呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初505号原告（反诉被告）：呼和浩特市久华房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。法定代表人：郑平顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺红燕，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：武剑飞，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古北疆影业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区。法定代表人：申明乾，该公司总经理。委托诉讼代理人：丛景龙，慧聪律师事务所律师。原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司（以下简称“久华公司”）与被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司（以下简称“北疆公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于立案后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）久华公司法定代表人郑平顺及其委托诉讼代理人贺红燕、武剑飞，被告（反诉原告）北疆公司的委托诉讼代理人丛景龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）久华公司向本院提出本诉诉讼请求：请求判决终止原告与被告签订的《房地产合作开发协议书》。事实与理由：2014年10月9日，原告呼和浩特市久华房地产开发有限公司（以下简称“久华公司”）与被告内蒙古北疆影业管理有限责任公司（以下简称“北疆公司”）计划合作开发位于锡林南路小黑河大桥东（东至××苑、南至小黑河滨河路北、西至锡林南路、北至锡林公园）综合楼项目，按照当时有关部门的城市规划，双方确定占地总面积为12939平方米（其中可建设用地为8480平方米，代征道路绿地为4459平方米），综合楼总建面积为51000平方米（不含地下室）。为此，双方签订了《房地产合作开发协议书》，合同约定在合同签订后7日内，北疆公司向久华公司交付贰佰万元人民币，待基础筏板完工后再交付捌佰万元。之后北疆公司依约向久华公司支付了200万元。2014年12月，有关部门对双方合同涉及到的建设用地变更了城市规划，将位于该项目内的部分土地变更为公共绿化用地，由此，导致了所剩余的实际建设用地面积与《房地产合作开发协议书》约定的面积严重不足，致使双方签订的《房地产合作开发协议书》无法履行。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条的规定以及《房地产合作开发协议书》第七条、第八条，即在合同因遇到不可预知的情形导致无法继续履行的，应当终止合同，双方均不承担违约责任，已经支付的费用予以返还的约定，原告久华公司特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令与被告北疆公司签订的《房地产合作开发协议书》因无法继续履行而终止。被告（反诉原告）北疆公司针对本诉辩称：本诉原告对终止合同的理由是第7、第8条，我们认为是不成立的，从对方所交换的证据来看，是要靠政策的原因导致不能履行合同，不能证明是因为政策原因导致合同目的不能实现，是因为原告单方违约造成的合同目的不能履行，请求法院依法驳回本诉诉讼请求，解除我们是认可，但是是因为原告违约导致的。被告（反诉原告）北疆公司向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令反诉被告违约，并解除合同；2.依法判令反诉被告按照合同约定向反诉原告返还400万元履约保证金；3.依法判令反诉被告支付200万元履约保证金占用期间产生的利息损失（支付至实际给付之日止）；4.依法判令保留因反诉被告违约给反诉原告造成经济损失的诉权；5.由反诉被告承担反诉诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年10月9日签订了《房地产合作开发协议书》，甲方为反诉被告，乙方为反诉原告。协议约定，甲乙双方合作开发建设位于锡林南路小黑河大桥东占地面积12939平方的地块，甲方负责完善本地块的手续及费用，乙方负责开发建设；合同签订后7日内乙方向甲方交付200万元履约保证金，待基础筏板完工后再交800万元履约保证金；如甲方原因开工前造成协议不能履行的，甲方按收到履约保证金双倍赔偿给乙方；甲方除双倍赔偿乙方已付履约保证金外，还要支付乙方已投入工程项目的所有相关费用，并追加赔偿乙方已投入工程项目所有相关费用的30%；合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了200万元履约保证金，反诉原告挂靠内蒙古电影发行放映有限责任公司与第三人（北京城建集团）签订了开发本地块协议，第三方依约进场施工，但由于反诉被告所承诺的各项土地手续均未办理，导致施工无法进行，给反诉原告、内蒙古电影发行放映有限责任公司、北京城建集团都造成了较大的经济损失。