江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0691民初696号原告（反诉被告）:南通久江木业有限公司，住所地南通开发区。法定代表人：刘照楼，总经理。委托诉讼代理人：曹云南，江苏山水律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦舒，男，1966年4月5日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。原告南通久江木业有限公司（以下简称久江木业）与被告秦舒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，被告秦舒向本院提起反诉。本案依法适用简易程序，于2019年5月7日、5月23日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于8月26日公开开庭进行了审理。原告久江木业的委托诉讼代理人曹云南，被告秦舒的委托诉讼代理人李仕春到庭参加了全部庭审；原告久江木业的法定代表人刘照楼参加了后两次庭审；被告秦舒参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）久江木业向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方商铺租赁协议于2017年6月5日解除，2、被告返还原告租金16111.10元，3、被告赔偿原告装修改造费3760元，4、被告赔偿原告搬运费1600元，5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月25日，原告与被告签订商铺租赁合同两份，承租其位于中国工业博览城妇儿乐商铺6号楼109A、109B，用于板材经营。原告当日交付一年租金20000元，之后为经营进行装修改造支付了9400元。两个月以后，该商铺物业公司提出，因租赁商铺底层车库承重问题，不得再将承租商铺用于堆放板材，并将商铺所有货车进出通道封堵。此后，案涉租赁商铺一直无法使用，空关至今。2017年6月6日，原告为经营需要，另向江苏诺远电子科技有限公司租赁房屋，产生搬运费4000元。原告认为，双方租赁合同于2017年6月5日因无法继续履行而实际解除，为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告秦舒（反诉原告）辩称，原告诉状中所称的事实与实际情况不相符。第一，合同从签订之日起即生效到目前为止原告到现在也没有向被告提出过解除，租赁合同还在有效期限内。第二，该租赁房屋原告称用作门面店经营木材，实际原告用作仓库作库存使用，第三，原告对房屋进行改造，将房屋的隔层敲掉，没有经过被告的同意，根据合同第六条第四款约定对房屋的改造必须要经过物业和房东的同意才能进行，故该部分的改造费用即便有损失也是由原告承担。第四，该房屋一直原告在使用，被告在2018年2月份左右向其主张租赁费时，原告将木材仍存放在该房屋中，另外原告在使用的过程中还多次将房屋进行转租，可见原告一直在使用该房屋，并不是其所称的该房屋无法使用。第五，原告所说的向案外人另租房屋，被告并不知情，且与本案没有关联性，不存在搬运费用。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）秦舒向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金22000元（租金暂计算自2018年3月25日起至2019年3月24日止），逾期付款违约金5720元(以租金22000元为基数，暂计算自2018年2月25起至2019年3月24日止，实际主张至给付之日止，以年息24%为标准）以及解除合同违约金1100元，合计28800元，2、反诉被告支付2018年物业费1235.40元，3、反诉被告将敲掉隔墙的商铺恢复原状后返还给反诉原告；4、本诉和反诉诉讼费用由反诉被告负担。在本案审理过程中，反诉原告变更诉讼请求为：1、反诉被告支付反诉原告2018年3月25日至2019年3月24日租金22000元，实际按约支付房租至交付时止；逾期付款违约金(以租金22000元为基数以年息24%为标准实际主张至给付之日止，暂计算2018年2月25日至2019年3月24日为5720元）；解除合同违约金1100元。2、反诉被告支付2018年物业费2470.80元。3、反诉被告在解除合同后将商铺返还给反诉原告。事实和理由：2017年3月25日，反诉原告和反诉被告签订两份商铺租赁合同，约定反诉被告承租其位于中国工业博览城妇儿乐109A、109B商铺，用于经营板材，第一年租金20000元，第二年租金22000元，第三年租金24000元，租金一年一付，必须在单期费用到期前一个月支付下一年租金。反诉被告支付第一年租金后，反诉原告将2套房屋交付给其使用。反诉原告后来发现，反诉被告在未与反诉原告协商且未经本人同意的情况下，擅自将其承租的2套商铺之间的“墙”敲掉，且反诉被告在旁边又单独租赁了3套商铺，也将另3套商铺的“墙”敲掉，上述5套商铺被反诉被告全部打通后使用。现反诉被告仅支付了一年的租金，已构成违约。