河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3045号上诉人(原审被告)：敬文涛，男，1971年8月11日出生，回族，住新乡市。委托诉讼代理人：马丽敏，女，1972年8月23日出生，汉族，住址同上，系敬文涛之妻。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新乡分公司。住所地：卫辉市孙杏村镇碧桂园小区综合楼二楼。负责人：陈真，总经理。委托诉讼代理人：赵彬彬，该公司员工。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。上诉人敬文涛因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新乡分公司（以下简称碧桂园物业公司新乡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0781民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。敬文涛上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0781民初689号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案的一切诉讼费用由碧桂园物业公司新乡分公司负担。事实与理由：1、原审判决理由错误。碧桂园物业公司新乡分公司物业管理混乱，没有给敬文涛物业服务合同，收款收据未加盖印章，没有签订时间吗，合同不规范，另碧桂园物业公司新乡分公司未提供收楼通知书的原件，其通知缴费邮件所写敬文涛地址、电话不属实，且该公司不合理收取空置房物业费等；2、碧桂园物业公司新乡分公司未按约定提供物业管理服务，工作不到位，服务质量差，未对小区绿化、公共卫生、交通及车辆停放秩序、公共设备及设施、装饰装修等服务到位；3、碧桂园物业公司新乡分公司物业服务不规范，不尽责，不作为，敬文涛房屋达不到正常入住条件，无法正常装修入住，物业公司无法正常完全履行自己的责任，应酌情减免敬文涛物业费用。碧桂园物业公司新乡分公司辩称：1、物业服务合同关系与房屋买卖关系是不同的法律关系，敬文涛上诉理由系对法律关系的误读；2、物业服务系针对全体业主，服务对象众多，内容具有多样性，敬文涛的上诉理由不构成拒交或少交物业费的理由；3、双方合同依法签订，敬文涛未按时缴纳物业费，违反了法律和合同约定，又会造成小区管理缺乏经济基础而不可持续损害全体业主的共同利益。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，敬文涛的上诉理由不能成立，应予驳回。碧桂园物业公司新乡分公司原审诉讼请求：1、敬文涛向碧桂园物业公司新乡分公司支付沿街A区110商铺2018年1月1日至2019年1月31日的物业服务费4742.01元及违约金453.7元；078幢01别墅2018年6月1日至2019年1月31日的物业服务费4432.67元及违约金360.32元；2、敬文涛承担本案的诉讼费用。原审查明：2016年2月2日，双方签订《新乡碧桂园前期物业服务协议》一份，协议主要约定：房屋坐落位置为一期棕榈园78幢01，建筑面积253.29平方米；碧桂园物业公司为敬文涛提供约定物业管理服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方、业主及该物业使用人额档案管理服务。物业管理服务费用标准：按房屋建筑面积每月每平方米2.5元；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方于公历每月5日向乙方交纳当月服务费，逾期交纳的，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。敬文涛自2018年6月1日至2019年1月31日拖欠的物业费为4432.67元，碧桂园物业公司新乡分公司要求敬文涛支付的违约金数额为360.32元。2017年12月18日，双方签订《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》一份，协议主要约定：商铺坐落位置为一期沿街A区110，建筑面积121.59平方米；碧桂园物业公司为敬文涛提供约定物业管理服务内容与上述《新乡碧桂园前期物业服务协议》相同。物业管理服务费用标准：按房屋建筑面积每月每平方米3元；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方于公历每月1日向乙方交纳当月服务费，逾期交纳的，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。敬文涛自2018年6月1日至2019年1月31日拖欠的物业费为4742.01元，碧桂园物业公司新乡分公司要求敬文涛支付的违约金数额为453.70元。原审认为：双方签订的《新乡碧桂园商铺前期物业服务协议》、《新乡碧桂园前期物业服务协议》系缔约双方的真实意思表示，双方形成物业服务合同关系，双方应依约行使合同权利并恪守合同义务，碧桂园物业公司新乡分公司已经为小区提供了物业服务，敬文涛作为小区业主不能独立于该小区存在，其实际已接受了碧桂园物业公司的物业服务，敬文涛要求打折交纳物业服务费没有法律依据，故对碧桂园物业公司新乡分公司要求敬文涛支付2018年6月1日至2019年1月31日的078幢01别墅的物业费4432.67元,2018年1月1日至2019年1月31日的沿街A区110商铺物业服务费4742.01元，合计9174.68元的诉讼请求，予以支持。敬文涛称因房屋存在质量问题，致使其无法实际装修入住，且敬文涛曾与碧桂园物业公司新乡分公司的工作人员就物业费问题多次沟通并建议走法律途径解决，鉴于此种情况，敬文涛不属于无故不交纳物业费，故对于违约金的诉讼请求，不予支持。另对于敬文涛所称的房屋质量问题，因与本案不属同一法律关系，敬文涛可在明确责任主体后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：一、敬文涛于判决生效之日起十日内支付碧桂园物业公司新乡分公司物业服务费9174.68元；二、驳回碧桂园物业公司新乡分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由敬文涛负担。二审诉讼中敬文涛为证明其主张，提供的证据有：1、照片38张；2、涉案小区视频及录音，证明碧桂园物业公司新乡分公司服务不到位，要求减免物业费。碧桂园物业公司新乡分公司提供的证据有：1、照片27张；2、巡更记录、质量记录、水质检测报告、水箱消毒记录；3、夜间管理人员报岗登记表、环境保洁委外现场监管工作日记。证明碧桂园物业公司新乡分公司依约履行了物业服务合同内容。碧桂园公司物业分公司认为证据1不属于新的证据，且该组证据显示均系涉案房屋室内问题，不在物业服务范围内。证据2、证据3与本案无关。敬文涛认为碧桂园物业公司新乡分公司提供的证据与其无关。本院认证意见：敬文涛、碧桂园物业公司新乡分公司对对方提供证据的真实性均未提出异议，本院对双方提供证据的真实性予以采纳。本院经审理查明:广东碧桂园物业服务股份有限公司新乡分公司于2019年7月22日变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司新乡分公司。其他事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，双方存在物业服务合同关系，敬文涛主张碧桂园物业公司物业服务存在相应的瑕疵，未提供充分证据加以证明，另考虑物业服务属于全面动态服务活动，敬文涛主张的物业服务不到位等仅能反映涉案小区物业服务等当时的状态，不能全面反映物业服务的客观情况，合同也未约定敬文涛可据此拒绝缴纳物业费用，碧桂园物业公司新乡分公司已按约定提供相应的物业服务，敬文涛应按合同约定支付相应的物业费用，原审判令敬文涛支付相应的物业费用并无明显不当。综上，敬文涛的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由敬文涛负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  郭中伟审判员  付学堂二〇一九年九月四日书记员  刘 冬