广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初564号 原告：廖忠耿，男，1992年12月24日生，壮族，户籍所在地广西河池市宜州区。 特别授权委托代理人周九香，广西正营律师事务所律师。 被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区庆远镇龙江路377号锦绣祺峰小区。统一社会信用代码：91451281677745960G。 法定代表人韦荣辉，董事长。 被告（并案原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行，住所地河池市宜州区庆远镇山谷路19号。统一社会信用代码：91451281675004587W。 法定代表人梁宏坚，行长。 特别授权委托代理人梁宏卫，中国邮政储蓄银行股份有限公司河池市分行风险管理部副总经理。 委托代理人韦升，广西弘生联合律师事务所律师。 原告廖忠耿与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司（以下简称伟弘公司）和中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行（以下简称邮政银行）商品房预售合同纠纷一案，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行与被告廖忠耿、被告广西伟弘房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案(（2019)桂1281民初字1187号），本院立案后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定，裁定将桂（2019）桂1281民初字1187号案件并入本案审理，并依法适用普通程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告廖忠耿及其委托代理人周九香、被告(并案原告）邮政银行的委托代理人梁宏卫、韦升到庭参加诉讼，被告伟弘公司经本院依法送法开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告（并案被告）廖忠耿向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告伟弘公司签订的《商品房买卖合同》；2、判决解除原告与邮政银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；3、被告伟弘公司偿还原告首付款150464元，伟弘公司赔偿原告向邮政银行归还的相应贷款本金28401.15元及利息8837.72元合计37238.87元，测量、评估费8790元；4、被告伟弘公司赔偿原告房价上涨损失30000元（具体损失以实际评估为准）；5、被告伟弘公司向被告邮政银行偿还借款担保合同项下的剩余贷款；6、本案诉讼费由被告承担；7、被告邮政银行对上述购房首付款、归还的相应贷款本金及利息、房价上涨损失及诉讼费承担连带责任；8、确认原告对诉争房屋具有优先受偿权。事实与理由：一、原告与被告于2015年12月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于宜州市锦绣褀峰61幢507号房，房屋总金额为429464元，合同约定的交房时间为2017年1月31日前。合同签订后，原告依约支付全部总款（首付150464元，余款按揭支付279000元），但被告至今未履行交房义务，截至2018年12月30日，共计逾期690天。依据合同约定，原告可以解除合同，被告应当退款并承担赔偿损失，支付违约金给原告。因此，根据《商品房买卖合同》的约定，原告请求解除与伟弘公司签订的《商品房买卖合同》，并返还已交付的购房款及利息、赔偿损失以及承担本案全部诉讼费用，符合双方的约定。二、依据《商品房买卖合同》第七条第三款：“出售商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为宜州市房地产管理局，预售资金监管银行为中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行，预售资金监管账户名称：广西伟弘房地产开发有限责任公司，帐号为：94×××89。”的约定以及《房地产管理法》等相关规定，商品房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构监管，确保预售资金用于工程建设。邮政银行作为监管银行，在没有得到宜州市房产管理局的审批同意下，邮政银行违规拨款，上亿元的资金从银行的监管账户中直接流失给伟弘公司挪作他用，致使楼盘工程烂尾停工，几百户购房者无家可归，给广大购房者带来巨大损失。截至今日，购房者不但没有得到伟弘公司交付的房屋，却要每月按时归还银行的贷款。依据《宜州市商品房预售资金监管办法》第二十七条“商品房预售资金专用账户开户银行违反本办法规定,擅自支付重点监管额度资金的，由其上级主管部门责令其改正、追回款项，造成不良后果或者损失的，依法承担相应的法律责任。”的规定，本案中，邮政银行应当对上述损失承担连带责任。三、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的规定，因开发商违约导致商品房买卖合同解除的，购房人有权同时要求解除按揭贷款合同。