河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1481民初6375号原告：岳清军，男，1974年4月12日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王飞，河南旺达律师事务所律师。被告：王建(又名王健)，男，1974年12月12日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：柳卫，河南旺达律师事务所律师。被告：谢卓钊，男，1976年3月4日出生，汉族，住河南省永城市。被告：张保华，男，1965年1月7日出生，汉族，住河南省永城市西城区。二被告谢卓钊、张保华委托诉讼代理人：苗东锋，河南旺达律师事务所律师。原告岳清军与被告王建、谢卓钊、张保华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳清军委托诉讼代理人王飞、被告王建及其委托诉讼代理人柳卫、二被告谢卓钊、张保华委托诉讼代理人苗东锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳清军向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认2016年9月17日签订的《新宇小区房屋认购协议书》有效；2、请求法院判决被告向原告交付新宇小区3号楼2单元9层东户房屋并协助原告办理产权登记；3、请求判决被告承担上述房屋水、电、暖、燃初装费；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：三被告合伙开发建设永城市东城区永兴街新宇小区，原告于2014年至2015年为新宇小区施工工地供应建材水泥38车（折算金额18.9185万元），黄沙25车（折算金额6.1411万元），为新宇小区施工电梯包大理石外套、管道工程计款9.958万元，总计欠款35.0176万元，因三被告所欠材料款一直未能清偿。2016年9月17日，被告将该小区3号楼2单元9层东户出卖给原告，并签订《新宇小区房屋认购协议书》，约定房款31.1742万元（135.54平方米×2300元/平方米）；房屋水、电、暖、燃初装费由被告负担。原告所供应的材料款转化为购房款，余款3.8434万元欠款至今未还。协议签订后，被告将房屋钥匙交给原告。2017年，原告对上述房屋进行装修，水电改造、防水、地暖地砖已装修完毕后的第二天，发现门锁被更换，后经了解得知，三被告内部合伙存在争议，经原告多次沟通，被告之间互相推诿。原、被告之间签订的《新宇小区房屋认购协议书》，合法有效，被告应履行交付房屋及协助办理过户登记的义务。为维护原告的合法权益，望判如所请。被告王建辩称，1、被告主体不适格，被告从未与原告签订过买卖合同，也未收到过原告的房款，涉案小区的开发商为河南皇昊置业有限公司而非新宇小区，新宇小区不是法律规定的诉讼主体，被告王建从未授权过任何人、新宇小区与原告签订房屋买卖合同；2、原告所述的房屋已在2016年6月12日根据河南省皇昊置业有限公司与马存兰签订的协议约定兑现给了马存兰，房屋早已交付给马存兰，并且已装修使用，马存兰应当为该涉案房屋的所有人，原告的诉求不能实现；3、如若原告与其中一被告签订了买卖合同，建立了合同关系，应当向合同的相对方主张权利，而不应该涉及到涉案小区的房屋；4、小区房子不具备办理过户的条件。原告的该项诉请不应得到支持；5、原告要求被告承担水电暖燃初装费没有事实和法律依据，不应得到支持。被告谢卓钊、张保华辩称:1、原告诉称的供应给新宇小区项目的水泥、黄沙、门套情况属实，因没有能力支付给原告材料款，将涉案房屋抵偿给原告，双方重新签订相应的购房协议书；2、原告诉称的房屋水、电、暖、燃初装费由被告承担的诉讼请求，没有事实根据；3、对原告诉称的门被破坏，二被告不知情，应由侵权人承担赔偿责任，而且涉案房屋已经交付给原告装修使用，涉案协议是真实有效的；4、对原告诉求的产权登记，因该涉案房屋目前不具备过户条件，待条件成就时，统一过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：原告所举证据建筑材料供货协议、加工协议书、收据、结算单、认购协议书、收据、清单收据一组、照片2张，被告谢卓钊、张保华对此予以认可，以上证据客观真实，可以作为本案的有效证据使用。但原告所举《新宇阳光小区房屋认购协议书》中，双方并没有对水、电、暖、燃初装费进行约定，该证据不能作为原告主张要求三被告承担上述房屋水、电、暖、燃初装费的有效证据。