福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初1135号 原告（反诉被告）：厦门盛百企业管理有限公司，住所地：厦门市思明区槟榔西码代用社会楼统座9B。 法定代表人：洪跃志，执行董事。 委托诉讼代理人：刘振志、王楚，福建力衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张海盛，男，1961年7月18日出生，汉族，住厦门市集美湖天大区。 委托诉讼代理人：吴钟灵、方志雄，福建磊达律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门盛百企业管理有限公司（以下简称盛百公司）与被告（反诉原告）张海盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛百公司委托诉讼代理人王楚，被告张海盛及其委托诉讼代理人吴钟灵、方志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛百公司向本院提出诉讼请求:1.请求判令张海盛立即将位于厦门市集美区××房屋腾退交换与盛百公司；2.请求判令张海盛按原日租金160元（4800元／30天）的3倍支付房屋占有使用费，从2018年5月1日起至2018年12月1日，使用暂计103200元；3.请求判令盛百公司有权不予退还履约保证金14400元；4.请求判令本案诉讼费用由张海盛承担。事实与理由：于2016年4月5日，原告盛百公司与被告张海盛签订《租赁合同》（编号：Ｗ6Ｄａ02）（以理事实与下简称“合同”），双方约定：第一条盛百公司将位于厦门市集美区××房屋（下简称“租赁房屋”）出租给张海盛使用；第二条租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止，租赁期满合同即行终止；第三条月租金为4800元；第六条及第十三条（一）履约保证金为1400元及盛百公司有权因张海盛逾期未将租赁房屋恢复原状或腾退、交还的情况下，不予退还履约保证金；第十六条（四）张海盛逾期未腾退租赁房屋等情况下，每逾一日，向盛百公司支付原日租金3倍的房屋占有使用费及其他事项。后租赁房屋到期后，盛百公司采用了公开竟租形式对租赁房屋进行招租，张海盛亦参与了竞租活动，但张海盛未取得租赁房屋的后续承租权。盛百公司依法依约多次要求张海盛腾退租赁房屋，张海盛却拒不履行，继续非法占用案涉租赁房屋。 案涉合同是有效合同，案涉房屋系厦门糖酒副食品批发公司所有，将管理经营权利委托给盛百公司，具体的手续已经提交法院，证明案涉合同为有效合同。张海盛从未就案涉房屋整体归还盛百公司提出过归还的请求。且其目前仍占有经营案涉房屋，也未有证据证明其就整体归还向盛百公司提出过请求。盛百公司也多次向张海盛寄送腾退文件，张海盛均未予理会。 综上，原被告双方的租赁合同已于2018年4月30日到期解除被告拒不腾退、交还案涉租赁房屋的行为严重影响了盛百公司的正常生产经营活动。故盛百公司为维护自身合法权益，根据《合同法》及其他关法律规定，特提起诉讼。 张海盛辩称：第一，案涉合同为无效合同。1、案涉房屋无房屋产权证书或其他有效产权凭证，依据《厦门市城镇房屋管理条例》第三十六条第一项及《厦门市房屋租赁管理条例》第十一条第一项之规定，不得出租；2、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》为无效合同。 第2，原告怠于收回房屋。被告于2018年7月18日通知原告前来收回房屋，原告怠于收回房屋。综上，原告要求被告腾退交还房屋、要求按租金的3倍支付房屋占有使用费、要求被告支付2018年7月18日之后房屋占有使用费不予退还履约保证金的诉求均不能成立，请求贵院予以驳回。违约责任的约定因为合同是无效的，也应无效，不予退还的约定也是无效的。 张海盛向本院提出反诉诉讼请求：1.判令盛百公司向张海盛返还履约保证金14400元；2.确认张海盛和盛百公司签订的案涉合同为无效合同；3.判令盛百公司承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：因合同无效而收取的履约保证金14400元，应予返还。