重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初12816号原告：孙亚琼，女，1976年11月5日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告：张治建，男，1971年9月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：重庆鹏庭酒店有限公司。住所地重庆市经开区回龙路**E时代**楼****铺，统一社会信用代码91500108089136448Y。法定代表人：孙亚琼，经理。委托代理人：汤某某，重庆财信律师事务所律师。被告：重庆鑫茂源房地产开发有限公司。。住所地重庆市渝中区八一路**雨田大厦**统一社会信用代码915001037365895247。法定代表人：钟寿勋，总经理。委托代理人：罗某某，重庆思仁律师事务所律师。本院受理原告孙亚琼、张治建、重庆鹏庭酒店有限公司（以下简称“鹏庭酒店公司”）诉被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司（以下简称“鑫茂源房地产开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蹇黎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙亚琼、张治建、重庆鹏庭酒店有限公司的委托代理人汤某某，被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司的委托代理人罗某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙亚琼、张治建、鹏庭酒店公司向本院提起诉讼请求：判令被告赔偿原告各项损失合计5238824万元。事实及理由：孙亚琼与张治建是夫妻关系,为了成立酒店,2012年3月23日,原告孙亚琼与被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》各三份,租赁的商铺坐落于:1.重庆市经开区回龙路,建筑面积1222.93平方米,套内面积为947.4平米(清水房)；2.重庆市经开区回龙路(清水房),建筑面积748.4平方米,套内面积为579.78平米;3.重庆市经开区回龙路(清水房),建筑面积697.07平方米。合同签订后,原告向重庆鑫茂源房地产开发有限公司支付保证金,并按照协议约定按期支付租金。原告同时筹集巨额资金对租赁物进行整体装修,并成立以孙亚琼为法定代表人的重庆鹏庭酒店有限公司,租赁房屋作为该酒店的部分经营场地。然而从2013年3月开始排污管道开始漏污,2014年7月大面积漏污,漏点多达几十处,导致原告超过一半的客房室内受损,客房外楼道、过道十多处因漏污受损,装修被损毁得一塌糊涂,由于装修物损坏直至无法正常营业,甚至经营被迫停止,且漏点在增加。还数次导致住客与酒店发生纠纷,酒店声誉受损。原告多次电话告知被告,甚至去函件,然而被告对漏污问题置之不理,拒绝修复,拒绝赔偿,最终导致原告经济损失巨大。此外,为了配合酒店的经营,2012年4月27日孙亚琼的丈夫张治建与被告签订了《停车场承包合同》,并明确停车场为鹏庭酒店停车场,为鹏庭酒店配套之用途,停车场月租金为2万元,但是由于商铺漏污,导致配套设施的停车场收益同样受损。2016年12月15日，重庆鹏庭酒店有限公司与重庆市都尚装饰工程有限公司签订《整改装修合同》,对受损房间以及过道进行维修,原告因此支付价款158000元,并在整改期间停止经营。然而修复完后,租赁物依然渗水漏污。渗水漏污至今并未得到解决。本案租赁物漏污已经重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字05319号判决明确归责认定渗水为租赁物瑕疵所致。为维护自己的合法权益,原告现在起诉来院,希望法院依法作出公正的判决。被告鑫茂源房地产开发公司辩称：重庆市第五中级人民法院已经做出了判决，从被告主张的租金中下浮30%用于抵扣原告经营过程中的漏水损失，原告的起诉属于一事不再理。经审理查明：鑫茂源公司（甲方）与孙亚琼（乙方）于2012年3月23日签订《商铺租赁合同》三份，《补充协议》三份。合同约定：甲方将重庆市经开区回龙路商铺（均为清水房，建筑面积共计2668.4平方米）租与乙方。其中，三层二号铺：建筑面积1222.93平方米，租期五年，从2012年3月19日至2017年3月18日，租金第一年60元/平方米，第二年起每年递增8%；保证金139413元，签订合同时一并支付……《补充协议》：第一年租金60元/平方米，优惠后月租金单价38元/平方米，第二年起在前一年基础上递增8%；……三层一号铺：建筑面积748.4平方米，租期五年，从2012年3月19日至2017年3月18日，租金第一年60元/平方米，第二年起每年递增8%；保证金67356元，签订合同时一并支付……《补充协议》：第一年租金60元/平方米，优惠后月租金单价30元/平方米，第二年起在前一年基础上递增8%；……二层一号铺：建筑面积697.07平方米，租期五年，从2012年3月19日至2017年3月18日，租金第一年80元/平方米，第二年起每年递增8%；保证金83649元，签订合同时一并支付……《补充协议》：第一年租金80元/平方米，优惠后月租金单价40元/平方米，第二年起在前一年基础上递增8%；……合同签订后，被告将上述房屋交付原告使用，原告用于开设酒店，并成立了鹏庭酒店有限公司。