安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初5034号原告（反诉被告）：合肥曜威环保用品有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县店埠镇公园路。法定代表人：王宏榜，总经理。委托诉讼代理人：卢光华，安徽禾森律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏登斌，男，1977年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王新永，安徽凯安律师事务所律师。合肥曜威环保用品有限公司（以下简称曜威公司）诉夏登斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，夏登斌亦在法定期限内向本院提起诉讼，本院亦予立案，案号为（2019）皖0102民初5964号。本院依照《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，将两案合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。曜威公司的委托诉讼代理人卢光华，夏登斌及其委托诉讼代理人王新永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曜威公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2018年8月3日签订《房屋租赁合同》于2019年3月16日解除;2、判令被告支付原告租金59022.3元（2018年8月3日至2019年3月16租金计359022.3元，扣除已付的30万元租金，下欠59022.3元）；3、判令被告赔偿原告租金损失288499.8元（577000元÷12个月×6个月，自2019年3月17日计至2019年9月16日）；4、判令被告赔偿原告房屋维修费用5万元（具体数额等评估后再确定）；5、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于合肥市龙岗开发区战前路北的厂房（面积为1374平方米）出租给被告，租赁期限为5年，前三年租金为577000元/年，后两年根据市场价格上涨5%-10%。第一年租金于2019年2月1日前付清。合同签订后，原告交付了房屋，被告支付了30万租金。但被告在2019年2月1日前未付清第一年租金，原告多次催要未果。2019年3月，经原告现场查看，被告对原厂房部分设施拆除后闲置至今，现场无人管理、一片混乱。2019年3月10日，原告通过短信再次通知被告，要求被告在2019年3月15日前支付下欠的277000元租金，否则合同自2019年3月16日解除。后因被告未支付租金，为防止原告损失继续扩大，原告于2019年3月17日通过短信通知被告，双方合同自2019年3月16日解除。因被告违约，给原告造成重大损失，双方无法协商解决，特提起诉讼，望判如所请。夏登斌辩称：双方于2018年8月3日签订房屋租赁合同涉及的房屋，夏登斌于2018年10月30日已将钥匙和房屋返还给曜威公司。曜威公司出租案涉房屋是通过58同城发布的出租公告，关于房屋的描述，明确了适合做酒店、宾馆等商业经营，夏登斌在承租该房屋后投入了装修工作，并花费几万元对原房屋中的垃圾进行了清理，在办理消防申请过程中得知该房屋因为规划用途，不能用于餐饮，消防改造无法通过审核，所以夏登斌停止了装修，并积极与曜威公司协商解除房屋租赁合同，返还房屋租金的事宜。但曜威公司代理人王跃多次以其父亲生病或不在合肥为由拖延协商，夏登斌于2018年10月30日将房屋钥匙归还给了曜威公司，并再次明确解除合同返还租金的主张。案涉房屋租赁合同履行过程中存在着重大误解，因该房屋规划用途问题，导致夏登斌承租房屋的根本目的无法实现，故此夏登斌主张解除合同、返还租金具有事实及法律依据，双方合同于夏登斌将房屋钥匙交还之日起解除，夏登斌未实际使用该房屋，曜威公司主张夏登斌支付租金及相应的租金损失无事实及法律依据。夏登斌在装修房屋过程中仅仅拆除了一扇墙，该房屋的维修费达不到5万元维修数额，且曜威公司主张的5万元损失费仅为其单方估算的，没有相应的证据证实该损失费用，依法应当承担举证不能的责任，请求法庭依法予以裁判，驳回曜威公司的不当诉请。夏登斌向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判决解除反诉原告与反诉被告双方签订的《房屋租赁合同》，并确认该合同于2018年10月30日解除，由反诉被告向反诉原告返还所收取的房屋租金300000元；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：夏登斌为经营“合肥瑶海区煌明餐厅”需要与曜威公司签订了《房屋租赁合同》，承租了曜威公司名下位于合肥市瑶海区龙岗开发区站前路北侧1幢201室一至二层的房屋作为经营场地。