广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初636号原告：肇庆市高要区鸿磊石业有限公司，住所地肇庆市高要区蚬岗镇杜村村西华里19号、20号、21号，统一社会信用代码91441283MA4UMGHQ6G。法定代表人：张才峰，该公司总经理。委托代理人：温根强、梁星志，广东安达信律师事务所律师。被告：肇庆粤港码头仓储有限公司，住所地肇庆市高要区金利镇珠江村锦江外坦场，统一社会信用代码914412833232667274。法定代表人：梁建明，该公司经理。委托代理人：刘高洋，系该公司员工。被告：陈文德，男，1967年3月18日出生，汉族，住佛山市三水区，委托代理人：郝立松，广东海恩律师事务所律师。第三人：肇庆市高要区金利镇珠江社区锦江经济合作社，住所地肇庆市高要区金利镇珠江社区锦江，组织机构代码678875193。负责人：朱东全，系该社村民小组长。原告肇庆市高要区鸿磊石业有限公司（下简称鸿磊石业公司）诉被告肇庆粤港码头仓储有限公司（下简称粤港码头公司）、陈文德租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序。诉讼过过程中，本院依原告鸿磊石业公司的申请依法追加了肇庆市高要区金利镇珠江社区锦江经济合作社（下简称锦江经济社）作为本案第三人，被告陈文德提出追加梁建明为本案共同被告的申请但被本院依法裁定予以驳回；另被告陈文德向本院提出管辖异议申请并在本院依法裁定予以驳回后不服上诉，后由肇庆市中级人民法院依法裁定驳回上诉、维持原裁定。本院遂公开开庭审理了本案，原告鸿磊石业公司的委托代理人温根强，被告粤港码头公司的委托代理人刘高洋，被告陈文德的委托代理人郝立松，以及第三人锦江经济社的负责人朱东全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿磊石业公司向本院提出诉讼请求：⒈解除鸿磊石业公司与粤港码头公司签订的《锦江外坦场租赁合同》；2.陈文德立即向鸿磊石业公司返还保证金250000元、租金250000元、设施设备费150000元；3.陈文德立即向鸿磊石业公司支付利息78384.58元（利息以650000元为本金按中国人民银行同期贷款年利率4.35%，从2016年6月4日起暂计至2019年2月26日，以后按该标准另计至付清欠款之日止）；4.本案诉讼费用由陈文德承担。事实与理由：鸿磊石业公司与粤港码头公司、陈文德因锦江外坦场租赁及粤港码头公司股权转让事宜，于2016年4月30日，鸿磊石业与粤港码头公司签订了《锦江外坦场租赁合同》，约定了鸿磊石业公司向粤港码头公司承租锦江经济社西江边（外坦）场地约4500平方米、租赁期限自2016年5月1日至2026年2月13日止、从2016年5月1日至2021年4月30日止每年租金为人民币250000元、鸿磊石业公司向粤港码头公司支付合同保证金250000元及粤港码头公司所投资的码头吊机平台、办公楼、设备设施等转交使用、鸿磊石业公司一次性向粤港码头公司支付150000元等条款。合同签订后，鸿磊石业公司根据粤港码头公司原法定代表人陈文德的指示，将场地保证金250000元、租金250000元、设施设备费150000元，共650000元支付给陈文德，并开具了相应的收款收据。2016年6月12日，鸿磊石业公司与粤港码头公司股东陈文德、谭桃签订《肇庆粤港码头仓储有限公司股权转让合同》，将陈文德占有的80%股权、谭桃占有的20%股权转让给鸿磊石业公司指定的人员梁建明。鸿磊石业公司租赁上述场地后，发现粤港码头公司没有取得港口经营许可，属非法码头；且陈文德与锦江经济社已经解除该双方对“外坦”场地的租赁关系，致使鸿磊石业公司根本无法使用该场地。粤港码头公司、陈文德明知该事实的情况下，仍通过欺瞒的方式与鸿磊石业公司签订上述《锦江外坦场租赁合同》，将无法使用的场地出租、将一个无法经营的公司转让给鸿磊石业公司，致使鸿磊石业公司无法实现经营使用的目的，严重损害了鸿磊石业公司的合法权益。综上，粤港码头公司、陈文德的行为已经违反《锦江外坦场租赁合同》第五条“甲方需提供码头所有相关证照证明码头合法使用”的约定，且陈文德作为原粤港码头公司的实际控制人收取了本案所涉款项。故起诉。粤港码头公司对鸿石业公司诉称的事实及请求均无异议，但认为：本公司经营场地即锦江经济社西江边（外坦）场地约4500平方米，是由时任股东陈文德通过向锦江经济社投标承租取得；但本公司于2016年3月间收到肇庆市人民政府一份文件，要求清理西江沿岸的违法码头，本公司也属于被清理的对象，而本公司收到该文件后基本停止经营。