被告王建对以上证据的证明目的有异议，但未向法庭提交相关证据予以反驳，本院对其异议不予采信。三被告所举证据《合作建房协议书》复印件，原告对此证据的真实性予以认可，该证据客观真实，可以证明本案三被告系合伙投资建设永城市新宇阳光小区的事实，但该证据不能证明原告与岳鉴恶意串通私刻公章、虚构债务的事实。被告王建所举证据黄永田与马存兰签订的《协议书一份》、王建与马存兰签订的《兑现房合同书》一份、照片八张、谢卓钊、王建与黄永田签订的《房屋办证协议》一份，和本案无关联，本案对其效力不予认可。被告王建所举证据《报案材料》、《证明》复印件各一份，不能证明原告与岳鉴恶意串通私刻公章、虚构债务的事实，本院对该证据的效力不予确认。依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2012年2月29日，被告王建（甲方）与被告张保华、谢卓钊（乙方）签订《合作建房协议》，内容为：新宇小区有一建筑用地位于永城市东城区××北……。合作方式：“本工程共为两股：甲方王建壹股，占总投资的50%；乙方张保华、谢卓钊壹股，占总投资的50%。由甲乙双方共同出资，风险共担，利润同分”。三方合伙人均签字认可。2013年元月20日，原告与永城市新宇小区签订《永城市新宇小区建筑材料供货协议》一份。2015年12月30日，原告与永城市新宇小区代表岳鉴签订《新宇小区电梯门套管道门加工协议书》一份，并加盖永城市新宇小区印章。合同签订后，原告依约履行了合同义务。经结算，原告安装大理石外套、管道门价值99580元，赊销建材（水泥、黄沙）价值250596元，新宇小区分别向原告出具了结算单。2016年9月17日，原告岳清军以货款抵付房款的方式购买新宇小区房屋一套，与新宇小区代表岳鉴签订《新宇阳光小区房屋认购协议书》一份，并加盖永城市新宇小区印章。该协议主要内容为：甲乙双方经友好协商，乙方购买由甲方投资建设的新宇阳光小区的商住房达成如下协议：一、该商住楼建筑面积135.54平方米，位于3号楼2单元9层东户，最终面积以房管局测量为准。二、该商住楼单价2300元／㎡,总房价为人民币311742元整。被告即时为原告出具收据，并加盖永城市新宇小区印章。被告亦向原告交付房门钥匙及购电卡。后双方因办理房屋产权登记手续发生纠纷。另查明，新宇小区又名新宇阳光小区。本院认为，1、原告岳清军于2016年9月17日与永城市新宇小区签订的《新宇阳光小区房屋认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告要求确认《新宇阳光小区房屋认购协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。2、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。协议签订后，被告向原告交付房门钥匙及购电卡，应当认定被告履行了交付房屋的义务。至于谁更换门锁，与本案不是同一法律关系，原告有证据证明谁更换门锁后，可另行主张权利。按照双方《新宇阳光小区房屋认购协议书》的第七条约定，原、被告应按期签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后，《新宇阳光小区房屋认购协议书》自动失效，双方权利、义务按所签合同继续履行。因双方未能如期签订《商品房买卖合同》，造成办理产权登记的时间及相关义务约定不明，且原告也未提交证据证明涉案房屋已经具备办理产权登记的条件，因此对原告岳清军要求三被告协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。3、关于原告要求被告承担涉案房屋水、电、暖、燃初装费问题。原、被告签订的《新宇阳光小区房屋认购协议书》对涉案房屋水、电、暖、燃初装费的承担没有进行约定，双方也没有按照约定签订《商品房买卖合同》，原告要求被告承担涉案房屋水、电、暖、燃初装费的诉讼请求，没有事实及法律依据，故本院对此诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告岳清军与永城市新宇小区于2016年9月17日签订的《新宇阳光小区房屋认购协议书》有效；二、驳回原告岳清军的其余诉讼请求。案件受理费2988元（已减半），由被告王建、张保华、谢卓钊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  左红梅二〇一九年九月十九日书记员  刘 备