合同约定房屋建筑面积为1374平米，租赁期为五年，自2018年8月3日至2023年8月2日。租金为每年577000元，承租方必须于2019年2月1日前一次性将租金交齐。合同另对承租期间房屋修缮、转租以及违约责任等均作了约定。双方又另行约定前三个月房租不涨，每年按照市场价格百分之十到百分之五涨幅。合同到期，在同等条件承租方有优先承租权，装修期间免三个月装修期。合同签订后，夏登斌于2018年8月3日通过中国农业银行向曜威公司经办人“王跃”的账户中转账支付了300000元房屋租金，曜威公司亦出具了相应的收款收据。2018年8月6日夏登斌以案涉房屋所在地为经营地址申请办理了字号为“合肥瑶海区煌明餐厅”的营业执照，经营者为夏登斌本人。合同签订后，夏登斌即着手安排进行了设计装修，并于2018年8月8日向合肥市瑶海区公安消防大队申请办理餐厅消防改造工程备案手续。经该大队审核后，夏登斌被明确告知因案涉房屋的规划用途为“办公”，不能用于经营餐厅，消防改造无法通过审核。夏登斌遂停止装修，并多次积极与曜威公司协商解除房屋租赁合同、返还房屋租金事宜。但曜威公司始终以工作忙为由拖延协商。夏登斌于2018年10月30日将房屋钥匙归还给了合肥曜威环保用品有限公司，并再次向曜威公司提出了返还所付租金的主张，双方即产生争议。综上所述，夏登斌出于经营餐厅的目的与曜威公司签订《房屋租赁合同》承租了案涉房屋并如期支付了30万元租金，但在申请办理餐厅消防改造工程备案手续的过程中方才得知，因案涉房屋的规划用途问题，依法不能用于经营餐厅，消防改造无法通过审核，直接导致餐厅无法经营。夏登斌签订房屋租赁合同的根本目的无法实现；为避免损失继续扩大，夏登斌遂与曜威公司协商解除合同，并主张返还所付租金，曜威公司一直不予协商并拒绝返还租金。为维护自身的合法权益，夏登斌依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条和第一百一十九条之规定，特向法院提起反讼，请求贵院依法支持夏登斌的诉讼请求。曜威公司辩称：2018年8月3日双方当事人签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同第一条明确写明了房屋基本情况，土地用途和房屋性质为厂房，我司不存在欺诈和隐瞒行为，从合同全部内容来看该份合同不存在违反法律法规的强制性规定的内容，应当是合法有效的，我司是否存在违约行为应当根据合同约定来判定，我司交付房屋后夏登斌如何使用是其本人的权利，夏登斌主张装修的消防改造是因房屋性质不能通过，其并没有提供证据证明，我司认为是夏登斌违约以此为由解除合同，所以夏登斌反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回其诉请。经审理查明：2018年8月3日，出租方曜威公司（以下简称甲方）和承租方夏登斌（以下简称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥市龙岗开发区站前路北的房屋及附属设施出租给乙方使用，建筑面积为1374平方米。租赁期限为五年，自2018年8月3日至2023年8月2日。租金每年为577000元，乙方必须于2019年2月1日前一次性将租金交齐，否则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的1%违约金赔偿给甲方。乙方交付租金时，乙方必须以收到盖有甲方“财务专用章”为凭证，其他无效。乙方先付租金，后使用房产。乙方在经营过程中一切经济纠纷、生产安全及其他任何责任与甲方无关。合同还约定合同终止后乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并按每预期一天，按全年租金的1%向甲方缴纳违约金。前三年房租不涨，每年按照市场价格百分之十到百分之五涨幅。装修期三个月，免收房租。该合同甲方加盖了曜威公司合同专用章，王跃（原告法定代表人王宏榜与王跃系父子关系）作为经办人签名，乙方由夏登斌签名。合同签订当日，夏登斌通过其农业银行62×××73账户向王跃账户转入300000元租金，曜威公司向夏登斌出具收款收据，上载明“房租费（曜威办公楼），2018年8月3日至2019年2月1日”。夏登斌接收房屋后遂着手对房屋进行装修施工，并于2018年8月6日领取了名称为“合肥瑶海区煌明餐厅”的营业执照，经营场所为涉案房屋。此后，夏登斌在向消防部门申请消防改造审批时，被告知涉案房屋不得用于经营酒店，其消防改造申请未获得批准。