山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初3695号原告：泰安市益民物业发展有限责任公司，住所地泰安市金山路17号。法定代表人：贾兵，总经理。委托诉讼代理人：李洋，山东泰山法正律师事务所律师。被告：李中新，男，1966年出生，回族，泰安市华觅建材有限公司总经理，住泰山区。被告：吴岳，男，1976年出生，汉族，住泰山区。被告：徐春蛟，男，1979年出生，汉族，泰安市人民防空办公室职工，住泰山区。原告泰安市益民物业发展有限责任公司（以下简称益民物业公司）与被告李中新、吴岳、徐春蛟物权保护纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益民物业公司的委托诉讼代理人李洋，被告李中新、吴岳、徐春蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益民物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告由被告擅自收取的2019年1月-2019年5月岱下华庭业主缴纳的物业费160000元；2.依法判令被告返还原告占用的电脑一台、打印机一台、绿篱机一台、水泵一台、办公用椅三把以及物业维修设备一宗；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原告益民物业公司与泰安岱下华庭住宅小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》，约定原告为岱下华庭小区提供物业管理服务，合同期限为2017年5月4日至2022年5月3日。2019年1月份三被告擅自干涉被告公司正常经营管理活动，驱离小区物业管理负责人胡宗芹，同时三被告擅自收取了2019年1月至2019年5月份的小区物业管理费。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所诉。被告李中新、吴岳、徐春蛟辩称，一、2017年开始原告公司为我们岱下华庭小区提供物业服务，我们业主对原告如何进入我们小区不知情，2018年12月17日益民物业公司岱下华庭项目部在小区内贴了一个通知，内容大致为物业公司与业委会协商一致，对小区内的物业费涨价，业主对此不知情。小区内的很多业主对这种私自涨价的行为不认可。2019年1月16日我们以岱下华庭业主代表的身份写了一份岱下华庭小区业主民意维权诉求书，并将该诉求书送达农大社区、益民物业公司、泰山区房管局物业管理服务中心，但一直没有得到答复。益民物业公司不认可岱下华庭项目部，并称上述涨价通知不是益民物业公司发的，益民物业公司及农大社区负责人都试图联系项目部负责人胡宗芹，都没联系上。2019年1月20日益民物业公司岱下华庭项目部负责人胡宗芹告诉物业主管马友亮及所有门卫，项目部停止服务，撤离岱下华庭小区，我们三个是业主代表，马友亮打电话给李中新告知其该情况。2019年1月21日早上胡宗芹将自己的办公用品及私人用品拉走，因益民物业公司拖欠保安和保洁2018年12月和2019年1月20日之前的工资，胡宗芹在出门时被保安拦下，后经过原业主委员会主任倪建华承诺才将胡宗芹放行。农大社区得知上述情况后，派了两个工作人员到小区内现场拍照，我们作为业主代表就到农大社区商量如何处理，农大社区书记说临近春节，小区不能乱，筹建新的业委会来不及了，暂时由业主代表及热心的业主自行管理，经过我们小区的保安、保洁沟通，将保安、保洁进行挽留，并承诺支付保安、保洁的工资。2019年1月23日业主代表和一部分业主商量，成立了临时的业委会，在小区内张贴公告，选出李中新、吴岳、徐春蛟、张向东、郑亮为临时业主委员会成员。2019年1月28日根据大家商量的结果，临时业委会收取了岱下华庭小区2019年第一季度的物业费，共177户，物业费共计40344元，这些业主自愿交纳的。该款项用于支付保安、保洁的工资和小区公共电费的支出和电梯的维保费用，相应的支出明细也在小区内张贴公示。2019年2月20日岱下华庭小区开始首届业委会的筹建工作，2019年4月16日选出了新的业主委员会，李中新是业委会主任，吴岳是副主任，徐春蛟为执行委员，成员有11人。2019年3月17日益民公司岱下华庭项目部在小区内张贴小字报，内容为本小区个别业主强行把物业公司的业务抢走，擅自收取物业费，胡宗芹还报了警，我们还去派出所做过笔录，还去农大社区做过笔录，派出所最终也没有处理结论。2019年5月14日我们将成立的新的业主委员会报泰山区物业管理服务中心备案，2019年4月份业主委员会成员自己筹资7000余元用于支付保安、保洁4月份的工资及公共电费。2019年6月4日业委会备案后以业委会的名义收取第二季度的物业费，共228户，物业费共计53506.4元，支出保安、保洁工资、公共电费、电梯维保费共计52219.96，余1286.44元，我们注册了业委会的公共帐户，余款在公共帐户里。2019年8月31日将二季度的收支情况在小区内张贴公示。现在小区临时选聘山东万森物业公司对岱下华庭小区进行物业服务，签订了临时试用合同，从2019年7月1日开始至2020年5月31日，尚未签订正式的物业服务合同。对原告第二项诉讼请求我们不了解，我们只知道物业办公室里有一台电脑，有一台打印机，绿篱机我没见过，也不清楚，水泵在物业办公室，办公室有几把坏的椅子，物业维修设备不知道是什么，这些东西一直在物业办公室，应该是全体业主的。