安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初3150号 原告：梅庆彩，女，1965年3月15日出生，汉族，居民，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：李超全，萧县白土镇法律服务所法律工作者。 被告：秦志玉，男，1964年7月22日出生，汉族，村民，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王修动，安徽汇龙律师事务所律师。 原告梅庆彩诉被告秦志玉房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告梅庆彩及其委托诉讼代理人李超全、被告秦志玉及其委托诉讼代理人王修动到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梅庆彩向本院提出诉讼请求：1.判决解除梅庆彩与秦志玉2017年11月2日签订的《房屋租赁协议》；2.判决秦志玉给付房屋租金20.04万元，并将私自改变的房屋结构和损毁墙面、地面恢复原状；3.本案诉讼费由秦志玉承担。事实和理由：2017年11月2日梅庆彩与秦志玉签订《房屋租赁协议》，主要约定：梅庆彩将开发区原轴承厂三、四号厂房租给秦志玉使用，租期三年，即从2017年11月2日至2020年11月2日止，租金于每年1月2日前支付下一年房租费，如不按时支付房租，梅庆彩有权解除协议并收回房屋；租赁期间不得改变房屋结构，不得破坏墙壁及地面;同时协议还约定了违约金及其他事项进行。秦志玉在履行协议过程中不仅违反协议第二条、第三条之规定，且私自转租给萧县凤城新区车辆安全检测有限公司（以下简称凤城车检公司）使用。 秦志玉辩称，1.同意解除合同，但要求梅庆彩赔偿因其违约造成秦志玉的损失（以评估结论为准）；2.秦志玉在履行合同期间已给付梅庆彩租金15万元，当发现梅庆彩不能按协议约定提供“三通一平”的使用条件后，只有行使不安抗辩权，拒绝支付租金，并要求梅庆彩返还已支付的租金15万元；3.秦志玉对墙壁及地面更改是按合同约定并经梅庆彩同意，是正常使用行为。4.地面与租赁前不一致的地方，秦志玉同意在合同终结后恢复原状，前提是梅庆彩应承担违约责任。 当事人围绕各自的主张分别提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据的交换和质证。（一）梅庆彩所举证据：1.《房屋租赁协议》；2.（2018）皖1322民初6368号民事裁定书、（2019）皖13民终69号民事裁定书；3.照片一组（13张）。秦志玉质证认为:1.对《房屋租赁协议》没有异议，协议第三条甲方同意乙方更改门窗；2.对两份裁判文书真实性没有异议，对其证明目的有异议，凤城车检公司是秦志玉及其妻子共同出资成立，签订合同的目的是发挥该公司的效用；3.对13张照片的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为门窗都是在墙壁上，更改门窗必然要使墙壁发生变化，且墙壁发生部分改变是按协议第三条规定行使权益。本院认证为：秦志玉对梅庆彩所举证据1、2、3的真实性均无异议，《房屋租赁协议》是案涉诉讼标的，裁判文书已经发生法律效力，应作为定案依据；照片内容反映了租赁物实际状况。（二）秦志玉所举证据:1.凤城车检公司营业执照、结婚证、户口本复印件各一份；2.《房屋租赁协议》；3.收条及微信转账凭证；4.兔宝宝装饰工程报价单、照片一组（9张）、凤城车检公司设备购销合同；5.（2018）皖1322民初6368号受理通知书；6.萧县科泰轴承有限公司证明及曹凤芝身份证复印件及其声明；7.水电发票。梅庆彩质证认为：1.证据1真实，但与本案无关联性，2.对证据2的三性均无异议，认为除门窗墙壁外其他的墙壁改建，不符合协议约定，秦志玉有违约行为；3.对收条及微信转账凭证真实性不持异议，但认为实际仅支付证租金据11万元，尚欠租金；4.证据4真实，但与本案无关联性。5.对证据5无异议，与（2018）皖1322民初6863号民事裁定书相印证，足以证明秦志玉将涉案房屋私自转让给凤城车检公司使用，公司行为与秦志玉在法律上没有任何关联；6.对证据6有异议，认为萧县科泰轴承有限公司的水电路地平在近几年均由租赁房屋的人共用，交房时水电路均正常；曹凤芝不能代表科泰轴承有限公司，其声明无效；水电发票与本案无关联性。本院认证为：1.证据1与本案不具有关联性，不予认定；2.证据2是本案诉争标的；3.证据3可证明秦志玉仅给付梅庆彩租金11万元；4.证据4与本案无关联性，不予认定；5.证据5真实，与生效裁判相印证，可证明凤城车检公司起诉梅庆彩租赁合同纠纷的主体不成立；6.证据6、7证人未到庭，真实性不能确认，对真实性不予认定。 