福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2704号 原告(执行案外人)：陈丽珠，女，1962年6月14日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：林金富(系陈丽珠丈夫)，住福建省仙游县。特别代理。 委托诉讼代理人：傅伟仙，福建升恒律师事务所律师。一般代理。 被告(申请执行人)：陈丽，女，1977年6月15日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈予彬(系陈丽父亲)，住福建省仙游县。特别代理。 第三人(被执行人)：陈清泉，男，1956年7月12日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 第三人(执行案外人)：林海春，男，1979年7月8日出生，汉族，居民，住福建省仙游县鲤城街道八二五大街919号，公民身份号码。 原告陈丽珠与被告陈丽、第三人陈清泉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后于2018年6月20日作出(2017)闽0322民初6361号民事判决书判决：驳回陈丽珠的诉讼请求。陈丽珠不服该判决，上诉至福建省莆田市中级人民法院(以下简称“莆田中院”)。2019年1月25日，莆田中院作出（2018）闽03民终2516号民事裁定书，以一审法院遗漏当事人，且对陈丽珠与陈清泉等之间的房屋买卖事实未予查明为由，裁定：1.撤销本院（2017）闽0322民初6361号民事判决；2.本案发回本院重审。2019年3月5日，本院立案受理后，依法通知林海春作为第三人参与本案诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丽珠的委托诉讼代理人林金富、傅伟仙、被告陈丽、第三人陈清泉、林海春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽珠向本院提出以下诉讼请求：1.确认陈丽珠向第三人陈清泉购买的坐落于仙游县木兰社区滨河越景1幢104号套房有效；2、撤销仙游县人民法院（2017）闽0322执异21号民事裁定书，解除查封陈清泉所有的坐落于仙游县木兰社区滨河越景1幢104号套房（房屋所有权证：仙游房权证鲤字第××号）及相应土地使用权。事实与理由：2017年5月间，陈丽珠及陈清泉得知，坐落于仙游县鲤城街道木兰社区滨河越景1幢104号套房被仙游县法院查封。经了解，方知陈丽诉陈伟平、林枫华、陈清泉民间借贷一案已被法院申请执行，法院作出（2016）闽0322民初6296号民事裁定书，查封陈清泉所有的坐落于仙游县木兰社区滨河越景1幢104号房(房屋所有权证仙游房权证鲤字第××号)及相应的土地使用权，查封金额以20万元为限，期限3年。陈丽珠认为法院裁定查封与事实不符，损害其合法权益，提出执行异议。仙游县人民法院于2017年10月26日向陈丽珠送达（2017）闽0322执异21号执行裁定书，裁定驳回陈丽珠的执行异议。陈丽珠不服，认为该裁定不当，理由如下：一、坐落于仙游县木兰社区滨河越景1幢104号房虽登记在陈清泉及妻子林开治（已故）名下，但事实上属于陈丽珠、林海春所有。该房于2010年8月20日由陈清泉、林海春、陈丽珠三人共同出资购买的，其中陈清泉占四分之二、林海春占四分之一、陈丽珠占四分之一。2012年3月26日，陈清泉已将拥有的四分之二以108806元转让给陈丽珠为业（已支付）。物业公司及邻居均可证实。二、陈丽珠购买后于2013年5月28日出资委托莆田阳光金城装饰有限公司签订装饰施工合同，由阳光公司负责装修，装修完毕后，一直由陈丽珠居住使用管理。三、陈丽珠购买后，涉及按揭贷款至今，由陈丽珠直接汇入陈清泉卡号，有的由陈丽珠丈夫林金富转账给陈清泉。可见按揭贷款由陈丽珠支付至今。四、购买后，物业管理费、水电费均由陈丽珠交纳。五、该房使用的电信网络登记在陈丽珠丈夫林金富名下。六、购买后，陈清泉把房屋所有权证、土地使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料交付给陈丽珠保管至今，说明陈清泉已把房屋相应份额出卖给陈丽珠。