汉中市汉台区人民法院   民事判决书   (2017)陕0702民初2836号   原告：XXXXXXXXXXXXXXXXXX杜伟军，（反诉被告），男，汉族，生于1972年2月25日，四川省阆中市人，住址四川省阆中市，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：刘建锋,陕西丰东律师事务所律师。   被告：汉中金拓商业顾问有限公司（反诉原告）,住所:汉中市汉台区汉某某建昌卡斯迪亚有限公司。统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXX6127。     法定代表人:张顺军，该公司经理。   委托代理人：欧振凯,北京隆安律师事务所律师。   原告杜伟军（反诉被告）与被告汉中金拓商业顾问有限公司（反诉原告，以下简称金拓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜伟军（反诉被告）的委托代理人刘建峰，被告汉中金拓商业顾问有限公司（反诉原告）的委托代理人欧振凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告杜伟军提出以下诉讼请求：依法判令立即解除原、被告于2017年2月28日签订的《租赁合同》；被告应退还租金112025元、保证金20000元并赔偿因被告单方违约给原告造成的经济损失2760385.70元(详见赔偿清单)、承担诉讼费。事实和理由：2017年2月28日,原、被告经协商签订《租赁合同》一份,约定原告租赁被告位于汉中市汉台区汉某某XX路与朝阳路十字东北角卡斯迪亚34号一楼1-47 (2)、 1-47 (3),二楼2-8,2-9, 2-10商铺(建筑面积为2240.49M),用于开办"KTV",租赁期为8年, 自2017年3月1日起至2025年2月28日止。并约定了租金及保证金条款, 第九条特别约定:租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,支付违约金第一年租金总额(12个月),并赔偿相关损失。被告同时向原告提交了被告《营业执照》两份、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《建设工程消防验收意见书》 (汉公消验字[2015]第0019号)、《建设工程消防验收意见书》、《产权证明》等资料。原告依约足额缴纳第一年租金112025元及保证金20000元。2017年3月27日,原告和西安继光建筑设计有限公司签订《建筑装修工程设计合同》,约定设计费480000元,并实际支付设计费342000元,且设计已完成并向原告交付了设计资料和文件。为了KTV经营收益最大化, 2017年3月10日,原告与陕西我家投资管理有限公司签署《企业托管经营协议》,约定每月基础托管管理费50000元(每月超过80万元部分按照30%另行提成),陕西我家投资管理有限公司承诺完成业绩定额为80万元人民币。后原告依据工程设计图纸全面开工装修施工时,被告突然将通往二楼的电梯和一楼消防通道加锁，非法阻止原告装修施工,迫使原告停工。2017年5月3日,被告又以手机短信方式向原告发出《解除合同通知》。后双方多次进行协商,至今未能达成一致意见故提起诉讼。   被告金拓公司辩称：不应退还租金、保证金。根据《租赁合同》第六条第5款之约定,“如乙方中途退场,所交租金及保证金甲方一律不予退还,甲方且享有追究乙方违约责任及损失的权力。”原告接收房屋后,既不进场装修也不营业,且目前已退场,故不应向其退还租金、保证金。不存在违约行为,也不应赔偿任何经济损失。根据《租赁合同》第五条第4款之约定,“乙方租用甲方商业房,除因不可抗力因素、国家法定节假日或经甲方书面同意,乙方应连续营业,不得闲置租赁房屋”。但将租赁房屋交付原告后,迟迟不进场装修,也未开展经营活动,房屋至今仍处于闲置状态的行为已严重违约。原告在其自身存在违约行为的情形下提出解除合同,并要求赔偿巨额经济损失,明显属于恶意不履行合同,图谋获取非法利益,不应支持其诉讼请求。根据《租赁合同》第六条第12款之约定, “凡甲方工作人员口头或书面向乙方的承诺,未盖甲方公章的均属甲方工作人员个人行为,由此产生的一切责任与甲方无关。”被告本着诚实守信的原则,一直按照合同约定履行义务,从未提出解除合同,员工作出的任何承诺或告知任何事项,均属员工个人行为。根据《租赁合同》第七条之约定,若未经出租方同意连续10天不营业,有权单方面无条件解除租赁合同,收回租赁场地,承租方无条件退场,所有装潢无偿归出租方所有,故租金和保证金不退。