苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初725号原告：苏州太湖园博实业发展有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇东山大道富民工业园1008号。法定代表人：周菊坤，董事长。委托诉讼代理人：孙坚，江苏吴中益律师事务所律师。被告：苏州园中园文化旅游发展有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇柳舍村。法定代表人：石雷，董事长。原告苏州太湖园博实业发展有限公司（以下简称太湖园博公司）诉被告苏州园中园文化旅游发展有限公司（以下简称园中园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告太湖园博公司的委托诉讼代理人孙坚，被告园中园公司的法定代表人石雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太湖园博公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2015年10月26日签订的房屋租赁合同，由被告立即腾退位于临湖镇石舍村柳舍（4）石脚盆50号（江苏省园博园创意园内）的7幢房屋并退还原告；2、要求被告立即支付原告房屋租金25万元（自2018年7月1日起计算到2018年12月31日，此后按每年50万元标准支付租金或占有使用费直至归还房屋之日止）并承担违约金50万元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年10月26日原被告双方签订了一份房屋租赁合同，由被告承租原告园博创意园内7幢房屋，面积4000平方米，合同约定：租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止，二年免租，三年减半，并提供6个月装修期。年租金100万元，每三年在上年基础上递增10%，租金先付后用，每半年一付，提前30日缴纳下期租金，房屋保证金50万元签订合同10日内支付。被告需在租赁期前二年向原告免费赠送名家字画20幅，同时约定被告需在园博开园时保证有3幢房屋装修使用，其余房屋在合同签订二年内不装修，原告可以无条件收回。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告至今未交50万元的保证金，也未履行免费赠送名家字画20幅的义务，同时至今尚有4幢房屋没有按约装修使用，且一直没有支付房屋租金。被告已严重违约。虽经原告多次催讨，但被告却一直没有付款，无奈之下原告只能发通知给被告提前解除合同，但被告却既不支付租金也不退还原告房屋，为维护原告合法权益，诉至法院。被告园中园公司辩称，其不同意解除合同，也不同意支付租金。理由如下：1、原告违约在先，双方于2015年10月26日签约由原告出租7幢别墅，当时约定其承租的7幢别墅在园博园内，此后由于园博园开园时间及安全问题，规划发生变化，合同项下7幢别墅划在园博园之外，导致到园博园参观的游客不能到用其承租别墅经营的饭店吃饭。2、即使7幢别墅规划在园博园外，该7幢别墅位于，但园博园自开园之日起就没有开过北门，导致游客在其经营的饭店吃饭后不能从北门出入，其承租7幢别墅本来就作为园博园的配套，现在根本没什么生意。3、园博园开园期间，其承租7幢别墅中有3幢别墅进行经营，但园博园本身没什么生意，其坚持经营半年后已全部停业，所以无力缴纳租金。其对承租的7幢别墅投入了一千多万，目前想与村里合作进行经营，希望能继续承租，如原告想要收回房屋，要求补偿损失。本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，原告太湖园博公司（出租方、甲方）与被告园中园公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的位于苏州市吴中区临湖镇柳舍村第九届江苏省园博园创意园内7幢房屋有偿租给乙方使用，该房屋总建筑面积4000平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为文化创意园使用。合同并约定：房屋租赁期共10年，自2016年1月1日至2025年12月31日止；合同到期，双方如无异议，可在本合同基础上延长5年。甲方提供乙方二年的免租期和三年减半租金及装修期6个月的优惠。该房屋年租金为100万元，每三年在上年基础上递增10%；租赁房屋必须先交租金后使用，租金半年一交；乙方须提前30天缴纳下期房租，即每年的12月交纳下年度上半年租金，当年6月交纳当年度下半年租金，第一期租金于2018年6月交纳。乙方在正式签订本合同后10日内，须向甲方支付保证金50万元作为乙方于2016年4月18日准时开业的保证。