包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初4331号原告:内蒙古王府井首航超市有限公司。法定代表人:谢某，董事长。委托诉讼代理人：宫某，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，内蒙古天祺律师事务所律师。被告:黄某，住内蒙古自治区包头市。原告内蒙古王府井首航超市有限公司（以下简称首航超市）与被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告首航超市委托诉讼代理人宫某、郑某及被告黄某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告首航超市向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年7月18日签订的《房屋租赁合同》及补充协议;2.请求判令被告支付原告自2018年12月30日起至被告实际返还商铺之日止期间的租金（按照每日139.5元计算）；3.请求贵院依法判令被告将承租的昆区王府井地下超市商铺立即返还给原告；4.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金25110元（至实际返还之日止）和滞纳金17027.84元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月18日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将昆都仑区王府井地下超市××区商铺出租给被告，日租金为139.5元，租赁期限为2018年9月5日到2020年9月4日。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告未经原告擅自改变经营项目，无正当理由拖欠租金，且拒不返还商铺。故原告诉至法院，要求判如所请。被告黄某辩称，不同意原告诉讼请求。黄某不是本案的适格被告，当时签租赁合同虽然是其本人所签，但系职务行为，签订合同的核心目的是为了办理内蒙古嘻哈哈餐饮管理有限公司（以下简称嘻哈哈公司）的营业执照。双方约定租赁期限为2018年9月5日至2020年9月4日，日租金139.5元。因为嘻哈哈公司的营业执照当时正在审核期，于是黄某以个人名义交付了第一季度全部租金。交纳租金后，原告拒不出具发票，导致嘻哈哈公司被税务机关进行处罚，后续双方一直沟通此事未果，嘻哈哈公司就没有继续缴纳租金。原告于2019年1月11日后对嘻哈哈公司停水停电，给嘻哈哈公司造成了营业损失，因此不应向原告交纳租金。此外不同意解除租赁合同，因为租赁期限尚未届满。也不同意支付违约金和滞纳金，因为原告违约在先，给被告造成了经营损失。原告为证明其主张，向法院提交了如下证据：《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《商户租金支付明细表》、《转租申请表》原件及复印件各1份，证明《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效，被告承租原告位于王府井地下超市××区商铺，日租金139.5元，租期为2018年9月5日至2020年9月4日，《房屋租赁合同》第3、4条约定，被告应于每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前支付下一季度租金，但被告拒绝支付2018年12月30日至2019年9月23日的租金共计267天，共拖欠租金37246.5元，《房屋租赁合同》第13.1条约定了违约金及原告有权解除本合同，《房屋租赁合同》第5.9条约定了滞纳金，截止至2019年9月23日共计36340.22元。被告发表质证意见如下：对以上证据真实性认可，证明目的部分认可，租赁合同有效，但黄某不是本案适格被告，原告对其租赁该房屋是为了办理嘻哈哈公司营业执照的情况完全知情，而且租赁后实际由嘻哈哈公司占有使用，并非其个人行为，因此原告不应起诉黄某个人。而且嘻哈哈公司在经营期间完全按照合同经营，并未超过合同范围。嘻哈哈公司也不存在违约行为，因此也不应该向原告支付相关费用。被告为证明其主张，向法院提交了如下证据：证据1.营业执照、电费、水卡、电卡、胸卡、水费缴费票据原件及复印件各1份，证明嘻哈哈公司是本案的适格被告；证据2.违约告知书原件及复印件各一份，证明嘻哈哈公司被原告方停水停电，因此无法正常经营，故影响其正常营业。原告发表质证意见如下：对证据1的真实性不确定，证明目的不认可，黄某为本案的适格被告，本案与嘻哈哈公司无关，原告从不知情嘻哈哈公司，被告也未按照合同7.9条、7.10条向原告审核和备案，相反水费交款人为黄某，而未载明任何嘻哈哈公司信息；对证据2的真实性不确定，即便真实也对证明目的不认可，该证据内容载明黄某违约事实，擅自改变经营和拒付租金，不是停水停电通知，现被告出示该证据说明原告已按照合同约定，履行违约解除通知义务，按合同约定，停止售水售电不等于直接停水停电，据公司核实，原告并未行使停止售水售电的权利，更未采取停水停电的措施，是否停水停电与本案无关，不影响本案违约认定及合同解除。