江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初5405号原告：乔亮慧，女，1959年5月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：陈逸龙，男，1988年3月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告乔亮慧、陈逸龙与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）、苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序审理于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告乔亮慧、陈逸龙到庭参加诉讼，被告奥食卡公司、名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乔亮慧、陈逸龙向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司支付租金499383元及违约金124776元，保留判决后的租金和违约金的诉讼权益。2、被告名品城公司承担连带责任。3、被告承担诉讼费用。审理中，原告乔亮慧、陈逸龙明确租金及违约金的计算方式为：1522号商铺以购买价款368311元的119%的6%取整计算年租金为26297元，以该标准计算2013年1月1日至2018年12月31日期间的租金合计为157782元，违约金按26297元分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止；1523号商铺以购买价款363811元的119%的6%取整计算年租金为25976元，以该标准计算2013年1月1日至2018年12月31日的租金合计为155856元，违约金按25976元分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止；3042号商铺以购买价款520300元的119%的6%取整计算年租金为37149元，以该标准计算2014年1月1日至2018年12月31日的租金合计为185745元，违约金按37149元分别自2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止。事实和理由：2013年11月5日，在开发商指定下，原告与被告奥食卡公司补签《租赁合同》三份，用以替换原《预约租赁合同》，约定将A馆1522号单元、1523号单元、3042号单元出租给被告奥食卡公司，租期20年。被告奥食卡公司未按约支付租金，也未告知具体经营情况。被告名品城公司作为开发商，与被告奥食卡公司相关联，当时是称两家为一个公司，原告才决定购买，因此要求被告名品城公司承担连带责任。被告奥食卡公司书面答辩称，对欠付租金事实确认，对租金数额不予认可，应当自租赁期间第三年开始按照合同约定计算。对违约金有异议，虽然合同约定违约金计算方式为欠付租金金额的日万分之三，但该标准与原告的实际损失不相对应且有失公平。A3042的违约金应自2017年2月22日开始计算2016年1月8日至2017年1月7日的违约金，2018年2月22日开始计算2017年1月8日至2018年1月7日的违约金，以此类推。A1523和A1522的违约金应自2016年12月20日开始计算2015年11月5日至2016年11月4日的违约金，2017年12月20日开始计算2016年11月5日至2017年11月4日的违约金，以此类推。被告名品城公司书面答辩称，租赁合同系原告与奥食卡公司签订，其公司不是合同相对方，无义务承担该合同项下的任何权利义务。其公司也无义务代奥食卡公司向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求驳回原告对其公司的诉讼请求。经审理查明，2013年11月5日，乔亮慧作为甲方、奥食卡公司作为乙方签订《租赁合同》二份，约定：租赁物业分别位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上一层1522号、1523号单元，建筑面积分别为12.6平方米、12.38平方米。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。该物业租赁期限均为20年，即自2011年1月1日起至2030年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业购房款分别为368311元、363811元；租赁期第三年至第五年，乙方每年分别按368311元、363811元的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金。该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。租赁期第六年至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方，该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。2014年1月8日，乔亮慧、陈逸龙作为甲方，奥食卡公司作为乙方又签订《租赁合同》一份，约定：租赁物业位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上三层3042号单元，建筑面积23.65平方米。本合同履行期间，甲方将该物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。该物业租赁期限为20年，即自2012年1月1日起至2031年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业总价款为520300元；租赁期第三年至第五年，乙方按照该物业所在楼宇实际出租的租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方，但基于乙方对该物业其项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金，如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的6%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方。租赁期第六年起至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内收取该物业所在楼宇经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，在每个经营年度结束后45个工作日内将该物业所在楼宇租金按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方作为税前租金。乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。又查，位于苏州市相城区元和街道华元路918号1522室的房屋不动产权登记权利人为乔亮慧、陈逸龙，建筑面积为12.6平方米。位于苏州市相城区元和街道华元路918号1523室的房屋的不动产权登记权利人为乔亮慧、陈逸龙，建筑面积为12.38平方米。位于苏州市相城区元和街道华元路918号3042室的房屋的不动产权登记权利人为乔亮慧、陈伟民、陈逸龙、胡辰薇，建筑面积为23.65平方米。庭审中，乔亮慧、陈逸龙另述称，其早就认购了涉案商铺，签订过认购合同和预约租赁合同，购房款也支付完毕。几年后才办理网签手续，又按要求补签了涉案《租赁合同》，之前的预约合同被收走了。其至今未收到分文租金，也未与其他主体签订租赁合同或者委托合同，不清楚案涉商铺的具体经营状况。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商信息、《租赁合同》、不动产权证等以及当事人陈述等附卷作证，本院予以认定。本院认为，乔亮慧、陈逸龙与奥食卡公司签订的上述三份《租赁合同》，均系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。乔亮慧、陈逸龙要求奥食卡公司向其支付租金，与法不悖，本院予以准许。根据《租赁合同》约定，1522室、1523室房屋扣除免租期后，奥食卡公司应当自2013年1月1日起至2015年12月31日止按照物业总价款的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按相应投资份额比例所计金额支付税前租金，在每个经营年度结束后45个工作日内支付。自2016年1月1日起的五年内，合同约定以该物业所在楼宇当年营业额的8%按比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按比例所计金额中较高的计算，在每个经营年度结束后45个工作日内支付。3042室房屋扣除免租期后，奥食卡公司应当自2014年1月1日起至2016年12月31日止按该物业所在楼宇实际出租的租金按投资比例所计金额扣除10%的管理费后支付租金，且如租金低于该物业总价款的119%的6%则应补足差额。自2017年1月1日起的五年内，合同约定以该物业所在楼宇经营年度租金扣除10%的管理费后按投资比例所计金额支付租金。现奥食卡公司并未举证任何财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，同时考虑到案涉商铺由奥食卡公司占有使用，其对于实际经营状况及盈亏情况应当知晓并具有举证能力，相反，乔亮慧、陈逸龙作为个人，且仅系整个商业体中众多商铺的业主之一，对于整个项目的经营情况及盈利情况的举证能力薄弱，综合上述情况，本院认为，奥食卡公司应承担举证不利的法律后果。因此，乔亮慧、陈逸龙要求奥食卡公司分别按368311、363811元的119%的6%的年租金标准并取整计算为26297元、25976元支付2013年1月1日起至2018年12月31日止的租金，按520300元的119%的6%的年租金标准并取整计算为37149元支付2014年1月1日起至2018年12月31日止的租金，应属合理，本院予以支持，经计算上述租金合计为499383元。关于违约金，根据《租赁合同》约定，奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金，现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向乔亮慧、陈逸龙支付违约金，乔亮慧、陈逸龙要求奥食卡公司支付分别以26297元、25976元为基准自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，以37149元为基准自2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止的违约金，符合合同约定，本院予以支持。乔亮慧、陈逸龙要求名品城公司承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔亮慧、陈逸龙租金499383元及违约金（分别以26297元、25976元为基准自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，以37149元为基准自2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日起，均按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告乔亮慧、陈逸龙的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币5021元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331031629）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  吴 宏二〇一九年九月二十五日法官助理  唐若娴书 记 员  徐雯依