河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初2368号 原告（反诉被告）：郗延华，女，1939年7月14日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人:杜国锋，男，1969年5月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区,系郗延华儿子。 委托诉讼代理人：卢纲，河北十力律师事务所律师。 原告（反诉被告）：杜国锋，男，1969年5月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：卢纲，河北十力律师事务所律师。 原告（反诉被告）：杜国波，男，1972年12月10日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：卢纲，河北十力律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北国宏房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号，统一社会信用代码：9113040079260264W。 法定代表人：王文江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈旭东，河北广宇律师事务所律师。 原告郗延华、杜国锋、杜国波（反诉被告）与被告河北国宏房地产开发有限公司（反诉原告）（以下简称国宏房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告郗延华委托诉讼代理人的杜国锋、卢纲、原告杜国锋、杜国波及其委托诉讼代理人卢纲、被告国宏房地产公司的委托诉讼代理人陈旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郗延华、杜国锋、杜国波向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告交付被告开发的阳光水岸小区3号楼1004#1003#1104#号房屋并承担延期交付过渡费、违约金等截止至起诉之日止共计448867.65元。2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：杜润致系原告郗延华之夫，原告郗延华系杜国锋、杜国波母亲，杜润致已于2014年11月去世。2012年8月21日被告与杜润致签署拆迁安置补偿协议，约定将被告开发位丛台区号房屋安置给杜润致。2019年4、5月份，被告开始陆续交房，原告到安置给自己的房间查验时，发现已经有人对安置房开始装修，无奈只得到房地产登记备案机关查询，发现其中的1004#和1104#房屋在登记备案机关登记的状态是商品房，根据我国现有的法律法规规定，上述两套房屋系拆迁安置房屋登记的状态应当为不可售状态，为保护原告在上述房屋上的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。 郗延华、杜国锋、杜国波为支持自己的主张提交以下证据：1、三原告身份证复印件、2019年5月20日杜润芝的死亡注销证明、2019年5月20日光明桥派出所出具的亲属关系证明。证明本案原告为适格主体。2、拆迁安置补偿协议书。证明该协议书为第135号，系151个村民中，第135个达成协议的，不存在钉子户、拒不搬迁的情形；根据本协议的第8条第2款预定计算过渡费，根据双方签订的安置补偿协议原告应回迁安置住房面积为388.63平方米，应基于此计算过渡费；房屋交工标准应当为本协议中第9条第1款、第2款，现在根据拆迁补偿协议被告所交付的房屋至起诉之日尚不具备上述交房条件；乙方即原告的宅基地面积38.96平方米未能主张安置，货币补偿的单位为16000元/平方米。3、协议书（二）。证明签订日期为2012年8月21日，同拆迁补偿协议的签订日期，在原合同的基础上被告承诺赠与原告拆迁安置面积为166.55平方米；三年后若未交房原告有权领取过渡费；甲方照顾补助乙方的50万元是双方约定一次性补偿给原告的，剩余的钱是货币补偿。4、阳光水岸住宅楼回迁安置房选房表。