广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初24455号原告：朱春生，男，1963年2月24日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：李方敏，广东仁人律师事务所律师，执业证号：14403201110240395。被告：深圳市培基置业有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道宝安北路**国际商品交易大厦**A01，统一社会信用代码91440300MA5DFE2P5X。法定代表人：马清隆。委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师，执业证号：14403200310416375。委托诉讼代理人：刘俊雄，广东滨都律师事务所律师，执业证号：14403200010439562。被告：马瑶忠，男，1965年2月23日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，被告：马木娥，女，1966年7月25日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，原告诉被告申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱春生委托诉讼代理人李方敏，被告深圳市培基置业有限公司（以下简称培基公司）委托诉讼代理人袁宝平、刘俊雄到庭参加诉讼。被告马瑶忠、马木娥经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱春生向本院提出诉讼请求:1、准许执行被告马木娥名下位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区(产权证号:2000576914)1/3产权。2、请求确认被告马木娥与案外人深圳市培基置业有限公司在2016年6月22日所签订的《协议书》以及2016年7月21日所签订的《深圳市二手房买卖合同》无效。3、请求判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由:原告与被告马瑶忠、马木娥借款合同纠纷一案，经深圳市中级人民法院(2017)粤03民终8630号判决书判决被告马瑶忠、马木娥归还原告借款以及相应的利息，该判决生效后，由于被告马瑶忠、马木娥没有履行生效法律文书确定的义务，原告向罗湖区人民法院申请了强制执行。原告在2017年1月3日查封了被告马木娥名下位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区(产权证号:2000576914)1/3产权，并在执行过程中拟在2018年6月初将该不动产进行拍卖、变卖。就在该不动产即将上网拍卖的时候，被告(案外人)深圳市培基置业有限公司在2018年6月5日向深圳市罗湖区人民法院提出执行异议，要求停止拍卖并解除查封。深圳市罗湖区人民法院作出执行裁定书[(2018)粤0303执异153号]，该裁定书载明:依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，中止对马木娥位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区(产权证号:2000576914)1/3产权的执行。原告不服上述裁定，本案中该裁定书并没有严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”的“其权利能够排除执行的”这一关键点去着重审查是否能够排除执行，仅仅是凭着递交申请过户时间在查封之前就简单认定中止执行，这是对法律的严重适用错误，也是不负责任的草率的裁定。主要理由如下:第一、本案涉案的房产是被告马瑶忠、马木娥以物抵债(房屋价格远低于市场价)的方式将房产抵给案外人马清隆，此种行为严重损害了其他同等受偿权的债权人的合法权益，该以物抵债是无效的法律行为，应当给予撤销，才能保护其他同等受偿权的债权人利益。第二、马瑶忠和马清隆是亲兄弟关系，深圳市培基置业有限公司是马清隆个人独资的公司，郑海秋也是马瑶忠、马清隆的合作伙伴，所以这种特殊亲属关系显然是马清隆、郑海秋帮马瑶忠转移财产，这严重损害了原告朱春生的合法权益。第三、被告深圳市培基置业有限公司没有提供任何的证据证实其有支付了相应的款项，也没有实际占有涉案房产。