杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初12765号 原告：杭州置森投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区丰潭路438号（丰元国际大厦3幢一层部分）。 法定代表人：吴金付，董事长。 委托代理人（特别授权代理）：吴贤德，浙江求德律师事务所律师。 被告：王登科，男，汉族，1978年4月6日出生，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人（特别授权代理）：蓝吴飞，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告杭州置森投资管理有限公司与被告王登科房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年10月30日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月7日公开开庭进行审理。原告的委托代理人吴贤德，被告的委托代理人蓝吴飞到庭参加诉讼。本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年9月26日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租位于杭州市拱墅区××路××号××座××楼××号房屋。房屋租赁面积实际为866.67平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2023年9月30日。第一、二三年租金为每年人民币玖拾柒万壹仟柒佰柒拾陆元整。租金不包括租赁物业期间发生的水电通讯等各种能源通讯费用及物业费。物业管理费5元／平方，按月计算。合同约定的租金支付方式为:在合同约定的计租日起支付第一期租金，以后每期租金承租方应提前四十五日支付，即第二期租金的付款时间为2016年5月15日，第三期租金的付款时间为2016年11月15日，以此类推。租赁合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用，履行了合同义务。2017年7月，被告因资金周转困难单方提前终止租赁合同，并于2017年7月20日腾退租赁房屋。为此，原告曾于2017年12月13日向被告发出律师函,敦促被告支付拖欠的租金、物业费、水电公摊能耗等费用并与原告协商办理终止租赁合同的相关手续。但是，被告对此函告一直置若罔闻，故原告诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月7日解除；2.被告向原告支付拖欠房屋租金417868元、物业费86554元、水电和公摊能耗费用29262.55元（共计533684.55元），并赔偿利息损失（自2017年7月21日起按照年利率6%的标准计算至实际履行之日，暂算至起诉之日为38336.34元）；3.被告按未付租金的5%支付违约金即20893.4元；4.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：1.本案中被告并非案涉房屋的实际承租人，本案被告并非适格的被告，请求法院驳回原告的起诉。被告是杭州南阙里餐饮有限公司(以下简称南阙里公司)设立前的股东代表，也是后来该公司的法定代表人。当时承租原告房屋时，南阙里公司尚在筹建，并未设立起来，虽然被告以个人名义签订了租房合同，但其实质是代表公司与原告签订的。从合同的表述中其实是涉及餐饮公司经营的方方面面的，比如原告需安装开通公共部位装修及隔油池建设、管煤及通过消防验收，并提供餐饮环评报告等。该房屋承租后，一直是由南阙里公司在经营使用，所有的房租缴纳也都是由南阙里公司承担。原告对上述情况是清楚明确的。南阙里公司成立后，双方口头约定过《房屋租赁合同》的权利义务由南阙里公司承继，这也是原告认可的。所以案涉房屋的承租主体，已经变成南阙里公司，原告对此是认可且无异议的。所以在承租过程中，所有的缴费通知、费用确认，原告均是与南阙里公司进行确认。在2016年底的对账明细中，对账的主体是原告及南阙里公司，由双方盖章确认，且在原告向南阙里公司发的缴费通知单中，原告也明确认定是与南阙里公司签订的《房屋租赁合同》，承租的主体是南阙里公司。综上所述，原告应当向南阙里公司主张租金，而不是被告。2.被告对原告所列的租金及违约金的金额不予认可。因承租主体是南阙里公司，被告仅对已由南阙里公司盖章确认的单据上的金额予以确认，其他费用的具体金额应当由原告与南阙里公司结算。 经审理查明，本院认定事实如下： 2015年9月26日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋位于杭州市拱墅区××路××号××座××楼××号，房屋租赁面积约832平方米；租赁期限自2015年10月1日起至2023年9月30日止；乙方租金为每三年递增10%，第一、二、三年租金为每年人民币玖拾柒万壹仟柒佰柒拾陆元整……；上述租金不包括租赁物业期间发生的水电通讯等各种能源通讯费用及物业费等其他费用；租金支付方式为在合同约定的计租日起支付第一期租金，以后每期租金乙方应提前四十五日支付，即第二期租金的付款时间为2016年5月15日，第三期租金的付款时间为2016年11月15日，以此类推；物业管理费5元／平方，按月计算；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金，（1）……（2）如乙方延期支付租金或其他费用，次日起乙方按照每逾期一日向甲方支付拖欠费用的1%的违约金，逾期超过90日的；3）……；等等。 