山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4548号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李兆启，男，1972年6月2日出生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：刘洁，女，1973年7月29日出生，汉族，住址同上，系李兆启之妻。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张汝顺，男，1962年10月18日出生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：李文杰，高密醴泉法律服务所法律工作者。 上诉人李兆启因与被上诉人张汝顺农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张汝顺向一审法院起诉请求：1、判令李兆启偿付购房款10.5万元及利息与违约金；2、本案诉讼费用由李兆启承担。 李兆启向一审法院反诉请求：1、判令张汝顺按合同约定支付违约金10万元；2、判令张汝顺更换房屋旧瓦旧檩条和断裂檩条，维修房屋漏水处，并支付欠缺的配套设施费用2万元；3、判令张汝顺提供房屋有关法律所规定的批复证明、税费证明及建筑平面图；4、本案诉讼费由张汝顺承担。 经审理查明，张汝顺于2015年4月25日购买本村村民薛宝林房屋一处，后在该宅基地上建设房屋出卖。2015年5月8日张汝顺与本村村民李兆启签订房屋买卖合同一份，主要内容为张汝顺自愿将二间三层楼出售给李兆启，房地产及附属建筑物总价款为60万元，合同签订时付20万元，主体竣工后付20万元，竣工交钥匙时付10万元，余款10万元按每年1分利息2年内付清；楼房后包外出7米，楼内外门窗齐全，楼内水电齐全，楼房后包价格每平方米750元；如一方违反合同条款，应向对方支付10万元违约金，逾期10日视为毁约。 2015年5月3日、5月10日、8月25日、9月16日，李兆启分别付张汝顺10万元，2016年5月20日李兆启存入张汝顺之女张金梅山东农信账号13万元，以上李兆启共付张汝顺53万元。2016年5月21日，李兆启为张汝顺出具欠条一份，内容为“据合同约定截至2016年5月21号止，尚欠张汝顺购房款壹拾万零伍仟元正，￥105000元，余款以月息壹分的利率按季度结算，直至还清。详细事项见合同。立据人：李兆启，2016.5.21”。 房屋建成后于2016年5月21日之前交付，双方认可楼房后包实际尺寸为6.76米，而非7米。对于房屋总价款，张汝顺主张楼房后包需另行计价，李兆启已支付53万元，再加上欠条载明的10.5万元，共计63.5万元；而李兆启则主张，包含楼房后包在内买卖总价款为60万元，已付53万元，现李兆启实欠7万元。 本案诉讼中李兆启主张其楼房后包尺寸不足、楼内外门窗不全、水电未达到使用条件、房屋使用了旧瓦及旧檩条、有的房屋檩条断裂、房屋多处漏水，根据合同约定张汝顺应支付违约金10万元，李兆启并提交多份自己拍摄的照片以证实其主张的房屋质量瑕疵。张汝顺对李兆启主张的房屋质量瑕疵不予认可，称李兆启已对房屋装修使用三年，2016年5月21日出具欠条的行为足以证明李兆启认可房屋质量。 李兆启还主张房屋的水电、卫生洁具、门窗、护栏等设施不全，自己另外支付2万元补好，要求张汝顺向其支付该2万元费用，张汝顺不予认可，李兆启未提交充分证据证明。 一审庭审后李兆启提供“李建中”书写的证明一份，主要内容为张汝顺雇他给李兆启维修楼后面漏水，费用由张汝顺承担。张汝顺质证称不认识“李建中”，没有找过他。 张汝顺针对李兆启提出的交付房屋建设批复证明、税费缴纳证明以及建筑平面图反诉请求，已向法院提交其向薛宝林购买房屋的合同书、本案双方所在村委的证明、镇村建设办公室的批复文件、规划建设缴费单据等有关证据。 一审法院认为，根据庭审查明的事实，能够确定李兆启购买张汝顺楼房系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张汝顺认可李兆启已经付款53万元，本案争议的焦点是李兆启欠款金额，张汝顺主张欠10.5万元，李兆启主张欠7万元，综合本案证据，无论2015年5月8日房屋买卖合同中总价款60万元是否包含楼房后包，均应以2016年5月21日李兆启书写的欠条金额即欠10.5万元为依据，该欠条等同于双方对房屋买卖新的合意，因此李兆启应偿付张汝顺欠款10.5万元，并按欠条所写月息1分计算利息，自2016年5月21日起至实际付清之日。 李兆启反诉张汝顺支付违约金10万元及未按约定安装配套设施的费用2万元，但其提供的照片及“李建中”所写证明不足以证实其主张。