江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0282民初12097号 原告：宜兴市新街街道海德名园业主委员会，住所地宜兴市新街街道环科园兴业路88号。 负责人：张贵明，该业委会主任。 委托诉讼代理人：唐奇，宜兴市氿氿法律服务所法律工作者。 被告：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号，统一社会信用代码91320116742375207J。 法定代表人：刘娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童自力，江苏诺华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张义峰，江苏云松律师事务所律师。 被告：南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市新街街道环科园兴业路88号，统一社会信用代码91320282791053415Y。 负责人：张年富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：童自力，江苏诺华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘翌辉，该公司项目主任。 原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会(以下简称海德名园业委会)与被告南京紫竹物业管理股份有限公司(以下简称紫竹物业)、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫竹物业宜兴分公司)返还财产纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告海德名园业委会主任张贵明及委托代理人唐奇、被告紫竹物业委托代理人童自力、紫竹物业宜兴分公司委托代理人童自力、潘翌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海德名园业委会向本院提出诉讼请求：要求判令紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司返还各项费用4703742.04元。事实和理由：2006年宜兴市恒兴置业有限公司将开发建设的宜兴市新街街道海德名园1期、2期、3期小区前期物业移交给紫竹物业管理。2010年，海德名园成立第一届业委会，双方约定了权利义务。2018年1月1日，双方签署的合同到期。在紫竹物业与新物业公司交接的过程中暴露各项问题未解决，同时存在紫竹物业征收相应费用后未按约给付原告的情况。 被告紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司均辩称，原告主张的清单中第一部分即交接遗留问题属于小区公共设施维修费用，依法应由业主承担，其他意见在庭审中发表。 原告海德名园业委会围绕诉讼请求依法提交了证据《前期物业服务合同(示范文本)》、《物业管理委托合同》、《关于退出宜兴海德名园一、二期小区物业管理的通知》。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年，宜兴市恒兴置业有限公司(以下简称恒兴公司)(甲方)与紫竹物业(乙方)签订《前期物业服务合同(示范文本)》一份,约定甲方选聘乙方对海德名园提供前期物业管理服务：物业基本情况为物业名称海德名园、物业类型住宅、商业、建筑面积包括Ⅰ号、Ⅱ号、Ⅲ号地块(Ⅲ号地块面积暂定)；合同中“服务内容与质量”约定：前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四)；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理；“服务费用”约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准多层住宅0.45元/月.平方米、高层住宅0.8元/月.平方米(不含电梯运行费和水泵运行费，按实结算)、独立别墅1.2元/月.平方米、联排别墅0.8元/月.平方米、商业物业1.2元/月.平方米；物业管理服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费、物业管理企业的利润，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；“物业的经营与管理”约定:停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位60元/个.