贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初271号原告：贵州花溪农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路209号。法定代表人：吴勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力文，贵州久同律师事务所律师，执业证号：15201201511151899，特别代理。委托诉讼代理人：樊璐，贵州久同律师事务所律师，执业证号：15201201811059703，特别代理。被告：林媛，女，1987年7月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司（以下简称“花溪农商行”）与被告林媛金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告花溪农商行委托诉讼代理人樊露到庭参加诉讼，被告林媛经本院在《人民法院报》刊登公告送达起诉状副本及开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花溪农商行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林媛于2011年7月22日签订的《个人购房担保借款合同》2.判令被告林媛向原告偿还借款本金1304318.19元及利息、罚息、复利人民币163823.5元（暂计至2018年6月21日，此后利息、罚息、复利按合同约定计算标准据实计算直至本息清偿完毕），以上共计人民币1468141.69元；3.判令被告林媛承担原告为实现债权支付的律师费人民币10000元；4.确认原告就花溪区大寨村贵志产权式酒店-酒店式公寓Ｄ26-38幢Ｄ36-121号房屋的拍卖、变卖所得享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因贵州花溪农村合作银行经中国银行业监督管理委员会贵州监管局核准改制更名为贵州花溪农村商业银行股份有限公司，原贵州花溪农村合作银行平桥分理处（以下简称“平桥分理处”）改制更名为贵州花溪农村商业银行股份有限公司平桥支行。贵州花溪农村商业银行股份有限公司平桥支行（以下简称“农商行平桥支行”）系花溪农商行的下属分支机构，不具有独立的法人资格，其民事权利义务均应由花溪农商行承接。2011年7月22日，被告林媛与平桥分理处签订《个人购房担保借款合同》，约定：林媛因向贵州贵志房地产开发有限公司六号门项目处购买花溪区大寨村贵志产权式酒店-酒店式公寓Ｄ26-38幢Ｄ36-121号房屋，向平桥分理处借款人民币225万元整，借款期限为2011年7月22日至2021年7月20日，借款月利率为6.4625‰。自贷款发放次月起，林媛应于每月的20日前偿还当月本息；借款逾期后，对被告未按时还清的借款本金和利息（包括被宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按照罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；林媛以其购买的花溪区大寨村贵志产权式酒店-酒店式公寓Ｄ26-38幢Ｄ36-121号房屋为该笔债务向原告提供抵押担保，并对担保范围、担保期限做出约定；借款期间，被告未按约定期限偿还贷款本息和相关费用的，原告有权要求保证人承担保证责任并有权依法处分抵押物；合同履行中发生争议，协商不成，应向合同签订地人民法院起诉。合同签订当日，平桥分理处依照合同约定发放了贷款；2011年7月21日，林媛办理了花溪区房屋的预购商品房抵押权预告登记，权利人为贵州花溪农村合作银行平桥分理处。上述合同签订后，平桥分理处依约履行合同义务，但被告未依约按时偿还借款本息，截止2018年6月21日，林媛已累计21个月未依约向原告偿还借款本息，原告有权解除合同并要求被告偿还全部借款本金人民币1304318.19元并支付利息、复利及罚息人民币163823.5元（暂计至2018年6月21日），以上共计人民币146141.69元。原告多次催收未果，为维护自身的合法权益，现诉至法院。被告林媛未答辩。本院经审理认定事实如下：一、借款合同约定及履行情况：1、合同签订情况：2011年7月22日，平桥分理处与被告林媛签订《个人购房担保借款合同》，约定被告林媛向平桥分理处借款。2、借款用途：用于购买贵州贵志产权式酒店-酒店式公寓。3、借款本金：2250000元。4、支付时间：2011年7月22日，平桥分理处向被告林媛支付了借款。5、借款期限：从2011年7月22日至2021年7月20日。6、借款利率：固定利率，月利率为6.4625‰。7、逾期罚息利率：贷款利率基础上加收50%，即月利9.6937‰。8、还款方式：按月偿还本息（每月20日）。9、违约责任：借款逾期后，自逾期之日起至本息全部清偿之日按合同约定的罚息利率和结息方式计收利息和复利。合同第四十六条第四款第三项约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除本合同。10、还款和逾期情况：截至至2018年6月21日，被告林媛欠借款本金1304318.19元，利息118336.77元、罚息34001.58元、复利11485.15元。