根据《租赁合同》第八条第5款之约定,若承租方实际撤离承租场地之后,租赁期间届满或承租方提前退还场地日之后的任何情况下,均视作其放弃了在承租场地内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等所有权及要求补偿的一切权利,无需给予补偿。从洽谈合同到诉至法院,这近两年的时间内,原告将房屋闲置不营业现已撤离承租场地。因此,原告主张的租金及保证金利息损失、违约金、设计费等经济损失,无任何依据。   被告金拓公司（反诉原告）提出以下反诉请求：判令原告支付672147元违约金；承担反诉费用。事实及理由:2016年2月28日,双方签订《租赁合同》约定自己将汉台区汉某某XX路与朝阳路十字东北角卡斯迪亚34号一楼1-47 (2), 1-47 (3),二楼2-8、 2-9, 2-10商铺出租给被反诉人,用于经营KTV;租赁期8年,自2017年3月1日至2025年2月28日;租金按年支付;租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按照第一年租金总额(12个月)支付违约金,并赔偿相关损失。合同签订后,反诉人向被反诉人交付了房屋,但被反诉人迟迟不进场装修,也未开展经营活动,房屋一直处于闲置状态。根据《租赁合同》第五条第4款之约定:“乙方租用甲方商业房,除因不可抗力因素、国家法定节假日或经甲方书面同意,乙方应连续营业,不得闲置租赁房屋”.被反诉人不营业、闲置房屋的行为己严重违约。被反诉人在其自身存在违约行为、且其无力经营KTV的情形下,未与反诉人接洽,便提出解除合同,并要求反诉人赔偿巨额经济损失,明显属于恶意不履行合同,图谋获取非法利益。洽谈合同到被反诉人将反诉人诉至人民法院,这近两年的时间内,房屋闲置,反诉人也无法将房屋另行出租给他人以获取房屋收益,因此给反诉人造成了巨大的经济损失。综上所述,望能判如所请。     原告杜伟军（反诉被告）辩称：租赁合同是2017年2月28日签订的而非2016年2月28日。反诉人称我们无力经营KTV是其猜测，为掩盖其违约行为。我方未进场是其非法阻止施工，反诉请求不成立。     本院经审理查明以下事实：2014年10月1日被告金拓公司与案外人汉中泽顺房地产开发有限公司签订《租赁合同》、《补充协议》，约定XX大道XX号楼商业”租赁给被告金拓公司，同意其以自己的名义从事商业招商、经营管理等一切活动，租期至2027年9月30日止。2017年2月28日原告杜军伟与被告金拓公司签订《租赁合同》，合同约定：“甲方汉中金拓商业顾问有限公司，乙方杜伟军；甲方同意将卡斯迪亚34号楼一楼1—47（2）、1-47（3）、二楼2-8、2-9、2-10商铺出租给乙方；用途为KTV，未经甲方书面同意，乙方不得改变承租单位用途；租赁期8年，从2017年3月1日至2025年2月28日；第一年租金112025元（优惠10个月）、第二年租金560123元（优惠2个月）、第三年租金672147元......；本合同签订之日乙方缴纳保证金2万元，租赁期间无违约行为、房屋和设备完好，租赁期满自房屋退还之日起10日内无息退还；乙方租用期间除不可抗力、法定节假日或经甲方同意应连续营业，不得闲置房屋；除不可抗力外，乙方必须于_ 年  _月 _  日前开业；凡甲方工作人员口头或书面向乙方承诺，未盖公章的均属甲方公司工作人员个人行为，由此产生的一切责任与甲方无关；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，支付违约金第一年租金总额（12个月），并赔偿相关损失......”，合同还约定了其他事项。合同签订后原告杜伟军支付了保证金2万元，2017年3月6日原告杜伟军依约支付被告金拓公司第一年度租赁费112025元。后因准备入场施工不能双方发生纠纷。2017年5月3日，汉中泽顺房地产开发有限公司招商营运经理陈某某（电话1559162155XXXXXXXX）向原告杜伟军短信告知：“我方金拓商业顾问有限公司与你方于2017年2月28日签订合同，约定由你方承租卡斯迪亚34号楼2240.49平米商铺用于经营KTV，现你方严重违约，根据合同第七条约定，通知你方解除合同.汉中金拓商业顾问有限公司 2017年5月3日”。    庭审中，原告杜伟军陈述自《租赁合同》签订后被告金拓公司未交付租赁房屋且一楼外玻璃门挂锁钥匙；被告金拓公司陈述签订合同时房屋已经交付，因该房屋属于框架结构没有门，任何人可任意进出，已将房屋平面图交给原告杜伟军供其装修设计，可直接入场装修。经查，原、被告双方在《租赁合同》中未明确约定房屋的交付方式、交付时间。该房屋在租赁前由金拓公司保安负责管理，一楼临街系统一外观的玻璃幕墙及玻璃门，玻璃门由链条锁锁结；房屋室内通道安装有玻璃幕墙及玻璃门，玻璃门由链条锁锁结；电梯未运营。   