上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11815号原告(反诉被告)：百世物流科技(中国)有限公司,住所地浙江省杭州市滨江区长河街道江南大道588号23层2310室。法定代表人：周韶宁，经理。委托诉讼代理人：王伟杰，男。委托诉讼代理人：宋孝军，男。被告(反诉原告)：上海诺旋供应链管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴冰儿，董事长。委托诉讼代理人：刘华健，北京市中闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻(上海)律师事务所律师。原告百世物流科技(中国)有限公司与被告上海诺旋供应链管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年8月12日，本院受理被告提起的反诉。2019年9月5日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王伟杰、宋孝军，被告的委托诉讼代理人吴多翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告押金567,890元；2.判令被告退回原告宿舍未使用部分租金5,040元(21间宿舍的租金支付至2019年4月9日,16,800元÷30天×9天=5,040元)；3.判令被告赔偿原告损失248,400元。事实和理由：就被告将位于本区车墩镇车亭公路XXX号A库、C库和21间宿舍出租给原告的相关事宜，双方签订相应的《仓储租赁服务合同》。其中，约定C库租期自2016年9月1日至2021年10月31日、A库租期自2017年1月1日至2021年10月31日、21间宿舍租期自2016年10月10日至2021年10月9日等。合同签订后，原告按约向被告支付C库、A库和21间宿舍的保证金分别为388,055元、163,035元和16,800元，计567,890元。2018年11月9日，因原告业务调整，遂通知被告于2019年2月8日退租。原告最终明确于2019年3月31日退租。此后，原告按约搬离并结清所有租金、水电费以及装饰物修复费。然，被告未依约向原告返还押金及剩余租金，且经多次催促亦无果。另在原告租赁期间，被告无故围堵、禁止原告物流运输车辆通行，时间长达3日，使得原告396票货物在车内无法运输，造成原告巨大损失。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，其具体理由如下：1.因原告无权单方解除合同，故原告应向被告承担违约责任。现原告支付的押金因房屋至今未能出租出去尚不足以弥补其因合同解除所受损失。2.原告仅支付了21间宿舍的租金，但原告实际使用了22间宿舍，而且退租后没有办理交接手续。3.被告没有实施原告所诉称的围堵以及禁止通行的行为。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告22间宿舍的管理费17,600元(22间×4人/间×50元/人/月×4个月)；2.判令原告支付被告1间宿舍29个月的租金23，200元(800元/月)；3.判令原告赔偿被告免租期租金及物业费损失254,281元；4.判令原告赔偿被告招商费损失432,460元；5.判令原告赔偿被告改造费用损失146,128元；6.判令原告支付被告逾期付款违约金43,090元；7.判令原告赔偿被告空置期租金损失2,289,020元。诉讼中，被告将第3项诉讼请求变更为判令原告赔偿被告免租期租金及物业费损失254,039.90元(按约定租金及物业费标准计算出免租期内租金及物业费的数额，再乘以未租赁期间与约定租赁期间的比值)；将第4项诉讼请求变更为判令原告赔偿被告招商费损失532,600元(A库一个月租金158,670元+C库一个月租金373,930元)；将第7项诉讼请求变更为判令原告赔偿被告空置期租金损失3,306,540元(六个月的空置期租金损失，A库月租金和物业费163,035元+C库月租金373,930元+C库月物业费14,125元=551,090元)。此外，被告明确放弃第5项反诉请求。事实和理由：双方约定被告将位于本区车墩镇车亭公路XXX号A库、C库和21间宿舍出租给原告，租赁期间如原告诉称。其中，A库免租期为16天，租金每月163,035元；C库租金免租期30天，租金每月373,930元，物业费免租期60天，物业费每月14,125元；实际使用22间宿舍的月租金为17,600元。在签订合同前后，被告花费733,163.48元为原告对租赁物进行改造。现合同履行尚未过半，原告擅自解除合同，给被告造成重大损失。因此，被告提起反诉，以维护合法权益。对被告的反诉，原告辩称：1.