成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6708号 原告:罗鸣洋，男，1990年6月6日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：刘婉菱，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘之琳，四川君合律师事务所律师。 被告：秦松，女，1969年7月11日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：韩立，四川棠湖律师事务所律师。 原告罗鸣洋与被告秦松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗鸣洋的委托诉讼代理人刘婉菱、刘之琳，被告秦松的委托诉讼代理人韩立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗鸣洋向本院提出诉讼请求：1.判决确认罗鸣洋与秦松之间签订的租赁合同已经于2019年5月17日解除；2.判令秦松立即向秦松腾退返还成都市武侯区房屋；3.判令秦松向罗鸣洋支付租金4317元、违约金暂计至起诉之日为2683元（按日租金从2019年5月18日计算至实际返还之日）、物管费379.8元、垃圾清运费24元、水电费18.3元及清洁费200元（物管费、垃圾清运费实际计算至秦松实际返还租赁场地之日止）；4.判令秦松从租赁合同解除之日起按日租金标准向罗鸣洋支付资产占用费；5.律师费4000元及本案诉讼费由秦松承担。事实和理由：罗鸣洋与秦松于2019年1月9日签订租赁合同，约定秦松承租罗鸣洋位于成都市武侯区房屋用于居住。月租金为3500元／月，租期一年，自2019年1月10日起至2020年1月9日止，租金按季度支付。2019年3月23日，秦松承租不动产6楼发生火灾，但尚未影响秦松房屋适租性。2019年4月10日，罗鸣洋要求秦松支付下一季度租金，秦松拒不支付。2019年4月17日，秦松通过房屋中介明确要交还钥匙退租。罗鸣洋认为根据《租赁合同》第10.4条，秦松提出退租应当提前30日，因此秦松拒绝罗鸣洋立即交房的请求，并反馈2019年5月17日收房。在2019年5月14日，罗鸣洋通过代理律师向秦松发律师函要求其返还案涉房屋并承担损失，秦松到期拒不执行。罗鸣洋认为秦松的行为严重侵害了罗明要的合法权益，诉至法院。 秦松答辩称：第一，认可租赁合同已经解除，但认为解除时间应为2019年4月10日，因罗鸣洋于该日停用了秦松所使用的门禁卡，罗鸣洋以行为表明不再履行合同；第二，2019年3月22日火灾发生当日秦松已经搬离案涉房屋，不存在腾退问题，罗鸣洋一方经中介通知未及时到秦松处领取钥匙，未办理钥匙交接手续的责任在罗鸣洋一方；第三，秦松已将案涉房屋的水电费缴纳至2019年4月17日，物管费及垃圾清运费缴纳至2019年3月31日，2019年4月10日后秦松未实际占有使用案涉房屋，此后的水电气、物管、垃圾清运费及租金不应由秦松承担；第四，秦松因为系罗鸣洋违约，不应支付违约金，即使法院认为秦松存在违约行为，秦松也认为未对罗鸣洋造成任何实际损失，罗鸣洋请求的违约金过高，请求法院调低；第五，罗鸣洋要求秦松承担律师费无法律依据；第六，秦松在交纳第一季度租金时同时交纳了3500元押金，请求在本案中一并抵扣处理。 经本院审理查明如下事实：2019年1月9日，通过成都瑞都不动产经纪有限公司提供居间服务，罗鸣洋与秦松签订《房屋租赁合同》，约定罗鸣洋将其所有的位于成都市武侯区住宅租赁给秦松使用，租赁期限一年，自2019年1月10日至2020年1月9日止，房屋面积79.15平方米，月租金3500元，每季度提前15日支付，合同保证金3500元。另约定：1.“8.4乙方（秦松）有下列情形之一的，甲方（罗鸣洋）有权单方解除合同，收回该房屋：8.4.1不支付或者不按照约定支付租金达15日的和／或欠缴各项费用达人民币2000元的。……”2.“10.3乙方（秦松）有本合同第8.4条约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方（罗鸣洋）支付违约金。”3.“10.4租赁期内，乙方（秦松）需提前退租的，应提前30日通知甲方（罗鸣洋），并按月租金100%支付违约金。”4.“10.5甲方（罗鸣洋）未按约定时间交付该房屋或者乙方（秦松）不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方（秦松）未按约定时间返还房屋的，应该按日租金×天数标准支付违约金。” 同日，秦松通过支付宝转账支付第一季度租金10500元及保证金3500元，共计14000元。罗鸣洋向秦松交付房屋。 2019年3月22日，案涉房屋同一单元606号房屋发生火灾。 双方一致认可，2019年4月10日罗鸣洋在物业中心停用了秦松使用的门禁卡，该门禁卡控制权限包含小区大门及楼栋单元门；2019年3月22日要求中介工作人员蔡鹏告知罗鸣洋由于楼下发生火灾影响居住要求退租，实际中介工作人员于2019年4月17日才转告罗鸣洋退租一事并告知罗鸣洋收房。 罗鸣洋提交的微信聊天记录截图显示：2019年4月10日，秦松与罗鸣洋哥哥罗兴的微信聊天记录中，秦松表示正在找律师咨询，暂时不能交房，并拒绝继续支付租金。秦松不认可该微信聊天记录截图的真实性。该微信记录中秦松头像与秦松提交的2019年4月11日与中介工作人员蔡鹏聊天记录中秦松的头像一致。 2019年5月15日，罗鸣洋委托四川君合律师事务所向秦松发送《律师函》，称“2019年3月23日，承租不动产6楼发生火灾，但该火灾尚未影响您承租房屋的适租性。2019年4月17日，您通过房屋中介明确要交还钥匙退租。