海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2508号 原告（反诉被告）：王某，女，1956年7月15日出生，汉族，住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：陈某，女，1980年12月8日出生，汉族，住海南省文昌市，系原告的女儿。 委托诉讼代理人：颜某，山东国杰（琼海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄某，男，1977年8月19日出生，汉族，住海南省。 被告（反诉原告）：卢某，女，1976年10月19日出生，汉族，住海南省琼海市,系黄某的妻子。 二被告共同委托诉讼代理人：吴某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告（反诉第三人）：琼海世华房地产代理有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇银海路戴维斯羽毛球馆对面。 法定代表人：张某，总经理。 委托代理人：程某，海南以宽律师事务所律师。 原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）黄某、卢某、被告（反诉第三人）琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序审理。2019年7月26日，被告黄某、卢某提起反诉，本院经审查后决定合并进行审理。本院于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人陈某、颜某，被告黄某、卢某及其委托诉讼代理人吴某，被告世华公司的委托诉讼代理人程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告三方于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》及《承购确认书》；2、判令被告黄某、卢某退还原告购买琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）11号商铺已支付的定金25万元；3、判令被告黄某、卢某赔偿原告已支付的咨询及中介服务费1.1万元；4、判令被告黄某及卢某赔偿原告定金22万元；5、判令被告世华公司支付违约金11万元；6、判令被告承担本案包括诉讼在内的一切相关费用。案件审理过程中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：王某与黄某、卢某于2018年5月12日在世华公司的促成下签订《商品房屋买卖合同》及《承购确认书》。合同约定自卖方收到定金25万元之日起，卖方应在60个工作日办理完结该物业注销抵押登记等相关手续，三方约定于卖方在不动产中心领取解压后卖方的房产证之日3日内办理纳税申报手续，纳税后3个工作日内到房产交易中心办理递件受理手续。买方在收到房管、国土部门出具的受理确认单及权籍调查单之3日内三方到达不动产交易中心办理过户事宜，卖方负责协助买方办理过户事宜，过户税费及相关费用由买方承担。王某已支付定金25万元、税费及相关过户费35万元、中介服务费1.1万元。但世华公司以税费过高为由，拒绝继续履行合同义务协助办理过户手续，已构成严重违约。后经沟通世华公司退还35万元的费用及中介费1.1万元，但是黄某、卢某拒绝退还收取的定金25万元，其行为严重违约，损害了王某的利益。 被告黄某、卢某辩称，三方于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》符合买卖政策，真实有效。合同中约定如王某放弃购房，黄某、卢某不退还定金。黄某、卢某不承认此《承购确认书》,王某放弃购房应负违约责任。《房屋买卖合同》约定被告净收价为75万元，不包缴交的任何税费。过户税费由王某出资，并由其委托世华公司缴税及办证过户。至于究竟交多少钱税费和办理过户，是王某和世华公司的事，与黄某、卢某无关。黄某、卢某已在约定的期限内完成了注销房产抵押登记手续，没有任何违约行为。王某以税费高为由，就不缴税过户，放弃购房，要求黄某、卢某退还定金理由不成立。购房的总价是75万元，而不是110万元。 被告世华公司辩称，一、世华公司没有违约。2018年5月12日，世华公司促成双方签订《房屋买卖合同》。约定王某应向世华公司支付中介服务费1.1万元。同时该合同对涉案房产的买卖价格、违约责任和过户缴费等均进行了相关约定。合同签订后，世华公司就已经促成了交易，完成了中介服务，世华公司没有违约情形，不应向任何一方承担任何违约责任。二、王某应当支付中介服务费。王某应于合同签订之日向世华公司支付1.1万元的咨询和中介服务费。发生纠纷后，世华公司已退还上述中介服务费及代为收取的35万元。世华公司没有任何过错。三、世华公司不应当向王某支付违约金。世华公司在合同履行过程中，并无违约情形，不应承担违约责任。在与王某签订的所有合同中，均没有明确世华公司应当在房屋无法完成过户的情况下，应当承担10%的违约金。世华公司已经促成了双方的交易，王某不能以未完成过户要求仅仅承担协助义务的世华公司违约为由，要求世华公司支付合同并未约定的10%违约赔偿。 反诉原告黄某、卢某向本院提出反诉请求：1、判决原告王某已支付定金25万元归被告所有；2、判令原告王某支付放弃购买房屋违约金7.5万元给被告；3、本案反诉产生的一切费用由原告负担。