宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9850号 原告：吴飞虎，男，1976年5月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被告：张杰，男，1994年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被告：史艳芳，女，1969年1月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 共同委托诉讼代理人：王少君，宁夏新中元律师事务所律师。 被告：胡群英，女，1977年2月27日出生，汉族，住浙江东阳市画水镇。 原告吴飞虎与被告张杰、史艳芳、胡群英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴飞虎、被告张杰、史艳芳的委托诉讼代理人王少君到庭参加诉讼，被告胡群英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴飞虎向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同，立即返还非法占用原告的房屋；2.依法判决被告支付原告租金55000元（暂计至2020年5月20日）、两年物业费7880.9元（2018年3月1日-2019年9月30日）、两年采暖费4712.37元（2017年11月1日-2018年3月31日，2018年11月1日-2019年3月31日）、两年水费、垃圾处理费5000元。以上合计82593.27元；3.依法判决被告支付原告违约金10000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月20日，原告与被告签订一份房屋租赁协议，租期为五年(2017年5月20日起至2022年5月20日)，租金人民币伍万伍仟元，地址为银川市，由于被告不履行双方合同约定，无故拖欠两年采暖费、两年物业费、水费、房租，经原告多次催缴后，并未缴纳综上所述相关费用其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益，原告现依据双方签订的《房屋租赁协议》第四、五条规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，第二百二十七条之规定，请求贵院依法支付原告诉讼请求。 被告张杰、史艳芳辩称，原告第一项诉请我方不认同，是否解除租赁合同有前提，如原告执意解除租赁合同应将被告在涉案房屋中投入的装修费用折价还给被告，涉案房屋现被原告锁住，被告并未实际使用，不存在返还的问题；原告第二项诉请不能成立，因原告于2019年7月20日将涉案房屋上锁，不允许原告继续经营，原告无权主张至2020年的房租，2018年3月1日至2019年9月30日的采暖费，是被告使用的被告应当支付，如果原告已经垫付我方可以向原告支付，但要看原告缴费票据，水费和垃圾处理费要看被告缴纳的票据，该两项费用是存在的，物业公司在物业服务方面存在瑕疵给被告造成严重损失，物业公司应当给被告免除物业费，如原告已经垫付被告按照原告垫付的票据给原告支付后保留向物业公司追偿的权利；原告第三项诉请不成立，本案中原告违约在先，不存在违约金的问题。原告诉称被告无辜拖欠暖气费、水费等费用不是事实，被告在经营中于2017年7月27日因下暴雨大水漫灌，房屋存在质量问题导致小区单元楼内化粪池水返灌到被告餐厅厨房里，导致厨房电器全部受损，被告餐厅因此停业七天，被告为修复电器花去6000元，停业损失两万余元；房屋租赁后原告拒不配合办理门牌号导致被告无法办理卫生许可证，也无法办理美团外卖手续，致使被告无法经营，该责任应由原告承担，经营期间原告自行将餐厅门锁闭，给被告造成经济损失，原告违约在先，原告应承担相应赔偿责任。 被告胡群英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的房屋租赁协议、催告函、电力公司收费凭条、餐厅转让协议、商品房买卖合同（预售）、房屋产权证书复印件，来源合法、内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的餐厅转让协议、转款凭证截图、网银转账记录、短信聊天记录、照片，来源合法、内容客观真实，与本案事实具有关联性，本院予以采信；被告提交《房屋租赁合同》，承租人系武尚智，武尚智并非本案房屋承租人，本院不予采信；被告提交的视频资料、照片，来源合法、内容客观真实，与本案无关，本院不予采信。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 被告胡群英租用原告位于世贸倾城房屋一套。2017年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）胡群英签订《房屋租赁协议》一份，约定：租赁期限为5年，自2017年5月22日至2022年5月20日，年租金为50000元，水、电、天然气卡、钥匙押金15000元；乙方租房期间的暖气费需在开暖前一个月前付清、水、电、天然气、卫生费、物业费由乙方承担，期间退房时必须结清以上所有费用，否则从押金中扣除；甲乙双方在租房期间，因自身原告中途变更，视为单方面终止协议，违规者应承担总金额20%的补偿费给对方；租期内允许转租，须征得房东同意。