文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初1649号原告（反诉被告）：重庆市恒昌农具制造有限公司，住所地重庆市江津区珞璜工业园B区金源路2号4幢1号，统一社会信用代码9150011620354370XW。法定代表人：郑世杰，总经理。委托诉讼代理人：罗之芬，女，系重庆市恒昌农具制造有限公司员工。被告(反诉原告):重庆玖创农业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区盘龙5社4栋，统一社会信用代码91500107596733677X。法定代表人：李孟强，总经理。委托诉讼代理人：王光永，重庆峰岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗小平，重庆立万律师事务所律师。第三人：重庆玖创恒晖农业装备制造有限公司，住所地重庆市江津区珞璜镇郭坝村芋河沟安居房小区2-7号地块1号楼，统一社会信用代码91500116MA5YYPY07E。法定代表人：王彪伦。原告重庆市恒昌农具制造有限公司（简称恒昌公司）与被告重庆玖创农业发展有限公司（简称玖创公司）、第三人重庆玖创恒晖农业装备制造有限公司（简称玖创恒晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，被告玖创公司于2019年4月9日提起反诉，两案合并审理。依法由审判员邱世轩适用简易程序于2019年4月11日开庭审理，后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月11日、2019年6月21日、2019年6月26日、2019年9月18日开庭审理。原告（反诉被告）恒昌公司的法定代表人郑世杰及其委托诉讼代理人罗之芬，被告（反诉原告）玖创公司的法定代表人李孟强及其委托诉讼代理人罗小平、王光永，第三人玖创恒晖公司的法定代表人王彪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年6月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月8日解除；2.判令被告及第三人向原告返还位于重庆市江津区珞璜工业园B区原告公司内的厂房7140平方米、办公室120平方米、倒班房7间等；3.判令被告支付未按合同约定返还厂房期间的费用（从2019年1月11日起算，按照每天3815.22×3倍的标准计算至房屋实际返还之日止）；4.判令被告向原告支付违约金（从2018年12月1日起算，按照每天702000元×3‰的标准计算至房屋实际返还之日止）。审理中，原告放弃了第二项关于腾退房屋的诉讼请求，并追加诉讼请求：判令被告玖创公司支付恢复厂房损坏的费用60000元。事实和理由：2018年6月1日，原被告签订了《厂房租赁合同》。合同约定，被告租赁了位于重庆市江津区珞璜工业园B区原告公司内的部分厂房及办公室等，其使用权归第三人。按先交租后使用的原则，第一期租金944100元应于2018年6月10日缴纳，第二期租金702000元应于2018年12月1日缴纳。如超期缴付租金，每超期一天按应缴纳租金全额的3‰支付违约金。另约定因被告违约而合同终止，须无条件立即搬出该房屋，每延期搬出一天承担三倍租金。合同签订后，被告于2018年7月12日向原告支付了第一期租金744100元。2018年12月1日，被告未按合同约定支付第二期租金。2019年1月8日，原告向被告致函，原告认为被告严重违约，决定与被告终止、解除《厂房租赁合同》，并要求被告于2019年1月11日搬离完毕。2019年5月31日被告才搬离。原告诉至法院，请求判如所请。被告玖创公司针对原告的诉讼请求辩称：1.双方分别于2017年7月29日、2018年6月1日两次签订《厂房租赁合同》，其中2018年6月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年4月30日解除，虽然玖创公司曾于2019年1月5日发出过《关于被迫解除厂房租赁合同的函》，但函中载明需由恒昌公司先返还多收费用才解除合同。2.玖创公司不存在恶意拖欠租金的情况，因两份合同属于合同变更的关系，第一份合同中尚有多交的租金（2018年6月至8月）可以抵扣，且涉案厂房无法办理环保手续处于不可使用状态。