福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初198号 原告：福建路政工贸有限公司，住所地闽侯县南屿镇旗山工业集中区。 法定代表人：郑志毅，总经理。 委托诉讼代理人：李朝军，福建路政工贸有限公司员工。 被告:福建环球盛世投资管理集团有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇元峰路小后山**福建路政工贸工业园**楼**。 法定代表人：陈城，执行董事兼经理。 被告:陈城，男，1985年3月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告:吴程，男，1985年2月9日出生，汉族，住福建省晋安区。 被告:福州盛大博奥物业管理有限公司，住所，住所地福州市闽侯县南屿镇元峰路小后山**福建路政工贸工业园**楼**div> 法定代表人：谢祥伟，总经理。 被告:谢履玲，男，1976年9月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告：谢祥伟，男，1988年9月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。 路政工贸公司福建路政工贸有限公司（以下简称路政工贸公司）与被告福建环球盛世投资管理集团有限公司（以下简称环球盛世公司）、陈城、吴程、福州盛大博奥物业管理有限公司（以下简称盛大博奥公司）、谢履玲、谢祥伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年8月9日作出（2018）闽0121民初362号判决。环球盛世公司不服，上诉于福州市中级人民法院。福州中院于2018年11月19日以原判认定事实的基础已发生重大变化为由裁定将本案发回重审。本院于2019年1月3日受理后路政工贸公司的法定代表人郑志毅及其委托诉讼代理人李朝军、环球盛世公司的法定代表人陈城、盛大博奥公司的法定代表人谢祥伟到庭参加诉讼，被告吴程、谢履玲经法院传票拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 路政工贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令路政工贸公司与环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟解除2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，并将房屋腾房交付给路政工贸公司；2、判令路政工贸公司与环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟解除2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，并将房屋腾房交付给路政工贸公司；3、判令路政工贸公司没收环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟缴付的押金540万；4、判令环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟向路政工贸公司支付从2017年6月1日开始至租赁合同解除之日止的拖欠的房屋租金及水电费（暂计至2017年12月31日止为9400182元，后续房租继续按租赁合同约定计算）；合同解除后的房屋占用费按照合同约定当时房租的双倍计取；5、判令陈城、盛大博奥公司承担连带保证责任，连带清偿上述诉请3、4项的债务；6、判决陈城在其未出资3960万元范围内，吴程在其未出资40万元范围内，对福建环球盛世投资管理集团有限公司不能清偿的上述诉请3、4项债务部分，承担补充赔偿责任；7、判令谢履玲在其未出资255万元范围内，谢祥伟在其未出资245万元范围内，对福州盛大博奥物业管理有限公司在连带保证责任中不能清偿的债务部分，承担补充赔偿责任；8、判令上述六被告负担本案的诉讼费用。 事实与理由：2014年12月9日，环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟向路政工贸公司承租落座在闽侯县厂房，陈城作为担保方，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方同意将房屋出租给乙方作为经营之用，乙方同意承租该房屋，丙方同意对乙方的债务承担连带担保责任；合同约定租赁期限为20年，房屋建筑面积为42576平方米，租金为每平方米20元，每年每平方米递增2元；甲方给予乙方6个月免租期；租金每月支付一次，从缴租第二年起每季度支付一次；双方约定：乙方同意向甲方支付600万作为定金。本合同签订之日起7日内，乙方向甲方支付首期定金，余款420万元在甲方交付合格房屋之前付清；第9.1.3条双方还约定如果乙方存在拖欠租金达10天，年累计达30天的，甲方有权提前终止合同、收回房屋、没收定金，并追究因乙方违约而给甲方造成的经济损失；第9.2条约定：合同如因前款所列情形终止或解除时，乙方必须收到甲方解除通知书之日起3日内或于合同届满当日，将房屋内可移动财物全部搬离。逾期不搬的，视为乙方放弃所有权，有甲方处理，乙方不得提出异议，甲方有权径行接管房屋或由乙方按当时房租的双倍计取房屋占用费。第十一条约定：乙方逾期交付房租以及其他费用的，除仍应即使如数补交外，每逾期一日，按未付款项的1‰支付违约金。第十三条约定：本合同在履行中发生争议，甲乙双方应协商解决；协商不成，可向房屋所在地法院起诉。 