该租赁协议上手写部分载明：原告收到被告胡群英2017年3月至2017年10月30日的物业费3383元、2017年3月采暖费726元、定金15000元；2017年度房费在2017年2月15日付清50000元，2019年度房费定为55000元、2020年度房费定为60000元、2021年度房费定为65000元，甲方违约承担20%的违约金，房租须提前三个月付清，否则房东有权收回房屋。协议背面手写部分载明：原告分三次收取胡群英2017年5月20日至2018年5月20日的房屋租金50000元。2017年8月12日，被告史艳芳与胡群英就餐厅转让达成一致，并由武尚智以被告张杰的名义代被告张杰与被告胡群英签订了《餐厅转让协议》一份，约定转让价格为12.5万元，转让经营的现有餐厅内所有设施及设备，于2017年9月30日正式移交。被告胡群英无条件配合进行工商注册过户及房东房屋租赁过户并办理房屋租赁三方过户手续并保证原房屋租赁合同中租赁条件的延续。同日，原告与被告史艳芳就案涉房屋租赁达成一致，即房屋租赁事宜按照原告与被告胡群英签订的《房屋租赁协议》的内容执行。后史艳芳通过被告张杰账户先后向原告转账共计65000元。2019年2月，被告史艳芳停止经营餐厅；2019年8月，原告在案涉房屋房门上加了一把锁。现原告以被告未支付房屋租金、物业费、采暖费为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。 本院认为，2017年8月12日，被告胡群英与被告史艳芳就餐厅转让达成一致，并由武尚智以被告张杰名义代被告张杰与被告胡群英签订了《餐厅转让协议》，同日，原告与被告史艳芳就房屋租赁达成一致意见。在此过程中，张杰并未参与，亦未出具委托书委托武尚智办理餐厅转让及房屋租赁事宜，故被告张杰并非案涉房屋的承租人。原告要求被告张杰支付租金等的诉求，本院不予支持。被告胡群英将餐厅转让给被告史艳芳后，原告与被告史艳芳就房屋租赁事宜达成一致，即原告与被告史艳芳形成新的房屋租赁合同关系，且为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除与被告史艳芳之间的租赁合同，本院予以支持；原告与被告胡群英之间系另一租赁关系，其要求解除与被告胡群英的租赁合同，本院不予处理。原告与被告史艳芳就房屋租赁事宜达成一致后，原告履行了房屋出租义务，被告亦应当履行支付房租、物业费、采暖费的义务，其未履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告出示的《房屋租赁协议》手写部分系原告与被告胡群英就房屋租金重新达成的协议，即2017年5月20日至2018年5月19日的租金为5万元/年，2018年5月20日至2019年5月19日的租金为5.5万元/年，2019年5月20日至2020年5月20日的租金为6万元/年，现原告主张2019年5月20日至2020年5月20日的租金为5.5万元/年，本院予以准许。被告胡群英已向原告支付了2017年5月20日至2018年5月19日的房租5万元，原告陈述2018年5月20日至2019年5月19日的房租5.5万元已支付完毕，故被告史艳芳应当支付原告自2019年5月20日至2019年9月30日(租赁合同解除之日)止的房租19859元、2018年3月1日至2019年9月30日的物业费7880.90元，2018年度、2019年度的采暖费4712.37元，共计32452.27元，扣除被告史艳芳于2019年5月21日支付的10000元外，再支付22452.27元。原告与被告史艳芳约定双方之间的房屋租赁合同事宜按照原告与被告胡群英签订的《房屋租赁协议》的内容执行，但本案系原告要求解除租赁合同，故其要求被告支付违约金的诉求，不符合前述《房屋租赁协议》中约定的支付违约金的情形，故本院不予支持。被告吴飞虎主张的水费、垃圾处理费，因其未提交证据予以证实，本院不予支持。被告胡群英经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款规定，判决如下： 一、解除原告吴飞虎与被告史艳芳之间的房屋租赁合同； 二、被告史艳芳返还原告吴飞虎位于银川市金凤区房屋，于判决生效后三十日内返还； 三、被告史艳芳支付原告吴飞虎自2019年5月20日至2019年9月30日(租赁合同解除之日)止的房租19859元、2018年3月1日至2019年9月30日的物业费7880.90元，2018年度、2019年度的采暖费4712.37元，共计32452.27元，扣除被告史艳芳已支付的10000元外，再支付22452.27元，于判决生效后十日内支付； 四、驳回原告吴飞虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费932元，原告吴飞虎负担708元，被告史艳芳负担224元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 马 花 二〇一九年九月三十日 书记员 李桂霞 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。