四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初91号 原告（执行案外人）：何金清，男，生于1973年5月31日，汉族，农民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何家永，四川同善律师事务所律师。 被告（申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司，住所地，重庆市合川区钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地，四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何法太，男，生于1952年7月19日，汉族，巴中市长林瑞投资有限公司员工，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告何金清与被告重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称重庆合川建筑公司）、第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称巴中长林瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何金清及其委托诉讼代理人何家永，被告重庆合川建筑公司的委托诉讼代理人李小松（特别授权）、第三人巴中长林瑞公司的委托诉讼代理人何法太（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何金清向本院提出诉讼请求：1.判决对原告购买的位于巴中市巴州区长林·嘉苑第4幢B3-24-5号、第5幢B1-14-2号、第5幢B2-16-3号、第5幢B1-18-2号住宅不得执行，并解除对该房屋的查封。2.判决确认原告与第三人于2015年10月23日签订的《商品房购房合同》合法有效。3.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实及理由：2013年，第三人因为开发长林·嘉苑项目资金困难，在原告处借款28.75万元和124万元，共计152.75万元，后因原告多次找第三人要求偿还，第三人称将钱投入了“长林·嘉苑”修建了房屋，房子现在没有卖出去，如果没有意见的话，公司将按市场价用房子抵偿债务，双方于2015年10月23日分别签订了《商品房购买合同》，位于巴中市巴州区住宅，第三人出具了收款依据，后将四套房屋交付给了原告，原告接收房屋后，随即办理了物业登记、水卡、电卡，并入住房屋。原告要求第三人办理购买房屋网上备案和不动产权证书，第三人也同意给原告办理网上备案，第三人为了给原告办理网上备案，并于2016年10月29日为四套房屋缴纳了税务机关增值税，后将要办理网上备案时，因第三人涉及到另外案件的诉讼，诉争房屋被另外的法院查封，所以导致未能办理网上备案。综上，原告与第三人之间的买卖合同，并在税务机关办理了完税手续，根据本案的基本事实原告的购买效力大于被告的查封效力，同时原告早已在诉争的房屋中居住，原告的合法权益应当受到保护，故，请求人民法院支持原告的诉请。 被告重庆合川建筑公司辩称：1.原告与第三人之间就案涉房屋不存在真实的买卖合同关系。2.原告对第三人也不享有真实、合法的债权，第三人与原告签订的《商品房购房合同》，不排除第三人与原告之间恶意串通，第三人逃避履行债务之嫌。3.案涉房屋查封之前，原告并未占有案涉房屋。4.原告并未支付案涉房屋的房款。5.原告对案涉房屋不享有物权或物权期待权。6.被告对执行标的享有建设工程价款优先受偿权，其权利优先于抵押权和其他普通债权。原告并非是案涉房屋的真实买受人，其并未向第三人支付房款，也未占有房屋，该房屋在查封前登记在第三人名下，故原告对该执行标的物不享有物权或物权期待权。即使第三人以案涉执行标的物进行了“以物抵债”，原告也只享有对第三人的债权请求权，而非物权，且其债权不能优于被告的工程款优先受偿权。故原告的起诉，不符合《执行异议规定》第二十八及第二十九条之规定，应当予以驳回。 第三人巴中长林瑞公司述称：原告对其案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当支持原告的诉请。1.巴中长林瑞公司已取得房屋预售许可证书，在房屋被查封前，已与原告签订的房屋买卖合同合法有效。2.巴中长林瑞公司欠款（工程欠款、担保借款、借款）抵消原告应当支付的房款，不违反法律、法规效力性强制规定，且债的产生及抵消行为均发生在案涉房屋在被查封前，当属合法有效。3.在房屋被查封前，原告基于与巴中长林瑞公司签订的合法有效的房屋买卖合同而对房屋进行占有，为合法占有。4.2017年9月8日巴中长林瑞公司与被告之间的（2017）川19民初42号《民事调解书》确定了被告对工程价款的优先受偿权，但巴中长林瑞公司与原告签订的房屋买卖合同并以债抵消房款的法律行为，均发生在被告主张工程价款优先受偿权之前，且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，被告以工程价款优先受偿权抗辩原告物权期待权的抗辩事由不成立，人民法院依法应当不予支持。5.巴中长林瑞公司已支付被告工程款达87%以上，扣除质保金，尚欠工程款2000余万元，对余款的支付，除案涉房屋被查封外，被告还申请查封了巴中长林瑞公司开发的滨河世纪城近亿的房产，为超标查封，可见，被告辩称的其拖欠工资及材料款，责任完全在被告。请求法院为了诸多房屋买受人的合法权益，为了社会的和谐稳定，作出公正裁决。 