台安县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0321民初948号原告：张秀梅，女，汉族，退休职工。住所地：辽宁省台安县。原告：马力民，男，汉族，无固定职业。住所地：辽宁省台安县。委托诉讼代理人：李智，系台安县法律服务所法律工作者。被告：辽宁发达房地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市铁西区北二中路三号。法定代表人：陆常胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毕丽晶，女，汉族，系该公司职员。住所地：辽宁省沈阳市辽中区。原告张秀梅、马力民诉被告辽宁发达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告系夫妻关系，2009年在台安县政府组织和领导下，二原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》，协议约定二原告将座落在鞍羊路北农机三厂东，房屋所有权证编号09236、13888，建筑面积43平和61平的房屋及附属物交付被告进行拆迁改造。被告按照约定调换给二原告一套新建临街门市房，面积为135平。原告于2009年8月18日前搬出被拆迁的房屋。被告保证在2010年6月30日前将符合国家规范标准的产权调换房屋交付给二原告。协议约定后二原告按照约定的时间搬迁腾空被拆迁的房屋。2013年回迁楼建成后二原告发现被告建成的房屋室内开间与协议约定开间不符，于是在2013年8月22日二原告与被告又签订补充协议书，之后二原告按照补充协议约定的拿到房屋钥匙并对房屋进行装修改建，但在二原告已经将门市楼装修和部分改建完成不久，另外他人通过法院诉讼主张二原告的房屋所有权，后经两级法院判决该房屋所有权为他人所有。后二原告才得知被告在与二原告签订补充协议之前将该房屋又确认给付他人。二原告于2009年8月与被告签订《房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议》，并将所有房屋交付被告进行拆迁改建，但被告至今未履行协议约定条款，不但没有对二原告进行房屋补偿，同时也没有对二原告进行相应经济赔偿。原告多次找到被告及相关部门，但一直未予以解决，二原告自2009年与被告签订协议，至今已有10余年。二原告的房屋被征占后无固定居所，无奈二原告只好提起诉讼，请求人民法院依法判决二原告与被告解除城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书和补充协议书；要求被告赔偿未履行协议造成的购房款、利息、租房补偿费、回迁门市出租损失等经济损失。被告辩称，原、被告双方签订的两份协议真实有效，系双方真实意思表示，但是现在被告无法为原告进行安置，自愿同意将该楼房的东数第十个门市面积为124平方米及开发的11号楼2单元401住宅楼抵顶原告所要求的诉讼请求，其他被告没有能力为原告安置及赔偿损失，不同意原告增加诉讼请求及相关的损失部分。同意原告按照6061每平方米计算协议的208.8平方米还迁楼价款，超出135平方米部分按照2800元/平方米计算并予以扣除，对42000元租金同意，对63000元的租金不同意，认为被告没有对原告造成损失。房屋出租损失我公司不认同，该房屋是拆迁房屋，原告系回迁户，不存在一房二卖的问题，所以原告主张的罚金及利息均不同意赔偿。经审理查明，原告张秀丽、马力民系夫妻关系。2009年8月14日，原告张秀丽、马力民与被告辽宁发达房地产开发有限公司签订了《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》，约定被告征收原告所有的位于台安县鞍羊路北农机三厂东建筑房屋所权证编号为09236、建筑面积43平方米和编号为13888、建筑面积61平方米的房屋及附属物，被告将坐落在台安县乾福家园院内新建楼房原位置作为房产调换房屋，原告所调换的房屋面积为4.5米×15米×2层＝135平方米临街门市产权调换，该房屋为期房。被告保证在2010年6月30日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交给原告。因被告责任不能按时还迁的，自逾期之日起，被告按照《鞍山市城市房屋拆迁管理条例》第37条规定，支付原告临时安置补助费。2013年8月22日，原告与被告签订了《补充协议书》，因调换的12#楼回迁楼设计开间与《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》确定的开间不符，双方约定“将台安县乾福家园12#楼西数第4和第5间（在台安县房产处登记为12号和11号两间）一至二层临街门市作为产权调换房屋，建筑面积208.8平方米，开间为2.9米两个回迁给原告，超出面积部分按2800元每平方米向被告交纳面积补差款（建筑面积以房产测绘大队实测为准，多退少补）。被告于2013年11月25日交房，原告一次性付清面积补差款，被告一次性支付原告超期租房费补偿42000元在面积补差款中扣除。”2017年5月2日，案外人李术芳以确认合同效力为由将被告发达公司诉至本院，2018年3月15日，本院依据原告张秀梅、马力民的申请，依法追加二人为该案第三人，于2018年4月3日公开开庭审理。