3.恒昌公司提供的厂房环评未过关、未向玖创公司提供环评资料、厂房漏水、频繁断电等一系列违约行为，造成了玖创公司无法正常经营，并产生了经济损失，因此违约方是恒昌公司，恒昌公司主张厂房占用损失和违约金没有事实和法律依据，即使存在损失和违约金其标准也过高，请求法院依法予以下调。4.同意向玖创公司支付因恢复厂房所需的费用60000元。第三人玖创恒晖公司述称：与被告玖创公司的答辩意见一致。反诉原告玖创公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告恒昌公司向反诉原告玖创公司返还多收取的厂房租赁费239100元、税金26030元、水电费16154元；2.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失952506元（包含厂房无法使用应当退还的一半房租472050元，租赁期间反诉原告已支付的一半人工费用235946元，行车费用损失186000元，搬家费用33510元，环评费用25000元）；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年7月29日，玖创公司与恒昌公司签订了一份关于江津区珞璜工业园B区的《厂房租赁合同》，约定由恒昌公司向玖创公司提供厂房租赁服务。合同第11条第5款约定，租赁期间，如因厂房质量、产权证等问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负责。2018年，恒昌公司以玖创公司未办理相应环保手续为由，强行对玖创公司的电力开关进行拉闸关闭，造成玖创公司无法正常生产经营。因当地环保查处力度较大，玖创公司不得已在外租赁其他厂房进行材料加工、生产，而此期间恒昌公司却强行要求玖创公司交纳相应房租。在履行2017年7月29日的《厂房租赁合同》中采取隐瞒事实的方式向玖创公司多收取了房租和水电费。而后恒昌公司以环保为由，强行要求玖创公司签订了一份新的《厂房租赁合同》，其中就涉案厂房租赁费用进行提高。该合同的第8条第2项约定，租赁期间，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用状态；第11条约定因厂房质量、产权证等问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负责。2018年，玖创公司与重庆精创联合环保工程有限公司签订《环评报告表、竣工环保验收报告编制合同》，并支付了相应费用。玖创公司办理环评需恒昌公司提供相应的厂房竣工验收手续、厂房平面图（电子版本）、厂房排水管网图、厂房环评批文、厂房排污许可证、规划许可证等一系列手续，但恒昌公司告知其无法提供前述手续。由于恒昌公司无法提供前述材料造成玖创公司不能正常营业，给玖创公司造成了较大损失。故玖创公司提起反诉，望判如所请。反诉被告恒昌公司针对反诉原告玖创公司的诉讼请求辩称：1.恒昌公司并未多收租金，根据第一个合同约定，玖创公司中途退租不应当退还租金。而且，第二个合同属于新签订的合同，与第一个合同无关。2.截至2019年5月31日腾退交还房屋时结算，玖创公司向恒昌公司预交的水电费尚余16154元，恒昌公司同意退还。3.玖创公司在履行第一个合同时缴纳的税金52060元，是2018年3月1日至2018年8月31日期间的，该税金开票即产生，即使2018年6月1日起双方已在履行第二个合同，但该税金也应当由玖创公司承担，因此恒昌公司不应当退还2018年6月至2018年8月的税金26030元。4.因玖创公司未按合同约定支付租金违约，导致双方解除合同，恒昌公司提供的房屋没有任何质量问题。请求驳回玖创公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月29日，原告恒昌公司（出租方，甲方）与被告玖创公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》（简称第一份合同），约定甲方将坐落于重庆市江津区珞璜工业园B区的房屋租赁给乙方，其中厂房面积7140平方米、月租金单价10元/平方米，办公室2间共120平方米、月租金单价15元/平方米，倒班房5间、月租金500元/间，即每月租金为75700元，另每月物管费4000元，租赁期间的水电气费由乙方承担。