2016年7月1日，环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟扩大经营，向路政工贸公司承租园内其余的厂房，即1#、3#、4#、5#、6#、7#、8#厂房，陈城作为担保方，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方同意将房屋出租给乙方作为经营之用，乙方同意承租该房屋，丙方同意对乙方的债务承担连带担保责任；合同约定租赁期限为20年，房屋建筑面积为27520平方米，租金为每平方米13元，头三年的租金每年递增0.5元；双方确认从房屋交付之日起至2017年3月31日止，甲方给予乙方经营培训期，在此期间免交租金及物业费。合同第3.3条约定本着先缴纳租金后使用的原则，乙方同意第一年前三个月的租金提前三个月向甲方支付租金，即乙方首次支付租金日为2017年1月1日前支付2017年4月份的租金，第陈城次支付租金日2017年2月1日前支付2017年5月份的租金……之后如此类推。合同第九条还约定：如果乙方无合理理由拖欠租金达10天，年累计达30天的，甲方有权提前终止合同、收回房屋、没收定金，并追究因乙方违约而给甲方造成的经济损失；第9.2条约定：合同如因前款所列情形终止或解除时，乙方必须于收到甲方解除通知书之日起3日内或于合同届满当日，将房屋内可移动财物全部搬离。逾期不搬的，视为乙方放弃所有权，有甲方处理，乙方不得提出异议，甲方有权径行接管房屋或由乙方按当时房租的双倍计取房屋占用费。第十一条约定：乙方逾期交付房租以及其他费用的，除仍应即使如数补交外，每逾期一日，按未付款项的1‰支付违约金。 路政工贸公司与环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟于2017年1月10日签订《补充协议》，陈城为担保方（丙方），补充协议约定：双方同意房屋（9-12号厂房）按2016年12月1日交付乙方使用计算，确认计租时间从2017年6月1日开始计算，根据原合同约定，乙方应于2017年5月31日前开始向甲方缴纳次月租金，但为加强双方合作，乙方承诺提前五个月开始向甲方缴交租金，即从2017年元月前在每月月底前开始向甲方支付次月工业园的9-12号厂房租金（本协议确认首次租金时间为2016年12月31日前），甲方同意乙方所提前缴交的5个月租金部分在2018年4-8月份计5个月的房租中分别予以扣除。补充协议第五条约定：双方确认调整押金为540万人民币，乙、丙方所欠押金110万于2018年元月1日付清。其中：1#-4#厂房、9#厂房在2012年11月取得建筑工程施工许可证，在2013年9月21日取得建设工程规划许可证；厂房5#-8#在2013年7月9日取得建设工程规划许可证；在2013年9月12日取得建筑工程施工许可证；10#、11#厂房、办公楼在在2013年7月9日取得建设工程规划许可证；10#、11#厂房在2014年1月23日取得建筑工程施工许可证。该厂房1#-11#、办公楼及地下室工程于2016年12月5日经闽侯县公安消防大队消防验收合格。福州盛大博奥物业管理有限公司出具承诺书，自愿为环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟福建环球盛世投资管理集团有限公司承担连带担保责任。路政工贸公司已依约将房屋交付给环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟使用，但截止2017年12月31日前，环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟累计拖欠路政工贸公司房租及水电费高达9400182元以及押金110万，合计10500182元。同时，2018年1月1日，环球盛世公司、陈城、盛大博奥公司、谢祥伟也没有缴纳拖欠的押金110万元。路政工贸公司经多次催告，被告始终拒绝支付拖欠款项。 经路政工贸公司调取福建环球盛世投资管理集团有限公司工商登记材料，发现其股东陈城、吴程未尽到出资义务，注册资本5000万元，实际仅到资1000万元，故对福建环球盛世投资管理集团有限公司不能清偿的债务部分，陈城按照其所持有的95%股权，应在未到资的3960万元中承担补充赔偿责任，吴程按照其所持有的5%股权，应在未到资的40万元中承担补充赔偿责任。经路政工贸公司调取担保人福州盛大博奥物业管理有限公司工商登记材料，发现其股东谢祥伟、谢履玲未尽到出资义务，注册资本500万元，实际全部未到资，故对福州盛大博奥物业管理有限公司不能清偿的债务部分，谢履玲按照其所持有的51%股权，应在未到资的255万元中承担补充赔偿责任，谢祥伟按照其所持有的49%股权，应在未到资的245万元中承担补充赔偿责任。 为此，路政工贸公司向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 环球盛世公司、陈城辩称，一、路政工贸公司福建路政工贸有限公司未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案厂房项目，违反了法律、行政法规的强制性规定，且涉案厂房、办公楼、变配电房等经相关部门认定属于“两违”建筑，因此所涉的房屋租赁合同及补充协议依法应认定属无效合同。（一）、《中华人民共和国合同法》第五十陈城条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第陈城条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的有关规定，房屋租赁合同还应当满足所出租的房屋已取得建设工程规划许可证及按照建设工程规划许可证的规定建设的实质条件。（二）、涉案项目已被福州高新技术产业开发区规划建设局和福州高新技术产业开发区综合执法局认定为未按照建设工程规划许可证的规定建设的“两违”建筑。