上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初2104号原告(反诉被告)钱将旗，男，1960年4月27日出生，汉族，住上海市。委托代理人钱某某，男，1990年1月10日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)翟骏，女，1966年10月13日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人谭文辉，上海明伦律师事务所律师。原告钱将旗与被告翟骏及反诉原告翟骏与反诉被告钱将旗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)钱将旗及其委托代理人钱某某，被告(反诉原告)翟骏及其委托代理人谭文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱将旗诉称，原、被告于2017年12月10日共同签订了《房屋租赁合同》，被告在合同中使用假名字“李晶”、假身份证号：“XXXXXXXXXXXXXXXXXX”。合同约定，原告将位于本市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告居住使用，租赁期自2017年12月25日起至2018年12月24日止，租金每月人民币9000元(以下币种均为人民币),每两个月为一期支付,第一次租金于2017年12月25日前付清,以后每月提前五天支付下期租金。然被告违反合同约定,以手头紧为由,拒绝支付2017年12月25日至2018年1月24日的第一个月租金,表示会在租赁中期支付，可至今没有支付。此后被告又一次违反合同约定,拒绝支付2018年11月25日至2018年12月24日的最后一个月租金。在2018年12月24日租赁期限届满后，原告要求被告对房屋进行交接，尽快将门卡、钥匙返还原告，被告拒绝，违法占用系争房屋至今。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付迟延支付的房租18000元(具体为2017年12月25日至2018年1月24日的租金9000元和2018年11月25日至2018年12月24日的租金9000元)；2、被告支付房租滞纳金(滞纳金标准按日租金300元，从2018年12月25日至实际补齐租金为止)；3、被告交还系争房屋,并支付占用房屋的使用费(使用费标准按日租金的两倍，从2018年12月25日至实际交还房屋之日止)；4、被告支付违约金18000元；5、被告承担本案诉讼费。被告翟骏辩称，第一，“李晶”是被告的曾用名，系争房屋是被告与案外人王某某承租来合作开公司的，公司的法人代表是王某某，但原告坚持要求被告也在合同上签名，被告认为原告比较难搞，所以在填写身份证号码时随便写了一个假的号码。第二，合同签订后，原告实际于2018年1月12日才将系争房屋交付被告，且因前租户将系争房屋的墙面弄得一塌糊涂导致被告无法正常使用，故原告免费给被告使用几天，租金收据写的租期自2018年1月22日开始。因原告延期交房，被告认为租赁期应自2018年1月12日至2019年1月11日。整个租期内被告总计支付了10个月的租金和押金，少付的租金实际是租期的最后两个月。第三，因系争房屋不适合办公，被告已于2018年9月28日搬离并通知原告来取钥匙。当时被告已经支付租金至2018年11月11日，被告向原告表示多付的租金和押金不要求退还，算作违约金。原告同意被告提前退租，但提出因为被告也是小区的业主，要求被告帮忙开系争房屋的房门配合新租客来看房至租期结束，剩余租金不用支付，且押金可以退还被告。被告认为双方就提前解约已经达成合意。第四，原告挂牌后，在中介处留了被告的联系方式，之后被告一直配合原告开门接待中介和租客上门看房多达五、六十次，自己并没有占有使用房屋。第五，因一直没有找到新租客，原告便不愿意退还押金给被告，也不出面办理交接，导致被告无法交付钥匙。无奈之下被告于2019年1月8日去居委会，准备将要求交给居委会，但是居委会不肯收。2019年2月15日，居委会组织协调，被告再次准备将钥匙交给原告，但原告要求居委会和社区民警作书面证明，居委会和社区民警不同意，原告就不肯收回钥匙。综上，不同意原告的诉讼请求。如果法院认为被告需要承担滞纳金和违约金，那么该两项标准过高，请求予以调整。