陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书                 （20198）陕0902民初2796号   原告（反诉被告）常某某，男，汉族。   委托代理人李平，陕西理衡律师事务所律师。   被告（反诉原告）曹某甲，男，汉族。   委托代理人尹正锋，陕西宁康律师事务所律师。   委托代理人周瀚涛，陕西宁康律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）曹某乙，男，汉族。   原告（反诉被告）常某某与被告（反诉原告）曹某甲、曹某乙建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告常某某及其委托代理人与被告曹某甲及其委托代理人、被告曹某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）常某某向本院提出诉讼请求：1、由曹某甲、曹某乙支付合同价款100万元。2、由曹某甲、曹某乙赔偿常某某逾期付款和交房的违约赔偿金808000元（截止2018年7月2日）。3、本案诉讼费由曹某甲、曹某乙承担。事实和理由：2016年4月12日，经原告常某某与被告曹某甲、曹某乙协商，双方签订了土地（房屋宅基地）转让合同，合同生效当日，常某某向被告曹某甲、曹某乙交付了该地块的国有土地使用证和大门钥匙，全面履行了合同义务。2017年8月10日，被告取得登记机关颁发的该转让土地的不动产权证书，现被告已在原址上建成了坐北向南八层楼房一栋。根据合同约定，自常某某交付被告土地之日起290天内，被告向常某某支付100万元，下余合同价款200万元自常某某交付被告土地之日550天内，以被告建成竣工验收合格的房屋一层全部门面房交付给常某某。从2016年4月12日常某某向被告交付土地使用证和大门钥匙至今，被告不仅取得了不动产权证，新楼房也已建成，但不履行给付价款和以被告建成的房屋一层门面房抵付下余价款的义务。经常某某多次催办，被告以各种理由拒绝履行合同义务。被告的行为已构成违约，应从合同签订之日起（以200万元为基数）按日千分之八向常某某支付赔偿金。   被告（反诉原告）曹某甲、曹某乙反诉请求：1、由常某某承担曹某甲、曹某乙代其补交的土地出让金93.05万元。2、由曹某甲、曹某乙承担因办理土地转让过户手续耽误时间485天，造成曹某甲、曹某乙建房原材料、工价费等上涨的损失及支付项目部工作人员工资损失共计200万元。3、由常某某承担违约金100万元。曹某甲、曹某乙反诉及答辩意见：2016年4月12日曹某甲、曹某乙与常某某签订的土地转让合同，后依据该合同及常某某交付的土地使用证去土管部门办理土地使用权过户手续，土管部门告知曹某甲、曹某乙该地块土地性质为工业用地，土地使用权证手续不全，要求曹某甲、曹某乙补缴93.03万元土地出让金后方才办理，期间耽误时间长达一年零四个月，导致曹某甲、曹某乙建房时原材料、工价等大幅度上涨。由于常某某签订合同时故意隐瞒其在办理土地使用证时未全额缴纳土地出让金的重要事实，给曹某甲、曹某乙造成巨额经济损失，常某某的诉讼请求不能成立，应予驳回。   曹某甲、曹某乙与常某某签订的土地转让合同除常某某故意隐瞒未全额缴纳土地出让金，加重曹某甲、曹某乙的负担等条款外，其他条款符合法律规定，且已实际履行，应为合法有效。该合同第二条中 “因转让土地过户等所产生的‘一切税、费’，由乙方按国家规定向征收机关缴纳。在此所指的一切税、费包括但不限于按法律规定应由甲方交纳的各种税、费”，及第六条、第八条诸如此类意思的条款，故意隐瞒未全额交纳土地出让金的事实，加重曹某甲、曹某乙的额外负担，是无效条款。   常某某违反合同约定构成严重违约，应承担违约赔偿责任。