西藏自治区山南市中级人民法院民事判决书（2019）藏05民终48号上诉人（原审被告）：牟麻乃，男，1962年6月12日出生，回族，经商，现住山南市。被上诉人（原审原告）：山南市长盛公路桥梁建设有限责任公司，住址山南市泽当镇格桑路71号。统一社会信用代码：9154220073554405X5法定代表人：达瓦，该公司总经理。委托诉讼代理人：文蔚冰，北京市京师（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建飞，北京市京师（拉萨）律师事务所律师。上诉人牟麻乃因与被上诉人山南市长盛公路桥梁建设有限责任公司（以下简称长盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牟麻乃、被上诉人长盛公司委托诉讼代理人文蔚冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人牟麻乃上诉请求：1、撤销（2019）藏0502民初26号民事判决并依法予以改判。2、由长盛公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：2015年原承租人陈高经长盛公司同意后，向牟麻乃转让本案租赁物，转让费为200000.00元，装修等其他损失170000.00元，共计370000.00元，牟麻乃向长盛公司支付3000.00元的管理费，长盛公司承诺签订租赁合同后，牟麻乃如果经营不佳，长盛公司确保牟麻乃能依法有权将该租赁房屋继续转让。但2015年11月至12月期间，长盛公司的工作人员口头通知案涉租赁物要拆迁，公司内部早已下文该租赁物不能依法租赁。故导致牟麻乃租赁房屋后，因政策不能转让而无法转租，严重损害了牟麻乃的权益。长盛公司明知内部已有文件不能出租该房屋而依旧租赁给牟麻乃，致使牟麻乃租赁房屋后无法转租，不能实现合同目的，应当依法承担过错责任。牟麻乃因此事多次与长盛公司协商，确保牟麻乃有权继续转让，均未得到长盛公司的答复，才停止了支付租金的事实，属于行使顺序履行抗辩权。为了维护牟麻乃的合法权益，提起上诉，请二审法院支持其全部诉讼请求。被上诉人长盛公司答辨称：1、长盛公司与牟麻乃在2015年签订《门面房房屋租赁合同》，合同到期时间为2015年12月30日，到期后未续签，但牟麻乃继续占有使用房屋，长盛公司未提出异议，根据相关法律规定，应视为双方签订了不定期租赁合同，故长盛公司有权随时解除合同，一审判决据此作出解除《门面房房屋租赁合同》的判决，认定事实清楚，适用法律正确；2、牟麻乃在上诉请求中称因长盛公司的过错，导致其租赁房屋后无法转租，事后多次协商未得到答复，才停止支付租金的上诉理由，于法无据，一审法院已经依据事实和法律作出判决，不予支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。基于以上事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。长盛公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《门面房房屋租赁合同》；2.由被告支付拖欠的2016年1月至2018年12月的房屋租金136780.00元；3.由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日原、被告双方签订了《门面房房屋租赁合同》，约定由原告将位于××区第一层11-13号门面房出租给被告，房屋租赁期限自2015年1月1日至2015年12月30日止。被告拖欠房租一个月，原告有权终止合同，房屋月租金为3700.00元。但合同到期后，被告拒不交回房屋，也不支付房租，经多次协商、调解，均未达成调解协议，期间被告一直占有、使用该门面房且未支付租金。现原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：1995年12月22日西藏乃东县土地管理局向土地使用者地区汽车配件公司核发了国用字第014号《国有土地使用证》，内容为：地址为格桑路10号，东至雅砻河、西至小修厂、南至小修厂、北至格桑路，用地面积为880㎡。1998年4月15日西藏山南地区市政规划管理局向用地单位山南配件公司核发了编号为9800000031《建设用地规划许可证》，内容为：用地项目名称为沿河东路商品房，用地位置为格桑路10号，用地面积为1260㎡。本案案涉租赁物已取得《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》。长盛平安物业公司系原告长盛公司的下属职能部门。2015年1月1日长盛平安物业公司（甲方）与被告牟麻乃（乙方）签订《门面房房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于××区，该出租房建筑共三层，第一层的11-13号门面房出租给乙方，房屋使用期限自2015年1月1日起将出租房交付承租方使用，至2015年12月30日收回，房屋租赁期限为12个月。付款方式为乙方在签订合同之日必须分两次（1月1日-1月5日）交清上半年的房租费及卫生费；（7月1日-7月5日）交清下半年的房租费及卫生费。每个月（1日-5日）交清当月的水电费。若拖欠房租费按半年租金收取3%的滞纳金。拖欠房租一个月甲方有权终止合同，并从押金中扣除所拖欠的房租。房租月租金为3700.00元。甲、乙双方中如有一方需提前终止合同必须提前15天通知对方。2015年1月1日原告长盛公司将案涉租赁房屋交付给被告牟麻乃。2015年1月4日被告牟麻乃向原告长盛公司交纳押金5500.00元。2018年7月13日长盛平安物业公司向被告牟麻乃下发了一份内容为：“格桑桥门面房11-13号牟麻乃，拖欠2016年1月-2018年房租111000.00元，卫生费1800.00元，水费1420.00元，合计114220.00元至今未交一切费用，经多次跟他协商，都无结果”的通知。被告牟麻乃已向原告长盛公司支付清2015年全年的房屋租金，但自2016年1月1日起至今被告牟麻乃占有、使用案涉房屋,且一直未支付房屋租金。另查明，2019年6月6日山南城市建设投资有限责任公司向市经信局（国资委、大数据管理局）出具了一份内容为：“山南长盛路桥公司香曲西路71号商品房原属汽车配件公司，后更名为汽贸公司，再由汽贸公司更名为汽车修配厂，2008年汽车修配厂政策性破产时，汽车贸易公司没有纳入破产清算，但是修配厂破产后汽车贸易公司也由长盛路桥公司整体接收，债权、债务及人员全部由长盛路桥公司承担，不存在职工安置等问题。