山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5327号 原告：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：黄济志，经理。 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：李虎，男，1990年6月20日出生，汉族，济南店数科技有限公司职工，住济南市。 被告：柏雪（系李虎之妻），女，1989年1月27日出生，汉族，山东银座集团股份有限公司济南银座东环购物广场职工，住济南市。 原告福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）与李虎、柏雪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理。南方物业济南分公司的委托诉讼代理人陈冬冬，李虎、柏雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南方物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令李虎、柏雪支付拖欠的物业费3503.09元（欠费期间：2017年9月1日至2019年6月30日）；2.依法判令李虎、柏雪支付违约金（以636.93元为基数，自2017年7月16日起，计算至李虎、柏雪实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算；以955.39元为基数，分别自2018年1月16日、2018年7月16日、2019年1月16日起，计算至李虎、柏雪实际付清该笔款项之日止，按每日3‰的标准计算）；3.本案诉讼费用由李虎、柏雪负担。事实和理由：2016年7月25日，双方签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》（以下简称协议），协议约定：李虎、柏雪应为其购买的名辉豪庭小区房屋16-1-602室，建筑面积80.42㎡，以住宅（高层/小高层）每月每平方米1.98元的标准交纳物业费；物业服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费用按每半年交纳，具体交纳时间为每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用。李虎、柏雪不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，南方物业济南分公司有权要求李虎、柏雪必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%的标准交纳违约金。前期协议签订后，南方物业济南分公司向李虎、柏雪提供了物业服务，但李虎、柏雪尚欠物业费3503.09元，故诉至法院。 李虎、柏雪辩称：1.房产的配套（地下室）出现了严重问题；2.物业的管理达不到五星级物业服务，存在安全问题。地下室交付开始出现严重的漏水现象，东西全部泡掉，物业也进行了相应的维修，已经翻修过三次，但一直解决不了渗水的问题，物业再次协商找到开发商，开发商与物业之间相互推卸，地下室应时刻开风机，以免潮湿，开发商来后说修不了找物业公司进行赔偿，但物业公司一直没有解决，严重损害个人权益。小区内公共设施不到位，绿化大部分是死草皮，垃圾场无人清理，垃圾堆成山，楼道、楼梯间无人打扫，物业的楼梯间小广告随意张贴。单元门坏掉半年之内没修，导致其电动车的电瓶丢失，停车场晚上有小偷盯着，有人员跟踪及入室盗窃的现象，对小区业主的安全造成威胁。地上停车场乱停车乱收费，来吃饭的外来人员免费停到我们小区，地下停车场一到下雨严重漏水，泡了几辆车，物业公司没有履行其相应的权利，我没有义务交纳五星级的物业费，我拒绝交纳。 本院经审理认定事实如下： 2016年7月25日，南方物业济南分公司（原名称为泉州南方物业管理有限公司济南分公司）与李虎、柏雪签订《名辉豪庭前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理服务达成如下协议：“……第四条：物业服务期限自协议签署之日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本协议终止；第五条：费用收取标准及办法，一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，以房产证载明的建筑面积为准，未办理房产证的以商品房买卖合同约定的建筑面积为准，改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室，按相应的经营性用房物业服务标准收取，具体标准如下：住宅（高层、小高层）：1.98元/㎡/月……二、南方物业济南分公司按照上述标准收取物业服务费，并按本协议约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由南方物业济南分公司享有或承担。三、李虎、柏雪应于房屋交付之日起向南方物业济南分公司全额交纳物业服务费及其它相关费用，如因李虎、柏雪原因未按时收房导致房屋空置，李虎、柏雪同样应按照开发商通知的交房之日起缴纳物业管理服务费……（二）物业服务费按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用……第八条：违约责任……四、李虎、柏雪违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，南方物业济南分公司有权要求李虎、柏雪必须补交并从逾期之日起按补缴总额每日0.3%交纳违约金……”。南方物业济南分公司提交的物业管理服务协议显示李虎、柏雪购买的名辉豪庭小区16号楼1单元602室房屋的建筑面积为80.42㎡，审理中李虎、柏雪认可其已交纳2017年8月31日前的物业费，尚欠自2017年9月1日至2019年6月30日期间的物业费3503.09元（1.98元/平方米×80.42平方米×22个月）。 南方物业济南分公司提供《装修垃圾清运合同》一份、《电梯维修保养合同》二份、《2017年家庭财产综合保险协议》一份、一二期水泵房《清洗记录》一份、《二次供水设施清洗协议书》一份、名辉豪庭物业服务中心微信群聊聊天记录截图二十张，拟证实该公司已经为名辉豪庭的业主提供了公共物业服务。李虎、柏雪主张聊天记录只有十六号楼，不能代表整个小区的管理，对上述其他证据无异议，本院予以确认。 另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为福建南方物业管理有限公司济南分公司。 本院认为，南方物业济南分公司与李虎、柏雪签订的前期物业管理服务协议系当事人双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方应当按照该协议的约定履行义务。李虎、柏雪辩称南方物业济南分公司没有提供相应的物业服务，但在规定期限内未提交相关证据予以证实，对此应当承担举证不能的法律后果。李虎、柏雪辩称其地下室自交房时有渗水现象，虽经多次维修均得到未解决，属于房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，李虎、柏雪可向义务人另行主张权利。根据南方物业济南分公司提交的证据能够证实，该公司已经为明辉豪庭小区提供了相应物业服务，即使存在物业服务的不足之处，李虎、柏雪等业主可以要求物业公司改正，但不能依此拒付物业服务费，对李虎、柏雪的辩称意见本院不予采信。南方物业济南分公司主张李虎、柏雪拖欠自2017年9月1日至2019年6月30日的物业费3503.09元，李虎、柏雪予以认可，关于南方物业济南分公司要求李虎、柏雪支付所欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。根据本院在其他案件中审理查明的情况，南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，但属于一般瑕疵，并未严重影响到业主的正常生活，关于南方物业济南分公司要求李虎、柏雪支付滞纳金的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、李虎、柏雪于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司济南分公司物业管理费3503.09元（2017年9月1日-2019年6月30日，1.98元/平方米×80.42平方米×22个月）。 二、驳回福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费减半收取计25元，由李虎、柏雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇一九年九月六日 书记员 王嘉欣