西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12099号原告：白杰，男，1991年7月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵博，陕西宜平律师事务所律师。被告：马红强，男，1983年5月15日出生，汉族，住西安市未央区。原告白杰与被告马红强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵博、被告马红强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的租金51165元;2.判令被告立即支付拖欠的物业费、暖气费、水费及电费共计8060元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实理由:原、被告双方于2019年01月13日签订《租赁合同》，约定原告将其位于西安市高新区XX广场XX室的房屋出租给被告用于商业办公，租赁期限为3年，自2019年01月13日起至2022年02月01日止，月租金为17055元，每半年支付一次，押金为17000元，押金及首次租金于合同签订之日支付，另约定物业、水电及暖气等费用由被告承担。合同签订后，原告依照约定将房屋交由被告使用，但被告仅支付了押金及三个月的租金，剩余三个月租金51165元及被告使用房屋期间产生的物业、暖气、水电费等一直拖欠不予支付，原告多次催要均未果。现原告诉至贵院，要求被告立即向其支付拖欠的房屋租金及物业、暖气、水电等费用。综上，望贵院判如所请，以维护原告合法权益。原告在举证期间内多次申请变更和增加诉讼请求，最终的诉讼请求为：1.自2019年9月1日起解除原、被告双方于2019年01月13日签订的《租赁合同》（合同未履行部分共29个月，月租金17055元，未履行部分租金总计494595元）;2.判令被告立即支付拖欠的2019年5月至7月的租金51165元，并按月租金17055元支付房租至实际腾房之日;3.判令被告立即支付拖欠的水费、电费及公摊电费共计2763.9元;4.判令被告立即支付拖欠的2019年2月至6月的物业费、电梯费5375.45元，并按月物业费938.04元、月电梯费137.05元的标准支付至实际腾房之日;5.判令被告立即支付空调使用空置费5474.77元;6.本案诉讼费用由被告承担。马红强辩称，其同意也愿意解除合同，但其认为解除合同的时间应为2019年5月8日。原告的损失答辩人认可，但该损失是原告不同意答辩人转租造成的。答辩人并没有拖欠房租，之前的房租双方已经结清，2019年5月8日已经腾房完毕。水、电费、物业费及电梯费记不清了，但2019年2月至4月份的费用答辩人均认可，其他月份的不认可。空调使用空置费不认可，因为2019年2月至4月份不使用空调。原告有意隐瞒事实，我于2019年2月1日起租杰座广场903室，作为办公场地。花费16万装修。交了三个月房租和一个月押金。在4月底，感觉经营困难，遣散员工，向外转租，我联系好承租人陈某某，以每平方米66元转租整租，和房东沟通，按照当初合同约定原告不允许，后我和陈某某协商，部分转租给他，903室有两个大门，我占用一间开一个门，大约面积20平米，剩下的面积由陈某某承租，每平方米56元。期间陈某某要求和房东见面确认，房东不出面，也不允许我部分转租。让我陷入让两难，继续租我已经停业遣散员工，没有继续的必要，不租我又要损失装修费。最后无奈决定退租，停止继续租赁，没料想事情并没有我想的那么简单，原告向我索要违约金5万元。我公司已经倒闭，拖欠员工工资3个月，雪上加霜，再一次无奈决定，把资料文件电脑搬离，桌椅板凳免费送给了物业的老汉。仅留下部分桌子，走之前让物业的老汉对整个办公室卫生做了打扫。造成现在的局面及损失，起因都是原告不允许部分转租所造成的。在原告起诉我后，我积极和原告沟通，依然帮他介绍我朋友和他联系租赁场地,但是原告处理消极，我这边有短信截图为证。我从中介那边得知，有好几个租客联系中介，想租赁房屋，但是原告就是不租，故意让我让我承担损失。我有录音为证。如果当初允许我部分转租，大家都不会有任何损失。因此原告应该对此负责全部责任。原告在诉状中要求我支付拖欠的5月到7月房租，与事实不符。我与原告在签订合同，杰座广场物业作为中介，当时中介谈的价格是每平方米55元，我由于考虑到装修的压力，提出每平米56元按季度付。