盛百公司从未拥有案涉房屋的产权，合同是无效的，也没有产权信息，盛百公司提交的照片，并非案涉房屋，案涉房屋是该些照片后面的仓库， 盛百公司辩称，我方认为合同是有效合同。1、案涉房屋的租赁面积462.2平方米有合同和产权信息上载明，现场的照片也可以证实。2、就退还履约保证金而言，我方认为张海盛违约在先，我方依据合同约定不予退还履约保证金符合事实和法律规定。 本院经审理认定事实如下： 2008年3月25日，张海盛（乙方）与盛百公司（甲方）首次签订《租赁合同》（合同编号为Ｗ08Ｄａ009），双方约定甲方将位于集美××，建筑面积为462.6平方米的房屋按现状出租给乙方使用，租赁期限为自2008年5月1日至2009年4月30日，月租金为2500元，首次租金为7500元，并附有相应手绘图。手绘图显示案涉房屋的地理位置位于集岑路，至东长22米，至北长22.3米，总面积为462.6平方米。合同到期后，双方于2009年3月13日续签一份《租赁合同》（合同编号为Ｗ09Ｄａ003），合同约定租赁期限为2009年5月1日至2011年4月30日。后双方于2011年4月6日签订一份合同编号为Ｗ11Ｄａ02的《租赁合同》，约定租赁期限为2011年5月1日至2014年4月30日，月租金为3335元，首次租金为10005元。后于2014年2月19日，双方续签一份合同编号为Ｗ14Ｄａ02的《租赁合同》，合同约定租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日，月租金为4448元，首次租金为13344元。2016年4月5日，双方签订一份合同编号为Ｗ16Ｄａｏ2的《租赁合同》。合同约定：甲方将位于集美××，建筑面积为462.6平方米的房屋按现状出租给乙方使用，房屋产权用途为仓库，租赁期间为2016年5月1日至2018年4月30日。合同约定租金的收取标准为：按租金面积计价，每平方米10.37元，每月租金4800元；首次租金为14400元，于合同签订时付清，之后每三个月为一期，于每期5日前向甲方支付当期租金。同时合同第十六条违约责任第四款约定：租赁期满或合同终止、解除后，乙方应如期将租赁房屋恢复原状并腾退交还甲方。若乙方逾期恢复原状或腾退交还，则甲方有权按本合同第十三条、第十四条、第十五条等相关条款执行外，每逾期一日，乙方还应向甲方加付原日租金三倍的房屋占用使用费。 合同签订后，双方均按照合同约定的权利义务履行合同。至2018年3月15日，张海盛向盛百公司出具一份《承诺函》，承诺函表明双方签订的《租赁合同》即将到期，张海盛作为承租人有意继续承租案涉房屋，并承诺向盛百公司缴纳5万元保证金作为参加房屋招投标时的投标保证金，并承诺在未中标后于2018年4月30日前清空房屋内的所有物品、腾退房屋交还盛百公司。若未履行承诺，盛百公司有权不退还承诺人缴纳的保证金，逾期未腾退房屋的按中标价的两倍向盛百公司支付租金。盛百公司于2018年4月10日公开发布招标信息，就案涉房屋的租赁权进行招标，经招标确认厦门高新园餐饮管理有限公司取得承租权，张海盛也参与了竞租，但最终未能获得承租权。盛百公司确定新承租人后于2018年7月5日向张海盛寄送了腾退通知。 另，张海盛于2018年7月18日向盛百公司出具《有关的说明》，要求盛百公司收回租赁标的（仓库），为此盛百公司与张海盛召开关于腾退房屋及其说明的会议，会议上张海盛将说明交由盛百公司董事长林源河，会议上由于双方就招标文件是否包括仓库外的三间店面产生争议，因此盛百公司不同意立即来接收仓库，对于该事实张海盛提供了证人证言和相关书证予以佐证。 另查明，案涉房屋（××）系厦门市人民政府建设局1956年批准同意建设，由厦门糖烟酒副食品批发公司自建，《自建房屋申报书》表明案涉房屋的面积为472平方米。1997年5月8日，张海盛与厦门华联糖酒副食品公司（系厦门糖酒副食品批发公司全资子公司）签订《承包经营合同》，约定由张海盛承包集美食品厂，承包期限为五年，从1997年5月1日至2002年4月30日止，每年承包费为750元，厦门华联糖酒副食品公司同意张海盛在厂门市扩建，合同到期后扩建部分无条件归厦门华联糖酒副食品公司所有。