广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1611号 原告：南宁市明东实业有限公司，住所地：南宁市明秀东路虎丘钢材市场，统一社会信用代码：9145010073219121X0。 法定代表人：朱蓉娟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈翾，广西冠益律师事务所律师。 被告：杨国庆，男，1985年10月5日出生，汉族，住南宁市。 原告南宁市明东实业有限公司与被告杨国庆商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告南宁市明东实业有限公司的委托诉讼代理人陈翾参加诉讼，被告杨国庆经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁市明东实业有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告于2012年11月16日签订的《南宁市商品房买卖合同》;2、被告协助原告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产预告登记》；3、被告腾空并返还位于南宁市江宇·世纪城1号楼1单元205号房屋；4.判令被告向原告支付解除合同违约金47618.8元；5.被告向原告支付代偿款项77916.54元及利息6263.45元(利息计算：以13759.3元为基数，从2015年12月30日起开始计算；以7675.14元为基数，从2016年6月30日起开始计算；以8811.73元为基数，从2016年10月1日起开始计算；以16002.36元为基数,从2017年6月30日起开始计算；以14058.45元为基数，从2018年2月28日起开始计算；以1898.09元为基数，从2018年3月31日起开始计算；以5252.77元为基数，从2018年6月28日起开始计算；以1741.94元为基数，从2018年8月1日起开始计算；以1741.94元为基数，从2018年9月1日起开始计算；以1741.26元为基数，从2018年9月30日起开始计算；以3492.3元为基数，从2018年11月29日起开始计算；以1741.26元为基数，从2018年12月30日起开始计算；以上均按中国人民银行公布的同期贷款利率分段暂计付至2019年1月1日，以后支付至被告实际清偿之日止）；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2012年11月16日原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元205号房屋，房屋建筑面积为76.19平方米，总房款476188元。《南宁市商品房买卖合同》附件五合同补充协议第7(5)约定：买受人申请银行或公积金按揭贷款，出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行办妥抵押登记手续并将有关抵押文件交按揭银行收执之日起至注销房屋抵押登记之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人己付银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。 为购买房屋，被告与中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部（以下简称“农行广西区分行营业部”）签订《个人购房担保借款合同》约定：借款本金为333000元，借款期限360个月，担保方式为保证加抵押。该贷款合同签订后，被告未按照借款合同的约定履行还款义务，导致农行广西区分行营业部于2017年7月3日向南宁市青秀区人民法院起诉，该院于2017年11月24日作出《民事判决书》，判决解除《个人购房担保借款合同》、被告向广西区分行营业部偿还借款本金316967.9元、支付利息及罚息、赔偿律师费，并要求原告对上述债务承担连带清偿责任，现判决已生效。截至起诉之日，农行广西区分行营业部从原告保证金帐户扣划款项77916.54元。 《南宁市商品房买卖合同》签订后，被告支付首付房款143188元，并通过贷款方式支付333000元，共计476188元，已付清全部购房款。涉案房屋分别于2012年12月11日、2013年1月10日办理了《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产预告登记》。根据《南宁市商品房买卖合同》补充协议7(5)条约定，因被告未按规定偿还银行贷款本息，导致银行收回贷款或原告履行连带担保责任的，原告可选择解除《南宁市商品房买卖合同》并要求被告配合办理合同备案登记注销手续。《南宁市商品房买卖合同》解除的同时，被告还应按总房款476188元的10%即47618.8元向原告支付解除合同违约金。被告已于2013年3月28日办理入住手续，其应在《南宁市商品房买卖合同》解除后腾空房屋。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，诉请如前。 被告杨国庆未进行法庭答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月16日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元205号房屋，总金额476188元，首期房款共计143188元，余款333000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件五《合同补充协议》第7条第（5）款约定，买受人申请银行或公积金按揭贷款，出卖人作为借款担保人的，买受人自按揭银行办妥抵押登记手续并将有关抵押文件交按揭银行收执之日起至注销房屋抵押登记之日止，如因买受人未按规定偿还按揭银行的借款本息，导致按揭银行收回贷款或要求出卖人履行连带担保责任，则因此造成出卖人的经济损失由买受人承担，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣，出卖人有权收回买受人所购房屋。买受人己付银行利息、装修费用及其它损失由买受人自行承担。《南宁市商品房买卖合同》及补充协议还对其他事项进行了约定。 2012年12月11日，案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明（登记编号：201211200965）。2013年1月10日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记（邕房预字第1292349号）。涉案房屋尚未办理不动产权证登记。原告已于2013年3月28日将案涉房屋交付被告。 《南宁市商品房买卖合同》签订后，原告、被告与农行广西区分行营业部签订《个人购房担保借款合同》，约定农行广西区分行营业部向被告发放贷款333000元，原告作为保证人为被告的债务承担连带保证责任。合同签订后，农行广西区分行营业部依约发放了被告的个人贷款。后因被告未能按时偿还农行广西区分行营业部贷款，原告已代被告向农行广西区分行营业部支付代偿款共计77916.54元（详细时间金额见附表），农行广西区分行营业部于2017年7月3日向南宁市青秀区人民法院起诉被告及原告，依约主张解除与原告、被告签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告偿还所欠借款并要求原告承担连带清偿责任。