上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初11368号原告：万年青(上海)运动器材有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘严雄，总经理。委托诉讼代理人：孙伟，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪江峰，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：中国邮政集团公司上海市分公司，住所地上海市虹口区。负责人：陈必昌，总经理。被告：中国邮政集团公司，住所地北京市。法定代表人：刘爱力，董事长兼党委书记。上列两被告共同委托诉讼代理人：许更，上海君澜律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐文静，上海君澜律师事务所律师。原告万年青(上海)运动器材有限公司(以下简称“万年青公司”)诉被告中国邮政集团上海市分公司(以下简称“中国邮政上海分公司”)、中国邮政集团公司(以下简称“中国邮政公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人缪江峰、被告委托诉讼代理人许更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万年青公司诉称：2017年12月27日，原告与被告中国邮政上海分公司签署《厂房租赁合同》，约定原告将位于上海市青浦区北盈路XXX号(胜利路XXX号)房产证编号为第3幢(原告公司编号为第3幢)的厂房第一层、第二层西侧房屋出租给被告中国邮政上海分公司，租赁期限为三年，即从2018年1月1日起至2020年12月31日止。第一年每月租金为人民币(以下币种均为人民币)295,745元，第二年每月租金为310,532元，第三年每月租金为326,089元。租金每三个月一付，被告中国邮政上海分公司应于每季度使用日5日前交清租金，即租赁第一季度的租金应于2017年12月25日前付清，后一季度租金支付时间顺推三个月，以此类推。根据租赁合同第九条第一款约定被告中国邮政上海分公司逾期支付租金的，每逾期一日应按逾期支付金额的日千分之五向原告支付逾期付款违约金。第九条第二款的约定被告中国邮政上海分公司在租赁期内中途擅自退租的，视为根本违约，原告有权单方终止合同，无偿收回租赁物、租赁物固定装修归原告所有，且中国邮政上海分公司应按照合同总租金的7%向原告支付违约金。上述合同签署后，在租赁期限内被告中国邮政上海分公司未经与原告协商一致便自提出中途退租的要求，亦未与原告办理房屋退还交接手续便于2019年2月26日擅自搬离租赁房屋。另外被告中国邮政上海分公司至今未向原告支付自2019年1月1日起的租赁房屋租金、自2018年12月份起的水电费，经原告多次催告，被告中国邮政上海分公司始终未予支付亦未给予明确答复。原告认为，被告中国邮政上海分公司的上述行为已经违反了《厂房租赁合同》的约定，构成根本违约，并且给原告造成了极大的损失，原告有权单方解除租赁合同并要求被告中国邮政上海分公司履行合同义务并承担违约责任。被告中国邮政上海分公司系被告中国邮政公司的分公司，被告中国邮政公司应当对分公司的债务承担相应民事责任。综上所述，两被告的行为已经构成违约，造成了原告极大地损失，为了维护原告的合法权益，故诉诸法院，请求：1、判令解除原告与被告中国邮政上海分公司之间的厂房租赁合同；2、判令两被告向原告支付2019年1月1日起拖欠的租金931,596元、自2018年12月起的水电费15,272元(暂计至2019年3月31日，最终计算至厂房租赁合同解除之日止)；3、判令两被告向原告支付逾期支付租金违约金442,508.10元(以日千分之五的标准，自2018年12月26日起暂计至2019年3月31日，最终计算至两被告实际支付之日止)；4、判令两被告向原告支付合同解除违约金783,187.44元；5、本案诉讼费由两被告负担。被告中国邮政上海分公司、中国邮政公司共同辩称：1、同意解除案涉租赁合同，但是对解除时间有异议，被告自2018年12月25日起即向原告提出解约，根据合同约定，解约并不需要原告同意，故解除时间应按照双方合同履行情况，最晚于2019年1月底已经解除；2、同意支付2019年1月的租金，对于水电费同意支付至2019年1月；且双方签订租赁合同时，被告已垫付部分钱款，应予以扣除；3、不同意支付逾期付款违约金，因为2019年2、3月份的租金未产生，且1月租金迟延支付的责任在于原告，并非被告，原告向被告提供了2019年1月份的租金发票，但之后将其作废，导致被告无法支付上述租金，故逾期支付租金的利息不应由被告负担；4、租赁合同确实约定了租金总额7%作为违约金，但该约定明显高于原告实际损失，且该约定不合理，故要求调低违约金标准；5、诉讼费应由原告负担。经开庭审理查明：位于上海市青浦区香花桥街道北盈路XXX号的厂房登记在原告名下。