依据该规定，原告可以解除与邮政银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》。邮政银行作为阶段性连带责任担保人，承担连带担保责任。原告与邮政银行在《个人购房/购车借款及担保合同》中第40条独立性约定：借贷条款全部或部分确认无效或被解除，担保人对借款人的债务仍应向债权人承担无条件连带清偿和赔偿责任。依据《个人购房/购车借款及担保合同》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的规定，请求判决由伟弘公司向邮政银行偿付借款担保合同项下的剩佘贷款。综上所述，锦绣褀峰项目第三期于2015年开盘预售，原告以及其他购房者共计200多户购买了61幢、62幢两百多套房屋，共支付房款近亿元，上亿元本该专款专用的预售资金，本可保证房屋建好并按期交付，如今却因邮政银行违反监管规定的行为，以致预售资金从邮政银行的监管账户中直接流失给伟弘公司挪作他用，给原告及广大购房者造成巨大损失。依据最高人民法院法释（2002）16号《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定和第二条的规定，在肯定工程价款优先权优先于抵押权后的情况下，确立了消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后，享有优先于工程价款优先权的权利。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼请求判如所请。 被告伟弘公司既未作出书面答辩，也未到庭参加诉讼。 被告（并案原告）邮政银行答辩称，1、逾期交付解约权存在法定的除斥期间，本案除斥期间已经届满，原告丧失了解除《商品房买卖合同》的实体权利，应驳回原告诉请；2、原告请求解除与邮政银行签订的《个人购房、购车借款及担保合同》缺乏法律依据，但邮政银行同意解除《个人购房、购车借款及担保合同》，并要求原告归还尚欠的全部贷款本息，伟弘公司承担连带责任。原告和邮政银行均主张解除贷款合同，达成合意解除，同时，原告作为借款人违约，邮政银行有权解除合同，并要求原告立即偿还全部贷款本息，被告伟弘公司承担连带责任；及时本案中的《商品房买卖合同》、《个人购房、购车借款及担保合同》均被解除，原告仍付邮政银行负有偿还借款的义务。原告请求邮政银行对购房首付款、归还的相应贷款本金及利息、房价上涨的损失及诉讼费承担连带责任没有事实和法律依据，应予驳回其诉请。邮政银行并非《商品房买卖合同》的合同当事人，伟弘公司的违约责任及赔偿责任与邮政银行无关。原告所遭受损失是因伟弘公司违约产生，而非因邮政银行产生，原告请求邮政银行承担连带责任没有依据。原告请求对所购房屋具有优先受偿权没有法律依据。 原告（并案被告）为其主张向本院提交的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证明原告与伟弘公司在合同中明确约定房屋价款、监管机构、监管银行等权利义务事项； 2、《个人购房、购车借款及担保合同》，拟证明伟弘公司对借款承担连带责任，购房合同解除，由伟弘公司偿付剩余贷款； 3、首付款收款单、归还银行本息明细单，拟证明原告已经归还邮政银行的本息； 4、《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》，拟证明监管银行在没有得到宜州市房产管理局审批同意下违规拨款给伟弘公司，伟弘公司挪作他用，致使楼盘烂尾停工； 被告邮政银行向本院提出诉讼请求：1、判决解除邮政银行与廖忠耿、廖显家于2016年1月15日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令廖忠耿、廖显家归还贷款本金250598.85元、利息及罚息14212.87元，合计264811.72元（利息、罚息暂计至2019年4月20日，往后利息、罚息按合同约定计至贷款结清之日止）；3、被告伟弘公司对廖忠耿、廖显家上述贷款承担连带责任；4、案件诉讼费由廖忠耿、廖显家、伟弘公司共同承担。事实和理由:2015年12月22日，因购房需要，廖忠耿与廖显家向原告申请办理279000元贷款。2016年1月15日，各方当事人签订合法有效的《个人购房/购车借款及担保合同》，约定邮政银行向廖忠耿与廖显家提供279000元个人购置房屋贷款，被告伟弘公司提供阶段性连带责任保证，并于2016年1月22日办理了预告抵押登记。2016年1月27日原告向廖忠耿与廖显家发放了279000元贷款。借款期限从2016年1月27日至2031年1月27日，还款方式为等额本息还款法。廖忠耿与廖显家获得上述贷款后，未能按合同约定还本付息，截止2019年4月20日，该贷款已逾期358天，经邮政银行多次催促，廖忠耿与廖显家一直置之不理。根据各方当事人签署的合同约定，因正式抵押尚未办妥，被告伟弘公司应承担连带清偿责任。综上，为了保护邮政银行的合法权益特诉至法院，请法院判如所请。 廖忠耿与廖显家答辩称，同意解除与邮政银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，邮政银行诉请的剩余本金及利息以及罚息应由保证人伟弘公司承担；伟弘公司偿还剩余贷款后免除廖忠耿与廖显家的还款责任，因为是邮政银行违规划拨款项导致楼房烂尾，邮政银行共同侵害了廖忠耿与廖显家的利益，廖忠耿与廖显家不再承担还款责任，该责任由邮政银行自行承担。 