山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5291号 原告：曹会玲，女，1965年6月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：马增华（特别授权代理），山东东城律师事务所律师。 被告：任其松，男，1988年2月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：宋晟恺（特别授权代理），山东舜元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘诚发（特别授权代理），山东舜元律师事务所律师。 原告曹会玲与被告任其松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告曹会玲及其委托诉讼代理人马增华、被告任其松的委托诉讼代理人宋晟恺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 曹会玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决任其松退还曹会玲（2019年4月25日至2019年5月24日期间）一个月的租金人民币20141.6元，搬迁费支出损失3750元；2、请求法院依法判决任其松支付给曹会玲违约金人民币49000元；3、本案诉讼费由任其松承担。事实和理由：曹会玲与任其松在2018年11月25日签定书面房屋租赁合同，约定任其松将位于济南市华山街道办事处菜园庄XX号出租曹会玲使用，年租金约定为245000元。双方签订合同后，曹会玲依照约定将第一年上半年的房屋租金122500元转入任其松账户。2019年5月2日任其松在未经曹会玲允许的情况下强行破锁进入厂房，5月3日曹会玲发现后拨打110报警电话华山派出所出警，记录了破锁的情况未发现物品丢失后离开现场。曹会玲随即找任其松要求退还租金，任其松拒不退还并扬言让曹会玲找110退款，曹会玲认为任其松不但无理而且气焰十分嚣张。依据双方签订的合同第八条第1、2款明确约定，任何一方不履行合同义务，视为违约，应当赔偿对方损失并承担年租金20%的违约金。若厂区因政府拆迁行为导致合同目的不能实现的，任其松应当提前15日书面通知曹会玲，并将剩余租金予以退还，曹会玲认为，任其松未能按照合同约定履行相关义务，其行为违反合同约定，应当承担相应的责任，为此曹会玲依法向贵院提起诉讼，请求法院依法支持曹会玲的诉讼请求。 任其松辩称，一、任其松请求人民法院解除其与曹会玲之间的租赁合同。根据历城华南建发【2019】2号文件，涉案租赁物于2019年5月2日被列入政府拆迁，租赁合同已经履行不能，根据合同法司法解释二的相关规定，双方的租赁合同应当予以解除。二、涉案租赁物列入拆迁范围，相关文件早已经公告，任其松也通知到曹会玲拆迁事宜，任其松没有违约行为，曹会玲的诉讼请求不应得到支持。历城区华山南片区建设指挥部于2019年5月2日印发历城华南建发【2019】2号文件，针对拆迁时间、奖励等进行通知。任其松在2019年5月2日之前就已经多次通知被曹会玲，涉案租赁物将被拆迁，应迅速搬离，并退还相应租金；但是曹会玲并没有搬离，一直在此经营。2019年5月2日任其松接到文件规定的拆迁完成时间通知，为了防止曹会玲未按时搬离导致厂房内物品受到损失，任其松才进入厂房内进行查看。任其松的意图是想保护曹会玲的财产，没有任何非法的目的。且曹会玲在租赁厂房内私自进行喷漆电焊，没有相关环评手续，明显违背了租赁合同的目的。曹会玲的行为才属于违约行为。历城华南建发【2019】2号文件通知的限期拆迁时间为一个月，截止日期为2019年6月9日。如果完全按照租赁合同中约定的任其松提前15天书面通知曹会玲人，并退还租金，再等曹会玲收到租金后15天内自行搬离，则极有可能超过规定的搬迁时间，造成相应的行政责任及对曹会玲、任其松双方财产造成重大损失。故本案应该根据合同法司法解释二第26条规定，适用情势变更原则，双方均有权利要求解除合同，而不受原合同限制。这样是对双方利益的最佳平衡点。综上所述，本案任其松没有任何违约行为，根据法律规定双方间的租赁合同应当予以解除，任其松愿将剩余租金退还曹会玲；曹会玲的诉讼请求没有事实依据和法律依据。请贵院在查明事实的基础上，依法维护任其松合法权益。 曹会玲围绕其诉讼请求提供如下证据：房屋租赁合同书一份、收条一份、报警证明一份、济南市历城区环境卫生管护中心卫生费发票一份、2018年11月5日网上银行电子回单一份。任其松围绕辩称理由提供如下证据：历城区华山南片区建设指挥部历城华南建发（2019）2号文件复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对下列事实没有争议，本院予以确认： 2018年11月25日，任其松（甲方）与曹会玲（乙方）签订《合同书》一份，合同约定：厂区位于济南市华山街道办事处菜园庄406号，厂区面积1500平方米，办公楼面积250平方米，出租期间自2018年11月25日至2023年11月25日，乙方用于企业生产、经营、办公，年租金24.5万元，第二年起每年递增百分10，电费1.3元/度。违约责任1、任何一方不履行合同义务，视为违约，应赔偿对方损失并承担年租金20%的违约金；2、若厂区因政府拆迁行为导致合同目的不能实现的，甲方应提前15日书面通知乙方，并将剩余年限的租金退还给乙方，乙方在收到退还的租金后15日内搬离，腾空租赁厂区，其他双方互不承担责任。