广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3498号原告：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司。住所地：珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路16号2#楼104活动室。统一社会信用代码：91440400661509314N。负责人：曾恒利，该公司总经理。委托诉讼代理人：周锐，该公司区域法务。委托诉讼代理人：钟俊昌，该公司客服管家。被告：珠海市福克丽贸易有限公司。住所地：珠海市香工路16号6栋714宿舍。统一社会信用代码：91440400079594031F。法定代表人：李红艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄晔，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爽，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周锐、被告委托诉讼代理人黄晔、杨爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年1月至2018年4月管理费56584.8元、2015年1月至2018年3月水电费17069.65元及滞纳金（按每日万分之五计至被告付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为珠海市香洲区金地动力港商务园的物业服务企业，被告为该小区案涉房屋业主。被告无正当理由，拒不缴纳物业相关费用，经多次催告，仍不缴纳。被告拖欠费用的行为违反了《物业管理条例》等相关规定，给原告造成了较大损失。原告为维护合法权益，只好诉诸法院，请求法院支持。原告为其陈述提交的证据有：1、2009年9月25日珠海市前期物业服务合同；2、金地动力港商务园物业买卖合同；3、不动产权登记表、珠海市不动产登记情况查询结果；4、金地动力港商务园客户欠费明细；5、珠海动力港收费通知单；6、法律顾问函、快递单；7、入伙通知（报刊）；8、微信聊天记录；9、2014年10月5日前期物业管理服务协议书；10、电费明细列表；11、公共水电费用分摊明细；12、门牌已备案告知书、门牌编制表、楼牌、单元牌编制登记表、商品房门牌号一览表。被告辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。一、原告未证明其与被告成立物业服务合同关系。原告提供的《珠海市前期物业服务合同》期限已届满。该合同约定的委托管理期限至2014年9月30日止，合同期满自然终止。该合同系原告与案外人签订，且早已期满终止，根据合同的相对性，不应当作为约束被告的依据，也不能作为本案支持原告诉讼请求的证据。二、原告未提交证据证明其向被告提供了物业服务。原告提交的《金地动力港商务园客户欠费明细》、《珠海动力港收费通知单》系原告单方作出，其据以计算收费的标准、依据未经过被告确认，不能以其单方的意愿来向被告收费。根据国务院《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”原告既未证明与被告成立物业服务合同关系，也未确定服务的内容和标准，更未证明自己向被告提供了物业服务，就按照自己确定的方式来向被告收费，明显有违公平原则。三、原告主张的物业费收取标准明显过高。涉案物业为工业厂房性质，按照2.98元/平方米的标准收取物业管理费，标准严重过高。根据《珠海市物业服务收费管理办法》第四条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”原告提交的《珠海市前期物业服务合同》中并未对工业厂房的物业费收费标准予以明确，原告按照“写字楼”的物业费收费标准向被告收取物业费，明显不符合商业惯例。四、原告利用该物业管理区域内的业主共有区域收取的费用未向业主公示。根据《珠海市物业服务收费管理办法》第二十五条的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备收益单独列账，独立核算，并将经营情况每半年按幢或单元在其显著位置分别公示，接受业主监督。公示内容包括：经营项目、时间、经营收益、资金使用明细。”在涉案物业管理区域内，原告未经合法程序和业主同意，擅自同意案外人在业主共有区域放置广告、停放车辆，收取的费用均未向业主公示。五、原告主张的水电费为公摊水电费，但原告未举证证明该项费用的计算依据如何确定和是否实际发生。2017年8月23日，“天鸽”台风对涉案物业公共区域造成重大影响，业主共有区域包括内部道路、停车场等的照明设施，在长达一年多的时间不能正常使用，但是原告仍然按照同一标准和金额收取公摊费用，明显不符合常理，显失公平。