四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2482号 原告：方林军，男，1975年7月22日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：陈翠琼，女，1975年4月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：方林军，男，1975年7月22日出生，系原告陈翠琼丈夫。 被告：四川东联置业有限公司，住所地四川省成都市成华区二环路北四段2号附63、64、65号，统一社会信用代码9151000057526615X3。 法定代表人：徐大东，执行董事。 被告：四川东联置业有限公司简阳分公司，住所地四川省简阳市石盘镇横街馨逸花园1-1号，统一社会信用代码91510185577578165D。 负责人：徐大东，负责人。 委托诉讼代理人：罗俊，男，1985年3月29日出生，住四川省成都市高新区，系该公司经理。 二被告的共同委托诉讼代理人：周军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 二被告的共同委托诉讼代理人：黄艾眉，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告方林军、陈翠琼与被告四川东联置业有限公司（以下简称被告东联置业有限公司）、四川东联置业有限公司简阳分公司（以下简称被告东联置业简阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方林军及、陈翠琼的委托诉讼代理人方林军，被告东联置业有限公司及被告东联置业简阳分公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方林军、陈翠琼向本院提出诉讼请求：依据双方签订的商品房买卖合同第二十条第一款的约定，由被告公司支付给原告的违约金24,720.40元，再加上原告在此追诉期间产生的误工费、交通费、生活补助费2,000元，共计26,720.40元。庭审过程中，原告将前述违约金变更为25,319元，诉讼金额变更为27,319元。事实和理由：被告公司于2011年在草池镇购得政府出让的土地一块用于商品房开发出售，原告于2014年10月8日同被告的公司签订了商品房买卖合同，当天原告就向被告的公司交清了购房款268,780元和办理该房屋应向国家交纳的各种税、费及工本费4,729元，当天被告公司就把该房屋的门钥匙交给了原告，于2014年10月26日向原告交房。依照合同的约定，被告公司应在2016年10月30日为原告办理房屋产权证，当按日计算向买售人支付万分之一的违约金，在此长达两年多的时间里，原告多次到草池政府信访办、高新区政府信访办及房管局等部门上访催讨，上述的这些职能部门也曾多次电话联系被告催办，最开始还曾把公司的重要负责人通知到现场曾有过口头承诺，到后来还威胁原告去起诉他们，在长达近三年的时间里，被告公司总以内部互相扯皮等非正当理由搪塞推诿，直到2019年5月17日原告才领到了该房屋的权属证书，原告追诉被告公司违约金的计算公式为从2016年10月15日起到2019年5月17日止，共计942天乘以26.87元等于25,319元。 综上所述：被告不守信用，违背承诺，违背诚实信用道德，依据合同第二十六条的约定，双方发生争议的解决方式为依法向简阳市人民法院起诉的约定管辖。 同时，原告认为涉案合同约定的房屋所有权证与《不动产登记管理条例》规定的不动产权证仅是名称不一样，内容实质没有变化，都是房屋的所有权证明。 二被告公司辩称，对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及未在合同约定期限内办理房屋产权证书等事实无异议，但认为涉案房屋未及时办理产权证书，一是由于涉案项目所在地简阳市因为行政区划调整，导致税收、办理分户产权集体收件工作时间交接，导致时间延后。二是因为简阳市规划调整，导致以前的国有土地使用权证书全部依法收回注销，在2015年9月重新颁发国有土地使用权证书，导致被告在办理不动产权证和国有土地使用权证的过程中产生了时间上的延后。三是国家对房屋产权和国有土地使用权证进行双证合一，职能部门工作交接也造成涉案房屋办证时间延后。且双方约定办理的是双证，现在只能办理不动产权证，两者存在本质上的不同。四是原、被告之间在办证上是委托关系，现原告没有证据证明其基于委托关系而受到具体的经济损失，由此产生的损害后果，不应该由被告来承担。综上，二被告虽未按照约定为原告办理涉案房屋产权证，但有事实和法律上的免责条款，不应当承担违约责任。 经审理查明的事实如下，2014年10月，原告与被告东联置业简阳分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号（2014）1000017、合同备案号123521，合同备案时间为2014年10月8日。合同约定被告东联置业简阳分公司（甲方）将位于草××街××小区××楼××号，建筑面积为83.68平方米的房屋，以268780元的价格出售给方林军（乙方）、陈翠琼。