杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初12516号 原告（反诉被告）：杭州爱家物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：陆斌斌。 委托诉讼代理人：李妮，吴苏华，公司员工。 被告（反诉原告）：陈荣毛，男，1957年8月22日生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：金外荣，浙江西子明珠律师事务所律师。 原告杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）与被告陈荣毛房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月24日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员陈峰独任审判，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告爱家公司的委托代理人李妮、吴苏华，被告陈荣毛的委托代理人金外荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）爱家公司诉称：2015年7月1日，原被告双方签订了位于杭州市的《房屋出租托管合同》，委托期限自2015年8月1日至2020年7月31日止，委托期租金为1410元／月。案涉房屋的原始装修是毛坯，原告依《房屋出租托管合同》的相关约定对案涉房屋进行了装修，共花费41389元，并购置了家电家具共化费40006元，合计81395元。2017年9月26日，原告将案涉房屋出租给租客谭熙媛，租赁期限为2017年10月3日至2018年10月2日止。2018年1月24日，被告将案涉房屋停电停水，要求租客搬离并收回房屋，原告知悉此事后与被告协商，被告才短暂恢复水电，后被告于2018年2月底再次停水停电，导致租客无法正常居住，因被告的断水断电的行为导致租客无法正常居住，原告无奈之下与租客于2018年3月7日办理了退租手续。因被告的行为导致原告无法继续正常出租案涉房屋，多次沟通无果后原告于2018年3月12日发书面函件函告被告协商解决停水停电事宜，被告收悉函件后双方在2018年3月23日协商解决相关事宜，但无法达成一致，后原告于2018年3月26日将案涉房屋的钥匙交还给被告。根据双方签订的《房屋出租托管合同》第十条第2款约定，因甲方的非本合同约定的行为，影响乙方对外出租或乙方租客无法正常居住的，视为违约，乙方有权终止本合同并退回该房屋，甲方应向乙方支付2820元作为违约金。第十条第三款，若乙方已对该房屋进行装修、装饰的，甲方除支付违约金外，还应当向乙方赔偿装修配置支付等损失73000元。除此之外，原告已支付被告自2018年2月1日至2018年4月30日的房屋租金4230元，但因被告的停电停水行为，案涉房屋在2018年2月底就不能正常使用，因此被告还应返还自2018年3月1日至2018年4月30日的房屋租2820元。现向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋出租托管合同》；2、被告支付装修赔偿款73000元，违约金2820元，共计75820雹；3、被告返还2018年3月1日至2018年4月30日的房屋租金2820元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）辩称：一、本案谁违约的问题。本案中原被告均主张对方违约，进而要求解除房屋租赁合同，赔偿违约金额。原告爱家公司主张被告违约的理由是被告停水停电，影响实际承租人的使用，以及在2018年3月26日有将房屋钥匙交给被告，证明上述事实的证据仅有录音，除此之外无其他证据。原告作为一家心业的租赁公司，对于合同的签订、履行、交接以及违约等均有严格的规章制度，何以在本案中会仅仅只有录音，我们只能得出原告无证据证明被告存在违约的情形。房屋交接对租赁双方来说尤为重要。原告提出将房屋钥匙交付给被告，提供的证据也仅仅是录音，双方主体身份无法明确，录音不完整，以及录音的内容无法证明原告的待证事实。我们认为双方有房屋租赁过程中存在一定的争议，存在争议并不代表解除了合同。无论哪一方均为就合同的解除进行确认。在房屋租赁合同尚未解除的前提下，原被告双方均应履行合同的义务。本案中，原告作为承租方，最主要的义务即为支付房屋租金。整个庭审过程中，原被告双方均确定2018年5月30日，原告未支付主涉案房屋租金。原告不支付租金，作为出租人的被告有权要求解除合同，同时要求原告赔偿损失。二，原被告损失的金额。原告为证明自己的损失金额提交有装修清单以及配置清单，同时还拿出双方签订的合同条款来证明自己的损失。