山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终4528号上诉人（原审被告）：王树忠，男，1975年3月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：徐茂昌，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝广勤，男，1959年6月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于海林，山东广耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐卫红，女，1961年8月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于海林，山东广耀律师事务所律师。上诉人王树忠因与被上诉人郝广勤、唐卫红农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。王树忠的委托诉讼代理人李玉宾，郝广勤和唐卫红的共同委托诉讼代理人于海林参加诉讼。本案现已审理终结。王树忠上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初383号民事判决，驳回郝广勤和唐卫红的诉讼请求，改判双方2004年12月6日签订的《购房合同》及2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》均合法有效；2、本案一、二审产生的一切费用均由郝广勤和唐卫红承担。事实和理由：一、王树忠与郝广勤、唐卫红于2004年12月6日签订的《购房合同》及2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》均系双方当事人真实意思表示，且王树忠依约足额支付了购房款，郝广勤、唐卫红依约交付了房屋及房屋所有权证、土地使用权证，王树忠实际占有使用涉案房屋、土地已经有14年之久，双方的买卖关系应受到法律的保护。二、2018年底，在涉案房屋征收补偿方案初步确定后，郝广勤、唐卫红基于巨大的拆迁利益诱惑，肆意违反合同约定，起诉到一审法院要求确认合同无效，并返还涉案房屋的行为违反了诚实信用原则。三、土地管理法等相关法律之所以规定农村宅基地房屋禁止转让是因为农村宅基地是基于村集体成员身份而享有的一种福利和社会保障，国家通过此规定可以严控集体土地的流失，但在政府已经对宅基地房屋进行拆迁改造、农村集体土地变更为国有土地的情况下，法律禁止宅基地转让的立法目的已经不复存在，因此应认定涉案合同合法有效。四、南里村征收补偿标准已经口头通知村民，正式的征收公告以及征收补偿方案将会很快公布，拆迁安置补偿价值可以确定，即使涉案合同被认定为无效，郝广勤、唐卫红也应赔偿王树忠改建装修损失以及涉案房屋拆迁价值。综上所述，请二审法院依据事实和法律，依法作出公正判决。郝广勤、唐卫红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。郝广勤、唐卫红向一审法院起诉请求：1、请求依法确认郝广勤、唐卫红与王树忠于2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、王树忠返还郝广勤、唐卫红芝罘区南里村北一街36号房屋及产权证书（房屋产权证编号：37060218078）。诉讼中，郝广勤、唐卫红增加诉讼请求：确认郝广勤、唐卫红与王树忠于2004年12月6日签订的购房合同无效。一审法院认定事实：涉案房屋登记在郝广勤名下，包含北屋五间76.40平方米，西厢（平台）三间66.60平方米，房屋总建筑面积110平方米；占地数量243.30平方米；东至墙基外根邻夹道，西至墙基外根邻夹道，南至墙基外根邻夹道，北至墙基外根邻街，乡村私有房产证编号为3706021018078。集体土地建设用地使用证[烟芝集建（1991）字第20238号]载明土地使用者为郝广勤，地址为南里村，地号021018078，土地类别为住宅，用地面积243.30平方米，其中建筑占地110平方米；东至墙基外根邻夹道，西至墙基外根邻夹道，南至墙基外根邻夹道，北至墙基外根邻街。郝广勤、唐卫红均为烟台市芝罘区南里村村民，王树忠系城镇居民。2004年10月17日，王树忠向郝广勤、唐卫红支付购买涉案房屋的定金3000元，郝广勤、唐卫红向王树忠出具收条。2004年12月6日，郝广勤、唐卫红与王树忠签订购房合同，约定郝广勤、唐卫红自愿将坐落于芝罘区黄务镇南里村北一街36号房产以60000元的价格卖给王树忠，此房产为平房，正房5间厢房3间，占地总面积293.3平方米，其中建筑面积为110平方米。王树忠交齐房款后郝广勤、唐卫红必须无条件地将此房产的土地使用证及房产证交与被告。合同签订后，王树忠向郝广勤、唐卫红足额支付房款60000元，郝广勤、唐卫红向王树忠出具60000元的收条，涉案房屋及其乡村私有房产证、集体土地建设用地使用证均由王树忠实际占有。