2018年3月28日，福州高新技术产业开发区规划建设局作出榕高新区规建函（2018）32号《认定函》，函告福州高新技术产业开发区综合执法局已认定福建路政工贸有限公司将涉案厂房九的一层改装为餐厅，与规划审批的建筑功能不符；在4号楼（即厂房四）东侧的绿化空地上建设变配电房、八号楼（即厂房八）东侧的绿化空地上建设铁皮棚和四层的员工生活住房等设备，与规划审批的总平方案不符，并要求福州高新技术产业开发区综合执法局依法予以查处。2018年4月10日，福州高新技术产业开发区综合执法局对涉案项目的未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的三座配电房、三座铁皮棚进行现场检查勘验并制作《现场检查（勘验）笔录》，其中再次认定涉案项目的厂房四东侧的两座配电房、厂房八东侧的配电房及该配电房旁边的铁皮棚、厂房陈城北侧的铁皮棚未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，属于违法建设。并于同日向路政工贸公司发出榕高执责改字[2018]第0002238号《责令限期改正通知书》，要求路政工贸公司于2018年4月25日17时前自行拆除违法建筑。即涉案项目已被福州高新技术产业开发区规划建设局及福州高新技术产业开发区综合执法局认定为未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法建筑。且路政工贸公司至今未履行该《责令限期改正通知书》所确定的自行拆除的义务，用尽各种办法拖延、逃避责任，导致涉案违法建设至今巍然屹立。（三）、根据从闽侯县城乡规划局调取的涉案项目的建字第350121201200164号、建字第350121201300159号、建字第350121201300160号《建设工程规划许可证》及所附的相应建筑设计总说明、总平定位图、一层平面图，以及根据环球盛世公司对涉案项目的间距、底层面积的实测，涉案项目福建路政工贸工业园存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法事实。例如：（1）规划审批的厂房一距北侧围墙为6米，与厂房三间距12米，但实际现厂房一距北侧围墙约为11.5米，与厂房三间距约为12.3米；（2）规划审批的厂房陈城距北侧围墙为6.35米，距东侧围墙6.63米，与厂房四间距12米，但实际现厂房陈城距北侧围墙11.5米，距东侧围墙长达27.6米，与厂房四间距约为12.3米；（3）规划审批的厂房四距东侧围墙12.24米，但实际现厂房四距东侧围墙约为30.2米；（4）规划审批的厂房六距东侧围墙9米，但实际现厂房六距东侧围墙约为14.3米；（5）规划审批的厂房十底层占地面积1008㎡（宽度18米、长度56米），但实际现厂房十底层占地面积为1120㎡（宽度20米、长度56米），已超出规划审批底层占地面积112㎡；（6）规划审批的厂房十一距东侧围墙为11.17米、厂房宽度20米，但实际现厂房十一距东侧围墙约为12.1米、底层占地面积为1251.6㎡（宽度20.86米、长度60米），已超出规划审批底层占地面积51.6㎡；（7）规划审批的办公楼层占地面积为1034.52㎡，但实际现办公楼底层占地面积为974.63㎡（宽度17.25米、长度56.5米），比规划审批底层占地面积少89.8㎡；（8）规划审批的东侧围墙为绿化，但实际东侧围墙被违法建设了三座变配电房和一排铁皮房；（9）原规划审批在厂房九的一层的变配电房，现实际上并无变配电房存在，而变配电房被另外建设在东侧围墙的“两违”建筑上（此“两违”建筑已经经福州市高新区规划建设局与福州市高新区综合执法局认定为违法建筑必须拆除）。（四）、根据福州市勘测院出具的实地勘测报告，证明涉案项目福建路政工贸工业园存在未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法事实。 环球盛世公司于2019年5月从福州高新技术产业开发区规划建设局处获取到《福州市零星工程测量资料》公开资料，该公开资料为福州市勘测院受福州高新技术产业开发区规划建设局的委托，于2018年11月12日出具对位于闽侯县南屿镇地段所建福建路政工贸工业园厂房的建筑面积、基底面积进行测量的结果报告，结果报告情况总体说明如下：（一）测量方法及说明：（1）采用手持激光测距仪进行外业数据采集；（2）内业采用AutoCAD成图并计算；（3）房屋测绘范围由福州高新技术产业开发区规划建设局指定；（4）房屋测绘面积不作为权属依据。测量结果：1、福建路政工贸工业园厂房的总建筑面积为97025.76㎡，总基底面积为13606.08㎡，详见下表及附件。 幢名建筑面积（㎡）基底面积（㎡）备注 厂房一6883.621120不含外墙装饰厚度面积 厂房陈城6881.811120 厂房三4963.62960 厂房四5763.621120 厂房五5903.85960 厂房六8785.681440 厂房七5903.85960 厂房八8785.681440 厂房九6095.681001.93 厂房十10433.661018.19 厂房十一14591.41211.51 办公楼11244.62918.24 配电房一70.1170.11 配电房陈城143.26143.26 设备用房575.3122.84 汇总97025.7613606.08 而根据福建路政工贸有限公司的《建设工程规划许可证》所规划的工业园厂房计容建筑面积、占地面积的数据如下（另：按《建设工程规划许可证》的规划，变配电房应设于厂房九一层，面积应200㎡，而非户外违法建筑）： 幢名计容建筑面积（㎡）占地面积（㎡） 厂房一67201120 厂房陈城67201120 厂房三4800960 厂房四56001120 厂房五5760960 厂房六86401440 厂房七5760960 厂房八86401440 厂房九60001000 厂房十100801008 