黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初108号原告（案外人）：李堪峰，男，1966年3月13日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市红岗区。诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼。法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司行政人事部经理，住黑龙江省大庆市龙凤区。原告李堪峰因与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理，原告李堪峰委托诉讼代理人宋何伟、被告国高公司委托诉讼代理人刘文佰、第三人金地公司委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李堪峰向本院提出诉讼请求：1.确认大庆市××岗区红岗新城5A#楼4单元1702室、2#楼3单元201室房屋为原告所有，并停止对该房产的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告得知购买的涉案房屋被查封后，于2018年12月向大庆中院提出执行异议，大庆中院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异25号裁定，驳回原告的申请。该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、原告就是消费者，原告提出执行异议时，法院不应对消费者作狭义理解。第三人金地公司欠大庆飞鹏装饰公司款项，于2015年10月将涉案房屋抵偿给飞鹏公司，飞鹏公司又将涉案房屋以置换的形式抵偿给原告，并由第三人给原告出具了收到房款的收据。原告购买了涉案房屋并于次日即办理了入住手续，占有使用涉案房屋，成为消费者；二、虽未签订书面买卖合同，但在法院查封前，第三人与飞鹏公司之间、飞鹏公司与原告之间均形成了真实的房屋买卖关系。《置换房源转出审批单》《房款收据》等均明确了当事人的名称、商品房的具体位置、房号、价款等，具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方存在商品房买卖合同法律关系；三、涉案房屋未能办理产权登记手续，是因第三人欠税无法办理网签备案手续导致，故无法办理过户手续的过错在第三人，与原告无关。综上，原告与第三人形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，原告交付了全部购房款且在法院查封前已实际占有使用了涉案房屋。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋未能过户是因为第三人原因造成的，原告没有任何过错，故法院应保护原告的房屋所有权，被告的债权不能优先于原告的物权。被告国高公司答辩称，原告诉请不能成立，应予驳回，涉案房屋应继续执行。一、关于涉案房屋开发主体的问题。涉案房屋的开发主体为被执行人金地公司，涉案房产自开发后一直未办理房屋产权过户登记及物权期待权登记，故房屋所有权一直未发生转移。涉案房屋为金地公司所有，并非案外人飞鹏公司所有，产权一直是金地公司所有。飞鹏公司与本案没有任何关联性。大庆中院查封涉案房屋是在查清房屋所有权仍归金地公司所有及我方提供足额担保的情况下进行的，而非飞鹏公司或原告的房产，该查封行为合法、有效。二、飞鹏公司及原告对涉案房屋不具有物权所有权。《物权法》第九条、第十四条及其他相关法律规定，房屋的所有权转移，必须以产权过户登记为法定要件，而涉案房屋没有办理产权过户登记。飞鹏公司及原告在未履行完产权过户登记手续之前，对涉案房屋不具有合法的所有权。二、案外人及被答辩人对案涉房屋不具有物权所有权。根据《物权法》第九条、第十四条及相关法律规定，房屋产权的物权所有权转移，必须以产权过户登记为必要的法定要件。案涉房屋没有办理产权所有权的过户登记。案外人及被答辩人，如欲使案涉房屋产权所有权发生转移，仍要依法履行过户登记手续。案外人及被答辩人在对案涉房屋未履行并完成产权过户登记手续之前，对该案涉房屋，不具有合法的物权所有权。三、案外人及被答辩人对案涉房屋未依据《物权法》第二十条之规定，履行物权期待权的预告登记，同样不具有法律所保护的物权期待权。