上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0115民初96465号 原告：上海张江集成电路产业区开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东1387号20幢。 法定代表人：何大军，执行董事。 委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡天宇，上海华宏律师事务所律师。 被告：上海蓝光科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号。 法定代表人：潘尧波，董事长。 被告：上海虹正资产经营有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区芳春路XXX号1幢一层。 法定代表人：潘尧波，董事长。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王军，上海市海华永泰律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：韩冰清，上海市海华永泰律师事务所律师。 原告上海张江集成电路产业区开发有限公司诉被告上海蓝光科技有限公司(以下简称蓝光公司)、上海市虹正资产经营有限公司(以下简称虹正公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年12月18日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海张江集成电路产业区开发有限公司的委托诉讼代理人叶元丰、胡天宇、被告蓝光公司与虹正公司的共同委托诉讼代理人王军、韩冰清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海张江集成电路产业区开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告支付截止到2017年9月30日的违约金人民币72,899,317元(以下币种相同)；二、诉讼费由被告负担。事实和理由如下：2004年6月9日，原告(甲方)与上海(北大)科技有限公司(乙方，原蓝光公司)签订《上海市张江高科技园区国有土地使用权转让合同》，2005年12月10日，原告与蓝光公司签订《国有土地使用权转让合同补充协议》，约定原告将位于上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区内7-3c号地块(以下简称系争地块)的使用权转让给蓝光公司。根据合同第6.1条约定，乙方在取得土地使用权有效期限内，除非第6.2条情形，乙方不得将地块以及地快上的建筑物转让、出租给第三方。第6.2条约定，符合下列情况之一，乙方可再转让或出租，第6.2.1条约定在本合同生效后两年内未开工建设，按合同规定以原价转让给甲方的；第6.2.2条约定经甲方同意，转让或出租给乙方控股或参股的公司，且该公司的投资经营符合张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求；第6.2.3条约定经甲方同意并达到甲方要求的其他情况。合同第7.9.2条约定，乙方违反第六章规定私自将地块、地块上的建筑物出租给第三方的，乙方应将所得租金作为违约金支付甲方，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。合同签订后，原告按约将系争地块交付给蓝光公司。 蓝光公司新建8幢房屋，分别于2006年1月20日取得系争地块的土地证，2006年4月4日取得建设工程规划许可证，2006年7月27日取得门牌号(芳春路XXX号)，2007年10月11日取得建设工程竣工备案证，2008年5月14日取得芳春路XXX号1-8幢房地产权证。 2009年12月，为优化经营机构，蓝光公司分立，蓝光公司存续，新设虹正公司。芳春路XXX号1-3、6幢房地产划给虹正公司，蓝光公司分立前的债务由分立后的两被告共同清偿。 两被告违反合同约定，擅自将系争地块上建造的建筑物出租给第三方：1、蓝光公司将系争地块上芳春路XXX号3A楼8970平方米房屋出租给上海数讯信息技术有限公司，租期自2007年10月1日至2017年9月30日，租赁期间租金为58,714,929元。2、虹正公司将系争地块上芳春路XXX号3幢502室500平方米房屋出租给维司卡电气设备(上海)有限公司，租期自2013年3月15日至2018年3月14日，原告诉请主张的是自2013年3月15日至2017年9月30日期间租金1,524,000元。3、虹正公司将系争地块上芳春路XXX号3幢401室1132平方米房屋出租给微创索林心率管理医疗器械(上海)有限公司，租期自2014年7月23日至2019年7月22日，原告诉请主张的是自2014年7月23日至2017年9月30日期间租金2,332,486元。4、虹正公司将系争地块上芳春路XXX号3幢第一层100平方米及第三层2264平方米的房屋出租给上海微创医疗器械(集团)有限公司，租期自2010年7月23日至2019年7月22日，原告诉请主张的是自2010年7月23日至2017年9月30日期间的租金10,327,902元。上述全部租金共计72,899,317元。被告违约将系争地块上的房屋出租给案外人，应将所得租金作为违约金支付给原告。 被告蓝光公司、虹正公司共同答辩称，对原告所述对外出租的租赁地址、承租人信息、租赁期限及租金金额的事实无异议。合同中关于限制出租的条款违反法律规定，是无效条款。