案件审理过程中，反诉原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2018年5月12日，经世华公司介绍，王某向黄某、卢某购买涉案房产，三方订立《房屋买卖合同》，合同约定成交价为75万元。在订立合同时王某支付购房定金25万元，余款在到房产交易窗口递交材料受理当日支付完毕，过户税费及相关费用由王某承担。王某支付35万元给世华公司委托办理税务费用。违约责任条款中约定如王某不购买该房屋，定金归黄某、卢某所有，如黄某、卢某不出卖该房屋，则需支付双倍定金。合同订立后，黄某、卢某在约定时间内履行了注销抵押登记手续，并为了配合房屋过户办理了不动产权证书。王某将税费35万元支付给世华公司委托办理缴交相关费税费后，税务机关要求缴税费70多万元，王某觉得税费过高，于是放弃购买该房屋，同时要求王某退还已收取的代办税费。因王某放弃购买房屋构成违约。请法院支持黄某、卢某的反诉请求。 反诉被告王某答辩称,黄某、卢某的主张没有任何的事实依据和法律依据，这个合同首先是世华公司与王某之间有 《承购确认书》，然后三方签订《房屋买卖合同》，这里牵扯到75万元和110万元的问题，在《承购确认书》中已经明确约定由世华公司负责支付35万元的税费办理房产过户手续，所以黄某、卢某所提出的没有违约，没有定金买卖合同这些主张都是没有事实和法律依据。黄某、卢某办理的注销抵押登记手续正是由于王某缴纳了25万元的定金给其以后，拿着该定金去办理了相关的注销抵押登记手续，这个不能说明办理抵押注销手续不存在违约的事实，二者是不同的法律关系。关于本案到底是否违约，从二份合同书来看，首先是世华公司违约，由于世华公司的违约不能办理相关的过户和后续手续导致本案的黄某、卢某违约，这个法律关系是递进的关系。所以说黄某、卢某提出的反诉请求没有任何的法律依据，应当予以驳回。 反诉第三人陈述称，同意黄某、卢某的反诉请求。本案中是王某违约，王某在履行合同的过程中拒绝按照合同的约定支付其应缴纳的税款，进而导致合同无法履行，其应当承担违约责任。本案中世华公司没有违约，世华公司仅有协助过户的义务，没有强制过户的权利，在王某拒不按合同约定支付税款的情况下，世华公司无法协助双方办理过户，进而导致纠纷，故世华公司没有违约情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对各方当事人无异议的证据：原告及被告黄某、卢某均提交的证据（本诉、反诉一致）《房屋买卖合同》、收据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据（本诉、反诉一致）：1、《承购确认书》，证明进一步明确房屋的买卖是由世华公司牵头，与原告签订了中介服务协议，明确了涉案房屋的价值是110万元，中介费1.1万元等。2、世华公司出具的收款收据三份，证明世华公司收到相关的费用。3、汇款业务凭单，证明世华公司收到原告的钱款，这个钱款当时是准确交易的35万元的数额。被告黄某、卢某质证认为，对证据1-3被告均不清楚，也没有参与。被告世华公司质证认为，对证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议。本院审查认为，对原告提交的的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。被告黄某、卢某提交的证据（本诉、反诉一致）：1、国有土地使用权证、房屋所有权证书、不动产权证书复印件，证明被告黄某、卢某拥有涉案房屋。2、注销抵押登记证明书及相关材料，在被告收到定金之日起17日内，已向琼海市农村信用合作联社博鳌信用社办理完毕注销抵押登记手续，并于2018年6月8日将房产证、土地证原件交给世华公司的王冲执存。原告质证认为，对证据1中的不动产权证书的真实性无异议，不动产权证书上面的权利人仅仅是黄某个人，并没有体现卢某。对证据1中的国有土地使用权证、房屋所有权证书因被告没有原件，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。对证据2的真实性无异议，但与本案无关。被告世华公司对被告黄某、卢某提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性以及证明内容均无异议。本院审查认为，对证据1中的土地使用权证及房屋所有权证书复印件原告虽有异议，但证书上所记载的内容与不动产权证书上所记载的信息相符，本庭对其真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认。反诉第三人世华公司提交的证据：1、网银转账回单2份，证明世华公司共退还原告36.1万元。2、网银转账回单5份，证明世华公司已经将收取的购房款25万元分5次转付给了被告黄某。反诉原告黄某、卢某质证认为，对世华公司的证据1的真实性反诉原告不清楚；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议。反诉被告王某质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，世华公司支付了36.1万元；对证据2不清楚。本院审查认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，王某和世华公司签订《承购确认书》，约定乙方（王某）对博海假日风情11号商铺的房地产有购买意向，并向业主提出如下签约条件。