证明本案诉争的1003、1004、1104房屋是原被告在签订协议书时就进行了约定的。5、返还产权协议书、2019年5月24日收款收据，备注人是杜亮。证明2019年5月24日被告已经开始向村民交付房屋。 国宏房地产公司辩称，被答辩人诉答辩人房屋拆迁安置补偿纠纷一案业经贵院受理。答辩人认为，被答辩人的无理诉求毫无法律和事实依据，故依法应予驳回。理由如下：一、关于延期交房问题。延期交房不仅是客观上存在的，而且其原因也是多方面的。但其最主要原因莫过于被答辩人迟迟不予搬迁（俗称“钉子户”）所导致的不能开工、未履行费用结算程序无法履行交房手续以及其抢占房屋阻碍回迁进程等原因所致。1长期拒绝搬迁，无法按时开工。2未履行结算程序，无法计算过渡费数额。根据规定，回迁房屋的交付程序为：回迁户（即：本案被答辩人。下同）持《回迁安置合同》与开发公司（即：答辩人。下同）进行费用结算（即：按照回迁面积以现金方式多退少补）后，由回迁户与物业公司签订《物业合同》并缴纳物业费，尔后再行验房，无误后由开发公司向回迁户交钥匙。也就是说：未经结算程序，无法确定房屋面积；没有确定房屋面积，自然就不存在交付房屋的问题（对此程序，交房通知中有明确规定说明）。3抢占房屋，导致回迁工作不能正常进行。正如被答辩人诉状中涉及到的1004、1003、和1104号房屋，其实这三套房屋早由顺序在先的其他回迁户选中，而本不在被答辩人选择之内，况且该三套房屋的总面积（388﹒63㎡）也远大于其被拆迁证载面积（148﹒74㎡）。之所以被其选中，正是由于被答辩人的肆意抢占（强行换锁）行为和如不答应就拒绝搬迁之无理条件等，迫使答辩人无奈默认之事实。为此，答辩人不仅要在兼顾其他回迁户的利益前提下，整盘考虑和重新调整回迁方案，还要给其他被抢占房屋的回迁群众做大量的工作。以至于回迁交房工作迄今尚未完成，这也是延期交房的原因之一。二、关于过渡费问题。答辩人与被答辩人2012年8月21日所签订之第135号《拆迁安置补偿协议书》第八条（见证据之二）中明确规定了延期交房的过渡费支付办法，而据此办法，必须通过结算程序才能确定具体数额。如前所述，被答辩人迄今未履行费用结算程序，自然也就不能计算和确定过渡费数额，进而向其支付过渡费。为此，也不存在所谓延期过渡费的问题。况，按照答辩人2019年5月9日发布的交房《通知》（见证据之）：2019年5月15日进入交房程序，截止2019年8月1日，按排名顺序交房仅74户（第74号），而排名在后（135号）的被答辩人一方自然没有进入交房阶段（这也是被答辩人迟迟不与答辩人签订《回迁协议》所引发的不利后果之一）。可见，本案所涉房屋不能顺利交付的责任完全在被答辩人一方，而所谓延期交付房屋过渡费和违约金之诉求不仅自然不能成立，相反根据答辩人于本案诉讼中依法提起的反诉请求，则依法、依规，有理有据地阐明被反诉人（即：被答辩人）依法应负的法律责任（见《反诉状》及相关证据）。 国宏房地产公司反诉称，1、依法确定双方于2012年8月21日签订的《协议书（二）》所约定内容无效。2、判令被反诉人退还依据该《协议书（二）》取得的不法所得50万元。3、判令按照拆迁政策及双方签订的第135号《拆迁安置补偿协议书》约定的内容、方式回迁安置并计算、发放过渡费。4、判令被反诉人承担因其“钉子户”行为阻碍施工等给反诉人造成的损失50万元（暂计部分损失，全部损失按计算后的实际数额追加诉求）。5、判令被反诉人立即停止抢房等侵权行为，并承担因其强行抢占房屋给反诉人造成的损失，消除负面影响。6、本案本诉和反诉等全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人郗延华（下称郗延华）和被反诉人杜国峰（下称杜国峰）、被反诉人杜国波（下称杜国波）系母子关系，并共同居住于邯郸市丛台区“丛台新村”九条2号内2号，户名为杜润致（郗延华之夫，杜国峰、杜国波之父。已故），其土地证载面积为148﹒74㎡（见证据之一）。2009年，反诉人河北国宏房地产开发有限公司（下称反诉人）依法对丛台区“丛台新村”（下称丛台新村项目）进行开发改造建设，是年8月7日，经市拆迁办审核批准，反诉人取得对该规划区域范围内150余户居民房屋及其他设施等的拆迁许可（见证据之二），被反诉人房屋正处该拆迁范围核心位置（见证据之三）。2009年9月，在丛台区拆迁指挥部调度下，丛台新村项目的拆迁工作正式启动。