另查明，2018年1月12日案外人汉中顺泽房地产开发有限公司证明对原、被告之间签订的《租赁合同》知情并同意。   再查明，2017年3月27日原告杜伟军同案外人继光设计顾问有限公司签订《建筑装饰工程设计合同》，约定由该公司承担“星聚点KTV”设计，设计费480000元。2017年3月10日，原告杜伟军同案外人陕西我家投资管理有限公司签订《企业托管经营协议》，约定将位于汉中市卡斯迪亚34号楼的汉中市星聚点娱乐有限公司KTV歌城交由该公司托管经营，自2017年3月10日至2019年3月9日，以及其他事项。   上述事实，有原、被告陈述，《租赁合同》，收据，被告营业执照、产权证明、建筑装修工程设计合同及收款收据，企业托管协议及收款收据等证据载卷，并经当庭质证佐证。   本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告杜伟军已依约足额缴纳第一年租赁费及保证金，被告金拓公司应交付房屋并保证原告对房屋能正常入场装修、使用。庭审中，原告杜伟军称涉案房屋未交付；被告金拓公司辩称签订合同时已交付，该房屋属于框架结构没有门，任何人可任意进出，已将房屋平面图交给原告杜伟军供其装修设计，可直接入场装修的意见未能提举有力证据证明，且与查明的事实不符，故对原告杜伟军主张被告金拓公司未将涉案商铺交付的事实，予以确认。被告金拓公司收取原告杜伟军租赁费后一直未将涉案房屋交付原告，已构成违约，致使原告杜伟军的合同目的无法实现。因此，对原告杜伟军要求解除《租赁合同》的诉请依法予以支持。对于合同解除的时间，因原告杜伟军起诉前未向被告金拓公司发出解除合同的通知，故本院以本案起诉状副本送达被告之日即2017 年10月23日为《租赁合同》解除之日。对原告杜伟军认为被告金拓公司的工作人员陈某某曾于2017年5月3日短信通知该合同予以解除的意见，因与双方在《租赁合同》中的约定不符，不予认定。同时，原、被告双方《租赁合同》中对“除不可抗因素外，乙方必须于_ 年  _月 _  日前开业”中的开业时间均无约定，而原告杜伟军租赁涉案房屋用途为KTV，尚未能入场装修即发生纠纷，现被告金拓公司以《租赁合同》约定“乙方租用甲方商业用房，除因不可抗因素、法定节假日或经甲方书面同意应连续营业，不得闲置租赁房屋；如中途退场，所缴租金和保证金不予退还、享有追究违约责任、损失的权利......”为由反诉要求原告杜伟军支付违约金，无相关证据佐证，且与本案查明的事实并不相符，不予支持。合同解除后，没有履行的应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。故被告金拓公司已收取的租赁费及保证金应予返还。原、被告虽在《租赁合同》约定了“任何一方违反本合同规定，支付违约金为第一年租金总额并赔偿相关损失”，因原告并未实际使用该房屋，被告金拓公司的违约行为造成其资金占用损失属实，但其未就被告金拓公司的违约行为给其造成的资金利息之外的其他损失提举相关有效证据佐证，且该约定的违约金过高，对其要求按照约定违约金即112025元给付的诉求不予支持。对被告金拓公司的违约责任，应以实际收取的租赁费、保证金为基数，按同期银行贷款利率上浮30%计付予以调整较宜。对原告杜伟军关于赔偿已花付的设计费、工作人员工资、托管费因提举的证据不足，不予认定。同时，市场经营有风险，而可得利益的计算必须是将来会实际得到的切实利益，故对原告杜伟军主张的尚未实现的可期待利益损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、 原告（反诉被告）杜伟军与被告（反诉原告）汉中金拓商业顾问有限公司2017年2月28日签订的《租赁合同》于2017年10月23日解除。   二、被告汉中金拓商业顾问有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告杜伟军返还租赁费112025元、保证金2万元，并以上述金额为基数自2017年10月23日起至按照同期银行贷款利率上浮30%支付资金占用期间的利息至实际给付清结之日止。   三、驳回原告杜伟军其他诉讼请求。   四、驳回被告汉中金拓商业顾问有限公司反诉请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费29940元，由被告汉中金拓商业顾问有限公司负担；反诉案件受理费5261元，由被告汉中金拓商业顾问有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。     审判长张静    人民陪审员  侯海成    人民陪审员  熊妙娥     二〇一九年十二月二十日          书 记 员 刘海波