邮政银行为其主张向本院提交的证据有： 《中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表》，拟证明廖忠耿与廖显家向邮政银行申请贷款； 《个人购房/购车借款及担保合同》，拟证明双方在合同中对各自权利义务的约定； 预告登记权利证书，拟证明邮政银行办理了预告登记； 《借据》、《放款单》，拟证明邮政银行已发放279000元贷款； 《还款计划表》，拟证明廖忠耿每月应还本息明细； 《还款流水清单》，拟证明廖忠耿实际还款明细； 贷款结清试算截屏，拟证明截止2019年4月20日廖忠耿拖欠金额。 庭审中，本院组织当事人进行了证据交换和质证。廖忠耿对邮政银行提供的全部证据均予以认可。邮政银行对廖忠耿提供的证据《个人购房/购车借款及担保合同》、归还银行本息明细单予以认可；认为《商品房买卖合同》与其无关，《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》不客观真实，与案件无关联，首付款收款单真实性无法确认。对于双方无异议的证据本院予以认定，可以作为本案定案依据。对有争议的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同》可以反映廖耿忠与伟弘公司的商品房买卖合同关系，予以认定；《关于锦绣祺峰小区61#62#楼存在有关问题的答复意见》对楼房烂尾过程原因的意见为一家之言，但可以证实邮政银行向伟弘公司违规拨付预售款的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月13日，廖忠耿与被告伟弘公司签订《商品房买卖合同（预售）》，协议约定主要内容包括：买受人（原告廖忠耿）所购房屋为锦绣祺峰小区61幢5层07号商品房，预测建筑面积123.53平方米；单价为每平方米3476.6元，总价款429464元；买受人在签合同前已经支付了定金50000元，该定金在签合同时抵作房价款，买受人采取贷款方式付款，买受人应在2015年12月13日前支付首期房价款150464元，余额279000元向邮政银行申请贷款支付；出卖人（伟弘公司）应于2017年1月31日前向买受人交付该商品房；如确因出卖人原因造成房屋延期交付，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2015年8月16日，廖忠耿向伟弘公司支付首付款150464元。 2015年12月22日，廖忠耿、廖显家向邮政银行申请个人消费贷款。2016年1月15日，廖忠耿、廖显家（借款人）与邮政银行（贷款人）和伟弘公司（保证人）签订编号为4599919Q116011697237号的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同主要约定内容包括：借款金额为279000元；贷款用途为购买锦绣祺峰小区61栋5层7号房；贷款发放方式采用贷款人委托支付方式，借款人授权贷款人将贷款资金从廖忠耿账户（62×××42）划付至伟弘公司账户（账号：94×××75）；贷款利率为中国人民银行公布同期同档次人民币基准利率上浮4%；贷款归还按月等额本息还款，借款人未按时还款，在约定的利率基础上加收30%计收罚息；借款人连续三个月或六次未按时还款，贷款人可以宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及利息、罚息，借款担保方式为抵押加保证组合担保，保证人伟弘公司承担阶段性连带保证责任，保证人对合同项下的贷款本金、利息、罚息承担连带保证责任，合同约定的正式抵押登记手续办理完毕则保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年1月22日，廖忠耿与邮政银行到房产管理机关对锦绣祺峰小区61幢61-507号房办理预告登记。2016年1月27日，邮政银行向廖忠耿发放279000元贷款。截止2019年4月20日，廖忠耿尚欠邮政银行借款本金250598.85元，利息及罚息共计14212.87元。 再查明，截止庭审之日，锦绣祺峰小区61幢17层06号房已在房地产管理部门进行备案，备案人为原告廖忠耿。另，伟弘公司开发的锦绣祺峰小区61幢楼楼房尚未竣工，但已经长时间停止建设，亦尚未进行恢复施工。 本院认为原告廖忠耿与被告伟弘公司的《商品房买卖合同（预售）》、廖忠耿与邮政银行、伟弘公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是合同当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。立约各方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。 对于《商品房买卖合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》问题。