吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3052号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚士军，男，1977年6月28日生，汉族，住长春市九台区。委托诉讼代理人：李志刚，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王彦斌，男，1953年5月23日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王志刚，吉林罡强律师事务所律师上诉人姚士军因与被上诉人王彦斌房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初3446号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王彦斌一审提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁及企业所有权转让合同》;2、请求判令被告立即给付拖欠的租金200000.00元;3、请求判令被告给付拖欠的租金利息12000.00元;4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月20日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁及企业所有权转让合同》，原告将位于长春市绿园区西安大路2480号的95988部队综合楼一层（即蓝天大厦一层，实际产权人为原告）出租给被告用于经营农贸市场，该份合同对于租期、租金、付款方式、争议解决等合同相关内容进行了详细约定。截至2018年10月27日,被告共拖欠原告应付租金200000.00元，虽经原告催要，被告仍未给付，原告只好依法将被告诉至法院，并提出上述诉讼请求，请人民法院依法裁决，以保护原告的合法权益。姚士军一审答辩称，原告要求解除租赁合同没有法律依据，因为被告享有抗辩权，原告违约在先，未按合同约定对房屋进行维修导致被告承租的1层综合楼在2016、2018年两次进行全部装修，原因在于二楼漏水导致，故被告享有抗辩权，不同意解除合同，要求继续履行合同。租金以被告的维修费用抵顶。姚士军一审反诉称：1、反诉原、被告间继续履行《房屋租赁及企业所有权转让合同》；2、反诉被告承担反诉原告二次装修损失（暂按150万元计算，具体以鉴定结论为准）；3、反诉被告承担诉讼费用及鉴定费用。事实与理由：2011年3月20日反诉原、被告间就长春市西安大路2480号95988号部队综合楼一楼签订《房屋租赁及企业所有权转让合同》后，反诉原告对租赁房屋进行了装修，后按合同约定进行出租档口、摊位和们市经营活动。该综合楼二层为反诉被告出租与他人经营洗浴中心（见合同第1条第1款）。因综合楼上二层洗浴中心漏水、渗水，导致反诉原告承租的一层综合楼电路跳闸，无法使用。墙壁鼓包、发霉、掉渣，墙体、天棚因渗水、漏水变形、发霉、掉渣。反诉原告对用电线路进行布管排线维修，整体换线。天棚、墙体大面积拆除，拆除墙板无法使用，反诉原告为此购买原材料，并雇请电工、木工、瓦工、大白工等进行了重新装修处理，人工材料成本费用高达150万元。根据《合同》第九条4款“房屋主体结构部分发生非承租人或非承租人客商或顾客原因而损坏由出租人负责进行维修并承担费用”之规定，该2016、2018年二次装修费用应由反诉被告承担。反诉原告与反诉被告就二楼漏水造成的损失如何处理问题曾经多次沟通，将综合楼二层一并由反诉原告承租，通过降低租金、延长租赁期间等方式弥补反诉原告的二次装修装璜和对客商造成的损失，但最终未能达成协议。在此，因反诉被告王彦斌的原因未按合同约定尽到维修维护义务，二楼渗水漏水导致部分商户的商品受损，并无法正常经营，部分商户撤出市场，给反诉原告造成损失，反诉原告对此保留对反诉被告要求赔偿的权利。故反诉原告提出如上反诉，望贵院依法裁判。王彦斌一审答辩称，反诉原告的诉求没有事实及法律依据。反诉原告在没有造成损失的情况下无故拖欠反诉被告房屋租金，违反了合同约定，反诉被告有权利要求其给付租金并解除合同。一审法院审理查明，2008年4月25日原告王彦斌在中国人民解放军九五九八八部队后勤部购买吉林省长春市西安大路2480号蓝天大厦一、二层，共计面积为4761.22平方米，售房款为14283660.00元。后2011年3月20日原、被告签订房屋租赁及企业所有权转让合同，原告王彦斌将坐落于长春市西安大路2480号的95988部队综合楼一层租赁给被告姚士军用于商业经营。租赁期限为十年，租赁起始日期为2011年5月29日至2021年5月28日止。第一年度的租金为450000.00元，第二年度及剩余年度的租金为500000.00元。同时约定合同有效期内，双方未协商一致，因出租人的原因解除合同或不能完全履行合同，由出租人承担相应违约责任，并按照相关法律法规赔偿承租人经济损失。合同有效期内，双方未协商一致，因承租人的原因解除合同或不能完全履行合同，由承租人承担相应违约责任，并按照相关法律法规赔偿出租人经济损失。