广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初6542号原告：中山市顺发电池塑料有限公司，住所地广东省中山市*******。法定代表人：梁翠珍，职务总经理。委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭磊，广东保信律师事务所律师。被告：中山市永亮照明电器有限公司，住所地广东省中山市******。法定代表人：张伟伟。原告中山市顺发电池塑料有限公司（以下简称顺发公司）与中山市永亮照明电器有限公司（以下简称永亮公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王旗，被告法定代表人张伟伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顺发公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告528200元；2.被告清空并搬离案涉租赁物，并向原告返还租赁物；3.被告赔偿原告案涉租赁物火灾后重新装修的费用1948695元。本案庭审中，原告变更诉讼请求第三项，要求被告赔偿其重新装修的费用1828424.51元。事实和理由：2016年9月1日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》一份（合同编号：SFGYC*******），约定原告将位于中山市东凤镇东和平村东阜路地段工业厂房新昌大厦出租给被告使用，租期为三年。根据合同约定，被告在承租时，必须遵守国家法律与当地法规，依法经营；被告在承租时发生财务纠纷、工人劳资纠纷、工人伤亡事件、环境事故、消防事故等，一切责任及损失由被告承担。此外合同另约定，未经原告书面同意，被告不得提前终止合同；如被告确需提前解约，须提前3个月书面通知原告，且应于本合同提前终止前一日或之前向原告支付相等于当月租金4倍的款项作为赔偿。2017年4月25日，租赁厂房发生火灾，对厂房主体结构造成严重破坏。经中山市公安消防支队东凤大队认定，火灾原因在于被告。中山市安全生产监督管理局也对被告现场作出了停业整顿的处理决定。2017年5月10日，被告向原告发出《解除合同通知函》，要求解除双方签订的《厂房租赁合同》（合同编号：FGYC*******）。原告收到该函后，出具了《回复函》，告知被告应缴清承租期间的租金、水电费及145934.5元（2017年5月份的水电费未计），且被告另应向原告支付相等于当月租金4倍的款项作为赔偿金（即528200元）。被告违反安全生产相关规定，导致厂房发生火灾，致使厂房主体结构及部分装修遭受重大破坏，应由其赔偿全部厂房修复费用。被告收到原告《回复函》以后，仍拒不按合同约定履行义务。综上所述，被告违反了合同约定和法律规定，严重损害原告的合法权益，造成了原告的重大损失。原告现提起诉讼，请求法院依法裁判。****号。此外，原告于庭审中向本院提交《建设工程消防设计备案表》及《建设工程消防设计备案受理凭证》各一份，证明上述厂房已于2015年12月23日办理了消防设计备案。2016年9月1日，原告与被告法定代表人张伟伟双方签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其位于中山市东凤镇东凤镇东阜三路413号（合同载明地址为中山市东凤镇******地段，实为同一地点）的工业厂房第一至五层合共13205平方米出租给被告进行生产电子电器使用，租赁期限为2016年10月1日至2019年9月30日，租金标准为132050元/月。上述《厂房租赁合同》另约定以下事项：1.未经原告书面同意被告不得提前终止本合同，如其确需提前解约，则须提前三个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：（1）被告向原告交回租赁物；（2）被告缴清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；（3）被告应于本合同提前终止前一日或之前向原告支付相当等于当月租金4倍的款项作为赔偿；（4）原告在被告履行完毕上述义务后五日内将其缴纳的租金保证金264100元无息退还。2.被告承租期间发生的财务纠纷、工人劳资纠纷、工人伤亡事件、环境事故、消防事故等一切责任及损失由被告承担。