河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再472号再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：金幼谦，男，1987年9月21日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：胡晓琳，女，1989年12月23日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。系金幼谦之妻。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：牧丹，河南天基律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：郑明强，男，1976年11月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李国利，河南经东律师事务所律师。特别授权。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：冯倩楠，河南经东律师事务所（实习）律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：胡海林,男,1971年8月5日出生，汉族，户籍地：河南省郑州市，现在河南省焦作监狱服刑。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：赵智伟，女，1971年12月3日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：张玉，河南裕浩律师事务所律师。代理权限：特别授权。再审申请人金幼谦因与被申请人郑明强、胡海林、赵智伟案外人执行异议之诉纠纷一案，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终19222号民事判决，已经发生法律效力。金幼谦不服，向本院申请再审，本院于2019年6月6日作出（2019）豫民申1927号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人金幼谦的诉讼代理人胡晓琳、牧丹、被申请人郑明强及其诉讼代理人李国利、冯倩楠、被申请人赵智伟及其诉讼代理人张玉到庭参加诉讼，被申请人胡海林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金幼谦申请再审，请求：1、撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终19222号民事判决；2、停止对位于郑州市金水区健康路176号院一号楼四单元63号房产的强制执行，并解除对前述房产的查封；3、依法确认金幼谦为案涉房产的所有权人。理由如下：1、金幼谦在人民法院查封之前已经与胡海林、赵智伟签订了买卖案涉房屋的合法有效的书面合同。案涉房屋是体育局分配给胡海林个人的房屋，胡海林个人对房屋拥有完全的处分权，其对房屋的处分是其家事代理权的组成部分。从签订合同的过程来看，金幼谦以及他的妻子胡晓琳尽到了审慎注意义务，完全有理由相信合同中赵智伟的签字系其本人所签。而且金幼谦在长达几年的居住期间，赵智伟从未找金幼谦主张过权利，也可以确定赵智伟对于房屋已经出售的事情是明知而且认可的。2、金幼谦已经将买卖合同约定的价款全部支付给胡海林，根据原审提供的转账凭证可以充分证明。3、案涉房屋被查封在2016年，而金幼谦在支付房款后即入住案涉房屋，体育局已经接受胡海林的申请，在2013年3月就陆续为金幼谦办理了水电气、物业费等手续。在房屋被查封前案涉房屋已经由金幼谦占有三年有余。4、案涉房屋之所以未登记在金幼谦名下，并非是金幼谦的过错，而是因为体育局房改房未分配完毕，需要集体办理房产手续所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金幼谦对案涉房屋享有实体权益，足以排除强制执行。金幼谦享有对案涉房屋的所有权，请求法院依法予以确认。郑明强答辩称，1、金幼谦申请再审所依据的新证据不具有新颖性，不属于新证据，金幼谦提交的河南省体育局房改办公室2019年3月7日出具的情况说明与其2016年4月6日出具的情况说明、2018年8月31日出具的证明雷同，是这两个证明的合订版，不属于新证据。