福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初8975号 原告：泉州市新城物业管理有限公司，统一社会信用代码91350503555055005X，住所地泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场超高层住宅**住**楼**。 法定代表人：高少峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高英辉、戴学花，福建学行律师事务所律师。 被告：刘海祥，男，汉族，1991年04月11日出生，住中国福建省泉州市丰泽区，现居住晋江市。 原告泉州市新城物业管理有限公司（以下简称新城物业公司）与被告刘海祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城物业公司的委托诉讼代理人高英辉，被告刘海祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告新加坡城小区9栋2209室物业管理服务费7209.70元（自2016年2月起至2019年7月止）、滞纳金4650.30元（计至2019年7月31日止）、公摊费1560.10元（2015年10月起至2019年4月止），合计13420.10元；2.被告立即支付原告新加坡城小区9栋2210室物业管理服务费5601.30元（自2016年2月起至2019年7月止）、滞纳金3612.90（计至2019年7月31日止）、公摊费1211元（2015年10月起至2019年4月止），合计10425.20元；3.被告立即支付原告为实现本案债权而支付的律师费1000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告向福建省泉州市莲花房地产开发有限公司（下称莲花房地产公司）购买了晋江市池店镇池峰路莲花怡景新加坡城小区9栋2209室、9栋2210室，住房建筑面积分别为114.44平方米、89.91平方米。2010年5月25日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：原告系莲花房地产公司委托的前期物业服务企业；高层住宅（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，公共水电分摊按实际发生计收；物业服务费按季度收取，收费时间为每季度第一个月的5日前；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告可请求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金，并且约定原告通过法律诉讼程序进行催交，由此发生的费用如函寄费、公告费、律师费等相关费用一律由被告承担等条款。2013年3月6日，被告与莲花房地产公司交接楼房，即日起原告就开始为被告提供物业服务。在原告为被告提供物业管理服务期间，被告未履行《前期物业服务协议》的约定，无故拖延缴纳物业管理服务费用，已构成违约。 被告刘海祥未作书面答辩，但口头辩称：欠款属实，但原告提供的物业管理服务质量差，未达到《前期物业服务协议》约定的标准，且公摊费偏高。 在审理过程中，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认： 1.被告向福建省泉州市莲花房地产开发有限公司（下称莲花房地产公司）购买了晋江市池店镇池峰路莲花怡景新加坡城小区9栋2209室、9栋2210室，住房建筑面积分别为114.44平方米、89.91平方米。 2.2010年5月25日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。 3.被告自2016年2月9日起停止向原告缴纳物业管理费、自2015年10月起停止缴纳相关的公摊费用。 双方当事人争议的主要焦点：原告是否按《前期物业服务协议》的标准为被告提供的物业管理服务？对此，本院予以查明、分析并认定。 原告为证明其主张提供如下证据：1.原告营业执照一份，欲证明原告诉讼主体资格；2.商品房买卖合同、前期物业服务协议、临时管理规约、承诺书各两份，欲证明（1）被告的诉讼主体资格，（2）原、被告签订前期物业服务协议等的情况，（3）被告系晋江市池店镇池峰路新加坡城小区9栋2209室及2210室住房业主；3.入伙流程表、楼宇交接书、承诺书各一份，欲证明莲花房地产公司已于2013年3月6日向被告交付晋江市池店镇池峰路新加坡城小区9栋2209室及2210室住房，即日起原告开始向被告提供物业服务；4.公摊费用明细两份，欲证明被告拖欠公摊费用情况；5.缴费通知单两份，欲证明原告因被告拖欠物业费向被告发缴费通知单催促支付费用的事实；6.委托代理合同及发票各一份，欲证明原告为主张本案债权，委托律师并支付律师费的事实。 被告的质证意见：对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议。认为原告提供的证据4系原告自行制作的，具体明细没有告知被告。认为其没有看过证据5的原件。 