江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初3394号 原告：泰州市姜堰区白米镇人民政府，住所地泰州市姜堰区白米镇人民路**，统一社会信用代码11321284014457183A。 法定代表人：纪立，该镇镇长。 委托诉讼代理人：钱越，江苏清越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐冬霞，江苏清越律师事务所律师。 被告：江苏新世纪波纹管有限公司，住所地泰州市姜堰区白米镇曙光工业园区，统一社会信用代码91321204767350831R。 法定代表人：刘小宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宇，北京市盈科（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌斌，北京市盈科（扬州）律师事务所实习律师。 原告泰州市姜堰区白米镇人民政府与被告江苏新世纪波纹管有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐冬霞、被告委托诉讼代理人王宇、徐斌斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2004年6月29日、2005年11月21日、2006年8月1日签订的三份《房地租赁协议》；2.被告立即腾空房屋并向原告返还所占用的房屋及土地；3.被告向原告给付至起诉之日所欠租金944903元，并给付自2019年4月24日起至实际返还之日的占用费（每天按390元计算）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告先后在2004年6月29日、2005年11月21日、2006年8月1日与被告签订《房地租赁协议》，约定被告租用原告位于曙光工业园区的土地和房屋，并明确了租赁房屋及土地的面积、租赁期限、年租金等。协议签订后，原告按约交付了租赁物，但被告未能履行支付租金的义务。截止起诉之日，被告应缴租金1969887.6元，已缴租金1024984.56元，尚欠租金944903.04元。原告于2018年11月30日、2018年12月13日向被告发出催收欠缴租金及解除租赁协议的通知，但被告均未予理睬。 被告辩称，原告不是案涉土地的所有权人，其非法占有被告缴纳的款项已构成刑事犯罪。案涉协议属于无效合同，原、被告应按过错各自承担经济损失。即使协议有效，原告的请求也无事实根据和法律依据。案涉协议履行期间，原告存在多处违约和侵权，根据招商引资政策，原告应当向被告返还相关款项，并承担原告的有关损失。不同意原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2004年6月29日，姜堰市经济开发区曙光工业园（甲方）与泰州新世纪波纹管有限公司（乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定乙方自愿承租白米镇工业园区的房屋及土地，房屋建筑面积1785.25平方米，土地面积7379.2平方米，房屋年租金35705元，土地年租金17710.08元，租赁期限暂定6年，自2004年8月1日至2010年8月1日，租金按季结算，乙方分别在每个季度的前5日内交付给甲方，乙方租赁甲方的土地、房屋，在租期内享有使用权，房屋产权归甲方所有，乙方逾期交付租金，除应如数补交外，每日按应交租金的10%支付违约金，等等。协议签订后，姜堰市经济开发区曙光工业园将协议约定的房屋、土地交被告使用。2005年11月21日，姜堰市经济开发区曙光工业园（甲方）与姜堰市新世纪波纹管有限公司（乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定乙方自愿承租白米镇工业园区的房屋及土地，房屋建筑面积2393.9平方米，土地面积3.34亩，房屋年租金71817元，土地年租金5344元，租赁期限暂定6年，自2005年10月21日至2011年10月21日，租金按季结算，乙方分别在每个季度的前5日内交付给甲方，乙方租赁甲方的土地、房屋，在租期内享有使用权，房屋产权归甲方所有，乙方逾期交付租金，除应如数补交外，每日按应交租金的10%支付违约金，等等。协议签订后，姜堰市经济开发区曙光工业园将协议约定的房屋、土地交被告使用。2006年8月1日，姜堰市经济开发区曙光工业园（甲方）与姜堰市新世纪波纹管有限公司（乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定乙方自愿承租白米镇工业园区的房屋及土地，房屋建筑面积400平方米，土地面积1.1亩，房屋年租金10000元，土地年租金1760元，租赁期限自2006年8月1日至2011年10月21日，租金按季结算，协议签订后三天内缴纳第一年土地及房屋租金，次年3月份前必须缴足当年租金，乙方租赁甲方的土地、房屋，在租期内享有使用权，房屋产权归甲方所有，等等。协议签订后，姜堰市经济开发区曙光工业园将协议约定的房屋、土地交被告使用。协议履行期间，被告缴纳了部分租金。协议约定的租期届满后，被告继续使用租赁的房屋、土地。2018年12月8日，原告向被告送达一份《关于解除厂房及土地租赁协议的告知函》，要求被告在收到告知函后7日内缴纳尚欠租金，并承担逾期缴纳租金的违约金。同时在告知函中载明：鉴于被告未按约履行，依法解除与被告签订的所有房屋及土地租赁协议。