山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2402号 原告：王健，男，1986年9月3日出生，汉族，住山东省临朐县。 两原告共同委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 原告王健、解慧玲与被告山东景和置业公司有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月11日、2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告王健、解慧玲的委托诉讼代理人唐明珠、张雪瑞，被告景和置业公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王健、解慧玲向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向王健、解慧玲支付逾期交房违约金至景和置业公司交付房屋达到法定标准之日止（以762682元为基数，按每日万分之一点五计算，自2017年6月1日暂计算至2019年2月26日为72645.46元）；2.判令王健、解慧玲承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年11月16日，王健、解慧玲与景和置业公司签订合同编号为销售（字）201522415325的《商品房买卖合同》约定王健、解慧玲购买景和置业公司开发的位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄一期XXX号房屋，房屋建筑面积106.41平方米，房屋总价款762682元。王健、解慧玲按合同约定履行了交付购房款762682元的义务。合同约定景和置业公司应当在2017年5月31日前将符合合同约定的商品房交付王健、解慧玲使用，并约定了逾期交付的违约责任。截止目前，涉案商品房并未取得《分期综合验收备案证明》，即涉案商品房仍达不到合同约定的交付使用的条件，景和置业公司未按合同约定向王健、解慧玲交付房屋，已构成违约。景和置业公司逾期交付房屋的行为，严重侵害了王健、解慧玲的合法权益。为维护王健、解慧玲合法权益，特依据《商品房买卖合同》约定、《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望判如所请。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便存在逾期交房，双方已就逾期交房违约金事宜进行协商，并于2017年8月31日向王健、解慧玲支付7016.67元违约金。这是双方对逾期交房违约金进行一次性处理的结果，现无权再额外主张逾期交房违约金。三、王健、解慧玲主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，计算逾期天数时应考虑下列因素：1、施工期间景和置业公司因中约定的政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”，因此，计算逾期交房天数时，应按照扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。2、根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款第（4）项的约定：“自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算”，王健、解慧玲在2015年11月16日签订《商品房买卖合同》后的第64日即2016年1月19日才获得贷款，根据前述约定，景和置业公司逾期交房起算时间应从合同约定的交房日顺延64日后开始计算。四、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五：补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非王健、解慧玲主张的分期综合验收合格。五、王健、解慧玲主张违约金明显高于实际损失，应当予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条的规定，约定违约金高于实际损失的应当予以调减。违约金的确定应以实际损失为基础，而逾期交房造成损失应为买受人因未能使用该房屋而实际租赁他人房屋用于居住所产生的实际损失。因此应根据王健、解慧玲能够提供有效证据证明其租赁他人房屋使用所产生的实际损失调减违约金。景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。 本院经审理认定事实如下：王健、解慧玲（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2015年11月16日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201522415325）约定：王健、解慧玲购买景和置业公司开发的景和山庄一期XXX号房屋，建筑面积106.41平方米，合同总价款为762682元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年5月31日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）如未出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，买受人应履行收房义务，正常房屋维修不计入逾期交房时间。买受人不得以此为由拒绝接收房屋，由此产生的责任由买受人承担。如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。附件五：补充协议第二条关于通过银行贷款方式支付购房款的约定1、买受人于2015年11月16日前向出卖人支付首付房款即人民币壹拾玖万壹仟陆佰捌拾贰元整（￥191682元）（定金自动转为首付款），余款人民币伍拾柒万壹仟元整（￥571000元）通过银行按揭贷款方式支付。4、买受人在约定日期内交齐全部贷款材料后，应根据银行及出卖人要求，积极办理相关贷款手续。（4）除本款第（1）、（2）、（3）约定原因外，自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算。本条款中“办理完毕贷款手续”是指买受人通过银行或其他发放贷款单位审查，与发放贷款单位签订贷款协议，交纳完毕贷款所需的公正等费用，贷款发放至出卖人。第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，王健、解慧玲按照合同约定时间缴纳了首付款191682元，并于2016年1月19日取得了571000万元银行按揭贷款。合同签订后，王健、解慧玲向景和置业公司交纳了约定的购房款。庭后经确认，景和置业公司已于2019年6月29日向王健、解慧玲交付涉案房屋，且景和置业公司已向王健、解慧玲支付逾期交房违约金7016.67元。 双方当事人争议的事实和证据如下： 一、解慧玲、王健是否存在逾期付款的事实？交房期限是否应当顺延及顺延的天数？ 