徐州铁路运输法院行 政 裁 定 书（2019）苏8601行初449号原告王洪军，男，1968年8月13日生，汉族，住徐州市。被告徐州市住房和城乡建设局，住所地徐州市新城区镜泊西路建设大厦。法定代表人仇玲柱，该局局长。出庭应诉负责人陈峰，该局副调研员。委托代理人谭志华，该局工作人员。委托代理人杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。第三人徐州怡安物业管理有限公司，住所地徐州市尚仕名邸地下商业街。法定代表人周琳，该公司总经理。委托代理人赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。原告王洪军诉被告徐州市住房和城乡建设局（以下简称徐州市住建局）及第三人徐州怡安物业管理有限公司（以下简称怡安公司）不履行法定职责一案，本院于2019年3月4日立案受理后在法定期限内向被告徐州市住建局及第三人怡安公司送达了起诉状副本及应诉通知书（参加诉讼通知书）等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭审理了本案。原告王洪军，被告徐州市住建局出庭应诉负责人陈峰及委托代理人谭志华、杨梦楠，第三人怡安公司委托代理人赵春祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王洪军诉称：请求法院判决被告徐州市住建局依法对第三人怡安公司的违法行为进行查处并决定本案诉讼费由被告承担。事实和理由为，尚城国际小区有合法的轩宇物业公司，第三人未经过尚城国际小区业主委员会的同意，长期占据小区商业区进行非法管理收费，造成小区管理混乱。根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原告多次通过市委书记信箱反映，要求被告依法将第三人驱逐出尚城国际小区，恢复小区物业管理正常化，但是被告一直未履行法定职责。原告于2018年12月31日向被告寄送要求履行法定职责的申请书，原告在寄送的挂号信封面上已经载明寄送的系要求被告履行法定职责的申请书及原告的电话。被告于2019年1月2日收到上述申请书后一直未对第三人进行查处，第三人仍然在尚城国际小区非法存在。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条、第三十八条、第四十七条的规定，原告提起本案诉讼属于人民法院的受案范围。原告向本院提交了以下证据：1.徐房权证泉山字第××号房屋所有权证，拟证明原告住在泉山区尚城国际小区×-××××，属于本案适格的主体，有权利申请被告履行法定职责。2.2018年12月28日原告申请履行法定职责申请书及邮件查单，拟证明原告于2018年12月31日向被告寄送了涉案申请书，被告于2019年1月2日收到并签章确认，原告在被告收到涉案申请书两个月之后且被告未进行答复的情况下向法院立案，符合行政诉讼法的规定。被告徐州市住建局辩称：原告王洪军的起诉无任何事实基础和法律依据，请法院依法驳回其起诉。事实和理由为，一、本案被告主体不适格。根据《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；结合《中共徐州市委徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（徐委发[2013]42号）第二条第二款第二项所规定的“条块结合、属地管理”的原则，被告对原告的诉请无相应的行政职权。二、原告诉请无事实依据。涉案物业管理区域为本市尚城国际小区，针对原告诉状中所陈述的问题，该物业所在地的物业监管部门在原告起诉之前已进行调查，并核实到该小区业主代表大会授权业主委员会与徐州轩宇物业管理有限公司签订了《尚城国际物业服务合同》，其物业管理范围为除商业部分外的整个尚城国际居民小区；而对于该小区商业部分的物业管理，则由该小区开发商徐州市开甲置业有限公司交与第三人怡安公司管理，该物业所在地的物业监管部门并未接到相应的合同备案。对此情况，监管部门已要求第三人和该小区开发商徐州市开甲置业有限公司进行改正。徐州市开甲置业有限公司于2019年2月25日向监管部门递交了关于该小区商业楼区域实行单独物业管理的申请方案。本着有利于保障该小区业主的合法权益、有利于物业管理公司的正常运行的原则，考虑该商业楼区域涉及的历史原因和客观现实情况，监管部门在研究该方案的可行性后，会对尚城国际小区的商业楼区域能否实行单独物业管理给予明确的处理意见。目前，对于原告所诉问题仍在处理过程中。被告在法定期限内向本院提交以下证据：1.徐委发[2013]42号《中共徐州市委徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》，拟证明对于原告的诉请，根据意见中属地管理原则的规定，被告没有相应的行政职权。2.2018年5月13日尚城国际业主委员会与徐州轩宇物业管理有限公司签订的尚城国际物业服务合同，拟证明徐州轩宇物业管理有限公司的物业管理区域是不包含商业部分的。3.2013年10月28日泉山区尚城国际业主委员会与徐州宏阳物业管理有限公司作出的尚城国际物业备案说明，拟证明尚城国际业主委员会与徐州市宏阳物业管理有限公司对商业部分未进行备案。4.2018年4月16日泉山区尚城国际业主大会作出的通告，拟证明该通告虽然说徐州轩宇物业管理有限公司为尚城国际居民小区唯一的物业管理公司，但是其物业管理范围不包含商业范围。第三人怡安公司述称：请求法院驳回原告王洪军的诉讼请求。事实和理由为，一、原告起诉没有法律依据。