镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1191民初2431号原告：陈国清，男，汉族，1982年8月8日生，户籍地扬中市开发区。委托诉讼代理人：鲍铭浩，江苏苏瑞律师事务所律师。被告：王炳良，男，汉族，1972年10月13日生，户籍地镇江市，现住镇江市。委托诉讼代理人：钟阳广，镇江市京口区谏壁法律服务所法律工作者。原告陈国清诉被告王炳良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理，依法由审判员张龙适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人鲍铭浩、被告王炳良及其委托诉讼代理人钟阳广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金85840元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：原告与被告于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其位于镇江新区逸翠园翠竹苑59幢108室房屋提供给被告经营酒店；2、租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日；3、租金采用先付后用原则，前一年每半年支付一次，后五年每年支付一次，房租到期前15日支付下一期租金；4、被告违约应向原告承担本合同租金总额10%的违约金。合同签订后，被告对涉案房屋进行装修后对外经营，同年4月被告注册“镇江新区天福居酒店”。嗣后，被告未按时支付原告2019年度的租金且于2019年4月30日单方面通知原告要求解除合同并交还涉案房屋，被告的上述行为已经构成违约，应向原告承担相应的违约责任。因原、被告就违约事宜多次协商无果，故诉至法院。被告答辩称：1、对原、被告签订的租赁合同的真实性无异议，原告之前将涉案房屋出租他人，因他人经营不善转租给被告，被告支付了他人35万元的转租费用；2、原、被告双方签订的租赁合同已经于2019年2月份解除；3、原、被告协商一致将租赁合同约定的租金下调了10%，原告已将涉案房屋出租给其他人，因此原告对租金没有损失；4、原告主张的违约金计算标准过高，请求法院依法调整。当事人围绕自己的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的证据，本院结合双方质证意见及当庭陈述进行综合认证，认定事实如下：原告系大港新禧路23号第1-3层108室不动产的所有权人。2016年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告将其位于镇江新区逸翠园翠竹苑59幢108室出租给被告作为酒店营业用房；2、租赁期限为6年，自2016年1月1日至2021年12月31日止；3、租金从2016年1月1日起计算，2016年1月1日至2017年12月31日，每年租金13.6147万元，共计27.2294万元；2018年1月1日至2019年12月31日，每年租金14.295435万元，共计28.59087万元；2020年1月1日至2021年12月31日，每年租金15.0102068万元，共计30.0204136万元；4、租金采用先付后用原则，前一年每半年支付一次，后五年每一年支付一次，房租到期前15日支付下一期租金；5、若出现下列情形之一的，原告有权解除本合同，且原告不承担被告的损失赔偿责任：（1）被告未按合同约定支付租金逾期满7天的；（2）被告未按时支付本合同第五条约定费用逾期满7天的；（3）被告私自搭建的，如果有需要临时搭建的需经原告同意并出具证明方可进行；（4）因被告违法经营而被行政执法部门吊销营业执照的；（5）发现被告在承租房屋内存放易燃易爆物品的；6、被告如出现上述违约情形，应向原告承担本合同租金总额10%的违约金；7、原告如中途无故解除本房屋租赁合同，则构成违约，违约应向被告承担本合同租金总额10%违约金，同时赔偿被告的经营损失；7、合同押金为5000元……2019年4月10日，被告向原告转账15422元（已扣除5000元押金）用于支付2019年1月至2019年2月期间的租金。2019年4月30日，被告通过微信与原告联系，聊天内容为“陈总你好！我大港天福楼饭店已于2019年2月25日停业后多次打电话让你过来交接钥匙，你一直未过来交接，希望你尽快来交接一下，谢谢！”，原告回复被告“王总你好！请将剩余房租及时支付后将钥匙再给我们！如果房租不能及时支付导致后续租金只能你自己承担。”庭审中，原、被告一致确认合同约定的总租金下降10%且原、被告一致确认合同已解除。本院认为：原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应当履行各自义务。原告将其房屋出租给被告经营，被告应当按照合同约定按期向原告支付租金。本案中，根据合同约定，被告应当向原告支付2019年度租金的时间为2018年12月15日之前，但被告仅于2019年4月10日向原告支付了2019年1月至2019年2月期间的租金。同时，合同约定的租赁期限为6年，自2016年1月1日至2021年12月31日，被告于2019年4月30日通过微信告知原告要求解除合同退还房屋，被告的上述行为已经构成违约，应当向原告承担相应的违约责任。关于违约金数额问题。原、被告签订的租赁合同中明确约定，若被告未按约定支付租金逾期满7天的，需要向原告承担租赁合同总租金10%的违约金。因原、被告一致确认合同总租金已下调10%，故本院确定合同总租金的10%为77256元（85840元×90%），被告应按照合同约定支付原告违约金77256元。关于违约金是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽然原、被告一致确认合同已解除，但在合同解除后无溯及力情形下，合同效力仅向将来终止，此时赔偿的范围不仅包括只因恢复原状就能完全弥补解除权人因对方的债务不履行而蒙受的损失，还应包括可得利益（履行利益）的损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利益损失等。本案属于租赁合同纠纷，在租赁合同关系中，因一方违约造成的可得利益损失属于经营利润损失。本案中，原告的可得利益损失为2019年3月至2021年12月31日期间的租金，该损失远高于合同租金总额的10%，故被告认为违约金约定过高应当予以调整的答辩意见，本院不予采信。因原、被告一致确认涉案租赁合同已解除，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告陈国清与被告王炳良于2016年1月1日签订的房屋租赁合同解除；二、被告王炳良于本判决生效之日起十日内支付原告陈国清违约金77256元；三、驳回原告陈国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取973元，由原告陈国清负担97元，被告王炳良负担876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 张 龙二〇一九年九月二十九日书记员 朱华蓉《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百四十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。三、当事人在向本案审判庭申请上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。