成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初7213号 原告（反诉被告）：成都保鑫投资有限公司，住所地成都市金牛区蜀跃路**。 法定代表人：吴章焰，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被告（反诉原告）：蒲仕勇，男，1964年5月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：唐烽，四川坤弘律师事务所律师。 原告（反诉被告）成都保鑫投资有限公司（以下简称“保鑫公司”）与被告（反诉原告）蒲仕勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保鑫公司的委托诉讼代理人陈娇、被告（反诉原告）蒲仕勇及委托诉讼代理人唐烽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 保鑫公司向本院提出本诉诉讼请求：1.蒲仕勇向保鑫公司支付购房款779520元及违约金11225元（违约金计算方式：779520＊48＊0.0003，自2019年3月9日暂计算至2019年4月26日，要求计算至实际付清之日止，如逾期付款超过90日，违约金标准全部按每日0.0004计算）；2.蒲仕勇承担本案诉讼费用、公告费用。诉讼中，保鑫公司变更诉讼请求：1.解除保鑫公司与蒲仕勇签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及其附件；2.蒲仕勇协助保鑫公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续；3.蒲仕勇支付总房款20%的违约金共计人民币519680元；4.蒲仕勇承担本案诉讼费用、公告费用。事实和理由：保鑫公司与蒲仕勇于2018年9月9日签订了《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，约定蒲仕勇购买保鑫公司开发建设的位于金牛区，白塔社区7、9组，石门社区1组保利天汇广场9幢2层204号房屋，蒲仕勇选择分期方式付款。但截止到2019年4月26日，蒲仕勇尚欠779520元购房款，且按照合同约定产生违约金11225元。为维护保鑫公司合法权益，诉至本院。 蒲仕勇辩称：一、保鑫公司与蒲仕勇签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效，蒲仕勇不存在违约事实；二、双方合同中约定的违约金数额远远超过保鑫公司的实际损失，根据法律规定依法不应支持。 蒲仕勇向本院提出反诉请求：1.保鑫公司与蒲仕勇签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效；2.保鑫公司向蒲仕勇返还已付购房款人民币779520元并按照银行同期贷款利率支付自收款日起至返还购房款日止的利息；3.保鑫公司承担赔偿责任，向蒲仕勇赔偿779520元；4.保鑫公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年9月，蒲仕勇为改善住房条件，前往保利天汇售楼部进行咨询，销售人员告知蒲仕勇所售房屋为经规划批准的商改住房。保鑫公司展示的房屋户型沙盘及提供的房屋户内平面图均为住宅，蒲仕勇在未看清房屋买卖合同内容情况下，与保鑫公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。合同约定总价款为2598400元，交房日期为2020年6月30日之前。合同签订后，蒲仕勇按约支付了首付款人民币779520元。后蒲仕勇发现所购商品房性质为商业，2019年3月1日，蒲仕勇向保鑫公司提交《退房退款申请书》，保鑫公司未予回复。蒲仕勇认为保鑫公司在未经政府部门批准变更出让土地性质及规划用途的情况下，擅自将商业用房变更为住宅，并进行欺诈性销售，双方签订的合同应属无效，保鑫公司应向蒲仕勇返还已购房款并赔偿相应损失。 保鑫公司辩称：1.案涉合同明确载明房屋用途系商业，土地使用权亦40年使用年限，为清水房，上述合同由蒲仕勇签字确认，蒲仕勇主张案涉合同无效没有事实依据，依法不能成立；2.保鑫公司不存在欺诈或虚假宣传行为；3.蒲仕勇关于损失赔偿的主张没有事实和法律依据，也未举证证明其存在损失；4.蒲仕勇应当对自己与保鑫公司签订合同及补充协议等法律行为承担相应的法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2018年9月9日，保鑫公司（出卖人）与蒲仕勇（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定的主要内容：第一条商品房项目建设依据：（一）出卖人以出让方式取得坐落于金牛区，白塔社区7、9组，石门社区1组地块的建设用地使用权。（二）买受人购买的商品房所占用的土地规划用途为城镇住宅用地、商服用地，土地使用权终止日期为2057年9月7日。（三）签订本合同时，出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为保利天汇广场，规划的容积率3.0，规划的绿地率30%。建设工程施工合同约定的开工日期为2018年1月15日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2019年11月28日。第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证101440号下第9幢2层204号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为商业。（三）该商品房所在建筑物的主体结构为框剪，建筑总层数为5层，其中地上4层，地下**。（五）该商品房的预测建筑面积共143.76平方米，其中套内建筑面积90.79平方米，分摊的共有建筑面积52.97元，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。（六）装修水平是清水。第八条计价方式与价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币28619.89元，总价款为人民币2598400元。第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币200000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取分期付款。买受人在2019年9月9日前分叁期支付该商品房全部价款；其中，买受人于2018年9月9日前首期支付该商品房全部价款的30%，金额人民币779520元；买受人于2019年3月9日前第二期支付该商品房全部价款的30%，金额人民币779520元；买受人于2019年9月9日前第三期支付该商品房全部价款的40%，金额人民币1039360元。第十条逾期付款的处理：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。逾期应付款是指依照合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十八条交付时间和手续：出卖人在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十四条预售合同登记备案：如果在本合同签订后30内，买受人付清全款的，则出卖人在本合同签订后30日内办理商品房预售合同登记备案手续；如果在本合同签订后30日内，买受人未付清全款的，买受人同意出卖人有权在买受人付清全款后15个工作日内再进行合同登记备案手续。 