其按合同第6条第2款的约定，提前通知被告解除合同，故其不存在任何违约作为，被告的反诉主张没有任何事实和法律的依据。2.被告提出宿舍管理费请求所依据的合同已于2017年3月30日解除，并且双方重新签订了新的宿舍租赁合同，该合同删除了管理费的约定，且两份合同约定租期一致，故被告主张管理费没有依据。3.合同约定的宿舍为21间，其实际使用的宿舍亦为21间，被告未提供证据证明原告实际使用宿舍为22间。4.免租期租金及物业费损失，系与经营方式和市场需求相关，与原告解除合同造成的后果无直接的因果关系；且原告已经履行了提前三个月书面通知义务，被告有义务采取适当的措施防止损失的扩大，约定提前三个月通知也是督促被告采取积极措施止损；该期间亦已充分考量了合同解除后被告可能产生的损失；被告现主张的损失不符合公平原则。5.按合同约定，被告应先向原告开具发票，原告在收到发票后20个工作日缴纳租金和管理费，但从被告提供的证据来看，并未提供证据证明被告何时向原告送达发票，故被告逾期付款违约金的请求，没有事实依据。经审理查明：一、2016年9月6日，原、被告签订编号为BFRFXXXXXXXXXX的《租赁合同》，约定被告将位于本区车墩镇车亭公路XXX号房屋出租给原告等。2016年12月22日，原、被告签订编号为BFRFXXXXXXXXXX-1的《租赁合同》，就原告向被告扩租事宜作了相应的约定。2017年3月30日，原、被告签订编号为BFRFXXXXXXXXXX-2的《合同终止协议》，约定于“2016年8月31日”解除上述编号为BFRFXXXXXXXXXX的《租赁合同》和编号为BFRFXXXXXXXXXX-1的《租赁合同》，且互不承担违约责任，双方就租赁事宜已另行签署一份编号为BFRFXXXXXXXXXX的新合同。该协议还约定，上述两份解除合同项下已付押金依次分别为388,055元和163,035元,均转入双方已签署的新合同继续有效，按新合同约定押金数额多退少补。期间，原、被告于2017年3月30日签订编号为BFRFXXXXXXXXXX的《仓储租赁服务合同》。该合同约定，被告租赁原告位于本区车墩镇车亭公路XXX号A库、C库房屋；C库租期自2016年9月1日至2021年10月31日(其中，租赁费免租期30天、物业费免租期60天)；A库租期自2017年1月1日至2021年10月31日(免租期16天，自2016年12月16日至31日止)；C库月租金为37,390元、月物业费为14,125元，A库月租金为163,035元(含物业费4,365元)；被告应于每期前20日内(遇节假日顺延)向原告出具下期租金的付款通知书和合法有效的发票，原告应自收到上述有效发票之日起20个工作日内(遇节假日顺延)，按照被告合同中指定账户以转账方式向被告支付租金及物业费；租金、物业费的支付以半年为一结算期(即每年10月1日和4月1日)，先付后用，A库首期支付3个月租金即489,105元；A库及C库履约保证金金额为551,090元，原告承诺于合同签订后10个工作日内(遇节假日顺延)将履约保证金支付给被告；原告在结束租赁并付清应支付的一切费用，且根据合同第4条第11款的约定将厂房移交给被告，并在7个工作日内将注册地址迁出，经被告书面确认后，将履约保证金无息归还；被告应于下个付款周期前20个工作日向原告开具发票，原告应于收到发票后20个工作日内向被告缴纳下半年度的租金及管理费，逾期一日，原告应承担应付款金额千分之四的逾期付款违约金；合同终止或提前解除后，原告应在规定期限内将房屋按当初交付时状态返还被告(自然损耗除外)，并由被告进行验收后书面确认等(第4条第11款)；除本合同另有约定外，双方任何一方违反约定，致使本合同无法继续履行或履行目的无法实现的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担相当于一个月租金加一个月物业管理费总和的违约金(第6条第1款)；租赁期间，任何一方不得擅自单方解除本合同，若需提前解除本合同的，提前3个月书面通知的情况下，租金等费用按实际使用天数结算，未使用部分租金及押金需全额返还(第6条第2款)。该合同另对其他有关事项作了约定。二、2016年11月9日，原、被告签订编号为BFRFXXXXXXXXXX的《宿舍租赁协议》，约定被告将位于本区车墩镇车亭公路XXX号的员工宿舍楼第二层共计22间宿舍出租给原告,租期自2016年10月10日至2021年10月9日，入住人员按50元/人/月缴纳管理费(包括但不仅限于所有公共设施维保、公共厕所和浴室的水费等)。2017年3月30日，原、被告签订编号为BFRFXXXXXXXXXX-1的《合同终止协议》，约定于“2016年10月9日”解除上述编号为BFRFXXXXXXXXXX的《租赁合同》，互不构成违约，双方就宿舍租赁事宜已另行签署一份编号为BFRFXXXXXXXXXX的新合同。