贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2328民初1018号 原告：贵州省安龙县物资总公司，住所地贵州省安龙县招堤街道办事处草纸街，统一社会信用代码9152232821545048XR。 法定代表人：陈玉平，公司总经理，未到庭。 委托诉讼代理人：查明佳，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：林杰锋，男，1966年2月9日生，汉族，个体工商户，户籍地浙江省平阳县，现住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：陈杰，安龙县万峰湖镇法律服务所法律服务工作者。代理权限：一般代理。 原告贵州省安龙县物资总公司（以下简称县物资公司）诉被告林杰锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于同年7月2日公开开庭进行了审理。原告贵州省安龙县物资总公司的委托诉讼代理人查明佳，被告林杰锋及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告县物资公司向本院提出诉讼请求：1．由被告支付2017年9月1日至2018年8月30日的租金203,175元；2．由被告支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金106,666.88元；3．由被告每月支付原告租金17,777.81元自2019年3月1日至将房屋交给原告之日止；4．诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述：被告林杰锋直至2019年6月14日法院组织召开庭前会议时才向原告交付钥匙，故原告变更诉请第三项为由被告支付2019年3月1日至2019年6月1日的租金53,333.43元。 事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《商用门市租用合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告将位于安龙县间门面、面积约210平方米出租给被告；租期为一年，即2016年9月1日至2017年8月31日；年租金为195300元，次年租金在上年租金基础上浮5%；约定期满如需续租，须重新签订合同。合同签订后，原告将房屋交给被告经营手机店，被告于2016年10月31日交了租金100000元，2016年12月25日交付租金95300元。租期届满后，被告仍然占用该房屋经营手机店至2018年5月，2018年6月至今，被告没有经营也没有将房屋交还原告。因为被告没有主动将房屋及房屋钥匙交给原告，原告不知被告是否将手机等货物存放于出租房屋内，房屋至今处于被告占有状态，2017年9月1日租期届满后，双方形成事实租赁关系。被告欠付租金应按合同约定上浮5%计付，具体计算如下：1．自2017年9月1日至2018年8月31日租金计算为203175元（193500元×105%）。2．自2018年9月1日至2019年2月28日共六个月租金计算为106666.88元（205065元×105%÷12×6）；3．自2019年3月1日至2019年6月将房屋钥匙交给原告，租金按每月17777.81元（205065元×105%÷12）计付。现原告为了维护自己的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告提交证据如下： 1．营业执照（复印件）、法定代表人身份证明、法定代表人身份证（复印件），证明原告的身份信息和诉讼主体资格。 2．《商用门市租用合同》，证明原、被告于2016年9月1日签订了书面租赁合同，约定了每年租金的计算方式、装修装饰所有部份的处理方式。 原告庭后提交证据如下： 《商用门市租用合同》五份、房屋所有权证一份（均为复印件）。 被告林杰锋辩称，原告诉称的案件事实不属实。被告于2010年8月就与原告商定租赁案涉房屋并签订了租赁合同，约定十年以上长期租赁，租赁合同是一年一签，房屋租金于两年后按照每年5%递增，自每年9月1日起算。原告出租给被告的房屋是仓库，被告于2010年8月开始装修用于经营手机店，装修一次的使用期限是5至6年。2017年元旦，被告需要重新装修店面并征得原告同意，因此次装修花费110000元，若此时原告不同意长期租赁，被告不会再次进行装修。2017年3月，原告因公司进行体制改革，告知被告2017年租期届满后可能不会续签租赁合同，同年9月租赁合同到期，被告要求与原告续签合同时遭到拒绝，因被告已重新装修，为了减少损失，被告继续使用该房屋经营手机店。