上述租赁合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用。被告承租案涉房屋后，用于经营南阙里公司，开设南阙里餐厅。租赁期间，被告未按约支付租金等费用。2017年2月15日，南阙里公司在对账明细上盖章确认，截止2016年12月31日应付原告水电费17038.74元。2017年5月2日，被告向原告出具承诺书一份，载明：由于本人资金周转紧张，尚欠贵公司2017年度房屋租金（2017年1月1日起至2017年6月31日止）、物业费（2015年10月1日起至2017年9月30日止），本人承诺在2017年5月15日之前支付贵公司不少于叁万元，在2017年5月31日之前结清上述费用，如今后未付清任何一期租金、物业费，贵公司有权随时采取包括但不限于停电、停水、关门、强制清退（物业见证即可）等手段，所有损失由本人自负。期间租金按照原租金两倍计算。后被告于2017年5月15日支付原告3万元，余款一直未付。2017年7月，被告因资金周转困难单方提前终止租赁合同，并于2017年7月20日腾退租赁房屋。因被告一直拖欠租金等费用未付，原告于2017年12月13日向被告发出律师函一份,要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电公摊能耗等费用并与原告协商办理终止租赁合同的相关手续。但被告未予处理。 另查明，案涉租赁物系原告从杭州市拱墅区祥符街道国有（集体）资产管理中心承租而来，再转租给被告用于筹备开设南阙里公司。故房屋租赁备案证上载明的出租人为杭州市拱墅区祥符街道国有（集体）资产管理中心，承租人为杭州南阙里餐饮有限公司(筹)。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、对账明细、承诺书、律师函，被告提供的房屋租赁备案证，以及双方当事人陈述等为证。 本院认为，原告与被告于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告对原告提出的案涉租赁合同于2017年7月7日提前解除的主张没有异议，本院予以确认。现原、被告双方的争议焦点为，案涉租赁合同的承租人系被告还是南阙里公司。原告认为，案涉合同系被告与原告签订，并非南阙里公司与原告签订，且承诺书系被告个人出具，上载明系其本人尚欠原告的款项，而非南阙里公司；至于在日常收款中，原告的管理人员未区分被告个人与其开设的餐厅，系对主体的混淆，并不代表原告认可承租人已由被告转为南阙里公司。被告认为，被告为南阙里公司的发起人，案涉租赁合同系其代表南阙里公司与原告签订，租赁房屋一直由南阙里公司使用，租赁备案证上登记的承租人亦系南阙里公司，且原告也向南阙里公司催讨过租赁费用，因此案涉合同的承租方应为南阙里公司而非被告。本院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同的，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。虽然原、被告双方在合同履行过程中，均存在将被告个人与南阙里公司的义务混同的情形，但该情形并不能否定被告为合同主体的事实。且被告个人于2017年5月2日向原告出具的承诺书，亦表明该合同的承租人系被告；当事人以个人名义承租房屋后，再用于开设公司并由公司使用，亦系商业经营中的常见情形。因此，被告主张其在案涉合同中的权利义务已转由南阙里公司承受，未提供充分证据予以证明，本院不予采信，案涉合同的承租人应认定为被告。对于原告主张的房屋租金、物业费、水电费、公摊能耗等费用，被告虽不予认可，认为原告应与南阙里公司核对，但在本院释明后，其仍未对金额提出具体反驳意见，也未提交相应已支付的凭据，故本院对原告主张的金额予以确认。被告逾期不支付相关费用，应当赔偿原告的相应损失，对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉请，本院予以支持，计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算。被告提前解除合同，原告要求被告按未付租金的5%支付违约金的诉请符合合同约定，亦在合理范围内，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 一、杭州置森投资管理有限公司与被告王登科于2015年9月26日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月7日解除。 二、被告王登科于本判决生效之日起十日内支付原告杭州置森投资管理有限公司房屋租金417868元、物业费86554元、水电费和公摊能耗费用29262.55元，合计533684.55元，并赔偿相应利息损失(自2017年7月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日，暂算至2018年10月30日为30050.89元)。 三、被告王登科于本判决生效之日起十日内支付原告杭州置森投资管理有限公司违约金20893.4元。 四、驳回原告杭州置森投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4865元，由被告王登科负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 曾碧莲 二〇一九年九月十日 法官助理 樊笑婧 代书记员 王建凤