河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0403民初3580号 原告：李天增，男，1959年6月5日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：袁野峰，系河北恒远律师事务所律师。 被告：邯郸市三强房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区浴新北大街东侧（丛台区环卫处南侧），统一社会信用代码：91130400601222039P。 法定代表人：王玉海，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘跃勇，系河北鼎合律师事务所律师。 原告李天增与被告邯郸市三强房地产开发有限公司（以下简称三强房地产公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李天增及其委托诉讼代理人袁野峰，被告三强房地产公司委托诉讼代理人刘跃勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李天增向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2011年3月31日签订的《房屋认购协议书》；2、要求被告赔偿损失（损失数额参照同地段、同类房屋，以2018年11月8日为基准日的评估价值计算）；3、本案诉讼费用由被告。事实与理由：原、被告于2011年3月31日签订《房屋认购协议书》，协议书约定：原告购买被告开发建设的位于邯郸市丛台区房屋，房屋总面积106.81平方米，总价款348200元。《房屋认购协议书》约定了交房时间的条款。《房屋认购协议书》签订后，原告按照协议约定，一次性将购房款348200元交付被告，被告于2011年3月31日为原告出具收款收据。在《房屋认购协议书》约定的交房期限届满后，被告没有如期交房，虽经原告多次交涉，时至今日被告仍然没有将原告所购房屋交付。原告认为，双方签订的《房屋认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告以各种理由拖延、拒绝交房，其行为构成违约。故原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定提起诉讼，请求立案审理，依法裁决。 被告三强房地产公司辩称，双方签订的房屋认购协议书是无效协议，相关规定在没有取得预销售证时销售房屋为无效的。原告是2007年签订的房屋认购协议，交付款项时，当时是拆迁时不可能有预销售证，之后2013年房地产公司转给了邯郸市瑞昌房地产公司，该公司至今也没有取得预销售证书，双方签订的协议是无效协议。项目转给邯郸市瑞昌房地产公司后，该公司通知原告补缴款项，由于原告方在2个月内没有补缴，双方有了争议，我方已经申请追加邯郸市瑞昌房地产公司。本案协议无效，原告的损失应该按照法律规定，按照协议无效的标准索要损失，原告的诉讼请求不应该得到支持。 原告李天增为支持其主张，提交如下证据：证据1、房屋认购书一份，收款收据一份，证明双方的买卖关系，并支付了购房款项；证据2、银行的交易流水，证明房屋款项在2007年转给被告，于2011年缴纳的现金是14余万元。 被告三强房地产公司质证，证1-2、真实性无异议，但是根据相关规定没有取得预销售证书的房屋认购书是无效的。 被告三强房地产公司举证，证据1、邯郸市瑞昌房地产开发有限公司名下的土地证（2014年11月25日颁发），证明原告购买房屋的小区转由邯郸市瑞昌房地产开发有限公司公司继续开发，本案与邯郸市瑞昌房地产开发有限公司有直接关系，应该追加邯郸市瑞昌房地产开发有限公司；证据2、被告法定代表人王玉海于2018年12月19日向丛台区法院提交的情况说明，原告购买的房屋是可以交付的。 原告李天增质证，证据1、对该土地真实性无异议，关联性有异议，不足以证实被告无能力交付房屋，应该提供其他证件佐证。债务转让应该由债权人同意，房地产公司的转让我方不知情；证据2、三强公司尚未向原告交付涉案房屋，合同目的无法实现。 本院经审理认定事实如下：2011年3月31日被告三强房地产公司（甲方）与原告李天增（乙方）签订《房屋认购书》，内容为：乙方自愿以团购价认购甲方开发建设的位于兴盛苑小区。房屋坐落兴盛苑小区33号楼29层东户A3号，建筑面积暂按106.81平方米，（最终以产权认定面积为准），单价3260元，房价总计为￥348200元（大写叁拾肆万捌仟贰佰元整）。一次性付款，预计在2014年3月31日前交工。本协议书签订后，乙方需在接到《商品房买卖合同》通知后七日内办理有关购房手续，逾期视为自动放弃，并有权扣除乙方违约金贰万元，如在规定期限内将房屋售予他人，需向乙方支付违约金贰万元整。本价款不含其他配套费用，配套费以交房时实际标准收取。盖章为邯郸市三强房地产开发有限公司五里铺旧改项目部。被告三强房地产公司2011年3月31日出具编号为0009401的盖有被告财务专用章的收款收据一份，交款单位李天增，收款方式转账，人民币叁拾肆万捌仟贰佰元整，收款事由暂收款。盖有邯郸市瑞昌房地产开发有限公司的邯市国用（2014）第C010047号土地使用权证和宗地图各一份。被告三强房地产公司2018年12月19日出具《情况说明》一份，内容为：李天增购买我公司的兴盛苑小区33号楼29层东户A3号房屋是存在，已经建设，且可以向李天增竣工交付。贵院原定2018年12月25日选择评估机构无需再进行。我公司诉讼代理人以前在法庭所做陈述与本《情况说明》不一致的，以本《情况说明》为准。 本院认为，合同当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，合同无效后导致合同无效的一方仍应向相对方承担相应的赔偿责任。原告李天增与被告三强房地产公司于2011年3月31日签订的该《房屋认购协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，应当认定为商品房买卖合同。被告三强房地产公司当庭承认其未取得商品房预售许可证明，且根据其提交的邯市国用（2014）第C010047号土地使用权证和宗地图，证明兴盛苑小区属于邯郸市瑞昌房地产开发有限公司开发，原告李天增与被告三强房地产公司于2011年3月31日签订的《房屋认购书》已无履行的可能性，原告李天增已无法实现签订《房屋认购协议书》时的合同目的，此外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告李天增与被告三强房地产公司签订的《房屋认购书》，应当认定合同为无效，故原告李天增诉请解除《房屋认购书》的诉请，已无意义。因原告李天增向被告三强房地产公司交付购房款348200元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告三强房地产公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李天增购房款348200元，并按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付自2011年3月31日起至348200元购房款清偿完毕之日止的利息，并支付原告李天增348200元的赔偿款。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下： 一、被告邯郸市三强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告李天增购房款348200元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年3月31日起至348200元清偿完毕之日止的利息； 二、被告邯郸市三强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，赔付原告李天增348200元的赔偿款； 三、驳回原告李天增的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10208元，减半收取计5104元，由被告邯郸市三强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 张 刚 二〇一九年六月二十八日 书记员 孙晓轩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。