广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0306民初2957号原告（反诉被告）蔡艳婷，女，汉族，1974年3月10日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人卢晓辉，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人官宝安，广东仁皓律师事务所律师。被告（反诉原告）李进子，男，汉族，1976年9月21日出生，住址深圳市南山区，委托代理人潘翔，广东中安律师事务所律师。委托代理人刘毓佳，广东中安律师事务所律师。原告蔡艳婷与被告李进子房屋租赁合同纠纷一案，我院在2017年3月20日作出（2016）粤0306民初28309号民事判决书，原告因不服判决书，向深圳市中级人民法院提起上诉，经审理后深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终12513号民事裁定书，裁定撤销（2016）粤0306民初28309号民事判决书，并发回我院进行重审。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于深圳市××乡径贝饭堂门28号l至6楼，租赁期共16年，自2011年2月1日起至2027年1月30日止。合同履行期间，被告未经原告同意擅自拆改变动房屋结构，导致房屋受损，且没有按时足额支付租金。原告因此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告于5日内将承租房产恢复原状并腾退给原告；3、被告支付原告租金230,000元及利息（租金自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至被告实际偿还租金之日止）；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。原告在本案庭审中撤回了第三项诉讼请求。被告李进子辩称：一、原告起诉被告原因：1、意图单方解除合同，侵占被告投入的一千多万元装修及设备；2、意图收取房屋、另租他人，获取更高的租金；二、被告从未发生未经原告同意擅自改变房屋结构、导致房屋受损的行为；三、被告应原告的要求，已经提前预付截至2016年12月的全部租金。涉案租赁合同应该继续履行，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉称：经评估公司评估，涉案房产第一层中加建部分、第六层装修损失为312,199元，该损失应由原告赔偿。评估费2万元及反诉费均应由原告承担。故原告诉请判令：1、原告赔偿被告涉案房产第一层中加建部分、第六层的装修损失312,199元；2、由原告承担评估费2万元及反诉费。原告针对被告的反诉辩称：根据合同约定，被告需要改变房屋的内部结构，装修对房屋结构有影响的设备等都需要经过原告书面同意方可施工，被告未经原告同意就将原用作酒店用途的涉案租赁物作为公寓用途，原告发现后向法院提起了诉讼，原告认为这部分损失是被告造成，应当由被告承担。经审理查明：一、2010年7月25日，原告蔡燕婷（出租方）与被告李进子（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定内容包括：1、原告将位于深圳市××西乡径贝饭堂门28号一至六楼按现状出租给被告，租赁期共16年，自2011年2月1日起至2027年1月30日止；2、装修免租期为6个月，自2010年8月1日至2011年1月30日止；3、租赁该房屋为合法经营使用，被告可以转租他人合法使用；4、自签合同之日起被告应付原告租金30万元，其中10万元作为租金押金，合同期满后应退还被告，余下20万元在每月租金15,000元抵扣，直到扣清为止；5、租金每平方12元，以每6年递增6%；6、被告应在每月1日至5日交租；7、原告自行负责个人所得税；8、被告在租赁期间负责出租税及工商税务、水电、卫生等费用；9、被告如改变房屋的内部结构、装修或设置房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得原告的书面同意方可施工；10、未经原告书面同意，拆改变动房屋结构；损坏房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；逾期未缴纳按约定应当由被告缴纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的；或拖欠房租累计3个月以上，原、被告双方可以协商变更或终止合同；原告因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，原告应赔偿被告损失。二、同日，蔡燕婷向李进子出具10万元的租房押金《收款收据》和20万元的租金《收款收据》。三、2012年6月9日，蔡燕婷确认租赁面积为2529.3平方米。四、关于涉案房产租金支付情况，被告表示不拖欠租金。原告表示除不认可被告将叶赐奇欠款56万元抵作租金外，被告是没有拖欠租金。五、蔡燕婷与叶赐奇于1996年3月22日结婚，2013年3月15日离婚。2011年1月至2012年5月期间，叶赐奇向李进子借款56万元。六、涉案房屋“深圳市××西乡径贝饭堂门28号”于1991年由新安镇建设委员会颁发《村镇住宅建设许可证》，户主为蔡燕婷、叶赐奇，载明五层，面积1500平方米。该房产于2002年申报了历史遗留违法私房集生产经营性违法建筑，申报人为蔡燕婷。2015年1月27日，涉案房产被本院另案查封。原告还提交了一份1991年由新安镇建设委员会颁发的“深圳市××西乡径贝饭堂门27号”的《村镇住宅建设许可证》，户主为蔡燕婷，载明五层，面积2500平方米。原告称叶赐奇没有按照许可文件施工，将两栋住宅建成了一栋住宅。七、被告认可曾经在涉案房屋一楼加建过水池。现在已经拆除。原告表示被告未经原告同意，私自装修涉案房屋，改变了房屋结构。八、原告称被告没有缴纳租赁税，没有缴纳物业管理费。九、原告不认可被告主张的关于涉案房产六楼及一楼中加建部分的装修金额，且原告未取得涉案房产六楼及一楼中加建部分的产权证或建设规划许可证，故我院委托了深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房产六楼及一楼中加建部分装修现值进行了评估。