福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初14488号 原告：厦门鸿天福物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路联丰商城洪莲路17--1，统一社会信用代码91350200705441412K。 法定代表人：林鹗，总经理。 委托诉讼代理人：高世明、谢婷，福建方与圆律师事务所执业律师。 被告：黄新龙，男，1974年1月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门鸿天福物业管理有限公司（以下简称鸿天福物业公司）与被告黄新龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢婷，被告黄新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿天福物业公司向本院提出诉讼请求：判令黄新龙向鸿天福物业公司支付2015年5月1日至2017年11月21日的物业管理服务费1598.17元及滞纳金（以每个季度所欠的物业费为基数，按每日千分之三，自下个季度的首月的26日起分段计至实际付款之日止）。事实和理由：2014年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订了一份《厦门市联丰商城物业服务委托合同》，厦门市联丰商城业主委员会代表全体业主将联丰商城委托鸿天福物业公司实行物业服务，物业范围包括：联丰商城二期（瑞园）：坐落于厦门市思明区381-407号（单元）、联丰商城三期：坐落于厦门市思明区1-22号、联丰商城四期（联丰大厦）：坐落于厦门市思明区（沁园）：坐落于厦门市思明区。委托收费项目：1、物业管理服务费；2、房屋公维金；3、停车费、装修土头清运费。收费标准：1、联丰商城二期：住宅房屋物业管理费每月每平方米1.00元，公维金0.25元每平方；非住宅房屋管理费每月每平方米1.20元（二期店面）、2.00元（二期商城）；2、联丰商城三期、五期：住宅房屋物业管理费每月每平方米0.55元，公维金0.20元每平方；非住宅房屋管理费每月每平方米1.20元；3、联丰四期（联丰大厦）：住宅房屋物业管理费每月每平方米1.00元，公维金0.25元每平方；非住宅房屋管理费办公场所每月每平方米1.50元、商场2.00元／平方米；合同约定委托管理期限为三年，自2014年11月22日起至2017年11月21日止，此外合同就双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等内容进行了约定，鸿天福物业公司依据合同的约定提供了物业管理服务。2017年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订了一份同意书，双方确认委托物业合同于2017年11月21日终止，各种材料、公账及公共产业移交和结清无误。黄新龙作为厦门市思明区（房屋建筑面积94.65平方米）的业主，本应依据合同的约定及时向鸿天福物业公司缴纳2015年5月1日至2017年11月21日的物业管理服务费1598.17元（30.7个月＊0.55元／平方米／月＊94.65㎡），但黄新龙却未按时交纳上述费用。同时，依据《厦门市联丰商城物业服务委托合同》第二十二条第二项第3、4款：逾期缴纳应缴费用的每天按千分之三收取滞纳金。截至2018年9月6日已产生滞纳金暂3262.68元（以每个月所欠的物业费为基数，按每日千分之三，自次月的26日起分段计至其实际付款之日止，暂计至2018年9月6日）。以上黄新龙共计欠费4860.84元。鸿天福物业公司多次向黄新龙催讨物业费，但黄新龙均以诸多理由拒绝缴纳。 黄新龙辩称：一、鸿天福物业公司起诉所提供的物业服务委托合同上的公章是过期失效的第一届业主委员会公章，其有效期到2013年11月19日就终止。2013年11月20日后使用的是“厦门市联丰商城第二届业主委员会”公章。本案中的物业服务委托合同签订时间为2014年11月22日，理应使用“厦门市联丰商城第二届业主委员会”公章签订，但却是用过期的公章去签订合同呢。签约行为存在严重瑕疵。根据《合同法》相关规定，鸿天福物业公司与业主委员会签订的物业服务委托合同不符合法律规定。二、根据厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初11920号民事裁定书，厦门市联丰商城第二届业主委员会成员合法性存疑，召开业主大会程序不合法合规，鸿天福物业公司与联丰商城业主委员会签订物业服务委托合同未经召开全体业主大会表决通过的，并未取得专有部分占建筑物总面积过半且总人数半数以上的业主同意。根据《物业管理条例》相关规定，鸿天福物业公司所提供的物业服务委托合同无效。另补充三点：一、鸿天福物业公司需举证其已经提供物业服务；二、黄新龙居住那么长时间从未有人向其催缴物业费；三、鸿天福物业公司只能要求黄新龙承担自起诉之日起前2年的物业费，其余要求已超过诉讼时效期间。 本院经审理认定事实如下：2014年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《联丰商城物业服务委托合同》，约定厦门市联丰商城业主委员会代表全体业主将联丰商城（物业名称）委托鸿天福物业公司实行物业服务。委托管理期限为三年，自2014年11月22日起至2017年11月21日止。物业管理服务费收费标准为联丰三期、五期：住宅房屋由鸿天福物业公司按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取……鸿天福物业公司每3个月（联丰三、五期）向业主和物业使用人收取综合服务管理费、房屋维修金及其他公摊费用，业主和物业使用人应于每月（季度）的25日前向鸿天福物业公司交纳上述费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其他公摊费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三交纳滞纳金。2017年11月22日，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《同意书》，载明双方已经将联丰商城小区合法管理和监管以及撤离联丰商城小区交接相关资料完善清楚。2018年10月12日，本院受理鸿天福物业公司诉请黄新龙支付本案项下的物业管理服务费等相关费用的诉前调解案件。 另查明，黄新龙系厦门市思明区的业主，房屋建筑面积为94.65平方米。黄新龙欠缴该房2015年5月1日起至2017年11月21日止的物业管理服务费共1598.17元，其中2015年10月12日至2017年11月21日的物业管理服务费为1337.88元。 还查明，本院在审理鸿天福物业公司与李育萍物业合同中纠纷中，已作出生效的（2014）思民初字第316号判决书，认为鸿天福物业公司提供物业服务的联丰商城小区楼道、地下室、消防通道存在垃圾未及时清理、杂物随意堆放、违法搭建等问题，与鸿天福物业公司管理不到位有较大的关系，从而认定鸿天福物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。 本院认为，厦门市联丰商城业主委员会与鸿天福物业公司签订《联丰商城物业服务委托合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效合同，应严格履行，该合同对全体业主和物业使用人具有约束力。黄新龙实际接受了鸿天福物业公司提供的物业服务，应按照合同约定缴交物业管理服务费。在案证据仅能证明鸿天福物业公司于2018年10月12日向本院提起诉请致诉讼时效中断，故在此之前三年诉讼时效期间受国家法律保护，即黄新龙应支付从2015年10月12日起至2017年11月21日止的物业服务费共1337.88元。如上认定，鸿天福物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故其诉求黄新龙支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、黄新龙应于本判决生效之日起十日内向厦门鸿天福物业管理有限公司支付厦门市思明区房屋自2015年10月1日起至2017年11月21日的物业管理服务费1337.88元； 二、驳回鸿天福物业公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门鸿天福物业管理有限公司负担8元，由黄新龙负担17元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年九月二十七日 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。