常某某向曹某甲、曹某乙转让土地时土地用途为工业用途，并非住宅用地，可见土地权属不清，曹某甲、曹某乙补交的93.05万元土地出让金应由常某某承担，并应由常某某按约定承担违约的民事责任。   土地转让合同中约定的曹某甲、曹某乙逾期付款的违约金为日千分之八，明显过高，且常某某故意隐瞒土地用途未工业用地的事实，构成首先违约，应承担违约责任。曹某甲、曹某乙同意按原合同约定支付剩余300万元价款，不同意用门面房折抵。   原告（反诉被告）常某某答辩意见：1、曹某甲、曹某乙要求常某某承担93.05万元土地出让金没有依据。双方在合同中明确约定，因转让土地过户等所产生的一切税费由曹某甲、曹某乙按规定向征收机关缴纳，包括常某某应交纳的各种税费，应按合同约定履行。安康市人民政府颁发的安国用（98）字第116号国有土地使用证记载的很清楚，常某某不存在隐瞒重要事实。2、曹某甲、曹某乙要求常某某承担因办理土地转让过户手续耽误485天，建房原材料、工价费等上涨的损失及支付项目部工作人员工资损失共计200万元，不能成立。曹某甲、曹某乙在办理土地过户中，如果出现土地转让违约或有损其合法权益，转让的土地存在权属纠纷或者存在土地使用证造假等，造成曹某甲、曹某乙不能实现合同目的，曹某甲、曹某乙可以停止交易或解除合同，要求常某某双倍返还定金。现曹某甲取得不动产权证书，房屋已建成，目的实现了，让常某某赔偿200万元损失，无事实和法律依据。3、曹某甲、曹某乙要求常某某支付100万元违约金，理由不能成立。没有及时办理土地过户手续，是由于曹某甲、曹某乙没有按约定向支付交纳土地过户费用造成的。常某某全面履行了合同义务，并未违约。4、司法鉴定意见书与案件没有关联性，与案件事实不符，存在错误，不能作为证据使用。   经审理查明：2016年4月12日，常某某与曹某甲、曹某乙签订了《土地（房屋宅基地）转让合同》，合同约定：常某某将其位于汉滨区XX村的土地使用权转让给曹某甲、曹某乙，转让总价款500万元，因转让土地使用权过户等所产生的一切税费由曹某甲、曹某乙按规定向征收机关交纳。合同签字生效之日，曹某甲、曹某乙向常某某支付定金200万元，自常某某向曹某甲、曹某乙交付土地（房屋宅基地）之日290日内（曹某甲、曹某乙房屋施工主体六层完），再支付100万元，下余200万元，自常某某交付土地（房屋宅基地）之日550日内，曹某甲、曹某乙以竣工验收合格的房屋一层全部门面（大约建筑面积800平方米，按2650元/平方米计价）交付给常某某，并由曹某甲、曹某乙负责为常某某办理房屋所有权证，常某某取得房屋所有权证后，曹某甲、曹某乙支付的定金200万元冲抵为应给常某某的合同价款。双方同意于2016年4月12日以前，由常某某将上述土地（房屋宅基地）交付给曹某甲、曹某乙，交付该土地（房屋宅基地）大门钥匙视为移交完成。常某某土地（房屋宅基地）上的附属物仅指房屋。常某某收到曹某甲、曹某乙支付的定金200万元后，向曹某甲、曹某乙提交《国有土地使用权证》，出具曹某甲、曹某乙办理土地使用权过户手续的相关材料。曹某甲、曹某乙在该土地（房屋宅基地）上给常某某建设的一层门面房层高应当保证在4.2米以上。常某某保证上述转让土地使用权属清楚，若发生该土地（房屋宅基地）与常某某有关的使用权纠纷或债权债务纠纷，由常某某负责清理，并承担相关民事责任。……曹某甲、曹某乙不能在本合同第三条约定时间向常某某支付价款或在约定的550天内将建成竣工验收合格的房屋一层门面房交付给常某某，并为常某某办理完房屋所有权证，曹某甲、曹某乙应按逾期付款或逾期交房的时间承担赔偿责任，即从本合同签订生效之日起计算，每逾期一天按未付额或超过交房时间的（按人民币二百万元计算）日千分之八向常某某支付逾期付款或交房的赔偿金。曹某甲、曹某乙将建成竣工验收合格的房屋一层门面房交付给常某某视为交房，并办理双方移交手续。