2、金幼谦不享有案涉房屋的物权期待权，不享有足以排除他人强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人的物权期待权，四个构成要件缺一不可。金幼谦与胡海林签订的房屋买卖合同和占有不动产的行为不具有合法性，理由如下：（1）金幼谦与胡海林签订的房屋买卖合同所涉房产属于夫妻共同房产，胡海林个人无处分权，该买卖合同未经过房产共有人赵智伟的同意及追认，金幼谦与胡海林之间的买卖合同无效。（2）金幼谦购买胡海林、赵智伟夫妇的房产不符合善意取得条件。金幼谦在签订合同时赵智伟没有到场，合同上赵智伟签字也不是赵智伟本人所写，在签订合同过程中金幼谦存在过错。赵智伟曾到案涉房屋处询问房屋情况，金幼谦向赵智伟隐瞒了房屋买卖的事实，不具有善意。（3）金幼谦没有支付合理对价。金幼谦仅支付了43万元作为案涉房屋的对价，明显低于房屋的市场价格，属于与胡海林恶意串通处分房产的行为。（4）金幼谦虽然提交了物业相关手续，但此并不能说明案涉房屋已经交付给了金幼谦，且房屋产权应当以登记为准，案涉房屋没有完成产权登记，金幼谦不享有对案涉房屋的物权。因此，原判认定金幼谦不享有案涉房屋的物权正确，请求维持原生效判决。赵智伟答辩称，金幼谦的再审请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律规定，其再审请求均于法无据，不应予以支持。理由：1、金幼谦作为买受人在人民法院查封案涉房屋之前并未签订合法有效的房屋买卖合同，且该房屋买卖合同至今未得到赵智伟追认，属于无效合同。2、金幼谦签订房屋买卖合同时，未尽到合同约定的审查注意义务，并非善意且有重大过失，客观上并未支付案涉房屋的合理对价，且案涉房屋至今仍未办理过户登记，不符合善意取得，因此金幼谦虽然占有该房产，但并不属于合法占有。3、金幼谦截止目前仍未支付全部价款，更未将剩余款项按法院要求交付执行。金幼谦依法不应当取得案涉房屋的所有权。省体育局并非法定的房屋产权界定机关，无权出具任何证据界定案涉房产的归属问题。金幼谦对案涉房屋不享有民事权益，其提出的执行异议不应予以支持。此外，本案省体育局于2019年出具的情况说明与省体育局系统职工住房情况调查表载明的使用赵智伟工龄购买，赵智伟系购房人的配偶的内容相互矛盾，且其内容是对一、二审提交证据的再现，不属于新证据，不应予以采信，更不足以推翻原判决。本案二审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。金幼谦向郑州市上街区人民法院起诉请求：1、依法确认金幼谦系位于郑州市××路××院××楼××单元××房产的所有人；2、依法停止对位于郑州市××路××院××楼××单元××房产的强制执行，并解除对前述房产的查封；3、本案诉讼费由胡海林等承担。郑州市上街区人民法院一审认定事实：胡海林原系河南省体育局的职工，2012年9月经河南省体育局分房办公室分得位于郑州市××路××院××楼××单元××房屋××套，至今未办理产权证。2013年3月2日，金幼谦与胡海林签订《房屋买卖合同》一份，约定购买胡海林拥有的坐落在郑州市××路××院××楼××单元××号的房产住宅，建筑面积89平方米；交易价格为总价50万元，合同签订3日内，金幼谦支付35万元作为购房首期款，剩余房款15万元产权交割完毕后支付给胡海林；胡海林应于收到金幼谦房款之日起3天内将房产全部交付金幼谦使用；税费负担为交易税费由金幼谦负担；违约责任为若金幼谦中途违约，应书面通知胡海林，金幼谦3日内将其已付款一倍返还给胡海林，若胡海林中途违约，应书面通知金幼谦，并自违约之日3日内应以金幼谦所付款的一倍返还给金幼谦；本合同一式3份，双方各一份，河南省体育服务中心房产科一份；本合同是在双方夫妻共同意愿下签订，需夫妻共同签字生效；签订合同时双方需带上夫妻双方本人身份证及复印件作为双方依据。金幼谦及其妻子胡晓琳分别在购买方及配偶栏内签字，胡海林在出卖方栏内签字，关于胡海林配偶栏内“赵智伟”的签字，赵智伟否认是其本人所签，庭审中胡海林陈述“是我找的单位一个女孩签的”。同日，胡海林出具《委托书》一份，载明：“河南省体育服务中心房产科：我自愿将住房（郑州市××路××院××楼××单元××号）出售给金幼谦同志，请河南省体育服务中心房产科在办理该房屋的房产登记时，写成金幼谦的姓名”。上述合同签订后，金幼谦于2013年3月4日通过银行转账的方式向胡海林支付35万元，胡海林于同年3月8日向金幼谦出具了内容为“今收到金幼谦（410327198709211550）付胡海林健康路176号院1号楼4单元63号购房款350000元（叁拾伍万元整）。”