河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终2677号 上诉人（原审原告）：李秀用，女，1955年10月10日出生，汉族，住河北省沙河市。 上诉人（原审原告）：胡延英，女，1991年3月18日出生，汉族，住河北省沙河市，系上诉人李秀用之长女。 委托诉讼代理人：靳建国，男，1990年5月8日出生，汉族，住河北省沙河市，系上诉人胡延英之夫。 上诉人（原审原告）：胡广英，女，1993年3月18日出生，汉族，住河北省沙河市，系上诉人李秀用之二女。 委托诉讼代理人：马良辉，男，1991年7月19日出生，汉族，住河北省沙河市，系上诉人胡广英之夫。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡延民，男，1982年4月10日出生，汉族，住河北省沙河市，系上诉人李秀用之长子。 上诉人（原审被告）：杨红亮，男，1978年2月16日出生，汉族，住河北省沙河市。 委托诉讼代理人：禹永红，河北乐晓律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：沙河市小胖拉面店，住所地河北省沙河市京广路西侧。 经营者：张少帅，男，1990年1月12日出生，汉族，住河北省沙河市。 被上诉人（原审第三人）：沙河市恒信汽车维修美容店，住所地河北省沙河市京广路北段西侧。 经营者：王茹恒，男，1993年8月28日出生，汉族，住河北省沙河市。 被上诉人（原审第三人）：张园园，女，1987年6月14日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 被上诉人（原审第三人）：宋明明，男，1986年7月16日出生，汉族，住河北省邯郸市永年区。 上诉人李秀用、胡延英、胡广英、杨红亮因与被上诉人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园、宋明明租赁合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院作出的（2019）冀0582民初161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被上诉人沙河市恒信汽车维修美容店的经营者王茹恒、被上诉人张园园、宋明明经本院合法传唤无正当理由未到庭。上诉人李秀用、胡延英、胡广英的共同委托诉讼代理人胡延民及胡延英的委托诉讼代理人靳建国、胡广英的委托诉讼代理人马良辉，上诉人杨红亮及其委托诉讼代理人禹永红，被上诉人沙河市小胖拉面店的经营者张少帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李秀用、胡延英、胡广英上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项；2.依法改判被上诉人立即腾退争议房屋和土地，新建部分临时建筑的残值归上诉人所有，改判被上诉人连带按照每年15万元的标准向上诉人支付超期占用款，改判被上诉人连带给付上诉人违约转租款6万元；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定对新建部分的约定无效错误，应当按照约定优先的规定处理。新建部分虽然没有房屋意义上的产权，但彩钢与门窗均有残值，被上诉人依附于上诉人的房屋和土地所增添的附属物，与原有房屋和土地形成了添附。对该部分的处理应当依据约定优先的原则，按约归出租人所有。2.一审判决仅认定腾退房屋及院落错误，该判决造成出租人无法使用房屋。新建部分脱离争议房屋和土地是不能够单独存在和正常使用的，该部分包含南北约30米、宽约0.5米的门口，完全将争议房屋的临街部分包裹。被上诉人主张该南北30米宽约0.5米的门及钢结构未占用上诉人土地证上的土地，占的是公共土地。故一审判决对该部分不作处理错误。3.一审判决认定被上诉人杨红亮对房屋主体院落进行新建属于认定错误，房屋主体结构（除道路拓宽征收外）并没有改动，装修装饰及新建均依附于房屋原主体结构上。4.一审判决给被上诉人2个月的腾退期明显不合理，应当予以纠正。5.被上诉人采取欺诈的方式转租房屋应当承担相应的责任。根据庭审情况及各方答辩，均能看到杨红亮隐瞒房屋产权的真实情况，违反了诚实信用原则。