湖北省广水市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1381民初1642号原告（反诉被告）：中国人民解放军95918部队。法定代表人：郭京社，旅长。委托诉讼代理人：段雄，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李建文，女，1966年9月20日出生，汉族，住湖北省广水市应山办事处驻军营区。被告（反诉原告）：崔济麓，男，1962年5月25日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：徐翔，男，1964年7月23日出生，汉族，住湖北省广水市。系李建文、崔济麓所在军人服务社推荐。原告（反诉被告）中国人民解放军95918部队（以下简称95918部队）与被告（反诉原告）李建文、崔济麓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）95918部队的委托诉讼代理人段雄，被告（反诉原告）李建文、崔济麓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告95918部队向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告（及货物）从原告租赁的房屋中搬迁出来；2、请求法院按协议约定的租金标准，依法判决被告向原告支付2016年元月1日至起诉时的房屋租金（或逾期腾房占有使用费）约33万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年6月8日，被告李建文与原告签订了《协议书》，租赁承包了原告北营区礼堂侧的部队服务社，为军人提供日常学习、生活和工作用品服务。同时，按原告要求接受了前任承包经营人熊光明的货物、电话、货架、防盗窗以及债务共计21.35万元。之后于2004年7月17日和2009年8月20日，被告先后又承包经营了原告的食堂和洗衣房。2014年12月30日，被告方改由实际经营人崔济麓与原告签订了为期一年的军人服务社、洗衣房及原管理股招待食堂承包《合同书》。《合同书》约定军人服务社租金为110000元、洗衣房租金为5000元、招待食堂租金为30000元，原告因特殊情况需终止合同时，被告必须无条件接纳终止合同，原告按被告当期合同内经营时间期限长短给予相应的退款，合同期间营区改建计划开始实施时乙方自行负责调整经营地点，一切损失由被告负责，原告不予任何赔偿。2015年12月29日合同到期后，部队综合服务楼正式建成，由顺泰仓储公司中标承租经营。作为合同期满的被告理应退出经营，交还承租房屋，但是被告方却以各种理由拖延、推托、拒绝，并继续经营。为此，2018年10月22日，原告专门向崔济麓下发了搬迁《告知函》，但是崔济麓却表示原告需给856900元补偿费才搬走。双方不能达成一致，为此成诉。被告李建文、崔济麓辩称，1、在原告向答辩人退还租赁经营余期管理费和欠款之前，答辩人就退出军人服务社房屋一事享有先履行抗辩权。答辩人在军人服务社租赁经营合同到期后已经停止经营，没有搬离军人服务社房屋的原因是双方租赁经营清算纠纷一直没有得到解决。一是原告在合同到期前强令答辩人租赁经营的洗衣房、餐馆停业，依据合同约定应当向答辩人退还余期7.5个月的管理费21875元（原告自己按5个月计算是14584元，并表示愿意退还），但原告一直未向答辩人退还；二是原告机关单位在前招待食堂承包者的欠款7780元由答辩人代为清偿5500元，但原告一直未予偿还（见餐馆交接证明）；三是原告在前军人服务社承包者的欠款42500元由答辩人代为清偿，但原告一直未向答辩人偿还（见军人服务社部交接证明）。原告的行为已构成先期违约，因此，答辩人在原告退还上述费用之前享有先履行抗辩权，有权拒绝退还军人服务社房屋，且不承担任何违约责任，当然也不应向原告支付依法行使先履行抗辩期间的任何费用。而且，答辩人居住军人服务社的房屋属于部队内部分房纠纷，不属于法院管辖范围。答辩人李建文系工龄满30年的部队职工，其父李先密是1946参军的革命先烈，曾任原告部队原132团二营长；答辩人崔济麓系参加过对越自卫作战的退役军人，系李建文的丈夫。答辩人一家三口（另有一子，现年32岁）在原告家属区的居住面积仅50平方米，没有达到部队规定居住标准，经原部队领导同意，答辩人之子自2002年起就一直居住在军人服务社的房屋内，与租赁经营没有关系。2、答辩人不应当向原告支付合同期满后的房屋租金（或占用费）。本案为企业租赁经营合同纠纷，不是房屋租赁合同纠纷，当然不需要支付房屋租金（或占用费）。根据案涉军人服务社的合同内容，原告出租的是其所属的企业军人服务社，而不是军人服务社的房屋，租赁物是军人服务社的特许经营权。同时，原告向答辩人出具的收费收据中的用途均为军人服务社管理费或承包费，而不是房屋租金。案由应为企业租赁经营合同纠纷。如前所述，在2002年至2005年军人服务社租赁经营期间，答辩人向原告支付的是租赁企业管理费，对应的租赁物是军人服务社的特许经营权。