陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）陕08民初413号 原告：王亚雄，男，1974年2月22日出生，汉族，住定边县定边镇。 委托诉讼代理人：乔小飞，陕西格道律师事务所律师， 被告：李守明，男，1962年3月8日出生，汉族，住定边县定边镇。 被告：定边县金天利房地产投资有限责任公司，住所地：定边县长城南街。 法定代表人：李守明，系该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张少雄，陕西金赞律师事务所律师。 原告王亚雄与被告李守明、被告定边县金天利房地产投资有限责任公司（以下简称：金天利房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王亚雄及其委托诉讼代理人乔小飞，被告李守明及其委托诉讼代理人张少雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王亚雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李守明、被告定边县金天利房地产投资有限责任公司于2011年1月20日签订的商品房买卖合同。2、判令被告李守明和被告定边县金天利房地产投资有限责任公司共同向原告返还购房款6915826元，并赔偿原告损失4703086元，共计11618912元。3、由二被告承担本案的案件受理费用。 事实与理由：2011年1月20日，原告王亚雄与被告李守明签订商品房买卖合同，约定原告购买被告定边县金天利房地产投资有限责任公司开发建设的位于定边县东正街“天恒大厦”四层和五层商品房，用途为商业，建筑面积1945.38平方米，购房总价款6915826元。付款方式约定为2011年1月20日前付清首付款4515826元，剩余2400000元五年内还清。商品房交付期限约定为2011年1月20日前。合同第十条约定:“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意15日内，书面通知买受人”。合同签订后，原告按约向被告支付首付款4515826元，剩余2400000元，原告于2011年1月20日向被告李守明出具2400000元的借条一支，约定利息为月息7.83‰，每月20日前定期向李守明偿还40000元本金及利息，截止2013年1月24日原告累计偿还借款人民币92万元，利息363086元。被告依约向原告交付了所购四层、五层商品房。但定边县金天利房地产投资有限责任公司未经规划部门审批和设计单位同意擅自将所交付的商品房原设计图纸中的一层室内电动扶梯和室外观光电梯撤除，致使原告所购买商品房的使用功能严重受限，无法正常通行。此后，定边县金天利房地产投资有限责任公司将属于“天恒大厦”全部业主共有的一楼通往楼上的公共通道出卖，一楼业主购买取得后，将该公共通道全部封闭用于商业经营，致使原告所购商品房没有公共通道，彻底不能正常通行前往。商品房原承租人由于无法正常通行和经营，遂终止了与原告的租赁合同。从2013年1月开始，原告所购四层、五层商品房因无法正常通行而不能用于商业经营，一直处于闲置状态。为此，原告从2013年1月24日以后，停止向李守明还款，并数次与李守明协调解决问题，但被告一直予以拖延不予解决。2016年4月13李守明起诉王亚雄诉请要求偿还剩余借款本金148万元及利息，定边县人民法院于2016年8月16日作出（2016)陕0825民初2998号民事判决书，判决王亚雄及其妻子共同向被告李守明偿还借款本金148万元及利息，利息从2013年1月1日起以月利率7.83‰的1.5倍计算至兑现完毕止，现该判决已生效，正在执行中。此外，合同约定的面积为每层972.69平方米，四层和五层面积共计1945.38平方米，但实际交付的商品房面积为每层948.92平方米，每层面积误差23.77平方米。定边县金天利房地产投资有限责任公司系自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人均为李守明。综上，被告交付的商品房未经竣工验收，未按照设计图纸修建用于公共通行的室内电动扶梯和室外观光电梯，且将仅有的从“天恒大厦”一楼直通四楼、五楼的公共通道出卖，一楼业主将公共通道封闭，致使原告的房屋无法正常使用，无法用于商业经营。被告的违约行为导致合同根本目的不能实现，严重损害了原告的合法利益。原告有权解除商品房买卖合同，并请求赔偿全部损失。 被告李守明、定边县金天利房地产投资有限责任公司辩称，一、双方签订《商品房买卖合同》有效，被告将建设完成的“天恒大厦”四层和五层现房卖给原告，价款6915826元，合同两层面积是1945.38平方米。答辩人出卖的房屋建设合法。原告购买时完全清楚房屋的现状，包括房屋的通行条件，室内没有扶梯和室外观光电梯，购房面积不包括一层房屋。二、原告诉请解除《商品房买卖合同》并返还购房款不能成立。答辩人履行了出卖房屋的交付义务，原告实际所有并出租使用了购买的房屋。