广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7691号上诉人（原审被告）：覃金玲，女，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市顺德区亿迎地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：蒙开桂。委托诉讼代理人：黄想雯，广东智田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘兴彬，男，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：何军，广东引力律师事务所律师。上诉人覃金玲、佛山市顺德区亿迎地产中介有限公司（以下简称为亿迎中介公司）因与被上诉人甘兴彬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初3675号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人覃金玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回甘兴彬的全部诉讼请求，覃金玲无需向甘兴彬返还定金100000元及资金占用期间的利息损失，也无需向甘兴彬赔偿损失42000元；2.本案一、二审诉讼费由甘兴彬负担。一、覃金玲不存在任何欺诈行为，自身对案涉房屋东北角部分用地属绿地绿线控制范围问题完全不知情，且案涉房屋可依法报建，不存在合同不能履行的情形，一审法院不应撤销《房屋买卖合同》。（一）根据谁主张谁举证原则，甘兴彬在本案中未提供任何有效证据证明覃金玲和亿迎中介公司存在欺诈行为，其提供的证据均不具有直接证明力，均是推断性的证据，这些证据并不能形成完整的证据链条，无法举证证明覃金玲具有欺诈行为。（二）《容桂街道国土城建和水利局关于桂洲居委会某路严地街XX号房屋规划情况的函》明确记载“我局于2018年12月6日经容桂行政服务中心国土规划服务窗口收到覃金玲提交其身份证及不动产权证复印件资料，申请对其名下位于容桂街道桂洲居委会某路严地街XX号的房屋进行规划情况核实......”，由此可见，当时国土行政部门在查询案涉房屋的规划情况时，只是收到覃金玲提交的身份证和不动产权证复印件，并非原件，而覃金玲的身份证和不动产权证复印件在亿迎中介公司处也有存档，且最后送达相关规划时的收件人及收件电话亦非覃金玲。所以，现有证据根本无法认定覃金玲亲自提交相关资料查询案涉房屋规划情况，也无法认定覃金玲对案涉房屋规划情况明确知情，一审法院以推定性方法认定覃金玲对案涉房屋规划情况知情明显错误。（三）不管案涉房屋是否涉及绿地绿线控制规划，均不影响案涉房屋申请报建，案涉《房屋买卖合同》不存在合同履行不能情形，一审法院不应撤销《房屋买卖合同》。根据《容桂街道国土城建和水利局关于桂洲居委会某路严地街XX号房屋规划情况的函》可知，案涉房屋住宅用地东北角部分用地在绿地绿线控制范围内，若报建需按规划要求退留建筑红线。但具体退留建筑红线并无明确规定，需在报建时根据报建图纸确定具体的退留范围及面积。因此，案涉房屋依法可以报建，退留建筑红线并不影响《房屋买卖合同》履行。所以，从维护交易稳定性角度考虑，在无充分证据证明覃金玲存在欺诈行为的情况下，法院不应随意撤销《房屋买卖合同》。二、即使甘兴彬是在受欺诈情形下签订合同，则欺诈行为的具体实施者只能是亿迎中介公司，相关赔偿责任应由亿迎中介公司承担，甘兴彬主张的律师费损失42000元无任何事实依据，明显过高。（一）如案涉《房屋买卖合同》是在受欺诈情形下签订，则欺诈行为的具体实施者应承担相应赔偿责任。本案中，覃金玲是委托亿迎中介公司放盘，由亿迎公司联系客户看房，磋商交易细节和合同条款，买卖双方无法直接联系。在此情形下，覃金玲无法对甘兴彬实施任何欺诈行为，诱使甘兴彬签订合同，自身不是欺诈行为的具体实施者，不应承担赔偿责任。