2017年12月27日，原告(出租方、甲方)与被告中国邮政上海分公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区香花桥街道北盈路XXX号(胜利路XXX号)房产证编号为第3幢(甲方公司编号为第3幢)的厂房第一层、第二层西侧(以下称“系争房屋”)出租给乙方使用，租赁物第3幢第一层租赁面积为5,422.67平方米，第二层西侧租赁面积为2,279.02平方米；租赁期限为三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止；本租赁物的用途为仓储；第3幢租赁物第一层、第二层西侧第一年即从2018年1月1日起至2018年12月31日止租金为每月每平方米38.40元(此费用包含租金及甲方大门口保安管理费和公共区域的卫生清洁费，下同)，每月总租金为295,745元；第二年租金递增5%，即从2019年1月1日起至2019年12月31日止每月每平方米租金为40.32元，每月总租金为310,532元；第三年租金在上一年基础上递增5%，即从2020年1月1日起至2010年12月31日止，每月每平方米租金为42.34元，每月总租金为326,089元；租金每三个月一付，乙方应于每季度使用日5日前交清租金，即租赁第一季度的租金应于2017年12月25日前付清，后一季度租金支付时间顺推三个月，以此类推，甲方于每季度使用日30日前开具发票给乙方；本合同签订之日起3个工作日内(甲方同意乙方租赁保证金于2017年12月29日前交付)乙方向甲方交付保证金(等同2个月租金金额)591,490元；租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担违约责任及返还租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无息返还保证金；租赁期间，如乙方因违反本租赁合同约定给甲方造成财产损失或有其他违约行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受的实际损失，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方；乙方在租赁期间，使用的水、电、环境卫生费、有线电视费、液化气、电话费等其他费用，由乙方根据有关规定自行承担；前述水、电、有线电视、电话等在相关部门允许的情况下，乙方应自行申请单独立户并自行向有关部门缴费，在无法单独立户的情况下，乙方应设置独立电表、水表，以便甲方代收代缴；本合同提前终止或租赁期届满的，乙方应于合同提前终止或届满之日向甲方书面提出交接，并办理好租赁物相关退还手续，双方在交接单上签字盖章后，即视为乙方已合格退还租赁物；乙方逾期支付租金的，每逾期一日应按逾期支付金额的日千分之五向甲方支付逾期付款违约金；乙方在租赁期内中途擅自退租或拖延缴纳租金达30天的，视为乙方根本违约，甲方有权单方终止合同，无偿收回租赁物、租赁物固定装修归甲方所有，而且乙方应按照合同总租金的7%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，甲方对清理该等物品所产生的费用由乙方承担。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，被告按约支付保证金591,490元，并支付租金至2018年12月31日，支付水电费至2018年11月30日。2019年2月18日，原告向被告中国邮政上海分公司发送《告知函》，载明：关于贵司提出与我司解除租赁合同事宜，贵司在未与我司协商一致、且未与我司办理房屋交接手续的情况下便擅自退租，且贵司未将租赁房屋中贵司的物品全部搬离撤除。目前，经我司检查，该租赁房屋中仍留有货架等贵司的物品。现向贵司函告如下：1、请贵司将租赁房屋中的遗留物品搬离撤除，并于搬离撤场的当日与我司办理该租赁房屋的交接手续，以确保我司能够另行出租该租赁房屋，租金、管理费等费用应计算至贵司实际搬离撤场之日止；2、贵司应当与办理房屋交接手续的当日，按合同约定向我司支付单方解除合同违约金783,187.44元，扣除已经缴纳的租赁保证金591,490元，贵司还应向我司支付不足部分款项191,697.44元，并结清自2019年1月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金、水电费及相应逾期付款违约金。2019年2月22日，被告中国邮政上海分公司向原告回函，载明：2019年1月中旬将贵司给我司的解除协议制作完成并盖章，明确合同自2019年1月31日终止，并于1月24日交给了贵司，但至今未收到贵司的任何回复；1月29日，我司已将全部财务撤离完毕，并应贵司要求将租赁房屋钥匙交给前台；1月租金由于贵司提供的发票在上海财税网显示作废，故无法付款。2月19日又收到贵司的告知函，多次联系贵司但未有明确说法，仅在2月21日上述表示下周协调，且仍无具体时间表，就此我司认为贵司在此事处理上响应效率过慢、时间明显过长，对由此而产生的额外费用我司不应也不将承担，望贵司慎重对待！