江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初714号原告：苏州华东天成勘察设计有限公司，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路8号。法定代表人：徐忠银，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢庭庭，江苏良翰律师事务所实习律师。被告：曾世才，男，1973年11月15日出生，汉族，住湖南省新化县。原告苏州华东天成勘察设计有限公司（下称华东天成公司）与被告曾世才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转普通程序于2019年8月7日再次公开开庭进行了审理。原告苏州华东天成公司的委托诉讼代理人方赞，被告曾世才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华东天成公司向本院提起诉讼，要求判令：1、解除原告与被告之间的《租赁合同》(合同编号：HD-2017-0012)；2、被告将苏州市交还原告，并将苏州市恢复原状，如被告拒不恢复原状的则由被告承担恢复原状的费用；3、被告支付租金和房屋占有使用费暂计123123元；4、被告支付逾期支付租金的违约金暂计3604.15元；5、被告支付物业管理费暂计19834元；6、被告支付2018年3月、4月、5月电费332元；7、被告支付违约金200000元；8、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告华东天成公司明确，第2项诉讼请求变更为要求被告返还案涉房屋；第3项诉讼请求的租金以11193元/月为标准自2018年4月1日计算至租赁合同解除之日，之后占有使用费以11193元/月标准计算至2019年8月31日，以11528.79元/月标准计算至被告实际返还房屋止，还要求曾世才支付2017年9月的租金11193元，根据合同3.1条如因曾世才原因导致合同解除的，应当按照解除当月租金标准支付免租期期间的租金；第4项诉讼请求的违约金是逾期支付租金的违约金，依据为合同4.2条，要求按照11193元为基准分别自2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起均按照日万分之五标准计算至实际给付之日止；第5项诉讼请求的物业管理费以8.86元/月/平方米计算223.86平方米自2018年4月1日计算至合同解除之日止；第7项诉讼请求的违约金是被告任意变更合同的违约金，依据为合同12.1条。原告华东天成公司另明确，如其第7项诉讼请求的违约金得到法院支持，则不再主张第4项诉讼请求的违约金。事实与理由：2017年8月11日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告华东天成公司所有的苏州市，面积223.86平方米，合同就租赁期限、租金支付、违约标准等进行了相应约定。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告按约支付了2017年9月1日至2018年3月31日期间的租金、物业费，2017年9月1日至2018年2月28日期间的电费，之后未再支付相应费用。原告催讨未果，故起诉来院。被告曾世才辩称，1、原告违约在先，租赁合同已于2018年3月31日解除。2017年8月，被告与原告协商将承租原告所有的坐落于苏州市高铁新城南天成路8号的二层202室，原告提供的租赁合同私自将202室改为205室，且房屋面积为223.86平米。被告当即提出合同房屋号不对，要求更正为202室。被告实际使用的房屋为202室，面积比223.86平方米要小得多。原告答复称合同需要院长批准后更改，面积多退少补。被告入住后，不断提出要求更改合同的房号，但原告以各种理由推脱，嗣后，被告告知对方若不修改合同，双方合同将在2018年3月31日截止。原告仍以各种理由搪塞被告，并要求被告交纳223.86平方米房屋的租金、物业费等，并将被告的电停掉并且在门外套上锁。2018年5月24日，在多次沟通无果后，被告前往大厦准备搬走自己的设备，但遭原告阻拦。原告将房门上锁并停电，致损失扩大，对损失扩大部分无权主张赔偿。对于原告的违约行为，被告保留另案起诉的权利。2、即使被告存在违约行为，原告也无权采取断电、上锁的私力救济行为，原告构成违约，应承担违约责任。3、被告没有使用房屋，居然产生电费，与常理不符，且电费是先用后交，可以证明双方在这段时间产生纠纷。4、被告认为合同解除后，在2018年5月24日前往大楼搬离设备，遭遇阻拦，报警，证明原告在合同解除后，不仅不积极采取措施减损，反而故意扩大损失。5、被告保留要求原告承担设备未能使用的损失、经营损失及相应违约责任的权利。在承租方违约导致合同解除的情况下，未履行部分的租金收益可以视为出租方的可得利益损失。经审理查明，2017年8月11日，华东天成公司（出租人、甲方）与曾世才（承租人、乙方）签订《天成大厦房屋租赁合同》一份，其中1.1条约定，乙方自愿承租、甲方同意向乙方出租位于苏州市房屋，建筑面积223.86平方米。