连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3233号原告：杨永清，女，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：吴国军（系原告丈夫），男，，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李进，江苏同科律师事务所律师。被告：连云港世纪缘酒店有限公司，住所地连云港市海州区海连中路10号连云港国贸中心西塔楼10楼世纪缘酒店有限公司办公室。法定代表人：纪良国，该公司董事长。委托诉讼代理人：庞新海，该公司副总经理。委托诉讼代理人：许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。原告杨永清与被告连云港世纪缘酒店有限公司（以下简称世纪缘酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并于2019年9月19日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨永清的委托诉讼代理人李进，被告世纪缘酒店的委托诉讼代理人庞新海、许海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永清向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房屋使用费190272.5元整（2014年9月21日至2019年4月21日）。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月21日被告在没有和原告本人达成租赁协议就使用原告位于连云港市的营业用房至今，原告多次找到被告要求按房屋所在地段的市场价格支付商铺使用费，都遭被告拒绝。现为了维护原告的合法权利，特起诉到法院，请求法院查明事实，判决支持原告诉讼请求。被告世纪缘酒店答辩称，2014年9月21日被告与新浦区国际贸易中心第一届业委会订立租赁合同，当时国际贸易中心是长期闲置，第一届业委会为了众多业主的权利，将被告的酒店引到连云港来，然后订立的合同，使众多业主得到固定的收益。因此，该合同是善意、合法的。租赁合同的第六条第1款中约定了租金标准是按业主购买房屋的价款计算。第一年到第三年按价款的6%收益做为当年的租金，第四到第六年按总价款的6.5%作为每年的租金。按照合同的约定2014年10月20日-2016年1月20日期间是免租期，是留给酒店装修投入使用。根据该合同的约定，被告在向业主支付租金时，业主需提供购买涉案房屋原始的购房合同和发票来确定租金数额。原告未提供。同时，原告要求按照市场价格支付租金，不符合租赁合同约定，所以导致被告一直没有支付租金。如果房屋确实是原告的，被告愿意根据当时和业委会订立的合同，按购房价款的比例来支付租金。原告应举证购房的价款。本案原告围绕诉讼请求提交了以下证据：原告的房产证7本、2018年10月8日的“连云港市新浦区国际贸易中心业主委员会第一届”章的声明、连云港市中级人民法院（2013）连执字第0563－2号执行裁定书复印件、购房合同和发票、税务票据等证据材料；被告提供了2014年9月21日被告与新浦区国际贸易中心第一届业委会订立的租赁合同等证据材料，本院依法组织双方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2007年3月15日原告杨永清从案外人连云港市晶都房地产有限公司购买位于新浦区东侧连云港国际贸易中心3A－42、合同价43439元；3A－43、合同价43439元；3A－44、合同价款53005元；3A－45、合同价款53005元；3A－46、合同价款53005元；3A－47、合同价款53005元；3A－48、合同价款57944元的商业营业用房。2007年3月15日，原告杨永清作为托管人（甲方）与案外人连云港香江商业发展有限公司作为受托人（乙方）签订了《连云港国际购物中心商铺委托经营管理合同》，将其位于新浦区的连云港国际购物中心商铺3层A42、A43、A44、A45、A46、A47、A48号建筑面积92.5平方米，价格为356842元的商业用房的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法定范围内进行合法经营。经营范围以连云港香江商业发展有限公司营业执照规定之项目为准,委托期限为十年，自2008年1月1日起，至2017年12月31日止。甲乙双方同意在投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。合同还对租金支付等其他事项进行了约定。该合同没有实际履行。现连云港香江商业发展有限公司（以下简称香江公司）已被工商部门核准注销。诉讼中，原告申请证人赵某到庭陈述，涉案的国际贸易中心开始因消防验收不合格、产权证拿不到，开发商打包给香江公司的，香江公司当时签订了十年的合同，后来香江公司又跟东方和盛搞了个东方和盛百货商场，但商场不到一年就倒了。倒了以后香江公司合同有的解除，有的没有解除。没有解除以后，商场一直烂了七八年，业主们租金没有拿到，房产证也没有拿到，消防也没有通过。在这种情况下，业主经常上访，业主出于自治，我们骨干的几个人在街道和社区的帮助下成立了业委会。开始业主委会主任是李什么霞，后来是季虹当主任，季虹是我的妻子，我受业主委员会的委托与世纪缘酒店进行谈判、签约。我当时委托物业公司项目经理庞新海，也就是现在被告的副总经理办理的，签订的委托书都是通过物业公司签的。当时签订的合同是由世纪缘酒店律师起草好的，由10年谈成了15年，15年平分两个7年，合同有很大的不公平处，损害了业主的利益。对于我来说，我也是有责任的，业主是366人，其中306人签订的、60人未签。2014年9月份签的合同是由业委会主任季虹和被告的董事长纪良国签订的，合同没有在业委会或墙面上公布，也未召开业主大会讨论。目前，国际贸易中心大厦1-4层从2016年付了租金，不存在欠付的情况；5楼业主的租金从今年开始付了一部分。租金都是由世纪缘酒店直接打到业主的帐号上。5楼按评估价6900元/平方米，1-4楼是按合同上约定的价格付。世纪缘酒店认为我们是不良资产，所以要求按照发票价格，实际上发票价格是开发商为了避税，低开发票。