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》)第28条、29条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。其中，第29条是专属于商品房买卖合同纠纷物权期待权案件法律适用的专属条款。本案应该依法适用该条规定内容，来审核、评判被答辩人的诉求是否合理法。本案按照原告的诉状陈述内容为以房抵债，并非正常的商品房买卖，案外人及被答辩人不属于《消法》第二条所规定的消费者主体资格；案外人对案涉房屋不具有所有权，无权处分案涉房屋。依据《物权法》第二十条，案外人及被答辩人针对本案案涉房屋，没有在政府房产过户主管部门办理网签等相关登记的前提下，亦无法取得法律所保护的物权期待权。就被答辩人在够房时对案涉房屋的了解仅限于房屋清单及案涉房源转出审批单等证据看，其未了解清楚所够房的所有权主体，其自身存在明显过错。在能办理物权期待权预告登记的情况下，未申请并进行预告登记，过错明显。故，案外人、被答辩人的情形，均不符合《规定》第29条对商品房一般买受人及消费者物权期待权的保护，其诉求不应得到支持。四、贵院（2019）黑06执异25号《执行裁定书》，认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。本案争议的焦点为：案外人的异议能否排除执行。贵院在执行异议程序中已经明确查明并认定：被答辩人并非《消法》第二条所规定的消费者。被答辩人在执行异议程序中，向贵院提交的房款收据证实收款方式为“抵款”，且被答辩人在异议申请中亦主张案涉房产系通过“置换”方式取得，而该“抵款”及“置换”均非《消法》所规定的消费者“商品房买卖”之意。根据本案上述事实，贵院已经认定，被答辩人的异议，既不符合《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，也不符合第29条规定，并依据该两条规定依法驳回被答辩人的异议诉求。故，该裁定认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。五、被答辩人没有充分的事实和合法有效证据支持其异议主张。综上事实和理由，请求法院查明事实，依法驳回被答辩人的全部请求。第三人金地公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实，原告李堪峰向本院提供如下证据：证据一、建设工程施工合同、红岗新城电梯、电梯前室装饰工程合同、房屋抵债协议、房源清单各一份；置换房源转出审批单及房款收据各两份（经与原件核对无异，提交复印件），证实因金地公司欠付大庆飞鹏公司工程款，双方于2015年10月19日签订房屋抵债协议并列出房源清单，约定金地公司将包括案涉的坐落于大庆市××岗区红岗新城2-3-201室、5A-4-1702室房屋分别作价386,528元、440,358元抵偿给飞鹏公司，飞鹏公司于当日即将案涉两房屋置换给原告，置换房源转出审批单有金地公司、飞鹏公司盖章确认，并由金地公司给原告出具了房款收据。现案涉两房屋实际所有人为原告。被告国高公司发表质证意见称，对证据一的真实性无法确定，即便内容真实也证实不是以消费者身份进行的正常房屋买卖，置换的收款方式已经表明其以物抵债的性质，收款事由也证明了这一点。该收据无法看出其与案外人有任何关联性，对证明的问题不认可。金地公司和智联物业所出具的收据均非正规收据，均不具有证据的合法性，置换房源转出审批单也是以房抵债关系。第三人金地公司发表质证意见称，对证据一的真实性及证明的问题均无异议。证据二、入住通知书、“红岗新城”进户手续流程会签单、交房承诺书、装修建筑垃圾清运协议、消防安全协议书、房屋进户验收单、前期物业管理服务协议、房屋室内装饰装修管理服务协议、临时管理规约、业主手册各两份、物业费、电梯费收据六份、热力采暖费发票各两份（经与原件核对无异，提交复印件）。证实原告于2015年10月20日接收了案涉房屋并实际占有使用。被告国高公司发表质证意见称，对证据二中入住通知书的真实性及证明的问题均有异议，该入住通知书通知的主体及内容中提到的智联物业均与原告有利害关系，金地公司是被执行人，智联物业是其下属单位且二者之间有债权债务关系。入住通知书中虽然记载通知的时间，但通知记载的时间并不等于实际入住的时间，原告没有证据证明该通知及时送达到原告，原告及时入住。从智联物业出具的七张物业费、电梯费收据内容看，该收据并非正规收据，存在伪造的可能。