呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2637号原告（反诉被告）：高永祥，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：成晟，内蒙古信真律师事务所律师。委托诉讼代理人：程超，内蒙古信真律师事务所律师。被告（反诉原告）：寇伟，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：史文华，内蒙古融兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁桂萍，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：史文华，内蒙古融兴律师事务所律师。原告(反诉被告)高永祥与被告(反诉原告)寇伟、袁桂萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高永祥的委托诉讼代理人成晟、程超，被告(反诉原告)寇伟、袁桂萍的委托诉讼代理人史文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高永祥向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行房屋买卖合同，为原告办理诉争房屋过户手续；2、判令二被告支付原告一审聘请律师说支付的律师费14000元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年年初，原告通过案外人内蒙古仟泽房地产经纪有限公司介绍，得知二被告正在出售位于呼和浩特市××区房屋后与被告寇伟进行联系。呼和浩特市玉泉区石羊桥南路安装公司8号楼4单元452号房屋系被告寇伟所在单位内蒙古建设股份有限公司分配的福利住房，该单位具有部分产权，被告寇伟已与单位签订了《购房合同》，只要完成给单位补缴部分差价的程序后就可以换发新的房屋所有权证。原告在充分的了解到涉案房屋的瑕疵后，与房屋所有权证登记的所有权人被告寇伟以及案外人内蒙古仟泽房地产经纪有限公司于2018年5月24日签订了《房屋买卖居间合同》，原告作为买房人向内蒙古仟泽房地产经纪有限公司支付居间费7000元，并向被告支付购房定金2000元，被告寇伟为原告出具了定金收条。被告袁桂萍全程对此事知情并同意。后原告通过各种渠道协助二被告获得了案涉房屋的全部产权并完成了不动产权证书的更换，并缴纳了相关的费用，使案涉房屋具备了权利转移的条件，但是二被告却以种种理由拒绝履行合同中约定的相应地义务，已构成了违约。根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，二被告这种不诚信的行为严重的损害了原告的合法权益。故依据的相关规定，依法诉请贵院，恳请贵院依法判如所请。寇伟、袁桂萍辩称，该合同为无效合同，该房屋是二被告共有财产，在居间时袁桂萍未签字；关于律师费，没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。寇伟、袁桂萍向本院提出的反诉诉讼请求：1、判令《房屋买卖居间合同》无效；2、判令返还反诉人的不动产证书；3、判令被反诉人违约。事实和理由：该房屋在签订《房屋买卖居间合同》时未取得房产局颁发的房屋所有权证，而且《房屋买卖居间合同》的卖方人与房屋所有权证产权人不一致，该房屋属于夫妻共同财产，共有产权，夫妻一方不同意卖房，没有在《房屋买卖居间合同》上签字，属于《房屋买卖居间合同》无效，签订《房屋买卖居间合同》时反诉人承诺2018年6月30前办理好房屋所有权证，实际房屋所有权证是在2018年12月份被反诉人才办理完已经违约，并且至今未还。签订《房屋买卖居间合同》的内蒙古仟泽房地产中介已被撤销，为维护反诉人的合法权益，保护反诉人的财产安全，特反诉至贵院，请求依法判决支持反诉人的诉讼请求。高永祥辩称，对方说我们违约，请对方明确我方违约行为？无权处分买卖合同，按照法律规定是有效的，我们不认为这是无权处分的情形，我们举证可以证明二被告全程参与了房屋的出售，关于律师费的依据，是依据案涉居间合同第八条的约定，涉及律师费由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的举证、质证意见及庭审核实情况，逐一认证如下：高永祥向法庭出示的证据：1、房屋买卖居间合同及定金收条；证明被告自愿向原告出售坐落于呼和浩特市××区房屋，原告已经履行了交付定金的合同义务，房屋合同买卖有效。寇伟、袁桂萍的质证意见是对原告所要证明的问题不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。2、购房合同及房屋所有权证（旧）；证明被告房屋形式上为被告寇伟所有，根据物权法的公示公信原则，原告系购买房屋的善意购买者。寇伟、袁桂萍的质证意见是对原告所要证明的问题不予认可；本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题综合分析。3、中介服务费收据；证明原告如约履行了合同义务。寇伟、袁桂萍的质证意见是对原告所要证明的问题不予认可。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题综合分析。不动产登记费及不动产登记证书；证明被告已经完成房本的更换，已经具备履行为原告办理房屋过户的条件。寇伟、袁桂萍的质证意见是因没有原件，不予质证。本院对该证据所要证明的问题综合分析。5、律师代理费发票；证明原告聘请律师代理费花费人民币10000元。寇伟、袁桂萍的质证意见是不予认可。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题综合分析。