广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初9927号原告（反诉被告）：张千仁，男，1959年11月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：梁明辉，系广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼，统一社会信用代码：9144010161862515X2。法定代表人：范国池，总经理。委托代理人：黄海平、邝伟文，分别系广东金海圣律师事务所律师、律师助理。第三人：蓝海骐（曾用名蓝海骑），男，1972年7月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人（反诉被告）：广州市联万房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中恒隆街14号101房自编之一。法定代表人：张千仁。委托代理人：梁明辉、唐健瑜，分别系广东宏安信律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）张千仁诉被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司（简称恒隆公司）、第三人蓝海骐、第三人（反诉被告）广州市联万房地产咨询有限公司（简称联万公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后作出（2014）穗天法民四初字第1128号民事判决，原告（反诉被告）张千仁、被告（反诉原告）恒隆公司不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终13014号民事裁定，撤销上述（2014）穗天法民四初字第1128号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张千仁及其与第三人（反诉被告）联万公司的共同委托代理人梁明辉、唐健瑜，被告（反诉原告）恒隆公司的委托代理人黄海平到庭参加了诉讼；第三人蓝海骐经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张千仁诉称：张千仁与恒隆公司于2013年2月18日签订《房屋租赁协议》，约定恒隆公司将其位于广州市天河区黄埔大道恒隆街14号101房和16号201房、天一庄商住小区A1幢负二层出入口范围及B1幢负二层肉菜市场范围面积约4800平方米的物业出租给张千仁使用。协议对租赁期限、租金、定金及物业的交付、物业的装修、维护、税费的承担、违约责任及争议的解决等权利义务均作了明确的规定。协议签订前后，张千仁、恒隆公司亦紧密磋商，商定由张千仁承租上述物业投资设立连锁酒店，并成立相关房地产咨询公司进行经营，恒隆公司应无条件配合张千仁办理相关报建手续。协议签订后，张千仁依约于2013年2月8日向恒隆公司支付定金750000元，于同年2月26日接收了租赁场地，2013年3月30日正式成立联万公司，并以联万公司名义向广州市天河区员村街出租屋管理中心申请办理出租屋登记手续。在向相关部门办理报建申请手续过程中，因恒隆公司上述物业的抵押借款问题，无法提供产权证原件，导致审查批准耽误。后恒隆公司承诺张千仁可先进场施工，出租屋登记及报建审批手续由其负责办理。为确保经营项目（连锁酒店）及早开业，张千仁于2013年6月份进场施工。2013年10月14日，张千仁对酒店的装修接近尾声，但租赁物业楼上的业主300多人以“会所”变酒店为名举行维权集会，要求张千仁对连锁酒店停止施工，并将张千仁租赁的101、201房恢复为天一小区的公共会所，张千仁的装修工程被延停工至今。张千仁的酒店装修已约完成了总工程的70%，投入的资金经核算约为4659457元。综上所述，张千仁认为合同履行过程中由于恒隆公司违背承诺，未尽协议义务，耽搁报建审批时机，同时亦存在业主所称的虚假宣传的情况，导致连锁酒店无法正常装修开业经营，双方租赁协议亦无法继续履行，造成张千仁重大经济损失。以上后果完全是恒隆公司造成，责任应由恒隆公司承担。