厂房十一144001200 办公楼120961008 汇总9521613336 综上，福州市勘测院出具的《福州市零星工程测量资料》的“勘测建筑面积”和“勘测基底面积”与路政工贸公司福建路政工贸有限公司的《建设工程规划许可证》的“计容建筑面积”和“占地面积”的两列数据对比如下： 幢名勘测建筑面积/计容建筑面积（㎡）勘测基底面积/占地面积（㎡） 厂房一6883.62/67201120.00/1120 厂房陈城6881.81/67201120.00/1120 厂房三4963.62/4800960.00/960 厂房四5763.62/56001120.00/1120 厂房五5903.85/5760960.00/960 厂房六8785.68/86401440.00/1440 厂房七5903.85/5760960.00/960 厂房八8785.68/86401440.00/1440 厂房九6095.68/60001001.93/1000 厂房十10433.66/100801018.19/1008 厂房十一14591.40/144001211.51/1200 办公楼11244.62/12096918.24/1008 配电房一70.11/规划无此建筑70.11/规划无此建筑 配电房陈城143.26/规划无此建筑143.26/规划无此建筑 设备用房575.30/规划无此建筑122.84/规划无此建筑 汇总97025.76/9521613606.08/13336 以上两组数据对比可看出，涉案福建路政工贸工业园的实际勘测建筑面积已超出规划计容建筑面积1809.76㎡，实际勘测基底面积已超出规划占地面积270.8㎡。 根据福州市勘测院出具的《福州市零星工程测量资料》报告显示，路政工贸公司所有涉案厂房及办公楼等建筑物均未按照其《建设工程规划许可证》的规定建设，并存在厂房移位、建筑扩容、违章搭盖变配电房以及不按实际规划位置建设变配电房，就违章搭盖变配电房一项事实就已经存在极大安全隐患。故，涉案厂房项目未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，且涉案厂房、办公楼、变配电房等属于违法建筑已是不争事实。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的有关规定，房屋租赁合同还应当满足所出租的房屋已取得建设工程规划许可证及按照建设工程规划许可证的规定建设的实质条件。综上司法解释及事实，涉案的房屋租赁合同及补充协议违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十陈城条规定，应属无效合同。 二、路政工贸公司至今未拥有涉案房屋的合法使用权，无权出租，其提供的涉案房屋也违反法律规定的房屋“交付使用”强制性规定条件，因此涉案房屋租赁合同及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效。路政工贸公司至今未能提供竣工验收证明及房屋产权证明，而且福州市高新区规划建设局和福州市高新区综合执法局已确认路政工贸公司提供的涉案房屋至今未办理竣工验收手续及规划核实手续，即路政工贸公司至今未获得对涉案房屋的合法的房屋使用权及“交付”权利，甚至路政工贸公司提供的涉案房屋至今也不符合法律规定的“交付使用”条件。2018年12月23日福州市高新区规划建设局在福州市12345便民（惠企）服务平台上对诉求编号“ＦＺ181××××1168”、题目“未存在超过规划审批面积建设的，是否即为合法建设？”的群众问询答复为“福建路政工贸工业园厂房项目尚未办理规划核实手续，我局已对该项目建设单位下发关于要求补报规划核实的通知书。若存在未按审批图纸建设的情况，我局将按相关法规进行处理。”即涉案房屋至今未办理规划核实手续，更未交付竣工验收。关于租赁房屋合法的交付使用条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第陈城条规定“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”以及第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，和第五十三条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”即建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而路政工贸公司提供的涉案房屋并不符合法律规定的“交付使用”条件，也未获得合法的房屋使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”以及《福建省实施办法》第四十五条第三款关于“未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记”的规定，涉案房屋至今未办理规划核实手续，更未交付竣工验收。因此路政工贸公司至今未获得对涉案房屋的合法的房屋所有权。故路政工贸公司诉称涉案房屋已经具备使用条件、交付给环球盛世公司的房屋使用权为合法房屋使用权等均不成立，路政工贸公司不仅提供的涉案房屋不符合法律规定的“交付使用”条件，路政工贸公司也至今未获得涉案房屋的合法房屋使用权及房屋产权证件，因此路政工贸公司提供的涉案房屋不仅权属有争议，而且提供的涉案房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋权属有争议的或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的情形，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。