辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0727民初1412号原告（执行案外人）：耿浩，男，1986年3月23日出生，汉族，住鞍山市台安县。委托诉讼代理人：徐志，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告（申请执行人）：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被告（被执行人）：鞍山市利扬置业有限公司，住所地台安县台北街道办事处大庆东路街36-43号。法定代表人：李森，该公司经理。被告（被执行人）：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住义县。原告耿浩诉被告孟庆春、鞍山市利扬置业有限公司、范永明案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月18日立案,2018年9月17日作出（2018）辽0727民初792号民事判决，原告耿浩不服，提起上诉。2019年5月27日，锦州市中级人民法院作出（2019）辽07民终357号民事裁定：一、撤销辽宁省义县人民法院（2018）辽0727民初792号民事判决；二、本案发回辽宁省义县人民法院重审。本院于2019年7月12日立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告耿浩及其委托诉讼代理人徐志、被告孟庆春的委托诉讼代理人于福旭到庭参加诉讼，被告鞍山市利扬置业有限公司、范永明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告耿浩向本院提出诉讼请求：1.对台安县兰庭雅苑小区1号楼1单元402号房屋停止执行；2.确认台安县兰庭雅苑小区1号楼1单元402号房屋产权归原告所有。事实及理由：2016年1月19日，姜春辉与被告鞍山市利扬置业有限公司签订商品房买卖合同，交付全部房款。2016年3月19日，原告耿浩与姜春辉签订了转让协议，现耿浩已办理实际入住，未办理房产证，但原因在鞍山市利扬置业有限公司不给办理，并不是原告本身的原因。义县法院于2016年6月28日作出（2016）辽0727民初1133号之一民事裁定，查封了台安县兰庭雅苑小区1号楼1单元402号房屋。姜春辉购买房屋在先，义县法院查封在后，且原告作为第三人支付了购房款，根据法律规定原告的诉求是合理的，贵院作出（2018）辽0727执异1号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，完全违背法律规定。故诉至法院，请求依法判决。被告孟庆春辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，达不到排除执行的法定标准，应当驳回原告的诉讼请求。被告鞍山市利扬置业有限公司、范永明未做答辩。原告耿浩围绕其诉讼请求提交了商品房买卖合同、收款收据、房屋转让协议书，经本院审查和当庭质证，对原告提交的上述证据的真实性不予采信。本院经审理认定事实如下:2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨慧签订一份借款合同，合同约定借款人贾季、杨慧在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方（甲方），李森作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市（5-9开间）予以查封。2016年1月19日，姜春辉与被告鞍山市利扬置业有限公司签订“兰庭雅苑”商品房买卖合同一份，约定：鞍山市利扬置业有限公司将其开发的坐落于兰庭雅苑小区1号楼1单元402室的房屋出售给姜春辉，房屋价款为276911元。同日，鞍山市利扬置业有限公司为姜春辉出具了购房款收款收据二张，一张为276000元，一张为911元（现金）。收款收据上所载的房款276000元姜春辉并未实际交付，原告述称：姜春辉是鞍山市安塞特超市连锁经营有限公司的供货商，因安塞特超市欠姜春辉货款，故安塞特超市的法定代表人贾季与姜春辉协商用被告鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于台安县的房屋抵顶货款。2016年3月19日，原告耿浩与姜春辉签订房屋转让协议书一份，约定姜春辉将兰庭雅苑小区1号楼1单元402室卖给原告耿浩，房价款为人民币24万元，先交付20万元，余款4万元，办完产权更名后付清。原告向姜春辉交付了购房款20万元，尚有4万元未付。本院在执行申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2016年6月28日作出（2016）辽0727民初1133号之一民事裁定，查封了被执行人鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于鞍山市台安县房屋。2018年1月17日，原告耿浩以对该房屋享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。本院于2018年3月30日作出（2018）辽0727执异1号执行裁定书，驳回耿浩的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议书，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院（2016）辽0727民初1133号民事调解书中对范永明、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟庆春。2018年10月20日，本院作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李森与安塞特超市法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还处于抵押状态，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季抵顶欠付姜春辉的货款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，在此情况下鞍山市利扬置业有限公司与姜春辉签订的商品房买卖合同、出具的收款收据均不具有真实性、合法性，继而原告与姜春辉签订的房屋转让协议亦不具有合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告耿浩的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告耿浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  刘 丹审 判 员  张晶晶人民陪审员  郝永红二〇一九年九月二十五日此处空一行XXX书记员甄妍