长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初1469号 原告：长春市中信物业服务有限公司。住所地：长春市双阳区于家桥北。 法定代表人：周力，总经理。 委托诉讼代理人：朱宏亮，吉林朗业律师事务所律师。 被告：杨宝库，男，1974年1月2日生，汉族，职员，住长春市双阳区。 原告长春市中信物业服务有限公司（以下简称中信公司）与被告杨宝库物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信公司的法定代表人周力及委托诉讼代理人朱宏亮、被告杨宝库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告给付原告2013年度和2015年至2018年度的物业费3358.5元及违约金（每年度的违约金皆以该年度应交物业费671.7元为基数，自下年度1月1日起按年利率6%计算至给付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系长春市双阳区X小区X栋X单元X室（房屋建筑面积为111.95㎡）业主。自该小区建成并交付业主以来，原告一直为被告提供物业服务，物业费收费标准为每月0.50元/㎡，被告每年应交物业费为671.7元（0.50元/㎡/月×111.95㎡×12个月＝671.7元）。但被告自2013年开始拖欠物业费，原告的工作人员每年多次上门催要，被告一直拒绝交纳。根据《建龙·尊邸业主手册》约定：“若业主无故拖欠应交费用，每天按应交款项的5%收滞纳金，直至交清为止”、“业主必须定期（每月25日至下月5日）按规定交纳有关的管理费用和水、电费用”，故原告请求法院依法判令被告给付原告5年物业管理费3358.5元及违约金。近年来，随着物业服务成本的提高，原告收取的物业费已远低于成本，加之小区部分业主又拒不支付物业费用，已造成原告入不敷出的运营困难。被告未按时向原告交纳物业服务费用的行为已违反业主手册及法律规定，已构成违约。综上，原告依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，请求法院依法维护原告的合法权益。 被告杨宝库辩称，被告认为原告有多处违反合同约定的行为，未尽合同约定的义务及管理责任，给业主造成一定的损失。根据业主服务手册第四页第三条的业主公约，中信公司应当负责小区的环境、治安、设备设施、房屋、绿化的管理。原告家楼位于顶楼一直漏雨的问题，物业公司虽然进行了反复的维修，但都是贴膏药式维修，未能解决根本漏雨问题，被告提出要整体维修，并要求一至五层住户共同承担维修费用，物业表示同意，但要求必须被告本人逐户做工作及收费，故原告推卸了自己对房屋的管理责任，应由其组织协调。关于设备的管理，小区建成后设有电子围栏，现在电子围栏已经损坏完全不能使用，对业主的安全造成隐患。小区建成后设有多处监控系统，现在已经被拆除，不能使用，原告疏于管理维护。关于设施管理，路灯的灯罩损坏多年不维修，直至今年，原告才对部分损坏的灯罩进行维修。原告在未征得业主同意的情况下，私自铺设橡胶过道，夏季时气味浓烈，造成环境污染。原告对于篮球场地疏于管理，未按照管理办法进行管理，不能及时关闭篮球场地，严重影响业主休息，擅自外借场地供幼儿园及其他商业活动，严重影响业主休息。原告对在休息时间组织广场舞的行为未妥善管理，严重影响业主生活学习。园区内的自行车、摩托车存在乱停乱放、无人管理的情况。管道柜随意开启，不及时关闭，而且有暴力开柜行为。楼梯扶手多处损坏造成重大安全隐患，至今未修。楼道门窗损坏多年未修，一楼防盗门长期处于损坏状态，修缮不利，使防盗门失去防盗功能。体育器材处原有垃圾箱损坏灭失，楼道内供电、宽带、有线电视等箱体都不上锁，处于无人管理状态，特别是一楼供电箱存在重大安全隐患。供热管道跑水问题不及时处理，致使楼体受损。关于环境管理问题。小区内垃圾、东西随意堆放，占用公共空间，垃圾箱及其堆放处不能及时清理，存在恶臭；楼道内长期堆放自行车杂物，影响通行及存在疏散安全隐患；楼道墙壁广告长期不清理修复；小区内商贩大声叫卖影响业主休息，无人管理；本单元一楼101室住户长期开门赌博，声音影响业主休息，无人管理；楼道卫生清理不及时，如窗台上的污物一年多至今未清理、本单元6楼管道柜顶垃圾存在两三年多，直至2019年才被清除。关于治安管理问题。小区内车辆人员随意进出，直至2018年9月小区封闭后才稍有好转，但仍存在进出小区不登记问题；小区内广告随处粘贴，长期不清理；其他业主车辆被人为破坏，车轮在保安室门前被盗；保安人员晚间只睡觉，不安保。原告对于原告管理出现的问题，曾经在2012年4月16日后几天向中信公司发出过过书面建议书，交给了他们当时的物业经理，物业接到后，按照原告的建议落实了一部分。最近几年，一些新的业主进行二次装修，并未向物业提出申请，物业也未进行管理给楼道造成大量灰尘，影响其他业主生活。小区龙源洗浴及幼儿园外墙的颜色发生根本性改变，影响小区整体，比如龙源洗浴洗车场私自开后门，影响房屋建筑结构，影响小区安全。