内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0627民初2448号 原告：张某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：洪某，北京市天铎（广州）律师事务所律师。 被告：伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码911506277870999989。 法定代表人：王某1，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古双由律师事务所律师。 原告张某诉被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人洪某、被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司退还原告购房款5139539元。2、依法判令被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司向原告支付银行贷款同期利率（商铺购房款3783614元从2012年7月15日起至实际给付之日止的利息，住宅购房款1355925元从2012年9月13日起至实际给付之日止的利息）。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2012年7月15日，原告与被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司签订房屋认购协议，协议约定原告向被告购买商铺一套（房号为：J-2-119，面积276.58平方米），商铺总价款为3783614元，原告于合同当日全额支付购房款，被告向原告出具收款收据一份。 2012年9月13日，原告继续向被告购买住宅楼房两套，原告向被告全额支付购房款660799元（房号Z-1-4-701，面积140.03平方米）和695126元（房号Z-1-4-1001,140.03平方米），被告向原告出具了收款收据两张，被告承诺几天后与原告签订房屋买卖合同。 本案所涉购房款是以原告对被告享有的债权直接支付，支付当日被告向原告提供相关收据，原告自此完成了认购款项的支付义务。直至起诉日，被告仍未履行与原告签订商品房买卖合同的承诺，也未履行房屋交付义务。现提起诉讼，望判如所请。 被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司答辩称： 一、原被告双方之间并不存在房屋买卖合同关系，原告诉讼没有事实根据和法律依据。 本案案由为房屋买卖合同纠纷，则买卖合同成立的前提为买受人发出购买房屋的要约，出售人进行承诺。而本案原告从未向被告发出过购买房屋的要约，被告也未向原告作出过任何销售房屋的承诺，原告更未向被告支付过任何款项。原告诉状所陈述的事实和理由不实，属于虚假陈述。因此原被告双方在既无购房承诺前提又无付款事实的情况下，原告诉讼要求被告退还房款没有事实根据和法律依据。 二、原告诉讼请求本身无法得到支持，同时根据其诉讼请求可以确定本案房屋买卖关系并非基础关系，原被告双方并不存在真实的买卖关系。 首先，原告第一项诉讼请求要求被告退还原告购房款5136539元。假使双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，则退还购房款也应当以解除合同作为前提条件，返还款项属于解除合同后的法律结果。本案原告直接主张退还款项明显缺乏返还的前提。因此不论买卖关系是否存在其直接主张退还款项的请求因无返还基础而应当被驳回。 其次，如原被告双方存在房屋买卖合同关系，则原告基于合同主张权利其诉讼请求也应当为退还款项承担违约责任，而并非支付利息。而只有在借款合同纠纷中原告才会直接主张返还款项并支付利息。因此通过原告诉求可以判断双方并不存在房屋买卖关系，人民法院应当对是否存在其他基础法律关系进行审查。 三、被告与原告不存在任何的经济纠纷，不存在任何债权债务关系，原告所述以债权抵顶房款没有依据，不予认可。 本院经审理查明事实如下：原告张某向案外人郭某和韩雄兵转账。具体转账明细为，第一笔400000元于2011年3月20日转账给郭某；第二笔250000元于2011年4月7日转账给郭某；第三笔500000元于2011年4月12日转账给郭某；第四笔200000元于2011年6月27日转账给郭某；第五笔500000元于2011年6月20日转账给郭某；第六笔280000元于2011年7月6日转账给郭某；第七笔100000元于2011年7月30日转账给郭某；第八笔200000元于2011年8月5日转账给韩雄兵；第九笔800000元于2011年8月18日转账给韩雄兵；第十笔1700000元于2011年8月20日转账给韩雄兵；第十一笔250000元于2011年8月27日转账给韩雄兵。以上转款共计5180000元，由案外人武某向原告张某出具借据。庭审中原告张某自认上述借款是与案外人武某个人之间的债权债务。 新地标项目是案外人武某借用被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司名义开发，证人王某2系武某个人雇佣的出纳。经武某和原告结算后确定双方之间的本金及利息数额为5139539元,于2012年7月15日向原告出具了札萨克镇新地标项目商铺的《认购协议》（房号为J-2-119，面积为276.58平方米，房款3783614元）一份，并由王某2向原告出具了被告伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司盖章的收款收据一份（收据编号0007849）。王某2又于2012年9月13日向被告出具了伊金霍洛旗鑫旺房地产开发有限责任公司盖章的收款收据二份。收据编号0007896（收款事由：Z-1-4-701，面积140.03平方米，金额为660799元）、收据编号0007897（收款事由：Z-1-4-1001，面积140.03平方米，金额为695126元），两份收据合计金额为1355925元。 涉案房屋一直处于在建停工状态，具体停工时间为2012年5月份。原、被告双方没有办理过网签手续。另，原告所提供的《认购协议》第六页（盖章页）的页码存在涂改变造的情形。 以上事实，有当事人的陈述及原告提供的认购协议、收据、证明、银行明细查询单、证人证言在案佐证。 本院认为，首先，关于原被告双方是否存在房屋买卖关系的问题。因《认购协议》存在明显涂改变造的情况，《认购协议》不能作为本案有效证据使用。在《认购协议》不能作为证据使用的情况下，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。而房屋买卖的交易习惯通常为支付房屋定金-签订商品房买卖合同-支付剩余款项。因此，本案再无其他证据的情况下，单纯依据收据无法证明双方存在房屋买卖关系。其次，关于原告是否存在支付房款的问题。原告张某认为房款支付是通过原告对被告享有的债权直接支付的。本案中，案外人武某借用被告公司的资质开发项目，故案外人武某与被告并非同一主体，而现有证据只能证明原告张某与案外人武某存在债权债务关系，无法证明原告与被告存在债权债务关系亦或案外人武某与被告存在债权债务关系。原告出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，仅凭该孤证无法认定原告已支付全部购房款。因此原告张某应对支付房款承担举证不能的法律后果。 综上，原告提供的证据不能证明原、被告之间成立房屋买卖合同关系，也无法证明向被告支付房款的事实。故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张某的全部诉讼请求。 案件受理费47778元减半收取23889元由原告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审判员 新吉乐夫 二〇一九年九月二十九日 书记员 孙 睿 晗 法条链接： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。