2018年12月21日，原告向被告送达一份《关于限期腾空交房及返还租赁物的通知》，载明：贵单位未能按告知函的要求履行权利和义务。为此，特通知贵公司在收到本通知后10日内腾空租赁房屋内的所有物品，一并返还租赁协议中约定的所有租赁物，同时结清欠款。如逾期未腾空和返还租赁物，本人民政府将采取行之有效的措施，以及通过法律程序维护自身的合法权益。2019年1月8日，被告汇给原告租金160000元。2019年1月13日，被告厂门被他人锁起来，被告报警，泰州市姜堰区公安局白米派出所出警后核实是白米村锁的，经民警沟通，通知被告次日上午到白米镇政府协调处理。后被告重新使用租赁房屋及土地。 另查明：1.姜堰经济开发区曙光工业园系2003年经原姜堰市人民政府批准成立，隶属于原告，现该园区已不存在。 2.被告曾使用过泰州新世纪波纹管有限公司、姜堰市新世纪波纹管有限公司的名称，后更名为江苏新世纪波纹管有限公司。 3.案涉厂房的土地于2005年由姜堰经济开发区曙光工业园向白米镇白米村37组征用，原告作为见证方在征用协议上盖章。案涉厂房是由姜堰经济开发区曙光工业园发包给他人建筑。 4.审理中原、被告一致确认，至起诉时被告应当缴纳的三份协议租金为1969887.6元。对于被告已缴租金原告经核实为1184984.56元，被告认为已缴租金超过1184984.56元，原告计算有遗漏。审理中，被告确认2019年1月厂门被关锁后，于2019年2月2日重新使用租赁房屋及土地。在原告提交的租金计算清单中，原告在计算总应缴租金时已扣减了被告厂门被关锁22天期间的租金。 5.2005年12月至2007年12月，被告对租赁财产进行过维修，经姜堰经济开发区曙光工业园主要负责人黄忠泽签字确认有327900元超出了正常维修范围。 本院认为，姜堰经济开发区曙光工业园虽然系经原姜堰市人民政府批准成立，隶属于原告，但该园区并不具有法人资格，且现已不存在，其对外签订的协议应由原告行使权利、履行义务，故原告主体适格。案涉三份租赁协议不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。在姜堰经济开发区曙光工业园与被告签订的租赁协议期满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同视为继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2018年12月限被告履行合同义务，否则原告解除合同，而在原告限定的期限内，被告未能支付全部租金。后经双方协商，被告重新取得了对租赁房屋及土地的使用权。现原告在诉状副本中明确提出解除三份租赁协议，在被告收到本院发送的诉状副本之日即视为被告收到了解除通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，姜堰市经济开发区曙光工业园与被告签订的三份租赁协议应于2019年4月25日解除。 关于至起诉时被告应当缴纳的租金，双方一致确认为1969887.6元。对于被告已缴租金，原告认为是1184984.56元，被告认为超过1184984.56元，但被告未能提交证据证明其主张，本院不予采信。关于2019年1月被告厂门被关锁，从被告报警至2019年2月2日重新使用租赁房屋及土地，共21天。原告计算总应缴租金时已扣减了22天的租金，故对于上述1969887.6元不应当再扣减锁门期间的租金。对于2005年12月至2007年12月，被告对租赁财产进行维修支付了327900元，得到了当时姜堰曙光工业园区主要负责人黄忠泽的确认，且黄忠泽确认上述327900元超出了合同约定的正常维修范围，故上述327900元应当抵算租金。原告要求被告在协议解除后按日支付占用费符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、姜堰市经济开发区曙光工业园2004年6月29日、2005年11月21日、2006年8月1日与被告江苏新世纪波纹管有限公司签订的三份《房地租赁协议书》于2019年4月25日解除； 二、被告江苏新世纪波纹管有限公司于本判决生效后十日内将位于姜堰区曙光工业园区内的租赁厂房腾空、土地上的杂物清除（厂房4579.15平方米、土地10339.21平方米），并将上述厂房、土地返还给原告泰州市姜堰区人民政府； 三、被告江苏新世纪波纹管有限公司于本判决生效后十日内向原告泰州市姜堰区人民政府给付截止2019年4月25日所欠租金457782.96元（已扣减维修费用）； 四、自2019年4月26日起至被告实际返还厂房、土地时止，被告江苏新世纪波纹管有限公司按每日389.96元的标准向原告泰州市姜堰区人民政府支付占用费； 五、驳回原告泰州市姜堰区人民政府的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13250元，由原告泰州市姜堰区人民政府负担5095元，被告江苏新世纪波纹管有限公司负担8155元（原告同意其预交的案件受理费中的8155元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告江苏新世纪波纹管有限公司于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13250元。 审 判 长  钱忠兵 人民陪审员  王宏如 人民陪审员  周爱群 二〇一九年九月二十日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  霍雪梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。