江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1102民初1071号原告：镇江市蔬菜研究所，住所地镇江市润州区蒋乔镇嶂山村。法定代表人：吴晓东，该研究所所长。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。被告：镇江宝德机械丝杠有限公司，住所地镇江市京口区汝山路东七一园艺场内。法定代表人：孙林，该公司总经理。委托诉讼代理人：任天生，江苏甘露律师事务所律师。原告镇江市蔬菜研究所（以下简称“蔬菜研究所”）与被告镇江宝德机械丝杠有限公司（以下简称“宝德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蔬菜研究所的委托诉讼代理人樊巧云、被告宝德公司的法定代表人孙林及委托诉讼代理人任天生到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2019年5月29日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告蔬菜研究所的委托诉讼代理人樊巧云、被告宝德公司的法定代表人孙林及委托诉讼代理人任天生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔬菜研究所向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间到期后的不定期租赁关系，被告立即将位于场地上的龙门架、变压器等设施搬离租赁的场地，结清水、电费用，并将租赁场地、房屋清理后完好无损交付原告；2.被告自行拆除所有的自建的房屋（详见现场图标注）；3.被告缴纳拖欠的2014年7月至2019年4月的租金，共计623333元，后续场地使用费主张至实际搬离日止（按年租金130000元计算）。事实和理由：原、被告系房屋及场地租赁关系。原、被告最后一份租赁协议签订于2010年11月，双方约定租赁期限为2010年12月30日至2015年12月29日止，第一年至第三年的租金为每年11万元，第四年租金为12万元，第五年为13万元。但被告仅将租金支付至2014年6月底，此后租金一直未付。合同到期后，双方并未续租，但被告仍使用租赁房屋及场地。为此，原告分别于2016年4月5日、5月3日给被告发出催告函，明确解除双方之间不定期租赁关系、催要租金，并要求被告拆除所有自建房、搬离租赁场地。但被告接函后拒不交纳租金，也不拆除自建房或搬离租赁场地。被告宝德公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。理由为：1.原、被告之间不存在不定期的租赁关系，原、被告之间签订的场地租赁协议已在2013年12月24日原告发函被告要求被告做好搬迁工作时已明确终止，故不存在要求解除租赁关系，且原告的房屋并不在双方租赁范围内；2.原告主张水电费没有依据；3.被告在2015年下半年之前陆续搬迁，已实际搬离，被告法定代表人在2015年年底致电原告法定代表人让其派人至传达室并交钥匙，但原告未来交接，被告在2017年5月已不再使用场地，但一直安排人员看着自建房；4.原告要求被告拆除自建房无法律依据，原告没有按约对被告的自建房给予拆迁安置补偿，故被告没有义务拆除自建房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院根据证据的合法性、客观性、关联性进行综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于镇江市京口区象山七一园艺场的地号为1480019的土地使用权人为原告蔬菜研究所，该使用权类型为划拨，使用权面积为8056.8平方米。该土地上有1687.59平方米的房屋所有权登记在原告名下。2002年11月11日，被告宝德公司与案外人镇江市润州区委员会党校签订《租赁协议》一份，合同约定租赁范围为润州区委党校大门以西全部场地及大会堂、教学楼、原宝德公司承租的生产厂房全部，待润州区委党校搬迁后，大门以东场地及办公楼全部租给被告，租赁期限自2002年11月起至2010年11月止。2010年11月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告将京口象山七一园艺场院内部分土地约5000平方米出租给被告使用，原告所属全部房屋不在租赁范围；租赁期限自2010年12月30日至2015年12月29日止；前三年的租金均为11万元，第四年租金为12万元，第五年租金为13万元，先付款后使用；被告在租赁期间内如因城市规划需要征用该地，双方无条件服从，此协议终止，双方不做违约处理，原告的房屋及土地拆迁补偿归原告所有，被告自建房屋拆迁补偿被告得80%，原告得20%，全部拆迁补偿事宜由原告负责，被告应予积极配合并无条件服从，否则原告有权强制拆除场地全部附属物；协议期满或因被告原因导致协议提前终止，被告应在一个月之内完好无损将租赁的场地归还原告，被告自建的房屋一个月内无条件自行拆除，被告在租赁期间自行添置的变压器、配电柜等电力设施等由被告自行转户或拆除，原告不给予任何经济补偿。