成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初2870号 原告：李洪，男，1987年1月1日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：何艳，四川领轮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雪梅，四川领轮律师事务所律师。 被告：王颖，男，1968年8月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人：成都市华丰天街房地产经纪有限公司，住所地成都市青羊区西华门街**天府中心******。 法定代表人：刘涛。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行，住所，住所地成都市锦江区署袜北一街**div> 负责人：张耕华。 委托诉讼代理人：潘建媛，女，系公司工作人员。 第三人：袁珂，男，1971年11月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告李洪与被告王颖、第三人成都市华丰天街房地产经纪有限公司（以下简称华丰公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行（以下简称邮储直属支行）房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后，于2018年9月27日作出（2018）川0106民初693号民事判决，原告李洪不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年12月24日作出裁定，发回本院重新审理。因袁珂与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加袁珂作为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，对案件公开开庭进行了审理。原告李洪及其委托诉讼代理人何艳、被告王颖到庭参加诉讼，第三人华丰公司、邮储直属支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼，第三人袁珂经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李洪向本院提出诉讼请求：1.王颖立即履行房屋过户义务；2.王颖向李洪支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金24750元（自2017年12月31日起计算至实际办理之日止，暂计算至2018年1月2日）；3.本案诉讼费用由王颖承担。诉讼过程中，李洪将其第一项诉讼请求明确为：王颖将位于成都市金牛区房屋（权证号为成房权证监证字第××号）的不动产权转移登记至李洪名下；将第二项诉讼请求明确为：王颖向李洪支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（以合同价款165万元为基数，从2017年12月31日起按照每日千分之五的标准计算至实际办证之日止）。事实及理由：2017年8月30日，李洪、王颖及经纪方华丰公司签署了《成都市存量房屋买卖合同》，约定：李洪向王颖购买王颖所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积为233.42平方米，权证号为成房权证监证字第××号）；合同价款为165万元；李洪于签署合同当日向王颖支付定金10万元；李洪采用银行按揭方式付款，首付款25万元于双方至成都市房地产交易中心办理过户递件手续当日内支付；尾款130万元由经纪方协助李洪办理按揭贷款支付王颖；李洪与王颖于2017年12月31日前至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续；逾期办理权属登记转移登记手续的，每逾期一日，按合同价款的千分之五支付违约金。李洪于合同签署当日，通过银行转账方式向王颖支付了定金10万元。但经李洪及经纪方多次催促，王颖仍然拒不按照合同约定履行房屋过户义务。王颖的行为已然违背了双方的约定，背离了诚实信用的基本原则，己严重侵害了李洪的合法权益。为维护李洪的合法权益,特诉至贵院，望判如所请。 王颖辩称：第一、案涉房屋事实上不可能继续过户，王颖与李洪之间的买卖合同应当解除，理由：1.李洪名下已有两套房产，根据成都房屋限购政策，李洪没有资格再购买王颖的房屋；2.案涉房屋是王颖名下唯一一套住宅，王颖决定不卖案涉房屋而由自己居住，因李洪的起诉及查封导致王颖信誉受损，王颖如果卖掉案涉房屋，也无法申请贷款；3.李洪根本就不是想要王颖的案涉房屋，而是向王颖敲诈60万元。第二、王颖愿意将收取李洪的定金10万元全部退还李洪，若法院认为王颖存在违约，王颖愿意按照合同约定承担相应的违约责任。第三、王颖与袁珂通过亲戚认识，袁珂当时想购买王颖的案涉房屋，但因诉讼期限过长，二审裁定之后，袁珂向王颖口头表示放弃对案涉房屋的购买，要求王颖退钱，王颖已将袁珂支付的大部分购房款退还给袁珂。