陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                     （2019）陕0102民初3310号 原告：陕西科圣文化发展有限公司，住所地西安市新城区XX路XX号。（以下简称科圣公司）法定代表人：陈运田，总经理。委托诉讼代理人：张晓敏，陕西迈道律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亮荣，陕西迈道律师事务所实习律师。    被告：西安雅润酒店管理有限公司，住所地西安市新城区XX路XX号XX大厦XX室。（以下简称雅润公司）法定代表人：陈某某，总经理原告科圣公司与被告雅润公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告科圣公司的法定代表人陈运田及委托诉讼代理人张晓敏、贾亮荣，被告雅润公司的法定代表人陈某某到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告科圣公司诉称，原告依据《联建租赁合同》取得涉案房屋的经营、使用、出租权利。2004年10月28日，原告与陕西航路物业管理有限公司（以下简称航路公司）签订《租赁合同》，并将涉案房屋租赁给航路公司，后因航路公司合同到期且欠缴租赁费用，原告诉至西安市新城区人民法院，该院作出（2016）陕0102民初字第2673号民事判决书，航路公司不服上诉至西安市中级人民法院审理。后西安市中级人民法院维持了一审判决。因航路公司不履行生效判决，原告申请强制执行，执行过程中原告发现被告的法定代表人陈某某于2013年12月19日签订了《房屋租赁协议》，于是西安市新城区人民法院告知陈某某将涉案房屋腾交给原告。2018年4月17日，被告雅润公司向法院提交了其与原告于2017年10月11日签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于本市XX路XX号XX大厦XX层房屋出租给被告。另外，在航路公司主张其并未收取涉案房屋2016年4月至今的房屋租金，而被告雅润公司实际占有并经营。综上，原告认为，依法成立的合同应当受法律保护，被告不信守承诺，显然有悖诚实信用原则，故原告诉至贵院，请求：1、被告雅润公司支付原告2016年4月1日至2019年3月31日期间的租赁费125万元；2 、被告雅润公司承担延期支付2017年10月1日至2019年3月31日期间延迟租金的违约金11.399万元（违约金按年息24%计算），要求被告付至实际租金支付日止。三、被告雅润公司承担延期支付2016年4月1日至2017年9月30日72万元租金利息10.8万元（按照年息6%计算），要求被告付至租金实际支付日止。被告雅润公司辩称，这个房子是案外人航路公司租给了马某某，马某某与其签订了租赁协议，2014年10月以后其将房租都是交给马某某。此后原告科圣公司与案外人航路公司打官司，在这期间其才与原告科圣公司在2017年10月1日签订了租赁合同，原告科圣公司保证不了其经营，而马某某在这期间向其收取房租，因此其将房租交给了马某某。2019年1月4日，其向原告科圣公司发了解除合同函。涉案房租都已经全部付给马某某了，故表示不同意原告的诉请。经审理查明，2003年4月30日，西安铁路分局西安建筑段（甲方）、西安福泰房地产开发有限公司（乙方）、航路公司（丙方）与科圣公司（丁方）签订《联建租赁合同》约定，科圣公司承租房屋位于新城区XX号XX号，是甲乙丙三方在甲方原有房屋基础上翻建的。本合同签订时，甲乙丙三方统一使用权，由科圣公司（丁方）全部承租、续建、装修、使用、经营该楼房。西安铁路分局西安建筑段（甲方）享有楼房的所有权，同时有权与乙丙向科圣公司（丁方）收取租金，具体分配数额为每年甲方93万元，乙方200万元，航路公司（丙方）45万元。2004年10月28日，科圣公司（甲方）与航路公司（乙方）签订《租赁合同》，部分条款为：甲方将四方签订的联建租赁合同中的“西铁科技大厦”第五层建筑面积1990平方米现状整体租赁给乙方。年租金为48万元整，乙方将四方“联建租赁合同”中科圣公司应交给乙方的45万元租金作为抵扣，乙方应补交甲方年租金差额为3万元整。本合同的租赁期限为2004年11月8日至2023年11月7日止。2005年元月8日，科圣公司与航路公司变更租赁期限为2005年4月1日至2015年3月31日。航路公司承租涉案房屋期间，其将房屋转租给案外人马某某，2013年12月29日，马某某（甲方）与陈某某（乙方）签订《房屋租赁协议》约定，甲方在西铁科技大厦内经营的包括五楼整层、六楼整层等租赁给乙方，由乙方出资进行改造施工。租赁期限自2013年12月至2023年12月止。因航路公司未按约向科圣公司履行租赁合同，2016年科圣公司将航路公司诉至法院，请求：1、被告返还原告承租的“西铁科技大厦”第五层房屋1990平方米；2、被告立即向原告支付租金30万元及2015年3月31日至2016年3月31日占用使用费3万元。2016年10月30日，西安市新城区人民法院作出（2016）陕0102民初2673号民事判决书,判决：1、被告航路公司于本判决生效后三十日内将其承租的“西铁科技大厦”第五层建筑面积1990平方米房屋返还原告科圣公司；2、被告航路公司向原告支付租金30万元及占用使用费3万元。后航路公司不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，2017年6月，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终2690号判决书，维持了一审判决。后科圣公司向西安市新城区人民法院申请强制执行，在该案执行期间，因被告雅润公司使用该涉案房屋。2017年10月11日，甲方（出租方）科圣公司与乙方（承租方）雅润公司签订《房屋租赁合同》载明：“1、鉴于2003年4月30日甲方与西安铁路分局西安建筑段、西安福泰房地产开发有限公司、航路公司签订了《联建租赁合同》，依据该合同，甲方对位于“西铁科技大厦”享有经营、使用、出租权。2、2004年10月28日，甲方与航路公司签订《租赁合同》约定，甲方将“西铁科技大厦”第五层房屋出租给航路公司，航路公司又于2013年12月19日与乙方签订《租赁合同》，将该房屋转租给乙方。