文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初2789号原告（反诉被告）：张明宝，男，1984年7月22日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州工业园区东港。委托诉讼代理人：徐珺，江苏仁海方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂纯玉，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘蓉，女，1983年1月9日生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：唐林峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告张明宝诉被告刘蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序进行审理，诉讼过程中，被告刘蓉向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案于2019年6月4日公开开庭进行了审理。张明宝的委托诉讼代理人徐珺，刘蓉的委托诉讼代理人唐林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付退还原告房租金、押金270000元；2、判令被告支付反诉原告违约金40000元；3、判令被告赔偿原告经济损失66000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年4月9日签订了房屋租赁合同一份，合同约定，由被告出租位于苏州工业园区城邦花园36商幢201室36幢103房屋给原告，建筑面积约为865平方米，租赁期限为2018年4月9日至2025年8月8日止，房屋年租金为人民币460000元，同时被告保证房屋是商业用房，原告用来作为酒店、住宿经营场所，被告配合原告办理工商、税务、消防许可证、特种行业许可证等事务。合同签订后，原告按约支付了被告房屋租金23万元及押金4万元，随后原告即开始办理相关证照手续。之后，由于该房屋无法办理相关消防许可证照，以及小区其他居民举报该房屋用途不得作为酒店、住宿使用的原因。原告于2019年1月8日向被告发送解除房屋租赁合同通知，被告于2019年1月9日收到该解除合同通知。原告认为，被告明知其出租房屋无法办理相关消防验收手续、特种行业证可证情况下，将房屋出租给原告作酒店、住宿用途，导致原告无法承租作酒店、住宿使用及相关办理许可证照。被告其行为已构成违约，应当立即退还原告租房租金及押金27万元，同时，由于被告的违约行为导致原告承租房屋后装修等经济损失6.6万元，亦应当由被告承担赔偿责任。被告刘蓉辩称，被告方不同意原告的诉讼请求，被告认为其已适格履行了合同义务，但原告尚拖欠被告租金房屋租金未付。反诉原告刘蓉诉称，判令反诉被告张明宝支付房屋租金23万元整并支付延迟支付房租的违约金123607.67元；反诉被告支付反诉费用。事实和理由：反诉人于2018年4月9日与被反诉人签订《房屋租赁合同》，根据合同，反诉人将其名下位于苏州工业园区城邦花园36商幢201室、36幢103室，租给乙方用作酒店、住宿等合法商业经营场所。房屋租赁期间为2018年4月9日至2025年8月8日，反诉人已按约交付租赁房屋，但被反诉人于2019年1月8日单方提出解除《房屋租赁合同》，且被反诉人迄今仅于合同签订时支付了半年房租23万元，未再按约支付租金，被反诉人这一行为已严重侵犯反诉人的合法权益，现根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第一款的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条规定，请求贵院依法支持反诉人的诉讼请求。反诉被告张明宝辩称，系反诉原告违约在先。本院经审理查明认定事实如下：2018年4月9日，原告张明宝（承租方、乙方）与被告刘蓉（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于苏州工业园区城邦花园36商幢201室，36幢103室，（建筑面积约为865平方米，以实际为准，如有误差，租金不予调整），使用类型为商业用房。甲方应于2018年4月9日之前将房屋交付于乙方。甲方保证租赁房屋是商业用房，乙方用来作酒店、住宿等合法商业经营场所，甲方配合乙方办理工商、税务注册、消防许可证、特种行业许可证等事务。就租金，双方约定2018年4月9日至2025年8月8日租金为人民币46万元每年，该租金包含物业费用。本合同签订之日，一次性支付甲方半年房租人民币23万元及押金人民币4万元整，房租每半年一付，从第二期开始，在前期房租到期前30天支付下期房租，乙方须于每年1月9日，7月9日前支付下一期房租。租赁合同第五条约定，乙方应按时支付房租，如逾期支付超过五个工作日，则乙方每天按当月租金的1%向甲方支付滞纳金；连续累计一个月内未支付的，视为乙方违约，甲方可解除合同，收回租赁房屋并解除合同。2018年4月9日，张明宝向刘蓉支付租金23万元。2018年4月10日，张明宝向刘蓉支付押金4万元。