2018年11月5日，曹会玲按照合同约定向任其松支付自2018年11月25日至2019年5月24日半年租金122500元，任其松向曹会玲交付了涉案厂房。2019年5月2日，任其松破锁进入涉案厂房，将门锁更换并断电，曹会玲于2019年5月3日向济南市公安局历城区分局华山派出所报警。曹会玲自5月3日开始搬迁至5月8日搬迁完毕。曹会玲为向任其松主张租金、搬家费及违约金，于2019年6月17日诉至本院，本院于同日受理。 另查明，2019年5月2日，历城区华山南片区建设指挥部印发历城区华山南片区齐烟揽华项目拆迁补偿和奖励补助指导意见【历城华南建发[2019]2号】，载明：“……二、对非住宅房屋的拆迁奖励在规定时间内完成拆迁，经验收合格后给予奖励，拆迁准备和正式拆迁时间总计1个月（2019年5月10日-2019年6月9日）。其中：自2019年5月10日-2019年5月25日（含）完成拆迁的，给予50元/平方米奖励……三、房屋及附属设施搬迁费按照该建（构）筑物补偿费总额的15-20%予以补偿。其中：在2019年5月25日（含）前完成拆迁的，搬迁费按照该建（构）筑物补偿费总额的20%予以补偿……”。 当事人对下列事实、证据存在争议： 曹会玲提交案外人高德庆于2019年5月8日出具收条一份，拟证明其因为任其松破锁断电不得已搬迁，产生搬迁费3750元。任其松对收条的真实性及证明目的均有异议，认为收条为手写，且收款人为个人，无法证实该收条的真实性，且曹会玲主张搬迁费没有法律依据。经查，该收条载明：今收到曹会玲搬家费（13米半控车）伍车叁仟元，（4.2米）柒车柒佰伍拾元，共计：叁仟柒佰伍拾元事由：从清河南路菜园工业园406号至付家搬家。收款人处高德庆签字并附结合原被告的陈述，曹会玲于2019年5月3日至8日实施了搬迁行为，产生搬迁费符合情理，任其松亦未提供相反的证据予以反驳，故对该证据的证明效力本院予以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《合同书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。曹会玲按约支付了2018年11月25日至2019年5月24日半年租金122500元，任其松于2019年5月2日破锁进入涉案房屋，导致曹会玲无法正常使用。任其松辩称其在之前多次电话通知曹会玲搬迁未果，历城华南建发【2019】2号文件限定了拆迁时间，如果按照合同约定提前15天书面通知曹会玲并退还租金，曹会玲收到租金后15天内自行搬离，则极有可能超过文件规定的搬迁时间，故破锁进入涉案房屋，属于情势变更。经查，根据原被告签订的《合同书》约定，若厂区因政府拆迁行为导致合同目的不能实现的，任其松应提前15日书面通知曹会玲，并将剩余年限的租金退还给曹会玲，曹会玲在收到退还的租金后15日内搬离，腾空租赁厂区。原、被告双方在签订合同时已经预见到政府的拆迁行为，且在合同中对该内容进行了约定，即使按照历城华南建发【2019】2号文件规定的搬迁时间“拆迁准备和正式拆迁时间总计1个月（2019年5月10日-2019年6月9日）。自2019年5月10日-2019年5月25日（含）完成拆迁的，给予50元/平方米奖励……”任其松于2019年5月2日知晓该文件内容，文件限定的最短拆迁时间与双方合同约定的通知搬迁的时间并不冲突，任其松以拆迁文件下发为由抗辩情势变更无事实和法律根据，另任其松辩称其之前多次电话通知曹会玲搬迁，但未提供证据予以证明，故本院对任其松的抗辩理由不予采信。任其松未按照合同约定提前15日书面通知曹会玲搬迁事宜，也未退还剩余租金，强行换锁断电，致使合同无法继续履行，任其松的上述行为构成违约。曹会玲主张退还自2019年4月25日至2019年5月24日期间一个月的租金20141.6元，但曹会玲自认于2019年5月3日开始搬迁，本院支持任其松退还自2019年5月3日至2019年5月24日的租金14972元（122500元/6/30*22）。因任其松构成违约，应承担相应的违约责任。曹会玲主张任其松按照合同约定应支付年租金20%的违约金即49000元，认为因任其松违约造成了停产停业损失、生产产品的逾期收益损失、搬迁费用损失、另择场地租赁差额的实际损失，对造成的实际损失未提供证据予以证实。任其松认为违约金约定明显超过实际的损失范围，亦未提供证据予以证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则的诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据原、被告的举证情况、被告违约情况、合同履行情况、搬迁、另行寻租等情况，本院酌情支持曹会玲违约金30000元。因曹会玲主张的搬迁费系其实际损失，本院确定的违约金数额足以弥补该项损失，故不再另行支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、任其松于本判决生效之日起十日内退还曹会玲租金14972元； 二、任其松于本判决生效之日起十日内支付曹会玲违约金30000元； 三、驳回曹会玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费811元，由曹会玲负担349元，任其松负担462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇一九年九月九日 书记员 李美霞