合同第三条约定，合同期限从2017年9月1日至2022年8月31日止，2017年7月29日至2017年8月31日为乙方进场安装调试期，此期间免收租金。合同第四条第二款约定，按先交租后使用的原则，租金每年2付，次半年租金需提前1个月全额交付，如超期缴付，乙方承诺在应缴租金的基础上，按3‰每天向甲方支付违约金；乙方须在合同签订之日起三个工作日内一次性缴纳首期租金231600元，乙方在2017年12月1日前需支付尾款694800元；以上租金价格为不含税价，因开具发票所产生的各项税金及一切相关费用由乙方承担。合同第八条第二款约定，租赁期间，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。合同第九条第三款第二项约定，乙方中途退租，无论任何原因，乙方交纳的租金，甲方不退。2017年8月1日，恒昌公司将涉案房屋交付给玖创公司。玖创公司向恒昌公司支付了2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金及物管费956400元，另支付2018年3月至2018年8月的税金52060元。2018年4月27日，重庆市江津区珞璜工业园管理委员会向玖创公司发出《关于企业停产整改的通知》，载明因园区管委会工作人员检查时发现玖创公司未完善环评批准书、验收批复、无环保设施及环保设施运行异常、危废储存不规范、废弃收集及污水处理未按环评要求等环评内容，要求玖创公司立即停产整改，待达到环保要求后恢复生产。2018年6月1日，原告恒昌公司（出租方，甲方）与被告玖创公司（承租方，乙方）又签订了一份《厂房租赁合同》（简称第二份合同），约定甲方将坐落于重庆市江津区珞璜工业园B区的房屋租赁给乙方，其中厂房面积7140平方米、月租金单价15元/平方米，办公室2间共120平方米、月租金单价20元/平方米，倒班房7间、月租金500元/间，即每月租金为113000元，另每月物管费4000元，租赁期间的水电气费由乙方承担。合同第三条约定，租赁时间从2018年6月1日至2019年8月31日止；从2018年6月1日至2018年8月31日为进场安装调试期，此期间对厂房及办公室采取优惠计租，厂房每月10元/平方米，办公室每月15元/平方米。合同第四条约定，交租时间按先交租后使用的原则；合同全额租金共计1646100元，乙方分两期支付给甲方，乙方需在2018年6月10日前向甲方一次性缴纳首期租金944100元，在2018年12月1日前一次性缴纳第二期租金702000元；甲方收到乙方的租金后开具发票给乙方；如乙方超期缴付租金给甲方，乙方承诺，每超期一天按应缴纳租金的3‰向甲方支付违约金。合同第八条第二款约定，租赁期间，甲方保证该厂房及附属设施处于正常的可使用和安全状态。合同第九条第四项约定，租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。合同第十条第二款约定，乙方承诺，严格按照国家法律法规相关要求，及时办理环保、生产安全标准化的相关手续，并将进度及完成时间告知甲方；如乙方未履行承诺，甲方有权停止供给乙方生产用电，以督促乙方完善相关手续。合同第十条第三款约定，因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意，可单方收回该房屋，且租金不退；乙方须无条件搬出该房屋，每延期搬出一天承担叁倍的租金。合同第十一条第七款约定，乙方承诺此厂房是为其投资控股子公司重庆玖创恒晖农业装备制造有限公司所租赁，其使用权归重庆玖创恒晖农业装备制造有限公司。合同第十二条第一款约定，乙方如拖欠租金，甲方每日按所应收租金的千分之三计收滞纳金；如果拖欠时间达20天以上，即视为乙方严重违约，甲方除每日按所应收租金的千分之三计收滞纳金外，有权单方终止本合同。签订合同后，玖创公司向恒昌公司支付了2018年6月1日至2019年2月28日的租金及物管费共计944100元。2018年12月19日，恒昌公司向玖创公司发出通知，载明因玖创公司未按照合同约定于2018年12月1日前支付后半年租金，双方协商不下，玖创公司已严重违约，故要求玖创公司于2018年12月31日前搬离厂房。2019年1月5日，玖创公司、玖创恒晖公司向恒昌公司发出《关于被迫解除厂房租赁合同的函》，载明因恒昌公司无法提供厂房环评资料导致其无法正常生产，产生了经营亏损，且恒昌公司不同意其退租及相关请求、多次采取断电等方式威胁交租、多收取房租和水电，故玖创公司、玖创恒晖公司致函：1.