六、涉案物业所在物业管理区域管理混乱。涉案物业所在物业管理区域设施陈旧，损坏后未进行维护和修复，私搭乱建无人问津，环境卫生脏乱差无人打扫，夜间黑灯瞎火无照明，小区水管爆裂后水流遍地无人管理，业主门口被人种菜，楼道灰尘无人打扫。七、原告于2019年3月提起本诉，按照民诉法的有关规定，原告主张的2015年1月至2016年3月期间的公摊水电费已超过诉讼时效，依法不应得到支持。被告为其辩解提交的证据有：1、光盘。本院查明，被告于2013年10月10日与金地集团珠海投资有限公司签订了六份《金地动力港商务园物业买卖合同》，向金地集团珠海投资有限公司购买了金地动力港商务园内六套房屋。2014年10月，金地集团珠海投资有限公司向被告交付了房屋。2018年8月，被告办理了六套房屋的不动产权证书，该六套房屋登记的地址分别为珠海市香洲区香工路220号24栋1单元501房、502房、601房、602房、24栋2单元501房、502房，建筑面积分别为196.76平方米，199.66平方米，194.27平方米，199.66平方米，195.18平方米，201.23平方米，合计建筑面积1186.76平方米。原告提供了一份其与金地集团珠海投资有限公司于2009年9月25日签订的《前期物业服务合同》，但未能出示原件。该合同约定原告为金地动力港商务园提供物业管理服务。2014年10月5日，原告与被告签订了一份关于物业管理服务的协议。双方约定，被告上述物业位于金地动力港商务园，物业建筑面积为1186.76平方米，原告提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.98元计算，公共能源费用另行由全体业主共同分摊，被告于每月15日前交纳当月的物业管理费及上月公共能源分摊费，同时，受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，被告违反协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三收取违约金。被告已支付了2014年10月至2016年12月的物业服务费，2017年1月至2018年4月物业服务费56584.72元（2.98元×1186.76平方米×16个月）未支付。另外，原告主张被告尚欠公摊电费14496.42元、公摊水费648.95元、自用电费1924.28元未付，被告认为原告没有证据证明原告向第三方支付过相应的费用，计费依据也不明确，有关费用列表只是原告单方制作，不予认可。被告提供了照片、视频及业主微信群聊天记录，证明原告管理混乱、小区卫生条件不佳、车库漏水等，原告表示问题已积极派工作人员处理，并提供了微信群聊天记录证明。本院认为，原告虽然未能出示其与金地集团珠海投资有限公司签订的《前期物业服务合同》，但原告出示了其与被告签订的物业管理服务协议，且被告在2017年前也一直在交纳物业服务费，可见原告与被告建立了物业管理服务合同关系。被告应当按照双方协议的约定支付有关费用。原告要求被告按每月每平方米2.98元支付六套房屋的物业服务费，符合双方协议的约定，被告应交2017年1月至2018年4月的物业服务费为56584.72，原告按56584.8元请求，本院予以准许。被告提供了照片、视频及微信聊天记录主张小区管理存在问题，但原告已派人处理，故被告的主张不足以构成拒交物业管理服务费的理由。被告没有按时支付物业服务费，原告要求被告支付滞纳金，符合双方协议的约定，原告未按合同约定标准计算，自愿降为按每日万分之五计算，是其处分自己权利的行为，本院予以准许。原告请求被告支付公摊及自用水电费，但正如被告提出的异议，原告没有提供其向水电部门交费的凭证及相关费用在整个物业管理区域内具体分摊和计算方法，故本院对被告的异议予以采纳，驳回原告该项诉讼请求。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费56584.8元及其滞纳金，原告其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：—、被告珠海市福克丽贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付物业服务费用人民币56584.8元及其滞纳金（按每日万分之五计算，从2017年1月15日起计至付清之日止，计至2018年4月30日为人民币6893.30元）；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1800元，由原告负担413元，被告负担1387元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  卢晓霓人民陪审员  熊 珍人民陪审员  张 锦二〇一九年九月九日书 记 员  何倩怡