2005年4月21日，郝广勤、唐卫红与王树忠针对涉案房屋的买卖合同在烟台市芝罘区公证处进行了公证。庭审中，双方认可一致，为减少公证费用,双方在公证的房屋买卖协议书中将真实购房款60000元约定为32000元。庭审中，王树忠提交从烟台市芝罘区住建局调取的烟台市芝罘区2013-2018年棚户区改造项目表，证明涉案房屋所在的南里村在2015年已经列入芝罘区棚户区改造计划。郝广勤、唐卫红质证称，看不出是从芝罘区住建局调取的材料，也无法证实王树忠要主张的内容，无法核实其真实性。诉讼中，经一审法院落实烟台市芝罘区人民政府黄务街道办事处棚改办和拆迁建设指挥部，涉案房屋所在的南里村虽列入棚改计划，但未公布相关房屋征收公告及征收补偿方案，无法计算现行拆迁安置补偿价值。一审法院依据购房合同、房屋买卖协议、收条、房产证、土地证以及庭审笔录中记载的郝广勤、唐卫红和王树忠的陈述认定上述事实。一审法院认为：（一）宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得。郝广勤、唐卫红与王树忠签订的《购房合同》及《房屋买卖协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，当出卖农村住宅时，该宅基地的使用权必然随之发生转移。虽然双方签订《购房合同》及《房屋买卖协议书》的行为系当事人的真实意思表示，但因王树忠为城镇居民，并非南里村村民，双方买卖涉案房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故郝广勤、唐卫红与王树忠于2004年12月6日签订的《购房合同》及双方于2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》应为无效。（二）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，王树忠应将涉案房屋腾退给郝广勤、唐卫红，并将涉案房屋的乡村私有房产证（编号为3706021018078）和集体土地建设用地使用证[烟芝集建（1991）字第20238号]返还给郝广勤、唐卫红。同时，郝广勤、唐卫红应将购房款60000元返还给王树忠。（三）基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，郝广勤、唐卫红应对王树忠的损失进行赔偿。郝广勤、唐卫红处置涉案房屋时，即应当明知涉案房屋及宅基地属禁止流转范围，处置多年后又以违法处置房屋为由主张合同无效，故郝广勤、唐卫红应对合同无效承担主要责任。对于王树忠作为受让人信赖利益损失的赔偿，王树忠虽要求郝广勤、唐卫红赔偿改建装修损失及涉案房屋的拆迁价值，但未提供充分证据证明，故王树忠的上述抗辩理由，依法不予采纳。经一审法院落实黄务街道棚改办和拆迁建设指挥部，涉案房屋所在的南里村虽列入棚改计划，但未公布相关房屋征收公告及征收补偿方案，无法计算现行拆迁安置补偿价值，王树忠可待证据充分后另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认郝广勤、唐卫红与王树忠签订的《购房合同》、《房屋买卖协议书》无效；二、限王树忠于判决生效之日起30日内将坐落于烟台市芝罘区南里北一街36号的房屋腾退给郝广勤、唐卫红，并将上述房屋的乡村私有房产证（编号为3706021018078）和集体土地建设用地使用证[烟芝集建（1991）字第20238号]一并返还给郝广勤、唐卫红；三、限郝广勤、唐卫红于判决生效之日起10日内返还王树忠购房款60000元。如郝广勤、唐卫红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由王树忠负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院前往烟台市芝罘区不动产登记中心查询，王树忠名下无不动产，其妻子李俊梅名下有住宅房屋一套。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，王树忠与郝广勤、唐卫红系不同集体经济组织的成员，双方于2004年12月6日签订的《购房合同》及2005年4月21日签订的《房屋买卖协议书》因违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。一审法院关于涉案《购房合同》和《房屋买卖协议书》无效后的处理并无不当，本院予以支持。关于合同无效后郝广勤、唐卫红应对王树忠进行的损失问题，由于现行拆迁安置补偿方案并未确定，王树忠可待相关房屋征收公告及征收补偿方案下发后另行主张权利。一审法院对此论述正确，本院予以确认。综上所述，王树忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由王树忠负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年九月二十九日书记员  孙晓雯