中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2019）最高法执监165号申诉人：郭玉乐，男，汉族，1987年1月24日出生，住河南省洛阳市西工区。被执行人：郭政伟，男，汉族，1962年8月15日出生，住，现在河南省豫北监狱服刑。郭玉乐不服河南省高级人民法院（以下简称河南高院）（2018）豫执复317号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。郑州市人民检察院指控被告人郭政伟犯受贿罪一案，河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）审理后于2011年11月29日作出（2010)郑刑一初字第71号刑事判决书，主要内容为，1.被告人郭政伟犯受贿罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；2.违法犯罪所得，依法追缴，上缴国库。郭政伟不服一审判决提出上诉，河南高院于2012年3月20日作出(2012)豫法刑一终字第2号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。案件进入执行程序后，郑州中院于2016年11月12日作出(2016)豫01执396号执行裁定，查封郭玉乐名下的位于河南省洛阳市西工区体育场路4号院6幢1302室（权证号：洛房权证市字第××号）的房屋，查封期限三年，自2016年12月2日至2019年12月1日，查封期间不得办理过户、转让、抵押等手续。2017年3月20日，该院作出（2016)豫01执396号之一执行裁定，评估、拍卖上述房屋。2017年8月14日，郑州中院作出（2016)豫01执396号通知书，内容为:“郭玉乐：你于2017年7月3日向本院提交的对登记于郭玉乐名下的位于洛阳市西工区体育场路4号院6幢1302室(权证号：洛房权证市字第××号）房屋享有租赁权及优先购买权的申请书，本院经审查认为，《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生法律效力。以上规定对于不动产物权登记作为物权变动生效要件的效力得以明确。你于2015年5月11日与郭政伟签订的房产买卖合同（合同号：CS00005657)，且于当日履行完毕过户手续（权证号：洛房权证市字第××），房屋所有权即发生转移。故你以该房屋承租人的身份主张对该房屋享有优先购买权，本院不予支持。”郭玉乐针对该通知书，向郑州中院提出执行异议，请求郑州中院依法保护其租赁权及对拍卖上述房屋时享有的优先权，撤销郑州中院（2016)豫01执396号通知书。主要理由为，1.郑州中院于2016年11月12日作出（2016)豫01执396号执行裁定，认定郭玉乐对上述房屋不享有物权。2017年8月14日又作出（2016)豫01执396号通知书，认定郭玉乐对上述房屋享有物权。这两份文书相互矛盾；2.郭玉乐于2015年1月10日与被执行人郭政伟的妻子李俊峰签订租赁协议时上述房屋并未被查封，也不知道上述房屋即将被查封，且郭玉乐已足额支付了租金；3.上述房屋的装修设施与房屋不可分割，已经形成房屋附着物，强行分割会对郭玉乐造成惨重损失；4.上述房屋是郭玉乐名下唯一住所，也是现实中的唯一住所，恳请法院考虑郭玉乐的居住权；5.郭玉乐现有两个孩子，妻子无固定工作，该房屋是家中的生活保障。异议审查过程中，郭玉乐于2018年4月17日再次提交书面材料，请求撤销查封措施，保护其所有权。理由为，1.郭玉乐已取得房管部门颁发的房产证，对该房屋享有所有权；2.郭玉乐对郑州中院关于没收郭政伟全部财产不知情；3.依据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（以下简称刑事财产刑规定）第九条，应执行郭政伟个人合法财产而不是郭玉乐个人财产；4.郭政伟在就医期间急需用钱的情况下从郭玉乐处借款60万元，于2015年1月10日签订以利息租金相抵的协议，因郭政伟无还款能力双方协议将60万元借款转为购房款，并于2015年5月11日办理过户手续，构成善意取得，郭玉乐对该房屋享有所有权。郑州中院查明，2015年1月10日，被执行人郭政伟在服刑期间委托其妻子李俊峰与郭玉乐签订《协议书》，协议约定，李俊峰借用郭玉乐60万元人民币，并将河南省洛阳市西工区体育场路4号院6号楼××房屋租赁给郭玉乐，租金以60万元利息相抵。租赁期限自2015年1月10日到2035年1月9日，租赁期限二十年，届满归还现金60万元借款，郭玉乐归还李俊峰房屋。为保证二十年后顺利偿还60万元借款，将上述房屋过户至郭玉乐名下。2015年5月11日，李俊峰与郭玉乐签订《房屋买卖合同》，总房价为200元人民币，并于同日办理完毕该房屋的过户手续。该院在追缴被执行人郭政伟个人财产过程中查封了上述房屋并予以评估拍卖。