月(暂定)、车库车位80元/个.月(暂定)的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位20元/个.月(暂定)、车库车位25元/个.月(暂定)的标准提取停车管理服务费；2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位___元/个.月、车库车位按业主共有的减半的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位20元/个.月、车库车位25元/个.月的标准提取停车管理服务费；3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/个.月、车库车位按业主共有的减半的标准向乙方交纳停车管理服务费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：按甲方纯收益的30%收取；“其他事项”约定：本合同期限自2006年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止等内容。 上述合同签订后，紫竹物业宜兴分公司对海德名园小区提供物业服务。紫竹物业宜兴分公司与各业主签订的《前期物业协议》约定物业管理服务费业主半年缴纳一次，每半年第一个月的10日之前交纳。 2017年1月11日，海德名园业委会(甲方)与紫竹物业(乙方)签订《物业管理委托合同》一份，约定甲方将海德名园一、二期小区委托于乙方实行物业管理，其中“物业的服务内容与质量”约定：物业管理采用包干制方式，服务报酬在物业服务费中提取，经营服务所产生的盈亏乙方自行承担；物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准多层住宅0.45元/月.平方米、高层住宅0.8元/月.平方米、独立别墅1.2元/月.平方米、联排别墅0.8元/月.平方米、商业物业1.2元/月.平方米；公共能耗，按照普通住宅住宅户、联排别墅、二期高层每年每户300元收取，独栋别墅每年1000元，电梯使用费按0.4元/㎡收取；车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取露天车位/元/月.车、车库：公共物业服务费40元/月.车、地下车位/元/月.车(地面停车位的停车收费，政府主管部门另有规定的按政府文件执行)；公共能耗费主要用于本物业共用部位、共有设施设备运行费用，如公用楼梯间、景观等必备照明、电梯运行等；“物业的经营与管理”约定：本物业区域的露天停车泊位，及其公用场所设划的停车位，地下人防工程停车与泊位，均属全体业主所有，甲方委托乙方经营管理；本物业区域公共空间资源属全体业主所有，甲方委托乙方依法开发各类广告业务经营。除广告外的租赁经营，必须在不影响业主正常生活和区域功能的前提下，经业主代表大会同意方可经营；本物业管理区域内的会所属全体业主所有，甲方委托乙方管理，除办公场所外，经全体业主代表大会同意，认为可以出租经营，委托乙方经营；甲方委托乙方的经营性收入，按照甲方50%乙方50%进行约定分配。 2018年1月30日，紫竹物业向海德名园业委会发出《关于退出宜兴海德名园一、二期小区物业管理的通知》一份，称紫竹物业与恒兴公司于2006年签订《海德名园前期物业服务合同》、于2017年1月与贵业委会签订《宜兴海德名园一、二期小区物业管理委托合同》(自2017年1月1日至2017年12月31日止)，合同执行期间我公司严格按照合同约定提供各项物业管理服务。自我公司2007年8月进驻海德名园小区提供物业管理服务以来，各项物业服务收费标准至今未曾上调，随着国家最低工资标准、法定社保等费用逐年递增，物业管理服务成本不断上涨。现有收费标准已无法满足物业管理服务的正常开支，造成我公司严重亏损，经我公司会议研究后慎重决定，于2018年4月30日撤出宜兴海德名园一、二期小区的物业管理服务工作。现按照相关法律法规规定，正式通知贵业委会!请贵业委会尽快聘请小区新的物业管理企业，或联系当地物业主管部门并派代表与我公司办理交接事宜。 紫竹物业撤出海德名园一二期小区后，宜兴佳怡物业有限公司(以下简称佳怡物业)进入小区进行物业管理。 审理中，原告海德名园业委会要求两被告返还下列项目中的相应款项： 一、物业交接时遗留问题费用合计1383994元，包括：1、内墙砖及外立面墙砖缺失的修补费用283400元、2、门禁设施设备损坏的修理费用84000元、3、照明设施设备的修理或更换费用15024元、4、排水设施设备的维修费用或更换费用26300元、5、公共区域渗水的维修费用88000元、6、消防设施设备的维修费用19270元、7、其他公用设施设备的维修及维护费用68000元、8、小区绿化养护费用80万元(4万平方米、20元/平方米)。