内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初2476号原告：孙梦洁，女，住呼和浩特新城区加州。委托诉讼代理人：戴欣，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓雷，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告：张硕宇，男，住呼和浩特新城区加州。委托诉讼代理人：戴欣，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓雷，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：李建荣，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海波，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：王虎，男，出生在，住呼和浩特市。原告孙梦洁、张硕宇与被告李建荣、王虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙梦洁及委托诉讼代理人戴欣、孙晓雷，被告李建荣及委托诉讼代理人王海波、被告王虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙梦洁、张硕宇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号YX0002387）及《补充协议》；2、判令被告返还位于呼和浩特市××区房屋；3、判令被告支付房屋租金16800元（800元×21个月）（自2017年9月10日起至实际返还之日止，暂计至起诉之日）；4、诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》（合同编号YX0002387），约定原告将其拥有的位于呼和浩特市××区房屋出卖给被告，房屋总价547500元，按照合同约定，被告支付首付款122500元，待银行批准贷款后20日内双方共同到房管局办理过户，贷款部分房款按银行的规定由银行直接支付原告。后由于房本尚未办理下来，双方于2017年9月9日签订了补充协议，协议约定：由于房本未办理下来，甲方提前于2017年9月9日将所售房屋交付乙方。同时协议第三条约定：若房本于2018年9月10日之内办理下来，甲方让乙方无偿居住，若房本超过2018年9月10日未办理下来，乙方向甲方每月支付房屋租金800元。截止到原告起诉之日，被告既不支付房屋租金也不交纳剩余购房款，导致合同的根本目的无法实现，严重的侵害了原告的合法权益。被告李建荣、王虎辩称：一、答辩人不存在迟延履行债务致使合同目的无法实现的情形，被答辩人主张解除合同没有事实和法律上的依据。1、答辩人与被答辩人于2017年4月28日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价为547500元，答辩人支付首付款122500元给被答辩人，剩余购房款答辩人从银行办理贷款后支付被答辩人，但双方没有就办理贷款的期限做出明确的约定，也就无从判断答辩人是否迟延履行债务。2、本案涉及的是二手房买卖合同，答辩人想要向银行申请贷款，必然要求房屋具有产权证。既然被答辩人在签订合同时同意答辩人从银行贷款的付款方式，也就说明被答辩人接受在房屋产权证办理下来之后支付剩余购房款的结果，现因被答辩人无法办理房屋产权证造成答辩人暂时不能办理贷款，这一后果应由被答辩人承担责任，答辩人至今无法办理按揭贷款的原因在于被答辩人没有办理产权证，答辩人并不构成违约，被答辩人无权要求解除合同。3、现答辩人无法办理银行贷款的原因在于被答辩人未取得房屋产权证，即使是答辩人的原因造成无法办理银行贷款，依据合同的约定，答辩人也可以在办理产权变更登记前以现金方式补齐剩余购房款，现被答辩人尚未办理房屋产权证，产权变更登记时间尚无法确定，被答辩人无权要求答辩人现在支付剩余购房款，更无权要求解除合同。综上所述，双方在明知尚未办理房屋产权证的情况下，都同意以银行贷款方式支付剩余购房款，付款时间和产权变更登记都没有明确的期限约定，说明双方都有依据产权证办理进度来灵活确定合同履行期限的意思，现被答辩人无视合同签订的现实情况，在其未办理产权证时要求答辩人办理银行贷款明显违反诚实信用原则，其要求解除合同的请求应当予以驳回。二、被答辩人依据买卖合同将房屋交付答辩人后，答辩人依据买卖关系取得房屋占用、使用和收益的权利，双方关于租金的约定无效，被答辩人要求支付租金的请求应予驳回。1、依据《补充协议》第一条的约定：“由于此房屋房本未办理下来，甲乙双方友好协商一致的情况下，甲方提前于2017年9月9日将所售房屋交付于乙方”，由此可见，被答辩人依据买卖合同向答辩人交付房屋，双方之间再不可能形成租赁合同关系，双方关于租金的约定违反合同法的规定而无效，被答辩人无权要求答辩人支付租金。2、《补充协议》中关于2018年9月10日办理产权证是被答辩人对答辩人的承诺，如到期无法办理下来产权证，是被答辩人对自己承诺的违反，在此情况下反倒要求答辩人支付租金显然对答辩人不利，相当于被答辩人从自己的过错中获利，显然该约定被答辩人请求支付租金不应予以支持。综上所述，答辩人并不存在违约行为，合同暂时不能履行的责任在被答辩人，被答辩人无权由于自身原因造成的合同暂时不能履行而要求解除合同，这与合同法法定解除的规定相悖，请求贵院驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告孙梦洁、张硕宇为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋买卖合同，拟证明2017年4月28日，双方签订房屋买卖合同，第二条约定被告应在办理权属转移登记手续前，以现金形式补齐购房款余款，第四条约定原告于办理权属过户手续后80日交付房屋，第六条约定：被告有支付定金和房款的义务，第九条约定被告未按约定期限付款视为违约，如被告违约，支付的定金不予返还，被告作为买方，未按约定付款，已经违约，应当承担违约责任。2、补充协议，拟证明2017年9月9日，双方签订补充协议，第一条约定原告提前于2017年9月9日交付房屋，第三条约定若房本超过2018年9月10日未办理下来，被告按月向原告支付房屋租金800元，原告作为卖方已经履行了交付房屋的义务。