山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1082民初3300号 原告：许峻源，男，1995年3月7日出生汉族，居民，住荣成市。 委托诉讼代理人：许红卫，系原告之父。 被告：荣成振华商厦有限公司（统一社会信用代码：91371082698054843G），住荣成市文化东路6号。 法定代表人：刘跃华，董事长。 委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜珍国，系该公司职工。 被告：威海金桥房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371083740983698Y），住所地乳山市商业街75号。 法定代表人：丛培山，经理。 委托诉讼代理人：姜菲菲，山东蔚昌律师事务所律师。 被告：东亚银行（中国）有限公司青岛分行（统一社会信用代码：913702007940310008），住所地青岛市市南区香港西路67号。 法定代表人：吴小军，行长。 委托诉讼代理人：蒋伟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙承爱，山东德衡律师事务所律师。 第三人：荣成成山典当有限公司，住所地荣成市南山北路98号。 法定代表人：孙军，董事长。 委托诉讼代理人：卢良灏，系该公司职工。 原告许峻源与被告荣成振华商厦有限公司（以下简称振华公司）、威海金桥房地产开发有限公司（以下简称金桥公司）、东亚银行（中国）有限公司青岛分行（以下简称东亚银行）及第三人荣成成山典当有限公司（以下简称成山公司）侵权责任纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许峻源的委托诉讼代理人许红卫与被告振华公司的委托诉讼代理人张中磊、姜珍国，金桥公司的委托诉讼代理人姜菲菲，东亚银行委托诉讼代理人蒋伟及第三人成山公司的委托诉讼代理人卢良灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许峻源向本院提出诉讼请求：1、判令被告金桥公司与振华公司间的租赁合同（包含原告商铺相应部分）无效；2、被告振华公司支付2016年1月1日起至被告振华公司腾房之日止的逾期腾房占有使用费，执行2.43元×2倍/天/平方米价格，2018年被告金桥公司按35.53%分配，不具有房产独立使用价值的空间的商铺享受2.43元/天/平方米的租金价格，参照同地段、同类商铺使用价值的实际租价标准执行；3、被告振华公司支付被告金桥公司不付的原告购房额10%的违约金和被告金桥公司应支付的惩罚性赔偿金；4、被告振华公司与被告金桥公司支付惩罚性赔偿金、被告东亚银行支付赔偿金、利息按银行贷款利息的2倍支付；5、确认振华商厦负一层“规划15年后的超市部分”和振华商厦地上三层的所有收益原告享有长期优先受偿权；6、若被告振华公司支付惩罚性赔偿金且与原告签订房屋租赁合同，原告放弃回复中央电梯和回复商铺原状、返还原商铺等权利；7、被告振华公司支付2009年3月30日至2010年1月31日止的房屋占有使用费，参照同地段、同类商铺的使用价值确定占有使用费价格，执行1.5元×2倍/天/平方米的价格；8、确认2017年8月14日，被告振华公司、被告金桥公司、被告东亚银行签订欺诈《协议书》，其三方主管故意虚假陈述的行为违法；9、确认自2013年6月6日起至振华商厦地上三层停止侵害原告的合法权益之日止，被告东亚银行在中国人民银行征信中心《变更登记》中的质押财产描述内容为：本合同应收账款是指位于荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋所在的“振华百货”地下一层超市两侧的夹层部分在贷款期限内的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权益合同下的收入或应收收益；被告东亚银行放弃他项权益，该夹层部分没有办理抵押登记，质押收益权为零；10、确认自2013年5月29日起至振华商厦地上三层停止侵害原告的合法权益之日止，被告东亚银行应退回其在中国人民银行征信中心《变更登记》质押财产描述中原告的“全部售楼款、租金收益、物业管理费以及其他权益合同下的收入或应收收益”的2倍；11、确认振华商厦地上三层和“规划15年后的超市部分”的产权出让不能违背《公约》原则；12、确认自2016年1月1日起至今被告振华公司、金桥公司、东亚银行共同扣除并垫付原告的相应二项租赁税费行为违法；13、确认振华商厦地上三层长期占压建筑红线、占有业主共有公共场地，取不当之利的行为违法；14、确认自2016年1月1日起至今被告振华公司、金桥公司、东亚银行共同分割霸占振华商厦四层年租金的行为违法；15、确认2010年10月29日被告金桥公司与被告东亚银行签订的《人民币抵押合同》无效；16、确认原告的商铺位于振华商厦双首层设计的一层，即第一层没有南伸扩建，第二层没有南大门。