四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初5432号 原告（反诉被告）：刘子萱，女，1995年7月12日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：马姣，四川川蓉律师事务所律师，一般代理。 被告（反诉原告）：黄月琴，女，1972年12月29日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡群挥，四川瀛领律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：杨兴文，男，1969年11月16日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：胡群挥，四川瀛领律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都千城万家房地产营销策划有限公司，住所地成都市青羊区提督街1号1栋32层4号。 法定代表人：冯建将，职务不详。 原告（反诉被告）刘子萱与被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文、第三人成都千城万家房地产营销策划有限公司（以下简称成都千城万家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘子萱及其委托诉讼代理人马姣、被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文及其共同委托诉讼代理人胡群挥到庭参加诉讼，第三人成都千城万家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘子萱向本院提出诉讼请求：1.解除刘子萱与黄月琴、杨兴文于2019年3月11日签订的《铺面出租合同》；2.判令黄月琴、杨兴文退还刘子萱租金42000元、保证金7000元、转让费65000元，以上合计114000元，并以此为基数，自2018年3月11日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至全部款项结清之日止；3.判令黄月琴、杨兴文赔偿刘子萱损失27350元；4.本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用）由黄月琴、杨兴文承担。事实和理由：刘子萱为经营加盟的奶茶品牌，委托成都千城万家公司寻找合适商铺。成都千城万家公司为刘子萱寻找到黄月琴、杨兴文所有的青羊区忠烈祠东街27号的商铺，在成都千城万家公司及黄月琴、杨兴文均再三承诺案涉商铺可以自行打通下水道或直接向案涉商铺外道路倒水的情况下，刘子萱与成都千城万家公司于2019年3月9日签订《租赁定金协议》，刘子萱按照该协议约定向成都千城万家公司支付居间服务费7000元，商铺租赁定金7000元，合计14000元；2019年3月11日，刘子萱与黄月琴、杨兴文正式签订《铺面出租合同》，约定：黄月琴、杨兴文将其共有的面积为23.1平方米的案涉房屋出租给刘子萱，合同期限：2年，2019年3月26日—2021年3月25日，租金为7000元/月，半年支付一次，保证金7000元。合同签订后，刘子萱按照约定支付了第一期租金42000元，转让费65000元，黄月琴、杨兴文将案涉商铺交付给刘子萱。刘子萱接收案涉商铺后，按照加盟品牌奶茶店的要求进行装修，但发现案涉商铺无法打通下水道，也无法向案涉商铺外道路直接倒水，案涉商铺无法满足刘子萱经营所需基本条件。随即，刘子萱向黄月琴、杨兴文提出解除合同，退还相应款项，但均告未果。为维护刘子萱合法权益，诉请法院判如所请。 被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文共同辩称，刘子萱的第一项诉讼请求，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，《铺面出租合同》第七条约定的是案涉商铺没有下水道，由刘子萱自行处理，故该项诉讼请求不能成立。刘子萱的第一项诉讼请求不能成立，故第二项诉讼请求也不能成立。刘子萱的第三项诉讼请求，主张损失27350元没有事实及法律依据，黄月琴、杨兴文没有实施任何违约行为，没有给刘子萱造成任何损失，刘子萱可在征得黄月琴、杨兴文的同意下进行转租，故该项诉讼请求不能成立。请求法院依法驳回刘子萱的本诉诉讼请求。 被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文向本院提出反诉诉讼请求：1.判令刘子萱继续履行与黄月琴、杨兴文于2019年3月11日签订的《铺面出租合同》；2.判令刘子萱立即向黄月琴、杨兴文给付下半年租金42000元；3.判令刘子萱立即向黄月琴、杨兴文支付违约金7000元；4.本案反诉费用、诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用）由刘子萱承担。事实和理由：本案不符合解除合同的条件，刘子萱应当继续履行《铺面出租合同》，向黄月琴、杨兴文支付下半年的租金42000元。《铺面出租合同》第四条约定：“乙方在本协议期内不得终止协议，否则视为违约。甲乙双方如一方违约，赔付对方一个月房租”，现刘子萱的起诉不符合该约定。《铺面出租合同》第七条约定：“本店铺内供乙方净水、电、无下水道，需自行处理”。