广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0511民初699号原告：汕头经济特区外建物业有限公司，住所地汕头市嵩山路金泰庄北区10、11幢2楼201-A。法定代表人：蓝少添。委托诉讼代理人：谢锐潼，广东中大中律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚明杰，广东中大中律师事务所实习律师。被告：吴名潇，男，汉族，1986年11月16日出生，住广东省潮安县。原告汕头经济特区外建物业有限公司诉被告吴名潇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汕头经济特区外建物业有限公司委托诉讼代理人谢锐潼，被告吴名潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告是具备相应资质的物业管理服务公司，获得汕头市物价局颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，2014年8月5日，原告与被告签订《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》。原告依据协议提供物业服务，被告是天华美地三期xx幢xxx号房的业主及房产使用人，该房产建筑面积140.6平方米。2016年1月至今，在原告按照协议提供物业管理服务的情况下，被告拒不交纳物业管理服务费。此后，经原告催缴未果。据此原告请求判令:1、被告支付2016年1月份至2018年9月份汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的住宅物业管理服务费，合计6820.44元。2、被告支付2017年1月份至2018年6月份汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的二次供水水费，合计848.1元。3、被告支付2018年1月份至2018年6月份汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的垃圾处理费，合计21元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告违反规划设计和管理规则，侵犯被告的业主权利，经多名业主要求整改后仍拒绝整改，被告依法可行使同时履行抗辩权，暂时拒付物业服务费。2、原告没有取得物业管理资质和物业管理资格，没有向法庭提交物业管理服务费用的收费依据以及供电、供水单位委托收费的手续的证据，因此原告的第一项、第二项诉讼请求依法应予以驳回。3、原告主张物业管理服务费、水费的计算清单的起算点、数量、单价等和垃圾处理费缺失依据。4、原告违反法定程序，被告可拒绝支付物业服务费。5、原告的诉讼请求已超出诉讼时效，应依法予以驳回。综上，请求法庭查明全案的证据和事实，驳回原告的全部诉讼请求。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、原告《营业执照》、法定代表人身份证书，证明原告的诉讼主体资格。2、被告《身份证》、《广东公安人口信息查询表》，证明被告的诉讼主体资格。3、《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》、证明原被告之间签订物业服务合同，成立物业服务合同关系，原告为被告提供服务，被告依约按时支付原告物业管理费、水电费等相关物业费用，收费标准按政府指导价调整。4、计算清单，证明被告欠费明细。5、住建部2018年发布的39号文，证明关于废止物业服务企业资质管理办法即现在的物业服务企业已无须持有资质证书。6、汕头市发改函[2017]1304号文，证明依据广东省的规定汕头市全市停止核发经营服务性许可证、收费许可证，证明原告的物业收费许可证已经依法上交物价局予以核销，现收取物业管理费不再需要经营性收费许可证。7、广东省收费许可证，证明原告原为合法的持有天华美地物业收费许可证，可进行服务性收费。8、汕头市房产管理局网业记录，证明原告追诉物业管理费期间，原告持有物业管理资质证书。9、汕头市物价局2011年发布的265号文，关于汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价，证明原告物业收费的依据。10、天华美地绿化用工表、天华美地商住楼保洁工作表、劳动合同书，证明原告日常为业主有提供日常服务。11、缴交物业管理费通知书，证明原告2018年6月份向被告进行最后一次书面催收物业费。被告对其答辩的事实在举证期限内提供的证据有：1、提供小区业主陈博与原告签订的《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》，证明原告对业主的收费标准不一致。2、账单缴费记录，证明我于2019年1月1日已经缴交物业管理费5438.82元，缴交的是2016、2017年的物业管理费、水费等。庭审中，原告诉讼请求当庭变更为：1、判令被告支付2018年1月份至2018年9月份汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的住宅物业管理服务费，合计人民币1860.1元。2、判令被告支付2018年1月份至2018年6月份汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的二次供水水费，合计人民币369.6元。3、判令被告支付2018年1月份至2018年6月份汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的垃圾处理费，合计21元。上述金额合共2250.7元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汕头经济特区外建物业有限公司是资质等级为三级的物业服务企业。被告吴名潇系汕头市春江路1号天华美地三期xx幢xxx号的业主及房产使用人，该房产建筑面积140.6平方米。原告汕头经济特区外建物业有限公司为该房产所在小区提供物业管理服务。原、被告于2014年8月5日签订前期物业服务合同约定:原告对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮与管理；物业管理服务费按建筑面积高层每月每平方米0.77元收取，电梯运行维护费按汕价[2011]265号文执行，物业管理费用标准随政府指导价最高标准调整；二次供水以最终到户价标准按政府有关规定执行；服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。协议还约定了其他内容。协议签订后,原告对天华美地提供物业服务。被告吴名潇自2018年1月份至2018年9月未交纳过物业服务管理费、二次供水费及垃圾处理费，原告于2018年6月25日向被告吴名潇发出缴交物业管理费通知单，向被告催缴相关费用。另查明,天华美地未成立小区业主委员会,也未与其他物业管理有限公司另行签订物业服务合同,原告汕头经济特区外建物业有限公司一直为天华美地提供物业管理服务。上述事实，有原告提交的汕头市天华美地前期物业管理服务协议、庭审理笔录、质证笔录等在案为凭。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同具有法律效力,当事人应按约定履行各自义务。