安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1502民初2457号 原告：高凤，女，汉族，1962年9月15日生，高中文化，马鞍山市花山区人，下岗职工，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人（特别授权）:韩春、袁亮，安徽冠楚律师事务所律师。 被告：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇1号楼904室，统一社会信用代码913415006897550826。 法定代表人：汪开南，该公司执行董事。 诉讼代表人：安徽美林律师事务所，系安徽凯鸿置业投资有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人（特别授权）：张薛,安徽美林律师事务所律师。 第三人：汪开南，男，1962年7月25日生，汉族，硕士研究生，马鞍山市花山区人，公司经理，住安徽省马鞍山市花山区。 第三人：刘先红，男，1965年10月20日生，汉族，初中文化，马鞍山市雨山区人，公司股东，住安徽省马鞍山市雨山区。 原告高凤与被告安徽凯鸿置业投资有限公司（以下简称安徽凯鸿公司）、第三人汪开南、刘先红房屋所有权确认纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高凤特别授权委托诉讼代理人袁亮，被告安徽凯鸿公司诉讼代表人安徽美林律师事务所的特别授权委托诉讼代理人张薛，第三人汪开南均到庭参加诉讼，第三人刘先红经本院公告送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案作缺席审理，现已审理终结。 原告高凤向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场3栋2208、2105、2106三套房屋归原告所有，判令被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告系第三人汪开南之妻子高云的姐姐。第三人汪开南与高云于2008年底即开始在六安拿地从事房地产开发业务，后成立被告安徽凯鸿置业投资有限公司。在此期间，第三人夫妇到处筹借款项，全部精力都投入到六安房地产开发事务中，根本无暇照顾远在马鞍山的两位年近八旬的老人。后经家庭协商，由原告代为履行全部赡养老人义务，为此，第三人夫妇给予原告每年12万元的补助。不仅如此，第三人夫妇还零星向原告借款55万元，并表示按照月息1分计算利息。故此，原告与第三人之间形成多重的债务关系。2015年7月份，第三人汪开南向原告声称，其所借原告的款项和应付代其赡养老人的补贴款无法用现金支付，但在六安投资开发的房地产销售很好，还剩有股东分红获得的房屋数套，若原告同意，可以用房屋抵付所欠原告的前述债务，并为原告办好备案手续。为此，第三人汪开南还向原告出具其持有的2015年7月11日形成的《股东会决议》。据此，原告与第三人汪开南于2015年7月20日进行结算并达成《抵债协议》一份，载明债务关系。同时，被告又与原告签订一份《协议》，以其所有的案涉三套房屋抵债给原告。2015年7月23日、7月29日，被告遂与原告签订《商品房买卖合同》三份，同时在房产登记部门网签备案。至此，原告与第三人汪开南的多重债务关系得已终结。在此过程中，被告积极配合办理，其行为已确认了双方法律关系的产生、消灭，并对整个过程的真实性、合法性没有提出任何异议和反对。2018年5月18日，被告进入破产程序，原告得知消息后，按程序向被告的管理人申请业主债权的确认，但管理人却向原告下达了审核通知，解除与原告之间的《商品房买卖合同》，同时认定案涉三套房屋归被告所有。对此，原告无法接受：首先，被告的《股东会决议》是合法性有效的，对被告和股东均产生拘束效力，其效力是不可逆性的，且该《股东会决议》明确了案涉房屋的具体房号，股东财产分红的内容明确。其次，第三人汪开南作为股东，对其分红获得、享有处分权的案涉房屋，以抵债的方式处分给原告合法有效。再次，被告与原告签订商品房买卖合同的方式并进行备案，是对上述法律行为和法律结果的确认，不违反法律法规的禁止性规定，而且，被告已将案涉房屋交付于原告，原告已行使对案涉房屋使用和收益的权利，而原告的使用、收益是以对案涉房屋所有权占有为基础的，故应认定原告享有对案涉房屋的所有权。