山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终3996号 上诉人（原审原告）：中土物业管理集团有限公司潍坊分公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街338号银海恒基大厦1号楼709、711室。 负责人：岳锋，总经理。 委托诉讼代理人：栾婷、方明辉，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潍坊鼎悦酒店管理有限公司，住所地：潍坊市奎文区胜利东街361号407室。 法定代表人：崔炳奎，经理。 委托诉讼代理人：潘敬国、何骅，山东宏鼎律师事务所律师。 上诉人中土物业管理集团有限公司潍坊分公司（简称中土公司）因与上诉人潍坊鼎悦酒店管理有限公司（简称鼎悦公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院(2018)鲁0705民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中土公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持其诉讼请求；2、诉讼费由鼎悦公司负担。事实和理由：一审法院对双方物业服务合同关系起始时间认定错误，其入住宝鼎花园小区的时间是2011年12月1日，此时鼎悦公司已经在宝鼎花园小区经营，因此，双方物业服务合同关系起始时间就是其入住宝鼎花园小区的时间，应从2011年12月1日计算物业费；一审法院对鼎悦公司拖欠其水电费的事实及数额认定事实不清；一审法院对鼎悦公司欠付物业费滞纳金的认定错误，因双方在合同中对滞纳金有明确约定，一审法院以约定的滞纳金过高为由酌定鼎悦公司应承担的滞纳金数额，违反合同约定，亦侵害其合法权益。 鼎悦公司辩称，一审法院对鼎悦公司实际使用房屋面积、物业费交费标准以及欠费数额认定有误。 鼎悦公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、诉讼费由中土公司负担。事实和理由：一审法院对其实际使用房屋总面积的认定及物业费的收费标准错误，且让其承担房屋面积和使用状况的举证责任不当。 中土公司辩称，1、一审法院对于本案物业费收费标准以及房屋使用总面积的事实认定清楚正确。2、中土公司在一审中已经就房屋面积及物业费交纳起始时间尽到了举证责任。 中土公司向一审法院起诉请求：1、判令鼎悦公司支付截至2018年1月31日的物业费366438.22元及水电费531329.46元及滞纳金（以897767.78元为本金，按每日3‰的标准，自拖欠之日起计算至款清之日）；2、判令鼎悦公司支付其为维护自身合法权益而支出的费用共计16421元；3、诉讼费用由鼎悦公司负担。 一审法院认定事实：中土公司原名称为明杰物业管理集团有限公司潍坊分公司，于2012年5月22日变更为现名称。鼎悦公司的法定代表人于2018年5月3日由韩志华变更为崔炳奎。 2011年11月1日，潍坊宝鼎置业有限公司（甲方）与中土公司（乙方）签订《宝鼎花园小区物业服务合同》一份，约定乙方接受甲方委托，对潍坊宝鼎花园用地规划红线范围以内公共区域、共用设备设施的日常运行、维护进行管理，对物业有关费用进行代收代缴，并约定交付之日为2011年12月1日，委托管理期限为自该合同生效之日起至小区成立业主委员会自行选聘物业公司止，合同第三章约定了服务费用，本物业管理区域物业服务收费项目以面积计算，由业主按其房产证上登记的建筑面积缴纳，未办理房产证的，按其在房管局备案的购房合同中标注的面积缴纳，并列明了写字楼收费标准为3.2元/月/平方米，公寓收费标准为1.73元/月/平方米，商铺按住宅标准的2倍收取。潍坊宝鼎置业有限公司在甲方落款处加盖合同专用章，中土公司在乙方落款处加盖单位公章。 中土公司（甲方）与鼎悦公司（乙方）签订《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》一份，约定由中土公司为鼎悦公司位于宝鼎花园的12层至15层、16层房屋提供物业服务，约定物业管理服务费为：公寓1.73元/月平方米、（公寓商用）2.80元/月平方米，并约定代收代交的水费按表读数加损耗分摊的方法收取，收费时间另行通知，乙方按甲方要求自收费通知贴出后10天内到指定地点交纳；违约责任中约定乙方无正当理由拖欠或拒绝交纳物业管理的有关费用，除补交费用外，每逾期一天按应交金额的3‰交纳滞纳金，经甲方催交仍不交纳的，甲方可采取诉讼途径追偿，由此而支出的相关费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费等）由乙方承担。