虽然合同载明楼房后包外出7米，庭审时双方认可外出6.76米，但合同签订于2015年5月8日，2016年5月21日李兆启出具欠条时楼房已经竣工，李兆启并未对楼房后包提出异议，可认定双方认可楼房后包的建成现状，故对李兆启的反诉不予支持。判决：一、李兆启支付张汝顺房款105000元及利息损失（以105000元为基数，自2016年5月21日起至实际支付之日止，按月利率1%计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回张汝顺其他诉讼请求。三、驳回李兆启的反诉请求。如果李兆启未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，反诉受理费2700元，均由李兆启负担。 李兆启上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：本案房屋买卖总价款为60万元，李兆启实际支付53万元，尚欠7万元，一审认定欠付10.5万元与事实不符。楼房后包尺寸不足、楼内外门窗不全、水电未达到使用条件、房屋使用了旧瓦及旧檩条、有的房屋檩条断裂、房屋多处漏水，张汝顺应按合同约定支付违约金10万元。房屋水电、卫生洁具、门窗、护栏等设施不全，李兆启另付2万元补好，该费用张汝顺应予支付。张汝顺应提供符合法律规定的房屋建设批复证明、税费证明以及建筑平面图，否则李兆启不能办理房屋权属登记手续。 张汝顺辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李兆启的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案双方为同村村民，张汝顺购买本村他人房屋后建设新房出卖给李兆启，双方为此签订房屋买卖合同不违反法律行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，双方应依合同约定履行。对于房屋买卖总价款，书面合同中一方面约定房地产及附属建筑物总价款为60万元，另一方面又单独约定了楼房后包价格，书面合同中的价款约定存有歧义。但李兆启在支付53万元之后又出具了款额为10.5万元的欠条，应依该欠条认定李兆启欠付的买卖款额，张汝顺主张买卖总价款为63.5万元事实依据充分，依法应予支持。李兆启主张买卖总价款为60万元，与其出具的欠条不符，本院不予支持。双方买卖合同约定楼房后包尺寸为7米，但实际尺寸仅为6.76米，张汝顺建设并出卖的楼房后包尺寸与合同约定不符。房屋建成后虽已交付，对余欠的房款李兆启也出具了欠条，但双方未明确约定变更楼房后包尺寸，李兆启也未放弃追究楼房后包尺寸不足的违约责任，张汝顺应承担相应的质量违约责任，一审法院仅凭李兆启出具房款欠条等事实认定其认可楼房后包尺寸，事实依据不足，本院不予支持。张汝顺的楼房后包尺寸不足，根据本案实际，应承担减少价款的违约责任，本院根据双方买卖总价款、楼房后包价款以及张汝顺违约程度，综合确定减少价款1万元。李兆启主张楼内外门窗不齐全、水电未达到使用条件，但未提交充分证据证明；主张房屋使用了旧瓦及旧檩条，但双方未在合同中对建筑材料作出明确约定；主张房屋檩条断裂、房屋多处漏水，因房屋交付使用数年，李兆启未举证证明该质量责任系张汝顺的建设施工原因导致，双方对房屋保修期限也未作出约定；李兆启现有证据不足以证实其主张的上述质量瑕疵归责于张汝顺，其依此请求张汝顺承担质量违约责任，事实依据不足，本院不予支持。李兆启主张因水电、卫生洁具、门窗、护栏等设施不全支出2万元，因未提交充分证据证明，本院不予支持。对于李兆启主张的房屋建设批复证明、税费证明以及建筑平面图等房屋建设资料，双方买卖合同中未约定张汝顺负有交付义务，李兆启请求交付的事实依据不足，本院不予支持；因上述资料可能影响到房屋权属登记的办理，而张汝顺对办理房屋权属登记负有协助义务，故李兆启在办理房屋权属登记手续时，张汝顺应予协助。 综上所述，李兆启的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初5699号民事判决； 二、李兆启支付张汝顺房款95000元及相应利息损失（以95000元为基数，自2016年5月21日起至实际支付之日止按月利率1%计算），于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回张汝顺的其他诉讼请求； 四、驳回李兆启的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2400元，由李兆启负担；反诉案件受理费2700元，由李兆启负担2000元，张汝顺负担700元。 二审案件受理费2400元，由李兆启负担1800元，张汝顺负担600元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年九月十七日 书记员  王 旭