该租赁面积是本合同项下计付房屋租赁费及物业管理费的计算依据。3.1条约定房屋租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中2017年9月1日至2017年9月30日为免租期。如果因乙方原因导致本合同被解除的，乙方应当按照合同解除当月的租金标准向甲方支付免租期期间的租金。4.1条约定租金为50元/月/平方米，小计11193元/月，合计134316元/年。该物业租金前两年不变，第三年、第四年开始以3%比率递增，第五年的租房单价为53.05元/月/平方米，租期结束后，如果甲乙双方仍有续租意向，租金双方可另行协商。租赁期内，租赁物由甲方指定的物业公司进行统一的物业管理，乙方必须遵守物业公司相关管理规定。物业管理费为8.86元/月/平方米(每半年支付一次六个月的物业管理费)，包括租赁区域外的公共服务、公共设施维护费、室外公共区域的照明、清洁及保养、生活垃圾清运费、保安服务等。水、电、通讯等费用由乙方承担。在甲方不持异议的情况下，乙方应当按照本合同第1.1条中约定的面积作为依据计算租金、物业管理费以及其他依照租赁面积计算价款的项目。4.2条约定乙方每季度支付一次三个月的租金，先付租金后用房。第一笔费用乙方必须在2017年9月1日前将租金、物业费及有关款项支付给甲方或付入甲方指定的银行帐户。若乙方延迟交纳，每日按月租金的万分之五支付违约金。5.1条约定本合同一经签订，乙方须在签订合同后三日内支付甲方相当于1个月租金11193元作为保证金，保证金不计利息。6.3条约定若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合约的通知后，一个月内仍不履行的，甲方有权随时解除合同。7.2条约定乙方有义务依约交付租金；若乙方拖欠有关费用，则其应以日万分之五的标准向甲方偿付逾期付款违约金。若乙方拖欠租金达30天以上，则甲方有权单方解除合同，收回房屋。12.1条约定本合同一经双方签订，即行生效，对甲、乙双方都具有法律约束，任何一方当事人都不得任意变更和解除本合同，否则，违约方应向对方支付20万元的款项作为违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应赔偿对方经济损失。合同签订后，曾世才向华东天成公司交纳了保证金11193元，双方一致确认该保证金在本案中一并予以抵扣。2017年8月29日，华东天成公司（甲方、房产经营企业）、苏州亚克珀物业管理有限公司（甲方选聘的物业管理企业）（下称亚克珀公司）与曾世才（乙方、租房人）签订《大厦物业管理服务协议》一份，明确乙方所租房屋为苏州市相城区南天成路8号天成大厦二层205室，建筑面积223.86平方米。合同第一条约定物业管理费为8.86元/平方米。物业管理费采用预收制，每年预收一次，物业管理公司于每年的第一个月预收当年物业管理费。又查，亚克珀公司于2018年4月2日向曾世才发出《关于205租户华信图文欠缴房租和物业费催款函》，载明：“根据租户华信图文与我司签订的《大厦物业管理服务协议》和房屋《租赁合同》，租户华信图文租用苏州市，房屋建筑面积223.86平方米，房租租金为50元/月/平方米，服务管理费为8.86元/月/平方米，现应缴纳房租租金33579元(2018/4/1至2018/6/30)，物业管理服务费5950元(2018/4/1至2018/6/30)。我司已催缴多次，截止目前为止尚未收到租户华信图文缴纳的房租租金和物业费。我司要求租户华信图文按照协议履行合约。根据租户华信图文与我司签订的《大厦物业管理服务协议》中第3.5条之约定中依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取管理各项费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；第4.1条之约定中依据协议向物业管理企业缴纳物业管理各项费用；第6.2条之约定中乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补缴，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。《租赁合同》中第6.3条若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合约的通知后，一个月内仍不履行的，甲方有权随时解除合同”。曾世才于同日在该催款函下方签名。亚克珀公司于2018年6月5日又向曾世才发出《关于205租户华信图文欠缴房租、物业费和电费催款函》，载明：“根据租户华信图文与我司签订的《大厦物业管理服务协议》和房屋《租赁合同》，租户华信图文租用苏州市，房屋建筑面积223.86平方米，房租租金为50元/月/平方米，服务管理费为8.86元/月/平方米，现应缴纳房租租金33579元(2018/4/1至2018/6/30)，物业管理服务费5950.2元(2018/4/1至2018/6/30)。电费总计332元(三月份电费173元，四月份和五月份电费共159元)，因贵公司长期关闭租聘场所，无法进入导致费用未结算。