上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初88468号原告：吴明，男，1978年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师、被告：丁某1，男，1951年4月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张桂珍，女，1950年3月12日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告共同委托诉讼代理人：周运柱，上海明伦律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：姚凤姣，上海明伦律师事务所律师。被告：丁云，男，1976年12月9日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告：丁某2，女，2007年5月9日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。法定代理人丁云(系丁某2之父)，住同丁某2。被告：程庆梅，女，1982年7月18日生，汉族，户籍所在地安徽省。第三人：上海北蔡房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路XXX号。法定代表人：顾桂兴，董事长。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。原告吴明与被告丁某1、张桂珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，经原告申请，本院依法追加丁云、丁某2、程庆梅为本案共同被告以及上海北蔡房地产发展有限公司(以下简称北蔡房产公司作为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序。由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员梅丽华、田有娣组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告吴明及其委托诉讼代理人陈征远、刘溯源，被告丁某1、张桂珍的共同委托诉讼代理人周运柱以及第三人北蔡房产公司的委托诉讼代理人沈玫辛到庭参加了诉讼。被告丁云、丁某2、程庆梅经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴明向本院提出诉讼请求：1.判令由第三人北蔡房产公司协助被告办理上海市浦东新区鹏岳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)的小产证；2.要求被告继续履行合同，将系争房屋产权过户登记至原告名下。事实与理由：买卖双方经中介居间，2014年3月15日由原告与被告丁某1、张桂珍就系争房屋签署《动迁房买卖合同》(以下简称买卖合同)，房屋为被告动迁安置所得，被告丁某1与张桂珍为夫妻，丁云为丁某1及张桂珍之子，丁云与程庆梅原为夫妻关系，丁某2系丁云与程庆梅之女。双方约定房屋价款为人民币143万元(以下币种相同)，原告已经按照约定支付114万元，剩余29万元根据约定于过户时支付，被告2014年10月也向原告交付系争房屋，原告使用居住系争房屋至今。现系争房屋已经可以办理小产证，并符合上市交易的条件，原告多次催促被告办理，但被告借故拖延，原告无奈只能起诉法院，诉如所请。被告丁某1、张桂珍辩称，系争房屋的权利人有很多，动迁协议上有很多安置人，家庭未对房屋的权利进行过分割，小产证目前尚未办理，能否办理被告不清楚，即使可以办理也需要所有权利人的配合。买卖合同上只有被告丁某1与张桂珍的签名，附件一记载了安置人还有丁云和丁某2，丁某2是未成年人，合同上均没有其他被告的签名，也未得到丁某2的监护人的同意。被告丁某1与张桂珍未将系争房屋出售的事情告知其他被告，签约时认为可以做其他权利人的工作，但后来联系不上丁云和丁某2，他们之间关系不好，也不住在一起。丁某1与张桂珍没有权利出售其他权利人的份额，因而认为买卖合同为无效，不同意履行。被告丁某1与张桂珍收取房款共计113万元，2014年签约后将系争房屋交付原告。卖房子时间左右，被告丁某1与张桂珍就出售房屋跟丁云沟通过，丁云表示不同意卖。被告丁云、丁某2、程庆梅未作答辩。第三人北蔡房产公司述称，系争房屋目前可以办理产证，动迁安置人只要持有相关材料及身份证件至第三人处即可办理相关过户手续。