江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初2431号 原告（反诉被告）：张树泽，男，汉族，1987年8月8日生，住河北省张家口市沽源县。 委托代理人：丁思璐、鄢博伟，江西英雄城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王晓昌，男，汉族，1965年12月28日生，南昌市。 委托代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。 原告张树泽（以下简称“原告”）诉被告王晓昌（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷及被告王晓昌反诉原告张树泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人鄢博伟，被告王晓昌、委托代理人王明文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《京东汇1店商铺租赁合同（500平方米）》、《京东汇1店商铺租赁合同（47.5平方米）》；二、判令被告向原告返还收取的店铺押金110000元；三、判令被告向原告赔偿装饰装修残值损失134141.20元。事实和理由：2018年4月13日，原、被告签订《京东汇1店商铺租赁合同（500平方米）》，约定租赁5年，原告向被告支付押金100000元。2018年5月21日，原、被告签订《京东汇1店商铺租赁合同（47.5平方米）》，约定租赁5年，原告向被告支付押金10000元。后原告经营不善，且发现其他租赁商家有一定的免租期，故于2019年2月中旬与被告协商免租期，但被告未同意。2019年5月7日，被告以商铺已租给他人为由，要求原告次日搬迁。此后，原告将商铺腾空，并在门上张贴升级改造的通知。事后，被告的新租客进入商铺并装修、经营。原告对租赁商铺进行了装修，花费167676.50元，原告于2019年5月起无法使用商铺，故装修残值为134141.20元。 被告辩称：被告没有单方解除与原告的租赁合同，而是原告因经营不善向被告提出解除合同，后在被告同意后双方办理了交接，根据合同约定，原告提前终止合同应向被告支付双倍押金，原告诉请返还店铺押金没有事实与法律依据；被告在本案中没有违约行为，根据租赁合同的约定，原告进行装修必须得到被告书面同意，本案中原告是否有装修无法确认，即使有也没有取得被告书面同意，原告请求赔偿装修残值损失没有事实和法律依据，综上请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告的反诉诉讼请求：一、确认原、被告签订的《新建中心商业广场A2-5003商铺租赁合同（500平方米）》（《京东汇1店商品租赁合同（500平方米）》）于2019年5月9日解除，《新建中心商业广场A2-5004、5005商铺租赁合同（47.5平方米）》（《京东汇1店商品租赁合同（47.5平方米）》）于2019年5月12日解除；二、判令原告支付被告2019年5月1日至5月9日期间的租金共计人民币9000元（500平方米商铺）；三、判令原告支付被告逾期支付500平方米商铺租金的滞纳金（以拖欠的租金9000元为基数，自2019年4月26日起按照日千分之一计算至实际付清之日止）；四、判令原告支付被告补偿款110000元；五、由原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告承租后，因其经营不善，向被告提出减少租金的请求。双方因差距较大，未达成协议。其后原告向被告提出终止租赁关系，被告予以同意，原告于2019年5月9日，将500平方米商铺交还被告、于同月12日将47.5平方米商铺交还被告，但至今原告未付清2019年5月1日至同月9日的租金共9000元。因原告提前终止合同，故原告应向被告支付220000元补偿，扣除110000元押金外，原告还应支付110000元补偿。 原告对反诉答辩称：原告未向被告提出提前终止租赁关系；原告已于2019年5月9日将500平方米商铺交还被告、于同月12日将47.5平方米商铺交还被告；原告对未付租金处于减少租金和解除合同的待定状态，原告无故意违约行为。 原告提供了以下证据：一、原告与被告签订的租赁合同（两份合同），证明原、被告之间就诉争标的物存在租赁关系；二、押金、物业费转账凭证（网上银行电子回单6张），证明原告已向被告交付了110000元押金，原告已向被告交付了426780元租金；三、装修费情况（装修费统计表1份、装修费凭证98张），证明原告装修装饰所花费用为167676.50元，原告的装饰装修残值损失为134141.20元。 