合同第一条项目建设依据约定出卖人以出让方式取得位于地块的国有土地使用权，该地块的国有土地使用权证号为简国用（2011）第10146号，土地使用面积为13625.60平方米，第六条约定付款方式为一次性付款，第十一条约定的交房时间为2014年10月31日，且交房时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，第十五条约定的交接手续为“商品房达到第十一条约定的条件后，出卖人应当在交付的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，并满足第十一条约定的其他条件。……”，第二十条约定产权登记，第二款约定转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为×元整（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋说有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书（以下房屋权属转移登记及取得房屋权属证明，统称办证）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部应付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十五条约定不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按约定履行合同义务的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方证明。 涉案合同价款原告付裕、汪勇向被告东联置业简阳分公司支付方式为：2014年10月2日以现金方式支付购房款2,000元，2014年10月6日以转账方式支付购房款266,780元，2014年10月26日现金方式支付购房款1,124元（补交房款）及代收费4,729元（产权登记费90元、交易手续费168.10元、契税费2,699元、维修基金1,680.60元、印花工本费15元、国土使用证费76.50元），前述购房款原告共计支付269,904元。2014年10月26日被告东联置业简阳分公司向原告方林军、陈翠琼交付涉案房屋，以合同约定原告取得房屋权属证书时间应为2016年10月15日，涉案房屋于2019年5月15日权属转移登记至二原告名下，即被告东联置业简阳分公司逾期办理房屋权属转移登记942天。 另查明，因涉案房地产项目所在乡镇城镇建设规划问题，简阳市人民政府相关职能部门于2014年1月起开始与东联置业简阳分公司协商该房地产项目部分国有土地使用权收回及补偿事项。2015年8月13日简阳国土储备中心（甲方）与被告东联置业简阳分公司（乙方）签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，该协议书载明经双方协商一致，甲方因规划市政道路调整，收回乙方竞得的2009-23号地块中已规划为市政道路的3119.9平方米国有建设用地使用权，以2009-23号地块原规划为代征地的4732.9平方米用于补偿乙方。同月27简阳市人民政府简府地﹝2015﹞80号文件，该文件载明的决定为：一、收回四川东联置业有限公司简阳分公司竞得的位于草池镇××地××3119.9㎡国有建设用地使用权，纳入土地储备库储备。……五、依法注销东联置简阳分公司简国用第（2011）10145、10146、10147号《国有土地使用权证》。接文后，请及时到国土资源管理部门办理国有土地使用权登记手续，核发《国有土地使用权证》。同年9月7日简阳市人民政府向被告东联置业简阳分公司颁发简国用（2015）08754、08755号国有土地使用权证。次日简阳市规划地籍事务中心向被告东联置业简阳分公司出具土地面积分布表，载明涉案房屋所在楼栋占地面积1318平方米。 2016年7月4日简阳市地方税务局第十二税务所向四川省简阳市国家税务局出具证明，载明涉案的金湖景寓项目，截止2016年4月30日已申报营业税收入110,383,027元，已申报营业税收入中已代开营业税发票金额77,572,842元，还需补开增值税发票金额为32,810,185元。 2017年被告东联置业简阳分公司填报金额为10,000,000元的四川省商品房买卖合同跨区域涉税事项报告表，四川省成都高新技术产业开发区地方税务局、国家税务局于2017年11月23日用章，简阳市国家税务局用章但未填写用章时间，该份报告表所涉跨区域涉税事项报验管理有效日期自2017年11月23日起至2018年11月23日。2019年3月26日国家税务总局成都高新技术产业开发区税务局将前述有效期延长至2019年3月26日。 2018年12月7日国家税务总局简阳市税务局石盘税务分局出具证明，载明“兹有四川东联置业有限公司简阳分公司（纳税人识别号91510185577578165D）开发的“金湖景寓”项目，实测总建筑面积43,966.83平方米，截止2016年4月30日已销售备案合同面积43,006.27平方米，实现销售收入110,383,027元，已申报营业额110,383,027元，简阳市地方税务局代开销售不动产销售发票金额75,608,201.65元。营改增后该企业自行开具增值税普通发票32,810,185元，项目累计开票108,418,386.65元，剩余1,964,640.35元未开具发票。” 