广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16402号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路怡华大厦东座907B室，统一社会信用代码914420007076342341。法定代表人：陈达仁，总经理。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：梁根楼，男，1968年10月20日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区，原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）与被告梁根楼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告威信物业公司的委托诉讼代理人肖金，被告梁根楼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2015年11月至2019年6月期间共44个月的物业管理费2481元及违约金1000元（违约金计算方法：以每月物业管理费56.4元为基数，分别从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至清偿之日止）。事实与理由：被告拖欠物业服务费拒不支付。被告梁根楼辩称：1.案号（2016）粤2071民初2674号及（2016）粤20民终3479号民事判决书均认定：原告负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患。该隐患至今未得到处理，原告未依照物业服务合同约定全面提供物业管理服务，虽然其提供了一定物业服务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理角度出发，在原告的物业服务质量未有改善前，物业管理费应按每月0.6元/平方米为宜，且不应支持原告的违约金诉求；2.原告未派员看守后门，安保人员在上班时间睡觉，导致被告电动车一组电池被盗，被告欲与原告协商解决办法，但原告以与其方无关为由置之不理，该问题至今未得到解决；3.原告2015年11月至2016年5月期间的物业服务费已超过法定诉讼时效；4.物业管理服务合同已于2014年7月31日终止，合同终止后不具有任何法律效力，且合同当中甲方盖章系伪造；5.在原告提供物业服务期间，小区治安环境越来越恶劣，且经业主通知整改，原告仍不予理会，后经全体业主表决，于2019年7月1日终止与原告的物业服务合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月6日，上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，双方约定：乙方为中山市“上海城”住宅小区提供物业管理服务，乙方提供物业管理服务的受益人为上海城小区物业的全体业主和物业使用人；每月物业管理服务费收取标准为普通住宅0.8元/平方米，该收费标准经当地物业部门及房管局批准后由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，按每日千分之三收取违约金；合同期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止。合同期满后，威信物业公司继续为上海城小区提供物业服务至2019年6月31日，中山市石岐区住房和城乡建设局于2019年7月1日向威信物业公司发出撤场交接通知，通知其配合业主委员会做好撤场交接手续。梁根楼系广东省中山市石岐区第一城怡建3幢502房的业主，物业建筑面积70.44平方米。梁根楼共拖欠2015年11月至2019年6月期间共44个月的物业服务费，威信物业公司经催讨无果，遂于2019年4月6日诉至本院，主张本案民事实体权利。另查：威信物业公司曾以梁根楼为被告向中山市第一人民法院提起物业服务合同纠纷之诉[案号为（2016）粤2071民初2674号]，诉请梁根楼支付2012年6月至2015年10月期间的物业服务费。本院认为：从现场勘查情况来看，威信公司负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患，该隐患至今没有得到处理或改善……威信公司与梁根楼系合同相对方，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。威信公司虽然提供了一定物业管理服务，履行了一定的合同义务，但服务质量明显存在瑕疵，从公平合理原则出发，在威信公司的物业服务未有改善前，物业管理费按0.6元/平方米为宜……因威信公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业管理费支付与否及支付标准均有争议，故对违约金请求不予支持。梁根楼不服上述判决上诉至中山市中级人民法院[案号为（2016）粤20民终3479号]，中山市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。威信物业公司未在本院指定期限内提交已妥善处理完毕前案提出的物业管护重大瑕疵问题的证据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，上海城小区业委会与威信物业公司签订的物业管理服务合同，对包括梁根楼在内的小区内所有业主具有约束力。合同期满后，业委会虽未与威信物业公司续签合同，但威信物业公司继续为上海城小区提供物业服务，与小区业主形成事实上的物业服务关系，梁根楼应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。威信物业公司要求梁根楼按合同约定全额支付物业服务费用，应就其已全面履行对上海城小区的物业管理服务承担相应举证责任。结合前案查明事实：威信公司负责管理的小区临街铺面所开设的后门存在安全隐患，该隐患至今没有得到处理或改善。威信物业公司未在本院指定期限内提供在前案生效判决作出后，曾采取过积极有效措施并已妥善整改上述安全隐患的证据，在威信公司的物业服务未有改善前，其对上海城小区的物业管护仍存明显瑕疵，故本院仍参照前案判决酌定的物业服务费标准0.6元/月/平方米核定物业服务费，并对威信物业公司在履行合同过程中因其管理不当、服务不到位而不能及时收取物业服务费的滞纳金损失，不予支持。威信物业公司未举证在起诉前已将催缴通知书送达梁根楼，梁根楼亦否认收到过欠费催交通知书，故威信物业公司主张在起诉前已履行物业费催收义务缺乏事实依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，威信物业公司于2019年4月16日提起诉讼主张权利，要求梁根楼支付2015年11月1日起至2016年4月16日期间三年诉讼时效期间已经届满的物业管理费，于法无据，本院不予支持。经核，梁根楼应向威信物业公司支付2016年4月17日至2019年6月期间的物业服务费为1625.75元（0.6元/月/平方米×70.44平方米×38个月+0.6元/月/平方米×70.44平方米÷30天×14天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁根楼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2016年4月17日至2019年6月30日期间的物业服务费1625.75元；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告中山市威信物业管理有限公司负担13元，被告梁根楼负担12元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市威信物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  龚竹梅二〇一九年九月十八日书记员  何惠怡书记员  黄靖雯