广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2192号上诉人（原审被告）：傅永素，女，1972年8月20日出生，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：赖展陆，广东大观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘才兼，女，1961年12月10日出生，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：刘良康，广东青于蓝律师事务所律师。上诉人傅永素因与被上诉人潘才兼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。傅永素上诉请求：1、撤销一审判决，改判发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院遗漏必须共同进行诉讼当事人。涉案房屋登记在被上诉人及案外人张某名下，被上诉人不具备完全处分权。上诉人与被上诉人签订的《房屋按揭供款协议书》是效力待定的合同，根据法律规定，需追加案外人为本案当事人才能查实涉案合同的效力，因此一审法院未追加当事人属程序违法。二、被上诉人隐瞒事实，涉案房屋办理不了不动产权属登记变更手续，一审法院未向上诉人释明提起反诉要求解除合同及赔偿损失。被上诉人将涉案房屋抵押给英德市农村信用合作社，且涉案房屋没有国有土地使用权证，在两证合一政策下，涉案房屋无法办理不动产权属转移登记。据此，一审法院应向上诉人释明提起反诉。三、被上诉人违约在前，上诉人不支付分期款是行使抗辩权。虽然合同未约定办理房屋权属证书时间，但根据相关法律规定，被上诉人应自合同订立之日起90日内（即2014年9月21日前）协助办理房屋权属证书。而被上诉人至今未办理，其已于2014年9月22日开始违约。上诉人在多次催促未果后，才于2015年8月开始停止支付分期款，这是行使抗辩权的行为，不能视为违约。且即使上诉人构成违约，一审法院判决支付的违约金也过高，违约金应按银行利息计算。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。潘才兼答辩称：一、张某不是必须共同进行诉讼的当事人。首先，张某不是涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，其与本案无关。其次，虽然涉案房屋登记在被上诉人与张某名下，但张某同意被上诉人处分涉案房屋。二、双方签订协议，均应按约定履行义务，但上诉人以被上诉人没有为其办证违约在先为由拒绝支付。故被上诉人起诉要求支付款项，则本案的审理范围应是上诉人是否应当支付款项、被上诉人的诉讼请求是否有事实与法律依据，至于被上诉人是否存在违约行为不是本案审理范围。三、上诉人认为一审法院没有向其释明是没有任何法律依据的。首先，是否提起反诉是上诉人的权利，法律没有规定法院应向上诉人释明提起反诉。其次，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条规定只适用于买受人提起诉讼的情况，本案是被上诉人要求支付款项，不适用上述规定，是上诉人错误理解了其意思。综上，请求法院依法查明事实，维持原判。潘才兼向一审法院起诉请求：1.傅永素限期向潘才兼支付购房款及办理房产证的费用共计人民币61000元，并支付从2014年6月22日起至付清款项之日止的利息（利息以欠款总额按月息2分计算）；2.如果傅永素未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；3.本案诉讼费由傅永素承担。一审法院认定事实：2014年6月22日，潘才兼与傅永素签订《房屋按揭供款协议书》，约定：一、傅永素购买潘才兼位于英德市××商住楼车库一个。傅永素采取按揭方式交付购房款给潘才兼，傅永素必须将按揭款存入到指定的银行账户上，户名：潘才兼，开户银行：农村信用合作联社浈阳分社，账号：80×××59。双方协定照农村信用社执行的各项法律法规与相关利率进行住房按揭，计算如下：傅永素采取5年期按揭供款，每月应向潘才兼缴交1173元，傅永素必须在每月20日前付清当月按揭款给潘才兼，逾期付不清（即第二个月开始月息二分计算，超过三个月，未缴交清按揭款，潘才兼有权解除合同，收回车库，并按照国家相关法律对该房进行转让或拍卖。傅永素每月缴交款项的单据在60天内要与潘才兼对清。2014年11月19日，潘才兼向傅永素出具《收据》一份，确认收到2014年7、8、9、10等4个月鱼湾骏豪庭车库4692元。2015年7月21日，潘才兼向傅永素出具《收据》一份，确认收到2014年12月19日2346元，2015年1月19日1173元，3月16日2346元，7月17日交1173元，合计7038元。