贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2160号原告：杨文渊，男，1988年4月8日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。原告：杨寄生，男，1965年5月26日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。二原告委托诉讼代理人：石磊,贵州献才律师事务所律师，特别授权。二原告委托诉讼代理人：唐茂辉，贵州献才律师事务所律师，特别授权。被告：碧江区河西街道双江社区居民委员会（以下简称双江居委会），住所地铜仁市碧江区鹭鸶岩路60（锅厂附近）。负责人：杨斌，该社区主任。被告：张琴，女，1969年9月9日出生，侗族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：胡光辉，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：崔姝蓉，贵州驰铭律师事务所实习律师，特别授权。第三人：铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区柑子园村民组（以下简称柑子园组），住所地铜仁市碧江区柑子园村民组。负责人：万庆华，该村民组组长。第三人：舒定友，男，1952年1月27日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。第三人：龚思发，男，1957年9月13日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。第三人：田全慧，男，1968年11月2日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。原告杨文渊、杨寄生与被告碧江区河西街道双江社区居民委员会、张琴、第三人舒定友、田全慧、龚思发、铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区柑子园村民组确认合同无效纠纷一案，于2019年6月4日向本院起诉。本院依法由审判员徐毅担任审判长，与人民陪审员杨政保、吴永能组成合议庭，书记员张海燕担任法庭记录，适用普通程序于2019年8月8日公开开庭审理了本案。原告杨文渊、杨寄生及其委托诉讼代理人石磊、唐茂辉，被告碧江区河西街道双江社区居民委员会的法定代表人杨斌，被告张琴及其委托诉讼代理人胡光辉、崔姝蓉，第三人舒定友、田全慧、龚思发、铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区柑子园村民组的代表人万庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文渊、杨寄生向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2013年3月20日签订的《房地产买卖契约》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年12月26日，在双江村委会办公室以会议的形式商定，就双江村老一队和二队（柑子园组）对停车场坝子、停车场门面等权属问题，同意由市工作组、河西办事处明确处理意见。2004年1月10日，经河西办事处通过党政联席会议形成《会议纪要》，其中议定停车场9个门面（从路口沿上顺数9个门面）归属二队（柑子园组）。2013年1月31日、2月2日，原告支付全部房款257000元购买上述门面中的8号门面。同年3月20日，二被告签订《房地产买卖契约》，将8号门面以50000元的价格卖给被告张琴，并办理转移登记手续。因被告双江居委会、张琴的行为严重损害了原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼。原告杨文渊、杨寄生在举证期限内提交下列证据证明其主张：1、身份证复印件。证实原告方的身份信息情况。2、《协议意见》、《河西办事处党政联席会议纪要》。证实2004年1月4日，经河西办事处通过党政联席会议形成《会议纪要》，其中议定停车场9个门面（从路口沿上顺数9个门面）归属二队（柑子园组）。3、会议记录三份、《关于柑子园组门面预收款情况说明》、《信用社现金送款簿》、《来帐补充凭证》、《情况说明》、《出售门面证明》、《出售门面记录》、《收据》。证实2013年1月15日、29日、30日，经第三人柑子园组村民讨论，同意按180000元-200000元的价格出售包括8号门面在内的9个门面，第三人柑子园组村民优先购买，如无人购买，再对外出售，出售给村民的门面号按“抓阄”的方式确定。同年2月1日，经该组重新讨论后，同意按每平方米9000元的价格计算购房款。2013年1月31日、2月2日，原告方共计缴纳购房款257000元。此后，原告方经“抓阄”得到8号门面，经测量面积为28.556㎡。4、《不动产权证》（证号为：201293650）、铜房权证市房字第××号《不动产权证》、碧江国用（2013）第2699号《土地使用权证》、《房地产买卖契约》。证实2013年3月20日，时任被告双江居委会村委会主任的第三人龚思发以被告双江居委会的名义与被告张琴签订《房地产买卖契约》，将8号门面（不动产权证登记房号为06-2，面积为30.02㎡）以50000元的价格卖给被告张琴。2013年5月10日、7月11日，被告张琴就8号门面办理了《不动产权证》及《土地使用权证》。