湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初5559号 原告：武汉南湖重远物业服务有限公司。住所地：武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居委会3楼。 法定代表人：张启民，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄雨、张宏明，湖北搏发律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：林玉兰，女，1966年8月25日出生，汉族，住武汉市洪山区。 原告武汉南湖重远物业服务有限公司与被告林玉兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉南湖重远物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄雨、被告林玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉南湖重远物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2014年5月20日至2018年11月19日期间拖欠的物业管理费用共计4050元及逾期支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月20日、2015年7月1日，武汉市洪山区洪山街南湖村村民委员会与原告签订《前期物业服务合同》，约定聘请原告为南湖新城家园小区提供物业服务；该小区业主委员会成立后，于2016年5月21日与原告签订《武汉市物业服务合同》，约定该业委会聘请原告为本小区提供物业服务，合同期限为2016年5月21日至2019年5月20日。以上合同均对物业服务费的收费标准、方式等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定在小区提供了物业服务，被告作为该小区20-2-802室业主未按时缴纳物业费，2014年5月20至2018年11月19期间共欠费4050元，经原告多次催告，被告仍未缴费，原告为此提起本案诉讼。 被告林玉兰辩称：1、房屋面积有争议，拆迁协议约定面积为60平方米，交房时还建面积为62.50平方米，南湖村村委会要求被告按2000元每平方米补交费用，但房屋面积并未经过物权登记，也无实测报告，且小区属于未经审批的违法建筑，房屋面积应按还建协议约定的面积计算。2、原告收取物业费未出示收费许可和收费标准，属于违法收费。3、原告与南湖村村民委员会签订及小区业主委员会签订的合同均不合法，第一份合同签订时间在原告公司成立之前，不具备签订合同的资质；第二份合同由社区与原告签订，与法律规定由开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同不相符；第三份合同由业主委员会与原告签订，但业主委员会的成立并未召开业主大会投票，成立程序不合法，故合同的签订也不合法，对业主没有约束力。4、原告催缴的照片造假，落款也并没加盖公章，被告并未收到催缴通知；5、原告并未按合同约定履行物业管理义务，存在消防、路灯等公共设施维护不力、停车和门禁管理混乱、环境卫生差、多收业主水费等诸多问题，还存在将公共球场和绿化变为停车场、占用公共场进行经营活动等违法行为，被告就房屋漏水向原告多次反映未予解决；6、原告2014年9月20日进场，现在起诉已经超过诉讼时效。 本院经审理查明以下事实：1、2009年6月，武汉市洪山区洪山街南湖村进行“城中村”改造，拆迁单位湖北诚功房地产开发有限公司陆续与村民签订《征地红线范围内房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，约定了村民因房屋被拆迁将获得还建房的面积和套数，实际还建面积正负误差不超过300平方米的10%，如有不足按2000元/平方米给予货币补偿，如超出面积按2000元/平方米补差价。还建房建成后，湖北诚功房地产开发有限公司与武汉市洪山区南湖实业总公司于2011年4月7日签订《南湖新城家园房屋移交书》，约定湖北诚功房地产开发有限公司将包含2114套还建房在内的南湖新城家园房屋移交给武汉市洪山区南湖实业总公司，移交后湖北诚功房地产开发有限公司只负责建筑法规定的保修事宜，其他事宜及相关责任均由武汉市洪山区南湖实业总公司承担（包括小区后期物业管理等）。2011年8月3日，武汉市洪山区洪山街南湖村民委员会就南湖新城家园小区20-2-802房屋向被告发放《入住通知书》，通知其房屋建筑面积为62.50平方米，已经办理完补交配套费，请到物业公司办理相关手续交纳费用及领取住房钥匙。2011年小区整体入住至2014年5月20日期间，小区物业管理服务由武汉市洪山区洪山街南湖村民委员会委托武汉天宇弘物业管理有限公司提供，2014年5月20日，该物业服务企业从该小区退出，南湖村村民委员会委托张启民负责小区物业管理。2014年9月20日，原告与武汉市洪山区洪山街南湖村村民委员会签订《前期物业服务合同》，约定南湖村村民委员会聘请原告为南湖新城家园小区提供物业服务，合同期限为2014年5月20日至2015年6月30日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/月/平方米，商业物业为2元/月/平方米；物业费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前交费，逾期的应按约定标准支付违约金。2015年7月1月，武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员会与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告为为南湖新城家园小区提供物业服务，合同期限为2015年7月1日至2015年5月20日，其他约定与前一份合同一致。2016年5月21日，武汉南湖新城家园小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告在该小区提供物业服务，合同期限为2016年5月21日至2019年5月20日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为1.2元/月/平方米，商业物业为2元/月/平方米；物业费按年缴纳，业主应在每年7月1日前交费，经书面催缴仍未按时缴纳的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同还约定原告每年上交业主委员会车位租金9万元，场地租金广告费、管理费3万元。原告2014年5月20日开始在该小区提供物业服务，被告一直未向原告支付物业费，经原告多次书面催缴后仍未缴纳。 2、南湖新城家园小区部分业主向有关部门反映小区业主委员会与物业公司签订物业合同未召开业主大会，也未公示合同信息，2019年8月5日，洪山街办事处回复称：经核实，南湖新城小区业委会跟物业公司签订合同没有召开业主大会情况属实，按照《武汉市业主大会和业主委员会指导规则》，第三十三条规定“业主委员会履行以下职责：（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；以及《业主委员会指导手册》中指出，“决定选聘、解聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。”