合同明确约定转租应当经过出租方书面同意，上诉人均在沙河西部山区居住和生活，而且查看房屋状态并非是出租方的约定义务，故被上诉人取得该部分转租收益没有合法依据。 杨红亮辩称，1.一审法院认定双方协议约定新建部分的约定无效，属于认定事实清楚，适用法律正确。根据双方签订的房屋租赁协议，双方虽然约定合同期满后新建部分归出租方所有，但该协议约定系违背法律强制性规定，且相关部门对其合法性没有进行处置。该出租屋系非法出租屋，一审不予认定归属正确。本案新建部分系未经批准的临时建筑，至今未经相关主管部门批准，并不是原有房屋的附属部分，且占用了部分公共用地，双方在房屋租赁协议中也未就该部分归属进行约定。如果出租方办理了合法手续，要求承租方腾房，那么对新建部分装修已经形成附合的，其如果想继续利用，可折价归其所有，未形成附合的，承租人可申请相关部门进行拆除，但出租人应赔偿剩余租赁期内装饰装修部分的损失。因新建和装修系出租方同意，现违背让承租方长期租赁的口头约定，属于违约，对承租方投资的巨大资金，应按过错赔偿。2.一审时出租方在诉求中要求腾退房屋和院落，且一审已经支持其诉求，现又认为一审判决腾退房屋和院落不正确，对自己原有诉求进行否定，其目的无外乎是想将新建部分占为己有。一审判决承租方腾退房屋和院落，系要求承租方退出，依据合同约定的租赁物没有错误，虽然答辩人也针对该项判决提起上诉，但答辩人认为一审判决法律无误，但情理不通。因腾退房屋后使答辩人使用租赁物的年限和巨额装修、新建投资的成本不成正比，损失巨大，但一审认定是没有问题。3.一审对租赁物院落认定为新建，认定正确。目前该新建部分的状况为院落及部分公用土地，承租方均采用彩钢瓦搭建并进行装修分成四个独立门面房，院落已经搭建成为房屋，合法性质归属暂且不论，但该部分一审认定为新建而非附属物是正确的。4.腾退期为两个月，答辩人认为一审法院判决时间并不长，答辩人的租赁期为10年，并经营百特陶瓷，货物积累不少，且陶瓷属于易碎品，如果出租方执意不让续租，两个月时间恐怕都不能一次全部腾空，出租方若要求数日内腾空肯定是不符合实际情况的，更何况承租人利用院落搭建的新建门面房，一旦有关部门认定为违建，若拆除可能还需要更多时间。5.承租人对外转租行为合法有效，没有违背法律规定，虽然转租没有经过出租方书面同意，但截止房屋到期日，各转租门市远远超过半年时间，根据相关法律规定，该转租行为有效。合同法第225条规定，转租收益应归承租人所有，超出租赁期的转租收益，一审已经认定由第三人进行主张。综上，本案承租方享有优先承租权，在最初双方协商承租房屋事宜时，出租人许诺承租人可以长期租赁该涉案房屋，出租人承诺保证承租人有优先承租权，后承租人才花费80多万资金对房屋进行装修和搭建临时建筑，如果腾房上述装修和新建临时建筑费用在承租方租赁期间根本不能摊销完毕，故承租方的损失是巨大的，且与当初签订合同的意思相违背，请二审查明事实，公正判决承租方继续签订续租合同，双方友好合作，共同维护良好的市场交易秩序。 杨红亮上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人享有优先承租权，双方应重新签订续租合同，一审法院判决腾退房屋，与上诉人巨额投资装修和新建的成本不成正比，上诉人损失巨大，被上诉人应对上诉人的损失承担赔偿责任。2.上诉人不应承担2019年1月以后的租金，在上诉人无法通过租赁合同获益的情形下要求上诉人支付后期租金是不公平的。被上诉人承诺上诉人可长期租赁涉案房屋，被上诉人不但违背承诺还在房屋到期前到门市进行锁门，导致门市不能正常经营。现因纠纷门市均在闲置中。合同到期后，双方没有续签合同，不确定租金数额，若续签租赁合同，对租金数额的确定应当依据市场行情重新定价。一审判决2019年1月之后仍然按年租金90000元标准计算租金无合同依据。 李秀用、胡延英、胡广英辩称，第一，租赁期满后是否续租是出租人的权利。第二，杨红亮至今仍未将房屋交付给出租人，由承租人实际控制支付超期占用费合理合法。第三，按9万元标准计算过低，答辩人申请法院对房租标准进行评估。 针对李秀用、胡延英、胡广英和杨红亮的上诉请求，沙河市小胖拉面店辩称，答辩人早就腾房了，不应承担责任。上诉人之间的纠纷跟答辩人无关。 沙河市恒信汽车维修美容店、张园园、宋明明未答辩。 