七、该房屋属于陈清泉与林开治(已故)夫妻共同财产。 综上，该房屋虽登记在陈清泉及林开治名下，但陈清泉夫妇于2013年3月间转让后，一直由陈丽珠使用至今。陈丽珠与陈清泉房屋买卖成立有效，陈清泉及林开治不再拥有该房屋所有权及相应的土地使用权。故提起诉讼。 另在法庭上补充陈述称：1.经查询放贷记录，是2011年10月陈丽珠就与陈清泉达成协议，陈清泉将其所占有的四分之二转让给陈丽珠为业，陈丽珠开始按四分之一加四分之二等于四分之三的责任承担还贷责任。2.因涉案房屋存在抵押贷款及陈清泉妻子林开治患癌，因此无法办理过户手续。 陈丽辩称：1.法院通过查询，依法查封诉争房屋(房屋所有权证仙游房权证鲤字第××号)及相应的土地使用权，房屋所有权人为陈清泉，共有人为陈清泉妻子林开治。2.法律规定，物权公示被查封房屋以登记的所有权人的名字为准。3.陈丽珠提出该房产由陈清泉、陈丽珠、林海春共有，但没有三方出资购买的银行凭证，没有办理产权共有登记，权属转让也没有办理产权过户手续，不符合常理，不是事实。陈丽珠提供的共同购房协议书、房屋权属转让合同及购房款分摊清单、收条等都是在在该套房被法院查封后补签的，而且陈丽珠提供的购房款分摊清单与林海春提供的购房款分摊清单也存在共有人不一致的情形，有造假的事实。4.陈丽珠所述，2012年3月，陈清泉向其转让该套房的另四分之三产权。但陈丽珠与陈清泉也没有签订房屋权属转让合同，转让款也只有陈清泉出具的收条，没有银行凭证，是否实际支付给陈清泉，缺乏依据。如果陈丽珠确实有占有该套房四分之三份额，林海春确实有占有该套房四分之一份额，为何在长达4年能够办理过户登记的情况下，特别是2015年房屋共有人林开治患病治疗直至死亡期间，都没有办理房地产过户登记，其真实性及合法性无法确认。5.陈丽珠提供的工程施工合同，与本案无关；提供的物业缴款发票，发生在法院查封之后，无法证实陈丽珠已实际占有被查封的房屋；宽带装机业务登记单上的房屋所在地与被查封的房屋也不一致，对该材料有异议。其提供的银行2016年7月至2017年8月间的明细清单，这其中有8个月，每月转账2600元至陈清泉账户，该往来款项用途不清，与本案无关。退一步来说，按其所说每月应还贷款3300多元，而银行汇款是2600元，明显矛盾。6.陈丽珠提出权属转让后，陈清泉把房屋所有权证、土地使用证、住宅质量保证书、住宅使用说明书都交由其保管，这与该被查封的房屋的所有权无关，陈清泉可以在近期提供给陈丽珠，供其提出异议。7.陈丽珠上诉后，在二审期间提供一份2018年8月21日其丈夫林金富从银行汇款34400元到陈清泉账户的清单，如果要说明是房屋的购房款，那么共同购房协议书及两份房屋购买分割清单，是在该房屋被查封之后制作的假清单，里面落款时间有异议。并且该被查封的房产证上只有陈清泉和林开治的名字，故这笔34400元的款项与被查封的房产无关，是陈清泉和林金富的其他往来账目。8.莆田中院作出(2018)闽03终2516号民事裁定书中提出：一审法院遗漏当事人，且对陈丽珠与陈清泉等之间的房屋买卖事实未予查明。根据本案事实，陈丽珠、林海春提供的共同购房协议书、房屋权属转让合同及购房款分摊清单、收条等都是在该套房被法院查封后补签的，而且陈丽珠提供的购房款分摊清单与林海春提供的购房款分摊清单也存在共有人不一致的情形，这些材料的真实性、关联性有异议，有造假的事实。法院要追加林海春作为第三人，以及再查清陈清泉与陈丽珠等之间的房屋买卖事实是没有必要的，而且与本案无关。9.林海春提供工程施工合同、电信业务登记单等相关材料，这与被查封的房屋的所有权没有联系，对该材料有异议。其提供的银行交易明细清单，来源不清。退一步来说，按其所说每月应还贷款3300多元，而银行汇款前面是830元，后面为何又是850元。按理说2013年以后房贷两次降息，为何没有相应减少。而且被查封的房产只有陈清泉和林开治的名字，没有林海春出资购买的银行凭证，林海春每次汇款到陈清泉账户上的款项，只能证明有汇款，不能证明汇款用途(也可以是生意往来的账目)，往来账目与本案无关。10.法院查封的该套房，林海春提出异议，仙游县人民法院(2017)闽0322执异22号执行裁定，驳回案外人林海春的执行异议，林海春提出执行异议之诉，仙游县人民法院作出(2017)闽0322民初6365号民事判决书，驳回林海春的诉讼请求。 