江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民初57号原告：黄星，男，1976年12月7日生，汉族，住无锡市新区。委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，江苏东林律师事务所律师。被告：无锡三阳银辉房地产开发有限公司，住所地无锡昇平巷28号2208室。诉讼代表人：薛美娟，无锡三阳银辉房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人:薛俊豪，无锡三阳银辉房地产开发有限公司管理人工作人员。原告黄星与被告无锡三阳银辉房地产开发有限公司（以下简称三阳银辉公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依法组成合议庭于2019年5月15日公开开庭进行了审理。黄星及其委托诉讼代理人王锡良、吴斌，三阳银辉公司的委托诉讼代理人薛俊豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄星起诉请求：一、确认三阳银辉公司因单方解除房屋租赁合同而需返还不当得利678.2万元（含利息）；二、确认上述不当得利债权享有从三阳银辉公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。事实与理由：一、2014年8月10起，三阳银辉公司因经营之需陆续向其借款，至2016年共计656.7665万元，并按年利率24％计息。后因三阳银辉公司无力清偿本息，双方遂签订了一份房屋租赁合同，约定将三阳银辉公司所有的坐落于无锡市人民中路123号的17套房屋出租给其使用，租赁期限自2014年8月10日至2029年8月9日，租金81.6万元/年，其将之前出借的656.7665万元取整为650万元本金及产生的利息冲抵每年应支付给三阳银辉公司的房屋租金，冲抵期限为2014年8月10日至2029年8月9日。房屋租赁合同签订后，三阳银辉公司将上述17套房屋交由其控制使用。二、2017年2月27日，法院裁定三阳银辉公司重整，并指定了管理人。重整程序中，三阳银辉公司管理人收回了上述17套房屋，无视其发出的异议书，将上述17套房屋上网拍卖，致使其对该17套房屋的租赁使用权利落空。房屋租赁合同因此已实际解除，三阳银辉公司多收的剩余租期租金678.2万元即构成不当得利，应返还给其。三、根据企业破产法第四十二条第（三）项的规定，上述678.2万元租金的不当得利属于共益债务，应从三阳银辉公司的破产财产中优先于其他普通债权受偿。四、如果其债权不能被确认享有优先受偿权，其不要求确认为普通债权，亦不主张损害赔偿。三阳银辉公司辩称：一、原告黄星举证的借款均未进入公司账户，款项金额、用途无法查证，对借款的真实性无法判断。二、17套房屋中，大部分已经拍卖。三、即使借款真实，租赁合同也真实有效，黄星也应向管理人申报债权，而不能作为不当得利返还，更不属于共益债务。请求法院驳回黄星的诉讼请求。黄星为证明其诉讼主张，提交了以下证据：证据1，房屋租赁合同，载明：三阳银辉公司将坐落于无锡市人民中路123号707、708、808、906、1104、1701、4002、4101、4401、4402、4501、4502、4504、4505、4507、4508、4510室共计17套房屋（合同载明的1815.27平方米有误，按产权证面积计算为2615.08平方米）出租给黄星；租期自2014年8月10日至2029年8月9日；每套房屋月租金4000元，17套房屋年租金合计81.6万元；租金支付方式，由于三阳银辉公司2014年8月10日开始向黄星借650万元，故同意给予黄星15年的租期后，按约抵冲借款本息，还本付息后双方债务关系结束，黄星按月租金正常向三阳银辉公司交纳；落款处，甲方盖有三阳银辉公司公章，无签名、日期，乙方有黄星签名及日期2014年8月10日。用于证明双方以租金抵冲借款本息。证据2，借款合同，载明：黄星出借给黄耀清100万元用于企业周转，年利率24%，借期自2014年8月10日至2015年8月9日；落款处有黄星、黄耀清的签名和日期2014年8月10日，无三阳银辉公司公章。用于证明黄星与三阳银辉公司有借款合意，在此100万元以外还有其他的借款，但没有订立书面合同。