售价：110万元；房地产交付的情况及时间：收齐房款当日；付款方式：一次性付款；交易税费：卖方承担。确认书第二条约定，乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1.5%向甲方（世华公司）支付咨询和中介服务费。三、乙方在签订本确认书时同意交付1万元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金。若业主同意该房地产售价为110万元或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交给业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金。确认书还对其他事项进行了约定。同日，王某向世华公司支付了1万元诚意金。4月27日、28日，王某向世华公司分别支付了过户保证金20万元、4万元。5月11日，王某向世华公司支付了35万元。 黄某、卢某系夫妻关系。2018年5月12日，王某、黄某、卢某及世华公司签订《房屋买卖合同》，合同约定买方（王某）购买卖方（黄某）名下位于琼海市嘉积镇春晖商住区（博海·假日风情）11号商铺[房屋所有权证号：海房权证海字第**，土地使用权证号：海国用（2012）第2031号]。合同第二条约定，（一）买卖双方同意该物业成交价为75万元，净收不包过户相关税费。（二）此次交易所产生的税费及相关过户费均由买方于签订本合同当日支付35万元给经纪方（世华公司）代缴相关部门，并由经纪方代办过户事宜。（三）1、买方分三次付购房款给卖方：第一次在三方签订本合同时即付25万元给卖方作为购房定金（自动转为房款），如买方违约定金不退还，卖方违约双倍返还定金……。2、（1）自卖方收到定金25万元之日起，卖方应在60个工作日内办理完结该物业注销登记等相关手续。不得以任何理由推脱，否则视为违约。（2）三方约定于卖方在不动产中心领取解押后卖方的房产证之3日内到税务局办理纳税申报手续，纳税后3个工作日内到达房产交易中心办理递件手续；买方在收到房管、国土部门出具受理确认单及权籍调查单之3日内三方到达不动产交易中心受理过户事宜。（3）卖方负责协助买方办理过户手续，过户税费及相关费用由买方承担。第四条约定，……（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，买方于本合同签订之日向经纪方支付1.1万元作为咨询及中介服务费……。（三）卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，或者因违约而无法将该物业售于买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金……。（四）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金……。第十条约定，……。4、如因无法过户或卖方违约导致该物业无法成交，则经纪方退还买方此次交易所产生的税费及相关过户费35万元。第六条约定，本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。合同还对其他事项进行了约定。卢某作为黄某的配偶以及王某、黄某、世华公司在合同上签名或盖章。之后，王某向世华公司支付了中介服务费1.1万元；世华公司将收取王某的25万元通过银行转账方式向黄某支付，黄某出具了内容为“今收到世华地产代王某购买博海假日风情商铺定金250000元整”。2018年5月29日，黄某申请办理了涉案房屋的注销抵押登记手续，并于6月8日领取了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证书。因各方对过户税费产生争议，2018年9月3日，世华公司将收取的35万元及1.1万元退还王某。庭审中，黄某、卢某、世华公司表示涉案房屋的实际的交易价格为75万元；世华公司表示过户的税费初步了解是35万元，所以我们就把税费和实际购房款一起合计到了《承购确认书》中即110万元，已经向原告说明了多退少补。王某予以否认，并表示签订《承购确认书》时，世华公司说包过户是110万元，35万元中包含一切费用。 另查明，涉案房屋已于2019年3月11日办理出登记在黄某名下的不动产权证书[证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号]。 本院认为，王某及世华公司签订的《承购确认书》及王某、黄某、卢某、世华公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应遵守履行。《房屋买卖合同》包含买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系，王某主张解除各方签订的《房屋买卖合同》，黄某、卢某、世华公司亦表示同意解除，故对原告主张解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。在《房屋买卖合同》解除后，王某及世华公司签订的《承购确认书》亦无法继续履行，故对王某主张解除《承购确认书》，本院亦予以支持。本案的争议焦点为：一、涉案房屋的实际交易价格及定金数额如何确定；二、本案中是哪一方违约，王某主张黄某、卢某返还定金25万元、赔偿定金22万元以及主张世华公司支付违约金11万元是否应得到支持；三、黄某、卢某主张定金25万元归其所有是否应得到支持。 关于争议焦点一。