鉴于告知函中的情况，我司回复如下：1、应贵司要求，近日，我司再次去租赁房屋查看，并配合贵司清理了相关物品；2、请贵司提供1月房租的有效发票。同日，被告中国邮政上海分公司向原告发送《告知函》，载明：昨日下午15：57分以电话形式告知贵司开具的发票经我司财务部门查询后为作废发票，并约定今天上午到贵司换取有效发票，以尽快交付1月房租。由于邮政必须收到有效发票后才能汇款，今日我司工作人员前来贵司财务部调换发票，贵司以必须开1季度的发票为由拒开1月发票，造成1月房租无法交付，由此导致我司无法正常支付1月房租的后果由贵司承担。2019年2月28日，被告中国邮政上海分公司向原告发送《告知函》，对合同解除时间、搬离时间、发票开具、租金及违约金等进行了告知。此后，原告与被告中国邮政上海分公司双方就上述分歧多次发函进行交涉未果。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房产权证、房屋租赁合同、付款凭证、告知函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、虽然被告于2018年12月25日曾口头提出解除合同，但原告未同意，故合同未解除；现由于被告拖欠租金未支付达到合同约定的解除条件，且未经原告同意擅自退租，故原告有权解除案涉租赁合同，合同解除日期以法院判决生效之日为准；2、被告虽提出提前解除合同，但未能及时搬离系争房屋，仍遗留有隔离网罩、垃圾横幅等物品，故应向原告支付2019年1月1日至合同解除之日的租金；至于合同解除后的腾退、房屋占有使用费等法律后果，不在本案中主张，另案处理；3、关于水电费，由原告根据总表缴纳后，根据被告处分表抄表情况向被告开具普通发票，然后由被告向原告缴纳；原告已将2018年12月至2019年2月期间的水电费收费通知单交付被告，但被告未向原告缴纳；4、原告曾根据合同约定向被告开具了2019年第一季度的发票，但被告迟迟不支付，故原告在最终财务结算时于2018年12月29日将上述发票作废；虽被告曾发函要求开具2019年1月份的发票，但根据合同约定租金为季度支付，而双方对发票金额存在异议，单单开具1月份发票可能会被被告认为同意解除合同，为避免上述情形发生，故原告坚持需开具3个月的租金发票，迟延支付租金的后果应由被告承担；5、被告在租期内擅自退租，根据合同约定应按照合同总租金的7%向原告支付解约违约金，结合合同期限计算为两个半月的租金，而案涉租赁合同仅履行了三分之一的时间，还有两年租期未履行，给原告造成的损失远不止两个半月的租金；6、被告中国邮政上海分公司是被告中国邮政公司的分支机构，故中国邮政公司应与中国邮政上海分公司承担共同付款责任；7、保证金同意在本案中一并处理。为此，被告提供水电费通知单、水电表近期度数照片、水电费付款凭证及发票复印件、系争房屋内部照片、聊天记录、发票作废记录等作为证据。被告对原告提供的2018年12月份水电费通知单真实性无异议，对2019年1、2月份通知单真实性不予认可；对水电表照片不予认可；对聊天记录真实性无法确认；对房屋内部照片不予认可；对水电费付款凭证及发票复印件、发票作废记录未发表质证意见。同时，被告主张：1、案涉租赁合同并未约定必须经原告同意被告才可解除合同，且被告于2018年12月25日即口头向原告提出解除合同，并于2019年1月份开始与原告协商解除合同事宜，后原告主动向被告发送解除协议，说明原告在2019年1月份已同意解除合同，故案涉租赁合同应于2019年1月解除；2、被告已经于2019年1月搬离系争房屋并于1月29日将房屋钥匙交付原告，故同意支付2019年1月的水电费及租金，2-3月期间产生的费用与被告无关；案外人袁某某代被告向原告支付了水电费押金2万元，此款项应用以抵扣水电费；3、被告自始都同意支付2019年1月份的租金，且原告曾向被告开具过第一季度三个月的发票，在付款期限内原告付款时发现发票已作废，后被告要求原告开具2019年1月的租金发票，但原告一直以需缴纳一季度租金，不符合实际情况，故租金未能按期支付的责任在原告，被告不应支付违约金；即使被告应支付逾期付款违约金，原告主张的违约金计算标准也过高，应调整为日万分之五的标准，且迟延支付的时间原告主张过长；4、对于解约违约金，不应以全部租金的7%，同意以剩余租期内总租金的7%作为解约违约金；5、中国邮政分公司虽系中国邮政公司的分公司，但有独立财产，可单独承担责任，故被告中国邮政公司不应承担付款责任；6、同意保证金在本案中一并处理。为此，被告提供微信聊天记录、双方各自拟定的解除协议、2019年第一季度租金发票、网站页面、视频、收据等作为证据。原告对被告提供的微信聊天记录、双方各自拟定的解除协议、2019年第一季度租金发票、网站页面的真实性无异议，但对其证明内容不予认可；对要求开具发票的视频真实性无异议，但但不能证明拍摄时间；对清理系争房屋的视频，真实性不予认可；对交还钥匙的视频，真实性不予认可；对收据真实性无异议，但与本案无关，案外人袁峰并未向原告表示或确认该笔款项系代被告支付，被告也未提供相应依据证明。