山东省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）鲁行申292号 再审申请人(一审原告、二审上诉人）青岛啄木鸟营销策划有限公司，住所地青岛市西藏路**。 法定代表人李万春，总经理。 委托代理人李勇，青岛啄木鸟营销策划有限公司职工。 委托代理人孙晓云，青岛啄木鸟营销策划有限公司职工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）青岛市市南区房屋征收安置办公室（原青岛市市南区房屋拆迁管理办公室），，住所地青岛市宁夏路**** 法定代表人彭涛，主任。 原审第三人青岛市市南区城市建设局（原青岛市市南区开发建设局），住所地青，住所地青岛市宁夏路**v> 法定代表人李宏建，局长。 原审第三人青岛海丽花边织带有限公司，住所地青岛市，住所地青岛市大沙路** 法定代表人张旭明，董事长。 再审申请人青岛啄木鸟营销策划有限公司（以下简称啄木鸟公司）因诉青岛市市南区房屋征收安置办公室（原青岛市市南区房屋拆迁管理办公室，以下简称市南区征迁办）、原审第三人青岛市市南区城市建设局（原青岛市市南区开发建设局，以下简称市南区城建局）、原审第三人青岛海丽花边织带有限公司（以下简称海丽花边公司）拆迁行政裁决一案,不服青岛市中级人民法院（2017）鲁02行终683号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。 啄木鸟公司申请再审称，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项的规定，请求：⒈撤销青岛市中级人民法院（2017）鲁02行终683号行政判决；⒉撤销市南区人民法院（2016）鲁0202行初89号行政判决；⒊判决市南区城建局提供与被非法拆除房屋相似、室内使用面积200平方米的商用网点一处，作为啄木鸟公司经营房屋使用；⒋判决因非法拆迁给啄木鸟公司造成的拆迁经营补偿款及搬迁补助费共计2477948元，并直接由市南区城建局支付给啄木鸟公司；⒌一、二审诉讼费由被申请人承担。主要理由如下：一、原审法院违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条之规定。根据该条规定，被申请人及原审第三人市南区城建局负有举证义务，如无法举证则只能认可再审申请人提交的证据。再审申请人提交的涉案房屋的房产证复印件记载了租赁房屋的建筑面积等相关信息，应支持租赁房屋使用面积是200平方米，不是建筑面积。原审期间，被申请人及市南区城建局拒不提供西藏路14号房屋详细的房屋拆迁评估测绘报告，且在法庭上亲口承认无法证明所租赁房屋200平方米是指建筑面积还是使用面积。没有证据证明再审申请人所租赁的房屋是货币补偿而不是房屋补偿，原审法院认可没有提供合法有效证据的被申请人的主张，属于严重违法行为。市南区城建局没有合法手续强拆房屋，没有与再审申请人签订拆迁经营补偿协议，并非原审法院认定的依法拆迁。二、1、市南区征迁办裁决的拆迁经营补偿赔偿期限错误。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能也是唯一的解决方法就是进行房屋产权调换。再审申请人有权选择货币补偿还是房屋补偿，这是法律赋予再审申请人的合法权利。再审申请人变更诉讼请求合理合法，所以市南区城建局应当支付再审申请人自2008年5月12日非法强拆之日起至上诉人与其签订安置使用面积200平方米商业网点的补偿协议时止的经营补偿。2、被申请人裁决支付给再审申请人的经营补偿及搬迁补助费有法可依，并非原审法院所认定的系海丽花边公司对自己权利的让渡。具体法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》第十三条和《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条等相关规定，拆迁经营补偿款支付主体是拆迁人市南区城建局，不是海丽花边公司，法律规定停产停业损失应当由拆迁人市**城建局支付给再审申请人，不属于海丽花边公司对自身权利让渡的认可。3、再审申请人与海丽花边公司签订的《厂房使用合同》是否有效属于行政案件，早在（2011）青行终字第269号和（2014）青行终字第306号行政判决中已明确合同有效的事实，认定该案是行政案件，且租赁的房屋被非法强拆时，合同仍然有效。但原审法院认定该案是民事案件，应使用民事法律，并认为因合法拆迁合同已终止。在发布拆迁公告时，海丽花边公司的物权已经发生变化，不属于原产权人海丽花边公司。因不可抗力和城市规划，政府征收等法定的合同终止，不代表放弃拆迁房屋的补偿款与经营补偿款等权利。