我司前期已催缴多次，分别于4月16日、4月28日、5月17日和5月25日发过催缴函，截止目前为止尚未收到租户华信图文缴纳的房租租金、物业费和电费。我司要求租户华信图文按照协议在6月10日之前，把所有欠款交付到物业办公室，否则我公司将采取有效措施，禁止贵公司人员进出租聘场所”。曾世才于2018年6月6日在该催款函下方书写“确认房租、物业费、电费”并签名。再查，2018年5月24日，苏州市公安局相城分局高铁新城派出所接到报警，民警到达现场了解，系曾世才因物业水电费未交与汪淳发生纠纷。另查，亚克珀公司于2019年1月21日出具《情况说明》，授权华东天成公司以其名义通过诉讼方式向曾世才主张2018年4月1日起至曾世才迁出并交还苏州市房屋之日止期间的物业管理费，并明确曾世才向华东天成公司支付前述物业管理费后，亚克珀公司不再另行向曾世才主张前述物业管理费。曾世才对此无异议，同意向华东天成公司支付物业管理费。还查，位于苏州市相城区天成大厦的不动产登记权利人为华东天成公司，权利性质出让，用途科教用地/非居住，建筑面积21821.23平方米。以上事实，由当事人身份信息、《天成大厦房屋租赁合同》、《大厦物业管理服务协议》、《关于205租户华信图文欠缴房租和物业费催款函》、《关于205租户华信图文欠缴房租、物业费和电费催款函》、接处警工作登记表、《情况说明》、不动产权证以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。本案的争议焦点：租赁合同及物业管理服务协议载明的租赁面积是否有误曾世才认为，承租房屋本身并无错误，当初承租的确实是案涉房屋，但门牌号××室，而非合同约定的205室。该房屋面积不到120平方米，远小于合同约定的223.86平方米。其在签订合同当天就发现此问题，要求华东天成公司更改，但对方一直未予更改。因为自己意识不强，认为差额也应该不大，所以才在催款函上签字。为证明其主张，曾世才另提供：证据1、视频一段，拟证明涉案房屋两扇门上原有编号是201、202，华东天成公司在2018年3月31日之后将201刮掉了，将202改成205。证据2、接处警登记表复印件一份，载明2018年5月24日曾世才因物业水电费未交与汪淳发生纠纷报警，曾世才称其于2018年3月31日口头要求解除，5月24日要搬离时遭到物业公司人员汪淳阻拦。证据3、落款为“证明人顾稳”的情况说明一份，曾世才称顾稳为物业公司之前的总经理，拟证明涉案房屋门牌号××室，之后在2018年春节后更改为205室。经质证，华东天成公司对视频显示场所无异议，确系涉案房屋，但证明目的不予认可。对接处警登记表真实性无异议，对曾世才主张的口头解除情况不予认可。对情况说明不予认可，顾稳身份不清楚，该情况说明并不能否定租赁房屋的合同编号为205室。华东天成公司认为，天成大厦的产权登记为一整体，并未分割，内部所有房间门牌编号都是其公司自行编订，并非公安编号，对合同履行并无影响。各房间面积也是其公司自行测量，且将公摊面积一并分摊计入租赁的建筑面积。此做法符合商业用房租赁的市场惯例，曾世才使用房屋也必然要使用大厦公共部位，故应属合理。双方在签订租赁合同当时就已经明确案涉房屋为205室、面积为223.86平方米，该面积是以该房屋套内面积136.07平方米再加上按公摊系数64.52%所得的公摊面积合计得出。曾世才也一直按此面积交纳了二期租金，并在催款函中签字确认，由此亦可说明其对于计租面积并无异议。曾世才所谓真正的“205室”应为203室，该房屋面积是小于涉案房屋的。本院认为，曾世才与华东天成公司签订的《天成大厦房屋租赁合同》，华东天成公司、亚克珀公司与曾世才签订的《大厦物业管理服务协议》，均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，各方均应全面履行各自的合同义务。根据双方陈述可知，华东天成公司交付曾世才使用的房屋确系曾世才要求承租的房屋，故双方就承租标的物本身并无分歧。针对曾世才主张的房屋编号错误导致合同面积错误的抗辩，本院认为，其一，华东天成公司就天成大厦建筑物整体办理了不动产权属登记，其公司有权将该大厦内可分割独立使用的房间自行编号并对外出租，亦有权在不妨碍他人使用的情况下对该编号进行调整，因此，即使涉案承租房屋编号在曾世才租赁前有所调整，也不能仅以此推断该租赁合同上载明的面积有误。其二，曾世才陈述，其在签订合同当天即2017年8月11日立刻发现房屋使用面积不到120平方米，远小于合同载明的223.86平方米，该巨大差异势必导致其应缴纳租金的金额相差悬殊，曾世才理应就此提出异议并在合同履行过程中采取合理方式维护其自身权益。然而，曾世才却按照合同约定的面积、标准交纳租金、物业费至2018年3月底。亚克珀公司于2018年4月及6月二次发函向曾世才催缴2018年4月之后的租金及物业费，该催款函明确载明了涉案房屋编号和租金计算方式，包括租赁面积、支付标准及应缴费期间等，曾世才在催款函上签字确认，在第二次催款函上还写明“确认房租、物业费、电费”。曾世才的上述行为明显与其抗辩相悖，不符合常理。其三，华东天成公司将天成大厦内可分割独立使用的房间出租，承租人在使用承租标的物时亦需使用大厦公共部位及相应设施，华东天成公司公司主张合同约定的建筑面积是将公摊面积按比例计入所得，在租赁双方对此自愿达成合意的情况下，该计算方式并不违反法律法规的规定，此解释亦属合理。