安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初8335号原告：阜阳宝龙展耀置业有限公司，住所地阜阳市颍州区阜王路与淮河路交叉楼宝龙广场，统一社会信用代码91341200395733865L。法定代表人：许健康，公司总经理。原告：阜阳宝龙商业经营管理有限公司，住所地阜阳市颍州区阜王路**，统一社会信用代码91341200MA2MTTTTX2。法定代表人：许华琳，公司总经理。两原告共同委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。被告：郑强，男，1986年7月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告阜阳宝龙展耀置业有限公司（以下简称宝龙置业公司）、阜阳宝龙商业经营管理有限公司（宝龙商业公司）诉被告郑强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝龙置业公司、宝龙商业公司的委托诉讼代理人孙自荣、被告郑强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付2018年3月16日至2018年12月04日期间租金人民币103151元、综合物业服务费人民币46623.39元，合计149774.39元；3、判令被告向原告支付违约金人民币44932元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月30日，原告阜阳宝龙展耀置业有限公司与被告签订《商铺租赁合同》，被告承租原告位于安徽省阜阳市阜王路与淮河路交叉口的阜阳宝龙广场第4F的编号为M-F4-024的商铺，该承租商铺面积为221.58平方米。根据上述合同约定，原告将上述租赁商铺交付被告装修使用，被告在租赁商铺内开设虾吃虾涮品牌从事火锅经营，双方已实际履行了租赁合同。根据租赁合同4.4.2、4.5.2约定，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金、综合物业服务费。租赁合同4.7约定，如果乙方未按约定向甲方或物业管理公司支付或补交预付租金、预付服务费、装修期管理费、租金、综合物业服务费、或其他乙方应向甲方或物业公司支付的费用，每逾期一日，乙方应按照应付而未付金额的千分之三的标准支付预期付款违约金。若乙方迟延超过30日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同，乙方还应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。被告拖欠原告租金、综合物业服务费，原告多次书面通知被告限期缴纳拖欠的费用，但被告迟迟没有结清拖欠的费用。因被告严重违约行为，现已导致租赁合同无法继续履行，被告于2018年12月5日向原告提出撤铺申请。经原告核算，被告拖欠原告2018年3月16日至2019年12月04日期间租金人民币103151元、综合物业服务费人民币46623.39元未付。被告应依照签订的合同履行付款义务。现被告逾期付款的行为，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告答辩称：目前宝龙经营状况大家能理解，基本属于没有任何继续经营的所谓的商业综合体，我们在7月份签订合同，原合同在2017年11月16可以开业，但后期延期至2017.12日开业，开业后消防不能通过，多次要求商铺配合消防检查店铺经营期间漏水、有毒气体进入，空调不能正常使用，排烟系统不能正常使用。经审理查明，2017年7月30日，原告阜阳宝龙展耀置业有限公司与被告郑强签订《商铺租赁合同》，约定被告郑强承租原告位于安徽省阜阳市阜王路与淮河路交叉口的阜阳宝龙广场第4F层的编号为M-F4-24的商铺，该承租商铺面积为221.58平方米；租赁期限为四年，约定租金第一年租金标准为58.33元／㎡／月，月租金为2925.5元，年租金为155106元，第2年租金标准为70元／㎡／月。综合物业服务费为40元／㎡／月，每月综合物业服务费为8863.2元；被告应于每个自然季度末的25日或之前向原告支付下一个自然季度的固定租金及综合物业服务费；被告应于合同租赁起始日前十五日内，向原告预付租金46532元；被告应在合同生效后5日内，向原告缴纳履约保证金53910元，质量保证金3000元；合同4.7约定，如果乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的千分之三作为违约金。若乙方迟延超过30日仍不予支付前述款项的，甲方有权解除本合同，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任；合同15.4约定，双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个组里年度月租金2倍的金额。被告郑强已交付履约保证金53910元，原告予以认可。2017年8月10日，原告阜阳宝龙展耀置业有限公司与被告郑强签署《租赁场所交付确认书》，双方确认于2017年8月10日对租赁场所进行交付，该广场统一开业日实际为2017年12月16日。2018年7月2日原告向被告发出催款函，2018年12月27日原告向被告发出律师催告函。2018年12月5日，被告郑强向原告发出撤铺申请书。上述事实，由《商铺租赁合同》、《租赁场所交付确认书》、催款函、EMS快递单缴款通知书、撤铺申请书及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《租赁场所交付确认书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效协议。双方均应按约履行。原告已按约将租赁场所交付给被告，被告没有按约定交付租赁费、物业费等，被告于2018年12月5日提出撤铺申请，因此可以确认原、被告签订的上述合同已于2018年12月5日双方自行解除，故原告要求的判令解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的租金、综合物业费可计算至2018年12月4日。被告答辩称由于原告原因，导致被告使用房屋时遭受重大损且消防通不过，因被告没有提供相关证据，对其主张，本院不予采信；被告辩称其交过1万元保证金，因其未提供证据证明，原告认可被告交付过3000元质保金。原告阜阳宝龙商业经营管理有限公司不是合同的当事人，其主张权利本院不予支持。被告郑强拖欠房屋租赁费期限2018年4月至2018年12月4，租金为102980元(12925-2086.88+7×12925+12925÷31×4）；被告郑强拖欠物业费期限为2018年6月1日至2018年12月4日，物业费为46623.3元（1163.75＋44316+1143.6），扣除履约保证金53910元和质保金3000元，被告郑强还应给付原告阜阳宝龙展耀置业有限公司租金、物业费共计92693.3元。被告未按期支付租赁费、物业费，已构成违约，但原告要求被告支付违约金44932元过高，本院酌定为按照年利率24%，因被告交纳的履约金和质保金冲抵部分拖欠费用，酌定违约金计算时间从2018年7月15日开始。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑强于本判决生效之日起十日内支付给原告阜阳宝龙展耀置业有限公司租赁费、物业费92693.3元及违约金（违约金以92693.3为基数，按照年利率24%从2018年7月15日计算至款付清之日止）；二、驳回原告郑强的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间4194元，减半收取2097元，由原告阜阳宝龙展耀置业有限公司负担571元，被告郑强负担1526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 闫 静二〇一九年九月二十四日书记员 王静文