河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初952号 原告（反诉被告）：张莉，女，1986年8月9日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘磊，河北天捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘建兵，男，1992年5月27日出生，汉族，现住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：董宗路，系被告刘建兵舅舅。 以下按本诉称谓。 原告张莉与被告刘建兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审前被告依法提起反诉，与本诉合并审理。原告张莉的委托诉讼代理人刘磊，被告刘建兵的委托诉讼代理人董宗路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张莉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的转租合同；2、判令被告返还原告租金135000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月4日约定：被告将其租赁的位于万达广场娱乐楼二层007号店铺转租给原告，由原告经营水吧（被告向原告明确承诺该店铺可以变更经营水吧、蛋糕店、书店等），年租金为20万元。基于诚信，双方只是口头约定上述事宜，并未签订书面合同。原告于双方达成转租合意的当日，向被告支付订金2000元，后又于6月5日支付订金8000元，6月13日支付12.5万元，三次共支付给被告转租费135000元。然而，原告向万达广场申请经营水吧、蛋糕店、书店均未获批准。被告见其承诺无法兑现，于是向原告提出转让其经营的“泊之利乐”店铺，称该店铺效益挺好，只是由于结婚等原因，才不继续经营，原告可以考察后决定。后原告经过考察决定不受让该店铺。因合同目的不能实现，原告多次找到被告要求解除合同，退还原告交付的转租费135000元，但被告拒绝退还。之后，原告询问店铺管理方才得知该店铺是不允许转租的。经查，被告于2017年8月27日私自撤出案涉商铺内的货品并停止经营，加之被告存在转租的违约行为，案涉商铺管理方石家庄合久川商业管理有限公司于2017年8月28日，向被告发出了终止《有偿场地使用管理合同》的公函。被告在明知案涉商铺不能转租的情况下，仍然违法的实施转租行为并收取原告转租费，严重侵犯了原告的合法权益。根据我国《合同法》等法律规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告刘建兵辩称，1、原、被告通过就本案的租赁权、装修装饰、货物、店铺商铺的特许经营权一并转让给原告，原告也接受店铺以及货品并开始实际经营，双方的店铺转让合同成立并履行完毕，不存在法定解除事由，因此原告要求解除无事实和法律依据；2、我方未承诺可以经营水吧等事实，原告接受该店铺是为了经营泊之利乐产品，同时原告跟随被告去北京办理特许经营权变更手续，因此原告起诉状中所说事实不真实；3、我方不存在违法转租事实，该转租得到出租方认可并同意，同时原告也单独联系出租方办理相关事宜，因此出租方认可该转租行为；4、原告诉状中称年租金为20万元与事实不符，双方约定20万元转让费包括3个月租金6万元，剩余商品4万元，装修费用3万元，保证金7万元，这一点原告在原一审也是如此陈述，3个月租金6万元是被告与商场合同标准，与原告商定的，原告称年租金20万元与事实不符，被告与商场每半年交一次租金，原告一次交纳20万元，与交易习惯不符，与双方约定的期限不符。 被告刘建兵向本院提出反诉请求：1、请求法院判决原告支付拖欠的转让费65000元；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原被告于2017年6月4日，双方通过议价协商，被告将位于万达广场娱乐楼二层007号店铺、剩余商品和特许经营权一并转让给原告，转让费总计20万元。原告先期支付转让费135000元，原告接受店铺正常经营后，对剩余的65000元转让费经被告催告后拒绝支付。