云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初551号原告：云南金泰房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市人民中路168-178号武成商业步行街南幢五层S7号。法定代表人：李汝羲，总经理。委托诉讼代理人：吴雪琼，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：余美娟，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被告：国家税务总局昆明市官渡区税务局（原昆明市官渡区地方税务局），住所地：云南省昆明市官渡区宝海路519号。法定代表人：祝建昆，局长。委托诉讼代理人：葛永坤，云南永天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马晓芳，云南永天律师事务所律师，特别授权代理。原告云南金泰房地产开发有限公司（以下简称：金泰公司）与被告国家税务总局昆明市官渡区税务局（以下简称：官渡税局）委托代建合同纠纷一案，本院于2014年6月27日作出（2013）昆民一初字第102号民事判决，金泰公司、官渡税局均不服提出上诉，云南省高级人民法院于2015年1月21日作出（2014）云高民一终字第352号民事判决，已经发生法律效力；云南省高级人民法院经审判委员会讨论决定，于2015年7月29日作出（2015）云高民监字第5号民事裁定，再审本案；并于2017年12月19日作出（2015）云高民再终字第67号民事裁定，裁定撤销（2014）云高民一终字第352号民事判决及（2013）昆民一初字第102号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月23日组织双方当事人进行证据交换，并于2018年7月26日公开开庭进行了审理。金泰公司的特别授权代理人吴雪琼、余美娟，官渡税局的特别授权代理人葛永坤均到庭参加了诉讼。期间，经当事人书面申请给予调解时间，该期间依法扣除审理期限；并依法报经本院院长批准延长本案审理期限六个月。本案现已审理终结。金泰公司向本院提出诉讼请求：1.官渡税局支付拖欠的“昆明市馨逸雅筑商务写字楼”开发建设费用65370253.68元、资金占用费37075828.88元（自2008年8月起至2018年5月止），上述两项合计102446082.56元；2.官渡税局支付从2018年6月1日起至付清全部款项之日止的资金占用费（以拖欠的开发建设费65370253.68元为基数，按银行同期贷款利息的2倍计算）；3.官渡税局承担本案诉讼费、审计费。事实和理由：2006年8月，官渡税局通过云南国内招标有限公司发布“官渡区地方税务局办公楼、配套设施、住宅工程委托开发项目比选”招标文件，经过比选，金泰公司中标。2006年8月25日，双方针对案涉办公楼的开发建设签订《合同书》、《协议书》、《补充协议》，金泰公司按合同约定完成了案涉工程的开发建设，并于2008年8月将案涉办公楼以及配套设施移交官渡税局使用至今。案涉办公楼及配套设施的开发费用经鉴定为119020253.68元，扣除官渡税局土地转让价53650000元，官渡税局尚欠金泰公司开发建设费用65370253.68元未支付。官渡税局答辩称：1.双方形成的是委托代建合同而非商品房买卖合同，官渡税局向金泰公司支付的是委托代建报酬，应按案涉工程造价支付；2.按照双方《合同书》约定，官渡税局向金泰公司转让土地使用权后，金泰公司应将土地使用证交由官渡税局指定的土地部门进行代管，并支付履约保证金300万元，金泰公司未履行上述义务属于严重违约；3.案涉工程完工后，金泰公司拖延移交竣工验收资料，致使案涉工程审计工作拖延，期间造成的损失应由金泰公司自行承担；4.原审诉讼过程中，因金泰公司的原因导致本案进入再审、重审程序，期间损失应由金泰公司自行承担；5.金泰公司承建案涉工程资金来源为自筹，相应贷款利息应由金泰公司自行承担；6.金泰公司建成的办公楼应归属官渡税局，且官渡税局已经支付了5365万元的代建报酬，金泰公司将办公楼及土地登记在自己名下的行为属于侵占国有资产，且金泰公司还将办公楼及土地办理抵押用于向银行贷款，增加了官渡税局追回被侵占国有资产的难度。