合同签订后，原告将房屋交与被告使用，截止至2018年10月27日被告共拖欠原告租金200000.00元。现原告已被告拖欠租金为由诉至法院要求解除合同并给付拖欠的租金；被告以争议房屋二楼漏水给被告造成损失为由要求继续履行合同，给付损失为由提起反诉。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁及企业所有权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方就应按合同约定履行自己的权利义务。原告王彦斌将房屋交付给被告姚士军使用，被告姚士军就应按合同约定向原告支付租金，截止至2018年10月27日被告姚士军共拖欠原告租金200000.00元，被告姚士军的代理人在庭审中对拖欠租金的事实予以承认,但是其辩称是因为二层漏渗水给被告租赁的一层造成了损失才拖欠的租金，并在法院审理过程中提出反诉，要求继续履行合同，并由原告（反诉被告）王彦斌承担两次装修损失150万元，就反诉请求被告（反诉原告）姚士军的依据为其向本院提出的鉴定申请，申请内容为：原告所有的综合楼一层在2016、2018年两次装修与因原告王彦斌所有的综合楼二层漏渗水由直接因果关系进行鉴定，被告（反诉原告）提交鉴定申请后，本庭委托本院立案庭进行鉴定，2019年4月17日长春市绿园区人民法院立案庭下发（2019）年吉01**委评23号通知书，内容为：关于你庭委托原告王彦斌与被告姚士军房屋租赁合同纠纷一案，涉及对姚士军承租王彦斌所有的综合楼一层在2016年、2018年两次装修与因原告王彦斌所有的综合楼二楼漏水有无直接因果关系进行鉴定。现鉴定专业类别中没有与申请事项相匹配的鉴定机构，经电话咨询相似类别鉴定机构，均表示不能接受本次委托，本次鉴定无法进行，故被告姚士军的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。被告姚士军拖欠原告王彦斌200000.00元租金的行为已经构成违约，原告王彦斌要求解除《房屋租赁及企业所有权转让合同》及给付拖欠租金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告王彦斌要求给付租金利息的诉讼请求，因在合同中未做约定，故没有依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王彦斌与被告姚士军于2011年3月20日签订的《房屋租赁及企业所有权转让合同》；二、被告姚士军于本判决生效后立即给付原告租金200000.00元；三、驳回原告王彦斌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）姚士军的反诉请求。宣判后，姚士军不服。姚士军二审上诉称：一、驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、继续履行《房屋租赁及企业所有权转让合同》；三、被上诉人承担上诉人两次装修损失；三、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，二层渗漏水与一层装修装潢存在因果关系；二、一审法院判决未能依法认定事实；三、被上诉人违约在先，上诉人依法享有抗辩权，一审判决违反了合同履行的基本原则即诚信原则，作出该判决明显错误。王彦斌二审答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人无理由拖欠租金，且案涉合同约定案涉房屋的装修装潢由承租人承担。要求维持原判，驳回上诉。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，双方签订的房屋租赁及企业所有权转让合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。姚士军未按约定给付两年的房屋租赁费用，依据合同约定合同解除条件成就，王彦斌有权单方解除合同，故姚士军主张继续履行房屋租赁及企业所有权转让合同，本院不予支持。姚士军主张因案涉房屋二层渗漏水导致案涉房屋进行了重新装修，因此产生的装修费用应由王彦斌承担，进而拒付租金。但姚士军一审提交的照片及证人证言均不能有效证明案涉房屋二层渗漏水与案涉房屋重新装修存在必然的因果关系，其不能证明渗漏水的严重程度导致案涉房屋必须进行重新装修，且姚士军未提供证据证明其发现渗漏水情况后立即与浴池经营者及王彦斌进行过沟通协商，主张赔偿或进行止损。王彦斌表示案涉房屋二层曾用于浴池经营，因此存在水渍痕迹属于正常现象，但远未达到渗漏水程度，不会影响房屋的正常使用。据此，姚士军抗辩称因案涉房屋二层渗漏水导致其重新装潢装修的费用由王彦斌承担，进而拒付房屋租赁费用，本院不予支持。关于一审释明姚士军其鉴定申请无法进行鉴定一节，事实准确，程序合法，本院予以确认综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人姚士军负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 张海胶审判员 张新华二〇一九年九月七日书记员 米志娜