景和置业公司主张王健、解慧玲逾期缴纳购房款，要求依据《商品房买卖合同》及补充协议的约定顺延交房64天，王健、解慧玲辩称，对取得贷款时间无异议，但因景和置业公司提供的合作贷款银行不再与其合作，导致王健、解慧玲不得不更换贷款银行，导致逾期。本院认为，《补充协议》系对《商品房买卖合同》的进一步补充约定，景和置业公司主张依据第二条第4款第（4）项的约定顺延交房日期，根据该约定，逾期付款所相应顺延的房屋交付期限应从该条款约定的60日期限届满起算，故相应顺延房屋交付期限的天数应为4天。 二、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 王健、解慧玲主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、《建设工程监理合同》及《景和山庄项目施工总承包工程合同》复印件各1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天。3.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的天数为51日；4.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天；5.济南市历城区工程质量与安全生产监督站出具的《建设工程竣工验收备案办理通知单》一份，拟证明2018年7月16日质监站已经就该栋19号楼出具竣工验收备案办理通知，说明此时该栋楼已经通过竣工验收，目前备案正在办理过程中。经质证，王健、解慧玲辩称对证据1真实性不予认可。工程暂停令载明的时间是2015年7月13日，此时王健、解慧玲和景和置业公司还没有签订商品房买卖合同，与本案无关。最后一份暂停令的时间是2017年11月15日，与景和置业公司想说明的停工时间不吻合，即在市政府有文件之后并没有相应的工程暂停令；对《建设工程监理合同》的真实性王健、解慧玲无法确认，该份监理合同记载的服务期限并没有覆盖景和置业公司欲证明的停工期限，与本案没有关联性，不能证明景和置业公司的主张；对《景和山庄项目施工总承包工程合同》的真实性无异议。通过合同记载的内容可以显示合同竣工的时间暂定为2016年11月24日，再次证明了景和置业公司逾期交房的事实。证据2系复印件，真实性无法确认，即使上述文件是真实的，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。王健、解慧玲和景和置业公司合同约定的交房时间是2017年5月31日，而《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》当中所指的时间为2017年11月15日至次年的3月15日，从时间就可以看出，该份文件对景和置业公司交房没有实际的影响。对于相关的采暖季，停工措施并不是全部停工，而是经过行政主管部门审核以及市扬尘治理与渣土整治行动工作办公室等同意后仍然可以施工，因此景和置业公司的抗辩理由不能成立。《山东省落实实施细则》发布的日期为2018年11月7日，而合同约定的交房时间为2017年5月份，该份证据与景和置业公司延期交房也没有关系；对证据3政府公告的真实性无法确认，且该证据载明的发布日期为2018年7月23日，与本案无关。从证据记载的内容上该证据载明“经执法人员落实，因环保创城致使开发商建设停工，造成交房延迟的问题不存在”。不能免除景和置业公司延期交房的违约责任。证据4系复印件，对真实性无法确认，即便文件真实，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。对证据5的真实性无法确认。从证据的内容上来看，该份证据仅是一份竣工验收备案办理的通知单，仅是通知而已，该通知并不能代表涉案的房屋已经取得了分期综合验收合格的标准。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 三、涉案房产的交付标准是什么？王健、解慧玲是否有权主张实际收房后的逾期交房违约金？ 王健、解慧玲主张涉案商品房的交付条件应为分期综合验收合格。景和置业公司辩称，根据双方签订的附件五《补充协议》第五条第一款的约定，交付房屋的条件为该商品房取得竣工验收备案证明，而非王健、解慧玲主张的分期综合验收合格。在王健、解慧玲实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，王健、解慧玲无权主张实际收房后的违约金。本院认为，双方签订的《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。故涉案房产的交付标准为取得取得竣工验收备案证明。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件。虽然出卖人已经交付房屋，亦不能免除出卖人逾期交房的违约责任，故应以竣工验收备案证明取得时间作为计算逾期交房违约金的截止日期。 综上，合同约定的交房为2017年5月31日，逾期交房天数应为2017年6月1日至景和置业公司取得竣工验收备案证明之日止再扣除因逾期付款顺延的4天。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，王健、解慧玲与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。王健、解慧玲现已足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向王健、解慧玲交付房屋。山东景和置业有限公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为违约金标准确定。王健、解慧玲要求景和置业公司按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按日支付已付房款万分之一点五支付违约金，景和置业公司辩称该请求超出了王健、解慧玲的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积106.41平方米×737天（自2017年6月1日至2019年6月11日即一审法庭辩论终结前再扣除因逾期付款顺延的4天）=37643.6元，37643.6元×1.3=48936.68元。王健、解慧玲按照合同约定请求的违约金为762682×万分之1.5×737天=84314.5元），该数额超出了实际损失的1.3倍，故应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减，同时还应扣减景和置业公司已经实际向王健、解慧玲支付的违约金7016.67元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王健、解慧玲支付违约金（建筑面积106.41平方米×0.48元/平方米/日×1.3×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年6月1日至取得竣工验收备案证明之日再扣除因逾期付款顺延的4天），在该基础上扣除已付违约金7016.67元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费808元，由王健、解慧玲负担384元，山东景和置业有限公司负担424元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年九月十六日 书记员 孔祥慧