同时原告在接受店铺后，擅自撤店停止经营，多次无理起诉被告，原告在双方转让行为完成后，多次违约，擅自停止销售特许经营权商品，原告的以上不诚信行为，严重损害了被告的合法权益，给被告造成了巨大的不良影响，也影响了被告的正常生活，被告保留追究原告其他责任的权利。 原告张莉辩称，1、原被告之间没有就店铺转让进行过协商，双方之间系店铺转租关系，该事实有贵院3668号民事判决书足以证实，另刚才被告在对本诉答辩时也称合久川公司对被告将商铺转租给原告的事实是认可的，虽然被告没有证据证实合久川公司同意转租，但即使这样，仍然能够说明被告对将商铺转租给原告的事实是认可的；2、被告于2017年2月22日与合久川公司签订场地使用协议后，在5月3日向合久川公司提出解除协议，已经存在纠纷，同时被告隐瞒了店铺不得转租的规定，收取原告转租费，导致原告最终没有取得店铺使用权，属于被告违约；3、被告擅自撤场并拉走店内货品；4、被告未向原告交接店铺商品，店铺的经营权和商品所有权没有发生转移，原告也没有实际经营店铺。综上，被告违约行为使转租合同无法继续履行，不能实现合同目的，被告要求原告支付剩余转租费65000元的请求应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，被告刘建兵（乙方）与石家庄合久川商业管理有限公司（甲方）签订《有偿场地使用管理合同》，约定刘建兵有偿使用石家庄合久川商业管理有限公司管理的万达广场娱乐楼二层007商铺，使用期限12个月，从2017年2月22日至2018年2月28日，装修时间为2017年2月23日至2017年2月28日，场地管理费每月每平方米270元，履约保证金60000元，质量保证金10000元。该合同还约定，刘建兵必须严格遵守使用期限的时间约定，以自己的名义使用签约场地，且不得以任何形式对场地进行转租或分租他人，否则石家庄合久川商业管理有限公司有权立即终止本协议。同日，双方还签订了《物业管理服务协议》，约定007号商铺套内建筑面积61.1平方米，物业服务费每月每平方米60元。被告向石家庄合久川商业管理有限公司交付履约保证金60000元，质量保证金10000元，装修押金6000元，场地管理费98982元，物业服务费21996元。被告刘建兵承租该商铺后经营“泊之利乐”进口商品，并于2017年2月28日开始进场经营。2017年5月3日、2017年8月15日被告刘建兵向石家庄合久川商业管理有限公司发出解除合同请求，该公司同意后出具解约函要求被告刘建兵签字，刘建兵并未签字。2017年8月27日后被告刘建兵未再营业。2017年8月28日，该公司向原告发出公函，通知签署终止协议，并将涉案店铺锁门。后双方对终止协议未达成一致意见，一直未予以签署。 2017年10月30日，刘建兵起诉石家庄合久川商业管理有限公司要求其退还押金、保证金共计76000元及利息以及返还强行扣押的物品或赔偿损失。法院认为因刘建兵自身经营不善导致合同未能依约履行，其提前自行撤场，属于违约，应承担违约责任。遂作出（2017）冀0108民初4643号民事判决书，判决：一、石家庄合久川商业管理有限公司于本判决生效后三日内退还刘建兵店铺装修押金6000元，质量保证金10000元。二、石家庄合久川商业管理有限公司于本判决生效后三日内返还扣留刘建兵的物品：货柜15个，单价550元；中岛柜7个，单价750元；收银台1个，单价500元；P60吸顶灯2个，单价1350元；800吸顶灯1个，单价1050元；射灯25个，单价30元；筒灯20个，单价35元；货架内灯具75套，单价20元；冷藏冰柜1个，单价3500元。若无法返还则按原价赔偿。三、驳回刘建兵的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。 期间，原告张莉与被告刘建兵开始通过微信联系，2017年6月4日双方商定转让费共计20万元，当日，原告张莉向被告刘建兵支付订金2000元，次日支付剩余订金8000元。2017年6月13日，原告支付被告款项12.5万元，剩余尾款6.5万元约定一星期内结清（2017年6月20日）。 2017年6月6日原被告双方到北京泊之利乐国际商贸有限公司进行“泊之利乐”授权变更，将刘建兵变更为张莉。张莉接手该商铺后与被告沟通店铺经营事宜。原告承租该商铺计划经营水吧、蛋糕店等，但均未获得万达广场的批准。 2017年7月24日，原告以被告无权转租商铺致使合同目的不能实现为由起诉到法院，要求确认双方转租合同无效，被告返还原告房屋租金135000元。