据此，环球盛世公司有权依据法律法规请求解除合同，并请求人民法院予以支持。 三、路政工贸公司违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，路政工贸公司给环球盛世公司造成巨大经济损失，应当承担损害赔偿责任。因此请求法院判令涉案房屋租赁合同及补充协议无效并解除合同，并请求判令路政工贸公司立即退还环球盛世公司已交付的合同履约保证金5373280元，并支持环球盛世公司保留向路政工贸公司追索各项赔偿权利。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”以及第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。路政工贸公司在与环球盛世公司签订合同前，就已存在未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案厂房项目的重大违法事实，且此违法事实行为将直接导致涉案项目无法完成竣工验收、无法符合法律规定的“交付使用”条件、无法履行房屋租赁合同约定并将给环球盛世公司造成无法估量的巨大经济损失。但路政工贸公司违背诚实信用原则，在与环球盛世公司签订合同时，故意隐瞒与订立合同有关的此重要事实，欺骗环球盛世公司环球公司签订了涉案房屋租赁合同及补充协议。甚至在签订涉案房屋租赁合同后，路政工贸公司又编制借口理由哄骗环球盛世公司将2016年7月1日的《房屋租赁合同》中第五条房屋交付“无须另行办理《房屋交付确认书》”改成“并已签署《房屋交付确认书》”，但环球盛世公司并没有签署《房屋交付确认书》，而且路政工贸公司提供的涉案房屋明显违反《中华人民共和国建筑法》第八条关于房屋“交付使用”条件强制性规定。路政工贸公司自签订房屋租赁合同起就一直向环球盛世公司隐瞒涉案房屋存在“两违”建筑，存在未按照建设工程规划许可证进行建设、未办理规划条件核实进行竣工验收、园区唯一的变配电房还属于“两违”待拆除建筑等诸多违法行为。路政工贸公司的欺骗行为还包括如下：（一）、2014年12月9日，路政工贸公司与环球盛世公司环球公司签订的《房屋租赁合同》第一条对房屋位置、面积、用途、权属状况约定：“建筑面积为42576平方米（双方确认建筑面积暂以路政工贸公司提供的项目总平图及各层红线平面图测算，准确数据以交房时房屋管理部门实测的建筑面积为准）”、第五条房屋交付约定：“房屋经建筑主管部门及消防部门验收合格报告于2016年10月1日前提交给甲方交乙方”。但是，路政工贸公司在签订合同时，并没有提供建筑面积的测算依据即项目总平图及各层红线平面图，2016年12月1日房屋实际交接之日，路政工贸公司仍未提供房屋管理部门实测的建筑面积资料，也未将房屋经建筑主管部门及消防部门验收合格的报告，即规划条件核实意见、五方竣工验收报告、竣工验收监督报告、竣工验收备案等房屋验收合格的相关材料提交给环球盛世公司环球公司。（二）、路政工贸公司多次编造涉案厂房项目手续合法，该项目已取得《建设工程规划许可证》且完全按照《建设工程规划许可证》规定的内容进行建设，不久就将竣工验收、完成交付等的谎言。环球盛世公司基于信任双方合作共赢以及在路政工贸公司保证会交付上述房屋验收合格的相关材料的情况下，答应路政工贸公司延迟交付上述房屋验收合格材料的期限，并投入大量资金、精力经营运营涉案园区。2016年7月1日环球盛世公司与路政工贸公司签订了涉案厂房部分面积的《房屋租赁合同》，并在路政工贸公司述称资金紧张的谎言的再次欺骗下，于2017年1月10日与路政工贸公司签订了《补充协议》，提前六个月向路政工贸公司支付本可不必提前支付的租金费用，同时协议规定“甲方（福建路政工贸有限公司）同意乙方（福建环球盛世投资管理集团有限公司）所提前缴交的5个月租金部分在2018年4-8月份计5个月的房租中分别予以扣除”。但在环球盛世公司真心对待路政工贸公司、一再信其谎言对其提供帮助、并投入大量资金经营运营涉案厂房园区的情况下，路政工贸公司至今仍未向环球盛世公司环球公司提供上述房屋验收合同的相关材料，并且在签订相关合同及补充协议时故意隐瞒涉案项目存在“两违”建筑、未按照建设工程规划许可证的规定建设、无法办理规划条件核实、无法进行竣工验收、不符合法律行政法规的强制性规定等的违法行为事实。环球盛世公司环球公司出于信任路政工贸公司路政公司却被其一直欺骗，环球盛世公司为努力经营打造“环球盛世电子商务产业园”知名品牌，自签订房屋租赁合同起至今，已在涉案项目上投入超过3000万元人民币的招商运营办公成本，包括前期合同签订后支付的合同保证金5373280元、园区物业管理费投入已超200万元、园区仓储及办公装修款投入已超1200万元、公司正常办公运营成本投入已超300万元、提前支付租金超600万元等巨大经济投入。2017年下半年起，路政工贸公司为达到吞并环球盛世公司支付的合同保证金、提前支付的5个月租金、抢走环球盛世公司的招商客户、侵占环球盛世公司的装修办公场所、侵吞环球盛世公司多年经营园区成果等非法目的，编造环球盛世公司“拖欠租金”理由，采用非法手段停水停电停电梯，外招黑社会保安阻拦抢夺园区物业管理，造成园区经营一片混乱，无法正常生产经营，甚至将环球盛世公司赶出涉案园区，部分招商户迫于路政工贸公司施加的压力转为跟路政工贸公司签订房屋租赁合同，大部分招商户纷纷搬离园区后开始向环球盛世公司索要解除合同的各项金额赔偿。路政工贸公司违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给环球盛世公司造成巨大经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，路政工贸公司应当承担损害赔偿责任。因此请求法院判令涉案房屋租赁合同及补充协议无效并解除合同，并请求判令路政工贸公司立即退还环球盛世公司已交付的合同履约保证金5373280元，并支持环球盛世公司保留向路政工贸公司追索各项赔偿权利。 