内蒙古自治区二连浩特市人民法院民事判决书（2018）内2501民初634号原告：刘某，住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：朝某，内蒙古恒众尧（二连浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，内蒙古恒众尧（二连浩特）律师事务所律师。被告：赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司。法定代表人：周某，董事长。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古钦度律师事务所律师。原告刘某与被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人朝某、被告委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除《商品房买卖合同》，全额退还原告购房款136551元及办理房产费用3700元；2、请求按现行市场价补足购房款差价107422元；3、判令被告赔偿原告因此造成的装修损失40625元；4、诉讼费、工程质量鉴定费4546元、装修损失鉴定费800元由被告承担。事实和理由：2009年4月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买龙城花园小区6号楼4单元2楼西户房屋，面积98.95平方米。原告交纳了首付款56550元，剩余80000元办理了银行按揭，贷款及利息已经付清。房屋2009年4月交付使用，原告装修入住后发现房屋存在严重质量问题，影响使用居住，墙面和地面均存在不同程度的裂缝、下沉，房屋主体结构质量不合格。被告出售的房屋存在严重质量问题属于根本违约。被告天隆公司辩称，1、被答辩人所诉主体不适格，且本案缺少适格主体参与诉讼。答辩人并非本案的实际主体，被答辩人所购买的房屋系樊某实际开发，涉案的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设施工许可证均登记在樊某个人名下。答辩人没有就该开发项目进行出资建设、没有在建设过程中进行管理、没有在销售过程中参与销售及收取购房款、更没有因该开发项目的实施得到任何利益。故被答辩人不应向答辩人直接主张赔偿。本案应当将案外人樊某追加为当事人参加诉讼，以便查清事实；2、答辩人与被答辩人之间不存在商品房销售合同关系，双方非合同相对方。涉案房产的初始销售为樊某，收取购房款也为樊某。涉案房产最初销售的真实意思表示为樊某为出卖方、初始购房人为买方。故答辩人非合同相对义务主体，与房屋买受人之间不存在买卖合意。依据《中华人民共和国合同法》的规定，答辩人与被答辩人不存在合同关系，故应当由樊某就其销售的房产承担相应的责任；3、被答辩人所诉各项请求不应由答辩人承担，如涉及返还房屋价款应由实际收取人予以返还；4、原告主张装修损失过高；5、原告就其支付的全部购房款以及银行贷款利息，向被告公司主张返还没有依据，因原告自行购房缺少资金向他人的举债行为，与因房屋的质量问题的赔偿没有关联，故原告主张的利息，即使被告公司承担主体义务，该部分款项也不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：原、被告2009年4月签订《商品房买卖合同》，约定原告购买二连浩特市城花园小区6号楼4单元2楼西户房屋，面积98.95平方米（实际以登记为准），每平米单价1380元，首付56550元，贷款80000元，总房款136550元，合同加盖了赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司第三项目印章。原告办理房产缴纳了3700元，赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司第三项目出具了收据。原告已经取得房屋产权证书原件（×××），建筑面积98.95平米。原告在入住后发现楼房存在质量问题，经本院委托，内蒙古昆岗工程项目管理有限责任公司出具编号KG2019鉴字第005号工程质量鉴定意见书，鉴定意见为：墙体砌筑砂浆等级强度较低，不满足设计要求，房屋主体结构工程质量不符合国家建设标准；由于砌筑砂浆强度较低，削弱了建筑物的整体性和墙体的承载力，已对建筑物的安全构成影响，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》中的有关规定，该建筑上部承重结构的安全性评定等级为Ｄu级，建议建设单位随时观测墙体裂缝的发展情况，尽快对产生裂缝的墙体和砌筑砂浆不满设计要求的墙体进行补强处理。在诉讼中经原告申请，本院委托锡林郭勒鑫诚远建设项目管理有限公司对原告房内的装修损失进行了鉴定，原告的装修损失结论为40625元。两次鉴定产生工程质量鉴定费4546元、装修损失鉴定费800元。原告方提交的二连浩特市不动产登记局调取的商品房销售情况信息表显示，2018年10月份二连浩特市楼房销售市场价为2465.62元，原告的房屋差价款为107422元[（2465.62元-1380元/平方米）×98.95平方米]。本院认为，双方签订的商品房销售合同合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中原告购买的被告的房屋质量等级为DU级且墙体出现了裂缝，严重影响了正常居住使用，故原告请求依法解除购房合同，赔偿损失的主张，本院予以支持。合同解除后原告缴纳的购房款应当退还，具体数额以庭审查明数额为准。关于损失的计算应当以鉴定报告鉴定数额计算。原告请求被告按现行市场价补购房款差额，被告出售的房屋存在质量问题，根据我国合同法的规定属根本违约，故对原告该项诉求本院予以支持，具体数额应当按照合同法的规定，按订立合同履行地的市场价或者合同履行地的政府指导价减去订立合同时的价格乘以房屋平米予以计算。办理房产费用3700元也应予返还。赤峰市天隆房地产开发有限公司二连浩特分公司系天隆公司授权成立的分公司，代表天隆公司进行商品房销售，合同相对人有理由相信分公司有权代表。故对天隆公司非合同主体不承担责任的抗辩，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘某与被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司签订的《商品房销售合同》；二、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，退还原告刘某购房款136550元，原告刘某应同时交还被告所购房屋；三、被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，赔偿原告刘某房屋差价款107422元、装修损失40625元、办理房产证费用3700元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5624元（缓交）、工程质量鉴定费4546元、装修损失鉴定费800元由被告赤峰市盛屯天隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长 许 娟审 判 员 莘富生人民陪审员 于慧丰 二〇一九年九月二十三日书 记 员 刘婷如附本案引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2、最高人民法院《关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。