贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初250号原告（反诉被告）：贵州鼎恒信商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段28号5楼4号。法定代表人：王亦舒，公司总经理。委托诉讼代理人：胡文骁，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽，女，1978年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王锦程，贵州秉尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄劲帆，贵州秉尚律师事务所律师。被告：钟四新，男，1985年8月20日出生，汉族，住贵州省。原告贵州鼎恒信商业管理有限公司（以下简称鼎恒信公司）与被告张丽、钟四新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序。被告张丽提出反诉，本院予以准许。因不能按照原告提供的地址向被告钟四新送达诉讼文书，本院依法裁定将本案转为普通程序并于2019年8月23日公开开庭进行了审理。鼎恒信公司的委托诉讼代理人阳上兰，张丽及其委托诉讼代理人王锦程、黄劲帆到庭参加诉讼。被告钟四新经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告鼎恒信公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付租金至实际搬离之日止（暂计算至2019年3月9日为297461.1元）；2.二被告向原告支付拖欠的水电费共计38328元；3.二被告向原告支付拖欠费用的逾期违约金（逾期违约金按照合同约定计算至实际付清之日止，暂计算至2019年3月9日，租金的逾期违约金为142448.28元，水电费的逾期违约金为10442.97元）；4.二被告将中大国际广场时尚购物中心B102号商铺恢复原状；5.二被告向原告支付实现债权的费用20000元；6.本案案件受理费、保全费、保全担保费、公告费由二被告承担。事实和理由：2018年3月1日，原告与二被告签订《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，承租商铺号为B102，合同对租赁期限、租金及水电费缴纳等进行了约定。租赁期间，二被告于2018年8月开始拖欠水电费，于2018年10月开始拖欠租金。2018年12月12日，原告向二被告发出催收函，要求二被告及时付清所欠租金、水电费及违约金，否则有权解除合同，由此产生的法律后果由其全部承担。二被告在收到催收函后置之不理，原告遂依据合同约定于2018年12月17日向二被告发出解除合同通知函，解除了租赁合同，但二被告一直未搬离上述商铺。二被告严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如诉请。本诉被告张丽辩称：1.张丽与鼎恒信公司之间的房屋租赁合同已经解除，且该房屋已由鼎恒信公司重新租赁给第三人，张丽因此不存在租金等费用欠付；2.张丽无违约行为，不需承担违约费用，鼎恒信公司应依照合同约定退还履约保证金94354元；3.租赁合同条款中对案件诉讼费、律师费等的约定对张丽显失公平；4.因鼎恒信公司未按合同约定及时履行合同解除手续，才导致商铺不能归还，故合同解除后的所有费用及鼎恒信公司诉请逾期违约金，应由其自行承担；5.鼎恒信公司应及时履行合同解除手续，并协助张丽交还商铺。本诉被告钟四新未作答辩。反诉原告张丽向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同已于2018年7月11日解除；2.被反诉人退还反诉人履约保证金94354元；3.合同解除后的所有费用（包括但不限于租金，水电费，物业管理费等）由被反诉人承担；4.本案诉讼费、律师费、保全费、保全担保费、公告费由被反诉人承担。事实及理由：2018年3月1日，反诉人与鼎恒信公司签订租赁合同，合同对双方权利义务进行了约定。合同签订后，反诉人向鼎恒信公司支付了94354元履约保证金，并按合同支付了各项费用。2018年6月18日，张丽因故不再参与项目经营，并与案外人钟仕凌达成《协议》，将所有持有股权及概括权利义务全部转让给钟仕凌。2018年7月11日，张丽依据双方租赁合同规定向被反诉人书面提出退租申请，并将《协议》交付一份给被鼎恒信公司，表明因股权转让第三人钟仕凌，张丽已经退出“成都小郡肝”经营管理，因此申请解除张丽与鼎恒信公司之间的租赁合同，由鼎恒信公司与第三人钟仕凌签订租赁合同，并明确告知“以后该商铺的经营行为以及所欠贵商场任何费用与我没有任何关系”。