湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初5771号原告：张雄军，男，1969年4月5日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：湖北利华彩印包装有限公司，住所地：武汉市武昌区长虹桥24号。法定代表人：胡刚，该公司执行董事。原告张雄军诉被告湖北利华彩印包装有限公司(以下简称利华彩印公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员瞿汉春独任审判，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告张雄军、被告利华彩印公司的法定代表人胡刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张雄军向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告退还原告的租房押金50000元。2.请求判令被告退还多收原告的无效合同部分房屋40天的房租44137.6元；3.请求判令被告退还根据虚报租赁房屋面积多收的四年零八个月的房屋租金共计275795.28元。4.请求判令由被告承担此次诉讼的全部费用。事实与理由：2014年4月8日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，原告租用被告位于武汉市武昌区（现划为洪山区）南湖路长虹桥24号的三千平米的房屋作为开办酒店和学校来使用，租赁时间从2014年4月8日到2022年6月30日，租期8年。2017年3月，洪山区人民政府公布了此场地为巡司河改造拆迁范围，并在此场地张贴拆迁公告，从此导致原告经营困难。2018年3月，洪山区人民政府又出公告暂停拆迁，导致原告根本无法正常经营了，亏本维持，同时对外转让此场地。2019年4月9日，在被告的同意下，此场地转让给了自然人**（身份证号），同时在三方都在场的情况下，原告和**签订了基于原租赁合同的新的租赁合同，并且除了将租赁合同的时间续到原合同结束时间外，还另外签了增加六年租期的合同。被告在此次转让过程中没有任何经济损失，只是租赁人有了变化，而且接受租赁的**是原告帮助找来的。在三方的合同都签好交接后，原告向被告提出退还租房时交的押金五万元，被告以原告提前退租为借口拒绝退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，被告这样做属于不履行合同义务的行为，原告有权要求退还押金并获得赔偿。原告租赁被告的房屋包括有房产证的部分和没有房产证的部分两栋三层的楼房。在湖北省武汉市洪山区人民法院民事判决书（2018）鄂0111民初102号判决中，洪山区人民法院对于原告租赁房屋的合同有效部分和无效部分进行了确认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条规定，明确了有证房屋合同有效，其他无证的合同无效。原告根据此判决，向被告提出了退租无效部分的房屋租金共计44137.6元。但是，被告对法院的判决直接漠视，坚持认为合同是一个整体，法院的判决无效，坚决要求原告在没有占有合同无效部分的房屋的情况下，继续向原告索要租金。在2014年4月8日签订合同时，被告谎称全部院子的所出租房屋面积是3000平方米，并且根据此面积算出了租金一年68万元。因为所使用的房子一栋有证，证上面积1514.77非常清楚，其他无证面积有1485.23平方米被告无法提供相应的房屋面积的证明。2019年2月15日，发现该房屋的面积与原告所陈述的面积相差巨大，有近400平米的差距，后安排人员对所有具有房屋功能的房子进行了最宽松的测量，发现被告在签合同时对原告进行了欺骗，实际面积少了近10%的面积大致约243平方米，总面积只有2757平方米，而不是3000平方米，因此，从2014年7月1日算起，到2019年4月10日止，被告每天都在不当得利，每月都通过虚报租赁面积多收取原告的超额租金，超收不当得利的租金经计算累计达到275795.28元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，“在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。被告没有履行足额向原告提供租赁房屋面积的义务，应该向原告做出赔偿。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，“没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。因此，原告要求被告立刻返还超标准收取的原告的租金共计275795.28元。因此原告要求被告退还租房押金和多收的租金共计369932.88元。请求法院依法支持原告的诉讼请求，判令被告退还租房押金和多收的租金。被告湖北利华彩印包装有限公司辩称1.对房屋部分有证，无证的情形已经在签订合同前告知原告，原告并未提出异议，依然决定承租。对房屋面积约定3000平米，本来就只是估算面积，且原告并未在合理期间提出异议。对租赁房屋的构成进行了明确约定，但是并未对租赁房屋每平米的单价进行约定。2.我方与原告已经约定拆迁补偿中涉及装饰装修的补偿金额给原告，其他部分的拆迁补偿归属于我方。3.根据合同约定，解除合同需经双方同意，且提前一个月书面通知，否则我方有权扣除5万元押金。原告要求退部分房屋，并未与我进行协商，直接退出，其构成违约，我方有权扣除5万元押金。原告拆除固定的装饰装修部分构成违约，也是我方应当扣除5万元押金的正当理由。5.原告转让我方的房屋约定面积也是3000平米，原告主张的4万余元的不当得利，是原告为了让我同意其转让才支付的。6.原告预测房屋面积不足3000平米，其测算方式不客观，且其未在合理期间提出异议，应当视为认可。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：被告收据、洪山区人民法院（2018）鄂0111民初102号民事判决书、租赁合同、照片、收款短信、文件、报告本院依法予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据：转让协议、被告公司的房屋结构图，转让协议有原告张雄军与受让方**的签字和手印，本院予以采信，被告利华彩印公司的房屋结构图，系被告单方制作，对其不予采信。