综上，请求驳回金泰公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下法律事实：2006年8月11日，昆明市官渡区地方税务局（以下简称：官渡地税）作为比选人委托云南国内招标有限公司发布《招标文件》，邀请符合条件的房地产开发商参加比选，为案涉“官渡区地方税务局办公楼、配套设施、住宅工程委托开发项目”提供房地产开发服务。2006年8月16日，金泰公司递交了《投标文件》。2006年8月17日，官渡地税向金泰公司发出《中选通知书》，确认金泰公司为本次招标的中选人。2006年8月25日，官渡地税（甲方）与金泰公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将昆明市官渡区关上宝海路203号35.13亩土地，委托乙方根据甲方使用功能和国家立项批复及城市建设规划的要求，进行统一规划建设，改扩建办公业务用房及配套设施、绿化、道路、车库等，办公区的建设规模根据甲方的使用功能和国家立项批复要求，报经城市规划部门批准的文件为准。合同第二条“项目实施方式”约定：“1、甲方将35.13亩土地（其中，划拨用地6.35亩，综合用地28.78亩）使用权转让给乙方（并签订土地转让合同），土地使用权证由甲方指定土地部门进行代管，并进行他项权益登记和支付履约保证金300万元，作为乙方建设办公区的履约担保。具体事宜以双方签订的土地转让合同为准。2、甲方转给乙方的国有资产按国有资产处置相关规定办理，国有资产转让价以双方认可的评估价为准，价款作为甲方置换办公区的建设投资款。待建设方案报批相关部门批准后，双方再签订办公区转让合同。……。4、办公区竣工验收、整体交付使用后，乙方将办公区的土地及房屋转让移交给甲方，同时甲方返还履约保证金，撤销土地使用证上所设的他项权益。”第四条“项目定价方式”约定：“办公区造价待项目建设完成后，以审计部门最终的审计造价为准。”第六条“双方责权”约定：“一、甲方的责权：1、签订合同后，尽快将土地使用权转让给乙方，配合乙方办理土地转让的有关手续。2、完善建设用地上现有建筑物的拆迁工作，三通一平后并于2006年11月1日前将土地移交乙方。……。4、按双方确认的建设规划设计方案，配合乙方向市、区政府及市、区规划土地部门申请建设用地位置的置换。……。7、办公区工程建设验收合格后，甲方应在竣工结算完成后30个工作日内接收该项目工程，并办理相关产权交接手续。二、乙方的责权：1、负责办理与项目工程建设相关的政府职能部门的协调工作，完善各项手续，使项目能够顺利实施。……。6、甲乙双方签订本合同后15天内，乙方向甲方提交保证金100万元，作为本项目工程的前期履约保证金，待手续完善齐全，项目开工后，保证金退还乙方。7、按规定的建设周期时限，竣工验收后按审计部门认定的最终结算为准，双方债务清算完毕后，30个工作日内房屋产权证、土地使用权证等按转让方式移交甲方，并完善各种手续。”第七条“其他约定”约定：“……。4、办公区项目验收合格后，甲、乙必须按国家建设工程价款结算办法规定进行项目结算。”第八条“违约责任”约定：“……。3、工程建设完工后，在甲方未付清办公区建设价款时，项目工程所用土地和该建设项目工程产权由乙方（或乙方委托机构）代管，甲方不能用其产权进行融资行为（用于支付乙方款项除外），否则应赔偿乙方的直接经济损失。……。”2006年9月27日，官渡地税（甲方）与金泰公司（乙方）签订《协议书》，就甲方依法取得的土地使用权转让给乙方与乙方在该块土地上建盖的办公大楼及附属设施进行置换事宜达成如下一致意见：“一、甲方的土地位于云南省昆明市官渡区关上宝海路203号，该土地使用的面积为22626.78平方米（合33.94亩）。二、甲方土地使用权证的证号为：昆国用（2002）字第00223号、昆国用（2006）第00633号、昆官完国用（2006）第10610103857号、昆官完国用（2006）第10610103858号、昆官完国用（2006）第10610103859号、昆官完国用（2006）第10610103860号，土地取得方式为：出让（29.92亩），转让（4.02亩），用途为：综合用地和商业用地。三、乙方受让该宗土地的目的为：作为官渡区地方税务局新建办公区的建设用地和乙方的开发用地。四、关于土地使用权转让及地上附着物处理的约定双方另以补充协议约定。