乙方准时开业后此50万元作为第一笔租金交给甲方。乙方承租该房屋期间所发生的水、电、煤气、通信等费用按“谁使用、谁付款”的方式，由乙方自行负担；以上各项费用的计费标准及交纳时间按照本市有关规定执行。甲方出租的房屋如乙方需装修的应报甲方同意；乙方须事先向甲方申报装修图及装修方案，经甲方认可后方可施工；如在装修过程中，乙方未按照所批复的方案进行施工，甲方有权责令乙方停止施工。乙方在租赁前二年内，需向甲方的办公场所、会议中心等免费赠送将军、名家字画20幅，尺寸根据甲方要求量身定做。甲方交房后，乙方必须立即开始装修，其中必须保证三幢房屋在园博园开园期间正式使用，如完不成此项甲方有权扣除乙方的50万元保证金作为违约赔偿，乙方必须在甲方扣除保证金后十天内补足50万元保证金；其余房屋在合同签订后二年内不装修，甲方有权无条件收回其余房屋。甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，乙方无须向甲方支付房租，逾期30天，则视甲方不履行本合同。在租赁期限内，甲方因非乙方违反本合同的规定擅自解除本合同的，视甲方违约，在前五年赔偿乙方装修费用，装修费用由第三方进行评估；第六年起赔偿50万元。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止本合同，没收保证金，收回该房屋，由此而造成的损失，乙方应予以赔偿，1）未经甲方同意，擅自将该房屋转租的；2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违规活动的；4）逾期交纳租金超过叁个月；5）因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。在租赁期限内，乙方中途提前退租的，除已交租金的超出部分不予退还外，乙方应赔付甲方六个月的租金作为违约金，并须在十天内交还该房屋，否则，甲方有权采取强制措施收回房屋。在租赁期限内，乙方须提前30天缴纳下期房租；如乙方逾期交纳租金，甲方有权按日收取乙方违约额5‰的滞纳金，并可采用停水、停电方式催收。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。租赁期满乙方未续租的或合同解除、中止的，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后七日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权对其进行处理；如乙方逾期归还，除正常交纳租金外，每逾期一天应向甲方支付原日租金1倍的违约金；乙方逾期交还房屋超过10天时间，甲方有权单方收回乙方所租赁的房屋，同时乙方应向甲方赔偿1个月的租金作为违约金。甲乙任何一方单方面违约或解除合同，须承担相应的违约责任，并且违约方应赔偿对方相等于六个月租金的违约金同时赔偿对方其他损失。等等。上述房屋租赁合同签订后，原告已按约向被告交付涉案7幢房屋，但被告未按约于签约后10日内向原告支付约定保证金50万元，亦未按约于2018的6月30日前向原告支付第一期租金。2018年2月26日，原告向被告送达《告知函》，函称根据房屋租赁合同约定，贵司自合同签订后10日内应支付保证金50万元，然虽经多次联系要求缴纳拖欠保证金但贵司一直未能履行合同义务，为此函告贵司要求立即履行支付保证金义务，否则将依法追究法律责任等。此后，被告仍未能支付保证金。另查明，本案起诉状副本于2019年5月3日送达被告。庭审中，双方一致确认：第九届江苏省园艺博览会于2016年4月18日开园，当时被告承租的7幢房屋中仅装修了3幢并投入使用，其余4幢房屋至今未开始装修，被告亦未实际赠送原告20幅将军名家字画。原告陈述，上述出租房屋所占土地为国有土地，其系土地使用权人，后经向有关部门申请取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后建造了1#至7#共7幢商办混合房屋，7幢房屋建筑面积共计4327.31平方米，该7幢房屋即涉案房屋租赁合同项下7幢房屋。合同约定涉案房屋仅作为文化创意园使用，被告擅自改变合同约定租赁用途则原告有权解除合同；合同约定被告逾期交纳租金超过3个月则原告有权解除合同；合同约定在园博园开园期间被告应保证承租房屋中3幢房屋正式使用，其余房屋如合同签订后二年内不装修则原告有权无条件收回等；基于被告违反约定擅自改变承租房屋用途用于饭店经营、逾期支付租金超过3个月、剩余4幢房屋未在签约后2年内装修等违约行为，原告有权要求解除合同并收回出租房屋。本案起诉前曾在涉案房屋上粘贴2018年2月26日《告知函》及2018年7月5日《告知函》，其中2018年7月5日告知函再次催告履行支付保证金并支付第一期租金等合同义务，基于此诉请要求解除合同。