原告提出房屋的装修以及配置费用，未提供任何装修发票和购买发票。原告系专业的房屋租赁单位，按照原告提供的装修清单，装修公司也是一家单位。公司之间进行交易，双方需要提供发票来进行正常的税务承担，而不是简单的清单，否则就是偷税漏税。关于购置物品，原被告在房屋出租之初，并未对房屋内的物品进行交接。同时按照原告提供的证据材料，双方也未就后续的房屋进行交接。原告所谓的装修以及购置物品的金额无法明确。仅仅一些照片和自己制作的清单是无法来确定原告的损失。关于原告的损失问题，我们认为合同的条款明显显失公平，被告的违约责任很大，完全不对等。该条款应归于无效。且根据最高院关于审理城镇房屋租赁的相关司法解释，装修价值的确订也不是仅仅依靠合同条款来进行确定。关于被告的损失，告在提交的证据中也能证明原告存在多次逾期缴纳物业费等情形。原告因此确定被社区多次点名批评。关于损失金额，我们是对照原告提出的损失来确定，具体由法院酌情确定。三、关于租金是否需要返还以及原告是否需要支付5月份租金给被告的问题。本案中，合同的解除系原告不按期交付租金之后，而不是原告诉称的3月份，合同履行期间，原告理应交付租金，至于原告是否与实际承租人解除合同，系原告自主经营的问题，与被告无涉。被告的房屋因原告不按时支付租金。才在2018年6月1日予以收回。原告支付租金的时间为2018年4月30日，后期租金未支付。被告有权要求原告支付2018年5月的租金1410元。综上所述，原告存在违约，被告有权解除合同，同时有权要求原告赔偿原告的损失。原告提出被告违约以及要求赔偿损失，无事实和法律依据。恳请法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）陈荣毛反诉称：2015年7月1日，反诉原告陈荣毛与反诉被告爱家公司就杭州金星桃源居10幢1单元1301室签订《房屋出租托管合同》，约定委托期限自2015年8月1日至2020年7月31日止，委托期租金为1410元/月，托管租金支付方式为季付，于每季30日向反诉原告支付托管租金。托管期间，反诉被告多次存在物业费、水电费延迟交付的情形。托管第一年期间，反诉被告物业费未缴纳给反诉原告。反诉被告的行为严重违反了《房屋出租托管合同》第六条第3款之规定。反诉被告的行为给反诉原告名誉造成极大的负面影响。反诉原告系所在社区居民代表，在社区召开大会时，多次因迟交物业费、水电费被社区领导点名批评。反诉原告为此多次与反诉被告进行沟通交涉，然并未有任何结果。2018年5月30日，反诉被告应交付下一季度托管租金时，反诉被告未按时转账支付，仅支付了反诉原告另一房屋的租金。反诉原告认为，反诉被告不按时支付租金的行为属根本违约行为。反诉原告有权据此解除双方签订的《房屋出租托管合同》，鉴于反诉被告延迟交付物业费、水电费以及拒付托管租金的行为，给反诉原告造成极大的损失，反诉原告有权要求反诉被告赔偿相应的损失。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，现向法院起诉，请求判令：1、反诉原告与反诉被告签订的《房屋出租托管合同》于2018年6月1日解除；2、反诉被告赔偿违约金50000元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）爱家公司辩称：反诉被告作为次承租人，从2015年8月1日起按时如约向反诉原告支付房租，双方全吊带履行至2018年1月11日，反诉被告突然收到反诉原告的《解除房屋出租托管合同通知书》，反诉被告才知晓实际承租人在租赁期内未缴纳物业费。反诉被告在知晓的当天就立即向小区物业公司缴纳了所欠物业费合计3262.6元。从2018年1月11日起，反诉原告通过非正常手段断水断电，逼迫承租人搬离案涉房屋，最终，在反诉原告的不当手段下，承租人于2018年3月7日被逼无奈搬离案涉房屋。反诉被告认为反诉原告要求判令双方签订的《房屋出租托管合同》自2018年6月1日起解除及赔偿违约金50000元，毫无事实及法律依据。首先，反诉原告以反诉被告未缴纳物业费为由提出解除合同，该解除事由并未达到合同约定或法定的解除条件，反诉被告仅仅是合同履行过程中存在小瑕疵，同时，在反诉被告知晓当日随即缴纳了所欠物业费，在此情况下，并未对反诉原告造成任何实际损失，合同也仍可以继续履行。其次，反诉原告的恶意收房的行为实属根本违约。反诉原告从2018年1月11日向反诉被告送达了《解除合同通知书》后，反诉被告多次和反诉原告沟通要求继续履行合同，但反诉原告仍一意孤行，断水断电，强行要求收回房屋，主张解除合同，最终实际承租人迫于无奈已于2018年3月7日搬离，同时反诉原告拿回钥匙，并明确表示拒绝承担反诉被告的装修赔偿及违约金，此行为已导致双方间合同无法继续履行，实属根本性违约行为，反诉原告理应承担合同违约责任。