吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3190号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉芬，女，1962年10月17日出生，回族，长春市水务集团退休职工，住长春汽车经济技术开发区。委托诉讼代理人：芦胜明，吉林文盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪丽芹，女，1952年12月20日出生，回族，首钢吉林柴油机厂退休职工，住长春市二道区。委托诉讼代理人：马喜政，男，1952年6月26日出生，回族，首钢吉林柴油机厂退休职工，住长春市二道区，系洪丽芹丈夫。上诉人杨玉芬因与被上诉人洪丽芹房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。洪丽芹一审诉称：1.判令杨玉芬继续履行合同，将房名更到洪丽芹或者洪丽芹指定的人名下；2.诉讼费、财产保全费由杨玉芬承担。事实和理由：2007年11月经案外人洪美琴介绍，杨玉芬将自己名下的位于二道区远达大街和东荣大路交汇处的东荣家园42栋408号房屋卖给了洪丽芹。洪丽芹支付了房屋价款9万元和入住费6209元等各项费用，自行装修后入住至今。2008年10月9日洪丽芹与杨玉芬签订了《关于东荣家园42栋408号房产问题协定书》，明确洪丽芹已经支付房屋购买和使用费用，约定杨玉芬有责任协助洪丽芹进行房屋更名。2018年8月，杨玉芬取得房产证后，要求洪丽芹增加购买房屋费用并拒绝办理房产更名手续，进而引发纠纷。杨玉芬一审辩称，1.洪丽芹的起诉不成立，事实理由错误。（1）杨玉芬名下的二道区东荣家园42号楼3单元408号房屋是棚户区拆迁安置的回迁房，房产问题协定书上交的款项是扩大面积款，并没有约定房屋买卖的价款。（2）房屋所有权是杨玉芬的，有回迁协议、房屋产权证、使用了杨玉芬的17年工龄折价，还有扩大面积后旧房的剩余价值，杨玉芬有票据为凭，房屋与原告无关。2.在乘人之危和重大误解的情况下签署协定，协议买卖房屋无效。（1）杨玉芬与洪丽芹弟弟没有登记，在一起共同生活，回迁房改时，杨玉芬经济困难，没有钱交扩大面积款，洪丽芹替杨玉芬交钱后，拿来事先写好的房产问题协定书，在万般无助的情况下，为了房改交款，才签署了这份协定，所以，洪丽芹是在杨玉芬经济困难的情况下，乘人之危签署协定。但该协定没有约定洪丽芹购买杨玉芬的房屋应交多少钱。洪丽芹交了扩大面积款，就认为买了杨玉芬三十八、三十九万元的房子，这是法律所不允许的，违反民法总则规定的公序良俗、等价有偿原则，所以，请求法院驳回洪丽芹的告诉。（2）洪丽芹交房改扩大面积款，没有约定房屋买卖交易款，就想更名过户，是不行的。另外，洪丽芹诉状中主张的9万元和入住费6209元应当由洪丽芹提供证据。杨玉芬一审反诉称：1.请求人民法院判令洪丽芹给付杨玉芬居住东荣家园42栋408号房屋11年的使用费132000元（1000元/月×12个月×11年）；2.反诉费由洪丽芹承担。事实与理由：洪丽芹起诉杨玉芬房屋买卖合同纠纷，没有任何证据证明洪丽芹具有房屋的所有权和居住权，洪丽芹一直居住在杨玉芬的房屋里，实际居住11年之久没有给付房屋使用费，现在又起诉杨玉芬索要房屋，所以杨玉芬反诉请求洪丽芹给付房屋使用费。洪丽芹一审辩称，洪丽芹购买了杨玉芬的房屋，是依据房屋买卖合同居住房屋，不存在房屋使用费，请求驳回杨玉芬的反诉请求。一审法院审理查明：2006年杨玉芬居住使用的坐落在长春市二道区安宁路二层1-6建筑面积24.4㎡的房屋被拆迁，杨玉芬与长春市土地收购储备交易中心签订了《棚户区拆迁补偿安置协议书》，该协议约定，为杨玉芬安置1.5室建筑面积49㎡的房屋一套，杨玉芬需要交纳扩大面积款17294元（703元/㎡×24.6平方米）。另查明，杨玉芬与洪立成自2003年开始在一起以夫妻名义同居生活，洪立成于2011年左右去世，洪丽芹是洪立成的三姐，洪美琴是洪立成的二姐，洪丽芹与马喜政是夫妻关系。