广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初4401号 原告：广西人和投资有限公司，住所地南宁市高新区高新四路9号和泰科技园综合楼A310室，统一社会信用代码：91450100619303400A。 法定代表人：唐文琳，董事长。 委托诉讼代理人：王宏宇，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦灿龙，广西万益律师事务所律师。 被告：滕素爱，女，1980年5月24日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：滕绍卫，男，1978年1月10日出生，壮族，住广西武鸣县。 原告广西人和投资有限公司（以下简称人和公司）与被告滕素爱、滕绍卫商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告人和公司的委托诉讼代理人王宏宇、韦灿龙到庭参加诉讼。被告滕素爱、滕绍卫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告人和公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS01711825）于2019年1月31日解除；2.判令两被告协助原告办理南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖5号楼1单元2001号房的《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》及《商品房抵押权预告登记》的撤销手续；3.判令两被告向原告偿还原告于2018年10月31日代其偿还的贷款本息、诉讼费、保全费等合计502650.96元；4.判令两被告向原告支付因违约导致合同解除的违约金121227.8元（606139元×10%）；5.判令两被告向原告支付因逾期办理提前还贷、撤销抵押手续，并到产权登记机关注销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记等相关手续的违约金1818.42元（计算方法：自2019年2月8日起暂计至2019年3月9日，每日按房款总额万分之一计算，即606139元×0.01%×30天=1818.42元，此后计算至两被告协助原告办理完毕前述手续之日止）；6.判令两被告将位于南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖5号楼1单元2001号房屋恢复原状并返还给原告，并支付房屋折旧费66254.36元（计算方法：按总购房款5%的年折旧率，自2016年12月31日起暂计至2019年3月9日，即606139元×5%×+513035×5%÷360×67=66254.36元，直至被告实际交回房屋给原告之日止）；7.判令两被告向原告支付逾期腾空房屋违约金1333.5元（计算方法：自2019年2月16日起暂计至2019年3月9日，每日按房款总额万分之一计算违约金，即606139元×0.01%×22日=1333.5元，此后计算至两被告交回房屋给原告之日止）；8.判令两被告向原告支付一审律师代理费41586元；9.本案诉讼费用、保全费等费用由被告承担。 事实和理由：2015年11月26日，原告与两被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定两被告以银行按揭贷款的付款方式向原告购买位于南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖5号楼1单元2001号房，合同总价款为606139元，首付款152139元，银行贷款454000元。2015年7月1日，原告与中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为两被告所购房屋的个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。2015年11月26日，两被告向原告支付首期款152139元及专项维修基金7503.65元；2016年4月19日，建行园湖支行向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计454000元。至此被告向原告支付了全额购房款。此后，原、被告完成该商品房合同备案及商品房预告登记，且两被告于2016年12月31日办理涉案房屋的收楼确认及入伙手续。2017年11月16日，南宁市西乡塘区人民法院就建行园湖支行与人和公司、滕素爱、滕绍卫金融借款合同纠纷一案作出（2017）桂0107民初2862号民事判决书。2018年10月30日，原告代两被告向建行园湖支行偿还贷款本息、诉讼费、保全费等共计502650.96元。2019年1月25日，原告向两被告寄送《还款通知书》，要求两被告于收到通知函之日起3日内向原告偿还代偿款项502650.96元。但两被告至今仍未归还原告代偿的款项。2019年1月31日，原告依据合同约定向两被告寄送《解除合同通知书》，要求自2019年1月31日起解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求两被告按照合同约定向原告承担违约责任，配合原告办理解除合同等后续手续。 综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告滕素爱、滕绍卫均未作答辩。