郑州中院认为，郭玉乐分别于2017年9月18日、2018年4月18日提出了两份异议申请，该两份异议申请分别主张的是所有权和租赁权两项实体权利。其主张所有权的理由基于郭玉乐与李俊峰签订的《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉房屋担保李俊峰本金为60万元债务的履行，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将涉案房屋作为借款合同的担保，该行为构成通谋虚伪表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，该院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，其主张房屋所有权的异议理由不能成立。借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间《协议书》的合同效力。由于该案属于刑事执行没收郭政伟个人财产，执行实施中应保护被执行人郭政伟妻子李俊峰的份额利益，郭玉乐在案涉房屋共有人李俊峰放弃行使优先购买权的前提下可以主张优先购买该房屋。遂于2018年8月10日作出（2018)豫01执异270号执行裁定，撤销(2016)豫01执396号通知书。郭玉乐不服该裁定，向河南高院申请复议，请求撤销郑州中院（2018)豫01执异270号执行裁定、(2016)豫01执396号通知书及（2016）豫01执396号之一执行裁定，并解除对案涉房屋的查封、拍卖。理由有，1.郑州中院的异议裁定认定事实错误。郑州中院（2010)郑刑一初字第71号刑事判决和河南高院（2012)豫法刑一终字第2号刑事裁定针对的对象是郭政伟，而并非郭玉乐。李俊峰是河南省洛阳市西工区体育场路4号院6号楼××房屋的共有人，且持有房产证，房产登记机关显示该房屋状态正常，没有被查封，所以郭玉乐有理由相信李俊峰对该房屋有权处分，因此与李俊峰签订《房屋买卖合同》，且已足额支付价款。故郭玉乐是善意的行为，构成善意取得，郭玉乐对该房屋享有所有权，应该得到法律保护；2.郭玉乐租赁该房屋在郑州中院查封之前，又是该房屋实际居住人，应当享有优先购买权；3.郭玉乐与李俊峰签订的《房屋买卖合同》应该是有效的。当时以200元成交是为了避税，不存在帮助被执行人郭政伟转移财产、逃避执行，法院应当认定房屋归郭玉乐所有，如果法院不认定房屋归郭玉乐所有，那么希望能保护郭玉乐的租赁权以及拍卖时的优先购买权，且在法院拍卖后，应当优先支付郭玉乐借给郭政伟的60万元。河南高院对郑州中院异议查明的事实予以确认。河南高院认为，本案的争议焦点是郭玉乐对案涉房屋享有租赁权还是所有权及能否排除执行。2015年1月10日，郭玉乐与李俊峰签订了租赁协议，约定将案涉房屋租赁其使用，租赁期限为20年，租金以60万元借款的利息相抵，协议签订之后，郭玉乐一直占有使用案涉房屋，2016年11月12日，郑州中院对案涉房屋进行查封，2017年3月20日，该院裁定评估拍卖案涉房屋，2017年10月11日，郭玉乐曾向郑州中院提出异议主张对案涉房屋享有租赁权及优先购买权，郑州中院于2017年11月16日作出（2017)豫01执异334号裁定，驳回郭玉乐的异议请求。郭玉乐复议后，河南高院于2018年3月29日作出（2017)豫执复208号执行裁定，发回郑州中院重新审查。郑州中院重新审查后于2018年8月10日作出(2018)豫01执异270号执行裁定，撤销(2016)豫01执396号通知书，支持了郭玉乐对案涉房屋享有租赁权及优先购买权的主张，郭玉乐在租赁期内可以继续占有使用案涉房屋，在此情况下，郭玉乐又以其对房屋享有所有权为由请求撤销查封裁定，明显违背常理，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，租赁权是对他人所有之物进行占有、使用、收益的权利，在同一标的物上同一主体不可能即享有所有权又享有租赁权。郭玉乐对案涉房屋享有所有权的复议理由无事实根据及法律依据，不能排除执行。郑州中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2018年10月22日，河南高院作出（2018）豫执复317号执行裁定，维持郑州中院（2018)豫01执异270号异议裁定。郭玉乐不服上述异议及复议裁定，向本院申请监督。请求撤销河南高院（2018）豫执复317号执行裁定及郑州中院（2018）豫01执异270号执行裁定、（2016）豫01执396号通知书、（2016）豫01执396号之一执行裁定，并解除对案涉房产的查封、拍卖措施。理由有，一、申诉人对案涉房产拥有合法所有权，理应得到保护。1.申诉人早于2015年5月11日就与李俊峰签订了《房屋买卖合同》，通过银行转账支付了购房款，并办理了房产证，已经拥有了该房产的所有权。2.