鉴定机构以2019年1月17日为评估基准日作出评估结论；涉案房产六楼及一楼中加建部分再加上电梯，评估价值为312,199元（其中电梯部分价值是134,000+52,500）。原告对上述结论中的电梯部分提出异议，鉴定机构后又对电梯部分价值进行了更改。以上事实，有原、被告当庭陈述及经庭审举证质证的证据在卷为凭，本院予以确认。本院认为，《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房申报表》不是认定房屋租赁合同是否具有法律效力的法定依据。涉案房产六楼及一楼中加建部分既未取得房地产证，亦未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》中六楼及一楼中加建部分的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。其他一至五楼的部分取得了村镇住宅建设许可证，关于此部分的租赁合同内容合法有效，双方均应依约履行。原告称原告没有按照建设许可证的内容建筑深圳市××西乡径贝饭堂门28号，而是和其名下的深圳市××西乡径贝饭堂门27号一并建设成了同一栋建筑，整个《房屋租赁合同》应当认定为无效。本院认为，深圳市××西乡径贝饭堂门28号是取得了建设许可证的，而且在28号土地上建成了面积大于审批面积的房产。至于27号与28号是否进行了合并建筑，并不能影响房屋租赁合同之效力。被告承租涉案房产用于经营公寓，一层加建部分是一个房屋，六层整层均是加建部分，将一层加建部分及六层按照无效合同处理原则进行处理既符合法律规定，也不能导致其他租赁合同有效部分的履行不能，故本案将加建部分与其他部分进行分别处理。对于一层加建部分及六层，此部分租赁合同无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还。被告应立即将一层加建部分及六层返还原告。双方同意将原告已经收取的租赁押金10万元继续作为一至五层房屋的租赁押金，故依据双方当事人的意思，原告收取的10万元押金现在无需返还。原告称被告对涉案房屋进行了装修，被告也表示自己装修涉案房产支出了高额的装修费用，双方对装修现值不能达成一致意见。原告不同意利用被告的装修，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，由双方按照各自的过错分担现值损失。原告作为房产出租人，对合同无效的后果应承担主要责任，故对装修损失应承担70%的过错。鉴定机构对涉案房产六楼及一楼中加建部分再加上电梯评估价值是312,199元（其中电梯部分价值是134,000+52,500），本院认为电梯是被告为经营一至五层公寓所必备的设施，一至五层的租赁合同有效，电梯损失不应在此处进行处理。减掉电梯价值后六楼及一楼中加建部分评估价值计算为312,199元-（134,000+52,500）=125,699元。原告应向被告支付装修损失125,699元×70%=87,989.3元。双方关于租金的争议仅存在于叶赐奇欠款56万元能否抵作租金上，双方可另寻法律途径解决。对于一至五层的合同履行部分被告是否构成违约，原告是否有权解除租赁合同。本院经审查认为争议焦点主要集中在：1、被告是否拆掉涉案房产原外墙，改变了房屋结构。被告是否未经原告同意装修房屋。2、是否存在被告改变房屋用途，对外出租的情况。3、被告是否存在加建水池之行为、是否存在实际承租人将废品占用消防通道、实际承租人因非法行医导致房屋被查封、实际承租人因电单车充电导致火灾造成房屋安全隐患。4、被告是否未依约缴纳税款、管理费。首先，原告未能提交充分证据证明被告对涉案房产的装修改变了房屋的结构。原告在租赁合同中有约定同意给予被告6个月免租期，可以证明原告对被告的装修行为是知悉并同意的。其次，原告自称涉案房屋原来的用途是经营酒店，现在被告改变成了公寓，对外出租。合同签订于2010年，原告在2016年才诉至法院要求解除合同，6年期间原告不知道被告经营公寓不符合常理。而且，租赁合同第三条第二款有清楚约定，“租赁房屋为合法经营使用，被告可以转租他人合法使用”。再次，被告认可曾经有加建水池的行为，但是已经进行了拆除。此擅自加建的行为未给原告造成明显损失，不构成根本违约。原告仅提交了照片拟证明实际承租人占用消防通道、非法行医、电单车充电起火，被告不认可照片的真实性，原告所举的证据因证明力不足本院不予采信。最后，从双方租赁合同中对税费的约定内容来看，“原告自行负责个人所得税；被告在租赁期间负责出租税及工商税务、水电、卫生等费用”，上述内容显示出原告是清楚被告承租涉案房产用于商业用途，此处被告承担的出租税可以理解为被告对外再出租应承担的租赁税。房屋租赁的相关法规规定租赁税由出租人承担，本案中在租赁双方未明确约定租赁税承担主体的情况下，不能推定为被告是租赁税的承担主体。原告未能提交物业管理公司催缴管理费的证据，故不能认定被告有拖欠管理费之行为。综上，被告为经营涉案房产支出了大额的装修费用，被告存在的轻微的违约行为不足以导致被告构成根本违约，未能达到合同解除之程度。原告以上述理由要求解除合同，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告蔡艳婷和被告李进子签订的《房屋租赁合同》中涉及一层加建部分及六层的部分无效，被告李进子应于本判决生效之日起三十日内搬离上述房产部分；二、原告蔡艳婷应于本判决生效之日起十日内向被告李进子支付装修损失人民币87,989.3元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费2,612元，反诉费3,142元，评估费20,000元，由原告蔡燕婷负担17,498元，由被告李进子负担8,256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 林    雪人民陪审员 谢  小  燕人民陪审员 欧 阳 晓 雯二〇一九年九月六日书 记 员 郭永青（兼）书 记 员 冯  嫦  瑜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条第二款已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。