根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月18日，原告经场地所有权人包头王府井百货有限责任公司许可，与被告黄某签订了房屋租赁合同，将昆都仑区王府井地下超市××区商铺（使用面积18平方米）进行出租。租赁期限为2018年9月5日至2020年9月4日，每日租金按照139.5元计算，按季度支付，被告向原告交付租金时，原告向被告开具发票。被告向原告支付履约保证金12000元，如因被告原因导致合同提前终止，原告不退还履约保证金。水、电费由被告到原告财务部购买，如有欠费行为原告可以不售水电，逾期付款每日按欠费金额的千分之五支付滞纳金，无正当理由拖欠租金超过7天的原告有权解除合同，被告向原告赔偿当期3个月租金作为违约金。原告不退还被告已支付未使用租金和履约保证金。2018年9月20日，原、被告又签订了补充协议，协议约定被告已经支付的2018年9月5日至2018年12月14日租期的租金14089元调整为2018年9月20日至2018年12月29日租期租金。被告应于2018年12月15日前支付2018年12月30日至2019年3月31日租期租金12834元。双方签订租赁协议后，被告按约定向原告支付了2018年9月20日至2018年9月29日租期租金14089元、履约保证金12000元，原告未按照约定向被告开具发票，被告也未按照约定向原告支付2018年12月30日之后的租金。原告于2019年1月9日向被告送达了违约告知书，告知被告因其超范围经营、拖欠租金，自通知下发之日起15日内解除双方租赁合同、交还房屋、停止售水售电、并视需要随时采取停水停电措施。目前本案涉争商铺因此自2019年1月12日起一直处于停水停电状态，并由被告黄某经营的嘻哈哈公司占有使用至今。另查明嘻哈哈公司于2018年8月27日办理了营业执照，住所地为包头市昆都仑区王府井地下超市外租区9号商铺，法定代表人为本案被告黄某，且为唯一股东。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现对本案争议焦点逐一分析如下：1.关于本案被告是否为适格主体的问题，因原、被告签订租赁协议时（2018年7月18日），被告黄某经营的嘻哈哈公司尚未取得营业执照，其本人与原告签订租赁协议，则为该租赁合同的合同相对方，对被告提出其本人不是适格被告的抗辩意见于法无据，本院不予采信。2.关于合同应否解除的问题，本案中双方分别以拒开发票、停水停电、拒交房租、拒绝腾房的方式相互对抗，至庭审时该状态已经持续半年以上，且原告已于2019年1月9日向被告送达了违约告知书，明确告知其自通知下发之日起15日内解除双方租赁合同，可见双方信赖基础已经完全丧失，合同目的根本无法实现，故对原告提出解除租赁合同、被告腾退房屋的诉讼请求本院予以支持。3.关于租金的问题，本案发生纠纷的核心根源在于双方均存在违约行为，沟通无果后又未及时通过诉讼解决纷争，纠纷拖延至今，双方损失不断扩大，导致合同目的根本无法实现最终解除，在此过程中双方均存在过错，故对于本案涉争商铺无法正常经营期间给双方各自导致的损失应由双方各自自行承担。现被告陈述商铺自2019年1月12日起停水停电，与原告2019年1月9日送达被告的违约告知书中表明的停水停电意图相吻合，双方也一致认可本案涉争商铺现处于停水停电中，则本案涉争商铺应当认定为实际正常经营至2019年1月11日。因被告黄某已支付租金至2018年12月29日，则其应当按照日租金139.5元向原告支付2018年12月30日至2019年1月11日止（共计13天）的租金共计1813.5元。对于原告提出不清楚停水停电的真实原因及起始时间，因而与其无关的意见，因未提交反驳证据予以证明，本院不予采信。4.关于违约金的问题，根据前述分析，本案双方均存在违约行为，因此对于原告主张的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持，同理对于被告庭审中提出的如解除合同则由原告退还履约保证金12000元的抗辩意见，本院也不予采信。5.关于滞纳金问题，因租赁协议中所涉及的滞纳金是针对逾期交纳水电费、烟道清洗费、垃圾清运费制定的，原告未能明确主张上述费用拖欠数额，也未能提交证据予以证明，滞纳金缺乏事实依据及计算基础，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原、被告之间订立的房屋租赁合同及补充协议；二、由被告黄某于本判决生效之日起将包头市昆都仑区王府井地下超市外租区9号商铺（使用面积18平方米）腾退并返还原告内蒙古王府井首航超市有限公司；三、由被告黄某向原告内蒙古王府井首航超市有限公司支付2018年12月30日至2019年1月11日止（共计13天）的租金共计1813.5元；四、驳回原告内蒙古王府井首航超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1492元（原告内蒙古王府井首航超市有限公司已预交）由原告内蒙古王府井首航超市有限公司负担1452元，由被告黄某负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 权 静审 判 员 赵向宇人民陪审员 马 涛 二〇一九年九月二十九日书 记 员 张晓虹附：本判决适用法律条文的具体内容《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。