重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2665号原告：重庆市江北区嘉陵公园管理中心，住所地重庆市建新西路4号附1号，统一社会信用代码125001054504302199。法定代表人：陈思宇，主任。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。被告：庞胜辉，女，1976年7月18日出生，汉族，住重庆市江北区。第三人：郝义春，男，1985年12月5日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心与被告庞胜辉、第三人郝义春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心的委托诉讼代理人魏星，被告庞胜辉到庭参加诉讼，第三人郝义春经传票传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系，被告向原告缴纳的保证金20000元，原告不予退还。2、判决第三人立即腾空并向原告退还位于重庆市江北区建新北路X号附X号（重庆市江北区嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房X号）的门面。事实和理由如下：2016年3月1日，原、被告签订《场地租用协议》一份，约定被告续租原告位于嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房2号空间场地面积约13平方米用于经营服装业务，租赁期为2016年3月1日至2018年2月28日，在协议约定的承租期内被告不得改变经营范围、用途以及转租经营，否则原告有权终止合同，未到期的租金以及保证金不退。2018年3月开始，双方继续达成续租协议。2018年10月上旬，原告获悉被告将涉诉门面进行了转租，原告实地查看后，于该月16日向被告发出告知函，要求其在当月底完成整改，否则将终止租赁合同。被告虽然在此期间提供了其与案外人郝义春签订的《场地联营协议》复印件一份（落款时间为2018年7月12日），意欲证明其与案外人郝义春之间系联合经营关系，但是原告对此协议真实性存疑。故提起本案诉讼，请求贵院依法判决。被告庞胜辉辩称，1、不同意解除合同，被告租赁涉案房屋之后在经营服装生意过程中经营不下去了，就与第三人合作经营副食，因为被告与第三人都纳入了黑名单，办理不了营业执照，就以案外人卢飞虎的名义申请的营业执照，名称是江北区卢飞虎副食店，实际上卢飞虎仅是副食店的员工，也享有部分股份，被告与第三人才是投资合伙人。因此不存在原告所称的转租行为。2、涉案房屋被告已经租赁了十几年，均是以被告的名义在缴纳租金，已经缴纳到了2019年5月底。第三人郝义春未到庭陈述相关事实。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《场地租用协议》、续租申请、确认书、授权委托书、《场地联营协议》、食品经营许可证、烟草专卖零售许可证、营业执照、情况说明、发票、转款凭证、江北区机构编制委员会江北编发[2010]39号文件、告知函、证明、回复函、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、产权证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《场地租用协议》，约定：乙方承租甲方位于嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房2号房空间场地面积约13平方米经营服装，租期自2016年3月1日至2018年2月28日，本合同为续签合同，乙方之前缴纳的保证金20000元自动转为本协议保证金，到期无责任偿还。租用期内乙方所有经营手续及税费由乙方自行办理，乙方应注意防火安全、门前三包、综合治理、不得在场外经营，自觉服从甲方监督检查，承租期内乙方不得改变经营范围、用途以及转租经营，否则甲方有权终止合同，未到期的租金以及保证金不退，由此产生的后果由乙方负责。2018年3月2日，被告向原告提出续租申请，续租期限为2018年3月1日至2020年2月28日。原告同意。2018年10月16日，原告向被告发送一份告知函，载明：经我方现场调查，你方名称与营业执照、烟草许可证及食品安全许可证等证件法人名称不符，现我单位特向你致函，限你方于2018年10月30日前完成整改，逾期未整改完毕，我单位有权终止租赁合同，并根据合同相关规定进行严格处理，由此带来的损失由你方自行负责。