湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终876号上诉人（原审原告）：李长青，男，1963年10月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：艾文庆，男，1968年10月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审被告）：彭芳（系艾文庆之妻），女，1970年11月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审被告）：张健，男，1971年4月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审被告）：明华国，男，1977年1月19日出生，汉族，住襄阳市襄城区。上诉人（原审被告）：襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司，住所地襄阳市樊城区卧龙大道东侧8号。法定代表人：王明成，该公司总经理。五上诉人的共同委托诉讼代理人：周麟，湖北真武律师事务所律师。五上诉人的共同委托诉讼代理人：王建杰，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊峰（曾用名李长明），男，住址不详。原审第三人：邓玉洁，女，1962年3月7日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原审第三人：襄阳市唐凯物业管理有限公司，住所地襄阳市樊城区沿江大道特8号。法定代表人：杨青林，该公司经理。委托诉讼代理人：任小敏，女，该公司员工。李长青、徐敏、李博伦与艾文庆、彭芳、张健、明华国、襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司（以下简称宝丽金公司）、邓玉洁房屋租赁合同纠纷一案，襄阳市樊城区人民法院于2017年1月11日作出（2016）鄂0606民初4208号民事判决，李长青、徐敏、李博伦不服该判决，提出上诉。本院于2017年5月16日作出（2017）鄂06民终627号裁定，将该案发回重审。襄阳市樊城区人民法院在重审期间，依职权追加李俊峰作为共同原告参加诉讼，依当事人申请追加襄阳市唐凯物业管理有限公司（以下简称唐凯物业公司）作为第三人参加诉讼，并准许李博伦、徐敏撤回起诉。襄阳市樊城区人民法院于2018年9月28日作出（2017）鄂0606民初4072号民事判决后，李长青、艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李长青上诉请求：1.维持一审判决第一项“被告艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司于本判决生效之日十日内向原告李长青、李俊峰支付房屋所欠租金3002282.55元及违约金（违约金以3002282.55元为基数，自2016年12月17日起计算至还清之日止）”，改判违约金计算标准年利率6%为日万分之六点七（年利率24%），其中，截止2017年9月16日的违约金为591445元；2.撤销一审判决第二项，改判艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司向李长青赔偿装修拆除清运费786992元。事实和理由：一、一审法院判决驳回李长青要求艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司赔偿装修拆除清运费786992元经济损失的诉讼请求不当。一审法院既然已经确信李长青对艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司租赁房屋的装修进行了拆除和清运施工的事实，就应当支持李长青要求赔偿拆除清运费的诉讼请求。如果认为李长青提交的费用支出证据存在瑕疵，应向李长青释明采取评估等其他方式予以确定金额，而不宜回避请求内容，告知另案处理增加诉累。二、一审法院判决按年利率6%支持违约金过低，不符合法定及合同约定标准。李长青与艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司房屋租赁合同约定的逾期付款违约金标准为一天千分之五，明显过高，故李长青在发回重审期间将违约金计算标准从日千分之五降低到日万分之六点七（即月利率20‰），符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的月利率。因此，请求二审法院予以改判。二审期间，李长青因一区房屋权利人李俊峰未参与本案诉讼，向本院书面申请放弃有关一区房屋的诉讼请求，包括租金、违约金及装修拆除清运费。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司共同辩称，李长青的上诉请求不能成立。一是艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司不应承担拆除房屋装修产生的费用。二是根据双方租赁合同的约定，应按照实际发生的费用来计算拆除费用，李长青并未提供实际拆除费用的票据。三是艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司不存在违约行为，不应承担违约责任。李俊峰未陈述答辩意见。襄阳市唐凯物业管理有限公司述称，同意李长青的上诉请求。邓玉洁述称，同意李长青的上诉请求。