山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初570号 原告：张召山，住济南市。 委托诉讼代理人：马永春，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟庆璐，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被告：郝延博，住济南市。 被告：济南金泉家园不动产信息咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：杨振杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张伟，女，该公司职工。 被告：郝书升，住济南市。 被告：郝明，住济南市。 原告张召山与被告郝延博、济南金泉家园不动产信息咨询有限公司（以下简称金泉公司）、郝书升、郝明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2017）鲁0105民初1302号之二民事裁定书，因原告张召山不服本院作出的该民事裁定，上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）鲁01民终8699号民事裁定，撤销本院裁定，指令审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张召山及其委托诉讼代理人马永春，被告郝延博，被告金泉公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被告郝书升、郝明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告张召山向本院提出诉讼请求：1.判令四被告继续履行《房屋买卖合同》交付房屋，协助办理房屋产权过户登记手续；2.判令诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告郝延博、被告金泉公司职员张伟于2016年4月12日共同签订《房屋买卖合同》，合同约定：经被告郝书升介绍，被告郝延博（甲方）将其位于济南市天桥区北坦小区x室，建筑面积125.92平方米房屋一处及地下室（以下简称涉案房屋）以147万元的总价出售给原告（乙方）；被告保证出售房屋权属真实，房屋财产的共有权人对出售此房屋无异议。若发生产权纠纷、家庭纠纷均由被告承担责任赔偿损失；合同还约定：双方应按本合同第三条第3款、第5款所规定时间办理手续，每逾期一天由违约方向对方支付总房款1%作为赔偿金。原告于2016年4月12日、13日向被告郝延博支付房屋定金共15万元整。原告于2016年4月12日向被告金泉公司支付服务费15000元。2016年8月7日，双方作出补充约定：乙方将首付款29.1万元付给甲方，甲方将房子20日内腾空交给乙方。2016年9月4日，原告向被告郝延博支付首付款29.1万元。然而被告郝延博收到首付款后一再拖延，未向原告交付涉案房屋，亦不配合办理房屋过户手续。2017年1月4日，被告郝延博、被告郝明（郝延博之兄）作出放弃继承的公证，2017年3月9日，涉案房屋变更登记至被告郝书升名下。2018年11月7日，济南市中级人民法院（2018）鲁01民终6246号生效判决判定：被告郝延博于2017年1月4日作出的放弃继承的行为无效。鉴于上述情形，被告至今未向原告交付涉案房屋，亦不配合办理房屋过户手续，为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令四被告按合同约定交付涉案房屋，协助办理涉案房屋过户手续，维护原告合法权益，严惩被告恶意违约的极端不诚信行为。 被告郝延博辩称，原告称被告金泉公司介绍的房源不符合事实，原告非常清楚涉案房屋的状况，涉案房屋是一份遗产，在签订合同之前原告是通过21世纪房产中介找到的被告郝延博要买涉案房屋，被告郝延博与原告在21世纪房产中介谈了一个小时，向原告告知涉案房屋是一份遗产，需要先办理继承才能办理买卖，所以在21世纪被告郝延博拒绝签订合同。原告非常想买涉案房屋。被告郝延博在涉案房屋居住时，被告金泉公司带着其他客户来看房子，当时来了两拨人看房子，在中午时原告也来到了涉案房屋，原告在涉案房屋所在院子里住，因为被告金泉公司带来的客户对涉案房屋也有意向，所以原告非要与被告郝延博签订合同，而且原告找到被告金泉公司与金泉公司谈好了中介费，因被告金泉公司的办公场所就在附近，被告金泉公司和原告非常明白涉案房屋是个遗产，原告对这个过程是知情的。