福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初1757号 原告（反诉被告）：蔡子荣，男，1968年7月9日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告（反诉被告）：余庆亮，男，1960年1月15日出生，汉族，住福州市晋安区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：林葱，北京天驰君泰（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：张祥晖，男，1976年2月7日出生，汉族，住福州市。 委托诉讼代理人：崔风雷，北京市旭伟律师事务所执业律师。 原告蔡子荣、余庆亮与被告张祥晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡子荣、余庆亮的共同委托诉讼代理人林葱与被告张祥晖的委托诉讼代理人崔风雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡子荣、余庆亮向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；2.判令被告向原告支付租金115606.25元及逾期支付利息，利息以115606.25元为基数，自起诉之日起按年利率6%计至租金付清之日止；3.判令被告赔偿原告因恢复本案租赁房屋02单元和01单元之间隔墙所花费的费用4000元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于福州市台江区出租给被告，建筑面积343.79平方米，租期自2014年11月27日起至2019年11月27日止，租金单价为90元／㎡／月，第三年起租金单价每年递增8%，即第三年租金单价为97.2元／㎡／月，第四年租金单价的为104.98元／㎡／月，第五年租金单价为113.37元／㎡／月，租赁押金为61882元。租赁期间，被告拖欠租金达三天视为被告违约，原告有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，被告仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。被告在租金到期后或退租时，需按原状恢复01单元和02单元之间的隔墙。同时还约定，房屋租赁合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信方式邮寄至合同首页双方填写的地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达。合同签订后，自2016年11月27日起至今，被告未按约定支付递增租金，一直按90元／㎡／月支付，故截至2019年2月27日共欠递增部分租金115606.25元。经原告多次催讨，被告均以各种理由拖延，故原告于2019年3月4日向被告寄送通知函，通知被告原告将于2019年3月5日解除本案租赁合同，并没收被告全部租赁押金、催缴尚欠租金并要求恢复租赁物原状。虽被告拒收函件，但依照约定仍视为送达。被告在收到通知后搬离了租赁房屋，但至今尚未支付递增的租金，也未恢复隔墙，已构成严重违约。 被告张祥晖辩称，其同意原告的第三项诉请，不同意原告提出的第一项、第二项诉请。原、被告双方已于2019年2月26日协商解除合同，并于当日完成交接。被告不但未拖延支付租金，反而都是提前支付租金至2019年2月26日。原告诉请所谓递增租金没有依据。升龙大厦的租金自2015年起一直下降，2019年时每平方米租金在60元至70元左右，双方通过物业对租金的约定进行了变更，口头约定对租金不进行递增。被告始终按照合同约定支付租金，若原告对租金有异议应当尽早提出，而不是在双方已协商解除合同后提出。被告在履行本案租赁合同中不存在违约行为，不承担违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告张祥晖向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还押金61882元；2.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2014年10月27日双方签订《房屋租赁合同》，张祥晖向蔡子荣支付租赁押金61882元。在合同履行过程重，张祥晖一直按期足额支付租金。2019年2月26日，双方协商解除租赁合同，但反诉被告无故违反合同约定，应当退还押金61882元。 反诉被告蔡子荣、余庆亮辩称，反诉原告未按照合同第三条第三款的约定，自2016年10月起支付递增部分租金，构成违约。反诉被告根据合同约定没收租赁押金有事实和法律依据，请求驳回反诉原告的诉请。 原、被告双方围绕各自诉辩请求分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据，本院认定事实如下：讼争房屋坐落于福州市台江区（原鳌峰路南侧）升龙大厦办公主楼12层01办公，产权人系蔡子荣、余庆亮按份共有。2014年10月27日，蔡子荣、余庆亮（甲方）与张祥晖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方位于福州市台江区，建筑面积343.79平方米；二、租赁期限为五年，租期自2014年11月27日起至2019年11月27日止，装修期为31天，自2014年10月27日至2014年11月27日止，装修期内乙方无须支付租金；三、租金每月为30941元，乙方应于每月30日前向甲方交付当月租金；乙方应于本合同签订之日支付甲方租金，租金单价为90元／㎡／月，第三年起按8%递增，即租金每平方米97.2元，第四年租金为每平方米104.98元，第五年租金为每平方米113.37元；四、签订本合约同时，乙方即时向甲方支付贰个月租金数额的租赁押金，即61882元。