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回李长青、李俊峰的一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由李长青、李俊峰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司不拖欠李长青、李俊峰租金。（一）一审法院因2013《房屋租赁合同》未经李长青签字，李长青不予认可，且艾文庆、彭芳、张健、明华国未实际按照该份合同支付租金为由对该《房屋租赁合同》的真实性不予采信，是认定事实错误。虽然李长青并未在《房屋租赁合同》上签字，但是邓玉洁作为其公司的负责人，在房屋租赁合同履行的过程中，一直代李长青、李俊峰收取租金，李长青不可能不知道该份合同的签署。何况在第一次开庭笔录中，李长青只是质疑艾文庆签字的真实性，对邓玉洁的签字并未提出异议，其行为表明其认可邓玉洁的签字，知道该份合同的存在。因此，邓玉洁、宝丽金公司的会计梁冬莉分别作为李长青、李俊峰与艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司的代理人，享有签订合同的权利，李长青、李俊峰与艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司应该分别承担其代理人所实施的代理行为的法律后果。因此艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司与李长青、李俊峰于2013年3月27日签订的租赁合同真实有效，租金的数额应该按照双方新签订的《房屋租赁合同》来确定，据此艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司已经足额支付李长青、李俊峰的租金。该《房屋租赁合同》约定，从2013年6月30日起，租金实行年度总包干，每年31万，第三年度租金递增5%，第6年度递增5%，后面的租金不再递增。按照这个标准，从2013年6月30日至2016年8月26日，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司应付租金1007500元，而实际上艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司支付给了李长青5564322.1元，李长青从艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司处不当获利4556822.1元，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司将另行起诉，要求李长青返还不当得利。（二）双方房屋租赁合同已经于2016年8月解除，而不是一审法院认定的2016年12月16日解除。2016年8月26日，唐凯物业公司派人把艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司租赁的房屋大门上锁，而唐凯物业公司正是李长青名下的公司，李长青的行为事实上是向艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司表明解除合同，当解除合同的通知到达对方时合同解除，也就是说双方房屋租赁合同于唐凯物业公司锁门时即2016年8月合同解除，租金的给付时间也截止至合同解除的时间。退一步说，一审法院认定原案件承办人于2016年11月29日组织双方协商，定于2016年12月16日前由艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司将室内设施拆除，也就是说至2016年11月29日，双方解除合同的通知也已经到达对方，那么双方的合同至少已经于2016年11月29日解除，不是一审法院认定的2016年12月16日解除。二、李长青欺骗艾文庆签订阴阳合同，涉嫌逃税罪，应将本案移送税务机关进行侦查。李长青采取欺骗手段，在2013年3月份找到艾文庆，说再签订一份租赁合同方便宝丽金公司办理税收减免并按照新合同来收取租金。2013年3月27日，李长青的委托人邓玉洁与艾文庆签订《房屋租赁合同》，该合同约定，艾文庆租赁李长青位襄阳市××区××大道道龙世家商业西区的房屋，租赁期限为2013年6月1日至2021年5月31日止，租金为年度包干，每年31万，第三年度租金递增5%，第六年度递增5%，后面的租金不再递增。在这份合同签订后，李长青并未按照该合同向艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司收取租金，而是依旧按照第一份合同向艾文庆、张健、明华国收取租金共计10026966.45元。李长青、李俊峰作为一个纳税人，具有纳税的义务，但是却欺骗艾文庆签订虚假的房屋租赁合同，少列收入，明显是采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报，在主观上具有犯罪故意；且在客观上通过签订虚假的房屋租赁合同，少列收入，达到使税额减少的目的，且数额巨大接近400万元；在客体上危害了国家的税收征管秩序；其行为符合逃税罪的犯罪构成，已经触犯《中华人民共和国刑法》第201条逃税罪的规定，应依法追究其刑事责任。为此艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司将依法向税务机关举报，追究李长青等人的刑事责任。三、一审法院适用法律错误，双方所签订的《龙世家商用房一区租赁合同》、《龙世家商用房二区租赁合同》因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定、《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》规定，案涉房屋属于必须办理消防验收合格证的房屋，但在李长青所出示的证据中未见案涉房屋办理的消防验收合格证，这两份房屋租赁合同因违反法律强制性规定而无效。