《承包经营合同》到期后，双方于2003年6月12日签订《租赁合同》，合同约定厦门华联糖酒副食品公司将集美××原集美食品厂及附属房屋租赁给张海盛，租赁期限为5年，从2003年5月1日至2008年4月30日止，每年租赁费为18000元。合同第九条“乙方（张海盛）因经营需要，对租赁的店面装修改造，在不影响房屋建筑结构的前提下，应报甲方同意后可进行更新改造。装修费用乙方自理，租赁期满后或遇拆迁，房屋装修无偿归甲方所有”及十一条“租赁期满后，本店面如要继续租赁时，在同等条件下乙方有有限租赁的权利”。厦门糖烟酒副食品批发公司于2005年1月1日将××房产委托给盛百公司管理，并承认盛百公司有权经营、出租，对外签订合同并承担相应的权利与义务，委托的管理期限为2005年1月1日至2019年12月31日。另查明，厦门市贸易发展局于2005年出具的《土地权属来源具结书》显示位于厦门市集美区××的土地归厦门糖烟酒副食品批发公司使用，其占地面积为520平方米，用地时间为自1956年，厦门市贸易发展局也确认××土地系厦门糖烟酒副食品批发公司的习惯性用地。 再查明，现门牌号为××-101号、××-103号、××-104号店面系张海盛分别于1989年、1996年由个人出资兴建，无批建手续。根据水电费的缴纳情况，可知××-101号、××-102号、××-103号以及××-104号仅存在一户登记水电用户，并无登记的分表。厦门市集美区盛萍副食品店的法定代表人为张海盛，厦门市集美区盛萍副食品店现门牌××-101号。 以上事实有盛百公司提供的《租赁合同》、《竞租出租房产竞价明细表》、《确认承租人通知书》、腾退通知及邮政投递记录、《厦门市人民政府建设局执照》、《土地权属来源具结书》、《自建房屋申报书》、《证明》及证人的身份证复印件、《内资法人基本信息》、《证明》及附件、《租赁合同》及附图（2008年3月25日签订）、《承包经营合同》、《租赁合同》及附件一《食品厂平面图》（2003年6月12日签）、集美所水费查询清单及福建省电费清单、厦门市集美区盛萍副食品店的工商登记信息、张海盛提供有关《腾退房屋通知书》的说明及情况说明、《租赁合同》、《厦门超越工贸有限公司综合楼交接确认书》、（2014）集民初字第1262号判决书、（2014）厦民终字第2883号判决书，超越工贸公司提供的综合楼二楼《房屋租赁合同》等书证及双方当事人的当庭陈述为证，本院予以确认，并在卷佐证。 本案的争议焦点为：1.租赁合同中附件的内容是否真实？2.租赁合同是否有效？ 1、关于租赁合同中附件内容的真实性问题 张海盛对附件附图的真实性提出质疑，认为盛百公司提交的《租赁合同》都有骑缝章，但附图没有骑缝章，也没有张海盛自己的签名，因此对于附件所证明的内容不予认可；盛百公司认为附图是在租赁合同中的，合同中明确载明“详见附图”，说明合同是由附图构成的，张海盛既然已经在《租赁合同》上签字，就证明对合同的内容都应当是知晓的，因此主张附件内容是真实的。本院认为，自2003年张海盛与厦门糖酒副食品批发有限公司签订《租赁合同》起，合同中就明确约定了租赁范围见附图，后于2008年3月25日签订的合同附图标注的面积与附图面积相同。况且附图部分系重要的合同条款，张海盛在合同上签字确认就能够推定张海盛了解并认可合同的内容，包括附图部分，张海盛质疑其真实性，但并未提出直接有效的证据证明，因此对于张海盛的质疑本院不予支持。本院对于盛百公司提出的附图真实性，本院予以支持。 2、关于租赁合同的有效性问题 张海盛主张《租赁合同》为无效合同，因案涉房屋（仓库部分）无房屋产权证或其他有效产权证书并且未取得建设工程规划许可证，因此不得作为租赁标的；盛百公司主张合同系有效合同，案涉房屋系厦门糖酒副食品批发有限公司所有，将管理经营权利委托给盛百公司，因此盛百公司对案涉房屋享有合法处置权，租赁合同系合法有效。本院认为盛百公司出具的证据表明仓库系厦门市人民政府建设局1956年批准同意厦门糖烟酒副食品批发公司建设，本院认为当时已经具备合法建设的条件，因此仓库确系厦门糖烟酒副食品批发公司合法建设，同时由于厦门糖烟酒副食品批发公司将案涉房屋授权给盛百公司使用并享有处分的权利，故盛百公司有权将案涉房屋（仓库部分）进行租赁，故本院认为关于仓库的租赁合同合法有效。 至于双方争议的其他门面（××-101号、××-103号、××-104号），盛百公司主张系盛百公司所有，张海盛应当腾退返还；张海盛主张门面系1989年、1996年由个人出资兴建，但并未提供合法的批建手续作为证据。