鼎恒信公司表示会尽快答复，但直至2018年12月12日，张丽没有接到鼎恒信公司任何答复意见。鼎恒信公司在知晓张丽已退出经营管理的情况下对退租申请不予回复，并与第三人钟仕凌发生实际租赁关系，因此鼎恒信公司主张张丽承担责任于法于理不合，应由案外人钟仕凌承担。反诉被告鼎恒信公司辩称：1.张丽不是适格原告主体，根据租赁合同是张丽、钟四新共同与鼎恒信公司签订，履约保证金是双方共同向鼎恒信公司支付，因此张丽不符合法律关于主体的规定，张丽不具备反诉主体资格；2.张丽提出合同已于2018年7月解除，没有事实与法律依据；3.由于张丽违约，租赁合同约定的解除条件成就，原告解除合同合法，且根据合同约定，所交纳的履约保证金不应退还。经审理查明，2018年3月1日，鼎恒信公司（甲方）与张丽、钟四新（共同乙方）签订《中大国际购物中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同主要约定：1.甲方将负一层B102号商铺出租给乙方使用。2.该商铺的建筑面积约为350.22平方米，承租面积约为192.56平方米，由双方交付商铺时实测且书面确认。3.该商铺只供乙方作餐饮用途，品牌为“成都小郡肝串串香”，甲方保证该商铺能够作为该用途使用。3.2租赁期限为34个月，自签订本合同之日起计算。特别约定：由于甲方对于乙方承租区域的出租权截止到2018年12月31日，乙方在明确知晓此客观情况的前提下，经甲乙双方协商一致，本合同约定的34个月租期，截止2018年12月31日为第一租赁年度，2019年1月1日至2020年12月31日为第二租赁年度……若甲方获得了2019年1月1日后的出租权，本合同约定的第二租赁年度继续执行。4.从乙方开业至2018年12月31日为第一租赁年度，2019年1月1日至2020年12月31日为第二租赁年度。第一租赁年度乙方按每月每平方米245元向甲方支付租金（包括商业管理费、推广费、空调使用费），第二租赁年度乙方按每月每平方米270元向甲方支付租金（包括商业管理费、推广费、空调使用费）。5.按本合同第4.1.1条交付纯租金的，以2个月为一个交租期，乙方应于计租日前5个工作日现给甲方交付该商铺首期租金，其余租金乙方应当在每个交租期最后一个月的25日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。6.乙方应于本合同签订之日向甲方支付94354元的履约保证金，作为乙方履行本合同约定义务的保证。7.如乙方对该商铺作出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使这些装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍可要求乙方在合同终止交还该商铺时，复原、移去或拆走这些改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，且乙方应承担因此而产生的相关费用。8.未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。乙方发生名称变更、股权变更、合伙人变更、出资人变更、收购、重组、合并、清算等行为及事件时，应及时书面通知甲方。甲方不予认可上述行为或事件时，视为乙方违反本合同对转租的约定。如乙方要求提前解除合同，应提前60天向甲方提出书面退租申请，经双方协商一致后合同解除，双方履行完本合同所约定的相关权利和义务，可办理退租手续，履约保证金作为违约金赔偿给甲方。9.合同终止（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还商铺：乙方自费将该商铺内的所有自有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致；商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至甲方交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺状况符合前项规定，由此产生的一切费用由乙方负责，甲方可以在履约保证金中予以扣除，不足部分由乙方补足。乙方遗留的货品任由甲方处置，甲方不承担任何赔偿责任。10.