原告的诉请已过诉讼时效。两被告不应当对全部的出租行为承担违约责任。违约金过高，要求法院予以调整。 经审理查明，2004年6月9日，原告(甲方)与上海(北大)科技有限公司(乙方)签订《上海市张江高科技园区国有土地使用权转让合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区内7-3c号地块的使用权转让给乙方，地块面积为34,000平方米。合同中明确乙方是一家从事半导体照明外延片、芯片级及其应用产品的研发和生产的有限责任公司。合同第6.1条约定，乙方在取得土地使用权有效期限内，除非第6.2条情形，乙方不得将地块以及地快上的建筑物转让、出租给第三方。第6.2条约定，符合下列情况之一，乙方可再转让或出租，第6.2.1条约定在本合同生效后两年内未开工建设，按合同规定以原价转让给甲方的；第6.2.2条约定经甲方同意，转让或出租给乙方控股或参股的公司，且该公司的投资经营符合张江高科技园区集成电路产业区的产业导向和整体规划要求；第6.2.3条约定经甲方同意并达到甲方要求的其他情况。合同第7.9.2条约定，乙方违反第六章规定私自将地块、地块上的建筑物出租给第三方的，乙方应将所得租金作为违约金支付甲方，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。 2005年12月10日，原告与蓝光公司签订《国有土地使用权转让合同补充协议》，约定根据转让合同第2.1.2条规定，双方一致同意根据土地部门勘察定界的资料将转让合同项下的土地面积变更为33,945平方米。 合同签订后，原告按约将系争地块交付给蓝光公司。 2006年1月20日沪房地浦字(2006)第013240号上海市房地产权证记载，权利人上海蓝光科技有限公司，房地坐落张江高科技园区15街坊5/81丘，使用权来源转让，用途工业，使用面积33,945平方米。 2006年4月4日沪浦规建(张)XXXXXXXXXXXXXX号建设工程规划许可证记载，建设单位上海蓝光科技有限公司，建设项目名称新建厂房工程，建设位置上海张江高科技园区集成电路产业区(芳春路祖冲之路)，建设规模45,736.5(含地下面积104平方米)平方米。 2006年7月27日，上海市公安局发放《编订(变更)门弄(楼)号牌通知》记载，申请单位为上海蓝光科技有限公司，路名芳春路，门号400号。 2007年10月11日，上海市浦东新区建设和交通委员会向上海蓝光科技有限公司发放备案编码为2007PD0064《建设工程竣工验收备案证书》记载，你单位上海蓝光科技有限公司厂房工程申请竣工验收备案材料收到，经审查符合备案要求，准予备案。 2008年5月14日，上海蓝光科技有限公司取得芳春路XXX号1-8幢房地产权证。 2009年11月8日，《上海蓝光科技有限公司2009年度临时股东会决议》显示同意公司分立为两家公司，蓝光公司继续存续，新设虹正公司，同意公司分立基准日为2009年9月30日。2009年12月26日，《关于上海蓝光科技有限公司之分立协议》显示分立方式为蓝光公司继续存续，新设虹正公司，新设公司主要经营自有房屋租赁、物业管理等相关服务。同日，《上海蓝光科技有限公司有关债务清偿及担保情况说明》显示根据蓝光公司编制的资产负债表及财产清单，本公司应偿付的债务29,186.4222万元。至2009年12月26日，蓝光公司已向要求清偿债务的债权人清偿了全部债务。未清偿债务的，按照分立协议由蓝光公司继续负责清偿，分立新设公司虹正公司承担连带责任。同日，《上海篮光科技有限公司2009年度第三次临时股东会决议》显示，基于分立，同意公司将拥有的位于浦东新区张江高科技园区15街坊5/81丘土地上的1-3幢和6幢厂房及附着土地权益，经审计的净资产值为73,535,687.08元分立转让给新设公司。 之后,被告将系争地块上新建的部分房产对外出租。2007年10月22日，蓝光公司与上海数讯信息技术有限公司签订《通用厂房租赁合同》，约定蓝光公司将芳春路XXX号3A楼8,970平方米房屋出租给上海数讯信息技术有限公司，租期自2007年10月1日至2017年9月30日。自2007年10月1日至2011年9月30日，租金单价为1.5元；自2011年10月1日至2014年9月30日，租金单价为1.86元；2014年10月1日至2017年9月30日，租金单价为2.2元。 虹正公司将芳春路XXX号3幢第一层100平方米及第三层2,264平方米的房屋出租给上海微创医疗器械(集团)有限公司，租期自2010年7月23日至2019年7月22日。 虹正公司将芳春路XXX号3幢502室500平方米房屋出租给维司卡电气设备(上海)有限公司，租期自2013年3月15日至2018年3月14日。自2013年3月15日至2015年3月14日，租金单价为1.7元；自2015年3月15日至2017年3月14日，租金单价为1.9元；自2017年3月15日至2018年3月14日，租金单价为2.1元。 2014年7月22日，虹正公司与微创索林心率管理医疗器械(上海)有限公司签订《厂房租赁合同》，约定虹正公司将芳春路XXX号3幢401室1,132平方米房屋出租给微创索林心率管理医疗器械(上海)有限公司，租期自2014年7月23日至2019年7月22日。自2014年7月23日至2015年7月22日，租金单价为1.7元；自2015年7月23日至2018年7月22日，租金单价为1.8元；自2018年7月23日至2019年7月22日，租金单价为1.9元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与原蓝光公司签订的《上海市张江高科技园区国有土地使用权转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。 