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除张千仁、恒隆公司于2013年2月18日签订的《房屋租赁协议》；2、恒隆公司向张千仁返还定金750000元；3、恒隆公司向张千仁赔偿装修款4659457元；4、恒隆公司承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）恒隆公司辩称：一、张千仁不是本案适格原告，张千仁与恒隆公司在2013年2月18日签订了《房屋租赁协议》之后，实际履行合同的是联万公司与恒隆公司，本案当事人提交的证据及此前的庭审情况均可以反映。二、张千仁的第2项诉讼请求，该75万元已经由广州市天河区人民法院执行局在联万公司拖欠工人工资及相关材料商费用的执行案中执行完毕，根本不存在张千仁现要求返还定金的事实。三、关于装修款项，双方在合同第9.2条中约定，如果因承租方的原因致使本协议被提前解除，作为恒隆公司是不予退还定金或租赁保证金的，且承租方已完成的装修及安装的设备用品、货物等全部归恒隆公司所有。既然《房屋租赁协议》是有效的，相关处理便应尊重双方的约定。张千仁要求返还装修款没有合同依据。综上所述，请法庭驳回张千仁的全部诉讼请求。第三人（反诉被告）联万公司述称：同意张千仁的意见。被告（反诉原告）恒隆公司反诉称：恒隆公司与张千仁于2013年2月18日签订《房屋租赁协议》，约定恒隆公司将广州市天河区黄埔大道恒隆街14号101房（首层）和16号201房以及该协议附件3、4所标注的天一庄商住小区A1幢、B1幢负二层等部分范围租赁给张千仁，并明确告知其所租赁物业的状况和物业各部位的用途，其明确表示对此已清楚了解和掌握。双方约定从2014年2月18日开始，张千仁应向恒隆公司缴交当月租金250000元，缴交租金的方式为每月8日至13日向恒隆公司缴交下一个月租金，逾期则应从应付日起按每日欠款额的万分之五计收违约金。协议签订后，张千仁在案涉场地上成立了联万公司，并以该公司的名义组织人员进场施工，但其并没向政府部门报批相关手续就自行施工，导致被政府部门勒令停工，工程项目至今未能完工。从2014年2月18日起至今，张千仁均没有依约向恒隆公司缴付租金。2015年11月20日，张千仁与恒隆公司在法院的组织下办理了场地交接。为维护恒隆公司的合法权益，特提出反诉，请法院依法判令：1、张千仁、联万公司连带承担支付2014年2月18日起至2015年11月20日的租金534万元（其中2014年2月18日至2015年2月17日每月租金为25万元，2015年2月18日至2015年11月20日每月租金为26万元）给恒隆公司；2、张千仁、联万公司支付逾期支付上述租金的违约金（以当月租金为本金，按每日万分之五的标准计，自当月18日起计至付清之日止）；3、张千仁、联万公司承担本案本诉、反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）张千仁、第三人（反诉被告）联万公司就被告（反诉原告）恒隆公司的反诉辩称：不同意恒隆公司的反诉请求。理由如下：1、造成张千仁、联万公司未能实际使用涉案场地的责任在于恒隆公司。2、张千仁、联万公司对涉案场地没有实际使用，在免租期内即提出本案诉讼。3、《房屋租赁协议》约定涉案场地不得做餐饮、娱乐用途，但是涉案场所二楼的规划就是餐饮，且二楼占总租赁面积的50%以上，恒隆公司称张千仁、联万公司要在规划范围内使用涉案场地，这是明显的自相矛盾，也是合同无法履行的根本原因，改变用途进行装修的过错在于恒隆公司。4、恒隆公司也没有履行出租方的义务，表现在其没有办理租赁登记。恒隆公司一直称租赁登记备案是张千仁、联万公司的责任，但根据相关指引，办理租赁登记是出租方与承租方双方的义务，且恒隆公司须纳税，正是因为恒隆公司逃避该法定和约定的义务，才导致张千仁、联万公司无法办理后续的装修报建，过错在于恒隆公司。5、恒隆公司主张租金及违约金毫无根据，因张千仁、联万公司在免租期内已被停止装修，并及时提起了诉讼。诉讼期间，法院组织各方对涉案场地的装修工程造价进行司法鉴定，鉴定期间只是由张千仁、联万公司继续保管涉案场地，并非使用涉案场地。且鉴定结束后，涉案场地也在法院的组织下移交给了恒隆公司，故恒隆公司主张租金及违约金缺乏事实和法律依据。第三人蓝海骐未陈述意见。经审理查明：恒隆公司是广州市天河区黄埔大道恒隆街14号101房（首层，建筑面积1632.42平方米，规划用途为商场、干衣店；简称101房）、广州市天河区黄埔大道恒隆街16号201房（二层，建筑面积2624.18平方米，规划用途为餐饮；简称201房）、广州市天河区黄埔大道恒隆街14号B201（地下二层，建筑面积6224.82平方米，规划用途为商业）的登记产权人。