福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3236号 原告：中国农业银行股份有限公司连江县支行，住所：福州市连江县凤城镇玉荷东路98号 法定代表人：黄兆华，行长。 委托诉讼代理人：林星、朱有同，福建合立律师事务所律师，代理权限：一般授权。 被告：邢燕钦，女，汉族，1966年12月23日出生，住福建省连江县。 被告：孙长金，男，汉族，1963年11月15日出生，住福建省连江县。 被告：福州鼎森房地产开发有限公司，住所：福建省连江县凤城镇金安东路5号鼎森中央公园一区A3#楼四层。 法定代表人：张怀章，董事长。 委托诉讼代理人：龚志强（系被告公司员工），代理权限：特别授权。 原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告邢燕钦、被告孙长金、被告福州鼎森房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，2019年9月5日，本案公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司连江县支行之委托诉讼代理人林星、被告孙长金、被告福州鼎森房地产开发有限公司之委托诉讼代理人龚志强到庭参加诉讼，被告邢燕钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案经调解无果，现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司连江县支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120150049839）；2、判令被告邢燕钦与被告孙长金共同偿还原告借款本金566666.52元，并支付利息（利息包括正常利息、罚息、复利，自2019年5月12日起至款项还清之日止，按双方合同约定计算）；3、判令被告福州鼎森房地产开发有限公司对被告邢燕钦与被告孙长金的上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告邢燕钦与被告孙长金立即协助原告办理位于连江县的抵押登记手续，被告福州鼎森房地产开发有限公司应督促被告邢燕钦、孙长金并配合其办理抵押登记手续；5、判令上述房产抵押登记办妥后，或被告邢燕钦与被告孙长金拒不协助办理抵押登记的，原告有权以上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款，对被告邢燕钦与被告孙长金所欠上述债务范围内优先受偿；6、本案全部诉讼费用、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：被告邢燕钦与被告孙长金系夫妻关系，双方于1989年9月1日登记结婚。2015年8月31日，以被告邢燕钦为借款人，原告为贷款人，被告邢燕钦与被告孙长金为抵押人，被告福州鼎森房地产开发有限公司为保证人，三方签订了合同编号为“35020120150049839”的《个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》），约定：由原告向被告邢燕钦发放借款75万元整（人民币，下同），用于购买位于连江县，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，首年执行年利率5.15%；还款方式为以等额本息还款法按月分期还款。同时，为了担保原告债权的实现，《借款合同》第31条对借款担保做了如下约定：由被告福州鼎森房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，由被告邢燕钦与被告孙长金以《借款合同》第32条所列房产做抵押担保。保证及抵押担保的范围包括《借款合同》项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另，《借款合同》还对各方的违约责任作了详细约定：其中第11.1、11.3约定借款人未按照合同约定期限归还借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利；第11.4（2）约定因借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。 《借款合同》签订后，原告于2015年9月6日向连江县房产管理交易所申请办理了“预购商品房抵押权预告登记”，于2015年9月11日按合同约定向被告邢燕钦发放了借款75万元。借款后，从2018年7月份起，被告邢燕钦与被告孙长金涉及多起民间借贷纠纷在连江县人民法院审理，且目前被告邢燕钦与被告孙长金均已被列入最高人民法院失信被执行人员名单，已经丧失偿还能力。被告邢燕钦从2018年7月份开始逾期偿还借款本息，被告福州鼎森房地产开发有限公司作为保证人从2018年7月份开始一直替被告邢燕钦代偿本息，已代偿本息至2019年5月11日，现被告邢燕钦已归还借款本金183333.48元，尚欠借款本金566666.52元及从2019年5月12日起的利息。 原告认为，由于被告邢燕钦逾期偿还借款本息，原告有权按照《借款合同》第11.4条的约定提前收回借款，提前行使担保权，并收取相应利息、罚息、复利。上述债务系被告邢燕钦与被告孙长金夫妻关系存续期间的债务，且系用于购买双方共有房产，因此，上述债务应为夫妻共同债务，由被告邢燕钦与被告孙长金共同偿还。被告福州鼎森房地产开发有限公司作为连带责任保证人，应当对被告邢燕钦与被告孙长金的上述债务承担连带保证责任。