事实与理由：1、2008年8月8日，原告购买荣成万隆国际小区5D100号商铺，2009年6月1日收到威海金桥房地产开发有限公司返租租金，有家家悦、振华大树20年高额稳定租金保障承诺，2017年9月1日原告与金桥自愿解除委托管理合同，并同意2017年9月1日金桥不再支付租金，2017年9月2日原告以邮政方式书面告知被告停止使用商铺，2018年4月3日乳山法院（2017）鲁1083民初3949号判决解除《商品房委托管理合同》，2018年4月20日乳山法院的判决书和《再次要求停止使用商铺通知书》的复印件通过邮政方式邮给被告，经原告多次告知催要后仍继续使用，侵犯了原告的合法权益。2、10%返十年返本，购房单价为2.5万元/平，2018年按合同金额的35%、53%分配，执行为每天每平方米2.43元，该收益金的商铺多为小平方不能独立自营的，原告的商铺能够独立自营。根据相关法律规定，租价约定不明确的，参照同类、同使用价值的商铺的租价标准履行。因被告金桥公司、振华公司等恶意隐瞒事实，故应按上述标准双倍向我履行。3、原告保留2013年6月12日金桥公司、烟台振华、荣成振华签订《协议书》，被告错误的确认知悉原告的购铺款、租金收益等收益质押给青岛东亚银行的事实，之后系列调解书、裁决书等，原告保留继续追究的权利。4、在乳山法院诉讼阶段我不知道金桥公司与振华公司间的租赁合同和三方协议的内容，租赁合同与协议隐瞒了我的购房事实，且振华公司与金桥公司约定拆掉我房产的主体结构，并且由金桥公司负责清理我们出场，还有保密约定不告诉我们实情。5、根据《万隆国际用地规划红线图》可知：振华商上地上三层东部建筑物后退建业街中心线红线距离约为27.4米，原告测量占压建筑红线约2.4-3.4米，其南部建筑物后退文化东路中心线红线距离约为72米，原告测量占压建筑红线约为2米。该部分占压红线建筑没有记载于不动产登记簿不发生效力，占压业主共有公共场所为己有。6、金桥掩盖原告购房在先事实，振华商厦地上三层受原告的《公约》制约。物权法第192条及担保法司法解释第54条规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。故该《人民币抵押合同》是无效的。7、原告不认可（2016）鲁1082执异9号执行裁定书和（2017）鲁10民终376号民事判决书中关于振华商厦4层所有权益东亚银行享有优先受偿权的确定。东亚银行在中国人民银行征信中心变更和展期登记中的财产质押描述不明，质押有效期限为2015年11月18日停止，自2010年11月19日至2015年11月18日止，自2016年2月份，负一层业主到荣成、威海、山东省和国家各级信访部分上访反映，荣成法院和威海中院知晓此事。2017年3月2日，东亚银行在威海中院立案，没有如实陈述，故意虚假陈述，明知扣押原告房屋的所有收益的2倍事实，骗取享有优先受偿权，对原告应受到保护的权利的漠视，显然以追求被上诉人张某利益损害为目的，涉嫌恶意诉讼。威海中院和荣成法院确定东亚银行享有优先权的理由：2013年5月29日东亚银行与金桥签订的《应收账款质押登记协议之补充协议》和2013年6月6日东亚银行在中国人民银行征信中心变更和展期登记中的质押财产描述，即东亚银行扣押原告房屋的含全部售楼款等所有收益的2倍。8、2017年8月14日被告振华公司、金桥公司、东亚银行签订协议书，三方明知2010年2月1日的振华租赁合同，东亚银行明知扣押原告房屋所有收益的2倍事实，骗取优先受偿权，三方伪造2009年9月的租赁合同，掩盖原告2008年8月8日购房事实，在青岛中院虚假陈述，骗取振华在租赁合同项下权利的“合法行使”，三方利用振华所谓的买卖不破租赁，诱惑原告被动承认部分履行合同的现实，非法占有原告合法收益，三方虚假陈述。9、若部分业主回复到6.85元/天/平方米或高于2.43元/天/平方米的租金价格，原告的租金标准也随之增加。 被告振华公司辩称，1、振华公司与金桥公司签订的房屋租赁合同不存在任何能导致合同无效的违反法律和强制性规定的情形，振华公司在签订租赁合同后也已经按照合同约定支付了全部租金，其中地下一层的租金已经按照金桥公司、东亚银行及荣成市人民政府的要求自2016年1月起全部支付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司的账户中，支付至2018年12月31日。而且振华公司与金桥公司的租赁合同时间早于金桥公司向原告出售房屋的时间，故该出售行为不影响租赁合同的效力，故原告要求确认租赁合同无效及要求振华公司向其支付租金、使用费的诉讼请求没有任何法律依据。