反诉原告翟骏诉称，2017年12月10日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，然反诉被告直至2018年1月11日才发消息表示第二天即2018年1月12日交付钥匙给反诉原告，第二天双方交接了系争房屋，反诉原告当日支付押金9000元，反诉被告出具收据。2018年9月28日，反诉原告搬离系争商铺，同时通知反诉被告提前终止合同，要求办理房屋交接，已支付的房租和押金作为违约金。反诉被告同意解约，且基于自己工作较忙，双方关系尚可，提出将房屋挂牌出租，钥匙仍留在反诉原告处，如有新租客看房时反诉原告要代为开门，直至租期届满，届满后反诉被告退还押金。随后，反诉被告将系争房屋挂牌出租，并将反诉原告的联系方式告知中介，称看房可以联系反诉原告，反诉原告在此期间代为开门几十次。2018年12月底，反诉原告多次联系反诉被告要求见面处理押金和房屋交接问题，但反诉被告一直未予正面回应，也未出面解决此事，反诉原告只能向有关部门求助解决此事。现反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告支付逾期交房违约金5700元(按照日租金300元，逾期交房19天计算)；2、反诉被告退还押金9000元；3、本案受理费由反诉被告承担。反诉被告钱将旗辩称，第一，反诉被告于合同签订当日即2017年12月10日将系争房屋交付反诉原告，并且交接了房屋内的设施设备，合同对此也有确认。后因反诉原告提出了合同之外的要求，即要求安装不锈钢门，否则拒绝支付租金和保证金，故反诉被告在2018年1月11日发消息给反诉原告要求带钥匙给装门的师傅开门，大门于次日安装完毕。第二，反诉原告称其2018年9月28日已经搬离，但在9月27日，反诉原告还支付了2018年9月25日至2018年11月24日的两个月租金，并没有提出要提前退租，更未说过将上述两个月租金和押金作为违约金给反诉被告。后在11月底反诉原告表示可能要提前退租，并会找其他人来继续租赁，对于反诉被告来说，只要有人支付租金即可，如果能够找到新租客接续合同剩余租期，反诉被告可以不追究反诉原告的违约责任并退还押金，故反诉原告在寻找租客的同时，反诉被告也帮助一起寻找。然直至租期届满都没有找到租客，反诉原告还在租期届满后继续占用系争房屋，反诉被告要求其交还系争房屋遭到拒绝。第三，2019年2月15日，双方前往居委会协商解决问题，居委会人员和社区民警都在场。为避免纠纷，反诉被告要求居委会和民警将收钥匙的经过写下来。另外反诉原告也不同意将钥匙直接给反诉被告，要求给第三方，并让居委会和民警写收条，居委会和民警均没有同意，故当日钥匙没有交接。综上，反诉被告同意退还押金，不同意支付逾期交房违约金。如果法院认定反诉被告逾期交付需要承担违约金，反诉被告对违约金标准没有异议。经审理查明，系争房屋产权人是原告及案外人钱某某、彭某某，三人系夫妻、子女关系。2017年12月10日，原告(出租人、甲方)与“王某某”、“李晶”(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，落款乙方处“王某某”、“李晶”字迹均由被告签署。合同约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2017年12月25日至2018年12月24日；若甲方未能于本条约定的起租日向乙方交付房屋，每逾期一日，甲方应按日租金的一倍向乙方支付逾期违约金，直至甲方向乙方实际交付房屋之日止，且起租日相应顺延，租赁期限不变；租金每月9000元，按两个月为一期支付，第一期租金于2017年12月25日前付清，以后每月租金支付时间为该期5日前；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任；乙方同意支付给甲方租赁保证金9000元，乙方应于签订合同当日或之前向甲方支付；除甲乙双方达成续租协议外，乙方应在租赁期限届满后当日内将该房屋及装修、设施、设备归还甲方，如逾期返还的，每逾期一日，乙方须按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；违约责任：本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面等文字催告后仍然不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方必须支付守约方违约金，违约金金额为月租金的两倍；屋内设施、设备清单：两台挂壁空调、一台立式空调、一台冰箱、一台洗衣机、一台热水器、沙发两个、书柜两个、大衣柜一个、电视柜一个、茶几一个、吊椅一个、阳台门帘、南北窗帘、遮阳伞一个、门禁卡一张、主门钥匙一把、南北房门钥匙和卫生间钥匙各一套；从2018年5月21日开始，由“李晶”交纳剩余房租，与王某某不产生任何关系。