（二）甘兴彬主张的律师费损失42000元无律师费发票予以佐证，也无相关付款凭证，单凭《民事委托代理合同》不能直接证明被甘兴彬损失。在无相关损失凭证情况下，不宜直接支持甘兴彬主张的律师费损失，应待实际损失发生后再另行主张。（三）甘兴彬主张的律师费损失42000元明显过高，请求法院酌情予以调整。案涉《房屋买卖合同》已履行部份的金额是定金100000元，甘兴彬主张的诉讼请求是退还定金100000元，另赔偿损失100000元，诉讼争议标的仅为200000元。根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定，涉及财产的民事、行政诉讼收费标准为在收取基础费用1000-8000元的基础上再按其争议标的额分段按比例累加计算收取。其中，5万元（含5万元）以下，免加收；5万-10万（含10万元）：8%；10万-50万（含50万元）：5%；允许上下浮动20%。因此，即使按照最高收费标准，本案一审阶段律师费最高应为38400元【（8000元+50000元×8%+400000元×5%））×120%]，但甘兴彬却主张律师费损失42000元，显然过高，请求法院酌情予以调整。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，覃金玲在合同签订及履行过程中，均是遵从诚实信用的原则，无任何欺诈行为，双方签订的《房屋买卖合同》不应撤销，而应继续履行，覃金玲更不应向甘兴彬退还定金100000元及赔偿损失42000元。上诉人亿迎中介公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判亿迎中介公司无需向甘兴彬赔偿42000元；2.一、二审诉讼费用由甘兴彬承担。事实与理由：一、亿迎中介公司与覃金玲不存在共同欺诈，在甘兴彬与覃金玲签订房屋买卖合同时，亿迎中介公司对案涉房屋东北角部分属绿地绿线控制范围需要退留情况并不知情。亿迎中介公司在签订房屋买卖合同后取得案涉房屋需退留图，即签订房屋买卖合同时对需退留情况，亿迎中介公司并不知情。一审庭审中当庭拨通上一手意向买家电话，其称清楚该房屋可向规划部门申请重建，但部分用地属绿地规划用地范围，但最后是其本人因未向银行申请贷款而与覃金玲解除合同。解除合同的原因是未申请到银行贷款，并不能证明上一手意向买家将需退留情况告知亿迎中介公司，因合同解除原因并非系需要退留土地。亿迎中介公司一审提交的证据及当庭拨通上一手意向买家的电话内容，均能相互印证亿迎中介公司销售经理梁某文在2018年12月21日记起其同事余某（微信名称浪子）的客户曾有意购买案涉房屋，便询问余某是否知晓房屋能否报建情况。余某称其客户曾托朋友查询过案涉房屋，询问其客户后再答复。余某收到其客户消息称房屋能报建及获得房屋报建审批图后，余某转发给销售经理梁某文。梁某文收到后才知悉该房屋东北角部分用地在绿地绿线控制范围内，需退留。在签订房屋买卖合同之前，亿迎中介公司作为中介方根据自身权限向顺德区国土城建和水利局查询房屋登记情况，并在交易前向甘兴彬披露本次交易房屋的权属人、房屋抵押、查封情况，带领甘兴彬现场勘查房屋现状。案涉房屋是否需要退留以及退留多少，均需要覃金玲查询，案涉合同明确约定，不能报建双方解除合同互不追责。二、甘兴彬主张42000元律师费损失无事实及法律依据。亿迎中介公司与覃金玲在其与甘兴彬签订房屋买卖合同时并不存在欺诈，亿迎中介公司己将收取的中介费用全部退回甘兴彬，甘兴彬要求亿迎中介公司承担律师损失费无任何依据。甘兴彬在一审中提供的《民事委托代理合同》并不能证明其实际支出该律师费用，该费用实际支出情况应由甘兴彬举证证明。即使产生律师费用，该42000元律师费用明显过高，二审法院应予调整。本案涉诉标的为200000元，根据《广东省物价局司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，涉及财产的民事、行政诉讼收费标准在收取基础费用1000元-8000元的基础上再按其争议标的分段按比例累加计算收取，其中标的在10万-50万（含50万）按5%收取，允许上下浮动20%。