四、环球盛世公司为提前招商宣传，自2015年起将厂房一的6层作为办公场所，2016年起将厂房十一的12层作为其办公经营场所，但2017年底迫于路政工贸公司非法扰乱经营办公行为已搬出涉案房屋，路政工贸公司已收回其房屋。本案诉争的所有房屋属于违法建设至今未能验收，本案所涉的房屋租赁合同及补充协议违反相关法律法规，属无效合同，环球盛世公司环球公司已未实际使用涉案厂房及办公楼，路政工贸公司采取相关不合法的手段逼迫环球盛世公司环球公司搬离涉案厂房项目，并给环球盛世公司环球公司造成无可挽回的巨大经济损失。环球盛世公司环球公司不应支付其所谓的房屋占用费或房屋使用费。自2017年5月起，环球盛世公司环球公司的招商租户已将租金、物业费、水电费等直接转账至路政工贸公司指定账户。2017年下半年起路政工贸公司路政公司经常性停水停电、入驻黑保安，故意阻碍环球盛世公司环球公司及园区招商户的正常经营办公。2017年12月起路政工贸公司路政公司更是采取强制停电、拆除电梯主板、擅自闯入厂房及办公场所打砸扔毁坏办公设备、仓储物资财产等手段将环球盛世公司环球公司及未同意转账至路政工贸公司账户的招商户强制驱赶出涉案工业园。环球盛世公司环球公司在涉案园区厂房一的5、6层以及厂房十一的12层的门、电脑以及其它办公设备设施等财产物资也被路政工贸公司打砸毁坏，造成环球盛世公司环球公司的巨大财产损失。环球盛世公司的招商户在路政工贸公司非法手段逼迫下，部分已经从涉案厂房内搬离、退出涉案工业园，未继续使用涉案厂房或办公楼。尚未搬离的招商户也在路政工贸公司逼迫要求下，将租金、水电费、物业费等如数直接交付给路政工贸公司，甚至在路政工贸公司要求下重新签订房屋租赁合同。路政工贸公司自2017年12月起未通知环球盛世公司情况下，就已对外发布出租广告，将涉案房屋租赁合同中的厂房及办公楼重新出租给他人使用，如：厂房九整幢及厂房十一的2层，路政工贸公司自2017年12月起直接出租给福州市德雅教育咨询有限公司作为其培训招生办公使用。路政工贸公司未取得涉案房屋的合法房屋使用权及所有权，就意味着无权“占有、使用、收益和处分”该房屋，也无权要求房屋占用费或房屋使用费。 五、路政工贸公司以其单方面制作、虚假的、未经环球盛世公司确认的《缴纳水电费通知单》，诉请环球盛世公司支付所谓水电费895917.2元于法无据，应依法予以驳回。（一）、2017年6月23日，环球盛世公司的原公章已暂存路政工贸公司处（路政工贸公司原法定代表人郑志毅有签署“收条”），路政工贸公司在庭审中虽辩称其拿到环球盛世公司公章后几天后就已经交还给环球盛世公司，但是事实上路政工贸公司并没有将环球盛世公司的公章交还环球盛世公司。故该《缴纳水电费通知单》上的环球盛世公司的公章是路政工贸公司私自加盖的。（二）、路政工贸公司并未按2014年12月9日路政工贸公司与环球盛世公司签订的《房屋租赁合同》所约定的水电费“若为甲方（路政工贸公司）代为垫付的，甲方按垫付额（凭有关部门收款发票或收据复印件）在向乙方（环球盛世公司环球公司）开具收据后7天内，乙方必须向甲方支付垫付款”，向环球盛世公司提供有关部门水电费的的收款发票或收据复印件。路政工贸公司按常规，本应先行制作《缴纳水电费通知单》，而后按连同相关的有关部门水电费收款发票或收据复印件及相对应的各号楼房屋水电费抄表单等交与环球盛世公司环球公司核对，但从该《缴纳水电费通知单》中明显可以看出，在环球盛世公司环球公司未对该《缴纳水电费通知单》进行核对前，路政工贸公司就已将所谓的“以上水电费数据经核对本司确认无误”打印出来。且该《缴纳水电费通知单》中落款时间12月12日是手写字迹，且该字迹在“福建环球盛世投资管理集团有限公司”公章的油墨上，明显是后面添加的，不符合常理。（三）若该《缴纳水电费通知单》经环球盛世公司环球公司核对，应有环球盛世公司环球公司的核对人员的签字确认，但该《缴纳水电费通知单》中并无任何环球盛世公司核对人员的签字确认。故路政工贸公司以其单方面制作、虚假的、未经环球盛世公司环球公司确认的《缴纳水电费通知单》，诉请环球盛世公司环球公司支付所谓水电费895917.2元于法无据，应依法予以驳回。 综上，路政工贸公司未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案厂房项目，违反了法律、行政法规的强制性规定，且涉案厂房、办公楼、变配电房等经相关部门认定属于“两违”建筑，因此所涉的房屋租赁合同及补充协议依法应认定属无效合同；路政工贸公司尚未拥有涉案房屋的合法使用权，无权出租，其提供的涉案房屋也违反法律规定的房屋“交付使用”强制性规定条件，因此涉案房屋租赁合同及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效；路政工贸公司违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，路政工贸公司给环球盛世公司造成巨大经济损失，应当承担损害赔偿责任。因此请求法院判令涉案房屋租赁合同及补充协议无效并解除合同，并请求判令路政工贸公司立即退还环球盛世公司已交付的合同履约保证金5373280元，并支持环球盛世公司保留向路政工贸公司追索各项赔偿权利；本案所涉的房屋租赁合同及补充协议违反相关法律法规，属无效合同，环球盛世公司已未实际使用涉案厂房及办公楼，路政工贸公司采取相关不合法的手段逼迫环球盛世公司搬离涉案厂房项目，并给环球盛世公司造成无可挽回的损失。环球盛世公司不应支付其所谓的房屋占用费或房屋使用费；路政工贸公司以其单方面制作、虚假的、未经环球盛世公司确认的《缴纳水电费通知单》，诉请环球盛世公司支付所谓水电费895917.2元于法无据，应依法予以驳回。 吴程辩称，吴程已不是福建环球盛世投资管理集团有限公司的股东，不是本案适格被告，请求法院依法驳回福建路政工贸有限公司对吴程的起诉。