被告陈述，根据原告提供的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证记载显示涉案7幢房屋的建设项目名称为苏地2015-G-16（第九届江苏省园艺博览会配套设施项目）村庄游客中心，故而认为涉案房屋作为园博园配套项目使用，但涉案房屋实际坐落在园博园之外，此外园博园北门一直关闭，况且园博园自开园至今游客不多，致其经营的饭店生意不好，因此要求不付或少付租金，另外原告主张违约金50万元过高要求予以调整，并提供照片打印件7份。对此，原告表示园博园开园至今的运营状态与涉案房屋租赁合同无关，园博园本就开园一个月，一月后被告只能依靠自身经营和发展；对于违约金，因合同约定十年租期中有半年装修期、两年免租期及三年租金减半，被告从未支付过租金，且被告亦未按约赠送20幅将军名家字画等，因此违约金50万元并不算高。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、告知函、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，被告提供的网页打印件、照片打印件及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，原告已依约交付了房屋，被告作为承租人理应按约支付租金。租赁合同明确约定如被告逾期交纳租金超过3个月的，原告有权立即单方解除合同。现被告未按约于2018年6月支付2018年7月1日至2018年11月30日期间半年租金且已逾期超过3个月，故而房屋租赁合同约定的解除条件已经成就，原告据此诉请要求解除合同，合法有据，涉案房屋租赁合同已于2019年5月3日解除。合同解除后，被告作为承租人理应腾退房屋，故对原告要求被告腾退并交还涉案房屋的诉请，本院予以支持。被告作为承租人理应按约支付合同解除之前的租金及此后至涉案房屋实际交还之日止的占有使用费，现原告主张自2018年7月1日起至涉案房屋实际交还之日止按年租金50万元/年标准计算的租金或占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于违约金，房屋租赁合同约定任何一方单方违约或解除合同，须承担相应的违约责任，并且违约方应赔偿对方相等于六个月租金的违约金同时赔偿对方其他损失，现原告主张被告逾期未付租金等构成违约，因此要求被告承担六个月租金即50万元的违约金，并表示合同约定租期十年中有半年装修期、两年免租期及三年租金减半，被告在承租房屋后从未支付过租金而其仍按减半后租金标准即50万元/年主张合同解除之后的占有使用费，况且被告未按约赠送20幅字画等，因此该约定违约金并不算高，而被告虽抗辩该约定违约金过高，但未能就此提供相应证据，综合考虑到涉案房屋租赁合同因被告逾期未付租金等违约行为而解除、房屋租赁合同约定如被告有续租意向应在租期届满前六个月书面通知原告并重新协商签订合同、合同约定年租金100万元且每三年在上年基础上递增10%等各因素，对原告主张的违约金50万元，本院予以支持。至于被告抗辩园博园开园后未开北门让游客出入或游客较少等影响其经营状态而要求不付租金或少付租金，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告苏州太湖园博实业发展有限公司与被告苏州园中园文化旅游发展有限公司于2015年10月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月3日解除。一、被告苏州园中园文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区临湖镇石舍村柳舍（4）石脚盆50号（第九届江苏省园博园创意园内）1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#等7幢房屋（面积约4000平方米）并将上述房屋归还原告苏州太湖园博实业发展有限公司。二、被告苏州园中园文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州太湖园博实业发展有限公司自2018年7月1日起至房屋实际交还之日止按500000元/年标准计算的租金或占有使用费（暂算至2018年12月31日为250000元）、违约金500000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币54360元、公告费人民币300元，合计人民币54660元，由被告苏州园中园文化旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  石小芳人民陪审员  周 军二〇一九年九月十六日书 记 员  陈汉东