内蒙古自治区满洲里市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0781民初472号 原告(反诉被告):满洲里市第一小学。 法定代表人：赫某，校长。 委托诉讼代理人：赵某，内蒙古北疆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王某1，现住内蒙古自治区满洲里市。 委托诉讼代理人：牛某（系被告王某1妻子），现住内蒙古自治区满洲里市。 被告（反诉原告）：王某2，现住内蒙古自治区满洲里市。 被告（反诉原告）：徐某，现住内蒙古自治区满洲里市。 原告（反诉被告）满洲里市第一小学（以下简称第一小学）与被告（反诉原告）王某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，依法追加王某2、徐某为本案被告，第一次开庭原告法定代表人赫某、原告委托诉讼代理人赵某、被告王某1、被告王某2到庭参加诉讼，第二次开庭原告委托诉讼代理人赵某、被告王某1委托诉讼代理人牛某、被告王某2、被告徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第一小学向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告拆除违法自建的满洲里市道南满意铁锅炖及周边的房屋；3、判令被告将租用房屋恢复原状并交付原告；4、判令被告给付原告房屋占有使用费48000元（12000元/年×4年，自2015年7月1日起至被告实际腾房之日止，暂计算至2019年6月30日）；5、判令被告给付利息10368元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王某1与被告王某2系兄弟关系，被告徐某系二人母亲。被告王某1的父亲生前曾租赁原告的房屋，租赁过程中未经学校同意，私自在租赁房屋周围搭建房屋及车库，原告曾多次要求其拆除，但其置之不理。2013年7月1日，原告与被告王某1签订《房屋租赁合同》，将第一小学学校西门卫房租赁给三被告使用，租期至2014年6月30日，租金每年12000元，被告一次性交清。合同签订后，原告如约履行合同义务，但被告却违反合同约定，于2015年年初，将免费使用的学校自行车棚翻建成房屋，用于经营满意铁锅炖。2014年6月30日，租赁合同到期后，原告多次要求被告将租赁房屋恢复原状，将租赁房屋返还原告，但被告一直拒不腾让，一直占有使用至今。 被告王某1、王某2、徐某辩称，根据《合同法》第42条规定，原告订立虚假合同，恶意磋商，故意隐瞒与合同有关的重要事实，原告的诉讼请求与事实严重不符。1998年春天，被告经营的国卿农机配件修理部从道南四道街尔康花园小区旧址原平房搬迁至现在的满市第一小学西门门卫，面积约84平方米，被告与原告签订租房协议,每两年签订一次,2010年以后每年签订一次，租金由6000元上涨至12000元，从租赁之日起，被告方未对该房屋进行改造。原告要求被告给付租金的请求与事实严重不符，被告方在2014年7月已向校方缴纳至2015年7月的房租费用，2015年7月1日起被告曾主动缴纳租金，但原告拒收，被告并未违约。2005年，原告从校方购置学校北侧180平米简易房，2011年，被告经原告和综合执法局批准投资翻盖该简易房。2012年，被告经原告同意后与自来水公司联系，开户接通自来水管道工程，铺设管道120米，花费15万元。修理锅炉，安装节能锅炉花费5000元，并进行取暖改造，更换取暖设备，向接通热力公司的接口费支付10万元，以上事宜均由被告王某1父亲王国清与原告及第三方协议办理。同年，王国清病逝。2014年春，从原告处租赁浴池的店铺关闭，并深水井以10000元断卖给了被告。综上所述，原告的诉讼请求事项与事实严重不符，被告方无违约行为。 被告王某1、王某2、徐某向本院提出反诉：1、请求判令第一小学赔偿经济损失123万元；2、反诉费用由第一小学承担。事实和理由：1998年左右开始，王某1的父亲王国清租赁第一小学位于满洲里市南区现阜天文体馆北50米处的房屋（原门卫房）。2006年7月1日，王国清与第一小学签订了书面联合经营合同，约定：联合经营期限2年。2011年7月1日，双方签订联合经营合同书，约定：联合经营期限1年。2013年7月1日，双方签订房屋租赁合同，租赁期限1年。