广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1580号原告：赵锦兰，女，1974年6月16日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，澳门居民身份证号码：×××4074（3）。委托诉讼代理人：朱灿，广东百步律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市前山东门大街**办公大楼**。法定代表人：郑雪融，董事。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所：珠海市前山金山街一巷******。法定代表人：梁燕媚，董事长。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告赵锦兰与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）、被告珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称维佳斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日受理后，依法适用简易程序。2019年6月24日本院裁定转为普通程序。本案于2019年5月23日、8月6日、9月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人朱灿，二被告的共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵锦兰向本院提出以下诉请：一、解除原告与被告卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》；二、解除原告与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》；三、二被告向原告返还869450元；四、二被告向原告赔偿利息损失51279.44元（以869450元为基数，自2017年9月3日起，按年利率4.75%计算，暂计至2018年11月30日，要求计至购房款还清之日止）及律师费1000元；五、二被告向原告赔偿869450元。六、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告拟购买被告卡都公司开发的位于珠海市香洲区××商铺，前往被告卡都公司售楼处了解，经过与被告卡都公司销售人员的交流，了解到该项目的其中一个商铺——凤祥路36号284商铺（以下简称案涉商铺），建筑面积为22.81Ｍ2，总价869450元。经过考虑，原告决定购买案涉商铺，于是2017年7月21日再次来到售楼处，支付了定金15万元，当原告准备与被告卡都公司签订书面买卖合同时，被告卡都公司却表示现在还不能签订书面的买卖合同，要等到原告支付完全款之后，才能签订书面买卖合同，原告仅支付了定金，只能先签《商业物业（商铺）认购书》。可是当原告看到认购书，发现里面记载的总价仅为434725元，仅为此前约定的一半，另外一半的购房款，变成了所谓的投资款，写入到了返租协议之中。返租协议由原告与被告维佳斯公司签订，返租协议变为《合作经营合同》：载有原告需要支付投资款434725元，原告收房后将商铺交付给被告维佳斯公司，收取固定的租金，由被告维佳斯公司自负盈亏。原告看到了《商业物业（商铺）认购书》及《合作经营合同》后，向被告卡都公司提出上面的内容与此前约定的不符，要求被告卡都公司修改，却遭到被告卡都公司的拒绝，表示他们都是这样的固定格式，不允许修改，原告如果不同意签字，已支付的15万元将不予退还，原告只能无奈签字。此后原告于2017年9月3日支付了剩余的719450元。由于已支付全部的购房款，原告要求与被告卡都公司签订正式的买卖合同，但被告卡都公司多次推托，经过原告多次催促，被告卡都公司才在2018年6月23日通知签订书面的买卖合同——《商品房买卖合同（现售）》，但被告卡都公司当时以还需要拿回去公司盖章为由，收走后现在都没有将合同给到原告，原告在2018年6月23日还支付了律师1000元。根据约定，被告卡都公司应当在2017年9月30日前向原告交付案涉商铺，但被告卡都公司却迟迟没有交付，截至2018年11月30日，被告卡都公司都没有交付。后经原告调查得知，在签订上述合同之前，被告卡都公司就已经将案涉商铺抵押给李嘉慧用于借款担保，被告卡都公司却在出售案涉商铺给原告的过程中隐瞒这一重要事实，且现案涉商铺还被司法机关查封。于是原告多次试图与被告卡都公司联系，希望协商妥善解决相关事宜，被告卡都公司都置之不理。