福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3004号 原告：应翠萍，女，1990年1月9日出生，汉族，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：王宝剑，福建融成律师事务所律师。 被告：叶智强，男，1979年11月5日出生，汉族，住福建省顺昌县。 被告：福州梦家园房产经纪服务有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区湖东路278号太阳广场综合楼五层南面中间写字楼。 法定代表人：徐立。 原告应翠萍与被告叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭审理。原告应翠萍委托诉讼代理人王宝剑、被告福州梦家园房产经纪服务有限公司到庭参加诉讼，被告叶智强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 应翠萍向本院提出诉讼请求：1．判令解除应翠萍与叶智强于2019年4月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令解除应翠萍与叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司于2019年4月7日签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》；3.判令叶智强向应翠萍支付违约金62900元(包括根据《房屋买卖合同》第八条第(一)款约定的违约金50000元及每日按60万元成交价的万分之五的违约金，自2019年4月29日暂计算至2019年6月11日止共计62900元)；4.判令福州梦家园房产经纪服务有限公司向应翠萍返还履约保证金20000元及相应利息(利息从2019年6月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日止)；5.判令叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司共同向应翠萍支付律师代理费10000元。 事实与理由：2019年4月7日，应翠萍与叶智强在福州梦家园房产经纪服务有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定叶智强将位于福州市连江县出卖给应翠萍，单元面积为78㎡，房屋成交价为60万元。2019年4月7日，应翠萍与叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司三方还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。因叶智强的房屋产权证并未办理，需先办理房屋产权证，再进行其他交易手续，故《房屋买卖合同》第十五条约定，叶智强应于签订合同之日起壹拾伍个工作日内备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续，叶智强应于通知可领取其名下《不动产权证书》之日起的三个工作日内至相关部门领取产权证交由福州梦家园房产经纪服务有限公司处监管。合同第八条第（一）点约定，自违约行为发生之日，违约方应每日按60万元成交价的万分之五向守约方支付违约金，买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金5万元，且守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。合同签订之日，应翠萍依约支付了2万元履约保证金，并交由福州梦家园房产经纪服务有限公司监管。但叶智强未按合同约定在壹拾伍个工作日内备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续，2019年5月20日、2019年4月27日和2019年5月14日，我方及我方委托福州梦家园房产经纪服务有限公司分别向叶智强发催告函要求叶智强按合同约定去办理相关手续，同时追究他的法律责任。但叶智强至今尚未至相关房屋管理部门办理收件受理手续，已构成严重违约。应翠萍于2019年5月20日委托福建融成律师事务所王宝剑律师代理本案，律师费约定10000元，应翠萍已先付了6000元，剩余后4000元，待诉讼结束后再予以支付。应翠萍认为，叶智强逾期并拒绝办理相关手续的行为已构成违约，达到解除《房屋买卖合同》的条件，应解除《房屋买卖合同》。虽然《居间服务合同》、《交易服务合同》两份合同都没有说明约定解除合同条款，但解除《房屋买卖合同》使交易无法进行，导致《居间服务合同》、《交易服务合同》的合同目的无法实现，也无法履行下去，所以要求解除这两份合同。福州梦家园房产经纪服务有限公司作为案涉房屋居间服务方，也应当承担相应责任。叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司均应按照法律规定和合同约定，承担相应的法律责任。如法院认为只应支持1份违约金，我方要求法院支持违约金50000元。 叶智强未作答辩，也未提交证据。 福州梦家园房产经纪服务有限公司辩称，应翠萍陈述的交易过程基本属实，2019年4月7日，应翠萍与叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司三方签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。同日应翠萍与叶智强签订了《房屋买卖合同》。因为叶智强的不动产权证尚未办理，需要叶智强亲自来办理，但叶智强未按合同约定在合同签订后壹拾伍个工作日内备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续，本公司受应翠萍委托于2019年4月27日和2019年5月14日两次发催告函到叶智强合同所留的地址，但叶智强邮件不收，打电话也不接。叶智强一直不履行《房屋买卖合同》约定的办理不动产权证相关手续，属于叶智强违约。本公司有收到应翠萍支付的保证金（代管的性质）2万元。本公司没有说不退还应翠萍2万元保证金，但要等合同解除了才可以退还2万元。《居间服务合同》本公司同意解除，《交易服务合同》本公司也同意解除。房屋买卖本公司仅为居间服务方，出售方违约的违约金与本公司无关。因至今合同未解除，保证金不应该支付利息。本公司没有违约，本公司不同意支付律师费。本公司没有违约，不应该承担这些责任，所以诉讼费、保全费和公告费本司不予承担。 应翠萍围绕诉讼请求提交了证据A1《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》；A2催告函、邮政快递面单、邮件投递记录、邮件退件单；A3《委托代理合同》、律师费发票。