在案涉租赁合同中，本公司只是作为鸿磊石业公司与陈文德之间租赁关系的一个附属，一并转让给鸿磊石业公司经营使用，同时由本公司原股东陈文德、谭桃与梁建明签订股权转让合同及办理股权变更登记手续。在鸿磊公司承租案涉场地时，本公司所有资产只有两台叉车、作价15万一并转让给鸿磊石业公司使用。陈文德后来无偿转让了另一块场地给本公司使用，在鸿磊石业公司向陈文德签订租赁合同之前，该土地的使用已与范超文产生租赁纠纷，但陈文德隐瞒了该债务纠纷的事实。陈文德辩称：本案租赁合同的相对双方为鸿磊石业公司与粤港码头公司，本人不是该合同的签订方或参与方，根据合同的相对性原则，因该合同产生各项纠纷仅限于合同相对双方之间，对本人没有约束力。粤港码头公司是自然人独资有限责任公司，作为该公司唯一股东的梁建明有义务证明个人财产与公司财产没有混同，否则应当对粤港码头公司的行为承担连带补偿责任。本人在本案中仅作为案涉租赁合同指定的收款人，并由粤港码头公司认可，故全部责任应由粤港码头公司承担。况且，鸿磊石业公司在本案中没有举证证明其所称的损失，故不存在损失赔偿责任。锦江经济社述称：案涉租赁土地原由本社通过招投标方式出租给陈文德，陈文德租了大约一年至两年后，因水利执法，故陈文德向本社提出该场地不能使用、停止交租；本社与陈文德遂于2017年1月13日签订了一份谅解书，均表示在两年内如政府允许该个地块可以继续经营就归还给陈文德，如不允许经营则其与本社之间的租赁合同自动解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；对当事人无异议的证据，应予确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定如下：2013年9月25日，陈文德与锦江经济社签订了一份租赁合同，由陈文德有偿承租该社村后西江边的“外坦场”（土名）约4500平方米土地，租赁期限自2014年2月14日起至2026年2月13日止。2014年11月18日，陈文德（股权80%股东、执行董事、经理）、谭桃（股权20%股东、监事）作为发起人向市场监督管理部门申请注册登记成立粤港码头公司，陈文德并在此前于同年11月10日将以上述土地无偿转让给该公司使用及作为该公司的经营场地。就以上租赁土地4500平方米，陈文德于2014年11月10日出具的《无偿使用证明》记载，上述租赁期间的水电费等各项费用由粤港码头公司负责，而此后，陈文德已依约由其个人向锦江经济社支付了截止2017年2月13日的租金，其中最后一次于2016年2月2日支付2016年2月14日至2017年2月13日的租金83000元。2016年4月30日，时由陈文德控股的粤港码头公司（甲方）将以上租赁土地4500平方米有偿转让给鸿磊石业公司（乙方）有偿承租，并签订了一份《锦江外坦场租赁合同》，约定以下主要条款：租赁期限自2016年5月1日起至2026年2月13日止，前五年每年租金25万元，后五年每年租金28万元，至合同期满需向锦江经济社支付的每年租金由甲方支付；乙方向甲方支付保证金25万元，合同期满、没有出现违约的不计息予以返还；甲方投资的码头吊机平台、办公楼等全部设施归乙方所有、使用，由乙方一次性支付15万元给甲方指定账户；甲方已注册成立粤港码头，同意转让公司给乙方经营使用，并协助乙方办理更改股东和法定人代表等相关手续，提供码头所有相关证照证明码头合法使用；营业执照变更前的债权债务由甲方承担，变更后的债权债务由乙方承担，如因甲方债权债务纠纷影响乙方不能正常经营、甲方又未能及时处理，造成乙方经济损失的，乙方有权在支付甲方租金中扣除相应赔偿；甲方积极配合乙方办理营业执照法定代表人及全部股东变更成乙方或乙方指定人员的变更手续；免责条款：因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，致使本合同不能履行，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。该合同签订后，鸿磊石业公司依约于2016年5月25日、6月3日，先后向粤港码头公司支付了合同保证金、第一年租金各25万元及吊机平台、办公楼等设施转让款15万元，共65万元（含按指定汇入陈文德个人银行账户的55万元和支付给陈文德个人的现金10万元）。2015年8月1日，陈文德又将其此前于同年6月23日有偿承租帽江二经济社“外坦”（土名）中的部分土地900平方米无偿转让给时由其控股的粤港码头公司使用，后于同年8月17日完成了对原有建筑物进行厂房加固、重新换顶棚、围边、安装铁门卷闸水电设施等工程的建设。