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月26日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01711825），约定被告向原告购买南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖5号楼1单元2001号房（以下简称2001号房），建筑面积97.45平方米，其中套内建筑面积73.76平方米，按套内建筑面积计价，单价每平方米8217.72元，总金额606139元。 其中合同附件六：合同补充协议第一条第1款第（1）项约定：出卖人按本合同登记之地址、电子邮箱或电话向买受人发出的函件、电子邮件、通话或手机短信，均视为已将该通知送达买受人。第三条第12款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息等），买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。如因买受人拖欠银行贷款本息导致出卖人承担连带担保责任的，出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该房屋另行处理。买受人应按合同总价款的百分之二十向出卖人支付违约金，买受人自《商品房买卖合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续，向出卖人交付房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿），否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之五向出卖人支付违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约金及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用）以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。第四条约定：1、《商品房买卖合同》及本协议解除的，买受人应在《商品房买卖合同》及本协议解除后7日内办理提前还贷、撤销抵押手续，并到产权登记机关注销《商品房买卖合同》的备案登记和预告登记，逾期完成前述义务的，应按房款总额每日万分之一向出卖人支付违约金。……3、如《商品房买卖合同》在商品房交付使用后解除的，买受人须在合同解除后15日内腾空该房屋并交回给出卖人，并支付入住期间的房屋折旧费（按商品房总价款5%的年折旧率计算），折旧费应从应退买受人房款中直接扣除。买受人逾期腾空房屋的，每逾一日，按商品房总价款的万分之一支付违约金。买受人有恢复房屋原状的义务。4、因买受人原因导致《商品房买卖合同》及本协议解除或买受人存在其他违约行为，买受人除应向出卖人按约定支付违约金以及合同约定的其他费用外，还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除。 2015年12月9日，原告为被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。2014年6月9日，原、被告办理了2001号房的《房屋预告登记证明》（邕房预字第1652423号）。 2015年7月1日，原告与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告愿意为建行园湖支行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，债务人指因购置坐落于南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖二期项目所属之住房或商业用房而与建行园湖支行发生借贷关系的全部债务人。2016年4月19日，两被告与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行园湖支行借款454000元，借款期限240个月。 原告确认已收到被告支付的首付款152139元、专项维修资金7503.65元以及建行园湖支行发放的按揭贷款454000元。原告已于2016年12月31日将2001号房交付被告。 后因两被告未按借款合同的约定偿还建行园湖支行借款本息，建行园湖支行将原告及两被告诉至本院。本院于2017年11月16日作出（2017）桂0107民初2862号民事判决书。2018年10月29日，建行园湖支行向原告发出《关于履行判决义务的函》，通知原告代两被告偿还截至2018年10月30日的贷款本息及建行园湖支行为实现债权而支出的费用。2018年10月30日，原告代两被告将贷款本息491332.96元及银行垫付的费用11318元支付给建行园湖支行。 2019年1月25日，原告向两被告发出《还款通知书》，通知两被告于收到本通知3日内将原告代偿的贷款本息491332.96元及银行垫付的费用11318元偿还给原告。2019年1月31日，原告向两被告发出《解除合同通知书》，通知从2019年1月31日起解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告按合同约定向原告支付商品房总价款百分之二十的违约金并办理合同解除后之相关手续。原告通过EMS全球邮政特快专递向两被告在合同登记之住址邮寄前述《还款通知书》及《解除合同通知书》。 另查明：原告因本案诉讼支出律师服务费41586元。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告滕素爱、滕绍卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告作为被告购房贷款债务的连带责任保证人，因被告未依约偿还建行园湖支行的贷款本息，导致原告承担连带保证责任，代被告向建行园湖支行偿还拖欠的贷款本息及其他应收款项，被告的行为已构成违约，原告据此主张解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，符合合同附件六合同补充协议第三条第12款之约定。