西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2019）藏02民终100号   上诉人（原审被告）：钟永洲，男，1968年4月19日出生，汉族，个体工商户，现住日喀则市珠峰路农行退休基地商品房28号，现住日喀则市。   委托诉讼代理人：秦升，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孟泽军，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：香磨五谷，住所地日喀则市珠峰路农行退休基地商品房28号，住所地日喀则市。   经营者：钟永洲，男，1968年4月19日出生，汉族，个体工商户，现住日喀则市。   委托诉讼代理人：秦升，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孟泽军，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司日喀则分行，住所地日喀则市上海中路1号。   法定代表人：杨道勇，该分行行长。   委托诉讼代理人：曾荦荦，西藏冈仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白嘎，西藏冈仁律师事务所律师。   上诉人钟永洲、香磨五谷因与被上诉人中国农业银行股份有限公司日喀则分行（以下简称农行日喀则分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2018）藏0202民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。上诉人钟永洲、香磨五谷的委托诉讼代理人秦升，被上诉人农行日喀则分行的委托诉讼代理人曾荦荦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   钟永洲、香磨五谷上诉请求：1、请求依法撤销日喀则市桑珠孜区人民法院作出的（2018）藏0202民初561号民事判决，并发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由农行日喀则分行承担。事实与理由：一、在一审庭审中双方所提交证据足以证明钟永洲、香磨五谷与农行日喀则分行存在租赁合同关系。根据双方提交的合同，可以依法判定双方租赁期限自2013年起至2014年3月31日。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。钟永洲、香磨五谷认为，双方之间的房屋租赁合同关系依法继续有效，只是变更为不固定期限租赁。理由为：2014年至2015年期间，农行日喀则分行未向钟永洲、香磨五谷提出任何异议。2016年，农行日喀则分行曾向日喀则市桑珠孜区法院起诉钟永洲、香磨五谷返还租赁房屋，后经法院调解，农行日喀则分行自愿撤诉，由此说明农行日喀则分行虽然在2016年起诉了，但其撤诉行为及撤诉的理由，表明双方的基本争议已不存在，双方继续在履行原合同。农行日喀则分行至今并未提出解除合同的请求，因此，本案诉讼及审理期间合同仍然继续有效。二、双方之间的租赁合同关系尚未解除，故农行日喀则分行径行要求钟永洲、香磨五谷搬离房屋，违反法律规定。基于农行日喀则分行未提出实质性解除合同的请求，因此作为履行中的有效合同，双方的权利义务应当受到合同法的保护，农行日喀则分行要求钟永洲、香磨五谷搬离房屋的诉求条件及法律条件尚未达到，故其诉讼请求不应得到支持。综上，钟永洲、香磨五谷认为一审法院在审理案件的过程中，认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。为维护钟永洲、香磨五谷的合法权益，特依法提起上诉。   农行日喀则分行辩称，1.双方签订的租赁合同于2014年3月31日到期，农行日喀则分行未收取任何租金，钟永洲、香磨五谷也未缴纳任何租金，因此双方之间未形成不定期租赁合同关系。2.合同到期后，双方未签定新的合同，也未履行原有的租赁合同，因此不存在合同解除的问题。3.合同到期后，由于双方未续签合同也未签订任何新的合同，因此钟永洲、香磨五谷继续占有房屋属于非法占有，应当支付占有使用费。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。   农行日喀则分行向一审法院起诉请求：1.判令钟永洲、香磨五谷从位于日喀则市珠峰路农行28号位于日喀则市××路商品房搬离并将房屋返还给农行日喀则分行；2.判令钟永洲、香磨五谷向农行日喀则分行支付自2014年4月1日至2018年10月11日房屋占有使用费102,690元；3.判令钟永洲、香磨五谷从2018年10月12日起按每月1890元的标准向农行日喀则分行支付房屋占有使用费直到实际返还房屋为止；4.判令本案诉讼费由钟永洲、香磨五谷承担。   一审法院认定事实：一、农行日喀则分行与香磨五谷的经营者钟永洲签订了一份《租赁合同》，合同约定农行日喀则分行将其依法享有所有权的位于日喀则市珠峰路农行28号位于日喀则市××路的位于日喀则市××路商品房有偿租给香磨五谷的经营者钟永洲使用，并约定每月租金1890元，合同期限为1年，即2013年4月1日至2014年3月31日。合同签订后，农行日喀则分行将房屋交付香磨五谷的经营者钟永洲使用，香磨五谷的经营者钟永洲也按合同约定向农行日喀则分行支付了合同期内租金。2018年9月7日农行日喀则分行向香磨五谷的经营者钟永洲等租户送达《告知函》通知：1.如同意续签合同钟永洲、香磨五谷需于2018年9月10日结清2014年4月1日至2016年12月31日欠付的房屋占有使用费62,370元。2.