内蒙古自治区乌海市乌达区人民法院民事判决书（2018）内0304民初31号原告：乌海市前进房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码XXX。法定代表人：王前进，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉霞。委托诉讼代理人：冯海刚，系河北十力律师事务所广平分所律师。被告：隋刚，现住内蒙古自治区乌海市。公民身份号码×××。原告乌海市前进房地产开发有限责任公司（以下简称前进房地产公司）与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告前进房地产公司的委托代理人王辉霞、冯海刚及被告隋刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告前进房地产公司向本院提出的诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2013年9月14日签订的《购房协议》。2、判令被告返还其擅自卖房所得房款721400元并赔偿损失。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，经曾某介绍和要求，原、被告于2013年9月14日签订的《购房协议》一份，约定将由原告开发的位于乌海市××区内的商品房十四套出售给被告，被告于2013年9月10日前付清全部房款。与此同时，在被告尚未付款情况下根据被告隋刚的要求给被告出具了每套房屋的位置、面积、金额的收据，但被告至今未付房款。2014年6月30日至2015年4月18日，被告在未偿付房款和取得房屋所有权的情况下，采取欺骗的手段擅自将其中五套楼房卖给李翠枝、赵国庆、李斌斐、王强、李燕江，并将取得的房款721400元据为己有。李翠枝等五人已实际在原告开发的瑞丽新村居住。据上，被告拒不履行合同义务，导致合同履行成为不必要，故诉至法院，请求判如所请。被告隋刚辩称，被告认同与原告签订的购房协议。十四套房被告卖了五套，收到款一共55万元。原告前进房地产公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据及被告隋刚的质证意见如下：证据一，营业执照、组织机构代码证(复印件)。用以证实原告的诉讼主体资格证据二，2013年9月14日签订的《购房协议》一份、收据十四份（复印件）。用以证实购房和欠房款情况。证据三，李翠枝、赵国庆、李斌斐、王强、李燕江《房屋买卖合同》复印件各一份。用以证实被告所售楼房情况和所得款额，并作为计算经济损失的依据。证据四，（2014）乌勃民一初字第02279号判决书、（2016）内03民终838号民事判决书。用以证明被告隋刚、赵学哲与原告钱款情况事实。被告隋刚质证认为，对以上四份证据真实性均认可。被告隋刚为支持其答辩意见，向本院提交的证据及原告前进房地产公司的质证意见如下：证据一，被告与赵学哲的借款合同一份。用以证实被告将钱借给赵学哲，赵学哲用瑞丽新村十四套房作为抵押。证据二，房屋买卖协议一份。用以证实2013年9月9日，原告把同样十四套房屋卖给乌海华铭钢构公司的曾某，曾某是赵学哲的外甥，五日后又卖给被告。原告前进房地产公司质证认为，对于证据一有异议。理由：1、该证据不具有合法性。该借款合同中所涉及的瑞丽小区房屋赵学哲不具有所有权。原告也不认识赵学哲。且没有得到原告的同意。因此该约定侵犯了原告的合法权益，违背了物权法的规定。2、该证据不具有关联性，就证据的效力而言，原告与被告订立的购房协议，是双方真实意思的表示，被告与他人订立的借款协议，并不能抵消原告的诉求，与本案无任何关联性。3、该证据不具有排他性。不能排除原告对房屋依法享有的所有权。对于证据二、真实性无异议，但是曾某是以非法占有为目的，欺骗原告。通过庭审原告陈述、被告答辩、举证及质证情况，认定本案下列基本事实：原告与乌海市华铭钢构工程有限公司于2013年9月9日签订《房屋买卖协议》一份，约定原告卖给乌海市华铭钢构工程有限公司十四套楼房，房号为：乌达区瑞丽新村13号楼1单元201室；乌达区瑞丽新村13号楼1单元401室；乌达区瑞丽新村13号楼1单元501室；乌达区瑞丽新村13号楼1单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼5单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼5单元602室；乌达区瑞丽新村17号楼6单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼6单元602室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元202室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元301室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元302室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元502室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元602室。付款方式为一年后一次性支付总房款。2014年1月24日，被告隋刚与赵学哲签订了《借款合同》一份，约定赵学哲用乌达区瑞丽花园小区14套楼房作抵押，到期不能归还借款被告有权处理抵押物。原告没有作为担保方在借款合同上签字。原、被告于2013年9月14日签订的《购房协议》一份，协议约定原告将其拥有产权的位于乌海市××区内的商品房十四套出售给被告（房号与原告与乌海市华铭钢构工程有限公司签订的《房屋买卖协议》中确定的十四套房一致）。约定被告于2013年9月10日前付清全部房款。2013年9月10日，原告为被告出具了收款收据14张，载明了每套房屋的位置、面积、金额。被告未实际给原告支付房款。2014年3月19日，原告将乌达区瑞丽新村17号楼7单元202室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元301室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元302室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元502室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元601室；乌达区瑞丽新村17号楼7单元602室六套楼房的钥匙借给曾某。2014年6月30日至2015年4月18日期间，被告分别与李翠枝、赵国庆、李斌斐、王强、李燕江签订《房屋买卖合同》，被告将乌达区瑞丽新村17号楼7单元602室以181400元价格卖给李翠枝；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元301室以180000元价格卖给赵国庆；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元302室以175000元价格卖给李斌斐；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元202室以175000元价格卖给王强；将乌达区瑞丽新村17号楼7单元502室以172000元价格卖给李燕江。被告现实际收取李翠枝70000元，收取赵国庆60000元，收取李斌斐150000元，收取王强150000元，收取李燕江150000元，合计收取楼房款580000元。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。原、被告虽然签订了《购房协议》，原告给被告出具了十四套楼房的收款收据，但被告并未给原告交付购房款，被告认为实际是用房屋进行担保，且原告并未给被告实际交付楼房，而是将其中六套楼房钥匙交给了案外人曾某（乌海市华铭钢构工程有限公司的法定代表人）。曾某及其舅舅赵学哲与被告有借贷关系。原、被告签订的《购房协议》中认购楼房是双方当事人虚假意思的表示，其行为无效，故该协议为无效，无效合同自始无效无需解除，故对于原告要求解除《购房协议》的诉讼请求不予支持。即使原、被告之间实际存在担保关系，根据担保法的相关规定，债权人无权私自处分担保物或抵押物，而是要通过与协议或诉讼的方式实现抵押权。被告隋刚将所有权尚在原告名下的五套楼房处分的行为是无效的，因之取得的款项应当返还给房屋所有权人即原告。对于原告请求的赔偿损失，其未就损失提出具体数额和计算依据，故由其承担举证不能的法律后果，此项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告隋刚在本判决生效之日起五日内给付原告乌海市前进房地产开发有限责任公司人民币580000元。二、驳回原告乌海市前进房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11014元，由原告乌海市前进房地产开发有限责任公司承担2159元，由被告隋刚承担8855元（原告已预交11014元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 刘晓东审 判 员 李 健人民陪审员 李凤梅 二〇一九年九月二十七日书 记 员 李静石