云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1500号原告；刘凯庭，男，1996年4月16日生，汉族，云南省大理州祥云县人，无固定职业，住云南省祥云县。委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。被告：张建波，男，1976年10月1日生，白族，云南省巍山县人，无固定职业，住巍山县。被告：杨德云，女，1976年12月10日生，汉族，云南省巍山县人，巍山县公安局公务员，住巍山县。原告刘凯庭诉被告张建波、杨德云排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘凯庭的委托诉讼代理人林富泉，被告张建波、杨德云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘凯庭向本院提出如下诉讼请求：判令被告停止侵占原告所有的大理市环线以东大菠萝甸以南（房产证号为：大理市房权证下关字第××号）的房屋，将该房屋交给原告。事实与理由：2014年9月10日，原告与宋永伟、王炳燕夫妇签订《购房合同》。由宋永伟、王炳燕夫妇将其所有的大理市环线以东大菠萝甸以南房产证号为下关第201401527、201401528号，面积518.97平米的房屋以666万元的价格出卖给原告。双方约定：签订合同的当日先付500万元，过户之日付清尾款；己付的500万元按月1％计资金占用费至过户之日抵扣购房款。签订《购房合同》的当日，原告的父母即向宋永伟夫妇支付了500万元购房款。此后宋永伟夫妇直到2015年6月26日才把房屋产权过户给原告。过户的房产证号为：大理市房权证下关字第××号、土地证号为：大国用（2015）第××号。过户的当日原告母亲又向宋永伟夫妇付清了剩余的购房尾款。办理完所购房屋的过户登记手续后，原告发现该房屋被被告占有，经多次要求其停止侵占时，被告却以该房屋是他们卖给宋永伟的，因宋永伟没有付清购房款，拒绝将原告购买的上述房屋交给原告。尔后，经原告了解得知,涉案的房屋原来确系被告所有，被告曾将该房屋卖给宋永伟夫妇并办理了过户登记，宋永伟夫妇尚欠被告购房款200余万元。为追回此欠款，被告夫妇于2016年诉至大理市人民法院。经审理后，大理市人民法院作出（2016）云2901民初791号《民事判决书》，判令宋永伟夫妇及其父母向被告支付购房尾款。原告认为,原告向宋永伟夫妇购买房屋的行为是合法、有效的买卖行为；原告不仅付清了购房款，还依法办理了房屋过户登记手续。原告是涉案房屋的合法、善意买受人；被告与宋永伟之间的欠款是另一个主体之间的另一法律关系，它既与原告无关，更不能对抗原告的合法买卖关系。加之在2016年，被告己通过诉讼方式行使了自己的欠款追索权，人民法院也判决宋永伟夫妇及其父母向被告付清尾款。被告没有任何法律及事实、理由侵占原告的房产物权。被告张建波、杨德云共同辩称：刘凯庭不具备诉讼主体资格，请求依法驳回刘凯庭的诉讼请求。依据大理市人民法院（2016）云2901民初791号民事判决书确认的事实以及我方与宋永伟于2014年4月8日签订的《购房协议》和2014年5月10日签订的《房屋转让补充协议》约定，我方对位于大理市环线以东大菠萝甸以南的一宗房地产，即原大国用（2007）第03957号国有土地使用证、大理市房权证下关字第××号房屋所有权证载明的房产证，拥有管理使用权，我方不存在侵权行为，刘凯庭要求归还房屋的诉求不能成立。诉讼费由刘凯庭承担。事实及理由如下：我方原有一宗房地产位于大理市环线以东大菠萝甸以南，2014年4月8日，宋永伟与我们签订《购房协议》，由我们将上述房产转让给宋永伟所有，房地产转让款为6680000元，2014年4月25日我方协助宋永伟办理了上述房产的变更登记手续。因宋永伟尚欠我方购房款2980000元，我们双方于2014年5月10日又签订了一份《房屋转让补充协议》，双方明确约定，我方交房时间变更为宋永伟一方付清全部款项后十日内，在付清购房款前，也不得要求我方提前交房等等。由于宋永伟一直没有付清欠我方的上述购房欠款，我方于2016年4月向大理市人民法院提起诉讼，要求宋永伟支付欠款，大理市人民法院经审理作出（2016）云2901民初791号民事判决书，在该判决书中第6页确认：我方与宋永伟签订的上述《购房协议》及《房屋转让补充协议》内容真实，该买卖合同主体资格合法，且不违反法律法规的强制性和禁止性规定，属有效合同。同时判决由宋永伟等支付给我方购房欠款2980000元及其按银行同期利率计算的利息，该判决书已经发生法律效力，并进入执行程序中。根据双方《房屋转让补充协议》约定，我方转让给宋永伟的上述房屋也因宋永伟未付清购房款，一直由我方管理使用。综上，上述房地产虽然我方转让给宋永伟，但是依据双方协议及生效判决书确认，我方对该房产享有合法的管理使用权，刘凯庭要求我方排除妨害，交付房屋理由明显不当，望人民法院查明事实，依法驳回刘凯庭的各项诉讼请求。