河北省顺平县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0636民初901号原告：梁剑桥，男，1979年11月13日出生，汉族，住顺平县。被告：河北佳客物业服务有限公司,住所地：河北省石家庄市新华区。法定代表人：陈忠立，公司经理。委托诉讼代理人：李季（顺平县唐宁府小区物业经理），男，汉族，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。原告梁剑桥与被告河北佳客物业服务有限公司（以下简称：河北佳客）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁剑桥、被告河北佳客的委托诉讼代理人李季、刘园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁剑桥向本院提出以下诉讼请求：1、要求河北佳客物业服务有限公司完全履行甲乙双方签署的《唐宁府前期物业服务协议》的内容,并根据协议内容给原告办理永久车辆进出社区手续,直至协议解除，2、要求河北佳客物业服务有限公司因未履行协议内容给原告带来的不便和损失给予正式书面道款，3、依法判令河北佳客物业服务有限公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：其一,河北佳客物业服务有限公司未按照《物业管理条例》第二十四条依法入驻顺平县唐宁府小区,具体表现在河北佳客物业服务有限公司并非依法通过竞投标的形式取得顺平县唐宁府小区的物业服务权,也没有得到顺平县人民政府房地产行政主管部门批准或选聘,收费存在不合规现象。其二,顺平县唐宁府小区的物业属于前期物业,按照《河北省物业服务收费管理实施办法》冀价经费（2014）第12号的规定,应执行政府指导价,而河北佳客物业服务有限公司收取业主物业服务费的内容和标准为:物业费13元平方米/月、电梯费25元/月、绿化养护费40元/月、公区能耗费20元/月、垃圾清运处理费10元/月、车位服务费60元/月。此收费内容和标准远远高于顺平县物价局的指导价格,顺平县物价局也未批准其收费方案,被告违反了《河北省物业服务收费管理实施办法》的相关规定,严重侵害了业主合法权益。其三,后经甲乙双方协商,河北佳客物业服务有限公司同意免除原告(业主)部分收费项目:电梯费25元/月,绿化养护费40元/月,公区能耗费20元/月,车位服务费60元/月。甲乙双方于2016年5月26日签署《唐宁府前期物业服务协议》。其四,协议签署后河北佳客物业服务有限公司未完全履行双方签署的《唐宁府前期物业服务协议》的内容,以重收车位服务费的名义,期间多次中断给原告办理车辆进出手续,导致被告无法进入社区,严重影响了原告已购车位的使用,侵害了原告的合法权益最后一次沟通河北佳客物业服务有限公司只承诺给原告办理车辆进出服务的有效期截止到2019年11月14日,之后便要强行收费,严重违反了双方签署的《唐宁府前期物业服务协议》,侵害了原告的合法权益。综上,河北佳客物业服务有限公司严重违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《合同法》的有关规定,特此依法向贵院提出诉讼,望支持诉求。被告河北佳客物业服务有限公司辩称：一、被告依法签订《前期物业服务协议》并进驻小区提供服务。被告于2016年3月1日与建设单位签订前期物业服务合同,该合同依法对业主具有约束力并对各项费用已有约定,原告已经享受物业服务,被告收取物业费、车位服务费等费用合法有效。依照相关法律规定,原告小区物业费等实行市场调节价,原告小区车位由开发商建成投入使用,被告接收和提供管理服务,并于2016年11月开始收费。二、小区地下车位所有权归建设单位所有,未经建设单位或出租或转让使用权任何车辆不得随意进出。地下车位所有权归建设单位所有,被告作为管理者,确定业主车辆是否能够进出地下车位的依据应是业主与建设单位签订的地下车位出租或使用权转让协议。而原告并未向被告提供任何地下车位出租或使用权转让协议且拒绝缴纳车位服务费用还在停车已经构成侵权或违约,被告考虑到小区的和谐稳定并未强行阻止,被告保留反诉原告将车辆转移出地下车位或补缴车位服务费的诉讼权利。三、原告虚构事实,其诉求没有合同和法律依据。前期物业服务协议中没有任何一条内容约定被告应给原告办理永久车辆进出社区手续。被告积极履行合同义务,得到了政府部门和广大业主的认可,且原告车辆事实上可以正常进出小区,原告所称损失和与事实不符,其诉求没有合同和法律依据。综上,原告请求不符合法律规定,不符合实际,请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求本院经审理认定事实如下：2015年9月20日，原告梁剑桥、侯莹辉与河北奇美房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于顺平县唐宁府第8幢2单元201号房，原告梁剑桥分别于2015年8月25日付定金10000元、2015年8月27日付款653112元，全款付款663112元。原告梁剑桥于8月27日分别支付85000元、31900元购买了位于唐宁府区域内C50车位、8#-103地下室。2016年3月1日，河北奇美房地产开发有限公司与被告河北佳客签订了《前期物业委托管理服务合同》，约定由被告河北佳客承接顺平县唐宁府的物业服务，期限至业主委员会成立并选聘新物业公司止。2016年5月26日，原告梁剑桥与被告河北佳客签订了《唐宁府前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务，物业服务的内容，物业服务质量，物业服务费用，违约责任。物业服务费用收费项目:1、物业费每平方米1.3元/月，2、电梯费25元/月，3、绿化养护费40元/月,4、公区能耗费20元/月,5、车位服务费60元/月，6、垃圾清运处理费10元/月。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力。原告提供了物业服务协议原件，物业服务费收费标准列表中显示划掉四项电梯费25元/月、绿化养护费40元/月、公区能耗费20元/月、车位服务费60元/月,对划掉的四项无被告签字盖章。被告未提供物业服务协议原件。物业服务协议签署后原告一直享受车位保洁服务及其他物业服务,但未缴纳过物业服务费。原告要求永久免除协议中划掉的四项即电梯费25元月、绿化养护费40元月、公区能耗费20元/月、车位服务费60元/月，理由系经双方协商被告同意免除物业服务协议中划掉了四项，被告河北佳客不予认可，原告未提供证据。原告主张被告河北佳客偶有服务不当，致使原告车辆有时不能及时进入小区，也未提供证据。原告就其主张提供的证据有：一、商品房买卖合同，购房定金及房款票据、购买地下室及车位票据，共四张；二、《唐宁府前期物业服务协议》原件。被告就其主张提供的证据有：一、河北奇美房地产开发有限公司与被告河北佳客签订了《前期物业委托管理服务合同》。二、提供物业服务证据：照片及原告车辆进出小区的时间表，证实提供了物业服务。三（2017）冀0636民初244号一审判决书，（2017）冀06民终4759号二审维持一审判决书，证实物业服务收费合理。以上事实有庭审笔录、原被告提供的证据为证。本院认为，原被告签订的《唐宁府前期物业服务协议》未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。公民、法人在从事民事活动中，应当遵循诚实信用原则，公平地考虑对方的权利与义务。《唐宁府前期物业服务协议》签订后原告一直享受物业管理服务，未缴纳过电梯费、绿化养护费、公区能耗费、车位服务费，显属不当。且当事人对自己主张有责任提供证据，反驳对方主张也应提供证据说明理由。原告主张《唐宁府前期物业服务协议》中所划掉的收费项目电梯费、绿化养护费、公区能耗费、车位服务费应永久免除，被告不予认可，原告也无其他证据证实划掉部分系双方协商一致的结果，故对原告主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁剑桥诉讼请求。案件受理费减半收取计40元由原告梁剑桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  宋英俊二〇一九年九月二十四日书记员  赵 琪