贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初5424号原告：邹荣滔，男，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市文化北路22号。委托诉讼代理人：张启贵，凯里市文化社区服务中心推荐人员。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司。住所地：贵州省凯里市文化北路22号水木花园。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴彬，该公司员工。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司。住所地：凯里市文化北路22号水木花园。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：许翔，该公司员工。被告：凯里市金马房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司。住所地：贵州省凯里市宁波路房地产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘太坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。原告邹荣滔诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，于2019年9月11日公开开庭进行审理。原告邹荣滔的委托诉讼代理人张启贵，被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司委托诉讼代理人吴彬、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司委托诉讼代理人许翔、凯里市金马房地产开发有限公司委托诉讼代理人陆淼、凯里市阳光房地产有限公司委托诉讼代理人刘太坤到庭参加诉讼。现已审理终结。原告邹荣滔请求：1、判决被告向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日委托经营收益49751元；2、判决被告向原告支付逾期租金违约金1754（暂计至起诉时），违约金的计算从发生之日至全部租金付清之日止；3、判决被告共同承担1、2项连带保证责任。事实和理由：2012年12月2日，被告凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称金井公司）凯里市阳光房地产有限公司（以下简称阳光公司）制定了《认购书》、《商铺委托经营管理合同》并与商铺进行捆绑销售，被告金马、金井、阳光三家公司共同与原告签订《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》。2013年1月1日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买“凯里市文化北路22号世纪兴城地上3层213号商铺，原告付清全部购房款项，次月被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称世纪城公司）按合同年限支付返租租金。”2013年至2015年被告世纪城公司按合同约定将租金汇入原告账户。但自2017年1月起，被告世纪城公司拒不向原告支付2017年租金，在政府和多方的协调下，被告金井公司于2017年7月向原告支付了2017年全年租金。2018年2月26日，被告世纪城公司向原告出具《经营情况说明》，明确告知全体委托业主“已经不能实际履行《商铺委托经营管理合同》的约定。”原告作为世纪城百货公司地上3层213号商铺的所有权人，已依据《商铺委托经营管理合同》的约定将商铺的使用权、经营权交付给被告世纪城百货公司负责经营。被告世纪城公司拒不履行合同义务的行为严重侵害了原告的合法权益，原告依法、依约有权要求被告世纪城百货公司支付2019年租金，并承担逾期天数内每天万分之五的惩罚违约金。根据被告金马公司、金井公司、阳光公司依约应当对世纪城公司逾期拒不支付租金的行为承担连带保证责任，共同向原告支付租金和违约金。本案违约金为惩罚性违约金，合同约定每日万分之五仅为百分之十八，没有超过最高限。被告世纪城公司辩称：世纪城公司违约是因为国家经济产业结构调整合伙开发商违约等原因造成的。合伙开发该项目的三家房地产公司，属于“共担风险”的关系，三家公司股东与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，并且出具了保证函，应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。金马公司和阳光公司法定代表人抽逃注册资金。被告金井公司辩称：金井公司签订保函系真实意思表达，合法有效，金井公司无法履行返租租金支付系金马公司、阳光公司违约行为造成。金井公司及法定代表人已投入1000余万元用于世纪城经营。金井公司已按《保证函》的约定向原告支付租金。被告金马公司辩称、被告阳光公司辩称：商铺管理合同无效，金马公司和阳光公司没有出具《保证函》，三个公司没有出资设立世纪城公司。即使金马公司、阳光公司承担责任也是一般保证责任。违约金过高，请求调整。经庭审查明：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年1月1日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买地上3层213号商铺。原告与被告世纪城公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的商铺委托世纪城公司管理，委托期限为2013年1月1日至2023年12月31日止，共10年。同时约定，委托其第1至3年度，由被告一次性向原告支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营利益，第4至6年度由被告每年向原告支付该商铺总价款8.5%作为委托经营收益；第7至10年度由被告每年向原告支付该商铺总价款的9%作为委托经营利益；委托期4至10年度，由被告在每个委托年度的首月内向原告一次性付清当年的委托经营收益。被告逾期向原告支付委托经营收益的，被告需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。2018年6月8日，被告金井公司支付了部分的租金，尚有19222元未支付；2019年的租金亦未支付。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生出资20万设立世纪城公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺管理合同》的委托人出具《保证函》，约定三家公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。以上事实有本案当事人提交的身份证复印件、商铺委托经营管理合同、发票、商品房买卖合同、房产证、保证函、凯里市公安局凯公（刑）鉴通字[2018]69号审计鉴定意见通知书、世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议等证据予以证明，且有庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应当按照合同履行自己的义务。本案中原告与被告签订《商铺管理合同》，双方之间系房屋租赁关系。原告要求按照合同约定支付租金和违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。按合同约定，被告应该按照合同约定，2018年租金以339205元的实付款基数，按照第6年8.5%计算，被告应当支付原告28832.43元。被告金井公司于2018年6月8日支付了部分的租金，尚有19222元未支付。2019年租金以339205元的实付基数，按照第7年9%计算，被告应当支付原告租金30528.45元，两项合计49750.45元。被告未按约定支付租金，应当承担违约责任，依法支付违约金。经查，《商铺管理合同》约定按日万分之五的违约标准明显过高，被告要求裁减违约金于法有据。本院结合本案实际情况，根据公平原则，认为以年利率6%作标准支付违约金比较适当。关于原告要求被告金井公司、金马公司、阳光公司对于被告世纪城公司承担连带赔偿责任的意见，经查，被告金井公司、金马公司、阳光公司出具的保证函约定世纪城公司不能履行该债务时由三被告承担保证责任，该保证系一般保证。因此，金井公司、金马公司、阳光公司对于本案主债务享有先诉抗辩权，只有在被告世纪城公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人金井公司、金马公司、阳光公司承担保证责任。本案当事人的其他主张与庭审查明事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的解释》第十九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邹荣滔支付2018年和2019年的租金49750.45元，以及租金付清之日止的违约金。（违约金按年率6%标准；2018年度的违约金，以28832.43元为基数计算至2018年6月8日，2018年6月8日之后以19222元为基数计算；2019年度的违约金以30528.45为基数计算。）就上述应付款项，在被告凯里市世纪城百货有限公司的财产被依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司承担保证责任。三、驳回原告邹荣滔的其他诉讼请求。本案案件受理费544元，系减半收取，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。审判员  吴章义二〇一九年九月十一日法官助理李木训书记员姜莉