湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初2036号原告：武汉市民防办公室，住所地：湖北省武汉市江汉区发展大道267号。法定代表人：陈伟，该办公室主任。委托诉讼代理人：李家稳（一般授权代理），湖北维力律师事务所律师。委托诉讼代理人：林芸（一般授权代理），女，1990年2月20日出生，汉族，武汉市人防战备设施管理所工作人员，住湖北省武汉市武昌区，被告：武汉惠泽医药开发有限公司，住所地：湖北省武汉市汉阳区二桥路19号A-17-07、08、09。法定代表人：王伟，男，1963年11月23日出生，汉族，武汉惠泽医药开发有限公司总经理，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：刘彦庭（一般授权代理），湖北恒康律师事务所律师。委托诉讼代理人：常萍（一般授权代理），女，1956年6月26日出生，汉族，武汉惠泽医药开发有限公司工作人员，住广东省广州市番禹区，原告武汉市民防办公室诉被告武汉惠泽医药开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员付慧、王玉波组成合议庭，于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告武汉市民防办公室（以下简称武汉市民防办）的委托诉讼代理人李家稳、林芸，被告武汉惠泽医药开发有限公司（以下简称惠泽医药公司）的法定代表人王伟、委托诉讼代理人刘彦庭和常萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市民防办向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退并恢复原状后归还原告房屋；2、判令被告按照原合同约定租金的2倍支付2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和损失赔偿金[根据周边市场租金标准，参照原合同约定计算，至起诉之日暂定611,298元，以实际发生数额为准]；3、判令被告支付逾期付款的违约金1,437,382元及利息[利息是从2019年1月1日起至实际腾退之日止，按同期银行贷款利率计算]；4、判令被告支付原告律师费48,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于武汉市江岸区后湖乡新春村金桥大道34号的市人防战备设施管理所办公楼（原称武汉市人防专业队用房），系原告依职权管理使用的政府国有资产。按有关规定经报批备案等程序，于2015年6月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定“房屋租赁期限为叁年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止”。合同签订后，原告如约将租赁标的房屋及车库交付被告使用，直至2018年12月31日合同期限届满。但合同履行期间，被告未按期支付租金，应当支付违约金1,437,382元。2018年7月，原告以《合同终止通知函》明确告知被告：不再将房屋对外租赁，合同到期后不再续签合同，并要求被告于2019年1月1日前腾退完毕。然而，被告占用原告的房屋至今拒不腾退，且不支付任何费用，导致原告无法正常使用该房屋，故被告应当支付占用费611,298元及利息。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请判如所求。被告惠泽医药公司辩称：一、原告诉状所述内容与事实不符，其主张的三年租赁期限与实际合同约定的十年期限不一致，诉求依法不成立。2013年被告与原告对本案租赁房屋（位于武汉市江岸区金桥大道新春村的武汉市人防专业队用房）达成协议一份，租期十年，由于房屋当时未竣工，合同废止。2015年双方再次就该房屋租赁事宜达成一致意见，约定租期为10年，原告为通过上级部门审批，向被告提议双方签订2份租赁合同，期限分设为3年和7年，总计10年租期。在双方达成一致后，2015年6月26日签订《房屋租赁合同》，租期3年，合同中约定“本合同未尽事宜，双方再签订补充协议”；同日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，补充协议第一条明确约定：“在不违反《房屋租赁合同》的情况下，甲方原则同意在租赁期满后，由乙方继续租赁该房屋至2025年12月31日”。两份合同租赁期限共计10年，这与双方真实意思是一致的，应该依法得到支持。