业委会是经过合法成立且备案的，第一届业委会于2018年10月11日到期了。1-5楼的业主有366人。合同的上的国际贸易中心业主委员会是代表整个大厦的业主，这个大厦里有商铺、写字楼、酒店。1-5是商场，6-7楼是酒店，还有客房的业主是100多人，写字楼是100多人。成立时的业主委员会是业主评选出来的，当时306人签订了确认书。针对赵某的证言，原告质证意见：对真实性没有异议，但对租金的陈述有异议，1-4楼租金凡是与被告签订合同的都付了，没有租赁合同的没有付。5楼租金没有付给任何一个业主，只是交了一部分钱在中级法院帐上。被告的质证意见：对证人所述的业委会是合法成立的，是通过业主的同意将世纪缘1-5楼出租，以及业主的租金都是由世纪缘酒店直接向业主支付租金的内容认可。对证人所说的其他内容不认可。2014年9月21日，连云港市新浦区国际贸易中心业主委员会（甲方、出租人）与世纪缘酒店（乙方、承租人）签订了《连云港市新浦区国际贸易中心业主委员与连云港世纪缘酒店有限公司关于国际贸易中心商场部分项目之租赁协议》，约定：1.7甲方为连云港市国际贸易商厦334户业主根据法定程序选举产生的社团法人，甲方已通过连云港市新浦区住房和城乡建设局的核准备案。甲方为签订本合同已取得所有业主的明确书面授权书，甲方作为商厦334户业主的代理人与乙方签订本协议，该商厦334户业主系本协议的实际履行合同甲方。承租物业地址：连云港市的国际贸易商厦一层至五层的全部房屋面积，具体房屋面积为22000平方米（以物权登记法律文件为准）。承租期限为15年，房屋交付期为2014年10月20日前，自甲方向乙方交付承租物业并且本协议约定的免租金的期限届满之次日起，即自2016年1月21日开始至2031年1月20日止。由于乙方对承租物业需进行装修及相关的准备事宜，甲方同意给予乙方15个月的免租金的招商期和装修期、市场培育期，免租期自甲方将承租物业使用权全部交付乙方之日开始计算，即2014年10月20日起计算（暂定），至2016年1月20日止。在免租期内，甲方不收取租金，但因乙方装修而产生的水、电等相关费用由乙方自行承担。第六条租金及支付方式：6.1甲乙双方约定租金为每月一付，即提前10日支付下一月的租金，租金标准以甲方业主购买租赁房屋总价款约定14723万元为计算标准（以商品房买卖合同为准），在租赁期间的第1－3年按总价款每年6%的收益标准作为当年租金，第4－6年按总价款每年6.5%的收益标准作为当年租金，第7－9年按总价款每年7%的收益标准作为当年租金，第10－12年按总价款每年7.5%的收益标准作为当年租金，第13－15年按总价款每年8%的收益标准作为当年租金（详见租金支付明细表附件四），合同还对其他事项进行了约定。甲方盖有“连云港市新浦区国际贸易中心业主委员会第一届”章，并有季虹签名。乙方盖有连云港世纪缘酒店有限公司章并签名。本案争议的焦点：原告向被告主张涉案房屋从2014年9月21日至2019年4月21日止的使用费190272.5元有无事实和法律依据。本院认为，本案中，原告所有的位于连云港国际贸易中心3楼3A42-48的商业营业用房系产权式商铺。其对商铺享有的权利不同于独立商铺，为保证物业整体功能的发挥，个人商铺业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。本案中，原告未能提供证据证明其与案外人香江公司签订的《连云港国际购物中心商铺委托经营管理合同》已实际履行。世纪缘酒店从2014年10月21日开始使用涉案的国际贸易中心大厦，杨永清向世纪缘酒店主张2014年10月20日前的涉案国际贸易中心3A42-48号（7个）商业营业用房的使用费，缺乏事实和法律依据。同时，从2014年10月21日起至2019年4月21日止，原告主张按房屋所在地段的市场价格3459.5元/月计算商铺使用费，没有事实和法律依据。虽然原告与世纪缘酒店间没有签订直接的租赁合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，结合证人赵某的证言，连云港市新浦区国际贸易中心业主委员会（第一届）（以下简称业委会）是经过合法成立且备案的，在涉案国际贸易中心7、8年未能出租经营、闲置的情况下，业委会为维护业主利益将涉案的国际贸易中心大厦整体出租给世纪缘酒店经营，并签订了《关于国际贸易中心商场部分项目之租赁协议》，符合国际贸易中心大厦整体业主的利益，且已实际履行。原告所有的3A42－48号（7个）商业营业用房是其中的一部分，其主张上述商业营业用房的使用费应按照该租赁协议约定计算。鉴于协议约定从2014年10月21日起至2016年1月20日止属于免租期，故商业营业用房的租金应从2016年1月21日起计算至2019年4月21日，具体为：从2016年1月21日至2019年1月20日的租金为64231.56元（7个商业营用房总价为356842元*6%*3年）；从2019年1月21日至2019年4月21日的租金为5798.68元（7个商业营用房总价为356842元*6.5%÷12个月*3个月），共计70030.24元。关于原告提供的2018年10月8日的的《声明》，该《声明》上虽然盖有“连云港市新浦区国际贸易中心业主委员会第一届”章，但因该业主委员会主任、或盖章的经办人均未到庭说明情况，故本院对该《声明》不予采信。关于原告提供的连云港市中级人民法院（2013）连执字第0563－2号执行裁定书，本院认为，该裁定书的内容与本案没有关联性，本院对该裁定书不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连云港世纪缘酒店有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨永清70030.24元。案件受理费4105元，其中原告杨永清负担2586元，被告连云港世纪缘酒店有限公司负担1519元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  钱永人员陪审员张春梅人民陪审员  贺君二〇一九年九月二十七日书 记 员  孙瑶法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。（二）《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行