2014年7月，王某1交纳12000元租金，第一小学与王某1（对王某1家庭成员在与第一小学的租赁合同法律关系中，相关法律事实均以王某1代称其他家庭成员）签订《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》，王某1继续租赁上述房屋。2005年时，王国清以4000元购买第一小学的简易房。2011年，经过第一小学同意，双方共同到满洲里市城市管理行政执法局申请翻盖简易房，获得备案同意后，王国清将上述简易房重新改造成砖房。自2006年开始经第一小学同意，王国清将原自行车棚改造成门市及车库。王某1认为，现有房屋均是其家庭投入大量资金购买或改造，累计支付123万元，该款应由第一小学赔偿。王某1租用的房屋经第一小学同意，只将原锅炉房打通，针对第一小学要求王某1恢复房屋原状的诉求，并没有事实依据。王某1在租赁第一小学的房屋后一直向其支付租金，且从2014年第一小学与满洲里市国卿农机配件修理部签订的《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》中可证实，王某1通过购买教学办公设备的方式向第一小学交纳2014年6月30日至2015年7月1日的房屋租金。此后第一小学一直未对王某1收取租金，且并未向王某1催交租金，所以王某1不存在拖欠租金的情形,不应向第一小学支付租金的利息。王某1与第一小学签订的《房屋租赁合同》约定：甲方第一小学负责交纳取暖费，然而在王某1租赁房屋期间一直都是王某1承担房屋取暖费。由于第一小学违背契约精神违反双方签订的合同，侵害王某1的合法权益，因此产生的诉讼费用应由第一小学承担。 原告针对反诉提出以下答辩意见，第一，租赁期间，第一小学曾将自己所有的西门卫房出租给对方，未出租过其他房屋。但王某1却在未经第一小学同意的情况下，私自在第一小学所有的西门房周围搭建房屋用于出租。第一小学曾多次要求对方将扩建房屋拆除，均被拒绝。2014年6月30日第一小学与王某1的租赁合同到期后，第一小学便多次要求王某1将扩建房屋拆除，将租赁房屋恢复原状，腾让房屋，但对方均置之不理，一直占有使用房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，要求被告拆除扩建房屋、恢复原状的请求应予支持。第二，第一小学从未将简易房出售给对方，王某1在使用租赁的西门卫房期间，未经第一小学同意，未经土地主管部门批准，更未领取临时建设工程规划许可证的情况下，私自在第一小学所有的土地上搭建屋棚，改建第一小学所有的移动板房，私建车库门市等建筑，均属于违章建筑。王某1以交纳多年取暖费为由主张原告同意其建房,主张不成立,王某1称取暖设施是从宿舍楼地下一楼主管道接通,但该楼多年前第一小学已经出租,第一小学未使用该楼房,并且也从未同意过对方接通取暖。虽然王某1主张上述房屋获得满洲里市城市行政管理局备案，但从王某1提交的备案表显示，行政执法局并未允许将移动板房改造成为砖房，更没有允许王某1在第一小学的土地上私建房屋门市车库等建筑。综上所述，第一小学从未同意王某1的父亲王国清将第一小学所有的自行车车棚改造成门市及车库，也未允许其翻建简易房及在西门外房屋周围搭建临时建筑，故上述建筑均属于违法建筑，其主张的赔偿数额更是没有事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《国有土地使用证》、《房屋租赁合同》、第一小学周围出租房照片及情况说明、《满洲里市第一小学对出租房（场地）户的通知书》各一份；被告提交的《联合经营合同书》两份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告满洲里市第一小学提交如下证据： 《关于清理私搭乱建的通知》一份。证明2015年5月7日，原告发出通知告知所有租户，出租房到期后不再出租，并通知拆除私拉乱建的房屋、管线、围墙等，恢复原状。三被告质证称，未收到过该通知。因无法确认被告王某1收到该通知，故本院对该证据不予采信。 被告王某1、王某2、徐某提交如下证据： 证据一，满洲里市南区第一小学关于校园旧铁皮房翻盖的申请报告及小型工程备案（审批）表各一份。证明该铁皮房是学校允许翻盖的，是经学校和综合执法局允许翻建的门卫北侧原有白铁皮房。原告质证称，对该证据的真实性没有异议，但从报告内容可见铁皮房是原告出租给国卿农机配件修理部，当时申请翻盖的是棚子，而非砖瓦的房屋。城市管理行政执法局为不增加面积，按小型工程备案，并没有允许被告翻盖成房屋，该审批表中明确标注小型室外简单装修、人行道临时堆放、市政工程小型维护等内容，并未允许被告翻建房屋； 证据二，税费票据一份。