最后经过和原告商量，最终是房租按56元每平米付。原告答应第一个季度和第二个季度按季度付款。所以在合同3.5中，我支付三个月租金和一个月押金，对合同签订之日起多久付清首次租金和款项，画了斜线，表示作废。后期我和中介的对话中，她也提到是按三个月付款，除此之外我这边还有人证。当时签合同在杰座物业中心，那边没有复印件，所以就到我之前办公场地签的合同，签合同时，我有朋友在场，可以作证。此外，在我和中介后期对话录音中，可以证明，我提出退租，原告向我索要的是违约金而非拖欠的租金，事实也是如此，当时我根本就不拖欠原告的租金。如果我拖欠租金，证明我的租赁期是6个月，何来的违约金呢?违约金和拖欠房租是相斥的两件事，既然原告索要了违约金，那么拖欠房租就于事实不符了。原告在诉请中提到，租金要算到腾房之日。事实是，我于5月8日整理完资料和电脑后，把办公室场地里的大部分家具送给了物业的老汉，留下了不多无用的桌子，并于5月8日中午，电话告知原告，钥匙放在了走廊电箱上。在电话告知原告时，帮我搬东西的朋友在场，可以作为人证。在我电话告知原告时，原告告诉我知道了，并无异议。租赁的办公场地已经于5月8日腾空。所以不存在腾房截止日期租金。4)我现在很想问原告，为什么不让我部分转租，部分转租合同明明写着可以转租，为什么不能出面和部分租赁承租人见面?既然我当初退租，向我要违约金，为什么现在有要向我诉请我拖欠房费，这不是自相矛盾吗?当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提交的证据房产证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于原告提交的证据房屋租赁合同及中介费收据，本院予以采信。因证据房屋租赁合同有原、被告双方的签字及手印，证据收据有物业工作人员的签字，且被告对该组证据的真实性均认可，故本院对原告提交的该组证据予以采信，认定：2019年1月13日，原、被告签订租赁合同，合同约定原告将位于西安市高新区XX广场XX室出租给被告使用，该房屋作为商业办公用途，房屋建筑面积304.56平方米。租赁期限3年，自2019年1月13日起至2022年2月1日止。双方商定房屋每月租金为17055元，该价格不包括税费/物业管理费/取暖费/冷气费，租金的支付方式为押一付六，每半年支付一次。在本合同有效期内，因为被告投入装修的原因，所以无论市场房价如何调整，租金不予任何调整。押金相当于1个月的租金即17000元。该合同第5条第6款还约定承租期内，乙方不能完全使用的面积或区域可以承租转借、转租第三方。该合同第七条违约处理约定：“7.1甲方（即原告）有下列行为之一的，乙方（即被告）有权解除本合同:7.1.1甲方房屋的主体结构有明显的开裂崩塌危险，严重影响乙方使用。7.1.2甲方未尽房屋严重问题的修缮义务，严重影响乙方使用。7.1.3因甲方原因造成本合同无法继续履行的。7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同:7.2.1乙方延迟交付租金达十五日的;……7.2.4乙方未经甲方同意转租给他人;7.2.5甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金;如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。7.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反，应支付守违约方五万元违约金。”。租赁合同签订同日原告向中介方物业公司支付了4200元中介费。2．关于原告提交的证据西安高新枫叶物业服务管理有限公司杰座收款收据3份，本院予以采信。因该收款收据系机打产生，有西安高新枫叶物业服务管理有限公司收费专用章印章及工作人员在收款人处的签名，交款人处有原告的签名，且被告对该证据的真实性认可，故本院对原告提交的该组证据予以采信。认定2019年6月20日西安高新枫叶物业服务管理有限公司向客户原告出具收款收据一份，该收据载明2019年2月1日至2019年6月30日，共五个月的物业管理费、电梯费、电费、水费、公区损耗电费等共计8193.35元，其中电费、水费、公区损耗电费共为2763.9元，管理费、电梯费共计为5375.45元。