鉴于此情况，物业公司已与业委会签订物业服务合同，而物业公司是在房管局备案，合同的有效性需要职能部门认证。2019年8月1日，南湖新城家园小区部分业主要求查看小区成立业委会流程资料，洪山街社会事务服务中心2019年8月5日回复称，南湖新城小区业主委员会于2015年8月1日来我办备案，经核查相关资料齐全，未查看选票情况，经与社区沟通，要求业委会提供当时的选票。因时间过长，目前还在寻找之中。2019年8月12日，洪山街社会事务服务中心再次回复称：该小区为城中村还建房，2016年5月21日-2019年5月20日业委会与物业公司签订物业服务合同，没有召开业主大会，经过业主业的表决。2019年7月，业委会又没有经过业主表决，与物业公司签订了合同，按照《物业管理条例》第49条规定，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘物业服务企业签订，鉴于此，我办认为业委会签订的合同违反了物业管理条例的规定。我办联系过房管局，得知该物业没有在房管局备案。南湖新城小区业主委员会于2015年8月1日在我办备案，当时经核查相关备案资料齐全，予以备案，但未查看选票情况。经与社区沟通，要求业委会提供当时选票，可业委会表示，因时间过久已丢失，选票真实性无从考证。 3、原告武汉南湖重远物业服务有限公司在相关部门登记成立的日期为2014年6月17日，法定代表人为张启民。 4、武汉市洪山区洪山街南湖村原名武汉市洪山区洪山乡南湖村，武汉市洪山区南湖实业总公司是由武汉市洪山区洪山乡南湖村兴办的集体所有制企业，该村进行“城中村”改造后成立武汉市洪山区洪山街南湖新城社区。 5、原告在南湖新城家园小区提供物业服务期间存在停车管理不规范、公共设施和公共部位维修养护不到位等服务质量问题，导致业主满意度不高。 上述事实，有原告提交的《南湖新城家园房屋移交书》、《情况说明》、《入住通知书》、《前期物业服务合同》两份、《武汉市物业服务合同》、《催缴通知单》、《被告提交的征地红线范围内房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》、相关维权回复、照片和视频及原、被告当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于原告与武汉市洪山区洪山街南湖村村民委员会、武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员签订的两份《前期物业服务合同》以及与南湖新城家园小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》是否为有效合同，能否对小区业主产生约束力。关于两份《前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，本案诉争的南湖新城家园小区系“城中村”改造还建房，在房屋建成后由湖北诚功房地产开发有限公司移交给武汉市洪山区南湖实业总公司（即村集体），且移交协议约定移交后湖北诚功房地产开发有限公司只负责建筑法规定的保修事宜，其他事宜及相关责任均由武汉市洪山区南湖实业总公司承担（包括小区后期物业管理等），据此，武汉市洪山区洪山街南湖村村民委员会和武汉市洪山区洪山街南湖新城社区居民委员会作为代表村集体的集体经济组织和基层群众组织与原告签订物业服务合同符合法律规定，其签订的物业服务合同对小区还建房业主具有约束力。关于原告与小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，被告认为小区业主委员会并非召开业主大会选举成立，签订物业服务合同也未召开业主大会进行表决，程序不合法，故合同无效，但与原告签订合同的小区业主委员会在相关主管部门办理了备案登记，具备签订物业服务合同的主体资格，《物业管理条例》第三十四条规定“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”，但并未规定业主委员会违反此程序签订的合同属于无效合同，该合同也并不符合认定合同无效的其他情形，故应为有效合同，对原告和小区业主均有约束力。被告若认为小区业主委员会未经法定程序选举产生、物业服务企业未经法定程序选聘,应另行通过合法途径加以解决。关于被告认为第一份《前期物业服务合同》签订的时间先于原告公司成立的时间,未成立的公司不可能提供服务，该合同违法的主张，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)》第三条:“发起人以设立中公司名义对外签订合同,公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”本案中,第一份《前期物业服务合同》签订时间为2014年9月20日,合同约定原告开始提供物业服务的时间为2014年5月20日，说明双方在开始提供服务前已经就合同主要内容进行过口头约定，原告公司注册成立的时间为2014年6月17日,该日期与开始提供服务的2014年5月20日相距不足一月,在原告公司成立前订立并实际履行合同是为设立公司所进行的筹备行为,且原告公司最终依法设立并实际履行合同权利义务,故公司成立日期晚于提供服务开始的日期并不影响合同效力，也不影响原告据此主张合同权利。综上，原告依据上述三份物业服务合同从2014年5月20日开始在南湖新城家园小区提供物业服务，被告作为该小区业主接受了原告提供的物业服务，应按合同约定交纳物业服务费。被告从2014年5月20日至2018年11月19日期间共计欠交物业费54个月，欠费金额4050元（62.50平方米×1.2元/平方米/月×54个月）。鉴于原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，本院对被告应交的物业服务费予以酌减10%，且对原告要求被告支付逾期交费违约金的诉讼请求不予支持，据此，被告应交纳物业服务费3645元（4050元×90%）。 关于被告主张计算物业费所依据的房屋面积应按还建协议约定的面积计算的抗辩意见，因还建协议签订时房屋并未建成，协议上约定的房屋面积并非房屋实际建筑面积，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。由于房屋尚未办理权属登记，原告以交付房屋时的《入住通知书》上载明的建筑面积计算物业服务非并无不当，本院予以支持。 关于被告认为原告自2014年9月20日进场，本次起诉已经超过诉讼时效的主张，因原告从2014年5月20日开始提供物业服务及被告欠付物业服务费的行为具有连续性，且原告多次通过书面催缴的方式向被告主张权利，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告林玉兰于本判决生效之日起十日内向原告武汉南湖重远物业服务有限公司支付2014年5月20至2018年11月19日期间的物业服务费3645元； 二、驳回原告武汉南湖重远物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告林玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  顾青 二〇一九年九月二十九日 法官助理曹云扬 书记员尹黎