山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终6904号 上诉人（原审原告）：何士娟，女，1984年10月4日出生，汉族，户籍地山东省莒县，现住山东省临沂市河东区。 上诉人（原审原告）：张开友，男，1986年9月1日出生，汉族，户籍地山东省莒县，现住山东省临沂市河东区。 二上诉人共同委托诉讼代理人卢晓东，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区滨河东路与凤翔街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 上诉人何士娟、张开友因与被上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何士娟、张开友上诉请求：1.撤销一审判决第二项民事判决,或者改判被上诉人赔偿上诉人逾期取得房屋产权证书的损失35597元；2.由被上诉人承担本案的一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人和被上诉人在《商品房预售合同》第二十条（三）项中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房屋产权证书的责任承担方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出要求退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。上诉人认为，逾期取得房屋产权证的原因是被上诉人没有按照约定的时间办理，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，另外，该责任承担方式的条款约定的是因为被上诉人的原因，而不是上诉人的原因，该条款将被上诉人的违约责任强制施加在上诉人身上，被上诉人作为违约一方却不承担违约责任，该条款属于格式条款中免除自己的责任、加重对方的责任、排除对方主要权利中免除自己责任的情形，应当属于无效的格式条款，然而一审法院驳回上诉人的诉讼请求的判决事实不清，缺乏事实依据，如违约一方违约却不能承担违约责任，有悖于公平、公正。二、一审判决适用法律误。一审判决已经准确适用了相关法律规定，上诉人和被上诉人均应按照合同约定履行己方义务，上诉人按照约定支付了房款并接收了房屋，被上诉人应当按照合同约定协助原告办理产权证书，否则应当承担相应违约责任。关于违约责任的约定。商品房买卖合同中，房屋出卖人协助房屋买受人办理产权证书系房屋出卖人的当然义务，当因出卖人原因致使买受人未能按合同约定取得商品房房屋产权证的，应承担相应的违约责任。双方在合同第二十条仅约定当出现此类情况时，买受人退房出卖人退还已付购房款，并未约定违约金。关于违约金计算标准。合同没有约定违约金，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定违约责任，即由于被上诉人的原因，上诉人在房屋交付使用之日起90日届满未能取得房屋权属证书，被上诉人应当承担相应违约责任。另根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即该案违约金计算标准为按照年利率6%计算。 荣盛公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 何士娟、张开友向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司赔偿原告逾期取得房屋权属证书的损失（自2018年3月30日起至原告取得房屋权属证书之日止，按已购购房总额439477元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉之日止为35597元）；2.判令荣盛公司将应由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理产权登记；3.诉讼费由荣盛公司承担。 一审法院认定事实：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2016年11月22日，何士娟、张开友（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS591263,合同约定何士娟、张开友购买荣盛公司开发建设的沂河馨苑A区19号楼1单元701室及－111号储藏室，房屋总价款为439319元。合同第十一条交付时间约定：（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋（不动产权）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。 合同签订后，何士娟、张开友支付了购房款439477元。2016年12月30日，荣盛公司与何士娟、张开友办理了房屋交接手续。2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 一审法院认为，何士娟、张开友与荣盛公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，予以确认。该案争议的主要焦点问题为：荣盛公司应否承担逾期办理房屋产权登记违约责任及责任承担。一审法院认为，从该案查明的事实看，荣盛公司未按合同约定的时间提供办理房屋所有权转移登记手续的必要证明文件，致使何士娟、张开友未能在合同约定的时间取得房屋产权证，构成违约。双方在合同第二十条（三）项明确约定了，因荣盛公司的原因，何士娟、张开友不能在规定期限内取得房屋产权证的责任承担方式为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，合同双方均应按合同约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的适用条件是“除当事人有特殊约定外”，故在何士娟、张开友不依合同约定行使因对方违约而退房的前提下，主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定由荣盛公司按银行逾期贷款利率承担损失的诉讼请求，不符合双方合同约定，不予支持。关于其主张由被告将办理权属登记的资料向产权登记机关备案的诉讼请求，从该案查明的事实看，2019年5月16日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。关于其主张由被告协助原告办理产权登记的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”且双方在合同第二十条第（二）款亦约定荣盛公司应当协助何士娟、张开友办理房屋所有权转移登记手续，提供必要的证明文件，故荣盛公司应当协助何士娟、张开友办理涉案房产登记。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告何士娟、张开友办理沂河馨苑A区19号楼1单元701室及－111号储藏室的房产登记;二、驳回原告何士娟、张开友的其他诉讼请求。案件受理费690元，减半收取345元，由原告何士娟、张开友负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》已明确约定上诉人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：“1.买受人有权解除合同。……2.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人。”该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格履行各自约定的义务。上诉人作为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应的风险均应有充分的了解，现上诉人主张该条款为无效条款的理由不成立。被上诉人未在合同约定的期限内协助上诉人办理房屋所有权转移登记手续并提供必要的证明文件，构成违约。在上诉人不行使因被上诉人违约而退房的前提下，上诉人主张应按照年利率6%承担违约金的诉讼请求，不符合双方合同约定。何士娟、张开友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由上诉人何士娟、张开友负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年九月二十日 书记员  李 敏