河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0184民初2769号原告：新郑市超达置业有限公司，住所地：新郑市龙湖镇龙泊南路南侧、魏庄村。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：常争争，河南新良明律师事务所实习律师。被告：朱双杰，男，1980年11月16日出生，汉族，住河南省许昌县。原告新郑市超达置业有限公司（以下简称超达公司）与被告朱双杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告超达公司的委托诉讼代理人魏权伟、常争争到庭参加了诉讼，被告朱双杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告超达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的编号为150××××9042的《商品房买卖合同》,判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续；2、判令被告支付给原告已代其偿还的银行贷款本息罚息39740.94元(暂计至2018年9月29日,实际以工商银行扣除的数额作为诉请)、违约金5240.61元(自代偿之日以代偿数额为基数按日万分之五暂计算至2019年1月23日,主张至实际支付之日)暂共计44981.55元;3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年11月30日签订《商品房买卖合同》,约定被告向原告购买基正·唐宁1號G11幢29层2904号房屋,合同约定以按揭形式支付房屋款项,原告为被告提供阶段性连带保证责任。协议约定被告迟延付款达30日原告有权解除合同。但被告自2017年11月未依约定偿还贷款,原告已代被告向银行承担保证责任数次,原告向被告多次发函催款,但被告均置之不理。根据法律规定及双方约定,被告已构成严重违约,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,望判如所请。被告朱双杰未作答辩，也未提供相关证据材料。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月30日，超达公司（出卖人）与朱双杰（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9042），主要约定：××购买的商品房为：位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××西基正·唐宁1號G11幢29层2904号房；该商品房建筑面积139.47平方米，总价款为803286元；付款方式及期限为：××按下列方式按期付款：约定金额241286元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-11-30，交纳比例：30.04%；约定金额：562000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2015-12-30，交纳比例：69.96%；备注：其余房款56.2万元整，由××在合同签订之日起5天内办理完贷款手续，并承担相应的费用，未在规定时间内办理贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第七条执行；第七条：××逾期付款的违约责任，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十三条：合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，朱双杰与超达公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第二条关于银行按揭贷款付款的补充约定第5项约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等),及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人,同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至××实际向出卖人支付全部款项之日止,××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同,出卖人选择解除合同的,除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外,还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任,则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外,自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起,本合同及附件自动解除、××应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同签订后，朱双杰向超达公司支付了首付款。2016年2月26日，朱双杰由超达公司提供连带责任保证与中国工商银行股份有限公司郑州东区支行签订《个人购房借款/担保合同》，向中国工商银行股份有限公司郑州东区支行借款562000元。后中国工商银行股份有限公司履行了出借义务。朱双杰初期尚能如其偿还按揭贷款，可自2017年10月起开始不能偿还银行按揭贷款，导致贷款银行自2017年11月30起从超达公司账户扣划款项用于偿还贷款。超达公司承担连带责任保证后向朱双杰邮寄送达了《催款通知书》后未果，又向朱双杰邮寄送达了《关于解除商品房买卖合同的函》。另查，涉案房屋尚未办理不动产权证。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行业务回单、《催款通知书》、《关于解除商品房买卖合同的函》、邮寄回单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，朱双杰与超达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反有关法律禁止性规定的内容,合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。朱双杰与超达公司签订的作为附件四的《合同补充协议》约定了：××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的,××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内,将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项,及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人等；××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日,构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。本案中朱双杰未按时偿还银行贷款，导致超达公司承担保证责任，超达公司向朱双杰发出通知，要求其偿还超达公司代付的银行贷款及利息和其他损失，但是朱双杰未能偿还，且延迟超过30日，故超达公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。关于超达公司主张朱双杰协助办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的诉讼请求，本院认为注销手续是商品房预售合同解除的附随义务，故本院对该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付给原告已代其偿还的银行贷款本息、罚息、违约金的问题，属其在为朱双杰从银行贷款提供保证时产生的纠纷，属于追偿权纠纷，与本案的商品房预售合同纠纷并非同一法律关系，本案对此不予处理，原告可另行提起追偿权纠纷予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告新郑市超达置业有限公司与被告朱双杰于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15001249042）；二、被告朱双杰应于本判决生效之日起十日内协助原告新郑市超达置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续；三、驳回原告新郑市超达置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费925元，由被告朱双杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵文奇人民陪审员  乔瑞鹏人民陪审员  张彦喜二〇一九年九月一日书 记 员  林 林