本院经审理认定事实如下：2017年5月4日，泰安市益民物业发展有限责任公司岱下华庭项目部（以下简称益民物业岱下华庭项目部）与泰安市岱下华庭小区业主委员会（以下简称岱下华庭业委会）签订《小区物业管理委托合同》一份，约定岱下华庭业委会将泰安市奈河西路岱下华庭小区委托于益民物业岱下华庭项目部实行物业管理；委托管理期限为5年，自2017年5月4日起至2022年5月3日止；物业管理综合服务费住宅房屋由益民物业岱下华庭项目部按建筑面积一层每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，二层每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取，三层四层每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取，五层六层七层每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取，空置房屋的管理服务费按全额收取，业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。2018年12月17日，益民物业岱下华庭项目部在小区内张贴关于小区内物业费涨价的通知。2019年1月16日，岱下华庭小区业主对于物业公司单方面提高物业费不满，签署联名维权诉求书，不同意物业公司的涨价行为。2019年1月，益民物业岱下华庭项目部负责人胡宗芹撤离岱下华庭小区，不再为岱下华庭小区提供物业服务。2019年1月23日，被告李中新、吴岳、徐春蛟作为业主代表组织成立岱下华庭小区临时业主委员会，行使临时物业管理职责，并在小区内张贴公告，其中被告李中新、吴岳、徐春蛟均为临时业主委员会成员。2019年1月28日，三被告以临时业委会的名义在小区内张贴通知，以临时业委会的名义收取小区内部分业主第一季度的物业费共计40344元。2019年2月20日，农大社区居民委员会发布决定于近期成立岱下华庭小区业主大会的公告。2019年5月14日，泰安市泰山区物业管理服务中心出具泰安市泰山区业主委员会备案证明：“兹证明泰安市岱下华庭小区于2019年5月8日成立业主大会，选举产生了业主委员会，任期3年。业委会名称为泰安市岱下华庭小区业主委员会。业委会主任李中新、副主任吴岳、执行委员徐春蛟、委员秦坤、郑亮、季相山、张向东、聂建华、付维良、蒋勇、赵向民。”岱下华庭小区业主委员会成立后，业主委员会收取小区内业主第二季度的物业费共计53506.4元。被告称益民物业岱下华庭项目部负责人胡宗芹撤离小区后，因临近年关，经过三被告等业主挽留，原在小区内服务的保安、保洁继续为小区提供服务，由临时业委会及成立后的业委会支付保安、保洁的工资，临时业委会及业委会其收取的第一季度、第二季度的物业费均用于支付小区内保安、保洁的工资、公共电费、电梯维保等费用，各项支出明细均在小区内进行了公示。为此，原告提交岱下华庭小区保安保洁人员2019年1月-6月工资支付表一宗、山东大丰电梯销售有限公司电梯维保费收据、电费发票一宗等证据予以证实。原告还主张现在岱下华庭小区物业办公司存放的电脑一台、打印机一台、绿篱机一台、水泵一台、办公用椅三把以及物业维修设备一宗均系原告公司入住岱下华庭小区时自行购买的财产，要求被告返还，但对于其购买上述财产并未提交相应的证据证实。被告认为上述财产并非三被告占有，且上述财产属于物业服务设施，应归全体业主所有。关于原告与益民物业岱下华庭项目部的关系，原告称益民物业岱下华庭项目部负责人胡宗芹系原告公司的内退职工，以原告公司名义承接项目，益民物业岱下华庭项目部并无相应的工商登记。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故益民物业岱下华庭项目部与岱下华庭业主委员会于2017年5月4日签订《小区物业管理委托合同》应系有效合同，原告及业主均应按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行的过程中，原告公司岱下华庭项目部因物业费涨价事宜与业主未达成一致，项目部负责人胡宗芹自2019年1月份就撤离岱下华庭小区，不再为该小区提供物业服务。原在小区内工作的保安、保洁虽继续留在岱下华庭小区提供物业服务，但自2019年1月起，益民物业岱下华庭项目部就不再支付小区内保安、保洁的工资，小区内保安、保洁的工资由以三被告为业主代表成立的临时业委会以及小区业委会从收取的物业费中支付。因此，在原告并未为小区提供物业服务的情况下，无权要求三被告返还业主缴纳的2015年1-5月份的物业费，故对于原告要求被告返还收取的2019年1月-2019年5月岱下华庭业主缴纳的物业费160000元的诉讼请求，本院不予支持。至于以三被告为业主代表成立的临时业委会是否有权收取业主物业费的问题，属于小区内业主自行管理的范畴，本院不作处理。对于原告主张三被告返还电脑一台、打印机一台、绿篱机一台、水泵一台、办公用椅三把以及物业维修设备一宗的诉讼请求，首先原告并未提交证据证实上述物品由三被告占有，即使上述物品在物业办公司存放，现应系由岱下华庭业委会管理；其次，原告亦未提交证据证实上述物品系其公司购买财产，故原告要求三被告返还上述物品，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告泰安市益民物业发展有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1750元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  文蕊二〇一九年九月二十七日书记员  孙芹