广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2026号 原告：白玉萍，女，汉族，1952年8月12日出生，住所地山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：韦雄，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被告：广西世华中鑫房地产代理有限公司，住所地广西北海市北部湾60号柒柒玖财富中心。 法定代表人：李彦秀，执行董事。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 第三人：广西亿海房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道183号北海城市购物广场。 法定代表人：高书坦，董事长。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 原告白玉萍诉被告广西世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称“世华公司”）、广西亿海房地产开发有限公司（以下简称“亿海公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告白玉萍的委托诉讼代理人韦雄，被告世华公司的委托诉讼代理人赖勇强，第三人亿海公司的委托诉讼代理人曾华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白玉萍诉称，2017年10月18日，原告经被告介绍购买广东路1号澜泊湾小区1-2-1702号房屋，同日与开发商广西亿海房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。支付全部房款后，被告称该房屋存在抵押，需要另交65432元解押。原告向被告支付了上述费用，被告开具收据，上写“购房款”。其后，原告到地产登记中心查询得知该房屋仍未解押。原告认为，被告不是开发商或房屋所有人，无权收取购房款。其收取的费用名为购房款，实为解押款，现解押未能实现，则被告收取该笔费用没有法律依据，应予以退还。为此原告提起诉讼，请求判令：被告广西世华中鑫房地产代理有限公司退还多收的购房款65432元。 被告广西世华中鑫房地产代理有限公司辩称，1、原被告之间不存在商品房买卖合同关系，被告的诉讼主体不适格。2、涉案款项是被告代亿海公司收取的购房款。原告诉称该款项为“解押款”无证据予以证实。因此原告的诉求无事实及法律依据，应予驳回。 第三人亿海公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告诉讼请求的购房款实际包含两部分。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告白玉萍通过被告世华公司的居间服务，2017年10月17日，原告白玉萍（甲方）与第三人亿海公司（乙方）签订了《澜泊湾小区认购协议书》，约定甲方自愿向乙方购买坐落于北海市，单价为6480元/平方米，总价为578923元。优惠后的单价为人民币5932.39元/平方米，总成交为530000元。甲方应于2017年10月17日前向乙方支付定金人民币贰万元整。甲方自愿选择付款方式为一次性付款。甲乙双方约定本协议自双方签字并加盖乙方单位印章之日起生效，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，双方的权利义务以《商品房买卖合同》约定为准。 2017年10月18日，原告白玉萍（买受人）与第三人亿海公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00085762），约定买受人购买出卖人开发的位于北海市房屋，建筑面积89.34平方米，单价为每平方米5200元，总价款为464568元。买受人应当在2017年10月18日前支付该商品房全部价款。 原告白玉萍于2017年10月17日、2017年10月18日分别向第三人亿海公司支付北海市房款114568元、20000元、330000元。第三人亿海公司均出具《收据》予以确认。 2017年10月17日，被告世华公司向原告白玉萍出具《收据》，载明“今收到白玉萍交来亿海澜泊湾1-2-1702号房房款65432元”。 另查明，2017年6月21日，第三人亿海公司（委托方、甲方）与被告世华公司（受托方、乙方）签订了《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方销售位于北海市亿海澜泊湾项目部分房屋，委托销售总建筑面积、套数及底价按甲方不定期以书面签章委托书交付给乙方。乙方为甲方独家销售代理，委托给乙方销售的房屋，甲方不再委托他人或其他单位销售。