的收条一份。2013年5月13日，金幼谦之妻胡晓琳向胡海林转款2万元。2013年5月17日，胡海林与金幼谦签定《协议》一份，约定：1、金幼谦与胡海林约定的原购房款50万元，金幼谦已经于2013年3月4日付给胡海林购房款35万元，于2013年5月13日付给胡海林购房款2万元，因胡海林急需用钱，胡海林自愿放弃全部购房款50万元中的7万元，金幼谦提前于2013年5月17日付胡海林购房款6万元，金幼谦的实际购房款为43万元；2、胡海林保证案涉房产证办下来后7天之内协助金幼谦办理房产过户手续，如逾期没有协助履行过户，胡海林除需退还金幼谦原购房款外另自愿承担金幼谦已付房款的一倍作补偿；3、如果因胡海林不能履行过户而产生纠纷（包括诉讼、仲裁等），胡海林需承担金幼谦因此事而支出的诉讼费、律师费用、交通费用及其他因该纠纷而产生的费用。协议签订后，金幼谦于当天将房款6万元一次性付给胡海林。房屋交付后，金幼谦自2013年3月10日起在案涉房屋居住至今。另查明，2014年9月1日，胡海林与赵智伟签定《离婚协议书》中第四条约定：“位于郑州××路××院××楼××单元××号属双方共同购买，女方愿意将自己所有的一半产权过户给孩子胡洋怡名下，未经孩子胡洋怡同意男方不得将房产进行买卖或抵押等处理。”双方于2015年1月4日办理了离婚手续。2016年4月6日，河南省体育局办公室出具《情况说明》一份，载明：“河南省体育局职工胡海林于2012年9月经体育局分房办公室分配的郑州市××路××院××楼××单元××号房屋为单位的调整房。由于单位是旧房调整，现单位旧房调整未进行完毕，所以该套房屋至今未办理房产证。期间，胡海林和单位另一职工胡晓琳（配偶：金幼谦）提出办理房产证时将房屋办理到胡晓琳（配偶：金幼谦）的名下。”2018年8月31日，河南省体育局办公室出具内容为“郑州市××路××院××楼××单元××号，于2012年9月3日分配给胡海林，建筑面积88.4平方米，胡海林拥有该房屋100%产权。因该房为调整住房，故房屋产权证未办理。”的《证明》一份。郑州市上街区人民法院一审认为，本案所涉的房屋属胡海林与赵智伟婚姻存续期间分得的房产，应为夫妻共同财产；金幼谦与胡海林签订的《房屋买卖合同》中虽然约定“需夫妻共同签字生效”，对于出卖方配偶即赵智伟的签名，庭审中胡海林陈述“是我找的单位一个女孩签的”，但金幼谦作为购买人对此不知情，且2018年8月31日河南省体育局办公室出具《证明》中明确说明“胡海林拥有该房屋100%产权”，因此，该《房屋买卖合同》合法有效，不存在双方恶意串通转移的行为；2013年5月17日，胡海林与金幼谦签定的《协议》约定胡海林自愿放弃全部购房款50万元中的7万元，亦按照该约定履行了付款义务，且金幼谦在案涉房屋内居住至今，可以认定金幼谦享有对该房屋的所有权，但该行为损害了赵智伟及债权人即郑明强的合法权益，故金幼谦应当将该7万元交付于赵智伟、郑明强。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，作出（2018）豫0106民初816号民事判决：一、确认位于郑州市××路××院××楼××单元××号的房产的所有权归金幼谦所有；二、金幼谦于判决生效后十日内给付郑明强、赵智伟房款70000元；三、不得对位于郑州市××路××院××楼××单元××号的房产执行；四、驳回金幼谦的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，由胡海林负担。郑明强不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回金幼谦的全部诉讼请求并由金幼谦承担诉讼费。郑州市中级人民法院二审认定的事实同一审查明事实。郑州市中级人民法院二审认为，虽然河南省体育局办公室出具证明称胡海林作为其职工对位于郑州市××路××院××楼××单元××号的案涉房产享有100%的产权，但这仅是单位内部对职工房屋分配的一种意思表示，在该房屋尚未登记在胡海林名下之前，胡海林对该房屋并不享有法律意义上的物权，而截至目前案涉房屋的产权尚未登记在胡海林名下，且该房产系胡海林与赵智伟夫妻关系存续期间购买，现有证据不能证明胡海林与金幼谦夫妇签订案涉房屋的买卖合同时赵智伟是知情的或事后认可了该房屋买卖行为，所以金幼谦对涉案房屋不享有足以排除本案强制执行的民事权益，其请求确认该房屋为其所有，且要求停止对该房屋的强制执行、解除对该房屋的查封，该院不予支持。