因此，本案标的20万元，律师费最高不超过21600元[(8000+200000×5%)×l20%]。综上，亿迎中介公司不存在任何欺诈行为，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持亿迎中介公司上诉请求。被上诉人甘兴彬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回覃金玲、亿迎中介公司的上诉请求。一、有关房屋规划情况的查询必须产权人本人持自己有效身份证、不动产权证原件，经规划部门当面核对，提交、收取复印件后方可查询。律师调查令的回复《容桂街道国土城建和水利局关于桂州居委会翠竹中路严地街29号房屋规划情况的函》、亿迎中介公司与甘兴彬的微信聊天记录以及一审立案后甘兴彬并无法持有《受理案件通知书》，而必须通过申请律师调查令方式才能查询到涉案房产规划和查询情况，再结合甘兴彬一审提交的《通话录音》、《现场录音》，律师调查令回复《容桂街道国土城建和水利局关于桂州居委会翠竹中路严地街29号房屋规划情况的函》的内容、亿迎中介公司向甘兴彬转发房产规划资料标注的时间，可以证明亿迎中介公司、覃金玲在签订《房屋买卖合同》前已获知涉案房屋存在绿地规划实情而对甘兴彬进行隐瞒、欺诈。二、民事纠纷审判对证据的要求是盖然性和效力强弱认定，甘兴彬一审提交的全部证据，已形成有效证据链条，足以证明亿迎中介公司、覃金玲违反诚信原则，甘兴彬系在欺诈情形下签订了涉案《房屋买卖合同》。三、涉案房屋是否能够申请报建、如何申请报建以及报建结果如何是违约问题，非本案可撤销合同的审查范围。四、本案涉案标的是《房屋买卖合同》价款120万元以及甘兴彬请求返还的10万元定金和损失赔偿，一审法院亦按此标准计算收取案件受理费。按此140万元的诉讼标的，甘兴彬与代理律师事务所约定的律师费远低亿迎中介公司、覃金玲所称计算方式、计算标准的收费数额，案涉律师费完全合理。五、因一审起诉前，甘兴彬为证明自己的善良诚信，尽量保持所筹集到购房资金账户数额不减少的证据，而与代理律师事务所约定律师费在收到法院结案生效法律文书后十日内支付完毕，不违反任何法律规定。且甘兴彬在2019年5月21日收到一审判决书后，于2019年5月24日通过银行转账支付了一审律师代理费费，代理律师事务所出具42000元的律师费合法发票。该费用系因亿迎中介公司、覃金玲过错产生的必然、实际损失，亿迎中介公司、覃金玲应共同承担赔偿责任。六、甘兴彬在2019年5月21日收到一审判决后，发现一审判决虽在分析部分认定甘兴彬请求撤销涉案合同具有事实和法律依据，予以支持，但判决主文漏判该项请求，望二审法院对此直接予以纠正。七、“137XXXX9653”是否是上一手买家使用的电话、该电话使用人与亿迎中介公司、覃金玲关系如何等全部无法确定，即便该电话是上一手买家手机号码，当庭接听电话的主体是否是上一于买家无法确定。亿迎中介公司销售经理梁某文（微信呢称“文XX龙”）与甘兴彬微信聊天中称“之前有个客户是要跟我们公司成交的后来我又故意撤销合同让给你们”，与该电话通话人所述的解除上一手房屋买卖合同的原因等相矛盾。“上一手买家”所述真实性无法确认，反而说明亿迎中介公司、覃金玲不诚信，对甘兴彬进行欺诈。亿迎中介公司、覃金玲在一审庭审拒不回答甘兴彬及法官间询的与“上一手买家”解除合同的时间点，无法确定是在与甘兴彬签订《房屋买卖合同》之前还是之后解除。结合微信聊天记录、《通话录音》、《现场录音》等显示，覃金玲告诉甘兴彬，为能够退还定金，违反诚信原则。上诉人覃金玲针对亿迎公司的上诉答辩称，同意亿迎中介公司的上诉意见，具体以覃金玲上诉状为准。上诉人亿迎中介公司针对覃金玲的上诉答辩称，与亿迎中介公司上诉意见一致。甘兴彬向一审法院提出诉讼请求：一、判令撤销甘兴彬与覃金玲、亿迎中介公司于2018年12月18日签订的《房屋买卖合同》；二、判令覃金玲、亿迎中介公司向甘兴彬返还定金10万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年12月18日至全款付清之日止的资金占用期间的利息（即按年利率4.35％暂计六个月为2175元）；三、判令覃金玲、亿迎中介公司赔偿甘兴彬损失10万元；四、判令覃金玲、亿迎中介公司承担案件全部诉讼费用。