中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初5370号原告：魏某某，男，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：余某1，女，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：余某2，女，汉族，住浙江省杭州市。被告：余某3，女，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：余某4，男，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：余某6，女，汉族，住江西省南昌市。被告：余某7，女，汉族，住江西省南昌市。被告：艾某某，女，汉族，户籍地江西省南昌市。余某3、余某4、余某6、余某7、艾某某共同委托诉讼代理人：王晓卫，上海明伦律师事务所律师。被告：余某10，男，汉族，户籍地江西省南昌市。被告：余某8，男。被告：余某9，男，汉族，户籍地江西省南昌市。被告：R(潘某某)，女，美利坚合众国国籍。余某9、R(潘某某)共同委托诉讼代理人：王晓卫，上海明伦律师事务所律师。被告：C，女。原告魏某某诉被告余某5、余某6、余某7、余某8、余某9、艾某某、余某10、R(潘某某)、C房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。审理中，因余某5于2018年8月22日死亡，本院依法追加其继承人余某1、余某2、余某3、余某4作为被告参加本案诉讼。原告的委托诉讼代理人李春华、杨阳，被告余某9及余某3、余某4、余某6、余某7、艾某某、余某9、R(潘某某)共同委托诉讼代理人王晓卫到庭参加诉讼。被告余某1、余某2、余某10、余某8、C经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。魏某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令各被告配合原告办理上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1994年12月22日，原告与余某5、余某11、余某12签订《房屋买卖协议书》，原告购得其三人共同共有的上海市徐汇区淮海中路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)。原告按合同约定向三人支付房屋总价款65万元，原告随后取得房屋并实际占用至今。但双方始终未办理房屋过户手续。起诉时，余某12、余某11已过世，本案审理中，余某5也过世。房屋买卖协议是双方真实意思表示，原告已履行全部付款义务，也实际接收并占用房屋，出售方早已将产证交付原告，故原告有权要求余某5、余某11、余某12的继承人配合原告办理系争房屋过户手续。余某3、余某4、余某6、余某7、艾某某、余某9、R(潘某某)辩称，不同意原告诉请。原告诉讼请求为债权请求权，应适用一般诉讼时效，也超过了20年的最长诉讼时效。正常的房屋买卖交易应在合理期限内，20多年没有过户违背常理。故原告与余某5、余某11、余某12等产权人就系争房屋形成委托代管的关系，双方并没有房屋买卖的意思表示。余某2辩称，大致知道系争房屋出售情况，经手人是父母，父亲余某5过世前将交易材料全部交给我们，确认房款都已收到，当时原告提出公证委托原告办理过户，三位出售人也配合办理了委托手续，但不知道为何至今没有过户。原告多次起诉给被告带来了麻烦。余某10辩称，不同意原告诉请，不认可原告提交的合同。同时表示放弃其就系争房屋继承份额，由母亲艾某某继承。余某8辩称，不同意原告诉请，不认可原告提交的合同。同时表示放弃其就系争房屋继承份额，由弟弟余某9继承。C辩称，其系余某12的女儿，出生并居住在美国，对父亲余某12在上海买卖房屋的事情并不知情。不同意原告的诉请。同意将房屋中其名下的继承份额赠与母亲R(潘某某)。余某1未答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记于余某5、余某11、余某12名下，三人共同共有，房屋建筑面积450平方米，层数3层，房屋类型花园住宅。余某5与严某某系夫妻关系，育有余某1、余某3、余某2、余某4等三女一子。余某5于2018年8月22日死亡，其妻严某某于2003年3月报死亡并注销户籍。余某11与方某某系夫妻关系，育有二女三子即余某6、余某7、余某8、余某9、余某13。余某11于1995年3月22日死亡，方某某于2013年死亡。余某13与艾某某系夫妻关系，育有一子余某10。