在酒店经营过程中，因酒店所在的7号楼的生活排污管道因堵塞，管道在转换层（宾馆的放电吊顶上空间层）处渗水，导致污水侵蚀污染了宾馆房间。2014年开始，原告经营的酒店因为大面积漏污情况致使酒店的经营受到影响。2014年7月8日，被告向原告申报需漏水维修后，重庆鑫展鹏物业服务有限公司出具维修单：房号为鹏庭酒店，服务内容为：顶棚漏水，现处理情况，电梯前过道2个，及多个房间，共计23个漏点。……2016年3月2日，我院在（2015）南法民初字第05319号案件中，因孙亚琼、张治建的申请，委托重庆市建设工程质量检验测试中心对所租赁的重庆市经开区回龙路商铺漏污原因进行鉴定。孙亚琼、张治建支付鉴定费用30000元。该测试中心出具《司法鉴定检验报告书》，现场情况为：403房间，房间吊顶上空间层管道有维修痕迹、有塑料布接漏(干)、门外走道吊顶局部有维修；411房间，吊顶上空间层管道有渗水痕迹(干)、411-412走道之间吊顶有局部渗水痕迹(干)；419房间，吊顶上空间层管道连接处有漏水、彩钢铁皮引流、塑料布接水；426房间，位于伸缩缝处的房间，房间吊顶有渗水痕迹,滴水现象；427房间，位于伸缩缝处的房间，房间吊顶有渗水痕迹,滴水现象；453房间，门内通道口吊顶有局部渗水痕迹(干)；455房间，吊顶上空间层管道有渗水痕迹(干)、2处彩钢铁皮、胶板接漏；466房间，吊顶上空间层，管道有渗水痕迹(干)、彩钢、铁皮接漏；475房间，房间吊顶上空间层，水盆、望料布接漏，门外过道上方吊顶有局部渗水痕迹(干)、室内套间房吊顶阴角局部有发霉渗水痕迹(干)；471房间，房间吊顶上空间层2处彩钢铁皮接漏，房间内局部阴角线有维修；470房间，吊顶上空间层彩钢铁皮接漏、管道有渗水痕迹(干)，室内吊顶阴角局部有发霉、渗水痕迹(干)；469-468房间，吊顶上空间层管道有包裹有维修痕迹共2处，两个房间相邻处室内吊顶有局部破裂现象有渗水痕迹(干)；473房间，吊顶上空间层管道有渗水痕迹(干)、彩钢铁皮接漏，室内吊顶空调口附件局部有渗水痕迹(干)；456-467房间，吊顶上空间层管道有渗水痕迹(干)盆接漏、房间相邻墙体阴角线局部有渗水痕迹(干)。检验结果：重庆市经开区回龙路69号E时代7号楼的生活排污管道因堵塞，管道在转换层（宾馆的放电吊顶上空间层）处渗水，导致污水侵蚀污染了宾馆房间。2016年12月5日，重庆鹏庭酒店有限公司（甲方）与重庆市都尚装饰工程有限公司（乙方）签订《整改装修施工合同》，约定：由乙方包工包料，整改装修甲方现在状况下的房间共计35间,475房间过道天花板、470房间过道天花板、……过道共计9处。工程期限2016年12月18日至2017年1月20日，合同工程价158000元。2017年8月15日，四川全球通旅行社有限责任公司重庆分社出具《证明》：“2014年7月5日我公司拟与重庆鹏庭酒店有限公司包租整个酒店房间，租期为2年半，每个房间150元，于2014年7月15日准备正式签订包租合同时，发现该酒店房间严重漏水污及刺鼻臭味，完全不能入住，故我公司即退出该酒店的包租合同。”2015年，重庆鑫茂源房地产开发有限公司起诉孙亚琼、张治建房屋租赁合同纠纷一案，鑫茂源公司起诉请求判决孙亚琼、张治建支付2015年1月1日至2015年5月31日租金、从2015年5月31日至被告实际交房为止的占用金及滞纳金，本院作出（2015）南法民初字第05319号民事判决书,认为租赁合同履行过程中，确实存在租赁物水管渗水影响经营的酒店多个房间，考虑孙亚琼应当存在的渗水导致的直接损失和经营性损失，酌定确定未支付的租金按合同约定的金额下浮30%计算：即2015年1月1日至2017年3月18日的租金下浮后为2336824.56元、及房屋占用费（计算至实际搬迁之日止），并返还所租赁的房屋。该判决已生效。原告除了租赁上述房屋用于酒店，还租赁了被告所有的位于南岸区四公里鑫茂源E时代小区露天停车场用于酒店配套经营，该停车场面积约2500平方米。本案原告于2014年3月1日起未缴纳租金，鑫茂源公司因此前后两案起诉孙亚琼、张治建要求支付停车场租金。本院判决孙亚琼、张治建向鑫茂源公司支付2014年3月1日至2017年5月31日的停车场租金780000元；2017年6月1日至2018年3月17日的租金211333元，及2018年3月18日至实际归还停车场之日的场地占有使用费。原告提起如下损失：1、经营损失：4315500元(30个房间×959天×150元/天)，提交公证书、维修单、合同、鉴定意见书、照片等；2、经营损失：384750元(5个房间×513天×150元/天)，提交证明，公证书、鉴定意见书、照片等；3、维修费用：158000元，提交《整改装修施工合同》、收据；4、司法鉴定费用：30000元，提交司法鉴定意见书、发票；5、公证费：4000元，提交发票；6、停车场租金390000元，提交民事判决书、停车场承包合同。