现原告单方以合同到期为由要求被告支付房屋占用期间使用费、腾退并恢复原状后归还房屋，此行为应为违约，其诉求不成立。二、原告有违约行为存在，造成被告无法如期正常使用，被告有权拒绝或减少相应租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定“附属设施包括：基本供电设备、基本供水设备、一次消防设施、第四至第七层正常状态分层式中央空调、基本排水设施、基本绿化……”。而原告实际交付标的物的屋顶上有两层违建构筑物；第四至第七层正常状态分层式中央空调也已由原告拆除；同时一次消防验收不合格；后期由于原告物业管理等诸多问题，导致被告不能正常使用该房屋。同时因原告对车库没有正式的使用方案和划分，被告也并未使用过该车库。原告违约在先，造成被告权利受损。为保证租赁房屋达到合同使用目的，被告还代原告进行了一次消防整改；代为办理电量增容、代为配置安装中央空调，并由被告垫付费用，并支付增容费643,000元，配置中央空调和安装垫付1,096,984元。原告交付租赁物不符合约定条件，致使被告不能正常使用，原告违约在先，且被告为保证租赁物正常使用代为支付相关费用，被告有权拒绝支付或减少相应租金。三、2019年以后的租金还未到约定的付租时间，原告主张的2倍房屋占有使用费及损失赔偿金，无法律依据，不应支持。首先，被告在合同履行期间，一直积极支付租金。期间租金支付时间的变动是因为租赁双方因电量电容、中央空调、物业问题于2016年进行多次沟通，且双方领导（民防盛主任、唐处长）双方协商一致，对租金支付时间重新作出了调整，将付租时间延后了半年，原告相关公函也予以确认，故2019年1月1日至今租金，被告付租时间应为2019年6月，起诉时并未到付租时间，不存在诉状中所称占有使用费问题及损失赔偿金的问题。其次，我国法律并未对房屋租赁合同中“2倍占有使用费”有相关规定，所以原告的诉求无法律依据，不应支持。即使双方有违约，也应以合同中约定违约条款赔偿标准为依据。四、被告按照双方约定的时间支付租金，并未违约，原告主张的逾期违约金及利息不应支持。因为原告交付房屋与合同约定不符，后双方重新约定了付租时间，原告同意宽限半年支付租金，被告在双方认可的宽限期内依约支付租金，时间分别为2016年6月，2016年11月，2017年6月，2017年12月，2018年6月，2018年12月分别向原告支付半年租金1,139,670元，2018年6月车库划分后支付停车位租金324,000元，完成了合同义务。原告主张的逾期违约金及利息不应支持。五、原告主张律师费用由被告承担没有法律依据，不应支持。双方签订的合同中并未约定发生纠纷后律师费的问题，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理。六、原告单方提前终止合同，违反相关法律规定，给被告造成巨大的经济损失。被告租用该租赁房屋用于经营月子中心，租用该房后投入数千万元资金进行设计、装修，安装设备设施，购置高档家具及其配套用品，按照市场规律，月子中心经营3年后才会开始盈利，被告耗巨资装修后，刚过三年，原告单方提前终止合同的行为，被告将面临前期投入几千万的亏损。被告要求继续履行合同，以减少损失，否则其将承担相应的违约赔偿责任。综上所述，本案所诉之请求不符合法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求，所有诉讼费用由原告承担。经审理查明：2015年6月26日，武汉市民防办（出租方，甲方）与惠泽医药公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市江岸区金桥大道新春村的武汉市人防专业队用房第一至第七层（建筑面积约为5427平方米）出租给乙方使用，附属设施包括：基本供电设备、基本供水设备、正常状态电梯两部、一次消防设施、第四至第七层正常状态分层式中央空调、基本排水设施、基本绿化设施、围墙、大门、院内道路设施等（以双方交接清单为准）；房屋租赁期限为叁年，即从2016年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期满，若甲方继续出租该房屋，在同等条件下乙方有优先承租权；若乙方继续承租该房屋，应在本合同租赁期满前三个月书面向甲方提出申请；房屋租金为每平方米每月35元，年租金为2,279,340元，租金每半年支付一次，即每年1月10日前支付当年上半年租金，7月10日前支付当年下半年租金；合同期满，若乙方选择继续租赁，其租金在上一合同期基础上每三年递增12%并重新签订租赁合同，续租期间租金的支付方式不变；乙方租赁期间，甲方同意向乙方提供30个地下停车位，租金为每车位每月300元，车位年租金为108,000元。