原告要求第三人协助被告办理小产证，第三人愿意配合将产权办理到被告名下的。经审理查明，2007年7月25日，以上海市浦东新区北蔡镇人民政府作为拆迁人与丁某1(户)作为被拆迁人签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，将被拆迁人所有的上海市浦东新区陈桥村丁家队丁家宅XXX号进行拆迁补偿安置，安置包含系争房屋在内的四套房屋，安置人还有：丁祥林、张桂珍、丁云、程庆梅、丁某2。其中，丁祥云为丁某1的父亲，2008年已过世，丁祥云配偶季阿金于1999年过世，其共同生育一子丁某1，丁某1与张桂珍为夫妻关系，生育一子为某某，丁云与程庆梅原为夫妻关系，婚姻期间生育一女丁某2。2014年1月7日，包含系争房屋在内的本市浦东新区鹏岳路XXX弄XXX-XXX号房屋产权核准登记至第三人北蔡房产公司名下。。2014年3月15日，以丁某1、张桂珍、丁云作为卖售人(甲方)与原告吴明作为买受人(乙方)形成买卖合同一份，约定甲方向乙方出让系争房屋，房屋来源为甲方家庭房屋动拆迁补偿安置配购的动拆迁安置房，原房屋权利人为丁某1，拆迁安置人员为丁祥林、张桂珍、丁云、程庆梅、丁某2；甲方承诺，经原房屋拆迁安置人口协商一致，本房屋由甲方所有，甲方对房屋享有排他性的处分权，与他人无共有关系和权属争议，其他人对本房屋不享有所有权、居住权，原房屋拆迁安置人口对甲方出售房屋知情、同意；系争房屋产权证尚未办出，房屋为1室1厅，建筑面积60平方米(以产证面积为准)；房屋转让价款为143万元，第一期为6万元，于本合同签订前以定金形式支付甲方，本合同签订后转为房款，第二期为50万元，于本合同签订后次日支付到甲方的指定银行账号，第三期为57万元，于2014年7月1日前支付到甲方指定银行账号，第四期为30万元，于本房屋限制交易期届满，双方共赴本房屋所在地房产交易中心，由甲方将本房屋过户乙方名下后当日内支付或银行按揭支付；双方同意，甲方于2014年7月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲方保证在申办本房屋产权证时，房屋所有权人仅登记为甲方丁某1一人，双方确认，房屋限制交易期届满后五日内，双方共同办理产权转移登记手续，……。买卖合同签字页由被告丁某1、张桂珍及原告吴明签名。庭审中，原告表述，签约当天，确实只有被告丁某1、张桂珍到场，两被告表示丁云在上班，出售现场，其母张桂珍为房屋出售事宜与丁云通过电话，丁云对系争房屋出售为知情，另外从两被告处得知，程庆梅在房屋出售时已与丁云离异，离婚协议约定程庆梅不要房子，要70万元钱款，两被告表示卖系争房屋正是为向程庆梅付钱。被告丁某1、张桂珍表示，出售房屋没有告知过其他被告。2014年3月1日，丁某1出具定金收据一张，表示以现金方式收到购买方吴明的购房定金1万元；2014年3月3日，丁某1再行出具房款收据，表示以现金方式收到购买方吴明购房房款5万元；2014年3月15日，吴明向丁某1转账支付50万元；2014年7月9日，吴明向丁某1转账支付58万元。2014年下半年系争房屋交付原告吴明居住使用至今。另查，2014年2月，被告丁云与程庆梅协议办理离婚手续，双方达成《自愿离婚协议书》，表示双方所生一女丁某2随男方共同生活，女儿的抚养费、教育费及医疗费由男方承担；浦东新区鹏岳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，15号302室房屋，女方自愿放弃上述房屋的产权份额，上述房屋办理产权需要女方签字时，女方应及时无条件的签字，变更给男方；男方支付女方补偿款70万元，分两次支付，一次支付60万元，第二次支付10万元，上述房屋办理房产证时女方签字时付清，全部以收条对证；夫妻无共同债务。被告丁某1、张桂珍曾于2019年1月、3月向本院表述，丁云、丁某2与被告丁某1、张桂珍居住在一起，即动迁安置的上海市浦东新区鹏岳路XXX弄XXX号XXX室，法院寄送的诉讼材料及传票丁云及丁某2都已收到，为何不来法院的原因不清楚，程庆梅与丁云离异后不再来往，没有联系方式，据代理人了解也不曾探视女儿；对原告主张过户，表示如果过户的话要重新调高房价。以上事实，由经庭审质证的《动迁房买卖合同》、转账凭证、收据、物业管理费收据及发票、上海市不动产登记簿、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《离婚登记审查处理表》、自愿离婚协议书等及案件审理笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2014年3月，原告吴明与被告丁某1、张桂珍就系争房屋买卖签署买卖合同，买卖系争房屋是签约人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。