苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初8761号原告：范建惠，男，1982年12月25日出生，汉族，住苏州。原告：陶娟，女，1984年9月17日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师，上列两原告共同委托。被告：秦学成，男，1954年10月5日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：田莲英，女，1957年11月30日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：秦煜栋，即被告秦煜栋，系秦学成之子，上列两被告共同委托。被告：秦煜栋，男，1982年9月10日出生，汉族，住南京市沿江工业开发区。原告范建惠、陶娟与被告秦学成、田莲英、秦煜栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范建惠、陶娟委托代理人朱剑星，被告秦学成、秦煜栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范建惠、陶娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、判决苏州工业园区唯亭厦亭家园*幢*室(及附属车库)产权为原告所有；3、判决被告配合原告办理苏州工业园区唯亭厦亭家园*幢*室(及附属车库)的过户手续；4、判令被告向原告支付违约金4万元；5、判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告签订房屋买卖合同，被告向原告出售其位于苏州工业园区唯亭厦亭家园*幢*室的房屋，总价款155万元，同日，原告向被告交付了定金2万元。后原告按合同约定办理资金托管，并申请银行贷款，最终银行放款，然而被告拒绝配合办理过户手续。被告秦学成、田莲英、秦煜栋辩称，双方约定的付款时间节点为2018年8月15日前，而原告延期支付房款构成违约，该期间房屋价格发生变动，其拒绝履行合同并无过错。本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，原告范建惠、陶娟向案外人苏州家得顺房地产投资咨询有限公司（以下简称“家得顺公司”）员工唐某出具委托书，载明：由于我们工作忙，没有时间，现委托唐某，身份证号320524********0218办理本人购买苏州工业园区唯亭镇厦亭家园*幢*室房屋，面积95.39平米，车库13.86平米，房屋总价155万元整，本人对唐某签订的购房合同无异议，并全权委托以及承担责任。2018年5月13日，原告范建惠、陶娟通过唐某支付被告秦学成、田莲英、秦煜栋厦亭家园*幢*室购房定金2万元，被告田莲英亲戚田梅英代收该2万元定金并出具了收据。2018年5月15日，被告秦学成、田莲英（售房人、甲方）与原告范建惠、陶娟（购房人、乙方）、家得顺公司（居间方、丙方）签订合同编号为18***88《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方自愿将坐落在苏州工业园区唯亭厦亭家园*幢*室出售给乙方，房屋设施固定装修、天然气、空调、彩电、餐桌、床、洗衣机、写字台、书柜等物品含在房价中，价格155万元，房屋产权过户时产生的个税、契税等相关费用由乙方承担；乙方应于2018年5月15日向甲方支付定金2万元，甲方在收取乙方购房定金的同时，将房屋的房产证、土地证等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭据；双方约定款清交房；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年8月15日之前提供相应原合法的证件并进行资金托管，否则视为违约，甲方承诺于乙方领取不动产证前腾空房屋并将发房屋钥匙交于乙方；以上约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按以下约定承担违约责任，甲方认可乙方贷款方式付款时，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳服务费不予退还，乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失，乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；甲乙双方保证提供的材料真实有效，甲方保证该房无户口、无用过学区、无产权纠纷，乙方保证无信用不良，违约方按照定金双倍赔付，违约方支付中介费，甲方同意乙方可过户给由乙方指定的买受人。甲方由秦学成签名确认，乙方签名处为“唐某代”，家得顺公司在丙方处盖章。2018年5月25日，原告范建惠、陶娟与被告秦学成、田莲英、秦煜栋及苏州工业园区房地产交易管理中心达成《存量房交易资金托管协议》，约定原被告双方将存量房交易资金委托苏州工业园区房地产交易管理中心管理，原告将购房款153万元存入资金托管账户，原被告双方分别在指定银行开设结算账户。2018年5月25日，原告陶娟将46万元存入资金托管账户。