安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初3823号 原告：秦志玉，男，1964年7月22日出生，汉族，村民，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王修动，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：梅庆彩，女，1965年3月15日出生，汉族，居民，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：李超全，萧县白土镇法律服务所法律工作者。 原告秦志玉诉被告梅庆彩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告秦志玉及其委托诉讼代理人王修动、被告梅庆彩及其委托诉讼代理人李超全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 秦志玉向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除2017年11月2日梅庆彩与秦志玉签订的《房屋租赁协议》，同时判令梅庆彩赔偿秦志玉损失100000元（以评估结果为准）；2.本案诉讼费由梅庆彩承担。事实和理由：2017年秦志玉与梅庆彩签订《房屋租赁协议》，协议内容约定了梅庆彩应保证‘三通一平’。合同签订后，秦志玉如约交房租，也为使用租赁物进行大量的投入，进行相应的基础设施建设，设备订购，招揽人员等。2018年秦志玉准备安装设备时，方知梅庆彩根本不能提供‘三通一平’的条件，致秦志玉不能根据合同目的使用租赁物。为此，秦志玉曾以凤城车安检公司的名义起诉梅庆彩要求赔偿损失，后因主体不合格，被裁定驳回起诉，前述凤城车安检公司为秦志玉夫妻共同出资设立，秦志玉为注册登记股东，其与梅庆彩就合同履行及解除、损失赔偿未能达成一致，提起本案诉讼。 梅庆彩辩称，1.秦志玉要求解除2017年11月2日签订的《房屋租赁协议》，梅庆彩表示同意；但应依法驳回秦志玉要求赔偿100000元损失的诉求。秦志玉私自将房屋租赁凤城车安检公司，对部分房屋改变结构、破坏墙壁、地面挖洞，同时未案协议约定支付房租，梅庆彩有足够的证据证明秦志玉要求赔偿的损失系凤城车安检公司私自在梅庆彩出租房屋内安装、改装，其责任不应有梅庆彩承担，应由秦志玉自行承担损失；2.秦志玉称其为凤城车安检公司股东，向法院起诉梅庆彩，所诉赔偿请求不能因为秦志玉系注册股东就要求梅庆彩进行损失赔偿，其本人不能代表公司；3.梅庆彩将房屋交付秦志玉使用时是实现了‘三通一平’的约定，因秦志玉在使用过程中与案外人张进家属就房屋及其他原因发生纠纷，导致2019年4月份左右部分路段切断，不能认为梅庆彩不能提供‘三通一平’使用条件。 当事人围绕各自的主张，分别提交了证据，本院组织当事人双方进行了证据的交换和质证。（一）对秦志玉所举证据1.凤城车安检公司营业执照、结婚证、户口本复印件各一份；2.《房屋租赁协议》；3.收条及微信转账凭证；4.兔宝宝装饰工程报价单、照片一组（9张）、凤城车安检公司设备购销合同；5.2018皖（1322）民初6368号受理通知书；6.萧县科泰轴承有限公司证明及曹凤芝身份证复印件及其声明；7.水电发票。梅庆彩质证认为1对证据1真实性没有异议，但认为与本案无关联性，2.对证据2的三性均无异议，认为除门窗墙壁外其他的墙壁，秦志玉未按协议约定改建，具有违约行为；3.对收条及微信转账凭证真实性不持异议，但认为实际仅支付证租金据11万元，尚欠租金；4.对证据4的真实性无异议，但与本案无关联。5.对证据5无异议，与（2018）皖1322民初6863号民裁定书相印证，足以证明秦志玉将涉案房屋私自转让给公司使用，公司行为与秦志玉在法律上没有任何关联；6.对证据6有异议，认为萧县科泰轴承有限公司的水电路地平在近几年均由租赁房屋的人共用，交房时水电路均正常；曹凤芝不能代表科泰轴承有限公司，其声明无效；水电发票与本案无关。本院认证为：1.证据1与本案不具有关联性，对关联性不予认定；2.证据2是本案诉争标的；3.证据3可证明秦志玉给付梅庆彩租金11万元；4.证据4与本案无关联性，本院不予认定；5.证据5真实，与生效裁判相印证，可证明凤城车安检公司起诉梅庆彩租赁合同纠纷的主体不成立；6.证据6、7证人未到庭，真实性不能确认，对真实性不予认定。 （二）梅庆彩所举证据：1.《房屋租赁协议》，2.2018皖（1322）民初6368号民事判决书、2019皖（13）民终69号民事裁定书，3.照片一组（13张）。秦志玉质证认为1.对《房屋租赁协议》三性均没有异议，协议第三条甲方同意乙方更改门窗；2.对两份裁判文书真实性没有异议，对其证明目的有异议，凤城车安检公司是秦志玉及其夫人共同出资成立，签订合同的目的也是发挥该公司的效用；3.对13张真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为门窗都是在墙壁上，更改门窗必然要使墙壁发生变化，且墙壁发生部分改变案协议第三条规定而行使的合同权益，对租赁物进行使用而不是破坏。本院认证为：秦志玉对庆彩所举证据的真实性均无异议，故对梅庆彩证据的真实性均予以认定，《房屋租赁协议》是案涉诉讼标的，两份裁判文书已经发生法律效力，应作为定案依据；照片能反映租赁物实际状况。 