为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）久江木业辩称，本案租赁房屋是在当时物业公司撮合之下联合另外三个业主共同签订的租赁合同，合同约定由久江木业用于板材仓储，也是基于各个业主同意才将案涉房屋的隔墙进行拆除。后由于案涉房屋设计和承重问题致久江木业无法继续使用，经多次协商也明确涉案房屋无法满足原告的租赁使用目的，故其有理由拒付相应租金。因本案违约责任不在久江木业，故无须支付违约金以及承担相应的物业费。关于隔墙问题，久江木业是经过业主和物业公司同意履行审批手续后进行的拆除，房屋租赁合同签订之时就进行了房屋改造的约定。现没有证据证明原告违反当时约定，也没有恢复原状的义务。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对于真实性无争议的商铺租赁协议、收条、原告与江苏诺远电子科技有限公司签订的房屋租赁合同、江苏诺远电子科技有限公司与南通中福物流发展有限公司签订的房屋租赁合同、商铺专修申请表、装修须知管理规定、收据、新开派出所报警证明、照片、房屋承重标准和设计图等证据，本院予以确认并在卷佐证，对其证明目的待后评述。对于有争议的施工人员费用明细，本院认为，该证据形式上属于证人证言，因证人未到庭接受质询，故本院对其真实性无法确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年3月25日分别签订两份商铺租赁协议，约定久江木业向秦舒租赁位于南通开发区（所有人均为秦舒、刘虹夫妇）用于经营板材，租赁期限均自2017年3月25日至2020年3月24日止，共计36个月。单份合同主要约定：租赁费用为每一年支付一次，先付后用，在当前费用到期前一个月支付下一年的租赁费用。租赁费用为：第一年10000元，第二年11000元，第三年12000元。在签订合同后应支付第一年租赁费用，合同签订后，向管理公司缴纳租用房屋使用保证金3000元及装修押金2000元，久江木业符合管理公司制订的商业管理规定的退租条件，结清所有费用、交还钥匙、办完手续后，退还使用。秦舒应按约定向久江木业提供该商铺及相关配套设施和经营条件，保障久江木业正常经营；除有明确约定外，不得干涉久江木业正常经营；应对商铺进行监督管理，协助配合管理公司及物业公司维护并改善市场整体形象。久江木业应具备合法的经营资格并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营，自觉遵守管理公司及物业公司制定的有关市场各项管理规定，服从市场管理部门的监督管理；按期支付租金、物业管理费及因经营产生的各项费用，物业管理费第一年为2元/平方/月，第二年为2.5元/平方/月，第三年至第五年以市场实际收取费用为准。久江木业签订合同后需与物业公司对接，并对水表、电表进行读数确认，并按照要求缴纳押金等相关费用。如久江木业逾期30日未支付租金或水电及物业管理等费用的，秦舒有权解除合同，久江木业应按照年租金的5%的标准支付违约金；如久江木业或秦舒因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照年租金5%的标准向对方支付违约金，因秦舒自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应租金并退还保证金及利息；如秦舒未按照约定提供该商铺用电等市场内的经营设施或条件致使久江木业不能正常经营的，应减收相应租金，久江木业有权要求秦舒继续履行合同或解除合同，并要求秦舒赔偿相应损失。久江木业未能按照约定支付租金、物业管理费或水电等费用的，应每日向秦舒及物业公司支付年租金1%作为违约金。合同签订后，久江木业向秦舒缴纳了两间商铺第一年的租金合计20000元，并向南通新鸿商业管理有限公司缴纳了两间商铺第一年的物业费、装修押金以及市场管理保证金。此后，久江木业对案涉房屋进行了装修并实际使用。2017年7月21日，因久江木业称其租赁的案涉房屋与物业公司产生纠纷向南通市公安局开发区分局新开派出所报警，该所出警后告知双方协商或通过诉讼途径解决。2019年3月26日，久江木业诉至本院，后秦舒提出反诉。在本案审理过程中，基于双方一致要求解除案涉商铺租赁协议，法院询问双方是否同意先行交接，双方均表示认可，但最终未能就交接条件达成一致意见致使交接未果，案涉房屋现仍在久江木业控制下。本院认为，原、被告之间签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。久江木业起诉时要求确认双方之间的商铺租赁协议解除，秦舒反诉请求中虽未明确要求解除商铺租赁协议，但其要求久江木业承担解除合同违约金并返还案涉商铺，上述请求均建立在合同解除的前提下，涵盖了解除合同的意思表示。故无论基于何种原因，双方关于解除合同的意思表示是一致的，应当予以确认。至于解除合同时间以及解除合同的责任，双方存在分歧。本院认为，要判定解除时间以及相应责任首先应当判定履行合同过程中的违约方。对此，久江木业认为案涉房屋因承重问题致使其无法继续堆放板材，合同目的无法实现，协议已于2017年6月5日实际解除；秦舒则认为久江木业逾期缴纳租金，其作为出租人有权行使解除权。