以上事实，有《商铺租赁合同》、《补充协议》、《司法鉴定检验报告书》、《公证书》、发票、证明、承诺书、《整改装修施工合同》等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为:原告与被告鑫茂源公司签订的《商铺租赁合同》是双方根据相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上成约的，该合同形式要件符合法律规定，内容未违反法律的禁止性规定，故本院确认该合同合法有效。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉房屋因7号楼的生活排污管道因堵塞而长期漏水漏污，作为出租人的鑫茂源公司应及时维修，以利租赁物的顺利使用。原告方从2014年开始不断申请、要求鑫茂源公司对漏水部位进行维修，但鑫茂源在此后长达几年时间里，一直未能解决问题，导致租赁物持续漏水漏污，并坐视原告方的损失不断扩大。被告鑫茂源公司违反了合同约定，应承担违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故鑫茂源公司应赔偿原告的损失。关于原告的损失问题。原告开设酒店的目的是盈利。然而在投入大量人力、巨额装修等成本后，因漏水漏污却致大量房间不能对外挂牌使用，其盈利目的不能实现，必然造成损失。对原告的损失本院认定如下：1、经营损失。原告请求从2014年7月8日起计算至2017年1月20日，每天按150元计算，共30个房间。本院认为，原告提交的维修单等证据能够证明案涉房屋于2014年7月8日已处于漏水漏污状态，2017年1月20日为原告装修整改完毕时间，期间有公证书、照片等证据证明漏水漏污状态持续，故对原告经营损失的日期认定为928天（2014年7月8日至2017年1月20日）。关于房间数量，原告认为30间，现原告提交的《公证书》、维修单等证据均能证明污损的房间数量，故本院以30间房屋污损进行计算。关于房屋价格，因被告举示的证据能够证明原告在网站上的价格为118元/晚，扣减相应的损耗成本，酌情以100元/天计算原告的经营损失，此项费用共计2784000元（100元/天×30个房间×928天）。2、期待利益损失。原告请求五个房间的期待利益损失，实质同样为经营损失。原告请求了五个污染房间从2015年9月30日计算至2017年1月20日，按每天150元计算，其提供的证据能够证明四川全球通旅行社有限责任公司因案涉房屋漏水漏污而未签订包租合同，导致原告预期利益无法实现。此处五个房间与上一项的请求房间并不重复，且原告的证据能够证明此房间漏水时间已覆盖请求的时间段，故本院酌情按100元/天计算479天（2015年9月30日至2017年1月20日）共计239500元（100元/天×5个房间×479天）。3、关于维修费用。法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。原告提交的《整改装修施工合同》能够证明维修费用为158000元，且漏水漏污状况在被告多次维修未果的情况下，原告自行维修所产生的费用，应由被告承担。故本院对该费用予以支持158000元。4、关于司法鉴定费用。该鉴定费用系原告为诉讼所必要支出，且鉴定结论此并非原告过错导致，故被告应承担该费用，本院对此费用按发票金额予以支持30000元。5、关于公证费用。该鉴定费用系原告为诉讼保全证据所必要支出，本院对此费用按发票金额予以支持4000元。6、关于停车场租金。原告认为因漏污导致酒店接待能力下降，也降低了停车场的使用率，因此产生租金损失。但停车场租金已另案成诉，且原告也并未举示证据证明其停车场存在长期空置车位较多的情况，故对原告此项诉讼请求，不予支持。上述费用共计3215500元。关于被告认为（2015）南法民初字第05319号民事判决中已将租金下浮30%和不支持滞纳金的方式赔偿了原告损失的意见，本院认为此案为侵权之诉，而彼案为房屋租赁合同之诉，二者并非同一法律关系，且就本案查明事实，原告酒店有房屋70余间，其中30余间左右漏水漏污，租金下浮30%和免予滞纳金显然不能弥补原告损失，原告可以就其损失另行提出主张。原告欠付被告的租金从2015年1月1日起至交还房屋之日下浮30%和免予滞纳金，原告欠租时间为漏水之后，其开设的酒店总共房间数量为70余间，其中漏水漏污房间数量占到约一半，故减免的30%租金为漏水漏污房间的租金折抵，并未包含对原告损失的赔偿。故原告本案中请求的损失部分，被告仍需承担损害赔偿责任。对被告此项意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二笔二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告重庆鹏庭酒店有限公司、原告孙亚琼、原告张治建损失3215500元；二、驳回原告重庆鹏庭酒店有限公司、孙亚琼、张治建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取22200元，由被告重庆鑫茂源房地产开发有限公司承担（原告已缴纳，被告在支付上述判决内容时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 蹇 黎二〇一九年九月二十日书记员 郭荣娜