山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初5523号 原告：济南海睿房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李大伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢希金，男，该公司职工。 被告：张宗盛，住济南市。 原告济南海睿房地产开发有限公司（以下简称海睿房地产公司）与被告张宗盛商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告海睿房地产公司的委托诉讼代理人卢希金，被告张宗盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海睿房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议；2.判令被告支付违约金163363.2元；3.判令被告配合原告办理济南金科·澜山公馆x室商品房在济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局等政府部门的商品房网签、备案等撤销手续；4.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告海睿房地产公司放弃第一、三项诉讼请求，并明确诉讼请求为：1.判令被告承担逾期付款违约金20736元（违约期限自2018年10月22日起至2019年2月27日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2018年6月27日签订《商品房买卖合同》及合同补充协议[合同编号：销售（字）201820584659）]，约定：被告购买原告开发的济南金科?澜山公馆x室。合同总价款1633632元，被告采用“首期分期（3期）＋余款贷款”支付方式，第一笔购房款247090元与签订合同当日付清，第二笔首付购房款329453元于2018年7月31日前付清，剩余首付购房款247089元于2018年9月21日前付清。购房总价款的剩余部分即81万元采用银行按揭方式支付给原告。被告缴纳第一笔购房首付款247090元及第二笔首付款中的15万元后，第二笔购房首付款中的179453元及第三笔首付款247089元被告一直未按合同约定时间交纳。由于被告未按时支付首付款导致无法办理银行按揭贷款，剩余银行贷款81万元被告未再支付给原告。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定“若买受人任何一期房款未在主合同约定期限内全额支付，则买受人应自首次逾期付款之日起至买受人实际全额付清该商品房总价款之日止，买受人应承担主合同第七条逾期付款的违约责任。买受人任何一期房款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除主合同及补充协议。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失的，买受人应负责赔偿。”为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法裁决，判如所请。 被告张宗盛辩称，双方签订了商品房买卖合同，被告已交清首付款，违约金6356元于交付最后一笔首付款时已交纳。被告在原告指定的中国银行北园支行申请办理贷款手续，所有贷款资料已经准备齐全且已提交给银行。银行已经审批，等待通知通过，被告只需要等待银行放款。被告逾期支付首付款的原因是被告手中没有商品房买卖合同，且被告不存在故意，原告通知被告应当支付款项后被告立即向其交纳了首付款，违约金也及时交纳了，交纳完毕后与原告销售总监李卫民沟通银行放款的问题，李卫民和被告一起催银行放款，但银行属于国家金融机构具体何时放款需要看银行政策，被告能保证银行本周审批通过，但不能保证放款时间。因为被告逾期在先，导致银行不能及时放款，被告已承担了相应的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告虽对被告提交的录音的真实性不予认可，但该录音显示了录音对象电话号码，其录音内容与本案具有关联性，原告庭后向本院书面回复虽否认录音对象非原告公司员工，未与原告公司签订劳动合同，但认可柳双系负责被告买卖涉案房屋的置业顾问，结合录音中被告张宗盛称对方为柳双，且对方予以认可的事实，在原告未提交相应反驳证据的情况下，本院对于张宗盛提交的录音的真实性予以确认。根据原、被告举证、质证、当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月27日，原告海睿房地产公司与被告张宗盛签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定由张宗盛购买海睿房地产公司开发建设的济南市天桥区金科澜山公馆4号楼1单元102室一套（以下简称涉诉房产），合同约定总房款为1633632元，首付款823632元分三期支付，分别于合同签订当日交纳247090元，2018年7月31日前交纳329453元，2018年9月21日前交纳247089元；剩余房款810000元办理银行按揭贷款。该合同第七条约定如被告未按合同规定时间付款，则按下列第一种方式处理：“1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。…”。第八条约定，原告应于2019年8月24日前将涉案房产交付被告。原、被告双方签订的补充协议约定“双方的权利、义务、责任及出卖人有关该项目的一切承诺均以双方签订的主合同、附件及补充协议的约定为准。