广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初652号原告:珠海市玛卡本草保健饮品有限公司，住所：珠海市拱北粤华路225号7栋9E房。法定代表人:徐燕，执行董事。委托诉讼代理人:杨斌，湖南靖兴律师事务所律师。被告：柯萍君，女，1972年2月14日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区，被告：珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（原珠海市西部泰宝实业集团有限公司），住所：珠海市金海岸泰宝大厦二十二层。法定代表人：林宇。第三人：珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司（原珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司），住所：珠海市金海岸泰宝大厦二十二层。法定代表人：林宇。原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司（以下简称原告玛卡公司）诉被告柯萍君、被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（以下简称被告兴龙源公司）、第三人珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司（以下简称第三人泰宝物业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨斌、被告柯萍君到庭参加诉讼。被告兴龙源公司、第三人泰宝物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告玛卡公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司名下位于珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0403-1XXXXX9、0403-1XXXXX0号）中的珠海市金湾区三灶镇泰宝街58号501房、502房；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：珠海市西部泰宝实业集团有限公司成立于1993年3月12日，2000年6月7日公司名称变更为珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。1994年7月，该公司就购买钟妙琼、钟彩云位于三灶镇鱼月××村138平方米的土地使用权申请登记。1996年6月3日，取得了涉案土地的《国有土地使用证》（土地使用证号：珠国用（1996）字第0403-1XXXXX9）；后公司因经营需要申请将该土地使用权及地上建筑物等一并抵押用以向银行贷款，珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室审查后于1996年6月17日出具了珠府（国）抵押（1996）字第010号《土地使用权抵押证明书》。2014年6月24日，珠海市金湾区人民法院作出(2014)珠金法三民初字第32号《民事判决书》，就被告珠海市西部泰宝实业集团有限公司拖欠原告的债务本金2,000,000元及利息2,544,861.66元，判决原告有权以被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司名下位于珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0XX3-1XXXXX9、0XX3-1XXXXX0号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2018年7月2日，案外人柯萍君就原告与被执行人珠海市西部兴龙源实业集团有限公司债权转让合同纠纷执行一案提出【异议（2018）粤0404执异74号】，诉称：柯萍君是泰宝街58号501房、502房的业主。原购房人李广才于1992年8月31日向珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司购买该房产，签订合同支付房款。2018年金湾区人民法院张贴了查封公告，损害了其合法权益，要求解除查封并停止执行。现法院裁定中止对泰宝街58号501房、502房执行。原告认为：案外人向珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司购买房屋，而涉案的房屋属于被执行人所有，分属两个不同的企业法人，双方发生房屋买卖合同关系时，被执行人尚未成立，不存在为被执行人代销房产的事实基础。原《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条规定“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效”；第28条规定“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效”。因案外人主张的购房合同中的发展商金海岸泰宝实业发展有限公司没有取得土地使用权，没有证据证明投入了开发资金实际施工建设，至今也没有任何法定机构确认或审批其销售涉案的房屋，故其与李广才之间的《购房合同书》无效。被告柯萍君与李广才之间的《房地产买卖合同》自然也无效。被告柯萍君明知涉案房产没有办理产权证，在涉案土地及地上建筑物依法办理了抵押登记的情况下，仍然购买没有确权给珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司或李广才的房产。虽被告柯萍君对合同相对方珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司或李广才享有合同债权，但不能排除对本案被执行人财产的执行。故法院在执行异议中裁定中止执行涉案房产明显错误。为保护抵押权人的合法权益，保障抵押登记的公信力，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告玛卡公司提交以下证据：1.商事登记簿两份；2.《土地登记申请书审批表》（2份）；3.《国有土地使用证》（2份）；4.《土地使用权抵押证明书》；5.本院(2014)珠金法三民初字第32号《民事判决书》；6.本院（2018）粤0404执异74号《执行裁定书》；7.申请表、建设用地许可证、建筑许可证；8.“泰宝新村”《国有土地使用证》及其红线图。被告柯萍君辩称：涉案房屋是柯萍君购买，有正规发票且进了户口，与原告无关。被告柯萍君提交以下证据：1.《见证书》；2.执行异议申请书、执行裁定书、收条、中国农业银行交易明细清单、情况说明、购房合同书、商（产）品销售发票、建筑许可证、合股合作建房合同书、建房协议书。被告兴龙源公司、第三人泰宝物业公司均未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，1992年8月17日，李广才与珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司（后变更为珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司签订了两份《购房合同书》，分别约定珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司将位于珠海市金湾区××房及××房转让给李广才，房屋面积均为84.07平方米，转让价格均为人民币157,210.90元，共计314,421.80元。珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司出具的四份发票显示，其于1992年8月31日收到上述款项。两份《商品房交付使用证》显示，上述房屋于1993年4月13日交付给李广才。珠国用(1996)字第0XX3-1XXXXX9号国有土地使用证显示，该证项下土地为国有出让土地，土地使用者为珠海市西部泰宝实业(集团)有限公司，使用期限为1996年2月6日至2042年6月10日，用途为住宅。