广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初3508号原告(反诉被告)陈永志，男，1964年6月25日出生，汉族，住所地广东省台山市。委托代理人梁凤琼、陈星，均为广东格林律师事务所律师。被告马保玉，男，1975年12月20日出生，回族，住所地甘肃省兰州市城关区。被告(反诉原告)舒斌，女，1963年9月17日出生，汉族，住所地甘肃省兰州市城关区。委托代理人林思源，广东和志满律师事务所律师。原告陈永志诉被告马保玉、舒斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永志的委托代理人梁凤琼、陈星，被告舒斌的委托代理人林思源到庭参加诉讼。被告马保玉经本院公告,期限届满没有到庭参加诉讼,本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称，原被告于2014年5月26日签订《广州市房屋租赁合同》，由两被告向原告承租位于广州市海珠区新港中路350号自编之一房。合同签订后，被告屡屡出现逾期交租的情况，从2017年8月起，被告拖欠租金、水电、杂费，为此原告通过上门、电话沟通等方式多次要求被告交租，被告均置若罔闻。故起诉要求：1、确认双方签订的合同于2018年1月31日解除；2、被告向原告支付自2017年9月16日起至2018年1月31日止的租金409041元（2017年9月16日至2018年1月15日按每月90898元计算，比合同约定的金额有下调，2018年1月16日至2018年1月31日按45449元计算）；3、被告向原告支付自2017年7月20日起至2018年1月31日止的电费48940.66元、水费4402.98元；4、被告向原告支付自2017年8月至2018年1月的管理费600元（按每月100元计）、卫生费1200元（按每月200元计）、厕所用水费600元（按每月100元计）；5、被告向原告支付迟延支付租金违约金，其中9月、10月、11月、12月欠租的违约金分别以90898元为本金，1月欠租的违约金以45449元为本金，从应付租金之日起计至清偿之日止，按1%/天标准支付，合同约定每月25日前支付次月租金，9月的违约金应从8月26日开始计算，以此类推；6、本案诉讼费用、保全费用由被告负担。关于第一项反诉请求，被告没有提交相关依据，请求法院驳回。关于违约问题，原告才是真正的受害者，因为被告一直拖欠租金，所以导致原告与影星公司解约，被告已经构成根本性违约，合同解除除了口头通知和书面通知外，原告选择了诉讼解除。关于第二项反诉请求，因被告违约，应予没收保证金。关于第三项反诉请求，没有证据证明是何转让费和设施设备费，原告不确认，由法院核实。被告舒斌答辩和反诉称，《广州市房屋租赁合同》应以被告舒斌提交的合同为准，被告舒斌提交的合同没有被告马保玉的签名，不约束被告马保玉。对原告的第一项诉讼请求无异议。原告一直未向被告舒斌开具45万元转让费及相关的租金（从2014年6月16日到2017年9月15日）发票，被告舒斌有权行使合同履行抗辩权，拒付租金。对原告主张的租金金额和起算时间无异议，原告解决税票问题，被告舒斌同意缴纳租金。原告与原房屋的产权人广东影星宾馆有限公司的租赁关系已经解除，被告舒斌在被告知要搬离承租场地时才知悉相关情况，原告的违约行为导致被告舒斌利益严重受损，应赔偿被告舒斌经济损失。对于原告第三项诉讼请求，因为合同没有约定具体标准，被告舒斌对该项诉请不予确定。对于原告第四项诉讼请求，被告舒斌不清楚，由法院认定。原告第五项诉讼请求由法院认定，违约金标准过高，希望法院调整。原告与被告舒斌签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告舒斌承租原告广州市海珠区新港中路350号自编之一房号的房屋作为商业用途使用。同时约定被告舒斌在承租前还需向原告支付保证金160000元及转让费450000元。转让费中包括物业经营时的所有设备及设施的费用。被告舒斌按约定支付了上述合同约定款项，但原告却一直未开具对等额的发票。被告舒斌曾多次以各种方式催要，并于2017年12月21日针对原告的催租函件对发票一事进行了回函，但原告一直不予理会。原告与广东影星宾馆有限公司的租赁关系已经调解书确认解除，被告舒斌已经按照影星宾馆的要求搬离租赁场地。原告己构成根本违约，故反诉要求：1、原告补偿450000元转让费及相关的租金（从2014年6月16日到2017年9月15日）增值税发票的损失总共367635元[（转让费450000元+租金3342099.84元）×0.11=367635元]；2、原告退还保证金共160000元；3、原告退还相应转让费余下份额及设备设施的费用共245000元。被告马保玉没有提交答辩意见和举证。经审理查明，海珠区新港中路350之1，之2号首层、二楼、3-9层的权属人为珠江电影制片公司。