福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初4391号 原告：黄国平，男，1955年8月3日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告：陈梅珍，女，1973年12月30日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：魏清玉（系陈梅珍丈夫），男，1971年8月12日出生，汉族，住福建省仙游县。 两被告的委托诉讼代理人：沈枫荣、陈才金（实习），福建冠莆律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告黄国平与被告魏清玉、陈梅珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国平及其委托诉讼代理人黄庆焰、被告魏清玉、陈梅珍的委托诉讼代理人沈枫荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 黄国平向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除于2013年8月27日黄国平与陈梅珍、魏清玉之间的房产买卖合同关系；2.判令陈梅珍、魏清玉返还给原告黄国平房产购买款34.5万元并支付违约金（违约金从2019年5月1日起实际返还款项止的银行同期贷款利率）；3.本案诉讼费由陈梅珍、魏清玉承担。事实和理由：2013年8月27日，陈梅珍、魏清玉以口头约定方式将位于福建省仙游县的房屋以为35万元的价格出售给黄国平，该房产是安置房，双方无法办理过户手续，口头约定满五年时办理过户登记。黄国平分别于2013年8月27日、2014年4月11日、10月6日通过银行转账给魏清玉18万元、8万元、9万元，合计35万元，魏清玉当日退还5000元，计收黄国平房价款34.5万元，付款后，陈梅珍、魏清玉将上述房屋交付给黄国平居住至今。2018年9月间，黄国平要求陈梅珍、魏清玉补签书面房屋买卖合同及办理过户手续，但他们予以拒绝，尔后，黄国平委托律师二次向陈梅珍、魏清玉出具《律师函》督促补签书面购房合同及办理过户手续，否则黄国平将依法解除合同，并要求陈梅珍、魏清玉返还购房款34.5万元。但至今仍没有履行义务。其行为已构成违约，依法应当承担返还购房款并支付违约金的义务，引起诉讼。 魏清玉、陈梅珍辩称，1.双方不存在房屋买卖合同关系，被告诉讼主体不适格。2.本案讼争的房屋买卖发生在陈梅珍与案外人陈玉珍之间，与魏清玉无关。3.黄国平向魏清玉转账款项系案外人陈玉珍支付给陈梅珍购房款，并不是黄国平与魏清玉发生的房屋买卖关系。黄国平起诉没有事实与法律依据，应当全案驳回黄国平的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定证据如下：黄国平向本院提交证据如下：1.银行转账单据两份，2.录音资料一份，3.鹏律函字（2019）第002号的律师函运单号1021925713128的邮政快递单及物流详情一份，4.鹏律函字（2019）第002-2号的律师函运单号1021925730428的邮政快递单及物流详情一份。魏清玉、陈梅珍向本院提交户籍证明两份以证明两被告主体身份。 归纳本案争议焦点如下：１．原、被告房屋买卖关系是否成立？２．原告的诉讼请求是否应依法支持？ 黄国平认为，原告多次以银行转账给被告魏清玉共计房价款35万元，有银行的《存款明细》、《交易流水明细》、录音资料证据佐证，虽然双方当事人没有订立书面购房合同，但是，依照《合同法》第三十六条、第四十四条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、“依法成立的合同，自成立时生效。”。原、被告间房屋买卖合同合法有效。对于焦点2、两被告没有履行法律规定的主要义务，原告委托律师向两被告发出《律师函》通知后，被告在宽限期内未履行，原告依法有权单方解除合同，并要求被告返还房价款34.5万元并支付违约金是合法、合理。合同解除后，因两被告不履行合同主要义务，己构成违约，依照《合同法》第一百零七条规定，两被告依法承担返还购房款及违约金的民事责任。 魏清玉、陈梅珍认为，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告诉讼主体不适合。本案房屋买卖合同的主体是陈梅珍与案外人陈玉珍。该款项只是陈玉珍通过原告的账户付款给被告，陈梅珍通过魏清玉收款，原告仅仅证明有居住事实，双方无存在购房合同关系，款项也不是原告的，是陈玉珍的。退一步说，假设合同存在，办理权证登记客观上是不能，办权证的义务只是附属义务，并不是主要义务，故原告提出解除合同是不能成立，请求驳回原告诉讼请求。 本院认为，首先，被告魏清玉收到黄国平的房价款34.5万元，双方当事人均无争议。依照《合同法》第三十六条、第四十四条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、“依法成立的合同，自成立时生效。”。虽然双方无签订书面房屋买卖合同，但是被告魏清玉收取原告房价款34.5万元，并该房屋交付给原告居住已使用至今，两被告为夫妻关系，事实上双方已形成房屋买卖合同关系，该合同成立并生效。两被告主张本案是案外人陈玉珍与被告陈梅珍之间发生房屋买卖关系，与原告无关，被告主体不适格，因两被告没有举证证明，故两被告的主张不能成立，本院不予采信。 其次，两被告拒绝签订房屋买卖合同及办理产权过户手续，其行为构成根本违约，致使合同目的不能实现，责任在于两被告。故原告请求解除双方房产买卖合同的主张，本院予以支持。依照《合同法》第九十四条第一款（三）、第九十六条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限未履行。”、“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。故两被告应承担返还给原告房价款34.5万元并承担违约金的民事责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:魏清玉、陈梅珍为夫妻关系。黄国平分别于2013年8月27日、2014年4月11日、10月6日通过银行转账给魏清玉18万元、8万元、9万元，魏清玉当日返还5000元作为过户费用，魏清玉共计收黄国平34.5万元，黄国平于2014年9月间搬入该房屋。尔后，黄国平于2018年9月间要求与魏清玉、陈梅珍签订书面购房合同并办理过户手续，但两被告拒绝，2019年4月1日，黄国平委托律师向两被告送达《律师函》督促其七日内双方签订书面房屋买卖合同并办理过户手续，同年4月29日，《律师函》又告知两被告解除房产买卖合同并要求返还购房款34.5万元。但两被告收到《律师函》七日后至今仍不履行义务，黄国平于2019年5月9日诉至本院请求处理。 综上所述，本院认为，两被告收取了原告房价款34.5万元后，拒不与原告签订房屋买卖合同并办理相关产权过户手续，未履行自己的主要义务，致使该合同目的无法实现，两被告的行为已构成违约，其应承担返还房价款并承担违约金的民事责任，违约金自于2019年5月1日起按年利率6%计算。原告请求解除双方房屋买卖合同及返还购房款并承担违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。两被告以其主体不适合及并未与原告发生房屋买卖合同关系，对此，两被告没有举证证明，应承担举证不能的法律后果，故其抗辩无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第一款（三）项、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除黄国平与陈梅珍、魏清玉于2013年8月27日的房屋买卖合同关系； 二、陈梅珍、魏清玉应在本判决生效之日起十日内共同返还给黄国平购房款345000元并支付违约金，违约金计算方法为：以345000元为基数，自2019年5月1日起按年利率6%计至还清借款之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6557.50元，由陈梅珍、魏清玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林少华 审 判 员  陈茂宁 人民陪审员  蒋玉楼 二〇一九年九月二十日 书 记 员  陈 添 附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示: 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 申请执行提示: 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。