苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7351号原告：苏州联东金定实业有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫南路1258号2幢5楼。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：李福庆、曹震，该公司员工。被告：苏州尧邦金属制品有限公司，住所地苏州市吴中区金枫南路1330号3号厂房。法定代表人：华晴平,该公司总经理。委托诉讼代理人：勒孚锦，江苏安珀志律师事务所律师。原告苏州联东金定实业有限公司（以下简称联东金定公司）诉被告苏州尧邦金属制品有限公司（以下简称尧邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行审理。原告联东金定公司的委托诉讼代理人李福庆、曹震，被告尧邦之委托诉讼代理人勒孚锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联东金定公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离并向原告返还位于苏州市吴中区厂房的850平方米厂房；2、判令被告向原告支付自2019年3月14日起至被告实际搬离之日止的厂房占用使用费(按照16元/月标准计算)，暂计算至2019年5月13日为人民币27200元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月13日，苏州市吴中区人民法院作出(2016)苏0506破4号之二的民事裁定书，裁定：原苏州和惠电子有限公司（以下简称和惠电子公司）所有的位于苏州市吴中区土地使用权(房屋所有权证号：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00124782；土地使用权证号：吴国用2014第0600671号)归买受人苏州联东金定实业有限公司所有。原产权人和惠电子公司将其所有的苏州市吴中区厂房的850平方米厂房(以下简称“案涉厂房”)出租给苏州碧海安全玻璃工业有限公司（以下简称苏州碧海玻璃公司，于2015年6月16日更名为江苏碧海安全玻璃科技股份有限公司），后碧海玻璃公司又将该案涉厂房转租给被告。苏州市吴中区人民法院于2016年6月27日作出(2016)苏0506民破4号民事裁定书，裁定受理安徽省第一建筑工程公司苏州分公司对和惠电子公司的破产清算申请，并于同年7月1日指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。同年7月25日，管理人向江苏碧海安全玻璃科技股份有限公司（以下简称江苏碧海玻璃公司）发出《租赁解除通知书》，通知解除双方签订的《工业厂房租赁合同》。此后，江苏碧海玻璃公司公司起诉，确认管理人的解除行为无效，并要求继续履行合同，2017年12月，苏州市中级人民法院终审判决，认定解除合同符合法律规定，驳回了江苏碧海玻璃公司的全部诉讼请求。鉴于原产权人的破产管理人解除江苏碧海玻璃公司的租赁合同在前，被告的转租合同签订在后，故江苏碧海玻璃公司无权转租该厂房。转租的前提条件不具备，故转租合同自始无效，被告无权继续占用该厂房。原告多次要求被告搬离该厂房，被告却拒不搬离，严重妨碍原告行使权利。综上，被告违法占用原告所有的涉案厂房，严重损害了原告的合法权益。原告依法诉至贵院，请求贵院维护原告的合法权益。被告尧邦公司辩称，案涉房屋原产权人和惠电子公司将房屋出租给苏州碧海玻璃公司并允许该公司进行转租，而被告是基于该公司具有转租权而租赁的房屋。被告在使用涉案房屋过程中，虽和惠电子公司破产管理人解除与碧海玻璃公司未履行的合同并得到了法院的支持。但，和惠电子公司破产管理人根据破产法规定对案涉房屋具有管理和处分的权利，和惠电子公司破产管理人决定继续将案涉房屋出租给被告，被告亦依据继续租赁的合同向破产管理人支付了租金。另，破产管理人在对该房屋进行拍卖的时候，拍卖公告中已经将案涉房屋现状告知，已有21家租户在租，并明确房屋租赁期最迟在2021.10.17到期。原告参与拍卖该房屋时应知晓案涉土地及房屋存在租赁的事实，但其仍然竞买，虽通过竞拍取得了案涉房屋的所有权，但其买卖并不能破坏租赁的法律关系。故，原告称其非法占有案涉房屋不成立，要求其支付占有使用费的诉请也不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。经本院审理认定事实如下：2014年2月10日，苏州碧海玻璃公司（2015年6月16日更名为江苏碧海玻璃公司）与和惠电子公司签订《工业厂房租赁合同》一份，约定和惠电子公司将登记在其名下的苏州市吴中区房屋（苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应房屋建筑面积5257.91平方米；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应房屋建筑面积2231.15平方米；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应房屋建筑面积4069.58平方米的770平方米）出租给苏州碧海玻璃公司公司进行管理转租，租赁期限自2014年2月10日起至2024年2月9日止；以和惠电子公司应给付苏州碧海玻璃公司的欠款1136万元冲抵10年租金1070万元和保证金66万元（共计1136万元），一次趸交方式支付；租赁期间发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由苏州碧海玻璃公司公司负担；苏州碧海玻璃公司发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知和惠电子公司修复；租赁期间，苏州碧海玻璃公司应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因苏州碧海玻璃公司使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，苏州碧海玻璃公司应负责维修；苏州碧海玻璃公司可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。