广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13384号原告（反诉被告）：佛山市耀露达彩印有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：姚锦标，总经理。委托诉讼代理人：刘宝平，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈启秀，女，1981年2月9日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：李孝亮（被告丈夫），住河南省固始县。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。原告佛山市耀露达彩印有限公司与被告陈启秀租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，分别于2019年7月31日、8月21日两次公开开庭审理了本案，原告佛山市耀露达彩印有限公司的委托诉讼代理人刘宝平，被告陈启秀的委托诉讼代理人李孝亮、陆沛林到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。原告佛山市耀露达彩印有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告2018年12月8日签署的《承租合同》，被告返还商铺（厂房）；2.被告向原告支付2019年1-5月的商铺（厂房）租金45395元、物业管理费1000元及利息（以46395元为本金，从起诉之日起按万分之一点七五计至实际支付之日）；3.被告向原告支付2019年6-7月的商铺（厂房）租金18158元、物业管理费200元及利息（以18358元为本金，从2019年7月31日起按万分之一点七五计至实际支付之日）；4.被告向原告支付违约金26901元、被告交付的保证金26901元归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2018年12月8日签署了《承租合同》，约定原告把位于佛山市南海区xxx，商铺二层楼厂房面积约598.95平方米以及宿舍出租给被告。被告应于每月30日前缴纳次月的租金8967元（加112元）和物业管理费200元及宿舍租金给原告。合同还约定若未在每月的10号前付清租金及滞纳金，则按照合同第15条违约处理，原告有权没收被告缴纳的保证金26901元，收回厂房，终止双方的合同。被告从合同签订后到目前实际使用厂房宿舍却从未缴纳过租金。原告多次要求被告尽快支付每个月的租金，被告无理据不答应。因为被告严重违约，原告依上述合同之违约条款特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，1.涉案租赁合同是无效合同，不存在解除的问题。2.原告未经业主同意将涉讼租赁物转租给被告，其无权收取场地占用费。另外，被告已于2019年4月搬离了涉讼租赁物，其第2项诉讼请求没有相关的事实依据。被告陈启秀向本院提出反诉请求:1.原告立即向被告返还租金14483元、租赁保证金26901元；2.原告立即向被告赔偿中介费损失4483元、装修损失103700元；3.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2018年12月8日签订《承租合同》，合同约定：租赁时间3年，租期从2018年12月15日至2021年8月19日，被告承租原告涉讼租赁物，每月租金8967元，需先交3个月的租赁保证金26901元。据了解，原告所提供的租赁场所并未办理合法报建手续，且涉讼租赁物的业主是佛山市南海区******经济合作社,原告未经山市南海区xxx经济合作社的同意擅自将场地转租给被告使用。合同签订后，被告先后支付租金14483元，租赁保证金26901元，并委托第三人对涉讼租赁物进行装修，为此花费了装修费十几万元。然而，被告尚未开始经营，业主佛山市南海区******经济合作社及佛山市南海区***道平胜社区就上门检查，认为涉讼租赁物不适宜经营印花行业，且一早已明确告知原告，原告此前亦因此遭受处罚，据此勒令被告限期搬迁，并于2019年1月7日查封了涉讼租赁物。涉讼租赁物未经报建，且原告未经业主同意擅自转租，原被告所签订的承租合同应为无效合同。依照法律规定，合同无效，原告应返还所得利益；此外，原告作为出租人，应遵守当地的政策，如实告知有关情况，但原告隐瞒事实，其行为存在明显过错，依法应赔偿被告的全部经济损失。有鉴于此，被告为维护自身利益，特提起反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称，被告支出装修费十几万元没有任何证据。原告的场所是可以进行工业生产，之前也曾经进行过生产，请求法院驳回被告的反诉请求。被告使用原告的租赁物理应交付租金以及相应拖延支付的利息。被告使用涉讼租赁物作印花厂，原告不知情，当时被告只称租厂房用作生产。原告在诉讼中举证如下：1.营业执照复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。3.承租合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系。