原告并提供下列证据： 1)、2018年5月紫竹物业宜兴分公司移交给海德名园一期、二期新物业佳怡物业的《海德名园一期、二期物业承接查验情况汇总》一份，上载明了上述8处问题的详细情况。 2)、2018年9月30日，宜兴市物业管理中心向佳怡物业、海德名园业委会发出的《关于落实海德名园房屋外墙脱落维修的要求》一份，上载明宜兴市物业管理中心要求佳怡物业尽快落实房屋外墙脱落维修方案并组织维修。 3)、2018年10月3日，佳怡物业向海德名园业委会发出的《关于贯彻落实市物管中心的报告》。 4)、2018年11月1日佳怡物业制作的海德名园一二期小区维修价格表一份，上载明上述8项问题的费用。 5)、2018年5月9日、2018年7月8日，海德名园业委会分别向紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司发出的要求处理遗留问题的函件及通知。 6)、2018年7月19日，紫竹物业宜兴分公司向海德名园业委会发出的《回复函》，上载有下列内容：一、关于公共水电费代收代付、公共资源经营收费、维修资金使用等明细账目未公开问题：1、公共水电费代收代缴情况，自2017年1月-2018年4月共收入433760.34元，支出329013.38元(详见附件)，差额104746.96元。2、公共资源收益收费情况，自2017年1月-2017年12月共计收入45300元(详见附件)，收益部分主要用于小区公共设施的维修保养：绿化翻土18464元、树枝清运6800元、门禁地弹簧维修16632元，共计41896元。我司将按照合同支付给贵业委会除去公共费用后的50%的公共收益共计1702元。另：自2018年1月开始公共收益由贵业委会代收，请贵业委会提供2018年公共收益明细并按照合同进行分配。3、维修资金使用情况，2017年共使用维修基金1123978.67元，共计8笔。我司在使用维修基金前会在小区公示栏里公示，并报主管部门同意(附公示图片及主管部门批示)。另2017年11月26日一、二期灭火器更换共计7439.5元贵业委会未盖章，请贵业委会尽快盖章并走请款流程。二、关于公共设施损坏情况，海德名园自入住以来10年有余，公共设施已老化严重，在我司管理期间只针对小修、急修进行维修处理，超过小修范围的维修从公共收益部分支出，以确保海德名园小区公共设施基本能保证业主的居住、出行安全。公共设施大修贵业委会应督促新的物业公司走维修基金流程进行维修等内容。 7)、2019年4月18日，佳怡物业、宜兴市新街街道氿南社区居民委员会出具的《关于海德名园小区种植草坪的说明》一份，证明2019年4月16日小区内重新种植了部分草坪，面积大约1000多平方。 对此，两被告提出，该部分属于业主共有部分维修，应由全体业主承担维修费用。 二、公共资源收益应退还部分：2008年-2017年公共资源收益199500元，按前期物业合同紫竹物业应退还70%，即139650元；2017年-2018年公共资源收益52300元，按合同约定紫竹物业应退还50%，即26600元，包括： 1)、2011年起至2017年的道闸广告，每年7000元，6年共计42000元；2017年至2018年1年7000元。原告提供证据宜兴市宜城街道金诺图文设计工作室(以下简称金诺工作室)出具的其单位在2011年至2017年期间在海德名园进行道闸广告投放，每年向紫竹物业交7000元，共计42000元的证明一份;2018年1月1日海德名园业委会与金诺工作室签订的《道闸广告合作合同》一份，上约定金诺工作室租赁海德名园小区大门口(出入口)所有道闸，租赁费用7000元(三期2000元在内)。审理中，原告海德名园业委会确认道闸广告租赁费用一二期每年为5000元，6年合计30000元，2018年1月1日起的5000元由原告收取。 2)、电梯广告费：2013年至2017年，每年7000元，4年合计28000元；2017年至2018年，1年计7000元。原告提供证据无锡市应未广告传媒有限公司(以下简称应未公司)出具的其公司在2013年10月至2017年4年间在海德名园二期合作电梯广告，每年费用7000元的证明一份；2016年7月7日应未公司与紫竹物业宜兴分公司签订的海德名园二期电梯广告场地使用合同复印件一份，上载明租赁费用每部电梯500元/年，共14部电梯，全部电梯合计支付7000元/年，半年一付，合作期限3年自2016年10月1日至2019年9月30日等内容。 3)、楼道灯箱广告费，2016年至2018年，2年为4000元。原告提供2016年5月15日宜兴市凌宇传媒有限公司(以下简称凌宇公司)与紫竹物业宜兴分公司签订的《小区楼道感应式超薄型迎宾灯箱进驻安装协议》一份，约定凌宇公司在海德名园楼宇内44个楼道安装44块灯箱，费用每年2000元。 4)、中国电信基站使用费2016年至2017年1年计4800元、2017年至2018年1年计4800元。