二、担保情况：（一）抵押担保情况1、抵押合同的签订情况：2016年5月5日，平桥分理处与被告林媛签订《个人购房担保借款合同》，约定被告用房产为案涉债务提供抵押担保。2、抵押财产：花溪区大寨村贵志产权式酒店-酒店式公寓Ｄ26-38幢Ｄ26-38幢Ｄ36-121号房屋。（房屋预告登记证号：筑房预花溪字第××号）。3、抵押担保范围：债权本金2250000元及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用）。4、抵押权存续期间：抵押担保的期限自购房办妥抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日起止。5、登记情况：原告于2011年7月21日办理案涉抵押房屋的预购商品房抵押权预告登记手续，取得筑房预花溪字第××号房屋预告登记证。（二）保证担保情况1、保证合同签订情况：2011年7月22日，案外人贵州贵志房地产开发有限公司六号门项目处在《个人购房担保借款合同》中保证人处签字，该合同约定保证人为原告的案涉债权提供担保。2、保证人：贵州贵志房地产开发有限公司六号门项目处。3、保证方式：连带保证责任。4、保证担保范围：债权本金2250000元及利息（包括复利和罚息）、债权人实现债权的费用。5、保证期间：主合同项下的债务履行期满之日后两年止。三、其他事实：1、原告为委托律师代理本次诉讼支付律师费10000元。2、平桥分理处系贵州花溪农村合作银行下设二级支行，原告实行一级法人管理体制。贵州花溪农村合作银行现已更名为贵州花溪农村商业银行，平桥分理处更名为贵州花溪农村商业银行平桥支行。3、原告陈述，由于贵州贵志房地产开发有限公司破产重组，没有缴纳相应的税费，导致借款人无法办理产权证，因此未办理正式的抵押登记。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、营业执照、中国银监会贵州监管局文件、《个人购房担保借款合同》、预告登记证明，借款借据、进账单、欠款情况表、本息计算说明、委托代理合同、案件代理费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，平桥分理处与被告林媛签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定履行义务。《个人购房担保借款合同》签订后，平桥分理处依约向被告林媛指定的账户履行了发放贷款的义务。被告林媛未依照合同约定履行还本付息义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条关于借款人应当按照约定的期限返还借款，否则应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息的规定，被告林媛应当向平桥分理处偿还尚欠借款本金，并按合同约定支付正常利息、罚息和复利。因平桥分理处系原告下设二级支行，原告以自己的名义提起诉讼，主体适格。故对原告要求被告林媛偿还借款本金1304318.19元并支付正常利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。由于合同约定借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除本合同。被告林媛已累计21个月未依约偿还贷款本息。故按照合同约定，对原告要求解除与被告林媛于2011年7月11日签订的《个人购房担保借款合同》的主张，本院予以支持。原告委托律师代理本案诉讼产生律师费10000元，该费用属于原告方的损失，并且原告提供了代理合同、律师费用发票予以证明，故对原告要求被告支付10000元的律师费的请求，本院予以支持。关于本案抵押担保物的诉讼请求，原告并未提交证据证明实际办理了抵押登记，故本院对原告的该请求，不予支持。被告林媛经本院合法传唤未到庭，本院视为其放弃相应答辩、举证质证等诉讼权利，产生的相应不利法律后果由其自行承担，不影响本院根据已经查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司与被告林媛于2011年7月22日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告林媛于于本判决生效之日起十日内偿还原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币1304318.19元及截止到2018年6月21日的利息、罚息和复利合计人民币163823.5元，2018年6月22日起的罚息以实际尚欠本金为基数按月利率9.6937‰计算至所有款项还清之日止，同时按照月利率6.4625‰计收复息；三、被告林媛于本判决生效之日起十日内向原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司支付律师费人民币10000元；四、驳回原告贵州花溪农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9052元及公告费，由被告林媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  高 洁人民陪审员  杨大德人民陪审员  叶义荣二〇一九年九月九日书 记 员  张晓燕