贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初6418号 原告：杨伯娟，女，1974年7月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吉学均，男，1973年9月7日出生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：刘成涛、吴智雯（实习），均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：毕节市亿翔房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区环东路，统一社会信用代码：915205025806504474。 法定代表人：聂浩祥。 委托诉讼代理人：刘斌、黄海，均系贵州创驰律师事务所律师。 被告：聂浩祥，男，1977年7月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告杨伯娟、吉学均与被告毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称“亿翔房开公司”）、聂浩祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨伯娟、吉学均的委托诉讼代理人刘成涛、吴智雯，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司的法定代表人聂浩祥及委托诉讼代理人黄海、被告聂浩祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨伯娟、吉学均向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2016年6月4日至2019年6月4的逾期交房损失177508.80元；2、被告聂浩祥对本案债务承担补充赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月27日，受原告等36户原毕节市水文局职工委托，同属原毕节市水文局职工的高如星、张伟与被告签订《房屋开发合作协议》《房屋开发合作补充协议》,约定原告等36户职工将拥有国有土地使用权的土地交由被告修建“亿翔·御水湾”商品房项目，原告等36户职工以1828.00元/m的平均价格向被告购买开发的商品房，以5万元/个的价格购买车位。2013年7月8日，被告向原告出具《御水湾售房承诺书》承诺交房时间为2015年5月底前，若超过该期限，被告按所付房款日利率千分之三赔付给购房人。2015年1月4原告购买被告开发建设的上述“亿翔·御水湾”B-25-3号房屋，并于当日缴纳了房款246540.00元。被告在《御水湾售房承诺书》中承诺的交房时限届至后，被告未能交房。截止本案起诉时，被告仍未交房。原告认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告之间的通过《房屋开发合作协议》《房屋开发合作补充协议》《御水湾售房承诺书》等法律文件成立了商品房买卖合同关系，原告已经支付了相应房款。被告即应当根据其承诺按期将房屋交付给原告。今被告逾期交房，根据合同法第一百零七条之规定，应当承担赔偿损失的违约责任。鉴于被告出具的承诺书已明确承诺了损失赔偿标准，被告本应按其承诺即按所付房款日利率千分之三赔付损失给原告，但原告自愿选择按所付房款月利率2%赔偿，未超出被告承诺的损失赔偿标准，系原告对自身权利所作的处分且不违反法律规定，依法应获支持。综上所述，为保护原告合法权益不受损害，特具状诉来贵院，请依法判如所诉为谢。 补充：判决聂浩祥在被告毕节市亿翔房地产开发有限公司设立、运营过程中未履行或者未全面履行出资义务、抽逃出资本息范围内对被告毕节市亿翔房地产开发有限公司不能清偿申请人债务的部分承担补充赔偿责任。原告认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；”第十四条第二款规定：“公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任”,本案中，被告聂浩祥作为被告毕节市亿翔房地产开发有限公司的股东，依照公司法规定负有对公司足额缴纳认缴的出资、不得抽逃出资的义务，其对毕节市亿翔房地产开发有限公司存在未履行或者未全面履行出资义务、抽逃出资等情形，依法应在相应未出资或抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。依照公司法及相关司法解释规定，股东应就其已履行或已全面履行出资义务、维护公司资本充足承担证明责任。故原告对被告聂浩祥提出前述诉讼请求，有明确的司法解释规定为据依法亦应获支持。 被告亿翔房开公司辩称：1、原、被告之间就涉案房屋的关系不是商品房买卖合同关系，而是合作建房关系，原告出土地，被告出建设资质及资金修建，有双方的合作开发协议及补充协议为证，由于双方在合作建房期间因政策改变，国土资源局要求被告在以前的成本上多缴纳土地出让金。该多缴纳的土地出让金是在双方合作之前不能预见的，由于双方就补交土地出让金一事发生争议导致御水湾项目未如期完工，被告不能及时向原告交房。