北京城建集团已将原告及内蒙古电影发行放映有限责任公司诉至呼和浩特市中级人民法院，2018年12月25日呼和浩特市中级人民法院以（2017）内01民初191号民事判决书，明确反诉原告及内蒙古电影发行放映有限责任公司连带赔偿因土地手续不完备而无法施工，给北京城建集团造成的损失。现内蒙古电影发行放映有限责任公司已经上诉，判决未生效，但是赔偿损失已是既定事实。反诉原告认为，反诉原告已经依约交付了前期的200万元履约保证金，履行了合同约定的义务，反诉被告也应按照合同约定履行合同义务，但时至今日，反诉被告也未尽到一点合同约定的义务，反而长期占有履约保证金拒不返还，反诉被告应按照合同约定双倍返还履约保证金，并支付占用期间的利息损失；其违约行为直接导致反诉原告赔偿第三方经济损失，但据以确认赔偿数额的判决尚未生效，反诉原告请求保留该诉权。请求贵院查清事实，支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）久华公司针对反诉辩称：针对第一项诉讼请求，主张我方违约并解除合同，我方同意解除合同，但是主张是我方违约造成是不认可的，是因为政策变更造成的，如果我方违约，对方应当举证予以证明；针对第二项诉讼请求，对于我方收取200万元保证金我方是认可的，并同意返还，但是另外200万元我方不予认可，请求法院予以驳回；针对第四项诉讼请求，对方主张的证据无法证明，其存在经济损失。当事人围绕本诉、反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1．原告（反诉被告）久华公司所举本诉证据：《房地产合作开发协议书》；欲证明原、被告双方合作事宜等基础事实；被告（反诉原告）北疆公司质证意见为对该协议无异议；因双方无异议，本院对该组证据予以采信。2.原告（反诉被告）久华公司所举本诉证据：出让土地规划条件，内蒙古自治区建设用地规划书，土地性质变更后图纸；欲证明土地在合同签订后发生了政策变化；被告（反诉原告）北疆公司质证意见为以上三份证据真实性无异议，关联性不认可，仅以上述三份证据不足以说明违约事实由政策变化导致的；因双方对该组证据真实性均未持异议，本院对组证据真实性予以采信。3.被告（反诉原告）北疆公司所举反诉证据：《房地产合作开发协议书》、汇款凭证、收据、承诺书；欲证明原、被告双方经协议确定合作关系，被告（反诉原告）已经依约履行了合同约定的义务；原告（反诉被告）久华公司质证意见为真实性认可，对证明的问题不予认可；本院对该组证据予以采信。4.被告（反诉原告）北疆公司所举反诉证据：企业信用信息公示报告：欲证明本案被告（反诉原告）企业名称已经变更为“内蒙古北疆影业管理有限责任公司”；原告（反诉被告）久华公司质证意见为认为；本院对该组证据予以采信。5.被告（反诉原告）北疆公司所举反诉证据：民事判决书；欲证明由于原告（反诉被告）的违约行为，导致被告（反诉原告）即将受到损失，该判决书已经进入二审程序，损失数额暂时无法确定，待确定后另行诉讼；原告（反诉被告）久华公司质证意见为该判决未生效，无法作为证据提供，且依据《房地产开发协议》，久华公司不承担违约责任，故该证据真实性、合法性、关联性均不认可；本院对该组证据真实性予以采信。原告（反诉被告）久华公司庭前向我院递交了调取证据申请书，请求人民法院依法调取《出让地块规划条件》呼规批条字（2013）第41号土地资料及城市规划调整后的土地规划变更资料，我院依法出具呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初505号调查令，呼和浩特市规划局（现为呼和浩特市自然资源局）未予以接洽，后我院干警依法向呼和浩特市自然资源局调取原告（反诉被告）久华公司申请调取证据，呼和浩特市自然资源局作出“关于玉泉区人民法院调取规划资料的复函”，该“关于玉泉区人民法院调取规划资料的复函”载明：贵单位调取滨河路以北、锡林路以东地块规划资料，经查，该地块原呼和浩特市规划局分别于2013年和2015年10月21日向呼和浩特市土地收储中心核发《规划条件》，证号分别为呼规批条字（2013）第41号（有效期半年）和条字第：150101201500014号（有效期一年），该两宗土地因未在有效期内成交，因此，相关规划条件作废。其他规划许可信息不存在。并附：1.出让地块规划条件复印件（呼规批条字（2013）第41号）；2.建设用地规划条件复印件（条字第：150101201500014号）。原告（反诉被告）久华公司针对调取质证意见为：针对调取的证据，未涵盖该土地规划调整后的变更资料，只调取了变更前的两个文件，不能达到我们调取证据的目的特申请法院继续调取；被告（反诉原告）北疆公司针对调取证据质证意见为：真实性予以认可，关联性不予认可，更能证明反诉被告未尽到合同约定的征地土地，并完善手续义务。