原审原告李秀用、胡延英、胡广英向一审法院起诉请求：一、依法判决被告杨红亮与第三人的转租行为无效；二、依法判决被告与第三人立即腾退沙河市京广路北段西侧沙房产权证市区字第××号证书的房屋及院子；三、依法判决新建部分临时建筑及装修归原告所有；四、依法判决被告与第三人连带给付原告房屋超期占用款（按每年15万元人民币自2019年1月1日计算至实际腾退之日，截止目前已发生2876.71元人民币）；五、依法判决被告与第三人连带给付原告违约转租款6万元人民币；六、由被告及第三人承担本案相关诉讼费用。 原审法院认定事实：胡生金与李秀用系夫妻关系，其子胡延民，其女胡延英、胡广英。2009年10月7日，原告的近亲属胡生金与杨红亮签订了租赁协议书，约定胡生金将沙河市京广路北段西侧（沙房产权证市区字第××号）房产及所涉院落出租给杨红亮，租期三年，每年租金5万元，三年后按市场价格另行协商，承租人不得将房屋出借、转租，合同到期后，装修设施全部归出租方所有。后经胡社军（胡老二）协调，2014年1月10日，胡延民作为出租方代表，与杨红亮在原有协议的基础上签订了续租协议，协议约定租期为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；约定承租方应当合法使用房屋，杨红亮若将房屋出租、转租应当经过出租方书面认可；合同期内，若因出租方主观原因解除合同，应当对承租方在本合同签订后新建主体参照市场价格及合同期限进行适当补偿，合同期满后，承租方新建部分归出租方所有。合同到期前三个月，应对续租事宜协商完毕签订续租协议，否则出租方有权在房屋上粘贴转租公示等措施以便维护房屋权利。杨红亮在承租期间将所承租房屋进行了全面装修，并对此房屋主体院落及以东至临街进行了新建，南北约30米，南（东西）约19米、北（东西）约11米，并占用一部分公共面积修建门面房（因京广路拓宽，占用该处部分土地），在院落和公共部分修建的门面房用于自营和对外出租，整个院落用钢结构架起，新建部分投资十分可观。杨红亮另外出租有本案第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园承租，其本人经营百特陶瓷专卖店。另查明，本案所涉租赁房屋于2014年6月13日登记于李秀用、胡延英、胡广英名下，胡延民为其本次诉讼特别授权代理人。另查，沙河市小胖拉面店系2018年3月20日从杨红亮手中租赁；沙河市恒信汽车维修美容店系2018年3月10日从杨红亮手中租赁，张园园湡蔻美容系2018年4月5日从杨红亮手中租赁房屋。除工商登记经营者为杨红亮的沙河市百特陶瓷专卖店由杨红亮继续经营外，其他第三人均已撤租关门。本案原告以租赁期已到将被告杨红亮及其他次租赁者诉至本院成讼。原告提交证据1,房产证、土地证、户口本、2009年和2014年的租赁协议，证实原告有主体资格，房产证和土地证证实房屋归原告所有，原告拥有土地使用权，户口本证实原告与代理人的身份关系，租赁协议证实原告委托胡延民与被告杨红亮签订租赁协议，并代管房屋。证据2,房屋现状照片两张，证实房屋由小胖拉面、美容店、百特陶瓷、汽车维修四家店占有并使用。证据3,百特陶瓷广告宣传图，证实宋明明实际经营该店并且是该店邢邯地区品牌总代理。证据4,小胖拉面营业执照资料、支付租赁费的收据和转账情况，证实被告杨红亮收取小胖拉面房租每年1.7万元。证据5,恒信汽车维修美容店营业执照资料，证实第三人主体身份，每年房租2.7万元。证据6,房屋租赁合同一份，证实杨红亮收取张园园美容店每年4.5万元。被告杨红亮对证据1房产证、土地证真实性没有异议，虽然三原告系该诉争房屋的房主，但并非房屋的出租方，三原告依据租赁合同起诉被告，根据合同相对性，三原告没有诉讼主体资格；对户口本的真实性没有异议，但三原告同上述并不是租赁合同的相对方，依法不能享有诉讼主体资格。原告在诉讼中称委托胡延民签订合同，但原告并没有提交委托书，不能证实原告为房屋租赁协议的相对方，胡延民是有权签订合同还是无权，原告没有提供证据证明，如胡延民系无权签订合同的一方，则房屋租赁协议是无效合同，出租方应赔偿被告装修及新建部分投资的全部损失。对证据2,该照片真实性没有异议，但小胖拉面、美容店、汽车维修系被告合法转租，百特陶瓷系被告经营，宋明明是给被告打工。对证据3,百特陶瓷的广告宣传页只能说明宋明明在打工期间为本店招聘员工，并不能说明被告转租也不能说明宋明明系转租方（次承租方）。对证据4,小胖拉面营业执照及支付租赁费的真实性没有异议，因被告系合法转租，转租收益根据合同法225条应当归被告所有。