河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初9169号原告：高鹏飞，男，1990年8月14日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：高阳阳，女，1992年11月20日出生，汉族，住河南省新郑市，系原告高鹏飞之妹。原告：朱柯霞，女，1994年6月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告：河南福之润房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇豫龙轻质建材厂北侧、中山路西侧龙香苑1号楼1-2层102。法定代表人：王利强。委托诉讼代理人：王迪，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱风雅，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告高鹏飞、朱柯霞与被告河南福之润房地产开发有限公司（以下简称福之润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高鹏及其委托诉讼代理人高阳阳，原告朱柯霞，被告福之润公司的委托诉讼代理人王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高鹏飞、朱柯霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金71110.84元（自2017年9月1日计算至房屋实际交付之日止，以已交房款991783.00元为基数、按照已交付房价款万分之一的违约金支付，暂计算至2019年8月19日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月1日，原告与被告福之润公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001801702），该协议约定：原告购买被告位于龙湖镇××路北侧、翠竹路东侧××楼××单元××商品房××套，房屋面积115.52平方米，双方约定按照建筑面积计算，商品房单价为人民币8585.38元/平方米，总金额为人民币991783元整。原告于2017年2月15日一次性支付251783元首付款，支付比例为25.39%，剩余740000元办理银行按揭贷款，期间的银行按揭贷款原告依约支付。按照合同约定被告应当于2017年8月31日前交付原告使用商品房，但是被告逾期至今。原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告福之润公司辩称：一、原告诉请第一项违约金计算起始日期与《商品房买卖合同》约定不符，依法不应支持。1、福之润公司开发的新嘉苑项目施工期间多次停工，截止目前尚未交房的主要是因为政府行为，逾期交房并非福之润公司意愿。施工期间政府颁布的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期以及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制也是开发商无法预知和预判的。二原告与福之润公司签订《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2017年8月31日，标的房屋坐落于新郑市××镇××区，近年来面临史上最严厉的环境治理、防尘治理、禁土令、空间大气保卫战，根据上级主管部门批示，停止土石方作业、暂停施工作业，系政府行为。（1）郑州市2017年度封土行动，要求严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日“冬防”期间实施的“封土行动”，期间城市建成区停止各类建设工程土石方作业、房屋（拆迁）施工，导致新嘉苑项目停工120日。（2）《关于启动不利气象条件下临时管控措施的通知》，决定于2018年10月19日至2018年10月22日，全市停止一切渣土车运输、停止拆迁和土石方作业。（3）《新郑市2018年度污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》要求自2018年12月12日至12月31日严格落实工地扬尘管控，全市停止建筑拆迁（拆除）施工，禁止开挖、回填、场内倒运等土石方作业，导致新嘉苑项目停工20日。以上政府实行的环境保护措施致新嘉苑项目停工共计144天，严重影响房屋交付，根据《商品房买卖合同》第八条第3款因政府行为工程延期的，出卖人可据实予以延期。此144天应依法予以扣除。被告因响应政府号召，全力支持党和政府的方针政策而逾期，被告承担了应尽的社会义务，为国家的环保做出了贡献。根据近年来业主起诉开发商延期交房案件大幅度攀升，被告逾期交房非个案，应充分考虑大气污染治理、政府采取封土令等因素，酌情减免违约金。2、违约金的计算基数应当为原告实际支付的房款，不应包括原告尚未向银行偿还的款项。二、原告诉请违约金过高，与事实不符，所产生的诉讼费用应由原告自行承担。综上，原告诉请与事实不符、证据不足，不应得到法院支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月15日，出卖人福之润公司与买受人高鹏飞签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001801702），主要约定：买受人购买福之润公司开发的位于新郑市××镇××路北侧、翠竹路东侧××楼××单元××房，建筑面积115.52平方米，总价款991783元。付款方式及期限：约定金额：251783元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-02-15，交纳比例：25.39%；约定金额：740000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017-04-15，交纳比例：74.61%；备注：办理银行按揭相关费用，由买受人自行承担；交付期限：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、法律法规或规定变化，导致竣工交付验收延期的或政府行为导致工程延期；3、买受人逾期付款的、房款未全额到出卖人账户的。出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。高鹏飞、朱柯霞向福之润公司支付了首付款251783元。2017年3月1日，高鹏飞作为借款人由福之润公司提供阶段性连带责任保证与贷款人中国工商银行股份有限公司郑州未来支行（以下简称工商银行未来支行）签订《个人购房借款/担保合同》，向该行借款740000元。后工商银行未来支行向福之润公司发放了740000元贷款，高鹏飞自2017年4月1日起开始偿还贷款及利息。福之润公司提交了郑州市人民政府官网《11月15日至2018年3月15日，郑州将实施“封土行动”城区停止土方作业和房屋拆迁》、河南福之润房地产开发有限公司出具的《郑州市2017-2018冬防期间施工工地封土工作承诺书》、郑环攻坚【2018】260号文件、《新郑市2018年大气污染防治攻坚冲刺20天工作要点》等证据，拟证明其因政府颁布相关规定导致项目停工144天，福之润公司向龙湖镇扬尘办承诺冬防期间不施工。原告认为此部分证据与本案无关。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款担保合同》，《新郑市预购商品房抵押合同》，借记账户历史明细清单，购房款发票，贷款按揭手续费收据、新郑市房屋专项维修资金交存凭证，相关政府文件以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，高鹏飞、朱柯霞与福之润公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。福之润公司与高鹏飞、朱柯霞签订《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2017年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，福之润公司即应受此约定之约束，有义务按时交付房屋；福之润公司辩称“因政府治理大气污染等不可抗力因素致房屋不能按期进行验收，不可抗力属于法定免责条件，不属于违约”，本院认为，福之润公司提交的政府文件显示，政府采取的相关措施均发生在交房时间之后，且系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，福之润公司以此主张免责证明力不足，因此，本院对福之润公司的辩称意见不予采纳。福之润公司无合法事由不能依约定时间交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。双方于合同中约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告要求自2017年9月1日按日万分之一支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。关于计算的基数的问题，被告辩称应以原告实际支付的首付款及已还银行钱款总和计算，而不应以总房款为基数计算；本院认为，原告以通过银行贷款的方式实际付清了房款，原告为此还承担了银行的利息，银行支付给被告的钱款实际是原告支付的房款，应当认定原告已实际支付了全部的房款，违约金应以约定的房款数额及991783元为基数计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告河南福之润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高鹏飞自2017年9月1日起至2018年8月19日止的迟延交房违约金71110.84元，此后仍应以991783元为基数按日万分之一的标准自2018年8月20日计算违约金至实际交房之日止，于实际交房之日向高鹏飞、朱柯霞支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取789元，由被告河南福之润房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵文奇二〇一九年九月十七日书记员  林 林