山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终7255号 上诉人(原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区滨河东路与凤翔街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：张希锋，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：孙运立，男，1954年6月29日出生，汉族，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：高学本，山东合清律师事务所律师。 上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人孙运立商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院(2019)鲁1302民初5324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该案中，被上诉人未能按时办理房屋产权证的原因为该小区业主私搭乱建情况严重，导致该小区规划验收迟迟未能通过，致使被上诉人房屋产权证不能按时办理，并非上诉人的责任，按照合同约定，上诉人不应当承担违约责任。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证（从合同义务）违约金计算标准也应当低于逾期交房（主合同义务）违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。第四，涉案房屋已于2019年3月13日取得大产权证，并且上诉人已经通过电话、张贴通知等形式通知了被上诉人，一审法院认定违约金计算的截止时间计算错误。 孙运立辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 孙运立向一审法院起诉请求：1.判令被告支付违约金348374元（按同期贷款利率计算，自2015年6月1日至2019年2月19日止），直至办理完房产证止；2.诉讼费用由被告承担。 一审中，原告孙运立为证实其诉讼请求，提交证据如下：商品房预售合同一份，证明原告于2015年1月12日与被告签订房屋预售合同，购买了案涉房屋及配房，房屋的代码及坐落位置详见合同，房屋单价为6547.39元，建筑面积是144.51平方米，合同载明的价款为1184947元，房价以实际交付的为准，原告实际交纳的房款130万元（包含主房、配房及两个车位，合同载明的只是主房及配房的价款）；2.购房发票6张，证明原告交付房款的时间、数额；3.不动产登记信息查询表一份，证明案涉合同的所有权人；4.领取楼房钥匙收据，证明被告2015年6月1日交付楼房的事实。经质证，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司对原告提交的证据1-4真实性无异议。其认为，证据1、2中房款为1184258元，基余均为缴纳的车位；证据4证明涉案房屋已经在规定期限内交付。 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司为证实其抗辩主张，提交证据如下：1.备案工程基本情况表复印件一份，证明涉案52号楼已经于2016年4月29日进行了综合验收，并且竣工验收设备齐全，具备办理条件，原件存于规划局；2.临沂市规划局关于查处违法建设的临规法函字（2015）143号复印件及临沂市城市管理局作出的城市管理行政执法责令限期改正违法行为通知书临城管限改（2018）1-4029号复印件，证明因原告及小区其他业主在一楼围护庭院，擅自改扩建，与规划审批内容不符，导致相关单位责令其改正，最终导致无法办理产权登记，系因原告自身违法行为。原件存于河东区人民法院；3.违法围护庭院及擅自改扩建现场照片，证明原告的违法行为；4.临沂市兰山区人民法院作出的（2018）鲁1302民初13246号判决书一份，证明若我方存在违约行为，其计算标准应当按照合同载明的房款为基数，并按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即年利率4.35%。经质证，被告对原告提交的证据2-4真实性无异议。其认为，证据1系复印件，即使属实也无法达到被告的证明目的，涉案房屋至今没有办理产权证属实，与原告提交的证据2相符；证据2所证明的内容正是不能办理产权登记的原因，原告没有围护庭院的行为；证据3也证明原告未围护庭院；证据4证明目的有异议，涉案小区业主持有的合同有很多版本，该判决书是否与原告持有的购房合同一致，我方存在异议。 原、被告对对方所提交证据的真实性基本无异议，对原、被告所提交证据的真实性，一审法院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下事实：一、2015年1月12日，原告（买受人）孙运立与被告（出卖人）山东荣盛富翔地产开发有限公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为ＹＳ34060。合同约定，由原告购买被告开发的位于临沂市北城新区房屋一套及第52号楼-102号储藏室一间，房屋面积为144.51平方米，储藏室面积为36.47平方米，每平方米价格为6547.39元，总房价款为1184947元。合同第六条付款方式为一次性付清房款1184947元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告实际支付购房款1184258元。被告于2015年6月1日向原告交付房屋。后原、被告因逾期办理房产证的违约问题发生争议，原告诉至一审法院；二、2018年10月19日，临沂市规划局向临沂市不动产登记中心出具关于“香醍荣府”项目规划竣工核实情况说明的函一份，载明山东荣盛富翔地产开发有限公司开发建设的香醍荣府项目，位于北城新区。在竣工核实中发现该项43＃、48＃住宅楼中一楼存在违建阳光房情况，具体如下：43＃楼2户：1-102、1-101，48＃楼1户：1-101。请贵局对以上存在加建阳光房的住户不予房屋产权登记。同日，临沂市规划局向临沂市城市管理局出具关于查处违法建设的函，载明山东荣盛富翔地产开发有限公司开发建设的香醍荣府项目，位于北城新区。在规划竣工核实中发现43＃楼东户、48＃、49＃楼东单元两户、55-57＃楼一楼楼前建设小院，与规划审批不一致。请贵局依法查处，并将处理结果尽快反馈我局。2018年12月25日，临沂市规划局兰山分局出具情况说明一份，载明被告开发的香醍荣府44＃-47＃、50＃-53＃楼建设小院与规划审批不一致。2019年1月23日，临沂市规划局兰山分局出具情况说明一份，载明被告开发的香醍荣府45-1-401、45-1-402、52-1-401、52-1-402……业主将顶楼露台封闭。2019年2月25日，临沂市自然资源和规划局出具违法建设认定函，载明45＃1-401、1-402，52＃楼1-401、1-402……存在封闭露台行为。上述违法行为中，均未列明原告孙运立存在被告山东荣盛富翔地产开发有限公司所陈述的围护庭院等的行为。 一审法院认为，该案争议焦点为，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司是否应对原告孙运立逾期办理产权登记手续承担违约责任及原告所主张的违约金应如何计算。一审法院认为，一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司所提供的临沂市规划局、临沂市自然资源和规划局、临沂市规划局兰山分局等出具的情况说明及相关函件中，均未注明原告孙运立存在围护庭院等违法行为。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告山东荣盛富翔地产开发有限公司主张的违约原因并非不可抗力，可以通过合法的途径解决，此原因亦非原告孙运立的行为，被告以此主张免责不能成立；二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；三、原、被告签订的商品房预售合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人、出卖人双方协商执行。”涉案房屋于2015年6月1日交付，被告应在2016年6月1日前将应由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，被告山东荣盛富翔地产开发有限公司有义务确保涉案楼房具备过户条件，现被告至今未按照合同约定协助原告办理房屋权属登记的行为已构成违约，被告应向原告支付违约金。一审法院酌定违约金自2016年6月1日起按年利率6%计算。原告主张以房价1184947元为基数计算至2019年2月19日，因此违约金总数额为193310元（按已付购房款1184258元为基数，自2016年6月1日起至2019年2月19日止，即1184258元×6%÷365天×993天）。综上，原告孙运立部分诉讼请求成立，对成立部分的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告孙运立逾期协助办理产权登记的违约金193310元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告孙运立的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3263元，由原告孙运立负担1263元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担2000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。 涉案小区规划验收不能通过的责任主体必然是建设方即上诉人荣盛公司，一审法院认定其对此承担责任正确。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6526元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邵泽毅 审判员  马 骏 审判员  李大军 二〇一九年九月二十日 书记员  李 敏