虽然盛百公司认为自1997年5月8日，张海盛与厦门华联糖酒副食品公司（系厦门糖酒副食品批发公司全资子公司）签订《承包经营合同》时，合同的标的均包括门面，并约定同意张海盛在厂门市扩建，合同到期后扩建部分无条件归厦门华联糖酒副食品公司所有，但并不能以此推断门面均属于盛百公司所有，况且盛百公司也未提供建造门面的直接材料，据此本院认为根据现有证据和张海盛提供的证人证言，门面确系张海盛个人兴建，但由于无合法建设手续，本院认为系违章建筑，因此租赁合同关于该部分的权利义务约定均为无效。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。盛百公司将案涉房屋租赁给张海盛使用，《租赁合同》中明确租赁的范围包括仓库和店面。现有证明证明，××-102号仓库系合同约定的租赁标的，系经过合法批建手续建设完成，因此对于该标的权属范围内的租赁合同为有效合同。至于其他门面部分（门牌号为××-101号、××-103号、××-104号），本院经查明认定合同中关于该部分的约定为无效。确认合同无效后，产生返还的法律效果。盛百公司出具的证据亦无法证明门面为盛百公司所有，门面系签订《承包经营合同》时既存的历史遗留问题，对门面部分确有争议的，盛百公司可另行诉讼或寻求其他途径救济，本案不再处理。张海盛作为承租人，在租期到期后未办理续租手续、也未及时将房屋腾退，构成违约，因此盛百公司主张张海盛腾退仓库的诉讼请求，本院依法予以支持。盛百公司据此主张张海盛支付房屋占有使用费，本院认定张海盛于2018年7月18日向盛百公司发出接收仓库的申请的，盛百公司由于自身原因不接收仓库这一事实，因此对于盛百公司主张7月18日之后的占有使用费，本院不予支持，对于2018年5月1日至2018年7月18日前的占有使用费，本院依法予以支持。双方签订《租赁合同》第十六条第四款约定，逾期腾退的加付原日租金3倍的房屋占有使用费。合同系双方真实意思表示，因此应当按照双方约定，据此本院支持盛百公司关于支付租金和房屋占有使用费（自2018年5月1日至2018年7月18日）的诉讼请求。同时，《租赁合同》第十六条第三款约定“因乙方原因导致合同终止、解除的，甲方不予退还履约保证金”，但本案中合同终止的原因系合同到期未续租，张海盛也已参与租赁招标，但最终并未中标，故本院认为并非张海盛个人原因导致合同终止，因此不适用该条约定，故盛百公司要求确认有权不予退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持，应当在案后将保证金退还张海盛。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告张海盛应在本判决生效之日起十日内将位于集美区××-102号的房屋退还交与原告厦门盛百企业管理有限公司； 2、被告张海盛应在本判决生效之日起十日内向原告厦门盛百企业管理有限公司支付房屋占有使用费（按照160元/天的标准，自2018年5月1日起计至2018年7月18日止）； 3、原告厦门盛百企业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向被告张海盛返还履行保证金14400元； 4、驳回原告厦门盛百企业管理有限公司其他诉讼请求； 5、驳回被告张海盛其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2652元，减半收取1326元，由被告张海盛负担663元，由原告厦门盛百企业管理有限公司负担663元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；反诉案件受理费160元，减半收取80元，由张海盛负担（已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 王 峰 二〇一九年九月三日 书记员 陈达旺 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十二条合同的权力义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”  4