山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初1752号原告：周凯，男，1987年8月21日出生，汉族，大专文化，个体户，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王霞，山东全和律师事务所律师。被告：山东榴都房地产集团有限公司,住所地：峄城区立交桥南裴山路东侧。法定代表人：王玉法，总经理。委托诉讼代理人：王显玉、秦陆路，山东鲁拓律师事务所律师。原告周凯与被告山东榴都房地产集团有限公司（以下简称“榴都房地产”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周凯及其委托诉讼代理人王霞，被告榴都房地产的委托诉讼代理人秦陆路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凯向本院提出诉讼请求：一、判令被告在本判决生效后三十日内将涉案房屋所有权转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理涉案房屋所有权转移登记；二、判令被告向原告支付自2016年3月20日至原告实际取得涉案房屋所有权登记之日止的违约金（以全部已付房款总额466,000元为基数，按照每日万分之一向原告支付违约金，其中自2016年3月20日至2019年3月24日期间的违约金为51,027元）；三、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年9月6日及9月17日，原告之妻孔静分两次向被告支付购房款146,000元，用于购买被告开发的舜天国际花园2号楼东1单元18层东3户房屋（房屋位于枣庄市市中区，原被告于2014年1月23日签订《商品房买卖合同》，约定了双方间的权利义务。合同签订后，原告按照约定履行了合同约定的交付房款的义务，被告于2014年2月21日履行了交付涉案房屋的义务。《商品房买卖合同》第十九条第（三）款第2项约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。被告未按合同约定办理备案及协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续,已构成违约，应当按合同约定向原告支付违约金。合同第二十四条争议解决方式约定：如因合同产生争议，依法向房屋所在地人民法院起诉。综上,为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判如所请。被告榴都房地产辩称：一、根据合同约定只有因被告的责任不能办理房产登记的情况下被告才应承担违约责任，但是本案中原告本身存在过错，其至今未缴纳住房维修基金，所以,被告无法协助原告办理产权过户登记；二、原告诉请的违约金计算时间有部分超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求依法举证如下证据：1、《商品房买卖合同》一份；2、结婚证、离婚证、收据三张购房发票一份；3、枣庄华联物业管理有限公司收据二张。被告对原告举证证据，均无异议。根据双方当事人的陈述、举证、质证及庭审查明，本院认定如下事实：被告投资开发了“舜天国际花园”房地产项目。2014年1月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为YS0027540《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告以466,000元价格（合同约定的房屋价格，不包括储藏室及车位）购买被告开发的坐落于枣庄市市中区君山路232号舜天国际花园2号楼东1单元18层东3户房屋一套。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付了全部购房款466,000元（不包括储藏室及车位），被告于2014年2月21日将上述房屋交付给原告，原告于同日向枣庄华联物业管理有限公司交纳了物业管理费150元。被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，原告至今未取得涉案房屋的所有权证。原告至2019年8月29日本案庭审时，尚未缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限内未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2014年2月21日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2014年2月21日后90日之次日即从2014年5月21日起一直延续至今，故违约金的计算应从2014年5月21日起开始计算。原告于2019年4月16日就本案诉至本院，但其未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年4月16日起诉之日往前倒推三年,即2016年4月16日之后的违约金未超过诉讼时效。另原告至本案开庭之日止尚未缴纳涉案房屋的住宅专项维修资金，被告当庭答辩提出，缴纳住宅专项维修资金系原告的义务，原告应当自行缴纳，被告的该主张，依法应视为其当庭向原告正式发出了缴纳该项资金的通知。故本院支持被告承担逾期办证违约金的计算时间应自2016年4月16日至2019年8月29日（本案开庭之日）止。原被告双方合同约定违约金的计算标准为：“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”，该约定不违反法律法规的强制性规定，故本院予以支持。依据原被告签订的《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。综上所述，原告的部分诉求，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告山东榴都房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区君山路232号舜天国际花园2号楼东1单元18层东3户房屋的权属登记备案材料报产权登记机关备案，并协助原告周凯办理上述房屋所有权转移登记手续；二、被告山东榴都房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告周凯违约金57224.8元（以466,000元为基数，计算时间自2016年4月16日至2019年8月29日止计1228天，按日万分之一计算）；三、驳回原告周凯其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,076元，由被告山东榴都房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  王 璟人民陪审员  栗兴亮人民陪审员  马洪华二〇一九年九月一日书 记 员  闫相坤