5、《门面租赁合同》。证实原告将8号门面以每月为2200元的价格租赁给他人，租赁时间从2017年6月18日起至2019年6月18日止。6、《铜仁市供水公司安装发票》、《铜仁市供水总公司收费收据》、《铜仁市供水总公司供水业务回执（销户）》、照片、电力缴费凭证。证实原告为8号门面办理水电业务及缴纳水电费。7、《柑子园组老地名易名说明》、《新路口门面道路地名易名说明》。证实双江村原名向阳大队，柑子园组原名向阳二队。2014年，双江村委会更名为双江社区居民委员会。8、照片。证实8号门面的外观状况。9、个人业务凭证。证实2013年1月30日，第三人舒定友向第三人田全慧汇款800000元。被告双江居委会辩称：尊重法院判决，在诉讼过程中未提供证据。被告张琴辩称：1、涉案门面变更登记在其名下之前系登记在被告双江村委会名下，属被告双江村委会所有。2、即使涉案房屋归第三人柑子园组，其与被告双江居委会签订的《房地产买卖契约》也合法有效。3、其支付的系合理对价，且通过田全慧已将购房款800000元支付给第三人柑子园组。4、涉案门面不论是否存在一房多卖，按照法律规定也应归其所有。5、退一步说，即使被告双江居委会或是第三人田全慧对涉案门面无实际处分权，其也善意取得涉案门面的所有权。被告张琴在举证期限内提交的证据：1、《请示》二份、会议记录。证实2011年6月29日经鹭鸶岩组、大江坪组村民讨论，同意出售新路口门面。后第三人柑子园组及鹭鸶岩组、大江坪组经请示，同意其出售门面。2、《铜仁市房屋面积测绘报告》。证实经第三人田全慧申请，铜仁市房地产交易中心对双江村委会综合楼面积进行测绘。3、《当选证书》。证实第三人龚思发于2011年1月1日当选双江村委会主任，任期为三年。4、《不动产权证》（证号为：201293650）、铜房权证市房字第××号《不动产权证》、碧江国用（2012）第4075号《土地使用权证》、碧江国用（2013）第2699号《土地使用权证》及铜房权证市房字第××号《不动产权证》、《房地产买卖契约》、税收发票3张。证实包括8号门面在内的9个门面均登记在被告双江居委会（原双江村委会）名下。2013年3月20日，时任被告双江居委会村委会主任的第三人龚思发以被告双江居委会的名义与被告张琴签订《房地产买卖契约》，将8号门面（不动产权证登记面积为30.02㎡）以50000元的价格卖给被告张琴。被告张琴在缴纳相关税费后，先后于2013年5月23日、7月11日就8号门面办理了《不动产权证》及《土地使用权证》。第三人柑子园组述称：希望法院公正判决，在诉讼过程中未提供证据。第三人舒定友述称：其是受双江村委会、柑子园组及大江坪组的委托去办理手续，并承诺门面让其优先处理。第三人舒定友在举证期限内未提交证据。第三人龚思发述称：提出驳回原告的诉讼请求。第三人龚思发在举证期限内提交的证据：1、铜河集建（2000）字第0103号《集体土地建设用地使用证》。证实地号为C-6-004号的土地使用者为双江村委会，用途为车库及门面。2、《关于新路口门面出卖说明》。证实第三人柑子园组位于新路口门面由第三人田全慧垫资办理土地相关手续。3、《请示》二份、《统计表》。证实2012年12月14日经第三人柑子园组村民讨论，同意以每平方米9000元的价格卖断新路口门面。后第三人柑子园组及鹭鸶岩组、大江坪组经请示，同意其出售门面。第三人田全慧述称：是第三人柑子园组委托其去办理手续的，也是村民组一致同意才支付800000元的购房款。第三人田全慧在举证期限内提交的证据：1、《关于新路口门面出卖说明》。证实第三人柑子园组位于新路口门面由其垫资办理土地相关手续。2、《统计表》。证实2012年12月14日经第三人柑子园组村民讨论，同意以每平方米9000元的价格卖断新路口门面。3、收据。证实2013年1月18日，第三人舒定友以第三人柑子园组的名义向第三人田全慧出具收据，记载内容为付新路口5-9号门面款。经审理查明，2003年12月26日经会议讨论后，原双江村老一队和二队（柑子园组）同意由市工作组、河西办事处就停车场坝子、停车场门面等权属问题明确处理意见。2004年1月10日，河西办事处通过党政联席会议形成《会议纪要》，其中议定停车场9个门面（从路口沿上顺数9个门面）归属二队（柑子园组）。上述9个门面均登记在被告双江居委会（原双江村委会，2014年更名为双江居委会）名下。经第三人柑子园组村民多次讨论后，同意按180000元-200000元的价格出售上述9个门面，并议定第三人柑子园组村民有优先购买权，如无人购买，再对外出售，出售给村民的门面号按“抓阄”的方式确定。原告方经“抓阄”得到8号门面，经测量面积为28.556㎡。经该组重新讨论后，议定按每平方米9000元的价格计算购房款。2013年1月31日原告方预交购买8号门面购房款200000元，2013年2月2日，原告方补交了所欠购房款57000元，原告方共计缴纳购房款257000元。2013年1月18日,第三人田全慧向时任第三人柑子园组会计的第三人舒定友汇款800000元，第三人舒定友以第三人柑子园组的名义向第三人田全慧出具收据，记载内容为“付新路口5-9号门面款”。同年1月30日，第三人舒定友将收取的800000元退还给第三人田全慧。2013年3月20日，时任被告双江居委会村委会主任的第三人龚思发以被告双江居委会的名义与被告张琴签订《房地产买卖契约》，将8号门面（不动产权证登记面积为28.556㎡）以50000元的价格卖给被告张琴。同年5月23日、7月11日，8号门面的《不动产权证》及《土地使用权证》先后过户至被告张琴名下。