根据被告深圳市培基置业有限公司在执行异议中提交的证据《深圳市二手房买卖合同》，涉案房产是以19102600元购买，单价15200元，没有看到有任何的付款记录，显然不是通过买卖的方式获得的。然而通过两份《受让人指定函》被告深圳市培基置业有限公司获得过户登记资格，那实际所有者郑海秋以及马清隆并没有支付相应的对价，特别是马清隆，虽然在《协议书》签字作为受让人，但马清隆没有支付过任何一分钱，马瑶忠、马木娥也没有欠马清隆任何的债务。所以，马清隆、深圳市培基置业有限公司与马瑶忠、马木娥之间不存在任何的债权债务关系。第五、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人深圳市培基置业有限公司所提交的证据没有任何一项能够对涉案房产享有足以排除强制执行。被告培基公司答辩称，涉案裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉讼请求没有任何的事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：一、朱春生诉马瑶忠、马木娥民间借贷纠纷一案，本院经过审理于2017年3月9日做出（2017）粤0303民初450号民事判决书，判决：马瑶忠与马木娥应共同向朱春生偿还借款本金人民币295万元及利息（截至2016年11月16日，利息为人民币31683元，之后的利息以人民币295万元为基数，按照月利率1.8%的标准计算至所有借款清偿之日止）。马瑶忠、马木娥上诉后，深圳市中级人民法院于2017年7月24日做出（2017）粤03民终8630号判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决书发生法律效力后，由于马瑶忠、马木娥未按期履行上述生效法律文书确定的义务，朱春生向本院申请强制执行。二、在执行过程中，本院于2017年1月3日查封了被执行人马木娥名下位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区（产权证号：2000576914）1/3产权，并准备进行拍卖、变卖。培基公司以案外人的身份向本院提出执行异议，主张涉案房产产权已经全部转让给了该公司，请求本院停止拍卖涉案房产并解除查封。案经本院审查，于2018年7月29日做出了（2018）粤0303执异153号执行裁定书，认定：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案案外人在本案查封前已向深圳市不动产登记中心递交过户材料，非因自身原因未办理过户登记，本案情形符合上述规定。该涉案房产位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区（产权证号：2000576914）1/3产权不宜作为本案被执行人的财产予以执行。遂裁定中止对被执行人马木娥名下位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区（产权证号：2000576914）1/3产权的执行。朱春生对此裁定不服，遂提起本案诉讼。三、2016年6月22日马木娥、郑海秋、马廷钦、黄燕娟、马清隆、江少俊签订了一份协议书，约定：马木娥将持有的罗湖区宝安北路笋岗仓库干货仓828栋二层二区、三区，三层一区、二区、三区，四层一区、三区共七本房产证(总面积7894.4平方米)的40%产权(下称笋岗物业，房产证实际登记在马木娥名下的是33.3333%，其余6.6667%登记在江少俊方名下)。马木娥将所占笋岗物业20%产权折1578.88平方米，按每平方米人民币22000元计，总值为人民币:3473.536万元，用于抵偿马木娥在农行以该房产作为抵押的贷款920万元、马木娥欠马廷钦借款本金1600万元、黄燕娟借款本金100万元及郑海秋欠款853.536万元。马木娥将所占笋岗物业20%产权(其中登记在马木娥名下13.3333%，登记在江少俊名下6.6667%)折1578.88平方米转让给马清隆或其指定的持有人，所有转让费用由马清隆自己负责。因马木娥名下位于深圳市××××广场503已被马廷钦查封，同时马木娥因自身债务原因需将上述物业抵偿给本协议各方之外的其他债权人，本协议的签订是基于马廷钦同意向人民法院申请解封世贸广场物业，以便马木娥完成上述物业以物抵债事宜。在马木娥确认马廷钦己向法院提交申请解除对世贸广场物业查封同时，马木娥必须办理全权买卖公证给马廷钦，方便马廷钦办理过户手续。马廷钦同郑海秋协商一致，由郑海秋为物业受让人，郑海秋负责清偿马木娥在本协议第三条中列明的所有债务并负责笋岗物业过户所产生的一切费用，郑海秋可指定物业受让人。