西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书（2019）陕0104民初4085号原告：西安大唐西市古玩城有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：何军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘贤平，男，1985年9月1日出生，汉族，系该公司法务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李卓，男，1995年1月23日出生，汉族，系该公司员工，住陕西省三原县。被告：刘战楠，男，1986年10月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告西安大唐西市古玩城有限公司（以下简称大唐西市公司）与被告刘战楠租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大唐西市公司之委托诉讼代理人刘贤平，被告刘战楠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大唐西市公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告双方签订的《大唐西市XX城商铺租赁合同》及相关协议已经于2018年12月22日解除；2、判令被告立刻腾空占用房屋；3、判令被告向原告支付拖欠租金、经营管理费、物业费、采暖费等共计61051元；4、判令被告支付逾期违约金44221元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月3日签订《大唐西市XX城商铺租赁合同》及相关协议，约定由被告承租位于大唐西市XX层XX号商铺，租期为2017年8月3日至2020年8月2日。第一年租金及经营管理费均为63176.5元，第二年均为67891.2元；每半年为一个付款周期，逾期按未付金额0.5%支付违约金等。但被告未按约定支付费用，拖欠原告2018年8月3日至2018年12月22日期间租金、管理费共计52427元及物业费、取暖费共计8624元。经原告多次催要均未果，原告于2018年12月19日函告被告，要求解除租赁合同。为了维护原告合法权益，故提起诉讼，请依法裁判。被告刘战楠辩称，除了欠付租金以外其余均不认可，欠费是有原因的，一、供暖温度不能达到标准温度18度，就该问题其曾多次反馈公司，回馈说其承租商铺属于最后一排，暖气无法供到，所以未交暖气费；二、电表按规定有预留10度电，但其电表没有，如果停电古玩城再下班其就不能及时买电；三、其商铺门口防水没有做好漏水，申请维修一年，直到去年7、8月才修好，所以其未交租金。另外上个月其去店铺看到窗户被撬开东西被偷，窗户上还有原告于2019年5月3日贴的封条，就此事原告没有给其任何说法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月3日，原告大唐西市公司（甲方管理方）与被告刘战楠（乙方经营方）签订《大唐西市XX城商铺租赁合同》，甲方将位于陕西省西安市莲湖区劳动南路118号“大唐西市”XX层XX号商铺，建筑面积174.08平方米；租赁期限为：叁年整，自2017年8月3日起至2020年8月2日止，自乙方接收该商铺之日起乙方可享受装修期至2018年8月28日；相关费用：2017年8月3日至2018年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金为5657.6元，年度租金为63176.5元。2018年8月3日至2019年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金5657.6元，年度租金为67891.2元。甲方给予乙方25天免租期，截止到2017年8月28日。乙方每半年缴纳一次租金，首次租金于乙方接受该商铺前即8月3日支付。乙方须提前15日向甲方支付下半年度的租金，即乙方向甲方缴纳租金的时间为1月17日和7月17日。乙方须于本合同签订当日一次性缴纳33945.6元作为履约保证金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期缴纳租金及其他费用，乙方应按欠款总数每日0.5%的比率向甲方支付迟延履行违约金，如乙方拖欠租金及其他费用超过30天，甲方有权解除租赁合同，收回商铺，并不退还乙方履约保证金。在租赁期内，乙方逾期交纳水、电、物业费及其他相关费用，每逾期一天，则应上述费用的0.5%支付滞纳金。同日，原、被告还签订《大唐西市XX城经营管理合同》，约定由甲方对乙方承租商铺提供经营管理服务，管理期限三年，自2017年8月3日起至2020年8月2日止。经营管理费：2017年8月3日至2018年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金为5657.6元，年度租金为63176.5元。2018年8月3日至2019年8月2日期间，按建筑面积每平方米每月32.5元计算，月租金5657.6元，年度租金为67891.2元。