安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初306号 原告：汪宇，男，1987年12月8日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 委托诉讼代理人：李五伟，浙江九段律师事务所律师。 被告：黄山市屯溪区银河湾小区业主委员会，住所地安徽省黄山市屯溪区迎宾大道6号。 负责人：洪林,业主委员会主任。 被告：上海荣域物业服务有限公司黄山分公司，住所地安徽省黄山市黄山区中通凤凰城售楼中心二楼办公室，统一社会信用代码91341003MA2NE4BE3P。 负责人：杨慧敏。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：程淑敏，安徽一飞律师事务所实习律师。 原告汪宇与被告黄山市屯溪区银河湾小区业主委员会（以下简称银河湾业委会）、上海荣域物业服务有限公司黄山分公司（以下简称荣域物业黄山分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告汪宇及其委托诉讼代理人李五伟、被告银河湾业委会、荣域物业黄山分公司的共同委托诉讼代理人陶涛、程淑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪宇向本院提出诉讼请求：1.确认银河湾业委会与荣域物业黄山分公司所签订的《黄山银河湾小区物业管理服务合同》无效；2.判令被告荣域物业黄山分公司从其所占领的银河湾小区区域内撤出；3.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告银河湾业委会设立时并未按程序召开业主大会合法选举产生。此后，银河湾业委会未经召开业主大会，于2019年1月11日私自与被告荣域物业黄山分公司签订《黄山银河湾小区物业管理服务合同》。被告荣域物业黄山分公司已非法占领银河湾小区部分区域，业主们对此怨声载道。根据相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此二被告所签订的合同应为无效，被告荣域物业黄山分公司应从其所占领的银河湾小区区域内撤出。为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 银河湾业委会、荣域物业黄山分公司共同辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一、原告作为小区的业主之一，主张业委会与物业公司签订的合同无效没有法律依据，二、银河湾业委会系依法成立的业主委员会，有权接受业主大会的授权与物业公司签订物业管理服务合同，并且在选聘物业的过程中采取的是《安徽省物业管理条例》所规定的公开招投标的方式，并且在每一步招投标的过程中确定中标结果，签订正式合同之前均召开了业主（代表）大会讨论通过并形成决议，随后每一个步骤都在小区内进行了公示，公示期内未收到小区业主的异议或者是不同意的意见，所以业主委员会依据法律规定与荣域物业黄山分公司签订了物业管理服务合同，以上过程符合《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的相关规定，合同合法有效。 本院经审理认定事实如下：黄山市屯溪区银河湾小区共有业主470多户，汪宇系该小区业主之一。2012年7月12日，中山广良物业管理有限公司与银河湾小区的开发商黄山华畅置业投资有限公司签订《黄山银河湾物业服务合同》，约定黄山市广良物业服务有限公司(系中山广良物业管理有限公司在黄山市成立的分公司)负责对银河湾小区实行物业管理顾问服务。2018年1月18日，银河湾小区部分业主代表及黄山华畅置业投资有限公司向黄山市屯溪区黎阳镇人民政府提出成立银河湾小区业主委员会的申请，黄山市屯溪区黎阳镇人民政府于2018年2月8日作出《关于同意成立银河湾首次业主大会会议筹备组的批复》（黎政[2018]26号）。2018年6月30日业主大会会议筹备组组织召开银河湾小区业主代表选举大会，选举了11位业主代表，2018年8月25日，筹备组组织召开银河湾小区业委会委员选举大会，大会选举产生了银河湾小区业主委员会成员5名。黄山市屯溪区黎阳镇人民政府于2018年9月4日作出《关于核准成立银河湾首次业主委员会的批复》（黎政[2018]138号）。2018年11月20日，银河湾业委会与安徽国华建设工程项目管理有限公司签订《银河湾小区物业管理服务采购项目招标代理协议》。2018年12月7日，银河湾业委会、安徽国华建设工程项目管理有限公司向上海荣域物业服务有限公司发出《采购中标（成交）通知书》，确定上海荣域物业服务有限公司为中标单位。2019年1月15日，银河湾业委会与荣域物业黄山分公司签订《黄山银河湾小区物业管理服务合同》。经黎阳镇物业调解工作站调解，黄山市广良物业服务有限公司、银河湾业委会、荣域物业黄山分公司、黄山华畅置业投资有限公司于2019年4月30日签订《关于“银河湾”小区物业服务公司交接以及前期物业费用对账的协议》，约定黄山市广良物业服务有限公司与荣域物业黄山分公司在2019年4月30日前完成银河湾小区物业管理的交接工作并撤出银河湾小区。 以上事实，有原告汪宇提供的房地产权证、黄山银河湾小区物业管理服务合同、关于罢免银河湾小区业委会及其他相关事项的业主签名书（140份）、致银河湾小区业主的一封信、照片、关于证明银河湾业委会和荣域物业违规签订物业合同的签名书（47人签名）、屯溪区人民政府行政复议决定书、公告，被告银河湾业委会提交的银河湾小区业主委员会选举办法、银河湾小区选举办法及委员会选举结果公示照片、黄山市屯溪区黎阳镇人民政府《关于核准成立银河湾首届业主委员会的批复》、银河湾小区（代表）大会关于招聘银河湾小区物业管理服务公司相关工作的决定、银河湾小区物业管理服务采购项目招标代理协议、银河湾小区物业管理服务采购项目招标资料、物业服务项目公开招标结果公示照片、银河湾小区（代表）大会关于银河湾小区公开招聘物业管理公司结果的决定、物业服务合同（草案）公示照片、银河湾小区（代表）大会关于确定银河湾小区物业管理合同的决议、黄山市屯溪区黎阳镇人民政府调解委员会出具的《黄山市屯溪区人民法院委托调解答复函》，被告荣域物业黄山分公司提交的投标响应文件、采购中标通知书、银河湾小区物业管理服务合同、关于“银河湾”小区物业服务有限公司交接以及前期物业费用对账的协议及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条的强制性规定，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述规定，并非效力性强制性规定，且业委会作为小区业主大会的执行机构，采用业主代表大会的形式召开业主大会会议，符合《安徽省物业管理条例》第二十条的规定。荣域物业黄山分公司自2019年5月1日起即为银河湾小区提供物业服务，汪宇也未提供证据证明专有面积占小区建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主不同意银河湾业委会选聘荣域物业黄山分公司为小区提供物业服务。据此，银河湾业委会有权代表业主大会与荣域物业黄山分公司签订物业管理服务合同，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，故汪宇要求确认银河湾业委会与荣域物业黄山分公司所签订的《黄山银河湾小区物业管理服务合同》无效无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告汪宇的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告汪宇的诉讼请求。 案件受理费40元，由汪宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  吴洁宇 二〇一九年九月十日   法官助理  杨玲玲     书记员  汪薇  附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； (四)选聘和解聘物业服务企业； (五)筹集和使用专项维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。