四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初1703号 原告（反诉被告）：田玲，女，1989年6月9日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李兴权，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗江琼，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司。住所地：泸州市江阳区江阳南路6号楼6楼，统一社会信用代码91510502682394181C。 法定代表人：俞斌，董事长。 委托诉讼代理人：张桂泰，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：魏来，国浩律师（福州）事务所律师。 原告（反诉被告）田玲与被告（反诉原告）泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司（以下简称蓝田土地开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田玲及其委托诉讼代理人李兴权、罗江琼，被告（反诉原告）蓝田土地开发公司的委托诉讼代理人张桂泰、魏来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2017年5月24日签订的《商品房买卖合同》；2.责令被告按合同约定履行为原告办理按揭贷款手续的义务；3.判令被告赔偿原告逾期交房违约金42403.49元、逾期未办理权属证明违约金216.91元、原告未领取的购房补贴30924元，合计73644.41元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买了被告蓝田土地开发公司开发的位于泸州市江阳区住房，房屋总价款316917元，首付款63917元，其余购房款以按揭方式支付。签订合同当日，原告即缴清了首付款，并向被告提交了办理按揭贷款的全部资料，但被告至今拒不为原告办理按揭贷款手续。依照合同约定被告应于2017年12月30日交房，逾期每日按原告已付房款的万分之三计算违约金；同时被告应于2018年12月30日前为原告办理权属证明，逾期按已付房款的1‰向买受人支付违约金，即316.91元。被告于2017年4月8日向原告出具《承诺书》，承诺因其原因导致未能领取政府购房补贴的，由被告在2017年12月30日前以现金方式补贴给原告。原告为此应获得购房补贴30924元。原告为维护其合法权益遂诉至本院，并提出以上诉讼请求。 被告蓝田土地开发公司答辩称，1.原告田玲未按时缴清购房款，被告有权不交付房屋，故被告不存在逾期交房的违约行为；2.即使被告存在逾期交房的违约行为，但原告主张的违约金过高，请求按日万分之0.5计算；3.由于原告违反合同约定逾期未支付房款，故不同意继续履行合同；4.原告支付首付款的时间未在政府购房补贴时间内，原告主张的购房补贴不成立，故请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告蓝田土地开发公司反诉称：1.反诉被告未按合同约定提交按揭材料，已构成违约，故请求解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.由反诉被告支付反诉原告违约金31691.70元；3.判令反诉被告立即协助反诉原告办理案涉房屋的网签、预售备案登记的注销手续；4.判令反诉被告返还反诉原告出具的《销售不动产统一发票》发票联；5.本案反诉费由反诉被告承担。 反诉被告田玲对反诉答辩称，反诉被告已提交了按揭贷款的全部资料，未按时办理按揭贷款手续系反诉原告所售商品房存在土地抵押的情形，故未能按时办理，责任不在反诉被告，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本案经审理查明，田玲于2014年2月入职泸州融豪房地产开发有限公司（与蓝田土地开发公司实为一套人马），从事开发助理工作，2017年10月双方解除劳动合同关系。2017年5月24日原告（反诉被告）田玲与被告（反诉原告）蓝田土地开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于泸州市江阳区住房一套，建筑面积77.31㎡，房款总价316917元。付款方式为贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向出卖人指定的银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十条约定，买受人未按约定时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照预期时间，分别处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款。买受人愿意继续履行合同的…第十一条（一）约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金（该违约金比率应当小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买房人有权退房。买房人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记约定（一）初始登记：出卖人应当在2018年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人按照买受人已付房款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。双方对合同的其他事项也进行了相应的约定。同日双方同时签订了《补充协议》，《补充协议》附件五付款方式及期限的约定（3）按揭贷款约定：本合同第六条第3小条所称“贷款方式付款”是指买受人采用按揭贷款方式支付房价款，房屋总价款为316917元。买受人签订合同当日，向出卖人支付房款63917元，余款253000元买受人向出卖人指定的银行办理按揭。在签订按揭贷款合同的同时签订《委托书》…买受人按揭贷款的，应在签订合同之日起5日内提交一下资料：①身份证；②结婚证…。