综上所述，陈清泉作为承当连带偿还责任的义务人，仙游县法院依法查封该套房是正确的，陈丽珠提出占有该房产的四分之三份额和林海春占有该套房四分之一份额没有事实依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。然而，陈丽珠提供的《共同购房协议书》《房屋权属转让合同》及购房款分摊清单、收条等都是在法院查封后补签的，其真实性和合法性不予认可，因此其主张在法院查封前已签订合法有效的书面合同共同购房和买卖房屋的事实证据不足，且长达四年能够办理过户登记的情况下，竟然没有办理房地产过户登记，也存在过错。陈丽主张的事实有仙游县人民法院作出的(2017)闽0322执异21号、22号执行裁定书和(2017)闽0322民初6361号、6365号民事判决书予以确认。故陈丽珠提出占有该涉案房产的四分之三份额和林海春提出占有该涉案房产四分之一份额没有充分事实和法律依据。请求驳回陈丽珠以及林海春的诉讼请求。 陈清泉述称：对陈丽珠的起诉内容没有异议。陈丽陈述的不是事实。2010年是本人妻子林开治去办理按揭贷款的，当时有办专用的一张还按揭贷款的工商卡。2015年9、10月左右林开治因癌死亡，死亡之前，约于2014年8、9月间，自己有把情况告诉陈丽珠，之后约一个月左右，陈丽珠先后两次及2015年2、3月间再一次，共三次提出应该将涉案的房子过户，那时因妻子林开治患病，在福建省肿瘤医院住院化疗，前后十几次，每次住院最长20多天，一家人都很忙，所以无暇顾及产权登记问题。林海春和陈丽珠汇款该卡，其汇款不能作为汇款凭据，那什么可以作为汇款凭证？后来房子转让后，该专用还贷的卡也直接交给陈丽珠了。关于涉案房子的原始取得，陈丽珠起诉状的陈述是事实。 林海春述称：陈丽珠的起诉状所述是事实，同意其诉求；陈丽的答辩内容不是事实，不同意其答辩请求。 在审理过程中，陈丽珠围绕其诉讼请求提交了本院(2017)闽0322执异21号执行裁定书,陈清泉、林海春、陈丽珠落款2010年8月20日的《共同购房协议书》及分割附图,落款2012年3月26日的陈丽珠与陈清泉的《房屋权属转让合同》及“收条”，2012年5月28日陈丽珠与莆田阳光金城装饰有限公司签订的《装饰合同》，陈丽珠与林金富夫妻《结婚证》，银行转账给陈清泉清单，物业公司收款收据及证明，电信网络登记证明，现场图片，涉案房产的国有土地使用权证，房屋所有权证，住宅使用说明书、住宅质量保证书，(2016)闽0322民初6296号民事裁定书，记载林海春、陈丽珠、陈清泉等人共同购房时价格计算、分摊及产权等确认的由林海春及陈丽珠丈夫林金富和陈清泉于2010年8月20日签字的用“仙游县木兰房地产开发有限公司”便用笺字据(其内容为“底层：总面积129.58㎡、每面方=3300-、计总价：427614÷4=106903.5契税0.50%计总额价：6414÷4=1603.5公共维修基金0.1%计总额4276÷4=1069-已全部交清有线电视：计总额380÷4=95-总额：438684-除首付：137614÷4=34403.5乘下代款：计29万元以玖年还款每月还款3305-÷4=826.25以上房屋共有4个人如下：陈清泉吴正雄林海春陈丽珠2010年8月20日”，林金富账号尾号为02×××74银行卡于2010年8月21日的交易明细，陈清泉卡号尾号为62×××15的银行卡流水明细，林金富账号尾号为02×××74银行卡于2014年10月20日的交易明细，税费、电费收款员许高飞的证明，仙游县木兰滨河越景小区的证明，仙游县鲤城电信分局证明，陈清泉个人购房借款担保合同等证据；陈丽围绕其答辩提交了本院(2016)闽0322民初6296号民事判决书、(2017)闽0322执异21号执行裁定书、(2017)闽0322执异22号执行裁定书、(2017)闽0322民初6361号民事判决书、(2017)闽0322民初6365号民事判决书等证据。