江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0724民初794号原告：罗山东，男，1958年10月4日出生，汉族，住江西省赣州市南康区，委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓奕明，江西同圆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：赣州市南康区公园管理所，住所地赣州市南康区百家姓和谐城，统一社会信用代码12360703099266887R。法定代表人：曹祖开（该所所长），男，1977年4月3日出生，汉族，住赣州市南康区，委托诉讼代理人：廖海平，江西金蓉律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告罗山东诉被告赣州市南康区公园管理所（以下简称“南康公园管理所”）租赁合同纠纷一案，于2019年1月23日向赣州市南康区人民法院提起民事诉讼。2019年3月18日，赣州市中级人民法院作出（2019）赣07民辖12号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2019年5月17日立案受理，依法组成合议庭于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告罗山东及其委托诉讼代理人邓奕明、被告南康公园管理所的委托诉讼代理人廖海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗山东向本院提出诉讼请求：一、判令被告南康公园管理所赔付解除合同造成的房地产损失68594元、不可搬迁设备价值损失1759元、搬迁费11022元，合计81375元；二、判令被告南康公园管理所赔付解除合同造成的经营预期收益41343.55元；三、本案诉讼费、评估费由被告南康公园管理所承担。事实和理由：2008年2月19日，原、被告签订《合同书》，承租东山公园场地进行娱乐项目经营活动。在合同尚未到期的情况下，被告南康公园管理所要求包括原告罗山东在内的东山公园租户解除租赁合同，在双方就合同解除事宜协商无果后，被告南康公园管理所为尽快解除《合同书》，将原告罗山东另案起诉至南康区人民法院，后因管辖异议移送至本院审理。本院经审理作出（2017）赣0724民初1141号民事判决书，判决：一、解除赣州市南康区公园管理所与罗山东于2008年2月19日签订的《合同书》；二、罗山东于判决生效后三十日内搬离南康区东山公园，返还其租赁的位于南康区东山公园内的场地给赣州市南康区公园管理所；三、合同解除之日至实际搬离之日期间的场地占用费，按原合同约定计付，限罗山东于实际搬离时付清。该民事判决书已发生法律效力。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条之规定，合同解除后，原告罗山东理应获得相应赔偿，因此，原告罗山东具状起诉。被告南康公园管理所辩称，一、本院对该案无管辖权，依法应当由南康区人民法院管辖。本案不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第三十七条规定的指定管辖情形，不应指定由上犹县人民法院管辖。二、原告罗山东诉请被告南康公园管理所赔偿损失没有事实和法律依据。合同法明确规定了意思自治原则，其经典表述是有约定从约定，无约定从法定。双方签订的合同第七条对赔偿事宜作出了明确约定，应当从其约定。合同第七条约定，在合同期内，如遇不可抗力或者政策因素、政府行为需中（终）止合同，由甲乙双方自行处理其权益范围内的事宜。即在前述情形下解除合同，双方互相不负赔偿责任。结合该条其他内容的约定，只有在答辩人无故解除合同的情况下，才负有赔偿义务。一言以蔽之，因不可抗力或者政策因素、政府行为解除合同，双方互相不负赔偿义务。因此，答辩人无需向原告罗山东赔偿任何损失。另，原告罗山东据以主张赔偿的损失鉴定报告已过法定有效期，不能作为认定其损失的依据。