就上述无偿转让的900平方米租赁土地，时由陈文德控股的粤港码头公司于2015年10月28日将该土地转让给范超文有偿承租，并已由范超文建设使用及支付了截止2016年5月份的租金共32000元。但是，就上述原由陈文德承租后无偿转让、转租的锦江经济社“外坦场”约4500平方米和帽江二经济社“外坦”部分土地900平方米的两处场地上建筑物等设施，经水务行政管理部门于2015年8月21日发出《责令停止水事违法行为通知书》，国土行政管理部门先后于2016年2月29日、3月9日、4月13日、4月19日、5月5日分别发出《责令停止违法行为通知书》《责令改正违法行为通知书》《国土资源行政处罚告知和听证告知书》《国土资源行政处罚决定书》，以及肇庆市人民政府于2016年5月18日发布肇府通[2016]3号《肇庆市人民政府关于清理查处西江沿岸非法堆场码头确保河道安全的通告》，于2016年6月1日在政府专项执法中被拆除。上述两处场地上建筑物等设施在被政府专项执法中清理、拆除期间，除时由陈文德控股的粤港码头公司分别与鸿磊石业公司、范超文签订上述转租合同之外，粤港码头公司的时任全部股东陈文德、谭桃还于2016年6月12日，分别与鸿磊石业公司指定的梁建明签订《股权转让合同》，将该陈文德、谭桃各自在粤港码头公司的股权全部有偿转让给梁建明，并约定在股权转让后粤港码头公司原享有的权利和应承担的义务转由梁建明享有和承担，后于同年6月23日向市场监督管理部门办理了股权转让登记手续并将粤港码头公司的法定代表人、股东均变更为梁建明。2017年1月13日，陈文德（乙方、承包方）就其与锦江经济社（甲方）于2013年9月25日签订的租赁合同及依该合同有偿承租该社村后西江边的“外坦场”（土名）约4500平方米土地，签订了一份《谅解书》，约定：“……因政府原因，租用场地暂时无法继续使用，经双方协商，达成如下谅解协议：一、从即日起租赁合同暂时停止执行，乙方暂停支付租金给甲方。二、暂停时间为期二年。（1）若二年期限到，政府明文规定该地块不能用于码头经营或堆放货物的，则甲、乙双方合同自动解除，……。”与此同时，鸿磊石业公司、粤港码头公司、梁建明等人收到肇庆市高要区交通运输局《关于请求保留肇庆市粤港码头仓储有限公司的回复》，该回复确认粤港码头公司为列入肇府通[2016]3号通告需依法清理的非法码头，并于2016年6月7日强制停电。2019年3月11日，鸿磊石业公司以其租赁上述场地后，发现粤港码头公司属非法码头，陈文德与锦江经济社已经解除租赁关系，致使其根本无法使用该场地等为由，遂诉至本院。另查明：2016年8月22日，范超文以其与粤港码头公司于2015年10月28日签订的租赁合同自2016年6月1日起无法继续履行、陈文德存在严重过错等为由诉至本院[案号：（2016）粤1283民初1297号]，本院依法对该案裁定驳回起诉后，范超文再次于2019年1月9日起诉[案号：（2019）粤1204民初309号]。陈文德于2016年9月8日以其与帽江二经济社于2015年6月23日签订的租赁合同无效为由诉至本院[案号：（2016）粤1283民初1491号]，该案后由（2018）粤1204民初220号、肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终54号两审终审。此外，诉讼过程中，本院根据鸿磊石业公司的申请，依法于2019年4月23日作出（2019）粤1204民初636号民事裁定书并交付执行，在价值728384.58元范围内冻结了陈文德分别在广东省农村信用社联合社80×××76账户内存款1024.45元、中国工商银行20×××89账户内存款240.73元、广东省农村信用社联合社80×××80账户内存款100.08元[该三个账户存款的冻结期限均截止2020年4月26日]及广州农村商业银行630×××01账户内存款1881.71元、中国农业银行62×××19账户内存款684.81元、中国农业银行62×××79账户内存款525元[该三个账户内存款的冻结期限均截止2020年4月28日]。鸿磊石业公司为此预支了财产保全费4162元。本院认为：本案系租赁合同纠纷。综合诉辩双方的陈述、举证质证情况及本院查明的事实，归纳争议焦点并分析如下：一、鸿磊石业公司与粤港码头公司于2016年4月30日签订的《锦江外坦场租赁合同》应否解除的问题：该合同的相对双方为鸿磊石业公司与时由陈文德控股的粤港码头公司，属于该双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。