广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0502执异78号 异议人（案外人）周爱英,女,1984年7月8日出生,住福建省厦门市思明区。 异议人（案外人）谢艳，女，1974年7月1日出生，住福建省厦门市思明区。 异议人（案外人）谢安，男，1971年6月12日出生，住住江西省新余市。 被异议人（申请执行人）北海市万盛庄小额贷款有限公司，住所地北海市北海大道**华美广场******。 法定代表人陈玉文，董事长。 被异议人（被执行人）杨静，女，汉族，1990年4月24日出生，住湖南省常德市武陵区。 被异议人（被执行人）北海市恒利达房地产有限公司，住所地，住所地北海市北海大道**海富大厦第****iv> 法定代表人陈崇利总经理。 被异议人（被执行人）陈崇利，男，汉族，1955年9月6日出生，住北海市海城区。 本院在执行申请执行人北海市万盛庄小额贷款有限公司（以下简称万盛庄公司）与被执行人北海市恒利达房地产有限公司（以下简称恒利达公司）、杨静、陈崇利民间借贷纠纷一案中，案外人周爱英、谢艳、谢爱林于2019年6月17日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人周爱英、谢艳、谢安称，其等是谢爱林的遗产继承人，谢爱林于2018年10月23日因病逝世，谢爱林生前与恒利达公司于2011年9月20日签订一份《裕泰大厦商品房认购协议书》的权益由三异议人继承，该协议书约定由谢爱林购买恒利达公司开发的裕泰景苑大厦B20-4号房屋，周爱英与恒利达公司签订了裕泰A-1803号、C-1803号房屋的认购协议书，交纳了三套房的认购定金共6万元，2013年3月8日，经异议人与恒利达公司协商，将裕泰B20-4号房屋更换为裕泰B4-13号房屋（即案涉裕泰景苑大厦2-1304号房屋），谢爱林向恒利达公司交纳了三套房屋的房款各5万元，2013年11月27日，恒利达公司取得《北海市商品房预售许可证》（编号：北建房预字第2013077号）。2013年12月30日，谢爱林与恒利达公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，次日向恒利达公司交纳2-1304号房屋房款45320元，同时交纳A-1803、C-1803号房屋房款各2万元，2014年7月12日，经异议人、异议人妻子与恒利达公司协商解除裕泰A-1803、C-1803号房屋认购协议，两套房屋已支付房款共18万元，其中115320元冲抵涉案裕泰景苑大厦2-1304号房屋的剩余房款，其余64680元返还给异议人，恒利达公司出具收款收据和退款欠条，之后恒利达公司未如期交房，恒利达公司与万盛庄公司、杨静民间借贷纠纷一案，法院于2018年8月20日查封了房屋，认为按照《最高人民法院关于执行异议和复议若干问题规定》第二十九条，请求法院解除该房屋的查封。 异议人为其主张提供如下证据：1、身份证，证明申请人的主体资格；2、裕泰大厦商品房认购协议书(A-1803、B20-4、C-1803号房屋)、商品房买卖合同，证明异议人与恒利达公司在房屋被查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同的事实；3、收款收据（2009年4月26日、2013年3月8日、2013年12月31日、2014年7月12日）、转账凭证、账户明细清单、恒利达公司出具A-1803、C-1803号房屋房款退款欠条、补充协议，证明异议人在案涉房屋被查封前已经支付全部房款的事实；4、北海市房地产交易中心证明文件，证明异议人除案涉房屋外没有其他用于居住的房屋的事实；5、公证书，证明异议人是谢爱林与北海恒利达房地产公司签订的商品房买卖合同的合法继承人。 本院查明，万盛庄公司与恒利达公司、陈崇利、杨静民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月29日作出(2014)海民二初字第543号民事判决书：一、被告杨静须归还借款200万元及支付逾期利息（利息以借款本金200万元为基数，按年利率24%从2013年10月24日计算至还清借款之日止）给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；二、被告杨静须返还律师代理费7万元给原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司；三、被告北海市恒利达房地产有限公司、陈崇利对被告杨静承担的上述债务承担连带清偿责任；四、原告北海市万盛庄小额贷款股份有限公司对登记在北海市恒利达房地产有限公司、广西华盛集团北海裕泰工艺有限责任公司共同名下作为抵押担保的北房地交押字（2013）第21081号北海市房地产抵押权登记证明书项下坐落于北海市大小岭村北“裕泰景苑大厦”项目共86套房屋在建工程的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因被执行人到期未履行该生效文书确定的给付义务，万盛庄公司向本院申请强制执行，本院于2017年11月3日作出（2017）桂0502执1437号之一执行裁定书，查封了登记在裕泰公司和恒利达公司共同名下的位于北海市××××村东北“裕泰景苑”大厦在建工程项目的2-1304号在内的房屋。异议人对该裁定书不服，向本院提出上述执行标的异议。 另查明，2011年9月20日谢爱林与恒利达公司签订一份《裕泰大厦商品房认购协议书》，约定谢爱林订购恒利达公司开发的裕泰景苑大厦B20-4号房屋并支付了20000元定金，恒利达公司出具收款收据，谢爱林妻子周爱英与恒利达公司签订两份《裕泰大厦商品房认购协议书》,订购恒利达公司开发的裕泰景苑大厦C18-3、A18-3号房屋。2013年3月8日谢爱林与恒利达公司协商将裕泰B20-4号房屋更换为裕泰B4-13号房屋，并向恒利达公司支付裕泰景苑B4-13房款50000元，恒利达公司出具收款收据；2013年12月17日，谢爱林与恒利达公司签订了正式的商品房买卖合同，合同约定谢爱林购买恒利达公司开发的裕泰景苑大厦2单元1204号房屋，合同价款为230640元等内容；合同签订后，谢爱林在2013年12月31日向恒利达公司支付了45320元购房款，恒利达公司出具了收款收据；剩余115320元购房款，2014年7月12日恒立达公司向谢爱林出具了收据载明“2-1304房款由退C-1803、A-1803转入115320元”，并在双方签订的裕泰景苑大厦2单元1204号商品房买卖合同上盖章确认该房款已全部付清。裕泰景苑大厦已办理商品房预售许可证，但尚未办理竣工验收。 再查明，谢爱林于2018年10月23日因病在新余市死亡，2019年8月27日周爱英、谢安、谢艳向北海市公证处申请办理继承权公证，北海市公证处作出（2019）桂北海证内字第5265号公证书，载明：谢爱林生前于2013年12月与北海市恒利达房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：裕泰景苑2-1304）中属谢爱林享有的合同权益份额由周爱英、谢艳、谢安共同继承。 本院认为，被执行人未履行生效文书确定的给付义务，本院查封登记在被执行人和他人共同名下的申请执行人享有优先受偿权在建工程项目的2-1304号房屋，程序合法，依法有据。但谢爱林在本院查封之前,已与被执行人恒利达公司签订商品房买卖合同,已支付完全部价款,且谢爱林在本地没有其他住房,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定,谢爱林对涉案房产享有的权利能对抗本院执行，异议人是谢爱林的遗产继承人，其对涉案房产的权利由异议人承担，故异议人请求中止本院强制执行的理由符合法律规定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对谢爱林购买的位于北海市大小岭村北“裕泰景苑”大厦2-1304号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 黄振锋 审判员 钟新友 二〇一九年九月二十日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。