五、土地转让费及地上附着物的补偿费乙方暂不支付给甲方，用作扣减甲方日后向乙方支付办公区的价款，办公区建设需经双方确认并经相关部门批准。六、办公区造价控制在甲方要求的范围内，最终办公区的价格以审计部门审计的价款为准。七、办公区建设的有关手续由乙方负责办理和完善，甲方在相关手续办理方面给予协助。八、与原土地相关的土地使用权证、房屋所有权证的移交时间和方法以委托开发合同约定为准。甲方需向乙方提供原土地上的相关资料。九、土地使用权与办公区所有权置换后，且各项手续办理完毕后，甲方的各项与土地使用权相关的权利、义务一并转移给乙方；办公区建成后，乙方的各项与办公区所用权相关的权利、义务也一并转移给甲方。……。”同日，双方签订《补充协议》（土地使用权转让协议），约定：“……。三、乙方受让该宗土地的目的为：作为官渡区地方税务局新建办公区的建设用地和乙方的开发用地。土地使用权转让后由此涉及到的土地用途变更、规划手续、项目审批手续由乙方负责办理和完善，所涉及的手续办理和费用由乙方承担，同时在手续办理方面甲方给予协助。……。八、本次土地使用权转让价款乙方不直接向甲方支付，而直接用于冲抵甲方将来应向乙方支付办公区建设的工程价款，并最终根据土地使用权转让价款与甲方应支付的工程价款总额的实际进行结算，多退少补。九、土地使用权转让手续由乙方负责办理，甲方根据情况给予配合。所涉及的税费按照法律规定各自承担。……。”同日，双方还签订《补充协议》（地上附着物补偿协议），约定甲方现有土地上建筑物情况以评估报告为准，并以评估价值作为对房产、建筑物的补偿价格，对建筑物的补偿价款甲方将其与土地使用权转让价款一并冲减甲方应支付的新建办公区的价款。官渡地税委托昆明易利嘉房地产评估有限公司对官渡区关上宝海路所属地块房地产进行价值评估，昆明易利嘉房地产评估有限公司于2006年9月5日至2006年9月11日期间进行了评估作业，并于2006年9月11日出具《昆易评字（2006）第0912号房地产估价报告》，确定评估对象在评估时点（2006年6月26日）的价值合计为53645188元（其中：土地评估总价为38948209.98元，建筑物、构筑物评估总价为11122549.17元）。2006年10月20日，官渡地税（甲方、转让人）与金泰公司（乙方、受让人）签订《协议书》，约定官渡地税将其所有的土地使用权座落于官渡区关上镇上苜蓿村股份合作社，使用权属面积：33.94亩转让给金泰公司，并约定土地使用权的转让费以省、市局批准价格5365万元为准，双方有以土地置换办公楼的意向性，待官渡地税办理完善相关发改立项、采购等手续后再行履行。2006年10月27日，官渡地税（甲方、转让人）与金泰地产（乙方、受让人）签订六份《国有土地使用权转让合同》，约定甲方将其座落于官渡区关上镇上苜蓿村股份合作社、昆明市关上宝海路219号、昆明市关上宝海路203号的[昆官完国用（2006）第10610103860、10610103858、10610103857、10610103859号；昆国用（2006）第00633、00754号]土地使用证项下合计18392.86平方米商业用地及4234.86平方米机关团体办公用地转让给乙方，并于2006年10月31日办理了上述六份转让合同的公证。金泰公司为此支付了相应契税，受让了上述土地使用权证项下土地，并取得了[昆国用（2008）第00162号]、[昆国用（2007）第00027号]、[昆国用（2007）第00028号]、[昆国用（2007）第00031号]、[昆国用（2007）第00030号]、[昆国用（2007）第00032号]土地使用权证。2007年8月1日，金泰公司取得“馨逸雅筑小区商务办公楼”用地项目《建设用地规划许可证》；2009年8月5日，金泰公司取得“商务办公区”建设项目《建设工程规划许可证》；2009年9月，金泰公司取得“商务办公区”工程《建筑工程施工许可证》。2009年3月3日，昆明市发展和改革委员会向金泰公司出具《关于对“馨逸雅筑”建设项目核准的批复》（昆发改审批办[2009]29号）。2008年6月18日，案涉工程“馨逸雅筑商务写字楼”项目通过五单位竣工验收合格，并于2008年11月6日取得《建设工程竣工验收备案表》。金泰公司于2008年11月11日取得［昆明市房权证官字第××号]《房屋所有权证》（房屋坐落：昆明市馨逸雅筑-商务写字楼；结构：钢混结构；房屋总层数：14；建筑面积：19032.2㎡；设计用途：非住宅）。