广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0903民初578号 原告（反诉被告）：刘奕滔，男，1984年9月14日出生，汉族，住广东省汕头市潮**。 委托诉讼代理人：胡博铿，广东盛众律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西天德纺织有限公司；住所地：玉林市福绵区樟木镇中村（玉林市新滔环保科技有限公司内）。统一社会信用代码：91450900MA5N6M763R。 法定代表人：周彬，总经理。 委托诉讼代理人：宁延庭，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾升，广西鸿州律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）刘奕滔与被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司（以下简称天德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，被告天德公司于2019年5月16日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘奕滔的委托诉讼代理人胡博铿与被告（反诉原告）天德公司的委托诉讼代理人宁延庭、曾升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘奕滔向本院提出的诉讼请求：一、判决确认刘奕滔与天德公司于2018年6月7日签订的《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年1月31日解除；二、判决天德公司立即退还刘奕滔保证金（押金）人民币600000元及利息（利息以600000元为本金，自起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、判决天德公司立即退还刘奕滔就租赁期间水、电、蒸汽、排污费所多缴纳的费用合计人民币321430.75元及利息（利息以321430.75元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；四、判决天德公司立即退还刘奕滔就租赁期间多缴纳之蒸汽损耗分摊费用人民币140392.569元及利息（利息以140392.569元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；五、判决天德公司立即赔偿刘奕滔拆除及安装设备的相关费用损失人民币50万元；六、本案所有的诉讼费用由天德公司承担。事实和理由:刘奕滔于2018年6月7日与天德公司签订《厂房及宿舍租赁合同》，合同约定：①天德公司将坐落于玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司的A1栋3楼2700平方米的厂房租给刘奕滔作工厂使用，配套宿舍10间；②租赁期限为6年，自2018年6月8日起至2024年6月7日止，免租期从2018年6月10日起至2018年8月15日止，每月租金为人民币75200元，租金连同水电费、蒸汽费、管理费、排污费等刘奕滔实际产生的费用每月交付一次；③刘奕滔使用的生活水费按2.05元/立方（后改为2.00元/立方），工业用水费按1元/立方，电费按0.95-1元/度，蒸汽费按205元/吨（后改为203元/吨）收费标准收取。合同签订并在天德公司交付租赁物给刘奕滔使用后，刘奕滔发现天德公司存严重的乱收费、高收费，私自收费、不合理收费等问题，在刘奕滔多次向天德公司反映后其仍然不予改正，且天德公司多次威胁恐吓（不仅包括刘奕滔，而且连承租天德公司场地的其他经营者）不按天德公司要求交费用则强行停止供应工厂水电汽，天德公司之行为不仅违反了合同的约定，而且严重违反了作为生意人之诚实信用之基本原则，更对刘奕滔的正常经营造成严重的不良影响。为了维护刘奕滔正当的合法权益，刘奕滔已于2019年1月26日、1月30日发出解除合同函至天德公司，天德公司仍未退还刘奕滔的合法款项，特提起诉讼，请判如所请。 被告（反诉原告）天德公司辩称，一、双方于2018年6月7日签订的《厂房及宿舍租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，到目前为止，该合同仍在履行中，双方并没有解除该合同。本案中，天德公司没有收到刘奕滔发出的《解除合同函》，刘奕滔的《解除合同函》并未送达天德公司，天德公司没有存在《合同法》第九十四条的情形，刘奕滔不具备合同解除权，其发出的解除通知是无本之源，其本身由于不按时交纳租金及其他费用已经违约，是为规避违约责任发出解除合同的通知，其发出的解除通知无论是否经过约定或法定的异议期限，合同都不能解除，双方仍应全面履行合同。