原告提交了原告（甲方）与两被告（乙方）于2014年5月26日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定：甲方同意将广州市海珠区新港中路350号自编之一房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑(或使用）面积220平方米;2014年6月16日至2014年7月15日月租金为0，2014年7月16日至2015年6月15日月租金为80000元，2015年6月16日至2016年6月15日月租金为84800元，2016年6月16日至2017年6月15日月租金为89888元，2017年6月16日至2018年6月15日月租金为95281.28元，2018年6月16日至2019年6月15日月租金为100998.15元，2019年6月16日至2020年6月15日月租金为107058.04元；租金按月结算，由乙方在每月的第二十五日前按现金或指定银行转账付款方式缴付次月租金给甲方；乙方向甲方交纳160000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金全额无息（退回乙方）；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；这合同所显示的租金已包含租赁税费、管理费，在租赁期及免租期内所产生的水电费、煤气费、垃圾费等杂费由乙方承担并支付；甲方已通知该物业产权人并取得同意将该物业分租给乙方自主经营，并将现有经营牌照转给乙方使用，更名手续费由乙方支付；顶手费为45OOOO元，该费用包括现时该物业经营时的所有设备及设施；等。被告舒斌所提交的《广州市房屋租赁合同》的内容与原告提供的《广州市房屋租赁合同》的内容一致，但合同的乙方仅被告舒斌一人，并由被告舒斌一人签名。穗租备2016B0500102050号《房屋租赁登记备案证明》记载：出租房屋地址为海珠区新港中路350号首层自编之二（部位：之一铺），出租人为原告，承租人为被告马保玉，租赁期限为2016年8月1日至2017年8月8日。2017年9月26日,原告发出《催租函》给被告舒斌，催促被告舒斌缴纳2017年9月16日至2017年10月15日租金以及8月份水电费等应缴费用104076.70元、2017年10月16日至2017年11月15日租金以及9月份电费等应缴费用103770.60元。被告舒斌签收了该函件。2017年12月18日，原告发出《催租函》给两被告，催促两被告缴纳2017年9月16日至2018年1月15日的租金及此前所欠的相关水电费等。原告表示被告在2018年2月将涉案场地交还给影星宾馆；被告舒斌则表示在2018年2月将涉案场地交还给广东影星宾馆有限公司。原告于2018年3月22日提起本案诉讼。起诉前，原告向本院提出诉前财产保全的申请，本院裁定查封被告舒斌的银行存款共400000元或查封、扣押其相应价值的财产。诉讼中，原告表示：被告已支付了至2017年9月15日止的租金、至2017年7月19日止的水电费、至2017年7月止的管理费、厕所用水费和卫生费。涉案场地的水电费一个月抄一次表，被告舒斌在2017年8月25日支付的103034元包括的是7月份之前的水电费用。被告舒斌表示：1、被告马保玉不是实际的承租人，因为向原告承租商铺是做兰州拉面的，被告马保玉是兰州拉面挂名的法定代表人，但实际上只是兰州拉面的厨师。2、其经营的是加盟店，加盟店叫东方宫兰州拉面店。3、其在2017年8月25日支付了103034元给原告，是包括了7月份的水电费。4、被告舒斌除支付租金外还支付管理费，通常是原告发出包括租金、水电费、管理费、厕所用水、卫生费等费用的收费通知，被告舒斌签名后就按原告通知的费用支付给原告，未发生过被告舒斌对原告通知的收费金额有异议的情况。原告就其提出被告欠费的主张，还提交了以下证据：1、收费通知。2、宾馆租户用电月度结算表。3、宾馆用水、柴油用量统计表。4、东方宫兰州拉面水电费明细表（2017年12月、2018年1月）。5、3月-11月的收费通知签收登记表，其中记载东方宫，4月份电782550、水9655、管理100、卫生200、厕所用水100、租金87640元，合计93867.3；5月份电787444、7145.2、水9788、730.2、租金92892、管理100、卫生200、厕所用水100，合计101173.4；6月份电794090、水9942、租金90898、管理100、卫生200、厕所用水100（大陈生答应房主减租2000元）、注：欠上月租金101173.4元，一共支付203020.1元，合计101846.7；7月份电801493、水10111、租金90898、管理100、卫生200、厕所用水100，合计103034.2；8月份电809595、水10284、房租90898、管100、卫生200、厕100，合计104076.7；9月份电817540、水10443、房90898、管100、水电12472.6、卫生200、厕100，合计103770.6；10月份电824952、水10585、管100、卫生200、厕100，合计102899.1，注：上两月欠费一共合计310746.4元；11月份电828809、水10704、租金90898、管理100、卫生200、厕所用水100，合计97582.5。