该协议还约定，上述解除合同项下已付押金17,600元,转入双方已签署的新合同继续有效，按新合同约定押金数额多退少补。期间，原、被告于2017年2月28日签订编号为BFRFXXXXXXXXXX的《仓储租赁服务合同》。该合同约定，被告将位于本区车墩镇车亭公路XXX号的员工宿舍楼第二层及第三层共计21间宿舍出租给原告；租期为5年，自2016年10月10日至2021年10月9日；租赁期间，如单方面提前解约，必须提前2个月通知对方，否则需支付对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿;每年租金为201,600元，支付周期为6个月(即100,800元)一付，先付后用，并开增值税发票；合同签订后，原告应在15天内交纳押金1个月(即16,800元)作为保证金给被告，租赁期满或按照合同法解除本合同时，因原告原因损坏的宿舍建筑设施及物品等由原告修缮，不能维修时可以双方协商议价赔偿，原告维修好后被告退回保证金给原告。在该合同中，双方明确取消以下内容：“入住人员按50元/人/月缴纳管理费(包括但不仅限于所有公共设施维保、公共厕所和浴室的水费等)”。三、上述合同签订后，原告按约向被告支付押金计567,890元、A库、C库至2019年3月31日止的租金以及21间宿舍至2109年4月9日止的租金。期间，原告于2018年11月9日和12月13日先后向被告发出五份“提前解除租赁合同通知函”。其主要内容如下：1.因原告运营调整原因，故其按约定提前向被告提出解除上述编号为BFRFXXXXXXXXXX和BFRFXXXXXXXXXX的合同；2.最后确定的退租日期为2019年3月31日。2019年3月5日，被告委托律师致函原告，称原告2018年12月13日的解约通知已收到，被告应向原告承担履约保证金被没收以及对租赁物恢复原状的违约责任等。2019年3月10日，原、被告签订《租赁物维修赔偿协议》，“对2019年3月31日”退租后对租赁物的损坏修复问题达成如下协议：1.原告一次性赔偿被告维修费180,000元；2.以上款项于2019年3月29日前转入被告指定账户，如逾期支付被告有权向原告收取5%/天的滞纳金；3.被告需在2019年3月20日前向原告提供上述维修费发票，逾期提供的，原告有权不予支付上述维修费等。2019年4月15日，原告向被告支付上述约定的维修费。此外，原告于2019年6月27日向被告支付2019年2月26日至3月10日期间的水电费13,150.80元。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求，而被告则以其反诉事由，提出前述反诉请求。四、诉讼中，就合同解除的责任问题，原告认为，其已按合同约定，提前三个月通知被告解除合同，而且被告未按合同法相关司法解释的规定在三个月的期限内向法院提起诉讼，故其无需向被告承担违约责任。被告认为，按合同约定，原告无单方解除权，故不能免除原告的违约责任。就房屋返还问题，原告认为，A库、C库和宿舍最迟于2019年3月31日返还。被告认为，A库、C库于2019年3月31日返还，宿舍因原告自2019年4月9日始未支付租金，故其视为2019年4月9日返还。原告对其主张的损失，提供了5页明细清单，欲证明被告扣留原告运输车辆长达3日所造成的损失。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，并认为上述均系原告单方制作，故对其证明内容亦不予认可。被告对其主张的宿舍管理费与租金，提供了2016年10月13日的交房记录以及2018年8月4日的微信聊天记录、宿舍分配表，欲证明原告实际使用了22间宿舍、每间宿舍最多可以住8人的事实。同时，被告依据2016年11月9日签订的编号为BFRFXXXXXXXXXX的《宿舍租赁协议》中关于“入住人员按50元/人/月缴纳管理费”的约定，要求原告支付宿舍管理费。原告对宿舍交房记录、微信聊天记录、宿舍分配表的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，并认为上述证据不能证明其实际使用了22间宿舍，而且从双方无争议的租金的给付情况看，被告从未对原告仅支付21间宿舍租金提出过异议。此外，双方在编号为BFRFXXXXXXXXXX的《宿舍租赁协议》中虽约定“入住人员按50元/人/月缴纳管理费”，但该协议业已经双方协商后终止。在重新签订的编号为BFRFXXXXXXXXXX的合同中，双方明确约定取消上述缴纳管理费的内容，而且上述两份合同约定的租期完全一致，足以证明其无需负担缴纳管理费的义务。被告对其主张的违约金，提供了2017年1月6日和3月13日文件交接登记表以及相应的发票复印件与银行单据，欲证明：1.2017年1月6日原告收到被告金额为4,891,056元(A库三个月租金)的发票，原告应于2017年2月8日前支付上述款项，但原告迟延至2017年4月14日才支付，逾期64天，合同约定每逾期一日按应付款额的4‰计算违约金，现其调低至按年利率24%计算，经折算为每天0.065753%，故原告应付违约金为20,582.60元。