2018年5月10日，本院作出（2017）辽0321民初875号民事判决书，认为被告发达公司与李术芳及张秀梅、马力民签订的是城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换合同，被告以补充协议的方式对安置争议房屋进行了处分，但与李术芳协议签订的时间先于与张秀梅、马力民签订的协议时间，签约在先的权利人的所有权要求应得到优先保护，第三人张秀梅、马力民虽称已占有争议房屋，但其占有并不是被告交付，而是自行占有，且被告并不知情，故据此判决：“一、被告辽宁发达房地产开发有限公司于本判决生效后20日内将台安县乾福家园12号门市楼西数第四和第五间门市楼（在台安县房产处登记为12号和11号两间）交付给原告李术芳；二、被告辽宁发达房地产开发有限公司于具备办理回迁房屋产权证书时10日内协助原告李术芳办理回迁房屋产权证书；三、驳回原告李术芳的其他诉讼请求；四、驳回第三人张秀梅、马力民的诉讼请求。”2018年7月10日，张秀梅、马力民不服，诉至鞍山市中级人民法院，2018年10月26日，该院作出（2018）辽03民终2517号民事判决书，认为上述签订的《调换协议书》、《补充协议》均为有效合同，发达公司签订上述协议后，均未向任何一方当事人交付案涉11号、12号门市房，并未给与任何一方当事人办理产权过户登记，应以案涉协议签订的先后顺序确定权利保护顺位。因李术芳与发公司签订的确定11号、12号门市房的补充协议在先，且合法的占有应以出卖人作出正式的交付行为为前提，案涉房屋所在小区尚未竣工，发达公司亦未向张秀梅、马力民交付上述房屋，据此判决：驳回上诉，维持原判。2019年3月7日，原告张秀梅、马力民诉至本院要求解除与被告辽宁发达房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》、《补充协议书》，并要求被告赔偿回迁楼、租金、一房二卖罚金等经济损失。庭审中，原、被告均同意按2018年7月17日北京吉祥房地产土地评估有限公司沈阳分公司出具的房地产评估报告书中每平米6061元计算208.8平方米回迁房屋价款，超出135平方米部分按照2800元/平方米计算并予以扣除。原、被告对补充协议书中超期租房费补偿42000元均予确认。另根据《鞍山市城市房屋拆迁管理条例》第36条规定，被拆迁人因拆迁而迁出的合法房，由拆迁人一次性给搬家补助费200元；对自行安排过渡用房的，每月按原住单室80元，双室100元，三室以上120元的标准发给临时安置补助费。第37条规定，因拆迁人的责任，使被拆迁人回迁安置超过过渡期限的，拆迁人应对自行安排信息的被拆迁人，增加临时安置补助费，超期在6个月以内的，每月增加100%；6个月以上不足12个月的，每月增加150%；12个月以上的每月增加200%。经查，原告的经济损失为1139296.8元，其中：1、还迁门市楼208.8平方米总价款为：6061元/平方米×208.8平方米－（208.8－135）平方米×2800＝1058896.8元；2、房屋安置补偿费（截止到2013年11月25日被告一次性支付原告超期租房费补偿42000元及两个回迁房从2013年11月26日起至2019年3月26日止的安置补偿费）42000元+100元/月×64个月×（1+200%）×2个回迁房＝80400元上述事实，原告提供的《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》、《补充协议书》、（2017）辽0321民初875号民事判决书、（2018）辽03民终2517号民事判决书、房地产估价报告书及原、被告的当庭答辩。以上证据，已经开庭质证及本院审查，可以采信，所证事实足资认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》、《补充协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告理应按照上述协议全面履行各自义务。上述协议签订后，原告已按合同约定的搬迁腾空被拆迁的房屋，被告无法按合同向原告履行房屋交付义务，被告的违约行为致使不能实现合同目的，原告要求解除合同有理，本院予以支持。关于原告要求的回迁楼损失价款，因有证据证明，本院予以支持。关于原告要求房屋安置补助费的问题，本院对2013年11月25日之前的双方协议补偿租金42000元予以认可，对2013年11月26日之后的安置补偿费因双方在《补充协议书》中未约定，且《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》中约定：“因被告责任不能按时还迁的，自逾期之日起，被告按照《鞍山市城市房屋拆迁管理条例》第37条规定，支付原告临时安置补助费”，认为按照原、被告约定的《鞍山市城市房屋拆迁管理条例》标准100元/月执行为宜；关于原告主张2013年11月26日之后的超期租房补偿款按每月1000元计算，因无证据证明，本院不予支持。关于原告提出的回迁门市房出租损失的问题，因没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告一房二卖赔偿购房款一倍损失及利息的诉讼请求，因原、被告之间不是商品房买卖合同关系，不适用商品房买卖的相关罚则，故原告方的该项主张，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：一、确认原告张秀梅、马力民与被告辽宁发达房地产开发有限公司于2009年8月14日签订的《城市房屋拆迁补偿安置房屋产权调换协议书》和2013年8月22日签订的《补充协议书》的解除行为有效，于2019年4月18日解除；二、被告辽宁发达房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张秀梅、马力民经济损失1139296.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28203元（缓交），由原告张秀梅、马力民承担13149元，被告辽宁发达房地产开发有限公司承担15054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 林 宇人民陪审员 罗 营人民陪审员 周雪莲二〇一九年九月二日书 记 员 张全超