要求解除与恒昌公司于2018年5月25日签订的《厂房租赁合同》；2.恒昌公司于收到本函后三日内一次性退还多收的租赁费182600元、电费27004元，并按银行同期利率支付资金占用利息；3.恒昌公司尽快与其商谈因无法提供安全可使用厂房（无法办理环保及消防手续）而造成的经济损失赔偿事宜。庭审中玖创公司陈述，该函中“2018年5月25日签订的《厂房租赁合同》”为笔误，实际要求解除的是2018年6月1日签订的合同。2019年1月8日，恒昌公司向玖创公司发出《“关于被迫解除厂房租赁合同的函”的函复》，载明已收悉玖创公司于2019年1月5日发出的函，对该函回复如下：1.根据双方于2018年6月1日签订的合同约定，玖创公司已严重违约，恒昌公司决定终止并解除该合同，玖创公司也要求解除合同，故请玖创公司于2019年1月11日搬离完毕；2.在搬离后3天内，请玖创公司的财务、法务工作人员与恒昌公司的财务、法务工作人员进行对接，办理费用核算，按多退少补原则结清经济相关事宜。2019年1月9日，玖创公司收到该函复。2019年1月9日，玖创恒晖公司向恒昌公司发出《复函》，称因恒昌公司多收电费、拒不退还多收款项等不诚信行为，玖创恒晖公司不同意搬离厂房。2019年2月15日，玖创公司与玖创恒晖公司向恒昌公司发出《赔偿函》，载明因恒昌公司提供的厂房不合格，导致其被环保部门查封，玖创公司在外另租厂房生产并配合政府部门办理环保手续，在办理环保手续过程中，恒昌公司告知其没有前置环保、消防手续等资料，故玖创公司、玖创恒晖公司要求：“一.将房屋租金恢复到原价，即厂房租金按每平米10元计算；二.赔偿我司在厂房查封期间的房租及搬运损失，两个月租金共计142800元，搬运及安装费20000元，共计162800元；三、退还我司多缴纳的厂房租金及电费，共计约417800元（含已交6个月多收5元/平米的涨价租金）；四、赔偿我司8个月（5-12月）的业务损失（具体金额需要双方沟通统计）；五、后续损失赔偿金额视情况发展而定。”2019年3月12日，经园区管委会及园区派出所协调，恒昌公司、玖创公司、玖创恒晖公司共同签订《承诺书》，载明：1.玖创公司承诺：在2019年4月30日前，搬迁完现在租赁的厂房及我司的一切财产，在此期间，只要恒昌不再断我司的生产生活用电，我司不再堵恒昌的厂大门，租赁合同纠纷最终以法院裁决来执行。2.恒昌公司承诺：在玖创公司已经承诺搬迁的基础上，在2019年4月30日前不再断玖创公司的生产生活用电。2019年3月12日至2019年4月30日期间电费由玖创公司自行承担，租赁期间电费以法院裁决来执行。2019年4月30日，恒昌公司向玖创公司发出了停电通知，告知因玖创公司未按承诺搬迁，故决定于2019年4月30日18:00起停止对租赁房屋的用电供给。2019年5月15日，经本院调解，恒昌公司同意于当日下午恢复通电，玖创公司承诺于2019年5月31日搬迁完毕并交还厂房。2019年5月31日，玖创公司、玖创恒晖公司向恒昌公司腾退交还了租赁房屋，并签订《厂房交接事项》，载明恒昌公司签订合同后交付的是全新完好的房屋，并罗列了玖创公司、玖创恒晖公司使用房屋后的具体人为损坏情况及水电使用情况。玖创公司向法庭举示如下几组证据：1.《环境影响报告表（报批版）》（含渝（津）环准[2015]190号文件）、《环评报告表、竣工环保验收报告编制合同》、《监测报告》、付款电子回单，拟证明其已进行环评准备工作并支付环评费用25000元。恒昌公司对该组证据的真实性不予认可，并认为玖创公司委托环评的公司与资质证书中的公司不一致，同时该组证据中的渝（津）环准[2015]190号文件是恒昌公司向其提供的环评资料。2.玖创恒晖公司的法定代表人王彪伦与恒昌公司工作人员唐某的微信聊天截图4张，拟证明玖创公司办理环评手续需要恒昌公司提供厂房环评批文、排污许可证、厂房验收批文，但唐某答复没有。恒昌公司对其真实性不予认可，认为王彪伦要求提供的三项资料不属于办理环评的必要文件。3.玖创公司与案外人签订的《厂房租赁合同》、安全协议书、收据、转账凭证、厂房照片，拟证明厂房因恒昌公司断电以及环评问题无法生产，玖创公司另行租赁厂房产生的租赁费用32540元。恒昌公司认为其不存在断电行为，玖创公司是否另行租赁厂房与恒昌公司无关。4.