上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12445号原告：张杰，男，1970年12月3日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：宋冀林，上海镇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，上海镇平律师事务所律师。被告：上海保源物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：冀长江，总经理。委托诉讼代理人：陈谷生。原告张杰与被告上海保源物业管理有限公司(以下简称“保源公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告张杰的委托诉讼代理人宋冀林、张亮，被告保源公司的法定代表人冀长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告在2018年4月3日签订的《物业管理服务合同》，并要求被告立即将原告的房屋清空归还给原告；二、判令被告向原告一次性支付拖欠的物业租金(按照每月人民币6,100元的标准，自2018年12月1日起，计算至被告实际腾空交还房屋之日止)；三、判令被告向原告支付违约金人民币12,200元(以下币种均为人民币)；四、诉讼费由被告承担。审理中，张杰增加一项诉讼请求：请求判令被告支付房屋维修费用3,500元。事实与理由：2018年4月3日，原、被告自愿签订《物业管理服务合同》，约定张杰将自有的上海市普陀区子洲路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“涉案房屋”)委托保源公司进行管理。但在合同履行中，保源公司于2018年4月10日后，未按照约定的方式给付租金，擅自变更支付期限。自2018年12月1日起再未向保源公司支付过款项。鉴于保源公司明显违约，故张杰诉至法院，请求判如所请。被告保源公司辩称，不同意解除合同，保源公司并未违约，而张杰并未按照合同的约定配合租客办理居住证，导致双方产生分歧，张杰上门赶走租客。租金给付方式从三个月一付变更为两个月一付，是张杰提出的，并非保源公司擅自变更。因此，不同意承担违约金，不同意承担维修费用，愿意承担拖欠的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、2018年4月3日，张杰作为甲方，与作为乙方的保源公司签订《物业管理合同》。该合同约定：甲方委托乙方管理运营的物业为涉案房屋，甲方授权乙方对物业进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供物业出租管理服务；管理期限自2018年4月4日起至2023年6月3日止，甲方同意承受空置期为首年60天，甲方同意空置期不取得租金；甲方应于2018年4月4日向乙方交付物业，双方应签署房屋交接书，视为双方对涉案房屋有效交付及交付状态的确认；双方约定涉案房屋合理租金为6,100元；双方认可自2018年6月3日始计收租金，每个履约年度内每3个月为一次结算周期，每个结算周期第一周支付租金，首期结算日为2018年4月10日；甲方同意乙方对涉案房屋进行必要的装修、改造及不定期进行一定程度的翻新，同意对客厅进行隔断形成一个房间；管理期内，乙方会为涉案房屋购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有；管理期间，根据甲方选择的维修基金标准(未勾选维修基金标准)，甲方按照附件四维修范围(包括室内墙面及地面；门、窗；厨房、卫生间排水设施；煤气设施、天然气管道；室内配电箱及电线线路；交房时已配置的家具及家用电器)；管理期间，若非因乙方原因造成重大毁损或人身伤害、财产损失等，乙方可选择先行处理，并及时告知甲方，相应责任按照“谁导致谁承担”原则承担；管理期间，甲方须配合乙方办理经营涉案房屋所需的一切手续、审批、许可或文件(包括非上海籍的物业使用人居住证及住宿登记等手续)；乙方迟延支付当期甲方应得租金达15个工作日的，甲方有权随时单方解除合同；合同终止后，乙方应向甲方返还物业，已装修拆除部分不恢复原状，现配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修老化，涉案房屋返还时以当时现状交付，双方对此不持异议；乙方违约导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月租金的违约金，并赔偿甲方相应损失。该合同附件二为房屋交接书，内容空白。二、上述合同签订后，张杰向保源公司交付涉案房屋。保源公司于2018年4月11日向张杰转账支付18,300元，双方均确认该款项包含两个月的租金及相当于一个租金的租赁押金。此后保源公司分别于2018年8月10日、2018年10月10日、2018年10月16日向张杰给付12,200元、10,000元、2,200元。承租期间，保源公司在涉案房屋客厅位置增设隔断，分隔为独立房间用于出租。