2007年下半年，杨玉芬通过洪美琴介绍口头约定将要回迁的房屋卖给了洪丽芹，房价款为7万元加给洪立成交纳社保费用2万元，房价款在洪丽芹办理回迁房屋入住前分两次已给付杨玉芬，第一次洪丽芹通过洪美琴给付杨玉芬卖房款4万元，第二次马喜政又给付杨玉芬5万元，包括给洪立成交纳社保费用2万元，杨玉芬用5万元中1.32万元偿还了洪美琴的欠款，剩余款杨玉芬所有。2008年被拆迁的房屋回迁，杨玉芬协助洪丽芹办理了房屋回迁手续，并将回迁房屋交付洪丽芹居住使用，办理房屋回迁的一切费用都是洪丽芹和马喜政支出的，房屋回迁后洪丽芹和马喜政对房屋进行了装修，回迁房屋一直由洪丽芹和马喜政使用居住至今。又查明，洪丽芹在购买回迁房屋居住大约半年左右，2008年10月9日，杨玉芬及洪立成与洪丽芹签订了“关于东荣家园42栋408号房产问题协定书”一份，约定：“议定事项：东荣家园42栋408号房产所有权及更名等事宜。1.杨玉芬、洪丽芹共同协定，当前杨玉芬名下的东荣家园42栋408号房产的实际所有权属于洪丽芹。本协议书签订前，购买和使用此房产的所有费用和相关费用，已经由洪丽芹向售房、服务等有关方和杨玉芬本人交付清楚。2.杨玉芬有责任在政策允许业主更名的适当时候，协助洪丽芹把此房产所有人的姓名由杨玉芬改为洪丽芹或洪丽芹的指定人。在此之前，杨玉芬不得私自将此房产所有权转让或抵押，或将房产所有人姓名更改为其他人。”再查明，杨玉芬的回迁房屋原是长春钢铁总厂的公产房屋，2006年房屋拆迁前已经进行了房改，杨玉芬用其工龄享受房改政策交给长春钢铁总厂3744.62元，长春钢铁总厂已经将该公产房屋出售给杨玉芬，但一直没有办理产权登记，直到2017年才开始办理房屋产权登记，有关票据写的是2017年以后的时间，2018年9月13日杨玉芬取得回迁房屋的不动产权证书，即吉（2018）长春市不动产权第XXXX号不动产权证书，该不动产权证书记载权利人杨玉芬，坐落长春市二道区广德街以西、河堤路以东、迁安路以南、东荣大路以北东荣家园42号楼3单元408号，建筑面积52.03㎡，不动产单元号为220105006013GB00022F00030043，丘（地）号6-4/274-20408。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同，根据房地产法律法规的规定，房屋买卖，当事人双方应当签订书面合同，但《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中杨玉芬通过洪美琴介绍将其房屋卖给了洪丽芹，房屋价款为7万元加为洪立成交纳社保费用2万元，洪丽芹已履行了交付房屋价款的义务，杨玉芬已将回迁的房屋交付洪丽芹居住使用，且双方于2008年10月9日已书面明确约定涉案房屋的实际所有权属于洪丽芹，洪丽芹购买和使用房屋的费用已交付，杨玉芬协助更名过户，为此，洪丽芹与杨玉芬虽然没有签订正规的书面房屋买卖合同，但双方已履行了房屋买卖法律关系的主要义务，彼此接受认可，为此，洪丽芹与杨玉芬之间的房屋买卖法律关系成立，体现了洪丽芹与杨玉芬共同的真实意思表示，并已经实际履行了多年，不违反法律行政法规的效力性强制规定，洪丽芹与杨玉芬之间的房屋买卖法律关系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中杨玉芬在房屋取得产权证后应当按照约定协助洪丽芹办理房屋更名过户手续。为此，洪丽芹要求杨玉芬为其办理房屋更名过户的诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于杨玉芬的辩称，1.洪丽芹的起诉不成立，事实理由错误。经审理查明，杨玉芬名下的坐落于长春市二道区东荣家园42号楼3单元408号房屋是杨玉芬的私产产权回迁安置房屋，双方签订的房产问题协定书上的款项不是涉案房屋的扩大面积款，而是房屋价款及回迁等费用，房屋价款是7万元加为洪立成交纳社保费用2万元，且已交付，第一次杨玉芬收到房价款4万元，第二次洪丽芹的丈夫马喜政已交付杨玉芬5万元，包括为洪立成交纳社保费用2万元，杨玉芬偿还洪美琴为交房屋扩大面积款而向洪美琴的借款1.32万元，剩余1.68万元杨玉芬所有。长春钢铁总厂留守处已证实。杨玉芬的房屋在拆迁前已经用其17年工龄进行了房改，在卖给洪丽芹时房屋已是私产。为此，该辩称不符合事实，不能成立。2.