广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2221号 原告：黄名斌，男，1986年4月4日出生，汉族，住所地：合浦县廉州镇龙城路107号06室，现住合浦县。 原告：李采洪，女，1987年3月16日出生，汉族，住广西容县自良镇古济村独田队6号，现住合浦县。 两原告的委托代理人：黄琪发，广西先导联合律师事务所律师。 两原告的委托代理人：赖观凤，广西先导联合律师事务所实习人员。 被告：合浦县美华置业有限公司，住所地：合浦县廉州镇还珠南路8-8号，统一社会信用代码：91450521771712524H。 法定代表人：俞进美，该公司董事长。 委托代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 原告黄名斌、李采洪与被告合浦县美华置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序由审判员韩宗强独任审判，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告黄名斌、李采洪的委托代理人黄琪发、赖观凤，被告合浦县美华置业有限公司的法定代表人俞进美及其委托代理人周林东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄名斌、李采洪向本院提出诉讼请求：一、判令被告一个月内协助其将位于合浦县美华新城C幢二单元2504号房屋的权属办理登记到其名下；二、判决被告支付违约金98431元（以356440元为基数，按照每日万分之一点五从2014年5月29日起计算至2019年6月13日止，此后产生的违约金仍按上述方式计算至上述房屋产权办理登记至其名下之日止）。三、判决被告返还多收取的住房维修基金4468元。事实与理由：2014年2月14日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将被告开发的位于合浦县美华新城C幢二单元2504号房屋出售给其。该房屋的建筑面积为133平方米，总价格为356440元。合同同时约定，上述房屋交付其使用后90日内，被告须将办理房屋产权登记所需的应由被告提供的相关资料报产权登记部门备案。合同签订后，其按照合同的约定向被告支付了全部购房款及15000元办理房屋产权证的费用，并按购房价的2%交纳了房屋维修基金7128元，被告也于2014年2月与其办理了房屋交付手续，但被告一直未将上述房屋产权办理登记至其名下。被告已构成违约，应按购房总价款356440元的每日万分之一点五支付自违约之日即2014年5月29日起至上述房屋产权办理登记至其名下之日止的违约金。另外，根据相关规定，商品房的维修基金为每平方米收取20元，而被告却按合同总价格的2%收取其维修基金，多收了4468元，被告应予返还。为此，请求判如所请。 被告合浦县美华置业有限公司辩称：1、其公司与原告签订的《商品房买卖合同》只是约定其公司在房屋交付使用后90日内将办理房屋权属登记所需的由其公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定其公司负有将涉案房屋的权属证明办理到原告名下的义务，并且其公司作为一个企业，并不具有办理房屋权属登记的行政职能。原告请求其公司将涉案房屋的产权证书办理登记至原告名下，于法无据。致使原告未办到涉案房屋产权证书的原因是原告未将应由原告提供的相关材料提供给相关的办证部门。2、双方签订《商品房买卖合同》后，其公司已将涉案房屋交付给了原告，原告也一直占有并使用至今。另外，其公司也已为原告办理了商品房预售登记证书，而且，原告已将涉案房屋抵押给银行办理按揭贷款，用来向其公司支付购房款。这说明原告已经对涉案房屋取得处分权及权属证明，所以原告主张其公司违约与事实不符。3、原告主张其公司违约从而请求其公司支付违约金，而违约金作为一般债权，行使该请求权适用诉讼时效制度。原告于2014年便取得了房屋，现在才起诉，已经超过了诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：位于合浦县美华新城是被告开发的住宅小区。2014年2月14日，原、被告签订一份由被告提供的格式化的《商品房买卖合同》，约定由被告将其公司开发的上述小区的C幢二单元2504号预售商品房出售给原告。该商品房的建筑面积为133平方米，其中套内建筑面积为108.77平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为24.23平方米，单价为2680元/平方米。总价款为356440元。该《商品房买卖合同》的第十五条同时约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理”。即买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。同日，原告向被告交付了办证费15000元、2014年2月28日交付了维修基金7128元。2014年2月13日，原告向被告交付了上述房屋的首付款178440元，被告为原告办理了涉案房屋的备案登记手续。此后，原告以涉案房屋设定抵押办理了按揭贷款，并另付了购房款178000元。原告一直至今也未取得房屋权属证书。 