二、天德公司不应退还刘奕滔的保证金及利息。《厂房及宿舍租赁合同》第四条第1项约定：乙方（刘奕滔）应于本合同签订之日向甲方（天德公司）交付保证金人民币60万元，该项保证金于合同期满后十天内，双方不再续约续租由甲方（不计利息）退还乙方。根据上述约定，双方之间的租赁合同尚未到期，合同仍在履行中，刘奕滔交付的保证金未达到退还条件，其请求返还60万元保证金缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。三、天德公司没有多收刘奕滔租赁期间的水、电、蒸汽、排污费，刘奕滔请求退还多收水、电、蒸汽、排污费321430.75元及利息没有事实依据，应予驳回。《厂房及宿舍租赁合同》第四条第2项约定：乙方使用的生活水费按2元/立方，工业用水费按1元/立方（不含水资源费，水资源费以工业园标准为基准），电费按0.95-1元/度，排污费按203元/立方，蒸汽费按203元/吨加损耗收费标准收取（水、电、蒸汽如遇损耗时，按统一标准指数加收损耗，原则上不超过10%，单价价格随环保工业园或相关单位明文调整而调整）。租赁期间，天德公司收取了2018年8月-12月份的水、电、蒸汽、排污费。具体的收费标准为：2018年8月，电费0.98元/度，工业用水1元/立方，生活用水2.05元/立方，排污费7元/立方，蒸汽费209元/吨；2018年9月，电费0.98元/度，工业用水1.15元/立方，生活用水2.5元/立方，排污费6元/立方，蒸汽费209元/吨；2018年10月，电费0.98元/度，工业用水1.15元/立方，生活用水2.5元/立方，排污费6元/立方，蒸汽费209元/吨；2018年11月，电费0.88元/度，工业用水1.15元/立方，生活用水2.5元/立方，排污费6元/立方，蒸汽费209元/吨；2018年12月，电费0.9元/度，工业用水1.15元/立方，生活用水2.5元/立方，排污费6元/立方，蒸汽费209元/吨。与租赁合同收费标准对照，电费在合同范围内收取，没有多收刘奕滔的费用。排污费的收费标准也是按照工业园收费标准收取，不存在多收费用问题。至于刘奕滔主张的超出合同约定的水费、蒸汽费问题，根据《厂房及宿舍租赁合同》第四条第2项的约定：“单价价格随环保工业园或相关单位明文调整而调整”，天德公司是根据园区的调整收费标准进行收费，天德公司在水费、蒸汽费方面不存在多收费情形。四、刘奕滔请求退还蒸汽损耗分摊费用140392.569元及利息证据不足，应予驳回。《厂房及宿舍租赁合同》第四条已经约定，蒸汽如遇损耗时，按统一标准指数加收损耗，天德公司根据实际损耗要求刘奕滔分摊蒸汽损耗费用符合合同约定。参照合同单价，蒸汽费约定按203元/吨加损耗（蒸汽费损耗是按3%即6元计算）收取，因此答辩人按209元/吨收取并不存在多收蒸汽费的问题。综上，答辩人不存在多收费问题。五、刘奕滔要求天德公司赔偿其拆除及安装设备的相关费用损失缺乏法律依据，依法不应予以支持。《厂房及宿舍租赁合同》约定双方租赁期限为2018年6月8日至2024年6月7日，刘奕滔在租赁期限内安装及拆除生产设备，是其自主经营的行为，是其对自己财产权的处分行为，与天德公司无关。租赁期限尚未到期，双方尚未解除租赁合同，租赁合同目前仍在履行期间，刘奕滔安装及拆除生产设备造成的损失不是天德公司的过错造成，其请求天德公司赔偿损失依据不足，不应支持。综上所述，请求依法驳回刘奕滔的诉讼请求。 被告（反诉原告）天德公司向本院提出的反诉请求：一、判令刘奕滔支付2019年2月1日起至双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》终止之日止的租金给天德公司（其中暂计至2019年5月31日止的租金为300800元）；二、判令刘奕滔支付租金逾期付款的违约金49632元（2019年5月16日起的逾期违约金按刘奕滔实际欠缴租金的时间，按合同约定的每天加收3‰计算）给天德公司；三、判令刘奕滔支付违反合同约定的违约金270720元给天德公司；四、判令刘奕滔支付尚欠电费9998元、蒸汽费64795元、工业水费2842元、污水处理费14828元、生活水费214元。共92677元给天德公司，并支付从2019年2月5日起至2019年5月15日止的水、电、汽费逾期付款的违约金27525元（2019年5月16日起的逾期违约金按刘奕滔实际欠缴租金的时间，按共同约定的每天加收3‰计算）给天德公司；五、本案的诉讼费由刘奕滔负担。事实与理由：一、刘奕滔应按租赁合同的约定支付租金给天德公司。2018年6月7日，天德公司(甲方)与刘奕滔(乙方)经协商一致，共同签订《厂房及宿舍租赁合同》一份。