重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初8074号原告：陈梅，女，汉族，1987年3月21日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：成涛，重庆渝津律师事务所律师。被告：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：谭小玲，女，该公司员工。被告：重庆到家了网络科技有限公司重百分公司，住，住所地重庆市江津区几江街道老米市街**一社会信用代码91500116MA5U778F4A。负责人：周燕，经理。委托诉讼代理人：胡金华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李利华，女，该公司员工。原告陈梅与与被告重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）、重庆到家了网络科技有限公司重百分公司（以下简称到家了重百分公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈梅的委托诉讼代理人成涛，被告到家了公司的委托诉讼代理人谭小玲，被告到家了重百分公司的委托诉讼代理人胡金华、李利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告到家了重百分公司于2018年4月8日签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》；2.二被告赔偿原告陈梅违约损失50000元。审理中，原告明确其第2项诉讼请求，要求被告到家了重百分公司承担直接责任，被告到家了公司承担连带责任。事实与理由：2018年4月8日，被告到家了重百分公司与原告签订《居间服务合同》和《交易服务合同》，约定被告到家了重百分公司为原告提供居间服务和交易服务，服务内容为：为原告购买案外人方皓所有的位于重庆市江津区房屋的相关事宜提供居间服务以及办理按揭贷款、过户手续等交易服务。当日，原告与方皓签订了《房屋买卖合同》，约定购房款为650000元，并向被告到家了重百分公司缴纳了按揭服务费6000元、权证代办费500元、房屋评估费1580元及定金20000元。原告将按揭贷款审批手续办理完毕后，方才得知前述房产早已被重庆市江津区人民法院司法查封并已进入强制执行程序，且即将被司法拍卖，房屋交易根本无法履行。于是原告要求被告到家了重百分公司解决，被告到家了重百分公司告知原告该房屋的司法查封可以解除，买卖合同可以继续履行，但不久又告知原告司法查封无法解除，要求原告以竞拍者的身份参与司法拍卖，并称将保证原告能够以房屋买卖合同确定的价格拍到该房屋，原告再次相信了被告到家了重百分公司的说法，以竞拍者的身份参与了司法拍卖。该房屋在司法拍卖时评估价为700000元，并最终以成交价702000元被他人拍走。原告遂要求被告到家了重百分公司解除合同、退还费用并赔偿损失，被告到家了重百分公司拒不承认其过错，也拒绝向原告退还上述费用及赔偿损失。原告遂向重庆市国土资源和房屋管理局投诉，重庆市国土资源和房屋管理局于2018年12月25日发出《责令限期改正违法行为通知书》，责令被告到家了公司退还原告按揭服务费6000元、权证代办费500元、房屋评估费1580元及定金20000元，在此情况下，被告到家了公司才向原告退还了上述费用，但拒绝就其给原告造成的损失承担赔偿责任。原告认为，被告到家了重百分公司作为从事房地产交易中介服务的专业公司，在为原告提供居间服务时，有义务核实其提供的待售房产的相关信息并如实告知原告，本案中被告到家了重百分公司未履行上述义务，对房屋买卖合同无法履行的后果具有不可推卸的责任，《居间服务合同》和《交易服务合同》的合同目的亦根本无法实现，原告据此请求解除该《居间服务合同》和《交易服务合同》。另因房地产市场价格上浮，原告以650000元购买的案涉房屋，在数月后人民法院司法拍卖时评估价为700000元，原告因《房屋买卖合同》无法履行遭受了巨大经济损失，且被告到家了重百分公司处理善后事宜时的推脱态度和拖延行为也加重了原告的损失，故被告到家了重百分公司应承担相应的违约责任。被告到家了公司作为设立被告到家了重百分公司的公司，亦应当对被告到家了重百分公司的赔偿义务承担连带清偿责任。被告到家了公司辩称，1.同意原告的第1项诉讼请求；2.请求驳回原告的第2项诉讼请求。理由如下：被告作为居间方在促成原告与卖方签订案涉房屋买卖合同时，已经告知原告房屋的权属情况，不存在任何隐瞒和欺骗行为，也不存在任何违约行为。合同签订后，被告于2018年4月9日通知原告及卖方办理原告的按揭贷款，原告的按揭贷款已于2018年4月11日通过，通过后被告与卖方前往房交所查询房屋状况，才得知房屋存在查封，于是被告将该信息告知原告，并协商合同的解除事宜。卖方同意解除合同，但原告不同意，于是此后原告自行参与了法院的拍卖，因原告自身原因，未竞拍成功。原告明知案涉房屋存在查封，仍愿意履行合同，由此造成的损失及产生的风险应由原告自己承担，与被告无关。被告已经退还原告相关服务费用，包括按揭服务费6000元、权证代办费500元、房屋评估费1580元，以及托管在被告处的定金20000元，至此原、被告之间不存在任何的经济纠纷。被告到家了重百分公司同意被告到家了公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告到家了公司下设被告到家了重百分公司。