乙方每半年缴纳一次经营管理费，首次经营管理费于乙方接受该商铺前即8月3日支付。乙方须提前15日向甲方支付下半年度的经营管理费，即乙方向甲方缴纳经营管理费的时间为1月17日和7月17日。乙方必须依约缴纳经营管理费及其他费用，逾期缴纳经营管理费，乙方应按欠款总数每日0.5%的比率向甲方支付迟延履行违约金，如乙方拖欠经营管理费超过30天，甲方有权解除经营管理合同，收回商铺经营权。同日，原、被告还签订《大唐西市XX城物业管理服务协议》，约定物业管理费按建筑面积每月每平米10元收取，空调和采暖费按建筑面积每月每平方米13.5元收取。乙方应当按时足额缴纳物业管理相关费用，逾期缴付将采取收缴滞纳金（未付款部分的3‰·天）方式或法律方式追缴。2018年12月7日，原告向被告邮寄送达催费告知函，内容为：“被告没有如约履行相关支付义务，累计欠付租金67891元（2018.8.3-2019.2.2）；物业费8147元（2018.9.27-2019.3.6）；冬季能源费（2017.11.15-2018.3.15暖气费8008元；2018.11.15-2019.3.15暖气费8008元），经我司多次催缴，您仅于2018年11月1日向我公司支付10000元，余款至今未付”。2018年12月19日，原告向被告再次邮寄送达合同解除函，内容为：“因被告逾期未处理欠费，我司依据《大唐西市XX城商铺租赁合同》之约定，将于2018年12月22日解除公司与被告签订的租赁合同，并要求被告自合同解除之日起3日内清欠租金52427元（2018.8.3-2018.12.22）；冬季能源费8624元（2017.11.15-2018.3.15、2018.11.15-2018.12.22）并承担相应违约责任；被告在合同解除后3日内搬出商铺内的自有物品，逾期我公司将按合同约定对商铺中的物品进行处置，由此可能造成的不利后果及产生的相关费用由被告承担。”被告确认原告邮寄送达的合同解除告知函，他家属签收后已通知他，对原告所述的欠租时间，即从2018年7月18日至2018年12月22日亦予以认可。这期间被告于2018年11月1日向原告支付了10000元租金。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同等相关合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应依照履行。在租赁期间，被告未按照约定履行支付租金等义务，构成根本违约，原告有权单方面解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告要求于2018年12月22日解除原、被告之间的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告按约定支付欠付房屋租金、经营管理费、采暖费，虽被告辩称其未支付租金，是因为原告经营管理存在瑕疵，包括供暖温度不达标、房屋有漏水现象等，但确未提交相关证据印证，故被告辩解理由不能成立，原告之诉求符合法律规定，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。另原告要求被告按照欠付租金每天5‰支付违约金、欠付暖气费按照每天3‰支付违约金，均支付至2018年12月22日即解除合同之日止。因约定比例均过高，本院调整为以欠付费用为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、原告西安大唐西市古玩城有限公司与被告刘战楠于2017年8月3日日签订的《大唐西市XX城商铺租赁合同》、《大唐西市XX城经营管理合同》、《大唐西市XX城物业管理服务协议》于2018年12月22日予以解除；二、被告刘战楠在本判决生效后十日内支付原告西安大唐西市古玩城有限公司房屋租金26213.5元、经营管理费26213.5元，以上合计58582元；三、被告刘战楠于本判决生效后十日内支付原告西安大唐西市古玩城有限公司违约金；违约金计算方法：1、以52427元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月18日起至2018年12月22日止；2、以3686元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月15日起计算至2018年12月22日止；3、以2469元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月15日起计算至2018年12月22日止；四、驳回原告西安大唐西市古玩城有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405元（原告已预交），由被告刘战楠负担2000元，原告西安大唐西市古玩城有限公司负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   秦  雁审  判  员   高  红审  判  员   岳  鹏 二〇一九年九月五日 书  记  员   张萌萌  1