同日，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》载明：第一条第4款：出卖人与买受人的权力义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型、示范单位等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为邀约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与合同有关的任何文件，均应在出卖人通过单独加盖鲜章予以书面确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。第一条第9款：双方确认，出卖人所修建的示范单位仅作风格展示和参考之用，体现的是房屋可能呈现的一种状态，不属于确定和约定的内容，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在合同中约定的为准。第二条第4款：本合同所述层高（如有约定）为大部分空间的层高，该房屋局部层高在不违反政府行政主管部门批准的规划、设计条件下，可能高于或低于该主要层高，具体无需出卖人在此揭示，买受人已完全知悉并认可以交付时现状为准即可，但出卖人需确保该房屋通过分户验收。第三条第1款：任何与买受人自身相关的因素（包括但不限于买受人征信问题、经济条件问题、怠于支付足额的首付款、未提供齐备正确真实的资料和手续等导致贷款机构未与其订立贷款合同的），均视为买受人自身过错所致，不作为“不可归责于买卖双方”的原因对待。第十二条第3款：出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。第十二条第7款：买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除合同或以行为表示拒绝履行合同的，出卖人拒绝解除合同的，有权要求买受人按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并有权从买受人已付的购房款中扣除，不足部分有权向买受人追索。双方签订的《商品房买卖合同附件》约定：第十五条：本物业管理区域的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定，不得擅自将住宅、车库或者其他附属设施改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房。确需改变使用性质的，须经有利害关系的业主书面同意并按照相关法律、法规规定办理相应手续。 另查明，一、合同签订后，蒲仕勇分别于2018年8月26日、2018年9月9日向保鑫公司支付定金20万元、第一期房款579520元。此后，蒲仕勇未支付剩余购房款。 二、《四川省商品房买卖合同（预售）》于2018年11月30日在房屋管理部门办理了备案登记，合同备案号为3149043。 三、蒲仕勇提供的与保鑫公司的工作人员谈话录音证明：案涉房屋系40年的商业性产权性质。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件、收款收据、商品房合同备案查询单、录音证明等证据及当事人双方陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议的主要焦点：一、案涉合同、补充协议及附件是否合法有效；二、案涉合同应否解除、违约方的确定及违约金承担的金额。三、保鑫公司是否存在擅自将案涉房屋的商业用房变更为住宅、进行欺诈性销售。针对以上焦点，本院分别评议如下: 一、案涉合同、补充协议及附件是否合法有效。保鑫公司与蒲仕勇签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行相关的义务。 二、案涉合同应否解除、违约方的确定及违约金承担的金额。依照合同约定内容，蒲仕勇未在2019年3月9日前支付第二期购房款779520元，且逾期超过了90日，保鑫公司有权解除合同；保鑫公司主张解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门已办理的备案登记应予撤销，为此，保鑫公司主张蒲仕勇协助保鑫公司到房屋管理部门办理上述合同网签注销手续及备案登记注销手续，本院予以支持。同时，按照合同约定，蒲仕勇未履行付款义务，已构成违约，应付违约金。但本案诉讼时，案涉房屋第三期购房款未到期，且保鑫公司主张解除合同的诉讼请求本院予以支持，故违约金应以到期未付的第二期购房款779520元的20%即155904元计算较宜。庭审中，保鑫公司同意退还蒲仕勇已付购房款779520元，对此本院予以采纳。 三、保鑫公司是否存在擅自将案涉房屋的商业用房变更为住宅、进行欺诈性销售。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈手段，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者国家利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。结合本案查明事实，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第一条第（二）项载明“土地使用权终止日期为2057年9月7日”、第四条第（二）项载明案涉房屋的规划用途为商业，以及蒲仕勇提供的与保鑫公司的工作人员的录音亦证明案涉房屋系40年的商业性产权性质。《商品房买卖合同补充协议》及附件，载明未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同及补充协议约定的，不构成合同内容等条款，均表明蒲仕勇知晓案涉房屋系40年的商业用房，蒲仕勇认为保鑫公司擅自将案涉房屋的商业用房变更为住宅、进行欺诈性销售的观点不予采纳，由此主张双方签订《四川省商品房买卖合同（预售）》无效，保鑫公司返还购房款及承担赔偿责任的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、成都保鑫投资有限公司与蒲仕勇于2018年9月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件于本判决生效之日解除； 二、蒲仕勇于本判决生效之日起十五日内协助成都保鑫投资有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》网签注销手续及备案登记注销手续（合同签约备案号：3149043）； 三、蒲仕勇于本判决生效之日起十五日内向成都保鑫投资有限公司支付违约金155904元； 四、成都保鑫投资有限公司于本判决生效之日起十五日内退还蒲仕勇已付购房款779520元； 五、驳回成都保鑫投资有限公司其他诉讼请求； 六、驳回蒲仕勇的全部反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8997元，减半收取4499元，由成都保鑫投资有限公司负担2790元，蒲仕勇负担1709元。反诉案件受理费9416元，减半收取4708元，由蒲仕勇负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年九月十七日 书记员  陶 林