在甲方落款处加盖了明杰物业管理集团有限公司潍坊分公司的公章，在乙方落款处加盖了鼎悦公司的公章，该协议双方均未署明签订时间。中土公司单方制作一份鼎悦公司在宝鼎花园小区8号楼经营酒店所使用的房间面积明细表，该表载明鼎悦公司使用12层至15层整层所有房间及16层的16间房间（1603、1604、1605、1606、1607、1609、1610、1511、1612、1613、1614、1615、1616、1617、1619、1621），其中12层至15层整层房间面积合计3289.44平方米、16层的16间房间面积合计为579.79平方米，面积共计3869.23平方米。鼎悦公司对中土公司统计的上述面积不认可，称鼎悦公司于2012年6月开始试营业并使用约40间房屋，面积约为2000平方米，此后鼎悦公司陆续与业主签订《房屋托管合同》增加房间使用数量，至2018年1月31日，鼎悦公司实际使用房间面积共3869.08平方米。但鼎悦公司未在法院限定的时间内提交其所使用房间的房屋托管合同以及所用房间总面积的相关证据，亦未提交证据证明其于2012年6月份才开始试营业。中土公司主张鼎悦公司每户有单独水表，用于房间内马桶用水，水龙头用水，阳台用水，在15层安装单独水表用于卫生间喷淋及房间热水；鼎悦公司每户有单独电表，用于室内照明，在15楼安装单独电表用于酒店卫生间热水系统用电。鼎悦公司认可其租赁使用的每个房间均安装有单独的水表，另安装有一块水表大表，但鼎悦公司对水表的计量与读数均不知情。中土公司主张鼎悦公司位于宝鼎花园小区8号楼，属于商住楼，用电范围为商业用电，国网山东省电力公司潍坊供电公司对小区总电表进行收费，小区每户安装分表，由中土公司进行代收代缴，由于各分表和总表之间产生缴费差额，按损耗核算小区商业用电平均电费单价为1.2元，因此鼎悦公司用电单价按核算价格1.2元进行收取。据此，中土公司单方制作鼎悦公司电费欠费明细，主张鼎悦公司共计用电大电表按照尖峰平谷分段计算电费为276088.1元，分表按1.2元/度计算电费为356975.5元，以上电费合计633063.6元。鼎悦公司对此不予认可。中土公司单方制作了2018年1月31日鼎悦公司水表底数、电表底数、15层水表（大表）与15层电表（大表）底数明细各一份，载明截止至2018年1月31日，水表底数合计为20912.28，电表底数合计为1049775,15层水表（大表）底数为19216，15层电表（大表）底数为21924.01，潍坊市海峰物业管理有限公司在以上三份底数明细上分别注明“以上是潍坊市海峰物业管理有限公司与中土物业管理集团有限公司潍坊分公司在2018年1月31日交接时双方抄表底数”，并在三份底数明细单上分别加盖其单位公章。中土公司提供潍坊市自来水有限公司的收费标准及依据一份，根据该标准，非居民用水在第一级水量档次内的基本水价为2.9元，代收污水处理费1.4元，代收水资源费0.5元，代收应急水价0.4元，综合水价为5.2元。 另查，2017年5月22日，鼎悦公司的财务人员杨继玲向中土公司转账支付水电费10万元。中土公司提供其公司2012年、2018年1月份的交纳水费发票一宗，载明缴费单位为中土公司。另，中土公司提交2012年至2017年12月山东电力集团公司潍坊供电公司出具的发票一宗，其中2012年至2015年、2016年的部分电费发票载明的客户名称为潍坊宝鼎置业有限公司，2016年5月25日至2017年12月的电费发票载明客户名称为中土公司。中土公司称其缴纳的上述水费、电费中包括代鼎悦公司交纳的电费633063.6元、水费208667.06元，鼎悦公司已支付部分水电费，现尚欠水费98521.86元、电费432807.6元。2012年5月7日至2015年12月25日，中土公司向鼎悦公司开具物业费收款收据19份，收款收据存根联载明的交款单位名称均为速八酒店，收费项目均为物业费，其中2012年5月7日的收据载明收取的系2012年5月1日至2012年6月30日的物业费18420.9元；2013年6月18日、2013年12月22日、2014年12月21日的三份收款收据中均载明数量为3289.44平方米，单价为2.8元。鼎悦公司当庭陈述，2017年8月22日下午两点半，因维保公司试喷淋设备，在未事先检测管道设施的情况下施行打压，造成宝鼎花园8号楼速8酒店12楼水管主管道破裂，因水流过急，导致电梯停止，酒店前台被淹，无法正常营业，给鼎悦公司造成巨大损失。 