原告（反诉被告）久华公司庭后又向我院递交了调取证据申请书，请求人民法院依法调取：依2019内0104民初505号调查令调取的贵局（原呼和浩特市规划局）分别于2013年和2015年10月21日向呼和浩特市土地收储中心核发《规划条件》，证号分别为呼规批条字（2013）第41号（有效期半年）和条字第：150101201500014号（有效期一年）两份规划条件，上述两份规划条件到期后，呼和浩特市久华房地产开发有限公司是否重新提出规划申请？如提出申请，贵局是否核发上述规划条件？上述两份规划条件到期后，该地块是否因城市总体规划调整发生规划变更调整？如发生规划变更调整，发生何种规划变更。我院于2019年6月26日依法出具呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初505号调查令之二，呼和浩特市自然资源局于2019年8月7日作出呼自然资字（2019）184号“关于玉泉区人民法院调取规划资料的复函”，函告我院答复如下：我局核发《规划条件》的单位是市收储中心，所以不存在呼和浩特市久华房地产开发有限公司向我局提出规划条件申请的情况。国务院2015年11月10日批复了呼和浩特市城市城市总体规划，在新版总体规划中，该地块主要规划用地性质为居住用地，南侧为公告绿地。原告（反诉被告）久华公司针对调取质证意见为：根据调取的证据足以证明涉案土地性质由签订合同时的商业用地变更为居住用地，政府规划发生了变更，以致合同因情势变更而丧失履行的基础进而无法继续履行，原告并不存在违约行为，所以原告不应当承担违约责任。被告（反诉原告）北疆公司针对调取证据质证意见为：对该份证据真实性、合法性、关联性均无异议。该份证据可证实，根本不存在久华公司提出规划条件申请的情况，久华公司明知无地仍与被告签订合同，并以办理土地相关手续为条件，其主观存在故意诈骗的嫌疑，可能涉嫌刑事犯罪，其也根本违约，应该按照合同约定承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，甲方原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司与乙方内蒙古北疆影院管理有限责任公司（现为：被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司）签订《房地产合作开发协议书》（以下简称《协议书》），该《协议书》对项目概况、合作方式、履约保证、甲方的权利与义务、乙方的权利与义务、项目相关资料手续的移交及开工、违约责任、适用法律及争议解决均作出了明确约定；《协议书》载明：案涉项目位于锡林南路小黑河大桥东，项目总占地面积约为12939平方米（其中可建设用地8480平米，代征道路绿地4459平米），四至××苑、南至小黑河滨河北路、西至锡林南路、北至锡林公园；开发总建筑面积以规划要求为准，双方初步商定按容积率为6进行方案设计，计划总建筑面积约为51000平方米（不含地下室）；甲方负责完善本地块的手续及费用，乙方负责本地块的前期规划设计、地质勘查、施工图设计、各项招投标工作、整体工程施工、项目外围园林景观及建安手续费用等；甲方投资按本地块土地出让金（以招、拍、挂价为准）及该项目上缴政府部门的相关手续费、税费、罚金及其他费用总价据实入股；乙方投资按本项目前期的规划设计费、施工图设计费、各项目招标费用、地勘费、项目监理费及项目建安相关总费用入股；甲方双方共同确认裙楼顶层（电影城、15米层高）指定归乙方所有…第三条第一款约定，合同签订后7日内乙方向甲方交付贰佰万元人民币，待基础筏板完工后再交捌佰万元人民币，以上两笔款项（合计一千万）均作为本项目的合作履约保证金；第六款约定，乙方承诺把该项目建设成为以电影城为主题的文化大厦，并必须引进“电影城”项目，促使它顺利实施…第七条第三款约定，如甲方原因，开工前造成协议不能正常履行，甲方按收到乙方的履约保证金双倍赔偿给乙方，并在15天内一次性付清，双方终止协议…该《协议书》甲方落款处盖有呼和浩特市久华房地产开发有限公司公章，法定代表人处有王海龙、郑平顺签字；乙方处盖有内蒙古北疆影院管理有限责任公司公章，法定代表人处有王华签字。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对该《协议书》的签订、内容、形式均不持异议，双方同意予以解除。本案被告（反诉原告）北疆公司以内蒙古北疆影业管理有限责任公司名义于2014年10月31日通过中国工商银行转账方式向原告（反诉被告）久华公司支付履约保证金2000000元，原告（反诉被告）久华公司对收取2000000元履约保证金事实不持异议。2017年7月13日，内蒙古北疆影院管理有限责任公司名称经工商登记变更为内蒙古北疆影业管理有限责任公司。截止判决前，涉案《协议书》约定项下原告（反诉被告）、被告（反诉原告）合伙开发房地产项目未开工建设，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）合作开发目的未能实现。