2008年7月5日至2008年9月2日期间，金泰公司向昆明银海物业服务有限公司就涉案建设完毕的办公楼以及配套设施进行了移交，昆明银海物业服务有限公司系官渡地税委托的物业公司。本案原一审审理过程中，本院委托云南中正司法鉴定所对金泰公司开发建设的官渡区关上宝海路昆明市馨逸雅筑商务写字楼的工程造价以及该写字楼的房屋配套设施（不包含土地费用）（以开发当时作为时间点）的价值进行鉴定，云南中正司法鉴定所作出云中司[2014]第014号司法鉴定意见书，鉴定结果：昆明市官渡区关上馨逸雅筑商务写字楼及其配套设施工程鉴定工程造价为91400434.74元。同时载明，该鉴定结果含拆迁补偿费、勘察设计及前期费用、建筑安装工程费用、基础配套设施工程费用、开发期间财务成本、开发管理费、开发利润，土地费用23712069.83元则不在委托鉴定范围而不作鉴定。另查明，根据《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》、《深化党和国家机构改革方案》、《国务院机构改革方案》，昆明市官渡区国家税务局、昆明市官渡区地方税务局合并为国家税务总局昆明市官渡区税务局，并于2018年7月20日挂牌。还查明，在本院审理的官渡税局诉华夏银行股份有限公司昆明官渡支行、金泰公司、昆明美景建筑工程有限公司、刘丕菊、裴柏楠、裴文胜、侯振敏案外人执行异议之诉一案中，本院作出已经发生法律效力的（2018）云01民初3227号民事调解书，确认双方达成的调解协议合法有效，调解协议的主要内容为：金泰公司、昆明美景建筑工程有限公司、刘丕菊、裴柏楠、裴文胜、侯振敏截止2019年4月12日尚欠华夏银行股份有限公司昆明官渡支行借款本金、利息以及律师费、保全费、诉讼费共计43772950.46元，官渡税局自愿代金泰公司向华夏银行股份有限公司昆明官渡支行偿付上述欠付款项，官渡税局代金泰公司所偿付的上述欠付款项应在本案审理的官渡税局尚应支付的工程价款中予以扣减；还约定金泰公司同意协助配合官渡税局办理昆明市官渡区关上宝海路519号“馨逸雅筑”商务写字楼产权过户登记的相应手续，将该商务写字楼的产权登记权利人变更到官渡税局名下。该民事调解书生效后，官渡税局按调解书约定内容通过银行转账将代付款43772950.46元汇入本院账户，本院于2019年8月19日将该款发放给华夏银行股份有限公司昆明官渡支行，即官渡税局已按照该民事调解书的约定内容实际履行了代付款支付义务。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.金泰公司与官渡税局之间建立的是何种法律关系；2.官渡税局应向金泰公司支付的委托代建费用是多少；3.尚欠委托代建费用的利息应否支持以及如何计算。本院认为，官渡地税与金泰公司经过公开招投标程序并于2006年8月25日签订的《合同书》（以下简称：8.25合同），以及于2006年9月27日签订的《协议书》（以下简称：9.27协议）、两份《补充协议》和2006年10月20日签订的《协议书》（以下简称：10.20协议），均是双方当事人在平等自愿的基础上意思表示一致达成的契约，且不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，也未侵害第三人和社会公共利益，上述合同、协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，即双方当事人应当按照协议约定全面、认真、诚实地履行自己的义务。后因国家机构改革，官渡地税与昆明市官渡区国家税务局合并为国家税务总局昆明市官渡区税务局，并于2018年7月20日挂牌，官渡地税在上述合同、协议中的权利义务依法当由官渡税局承受，金泰公司对此亦无异议，本院对此予以确认。首先，关于金泰公司与官渡税局之间建立的是何种法律关系的问题。金泰公司主张双方建立的是委托开发房地产法律关系，官渡税局则主张双方建立的是委托代建合同法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”由此可见，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，对此，根据《最高人民法院民事案件案由规定》第81条关于房地产开发经营合同纠纷的规定，房地产开发经营合同纠纷包含委托代建合同纠纷，合资、合作开发房地产合同纠纷和项目转让合同纠纷三种类型，而委托代建合同则是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋、并向受托房地产建设企业支付酬金的协议；委托人应当享有土地使用权、承担立项等建设成本并向代建人支付酬金，代建人则应当具有相应资质，并利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动。