并且该合同备注：“不破坏承重墙的情况下允许承租方打通下水，下水由承租方自行处理”，无下水道，刘子萱不仅看了现场，而且合同中明确约定需刘子萱自行处理。在刘子萱明知的情况下，仍然承租，无下水道并不影响刘子萱的租赁。因此，刘子萱的起诉也不符合《合同法》的规定。刘子萱的起诉，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，刘子萱应当继续履行《铺面出租合同》，向黄月琴、杨兴文支付下半年的租金42000元。二、刘子萱违反《铺面出租合同》的约定，擅自解除合同，属于违约，应当向黄月琴、杨兴文支付违约金7000元。刘子萱滥用诉权提起诉讼，黄月琴、杨兴文故提起反诉，请求法院判如所请。 原告（反诉被告）刘子萱反诉辩称，黄月琴、杨兴文的诉讼请求缺乏事实和法律依据，陈述的事实和理由与客观事实不符，刘子萱不存在任何违约行为。黄月琴、杨兴文未能交付符合条件的商铺，导致刘子萱自始未能使用案涉商铺，最终导致合同无法履行，刘子萱及时与黄月琴、杨兴文进行沟通，未果后立即通过司法途径向法院主张解除合同，合同无法继续履行是黄月琴、杨兴文违反合同约定所致，合同实际无法履行不应当由刘子萱承担责任，故黄月琴、杨兴文的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回黄月琴、杨兴文的反诉诉讼请求。 第三人成都千城万家公司未到庭陈述，也未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2019年3月11日，黄月琴、杨兴文作为出租方（即甲方）与承租方刘子萱（即乙方）签订《铺面租赁合同》，约定：1.甲方将位于青羊区忠烈祠东街27号面积为23.1平方米的商铺，出租给乙方使用，在签订合同时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续；2.租房从2019年3月26日起至2021年3月25日止，合同期为2年；3.该房出租的使用性质为商用，月租金为7000元，缴租方式为半年支付一次，计42000元，以后应在付款期前30天支付；4.本店铺内供乙方净水、电、无下水道，需自行处理。乙方必须遵守当地各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气和物业管理费用。乙方交保证金7000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气和物业管理费用后及屋内设施家具、家电无损坏，屋内要清洁、干净、卫生，由甲方退还乙方所交保证金；5.甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金，如遇特殊情况，双方自行协商解决。同时，该合同下方备注载明：“不破坏承重墙的情况下允许承租方打通下水，下水由承租方自行处理，此商铺不能做烟道。甲方代收65000元转让费，大写陆万伍仟元整，转让费与甲方无关。”该合同落款处有黄月琴、杨兴文及刘子萱签字按捺确认。 合同签订后，刘子萱陆续向黄月琴、杨兴文支付相关款项。2019年3月9日，刘子萱通过支付宝转账的方式向成都千城万家公司转账14000元（其中包含居间服务费7000元、定金7000元）；2019年3月11日，刘子萱通过支付宝转账的方式分9次向黄月琴、杨兴文转账共计87000元；刘子萱还向黄月琴、杨兴文以现金方式支付了20000元。 另查明，1.刘子萱向成都千城万家公司支付的7000元定金，并约定该款项作为抵扣刘子萱应缴纳给黄月琴、杨兴文的租金。 2.××号》载明：“房屋所有权人：杨兴文，共有情况：共同共有，房屋坐落：青羊区忠烈祠东街27号，登记时间：2013-01-29，规划用途：营业，建筑面积：23.1平方米……附记：业务件号：权2243645，共同共有人：黄月琴，证书号：监证3442373。” 3.2019年2月24日，南京诚聚百膳餐饮管理有限公司（即甲方）与刘子萱（即乙方）签订了《品牌授权及合作合同》，并约定甲方指定广州诚膳餐饮管理有限公司负责向乙方提供运营管理服务，乙方应与广州诚膳餐饮管理有限公司另行签订书面的《运营及管理服务合同》，作为本合同的从合同。同日，南京诚聚百膳餐饮管理有限公司（即甲方）、广州诚膳餐饮管理有限公司（即乙方）与刘子萱（即丙方）签订了《运营及管理服务合同》，广州诚膳餐饮管理有限公司还向刘子萱发放了运营“亲爱的蜂蜜茶”旗舰店的授权书。 上述事实有当事人陈述，《铺面租出租合同》、支付宝转账截图、《租赁定金协议》、房屋产权证、《品牌授权及合作合同》、《运营及管理服务合同》、《授权书》等证据及庭审笔录在案为证。 庭审中，（一）刘子萱向本院提交了以下证据：1.《收款收据》，拟证明刘子萱为租赁案涉商铺向成都千城万家公司支付居间服务费5000元，黄月琴、杨兴文对成都千城万家公司收取的费用不清楚；2.案涉商铺2019年9月5日现场照片，拟证明刘子萱从始至终未能使用案涉商铺，黄月琴、杨兴文对该组证据的三性均无异议，但是达不到刘子萱的证明目的。（二）黄月琴、杨兴文向本院提交以下证据：授权委托书，刘子萱对该组证据的三性均不予认可，无法核实授权委托书的真实性，该委托是否真实发生、委托是否真实存在、本案的转让是否为客观事实，黄月琴、杨兴文应当提供完整的证据，并非提供一份授权委托书。（三）黄月琴、杨兴文自认，黄月琴、杨兴文清楚案涉商铺不能打通下水，只能打通下水池，并表示曾口头向刘子萱进行过告知。