山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1094号 原告：刘文静，女，1966年4月14日出生，汉族，住济南市。 原告：孙有君，男，1969年11月9日出生，汉族，住济南市。 二原告共同委托诉讼代理人：徐小惠，山东元序律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李文宇，山东元序律师事务所律师。 被告：王柏炎，女，1972年1月27日出生，汉族，住济南市。 被告：李鸿昌，男，1969年8月16日出生，汉族，住济南市。 被告：李鑫瑶，女，1996年11月16日出生，汉族，住济南市。 被告：李梦榛，男，2006年4月25日出生，汉族，住济南市。 法定代理人：王柏炎（系李梦榛之母），住济南市。 四被告共同委托诉讼代理人：卢军，山东国栋律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：马红利，山东国栋律师事务所实习律师。 原告刘文静、孙有君与被告王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日、2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告刘文静、孙有君的共同委托诉讼代理人徐小惠，被告王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的共同委托诉讼代理人卢军、马红利到庭参加诉讼。原告刘文静、孙有君于2019年4月2日申请鉴定，鉴定程序终结后，本院依法适用普通程序，于2019年7月11日第三次公开开庭进行了审理。原告刘文静、孙有君的共同委托诉讼代理人徐小惠，被告李梦榛的法定代理人王柏炎，被告王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛的共同委托诉讼代理人卢军、马红利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘文静、孙有君向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛赔偿因房屋买卖合同无效给刘文静造成的直接经济损失12万元；2.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛赔偿因房屋买卖合同无效给孙有君造成的直接经济损失（即房屋增值差价损失）25万元；3.本案全部诉讼费用由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担。后变更诉讼请求为：1.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛向刘文静赔偿房屋差价损失12万元，评估费3100元；2.请求贵院依法判令王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛向孙有君赔偿房屋差价损失25.69万元，评估费5000元;3.本案全部诉讼费用由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担。事实与理由：2006年5月2日，李鸿昌以户主名义代表王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛与济南市历城区港沟镇人民政府签订拆迁安置协议，李鸿昌所在家庭户选择了房屋安置，并抽号选择两套安置房，其中一套系涉案房屋位于济南市历城区x小区x号楼x单元x室，建筑面积60平方米。2007年12月，王柏炎与刘文静签订房屋买卖合同，以总房款18万元的价格将该房屋出卖给刘文静，合同签订后刘文静一次性将房屋总价款交付王柏炎。王柏炎将涉案房屋交付刘文静，刘文静居住至2017年。2017年6月2日，刘文静与孙有君就涉案房屋签订房屋买卖合同，刘文静以30万元的价格出卖给孙有君，双方均履行了合同义务，涉案房屋自2017年6月份开始交由孙有君占有使用至今。近几年因房价飙升，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛后悔将涉案房屋出卖给刘文静，试图用各种途径要回涉案房屋无果后便向贵院提起诉讼，要求确认涉案房屋的买卖合同无效。历城区人民法院于2018年9月4日作出（2018）鲁0112民初1567号民事判决，认定涉案两份房屋买卖合同无效，并判决王柏炎返还刘文静购房款18万元，刘文静返还孙有君购房款30万元，孙有君返还涉案房屋。刘文静、孙有君不服一审判决提起上诉，济南市中级人民法院经审理作出判决，驳回上诉，维持原判。因双方签订买卖合同已10年之久，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛因房屋价格上涨便违反诚实信用原则要求确认合同无效，给刘文静、孙有君造成巨大经济损失，依法应当承担赔偿责任。为维护刘文静、孙有君的合法权益，诉至贵院，望依法判如所请。 王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛辩称，刘文静至今没有将购房款18万元支付给王柏炎，王柏炎没有义务赔偿刘文静的损失。刘文静在购买涉案房屋时明知系小产权房不得上市流通却执意购买，如果有损失也应自行承担。王柏炎未向孙有君出售房产，没有任何合同关系，孙有君的损失应向刘文静主张，王柏炎没有赔偿义务。李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛对王柏炎与刘文静签订房屋买卖合同一事，事先不知情事后也没有追认。李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛也未在涉案的房屋买卖合同上签字，也未收到涉案的购房款，对刘文静及孙有君没有赔偿义务。房屋的差价损失和评估费用应当由刘文静、孙有君各自承担，本案的诉讼费用由刘文静、孙有君承担。评估报告书确定的房屋差价损失金额偏高，认为在报告书出具的损失差价的基础上下调20%是符合市场实际价格的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 1、2007年11月26日，王柏炎（曾用名王娟）作为甲方与刘文静作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，协议主要约定：一、乙方购买甲方合法拥有的坐落于济南市历城区x小区x号楼xx室建筑面积60平方米的房产一套；二、双方议定上述房产价格为18万元（3000元／平），甲方已经于2007年11月收到乙方现金18万元（房子全款），待乙方准备办理房产证手续时，甲方需积极配合乙方办理手续（因办理房产证需提供公证书，所以甲方必须提供给乙方公证书），如甲方不配合，一切后果由甲方承担。