本合同期限为4个月，自2017年6月20日至2017年10月20日。甲方给乙方代理销售商品房的底价详见每次甲方交付乙方的委托书，客户购买后按底价签订《商品房买卖合同》，如客户要求按实际销售价格开发票及签合同，需按底价与销售价的差额支付16%的费用给甲方。如乙方销售价格超出底价500元/平方米以内，超出部分作为乙方销售佣金；如乙方销售价格超出底价500元/平方米以上部分，甲方支付超出部分的50%作为溢价提成给乙方。甲方委托乙方收取超出底价部分房款，乙方负责向客户解释并向客户出示收款收据，收取的房款除乙方佣金及溢价提成外属于甲方房款，乙方于收到款项之日起3个工作日内转还给甲方指定账户。 2017年6月21日，被告世华公司与第三人亿海公司共同确认方案并制作出格式版本《房款确认书》。 2017年10月23日，被告世华公司（乙方）与第三人亿海公司（甲方）签订《亿海澜泊湾销售代理合同补充协议》，约定：甲乙双方就2017年6月20日签订的《亿海澜泊湾销售代理合同》，作出以下补充：原合作条款不变，就原《亿海澜泊湾销售代理合同》第二条第二点，合作时间由2017年10月20日延长至2018年2月20日。 2017年10月17日，原告白玉萍在被告世华公司提供的《房款确认书》中签字确认，该《房款确认书》载明“本人白玉萍购买于2017年10月17日北海市广东南路亿海·澜泊湾1幢2单元1702号商品房（以下称该物业）。该物业购买价格：单价5932.39元/平方米，面积为89.34平方米，销售总价人民币530000元。该物业合同价格：本人与开发商签订的《商品房买卖合同》中的单价为5200元/平方米，合同总价为464568元。高出合同价的购房款共65432元整，此房款由广西世华中鑫房地产代理有限公司代收并出示收款收据。如本人需开具发票，可将此款转入此房号开发商账户并支付此款额的16%共10469元给开发商，开发商将前期房款与此房款一并开发票给本人。高出合同价的购房款需在交付亿海·澜泊湾开发商首次房款时支付到指定账户或刷卡。如本人无法购买，该公司退回实收款的95%；如本人成功购买（与开发商签订商品房定购协议书为成功购买），则不得以任何理由索要此费用。本人清楚理解以上规则与房款支付方式，并确认自愿接受约束。” 本院认为，原告白玉萍通过被告世华公司的居间服务，与第三人亿海公司就北海市房屋签订了《商品房买卖合同》，原告白玉萍与被告世华公司之间成立事实上的居间合同关系。被告世华公司与第三人亿海公司签订的《销售代理合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。原告被告之间无书面的居间合同，对居间费用亦无书面约定，被告世华公司已促成原告白玉萍与第三人亿海公司签订了《商品房买卖合同》，被告世华公司有收取报酬的权利，原告白玉萍应支付合理的居间费用。 《销售代理合同》约定“甲方委托乙方收取超出底价部分房款，乙方负责向客户解释并向客户出示收款收据，收取的房款除乙方佣金及溢价提成外属于甲方房款，乙方于收到款项之日起3个工作日内转还给甲方指定账户。”被告世华公司收取的65432元，虽然在《收据》中载明为“房款”，但根据《销售代理合同》的上述约定及被告世华公司已事实上提供了居间服务，其收取的65432元应为居间费用。 参照《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》[桂价费（2013）33号]，“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准有双方协商确定。收费单位应按规定到当地价格主管部门办理《服务型收费许可证》，并做好收费公示工作。实施收费时，使用税务部门统一印制的票据，依法纳税，并自觉接受价格、税务主管部门的监督检查。严禁房地产中介服务机构依托有关行政部门的行政权力强制服务，强制收费。”《销售代理合同》约定“乙方为甲方独家销售代理，委托给乙方销售的房屋，甲方不再委托他人或其他单位销售。”被告世华公司收取的居间费用最高不超过成交价格的3%。被告世华公司可以按成交价总额的3%收取居间费用，被告世华公司应收取合理的居间费用为530000元×3%=15900元，被告世华公司应返还给原告白玉萍65432元-15900元=49532元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下： 被告广西世华中鑫房地产代理有限公司返还给原告白玉萍49532元。 案件受理费1435.58元，减半收取717.79元，由原告白玉萍负担198.64元，被告广西世华中鑫房地产代理有限公司负担519.15元（该费用原告已向本院预交，被告负担的部分由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1435.58元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇一九年九月二十六日 法官助理 黄素莹 书 记 员 王秀珍