2013年，江苏苏信房地产评估咨询有限公司接受原告的委托对位于镇江市京口区象山七一园艺场科研生产综合房产及其室内外装饰装修与附属物等进行价值评估，为收储需要提供价值参考依据，该公司于同年11月20日出具了房地产估价报告。2013年12月24日，原告给被告发送《关于镇江市宝德机械丝杠有限公司做好搬迁工作事宜的函》，内容为“根据镇江市城市建设规划建设的要求，你公司租赁的原镇江市蔬菜研究所场地在规划建设范围内，依据双方约定，协议第七条‘如因城市规划需要征用该地，双方无条件服从，协议终止’。为确保城市建设如期顺利进行，特此告知贵公司从即日起至2014年2月上旬前，积极做好搬迁工作。”被告在收到该函后陆续开始进行搬离工作，但未实际全部搬离，目前租赁场地没有实际生产经营，仅留人员看管。2016年4月2日及5月3日，原告两次寄送催告函给被告，告知不再续签租赁协议，租赁关系终止，要求被告交纳拖欠租金及使用费，并要求被告自行拆除自建房屋、一个月内自行搬迁。被告两次回函原告，称双方租赁协议于2013年底或2014年2月上旬就已终止，已进入拆迁阶段，被告已为此做了配合工作，但原告久拖不决。庭审中，原、被告均认可被告在2017年5月份不再经营使用。截止本案法庭辩论终结，本案所涉租赁场地及房屋并未实际进行土地收储或拆迁；被告的龙门架、变压器仍放置于本案所涉租赁场地内。本案庭审结束后，2019年7月26日，被告致函原告要求办理场地交接手续。2019年8月8日，原告函复称：由于被告未结清租金和场地占用费；也未拆除租赁场地中自建房以及设备，在诉讼中进行交接条件不成熟，故无法办理交接。本院认为，原告蔬菜研究所与被告宝德公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。原告于2013年底，即双方租赁合同到期前以租赁场地在规划建设范围内为由向被告发出做好搬迁工作的函，但原告未能提供证据证明当时该场地已在规划建设范围内。被告收到原告通知后同意搬离，但在租赁合同到期后该地块并未实际进行拆迁或收储，双方亦未能就搬迁事宜达成一致，被告迟迟未实际全部搬离，原、被告双方未再签订新的租赁合同，故原、被告之间存在着不定期租赁合同关系，原告现要求解除与被告之间的不定期租赁合同关系，被告搬离场地内的龙门架及变压器并支付拖欠租金及场地使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告多次发函要求被告搬离，但被告一直未实际全部搬离，被告应当全额支付2014年7月至2015年12月29日的租金190000元。合同到期后，被告继续使用本案所涉场地，其应当按照合同约定的租金标准支付场地使用费。但考虑到原告先行发函要求被告做好搬迁工作，被告亦实际停工并着手搬离事宜，被告在2017年5月份对该场地不再实际进行生产经营等情况，本院对原告主张的场地使用费自2017年5月1日始予以酌减，按每年50000元标准计算场地使用费。被告发函要求原告进行交接，原告回函予以拒绝，但被告在发函时并未将租赁场地内的龙门架及变压器搬离，故场地使用费应当计算至被告将上述龙门架及变压器搬离之日止。原告要求被告付清水电费，但未提供证据证明被告拖欠水电费，故原告的该项主张，本院不予支持。原告要求被告拆除自建房屋，因涉及违章建筑，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告镇江市蔬菜研究所与被告镇江宝德机械丝杠有限公司之间的不定期租赁合同关系；二、被告镇江宝德机械丝杠有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于租赁场地内的龙门架及变压器，并将租赁场地及登记在原告镇江市蔬菜研究所名下的房屋交付给原告镇江市蔬菜研究所；三、被告镇江宝德机械丝杠有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市蔬菜研究所自2014年7月1日至2015年12月29日的租金190000元；四、被告镇江宝德机械丝杠有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市蔬菜研究所自2015年12月30日至2019年4月30日的场地使用费273333元，自2019年5月1日起至被告实际搬离之日止的场地使用费按每年50000元标准计算；五、驳回原告镇江市蔬菜研究所的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10930元，由原告镇江市蔬菜研究所负担3649元，被告镇江宝德机械丝杠有限公司负担7281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  仲亚励人民陪审员  刘小春人民陪审员  陆坊琴二〇一九年九月二十七日书 记 员  徐 行（附：上诉须知、法律条文）附实体法法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。