被告丁云兼丁某2的监护人以及被告程庆梅，作为房屋的安置人，虽未在买卖合同上签字，被告丁某1、张桂珍也向法庭表明，对房屋出售一事，未告知其他安置人，也未得到其他被告同意，那么买卖合同是否对其他被告具有约束力，本院对此认为：首先，动迁安置利益涉及相关家庭成员，各被告间具有紧密的家庭身份关系，被告丁某1、张桂珍在系争房屋出售后于2014年下半年交由原告居住使用至今，已近5年，该期间，作为系争房屋的相关权利人，并无证据显示对系争房屋的占有使用、收益、管理做过任何形式的监管，亦未承担过系争房屋的任何费用，对原告长期占有使用房屋的行为不质疑，也未采取过任何有效措施提出异议或主张权利，有悖常理；其次，被告丁某1、张桂珍在本案诉讼后一直表述丁云、丁某2与其居住一起，相关诉讼材料也交付，甚至在之前的应答中提及要过户的话要重新调高房价，然而至本院开庭当日，又作出了与丁云、丁某2关系不好，没有联系方式，不住在一起由此没有将出售房屋的事实告知他们并得到他们同意的表示，以无权处分提出合同无效之说，同一时期，竟然向法庭作出了前后截然不同的表述，且不谈丁云兼丁某2法定代理人是否知晓本案诉讼应予应诉而不应诉，但从丁某1与张桂珍而言，其行为有违诚实信用；再则，被告程庆梅在离婚协议书中明确表示自愿放弃相关房屋的产权份额，由丁云向其支付补偿款70万元，由此正印证被告程庆梅未参与房屋出售并对房屋的使用情况不关心不质疑的原因；最后，关于未成年人的利益，被告家庭动迁安置除系争房屋外还有其他房屋，系争房屋出售是通过中介居间介绍，转让价款亦并未偏离市场交易价格，原告吴明已行支付大部分房屋对价，出售房屋的行为并未侵害作为未成年人丁某2的权益，作为监护人的被告丁云、程庆梅，完全可以在房款中保留未成年人丁某2的份额，以保障未成年人的利益；综上，本庭有理由相信，该家庭成员都很清楚自己所获得安置房屋利益，却在房屋出售交付原告吴明之后漠视和放任，有悖常理，由此推断出售系争房屋的行为，被告均应为知情且认可，故即使相关人员未在买卖合同上签名，但该合同效力仍应及涉于其他被告。目前，系争房屋已经具备至相关部门办理系争房屋小产证的条件，安置人丁祥林已过世，经本院审查，被告为系争房屋的相关权利人，原告要求被告办理系争房屋小产证，由第三人北蔡房产公司协助，于法有据，本院予以支持。同时，鉴于国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋也已符合上市交易的条件，原告要求上述被告办理系争房屋的小产证后，协助原告配合办理过户手续，符合合同约定，本院亦予以支持。至于剩余房款，根据已经付款的材料，本院确认尚有29万元未予支付，原告吴明愿意在房屋产权过户时予以一并支付，并无不可，本院予以准许，至于房款支付被告后，被告家庭如何处分房款利益，是其内部之间的关系，可结合相关约定，自行协商。被告丁云、丁某2及程庆梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁某1、张桂珍、丁云、丁某2、程庆梅应在本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区鹏岳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在五被告名下的手续，第三人上海北蔡房地产发展有限公司协助被告办理；二、在上海市浦东新区鹏岳路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告名下三日内，被告丁某1、张桂珍、丁云、丁某2、程庆梅协助原告吴明将上述房屋产权登记过户至原告吴明名下；三、原告吴明应在本判决生效之日起十日内支付被告丁某1、张桂珍、丁云、丁某2、程庆梅剩余房款29万元。案件受理费17,670元，由被告丁某1、张桂珍、丁云、丁某2、程庆梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 盈人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年九月二十七日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。