综上，请求法院驳回李洪的全部诉讼请求。 华丰公司未作陈述。 邮储直属支行未到庭，但向本院提交了书面意见：截止开庭当日即2019年8月20日，王颖尚欠我行本金、利息、罚息共计1242336.36元。因王颖已是我行不良客户，我行已起诉王颖，要求其结清全部贷款及实现债权费用（实现债权费用截止目前暂为受理费8203.5元，律师费71387元）。我行同意王颖以公证书或书面授权形式授权李洪代为结清贷款及实现债权费用的情况下解除抵押权，如法院判决王颖需将房屋过户李洪，银行同意李洪代王颖结清贷款及实现债权费用的情况下解除抵押权。 袁珂未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，王颖（出售方）、李洪（购买方）及华丰公司（居间方）签署《成都市存量房屋买卖合同》，主要约定：1.王颖将其所有的位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋，档案保管号为权×，监证号为×）出售给李洪；2.案涉房屋具备房屋所有权证，不带租约，并已经设定抵押，抵押权人为邮政银行；3.房屋成交价为165万元；4.付款方式：李洪须在签本合同之同时支付王颖10万元作为定金；李洪须支付不低于25万元为购买该房屋首付款（双方同意李洪先行存入资金监管账户），在双方至成都市房地产交易中心办理过户之递件手续完成当日内由李洪付清；李洪银行贷款金额130万元，由经纪方协助李洪办理按揭款支付王颖；5.若该房屋还有银行贷款未结清，则王颖须在签本合同15日内到相关银行申请办理提前还款之相关手续；6.在收齐房款当日内，王颖将该房屋交付给李洪；7.房屋交易所涉及的税费，营业税及附加由王颖承担，维修基金、土地出让金、纳税保证金（个人所得税）、契税、交易手续费、转移登记费、印花税、委托公证费及书证费由李洪承担；8.李洪与王颖于2017年12月31日前由经纪方通知双方带齐相关资料至成都市房地产交易中心办理网签及产权过户手续，双方必须协同前往，不得拒绝，否则视为违约；9.逾期办理权属转移登记违约责任（自约定办理相关手续之日，未按约定到场办理相关手续且又无法书面说明延缓时间并未能取得另一方同意之延缓时间的，视为违约方）：自约定的办理权属转移登记期限届满之次日起至实际办理之日止，每逾期1日，违约方按成交总价的千分之五向守约方支付违约金，并于实际办理之日起15日内向守约方支付违约金，合同继续履行。合同签订当日，李洪向王颖支付案涉房屋的定金10万元，王颖向李洪出具《收据》，载明“本人王颖兹收到李洪按照以上合同约定交来购买以上合同约定之房屋之购房定金人民币10万元”。后因王颖未依约办理网签及过户等相关手续，李洪诉请来院处理。 另查明，李洪的户籍于2009年6月23日迁入四川省双流县，李洪所在户口簿的户主为李光明，系李洪之父。 2018年6月11日，李洪申请对本人名下现有房屋信息进行查询，显示：1.位于煎茶镇××社××楼××号房屋的产权于2010年7月17日登记于李洪名下，业务件号为权×；2.位于煎茶镇××社××楼××号房屋的产权于2010年7月17日登记于李洪名下，业务件号为权×。 2017年4月18日，天府新区煎茶街道办事处（以下简称煎茶街办）与李光明签订《自主搬迁货币化安置补偿协议》，约定：1.正安3人，特安1人，特安原因为李洪未婚；2.煎茶街办补偿李光明各项费用共计1555116元；3.自主搬迁安置协议签订后，李光明房屋和其他附着物拆除完毕后30个工作日内，煎茶街办支付李光明补偿总额的50%，余款凭李光明提供在房管部门备案的购房合同或购房产权证书后一次性结算付清；4.李光明自愿选择货币化安置方式进行自主搬迁，本协议签订后，李光明自行解决住房，煎茶街办不再承担李光明住房安置的一切责任。庭审中，李洪陈述其名下的两套房屋（业务件号为权×）已在上述《自主搬迁货币化安置补偿协议》中被拆除。 再查明，王颖于2016年8月1日取得案涉房屋即位于金牛区房屋（建筑面积为233.42平方米）的不动产权属。 案涉房屋于2016年8月1日设立抵押（抵押件号为抵1924297），抵押权人为邮储直属支行，被担保债权为131万元，债务履行期限为2016年7月22日至2032年7月22日。 案涉房屋现有两处限制登记信息，即（2018）川0106执保70号、（2018）川0106执保1992号均为李洪因案涉纠纷申请的财产保全。 庭审中，李洪陈述鉴于案涉房屋设立有抵押，李洪同意代王颖清偿王颖欠付邮储直属支行的全部债务。若王颖欠邮储直属支行的债务超过李洪应向王颖支付的剩余购房款155万元，李洪仍愿意代王颖清偿。超额支付的部分，由李洪另案向王颖主张。 上述事实，有《成都市存量房屋买卖合同》、定金的转账记录、《收据》、户籍信息、个人住房信息查询记录、《自主搬迁货币化安置补偿协议》、《自主搬迁房屋补偿结算表》、案涉房屋的房屋信息查询记录及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，李洪、王颖与华丰公司签署的《成都市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。