但是，在该合同签订之前，该合同租赁标的物（锦江经济社“外坦场”约4500平方米场地）是由陈文德承租后无偿转让给时由其控股的粤港码头公司，陈文德及该公司自2015年8月21日至2016年4月19日间先后多次收到水务、国土行政管理部门发出的执法通知，但其没有按以上通知规定自行停止在该场上的填土建设、拆除地上建筑物或设施及恢复土地原状，致使鸿磊石业公司依其与粤港码头公司签订该合同约定受让的码头吊机平台、办公楼等建筑物设施，在签订该合同后于2016年6月1日在政府专项执法中被拆除并已无法使用，这是不可归责于承租人鸿磊石业公司的事由；况且，陈文德与锦江经济社之间就以上场地的租赁关系已于2017年1月13日通过签订《谅解书》予以解除。现鸿磊石业公司要求解除该合同的诉请，符合双方关于“免责条款”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，本院予以支持。二、关于合同保证金、已付租金及设施设备转让款应否及由谁退还的问题：如上所述，案涉租赁合同因不可归责于鸿磊石业公司的事由及出现合同目的无法实现的事由而被解除。结合陈文德、粤港码头公司在之前就已收到水务、国土行政管理部门发出的执法通知，鸿磊石业公司在与粤港码头公司签订《锦江外坦场租赁合同》之后，于2016年5月25日、6月3日已向粤港码头公司支付合同保证金25万元、已付一年租金25万元及设施设备转让款15万元，以及案涉场地在鸿磊石业公司进场使用前在政府专项执法中被拆除的实际情况，根据双方约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，粤港码头公司理应退还合同保证金25万元、已付一年租金25万元及设施设备转让款15万元，并支付自2016年6月4日起至退清款之日止，以应退款65万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失77310.82元（暂计至2019年2月26日，以后另计）给鸿磊石业公司；对鸿磊石业公司利息诉请相应超出部分，本院予以驳回。粤港码头公司时由陈文德控股经营，案中已有证据证实陈文德在控股经营该公司期间个人租赁权益等财产与公司财产混同及滥用出资人、法人独立地位的权利，且上述应退款项确已由陈文德个人收取，故以上应退款本息应由陈文德直接支付给鸿磊石业公司，粤港码头公司对此承担连带责任并在承担连带责任后有权向陈文德追偿；但鉴于鸿磊石业公司对此没有提出相应的诉求，故本案不作相应判项。至于陈文德、谭桃、梁建明、鸿磊石业公司之间基于粤港码头公司的股权转让问题而产生的纠纷，与本案不属同一法律关系，故本案不予审查和处理。三、锦江经济社在案中地位的问题：该社“外坦场”约4500平方米场地先由陈文德承租，陈文德再无偿转让给时由其控投的粤港码头公司，后由该公司转让给鸿磊石业公司承租，故该社不属于案涉租赁合同的相对方，在本案中处于无独立请求权的第三人。根据合同相对性原则，锦江经济社对粤港码头公司、陈文德在案中的义务不承担民事责任。对于各方当事人没有提出的主张和其他问题，本案不作审查和处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八十三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市高要区鸿磊石业有限公司与被告肇庆粤港码头仓储有限公司之间于2016年4月30日签订的《锦江外坦场租赁合同》；二、被告陈文德自本判决发生法律效力之日起10日内，退还保证金25万元、租金25万元及设施设备转让款15万元，合计65万元给原告肇庆市高要区鸿磊石业有限公司；三、被告陈文德自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告肇庆市高要区鸿磊石业有限公司支付利息77310.82元（暂计至2019年2月26日，以后以应退款为本金按中国人民银行同期贷款利率另计至款项退清之日止）；五、驳回原告肇庆市高要区鸿磊石业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元、财产保全费4162元，合计14462元（已由原告肇庆市高要区鸿磊石业有限公司预交），由被告陈文德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赵凡宜人民陪审员  黄巧英人民陪审员  徐玉桂二〇一九年九月二十八日书 记 员  冼润茜