江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异114号之一 案外人：于永宏，男，1987年11月20日出生，汉族，住兴化市。 申请执行人：江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，统一社会信用代码913212045866311759，住所地泰州市姜堰区。 负责人：刘勇，该行行长。 委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 被执行人：张海山，男，1980年2月24日出生，汉族，住兴化市。 被执行人：张菊香，女，1979年8月18日出生，汉族，住兴化市。 被执行人：泰州海鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204569178719L，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：张响玲。 本院在执行江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下简称长江银行姜堰支行）申请执行张海山、张菊香、泰州海鸿房地产开发有限公司（以下简称海鸿公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人于永宏向本院提出书面异议。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年6月28日，本院对长江银行姜堰支行诉张海山、张菊香、海鸿公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初2265号民事调解书：一、张海山于2017年7月31日前偿还长江银行姜堰支行借款本金300000元，于2017年11月15日前偿还长江银行姜堰支行借款本金600000元及利息（截至2016年12月14日的期内利息147567.15元，自2016年12月15日起以未偿还借款本金为基数按年利率18%计算至实际给付之日止），长江银行姜堰支行放弃其余诉讼请求；若张海山未能按约足额履行，则长江银行姜堰支行可就借款本金900000元、期内利息147567.15元及逾期利息（自2016年12月15日起按年利率23.4%计算至实际给付之日止）申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分。二、海鸿公司、张菊香对张海山的上述还款承担连带保证责任。三、若张海山未能按期足额履行，则长江银行姜堰支行有权就海鸿公司抵押给长江银行姜堰支行的坐落于泰州市××区××韵××室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5298号]、2幢13室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5299号]、2幢404室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5300号]、2幢9室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5301号]、2幢7室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5302号]、1幢5室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5303号]、2幢4室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5304号]、7幢21室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5305号]、7幢5-1室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5306号]拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费14230元，依法减半收取7115元，由张海山、海鸿公司、张菊香负担（于2017年11月15日前直接给付长江银行姜堰支行）。 根据长江银行姜堰支行的申请，本院于2017年10月24日立案强制执行，案号为（2017）苏1204执2471号。长江银行姜堰支行于2018年7月23日向本院出具申请书，请求撤回本次执行申请，本院于同日作出执行裁定：终结（2017）苏1204执2471号案件的执行。2019年6月10日，本院执行恢复立案，案号为（2019）苏1204执恢502号。在本案执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）执恢502号执行裁定：查封海鸿公司名下位于泰州市××区××韵××室、××室、××室、××室的房屋，并于2019年6月11日向泰州市××区不动产登记中心发出（2019）执恢502号协助执行通知。2019年7月2日，本院作出（2019）苏1204执恢502号之一执行裁定：拍卖被执行人海鸿公司所有的位于泰州市××区××韵××室、××室、××室、××室的房地产。 于永宏提出异议称，我于2013年2月26日签订了房屋购买合同，进行了网上备案，开具了增值税发票，并随后在2013年3月15日向江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）办理了住房按揭贷款。本人于2013年4月起至2018年3月每月如期还贷，共计还贷190000元。还款结束后我在银行办理完结手续并准备拿回本人的房产证和土地证时才得知房产处于查封阶段。两年来始终在寻求解决此事。奈何期间爱人得乳腺癌，为了配合她积极治疗，我一直陪护她在各大医院奔波，并向相关人员说明情况并提供了相关资料复印件。现姜堰法院将我的房屋查封、拍卖补偿给长江银行姜堰支行，侵犯了我的权利。请求：停止对位于泰州市××区顾××韵××室（备案号为2号楼商9号、住9号）房屋的执行；确认上述房屋归于永宏所有。 另查明，1.于永宏（买受人）与海鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同，所涉房屋为海韵新寓一期2#楼商9号房，该商品房用途为商铺，建筑面积79.75平方米，总金额382800元；等。该商品房买卖合同已于2013年2月26日进行网上备案。于永宏（买受人）与海鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同，所涉房屋为海韵新寓一期2#楼住9室，该商品房用途为住宅，总金额296970元；等。该商品房买卖合同已于2016年8月10日进行网上备案。 2.2013年3月15日，姜堰农商行（贷款人、抵押权人）、于永宏（借款人、抵押人）、海鸿公司（保证人、开发商或售房单位）签订个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同，约定：房屋座落于海韵新寓一期2幢商9号，房屋类型为商铺；借款金额190000元，借款期限自2013年3月15日至2018年3月14日，等。姜堰农商行依约向于永宏发放贷款190000元，2018年3月15日，姜堰农商行出具情况说明，证明于永宏就贷款190000元已于2018年3月14日已全部结清。 3.不动产登记显示：坐落于顾××韵××室房屋建筑面积178.74平方米，其中非住宅79.75平方米、住宅98.99平方米。2015年12月15日办理最高额抵押，抵押权人长江银行姜堰支行，不动产权证明号为泰房他证姜堰字第××号。案涉不动产于2016年10月20日被本院查封，查封文号（2016）苏1204执保第467号；于2019年6月11日被本院轮候查封，查封文号（2019）苏1204执恢502号。 4.于永宏提供的署期2011年2月5日的欠条载明：今欠到许国强人民币叁拾万元整￥300000.00今欠人:张海山。于永宏提供的署期2013年2月20日的收条载明：今收到于永宏海韵新寓一期2幢商9、住9购房款30万元。注：张海山所欠许国强的30万元转为于永宏2幢商9、住9的购房首付款，尚余购房款由于永宏按揭来支付。张菊香。并加盖海鸿公司印章。于永宏提供的未署期的证明载明：本人俞婉芹，身份证号码为，2011年至2016年年底在海鸿公司上班，负责海鸿公司购房合同的签订，网上备案和交房手续的办理。现证明于永宏于2013年购买了海韵新寓2幢商9、住9住房，并协助其在姜堰农商行办理了19万元房屋贷款。2016年8月10日与其办理了交房手续，并交付了钥匙。证明人：俞婉芹电话号：152××××5680，并加盖海鸿公司印章。左侧写有“情况属实”，并盖有“泰州市××区顾高镇村镇规划建设服务站”印章。 5.于永宏于2019年8月28日至泰州市××区不动产登记中心查询其名下的住房情况显示无。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，所涉两份商品房买卖合同载明的购房价款合计为679770元，于永宏并未提交支付全部购房款的证据。从于永宏提交的证据看，仅能证明其向海鸿公司支付了用于购买海韵新寓一期2#楼商9号房屋的190000元购房款；于永宏提交的署有张海山名字的欠条和盖有海鸿公司印章的收条真实性无法确认；即便上述欠条、收条真实，也因海鸿公司未实际收到该300000元而不能视为于永宏已实际向海鸿公司支付了该300000元购房款。因此，于永宏已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十。案涉海韵新寓2幢9室房屋于2015年12月15日即抵押给长江银行姜堰支行，其于2016年8月10日网签涉及海韵新寓一期2#楼住9室的商品房买卖合同，属于对他人权利障碍的忽略，应认定为存在过错。综上，于永宏的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，对其要求停止拍卖并确权的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回于永宏的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 法信超链：裁判450篇期刊1篇 × 审 判 长  赵东平 审 判 员  陈 祥 人民陪审员  许建国 二〇一九年九月二日 法官 助理  陈 博 书 记 员  周 洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。