河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终7393号 上诉人（原审原告）：高学杰，男，1977年10月23日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人（原审原告）：朱焕敏，男，1975年9月7日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李坤，河北双弘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高学春，男，1967年12月9日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：郑芝荣，女，1967年7月22日出生，汉族，住址同上，系高学春之妻。 委托诉讼代理人：周洋，河北君和诚律师事务所律师。 上诉人朱焕敏、高学杰因与被上诉人高学春物权保护纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱焕敏、高学杰及其委托诉讼代理人李坤、被上诉人高学春及其委托诉讼代理人郑芝荣、周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高学杰、朱焕敏上诉请求：一、查清案件基本事实后改判支持上诉人诉讼请求，判令被上诉人返还房屋，并支付所欠房租，或者将本案发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审证人高某1、高某2证言不应采信，被上诉人（以下简称被告）申请出庭作证的证人系原被告双方亲属，与原被告有密切的利害关系。上诉人（以下简称原告）患不治之症时日无多，去世后，对证人高某1赡养责任将全部落到被告及证人郑某妻子身上，被告能否获得房屋利益，关系能否更好的赡养高某1，三人有重大利害关系，高某1、郑某证言不应采信，同时被告的养子系证人高某2的亲生子，被告能否获得房屋利益关系着证人高某2亲生子的利益，高某2的证人证言亦不应采信。二、一审法院举证责任分配明显失当，确未查明“协议书”真实性及“协议书”的履行情况。首先，一审举证责任分配失当。按照谁主张谁举证的原则，被告有责任证明“协议书”真实性，虽然有证人证言，但是该证人证言在证据规则上存在严重瑕疵，一审法院应在有瑕疵的证人证言基础上进一步查明房屋买卖“协议”的真实性。而一审法院并未要求被告对协议的真实性做任何进一步的举证或进行任何鉴定，就轻易认可了该“协议书”的真实性，违反了民事诉讼证据规则。其次，该“协议书”的履行过程这一基本事实也没有查明，“协议书”中的28万元是否已经支付，如何支付，如何抵充“其他权益”只有人证，没有物证，一审法院认定案件事实所依据的证据明显不足，没有查明事实。三、一审未未查明房屋权属问题，该房屋系卓达公司所有，即使合同成立，亦应是效力待定合同，一审法院适用法律错误。一审中已查明案涉房屋“不具备过户条件”，即卓达公司还未给原告办理过户手续。根据物权法第六条、第九条、第三十条、第一百四十二条之规定，在房屋办理不动产过户登记前，该房屋系卓达公司合法建造，为卓达公司所有，原告仅有用益物权而没有所有权，即使该“协议书”真实，亦是效力待定合同。四、证人高某1证实原告朱焕敏不知道“协议书”签订一事，一审中，证人高某1明确表示“协议书”签订时原告朱焕敏并不在场，一审法院对证人有利于被告的证言采信，对有利于原告的证言却不采信，明显对证人的证明能力认定自相矛盾。第三人对该协议书不知情，原告高学杰私自签订“协议书”侵害了第三人利益，应当认定协议书无效。综上，一审法院在有证据存在的情况下不进一步查清证据的真实性，没有查明案件基本事实，举证责任分配明显失当，一审法院应当适用《物权法》确定房屋的权属及合同效力，适用法律错误，侵害了第三人合法权利。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 高学春答辩称，涉案合同真实合法有效，应当履行。双方之间不存租赁关系，被上诉人每月向上诉人支付1570元是按照双方签订的房屋买卖合同中约定的之后房贷由被上诉人承担而向上诉人支付的偿还房贷的费用。 