本院经审查认为，各方对上述相关证据无异议的部分予以确认并在卷佐证；对其有异议且与本案有关联的部分，本院予以分析并认定如下： 关于陈丽珠在诉讼过程中提供的在诉讼前通过补签等所得的相关书证能否采信问题 陈丽珠认为，其所提供的陈清泉、林海春、陈丽珠于“2010年8月20日”“签订”的《共同购房协议书》及分割附图,“2012年3月26日”陈丽珠、陈清泉“签订”的《房屋权属转让合同》及“收条”确是补签，但陈丽珠确拥有案涉房产四分之三份额的事实应得到确认。 陈丽认为，陈丽珠所提供的这些相关书证，是查封裁定后补签，是造假行为，不应采信。 陈清泉认为，上述陈丽珠所提供的这些相关书证，确是陈丽起诉陈清泉民间借贷之后补签，收条虽系补签，但有收到陈丽珠支付的转让款108806元。 林海春认为，陈丽珠起诉状所述是事实。 本院经审查认为，虽然陈丽珠所提供的上述这些书证可以确认为查封裁定之后所补，其各自内容对照所落款日期确未能真实地反映事实的全部过程，但它们的相关内容中与全案其他证据能够相互印证的部分，可作为事实予以采信；其他未能相互印证的部分，不予采信。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 陈丽与陈伟平、林枫华、陈清泉民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月8日受理后根据陈丽的财产保全申请，于2016年10月10日作出(2016)闽0322民初6296号民事裁定(以下简称“查封裁定”)，查封了位于仙游县滨河越景1幢104房(以下简称“案涉房屋”)及相应的土地使用权[房权证：仙游房权证鲤字第××；土地使用权证：仙国用(2012)第166039号]等，并于2016年12月1日作出(2016)闽0322民初6296号民事判决，判令陈伟平、林枫应偿还给陈丽借款20万元及利息，陈清泉对该借款本息负连带偿还责任。该判决生效后，陈丽向本院申请强制执行。 2017年8月9日，陈丽珠作为案外人，以本院查封案涉房屋及其土地使用权不当为由，向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。本院于2017年10月21日作出(2017)闽0322执异21号执行裁定书，驳回陈丽珠的执行异议。2017年11月8日，陈丽珠不服该执行裁定，向本院提起诉讼。 另查明，案涉房屋原系陈清泉、吴正雄与林海春、陈丽珠四人于2010年8月20日用“仙游县木兰房地产开发有限公司”便用笺立下字据(下简称“原始字据”)，合伙以各占四分之一股份向仙游县木兰房地产开发有限公司购买。原始字据对案涉房屋的面积(确认为总面积129.58㎡)、总房价(确认为427614元)、首付款(确认为137614元、137614÷4=34403.5)、出资情况、按揭贷款(确认为29万元以9年还款、每月还款3305元、每份还款826.25元)及契税、公共维修基金、有线电视分摊等情况进行确认，其中吴正雄的签字由陈清泉代签、陈丽珠由其丈夫林金富签。次日，陈丽珠通过林金富建行卡号尾号为01×××55账户向陈清泉尾号为179943的账户汇入其首付款34400元。2010年9月13日，由陈清泉及其妻子林开治出面以案涉房屋(建筑面积129.58平方米)作抵押向中国工商银行股份有限公司仙游支行按揭贷款29万元，期限9年(时陈清泉指定还款账号为“62×××15”)。在办理按揭贷款手续之前，陈清泉将吴正雄四分之一的股份一并受让，故案涉房屋的股份当时变更为陈清泉占四分之二、林海春占四分之一、陈丽珠占四分之一。2011年10月，陈清泉将其四分之二出让给陈丽珠，致案涉房屋的股份再变更为陈丽珠占四分之三、林海春占四分之一。而陈丽珠付给陈清泉该四分之二价款108806元时并无即时出具收据。2011年11月22日及2012年5月9日，法定登记机关向陈清泉、林开治先后核发了仙游房权证鲤字第××号房屋所有权证和仙国用(2012)第166039号土地使用权证，两证载明案涉房屋及其相应土地使用权的“所有人”、“使用人”分别均为陈清泉、林开治。陈清泉夫妇收到上述两证后将该两证连同案涉房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料一并交由陈丽珠保管。此后，陈丽珠将案涉房屋中属于自己的部分出包给莆田阳光金城装饰有限公司施工并在装修后一直占用。