上述房屋均位于广州市天河区“天一庄”小区内。联万公司于2013年3月30日经工商部门批准成立，《企业注册基本资料》载明：业户地址“广州市天河区黄埔大道中恒隆街14号101房自编之一”，法定代表人“张千仁”，经营范围“房地产信息咨询；场地出租”。2013年2月18日，恒隆公司（出租方、甲方）与张千仁、蓝海骐（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将其位于广州市天河区黄埔大道恒隆街14号101房（约1632平方米）和16号201房（约2624平方米）、天一庄商住小区A1幢负二层出入口范围（约150平方米）及B1幢负二层肉菜市场范围（约400平方米）共约4800平方米的物业（统称涉案物业）出租给乙方使用。租赁物业与其所在的建筑物于2007年前已经政府有关部门验收合格，甲方已清晰告知乙方租赁物业的状况及物业各部位的用途，乙方已清楚了解和掌握。租赁期自2013年2月18日起至2028年2月17日止，其中2013年2月28日至2014年2月17日期间为免租期，2014年2月18日至2015年2月17日期间租金为250000元/月，2015年2月18日至2016年2月17日期间租金为260000元/月……在租赁期的第一年为免租期，租赁期的第二年每月租金为250000元，租赁期的第三年起每年递增一次，递增幅度为4%。签约当日乙方向甲方支付750000元作为租赁定金，免租期满该定金中的250000元转为第一个月租金，500000元即转为租赁保证金。若乙方在签订协议后至免租期满前单方解除协议或违约时，定金归甲方所有；若乙方在起租日至协议期满前，因违反本协议之约定欠付租金10天，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金；在租赁期满时，如乙方无拖欠租金、水电费或无拖欠其它税费及乙方无其它违约情形，甲方应在乙方将租赁场地交还甲方后十天内将租赁保证金无息退给乙方，每延迟退款一天，甲方每天按应退金额的0.5‰向乙方给付违约金。租金按月支付，乙方在每月的8–13号向甲方支付下一个月租金。乙方逾期支付租金的，则从应付日起至付清之日止向甲方支付违约金，违约金每日按欠款额的0.5‰计收。甲方在收到乙方支付的750000元租赁定金后三天内，向乙方按现状移交租赁物业并签订《场地交接书》。乙方所承租物业的使用功能应与甲方获得规划局批准的使用功能相一致，乙方在租赁物业内的经营范围除必须经政府有关部门批准外，还必须遵守下列约定……不得作餐饮、娱乐经营用。乙方对租赁物业装修及安装设备、设施，必须取得政府部门的批准才能进行，并取得其验收合格的证明文件后，租赁场地才能投入使用。本协议期限内，在不影响建筑物结构安全和不影响公共设施安全及符合消防安全规定的前提下，经甲方同意且报政府有关部门批准后乙方可在租赁物业内进行以经营为目的的装修或安装、改装、维修装置。乙方的设计、图纸和施工方案应报甲方备案，并报政府有关部门批准办妥手续后方能实施，同时应特别注意以下几点：（1）不得破坏建筑物的主体结构；（2）不得改变排水道的位置，不得设置室外水龙头；（3）乙方如需对外立面进行整饰包括安装太阳蓬等，须向甲方提供设计整饰方案并经得有关部门批准方可进行；（4）不得占用公共场地、占用消防通道。凡违反上述约定，甲方有权要求乙方立即停工并恢复原状；如乙方未能在限期内改正，则视为乙方违约，按违约处理并视情况赔偿甲方的损失。本合同签订后，在开业前或合同履行期间，因甲方的原因甲方不得单方解除合同；如甲方强行解除合同，造成乙方无法正常经营的，甲方除应将定金双倍退还乙方外，还须赔偿乙方已完成的装修损失（以评估公司评估的价值为准）。因乙方的原因使本协议在合同期满前被解除，甲方不予退回乙方已缴定金或租赁保证金，且乙方已完成的装修及已安装的设备、用品和货物等全部归甲方所有。如任何一方违反本协议并且未能及时纠正，守约方有权要求违约方赔偿损失，并有权要求继续全面正确履行本协议。赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额0.5‰支付滞纳金。如非甲方原因，乙方逾期10天仍未缴清应缴租金时，甲方有权解除合同并立即收回租赁物业。