案涉滨河路以北、锡林路以东地块，原呼和浩特市规划局分别于2013年和2015年10月21日向呼和浩特市土地收储中心核发《规划条件》，证号分别为呼规批条字（2013）第41号（有效期半年）和条字第：150101201500014号（有效期一年），该两宗土地因未在有效期内成交，相关规划条件作废，其他规划信息不存在，原告（反诉被告）久华公司截止判决前未依法取得案涉滨河路以北、锡林路以东地块《建设用地规划许可证》，不具备开发建2014年11月20日，被告（反诉原告）北疆公司与案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司签订《协议书》，约定合作开发建设“内蒙古电影大厦”项目，该内蒙古电影大厦项目系案涉《房地产合作开发协议书》第二条第十款约定归被告（反诉原告）北疆公司所有，不计入投资。2015年1月，案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司与案外人北京城建集团有限责公司签订《建设工程施工合同》，案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司将案涉《房地产合作开发协议书》项下约定归被告（反诉原告）北疆公司所有的与案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司合作开发的“内蒙古电影大厦”项目发包给案外人北京城建集团有限责公司，因案涉滨河路以北、锡林路以东地块截止判决前未取得《建设用地规划许可证》，该“内蒙古电影大厦”项目亦未开工建设，依据呼和浩特市中级人民法院于2018年12月25日作出的（2017）内01民初191号民事判决书认定事实，案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司承担因“内蒙古电影大厦项目”未开工建设给案外人北京城建集团有限责公司造成的损失赔偿责任，被告（反诉原告）北疆公司作为“内蒙古电影大厦”项目实际投资开发主体，对案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司基于（2017）内01民初191号民事判决书债务承担连带责任。（2017）内01民初191号民事判决书作出后，案外人内蒙古电影发行放映有限责任公司不服一审判决，上诉于内蒙古自治区高级人民法院，二审尚在审理阶段。本院认为，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司于2014年10月9日签订的《房地产合作开发协议书》对项目概况、合作方式、履约保证、甲方的权利与义务、乙方的权利与义务、项目相关资料手续的移交及开工、违约责任、适用法律及争议解决等均做出了明确具体约定，符合《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，不违反法律、法规强制性规定，且签订合同双方主体适格，系原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第九条之规定，因此该《房地产合作开发协议书》为有效合同，应受法律保护;被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司按照案涉《房地产合作开发协议书》约定向原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司支付了履约保证金2000000元，案涉《房地产合作开发协议书》业已实际履行，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方应当按照《房地产合作开发协议书》继续全面履行各自义务；依据《房地产合作开发协议书》第二条第二款之规定，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司负责完善地块的手续及费用，原呼和浩特市规划局分别于2013年和2015年10月21日向呼和浩特市土地收储中心核发《规划条件》，将案涉滨河路以北、锡林路以东地块进行挂牌，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司两次均未揭牌，导致该两宗土地因未在有效期内成交，相关规划条件作废，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司未按《房地产合作开发协议书》约定完善地块的手续导致案涉《房地产合作开发协议书》至今未能予以开工建设，《房地产合作开发协议书》合同目的无法实现，且原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均同意解除案涉《房地产合作开发协议书》，故原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司本诉请求判决终止原告与被告签订的《房地产合作开发协议书》的本诉诉讼请求及被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司反诉请求解除《房地产合作开发协议书》的反诉诉讼请求均符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，本院予以支持。