福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初2832号 原告（执行案外人）：沈阿光，男，1966年9月16日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈锦义，福建诚智律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行，住所地漳州市芗城区南昌中路31号丽园广场1栋D01，统一社会信用代码913506006740469105。 主要负责人：兰祖容，该分行行长。 委托诉讼代理人：吴华周，福建华闽南方律师事务所律师。 第三人（被执行人）：沈亚平，男，1963年12月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告沈阿光与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行（以下简称“邮储银行漳州分行”）、第三人沈亚平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阿光的委托诉讼代理人沈锦义，被告邮储银行漳州分行的委托诉讼代理人吴华周到庭参加诉讼，第三人沈亚平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈阿光向本院提出诉讼请求：1、确认沈阿光与沈亚平签订的“房屋租赁协议书”有效；2、请求法院保护沈阿光的租赁权益，对位于诏安县（原糖厂礼堂）的房产享有租赁权，沈阿光有权使用与沈亚平签订的“房屋租赁协议书”中约定的房产至2023年9月15日止。（未到期租金315000元）事实和理由：2013年9月16日，沈阿光与沈亚平签订了一份《房屋租赁协议书》，约定沈亚平将位于诏安县（原糖厂礼堂）总面积2186.64平方米的房屋【产权证号：诏安县房权证南Ｌ私字第××号诏国用（2003）第07319号】出租给原告，租赁期间10年，从2013年9月16日至2023年9月15日，房屋年租金7万元。合同还约定了其他条款。合同签订后，沈阿光依约于2013年6月10日现金支付给沈亚平5万元租赁保证金，并支付了房屋租金。沈阿光承租后至今将该房屋用于文体运动培训用途。2018年5月，沈阿光了解到中邮储银行漳州分行向贵院申请强制执行【（2016）闽0602执2071号】，要求对沈阿光租赁的房屋折价、拍卖、变卖优先受偿还其债权，但是沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》真实合法有效，沈阿光一直在使用中，且租赁期限还未到期。邮储银行漳州分行设定的抵押权是在沈阿光与沈亚平签订的房屋租赁协议之后，根据《物权法》第198条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的。原租赁关系不受抵押权的影响，《合同法》第229条也有规定，因此，邮储银行漳州分行向贵院申请执行查封拍卖沈阿光承租的房屋发生所有权变动时，不影响沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》的合同效力。沈阿光依照《民事诉讼法》第227条之规定，向贵院提出执行异议，但贵院作出（2019）闽0602执异12号驳回沈阿光的异议请求。据此，沈阿光特依《民事诉讼法》等规定向法院提起执行异议之诉，请求贵院根据《民事诉讼法》和最高人民法院《关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百零四条第三百一十二条规定及执行工作中的相关司法解释，判决支持沈阿光的诉讼请求。 邮储银行漳州分行辩称，请求驳回沈阿光的诉讼请求，其提供的证据除了法院的裁定书之外，其他都不属实，相互之间不能印证，故沈阿光的诉讼请求缺乏法律依据。 第三人沈亚平未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2013年6月10日，沈亚平出具一张《收据》由沈阿光收执，该《收据》载明：“兹收到沈阿光支付的租房（南诏镇秀峰街花墩路）意向金伍万元（小写¥50000元）。款项以现金形式收取。备注：双方签订正式租赁合同时，该租房意向金转为保证金。此据”。2013年9月16日，沈阿光（乙方）与沈亚平（甲方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定（摘要）：1、甲方将位于诏安县（原糖厂礼堂）的房产出租给乙方，房产总面积2186.64平方米，房产产权证号：诏房权证南Ｌ私字第××号，房产土地使用权证号：诏国用（2003）字第07319号。2、租赁期限从2013年9月16日至2023年9月15日共10年。3、房产租金为每月5833元／月，即年租金为70000元／年；10年租金共计700000元，乙方应于2014年8月16日前将款项转入甲方指定银行账户；租赁保证金为50000元，乙方于2013年6月10日将款项以现金形式付给甲方，到期乙方归还房产时无息退还等。