余某13于2017年9月27日死亡。余某12与R(潘某某)系夫妻关系，育有一女C。余某12于1998年5月死亡。1994年12月22日，余某5、余某11、余某12(甲方、出卖方)与原告魏某某(乙方、购买方)签订《房屋买卖协议书》一份，约定双方就系争房屋整栋楼房买卖事项达成如下协议：一、甲方同意将属甲方共有产权的系争房屋，建筑面积449.9平方米卖给乙方，净得美元65万；乙方愿付美元65万购买上述这栋楼房，乙方并愿承担双方在该房屋买卖中国家所征收的所有税款(不含个人收入税)、手续费，及负责该房屋现在租户的动迁事宜。二、甲方业主为余某5、余某11、余某12三人，卖房款美元65万，各方均得三分之一为美元216,667元。其中余某12因定居美国，许将其名下所得美元216,667元直接由乙方负责电汇余某12在美国的账号，美国账号为XXXXXXXXXXChemicalBank。三、付款方法：因考虑余某11和余某12先生均不住在上海这幢房屋内的因素，在本协议和送市房屋交易所的房屋买卖合同在双方签字的同时，余某11和余某12需和乙方分别签一份他们名下的房屋产权和土地使用权的转让书给乙方。同时乙方将一次性支付给这两位先生购房款各美元216,667元，并按照他们指定的银行账号汇款。两位先生在收到本银行的到款通知后，即出收据给乙方，转让书正式生效，这表明乙方拥有上述房屋三分之二的房产权和土地使用权。余某5先生现住在这幢房内，在本协议和房屋买卖合同签字后，乙方即支付美元110,000给余某5先生，余款美元106,667在余某5先生搬出这幢房屋时付清，搬迁日期不得超过95年3月底。四、交房与付款如有拖欠，违约方应赔偿守约方每日总房价千分之0.5的滞纳金。五、本协议一式肆份，甲方三位各执壹份，乙方执壹份，甲乙双方签字后生效。1994年12月29日，余某5(甲方)与原告(乙方)签订《房产转让书》，约定：乙方支付甲方美元216,667以取得其在系争房屋中的产权和土地使用权，本转让书签字后，乙方应支付美元216,667，但因甲方最迟要1995年3月底搬出，乙方将预先支付美元156,667给甲方，甲方收到该款后出具收据给乙方，同时甲方把房产证和其他有关文件交给乙方。至此本转让书正式生效。余款美元60,000元暂作押金由乙方保管，待甲方搬出该房屋后，乙方即退此款。转让书是整个房屋买卖协议书的一部分，转让一经生效，任何一方都不可撤销本转让书。转让书第三条款(付款约定)完成后，该房产就归属乙方，今后该房产的买卖、转让或租赁等及由此发生的一切税费(包括个调税)和有关费用均由乙方负担与甲方无关。该份转让书甲方见证人处有任汉忠签字，乙方见证人有陈某1签字。同日，原告与余某11、余某12亦签订另两份《房产转让书》，约定的购房款金额美元216,667与《房屋买卖协议书》约定一致，同时也约定转让方收到款项后出收据给原告并同时把产证和其他有关文件交给原告，该两份转让书中也有见证人任汉忠、陈某1签字。1995年1月3日，方某某出具同意书，称同意丈夫余某11出售其名下拥有的系争房屋的产权及土地使用权。同日，严某某出具同意书，称同意丈夫余某5出售其名下拥有的系争房屋的产权及土地使用权。同日，R(潘某某)出具同意书，称同意丈夫余某12出售其名下拥有的系争房屋的产权及土地使用权。上述合同签订后，原告称因其原系上海金轮房产发展有限公司(以下简称金轮公司)副总经理，其通过金轮公司、其股东宇宙财务有限公司(以下简称宇宙公司)、其董事长陈某2等账号按约向三位产权人支付了全额房款，并提供了余某11、余某12分别于1995年1月6日出具的收据凭证复印件、余某5于1995年11月23日出具的证明复印件一份，上述材料内容均为确认已收到原告支付的对应三人相应份额的购房款美元216,667，总计美元65万。原告称系争房屋实际系由老板陈某2或其公司出资，以原告名义购买，因陈某2是海外华侨，购房时间久远且陈某2几年前过世，故很多购房的原始凭证难以找到原件；而购房的转账凭证也因时间久远，银行无法查询。另，金轮公司、宇宙公司均已注销或解散。为佐证购房款的支付，原告亦向本院提供金轮公司、宇宙公司、陈某2代原告向余某5、余某12支付购房款的相关转账支票、收据、付款传真件等。1995年左右，余某5等将系争房屋及相应房屋所有权证原件(记载面积为449.9平方米)、国有土地使用证原件交付原告。原告此后对系争房屋使用、出租、收益至今。但房屋至今未变更产权登记。1995年1月6日，余某5、余某11、余某12在上海市徐汇区公证处出具委托书，内容为：我们三人是系争房屋产权所有人，因我们三人或年事已高或不住在本市等诸多因素，故不能亲自过问和照管上述房产，经我们共同协商，一致委托朋友魏某某先生为我们的代理人，并以我们的名义办理如下事项，一、代为管理、出租、买卖上述房屋；二、代为支付和收取与上述房屋有关的各项正当费用；三、关于上述房屋的管理、出租、买卖所产生的一切纠纷由代理人全权负责。