另，被告邢燕钦与被告孙长金以位于“连江县”的房产作为抵押担保，并办理了“预购商品房抵押权预告登记”，现该房产已经完成了初始登记，但由于被告邢燕钦与被告孙长金怠于办理抵押登记手续，阻碍原告抵押权的设定，因此应当责令被告邢燕钦与被告孙长金立即协助原告办理抵押登记手续，同时被告福州鼎森房地产开发有限公司应督促被告邢燕钦与被告孙长金并配合其办理抵押登记手续；待上述房产抵押登记办妥后，或被告邢燕钦与被告孙长金拒不协助原告办理抵押登记手续的，则原告有权对上述房产折价或拍卖、变卖后所得价款在被告邢燕钦与被告孙长金所欠债务范围内优先受偿。 被告邢燕钦未作答辩也未提交证明资料。 被告孙长金辩称：贷款属实，但目前无法偿还贷款，请求法院依法处置房产予以还款。 被告福州鼎森房地产开发有限公司辩称：一、被告购买的房产已具备办理产权登记条件。被告邢燕钦于2015年7月21日购买答辩人开发建设的连江县，同时签署了该房屋的商品房买卖合同并办理商品房买卖合同备案手续及申请预告登记。商品房买卖合同约定购房总价款1078643元。其中首付款328643元通过现金转账形式支付，余款750000元通过中国农业银行股份有限公司连江县支行房屋按揭贷款支付。2017年9月，X区办理完成房屋初始登记，单元房产具备办理产权登记条件，X区业主已陆续办理产权证。2017年10月，答辩人书面通知被告邢燕钦办理上述房屋产权登记，但被告置若罔闻。 二、因被告怠于办理房屋产权登记及抵押登记，导致抵押权证未办理，原告及答辩人不存在过错，原告应具备优先受偿权。答辩人承担保证责任后，答辩人应享有对被告邢燕钦追偿的权利。被告邢燕钦购买上述房屋，商品房买卖合同已经备案，被告邢燕钦也办理了房屋预告登记及抵押预告登记。2017年10月后，上述房屋已具备办理不动产证书所有条件，被告邢燕钦拒不办理不动产权证书及抵押登记，给答辩人及原告持续造成经济损失，答辩人及原告不存在任何过错，被告邢燕钦理应承担应有的法律责任，原告债权理应享有优先受偿权。根据原告与被告邢燕钦、答辩人签署的个人购房借款担保合同，答辩人承担保证责任，原告要求答辩人承担保证责任后，答辩人应当就被告邢燕钦享有追偿权。 三、因被告持续断供，截至2019年7月26日，答辩人代为偿还按揭贷款已达85527.79元，达到商品房买卖合同约定解除条件，答辩人将起诉解除与被告签订的商品房买卖合同，返还被告全额购房款，其中按揭贷款部分优先返还给原告。2018年7月份起，被告邢燕钦持续断供，截至2019年7月26日，答辩人代被告邢燕钦偿还原告房屋按揭贷款已达85527.79元，被告邢燕钦与答辩人签署的商品房买卖合同附件六补充协议第7点约定：如果出卖人代买受人偿还银行按揭贷款本息超过按揭金额10%，出卖人有权解除商品房买卖合同。答辩人与被告邢燕钦商品房买卖合同解除后，答辩人将被告邢燕钦尚欠原告银行按揭贷款返还给原告后。剩余购房款答辩人将返还给被告邢燕钦。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案现有证据以及当事人的陈述，本院确认如下事实： 2015年8月31日，被告邢燕钦（借款人、抵押人）、被告孙长金（抵押人）、被告福州鼎森房地产开发有限公司（保证人）与原告中国农业银行股份有限公司连江县支行（贷款人）签订一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120150049839）。合同约定：被告邢燕钦向原告贷款75万元用于购买位于连江县；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等本递减还款法；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权，有权宣布借款立即到期，有权对逾期借款计收罚息，对应付未付利息有权计收复利。被告邢燕钦自愿提供位于连江县作为抵押担保，被告邢燕钦、被告孙长金在抵押人处签字。被告福州鼎森房地产开发有限公司为借款人购房贷款提供阶段性连带责任保证。 合同签订后，原告于2015年9月11日依约向被告邢燕钦发放贷款75万元，执行年利率为5.15%，逾期利率为7.725%，贷款到期日为2030年9月10日。借款后，被告邢燕钦归还本息至2018年6月，之后由被告福州鼎森房地产开发有限公司代为偿还按揭款。庭审中，原告确认被告已归还利息至2019年6月11日，现已归还本金187500.15元，尚欠借款本金562499.85元及利息（利息自2019年6月12日起至款项还清之日止）。 另查明：1、被告邢燕钦、被告孙长金系夫妻，双方于2015年8月12日签订《共同还款承诺书》，承诺愿意对《个人购房担保借款合同》项下债权承担共同还款责任。2、原告中国农业银行股份有限公司连江县支行于2015年9月6日向连江县房产管理交易所办理预购商品房抵押权预告登记（权证号：连房预ＱＲ字第××号）。3、连江县现已具备办理产权的条件。 本院认为，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告邢燕钦、被告孙长金、被告福州鼎森房地产开发有限公司之间成立的个人购房担保借款合同关系，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，依法予以保护。虽然本案双方合同约定还款期限尚未到期，但是由于被告未按合同约定履行还款义务构成违约，原告依据合同约定，有权选择提前解除合同，故原告主张提前解除合同关系，本院依法予以支持，由此产生的合同违约责任及担保责任由被告承担。