福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14502号 原告：**伟，男，1968年8月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：李克玲，女，1974年10月31日出生，汉族，住。 被告：李克明，男，1980年11月1日出生，汉族，住香港九龙。Ａ）。 上列两被告共同委托诉讼代理人：陈川，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱探宇，福建天衡联合律师事务所律师。 原告**伟与被告李克玲、李克明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**伟及其委托诉讼代理人黄颖洁，被告李克玲、李克明的委托诉讼代理人朱探宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **伟向本院提出诉讼请求：1.确认李克玲、李克明对**伟负有425000元房屋维修翻建费的债务（如李克玲、李克明不确认该金额，则债务金额以司法鉴定为准）；2.确认**伟发出的《抵销通知书》及《抵销通知书二》具有法律效力；3.确认李克玲、李克明委托福建天衡律师事务所发出的《解除的通知函》不发生解除合同的效力；4.确认李克玲、李克明对**伟负有房屋维修翻建费利息的债务（自2012年5月起，以425000元或司法鉴定的结果为基数，按月2%标准计至付清全部维修翻建费止）。事实与理由：**伟与李克玲、李克明的父亲李天祥于2009年5月18日签订一份《店铺租务合约》，约定将位于中山路桥亭街3号、建于解放前的砖木结构房屋出租给**伟经营。2012年，房屋主梁被白蚁严重侵蚀，讼争房屋整体损坏，无法继续使用，对此，思明区人民政府中华街道办事处（下称中华街道）出具了相应证明。李天祥作为出租方，依法应履行该房屋重大维修义务。但实际是由**伟代为整体翻修并垫付全部费用及资金成本，将原本已腐烂的木头梁、柱全部更新为钢架，木制地板亦全部更新为水泥板，使得讼争房屋焕然一新，并增加了房屋的财产性收益价值（思明法院的司法评估报告对此予以印证）。2012年8月，李天祥去世，李克玲、李克明继承了讼争房屋及案涉合同权利。2013年2月，李克明到讼争房屋现场收取当季租金，已明知讼争房屋现状，但对于**伟垫付的维修翻建费用，以要让李克玲核算为由，持续拖延支付。2018年4月14日，**伟收到李克玲、李克明委托福建天衡律师事务所朱探宇律师发出的《关于的通知函》。2018年4月28日，**伟通过公证处向李克玲、李克明提出书面异议，并告知李克玲、李克明将于3个月内提起诉讼。据此，**伟特提起本案诉讼。 李克玲、李克明辩称，一、**伟的第2、3项诉讼请求与思明法院此前已受理并审理的诉讼主张构成重复起诉，依法应当裁定驳回起诉。思明法院受理并作出判决的（2018）闽0203民初字第8268号一案，现该案二审已经开庭审理完毕，案号：（2018）闽02民终字第5550号，正待二审法院作出判决。二、因**伟长期拖欠租金，经屡次催告仍不付款，并还擅自改建、扩建租赁房屋，李克玲、李克明依法享有合同解除权，李克玲、李克明发出的案涉《通知函》在送达**伟时已经发生解除合同的效力，且该事实及相关争议已经思明法院（2017）闽0203民初1003号一案审理判决。但**伟对法院的生效判决仍拒不履行，直至进入强制执行程序后，于2018年10月份才向法院缴清生效判决所判定的租金，且**伟还继续拖欠2016年10月8日之后租金及房屋占有使用费，至今仍分文未付。此外，**伟作为承租人，在未经李克玲、李克明许可的情况下，擅自对案涉租赁房屋进行翻建、扩建，且未取得任何合法审批手续；**伟的行为导致案涉租赁房屋与隔壁房屋无法区分且成为违章建筑，已经严重侵害了李克玲、李克明的权益，致使李克玲、李克明出租房屋取得收益的合同目的无法实现。