合同约定:甲方将坐落于广西壮族自治区玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司的A1栋3楼2700平方米的厂房租给乙方作厂房使用，配套宿舍10间:租赁期限为6年，自2018年6月8日起至2024年6月7日止，免租期自2018年6月10日起至2018年8月15日止;厂房及宿舍每月租金为人民币75200元，乙方每月5日前以转账形式交付当月租金，逾期不交则每天加收3‰的滞纳金;乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并有权无条件收回租赁场地，由此造成甲方的损失，由乙方负责赔偿。(3)欠付租金达三十天的以及拖欠员工工资两个月的。；任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金，造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失。签订合同后，刘奕滔即使用租赁的厂房及宿舍，且已交付租金至2019年1月。2019年2月以来，刘奕滔再未交付上述租赁厂房及宿舍的租金，至起诉之日，刘奕滔已拖欠4个月共300800元租金未支付给天德公司，据此，天德公司请求刘奕滔支付2019年2月起至2019年5月31日止的租金300800元。2019年6月1日起的租金则按刘奕滔实际欠缴的时间，按合同约定的每月75200元据实支付给天德公司；二、刘奕滔应当按照租赁合同的约定支付逾期付款违约金。根据合同的约定，刘奕滔应当在每月5日前支付当月的租金，逾期不交则每天加收3‰的滞纳金。到2019年5月15日止，刘奕滔应付2019年2月份的租金逾期99天，3月份的租金逾期71天，4月份的租金逾期40天，5月份的租金逾期10天，2019年2月至5月份的租金共逾期220天，按照每天逾期加收3‰的滞纳金计算，刘奕滔应支付逾期违约金为75200元/天×220天×3‰=49632元。2019年5月16日起的逾期违约金按刘奕滔实际欠缴租金的时间，按合同约定的每天加收3‰计算。三、刘奕滔应当按照租赁合同的约定支付违反合同的违约金。按照租赁合同的约定，任何一方违反租赁合同的规定，应承担违约责任，应按当年租金的30%向对方支付违约金，现刘奕滔欠付租金已超过四个多月，因此，刘奕滔应当依据租赁合同的约定，承担本案的违约责任，即刘奕滔应当支付当年租金的30%作为违约金赔偿给天德公司，即75200元/月×12月×30%=270720元。四、刘奕滔应当按照租赁合同的约定支付2019年1月份产生的水费、电费、蒸汽费共92677元及逾期付款违约金给天德公司。刘奕滔租用厂房宿舍后，其使用的2018年12月31日前的水费、电费、蒸汽费已付清。2019年1月，刘奕滔应支付给天德公司的电费9998元、蒸汽费64795元、工业水费2842元、污水处理费14828元、生活水费214元合计92677元，该款按照合同的约定应当在2019年2月5日前交清。但刘奕滔至今未支付，依合同约定逾期不交则每天加收3‰的滞纳金，到2019年5月15日止，刘奕滔应付2019年1月份的水费、电费、蒸汽费逾期99天，逾期违约金为92677元/天×99天×3‰=27525元。2019年5月16日起的逾期违约金按刘奕滔实际欠水电汽款的时间，按合同约定的每天加收3‰计算。综上所述，请求支持天德公司的反诉请求。 原告（反诉被告）刘奕滔针对被告（反诉原告）天德公司的反诉请求辩称，刘奕滔认为没有事实和法律依据：一、从反诉状看出，天德公司不遵循诚实信用及善意履行的基本原则，刘奕滔没有任何的违约行为，刘奕滔已经退出厂区，原因是天德公司存在高收费，乱收费，强制性收费行为。刘奕滔是经商之人，为了配合当地经济的发展来广西发展，2018年6月开始租厂房，12月份被迫搬迁，不够半年时候，设备安装人员进驻，和管道封皮和叉车等，至少2-3个月，但是天德公司乱收费，不仅是刘奕滔，在整个园区，对蒸汽损耗各租户均对天德公司存在异议。刘奕滔为了正常生意，也避免自己的扩大损失，只能搬离。二、刘奕滔在2018年的12月搬离了天德公司，有微信聊天记录作为佐证。天德公司还主张租赁的费用，其他的费用，毫无依据。三、依据合同法关于避免损失扩大的原则，天德公司产生的费用自行承担。刘奕滔2019年1月31日向天德公司解除合同的通知，通过快递和微信的形式，通知天德公司了。快递天德公司是拒收，刘奕滔发微信时，天德公司是知悉并收到。