云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3190号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址河北省张家口市蔚县蔚州镇。特别授权代理。委托诉讼代理人:肖冬，男，1992年10月28日出生，彝族，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，特别授权代理。被告：姚宗宪，男，1938年11月6日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：戴昌旭(系被告姚宗宪的女婿)，男，1969年3月29日出生，汉族，身份证住址郑州市中原区，特别授权代理。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告姚宗宪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞和肖冬、被告姚宗宪的委托诉讼代理人戴昌旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付王府广场住宅小区6栋2单元2404号房屋2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业费2576元、生活垃圾处理费336元、二次加压费140元、消防维护费140元，合计3192元；2、判令被告向原告支付违约金331元（按合同约定的每日千分之三计算，暂计算至起诉之日为331元，被告应承担违约金至物业费全部付清之日止），以上共计3523元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月16日，原告与西双版纳绿洲房地产开发有限公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的王府广场住宅小区提供物业管理服务。2016年9月20日，被告办理了房屋交付手续并签署了《前期物业管理服务协议》，该协议第五条约定:“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，物业费按产权面积收取，高层住宅物业费为1.15元/月/平方米，第十二条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2017年9月1日起被告无正当理由拒绝向原告交纳物业费，截止至2019年度，被告欠原告物业费、生活垃圾处理费、二次加压费、消防维护费共计3192元，并因此产生违约金累计331元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，故起诉至人民法院。被告姚宗宪辩称，一、因该房屋不符合经验收合格的交付使用条件，《景洪市住房和城乡建设局关于王府广场业主举报信的答复》，可以证明截止至2019年7月，开发商尚未办理好竣工验收备案手续，原告应向开发商主张物业费。二、《西双版纳州消防支队《关于陈平平等41人对王府广场举报信的回复》，可以证明2018年10月29日之前被告所居住的王府广场6号楼未取得消防验收合格手续，按照消防法是禁止投入使用的，针对存在的违法行为，消防大队正在立案查处。三、基于上述两个相关部门的答复意见，被告提出反诉，要求原告返还2016年9月1日至2017年8月31日违法收取的物业费1104元、垃圾费144元、电梯增容费200元、电梯运行维护费360元、消防维护费60元、二次供水加压费60元，合计1928元，并承担本案的反诉费。综上所述，房屋未合法交付，原告隐瞒房屋的现状，原告的诉讼理由不成立，希望法庭判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告佳和物业公司向本院提交的证据：1.身份证复印件，欲证明被告主体资格的事实；2.《前期物业管理服务协议》，欲证明被告与原告签订前期物业管理服务协议，约定双方权利、义务的事实；3.物业管理费催收函照片，欲证明被告欠原告物业费，原告进行催收的事实；5.西发改价格[2014]3号文件，欲证明二次加压、消防等维护保养的费用收取标准，以上证据来源合法、内容真实，可以证明原告的主张，本院予以确认并在卷佐证；对证据4.违约金统计表，欲证明违约金的计算方法，因系原告单方制作，本院不予采信。对被告姚宗宪向本院提交的证据：1.佳和物业收款收据（NO.0012400），欲证明原告不当收费的项目与金额；2.《关于陈平平等41人对王府广场举报信的回复》，欲证明未经消防验收或消防验收不合格的房产禁止投入使用；3.《景洪市住房和城乡建设局关于对王府广场业主举报信的答复》，欲证明房产未备案不能交付使用，因原告对以上证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审举证、质证、认证，本院确认如下法律事实：被告姚宗宪系景洪市王府广场小区6栋2单元2404号房屋的业主。2016年9月20日，原告佳和物业公司与被告姚宗宪签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告佳和物业公司为被告姚宗宪所居住的王府广场小区提供物业管理服务。协议中约定了原告（作为乙方）与被告（作为甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确被告缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算。该协议第五条物业管理服务费用约定“物业费按产权面积计收，高层住宅物业服务费：1.15元/平方米/月；二次加压费及消防维护费各按5元/月/户预收；生活垃圾处置费按照《景洪市城市生活垃圾处理办法》收取”、第七条代收代缴收费服务约定“受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处置费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。”、第十二条违约责任约定:“被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水、停电。”被告姚宗宪在入住前期尚能按照合同约定按时交纳物业管理费，但自2017年9月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费、生活垃圾处理费、二次加压费、消防维护费，截止至2019年12月31日，尚欠物业管理费等合计3192元，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，原告佳和物业公司与被告姚宗宪签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，原告的管理服务活动惠及该小区的所有业主，小区业主在享受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。根据《前期物业管理服务协议》第五条及第十二条的约定，对原告要求被告支付2017年9月1日至2019年12月31日期间产生的物业费2567元（79.72平方米×1.15元/月/平方米×28个月）、代收的生活垃圾处理费336元（12元/月×28个月）、二次加压费140元（5元/月×28个月）、消防维护费140元（5元/月×28个月）、违约金331元，合计3514元的诉讼主张，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姚宗宪于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付王府广场小区6栋2单元2404号房屋2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业费2567元、生活垃圾处理费336元、二次加压费140元、消防维护费140元，合计3183元；二、被告姚宗宪于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金331元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姚宗宪负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 李 昳二〇一九年九月二十五日书记员 匡湘云