鉴于**伟未在被催告后的期限内向李克玲、李克明支付欠付租金以及其擅自翻建、扩建租赁房屋的行为，李克玲、李克明在发出《通知函》时具有法定的合同解除权，《通知函》自送达**伟之日就已经发生解除合同的效力。对此，在（2018）闽0203民初字第8268号判决中已对《通知函》的效力进行分析并认定《通知函》已发生解除合同的效力。三、**伟主张《抵销通知》生效不符合法定条件，不能成立，且已经法院审理认定。四、**伟请求确认李克玲、李克明对**伟负有425000元维修翻建费用及利息没有事实和法律依据，不能成立。首先，根据相关法律规定，**伟未经李克玲、李克明同意擅自对案涉租赁房屋进行翻建、改建，所有因此发生的费用应当由**伟自行承担。其次，本案中**伟作为承租人，在擅自翻建、扩建租赁房屋之前从未通知要求李天祥进行维修，整个翻建、扩建行为完全是由**伟自行完成，依法也不得向李克玲、李克明主张维修费用；更何况本案**伟并非对房屋进行简单维修，而是完全推倒重建，其行为是翻建而非维修。其三，**伟的翻建、扩建行为未取得合法批建手续，导致案涉房屋成为违章建筑，已经严重侵害了李克玲、李克明对案涉房屋享有的合法权益，李克玲、李克明并未从中获益；**伟因违法建设而支出的费用不受法律保护，不得向李克玲、李克明主张。其四，**伟在此前双方已经进行的诉讼及本案中都无法提供有效证据证实“房屋翻建费用”的具体内容和数额，其主张李克玲、李克明承担维修翻建费用没有事实依据。最后，**伟从未有证据证明李克玲、李克明自2012年5月起对其负有房屋维修翻建费用的到期债务，更没有任何事实和法律依据可以支持其主张的月2%标准的利息。综上，李克玲、李克明认为，**伟的第2、3项诉讼请求构成重复起诉，依法应当裁定驳回起诉；**伟的其他诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，依法应全部驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月6日，李克玲、李克明向本院提出诉讼请求：1.**伟向李克玲、李克明支付2012年10月8日至2016年10月7日欠付的租金6128200元及利息；2.确认李克玲、李克明与**伟之间就厦门市房屋的《店铺租务合约》已于2016年10月7日解除；3.**伟立即向李克玲、李克明腾退位于厦门市的租赁房屋（含**伟未经李克玲、李克明同意的私自扩建部分），并自2016年10月8日起按每月44242元的标准支付房屋占用费，直至房屋腾退之日。2017年8月24日，本院就该案作出（2017）闽0203民初1003号判决：1.**伟支付李克玲、李克明自2012年10月8日至2016年10月7日期间的尚欠租金511200元及其利息；2.驳回李克玲、李克明的其他诉讼请求。之后，双方当事人均不服提起上诉；2018年3月9日，二审法院作出（2017）闽02民终5325号判决，驳回**伟与李克玲、李克明的上诉，维持原判，该判决于2018年3月21日发生法律效力，并已执行履行完毕。 根据前述已生效判决查明的如下事实，双方当事人均无异议，本院予以认定：2009年5月18日，李天祥（甲方）与**伟（乙方）签订一份《店铺租务合约》，约定出租店铺座落于厦门和天台面积96.18平方），租赁合同有效期直至中华片区旧城改造拆迁时租赁合同自动停止；合同签约起生效，乙方需于2009年7月8日交一季度租金41700元（每月租金13900元）需准时交租；签约后乙方需交一个月押金13900元，直至合约有效期停止，甲方必须退还1个月押金给乙方，并向乙方收回押金单；签约起三年后政府不拆迁，而市面租金涨幅大，乙方必须自动多少补贴给甲方。另查明，李天祥于2012年8月26日去世后，李克玲、李克明继承了讼争房屋，讼争房屋产权于2013年1月10日登记至李克玲、李克明名下，权属登记的批准用途为住宅，建筑面积96.18平方米，总层数2层，建筑结构为砖木。