山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3851号 上诉人（原审原告）：潍坊市华都物业管理有限公司，住所地：潍坊高新区胜利东街以南华都大厦C区沿街房。 法定代表人：王晓刚，董事长。 委托诉讼代理人：安继强，山东海瑞达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂涛，男，1975年5月24日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：李菲，山东衡明律师事务所律师。 上诉人潍坊市华都物业管理有限公司（简称华都公司）因与被上诉人聂涛物业服务合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2018)鲁0791民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求。事实和理由：一审判决在证据采信上存在重大失误。(一)被上诉人在一审中提供了数张有关垃圾的照片，但该份证据存在几个疑点：1、照片下方有几行字，表示照片拍摄时间，但这几行字系手写，这在证据法上应属当事人陈述，在无其他证据相互印证的情况下不能证明其拍摄时间，不应采信；2、照片显示的是几个垃圾外溢的垃圾桶，若被上诉人在清运间隔期间拍摄照片，并不能证明上诉人未尽到管理责任。3、小区环境卫生的维护，是业主与物业公司双方的责任，不能归因于华都公司。(二)一审庭审中对被上诉人提供的两位证人的证言及业委会的两份书证，予以采信不妥。1、两位证人均为小区业主，其与案件有切身利害关系。2、至于业委会出具的两份书证，上诉人认为这与业委会某些人与上诉人之间的矛盾有关。3、以北海路派出所名义出具的两份证明，无派出所公章，不具备民事诉讼法解释第一百一十五条规定的形式要件，不能作为证据采信。(三)一审中被上诉人提供了多份有关供热、房屋出租、设备更新、失盗等问题的证据。上诉人认为这些问题的产生，其责任不在上诉人。1、供热问题。从被上诉人提供的供热合同看，其供热主体是鼎龙物业管理有限公司，而非上诉人。2、房屋出租问题。被上诉人提供的证据显示，房屋出租的主体是开发商，不是上诉人。3、失盗问题。按《物业管理条例》第二十条、第四十六条及双方所签《物业管理服务合同》第五条的规定，上诉人在治安防范方面承担的是“协助”义务。协助的对象，应理解为公安机关、业主、业委会，因而发生失盗不能完全归责于上诉人。4、有关设备的更新、改造等问题。物业公司只对此类设施、设备的维护、保养负责。至于设施、设备的维修、更新、改造，在设施、设备保修期内由开发商或相关单位负责；保修期满后应动用维修基金解决，而非由物业无偿解决。 另外，上诉人是低于政府规定达标价格收取物业费的。根据《物业管理条例》第四十条确定的：“费用与服务水平相适应的原则”，不能以一些高档小区的物业服务水平来衡量上诉人的服务。且上诉人自2009年入驻小区以来，一直存在着部分业主拒交物业费的情况。收费率最高的2014年也仅达到76%。而在业委会与上诉人产生矛盾后，在业委会某些人的鼓动下，收费率更是直线下降。现收费率连应收额的一半都不到。过低的收费率不但影响上诉人的效益，也影响了一些服务项目的更新、提高，这也间接损害业主利益。再者，金华丽小区当时是开发商受市有关局、委的委托，定向开发的小区，其销售价格远低于当时的市场价格。这也导致了一些设施、设备存在着一些先天不足缺陷。这自然不能由上诉人担责。物业服务工作，具有服务时间长、服务项目多、服务对象复杂等特点，不能以服务中的一事一时的不足或疏漏来否定物业服务全部工作。 聂涛答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 华都公司向一审法院起诉请求：1、依法判决聂涛支付自2014年1月至2018年3月物业费7634.6元、华都公司为聂涛垫付的水费1262.6元、公用电费102元、垃圾费510元及滞纳金21451.23元（计算至2018年4月30日），以上共计30960.43元；2、诉讼费用由聂涛承担。 一审法院认定事实：金华丽小区位于潍坊高新区，该小区由潍坊市华都房地产开发有限公司开发。2009年底，潍坊市华都房地产开发有限公司与华都公司签订了《前期物业管理服务合同》，由华都公司为金华丽小区提供前期物业服务，合同期限至2015年12月31日止。合同到期后，华都公司继续为该小区提供物业服务。 2010年5月26日，华都公司与聂涛签订《金华丽物业管理服务合同》，双方约定：由华都公司向聂涛提供物业管理服务；聂涛自觉按合同约定按时足额缴纳物业管理费和其他代收的各项费用；华都公司负责住宅楼的治安防范管理、环境楼梯卫生管理、环境绿化管理、房屋修缮管理、车辆秩序管理、消防安全管理等；华都公司依本合同的约定向聂涛收取物业管理费及各项代收费用；聂涛不按时足额缴纳物业管理费和代收代缴费用的，华都公司有权收取滞纳金，按应缴金额每日加收千分之三滞纳金；物业管理费按建筑面积每月每平方米1.05元收取，从2010年6月开始缴纳，每季度预交一次，具体时间为每季度的首月20日之前；代收代缴服务费用包括（每年按行业制定价格和实际使用量分摊收取）水费、电费、车辆管理收费（根据小区实际情况，标准执行物价局有关文件）、公共用电费（由业主共同分摊）；合同期满后，双方虽未及时续签物业管理服务合同，华都公司对聂涛继续提供服务无异议的，应视作本合同的延续，双方按本合同规定履行各自的权利和义务；双方还约定了其他事项。 2016年11月，华都公司通过催费通知单、律师函的形式要求聂涛交纳物业费、水电费等费用。 