代理人在委托权限内所实施的法律行为和签署的有关文件我们均予承认。委托期限公证书签发之日起生效至委托事项办结为止。对此，1995年1月9日，上海市徐汇区公证处出具(95)沪徐证民字第14号公证书予以证明。对此，原告称，因最初买卖双方对交易过户流程不清楚，原告于2000年后持公证委托书去办理产权过户时才被交易中心告知，委托书包含管理、出租、买卖等多个权限，必须明确“代为买卖过户”才能进行过户，之后再寻找出售方，却因出售方相继过世、或在外国或在外地，一直无法办理。而被告则称，该公证委托书表明，双方不是买卖关系，而是委托管理及出租关系。1996年7月，原告(甲方法定人)与余某5(乙方代表人)签订协议书，内容为：乙方三兄弟以系争房屋已于1994年底售给甲方，并于1995年1月办好了一切手续，但在该房屋内装有电话三只、煤气灶两只，因乙方考虑到拆迁手续麻烦，经双方协商同意，乙方以同等安装费转让于甲方，从此之后这些电话或煤气使用权和费用，都属于甲方，与乙方无关。以上情况早于去年1995年四月份办妥，现再补办此书面手续，此证。另查明，原告就系争房屋协助过户之诉请曾多次诉至本院。2009年7月3日，原告起诉余某5、余某11、余某12，但后因发现余某11、余某12可能过世需要进一步取证而撤诉。2016年9月5日，原告再次起诉，后又因需对继承人情况进一步取证而撤诉。在该(2016)沪0104民初29188号一案中，余某5委托其女余某3、余某2，余某11之女余某6、余某7于2016年10月27日至本院进行谈话，余某5的两位委托代理人余某3、余某2称因余某5年事已高，无法出庭，委托女儿出庭。上述四人均确认，原告房款已经全部付清，房屋一直交由原告使用，1995年相关公证手续都已办全，原告为何没有据此去办理过户的原因不清楚，2009年原告起诉，被告方才知道房屋没有过户。当时三名出售人都健在，现在相继过世，造成过户困难。2017年10月9日，原告又至本院起诉余某5、及余某11、余某12的继承人等，后又撤诉。2018年3月，原告提起本案诉讼。审理中，余某6、余某7于2018年7月30日至本院谈话，对系争房屋过户情况、合同及房款支付情况表示不清楚，要回去咨询律师。余某3、余某2于2018年10月8日至本院谈话，表示房款已收到，至今未过户责任不在被告，当时已办理公证委托原告进行系争房屋产权过户手续，但不知为何至今没有过户。同时，表示余某5去世前将房屋交易材料交给两人，并向本院提交上述公证书及1994年12月22日签订的房屋买卖协议书、1994年12月29日余某5与原告单独签订的房产转让书等三份材料，并称该交易材料为余某5去世之前交付至余某3、余某2。但余某5持有的房屋买卖协议书中第二条约定所有税款均由乙方承担，“不含个人收入税”已删去，并在此处由原告魏某某盖印确认。R(潘某某)于2018年10月26日至本院谈话，称知道房屋出售的事情，同意书是本人所签，对卖房细节不清楚，合同及收款凭证上的签字认为是先生余某12的签字，合同约定的收款账号是在纽约市，估计是余某12母亲的账号，房款支付情况不清楚，也没有过问，余某12母亲多年未联系，也无法确定是否已过世。审理中，原告申请证人陈某1到庭作证，证人称其与原告认识于20多年前，任汉忠与余某5熟识，其与任汉忠为本案买卖进行了中间介绍，并作为见证人在三份《房产转让书》上签字确认。对之后原告出资将系争房屋内一名租户朱福田迁出系争房屋的情况亦清楚。以上事实，除当事人陈述一致外，另有房屋买卖协议书、同意书、房产转让书、房屋所有权证、国有土地使用证、上海市房地产登记簿信息、死亡医学证明、户籍证明材料、亲属关系调查材料、公证书、物业租赁合同及水电煤缴纳凭证等证据佐证，本院予以确认。关于房屋买卖协议书，虽原告出示的房屋买卖协议书原件版本与余某2及上案余某5出示的版本在个人收入税税费分摊约定上有差异，但其他内容及签字均一致，且鉴于双方出示的房产转让书(签订于房屋买卖协议书之后)均约定包括个调税在内的税收均由买方负担，故本院对余某2出示的房屋买卖协议书真实性及证明力予以确认。至于三份房产转让书，因原告与余某3、余某2分别出示的原告与余某5签订的房产转让书一致，证人陈某1到庭认可了三份房产转让书的真实性，且另两份转让书与余某5签署的那份格式相同、内容与《房屋买卖协议书》相吻合，故尽管原告未出示原件，本院对该三份房产转让书的真实性及证明力仍予以认定。至于其他被告抗辩因出售方三人均已死亡，无法确认合同真实性及效力，因未提供充分反驳证据且结合三位配偶出具的同意书，余某5、余某6、余某7在上案及本案中的陈述，本院对该质证意见不予采信。