河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初547号原告：马智慧，女，1975年4月2日出生，汉族，住正定县。委托代理人：李晓霞，河北威仑律师事务所律师。被告：李青，男，1967年6月11日生，汉族，住正定县。被告：石家庄瑞成房地产开发有限公司，住所地正定县成德北街1号。法定代表人：冯克锋，该公司总经理。委托代理人：武跃利，男，1968年6月20日生，汉族，住正定县，系该公司员工。第三人：冯克峰，男，1964年8月4日出生，汉族，住石家庄市新华区。原告马智慧与被告李青、石家庄瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）、第三人冯克峰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告马智慧及其委托代理人李晓霞、被告李青、被告石家庄瑞成房地产开发有限公司委托代理人武跃利到庭参加诉讼，第三人冯克峰经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。本案现已审理终结。原告马智慧向本院提出诉讼请求：依法准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-243、3-244号商铺进行执行。事实和理由:原告诉冯克峰、龚香、李建民、石家庄瑞成房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，贵院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书。判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还原告借款300万元及利息。进入执行程序后，贵院于2017年8月15日作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告（案外人）李青对贵院查封其购买的尚在被告（被执行人）石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-243、3-244号商铺不服提出异议。贵院经审查认为，被告（案外人）李青与被告石家庄瑞成房地产开发有限公司签订有合法有效的认购协议书且被告李青已经缴纳了大部分购房款并实际接收了该商铺。进而认为，虽案涉商铺尚未办理产权登记手续，但案外人对该商铺享有的物权期待权属准物权并优于普通债权，依法可排除强制执行，故裁定中止执行。原告认为，本案被执行标的物属于房地产开发公司名下的商品房，其阻却执行的审查标准有别于一般被执行人名下的不动产。且被告（案外人）李青并未实际占有该不动产，实际付款的情况也不符合法定要求，也未证明未办理过户登记的原因不在被告（案外人）李青。因此原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法准予执行被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的商铺。被告李青辩称，2013年6月29日被告李青出资购买了石家庄瑞成房地产开发有限公司开发的民主街升级改造项目商铺，双方签订了《华北门业博览中心认购协议书》，协议签订后按照协议约定，支付了总价款的50%以上共计313960元，后由于瑞成公司规划调整李青购买的商铺由2-4-068号和2-4-069号商铺调整为3-243号和3-244号，两个商铺共计592152元。2013年7月3日李青与石家庄和顺市场管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》将自己的商铺委托经营。2015年6月29日瑞成公司与李青签订了《华北门业博览中心认购补充协议书》。综上事实，被告李青与瑞成公司签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害其他人利益，已按照协议支付了部分购房款，本案所涉商铺已实际取得并委托经营，涉案商铺不能办理产权登记、不能办理过户的原因，并不是被告李青的原因所致。原告的诉求无任何事实根据和法律依据，请贵院依法驳回。被告石家庄瑞成房地产开发有限公司同被告李青辩论意见。第三人冯克峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告李青提交如下证据：1、2013年6月29日，李青和瑞成房地产公司签订了两份《华北门业博览中心认购协议书》，铺号为2-4-069和铺号2-4-068号，协议证明其购买了瑞成房地产公司两套商铺。2、2015年10月29日瑞成公司出具的收据2张，证明李青交了两套商铺预付款，合计是313960元。收据中表明房号改为3-243和3-244。3、银行流水单证明李青把款打给了瑞成房地产公司。4、2013年7月3日，李青与和顺市场管理有限公司签订了两份商铺委托管理合同，证明瑞成公司将房屋已经交付给李青。并且合同载明2014年6月1日至2017年5月31日，三年租金已从购房款中一次性扣除，已经产生了租金收益。原告马智慧对被告李青提交证据予以质证，质证意见如下：原告马智慧对对被告李青提交证据的真实性无异议，但对于其证明目的有异议。1、两份《华北门业博览中心认购协议书》：（1）第一条约定说明面积及价款均不确定，购买的商铺是预售，而石家庄瑞成房地产开发有限公司当时并不具备《城市房地产管理法》第四十五条规定的房产预售的法定条件，因此，该协议属于无效协议。被告瑞成公司在另案中主张2015年9月取得预售许可证，但至今并未提供，不能证明合同合法有效。（2）认购书确认的认购时间是2013年6月29日，约定补齐首付款的时间是2013年7月3日和7月1日，而李青提供的收据上的付款时间是2015年10月29日，也就是大约两年半以后再付款，二者自相矛盾。对于李青所主张的涉案商铺的权利异议申请因为其至今未完全履行合同约定的付款义务，因此其所享有的是债权不是物权。不应支持其异议申请。原执行中止裁定中关于准物权的表述没有法律依据，属于适用法律错误。2、两张购商铺款收据：（1）虽然盖章单位是被告石家庄市瑞成房地产开发有限公司，但在收款方式一栏并未标明是现金收款，说明是转账支付，应当有付款当天相应的银行流水证实，因瑞成公司是单位收款，应当出具增值税发票，单凭收据不足以证明购买商铺的事实存在。（2）收据标明的商铺位置分别是3-243号和3-244号商铺，属于本案查封的范围，但是没有相应的认购协议书与其他证据证明购买上述商铺的事实存在。（3）银行流水不显示收款方的收款账号及名称，发生的数额与收据所标明的时间也不一致，银行流水不能证明瑞成公司收到被告方主张的购房款。3、两份《商铺委托经营管理合同》：委托合同中的商铺编号为2-4-068号和069号商铺，不属于（2017）冀0123执870号执行裁定书的查封的商铺范围，李青在异议申请范围内提到的变更没有相应的证据证明。现被告瑞成公司对其口头陈述进行确认，也没有相应证据证明其在提出执行异议申请时就具备涉案商铺的权利主体资格，中止执行裁定所依据的证据不完整，不足以排除执行。根据当事人提交的证据及双方的陈述，本院认定事实如下：本院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书，判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还马智慧借款300万元及利息。判决生效后，进入执行程序，本院于2017年8月15日，作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告李青以案外人身份对查封石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-243和3-244号商铺不服提出书面异议，本院于2018年12月20日作出（2018）冀0123执异188号执行裁定书，裁定依法中止对被执行人石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-243、3-244商铺的执行。原告马智慧对该裁定不服，依法提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案关键是被告李青对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告李青（买受人）与被告瑞成公司（被执行人）签订《华北门业博览中心认购协议书》，系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，本院予以确认。被告李青并未支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故被告李青就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，本院对原告马智慧的诉请予以支持，准予原告马智慧执行涉案执行标的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-243、3-244号商铺执行。案件受理费80.0元，由被告李青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  吴雷雷人民陪审员  宋 瑜人民陪审员  任泽庆二〇一九年九月四日书 记 员  宋 康