山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初9789号原告：杨廷孟（曾用名杨廷猛），男，1965年12月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：张勇，山东运策律师事务所律师。被告：周显荣，男，1972年5月26日出生，汉族，住山东省诸城市。委托诉讼代理人：王福云，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。被告：杨天勇，男，1974年10月25日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王福云，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。第三人：青岛市城阳区河套街道罗家营社区居民委员会，住所地青岛市城阳区河套街道罗家营社区。统一社会信用代码：55370214B609915714。法定代表人：杨乃央，该社区居委会主任。委托诉讼代理人：**，山东亚和太律师事务所律师。原告杨廷孟与被告周显荣、被告杨天勇及第三人青岛市城阳区河套街道罗家营社区居民委员会（以下简称罗家营社区居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨廷孟的委托诉讼代理人张勇，被告周显荣、被告杨天勇的委托诉讼代理人王福云，第三人罗家营社区居委会的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨廷孟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告周显荣签订的房屋买卖协议无效；2、依法确认被告杨天勇与第三人青岛市城阳区河套街道罗家营社区居民委员会所签订的房屋拆迁补偿协议无效[地号：I12-111-175];3、依法确认地号[I12-111-175]号集体土地上所建房屋因拆迁所得补偿及其他所得权益均归原告杨廷孟所有；4、本案的一切诉讼费由均两被告承担。事实与理由：2003年8月14日，原告杨廷孟与被告周显荣签订房屋买卖协议。原告将位于本村的自建房屋卖给被告周显荣居住。因不能办理房屋和土地过户手续，原告方得知与被告周显荣的房屋买卖不合法，违反了国家法律的强制性规定，原告要求解除买卖合同并收回房屋，遭到拒绝。2016年12月，原告所在的青岛市城阳区河套街道罗家营社区居民委员会进行旧村拆迁改造。原告向第三人罗家营居委会主张要求将涉案房屋拆迁补偿收益归原告所有，第三人罗家营社区居委会告知原告，被告杨天勇使用原告的土地证与第三人罗家营居委会签订了房屋拆迁补偿协议，被告杨天勇主张该房屋和土地使用权所得补偿和相关权益归其所有。原告杨廷孟与被告周显荣的房屋买卖协议无效，被告周显荣亦无权将原告的房屋和土地使用权转让给被告杨天勇，被告杨天勇据此与第三人罗家营社区居委会所签订房屋拆迁补偿协议无效。为维护合法权益，特此具状，恳请人民法院依法判如所请。被告周显荣、杨天勇辩称，原告与周显荣签订的是买卖协议合法有效，其双方自愿签订，是本人的真实意思表示，涉案房产已交付周显荣居住使用多年，周显荣于2015年5月6日将该房屋及所有权及土地的使用权转让给杨天勇，被告认为物权的变动不影响合同效力，杨天勇系所在房屋的村集体组织成员，有权取得房屋的所有权和土地使用权，原告所诉已经超过诉讼时效，宅基地使用权发生争议系土地所有权和使用权的争议，应当由当事人协商处理，协商不成应由人民政府处理，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人罗家营社区居委会述称，被告杨天勇系第三人村集体经济组织成员，其从被告周显荣处购买涉案房屋取得宅基地使用权并不为法律所禁止，被告杨天勇对其取得涉案房屋的合法性已向第三人出具了《具结书》、《协议书》、《房屋契约证明》等，符合旧村改造签约条件，第三人按照拆迁安置政策与其签订的安置补偿协议合法、有效。退一步讲，即使协议无效，第三人也无过错，根据被告杨天勇出具的《具结书》，其本人承诺一切法律责任均由其本人自行承担，与第三人无关，此外，因旧村改造后对所建房屋的分配及拆迁安置补偿利益的发放等事宜属于集体经济组织自治范畴，由此产生的争议不属于人民法院受理的民事诉讼范围，应驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨廷孟提交的证据，被告及第三人的质证意见如下：1、房屋契约证明一份（原件取回），证明被告周显荣非集体经济组织成员，因此买卖协议无效，两被告之间的买卖协议当然无效，本案拆迁方案改造主体是村委会，非政府组织，因此涉及标的物是法定转化物的行为，因此该房屋的物权收益应当归房屋所有人原告，因此印证被告杨天勇与第三人签订的补偿协议所得收益应当归原告所有；两被告对于证据1的真实性没有异议，是双方当事人真实意思表示，根据诚实信用原则，双方不能反悔；第三人同被告质证意见。