本院于2016年6月27日作出（2016）苏0506民破4号民事裁定书，裁定受理安徽省第一建筑工程公司苏州分公司对和惠电子公司的破产清算申请，并于同年7月1日作出（2016）苏0506民破4号决定书，指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。另查明，2016年7月25日，和惠电子公司管理人向江苏碧海玻璃公司发出《租赁解除通知书》，通知解除江苏碧海玻璃公司与和惠电子公司于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》，并要求江苏碧海玻璃公司在收到解除通知之日起30日内搬离租赁厂房，就解除合同所造成的实际损失，可向管理人申报债权。江苏碧海玻璃公司确认于次日收到该《租赁解除通知书》。再查明，2012年6月，和惠电子公司以上述房屋为向苏州银行虎丘支行借款的苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司提供抵押担保，并办理了涉讼房屋的抵押登记，苏房权证吴中字第××号房屋对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额225万元；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额525万元；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额345万元。房屋抵押权人均为苏州银行虎丘支行。2014年10月22日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中商初字第00206号民事调解书，确定由苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司于2014年10月31日前归还苏州银行虎丘支行借款本金2100万元及相应利息等；如苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司逾期未能履行付款义务，苏州银行虎丘支行有权对和惠电子公司名下坐落于苏州市吴中区的七座房产（他项权证号分别为苏房他证吴中字第00144841、00144842、00144843、00144844、00144845、00144846、00144847号）以折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在2100万元的范围内优先受偿。该案此前已申请强制执行，本院裁定受理破产清算申请后，苏州银行虎丘支行向管理人申报债权，并要求对涉讼房屋实现抵押权。2016年8月9日，江苏碧海玻璃公司向本院提起诉讼，请求确认和惠电子公司管理人解除其与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》的行为无效；2、其与和惠电子公司继续履行《工业厂房租赁合同》。本院于2017年6月14日作出判决，驳回江苏碧海玻璃公司的诉讼请求。江苏碧海玻璃公司对本院判决不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2017年12月7日作出（2017）苏05民终8931号民事判决书，驳回江苏碧海玻璃公司的上诉，维持了本院的判决。2019年1月17日，和惠电子公司管理人作出关于和惠电子公司名下吴中区木渎镇金枫南路1330号工业房地产的拍卖公告，该公告中对拍卖财产的介绍为：和惠电子公司名下位于苏州市吴中区的工业房产及土地使用权。建筑面积合计24059.02平方米（其中已办理产证2-3、5-9幢建筑面积19180.48平方米，未办理产证房屋及搭建钢棚面积合计808.96平方米，受火灾影响4幢建设面积4069.58平方米），房屋的用途为非居住用房，房屋产证号为：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00××82号。土地使用权面积33329.8平方米，权属性质为国有土地使用权，用途为工业用地，取得方式为出让，终止日期为2056年12月17日，不动产证号为：320506-102-（098）-GB00055。其中，和惠电子公司因发生火灾，有4069.58平方米受到影响，目前部分房屋有租赁情况，租户共21家，大部分租赁合同未到期，最迟于2021年10月17日到期。关于金枫南路1330号工业房地产的租赁情况，和惠电子公司管理人出具的标的物介绍上说明，拍卖房屋在破产受理之前已出租给苏州市江佑帮投资管理有限公司、陈明宇、钱满平、苏州碧海玻璃公司，后又被转租，目前厂房内有21名次承租人仍未到期。租赁合同2018年到期的有3户，2019年到期的有6户，2020年到期的有7户，2021年到期的有5户，最晚到期时间为2021年10月17日。其中特别注明：标的物交付买受人之前的厂房租金费用归破产企业，交付买受人后拍卖房屋产生的厂房租金费用归买受人。