一审法院查明：2018年11月29日，亿迎中介公司的员工黄某凤在其微信朋友圈发布一条房屋出售信息，内容为“容桂翠竹中路XX街单家，占地56.69方，建筑80.68方，一层，已交出让金，旧屋当地卖……可报建”。2018年12月18日，甘兴彬与覃金玲在亿迎中介公司的居间下签订一份《房屋买卖合同》，合同第一条约定覃金玲将其名下座落于佛山市顺德区容桂街道办事处桂洲社区居委会某路严地街XX号的房屋出售给甘兴彬，该房屋的产权证号为佛字第007XXXX，房产证建筑面积为80.68平方米，占地面积为56.69平方米，银行设定有抵押，没有被查封；买方已亲身实地查看该房屋，以该房屋就卖方所述状况已知悉，并在此基础上作出购买该房屋的决定及承担该房屋所在地方颁布限购政策所造成的风险；买方于三方签订合同当天支付购房定金100000元，于2019年1月15日前再支付500000元协助卖方还贷，剩余购房款600000元于过户当天一次性付清，双方约定于2019年2月30日前过户，如买方资金尚未完全到位，可以延期15个工作日。合同第九条约定如卖方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致房屋无法转让，视为违约，卖方需双倍返还定金，无息退回除定金外的已收款，按合同约定的总价的20%赔偿买方，双方的合同自动解除；若买方不按期支付款项保办理相关手续的视为违约，在卖方同意买方迟延的情况下，卖方有权要求买方自本合同签订之日起至款项实际支付之日或实际办理相关手续之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金；如买方违约，卖方收取的定金不予返还，买方必须以按合同的总价的20%赔偿给卖方，本合同自动解除。合同第十条第9点约定该房屋如不能报建，此合同解除，互不追究法律责任，卖方所收的定金全额退还给乙方。合同签订当天，甘兴彬支付了100000元的定金。2018年12月21日，经甘兴彬的要求，亿迎中介公司的经理梁某文通过微信向甘兴彬发送了案涉房屋规划图及文字说明，规划图显示案涉房屋东背角有一部分属于绿地规划范围内，绿线穿过房屋的用地，与房屋北边的界线、东边的界线组成一个三角形，该图纸下方有手写备注“该宅东北角部分用地绿地绿线控制范围内，需退留。2018.12.13”。甘兴彬收到此份文件后，和父亲甘某耀当天即向亿迎中介公司的经理梁某文与另一名工作人员对此提出异议，根据甘兴彬提交的录音，甘某耀对梁某文表示“我老婆之前一直说要你把房产证给我们去查，你一直说不用。”梁某文回复称“我们去查过了。”甘某耀又表示“你查过就应该将这房子在规划绿线内的图给我们看。”梁某文回复称“你要明白，我的意思是，它可以报建，没错，对吧。”甘某耀又问：“签合同之前你有没有把那两张图给我们看？”梁某文表示：“那两张图我也是前天才拿回来的。”亿迎中介公司的另一个工作人员表示“我们也没得到这两张图，我们也是这两天问业主才得到，我们也再三问业主，可不可以报建，业主说可以，至于怎么规划，我们真的不知道。”该名工作人员之后又说“实际情况就是我们去查，他们就说这条路是这样规划，反正这间房子是可以报建，他们也是这样回复我们。”2018年12月25日，甘兴彬、覃金玲以及亿迎中介公司的经理梁某文三方一起就案涉房屋有部分用地位于绿地绿控范围一事进行协商，甘兴彬问覃金玲之前是否知道规划绿线经案涉房屋，覃金玲回复“反正我们拿去查过是可以报建”“我们没有查过需要留这个角出来的”。在协商过程中，甘某耀、甘兴彬再次问梁某文为什么签合同之前经买方多次要求梁某文提供案涉的房产证去查报建情况而梁某文一直表示房屋没问题而拒绝配合买方，甘某耀回复称“既然这样，大家打官司，看谁赢。”