《行车采购及安装公司合同》及发票，拟证明基于对恒昌公司的信任，玖创公司在厂房中安装了价值320000元的行车，经折旧计算后产生了损失186000元。恒昌公司认可其真实性，但认为不能达到证明目的。5.玖创公司与案外人签订的《销售合同》、发票、付款凭证共计23套，拟证明因厂房达不到使用标准，玖创公司另行找了第三方签订销售合同来做，因向第三方支付酬劳而产生损失381183.29元。恒昌公司对该组证据的真实性、关联性均不予认可。6.停电通知，拟证明恒昌公司于2019年4月30日向玖创公司发出停电通知，玖创公司在2019年5月1日至2019年5月15日期间因停电无法搬离厂房。恒昌公司称虽然发了通知，但当天并未停电，一直到2019年5月10日才开始停电。7.两段视频、三张照片（2019年4月20日拍摄），拟证明涉案厂房存在严重漏水、长有青苔的情况，不符合安全生产的条件。恒昌公司对该组证据的真实性不予认可，认为交付的是全新的厂房，在使用过程中、腾退厂房时玖创公司也未提出过漏水问题。8.工资表12套，拟证明因涉案厂房漏水、环评未达标等原因，导致玖创公司在2018年6月至2019年4月期间产生人工工资损失471892元。恒昌公司对该组证据的真实性、关联性不认可，工资表的名称是玖创公司，而合同约定使用人为玖创恒晖公司，所以与本案无关；如果玖创公司在厂房内经营生产就证明没有损失，应当由其自身支付工人工资；玖创公司及玖创恒晖公司在厂房内正常生产，反而证明厂房是安全可用的。第三人陈述，因2018年6月至8月期间，玖创恒晖公司在办理银行及工商手续，所以该期间的工资由玖创公司代付；从两份合同期间的电费用量可以看出生产不正常，因为环评问题不敢接大订单，故接了小订单晚上加班做。9.租赁凭证3份、微信转账记录4份、收条2份，拟证明玖创公司在解除合同后搬迁，产生搬迁费33510元。恒昌公司对其真实性、关联性均不认可，且双方已解除合同，搬迁费用应当由玖创公司与玖创恒晖公司承担。10.参保证明、微信聊天记录（聊天记录中发送的图片无法显示），拟证明玖创公司的员工胡亚军于2018年7月31日与玖创公司的法定代表人李孟强汇报厂房漏水事宜。恒昌公司对该组证据不予认可。11.微信聊天记录截图3张，拟证明玖创公司的法定代表人李孟强一直向恒昌公司的法定代表人郑世杰催收应退的租金。恒昌公司认可聊天记录的真实性，但表示郑世杰在聊天记录中并未明确表态要退还租金。恒昌公司向法庭举示如下几组证据：1.环评批文三份，分别是渝（津）环准[2015]190号、渝（津）环准[2018]288号、渝（津）环准[2019]001号文件，拟证明恒昌公司从2015年开始取得环评的行政批复，厂房环评达标。玖创公司对该组证据的真实性无异议，但认为恒昌公司并未向其提供厂房环评批文，且恒昌公司没有排污许可证和厂房验收批文。2.停电通知一份，拟证明恒昌公司从未对涉案厂房进行断电，是因为电力部门检修断电。玖创公司对其真实性不认可，认为不能达到其证明目的，厂房断电是经常性的，与停电通知时间不吻合。3.缴款通知书18份，拟证明玖创公司在租赁厂房期间一直在正常使用房屋。玖创公司对其真实性无异议，认为不能证明达到证明目的。4.在渝开展环境影响评价业务的环评机构名单（网站截图），拟证明玖创公司委托的环评公司没有环评资质。玖创公司认为其举示的环境影响报告表中所附的该公司营业执照上有相应的经营范围。5.邮件截图，拟证明恒昌公司通过邮件向玖创公司发送了其所需的环评资料。玖创公司对真实性不予认可，称未收到该邮件。6.视频一段（2019年6月15日拍摄），拟证明涉案厂房并未漏水。玖创公司对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，该视频的形成时间是6月中旬，此时厂房已退还，而玖创公司提供的漏水视频是2019年4月20日拍摄。7.税费发票4张，拟证明玖创公司于2017年12月11日支付给恒昌公司的税金52060元是2018年3月1日至2018年8月31日这半年的税费，该费用开票即产生，应当由玖创公司承担。玖创公司认可税票的真实性，但第二份合同约定由玖创公司承担税费，恒昌公司应当退还2018年6月1日至2018年8月31日期间的税费26030元。第三人玖创恒晖公司未举示证据，所有质证意见均与玖创公司一致。庭审中，恒昌公司陈述如果停电会对玖创公司的搬迁造成一定的阻碍，玖创公司认为如果停电即无法搬迁。