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定：鉴于乙方投入资金较多，在不违反《房屋租赁合同》的情况下，甲方原则同意在租赁期满后，由乙方继续租赁房屋直至2025年12月31日；本补充协议具有与《房屋租赁合同》同等的法律效力。合同签订后，惠泽医药公司用诉争房屋用于经营圣天使月子会所。2016年，惠泽医药公司（乙方）与武汉市民防办（甲方）签订《电力增容补充协议》，约定乙方因经营需要加设空调和热水系统，甲方同意乙方增加用电容量，乙方交纳为适应用电容量增加而进行的输电、变电、配电工程建设或改造的费用。此后，武汉市民防办协助惠泽医药公司办理了电力增容，惠泽医药公司支付了电力增容的相关费用。2016年5月3日，武汉市圣天使医疗投资管理有限公司向武汉市民防办发函，以大楼存在消防问题、5-7楼空调外机延期安装、需要电增容为由，请求武汉市民防办宽限房租交付时间。2016年5月5日、5月9日武汉市民防办回函称积极配合解决协调方方面面的问题，宽限房租交付时间长达5个月，希望按时支付房屋租金。2017年5月，武汉市民防办出具催款函，写明宽限房租长达5个月，希望支付2017年上半年租金。2018年5月9日，惠泽医药公司向武汉市民防办出具函件，要求继续租赁至2025年12月31日。2018年7月26日，武汉市民防办向惠泽医药公司出具《合同终止通知函》，以合同于2018年12月31日到期，因政策原因不再将房屋对外出租为由，到期后不再与惠泽医药公司续签，确保在2019年1月1日腾退完毕，惠泽医药公司于2018年7月19日签收该通知函。惠泽医药公司于7月16日出具《关于租赁合同终止通知的回函》，认为双方2015年6月26日签订的《房屋租赁补充协议》和同期签订的《房屋租赁合同》具有同等的法律效力，确定的租赁期至2025年12月31日是经双方一致同意的，武汉市民防办强行解除租赁合同有违公平、诚信原则。2018年9月20日，武汉市民防办再次向惠泽医药公司下达《合同终止通知函》，以政策原因不再将房屋对外租赁，合同到期后不再续签合同为由，要求惠泽医药公司在2019年1月1日前腾退完毕。2018年9月26日，惠泽医药公司向武汉市民防办出具《关于租赁合同终止通知的回函》，以租赁期限应到2025年12月31日为由，要求继续履行租赁合同。惠泽医药公司于2016年6月14日支付了2016年1月至6月的租金，于2016年11月9日支付了2016年7月至12月的租金，于2017年6月28日支付了2017年1月至6月的租金，于2017年12月5日支付了2017年7月至12月的租金，于2018年6月1日支付了2018年1月至6月的租金，于2018年12月17日支付了2018年7月至12月的租金，于2018年10月25日支付了2016年至2018年的停车位租金。此后，惠泽医药公司未支付租金。另查明，诉争房屋的具体门牌号为武汉市江岸区金桥大道34号。2014年3月13日，武汉市财政局发布武财行资[2014]158号文，要求各行政事业单位如利用国有资产出租，签订的正式合同要报主管部门和同级财政部门备案，市级行政事业单位利用国有资产出租、出借的，期限一般不得超过3年。2015年1月30日，《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》公布，该条例于2015年4月1日施行，该条例第十六条规定：“行政单位的国有资产依法可以出租、出借的，应当报同级财政部门批准。事业单位的国有资产依法可以出租、出借的，应当经主管部门审核后报同级财政部门批准。国有资产经批准出租、出借的，应当签订书面合同，合同期限一般不得超过三年”。2018年，武汉市人民政府印发《清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案的通知》，该方案的对象为在2016年市直单位房产调查统计工作中清理出有出租出借及闲置房产的市直党政机关及事业单位。案件审理中，因双方当事人争议较大，本案调解未成。