其一，从合同目的看。根据本案查明的法律事实，原官渡地税享有昆明市官渡区关上宝海路203号35.13亩土地的使用权，以及在该土地上所建盖的办公楼及相应建筑物的合法权益，其通过招投标程序与金泰公司签订合同及一系列协议、补充协议的真实意思表示的本质就是在案涉土地上建盖新的且具备符合使用要求的案涉办公楼，但原官渡地税并不具备开发建设办公楼的资质和能力，故而委托具有房地产开发经营资质的金泰公司代为实施办公楼的建设，换言之，原官渡地税并没有想通过委托金泰公司在案涉土地上开发经营房地产获利的目的；与此同时，金泰公司经过投标并中标的方式与原官渡地税签订合同及一系列协议、补充协议的真实意思表示的本质就是利用其享有的开发房地产的资质和能力，在案涉土地上通过为原官渡地税建设案涉办公楼的方式获取相应合法的报酬，换言之，金泰公司所开发建设的案涉办公楼并不能对外销售给不特定的第三人，只能按照原官渡地税的使用要求和国家规划部门的项目批准进行开发建设，建成后即应按照合同约定将案涉办公楼交付给原官渡地税占有、使用并享有物权权利。由此可见，原官渡地税与金泰公司签订合同及一系列协议、补充协议的目的，并非是想通过对案涉土地的开发经营并对外销售获取相对应的利益对价，而是利用金泰公司的房地产开发经营资质为原官渡地税建设符合约定用途的案涉办公楼，且该案涉办公楼在建成后应由原官渡地税享有相应物权权利，亦即双方真实的合同目的是原官渡地税委托金泰公司进行案涉办公楼建设，而非双方合资、合作开发房地产或房地产开发经营项目转让甚或所谓的委托开发房地产。其二，从合同履行看。虽然在双方签订的合同及一系列协议、补充协议中，约定原官渡地税应将案涉土地使用权转让给金泰公司，金泰公司在案涉土地上建盖案涉办公楼后，再将案涉土地及之上建盖的案涉办公楼的物权权利转让回转给原官渡地税，双方也按照该约定通过签订《国有土地使用权证转让合同》的方式将案涉土地使用权转让登记在金泰公司名下，但是，综观整个合同、协议约定的履行方式和顺序，将案涉土地使用权转让在金泰公司名下是为了更好履行其受托为原官渡地税建盖案涉办公楼的义务，便于办理案涉建设工程相应的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等批准许可文件，而非是金泰公司独自享有案涉土地相关权益自行申请立项审批进行房地产开发建设经营。正如双方所签8.25合同第六条“双方责权”第二项“乙方的责权”约定“负责办理与项目工程建设相关的政府职能部门的协调工作，完善各项手续，使项目能够顺利实施”；在金泰公司建盖完成案涉办公楼后，双方所签合同、协议均约定金泰公司应将案涉土地和办公楼转让回转给原官渡地税，期间，金泰公司对案涉土地和办公楼的产权仅是代管，正如双方所签8.25合同第二条“项目实施方式”第4项约定“办公区竣工验收、整体交付使用后，乙方将办公区的土地及房屋转让移交给甲方”，以及第八条“违约责任”第3项约定“工程建设完工后，在甲方未付清办公区建设价款时，项目工程所用土地和该建设项目工程产权由乙方（或乙方委托机构）代管，甲方不能用其产权进行融资行为（用于支付乙方款项除外），否则应赔偿乙方的直接经济损失”。由此可见，金泰公司通过转让方式取得案涉土地使用权并以其名义办理相关用地、建设规划许可证照，仅仅是为了履行双方所签合同及一系列协议、补充协议的约定，最终的履行目的和指向是按照约定为原官渡地税建盖符合专门使用要求的办公楼，并将该办公楼和土地的物权权利转移登记给原官渡地税，而非是金泰公司独立以自己的名义对案涉土地和办公楼进行开发建设经营。其三，从整个地块看。