原告提供证据万菊芳与中国电信股份有限公司无锡分公司(以下简称无锡电信)签订的《通信基站站址使用协议》一份，上载明无锡电信租赁海德名园22幢楼顶东侧建设通信基站和架设天线，使用期自2016年1月26日起至2021年1月25日止，使用费每年4800元，每年12月前支付本年度使用费。 5)、中国移动基站使用费，2008年至2013年，每年3500元，5年合计17500元，2013年至2017年，每年8000元，按3年算，计24000元；2017年至2018年1年计8000元。原告提供证据2008年6月16日，紫竹物业宜兴分公司(甲方)与中国移动通信集团江苏有限公司无锡分公司(乙方)(以下简称无锡移动)签订的《分布系统建设合作协议书》一份，约定乙方无偿为甲方在小区内安装移动室内信号分布系统一套，产权归乙方所有，设备由乙方负责维护、乙方在施工过程中不对甲方装潢造成破坏，如造成破坏乙方应负责恢复原样。甲方无偿为乙方提供符合安装室内信号分布系统设备的场所、光缆等传输设备进出的通道和确保这些设备正常工作所需的220V交流电源，用电时间为全天24小时。电费由乙方安装电表按实际度数进行结算，单价1元/度，每年12月由甲方通知乙方进行本年度电费结算并由甲方提供相应发票收据。基站场地使用按年计算，每年3500元整，每年12月前由甲方通知乙方进行年度结算，由甲方出具正规发票(相应税金由甲方承担)等内容；2013年5月17日，紫竹物业宜兴分公司(甲方)与中国移动通信集团江苏有限公司宜兴分公司(乙方)(以下简称宜兴移动)签订《变更协议》一份，约定经双方协商一致，就双方签订的海德名园室分合同(合同编号：CMJS-WX0801384，期限为2008年6月20日-2018年6月20日)，年租金自2013年6月20日起变更为8000元/年(含税)，由甲方开具正规地税局租赁发票给乙方，本期至2018年6月20日止，原基站场地租金已支付至2013年6月20日，原合同其他条款不变等内容；2019年3月20日，宜兴移动出具《支付给南京紫竹物业有限公司费用明细》两份，其中2009年3月至2016年12月共支付紫竹物业电费合计159489元，2009年3月至2017年12月11日支付自2008年6月20日至2018年6月20日止租金合计57500元(2013年6月20日前每年3500元、之后为每年8000元)。 6)、中国联通基站使用费，2008年至2013年，每年4000元，5年合计20000元，2013年至2017年，每年8000元，按3年算，合计24000元；2017年至2018年1年计8000元。原告提供证据2008年9月22日，紫竹物业宜兴分公司(甲方)与中国联通有限公司无锡分公司(以下简称无锡联通)签订《通信基站站址(海德名园)租用协议》一份，约定甲方同意乙方所属海德名园23栋楼顶建设通信基站，租用年限5年，自2008年9月1日起租，到期续租。乙方每年向甲方支付使用费人民币4000元(含开票税收)，每年支付一次，每年9月支付本年度的使用费。基站用电乙方单独装表计量，甲方按当地供电部门的电价加固定损耗定期向乙方结算电费(电价随企业用电电价统一调整时一并调整)。乙方使用的转供电电价按1元/度计算(含线损和税金)。2013年，双方续签协议，约定租期延长5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止，租赁费修改为每年8000元，含开票税收，电费标准未变更。审理中，中国联通网络通信有限公司宜兴市分公司(以下简称宜兴联通)出具《支付给南京紫竹物业有限公司费用明细》一份，上载明2010年1月至2017年1月支付自2008年9月至2016年12月的电费合计128751元，2009年6月至2017年2月支付自2008年9月至2017年8月31日的租金合计52000元(2013年8月31日前每年4000元，之后每年8000元)。 7)、中略广告费用，2011年至2018年，每年4500元，7年合计31500元。原告提供证据2018年11月由宜兴市中略文化传媒有限公司出具的其公司在2011年起在海德名园一、二期树立滚动广告灯箱，每年费用4500元，7年合计31500元的证明。 8)、收件宝(快递柜)费用，2015年至2018年，每年3400元，4年合计13600元。原告提供证据2016年6月2日紫竹物业宜兴分公司与上海富友商务有限公司(以下简称富友公司)签订的《富友收件宝便民业务合作协议》一份，上载明富友公司在紫竹物业具有物业管理权或产权的物业内(详见附件列表)安装运行收件宝系统及应用，合作期限至少3年，自2016年6月22日起至2019年6月21日止，合作费用每台3400元，每年12月支付一次。 9)、别墅广告、AO史密斯广告、电子屏、同城信息广告，2017年至2018年1年费用分别为4000元、1500元、3000元、2000元。