王某和世华公司签订《承购确认书》，约定涉案房屋交易价格为110万元，交易税费由黄某、卢某承担。三方签订《房屋买卖合同》，约定交易价格为75万元，过户税费由王某承担。二者约定的交易价格不一致，《房屋买卖合同》第六条约定，本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。故涉案房屋的实际交易价格应为75万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故三方合同中关于购房定金25万元的约定中超出实际交易价格75万元的20%的部分无效，即购房定金为15万元（75万元×20%）。 关于争议焦点二。根据三方《房屋买卖合同》第二条约定，……（二）此次交易所产生的税费及相关过户费均由买方于签订本合同当日支付35万元给经纪方（世华公司）代缴相关部门，并由经纪方代办过户事宜。（三）……2、……（3）卖方负责协助买方办理过户手续，过户税费及相关费用由买方承担。可见相关的过户税费由王某承担，由世华公司向相关部门代缴及代办过户手续。税费应以税务机关最终确认的为准，在所需税费等超过35万元的情况下，应由王某补足。王某因税费的承担问题，不愿办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄某、卢某在合同履行过程中，已积极办理房屋解押等相关手续，不存在违约情形。王某主张黄某、卢某违约，无事实根据和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王某存在违约，无权要求返还购房定金15万元，但对于所超出15万元的部分应当返还，即黄某、卢某应向王某返还定金10万元。王某主张黄某、卢某返还定金超出10万元的部分及赔偿定金22万元，于法无据，本院不予支持。 在《房屋买卖合同》中，三方约定交易价格为75万元，过户税费由王某承担。同时约定交易所产生的税费及相关过户费均由王某于签订本合同当日支付35万元给世华公司代缴相关部门，亦约定应以本合同为准。但从王某和世华公司签订的《承购确认书》中可得知原告购房涉案房屋意向为交易金额110万元或低于这个金额，交易税费由黄某、卢某承担。世华公司称已向王某说明了税费多退少补，但并未提交证据证明，王某亦予以否认，并表示35万元中包含一切费用，双方对此产生争议。本院认为，王某作为买方，在签订《房屋买卖合同》时，其同意承担税费，应对税费的金额进行充分的考量。世华公司作为专业房地产经纪机构，提供媒介服务，不承担相应的房屋过户税费，但世华公司在订立合同时未就相关问题进行充分了解、评估及告知义务，为合同的履行留下隐患。居于王某对世华公司专业服务的信赖，世华公司应如实向王某告知交易税费的确认流程及风险，让王某对是否继续订立合同作出正确判断。故在王某与世华公司的居间合同关系中，本院认定世华公司未完全履行居间人应尽的义务，对涉案合同不能继续履行应负一定责任，属于违约方，应承担一定违约责任。世华公司抗辩其不存在违约行为，于法无据，本院不予采纳。 如前所述，王某作为买方应对税费的金额进行充分的考量，因税费的承担问题不愿办理过户手续，应承担相应的法律后果，但世华公司同属违约方，应适当承担一定违约责任。综合考虑王某、世华公司的履约情况与过失、王某实际损失及世华公司已退还中介费等全案因素，本院认为涉案合同解除解除的情况下，由世华公司向王某支付违约金4.5万元，方能体现公平合理的处理原则。对王某主张超出4.5万元的部分，本院不予支持。 关于争议焦点三。本案中，王某存在违约，黄某、卢某不存在违约。黄某、卢某根据定金罚则，主张王某所交购房定金中的15万元归其所有，理据充分，本院予以支持。但其主张归其所有的购房定金超出15万元的部分，于法无据，本院不予支持。 案件审理过程中，王某自愿撤回第三项诉讼请求，黄某、卢某自愿撤回第二项反诉请求，不违反法律规定，本院予以照准。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王某与被告黄某、卢某、琼海世华房地产代理有限公司于2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》。 二、解除原告王某与被告琼海世华房地产代理有限公司于2018年4月26日签订的《承购确认书》。 三、限被告黄某、卢某于本判决生效之日起十日内向原告王某返还购房定金10万元。 四、限被告琼海世华房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某支付违约金4.5万元。 五、反诉被告王某所交纳购房定金中的15万元归原告黄某、卢某所有。 六、驳回原告王某的其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告黄某、卢某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4855元，由原告王某负担3663元，被告黄某、卢某负担822元，被告琼海世华房地产代理有限公司负担370元；反诉案件受理费3088元，由反诉被告王某负担1425元，反诉原告黄某、卢某负担1663元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  祁永芳 二〇一九年九月二十四日 法官助理  梁 茵 书 记 员  王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。