应适用行政诉讼法，由市南区城建局对再审申请人进行拆迁经营补偿，与海丽花边公司没有任何关系。4、再审申请人要求赔偿2477948元损失的具体标准及理由如下：根据《青岛市城市房屋拆迁管理条例》第三十九条，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第二十七条、第三十一条、第三十二条、第三十三条，《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条、第四十条、第四十二条、第五十二条等，具体款项标准按照《青岛市人民政府关于贯彻实施有关问题的通知》第四条中的补偿标准。具体计算如下：⑴10个月的经营补偿款：200平方米×60元/月/平方米×10个月=120000元（补偿期限自2008年5月12日至2009年3月12日）；⑵一次性搬迁补助费：200平方米×40元/平方米=8000元；⑶109个月的延期经营补偿款：200平方米×90元/月/平方米×109个月=1962000元（期限自2009年3月12日至2018年4月12日）；⑷经营补偿款和搬迁补助费利息387948元（按照银行同期利率计算，自2008年5月12日至2018年4月12日）。法律依据另有《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等相关规定。5、合同的终止与解除不是一回事。海丽花边公司接到拆迁通知后未按照合同约定十日内书面通知再审申请人，属于违约。该合同是海丽花边公司提供的格式合同，根据合同法的相关规定，该条款无效，对理解发生争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。所以，在合同没解除、法院没有判决之前，租赁合同依然有效。请求支持再审申请人的诉讼请求。 被申请人市南区征迁办未提交书面陈述意见。 原审第三人市南区城建局未提交书面陈述意见。 原审第三人海丽花边公司未提交书面陈述意见。 本院认为，海丽花边公司在青岛市市南区拥有私有非住宅房屋一处，建筑面积2461.18平方米。2004年3月29日，海丽花边公司与啄木鸟公司签订《厂房使用合同》，约定由啄木鸟公司租赁该房屋2-3层约200平方米经营使用。其中合同第四条约定“如遇不可抗拒和城市规划改造，本合同自行终止，甲方需要在接到上级通知后，十日内书面通知乙方，自终止之日起计算退还乙方房屋使用费。”在合同履行期间，西藏路地块改实施拆迁改造，上述西藏路14号房屋位于拆迁改造范围内，海丽花边公司向啄木鸟公司发送了腾房催告律师函。海丽花边公司分别于2008年4月30日与市南区城建局签订非住宅房屋拆迁补偿协议，于2016年3月31日出具《关于青岛市市南区的函》，最终同意全部以货币形式进行补偿，并对具体补偿项目和数额进行了约定。市南区城建局支付部分费用后，涉案房屋于2008年6月23日被拆除。期间，海丽花边公司将啄木鸟公司诉至青岛市市南区人民法院，提出解除双方租赁合同、啄木鸟公司迁出涉案房屋等诉讼请求。啄木鸟公司提出反诉，提出支付停水停电损失、临时过渡费及搬家费、房屋装修费、返还预交房租等请求。经（2008）南民初字第10655号生效民事判决认定，上述《厂房使用合同》依据合同第四条约定已终止，合同中并未约定临时过渡补助费及搬家费，未支持啄木鸟公司的该项请求。后啄木鸟公司因拆迁补偿问题向市南区征迁办提出拆迁裁决申请，历经多次诉讼，2015年11月12日，市南区征迁办作出青南拆裁字【2015】2号裁决书认为，裁决如下：（一）市南区城建局按租赁房屋的建筑面积200平方米每平方米40元一次性支付搬迁补助费8000元给啄木鸟公司；按租赁房屋的建筑面积200平方米每月每平方米60元一次性计发10个月经营补助费120000元给啄木鸟公司；上述费用共计128000元，由于市南区城建局已支付海丽花边公司，海丽花边公司应于本裁决书生效后将该费用支付给啄木鸟公司；（二）驳回啄木鸟公司的其他裁决请求。啄木鸟公司不服，遂提起本案行政诉讼。请求法院判令：⒈撤销上述裁决书中部分不合法的裁决；⒉判令市南区城建局提供与被非法拆除相似、室内使用面积200平米商用网点一处作为经营房屋使用；⒊判决市南区城建局支付拆迁经营补偿费及搬迁费共计1592650元（具体包括按200平方米计算的10个月经营补偿款、一次性搬迁补助费合计128000元及利息，72个月的延期经营补偿款）等内容。 因上述裁决书确定的补偿项目和补偿数额认定正确，但支付主体适用法律错误。原审法院认为，拆迁行政裁决系对拆迁人与被拆迁人（含承租人）平等主体之间的拆迁补偿安置事项进行裁决。被拆迁人海丽花边公司已经向拆迁人市南区城建局明确表示同意将经营性补助费及搬迁补助费合计128000元从未发放的超期过渡费中扣除，即同意由拆迁人向承租人啄木鸟公司支付。