本院审理查明事实如下：秦志玉对梅庆彩的位于萧县经济开发区萧县科泰轴承有限公司院内三号、四号厂房进行实地考察后，双方于2017年11月2日签订了《房屋租赁协议》，约定：甲方(梅庆彩)将位于开发区萧县科泰轴承有限公司院内三号和四号厂房承租给乙方(秦志玉):一、租期3年，时间为2017年11月2日至2020年11月2日，租金为每年每平方三元，（注明每平方六元），以实际面积结算；二、支付房租的时间与方法：每年1月2日前支付下一年的租费；三、乙方在租赁期间不得改变房屋结构，不得破坏墙壁及地面，如有变动需要甲方同意，甲方同意乙方更改门窗；四、乙方如不按时支付房租，甲方有权解除协议并收回房屋；五、乙方租赁房屋，不得用于非法活动，否则一切后果自负；六、协议期内，如有乙方违约，违约方赔偿守约方50%（年租金）的违约金，协议期满后，甲方如继续出租，乙方享有优先租赁权。同时约定，甲方保证“三通一平”，如出现一切问题，由甲方负责，如双方违约罚款合同总的50%。协议未载明案涉厂房面积、租用厂房用途、“三通一平”使用标准，双方对厂房面积也没有进行实际丈量。本案在审理期间双方对于租金达成共识：如秦志玉对厂房的基础、墙壁，门窗和房顶进行维修，租金按每平方米3元计算，如秦志玉对厂房的基础、墙壁、门窗和房顶不进行维修，按每平方米租金6元计算。协议后，秦志玉实际对厂房的基础、墙壁、门窗和房顶进行了维修，每年按租金为11000元计算。秦志玉于2017年11月2日至2018年7月26日期间先后数次给付梅庆彩租金合计110000元，梅庆彩于2018年7月26日向秦志玉出具收条；秦志玉未给付2018年11月2日之后的租金。协议后，秦志玉将承租的三号、四号厂房交于凤城车检公司使用，其在该公司享有40%的股份。 另查明：2018年10月22日，凤城车检公司向本院提起诉讼，案号为（2018）皖1322民初6368号，认为系公司委托股东秦志玉与梅庆彩签订的《房屋租赁协议》，因梅庆彩不能提供协议约定的“三通一平”使用条件，致使公司不能使用租赁物受到损失，要求判令梅庆彩赔偿其损失160万元。案经审理，本院认为凤城车检公司与案件无直接利害关系，作为原告主体不适格，裁定驳回凤城车检公司的起诉。凤城车检公司不服，提起上诉，宿州市中院人民法院审理认为凤城安检公司主张委托秦志玉与梅庆彩签订租房协议，租房目的为筹建检测线；梅庆彩主张秦志玉租房目的系办服装厂。经查，在秦志玉与梅庆彩签订的房屋租赁协议中，没有约定案涉厂房用于筹建检测线。虽然秦志玉是凤城车检公司的股东，但凤城车检公司没有提供委托秦志玉租房用于检测线的证据，租房协议也没有约定租房用途，双方对租房目的存在争议，现有证据不足以证明租赁案涉厂房的目的系用于筹建检测线。凤城车检公司不能直接行使秦志玉对梅庆彩的权利。遂作出（2019）皖13民终69号驳回上诉，维持原审裁定。 本院认为，梅庆彩与秦志玉签订《的房屋租赁协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效合同。因协议对租金、厂房面积、“三通一平”使用标准及租赁用途等事项约定不明，又未达成补充协议，致使合同履行过程中发生争议。在本案审理期间双方对第一年租金合计110000元形成一致意见，秦志玉也实际支付了梅庆彩自2017年11月2日起至2018年11月1日止一年的租金110000元，现梅庆彩要求按每平方米6元标准计算第二年租金200400元，没有事实依据。同时双方对租赁物达到的“三通一平”使用标准及租赁房屋用途未达成补充协议予以明确，且秦志玉在第一年租期内对租赁厂房按照建设车辆检测的用途进行了投资、改造，必然产生实际损失。本案梅庆彩认为秦志玉未按约定给付租金且超过六个月，要求解除合同，秦志玉认为梅庆彩未能提供协议约定的“三通一平”使用条件，同意解除合同，依法予以支持。但梅庆彩要求秦志玉继续支付第二年证据200400元，因双方自2018年10月始即发生诉讼纠纷，对协议履行主要事项存在争议，协议未能正常履行，且双方未能协商达成补充内容或者由司法裁判确定，对该项请求缺乏事实和法律依据，不予支持。梅庆彩要求秦志玉将私自改变的房屋结构和损毁墙面、地面恢复原状，对于房屋结构的损毁梅庆彩没有提供有效证据证明；在双方达成第一年租金为110000元时，已经明确秦志玉对厂房的基础、墙壁，门窗和房顶进行了维修，不存在对墙壁的损毁的问题，故梅庆彩要求恢复房屋结构及墙壁的请求不予支持；关于厂房地面恢复原状问题，秦志玉表示在合同终结履行后才能恢复原状，现因双方尚存在秦志玉主张解除合同，梅庆彩应赔偿经济损失100000元，应待相关案件终结生效后再行处理，本案不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告秦志玉与被告梅庆彩于2017年11月2日签订的《房屋租赁协议》； 二、驳回原告秦志玉的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告秦志玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  袁元 二〇一九年九月三日 书记员  张鑫 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。