原告提供紫竹物业宜兴分公司制作后提供给海德名园业委会的合同目录两份，上载明分别与观塘上院合作别墅广告(2017年3月15日至2018年3月14日)，金额4000元；与AO史密斯合作1500元(门口地摊)、电子屏3000元。 两被告对上述费用中楼道灯箱广告、中国电信基站使用费、中国移动基站使用费、中国联通基站使用费无异议；对下列费用提出异议：道闸广告费，自2011年起每年仅收取3500元；电梯广告费，认可2016年至2017年为6500元，且只收取2年，7000元中包括二期3500元，三期3000元，并提供2017年10月9日紫竹物业宜兴分公司开具给无锡市应未广告传媒有限公司的增值税普通发票，上载明场地租赁费，金额6310.68元、税率3%，税额189.32元，价税合计6500元，另在备注栏内载明二期3500元，2017.10.1-2018.3.31，三期3000元，2017.9.1-2018.2.28；中略广告费不认可；收件宝费用3400元/年，只收取2年；别墅广告、AO史密斯广告、电子屏、同城信息广告费用不认可。同时，两被告提出，关于上述广告等收入，前期物业合同约定对纯收入进行分配，现原告提出的数字仅是毛收入，应扣除营业税、增值税、企业所得税等成本后进行按约分配。 审理中，本院查明宜兴联通支付海德名园业委会2017年9月1日至2018年12月31日的租金10667元。同时，原告海德名园业委会提出，租金收入同意扣除税金后进行分配，2017年1月1日前按5.6%扣除，之后按3.4%扣除。 三、地面停车位租赁费应退部分：海德名园一期、二期地面停车位按74个计算，每个每年1200元，2008年至2017年，两被告共计收取799200元，应退还原告70%，即559440元；2017年至2018年收取88800元，按约定应退还原告50%，即44400元。对此，原告提供下列证据： 1、2018年11月15日，恒兴公司(以下简称恒兴公司)出具的证明一份，上载明海德名园一期、二期所有房屋在2008年已售完，总计715套，地下车库已售218个，未售299个，地面车位77个。原告提出地面停车位按74个计算。同时，审理中恒兴公司出具情况说明一份，言明地面车位收益权由海德名园业委会在本案中一并主张。 2、2014年7月31日，被告出具给22号701室业主的物业费收款收据，上载明地面车位租金1200元/年。 对此，两被告不认可恒兴公司出具车位数量的证明，提出地面车位只有53个，每年实际出租情况不一样，原告主张的只是按理论计算的金额。能收到年租金为1200元/年，但有很多没有收到。两被告提供自行制作的海德名园一二期地面停车费收支表一份，上载明2009年至2017年分别收到停车费20400元、22800元、21600元、25200元、24000元、26400元、34800元、31200元、36000元，共计收到242400元。两被告另提出，恒兴公司结欠其公司物业管理空置费158000元，应予革除，两被告并提供了一份其与恒兴公司签订的协议。对此海德名园业委会提出，恒兴公司已按期支付第一期款项，158000元尚未符合约定条件，故被告无权革除。后在审理中恒兴公司又支付了紫竹物业宜兴分公司138000元。 审理中，本院组织双方当事人至海德名园一二期现场清点了地面停车位的数量，一期20个、二期57个。同时，本院向建设档案馆调取了海德名园总平面图，上面显示海德名园一二期地面均规划有车位。原被告双方对此均无异议。 四、地下停车位管理费应退部分：海德名园一、二期地下停车库共计218个，被告每个收取480元/年，但前期物业合同约定300元/个，2008年至2018年10年间被告多收取392400元，应予退还。对此，两被告提出地下车库属业主所有，如业主存在欠缴物业费，则原告无权代表业主向被告主张该权利，如原告认为其有权主张，则其要求抵偿物业费。 五、代收代缴应退还部分： 1、公摊水电费，2008年3月至2018年4月，收费标准：商品房以及联排别墅300元/年、独栋别墅1000元/年，共计交纳300元/年×670户×10年=2010000元、1000元/年×45户×10年=450000元，合计交纳水电费2460000元。 审理中，经本院调查，2008年3月至2018年3月，两被告合计向供电部门交纳电费1667357元(其中一期自2008年3月起有记录，二期自2009年2月起有记录)。关于水费，双方一致同意按715.39元/月计算。同时，审理中，双方一致确认海德名园一、二期共计715户包括一期商品房及联排别墅168户、别墅45户、二期商品房502户。原告海德名园业委会提出二期业主交纳的水电费自2009年3月起计算至2018年3月，被告已交水费均自2008年3月计算至2018年3月。 2、垃圾清运费，每户统一收取72元/年，715户2008年至2018年10年合计交纳514800元，扣除向环卫部门交纳款项后，应退还333800元。 