以上事实有原告武汉市民防办提交的法人机构代码证、工商登记信息、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案证明书、房屋租赁合同、合同终止通知函两份及送达凭证、地址情况说明、武财行资[2014]158号文、省人大常委会[2015]第173号公告、〈关于印发清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案的通知〉、凭证7张、律师费发票、委托代理合同、转账凭证，被告惠泽医药公司提交的房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、电力增容补充协议、2016年5月3日函、2016年5月5日函、2016年5月9日催款函、2017年5月24日催款函、2018年5月9日函、2018年6月11日函、2018年7月18日合同终止通知函、2018年7月26日关于租赁合同终止通知的回函、2018年9月20日合同终止通知函、2018年9月26日关于租赁合同终止通知的回函经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：武汉市民防办和惠泽医药公司签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思的表示，双方均应按上述合同和协议的约定履行各自的权利和义务。尽管房屋租赁合同中约定的租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，但双方的补充协议中约定，在不违反《房屋租赁合同》的情况下，武汉市民防办原则同意惠泽医药公司继续租赁诉争房屋至2025年12月31日，该补充协议说明在没有特别情况下，武汉市民防办与惠泽医药公司的租赁关系应持续至2025年12月31日。《湖北省行政事业单位国有资产监督管理条例》规定国有资产出租、出借的，期限一般不超过三年，该规定并非禁止性规定，武财行资[2014]158号文中也规定的国有资产出租的，期限一般不得超过3年，并非一定不可以超过三年，该规定系约束行政事业单位的出租行为，并不能对善意的承租人产生约束力，《房屋租赁补充协议》中约定惠泽医药公司可以继续租赁诉争房屋至2025年12月31日，在惠泽医药公司未根本违约的情形下，武汉市民防办以合同于2018年12月31日到期、政策原因终止合同，于法无据，武汉市民防办和惠泽医药公司应继续履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，武汉市民防办要求惠泽医药公司腾退并恢复原状、归还房屋的诉讼请求，本院不予支持。从惠泽医药公司和武汉市民防办往来函件来看，惠泽医药公司延期支付租金得到了武汉市民防办的宽容和同意，对于武汉市民防办要求惠泽医药公司支付2016年至2018年逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。2019年1月开始，惠泽医药公司未支付房租，惠泽医药公司应按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》约定的租金标准向武汉市民防办支付租金，2019年1月1日至2019年8月31日的租金和车位租金共计1,773,907元[2,279,340元×（1+12%）÷12个月×8个月+108,000元÷12个月×8个月]，惠泽医药公司应支付给武汉市民防办。因双方对于租赁合同产生纠纷，惠泽医药公司暂停支付2019年1月的租金，并不构成违约，武汉市民防办要求惠泽医药公司支付2019年1月未支付租金的损失赔偿金、利息及逾期付款违约金，于法无据，本院不予支持。惠泽医药公司抗辩武汉市民防办交付的房屋不符合约定，为此支付了电力增容费用和空调费用，应减少租金，但从惠泽医药公司与武汉市民防办签订的《电力增容补充协议》来看，双方约定该费用由惠泽医药公司承担，惠泽医药公司的此项抗辩理由，本院不予支持。武汉市民防办要求支付律师费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉惠泽医药开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉市民防办公室2019年1月至2019年8月房屋租金和车位租金共计1,773,907元；二、驳回原告武汉市民防办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,573元，由原告武汉市民防办公室负担2,808元，被告武汉惠泽医药开发有限公司负担20,765元。因案件受理费已由原告武汉市民防办公室预交，被告武汉惠泽医药开发有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费20,765元一并支付给原告武汉市民防办公室。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  汤莉莉人民陪审员  付 慧人民陪审员  王玉波二〇一九年九月三日法官助理周郴书记员胡舒铭