原告与被告签订的《汕头市天华美地前期物业管理服务协议》（以下简称“前期物业管理服务协议”）合法有效,对原、被告具有法律约束力,双方均应遵守履行。根据相关法律规定及上述合同约定,原告有对本案小区进行物业管理的义务,被告负有按期交纳物业费的法律义务。被告接受了原告提供的物业服务应按照约定标准缴纳物业服务费。本案中，被告不认可原告提供的物业服务,且提交小区状况的照片存在情况应为属实，但本案审理中，原告经过多方努力,已启动使用原先规划的位于30幢首层的垃圾收集站，本院认定原告提供的物业服务确有瑕疵,业主如因此造成损失,可以另行主张权利。在原告已提供物业服务的情况下,被告仅以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费,本院不予支持。关于被告主张原告的诉请已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中,原告汕头经济特区外建物业有限公司所起诉的物业管理费,均是基于物业服务合同而产生的债务,每个月的债务是整体债务的一部分,属于同一债务分期履行的情况。按照上述规定,诉讼时效应当从物业服务合同整体出发,而不应将合同的每个阶段割裂开来计算诉讼时效,本案的诉讼时效期间应从物业服务合同相关费用最后一期履行期限届满之日起计算。现原告仍继续为被告提供物业服务,故原告的起诉没有超过诉讼时效。关于原告是否有物业管理资质、资格的问题,根据原告提供的《汕头市房产管理局》及原告提供发证时间为2012年3月9日的《广东省收费许可证》复印件,原、被告在签订前期物业管理服务协议时，原告是具备相应的管理资质和收费资质。另外，根据2017年9月4日汕头市发展和改革局发布汕市发改函〔2017〕1304号文，通知自2017年10月1日起汕头市全面停止核发经营服务性收费许可证且要求各执收范围所持《广东省收费许可证》须于2017年9月底前到原发证机关办理核销手续、2018年住房城乡建设部决定废止《物业服务企业资质管理办法》、原告已提供其营业执照及资质证书均足以证明原告的经营范围包含物业管理且获得物业管理三级资质证书，原告是具备物业管理资格资质的公司。另外,无论原告是否具备相应资质也均不能否认原告已为包括被告在内的小区业主提供各项物业服务的事实,不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立,故不能成为被告拒交物业服务费的理由。关于被告辩称原告在小区卫生环境、设施维护、物业收支明细等方面存在问题,但该问题不能证明原告存在重大服务瑕疵,且物业公司对小区各项事务管理和维护是一个持续性的履行过程,被告以此为由,拒绝交纳物业费,于法无据,本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷,而物业服务合同纠纷的特殊性在于“共有”,即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分,被告虽未交费,但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务,被告亦享受到原告所提供的物业服务,且此物业服务是由其他已交费业主交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择,但放之案涉小区全体业主的利益层面,被告的行为并不应得到支持。因此,本院认为被告在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益,而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益,此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。原告作为物业服务单位,在完成服务职能的基础上,应加强从业人员培训,加强与业主沟通,尽可能的解决业主的实际问题。本案而言,为保证物业服务工作正常开展,小区管理良性发展,原告关于物业费用的主张本院予以支持。至于物业管理费数额,经庭审询问,对吴名潇住宅面积为140.6㎡，房屋属于高层建筑第二层，双方均无异议,故本院予以确认。按照《前期物业管理服务协议》第四条约定:“高层住宅管理服务费0.77元/月/平方米，电梯运行维护费按汕价[2011]265号文执行”，以及《前期物业管理服务协议》第七条约定:“物业管理费用标准随政府指导价最高标准调整”。且根据原告提供的《汕头市物业管理委托书》，原告已向相关单位备案该小区物业服务费按照政府指导价二级收费标准收取，故原告的按照二级标准收费于法有据，本院予以支持。故按照《汕头市带电梯住宅物业服务收费政府指导价》2014年1月1日起政府指导价为1.47元/㎡·月，即被告自2018年1月至2018年9月应交纳的物业管理费1860.1元（140.6㎡×1.47元/㎡·月×9个月=1860.1元）。被告自2018年1月至2018年6月被告应交纳实抄表到户的二次供水费为369.6元。依据汕头市物价局印发《汕头市中心城区城市生活垃圾处理费征收管理办法》汕价〔2011〕286第八条第（三）项“实行二次供水的物业管理小区或总表对口供水计费的村居（社区），由收费单位核定户数后，代征单位按照核定数量一次性向总表用户统一征收”，因此原告具有代征收垃圾处理费的资格，原告请求被告支付垃圾处理费的主张本院予以支持，按照市发改〔2015〕350号文的规定，2016年1月1日起垃圾处理费为每户3.5元/月，故被告应支付自2018年1月至2018年6月的垃圾处理费21元（3.5元/月×6个月=21元）。综上,被告应向原告支付2018年1月至2018年9月份的物业管理服务费1860.1元、2018年1月至2018年6月的二次供水水费369.6元及2018年1月至2018年6月的垃圾处理费21元,合计2250.7元。综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《物业管理条例》第七条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决如下:一、被告吴名潇应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头经济特区外建物业有限公司自2018年1月至2018年9月份的物业管理服务费1860.1元。二、被告吴名潇应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头经济特区外建物业有限公司自2018年1月至2018年6月的二次供水水费369.6元。三、被告吴名潇应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告汕头经济特区外建物业有限公司自2012年1月至2018年6月的垃圾处理费21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告吴名潇应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费96元，由原告负担76元，被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递送上诉状及副本一式六份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员 陈 琦二〇一九年九月三十日书记员 陈小凯