根据本案查明的法律事实，现双方所签合同及一系列协议、补充协议约定的33.94亩土地上建盖完成了两个部分，即由官渡税局占有使用的10.33亩土地及之上的案涉办公楼，金泰公司定向和对外销售的住宅商品房，该事实状态与双方所签9.27协议第三条约定“乙方受让该宗土地的目的为：作为官渡区地方税务局新建办公区的建设用地和乙方的开发用地”相符，也就是说，在双方所签合同及一系列协议、补充协议中，就住宅商品房部分是双方允许金泰公司独立开发建设经营的房地产项目部分，金泰公司可针对该部分土地的开发利用进行房地产项目经营，而案涉土地和办公楼部分，如前所述，从合同目的和履行看，均非允许金泰公司独立进行房地产开发建设经营。换言之，在双方所签合同及一系列协议、补充协议约定的33.94亩土地上，原官渡地税与金泰公司实际上建立了两种法律关系：一种是针对案涉土地和办公楼的委托代建合同法律关系，一种是针对定向或可对外销售的住宅商品房部分涉及的土地使用权转让法律关系。就两者关系而言，住宅商品房部分涉及的土地使用权转让法律关系显然是为了更好的履行委托代建合同法律关系，有效保证和降低原官渡地税委托金泰公司代建案涉办公楼所应支付的建设成本和相应酬金，不能因金泰公司确有独立开发建设并对外销售经营住宅商品房的行为而掩盖或吸收双方签订合同及一系列协议、补充协议所欲实现的最为主要和重要的目的——委托金泰公司代建案涉办公楼。因此，金泰公司提出双方建立的是委托开发房地产法律关系的主张不成立，本院不予支持；而官渡税局抗辩提出双方建立的是委托代建合同法律关系，有事实和法律依据，本院予以支持，进而，本院将在此法律关系项下审理并确定双方当事人的权利义务。其次，关于官渡税局应向金泰公司支付的委托代建费用是多少的问题。其一，针对建设工程价款司法鉴定。根据本案查明的法律事实，虽然双方所签合同及一系列协议、补充协议约定“办公区造价待项目建设完成后，以审计部门最终的审计造价为准”、“办公区项目验收合格后，甲、乙必须按国家建设工程价款结算办法规定进行项目结算”、“办公区造价控制在甲方要求的范围内，最终办公区的价格以审计部门审计的价款为准”，但案涉办公楼于2008年6月竣工验收合格并于7-9月交付原官渡地税实际占有使用至今，双方因争议均未能完成委托审计部门对案涉办公楼建设工程价款的审计结算，且在本院原一审诉讼期间，应原官渡地税的要求，本院曾准许由原官渡地税协调案涉办公楼及配套设施建设工程价款的审计事宜，却协调未果，原官渡地税遂同意金泰公司的司法鉴定申请，由本院将案涉办公楼及配套设施的建设工程价款依法委托司法鉴定机构进行司法鉴定，故案涉办公楼及配套设施的建设工程价款应以本院在原一审中依法委托云南中正司法鉴定所所作司法鉴定意见书作为确定依据。其二，针对案涉办公楼及配套设施的建设工程价款的确定。现双方当事人对于依据该司法鉴定意见书确定案涉办公楼及配套设施的建设工程价款均无异议，争议的仅是怎样依据该司法鉴定意见书的建设工程价款分项鉴定意见加以确定案涉办公楼及配套设施的最终造价。该司法鉴定意见书的鉴定结果为：昆明市官渡区关上馨逸雅筑商务写字楼及其配套设施工程鉴定工程造价为91400434.74元，同时载明，该鉴定结果含拆迁补偿费、勘察设计及前期费用、建筑安装工程费用、基础配套设施工程费用、开发期间财务成本、开发管理费、开发利润，土地费用23712069.83元则不在委托鉴定范围而不作鉴定。对此，双方存有争议的部分是开发期间财务成本、开发管理费、开发利润和土地费用23712069.83元，对其他部分则无争议，本院对于双方无争议的部分予以确认，对于有争议的部分作如下分析评判：第一，造价构成。经审查双方所签合同及一系列协议、补充协议的约定，对于案涉办公楼及配套设施的建设工程价款应包含哪些费用构成并无明确具体的约定，仅有“以审计部门最终的审计造价为准”的约定，由此，根据民事法律行为当事人有约定的从其约定、无约定的依据法律规定的基本原则，对于案涉办公楼及配套设施的建设工程价款的费用构成则应依据国家法律法规的规定加以确定，进而，根据住房和城乡建设部、财政部印发的《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2013]44号）第一条第一款的规定，建筑安装工程费用项目按费用构成要素组成划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金，即工程价格由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。第二，财务成本和管理费。