三、2018年12月17日，张杰向保源公司工作人员发送手机短信，称：“你好，合同约定每月10号付房租，现在已经17号了，再有两天不见打款，我20号回来直接赶人换锁了，你告诉你们公司，无法履行合同就按违约处理了”。2018年12月23日，张杰向保源公司工作人员发送手机短信，称：“……因为你们的违约，我现在通知你我将终止合同，请于周二前搬离我的房子，希望你们不要把小事变大”。四、入账时间为2019年5月10日的《收据》一份，载明金额为3,500元，收款事由为：“卫生间修补，人工费2,000元，材料费1,500元”。五、落款日期为2018年12月11日的《解约协议》，内容为：“因上海保源物业有限公司未能向我提供办理居住证的相关材料，故与上海保源物业有限公司解除合同。经双方协商一致，上海保源物业有限公司赔偿我1000元，作为择选其他房屋的费用。”六、上海市宝山区人民法院于2019年3月1日受理本案，保源公司于2019年3月9日收到法院送达的诉状副本、传票等。后本案由上海市宝山区人民法院裁定移送至本院审理。以上事实，有《物业管理合同》、付款凭证、手机短信、《收据》、《解约协议》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。张杰与保源公司签订《物业管理合同》，合同内容于法不悖，均系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的张杰，已经履行交付房屋并满足约定租赁用途的义务，而作为承租人的保源公司，亦应履行给付租金的义务。结合已查明的事实，在租赁期间，保源公司实际上已变更了租金的给付方式(两个月为一期支付)，保源公司给付租金至2018年12月2日，此后再未给付租金，显然已违反合同的约定，张杰有权解除合同。关于解除合同的时间，虽然张杰曾在向保源公司工作人员发送的短信中告知将“终止合同”，但并无证据表明接收通知的工作人员已获授权处理合同解除事宜，故本院以诉状副本送达保源公司之日(即2019年3月9日)作为合同解除的时间。合同解除后，保源公司应及时向张杰返还房屋，并应恢复房屋原状，拆除在客厅位置增设的隔断。保源公司认为，张杰并未按照约定配合租客办理居住证，存在违约行为，但对此保源公司并未提供直接证据予以证明，且该义务并非租赁合同的主要义务，即使张杰未履行该义务，并不足以构成拒付租金的抗辩理由。故，保源公司应按照合同约定的租金标准，补付至合同解除之日的租金(即自2018年12月3日起至2019年3月9日止)，并给付自2019年3月10日起至实际返还房屋之日止期间的占有使用费。同时，保源公司还应承担合同约定的违约责任，即给付相当于两个月租金的违约金。此外，鉴于双方均确认首期给付的租金中相当于一个月租金的款项转为租赁押金，故在合同解除后，该押金应由张杰向保源公司返还。针对张杰主张的维修费用，依据合同约定，在出租人选择给付维修基金的情况下，保源公司须承担维修责任，但张杰并未选择给付维修基金，故双方应按照另行约定的“谁导致谁承担”的原则承担维修费用，但并无证据表明张杰所主张的维修费用系因保源公司的原因导致。此外，张杰就该主张仅提供载明金额和维修内容的《收据》，并无充足直接证据证明该维修费用系因涉案房屋的维修而产生。因此，本院对该项主张难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张杰与被告上海保源物业管理有限公司就上海市普陀区子洲路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《物业管理服务合同》于2019年3月9日解除；二、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空上海市普陀区子洲路XXX弄XXX号XXX室房屋并恢复原状(拆除客厅位置的隔断)后返还原告张杰；三、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内补付原告张杰自2018年12月3日起至2019年3月9日止期间的租金人民币19,723.33元；四、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张杰房屋占有使用费(按照每月人民币6,100元的标准，自2019年3月10日起给付至实际返还房屋之日止)；五、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告张杰违约金人民币12,200元；六、原告张杰应于本判决生效之日起十日内返还被告上海保源物业管理有限公司租赁押金人民币6,100元；七、对原告张杰的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币410元，减半收取，计人民币205元，由被告上海保源物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  于凯二〇一九年九月二日书记员  朱颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。