吴程依法经股权转让及股东会决议等手续，于2019年5月22日完成股东变更登记手续，现已不是福建环球盛世投资管理集团有限公司的股东，根据股东转让协议及公司章程规定，其在福建环球盛世投资管理集团有限公司原享有的权利和应承担的义务，随股权转让而转由新股东享有与承担。故吴程不是本案适格被告，请求法院依法裁定驳回福建路政工贸有限公司对吴程的起诉及其账户冻结申请。 盛大博奥公司、谢祥伟辩称，一、福建路政工贸有限公司提交的《承诺书》非福州盛大博奥物业管理有限公司出具，是福建路政工贸有限公司自行制作并擅自加盖福州盛大博奥物业管理有限公司的公章，显属造假。福州盛大博奥物业管理有限公司及谢祥伟、谢履玲并非本案适格被告，应依法裁定驳回福建路政工贸有限公司对福州盛大博奥物业管理有限公司及谢祥伟、谢履玲的起诉。福建路政工贸有限公司向法院提供了证据《承诺书》，其中载明“我公司愿意对福建环球盛世投资管理集团有限公司与贵公司于2014年12月9日签订的《房屋租赁合同》、2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年1月10日签订的《补充协议》承担连带担保责任，如福建环球盛世投资管理集团有限公司在执行以上合同过程中出现违约，我司愿意承担同等法律责任。本承诺书自福建环球盛世投资管理集团有限公司支付给福建路政工贸有限公司人民币20万元之日起生效，担保期贰年”的内容，福建路政工贸有限公司拟据以证明福州盛大博奥物业管理有限公司自愿对福建路政工贸有限公司与福建环球盛世投资管理集团有限公司所签订的三份合同承担连带担保责任。但福州盛大博奥物业管理有限公司在2017年6月23日之前从未出具过上述福建路政工贸有限公司提交的《承诺书》，且自2017年6月23日至今福州盛大博奥物业管理有限公司的公章已暂存福建路政工贸有限公司处（有福建路政工贸有限公司原法定代表人郑志毅有签署“收条”）。该落款时间为“2017年2月15日”的《承诺书》是福建路政工贸有限公司自行制作、擅自加盖福州盛大博奥物业管理有限公司的公章，并将落款时间提前至2017年6月23日福州盛大博奥物业管理有限公司的公章暂存至福建路政工贸有限公司处之前，《承诺书》无福州盛大博奥物业管理有限公司法定代表人或授权代理人签字，显属造假。故福州盛大博奥物业管理有限公司不是本案适格被告，应依法裁定驳回福建路政工贸有限公司对福州盛大博奥物业管理有限公司的起诉。二、若法院认定福州盛大博奥物业管理有限公司是本案适格被告，则福州盛大博奥物业管理有限公司认为本案涉案项目未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，明确违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第陈城条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的有关规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十陈城条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。涉案的《房屋租赁合同》以及《补充协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而应属无效，故福建路政工贸有限公司要求福州盛大博奥物业管理有限公司对涉案无效合同承担连带责任的请求依法无据，应于驳回。三、请求驳回路政工贸公司追加股东谢祥伟、谢履玲为补充赔偿责任人的诉讼请求。盛大博奥公司的公司类型为有限责任公司(?http:?/??/?www.66law.cn?/?special?/?yxzrgs?/?"o"有限责任公司"t"http:?/??/?www.66law.cn?/?lawwrit?/?_blank?)，谢祥伟及谢履玲作为盛大博奥公司的股东，认缴出资日期均为2034年5月12日，符合有限责任公司认缴出资注册登记相关要求及相关法律要求。2018年经第四次修正的最新《中华人民共和国公司法》取消了关于股东法定最低出资比例及出资期限的要求，其第三条规定：“公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；”同时对于设立有限责任公司在第二十三条的第二点有规定“（二）有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额；”即规定出资数额、出资期限均由股东在章程中约定，股东按照章程约定履行出资义务即可，未到章程约定认缴期限的出资不属于“未全面履行出资义务”的情形。如果直接向认缴出资期限未到的股东主张债权或者请求清偿，不仅侵犯股东的权利，也突破了公司法认缴制的规定,违反了公司法的规定。因此，盛大博奥公司的股东谢祥伟、谢履玲在符合《中华人民共和国公司法》注册登记的认缴出资期限未到的情形下，本案路政工贸公司福建路政工贸有限公司请求追加股东谢祥伟、谢履玲为补充赔偿责任人于法无据，其请求应予驳回。 综上所述，福建路政工贸有限公司要求福州盛大博奥物业管理有限公司及其股东谢祥伟、谢履玲对涉案虚假《承诺书》的债务承担连带责任的请求依法无据，请求依法予以驳回。 谢履玲未提供答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月9日，路政工贸公司与环球盛世公司、陈城三方签订《房屋租赁合同》，合同约定，路政工贸公司将其落座于闽侯县厂房，共4座，出租给环球盛世公司作为经营之用，陈城同意对环球盛世公司的债务承担连带担保责任；租赁期限为20年，自计租起始日开始计算；从双方确认房屋交付之日起，路政工贸公司给予6个月经营培育期，经营培育期间环球盛世公司免交租金；租金为每平方米20元，每年每平方米递增2元；租金每月支付一次，从缴租第二年起每季度支付一次，如果乙方存在拖欠租金达10天，年累计达30天的，甲方有权提前终止合同、收回房屋、没收定金，并追究因乙方违约而给甲方造成的经济损失；合同如因前款所列情形终止或解除时，乙方必须收到甲方解除通知书之日起3日内或于合同届满当日，将房屋内可移动财物全部搬离。