广东省肇庆市高要区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1204民初1927号 原告：李世强，男，1980年1月10日出生，汉族，住广东省肇庆市 委托代理人：温嘉敏，广东明瑛律师事务所律师。 委托代理人：陈子颖，广东明瑛律师事务所实习律师。 被告：肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司，住所肇庆市高要区南岸要南一路13号（高要冷冻厂综合楼二楼一卡），统一社会信用代码91441283MA4UHJEF8U。 法定代表人：周伟文。 委托代理人邝贝贝，该公司员工。 原告李世强诉被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李世强的委托代理人温嘉敏、陈子颖，被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司委托代理人邝贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李世强起诉称：2019年1月1日，被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司作为“甲方”与原告李世强作为“乙方”签订了《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》，约定原告承租被告批发中心共四卡卡位，卡位仅限于作经营冷冻商品之用租赁期限自2019年1月1日至2021年12月12月31日止，合计三年，卡位月租租金标准为人民币50元/平方，每月租金为人民币2155元，每月管理费为人民币215.5元，并约定原告在签订合同时向被告支付卡位保证金12000元、水电押金人民币8000元等。合同签订后，被告向原告交付卡位，原告也按照合同约定每月按时向被告支付租金、管理费等费用。2019年4月15日，被告在未告知原告等租户及未取得承租方同意的情况下，突然单方面发出通知称高要冷冻厂4月底前实施停产，要求原告等租户于2019年4月30日前撤离，但被告却对解除合同、赔偿原告损失，返还保证金等只字不提。被告更于2019年6月10日单方面断水断电，后经双方多番交涉才恢复，但至2019年6月底全面停水停电。原告不得不另找地方经营，因被告单方面违约导至原告无法断续经营，所投入的制冷设备有、搬迁费用等损失严重。双方签订的合同合法有效，原告已按合同约定足额支付保证金、租金、水电押金、管理费等费用，完全履行了合同义务，但被告未经双方协商一致，单方面强行终止合同已构成严重违约。原告根据法律规定，向法院起诉，请求：1、依法判令被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司立即向原告李世强赔偿损失人民币42800元;2、依法判令被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司立即向原告李世强返还保证金12000元、水电押金8000元，合计20000元；3、本案诉讼费由肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司承担。以上合计62800元。 被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司辩称，一、我公司无需赔偿原告任何损失。我公司经营场所是从高要冷冻厂租赁而来，2019年4月15日接到肇庆市高要区人民政府国有资产监督管理委员会文件《关于高要冷冻厂4月底前实施停产工作的批复》（高国资[2019]11号）和广东省高要冷冻厂向我司出具的拟于4月底前停产的《通知》之日，我公司即明文通知各商户于2019年4月30日前撤离肇庆粤西冻品市场。根据《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，属于不可抗力情形下的政府行为，而我公司通知商户撤离符合《合同法》第94条第一项和《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》第5条第一款。按合同及法律规定，政府征用拆迁等不可抗力因素，致使合同无法履行，本合同终止履行，甲乙双方互不承担责任。其次卡位租赁合同第4条第八款乙方如需对卡位进行装修，必须将装修方案及图纸交由甲方审批，要由甲方书面同意批复，第九款规定乙方另需增设附属设施设备，须征得甲方书面同意及有关部门批准，乙方装修及增设施设备均无经书面同意。根据合同法第223条规定，未经出租人同意，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。结合卡位租赁合同第5条八款，我司有权要求原告恢复原状。不需赔偿原告损失。二、我公司同意返还保证金和水电押金。但应扣除2019年4月至6月的水电费，4月水电费为1650元、5月水电费为1288元，6月水电费1230元，合计4168元。三、本案诉讼费由原告承担。4月15日已通知搬离，考虑时间紧，征求国资委及冷冻厂意见后，将搬迁时间两度推迟，但原告一直未退，并不接受我公司向其退还保证金及押金。所以诉讼费我公司不承担。原告还应缴交5月、6月份租金。 在诉讼中，原告提交的证据有身份证复印件、企业信用信息公示系统查询结果、肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同、收据、发票、冷库设备安装工程协议、送货单、收款单、通知。被告提交高国资[2015]13号文件、场地租赁合同、高国资[2019]11号文件、通知5份、回执一份。本院组织当事人进行了证据质证，本院予以确认并在卷佐证。 经本院审理查明，2015年10月26日广东省高要冷冻厂与被告的前身肇庆粤西冻品市场管理有限公司（该公司于2018年12月6日名称变更为肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司）签订了本案涉及的租赁场地，双方约定租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止。肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于2019年7月5日经肇庆市高要区市场监督管理局核准变更股东登记，变更后的股东组成为广东新供销天业冷链物流有限公司、广东省高要冷冻厂、广东省肇庆市高要区供销社企业集团公司。法定代表人为周伟文。2018年6月1日，2018年8月1日、2019年1月1日原、被告的双方（含被告在工商登记变更之前的肇庆市粤西冻品市场管理有限公司名义）分三次签订卡位租赁合同，租赁肇庆粤西冻品批发中心共4个卡位，租期至2021年12月31日止。建筑面积总计为43.1平方，按建筑面积计每月每平方米租金为50元，每月租金共2155元。每月管理费为215.5元。原告向被告支付了卡位保证金12000元、水电押金8000元，水费按1元/度标准收取，电费按2.8元/度标准收取。每月15号前缴下个月租金、缴上个月公摊费用。双方签订合同后，开始按约履行合同。李世强开设了高要区南岸恒乐冻品商行，属于个体工商户性质。2018年7月21日李世强以高要区南岸恒乐冻品商行名义与佛山比泽尓制冷设备有限公司签订冷库设备安装工程协议。合同总金额为42800元，该款项已经实际支付。在租赁期间原告向交纳了保证金与水电押金共20000元。2019年4月8日肇庆市高要区人民政府国有资鉴督管理委员会发出高国资[2019]11号文件，同意肇庆市高要区国有资产管理有限公司向其报来的《关于高要冷冻厂4月底前实施停产工作的请示》作出批复，同意马上对高要冷冻厂实施停产。广东省高要冷冻厂于2019年4月15日向肇庆市粤西冻品市场经营管理有限公司发出通知，说明根据肇庆市高要区人民政府有有资产监督管理委员会的高国资[2019]11号将于4月底前实施停产，肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司发出通知要求各租户在2019年4月30日前撤场并处理货物。2019年4月26日广东省高要冷冻厂再次对肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司通知，通知称允许市场延期一个月关闭，全部商户必须在2019年5月30日前搬迁完毕。2019年5月31日，高要冷冻厂贴出通知，通知各租户，在2019年6月1日停水、停电。2019年6月4日肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司通知说明将因为4月30日各商户不能及时转移货物，市场停水停电时间延至2019年6月10日上午9点。 本院认为，原、被告双方签订的合后法有效，双方在纠纷产生前一直都按合同履行。现被告要求原告搬离，原告认为被告违约要赔偿损失，被告则认为属于不可抗力。本案的争议焦点主要是：1.被告与原告解除租赁合同要求原告搬离租赁场地的行为是否属于不可抗力；2.被告应否赔偿原告损失。 关于解除租赁合同的行为是否属于不可抗力的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”而本案中，肇庆市高要区人民政府国有资产监督管理委员会下发高国资﹝2019﹞11号文的批复，是其同意肇庆市高要区国有资产经营有限公司上报的关于高要冷冻厂4月底前实施停产工作的请示，并不是政府颁布的新政策、法律和行政措施导致合同不能履行的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被告认为要求原告搬离租赁场地的行为属于不可抗力行为，本院不予采纳。 关于被告应否赔偿原告损失的问题，双方签订的《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》是双方的真实意思表示，合同第一条第3点已明确租赁的用途是用作经营冷冻商品之用途，因此原告租赁该商铺后，为了经营冷冻商品，在该商铺安装了冷冻设备，而按照常理，经营冷冻商品也必须要安装冷冻设备，且自原告进行了冷库安装之后，被告也没有提出异议要求原告拆除，双方在2019年1月1日重新签订《肇庆粤西冻品批发中心卡位租赁合同》时，被告也没有对原告的上述行为提出异议，因此，被告不作任何表示行为可视为对原告安装冷库行为的默认。根据合同第五条违约责任第1点：“租赁期间，无法定理由，任何一方不得单方面终止或者解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告赔偿损失依法有据，本院予以支持。但是，鉴于原告安装冷库及使用已经有相当时间，且双方合同签订到期日是2021年12月31日，即就算被告不违约，原告的冷库也只能使用到2021年12月31日，原告2018年7月21日收到佛山比泽尔制冷设备有限公司的设备而在2018年8月1日签订第二份租凭合同，则从2018年8月1日至2021年12月31日为共为3年5个月，共为41个月，则按造价42800元计算在租赁期内每月为1043.9元。截至原告搬出租赁场地之日，冷库使用期限剩余2年6个月，共为30个月，即冷库剩余使用价值约为30个月×1043.9元=31317元，因此，对于原告的损失本院酌情支持31317元。另外，根据双方签订的合同规定，原告交付了12000元卡位保证金及8000元水电押金，原告要求退回，被告答辩亦同意退还，本院予以准许。被告要求追加原告诉讼请求的说明，要求原告支付租金、管理费等事实是属于反诉情形，但被告并未按反诉程序规定的期限内提交反诉状，因此本案对此请求不作处理，被告可另行主张权利。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李世强赔偿损失31317元； 二、被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李世强返还保证金及水电押金共20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费685元，由原告李世强负担126元，由被告肇庆粤西冻品市场经营管理有限公司负担559元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判员  赵伟健 二〇一九年九月二十九日 书记员  梁洁仪