2018年元旦后，因无法签订租赁合同，被告遂另行租赁房屋经营，同年4月1日，被告向原告交还房屋钥匙时，原告的工作人员告知因领导不在，拒绝收回钥匙。次日，被告和查某一起找到原告方一姓保的副总，其以房屋租金没有结算清楚为由，拒收钥匙。故被告实际使用房屋至2018年3月，2018年4月1日原告拒收房屋钥匙后，被告未继续使用房屋，原告的办公场所就在租赁房屋处，其不知道被告没有使用房屋，是其监管失职。被告认为2017年9月1日至2018年3月31日的房屋租金应计算为117842元，被告装修房屋残值80000元用以折抵房屋租赁款，被告未付房屋租金应为37842元。 被告提交证据如下： 1．身份证（复印件），证明被告的身份信息和主体资格。 2．营业执照2份（复印件），证明2010年9月起，被告就开始租赁案涉房屋，并办理营业执照，经营时间是营业执照载明的登记日期。 3．《门面租赁合同》（复印件），证明被告已于2017年9月23日另行租赁位于西河社区的房屋，被告于2018年3月底搬离原告的房屋。 4．照片5张，证明2017年元旦节期间被告在案涉房屋内装修。 5．照片4张，证明被告搬离原告房屋的现状。 6．出庭证人查某的证言：我在被告经营的位于新马路的手机店对面经营，被告搬离的时间是去年四五月份，当时被告让我和他一起去原告处交门面钥匙，原告办公室的两个女工作人员说因上级不在，被告又赶着回浙江，让被告从浙江回来再来处理。 7．出庭证人江某的证言：我是ＯＰＰＯ手机经销商派驻安龙的业务员，被告因经销ＯＰＰＯ手机与我有业务往来。大概是2018年过完年一个月，被告称其需要搬店铺，人手不够，让我帮忙他搬家。因为做促销活动，我们公司的三个业务员和其他品牌的手机业务员帮忙被告从县物资公司的房屋搬到位于金荷名都的房屋经营。县物资公司的房屋被告已经腾空了的，搬的东西包括前台、柜台和商品。 原、被告针对诉讼请求提交了上述证据，经本院组织证据交换和质证，被告对原告所举证据无意见。原告对被告所举证据1、2无意见，对证据4真实性认可，对证明目的不认可；对证据3的质证意见为不具有关联性，对证据5、6、7不认可。对双方当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对质证有异议的证据，本院认定如下：对被告所举证据3即《门面租赁合同》（复印件），因不能证明其搬离原告房屋的时间，故该证据与本案不具有关联性；证据4即照片5张，仅能体现被告租赁房屋外观及店内陈设，并不能证明被告于2017年元旦进行装修，本院对该证据不予采信；证据5即照片4张，能够体现案涉房屋现状，本院予以采信；证据6即出庭证人查某的证言、证据7即出庭证人江某的证言，因二证人的证言对于被告搬离案涉房屋的时间陈述不一致，本院不予采信。 根据双方当事人的陈述及本院审查认定的上述证据，本院认定事实如下：2010年7月30日，原告县物资公司将其所有的位于安龙县间（面积210平方米）出租给被告林杰锋使用，双方于同日签订《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（一）］，约定租赁期限为2010年9月1日起至2012年9月1日止，年租金130000元。2012年12月24日，双方签订了《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（二）］，约定原告出租安龙县间（面积210平方米）给被告使用，租赁期限为2012年9月1日起至2013年9月1日止，年租金154000元。2013年9月1日，双方签订了《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（三）］，约定原告出租安龙县间（面积210平方米）给被告使用；租赁期限为2013年9月1日起至2014年9月1日止；租金169400元，如需续租，需提前2个月与出租方协商，租金总额上浮10%，重新签订租赁合同。2014年9月1日，双方签订了《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（四）］，约定原告出租安龙县间（面积210平方米）给被告使用；租赁期限为2014年9月1日起至2015年9月1日止；租金186340元；如需续租，需提前1个月与出租方协商，租金总额上浮10%，重新签订合同。2015年9月1日，双方签订了《商用门市租用合同（续签）》［以下简称《租用合同》（五）］，约定原告出租安龙县间（面积210平方米）给被告使用；租赁期限为2015年9月1日起至2016年9月1日止，每年按租金总额上浮5%，如需续租，需提前1个月与出租方协商，重新签订租用合同；租金186000元；承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。