陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0423民初2878号原告：侯某某，男，汉族。委托诉讼代理人：雷某某、高某1，陕西枫叶律师事务所律师。被告：陕西世纪新城物业管理有限公司。法定代表人：高某2，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒙某某、周某某，陕西聿久律师事务所律师。原告侯某某与被告陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷某某，被告物业公司委托诉讼代理人蒙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号铺位返还给原告，并恢复到陕西大唐城建投资有限公司交房时的状态；2、判决被告返还租赁合同期内扣除原告的10%的租金9888.816元；3、判决被告向原告支付至实际返还商铺之日的租金，截止2019年6月30日应付租金3734.68元；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月27日，原告从陕西大唐城建投资有限公司（以下简称大唐城建）处购买了位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号商铺，面积为39.81㎡，购房款412034元，后大唐城建选定被告为物业服务公司，对外统一运营大堂中心广场的商铺，并由原、被告签订《租赁合同》，该商铺由大唐城建在交房时直接交付给被告运营。原、被告签订的《租赁合同》约定被告每年按房价总额的8%向原告支付租金，租金支付方式为预付，每季某某的最后三日支付下季某某租金，由被告将租金存入原告在被告指定银行开设的银行账号内，租赁期限为2015年12月31日至2018年12月31日。合同期内被告按时支付了租金，但以所谓的税费名义将租金的10%予以扣除，三年总共扣除了原告9888.816元租金。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告实际使用原告商铺期间单方降低租金标准给原告支付了一季某某的租金4506元，该季某某支付的租金尚欠3734.68元。综上，原、被告租赁合同到期后因新合同的签订问题多次协商未果，依《合同法》相关规定，被告在租赁合同到期后应将租赁物恢复原状后返还原告，并应按照合同的租金标准向原告支付租金至实际返还商铺之日。现诉至法院，请求维护原告合法权益。被告辩称，一、答辩人从未拒绝向被答辩人返还商铺，但因对商业体整体运营考虑认为恢复原状后返还不可行。二、10%的运营管理费是双方于2017年初双方对原合同增加、变更的条款，一直执行至今，原告未提出过异议，也没有通过其他任何渠道表示不同意。租赁期内10%的扣除为答辩人的运营管理费用，不应返还。三、关于合同到期后的占用费问题，答辩人认为已经按高于同县区域经济下商业综合体的租金标准支付了占用费，无义务再行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的证据1《商品房买卖合同》、2《商铺租赁合同》、3银行流水及被告提供的第二组证据5《租赁合同》两份、第三组证据《交易查询单》两份，经双方质证均无异议，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的第一组证据1、《会议纪要》2、《致全体业主的一封公开信》公示证据及内容，原告不认可，经审查该《会议纪要》有业主签字，且公开信有张贴照片，本院对真实性予以确认，关联性不予确认。被告提供的第二组证据1、《会议纪要》2019.5.14、2《会议纪要》2019.6.3、3《关于解决1-4层合同签订问题的方案》2019.4.19、4《关于陕西世纪新城物业管理有限公司租赁纠纷的回复函》，经审查该证据系被告单方制作且原告不认可，本院不予确认。经审理查明，2016年2月27日原告购买大唐城建开发的位于泾阳县XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号商铺，面积为39.81㎡，其中套内面积24.2㎡，公摊面积15.61㎡。原告于2015年12月20日一次性付清总购房款412034元。2015年12月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定1、租赁商铺：位于泾阳县XX街XX大街XX广场XX层XX号铺位，建筑面积39.81㎡；2、租赁费：乙方（被告物业公司）每年按房价总额的8%向甲方（原告）支付租金；3、租金支付方式为按季某某支付，自房屋交付之日其每三个月的最后三日为租金支付日，支付下季某某租金；4、租赁期限为三年，计2015年12月31日至2018年12月31日止，具体起租期限以实际交付之日所签订的交付确认书为准并顺延至三年。5、《租赁合同》第九条中约定租赁期限届满前六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，乙方有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，甲方不得拒绝签约。十一条中约定乙方未按期支付租金，逾期十五日后，应按月租金的万分之一支付甲方违约金，超过30日以上，甲方有权解除本合同，并要求乙方按月租金的百分之一支付违约金。租赁期限内，被告向原告按按房价总额的8%的90%支付租赁费。合同到期后，双方就租赁费未达成协议。本院认为，原被告签订的租赁合同成立、合法、有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。该租赁合同第二条约定乙方每年需按房价总额的8%向甲方支付租金，而被告只支付合同约定的90%租金。被告辩称10%的运营管理费是双方于2017年初双方对原合同增加、变更的条款，一直执行至今，原告未提出过异议，也没有通过其他任何渠道表示不同意。本院认为，被告辩称未支付的10%的租赁费是双方增加、变更条款，因原告不认可，被告未提供证据证明。故对其辩称本院不予采纳，原告请求被告支付10%租金，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。而本案原被告签订的租赁合同到期后，双方就后期租赁费的多少未达成协议。故原告请求被告将租赁的商铺返还原告，就个案原告请求符合法律规定。原被告签订的租赁合同第九条规定，“租赁期间届满六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，乙方有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，甲方不得拒绝签约，否则视为是对面积70%业主和乙方的权利的损害，乙方有权以相邻关系或公共利益受到损害要求赔偿”。原告租赁给被告的商铺，不是独立的商铺，且无明确的四至。支持原告返还商铺请求将难以执行。且被告租赁原告在内三百多户商铺及一百多户回迁商铺业主委托被告进行统一规划、统一招商、统一经营管理。该情况原告亦知晓。支持原告返还商铺的请求，将涉及不特定多数商铺所有人、回迁商铺业主及商业经营户的利益，不利于社会稳定。应由原告在内的面积70%以上业主与被告协商续租租期及租金或按照法律规定可进行共同诉讼。故就原告个案返还商铺请求本院不予支持。原告请求2019年元月以后租金与返还商铺请求将来一并解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告侯某某租赁费9888.8元；二、驳回原告侯某某的其他诉讼请求。案件受理费70元（原告已预交），由原告侯某某承担45元，被告陕西世纪新城物业管理有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审判员  来掌权二〇一九年九月十一日书记员  魏 杭附法律文书：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专属部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。1