在租赁期内，除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方按本合同预定归还商铺或者甲方自行收铺，履约保证金约定的金额全部作为惩罚性违约金赔偿甲方，若由此造成甲方损失的，乙方还应予赔偿，赔偿包括但不限于甲方的全部损失、甲方支付给第三方的赔偿金、律师费用、通知费用等：未经甲方书面同意，擅自将该商铺转租、转让、转借他人或调换使用的；拖欠支付租金、管理费、宣传推广费、空调使用费、其他费用合计金额达到履约保证金金额的二分之一或逾期累计达到30日以上（包含本数）。11.甲方依据本合同第13.2条或本合同其他条款或法律规定解除合同的，履约保证金约定的全部金额作为惩罚性违约金支付给甲方，并且乙方还要赔偿甲方全部损失，赔偿范围包括但不限于甲方的全部损失、甲方支付给第三方的赔偿金、律师费用、通知费用等。乙方无权要求甲方赔偿任何装修等费用，或就商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔。合同解除后，甲方因清理乙方的装修而支付的费用亦由乙方承担。12.在租赁期内，乙方未在规定时间内交付租金、管理费、空调使用费、宣传推广费等本合同约定的各项费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的5‰支付逾期付款违约金。13.在租赁期限内，乙方未能在规定时间内交付水、电、燃气、空调及其他费用的，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定（两者取金额高的执行）支付逾期付款违约金。逾期达14天以上的，本项目物业管理机构采取停止供应水、电、燃气、空调等的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。14.甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的必要费用（包括律师费）和开支，及甲方因行使本合同项下其他权利而引起的必要费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该费用、开支。合同签订后，张丽、钟四新向鼎恒信公司交纳履约保证金94354元，鼎恒信公司向张丽、钟四新交付了商铺（案涉合同中未附有商铺交付书），张丽、钟四新对案涉商铺装修后开始经营“成都小郡肝”。2018年6月18日，张丽与案外人钟仕凌达成《协议》，主要约定：由钟仕凌支付70000元给张丽吸收张丽29%股份，在2018年6月18日支付35000元，另35000元在2018年2月28日支付所有款项。张丽在此期间（3-5天）须与钟仕凌办理本店相关事宜移交、变更等。张丽需要3-5天完成管理工作交接及商场手续的变更（如商场不予变更，张丽与钟仕凌作出承诺书，说明商铺权益等事由和合理性的个人的债权债务由个人承担）。2018年7月11日，张丽向鼎恒信公司提出《申请》，载明：“本人租赁贵公司商铺经营‘成都小郡肝’，因本人现已退出该项目，故向贵公司申请解除所签《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》，以后该商铺的经营行为以及所欠贵商场的任何费用与我没有任何关系。望贵公司批准为谢。”鼎恒信公司收到上述申请后，未作回复。自2018年10月1日起，张丽、钟四新未向鼎恒信公司支付租金，亦未交纳2018年8月1日起的水电费。中大国际楼层主管通过手机短信向案涉商铺员工催收交费。经案涉商铺员工王昆雄、王永祥、罗丹签收，“成都小郡肝串串香”拖欠水电费2018年8月为13954.4元，9月为13628.4元、10月为10745.2元。2018年12月13日，鼎恒信公司向张丽、钟四新发出《通知函》，其中内容载明二人拖欠2018年10月份、11月份、12月份商铺租金及2018年8月份、9月份、10月份的水电费，要求二人立即缴清拖欠的租金和水电费和违约金。该《催收函》于2018年12月13日经王永丰（案涉商铺员工）签字。2018年12月17日，鼎恒信公司向张丽、钟四新发出《解除合同通知函》，因未缴纳租金已超过履约保证金的二分之一，鼎恒信公司有权单方解除合同，要求在收到本函当日内付清拖欠款项。否则，在您收到本函之日起次日，我公司与您的租赁合同正式解除，所交纳的履约保证金作为惩罚性违约金不予退还，有权要求您赔偿我公司全部损失；要求二人于2018年12月20日前将商铺腾空交付给鼎恒信公司，且商铺装修不得破坏；在收到本函当日内办理各项费用的结算；4.若上述期间办理房屋交付及结算事宜，鼎恒信公司保留运用法律手段实现及向您要求赔偿因上述原因造成一切损失的权利。当日，《解除合同通知函》交由商铺内员工邵银生签收。2019年4月8日，鼎恒信公司（甲方）与贵州中孚律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定乙方代理甲方与张丽、钟四新租赁合同纠纷一审的全部法律事务，代理标准为一般代理，一审阶段代理费为20000元。