2018年4月8日，原告（乙方、购房方）与被告到家了重百分公司（丙方、经纪方）、案外人（甲方、售房方）签订《存量房交易文件》，约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市江津区，建筑面积119.27平方米，该房屋坐落地址和面积以房地产权证为准；各方确认，本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》及本次交易涉及的所有文本。该《存量房交易文件》由被告到家了重百分公司提供基本文本，其中非打印部分系由被告到家了重百分公司员工李利华所书写。其中《房屋买卖合同》主要约定：1.房屋抵押状况为未设定抵押；2.房屋成交总价为656000元，定金20000元由乙方于签订本合同当日交付甲方，首付款136000元由乙方于过户当日交付甲方，乙方银行按揭贷款400000元由放贷银行直接交付甲方，尾款100000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付甲方；3.甲乙双方应于2018年4月10日之前前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；4.乙方应于收齐房款且2018年6月10日之前将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方；5.甲方系该房屋的合法产权人，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任；6.甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设备设施、装修装饰等相关情况，面积属实，无查封、冻结等限制交易状况，并保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及装修装饰保持良好的状况。《居间服务合同》主要约定：1.丙方向乙方提供的居间服务包括：（1）房屋交易市场行情咨询；（2）区域或全市场房源推介；（3）提供意向售房人真实的出卖意向及具体条件；（4）提供与意向售房人的签约机会；（5）带领乙方实地看房并协助了解该房屋现状，包括装修**口、房屋权属登记状态；（6）协助与意向售房人磋商并促成签订《房屋买卖合同》；2.基于丙方提供的居间服务，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费6560元；3.甲乙双方应积极配合丙方的居间服务，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的相关有效身份证明、不动产权属证书等资料且保证提交之资料及签名真实、合法、有效，并依据本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费。丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关的事实；4.丙方违反前述第3条约定的，应承担相应赔偿责任。《交易服务合同》主要约定：1.定金托管服务：甲方在签订本合同时，若有以下第（1）（2）（3）种情形，经甲乙双方友好协商，甲方应将《房屋买卖合同》中约定的定金20000元交丙方托管，待甲方存在的情况全部完善后，丙方按照约定时间将托管定金退还甲方：（1）甲方在签订本合同时未将该房屋权属证明原件房屋所有权证（不动产权证书）及与权属相关其他证件原件交予丙方托管，丙方在收到甲方以上证件原件后5个工作日内将托管的定金退还予甲方；（2）《房屋买卖合同》及相关协议签订时，该房屋产权人未能亲自到签署，由代理人代为签署，丙方在该房屋产权人追认《房屋买卖合同》后5个工作日内将托管定金退还甲方；（3）《房屋买卖合同》签订时，甲乙双方及丙方未能查明该房屋权属情况，丙方在三方前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形后5个工作日内将托管定金退还甲方；2.甲乙双方共同委托丙方提供贷款、房屋评估、过户服务，按揭服务费6000元、评估费1580元由乙方于办理贷款申请当日支付，权证代办费500元由乙方于签订本合同当日支付；3.甲方应在本合同签订当日将房屋权属证明原件房屋所有权证（不动产权证书）及与权属相关其他证件原件交予丙方托管，作为该房屋办理交易手续之用。《风险与责任承担告知书》主要载明：1.未完成权属转移登记之前交付房款用于解押或其他用途，未查询房屋产权档案之前交付房款的行为存在不可预知的风险，即可能存在因甲方的债务、权属纠纷或甲方私自挪用款项或房屋被查封、冻结、抵押等各种情形导致房屋无法交易、甲方违约、乙方资金损失的风险；2.乙方已明确知悉前述风险，同意因未通过丙方私自交付房款或未通过丙方办理按揭贷款手续等行为导致房屋无法交易、资金损失、违约的，与丙方无关，由乙方自行起诉追讨或承担违约责任。以上合同签订后，原告按约向被告到家了重百分公司支付了按揭服务费6000元、房屋评估费1580元、权证代办费500元，及交付被告到家了重百分公司托管定金20000元。另查明：案涉房屋在签订前述合同时已设立抵押权且存在司法查封。原告在办理完成按揭贷款审批手续后，与被告到家了重百分公司员工李利华微信联系，李利华于2018年4月16日称：“卖得到，她要先找人解冻我们这边把抵押注销了，然后就才能过户”“现在哪个邓姐和业主在想办法”，原告问：“要得到好久大概”，李利华答：“估计要一周”。2018年4月26日，李利华称：“等到5月初我就落实流程走完就安排过户事情”，原告称：“那是确定可以的哈，我就给我这边房东讲，我还要把房子给他转租，要不然押金都不能退”，李利华称：“嗯嗯”“月初我在落实”。