再次，按反诉原告的第一项诉求，其认为在因反诉被告2018年6月1日起未向其支付房租，其认为反诉被告违约在先。但反诉原告已于2018年1月11日向反诉被告送达了《解除合同通知书》，该两个意思表示，明显前后矛盾。换言之，反诉原告要求解除合同在先，后又要求反诉被告履行合同义务，反诉原告自相矛盾的意思表示，完全毫无逻辑。案涉房屋被反诉原告强行收回，因此反诉被告无法取得预期利益，前期对房屋进行装修配置所支出的费用亦无法收回，合同解除，对于反诉被告而言无任何利益可言。但解除合同对于反诉原告来说，其取得和租金收益远高于合同中的托管租金，反诉原告在合同期内的租金为1410元/月，经反诉被告装修装饰后每月租金高达3300元/月，其中差价达1890元/月，反诉原告正因租金行情的上涨，想获得更高的租金，从而找理由强行收房，因此反诉原告才是合同解除的收益方。综上所述，反诉被告认为反诉原告系合同解除的违约方，正因其考虑自行利益，违背诚实信用原则，在反诉原告已缴纳物业费的情况下，仍然采取恶意的断水断电行为，强行收房，严重侵害了反诉被告的合法利益，因此，请求法院驳回反诉原告的诉请，支付本诉原告的诉请。 综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下： 2015年7月1日委托方（甲方）陈荣毛与受托方（乙方）爱家公司签订《房屋出租托管合同》，约定：甲方将其合法拥有所有权的房屋自愿全权委托乙方管理、出租。第一条、房屋概况：该房屋坐落于杭州市拱墅区，为2室1厅，建筑面积93.75平方米。第二条、托管期限：托管期自2015年8月1日起至2020年7月31日止。第三条、托管租金：1、托管期租金为1410元／月，托管期总租金为75435元。2、为便于乙方妥善处理托管事宜，托管期内甲方同意给予乙方免租期195天用于乙方对房屋进行装修、清洁清毒、寻找客户、办理入住手续等，免租期乙方无需向甲方支付租金。3、托管租金支付方式为季付，乙方每季30日向甲方支付托管租金，首次付款日期为2015年8月30日。…第六条、乙方的权利义务：…3、托管期内，该房屋的水、电、煤／燃气费、电话费、数字电视收视费、卫生费、公用电费及物业费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算。…5、因乙方有可能按客户需求对房屋进行装修、装饰，甲方同意乙方在房屋返还时无需恢复原状。…第十条、违约责任：…2、甲方如有下列行为之一，均视为违约，乙方有权终止本合同并退回该房屋，甲方应向乙方支付2820元作为违约金；…（6）因甲方或其亲属。邻居的非本合同约定的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的；…3、若乙方已对房屋进行装修、装饰的，甲方除支付违约金外，还应当向乙方赔偿装修支出等损失73000元。合同签订后陈荣毛将房屋交与爱家公司。爱家公司2018年2月27日支付房屋租金4230元。 本院认为：案涉《房屋出租托管合同》系原、被告双方真实的意思表示，系合法有效。双方均应依约履行。因双方均同意解除合同，本院对爱家公司要求解除双方签订的《房屋出租托管合同》的诉请，本院予以支持。本案争议的焦点，关于违约问题，爱家公司认为陈荣毛对案涉房屋停水停电，导致租客无法正常居住，根据合同约定已构成违约，本院认为案涉房屋系高层住宅，爱家公司仅凭电话录音，不能证明案涉房屋存在停水停电的事实且该停水停电系因陈荣毛的原因导致。故爱家公司的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。陈荣毛认为爱家公司未依约支付房租，构成违约，从庭审查明的事实，双方均要求解除合同，故陈荣毛的主张，本院不予支持。对于爱家公司主张的装修损失，本院酌定确定18000元。爱家公司、陈荣毛的其他诉请，均应缺乏依据，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、〈中华人民共和国民事诉讼法〉第六十四条之规定，判决如下： 一、准予解除杭州爱家物业服务有限公司与陈荣毛签订的《房屋出租托管合同》。 二、陈荣毛于本判决生效后十日内赔偿杭州爱家物业服务有限公司装修损失18000元。 三、驳回杭州爱家物业服务有限公司其他本诉诉讼请求。 四、驳回陈荣毛其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取883元，由杭州爱家物业服务有限公司承担758元，由陈荣毛承担125元。反诉案件受理费525元，由陈荣毛承担。 原告杭州爱家物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告陈荣毛于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈峰 二〇一九年九月十六日 代书记员 王岳