珠国用(1996)字第0XX3-1XXXXX0号国有土地使用证显示，该证项下土地为国有出让土地，土地使用者为珠海市西部泰宝实业(集团)有限公司，使用期限为1996年2月6日至2042年6月10日，用途为住宅。1996年6月17日，珠海市西部泰宝实业集团有限公司将珠海市三灶镇鱼月××村珠国用(1996)字第0XX3-1XXXXXX9号138平方米土地使用权及地上建筑物、珠国用(1996)字第0XX3-1XXXXX0号76.29平方米土地使用权及其地上建筑物进行抵押给中国建设银行珠海市三灶支行，并在珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室办理了土地使用权抵押登记，抵押证明书号为：珠府（国）抵押（1996）字第010号。2013年10月18日，李广才与被告柯萍君签订《房地产买卖合同》，约定李广才将上述两处房产转让给柯萍君，转让价给为20万元。同日，柯萍君将房款20万元和向李广才购买的商铺款一共38万元支付给李广才的妻子刘翠贤。广东正拓律师事务所对李广才、刘翠贤与柯萍君签订《房地产买卖合同》行为出具了《见证书》。上述两处房产已交付给被告柯萍君。本院（2014）珠金法三民初字第32号民事判决书查明认定，中国建设银行珠海市三灶支行（以下简称建设银行珠海市三灶支行）与珠海市西部泰宝实业(集团)有限公司（以下简称泰宝实业公司）于1996年6月25日签订了（96）年GLDK字第002号《中国建设银行人民币资金借款合同》及（96）年抵字第004号《中国建设银行贷款抵押合同》；泰宝实业公司为该项借款本息及费用提供珠海市三灶镇鱼月××村珠国用(1996)字第0XX3-1XXXXX49号138平方米土地使用权及地上建筑物、珠国用(1996)字第0XX3-1XXXXX0号76.29平方米土地使用权及其地上建筑物进行抵押担保，并在珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室办理了土地使用权抵押登记，抵押证明书号为：珠府（国）抵押（1996）字第010号。2004年6月28日，中国建设银行珠海市分行将对兴龙源公司（原泰宝实业公司）的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处；2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处将该债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处；2008年12月30日，中国东方资产管理公司广州办事处将该债权转让给东方保利达资产管理有限公司；2009年10月10日，东方保利达资产管理有限公司将该债权转让给广州市鑫路投资咨询有限公司；2012年3月28日，广州市鑫路投资咨询有限公司将该债权转让给珠海金葵花投资策划有限公司；2013年11月19日，珠海金葵花投资策划有限公司将债权转让给珠海市玛卡本草保健饮品有限公司。玛卡公司作为最后一手的债权受让人，合法取得了对债务人泰宝实业公司公司200万元人民币贷款本金及利息的主债权和从债权；判令珠海市西部兴龙源实业集团有限公司向珠海市玛卡本草保健饮品有限公司支付借款本金人民币2,000,000元及利息2,544,861.66元，本息合计为人民币4,544,861.66元；珠海市玛卡本草保健饮品有限公司有权以珠海市西部兴龙源实业集团有限公司名下的位于珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号:珠国用(1996)字第0XX3-1XXXX9、0XXX3-1XXXXX0号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。该判决于2014年11月13日发生法律效力。对该案的执行，本院在（2017）粤0404执恢42号案中查封兴龙源公司名下位于珠海市××灶镇××214.29平方米土地使用权及包括涉案房产在内的地上建筑物（土地使用证号：珠国用（1996）字第0XX3-1XXXXX9、0XX3-1XXXXX0号）。在上述案件执行过程中，柯萍君作为案外人向本院提出执行异议，请求裁定中止对涉案房产的执行，本院于2018年11月5日作出裁定：中止本院对珠海市金湾区××房及××房的执行。玛卡公司不服，向本院提起诉讼。另查明，本院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明，“泰宝新村”项目开发人为珠海市西部泰宝实业集团有限公司，工商部门企业机读资料及档案材料显示，珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司是珠海市西部泰宝实业集团有限公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司后经工商登记变更为被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司。2000年6月7日，珠海市西部泰宝实业集团有限公司经核准变更登记为珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案争议的焦点有：一、李广才、柯萍君作为买受人是否符合该规定的情形；二、李广才、柯萍君的权利能否排除执行。对此，本院评判如下：关于李广才、柯萍君作为买受人是否符合该规定的情形。第一，涉案房产所在的土地已于1996年2月6日转变为国有出让土地。而且，虽然涉案房产登记在被告兴龙源公司名下，但是系由珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司对外签订合同予以销售，结合本院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明的事实，即珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司是珠海市西部泰宝实业集团有限公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。本院认定，虽然两份《购房合同书》不是被告兴龙源公司与李广才签订，但珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司系被告兴龙源公司的核心企业，代销被告兴龙源公司的房产，珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司出售涉案房屋的行为后果应由被告兴龙源公司承担。故珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司与李广才所签订的两份《购房合同书》以及柯萍君与李广才所签订的转卖涉案房屋的《珠海市房地产买卖合同》有效。第二，李广才、柯萍君已支付全部购房价款且涉案房产在查封之前已实际交付给李广才、柯萍君，李广才、柯萍君系合法占有。第三，如上文所述，两份《购房合同书》中载明的房屋出卖方为珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司，但涉案房屋所在土地却登记在被告兴龙源公司名下。李广才购买并接收涉案房屋在前，原告的抵押登记在后。房屋未能过户至李广才、柯萍君名下不能归责于李广才、柯萍君。可见，李广才、柯萍君作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。关于李广才、柯萍君的权利能否排除执行。玛卡公司所享有的为抵押权，而李广才、柯萍君所享有的为物权期待权，且李广才的物权期待权成立早于玛卡公司的抵押权。综上，李广才、柯萍君系通过合法程序购买涉案房产，已经支付完毕购房款且已实际占有涉案房产，虽然尚未办理产权过户登记手续，但李广才、柯萍君对此没有过错，被告柯萍君就执行标的享有足以排除强制执行的权益，故应排除对涉案房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈立涛审 判 员  修瑞娟人民陪审员  赵鹏健二〇一九年九月十六日法官助理吴佳红书记员王殊怡