至2010年5月，该拆迁范围内的53户被拆迁户先后与反诉人签约搬迁……截止2012年7月，除被反诉人唯一一户“钉子户”拒不搬迁外，该拆迁范围“红线”内的所有能够影响到施工的被拆迁户均已陆续签约搬迁。期间，负责拆迁包户的工作人员虽反复上门做工作，均因被反诉人一方毫无余地的苛刻条件（除按总面积给三套房外，另加50万元现金补偿款）无功而返。面对被反诉人一方的漫天要价，为赶工程进度，反诉人不得不作出巨大妥协，在与被反诉人签订第135号《拆迁安置协议书》（见证据之四）的同时，被迫与其签订了一份补充《协议书（二）》（见证据之五），并依此，向被反诉人一方支付拆迁补偿款1123360元（见证据之六。含被反诉人向反诉人敲诈而增加的50万元现金）。然而，欲壑难填的被反诉人一方却因此而更加变本加厉——其不仅完全不按照拆迁安置程序选房、排号，更是宣称：其所选中房屋不得变更，即便是该房屋已由前者选中，否则就拒绝搬迁出施工工地……为了落实区委、区政府确定的达标期限以及最大限度地维护其他回迁户的合法权益，反诉人虽愤怒，却选择了屈而从之。需要特别强调的是，在丛台新村项目拆迁期间，由于被反诉人一方拒绝搬迁，仅2010年一个年度反诉人就向先期搬迁的回迁户支付搬迁过渡费1474730.40元（见证据之七），误工损失更是高达数千万元。而更严重的是，被反诉人对反诉人的敲诈结果引发了足以影响社会稳定的后遗症——先期搬迁的回迁户纷纷到政府机关要求反诉人比照被反诉人增加拆迁补偿款（见证据之八），并大有因此而引发大规模群体性上访事件发生的可能。目前，令人不可接受的是，被反诉人一方非但对反诉人在处理其搬迁安置一事上的足够善意毫无感触，反而恶意相向将反诉人告上了法庭，并强词夺理……是可忍，孰不可忍！基于上述事实，鉴于被反诉人的无理诉求，反诉人决定依法对其提起反诉，并提出上述反诉请求。现依据我国《民法》第五十八条、第六十一条和《侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条及《民事诉讼法》第五十一条、《民诉法解释》第二百三十二条、二百三十三条等相关规定，提起反诉。请求人民法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益，维护社会的稳定。 国宏房地产公司为支持自己的主张提交以下证据：1、原告房屋宅基证。证明显示证载面积，由此计算出回迁面积。2、拆迁许可证。证明反诉人开发丛台新区的行为的合法性。3、拆迁规划图。证明拆迁范围及回迁户的分布状况。4、2012年8月21日与本诉原告签订的拆迁补偿安置协议书。证明签订日期、过渡费计算标准、方法及双方的权利和义务。5、协议书（二）。证明受胁迫签订之无效条款。6、银行汇票、收款收据。证明反诉人国宏公司向被反诉人支付补偿款的数额及收到情况。7、2010年过渡费发放表。证明2010年这一年度内反诉人发放的过渡费。8、证明。证明先期搬迁户效仿被反诉人而导致的不稳定隐患。9、拆迁规划图。证明被拆迁户数量及拆迁范围。10、邯郸市城市拆迁安置暂行规定。证明双方签订的安置补偿方案的合法性与该暂行规定作为参照，我方认为应按照该规定计算。11、选房表。证明选出的三套房的面积总和为388.63平方米，远远大于其证载面积148.60平方米。12、交房通知。证明国宏公司通知回迁户持相关手续办理交房事宜。由于原告并未办理交房事宜故过渡费无法结算。 经审理查明，2012年8月21日，杜润致、杜国锋（乙方被拆迁人）与国宏房地产公司（甲方拆迁人）签订《丛台新村拆迁安置补偿协议书》，主要约定，乙方宅基地面积为148.74㎡；乙方承诺在2012年8月26日以前交房；甲乙双方同意从乙方宅基地面积中拿出38.96㎡实行货币补偿，每16000元/㎡；回迁安置房的标准符合国家建筑规范和质量要求；过渡费支付办法：1、自签订协议并搬家交房之日起，乙方过渡期限为36个月，2、临时安置补助费（过渡费）按乙方应回迁安置住宅建筑面积每平方米每月补助10元，自乙方签订协议并搬家交房之日起开始支付，每三个月发放一次过渡费，3、由于拆迁人责任延长过渡期限的，超过6个月内的，增加原过渡费标准的25%支付，六个月以上12个月以内的增加50%支付，逾期12个月以上24个月以内的增加75%支付，逾期24个月以上的增加100%支付。