，客厅插座零、火、地线接错；6、卧室阳台平开门锁生锈；7、对讲未安装；8、2014年12月30日所提出验收意见未整改；9、铝合金门窗柜内侧未打胶；10、经实测，层高轴线尺寸误差较大，禹洲公司复查结果为：除了第1、3、10条需具体情况来处理，其余均可在7月10日之前处理整改完成；2016年5月10日林丽忠反映如下新增问题：1、地面大面积空鼓；2、墙面不同材料交接处裂缝；3、铝合金窗立管凌空未受力；4、阳台墙面瓷砖空鼓；5、阳台排水管倒灌；6、阳台吊顶灯预埋管为敲除天棚后埋；7、门窗打胶极其粗糙；8、1层、33层公共部分天棚裂缝、涂料半成品；9、整体物业极其混乱；10、绿化工程有失贝尔高林设计风范；2016年6月15日林丽忠反映如下问题：1、中联施工方答应装修时负责户内地面重新找平，找平层厚度需盖过；2、主卫右墙阴角不直；3、公卫地面与房间平，卫生间应该比外面地面低3-5㎝（影响使用）；4、主卧推拉门框下方空鼓；5、次卧小阳台墙角上方有裂缝；6地面浮浆、松散，落地灰应清除、清洗；2017年2月17日林丽忠反映如下问题：餐厅纵面长裂缝、地面底除干净、地面高低差、餐厅电线管露出、餐厅玻璃爆掉、阳台插座缺罩子、阳台马赛克空鼓、漆料脱落、缺少门吸、小阳台门不垂直、次卧窗户未打胶、小房间墙面脱落、阳台顶面脱落、墙面脱落、空调孔会渗水进来、玻璃两次出现自爆现象、质量堪忧；2017年10月15日林丽忠反映如下问题：1、次卧地面有裂缝；2、主卧地面有裂缝；3、主卫天花排水管金属扣件破损；4、主卧推拉门扣件损坏；5、多媒体信息箱少一条电线；6、厨房止回阀故障、有异味、油烟流入；7、未交房却产生电费，截至2017年7月20日共计已产生11.56元电费。2019年9月4日，林丽忠接收了讼争房屋。 本院认为，林丽忠与禹洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自义务。根据前述审理查明的事实，禹洲公司提交的《厦门市建设工程竣工验收报告》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防验收意见书》足以证明讼争房屋在2014年12月30日已达到《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。林丽忠于2014年12月30日验房当日及其后在《业主房屋接管验收记录表》中反映的问题应当属于保修范畴，其可以在交房后要求禹洲公司予以整改，不得据此认为房屋不符合交付条件而拒绝收房，故本案应以2014年12月30日为交房完成日，即禹洲公司不存在逾期交房。综上所述，2014年12月30日讼争房屋已符合合同约定的交付条件，禹洲公司不存在逾期交房，故林丽忠主张禹洲公司支付其2015年1月1日至2019年9月4日的逾期交房违约金1051569.23元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告林丽忠的诉讼请求。 案件受理费14264元，减半收取7132元，由原告林丽忠负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一九年九月二十三日 代书记员 林雅玲 附：相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。