本协议期限届满或解除时，乙方应在期限届满或通知解除本协议后的三十日内将租赁物业腾空清理完毕后交还给甲方，在此三十日内，乙方继续按租赁期内最后一个月的租金标准向甲方支付租金；乙方若逾期仍未交出承租租赁物业，甲方有权以租赁期内最后一个月的租金标准的双倍，根据乙方逾期天数向乙方收取逾期迁出占用费。租赁物业内所有由乙方安装的设备、设施以及镶嵌物，采用来装去留的原则处理：本协议期限届满或解除时，乙方不可拆走租赁物业内所有由乙方安装的设备、设施以及镶嵌物，但可搬走乙方所经营的货物及可搬动的设施。本协议经双方法人代表或授权代表签署且甲方收到乙方支付的租赁定金后生效。等等。2013年2月8日，恒隆公司收取租赁定金750000元。2013年2月18日，恒隆公司交付涉案物业。当日《租赁场地交接书》载明乙方（接收方）为联万公司（但未加盖联万公司公章），经办人为张千仁、蓝海骐。此后，承租方对涉案物业进行装修，装修用途为经营连锁旅业。后因天一庄小区业主认为涉案物业属小区会所，要求停止装修施工，并聚集反映诉求。相关政府部门介入处理，上述装修行为被叫停。2013年10月24日，广州市天河区人民政府员村街道办事处（员村街道办）向天一庄小区业主作出穗天员信访复［2013］15号《关于天一庄小区有关物业纠纷问题的答复意见》（简称《答复意见》），主要内容：一、经天河区房管局核查，101房、201房产权人为恒隆公司，101房规划用途为商场、干衣店，201房规划用途为餐饮。二、经天河区规划局核查，天一庄小区A1A2幢建筑物已取得规划部门核发的穗规验证［2006］2979号《建设工程规划验收合格证》，使用功能为商业、住宅楼（其中首层为商业，二层为餐厅）。该地块规划部分商业及餐饮业是作为地块内居住小区的配套所需，改变这部分商业及餐饮对外作连锁店（旅业）与用地性质不符。建设单位若要改变建筑物的规划使用功能必须向规划部门提出申请，在没有得到规划部门批复许可之前，擅自改变原规划使用功能进行装修的，涉嫌构成违法建设。三、根据天河区城管执法局穗天执函［2013］347号意见，现承租方的改造、装修属于建筑施工行为，因其建筑施工面积达1500平方米以上，按照国务院《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，建设单位在开工前应当依照该办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。此外，该处的改造、装修涉及改变原有建筑使用性质及建筑外观，按照《广州市城乡规划程序规定》第三十六条规定，建筑物如涉及改变使用性质，建设单位或者个人应当取得城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证，方可施工。经检查，承租方未能提供该工程规划许可证、施工许可证，城管综合执法部门按照有关法律、法规进行制止和查处，现该处已停止施工。关于部分业主反映开发商在销售宣传中称“小区设有会所”，认为会所功能被更改、构成违约欺诈行为的问题，建议通过法律途径解决。2014年3月12日，张千仁提起本案诉讼，恒隆公司亦提起反诉；本院将本诉、反诉合并审理。案件审理过程中，本院向员村街道办发函调查，该街道复函称：1、上述《答复意见》是我街道接到投诉件后多次调查了解，并根据有关法律法规给信访人作出的答复意见。2、关于天一庄会所拟改建为酒店引发集会维权的问题，我街曾多次组织相关部门及业主方、承租方召开协调会议，会议中要求业主方、承租方依法依规办理有关审批手续，依法申领有关批文和证照。由于双方无法达成一致意见，我街建议通过法律途径解决。上述复函的附件中有日期分别为2013年9月13日、2013年10月13日的《重大纠纷、群体性事件情况登记表》各一份及日期分别为2013年10月23日、2013年10月24日的会议签到表各一份。其中2013年9月13日《重大纠纷、群体性事件情况登记表》载明：接报时间“2013年9月13日”，主要原因“2013年9月13日上午10时，员村家乐福超市门前有100多名天一庄赛拉维小区业主聚集，反映小区内A1与A2栋在2006年年底至2007年年初交楼使用，当时开发商称两栋物业的夹层为会所，前面空地为游泳池。但至今，会所未建成、泳池未投入使用，而是在未经业主同意下，开发商在该区域改建施工，拟改建为酒店。业主认为坚决不同意开发商的行为，提出两点诉求：一是施工方立即停止施工，施工人员退场；二是相关部门必须在十个工作日内作出答复，并组织施工方清场，将改建部分恢复原状。”