四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初5747号 原告：成都建工集团有限公司，住所地：成都市青羊区八宝街111号。 法定代表人：李善继，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘博，男，1992年10月18日出生，汉族，住成都市武侯区，系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王梓郦，女，1989年10月19日出生，汉族，住四川省新津县，系该公司员工，特别授权代理人。 被告:四川金帝汇实业有限责任公司,住所地：成都高新区新光路10号。 法定代表人：张宏斌。 原告成都建工集团有限公司（以下简称建工集团）与被告四川金帝汇实业有限责任公司（以下简称金帝汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，因金帝汇公司下落不明，于2019年5月31日裁定由简易程序转为普通程序，由审判员仇金玛担任审判长与人民陪审员徐敏、杨喆共同组成合议庭，于2019年8月21日、9月4日公开开庭进行了审理。原告建工集团的委托诉讼代理人刘博、王梓郦到庭参加诉讼，被告金帝汇公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 建工集团向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认租赁合同已于2018年9月14日解除；2、请求法院支持建工集团不予退还金帝汇公司支付的作为违约金的150000元保证金；3、请求法院判令金帝汇公司支付建工集团租金1008800元及利息14088.2元（暂计算至2019年1月）；4、请求法院判令金帝汇公司支付物业管理费198000元（暂计算至2019年1月）；5、请求法院判令金帝汇公司支付水电费50600元（暂计算至2019年1月）；6、请求法院判令本案诉讼费由金帝汇公司承担。 建工集团后于2019年5月28日变更诉讼请求为：1、请求法院依法确认建工集团与金帝汇公司在2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月4日解除；2、请求法院支持建工集团不予退还150000元保证金；3、请求法院判令金帝汇公司向建工集团支付2018年7月至9月的房屋租金404000元（七月房租101600元+八月房租151200元+九月房租151200元）并自2018年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准向建工集团支付资金利息直至支付全部款项为止。截止2019年5月31日利息为14654.47元（七月利息4112.68元+八月利息5554.08元+九月利息4987.71元），利息暂算至2019年5月31日，计算方式：应支付月租金×（4.35%÷360）×2018年7月1日到2019年5月31日的天数，分别为335天、304天、275天，本息共计418654.47元；4、请求法院判决金帝汇公司向建工集团支付2018年10月1日起按每日6864元的标准向建工集团支付房屋占用费直至腾退房屋之日止，并自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准向建工集团支付资金利息直至支付全部款项为止。截止2019年5月31日的房屋占用费为1667952元（每日6864元，暂估243天）及占用费利息24588.39元（利息计算方式：应支付占用费×（4.35%÷360）×2018年10月1日到2019年5月31日的天数243天），本息共计1692540.39元；5、请求法院判令金帝汇公司以每月18000元的标准自2018年3月1日起支付物业管理费直至腾退房屋之日止。截至2019年5月31日已产生的物业费为270000元（2018年3月1日起至2019年5月31日止，每月18000元，共15个月）；6、请求法院判令金帝汇公司支付截至2019年1月欠付的水电费50594.84元；7、请求法院判令本案诉讼费由金帝汇公司承担。事实及理由：建工集团与金帝汇公司于2015年12月11日签订《房屋租赁合同》，约定建工集团将位于成都市高新区新光路10号4楼3600平方米的房屋出租给金帝汇公司使用，租赁期限为2016年5月1日至2020年4月30日。租赁合同对租金、保证金及金帝汇公司承租本房屋发生的水、电及物管费等相关费用的承担方式、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，建工集团依约将房屋交付给金帝汇公司使用，金帝汇公司也依约向建工集团缴纳了保证金15万元和租金。