山东省济南市历城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0112执异235号 异议人（案外人）：王玉英，女，1958年2月9日出生，汉族，住济南市历下区。 异议人（案外人）：曲云同，男，1959年8月24日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：王林、孟凡娜，山东盛强律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行，住所地济南市历城区花园路61号，统一社会信用代码913701008632237521。 负责人：张洪敏，行长。 委托诉讼代理人：曹素娟，山东京鲁律师事务所律师。 被执行人：沈倩，女，1982年8月14日出生，汉族，无业，住济南市历下区。 本院在执行中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行（简称农行高新支行）与沈倩金融借款合同纠纷一案中，案外人王玉英、曲云同向本院提出撤销（2019）鲁0112执816号拍卖预告，裁定中止对位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106室执行的书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月3日进行了听证。王玉英、曲云同及委托诉讼代理人王林、孟凡娜，农行高新支行委托诉讼代理人曹素娟及沈倩到庭参加了听证。现已审查终结。 王玉英、曲云同称，请求法院撤销（2019）鲁0112执816号拍卖预告，裁定中止对位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106室执行。事实与理由：2013年12月17日，异议人与杨霄签订《房屋买卖合同书》，购买了涉案房产，总价款60万元，合同签订时支付首付款20万元。杨霄收到首付款的当天就将涉案房屋交付，异议人装修后一直居住至今。按照合同约定，支付首付款后杨霄就应协助异议人办理房产过户，但杨霄一直推脱，无奈异议人又先后多次支付房款，至今已经支付了48万元。因杨霄拒不协助办理房屋的过户手续，异议人于2017年7月将杨霄诉至济南市市中区法院，要求杨霄办理房产过户。因杨霄答应尽快办理过户，异议人只好先撤诉。没想到杨霄于2018年6月14日因病死亡。2019年7月11日，异议人发现历城法院在家门口张贴了（2019）鲁0112执816号拍卖预告及公告，才知道自己购买并居住多年的房屋被历城法院查封及拍卖的事实。异议人认为：一、涉案房屋是申请人2013年12月17日合法购买并取得，申请人装修后入住至今。异议人购买并取得涉案房屋时，没有任何抵押。根据（2018）鲁0112民初9824号民事判决查明的事实，涉案房产是2014年8月6日办理的抵押登记。但是办理抵押登记时涉案房屋已经归属于异议人。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人已经取得涉案房屋的物权期待权，足以阻却人民法院的执行。故申请执行人的抵押权也不能对抗异议人，法院不得执行涉案房屋。综上，历城法院在执行中查封拍卖异议人财产，损害了异议人的合法权益，请求贵院终止对该房产的执行。 农行高新支行称：异议人的陈述与事实不符，理由如下：一、2010年5月14日，杨霄与济南信荣房地产公司就涉案房屋签订《济南市商品房买卖合同》，同年5月18日，杨霄、沈倩与农行高新支行签订《个人购房担保借款合同》，合同履行期限2010年5月18日至2030年5月17日。抵押金额为43.5万元。为了保证该借款顺利偿还，济南信荣房地产公司提供阶段性担保。2014年8月6日涉案房屋办理抵押登记。二、历城法院（2018）鲁0112民初9824号民事判决第四项中，明确判决：农行高新支行对涉案房屋有权申请法院进行拍卖、变卖，并对所得价款在确定的债务范围内优先受偿。故农行高新支行申请法院对涉案房屋予以拍卖有明确的法律依据。 沈倩称：同意农行高新支行的意见。 本院查明，2018年12月20日，本院对农行高新支行与沈倩金融借款合同纠纷作出（2018）鲁0112民初9824号民事判决，判决：一、沈倩于本判决生效之日起十日内偿还农行高新支行借款本金312623.01元及截至2018年9月20日的借款利息5367.4元、罚息103.69元、复利66.99元，合计318161.09元；二、沈倩于本判决生效之日起十日内支付农行高新支行以剩余借款本金312623.01元为基数，自2018年9月21日起至实际给付之日止，按逾期借款利率年利率7.57350%（5.049%×1.5倍）计算的逾期利息。