房屋所有权证按办理机构的相关要求，由曹某甲、曹某乙按程序办理，产权证移交时间以办理机构通知取证时间为准。   合同签订当日，曹某甲、曹某乙通过银行转账向常某某支付了200万元转让价款，常某某向被告曹某甲、曹某乙交付了该宗土地的国有土地使用证和大门钥匙。2016年9月28日，曹某甲办理了土地使用权过户手续，取得安康市国土资源局颁发的该转让土地的不动产权证书（证号：陕2017安康市不动产权第0000018号），证书载明土地用途为工业用地。曹某甲取得土地使用权后，向行政部门申请将土地用途变更为住宅用地。2017年7月6日曹某甲向安康市财政征收管理局缴纳了土地出让金93.05万元。2017年7月12日安康市人民政府以安土批发（2017）74号审批土地件，批准将该宗地用途变更为城镇住宅用地。2017年8月10日，曹某甲取得登记机关颁发的该宗土地的不动产权证书（证号：陕2017安康市不动产权第0008741号），证书载明土地用途为城镇住宅用地。现曹某甲在该宗土地上建成房屋一栋。   2018年8月常某某向本院申请财产保全，要求对曹某甲、曹某乙位于安康市汉滨区XX村XX组坐北向南八层楼房的第一、二层进行查封，并提供了担保。本院于2018年8月2日作出（2018）陕0902民初2796号民事裁定书，裁定对曹某甲、曹某乙位于安康市汉滨区XX村XX组坐北向南八层楼房的第一、二层予以查封。   后双方因支付合同价款发生纠纷，常某某遂诉至本院，请求：1、由被告曹某甲、曹某乙支付合同价款100万元。2、由被告曹某甲、曹某乙赔偿原告逾期付款和交房的违约赔偿金808000元（截止2018年7月2日）。3、本案诉讼费由被告曹某甲、曹某乙承担。在审理过程中，曹某甲、曹某乙向本院提出反诉，请求：1、由常某某承担曹某甲、曹某乙代其补缴的土地出让金93.05万元。2、由曹某甲、曹某乙承担因办理土地转让过户手续耽误时间485天，造成曹某甲、曹某乙建房原材料、工价费等上涨的损失200万元。庭审中，曹某甲、曹某乙将该项请求变更为由曹某甲、曹某乙承担因办理土地转让过户手续耽误时间485天，造成曹某甲、曹某乙建房原材料、工价费等上涨的损失及支付项目部工作人员工资损失共计200万元。3、由常某某承担违约金100万元。   另查明，曹某甲、曹某乙在审理中申请对因土地转让过户手续耽误485天，造成建房原材料、工价等幅度上涨损失进行鉴定。经委托，陕西安康嘉陵有限责任会计师事务所于2019年5月24日作出陕安嘉会审鉴字（2019）036号司法会计鉴定意见书，鉴定结论为：因土地转让过户手续耽误时间485天，造成建房原材料、工价等幅度上涨损失为1260152.29元。   上述事实有土地转让合同、收据、转让土地的不动产权证书、审批土地件、转让土地的相关地籍资料、土地出让金缴款书、照片、司法会计鉴定意见书及双方当事人的陈述等在卷佐证。   本院认为，根据查明的事实和原、被告的诉辩意见，本案存在以下争议焦点：1、常某某未向曹某甲、曹某乙告知土地实际用途对合同效力的影响。2、曹某甲补缴93.05万元土地出让金的行为如何认定。3、曹某甲、曹某乙未向常某某支付100万元转让款的违约责任问题。   关于常某某未向曹某甲、曹某乙告知土地实际用途对合同效力的影响。根据原安康市人民政府1997年11月27日作出的安市第字（1997）第69号审批土地件，常某某取得该宗土地的土地使用权时实际用途为工业用地。常某某取得该土地使用权后，并未申请土地用途变更，常某某在向曹某甲、曹某乙转让土地使用权时，未如实告知该土地使用权用途为工业用地的事实，对此曹某甲、曹某乙有权申请撤销合同。曹某甲、曹某乙未在法定期限内申请撤销合同，合同内容亦不违反法律强制性规定，应认定合同为有效。   关于曹某甲补缴93.05万元土地出让金的行为如何认定的问题。