广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1335号原告：苏剑，男，1975年9月2日出生，汉族，户籍地：深圳市福田区，委托诉讼代理人：邱国文，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘清，广东伟伦律师事务所实习律师。被告：龙元建设集团股份有限公司，住所地：浙江省宁波市象山县丹城新丰路165号。法定代表人：赖振元。委托代理人：李成彪，该公司员工。第三人：惠州市名人实业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水镇人民四路河畔城。法定代表人：郭壮葵。原告苏剑诉被告龙元建设集团股份有限公司（以下简称龙元公司）、第三人惠州市名人实业发展有限公司（以下简称名人公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏剑的委托诉讼代理人邱国文、被告龙元建设集团股份有限公司的委托诉讼代理人李成彪到庭参加诉讼，第三人惠州市名人实业发展有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告对第三人开发建设位于惠州市××区淡水土湖××金××大道山水名人花园××房的查封保全措施；2、判令终止对第三人名下位于惠州市××区淡水土湖××金××大道山水名人花园××房的执行；3、判令确认原告对第三人开发建设的位于惠州市××区淡水土湖××金××大道山水名人花园××房拥有所有权，并责令第三人协助办理过户手续至原告名下；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月1日，贵院作出（2014）惠阳法民一初字第468号民事判决书，判决“被告惠州市名人实业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告龙元建设集团股份有限公司光耀山水名城项目工程款34338634.65元。原告龙元建设集团股份有限公司对光耀山水名城项目工程享有优先受偿权”，上述判决生效后，本案被告申请强制执行，案号（2014）惠阳法执字第879号。该执行案件目前在执行过程中，贵院于2016年4月22日作出（2014）惠阳法执字第879-5号裁定书，查封了本案的涉案房屋。2018年9月26日，原告作为案外人对执行标的提出书面异议。原告于2019年1月14日收到贵院作出（2018）粤1303执异116号执行裁定书，裁定：驳回异议人（案外人）苏剑的异议请求。对此，原告作为涉案房屋的购买者，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，特依法提起诉讼。具体事实和理由如下：原告与第三人签订了《楼宇认购书》，并约定将其开发建设位于惠州市××区淡水土湖××金××大道山水名人花园××房，以545132元的价格转让给原告。因此，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同”等相关规定，依法应当认定原告与第三人签订了合法有效的房屋买卖合同。2014年3月10日，第三人向原告出具两份收款收据，合计金额为545132元，表明原告已付清了全部购房款，同时也表明原告与第三人已实际履行了商品房买卖合同，第三人应当履行交付房屋、办理过户手续等义务。事实上，原告与第三人达成转让涉案房屋协议的日期为2014年3月10日，远远早于涉案房屋被查封日期，且已付清全部购房款。原告的申请符合排除被告的强制执行，依法应当予以支持。为此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等相关法律规定，原告特提出本案诉讼请求。原告对其诉称的事实提供的证据有：1、原告身份证；2、被告身份信息；3、第三人身份信息；4、楼宇认购书；5、收款收据（两张）；6、情况说明、世联房地产咨询（惠州）有限公司营业执照复印件；7、惠州市名人实业发展有限公司应付代理服务费明细表、光耀集团有限公司应付代理服务费明细表；8、收款收据；9、《2012（马克住区）9月结算表》及《2012年马克0.8%佣金结算提报表》、《票据签收回执》、《发票联》等资料；《光耀马克住区项目全程策划联合销售服务代理合同》；10、票据签收回执、收款收据；11、发票联、票据签收回执、结算表、结算明细表等资料；《光耀荷兰水乡八期项目全程策划联合销售服务代理合同》；12、不动产登记结果。被告辩称，第一，我方认为虽然原告和名人公司签订了认购书，但是没有到房产管理部门备案，所以对涉案房屋的查封没有问题。第二，原告提供惠州市范围内没有房产的证明，不等于他在其他地方没有房产，所以他的证明是无效的。第三，原告提供的五十多万的荷兰水乡债权来抵购房款是有问题的。荷兰水乡的开发商与名人公司是两个不同的法人，所以拿其他公司的债权来抵名人公司的房款是没有道理的。被告对其答辩意见没有提供证据。第三人没有到庭陈述意见，没有提供证据。