2018年1月11日，原告向被告发微信称“李老师，明天早晨7点半门钥匙就要到了”。次日即2018年1月12日，原告向被告出具收据，确认收到被告支付的2018年1月22日至2018年3月21日的租金18000元和押金9000元。2018年9月27日，被告向原告支付两个月租金18000元。次日即2018年9月28日，被告向原告发微信称“你快点安排来装修水台，和卫生间里的水龙头。”2018年11月16日，原告向被告发微信称“李老师，星期天下午我去大华清水湾，到时麻烦你开一下门，谢谢”，被告回复“我是最负责的，你应该谢谢我”，原告回复“是的，刚才电话沟通定这个星期天下午来，李老师是最负责的，谢谢”。2018年12月10日，原告向被告发微信称“李老师，你上星期说，那个需要租房子人的电话给我的，今天能否给我”。2018年12月29日，原告向被告发微信称“李老师，你好，我明天下午1点钟左右来大华清水湾拿29号101室门钥匙，麻烦你把门钥匙给我，谢谢”，被告回复“那押金给我吗？我还在租约中，房子里有重要的值钱东西”。此后，双方一直就欠租和交还钥匙进行沟通。2019年2月15日，原、被告至居委会协商钥匙交接问题，原告要求居委会和社区民警就收钥匙的经过出具证明，未获得居委会和社区民警的同意，双方钥匙交接未成功。2019年3月13日，在本院的释明下，原、被告对系争房屋进行交接，被告将钥匙交付原告。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，被告提出反诉，请求判决如其反诉请求。反诉部分查明事实同本诉。审理中，第一，原告为证明双方并非于2018年1月12日才交接系争房屋，提供了落款日期是2018年1月2日的字条一张，主要内容为“凯旋北路XXX弄XXX号XXX室，2018年1月12日早上7点30分到小区安装，需要开门接电源，联系房客开门XXXXXXXXXXX”。原告称该字条系装门师傅书写，被告认为该字条不能证明原告在合同当日交付房屋，原告所说的不锈钢门在被告收房时就存在。第二，鉴于双方于2019年3月13日进行了房屋交接，原告明确诉讼请求第二项，要求被告向原告支付房租滞纳金从2018年12月25日至2019年3月13日止以及撤回诉讼请求第三项中的要求被告交还房屋,并明确要求被告支付占用房屋使用费从2018年12月25日至2019年3月13日止。第三，被告表示其在2018年12月29日称房屋内还有重要、值钱物品是在原告恐吓被告要撬门的情形下所说的气话。被告另外认为即便要支付房屋使用费，也应当从2019年1月12日计至2019年3月13日，且被告主张的使用费标准过高，请求予以调整。庭审中，被告申请四位证人到庭作证。证人孙坚旻的证人证言是：证人是小区保安。被告于2018年9月28日搬离系争房屋，还向证人借了电动车用于搬运物品。证人时艳荣的证人证言是：证人是我爱我家中介公司的员工。2017年被告想要租房做办公，证人向其介绍了系争房屋，看完房后证人发现原告叫住被告想要私下交易，最终被告支付了中介费，原告没有支付。证人没有参与租赁合同的签订以及交房等过程。2018年10月，被告告知证人系争房屋已经空出来了，要求证人继续找客户。证人询问是原告还是被告挂牌，被告表示是原告让她挂牌，挂牌信息留她的就可以，原告委托她开门看房。证人带客户看房时的确是被告拿钥匙来开门的，证人看到系争房屋是空关状态，没有被告的物品。证人张立影的证人证言是：证人是小区物业保洁人员，被告搬家用的是证人的三轮车。搬家时间大概在2018年8、9月份，那段时间一直在借用。证人还上门将被告不要的物品拿走。证人阚震的证人证言是：证人是小区对面的饭店老板，被告经常来店里吃饭。2018年国庆节前，被告因为系争房屋里有几样东西搬不动请证人去帮忙。证人上门的时候，看到房屋内已经没有什么东西了。原告认为四位证人均与被告有利害关系，且证明内容为被告搬离的情况，但是原告并不清楚被告是否搬离以及何时搬离。被告对证人证言无异议。本院认为，虽然被告以“李晶”的名字签订合同且合同约定的另一承租人“王某某”的名字亦由被告所签，但双方对于租赁关系发生在原、被告及案外人王某某之间以及自2018年5月21日起“王某某”退出租赁关系的事实并无异议，本院对此予以确认。该《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。