2、振华公司与金桥公司、东亚银行签订的相关合同与协议，均是在协商一致的情况下达成，不存在无效的理由。原告也没有证据证实振华公司与金桥公司共同实施了侵权行为或合同诈骗行为。请求驳回原告的诉讼请求。 被告金桥公司辩称，原告与金桥公司之间的委托管理合同已经解除，双方权利义务关系已经终止。双方对2016年以前的收益金方面没有争议，2016年1月1日以后的租金及违约金已经经乳山市人民法院生效判决确认，双方委托管理合同已经解除。双方就诉争房屋不存在纠纷。原告本次诉讼与金桥公司已无法律依据，请求驳回其诉讼请求。 被告东亚银行辩称，1、东亚银行已将对金桥公司、丛培山、振华公司的债权及担保权转让予成山典当公司，原告诉讼所涉及的抵押权、收益权等权利人已由东亚银行变更为成山典当公司，东亚银行不是本案适格主体。2、原告诉讼所涉及的东亚银行享有的抵押权、收益权（实为质押权）依法设立，且经人民法院生效法律文书确认，其效力毋庸置疑。原告关于东亚银行无抵押权、无收益权的主张于法无据，不能成立。3、东亚银行依法设立抵押权、质押权的行为，既没有过错，也不侵害原告的民事权益，也不应承担侵权责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人成山公司述称，1、我公司与原告没有合同关系、侵权关系、不当得利及无因管理的法律关系。2、原告主张确认被告之间的协议无效的相关主张及相关行为违法的主张，我公司认为不属于本案受理范围，因为相关协议已经有法院生效法律文书确认，如原告有异议，应当向作出生效法律文书的法院提出再审或异议之诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，结合双方证据及陈述查明案件事实如下： 2008年8月，原告与被告金桥公司签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，双方约定原告购买被告金桥公司开发的涉案房产，原告委托被告金桥公司对外统一招商（经营）、管理，并向原告支付相应收益。2012年11月15日，为办理产权登记，被告金桥公司收回上述合同，并与原告重新签订《商品房买卖合同》、《商品房委托管理合同》，根据合同文本可确定商铺位于万隆国际小区5号负一层D100号商铺，产权面积22.69平方米，原告委托被告金桥公司对外统一招商（经营）、管理，并向原告支付相应收益，收益金标准为：2013年1月1日至2013年12月31日止，收益金为4534元；2014年1月1日至2014年5月31日止，收益金为2267元；2014年6月1日至2019年5月31日止，收益金为6348元；2019年6月1日至2019年12月31日止，收益金为4081元；2020年1月1日至2029年12月31日止，每年度收益金为8161元。 2009年3月30日，金桥公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订了房屋租赁合同，金桥公司将包含涉案房产在内的地下一层、地上三层出租予烟台市振华百货集团股份有限公司，租赁期限自2009年11月15日至2029年11月14日止，租金标准为0.65元/平方米（其中房屋租赁费0.3元、设备租赁费0.2元、物业管理费0.15元）。振华公司支付2000万元作为定金，交付房产后，定金转为前三年租金，不足部分在第三年补齐，后十七年每年租金分两次支付，起租日起每满六个月支付50%的租金，每逾期一日，按年租金的万分之四支付滞纳金。烟台市振华百货集团股份有限公司应当按约定用途使用该房产，若不按规定用途使用或使用不当造成房屋损坏，由烟台市振华百货集团股份有限公司负责修复，不能修复的，由烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿金桥公司损失。烟台市振华百货集团股份有限公司擅自改变承租房产用途、整体转租或破坏房屋主体结构，金桥公司有权解除合同并要求烟台市振华百货集团股份有限公司赔偿损失。2009年12月11日，双方签订补充协议，调整每平方米租金标准为0.55元，金桥公司应于2010年1月5日前将交付房产。 2010年10月29日，金桥公司和东亚银行签订应收账款质押合同，约定出质人金桥公司将其位于荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第××号)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）在贷款期限内（2010年11月17日至2020年11月17日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权利合同（如有）下的收入或应收收益、孳息，用于质押担保质权人东亚银行的贷款债权本金人民币3000万元及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和为实现债权而发生的实际费用。