房屋通行条件是东、西、南三条通道，本就没有一楼大厅的面积，一楼在白天经营时间留有通行门，可以提供各楼层通行使用。至于室内没有扶梯和室外观光电梯，购房时就没有这个条件。答辩人全部履行了合同，原告不应该要求解除合同。三、原告行使合同解除权超出诉讼时效。合同签订后，原告接收房屋并出租实际使用收益。房屋处于闲置是多方面原因形成的，不完全是公共通道问题，原告在购房之日前清楚公共通道情况，行使合同解除权利最迟应在2013年1月19日之前进行诉讼。因此，原告解除合同的诉讼时效权利丧失。2010年11月定边县建设局对“天恒大厦”整体建设通过了专项验收合格。原告解除合同有以下原因：其一，原告购买的房屋受到房产市场价格下跌影响；其二，尚欠房款没能力或者是不愿意再付款；其三，房屋无人租赁，产生不了收益；其四，原告无法卖出房屋变现金；其五，原告无能力经营等原因所致。综上，应判决驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。 原告为证明其主张向法庭提交了以下五组证据： 第一组：商品房买卖合同一份。用于证明：原、被告存在商品房买卖合同关系，原告支付购房首付款4515826元。 第二组：1、定国用（2007）第6-1395号国有土地使用证。2、定边县建设工程规划许可证及副证。3、【2009】17号建筑工程施工许可证。4、定边县金天利房地产投资责任公司注册登记基本情况。用于证明：天恒大厦由定边县金天利房地产公司开发建设，李守明系该公司自然人独资股东。 第三组：1、收款收据八支。2、定边县人民法院（2017）陕0825执382号执行通知书。3、定边县人民法院（2016）陕0825民初2998号民事判决书。用于证明：原告累计向被告支付购房款5435826元，利息363086元，下欠被告李守明148万元及利息，已经定边县法院生效判决确认，现正在执行中。 第四组：1、“天恒大厦”设计图纸。2、“天恒大厦”现场照片。用于证明：天恒大厦未按设计图纸施工，未经竣工验收，且被告将公共部分擅自出卖，致使交付的房屋不具备正常通行使用功能，导致原告订立的合同目的不能实现。 第五组：房屋租赁合同。用于证明：因被告出卖的天恒大厦房屋不能正常使用，给原告造成租金损失每年96万元，四年半共计4340000元，该损失应由二被告赔偿。 被告李守明和定边县金天利房地产公司向法庭提交以下五组证据： 第一组：商品房买卖合同一份。用于证明：1、双方签订的商品房买卖合同有效。2、出卖给原告“天恒大厦”的房屋面积共1945.38平方米，价款6915826元。合同中未约定有电动扶梯和室外观光电梯。 第二组：1、定国用（2007）第6-1395号国有土地使用证。2、定边县建设工程规划许可证（附图）。3、建筑工程施工许可证。4、定边县建设规划工程专项验收合格证。5、建设工程竣工验收消防备案检查记录表。用于证明：1、“天恒大厦”符合建设规划许可，经验收为合格。2、许可建设的房屋没有一层电动扶梯和室外观光电梯。 第三组：1、定边县人民法院（2009）定民初字第757号《民事调解书》。2、通道使用协议和收款收据。用于证明：“天恒大厦”东西门可正常通行。 第四组：1、房屋面积测绘报告。2、定边县人民法院（2013）定民初字第02485号民事判决书。3、定边县人民法院（2013）定民初字第02488号民事判决书。用于证明：1、“天恒大厦”四层、五层面积比合同约定面积多出8.22平方米。2、原告购买房屋面积不包括一楼面积。 第五组：1、定边县金马网吧企业登记、营业执照、营业前消防安全检查。2、定边县供销合作总公司证明和图片。用于证明：给原告出卖“天恒大厦”的四层、五层东西通道满足通行。 在审理期间，被告向法庭补充提交了以下证据：1、定边县建设工程规划许可证一份；2、建设工程放线测量报告、电梯施工合同、电梯设备安装合同。3、天恒大厦加装观光电梯协议书（复印件）。用于证明：公司正在施工安装外挂电梯，对于大厦的出路采取了一些补救措施。 本院根据双方当事人的举证和质证情况，对涉案证据作如下分析认定：对于原告提供的五组证据，因被告对第一、二、三组证据的真实性、证明目的均无异议，本院予以采信；对于原告提供的第四、五组证据，因无其他证据佐证，依法不予采信。对于被告提供的五组证据，因原告对第一组、第二组证据的真实性均无异议，故对第一、二组证据的真实性予以采信。对于第三组证据人民法院调解书、和通道使用协议，真实合法，可证明待证的事实，依法予以采信；对第四组证据：房屋面积测绘报告、人民法院判决书，均为职能部门出具，对其真实性予以认可，但对证明目的不予采信；对于第五组证据：金马网吧的企业登记、营业执照等，因与本案缺乏关联性，依法不予采信。对于被告补充提供的证据，因被告对其真实性认可，可以证明被告采取补救措施，安装电梯的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年1月20日，原告王亚雄与被告李守明签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告定边县金天利房地产投资有限责任公司开发建设的位于定边县东正街“天恒大厦”四层和五层商品房，用途为商业，建筑面积1945.38平方米，购房总价款6915826元。