此后，双方按《厂房租赁合同》的约定各自履行其权利及义务，被告永亮公司使用上述厂房进行生产经营。2017年4月25日1时50分许，被告租用的上述厂房发生火灾，火灾过火面积800平方米，烧损被告租用原告的厂房结构、装修以及被告生产设备、工具、流水线和锂电池照明等生产配件、成品、半成品一批，并无人员伤亡。中山市公安消防支队东凤大队于2017年5月10日出具编号为山公M消火认字【2017】第***号的《火灾事故认定书》，对起火原因认定为：排除雷击引起火灾，排除电气线路故障引起火灾，不排除锂电池故障引起火灾。原、被告双方均对上述《火灾事故认定书》无异议。火灾事故发生后，被告于2017年5月10日向原告发出《解除合同通知函》一份，认为火灾事故发生后，厂房的主体建筑结构被严重烧坏，影响了被告的正常生产作业，现建筑物主体结构存在较大的安全隐患，而原告无法保障出租厂房的安全使用，厂房的现状已不能满足出租的条件，导致《厂房租赁合同》已无法继续履行，故被告决定解除《厂房租赁合同》，并向原告通知如下事宜：1.双方所签订的《厂房租赁合同》自《解除合同通知函》送达原告之日起正式解除；2.请原告及时收回厂房，对外招租，以避免租金损失，否则后果自负。原告诉称其收到原告的《解除合同通知函》后，向被告出具了《回复函》，并在该函中告知被告如要求解除合同，须缴清租赁期间的租金及水电费，并向原告支付相等于当月租金4倍的款项（即528200元）作为赔偿金、本案审理过程中，原告认为《厂房租赁合同》于2017年5月10日即已解除，但认为由于被告一直未交还厂房，故仍须支付相应的占用费及相当于租金四倍的赔偿金。被告确认《厂房租赁合同》已于2017年5月10日解除，此后双方形成事实上的租赁合同关系，被告亦一直支付相应的租金。此外，原、被告双方均同意被告于2019年9月30日前清空、搬离租赁物，并将租赁物返还给原告。另查明，在本案审理过程中，案涉厂房又分别于2019年2月21日、4月16日再次发生两次新的火灾事故。中山市消防支队东凤大队于2019年3月5日、5月5日分别出具编号为山应急M消火认字【2019】第***号、山应急M消火认字【2019】第******号的两份《火灾事故认定书》。其中，编号为山应急M消火认字【2019】第******号的《火灾事故认定书》载明案涉厂房于2019年2月21日20时37分发生火灾，过火面积为30平方米，烧损被告租用原告的厂房结构、装修以及被告生产设备、工具、流水线和锂电池照明等生产配件、成品、半成品一批，并无人员伤亡；对起火原因认定为：排除雷击引起火灾，排除飞火和人为纵火引起火灾，排除自燃引起火灾，不排除电气线路故障引起火灾，不排除锂电池故障引起火灾。编号为山应急M消火认字【2019】第*****号的《火灾事故认定书》载明案涉厂房于2019年4月16日19时56分发生火灾，过火面积为20平方米，烧损被告租用原告的厂房结构、装修以及被告物料和半成品锂电池照明头灯等一批，并无人员伤亡；对起火原因认定为：排除雷击引起火灾，排除飞火和人为纵火引起火灾，排除自燃引起火灾，不排除电气线路故障引起火灾，不排除锂电池故障引起火灾。被告对于上述发生火灾事故的事实并无异议，但认为火灾事故应属于原告所出租厂房自身存在消防隐患所导致。庭审中，被告并未向本院提交相应的证据证明案涉厂房所发生的三次火灾事故均因原告厂房的消防设计缺陷所导致。原告诉称本案三次火灾事故因被告的原因所导致，故被告须赔偿原告修复损失厂房的费用。庭审中，原告向本院申请对受损厂房的修复费用进行评估，本院依法定程序选定了佛山市顺正特种工程建设有限公司负责上述评估事宜。2019年8月15日，佛山市顺正特种工程建设有限公司经多次查勘后，作出《中山市东凤镇*****房屋修缮工程施工方案及费用预算》评估报告，评估案涉厂房因火灾后受损的修复费用为1828424.51元。相关鉴定费64269.6元，已由原告预交，被告预交5000元。被告认为评估报告上所列明的厂房受损情况并不能排除原告厂房自身存在质量问题所致，故其对于上述修复费用不予确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的《厂房租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告均未举证证明双方签订该合同过程中存在欺诈、胁迫等违背意思表示的情形，故本院依法认定上述《厂房租赁合同》为原告与被告的真实意思表示，且依法有效。