山东省潍坊市坊子区人民法院山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初1174号 原告：郭鹏，男，1984年10月26日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：于敏，山东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐瑾瑾，山东诚公律师事务所实习律师。 被告：亚特尔控股集团股份有限公司，住所地潍坊市坊子区凤凰大街**。 法定代表人：梅涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。 原告郭鹏与被告亚特尔控股集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭鹏的委托诉讼代理人于敏、徐瑾瑾、被告亚特尔控股集团股份有限公司的委托诉讼代理人郝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金72247.7元（以251641元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月16日，原、被告（原名：山东亚特尔房地产股份有限公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于坊子区房屋，被告应在商品房交付使用后240个工作日内办理权属登记备案。2011年6月2日，被告将上述房屋交付给原告使用，但在此后长达四年多的时间内一直未履行办理产权登记约定的义务，直至2015年6月5日才为原告办理房屋产权证书。因被告违约逾期履行办证义务而给原告造成了损失，根据相关法律规定，应按照已付房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算违约金。原告特诉至法院，望判如所请。 被告亚特尔控股集团股份有限公司辩称，原告起诉已过诉讼时效，法院应驳回原告起诉。且原告诉状中主张的违约金本身不应支持，计算方式有错误。1.原告主张的房款数额错误。根据双方买卖合同第四条、第六条均明确约定房款总额为235260元，并非原告主张的251641元为基数计算违约金。2.根据买卖合同约定，逾期办证起诉时间为240个工作日报产权备案而非办理房产证。该房屋办理房产大证的时间也即房屋初始登记的时间为2014年12月3日，该日之前必然已提交备案，不是原告主张的房产证办理之日。原告按照房产证下发之日主张违约金显然违反了合同约定，是错误的认识。3.原告起诉已过诉讼时效。逾期办证违约金属于继续性债权，根据法院的相关判例，及北京高院民一庭在民法总则实施后对适用诉讼时效制度专门发布的参考意见，为现行法院统一的适用标准，也即逾期办证违约金诉讼时效的保护应从原告向人民法院起诉之日起向前推算三年。原告主张2018年10月26日起诉，2019年4月17日提交诉状，则倒推三年，保护期限是自2015年10月26日或2016年4月17日至备案之日，这段期限才受法律保护，但房屋在2014年12月3日已备案，因此，无论从哪个日期开始计算，向前倒推三年，该时间房屋已备案登记，诉讼时效已过，在此期间原告从未向我方主张逾期办证的违约责任。4.原告主张违约金按银行贷款利率上浮50%计算错误。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四（四）18及最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第29条规定，逾期办证违约金的计算标准为6%，而非贷款利率上浮50%。5.本案原告没有任何的损失，不应获得违约赔偿。原告房屋已经交付，未给原告造成损失。而原告主张逾期利率上浮50%的最高标准，从计算标准来看过高。综上，结合本案房屋买卖合同约定的提交备案登记的时间及房屋实际初始登记时间，并根据继续性债权诉讼时效倒推三年的计算方式，已明确经过诉讼时效，应驳回原告起诉。 本院经审理认定事实如下：亚特尔控股集团股份有限公司原登记名称为山东亚特尔房地产股份有限公司,后于2015年进行了名称变更。郭鹏与山东亚特尔房地产股份有限公司于2009年11月16日签订《商品房买卖合同书》一份，合同约定郭鹏购买山东亚特尔房地产股份有限公司开发的位于潍坊市坊子区房屋一套，合同约定建筑面积104.91平方米。合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第3、4种方式计算该商品房价款：3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）贰拾贰万壹千陆百柒拾元整；4.储藏间3-8，储藏间单价：900.00／㎡计人民币￥13590元（大写壹万叁仟伍佰玖拾元）。房款总计人民币￥235260元（贰拾叁万伍仟贰佰陆拾元）。……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因买受人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人需在交房之日起30日内，向出卖人提交办理产权证所需的全部材料，并缴纳相关费用，若因买受人未及时提供符合规定的材料和未按要求配合办理产权登记手续，出卖人不承担违约责任。 另查明，亚特尔控股集团股份有限公司2011年6月2日将涉案房屋交付给郭鹏。被告为郭鹏出具的所购买商品房的发票载明：开票项目：销售不动产；计量单位：平方米；数量：105.58；单价：2383.42；金额：251641.00。2014年12月3日，亚特尔控股集团股份有限公司取得凤凰太阳城11号住宅楼的不动产登记证书（即楼房大证）。2015年6月5日亚特尔控股集团股份有限公司协助郭鹏取得涉案房产的不动产登记证书。本案庭审中亚特尔控股集团股份有限公司主张郭鹏要求支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。诉讼时效应自郭鹏知道或应当知道自己的权利受到侵害之日起计算，郭鹏2019年4月17日向法院起诉，在此之前三年即2016年4月17日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效，因案涉房屋已于2014年12月3日办理了备案，因此原告的诉讼请求不应得到支持。郭鹏则主张亚特尔控股集团股份有限公司协助办理出不动产登记证书的时间是2015年6月5日，亚特尔控股集团股份有限公司逾期办证的行为是持续性的，诉讼时效应当自郭鹏办理出不动产权属证书后开始计算。根据郭鹏提供的诉前调解的证据，郭鹏曾于2016年7月4日就逾期办证的违约行为向法院申请过调解，应当产生诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效。被告不认可该日期，认为该日期并非起诉日期。原告提供购房发票并主张以发票金额251641元为基数计算逾期办证违约金，被告对此不予认可。被告主张发票金额并非房屋的总价款，而是包括按照实测面积计算的房屋价款、储藏室价款及有线电视费和设施配套费，应以合同约定房款235260元为基数计算逾期交房违约金。对其主张，被告未提供有效证据予以证明，本院依法不予采信。 本院认为，郭鹏与山东亚特尔房地产股份有限公司签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。山东亚特尔房地产股份有限公司名称变更为亚特尔控股集团股份有限公司后，相应的合同权利义务应当由亚特尔控股集团股份有限公司承继。原告依据合同第十五条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张逾期办理房地产权属证书违约金，被告对此提出异议主张原告的该诉讼请求已超过诉讼时效。本院认为，被告应按照合同约定在商品房交付使用后240个工作日内，即2013年5月18日前履行办理房屋产权登记过程中的相关义务，但被告直到2015年6月5日才协助原告取得涉案房屋的不动产登记证书。原告向被告主张逾期办证违约金应自知道或应当知道权利受侵害之日起计算诉讼时效。但原告迟至2016年7月4日才向人民法院申请诉前调解，在此之前二年即2014年7月5日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。因原被告之间签订的《商品房买卖合同书》第十五条并未对相应的违约责任作出约定，原告的损失数额也难以确定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张的逾期办证违约金可以其实际已付购房款总额251641元为基数，自2014年7月5日起至原告取得不动产登记证书之日（2015年6月5日）止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告亚特尔控股集团股份有限公司支付原告郭鹏逾期办证违约金（以房款251641元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年7月5日起计算至2015年6月5日止），于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告郭鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1606元，减半收取803元，由被告亚特尔控股集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 吕敏敏 二〇一九年九月二十九日 法官助理 孙 萱 书 记 员 李 冰