福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14432号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 负责人：林敏泉，拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，董事长。 两原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：彭绍友，男，1974年10月15日出生，汉族，住厦门市。 委托诉讼代理人：聂奎，男，1973年2月12日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告彭绍友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠，被告彭绍友的委托诉讼代理人聂奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭绍友向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付拖欠的物业费等相关费用（截止2018年11月30日尚欠公摊电费921.61元，截止2018年12月31日尚欠物业费16015.2元，违约金17536.64元，共计34473.45元）;判令彭绍友承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元。事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，合同约定由安信行物业公司向其开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。根据合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·㎡，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·㎡。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。彭绍友系厦门市思明区塔埔路1号502室房屋的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对讼争房产提供物业服务期间，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，彭绍友拖欠思明区塔埔路1号502室房屋的物业服务费等相关费用，截至2018年11月30日拖欠公摊电费921.61元，截至2018年12月31日拖欠物业服务费16015.2元，违约金17536.64元，共计金额34473.45元。经安信行物业厦门分公司、安信行物业公司多次催要未果，时至今日彭绍友仍未支付上述物业服务费等相关费用。 彭绍友辩称，一、安信行物业公司主张的物业管理服务费收费标准明显偏高，既违反法律规定、也没有合同及事实依据，应当予以扣减纠正。二、安信行物业公司并未按照《鑫塔·水尚前期物业服务合同》中约定的服务标准及服务内容完成物业管理服务，按照《合同法》的原则及合同约定，彭绍友无需支付相应的物业管理费用，更无需支付滞纳金。三、安信行物业公司主张的滞纳金既没有事实根据，标准也明显过高。安信行公司主张的物业服务收费标准严重侵犯了小区业主的权益。安信行物业公司并未按照国家相关规定及物业服务合同履行物业服务义务，导致小区存在多处安全隐患，彭绍友及广大业主的生命、财产安全得不到有力保障。安信行物业公司未履行物业服务义务，应按照合同约定承担相应法律后果，无权要求彭绍友支付物业服务费用，更无权要求彭绍友支付滞纳金。除此之外，若安信行物业公司的失职行为给彭绍友造成损害，其还应赔偿彭绍友相应损失。 本院经审理认定事实如下：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，合同约定厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔·水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；合同第十三条第3款约定：“跃层住宅物业管理服务费4.9元/月·平方米；跃层住宅公共维修金为0.8元/月·平方米；低下固定车位物业管理服务费为160元/个·月；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊”；合同第十三条第6款约定：“业主或非业主使用人与其交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金”。2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》约定，安信行物业公司在物管合同及补充协议项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出物管合同及补充协议，对于安信行物业厦门分公司在物管合同及补充协议项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接该小区鑫塔.水尚的前期物业服务合同予以备案。上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔.水尚（项目）提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，讼争房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定：“前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所住处的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责”。本案诉讼中，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所参与诉讼，双方由此签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元。 还查明，厦门市思明区塔埔路1号502室房屋系彭绍友向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买的跃层商品房。彭绍友入住讼争房屋所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。上述服务期间的2017年1月1日起至2018年12月31日止讼争房屋所产生的物业服务费16015.2元、2017年1月1日起至2018年11月30日讼争房屋所产生的公摊电费921.61元，彭绍友均未依约支付。 关于安信行公司、安信行厦门公司是否存在物业服务瑕疵的问题。 庭审中，彭绍友提供：1、鑫塔.水尚第一届业主委员于2018年11月23日向安信行物业厦门分公司发送的函件，函中称其对小区公摊水电费的项目进行审查，发现安信行物业厦门分公司对小区地下车库负一、负二层两层照明公摊用电量费用的收取高于实际支出，并加收50元的公摊电费，故请安信行物业厦门分公司提供存在收费差异的依据，对50元的收取作出解释。同时安信行物业厦门分公司应提供地下车位公摊电费的收费明细，待业委会核查；2、鑫塔.水尚第一届业主委员于2018年12月10日向安信行物业厦门分公司发出的函件，函称收到业主反映，小区存在许多无证家庭旅馆影响业主的休息，并存在安全隐患，该情况已多次向安信行物业厦门分公司反馈，未得到改善，请该司立即落实；3、鑫塔.水尚第一届业主委员致安信行物业厦门分公司的告知函，函称安信行物业厦门分公司未按此前双方约定，未及时支付公维金，现应及时将2019年1月份、2月份未缴交的公维金付至业委会账号，并附上缴交公维金的业主明细清单。彭绍友依上述三组证据证明安信行物业厦门分公司、安信行物业公司虚报公摊水电费，并超出物价局标准收费，且对小区内开办家庭旅馆予以放任，占用小区公维金未及时退还。综上则可证明安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的物业服务存在瑕疵。 安信行物业厦门分公司的质证意见为，对上述证据的三性均不予认可。彭绍友的代理人是业委会主任，是彭绍友单方制作的证据，证据真实性不认可。证明对象也不认可。证据内容与事实不符，如证据1所称加收50元公摊电费，但事实上160元均是车位的的物业服务费，不存在多收公摊电费的情况。 本院分析认为，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司虽不认可彭绍友的主张，但未能举证反驳，其主张本院不予认可。三组证据分别显示安信行物业厦门分公司、安信行物业公司物业服务方面存在的不同问题，结合上述不同问题，可以认定安信行物业厦门分公司的物业服务存在瑕疵。 本院认为，厦门兴基伟业房地产开发有限公司与安信行物业公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》以及厦门兴基伟业房地产开发有限公司、安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，其内容，尤其是《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及其中的物业服务收费标准已经厦门市思明区建设局备案审查，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为小区，包括彭绍友所有的房屋提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，彭绍友未依约履行，应承担支付物业管理等费用的责任。如上认定，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，作为讼争房屋买卖合同附件之《临时管理规约》明确约定前期物业服务机构为追讨欠款、利息及手续费所支出费用由该业主、租户及非业主使用人负责，其效力当然拘束于彭绍友。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司据此诉请由彭绍友承担律师费损失1000元，并无不当，其主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、彭绍友于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付厦门市思明区塔埔路1号502室房屋尚欠的物业服务费16015.2元、公摊电费921.61元； 二、彭绍友于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，减半收取计331元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担162元、彭绍友负担169元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年九月十七日 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。