2019年1月8日，张明宝向刘蓉发送解除合同通知，表示，刘蓉出租的房屋无法通力合作理酒店、住宿证照，正式通知刘蓉因该房屋无法达到合同约定用途且你方未能提供办理酒店、住宿所需要的消防验收材料，正式通知解除房屋租赁合同，并要求刘蓉于收到函件后三日内退还租金23万元、押金4万元，合计27万元。2019年1月15日，刘蓉回函，表示不同意张明宝擅自解除该租赁合同，并告知张明宝擅自违法解除合同将承担相应的不利后果。另，涉案房屋产权登记证书载明所有权人系刘蓉，房屋用途为商服用地/商业配套。诉讼过程中，双方共同确认原、被告双方之间的租赁合同已解除。就解除时间，张明宝表示，其已于2019年1月8日发函给刘蓉，故租赁合同于2019年1月9日解除；刘蓉表示，其非违约方，但未避免损失扩大，同意于当庭即2019年6月4日解除合同。双方确认，房屋无需再另行办理交接手续，于当庭即2019年6月4日交接完毕。以上事实，由张明宝向本院提交的房屋租赁合同、租金支付凭证、解除合同通知、回函及当事人庭审陈述予以证实，本院依法予以确认。张明宝针对其诉请主张，还向本院提交了证据，刘蓉质证如下：证据1、建设工程设计合同一份、隔墙施工合同复印件一份、原告交易明细一份，证明原告装修损失为66000元。证据2、寒山闻钟网站市建设局给予建设规划局的回复，证明涉案房屋规划用途为超市门厅不是酒店住宿的商业用途。原告表示，其曾向规划局申报审批证照，规划局明确回复不予办理。刘蓉对证据1真实性无法确认，证据2的真实性亦无法确认。就房屋租赁合同的履行过程，张明宝表示，原告方去消防部门办理备案手续，消防部门明确告知涉案房屋规划用途是超市和门厅，故无法办理消防备案手续。另外，因为我方是经营酒店，需要去公安办理特种行业许可证，特种行业许可证办理前提为取得消防备案手续，因为无法办理消防备案，导致后续手续均无法展开。被告在与原告签订房屋租赁合同时，我方有看过产证，我方明确告知了承租目的为开办酒店，刘蓉明确表示可以的。在我方接手涉案房屋之前，涉案房屋是经营美容美发的，当时是停业状态。原告在苏州市区园区都有经营酒店、住宿，从未遇到过这个问题。刘蓉表示，涉案房屋之前有租给他人经营美容院、办公室，没有租给他人经营酒店，我方仅告知张明宝房屋是商业用房。刘蓉表示，因张明宝违约导致合同解除，故押金不予退还，并要求张明宝支付自2018年10月9日至2019年4月8日的租金，2019年4月9日至我方认可的解除之日的租金予以放弃。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示且内容不违反法律强制性规定，依法成立有效，原、被告双方均应按照租赁合同的约定履行相应的合同义务。诉讼过程中，原、被告共同确认租赁合同解除，本院依法予以确认。就合同解除原因归哪一方的问题，本院认为，当事人针对自己的主张或反驳他们的观点应当提供相应的证据，刘蓉作为出租人，其已按合同约定向张明宝交付了涉案房屋，租赁合同虽约定承租房屋用于酒店、住宿，该约定仅系双方对承租房屋用途予以确认，但刘蓉作为承租人其并非涉案房屋土地性质规划是否可用于经营酒店、住宿的审查义务方，双方的租赁合同亦未对此予以约定，且张明宝作为有酒店经营经验的经营者，其对经营酒店、住宿的相关手续办理应知晓，故现有证据不能证实系承租方原因导致合同不能履行，故本院对张明宝的诉请主张不予支持。针对反诉原告刘蓉的诉请主张，本院认为，张明宝作为承租人其应当按期支付租金，且结合上述认定事实，未有证据证实刘蓉存在违约情形，刘蓉据此主张解除双方之间的租赁合同有相应的事实和法律依据。租赁合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合张明宝向刘蓉提出解除合同表示不再履行合同的时间，现刘蓉主张张明宝支付自2018年10月9日至2019年4月8日的租金合计23万元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。就反诉原告刘蓉主张的违约金，本院认为，因张明宝未及时支付租金，刘蓉主张违约金有相应事实和法律依据，但违约金损失应当与实际损失相适应，刘蓉主张没收押金及支付逾期付款违约金均是因张明宝未及时履行付款义务导致的损失，刘蓉主张按月租金日1%计算约定金其主张过高，本院结合实际损失及案情，酌情认定张明宝支付原告刘蓉违约损失2万元，该款项与张明宝已付押金4万元相抵扣，刘蓉还应退还张明宝2万元，刘蓉应退还款项与张明宝还应支付租金相折抵后，张明宝支付刘蓉租金21万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认张明宝、刘蓉于2018年4月9日就苏州工业园区城邦花园36商幢201室、36幢103室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、反诉被告张明宝于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘蓉租金21万元；三、驳回本诉原告张明宝的诉讼请求；四、驳回反诉原告刘蓉的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6940元，减半收取3470元，由本诉原告张明宝负担；反诉案件受理费3302元，由反诉原告刘蓉负担1077元，反诉被告张明宝负担2225元，反诉被告张明宝应负担款项已由反诉原告刘蓉预交，由反诉被告张明宝于本判决生效之日起十日内支付反诉原告刘蓉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  谢淑敏二〇一九年九月十七日书记员  马金叶