2018年12月26日，甘兴彬通过微信联系梁某文，梁某文称业主回广西了，甘兴彬询问梁某文能否联系业主把身份证寄回，与业主的丈夫一起去房管部门查询，梁某文回复称要本人携带身份证才能查询，而且覃金玲的丈夫与覃金玲一起回去了。2018年12月30日，甘兴彬在与梁某文微信联系过程中，梁某文称“之前有个客户是要跟我们公司成交的，后来我又故意撤销合同让给你们”。2018年12月31日，甘兴彬打电话给覃金玲，甘兴彬表示在自己愿意作出让步，少收回一点定金的情况下，覃金玲仍不肯将定金退回，询问覃金玲如何打算，覃金玲表示让甘兴彬在一个半月的时间将房屋卖出去，“卖出去收了多少就退多少”。当天，梁某文也告知甘兴彬需要与覃金玲签订一份补充协议，将案涉房屋卖出去的情况下才能退定金。甘兴彬均没有作出同意的意思表示。因协商无果，甘兴彬委托广东引力律师事务所于2019年1月4日向覃金玲、亿迎中介公司分别发出律师函，称覃金玲作为出售方，故意隐瞒房屋部分用地属绿地控线范围的事实，并与亿迎中介公司恶意串通，已构成欺诈，要求覃金玲、亿迎中介公司在收到律师函五日内就合同协商解除及退还款项、损失赔偿等问题尽快协商处理，否则将采取诉讼方式。2019年1月21，覃金玲向甘兴彬发出一份《付款通知书》，认为甘兴彬未依合同约定支付第二期购房款500000元，已构成违约，请收到通知之日起立即支付500000元购房款，否则视为违约。2019年1月31日，法院受理甘兴彬的起诉。甘兴彬委托广东引力律师事务所代为诉讼，根据《民事委托代理合同》的约定，甘兴彬需支付律师费42000元。诉讼过程中，经甘兴彬申请，法院向佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局发出协助调查通知书，该局于2019年3月7日作出《容桂街道国土城建和水利局关于桂洲居委会某路严地街XX号房屋规划情况的函》，称该局于2018年12月6日经容桂行政服务中心国土规划服务窗口收到覃金玲提交其身份证及不动产权证复印资料，申请对其名下位于容桂街道桂洲居委会某路严地街XX号的诩进行规划情况核实。经核查，根据《容桂红旗北片（D-RG-01-07）控制性详细规划》，该住宅用地东北角部分用地在绿地绿线控制范围内，若报建需按规划要求退留建筑红线，该局于2018年12月13日出具规划意见，并于2018年12月17号由中心服务窗口通知联系人（电话：137XXXX9653），规划文件《佛山市顺德区人民政府关于同意〈容桂红旗北片控制性详细规划〉的批复》是区政府审批并需依申请公开。经当庭拔打该复函中记载的联系电话137XXXX9653，该电话号码使用人称其曾通过亿迎中介公司购买案涉房屋，其已清楚该房屋可向规划部门申请重建，但有部分用地属绿地规划用地范围，其本人是因为没有向银行申请贷款从而与卖方覃金玲解除了合同。诉讼中，甘兴彬确认已收到亿迎中介公司已于2018年12月25日退还的中介费12000元。庭审中，双方均确认现无法确定划入绿地绿线范围的用地的具体数据，需待报建时由行政部门审核后才能确定。一审法院认为，案件争议的焦点为：覃金玲、亿迎中介公司是否在存在欺诈行为；甘兴彬请求撤销合同的理由是否成立；如甘兴彬请求撤销合同的理由成立，覃金玲、亿迎中介公司应承担的法律责任。法院分述如下：一、关于覃金玲、亿迎中介公司是否存在欺诈行为的问题首先，关于覃金玲、亿迎中介公司在签订案涉《房屋买卖合同》时是否已明知案涉房屋东北角部分用地属于绿地绿线控制范围的问题，甘兴彬提交了《容桂街道国土城建和水利局关于桂洲居委会某路严地街XX号房屋规划情况的函》、甘兴彬与亿迎中介公司的员工之间的谈话录音等证据证明覃金玲、亿迎中介公司在签订合同前对此是明知的，而覃金玲则辩称其是将身份证及房产证的复印件交给亿迎公司的工作人员去查询案涉房屋是否准许报建事宜，行政部门作出的答复已是交由前一手的买家收取，因此，其并不清楚案涉房屋东北角的部分用地在绿地绿线范围；亿迎中介公司则辩称在签订合同后才通过业务员余某从前一手客户处获取。