在乘人之危和重大误解的情况下签署协定，协议买卖房屋无效。经审理查明，在庭审中杨玉芬没有提供其是在乘人之危和重大误解的情况下签订“关于东荣家园42栋408号房产问题协定书”的证据，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，杨玉芬应当承担举证不能的法律后果。洪丽芹与杨玉芬之间的房屋买卖符合法律规定，不存在无效情形。为此，该辩称不符合事实和法律规定，不能成立。关于反诉原告杨玉芬向本院提出要求反诉被告洪丽芹给付其房屋使用费132000元的反诉请求，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，杨玉芬已将房屋卖给了洪丽芹并已交付洪丽芹居住使用，洪丽芹依据房屋买卖合同居住使用房屋，杨玉芬与洪丽芹并没有约定房屋使用费，庭审中杨玉芬没有提供证据证明其反诉请求的成立，杨玉芬应当承担举证不能的法律后果。为此，杨玉芬要求洪丽芹给付房屋使用费的反诉请求没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告洪丽芹与被告杨玉芬之间的房屋买卖合同继续履行，被告杨玉芬于本判决生效后十五日内协助原告洪丽芹将坐落于长春市二道区广德街以西、河堤路以东、迁安路以南、东荣大路以北东荣家园42号楼3单元408号房屋【吉（2018）长春市不动产权第XXXX号不动产权证书，该不动产权证书记载权利人杨玉芬，建筑面积52.03㎡，不动产单元号为220105006013GB00022F00030043，丘（地）号6-4/274-20408】所有权人更名过户至洪丽芹名下。二、驳回反诉原告杨玉芬的反诉诉讼请求。宣判后，杨玉芬不服。杨玉芬二审上诉称：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的告诉；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院采用主观袒护、错误认定事实，枉法不公制造判决、侵害了上诉人私有房屋所有权；2、被上诉人与上诉人之间没签定房屋买卖合同，给付房款由案外人掌控分配、没有足额支付，上诉人要求解除房屋交易，增加房屋买卖价格，引发诉讼；3、上诉人具有房屋所有权，被上诉人洪丽芹没有房屋买卖合同、买卖不能成立，居住上诉人房屋11年，应当给付房屋使用费。洪丽芹二审答辩称，1、上诉人提出的“一审法院采用主观袒护、错误认定事实，枉法不公制造判决，侵害了上诉人私有房屋所有权”与事实不符，是诬告；2、上诉人提出的“被上诉人与上诉人之间没签定房屋买卖合同，给付房款由案外人掌控分配、没有足额支付，上诉人要求解除房屋交易，增加房屋买卖价格，引发诉讼”，完全是歪曲事实，胡搅蛮缠；3、上诉人提出，被上诉人洪丽芹“居住上诉人房屋11年，应当给付房屋使用费”。上诉人在一审法庭提此反诉已被驳回。上诉人把房屋卖给被上诉人洪丽芹，此房屋已经是洪丽芹的财产，只是由于政府原因没有及时办理更名过户。综上，原审认定事实清楚、程序正当、适用法律正确，要求维持原判，驳回上诉。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，关于双方之间签订的《关于东荣家园42栋408号房产问题协定书》，尽管没有以房屋买卖合同作为标题，但双方之间关于交易标的、房款给付、及后续办理产权手续均已作了明确约定，应认定双方之间成立房屋买卖合同关系。现杨玉芬主张双方之间不存在房屋买卖合同关系，本院不予认可。且该问题协定书已明确约定，“本协议书签订前，购买和使用此房产的所有费用，已经由洪丽芹向售房、服务等有关方和杨玉芬本人交付清楚”。现杨玉芬又抗辩称洪丽芹未足额支付房款，本院不予支持。双方签订房屋买卖合同并已实际履行完毕，洪丽芹居住案涉房屋已近11年之久，杨玉芬又主张房屋实际使用费用没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7723元，由上诉人杨玉芬负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年九月三十日书记员  米志娜