因此双方对不能如期交房均有过错责任。故而原告主张的逾期交房损失请求法院驳回。原告主张的逾期交房损失的计算标准过高，请求法院下调。2、原告就同一项事项在2018年时就向本院起诉要求被告支付违约金及交房责任，案件经过一审二审最终被驳回诉讼请求，现原告又因同一事项向法院起诉的，违反了一事不再理原则，因此请求法院驳回原告的起诉。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2007年3月6日，原贵州省毕节地区水文水资源局将位于毕节市七星关区流仓桥办事处环东路边的基地后方边沿部分土地转让给夏选锋等36名职工，原告等36（户）人委托高如星、张伟作为代理人，代表36人办理前述土地转让事宜及与之有关的一切事务。2011年9月27日，张伟、高如星代表36户职工与被告亿翔公司签订《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，协议约定:夏选锋等36名职工将其享有使用权的前述土地与被告亿翔公司合作开发，在被告开发完成的商品房住宅中，夏选锋等36名职工可以在50-65套住房的范围内优先认购。被告负责该项目的设计、报建，办理规划、建设等施工手续及缴纳相关费用，负责该工程的开发建设，确保在签署商品房购买合同后，按时交房及办理产权证等手续。认购住宅均价为1828元/平方米，房屋楼层差价为10元/平方米，地下车位为5万元/个。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺书载明：被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日利率千分之三赔付原告等人。 2014年12月31日，原告向被告支付御水湾B-25-3号房款246540.00元，该房屋面积136.65平方米。被告未按照其承诺于2015年5月底前将涉案房屋交付原告，也未向原告支付逾期交房违约金。 另查明，被告聂浩祥系被告亿翔房开公司股东，该公司章程规定聂浩祥应缴纳出资340万元，持股比例34%，股金已于2011年7月25日支付。 本院认为，本案争议的焦点是：本案是否属于商品房买卖合同关系？原告是否构成重复起诉？被告是否应当向原告承担逾期交房损失?被告聂浩祥是否对本案债务承担补充赔偿责任？ 关于本案的法律关系问题，原告曾提起诉讼的与本案关联的（2018）黔0502民初3454号案，已被毕节市中级人民法院（2018）黔05民终3580号生效民事判决确认本案原、被告双方属于商品房预售合同关系。 关于原告是否构成重复起诉的问题，在（2018）黔0502民初3454号案中，虽然原告先前的诉讼请求包含有逾期交房违约金，但原告又撤回该项诉求，其本案中再次提起该诉求，未构成重复起诉。 关于被告是否承担原告逾期交房损失及金额计算的问题。2013年7月8日，被告向原告等人出具《御水湾售房承诺书》，承诺被告于2015年5月底前交房，若逾期交房，则按照每日千分之三赔付原告等人，原告要求按已付购房款246540.00元为基数，按月利率2%赔偿损失，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，但明确表示不申请对损失进行评估。根据承诺书载明的内容，原告要求的计算损失的标准是法律规定的民间借贷最高利率标准，而本案系商品房预售合同关系，不能参照该标准执行，而原告主张的损失赔偿标准确实过分高于被告逾期交房给原告造成的损失，鉴于被告未鉴定申请，涉案房屋同等地段的租金无法核实，结合毕节市七星关区发改局和房产局《关于制定我区五里坪社区、茶亭社区、流仓社区公共租赁住房租金标准的请示》（七星发改呈〔2018〕9号）文件，该文件载明：通过调查测算，我区流仓社区公租房地段的普通商品房市场租金均价为9元/平方米/月。合同约定计算的违约金额远超该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，即9元/月/平方米×130%=11.7元/月/平方米，折合为0.39元/日/平方米，原告主张的损失计算期限为2016年6月4日至2019年6月4日，共1095天，房屋面积136.65平方米，逾期交房损失计算应为：0.39元×136.65平方米×1095天=58356.38元。 关于原告要求被告聂浩祥承担补充赔偿责任的问题，从被告庭后补充提交的证据验资报告看出，被告聂浩祥已于2011年7月25日支付出资340万元，履行了出资义务，原告也未举证证明聂浩祥有抽逃出资的情形，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨伯娟、吉学均逾期交房损失58356.38元； 二、驳回原告杨伯娟、吉学均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1925.00元，由原告杨伯娟、吉学均负担1290元，被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担635元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年九月三日 书记员  姜童尧