另外《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》和《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。而案涉房屋未办理消防验收合格证，根据“复函”的规定，应当认定双方的租赁合同无效。因为李长青、李俊峰提供的房屋未办理消防验收合格证，明显具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，李长青、李俊峰应该承担合同无效的责任，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司不存在违约行为，也不应该承担违约责任。四、一审判决超出诉讼请求，属于无诉而判。原审原告李俊峰经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，应按撤诉处理。本案中，在案涉房屋一区、二区中，李长青只对二区房屋享有权利，而一区房屋归李俊峰所有（曾用名李长明），李俊峰对一区房屋租金与艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司方并无争议。何况李俊峰经法院传票传唤未到庭参加诉讼，也没有代理人参加诉讼，根据民事诉讼法相关规定，对其起诉应按撤诉处理。五、彭芳与艾文庆虽是夫妻关系，但本案所涉及的欠款并不是夫妻共同债务，且彭芳虽是曾是宝丽金公司的法定代表人，但不是案涉房屋的承租人，公司债务不能与个人债务混同，一审法院判决彭芳支付租金没有法律依据。为此，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司提起上诉，希冀得到公正之裁判。李长青辩称，一、一审判决不采信未经当事人签字的《房屋租赁合同》和认定租赁合同于2016年11月29日解除不是认定事实，而属于评判理由的范畴，一审的分析、评判符合事实及法律规定。（一）一审法院查清，用于宝丽金公司办理税务登记的租赁合同并非当事人签订生效和实际履行的合同，故不采信与事实、证据和法律相符。（二）双方并没有就解除租赁合同和返还房屋事项进行过协商。2016年11月29日，双方在原一审承办人的组织下协商拆除装修和设施，艾文庆承诺2016年12月16日之前将房内“还存很多设施拆除”。但艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司在该时间内没有兑现，至今都没有履行拆除设施和移交房屋的义务，双方的租赁合同并没有解除，也没有办理移交房屋手续。因此，一审法院将2016年12月16日艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司承诺拆除设施的时间判定为解除合同停止计算租金的时间，客观上有利于艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司。二、李长青没有欺骗和涉嫌偷税漏税的行为。如上所述，双方实际履行的租赁合同第四条第一款约定“本合同租金不含税”，故艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司支付给李长青的租金是税后收入，税收应由艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司承担，但艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司并没有向税务机关履行交税义务，是艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司在逃避税收，而不是李长青。三、艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司以租赁房屋没有办理消防验收合格为由主张租赁合同无效与事实不符。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司租赁房屋后，自行进行了装修改造，其消防验收手续与房屋出租人无关。2007年3月22日，李长青出租的房屋经过消防验收合格，双方签订租赁合同以及履行合同过程中，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司从来没有要求查看消防合格证。四、一审判决不存在“超过诉讼请求”、“无诉而判”的情形。艾文庆、彭芳、张健、明华国与李长青分别签订了两份租赁合同，分为一区和二区。原一审中，李长青仅就二区租赁合同提出了诉讼，但艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司要求将一、二区租金一并计算，故二审法院认为原一审遗漏一区租金的权利人李俊峰（曾用名李长明），才裁定将本案发回重审。一审法院追加李俊峰为当事人后，李长青仍然是两份租赁合同的出租人，有权变更诉讼请求，也契合了艾文庆一并计算租金的意见和上级法院的裁定精神。因此，一审没有“超过诉讼请求”、“无诉而判”的情形。综上，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回上诉。李俊峰未陈述答辩意见。襄阳市唐凯物业管理有限公司述称，同意李长青的辩称意见。邓玉洁述称，同意李长青的辩称意见。李长青向一审法院起诉请求：1.