因汽贸公司整合兼并到长盛路桥公司后未进行土地产权变更，但土地产权等仍属于长盛路桥公司”的证明，该证明上由山南市人民政府国有资产监督管理委员会加盖公章并记载“情况属实”的内容。再查明，2018年8月被告牟麻乃已向原告长盛公司支付1420.00元的水费。一审法院认为，因长盛平安物业公司系原告长盛公司下属职能部门，原告长盛公司应对其职能部门对外实施的民事法律行为承担法律责任，故案涉房屋租赁合同的相对方为原告长盛公司与被告牟麻乃。原告长盛公司虽未变更案涉租赁物的《国有土地使用证》的土地使用者及《建设用地规划许可证》的用地单位，但相关权证上的企业兼并至原告长盛公司，且参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告长盛公司与被告牟麻乃签订的《门面房房屋租赁合同》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，一审法院予以确认。关于原告长盛公司要求解除双方签订的《门面房房屋租赁合同》的诉讼请求，原告长盛公司与被告牟麻乃签订《门面房房屋租赁合同》后，双方约定的租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月30日止。租赁期限届满后被告牟麻乃继续占有使用案涉租赁物，原告长盛公司未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案原、被告双方之间已形成不定期的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在不定期租赁期间，被告牟麻乃未向原告长盛公司支付租金，原告长盛公司有权随时解除合同。故对原告的该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于原告长盛公司要求由被告牟麻乃支付拖欠的2016年1月至2018年12月的房屋租金136780.00元（租金：36个月×3700.00元=133200.00元、卫生费：36个月×60.00元=2160.00元、水电：1420.00元）的诉讼请求，原告长盛公司与被告牟麻乃约定的租赁期限届满后，被告牟麻乃自2016年1月1日起至今仍然继续占有使用案涉租赁物，在不定期租赁合同期间，租金的计算标准参照双方签订的《门面房房屋租赁合同》第四条：“房租月租金为3700.00元”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，因被告牟麻乃已向原告长盛公司支付1420.00元的水费，且被告牟麻乃认可未向原告长盛公司支付房屋租金及卫生费的事实，故被告牟麻乃理应向原告长盛公司支付房屋租金135360.00元（租金：36个月×3700.00元=133200.00元、卫生费：36个月×60.00元=216.00元）。因被告牟麻乃已向原告长盛公司交纳5500.00元押金，该笔款项应从未付租金135360.00元中予以抵扣，故对原告的该项诉讼请求中的129860.00元，于法有据，一审法院予以支持。对被告牟麻乃辩称的，2015年原承租人陈高经原告长盛公司同意后，向其转让案涉租赁物，转让费为210000.00元，装修等其他损失170000.00元，共计损失370000.00元，其向原告长盛公司支付3000.00元的管理费；2015年11月至12月期间，原告长盛公司的工作人员口头通知案涉租赁物要拆迁，要求其腾房且予以免去2015年下半年的房屋租金。2016年1月原告长盛公司的领导声称租赁物不拆迁，但租金在原来的基础上上涨30%，双方协商未果的辩解意见，于法无据，一审法院不予采信；对2015年的全年房屋租金已向原告长盛公司支付清，自2016年1月至今其未交房屋租金、卫生费，原告长盛公司未提出异议的辩解意见，与庭审查明的事实相符，一审法院予以采信。综上所述，一审对原告长盛公司的诉讼请求中：1.解除双方签订的《门面房房屋租赁合同》，予以支持；2.由被告牟麻乃支付拖欠的2016年1月至2018年12月的房屋租金136780.00元中的129860.00元，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条规定，作出如下判决：一、解除原告山南市长盛公路桥梁建设有限责任公司与被告牟麻乃签订的《门面房房屋租赁合同》；二、由被告牟麻乃自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告山南市长盛公路桥梁建设有限责任公司支付房屋租金129860.00元。本院二审期间，上诉人牟麻乃围绕上诉请求提交了总金额为23792.00元的四张西藏自治区国家税务局通用税控发票（票号为11925166、11925167、11925168、11925169），拟证明上诉人牟麻乃除向被上诉人长盛公司交纳2015年上半年的房租费以外还向其缴纳了3000.00元管理费的事实。被上诉人长盛公司质证称，对该证据的真实性和合法性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，因以上票据开票时间为2015年1月4日不属于二审新证据，四张发票上除了票号为11925167的发票上写了水费22.00元和卫生费360.00元以外其余的金额都是房租费，不存在管理费的相关内容。上诉人亦无其他证据相互印证，故上诉人牟麻乃主张向被上诉人长盛公司缴纳管理费3000.00元的事实，本院不予支持。二审查明的事实与一审查明的事实一致。根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案争议焦点为：上诉人牟麻乃与被上诉人长盛公司在合同履行过程是否存在违约。本院认为，双方本着平等自愿签订的《门面房房屋租赁合同》是真实有效，双方应当依约履行。在案涉房屋租赁合同履行过程中，上诉人牟麻乃不按期缴纳房屋租金是导致本案产生的根本原因。上诉人牟麻乃提出长盛公司明知内部已有文件不能出租该房屋而依旧租赁给上诉人，致使上诉人租赁房屋后无法转租，不能实现合同目的，应当依法承担过错责任的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人牟麻乃应当承担举证不能的不利后果。上诉人牟麻乃提出的上诉主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人牟麻乃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3035.60元，由上诉人牟麻乃负担。本判决为终审判决。审 判 长 达瓦次仁审 判 员 巴桑卓玛审 判 员 德吉措姆 二〇一九年九月十六日书 记 员 次  珍