就本案中双方争议的问题，本院一并分析如下：首先，关于原告交付房屋给被告的时间。根据查明的事实，原告于2018年1月11日通知被告房屋钥匙次日就到，而被告在次日即2018年1月12日支付了租金和押金，原告出具收据予以确认。而原告对于其所称于合同签订当日即2017年12月10日交付房屋的事实未能提供证据证明，且原告所称合同约定的屋内的设施设备明细可以印证交房时间，无事实与法律依据，本院难以采信。本院采纳被告的观点，即双方于2018年1月12日交接房屋。根据合同约定，逾期交房则起租日顺延，租赁期限不变，本案的租赁期应自2018年1月12日至2019年1月11日止。其次，关于被告搬离系争房屋以及钥匙交接问题。第一，被告称其于2018年9月28日已经搬离系争房屋，但其却于前日即9月27日支付了两个月租金，还于9月28日当日要求原告来修理水台、水龙头，被告的行为不符合常理。第二，即便被告提前搬离了房屋，但未提供证据证明就提前退租事宜与原告协商一致，且被告并未及时交还钥匙，其理由是原告要求其代开门以方便新租客看房，并承诺剩余租金可以不付，押金在租期届满后退还。对此原告予以否认，被告未进一步提供证据证明，本院对原告的陈述难以采信，且即便被告的上述陈述属实，被告亦未提供证据证明原告有放弃剩余租金的承诺。第三，被告直至2018年12月29日还向原告表示双方仍在租约中且系争房屋内有其重要、值钱的物品，故本院认为至少在该日前系争房屋仍在被告的控制之下，其所谓说的是气话，本院难以认同。第四，双方于2019年2月15日就钥匙交接进行协商。根据双方陈述，本院认为最终没有成功交接钥匙的原因系原告提出要求居委会和社区民警出具相关证明遭拒，进而其拒绝接受被告交付的钥匙。针对原告的本诉诉请，基于上述论述本院认为被告应当向原告支付租赁期内的全部租金。虽然原告要求被告支付的两个月租金的起止日期与本院认定的有所区别，但为避免讼累，本院进行调整后对该诉请予以支持。因被告至今未支付该两个月租金，构成违约，原告主张被告支付滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的占用费，因被告在租期届满后仍未交付钥匙，故应当支付房屋占用费，占用费的截止日期以2019年2月15日为宜。至于滞纳金和占用费的标准，鉴于被告提出合同约定的标准过高，请求法院予以调整，本院结合被告的违约情节、原告的实际损失等因素酌情予以确定。关于原告主张的违约金，因合同约定的违约金的适用前提是守约方单方面解除合同，对于本案事实不适用，故本院对该诉讼请求不予支持。针对反诉原告的诉讼请求，基于前述论述，反诉被告逾期交付房屋构成违约，应承担合同约定的违约责任。经过本院释明，反诉被告对合同约定的违约金标准无异议，本院对此予以确认，对反诉原告的诉讼请求应予以支持。反诉被告同意退还押金，无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告翟骏应于本判决生效之日起十日内支付原告钱将旗上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋两个月的租金人民币18000元；二、被告翟骏应于本判决生效之日起十日内支付原告钱将旗逾期支付租金滞纳金人民币6000元；三、被告翟骏应于本判决生效之日起十日内支付原告钱将旗占用房屋使用费(自2019年1月12日至2019年2月15日，按照每日人民币300元计付)；四、对原告钱将旗其余的诉讼请求不予支持；五、反诉被告钱将旗应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告翟骏逾期交房违约金(自2017年12月26日至2018年1月12日，按照每日人民币300元计付)；六、反诉被告钱将旗应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告翟骏押金人民币9000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币1150元，减半收取计人民币575元，由原告负担人民币211元，被告负担人民币364元。本案反诉受理费人民币83.7元，已减半收取，由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一九年九月二十三日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。