对证据5,恒信的营业执照的真实性没有异议，对房租每年2.7万元没有证据证明。对证据6,房屋租赁协议的真实性没有异议，该4.5万元是带货及家具出租，系在合法转租范围内，收益应当归被告所有。第三人沙河市恒信汽车维修美容店质证意见，没有异议，每年租金2.7万元，租到什么时间忘了，没有签合同。第三人张园园质证意见，没有异议，我租赁是带家具租赁，没有货物，合同上显示。第三人宋明明质证意见，没有异议，与我没有关系，我只是百特陶瓷从永年调过来的员工，该店有好几股，其中有杨红亮，没有见过其他股东。被告杨红亮提供证人石某到庭作证，证实被告租房时是胡延民姑夫胡老二给管的，协商租房事宜时自己在跟前，当时说的是胡延民他们一方不自己盖房的时候房子一直租给杨红亮，说当时租房每年9万元。当原告询问该证人当时找胡老二协商时都有谁去过，百特陶瓷专营店实际经营者是谁，回答说当时有周兵学、石清芳、杨红亮一块去找胡老二。被告杨红亮询问证人，在房租到期前你是否参与过被告与出租方协商怎么租赁，石某回答没有。原告对证人出庭所说的内容不认可，我只听说过周兵学、石清芳去找过我亲戚（胡老二），但是我亲戚给我说一直租给被告，而且周兵学、石清芳目前在刑事处理过程，2009年的协议中约定合同到期所有装修设施全部归出租方所有，当时董保强也在经营一间洗车门市，但后来与被告发生刑事案件不能租赁，2014年协议约定在合同期内出租方主动解除协议应当给被告适当补偿，但合同期满后新建部分归出租方所有，而且2014年协议是在原有协议的基础上签订的续租补充协议，合同约定被告出租、转租应经出租方书面认可，合同期满前三个月应当续租事宜协商完毕并签订续租协议，否则有权张贴转租公示等措施维护房屋权利。在合同期满前因不能续租承租人应当在承租期满前腾退房屋，原告在合同期满后要求被告腾退并采取报警等措施被告均不履行合同义务也不将超出的房租退还给次承租人，因为原告与被告租赁协议时间较长，原告也不可能一直盯着房屋查看是否转租，原告不知情被告的转租。鉴于庭审中已查明次承租人均不知道杨红亮是承租人，而且杨红亮为了转租隐瞒真实情况，让次承租人认为房屋就是被告的，导致被告有了不合法的转租收益，法院应当审查是否构成刑事犯罪。2007年购买房屋土地面积是1260平米，在承租期间因京广路道路拓宽占用一部分，还剩1029平米，被告在退后的部分中建了有十平左右的彩钢棚，在原租赁合同中又对新建部分有约定。被告则主张与小胖拉面、恒信汽车美容都没有签转租合同。被告表示除对租赁房屋外，在租赁期间内我自己出资建钢结构房屋南北30米，东西平均在15米左右，这部分我自己使用一部分，出租了一部分。转租出去的门店都没有经营。原告说的没有提前说过续租的事不是事实，在2017年就谈过这个事，因为属于违章建筑要拆除，我给胡延民及其母亲都说过这个事，通过关系可以保护不拆，当时他说如果能保住就让我继续租赁，房租一分也不能少给，一直沟通续租的事，因为我投资比较大。第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园、宋明明均没有提交证据。 原审法院认为，一、原告主体资格及胡延民签订租赁协议效力问题。因房屋登记于三原告名下，三原告有权作为原告参加诉讼；胡延民与三原告系近亲属关系，三原告在诉状中陈述了2014年委托胡延民与杨红亮签订续租协议，且在本案诉讼时对诉讼代理人胡延民进行了特别授权，本院对胡延民与杨红亮所签订的房屋租赁协议的效力予以认定。被告所主张的原告方口头承诺长期租用争议房屋，没有充分证据证明该口头承诺的真实性和有效性。二、关于装修装饰及新建部分问题。双方约定了承租方合法使用房屋，若被告对房屋的新建及装饰涉及了违规、违章，则应当由相关管理部门对行为人进行相应处理。承租过程中，为了经营对承租房屋进行的适当装修即对房屋顶棚、墙体、地面等所进行的附加装饰，如拆除将对原承租房屋造成一定危害，故双方约定该装修归原出租方所有，本院予以确认。关于新建部分，相关部门未对此合法性进行处置前，双方约定新建部分归出租方所有，没有法律依据，该约定应为无效，新建部分不能认定为合法出租物，谈不上归哪方所有的问题，再则，所涉及装修和新建，投资大时间长，原告并没有明确反对，应视为认可，对扩建的投资金额也没有同一意见或评估鉴定，涉及金额较大，且没有办理合法建筑手续，为公平起见，该部分本案不作处理，当事人可另行主张权利。