安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初310号 原告（反诉被告）：阜阳市浙东置业有限公司，住所地安徽省阜南县环城东路东侧。统一社会信用代码91341225784948560H。 法定代表人：王良森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛好，该单位职工。 委托诉讼代理人：李森，安徽志豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孟某某，男，1968年3月4日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：王文杰，安徽裕德律师事务所律师。 原告阜阳市浙东置业有限公司（反诉被告）与被告孟某某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日作出（2017）皖1225民初3693号民事判决，因原告阜阳市浙东置业有限公司（反诉被告）不服，上诉到安徽省阜阳市中级人民法院,安徽省阜阳市中级人民法院裁定：一、撤销安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3693号民事判决。二、本案发回安徽省阜南县人民法院重新审理。本院于2019年1月4日立案受理后,依法另行组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，2019年4月1日，原告对租赁房屋质量问题和二次装修费用及停业损失申请重新鉴定，2019年7月26日鉴定机构发函，以涉案房屋已经进行装修，无法获得鉴定材料，致使鉴定无法进行退回司法鉴定。本院已向双方告知鉴定机构函内容。本案现已审理终结。 原告阜阳市浙东置业有限公司向本院提出诉讼请求：要求解除双方签订的《租赁合同》及相关附属协议；被告返还商铺给原告，并支付租金146061元、商业管理服务费等3009元、支付违约金44821元（时间从2016年10月10日至2017年8月10日）；诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月8日，双方签订《租赁合同》及相关附属协议，约定：被告租赁原告位于阜南县现代商贸城香港丽晶购物广场商铺，租期从2015年10月10日至2018年10月19日，明确约定租金、违约金。被告违反合同，拖欠租金及相关费用至今。 2018年5与2日,原告增加诉讼请求，要求被告支付拖欠租金294621.08元（从2016年10月10日计算至2018年5月10日）；商业管理服务费5717.10元（从2016年10月10日计算至2018年5月10日）。 被告孟凡朝辩称：双方于2015年10月签订房屋租赁合同，被告按照合同约定履行了给付租金义务，并自行花费近100多万元对承租房屋予以装修。同意解除双方签订《租赁合同》及相关附属协议。2016年10月，因遇连续阴雨天，被告发现承租的房屋主体漏水并及时告知原告，雨水将被告装修的店面全部浸泡毁坏，店面墙体、地板需要重新维修。被告要求原告维修，原告拒绝。被告于2016年11月自行委托装修公司对商铺重新维修，重新维修花费近40多万元，因店面重新装修导致店面经营损失近100多万元。原告违反房屋租赁合同在先，不但不赔偿被告损失，反而起诉被告要求支付房屋租金、违约金，被告不存在违约行为。请求驳回原告诉讼请求。 被告孟凡朝向本院提出反诉请求：要求原告赔偿被告各项损失1558461.50元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年10月签订房屋租赁合同，反诉人按照合同约定履行了给付租金义务，并自行花费近100多万元对承租房屋予以装修。2016年10月因遇连续阴雨天，反诉人发现承租的房屋主体出现漏水现象，及时将这一情况告知被反诉人，雨水将反诉人装修的店面全部浸泡毁坏，店面墙体、地板需要重新予以维修。反诉人将上述问题告知被反诉人，要求被反诉人予以维修，但被反诉人不予维修。无奈，反诉人于2016年11月自行委托装修公司给予店面重新维修，该店面重新维修花费近40多万元，因店面重新装修导致店面经营损失近100多万元。被反诉人违反房屋租赁合同在先，不但不赔偿反诉人损失，反而起诉反诉人要求支付房屋租金、违约金，反诉人不存在违约行为。因此，被反诉人的诉讼请求应予驳回。反诉人请求人民法院在查明本诉事实的基础上，判决驳回被反诉人起诉的同时，判决支持反诉人的请求。 2018年3月1日，被告变更反诉请求，要求原告赔偿被告装修费用313225元、停业损失费用390293元；鉴定费、反诉费由原告负担。 原告阜阳市浙东置业有限公司辩称：被告没有举证出任何房屋漏水导致二次装修的证据，尽管涉案房屋对装修进行了鉴定，但二者没有任何因果关系，原告不应当承担任何赔偿责任。按照合同约定，原告对房屋主体质量承担责任，即使房屋存在少量漏水，也不应当承担任何责任。被告同意解除租赁合同及相关附属协议，但仍非法占有该房屋，并继续经营。在判决时，应依据实际占有该房屋的时间，支持原告支付租金的诉求。 根据双方当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院查明的法律事实如下：2015年10月8日，原、被告签订《租赁合同》及相关附属协议，约定：被告租赁原告位于阜南县消防通道-104的铺位，铺位面积共计300.91平方米，租期三年，从2015年10月10日至2018年10月9日；免租期从2016年4月10日至同年7月9日。租金标准：第一年每月每平方米44.44元、第二年在第一年基础上递增9.23%、第三年在第二年基础上递增16.73%，第一年租金为160469元、第二年租金175274元、第三年租金204595元。租金支付方式：第一年分两次支付；除第一租约年，其他租金均按年支付，被告应于每一租约年最后一个月公历20日前一次性足额支付下一租约年的租金总额。