甲乙双方应积极配合办理房产证手续，因甲乙任何一方不配合造成的损失，由责任方赔偿守约方；三、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。王柏炎与刘文静均在协议落款处签名、捺印。涉案房屋自2007年12月至2017年6月由刘文静占有、使用。 2、2017年6月2日，刘文静作为甲方与孙有君作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：一、乙方购买甲方合法拥有的坐落于济南市历城区x小区x号楼xx室建筑面积60平方米的房产一套；二、双方议定上述房产价格为30万元，甲方已经于2017年6月2日收到乙方现金叁拾万元整，待乙方准备办理房产证手续时，甲方需积极配合乙方办理手续。如甲方不配合，一切后果由甲方承担。甲乙双方应积极配合办理房产证手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；三、甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若违反上述约定造成的责任由甲方承担。孙有君与刘文静均在协议落款处签名、捺印。该房屋由孙有君占有使用至今。 3、2018年3月6日，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛作为原告将刘文静、孙有君作为被告诉至本院，请求确认王柏炎与刘文静于2007年11月26日签订的房屋买卖协议无效；确认刘文静与孙有君于2017年6月2日签订的房屋买卖协议无效；刘文静与孙有君将济南市历城区x小区x号楼x单元x室及地下室（编号：xxx）返还给王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛。本院于2018年9月4日作出（2018）鲁0112民初1567号民事判决，该判决认为法律法规不允许在集体所有的土地上进行房地产开发建设及将在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织成员以外的人员销售。集体所有土地上建设的房屋的买卖行为不受法律保护，所签订的买卖合同系无效合同。唐官小区43号楼3单元502室拆迁安置房系在集体所有的土地上建设的房屋，刘文静并非大官村集体经济组织成员，其分别与王柏炎、孙有君签订房屋买卖合同的行为不受法律保护，所签订的房屋买卖合同应属无效。根据王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛提交的拆迁安置协议、抽签选房公证书，可以证明该房屋系王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛共有，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛主张王柏炎与刘文静签订的房屋买卖合同、刘文静与孙有君签订房屋买卖合同均无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，王柏炎应向刘文静返还18万元购房款，刘文静应向孙有君返还30万元购房款。孙有君实际占有涉案房屋，其应负有返还涉案房屋的义务。因涉案房屋属于王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛共有，王柏炎明知上述事实仍将涉案房屋卖于刘文静，属无权处分行为。孙有君应直接将涉案房屋返还王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛。对王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛主张的返还地下室（编号xxx）的诉讼请求，因房屋买卖合同中未载明地下室，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛未举证证明刘文静、孙有君收到了地下室，故不予支持。因房屋买卖合同无效造成的经济损失，双方当事人在本案中均未主张，法院不予一并处理，受损失方可另案主张。据此判决：一、确认王柏炎与刘文静签订的签约日期为2007年11月26日的房屋买卖合同无效；二、确认刘文静与孙有君于2017年6月2日签订的房屋买卖合同无效；三、限王柏炎于判决生效之日起十日内返还刘文静购房款18万元；四、限刘文静于判决生效之日起十日内返还孙有君购房款30万元；五、限孙有君于判决生效之日起十日内返还李鸿昌、王柏炎、李鑫瑶、李梦榛坐落于济南市历城区唐官小区43号楼3单元502号房屋。该判决作出后，王柏炎以其不应返还刘文静购房款18万元为由，刘文静以应驳回李鸿昌、王柏炎、李鑫瑶、李梦榛的诉讼请求为由分别向济南市中级人民法院提起上诉。济南市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）鲁01民终7623号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院作出的（2018）鲁0112民初1567号民事判决生效后，刘文静、孙有君向本院提起了本案诉讼。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案在审理过程中，刘文静、孙有君分别向本院申请鉴定，刘文静申请对济南市历城区x小区x号楼x单元x室（房屋面积60平方米）于2007年12月23日、2017年6月2日的房屋市场价格进行评估，并申请2007年12月23日与2017年6月2日两时间节点产生的房产市场价格差额损失进行评估。经本院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年5月31日出具鲁广泰评房鉴字（2019）第366号估价报告书，结论为：（1）2007年12月23日：单位建筑面积价值为3026元/平方米；房地产总价：18.16万元；（2）2017年6月2日：单位建筑面积价值为7348元/平方米；房地产总价：44.09万元；（3）2007年12月23日、2017年6月2日两时间节点差价：25.93万元。