潘才兼亦认可收到了上述款项。2012年12月3日，涉案房屋取得了初始登记，登记在张大双、潘才兼名下。一审法院认为：潘才兼、傅永素签订的《房屋按揭供款协议书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。该合同签订后，双方应当忠实履行合同约定。在潘才兼已取得涉案车库产权初始登记的前提下，傅永素应当按照约定履行交付剩余购车库款58000元的义务，但傅永素在支付了11730元（其中包含购买车库款项）后，未继续按照约定履行支付购车库款的义务，其行为已构成违约，故潘才兼诉请傅永素支付剩余车库款，于法有据，一审法院依法予以支持。鉴于庭审中，潘才兼亦认可收到傅永素车库款11730元，并同意扣减，故一审法院认定傅永素仍欠潘才兼购房款46270元。庭审中，潘才兼主张自2015年7月21日起以欠款46270元为本金按月利率2%计付利息给潘才兼，一审法院认为，依据《房屋按揭供款协议书》第三条的规定，逾期付不清，即第二个月开始月息二分计息，潘才兼的该项诉请具有合同依据，一审法院依法予以支持。潘才兼主张的利息起算时间符合合同约定，亦未超过法律规定的上限，一审法院依法予以支持。关于潘才兼主张的办证费3000元，潘才兼未提供任何证据证明其主张，且《房屋按揭供款协议书》亦无对此项费用分担的相关约定，故一审法院对潘才兼的该项诉请不予支持。鉴于合同并未约定潘才兼办理不动产登记的时间，可视为傅永素履行完付款义务后，潘才兼应同时履行办理不动产登记的义务，故潘才兼应在傅永素付清全部款项后即为傅永素办理车库的不动产登记手续。判决：一、限傅永素于判决生效之日起五日内偿还潘才兼剩余车库款46270元及利息（以46270元为本金自2015年7月21日起，按照月利率2%计算至购房款还清之日止）；二、潘才兼在傅永素履行完毕判决第一项内容之日起七日内将涉案车库不动产登记办理至傅永素名下；三、驳回潘才兼的其他诉讼请求。如果傅永素未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662.50元，保全费720元，由傅永素负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、××豪庭户主反映问题协调会议纪要，拟证明上诉人在2016年2月1日协调会议上提出关于涉案房产办证的请求，双方达成办好证后15天内交齐所有费用；2、英德市不动产权信息查询证明，拟证明涉案房屋原权属人为张某与潘才兼；3、经产权系统查询档案资料，拟证明涉案房屋已办理抵押，抵押人为张某、潘才兼，抵押权人为英德市农村信用合作联社，他项权证号：粤（2016）英德市不动产证明第0××92号。被上诉人提交如下证据：情况说明，拟证明张某是同意潘才兼出售涉案房产。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人的行为是否构成违约。根据被上诉人提交的证据，可证实涉案房屋的共有人张某同意被上诉人对涉案房屋进行处分，故上诉人以涉案合同未经共有人同意处分为由主张合同效力待定和一审判决遗漏当事人，理由不成立。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人作为合同当事人，不能以出卖人无权处分为由主张合同无效。因此，涉案合同合法有效，双方均应当忠实履行合同约定。上诉人未按约定支付供房款的行为构成违约，应当承担违约责任。至于上诉人认为是被上诉人未办理不动产权证书才停止支付购房款，属于行使抗辩权。对此，本院认为，首先，双方签订的《房屋按揭供款协议书》并未约定办理不动产权证书的时间，则不存在先办证后支付购房款的约定。其次，上诉人提交的“骏景豪庭户主反映问题协调会议纪要”仅能证明双方对办证时间进行过协商，该会议纪要并非双方协商一致后达成的协议，而是司法所及规划所协调小组为其提出的建议、决定，故不能作为双方对办证时间及支付剩余购房款时间的确认。因此，对于上诉人的该节上诉理由，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。双方在《房屋按揭供款协议书》已明确约定了逾期未支付供房款的违约责任，是双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力。一审判决以该约定为依据计算违约金，并无不当，本院予以认可。上诉人要求调整违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费968元，由上诉人傅永素负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年九月三十日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。