陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终5444号上诉人（原审被告）：庾芳莉，女，1987年10月11日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：王小庆，陕西迈拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王建文，男，1985年11月6日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。委托诉讼代理人：王小庆，陕西迈拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩凤娟，女，1976年6月23日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：程昭，北京大成（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安魏玛房地产营销策划有限公司（原西安魏玛房地产营销策划有限公司第一分公司）。住所地：西安经济技术开发区文景路中段108号魏玛公馆9幢2单元20111室。法定代表人：马博，该公司总经理。委托诉讼代理人：马荣，女，1981年9月20日出生，汉族，该公司员工，住陕西省三原县。上诉人庾芳莉、王建文与被上诉人韩凤娟、原审第三人西安魏玛房地产营销策划有限公司（以下简称魏玛公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，庾芳莉、王建文系夫妻关系，2018年7月19日，韩凤娟与庾芳莉在魏玛公司居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，其中庾芳莉为甲方、韩凤娟为乙方，约定乙方购买甲方位于西安市未央区广运潭大道666号西岸国际花园西苑1幢2单元21802号的房屋，商品房买卖合同登记号为X15058695，编号为1175114002-1-1-21802，建筑面积152平方米，成交价200万元。该房屋已经设定抵押，尚欠贷款余额为44万元。甲方须于2018年8月30日之前解押完毕并取得房产证原件，若因银行和房管局政策等不可抗力因素导致滞后，则日期顺延。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金10万元，首期房价款60万元应于银行贷款审批通过后3日内存入房管局指定的资金监管账户，第二期房价款140万元乙方向银行申请按揭贷款。若甲乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金30万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。同日，韩凤娟、庾芳莉及魏玛公司签订了《存量房买卖居间合同》，其中庾芳莉为甲方、韩凤娟为乙方、魏玛公司为丙方，合同约定甲乙双方通过丙方居间服务达成房地产的买卖交易，丙方收取居间服务费4万元，由乙方全部承担。其中约定居间服务费4万元，由韩凤娟承担。由于甲乙双方任何一方未能取得合法授权或违反存量房买卖合同约定而导致交易未能完全履行的，则责任方须向丙方支付或连带支付居间服务的补偿费，数额为成交价的3%，守约方已经缴纳的佣金，丙方全额无息退还。合同签订当日，因王建文未到场，魏玛公司通过视频与王建文就涉案房屋的交易事宜予以确认，王建文表示认可。韩凤娟于2018年7月19日向庾芳莉支付定金10万元，庾芳莉出具了收条。同日，韩凤娟向魏玛公司支付居间服务费2万元，下欠2万元未付，韩凤娟向魏玛公司出具欠条一张。2018年7月29日，王建文在上述《西安市存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》甲方一栏中补签字。后因庾芳莉、王建文明确表示不再继续出售涉案房屋，魏玛公司、韩凤娟分别于2018年8月7日、2018年8月11日向庾芳莉、王建文发送了《合同履约居间方催告函》、《告知函》，催告庾芳莉、王建文继续按照上述合同履行相关义务，否则将承担违约责任，但庾芳莉、王建文仍未及时办理涉案房屋的撤押手续，导致合同未能继续履行，韩凤娟诉至法院，并向北京大成（西安）律师事务所支付律师费1万元。庭审中经询问，韩凤娟主张解除双方签订的买卖合同，庾芳莉、王建文主张继续履行合同，魏玛公司表示尊重双方协商结果。截止庭审之日，庾芳莉、王建文仍未办理完毕涉案房屋的撤押手续并取得房产证原件。韩凤娟于2018年9月6日向原审法院提出诉讼请求：1、判令庾芳莉、王建文向其返还定金10元万；2、判令庾芳莉、王建文向其支付违约金30万元；3、判令庾芳莉、王建文向其赔偿房屋溢价损失10万元；4、判令庾芳莉、王建文向其赔偿律师费损失1万元；5、判令庾芳莉、王建文向其赔偿居间费损失4万元；6、本案诉讼费由庾芳莉、王建文承担。事实理由：2018年7月19日，其与庾芳莉、王建文及魏玛公司签订了《西安市存量房买卖合同》，约定其购买庾芳莉、王建文所有的西安市未央区广运潭大道666号西岸国际花园西苑1幢2单元21802号房，成交价200万元，定金10万元。合同签订后，其按约支付了定金10万元，但庾芳莉、王建文多次表示涨价并拒绝出售房屋，经其与魏玛公司多次催告，庾芳莉、王建文仍未按照合同约定于2018年8月30日前办理完毕撤押手续，未取得房产证原件。故其诉至法院请求判如所请。