证明税费由被告缴纳。原告质证称，对该证据的真实性无异议，但对其证明内容不予认可。首先协议名头标注的是横向联网电子缴税。内容涉及也非土地税，纳税人名称也是满意铁锅炖小吃，是经营税，不是土地使用税，且签订的日期是2017年1月6日，缴纳的税款应该涉及满意铁锅炖小吃的相关经营税务，缴纳的年限，但没有明确标注，所以对其证明内容不予认可； 证据三，发票复印件三份。证明被告一直缴纳税费。原告质证称，对该证据的真实性及证明目的不予认可，被告提交的均是复印件，没有原件，无法核实其真实性，所标注的税款日期均系2017年1月至6月30日，不能证明其经过学校允许缴纳相关税费； 证据四，2017年8月10日19时02分王某1弟弟王某2与原第一小学后勤主任马敏通话录音一份。证明国卿修理部在马敏在任期间花费4000元购买第一小学铁皮房并进行翻盖的事实。原告质证称，认可录音当中另一方是马敏，但是马敏陈述是否属实无法核实，经过核实学校财务账，没有显示有这4000元收入；录音内容中也没有确定对方花费了4000元购买第一小学的房屋。本院认为，录音虽客观真实，但未能确定第一小学收取4000元转让款，将简易房出售给王某1家庭的事实，仅对于价格标准作出了意思表示，不能证明买卖行为实际发生，故本院对王某1提交的该证据的证明问题不予确认。 本案审理过程中，经被告王某1申请，本院依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司对涉案房屋投资建设费用及其市场增值进行价格评估。内蒙古衡正通价格评估有限责任公司向本院出具退项说明函及内衡正通（呼分）评字[2018]第4号《价格评估报告书》各一份，鉴定结论为：价格评估标的（涉案房屋加盖、翻盖工程造价）在评估基准日的价格为278357元（满意铁锅炖工程造价155617元、满意洗车行工程造价122740元）；满意铁锅炖及满意洗车行附属设施工程装修物在评估基准日的价格为76623元，以上合计354980元。经庭审质证，双方对证据真实性及鉴定方法均认可，仅对于鉴定结论中载明的相应费用由哪方承担以及费用数额的高低双方存在争议。本院认为，上述鉴定结论及退项说明函客观真实，能够证明本案相关待证法律事实，本院对上述价格评估报告书及退项说明函予以采信。 经审理查明,王国清家庭租用第一小学西门卫房居住、经营多年，双方口头或书面的形式多次订立租赁及联合经营合同，内容均为王国清家庭租赁、使用原告的西门卫房。在租用期间，原告允许其无偿使用该房屋南侧的自行车棚，后王国清将自行车棚拆除，在相应位置自建车库。同时王国清租赁西门卫房北侧一简易铁皮房，该简易铁皮房由王国清家庭租用至2011年9月时，由第一小学于2011年9月30日向满洲里市城市管理执法局提出《满洲里市南区第一小学关于校园旧铁皮房翻盖的申请报告》，申请“我校校院内出租给国卿农机配件修理部的铁皮房，因年久失修无法使用，需要翻盖。经过与国卿农机配件修理部协商，决定由他们翻盖工程。具体翻盖标准如下：采用钢架结构、彩钢瓦盖，与学校院墙链接成为一体，翻盖成234平方米，高3米的棚子，做到与左右两侧原有平房高矮一齐，使校园房屋整齐美观”。经满洲里市城市管理行政执法局按照小型工程备案（审批）后，王国清出资翻盖成满意洗车行北侧砖木房屋现状。2013年7月1日，被告王某1代表全家与原告签订《房屋租赁合同》,合同约定由被告王某1租赁原告的西门卫房，租赁期限至2014年6月30日,租金12000元;第一小学负责交纳取暖费；王某1需要按时交纳租金,逾期加收银行贷款利息;不得对房屋主体进行改造，使用期间装修费自负，不再租用房屋装修费原告不予赔偿；被告王某1自行承担水电费、维修费；如不能按时交纳房租，拖欠超过半个月，原告有权终止合同；被告王某1未违约，第一小学不许单方解除合同；王某1租赁期间，如遇政府、教育局统一规划校园、自然灾害等不可抗拒因素造成王某1不能继续使用或生命财产损失，第一小学不承担责任。该合同到期后，原告与满洲里市国卿农机配件修理部签订《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》，双方约定被告以购买办公设备的形式支付2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金。 另查明，满洲里市国卿农机配件修理部系被告王某1父亲王国清注册设立，用于家庭共同经营。王国清于2012年因病去世，其妻子徐某，儿子王某1、王某2均为王国清的法定继承人。