2.2017年3月13日原告收到被告金额为3,407,340元的发票，原告应于2017年4月12日前支付上述款项，但原告于2017年4月21日和26日分别支付3,306,540元(A库、C库六个月租金)和100,800元(21间宿舍六个月租金)，分别逾期9天和14天，按前述调低后的违约金计算标准计算，原告应付违约金分别为19,567.50元和927.90元。3.2019年3月29日原告应付维修费180,000元，但原告迟延至2019年4月15日才给付上述价款，逾期17天，按前述调低后的违约金计算标准计算，原告应付违约金为2,012.10元。以上违约金，合计为43,090元。庭审后，被告于2019年9月10日书面致函本院，明确撤回上述要求原告支付逾期支付维修费180,000元部分相对应的违约金2,012.10元的诉讼请求。原告对上述文件交接登记表以及相应的发票复印件与银行单据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，并认为上述证据不足以证明其逾期付款的事实，同时明确登记表中的“沈志明”确实系其公司员工，但该签名是否为其本人所签需要庭后核实等。庭审后，原告于2019年9月10日致函本院称，经原告核实，原告在签收后被告并非直接将发票交付给原告工作人员，而是寄至原告处，且根据双方惯例及习惯，被告对此从未提出过异议，且延期付款并未给被告造成任何损失，故其不认可被告该项主张。此外，被告还提供了2016年9月8日的微信聊天截屏照片，欲证明其因原告要求，对仓库及园区进行了改造，现原告中途退租，其遭受严重损失。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关，因为根据合同约定，被告向原告交付的租赁物应具备一定的条件，被告改造园区系为履行租赁合同。以上事实，有《租赁合同》、《合同终止协议》、《仓储租赁服务合同》、《宿舍租赁协议》、“提前解除租赁合同通知函”、律师函、《租赁物维修赔偿协议》、付款凭证、收据以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间就涉案租赁物签订的《仓储租赁服务合同》等相关协议均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。现当事人虽对上述《仓储租赁服务合同》的解除没有异议，但双方对原告应否向被告承担合同解除的违约责任，以及相关费用具体如何结算存有争议。对此，本院作如下阐述：一、关于合同解除的违约责任按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。若协商解除，则合同自协议成立并生效之日解除。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。若依约定或法定主张解除合同，则合同自享有解除权一方的解除通知到达对方时解除。本案中，在编号尾号为0025的合同第6条第2款中，一方面以约定方式强调了不得擅自单方解除合同的内容。另一方面仅约定了若需提前解除合同，在提前3个月书面通知的情况下，对租金等费用进行按实结算。该款并未明确约定在此提前通知的情形下，可以免除擅自单方解除合同一方的违约责任。因此，原告应当对因其自身运营调整原因而导致上述合同解除的后果向被告承担相应的违约责任。此外，编号尾号为0016的合同，仅约定租赁期间如单方面提前解约，必须提前2个月通知对方，否则需支付对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿，并未反向约定单方面提前解约方提前2个月通知对方后可以免除其应当承担的违约责任。因此，原告同样应当对因其自身运营调整原因而导致该合同解除的后果向被告承担相应的违约责任。基于此，本院对原告关于其已按约提前通知被告解除，故其不应承担合同解除的违约责任的意见，不予采纳。此外，原告关于未在三个月的期限内向法院提起诉讼起诉，故其无需向被告承担违约责任的意见，与合同法相关司法解释规定的本意完全相悖，本院同样不予采纳。二、相关具体费用如何结算合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合上述合同解除部分的裁判理由，结合原告已向被告返还租赁物，并已向被告给付不当使用租赁物所致损害的维修费及水电费等情形下，被告应当将押金返还原告。故本院对原告要求被告返还押金的诉讼请求，予以支持。