证据3，清单两张，载明：2014年黄星共出借120万元，未归还的本息合计148.8万元，2015年黄星、张彬、丁志强等人出借款项，未归还的本息合计201.7665万元，2016年黄星、黄丽娟、昊昊等人出借款项，未归还的本息合计455.02万元；两份清单上均盖有三阳银辉公司公章及黄耀清的私章。用于证明经黄星与三阳银辉公司对账后，三阳银辉公司确认欠黄星的款项。证据4，黄耀清于2019年3月18日出具的情况说明，载明：黄耀清系三阳银辉公司的法定代表人，公司因经营需要于2014年至2016年期间向黄星借款，并委托黄星筹措资金；公司于2014年5月10日、8月10日两次与黄星签订了借款合同；黄星筹措的资金，既有现金也有银行转账，因为公司当时涉诉，公司账号及黄耀清个人账号均被冻结，故所借款项中的现金直接交付黄耀清，转账则通过公司会计黄丽娟的银行账号收款；至2016年底，本息累计829万余元，公司经轧算，以公司名义出具了两份清单；2016年12月，因三阳银辉公司无力偿还黄星的借款，遂签订2份租赁合同，约定将案涉17套房屋及47F-48F楼面2层出租给黄星使用，以抵偿结欠黄星的借款650万元与250万元（250万元借款一案尚未起诉），租赁期限分别为15年与10年；租期届满后，三阳银辉公司结欠黄星的借款本息全部结清。用于证明借款事实以及签订房屋租赁合同的经过。证据5，在2014、2015年度清单中列明的款项给付人黄丽娟、征汉兵、刘玉龙、丁志强、翁开光、胡振宇、周华、华挥、金德波、吴良军（别名昊昊）、王斌、张彬、吴加成、束英豪等14人于2019年3月18日出具的情况说明，载明：情况说明出具人在清单名下的债权实际为黄星出借给三阳银辉公司的借款，情况说明人不会向三阳银辉公司或黄丽娟主张权利。证明实际债权人系黄星。证据6，无锡市公安局梁溪分局崇安寺派出所于2019年2月14日致本院的函，载明：该所接到摩天360大厦关于法院拍卖房屋租赁纠纷的多次报警，询问该17套房屋的租赁事实。证明房屋被拍卖后，拍卖的人与黄星之间产生了强烈的争执。证据7，三阳银辉公司员工朱永新于2019年4月1日的情况说明，载明：三阳银辉公司将17套房屋与47F-48F楼面于2015年3月～4月期间移交黄星。证明17套房屋已移交给黄星。证据8，黄星与案外人签订的房屋转租合同4份，载明：2015至2016年期间，黄星与无锡市银辉物业有限公司、胡振宇、周雷、钱晓峰分别签订了房屋转租合同。证明黄星将案涉17套房屋中的707、708、808、4504、4505、4402共6套房屋转租给案外人使用。证据9，异议书，载明：黄星委托江苏君诺律师事务所律师王锡良向管理人发送，对管理人未经其同意就将17套房屋拍卖的行为提出异议，告知管理人有租赁事实存在；落款日期2018年1月30日。经质证，三阳银辉公司认为，对证据6真实性无异议，对其他证据的真实性无法确认。黄星主张其给付三阳银辉公司的650万元的构成如下：1.从黄星尾号2477农行卡转入黄丽娟尾号6275农行卡，2016年7月18日的1万元、2016年8月29日的20万元合计21万元；2.从黄星尾号5767建行卡转入黄丽娟尾号6275农行卡，2016年5月30日～2016年9月23日共16笔合计48.5万元；3.黄星指定案外人转入黄丽娟尾号6275农行卡，2015年10月～2016年7月共12笔合计76万元；4.黄星给付三阳银辉公司银行承兑汇票约100万元；三阳银辉公司指定黄星向第三人付款、黄星代三阳银辉公司归还第三人借款本息、黄星向黄建清直接交付现金等合计300万元；5.上述1～4合计545.5万元，计算至2016年12月31日的利息合计107.396万元，本息合计约650万元。另，黄星主张借款本息冲抵租金的计算方法为：650万元从2017年1月计算至2019年4月30日起诉日，利息为273万元。房屋租金从2015年5月1日计算至三阳银辉公司管理人2018年4月底解除租赁合同计3年，房屋使用费81.6万元×3=244.8万元。三阳银辉公司应当返还的款项是650万元+273万元-244.8万元=678.2万元。经质证，三阳银辉公司认为，上述款项均无证据证明进入公司账户，不能证明实际发生；房屋租金，2014年8月，170～180平方米的商铺、办公房屋租金约6500元/月，住宅约5000元/月。