朱焕敏、高学杰向一审法院起诉请求：一、请求确认原告拥有对石家庄市裕华区房屋（以下简称书香园房屋）的用益物权，即原告为该房屋的有权占有人，被告系无权占有人，并判令被告立即腾退书香园房屋，将该房屋返还给申请人；二、解除原告与被告之间的房屋租赁关系，并支付2019年1月份至今的租金（暂计算至2019年2月底共3140元）；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告高学杰与原告朱焕敏系夫妻关系，原告高学杰与被告高学春系兄弟关系。2010年1月12日原告高学杰向卓达公司预定购买书香园三期03-508房屋，3月30日高学杰与卓达公司签订了《预售商品房合同备案书》，约定：高学杰购买位于石家庄市裕华区（书香园）3号住宅楼01单元0508号房屋，建筑面积87.43㎡，单价3914.4元／㎡，总价款342236元，付款方式为按揭贷款，缴纳首付款103236元，余款按揭贷款。3月22日高学杰、朱焕敏与中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款239000元，借款期限贰佰肆拾个月，采用浮动利率，在基准利率水平上下调25%，采用等额本息还款法，每月归还贷款本息金额为1506.23元。2013年4月20日，原告高学杰（甲方）与被告高学春（乙方）签订《协议书》，约定“一、甲方同意将石家庄市裕华区卓达书香园三期3-508室转让给乙方。二、乙方除不再追讨甲方所欠贰拾万元之外，再付给甲方捌万元整。（乙方先付给甲方伍万元整，剩下的叁万元整至2014年5月1日前还清）。三、自2013年5月1日乙方开始还本套房所欠贷款，房子没过户前乙方必须在每月7日前把房款还上，若影响甲方银行信誉，甲方可将房子收回。四、即日起甲方把购房合同交给乙方保管，甲方协助乙方过户，过户费用由乙方承担，自2013年5月1日起房子产生的所有费用均由乙方承担。五、协议签字生效后，父母房产归甲方。六、2013年5月1日前开发商延期交房的违约金归甲方所有。七、本协议一式三份，双方及见证人各执一份，签字后生效。”甲方高学杰签字，乙方高学春签字，见证人高某1、高某2签字。自2014年3月起至2018年11月，高学春于每月5日、6日转账给朱焕敏1570元。2013年8月卓达公司交房后，被告高学春即装修入住案涉房屋至今。原告称，其将房屋裸房出租给被告，双方没有签订书面租房合同，房屋由被告装修，原告未提供电器和家具。自2014年3月至2018年12月间，被告高学春通过其名下的账户向朱焕敏名下账户转账每月支付租金1570元。后因原告要求被告腾房未果，便取消了朱焕敏名下尾号为8071的收款账号。庭审中，被告对租房之事予以否认，称案涉房屋是被告从原告处购买的，房屋总价为58万元，因朱焕敏取消了其名下的收款账户，所以通过朱焕敏名下尾号为8071的银行卡偿还银行贷款的时间截止到2018年12月，后续银行贷款是被告自己去银行偿还的。被告申请证人高某1、高某2、郑某出庭作证，高某1系原告高学杰与被告高学春的父亲，与高学杰同住；高某2与原告高学杰、被告高学春系兄弟关系；郑某系原告高学杰、被告高学春的二姐夫。证人高某1、高某2系《协议书》的见证人，二人称《协议书》都是本人签字，是真实的。签订《协议书》时约定高学春按照每平米6000多元购买案涉房屋，先付280000，《协议书》中所说的“贰拾万元”是将父母位于青园街××印刷厂宿舍的房子给原告高学杰，让高学杰给高学春100000元，同时，高某2欠被告高学春20000元，原告高学杰欠高某220000多元，高某2将其对高学杰的20000元债权转让给被告高学春，此外，高学杰自己欠高学春80000元。高学春又付给高学杰和朱焕敏80000元现金。上述共计28万元。签订《协议书》后从2013年5月开始高学春每月支付给高学杰和朱焕敏房贷，最初几个月通过高某1给的现金，后来直接转账给朱焕敏。郑某证明《协议书》是本人书写，朱焕敏看过知情。庭审中，原告否认欠被告钱，也没有签订过《协议书》，认为证人与被告具有利害关系，不认可证人证言。并诉称被告租赁原告涉案房屋，每月向原告支付租金，双方不是房屋买卖关系。经本院释明，原告表示不对《协议书》中高学杰签名进行笔迹鉴定。一审法院认为，原告高学杰与被告高学春签订了房屋买卖协议书，该协议有双方当事人的签字确认，且不违反法律法规，被告依该协议约定实际占用涉案房屋并装修居住至今，故对原告关于被告系该房屋的无权占有人的主张，本院不予认可。