山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4061号 原告：马玉波，男，1970年9月21日出生，汉族，住山东省淄博市。 被告：李玉，女，1984年6月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈自广，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵帅，山东舜翔律师事务所实习律师。 第三人：宋祥忠，男，1976年8月12日出生，汉族，住山东淄博市。 原告马玉波诉被告李玉和第三人宋祥忠案外人执行异议之诉一案,本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，由刘修义担任审判长，与人民陪审员屈培亭、郭安东组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告马玉波，被告李玉的委托诉讼代理人陈自广、赵帅到庭参加诉讼。第三人宋祥忠经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玉波向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行拍卖位于淄博高新区名尚城市广场B5号住宅楼XX的房屋，并解除对上述房屋的预查封；2.判决确认马玉波对上述房屋的合法权利；3.本案诉讼费用由李玉承担。事实与理由：2015年12月21日，马玉波通过中介公司淄博万达房地产服务有限公司购买了网签在宋祥忠名下，位于淄博高新区名尚城市广场B5号住宅楼XX的房屋，签订了《房地产买卖合同》，房屋成交价为82万元，首付款50万元（包括定金2万元），余款32万元待取得房产权证书后银行贷款支付。合同签订之日，马玉波向宋祥忠支付定金2万元。2015年12月29日，马玉波又向宋祥忠支付房款48万元，马玉波对涉案房屋进行装修并入住至今。由于涉案房屋至今未办理房屋产权证书，马玉波亦未支付剩余房款32万元。2019年3月11日，马玉波看到历城区人民法院贴在涉案房屋的拍卖预告，才知道自己所住多年的房屋即将拍卖。遂根据拍卖预告的指引，于2019年3月20日向历城区人民法院提交了权利申报书，请求撤销对涉案房屋的拍卖解除查封，但未接到法院的答复。2019年4月15日历城区人民法院作出（2019）鲁0112执异88号执行裁定书，裁定驳回马玉波的异议。马玉波于2019年4月16日收到邮寄送达的该裁定书。涉案房屋系马玉波合法取得，马玉波与宋祥忠签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，虽然房屋产权证书还没有办理到马玉波名下，但马玉波支付了大部分购房款，房屋由马玉波实际占有并使用，马玉波对该房产拥有合法的、排他性的权利。另外，涉案房屋虽网签在宋祥忠名下，但网签只是房屋开发商出售房屋的预售登记，属于备案登记，不具有物权效力，也就是说，宋祥忠并不是涉案房屋的实际权利人。综上，李玉因与第三人之间的纠纷申请对涉案房屋进行查封、拍卖，没有事实和法律依据。历城区人民法院裁定驳回马玉波的执行异议错误。为维护马玉波的合法权益，起诉至法院。另外补充：本人属于自然消费人，根据消费者权益保护法第二条的规定，案外人所购房屋的性质为居住用房，马玉波的诉求应得到法院支持，如果涉案房屋被法院拍卖，马玉波全家将无住所，要求法院满足马玉波的基本居住条件。 李玉辩称，一、马玉波主张判决不得执行拍卖位于淄博高新区名尚城市广场B5号住宅楼XX的房屋，并解除对上述房屋预查封的请求，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。马玉波不是涉案房屋的权利人，不能对涉案房屋主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条的规定对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第一项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否为权利人，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据济南市历城区人民法院（2019）鲁0112执异88号执行裁定书以及2018年8月1日、2019年5月30日淄博市不动产登记中心备案房产档案查档证明显示，涉案房屋为第三人向淄博昂展地产有限公司购买，备案人为第三人，所以马玉波不是涉案房屋的权利人，不能排除对该涉案房屋的执行，其主张不得拍卖涉案房屋并解除对涉案房屋查封的请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。二、马玉波主张判决确认其与对淄博高新区名尚城市广场B5号住宅楼XX的房屋的合法权利，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。