3、微信聊天记录，拟证明原告多次要求被告补齐尾款，被告均以未办理房本拒绝，被告未按约定付款已经违约，故请求解除合同。4、商品房买卖合同、银行凭证（未提交），拟证明涉案房屋是原告购买，通过贷款支付房款，并且还完全部贷款，原告没有因为涉案房屋没有房本就拒绝给开发商支付尾款。被告李建荣、王虎的质证意见为：1、真实性、合法性予以认可，但对证明的问题不予认可。该合同第二条第三款付款方式有明确约定：是乙方需要向银行申请贷款支付尾款。而且对何时申请贷款没有明确的时间约定，本案涉及二手房买卖法律关系，申请银行贷款必然要求出售房屋具有产权证，既然原告在签订合同时同意被告以贷款方式支付尾款，也就意味着原告接受在办理产权证之前无法收到尾款的事实。关于以现金方式补齐：该条款是有前提条件，也即是在被告向银行申请的贷款未获审批，或者审批数额不足时，被告才以现金方式补齐，而且时间是在产权过户登记前，现金是由于原告未办理产权登记证，致使被告无法申请贷款，该责任在原告，而且现在产权变更登记时间无法预知，即使被告暂时未支付剩余尾款，也不足以认定被告形成了违约，原告的主张不能成立。2、真实性认可，但对部分条款的合法性不予认可，对所要证明的问题不予认可。根据该约定第一条规定，原告交付房屋是依据买卖合同交付的，是对原合同交付条款的变更，并不能推断出双方对付款方式也进行了变更。从该条无法确定支付尾款约定的明确时间，也无从判定被告形成了违约，该合同第三条提到2018年9月10日，如办不下贷款，双方的处理方案，该时间点有其特定含义，事实上是签订补充协议时，原告对可以办理房屋产权证一个期限的保证。但至今该房屋尚未办理产权证，事实上是原告违反约定，进而造成被告无法申请银行贷款，被告不构成违约。且签订补充协议时，房屋已依据买卖合同交付被告，被告即享有对房屋占有使用收益的权利，原告再无权向被告要求支付租金，双方关于租金的约定无效。3、真实性认可，对证明的问题不认可，该聊天记录3月3日下午8点05分被告说：“那会是你们说有房本，我们才买的，到最后又说房本办不了了，你让我怎么办”，原告孙梦洁说“这些都是意料之外的，咱们都不想是这种结果，到现在会是这种情况，都没办法”。3月17日下午12点04分，被告爱人说：“办不下来你们那时是干嘛的，那个时候我去哪买不了房子，现在呢，房价这么高，30万都不够首付，我的损失谁来承担”。孙梦洁答道“我要是知道办不下来，我也不会卖给你，你们住的这么长时间，我们没拿到钱，双方都有损失”。由此可见，原告对被告不能全部支付购房款需要贷款这一事实在签订合同时已明知，并承诺可以办理产权证，对因其无法办理产权证致使被告无法申请贷款这一事实也明知，其主要原因在于原告无法兑现即使办理产权证的承诺，违约方是原告，违约方并不享有解除合同权。4、对商品房买卖合同的真实性认可，对所要证明的问题不予认可，原告在无法取得产权证时应当积极向开发商主张权利，以便原被告双方按照合同约定履行合同，现原告怠于向开发商主张权利是造成被告无法办理贷款的原因，显然原告径直与被告的协议缺乏事实和法律依据，其主张应予驳回。关于银行凭证未看到材料，对真实性不予认可。经审查，本院对原告所举证据的真实性予以认可。被告李建荣、王虎未向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：原告孙梦洁、张硕宇系夫妻关系，被告李建荣、王虎系夫妻关系。2017年4月28日，原告张硕宇与被告李建荣、王虎及呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于呼和浩特市××区房屋，房屋总价547500元。按照合同约定，被告支付首付款122500元，待银行批准贷款后20日内双方共同到房管局办理过户，贷款部分房款按银行的规定由银行直接支付原告，被告应积极配合办理抵押权登记等相关手续。后由于房本尚未办理下来，双方于2017年9月9日签订了补充协议，协议约定：由于房本未办理下来，原告提前于2017年9月9日将所售房屋交付被告。同时协议第三条约定：若房本于2018年9月10日之内办理下来，原告让被告无偿居住，若房本超过2018年9月10日未办理下来，被告向原告每月支付房屋租金800元。合同签订后，被告向原告交付了购房首付款122500元，剩余购房款未交付。原告于2017年9月9日将房屋交付给被告，现涉案房屋的房屋所有权证尚未办理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方所签订的房屋买卖合同中约定，部分购房款在原告申请银行贷款批准后，以贷款方式支付，但对于贷款的取得时间没有作出相关约定，亦对于以贷款方式支付房款的时间也没有作出相关约定。本案争议的焦点在于双方所签订的房屋买卖合同是否存在逾期付款行为及逾期付款能否导致合同解除，合同是否还存在继续履行的条件。根据已查明的事实，原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意识表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。该房屋买卖合同中关于剩余购房款的贷款时间约定不明确，庭审中李建荣、王虎表示如涉案房屋确实因政策原因无法办理房本，同意以其他方式支付剩余购房款，该房屋买卖合同现存在继续履行的条件。且原告请求解除的《房屋买卖合同》系原告、被告与呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司三方签订，现呼和浩特市云翔房地产经纪有限公司未作为本案当事人参加诉讼，该《房屋买卖合同》不宜解除。综上，本着维护经济交易秩序稳定发展的原则，该房屋买卖合同应当继续履行，李建荣、王虎应积极履行支付剩余购房款的义务，该义务不以涉案房屋是否办理房屋所有权证为条件。原告孙梦洁、张硕宇关于租金的请求，支付租金是在双方解除房屋买卖合同的情况下，被告返还原告房屋，支付房屋租金，现双方房屋买卖合同应当继续履行，孙梦洁、张硕宇房屋租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，判决如下：驳回原告孙梦洁、张硕宇的诉讼请求。案件受理费220元，由原告孙梦洁、张硕宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二○一九年九月二十六日书 记 员 温佳宝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。