综上所述，本案中，天德公司的反诉完全没有法律依据，请求驳回天德公司的反诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月7日，天德公司作为甲方（出租方）与刘奕滔作为乙方（承租方）签订一份《厂房及宿舍租赁合同》，约定的主要内容有：甲方将坐落于广西壮族自治区玉林市福绵区樟木镇中滔环保工业园穗冠纺织有限公司的A1栋3楼2700平方的厂房租给乙方作厂房使用，配套宿舍10间；租赁期限为6年，自2018年6月8起至2024年6月7日止，免租期从2018年6月10日起至2018年8月15日止；厂房及宿舍每月租金额为人民币75200元，（租金每满三年自动递增10%），租金连同水电费、蒸汽费、管理费、排污费等乙方实际产生的费用每月交付一次，即乙方每月5日前向甲方以转帐形式交付当月租金，逾期不交则每天加收3‰的滞纳金，逾期十天不交，甲方有权停止对乙方供电供汽；公共照明、公共用水、工业垃圾统一清运处理费、电梯电费、安监管理费作为公摊费用，均按照租赁面积平均分摊，污水泵电费按总用量平均分摊；乙方应于本合同签订之日向甲方交付保证金人民币60万元，该项保证金于合同期满后十天内，双方不再续约续租由甲方（不计利息）退还乙方；乙方使用的生活水费按2.00元/立方，工业用水费按1元/立方（不含水资源费，水资源费以工业园标准为基准），电费按0.95～1元/度,蒸汽费按203元/吨收费标准收取（水、电、蒸汽如遇损耗时，按统一标准指数加收损耗，原则上不超过10%，单价价格随环保工业园或相关单位明文调整而调整）；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，应承担违约责任，按当年租金的30%向对方支付违约金，造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失。乙方如不按期交纳租金及其它应交费用，从每月1号按欠交额的3‰向甲方交纳滞纳金，逾期超过三十天，甲方有权解除合同等内容，天德公司在合同甲方代表落款处盖章，刘奕滔在乙方代表落款处签名捺印，并附写公民身份号码及联系电话。签订合同的当日，刘奕滔支付了保证金（押金）60万元给天德公司，签订合同后，刘奕滔使用了合同约定的厂房及宿舍并进行了生产经营。 2018年9月1日，天德公司按生活水费单价2.05元、工业水费单价1元、电费单价0.98元、蒸汽费单价209元收取刘奕滔8月份的费用。 2018年10月1日，天德公司按生活水费单价2.5元、工业水费单价1.15元、电费单价0.98元、蒸汽费单价209元收取刘奕滔9月份的费用。 2018年10月31日，天德公司按生活水费单价2.5元、工业水费单价1.15元、电费单价0.98元、蒸汽费单价209元收取刘奕滔10月份的费用。 2018年12月1日，天德公司按生活水费单价2.5元、工业水费单价1.15元、电费单价0.88元、蒸汽费单价209元收取刘奕滔11月份的费用。 2019年1月1日，天德公司按生活水费单价2.5元、工业水费单价1.15元、电费单价0.9元、蒸汽费单价209元收取刘奕滔2018年12月月份的费用。 2018年8月至2018年12月期间，工业园公布的生活供水单价为2.4元、工业供水单价为1.1元、电费单价约0.75元、蒸汽单价为200元。 刘奕滔在经营期间，认为天德公司乱收费，于2018年12月至2019年1月中旬期间，陆续搬离了本案《厂房及宿舍租赁合同》中约定的厂房及宿舍。2019年1月21日，天德公司的管理人员与刘奕滔的管理人员在微信中有文字陈述，知道刘奕滔将机器设备搬离本案《厂房及宿舍租赁合同》所约定的厂房。 刘奕滔于2019年1月26日邮寄《解除合同函》给天德公司，《解除合同函》约定的主要内容有：贵司自收到本函之日起本人（刘奕滔）立即解除与贵司之间签订的《厂房及宿舍租赁合同》等内容，2019年1月31日，刘奕滔通过微信向天德公司管理人员发送了《解除合同函》。2019年2月份起，刘奕滔没有经营使用本案《厂房及宿舍租赁合同》中约定的厂房、宿舍且未向天德公司支付租金。 诉讼中，天德公司放弃要求刘奕滔支付2019年1月份电费、蒸汽费、工业水费、污水处理费、生活水费共92677元及逾期支付该款的逾期付款违约金的反诉请求。 本院认为，天德公司与刘奕滔签订的《厂房及宿舍租赁合同》，是合同双方真实、自愿的意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，刘奕滔提起本案诉讼的主要理由是天德公司乱收费。对此，根据本案合同，双方约定的费用有：生活水费按2.00元/立方、工业水费按1元/立方、电费按0.95-1元/度、蒸汽费按203元/吨，并特别约定水、电、蒸汽如遇损耗时，按统一标准指数加收损耗，原则上不超过10%，单价价格随环保工业园或相关单位明文调整而调整；2018年8月至2018年12月期间，工业园公布的生活供水单价为2.4元、工业供水单价为1.1元、电费单价约0.75元、蒸汽单价为200元。天德公司每月收取刘奕滔的每立方生活水费分别按：2.05元、2.5元、2.5元、2.5元、2.5元、2.5元，收取每月工业水费每立方分别按：1元、1.15元、1.15元、1.15元、1.15元，收取每月每度电费分别按：0.98元、0.98元、0.98元、0.88元、0.9元，蒸汽费每月都按每吨209元，没有超出合同双方约定和特别约定及工业园公布的数据。