以上事实，有原、被告的陈述、《厂房租赁合同》、来往函件、通知、《厂房交接事项》、《承诺书》等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告于2017年7月29日、2018年6月1日两次签订《厂房租赁合同》，玖创公司主张2018年6月1日签订的合同系被迫签订，但未举证证明，故本院依法认定两份《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。原、被告双方均应当按照合同约定享受权利和履行义务。针对本案的有关焦点问题，评析如下：一、关于两份《厂房租赁合同》是独立合同还是第二份合同是第一份合同变更而来的问题。恒昌公司主张两份合同是独立合同，玖创公司主张第二份合同是对第一份合同的变更。本院认为，两份《厂房租赁合同》的合同主体都是恒昌公司与玖创公司，租赁的房屋均为同样的房屋（仅倒班房数量有变化），且第二份合同在第一份合同的履行期内，双方没有就第一份合同协商过解除或终止，租赁行为应当是持续的、不间断的，如果仅因为合同的书面签订形式中未体现出关联，就将两份租赁合同割裂开来看做是两个独立合同，显然不符合一般常理。因此，本院依法认定第二份合同系第一份合同的修订和变更，而不是两个独立的合同。二、关于恒昌公司是否存在提供的厂房环评未过关、未配合提供环评资料、厂房严重漏水、频繁断电等违约行为的问题。玖创公司主张恒昌公司在合同履行期间存在前述的一系列违约行为。恒昌公司称其不存在玖创公司所说的违约行为。针对厂房的环评问题，园区管委会发出的停产整改通知仅针对玖创公司，恒昌公司也举示了厂房相关的环评批复资料，而玖创公司未举示证据证明涉案厂房未通过环评，因此对玖创公司关于涉案厂房的环评未过关导致其被停产整改的说法，本院不予采信。针对玖创公司称恒昌公司未配合提供环评资料的问题，恒昌公司已向玖创公司提供了渝（津）环准[2015]190号环评文件，玖创公司未举证证明其陈述的厂房环评批文、排污许可证、厂房验收批文三项资料系办理环评的必需资料，恒昌公司也未认可其举示的王彪伦与唐某关于提供环评资料的微信聊天记录，该记录的真实性无法确认，因此对玖创公司关于恒昌公司未配合提供环评资料的说法，证据不足，本院不予采信。针对玖创公司称厂房漏水的问题，玖创公司举示的视频及图片是2019年4月20日拍摄，而第二份合同在2019年1月9日已经解除（合同的解除时间后续将详述），不能证明涉案房屋在合同履行期间存在严重漏水的情况；玖创公司举示了2018年7月31日其员工胡亚军与李孟强的聊天记录截图，但该截图中无法查看所发送的照片，仅提到厂房多处漏水，不能证明系涉案厂房漏水及漏水的严重程度，而玖创公司在来往函件协商时也未提出过厂房漏水的问题。因此对玖创公司关于涉案厂房严重漏水的说法，证据不足，本院不予采信。针对玖创公司称厂房频繁断电的问题，玖创公司未举证证明恒昌公司在合同履行期间对涉案厂房频繁断电，对该说法本院不予采信。综上，玖创公司关于恒昌公司在合同履行期间存在前述一系列违约行为的说法，证据不足，其要求恒昌公司赔偿违约损失952506元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于玖创公司未按约缴纳第二份合同的租金是否违约的问题。恒昌公司主张玖创公司应当按约于2018年12月1日前一次性缴纳第二期租金702000元，但其逾期未缴纳，因此玖创公司因未按期支付租金而违约。玖创公司抗辩未按约交租是因恒昌公司违约在先，且第一份合同中尚有多收取的三个月租金可以抵扣，并非恶意拖欠租金。本院认为，玖创公司举示的证据不足以证明恒昌公司存在其所述的违约行为，第一份合同中多收取的三个月费用仅有239100元，不足以抵扣第二期应缴费用702000元，玖创公司逾期未足额支付租金的行为已经构成违约。四、关于第二份合同的解除时间的问题。恒昌公司主张合同的解除时间为2019年1月8日，玖创公司主张合同的解除时间为2019年4月30日。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可以解除合同；第九十六条规定，当事人一方依照中第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。即通知到达对方即解除合同的前提是对方存在违约等法定解除的行为。