庾芳莉、王建文共同辩称，其并未向韩凤娟表示过拒绝出售房屋，其已于2018年8月30日9时16分48秒向西安市房地产部门申请办理涉案房屋的房产证解押手续，由于房产部门办证人多，当天并未办理完毕，依据合同约定办理解押手续的时间应当顺延，其不存在违约行为。另，韩凤娟并未按照合同约定将首期房款存入房管局的指定账户，导致其对韩凤娟继续履行合同的能力存疑。综上，请求人民法院驳回韩凤娟的全部诉讼请求。魏玛公司述称，2018年7月19日，在其公司居间下韩凤娟、庾芳莉、王建文签订了《西安市存量房买卖合同》，庾芳莉于当日签字，其公司通过手机视频与王建文现场确认，2018年7月29日，王建文在合同上补充签字。合同约定韩凤娟向庾芳莉、王建文支付定金10万元，庾芳莉、王建文应当于2018年8月30日前办理完毕解押手续并拿到房产证原件。后庾芳莉、王建文向其公司表示不再继续出售房屋或者加价45万元继续交易，韩凤娟不予同意，至2018年8月30日，庾芳莉、王建文未办理完毕涉案房屋的撤押手续。2018年9月1日三方协商时，庾芳莉、王建文主张继续履行合同，韩凤娟要求按照庾芳莉、王建文违约予以处理，三方协商未果。原审法院认为，韩凤娟与庾芳莉、王建文签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。韩凤娟积极履行了合同义务，庾芳莉、王建文在收到定金后未能按照合同约定于2018年8月30日之前办理完毕涉案房屋的撤押手续并取得房产证原件，系庾芳莉、王建文违约，故韩凤娟要求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》应予支持。合同解除后，庾芳莉、王建文应退还韩凤娟已支付的定金10万元。关于韩凤娟主张的违约金30万元，考虑到本案涉案房屋成交价为200万，韩凤娟仅支付10万元定金，该买卖合同履行程度较低，故酌情判令庾芳莉、王建文支付韩凤娟购房款总额的10%即20万元作为违约金。关于韩凤娟主张的律师费损失1万元，符合合同约定，予以支持。韩凤娟主张的房屋溢价损失10万元，未提交证据予以证明，不予支持。关于韩凤娟主张的居间服务费损失4万元，因韩凤娟实际向魏玛公司支付了居间服务费2万元，故判令由庾芳莉、王建文向韩凤娟赔偿居间服务费损失2万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告韩凤娟与被告庾芳莉、王建文签订的《西安市存量房买卖合同》解除；二、被告庾芳莉、王建文于本判决生效后十五日内向原告韩凤娟退还定金10万元，支付违约金20万元，赔偿律师费损失1万元、居间服务费损失2万元，合计33万元；三、驳回原告韩凤娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,300元，韩凤娟已预交，现由韩凤娟承担3,050元，庾芳莉、王建文承担6,250元，于上述付款时一并给付韩凤娟。宣判后，庾芳莉、王建文不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，原审法院既然查明王建文补签合同具有法律效力，也应认定韩凤娟提交的补充录音证据的效力，在录音中，王建文明确表示按照原合同履行。王建文最后的意思表示是合同继续履行。原审法院错误认定合同解除，判令其承担违约责任属认定事实错误。故请求：1、依法查清事实撤销原判，驳回韩凤娟退还定金10万元、违约金20万元、律师费1万元、居间服务费2万元、合计33万元的诉请；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。韩凤娟辩称，一、2018年9月1日的录音是韩凤娟与庾芳莉、王建文协商庾芳莉、王建文违约赔偿事宜时的录音，最终未能达成一致。录音中，王建文承认其将涉案房屋的撤押款挪作他用，无法按照合同约定履行撤押办证义务，要求韩凤娟提前支付一部分钱款，然后合同才能履行，韩凤娟坚决不同意。所以庾芳莉、王建文上诉称其最后意思表示是合同继续履行，是逃避违约责任的单方辩解理由；二、庾芳莉、王建文预期违约，原审中韩凤娟提交的证据2.1王建文与中介经理王佳通话录音，证据2.2庾芳莉与中介经办人谢彩云通话录音，均可以证明在合同履行期间庾芳莉、王建文已经预期违约，庾芳莉、王建文单方拒绝履行合同，不愿出售房屋，且王建文表示要求涨价45万元；三、原审法院判决解除合同符合合同法的规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。魏玛公司述称，其公司是居间方，不发表意见。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，韩凤娟与庾芳莉、王建文签订的《西安市存量房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。庾芳莉、王建文未按照合同约定于2018年8月30日之前办理完毕涉案房屋的撤押手续并取得房产证原件，构成违约，应承担违约责任。庾芳莉、王建文上诉称，按照2018年9月1日的录音证据，其最终的意思表示为继续履行合同。因2018年9月1日为庾芳莉、王建文已违约以后的日期，且录音中，王建文虽表示继续履行合同，但也提出由韩凤娟提供部分钱款，而韩凤娟并不同意。故2018年9月1日的录音证据，不能证明庾芳莉、王建文违约后，双方达成了合同继续履行的一致意见。庾芳莉、王建文的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,250元，由上诉人庾芳莉、王建文自行承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年九月十二日书记员 陈 歆