河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初13299号原告河南锦家置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村，统一社会信用代码9141010007138016XP。法定代表人陈永善，系总经理。委托代理人彭科科、申道明（实习），河南文丰律师事务所律师。被告杨桂敏，女，汉族，1982年5月27日出生，住河南省扶沟县。第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行，营业场所郑州市中原区建设西路11号院1号楼1-2层附1号，统一社会信用代码914101006147461146。负责人王军，系行长。委托代理人何光，男，汉族，1971年8月2日出生，住郑州市中原区，系公司员工。原告河南锦家置业有限公司诉被告杨桂敏、第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹春丽适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告河南锦家置业有限公司委托代理人彭科科、申道明（实习）到庭；被告杨桂敏、第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行委托代理人何光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2015年12月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××2494）；2.判令被告向原告偿还被第三人扣划的保证金47871.71元（暂计算至2019年1月27日，后续扣划的保证金按实际发生额计算）及补偿金5254.8元（暂计算至2019年1月27日，实际主张至被扣划保证金全部清偿完毕之日），并支付因《商品房买卖合同》解除而产生的违约金82301.7元、律师费14800元，以上共暂计150228.21元；3.判令被告支付首付分期房款193000元及违约金54040元（暂计至2019年1月27日，主张至实际清偿之日）；4.判令被告立即将金水区××、××楼××单元××房腾空并搬离；5.判令被告协助原告办理金水区××、××楼××单元××房的抵押预告登记注销手续；6.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：150××××2494）的合同备案注销手续和金水区××、××楼××单元××房不动产预告登记的注销手续；7.判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告以贷款方式购买原告开发的位于金水区××、××楼××单元××房，房屋总价823017元，其中首付款247017元，贷款额576000元。因被告资金紧张，双方签订协议，约定被告分期支付房屋首付款，被告应分别于2016年7月31日缴纳首付款96500元、2017年11月31日缴纳首付款96500元，但被告至今仍欠付原告首付款193000元。被告、原告、第三人签订《个人购房借款/担保合同》（A[住]字[工]行[建设路]支行[2015]年[1882]号），原告为被告向第三人的贷款承担担保责任。自2017年12月以来，被告因个人原因停止偿还按揭贷款，由于工商银行多次催款无效，银行强制性扣除原告在银行缴纳的保证金共计47871.71元（截至2019年1月27日），原告多次催促被告还款无果，根据《商品房买卖合同》约定，原告在催告无效后有权解除合同收回房屋，并主张违约金及其他相关权利。为维护自己的合法权益，原告诉至法院。被告杨桂敏辩称：我愿意解除与被告签订的《商品房买卖合同》；但是前提是不承担保证金及违约金。原告主张的违约金过高，律师费由法院依法裁判，首付分期房款193000元我愿意承担，但原告主张违约金过高。房屋没有交付，所以不用腾房，对原告诉请的5、6、7项无异议。解除合同后，原告退还我已付给原告的钱。原告退还我偿还的银行贷款钱。第三人辩称：原告诉请的第五条，如果想办理预告抵押的注销，需先偿还我方全部贷款本息。本院经审理查明以下事实：原、被告双方于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》，约定被告以贷款方式购买原告开发的位于金水区××、××楼××单元××房，房屋总价823017元，其中首付款247017元，贷款额576000元。《商品房买卖合同》第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起三日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条第五款约定：合同签订后，如因买受人非本合同约定原因导致合同解除的，买受人应支付总款10%的违约金给出卖人。原告、被告于2015年12月16日签订《借款协议》，约定被告以向原告借款193000元形式支付购房款。该协议第三条约定，如因乙方（被告）原因而使《商品房买卖合同》解除的，自借款之日至合同解除日按同期银行贷款利率的四倍计算利息。未按约定及时偿还借款及利息的，每逾期一日，应按同期银行贷款利率的四倍向甲方（原告）支付逾期尚欠款项的利息。被告、原告、第三人于2016年2月18日签订《个人购房借款/担保合同》，原告为被告向第三人的贷款承担担保责任，第三人如约发放了贷款。自2017年12月26日至2019年1月27日，被告未正常偿还按揭贷款，第三人从原告保证金账户扣款共计47871.71元，本院受理该案后，因被告未正常偿还按揭贷款，第三人又于2019年2月25日、2019年3月23日、2019年4月16日扣划原告保证金8950.54元。