江苏省徐州市泉山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0311执异119号异议人（案外人）：徐州安妮儿妇产医院有限公司，住所地：徐州市泉山区。法定代表人：李锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，男，汉族，1972年5月18日生，住徐州市泉山区。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司江苏分公司，住所地：江苏省南京市。负责人：赵传标，该分公司总经理。被执行人：徐州润舒商贸有限公司，住所地：徐州市。法定代表人：赵龙喜，该公司总经理。被执行人：徐州顺美机械设备有限公司，住所地：徐州市泉山区。法定代表人：金勇，该公司董事长。被执行人：江苏中源矿业集团有限公司，住所地：徐州市泉山区。法定代表人：张敏。被执行人：张敏，男，汉族，1972年5月18日生，住徐州市泉山区.被执行人：袁媛，女，汉族，1981年6月4日生，住址同上。被执行人：赵龙喜，男，汉族，1951年11月18日生，住徐州市泉山区。本院在执行中国东方资产管理股份有限公司江苏分公司（以下简称东方公司）申请执行徐州润舒商贸有限公司（以下简称润舒公司）、徐州顺美机械设备有限公司（以下简称顺美公司）、江苏中源矿业集团有限公司(以下简称矿业公司)、张敏、袁媛、赵龙喜金融借款合同纠纷一案中，异议人徐州安妮儿妇产医院有限公司（以下简称安妮儿公司）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行与润舒公司、顺美公司、矿业公司、张敏、袁媛、赵龙喜金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）苏0311民初2669号民事判决：一、被告润舒公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行偿还贷款本金61000000元及利息、复息、罚息（计算至2018年5月7日为1626899.01元，之后利息按各涉案合同约定的利率自2018年5月8日起计算至被告实际给付之日止）；二、如被告润舒公司到期不能履行上述债务，原告上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行有权以被告矿业公司的抵押物，即坐落于本市泉山区××商务广场××＃××、××、××、××、××、××、××、××房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在32539427.90元范围内优先受偿；以被告顺美公司的抵押物，及坐落于本市泉山区××商务广场××＃楼××、××、××、××、××、××、××室房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在27960000元范围内优先受偿；三、被告矿业公司、张敏、袁媛对被告润舒公司所负的上述债务在61000000元范围内承担连带清偿责任；四、被告赵龙喜对被告润舒公司所负的上述债务承担连带清偿责任。案件受理费354940元、财产保全费5000元，合计359940元，由被告润舒公司、矿业公司、张敏、袁媛、赵龙喜连带负担负担。根据上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行的申请，本院于2018年5月23日作出（2018）苏0311民初2669号民事裁定：查封被告润舒公司、顺美公司、矿业公司、张敏、袁媛、赵龙喜名下价值63000000元的财产；并于同日向徐州市不动产局发出协助执行通知：查封被告顺美公司名下的位于本市××商务广场××＃楼××、××、××、××、××、××、××室房产各××套；查封被告矿业公司名下的位于本市××商务广场××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××室房产各××套，查封期限为三年。根据权利人东方公司的申请，本院于2019年2月14日立案执行，案号为（2019）苏0311执648号。同年3月25日，本院发出执行公告：限令矿业公司及房屋实际占有人于2019年4月10日前将位于本市××商务广场××＃楼××、××、××、××、××、××、××、××室腾空，逾期本院将强制执行。申请执行人东方公司未提交意见。被执行人润舒公司、顺美公司、矿业公司、张敏、袁媛、赵龙喜均未提交意见。异议人安妮儿公司提出异议称，请求贵院依法停止在租赁期内中止对涉案的已由异议人承租房屋的执行程序。其理由为：2016年，异议人与矿业公司及顺美公司签订房屋租赁合同，约定异议人承租矿业公司所有的位于本市××商务广场××＃楼的房屋，承租顺美公司所有的位于本市蓝湾商务广场2#楼的房屋，租期为20年。合同签订后，异议人合法取得上述房屋占有使用，并对房屋进行修缮、改造、加建、装修及增加附属设备等，投入了大量资金，异议人对涉案房屋享有合法的用益物权。现因法院的执行行为导致异议人的权益收到损害，根据我国相关法律规定，提出异议，请求法院依法保障异议人的合法权益，排除对上述房屋的执行并在租赁期内不得向受让人移交占有被执行的不动产。查明，2018年7月，上海浦东发展银行股份有限公司徐州分行将本院所作出的（2018）苏0311民初2669号民事判决书涉及的债权，全额转让给东方公司。另查明，2016年3月1日，出租方矿业公司（甲方）与承租方安妮儿公司（乙方）就租赁坐落在徐州市泉山区××商务广场××＃房屋（建筑面积10273.84平米）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋租金每月330000元，租期自2016年3月11日至2036年3月10日止，租金按季结算，由乙方在季前10天内支付给甲方。租赁期内，如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前3个月提前通知乙方。合同还约定了其他事宜。同日，出租方顺美公司（甲方）与承租方安妮儿公司（乙方）就租赁坐落在徐州市泉山区××商务广场××＃房屋（建筑面积12162.74平米）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋租金每月400000元，租期自2016年3月11日至2036年3月10日止，租金按季结算，由乙方在季前10天内支付给甲方。租赁期内，如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前3个月提前通知乙方。合同还约定了其他事宜。本院认为，一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）、案外人是否系权利人；（二）、该权利的合法性与真实性；（三）、该权利能否排除执行。案外人以不动产租赁权为主张排除强制执行，必须具备两项要件：（一）、案外人与被执行人在人民法院对不动产查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同；（二）、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用、即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果，如不符合以上两要件，则不能排除强制执行。二、根据“买卖不破租赁”的原则，作为承租人的安妮儿公司租赁的房屋被人民法院强制执行时，并不必然导致其承租权的消灭，承租人只是对本院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为有异议。三、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鉴于本案执行标的虽有异议人与被执行人订立了租赁合同，但异议人未提供其持续占有、使用的相关证据证明其主张；本院并未将案涉租赁物移交受让人。综上，对异议人作为承租人要求排除执行的主张，本院不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人安妮儿公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省徐州市中级人民法院提出复议。审 判 长  孙浩人民陪审员  王文人民陪审员  张锦二0一九年九月十七书记员李为卿