被告在诉讼中举证如下：1.被告身份证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体格。2.土地使用权租赁合同复印件1份，用以证明原告以胡秀容的名义从佛山市南海区***合作经济社承租涉讼租赁物转租给被告使用，合同第七条明确，未经佛山市南海区***合作经济社同意不得转租，因此原被告所签订的承租合同为无效合同。3.收据（N0.xxx、N0.xxx）原件2份，用以证明被告于2018年12月8日支付租金4483元及押金26901元。4.飞扬（姚锦标老婆）微信截图打印件1份，用以证明李孝亮于2019年4月1日及2019年4月19日向姚锦标老婆支付场地使用费用10000元。5.账单详情（转账-转给飞扬）打印件2份、邓清云微信聊天记录截图打印件2份、梁水添（邓清云家师傅）微信聊天记录截图打印件1份、中国农业银行个人明细对账单原件4份，用以证明被告装修涉讼租赁物向装修师傅邓清云支付装修款103700元（其中李孝亮向邓清云转账40000元、微信转账14900元、向邓清云的工人转账8800元、被告儿子李辉向邓清云转账40000元），原告应予赔偿。6.装修视频光盘1个，用以证明被告聘请邓清云施工队装修涉讼租赁物，涉讼装修视频是于2019年3月16日拍摄。7.佛山市基层安全监督检查记录表原件1份，用以证明原告隐瞒当地政策不允许涉讼租赁物经营印染行业的事实，导致涉讼租赁物被查封，勒令于2019年1月7日前撤场，因此原告应赔偿被告全部经济损失。8.收据（N0.xxx）原件1份、微信聊天记录截图打印件1份，用以证明被告通过微信支付支付中介费定金1000元及剩余的中介费3483元。9.结婚证原件1页、常住人口登记卡复印件2页，用以证明李孝亮与被告是夫妻关系，李辉是儿子，李孝亮及李辉受被告委托支付涉讼的租金、装修款等费用。10.收据（xxx）原件1份，用以证明涉讼租赁物的装修款项共113700元，被告仅主张103700元，该款项对应证据5中的装修款。11.国家企业信用信息打印件1份，用以证明原告因涉讼租赁物多次违反环保要求被相关行政部门处罚，但原告依然隐瞒事实真相，将涉讼租赁物出租给被告使用，明显具有过错。12.搬家公司的微信聊天记录打印件2页，用以证明2019年3月被告找搬家公司搬迁厂房，最后落实到2019年5月1日全部搬迁完毕，并且被告已经支付了相应的搬迁费。13.照片打印件2张，用以证明被告最近拍照发现厂房洗手间一个、休息室三个仍然是在涉讼厂房，原告应赔偿被告固定资产的损失。14.佛山市基层安全监督检查记录表（编号：xxx）原件1份，用以证明2019年5月15日，相关政府部门到厂房检查证实被告已经搬迁完毕。经审查，原告出示的证据1-3，被告确认其真实性，本院对其真实性予以确认；被告出示的证据1-4、6-9、11-14，原告确认其真实性，本院对其真实性予以确认；被告出示的证据5中账单详情（转账-转给飞扬），原告庭审中确认其收到被告支付的该款项，本院对其真实性予以确认；被告出示的证据5中中国农业银行个人明细对账单、邓清云微信聊天记录截图、梁水添（邓清云家师傅）微信聊天记录截图及证据10，未经原告认可，装修及转账事由不能确定，本院对其证据效力不予确认。综合原、被告的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2018年12月8日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《承租合同》，约定：涉讼租赁物位于佛山市南海区xxx二楼，承租期限为3年，从2018年12月15日起至2021年8月19日止，每月租金为8967元，物业管理费（联防费）每月暂收200元，以后随着政府部门调整而调整；租金及物业管理费支付形式为先付后用，在每月的30号前缴交次月租金和物业管理费，如逾期交付，则每日按租金和物管费的百分之二向甲方缴纳滞纳金；乙方承租甲方的涉讼租赁物，需先交26901元作为甲方保证金。同日，原告分别出具收据确认收到被告承租平胜厂房3个月押金×8967元＝26901元、12月应付租金4483元。2019年1月7日，佛山市南海区***xxx公共服务中心出具《佛山市基层安全监督检查记录表》，载明：李孝光丝印厂，地址在平胜工业xxx，存在安全隐患，违规住人，丝印项业存在较大的安全隐患，不能在平胜辖区内作业，限一个月内搬迁。2019年5月15日，佛山市南海区***xxx公共服务中心出具《佛山市基层安全监督检查记录表》，载明：李孝光丝印厂，地址在平胜工业**，已搬迁。2019年6月12日，原告提起诉讼。诉讼中，原告确认起诉前已收被告支付的租赁费用10000元，被告于2019年7月28日搬离涉讼租赁物，原告不同意就三间休息室进行利用，但就洗手间愿意补偿1300元以进行利用。被告陈述其主张的装修损失是安装流水线及用防火板隔设的三间休息室以及一间洗手间的损失，被告建造该洗手间支出2600元，被告不申请对洗手间的现值进行评估，被告已拆除流水线。