2011年4月21日，双方签订了第一份应收账款质押合同补充协议，将贷款债权本金由3000万元变更为4000万元，2013年5月29日双方签订了第二份应收账款质押合同补充协议，将应收账款范围变更为荣成市万隆国际小区2号楼1-3层之总面积24687.07平方米的房屋(房权证号荣房权证崖头字第××号)及其占用范围内的建设用地使用权（土地使用权证号为荣国用2007第131625号）及上述房产所在的振华百货地下一层（即万隆国际小区2号楼地下一层）、万隆国际项目1-301面积为6600平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在贷款期限内（2010年11月19日至2020年11月19日）的全部售楼款、租金收益、物业管理费收入及其他权益合同（如有）下的收入或应收收益；将贷款债权本金由4000万元变更为7000万元，并办理了质押登记。2013年6月12日，被告金桥公司、振华公司与烟台市振华百货集团股份有限公司签订协议书，约定变更被告振华公司为承租人，且被告振华公司已知晓被告金桥公司以应收租金出质予被告东亚银行的事实。 2015年11月16日，就东亚银行起诉金桥公司、丛培山与振华公司金融借款合同纠纷一案，青岛市中级人民法院作出（2015）青民四初字第106号民事调解书，当事人间达成调解协议，协议确认东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，也确认了东亚银行对万隆国际小区2号楼1-3层房屋及其占用范围内的建设用地使用权及上述房产所在的“振华百货”地下一层、万隆国际项目1-301面积为6000平方米的大型商场及地下一层超市两侧的夹层部分在借款期限内的全部租金收益等应收账款权益享有质押权。 2017年8月14日，东亚银行、金桥公司、振华公司针对（2015）青民四初字第106号民事调解书的履行内容重新达成和解协议，和解协议中三方约定东亚银行放弃对振华百货地下一层部分应收账款权益的质押权，振华公司自2016年度始将地下一层租金支付至金桥公司指定的荣成市经济开发区公有资产管理有限公司账户中，用于向地下一层业主支付金桥公司应付的收益。 2018年4月3日，乳山市人民法院作出（2017）鲁1083民初3949号民事判决书，该判决书认定2017年金桥公司书面通知许峻源解除《商品房委托管理合同》，许峻源于2017年9月1日书面告知金桥公司同意其解除上述合同。乳山市人民法院据此判决解除许峻源与金桥公司签订的《商品房委托管理合同》并判令金桥公司向许峻源支付2016年1月1日至2017年8月31日的收益金10580元、违约金9068.2元。庭审中，原告认可2009年6月1日至2015年12月31日间的租金已经收到。 2017年11月3日，被告东亚银行将其债权转让予第三人成山公司，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02执异12号执行裁定书，变更申请执行人为第三人成山公司。2019年3月21日，青岛市中级人民法院将执行案件委托威海市中级人民法院执行，威海市中级人民法院于2019年4月1日作出（2019）鲁10执恢1号、（2019）鲁10执188号之一执行裁定书，裁定将被告金桥公司名下万隆国际小区2号楼1-3层房产交付第三人成山公司抵偿债务。 本院认为，虽被告金桥公司在2012年收回合同文本并与原告重新签订买卖合同及委托管理合同，但原告与被告金桥公司对2008年8月即已签订合同的事实均无异议，可以认定双方间的房屋买卖合同及委托管理合同在2008年8月即已成立并生效，被告金桥公司基于原告授权将包含涉案房产在内的商场地下一层及地上三层出租予被告振华公司，出租行为合法有效并已实际履行，原告要求确认被告金桥公司与被告振华公司间租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。后虽因被告金桥公司不能支付收益，原告与被告金桥公司间的《商品房委托管理合同》被乳山市人民法院判令解除，但根据合同的相对性原则，原告与被告金桥公司间的委托管理合同解除，并不能导致被告振华公司丧失承租人权益，被告振华公司当然有权基于租赁合同在继续支付租金的前提下继续占有使用包括涉案房产在内的商场地下一层及地上三层。 