广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初12978号原告（反诉被告）：深圳市富奇物业投资发展有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道五和大道南3号701室，统一社会信用代码：914403003193947261。法定代表人：钟媛。委托诉讼代理人：唐毅，广东冠豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦豪，广东冠豪律师事务所律师。被告（反诉原告）：丘海昌，男，汉族，1992年4月6日出生，住所：广东省大埔县。委托诉讼代理人：杨炯，广东正诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽花，广东正诺律师事务所律师。原告深圳市富奇物业投资发展有限公司诉被告丘海昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，被告丘海昌提起反诉，本院适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人陈亦豪、被告丘海昌及其委托诉讼代理人李丽花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市富奇物业投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年12月28日至2019年1月27日租金36800元，2019年1月28日至2019年2月27日租金36800元，2019年2月28日至2019年3月27日租金36800元，2019年3月28日至2019年4月27日租金36800元；2.被告向原告支付2018年12月29日前的水电费2115元、2018年12月30日至2019年1月21日的水电费550元、2019年1月22日至2019年2月27日的水电费70元；3.被告向原告支付水电费逾期利息，其中2115元的利息从2019年1月6日开始计算，550元的利息从2019年2月6日开始计算，70元的利息从2019年3月6日开始计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告付清款项之日止；4.被告承担本案诉讼费。被告丘海昌向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；2.原告退还保证金73600元及利息（以73600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2019年1月26日起计算至实际付清之日止）；3.原告赔偿被告装修经济损失51588元；4.原告支付本案的本诉与反诉的所有诉讼费。相关案情一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区坂田街道南坑社区麒麟路4巷富奇智汇园#栋##室。经本院依职权调查取证，该不动产无产权信息，亦无“两规”及相关普查登记信息；原告无法提交建设工程规划许可等经批准建设的公文。原、被告共同请求确认涉案租赁合同无效。二、租赁合同签订情况：2018年6月28日，原告作为涉案房产实际控制人（甲方）与被告丘海昌（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，甲方将涉案房产租赁给乙方使用，厂房功能为轻工业厂房，建造为铁皮屋顶房。租赁期限从2018年6月28日起至2019年12月31日止。免租装修期15天，从2018年7月13日起计收租金。每月租金额36800元，每年递增8%。租赁期水电收取，电费按1.5元/度，水费按8元/方收取。被告每月需按自来水公司、供电局规定的缴费日期按时到原告财务室缴纳水、电费，延期交付被告按每日千分之三计违约金。租赁期内，乙方如要在厂房、宿舍进行装修，其装修在不影响楼宇主体框架结构情况下，甲方同意乙方装修经营。乙方预先向甲方交付两个月租金73600元作为租房保证金。三、被告支付给原告费用的情况及有无拖欠房屋占用费、水电费等费用：被告在签订《房屋租赁合同书》后支付给原告保证金73600元。被告占用涉案房产，并按照约定支付房屋占用费，但自2018年1月开始拖欠2018年12月28日后的房屋占用费，并且开始停缴水电费，根据原告的统计，被告拖欠2018年12月29日前的水电费共计2115元、2018年12月30日至2019年1月21日期间的水电费550元，2019年1月22日至2019年2月27日期间的水电费70元。缴款通知单明确被告于每月5日前缴清费用。四、停止使用铺位时间及原因：根据证人证言，可以认定被告曾于2019年1月18日与原告的管理人员商量终止合同事宜。被告主张，当时双方达成了协议，确定1月25日清空房屋。但被告的上述主张没有双方签名的协议等证据予以证明。被告主张其在2019年2月20日已搬离涉案房屋，未提供证据证明。原告在庭审中亦不能明确被告搬离的时间。本院结合涉案房产的水电费统计时间截止2019年2月27日的事实，结合被告于2019年1月中旬即有搬离的意思表示，本院认定被告实际占用房屋截止时间为2019年2月27日。因此，被告拖欠原告2018年12月28日至2019年2月27日期间的房屋占用费的金额为73600元。五、关于装修费损失：被告提交的微信转账记录、收款收据、送货单、销售单等证据不能体现与本案的关联性，本院对被告主张的装修费损失不予采信。裁决结果本院认为，因没有证据证明案涉不动产标的取得建设工程规划许可或取得其他行政主管部门批准建设，亦没有产权信息，且双方当事人均确认《房屋租赁合同书》无效，故本院认为合同标的物违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益的情况下，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效理由，应认定本案涉及的《房屋租赁合同书》无效。本案应以利益衡平作为合同无效后果的处理原则，即被告应参照双方当事人约定的“租金”标准支付房屋占用费。被告应向原告支付2018年12月28日至2019年2月27日期间的房屋占用费的金额为73600元。除上述占用费外，被告还应向原告支付2018年12月29日前的水电费共计2115元、2018年12月30日至2019年1月21日期间的水电费550元，2019年1月22日至2019年2月27日期间的水电费70元，以上共计2735元。原告另请求逾期支付水电费的利息，其主张的利息计算标准及起算时间，本院予以支持。其中2115元的利息从2019年1月6日开始计算，550元的利息从2019年2月6日开始计算，70元的利息从2019年3月6日开始计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告付清款项之日止。因双方签订的《房屋租赁合同书》无效，原告收取的保证金73600元没有正当理由不予返还被告，本院支持被告反诉请求原告返还该部分费用。关于被告请求原告支付保证金的利息，因被告事实上拖欠原告房屋占用费，双方互负债务，故本院对该部分请求不予支持。被告另反诉请求原告承担装修费损失。本院认为，被告提交的证据不能证明装修费的支出；被告亦未举证其装修存在附合的装饰装修物，因此本院对该部分反诉不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市富奇物业投资发展有限公司与被告（反诉原告）丘海昌于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告（反诉原告）丘海昌于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）深圳市富奇物业投资发展有限公司支付2018年12月28日至2019年2月27日期间的房屋占用费73600元；三、被告（反诉原告）丘海昌于本判决生效之日起5日内向原告（反诉被告）深圳市富奇物业投资发展有限公司支付水、电费共计2735元及逾期利息，其中2115元作为基数的利息从2019年1月6日开始计算，550元作为基数的利息从2019年2月6日开始计算，70元作为基数的利息从2019年3月6日开始计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至被告付清相应款项之日止；四、原告（反诉被告）深圳市富奇物业投资发展有限公司于本判决生效之日起5日内向被告（反诉原告）丘海昌返还保证金73600元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市富奇物业投资发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）丘海昌的其他反诉请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分受理费1661元（原告已预交），由原告负担815元，由被告负担846元；反诉部分受理费1402元，由原告负担824元，由被告负担572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杜攀二〇一九年九月十一日书记员  桂丹