广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终908号上诉人（原审原告）：阳春市中兴房地产开发有限公司。住所地：广东省阳春市甲街道东湖公园二期会展中心综合楼B幢22楼。法定代表人：陆锡镜，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱国，该公司员工。被上诉人（原审被告）：林勇，男，1989年11月13日出生，汉族，住广东省阳春市。被上诉人（原审被告）：谭婕，女，1987年7月19日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人阳春市中兴房地产开发有限公司（以下简称阳春中兴公司）因与被上诉人林勇、谭婕商品房预售合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2019年3月5日作出的（2018）粤1781民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳春中兴公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判解除阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由阳春中兴公司对位于阳春市甲街道乙路m地块丙小区a街b号别墅进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》；二、林勇、谭婕承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：林勇、谭婕向阳春中兴公司购买该公司开发的丙小区a街b号别墅，林勇、谭婕支付首期款638940元，余款通过银行按揭方式支付。由于林勇、谭婕逾期226天没有偿还银行贷款，中国农业银行股份有限公司阳春市支行（以下简称农业银行阳春支行）根据其与阳春中兴公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及三方签订的《个人购房担保借款合同》的约定，于2018年4月2日从阳春中兴公司的账户划扣了林勇、谭婕所欠的借款本息共1531038.68元，按照阳春中兴公司与林勇、谭婕2016年9月签订的《住宅补充协议书》第十六条的约定，阳春中兴公司有权解除购房合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，阳春中兴公司请求解除合同依法有据，应得到支持。林勇、谭婕没有提供答辩意见。阳春中兴公司向一审法院起诉请求：1.解除阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由阳春中兴公司对位于阳春市甲街道乙路m地块丙小区a街b号别墅进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》；2.本案诉讼费由林勇、谭婕共同负担。一审法院认定事实：1.阳春中兴公司是位于阳春市甲街道乙路m地块丙小区的开发商，涉案房屋位于该小区a街b号。2.林勇与谭婕原为夫妻关系，双方于2014年2月14日登记结婚，于2017年7月31日登记离婚。3.2016年8月13日，林勇、谭婕交付购房定金（诚意金转定金）30000元给阳春中兴公司；同日，阳春中兴公司出具《收据》给林勇、谭婕。4.2016年9月4日，阳春中兴公司作为出卖人与林勇、谭婕作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016090330）及附件一至附件十一，主要约定林勇、谭婕向阳春中兴公司购买涉案房屋；涉案房屋预测建筑面积为222.71平方米，其中套内建设面积为222.71平方米；签订本合同前，林勇、谭婕已向阳春中兴公司支付定金30000元；林勇、谭婕应当于2016年10月7日前支付首期房款532940元，余款1596000元向银行申请贷款支付；阳春中兴公司应当在2017年12月31日前向林勇、谭婕交付涉案房屋；阳春中兴公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知林勇、谭婕等内容条款。5.2016年9月，阳春中兴公司作为出卖人与林勇、谭婕作为买受人签订《丙小区住宅补充协议书》。该《丙小区住宅补充协议书》第十六条第一款第二点载明“关于买受人拖欠银行按揭贷款责任。买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或约定原因造成买卖双方已签署的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。若出卖人须为买受人承担保证责任的，则买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任：2.若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，支付全部代付款项。买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之三计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款、利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总价款的3%支付违约金给出卖人。”第十七条第一款第一点载明“关于合同解除。1.合同因法定或约定解除的，若买受人采用银行按揭付款方式且出卖人已实际收到银行按揭楼款的，买受人自愿同意出卖人可在该解除条件发生之日后将买受人所欠按揭银行的款项直接代买受人偿还给贷款按揭银行，买受人支付给出卖人的全部房价款（包括银行按揭楼款）不足以清偿给按揭贷款银行的，不足部分款项买受人应当支付给出卖人。”6.2016年9月4日至2017年3月2日间，林勇、谭婕支付了涉案房屋的首期款共608940元给阳春中兴公司；阳春中兴公司分别出具了《收据》给林勇、谭婕。7.2017年3月31日，农业银行阳春支行作为贷款人（抵押权人）与林勇作为借款人（抵押人）、谭婕作为保证人（抵押人）以及阳春中兴公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，主要约定林勇提供涉案房屋作为抵押物向农业银行阳春支行借款1490000元，并由谭婕提供连带责任保证担保，阳春中兴公司提供阶段性保证担保+抵押（保证期限从借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止）；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权；借款用途为林勇购买涉案房屋；借款期限为30年；林勇不可撤销地申请并授权农业银行阳春支行将全部借款直接划入阳春中兴公司在农业银行阳春东门支行开设的账户；还款方式为等额本息还款方式，还款周期为1个月等内容条款。8.2017年4月1日，农业银行阳春支行向林勇发放了借款1490000元，并于同日将该笔借款划入至阳春中兴公司在农业银行阳春东门支行开设的账户。9.林勇、谭婕向阳春中兴公司支付首期购房款638940元（含定金30000元）和林勇通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款1490000元后，阳春中兴公司至今仍未将涉案房屋交付给林勇、谭婕，亦未为林勇、谭婕办理不动产权证将涉案房屋权属转移登记至林勇、谭婕名下。10.