经审理查明，被告龙元公司与第三人名人公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年9月1日作出（2014）惠阳法民一初字第468号民事判决，判令：“被告惠州市名人实业发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内支付原告龙元建设集团股份有限公司光耀山水名城项目工程工程款34338634.65元。原告龙元建设集团股份有限公司对光耀山水名人城项目工程（已销售或实际销售的房屋除外）享有优先受偿权。”该判决生效后，被告龙元公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年4月22日作出（2014）惠阳法执字第879-5号裁定，查封了第三人名人公司名下位于惠州市××区淡水土湖××金××大道山水名人花园××房。对该房屋的查封，原告苏剑提出执行异议，称其对涉案房屋享有所有权，要求解除对涉案房屋的查封并停止对涉案房屋的执行。本院经审查，于2018年10月10日作出（2018）粤1303执异116号执行裁定，驳回了苏剑的异议请求。原告苏剑不服，于2019年3月18日向本院提起诉讼。另查明，原告苏剑曾与第三人名人公司签订一份《楼宇认购书》，认购书载明：“原告苏剑同意向第三人购买山水名人花园8幢31层04号房，双方就签署《商品房买卖合同》及其补充协议前的有关事宜达成如下条款”。该认购书确认房屋总价为545732元，原告苏剑须在签订认购书时支付定金20000元。该认购书对付款方式及合同签订等均未约定，且该认购书没有标明签订时间。2014年3月10日，第三人名人公司出具两份收据给原告，确认收到原告苏剑交来涉案房屋款共计545732.03元，收款性质为抵工程款。原告苏剑称房款是通过第三人名人公司及案外人光耀集团有限公司拖欠案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司服务费予以抵扣的方式支付，为此，其提供案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司出具的一份《情况说明》。在上述情况说明中，案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司确认：1、第三人名人公司拖欠其服务费262768.52元，经协商同意以该拖欠的服务费抵扣苏剑应付给第三人名人公司的购房款257032.13元；2、案外人光耀集团有限公司拖欠其服务费288699.9元，经协商同意以该拖欠的服务费抵扣苏剑应付给第三人名人公司的购房款288699.9元。原告苏剑还提供销售代理服务合同、结算报表等证据，以证实案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司与第三人名人公司、案外人光耀集团有限公司存在销售代理服务关系。本院认为，本案争议的焦点是：原告苏剑对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。在被告龙元公司申请执行一案中，因工程款执行属金钱债权执行，被执行人名人公司属房地产开发企业，涉案房屋属第三人名人公司名下的商品房，因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告苏剑与第三人名人公司虽然签订了一份楼宇认购书，但未签订正式书面购房合同，且该楼宇认购书没有签订时间，无法判断是否在查封之前签订，因此，涉案房屋不符合上述司法解释第二十九条第（一）项规定的情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告苏剑主张房款已通过第三人名人公司及案外人光耀集团有限公司拖欠案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司服务费予以抵扣的方式全部支付，但从案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司出具的《情况书面》来看，所抵扣的房款有288699.9元是案外人光耀集团有限公司欠付的服务费，非涉案房屋开发商第三人名人公司所拖欠。第三人名人公司与案外人光耀集团有限公司为具有独立法人资格的民事主体，第三人名人公司是否能代表案外人光耀集团有限公司与案外人世联房地产咨询（惠州）有限公司处理未结服务费，并无证据支持。则原告苏剑提交的证据不足以证实其已支付涉案房产的购房款。基于上述认定，原告苏剑对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项：“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）……;（二）案外人就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，应当驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告苏剑的诉讼请求。受理费100元，由原告苏剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  梁家标人民陪审员  李少芬人民陪审员  练建忠二〇一九年九月十六日法官助理黄日星书记员杨粤