庭审中，原、被告双方均对于被告租用原告位于中山市东凤镇东凤镇东阜三路413号的厂房期间发生三次火灾事故的事实并无异议，本院予以认可。原、被告双方均同意被告于2019年9月30日清空、搬离租赁物，并将租赁物返还给原告，故本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、案涉火灾事故的责任由谁承担。庭审中，原告向本院提交的《建设工程消防设计备案表》及《建设工程消防设计备案受理凭证》明确载明了案涉厂房已于2015年12月23日进行了消防设计备案，且该厂房已于2017年3月21日办理了编号为粤（2017）中山市不动产权第******号的不动产权证，亦足以印证案涉厂房已通过消防验收。此外，2017年5月10日、2019年3月5日、2019年5月5日的三份《火灾事故认定书》均未载明三次火灾事故属原告厂房消防设计、布局原因所导致，故基于以上事实，在被告未能提交相应的证据证明原告对于案涉火灾事故的发生存在故意或过错的情况下，本院依法认定原告无须对案涉火灾事故的发生承担责任。《厂房租赁合同》第四条第（5）项已明确约定被告承租厂房期间发生的财务纠纷、工人劳资纠纷、工人伤亡事件、环境事故、消防事故等一切责任及损失由被告承担，故被告应承担本案三次火灾事故所导致的损失。二、被告是否须赔偿原告528200元。原、被告双方均确认《厂房租赁合同》于2017年5月10日被告向原告发出《解除合同通知函》之时即已解除，故本院依法认定《厂房租赁合同》因被告单方提出而解除。此外，根据本案已查明的事实，案涉火灾事故责任应由被告承担，故被告要求解除《厂房租赁合同》所依据的火灾事故导致厂房受损，无法正常使用等因素均属于被告应自行承担的责任，被告并不能据此主张免除其单方提前终止合同所应承担的违约责任。基于以上事实，原告诉求被告按《厂房租赁合同》第二条第（2）项的约定赔偿其当月租金4倍计算的违约金528200元（132050元×4个月），理据充分，本院予以支持。2017年5月11日起，因原、被告双方并未再行签订租赁合同，本院视为双方形成事实上的不定期租赁合同关系。三、被告是否须赔偿原告厂房修复费用1828424.51元。本院认为，案涉厂房已于2017年3月21日办理了编号为粤（2017）中山市不动产权第******号的不动产权证，足以证明案涉厂房的建设工程已通过综合验收手续，现被告未能提交相应的证据证明其自原告处接收上述厂房之时已存在相应的质量问题，其应承担举证不利的后果。故，本院认定案涉厂房于火灾发生之前并不存在《中山市东凤镇东阜路413号房屋修缮工程施工方案及费用预算》评估报告上所查明的须修复问题，该须修复的问题均应认定为火灾事故所导致。被告对于该评估报告所载明的质量问题应承担赔偿修复费用1828424.51元的责任，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市永亮照明电器有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告中山市顺发电池塑料有限公司提前终止合同的违约金528200元；二、被告中山市永亮照明电器有限公司于2019年9月30日前清空、搬离位于中山市东凤镇东阜三路413号的工业厂房，并将上述工业厂房返还给原告中山市顺发电池塑料有限公司；三、被告中山市永亮照明电器有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告中山市顺发电池塑料有限公司厂房修复费用1828424.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27783元，财产保全费5000元，鉴定费69269.6元（原告已交64269.6元，被告已交5000元），合计102052.6元，由被告中山市永亮照明电器有限公司负担（该款原告已预交97052.6元，被告中山市永亮照明电器有限公司于本判决生效之日起7日内向原告支付97052.6元，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  黄宏图二〇一九年九月六日书记员  巫斯霞尹珍第9页共9页