福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13439号 原告：黄继恕，男，1971年5月4日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 原告：孙岩岩，女，1975年9月14日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。 上列原告共同委托诉讼代理人：林建，福建讴斯森律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：杨嘉欣，福建讴斯森律师事务所实习律师。 被告：胡世聪，男，1991年4月29日出生，汉族，住河南省尉氏县。 委托诉讼代理人：施少杰，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 第三人：胡明明，男，1984年12月10日出生，汉族，住河南省许昌县。 第三人：吴小荣，女，1982年4月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告黄继恕、孙岩岩与被告胡世聪、第三人胡明明、吴小荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄继恕、孙岩岩的共同委托诉讼代理人林建、杨嘉欣，被告胡世聪的委托诉讼代理人周惠婷到庭参加诉讼。第三人胡明明、吴小荣经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄继恕、孙岩岩向本院提出诉讼请求：撤销对黄继恕、孙岩岩购买的位于漳州开发区房屋的查封和排除对其进行的执行。事实和理由：一、（2019）闽0203执异108号执行裁定书认定的事实错误，适用法律错误。本案执行过程中有二个裁定，一是诉讼保全裁定，二是执行裁定。1.诉讼保全裁定：（2016）闽0203民初14452号民事裁定书，裁定内容为：冻结胡明明的银行存款。该裁定仅冻结存款，没有查封胡明明的房产。2.执行裁定：2018年10月22日作出（2018）闽0203执6795号执行裁定：冻结、划拨胡明明、吴小荣的银行存款及利息。或者扣留、提取其等额的收入，或者查封、扣押、拍卖其等值的财产。二者相比，前者裁定不涉及“或者查封、扣押、拍卖其等值的财产”，后者裁定涉及“或者查封、扣押、拍卖其等值的财产”。因此，前者裁定只执行银行存款，没有执行银行存款以外的其他财产，诉讼保全执行过程中查封讼争房屋没有法律依据。由此，该执行保全措施是错误的。而后者裁定“或者查封、扣押、拍卖其等值的财产”，但是其裁定时间发生在2017年9月1日，即黄继恕、孙岩岩已占有使用讼争房屋之后发生的。由此，（2019）闽0203执异108号执行裁定书认定“原告并未在涉案房产被查封前实际占有该不动产”是错误的。3.讼争房屋在交易时并未建成，只是合同权利，不具备不动产的特点，因此本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。二、黄继恕、孙岩岩购买讼争房屋的事实。2015年8月31日，胡明明、吴小荣（被执行人）与漳州鸿基房地产开发有限公司签订合同编号为1420010015080220064856《商品房买卖合同》，胡明明、吴小荣购买了该公司开发的讼争房屋。2016年9月7日，胡明明、吴小荣共同委托李石龙全权办理讼争房屋的相关委托事宜，包括但不仅于出售（交易价格、房款支付、房产交付，签署合同，收取款项，办理产权，过户手续等），并且于委托当日共同在厦门市海沧区公证处办理了（2016）厦海证民字第7929号《公证书》。2016年9月9日，卖方委托人李石龙持公证书及委托书与黄继恕、孙岩岩签订讼争房屋《房产买卖居间协议书》，房产总价57万元，黄继恕、孙岩岩分三次付款，在约定的付款时间里，黄继恕、孙岩岩已经分别向卖方支付到期的二笔款项9.7万元和8万元，同时按约定从2016年7月起负责偿还卖方所欠银行按揭贷款未偿还的全部借款本金和利息，该银行贷款黄继恕、孙岩岩一直偿还至今。第三笔款项54903.97元未到期，到期日为于产权证办理在黄继恕、孙岩岩名下后支付。2017年9月1日从开发商处办理交房手续，黄继恕、孙岩岩收房占有讼争房屋。同时支付水电费公摊、垃圾清理费和物业管理费、装修保证金等全部费用和办理了出入证。黄继恕、孙岩岩收房后对讼争房屋进行装修。房屋装修好后黄继恕、孙岩岩已入住讼争房屋。三、黄继恕、孙岩岩排除执行的事实依据。1.黄继恕、孙岩岩与胡明明、吴小荣对讼争房屋的交易是真实的，通过卖方经过公证的全权委托代理人签订了房屋买卖合同，且支付的对价符合市场价格，合同是合法有效的。2.黄继恕、孙岩岩在法院查封（2018年10月22日）前，于2016年9月9日已签订合法有效的书面买卖合同《房产买卖居间协议书》，即合同时间早于法院查封时间。诉讼保全裁定（2016）闽0203民初14452号民事裁定书，裁定内容并没有查封讼争房屋。3.黄继恕、孙岩岩已按照合同约定支付到期的全部价款，黄继恕、孙岩岩与胡明明、吴小荣签订《房产买卖居间协议》后，并按合同约定支付全部到期款项和到期银行贷款和利息。同时，黄继恕、孙岩岩并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。4.