本案的争议焦点为案涉房屋是否具备继续过户的条件。一、对于王颖主张李洪名下已有两套房屋，李洪不具备购买案涉房屋资格的意见。根据已查明事实，案涉购房合同签订于2017年8月30日，根据当时成都的限购政策，即成都市人民政府办公厅于2017年3月23日发布的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发【2017】10号）“在成都市金牛区等区域新购住房应具备以下条件：1.拥有成都高新区（包括南部、西部园区）、天府新区成都直管区、锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、新都、温江、双流、郫都区等12个限购区域内任一区域户籍（或者在12个限购区域内任一区域稳定就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上）；2.自2016年10月1日以后尚未在12个限购区域内新购买商品住房。”，因李洪在签订购房合同时，拥有相应区域的户籍且在2016年10月1日后未在12个限购区域内新购买商品住房，故李洪在签订购房合同时符合当时成都的限购政策，对于王颖主张李洪因不符合限购资格，案涉房屋无法继续过户的意见，本院不予支持。二、对于王颖主张案涉房屋系其名下唯一一套住房，案涉房屋无法继续过户的意见。王颖的上述主张，于法无据，本院不予支持。三、袁珂虽在（2018）川0106民初693号案件中向本院提出参加诉讼及查封异议申请，但在本案中，袁珂经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未向本院提出参加诉讼申请并提出相应的诉讼请求，应视为袁珂放弃对案涉房屋主张权利。四、案涉房屋虽设有邮储直属支行的抵押权，但邮储直属支行同意李洪代王颖结清按揭贷款本息及实现债权费用的情况下解除抵押权，且李洪亦同意代王颖清偿欠付邮储直属支行的全部债务，故如果李洪代王颖向邮储直属支行清偿相应债务，邮储直属支行注销抵押权后，王颖协助李洪办理案涉房屋的过户手续并不存在障碍。综上，案涉房屋具备继续过户条件，王颖应当按照合同约定将案涉房屋的权属转移登记至李洪名下。然而，一方面，房屋买卖合同系双务合同，李洪仅依约向王颖支付定金10万元，尚有购房款155万元未向王颖支付；另一方面，王颖欠付邮储直属支行的按揭贷款本金、利息及罚息亦处于变动状态，故李洪代王颖向邮储直属支行结清贷款本息的具体金额应以李洪实际向邮储直属支行支付该款项时银行系统内显示的具体金额为准。同时，若李洪代王颖向邮储直属支行结清贷款本息并支付实现债权费用（案件受理费8203.5元、律师费71387元）后仍余部分购房款（155万元-李洪实际向邮储直属支行结清贷款本息-实现债权费用），李洪应当在本院判令过户的同时向王颖支付上述仍余部分的购房款。 对于李洪主张王颖支付逾期办证违约金的诉讼请求，王颖未在合同约定于2017年12月31日前办理网签及产权过户手续，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金的计算标准，虽然李洪主张按照每日合同价款165万元的千分之五计算，但李洪未举证证明其实际损失，本院酌情判令王颖以李洪已付购房款10万元为基数，自2018年1月1日起，按照每日万分之一的标准向李洪支付违约金至案涉房屋过户至李洪名下之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李洪于本判决生效之日起十日内代王颖向中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行偿还位于成都市金牛区房屋的余下贷款本息（具体金额以李洪支付该款项时银行系统内结清的总金额为准）及实现债权费用（案件受理费8203.5元、律师费71387元）； 二、中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行于李洪支付完毕上述款项后七日内协助办理位于成都市金牛区房屋的抵押权注销手续； 三、王颖于成都市金牛区房屋的抵押权注销之日起十日内协助李洪将该房屋的不动产权属转移登记至李洪名下，李洪于过户的同时向王颖支付剩余购房款（计算方式：155万元-李洪履行判决主文第一项时实际向中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行支付的金额）； 四、王颖向李洪支付以10万元为基数，自2018年1月1日起按照每日万分之一的标准计算至案涉房屋权属转移登记至李洪名下之日止的违约金； 五、驳回李洪的其他诉讼请求。 案件受理费19873元，保全费5000元，合计24873元，由王颖负担24711元，由李洪负担162元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  栾森林 人民陪审员  林艳曦 人民陪审员  陈 伟 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  韩月萍