三、沈倩于判决生效之日起十日内支付农行高新支行支行律师费3126元；四、农行高新支行有权对被告沈倩提供抵押担保的位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106（房屋所有权证号：历257688；房屋他项权证号为济房他证历字第××号）申请法院进行拍卖、变卖，并对所得价款在上述第一、二、三项判决确定的范围内优先受偿。五、驳回农行高新支行的其他诉讼请求。 判决书生效后，沈倩未履行。2019年2月28日本院受理农行高新支行强制执行申请，案号（2019）历城执字第816号。2018年11月5日，本院以（2018）鲁0112民初9824号民事裁定书查封涉案房屋。2019年7月15日，本院作出（2019）鲁0112执816号之二执行裁定，裁定拍卖杨霄名下位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106室房屋。2019年7月11日，本院在涉案房屋处张贴查封公告。 另查明，一、2013年12月27日，杨霄与孙启明（孙启明系王玉英与曲云同之子）签订房屋买卖合同，杨霄将涉案房屋出卖给异议人，价款60万元，签订合同时支付首付款20万元，支付首付款后，杨霄协助异议人办理房产过户手续。杨霄承诺于2013年12月30日之前腾空房屋并交付异议人。当天王玉英、曲云同向杨霄支付20万元，杨霄将涉案房屋交付给异议人，此后异议人一直居住至今。截止到2017年4月，异议人已经支付房款48万元，经询问异议人同意将剩余房款12万元交付本院执行。上述事实，有异议人提供的房屋买卖合同、银行回单，杨霄书写的过户证明、收条，孙启明书写的声明及济南市市中区人民法院对杨霄的调查询问笔录、庭审笔录予以证实。二、2010年5月14日，杨霄与济南信荣房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号：LDGJ-D-376），合同约定:杨霄购买济南市化纤厂路与华能路交叉口西南地块D楼2单元106室，总价款544749元。同日，杨霄向中国农业银行提出个人房地产贷款申请，杨霄、沈倩分别在申请人、抵押人处签字捺印予以确认。同日，抵押人杨霄、沈倩签订同意抵押承诺书，承诺同意以位于山东省济南市历下区济南市化纤厂路与华能路交叉口西南蓝调国际小区D号楼2单元106号房产作为抵押物，为借款人杨霄因购买上述房屋向农业银行高新支行借款所产生的债务提供担保。杨霄、沈倩在抵押人处签字捺印予以确认。2010年5月18日，杨霄（借款人、购房人）与农业银行高新支行（贷款人）、杨霄、沈倩（均为抵押人）、济南信荣房地产开发有限公司（保证人）签订个人购房担保借款合同。2014年8月6日，涉案房屋办理抵押登记，房屋他项权证号为济房他证历字第××号，房屋他项权利人中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行，房屋所有权人杨霄，房屋所有权证号历257688，债权数额435000元。 农业银行高新支行于2010年5月18日向杨霄发放贷款435000元，到期日2030年5月17日。截至2018年9月20日，杨霄仍欠原告借款本金312623.01元、期内应收利息5367.4元、罚息103.69元、复利66.99元。2018年6月14日，杨霄因病去世。目前涉案房屋所有权人为杨霄，房产证号历257688。上述事实，由本院（2018）鲁0112民初9824号民事判决予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人王玉英、曲云同在人民法院查封涉案房屋之前与杨霄签订合法有效的书面买卖合同同时合法占有该房屋，已经按照合同约定支付48万元房款，剩余12万元案外人同意交付法院执行，涉案房屋不能办理过户的原因并非案外人的原因。申请执行人办理涉案房屋抵押登记的时间晚于案外人与杨霄签订房屋买卖合同的时间。王玉英、曲云同提出排除执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定中但法律、司法解释另有规定的除外情形，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条及第二十八条规定，裁定如下： 中止对杨霄名下位于济南市历下区化纤厂路7号蓝调国际公寓4号楼2-106室房产（证号：历257688）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦笃毅 人民陪审员  司国桂 人民陪审员  薛 蕾 二〇一九年九月十八日 书 记 员  赵 国