其提交的评估报告书第5页载明该评估结果使用有效期为自评估基准日起壹年，即从2017年12月31日起至2018年12月30日止；房地产评估报告第9页载明该估价报告自估价报告出具之日起计壹年有效，其有效期为2018年10月22日至2019年5月11日。两份鉴定报告已过法定有效期，不能作为认定损失的依据。围绕其诉讼请求，原告罗山东向法庭提交了如下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告主体适格。二、被告事业单位法人证书、法人代表身份证，证明被告的主体适格。三、被告南康公园管理所与原告罗山东签订的《合同书》、缴纳场地租金收据、发票，证明《合同书》真实、合法、有效；原告罗山东对案涉娱乐项目与场地有承租权及娱乐设备所有权，并实际履行了缴纳租金的义务。四、本院（2017）赣0724民初1141号民事判决书，证明判决认定了案涉租赁合同合法、有效且尚未到期；被告南康公园管理所与原告罗山东签订的合同已判决解除，被要求限期搬离并支付相应的场地占用费；解除合同的损失未做出相应处理，只能另行起诉。五、本院（2017）赣0724民初1139、1140、1142、1143、1145号民事判决书5份，证明在同一系列其他已反诉的案件中，已判决认定合同解除后，受损一方当事人可以请求另一方当事人赔偿损失；在同一系列其他已反诉的案件中，被告就解除合同所应承担赔偿数额的依据是经双方当事人申请，在本院主持下，相关专业机构就房地产价值、资产搬迁与终止营业造成的可期待收益损失价值所出具的专业报告。六、36700-江中浩评字【2018】第F082号房地产估价报告、赣中浩评报字【2018】173号评估报告及其修订函，证明原告罗山东要求被告南康公园管理所赔偿的具体数额及赔偿依据，该赔偿依据具备合法性、科学性与专业性。被告南康公园管理所没有向法庭提交证据。经法庭举证质证，被告南康公园管理所对原告罗山东的证据发表了质证意见并记录在案。结合质证意见，对于原告罗山东的第一至六组证据的真实性予以确认。对于原告罗山东的第六组证据，被告南康公园管理所认为评估报告已过法定有效期，不具有合法性、真实性。经审查，36700-江中浩评字【2018】第F082号房地产估价报告第8页载明了估价报告应用的有效期，自估价报告出具之日起计壹年有效，有效期为2018年10月22日至2019年10月21日，该报告仍在应用的有效期内。对于赣中浩评报字【2018】173号评估报告及其修订函能否在本案中继续使用的问题，该报告虽然明确了使用有效期为自评估基准日起壹年，即从2017年12月31日起至2018年12月30日止有效，但是本院已于2018年12月29日判决解除了涉案合同，并责令原告罗山东限期搬离，现该判决已发生法律效力，原告罗山东的损失于判决之日起就已客观发生，损失发生之日仍在评估报告的有效使用期之内，仅因诉讼程序问题另行起诉。因此，对于原告罗山东的损失认定可以参照赣中浩评报字【2018】173号评估报告及其修订函。根据当事人陈述与经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月19日，被告南康公园管理所（原南康市东山公园管理处）作为甲方与原告罗山东作为乙方签订了承包南康东山公园场地经营项目的《合同书》。合同约定：甲方在东山公园提供场地1157㎡承包给乙方经营“旋转飞机”“综合娃娃城”等娱乐项目。承包期自2000年5月1日起至2025年12月31日，承包金每年每平方米2元上缴甲方；以后如门票每下跌1元则当年承包金相应上涨1元，如果取消门票，当年承包金提高至每平方米4元为止，直至合同期满。合同第七条约定，在合同期内，如遇不可抗拒或者政策因素、政府行为需中止合同，由甲、乙双方自行处理其权益范围内事宜。若单方无故中止合同，应赔偿对方损失。如双方达不成赔偿协议，按照《经济合同法》处理；第八条约定，未尽事宜，双方协商解决。合同签订后，原告罗山东在承包的土地上使用钢材结构搭建了钢构棚，经营“旋转飞机”“综合娃娃城”等娱乐项目，并以此收费盈利。2016年4月5日，赣州市南康区人民政府召开区长办公会议，会议要求做好东山公园老年大学周边景观整治工作，本着节约从俭、配套老年大学使用功能、美化绿化亮化的原则进行设计和改造。