付款方式约定为2011年1月20日前付清首付款4515826元，剩余2400000元五年内还清。商品房交付期限约定为2011年1月20日前。合同签订后，被告依约向原告交付了所购“天恒大厦”四层、五层商品房。原告按照约定向被告支付首付款4515826元，剩余2400000元，原告于2011年1月20日向被告李守明出具2400000元的借条一支，约定利息为月息7.83‰，每月20日前定期向李守明偿还40000元本金及利息，截止2013年1月24日原告累计偿还借款人民币92万元，利息363086元。本案所涉“天恒大厦”一层通往原告购买的四、五层房屋本设置有东、南、西、北四面门。其中，东门相邻的现行通道（包括步梯和电梯）土地使用权属于定边县供销联合社，2017年4月13日金天利房地产公司与定边县供销合作总公司签订《通道使用协议》，对天恒大厦向东开门通行进行约定，由李守民出资10万元作为通行补偿费，取得从天恒大厦东墙外墙皮2米，北至市政公用地的通道使用权。北门面邻临东正街，但被告已将天恒大厦一楼卖给他人经营新世界名品鞋城，直通楼上的通道由天恒大厦一楼业主封闭管理，不允许他人通行；南门（即后门）通往涉案楼层，需绕过海纳大厦到达，但由被告管理，一直处于被锁的状态；西门现行通道（两个电梯）使用权属于海纳大厦，不属于公共通道，因此，从西门通往涉案房屋必须经过海纳大厦所属的一楼及相关通道。原告认为被告未按照设计图纸修建用于公共通行的室内电动扶梯和室外观光电梯，且将仅有的从“天恒大厦”一楼的公共通道出卖，一楼业主将其封闭，致使原告购买的四层、五层商品房不能正常通行，无法用于商业经营。为此，原告从2013年1月24日以后，停止向李守明还款，并数次与李守明协调解决问题。2016年4月13李守明起诉王亚雄诉请要求偿还剩余借款本金148万元及利息，定边县人民法院于2016年8月16日作出（2016)陕0825民初2998号民事判决书，判决王亚雄及其妻子共同向李守明偿还借款本金148万元及利息。现该判决已生效，正在执行中。定边县金天利房地产投资有限责任公司系自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人均为被告李守明。 另查明，在本案审理期间，被告在“天恒大厦”内东北角的位置新安装了电梯一部，该电梯门临东正街，电梯轿厢宽0.8米,长2.1米，电梯入口宽为1.6米。 本院认为，本案争议的焦点是双方签订的买卖合同是否应予解除以及原告王亚雄请求返还购房款、赔偿损失的请求是否应予支持的问题。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，依法应为有效合同。合同签订后，被告将建设完成的“天恒大厦”四层和五层现房交付给原告管理使用，原告按约定向被告交纳了部分购房款。被告作为出卖方应保障房屋的正常通行使用，但其向原告所交付的房屋，虽有东、南、西、北四面通道，因各种情况均不能正常畅通的通行。后金天利房地产公司采取积极措施改善了通行问题，其一、与定边县供销社签订《通道使用协议》，支付10万元通行补偿费，取得东面通道的通行权；其二、在“天恒大厦”内东北角的位置加装了曳引驱动电梯一部，基本保障了原告房屋通道的畅通以及正常使用功能。本案“天恒大厦”的竣工验收时间为2010年，而双方签订合同和交付房屋的时间为2011年，原告王亚雄在签订买卖合同时大厦已经竣工，应知悉天恒大厦的出路和通行状况，仍然愿意与被告签订合同，未尽到审慎审查义务，存在一定的主观过失。且在履行合同过程中，被告对“天恒大厦”存在的通行问题进行改善和弥补，基本可满足原告的正常通行使用要求，不足以构成解除合同的条件。原告所持被告实际交付的商品房面积为每层948.92平方米，每层面积误差23.77平方米的理由，因所涉房屋尚未办理产权登记，实际面积未经有关部门确认，且即使按原告陈述的面积计算，被告交付房屋的面积误差比绝对值尚在3%之内，故原告主张解除合同的请求不能成立，依法予以驳回。因双方签订的合同没有解除，故原告请求返还购房款以及赔偿损失的请求，依法不予支持。关于诉讼时效的问题，因原告在签订合同后一直与被告协商并主张权利，故被告所持原告起诉超过诉讼时效的辩解理由，依法不予采纳。综上，原告王亚雄的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，依法予以驳回。据此，依据《最高人民法院》第十四条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王亚雄的诉讼请求。 案件受理费91500元，由原告王亚雄承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长  韩燕妮 审 判 员  杜波云 人民陪审员  黄小青 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  张羽苗