湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初4167号原告：益阳市鼎城物业管理服务有限公司，住所地益阳市高新区海棠路鸿泰国际小区。法定代表人：朱建平。委托诉讼代理人：夏科峰，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龚佳，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：龚艳，女，1988年2月20日出生，汉族，户籍所在地重庆市巴南区，系益阳市高新区海棠路鸿泰国际公寓小区702房业主。原告益阳市鼎城物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告龚艳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚佳与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费1960元（计算至2019年5月31日）、电费1299元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系益阳市高新区海棠路鸿泰国际公寓小区702房业主。2016年2月1日，原告与鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告向鸿泰国际公寓小区业主、物业使用人提供物业服务，双方并就物业费收费标准进行了约定。合同签订后，原告依约为被告提供物业服务，被告于2016年2月29日向原告缴纳了自2016年2月1日起至2017年1月31日止的物业管理费756元。此后，被告未再向原告缴纳过物业管理费。原告为维持小区正常秩序，代被告向电力部门缴纳电费1299元。原告多次催缴无果。被告提出的抗辩意见如下：1.被告没有与原告签订物业服务合同，只认可原告进驻鸿泰国际公寓小区之前的物业公司即益阳市宏业物业管理服务有限公司；2.原告物业管理服务不到位，导致电梯内几次失火，一度严重影响了被告的正常生活。基于以上两点原因，被告才没有缴纳物业费。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原告与鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司于2016年2月1日签订的《前期物业服务合同》，约定由原告向鸿泰国际公寓小区业主、物业使用人提供物业服务，并约定该小区内住宅类的物业管理服务费收费标准为1.35元/月/㎡；2.物业费收据，用以证明被告于2016年2月29日向原告缴纳了自2016年2月1日起至2017年1月31日止的物业管理费756元；3.益阳市发展和改革委员会益发改价服【2016】248号文件，用以证明原告在该小区的物业服务价格有据可依；4.鸿泰国际公寓小区部分业主房屋面积一览表，用以证明被告的房屋面积为51.73㎡。在庭审过程中，被告向本院提交了被告与鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、鸿泰国际公寓小区业主群聊天记录截图、鸿泰国际公寓小区内车辆乱停乱靠现场照片一组、被告家下水管堵塞后的现场照片一组、湖南鹿鼎电梯有限公司于2019年6月18日发出的关于鸿泰国际公寓小区3台电梯存在严重安全问题建议停用的通知以及原告于2019年5月30日向鸿泰国际公寓小区已缴纳（已预缴纳）物业费的业主发出的致歉书等证据，拟证明被告只认可原告进驻鸿泰国际公寓小区之前的物业公司即益阳市宏业物业公司，且原告的物业管理服务不到位。对原告提交的证据，被告质证意见如下：对证据1有异议，认为原告与鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司于2016年2月1日签订的《前期物业服务合同》不是经过招投标后签订的，不能作为原告向小区业主收取物业管理费的依据；对证据2、证据3均有异议，对证据4无异议。对被告提交的证据，原告均有异议，认为不能达到被告所要达到的证明目的。对原、被告双方提交的证据，本院认证意见如下：原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4均来源合法、内容客观真实，能够证明本案客观事实，本院均予以采信；被告所提交的证据是否能证明由湖南鹿鼎电梯有限公司安装在鸿泰国际公寓小区的3台电梯质量是否存在质量问题不是本案所要处理的问题，只能证明鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司曾经与案外人益阳市宏业物业公司签订过前期物业服务合同，不能否认原告进驻鸿泰国际公寓小区提供物业服务的合法性，但在一定程度上能证明原告的物业管理服务确实存在一定的瑕疵，故对被告所提交的证据中与本案相关联的部分予以采信，对与本案无关联的部分不予采信。综合原、被告双方提交的证据及其在庭审过程中的陈述，本院确认如下事实：被告系益阳市高新区海棠路鸿泰国际公寓小区702房业主，房屋建筑面积51.73㎡。2016年2月1日，原告与鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向鸿泰国际公寓小区业主、物业使用人提供物业服务，合同服务期限为2016年2月1日起至2021年1月31日止（原告实际服务期限至2019年5月31日），收费标准按建筑面积为住宅1.35元/㎡/月、办公楼2.7元/㎡/月、商业用房2.7元/㎡/月。合同签订后，原告对鸿泰国际公寓小区提供了物业服务，被告于2016年2月29日向原告缴纳了自2016年2月1日起至2017年1月31日止的物业管理费756元；但自2017年2月1日起至2019年5月31日共计28个月，被告以原告服务不到位为由，尤其小区内电梯几次失火严重影响了其正常生活为由，未再向原告缴纳物业费，欠缴物业费共计1955.39元。本院认为，虽然本案原告与鸿泰国际公寓小区开发商即益阳市园林房地产开发有限公司于2016年2月1日签订的《前期物业服务合同》未经招、投标程序而为，但该合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区内所有业主均有约束力。原告向被告提供了物业管理服务，被告作为原告服务小区业主，依法应按约定的标准缴纳物业费。鉴于原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，根据公平原则，原告应当适当减收物业服务费，故本院酌定被告按80％缴纳物业费，即被告自2017年2月1起至2019年5月31日止应当缴纳给原告的物业费为51.73×1.35×28×80％＝1564.32元，对原告超出该数额的请求，本院不予支持。对原告提出的要求被告支付代其缴纳的电费1299元的主张，与本案非同一法律关系，不属于本案审理范围，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告龚艳在本判决生效之日起三日内支付原告益阳市鼎城物业管理服务有限公司自2017年2月1日起至2019年5月31日止的物业管理费1564.32元。二、驳回原告益阳市鼎城物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告龚艳负担20元，原告益阳市鼎城物业管理服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  彭辉二〇一九年九月三十日书记员  吴俊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时缴纳物业管理费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。