，处理结果“我街听取业主诉求后并经研究后，现场作出初步答复：一是在员村街城管执法队于10月8日向施工方发出停工通知的基础上，强令施工方立即停工，并安排工作人员在施工点值班监管。二是我街抓紧跟区规划、国土、建设、城管等相关职能部门进行协调，进一步核实情况。三是10个工作日内，向业主作出相关答复。现场业主代表对初步答复较满意，聚集人群于当日12时左右离开”。2013年10月13日《重大纠纷、群体性事件情况登记表》载明：接报时间“2013年10月13日”，主要原因与上述2013年9月13日《重大纠纷、群体性事件情况登记表》记载的一致，处理结果“10月24日晚，我街组织天一庄小区业主代表就其提出的诉求问题当面进行了答复，就有关情况作了解释说明，并给予书面答复意见。业主代表对答复意见表示满意，并对我街高度重视小区业主的诉求，及时依法依规协调处理问题表示感谢。《答复意见》已于10月25日张贴在天一庄小区公告栏内”。关于租赁定金750000元，恒隆公司称因联万公司拖欠工人工资，其已根据本院（2014）穗天法民四初字第264–300号协助执行通知书将上述750000元转入本院账户，用以清偿联万公司拖欠的工人工资，因此不存在再返还的问题。恒隆公司对其主张提供本院（2014）穗天法民四初字第264–300号协助执行通知书、广东省人民法院案款收据等予以证实。经质证，张千仁、联万公司对上述证据的真实性均无异议。案件审理过程中本院到涉案房屋现场勘察，张千仁指出其装修施工的主要项目和内容包括：一楼抬高地面、砌墙、批荡、二次消防、水电、电梯、主供电缆（由负三层拉到三楼）。恒隆公司不认可张千仁所述的以上施工内容，认为应以现场的实际施工情况为准。后张千仁申请对涉案房屋的装修造价进行评估，本院摇珠确定广州市宏正工程造价咨询有限公司（简称宏正公司）为评估机构。宏正公司经现场勘查后作出造价鉴定意见书，确定涉案房屋装修工程造价分别为方案一1445113.85元［按照2013年《工程量清单项目计量规范》计算规则、广东省建筑与装饰工程综合定额（2010）及广州市相关规范编制］、方案二1495745.63元［按照《建筑砌砖工程协议》编制］，另外双方争议的消防喷淋系统造价为274285.4元。张千仁认为宏正公司作出的上述造价鉴定意见书遗漏了电梯工程，其已在涉案房屋完成了电梯安装配置工程，其中一台电梯已安装至涉案房屋并通过安全运行测试；对此，宏正公司、恒隆公司均确认现场安装了一台电梯。因宏正公司未将涉案房屋现场安装的电梯等相关费用纳入涉案房屋装修工程造价范围内，本院根据张千仁的申请，依法选定广州德高价格评估有限公司（简称德高公司）作为涉案房屋电梯部分工程造价的评估机构。经现场勘查发现，涉案房屋仅有一台电梯已安装。后德高公司作出评估报告书，确定涉案房屋电梯单价为129120元，电梯安装费单价为25824元。又，恒隆公司表示，联万公司成立后租赁合同承租方为张千仁、联万公司；张千仁则表示，张千仁成立联万公司管理租赁的涉案房屋，租赁合同的承租方为张千仁。另，恒隆公司确认其已于2015年11月20日接管了涉案房屋。本院认为：关于本案租赁合同承租人主体问题。第一，张千仁、蓝海骐均在《房屋租赁协议》上乙方落款处签名，但本案中张千仁称蓝海骐已退出租赁合同，故将蓝海骐列为第三人，而蓝海骐并未到庭应诉及主张权利，而恒隆公司提起反诉亦未将蓝海骐列为被告。因此，在张千仁、恒隆公司均确认蓝海骐并非本案租赁合同相对方且蓝海骐也未到庭应诉及主张权利的情况下，本院认定蓝海骐并非租赁合同的相对方。第二，恒隆公司认为张千仁、联万公司为共同承租人，但按查明的事实，联万公司成立于2013年3月30日，涉案房屋的租赁定金支付时间为2013年2月8日，恒隆公司交付涉案房屋的时间为2013年2月18日，且涉案房屋的装修在装修期间因遭到小区业主集会抗议而被相关政府部门叫停，此时涉案房屋的起租时间尚未届满，即承租方尚未有实际使用及交租的履约行为，在此情况下恒隆公司称联万公司已成为实际承租人，理据不足，本院不予采信，本案租赁合同的承租方仍为张千仁。恒隆公司、张千仁双方签订的《房屋租赁协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒隆公司作为出租方确认其已于2015年11月20日收回涉案房屋，双方合同已于该日实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。关于张千仁要求恒隆公司退还租赁定金750000元的诉讼请求。