根据《租赁合同》第10.4条，您提出退租应当提前30天。故提示您应于2019年5月17日，向罗鸣洋先生或其委托人交还房屋钥匙并结清违约金、租金、物管费、水电费及清洁费。由于您与罗鸣洋先生发生争议需采取法律途径解决，罗鸣洋先生委托本所承办律师处理，给罗鸣洋先生造成4000元律师费损失亦应由您承担。”并函告2019年5月17日交还钥匙并结清相关费用，逾期将通过诉讼途径主张权利。该《律师函》邮寄秦松在租赁合同上预留的联系地址，EMS投递结果显示为“他人收家里”。 罗鸣洋提供的物业系统截图显示，案涉房屋物业费标准为1.6元/㎡/月，垃圾清运费8元/月，2019年4月17日至2019年5月15日产生电费18.3元，2019年4月1日至6月30日产生物管费379.8元（实际计收379元，剩余0.8元结转）、垃圾清运费24元，未产生水费。上述费用共计414.1元已由罗鸣洋先行支付。秦松质证称电费实际上是冰箱等家用电器的正常消耗，其在2019年3月22日已经搬离案涉房屋。双方一致认可，秦松已经结清2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业费和垃圾清运费合计404元，2019年1月16日至2019年4月17日期间的水费24.3元，以及2018年12月27日至2019年4月17日期间的电费509.1元。 另查明，1.罗鸣洋为本案诉讼支出律师费4000元；2.2019年7月24日庭审中，秦松提交了房屋钥匙，庭后经罗鸣洋查验房屋及设备无异样，双方办理交房手续，罗鸣洋实际收回房屋；3.罗鸣洋称保证金3500元已经先行抵扣提前解除合同的违约金3500元，现仅诉讼主张逾期交还房屋的违约金；4.罗鸣洋提交的录像光盘显示案涉房屋有一道单元门处于未关闭状态，无需门禁卡即可进入，拟证明禁用门禁卡不会影响秦松进入房屋，秦松不予认可。 上述事实有《房屋租赁合同》、房屋产权证、支付宝转账电子回单、《火灾事故认定书》、收据、《情况说明》、微信聊天记录截图、《律师函》、EMS快递单、快递查询记录、观南上域物业管理系统查询截图、《诉讼代理合同》、发票、手机转账记录截图及当事人的陈述记录等证据收集在案予以证实。 本院认为，罗鸣洋与秦松签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 按照合同约定，秦松应于2019年3月25日支付2019年4月10日至2019年7月9日的房屋租金，但秦松未能按时支付。秦松未能证明火灾影响了案涉房屋其后的适租性，故不享有合同解除权。基于秦松欠付租金，罗鸣洋未行使合同解除权，而是通过取消秦松门禁卡权限的方式敦促秦松交付租金。从房屋水电费产生情况看，秦松未再继续正常使用案涉房屋。罗鸣洋的行为属于进行自力救济，但因影响了秦松自由进出租赁房屋，破坏了房屋的适租性，本院对此行为持否定性评价，罗鸣洋应承担相应不利后果，故秦松自2019年4月10日后不再需要支付租金、物业费、垃圾清运费等房屋租赁相关费用。截至2019年4月10日，秦松已付清租金和水电费，欠付物业费42.2元（1.6元/㎡/月×79.15㎡×10天÷30天/月）、垃圾清运费2.7元（8元/月×10天÷30天/月）应由秦松承担，本院对罗鸣洋主张的欠付租金、物业费、垃圾清运费、水电费在44.9元范围内予以支持。清洁费200元罗鸣洋未举证证明，本院不予支持。秦松2019年4月17日通过中介工作人员告知罗鸣洋解除合同，罗鸣洋表示同意，但认为按照约定秦松还需支付一个月租金，合同实际应于2019年5月17日解除。鉴于合同任意解除权由法律规定，根据诚实信用原则，基于维护合同履行秩序，当事人不能通过约定的方式创设任意解除权，故合同第10.4条约定仅能视为提前退租的违约金约定，租赁合同的解除时间不应以此确定。双方在2019年4月17日达成了合同解除的合意，故案涉《房屋租赁合同》已于2019年4月17日解除。 合同解除的起因在于秦松欠付租金，违反合同约定，秦松应当向罗鸣洋支付违约金。现罗鸣洋主张两项违约金，一是提前解除合同的违约金，二是迟延返还房屋钥匙的违约金。合同约定提前解除合同的违约金标准为一个月租金，即3500元；迟延返还房屋的违约金标准为日租金×迟延返还的天数。合同解除后，秦松应当办理房屋退还手续而未办理，应当支付违约金。但考虑罗鸣洋主张2019年5月17日办理交接，故此项违约金应从2019年5月18日起算，计算至2019年7月24日双方办理交接手续为7790.32元（3500元+3500元/月÷31天/月×38天）。合同约定的提前解除合同的违约金为3500元。两项违约金共计11290.32元，该标准合理，本院不再予以调整。故，鉴于罗鸣洋已自行用3500元保证金抵扣该违约金，秦松还需再向罗鸣洋支付违约金7790.32元。 双方已自行腾退返还，本院对罗鸣洋提出的腾退返还房屋的诉请不再判决支持。本案中也不存在逾期腾退房屋的占用费。对于罗鸣洋主张的律师费，无合同约定和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告罗鸣洋与被告秦松于2019年1月9日签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月17日解除； 二、被告秦松于本判决生效之日起七日内向原告罗鸣洋支付违约金7790.32元、物业费42.2元、垃圾清运费2.7元，合计7835.22元； 三、驳回原告罗鸣洋的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费163元，减半收取计81.5元，由原告罗鸣洋承担37.5元，被告秦松承担44元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  欧阳静 二〇一九年九月十日 书记员  李舒驹