郝延博觉得和原告既是邻居也是校友，与原告签订了合同。合同签订以后办继承用了一年多时间，办继承的过程从微信上告知原告，包括公证书出来以后也从微信上告知原告，这个房子当时说的很明确，被告郝书升是第一继承人，涉案房屋先办到郝书升名下，双方再微信沟通。2017年3月份房产证办下来了，原告要求将房子腾出来，被告郝延博说房子里的货物价值远超过涉案房屋的价值，需要两个月的时间来腾房，原告称出台了新的限购政策，二套房首付比例提高到60%，原告没有能力凑齐，但原告提出要求先让被告郝书升办理过户，办到原告名下，被告郝书升不同意。原告多次半夜打电话骚扰被告郝书升，在院子里贴大字报，双方产生矛盾后，原告就起诉被告郝延博了，关于原告的起诉由法院最终裁判。现因原告未履行合同义务已构成违约，且2017年3月25日，被告郝延博已经向原告发出通知，合同已经实际解除。 被告金泉公司辩称，当时被告金泉公司员工张伟看到被告郝延博卖房子的信息，那时店里的好多人想在周围买个大一点的房子，而且都是准客户。在张伟下楼时遇见原告，原告告知张伟与房主见面了也沟通好了，不要让被告金泉公司再带着客户看房子了。被告金泉公司就是为了卖房、买房挣中介费，原告称被告金泉公司帮助原告跑手续，原告给被告金泉公司中介费，被告金泉公司的员工张伟就答应了。金泉公司就在附近，原告与被告郝延博谈了很长时间，到了晚上在被告郝延博卖房子的地方签订的协议，协议是原告与被告郝延博自行签订，张伟是带着带公章的协议去的，到晚上张伟才知道涉案房屋是需要跑继承公证的，手续很麻烦，一般手续服务费是2万元，但看到原告与被告郝延博很投机就只收取1.5万元服务费，中介费一分未收到，答应以后过户时给原、被告跑手续。张召山与郝延博签订的房屋买卖合同是两人自己接头，被告金泉公司员工张伟只是恰巧遇见，受托办理继承手续，为张召山办理银行贷款，办理银行贷款时需要张召山与郝延博都到银行去办理，张伟和郝延博在约定的时间大约是2016年8月10日到了被告金泉公司合作的招商银行为张召山办理银行贷款，但张召山不配合，未到银行，所以未办成银行贷款，后张召山一直未联系被告金泉公司员工张伟给其办理银行贷款。办理继承的工作被告金泉公司已经全部办理完毕了。2017年4月中旬，市政府下达限购政策文件，金泉公司立刻通知了张召山和郝延博，郝延博当时在加拿大，郝延博让金泉公司转告张召山，两个月内补齐60%的首付款，否则解除合同，张召山给予了拒绝。 被告郝书升未到庭亦未提交书面答辩意见或证据。 被告郝明未到庭亦未提交书面答辩意见或证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告举证、质证及本院经审查确认的证据，认定事实如下：涉案房屋位于济南市天桥区北坦小区x室及地下室，原登记在郝延博母亲张大慈名下，原房产证号为：济房权证天字第xxxxxx号。2016年4月12日，张召山作为买受人（乙方），郝延博作为出卖人（甲方），在金泉公司（丙方）的居间下签订房屋买卖合同，合同约定张召山购买涉案房屋，房屋总价款为147万元。合同第二条约定郝延博保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售房屋无异议，自签订合同之日起，该房屋若发生与郝延博有关的房屋产权纠纷、债权债务或家庭纠纷概由郝延博负责清理并承担相应的法律责任，由此产生的损失由郝延博赔偿，与张召山、金泉公司无关；张召山按照合同约定房款支付方式及期限支付定金和房款，根据合同约定按时支付中介服务费和其他费用。第三条付款方式及期限约定：张召山在签订合同时向郝延博支付15万元购房定金，经协商，张召山以银行按揭贷款方式交付房款，自签订合同起张召山30个工作日内支付首付款（含定金）37万元给郝延博，剩余房款110万元申请银行按揭贷款，如银行审批数额不足，则张召山应在支付首付款当日将差额一并支付给郝延博，并于银行放款当日付给郝延博；郝延博、张召山于公证手续办完10日内办理过户登记手续；办完房产证之后15日内交接房屋。第四条约定金泉公司收取张召山中介服务费15000元。合同第八条约定：如因银行原因要求提高首付，张召山需增加首付款。签订上述房屋买卖合同后，张召山依约向郝延博支付了购房定金15万元，并向金泉公司缴纳中介服务费15000元。2016年8月7日，张召山、郝延博在上述合同上书写补充条款，载明：“补充：乙方（张召山）于（2016年）8月8日到中国人民银行开征信证明，如征信证明没问题，乙方将首付款29.1万元付给甲方。（甲方将房子20日内腾空交给乙方。