湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初605号原告：湖北朗琴商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：王子杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨飞，湖北嘉略律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，签收法律文书等。被告：十堰朗声教育培训中心。住所地：湖北省十堰市张湾区。法定代表人：刘军良。委托诉讼代理人：刘金平，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：李继何，男，1978年11月11日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告湖北朗琴商业管理有限公司（以下简称朗琴公司）与被告十堰朗声教育培训中心（以下简称朗声培训中心）、李继何房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朗琴公司的委托诉讼代理人杨飞、被告朗声培训中心的委托诉讼代理人刘金平、被告李继何到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朗琴公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付房屋租金115086元（租金自2018年7月1日至2019年12月31日）；2.被告承担逾期交纳租金的违约金11508.6元（违约金按拖欠的租金10%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将朗琴国际x层x号的213.12平方米的商业门面租赁给被告作教育培训使用，租期为3年，自2016年12月1日起至2019年12月1日止，三年租金总额为204595元，第一年租金为51149元，后两年每年租金为76724元，后两年租金按年支付，先交后使用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用至今。被告缴纳2016年12月1日至2018年6月30日租金后自2018年7月1日至今拒不交纳剩余租金，根据合同约定，被告后两年应按年缴纳租金，先交后使用。原告多次向被告催要，被告以种种理由推脱至今。被告严重违约行为，给原告造成巨大经济损失。被告朗声培训中心、李继何辩称：1.原告所述租金没有支付原因是原告违约在先，原告没有办理消防验收的相关手续，致使被告在经营中遭受严重的经济损失（包含招生损失、品牌营运损失、承诺的宣传广告没有兑现损失）。原告消防整改不到位，公安消防机构两次对该经营场所下发查封决定书，对被告的经营场所及客户造成很大影响，同时消防原因致使被告无法办理相关的营业执照，原告应当赔偿被告上述各项损失907702元。2.因原告违约在先，其主张违约金不符合相关规定，被告不应当支付该违约金。3.原告与被告朗声培训中心签订的房屋租赁合同，被告李继何并不是该合同的当事人，请求驳回原告对李继何的起诉。4.由于原告消防验收未通过导致朗声培训中心无法办理相关执照，无法参与相关学校的竞标商业活动，对朗声培训中心造成巨大的经济损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月29日，朗琴公司与朗声培训中心的相关负责人李继何签订《房屋租赁合同》。该合同约定：朗琴公司将位于十堰市××x区xx××号朗琴国际x层x号面积为213.12平方米的房屋（简称涉案房屋）租赁给朗声培训中心供教育培训使用；该房屋整体消防验收完毕，朗声培训中心租赁区域内的消防由朗声培训中心自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助;涉案房屋租赁期36个月，自2016年12月1日起至2019年12月1日止（3年），其中免租期为4个月；涉案房屋租金按照房屋建筑面积计算，起始租金为30元／平方米，三年后每年每平方米递增8%，三年起签；涉案房屋前3年租金总额为204595元(第一年年租金为51149元，第二、三年年租金为76724元)，租房押金为1万元；租房押金在签订本房屋租赁合同时交清，第一年租金按每两个季度为一个交费租期（即6个月），次年及以后的租金按年一次性交纳，先交后用；租赁期间，朗声培训中心有拖欠房租累计达30天以上等行为的，朗琴公司有权终止合同，收回该房屋，朗声培训中心应按照合同总租金的10%向朗琴公司支付违约金，若支付的违约金不足弥补朗琴公司损失的，朗声培训中心还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期间，朗声培训中心逾期交纳本合同约定应由朗声培训中心负担的相关租赁费用的，每逾期一日，则朗声培训中心须按日租金的1倍支付滞纳金等。朗琴公司向朗声培训中心交付了涉案房屋，朗声培训中心对涉案房屋进行了装修，并用于教育培训。朗声培训中心向朗琴公司支付了截止2018年7月1日的房屋租金89511元，并支付了租房押金1万元。朗声培训中心认为因涉案房屋的消防问题给其造成了严重损失，未向朗琴公司支付2018年7月1日之后的房屋租金。朗琴公司向朗声培训中心催要房租无果，引起诉讼。另查明：2015年12月26日，湖北永美房地产开发有限公司与朗琴公司签订《房屋整体经营权转让合同》，约定湖北永美房地产开发有限公司将其开发的朗琴国际xx层整体商业门面（面积共计7925.14平方米）的整体经营权转让给朗琴公司，供朗琴公司开设宾馆、超市、健身房、教育分块租赁经营使用，租赁期限为15年等。2016年9月21日，十堰市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定涉案房屋所在的朗琴国际商住楼建设工程消防验收合格。该《建设工程消防验收意见书》还载明：上述工程如需扩建、改建、用途变更应依法向十堰市公安消防支队申请建设工程消防设计审核和验收；属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2018年6月28日，十堰市茅箭区公安消防大队作出《临时查封决定书》，对朗琴国际二至三层培训机构予以查封，查封期限为2018年6月28日18时至2018年7月28日18时。查封原因为：朗琴国际x至x层培训机构大部分喷淋头和火灾感烟探测器被吊顶遮挡，场所疏散走道长度大于20米未设置排烟设施，部分教学场所建筑面积大于75平方米仅设置一个疏散门，存在其他可能严重威胁公共安全的火灾隐患。本院认为：朗琴公司与朗声培训中心的相关负责人李继何于2016年11月29日签订的《房屋租赁合同》，属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效,该合同对双方当事人均具有法律约束力。朗琴公司将涉案房屋交付给朗声培训中心使用，朗声培训中心应当按照合同约定向朗琴公司支付房屋租金。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋整体消防验收完毕，朗声培训中心租赁区域内的消防由朗声培训中心自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助。涉案房屋所在的朗琴国际商住楼建设工程已于2016年9月21日经过消防验收合格，朗声培训中心在租用涉案房屋过程中对该房屋进行了装修，在此种情形下，根据合同约定涉案房屋的消防验收工作应由朗声培训中心自行负责办理，朗琴公司可提供相应资料协助。朗声培训中心租赁涉案房屋用于教育培训，该房屋属于公众聚集场所，向有关公安消防机构申报消防安全检查的义务人为朗声培训中心。朗声培训中心辩称朗琴公司没有办理消防验收的相关手续，并以涉案房屋的消防问题等为由拒绝向朗琴公司支付欠付的租金，缺乏事实与法律依据。朗声培训中心应当向朗琴公司支付自2018年7月2日至一审法庭辩论终结之日（2019年7月9日）期间的房屋租金78195.42元（76724÷365×372）。根据《房屋租赁合同》约定，在租赁期间，朗声培训中心逾期交纳租赁费用的，每逾期一日，朗声培训中心须按日租金的1倍支付滞纳金，该约定的违约金过高。朗琴公司主张按照朗声培训中心欠付租金的10%计算违约金，本院予以支持。朗声培训中心应当向朗琴公司支付违约金7819.54元（78195.42×10%）。本案中，李继何的相关行为系代表朗声培训中心履行职务的行为，相应行为后果应由朗声培训中心承受。朗琴公司主张李继何支付房屋租金及违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告十堰朗声教育培训中心支付原告湖北朗琴商业管理有限公司2018年7月2日至2019年7月9日期间的房屋租金78195.42元；二、被告十堰朗声教育培训中心支付原告湖北朗琴商业管理有限公司违约金7819.54元；三、驳回原告湖北朗琴商业管理有限公司的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2832元，减半收取计1416元，由原告湖北朗琴商业管理有限公司负担454元，由被告十堰朗声教育培训中心负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇一九年九月二十七日书记员 陈方芳