孙有君申请对济南市历城区唐官小区43号楼3单元502室（房屋面积60平方米）于2017年6月2日、2019年4月2日的房屋市场价格进行评估，并申请2017年6月2日与2019年4月2日两时间节点产生的房产市场价格差额损失进行评估。经本院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司于2019年5月31日出具鲁广泰评房鉴字（2019）第365号估价报告书，结论为：（1）2017年6月2日：单位建筑面积价值为7348元/平方米；房地产总价：44.09万元；（2）2019年4月2日：单位建筑面积价值为9281元/平方米；房地产总价：55.69万元；（3）2017年6月2日、2019年4月2日两时间节点差价：11.60万元。刘文静支出评估费3100元、孙有君支出评估费5000元。鲁广泰评房鉴字（2019）第366号估价报告书出具后，刘文静并未依据该评估结论主张差价损失25.93万元，而依据其从王柏炎处购买涉案房产价格18万元与其将该房产出卖给孙有君30万元两者之间的差价12万元来主张其损失，故本院对鲁广泰评房鉴字（2019）第366号估价报告书不再进行审查及认定，刘文静支出的评估费3100元应由刘文静自行负担。鲁广泰评房鉴字（2019）第365号估价报告书出具后，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛对同该估价报告书的真实性没有异议，但认为该报告书评估的差价损失偏高。经本院审查，孙有君于2017年6月2日以30万元的价格从刘文静处购买涉案房产，自其向本院申请鉴定之日2019年4月2日该报告书评估涉案房地产的总价为55.69万元，孙有君依据2019年4月2日的房地产总价来主张其损失25.69万元，并未依据两时间节点的差额来主张其损失。王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛认为该报告书评估的差价损失偏高，该抗辩理由本院不予采信。鲁广泰评房鉴字（2019）第365号估价报告书的鉴定人员具备鉴定资质，该报告书依据相关法律、法规和政策性文件及《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）,并在实地查勘的基础上对估价对象附近房地产投资回报进行了调查，且该报告书不存在应予重新鉴定法定情形，本院予以采信。 本院认为，根据已经生效的（2018）鲁0112民初1567号民事判决，关于济南市历城区x小区x号楼x单元x室房产刘文静与王柏炎、刘文静与孙有君签订的房屋买卖合同均被认定为无效合同。就刘文静、孙有君要求的涉案房产增值利益是否应由王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛赔偿的问题，因涉案房产系建设在集体所有土地上的“小产权房”，王柏炎将该房产出售给不是集体经济组织成员的刘文静，在济南市房地产价值大增、刘文静居住长达十年之久并将该房产转让给孙有君的情况下，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛仍通过诉讼要求确认房屋买卖合同无效并要求返还房屋，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛应对刘文静、孙有君主张的损失承担主要责任；而刘文静、孙有君明知自己并非王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛所在集体经济组织的成员却购买集体所有土地上的房屋，刘文静、孙有君作为完全民事行为能力人，应对自己的民事行为特别是买卖不动产的交易行为有正常而充分的认识，刘文静、孙有君应对其自身的损失承担次要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，综合本案的实际情况，考虑平衡双方当事人之间的利益失衡情况，以王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛承担70%的赔偿责任，刘文静、孙有君对自身损失承担30%的责任为宜。关于刘文静、孙有君主张损失的依据问题。刘文静、孙有君均按涉案两份房屋买卖合同约定的价格分别支付了购房款18万元和30万元，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛将刘文静、孙有君作为共同被告诉至法院要求返还涉案房产，必然会对刘文静出卖涉案房产及孙有君占有涉案房产房屋增值部分的价值带来损失。刘文静以其转让该房产的差价12万元（30万元－18万元），孙有君以其购买涉案房产至申请鉴定涉案房产时的差价25.69万元（55.69万元－30万元）作为合同无效对其造成损失的依据，有事实及法律依据，本院予以支持。在（2018）鲁0112民初1567号民事案件中，王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛作为共同原告将刘文静、孙有君诉至法院，要求确认涉案的两份房屋买卖合同无效，且（2018）鲁0112民初1567号民事判决认定王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛系济南市历城区唐官小区43号楼3单元502室房产的共有人。李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛以其未与刘文静、孙有君签订房屋买卖合同为由，辩称对刘文静、孙有君的损失不承担赔偿责任，于法无据，且与生效判决认定的事实不符，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛于本判决生效之日起十日内支付原告刘文静损失84000元（120000元×70%）； 二、被告王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛于本判决生效之日起十日内支付原告孙有君损失179830元（256900元×70%）及评估费3500元（5000元×70%）； 三、驳回原告刘文静、孙有君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7075元，由原告刘文静、孙有君负担2162元，被告王柏炎、李鸿昌、李鑫瑶、李梦榛负担4913元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张俊丽 人民陪审员  张希英 人民陪审员  张子荣 二〇一九年九月十二日 书 记 员  张雨晴