但金帝汇公司自2017年年末开始出现支付租金滞后的情况；自2018年3月起，开始出现拖欠月度房租的情况，且自2018年7月起一直未缴纳房屋租金。金帝汇公司拖欠房屋租金之后，建工集团多次向其催收，但金帝汇公司一直未予支付，鉴于金帝汇公司已经违约，2018年9月4日，金帝汇公司员工沈飚（合同签订经办人）指定文玉凤签收了建工集团委托律师向其发送的解除合同的律师函通知。截至2019年5月31日，金帝汇公司已欠建工集团从2018年7月1日至2018年9月30日止的房屋租金本金404000元及利息14654.47元，从2018年10月1日至2019年5月31日止的房屋占用费1667952元及占用费利息24588.39元，水电费自2017年7月16日至今一直未缴纳，截至2019年1月初，已欠付水电费50594.84元；物管费自2018年3月至今一直未缴纳，截至2019年5月底，已欠付物业管理费270000元。因建工集团为该房屋所有人，故该房屋物业公司在多次向金帝汇公司催收水电费和物管费等相关费用无果的情况下，已向建工集团进行催收。上述房屋租金、水电费、物业费等费用，经建工集团向金帝汇公司多次催缴并发送律师函，金帝汇公司实际控股人王庆华及其合伙人林丽虽多次表达继续承租该房屋的意愿，且前后6次向建工集团出具《承诺书》承诺支付建工集团款项，但金帝汇公司至今仍未向建工集团支付相应款项。根据建工集团与金帝汇公司双方签订的《房屋租赁合同》条款约定，金帝汇公司拖欠上述款项的行为已经构成违约，严重损害了建工集团的合法权益。因此，建工集团特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持建工集团的诉讼请求。 金帝汇公司未作答辩。 经审理查明，位于成都市高新区新光路10号4楼8073.74平方米的房屋为成都建筑工程集团总公司所有。 成都建筑工程集团总公司于2005年开始将上述第四层房屋中3600平方米的房屋租赁给金帝汇公司，双方分别于2005年、2011年、2015年签订了三份租赁合同，案涉房屋于2005年就已交付金帝汇公司使用。 2015年12月11日，成都建筑工程集团总公司作为甲方（出租方），金帝汇公司作为乙方（承租方），签订了《房屋租赁合同》。 合同做了以下约定：1、甲方将位于成都市高新区新光路10号4楼3600平方米的房屋出租给乙方使用；2、该房屋的租赁期限自2016年5月1日起至2020年4月30日止；3、起始月租金为38元∕月∕平方米；4、租金从2017年5月1日起，月租金为40元∕月∕平方米，每月租金合计144000元；从2018年5月1日起，月租金为42元∕月∕平方米，每月租金合计151200元；从2019年5月1日起，月租金为44元∕月∕平方米，每月租金合计158400元；5、支付方式为，本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付第一个月租金136800元，2016年5月15日前支付2016年6月1日至2016年6月30日的租金，此后从本合同生效的第二租赁月开始，每个月期限届满前15日支付下月租金；6、本合同签订之日起3天内，应向甲方支付租房保证金150000元，待租赁期满后，乙方履行完本合同有关约定并无违约，经甲方验收并收回房屋后无息退还给乙方；7、乙方使用水、电等发生的费用及物管费，每月由乙方直接与相关公司结算，因乙方拖延或拒付费用给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿；8、无论本合同因何种原因解除或终止，乙方均应在合同解除或终止之日起7日内腾退房屋，超过7日视为乙方放弃租赁房屋内所有物品所有权，甲方有权处置，处置费用由乙方承担；9、乙方逾期支付租金超过十五日，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋。乙方应自接到甲方解除通知之日起十日内腾退房屋，甲方不予退还保证金，同时甲方还有权要求乙方承担其他违约责任；10、合同终止或解除后，乙方未按约腾退房屋的，每逾期一日向甲方支付房屋占用费用6864元。该合同载明金帝汇公司的联系人为沈彪。沈彪也作为经办人在合同尾部签字。 建工集团自认，合同履行中，金帝汇公司自2018年3月起，分别通过案外人李文洪、王庆华以及谢蕊镁的个人账户，多次零星向建工集团支付房屋租金，最后一次付款时间为2018年7月26日，支付金额为20000元。金帝汇公司共计支付784000元，清欠了2018年2月至6月的租金后，尚余49600元作为7月租金予以计算。 