解除李长青与艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司于2011年6月1日所签订的《龙世家商业用房二区租赁合同》；2.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司立即腾退所租赁的位于襄阳市××区××大道××龙世家商业用房××区××、××、××号的房屋，并向李长青支付诉争房屋恢复原状应支出的费用30.5万元；3.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司向李长青支付自2016年1月1日至2016年12月16日的租金损失1676126.12元，物业费31424元，水费6999元，并按月租金135051.80元支付自2016年12月17日起至实际腾退房屋之日止的租金损失；4.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司向李长青支付违约金210010.43元；5.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司对以上所列费用相互承担连带支付责任；6.本案一切诉讼费用由艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司承担。本案发回重审期间，李长青向一审法院明确诉讼请求如下：1.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司共同向李长青、李俊峰支付（截止2016年12月16日）房屋租金，一区1593334.84元，二区1676126.03元，合计3269460.87元。2.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司承担自2016年12月17日起以拖欠租金3269460.87元为基数，按日万分之六点七计算的违约金至付清房租之日止。其中，截止2017年9月16日违约金591445元。3.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司支付物业费31424元、水费6999元，合计38423元。4.艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司赔偿一区装修拆除清运费383532元，二区装修拆除清运费403460元，合计786992元。以上四项诉讼请求共计4686320.87元。5.案件受理费由艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司承担。一审法院认定事实：位于襄阳市××区××大道××龙世家××层的房屋，登记的房屋所有权人为湖北瑞德置业有限公司襄樊分公司。李长青与李俊峰为亲兄弟关系，分别购买了艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司租赁的一区、二区房屋，目前尚未办理房屋产权证。2011年6月1日，李长青作为甲方（出租方），艾文庆、张健、明华国作为乙方（承租方）签订《龙世家商业用房一区租赁合同》（以下简称《一区合同》）和《龙世家商业用房二区租赁合同》（以下简称《二区合同》），约定将甲方拥有所有权的房屋、场所出租给乙方。《一区合同》租赁标的物为樊城区沿江大道龙世家商业用房西段一区一层812.56平方米、二层941.28平方米，合计1753.84平方米；《二区合同》租赁标的物为樊城区沿江大道龙世家商业用房西段二区一层843.87平方米、二层1001.1平方米，合计1844.97平方米。两份合同均约定租赁期限自2011年6月1日至2021年5月31日，2011年6月1日至2011年9月30日共4个月为装修免租期；在承租人的企业没有注册登记前，承租人为投资人个人，企业注册登记后承租人为投资人个人和注册登记后的企业。关于租金等费用，两份合同均约定第一个租赁年度的租金为每月每平方米45元，第二个租赁年度为每月每平方米50元，从第三个租赁年度开始房屋租金每年递增10%至第六个租赁年度为止，后面的租金不再递增，租金均不含税；租金按季度分别支付，先付租金后使用房屋，即上个季度开始15日内提前支付下个季度的租金；乙方开业前装修期内应交清当年第四季度的租金；乙方经营所产生的费用、税收及物业管理费、水电费由乙方负责，物业管理费为2011年每月每平方米1.5元，以后每月每平方米2元或按物业公司标准，水电费按供水电部门收费标准和物业公司的分摊标准执行；合同签字后，乙方向甲方缴纳租赁保证金36万元，合同期满后，乙方无违约的情况下甲方一次性退还乙方。关于双方的权利和义务，两份合同均约定乙方在租赁物内增加设备、线路、改造、装修等需征得甲方的书面同意，并在安全评估后实施；租赁期满后或乙方违约及因乙方责任导致中途退租的，除双方别有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，装修不作价；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。关于违约责任，其中乙方违约责任为：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，提前收回房屋或者采取停水停电、清点搬出财物等措施，实际支出费用和财物保管费由乙方承担。甲方收取乙方的租赁保证金不予返还，乙方按合同总租金的10%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租或其他费用超过1个月以上的；（5）其他违约行为的。2.乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金或费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之五支付甲方滞纳金。3.租赁期满，乙方应如期交还房屋（双方已达成续租协议除外），乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原月租金1%的赔偿金。另外，《一区合同》的甲方落款处除了李长青的签名外，还有“李忠代李长明”的签名字样。合同签订后，李长青即向艾文庆等人交付了房屋，艾文庆等人将房屋装修，设立宝丽金公司，从事KTV经营服务。另查明，2011年5月31日，艾文庆、明华国、张健向李长青委托的收款人邓玉洁支付押金36万元。其后，李长青于同年9月15日收取当年第四季度的租金485839.35元，于2011年12月27日收取2012年第一季度的租金485839.35元，于2012年3月31日收取当年第二季度的租金485838.4元，于2012年7月20日收取当年第三季度的租金485839.35元，于2012年9月26日收取租金第四季度的租金26万元，于10月22日收取第四季度的租金279821.5元，于2012年12月26日收取2013年第一季度的租金27万元，于2013年1月25日收取2013年第一季度的租金10万元，于1月27日收取2013年第一季度的租金169821.5元，于3月28日收取2013年第二季度的租金27万元，于4月26日收取第二季度的租金269821.5元，于6月27日收取第三季度的租金27万元，于7月25日收取第三季度的租金269821.5元，于9月27日收取第四季度的租金20万元，于9月28日收取第四季度的租金8万元，于10月28日收取第四季度的租金259821.5元，于2014年1月8日收取2014年第一季度的租金27万元，于1月25日收取第一季度的租金269821.5元，于3月28日收取第二季度的租金28万元，于4月28日收取第二季度的租金259821.5元，于6月27日收取第三季度的租金25万元，于7月28日收取第三季度的租金289821.5元，于9月28日收取第四季度的租金24万元，于10月29日收取第四季度的租金23万元，于10月30日收取第四季度的租金69821.5元，于2015年2月11日收取2015年第一季度的租金593803.65元，于4月2日收取第二季度的租金23万元，于5月5日收取第二季度的租金363803.65元，于8月7日收取第三季度的租金593803.65元，于11月17日收取第四季度的租金35万元，于12月28日收取第四季度的租金243803.65元，于2016年1月6日收取2016年第一季度的租金49万元，合计10026966.15元。2016年8月10日，唐凯物业公司在宝丽金公司张贴催款通知函，通知宝丽金公司交纳拖欠的2016年4月1日至8月1日的物业管理费28790.66元和水费6466元、电费5472元。2016年10月12日，李长青以艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司拖欠租金为由诉至一审法院，要求艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司支付拖欠的二区租赁房屋租金，解除二区房屋租赁合同，支付违约金等。2016年12月16日，艾文庆等人将房屋内设备等搬出后，李长青收回房屋。还查明，宝丽金公司于2015年9月21日登记注册，同年12月21日，公司股东由艾文庆、彭芳变更为彭芳。2017年8月24日，公司法定代表人由彭芳变更为王明成，住所××由××区××大道××龙世家××室××为××区××大道东侧××号。一审法院总结双方的争议焦点为：1、租赁合同的效力。2、艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司是否还欠租金及数额。关于合同效力问题。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司认为李长青、李俊峰没有取得房产证，也未提交房屋消防验收手续，本案合同无效。依照《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。李长青、李俊峰系瑞德置业有限公司股东，购买了公司开发的房屋，有相关购房发票证实，公司也认可该房屋是李长青、李俊峰购买，仅未办理登记手续，该房屋已经交由艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司使用，且在使用期间无人主张该房屋产权问题而导致艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司无法使用租赁房屋的情况。租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公共聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。故双方签订的房屋租赁合同，合法有效。关于艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司是否尚欠租金及数额的问题。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司认为计算租金的截止时间是2016年8月，李长青将租赁房屋大门上锁。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司还提交了2013年3月27日双方签订的《房屋租赁合同》，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司认为按照该合同约定，租金已经付超，不欠租金。