2015年12月29日租赁经营合同到期后，原告取消了答辩人的军人服务社的特许经营权，引进了顺泰仓储公司进入营区经营，答辩人按原告的要求停止了军人服务社的经营，原告再向答辩人收取管理费没有事实和法律依据。而且，中央军委早已禁止军队有偿服务，原告没有收取顺泰仓储公司的任何管理费，现要求答辩人支付停业后的管理费显失公平。综上，原告的诉讼请求不应当得到人民法院的支持。本案审理中，被告李建文、崔济麓提起反诉。反诉原告李建文、崔济麓向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付欠款48000元；2、反诉被告向反诉原告退还已支付的未到期租赁经营费21875元。3、由反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由：1、反诉原告李建文系反诉被告的职工，也是反诉被告部队革命先烈遗属子女；反诉原告崔济麓系参加过对越自卫作战的退役军人，与李建文系夫妻关系。2002年6月4日至2015年12月29日，反诉原告与反诉被告多次签订《合同书》，租赁经营反诉被告的军人服务社。在2002年6月2日军人服务社首次移交给反诉原告经营时，反诉被告在原军人服务社的欠款为42500元，其中所属连队欠款7500元，所属军官个人欠款35000元。按照反诉被告的要求，反诉原告对上述欠款进行了垫付，故反诉被告依法应当向反诉原告清偿42500元。2、2004年7月17日至2015年12月29日，反诉原告与反诉被告签订多份《合同书》，租赁经营反诉被告的招待食堂。在2004年7月17日招待食堂首次移交反诉原告经营时，反诉被告在原招待食堂的欠款为7780元，按照反诉被告的要求，反诉原告对上述欠款5500元进行了垫付，了结了该笔债务，故反诉被告依法应当向反诉原告清偿5500元。3、2014年12月30日，反诉原告与反诉被告签订最后一份关于招待食堂租赁经营的《合同书》，合同约定：承包租赁期间为2014年12月30日至2015年12月29日；租金30000元，签订合同时一次性付清；合同期间营区改建计划开始实施后，无合适场所经营后，乙方（反诉原告）自动停止经营，甲方（反诉被告）退还当期合同内相应剩余时间租金。2015年5月上旬，反诉被告以营区改建为由，派人强拆反诉原告正在经营的招待食堂，给反诉原告造成重大经济损失。依据合同约定，反诉被告应当退还当期合同内相应剩余7个半月的租赁经营费，共计18750元。4、2014年12月30日，反诉原告与反诉被告签订关于租赁经营洗衣房的《合同书》。合同约定：承包租赁期间为2014年12月30日至2015年12月29日；租金5000元，签订合同时一次性付清；合同是否终止由甲方（反诉被告）决定。若终止，甲方退还乙方（反诉原告）余期租期。2015年5月上旬，反诉被告以改建洗衣房的房屋为由，单方终止合同，强令反诉原告搬出洗衣房停止营业。依据合同约定，反诉被告应当退还当期合同内相应剩余7个半月的租赁经营费，共计3125元。综上，请求贵院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告95918部队庭审中辩称，反诉原告要求反诉被告退还(洗衣房、食堂)多交纳的租赁费没有异议；要求反诉被告支付欠款，需要提供相应的证据证明，若属实，也可以进行协商调解。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物为95918部队所有。李建文系95918部队退休职工。李建文系崔济麓的妻子。2002年6月8日，李建文与95918部队签订了《协议书》，租赁承包了95918部队北营区礼堂侧的部队服务社，为军人提供日常学习、生活和工作用品服务。之后崔济麓又多次与95918部队签订协议，承包经营了95918部队的军人服务社、食堂和洗衣房。2014年12月30日，95918部队与崔济麓签订的《合同书》约定：经甲（95918部队）乙（崔济麓）双方协商，甲方同意将所属军人服务社出租给乙方经营，租期为壹年。乙方在承包期内，可以经营副食品、日用百货、水果、饮料、书刊、报纸零售、公用电话、副食品加工。租金为110000元。同时，95918部队与崔济麓签订了关于洗衣房、招待食堂出租《合同书》各一份。双方在出租洗衣房协议中约定：甲方（95918部队）同意将所属洗衣房出租给乙方（崔济麓）经营，租期为一年，出租时间从2014年12月30日起到2015年12月29日止，租金为5000元，租金签订合同时一次性交清。部队营区整体规划开始建设后，不能正常营业情况下，合同是否终止由甲方决定，若终止，甲方退还乙方余期租金。双方在承租招待食堂协议中约定：甲方（95918部队）同意将原属管理股招待食堂租赁给乙方（崔济麓）经营，承包租赁期间为2014年12月30日至2015年12月29日；租金30000元，签订合同时一次性付清。甲方因特殊情况需终止合同时，乙方必须无条件接纳终止合同，甲方按乙方当期合同内经营时间长短给予相应的退款。合同期间营区改建计划开始实施后，无合适场所经营情况下，乙方自动停止经营，甲方退还当期合同内相应剩余时间租金。前述三项承租经营合同中，洗衣房和招待食堂承租经营项目在95918部队营区改建中提前终止了合同，终止时间为2015年5月中旬，当期合同内所承租食堂的剩余时间租金为18750元；当期合同内承租的洗衣房剩余时间租金为3125元。