合同履行中，因金帝汇公司未按时支付租赁费，建工集团与金帝汇公司工作人员沈彪通过微信联系，向其指定的收件地址邮寄了律师函。该律师函落款时间为2018年8月24日，邮寄时间为2018年9月3日，签收时间为2018年9月4日。该函件载明以下内容：1、因金帝汇公司拖欠租金，建工集团决定行使合同解除权，特此通知金帝汇公司解除双方于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》，自本函达到你公司之日起解除；2、金帝汇公司在收到本函之日起3日内支付拖欠的租金及利息（利息暂计算至本通知发出之日）共计278080元；3、金帝汇公司在收到本通知书之日起10日内腾退租赁房屋并结清水、电、气、物管费等，如逾期一日腾退房屋的，应向建工集团支付房屋占用费用6864元，金帝汇公司在租赁房屋内的所有物品视为你公司已放弃所有权，建工集团有权进行处理。 另查明，现金帝汇公司并未在案涉租赁房屋继续经营，案涉房屋现处于空置状态，但金帝汇公司的设施、设备等尚未腾退，金帝汇公司也未将案涉房屋交付建工集团使用。 再查明，成都建筑工程集团总公司于2018年9月11日名称变更为成都建工集团有限公司。 以上事实，有建工集团当庭陈述以及提交的《准予变更登记通知书》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《律师函》、产权证、微信截图、房租明细、银行付款凭证及房屋现状照片等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，成都建筑工程集团总公司与金帝汇公司签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。成都建筑工程集团总公司后名称变更为成都建工集团有限公司，其合同权利义务应当由建工集团承继。在上述合同中，双方明确约定了解除合同的具体条件，即“逾期支付租金超过十五日”。本案中，建工集团自认金帝汇公司最后一次付款时间为2018年7月26日，且本次支付后仍尚欠租金。另外，金帝汇公司于本案中并未提交任何证据证明其履行了租金给付的义务，因此，本院认为金帝汇公司存在逾期给付租金的情况，符合合同约定解除的条件，故建工集团有权依据合同约定解除其与金帝汇公司签订的上述合同。建工集团依约于2018年9月4日向金帝汇公司工作人员沈彪通过微信指定的收件地址通过特快专递进行了送达，虽该快递的签收方式为“丰巢”，但邮寄地址系金帝汇公司指定，且金帝汇公司未到庭抗辩未收到上述通知。因此，本院认为，上述解除通知已送达至金帝汇公司，同时，建工集团的起诉状也明确载明了解除合同的意思表示，但金帝汇公司并未对上述解除合同通知的效力提出反驳，因此，上述通知已发生了解除合同的效力，故本院确认双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月4日解除。 关于建工集团要求金帝汇公司支付房屋租金的诉讼请求，本院认为，依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除时间为2018年9月4日，因此金帝汇公司应当向建工集团支付租金的截止时间为2018年9月4日，根据双方合同约定、金帝汇公司付款情况及建工集团自认，本院认定截至合同解除，金帝汇公司尚欠建工集团7月租金101600元，8月租金151200元，9月租金20160元（151200元∕月÷30天×4天=20160元），共计欠付租金272960元。因此，本院对建工集团该诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于建工集团要求金帝汇公司支付从2018年10月1日起按每日6864元的标准向建工集团支付房屋占用费直至腾退房屋之日止的诉讼请求，本院认为，首先，就该费用的具体金额，合同中虽约定为每日6864元，但该约定实际系要求金帝汇公司承担违约责任，对此，结合建工集团的损失，金帝汇公司的过错程度，本院认为该实际占用费以双方合同约定的租金标准为标准较为妥当，即每月151200元；其次，关于该费用的具体起算日期，如前所述，双方合同已于2018年9月4日解除，合同解除后由于金帝汇公司实际占有使用控制涉案房屋，所以应当支付实际占用费，故该费用应当从2018年9月5日开始起算；最后，关于该费用的截止时间，建工集团要求截止至“腾退房屋之日止”，但本院认为，建工集团已于2018年9月4日解除了双方签订的合同。在合同已解除的情况下，建工集团依据合同约定，享有要求金帝汇公司腾退房屋的权利。同时，建工集团也明知金帝汇公司未在案涉房屋进行正常经营，存在极大可能无法正常支付租金。