根据原告与被告卡都公司约定，购房款为869450元，之所以出现《商品房买卖合同（现售）》记载的购房款仅为434725元，另外434725元变成了所谓的投资款，是被告卡都公司为了逃避税收及隐瞒已抵押出售房屋的法律责任，才使用被告维佳斯公司的名义收款，且在购房的过程中，被告维佳斯公司从未出现，一直都是由被告卡都公司与原告进行交易，就连收款人员都是仅有被告卡都公司的财务人员。此外在原告没有向被告维佳斯公司交付案涉商铺的情况下，被告维佳斯公司就已经开始向原告支付《合作经营合同》中的返租款，从此反映二被告存在人格混同，属于同一主体使用两个身份进行交易，因此，依法应当共同承担本案中的法律责任。由于案涉商铺至今没有交付，且还存在抵押，无法办理产权过户，《商业物业（商铺）认购书》及《合作经营合同》已客观无法履行，因此原告特要求解除《商业物业（商铺）认购书》及《合作经营合同》，且因被告向原告隐瞒案涉商铺存在抵押的事实出售该商铺，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，特具此状，向法院提起诉讼，恳请判允原告的全部诉讼请求。原告赵锦兰为其诉请向本院提交了以下证据：一、商业物业（商铺）认购书；二、合作经营合同；三、合作经营合同补充协议；四、收据；五、工商登记信息；六、抵押情况查询结果汇总表。被告卡都公司提交书面答辩状称，一、原告诉求解除《商业物业（商铺）认购书》缺乏正当依据。原告诉求解除《商业物业（商铺）认购书》的理由为案涉商铺存在抵押和查封情况，不能继续履行，该理由是不成立的。首先，《商业物业（商铺）认购书》只是一份认购协议，本质上属于预约合同，而案涉商铺的抵押、查封情况以及交付时间、交付标准、办理产权登记的时间等问题均需在商品房买卖合同中予以明确，因此，案涉商铺能否按时交付并完成过户，这是商品房买卖合同能否继续履行的问题，与《商业物业（商铺）认购书》无关。从《商业物业（商铺）认购书》约定的内容来看，无论案涉商铺是否存在抵押或查封，均不影响该认购书的继续履行。其次，原告诉求解除《商业物业（商铺）认购书》的法律依据为《合同法》第九十四条第四款的规定，即原告认为被告卡都公司存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。但是本案并不适用该规定。1.被告卡都公司不存在迟延履行债务或者有其他违约行为。《商业物业（商铺）认购书》中虽提及商铺交付及办理产权登记事宜，但是并未约定具体时间，因此，不能据此认定被告卡都公司存在根本违约行为。至于《商品房买卖合同》未签订的责任，被告卡都公司认为该责任应由原告承担,因为原告本人在本案第一次庭审时曾有表述“我交完全款后要求签署商品房买卖合同，被告说随时可以去签”，据此可知，被告卡都公司已经明确告知原告可以在自己方便的时间随时联系被告卡都公司签署商品房买卖合同，而事实上，原告一直没有联系被告卡都公司履行签署商品房买卖合同事宜，因此，相关不利后果应由原告自身承担。除此之外，认购书中并未约定被告卡都公司需承担其他义务，更谈不上被告卡都公司违约。2.《商业物业（商铺）认购书》的合同目的完全可以实现。《商业物业（商铺）认购书》本质上属于预约合同，合同的目的是为了将来签订本约合同，即正式的商品房买卖合同。对于签署正式的商品房买卖合同，被告卡都公司一直都是同意的，并且在认购书签订时就已经告知原告可以随时签署商品房买卖合同，因此，只要原告愿意签署商品房买卖合同，就不存在认购书的合同目的无法实现的情形。另外，“合同目的无法实现”需是确定的、无异议的结论。本案，即便原告主张其签署认购书的目的是取得案涉商铺的所有权，那么依据案涉商铺目前的状况，也不能确定其无法实现该合同目的，因为案涉商铺虽然已被抵押、被查封，但仍登记在被告卡都公司名下，且被告卡都公司与抵押权人正就相关债务进行诉讼，案涉商铺随时可能被解除查封及抵押，届时，原告取得案涉商铺所有权的合同目的也是完全可以实现的。二、被告卡都公司与维佳斯公司不存在人格混同的情形，因此，即便涉及款项的返还，也应当是被告卡都公司与维佳斯公司各自向原告返还。司法实践中对公司人格混同的认定主要是综合三个方面的因素，即人员混同、财产混同和业务混同。而本案被告卡都公司与维佳斯公司在上述三个方面均不存在混同的情况：首先，在人员方面，被告卡都公司与维佳斯公司的法定代表人、股东及高管等主要人员均不相同且没有交叉任职的情况。其次，在财产方面，被告卡都公司与维佳斯公司有各自的财务部门和财务人员，对具体业务中的款项是进行独立核算。原告在本案第一次庭审时，明确表示“2017年9月3日在被告售楼部向第三人刷卡支付434725元，向被告刷卡支付284725元”，且被告卡都公司与维佳斯公司也是分别向原告开具的收据，这充分说明被告卡都公司与维佳斯公司对具体业务款项是独立核算的。再次，在业务方面，被告卡都公司的经营范围是对前山旧村改建项目用地进行单项开发经营房产，属于房地产行业；而维佳斯公司的经营范围包括项目投资、资产管理、装饰装修投资及工程管理、企业策划、物业管理、房地产信息咨询、商业批发零售及商务服务（不含许可经营项目）、机械设备的租赁、汽车租赁，属于商业服务行业，被告卡都公司与维佳斯公司的具体业务不存在重合。