福州梦家园房产经纪服务有限公司围绕辩诉主张提交了证据B1《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》；B2销售不动产统一发票（办证联）、《商品房买卖合同》；B3催告函、邮政快递面单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因叶智强未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经双方质证及本院审查，应翠萍、福州梦家园房产经纪服务有限公司提供的证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 据当事人的陈述和上述已确认的证据，对本案主要事实作如下认定： 2013年4月1日，叶智强与福建欢乐天地置业有限责任公司签订一份《商品房买卖合同》，购得由福建欢乐天地置业有限公司开发的坐落于连江县潘渡乡沿江大道1号贵安新天地贵华苑第5幢902单元房屋。《商品房买卖合同》签订后，叶智强未办理房屋不动产权证书。2019年4月7日，叶智强与应翠萍作为甲、乙两方在福州梦家园房产经纪服务有限公司第三方居间服务下，就叶智强所购得的上述房屋出售事宜签订一份《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》主要约定：叶智强将上述房屋出卖给应翠萍，单元面积为78㎡，房屋成交价为60万元。《房屋买卖合同》第六条履约保证第（二）项主要约定“甲乙双方约定，该房屋乙方（应翠萍）应支付的总履约保证金为贰万元整。于签订本合同时，乙方支付履约保证金为贰万元交由交易服务方监管。”《房屋买卖合同》第八条第(一)项房屋所有权变更至乙方名下前的违约责任主要约定“1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价的万分之五向守约方支付违约金，……自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金伍万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等费用。”《房屋买卖合同》第九条通讯地址约定“甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。”《房屋买卖合同》第十五条补充条款第3项主要约定“于签订本合同时，该房屋甲方（叶智强）名下的《不动产权证书》尚未办理，甲方承诺于签订本合同起壹拾伍个工作日内备齐材料并至相关房屋管理部门办理收件受理手续。……甲方承诺于通知可领取其名下《不动产权证书》起的三个工作日内至相关部门领取产权证并将该证交由交易服务方监管。”上述合同签订后，应翠萍、叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司三方于同日还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。 上述合同签订当日，福州梦家园房产经纪服务有限公司依约收取应翠萍购房履约保证金2万元并由其监管。合同签订后，叶智强未按合同约定去办理本案讼争房屋所有权登记并领取《不动产权证书》致本案讼争房屋后续交易手续无法进行。福州梦家园房产经纪服务有限公司根据应翠萍要求分别于2019年4月27日、2019年5月14日按合同约定通讯地址向叶智强发出《催告函》，应翠萍于2019年5月20日分别按合同约定通讯地址及叶智强的户籍所在地向叶智强发出《催告函》，催促其履行合同义务，但叶智强均未接收《催告函》。叶智强至今未继续履约合同义务。2019年5月20日，应翠萍委托福建融成律师事务所王宝剑律师作为代理人以叶智强存在合同违约应承担违约责任为由诉至本院，应翠萍为此已支出律师费代理费6000元（尚有律师费4000元未付）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，应翠萍与叶智强签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，叶智强作为出卖人，违反合同约定，未依约按时办理讼争房屋所有权手续并领取《不动产权证书》，福州梦家园房产经纪服务有限公司、应翠萍多次按合同约定通讯地址向其寄送《催告函》催促其履约，虽然其均未接收，但根据合同约定视为已送达。但寄送《催告函》已超过10日叶智强至今仍未履行合同义务，导致双方无法进行房屋后续交易手续，其行为已构成根本性违约，已达到合同约定的解除合同条件。在应翠萍无法取得讼争房屋所有权、合同目的无法实现的情况下，现应翠萍主张解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故应翠萍主张福州梦家园房产经纪服务有限公司向其返还购房履约保证金2万元，于法有据，予以支持。对于要求支付购房履约保证金利息的主张，鉴于福州梦家园房产经纪服务有限公司非本案合同违约方且履约保证金只是由其代为保管性质，故该利息主张，无事实及法律依据，本院不予支持。应翠萍主张叶智强应向其支付违约金62900元(包括《房屋买卖合同》第八条第(一)款约定的违约金5万元及每日按合同成交价60万元的万分之五的违约金，自2019年4月29日计算至2019年6月11日止)。本院认为，本案叶智强的违约行为只有一个，该行为触犯了两个违约条款。其中每日按合同成交价的万分之五支付违约金是在双方继续履行合同的前提下，应承担的违约责任，而支付违约金5万元则是在解除合同的前提下，应承担的违约责任。但如果两项违约金并用有加重违约方负担之嫌，显失公平，故在一个违约行为前提下原则上以适用一项违约金为宜。考虑到庭审中应翠萍要求解除合同，选择了解除合同的违约金5万元，因此本院支持叶智强向应翠萍支付违约金5万元。应翠萍主张叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司应向其支付律师费1万元。本院认为，鉴于应翠萍实际支出律师费为6000元，余款4000元尚未支出，现其律师费损失实际仅为6000元，根据《房屋买卖合同》约定叶智强应支付上述6000元费用。余款待实际支付后，应翠萍可另行主张。另福州梦家园房产经纪服务有限公司既非本案《房屋买卖合同》当事人又非本案合同违约过错方，应翠萍没有事实和法律依据要求其支付律师费。诉讼中，叶智强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除应翠萍与叶智强于2019年4月7日签订的《房屋买卖合同》； 二、解除应翠萍、叶智强、福州梦家园房产经纪服务有限公司于2019年4月7日签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》； 三、福州梦家园房产经纪服务有限公司应在本判决生效之日起10日内向应翠萍返还购房履约保证金20000元； 四、叶智强在本判决生效之日起10日内向应翠萍支付违约金50000元及律师费6000元。 五、驳回应翠萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9800元，减半收取计4900元，由叶智强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 曾沁 二〇一九年九月十八日 法官助理 杨杰 书 记 员 林煌 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。