本院审理查明事实如下：秦志玉对梅庆彩的位于萧县经济开发区萧县科泰轴承有限公司院内三号、四号厂房进行实地考察后，双方于2017年11月2日签订了《房屋租赁协议》，约定：甲方(梅庆彩)将位于开发区萧县科泰轴承有限公司院内三号和四号厂房承租给乙方(秦志玉):一、租期3年，时间为2017年11月2日至2020年11月2日，租金为每年每平方三元，（注明每平方六元），以实际面积结算；二、支付房租的时间与方法：每年1月2日前支付下一年的租费；三、乙方在租赁期间不得改变房屋结构，不得破坏墙壁及地面，如有变动需要甲方同意，甲方同意乙方更改门窗；四、乙方如不按时支付房租，甲方有权解除协议并收回房屋；五、乙方租赁房屋，不得用于非法活动，否则一切后果自负；六、协议期内，如有乙方违约，违约方赔偿守约方50%（年租金）的违约金，协议期满后，甲方如继续出租，乙方享有优先租赁权。同时约定，甲方保证“三通一平”，如出现一切问题，由甲方负责，如双方违约罚款合同总的50%。协议未载明案涉厂房面积、租用厂房用途、“三通一平”使用标准，双方对厂房面积也没有进行实际丈量。本案在审理期间双方对于租金达成共识：如秦志玉对厂房的基础、墙壁，门窗和房顶进行维修，租金按每平方米3元计算，如秦志玉对厂房的基础、墙壁、门窗和房顶不进行维修，按每平方米租金6元计算。现秦志玉实际对厂房的基础、墙壁、门窗和房顶进行了维修，每年按租金为11万元计算。秦志玉于2017年11月2日至2018年7月26日期间先后数次给付梅庆彩租金合计11万元，梅庆彩于2018年7月26日向秦志玉出具了收条；秦志玉未给付2018年11月2日之后的租金。协议后，秦志玉将承租的三号、四号厂房交于凤城车检公司使用，其在该公司享有40%的股份。 另查明：2018年10月22日，凤城车检公司向本院提起诉讼[案号为（2018）皖1322民初6368号]，认为系公司委托股东秦志玉与梅庆彩签订的《房屋租赁协议》，因梅庆彩不能提供协议约定的“三通一平”使用条件，致使公司不能使用租赁物受到损失，要求判令梅庆彩赔偿其损失160万元。案经审理，本院认为凤城车检公司与案件无直接利害关系，作为原告主体不适格，裁定驳回凤城车检公司的起诉。凤城车检公司不服裁定提起上诉，宿州市中级人民法院审理认为凤城车检公司主张委托秦志玉与梅庆彩签订租房协议，租房目的为筹建检测线；梅庆彩主张秦志玉租房目的系办服装厂。经查，在秦志玉与梅庆彩签订的房屋租赁协议中，没有约定案涉厂房用于筹建检测线。虽然秦志玉是凤城车检公司的股东，但凤城车检公司没有提供委托秦志玉租房用于检测线的证据，租房协议也没有约定租房用途，双方对租房目的存在争议，现有证据不足以证明租赁案涉厂房的目的系用于筹建检测线。凤城车检公司不能直接行使秦志玉对梅庆彩的权利。遂作出（2019）皖13民终69号民事裁定：驳回上诉，维持原审裁定。 本院认为，梅庆彩与秦志玉签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效合同。因协议对租金、厂房面积、“三通一平”使用标准及租赁用途等事项约定不明，又未达成补充协议，致使合同履行过程中发生争议。本案审理期间双方对第一年租金合计11万元形成一致意见，秦志玉也实际支付了梅庆彩自2017年11月2日起至2018年11月1日止一年的租金11万元。本案中，梅庆彩认为秦志玉未按约定给付租金且超过六个月，要求解除合同，秦志玉认为梅庆彩未能提供协议约定的“三通一平”使用条件，同意解除合同，依法予以支持。但梅庆彩按每平方米6元标准计算第二年租金20.04万元，并要求秦志玉继续支付第二年租金20.04万元，因双方自2018年10月始即发生诉讼纠纷，对协议履行主要事项存在争议，导致协议未能正常履行，且双方未能协商达成补充内容或者由司法裁判确定，梅庆彩的该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持。梅庆彩要求秦志玉将私自改变的房屋结构和损毁墙面、地面恢复原状，因双方达成第一年租金为11万元时，已经确认秦志玉对厂房的基础、墙壁，门窗和房顶进行了维修，不存在对墙壁违约损毁的问题，故梅庆彩要求恢复房屋结构及墙壁的请求不予支持；关于厂房地面恢复原状问题，秦志玉表示在合同终结履行后才能恢复原状，现因双方尚存在秦志玉诉讼主张解除合同及梅庆彩应赔偿经济损失10万元的纠纷案件，应待相关案件终审生效后再行处理，本案不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告梅庆彩与被告秦志玉于2017年11月2日签订的《房屋租赁协议》； 二、驳回原告梅庆彩的其他诉讼请求。 案件受理费4308元，减半收取计2154元，由原告梅庆彩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  袁元 二〇一九年九月三日 书记员  张鑫 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。