本院经审理查明，2014年4月8日，原告张雄军(作为乙方、承租人)与被告利华彩印公司（作为甲方、出租人）经协商后，签订了《湖北利华彩印房屋租赁合同》,(以下简称《房屋租赁合同》)约定，被告利华彩印公司保证向原告张雄军出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，租赁房屋的建筑面积共3000平方米，装修状况为毛坯房，被告利华彩印公司应提供房产证等具有出租权的有效证明。租赁期限共八年从2014年4月8日起至2022年6月30日止，租金为680000元每年，每两年房屋租金将递增，且被告利华彩印公司与原告张雄军约定收取50000元作为房屋保证金。前两年按季度付房屋租金，两年后每半年支付，从出租之日起，每两年房屋租金递增为租金总额的10%。起租日自2014年7月1日。双方对违约条款约定若原告张雄军迟交租金，被告利华彩印公司当按照合同约定方式增收租金，若原告张雄军提前退房需提前一个月向被告利华彩印公司提出书面请求并经双方协商同意，同时被告利华彩印公司将向原告张雄军收取50000元作为保证金归被告利华彩印公司所有以弥补因原告张雄军提前退房给被告利华彩印公司造成的损失，以及其他违约的违约金。房屋租赁期间如遇到房屋拆迁：在租赁合同正常执行当中，原告租赁的房屋遇到拆迁时，原告有权向拆迁方主张房屋装修补偿。拆迁方所给予的装修补偿部分归原告所有。除拆迁方跟原告协商的装修补偿以外的其他拆迁补偿部分全部归被告所有，原告不得有异议。合同履行期间，原告张雄军于2014年7月1日向被告利华彩印公司支付了50000元的租房押金，并按合同约定支付了截止至2019年4月9日租赁期间的租金及水电费，后原告经被告同意转让，于2019年4月9日与案外人**签订转让协议，将原告承租被告的洪山区南湖路长虹桥24号的君怡快捷酒店整个物业3000平米给案外人**，转让除员工物品外的酒店物品，并于2019年4月9日向被告结清了租赁期间的租金及其他费用，此转让协议经被告同意且被告与**签订了新的租赁合同。2018年3月30日，由武汉市洪山区人民法院作出的（2018）鄂0111民初102号民事判决,确认案涉合同1514.77平方米有权属登记，其他部分租赁建筑未有建设工程规划许可证或相关权属证明，案涉合同涉及具有权属证明的建筑有效，涉及其他租赁建筑的无效。双方对租金产生争议，诉至法院。本院认为，本案系原告张雄军与被告利华彩印公司在履行租赁合同期间，原告张雄军因拆迁导致宾馆无法继续经营提前解除租赁合同和租赁物瑕疵而引发的租赁合同纠纷。本案的争议焦点在于：1.原告主张的押金是否应当全部退还；2.是否存在多收租金的问题。针对争议焦点1，原告诉称虽提前解约，但已给被告找到新的承租人，且签订新的租赁合同，故应将保证金退还。被告认为根据合同约定解除合同需经双方同意，且提前一个月书面通知，而原告并未提前一个月书面通知，因此主张原告的押金不应全部退还。经查明，双方合同约定若原告提前退房，需提前一个月向被告提出书面请求，并经双方协商同意。同时被告将原告收取的5万元作为保证金归被告所有，用以弥补因原告提前退房给被告造成的损失；以及其他违约的违约金。后原告在征得被告同意后将其承租的案涉房屋经营的酒店转让给案外人，但双方就保证金的退还未达成一致。本院认为，其一，一方发出解除合同之意思表示，另一方认可合同解除，双方就解除合同达成合意，但对于合同解除后的结算条款及权利义务并未达成合意，根据《合同法》第九十七条之规定，享有解除权的一方，要求对方赔偿损失，有明确法律依据，不论是法定解除权还是约定解除权，亦或是协议解除，均包含可以同时适用解除合同与请求赔偿损失。即被告仍有权向原告主张合同解除后的违约责任，原告要求退还保证金缺乏法律依据。其二，原告并未举证其在征求被告解除合同之时提前一个月通知原告的相关证据，应承担举证不能的法律后果，且原告解约行为虽得到被告同意，但在合同有效履行期间，其解约行为亦违反了合同的约定，构成违约，应承担违约责任，故对原告这一抗辩理由不予支持。其三，该合同条款约定的意思表示，并非协商同意解除合同，即应退还保证金，而是原告提前退租，需提前通知并经双方同意，同时还没收保证金。即该条款的约定是并列约定，即便原告退租符合提前一个月通知且协商同意，被告仍可没收原告租金的意思表示。故原告诉称的理由亦不符合合同约定。故本院对原告主张的退还5万元保证金的诉讼请求不予支持。原告主张返还租金，依据本院在案号（2018）鄂0111民初102号判决书中对原、被告合同中没有房产证的部分房屋的认定无效，本院认为，即便依据（2018）鄂0111民初102号判决认定无证部分的房屋无效，但原告在转让给案外人时将该部分建筑包含在转让租赁的范围内。且被告所收取的租金依然适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾退义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”即原告也应支付被告该部分租赁物的占有使用费，该占用使用费以租金为参照，为避免诉累，以该收取的租金抵扣占有使用费，故对于原告要求被告返还多收取的合同无效部分的40天租金44137.6元的诉讼请求不予支持。关于原告主张的虚报面积部分的租金，本院认为，双方签订的房屋租赁合同是对租赁物整体性租赁，租赁的房屋包括临街一栋、后面一栋的三层砖混结构、两栋中间钢结构房屋。租金是整个租赁物的价格，一年租金68万元。原告依据面积计算租金，是其单方面对合同条款作出的扩大性解释，不符合双方当事人合意，且与市场交易相悖。故对原告主张的返还275795.28元的租金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：驳回原告张雄军的全部诉讼请求。本案案件受理费3425元，由原告张雄军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇一九年九月九日法官助理董曼书记员张兰