综合三方的证据，结合当事人的陈述，法院认为，覃金玲、亿迎中介公司在案涉的《房屋买卖合同》签订前已知道案涉房屋东北角部分用地属于绿地绿线的控制范围，理由如下：第一，容桂街道国土城建和水利局在复函中称“于2018年12月6日收到覃金玲提交其身份证及不动产权证复印资料查询”，梁某文在2018年12月26日回复甘兴彬时也称要业主本人携带身份证才能查询，即按照一般的理解和程序要求，应当由房屋的所有权人持其身份信息及房屋产权信息才可向行政部门进行查询，行政部门才会依法作出书面回复。上述复函中预留的联系电话虽然不是覃金玲使用，但并不能以此否定覃金玲没有查询房屋规划情况，覃金玲没有提交其委托他人代为查询的证据，复函记载的联系电话137XXXX9653虽不是由覃金玲使用，但该联系人可视为覃金玲指定，送达给该联系人即视为送达给覃金玲；经甘兴彬当庭拔打137XXXX9653手持电话，使用电话的人自称曾通过亿迎中介公司购买案涉房屋，后因未申请到贷款就解除合同，但梁某文却对甘某耀陈述是其故意撤销与上一手买家的合同，上述陈述相互矛盾，覃金玲、亿迎中介公司均没有提交证据证明覃金玲与上一手买家签订的合同内容以及终止合同的原因、条件，结合案件中覃金玲要求甘兴彬必须为案涉房屋找到下一手买家之后才同意退定金的事实，不能排除覃金玲与上一手买家存在类似的协议，法院认为覃金玲在与甘兴彬签订案涉合同前已明知其名下的房屋有部分用地属绿地绿线控制范围；第二，亿迎中介公司对其于何时通过什么方式获知案涉房屋有部分用地位于绿地绿线范围作出了相互矛盾的陈述，如在2018年12月21日的谈话录音中，有一名工作人员陈述是从业主处得到的，之后又说“实际情况是查询的时间行政部门回复那条路就是这么规划的”，亿迎中介公司陈述是在合同签订后，其工作人员余某找其经手的客户即上一手买家，客户将上述文件拍照发给余某后才得知，即使该陈述是真实的，但亦仅能证实亿迎中介公司的工作人员获得书面复函的时间，并不能证明亿迎中介公司是在合同签订后才得知复函关于案涉房屋部分用地属于绿地绿线范围的内容，结合梁某文多次陈述“早已查过了（案涉房屋可报建）”以及亿迎中介公司亦同时作为覃金玲与上一手买家的居间人的事实，可综合判断亿迎中介公司在与甘兴彬签订合同前已清楚知道案涉房屋的东北角部分用地属绿地绿线范围，报建时需要退留的事实。二、案涉合同是否应当撤销甘兴彬主张甘兴彬是在受到覃金玲、亿迎中介公司欺诈的情形下签订的合同，请求根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条撤销双方签订的《房屋买卖合同》，甘兴彬的主张具有事实和法律依据，法院予以支持，理由如下：第一，覃金玲、亿迎中介公司实施了欺诈行为。如前所述，覃金玲作为案涉房屋所有权人以及合同的出售人，明知案涉房屋东北角部分用地属绿地绿线范围，在报建时需要退留这一事实而向甘兴彬隐瞒真相；亿迎中介公司更是积极实施了欺诈的行为，在签订合同前对甘兴彬提出的配合查询房屋规划情况的要求多次以“已查询了”“可以报建”为由而予以拒绝，亿迎中介公司的上述行为明显有异于一般中介服务机构的做法，就是为了达到隐瞒事实真相的目的，因此，法院认定覃金玲、亿迎中介公司实施了欺诈行为。第二，甘兴彬因覃金玲、亿迎中介公司的欺诈而产生错误认识，并因错误认识而作出意思表示。根据甘兴彬的举证可知，覃金玲、亿迎中介公司清楚知道甘兴彬购买案涉房屋后会在原地进行重建，因此，合同亦特别约定了房屋不能报建作为解除合同的条件。案涉房屋固然可以报建，但根据一般人的理解，甘兴彬此处表达的“可报建”的含义是指除了众所周知的报建时需预留落水间距等情形之外，甘兴彬可在房屋占地的外观现状基础上进行报建，覃金玲、亿迎中介公司故意选择仅告知甘兴彬“可报建”的事实，却没有告知可能影响甘兴彬重大利益的退留绿线规划用地这一事实，使甘兴彬产生认识错误，并作出了意思表示。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四第二款的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。甘兴彬请求撤销其与覃金玲、亿迎中介公司签订的《房屋买卖合同》具有事实和法律依据，法院予以支持。