关于维修维护的方面，龙源洗浴东侧防火通道长期被车辆违停占用无人管理，通道东墙被非法安装晾晒架，存在重大消防隐患。原告曾经在一楼发现存放多桶柴油，并将情况报给了物业，但现在仍有皮卡车携带柴油或汽油进入小区，给业主造成安全隐患。小区内乱搭乱贴乱挂广告牌，无人管理。原告对配套设施的养护不到位。小区业主不清楚物业接手、验收情况，以至于业主现在的保暖工程存在严重质量问题。按照第七条规定，原告觉得物业在这方面存在管理问题，比如说洗车场后门的问题，包括南门附近的保健服务私自开东门的问题，引起了矛盾。根据业主手册第八条的规定，原告没有尽到保障业主的利益责任，比如说本单元301室门前楼道被他人多次喷涂红漆，一到三楼都有，而且不止一次，不清楚物业对此事件是否处理，或者报警。按照业主手册第九条规定，被告至今没有看到物业部门的批价或者标准，原告合同上面写的是0.3元，但是物业收的是0.5元。根据业主服务手册第十条的规定，原告对小区建成后的监控设备已经疏于维护，现在监控设备已经没有了，以至于我们19号楼的车辆被多次，破坏后找不到监控视频，所以被告自己在19号楼安装了监控。按照业主服务手册第十一条的规定，被告没见到物业每年清掏两次，甚至一次都没见到过。原告卫生打扫不及时，不彻底。收费至今不公示，旧的门禁卡押金不退还，原告给小区外的车辆和人员办理通行门卡。 经审理查明，被告杨宝库为长春市双阳区X小区X栋X单元X室（建筑面积为111.95㎡）的业主。2007年6月27日，原告中信公司于被告杨宝库签订《建龙·尊邸小区业主手册》，约定住宅物业费的收取标准为0.3元/㎡/月。后原告开始向被告提供消防设施、卫生保洁、安全防范、公共设施管理等物业服务。2008年12月30日，原告与长春市建龙尊邸业主委员会根据《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》签订《物业服务委托合同》，约定住宅物业费的收取标准为0.5元/㎡/月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的5‰加收滞纳金。自2011年起，被告同意自每年的12月31日前交纳下一年度的物业费。现被告已累计拖欠原告2013年度（即自2013年1月1日起至2013年12月31日止）、2015年至2018年度（自2015年1月1日起至2018年12月31日止）共计5年的物业费3358.5元（0.50元/㎡/月×111.95㎡×12个月×5年＝671.7元/年×5年＝3358.5元）。经原告多次催要，被告以各种理由拒绝给付。故原告诉至本院。 上记事实，有原、被告当庭陈述、《建龙·尊邸小区业主手册》、《物业服务委托合同》等证据在卷为凭，足资认定事实属实。 本院认为，原告与被告签订的《建龙·尊邸小区业主手册》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，原、被告双方间形成物业服务合同法律关系，双方当事人均应按照物业服务合同的约定各自履行合同义务。2008年12月30日，长春市建龙尊邸业主委员会代表该小区全体业主与原告签订的《物业服务委托合同》真实有效，该合同效力及于全体业主，故该小区的住宅物业费收费标准应变更为0.5元/㎡/月；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的5‰加收滞纳金。现原告已在物业服务范围内履行了共用设施日常维修养护、清洁卫生、垃圾清运、绿化管理、保安巡逻等服务项目，应视为原告已客观上履行了合同的主要义务。庭审中，被告提出原告在小区环境卫生、治安、设施设备等方面的管理服务存在问题，并以此为由拒绝交纳物业费。本院认为，结合原、被告双方提交的证据及庭审质证意见，足以证明原告一直在积极履行物业服务管理义务，虽存在卫生打扫不及时、设备维修不及时等情况，但仅属于物业服务瑕疵的范畴，不能证明原告服务存在根本性违约，被告以此为由拒交物业费，本院不予支持。因被告无证据证明原告同意其无需交纳2013年度物业费的证据，故由其承担举证不利的法律后果，本院对该抗辩主张不予采信。现被告逾期交纳物业费给原告造成一定的经济损失，原告要求被告以每年应交物业费671.7元为基数，自下一年1月1日起按年利率6%计算至给付之日止计算违约金，诉求合理应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第八条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告杨宝库于本判决生效后立即给付原告长春市中信物业服务有限公司物业费3358.5元及违约金（2013年度及2015年度至2018年度未交物业费的违约金：均以每年应交物业费671.7元为基数，自下一年1月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.0元（已减半收取），由被告杨宝库承担，于本判决生效后立即给付原告长春市中信物业服务有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘晓丹 二〇一九年九月二十七日 书记员  祁 玉