综合上述情况，本院认为，曾世才作为具有正常民事行为能力的民事主体，其对租赁标的物的面积应当清楚。华东天成公司将涉案租赁标的物按要求按现状交付曾世才使用，在合同履行过程中，曾世才亦按约定支付租金（至双方纠纷时），曾世才还以书面方式确认了租赁面积、租金及物业费的支付标准，故双方均以自己的行为明确认可了涉案租赁标的物的计租面积，曾世才的相应抗辩缺乏依据，本院不予采纳。关于华东天成公司要求解除《租赁合同》、返还房屋的诉讼请求，本院认为，根据《租赁合同》约定，租金为每季度支付一次三个月租金，先付后用。曾世才未按合同约定支付自2018年4月起的租金，华东天成公司据此要求解除《租赁合同》，符合合同约定，本院予以准许。华东天成公司在起诉状上已经明确要求解除合同，曾世才于2019年2月11日收到诉状副本材料，故本院认定双方之间的《租赁合同》于2019年2月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。华东天成公司要求曾世才返还承租房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于华东天成公司主张的租金、占有使用费。本院认为，曾世才逾期支付租金导致《租赁合同》解除，华东天成公司要求曾世才以11193元/月标准支付免租期即2017年9月的租金，符合合同3.1条约定，本院予以支持。曾世才还应向华东天成公司支付自2018年4月1日起至合同解除之日即2019年2月11日止的租金，经计算为116034.1元。上述租金合计127227.1元，扣除保证金11193元后，还应支付租金116034.1元。曾世才还应支付自2019年2月12日起至2019年8月31日止的占有使用费，经计算为74246.9元，并按11528.79元/月标准支付自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。关于华东天成公司主张的物业管理费。华东天成公司要求曾世才向其公司支付2018年4月1日起至合同解除之日止的物业管理费，已取得了亚克珀公司的同意，曾世才亦同意直接向华东天成公司支付物业管理费，故本院认定曾世才应向华东天成公司支付按223.86平方米以8.86元/月/平方米自2018年4月1日起计算至2019年2月11日止的物业管理费20561.25元。关于华东天成公司主张的2018年3月至5月的电费332元，曾世才在催款函上已予确认，故本院予以支持。关于华东天成公司主张的违约金。本院认为，《租赁合同》12.1条约定的违约金系当事人任意变更和解除合同情况下应承担的违约责任，而案涉《租赁合同》是因曾世才逾期交纳租金由华东天成公司提出而合法解除，华东天成公司依据该条约定要求曾世才承担该项下约定的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。曾世才逾期支付租金，应承担《租赁合同》4.2条约定的违约责任，华东天成公司要求曾世才支付以11193元为基准分别自2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起均按照日万分之五标准计算至实际给付之日止的违约金，合法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告苏州华东天成勘察设计有限公司与被告曾世才于2017年8月11日签订的《租赁合同》于2019年2月11日解除。二、被告曾世才应向原告苏州华东天成勘察设计有限公司返还苏州市相城区天成大厦2层205室房屋。三、被告曾世才应向原告苏州华东天成勘察设计有限公司支付租金116034.1元、占有使用费74246.9元及以11528.79元/月为标准自2019年9月1日起计算至实际返还房屋之日止的占有使用费。四、被告曾世才应向原告苏州华东天成勘察设计有限公司支付物业管理费20561.25元。五、被告曾世才应向原告苏州华东天成勘察设计有限公司支付电费332元。六、被告曾世才应向原告苏州华东天成勘察设计有限公司支付以11193元为基准分别自2018年4月1日、2018年7月1日、2018年10月1日起均按照日万分之五标准计算至实际给付之日止的违约金。上述第一至六项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，账号：32201997436050630022014098，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。七、驳回原告苏州华东天成勘察设计有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币12082元，由原告苏州华东天成勘察设计有限公司负担2910元，被告曾世才负担9172元（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  乔宁宁人民陪审员  沈惠琴人民陪审员  周云生二〇一九年九月三十日法官 助理  唐若娴书 记 员  徐雯依