2019年5月9日，黄耀清到庭陈述：2014年，三阳银辉公司经营周转不好，其找到黄星希望能借1000万元，实际借到650万元；后，黄星提出要求租赁房屋，其答复等房屋销售后就可以还款；房屋租赁合同是早就准备好的，双方口头约定一年内不能还款，就将房屋出租给黄星；房屋租赁合同上签名、落款日期“2014.8.10”均系后补，公章是其要求办公室加盖的。经质证，黄星、三阳银辉公司对黄耀清陈述的内容均无异议。本院的认证意见：黄星提交的证据1、2、3、6、8、9均系原件，真实性予以确认，上述证据内容可信度高，对黄星待证以租抵债事实的关联性较高，上述证据对于待证事实具有较大证明力，作为定案依据。证据4黄建清的情况说明及到庭陈述属于当事人陈述，证据5、7属于证人的书面证言，不能单独作为认定事实的证据，但作为补强证据，与上述其他证据相互印证，对待证事实亦具有较大证明力，一并作为定案依据。本院审理查明以下事实：三阳银辉公司于2002年6月成立，注册资本2000万元，法定代表人黄耀清。本院于2017年2月27日作出（2017）苏02破申5号民事裁定：受理三阳银辉公司的重整申请，于2017年2月27日作出（2017）苏02破申5号决定：指定无锡融海投资咨询有限公司担任三阳银辉公司管理人。黄星未向三阳银辉公司管理人申报租赁债权。案涉17套房屋，三阳银辉公司与案外人签订转租合同所涉6套房屋中的707、708、808室3套由物业公司使用，三阳银辉公司管理人未接收；房屋4504、4505、4402室3套，由管理人拍卖，本案诉讼前黄星曾阻止买受人进入该房屋使用，本案进入诉讼后，买受人均已正常使用该3套房屋；房屋4507、4508、4510室3套先由管理人使用，后与其他房屋一并拍卖处理。以上事实，有房屋租赁合同、借款合同、清单以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：一、黄星与三阳银辉公司是否存以租抵债的事实；二、三阳银辉公司是否获得了不当得利，该不当得利是否属于共益债务，黄星的债权是否享有优先受偿权？本院认为：关于争议焦点一，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，1.借款合同载明黄耀清借款系用于被告三阳银辉公司的资金周转，黄耀清作为公司法定代表人，有权代表公司对外借款。2.虽然转账的145.5万元系2014年发生，但关于承兑100万元与其他指定付款、代还款形式形成的300万元，根据清单，系经三阳银辉公司确认的公司债务，应认定为公司借款。3.房屋租赁合同上有三阳银辉公司的公章及法定代表人黄耀清的私章，黄耀清亦予以认可，应确认房屋租赁合同真实、有效。据此，本院对黄星主张的以租抵债的事实予以确认。关于争议焦点二，破产申请受理前债务人订立的合同，向对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，因继续履行构成对个别债权人的违法清偿，管理人有权解除合同。本案中，黄星与三阳银辉公司达成以租抵债的协议，黄星出借的借款转化为预付租金。在三阳银辉公司进入破产重整后，黄星未向三阳银辉公司管理人申报租赁债权，管理人有权依据企业破产法第十八条规定行使合同解除权。出租人三阳银辉公司根据合同收取的租金，系有权占有，租金所有权发生合法转移，而租赁合同解除后，三阳银辉公司返还“尚未使用完”的租金，系基于有权占有而向承租人黄星负债，不属于不当得利返还之债。据此，黄星在房屋租赁合同解除之后以租金申报的债权属于普通债权，不属于不当得利产生的共益债务，不享有优先受偿的权利。综上，黄星请求确认其债权优先受偿于法无据，本院不予支持。鉴于黄星明确不请求确认为普通债权，或以合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权，故其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告黄星的诉讼请求。案件受理费57300元（由黄星预交），由黄星负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年九月二十六日书记员  顾梦雨本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由，适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。