原告表示4-7月和9月的签名人“王小平”是被告的员工，8月、10月、11月的签名人“舒冰”是被告舒斌。6、增值税发票（购买方为马保玉）、税收缴款书。被告舒斌对上述证据均不予确认。被告舒斌为证明保证金、转让费、租金、水电费及其他相关费用的支付情况，提交了中国农业银行银行卡交易明细清单作为证据，其中记载2014年5月26日转支了640000元；2017年5月23日向陈宇征支付93867元；2017年6月26日向陈宇征支付99173元；2017年7月24日向陈宇征支付101846元；2017年8月25日向陈宇征支付103034元。原告质证意见：2014年5月26日640000元的构成是400000元顶手费、160000元保证金及80000元租金；对收款人为陈永志和陈宇征的流水确认，其他因为时间太长，无法确认。本案审理过程中，根据原告的申请，本院委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对原告提供的补充证据中第15页（8月的收费通知签收登记表）、第23页（11月的收费通知签收登记表）、第43页（2017年9月26日的《催租函》）中“舒冰”是否为被告舒斌笔迹进行笔迹鉴定。该所出具《司法鉴定意见书》,鉴定意见为：送检的检材1至检材3的补充证据中第15页、第23页、第43页中的“舒冰”签名是舒斌本人所写。原告预交了鉴定费9600元。原告对该意见书无异议。被告舒斌表示由法院认定。另查，2017年11月，广东影星宾馆有限公司（以下简称：影星宾馆）以从2017年10月5日起欠租为由起诉本案原告陈永志、陈银优。2018年1月，影星宾馆以陈永志尚未交还220平方米租赁场地及经营权（面积见陈永志与舒斌、马保玉签订的租赁合同）为由，提交诉讼请求的说明，要求判决：确认影星宾馆与陈永志的租赁合同于2017年11月7日解除，陈永志交还新港中路350号首层220平方米租赁场地及经营权，陈永志、陈银优支付10月、11月租金665967.6元、9-11月水电费79665.02元及违约金等。在案件审理过程中，当事人达成协议：一、解除影星宾馆与陈永志签订的《租赁与管理服务合同》及《补充合同》。二、陈永志在2018年1月31日将广州市海珠区新港中路350号首层东侧220平方米场地（东方宫兰州拉面）的租赁经营权交还给影星宾馆。三、陈永志、陈银优在2018年2月14日前向影星宾馆一次性支付75万元；逾期支付的，则影星宾馆有权向法院申请强制执行，要求陈永志、陈银优一次性支付120万元；等。本院按当事人的协议制作了（2017）粤0105民初10444号民事调解书。本院认为，合同当事人的问题。原告和被告舒斌分别提交了内容相同但“乙方（承租人）”签名人数不同的《广州市房屋租赁合同》，被告舒斌提出应以其提交的合同为准，其所提交的合同没有被告马保玉的签名，不约束被告马保玉的抗辩，但涉案房屋的《房屋租赁登记备案证明》记载承租人为被告马保玉，且被告马保玉亦未到庭抗辩，故对被告舒斌提出的抗辩，本院不予采纳。本院认定被告马保玉和被告舒斌均为涉案合同的承租人。合同解除的问题。原告与两被告签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，原告主张该合同于2018年1月31日解除，被告舒斌对此表示无异议，被告马保玉没有提出抗辩，且原告与影星宾馆达成协议在2018年1月31日交还“广州市海珠区新港中路350号首层东侧220平方米场地（东方宫兰州拉面）”的租赁经营权，故对原告该主张本院予以采纳。租金的问题。合同约定租金按月结算，由两被告在每月的第二十五日前缴付次月租金给原告，逾期交付租金的，每逾期一日，两被告须按当月租金额的1%向原告支付违约金。两被告拖欠从2017年9月16日起的租金，已构成违约，应承担违约的责任。原告起诉要求两被告支付从2017年9月16日起至2018年1月31日止的租金（按每月90898元计）和支付从欠款月的上一个月的26日起至清偿之日止欠租的违约金，合法合理，本院予以支持。但合同约定的违约金标准过高，故本院酌定违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付为宜。电费、水费、管理费、卫生费、厕所用水费的问题。合同约定合同所显示的租金已包含租赁税费、管理费，在租赁期及免租期内所产生的水电费、煤气费、垃圾费等杂费由两被告承担并支付。