林勇向农业银行阳春支行借款后，从2017年8月20日开始逾期没有按照《个人购房担保借款合同》约定的还款方式偿付借款本息给农业银行阳春支行。11.2017年11月4日，农业银行阳春支行向阳春中兴公司发出《函》，告知至2017年11月4日止，林勇已逾期没有偿付借款本息达3期（逾期76天），且无法联系林勇，要求阳春中兴公司按照《个人购房担保借款合同》的约定履行连带保证责任。12.2018年3月26日，农业银行阳春支行向阳春中兴公司发出《阳春市中兴房地产开发有限公司承担连带保证担保责任的函》，告知从2017年8月20日开始，林勇逾期没有偿付借款本息，且经农业银行阳春支行多次催收无果；至2018年3月26日，林勇尚欠借款本金1483994.81元、利息（含罚息、复利）45708.47元逾期没有偿付给农业银行阳春支行；要求阳春中兴公司按照《个人购房担保借款合同》的约定履行连带保证责任全部清偿林勇尚欠的借款本息，款项通过阳春中兴公司的账户汇划至林勇在农业银行阳春支行的贷款账户进行偿还林勇所欠的全部借款本息。13.2018年4月2日，阳春中兴公司通过其银行账户直接划汇款方式代林勇偿付了借款本息1531038.68元（其中借款本金1483994.81元；借款利息47043.87元，含罚息、复利）给农业银行阳春支行。一审法院认为：阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至附件十一，主要约定林勇、谭婕以总价款2128940元向阳春中兴公司购买涉案房屋；阳春中兴公司自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续和在2017年12月31日前将涉案房屋交付给林勇、谭婕等内容条款。该《商品房买卖合同（预售）》及其附件是阳春中兴公司与林勇、谭婕的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，依法认定阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件成立有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。阳春中兴公司请求判令解除其与林勇、谭婕签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由其对涉案房屋进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》的理由有两个，一是林勇、谭婕无法按照合同约定继续履行支付剩余购房款的义务，导致阳春中兴公司的商品房预售合同的目的无法实现；二是林勇逾期没有偿付借款本息，导致阳春中兴公司承担保证责任代为清偿借款本息给农业银行阳春支行。一审法院认为，阳春中兴公司与林勇、谭婕之间存在商品房预售合同关系以及阳春中兴公司、林勇、谭婕与农业银行阳春支行之间存在借款担保保证合同关系。商品房预售合同中，阳春中兴公司作为出卖人承担的是交付涉案房屋和将涉案房屋的权属转移登记至买受人林勇、谭婕名下的义务，林勇、谭婕作为买受人承担的是支付全部购房款给阳春中兴公司的义务。本案中，林勇、谭婕已经按照《商品房买卖合同（预售）》的约定支付了全部购房款给阳春中兴公司，阳春中兴公司作为出卖人的商品房预售合同的目的已经实现。至于林勇未能按照《个人购房担保借款合同》的约定偿付借款本息给农业银行阳春支行，导致阳春中兴公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于阳春中兴公司原本应该预知的合同风险，且阳春中兴公司作为保证人承担保证责任后依法享有向债务人林勇进行追偿的权利。故阳春中兴公司以林勇、谭婕无法按照合同约定继续履行支付剩余购房款的义务导致其合同目的无法实现和以林勇逾期没有偿付借款本息导致其承担保证责任代为清偿借款本息给农业银行阳春支行为由，请求判令解除其与林勇、谭婕签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由其对涉案房屋进行处理和注销《商品房买卖合同（预售）》，理据不足，依法不予支持。谭婕经一审法院直接送达和林勇经一审法院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书和开庭传票等诉讼文书，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，也均没有向一审法院提出答辩状和提交任何证据，视为自愿放弃抗辩、举证、质证等诉讼权利，不影响一审法院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：驳回阳春中兴公司的全部诉讼请求。一审案件受理费18210元，由阳春中兴公司负担。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：2017年8月18日，一审法院在审理范修阳与林勇、谭婕民间借贷纠纷一案过程中，根据范修阳的申请，作出（2017）粤1781民初1941号之一民事裁定，查封了预登记在林勇、谭婕名下位于阳春市甲街道乙路m地块丙小区a街b号预售房地产。2017年10月31日，一审法院作出（2017）粤1781民初1941号民事判决，判决林勇、谭婕共同偿还借款本金1292000元及利息给范修阳；林勇、谭婕对该判决不服提出上诉，本院于2018年2月9日作出（2018）粤17民终32号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因林勇、谭婕未履行判决确定的义务，一审法院根据范修阳的申请立案执行。在执行过程中，阳春中兴公司向一审法院提出了执行异议，请求解除对阳春市甲街道乙路m地块丙小区a街b号预售房地产的查封，一审法院于2019年5月30日作出（2019）粤1781执异16号执行裁定，裁定驳回阳春中兴公司的异议请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是，阳春中兴公司与林勇、谭婕于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》应否予以解除。本案阳春中兴公司与林勇、谭婕因买卖涉案房产而签订《商品房买卖合同（预售）》，双方因此形成商品房预售合同关系。林勇、谭婕作为买受人，其主要合同义务是支付购房款，在涉案《商品房买卖合同（预售）》签订后，林勇、谭婕已依约向阳春中兴公司付清全部购房款，在该合同关系中不存在违约行为；同时，阳春中兴公司作为出卖人的商品房预售合同的合同目的已经实现。而本案中，阳春中兴公司承担保证责任的依据是其与林勇、谭婕及农业银行阳春支付签订的《个人购房担保借款合同》，与阳春中兴公司和林勇、谭婕之间的房屋买卖合同关系属于不同的法律关系。故虽然因林勇、谭婕未依约偿还按揭贷款致使阳春中兴公司承担保证责任，代林勇、谭婕偿还了尚欠银行的按揭贷款，但该行为不必然导致阳春中兴公司与林勇、谭婕之间的《商品房买卖合同（预售）》的解除，因此，一审法院认定阳春中兴公司要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的依据不足，并无不当，本院予以维持。综上所述，阳春中兴公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18210元，由阳春市中兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年九月十六日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。