被告提供了以下证据：一、被告与原告签订的3份合同（补充协议），证明原、被告就原告承租被告位于新建区长麦路新建中心商场500平米商铺及47.5平方米商铺，双方对各方权利义务进行了约定，约定了原告提出提前终止租赁关系，应当向被告支付双倍押金的补偿；二、被告与原告结清退租房屋水电气费用账单（微信截屏），证明原告提出提前终止租赁关系，被告同意后双于2019年5月9日对500平方米商铺剩余的水电燃气费进行了结算，被告将剩余的费用178元转给了原告的店长裘海群；三、原告关店通知照片，证明原告2019年5月1日前在500平方米店铺大门张贴通知通告其于5月1日起店铺装修升级，进一步证明原告在5月1日前因自身原因不再承租；四、被告与新建中心大地商管公司运营部负责人谭秀英电话录音一份，证明新建中心管理公司运营部负责人确认原告在5月1日前停业不开门；五、被告主管汪海燕与原告店长裘海群电话录音一份，证明原告店长裘海群向被告店长汪海燕确认在5月份退租并就水电等费用进行了结算；六、被告与新建中心大地商管公司运营部负责人谭秀英微信截屏3份，京东汇2019年1-4月营业额报表一份，证明新建中心管理公司运营部负责人确认原告在5月1日前停业不开门，营业报表说明被告2019年1-4月经营收入很低，进一步佐证原告因经营不善提前终止租赁关系；七、被告与原告沟通电话记录截屏6份，证明原、被告双就原告提前终止租赁关系进行了电话沟通；八、被告与新建中心大地商管公司运营部负责人谭秀英、主管范治微信截屏及2019年7月24日被告与谭秀英通话截屏3份，证明原告及新建大地商管公司均已确认原告因经营不善提出退租，同时证明原告在新建中心承租的另一烤鸭店铺也向新建中心提出退租；九、原告与新建中心商管公司的房屋交还确认书一份，证明原告向新建中心承租的另一物业因原告经营不善于2019年5月15日向新建中心提出退租并将物业交还给新建中心；十、商业用房委托授权书、情况说明、商品房预售许可证、转租许可，证明被告出租权来源合法；十一、照片6张，证明被告出租给原告前涉案商铺被告已装修好可以直接作为餐厅经营使用。 上述证据均经庭审质证。 本院根据双方提供的证据查明：2018年4月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将南昌市新建区新建中心商业广场A2-5003商铺（500平方米）租赁给原告，租期5年，原告向被告支付押金100000元。2018年5月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将南昌市新建区新建中心商业广场A2-5004、5005商铺（47.5平方米）租赁给原告租赁5年，原告向被告支付押金10000元。 合同签订后，原告向被告交付押金110000元，至2019年4月30日，原告共向被告支付租金426780元。2019年5月1日，原告因经营不善停止营业，并对外张贴装修升级改造通知。2019年5月9日，原告与被告结清了500平方米商铺的水电燃气费。并于当日将500平方米商铺交还被告、于同月12日将47.5平方米商铺交还被告。 本院认为，本案争论焦点是：一、两份《商铺租赁合同》是否已经解除及解除的时间。原告诉称根据被告搬迁的要求，原告将商铺腾空，而在辩论中原告表示被告已收回商铺；被告反诉称原告要求提前终止租赁关系，并已交还商铺。由此，原、被告双方的一致意见是，双方已终止租赁关系，因此，两份《商铺租赁合同》已经实际解除。因双方于2019年5月9日实际办理了500平方米商铺的交接、同月12日办理了47.5平方米商铺的交接，故《商铺租赁合同》（500平方米）于2019年5月9日进行了解除、《商铺租赁合同》（47.5平方米）于2019年5月12日进行了解除。 二、押金是否返还。被告对原告要求退回押金的诉请，以没有事实与法律依据的抗辩，与其原告应支付双倍押金即220000元的补偿，扣除已付押金外，原告还应支付110000元的反诉诉请相矛盾；押金的本质是促使合同一方履行合同，并在违约时可适当保障守约方的经济利益。因此被告收取的110000元押金，应返还原告。 三、关于装饰装修残值。双方租赁合同规定，原告对商铺装修的，应取得被告的书面同意意见。本案中，原告未提供被告书面同意意见的证据，故对原告装饰装修残值的诉请，依法不予支持。 四、关于原告是否应支付双倍押金的补偿问题。原、被告对原告租赁期间经营不善的状况，高度认识一致。结合原告停止营业不久，即与被告结清了商铺的水电燃气费，可以推断原、被告对提前终止租赁关系，达成了口头协议。根据双方的租赁合同规定，原告提前终止租赁的，应当向被告支付双倍押金的补偿。但本院认为约定的支付双倍押金的补偿金实质系违约金，由于双倍押金的补偿金额高达220000元，属明显过高，故本院酌情按两个月的租金即65700元计算补偿金。 五、关于未付租金问题。因双方于2019年5月9日解除了主合同，故原告应支付2019年5月1日至同月9日租金9000元。由于原告向被告交付了110000元押金，故被告诉请未付租金的滞纳金，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、张树泽与王晓昌签订的两份《商铺租赁合同》已分别于2019年5月9日和2019年5月12日解除； 二、王晓昌返还张树泽押金110000元； 三、张树泽支付王晓昌补偿金65700元； 四、张树泽支付王晓昌租金9000元； 五、以上相抵，王晓昌退还张树泽35300元，限在判决生效后三内日付清； 六、驳回张树泽的其他诉讼请求； 七、驳回王晓昌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5062元，由张树泽负担2826元、王晓昌负担2236元；反诉费减半收取1340元，由张树泽负担762元、王晓昌负担578元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状3份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  滕朝勇 人民陪审员  涂春莲 人民陪审员  肖爱珍 二〇一九年九月十九日 书 记 员  雷 娜