2015年12月29日出租军人服务社经营合同到期后，顺泰仓储公司（案外人）中标，95918部队将军人服务社租赁给顺泰仓储公司经营，并在合同中约定，由95918部队负责清退团内其他经营服务点……。李建文、崔济麓在承租军人服务社经营合同期满后至今未腾退涉案房屋。对于前述事实双方无异议，本院予以确认。双方对李建文、崔济麓反诉原招待食堂欠款是否应由95918部队承担存在争议。李建文、崔济麓为支持该项反诉请求，向本院提供2002年6月2日交接证明（连队欠款7500元，个人欠款35000元）、2004年7月17日交接证明（机关及个人欠款5500元）。95918部队对此有异议，认为李建文、崔济麓提供该两份证据，一是没有具体欠款单位和个人的明细，事实无法查证；二是李建文、崔济麓提供该两份证据未盖部队公章，不应当由部队承担。本院认为，该两份证据上面没有记载欠款单位和个人明细，也没有95918部队的印章，其真实性无法认定；该两份证据所载明的欠款对象是连队欠款和个人欠款，形成欠款的原因是李建文在承接食堂招待时前承租方转交债权，从欠款的内容上看，与本案缺乏关联性。故对该组证据真实性和证明效力，本院不予采信。本院认为，1、2014年12月30日，95918部队与李建文、崔济麓签订《合同书》中出租军人服务社的租赁物为95918部队所有的房屋；租赁用途是李建文、崔济麓用于经营，经营范围为军人提供日常学习、生活和工作用品等服务。李建文、崔济麓与95918部队签订承租协议期间，履行了给付租金的义务。双方之间的法律关系符合房屋租赁合同相关特征，因此，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因李建文、崔济麓承租的期限于2015年12月30日届满，李建文、崔济麓应当依法在承租期限届满时向95918部队返还租赁物；但李建文、崔济麓一直没有返还。现95918部队请求人民法院判令李建文、崔济麓返还租赁物，本院依法予以支持。李建文、崔济麓称95918部队没有返还其多交的租赁费，其不返还租赁物行使的是先履行抗辩权，根据合同法的规定，先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。而本案合同并未约定先后履行顺序，且双方互负债务所对应的标的物不同，95918部队诉请的标的物为军人服务社房屋，被告辩称“先履行抗辩权”依附对象为食堂和洗衣房余期租金，双方的权利、义务关系不符合先履行抗辩权要件。其该项辩称理由本院依法不予支持；李建文、崔济麓又辩称，其占用租赁物属于95918部队给其安排的住宿，该项主张没有事实依据，本院不予采纳。2、关于95918部队请求按协议约定的租金标准支付期满后至今的房屋占用费用。本院认为，95918部队与崔济麓在2015年12月29日之前的租赁合同中约定一年租金为110000元是附协议条件，不仅仅是考虑租赁物在部队营区内，更主要的考虑是承租方能在部队营区内独家经营。而期满后，95918部队没有与李建文、崔济麓续签出租军人服务社合同，与案外人顺泰仓储公司签订了出租军人服务社合同，对于原承租人李建文、崔济麓所承租租赁物的用途发生了改变。因租赁物不符合先前签订《合同书》约定的用途，95918部队与李建文、崔济麓先前签订合同所约定的租金标准对于李建文、崔济麓没有约束力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，因95918部队未能向本院提供证据证明承租期满后房屋租赁费相关依据，对于95918部队的第二项诉讼请求，本院依法不予支持。3、反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，人民法院应当合并审理。李建文、崔济麓在本案中提起反诉，请求95918部队在出租洗衣房、食堂经营中提前解除合同，退还已支付的未到期租赁经营费，符合事实和法律规定，本院依法予以支持。经核实，依法应当返还的金额为21875元。李建文、崔济麓反诉95918部队支付欠款的请求，因未能提供有效的证据证明其主张的事实，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、李建文、崔济麓于本判决书生效之日起十日内向中国人民解放军95918部队返还租赁的房屋；二、中国人民解放军95918部队于本判决书生效之日起十日内向李建文、崔济麓退还食堂、洗衣房剩余期限租赁费21875元；三、驳回中国人民解放军95918部队其他诉讼请求；四、驳回李建文、崔济麓其他反诉请求。上述给付金钱义务，逾期未履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费6250元，由被告李建文、崔济麓负担300元，原告中国人民解放军95918部队负担5950元；反诉费1000元，由反诉被告中国人民解放军95918部队负担654元，反诉原告负担346元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于随州市中级人民法院。审判员  魏丽萍二〇一九年九月六日书记员  方东升