在被告东亚银行、金桥公司、振华公司三方协议中，被告东亚银行已经放弃对包括涉案房产在内的地下一层可得租金的质押权，被告振华公司也同意将地下一层租金付至荣成市经济开发区公有资产管理有限公司用以支付被告金桥公司欠付业主的收益款，又因原告与被告金桥公司之间的委托管理经营合同已经解除，故2017年9月1日起被告振华公司需按租赁合同支付的租金中原告房产对应的部分，应由振华公司按0.55元/平方米标准支付原告，至法庭辩论终结之日为740天，合9,234.83元。如第三人金桥公司在《商品房委托管理合同》承诺的2017年9月1日后的收益高于被告振华公司所需支付的租金价格，差额部分损失，原告可另案主张权利。 因乳山市人民法院已经判令由被告金桥公司支付原告许峻源2016年1月1日至2017年8月31日的收益金10，580元、违约金9，068.2元，本案中原告再次要求被告振华公司支付该时间段的房屋使用费并承担已判决确认由被告金桥公司支付的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告振华公司支付2009年3月30日至2010年1月31日至的房屋占有使用费，因原告2009年6月1日至2015年12月31日间的收益已得清偿，该时间重叠部分的诉讼请求，本院不予支持。2009年间原告与被告金桥公司间的委托管理合同关系仍然存在，故2009年3月30日至2009年5月31日间的相关收益，原告应另案向被告金桥公司主张，在本案中向被告振华公司主张无法律依据，本院不予支持。 原告主张被告振华公司、金桥公司支付惩罚性赔偿金，主张被告东亚银行支付赔偿金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张2016年1月1日起由被告振华公司、金桥公司、东亚银行共同侵占振华商厦四层年租金的行为违法，没有事实依据，地上三层租金也与原告无关，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告振华公司对向被告金桥公司支付的租金，按照税务机关的要求缴纳税款并不损害原告的利益；而被告振华公司依本判决确认的金额及时间向原告足额支付租金，该租金是否需缴纳税款、由谁缴纳税款、应缴纳多少税款，双方应依照税务机关的要求履行，原告主张确认被告振华公司、金桥公司、东亚银行扣除税费的行为违法，显然无事实依据，本院不予支持。 原告诉请确认商场地下一层规划“15年后超市”部分及地上三层的所有收益由原告享有长期优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。 考虑被告振华公司的实际经营现状及租赁合同约定的租金数额、支付方式，本院认为应按年度支付为宜。 原告主张若被告振华公司按其要求支付惩罚性赔偿金且与原告签订房屋租赁合同，原告不主张恢复中央电梯和恢复商铺原状、返还商铺，该诉讼请求并不明确，原告可待本判决生效后另行主张；在本案中，原告的房屋收益已通过被告振华公司支付租金、被告金桥公司支付收益与租金间的差价的方式得到保障，原告如认为被告振华公司、金桥公司、东亚银行三方签订的协议违法并对其造成其他损失，原告应另行诉讼主张；质押的设立及内容应由质押人与质押权人双方协定，被告东亚银行已放弃包括原告房产在内的地下一层商场的租金质押权，实质上保障了原告的利益，如未来因该质押权内容表述侵害了原告的利益，原告可另案主张；未来振华商厦地上三层和所谓“规划15年后的超市部分”的产权是否出让、出让予谁尚不可知，如未来出让行为给原告造成损害，原告可另案主张；振华商厦地上三层是否压占建筑红线属行政调控范畴，是否占有业主共有场地，属物权保护纠纷，原告均可另案主张；被告金桥公司与被告东亚银行签订的抵押合同系在地上三层建筑设立抵押权，抵押权属用益物权，不应在本案债权纠纷中予以审理，原告可另案主张；原告要求确认振华商厦第一层没有南伸扩建、第二层没有南大门，与本案没有关联，如未来原告因收回房产对房产的位置、形状与他人产生纠纷，可另案再诉。 综上，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十七条规定，判决如下： 一、被告荣成振华商厦有限公司在本判决生效后于2019年12月30日前向原告许峻源支付2017年9月1日至2019年9月11日租金9，234.83元（0.55元×22.69平方米×740天）； 二、驳回原告许峻源的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费246元，由被告威海金桥房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  陈军伟 人民陪审员  张从民 人民陪审员  王青芬 二〇一九年九月十七日 书 记 员  王伟建