上述事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、收据，被告提供的商品房买卖合同备案证明，以及原、被告在庭审过程中的陈述为证。本院予以认定。 本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，不管是预售还是现售的商品房，其土地使用权的变更和房屋所有权登记手续均由购买人申请办理，但房地产开发企业需履行协助义务，包括提供必要的证明。原、被告于2014年2月14日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，涉案房屋也已于2014年2月便交付使用，原告也按被告的要求交纳了维修基金及办证费，被告未能提供其已向职能部门转交维修基金及办证费的证据，至今原告尚未办理权属证书，原告现请求被告协助办理房屋的所有权证书，被告作为开发企业，均有义务予以协助办理。故对原告的该请求，本院予以支持。关于被告是否构成违约的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”。原、被告未在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权登记的期限，但不管是从涉案交付使用时起算还是从合同签订之日起算，至今均已远远超过90日，而原告尚未取得房屋权属证书这一事实是确定的。为原告办理涉案房屋的权属证书虽然不是被告的法定义务，也不是合同义务，但双方在签订《商品房买卖合同》后，被告便收取了原告的办证费和办证所需交纳的房屋维修基金，被告的该行为表明其是承诺承担为原告办证义务的，原告支付该两项费用后，可以有理由依赖被告为其办证。被告收取办证费和房屋维修基金后，既不履行办证义务，也未退还原告，并向原告说明不为原告办证的理由和原因。结合上述理由，可以认定原告至今未取得涉案房屋的权属证书是被告的原因造成的，被告应承担违约责任。因此，原告请求被告支付违约金合法有理，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条载明“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理”，即买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一点五的违约金。故，原告主张按已付房款日万分之一点五计算违约金，本院予以支持。被告抗辩称原告于2014年便取得了房屋，现在才起诉请求违约金，该请求已经超过了诉讼时效。2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”涉案房屋于2014年2月便交付使用了，即使以房屋交付使用90天后的次日作为被告违约的时间起算点，至今已超过3年，但根据前述所论，本案被告应付的违约金是按照原告已付购房款总额，每日万分之一点五计算的，每日均产生违约金，这决定了行使违约金请求权的诉讼时效起算点因日而异。鉴于从被告构成违约初始日至原告起诉请求违约金之日时间夸度超过了3年，原告诉讼中又未举证证明本案违约金的请求权存在时效中止或者中断的情形，因此，原告违约金请求权的诉讼时效存在部分已过部分未过的情形。原告于2019年7月4日向本院起诉请求被告支付违约金，从该日前溯3年即2016年7月4日以后产生的违约金未超过诉讼时效，对该部分请求本院予以支持。而此前的违约金已超过诉讼时效，对已超过诉讼时效的部分，本院不予保护。原告购买涉案房屋支付了购房款356440元，现原告请求违约金的计算基数按合同价356440元每日万分之一点五计算，属双方合同约定的，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求返还房屋维修基金问题，原告主张被告多收取了其房屋维修基金请求返还，但原告未提供当地不动产登记部门收取维修基金的标准，不能确定被告是否存在多收取的情形，且原告现仍请求被告协助其办理涉案房屋产权证书，而房屋维修基金是办证前业主必须缴交的，双方可在办证后多退少补，本院在本案中不作处理。根据上述事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，判决如下： 被告合浦县美华置业有限公司应于本案判决生效之日起30日内协助原告黄名斌、李采洪将位于合浦县美华新城C幢二单元2504号房屋的权属办理登记到原告名下； 被告合浦县美华置业有限公司应支付原告黄名斌、李采洪违约金（违约金以356440元为基数按每日万分之一点五计算，从2016年7月4日起至房屋的权属办理登记到原告名下之日止）； 驳回原告黄名斌、李采洪的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费2357元，因适用简易程序减半收取1178.5元，由被告合浦县美华置业有限公司负担。受理费原告已预交1178.5元，由被告在履行本判决确定的付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韩宗强 二〇一九年九月二十五日 法官助理 庞小娟 代书记员 陈世旺 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。