6、短信交流记录；证明被告袁桂萍全程参与涉诉房屋的出售事宜，全程知情并同意出售涉诉房屋。寇伟、袁桂萍的质证意见是不予认可。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题综合分析。寇伟、袁桂萍向法庭出示的证据：不动产登记信息查询结果；证明涉案房屋产权人为寇伟、袁桂萍所有。高永祥的质证意见是真实性认可，但该证据并不能证明合同无效及寇伟袁桂萍没有履行购房合同义务。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题综合分析。证人苏某（中介员工）当庭作证，证明从最开始说起，我带另外一个客户去看房，有个邻居说阿姨有个房想卖了，就约的阿姨（袁桂萍）带着原告去看的房，看完就去公司签订合同，当时阿姨说房本还没下来，大约20多天能下来，后来一直等。让寇伟签字是因为房本上就写的寇伟的名字。在签订居间合同时，袁桂萍在场。让一个人签字原因是一般就是房本写的谁让谁签字。寇伟、袁桂萍多次去找没有找到的原因是公司名称变了，房本是客户办的。高永祥对证人证言的质证意见是证人证明了二被告从开始签订合同都是知情的，应当认定合同有效，继续履行。寇伟、袁桂萍对证人证言的质证意见是恰恰证明居间合同无效，找过你们，你们换了牌子，不符合相关法律规定有效的构成，案涉合同是无效的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，寇伟（甲方）、高永祥（乙方）与居间方内蒙古仟泽房地产经纪有限公司（丙方）达成《房屋买卖居间合同》，约定高永祥购买寇伟的位于呼和浩特市××区房屋出售给高永祥，该房屋建筑面积59.06平米，价格368000元。乙方高永祥支付定金20000元。付款方式：一次性付款。乙方在合同签订生效，并支付定金之日起25个工作日内（即2018年6月30日前），甲乙双方应按照要求提供所需的证件、有关凭证和相关资料……材料提供完整后，甲乙双方办理过户手续，过户当日一次性付清剩余购房款348000元。居间费用约定甲方承担交易价格1%作为居间方服务佣金。乙方承担交易价格2%作为佣金。甲方保证房屋权属清晰，能正常办理过户手续……甲方确保该房屋产权共有人同意出售该房屋。甲方在收到定金当日，由居间方陪同到不动产登记中心查询和办理落宗事宜。过户费用乙方承担。合同签订当日，寇伟向高永祥出具定金收条，收到定金20000元。另案涉房屋内蒙古建设股份有限公司建设，寇伟在2017年9月7日与该公司签订购房合同，确定价款20288.37元。该房屋最初产权证取得时间是1993年12月22日，产权证号蒙呼和浩特不动产权第0013270号，登记所有权人是寇伟，共有权人处空白。2018年高永祥向居间方交纳服务费7000元。2018年12月4日呼和浩特市不动产登记中心发放寇伟、袁桂萍为产权人（共有人）的蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0081797号、第0081796号不动产权证书，2018年12月5日高永祥以寇伟、袁桂萍、樊翠英、单文丽的名义向不动产登记中心交纳不动产登记费180元。通过不动产登记中心关于该房屋的信息查询，2018年11月期间，寇伟、袁桂萍出具授权委托书，委托祁瑞芬代为领取产权证，通过向祁瑞芬核实，祁瑞芬确认和高永祥认识，高永祥买了一套部分产权的房子，需要换发全部产权的房产证，袁桂萍和中介人员将办理产权的手续给付祁瑞芬，是祁瑞芬帮着办的房本。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。高永祥、寇伟通过中介公司达成《房屋买卖居间合同》，合同约定双方办理过户手续完毕，当日一次性付清剩余购房款。至案件审理时，案涉房屋未办理手续变更，高永祥也未向寇伟支付剩余购房款，该房屋买卖合同尚未实际履行完毕。对于该合同未能如约履行的责任主体本院认为通过高永祥所举证据中案涉房屋的产权证原件、办证缴费凭据等，以及不动产登记底簿中的授权委托书等形成的证据链可证实高永祥在履行合同约定事项中持积极态度，在协助寇伟、袁桂萍取得换发的房屋产权证后未能履约的责任在于寇伟，高永祥诉请要求寇伟、袁桂萍继续履行房屋买卖合同，为其办理诉争房屋过户手续的主张符合案件客观事实及合同约定，本院予以支持。高永祥应在办理过户手续时向寇伟、袁桂萍及时支付剩余购房款。高永祥诉请主张的律师费14000元，合同对此虽有约定，但缺乏与之相对应的收费标准，本院对高永祥的此项诉请不予保护。寇伟、袁桂萍反诉要求及辩解观点均主张案涉《房屋买卖居间合同》无效，主要理由是合同的卖方与房屋所有权证产权人不一致，该房屋属于夫妻共同财产，合同缺少袁桂萍签字，与其出示的不动产登记底簿中的授权委托书中存在寇伟、袁桂萍的签字相悖，本院有理由相信袁桂萍对此事是知情的，故对寇伟、袁桂萍的反诉诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)寇伟、原告(反诉被告)高永祥与内蒙古仟泽房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》（2018年5月24日）合法有效，被告(反诉原告)寇伟、袁桂萍应在判决生效后为原告(反诉被告)高永祥办理案涉房屋（位于呼和浩特市××区）的产权变更手续；二、驳回原告(反诉被告)高永祥的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)寇伟、袁桂萍的反诉诉讼请求。案件受理费75元，反诉案件受理费50元，被告(反诉原告)寇伟、袁桂萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权人民陪审员 王俊翠人民陪审员 刘万锁 二〇一九年九月二十四日书 记 员 赵 忠附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。