鼎恒信公司向贵州中孚律师事务所支付20000元。另查明，2019年1月至2月，案涉商铺业主李鑫等与鼎恒信公司签订《商铺委托管理合同》，同意由鼎恒信公司统一对外招租。上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录、《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》、《商铺委托管理合同》、《协议》、《申请》、《催收函》、《解除合同通知函》、《委托代理合同》、转账记录、发票、短信记录、费用清单、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，鼎恒信公司与张丽、钟四新签订的《中大国际广场时尚购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。虽然根据租赁合同约定，签订合同时，鼎恒信公司的出租权截止到2018年12月31日，截至本案法庭辩论结束时，鼎恒信公司仍未提交其在该日期后享有出租权的证据。但在庭后鼎恒信公司补充提交案涉商铺业主委托鼎恒信公司继续管理合同，可认定鼎恒信公司仍有商铺具有对外出租权利。本案的争议焦点归纳：张丽单方面向鼎恒信公司提出解除合同，是否发生合同解除的法律效果；若未解除，租赁合同的解除时间为何时。张丽主张于2018年6月28日将案涉商铺股份转让给案外人钟仕凌，同年7月11日向鼎恒信公司提出申请退出案涉商铺经营，因此张丽与鼎恒信公司之间的租赁关系已经解除的意见。首先，张丽与钟仕凌签订的《协议》中，转让标的为个人投资份额的权益，此为案涉商铺经营人的内部协议，性质上是合同经营权的转让，对外不必然产生变更案涉租赁合同当事人的效力；其次，张丽提交的《申请》中，仅有张丽一人签名，没有同为承租人的钟四新签名，张丽亦未提供钟四新同意张丽转让合同权利义务或者授权张丽同意转让的证据；再次，租赁合同中明确约定，合同乙方发生、股权变更、合伙人变更，要及时书面通知鼎恒信公司，鼎恒信公司不予认可的，视为承租人违约。从张丽提交的《申请》送达视频上，鼎恒信公司工作人员仅收到但未当场表示认可该申请所载明的内容。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，以及租赁合同7.3条“如乙方要求提前解除合同，应提前60天向甲方提出书面退租申请，经双方协商一致后合同解除，双方履行完本合同所约定的相关权利和义务，可办理退租手续，履约保证金作为违约金赔偿给甲方”的约定，鼎恒信公司对《申请》未予答复，亦说明张丽与鼎恒信之间未就合同解除达成一致意见。综上，张丽提交的《协议》与《申请》不能达到单方解除合同目的。即便在张丽递交申请后，房屋租金由案外人钟仕凌支付，但并无证据证明鼎恒信公司已对张丽退出案涉租赁合同约束表示了明示同意，因此张丽仍应与钟四新继续履行案涉租赁合同，承担租赁合同中的义务。根据2018年12月17日鼎恒信公司向张丽、钟四新发出的《解除合同通知函》，因承租人未按该函要求于当日付清所欠租金等费用，次日，案涉合同因鼎恒信公司行使解除权而解除，故本院认定租赁合同解除时间为2018年12月18日。对于张丽提出租赁合同中对案件诉讼费、律师费等实现债权费用的约定显失公平的答辩意见。所谓显失公平，是指一方当事人利用自己的优势或者对方没有经验，致使双方得到权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案张丽、钟四新作为承租人与鼎恒信公司签订租赁合同从事商铺经营活动，具备相应商事行为能力，对合同条款约定的权利义务具有相当的认知，即使双方违约责任约定不一致，亦是经过双方自由意思表示协商而成，张丽亦未举证证明存在显失公平的情形，故对上述抗辩意见，本院不予采纳。本诉部分。鼎恒信公司关于张丽、钟四新支付租金至实际搬离之日止（暂计算至2019年3月9日为297461.1元）的诉请。张丽、钟四新于2018年10月1日起即未支付租金，已构成违约，应按合同约定承担支付欠付的租金、水电费及其他违约责任。依前述，双方租赁合同于2018年12月18日解除，合同解除前为租金，合同解除后为房屋占有使用费。因鼎恒信公司在庭审中表示其于2019年6月18日将案涉商铺自行收回，故张丽、钟四新应支付2018年10月1日至2019年6月18日的房屋租金及房屋占有使用费，原告所计算租金及房屋占有使用费297461.1元，符合合同约定,但实际计算至2019年3月31日。从2019年4月1日起以每月每平方米270元，按承租面积192.56平方米计算房屋占有使用费至2019年6月18日，即270元/平方米×192.56平方米×2个月＋270元/平方米×192.56平方米÷30日×18天＝135177.12元。