如征信有问题不能贷款，甲方将定金15万元退乙方，合同作废。）2017年1月4日，郝延博之父郝书升因继承被继承人张大慈的房产向山东省济南市历城公证处提出公证申请。同日，郝延博、郝明均在该公证处出具《放弃继承权声明书》，郝延博、郝明均自愿放弃继承涉案房屋中属于被继承人张大慈所有的遗产份额。2017年1月20日，山东省济南市历城公证处作出（2017）济历城证民字第35号公证书，载明：“…根据核实后的证据，本处现确认当事人所主张的以下事实：一、被继承人：张大慈，女，一九三四年四月二十日出生，生前住济南市历下区解放路x号，于二0一一年八月十一日因病在济南市死亡。二、被继承人的第一顺序法定继承人如下：郝明，…是被继承人的长子。郝延博，…是被继承人的次子。郝书升，…是被继承人的配偶。…综上，兹证明被继承人张大慈遗留的上述遗产份额由其配偶郝书升一人继承。”2017年3月9日，涉案房屋登记至郝书升名下，房产证号为：济南xxxxxxxxx，权属取得方式为：继承。 另查明，2017年，张召山与郝延博因涉案合同产生纠纷，张召山作为原告，以郝延博为被告，郝书升、郝明为第三人向本院提起诉讼，要求：“1.确认被告郝延博放弃继承权的行为无效，确认被告郝延博对济南市天桥区北坦小区x室房屋及地下室享有1/6份额的房屋产权；2.判令第三人郝书升返还被告郝延博放弃继承的遗产份额。”该案已于2017年11月6日立案，本院经审理于2018年6月8日作出（2017）鲁0105民初4935号民事判决书，判决“被告郝延博于2017年1月4日作出的放弃继承坐落于济南市天桥区北坦小区x室的房屋及地下室中属于被继承人张大慈所有的遗产份额的行为无效。”并驳回张召山的其他诉讼请求。郝延博对上述判决不服，上诉至济南市中级人民法院。2018年11月7日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终6246号民事判决，认为郝延博明知已与张召山签订房屋买卖合同，且已收取张召山支付的部分房款，其应履行合同义务或承担其他相应责任的情况下仍然放弃继承涉案房屋的遗产份额，系阻碍或逃避履行房屋买卖合同义务或其他相应责任的行为，且郝延博无证据证明其在放弃继承后有能力履行合同义务或承担其他责任，在此情况下，一审法院认定郝延博放弃继承涉案房屋份额的行为无效，并无不当,判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已生效。再查明，涉案房屋未向原告张召山交付，现登记在被告郝书升名下，房产证号为济南xxxxxxxxx。 本院认为，原告张召山与被告郝延博签订的房屋买卖合同系出自双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自权利义务。本案的争议焦点为原告张召山、被告郝延博谁存在违约以及被告郝书升、郝明是否知悉被告郝延博出售涉案房屋或与原告签订房屋买卖合同。 关于原告张召山、被告郝延博谁存在违约的问题。根据张召山与郝延博签订的房屋买卖合同，张召山已经在合同约定期限内交纳购房定金15万元，在合同签订之后，因涉案房屋需办理公证继承等手续，双方于2016年8月7日又在合同上手写补充条款，约定张召山在2016年8月8日之前到中国人民银行开征信证明，如征信证明没问题，张召山将首付款29.1万元付给郝延博，郝延博将房子20日内腾空交给张召山。该补充条款系双方对于原合同约定的变更条款。诉讼中，被告郝延博、金泉公司抗辩称原告张召山未在约定的时间内到银行核实征信情况，本院认为，根据原告张召山与被告郝延博及原告与被告金泉公司工作人员张伟的微信聊天记录，张伟在2016年8月30日的微信聊天记录中告知张召山让张召山支付首付款就可以办手续，郝延博亦在微信聊天记录中承诺可以办手续并向张召山提供银行账户让张召山汇款，以及张召山催促郝延博交付房屋钥匙的情况，结合张召山提交的其2016年的征信报告情况，该报告显示并不存在相关的征信问题。另，被告郝延博认可原告张召山已经依照补充协议约定向其支付首付款29.1万元，以上事实均可以证明被告郝延博、被告金泉公司在张召山支付首付款前即已知悉张召山的征信情况，仍一直在通过微信聊天方式协商履行合同事宜，故本院对被告郝延博、金泉公司关于张召山未按时配合郝延博及中介人员张伟至人民银行核实征信情况的抗辩理由不予采信。根据补充条款约定，郝延博应于20日内将房屋腾空交给张召山，但郝延博一直以房屋内存有货物及其他事情为由，在张召山的一再催告下未向张召山交付涉案房屋，属于违反合同约定的行为。