法院查封讼争房屋（2018年10月22日）前，黄继恕、孙岩岩于2017年9月1日已实际占有和使用讼争房屋。5.根据物权法和合同法的相关规定，黄继恕、孙岩岩与讼争房屋具有法律上的因果关系和有直接的利益关系，是讼争房屋的权利人。6.讼争房屋未办理过户登记并非因买受人（黄继恕、孙岩岩）自身原因。因此，申请人复议申请符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十四条的规定。四、其他说明。1.由于本案讼争房屋在交易时其本质是合同权利，讼争房屋是在建工程，当时还不是房屋是期货（期房），即讼争房屋还没有生产出来，不属于法律意义上的不动产。在第一手商品房买卖时，和与黄继恕、孙岩岩交易时并不具备不动产的物权条件，因此在交易时客观上不能当即占有，只有在开发商具备交房时，才能占有、使用。而在本案中，在开发商具备交房时，黄继恕、孙岩岩就第一时间占有本案讼争房屋，并进行使用。2.讼争房屋系房地产公司开发的期房，即不能使用，也不能登记，只是具备合同登记。合同登记与房屋登记是不同的法律概念。本讼争房屋在交易过程中尚不具备不动产权属的登记条件，只能合同登记，而合同登记只能登记在第一手的名下，即卖方胡明明、吴小荣的名下，只有等房地产开发商具备办理产权证时，才能从合同登记转为不动产登记，此时仍然登记在第一手主体的名下，然后通过二手房买卖的程序办理过户登记。因此，在此之前因不能办理过户登记是因为房地产开发商尚不具备不动产登记条件，因此原告也就不具备办理过户登记，在登记条件成立前，讼争房屋已经被法院查封，因此也办理不了过户登记，所以本案讼争房屋并非因黄继恕、孙岩岩自身原因未办理过户登记。综上所述，黄继恕、孙岩岩排除执行申请符合法律的规定。 胡世聪辩称，一、黄继恕、孙岩岩的执行异议理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，以上四个条件缺一不可。本案中，思明法院基于胡世聪申请，已于2016年10月10日根据（2016）闽0203执保1054号裁定书采取了财产保全措施，冻结了胡明明、吴小荣名下位于漳州港招商区的房产所有权，而黄继恕、孙岩岩并未在讼争房屋被查封前实际占有该不动产。故对讼争房屋不享有能够排除执行的权利，其执行异议理由不能成立。二、胡明明、吴小荣并未出卖讼争房屋。黄继恕、孙岩岩曾于许昌市魏都区人民法院就讼争房屋提起过执行异议，案号（2019）豫1002民初762号，该案判决书亦已驳回了黄继恕、孙岩岩的执行异议请求。同时该案中法院已查明，胡明明、吴小荣系为规避法院的执行，出具了并非其真实意思的委托书并进行公证，且胡明明、吴小荣也根本没有收到黄继恕、孙岩岩的购房款。因此，讼争房屋所有权人仍属于胡明明与吴小荣。综上所述，黄继恕、孙岩岩的异议请求没有事实和法律依据，请求依法驳回全部诉讼请求。 胡明明、吴小荣未作陈述。 黄继恕、孙岩岩围绕诉讼请求依法提交《房屋权属信息查询结果证明》、《房产买卖居间协议书》、《借款借据回单》、《个人还贷计划》、非经营性专用发票、回执单、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《办理不动产登记通知》、《借款明细》、（2019）豫10民终1335号民事裁定书，胡世聪围绕答辩意见提交了（2016）闽0203民初14452号民事裁定书、财产保全情况告知书、（2019）豫1002民初762号民事判决书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡明明、吴小荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月31日，胡明明、吴小荣与案外人漳州鸿基房地产开发有限公司签订了一份合同编号为1420010015080220064856的《商品房买卖合同》，约定向该公司购买漳州开发区预售商品房，建筑面积共100.31平方米，套内建筑面积79.78平方米，总价款为500346元，其中于2015年8月31日前交清购房首付款150346元，剩余购房款350000元作为银行按揭贷款；并约定于2017年6月30日前交房。2015年10月26日，胡明明、吴小荣就前述按揭贷款与兴业银行股份有限公司漳州招商局开发区支行签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。约定借款金额为350000元，借款期限自2015年10月26日至2025年10月26日止。 2016年9月7日，胡明明、吴小荣将其对合同编号为1420010015080220064856的《商品房买卖合同》所享有的权利公证委托给案外人李石龙，委托权限包括代为与开发商办理房产交接事宜并代为办理水、电、煤气、电视、电话等交房过户手续；代为办理、领取并保管与上述房产相关的合同、发票、房屋权证等权利凭证，代为缴交相应税费、相关费用；取得上述房产的房屋权证后，受托人有权代为办理上述房产相应的出售、出租手续等。2016年9月9日，李石龙以胡明明（出售方、甲方）代理人名义与黄继恕（购买方、乙方）签订了一份编号为1582341的《房产买卖居间协议书》，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交总价为570000元，分别于2016年9月7日支付97000元，于2016年9月14日支付80000元，2016年7月起的银行贷款329583元由乙方还款，余款54903.97元于产权证办理在买方名下后支付。