经审理查明：本院于2017年9月8日作出了（2017）川19民初42号民事调解书，该调解书确认：一、被告巴中市长林瑞投资有限公司自愿于2017年9月15日前向原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司在4550万元范围内对被告巴中市长林瑞投资有限公司开发的长林嘉苑工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书作出后，因巴中长林瑞公司未履行调解书确定的付款义务，重庆合川建筑公司向本院提出执行申请。本院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定书，查封了巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产。因巴中市长林瑞投资有限公司未履行本院（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，本院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定书，裁定对查封的巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括原告购买的位于巴中市巴州区。 原告何金清对本院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号执行裁定书涉及的执行标的的房屋提出了书面异议，本院于2019年6月28日作出了（2019）川19执异31号、（2019）川19执异71号、（2019）川19执异60号、（2019）川19执异73号、（2019）川19执异102号、（2019）川19执异30号、（2019）川19执异33号、（2019）川19执异28号执行裁定书，裁定书均认为：何金清的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（四）项规定的情形，案外人何金清的异议请求不能成立。裁定驳回了案外人何金清的执行异议请求。何金清不服执行裁定，遂向本院提起诉讼。 同时查明：原告何金清与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第4幢B3-24-5号房，建筑面积约98.87平方米，优惠后的单价为4200元/平方米，优惠后总房价款为415254元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖长林·嘉苑专用章，合同签订时间2015年10月23日。2015年10月23日，巴中长林瑞公司给原告何金清出具《收据》一张，载明收到购房款415254元，备注：抵扣长林瑞公司借款。 原告何金清与第三人巴中市长林瑞投资有限公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第5幢B1-14-2号房，建筑面积约105.01平方米，优惠后的单价为4200元/平方米，优惠后总房价款为441042元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖长林·嘉苑专用章，合同签订时间2015年10月23日。2015年10月23日，巴中长林瑞公司给原告何金清出具《收据》一张，载明收到购房款441042元，备注：抵扣长林瑞公司借款。 原告何金清与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第5幢B2-16-3号房，建筑面积约98.7平方米，优惠后的单价为4200元/平方米，优惠后总房价款为414540元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖长林·嘉苑专用章，合同签订时间2015年10月23日。2015年10月23日，巴中长林瑞公司给原告何金清出具《收据》一张，载明收到购房款230162元，备注：抵扣长林瑞公司借款。 原告何金清与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第5幢B1-18-2号房，建筑面积约105.01平方米，优惠后的单价为4200元/平方米，优惠后总房价款为441042元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖长林·嘉苑专用章，合同签订时间2015年10月23日。2015年10月23日，巴中长林瑞公司给原告何金清出具《收据》一张，载明收到购房款441042元。 原告在执行异议听证中陈述，用购房款抵扣第三人巴中长林瑞公司的借款。 另查明：案涉的长林嘉苑4、5号楼及地下室于2015年7月30日取得了商品房预售许可证。原告何金清陈述所购买的四套房屋于2016年11月29日、2016年12月11日向税务机关缴纳了相关税费，税务机关向原告何金清开具了四套房屋的增值税发票，但发票税率一栏上显示“不征税”。 还查明：原告2017年8月29日领取了四套房屋的住房钥匙，且为四套房屋办理了水卡、电卡。其中长林·嘉苑项目中的第4幢B3-24-5号房已经装修并已入住。其余三套房屋均未装修亦未居住。 以上事实，有原告提交的《商品房购房合同》、《收据》、《执行裁定书》，被告提交的《民事调解书》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。何金清的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为何金清所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。