以上张丽、钟四新合计应向鼎恒信公司支付租金及房屋占有使用费为432638.22元。关于鼎恒信公司要求张丽、钟四新支付拖欠的水电费共计38328元的诉请，与客观事实相符，本院予以支持。对于张丽提出水电抄表单为单方面制作、不认识签收的工作人员的意见。鼎恒信公司向商铺送达水电抄表单，店内工作人员签字确认，已经完成其举证义务。张丽在未举出相反证据的情况下，仅提出上述抗辩，本院不予支持。关于鼎恒信公司要求张丽、钟四新将案涉商铺恢复原状的诉请，由于鼎恒信公司已将商铺自行清空，故该诉请已无事实基础，本院不予支持。关于鼎恒信公司要求张丽、钟四新支付实现债权的费用20000元律师费的诉请。由于张丽、钟四新的违约，导致鼎恒信公司通过民事诉讼程序主张其权利，按照租赁合同的约定，张丽、钟四新支付鼎恒信公司因催讨引起20000元律师费并无不当，本院予以支持。关于鼎恒信公司要求张丽、钟四新支付拖欠租金、水电费违约金的诉请。庭审中，鼎恒信公司提出履约保证金94354元作为惩罚性违约金不予退还的意见。结合查明的事实，租赁合同中不仅约定了张丽、钟四新未按期支付租金、水电费的，应承担相应条款下的逾期付款违约金，同时也约定“甲方依据本合同第13.2条或本合同其他条款或法律规定解除合同的，履约保证金约定的全部金额作为惩罚性违约金支付给甲方……”。在本案中，鼎恒信公司既主张逾期付款违约金，又主张惩罚性违约金，客观上于加重了张丽、钟四新的违约责任。张丽、钟四新违约后，履约保证金转化为违约金，结合履约保证金的金额，在鼎恒信公司未举证证明其实际损失超出履约保证金的情况下，应认定履约保证金作为惩罚性违约金已经足够弥补鼎恒信公司因此产生的损失。因此，本院即以该履约保证金作为违约金，鼎恒信公司不予退还的意见予以支持，但对于鼎恒信公司主张张丽、钟四新支付租金、水电费的逾期违约金的诉请，不予支持。针对反诉部分。鼎恒信公司提出张丽不具备反诉主体资格的意见。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”的规定，未禁止本诉被告之一提起反诉；其次，本案反诉与本诉系基于同一法律关系及相同法律事实，符合法律规定；最后，就本案而言，同为合同当事人的钟四新下落不明，张丽基于合同法律关系提出诉请，是合法行使诉权的表现，如因钟四新未一同提起反诉而否认张丽的主体资格，是对当事人反诉权的不当限制，也不利于解决纠纷，给当事人增加讼累。故对鼎恒信公司该抗辩意见，本院不予采纳。关于张丽要求确认租赁合同已于2018年7月11日解除，退还履约保证金94354元以及合同解除后的所有费用由鼎恒信公司承担的诉请，已在本诉中作出处理，故本院不予支持。钟四新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利，由此产生的不利后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张丽、钟四新于本判决生效之日起十日内向原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付欠付的截止于2019年3月31日租金及房屋占有使用费297461.1元，以及从2019年4月1日起以每月每平方米270元，按承租面积192.56平方米支付至2019年6月18日止的房屋占用费135177.12元，合计432638.22元；二、被告张丽、钟四新于本判决生效之日起十日内向原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付欠付水电费38328元；三、被告张丽、钟四新于本判决生效之日起十日内向原告贵州鼎恒信商业管理有限公司支付律师费20000元；四、驳回原告贵州鼎恒信商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张丽的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8888元，由原告贵州鼎恒信商业管理有限公司负担224元，被告张丽、钟四新负担8664元（本诉案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分的案件受理费）；反诉案件受理费减半收取计1080元，由反诉原告张丽负担。公告费311元，由被告钟四新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  陈红时人民陪审员  侯志勇人民陪审员  马 丹二〇一九年九月二十日法官助理周维玉书记员梁文文