广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初3566号原告：林永针，男，汉族，英德市人，住英德市，原告：廖华香，女，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人：程瑞、胡细康，均系广东浈阳律师事务所律师。被告：英德仙湖房地产开发有限公司，所在地：英德市英城教育西路北（即工商局北）。法定代表人：陈天成，执行董事。委托代理人：夏德军、段红欣，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告林永针、廖华香诉被告英德市仙湖房地产开发有限公司（以下简称仙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理。依法由审判员赖伟忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林永针及其委托代理人胡细康，被告仙湖公司的委托代理人夏德军、段红欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永针、廖华香向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金13841.7元；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金10730元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月24日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告位于英德市××茶园路××大道西（Ｆ,N地块）新天地积庆里商业街H栋115号商铺，并约定购房总价款为人民币1073000元。同时，在合同的第九条明确约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，第十一条约定：被告应当在2017年10月30日前向原告交付该商品房，交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件，被告若不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，第十二条约定：被告若未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给原告，逾期在180日之内的，被告应按日计算向原告交付全部房价款万分之一的违约金。同时，在合同的第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2017年10月30日，被告并未按合同约定向原告交付该商品房。而是于2018年2月5日在被告还未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下就通知原告自2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续。后经原告多方打听才知，2018年3月13日被告才取得了该建设工程竣工验收备案证明文件。2018年3月8日原告对该商铺进行了实际收楼。因被告的原因逾期129天向原告交付该商品房，被告应按照合同约定向原告支付13841.7元的逾期交房违约金。且自2018年3月8日被告将该商铺交付给原告后，被告却一直拖延不为原告办理涉案房屋的所有权证书，而是在2018年9月12日才为原告办理到涉案房屋的所有权证。因被告的原因致使原告未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证，被告应按照合同约定向原告支付违约金10730元。原告曾多次与被告协商，要求其按合同约定向原告支付逾期交房及逾期办证的违约金，但被告均以各种理由拖延。为维护自身合法利益，原告诉至法院。被告仙湖公司辩称：关于逾期交楼：1、因政府创建文明城市原因对涉案房地产施工造成影响导致逾期交楼。为了推进英德市创建文明城市工作自2017年5月起英德市市委办公室通知我司大力支持文明城市其创建工作，对茶园路东侧美食街进行改造，2017年8月我司对教育路及茶园路改造。施工队进行创文改造工程建设，因参加创文改造工程建设导致涉案房屋的工期受到实际影响。2、政府创文工程，对涉案房地产项目工期影响属于不可抗力因素，我司不应对此承担责任。根据民法总则180条规定，我司与原告签订商品房买卖合同在先，创文工程发生在后。我司不能预见创文工程对涉案房屋工程实施进度影响，不能避免且不能克服，属于不可抗力。3、虽然政府不能出具证明，显示影响工程进度具体天数，但从创文工程量来看，造成了竣工备案延期134天属于合理期间。创文工程改造涉及到主车道改造，绿化带、灯及控制箱迁移，涉及多部门协调配合，除了创文施工期间，其余工程均按正常进行。关于逾期办证：1、原告未能在180内取得房屋产权证，（林永针案件）其原因不在被告。根据双方签订的买卖合同20条，双方同意共同向房屋登记机构，申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该房屋交付之日起180日内取得，该房屋所有权证书的，双方同意按下列第二种方式处理，根据上述约定，出卖人与买受人共同承担合同约定的办证义务，出卖人应承担的有关办证权属登记义务，主要包括商品房建设完工后因履行的新建商品房首次登记的有关手续，出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的不能视为出卖人的原因。出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定期限内领取房屋权属证书前提下承担违约办证的责任。英德市国土资源局在英德市人民政府政务公开栏发布通知，英德市不动产登记中心推出便民新举措实行三天五天办结，根据不动产登记相关规定，自权到期之日计算，不动产办结抵押登记是10个工作日，其他登记的办结时限是30工作日。为了方便办事群众，我市办结不动产抵押时间是3个工作日，其他登记承诺是5个工作日。按上述要求，英德市不动产登记中心，在5个工作日内办结不动产权属登记，在本案中，被告已2018年6月1日取得了大产权证书，按合同约定在涉案房屋交付后的180天内，林永针、廖华香向我方递交不动产产权转移登记材料，被告已经将办理房屋所有权登记的全部手续及资料报送至英德市不动产权登记主管部门且预留了足够时间给不动产登记主管部门审核出证，作为商品房出卖人已经尽到了合理的注意义务。