《房屋租赁合同》系王某1代表家庭与原告签订，并与王某2、徐某共同居住和经营租赁房屋。 再查，2016年1月6日，第一小学书面通知王某1，“不得私自搭建房屋及简易房，确保消防通道畅通；对房屋租期到期学校不再续租的承租户，要在2016年3月30日前搬迁出房屋或场地，并将房屋或场地回复原貌”。 本院认为，原、被告签订租赁合同，由王某1家庭租赁原告西门卫房居住、经营，双方应当按照合同约定履行其义务。本案中双方签订书面租赁合同，合同到期后又签订《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》，属于以购买办公用品的形式，抵用一年的租金，故双方固定期限租赁合同到期以《国卿配件修理部为我校购入办公设备协议书》到期时间2015年6月30日为准。此后，双方未再签订书面租赁合同，已形成无固定期限的租赁合同，出租方可以随时通知承租方解除合同。原告于2016年1月以书面形式明确通知王某1“要在2016年3月30日前搬迁出房屋或场地，并将房屋或场地回复原貌”，双方租赁合同予以解除。因双方对翻盖、加盖房屋如何处理存在争议，王某1一家没有从租赁房屋搬出，故第一小学提起诉讼请求解除租赁合同，在诉讼中三被告提出反诉对翻盖、加盖房屋一并进行处理，本院应对原告提出的解除合同诉讼请求予以准许。双方解除合同前，三被告应当对欠付的租金承担支付责任，解除合同后，三被告继续占用第一小学房屋，给原告造成损失，应承担赔偿责任，赔偿标准参照双方租赁合同价格确定。原告在本院宣判前撤回关于租金利息的请求，本院予以准许。 对于被告提出的对翻盖、加盖房屋进行赔偿的反诉请求，因校园旧铁皮房翻盖工程系原告向满洲里市城市管理执法局申请，获得小型工程备案（审批）后，由王国清出资翻盖、加盖该房屋，原告事后，甚至因失火重新装修后均未提出与王国清解除合同或要求王国清恢复原状，并且多次与王国清家庭继续签订、履行租赁合同，可以反映原告对王国清的翻盖、加盖行为是同意认可的。但王国清的以上翻盖、加盖行为与《小型工程备案（审批）表》当中载明的小型工程备案内容不符，不能认定该房屋取得了合法的建设手续。综上，王国清的翻盖、加盖房屋虽经原告同意，但因未取得合法建设手续，并且该翻盖、加盖房屋均系王国清为自行经营所用，现合同届满，原告提出该翻盖房屋对学校没有使用价值，原告不同意接受该建筑，故本院对被告主张的要求原告赔偿翻盖、加盖房屋反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，王国清的翻盖、加盖房屋因获得原告的同意，双方也未对房屋如何拆除进行约定，应由原告自行拆除，承担拆除费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）满洲里市第一小学与被告（反诉原告）王某1于2016年3月30日解除房屋租赁合同； 二、被告（反诉原告）王某1、王某2、徐某于本判决生效之日起一个月之内将租赁房屋及附属设施交付原告（反诉被告）满洲里市第一小学； 三、被告（反诉原告）王某1、王某2、徐某于本判决生效之日起十日内支付自2015年7月1日起至2019年6月30日止的租金、占有使用费48000元，并按照年租金12000元的标准支付2019年7月1日起至实际搬离房屋之日止的占有使用费； 四、驳回被告（反诉原告）王某1、王某2、徐某的反诉诉讼请求； 五、驳回原告（反诉被告）满洲里市第一小学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费600元，由被告（反诉原告）负担500元，原告（反诉被告）负担100元。反诉案件受理费15870元，减半收取7935元，由被告（反诉原告）负担。鉴定费11200元由被告(反诉原告)负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长  张兆鹏 审 判 员  刘 健 人民陪审员  仲其珊 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  张 雪 附：本判决所依据的相关法律 一、《中华人民共和国合同法》：第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务； 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物； 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。