还查明，讼争合同签订后，**伟实际接收了讼争房屋，并对该房屋进行改造、扩建，该房屋现用于经营商铺。2016年9月26日，李克玲、李克明委托律师向**伟发送一份《律师函》，载明李天祥过世后，李克玲、李克明成为该租赁合约的出租人，**伟无正当理由拒不支付租金，且履约已超过三年，租赁店铺并没有被拆迁，在如今市面租金已经大涨的情况下，应依约对租金进行重新调整；鉴于此函告如下：1.收到本律师函后五日内付清所欠房租628200元及利息；2.按市场行情另增补租金740520元；3.如无任何付款行动，《店铺租务合约》将在**伟收到本律师函十日后立即解除。该《律师函》寄送地址为讼争房屋处，派件状态显示为2016年9月27日“他人收同事”。此后，双方在国庆节后曾进行协商，但协商未果。审理中，经李克玲、李克明申请，本院委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房屋市场租金进行评估，该公司作出厦巨司【2017】016号《房地产估价报告》，载明讼争房屋现状总层数4层，估价对象为第1-2层，为临街店面（现与桥亭街1号打通作为“原巷口鱼丸铺”店面经营使用），估价设定为商业用途，建筑面积96.18平方米，净租金为181元／平方米／月，合计17409元／月，毛租金为230元／平方米／月，合计22121元／月。 2018年5月7日，李克玲、李克明再次向本院提出诉讼请求：1.**伟向李克玲、李克明支付2016年10月8日起至2018年4月14日期间欠付的租金253443元及相应利息；2.确认李克玲、李克明与**伟之间的《店铺租务合约》自2018年4月14日起解除；3.**伟腾退位于厦门市房屋（含**伟未经李克玲、李克明同意私自扩建的部分），并向李克玲、李克明支付房屋占用费及相应利息。2018年6月26日，本院就该案作出（2018）闽0203民初8268号判决，认为李天祥与**伟签订的《店铺租务合约》属合法有效；李克玲、李克明继承取得讼争房屋后，亦承继了李天祥在该合同中的权利义务，取得了出租人的地位，故**伟应依约向李克玲、李克明支付租金。**伟主张以李克玲、李克明应当支付的讼争房屋维修翻建费用与其应支付给李克玲、李克明的租金及利息进行抵销，李克玲、李克明对此不予认可；鉴于**伟所主张的讼争房屋维修、翻建费用有待于双方当事人协商确定或经诉讼程序认定，尚不属于李克玲、李克明应当支付给**伟的到期债务，且因**伟未提起反诉不属于本案审查范围，故**伟所主张的抵销并不符合相关法律规定，本院不予采信。因此，现李克玲、李克明要求**伟支付自2016年10月8日起至2018年4月14日期间拖欠的租金253443.3元，本院予以支持。鉴于租金是按季度支付，**伟未依约支付前述租金已经构成违约，故李克玲、李克明要求**伟支付迟延支付租金的相应利息，于法有据，本院亦予以支持。根据在案事实及证据，前述（2017）闽0203民初1003号、（2017）闽02民终5325号判决发生法律效力后，**伟并未在判决指定的期间履行支付租金及利息的给付义务，亦未按照《店铺租务合约》的约定向李克玲、李克明支付自2016年10月8日起的租金，其行为损害了李克玲、李克明的合法权益，故李克玲、李克明于2018年4月13日邮寄《律师函》给**伟通知解除《店铺租务合约》，符合相关法律规定，应认定为在**伟收到《律师函》时（2018年4月14日）发生解除合同的效力。故李克玲、李克明要求确认其与**伟之间的《店铺租务合约》已于2018年4月14日解除的主张，本院予以支持。《店铺租务合约》解除后，**伟负有腾退讼争房屋的义务，就李克玲、李克明在本案中能否要求**伟腾退讼争房屋三、四层并支付相应的房屋占有使用费，双方当事人存有争议。本院认为，根据相关法律规定，在承租人未经出租人同意对租赁物进行扩建的场合，出租人并不能在双方未达成一致意见的情况下要求承租人返还其扩建部分的房屋。