如买受人未在规定时间内提交以上资料或提交资料不齐全的，均视为违约，承担合同总房款10%的违约金…实施办法（1）出卖人协助买受人办理全部手续，包括银行及房地产管理部门的全部手续；（2）买受人须于合同签订之日起10个工作日内主动将办理按揭手续所需的相关文件交给出卖人，用于办理银行按揭贷款手续逾期提交的，则视为买受人违约，出卖人有权按本合同主文第十条逾期付款处理… 合同签订次日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付首付款63917元。事后案涉房屋的按揭贷款一直未办理。2019年3月9日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）田玲邮寄了一份《关于限期一次性补清购房款的函》，其内容如下：你因购买“新恒基翡翠城”琥珀郡房屋与我公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，你未按合同约定办理按揭贷款或无法通过审核，亦未支付剩余房款，上述违约行为已超过60日，有鉴于此，我司根据《商品房买卖合同》的约定，提出郑重发函如下：一、因你已严重违约，我司特限你收到本函之日起3日内到新恒基翡翠城销售中心一次性付清剩余全部未付购房款；二、如你未在收到本函3日内前来结清剩余款项，我司将采取进一步的法律行动（包括但不限于向你提起诉讼等）维护我司的合法权益。届时可能致使你的经济利益造成不必要的减损，敬请谅解…该函件于3月18日由田玲本人签收。 另查明，案涉房屋于2017年5月27日办理了网签备案登记。该房剩余房款253000元原告（反诉被告）田玲至今未缴纳。2019年6月19日泸州市江阳区不动产登记中心出具查询回执，查询结果为：该房屋无抵押、无查封。 审理中，原、被告双方均承认案涉房屋已建成未交付，亦未办理不动产权登记证书。此外原告（反诉被告）陈述已向被告（反诉原告）提交了办理按揭贷款的相关资料，被告（反诉原告）不认可这一事实，原告（反诉被告）对此陈述未提供证据证明。此外原告在庭审中撤回要求被告支付购房补贴的诉讼请求。 以上事实，有原、被告的陈述、身份证、营业执照、《商品房买卖合同》及补充协议、首付款收据、发票、微信聊天记录、《关于限期一次性补清购房款的函》及EMS快递单签收回执、网签备案证明、不动产权利及其他事项登记信息等在卷佐证，足以认定以上事实。 本案争议焦点：1.本案违约责任如何认定？《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应当解除？2.违约金如何认定？ 本院认为，一、关于本案的违约责任问题。原告（反诉被告）田玲与被告（反诉原告）蓝田土地开发公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，因此合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。按照合同以及补充协议的约定，原告（反诉被告）应在合同签订之日起10个工作日内主动将办理按揭手续所需的相关文件交给出卖人，逾期提交的，出卖人有权按本合同主文第十条逾期付款处理，即超过60日的，出卖人有权解除合同。本案原告（反诉被告）作为被告（反诉原告）曾经的员工，更加知晓不按期办理按揭贷款的后果，但原告（反诉被告）在合同约定的期限内未按期提供按揭贷款的相关资料，且在反诉原告通知交付剩余购房款后仍未按期交纳，且超过60日，其行为已构成违约。反诉被告辩称未办理按揭系案涉房屋土地进行了抵押，导致按揭不能办理的主张与客观事实不符，故原告要求继续履行合同的主张不予支持，反诉原告主张解除合同符合合同的约定和法律的规定，应予支持。解除合同的时间应从反诉原告的解除合同通知（即反诉状副本）送达反诉被告之日（2019年8月21日）起计算，反诉被告已付房款63917元由反诉原告在7日内退还反诉被告。同时反诉被告应协助反诉原告办理案涉房屋的网签、预售备案登记的注销手续。由于原告要求继续履行合同的主张不予支持，故其要求被告承担逾期交房以及逾期办证违约责任的请求亦不予支持。 二、反诉原告蓝田土地开发公司主张的违约金31691.70元是否应当支持问题。双方签订的《补充协议》附件五付款方式及期限的约定（3）按揭贷款中虽约定，如买受人未在规定时间内提交以上资料或提交资料不齐全的，均视为违约，承担合同总房款10%的违约金…但《商品房买卖合同》第十条（2）亦约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付房款…。本案反诉原告主张解除合同的理由是反诉被告逾期未付清全部购房款，故违约金的计算应按照《商品房买卖合同》第十条（2）项约定的违约金标准进行计算，违约金为7590元（逾期应付款总额253000元×3%）。 三、关于反诉原告主张要求反诉被告退还《销售不动产统一发票》发票联问题。因发票的管理问题不属人民法院的受案范围，故反诉原告的该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十九条第一款第（四）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告田玲的全部诉讼请求； 二、自2019年8月21日起解除反诉原告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司与反诉被告田玲于2017年5月24签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 三、反诉被告田玲于本判决生效之日起三十日内协助反诉原告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司办理位于泸州市江阳区预售备案登记注销手续； 四、反诉被告田玲于本判决生效之日起七日内支付反诉原告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司违约金7590元； 五、驳回反诉原告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费1642元，由原告田玲负担。反诉案件受理费3265元，由被告泸州市江阳区蓝田土地整理开发有限公司承担201元，反诉被告田玲承担3064元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长  黄茜 审判员  王晶 审判员  陈佳 二〇一九年九月十七日 书记员  郑义