合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁押金原数退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）；五、租赁期间，乙方如拖欠租金达3天，或欠交管理费、水电费等金额视为乙方违约，甲方有权没收租赁押金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。……七、经01和02单元双方业主同意，由于此单元是与02单元并租，乙方在租约到期后或退租时，需按原状复原01和02单元之间的隔墙，在01和02单元双方业主检查确认后方可退还押金。 合同签订后，蔡子荣、余庆亮依约将租赁物交付张祥晖使用，张祥晖向蔡子荣支付押金61882元。承租期间，张祥晖以30941元/月按期向蔡子荣支付房屋租金至2019年2月26日。 2019年3月4日，蔡子荣、余庆亮委托北京天驰君泰（福州）律师事务所向张祥晖发出律师函，载：一、委托人将于2019年3月5日单方解除与你方签订的《房屋租赁合同》；二、委托人没收全部租赁押金，请你方在2019年3月10日之前结清费用迁出租赁房屋并返还房屋全部钥匙；三、请你方在2019年3月7日之前补足尚欠的递增部分租金共计115,606.25元；四、解除合同后请你方立即按原状恢复租赁房屋01单元和02单元之间的隔墙，施工产生的水电等相关费用由你方自行承担。2019年4月19日，蔡子荣自行恢复01单元与02单元之间的隔墙，共计花费装修费、服务费4000元。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。 诉讼中张祥晖陈述，2019年2月22日，蔡子荣、余庆亮委托其公司工作人员与被告联系，双方协商解除租赁合同，并提供微信聊天记录佐证。蔡子荣、余庆亮陈述其不认识微信名为“丫头”的人，也没有委托他人与张祥晖协商解除合同。 本院认为，蔡子荣、余庆亮与张祥晖签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。现原、被告双方均同意解除该合同，故本院予以照准。就双方解除合同的时间，本院认为，蔡子荣、余庆亮虽然否认委托过他人与张祥晖协商解除合同，但微信聊天记录显示，微信名为“丫头”的人向张祥晖的委托人发送过一张租赁合同，该合同与蔡子荣、余庆亮提供的合同原件相同，且该委托人发送的递增部分租金计算金额及标准与原告诉请亦完全相同，故对蔡子荣、余庆亮的陈述本院不予采信。现微信聊天可证明双方在2019年2月26日协商解除合同，且已在当日交还房屋钥匙，双方均作出解除合同的意思表示，故本院认定双方的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除。蔡子荣于合同签订后将讼争房屋交付被告使用，已履行了合同义务，张祥晖亦应当按照合同约定按时足额支付租金。双方在合同中约定第三年起按每年8%递增租金，虽张祥晖提出双方协商继续按照原租金金额支付，但未提供证据佐证，故对其辩解本院不予采纳。蔡子荣诉请递增租金115,606.25元于法有据，本院予以支持。蔡子荣要求逾期支付利息，可按年利率6%计算，自2019年4月4日起计至租金付清之日止。双方约定张祥晖退租时应将租赁物恢复原状，其拒不履行义务的行为已构成违约。现蔡子荣自行恢复隔墙，产生的费用应由张祥晖负担，故对蔡子荣要求被告支付隔墙费用4000元的诉请本院亦予以支持。就张祥晖的反诉请求，本院认为，蔡子荣主张没收房屋押金于法无据，本院不予采信，对张祥晖提出要求返还押金61882元的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蔡子荣、余庆亮与张祥晖签订的《房屋租赁合同》于2019年2月26日解除； 二、张祥晖应于本判决生效之日起十日内支付给蔡子荣、余庆亮拖欠的租金115,606.25元及逾期支付利息（利息以115,606.25元为基数，按年利率6%自2019年4月4日起计至被告实际付清租金之日）； 三、张祥晖应于本判决生效之日起十日内支付给蔡子荣、余庆亮恢复隔墙的费用4000元； 四、蔡子荣、余庆亮应于本判决生效之日起十日内返还给张祥晖押金61882元。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2612元，由张祥晖负担；反诉案件受理费674元，由蔡子荣、余庆亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨 静 人民陪审员  蔡祝明 人民陪审员  郑云玉 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法通则》 窗体顶端 第八十八条窗体顶端 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 窗体底端 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条窗体顶端 第一百一十四条窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。