马玉波主张其在2015年12月21日与第三人签订了该涉案房屋的买卖合同，根据淄博市张店区人民法院2015年7月16日向淄博市高新区房管处出具的协助执行通知书以及2016年3月17日淄博市房地产交易中心出具的备案房产档案查档证明显示，该涉案房屋于2015年7月16日已经依法被淄博市张店区人民法院予以查封，查封期限为2015年7月16日至2018年7月15日，所以该房屋买卖合同是在该涉案房屋被查封期间签署的，马玉波存在主观过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据案件事实与对方提供的证据显示：1、马玉波提供的2015年12月21日与第三人签订的房屋买卖合同是在人民法院查封该涉案房屋以后签订的房屋买卖合同，对于该合同的真实性以及与该案件的关联性、合法性李玉不予认可；2、在人民法院查封该涉案房屋之前马玉波并未合法占有该不动产，由于该涉案房屋于2015年7月16日被张店区人民法院、2016年4月19日被历城区人民法院依法予以查封，按照马玉波提供的2017年11月14日恒生物业房屋室内装修验收表以及2018年6月19日、2018年12月30日恒生物业的收款收据显示，马玉波未于涉案房屋被查封前合法占有该不动产，并且2017年11月14日提供的房屋室内装修验收表在业主签名处有明显的涂改痕迹，宋祥忠三个字明显是在后期被删减，并在该姓名前方又加写的马玉波三个字，对于以上证据答辩人对其真实性、合法性、关联性不予认可，李玉希望法院能够按照《民事诉讼法》第一百一十一条第一款，伪造、毁灭重要证据，妨害人民法院审理案件的；人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，要依法追究其刑事责任的规定，对马玉波依法予以进行处罚；3、马玉波也没有支付全部价款，也没有按照合同约定支付价款，马玉波提供的2015年12月29日的收条宋祥忠没有加按手印，提供的2015年12月18日的意向金证明，中介方没有注明根据淄博市张店区人民法院2015年7月16日向淄博市高新区房管处出具的协助执行通知书以及2016年3月17日淄博市房地产交易中心出具的备案房产档案查档证明予以证明。买受人马玉波对登记在被执行人（第三人）名下的不动产提出异议，对于上面二十八条所述的情形，没有任何一条满足，所以马玉波不能排除执行，马玉波主张确认其对涉案房屋拥有合法权利，没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。三、要求李玉承担本案诉讼费的请求没有法律依据，依法应当驳回。诉讼费用的承担最终是根据判决结果来分配的，应依法驳回马玉波的该项请求。综上马玉波起诉状中的所有诉讼请求，均是没有事实和法律依据的，应当依法予以驳回。 宋祥忠未到庭和陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 争议房屋坐落于淄博高新区名尚城市广场B5号住宅楼XX，系第三人宋祥忠自淄博昂展地产有限公司购买，备案人名称为宋祥忠，备案编号2011042045E4FB220657。2015年7月16日被山东省淄博市张店区人民法院预查封，查封期限自2015年7月16日至2018年7月15日。2016年4月19日被本院轮候预查封，查封期限自2016年4月19日至2019年4月18日，查封案件为（2016）鲁0112民初500号；2019年3月11日本院继续预查封，查封期限自2019年3月11日至2022年3月10日，查封案件为（2018）鲁0112执恢766号。 本院(2016)鲁0112民初500号原告李玉与被告宋祥忠、被告宿秀萍、被告山东恒利歌电子科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月15日作出民事判决，由宋祥忠等偿还李玉本金200万元及利息。后，李玉向本院申请强制执行。在案件执行过程中，本院于2018年12月18日作出（2018）鲁0112执恢766号之三执行裁定，裁定拍卖争议房屋，并将拍卖预告贴至争议房屋处。马玉波因此提起案外人执行异议，要求停止对争议房屋的强制执行。2019年4月15日本院作出（2019）鲁0112执异88号执行裁定，裁定驳回马玉波的异议。 马玉波述称，2015年12月21日其与宋祥忠签订《房地产买卖合同》，购买争议房屋，约定价款82万元，首付款50万元，余款32万元待取得房产权证书后从银行贷款支付。马玉波依约履行了付款义务，并于2015年12月29日对争议房屋进行装修入住至今。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，马玉波请求停止对争议房屋的强制执行，应当就其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。争议房屋系执行案件被执行人宋祥忠自房地产开发企业所购，仅办理了备案登记，宋祥忠对该房屋尚未取得所有权，宋祥忠对该房屋的权利依法仍属于债权。因此，马玉波向宋祥忠购买争议房屋，并未取得该房屋的所有权。马玉波与李玉对宋祥忠的案涉权益均为债权，马玉波的债权是否优先于李玉的债权并排除李玉作为申请执行人执行案件的强制执行，应依照法律规定。依本案认定事实可知，争议房屋并未登记在执行案件被执行人宋祥忠名下，马玉波与宋祥忠签订《房地产买卖合同》及占有争议房屋的时间也在人民法院预查封争议房屋之后，马玉波尚未支付全部购房价款，且马玉波应明知争议房屋尚未登记在宋祥忠名下。因此，马玉波购买争议房屋并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。马玉波以购买房屋用于居住，其应为消费者为由，要求人民法院满足其基本居住条件。本院认为，消费者是相对于经营者而言，只有从经营者接受商品的人才能称为消费者，马玉波的上述主张，没有事实和法律依据。综上，马玉波对争议房屋的权益不能排除强制执行。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回马玉波的诉讼请求。 案件受理费13800元，由马玉波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  刘修义 人民陪审员  屈培亭 人民陪审员  郭安东 二〇一九年九月六日 法官 助理  常秀娟 书 记 员  姚东利