山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1015号 原告：刘卫亮，男，1988年4月28日生，汉族，住潍坊市坊子区， 委托诉讼代理人：李光明，山东大韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐容，山东大韵律师事务所实习律师。 被告：徐宁，男，1978年8月12日生，汉族，住潍坊市奎文区， 被告：于金花，女，1952年12月24日生，汉族，住潍坊市奎文区， 以上二被告的共同委托诉讼代理人：王掖镁，山东泰琪律师事务所律师。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：刘梦霞，山东泰琪律师事务所律师。 原告刘卫亮与被告徐宁、于金花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘卫亮的委托诉讼代理人李光明、唐容，被告徐宁及其委托诉讼代理人王掖镁、刘梦霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判决被告返还原告支付的房屋租赁费、赔偿原告的人工费、装修费、物业管理费、电费共计208341元人民币；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告在潍坊市××新区开展餐饮行业，原告经过与被告进行前期磋商，被告承诺自家位于高新区永惠路117号的面积为185.73平方米的宏鼎城商铺16-1（毛坯）可以用作餐饮用途，能满足原告从事餐饮的需要，双方于2018年8月13日签订了《店面出租合同》。原告向被告支付了40000元租赁费，花费145800元对涉案商铺进行了装修，向雇佣人员支付了20180元，向涉案商铺物业管理公司支付了物业费、生活垃圾处理费、电费共计2361元。为此，原告共支出208341元。2019年1月8号，原告收到潍坊高新区市场监督管理局下发《责令改正通知书》，责令暂停营业，使用专用烟道。原告向被告要求解决公共烟道问题，被告表示无法解决。原告认为，被告的行为导致原告的合法利益受到侵害，为了维护原告的合法权益，故具状贵院，请求贵院判如所请。 被告徐宁辩称，涉案房产的房主是第二被告于金花，徐宁作为于金花的委托人，其行为是代表于金花与原告签订租赁合同，原告向徐宁主张权利属于被告主体不适格，应当裁定驳回对徐宁的起诉。 被告于金花辩称，原告所诉与事实不符，原告系违约行为，按照合同及法律规定，应当承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求，我方同意解除合同并由被告立即倒业。 被告于金花提出反诉，请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的店面出租合同；2、被反诉人支付反诉人房屋租赁费23333元（截止2019年6月13日）；3、被反诉人按照合同约定支付自2019年6月14日起至解除店面出租合同止的剩余房屋租金；4、由被反诉人支付反诉人违约金5000元；5、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人徐宁与被反诉人于2018年8月13日签订店面出租合同，合同约定：反诉人所有的坐落在宏鼎城商铺16-1，面积为185.73平米，出租给被反诉人，租期三年，自2018年8月20日-2021年8月20日，租赁金额为2018年8月-2019年8月为7万元，付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方每半年一次性向甲方支付半年的房租，房租要提前一个月支付。到期不交视为违约，违约金5000元。合同签订后，被反诉人仅支付2018年8月-2019年1月的房租，未按照合同约定支付2019年2月-2019年8月的房租，望判如所请。 反诉被告刘卫亮辩称，反诉没有事实依据和法律依据。本案的涉案商铺，反诉人在将其交付刘卫亮使用时承诺该商铺可以用作餐饮使用，现高新区市场监督管理部门下发责任整改通知书，不允许开展餐饮，属于反诉人违约，合同目的无法实现，反诉人主张支付租赁费和违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人提供的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋房主系被告于金花。被告于金花与徐宁系母子关系。2018年8月13日，被告徐宁代表于金花与原告签订《店面出租合同》一份，约定被告承诺将位于潍坊高新区永惠路117号的面积为185.73平方米的宏鼎城商铺16-1(毛坯)租赁给原告，用作餐饮使用，租赁期间3年，自2018年8月20日-2021年8月20日，租赁金额：2018年8月-2019年8月租金70000元，2019年8月-2020年8月租金80000元，2020年8月-2021年8月80000元。付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方每半年一次性向甲方支付半年的房租，房租要提前一个月支付。押金5000元。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，到期不交视为违约，违约金5000元。合同一并约定了其他条款。 合同签订后，原告向被告支付了2018年8月13日-2019年2月13日半年3.5万元租赁费及押金5000元，并对案涉房屋进行了装修，开设“食百味菜馆”进行餐饮经营。在经营过程中，2019年1月8日，潍坊高新区市场监督管理局下发《责令改正通知书》，载明因原告经营的“食百味菜馆”在居民楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼经营产生油烟的餐饮服务项目，责令原告暂停营业。 对于有争议的部分，关于本诉部分： 原告提交：1、2018年9月1日，与案外人奎文区梨园云昇装饰设计有限公司签订的《装修合同》、装修款收据，主张对涉案商铺毛坯房进行了装修，花费145800元。