后因他案，该房屋被本院司法拍卖，评估价为700000元，最终于2018年7月16日被案外人以702000元竞拍成功。再查明：2018年9月，原告向重庆市江津区国土资源和房屋管理局投诉，重庆市江津区国土资源和房屋管理局于2018年12月25日作出江津国土房管【限期改正】〔2018〕153号《责令限期改正违法行为通知书》，载明：“重庆到家了网络科技有限公司：经核查：你公司重百分公司存在虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人违反《重庆市城镇房地产交易管理条例》第四十九条第（四）项的规定。现责令你单位限期改正违法行为，通知如下：一、责令你公司在2019年1月4日前退还陈梅居间服务费6000元、权证代办费500元、房屋评估服务的评估费1580元、购房定金20000元。若你公司在规定期限内未履行改正义务或改正不到位，我局将依据《重庆市城镇房地产交易管理条例》及相关法律法规规定给予行政处罚。”后被告到家了重百分公司按该通知书要求向原告退还了其已收取的按揭服务费6000元、房屋评估费1580元、权证代办费500元，及托管定金20000元。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案涉《存量房交易文件》包含多重法律关系，既有买卖双方的房屋买卖合同关系，也有买卖双方分别与经纪方的居间合同关系。就原告与被告到家了重百分公司于2018年4月8日签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》，原告以合同目的无法实现为由请求解除，被告到家了重百分公司同意，双方就解除以上合同达成合意，对原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告到家了重百分公司承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。案涉《居间服务合同》第二条第（二）款约定：被告到家了重百分公司应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，不得隐瞒虚构与该房屋交易相关的事实。第三条第（三）款约定：被告到家了重百分公司违反前述约定的，应承担相应赔偿责任。本案被告到家了公司是专业从事重庆市房屋租售中介业务的居间服务机构，被告到家了重百分公司是其在江津区设立的分支机构，应当熟知本区存量房屋交易的法律法规、相关政策及交易流程，能够及时掌握本区房地产市场价格变动信息，并能够预见房屋交易过程中可能存在的风险。被告到家了重百分公司在促成案涉《房屋买卖合同》订立时，应当向原告如实报告房屋的具体状况，尤其是可能影响合同正常履行的重要信息。而在房屋交易过程中，房屋是否设立抵押，是否存在司法查封是足以影响交易进程的重要信息，导致本案房屋交易无法履行的原因正是因为案涉房屋在订立合同时已存在司法查封及抵押。被告到家了重百分公司辩称原告在签订合同时即知晓案涉房屋存在抵押，但未举示充分证据予以证明，本院不予采信。根据前述查明事实，重庆市江津区国土资源和房屋管理局在接到原告投诉后，经核查，以被告到家了重百分公司存在虚构事实或者隐瞒真相，误导、欺诈当事人的行为为由，作出《责令限期改正违法行为通知书》。被告到家了重百分公司虽已按该通知书退还原告此前支付的相关费用，但仍应对给原告造成的损失承担赔偿责任。关于赔偿金额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告认为，案涉《房屋买卖合同》载明购房款650000元，而该房屋在司法拍卖中评估价为700000元，差价50000元即为原告的期待利益损失，被告到家了重百分公司应予赔偿。本院认为，案涉《房屋买卖合同》载明房屋价款为656000元，其与司法拍卖评估价之间的差价应为44000元。而被告到家了重百分公司虽在提供居间服务过程中存在隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为，但并非系造成案涉《房屋买卖合同》无法履行的主要原因，故考虑合同履行情况、当事人过错、产生损失等因素，本院酌情主张被告到家了重百分公司赔偿原告损失30%即13200元。被告到家了重百分公司系被告到家了公司的分支机构，被告到家了公司应当对被告到家了重百分公司的前述赔偿义务承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告陈梅与被告重庆到家了网络科技有限公司重百分公司于2018年4月8日签订的《居间服务合同》和《交易服务合同》；二、被告重庆到家了网络科技有限公司重百分公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈梅损失13200元；三、被告重庆到家了网络科技有限公司对本判决第二条确定的债务承担补充赔偿责任；四、驳回原告陈梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告陈梅负担386元，被告重庆到家了网络科技有限公司重百分公司、重庆到家了网络科技有限公司负担139元。被告重庆到家了网络科技有限公司重百分公司、重庆到家了网络科技有限公司应负担部分，原告陈梅已预交，经其同意，由被告重庆到家了网络科技有限公司重百分公司、重庆到家了网络科技有限公司在履行前述判决义务时一并向其支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 冯俊二〇一九年九月二十九日法官助理 吴越书 记 员 曹成