综上所述，郑明强的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，作出（2018）豫01民终19222号民事判决：一、撤销河南省郑州市上街区人民法院（2018）豫0106民初816号民事判决；二、驳回金幼谦的诉讼请求。一、二审案件受理费分别为7750元，共计15500元，均由金幼谦负担。本院再审期间，金幼谦提交了以下证据：1、2019年3月7日河南省体育局房改办公室出具的情况说明一份，证明该房屋是胡海林单位的分配房屋，胡海林是拥有房屋的所有权的。金幼谦与胡海林签订购房合同后，金幼谦也多次要求办理过户登记，但是由于单位需要统一办理，房屋产权未登记在金幼谦名下不是金幼谦的过错。2、案涉房屋楼上的房屋所有权证，即坐落位置金水区健康路176号院1号楼4单元68号房屋的房产证，证明涉案的房产是可以办理房产证的，且办理房产证时，无论胡海林的婚姻状况如何，也仅登记在胡海林一人名下，个人产权比例100%，胡海林对案涉房屋具有完全的处分权。另外，案涉房产是1995年的房子，又是房改房，案涉房产的交易价格是市场价格。郑明强对上述证据质证称，河南省体育局的情况说明不是新证据，其只是体育局的单方意见，不是确定案涉房屋产权的依据。金幼谦提交的房产证真实性不清，即使房产证真实，也说明胡海林在未取得房产证的情况下交易案涉房屋，交易行为无效。针对上述证据，本院认为，金幼谦提供的房屋产权证是原件，本院对其真实性予以认定。虽然案涉房屋是房改房，但案涉房屋上面楼层的房屋已经办理了房产证，说明案涉房屋可以办理相应产权登记且允许交易。本院再审审理查明的其他事实与原一、二审一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：金幼谦对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利？针对上述问题，本院综合评判如下：第一、关于案涉房屋买卖合同的效力。根据河南省体育局出具的证明及郑明强和赵智伟的原审陈述，案涉房屋系体育局分给胡海林的房改房，因系胡海林和赵智伟婚姻存续期间的财产，属于夫妻共同财产。胡海林作为产权人之一，对案涉房屋进行处分，虽然合同约定赵智伟需本人到场，但因胡海林系金幼谦妻子同事，签订合同时作为中间人的同事在场的情况下，通过打电话、合同中补签名字等方式，金幼谦有足够的理由相信赵智伟对于买卖房屋知情并认可，且虽然胡海林称合同上签名非赵智伟本人所写，但作为相对人的金幼谦并不知情。因此，即使胡海林对于夫妻共同财产处分行为未得到赵智伟的授权，属于无权处分行为，但对于善意的相对人金幼谦构成表见代理，其处分行为对于赵智伟发生法律效力，案涉房屋买卖合同合法、真实、有效。第二、案涉房屋是否支付了合理对价。案涉房屋是房改房且建成于1995年，金幼谦和胡海林双方自由、平等协商的基础上确定房屋交易价格是50万元。郑明强称系双方串通且明显低于市场价格交易，但未提交相应证据，对该项主张不予支持。虽然金幼谦实际支付的房款是43万元，但剩余7万元系胡海林在金幼谦一次性支付相应房款后作出了相应减免，金幼谦未支付该7万元不存在过错，也不不能以此认为金幼谦未支付完房屋对价。但一审法院考虑房屋的产权情况、被查封情况，认为7万元应当支付给赵智伟和郑明强并无不当。第三、金幼谦是否已经实际占有案涉房屋。金幼谦自2013年入住房屋，办理了相应的水电、物业移转手续并交纳了水电、物业等费用，金幼谦已经实际占有案涉房屋。郑明强主张案涉房屋未实际交付给金幼谦，但未提交证据证明，对此主张不予支持。第四、鉴于案涉房屋系房改房，根据河南省体育局出具的相关证明，案涉房屋系体育局需要统一办理证件而延迟办理过户登记，房屋未登记在金幼谦名下非金幼谦的过错。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金幼谦符合该条规定的四个条件，对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利。且通过签订买卖合同，支付房屋对价，实际占有使用房屋，金幼谦已经取得案涉房屋的所有权，只是未办理过户登记。原二审判决认定事实和适用法律均有错误，处理结果不当，应予纠正。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终19222号民事判决；二、维持郑州市上街区人民法院（2018）豫0106民初816号民事判决。一、二审案件受理费分别为7750元，共计15500元，均由胡海林负担。本判决为终审判决。审判长  刘太健审判员  丁 亮审判员  孙 明二〇一九年九月三十日书记员  赵雪冰