对于水费和电费，比对原告提交的4-7月的收费通知签收登记表和被告舒斌提交的银行卡交易明细清单，其中由“王小平”签名确认的电费、水费、管理费、卫生费、厕所用水费的金额，与被告舒斌2017年5-8月支付给原告的费用金额基本一致，故对原告提出“王小平”是被告员工和该员工已签名确认2017年9月费用金额的主张，本院予以认定。经鉴定，原告提交的8月、11月的收费通知签收登记表中“舒冰”签名是被告舒斌本人所写，虽然原告没有申请对10月收费通知签收登记表中“舒冰”的签名进行鉴定，但该月登记表中确认的“上两月欠费一共合计”的金额，与该月及2017年8-9月的金额总和吻合，故对原告提出被告舒斌已签名确认2017年8月、10月、11月费用金额的主张，本院予以认定。再结合原告提交的收费通知和被告提交的中国农业银行银行卡交易明细清单，本院认定原告主张的两被告拖欠2017年7月20日-2017年11月24日的水电费金额。被告舒斌提出已支付7月前水电费给原告的抗辩，显属无理，本院予以驳回。至于2017年11月25日-2018年1月的水电费，原告提交了宾馆租户用电月度结算表和宾馆用水、柴油用量统计表及东方宫兰州拉面水电费明细表（2017年12月、2018年1月）作为证据，该部分证据即为原告与影星宾馆租赁合同纠纷案件中影星宾馆提交的证据，该表所记载的用水、用电度数和2017年11月24日前的度数相互印证，原告主张的水电费的计算标准与之前被告支付的水电费标准一致，且原告主张的该时间段的水电费金额低于被告2017年8-10月的水电费金额，故对原告主张的两被告拖欠2017年11月25日-2018年1月水电费的金额，本院予以采信。综上，对原告要求两被告支付水电费共53343.64元的请求，本院予以采纳。对于管理费、卫生费、厕所用水费，从本案查明的事实来看，两被告在支付租金的同时，还支付管理费给原告，应认定双方在履行合同过程中已实际变更了合同中关于管理费的约定。在合同履行过程中，两被告一直按原告主张的标准支付管理费、卫生费和厕所用水费给原告至2017年7月，故对原告要求两被告支付2017年8月起至2018年1月止管理费、卫生费和厕所用水费的请求，本院予以采纳。补偿损失和退还相应转让费余下份额及设备设施的费用的问题。首先，两被告拖欠自2017年9月16日起至2018年1月31日止的租金，已构成根本性违约。被告舒斌以原告未开具转让费和租金发票行使履行抗辩权为由拒付租金，显属无理。其次，原告提供了若干增值税发票（购买方为马保玉）证明其开具了发票，即使原告没有开具租赁期限内全部租金发票，被告舒斌亦无举证证明其因原告不开具转让费和租金发票所造成的损失。故对被告舒斌要求原告补偿450000元转让费及相关的租金增值税发票的损失、退还相应转让费余下份额及设备设施的费用的请求，本院予以驳回。保证金的问题。合同约定原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金全额无息退回，现合同已解除，原告应将所收的保证金退回给两被告。原告主张没收保证金，无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：确认原告陈永志与被告马保玉、舒斌签订的《广州市房屋租赁合同》自2018年1月31日解除。二、被告马保玉、舒斌在本判决生效之日起10日内，向原告陈永志支付从2017年9月16日起至2018年1月31日止的租金（按每月90898元计）及违约金（以每月所欠的租金为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2017年8月26日起计至两被告实际清偿之日止；每月违约金的总额以不超过两被告当月所欠租金为限）。三、被告马保玉、舒斌在本判决生效之日起10日内，向原告陈永志支付从2017年7月20日起至2018年1月31日止的水电费合共53343.64元。四、被告马保玉、舒斌在本判决生效之日起10日内，向原告陈永志支付从2017年8月起至2018年1月止的管理费（按每月100元计）、卫生费（按每月200元计）、厕所用水费（按每月100元计）。五、原告陈永志在本判决生效之日起10日内，向被告马保玉、舒斌返还保证金160000元。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告舒斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12538.3元，由原告负担5575.3元，两被告负担6963元。本案财产保全费2520元，由原告负担1121元，两被告负担1399元。本案反诉受理费5763.18元，由原告负担1193元，两被告负担4570.18元。本案鉴定费9600元，由被告舒斌负担。被告舒斌在本判决生效之日起10日内，将其应负担的鉴定费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  彭容爱二〇一九年九月三十日书 记 员  郑碧凤