原告在该案审理中陈述20万元包括3个月房租6万元，存货4万元，装修费3万元，万达商场押金7万元。法院判决驳回其诉讼请求，原告不服上诉至石家庄市中级人民法院，中院发回重审后原告撤回起诉。2018年5月16日原告再次起诉被告，要求依法解除原、被告之间的转租合同；被告返还原告租金135000元。被告刘建兵向本院提出反诉，要求原告支付拖欠的转让费65000元。本院作出了（2018）冀0108民初2165号民事判决书，双方均不服该判决，提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终8864号民事裁定书，裁定：撤销（2018）冀0108民初2165号民事判决，发回石家庄市裕华区人民法院重审。 关于本案所涉租赁合同租金问题。原告在（2017）冀0108民初3668号案件2017年9月11日庭审中陈述，20万包括3个月房租6万元，存货4万元，装修费3万元，保证金7万元。被告认可该陈述。在本案中又主张13.5万元为租金，并要求被告返还。 关于原告对所涉店铺是否使用和实际经营问题。原告称从未实际经营，也从未实际控制店铺的所有库存。但原告认可与北京泊之利乐公司签了特许经营权合同。被告称原告为经营办理了支付宝、微信，注册网店，印刷广告，到北京办理了特许经营权的手续，证明原告已经接受了店铺，并且实际经营。以上事实有原被告提交证据证实。 本院认为，一、关于合同效力问题。本案中原被告双方于2017年6月4日口头约定，被告将其租赁的万达广场娱乐楼二层西西里项目007号店铺转租给原告的口头合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。二、关于合同的履行。双方对于20万元费用在（2017）冀0108民初3668号案件中均认可20万包括3个月房租6万元，存货4万元，装修费3万元，保证金7万元；但在本案中原告又主张20万元为租赁费，且已经交付13.5万元。原告对自己前后不一致的陈述，未提交有效证据予以证实。因此对双方陈述一致的意见本院予以采信，认定20万元包含3个月房租6万元，存货4万元，装修费3万元，保证金7万元。三、关于合同的解除及责任。根据刘建兵与石家庄合久川商业管理有限公司因合同纠纷法院所作出的（2017）冀0108民初4643号判决，可知本案原被告导致合同解除的责任，应由原告负担。双方约定的存货4万元，是原被告在签订租赁合同时存货状态，并非合同解除时原告的实际存货价值，因此原告未提交有效证据证明合同解除存货价值的情况下，仅能依据（2017）冀0108民初4643号判决结果，由被告返还原告物品。且依据该判决，被告应返还原告保证金1.6万元。对于原告主张13.5万元系租赁费要求被告返还，本院不予支持。对于被告主张的要求原告支付拖欠的转让费65000元，因合同已解除，该主张于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告刘建兵于本判决生效后十日内返还本诉原告张莉保证金1.6万元；同时返还本诉原告货柜15个，单价550元；中岛柜7个，单价750元；收银台1个，单价500元；P60吸顶灯2个，单价1350元；800吸顶灯1个，单价1050元；射灯25个，单价30元；筒灯20个，单价35元；货架内灯具75套，单价20元；冷藏冰柜1个，单价3500元。若无法返还则按原价赔偿。 二、驳回本诉原告张莉的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告刘建兵的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3000元，由本诉原告张莉负担2000元，本诉被告刘建兵负担1000元；反诉案件受理费713元，由反诉原告刘建兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院，并于七日内到河北银行交纳上诉费。收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户：62×××47。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审判长 高 云 审判员 郭爱民 审判员 李文环 二〇一九年九月二十日 书记员 高世欣