针对本案争议焦点，本院分析如下： 一、合同中限制被告出租条款的效力。被告认为合同中限被告出租的条款违反法律规定且是格式条款，系无效条款。本院认为，首先，双方通过合同条款约定被告出租地上房屋需经原告同意，并对承租主体、承租方的投资经营符合园区产业导向和整体规划等方面对被告出租地上房屋都进行了一系列明确的限制性约定，约定的合同条款内容并未违反法律、法规的强制性规定，条款应为有效。其次，被告认为限制出租的合同条款系格式条款，应受《合同法》特别规制，在签订合同时，原告并未将格式条款加以特别提示或说明，因此合同条款无效。本院认为，首先，被告认为限制出租的合同条款是格式条款，则被告对此负有举证责任，然本案中被告举证不能，应承担举证不能的不利后果；其次，即使该条款是格式条款，未特别告知，也并非必然导致合同条款无效，根据相关规定，被告有及时主张撤销合同条款的权利，被告签订合同至今，未主张撤销合同条款。 二、原告的诉请是否已过诉讼时效。被告认为，首先，刘小龙作为原告及张江高科(系被告股东)的法定代表人，应知道虹正公司的主要经营范围是租赁以及对外出租情况。其次，2010年7月，虹正公司与上海微创医疗器械(集团)有限公司签订租赁合同时，刘小龙正任职原告法定代表人，故原告对出租情况应该明知。再次，谷奕伟作为原告法定代表人及数讯公司董事，应当知道被告对外出租情况。最后，原告于2018年12月6日起诉，至少在2015年12月6日之前的违约金已过诉讼时效。本院认为，本案原告要求被告支付的是违约金，合同仅对违约金的计算方法进行约定，对支付期限未予以约定，因此，该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人随时均可主张，只有债务人明确表示不履行违约金时，才能认定债权人“知道或者应当知道其对违约金的权利受到侵害”，诉讼时效才可依法进行起算。故原告的诉请未超过诉讼时效。 三、两被告是否应当对全部的出租行为承担违约责任。被告认为，对公司分立后的债务应该由两被告各自承担。原告出租给上海数讯信息技术有限公司的租期自2007年10月1日至2017年9月30日，其中自2007年10月1日至2009年12月26日期间租金10,171,980元，两被告愿意共同承担责任。自2009年12月27日至2017年9月30日期间租金48,542,949元，应由蓝光公司承担责任，虹正公司不承担责任。另外三家均由虹正公司对外出租，原告主张的租赁期间租金为14,184,388元，均应由虹正公司承担责任，蓝光公司不予承担。本院认为，根据公司法规定，公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。本案中，首先，原告与蓝光公司签订的土地使用权转让合同约定的违约责任等合同权利义务自合同签订之日2004年6月9日成立，此时，蓝光公司尚未分立，故基于违约责任产生的债权债务关系是在公司分立前成立。其次，蓝光公司分立时，新设的虹正公司对蓝光公司在分立前对外签订的合同产生的权利义务应当明知，蓝光公司自身进行分立，不得以此对抗善意第三人。综上，两被告应对全部出租行为承担违约责任。 四、被告认为违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，首先，法律规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人有权要求调低违约金，现在被告并未证明违约金过分高于损失。其次，被告在签订合同时，对合同内容及违约责任应当清楚，对违约后承担的违约责任应当明知，但被告仍坚持对外出租，具有违约的明显故意。再次，综合考虑原告在土地使用权转让时给予被告价格方面的优惠，因此对违约金的数额，不予调整。 综上，被告出租行为既未获得原告同意，承租主体也不符合合同约定，被告已经违反合同中对于限制出租的条款约定，已构成违约，应当根据合同约定承担违约责任，将所得租金作为违约金支付给原告。现被告对截止到2017年9月30日所得租金为72,899,317元无异议，故对原告要求两被告支付截止到2017年9月30日的违约金72,899,317元的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国公司法》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告上海蓝光科技有限公司、上海虹正资产经营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江集成电路产业区开发有限公司违约金人民币72,899,317元。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费416,474元，由被告上海蓝光科技有限公司、上海虹正资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  黄 政 审 判 员  杨怡霖 人民陪审员  朱辰浩 二〇一九年九月十日 书 记 员  朱沈聪 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国公司法》 第一百七十六条公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。 三、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。