另查，中土公司于2018年2月1日起撤离宝鼎花园小区，潍坊市海峰物业管理有限公司自2018年2月1日起接管该小区的物业管理服务。庭审中，鼎悦公司自认宝鼎花园速八酒店系其公司在该小区8号楼12-15层以及16层的16户房间所经营的酒店。中土公司主张其中12层-15层面积共计3289.44平方米，物业费应自2011年12月1日鼎悦公司入驻起计算，16层的16户房间应自2013年4月1日鼎悦公司入驻使用起计算。另，中土公司自认鼎悦公司已经累计向其公司交纳了物业费398457.8元。 一审法院认为，中土公司与鼎悦公司签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》依法成立，合法有效，双方均应按约履行各自义务。鼎悦公司辩称中土公司履行物业管理服务不合格，导致中土公司于2018年2月1日被涉案小区业主委员会解聘，不应支付物业费，但未提供中土公司履约存在瑕疵的相关证据，故法院对鼎悦公司的该项辩解不予采信。本案中，双方争议的焦点问题有：一、鼎悦公司应当向中土公司交纳物业费的起始时间如何认定及具体数额多少；二、中土公司主张物业费是否已超过诉讼时效；三、鼎悦公司应否向中土公司交纳水电费531329.46元；四、中土公司主张的实现债权费用16421元，鼎悦公司是否应予以支付。 关于第一个争议的焦点问题。第一、关于双方之间物业服务合同关系的起止时间的认定。因双方签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》未载明签订时间，且协议中亦未约定服务合同的起始时间，虽然中土公司单方主张该协议的签订时间为2011年12月1日，并以此主张鼎悦公司应自2011年12月1日起向中土公司交纳物业费，但中土公司并未提供相关证据予以佐证，且鼎悦公司不予认可该签约时间；鼎悦公司辩称其经营的速八酒店自2012年6月1日起才开始试营业，物业管理费应自2012年6月1日起计算，但鼎悦公司亦未向法庭提交相应证据予以证明。故对双方的上述陈述，法院均不予采信。结合中土公司向鼎悦公司开具的19份物业费收款收据存根联，鼎悦公司最早于2012年5月7日向中土公司交纳了速八酒店12至15层（2012年5月1日至2012年6月30日）的物业费18420.9元，据此能够认定双方之间的物业服务合同关系最晚于2012年5月1日成立，故涉案12-15层的房间鼎悦公司最晚应自2012年5月1日起按约向中土公司交纳物业管理费。中土公司当庭陈述其于2018年1月31日撤离宝鼎花园小区停止物业服务，潍坊市海峰物业管理有限公司自2018年2月1日起接管该小区，鼎悦公司对该事实予以认可，故法院认定双方之间物业服务合同关系的起止时间应为2012年5月1日起至2018年1月31日止，12-15层的物业费应自2012年5月1日起算。第二、关于鼎悦公司所经营速八酒店而使用的宝鼎花园小区8号楼房屋总面积的认定。中土公司主张鼎悦公司使用宝鼎花园小区8号楼12层至15层整层房间及16层的16间房间，12层至15层整层房间面积合计3289.44平方米、16层的16间房间面积合计为579.79平方米，面积共计3869.23平方米。鼎悦公司不认可中土公司统计的上述面积，但认可截至庭审时鼎悦公司租赁使用的宝鼎花园8号楼房间为12至15层整层房间及16层的16户房间，其辩称在经营酒店初期使用房屋面积约为2000平方米，之后逐渐增加房间数量，至2018年1月31日中土公司撤出涉案小区时，鼎悦公司共计使用房间面积为3869.08平方米。因以上房间的房产信息以及租用合同均在鼎悦公司手中持有，鼎悦公司应举证证明其所租用所有以上房间的具体时间和具体面积，但鼎悦公司未在法院限定的时间内提交相关证据，仅提交了1610、1313房间的房屋托管合同复印件。结合鼎悦公司交纳的2012年5月1日至2012年6月30日两个月的物业费收据中载明缴款单位系速八酒店12-15层，金额18420.9元，依据合同约定的物业费单价2.8元/月/平方米，可计算出该12-15层的面积为3289.44平方米。对于16层的16户房间，中土公司自认鼎悦公司入驻时间晚，系在2013年4月1日进驻使用，鼎悦公司虽然否认，但因其未提交其所租用16层的房产信息以及房产面积，庭审时亦认可现12-15层和16层的16户房间系其公司经营的速八酒店所用，总面积为3869.08平方米。