双方于2012年8月21日又签订了协议书（二），主要约定，在原合同的基础上，甲方赠送乙方回迁安置面积166.55㎡；乙方用三年过渡费、搬家费、附属物费抵充房款（5000元/㎡），从以上赠送面积中扣除。三年以后若未交房，乙方按规定领取过渡费。在货币补偿的基础上，甲方照顾补助乙方50万元，在结算时由甲方向乙方一次性支付；甲方需按乙方所选房号、楼层、面积交付房屋，但仅限于法律规定3%范围之内存在误差，否则乙方有权要求甲方按交房时市场高价双倍赔偿。上述协议签订后，杜润致、杜国锋于2012年8月21日选定邯郸市丛台区新兴大街90号阳光水岸小区3号楼1003号（面积105.39㎡）、3号楼1004号（面积141.62㎡）、3号楼1104号（面积141.62㎡）房；杜润致、杜国波于2012年8月27日向国宏房地产公司交付被拆迁房。 另查明，杜润致于2014年11月去世。杜润致系郗延华之丈夫，郗延华系杜国锋、杜国波之母亲。 本院认为，双方于2012年8月21日签订的《丛台新村拆迁安置补偿协议书》、协议书（二），系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。作为合同一方当事人的杜润致去世后，其财产共有人郗延华、继承人郗延华、杜国锋、杜国波依照相关法律规定承继了合同中的权利和义务，郗延华、杜国锋、杜国波有权要求国宏房地产公司按协议约定履行交房、支付过渡费等义务。原、被告双方应按照《邯郸市城市房屋产权调换安置协议》来行使权利并履行义务。根据《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》的相关规定及双方约定，国宏房地产公司应当支付过渡费的总数额为：房屋总面积141.62+141.62+105.39=388.63平米1、2012年8月21日至2015年8月20日过渡期为36个月，每月每平方米10元即388.63平米×10元＝3886.30元；3886.30元×36个月＝139906.80元；2、2015年8月21日至2016年2月20日，超过过渡期6个月内，增加原过渡费标准的25%即388.63平米×12.5元＝4857.875元，4857.875元×6个月＝29147.25元；3、2016年2月21日至2016年8月20日，6个月以上12个月以内增加50%支付，388.63平米×15元＝5829.45元，5829.45元×6个月＝34976.70元；4、2016年8月21日至2017年8月20日，12个月以上24个月以内，增加75%支付，388.63平米×17.5元＝6801.025元，6801.025元×12个月＝81612.30元；5、2017年8月21日至2019年5月20日共21个月，24个月以上的增加100%支付，388.63平米×20元＝7772.60元，7772.60元×21个月＝163224.60元；139906.80元+29147.25元+34976.70元+81612.30元+163224.60元＝448867.65元。综上所述，国宏房地产公司的反诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条之规定，判决如下： 一、河北国宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向郗延华、杜国锋、杜国波交付邯郸市丛台区新兴大街90号阳光水岸小区3号楼1003号（面积105.39㎡）、3号楼1004号（面积141.62㎡）、3号楼1104号（面积141.62㎡）房屋各一套。 二、河北国宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向郗延华、杜国锋、杜国波支付2012年8月21日至2019年5月20日止的过渡费448867.65元。 三、驳回河北国宏房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8032元，反诉费7020元，诉前保全费5000元，共计20052元，由河北国宏房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  周长代 审 判 员  杨新凤 人民陪审员  冀 红 二〇一九年九月十一日 书 记 员  李 冰