协议还约定了其他一些权利义务。四、被告培基公司提交了一份马廷钦书写的收条，载明已经收到郑海秋代马木娥归还欠款人民币1600万元，通过本人指定的账户已经收取。被告培基公司提交了一份黄燕娟书写的收条，载明已经收到郑海秋代马木娥归还欠款人民币100万元，通过本人指定的账户已经收取。被告培基公司还提交了深圳市伟联通科技有限公司向中国农业银行偿还贷款2460万元的银行账户流水，并提供证据证明该款项的来源为郑海秋的女儿郑文璇所支付，据此证明协议书中马木娥所欠银行的贷款920万元系郑海秋所支付。被告培基公司还提交了两份“受让人指定函”，其中2016年7月16日郑海秋出具了一份“受让人指定函”，指定培基公司为包括涉案房产在内的中马木娥名下的20%份额的受让人。2016年7月10日马清隆出具了一份“受让人指定函”，指定培基公司为包括涉案房产在内的中马木娥名下的13.3333%份额以及江少俊名下6.6667份额的受让人。2016年7月21日马木娥、江少俊、郑文璇和培基公司签订了《深圳市二手房买卖合同》，三人分别将各自名下的笋岗仓库干货仓828栋第2层二层二区三分之一的份额转让给培基公司，同日共同向深圳市不动产登记中心申请二手房转移登记，该中心出具了受理通知书。2017年1月4日深圳市地方税务局出具了电子缴款凭证。此时因涉案房产被查封，未能办理交税、过户的手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的焦点为：被告培基公司提出的执行异议能否排除执行？对此，本院认为，被告培基公司在本案涉案房产被查封前已经和被告马木娥签订了《深圳市二手房买卖合同》，并且同日向深圳市不动产登记中心申请二手房转移登记，其双方申请转移登记在本院查封涉案房产之前，只是因为税费的缴纳问题未办理过户。原告朱春生主张被告马木娥与被告培基公司在2016年6月22日所签订的《协议书》以及2016年7月21日所签订的《深圳市二手房买卖合同》无效。其理由为：以物抵债(房屋价格远低于市场价)的方式将房产抵给案外人马清隆，此种行为严重损害了其他同等受偿权的债权人的合法权益；马瑶忠和马清隆是亲兄弟关系，培基公司是马清隆个人独资的公司，所以这种特殊亲属关系显然是马清隆、郑海秋帮马瑶忠转移财产；培基公司没有提供任何的证据证实其有支付了相应的款项，也没有实际占有涉案房产。对此，本院认为，首先2016年6月22日的“协议书”是马木娥、郑海秋、马廷钦、黄燕娟、马清隆、江少俊签订的，而并非被告马木娥与被告培基公司签订的。马木娥以和郑海秋、马廷钦、黄燕娟、马清隆、江少俊以签订协议书的形式，将涉案房产抵债给郑海秋和马清隆，而郑海秋和马清隆指定被告培基公司为房产的持有人。被告培基公司提交了的支付凭证等相关证据，能够证明当事人之间以物抵债的意思表示真实。原告提出是马清隆、郑海秋帮马瑶忠转移财产，培基公司没有提供任何的证据证实其有支付了相应的款项，原告并没有提供相应的证据，理由不充分，对其主张本院不予采纳。原告主张房产价格远低于市场价，也未提交可以证明涉案房产房价的证据，故原告的这一主张也不能成立。综上，被告培基公司对涉案房产主张权利，符合上述最高人民法院的相关规定，其权利能够排除执行。原告请求准许执行被告马木娥名下位于深圳市笋岗仓库区干货仓828栋二层二区(产权证号:2000576914)1/3产权，理由不充分，本院不予支持。原告请求确认被告马木娥与被告培基公司在2016年6月22日所签订的《协议书》以及2016年7月21日所签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，其提交的证据并不能证明上述《协议书》以及《深圳市二手房买卖合同》有符合合同无效的情形，故原告的这一请求，理由也不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第三百零六条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、驳回原告朱春生请求准许执行被告马木娥名下位于深圳市罗湖区笋岗仓库区干货仓828栋二层二区(产权证号:2000576914)1/3产权的诉讼请求。二、驳回原告朱春生请求确认被告马木娥与被告深圳市培基置业有限公司在2016年6月22日所签订的《协议书》以及2016年7月21日所签订的《深圳市二手房买卖合同》无效的诉讼请求。案件受理费人民币42424元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  谭 平人民陪审员  江 丽二〇一九年九月四日法官助理李文萍书记员黄子珊