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，鼎悦公司作为房间的实际使用人未向法庭提供其使用房间面积增减变化的相关证据，故法院依法采信中土公司主张的自2012年5月1日起，鼎悦公司所用涉案12-15层的面积为3289.44平方米；自2013年4月1日起，鼎悦公司所用涉案16层16户房间。以上房间总面积，鼎悦公司主张为3869.08平方米，与中土公司主张的总面积基本相符，故法院认定以鼎悦公司自认的总面积3869.08平方米为准，扣除12-15层的3289.44平方米，16层16户房间面积应为579.64平方米。第三、关于鼎悦公司交纳物业管理费的收费标准的认定。双方签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》在协议标题中已明确“公寓商用”，合同第四条第一项约定了公寓商用的物业管理费为2.8元/平方米/月，且中土公司提交的物业费收款收据能够证明鼎悦公司曾经按照2.8元/平方米/月的标准向中土公司交纳物业费，结合鼎悦公司使用宝鼎花园小区8号楼房间的目的系经营酒店而非用作普通住宅，故法院认为鼎悦公司应当按照“公寓商用”2.8元/平方米/月的标准向中土公司交纳物业管理费。对鼎悦公司辩称的应以房屋实际性质“公寓”的物业费单价1.73元/平方米/月交纳，法院不予采信。中土公司主张鼎悦公司欠付的物业管理费应分为两部分：一是12层-15层的物业管理费，自2012年5月1日起至2018年1月31日，共计69个月，物业费应为3289.44平方米×2.8元/月/平方米×69个月=635519.8元；二是16层16户房间的物业管理费，自2013年4月1日起至2018年1月31日，共计58个月，物业费应为579.64平方米×2.8元/月/平方米×58个月=94133.54元。以上物业费共计729653.34元，扣减中土公司自认的鼎悦公司已支付物业费398457.8元，鼎悦公司应支付物业费331195.54元。对于中土公司诉讼请求中超出的部分，法院不予支持。鼎悦公司未按约定的期限向中土公司支付物业管理费，应当承担违约责任，因中土公司无法举证鼎悦公司系自什么时间开始拖欠物业费，且合同约定以应交金额为基数按每日3‰的比例计算滞纳金数额过高，结合本案实际情况，法院调整为自中土公司起诉之日即2018年1月29日起，以总欠款额331195.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算至鼎悦公司实际付款之日止。 关于第二个争议的焦点问题。对于鼎悦公司提出的中土公司的主张超过诉讼时效的辩解，虽然双方在《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》约定物业管理费每季度缴纳一次，但因物业服务费的收取依据系一总的物业服务合同，物业费交纳具有连续性，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，该案物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。中土公司于2018年1月31日撤离宝鼎花园小区，鼎悦公司作为债务人，其最后一期债务履行期限届满之日应为2018年1月31日，故中土公司提供物业服务所产生的债权的诉讼时效应自2018年1月31日起计算，中土公司起诉并未超过诉讼时效。故鼎悦公司关于中土公司起诉已经超过诉讼时效的辩解，法院不予采信。 关于第三个争议的焦点问题。中土公司主张其为鼎悦公司垫付水电费共计531329.46元，并提交了中土公司向潍坊市自来水有限公司及山东电力集团公司潍坊供电公司自2012年以来缴纳水费、电费的部分发票各一宗，但该宗发票均系潍坊宝鼎置业有限公司或中土物业管理集团有限公司潍坊分公司作为缴款单位的总用电用水费用，不能直接证明中土公司交纳的水电费中是否代为鼎悦公司交付以及代交的实际金额，且双方对鼎悦公司所用水表、电表的起止底数及用量争议较大，鼎悦公司的实际用水、用电量亦未经双方签字认可，中土公司亦未举证证明鼎悦公司启用水表或电表的底数以及其在每期代交后及时按照合同约定向鼎悦公司主张的收费通知，故对于中土公司主张的代交水电费531329.46元及相应的滞纳金，因证据不足，法院不予支持。中土公司可待补充相关证据后另行主张。 关于第四个争议的焦点问题。因双方签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》中违约责任约定，鼎悦公司无正当理由拖欠物业管理的有关费用，经中土公司催交仍不交纳的，中土公司可采取诉讼途径追偿，由此而支出的相关费用（包括但不限于诉讼费用、律师代理费等）由鼎悦公司承担。