山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初2273号原告：贾春雷，男，1977年6月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨述龙，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉裕，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：山东鲁鼎置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：史建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵延红，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。原告贾春雷与被告山东鲁鼎置业有限公司（以下简称鲁鼎置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾春雷委托代理人杨述龙，被告鲁鼎置业公司委托代理人赵延红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾春雷向本院提出诉讼请求：1.判令鲁鼎置业公司支付自2016年4月1日起至2017年4月20日止的逾期交房违约金94210.56元；2.案件受理费由鲁鼎置业公司承担。事实与理由：2015年5月28日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份（以下简称涉案合同），约定由贾春雷购买鲁鼎置业公司开发的位于济南市天桥区XX广场XX室商品房（以下简称涉案房产）一套，涉案房产价款2453400元。合同约定了双方的权利义务，贾春雷依照约定支付了全部购房款。根据合同约定，鲁鼎置业公司应于2016年3月31日之前，将符合合同约定的涉案房产交付给贾春雷。2017年4月20日，原、被告双方才办理了涉案房产的交付手续，共计逾期384天。为维护合法权益，贾春雷诉至法院，望判如所请。鲁鼎置业公司辩称，贾春雷所述与事实不符，其请求没有事实和法律依据。贾春雷的起诉违反了诚实信用原则，依法应当予以驳回。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对当事人均具有拘束力。该涉案合同第九条第2款约定违约金总额不超过买受人已付购房款的1%。2017年4月20日，贾春雷因急需收房而向鲁鼎置业公司提出收房申请，鲁鼎置业公司明确告知涉案房产尚未取得综合验收备案手续，贾春雷认为并不影响其居住使用，故双方办理了房屋交接手续。交房当日，双方签订协议书，明确约定违约金计算标准按照网签合同约定执行，不另行要求，违约金计算至收房当日，统一时间领取。贾春雷在承诺书中也明确统一待房产面积实测后，将涉案房产面积差价款与逾期交房违约金互抵后，进行多退少补。综上，请求依法驳回贾春雷的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2015年5月28日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，由贾春雷购买鲁鼎置业公司开发的位于济南市天桥区XX广场XX室商品房一套，用途商业用房，涉案房产房建筑面积122.67平方米，价款2453400元。涉案合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款额的万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，但违约金总额最高不超过买受人支付已交付房价款的百分之一。”合同签订后，贾春雷依约交纳了购房款。2017年4月20日，原、被告签订协议书一份，载明：“乙方（贾春雷）与甲方（鲁鼎置业公司）就XX广场项目XX地块签订编号为…的购房合同，购买房号为XX号的房屋1套。乙方已明确知晓所购房屋并未完成竣工验收备案和综合验收备案，但乙方考虑到房屋已完成竣工验收、人防验收和消防验收，且乙方因使用需要急需收房，特向甲方提前提出收房申请。乙方承诺：1、自愿放弃追究甲方因房屋未竣工验收备案和综合验收备案而产生的一切法律及经济责任。2、因甲方逾期交房而造成的交房违约金按网签合同约定执行，不另行要求。3、违约金暂不支付，由甲方统一时间通知领取、违约金结算至办理收房当天为止”。同日，贾春雷出具承诺书一份，载明：“本人与山东鲁鼎置业有限公司就XX广场项目B-1地块签订编号…的购房合同，购买房号为XX号的房屋1套。本人知晓所购商品房未出房屋实测面积报告，因个人原因急于收房，同意暂不等实测面积，后期再协助山东鲁鼎置业有限公司办理实测面积房款补差。本人郑重承诺：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异的，按实测面积为准计算总房款及公共维修基金，多退少补。实测面积房差款项及公共维修基金款项的支付期限，以山东鲁鼎置业有限公司通知后15日内处理完毕。本人同意暂不领取逾期交房违约金，待实测面积确定后，逾期交房违约金与实测面积房差款项互抵，多退少补。逾期处理则本人按日向山东鲁鼎置业有限公司支付逾期应付款万分之一的违约金及暂时停止供电、供水。”另查，涉案房产现仍未取得综合验收备案登记，亦尚未进行房屋面积实测。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年3月31日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的涉案房产交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。鲁鼎置业公司与贾春雷实际于2017年4月20日才签订协议书，交付了涉案房产，故鲁鼎置业公司应当支付自2016年4月1日起至2017年4月20日期间的逾期交房违约金。逾期时间超过180日，涉案合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款日万分之一累计计算，累计不超过总房款的1%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认为，该条法律规定针对的是双方当事人事先已经对违约金进行约定的情形。本案中，2017年4月20日，原、被告双方达成交房协议后，鲁鼎置业公司逾期交房的违约责任已经具体明确，贾春雷因逾期交房而产生的实际损失亦已经具体明确，此时双方达成的协议书中第2项明确约定“因甲方逾期交房而造成的交房违约金按网签合同约定执行，不另行要求”，应当视为双方就已经发生的具体明确的违约损失达成了新的合意。在此种情形下，贾春雷要求再次予以调整违约金，不符合双方的合意以及诚实信用原则。根据双方约定，鲁鼎置业公司应支付总房款1%的违约金，即24534元（2453400元×1%）。根据贾春雷出具的承诺书，双方约定该款项暂不支付，等就涉案房产进行实测面积补差价款时再予以折抵，并进行多退少补。综上，违约金的付款条件尚不成就，对贾春雷的诉讼请求，应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告贾春雷的诉讼请求。案件受理费2160元，减半收取1080元，由原告贾春雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩 峰二〇一九年九月二日书记员 张爱敏