以及是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。原告何金清与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》购房合同对房屋的位置、面积、单价、交付时间进行了明确约定，购房合同虽加盖的是长林嘉苑的专用章，但是第三人对购房合同予以认可，且给原告何金清出具了购房款的收据，购房合同系双方当事人的真实意思表示，签订合同时案涉房屋已经办理了预售许可证，故商品房购房合同合法有效。签订购房合同的时间为2015年10月23日，而本院查封该房屋时间为2017年10月26日，故何金清符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。 关于原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告何金清在2015年10月23日签订购房合同后，于2017年8月29日在第三人巴中长林瑞公司处领取了房屋钥匙，本院认为，判断是否占有该不动产的标准并不取决于是否实际居住使用，应以实际控制为标准。本案中原告何金清在本院查封之前从第三人处领取了肆套房屋的钥匙，应当视为对房屋已经有事实上的管理权和支配权，原告何金清对其中一套房屋进行了装修并已经入住，对购买的房屋实际行使了占有使用的权利。故，原告何金清符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。 关于原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本案中，原告何金清购买房屋的购房款系抵扣第三人借款，第三人并无异议，原告在签订购房合同后，就购买的巴中市巴州区房屋的购房款抵顶清楚了第三人借款，第三人向原告出具了购房款全款的收据，第三人向原告开具购房款的收据足以证明原告已经支付了全部的购房款。故，本案原告何金清就上述三套房屋符合已支付全部价款的情形。对于第5幢B2-16-3号房屋，原告在签订购房合同后，用第三人在原告处借款仅抵顶了购房款230162元，第三人向原告出具的收据中亦仅有230162元，原告尚欠第三人购房款184378元，原告就本套房屋不符合已支付全部价款的情形。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。原告何金清与第三人签订商品房购房合同后，并没有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，案涉房屋未办理竣工验收是不能进行不动产登记的主要原因，并非买受人自身原因未办理过户登记。故，原告何金清符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 关于原告请求解除查封的问题。本院认为，查封系本院在执行（2017）川19民初42号民事调解书的财产保全行为，其可在本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向本院申请。其不属于本案审理范围，故本院对该主张不予支持。 关于被告认为其享有建设工程优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故本案中，被告主张建设工程优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 需要说明的是，本案适用法律上是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，本案同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在适用上述规定时产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。在本案中适用第二十八条的相关规定。 关于本案诉讼费负担的问题。因第三人巴中长林瑞公司欠付被告的工程款及不能为原告办理登记过户是导致本案纠纷的主要原因，故本案的诉讼费应由第三人巴中长林瑞公司承担大部分。 综上所述，原告何金清所购买的位于巴中市巴州区房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部条款规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。原告何金清所购买的位于巴中市巴州区房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。故，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、确认2015年10月23日原告何金清与第三人巴中市长林瑞投资有限公司签订的四份《商品房购房合同》有效； 二、在重庆市合川区教育建筑工程有限公司申请执行（2017）川19民初42号民事调解书一案中不得执行位于巴中市巴州区长林·嘉苑第4幢B3-24-5号、第5幢B1-14-2号、第5幢B1-18-2号房屋； 三、驳回原告何金清的其他诉讼请求。 案件受理费20207.00元，由原告何金清负担5207元，第三人巴中市长林瑞投资有限公司负担15000元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川19执异31号、（2019）川19执异71号、（2019）川19执异60号、（2019）川19执异73号、（2019）川19执异33号、（2019）川19执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇一九年九月二十七日 法官助理 张志民 书 记 员 魏廷桓