经审理查明：被告张建波、杨德云系夫妻，其二人原系位于大理市环线以东大菠萝甸以南房屋即案涉房屋登记所有权人，原持有房权证号为大理市房权证下关字第××号、国有土地使用证号为（2017）第××号。2014年4月8日被告张建波与案外人宋永伟签订《购房协议》，约定将上述房屋以668万元的价格出售给宋永伟，宋永伟支付220万元房款后双方办理过户手续，剩余房款待乙方取得房产证、土地证后支付。2014年4月25日，二被告协助将案涉房屋的土地证和房产证变更登记到宋永伟、王炳燕夫妇名下。2014年5月10日双方签订《房屋转让补充协议》，约定上述房屋具体交付时间为宋永伟付清全部购房款后十日内，宋永伟付清购房款之前房屋由张建波管理使用、宋永伟不得要求提前交房、不得将该房产转让给他人。后宋永伟未支付购房尾款，二被告遂诉至本院，要求宋永伟等四人支付购房尾款及相应利息。本院经审理后于2016年6月2日作出（2016）云2901民初791号民事判决书,判决由宋永伟、王炳燕、宋林华、董桂珍于判决生效之日起十日内共同支付张建波、杨德云房款298万元；由被告宋永伟于判决生效之日起十日内支付给张建波、杨德云上述购房款298万元的逾期利息。现案件已生效并进入执行程序。2014年9月10日原告与宋永伟、王炳燕签订《房屋买卖协议》，约定：宋永伟、王炳燕将案涉房屋出卖给原告刘凯庭；交易价格为666万元，今付500万元，余款过户时付清（今付500万元按月1%计占用费用至过户之日，冲购房款）；宋永伟、王炳燕应于2014年12月10日前将交易房产全部交付乙方使用；交易的一切税费由宋永伟、王炳燕承担；宋永伟、王炳燕应协助刘凯庭办理产权过户手续；刘凯庭需按期向宋永伟、王炳燕付款，如逾期，应向宋永伟、王炳燕偿付违约金（交易款项20%的违约金），宋永伟、王炳燕必须按期将交易的房产交付刘凯庭使用，否则，应向刘凯庭偿付交易价款20%的违约金。当日，原告父亲梁艳虎向案外人张梅转账268万元、转账用途为其他，原告母亲刘红莲向宋永伟转账207万元、转账摘要为其他。同日，宋永伟、王炳燕向原告刘凯庭母亲刘红莲出具《收条》一份，载明：今收到刘红莲转款475万元、现金25万元，合计500万元。2015年6月26日案涉房屋变更登记至原告刘凯庭名下，由其单独所有，房权证号为大理市房权证下关字第××号。同日，原告母亲刘红莲通过其名下账户分两次向王炳燕转账89万元、30万元，转账用途均为其他。原告自述未支付的47万元款项系根据双方约定以500万元房款自2014年9月10日按月息1%计算至2015年6月26日止的占用费予以抵付。2015年7月8日原告刘凯庭取得案涉房屋国有土地使用证，土地证号为大国用（2015）第××号。现案涉房屋抵押于祥云农商行下庄支行。另，案涉房屋现由被告张建波、杨德云管理使用，二被告自述该房屋内尚有部分家具、电器、住宿行李及数百盆兰花。上述事实有双方对其真实性无异议的原告刘凯庭身份证复印件、宋永伟身份证复印件、王炳燕身份证复印件、宋永伟与王炳燕结婚证复印件、房屋买卖协议原件、收条原件、网上银行交易详情单复印件（加盖有祥云农商行下庄支行印章）、网上银行电子回单复印件（加盖有祥云农商行下庄支行印章）、房产证及土地证复印件（均加盖有祥云农商行下庄支行印章），张建波身份证复印件、杨德云身份证复印件、购房协议原件、房屋转让补充协议原件、（2016）云2901民初791号民事判决书原件、受理执行案件通知书原件及双方庭审一致陈述予以证实。本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案原告刘凯庭系案涉房屋权属证书登记所有权人，其对案涉房屋享有排他性的物权。被告张建波、杨德云虽曾系案涉房屋登记所有权人，但其已通过与宋永伟签订《购房协议》并协助其办理过户登记的方式将其物权进行了处分，张建波、杨德云对案涉房屋享有的物权权利已消灭，其二人与宋永伟签订的《房屋转让补充协议》中约定“宋永伟付清购房款之前房屋由张建波管理使用、不得要求提前交房、不得将该房产转让给他人”的内容系基于双方买卖合同的债权权利约定，该约定仅在合同双方即张建波、杨德云与宋永伟之间发生法律约束力，对案涉房屋现登记所有权人刘凯庭没有法律约束力，且该约定系合同权利现原告基于其享有的物权要求二被告排除妨害于法有据，本院予以支持。结合被告张建波、杨德云自述尚有部分财物放置于案涉房屋的事实，本院给予二被告三十日时间腾让、搬离案涉房屋。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张建波、杨德云于本判决生效之日起三十日内滕让并将位于大理市环线以东大菠萝甸以南（房产证号为大理市房权证下关字第××号、国有土地使用证号为大国用（2015）第××号）的房屋交付原告刘凯庭。案件受理费400元，由被告张建波、杨德云共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵应梅审 判 员  周先勇人民陪审员  滕 英二〇一九年九月六日书 记 员  苏 韬