判决撤销裁决中不当的部分，即128000元由海丽花边公司支付给啄木鸟公司的内容。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。 本案的争议焦点问题为涉案裁决书裁决结果是否合法正确，主要包括补偿方式、房屋面积及支付搬迁补助费和经营补助费主体问题。 关于补偿方式。啄木鸟公司再审主张，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十条规定，其未与被拆迁人海丽花边公司达成解除租赁关系的协议，市南区城建局应实行房屋产权调换方式提供使用面积200平米商用网点一处，且拆迁经营补偿赔偿期限应截至提供该产权调换房屋时止。经查，啄木鸟公司与海丽花边公司签订的《厂房使用合同》第四条明确约定，如遇城市规划改造，该合同自行终止。西藏路地块改拆迁改造项目导致该合同终止条件成立，合同双方的租赁关系已经结束。且已经生效的民事判决对合同终止后双方的责任进行了判断认定。因此，啄木鸟公司关于其未与被拆迁人海丽花边公司达成解除租赁关系协议的再审主张不能成立。根据《青岛市人民政府关于贯彻实施有关问题的通知》（青政字【2007】68号）规定，“……经营性补助费拆迁非住宅房屋造成停产停业损失的，按以下标准发放经营性补助费：......（2）实行货币补偿的，由拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米60元一次性计发10个月经营补助费……”《西藏路地块改造项目拆迁补偿方案》第十四条，“……3、经营性补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米60元一次性计发10个月经营性补助费……”本案中，海丽花边公司已明确其选择货币补偿方式，因此，不存在超期经营性补助费的问题。根据上述规定，啄木鸟公司应得的经营性补助费为：60元/月/平方米×200平方米×10个月=120000元，市南区征迁办对此认定正确。啄木鸟公司关于市南区城建局应提供产权调换房屋及拆迁经营补偿赔偿期限截至提供该产权调换房屋时止的再审主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于补偿费用的房屋计算面积。《西藏路地块改造项目拆迁补偿方案》第十四条规定，拆迁补助费用标准和支付方法1、搬迁补助费：……（2）非住宅：按建筑面积每平方米40元。……3、经营性补助费：拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米60元一次性计发10个月经营性补助费……。该方案均是以房屋的建筑面积为基数计算搬迁补助费和经营性补助费。本案中，啄木鸟公司与海丽花边公司所签订的《厂房使用合同》只约定将200平方米厂房交付使用，并未明确该200平方米是使用面积还是建筑面积。啄木鸟公司于2008年4月26日所出具的《关于西藏路十四号厂房拆迁问题说明》及本案起诉状、上诉状中，自行计算的补偿款项均是以200平方米作为计算基数。原审期间，市南区征迁办提交了上述问题说明、拆迁补偿协议等相关证据予以证实，但啄木鸟公司未提交确实充分的证据证实其租赁房屋的建筑面积为438.76平方米。海丽花边公司持有的青房地权市字第××号房地产权证中记载其房屋总体建筑面积为2461.18平方米，其后所附的配置图中标注各部分面积的记载，其中包括438.76平方米的位置。但啄木鸟公司并未提交证据证实该438.76平方米的位置即是其租赁使用的厂房位置。且申请再审期间，啄木鸟公司仍以200平方米作为计算基数主张各项补偿费用。因此，原审法院综合分析后认定涉案裁决书确定200平方米为上诉人所承租房屋的建筑面积，并无不当。 关于补偿费用的支付主体。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款规定：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。因此，拆迁补偿的支付主体应为拆迁人。本案中，市南区城建局即是拆迁补偿的支付主体，应由市南区城建局直接将补偿费用支付给啄木鸟公司。原审法院判决撤销涉案裁决中关于支付主体的内容，适用法律正确。 综上，啄木鸟公司的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（三）、（四）项规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回青岛啄木鸟营销策划有限公司的再审申请。 审判长  曲立力 审判员  蒋炎焱 审判员  郝万莹 二〇一九年九月十六日 书记员  王 璐