保证金：被告应于本合同签订日向原告交纳履约保证金30000元，相当于第一个租约年的两个月租金，公共事业保证金3009元、装修保证金30091元。商业管理服务：第一个租约年商业管理服务费每平方米每月1元。房屋维修：原告仅对商铺因工程质量原因发生结构部分损坏、或原告提供的设备设施及香港丽晶购物广场的公共部位／区域承担维修责任。违约责任：被告迟延交纳租金、商业管理服务费或其他费用，每延迟一日，被告应当向原告或商业管理服务公司支付相当于欠费金额0.1‰的延迟履行违约金。 2015年10月8日，双方签订《租赁更替协议》，约定：被告已经放弃了优先购买权；原告与第三方将签订一份物业买卖协议，由第三方向原告购买租赁物业；被告同意按照租赁协议向第三方支付租金；在签订协议前，被告按照租赁协议已经向原告支付了30000元履约定金，由原告转交第三方。 合同签订后，被告支付了第一年租金及商业管理服务费（到2016年10月10日）。后因房屋渗水，被告重新装修，双方发生纠纷，被告拒付租金，原告采用断水、堵门等方式阻止被告经营。 本案审理中，根据被告申请，本院委托安徽省建工司法鉴定中心对原告商铺漏水原因进行鉴定，意见为：商铺外墙渗水主要与框架柱和墙体交接处开裂和未按设计要求采用钢丝网补强处理以及墙体和窗框交接处未按规范要求采用弹性材料填实且局部存在空隙等因素有关；上述缺陷境均为房屋自身质量缺陷（鉴定书号：2017-23；时间：2017年12月12日）。被告开支鉴定费18000元，鉴定用证据拍照、复印费200元。 根据被告的申请，本院委托安徽笑天木子价格评估有限公司对被告二次装修损失及停业损失进行鉴定，意见为：被告二次装修损失为313225元（鉴定书号：2018-0113-1）。被告停业损失为390293元（鉴定书号：2018-0113-2；鉴定时间：2018年1月22日）。被告开支鉴定费20000元，鉴定用证据拍照、复印费200元。 原告在原庭审中认可房屋现在仍存有渗水现象。被告书面承诺经营到2018年5月10日，同意支付租金和商业服务费。原、被告均同意被告交纳的30000元保证金在本案中一并处理。 本院认为：双方当事人签订的租赁合同及附件，符合法律规定，为有效合同，现原告要求解除，被告表示同意，本院予以确认。双方合同解除之日，被告应当立即将房屋返还原告，2018年5月10日，被告已将房屋返还原告；原告应当同时返还收取被告的保证金30000元。 根据租赁合同约定，被告应当支付原告从2016年10月10日至2017年10月9日的租金为175274元；2017年10月10日至2018年5月10日的租金为119347.08元（204595元÷12个月×7个月），合计294621.08元（175274元＋119347.08元）。根据合同约定，2016年10月10日至2018年5月10日，被告应当支付的的商业管理服务费5717.29元（300.91平方米×1元×19个月），原告仅要求5717.10元，本院予以支持。因原告未能及时解决商铺渗水问题，被告拒付租金，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。 被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿二次装修费用、经营停业损失，原告（反诉被告）认为商铺外墙渗水与二次全面装修、停业无关。2019年4月1日，本案在重新审理过程中，原告（反诉被告）申请对租赁房屋质量问题和二次装修费及停业损失的参与度进行鉴定，2019年7月26日鉴定机构发函，以涉案房屋已经进行装修，无法获得鉴定材料，致使鉴定无法进行退回司法鉴定。且被告（反诉原告）向本院提供的证据不足以证明其主张的事实，对被告（反诉原告）的诉讼请求，本院不予支持，被告（反诉原告）如有新证据后，可另行主张权利。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）阜阳市浙东置业有限公司与被告（反诉原告）孟凡朝于2015年10月8日签订的《租赁合同》及相关附属协议； 二、被告（反诉原告）孟凡朝于本判决书生效之日立即返还原告（反诉被告）阜阳市浙东置业有限公司位于阜南县消防通道-104的铺位； 三、被告（反诉原告）孟凡朝于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阜阳市浙东置业有限公司商铺租赁费294621.08元； 四、被告（反诉原告）孟凡朝于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）阜阳市浙东置业有限公司商铺商业管理服务费等5717.10元； 五、驳回原告（反诉被告）阜阳市浙东置业有限公司的其他诉讼请求 六、原告（反诉被告）阜阳市浙东置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告（反诉原告）孟凡朝保证金30000元； 七、驳回被告（反诉原告）孟凡朝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6447元（原告预交4176元），由被告孟凡朝负担；反诉费10835元（被告预交9413元），由被告孟凡朝负担；鉴定费47400元（原告预交9000元、被告预交38400元），由被告孟凡朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长 张 利 人民陪审员 亚 军 人民陪审员 王 利 二〇一九年九月十二日 书 记 员 余晶洁 （2019）皖1225民初310号案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延2支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。