申诉人取得该房产所有权的时间早于郑州中院查封时间。3.申诉人于2015年1月已经入住该房屋，至今仍在该房屋居住生活，水电费、暖气费、物业费一直是申诉人交纳。申诉人入住该房屋的时间早于郑州中院查封场地时间。4.申诉人是善意取得，属善意第三人，并非是帮助郭政伟恶意串通逃避执行。（1）申诉人与郭政伟委托的李俊峰签订了正式的《房屋买卖合同》，合同合法有效。虽然一开始是借款，但是双方又协商买卖房屋，最终申诉人购买了该房屋。（2）申诉人支付了合理对价，2015年洛阳市的房价在4000元上下，该房产建筑面积158平方米，60万元是合理的市场交易价格。《房屋买卖合同》上的交易价格写成200元，是因为双方已经约定过户费用由郭政伟、李俊峰负责，由于郭政伟一方经济紧张，没有能力交税款，所以郭政伟想办法托人办理过户手续，把交易价格写成200元，目的是规避税款，并非以200元价格转让房产。（3）申诉人有充分的理由相信被执行人有权卖房子。虽然申诉人知道郭政伟出事，但并不知道郭政伟最终判决的具体内容，更不可能知道法院将来会执行这套房产，而且，买卖房产时郭政伟还在北京住院治病，申诉人有充分的理由相信他有权卖房子。（4）申诉人在该房产交易过程中没有过错，没有帮助郭政伟恶意串通逃避执行的故意。因此，申诉人作为善意第三人，其房产所有权应该得到保护。二、郑州中院只能执行郭政伟的财产，无权执行申诉人的财产。郑州中院（2016）豫01执396号通知书和（2016）豫01执396号之一执行裁定理应撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百四十四条、刑事财产刑规定第九条均明确规定，人民法院只能执行被执行人的财产，不能执行第三人的合法财产。郑州中院应该执行郭政伟的财产，而不能执行申诉人名下的合法财产。郑州中院对申诉人名下的房产采取查封、拍卖措施是错误的，理应撤销。三、河南高院（2018）豫执复317号执行裁定和郑州中院（2018）豫01执异270号执行裁定认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。《房屋买卖合同》是申诉人与郭政伟、李俊峰的真实意思表示，目的是买卖房屋，不是作为借款担保，不构成通谋虚伪表示，应为有效。不能因为表面交易价格为200元就认定买卖房屋行为无效。郑州中院没有依据刑事财产刑规定第十一条第二款规定作出裁定，明显违法。申诉人向郑州中院提出了房屋所有权异议，要求解除对申诉人名下房产的查封。而郑州中院做出的裁定内容却是撤销（2016）豫01执396号通知书，没有对申诉人的异议请求作出明确答复，导致申诉人不知道自己提出的执行异议是得到了支持还是被驳回。另外，关于申诉人一开始提出执行异议时既主张房屋所有权，又主张租赁权和优先购买权的原因是申诉人原本向郑州中院主张该房产所有权，但郑州中院执行该案的法官说，法院不可能保护申诉人的房屋所有权，但可以保护申诉人20年的租赁权，在不需要再付房租的情况下还可以居住20年。申诉人担心坚持要房屋所有权，郑州中院不支持，最后什么也得不到，为将实际损失降到最少，申诉人不得已才在提出执行异议时主张房屋租赁权和优先购买权。后来经过咨询律师，才知道申诉人最根本的权利是房产所有权，而不是租赁权，所以才又向郑州中院、河南高院主张房屋所有权。本院认为，根据刑事财产刑规定第十四条的规定“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。”依据该规定，刑事财产刑执行中，案外人所提异议，只有异议、复议程序，而无异议之诉程序。因此，实践中案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利的，执行机构应当予以实体审查。本案中，申诉人郭玉乐先是主张租赁权及优先购买权后，又基于案涉房产已过户于其等事实，变更请求为主张所有权，郑州中院予以了全面审查，但案涉房产登记在郭玉乐名下，如要作为被执行人郭政伟的财产予以处置，需查清郭政伟等人恶意转移财产或登记应予撤销的事实，同时应考虑郭政伟妻子李俊峰是否拥有相应份额的权利。河南高院在复议审查过程中仅以郭玉乐对涉案房产既主张租赁权又主张所有权违背常理为由作出郭玉乐对案涉房屋享有所有权的复议理由无事实根据及法律依据，不能排除执行的认定，没有对郭玉乐就涉案房产是否享有实体权利、享有何种实体权利及其份额进行审查，未对郑州中院异议裁定关于所有权的认定进行评价，属于认定事实不清。综上，河南高院应在查清相关事实的基础上,对申诉人对案涉房产享有的实体权利作出认定。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：一、撤销河南省高级人民法院（2018）豫执复317号执行裁定；二、本案由河南省高级人民法院重新审查处理。审判长  刘慧卓审判员  于 明审判员  薛贵忠二〇一九年九月二十七日法官助理刘丽芳书记员陈晓宇