原告依据《物业管理条例》第三十三条的规定请求法院判决被告对第三人的违法行为进行查处，但是《物业管理条例》第六章法律责任中没有关于被告查处类似行为的法律依据，且涉案商业业主已于原告起诉前向物业所在地的泉山房管处申请成立独立商业管理区域，泉山房管处和被告已知悉此事并正在研究中，因此，原告的请求没有事实和法律依据。二、原告没有诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第八条的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。如何选聘物业服务企业是业主委员会的职权，而非业主个人的权利，原告作为业主，个人没有起诉的权利。同时，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告与被告的行政行为没有利害关系，因此原告没有诉讼主体资格。三、第三人的行为不属于被告的监管范围。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由于由住宅业主成立的业主委员会和其选聘的物业公司无权管理商业区域，涉案商业区域内的主要商业业主徐州市开甲置业有限公司（38092.33平方米）、张晓峰（4939.47平方米）、其他业主面积共计5000平方米以上，一直采取自治的形式并由徐州市开甲置业有限公司提供服务，第三人只是代为处理水电费用票据，这种模式与物业服务有重大区别。第三人在原告起诉之前没有和业主形成物业管理服务合同关系，而且商业自治是由商业业主自身提出来的管理模式。因此，商业业主自治模式不违背《物业管理条例》的规定，不属于《物业管理条例》第二条规定的物业管理范围，故不属于被告的监管范围。此外，目前的业主委员会和物业公司成立之初即存在瑕疵，业主委员会不能代表全体业主，不能管理商业区域。对于业主委员会的成立问题不是被告监管和法院司法权力的处理范围，原告若想处理该问题，应该对业主委员会的成立范围、职能及业主委员会如何履职提起相应诉讼。这一过程与被告、第三人无关。第三人怡安公司未向本院提交证据。经庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：对于原告提交的证据1，被告及第三人对其真实性无异议，能够证明原告系徐州市泉山区尚城国际小区的业主，本院予以采信；证据2能够证明2018年12月31日，原告通过寄送挂号信的方式向原徐州市住房保障和房产管理局邮寄申请书，本院予以采信。对于被告提交的证据1，系规范性文件，本院予以确认；证据2-4，原告及第三人对其真实性均无异议，能够证明涉案尚城国际小区物业服务方面的相关情况，本院予以采信。经审理查明：原告王洪军系徐州市泉山区尚城国际小区业主，2018年12月31日，原告通过寄送挂号信的方式向原徐州市住房保障和房产管理局邮寄申请书，该申请书载明“我是徐州市泉山区尚城国际小区的居民……怡安物业公司在我们小区非法占据商业区收费，违反了《物业管理条例》33条‘一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理’的规定。请徐州市住房保障和房产管理局依法履行职务”。原告诉称被告未对其申请问题进行查处，遂提起本案诉讼，诉请如前。另查明：甲方尚城国际业主委员会与乙方徐州轩宇物业管理有限公司于2018年5月13日签订的尚城国际物业服务合同载明的委托管理服务的范围是“本物业管理区域内（除商业部分外）的整个尚城国际居民小区”。2013年10月28日，泉山区尚城国际业主委员会与徐州宏阳物业管理有限公司共同出具的尚城国际物业备案说明中载明“经宏阳物业管理公司与尚城国际业主委员会协商后，同意宏阳物业管理公司只管理四层以上的居民楼部分……在征求尚城国际业主委员会同意的情况下，现只对物业服务合同内的四层以上居民楼部分的物业服务合同进行备案”。2018年4月16日泉山区尚城国际业主大会作出的通告中载明“经业主代表大会2018年4月15日无记名投票，决定从2018年5月25日起，聘请徐州轩宇物业管理有限公司为尚城国际居民小区唯一的物业管理公司，对整个居民小区（不含商业部分）实行统一管理”。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，原告为徐州市泉山区尚城国际小区的业主，其因认为徐州市泉山区尚城国际小区内存在的物业问题违反了《物业管理条例》第三十三条的规定，遂向原徐州市住房保障和房产管理局邮寄申请书，要求对尚城国际小区内的相关物业管理问题进行查处。因涉案物业管理问题涉及徐州市泉山区尚城国际小区广大业主的共有利益，相关诉讼权利应当按照上述规定由相应的业主委员会行使，业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。王洪军作为泉山区尚城国际小区的业主，其自行提起本案行政诉讼，不符合上述法律的规定，其不具有本案行政诉讼的主体资格，对其起诉依法应当予以驳回。对于其调取证据的申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条、第六十九第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告王洪军的起诉。本案不收取案件受理费。原告王洪军预交的案件受理费50元由本院退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杜月秋审 判 员  王青青人民陪审员  范淑敏法官 助理  武 艳二〇一九年九月三日书 记 员  陈卓宜附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。法信超链：国家法律5篇案例2篇裁判13057篇期刊1篇×第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。