黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初3443号原告：于环环，女，1991年2月12日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。被告：黑龙江省龙一房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区农林街46号。法定代表人：汪良，总经理。委托诉讼代理人：郭亚楠，女，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：崔艳巍，黑龙江金圣微律师事务所律师。原告于环环与被告黑龙江省龙一房地产开发有限责任公司（以下简称龙一房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。于环环、龙一房地产公司的委托诉讼代理人郭亚楠、崔艳巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于环环向本院提出诉讼请求：1.要求龙一房地产公司按《商服租赁合同》约定支付违约金5万元、房屋装修损失20万元，共计25万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月14日签订商服租赁合同，合同期限自2015年5月1日至2020年4月30日，现被告将房屋出卖后才通知原告房屋已经卖出，被告的行为违反了双方合同第五条第三款的约定，属于违约行为。按照双方合同第九条第一款的规定，原告要求被告支付违约补偿费5万元。被告在商服租赁合同存续期间，在未通知原告的前提下将该商服出售给第三方中介机构，之后又由中介机构卖给被告，并办理了产权登记手续。原告在使用该商服期间装修花费巨大，由于被告的违约行为致使原告未行使优先购买权，原告的装修费用也会遭受损失，故原告诉至法院。龙一房地产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回，理由如下：首先，行使优先购买权的诉请应是先确认房屋买卖合同无效，然后是确定在同等价格上由承租人与出租人签订房屋买卖合同。原告的诉请只是主张被告承担违约金，并没有请求行使优先购买权，因此应视为原告放弃了行使优先购买权的权利。其次，被告委托的项目销售代理人哈尔滨润源房地产经纪咨询有限公司（以下简称润源房地产公司）已按照租赁协议的约定提前一个月告知了原告售房的事实，在原告明确不购买的情况下才卖给了案外人刘婷婷。润源房产公司在签订合同的第三天，即2018年8月25日到原告承租的房屋内告知了售房的事实，由于价格贵，原告没有表示购买的意思。之后由于售房的地点与案涉房屋中间只隔了一个门洞，润源房地产公司的负责人孙某经常去原告租赁的房屋去吃饭，这期间也多次与其交谈关于售房的事实。但直至今日，原告也没有明确答复要购买此房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（三）出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的。”本案被告已于2018年8月25日开始就明确告知了原告售房的事实，故被告并没有侵害原告的优先购买权，因此不存在违约行为。再次，双方签订的商服租赁合同中明确约定，在租赁期间，被告有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租人继续有效。同时也约定租赁到期后，商铺内所增设的一切的嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，归出租方所有，承租人不得损坏，出租人也不予补偿。根据合同的上述条款，虽然案涉的房屋卖给了案外人刘婷婷，但刘婷婷继续履行租赁合同，所以涉案房屋的买卖行为并没有侵害到原告的租赁权，所以被告没有理由向原告支付装修损失及支付违约金。综上所述，原告并没有依法向被告主张行使优先购买权，而且被告已经履行了提前告知的义务，因此也没有侵害原告的优先购买权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：于环环举示的证据一为龙一房地产公司告知单、收据一份，证据二为龙一房地产公司和润源房地产公司合同一份。拟证明：案外人刘婷婷购买案涉房屋，于2018年10月26日向龙一房地产公司交付购房款，龙一房地产公司于2018年10月30日才将告知单贴到该房屋门上。龙一房地产公司已经卖了两次涉案房屋都没有通知原告。被告对以上证据的真实性无异议，但称告知单于2018年10月30日贴门上原因是润源房地产公司与龙一房地产公司于2018年8月23日签订了代售合同后，2018年8月25日由润源房地产公司负责告知原告本案涉案房屋已销售的事实。之后润源房地产公司多次以口头通知的方式告诉原告销售房屋及询问其是否购买，在原告明确表示不予购买的情况下，龙一房地产公司才收取了案外人刘婷婷的购房款，但虽然收取购房款，并没有签订商品房买卖合同，没签订的原因是因为被告怕原告以优先购买权提出异议，所以才在收取购房款后以书面形式再次告知原告是否购买此房屋，如不购买一个月之后就会与刘婷婷签订商品房买卖合同。书面告知后原告还没有提出购买要求，所以被告才于2018年12月3日与刘婷婷签订正式的商品房买卖合同，并于2018年12月4日再次以书面通知的形式告诉原告商品房已售出，告知后续租赁事宜。该份代理销售合同并不是买卖合同，只是被告委托润源房地产公司代为销售合同中约定的房产，其中包括案涉房产。上述证据能够证实被告是先收取了刘婷婷的购房款，然后才将告知单贴到原告承租的房屋门上，对该两组证据，本院予以采信。被告举示的证据一为其与润源房地产公司销售合同一份，证据二为哈尔滨市商品房买卖合同一份，证据三为商服租赁合同一份，证据四为被告和刘婷婷交接明细单及收据一份，证据五为告知单及照片。证据六为证人孙某及李某的证言。拟证明：2018年12月3日，刘婷婷与被告签订了商品房买卖合同，被告将丽景花园小区2号楼2L-6门市卖给原告，房屋价格为3679520元。该房产已于2015年5月1日租给原告，租期5年，截止到2020年4月30日止。2018年12月7日，刘婷婷与龙一房地产公司就该房产租赁一事办理了交接明细并约定由刘婷婷继续与原告履行租赁关系。被告按照租赁合同的约定提前一个月通知原告其租赁的房屋现正在出售中，同时在口头告知后又以书面的形式予以告知。