关于被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司反诉请求依法判令反诉被告按照合同约定向反诉原告返还400万元履约保证金的反诉诉讼请求，依据案涉《房地产合作开发协议书》第七条第三款“如甲方原因，开工前造成协议不能正常履行，甲方按收到乙方的履约保证金双倍赔偿给乙方”之规定，在行政部门作出行政规划条件后，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司怠于履行案涉《房地产合作开发协议书》约定的行为已构成违约，应当承担不利后果，被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司第二项反诉诉讼请求并无不妥，符合法律规定，本院予以支持，就原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司抗辩认为系规划变更等不可抗力造成的协议无法继续履行，其并未违约的抗辩理由，本院认为案涉滨河路以北、锡林路以东地块，截止判决前，负有完善土地手续义务的原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司并未取得相应的土地手续，既未取得《建设用地规划许可证》，不存在规划变更事宜，无法证明原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司就其未按期摘牌后由向主管部门进行过重新申请，且依据我院依原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司申请调取的由呼和浩特市自然资源局出具复函可知，案涉滨河路以北、锡林路以东地块相关规划条件作废，其他规划许可信息不存在可知原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司第三项反诉诉讼请求，因案涉《房地产合作开发协议书》第七条第三款对履行保证金返还作出了明确约定，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司因其自身过错承担了履约保证金赔偿责任，故，本院对第三项反诉诉讼请求因缺乏相应的证据予以支撑，本院不予支持。关于被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司请求依法判令保留因反诉被告违约给反诉原告造成经济损失的诉权的反诉诉讼请求，依据呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民初191号民事判决书及本案庭审查明，被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司作为“内蒙古电影大厦”项目实际投资开发主体，该“内蒙古电影大厦”项目系案涉《房地产合作开发协议书》项下商定内容，因原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司违约行为导致“内蒙古电影大厦”项目未能如期建设所产生的损失与违约方原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司有直接关联性，原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司应当就其违约行为承担相应的责任，因呼和浩特市中级人民法院作出的（2017）内01民初191号民事判决书并未生效，无法核定是否产生损失及如产生损失的具体损失，被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司应当待损失实际发生后另行主张，本案不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第十条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司于2014年10月9日签订的《房地产合作开发协议书》；二、原告（反诉被告）呼和浩特市久华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司返还已付履行保证金2000000元，并承担双倍赔偿责任2000000元，以上合计4000000元；三、驳回被告（反诉原告）内蒙古北疆影业管理有限责任公司的其他反诉诉讼请求。审 判 长 牛国权人民陪审员 李秀兰人民陪审员 伯晓华 二〇一九年九月十一日书 记 员 张海平附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的【人大公合1999第69页】民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当时人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。