三、关于杨红亮转租效力问题。从审理过程中可以看出，第三人与被告杨红亮之间的转租行为均已超过半年，而且该处处于沙河市京广路主干道上，所处位置和广告牌匾明显，对转租事宜原告应该知道，原告应当为自己怠于行使合同所涉权利承担相应责任，但该案所涉及转租超过被告剩余租赁期限的，超过部分无效。因转租给第三人造成损失的，第三人可另行主张权利。四、关于被告超期占用租赁物所涉款项问题。本案中仅能查明沙河市小胖拉面店以及张园园租金数额，其他次承租人的租金没有证据证明。宋明明不是百特陶瓷的经营者，不是本案适格当事人。沙河市百特陶瓷专卖店的工商登记和实际经营者均是杨红亮。因原告不能提供证据证实被告杨红亮每年收取租金15万元，亦未能证明现有租赁市场价格，本院参照不定期租赁的相关规定予以确定，自2019年1月1日至实际腾退之日按照协议约定计算租赁费。因第三人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园已退租关门，本案所涉腾退之责归于被告杨红亮。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条、第十五条、第十六条的规定，判决：一、被告杨红亮自本判决生效之日起六十日内腾退承租原告李秀用、胡延英、胡广英的沙河市京广路北段西侧（沙房产权证市区字第××号）房屋及院落。二、被告杨红亮对本案所承租房屋装修、装饰归原告李秀用、胡延英、胡广英所有。三、被告杨红亮按照年租金90000元人民币标准自2019年1月1日起至实际腾退完毕之日止计算支付给原告李秀用、胡延英、胡广英租金。四、驳回原告李秀用、胡延英、胡广英的其他诉讼请求。案件受理费1372元，由被告杨红亮负担。 二审审理中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，涉案租赁协议于2018年12月31日已到期，上诉人李秀用、胡延英、胡广英在租赁期限届满后无继续向杨红亮出租涉案房屋的意思表示，杨红亮继续占有和使用该房屋明显无合同和法律依据，杨红亮应当将租赁物返还出租人并应向出租方支付逾期腾房占有使用费。上诉人李秀用、胡延英、胡广英主张按照每年15万元的标准向其支付超期占用费，但对15万元数额的支付标准未提供证据证明，故一审判决参照双方前租赁协议中约定的年租金90000元判定杨红亮向出租人支付至实际腾房之日止的超期占用费并无不当。被上诉人沙河市小胖拉面店、沙河市恒信汽车维修美容店、张园园、宋明明与出租人均不存在直接租赁合同关系，且无证据证明宋明明系百特陶瓷的经营者，其它三家次承租人亦已退租关门，故出租人以租赁合同纠纷向次承租人主张连带支付腾房占用费及违约转租款缺乏合同和法律依据，其该项主张不能成立，不予支持。至于次承租人与转租人之间的纠纷与本案非同一法律关系，应在相关当事人之间另行处理。原审原告向一审法院起诉请求的第二项为“依法判决被告与第三人立即腾退沙河市京广路北段西侧沙房产权证市区字第××号证书的房屋及院子”，一审法院经审理查明认为在双方租赁协议到期后，承租人无继续占用涉案租赁物的合法依据，故在一审原告该项诉请的范围内裁判“被告杨红亮……腾退承租原告李秀用、胡延英、胡广英的沙河市京广路北段西侧（沙房产权证市区字第××号）房屋及院落”并无不妥。关于新建部分的处理问题。原审原告在一审诉请中要求“依法判决新建部分临时建筑及装修归原告所有”，因新建部分建筑尚未取得合法建设手续，对该部分建筑是否属于违章建筑、应否予以拆除，应由有权行政主管部门依据建设房屋相关规划、土地、建设等行政管理性法律、法规予以综合考量后作出相对应的处理决定，并保障当事人的法定程序救济权利。在行政主管部门对新建部分的合法性处置认定前，本院对新建部分的权属无法作出裁判。一审判决对新建部分的建筑物所有权不作处理并无不当，但认定诉讼双方对新建部分的约定无效欠妥，该部分内容应由相关当事人待行政主管部门对新建部分的合法性作出处置认定后再根据该处理意见另行处理。综上，上诉人的上诉请求不能成立。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1372元，由上诉人李秀用、胡延英、胡广英负担686元，上诉人杨红亮负担686元。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年九月二十九日 书记员  刘 静