中土公司提交了委托代理合同、代理费支付增值税发票及银行转账业务回单予以佐证其为本案已实际支出实现债权费用16421元，故中土公司要求鼎悦公司支付该费用的主张符合合同约定，且不违反相关法律规定，法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潍坊鼎悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中土物业管理集团有限公司潍坊分公司物业管理费331195.54元及滞纳金（以331195.54元为基数，自2018年1月29日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算至被告实际付款之日止）；二、被告潍坊鼎悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中土物业管理集团有限公司潍坊分公司支付实现债权费用16421元；三、驳回原告中土物业管理集团有限公司潍坊分公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12311元，由原告中土物业管理集团有限公司潍坊分公司负担7283元，由被告潍坊鼎悦酒店管理有限公司负担5028元。 二审中，上诉人鼎悦公司提交涉案房屋所有权人杜翔、于淑萍、张维兰出据的情况说明各一份，证明中土公司作为管理方期间物业管理存在严重问题，被业主委员会解聘，一审法院判决按照商业用房标准支付物业管理费与事实不符合，并且违反公平原则，应当按照公寓标准计算违约费。中土公司质证称，对三份情况说明的真实性无法确认，从内容上看出与本案无关，因为物业管理是否存在质量问题不能作为拒交物业费的理由。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人中土公司与上诉人鼎悦公司签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》合法有效，应予认定，双方均应按照约定履行各自义务。 上诉人中土公司主张一审法院对双方物业服务合同关系起始时间认定错误，应从2011年12月1日计算物业费，因双方签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》未载明签订时间，且协议中亦未约定服务合同的起始时间，故一审法院根据物业费收款收据存根联认定双方物业服务合同关系起始时间并无不当，且中土公司在二审中并未提交证据来推翻上述认定，因此，该上诉主张，证据不足，不予支持。上诉人中土公司主张一审法院对鼎悦公司拖欠其水电费的事实及数额认定不当，但未提交证据予以证实，不予支持；对其主张的欠付物业费滞纳金的认定问题，虽然双方在合同中对滞纳金有约定，但双方约定的滞纳金明显过高，一审法院根据案情酌定鼎悦公司应承担的滞纳金数额并无不当。 上诉人鼎悦公司主张一审法院对其实际使用房屋总面积的认定及物业费的收费标准错误，且让其承担房屋面积和使用状况的举证责任不当，因涉案房间的房产信息以及租用合同均在鼎悦公司手中持有，且鼎悦公司作为房间的实际使用人掌握着其使用房间面积增减变化的相关证据，鼎悦公司应举证证明其所租用涉案房间的具体时间和具体面积，但鼎悦公司未在法院限定的时间内提交相关证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”之规定，依法采信中土公司主张来认定涉案房屋面积，于法有据，应予支持；对于物业费是收费标准问题，因双方签订的《宝鼎花园公寓商用前期物业服务协议》中明确约定“公寓商用”的物业管理费为2.8元/平方米/月，且中土公司提交的物业费收款收据能够证明鼎悦公司曾经按照上述标准向中土公司交纳物业费，结合鼎悦公司使用宝鼎花园小区8号楼房间的目的系经营酒店而非用作普通住宅，故一审法院认定本案的物业费收费标准应无不当。因此，鼎悦公司的上诉主张，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人中土公司、鼎悦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24622元，由上诉人中土物业管理集团有限公司潍坊分公司负担12311元，由上诉人潍坊鼎悦酒店管理有限公司负担12311元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年九月九日 书记员  田 然