更重要的是，依据“谁主张谁举证”的原则，原告主张被告卡都公司与维佳斯公司人格混同，理应提供相关证据，但实际上其并未提交，依法应承担举证不能的后果，即法院不应采信其主张。在此情况下，本案即便涉及款项的返还，也应当是被告卡都公司与维佳斯公司各自向原告返还其已经收取的款项，原告要求被告卡都公司与维佳斯公司共同返还各自收取的款项没有正当依据。三、案涉商铺的购房款总额为434725元，并非原告主张的869450元。首先，原告与被告卡都公司签署的《商业物业（商铺）认购书》2.1明确约定，案涉商铺的总价款为434725元；而原告与维佳斯公司签署的《合作经营合同》第三条明确约定，原告向维佳斯公司支付的款项434725元为投资款，该款项需用于运营管理案涉商铺所需的装修、配套设施设备建设以及招商和营运所需的设计、策划、广告、推广等。其次，被告卡都公司开具的收据中明确记载收取的款项为商铺认购款及认购定金，金额则与《商业物业（商铺）认购书》约定的购房款总额一致，为434725元；而维佳斯公司开具的收据中记载的款项名称为“商铺投资款”，金额与《合作经营合同》约定的投资款一致，为434725元。因此，原告是分别根据《商业物业（商铺）认购书》的约定将购房款支付给了被告卡都公司，根据《合作经营合同》的约定，将投资款支付给了维佳斯公司。再次，截至目前，维佳斯公司已经按照约定向原告支付2017年10月至2018年3月的经营收益共计18839.6元；已经委托施工单位对商铺进行装修、改造且已经完成部分装修及配套设施设备的建设；已经与第三方专业机构签订合同，开展对案涉商铺及其所在步行街的设计、策划、招商、推广工作且已有部分商铺成功对外出租。维佳斯公司为此必然需要投入巨额资金，再加上其每月需向原告支付高额固定经营收益，如果维佳斯公司向原告收取的费用为购房款而非投资款，那么维佳斯公司经营管理案涉商铺不但无利可图，而且明显会严重亏损。对于这样一份显失公平的合同，维佳斯公司作为以营利为目的的商事主体，怎么可能会签署？因此，原告将其向维佳斯公司支付的投资款视为购房款也是与常识相违背的。四、原告关于赔偿损失的诉求也是不合理的。首先，关于原告要求赔偿869450元的诉求。原告提起该诉求的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，但被告卡都公司认为，无论《商业物业（商铺）认购书》是否被解除，该条款均并不适用于本案。原因为：1.上述法律规定已经明确适用的前提是“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一……”,之所以将签订商品房买卖合同作为适用该规定的前提条件，是因为关于商铺的抵押、查封等基本情况以及交付时间、交付标准、办理产权登记的时间等问题都应当清楚地约定在商品房买卖合同之中，此时，如果出卖人对于房屋抵押查封情况的表述与事实不符，理应受到相应处罚。但是本案，当事人只是签署了《商业物业（商铺）认购书》，尚未签署正式的商品房买卖合同，即当事人双方只是确定了购买意向，尚未就案涉商铺的抵押、查封情况以及交付时间、交付标准、办理产权登记的时间等问题予以约定，在此情况下，如果强行将该规定适用于本案，无疑是加重了被告卡都公司的义务，不符合公平原则，也是与法律的明确规定相违背。因此，本案尚未具备适用该规定的前提条件--签署商品房买卖合同。2.被告卡都公司并未故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案，原告在认购案涉商铺之时就已经抵押给案外人李嘉慧的事实，原告完全可以前往不动产登记中心予以查实，也可以要求被告卡都公司提供案涉商铺的抵押查封情况，被告卡都公司对此事实是无法隐瞒的，实际上也没有故意隐瞒该事实，在原告认购案涉商铺时，被告卡都公司已经向其详细介绍案涉商铺的基本情况，包括商铺的抵押、查封情况，只是关于商铺的抵押查封情况需要在正式的商品房买卖合同中予以约定，在被告卡都公司与原告尚未签署商品房买卖合同的情况下，原告主张被告卡都公司向其故意隐瞒了案涉商铺被抵押的事实没有任何证据支持，也是与真实情况不符的。另外，即便本案能够适用上述法律规定，原告要求赔偿的金额也是不合理的。原因为：1.案涉商铺的购房款为434725元，而非869450元，因此，计算赔偿金应以434725元为基础。2.原告在已经主张返还购房款及相应利息的情况下，已经不存在其他损失。况且，原告也没有举证证明其他损失的存在及其具体金额，因此，被告卡都公司无需再向原告另行支付赔偿金。即便需要另行支付赔偿金，考虑到民法上的公平、合理原则，被告卡都公司认为也应当在购房款434725元的基础上酌情减少。其次，关于原告要求的利息及律师费赔偿。