对原告方提交的证据分析及认定：对于提交的身份证复印件，系原告方身份信息证据，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；对于提交的《协议意见》、《河西办事处党政联席会议纪要》，上述证据系对基本事实的描述，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；提交的会议记录三份、《关于柑子园组门面预收款情况说明》、《信用社现金送款簿》、《来帐补充凭证》、《情况说明》、《出售门面证明》、《中国工商银行个人业务凭证》、《出售门面记录》、收据二张，上述证据系对基本事实的描述，予以采信；提交的《不动产权证》（证号为：201293650），上述证据系对基本事实的描述，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；提交的铜房权证市房字第××号《不动产权证》、碧江国用（2013）第2699号《土地使用权证》、《房地产买卖契约》，虽经质证认为《土地使用权证》及《不动产权证》系伪造，但未提供证据予以反驳，且上述证据系对基本事实的描述，予以采信；提交的《门面租赁合同》、《铜仁市供水公司安装发票》、《铜仁市供水总公司收费收据》、《铜仁市供水总公司供水业务回执（销户）》、照片、电力缴费凭证与本案所处理事实无关，不予采信；提交的《柑子园组老地名易名说明》、《新路口门面道路地名易名说明》、照片，上述证据系对基本事实的描述，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；提交的个人业务凭证、《请示》，上述证据系对基本事实的描述，且质证后仅对证明目的有异议，故上述证据予以采信。对被告张琴提交的证据分析及认定：对于提交的《身份证复印件，系被告张琴身份信息证据，予以采信；提交的《当选证书》、《铜仁市房屋面积测绘报告》，上述证据系对基本事实的描述，予以采信；提交的《请示》二份、会议记录、《不动产权证》（证号为：201293650）、铜房权证市房字第××号《不动产权证》、碧江国用（2012）第4075号《土地使用权证》、碧江国用（2013）第2699号《土地使用权证》及铜房权证市房字第××号《不动产权证》、《房地产买卖契约》、税收发票3张，虽经质证认为《土地使用权证》及《不动产权证》系伪造，但未提供证据予以证明，且上述证据系对基本事实的描述，予以采信。对第三人龚思发提交的证据分析及认定：对于提交的铜河集建（2000）字第0103号《集体土地建设用地使用证》，该证据与原告方提交的铜房权证市房字第××号《不动产权证》能相互印证，故该证据予以采信；提交的《关于新路口门面出卖说明》、《请示》、《统计表》，上述证据系对基本事实的描述，且无其它证据予以反驳，故上述证据予以采信。对第三人田全慧提交的证据分析及认定：对于提交的《关于新路口门面出卖说明》、《统计表》、收据，上述证据系对基本事实的描述，且无其它证据予以反驳，故上述证据予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案门面登记在被告双江居委会名下，应当认定其为所有权人，虽有证据证实本案涉案门面经内部协调已分配给第三人柑子园组，但不导致所有权的变更。《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。”的规定，被告双江居委会依照村民会议讨论的方案和相关请示，将涉案8号门面出售给被告张琴，并变更登记在被告张琴的名下，未违反法律强制性规定，也未侵害他人合法权益，应认定双方签订的合同合法有效。故原告方要求确认二被告于2013年3月20日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求不能成立，不予支持。关于被告张琴提出的涉案门面变更登记在其名下之前系登记在被告双江村委会名下，属被告双江村委会所有的辩解理由，经查属实，该辩解理由成立，予以采纳；提出的即使涉案房屋归第三人柑子园组，其与被告双江居委会签订的《房地产买卖契约》也合法有效的辩解理由，经查部分属实，予以部分采纳；提出的其支付的系合理对价，且通过田全慧已将购房款800000元支付给第三人柑子园组的辩解理由，经查属实，予以采纳；提出的涉案门面不论是否存在一房多卖，按照法律规定也应归其所有的辩解理由，经查该辩解理由成立，予以采纳；提出的退一步说，即使被告双江居委会或是第三人田全慧对涉案门面无实际处分权，其也善意取得涉案门面的所有权的辩解理由，经查，本案不符合善意取得构成要件，该辩解理由不能成立，不予采纳。关于第三人舒定友提出的其是受双江居委会、柑子园组及大江坪组的委托去办理手续，并承诺门面让其优先处理的辩解理由，经查，现有证据不能证实被告双江居委会、第三人柑子园组是否委托他人处置涉案门面，故该辩解理由不能成立，不予采纳。关于第三人龚思发提出驳回原告方的诉讼请求的辩解理由，经查该辩解理由成立，予以采纳。关于第三人田全慧提出的是第三人柑子园组委托其去办理手续的，也是村民组一致同意才支付800000元的购房款的辩解理由，现有证据不能证实第三人柑子园组是否委托他人处置涉案门面，故该辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告杨文渊、杨寄生的诉讼请求；案件受理费50元，由原告杨文渊、杨寄生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  徐 毅人民陪审员  杨政保人民陪审员  吴永能二〇一九年九月二十六日法官助理冉应书记员张海燕