双方签订的合同中明确载明转让的土地为房屋宅基地，曹某甲、曹某乙转让土地的目的为建设住宅用房，签订合同时常某某未向曹某甲、曹某乙告知该土地实际用途为工业用地的事实，致使曹某甲、曹某乙的合同目的无法实现，应承担相应违约责任。后曹某甲为实现合同目的，申请将土地用途变更为住宅用地，并补交了93.05万元土地出让金，该93.05万元应由违约方常某某承担。故对曹某甲要求常某某承担93.05万元土地出让金的请求，本院予以支持。   关于曹某甲、曹某乙未支付100万元转让款的违约责任问题。合同签订后，常某某履行了交付土地使用权的义务，曹某甲、曹某乙在受让土地后办理了过户手续，并在该土地上建成房屋，合同目的已经实现，其未向常某某付款，构成违约，应承担相应的违约责任。因常某某未如实告知土地实际用途，致使曹某甲、曹某乙合同目的未在约定期限内实现，常某某要求按合同约定时间计算逾期付款违约金，有违法律的公平原则。结合双方的合同目的来看，双方签订合同时约定交付土地后290天内（房屋主体施工六层完）付款，双方都有290日内足以完成土地使用权（住宅用地）过户及房屋主体施工六层完毕的心理预期。合同签订当日常某某虽向曹某甲、曹某乙交付了土地，但在约定的付款期限内因转让的土地用途不符合约定，导致曹某甲、曹某乙的合同目的未完全实现。至2017年8月10日，曹某甲取得了住宅用地的不动产权证书，合同目的已完全实现，应当履行向常某某付款的义务，故逾期付款违约金自2017年8月10日开始计算，至2018年7月2日（原告主张的利息截止日期）。   曹某甲、曹某乙逾期付款给常某某造成的损失为利息损失，合同中约定按每日千分之八支付逾期付款违约金，明显高于其实际损失，曹某甲、曹某乙申请对违约金标准进行调整，符合法律规定，本院依法予以调整。结合常某某的实际损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，逾期付款的违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   关于常某某要求曹某甲、曹某乙支付逾期交付门面房的违约金问题。主张交付房屋属主权利，追究逾期交房的违约责任从属于该主权利。因双方对于交付门面房尚存在争议，常某某未就门面房交付提出主张，相应的违约责任问题应待该争议解决后进行处理。   曹某甲、曹某乙要求常某某承担因办理土地使用权过户耽搁时间造成的建筑材料和人工费上涨的损失、向项目部工作人员支付的工资损失共计200万元，及支付违约金100万元，无事实和法律依据，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第五十五条、第五十六条之规定，判决如下：   一、曹某甲、曹某乙在本判决生效后十五日内向常某某支付1000000元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计付自2017年8月10日至2018年7月2日的利息。   二、常某某在本判决生效后十五日内向曹某甲支付930500元。   三、驳回常某某与曹某甲、曹某乙的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费21072元、反诉费19120元、保全费5000元，共计45192元，由常某某负担18000元，由曹某甲、曹某乙负担27192元。鉴定费60000元，由曹某甲、曹某乙负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。      审判长  周新                          人民陪审员   唐章乾                          人民陪审员   马福琴     二〇一九年九月二十七日                            书 记 员 吴茜茜