3、甲方因与航路公司租赁合同履行发生纠纷，经西安市新城区人民法院审理，作出了（2016）陕0102民初2673号民事判决，判令航路公司返还承租的房屋，并付租金。航路公司不服该判决，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终字2690号民事判决，驳回航路公司的起诉，维持原判。4、在前述判决执行过程中，经甲乙双方协商，签订了《房屋租赁合同》。合同生效期：2017年10月1日起计租赁计费期。房屋租期6年，即自2017年10月1日至2023年9月30日。年租金为48万元。租金支付期限：乙方应每次缴纳半年租金。第一次缴纳租金的期限为本合同签订后三日内支付给甲方；以后乙方应在每六个月届满前30日缴纳下六个月的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则以当期应付租金的两倍银行利率向甲方支付滞纳金；逾期超过15日，则每日以当期应付租金的千分之五向甲方支付滞纳金。特别声明：乙方此前与马某某之间的一切经济纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。合同签订后，被告雅润公司开始承租该房屋，2018年元月10日，被告雅润公司向原告支付了19万元房屋租金，余款未付，原告遂诉至本院。庭审中，原告主张的租金为2016年4月1日至2017年9月30日租金72万元，2017年10月1日至2018年3月31日剩余租金5万元，2018年4月1日至2018年9月30日租金24万元，2018年10月1日至2019年3月31日租金24万元。被告雅润公司辩称其经营受阻，故已经将剩余租金支付给了马某某，故其不应再向原告支付租金。被告雅润公司称其于2019年1月向原告邮寄了解除合同通知书，原告表示不同意解除合同。另查明，2018年航路公司向西安市仲裁委员会申请仲裁，请求科圣公司向其支付2015年4月1日至2018年12月31日的租金165万及利息。2018年8月13日，该委作出西仲字（2018）第1104号裁决书裁决，科圣公司向航路公司支付2016年4月1日至2018年12月31日的租金120万元及逾期付款利息。后航路公司向西安市中级人民法院申请强制执行，该案于2019年6月28日执行完毕。庭审中，原告称被告于2016年4月1日至2017年9月30日期间实际使用涉案房屋，故被告应向其支付租金72万元，对此，被告称其已经将该期间的房屋租金付给了涉案出租人马某某。以上事实有二份判决书、原告与被告签订的租赁合同、被告与马某某签订的租赁合同、被告支付租金凭据、西仲字（2018）第1104号裁决书及庭审笔录等证据在卷佐证。    本院认为，被告雅润公司与原告科圣公司之间的《房屋租赁合同》系当事人自愿所为，合法有效，故双方当事人均须履行合同义务。本案中，被告雅润公司自双方合同签订之日起明知涉案房屋的出租方即合同的相对方系本案原告，因此，被告雅润公司应按照该合同约定向原告科圣公司履行付款义务。而本案中，被告向原告仅支付了租金19万元，构成违约。因此，按照债务的履行顺序，该笔租金应抵扣涉案房屋2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金，因此，按照合同约定，被告雅润公司尚欠原告科圣公司2017年10月1日至2018年3月31日期间的房屋租金5万元及2018年4月1日至2019年9月30日的房屋租金24万元；2018年10月1日至2019年3月31日的房屋租金24万。上述房屋租金共计53万元，被告雅润公司理应向原告科圣公司予以支付。对于被告雅润公司的抗辩，本院认为，被告向案外人付款的行为并不能抗辩其对原告付款责任的承担，因此，其抗辩理由不予采信。对于原告主张被告向其支付2016年4月至2017年9月30日期间的房屋租金及违约金等请求，本院认为，该期间被告与原告并不存在租赁合同关系，被告系其与案外人马某某存在租赁关系而实际使用涉案房屋，因此，原告该部分主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告主张的被告向其支付2017年10月1日至2019年3月31日延付租金的违约金一节，原告与被告约定的违约责任偏高，原告自愿将违约责任调整为以未付租金的年息24%计算违约金，合法有效，本院予以确认。据此，按照双方合同的约定，截止2019年3月31日，被告雅润公司应向原告承担的违约金为113990元。对于原告主张被告向其承担2016年4月1日至2017年10月1日期间的涉案房屋租金一节，本院认为，该期间被告与原告之间显然不存在合同关系，被告系以其与案外人马某某的合同关系实际使用涉案房屋，因此，原告该部分租金主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张被告向其支付逾期付款的利息一节，本院认为，原告的该部分主张缺乏合理依据，本院不予支持。本案中，被告雅润公司称其不清楚涉案房屋的经营权属，故其将租金付给案外人不存在过错，该抗辩显然不能成立，故本院不采信其抗辩。本案中，被告称其向原告发出了解除合同函件，对此，本院认为，原、被告并未达成解除合同的意思表示，且不存在解除合同的法定情形，故原、被告之间的合同并未予以解除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、 被告西安雅润酒店管理有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告陕西科圣文化发展有限公司房屋租金53万元（租金计算至2019年3月31日）及违约金113990元（违约金计算至2019年3月31日）；此后的违约金，被告西安雅润酒店管理有限公司以租金53万元为基数按照年息24%付至前述租金付清之日止。2、 驳回原告陕西科圣文化发展有限公司其余诉讼请求。诉讼费18100元，由被告西安雅润酒店管理有限公司承担7827元；由原告陕西科圣文化发展有限公司承担10273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                 审  判  员   肖海娟           审  判  员   魏  玮审  判  员   战  幸  二0一九年八月二十五日  书  记  员   陈妙妙     1