从收据上记载的时间看，收费时间为2018年9月4日，证实原告实际占有使用时间为2018年9月4日。同样不能证实原告是按照入住通知单记载的时间入住和占有涉案房屋的，七张非正规收据不具有证据的合法性，应该按照非法证据排除使用。交房承诺书，从内容上看承诺主体应该是写反了，承诺的责任主体为正大建材，而承诺人却是金地公司，该份承诺书不具有证据的真实性、合法性及关联性，依法不能证实原告所要证明的问题。红岗新城进户手续流程会签单为复印件，对其真实性和所要证明的问题均不认可。对热力采暖费发票有异议，因发票上存在涂改痕迹，证实实际占有使用房屋的时间也是2018年。第三人发表质证意见称，对证据二的真实性及证明的问题均无异议。证据三、（2019）黑06执异25号裁定书一份，欲证明：因大庆市中级人民法院依被告的申请查封了案涉房屋，原告提出执行异议申请，法院作出裁定驳回了原告的执行异议申请。被告发表质证意见称，对证据的真实性无异议，该裁定书恰恰证明了大庆中院审查的结论和观点，即原告的异议不符合第二十八条、第二十九条的规定，异议不成立。第三人发表质证意见称，对证据三的真实性及证明的问题均无异议。被告大庆国高房地产开发有限公司及第三人大庆市金地房地产开发有限公司均未向本院提供证据。本院依法于2019年4月19日对原告李堪峰进行调查，原告李堪峰自述：“我跟我的亲属（连桥关系）张龙泉发生过经济纠纷，张龙泉包工程向我借款（2015年之前借的两次共计50余万元），张龙泉说给我顶两套房子，2015年10月份他跟我一起办的手续，接的钥匙，然后开始进行装修入住，所有的费用都是张龙泉交纳的，我到现在没有交过任何费用，装修保证金、物业等费用我都没有交过。交接房屋是在物业，直接取得钥匙，我没有签过任何字，都是张龙泉办理的，他办的哪些手续，我就不知道了。”本院依法对李堪峰提交的与大庆市智联物业服务有限公司相关的证据向智联物业公司进行了调查，时间为2019年8月28日，并形成调查笔录（笔录原件存于文怀峰案件中），并向各方当事人宣读。原告发表质证意见称：对调查笔录的真实性无异议，这份调查笔录客观真实的反映了原告等系列案件中的所有原告的房屋真实占有情况。被告国高公司质证称：对法院调查工作的真实性没有异议，对被调查人所陈述的真实性及证明问题有异议，第一点，该笔录内容被调查人陈述属于证人证言性质，应该按照证人证言的证据规则进行举证、质证；第二点，关于2016年、2017年、2018年时间上所谓补交以前相关费用的陈述内容及所证明问题均不属于证人所能够证实的问题，国高公司与金地公司民间借贷案件经过长达一年多的诉讼，于2016年已经进入强制执行程序，如果在此之前时间段发生的补交多年以前的物业等项费用以经济困难的理由来解释，还可能有人相信，红岗新城相关100余户房屋被法院依法查封，在2015年即已发生，通过金地公司的渠道尤其是2016年之后法院强制执行的渠道相关案外人早已经知道系列案件案涉房屋被依法查封的事实，在法院查封以后相关人在以所谓的补交形式缴纳物业等项费用，显然存在为执行案件人为制造对己方制造有利证据的嫌疑，不能仅凭智联物业的证词就认定相关补交费用票据的证据效力；第三点，系列案件庭审情况表明，智联物业与金地公司及相关执行异议人之间具有利害关系，在系列案件中已经形成利益共同体，其所做的对国高公司不利的证词显然不能采信；第四点，被调查人的身份具有证人身份性质，其被调查过程中陈述的内容具有证人证言的性质，按照民事诉讼证据规则的相关规定，证人应在法定期限内向法院提出证人出庭申请并出庭作证，当庭接受诉讼各方及法官的询问、质询，才可能作为认定案件事实的证据考虑是否采信；第五点，刘忠华、于伟涛案件中调查情况表明智联物业及其负责人与金地公司及相关购房人确实存在利害关系，请求法院在评定本案调查笔录时考虑这一客观因素，对智联物业公司所陈述的与国高公司不利的情况不予采信。第三人金地公司质证称：对于调查笔录的真实性没有异议。对以上证据及调查笔录，本院认为，结合本院向原告李堪峰所作调查可知，原告李堪峰本人并未签署过涉案房屋买卖及置换协议，亦未办理房屋交接手续，其本人并未交纳过涉案房屋的物业费、电梯费及装修保证金。因此本院对原告李堪峰所提交的有“李堪峰”签订及体现其为交款主体的证据的真实性，不予确认。对其他证据的真实性，予以确认。