审理中，经本院向环卫部门调查，海德名园一、二期在2008年无垃圾清运费交纳记录，2009年8月14日交纳6000元，但未显示时间段，2010年1月1日起至2017年12月31日每年交25000元，2018年尚未交纳。本院同时调取了2010年1月1日至同年12月31日、2011年1月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日，宜兴环保科技工业园环境卫生管理所与紫竹物业宜兴分公司签订的垃圾清运协议各一份，上约定海德名园一二期费用25000元分别在当年度11月或10月一次性付清。对此，两被告无异议，但提出海德名园一、二期在2008年10月30日才移交其公司，故2008年不可能缴纳垃圾清运费。同时，海德名园存在一个业主有几套房，但只交一份垃圾清运费的情况，另有大量欠付物业费的情况。 3、电梯维护费应退还742575.04元，审理中，海德名园业委会撤回了该部分请求。 六、应退还中国移动、中国联通缴纳的电费分别为159489元、128751元，在中国移动、中国联通出具的租金证明中已载明了该部分电费金额。 本院认为，紫竹物业先后与恒兴公司、海德名园业委会签订的物业合同合法有效，双方均应按约履行义务。关于原告海德名园业委会主张返还的款项： 一、物业交接时遗留问题费用，该部分费用均属小区公共部位的维修费用，应根据法律规定申请专项维修资金修理，故原告海德名园业委会要求两被告承担该部分费用于法无据，本院不予支持。 二、公共资源收益部分：对于双方无异议部分楼道灯箱广告(2016年至2017年2000元、2017年至2018年2000元)、中国电信基站使用费(2016年至2017年4800元、2017年至2018年4800元)、中国移动基站使用费(2008年至2017年合计41500元、2017年至2018年8000元)、中国联通基站使用费(2008年至2016年合计44000元、2017年8000元)，本院予以确认；对双方有争议部分：道闸广告费，根据原告提供的证据可以确认2011年起至2017年每年5000元；电梯广告费，根据原告提供的证明及合同，可以确认海德名园二期电梯广告费为7000元/年，该金额与被告提供的增值税发票金额中载明的二期半年租金3500元(2017.10.1-2018.3.31)也相一致，故本院确认2013年10月至2017年10月，4年电梯广告费合计28000元，2017年10月1日至2018年3月31日期间半年电梯广告费为3500元；中略广告费用，根据被告紫竹物业宜兴分公司提供的合同目录清单有该部分广告收入，租金根据广告公司出具的证明确认为4500元/年，2011年9月至2017年6年合计为27000元，2017年至2018年为4500元；收件宝费用，对此两被告提出仅收取该部分租金两年，该主张与原告提供的合同约定的合作期限2016年6月22日至2019年6月21日，及紫竹物业退出海德名园小区的时间相吻合，故本院确认收件宝费用为2016年至2017年3400元、2017年至2018年3400元；别墅广告、AO史密斯广告、电子屏广告，2017年至2018年1年费用分别4000元、1500元、3000元，因该部分收入在紫竹物业宜兴分公司提供的合同目录清单有载明，故本院予以确认。 上述租金收入2017年前合计175700元(楼道灯箱广告2000元、中国电信基站使用费4800元、中国移动基站使用费41500元、中国联通基站使用费44000元、道闸广告费25000元、电梯广告费28000元、中略广告27000元、收件宝费用3400元)，扣除原告认可的发票税率5.6%计算的税金9839.20元，剩余165860.8元，按合同约定，紫竹物业宜兴分公司应退还原告海德名园业委会70%，即116102.56元；2017年至2018年间合计47700元(楼道灯箱广告2000元、中国电信基站使用费4800元、中国移动基站使用费8000元、中国联通基站使用费8000元、道闸广告费5000元、电梯广告费3500元、中略广告4500元、收件宝费用3400元、别墅广告4000元、AO史密斯广告1500元、电子屏广告3000元)，扣除原告认可的发票税率3.4%计算的税金1621.8元，剩余46078.2元，按合同约定，紫竹物业宜兴分公司应退还原告海德名园业委会50%，即23039.10元。同时，道闸广告费在2018年1月1日起5000元由原告收取，被告自2018年4月离开海德名园小区，故扣除税金后，根据双方合同约定原告应支付被告该年度前4个月该部分收入的50%，即805元；宜兴联通租金2017年9月1日至2018年12月31日10667元也由原告收取，根据双方合同约定原告应支付被告离开前8个月该部分收入的50%，即2576元。上述款项相革后，紫竹物业宜兴分公司应退还原告135760.66元。