同年10月24日，被告向原告回复函件，载明：本人自2011年3月1日起与贵中心签订合同，租赁场地经营孕妇装，一直信守合同，诚实经营。后由于市场不景气，经贵我双方协商同意将租赁用途改为烟、酒、特产等。考虑到经营成本和精力，决定和郝又（义）春等几人合伙联营。本人和郝又（义)春由于实际原因无法申办营业执照，故以另一合伙人卢飞虎的名字申请的营业执照和相关证件。由此出现营业执照、烟草许可证及食品安全许可证等证件名称与本人名字不符的情况，但只是联合经营，并非转租经营。后原告向本院提起本案诉讼。本案立案受理后于2019年3月4日将起诉状副本等诉讼文书送达被告。庭审中，原告举示了食品经营许可证和营业执照，显示以涉诉场地房屋为地址，注册登记了个体工商户“江北区卢飞虎副食店”，经营者为案外人卢飞虎，注册日期为2018年7月30日。庭审中，被告举示了一份《场地联营协议》以证明其与第三人之间系联合经营关系。该协议显示：甲方为被告，乙方为第三人。甲方将涉诉场地与乙方联合经营烟、酒、特产等，时间期间为2018年7月15日至2020年1月30日，乙方每月向甲方缴纳经营利润35000元（注包含每年的房租），每六个月支付一次。签订协议时交保证金35000元，协议期满后，结清所缴费用后，不计息5日内退还此保证金。若因国家政策调整或政府相关部门工作要求，需收回门面，终止本协议的，乙方应积极配合并无条件执行，甲方不承担任何经济赔偿。乙方已交费用未到期部分按比例和保证金在5日后退回乙方，协议期满后，乙方有优先合作权。甲方必须保证乙方合法经营，本协议是联营协议，乙方不能以任何借口理由转让给他人经营，否则终止合同收回铺面经营权。涉及经营中的各种费用（包括但不限于税费、所得税、治安费、垃圾清运费等）及其他费用（包括但不限于用水、用电、通讯网络）均由乙方承担。乙方依法经营、证照齐全，法律责任自负。另查明，公安机关对涉案房屋登记的门牌号为重庆市江北区建新北路X号附X号。本院认为，《场地租用协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期限届满后，双方又达成续租意向，租赁关系延续至2020年2月28日。在此期间，双方均应按照协议约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于被告是否存在转租的违约行为。一方面，根据已查明的事实，涉诉房屋截止法庭辩论结束之时，案外人卢飞虎以涉诉房屋为地址，注册登记了个体工商户“江北区卢飞虎副食店”，该个体工商户的经营者也为卢飞虎。被告辩称其与第三人系联合经营关系，卢飞虎只是代为出面登记办理营业执照，对此其并没有举示证据证明，第三人也未到庭对此辩称予以认可，故本院不予采纳。另一方面，被告虽然举示了《场地联营协议》，该协议虽名为联营，但是依据其内容，并不能达到被告辩称的其与第三人之间系联营合作关系的辩称目的。综上，本院认定被告存在违约行为，在原告提出整改要求后其仍然没有整改。根据《场地租用协议》的相关约定，原告要求解除协议并返还房屋的诉讼请求，本案予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同自解除通知到达之日解除。原告向本院起诉解除合同，本院将原告的起诉状副本送达被告之日视为解除通知到达之日，因此本院认定《场地租用协议》于2019年3月4日解除。对于保证金不予退还问题。《场地租用协议》明确约定了承租期内被告不得转租经营，否则原告有权终止合同，未到期的租金以及保证金不退。因此，被告已经缴纳的20000元保证金应当认定为因被告违约导致合同解除的违约金。该笔违约金应由被告支付给原告。现原告实际已经收取了该笔款项，其在本案中无需再将该笔款项归己所有作为一项独立的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心与被告庞胜辉之间的租赁合同关系于2019年3月4日解除；二、被告庞胜辉于本判决生效之日起十日内立即腾空并向原告重庆市江北区嘉陵公园管理中心退还重庆市江北区建新北路X号附X号（重庆市江北区嘉陵公园内中央喷泉旁同聚福大厦过道下方靠管理房2号空间场地）门面；本案案件受理费减半收取1833.58元，由被告庞胜辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年九月十一日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