该份合同是邓玉洁与宝丽金公司财务人员梁冬莉两人所签，合同约定租金每年31万元，第三年度租金递增5%，第六年递增5%。后面的租金不再递增。邓玉洁解释是当时应艾文庆、彭芳、张健、明华国要求所签。该合同未经当事人本人签字，李长青不认可，且在之后艾文庆、彭芳、张健、明华国也未按此合同的租金标准向李长青支付，故对该合同不予采信。关于拖欠的租金数额，涉及到合同的解除时间。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司主张2016年8月李长青锁门和2016年10月27日已经向李长青发出《关于龙世家商业用房二区租赁事项函》，但艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司没有提供李长青锁门和收到函的证据，李长青也不认可，故对此辩解意见，不予采信。在原审诉讼中，案件承办人于2016年11月29日组织双方协商，定于2016年12月16日前由艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司将室内设施拆除。后艾文庆、彭芳、张健、明华国按约定已经将房屋交还给了李长青，故双方的租赁合同已于2016年12月16日解除。经计算，从2011年6月1日至2016年12月16日，扣除4个月不计租金，应交租金13029248.7元，已交10026966.15元，尚欠3002282.55元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李长青与艾文庆、张健、明华国订立的《一区合同》和《二区合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。李长青履行了交付房屋供艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司使用的义务，艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司在承租房屋后，应按约定履行支付租金的义务而未履行，故应承担违约责任。经核算，截至2016年12月16日，艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司共计欠付租金3002282.55元。关于违约金，李长青主张按日万分之六点七，自2016年12月17日起计算。双方租赁合同约定承租人逾期交纳应由其负担的租金或费用的，每逾期一天，则按费用总额的千分之五支付滞纳金，但对违约金的主张，不应过分高于实际损失，违约金制度的功能主要在于填补民事权利人的损失，兼具惩罚责任方的功能。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司欠付租金，李长青的损失主要是租金的利息损失，故酌定违约金按年利率6%计算。另外，根据合同第三条第一款关于承租主体的约定和彭芳与艾文庆系夫妻关系的事实，彭芳在宝丽金公司成立时系公司法定代表人和股东，故彭芳亦应承担还款责任。关于李长青主张的物业管理费和水费，根据合同约定经营所产生的所有费用、税收及物业管理费、水电费由承租人负责，但未约定是否向李长青交纳，且从后续催交的情况来看，物业管理费、水费系艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司向唐凯物业公司交纳，李长青主张物业管理费和水费缺乏合同依据，不予支持。关于李长青主张的恢复原状的费用。李长青开庭时提交了李长青之子李博伦与湖北华泰锦程建筑劳务有限公司签订的拆除工程施工合同、收款明细和湖北金伯乐资产评估事务有限公司关于装修拆除清运费用价值资产评估报告书，庭审结束后，李长青又提交了2018年6月27日、29日补开的发票。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司认为，该发票不能反映与李长青主张的费用的关联性，有可能是其他事项而发生的费用。李长青庭审当中陈述施工费403460元已经支付，但其提交的华泰锦程建筑劳务有限公司出具的收款明细中载明共收260000元，尚欠143460元未付，付款人为苏莹受李博伦委托付款，工程款也未转入公司账上，而是转给了公司法定代表人余传波和副经理程海清个人账上。庭审之后李长青提交了4张发票，载明系补开发票，付款人是李长青。李长青提供的2017年4月10日湖北金伯乐资产评估事务有限公司关于装修拆除清运费用价值资产评估报告书，载明向三家相关工程单位咨询报价，其中有湖北华泰锦程建筑劳务有限公司，但李长青却在委托前2017年3月15日即和华泰公司签订施工合同，合同上也未约定工程开工及完工时间，根据上述情况虽然可以确信李长青对艾文庆、彭芳、张健、明华国租赁的房屋进行了拆除装修装饰施工，但工程款是否全部足额支付，其提交的证据不能充分证明，故不予支持，李长青可以在提供其他补充证据后另行起诉。一区房屋尚未施工，故对拆除费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司于本判决生效之日起十日内向李长青、李俊峰支付租赁房屋（总面积为3598.81平方米）所欠租金3002282.55元及违约金（违约金以3002282.55元，按年利率6%，自2016年12月17日起计算至还清之日止）；二、驳回李长青、李俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44290元，李长青、李俊峰负担14638元，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司负担29652元。