江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初13049号原告（案外人）：陈定好，男，1977年5月19日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张闻宇,北京市中银（南京）律师事务所律师。被告（申请执行人）：嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼102室-25。执行事务合伙人：孟国生。委托诉讼代理人：杨涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。第三人（被执行人）：景亚斌，男，1971年12月9日生，汉族，住南京市建邺区。第三人：笪辛敏（被执行人），女，1974年6月18日生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：江苏宏国系统工程有限公司（被执行人），住所地南京市秦淮区中华路50号弘业大厦1808室。法定代表人：景亚斌。第三人：景亚平（被执行人），男，1966年1月3日生，汉族，住南京市玄武区。第三人：殷宪兰（被执行人），女，1944年3月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托代理人：景亚平（系殷宪兰之子），男，1966年1月3日生，汉族，住南京市玄武区。原告陈定好诉被告嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）及第三人景亚斌、笪辛敏、景亚平、殷宪兰、江苏宏国系统工程有限公司（以下简称宏国公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈定好的委托诉讼代理人张闻宇，被告嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）的委托诉讼代理人杨涛，第三人景亚平及第三人殷宪兰的委托诉讼代理人景亚平到庭参加诉讼。第三人景亚斌、笪辛敏、宏国公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，华融汇通资产管理有限公司与江苏宏国系统工程有限公司、景亚斌、笪辛敏、殷宪兰、景亚平金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2017）苏0104民初5112号民事判决：一、江苏宏国系统工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付华融汇通资产管理有限公司借款本金4997463.04元及利息、罚息、复利（截至2017年3月27日的利息84540.4元、罚息182063.83元、复利3652.63元，自2017年3月28日起至实际还款之日止的罚息按编号2015年（汉府）字0068号《小企业借款合同》、《借款展期协议》的约定计付；复利以借款期限内未清偿利息为基数按编号2015年（汉府）字0068号《小企业借款合同》、《借款展期协议》约定的罚息利率计付）。二、景亚斌、笪辛敏对江苏宏国系统工程有限公司的上述第一项判决主文所确定的债务承担连带保证责任；景亚斌、笪辛敏承担保证责任后，有权向江苏宏国系统工程有限公司追偿。三、如江苏宏国系统工程有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，华融汇通资产管理有限公司有权对笪辛敏用于抵押的位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额2250000享有优先受偿权。四、如江苏宏国系统工程有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，华融汇通资产管理有限公司有权对景亚斌、笪辛敏用于抵押的位于南京市建邺区房产折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额2140000享有优先受偿权。五、如江苏宏国系统工程有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，华融汇通资产管理有限公司有权对景亚斌、殷宪兰、景亚平用于抵押的位于南京市鼓楼区竹林新村1幢501室房产折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额610000享有优先受偿权。六、驳回华融汇通资产管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因江苏宏国系统工程有限公司、景亚斌、笪辛敏未履行判决书确定的义务，嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）以华融汇通资产管理有限公司债权受让人的身份向本院申请执行。本院依法受理，执行案号（2018）苏0104执3563号。执行过程中，本院于2018年9月27日作出并张贴“查封及司法拍卖预公告”，拟拍卖被执行人笪辛敏名下位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室、被执行人景亚斌、笪辛敏名下位于南京市建邺区不动产。案外人陈定好针对上述执行行为提出异议称，异议请求：对被执行人笪辛敏名下位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室、被执行人景亚斌、笪辛敏名下位于南京市建邺区不动产带租赁拍卖。本院于2018年12月3日作出（2018）苏0104执异153号执行裁定书，驳回陈定好的异议申请。原告陈定好向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告申请第三人名下的坐落于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室房屋的使用权归原告所有（期限为2015年2月4日至2030年2月3日），并停止对该房屋的强制执行；2、请求法院判令被告申请第三人名下的坐落于南京市建邺区房屋的使用权归原告所有（期限为2015年2月4日至2030年2月3日），并停止对该房屋的强制执行；3、本案的公告费及诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月12日原告收到由贵院作出的（2018）苏0104执异153号执行裁定书，裁定主文为：驳回案外人陈定好的异议请求。