2、房屋档案复印件一份，证明房屋所有权为原告，为此应当享有该房屋所有的物权收益及法定物权转化物收益；两被告对于证据2的真实性不予认可，即便该证据是真实的该宅基地上面的房屋已经由原告转让给了被告周显荣，被告周显荣已经将该房屋及土地使用权转让给被告杨天勇，所以该房屋的收益应当归被告杨天勇所有；第三人同被告质证意见。被告周显荣、被告杨天勇向本院提交的证据，原告及第三人的质证意见：1、城阳区罗家营村民委员会2004年1月13日出具的证明复印件一份，证明本村的杨廷孟将房屋四间卖给了周显荣，请求河套街道土地所办理过户手续；原告对于证据1的真实性没有异议，但对证明内容不予认可，按照我国农村房屋房地一体的原则，被告周显荣不是本村村民，无法取得房屋所有权。村委会出具的证明明显违法，所以印证了买卖协议无效，被告周显荣对该证据形成于2004年1月13日有举证义务；第三人对证据1的真实性没有异议，该证明是给购房者出具手续，只是一个说明函。2、协议书（原件取回），证明周显荣将房屋于2015年5月6日转让杨天勇的事实，杨天勇是罗家营社区集体组织成员，有权取得房屋所有权和集体土地使用权；原告对于证据2的真实性不予认可，无法确认证据上甲方乙方已经实际交易的真实性，恰巧证明被告周显荣不是本村村民，印证该协议无效，从内容看该补偿协议是在拆迁公告已经发布恶意转让的行为，所以该协议实际的交易内容无法印证；第三人对证据2的真实性没有异议，对证明事项也没有异议。3、拆迁补偿协议一份（原件取回），证明拆迁补偿系杨天勇与村委所签订，杨天勇系本村村民，有权取得拆迁补偿；原告对于证据3的真实性没有异议，对证明事项不予认可，被告杨天勇不是该房屋的所有人，无权取得协议内容所显示的法定收益，对此村委会、被告杨天勇应当承担相应的法律责任；第三人对证据3的证明事项和真实性均没有异议。第三人罗家营社区居委会向本院提交的证据，原被告的质证意见：1、杨天勇向第三人提交的协议书原件、房屋契约证明原件、证件遗失声明原件以及与第三人签订的罗家营社区改造项目安置补偿协议原件和地籍档案复印件（原件均取回），证明杨天勇已经向第三人提交了上述文件，符合签约条件，第三人与其签订的安置补偿协议并无过错；原告对于证据1中房屋契约证明和协议书同之前质证意见，对证件遗失声明真实性不予认可，对被2土地登记资料、安置补偿协议的真实性没有异议，对证明内容不予认可，本证据非常明显显示被告周显荣非本村村民，原房屋签约证明显示原房屋买卖协议无效，村委会根据崂山县房屋契约印契（崂字第0191918号），显示房屋所有权人是原告，因此所有证据都显示村委会有重大过错，协议书中二被告的书写时，从遗失证明的内容显示本案产权证也与二被告无关，系明显伪造，申请法院调取崂山县房屋印契崂字第××号房屋所有权证明档案资料；二被告对于证据1的真实性和证明事项均没有异议。2、具结书一份（原件取回），证明杨天勇承诺其上交的材料原件均真实、合法、有效，如有虚假，一切法律责任均由本人自行承担，与第三人无关；原告对于证据2的真实性没有异议，对证明事项不予认可，理由同前质证意见；二被告对证据2的真实性和证明事项均没有异议。经审理查明，位于青岛市城阳区河套街道罗家营社区1022号房屋，地号为I12-111-175，土地使用者登记为为杨廷猛，与本案原告杨廷孟系同一人。另查明，2003年8月14日晚，原告杨廷孟以12000元的价格将涉案房屋卖给被告周显荣，双方立下房屋契约证明一张。原告与被告周显荣均在该房屋契约证明上签字捺印。又查明，2015年5月6日，被告周显荣与被告杨天勇签订协议书一份，协议书载明“甲方周显荣欠乙方杨天勇款七十万元整无力偿还，现双方协商将甲方所有的位于罗家营本村的1022号房屋转让给乙方用于抵债……”双方对各自的权利义务作了具体的约定，两被告均在协议上签字捺印。再查明，2017年6月15日，被告杨天勇与第三人城阳区河套街道罗家营社区居民委员会就涉案房屋签订《罗家营社区改造项目安置补偿协议》一份，双方对各自的权利义务作了具体的约定。以上事实，有当事人的陈述、庭审笔录及提交的证据在卷作证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，涉案争议房屋系农村宅基地房屋。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告杨廷孟与被告周显荣于2003年8月14日签订的房屋契约证明，将涉案宅基地上的房屋出卖给本集体组织以外的被告周显荣，系双方真实意思表示，并且房屋也已交付；2015年5月6日，被告周显荣又与被告杨天勇签订协议书，将该涉案房屋以抵账的形式转让给被告杨天勇，被告杨天勇系涉案房屋所在地罗家营社区集体组织成员，其取得涉案房屋宅基地使用权并不为法律所禁止。被告杨天勇在支付合理价款的情况下，取得涉案房屋，系善意取得，其与所在社区即第三人又签订拆迁安置补偿协议合法有效。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨廷孟的诉讼请求。案件受理费15665元，由原告杨廷孟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王 海人民陪审员  崔爱香人民陪审员  焦延禄二〇一九年九月二十日书 记 员  吴杨波