一审法院认为，华都公司与聂涛签订的《金华丽物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，依法确认为有效合同，双方均应当按照合同的约定履行合同义务。2015年12月31日之后，华都公司与聂涛存在事实上的物业服务关系。聂涛欠交物业服务费等费用事实清楚，聂涛也认可未交纳物业服务费等费用的事实，因此，聂涛应当按照约定及时向华都公司交纳物业服务费等费用。但是华都公司在履行物业服务合同中存在小区管理秩序混乱等事实，引发部分业主对华都公司的物业服务质量的不满，基于华都公司提供的服务存在瑕疵，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，华都公司应当相应减少物业服务费的价款，酌情确定为聂涛向华都公司交纳欠交物业服务费7634.6元的70%计5344.22元，剩余物业服务费2290.38元，不予支持。关于水费、电费等费用系聂涛实际使用的费用，华都公司系代收代缴，因此，聂涛应当按照实际使用的水费1262.6元、电费102元向华都公司交纳。物业服务费和垃圾处理费应分别收取，垃圾处理费510元不包含在物业服务费中，故华都公司请求聂涛支付垃圾处理费510元的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于滞纳金，因华都公司在提供物业服务的过程中存在较大的瑕疵，故对于华都公司滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、聂涛支付华都公司物业服务费5344.22元、水电费1364.6元、垃圾处理费510元，共计7218.82元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回华都公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，由华都公司负担440元、聂涛负担134元。 二审中，上诉人华都公司提交证据：1.潍坊市物价局及潍坊市住房和城乡建设局文件潍价费发（2012）31号，证明华都公司收费标准是二级资质，每月每平方1.15元，物业服务范围是综合管理服务、设备运行维护费、清洁卫生、秩序维护、绿化养护等，暖气和垃圾清运等不属于物业服务范围，乱搭乱建是业主个人行为，与物业公司无关；2.2014年4月28日华都公司收费办法，证明2014年4月28日经公示，小区收费标准为每月每平方1.35元；3.2015年至2018年华都公司收支明细表，证明华都公司一直亏损。被上诉人聂涛质证称，证据1已失效，且二级资质指企业资质，并非物业服务等级；证据2也已过期，且华都公司没有权力自己公示收费标准；对证据3的真实性有异议，物业公司如果亏损，完全可以撤出。被上诉人提交证据：1.视频三份，证明涉案小区的垃圾出现堆积，上诉人未及时清扫；2.2018年11月11日，案外人张波地下室失窃，上诉人未尽安保义务；3.关于召开业主大会的公告及公示各一份，证明涉案小区于2018年8月22日开始依照法定程序召开业主大会选聘物业，说明上诉人的物业管理不得人心；4.潍发改物价（2018）429号文件，证明上诉人的物业服务质量未达到三星标准，应减少物业费。上诉人华都公司质证称，对证据1至证据3均不认可，证据与本案无关，证据2不能证明失窃的事实，证据3上诉人不知情，证据4的真实性无异议，但收费标准不是根据服务质量确定的，而是根据企业的服务等级确定的。 本院认为，华都公司提交证据1潍坊市物价局及潍坊市住房和城乡建设局文件潍价费发（2012）31号，聂涛对其真实性无异议，但该文件与证据2华都公司收费办法均不能证实华都公司提供了符合物业合同约定的服务，本院对该两份证据不予采信；证据3华都公司的亏损情况与本案无关，不予采信。聂涛提交的证据1视频资料，华都公司对其真实性无异议，予以采信；证据2系公安派出所出具的出警记录，与本案有关联，予以采信；证据3无法证实聂涛主张的物业管理不合格的事实，不予采信；证据4无法显示华都公司的企业等级及服务质量等级，不予采信。 本院审理查明的事实与原审认定事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：华都公司是否提供了符合合同约定的物业服务，聂涛应否交纳物业服务费。 华都公司与聂涛签订《金华丽物业管理服务合同》，由华都公司向聂涛提供物业管理服务，聂涛向华都公司缴纳相应物业管理费用，该合同中约定华都公司有服务内容为：负责住宅楼的治安防范管理、环境楼梯卫生管理、环境绿化管理、房屋修缮管理、车辆秩序管理、消防安全管理等。根据查明的事实，华都公司在向聂涛提供服务的过程中，存在垃圾清理不及时、环境卫生差、安全保卫不到位、业主失窃等问题，故一审认定华都公司提供的服务存在瑕疵，符合本案事实。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据上述法律规定，一审判决华都公司相应减少物业服务费的价款，具有法律依据，本院予以支持。华都公司关于收费低影响一些服务项目的更新、提高等上诉理由无事实依据，华都公司可依相关法律法规对收费问题妥善进行解决。 综上所述，上诉人华都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费611元，由上诉人华都公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 〇一九年九月十二日 书记员  田 然