在案的生效民事判决已经认定**伟对讼争房屋进行改造扩建行为并未取得合法批建手续，李克玲、李克明亦主张**伟对讼争房屋进行改造扩建未征得出租人同意，所产生的费用应由**伟自行负担，故李克玲、李克明要求**伟腾退讼争房屋三、四层并支付相应的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持，本院认定**伟应当将讼争房屋一、二层返还给李克玲、李克明。考虑**伟拒绝支付租金时间较长、金额较大，严重损害了李克玲、李克明的合法权益，故李克玲、李克明要求**伟按照评估结果22121元／月支付自合同解除次日起讼争房屋一、二层的占有使用费，具有合理性，本院予以支持。但李克玲、李克明所主张的房屋占有使用费的利息，缺乏依据，本院不予支持。至于讼争房屋改扩建费用及三、四层的返还事宜，双方可另行主张权利，**伟要求对讼争房屋的维修改建费用进行鉴定及调取《申请书》原件等申请事项，就本案审理已无必要，本院未予以准许。据此，判决如下：1.确认李克玲、李克明与**伟签订的《店铺租务合约》已于2018年4月14日解除；2.**伟于本判决生效之日起十日内将厦门市思明区中山路桥亭街3号楼房屋的一、二层腾空返还给李克玲、李克明；3.**伟于本判决生效之日起十日内支付李克玲、李克明自2016年10月8日起至2018年4月14日期间的租金253443.3元及其利息；4.**伟于本判决生效之日起十日内支付李克玲、李克明厦门市思明区中山路桥亭街3号楼房屋的一、二层房屋占有使用费（按每月22121元的标准，自2018年4月15日起计至房屋返还之日止）；5.驳回李克玲、李克明的其他诉讼请求。上述判决送达后，**伟不服提起上诉；二审法院于2019年5月7日作出（2018）闽02民终第5550号判决：驳回上诉，维持原判。前述判决发生法律效力后，李克玲、李克明于2019年5月7日向本院申请强制执行，现该案尚在执行中。 又查，2018年4月28日，**伟通过EMS向李克玲、李克明的委托诉讼代理人朱探宇邮寄一份《复函》及一份《抵销通知书》，载明：**伟对李克玲、李克明解除《店铺租务合约》的行为表示异议；**伟要求将李克玲、李克明应支付的讼争房屋维修翻建费425000元及其利息与根据生效判决确定的**伟应支付的租金511200元及相关利息进行抵销。朱探宇于2018年4月29日收到相应邮件。2018年6月19日，**伟再次向李克玲、李克明送达《抵销通知书（二》，其内容为：**伟继续向李克玲、李克明行使抵销权，即将前次抵消后剩余利息525800元中的261959.36元，抵销李克玲、李克明本次起诉已明确金额的租金及利息261959.36元。 审理中，**伟陈述，其在本案中首次向法院提出该项债权请求，之前双方间的系列判决，均未专门审理**伟关于讼争房屋的维修翻建债权。讼争房屋系解放前建成的砖木结构房屋，已被白蚁严重侵蚀。**伟将其改造成坚固耐用的钢架结构，只要不违背常识认知，显然能够将**伟的行为归属于对讼争房屋的重大维修。根据《合同法》第221条规定：出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。据此，**伟可以维修讼争房屋并进而享有主张维修费用的债权。**伟向李克玲、李克明主张的是维修翻建费，而不是向李克玲、李克明出售房屋，故在**伟已经完成翻修工作，李克玲、李克明已经获得讼争房屋财产增值的情况下，再要求**伟提供相关翻修手续显然不符合公平原则，且会助长既得利益方恶意毁约。根据法院委托鉴定机构作出的鉴定结论，**伟维修翻建后的讼争房屋租金市场价为每月22121元。也就是说，如果没有**伟的维修翻建，讼争房屋不可能有如此价格出租，且会因年久失修无法使用。对此，**伟主张的维修翻建债权费仅为42万元，相当于不到19个月租金，债权金额合理应予以确定。