本案，案涉商铺的购房款为434725元，因此，即便被告卡都公司需要支付利息赔偿，利息赔偿金的计算也应以434725元为基数，而非原告主张的869450元。至于原告主张的律师费1000元的赔偿，被告卡都公司认为原告仅凭一份无法确认真实性的收据，既不能证明原告与收款单位确实针对案涉商铺买卖建立了委托关系，也不能证实原告确实支付了该笔款项，此外，该款项也并非原告购买案涉商铺的必要支出，因此，该部分损失即便存在也不应由被告卡都公司承担。被告卡都公司没有证据向本院提交。被告维佳斯公司答辩意见同被告卡都公司。被告维佳斯公司向本院提交了以下证据：一、合作协议；二、合作经营合同；三、建设工程施工合同及其附件工程量清单与计价表；四、合作框架协议；五、委托经营管理合同；六、步行街招商宣传广告合同；七、步行街签约商户租赁合同。经庭审质证，被告卡都公司、维佳斯公司对原告提交的证据的真实性、合法性予以认可；原告对被告维佳斯公司提交的证据一的真实性予以认可；证据二至七的真实性、关联性予以认可；被告卡都公司对被告维佳斯公司提交的证据均无异议。本案在审理过程中，原告申请调取珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初10326号一案中的证人证言。本院经审核原、被告提交的证据，对经与原件核对的证据、各方均无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2017年7月21日，被告卡都公司（甲方）与原告（乙方）签订了《商业物业（商铺）认购书》约定，乙方认购甲方开发的珠海市心海州凤祥路36号284商铺，建筑面积22.81平方米，套内面积13平方米，认购商铺认购总价为434725元。第2.3条约定，乙方于本认购书签订当天，向甲方支付10万元，于本认购书签订次日起7个日历日内向甲方支付10万元，其中10万元为定金。第3.1条约定，付款方式：一次性付款（22个日历日内）：本认购书签订之日起22个日历日内，付清全部房价款。第3.1.3条，约定乙方于甲方通知后5个日历日内，与甲方签订《商品房买卖合同》。第4.1条约定，认购商铺预计将于2017年9月30日前竣工及交付，竣工后即可办理权属证明。原告于认购书签订当天支付了15万元定金。同日，被告维佳斯公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营合同》，合同约定，乙方提供案涉商铺，由甲方负责经营管理，甲乙双方共同投资、共享收益。合同第二条约定，合作经营管理物业的期限为八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算；乙方应于开发商交付物业的当日将该物业交付于甲方，并与甲方办理交接手续。自乙方向甲方交付物业之日起，由甲方根据本合同约定对物业进行装修、运营。合同第三条约定，合作经营前期成本，费用投入约定，1、乙方知悉，步行街为新开发项目，周边配套尚未成熟，本合同合作经营管理期间，需投入大量资金，用于运营管理物业所需的装修、配套设施设备建设以及招商和营运所需的设计、策划、广告、推广等费用，该投入款项由双方按以下方式承担：（1）乙方负责投入投资款434725元……（2）乙方依据本合同投入的投资款，由甲方全权管理及使用，不因投资情况而调整，且不再退回乙方。在本合同合作经营管理期限内，除上述由乙方固定承担的投资费用之外，其余运营管理物业所需的费用，由甲方负责承担。合同第四条约定，乙方享有固定收益426031元（分八年每月支付）；合同第八条特别约定第6项约定，若乙方与开发商签订的认购书或买卖合同解除的，本合同同时解除。上述认购书签订当天，原告向被告卡都公司支付定金15万元；2017年9月3日，原告向被告卡都公司支付认购款284725元、向被告维佳斯公司支付款项434725元，被告卡都公司、维佳斯公司分别向原告出具收据确认收到上述款项。关于上述认购书和合作经营合同的签订过程，原告庭审中称此前曾到被告卡都公司的售楼处了解过案涉商铺的情况，当时与被告的销售人员林剑辉谈好的价格是一次性付款80多万，按揭则是100万元。2017年7月21日，原告到被告卡都公司的售楼处先交付15万元定金后再签订认购书，同时林剑辉安排其与被告维佳斯公司签订合作经营合同。被告卡都公司述称，被告向购房者详细介绍商铺的位置、价格等基本情况后，会向购房者说明可以选择将商铺委托给被告维佳斯公司经营管理或自行管理。如购房者对此无异议后，则签订认购书并同时与被告维佳斯公司签订合作经营合同。林剑辉并不是被告卡都公司的工作人员，有可能是中介。认购书约定的交付时间届满后，被告卡都公司没有向原告交付商铺，原告亦没有与被告维佳斯公司办理商铺交付手续，被告维佳斯公司从2017年10月开始向原告支付经营收益，至2018年3月，合计18839.6元。原告庭审中称，2018年6月23日，被告卡都公司工作人员将其带到北京天驰君泰（天津）律师事务所拟签订商品房买卖合同，原告签名后，该所律师以合同须由被告卡都公司盖章为由未将合同交给原告，原告为此还向该律师事务所支付律师费1000元。