2019年9月4日西安高新枫叶物业服务管理有限公司向客户原告出具收款收据一份，该收据载明2019年7月1日至2019年9月30日，共3个月的物业管理费、电梯费、电费、水费、公区损耗电费共计3226.93元，该日西安高新枫叶物业服务管理有限公司向原告出具收款收据一份，该收据载明2019年5月16日至2019年9月15日，共4个月的冷气费9124.62元，实收金额5474.77元，欠款金额3649.85元。三份收款收据显示物业管理费每平米单价3.08元，电梯费每平米单价0.45元，电费每度0.733元，水费每吨6.3元，公区损耗电费每度0.299元，冷气费每平米单价7.49元。3.关于原告提交的证据银联商务刷卡小票，本院不予采信。因该证据无法与原告提交的其他证据相互印证，不能确定原告向西安高新枫叶物业服务管理有限公司缴纳的该费用是何种费用，故本院对该证据不予采信。4.关于被告申请证人陈某某就原告不同意被告转租的事实出庭作证的证人证言、申请证人高某某就被告腾房并向原告通知的事实出庭作证的证人证言，申请证人杨某某就与原告商定前两个季度季付房租的事实出庭作证的证人证言，本院予以采信。因证人陈某某与被告并不存在亲属或利害关系，证人陈某某客观陈述了其亲身感知的事实，证人高某某系原告朋友，证人杨某某与被告以前系同事，被告租赁原告房屋时证人杨某某与被告属于雇佣关，为被告所雇佣。证人杨某某、高某某与被告虽无亲属关系，但存在一定的利害关系，然证人杨某某的证言与原告诉状中称“被告仅支付了押金及三个月的租金”的事实能相互印证，证人高某某的证言，经本院通过对证人高某某综合分析判断，予以采信。故本院对上述证人的证言均予以采信。据此，本院认定原、被告在签订租赁合同时证人杨某某在场，原、被告在商定租赁费交纳时，因被告前期已装修房屋花费较大，创业刚起步，资金紧缺，被告原以每平米多出一元钱的租赁费换取原告同意前两个季度按季度支付租金，原告同意了被告的要求，由原告诉状中所称“被告仅支付了押金及三个月的租金”，可以证实证人杨某某所言非虚。证人陈某某与被告通过中介认识，陈某某有意向转租被告已租赁的涉案房屋，但其要求与房主即原告面谈，但陈某某一直未见到原告，后被告告知陈某某房主不同意转租，后被告又说可以部分转租给陈某某，陈某某仍要求与房主面谈，但被告此后又告知陈某某房主即原告不同意部分转租。被告与证人高某某于2019年5月8日清空了涉案租赁房屋，将部分办公桌椅免费送给物业工作人员，并由物业工作人员打扫了卫生，将房屋钥匙放在电箱，被告并联系了原告告知了其已经腾房的事实。4.关于被告提交的证据短信截图，本院予以采信。因该手机号码与原告提交的诉状中其手机号码及送达地址确认书中的手机号码一致，且短信截图经当庭核对与原件无误，故本院予以采信。据此，本院认定2019年6月6日被告发四条短信试图与原告就本案纠纷进行处理，但原告未回应。5.关于被告提交的2019年7月19日的通话录音，本院不予采信。因该通话录音并不能确定通话对方的身份，且即便如被告所述系与物业公司工作人员的通话录音，也与原告无关，案外人对原、被告之间的纠纷的评价，不影响本院根据事实，依照法律作出裁决，如果被告是以此证据作为证人证言，其应当申请该证人出庭作证，未申请出庭作证又无正当理由不参加庭审的证人证言，本院不予采信，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。另，原、被告均承认被告支付了押金17000元及2019年2月至4月三个月的租金51165元，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告也应依约履行按时支付租金的合同义务，但被告仅支付了17000元押金及三个月房租后，在未征得原告同意的情况下，于2019年5月8日通知了原告解除租赁合同，并搬离了涉案房屋，此后拒绝交付房屋租金及物业管理费等费用。被告称原告不同意其将租赁的房屋部分转租给他人，让其陷入两难，被告已停业并遣散了员工，没有继续租赁的必要，不继续租赁被告又损失了装修费。根据租赁合同的约定，在承租期内，被告可以就其不能完全使用的面积或区域转租第三方，但合同同时还约定被告未经原告同意转租给他人，原告有权解除租赁合同。由此可见，被告要将涉案房屋转租他人应征得原告同意，因此原告有权不同意被告将房屋转租他人，被告在签租赁合同的时候理应考虑到该问题，被告在签订租赁合同时也应根据自身的实际情况与被告就租赁合同的相关条款进行协商，如原告不同意，被告有权不签该租赁合同，但被告仍与原告签订该租赁合同，应当承担相应的不利后果。