广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1237号原告：黄平分，男，汉族，住广东省连州市。原告：黄军，男，汉族，住广东省连州市。原告：黄辉，男，汉族，住广东省连州市。原告黄军、黄辉共同委托代理人：黄平分，男，汉族，住广东省连州市。被告：连州市海富房地产开发有限公司。住所：广东省连州市连州镇东华路106号海富御景新城御珍苑首层商铺。法定代表人：邵悦民。委托代理人：邓振林，系广东北湖律师事务所律师。原告黄平分、黄军、黄辉诉被告连州市海富房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告黄军、黄辉委托代理人、原告黄平分，被告委托代理人邓振林到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还防盗门改装费3900元给还原告；2、被告退还办证费7320元给原告；3、被告支付违约金22152.78元给原告；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：1、原告因于2012年10月17日买房交款时，又交了6800元给被告，作为购买电控门及管道天然气的购买款。于2014年8月份，原告才知道电控门及管道天然气的款是在买房款内都出了钱买到的事情。被告就不能以电控门及管道天然气的名堂再收原告6800元，这是被告不合理的行为。因此事原告多次向被告追还给原告，被告没有退还。因此原告就向市物价局投诉被告乱设名堂骗钱的违法行为。在市物价局监督下，被告才于2015年10月29日退了2900元的天然气款给原告，但还有电控门的3900元没有退，被告还将此钱改为防盗门改装费。购房合同说明，入户大门是标准防盗门。标准防盗门又何来的改装费呢？假如防盗门不标准、不合格，需要改装的话，改装的费用都应由被告支付。被告就不能将原告交给你的电控门款改写为防盗门改装费。再说，2015年10月29日，601房防盗门已经是原告出了钱买到的合法财产。防盗门改不改装是原告的权力,与被告无关。2、被告于2012年10月17日收取原告的办证费7400元，按办证机关规定：每办理一本房证的费用80元，这样被告就多收了原告7320元的办证费，被告要退还给原告。3、按照购房合同第十五条规定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：“从逾期之日起计，每满一年，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。按照规定被告应该在2013年8月30日内就要同原告办理好房产证书。原告于2019年6月19日到产权登记机关查询，没有原告的办证资料，房产证书也没有办理。因此，原告至今拿不到房产证书。这是被告应承担的违约责任。原告有权向被告支付违约金。原告购房款369213元，按1%支付违约金计算，每满一年，被告应该支付违约金3692.13元给原告。从原告收房时计起。2013年6月30日至2019年6月30目已满6个年头，一年的违约金3692.13元，6年的违约金22152.78元。这些违约金都是被告要支付给原告的。根据以上的事实，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告承担责任，支持原告的诉请。被告辩称，一、关于连州市连州镇××路××新城××室入户大门改装费3900元。1、原告起诉要求退还改装费3900元，已超过诉讼时效。2012年10月22日，原告与海富公司签订《广东省商品房买卖合同》，其中第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、买受人在交楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经双方确认事实，由出卖人按双方指定的标准进行维修，即出卖人履行保修责任。合同附件三约定入户大门的交楼标准是标准防盗门。建设过程中，为统一标准，经与原告协商同意，将入户大门改装为具有防火功能的防盗门，原告于2012年10月17日向海富公司交纳防盗门改装费3900元。2013年7月1日，原告黄平分签注《海富御景新城收楼书（毛坯房）》、《海富御景新城装修协议书》、《海富御景新城业主规约》、《海富．御景新城前期物业管理服务协议书》，收楼后装修使用，期间均无异议。2019年7月3日，原告提起本诉讼要求退还入户大门的改装费3900元，已超过《民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效。2、原告的入户大门已交付使用六年，超过《住宅质量保证书》规定的2年保修期限，现要求退款显失公平。二、关于办证费7400元。2012年10月17日，原告向海富公司预交7400元办证费，由海富公司代办海富御景新城御珍苑11座601室不动产权证书，是代收代支的性质。海富公司在办理证书过程中，已代原告向税务机关、办证机构缴纳了部分税款及规费，海富公司愿意根据多除少补的原则，将余款退回原告，但原告拒不办理清算领取余款手续。现原告要求全额退款，没有依据。三、关于原告要求支付违约金22152.78元。1、海富公司自2012年10月22日原告与海富公司签订《广东省商品房买卖合同》后即开始向产权登记机关报送办理权属登记所需资料。2012年10月30日办理完成《广东省房地产预告登记证明》，2012年11月14日到连州市房产交易所交纳房产证明费，2012年12月15日向连州市地方税务局城区税务分局交纳契税，2012年11月25日向连州市住房和城乡规划建设局交纳房屋所有权登记费，2013年8月26日向验收单位和备案单位提交《建设工程竣工验收报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并将上述已完成的资料提交到权属登记机构连州市房产交易所，已履行向产权登记机关报送办理权属登记所需资料的义务，并无违约。2、海富．景新城御珍苑11座601室房产权属未能登记到原告名下的责任不在海富公司。首先，2013年8月26日向备案单位提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》在2016年6月15日连州市工程竣工验收备案办公室才完成备案工作。其次，由于国家机关的机构改革，将房产权属登记职责由连州市住房和城乡规划建设局转移到连州市不动产登记中心，移交过程耽误了办理权属登记工作。最后，职责移交后，因原告在其他条件均完备的情形下拒不根据连州市不动产登记中心的要求签署《连州市不动产登记申请书》而造成至今未能出具《不动产权证书》，原告自行承担不履行签署申请书导致未能办理不动产权属证书的后果，海富公司不承担责任。3、《广东省商品房买卖合同》第十五条约定买受人取得房地产权证书的期限不明确。法律没有规定买受入取得房地产权证书的具体期限，《广东省商品房买卖合同》约定了出卖人提交办理房地产权证书资料的时间，但没有约定买受人取得房地产权证书的具体时间。