原、被告均确认三间休息室未形成附合，可拆除，洗手间已形成附合，不可拆除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，原告尚未举证证明涉讼租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉讼租赁物尚不符合租赁条件，双方于2018年12月8日签订的《承租合同》因违反法律强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《承租合同》、被告支付违约金26901元，缺乏法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本院对被告请求原告返还保证金26901元的反诉请求予以支持。关于原告主张被告返还涉讼租赁物的问题。原告主张被告于2019年7月28日搬离涉讼租赁物，被告辩解于2019年5月1日搬离涉讼租赁物，佛山市南海区***xxx公共服务中心于2019年5月15日出具《佛山市基层安全监督检查记录表》记载被告已搬迁，本院予以确认。原告负有积极收回涉讼租赁物的义务，故本院推定被告于2019年5月15日向原告返还涉讼租赁物，对原告主张被告返还涉讼租赁物的请求，不予支持。关于原告主张被告支付场地使用费及利息问题。虽然原、被告签订的《租赁合同》无效，但被告实际使用涉讼租赁物，根据公平原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用租赁物期间的使用费予原告。合同约定涉讼租赁物每月租金为8967元，物业管理费（联防费）每月为200元，故本院以9167元/月作为计算场地使用费的标准，被告辩解其无需向原告支付物业管理费（联防费），理据不足，本院不予采纳。扣除原告起诉前已支付的10000元租赁费用，被告应支付原告2019年1月1日至2019年5月15日期间的场地使用费31103.65元[（9167元/月×4个月+9167元/月÷31天×15天）－10000元]。原告收取的被告保证金26901元与被告欠付原告的场地使用费相抵扣，被告应支付原告4202.65元。被告逾期支付涉讼租赁物使用费，给原告造成了资金占用损失，原告请求从起诉之日（即2019年6月12日）起计算利息，是其自行处分民事权利的行为，本院照准。被告应支付以4202.65元为本金从2019年6月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告。被告反诉请求原告返还租金14483元，依据不足，本院不予支持。关于被告主张原告赔偿中介费损失及装修损失问题。1.中介费损失，原告作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，原告就未经批准建设的租赁物与被告签订租赁合同，其对涉讼租赁合同无效存在过错；被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉讼租赁合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，被告亦存在过错。原、被告就涉讼租赁合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。被告主张原告赔偿其中介费损失4483元，无事实及法律依据，本院不予支持。2.装修损失，就生产线损失，原、被告对涉讼租赁合同无效均存在过错，且被告安装的生产线未与涉讼租赁物形成附合，被告亦实际搬走了上述生产线，故对被告反诉请求原告赔偿其生产线损失，本院依法不予支持；就被告搭建三间休息室的损失，原、被告均确认三间休息室未与涉讼租赁物形成附合，现原告不同意进行利用，三间休息室可由被告拆除，对被告主张原告赔偿该损失，本院依法不予支持；就被告建造洗手间的损失，该洗手间已与涉讼租赁物形成附合，被告明确表示不就该洗手间的现值进行评估，而原告同意补偿被告1300元以对该洗手间进行利用，故本院确定该洗手间折价1300元由原告进行利用。被告反诉请求超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈启秀应于本判决发生法律效力之日起十日内支付4202.65元及以此为本金从2019年6月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）佛山市耀露达彩印有限公司；二、原告（反诉被告）佛山市耀露达彩印有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付1300元予被告陈启秀（反诉原告）；三、驳回原告（反诉被告）佛山市耀露达彩印有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈启秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3213.1元（佛山市耀露达彩印有限公司已预交），由佛山市耀露达彩印有限公司负担3163.1元，陈启秀负担50元。反诉受理费减半收取1645.67元（陈启秀已预交），由陈启秀负担252.01元，佛山市耀露达彩印有限公司负担1393.66元。佛山市耀露达彩印有限公司应负担的1343.66元，应于本判决生效后十日内向本院缴纳，逾期，本院将依法强制执行。陈启秀多预交的1343.66元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年九月六日书记员  刘冬花