同时，根据合同补充协议第一条第1款第（1）项约定，原告于2019年1月31日通过邮政快递向被告在合同登记之住址邮寄《解除合同通知书》，视为已将该通知送达被告，此时，被告获知原告解除合同的意思表示，因此，本院依法确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年1月31日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并需协助原告办理《商品房买卖合同登记备案证明》及房屋预告登记的注销手续。至于原告主张的注销涉案房屋的《商品房抵押权预告登记》，因涉及抵押权人即建行园湖支行的权益，原告可在本案《南宁市商品房买卖合同》解除后，与建行园湖支行协商解决，协商不成可另行起诉，本案不予处理。 关于原告要求被告偿还代偿的款项。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告承担保证责任后，有权向两被告追偿。原告代被告向建行园湖支行代偿的款项共计502650.96元（491332.96元+11318元），该款项应由被告支付，故原告要求被告偿还代偿款项502650.96元，有事实和法律根据，本院予以支持。 关于原告主张的房屋折旧费。根据合同补充协议第四条第3款之约定，如《南宁市商品房买卖合同》在商品房交付使用后解除的，买受人须按商品房总价款5%的年折旧率支付入住期间的房屋折旧费，折旧费应从应退买受人房款中直接扣除。本案中，原告于2016年12月31日将涉案房屋交付被告，按照上述约定，被告应每年按商品房总价款606139元的5%的年折旧率，自2016年12月31日起至被告向原告返还房屋之日止，向原告支付房屋折旧费。 关于原告主张的违约金。如前所述，被告逾期偿还银行贷款本息导致原告承担连带保证责任的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金121227.8元（606139元×20%），符合合同补充协议第三条第12款之约定，本院予以支持。至于原告主张的逾期办理注销合同备案登记、房屋预告登记手续的违约金以及逾期腾空房屋的违约金，虽然合同补充协议第四条第1款、第3款作出约定，但本院认为，本案纠纷系因被告逾期偿还银行贷款本息引起，原告已按照房屋总价款的20%主张前述解除合同的违约金，且获得本院支持，在合同解除后，被告应向原告返还房屋，同时被告还应向原告支付入住涉案房屋期间的房屋折旧费，合同总价款20%的违约金已足以弥补原告因被告违约造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张的逾期办理注销合同备案登记、房屋预告登记手续的违约金以及逾期腾空房屋的违约金不予支持。 关于原告主张的律师费。根据合同补充协议第四条第4款约定，因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费等相关费用，该约定不违反法律规定，且原告在本案中确已聘请律师代理案件，并有律师代理费发票证明律师费为41586元，该数额亦未超出广西律师服务收费标准，故原告主张的律师代理费于法有据，本院予以支持。 合同解除后，原告已收取的被告支付的首付款152139元、专项维修资金7503.65元以及建行园湖支行代被告支付的按揭贷款454000元，共计613642.65元，原告应当予以返还。虽然被告并未在本案中要求处理其已向原告支付的购房款及其他费用，但为避免双方当事人因本案事由再起纠纷，本院依法认定原告应退回被告的款项与被告应承担的前述费用进行抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告广西人和投资有限公司与被告滕素爱、滕绍卫签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01711825）于2019年1月31日解除； 二、被告滕素爱、滕绍卫将位于南宁市西乡塘区高新大道150号人和·莱茵鹭湖5号楼1单元2001号房返还给原告广西人和投资有限公司； 三、被告滕素爱、滕绍卫协助原告广西人和投资有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》及《房屋预告登记证明》（邕房预字第1652423号）的注销手续； 四、被告滕素爱、滕绍卫向原告广西人和投资有限公司支付代偿的款项502650.96元； 五、被告滕素爱、滕绍卫向原告广西人和投资有限公司支付房屋折旧费（计算方式：自2016年12月31日起至被告滕素爱、滕绍卫履行完毕前述第二项义务之日止，按房屋总价款606139元的5%的年折旧率计算）； 六、被告滕素爱、滕绍卫向原告广西人和投资有限公司支付违约金121227.8元； 七、被告滕素爱、滕绍卫向原告广西人和投资有限公司支付律师代理费41586元； 八、原告广西人和投资有限公司向被告滕素爱、滕绍卫退还首付款152139元、专项维修资金7503.65元、银行贷款454000元，共计613642.65元； 九、上述第四、五、六、七、八项所得款项相互予以抵扣； 十、驳回原告广西人和投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费16868元，保全费4194元，两项合计21062元（原告广西人和投资有限公司已预交），由被告滕素爱、滕绍卫共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年九月三日 书 记 员  唐 敏