刘奕滔诉称天德公司乱收费的陈述，证据不足，应承担举证不能的后果，对刘奕滔要求天德公司退还水、电、蒸汽、排污费合计321430.75元及要求天德公司退还蒸汽损耗分摊费用人民币140392.569元的诉讼请求，应不予支持。 关于本案的《厂房及宿舍租赁合同》是否是已于2019年1月31日解除的问题。本案中，刘奕滔提起本案诉讼的主要理由是天德公司乱收费，对此理由前面已经作出认定，刘奕滔搬离本案《厂房及宿舍租赁合同》中约定的厂房、宿舍和自2019年2月份起没有经营使用本案约定的厂房、宿舍及未支付租金的行为属违约行为，应承担违约责任；鉴于刘奕滔自2019年2月份起没有经营使用本案约定的厂房、宿舍及未支付租金并提起本案诉讼，根据本案的基本案情及天德公司将本案厂房、宿舍另行出租所须的时间，应认定本案《厂房及宿舍租赁合同》于2019年4月30日解除较为合理，对刘奕滔诉称本案《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年1月31日解除的诉讼请求，应不予支持。 关于天德公司应否赔偿刘奕滔拆除及安装设备的相关费用损失人民币50万元的问题。刘奕滔要求天德公司赔偿的该费用，是刘奕滔将机器设备等搬离本案合同约定的厂房、宿舍的费用；刘奕滔擅自搬离租赁的厂房、宿舍且未支付租金，属违约行为，其要求天德公司赔偿该费用理由不充分、证据不足，且天德公司亦未予认可，对刘奕滔要求天德公司赔偿拆除及安装设备的相关费用损失人民币50万元的诉讼请求，应不予支持。 关于天德公司应否退还保证金（押金）60万元及利息给刘奕滔的问题。当事人签订合同的当日，天德公司收到了刘奕滔的保证金60万元，合同约定保证金于合同期满后十天内由天德公司不计利息退还给刘奕滔；本案中，由于刘奕滔违约，目前刘奕滔没有履行双方所签订的《厂房及宿舍租赁合同》，对刘奕滔要求退还的保证金应予支持，但刘奕滔应当承担违约责任；刘奕滔要求的保证金利息，与双方签订的合同约定不符，应不予支持。 关于刘奕滔应否支付违反合同约定的违约金270720元给天德公司的问题。本案中，是刘奕滔违约造成本案合同没有履行，刘奕滔应承担违约责任，天德公司要求刘亦滔支付违反合同违约金270720元，符合合同的约定和法律规定，应予支持。 关于刘奕滔应否支付2019年2月1日起至合同终止之日止的租金及逾期支付租金违约金给天德公司的问题（暂计至2019年5月31日租金为300800元）。本案中，本院已经认定本案合同于2019年4月30日解除，且天德公司亦主张刘奕滔承担违反合同的违约责任，因此，对天德公司要求刘奕滔支付2019年2月、3月、4月的租金（即225600元）的反诉请求，应予支持；对天德公司要求刘奕滔支付超过2019年2月、3月、4月的部分租金应不予支持；天德公司已在本案主张刘奕滔承担违约责任，且本院对天德公司要求刘奕滔支付违反合同违约金的反诉请求已经作出了认定，因此，对天德公司要求刘奕滔支付逾期租金违约金的请求，应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘奕滔与被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司于2018年6月7日签订的《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年4月30日解除； 二、被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司返还保证金600000元给原告（反诉被告）刘奕滔； 三、原告（反诉被告）刘奕滔支付租金225600元给被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司； 四、原告（反诉被告）刘奕滔支付违约金270720元给被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司； 五、驳回原告（反诉被告）刘奕滔的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司的其他反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费18856元（原告已预交），由原告刘奕滔负担17604元，被告广西天德纺织有限公司负担1252元。 反诉案件受理费10012元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）广西天德纺织有限公司负担2012元，原告（反诉被告）负担8000元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  林广球 人民陪审员  张育宁 人民陪审员  陈小勤 二０一九年九月二十九日 书 记 员  李泰伟