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《厂房租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，被告无解除权擅自提出解除合同，且并未就解除合同与原告达成一致意见，故对被告提出的案涉合同已于2019年1月底解除的主张本院不予采信。被告在租赁期内擅自中途退租，违反了合同约定，原告有权解除合同，故对原告提出的解除案涉租赁合同的主张，本院予以支持，合同解除时间本院确定为诉状副本送达被告之日即2019年6月11日。针对原告主张的租金，本院认为，虽然双方未办理正式的交接手续，但被告已于2018年12月25日通知原告解除合同，并在之后通过多次函告的方式告知原告其已经搬离，双方也就合同解除违约责任等一直进行沟通，故对于原告已搬离的事实原告应知晓，而在此情形下原告却不积极收回系争房屋，其对在此期间产生的扩大损失应承担相应责任，故结合双方当事人来往函件、照片、视频及庭审陈述等，本院酌定被告应支付原告租金621,064元。针对水电费，结合被告自述其腾退时间、原告提供的2018年12月及2019年1月水电费通知单明细及聊天记录，本院认定被告应向原告支付2018年12月及2019年1月期间的水电费13,802.22元，对原告主张的2019年2月的水电费本院不予支持。原告不同意水电费押金在本案中予以抵扣，且被告亦未提供其他证据予以佐证，故对被告提出的水电费押金应予以抵扣的主张，本院不予采信。根据合同约定，原告应于每季度使用日30日前开具发票给被告，被告应于每季度使用日5日前交清租金，并结合双方当事人的陈述，本院认定双方租金履行的交易习惯为原告先行开具租金发票后被告按票付款，故被告在收到原告开具的2019年第一季度租金发票后应于2018年12月25日前向原告支付上述期间的租金，但直至2018年12月29日发票作废之日被告仍未付款，被告应以第一季度租金为基数向原告支付此期间的逾期付款违约金。原告在2018年12月29日将租金发票作废，其后双方就租金金额、开票数额等无法达成一致意见，且原告未再行向被告开具发票，故对原告主张的其后的逾期支付租金违约金，本院不予支持。对于违约金的计算标准，合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之五，对此被告认为该标准过高，请求法院依法予以调整，按照日万分之五标准进行计算。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期付款违约金的计算标准为日万分之五。综上，本院认定被告应支付原告逾期付款违约金1,863.20元。原告主张的合同解除违约金，于法有据，且被告未提供证据证明该违约金约定过高，故对原告的该项诉请本院予以支持。双方当事人均同意保证金在本案中一并处理，本院予以准许。根据合同约定，原告有权将保证金用于抵扣违约金，故为避免双方诉累，本院认定扣除保证金591,490元后，被告仍需支付原告解约违约金191,697.44元。原告诉请主张要求被告中国邮政上海分公司与被告中国邮政公司共同承担责任，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告万年青(上海)运动器材有限公司与被告中国邮政集团公司上海市分公司签订的《厂房租赁合同》于2019年6月11日解除；二、被告中国邮政集团公司上海市分公司、中国邮政集团公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司租金621,064元；三、被告中国邮政集团公司上海市分公司、中国邮政集团公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司水电费13,802.22元；四、被告中国邮政集团公司上海市分公司、中国邮政集团公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司逾期付款违约金1,863.20元；五、被告中国邮政集团公司上海市分公司、中国邮政集团公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万年青(上海)运动器材有限公司解约违约金191,697.44元；六、原告万年青(上海)运动器材有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,180.50元，减半收取计12,090.25元，由原告负担3,300.25元，两被告负担8,790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一九年九月十八日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。