玖创公司于2019年1月5日向恒昌公司发出的《关于被迫解除厂房租赁合同的函》中，表示因恒昌公司无法提供厂房环评资料导致其无法正常生产，故要求解除租赁合同。但玖创公司举示的证据不能证明恒昌公司有其所述的违约行为，玖创公司不具有合同解除权，因此该函不能达到解除合同的目的。恒昌公司于2019年1月8日发出的《“关于被迫解除厂房租赁合同的函”的函复》中以玖创公司违约为由决定解除该合同。经审理可以认定玖创公司存在未按约交纳租金的违约行为，因此恒昌公司依法享有合同解除权，租赁合同应当于恒昌公司的通知到达玖创公司之日（2019年1月9日）解除。而玖创公司主张合同解除时间为双方协商的搬迁之日即2019年4月30日，于法无据，本院不予支持。因此，本院依法认定双方于2018年6月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月9日解除。五、关于恒昌公司是否应当退还玖创公司在履行第一份合同时缴纳的2018年6月至8月的费用239100元（含租金227100元，物管费12000元）的问题。恒昌公司认为不应当退还玖创公司239100元，因第一份合同中约定了如乙方中途退租，无论任何原因，甲方不退乙方交纳的租金。玖创公司认为该段期间的费用应当退还，因为两份合同的履行时间有交叉，重复缴纳了租金。针对租金227100元的问题，本院认为第二份合同是第一份合同的变更，玖创公司不存在第一份合同中约定的“乙方中途退租”的情况，因此该部分租金应当作为履行第二份合同的租金。玖创公司在签订第二份合同时已将租金缴纳至2019年2月底，因此，第一份合同中多交的227100元应当作为2019年3月1日之后的租金。而第二份合同中约定了“因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意，可单方收回该房屋，且租金不退”，现因玖创公司违约而导致合同解除，合同解除之后的租金420294元不应当退还，其中包含了2019年1月10日至2019年2月28日的租金193194元，以及2019年3月1日后的租金227100元（即第一份合同中多交的租金）。因此，恒昌公司不需向玖创公司退还第一份合同中多交的租金227100元。针对物管费12000元的问题，玖创公司确实重复缴纳了物管费，恒昌公司向玖创公司收取的第一份合同中2018年6月1日至8月31日的物管费12000元应当退还。六、关于恒昌公司是否应当向玖创公司支付其垫付的2018年6月至8月的税费26030元的问题。恒昌公司认为不应当支付玖创公司争议税费，第一份合同中约定了租金价格为不含税价，因开具发票所产生的各项税金及一切相关费用由乙方承担，而该段期间的税费已经开票产生，因此本身就应该由玖创公司承担。玖创公司认为恒昌公司应当支付争议税费，第二份合同从2018年6月1日开始履行，该合同中的租金是含税价，不再需要玖创公司承担税费。本院认为，第一份合同中约定由玖创公司承担税费，第二份合同变更为由恒昌公司承担税费，税金的承担应当根据实际租赁的时间段按照合同约定进行分配，不应当如同原告主张的以开票的时间点为准。2018年6月1日至2018年8月31日双方已在履行第二份合同，本院依法认定恒昌公司应当向玖创公司支付其垫付的2018年6月至8月的税费26030元。七、关于玖创公司的违约责任的问题。恒昌公司主张玖创公司支付未按合同约定返还厂房期间的费用（从2019年1月11日计算至2019年5月31日，按照每天3815.33×3倍的标准计算），支付未按期支付租金的违约金（从2019年1月11日计算至2019年5月31日，按照每天702000元×3‰计算）。玖创公司认为恒昌公司不存在厂房占用损失，主张的违约金没有事实和法律依据，且厂房占用损失和违约金标准过高，请求法院依法下调。针对未按约返还厂房的费用。合同中约定“乙方须无条件立即搬出该房屋，每延期搬出一天承担叁倍的租金”，实际上是指合同解除后玖创公司未按约向恒昌公司腾退返还厂房而产生的房屋占用损失。玖创公司抗辩合同约定的损失标准过高，恒昌公司未举示因房屋占用所产生的损失，本院酌情调整为从合同解除次日（2019年1月10日）起按每月租金113000元上浮30%的标准计算房屋占用损失至房屋腾退之日（2019年5月31日），即房屋占用损失为695327元（113000元×130%÷30天×142天）。