买受人在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件、补充协议前已熟知本项目及所购房屋的全部情况，出卖人以口头、书面、实物及其他形式…并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。…双方权利、义务以《济南市商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。”商品房买卖合同补充协议第六条第二款第二项约定：“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额或贷款银行迟延放款的，买受人同意主合同继续履行。买受人应自主合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自主合同签订之日后的第31日起按照主合同正文第七条的约定承担违约责任。”上述合同及补充协议还约定了其他权利义务。诉讼中，原告海睿房地产公司自认未将上述商品房买卖合同及相关补充协议交予被告张宗盛。在上述合同及补充协议签订之前，被告张宗盛于2018年6月21日交纳购房定金5万元，上述合同及补充协议签订当日即2018年6月27日，被告向原告支付购房首付款197090元；2018年8月1日，被告向原告支付购房首付款15万元。同年8月6日，原告向被告发出《已到期应付款通知书》，限被告于2018年8月9日前付清第二期首付款329453元并按合同约定支付逾期付款需支付的违约金，被告于次日收到该通知。2018年9月3日，原告向被告发出《起诉告知函》，告知被告已逾期付款33日，应于2018年9月7日前付清第二期首付款，否则，原告将通过诉讼程序解决，由此产生的律师费、案件受理费、违约金等费用由被告承担。2018年10月31日，被告支付第二期首付款179453元，至此，被告已付清第二期首付款329453元。2018年11月21日，被告支付第三期首付款20万元。次日，被告向原告交纳因逾期支付第二期、第三期首付款而产生的滞纳金6356元。后被告付清第三期首付款共计247089元。后被告申请贷款审批未通过，原告诉至本院。 诉讼过程中，原、被告一致同意被告于2018年12月31日之前付清购房尾款，则合同继续履行，否则原告有权解除合同。2019年2月27日，被告张宗盛的贷款审批通过，银行将81万元按揭贷款打入原告海睿房地产公司。同年3月7日，被告张宗盛打电话给原告海睿房地产公司，告知贷款已经审批通过，询问是否需支付违约金，海睿房地产公司工作人员答复称已收到贷款81万元，并答复被告张宗盛不须支付违约金仅需承担诉讼费。2019年3月29日，原告海睿房地产公司向本院提交明确诉讼请求书，明确原告同意继续履行合同，但要求被告承担逾期付款的违约金20736元（违约期限自2018年10月22日起至2019年2月27日止）。 另查明，涉案房屋现位于济南市天桥区金科澜山公馆4号楼1单元102室。 本院认为，原告海睿房地产公司与被告张宗盛签订的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定享有权利并履行义务。张宗盛作为买受人应当依约支付购房款并按时办理银行按揭贷款。因张宗盛未按时交纳首付款，违反合同约定，海睿房地产公司未行使合同解除权，视为双方合同继续履行，被告张宗盛作为违约方，已依据合同约定支付原告海睿房地产公司6356元，虽原告海睿房地产公司主张该违约金少于被告张宗盛实际违约天数所产生的违约金，但原告海睿房地产公司最终明确诉讼请求时要求被告张宗盛支付因逾期办理贷款而产生的违约金。被告张宗盛在原、被告双方庭审中重新确定的期限内仍未完成贷款审批，属于再次违反双方约定，但原告海睿房地产公司仍然接收张宗盛逾期办理的按揭贷款81万元，且海睿房地产公司在接收按揭贷款后，在张宗盛的询问下明确告知张宗盛无须支付违约金，仅须支付本案诉讼费，被告张宗盛亦明确表示同意继续履行，在双方均有继续履行意思表示的情况下，双方签订的商品房买卖合同尚未解除。关于张宗盛提交的置业顾问的谈话中置业顾问柳双答复张宗盛海睿房地产公司不再要求张宗盛支付违约金，仅要求其负担案件受理费的行为能否视为海睿房地产公司放弃向张宗盛主张违约金的行为。本院认为，首先，柳双系海睿房地产公司的员工，其作为被告张宗盛的置业顾问并负责与张宗盛商品房买卖事宜，其向被告答复无需支付违约金的行为应系履行原告公司的职务行为，作为买受人张宗盛有充分理由相信柳双作出的承诺系代表原告海睿房地产公司；其次，原告海睿房地产公司虽主张双方权利义务应以合同约定为准，但诉讼过程中原告海睿房地产公司又接收了被告张宗盛的银行按揭贷款81万元，被告张宗盛电话询问原告时，原告亦未提出异议并表示不再要求张宗盛支付违约金，原、被告之间就涉案商品房买卖合同继续履行以及相关违约金无需支付实际达成了新的合意。在此情况下，原告海睿房地产公司仍要求被告支付违约金，违反了诚实信用原则，故其诉讼请求，本院不予支持。诉讼中，原告海睿房地产公司自愿放弃要求解除合同的诉讼请求，本院予以准允。因本案纠纷系由被告张宗盛违约所致，本案案件受理费应由被告张宗盛负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告济南海睿房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费3570元，由被告张宗盛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  蔡建红 人民陪审员  崔 懿 二〇一九年九月四日 书 记 员  郝慧明