三、合同撤销后，覃金玲、亿迎中介公司应承担的责任《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，覃金玲取得定金没有合同依据或法律依据，应当将收取的100000元定金返还给甘兴彬；亿迎中介公司已经向甘兴彬返还了中介费12000元，法院确认亿迎中介公司已履行了返还财产的义务。甘兴彬请求亿迎中介公司返还定金没有事实依据，法院不予支持。对于甘兴彬主张的损失，因案涉《房屋买卖合同》因欺诈而被撤销，合同自始无效，合同约定的定金条款以及违约金条款均属无效条款，因此，甘兴彬仍需就其因覃金玲、亿迎中介公司的过错而受到的实际损失予以举证。根据甘兴彬提交的证据，法院核定甘兴彬的损失包括已支付的100000元定金被占用期间产生的利息损失，因该款项由覃金玲占有使用，因此，覃金玲应当自收取定金之日起按年利率4.5%支付利息至实际清偿之日止；此外，甘兴彬多次与覃金玲、亿迎中介公司进行协商，要求覃金玲返还定金，但覃金玲拒不返还，甘兴彬被迫只能通过诉讼的方式请求撤销合同，甘兴彬为此需支付律师费42000元，该部分费用亦属因覃金玲、亿迎中介公司的过错而产生的实际损失，覃金玲与亿迎中介公司应当承担共同赔偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、第六十条第二款的规定，判决：一、覃金玲于判决发生法律效力之日起七日内向甘兴彬返还定金100000元及资金占用期间的利息损失（计算标准：以100000元为基数，自2018年12月18日起按年利率4.5%计算至实际清偿之日止）；二、覃金玲、亿迎中介公司于判决发生法律效力之日起七日内向甘兴彬赔偿损失42000元；三、驳回甘兴彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8259.79元，由覃金玲负担4000元，亿迎中介公司负担4000元，甘兴彬负担259.79元。二审期间，覃金玲向本院提交房屋买卖合同一份、身份证复印件两份、中国农业银行交易明细清单三份、收据一份、收楼确认书一份、不动产权证一份，拟证明覃金玲在2018年6月13日向严某玲购买案涉的房产，购买价格90万元，2018年11月21日才完成房屋交接手续，2018年12月18日覃金玲以高于原购买价30万元将案涉房屋出售予甘兴彬，覃金玲的转手交易行为属于正常的交易行为，并非欺诈。亿迎中介公司对上述证据中的房屋买卖合同及中国农业银行交易明细清单、收据、收楼确认书，认为其并非合同相对方，真实性无法确认，对不动产权证的真实性予以确认；甘兴彬对上述证据的真实性不予确认。经审查，本院认为，上述证据与本案的实体处理不具关联性，不作为本案定案依据。二审期间，甘兴彬向本院提交律师费发票、律师费转账记录，拟证明甘兴彬向律师支付的律师费数额，该费用因亿迎中介公司、覃金玲过错产生，亿迎中介公司、覃金玲对此应承担赔偿责任，亿迎中介公司、覃金玲认为该律师费用过高。经审查，本院认为，上述证据真实，来源合法，本院依法予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，甘兴彬于2019年5月24日向广东引力律师事务所转账支付律师费42000元，广东引力律师事务所于2019年6月3日向甘兴彬出具广东增值税普通发票。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.亿迎中介公司、覃金玲于本案中是否存在欺诈行为；2.如存在，则应承担何种民事责任。关于争议焦点一。本案中，甘兴彬、覃金玲在亿迎中介公司的居间下签订《房屋买卖合同》，根据该买卖合同第十条第9点“该房屋如不能报建，此合同解除，互不追究法律责任，甲方所收的定金全额退还给乙方”之约定可知，合法报建房屋系甘兴彬签订案涉合同的重要目的，而建造房屋时可供使用的土地面积会对甘兴彬决定是否签订《房屋买卖合同》产生重要影响。