本案中恒隆公司已举证其根据本院（2014）穗天法执字第264–300号协助执行通知书要求将上述750000元转入本院账户，用以清偿联万公司拖欠的工人工资。鉴于联万公司为张千仁担任法定代表人成立的公司，且张千仁自述成立联万公司的目的为管理涉案房屋，张千仁与联万公司之间为内部关系，在恒隆公司已根据本院要求将上述定金转入本院账户用于清偿联万公司拖欠的工人工资的情况下，本院对张千仁要求恒隆公司返还上述定金的诉请不予支持。至于张千仁、联万公司之间的内部关系，属另一法律关系，本案不予调处。关于张千仁要求恒隆公司赔偿装修款的诉讼请求。根据查明的事实，一方面，涉案房屋中的101房规划用途为“商场、干衣店”、201房的规划用途为“餐饮”，合同约定“甲方已清晰告知乙方租赁物业的状况及物业各部位的用途，乙方已清楚了解和掌握”及“乙方对租赁物业装修及安装设备、设施，必须取得政府部门的批准才能进行”，但根据2013年10月24日员村街道办的《答复意见》，张千仁作为承租方在未依法经规划部门审批同意的情况下便改变涉案房屋的规划用途进行连锁酒店用途的装修，且在建筑施工面积超过1500平方米的情况下也未依法申领施工许可证便入场装修，导致装修行为后来被涉案房屋所在小区业主集会抗议后被政府有关部门叫停。由此可见，张千仁作为承租方未依法报批擅自进场装修，对造成本案合同无法继续履行负有主要责任。另一方面，涉案房屋产权虽登记在恒隆公司名下，但恒隆公司同时是涉案房屋所在小区的开发商，恒隆公司明知涉案房屋为小区配套设施，仍将涉案房屋出租给张千仁使用，且在张千仁接收房屋后对张千仁未经行政部门审批同意便进行以酒店为用途的装修未尽到出租方应尽的注意义务，对张千仁的装修行为被小区业主集会抗议后被政府有关部门叫停从而导致双方合同无法继续履行负有次要责任。至于张千仁装修造价的确定，考虑到张千仁是在未经依法报批的情况下擅自入场装修的，结合现场勘察情况，本院认为装修造价除宏正公司评定的方案一1445113.85元加上消防喷淋系统部分造价274285.4元外，还应计入涉案房屋已安装的一台电梯的造价即154944元（129120元+25824元），以上合计1874343.25元。综合本案案情，遵循公平合理原则，本院酌情判令上述装修损失应由张千仁负担75%即1405757.44元、恒隆公司负担25%即468585.81元。关于恒隆公司要求张千仁支付租金及违约金的反诉请求。如上所述，恒隆公司作为小区开发商，明知涉案房屋为小区配套设施，其对外出租收益可能牵涉小区全体业主利益，在此情况下恒隆公司仍将涉案房屋出租给张千仁，且在张千仁接收房屋后对张千仁未经行政部门审批同意便进行以酒店为用途的装修未尽到出租方应尽的注意义务，对涉案房屋装修被有关部门叫停后双方合同无法继续履行负有一定责任。另一方面，张千仁虽对其未依法报批便擅自入场装修导致合同无法履行负有主要过错，但考虑到张千仁作为承租方并未实际使用涉案房屋进行经营收益，张千仁在其装修行为被政府相关部门叫停时免租期尚未届满，张千仁在双方产生纠纷后亦及时提起本案诉讼，且涉案房屋的装修评估涉及面积较大，张千仁、恒隆公司双方对相关事项存在较大争议，评估机构宏正公司于2015年11月20日最后一次勘察现场，当日恒隆公司便收回了涉案房屋。综上，恒隆公司要求张千仁支付涉案房屋租金及违约金的理据不足，本院不予支持。蓝海骐经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司补偿原告（反诉被告）张千仁装修损失468585.81元。二、驳回原告（反诉被告）张千仁的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费49670元，由原告（反诉被告）张千仁负担41340元，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司负担8330元。反诉受理费31940元，由被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司负担。评估费63894.3元，由原告（反诉被告）张千仁负担47920.73元，被告（反诉原告）广州市恒隆房地产投资有限公司负担15973.57元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘绮华人民陪审员  黄穗萍二〇一九年九月十七日书 记 员  梁怡筠