上述事实，有原告提交的双方身份信息证明、《商品房买卖合同》、收据、转款证明，二被告提交的简府地（2015）80号文件、（2011）10147号、10146号、10145号及（2015）08754、08755号国有土地使用权证及土地面积分布图、跨区域涉税事项报告表、已申报营业税未开具发票证明等证据及本院对被告公司员工罗俊的询问笔录和原、被告的的当庭陈述在案佐证，足以认定。 本院认为，原告付裕、汪勇与被告东联置业简阳分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且《不动产登记暂行条例》系为公共利益对房屋权属证书的形式、名称等进行变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化，合同相关条款依然合法有效，对合同双方均具约束力，双方均应全面、诚实地履行各自义务。且涉案合同为被告方提供的格式合同，在合同签订过程中被告方未在己方提供的格式合同中就房屋权属证书名称作出变更，也未向原告方作出说明，由此导致的合同条款争议应作出有利于非格式条款提供方的解释。即如果被告未按照《商品房买卖合同》约定的期限为原告办证，则应当承担相应的违约责任。 对于涉案房逾期办证是否可归责于被告，主要审查被告抗辩意见中所述事实，能否免除或减轻其逾期办证责任的问题。首先，关于简阳市、草池镇行政区划调整，导致税收、办证分户产权集体收件工作时间交接，导致时间延后的问题。从被告提交的两份税务机关证明和跨区域税务登记申报表来看，已由简阳市地方税务局代开营业税发票金额确有1,967,640.35元差距，被告也向相关部门进行了跨区域的税务申报。但被告所提的证据不能证明该前述金额差距是由于被告申报税务造成还是由税务机关的统计造成，且两份证明出具时间相差近29个月，在案证据亦不能证明在该期限内相关税务机关核算数据耗费时间之长短。即便该事由确实存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，被告也可在本案中承担相应责任后，向第三人主张自己的权利。同时，被告也未向本院提供证据证明由于简阳市、草池镇区划调整是否造成其办证延误及具体延误期限。故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 其次，在涉案合同签订前，被告已就涉案房地产项目的国有土地使用权因规划市政道路调整，政府部门拟收回被告方竞得的地块中已规划为市政道路国有建设用地使用权事宜与相关政府部门进行协商，作为房地产开发商应当知晓此类情形可能会影响商品房权属转移登记，但其在合同签订时和情形出现后均未向原告进行提示和告知。且即便被告在2015年9月才取得新的国有土地使用权证，但不影响在被告在2015年9月至合同约定的办证届满期间内为原告办证。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，本案中，被告应当承担逾期办证的法律后果，即对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳； 再次，关于“双证合一”的问题。《不动产登记管理条例》公布于2014年11月24日，与双方合同签订时间差距不大。开始实施时间早于被告方新国有土地使用权证取得时间近4个月，不能得出被告为原告办证受此事由延误，被告亦未举证证明取得新的国有土地使用权后，及时向有关管理部门提交材料申请办理房屋权属转移登记。即被告所述“双证合一”导致其延期办证，依据不足，本院不予采纳； 最后，关于原告不能基于委托关系，要求被告承担损害后果的问题。双方签订的《商品房买卖合同》应作为一个整体看待，被告履行办证义务仅是该合同的内容之一，被告将办证解释为单一的委托关系，不符合双方签订该合同的整体目的，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 综上，本院认为二被告并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了合同约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系完全因不可抗力等不可归责于被告的原因造成，依法应承担相应的违约责任，即逾期办证违约金具体为269,904元×0.1‰×942天=25,424.96元，原告诉求诉求为25,319元不违反法律规定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，由东联置业公司承担前述违约金支付责任。 关于原告主张追诉期间产生的的误工费、交通费、生活补助费共计2,000元，因涉案合同双方已约定逾期办证违约金，且未举证证明该部分诉求，故本院不予支持。 据此，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川东联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告方林军、陈翠琼支付违约金25,319元； 二、驳回原告方林军、陈翠琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计234元，由被告四川东联置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵成 二〇一九年九月五日 书记员  华利