2018年9月4日，原告陶娟向中国银行苏州新街口支行申请个人住房贷款107万元，由银行放款并存入资金托管账户。2018年10月至今，原告已按约定归还银行12期房屋贷款。另查明，苏州工业园区厦亭家园*幢*室建筑面积95.39平方米，另附车库13.86平方米，房屋所有权人为被告秦学成、田莲英。原被告双方确认涉案房屋仍由被告秦学成、田莲英占有控制。庭审中，被告秦学成、田莲英、秦煜栋提交电话录音一份，该录音系2018年10月14日秦煜栋与案外人王丽华的电话录音，被告称买卖双方约定好的2018年8月15日前付款，原告逾期未支付构成违约，最好双方能解除合同，如果协商解决，因原告逾期付款导致其另行购房计划未能实现，且房价上涨，原告应予补偿；王丽华回复称签合同时说是最慢三个月放款，后来银行放款时间上有点晚了，解除合同买方不同意的，补偿问题要征求买方意见。被告据此主张王丽华系房屋中介人员，其承认原告延期付款，构成违约，并且原告愿意协商解决。原告范建惠、陶娟质证真实性不认可，王丽华并非中介家得顺公司员工，其并不代表原告，且即便其放款时间晚了一点，也是因为国家信贷政策收紧导致，并不违反合同约定。原被告双方均表示无法提供王丽华到庭接受询问。庭审中，被告秦学成、田莲英、秦煜栋申请证人唐某到庭，证人唐某陈述，其系家得顺公司员工，做房产中介已经四五年了，原告范建惠是其朋友，涉案的房屋并没有挂在家得顺公司出售，其是从其他中介处知道涉案房屋出售信息、2018年5月13日原告交了定金给房东的亲戚田梅英，房东本人没有到，5月15日双方正式签了房屋买卖合同，房东秦学成、田莲英、秦煜栋到店里签字，但原告范建惠和陶娟无法请假，抽不出时间过来，房屋价格谈好后，由其代原告签的字，因为当时楼市很热，没有及时签合同的话，房子会很快被其他人买走。签合同时，约定价格155万，对于付款时间，因为原告要办理银行贷款，时间没有办法确定，所以只是写明2018年8月15日之前办理资金托管，过户时间也没有约定，只是写明款清交房，这些情况均和被告讲过的，其承诺会及时跟进办理相关交易手续。8月份时候，被告秦煜栋电话问其什么时候可以拿到钱，其告知在等银行放款，银行放款后就可以办理过户、领取房款了，被告说要么补偿差价，要么解除合同。2018年9月4日银行放款了，其电话通知被告可以办理过户，被告没有来，被告觉得房价涨了，要买方加钱不然不会签字的。涉案房屋买卖都是其一人负责，王丽华是唯亭镇做房产中介，但不是家得顺公司员工，并未参与涉案房产居间工作。对于证人证言，原告质证无异议，被告因为房价上涨，拒绝配合办理过户导致本案争议发生。被告秦学成质证真实性不认可，5月13日，王丽华和其妻妹田梅英打电话给其称155万元可快速出售涉案房屋，其同意田梅英收下购房定金，5月15日签合同当天，也是王丽华带其至唐某店里。上述事实，由委托书、房屋买卖居间合同、资金托管协议、定金收据、银行交易明细、不动产登记证明、证人证言等证据及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告范建惠、陶娟与被告秦学成、田莲英、秦煜栋签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同严格履行义务。原告主张被告拒绝配合过户行为构成违约，被告辩称原告未能在2018年8月15日前支付房款导致合同无法继续履行，本院认为，其一，双方在签订的房屋买卖合同中，并未明确约定购房款支付时间，仅是约定了2018年8月15日进行资金托管，中介员工唐某也证实该点，另合同中载明原告需要贷款形式支付部分房款，银行贷款发放的时间并非原告所能掌控，合同未对房款支付时间进行约定符合实际情况；其二，被告所称王丽华确认原告逾期付款，因被告未能提供王丽华到庭作证，且王丽华并未在合同中签字，其身份也无法确认，原告及证人唐某均否认王丽华参与涉案房屋居间工作，故该录音无法证实双方约定2018年8月15日即为房款支付时间点，综上，被告抗辩，无事实依据，本院不予支持，被告拒绝配合原告过户行为构成违约，原告诉请被告配合原告办理涉案房屋过户手续，有事实及法律依据，本院予以支持。因双方在房屋买卖合同中，特别约定违约方按定金金额双倍赔付守约方，现原告诉请被告支付违约金4万元，考虑原告未能实际使用该房屋，存在实际损失，其主张违约金金额具有合理性，本院予以支持。另原告第1项诉讼请求判令被告继续履行合同，因本院已经确认双方合同有效，且支持了原告过户请求，故该项诉请无需在判决主文中表述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦学成、田莲英于本判决生效之日起十日内协助原告范建惠、陶娟办理苏州工业园区厦亭家园*幢*室（附车库）房屋的产权过户登记手续，将房屋转移登记至原告范建惠、陶娟名下；二、被告秦学成、田莲英于本判决生效之日起十日内支付原告范建惠、陶娟违约金4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19110元，由被告秦学成、田莲英负担，该款项已由原告范建惠、陶娟预交，本院退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾宏俊人民陪审员  徐根元人民陪审员  刘 延二〇一九年九月二十六日法官 助理  闫可可书 记 员  王楠楠