同意续签合同，第一年租金为一层门面每平方米120元/每月，二层门面每平方米80元/每月；其后每年租金上浮5%，租期从2017年1月1日至2017年12月31日的租金87,360元，从2018年1月1日至2018年8月31日的房租61,152元。3.如不同意续签合同，需结清2017年1月1日至2018年8月31日的房屋占有使用费37,800元，并在2018年9月20日前返还租赁房屋。香磨五谷的经营者钟永洲对农行日喀则分行提出的续租条件认为不合理，故双方未能达成协议。二、2016年农行日喀则分行曾向一审法院起诉要求钟永洲、香磨五谷返还承租房，并支付自腾房之日的房屋占有使用费。该案后经一审法院协调农行日喀则分行撤诉并承诺将一楼二楼继续租给钟永洲、香磨五谷和其他租户，当时香磨五谷的经营者钟永洲和其他租户为妥善解决农行日喀则分行与何先周的租赁纠纷（另案处理）各商户自愿协商。按其承租门面房间数以每间门面房15,000元，共筹集到54万元，作为给予何先周的经济帮助，但之后该案最终以判决解决，香磨五谷的经营者钟永洲和其他租户筹集的资金已于2016年通过一审法院退回香磨五谷的经营者钟永洲和其他租户。三、香磨五谷的经营者钟永洲向农行日喀则分行交纳了门面房的押金3921元。   一审法院认为，农行日喀则分行与香磨五谷的经营者钟永洲之间签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点，农行日喀则分行要求收回租赁物以及要求钟永洲、香磨五谷支付占有使用费是否有法律及事实依据？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。同时第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中农行日喀则分行与钟永洲、香磨五谷签订的房屋租赁合同于2014年3月31日期限届满以及2016年农行日喀则分行撤回诉讼之后，农行日喀则分行并未与钟永洲、香磨五谷续签合同且期间的租金均未收取，故双方之间也未形成不定期租赁合同关系。合同期满后钟永洲、香磨五谷理应向农行日喀则分行返还房屋。关于农行日喀则分行主张的房屋占有使用费，根据一审法院查明的事实自2014年3月31日合同期满后，钟永洲、香磨五谷继续占有使用门面房，也未支付房屋占有使用费，故农行日喀则分行主张钟永洲、香磨五谷自2014年4月1日起至2018年10月11日房屋占有使用费102,690元的诉求以及要求钟永洲、香磨五谷从2018年10月12日起按1890元/每月标准支付房屋占有使用费到实际返还房屋之日为止，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，对于农行日喀则分行的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告香磨五谷与被告钟永洲于本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司日喀则分行返还位于位于日喀则市珠峰路农行商品房28号位于位于日喀则市××路；二、被告香磨五谷与被告钟永洲在本判决生效之日起三十日内向原告中国农业银行股份有限公司日喀则分行支付2014年4月1日至2018年10月11日所欠房屋占用使用费102,690元，并按1890元/月的标准从2018年10月12日至实际腾退租赁物时止支付房屋占用使用费。   二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，根据各方当事人的上诉请求及答辩意见，并经征询各方当事人的意见，归纳本案争议焦点为：双方当事人之间是否形成不定期租赁关系，是否需要解除。   农行日喀则分行与钟永洲于2013年4月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。截至2014年3月31日，该租赁合同期限届满后，双方未续签合同，钟永洲、香磨五谷继续租赁该房屋，农行日喀则分行没有提出异议，该房屋租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，农行日喀则分行随时可以解除合同，2018年9月7日，农行日喀则分行给钟永洲、香磨五谷送达了《告知函》，该函第3项内容明确告知“如不同意续签合同，…在2018年9月20日前返还租赁房屋”表达了解除合同的意思表示，钟永洲、香磨五谷在庭审中认可知道该《告知函》，故该房屋租赁合同于2018年9月20日解除。本案自2014年4月1日至2018年9月20日期间双方形成了不定期租赁合同关系，2018年9月21日起合同已解除，双方当事人之间不存在租赁合同关系。一审法院就双方约定的《租赁合同》期限届满至农行日喀则分行以发送《告知函》的形式解除合同时止的关系认定虽有所不当，但该认定不能改变双方间的房屋租赁合同之后已经解除的事实，钟永洲、香磨五谷在房屋租赁期限届满后一直未支付房屋租金，且占有、使用，并进行收益，应当支付房屋租赁期限届满后的房屋租金及占有使用费，钟永洲、香磨五谷以双方间的租赁合同尚未解除，继续履行的上诉主张，明显不符合实际，本院不予支持。   综上所述，钟永洲、香磨五谷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2354元由钟永洲、香磨五谷负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 央  珍   审 判 员 德吉玉珍   审 判 员 格桑次仁     二○一九年九月二十九日   法官助理 明玛普赤   书 记 员 格桑卓嘎     附法条：   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。