最后，以房抵债发生在2015年，而被告破产是在2018年，无论从历史事实，还是在时间节点上，都合乎正常情理，况且，2015年正是被告公司蒸蒸日上之时，因此，被告的管理人仅仅依据普通购房者形式上的交易要件，就断然否定原告合法拥有案涉房产的效力，这是完全错误的。原告认为，被告完全否定了情理法在现实中的客观存在，任意地否定其之前已经作出的行为，违背了诚实信用原则和安全交易原则，也违背了法律上禁止反言的规定，其行为既无事实也无法律依据，且严重损害了原告的合法权益。有鉴于此，原告不得已诉至贵院，请求判如所请。 被告安徽凯鸿公司辩称，1、管理人申请人民法院共向21家银行调取124个银行账户资金流水，其中调取股东个人账户103个（汪开南22个，刘先红69个，其他为两人已注销账户），从未发现高凤与安徽凯鸿公司或两股东有任何经济往来，更不存在对股东汪开南或安徽凯鸿公司享有的债权事实；2、基于高凤对安徽凯鸿公司不享有债权，其主张的以房抵债更无法律依据；3、房屋买卖合同的网签备案并非具有物权效力，而是属于行政机关的监管手段，目的是监管房地产市场，防止一房二卖，并不具有物权上的效力，房屋买卖合同的签订是基于双方的意愿达成，监管部门并不参与双方交易的过程，也不干涉合同的具体内容；4、高凤与安徽凯鸿公司签订的商品房买卖合同（预售）说明高凤作为买方人应履行支付房款的基本义务，在其未付房款的前提下管理人有权解决合同，将涉案房产收归安徽凯鸿公司所有；5、依据上海沪深诚会计事务所出具的沪深诚会师专审字（2019）第0006号关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告，股东刘先红对凯鸿公司负债43583942.6元，汪开南对安徽凯鸿公司负债122016720.72元，两股东无权行使股东分红权；6、安徽凯鸿公司注册资本4200万元，公司自有资金严重匮乏，完全依赖借贷维持公司经营，至2015年7月，公司明显缺乏清偿能力，严重资不抵债，在此情形下，股东假借分红实质是私分公司财产是严重违法行为，不应予以支持，类似高凤的情况，管理人认定无效的财产共计28套，涉案金额1564.48万元，请法院予以综合考虑维护全体债权人利益，依法判决。 第三人汪开南述称，第一、所谓的银行卡流水问题，因为我与高凤之间形成的是劳务关系和民间借贷关系等多重关系，原告在诉状中陈述很清楚就不赘述了，当时在开发时候都是家人借款给我的；第二、股东会决议法律有效性问题，安徽凯鸿公司在2015年6月之前经营是很好的，5号楼的资产现在评估还是有4个亿的，安徽凯鸿公司到目前出现的问题是因为公司股东对外担保导致公司财产被查封引起的，2015年6月向税务部门缴纳税款共计3700多万元，还有作为第三方鉴定，合肥九江银行和六安徽商银行给我们的项目6、7、8月份贷款8000万元，第一期是8000万元、第二期是9500万元，第二期因为资产被查封所以就没有放款了，所以我公司按照审计公司出具的报告的来说的话，销售款3.7个亿、拆迁款付了1.6个亿，安徽凯鸿公司资产形态有8个多亿，还有关于我跟刘先红两个人的债务问题，我认为审计报告程序合法，但内容不合法，所以我们个人与安徽凯鸿公司运转过程中都需要走账的，在股东会决议时候以房抵债是每家房产公司都会做的事情，是客观真实的事情，还有这个房子与债权人签订了所有手续，第一这是公司行为，没有债权人的举债不会有安徽凯鸿公司的发展，还有在所有备案手续完成以后，安徽凯鸿公司开具相关手续，并将房屋交付给原告，而且原告已经在实际使用了4年。 第三人刘先红未作答辩，在举证期限内未向本院举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告安徽凯鸿公司对原告提供的证据一原告身份证复印件、被告企业登记信息查询单、第三人身份证复印件的证据三性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据二《申报债权初审结论》和通知书、“关于对《申报债权初审结论通知书》的异议”的证据三性无异议，证明目的有异议；对证据三《股东会决议》真实性无法判断，请法院根据全案综合考虑认定，对证明目的持有异议；对证据四抵债协议真实性无法判断，请法院依据全案综合考虑认定，对证明目的持有异议；对证据五《商品房买卖合同》三份、六安市商品房网上备案确认单真实性、关联性无异议，但对证明目的持有异议，合同与网上备案均无物权效力。