证人孙某证实原告知道房子一直在销售，因为他们总去铁锅炖吃饭，原告和她丈夫（孙某认为替原告经营饭店的是原告的丈夫）跟其聊了好几次，并且表示价钱贵买不起。证人李某证实售楼的地方有横幅，上面写着销售房产，因其想购买商服，孙某带他去原告经营的铁锅炖去看房，有个男的（孙某认为是原告丈夫的那个人）还问房子卖咋样了。原告对证据一的真实性、证明问题均有异议，认为被告和润源房地产公司签订合同时已经形成买卖关系了，原告从来没有见过此合同，也并不知情，刘婷婷购买之前已经卖给润源房地产公司了。对证据二的签订时间有异议，对证据三无异议，对证据四的真实性、证明问题均有异议，原告称其从来没有见过此合同，也并不知情，对证据五的真实性、证明问题有异议，认为接收材料的是饭店服务员，但日期刚好证明在未通知原告的情况下房屋已经出卖。原告认为证人证言孙某所述是假的，原告称从未见过她，不知道卖房子的事情，原告平时在看孩子，不在饭店，其没有丈夫，旁听席的是朋友关系。原告认为证人李某跟孙某很熟悉，李某所说的其都不知道。被告提交的证据一至四具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信，证据五具有客观性，能够证明被告向原告告知房产已售的事实，对该证据本院予以采信。证人证言能够互相印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月14日，原、被告签订了《商服租赁合同》，约定原告租赁使用被告开发的位于哈尔滨市××开发区学院××小区××楼2Ｌ-6门市，租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。第一年租金为10万元、第二年租金为10万元、第三年租金为11.5万元、第四年租金为13万元、第五年租金为14.5万元。租金每年一次性付清，承租方在签订本合同之日一次性付清第一年房租，以后每年租金均在当年合同期满一个月前付清，日期为合同期内每年的4月1日前一次性付清。租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租方继续有效。出租方转让此房屋，需提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。2018年8月23日，被告与润源房地产公司签订《项目代理销售合同》，约定被告委托润源房地产公司独家全程策划及销售代理“丽景花园”项目整个项目的销售、策划等事宜。在商服价格表中案涉房产销售单价为13000元/平方米，销售总价为3679520元。2018年10月26日，案外人刘婷婷向被告交付购房款3679520元，2018年12月3日，双方签订《商品房买卖合同》。被告与刘婷婷于2018年12月7日签订关于丽景小区2L-6商服买卖双方交接明细，约定丽景小区2L-6商服出租状态下销售给刘婷婷，由新业主继续与租户履行租赁关系，现将该房系列手续转交给业主刘婷婷：1.2L-6商服租赁合同（附件）；2.2L-6商服租户于环环所交押金5000元；3.龙一房地产公司返还刘婷婷已收租户于环环2018年至2019年租期剩余租金等费用结余62452.5元；4.当日为刘婷婷正常办理进户手续。另查明，于环环租赁案涉房产用来经营铁锅炖，被告委托润源房地产公司售房的地点与案涉房屋中间只隔了一个门洞。润源房地产公司在接受委托售房的的第三天，即2018年8月25日就来到原告承租的房屋内告知了所谓的“男老板”售房的事实，由于价格贵，“男老板”并没有表示购买的意思，之后“男老板”与孙某加了微信。之后孙某经常去原告经营的铁锅炖吃饭，期间双方多次谈及售房事实，但在诉讼前原告从未向被告表示过要购买案涉房产。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”根据《商服租赁合同》的约定，租赁期间，出租方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和承租方继续有效。出租方转让此房屋，需提前一个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。从双方举示的证据来看，被告委托售房的地点与案涉房产中间只隔了一个门洞，润源房地产公司多次带着顾客到房产现场进行了实地看房，并与于环环朋友（该男子自称为铁锅炖老板）交谈卖房情况，原告本人虽未在其经营的饭店内，但理应知道被告欲将此房产出售的信息。润源房地产公司销售人员将告知单交给铁锅炖服务员，原告虽称服务员为临时聘请的，但据此也证实被告确实到案涉房产内告知过卖房情况，原告理应知情。故本院认为龙一房地产公司在售房前已经履行了提前一个月通知的告知义务。被告于2018年10月30日又向原告承租房张贴告知单，刘婷婷与被告于2018年12月3日签订《商品房买卖合同》。在正式签订《商品房买卖合同》前，原告未向被告提出过购买要求。润源房地产公司在与案涉房产仅隔一个门洞的门上贴着醒目的“门市清盘出售”字样，向社会披露销售房产信息，至最终销售成交前已将销售房产的信息留有足够时间供社会进行了解，原告作为房屋承租人，其也应当知晓案涉房产正处于销售状态，但一直未向被告作出过购买案涉房产的意思表示，应视为其放弃了优先购买权。优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且能够提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上优先购买权被侵犯的问题。本案中原告并未要求确认案外人刘婷婷与被告所签的商品房买卖合同无效，由其在同等条件下购买，其自始至终并无行使优先购买权的意思表示，只要求支付违约金及房屋装修损失，说明其并无真实购买的意愿，只是因刘婷婷另案向其主张房屋租金才提起了优先购买权的诉讼。原、被告合同中约定租赁期间内甲方有权依照法定程序转让该出租的房产，并且刘婷婷同意继续履行租赁合同，故被告出卖房产的行为并不属于违约，不需要向原告支付违约金，被告出售房产的行为没有给原告造成损失，原告要求被告赔偿因优先购买权被侵犯的违约金5万元及赔偿房屋装修损失20万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条判决如下：驳回原告于环环的诉讼请求。案件受理费2525元，由原告于环环负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  张春秋二〇一九年九月九日法官助理杨宇桐书记员胡天阳