本院认为，双方合同约定案涉租赁商铺经营用途为板材，但并未就板材如何使用作出硬性规定。秦舒作为出租人，其主要义务是将符合约定条件的房屋交由承租人使用，无需对商铺能否达到承租人使用目的进行审查，事实上在签订租赁协议后其已实际向久江木业交付了案涉商铺，故无法认定其在履行合同过程中存在违约。久江木业作为承租人，其主要义务则是按照约定给付租金等费用，其在承租房屋前，应当知晓房屋的经营用途，现因案涉房屋无法实现其堆放板材的使用目的，该选房责任应在于承租人自身，故其逾期交付租金应属违约，应承担相应违约责任。综上，久江木业要求认定双方合同于2017年6月5日实际解除依据不足，对该意见本院不予采纳。久江木业未能按照合同约定支付相应租金，秦舒基于此要求解除合同符合双方约定以及法律规定，本院予以支持。对于解除时间，本院认定为反诉状送达至九江木业之日，即2019年5月7日。基于上述认定，本院对于双方其余诉讼请求认定如下：（一）关于久江木业各项本诉请求：因秦舒作为出租人在履行合同过程中不存在违约，久江木业要求秦舒返还已支付租金16111.10元、赔偿装修改造费3760元以及搬运费1600元于法无据，本院不予支持。（二）关于秦舒各项反诉请求：本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同于2019年5月7日解除，故久江公司应将房屋腾空并归还给秦舒。对于解除合同前的租金，根据双方合同约定，2018年3月25日至2019年3月24日期间商铺租金标准为11000元/年/间，2019年3月25日至2020年3月24日期间商铺租金为12000元/年/间，故久江木业应支付2018年3月25日至2019年5月7日的两间商铺的租金为24893.15元（11000×2+12000×2÷365×44）。自2019年5月8日起，因久江木业仍占有案涉商铺，故其仍应按照合同约定的最后一期租金标准即12000元/年/间支付商铺占有使用费至其实际腾空房屋并归还给秦舒为止。根据合同约定，对于案涉商铺实行先付后用，久江木业应在每期在当前费用到期前一个月支付下一年的租赁费用，如未能按约支付，则还应每日支付年租金1%作为违约金，现久江木业逾期支付，秦舒主张第二年年租金的逾期付款违约金以22000元/年（11000×2）为基数自2018年2月25日起按照年利率24%计算至实际给付之日止不超过合同约定及法律规定，本院照准。秦舒主张年租金5%主张解除合同违约金1100元（11000×2×5%）符合合同约定，本院亦予以支持。对于物业服务费，根据相关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，业主与物业使用人的连带债务系法定之债，连带债务的范围和金额应该在物业服务合同的约定范围和金额内，业主在承担连带责任后可以向物业使用人追偿。本案中，久江木业与秦舒约定就物业服务费应由久江木业直接向物业服务公司支付。就目前而言，秦舒未实际支出上述费用，其直接向久江木业主张于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南通久江木业有限公司与被告（反诉原告）秦舒于2017年3月25日签订的关于南通开发区通富妇儿乐城6号楼109A室和109B室两份商铺租赁协议于2019年5月7日解除；二、原告（反诉被告）南通久江木业有限公司将位于南通开发区商铺腾空后返还给被告（反诉原告）秦舒；三、原告（反诉被告）南通久江木业有限公司给付（反诉原告）秦舒2018年3月25日至2019年5月7日房屋租金24893.15元及自2019年5月8日起至实际腾空房屋并返还之日止的房屋占用费（按12000元/年/间的标准计算）、租金逾期付款违约金（以22000元为基数自2018年2月25日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）和解除合同违约金1100元；上述第二、三项义务于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告（反诉被告）南通久江木业有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）秦舒其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费336元，反诉案件受理费275元，合计611元，由原告（反诉被告）南通久江木业有限公司负担597元，由被告（反诉原告）秦舒负担14元[本诉案件受理费由原告（反诉被告）南通久江木业有限公司预交，反诉案件受理费由被告（反诉原告）秦舒预交，故原告（反诉被告）南通久江木业有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）秦舒261元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费611元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  陈 婷人民陪审员  方新强人民陪审员  王迅迅二〇一九年九月二十四日书 记 员  顾文倩