2016年9月1日，双方签订《商用门市租用合同》［以下简称《租用合同》（六）］，约定原告出租安龙县间（面积210平方米）给被告使用；租赁期限为2016年9月1日起至2017年9月1日止，每年按租金总额上浮5%，如需续租，需提前1个月与出租方协商，重新签订租用合同；租金195300元；承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。以上合同签订后，被告均按约向原告交付了相应租金，并对案涉房屋进行了装修。2017年3月，原告告知被告因国有企业体制改革，房屋租赁期满后不再与其续签租赁合同，若其继续使用房屋，租金以实际使用期限计算。2017年9月1日，房屋租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告继续使用案涉房屋。2019年6月14日，被告向原告交付案涉房屋钥匙。 本案争议焦点为：一、本案租金如何计算；二、装修残值是否抵扣租金。 本院认为，原告系案涉房屋的所有权人，其与二被告签订的《租用合同》（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于争议焦点，本案租金如何计算。第一，《租用合同》（六）约定的租赁期限于2017年9月1日届满，原告同意被告继续使用案涉房屋，双方未续签租赁合同，也未达成新的口头租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租用合同》（六）继续有效，租赁期限转为不定期租赁，被告应按《租用合同》（六）约定的租金标准向原告支付租金。因《租用合同》（六）约定“每年按租金总额5%上浮”，原告诉请2017年9月1日之后租金以上一年度租金总额为基数上浮5%计算，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。第二，原告主张租赁期满后被告继续使用房屋至2019年6月14日向原告返还钥匙之时，并诉请计算租金至2019年6月1日。被告辩称其2018年4月1日已向原告返还钥匙，系原告拒收钥匙，租金应计算至2018年3月31日。如前所述，本院对被告所举3、5、6组证据未予采信，原告所提其实际占用案涉房屋至2018年3月31日的辩称不能成立，本院不予支持。被告于2019年6月14日在本院召开庭前会议时向原告返还钥匙，被告搬离案涉房屋时未与原告进行房屋交接，故原告有理由相信被告使用案涉房屋至返还钥匙之时，原告诉请被告向其支付2017年9月1日起至2019年6月1日止的租金，于法有据，本院予以支持。经计算，2017年9月1日至2018年8月31日期间租金为205,065元（195,300元×105%）；2018年9月1日至2019年6月1日期间共计9个月，租金为161,488.69元（205,065元×105%÷12个月×9个月），以上共计366,553.69元（205,065元＋161,488.69元），原告诉请该期间租金为363,175.31元（203,175元＋106,666.88元＋53,333.43元），系其对自己权利的处分，本院予以支持。 关于争议焦点二，装修残值是否抵扣租金。被告辩称装修残值80,000元应扣抵房屋租金。第一，如前所述，本院对被告提交证据4即照片5张未予采信，其据以证明2017年元旦装修的事实不能成立。同时，被告未提供证据证明其装修残值损失为80,000元，由其承担举证不利的后果。第二，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定及《租用合同》（六）约定“承租期内，承租方在不改变和影响房屋主体结构和安全的前提下可以进行装饰装修，其费用由承租方承担。期满不续租的，装饰材料活动部分由承租方自行处理，固定部分不予撤出。”，即便被告确实于2017年元旦对案涉房屋进行装修，原告对被告不可拆除的装修费用也不应进行补偿。故被告所提以装修残值扣抵房屋租金的辩称不能成立，本院不予支持。 综上，根据上述法律规定及理由，判决如下： 被告林杰锋于本判决生效之日起十日内向原告贵州省安龙县物资总公司支付房屋租金363,175.31元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,748元，减半收取3,374元，由被告林杰锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 审判员  周敏兴 二〇一九年九月五日 书记员  潘云梦