陈清泉办理上述按揭贷款的指定还款账户62×××15，在2010年10月至2011年9月每个月所还贷款都由三笔进账组成，其中：两笔是830元(有时也有850元等)，分别是由林海春、陈丽珠转入或存入的，另一笔是1660元(有时也有1700元的)，是由陈清泉转入或存入；在2011年10月至2015年12月每个月所还贷款只有两笔进账组成，其中：一笔为850元，是林海春转入或存入的；另一笔是2550元(有时也有2600元的)，是由陈丽珠转入或存入的。此后，陈丽珠亦通过林金富多次汇款至上述陈清泉还款账户内用于偿还其份额四分之三的按揭贷款。 再查明，案涉房屋“陈清泉”户头之水电费长期由陈丽珠交纳；其物业费用从2013年至2018年均由陈丽珠交四分之三、林海春交四分之一；陈丽珠丈夫林金富自2013年2月起在案涉房屋处安装了电话；陈清泉妻子林开治于2014年下半年患癌症，陈丽珠知悉后先后3次向陈清泉提出过户，因陈清泉以没有精力为由而未能对案涉房屋进行过户；林开治历经住院治疗无效于2015年秋死亡。 上述陈丽与陈伟平、林枫华、陈清泉民间借贷纠纷一案依法进入执行程序后，陈丽珠为了提起本案的执行异议之诉，与陈清泉、林海春补签落款为“2010年8月20日”的《共同购房协议书》，并与陈清泉补强了落款为“2012年3月26日”的《房屋权属转让合同》，陈清泉并向陈丽珠补写了上述所收案涉房屋四分之二转让款108806元的收据，收据落款日期为“2012年3月26日”。随后陈丽珠向本院提起本案诉讼。 本院认为，本案中，陈清泉与陈丽珠、林海春等人于2010年8月20日签订各占案涉房屋四分之一股份的合法有效的原始字据这一书面合同后，陈丽珠即依约将首付款34403.5元按交易习惯取整为34400元通过银行转账支付给陈清泉，之后由陈清泉夫妇出面与仙游县木兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，后与中国工商银行股份有限公司仙游支行及仙游县木兰房地产开发有限公司共同签订案涉房屋的《个人购房借款／担保合同》，用于支付案涉房屋的房款余额29万元；在签订上述按揭贷款合同前，陈清泉即受让了其他股东的四分之一股份，并于2011年11月起将案涉房屋以陈清泉夫妇名义进行了物权登记。期间，陈丽珠于2011年10月以108806元受让了陈清泉的四分之二的股份，致案涉房屋的股份在查封裁定制作之前实际变更为陈丽珠占四分之三、林海春占四分之一。2011年9月以前，陈丽珠依约按四分之一承担还贷义务，其在受让陈清泉四分之二股份后，依约按四分之三承担相应的还贷义务，且对案涉房屋的四分之三的装修工程出包装修，多年来一直支付物业费、水电费等生活费用，故可认定陈丽珠对案涉房屋的四分之三有实际使用且多年来一直合法予以占有。在占有该不动产期间，虽然陈丽珠曾多次向陈清泉提及权属变更登记，但由于出现陈清泉妻子林开治身患癌症治疗及死亡等非陈丽珠自身的原因，致案涉房屋未办理过户登记，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，陈丽珠作为案外人对案涉房产的四分之三享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。因查封裁定还涉及其他与陈丽珠无关的事项，故对陈丽珠的诉讼请求中有理的部分予以支持，无理的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行仙游县滨河越景1幢1层104房的四分之三份额及相应的土地使用权。 二、确认仙游县滨河越景1幢1层104房的四分之三份额及相应的土地使用权归陈丽珠所有。 三、驳回陈丽珠的其他诉讼请求。 本案受理费2476元，由陈丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 本院(2017)闽0322执异21号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  陈朝星 人民陪审员  郭美素 二〇一九年九月六日 书 记 员  林 利 附：相关法律条文： 一、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。