关于被告郝延博抗辩的2017年限购政策出台，张召山未补齐首付款的抗辩理由，本院认为，首先，郝延博在2016年即已违反合同约定的交付房屋的义务，且该不交付行为已经给张召山造成损失；其次，另案判决已经认定郝延博放弃继承份额的行为属于恶意逃避履行其与张召山的房屋买卖合同义务的行为；再次，一方面郝延博提交的限购政策的时间为2017年4月，而早在2017年1月郝延博即作出放弃继承份额的公证，其行为仍然属于不履行合同，且另案判决已经认定该行为系恶意，且张召山在与郝延博的微信聊天记录中一再告知郝延博想要继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”张召山作为守约方，在违约方郝延博出现拒不交付房屋等违约行为并不及时对自身违约行为进行补救的情况下，有理由拒绝再向郝延博支付因限购政策出台而产生的首付款差额，且如郝延博作为出卖方及时履行合同，则首付款差额的问题可能不会产生；另一方面，被告郝延博未提供证据证明原、被告对于首付款差额问题协商一致并予以变更，故应以原合同约定首付款的金额履行。综上，对于郝延博抗辩的原告未按合同价60%补齐首付款差额的理由，本院不予采纳。被告郝延博未履行自身交付房屋及办理过户手续的义务，构成违约。 关于被告郝书升、被告郝明是否知悉被告郝延博出售涉案房屋或与原告签订房屋买卖合同的问题。本院认为，首先，自双方的微信聊天记录来看，郝延博在签订合同之初及后续双方履行过程中一再向张召山表示其已征得郝书升、郝明同意，有权代表郝书升、郝明出售涉案房屋，且本案诉讼过程中仍自认其与郝书升、郝明一开始即有意出售涉案房屋，因此郝延博将涉案房屋通过中介出售，郝书升、郝明对于原、被告签订合同应系知悉。另，微信聊天记录中郝延博告知张召山不得再次去骚扰郝书升，说明张召山向郝书升告知过涉案房屋买卖事宜，且张召山在微信聊天记录中告知郝延博称郝书升已说明房子不再属于郝书升，郝书升不再管，亦可印证郝书升对郝延博与张召山之间的买卖事宜知悉；其次，负责合同买卖代办手续的中介方被告金泉公司员工张伟亦认可郝延博已取得郝书升、郝明的同意出售涉案房屋，金泉公司作为中介机构，具有审查出卖方出售房产的资格，诉讼中，金泉公司亦认可郝书升、郝明知悉涉案房屋买卖合同；再次，郝书升、郝明在已知悉合同签订的情况下，却未在涉案房屋买卖合同履行过程中提出异议，且本案诉讼经本院合法传唤，被告郝书升、郝明无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担对己不利的法律后果。综上，本院对于原告张召山关于被告郝延博有权出售涉案房屋的主张予以采纳。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告郝延博已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任，现原告张召山作为守约方，其未向被告发出解除合同的意思表示，张召山有权利要求被告郝延博继续履行合同。故对原告张召山要求被告郝延博将涉案房屋交付给原告并将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因被告郝书升对涉案房屋买卖合同知悉并同意出售涉案房屋，涉案房屋登记在其名下，被告郝书升负有协助将涉案房屋过户至原告名下的义务。被告郝明已经放弃涉案房屋份额的继承，视为将其份额赠与郝书升。被告金泉公司非出卖方，对原告张召山要求被告金泉公司协助过户的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷系被告郝延博违约所致，故案件受理费应由被告郝延博负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告郝延博、被告郝书升于本判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区北坦小区x室房屋及地下室过户至原告张召山名下； 二、被告郝延博、被告郝书升、被告郝明于本判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区北坦小区x室房屋及地下室腾交给原告张召山； 三、驳回原告张召山的其他诉讼请求。 案件受理费18030元，财产保全费5000元，计23030元，由被告郝延博负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  蔡建红 人民陪审员  陈同健 二〇一九年九月十一日 书 记 员  蔺 菲