根据该司法鉴定意见书载明的鉴定结果，案涉办公楼及配套设施的鉴定工程造价包含了开发期间财务成本和开发管理费，而开发期间财务成本和开发管理费均是金泰公司在开发建设案涉办公楼及配套设施所必然会产生的成本费用，也是国家法律法规规定的建设工程价款的基本构成项目，该司法鉴定意见书将开发期间财务成本和开发管理费作为鉴定工程造价内容加以确定并无不当，故官渡税局对此提出的异议不成立，本院不予支持。第三，开发利润。根据《建筑安装工程费用项目组成》的上述规定，开发利润当属建设工程价款的构成部分，也就是说，利润当是建筑企业通过建设行为所应当获得报酬，但是，一是本案双方当事人建立的是委托代建合同法律关系，而非建设工程施工合同法律关系，即金泰公司并非是通过直接的建设施工行为在所获得建设工程价款中获取利润，而是通过接受原官渡地税的委托完成开发建设案涉办公楼及配套设施的任务获取相应的报酬；二是必须注意到的是，在双方所签合同及一系列协议、补充协议中，均明确约定金泰公司受让关上宝海路203号33.94亩土地的用途和目的为：为原官渡地税新建办公楼和进行商业开发，而事实上案涉办公楼的占地面积为10.33亩，仅占转让给金泰公司的全部用地面积的不到1/3，其他2/3强的土地则被金泰公司用于住宅商品房的开发经营销售，由此可见，双方当事人通过合同约定和实际履行为，对金泰公司受托代建案涉办公楼及配套设施的报酬作出了权利义务安排，即原官渡地税根据委托代建合同应向金泰公司支付的报酬，实以金泰公司对2/3强被转让土地进行商业开发经营销售获利所实现；三是在转让关上宝海路203号33.94亩土地时，双方所签合同及一系列协议、补充协议中，均约定金泰公司应向原官渡地税支付的土地转让费及地上附着物补偿费5365万元暂不支付，待案涉办公楼及配套设施建成后抵扣冲减应付建设工程价款，而双方对该土地转让费及地上附着物补偿费5365万元实际不支付并用于建设工程价款抵扣冲减的权利义务安排，实际上是对金泰公司代建案涉办公楼及配套设施时降低资金成本和压力的帮助，也就是对代建报酬的一种变相支付方式。因此，该司法鉴定意见书的鉴定结果中的开发利润9315582.29元不应案涉委托代建合同法律关系中作为案涉办公楼及配套设施的建设工程价款予以确定。第四，土地费用23712069.83元。该费用是金泰公司自行计算并在司法鉴定中要求作为鉴定项目加以鉴定的。一是如前所述，双方当事人建立的基础法律关系是委托代建合同，而非土地使用权转让合同或商品房买卖合同法律关系，金泰公司为开发利用土地依法所缴纳或产生的相应规税和费用，并不必然纳入金泰公司的开发成本而分摊给官渡税局；二是双方于2006年9月27日签订的《补充协议》（土地使用权转让协议）第三条明确约定“土地使用权转让后由此涉及到的土地用途变更、规划手续、项目审批手续由乙方负责办理和完善，所涉及的手续办理和费用由乙方承担，同时在手续办理方面甲方给予协助”，以及10.20协议第六条明确约定“办理上述土地使用权变更登记手续所发生的税、费由乙方承担”，由此可见，办理包括案涉土地在内的整块关上宝海路203号33.94亩土地的用途变更、规划、项目审批等手续所产生的费用均应由金泰公司自行承担，而非作为金泰公司的代建成本分摊给官渡税局承担，基于当事人约定优先的民事法律基本原则，双方当事人对上述费用负担作出的权利义务安排当合法有效并对双方产生法律拘束力。因此，金泰公司主张的土地费用23712069.83元不成立，本院不予支持。综上，根据本院原一审依法委托云南中正司法鉴定所所作司法鉴定意见书，并基于上述分析评判理由，案涉办公楼及配套设施的建设工程价款应为82084852.45元（91400434.74元-9315582.29元）。其三，针对官渡税局尚应向金泰公司支付的委托代建费用。根据双方所签合同及一系列协议、补充协议的约定，金泰公司应向原官渡地税支付的土地转让费及地上附着物补偿费5365万元暂不支付，待案涉办公楼及配套设施建成后抵扣冲减应付建设工程价款，故在案涉办公楼及配套设施的建设工程价款82084852.45元中，应对上述土地转让费和地上附着物补偿费用予以扣除；但是，本院注意到，在双方所签合同及一系列协议、补充协议中约定的应抵扣冲减建设工程价款的土地转让费及地上附着物补偿费5365万元，根据双方签订一系列协议和补充协议时依据的昆明易利嘉房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》[昆易评字（2006）第0912号]，该评估价5365万元中包含的33.94亩土地评估价值为38948209.98