第三人汪开南对原告提供的五组证据的三性及证明目的没有异议。本院对上述证据综合认证认如下：1、关于案涉以房抵债债务的真实性问题。根据原告庭审举证及法庭调查，首先，原告与第三人汪开南之妻系姐妹关系，汪开南夫妇自2008年到六安开发房地产项目，无时间照顾远在马鞍山的年迈父母，由第三人夫妇与原告达成抚养协议，以一方出钱、一方出力的方式由原告代为履行抚养义务符合情理和现实生活习惯；其次，第三人从事房地产开发，并非全部系自有资金，通过原、被告及第三人庭审举证，绝大部分是通过亲戚、朋友筹措而来，此种行为也为当前房地产开发市场所普遍存在的现象，原告作为第三人夫妇的直系亲属，陆续以小额现金的方式向其提供借款以资金支持，也符合正常情理和交易习惯；再次，原告与汪开南之间的债务已经双方结算并签订有《抵债协议》，被告也通过与原告签订《协议》的方式对《抵债协议》内容加以确认，结合原告依据上述协议及被告公司的股东会决议，已与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》并经房产部门备案登记，且已实际行使占有、使用、收益等权利至今，双方的债务据此已经履行完毕，被告对该协议无证据足以推翻，仅以借款无交易记录及资金往来专项审核报告予以抗辩不能成立，故原告与汪开南之间的债权债务关系真实存在，本院依法予以确认。2、关于《股东会决议》的效力问题。首先，被告公司登记股东为第三人汪开南、刘先红，案涉股东会决议已经公司全体股东签字确认，股东会所确定的内容已实际履行。同时，根据破产管理人2019年4月编制的《第一次债权人会议会议材料》，2015年8月，在未经股东会决议的情况下，被告公司曾以3号楼602、702、1002，506、603、703号房屋分别抵付其他人工程款并经破产管理人确认，原告的以房抵债行为与上述工程款的以房抵债行为均发生在2015年7、8月份，性质相同但被告破产管理人的处置结果却不同，被告公司破产管理人并无证据证明该决议内容违法，现仅以沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》来否认其效力，无事实和法律依据；其次，2015年7月11日，公司两股东召开股东会，就其开发的“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3号住宅楼的21层和22层（每层都含有等建筑面积、等建筑高度的标准挑空房）的住宅房在公司两股东间进行等量先分配，各股东可根据需要，用作网上销售签约备案。其中汪开南分得2号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼2单元：2105、2107、2108、2205、2206、2207、2208共7套（另含7套等面积挑空房）。上述股东会决议形成后，汪开南、刘先红已取得包括案涉房屋的所有权，其根据各自的自身需要，对所分得房屋进行了处置，其中汪开南将其分得的3号楼2105、2106、2208室三套房屋以抵债方式抵给了原告。因案涉房屋所有权权属的转移系基于以房抵债关系产生，而非实际意义上的商品房买卖合同关系，从原、被告于2015年7月23日、7月29日签订《商品房买卖合同（预售）》并于当日在市住建委办理了网上备案确认，将案涉房屋交由原告实际行使占有、使用、收益等权利，而被告在此期间并未按商品房买卖合同关系向原告主张支付购房款等事实情况看，应视为被告已确认股东会决议的合法性，《商品房买卖合同（预售）》只是其表现形式，其实质内容为以房抵债；再次，案涉房屋已经政府管理部门备案登记在原告名下，且已实际交付原告且原告在收取房屋后，对房屋进行了出租，已实际行使了占有、使用、收益等权利，对外具有公示效力及公信力，不仅具有排除善意第三人购买的效力，对抗工程款优先受偿的效力，也具有限制开发商擅自处分的效力以及破产保护的效力。从本案看，从《商品房买卖合同（预售）》签订并办理备案登记之日起，被告已丧失案涉房屋的所有权也即占有、使用、收益、处分权。