2014年7月16日，沈阿光通过网银转账的方式依约向沈亚平一次性支付租金700000元。 2019年7月5日，诏安县南诏镇秀峰社区出具一份《证明》：“我辖区秀峰街花墩路（原花墩糖厂礼堂）从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今。” 在（2016）闽0602执2071号一案执行中，沈阿光为与邮储银行漳州分行达成执行和解，根据双方约定由沈阿光向执行局提供五份租金分期支付的《收款收据》及《租金支付方式声明书》，《租金支付方式声明书》载明：“声明人于2013年9月16日与沈亚平签订的位于诏安县的沈亚平的房屋及土地（原糖厂礼堂）【（2016）闽0602民初1404号民事判决书的案涉房屋及土地】的“房屋租赁协议书”中对约定的租金支付方式，声明人特作如下声明：该租赁房屋的租金的支付方式为逐年支付。声明人：沈阿光2013年9月16日” 另查明，本案讼争房产即址于福建省诏安县的房产系沈亚平提供给邮储银行漳州分行的抵押物，并于2013年12月16日办理抵押登记。讼争房产先后于2015年6月15日、2017年1月11日被漳州市中级人民法院、诏安县人民法院查封。本院2016年7月24日作出（2016）闽0602民初1404号民事判决书，判决邮储银行漳州分行有权将沈亚平提供的本案讼争房产进行拍卖、变卖。2016年8月23日，本院在执行（2015）芗执字第2181号一案中查封讼争房产的土地使用权。2016年11月10日，本院作出（2016）闽0602执2071号执行裁定书，其中裁定查封、扣押沈亚平等人应当履行义务部分的财产。2018年5月18日，本院发出公告，责令沈亚平及占用人于2018年6月2日前迁出福建省诏安县的房屋及土地，逾期不履行将依法强制执行。沈阿光因不服上述执行裁定，对上述执行标的提出书面异议，本院于2019年2月20日作出（2019）闽0602执异12号执行裁定书，驳回沈阿光的异议请求。沈阿光于2019年2月26日收到上述执行裁定书，因其对该执行裁定书不服，遂于2019年3月12日向本院提起诉讼。 上述事实有原告提交的《房屋租赁协议书》、《意向金收据》、《网上银行电子回单》、《诏安县南诏镇秀峰社区证明》、（2019）闽0602执异12号《执行裁定书》及原告、被告的庭审陈述为据，应予确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定。关于租金履行情况，沈阿光提供的《租金支付方式声明书》载明内容“……（2016）闽0602民初1404号民事判决书……”与《租金支付方式声明书》落款时间“2013年9月16日”相矛盾，可以进一步证实沈阿光提供的五份租金分期支付的《收款收据》及《租金支付方式声明书》，确实是在执行中为与邮储银行漳州分行达成执行和解而提供给执行局的。在邮储银行漳州分行及沈亚平没有证据证明沈阿光与沈亚平存在其他债权债务纠纷的情况下，应认定沈阿光于2014年7月16日通过网银转账的方式支付沈亚平700000元为按租赁协议约定一次性支付的租金。从诏安县南诏镇秀峰社区出具的《证明》可以看出，讼争房产从2013年9月16日开始一直由沈阿光管理、使用至今。因此，沈阿光与沈亚平双方均已按照《房屋租赁协议书》约定履行各自权利义务，应认定《房屋租赁协议书》为真实有效。沈阿光与沈亚平签订《房屋租赁协议书》的时间为2013年9月16日，而沈亚平以该租赁房产办理抵押登记的时间为2013年12月16日，可知讼争房产的租赁权先于抵押权设立，故该租赁关系不受抵押权的影响。虽沈亚平曾向邮储银行漳州分行出具《未出租情况声明》，但邮储银行漳州分行未对该声明的内容尽审查义务，且系沈亚平与邮储银行漳州分行之间的约定，不能对抗沈阿光与沈亚平签订的《房屋租赁协议书》，故邮储银行漳州分行以该《未出租情况声明》提出抗辩，本院不予采纳。因此，沈阿光在查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产，在邮储银行漳州分行与沈亚平订立抵押合同前讼争房产已出租。沈阿光对讼争房产享有实体权益，且可以排除强制执行，沈阿光的诉讼请求，本院予以支持。沈亚平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、确认原告沈阿光与第三人沈亚平签订的《房屋租赁协议书》有效。 二、原告沈阿光对址于福建省诏安县（原糖厂礼堂）的房产（产权证号：诏安县房权证南Ｌ私字第××号，土地使用权证号：诏国用〔2003〕第07319号）享有租赁权至2023年9月15日。在2023年9月15日之前，未经原告沈阿光同意不得采取涤除上述租赁权的执行措施。 案件受理费6025元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司漳州市分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 本院（2019）闽0602执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  石 苹 人民陪审员  杨丽虹 人民陪审员  戴桂芳 二〇一九年九月二日 书 记 员  吴雯娜