逾期不搬的，视为乙方放弃所有权，有甲方处理，乙方不得提出异议，甲方有权径行接管房屋或由乙方按当时房租的双倍计取房屋占用费；环球盛世公司方同意向路政工贸公司支付600万作为定金。本合同签订之日起7日内，环球盛世公司向路政工贸公司支付首期定金，余款420万元在路政工贸公司交付合格房屋之前付清；乙方逾期交付房租以及其他费用的，除仍应即使如数补交外，每逾期一日，按未付款项的1‰支付违约金。本合同终止一个月后3日内，定金在扣除乙方未付款项以及各种费用后无息归还乙方。4.3乙方未能如期交付定金的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付不低于100万元的违约金。5.1甲方应于2015年10月1日前，将符合本合同及附件约定条件的房屋交付乙方。 2015年6月29日，福建环球盛世投资管理有限公司将名称变更为福建环球盛世投资管理集团有限公司。 2017年1月10日，福建路政工贸有限公司(甲方)与福建环球盛世投资管理有限公司（乙方）、陈城（丙方）就上述合同签订《补充协议》，协议约定：一、双方同意合同约定的房屋按2016年12月1日交付乙方使用计算，确认计租时间从2017年6月1日开始计算，根据原合同约定，乙方应于2017年5月31日前开始向甲方缴交次月租金，但为加强双方的合作，乙方承诺提前五个月开始向甲方缴交租金，即从2017年元月前在每月月底前开始向甲方支付次月工业园内的9-12号厂房租金（本协议确认首次租金时间为2016年12月31日前），甲方同意乙方所提前缴交的5个月租金部分在2018年4-8月份计5个月的房租中分别予以扣除。二、乙方承诺所结欠的所电费于本补充协议签订后一周内付清。三、双方确认调整押金为540万元，乙、丙方所欠押金110万元于2018年元月1日欠付清。 2016年7月1日，福建路政工贸有限公司（甲方）与福建环球盛世投资管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，陈城（丙方）为担保人，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于福州市高新区共4480平方米、3号楼4至5层共1920平方米、4号楼3至5层共3360平方米、5号楼2、4、5层共2880平方米、6号楼4至6层共4320平方米、7号楼5至6层共1920平方米、8号楼共6层8640平方米，上述共计27520平方米厂房。甲方同意将房屋出租给乙方作为经营之用，乙方同意承租该房屋，丙方同意对乙方的债务承担连带担保责任。甲方对房屋享有所有权，土地证号侯国用（2011）第2113**，房产证尚未办理。房屋租赁期限为20年，自2017年4月1日至2037年3月31日止。2017年4月1日开始计租。3.1租金按每平方米每月13元（不含税）计算，即每月租金为357760元，甲方同意在头三年（即2017年4月1日起至2020年3月31日期间）免收乙方物业费，头三年的租金年递增为每年0.5元，第四年即2020年4月1日开始，按每年1.3元递增租金，三年后的物业费另计。3.3乙方同意第一年前三个月的租金提前三个月向甲方制度，即：乙方首次支付租金日为2017年1月1日前支付2017年4月份的租金，第二次支付租金日为2017年2月1日前支付2017年5月份的租金，第三次支付租金日为2017年3月1日前支付2017年6月份的租金，第四次支付租金日为2017年7月1日前支付2017年7月份的租金，之后如此类推，缴租第二年起每季度首日前向甲方支付下个季度租金，逾期按未付款项每日1‰的标准承担违约金，无合理理由逾期10日，甲方有权停水、停电、锁门（锁门期间的损失及租金仍由乙方承担，且由乙方承担违约责任）。逾期10日及以上的，甲方有权解除合同，并没收乙方的定金。4.1乙方同意向甲方缴纳3个月租金（计1073280元）作为定金，承诺在2016年7月15日前，向甲方支付一半定金即536640元，在2016年10月1日前再向甲方支付所余另一半定金536640元。4.2定金不得充抵应交租金及各种费用。5.1双确认甲方已于2016年7月1日前，将符合本合同约定条件的房屋交付乙方使用。 合同签订后，福建环球盛世投资管理集团有限公司向福建路政工贸有限公司支付了定金5373280元，并支付了截止2017年6月1日前的租金6143095元。 另查明，2017年6月23日，福建环球盛世投资管理集团有限公司、福州盛大博奥物业管理有限公司将公司公章交由福建路政工贸有限公司法定代表人郑志毅保管。案外人吴建彪于2018年4月12日向本院提起行政诉讼，要求撤销涉诉房屋的《建设工程规划许可证》。 本院认为， 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第陈城百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费元，由负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄少飞 人民陪审员  李 梅 人民陪审员  黄轩绯 二〇一九年九月三十日 法官助理何开馨 书记员李燕金 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为陈城年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。