本院认为，原告提供证据1，来源合法，又能证明原告的诉讼主体资格，且被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告提供的证据2、3，客观真实，来源及形式均未违反我国有关法律规定，被告对其真实性也无异议，且证据2、3与本案事实有直接的关联性，又能够证明案件事实，本院予以采纳并作为定案的依据。原告提供的证据4、5，虽系原告自行制作，但证据4能与证据2相互印证两被告应按双方约定按时交纳物业管理费及公摊费用，且该证据与本案事实有直接的关联性，证据5原告也已送达被告，故证据4、5的证据效力，本院也予以采信。原告提供的证据6，符合法律规定，本院予以采信。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 原告系晋江市池店镇池峰路新加坡城小区的前期物业服务企业。2010年5月25日，被告向莲花房地产公司购买了晋江市池店镇池峰路新加坡城小区9栋2209室及9栋2210室住房，住房建筑面积分别为114.44平方米、89.91平方米。同日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定：高层住宅（带电梯）物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，公共水电分摊按实际发生计收；物业服务费按季度收取，收费时间为每季度第一个月的5日前；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，原告可请求被告从次月首日起每天按欠费总额的1‰加付滞纳金，同时约定原告通过法律诉讼程序进行催交，所发生的费用如函寄费、公告费、律师费等相关费用一律由两被告承担等条款。合同签订后，被告于2013年3月6日与莲花房地产公司交接楼房。原告自2013年3月6日起就开始为被告提供物业服务。之后，两被告自2016年2月起就未按《前期物业服务协议》的约定交纳物业服务，至今尚欠原告物业管理费12811元（其中9栋2209室为7209.70元、9栋2210室为5601.30元，均自2016年2月起至2019年7月止，计42个月）、公摊费2771.10元（其中9栋2209室为1560.10元、9栋2210室为1211元，均自2015年10月起至2019年4月止）及相应的滞纳金。为此，原告于2019年7月23日诉至本院。 本院认为，原告新城物业公司与被告刘海祥之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告刘海祥作为业主拖欠原告的物业管理费、水电公摊费用，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。现原告请求被告支付2016年2月起至2019年7月止的物业管理费12811元（其中9栋2209室为7209.70元、9栋2210室为5601.30元）、2015年10月起至2019年4月止的水电公摊费用2771.10元（其中9栋2209室为1560.10元、9栋2210室为1211元），有事实和法律依据，本院予以支持。因被告刘海祥未能按时支付物业费用，原告新城物业公司有权主张被告支付相应的违约金。对违约金部分原告新城物业公司未能提供其实际经济损失的证明，结合本案物业合同系格式合同考量，双方约定违约金每天按欠费总额的1‰加付滞纳金偏高，本院酌定违约金每日按欠费总额的0.5‰计算加付滞纳金，即被告应支付原告滞纳金4131.60元。原告请求被告支付因主张本案债权所支付的律师费1000元，本院予以酌情调整为500元，即被告应支付原告因主张本案债权所支付的律师费500元。被告刘海祥辩称原告提供的物业管理服务质量差，未达到《前期物业服务协议》约定的标准，且公摊费偏高。因没有提供有效的证据加以证明，故其辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告刘海祥应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市新城物业管理有限公司2016年2月份起至2019年7月份止的物业管理服务费12811元（其中9栋2209室为7209.70元、9栋2210室为5601.30元）、2015年10月份起至2019年4月份止的水电公摊费用2771.10元（其中9栋2209室为1560.10元、9栋2210室为1211元）、滞纳金4131.60元（计至2019年7月31日止，每日按欠费总额的0.5‰计算加付滞纳金）及律师费500元，合计19713.70元； 二、驳回原告泉州市新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费421元，减半收取为210.50元，由原告泉州市新城物业管理有限公司负担64元，被告刘海祥负担146.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈玉衔 二〇一九年九月二十五日 书记员  吕志超 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。