原告联东金定公司参与竞买，本院于2019年3月13日根据和惠电子公司管理人的申请，作出（2016）苏0506破4号之二民事裁定书，裁定：一、原和惠电子公司所有的位于苏州市吴中区土地使用权（房屋所有权证号：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00124782；土地使用权证号：吴国用2014第0600671号)归买受人联东金定公司所有，并解除对上述财产的保全措施和抵押权负担。二、买受人苏州联东金定实业有限公司可凭本裁定到相关部门办理上述财产的产权过户手续。本裁定自即日起生效。后，原告联东金定公司于2019年4月份左右在吴中区木渎镇金枫南路1330号门卫室玻璃上张贴公告，表示其司已于2019年3月13日通过司法拍卖竞得原产权人和惠电子公司所有的苏州市吴中区工业房产及土地使用权，其司依法为本地块的权利人，现通知本地块所有使用者、占有者于本月30日自行腾退、搬离，否则其司将依法清退违法占用者，并追究相关责任。2019年6月26日，和惠电子公司管理人向本院提出申请，称债务人和惠电子公司财产分配已完结，请求本院终结和惠电子公司破产程序，本院认为，破产企业和惠电子公司财产分配已完结，和惠电子公司管理人提请终结破产程序，符合法律规定。据此于2019年6月27日作出民事裁定书，裁定终结苏州和惠电子有限公司破产程序。还查明，苏州碧海玻璃公司与尧邦公司于2017年10月18日签订租赁合同一份，双方约定苏州碧海玻璃公司同意将其承租的、和惠电子公司拥有的、坐落在苏州市吴中区的厂房转租给尧邦公司，承租房屋为3号厂房中的850平方米的部分。承租期限自2017年10月18日至2021年10月17日止(共计36个月)。租金及支付方式为，租金为每平方米每月人民币16元，年租金为163200元(不含税费价格)。租金为6个月一付，先付后租，按该顺序期满15日前支付后期租金。双方还对合同的解除、终止等进行了约定。合同尾部加盖了苏州碧海玻璃公司租房专用章、尧邦公司公章。后，尧邦公司一直向碧海玻璃公司支付租金，尧邦公司支付的最近一期租金即2018年10月19日至2019年4月18日的租金共计81600元系向和惠电子公司管理人支付，原告称和惠电子公司管理人已于2019年4月11日与其移交，管理人已将向尧邦公司收取的案涉房屋自2019年4月11日之后的租金全部交付给其了。被告自认，并未将涉案房屋再行转租。以上事实，由本院（2016）苏0506破4号之二民事裁定书、（2016）苏0506民初5546号民事判决书、（2017）苏05民终8931号民事判决书、租赁合同、通知函、拍卖公告和标的物介绍、缴纳租金凭证及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，被告称，管理人虽解除了和惠电子公司与碧海玻璃公司之间的租赁关系，但管理人根据涉案房屋之前已经存在的租赁关系，决定继续与被告发生租赁合同关系且收取了被告所缴纳的租赁费用，且在拍卖公告中也详细说明了吴中区木渎镇金枫南路1330号房屋存在的所有租赁情况，更加印证了管理人与被告就涉案房屋形成了新的租赁关系，新的租赁合同的主体应为和惠电子公司与被告，被告系基于与破产管理人之间的租赁关系而取得该房屋的合法使用权。原告称，被告与苏州碧海玻璃公司签订的租赁合同是在涉案房屋被抵押和查封后，原告依法取得拍卖厂房和土地使用权，不受该租赁合同限制。本院认为，本院受理和惠电子公司破产清算一案后，原告竞买成功和惠电子公司坐落于苏州市吴中区土地使用权，本院已于2019年3月13日作出裁定，即原和惠电子公司所有的位于苏州市吴中区土地使用权（房屋所有权证号：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00124782；土地使用权证号：吴国用2014第0600671号)归买受人联东金定公司所有。又经本院及苏州市中级人民法院出具判决书，认定和惠电子公司与江苏碧海玻璃公司于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》解除，故原告作为涉案房屋的现所有权人，有权要求次承租人尧邦公司搬离并向原告返还其承租的涉案厂房。和惠电子公司管理人已于2016年7月25日向江苏碧海玻璃公司发出《租赁解除通知书》，且原告亦认可管理人已将收取的案涉次承租人2019年4月11日之后的租金全部退还给原告。故被告仅依据和惠电子公司管理人收取了其支付的部分租金及拍卖公告中对拍卖财产的介绍就认为其在未经原告同意的情况下，仍有权承租涉案房屋，于法无据，本院对被告的该辩称，不予支持。因原告已收取至2019年4月18日的房屋占有使用费，故被告还应向原告支付自2019年4月19日起，按每月每平方米16元，以850平方米计算的直至腾空搬离之日止的房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决如下：一、被告苏州尧邦金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告苏州联东金定实业有限公司返还位于苏州市吴中区厂房的850平方米房屋。二、被告苏州尧邦金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州联东金定实业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年4月19日起，按每月每平方米16元，以850平方米计算的直至腾空搬离之日止的房屋占有使用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币240元，由被告苏州尧邦金属制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  吴宁剑二〇一九年九月二十六日书记员  沈 昀