廖忠耿与伟弘公司在签订的《商品房买卖合同》中对合同解除的条件没有约定，但《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款规定了当事人可以解除合同的法定条件：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案在审理过程中伟弘公司一直未能履行义务，因此，原告廖忠耿请求解除与伟弘公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。廖忠耿与邮政银行均诉请解除双方签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，庭审中双方对解除该合同亦无异议，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，对双方请求解除《个人购房/购车借款及担保合同》本院予以支持。 对廖忠耿请求伟弘公司返还首付款、赔偿原告偿还银行的相应贷款本息、测量、评估费、房价上涨损失和偿还剩余贷款问题。《中国人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉的《商品房买卖合同》解除后，伟弘公司应将收取的首付款150464元及测量、评估费8790元返还原告廖忠耿并赔偿相应的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。截止2019年4月20日，廖忠耿累计向邮政银行偿还借款本金35567元、利息12345元，尚欠邮政银行借款本金250598.85元、利息14212.87元。当《商品房买卖合同》和《个人购房/购车借款及担保合同》均被解除后，伟弘公司应向廖忠耿返还已还的贷款本金和利息，应向邮政银行返还尚欠的剩余贷款本金及利息。 对廖忠耿请求伟弘公司赔偿房价上涨差价损失问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，因伟弘公司违约无法交付房屋导致合同解除，应赔偿廖忠耿的相应损失，廖忠耿的逾期利益损失应包括房屋涨价造成的差价。双方在签订《商品房买卖合同》时约定价款为3476.6元/平方米，经向税务机关询价，该房屋当前参考价为4200元/平方米，本院酌情认定差价为800元/平方米，此差价98824元（123.53平方米×800元/平方米）为廖忠耿的逾期可得利益损失，本院予以支持。 对于廖忠耿请求邮政银行对伟弘公司违约责任承担连带责任问题。连带责任是指任何一个责任人都有义务全部承担的民事责任。连带责任的认定必须有充分的法律规定或明确的合同约定作为前提基础。本案中，邮政银行并非《商品房买卖合同》的合同当事人，不存在约定的连带责任情形，也不存在法定的需要邮政银行对伟弘公司违约责任承担连带责任的情形，廖忠耿的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。 五、对于廖忠耿主张对涉案房屋具有优先受偿权问题。本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条分别规定的是建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权、其他债权之间的优先性关系以及建筑工程承包人的优先受偿权与购买商品房的消费者之间的优先性关系，第一条与第二条之间并非承接关系，也并未直接规定抵押权与购买商品房的消费者之间的优先性关系。该批复第二条应理解为确认承包人享有的工程借款优先权不能对抗买受人所享有的购房款返还请求权，而非确认买受人对所购房屋具有优先受偿权，是用于处理基于同一个建设工程本身所产生的价款优先权与抵押权及其他债权存在竞合时，存在此优先权“优于”彼优先权的问题。对于物享有的优先受偿权属于物权，根据物权法定原则，对廖忠耿主张对所购房屋具有优先受偿权本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除廖忠耿与被告广西伟弘房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》； 解除廖忠耿与中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行签订的编号为4599919Q116011697237号《个人购房/购车借款及担保合同》； 广西伟弘房地产开发有限责任公司返还廖忠耿首付款150464元及廖忠耿已向中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行归还的贷款本金、利息、返还收取的测量、评估费8790元； 广西伟弘房地产开发有限责任公司赔偿廖忠耿房价上涨损失98824元； 广西伟弘房地产开发有限责任公司偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行编号为4599919Q116011697237号《个人购房/购车借款及担保合同》合同项下剩余的贷款本金250598.85元、利息及罚息14212.87元； 驳回廖忠耿的其他诉讼请求； 驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司宜州市支行的其他诉讼请求。 本诉案件受理费4697元，由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘立峰 审 判 员  覃庄丽 人民陪审员  韦彩铭 二〇一九年九月二十日 法官 助理  韦兰情 书 记 员  邹旺恒