广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8447号原告：李上秀，男，1983年12月6日出生，汉族，身份证住址广东省，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告李上秀与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黎小凡、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金61560.92元；2.判令被告向原告交付不动产权证书。事实与理由:2012年9月2日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢602房的商品房一套，该房总价为396400元。合同约定被告应当在2013年6月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时才具备合同约定和法定的交付条件，应以2017年9月30日视为交付时间。被告逾期交房应承担相应的违约责任。该房产已于2018年4月10日出证，被告直至2019年3月25日仍未向原告支付不动产权属证书，被告未交付不动产权证书应承担相应的违约责任。被告辩称，根据合同约定，被告应在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告使用，被告于2013年6月18日通过五方验收取得报告，原告于2013年9月18日收楼。双方已经履行商品房交付义务，被告不存在逾期交房的违约情形。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。”据此，应当驳回原告的该项请求。退一步而言，原告于2013年9月18日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效，应依法予以驳回。关于交付产权证书。原告原是明阳集团员工，根据当时政府政策支持享有优惠购房，原告在2012年9月2日出具的《承诺书》中承诺10年内不转让。暂计至目前尚未届满10年期限（自签订合同之日起算），被告采取保管产权证以保障政策执行到位，并未对原告造成损害，原告请求交付产权证书没有相应依据。经审理查明：2012年9月2日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼17幢602房的预售商品房，购房总价396400元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。被告主张原告于2013年9月18日办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年4月10日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园17幢602房。2012年5月28日，中共中山火炬高技术产业开发区委员会办公室出具会议纪要（中开委办[2012]47号），会议决定：在我区科技新城的成果小区提供200套优惠价住房给明阳集团，享受购房优惠的明阳公司管理人员必须在购房后为开发区工作10年以上，否则，其在转售住房时需补交1000元/㎡的价款给区管委会。2012年6月13日，建发公司向火炬开发区管委会请示：可否提请区管委会协调国土局，由国土局监督该批房屋转售情况，将未在开发区工作满十年就转让房屋的业主，以及必须补交1000元/㎡价款的问题由管委会处理。原告于2012年9月2日出具的《承诺书》中第二条表示：以优惠价格购得房产后，本人承诺10年内（自签订合同之日起算）不转让，在上述期限内，无论基于任何原因（包括但不限于转让、赠与、以物抵债、被法院强制拍卖等）导致本物业过户到第三方名下，本人承诺以1000元/㎡的标准按本物业建筑面积计算差额给被告。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为原告收楼日期，即被告交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2013年7月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，原告于2019年4月1日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则原告的上述债权中，2016年4月2日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年4月2日至2017年9月30日，原告已付房价款为396400元，故被告应付逾期交房违约金金额为21683.08元（396400元×0.0001×547天）。关于交付产权证书。根据开发区中开委办[2012]47号文件第八条会议要求决定：若购房人在购房后为开发区工作未达10年以上，其在转售住房时需补交1000元/㎡的价款给区管委会。其中并未表示，为执行这一政策被告需要扣押原告的房产证的相关情况。被告为监控购房者在10年内转售住房采取保管产权证的方式，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李上秀支付逾期交房违约金21683.08元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李上秀交付不动产权属证书。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1339元，减半收取为670元（该款原告已预付），由原告李上秀负担434元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担236元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年九月二十四日书记员 梁敏霞孙永辉