恒昌公司在《承诺书》中承诺“在2019年4月30日前不再断玖创公司的生产生活用电”，说明恒昌公司在双方协商搬迁期间曾有过断电行为，加之在本院组织调解的2019年4月30日至2019年5月15日期间，恒昌公司曾向玖创公司发出停电通知，虽其称只是发了通知而未实际断电，但没有证据证明其未断电，因此，本院依法认定恒昌公司在玖创公司搬迁期间有停电阻碍搬迁的行为，对逾期搬迁存在一定的过错。对于逾期搬迁导致的房屋占用损失，恒昌公司和玖创公司应当各自承担一部分责任，本院酌定由恒昌公司承担69532.7元（695327元×10%），由玖创公司承担625794.3元（695327元×90%）。合同中约定若承租人违约则租金不退，玖创公司已支付的合同解除后的租金420294元按约不能退还，那么玖创公司已通过不能退租金的方式承担了违约责任，恒昌公司也通过收取该部分租金的方式弥补了部分损失，因此，该部分不退还的租金420294元应从玖创公司应当承担的违约损失中冲抵，即玖创公司应当向恒昌公司支付的房屋占用损失为205500.3元（625794.3元-420294元）。此外，玖创公司还应当承担2019年3月至5月的物管费损失12000元。综上，玖创公司共计应当向恒昌公司支付的损失为217500.3元（205500.3元+12000元）。针对违约金，玖创公司未按约支付租金，合同约定按应交租金的3‰支付违约金。玖创公司应当于2018年12月1日前一次性缴纳702000元（其中租金678000元，物管费24000元），第一份合同中多交的租金227100元应当作为2019年3月1日之后的租金，因此违约金的计算基数应当是应交而未交的租金450900元（678000元-227100元）。违约金的计算时间应当是应付租金的次日（2018年12月2日）至合同解除之日（2019年1月9日）。玖创公司抗辩合同约定的违约金标准过高，请求法院调低，而恒昌公司未举证证明其损失，本院将违约金标准酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。综上，玖创公司应当支付恒昌公司因未按期支付租金的违约金2762元（450900元×4.35%×130%÷360×39天）。另外，针对玖创公司向恒昌公司支付厂房恢复费用60000元、恒昌公司向玖创公司退还水电费16154元，双方已达成一致意见，是其对自身权利的处分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市恒昌农具制造有限公司与被告重庆玖创农业发展有限公司于2018年6月1日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月9日解除。二、被告重庆玖创农业发展有限公司向原告重庆市恒昌农具制造有限公司支付厂房恢复费用60000元。三、被告重庆玖创农业发展有限公司向原告重庆市恒昌农具制造有限公司支付厂房占用损失217500.3元。四、被告重庆玖创农业发展有限公司向原告重庆市恒昌农具制造有限公司支付违约金2762元。五、反诉被告重庆市恒昌农具制造有限公司向反诉原告重庆玖创农业发展有限公司退还多交的水电费16154元、物管费12000元，支付垫付税费26030元，共计54184元。六、驳回本诉原告重庆市恒昌农具制造有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告重庆玖创农业发展有限公司的其他诉讼请求。上述款项限于本判决生效之日起十日内履行。本诉被告及反诉被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22710元，由原告重庆市恒昌农具制造有限公司负担19498元（原告已预交22710元），由被告重庆玖创农业发展有限公司负担3212元（限被告重庆玖创农业发展有限公司在本判决生效后七日内向法院缴纳）。反诉案件受理费15904元，由反诉原告重庆玖创农业发展有限公司负担15206元（反诉原告已预交16757元），由反诉被告重庆市恒昌农具制造有限公司负担698元（限反诉被告重庆市恒昌农具制造有限公司在本判决生效后七日内向法院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邱世轩人民陪审员  刘启明人民陪审员  刘 琼二〇一九年九月十八日法官 助理  杨 妮书 记 员  秦朝君