因不动产登记机关拖延导致原告取得涉案该房屋产权证时间后延，不属于出卖人原因。2、被告在本案中，基于同一事实理由，既要求我司承担逾期办证违约责任、逾期办证责任属于重复救济，该房屋因政府创文原因延期导致延期取得竣工验收备案表。因办理相关证照是前后衔接关系，故引发了交楼延期，大产权证办理时间延后等一系列后果，逾期交楼与延期取得竣工验收备案表了及延后办理不动产权登记证书等一系列问题都是由创文工作导致工期顺延引发的，本案原告在本案中基于同一事实理由既要求仙湖公司承担逾期交楼违约责任，又要求仙湖公司承担逾期办证的违约责任，属于重复救济，不应得到支持。经审理查明：2017年2月24日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于英德市××茶园路××大道××、××地××）××天地××里商业街××号，商品房预测建筑面积57.3平方米，房屋总价为1073000元。合同第九条关于商品房交付条件的约定：“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告”，第十一条关于交付时间和手续的约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房”；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条关于逾期交付责任的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。第二十条关于房屋登记的约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。签订合同后，原告依约付清了全部购房款给被告，2018年2月5日被告向原告发出收楼通知书通知原告于2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续。2018年3月8日原告到被告处办理收楼手续。在庭审中，原、被告双方对违约金的计算方式没有异议。被告抗辩称商品房收楼日期不等于交付日期，商品房的交付日仍应理解为竣工验收日。被告方认为，被告在2018年7月8日已经把办理产权证的所有资料提交给相关部门办理手续，作为出卖人已经尽到合理的义务，因为相关部门的拖延，使得原告没有及时收到产权证，同时，被告方认为原告以逾期交楼为由起诉要求被告支付违约金，逾期交楼和延期取得产权证是前后承接的关系，本案属于原告重复起诉。原告陈述对于房屋的交付时间，应以实际收楼时间为交付时间，而且按合同约定保护的是两个不同法益，不属于重复救济。另查明，2018年3月13日，被告取得英德市新天地积庆里商业街A、B、C、D、E、F、G、H、I、J栋工程的竣工验收备案证明文件。本院认为：原、被告于2017年2月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。故在原告已经按约履行支付合同对价义务的情况下，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告使用，但被告未能按合同约定的时间将符合合同约定条件的商品房交付给原告使用。被告在2018年2月5日向原告发出收楼通知书通知原告于2018年2月9日起到物业管理处办理收楼手续，3月8日原告办理了收楼手续确认了收楼，涉案房屋已经于该日实际交付给原告使用。被告抗辩称其逾期交房是因在创文工作中英德市政府要求其自2017年8月开始配合建设茶园路及教育路改造工程，公司必须抽调资金和施工队伍参加创文改造工程建设以致影响涉案房产工程项目建设进度，属不可抗力事由，主张其不承担逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告抗辩的配合创文改造工程事由虽不能预见但应当能克服，故其不属于法律规定的不可抗力所指的情形，被告以此作为免除责任的理由，本院不予采纳。被告非因不可抗力事由而逾期129日才将涉案商品房交付给原告使用，应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定承担自2017年10月31日起至2018年3月8日止向买受人支付全部房价款每日万分之壹的违约金的违约责任。故原告请求被告支付违约金13841.7元（1073000元×0.01%×129日）符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。同时，被告抗辩认为房产登记部门的原因是导致原告没有及时收到产权证，但是，房产登记部门并非涉案房屋买卖合同的相对人即权利义务对象，被告亦确实在交付房屋五个月后才向房产登记部门提交办证材料，被告本身未能提供充分的证据以证实自己尽了合理义务，所以，被告提出的抗辩主张本院不予采纳。若被告认为对房产登记部门行政行为登记有异议，可另寻途径解决。被告抗辩认为本案是原告重复起诉，但是在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对逾期交付房屋以及逾期取得房屋产权证的行为均分别约定了不同的违约责任，属两个违约行为。被告无法举证证实逾期交付房屋必然会导致延期获得产权证关联因果关系，因此，被告抗辩逾期交楼和延期取得产权证是前后承接关系，缺乏理据，本院不予采信。故原告请求被告支付逾期办证违约金10730元，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告英德仙湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告林永针、廖华香逾期交房违约金13841.7元。二、限被告英德仙湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告林永针、廖华香逾期办证违约金10730元。本案受理费207.15元，由被告英德仙湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖伟忠二〇一九年九月二十三日书记员  李明荃附：相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：71×××45。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。