两被告抗辩称前期物业合同约定应扣除成本后对该部分收入的纯收入进行分配，对此本院认为，前期物业合同约定“按甲方纯收入的30%”收取，甲方为恒兴公司而非物业公司。同时，上述广告区域也是物业服务合同约定的物业服务范围，两被告也未举证证明其另有成本的支出及其合理性，而原告已认可扣除开票税金，故对两被告的该抗辩意见，本院不予采信。 三、地面停车位租赁费应退部分：海德名园一二期小区地面经规划后修建的车位经现场清点共计77个，现原告主张按74个计算并无不当。两被告提出地面车位租金很多没有收到，但其并未提供相应财务账册等证据证明其实际收取租金的情况，故对其抗辩意见，本院不予采信。两被告另提出恒兴公司结欠其款项，但恒兴公司已按约定期限支付相应款项，故其该抗辩意见，本院也不予采信。每个地面车位租金1200元/年，2008年至2017年，9年74个车位租金共计799200元，根据合同约定，被告应退还原告70%，即559440元；2017年至2018年，74个车位租金共计88800元，根据合同约定，被告应退还原告50%，即44400元，合计退还原告603840元。 四、地下停车位管理费应退部分：根据恒兴公司出具的证明，地下停车位部分已出售给业主，故如被告紫竹物业多收了业主地下停车位管理费，也应由各业主向紫竹物业主张，海德名园业委会无权主张该部分费用。 五、代收代缴费用部分：1、公摊水电费：2008年3月至2018年3月，一期商品房及联排别墅合计168户按10年合计交纳504000元(300元/年×168户×10年)、独栋别墅45户10年合计交纳450000元(1000元/年×45户×10年)；二期商品房502户2009年3月至2018年3月9年合计交纳1355400元(300元/年×502户×9年)。经本院调查2008年3月至2018年3月，紫竹物业宜兴分公司合计向供电部门交纳电费1667357元。关于交纳水费，按双方一致同意的715.39元/月计算，2008年3月至2018年3月，合计交纳85846.8元。公共水电费被告应退还556196.2元(504000元+450000元+1355400元-1667357元-85846.80元)；2、垃圾清运费：紫竹物业宜兴分公司虽自2009年8月14日起向环卫部门交纳垃圾清运费，但其在此之前已进行物业服务，原告并未举证证明紫竹物业宜兴分公司之前的物业服务中未进行垃圾清运，而2009年的垃圾清运费未显示时间段，故垃圾清运费自有明确时间记载的2010年1月1日起计算至2017年12月31日，即8年，该期间内715户合计交纳411840元(72元/年×715户×8年)，扣除该期间紫竹物业宜兴分公司向环卫所合计交纳的200000元，应退还211840元；3、电梯维护费，因原告申请撤回了该部分请求，本院予以准许。上述费用中，紫竹物业宜兴分公司合计应退还原告768036.20元。两被告提出有业主欠付物业费用，对此本院认为，对于欠付物业费用的业主，两被告应根据物业合同依法主张。 六、关于中国移动、中国联通缴纳的电费合计288240元，该部分费用系公共水电费范围，根据公摊水电费情况，业主交纳的公共水电费已超过紫竹物业向相关部门交纳的水电费，故该部分款项也应退还。 上述六项费用合计应由紫竹物业宜兴分公司退还1795876.86元。因紫竹物业宜兴分公司是紫竹物业下属分支机构，故如紫竹物业宜兴分公司经营管理的财产不足以承担上述民事责任，紫竹物业应对紫竹物业宜兴分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、紫竹物业宜兴分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付海德名园业委会1795876.86元；紫竹物业对紫竹物业宜兴分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。 二、驳回海德名园业委会的其他诉讼请求。 如紫竹物业宜兴分公司、紫竹物业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费44430元，由海德名园业委会负担23467元，由紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司负担20963元。海德名园业委会预交诉讼费用中的剩余部分20963元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司应负担部分于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆亚琴 人民陪审员  蒋其明 人民陪审员  施建凤 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  宗 瑛