作为案涉房屋交易的出卖方及居间方，覃金玲、亿迎中介公司有义务向甘兴彬披露影响《房屋买卖合同》签订的重要事实，若其故意隐瞒真实情况，致使甘兴彬作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局于2019年3月7日作出《容桂街道国土城建和水利局关于桂洲居委会某路严地街XX号房屋规划情况的函》显示，容桂街道国土城建和水利局于2018年12月6日已经收到覃金玲提交其身份证及不动产权证复印资料，申请对案涉房屋进行规划情况核实，容桂街道国土城建和水利局于2018年12月13日出具了规划意见，并于2018年12月17日通知了电话号码为137XXXX9653的联系人，虽一审法院当庭拨通该电话后，使用该电话的人称其为曾通过亿迎中介公司购买涉案房屋的人（上一手买家），但亿迎中介公司的工作人员曾表示查询案涉房屋的规划意见需本人持身份证原件才能查询。同时，按照一般常理，查询案涉房屋的规划意见亦应由房屋所有权人或其书面授权委托的人方可向行政部门进行查询，行政部门才会依法作出书面回复意见。但覃金玲并未提交其授权他人查询案涉房屋规划意见的授权委托材料，亦未提交证据证明其与上一手买家解除合同的具体时间和原因，更未申请上一手买家出庭作证证明获取案涉房屋的规划意见信息后未告知覃金玲，故一审法院在此情形下认定覃金玲在签订案涉《房屋买卖合同》时已知悉相关的规划意见而故意不告知甘兴彬构成欺诈并无不当，本院依法予以维持。关于亿迎中介公司是否构成欺诈的问题。亿迎公司为上一手买家和甘兴彬共同的居间方，在上一手买家于2018年12月17日已知悉案涉房屋规划意见的情况下，亿迎中介公司并未举证证明覃金玲与上一手买家解除合同的具体时间和原因，更未申请上一手买家出庭作证证明获取案涉房屋的规划意见信息后未告知亿迎中介公司。同时，甘兴彬多次强调其在签订案涉《房屋买卖合同》前曾要求亿迎中介公司拿出房产证去查询案涉房屋的相关情况，亿迎中介公司均表示其已查询过可以报建。综合上述情形，一审法院认定亿迎中介公司明知案涉房屋的规划意见而故意隐瞒构成欺诈亦无不当，本院依法予以维持。关于一审法院虽在本院认为部分认定案涉合同因存在欺诈应予撤销，但在判项部分未予确认的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律问题进行审查。甘兴彬、覃金玲、亿迎中介公司均未对此提出上诉意见，甘兴彬亦仅在答辩意见中就此作出陈述，且一审判决亦是在合同撤销的基础上作出判决，对甘兴彬的实体权利不构成影响，故对此问题本院依法不予处理。关于争议焦点二。《中华人民共和国民法通则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。”《房屋买卖合同》因覃金玲存在欺诈行为被撤销，覃金玲继续占有甘兴彬支付的100000元定金不再具有合法依据，一审法院判令覃金玲向甘兴彬返还定金100000元，并支付该定金被占用期间产生的利息损失，合理有据，本院依法予以维持。关于损失问题，甘兴彬多次与覃金玲、亿迎中介公司进行协商，要求覃金玲返还定金，但覃金玲拒不返还，甘兴彬只能通过诉讼方式请求撤销合同而支付律师费42000元，甘兴彬已提交其支付律师费42000元的转账凭证证明该支出已实际发生，且甘兴彬请求撤销合同的标的为1200000元，并要求退还定金100000元及赔偿损失100000元，故律师费的收取标准并未违反相关规定，一审法院判令覃金玲、亿迎中介公司共同承担赔偿中介费损失的责任并无不当，本院依法亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，覃金玲、亿迎中介公司的上诉主张均理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17369.58元，由上诉人覃金玲负担16519.58元，由佛山市顺德区亿迎地产中介有限公司负担850元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十六日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