根据本院采信的证据和认定的事实，原告履行了合同义务，不存在双方在租赁合同第七条违约处理中约定的行为，故被告不享有租赁合同解除权。被告未按合同约定按时支付房租及交纳物业管理费等费用显然违反了租赁合同第七条违约处理中被告延迟交付租金达十五日的，原告有权解除合同的约定，因此原告享有该租赁合同的解除权，现原告诉请要求于2019年9月1日起解除租赁合同合理合法，本院予以支持。在租赁合同尚未解除前，原告不再次向他人出租涉案房屋的行为合理合法，故本院对被告称原告不向他人出租涉案房屋，故意让其承担损失，原告应对此承担全部责任的主张不予采信。被告应按照租赁合同中的相关约定继续交纳租金及物业管理费、电梯费、电费、水费、公区损耗电费、冷气费直至租赁合同解除之日，根据本院采信的证据和认定的事实，被告已支付3个月的房租（2019年2月至4月份），双方之间签订的租赁合同于2019年9月1日解除，故被告应向原告支付2019年5月份至2019年8月份共计4个月，按照合同约定每月租金17055元计算，共计68220元的房屋租金。根据本院采信的证据和认定的事实，2019年2月1日至2019年6月30日，共五个月的电费、水费、公区损耗电费共为2763.9元，应由被告交纳，故本院对原告第三项诉讼请求予以支持。根据本院采信的证据和认定的事实，2019年2月1日至2019年6月30日，共五个月的管理费、电梯费共计为5375.45元，物业管理费每平米单价3.08元，电梯费每平米单价0.45元，房屋建筑面积304.56平方米，因此，2019年7月份、8月份的管理费、电梯费共计2150.18元。故自2019年2月份至8月份管理费、电梯费共计7525.63元，应由被告向原告支付。根据本院采信的证据和认定的事实，2019年5月16日至2019年9月15日，共4个月的冷气费9124.62元，实收金额5474.77元，从2019年5月16日计算至2019年9月1日，被告应向原告支付冷气费4846.52元。因双方在租赁合同中第7.2.5约定甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金;如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，故被告向原告所交17000元押金，可抵消部分房租。至于被告装修的残余价值，被告未提交相关证据对此加以证明，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；本案中，双方当事人就装修的问题进行了约定，在本合同有效期内，因为乙方（即被告）投入装修的原因，所以无论市场房价如何调整租金不予任何调整。即便该约定可视为约定不明，被告作为承租人违约导致合同解除，本院对被告剩余租赁期内装饰装修残值损失也不予支持。根据本院认定的事实，被告已于2019年5月8日腾房，因此合同解除后被告无需再履行腾房义务。综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、白杰与马红强于2019年1月13日签订的租赁合同于2019年9月1日解除；二、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付房屋租赁费68220元（已支付押金17000元可部分抵消该款项）；三、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付拖欠水费、电费、公区损耗电费共计2763.9元；四、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付拖欠物业管理费、电梯费7525.63元；五、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付冷气费4846.52元；六、驳回白杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8719元，由马红强负担1469元，白杰负担7250元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  雷 君人民陪审员  何睿华人民陪审员  张亚峰二〇一九年九月二十八日书 记 员  张石磊1