本案中，原告另提交了2018年11月29日打印的《不动产权登记表》载明，案涉商铺于2017年5月25日抵押给抵押权人李嘉慧。被告卡都公司对此无异议，并表示出售时已向原告告知了商铺的抵押情况。案涉商铺目前仍未解除抵押并且在2018年6月4日被法院查封。被告维佳斯公司案中提交其司与二十二冶集团天津建设有限公司签订的凤祥路步行街装修工程《建设施工合同》，与优托邦有限公司签订的心海州商业街《合作框架协议》、与广州市冠宸置业有限公司签订的心海州商业步行街《委托经营管理协议》、与珠海多搜网络科技有限公司等公司签订的《网络广告发布合同》以及与商户签订的《心海州商业物业租赁合同》，欲证明其已委托施工单位对案涉商铺及其所在的步行街进行了工程施工，并对案涉商铺及其所在步行街进行招商管理、开展宣传工作并已与部分商铺租户签订租赁合同。另查明，珠海市香洲区人民法院在审理原告聂慧荣与被告卡都公司、维佳斯公司[案号为（2018）粤0402民初10326号]一案中，认定聂慧荣与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》表面上系基于原告获得案涉商铺的物权为基础所签订的委托经营协议，而实质上系购买案涉商铺《商品房买卖合同（现售）》的一部分，该合同约定的投资合作款实属案涉商铺的购房对价。该判决遂判令被告卡都公司和维佳斯公司共同返还原告购房款。被告卡都公司、维佳斯公司对珠海市香洲区人民法院上述认定有异议，遂向珠海市中级人民法院提起上诉，珠海市中级人民法院经审理后作出（2019）粤04民终1609号民事判决，驳回上诉，维持原判。原、被告选择适用我国内地法律作为审理本案纠纷的准据法。本院认为，原告赵锦兰系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理，原、被告选择中华人民共和国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。根据原、被告双方的诉辩意见及证据，本案的争议焦点为：一、原告与卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》的性质及是否应解除以及原告与维佳斯公司签订的合作经营合同是否也应解除的问题；二、关于原告支付的款项是否应当退还；三、原告请求的利息、律师费及一倍购房款是否支持。一、关于《商业物业（商铺认购书）》的性质。首先，《商业物业（商铺）认购书》明确载明了双方当事人的信息，案涉商铺的地址及面积、总价、付款方式和期限、交付时间、产权登记、相应公共设施的规划等等事项，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；其次，原告根据上述认购书的约定，向被告卡都公司支付了全部的购房款；第三，被告在庭审中亦称案涉商铺在签订认购书时已竣工。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，本院认为，《商业物业（商铺）认购书》已具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，被告卡都公司辩称《商业物业（商铺认购书）》属于预约合同理据不足，本院不予采纳。庭审查明，被告卡都公司在签订认购书前已将案涉商铺抵押给他人，案中没有证据证明被告卡都公司在销售过程中向原告告知上述抵押的事实或征求过原告对商铺设立抵押的意见，被告卡都公司通过隐瞒案涉商铺被抵押的事实欺诈原告购买商铺的行为致原告构成重大误解，且涉案商铺在2018年6月又被其他法院查封，因此，原告和被告卡都公司为取得案涉商铺而签订的《商业物业（商铺）认购书》合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除与被告卡都公司签订的《商业物业（商铺）认购书》，理据充分，本院予以支持。被告卡都公司辩称案涉商铺虽然已被查封、被抵押，但是仍登记在其司名下，且其司正就相关债务纠纷与债权人进行诉讼，案涉商铺随时可能被解除抵押及查封，届时原告取得案涉商铺所有权的合同目的也是完全可以实现，本院对被告卡都公司这一辩称不予采纳。正如珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初10326号、珠海市中级人民法院（2019）粤04民终1609号一案查明事实所认定的，买房人与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》表面上系基于买房人获得案涉商铺的物权为基础所签订的委托经营协议，而实质上系购买案涉商铺《商品房买卖合同（现售）》的一部分，该合同约定的投资合作款实属案涉商铺的购房对价。