广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初25532号原告：蔡裕洪，男，汉族，1939年11月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证14403200710284600。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。被告：李万钧，男，汉族，1974年4月4日出生，身份证住址广东省龙川县，原告蔡裕洪与被告李万钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡裕洪委托诉讼代理人梁融、骆志宏、被告李万钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡裕洪向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的租赁合同于2019年6月30日解除；2.判令被告搬离涉案租赁物罗湖区××××房并交还原告；3.判令被告按每月人民币4000元的标准向原告支付自2019年4月1日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费（暂计至2019年4月30日为4000元）；4.判令被告赔偿原告因本案产生的律师费人民币15000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币19000元。事实与理由：2014年9月1日，原、被告双方签署《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于罗湖区××××房，租赁期限为2014年9月1日至2015年8月30日，被告应在每月1日前缴清当月租金；租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，被告继续占有使用租赁物并向原告缴纳租金。2019年4月28日原告向被告发出《通知》，要求被告于2019年5月25日前搬离涉案租赁物并交还原告。2019年5月5日原告又通过微信通知被告于2019年6月30日搬离，但被告迟迟未履行搬离和交还租赁物的义务，非法占有租赁物至今。此外，合同解除前的租金标准为每月人民币4000元。基于上述事实，原告认为，双方的租赁关系已依法解除，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金和费用，现被告非法占有租赁物至今，已构成严重违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告李万钧针对本诉辩称：一、原告不是本案适格的诉讼主体。被告与原告于2014年9月1日签订过一份《房屋租赁合同》，因原告无法提供房屋的相关手续，故该份合同已作废。后来，原告介绍第三人蔡树坚给被告认识，被告与蔡树坚于2014年9月30日在深圳市租赁管理局的见证下，签订了《深圳市房屋租赁合同》，进行了备案手续并领取了《租赁证书》，故，第三人蔡树坚才是合同的相对人，才是适格的诉讼主体，原告无权在本案中提起诉讼。二、原告只是帮第三人代收房租的关系。合同相对人蔡树坚曾口头交待可将房租交给原告，故，本案的被答辦人只是代蔡树坚收取租金而已，对于超出范围事项应进行其他合法授权委托。综上所述，原告并非合同相对人，不是本案适格的诉讼主体，无权对被告提起诉讼，恳请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉求。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋位于深圳市××××104商铺（以下简称涉案房屋），原权利人为蔡炳均，后蔡炳均于1989年去世。深圳市蔡屋围实业股份有限公司于2019年9月6日出具《证明》确认，涉案房屋属蔡炳均的儿子，即蔡树坚家庭经分配所得物业。原告经蔡树坚委托，管理涉案房屋的一切事宜。原告提交的《个人建房申请报告表》显示，1988年，涉案房屋所在的新九坊1号核准批建层数为四层。原告庭审中确认在1998年左右涉案房屋进行了重建，所在楼宇现共有七层，该重建未办理相关报建手续。二、案外人叶一平受原告委托，以原告名义与被告于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定：由被告承租涉案房屋，租期为12个月，自2014年9月1日起至2015年8月30日止，租金为每月3500元；同日，被告向原告缴纳押金7000元。合同履行过程中，原告委托案外人叶一平作为涉案房屋的管理员，负责每月向被告收取租金及水电费等费用并交回给原告。该合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，被告继续占有使用涉案房屋，并按照原租赁合同的租金标准（3500元/月）及原缴纳方式向原告缴纳截至2019年3月31日的租金。三、原告以2019年3月1日的租金收据上记载“通知下月加租500元/月”为证，主张双方口头约定从2019年4月份开始，租金每月上涨500元。对此被告予以否认，称收据上关于加租的记载是原告强加上去的。四、原、被告均确认：自2019年4月1日起，被告未再缴纳房屋租金；涉案房屋的管理员叶一平受原告指示，自2019年8月3日起将涉案房屋停止供电；涉案房屋截至本案开庭之日仍由被告占有使用。五、原告于2019年4月28日在涉案房产处张贴搬迁通知，通知被告于2019年5月25日前搬离；于2019年5月5日通过微信通知被告要求其于2019年6月底搬离。被告在庭审中确认收到微信通知。六、被告主张其与涉案房屋的权利人蔡树坚于2014年9月30日就涉案房屋的租赁事宜签订了《深圳市房屋租赁合同书》并进行了备案，领取了租赁证书，因此原告与被告签订的《房屋租赁合同》应已作废，蔡树坚才是合同的相对方，才是适格的诉讼主体，原告无权提起本案诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于被告答辩意见中关于原告主体是否适格及原被告签订的租赁合同是否作废的问题，涉案房屋租赁合同由原告委托案外人叶一平以原告名义与被告签订，房产权利人蔡树坚出具确认书授权原告管理涉案房屋的日常事宜，并对涉案房屋租赁合同的签订予以追认，因此根据合同相对性原则，原告为适格的诉讼主体。另外，被告自承租涉案房屋以来，一直是按照3500元/月的标准向原告支付租金，被告实际履行的是其与原告签订的租赁合同，而被告与案外人蔡树坚签订的租赁合同并未实际履行。综上，对被告的上述答辩意见，本院不予采纳。涉案房屋存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原被告签订的房屋租赁合同应为无效合同，被告应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和其他费用。即使涉案租赁合同有效，由于双方约定的租赁期限已届满，现为不定期租赁，原告作为出租人可以随时解除合同，并在合理期限前通知承租人，合同解除后被告应当返还房屋。因双方签订的租赁合同无效，原告请求确认双方的租赁合同关系于2019年6月30日解除缺乏事实依据，本院不予支持。涉案房屋至今仍由被告占有使用，原告要求被告搬离涉案房屋，事实清楚、理由充分，本院予以支持。关于2019年4月1日起的房屋占有使用费，原告主张双方口头约定自2019年4月1日起房租涨为4000元/月，但仅提交了原告单方制作的收据为证，并未提交其他证据予以证明，依据不足，且被告予以否认，本院不予采信。本院参照双方合同约定的租金标准，即3500元/月，计算得出自2019年4月1日起至2019年8月2日止的房屋占有使用费为14233[3500*（4+2/30）]元；自2019年8月3日起，因原告的停电行为，导致被告不能完全使用涉案房屋，本院酌定被告自该日起应支付的房屋占有使用费相应减少为2000元/月。原告诉请中超出上述计算标准范围，本院不予支持。因原被告签订的租赁合同无效，原告收取的押金7000元应当在被告应支付的房屋占有使用费中作相应抵扣。关于原告主张的律师费用，原、被告之间并无约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李万钧应于本判决生效之日起十五日内搬离深圳市罗湖区蔡屋围新九坊1号104房产并交还原告蔡裕洪；二、被告李万钧应于本判决生效之日起十五日内向原告蔡裕洪支付自2019年4月1日起至2019年8月2日期间的房屋占有使用费14233元（押金7000元应予以抵扣）；三、被告李万钧应于本判决生效之日起十五日内，按每月2000元的标准，向原告蔡裕洪支付自2019年8月3日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告蔡裕洪的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费138元，由原告蔡裕洪负担109元，由被告李万钧负担29元，原告蔡裕洪已向本院预交案件受理费138元，被告李万钧应自本判决生效之日起十五日内将案件受理费29元迳付原告蔡裕洪。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张曼丽二〇一九年九月三十日肖婷书记员     夏梓豪