根据《不动产登记暂行条例》第二十条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的“在规定期限内”应为法定的自受理登记申请之日起30个工作日内。综上所述，原告起诉退还防盗门改装费已超过诉讼时效；海富公司愿意按多除少补的原则处理办证费用，将余款退还原告，但原告拒不办理退款手续；海富公司己依约履行向房地产权登记机关提交办理房地产权证书所需资料的义务，原告至今未能取得房地产权证书的责任在原告。敬请人民法院驳回原告全部诉讼请求。关于原告支付违约金22152.78元，我方认为原告提出的这个诉讼请求已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年10月22日，原告购买被告位于连州市连州镇××路××新城××室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：XH0××），合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为御珍苑××座××层××号房；建筑面积共119.75㎡，其中套内建筑面积为106.43㎡，公共部位与分摊建筑面积13.32㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币3469.07元/㎡，总金额人民币369213元。合同第六条约定的付款方式及期限为：2012年10月31日前付111213元，余款258000元办理银行按揭。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经工程验收竣工备案。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、从逾期之日起计，每满一年，出卖人按已付按揭房款的1%向买受人支付违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。签订该合同后，原告已将全部房款支付给被告。被告于2013年1月10日开具金额为369213元的发票。2012年10月30日，涉案房屋在连州市住房和城乡规划建设局办理预购商品房预告登记，预告登记权利人：黄平分、黄军、黄辉，预告登记义务人：连州市海富房地产开发有限公司。2013年7月1日，被告黄平分收楼并在《海富御景新城收楼书（毛坯房）》上签名。2013年8月26日，海富御景新城一期南区（11座）验收合格。2016年6月15日，海富御景新城一期南区（11、12、13座及地下室）办理竣工验收备案。2012年10月17日，原告向被告支付办证费7400元、电控门及管道天然气款6800元。2015年10月29日,被告退回2900元管道天然气款，并向原告出具3900元的防盗门改装费《收据》。2012年11月7日，被告向连州市住房和城乡规划建设局交纳房屋所有权登记费180元。2012年11月14日,被告向连州市房产交易所交纳房产证明费150元。2012年11月15日，被告向连州市地方税务局城区税务分局交纳契税5538.2元。2012年12月25日，被告向连州市住房和城乡规划建设局交纳房屋所他项权登记费160元。连州市不动产登记中心的《国有建设用地债权用及房屋所有转移登记办事指引》显示，需要提供的全部材料目录：“1、连州市不动产登记申请表（原件）……。”2016年9月28日，被告粘贴出《通知》，通知海富御景新11、12、13座的业主于2016年9月29日至2016年10月7日去海富办公室行政部签署《连州市不动产登记申请表》。2019年6日19日，原告去连州市不动产登记中心查询涉案房产的登记情况，查询结果：黄平分、黄军、黄辉名下坐落于连州市连州镇××路××新城××室（已办理预售登记），抵押权利人：连州市农村信用合作联社，抵押日期：2012年12月7日至2032年12月7日。本院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效合同，双方当事人均应全面履行各自的义务。关于原告诉请退回防盗门改装费3900元。被告对该项诉请提出诉讼时效期间已过的抗辩，故本院应先审查该诉请是否已过诉讼时效期间的问题。原告于2012年10月17日向被告交纳该费用，被告退回部分款项后于2015年10月29日出具《收据》载明收到原告3900元防盗门改装费。被告出具该《收据》后原告就应当知道自己权利受损，故诉讼时效期限应从2015年10月29日起算。原告未举证证明存在诉讼时效中断、中止的情形，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效为三年，故原告的诉请已超过了诉讼时效，本院依法予以驳回。关于原告诉请退回办证费7320。被告答辩称可以根据多除少补的原则，将余款退回原告。被告已支出的相关办证费用为：房屋所有权登记费180元、房产证明费150元、契税5538.2元、他项权登记费160元，共计6028.2元，故被告还应退还原告1371.8元。原告诉请多余的部分费用，本院不予支持。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金22152.78元。关于被告逾期办证的违约责任如何认定，违约金是否应予调整。从双方所签合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……”，该条明确约定出卖人的义务为“在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该60日应为出卖人履行备案义务的期限，而非出卖人为买受人办理权属证书的期限。同时约定因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。被告于2012年11月7日缴纳了房屋所有权登记费，提交了相关办证材料，涉案房屋已竣工验收，待提交原告签名《连州市不动产登记申请表》后就能顺利办理产权登记手续。被告已通知原告去签署《连州市不动产登记申请表》，原告长时间未去签署该文件，导致办理产权登记无法顺利进行，故导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，不能归责于出卖人。原告诉请被告支付逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告连州市海富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退回1371.8元办证费给原告黄平分、黄军、黄辉；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费317.16元，由被告连州市海富房地产开发有限公司负担25元，由原告黄平分、黄军、黄辉负担292.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧学强二〇一九年九月三十日法官助理陆思廷书记员成彪附相关法律及其条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。