本院亦认为原告与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》系原告与被告卡都公司签订《商业物业（商铺）认购书》的一部分，因此，案涉商铺的总价款应为869450元。根据原告与被告维佳斯公司《合作经营合同》第八条特别约定第6项约定，若原告与开发商签订的认购书或买卖合同解除的，本合同同时解除。因此，《商业物业（商铺）认购书》解除，《合作经营合同》也缺乏履行的基础，《合作经营合同》也应同时解除，故对原告请求解除原告与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》，本院亦予以支持。二、关于原告支付的款项是否应当退还。如前所述，原告分别与两被告签订的《商业物业（商铺）认购书》、《合作经营合同》均已被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《商业物业（商铺）认购书》、《合作经营合同》均已被解除且案涉商铺尚未交付给原告，被告卡都公司、维佳斯公司因上述合同取得的财产应当予以返还。因此，原告请求两被告向原告返还869450元的诉求，本院予以支持。三、原告请求的利息、律师费及一倍房款赔偿是否支持。本案中，案涉商铺系被告卡都公司开发，现仍登记在被告卡都公司名下，属于第一手销售的商铺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”的规定，案涉商铺被设定抵押，抵押人为被告卡都公司，被告卡都公司在明知抵押的情况下向原告故意隐瞒了案涉商铺被抵押的事实，与被告维佳斯公司采取签订两合同的方式将案涉商铺出卖给原告，原告有权请求二被告在返还房款的同时，支付购房款的利息、赔偿损失，并可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于利息，原告主张以购房款869450元为基数，按年利率4.75%，从2017年9月3日起计至购房款付清之日止，本院对计息基数、起算日期予以采纳，利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。关于律师费，因被告卡都公司、维佳斯公司在出卖案涉商铺时存在缔约过失责任导致合同被解除，而在原合同履行过程中，原告已实际支付了律师费1000元，因合同被解除，该部分费用应当由缔约过失方即被告卡都公司、维佳斯公司承担。原告请求二被告支付律师费1000元，理据充足，本院予以支持。关于一倍购房款，除前述律师费的实际支出外，原告并未举证其他具体损失，而直接请求了购房款一倍的赔偿，但考虑到原告为缔约存在的其他履约成本、逾期收益以及原告对二被告的信赖利益等因素，根据民法上的公平原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的补偿性和惩罚性功能，本院酌定二被告赔偿原告损失260835元（原告支付购房款869450元的30%），超出部分不予支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，判决如下：一、解除原告赵锦兰与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于2017年7月21日签订的《商业物业（商铺）认购书》；二、解除原告赵锦兰与被告珠海维佳斯投资管理有限公司于2017年7月21日签订的《合作经营合同》；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告赵锦兰返还购房款869450元及利息（自2017年9月3日起至款项付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；四、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告赵锦兰支付律师费1000元；五、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司和被告珠海维佳斯投资管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告赵锦兰损失260835元；六、驳回原告赵锦兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为20920元，由原告赵锦兰负担7322元，由被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、被告珠海维佳斯投资管理有限公司负担13598元。如不服本判决，原告赵锦兰可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红人民陪审员  曾宜彬人民陪审员  郑清文二〇一九年九月二十七日法官助理熊健书记员罗志斌