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。 本案中，案涉连江县已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但被告邢燕钦、被告孙长金怠于办理以致抵押登记未完成，故被告邢燕钦、被告孙长金负有协助办理抵押登记的义务，被告福州鼎森房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定被告邢燕钦、被告孙长金应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。被告邢燕钦、被告孙长金若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，被告邢燕钦、被告孙长金虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付，应认定为属于被告邢燕钦、被告孙长金的责任财产，客观上应作为被告邢燕钦、被告孙长金责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行有权处分被告邢燕钦、被告孙长金商品房买卖合同项下的合同权利，而被告邢燕钦、被告孙长金取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告中国农业银行股份有限公司连江县支行有权处置案涉商品房。 案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告福州鼎森房地产开发有限公司约定的保证期间为“借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续”，在抵押权未能依登记而设立情况下，被告福州鼎森房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，被告福州鼎森房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告邢燕钦、被告孙长金追偿。在追偿过程中，若债权人中国农业银行股份有限公司连江县支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告福州鼎森房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告邢燕钦、被告孙长金。诉讼中，被告邢燕钦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 据此，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司连江县支行与被告邢燕钦、被告孙长金、被告福州鼎森房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》(合同编号：35020120150049839)。 二、被告邢燕钦、被告孙长金应在本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司连江县支行借款本金566666.52元，并支付利息（包括罚息、复利，自2019年6月12日起至款项还清之日止，按双方合同约定利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被告福州鼎森房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任。 四、被告邢燕钦、被告孙长金应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司连江县支行办理不动产（位于连江县抵押登记手续，被告福州鼎森房地产开发有限公司应督促被告邢燕钦、被告孙长金并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福州鼎森房地产开发有限公司的保证责任终止。 五、位于连江县抵押登记办妥后，或被告邢燕钦、被告孙长金逾期仍未办理抵押登记的，原告中国农业银行股份有限公司连江县支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的主债权优先受偿。 六、原告中国农业银行股份有限公司连江县支行对连江县拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福州鼎森房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告邢燕钦、被告孙长金。 七、被告福州鼎森房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告邢燕钦、被告孙长金追偿。 案件受理费9467元，因适用简易程序，减半收取4733.5元，由被告邢燕钦、被告孙长金、被告福州鼎森房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 林 建 二〇一九年九月十二日 书记员 吴婷艳 附：“主要法律条文” 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 三、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 附注二：（申请执行提示） 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。