广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1971民初11644号 原告：冯志宁，男，汉族，1986年5月6日出生，住址：广东省***********，公民身份号码：441************919。 委托诉讼代理人：陈伟浩，广东瑞平律师事务所律师。 被告：东莞市宇隆房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市********。 法定代表人：袁冠尧，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓嘉琪，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。 原告冯志宁与被告东莞市宇隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告冯志宁的委托诉讼代理人陈伟浩，被告东莞市宇隆房地产开发有限公司(以下简称“宇隆房地产公司”)的委托诉讼代理人邓嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯志宁向本院提出诉讼请求：一、宇隆房地产公司支付逾期交房违约金5456元；二、宇隆房地产公司协助办理位于东莞市*******************不动产权证；三、宇隆房地产公司支付逾期办理房产证违约金（按房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至宇隆房地产公司实际协助办理出以上房屋不动产权证之日止）；四、本案诉讼费由宇隆房地产公司承担。事实与理由：冯志宁与宇隆房地产公司就位于东莞市*******************签订商品房买卖合同，约定交易总金额为445619元，交房时间为2016年3月31日前。冯志宁已按约定履行付款义务，而宇隆房地产公司逾期交楼。另外，合同约定宇隆房地产公司应在商品房交付后60日内将需由宇隆房地产公司提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案，但宇隆房地产公司一直未予办理及协助。故诉至法院。 宇隆房地产公司辩称：一、宇丰名苑部分业主诉请的逾期交楼违约金计算错误；二、逾期办证的诉请没有依据，请求法院依法驳回该诉讼请求，首先，宇隆房地产公司的义务在于递交产权登记资料备案；第二，业主私自违建的行为是导致无法办证的原因；第三，并非所有商品房买卖合同都约定违约金。 本院经审理认定事实如下： 东莞市******宇丰名苑为广东年丰房地产开发有限公司（以下简称“年丰房地产公司”）与宇隆房地产公司共同开发的楼盘，其中1号楼的开发商为年丰房地产公司、2号楼的开发商为宇隆房地产公司。冯志宁与宇隆房地产公司于2015年9月6日就东莞市*******************签订了商品房买卖合同，合同分别约定：总金额为445619元；第八条“出卖人应当在2016年3月31日前……交付买受人使用”；第九条“……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应在该商品房交付使用后600天内使商品房达到办理房产证的条件”。第十七条“……双方约定样板房仅作为买受人的参考，如出卖人交付的房屋与样板房不一致的，出卖人不承担任何违约责任”。合同附件一为案涉房屋的平面图。合同签订后冯志宁已按约定方式支付房款。冯志宁于2016年8月5日收楼，并于2016年9月26日就房屋改建问题签署了承诺书，承诺改建后其本身或周边设施的外貌、外观、结构、使用功能等如产生不良影响，一切后果由其本人承担。就案涉楼盘房屋的所有权登记事项，茶山房地产管理所于2019年4月4日作出关于茶山宇丰名苑办理房屋所有权首次登记有关事项的公告，明确：宇丰名苑1、2号住宅楼共308房，其中180户存在房屋现状与规划不相符，暂不予受理该180户的首次登记，待相关问题解决后才能办理登记手续，其余128户可正常办理登记手续；公告期为2019年4月4日至4月13日，公告期限内，住宅房屋整改到位的将纳入本次房屋所有权首次登记范围内。以上事实，根据双方的举证及质证，本院予以确认。 庭审时，冯志宁确认宇隆房地产公司交付的房屋与商品房买卖合同中所附的房屋平面图一致。宇隆房地产公司对冯志宁主张的逾期交房违约金5456元予以确认。 为查明事实，本院依法到东莞市不动产登记中心调查案涉楼盘权属登记资料提交备案的情况。东莞市不动产登记中心于2019年8月14日回复，宇隆房地产公司、年丰房地产公司于2018年6月15日向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审宇丰名苑1、2号楼，于2018年6月20日完成内业审查，6月22日审查小组外业审查时现场发现建筑物大部分住宅存在加、改建情况，后经与科室协商先作整改处理，并将材料退回。至目前，除存在加、改建情况的单元外，其它单元已办理新建商品房首次登记。 有争议事实： 冯志宁主张宇隆房地产公司在销售案涉楼盘时提供了置业计划书，计划书上的户型优化图为加、改建后的房屋布局图，并提供了另案业主蔡原琼[为（2019）粤1971民初11838号案原告]的装修竣工验收书，证明业主依照户型优化图进行设计装修，并通过了宇隆房地产公司所委托的物业管理公司审核批准及验收，宇隆房地产公司及其委托的物业管理公司是知情并认可业主的装修，故对不能够取得房产证的过错，应由宇隆房地产公司承担。宇隆房地产公司主张楼盘从2016年已有违建情况，冯志宁及部分业主（包括蔡原琼）于2016年已向管理处出具承诺书，承诺改建后其本身或周边设施的外貌、外观、结构、使用功能等如产生不良影响，一切后果由业主本人承担。证明部分业主在明知不能改动房屋建筑结构的情况下擅自改动，才导致房屋无法办证。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同为双方真实意思表示，没有违反相关法律法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应根据合同的约定履行。宇隆房地产公司逾期交付商品房应承担违约金5456元。逾期办证违约金的争议焦点：一、违约责任承担。根据合同约定及收楼时间，宇隆房地产公司最迟应于2018年3月29日前完成权属登记资料提交备案的义务，但根据东莞市不动产登记中心的回复，年丰房地产公司、宇隆房地产公司于2018年6月15日才向不动产登记中心测绘成果审查小组首次送审，已存在明显逾期，故年丰房地产公司应承担相应的违约责任。二、违约金计算时间。置业计划书及样板房为年丰房地产公司、宇隆房地产公司向买受人提供参考的图、物，而非商品房买卖合同的约定或附件，不能作为商品房交付及使用的依据。商品房买卖合同已附有双方交易的房屋平面图，宇隆房地产公司亦向业主交付了与房屋平面图一致的商品房。部分业主做出承诺后自行对商品房进行改建，导致不利后果的责任不应由宇隆房地产公司承担。另根据东莞市不动产登记中心的回复，2018年6月20日已完成内业审查，6月22日外业审查时发现大部分住宅存在加、改建情况而退件整改，无法继续办理备案手续。即从2018年6月22日起宇隆房地产公司是由于非其自身原因而导致无法继续履行备案义务。故根据商品房买卖合同的约定，逾期办证违约的计算时间应从2018年3月30日至2018年6月21日共83天，因双方没有约定违约金计算标准，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，违约金按年利率6%计算。故违约金为：6080元（445619元×6%÷365天×83天）。另外，根据茶山房地产管理所的公告，案涉房屋未能办理登记的原因是未整改到位，故冯志宁在未整改到位前要求年丰房地产公司协助办证的主张，本院不予支持。 综上所述，宇隆房地产公司应向冯志宁支付逾期交房违约金5456元及逾期办证违约金6080元，对于超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告东莞市宇隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告冯志宁支付逾期交房违约金5456元； 二、被告东莞市宇隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告冯志宁支付逾期办证违约金6080元； 三、驳回原告冯志宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费205.7元，由原告冯志宁负担108.7元，被告东莞市宇隆房地产开发有限公司负担97元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  卢建文 二〇一九年九月十一日 书记员  谢雪君 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》 三十八、房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。