原告认为与第三人签订了《房屋租赁协议》，并支付了全部的房屋租赁款项，故原告于2015年2月4日已经取得涉案两房屋的承租权，依据合同在合同期限内享有两房屋的房屋使用权，原告已经向贵院执行法官提交了相关承租凭证，且提供了相应的证据，并对所涉两房屋的执行行为提出了执行异议，贵院驳回了原告提出的执行异议，损害了原告对涉案房屋的合法使用权。执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据。为了维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判如所请。被告嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）辩称，请驳回原告的诉请。1.根据中国工商银行抵押核实书，载明两个第三人明确向银行承诺，抵押物不存在出租、在先抵押情况，本案房屋在出租前已经设定抵押。2.原告的提供的证据存在多项冲突矛盾地方，不能证明在抵押登记前原告已实际占有房屋。第三人景亚斌、笪辛敏、宏国公司未答辩，未举证。第三人景亚平、殷宪兰述称，本案与景亚平、殷宪兰无关，景亚平、殷宪兰没有担保关系，这两套房产是景亚斌和笪辛敏的，景亚平和殷宪兰不需要承担责任。本院查明：2015年3月16日，本案原债权人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行与笪辛敏办理了南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室不动产抵押登记，为本案债权提供担保。2015年3月16日，本案原债权人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行与景亚斌、笪辛敏办理了南京市建邺区不动产抵押登记，为本案债权提供担保。中国工商银行抵押核实书上，抵押人即本案第三人均称（景亚斌、笪辛敏、景亚平、殷宪兰）房屋不存在出租情况。2017年6月12日，本院依法作出（2017）苏0104民初5112号民事裁定，查封了上述两套案涉房屋。本案诉讼中，原告提供了陈定好和笪辛敏于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》一份，约定：笪辛敏将南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室房屋出租给陈定好；租赁期限自2015年2月4日至2030年2月3日止；房屋作住宅用途使用；该房年租金5万元，陈定好一次性支付15年房租75万元整；双方应在合同签订后30天内，共同向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。该合同末尾特别注明：“因陈定好和笪辛敏的老公景亚斌发生借款在2015年2月4日人民币柒拾伍万元，故用于笪辛敏名下建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室作为租赁担保”。又提供了陈定好和笪辛敏、景亚斌于2015年2月4日另行签订的《房屋租赁合同》一份，约定：笪辛敏、景亚斌将南京市建邺区房屋出租给陈定好；租赁期限自2015年2月4日至2030年2月3日止；房屋作住宅用途使用；该房年租金5万元，陈定好一次性支付15年房租75万元整；双方应在合同签订后30天内，共同向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。该合同末尾亦特别注明：“因陈定好和景亚斌发生借款，于2015年2月4日借款人民币柒拾伍万元，故用于景亚斌、笪辛敏名下建邺区嵩山路121号6幢2单元1307室作为租赁担保”。2016年2月5日，陈定好通过手机银行转帐给景亚斌70万元；2016年2月6日，陈定好通过手机银行转帐给景亚斌80万元。2017年3月13日，陈定好和笪辛敏办理了南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室房屋租赁登记备案；陈定好和景亚斌、笪辛敏办理了南京市建邺区房屋租赁登记备案。同日，开具购买方为陈定好，金额分别为10万元的房租增值税发票各一份；笪辛敏分别纳税3500元的税收缴款书各一份。陈定好提交的万科物业的收款收据复印件6份中，最早的开票时间是2017年9月；31张水、电、气支付宝付款凭证中，最早的创建时间是2017年7月。陈定好提交的2018年12月10日开具的江苏增值税电子普通发票6张（庐山路158号1号楼1-1110室），欲证明2015年1月至2016年的电费系原告缴纳；2018年12月10日开具的江苏增值税电子普通发票6张（嵩山路121号光明城市6幢2单元1307室），欲证明2015年3月至2016年的电费系原告缴纳。被告认为发票不能证明电费系原告陈定好所缴纳。陈定好提交了一张开票时间为2015年2月10日的发票，开票项目为物业管理服务费2236.8元（6*372.8元），收款方为南京万科物业管理有限公司，付款方名称为6-1307，欲证明原告缴纳了2015年1月至6月的房屋物业费，合同签订后实际占有了房屋。被告认可物业费已经缴纳，但不能证明原告陈定好系缴纳人，亦不能证明原告陈定好实际占有房屋。南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢1110室房屋上有多家法院轮候查封，首封法院为南京市鼓楼法院，时间为2016年2月23日。本院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告提供的落款时间为2015年2月4日，与笪辛敏及景亚斌签订的两份《房屋租赁合同》，虽名为房屋租赁合同，但租赁合同亦称原告与景亚斌有借款关系而用房屋作为租赁担保，故房屋租赁合同签订双方的真实意思非为租赁房屋,而为债权担保。因此，即使两份租赁合同是真实的，其性质应为房屋使用权抵偿合同，而不是我国合同法意义上的房屋租赁合同，不符合我国合同法“买卖不破租赁”规则的立法本意。此外，原告提供的房屋租赁登记备案证明、发票及税收缴款书、万科物业的收款收据、支付宝支付凭证、电费缴纳发票等证据均不能证明案涉两房屋在2015年3月16日前由原告实际占有使用。综上，原告的诉讼请求缺乏法律与事实依据，本院不予支持。第三人景亚斌、笪辛敏、宏国公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，不影响案件的审理。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈定好的诉讼请求。案件受理费14700元，公告费300元，共计15000元，由原告陈定好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  尹春人民陪审员  董晔人民陪审员  沙黎二〇一九年九月二十日书 记 员  王静