西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初8679号 原告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区。 负责：吴平岩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨全红，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 被告：朱江，男，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称家利物业西安分公司）与被告朱江物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家利物业公司的委托诉讼代理人井琦，杨全红到庭参加了诉讼。被告朱江经本院公告传唤未到庭，对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告家利物业西安分公司诉称，2011年9月6日，被告与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园·西安（3B）期第1幢2单元14层21402号房（以下简称该房屋），同时签署《逸翠园·西安（3B）期（逸翠尚府）业主临时公约》、《关于逸翠园·西安（3B期）前期物业管理和的承诺书》，认可前期物业管理服务，并同意按照约定及规定标准支付相应费用。原告作为逸翠园·西安（3B期）项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。项目具备交房条件后，出卖人于2012年2月24日以特快专递方式，按照合同记载地址向被告邮寄了《交付通知书》等9份相关文件，并对整个过程进行了公正。《交付通知》约定，业主未能按照本通知安排的时间内办理手续，仍视为入住并从2012年5月1日开始计收物业管理费。但被告始终未按通知书规定的时间办理收房手续。按照通知约定，可以确定出卖人已经履行通知交房义务，并向被告交付了房屋，涉案房屋自2012年5月1日开始计收物业费。自2014年2月1日起，被告开始拖欠物业管理费，为此，原告曾于2015年7月提起诉讼要求被告支付物业管理费。但自2015年11月1日起，被告继续拖欠物业费用。累计欠付共计31909.71元。因被告迟延支付费用，应按合同约定支付违约金。故原告现诉至法院，请求1、判令被告向原告支付物业管理费12663.84元、车位费3200元、供暖费2596.62元，滞纳金13449.25元，共计31909.71元（暂计算至2018年9月12日，均主张至被告实际付款之日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告朱江经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2010年1月20日，和记黄埔地产（西安）有限公司与原告家利物业西安分公司签订了《逸翠园·西安三B期（逸翠尚府）前期物业服务合同》及补充协议，约定和记黄埔地产（西安）有限公司选聘原告为逸翠园·西安B期的前期物业服务管理公司，物业管理区域物业服务收费采用酬金制，其中住宅物业费为1.65元/月/平方米、电梯费为0.45/月/平方米、固定采暖费按市政集体供暖5.8元/月/平方米（供热期不用热按热价的30%计算），车位管理费用为100元/个/月，业主应于物业交付之日或视为交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每个缴费季度（三个月为一个缴费季度）的首月月末或之前向物业服务公司履行交纳义务。业主逾期交纳物业管理费或其他费用的征收滞纳金，计算方法自逾期之日起按每日欠缴费之0.067%交纳。2011年9月6日，被告与和记黄埔地产《西安）有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称购房合同），购买逸翠园-西安（三B期）（逸翠·尚府）第1幢2单元14层21402号房，该房屋面积为186.87平方米，同日，原告被告双方签署了《逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）业主临时公约》、《关于逸翠园·西安三B期（逸翠·尚府）前期物业管理和的承诺书》，认可前期物业管理服务并同意按照约定及规定标准支付相应费用。原告作为逸翠园·西安(3B期)项目前期物业管理服务企业按约定提供了物业服务。2012年2月24日，出卖人和记黄埔地产（西安）有限公司向被告邮寄了《逸翠园·西安3B期交楼文件清单》及相关文件；2013年7月12日出卖人和记黄埔地产（西安）有限公司又向被告邮寄了《车位交付使用通知书》。西安市公证处对上述邮寄的过程进行了公证。其中，逸翠园·西安3B期（逸翠尚府）交付使用通知书确定：“业主未能按照本通知安排的时间办理手续，仍视为入住并从2012年5月1日开始计收物业管理费”。2012年3月3日原告以公证的方式向被告交付房屋。 另查明，原告2015年将被告诉至本院，要求其支付自2014年2月至2015年10月的物业费、电梯费、固定采暖费、车位管理费。本院于2016年10月19日作出（2015）雁民初字第08995号民事判决书，判决被告向原告支付上述所有费用。 再查明，上述涉案房屋已于2018年7月24日执行拍卖，该房屋已经登记至第三人名下。 上述事实，有《逸翠园·西安三B期前期物业服务合同》、《逸翠园·西安三B期前期物业服务合同补充协议》、《关于逸翠园·西安（3B期）前期物业管理和的承诺书》、《公证书》、《商品房买卖合同》、民事判决书、交接清单、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷作证，并经当庭记录，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，被告朱江经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证的权利，其应当对此承担举证不利的诉讼风险。原告与被告所在小区的开发商各签订前期物业服务合同后，被告对该前期物业服务合同亦表示认可，且原告实际为被告提供了相应的物业服务，故原、被告之间物业服务合同关系成立，被告理应按照合同约定支付物业服务费。涉案房屋已经于2018年7月24日执行拍卖给第三人，故该日期之后的物业服务费不应再由被告继续负担。故自2015年11月1日至2018年7月24日，被告拖欠涉案房屋的物业费、电梯费、固定采暖费，按照合同约定住宅物业费费1.65元/月/平方米、电梯费为0.45元/月/平方米、固定采暖费5.8元/月/平方米（供暖期不用热按热价的30%计算），被告的房屋面积为186.87平方米标准计算，物业服务费（含电梯费）共计12871.6元，暖气费3901.85元。原告主张物业费12663.84元，暖气费仅主张2015-2016及2016-2017年两个供暖季的暖气费2596.62元，本院予以支持。车位费，原告主张计算自2016年2月至2018年8月，共计3200元，本院予以支持。上述费用共计18668.22元。对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，结合双方合同履行情况以及被告违约行为，依据公平原则，本院酌情将违约金调整为2000元。综上所述根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱江于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2015年11月1日至2018年7月24日的物业费、固定采暖费共计15260.46元；及2016年2月至2018年8月的车位管理费3200元。 二、被告朱江于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付逾期付款违约金2000元。 三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费598元，公告费260元，由被告朱江承担。因原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公已全部预交，被告应将该款项于支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 秦 冰 审判员 李多萌 审判员 路安平 二〇一九年九月二十七日 书记员 杨宝利