山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4021号 原告：赵泽阳，男，住济南市。 委托诉讼代理人：陈同成，男，济南历下趵突泉法律服务所法律工作者，住济南市。 被告：济南旺地置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄运林，总经理。 委托诉讼代理人：郝瀚，北京市金杜（济南）济南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金迪，北京市金杜（济南）济南律师事务所律师。 第三人：陈焕珍，女，住济南市。 委托诉讼代理人：赵宗华（系陈焕珍之夫），男，住济南市。 原告赵泽阳与被告济南旺地置业有限公司（以下简称旺地置业公司）、第三人陈焕珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵泽阳及委托诉讼代理人陈同成，被告旺地置业公司的委托诉讼代理人郝瀚、金迪，第三人陈焕珍的委托诉讼代理人赵宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵泽阳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告与第三人陈焕珍签署的情况说明文件中一次性补偿条款无效；2.请求依法判令被告赔偿原告因无法使用其所有的商铺房屋占有费（租金）50000元；3.请求依法判令被告赔偿原告所有商铺无法使用期间的物业费5300元；4.请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：济南市二环北路金色悦城小区由济南旺地置业有限公司开发，由山东天齐置业集团股份承建，2017年6月份，赵泽阳、陈焕珍共同出资购买了金色悦城小区底商X商铺一间，该商铺包括上下两层，共计建筑面积106平方米，于2017年12月27日正式交付原告使用，交付后原告发现房屋二楼有漏水情况，遂联系被告，由售后维修部门柳宗言接手，然后进行维修，2018年8月份，被告公司由冯善华接手售后工作，具体的维修工作，由被告联系天齐公司具体实施，在2017年12月27日至2018年11月初期间，维修多次无果，漏水情况更加严重，二楼出现大面积瀑布式严重漏水，流水流至一楼，致使一楼也出现大面积严重漏水，几经改变方案，期间多达近十次维修工作，维修时长长达10个月，于2018年11月初维修完毕。在维修期间，原告多次与被告公司柳宗言、冯善华均声明，被告需要支付维修期间给原告造成的一切损失，包括房屋占用资金损失200元/天，物业费5元/月/平方、维修费、原告误工费等，两人声称维修费、原告误工费由天齐公司负责，租金损失和物业费由被告公司支付。漏水以及维修期间，破坏了原告装修的墙面及吊顶。天齐公司联系原告商议，墙面的恢复方案：1.乳胶漆、腻子粉材料费490元由原告先行购买和垫付，后由天齐公司支付，墙面恢复的人工由天齐公司负责；2.吊顶的恢复方案：所有材料及人工费2610元由原告先行垫付，后由天齐公司支付。3.维修期间原告的误工费6000元由天齐公司先行支付，以上款项共计9100元，所有单据均已交付天齐公司该项目的维修直接联系人桑太生，随后桑太生将该事项告知天齐公司申请付款，也一并告知被告公司冯善华。2018年12月，该维修费天齐公司迟迟未能支付，陈焕珍找到冯善华帮忙协调，冯善华声称该款项可以在天齐公司的保证金里扣除，随联系陈焕珍前往被告公司办公室办理手续，并让陈焕珍签署多个文件，声称可以快速拿到钱，在未明确告知陈焕珍具体条款内容的情况下，让其签署了《情况说明》一文件，该文件颠倒是非，将房屋维修中产生的维修费、原告误工费，变作一次性补偿款项，并强调所有补偿款项均已妥善解决，原告对此事项毫不知情。2019年1月，原告联系被告公司售后部门冯善华，就维修期间的商铺房屋漏水严重导致无法正常使用及出租的赔偿50000元，以及房屋产生的物业费款项5300元的赔偿事项，与冯善华交涉，冯善华拿出陈焕珍与被告公司签署的《情况说明》一文件，并以赔偿事项已解决完毕为由，拒绝支付赔偿金额。该金色悦城小区6-1-110商铺出现大面积严重漏水，是房屋出现严重质量问题所致，被告作为开发商，理应依法负责房屋的修缮，以及对原告造成的一切相关损失给予合法的赔偿（包括维修费、维修期间原告误工费、租金损失费、物业费），原告的主张合法合理。该商铺的购房合同中载明，所有权第一位是原告赵泽阳，且为主要出资人和第一权利人，期间所有的维修交涉也均是原告在与被告公司交涉，陈焕珍并不知晓维修过程，被告公司在原告不知情的情况下与陈焕珍签署《情况说明》，该文件的条款不成立，且该《情况说明》文件中涉及款项的单据只载明房屋维修产生的基本费用，不涉及任何补偿事项，且该款项与法定应支付的赔偿款项数额相去甚远，有失公平，原告的权益遭到了极大的损害。被告公司冯善华以帮忙协调解决为由，将陈焕珍带到被告公司办公室，看在陈焕珍年纪大，老花眼、文化学识浅，识字不多，对房屋维修情况不明，法律意识不强，声称帮忙协调，在未告知文件条款内容的情况下，将《情况说明》变作签署补偿协议，企图歪曲事实，蒙混过关。所以该文件不具备法律效力，条款内容不成立。该《情况说明》着重载明赔偿事宜，为何掩人耳目写成《情况说明》，原告不认可该文件的内容。综上所述，被告与第三人陈焕珍签署的《情况说明》以严重侵害了原告的合法权益，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告旺地置业公司辩称，1.