至于原告主张的退回宿舍部分的租金，根据原告提前通知被告解除合同、被告委托律师回函内容以及双方签订《租赁物维修赔偿协议》等情况，结合当事人于诉讼中有关房屋返还问题的陈述内容，上述证据已经形成相互之间的关联，足以证明原告有关宿舍返还时间的主张，故被告应当向原告返还宿舍返还之后已付未用部分的相应租金5,040元。就被告反诉主张的宿舍管理费，编号尾号为0144的协议虽约定“入住人员按50元/人/月缴纳管理费”，但该协议已经协商而终止，而且同时明确互不构成违约。在双方另行签署的编号尾号为0016的合同中又明确取消了上述缴纳管理费的内容。加之，上述编号尾号为0144的协议与编号尾号为0016的合同约定的宿舍租赁期间完全一致。因此，应当认定当事人协议变更的取消缴纳管理费的内容具有溯及力，原告已无需再向被告支付宿舍自租赁时始的管理费。故本院对被告该项反诉请求，不予支持。就被告反诉主张的宿舍租金，从约定情况来看，编号尾号为0144的协议虽约定出租的宿舍为22间,但该协议已经协商而终止。在双方此后另行签署的编号尾号为0016的合同中约定的出租宿舍为21间。从宿舍押金、租金给付情况看，原告原已付的押金为17,600元，其中16,800元按约转入新合同的押金，余款从原告上述主张返还押金数额的情况看，应已返还原告。另，当事人对原告仅按21间宿舍向被告支付至2019年4月9日的租金，在本次涉讼前并无争议。在原告向被告提出提前解约后，从被告律师函载明的内容判断，其亦未对原告未足额支付宿舍租金提出过异议。从被告开具发票的情况看，其亦仅向原告开具21间宿舍租金的发票。而被告提供的2016年10月13日的交房记录系形成于编号尾号为0144的协议履行期间，此后在编号尾号为0016的合同中对租赁宿舍的数量又作出了变更。被告提供的微信聊天记录、宿舍分配表形成于2018年8月4日，该聊天记录形成的原因、背景又不慎明了。因此，本院对被告该项反诉请求，亦不予支持。就被告主张的免租期租金与物业费损失以及空置期租金损失。免租期通常是出租人与承租人为了履行租赁合同，而约定免除一定时间租金将房屋等交给承租人进行装修、改建等活动。租赁合同中免租期的约定构成合同双方的权利义务，当事人应严格遵守。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，承租人按免租金约定进行装修或改建等，其享用了标的物的利益是不能返还的，故出租人要求承租人返还免租期利益应不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，当事人并未作出如承租人违约导致合同解除的，则承租人需要支付原免租期内免除的租金等费用的约定，故本院对被告提出的赔偿免租期租金与物业费损失的反诉请求，同样不予支持。至于原告单方违约导致租赁合同解除的，基于前述裁判理由原告应承担相应的违约责任。合同对违约责任有约定的，按约定处理；若认为该约定不公平不合理的，亦可同过请求人民法院予以调整的方式解决。本案中，编号尾号为0025的合同在第6条第1款约定，除本合同另有约定外，双方任何一方违反约定，致使本合同无法继续履行或履行目的无法实现的，守约方有权解除本合同，并要求违约方承担相当于一个月租金加一个月物业管理费总和的违约金。编号尾号为0016的合同则约定，租赁期间，如单方面提前解约，必须提前2个月通知对方，否则需支付对方相当于2个月租金的违约金作为赔偿。上述约定可以作为考量原告应当赔偿被告损失的依据之一。此为其一。其二，合同约定的租期近5年，现因归责于原告的原因导致合同解除，其实际履行期间尚不足约定期间的百分之五十，且尚有长达近两年半的租期未履行。其三，在原告已提前三个月通知被告解除合同的情形下，被告应尽可能的采取一定的合理措施避免损失扩大，期间亦可能存在为了尽快将房屋出租出去，被告会再次给予后一承租人包括但不限于一定期限的免租期优惠，以及由此必将再次产生一些必要的缔约费用等。基于此，并结合被告关于房屋至今未能出租所受损失巨大的辩称意见，综合本案案情，本院酌定原告赔偿被告4.5个月租金(不包括物业费在内)的空置期损失，计2,396,700元[(A库月租金158,670元+C库月租金373,930元)×4.5个月]。就被告主张的招商费损失,一方面本院酌定上述空置期损失时已予以适当考量再次出租时的必要支出。另一面，仅凭被告提供截屏照片等，尚不足以充分证明其所称的改造完全系为原告“量身定做”。因此，本院对其该项反诉请求，难以支持。被告放弃要求原告赔偿改造费用损失的请求，属于对自己权利的处分，并无不当，可予准许。就被告主张的逾期付款违约金，首先，2016年9月6日签订的编号尾号为0106的合同，以及2016年12月22日签订的编号尾号为0106-1的合同，因双方于2017年3月30日签订编号尾号为0025的合同而终止。在协商终止上述合同的过程中，双方于2017年3月30日签订了编号尾号为0106-2的协议，约定解除上述编号尾号为0106和0106-1的合同时互不承担违约责任。