该院于2017年11月24日作出（2017）桂0103民初7360号民事判决书，判决解除《个人购房担保借款合同》、被告向农行广西区分行营业部归还贷款本金、支付利息及罚息、赔偿律师费并由原告承担连带清偿责任。该案已发生法律效力。因与被告解除合同之纠纷，原告遂诉至本院，诉请如前。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于案涉合同效力及应否解除问题。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方已在合同附件五《合同补充协议》第7条第（5）款对合同的解除条件进行了明确约定，即被告未按期偿还按揭银行的贷款本息致使原告承担连带责任后，原告有权解除《南宁市商品房买卖合同》。现因被告未按《个人购房担保借款合同》的规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，构成违约，而案涉房屋尚未实际办理不动产权利登记，即合同尚未履行完毕，故原告享有合同解除权的条件已经成就，有权主张解除合同。故对于原告诉请解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于原告主张的协助办理注销案涉房屋《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产预告登记》并腾退案涉房屋问题。 根据合同附件五《合同补充协议》第7条第（5）款的约定，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣，出卖人有权收回买受人所购房屋。现案涉房屋已经办理了《商品房买卖合同登记备案证明》及《不动产预告登记》，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理注销上述登记手续，涤除各项权利瑕疵，将案涉房屋权属恢复到原始状态，并将案涉房屋腾空交还原告，故对原告诉请被告协助办理注销案涉房屋《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产预告登记》，将案涉房屋腾退并返还给原告，有事实及法律依据，本院予以支持。 %1、关于违约金及代偿款项的认定和计算问题。 根据合同附件五《合同补充协议》第7条第（5）款的约定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权利的，原告有权要求被告按照全部购房款的10%支付违约金，该违约金出卖人可以买受人已付房款进行抵扣。《中华人民共和国担保法》第六条规定：“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”现因被告未按《个人购房担保借款合同》的规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告有权向被告进行追偿，要求被告支付代偿款项及利息。现原告主张被告按照协议约定支付解除合同违约金、代偿款项及利息，符合协议约定及法律规定，被告亦未提出异议，故本院予以支持。 综上，本院认定被告应按照总房款的10%向原告支付合同解除违约金47618.8元，并向原告偿还代偿款项77916.54元及利息(利息计算方式：以13759.3元为基数，从2015年12月30日起开始计算；以7675.14元为基数，从2016年6月30日起开始计算；以8811.73元为基数，从2016年10月1日起开始计算；以16002.36元为基数,从2017年6月30日起开始计算；以14058.45元为基数，从2018年2月28日起开始计算；以1898.09元为基数，从2018年3月31日起开始计算；以5252.77元为基数，从2018年6月28日起开始计算；以1741.94元为基数，从2018年8月1日起开始计算；以1741.94元为基数，从2018年9月1日起开始计算；以1741.26元为基数，从2018年9月30日起开始计算；以3492.3元为基数，从2018年11月29日起开始计算；以1741.26元为基数，从2018年12月30日起开始计算；以上均按中国人民银行公布的同期贷款利率分段暂计付至2019年1月1日，以后支付至被告实际清偿之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市明东实业有限公司与被告杨国庆签订的《南宁市商品房买卖合同》； 二、被告杨国庆应在本判决生效之日起十日内配合原告南宁市明东实业有限公司办理注销南宁市兴宁区江宇·世纪城1号楼1单元205号房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201211200965）及《不动产预告登记》（邕房预字第1292349号），并将房屋腾空交还给原告南宁市明东实业有限公司； 三、被告杨国庆向原告南宁市明东实业有限公司支付解除合同违约金47618.8元； 四、被告杨国庆向原告南宁市明东实业有限公司偿还代偿款项77916.54元及利息(利息计算方式：以13759.3元为基数，从2015年12月30日起开始计算；以7675.14元为基数，从2016年6月30日起开始计算；以8811.73元为基数，从2016年10月1日起开始计算；以16002.36元为基数,从2017年6月30日起开始计算；以14058.45元为基数，从2018年2月28日起开始计算；以1898.09元为基数，从2018年3月31日起开始计算；以5252.77元为基数，从2018年6月28日起开始计算；以1741.94元为基数，从2018年8月1日起开始计算；以1741.94元为基数，从2018年9月1日起开始计算；以1741.26元为基数，从2018年9月30日起开始计算；以3492.3元为基数，从2018年11月29日起开始计算；以1741.26元为基数，从2018年12月30日起开始计算；以上均按中国人民银行公布的同期贷款利率分段支付至被告实际清偿之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2936元，由被告杨国庆负担。 公告费350元，由被告杨国庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  江 明 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  吴文君 附表：原告代被告偿还款项时间及金额 序号 时间 金额 合计 2015.12.29 13759.30 2016.6.29 7675.14 2016.9.30 8811.73 2017.6.29 16002.36 2018.11.28 3492.30 2018.12.29 1741.26 2018.2.27 1584.66 2018.2.27 12473.79 14058.45 2018.3.29 156.83 2018.3.29 1738.33 2018.3.30 2.93 1898.09 2018.6.27 5252.77 2018.7.31 1741.94 2018.8.31 1741.94 2018.9.29 1741.26 合计 77916.54 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第%1条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。