元，而案涉办公楼及配套设施占用的土地面积为10.33亩，由此，案涉办公楼及配套设施所占用土地的价值应为11854301.98元（38948209.98元÷33.94亩×10.33亩）；再如前所述，由于双方当事人建立的是委托代建合同法律关系，原官渡地税将案涉土地使用权转让给金泰公司仅是为了更好的履行该委托代建案涉办公楼法律关系的方式，故而在双方所签合同及一系列协议、补充协议中约定的土地转让费和地上附着物补偿费5365万元中包含了案涉土地的价值，同样，在依约将案涉土地及其之上建盖的办公楼和配套设施均应转移回转给原官渡地税时，亦应在土地转让费和地上附着物补偿费5365万元中扣除按照原评估价格确定的案涉土地价值，并且，在本院依法委托所作司法鉴定意见书的鉴定结果中，并未包含案涉土地的价值，因此，在双方约定的应抵扣冲减建设工程价款的土地转让费及地上附着物补偿费5365万元中，扣减应转移回转给官渡税局的案涉土地价值11854301.98元后，尚应抵扣冲减的土地转让费及地上附着物补偿费为41795698.02元。进而，官渡税局尚应向金泰公司支付的委托代建费用应为40289154.43元（案涉办公楼及配套设施的建设工程价款82084852.45元-土地转让费及地上附着物补偿费41795698.02元）。最后，关于尚欠委托代建费用的利息应否支持以及如何计算的问题。根据本案查明的法律事实，案涉办公楼于2008年6月竣工验收合格并于7-9月交付原官渡地税实际占有使用至今，双方因争议均未能完成委托审计部门对案涉办公楼建设工程价款的审计结算，导致金泰公司至今尚未能通过其已经完成的委托代建行为获得相应报酬，相反，原官渡地税已于2008年9月就已实际占有使用案涉办公楼及配套设施，享受了因履行案涉委托代建合同所获得的相应权益，进而，本院结合本案实情，根据公平、诚实信用的基本法律原则，确定由官渡税局向金泰公司支付以尚欠委托代建费40289154.43元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的从案涉办公楼及配套设施交付次日即2008年9月3日起至款项付清之日止的利息。至于金泰公司要求按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算的资金占用费，因双方所签合同及一系列协议、补充协议中，并无对欠付委托代建费用应按二倍利率计算资金占用费的约定，也与本案实情不符，故金泰公司的该项诉求不成立，本院不予支持。此外，由于在本院审理的官渡税局诉华夏银行股份有限公司昆明官渡支行、金泰公司、昆明美景建筑工程有限公司、刘丕菊、裴柏楠、裴文胜、侯振敏案外人执行异议之诉一案中，本院作出的（2018）云01民初3227号民事调解书已经发生法律效力，明确官渡税局自愿代金泰公司向华夏银行股份有限公司昆明官渡支行偿付的43772950.46元，应在本案官渡税局尚应支付的工程价款中予以扣减，而官渡税局已于2019年8月19日按该调解书的约定实际履行了代付款支付义务，故在官渡税局尚应支付金泰公司的上述委托代建费用和利息中，应予扣减官渡税局已经代偿的43772950.46元。综上所述，金泰公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告国家税务总局昆明市官渡区税务局于本判决生效之日起十五日内向原告云南金泰房地产开发有限公司支付委托代建费40289154.43元，并支付以委托代建费40289154.43元为基数从2008年9月3日起至款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（同时，应予扣减国家税务总局昆明市官渡区税务局已经代偿的43772950.46元）；二、驳回原告云南金泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554030.41元，由原告云南金泰房地产开发有限公司负担193910.64元，由被告国家税务总局昆明市官渡区税务局负担360119.77元。司法鉴定费600000元，由被告国家税务总局昆明市官渡区税务局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判长 余 锋审判员 方 玲审判员 邓林春二〇一九年九月九日法官助理寸杨杰书记员焦宏瑞