基于各方当事人的举证、质证情况及诉辩意见，本院查明的法律事实如下：国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决：（一）大庆市金地房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还大庆国高房地产开发有限公司借款本金2,000万元；（二）大庆市金地房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2,000万本金按照年利率24%支付逾期利息；案件受理费221,800元，保全费5,000元，由大庆国高房地产开发有限公司负担42,586元，大庆市金地房地产开发有限公司负担182,214元。该案审理过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封大庆市金地房地产开发有限公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3,600万元的财产；次日，本院作出（2015）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，查封大庆市金地房地产开发有限公司名下红岗新城的房屋；查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具协助执行通知书回执，预查封大庆红岗新城项目中房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了涉案异议的5A#-4-1702室、2#-3-201室房屋。前述判决生效后，国高公司向本院申请执行，本院于2016年10月28日作出（2016）黑06执200号执行裁定，以被执行人住所地及财产所在地在红岗区为由裁定由红岗区人民法院继续执行。红岗区人民法院于2018年11月5日作出（2017）黑0605执恢152号执行裁定，继续查封被执行人金地公司位于大庆市××岗区红岗新城共计108套房产，查封期限为三年。该执行裁定及相应协助执行通知书同日送达大庆市房产管理局。该查封裁定及协助执行通知书继续查封了涉案异议房屋。执行过程中，李堪峰作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异25号执行裁定，驳回了案外人李堪峰的异议请求。后原告李堪峰对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。李堪峰诉称，金地公司欠大庆飞鹏装饰公司款项，于2015年10月将涉案房屋抵偿给飞鹏公司，飞鹏公司又将涉案房屋以置换的形式抵偿给原告，并由第三人给原告出具了收到房款的收据。原告购买了涉案房屋并于次日即办理了入住手续，占有使用涉案房屋，成为消费者。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；因此，原告李堪峰应就其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负担举证责任。原告李堪峰主张自己是消费者，但本院对其调查时其称，在抵顶涉案房屋之前，原告有自己住房，不具有住房唯一性，其主张与张龙泉抵顶涉案房屋的行为，不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，因此不能参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定认定其可以阻却执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。针对前述法律规定的四项情形，本院认为：一、原告自认就涉案房屋并未与任何一方签订过《房屋买卖合同》；二、原告自认其在办理房屋交接时未签订任何手续，且未交纳过房屋物业费、装修保证金等费用，因此原告提供的证据亦不足以证实其在法院查封之前占有涉案房屋；三、原告虽称其出借给案外人张龙泉50万元，但并未提交履行的相关证据，因此无法认定原告已支付了涉案房屋对价。因此，原告未能证实其满足前述法律规定之第（一）（二）（三）项，故无法认定原告就涉案执行标的享有足以排除被告国高公司强制执行的民事权益，故原告之诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，判决如下：驳回原告李堪峰的诉讼请求。案件受理费12,069元，由原告李堪峰负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 边 坤审判员 金 玉审判员 毛瑞利二〇一九年九月十六日法官助理姜海涛书记员王子强