以上合计56822.25元。2018年10月31日，原告函告被告，要求被告3日内向原告支付代其偿还的全部款项及补偿金。2019年3月7日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。另查明，原告为实现本案债权向河南文丰律师事务所支付律师费14800元。案涉房屋被告首付款尚有193000元未支付。根据郑州市不动产登记中心2019年4月15日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，案涉房屋产权人为原告河南锦家置业有限公司，坐落于金水区贾鲁河××楼××单元××1007，预售商品房预告登记证明号为1509124419，预售商品房抵押权登记证明号为1607017188。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应履行。该《商品房买卖合同》履行过程中，被告多次未履行按时偿还贷款的义务，导致原告保证金账户被扣划大批款项。被告的行为符合《商品房买卖合同》第七条、《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款关于违约责任的约定，且原告已向被告发送了告知函及解除合同的通知。故原告诉讼请求第一项要求确认双方的《商品房买卖合同》解除符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第十一条第二款，解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同，解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续。故原告请求注销合同编号为150××××2494的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因涉案商品房买卖合同已解除，原告与被告关于该合同的债权债务关系消灭，故原告要求被告协助办理预告登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。在原、被告房屋买卖合同解除后，根据原、被告之间的商品房买卖合同，原、被告、第三人之间的贷款合同约定，原、被告负有连带清偿第三人贷款本息的责任，诉讼中，原告愿意为涤除抵押权而清偿第三人贷款本息，本院予以准许。在原告清偿第三人贷款本息后，被告、第三人应协助办理房屋预告抵押登记的注销。原告主张被告应按照合同补充协议的约定，按照房款总额10%的比例赔偿原告解除合同违约金82301.7元的请求，证据不足，本院不予支持。关于原告诉称被告未支付首付款193000元的问题，有双方协议及当庭陈述为证，本院予以确认，但原告主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原、被告的追偿关系问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告代偿款项共计56822.25元，根据双方《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第六款约定，本院酌定补偿金以56822.25元为基数，按照合同约定的日万分之五，从最近一次扣款的2019年4月16日起计算至被告实际清偿之日。关于原告主张律师费14800元，符合《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，本院予以支持。此外，由于本案《商品房买卖合同》已经解除，原告应当退还被告支付的购房款，由于原告尚未代偿第三人剩余全部贷款本息，故本院对该款项的返还不予处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南锦家置业有限公司与被告杨桂敏于2015年12月19日签订的编号为15002252494的《商品房买卖合同》解除；二、被告杨桂敏于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司代偿款56822.25元并支付补偿金（补偿金以56822.25元为基数，按照合同约定的日万分之五，从2019年4月16日起计算至被告实际清偿之日），并向原告支付律师费14800元；三、被告杨桂敏于本判决生效后十日内支付原告河南锦家置业有限公司首付分期房款193000元；四、原告河南锦家置业有限公司于本判决生效之日起十日内代被告杨桂敏提前向第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行清偿本案房屋的全部剩余贷款本息，第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行应予配合；五、被告杨桂敏于本判决生效后三十日内协助原告河南锦家置业有限公司办理证明号为1607017188的预告抵押登记的注销手续；六、被告杨桂敏于本判决生效后三十日内协助原告河南锦家置业有限公司办理编号为15002252494的《商品房买卖合同》备案注销手续及证明号为1509124419的不动产预告登记的注销手续。七、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理减半收取3629.5元、保全费4635元，均由被告杨桂敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  曹春丽二〇一九年九月二日书记员  周朋阅