2、《劳务合同》，主张原告雇佣孙增亮、刘齐帅、刘云云经营餐馆，做服务员。3、务工费领取记录，主张。4、。5、物业垃圾费收据，主张原告支付垃圾费物业费共1361元。原告主张，签订合同时被告承诺涉案商铺可以作为餐饮使用，原告对涉案商铺进行了装修并经营，但在装修后仅仅经营了一个半月，原告收到了潍坊高新区市场监督管理局下发的责令整改通知书，告知原告该商铺不可以进行餐饮，被告应承担违约责任，且应对原告承担因违约造成的损失208341元。因此，要求解除合同并赔偿损失。 二被告质证，1、对《装修合同》：有异议，因第三方未到庭，无法对合同的真实性进行确认，不予质证。2、装修款收据：对真实性存在异议，应当开具正式的税务发票，第三方是否按照装修合同进行了履行也无法证实。3、《劳务合同》：存在异议，应当由原告提交与劳动者之间的社保关系才能证明具有劳务关系，且应由劳务人员出庭接受质询。4、务工费领取记录：有异议，同上。5、电费收据、物业垃圾费收据：真实性存在异议，原告在使用房屋期间的所有费用应当由原告承担。 被告提供：2019年2月26日和2019年2月27日拍摄的照片五张，证明原告所经营的“食百味餐馆”至拍照一直在经营当中，并未停业，并未如原告代理人在法庭中陈述的签订合同后仅用了一个半月。原告质证，对真实性不予认可，该照片没有显示具体日期，同时因被告也拥有涉案商铺的钥匙，不排除被告进门摆拍的合理怀疑，无法达到证据确实准确具体的标准。 关于反诉部分： 反诉原告于金花主张：根据店面出租合同，约定：房屋的装修和修缮由承租方自行负责；付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方每半年一次性向甲方支付半年的房租，房租要提前一个月支付，到期不交视为违约，违约金5000元。合同签订后，被反诉人仅支付2018年8月-2019年1月的房租，未按照合同约定支付2019年2月-2019年8月的房租。反诉被告刘卫亮不予认可，主张徐宁是于金花的委托人，根据合同法的规定，委托人和被委托人因违约给第三人造成损失的，应当承担赔偿责任，徐宁、于金花主体适格。在合同履行期间，监督管理局向原告下发了整改通知书，导致原告租赁房屋的目的无法实现，被告违约，原告不应当向被告支付租赁费。 反诉原告主张，依据店面出租合同付款方式的约定，甲乙双方自签订本合同之日，乙方每半年一次性向甲方支付半年的房租，房租要提前一个月支付。前半年的支付时间是2018年8月-2019年2月，反诉被告应当在2019年1月支付2019年3月-2019年8月的房租。截止2019年6月13日，房租是23333元，按照每个月5833.33元*4个月（截止2019年6月13日），之后的租金按照合同约定每月5833.33元，计算至合同解除之日止。合同第四条第三项约定，到期不缴纳视同违约，违约金是5000元。原告没有提前缴纳房租所以构成违约。 反诉被告不予认可，主张对于房租和违约金的计算：有异议，违约金不应当由原告承担，是被告违约，原告没有违约行为，所以房租也不应当再行支付，合同目的无法达到。 以上事实，有原告提供的店面出租合同、转账记录、装修合同、责令整改通知书等，被告提供的照片、商品房预售合同等证据，以及当事人的陈述在卷为凭，经庭审质证，本院审查，足以认定。 本院认为，（一）、关于本诉部分。 原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告履行了交付房屋的义务，原告随即进行了装修之后并营业，营业期间，市场监管部门因涉案房屋没有专用烟道排放油烟，下达责令整改通知书，导致原告无法再经营餐饮业，合同目的无法实现，原告要求解除合同。被告当庭提出反诉亦主张解除合同，故本院确定案涉房屋租赁合同于2019年6月13日解除。 本案争议的焦点是，原、被告对导致合同解除是否具有过错。根据相关法律、法规规定，开设餐馆必须有专用的烟道进行排油烟。原告在经营期间，用自己的抽油烟机直接向室外排烟，违反了相关法律法规的规定，导致被市场监管局下令整改。 原告为从事餐饮业而租赁原告的房屋，应当提前了解经营所需的场所、设施、人员要求等等各方面的条件以及法律法规和行政管理部门的相关规定。而原告在经营前没有进行充分的了解餐饮行业的具体要求，未考察房屋是否存在专用烟道。原告对其经营所需条件不了解导致在选择经营场所时做出错误判断是导致合同解除的根本原因，这是其应当自行承担的经营风险。而被告提供的房屋并未出现漏水、漏电或其他涉及房屋自身结构影响经营的问题。被告作为出租房，其义务是提供质量合格的房屋，对房屋的质量、结构完整等负责，被告不从事餐饮业，并不知悉是否需要专用烟道，对合同的解除没有过错。故原告要求被告返还房屋租赁费，赔偿人工费、装修费、物业管理费、电费共计208341元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。因合同已解除，被告应当退还原告租房押金5000元。 （二）、关于反诉部分。反诉被告在经营无法进行后一直未腾出房屋，导致反诉原告无法收回房屋并占有、使用、收益，应当向反诉原告支付至合同解除的租赁费。截止2019年6月13日，按照每个月5833.33元*4个月（2019年2月14日-2019年6月13日）房租是23333元，扣除应退还的房屋押金5000元，反诉被告还应支付反诉原告租赁费18333元。反诉原告的其他诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、反诉被告刘卫亮支付反诉原告于金花房屋租赁费18333元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告刘卫亮的诉讼请求。 三、驳回反诉原告于金花的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4425元，由原告刘卫亮负担。反诉案件受理费254元，由原告刘卫亮负担199元，被告于金花负担55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 高 鹏 人民陪审员 王 莎 人民陪审员 樊 翔 二〇一九年九月十一日 书 记 员 李红蕾