关于原告提交的收据凭证、证明复印件，虽原告表示因时间久远已无法提供原件，但结合原告提交的金轮公司、宇宙公司、陈某2代原告向余某5、余某12支付购房款的相关补充证据，余某5及余某3、余某2、余某6、余某7在上案及本案中确认房屋买卖的全部房款已收悉，房屋早已交付原告，1996年7月原告与余某5签订的协议书内容等，本院对该组付款凭证的真实性及证明力予以确认。本院认为，原告与余某5、余某11、余某12签订的《房屋买卖协议书》、《房产转让书》系签约方真实意思表示，应为合法有效，双方均应予以遵守并按约履行。《房屋买卖协议书》、《房产转让书》的签订时间及约定的付款时间距今已有二十多年之久，三位出售方余某11、余某12、余某5已相继过世，虽现其继承人大部分对该房屋买卖事实及房款收取情况不认可，原告也表示因时间久远无法提供当时完整的转账凭证及收款收据原件，但根据合同约定出售方在收到房款后把房产证和其他有关文件交给原告，事实上原告也早于1995年收到了系争房屋的房产证、国有土地使用证并自此实际行使房屋占用、使用、收益的权利。也未有证据显示出售方及其相关继承人对此提出异议或向原告主张系争房屋上任何的权益。相反，余某5在世时及其女儿余某3、余某2，余某11的女儿余某6、余某7在上案、本案中均有对房屋买卖及房款全部收到的自认，结合原告提交的三位出售人出具的收款收据复印件，陈某2、金轮公司、宇宙公司等代原告向余某5、余某12支付购房款的相关转账支票、收据、付款传真件等，原告与余某5(乙方代表人)于1996年7月签订的协议书等，本院对系争房屋买卖的真实性予以确认，并认定原告已支付全部房款。至于多名被告依据公证委托书抗辩原告系代理行使房屋管理、出租的意见，鉴于原告持有三位产权人交付的房产证、国有土地证原件长达二十多年并实际对系争房屋占用、出租并收益，产权人及其继承人从未向原告主张房屋上相关权益，如原被告之间非买卖关系而系委托代理关系，则上述行为有违常理，也与余某5及部分被告在上案及本案中的陈述相矛盾，故本院对该项抗辩意见不予采信。关于被告提出的诉讼时效的抗辩，因原告与余某5、余某11、余某12签订的《房屋买卖协议书》中未对出售方配合原告就系争房屋办理过户的时间进行约定，故在合同约定的履行期限不明确的情况下，原告可随时要求出售方履行义务，但应给对方必要准备时间。诉讼时效期间的起算点为自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，故本案中，诉讼时效的起算点应自原告第一次起诉要求出售方协助过户之日即2009年7月3日起算，至今并未超过最长二十年诉讼时效。另，2009年原告第一次诉讼后发现余某11、余某12已过世且无法定继承人的具体信息，故该案以原告撤诉结案，后2016年原告再次诉讼，又再次因部分法定继承人信息不全而撤诉。考虑到余某11、余某12的法定继承人人数众多且分布于国外、外地，原告客观上存在取证的难度及请求权行使的障碍，故此继承开始后未确定继承人的情形，符合诉讼时效中止的条件；且原告2016-2018年三次起诉，诉讼时效自起诉之日起中断。故对被告以超过诉讼时效进行抗辩的意见，本院不予采纳。综上，在原告已支付房屋购买对价并实际接收、控制房屋及相应权利凭证二十多年的情况下，原告有权要求出售方继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋过户手续，从公平、诚信原则出发，被告作为出售方的继承人应对此予以配合。故对原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告余某1、余某2、余某10、余某8、C经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：余某1、余某2、余某3、余某4、余某6、余某7、余某8、余某9、艾某某、余某10、R(潘某某)、C于本判决生效之日起十日内配合魏某某办理上海市淮海中路XXX弄XXX号房屋的产权变更登记手续。本案案件受理费80元，公告费560元，由余某1、余某2、余某3、余某4、余某6、余某7、余某8、余某9、艾某某、余某10、R(潘某某)、C共同负担。如不服本判决，原告及余某1、余某2、余某3、余某4、余某6、余某7、余某9、艾某某可在判决书送达之日起十五日内，余某8、余某10、R(潘某某)、C可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  黄晨辰人民陪审员  李俊英二〇一九年九月二十三日书 记 员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。