保全申请费5000元，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司负担。公告费560元，李俊峰负担。二审中，李长青围绕其上诉请求提交了湖北华泰锦程建筑劳务有限公司营业执照副本、该公司法定代表人余传波及技术负责人程海清的安全生产考核合格证书、湖北绿祥林商业管理有限公司的营业执照及证明、湖北绿祥林商业管理有限公司与苏莹订立的劳动合同书及为苏莹申报缴纳社会保险费的核定表，并申请了余传波、苏莹到庭作证，证实在李长青收回二区房屋后，该房屋的权利人李博伦为拆除宝丽金公司遗留的装修并恢复原状，与湖北华泰锦程建筑劳务有限公司订立了拆除工程施工合同，并向该公司支付了部分工程款的事实。经本院组织质证，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司对余传波的证言、苏莹的身份及证言的真实性均提出了异议，认为上述证据不能达到李长青的证明目的。对双方争议的二区房屋恢复工程费用，艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司对李长青收回二区房屋后对宝丽金公司遗留的装修进行拆除的事实并无异议，本院对该节事实予以认定。同时，李长青提交的李博伦与湖北华泰锦程建筑劳务有限公司订立的拆除工程施工合同、该公司出具的装修拆除恢复工程收款明细及法定代表人的证言、湖北绿祥林商业管理有限公司财务人员苏莹向湖北华泰锦程建筑劳务有限公司法定代表人余传波及项目负责人程海清银行账户的转账凭证、湖北绿祥林商业管理有限公司与苏莹订立的劳动合同书及为苏莹申报缴纳社会保险费的核定表、湖北金伯乐资产评估事务有限公司对二区房屋装修拆除清运费用的评估报告书形成了较为完整的证据链条，本院经审查认为，李长青主张其已向施工方实际支付了二区房屋的恢复工程260000元这一事实的存在具有高度可能性。艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司虽对李长青主张的恢复原状费用不予认可，但并未提供证据予以反驳，故本院对李长青实际支出了二区房屋的恢复工程款260000元予以认定。一审法院查明的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，关于《龙世家商业用房二区租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》之规定，艾文庆、张健、明华国租赁二区房屋开设宝丽金公司，经营餐饮、KTV娱乐服务，依法应向当地公安消防机构申报消防安全检查，但该房屋经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。且艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司未能证明因二区房屋未经消防验收合格而影响其使用，故艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司以二区房屋未经消防验收合格为由主张房屋租赁合同无效，其不应承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉2013年《房屋租赁合同》的效力问题。首先，该份合同系邓玉洁与宝丽金公司的工作人员所签，李长青不予认可，艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司也无证据证明邓玉洁订立该份合同的行为构成职务代理或表见代理。其次，该份合同的租金标准与《龙世家商业用房二区租赁合同》的租金标准相比较低，艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司并未按照该份合同约定的租金标准履行支付义务，且对此无法作出合理解释。结合宝丽金公司财务人员在该份合同尾部注明的合同用途，本院认为，2013年《房屋租赁合同》并非双方当事人的真实意思表示，依法对李长青与艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司不发生效力。艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司上诉称应按照该份合同约定的租金标准计算租金，无事实依据，本院不予支持。关于《龙世家商业用房二区租赁合同》解除时间的问题。李长青因艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司未按照合同约定向其支付房屋租金，诉至法院要求解除双方的租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应当予以支持。因双方均未举证证明李长青在提起本案诉讼前已向艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司发出了解除合同通知，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，双方订立的《龙世家商业用房二区租赁合同》应于李长青第一次起诉时，一审法院向艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司送达起诉状副本时解除，一审法院认定该合同于艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司实际交还房屋之日解除，适用法律错误，本院予以纠正。但艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司在双方租赁合同解除后至实际腾退房屋期间仍应参照原合同约定的租金标准支付占用费，故艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司应向李长青支付2011年10月１日至2016年12月16日期间二区房屋的租金及占用费6681750.32元。因艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司一并向李长青支付了一、二区房屋租金共计10026966.15元，根据一区、二区房屋合同载明的租赁面积和租金标准，应认定艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司已支付二区房屋租金5140435.79元（1844.97㎡／3598.81㎡×10026966.15元），尚欠1541314.53元未支付。关于二区房屋的恢复工程费用问题。案涉《龙世家商业用房二区租赁合同》明确约定了租赁期满后或承租方违约及因承租方责任导致中途退租的，除双方另有约定外，出租方有权向承租方收取恢复工程实际发生的费用。李长青履行了二区房屋的交付义务后，艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司并未按照双方合同的约定支付房屋租金，存在违约情形，李长青行使解除权收回房屋并恢复房屋原状后，要求艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司支付该房屋的恢复工程费用，符合双方合同约定，且艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司未能证明双方对此另有约定，故本院对李长青上诉主张的恢复工程费用中已实际支出的260000元予以支持，对李长青该项主张中超出的费用，因尚未实际发生，本案不予处理。关于违约金的计算标准问题。一审法院认为二区房屋租赁合同约定的违约金过高，李长青因艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司欠付租金所受损失主要是利息损失，故酌定按年利率6%的标准计算违约金，并无明显不当。李长青上诉称一审法院计算违约金标准过低，理由不充分，本院不予支持。关于李长青是否涉嫌逃税的问题，不属于本案的审理范围，故不予评判。关于彭芳是否应当承担责任的问题。根据《龙世家商业用房二区租赁合同》约定，在承租人的企业没有注册登记前，承租人为投资人个人，即艾文庆、张健、明华国，企业注册登记后承租人为投资人个人和注册登记后的企业，即艾文庆、张健、明华国、宝丽金公司，故彭芳并非二区房屋的承租人，不应承担合同约定的付款义务。同时，依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条关于“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”、第三条关于“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”之规定，李长青并无证据证明艾文庆因租赁二区房屋所欠租金属于上述司法解释规定的夫妻共同债务，故艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司上诉称一审法院判决彭芳承担还款责任错误，理由成立，本院予以采纳。关于一审判决是否超出诉讼请求范围的问题。一区房屋的权利人李俊峰在被一审法院追加为当事人后既未参加诉讼，也未委托李长青代为主张权利，故艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司上诉称一审法院判决其向李俊峰支付一区房屋租金及违约金，超出了当事人的诉讼请求范围，理由成立，本院予以采纳。综上所述，李长青、艾文庆、彭芳、张健、明华国、宝丽金公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2017）鄂0606民初4072号民事判决；二、艾文庆、张健、明华国、襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司于本判决生效之日起十日内向李长青支付房屋租金及占用费、恢复工程费1801314.53元，并以下欠租金及占用费1541314.53元为基数，按年利率6%的标准自2016年12月17日起向李长青支付违约金至付清前述款项之日止；三、驳回李长青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。一审案件受理费44290元，由李长青负担23278元，艾文庆、张健、明华国、襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司负担21012元；一审财产保全申请费5000元、公告费560元，由艾文庆、张健、明华国、襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司负担。二审案件受理费59820元，由李长青负担23278元，由艾文庆、张健、明华国、襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司负担36542元；二审公告费560元，由艾文庆、张健、明华国、襄阳宝丽金餐饮娱乐文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年九月十二日书记员  徐丽莉