3、关于安徽凯鸿公司破产管理人能否单方面解除合同问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定有解除合同的期限和条件，按被告所辩双方存在预售商品房买卖合同关系，而根据合同约定，如原告未按规定期限交付购房款逾期60日，被告有权解除合同，而被告在合同签订后长达三年多的时间里，既未向原告主张要求支付购房款，也未主张解除合同，根据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第七十三条第二款“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”的规定，《合同法》第九十四条规定的被告享有的撤销权早已消灭。同时根据《中华人民共和国破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。”的规定，原告与第三人之间发生的以房抵债行为发生在被告宣告破产三年之前，不在该条规定的时间范围内，也不符合该条规定的条件，即便符合该条规定的时间和条件，也需要提请法院予以解除，参照上述规定，安徽凯鸿公司破产管理人无权单方面解除合同。综上，本院对原告所举五组证据的三性及证明目的依法予以确认。原告对被告提供的沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》的真实性、合法性不持异议，关联性和证明目的持有异议，从该证据可以反映其审核的是被告公司2018年5月18日止的财务情况，2018年5月18日被告公司资不抵债不能证明2015年7月份时被告公司存在亏损状态，也就无法证明2015年7月份其公司股东不具有分红的权利，故其得出的股东私分公司财产损害债权人利益的非法行为是片面结论，按照管理人的理解，无论公司何时分红，只要公司破产，分红行为都可以确定为无效，股东分红取得的财产被处置后，公司仍有权追回，换言之，上市公司分配给股民的分红，公司在破产时可以向所有取得分红的股民追回分红款吗？甚至股民已将分红款转移给了第三人，公司也有权向第三人追回该款项吗？这明显违背市场经济规则，与情与理与法都是相悖的。结合本院对原告所举证据所作认定，对该份证据的证明目的依法不予确认。原告对汪开南提供的股东会决议三性无异议，被告对其真实性无法判断，请法院根据全案综合考虑认定，对证明目的持有异议，结合本院对原告所举证据所作认定，对该份证据的三性及证明目的依法予以确认。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安徽凯鸿公司于2009年5月21日成立，股东为汪开南、刘先红，注册资金4200万元。2009年，被告安徽凯鸿公司开始投资开发“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3、4号住宅楼及商业5号楼项目，至2013年10月一期开始对外预售，2014年10月二期开始对外预售。因2014年度房地产市场低迷，二期开盘后销售不好，而安徽凯鸿公司因开发产生的借款、工程款等又无资金偿还、兑付，2015年7月11日，由公司股东汪开南、刘先红参加，召开股东会并形成决议，主要内容有：就其开发的“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3号住宅楼的21层和22层（每层都含有等建筑面积、等建筑高度的标准挑空房）的住宅房在公司两股东间进行等量先分配，各股东可根据需要，用作网上销售签约备案。具体住宅分配方案如下：股东刘先红：1号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼1单元：2101、2103、2104、2201、2202、2203、2204共7套（另含7套等面积挑空房）。股东汪开南：2号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼2单元：2105、2107、2108、2205、2206、2207、2208共7套（另含7套等面积挑空房）。 另查明，原告高凤系第三人汪开南之妻高云姐姐。2008年底因汪开南夫妇前往六安从事房地产项目开发，无法对岳父母尽赡养义务，遂与原告达成协议，将其应按份承担的赡养义务委托原告代为履行，并按雇佣保姆标准支付原告相应的报酬，同时，在汪开南等开发“华润苏果（六安）购物广场”项目期间，因资金紧张，汪开南陆续从原告处借款投入其公司开发的房地产项目。