按照《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，本院从减损原则予以考虑，对金帝汇公司未支付房屋租金但继续使用租赁房屋对建工集团产生的损失，建工集团有义务防止该损失不断扩大，但建工集团却一直未行使要求金帝汇公司腾退案涉房屋的权利，直到2019年2月才提起诉讼。因此，本院从案涉房屋的使用情况出发，酌情认定金帝汇公司应承担的给付期间为合同解除后的3个月，即截止至2018年12月5日。 综上，本院认定合同解除后，金帝汇公司因实际占有使用控制案涉房屋，应当支付的实际占用费具体金额为453600元（151200元∕月×3个月），故本院对建工集团该项诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于建工集团请求法院支持其不予退还15万元保证金的诉讼请求，本院认为，金帝汇公司依据合同支付的150000元保证金，系履约保证金，合同约定了退还条件为“待租赁期满后，乙方（即金帝汇公司）履行完本合同有关约定并无违约，经甲方（即建工集团）验收收回房屋后无息退还给乙方”，也同时约定了建工集团有权不予退还保证金。现金帝汇公司未按约履行租金的给付义务，导致合同解除，其行为已构成违约。本案中因金帝汇公司的违约行为导致案涉房屋租赁合同提前解除，约定的租赁期不能实现。建工集团收回案涉房屋时，还涉及房屋的腾退、恢复原状等因素，因此本院认定将金帝汇公司缴纳的上述保证金作为违约金，向建工集团承担违约责任。故本院对该诉讼请求予以支持。 关于建工集团要求金帝汇公司支付物业管理费及欠付水电费的诉讼请求，本院认为关于这部分费用，合同约定为“乙方使用水、电等发生的费用及物管费，每月由乙方直接与相关公司结算，因乙方拖延或拒付费用给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方赔偿”，本案中建工集团自认尚未帮金帝汇公司垫付，因此其损失尚未产生。同时，建工集团也未提交证据证明上述费用实际产生的具体金额，故本院对建工集团的上述诉讼请求不予支持。 关于建工集团要求金帝汇公司支付房屋租金以及房屋实际占用费迟延给付利息的诉讼请求，本院认为，建工集团要求金帝汇公司给付上述利息，其实质为要求金帝汇公司承担违约责任。但如前所述，金帝汇公司已经因自身违约行为而不享有要求建工集团返还保证金的权利，其支付的150000元保证金已向建工集团承担了违约责任。基于违约金的主要作用在于弥补损失，结合本案中案涉《房屋租赁合同》的实际履行情况、金帝汇公司的过错程度，在建工集团未举证证明其具体损失的情况下，本院酌情认定金帝汇公司就其逾期支付租金导致合同解除的违约行为应承担的违约责任，除被没收保证金外，还应承担按同期银行贷款利率为标准计算的逾期支付租金的相应利息，而该利息从金帝汇公司收到解除合同《律师函》的次日，即2018年9月5日，开始计算承担拖欠租金的利息较为妥当，故本院对建工集团的该诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告成都建工集团有限公司（合同上载明的公司名称为成都建筑工程集团总公司）与被告四川金帝汇实业有限责任公司于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月4日起解除； 二、原告成都建工集团有限公司可不予向被告四川金帝汇实业有限责任公司返还保证金150000元； 三、被告四川金帝汇实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都建工集团有限公司支付欠付的租金272960元及利息（利息计算方式为：以欠付租金272960元为基数，按同期银行贷款利率为标准，从2018年9月5日起计算至款项付清之日止）； 四、被告四川金帝汇实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告成都建工集团有限公司支付欠付的房屋占用费453600元； 五、驳回原告成都建工集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费27454元及后续公告费，由原告成都建工集团有限公司自行承担10000元，由被告四川金帝汇实业有限责任公司承担17454元及后续公告费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  仇金玛 人民陪审员  徐 敏 人民陪审员  杨 喆 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  尹 璨