但是刘子萱表示对方从未口头告知过该情况。 本院认为，针对双方争议的焦点问题，具体分析如下： （一）关于《铺面租赁合同》是否应解除的问题。 2019年3月11日，黄月琴、杨兴文与刘子萱签订的《铺面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现刘子萱主张解除该《铺面租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，现刘子萱提供的证据证明其所承租的案涉商铺为经营奶茶店所用，而案涉商铺因不能打通下水而导致无法满足刘子萱的生产经营需要，无法实现租赁合同目的，故刘子萱请求解除其与黄月琴、杨兴文于2019年3月11日签订的《铺面出租合同》，本院予以支持。 （二）关于导致合同目的无法实现的责任方的问题即黄月琴、杨兴文及刘子萱的过错问题。 首先，《铺面租赁合同》约定，不破坏承重墙的情况下允许刘子萱打通下水，下水由刘子萱自行处理，而黄月琴、杨兴文在庭审中自认其出租案涉商铺时清楚不能打通下水，而只能打通下水池，但是其并未提供证据证明就该情况向刘子萱进行过任何告知，故黄月琴、杨兴文与刘子萱签订《铺面租赁合同》时明确表示刘子萱可以打通下水，对刘子萱存在误导，在导致合同目的无法实现的后果上存在过错。刘子萱在签订《铺面租赁合同》的时候，并未约定案涉商铺的用途，刘子萱也未提供证据证明其在与黄月琴、杨兴文签订《铺面租赁合同》时，明确告知了黄月琴、杨兴文其租用案涉商铺的用途，故刘子萱因为无法打通下水而导致其奶茶店铺无法经营，合同目的无法实现，其自身也存在过错。就过错比例而言，本院酌定双方各承担50%的责任。 （三）关于具体责任承担问题。 现刘子萱主张黄月琴、杨兴文退还其租金、保证金、转让费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，截止2018年3月11日，刘子萱实际向黄月琴、杨兴文支付了租金42000元，保证金7000元、转让费65000元。对于刘子萱主张退还保证金7000元，因合同解除，黄月琴、杨兴文应就相应的保证金予以退还。对于刘子萱主张退还租金42000元及转让费65000元，对此本院认为，黄月琴、杨兴文作为案涉铺面的所有权人，应当就相关铺面租赁享有相关收益，但是基于上述分析，导致合同目的无法实现的原因双方都存在责任，故就相关损失，均应承担责任。现就租金、转让费的退还，按照责任比例，对于其中的50%的部分即53500元【(42000元＋65000元)×50%】，本院予以支持，对于超出部分，本院不予支持。对于刘子萱主张以租金、保证金、转让费为基数计算的资金占用利息，因该利息主张系违约责任的主张，而给予上述分析，双方均存在过错，其相关损失已经在费用退还中予以了考虑，故对其主张的该资金占用利息，本院不予支持。对于刘子萱主张的27350元损失，包括误工费损失以及5000元的居间费损失，对于其中的误工费损失部分，因该主张无事实及法律依据，且刘子萱亦存在违约责任，故对该部分请求，本院不予支持。对于5000元的居间费损失，因刘子萱为租赁案涉房屋实际支付了7000元的居间费，而现刘子萱自认成都千城万家公司退还了2000元，就剩余的5000元的居间费损失，应由刘子萱与黄月琴、杨兴文各承担50%的损失费用，故对于该部分损失，黄月琴、杨兴文应向刘子萱支付居间费损失2500元（5000元×50%），对刘子萱主张的超出部分，本院不予支持。因此，黄月琴、杨兴文应退还及支付给刘子萱的款项应为63000元【保证金7000元+租金、转让费退还（42000元＋65000元)×50%+居间费损失（5000元×50%）】。 关于黄月琴、杨兴文主张的反诉诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，案涉商铺不能满足刘子萱的生产经营需要，合同目的无法实现，故黄月琴、杨兴文主张刘子萱继续履行《铺面出租合同》，本院不予支持。因合同符合解除条件，故对于黄月琴、杨兴文主张刘子萱给付下半年租金42000元的诉讼请求，本院不予支持。至于违约金，对于《铺面出租合同》目的无法实现，刘子萱与黄月琴、杨兴文均双方均存在过错而导致合同解除，且就黄月琴、杨兴文的租金损失，已经在刘子萱主张退还的租金中予以了考虑，故对于黄月琴、杨兴文主张刘子萱承担违约责任，不予支持。 综上，本院对刘子萱的本诉诉讼请求予以部分支持，对黄月琴、杨兴文的反诉诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）刘子萱63000元； 二、驳回原告（反诉被告）刘子萱的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文的其他反诉诉讼请求。 如果被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3127元，由原告（反诉被告）刘子萱承担1733元，由被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文承担1394元。反诉案件受理费538元，由被告（反诉原告）黄月琴、杨兴文承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  万郁文 人民陪审员  陈祥凤 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  赵蔚宁