夏登斌遂向曜威公司请求解除合同、返还其支付的30万元租金。双方协商未成，以致成讼。夏登斌提交的夏登斌及其合伙人邸云跃与王跃在2019年1月17日15时20分的谈话录音记载了如下内容：“……夏：事情搞到今天，都拖了几个月了。8月27、9月27、10月27、11月27；王：你十一月份才把房子钥匙给我的吧？十一月几号？邸：十月三十号钥匙就给你了，十月三十号我找人来拉东西；夏：十月三十号我写给你的终止合同前就把钥匙给你了；邸：十月三十号之前钥匙就给你了，我十月三十号过来拿东西，没钥匙还钻了那个洞……你不记得了吗？王：嗯，嗯，反证记得是那个晚上；邸：对，对，十月三十号晚上，我没有钥匙嘛，钥匙给你了嘛，搬了一半你回了嘛……”，曜威公司对上述谈话录音真实性无异议，但辩称该证据不能证明夏登斌于10月30日前将房屋钥匙返还给了曜威公司。后曜威公司将部分房屋另出租给他人。另查，案涉合肥龙岗开发区站前路北侧1幢101室、201室登记在曜威公司名下，房屋产权证登记的房屋规划用途为办公，房屋的规划许可证载明办公楼不得分割出售，不得用于非工业经营，不得改变规划用途。本案庭审后，曜威公司于2019年9月15日向我院递交申请，请求撤回第四项关于要求夏登斌赔偿房屋维修费用50000元的诉讼请求，放弃对房屋维修费用损失的评估申请。上述事实，有夏登斌身份证、曜威公司企业登记信息、“合肥瑶海区煌明餐厅”营业执照、《房屋租赁合同》、银行转账记录、收款收据、谈话录音资料、房屋产权证书、规划许可证以及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为：夏登斌承租案涉房屋系用于经营餐饮酒店，当事人双方签订《房屋租赁合同》后，曜威公司依约将案涉房屋交付给夏登斌，夏登斌亦在合同约定的付款期内提前支付了30万元的房屋租金，且已领取了“合肥瑶海区煌明餐厅”营业执照，并对房屋开始装修，表明夏登斌客观上在积极履行合同，后因该房屋的规划用途的问题，夏登斌的消防改造申请未获得消防部门的批准，以致其订立《房屋租赁合同》的目的不能实现。现当事人双方均请求确认《房屋租赁合同》解除，但对解除的日期存有争议。曜威公司请求确认合同于2019年3月16日解除，夏登斌请求确认合同于2018年10月30日解除。根据夏登斌及其合伙人与王跃的谈话录音内容，结合曜威公司已将其中部分房屋出租他人的事实，本院认定夏登斌主张的其于2018年10月30日前已将案涉房屋的钥匙交还曜威公司并在10月30日当日搬离房屋的事实成立，据此本院采纳夏登斌的主张，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日实际解除。案涉房屋的产权登记证及规划许可证均明确载明房屋的用途为办公，曜威公司作为出租人明知夏登斌承租该房屋是用于经营餐饮酒店，仍将房屋出租给夏登斌，而夏登斌在签订《房屋租赁合同》前即获得曜威公司交付的房屋产权证，明知房屋使用用途为办公楼的情况下，未向有关部门进一步确认能否经营餐饮酒店即盲目签订了合同并履行合同，双方对合同的解除均存在过错，故2018年8月3日至10月30日期间夏登斌占有案涉房屋期间产生的租金139441.67元（577000元/年÷12个月×2个月+577000元/年÷12个月÷30日×27天），无权主张曜威公司返还，2018年10月30日之后的租金及租金损失，曜威公司亦无权主张夏登斌支付。扣除上述夏登斌应付租金139441.67元后，曜威公司应返还夏登斌的房屋租金为160558.33元（300000元-139441.67元）。《房屋租赁合同》第十六条所约定的三个月装修免租期是基于五年合同期的约定，现双方合同签订后未满三个月即解除，夏登斌仍以合同第十六的约定抗辩扣除三个月的租期，对曜威公司有失公平，本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、合肥曜威环保用品有限公司与夏登斌签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、合肥曜威环保用品有限公司于本判决生效后十日内返还夏登斌房屋租金160558.33元；三、驳回合肥曜威环保用品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回夏登斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6500元，由合肥曜威环保用品有限公司负担；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由夏登斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  陆蓉华人民陪审员  孙玉兰二〇一九年九月二十七日书 记 员  陈晓薇