被告于发生漏水事故后第一时间前往现场维修，并在合理期限内完工，不存在拖延工期的情形，且维修期内房屋墙壁的渗水情况也远未达到原告日常使用的程度，对于原告主张的租金损失，原告从未提出过相关事实依据，被告不予认可。对于原告主张的物业费赔偿与渗水故障产生的损失并非属于同一法律关系，即使业主未实际使用商品房也应当正常交纳物业费，不存在赔偿物业费损失的理由。因此原告的第二、三项诉讼请求缺乏事实及法律依据。2.对于双方签订的情况说明的效力问题，被告作如下说明：首先原告与第三人为共同生活的母子关系，且签订情况说明时两人均在现场，第三人具备代表全体业主实施法律行为的权力外观，故被告有充分理由相信原告与第三人于情况说明签订前已经经过充分沟通，第三人的签字行为系双方真实意思的体现。情况说明的签订日期为2019年2月23日而原告主动致电工作人员试图否认协议效力的日期为2019年3月29日，前后相隔一个多月之久，原告声称其与致电前刚刚知晓情况说明显然与常理不符。原告于起诉状中诉称第三人主动要求与工作人员协商后又主张第三人年纪大并不知晓维修过程，其前后表述存在明显出入。第三人作为该商品房权利人具备完全民事行为能力，故签订的情况说明为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不存在恶意串通损害第三人情形。依法应当认定为有效。被告认为原告以第三人年龄大学识不足为由，否认双方签订的协议效力，实际上是对已经达成的合理补偿数额的反悔，有违民法诚实信用原则。综上请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈焕珍辩称，涉案房屋的维修及相关手续都是原告操办的，第三人是在接到被告工作人员的电话后，让第三人签字，如果不签字就拿不到维修费，第三人文化程度低就在协议上签字了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年7月29日，赵泽阳、陈焕珍与旺地置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》，约定由赵泽阳、陈焕珍共同购买旺地置业公司开发的位于济南市X房屋（以下简称涉案房屋）一套。该合同对保修责任等相关事项进行约定。2017年12月28日，旺地置业公司将涉案房屋交付给赵泽阳、陈焕珍。后赵泽阳、陈焕珍发现涉案房屋有漏水现象，旺地置业公司负责进行了维修。2019年2月23日，陈焕珍与旺地置业公司签署《情况说明》，载明：“本人为济南万科金色悦城X户业主。因所购买的X商铺屋顶漏水，导致该商铺无法正常使用，且维修时破坏了做好的吊顶。以上问题给本人造成了损失。经过与济南旺地置业有限公司友好协商，就上述问题处理达成如下一致意见：济南旺地置业有限公司针对本人所受损失给予本人一次性补偿人民币玖仟壹佰元整（RMB：9100元），用于补偿本人损失。本人认同上述处理方式。收到上述款项后，表示本人因上述问题而受到的全部损失已得到有效的补偿。与济南旺地置业有限公司的争议已得到妥善解决。业主姓名：陈焕珍 诉讼中，第三人陈焕珍认可已经收到旺地置业公司补偿的损失9100元。陈焕珍、赵泽阳认可二人系母子关系。赵泽阳述称涉案房屋交付后由其居住使用。陈焕珍述称其与赵泽阳居住在一起。 本院认为，旺地置业公司与赵泽阳、陈焕珍之间签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效。双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务。涉案房屋交付后，因发生漏水现象，被告旺地置业公司按照合同约定的保修责任条款对涉案房屋进行了维修，针对维修产生的费用问题，2019年2月23日，旺地置业公司与第三人陈焕珍签署了《情况说明》，并将《情况说明》中载明的补偿款项9100元支付给了陈焕珍。因此，被告旺地置业公司已按照合同的约定履行了权利和义务。对于被告旺地置业公司与陈焕珍签订的《情况说明》的效力问题，首先，第三人陈焕珍作为涉案房屋的购买者之一，其称与原告赵泽阳系共同生活的母子关系，原告赵泽阳亦认可陈焕珍曾主动联系被告的工作人员要求解决涉案房屋的维修费用问题，故在签署《情况说明》时被告有充分理由相信陈焕珍具备代表赵泽阳实施法律行为的权力外观；其次，陈焕珍作为成年人，对自己的行为具有辨认和控制能力，且其未提交证据证实签署《情况说明》不是其真实意思表示，故其应当对在《情况说明》上签字行为承担责任；再次，被告旺地置业公司已按照与陈焕珍签署《情况说明》中约定的9100元补偿费用给付了陈焕珍，陈焕珍在收到补偿费后，原告赵泽阳以其不知情，陈焕珍以如果不签字就拿不到维修费，且其文化程度低为理由否认《情况说明》的效力，与诚实信用原则相悖。综上，本院认为，《情况说明》是双方真实意思的表示，亦未违反法律规定，合法有效。原告赵泽阳要求判令《情况说明》中一次性补偿条款无效的请求不成立，不予支持。因原告赵泽阳述称涉案房屋交付后由其居住使用，其亦未提交证据证实因涉案房屋漏水导致其无法居住，故原告要求被告赔偿涉案商铺房屋租金50000元的请求无事实依据，不予支持。对于原告赵泽阳主张的物业费，因与本案不属于同一法律关系，对该请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告赵泽阳的诉讼请求。 案件受理费1182元，由原告赵泽阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘彩凤 人民陪审员  徐照英 人民陪审员  张士美 二〇一九年九月十六日 书 记 员  蔺 菲