2015年7月20日，原告与汪开南签订《抵债协议》一份，就前期赡养老人的费用及报酬以及借款本息进行了结算，双方确认前期赡养老人的费用及报酬为80万元，借款本息为68万元，合计148万元，汪开南同意以其分得的“华润苏果（六安）购物广场”3号住宅楼2105、2106、2208室房屋三套抵付所欠原告全部款项。2015年7月23日、7月29日，原告与被告分别签订了《商品房买卖合同（预售）》三份，其中2105室94.25平方米，单价5800元，房款546650元；2106室70.79平方米，单价5800元，房款410582元；2208室95.99平方米，单价5800元，房款556742元。上述三套房屋于合同签订当日在市住建委办理了网上备案确认手续，并于2015年交付原告实际行使了占有、使用、收益等权利，原告自2016年起已将所取得的房屋对外出租，但至今未办理不动产登记手续。2018年底，因被告公司被宣告破产，原告遂向被告公司破产管理人申报债权，破产管理人经审查后于2019年2月25日向原告下发（2018）凯鸿破管字第1-496号《申报债权初审结论通知书》，结果为：1、本案破产申报人主体不适格；2、管理人解除《商品房买卖合同（预售）》，所涉华润苏果（六安）购物广场3栋2105、2106、2208三套住宅属于凯鸿公司所有。原告不服并据此诉至本院。 本院认为，被告安徽凯鸿公司的设立股东为第三人汪开南、刘先红，该两股东根据公司盈余状况，于2015年7月11日召开股东会并形成一致决议，对其开发的华润苏果（六安）购物广场项目的部分房屋予以处置，进行等量先分配，用于两股东偿还经营期间所借债务及工程款等，该行为发生在被告正常生产经营期间，不违反法律规定，且已实际履行，依法应为有效。原告高凤与第三人汪开南基于双方之间存在的代为履行赡养义务及借贷而产生的债权债务关系签订的《抵债协议》，该协议系双方的真实意思表示，汪开南根据股东会决议，对其取得的案涉房屋进行处置，用以房抵债的方式消除其与原告之间的债务，该行为系房地产开发企业为自身经营需要，经常采用的一种习惯和经营方式，被告公司破产后其破产管理人已对同期发生的类似以房抵付工程款的行为予以确认，应视为破产管理人对以房抵债的经营方式予以确认，故原告与第三人的《抵债协议》符合有关法律规定，依法应为有效。被告在原告与第三人的《抵债协议》签订后又于2015年7月20日签订《协议》一份，进一步对《抵债协议》涉及的以房抵债行为予以确认，并随后与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》三份，配合原告办理了预告登记手续，使原告所获抵房屋具有排除他人妨害的公示效力，被告也于2015年即向原告交付了案涉房屋，使原告取得了对案涉房屋占有、使用、收益等权利，原告在取得案涉房屋后，将房屋对外出租，也已实际行使了上述权利。综上，案涉房屋应为原告所有，现被告公司破产管理人对原告申报的债权不予确权并单方面解除合同，无事实和法律依据，也无证据支持，本院不予采信。原告要求被告在破产终结前为其办理不动产权属登记证书，因案涉房屋系以房抵债所取得，双方就不动产权属登记证书的办理已有约定，应由原告自行办理，被告予以协助为宜。因原告在本案中未提出要求第三人汪开南、刘先红履行义务的具体诉请，故第三人汪开南、刘先红在本案中不承担民事责任。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认被告安徽凯鸿置业投资有限公司开发的位于六安市华润苏果（六安）购物广场3号楼2105室、2106室、2208室三套房屋归原告高凤所有； 二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告高凤办理位于六安市华润苏果（六安）购物广场3号楼2105室、2106室、2208室三套房屋的不动产权登记手续； 三、驳回原告高凤的其他诉讼请求。 案件受理费18430元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  祁卫东 审 判 员  张永荣 人民陪审员  张 红 二〇一九年九月十二日 书 记 员  陈养勇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国企业破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。