李克玲、李克明明知讼争房屋已经翻建却未提出异议，但却在诉讼中拒不承认其同意讼争房屋翻建；李克玲、李克明在解除合同律师函中称市面租金已经大涨要调整，然后向**伟开出每月租金96180元的价格，但却拒绝支付仅42万元的翻修费用。李克玲、李克明的上述行为，明显说明其接受**伟对讼争房屋的维修翻建且认可**伟的翻建行为带给其利益的事实。在此情形下，李克玲、李克明拒绝确认**伟主张的42万元维修翻建费，明显不诚信，故不能因李克玲、李克不确认就认为债权未确定，这对**伟明显不公。 综上事实，本院认为，讼争《店铺租务合约》系李天祥和**伟的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；李天祥去世后，李克玲、李克明继承了讼争房屋，亦继承了李天祥在该合同中的权利义务，**伟依约应向李克玲、李克明支付租金。**伟自2012年10月开始拖欠租金，经李克玲、李克明催告后仍未支付；之后，本院就李克玲、李克明诉与**伟房屋租赁合同纠纷案件先后作出（2017）闽0203民初1003号、（2018）闽0203民初8268号判决，并均经二审判决维持原判，现均已发生法律效力。关于**伟请求确认李克玲、李克明负有425000元维修翻建费及其利息的债务主张。本院分析认为，根据在案证据及已生效判决书查明的事实，讼争房屋在2009年5月18日李天祥与**伟签订《店铺租务合约》时仅有二楼和天台(面积96.18平方米)，后经过**伟的维修翻建，成为现在的四层楼房，且2013年2月李克明到讼争房屋现场收取当季租金时，也明知讼争房屋现状而并未提出异议，虽然**伟未能提供相关的合法批建手续，但通过**伟的维修翻建，讼争房屋财产增值明显。根据《合同法》相关规定，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，李克玲、李克明并未举证证明其对讼争房屋履行维修义务。据此，**伟以维修讼争房屋并进而享有维修费用债权的主张，本院予以采信。鉴于李天祥在与**伟签订《店铺租务合约》时对讼争房屋的维修翻建等事宜未作出具体明确的约定，且**伟也未提供合法的批建手续，故对**伟就房屋维修翻建费用的鉴定申请，本院未予准许；但考虑到本案的实际情况，本院酌定可免除**伟相当于六个月应支付给李克玲、李克明的房屋占有使用费即132726元（按每月22121元的标准计算）作为其维修费用的补偿；对于**伟主张的超过部分及利息请求，本院不予支持。关于**伟要求确认其发出的《抵销通知书》、《抵销通知书二》具有法律效力及确认李克玲、李克明委托律师发出的《解除的通知函》不发生解除合同效力的问题。本院分析认为，讼争《店铺租务合约》已经生效法律文书判决予以解除，**伟的该部分主张也在前述生效文书中予以审查并阐述作出认定。故**伟的该部分诉讼请求已无实际意义，本院对此亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认被告李克玲、李克明对原告**伟负有132726元房屋维修翻建费的债务（相当于**伟应支付的每月按22121元标准计算的六个月房屋占有使用费，该款项可在**伟应付给李克玲、李克明的房屋占有使用费中予以扣减）； 二、驳回原告**伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14363元，由原告**伟负担12569元；被告李克玲、李克明负担1794元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告**伟可在判决书送达之日起十五日内，被告李克玲、李克明可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 人民陪审员  苏兴旺 人民陪审员  黄鹭达 二〇一九年九月十八日 代书 记员  陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。