2017年3月8日，赣州市南康区召开了多功能体育场等项目工程建设调度会，会议明确在旭山公园和东山公园选址建设两个全民健身多功能体育场，具体由区公园管理所作为业主单位，负责相关规划设计、审批手续办理、施工组织等事关事务。根据前述会议要求，被告南康公园管理所向原告罗山东提出解除合同，返还承包的土地。因双方就合同解除事宜协商无果而成诉。经赣州市中级人民法院指定管辖，本院立案受理该案，并于2018年12月29日作出（2017）赣0724民初1141号民事判决书，判决解除了被告南康公园管理所与原告罗山东签订的合同书，并责令原告罗山东搬离南康区东山公园，返还租赁场地。该案审理过程中，被告南康公园管理所申请对原告罗山东在东山公园经营场所内无法搬迁的游乐建筑物、构筑物（含平整土地、地面硬化）等进行房地产价格评估。原告罗山东申请对其在东山公园经营场所内游乐设施、设备等资产搬迁及合同终止营业可预期收益进行价值评估。经本院依法委托，江西中浩房地产评估有限公司对原告罗山东经营游乐项目的地上建筑物进行了现场测量、清点登记，评定原告罗山东在东山公园经营场所内无法搬迁的游乐建筑物、构筑物的房地产价值为68594元。被告南康公园管理所为此支付评估费2000元。针对原告罗山东的评估申请，经本院依法委托，赣州中浩资产评估有限责任公司评定其资产搬迁价值54124.55元，其中不可搬迁的游乐设施、设备等搬迁价值为1759元，可搬迁的游乐设施、设备等的搬迁费11022元，终止合同经营预期收益评估价值为41343.55元。原告罗山东支付评估费2000元。本院认为，本案的主要争议焦点是解除合同后，被告南康公园管理所应否向原告罗山东赔偿损失。终止合同后如何处理双方享有的合同权利义务，双方没有明确约定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述法律规定，合同解除后，受损一方当事人可以请求另一方当事人赔偿损失。因此，对于原告罗山东的诉讼请求，本院认定如下：1、无法搬迁的游乐建筑物、构筑物等房地产价值，该部分建筑物、构筑物为原告罗山东为经营收益所建所用，解除合同后需向被告南康公园管理所返还租赁土地，根据东山公园的升级改造方案应当予以拆除。根据合同履行的情况，该部分损失应予以赔偿，该损失经依法委托的评估机构鉴定价值为68594元，予以支持。2、不可搬迁的机器设备评估价值及可搬迁机器设备的搬迁费。经评估机构现场清点、双方共同确认，评定不可搬迁的机器设备价值为1759元、可搬迁机器设备的搬迁费用为11022元，有事实依据，解除合同后应予以赔偿。3、终止合同经营预期收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，赔偿损失额除现实损失外还包括合同履行后可以获得的利益。估评公司根据投入资产方式获取年预期收益额，结合合法的合同期限计算合同正常履行到期限届满的预期收益总额，符合其评估常规。但是本案为租赁合同纠纷，根据约定解除合同导致合同终止履行是双方应当预见的风险，合同解除后承租方可另寻租赁场所经营。其可期待利益损失的期间应为合同解除后另行寻找租赁场所至重新开始经营的合理期限，该合理期限本院酌定为一年。结合评估报告，该一年的预期收益损失计算为17744元（41343.55元×1年÷2.33年）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告赣州市南康区公园管理所于判决生效后十五日内向原告罗山东赔付解除合同造成的房地产损失68594元、不可搬迁设备价值损失1759元、搬迁费11022元，合计81375元；二、被告赣州市南康区公园管理所于判决生效后三十日内向原告罗山东赔付解除合同造成的经营预期收益17744元；三、驳回原告罗山东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754.37元、评估费2000元，合计4754.37元（原告罗山东已预交），由被告赣州市南康区公园管理所承担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 长  黄长流审 判 员  罗荣标人民陪审员  彭文英二〇一九年九月九日书 记 员  高卫民