山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0402民初4076号 原告：徐玉芳，女，1984年5月11日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告：褚庆朝，男，1979年8月15日出生，汉族，住枣庄市市中区。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地市中区青檀路152路。 法定代表人：刘媛，经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯烨，山东齐鲁（枣庄）律师事务所实习律师。 原告徐玉芳、褚庆朝（以下简称原告）与被告枣庄中安城建开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐玉芳、褚庆朝及被告的委托诉讼代理人杨清芳、冯烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将办理房屋权属登记备案的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记；2、判令被告自2015年4月3起至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止以购房款总额444196元为基数按照年利率6%计算向原告支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于枣庄市市中区道南里小A区13号楼1单元2201室房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款444701元。被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照合同约定将上述材料报产权登记机关备案，未按照合同约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今未取得房屋所有权证书。损害了原告的切身利益，为此诉至本院。 被告辩称，一、被答辩人办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。答辩人针对交房及公共设施、基础设施、辅助设施都是在合同约定的交付期限内完成的。根据合同第二十二条税费约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。二、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，被答辩人应先缴纳住宅专项维修资金，答辩人才能履行办理产权登记的申请，被答辩人不履行缴纳维修资金义务，答辩人无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。三、被答辩人要求逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效且没有事实依据。四、违约金立法的依据是有实际损失产生，自被答辩人交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。原告要求按照年利率6%主张违约金没有事实和法律依据，双方基于真实性意思表示自愿签订了商品房买卖合同，合同双方当事人应当按照各条款的约定行使自己的权利履行自己的义务，导致被告不能按期办理产权登记责任不全在被告方，一方面根据市中区公房管理所的规定，业主应全部自行先行缴纳住宅专项维修资金之后才可以申请办理产权登记，总有一部分业主不急于拿到产权证不进行缴纳专项维修资金，另一方面由于国家机构改革，导致办理产权登记的相关部门经常更换，其政策要求的规定也在更换，那么这两种原因责任不在被告，原告要求按年利率6%计算，没有法律依据。五、自被告接到房屋后，使用并居住房屋，房屋的价值已经实现，原告不仅支付了货币并且居住和适用该商品房至今，商品房的价值已经实现，办理产权登记备案是商品房买卖合同的从属义务，要求逾期办证违约金，没有法律及事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、供热公司缴费记录照片一份；3、销售不动产统一发票一张；4、住宅专项维修资金专用票据一张。被告对上述证据1、3、4真实性均无异议。对证据1合同第三条明确约定该商品房用途明确为住宅，非商业用途，原告在没有转让和抵押涉案房屋的情况下逾期办证没有实际损失产生，要求逾期办证违约金没有法律依据。该商品房的预测面积105.68平方米，实测105.56平方米，原告于2019年7月30日领取了面积差价款505元，根据合同第七条付款方式及期限和第十三条逾期交付责任中约定违约责任按日万分之0.02计算。逾期办证违约金应参照该条款计算。对证据2真实性不予认可，该证据为打印件且没有加盖公司印章，与本案没有关联性。不能证明其证明目的，根据合同第十条和十二条约定，被告已于2014年8月31日向原告交付了该商品房。被告向本院提交了，枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》。原告对该证据真实性无异议，但证明目的有异议，原告已经足额缴纳了维修基金，且被告并没有将此通知张贴于小区告知其他没有缴纳住房维修基金的业主。原告提交的证据1、3、4本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发位于市中区君山西路道南里棚户区改造二期，并取得了商品房预售许可证号。2014年2月7日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的道南里棚户区安置小区13号楼东1单元2201室房屋，房屋总价款为444196元。该合同第九条逾期付款责任约定：(1)逾期在30日之内，××向××支付逾期应付款日万分之0.02的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向××支付违约金，合同继续履行：(2)逾期超过30日后，××愿意继续履行合同的，经××同意后，合同继续履行，××按日计算向××支付逾期应付款万分之0.02的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向××支付违约金。该合同第十三条关于逾期交付责任约定：××未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付××的，逾期在30日内，××按日计算向××支付已交付房价款万分之0.02的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向××支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，××向××支付已交付房价款日万分之0.02的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向××支付违约金。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之X的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款444196元，被告于2014年10月8日将涉案房屋交付给原告,原告于2014年3月25日缴纳了住宅专项维修资金7186元。被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告无法办理房屋所有权登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方均确认2014年10月8日被告将商品房交付原告使用。根据《商品房买卖合同》第十九条约定，××即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。被告应在2015年1月6日前履行上述义务，但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述规定被告应当承担违约责任。原告主张的违约金属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的交付时间为2014年10月8日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自2015年1月6日起一直延续至今。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告于2019年8月2日诉至本院，故违约金应从2016年8月2日起开始计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原告要求支付2016年7月30日之前的违约金超过了诉讼时效，本院不予支持。因原、被告在合同中未约定逾期办证违约金的具体计算标准，按照合同的相对性兼顾公平原则，本院参照合同中约定的逾期付款违约金的标准，酌定按日万分之0.02的标准计算涉案违约金。原告要求按照年利率6%的标准计算违约金，本院不予支持。 依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告负有将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于道南里棚户区安置小区13号楼东1单元2201室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告徐玉芳、褚庆朝办理房屋所有权转移登记； 二、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告徐玉芳、褚庆朝违约金（以444196元为基数，计算时间自2016年8月2日起至办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之0.02的标准计算，）； 三、驳回原告徐玉芳、褚庆朝的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1801元，减半收取计900.5元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  梁兆英 二〇一九年九月二十四日 书记员  龚莹莹