甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0521民初911号 原告：张文俊，男，1991年3月5日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人:谭少涛，海南同玺律师事务所律师。 被告：抚州宇通房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县南丰大道，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。 法定代表人：魏国芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周源，男，该公司职工。 原告张文俊与被告抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，于2019年3月26日作出（2019）甘0521民初80号民事判决书。因张文俊不服一审判决，上诉于天水市中级人民法院，2019年6月20日天水市中级人民法院作出（2019）甘05民终300号民事裁定书，以原审判决认定部分事实不清为由，该案被发回本院重新审理。本院于2019年7月23日立案受理。案件受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文俊及其委托诉讼代理人谭少涛，被告宇通房地产公司委托诉讼代理人周源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文俊向本院提出诉讼请求：1.判令宇通房地产公司继续履行与张文俊于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2.判令宇通房地产公司向张文俊支付逾期违约金147500.7元（以已交房款333712元的日万分之五为标准，自2017年1月1日起计算至2019年6月4日止）；3.本案诉讼费由宇通房地产公司承担。事实与理由：2015年11月27日，张文俊与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，张文俊向宇通房地产公司购买南苑豪庭小区XXX室住房一套，建筑面积为98.15平方米，单价为每平方米4215.10元，总房款为413712元，付款方式为：分期付款付至333712元，余款8万元在2016年6月付清。交房日期为2016年12月31日前，逾期交房超30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后，张文俊于2015年10月28日、2016年2月3日、2016年2月28日分三次向宇通房地产公司交付房款333712元。2016年6月，宇通房地产公司因资金周转问题涉案房屋施工现场基本停工，存在不能按期交房、合同目的不能实现的风险，在同宇通房地产公司工作人员核实沟通后，无法得到任何保证宇通房地产公司能够按期履约交房的信息或承诺。根据《购房合同》约定，宇通房地产公司作为该格式合同的出具方，在合同第6页第六条中约定付款方式的相关条款上存在明显涂改痕迹，第六条第2点内容亦明显有表示删除的“/”，合同第七页第七条的第2点写明“买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款……如买受人逾期支付视为买受人付款违约”。《购房合同》在张文俊付款期限上出现约定不明和约定条款自相矛盾的情形，对此应作出对宇通房地产公司不利的解释，即张文俊的尾款付清期限应为宇通房地产公司办理交房手续时。因此，张文俊不存在违约情形。宇通房地产公司至今仍未向张文俊交付房屋，且案涉房屋根本未完成竣工验收，宇通房地产公司客观上不具备履行合同约定的条件。2019年6月4日，宇通房地产公司与张文俊签订《交房协议》，约定张文俊向宇通房地产公司支付8万元房屋尾款，其余杂费19684.5元于案涉房屋完成竣工验收后支付，宇通房地产公司在2019年6月4日向张文俊交付房屋，故宇通房地产公司逾期交房违约金应计算至2019年6月4日。宇通房地产公司逾期交房构成违约，故张文俊诉至法院，要求判如所请。 宇通房地产公司辩称，宇通房地产公司与张文俊签订的是商品房预售合同，张文俊知道宇通房地产公司出售的是期房，约定的付款方式为：缴纳首付后办理按揭贷款。合同第八条约定了，买受人在房屋交付前仍未交清应付房款或补充协议规定的相关税费的，出卖人可据实予以延期交房。现宇通房地产公司已向张文俊交付了房屋，张文俊至今仍有19684.5元房款没有交清，所以宇通房地产公司没有违约，应驳回张文俊的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 结合审理查明事实和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月27日，张文俊与宇通房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定，张文俊购买宇通房地产公司预售的位于清水县永清镇轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭小区XXX室住房一套，建筑面积为98.15平方米，每平方米4215.10元，总房款为413712元。合同约定宇通房地产公司应在2016年12月31日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付张文俊使用。逾期交房违约责任为：买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。 《商品房买卖合同》签订后，张文俊分别于2015年10月28日、2016年2月3日、2016年2月28日向宇通房地产公司交付了房款共计333712元。2019年6月4日，张文俊与宇通房地产公司签订了《交房协议》，张文俊向宇通房地产公司交付了房款8万元，宇通房地产公司向张文俊交付了房屋，双方约定张文俊应在宇通房地产公司项目竣工验收时交付剩余房款19684.5元（实际面积比预售面积多出来部分的房款）。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，张文俊与宇通房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立且生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。现张文俊主张宇通房地产公司逾期交房应承担违约责任，宇通房地产公司以张文俊未交清下欠房款违约在先为由拒绝支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第六条关于付款方式约定为：“分期付至333712元，余款在2016年6月付清所有款项并付清商品房买卖合同补充协议中的相关税费”；第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定为：“买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款和应付清商品房买卖合同补充协议中规定的各项费用”。同一合同不同条款对下剩房款的支付时间约定不同，该合同系制式合同，由宇通房地产公司出具，其对合同条款约定应承担不利解释，故《商品房买卖合同》中买受人付清房款的时间应认定为宇通房地产公司办理房屋交付手续前。2019年6月4日，宇通房地产公司向张文俊交付了房屋，并约定房屋尾款19684.5元在项目竣工验收时交付。故对宇通房地产公司主张张文俊未交清下欠房款违约在先的意见不予采纳。 《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间为2016年12月31日，宇通房地产公司实际于2019年6月4日向张文俊交付了房屋，已构成违约，应承担违约责任。张文俊要求合同继续履行，宇通房地产公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之五的违约金，但宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整。对张文俊要求合同继续履行的诉讼请求予以支持，但关于违约金，本院认为合同法上的违约金是以填补受害人损失的补偿性功能为主，以惩罚性为辅。本案中张文俊未提交证据证明其实际损失，其主要损失以一年计算，按照已交付购房款被占用期间的利息计算为15851.32元（张文俊已交付房款333712元×中国人民银行中长期贷款利率4.75%）；按照宇通房地产公司抗辩主张的租金标准计算为7137.47元（6.06元/㎡/月×12个月×98.15平方米）；按双方合同约定，宇通房地产公司每年应当支付的违约金为60902.44元（333712元×5‱×365天），约为其实际损失的384%或853%，明显超过了张文俊合理实际损失的130%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”故对宇通房地产公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以采纳。但宇通房地产公司延迟交房超过合同约定时间达两年多时间，给张文俊造成的损失除了租金以外还包括物价上升导致装修成本的增加、张文俊为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等，故违约金按照同地段的房屋租金标准计算不足以弥补张文俊的损失。综上，以宇通房地产公司延期交房给张文俊造成的实际损失为基础，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情确定宇通房地产公司自2017年1月1日起至2019年6月4日止，按日以已付房价款的万分之二点五为计算标准向张文俊支付逾期交房违约金73750.352元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张文俊与抚州宇通房地产开发有限公司于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 二、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张文俊支付逾期交房违约金73750.352元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2680元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 长  陆学宏 人民陪审员  马红艳 人民陪审员  王强力 二〇一九年九月二十七日 法官 助理  赵丽亭 书 记 员  王 蕾