2018年8月28日，福建源鸿物业服务有限公司永鸿半岛国际物业服务中心出具一份《回执单（客户联）》，载明苏岩岩（即黄继恕配偶）已办理半岛国际6#603房产交付入伙手续。 另查明，2016年9月22日，本院作出（2016）闽0203民初14452号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结胡明明、吴小荣价值230000元的存款或等值财产；后于2016年10月10日冻结了胡明明、吴小荣名下讼争房屋的房产所有权。2017年2月27日，本院作出（2016）闽0203民初14452号民事判决书，判决：“一、胡明明、吴小荣应于本判决生效之日起十日内偿还胡世聪借款230000元及利息（自2016年9月5日起，以230000元为基数，年利率按6%计算至实际还款之日止）；二、胡明明、吴小荣应于本判决生效之日起十日内支付胡世聪保全费1670元”。该民事判决书已于2017年3月23日发生法律效力。因胡明明、吴小荣未履行生效法律文书确定的法律义务，胡世聪遂于2018年10月8日向本院申请强制执行。本院于2018年10月10日立案执行，于2018年10月22日作出（2018）闽0203执6795号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人胡明明、吴小荣的银行存款人民币267809元及利息。或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产”。黄继恕、孙岩岩对本院查封讼争房屋向本院提出书面异议，本院于2019年6月14日作出（2019）闽0203执异108号执行裁定书，驳回了黄继恕、孙岩岩的执行异议请求。之后，黄继恕、孙岩岩在法定期限内提起本案诉讼。 本案审理中，黄继恕、孙岩岩主张已经依约支付了购房款，并于2017年9月1日实际接收了讼争房屋；并提交以下证据予以证明：1.《收据》，载明李石龙于2016年9月7日确认收到黄继恕支付的购房款97000元；2.《抵押合同》，载明胡明明与黄继恕在2016年7月14日约定胡明明向黄继恕抵押帕萨特轿车一台，黄继恕交付黄明明8万元于2016年9月14日归还，未归还时由胡明明提供过户手续；3.《抵销确认书》，载明李石龙作为胡明明代理人与黄继恕于2016年9月14日约定将应付的80000元购房款与胡明明欠款80000元予以抵销。4.现金存款单、银行明细，载明孙岩岩在2016年10月向胡明明银行账户存款4200元，自2016年11月至2018年8月期间每月均向胡明明银行账户转账4000余元。胡世聪对前三份证据的真实性不予确认，并主张胡明明在另案中曾确认并未收到讼争购房款，对现金存款单、银行明细真实性予以确认，但关联性不予确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄继恕、孙岩岩以买受人身份要求停止对讼争房屋的执行，该主张能否成立应以本案是否满足前述条件作为判定依据。黄继恕、孙岩岩认为其购买讼争房屋时，该房屋系期房，因此不应适用前述规定的意见与事实不符，本院不予采纳。案涉《房产买卖居间协议书》明确约定购买的是讼争房屋，至于房屋是否已经实际建成以及是否办理了权属登记均不影响对该交易标的物的认定。 首先，案涉《房产买卖居间协议书》系由案外人李石龙作为代理人签订的，其虽持有胡明明、吴小荣的公证委托书，但该委托书明确约定在取得上述房产的房屋权证后，受托人有权代为办理讼争房屋的出售手续，而在该《房产买卖居间协议书》签订时，讼争房屋尚未办理权属登记，李石龙有权代为出售讼争房屋的条件尚未成就，且也无证据证明胡明明、吴小荣对李石龙的前述售房行为已经予以追认。 其次，黄继恕、孙岩岩主张于2017年9月1日接收讼争房屋，其所主张的占有时间发生在讼争房屋被本院查封之后，且福建源鸿物业服务有限公司永鸿半岛国际物业服务中心出具的《回执单（客户联）》也无法证明具体的收房时间。因此，黄继恕、孙岩岩并未在本院查封前对讼争房屋享有事实上的管理和支配权。 再次，如前所述，李石龙代为出售讼争房屋的行为尚未得到胡明明、吴小荣的追认，李石龙代收购房款的行为也对胡明明、吴小荣不发生约束力。其中《收据》早于案涉《房产买卖居间协议书》的签订之前即已出具，李石龙也无权代表胡明明行使抵销权，因此在案证据无法证明胡明明、吴小荣已经实际收到177000元的购房款。至于黄继恕、孙岩岩所实际垫付的按揭款，可依法另行主张相关权利。 综上所述，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对黄继恕、孙岩岩的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回黄继恕、孙岩岩的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由黄继恕、孙岩岩负担；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  叶茂林 人民陪审员  柯丽英 二〇一九年九月六日 代书 记员  周月娜 附件：本案所适用法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。