若按被告关于2017年1月6日原告收到金额为4,891,056元的发票，故原告应于2017年2月8日前支付上述款项，然原告迟延至2017年4月14日才支付的意见，则上述款项明显在双方签订于2017年3月30日签订编号尾号为0025的合同以及于2017年3月30日签订编号尾号为0106-2的协议时业已逾期。然而，在2017年3月30日签订的编号尾号为0106-2的协议中明确约定解除上述编号尾号为0106和0106-1的合同时互不承担违约责任。因此，本院对被告反诉要求原告支付逾期支付4,891,056元部分相对应的违约金20,582.60元部分的请求，不予支持。其次，按编号尾号为0025的合同约定，该合同项下租赁物的租金及物业费的支付系以半年为一结算期(即每年10月1日和4月1日)，先付后用，被告应于付款周期前20个工作日向原告开具发票，原告应于收到发票后20个工作日内向被告缴纳相应的租金及管理费，逾期一日，原告应承担应付款金额千分之四的逾期付款违约金。现原告于2017年3月13日收到被告金额为3,407,340元(其中涉及A库、C库的为3,306,540元、涉及21间宿舍的为100,800元)的发票，其应于2017年4月12日前向被告支付涉及A库、C库部分的租金及物业费为3,306,540元。然原告迟延至2017年4月21日才支付上述价款，故其应按约定向被告承担逾期付款的违约责任。现被告在主张逾期付款违约金时，主动将违约金的计算标准由约定的日4‰调低至按年利率24%折算后的日0.065753%，并无不当。因此，原告应当向被告支付逾期支付3,306,540元部分相对应的违约金19,567.50元。再次，双方在2017年2月28日签订的编号尾号为0016的合同中约定，租期自2016年10月10日至2021年10月9日；21间宿舍每年租金为201,600元，支付周期为6个月(即100,800元)一付，先付后用，并开增值税发票。因此，原告在收到被告开具的发票后，应于每年的10月10日前和4月10日前向被告相应价款。现原告于2017年3月13日收到被告上述涉及21间宿舍的金额为100,800元的发票，然原告迟延至2017年4月26日才支付上述价款，迟延了16天。现被告仅主张迟延了14天，并无不当。此外，在上述合同中，双方并未对原告逾期支付21间宿舍租金的违约金或产生损失的赔偿额的计算方法作出如上述编号尾号为0025的合同中的约定。因此，不能按被告主张的标准计算该部分的违约金，本院按年利率6%的标准酌情确定，原告应向被告支付逾期支付上述价款的损失231.98元(100,800元×6%/年÷365天×14天)。最后，被告撤回要求原告支付逾期支付维修费部分的违约金2,012.10元的请求，并无不当，可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海诺旋供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)百世物流科技(中国)有限公司押金567,890元；二、被告(反诉原告)上海诺旋供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)百世物流科技(中国)有限公司宿舍未使用部分租金5,040元；三、原告(反诉被告)百世物流科技(中国)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海诺旋供应链管理有限公司逾期付款违约金19,799.48元；四、原告(反诉被告)百世物流科技(中国)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海诺旋供应链管理有限公司空置期租金损失2,396,700元；五、驳回原告(反诉被告)百世物流科技(中国)有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海诺旋供应链管理有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,013元，减半收取6,006.50元，反诉案件受理费20,108元，合计诉讼费26,114.50元，由原告(反诉被告)百世物流科技(中国)有限公司负担14,307.50元(已付12,013元，余款2,294.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)上海诺旋供应链管理有限公司负担11,807元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年九月三十日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。