原告称原、被告间系房屋租赁合同关系，被告予以否认，原告现有证据不能证明其主张，故对原告相关诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告高学杰、朱焕敏的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告高学杰、朱焕敏承担。 经审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，本案焦点问题一是高学杰与高学春签订的《协议书》是否有效。1、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，负有举证证明责任的当事人不能提供证据证明其主张的，应承担举证不能的不利后果。本案中，双方于2013年4月20日签订的《协议书》，约定高学杰将涉案房屋转让给高学春，并约定了相应的房屋对价、高学春偿还房屋贷款、过户、父母房产的归属、开发商逾期交房违约金等内容。协议上有高学春、高学杰的签名，也有双方父亲高某1、兄弟高某2作为见证人签字。协议签订后，高学春已于2013年8月入住，并从2013年5月由朱焕敏协助偿还银行贷款，即高学春每月向朱焕敏支付的1570元，该数额与贷款的本息浮动金额大致相当。朱焕敏协助高学春每月还贷，应视为其知晓协议、认可协议并同意履行协议。期间，高学杰、朱焕敏未对高学春占用房屋、偿还贷款的事实提出过异议。由于高学春提供的《协议书》中有签名为“高学杰”，且证人证实高学杰在现场并签字，高学春已尽到初步举证证明责任，高学杰不认可该签字，举证证明责任则转移到高学杰。高学杰在原审明确放弃笔迹鉴定，其应当承担举证不能的不利后果。高学杰在二审中再次申请鉴定，没有新的事实和理由，因其没有正当理由的逾期举证，对其鉴定申请，本院不予准许，高学杰应承担举证不能的不利后果。综上，双方签订的《协议书》应为双方真实意思表示。2、关于证人证言，双方父亲高某1、兄弟高某2作为见证人在《协议书》上签字，见证人与高学春、高学杰有同样的血缘、亲属关系，协议书除约定了房屋转让事宜，也一并明确了父母房产归属及兄弟之间的债权、债务。高学杰不认可见证人作为证人所作的出庭证言，但未提供其他的相反的证据。高学杰在二审提供的其父母的房产转移登记在其名下的相关材料虽然早于签订协议书的时间，但不能证明因父母房产分配过程中兄弟们之间债权债务的内容，也不能否认上述协议的真实性。综上，原审采信证人证言，并无不当。3、关于高学杰是否有权处分涉案房屋的问题，虽然高学杰购买的涉案房屋仅进行了合同备案，尚未取得房屋产权证书，但高学杰与高学春签订的协议书如上所述，是双方真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，应认定为合法有效的合同，虽涉案房屋未进行权属登记，但并不影响本案协议作为债权合同的成立，上诉人主张本案协议书为效力待定合同，理据不足，本院不予采信。在夫妻关系存续期间，高学杰将房屋转让高学春，朱焕敏以其不知情为由请求确认合同无效，本院不予支持。对高学杰擅自处分夫妻共同财产给其造成的损失，朱焕敏可另行向高学杰主张。虽然高某1证明签订协议书朱焕敏不在现场，朱焕敏在二审申请出庭的证人也证实签订协议书时朱焕敏不在现场，但朱焕敏自2013年5月起即每月收取高学春转款并协助高学春偿还贷款本息的事实，可证实朱焕敏对协议内容是知晓并同意履行的。综上，高学杰与高学春签订的涉案《协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，应认定为合法有效。高学杰、朱焕敏主张其为该房屋的有权占有人，高学春系无权占有人，并请求高学春立即腾退房屋，将房屋返还上诉人，理据不足，本院不予支持。 本案焦点问题二是高学杰、朱焕敏与高学春之间是否存在租赁关系，高学春是否支付租金的问题，虽然高学杰、朱焕敏主张其与高学春之间系房屋租赁关系，每月支付的1570元系房租，但其不能提供书面租赁合同，高学春不认可租赁关系，也无其他证据证明双方存在租赁关系，本院不予采信。在高学杰与高学春针对涉案房屋签订的转让协议书合法有效的情况下，高学杰、朱焕敏主张双方之间存在租赁关系，理据不足，原审驳回其诉讼请求并无不当。综上，高学杰的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由高学杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  杨根山 审判员  李 莉 二〇一九年九月二十六日 书记员  崔 达