河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初2248号原告：沧州欣丰房地产开发有限公司，地址沧州市运河区华元一世界1#楼11层1101号。法定代表人：刘汝昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡志勇、李英，河北沧狮律师事务所律师。被告：冯月，女，1992年6月6日出生，汉族，住石家庄市平山县。委托诉讼代理人：葛世伟，河北衡泰律师事务所律师。第三人：刘治新，男，1978年3月15日出生，汉族，住沧州市南皮县。第三人：河北壹加贰房地产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区西里街59号市场园小区底商03号。法定代表人：赵玉瀚，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋洪杰，该公司员工。原告沧州欣丰房地产开发有限公司(以下简称沧州欣丰公司)诉被告冯月、第三人刘治新、第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司（以下简称河北壹加贰公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沧州欣丰公司的委托诉讼代理人蔡志勇、李英，被告冯月及其委托诉讼代理人葛世伟，第三人刘治新，第三人河北壹加贰公司的委托诉讼代理人宋洪杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沧州欣丰公司向本院提出如下诉讼请求：依法确认沧州市运河区绿元尚邦小区别墅27栋2号楼所有权归原告所有；依法确认被告冯月转让沧州市运河区绿元尚邦小区别墅27栋2号楼的房屋行为无效。在案件审理过程中，原告申请撤回了请求依法确认沧州市运河区绿元尚邦小区别墅27栋2号楼所有权归原告所有的诉讼请求。事实与理由：原告系沧州市运河区绿元.尚邦小区的开发商，获悉被告冯月以房屋所权人身份将位于沧州市运河区出售给了第三人刘治新，双方经过第三人河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州迎宾路分公司签订了《房屋买卖合同》，根据《合同法》第132条第1款规定，出卖标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人必须是其出卖物的所有人或者有权转让出卖物的有权处分人。未经所有人或有权处分人同意买卖标的物的，须事后经有权处分人的同意，否则买卖行为无效。原告从未出售过该房屋，也没有委托任何人出售该套房屋。为维护合法权益，特诉请判令确认被告冯月和第三人刘治新签订的房屋买卖合同无效。被告冯月辩称，1、被告冯月是案涉房屋的实际所有人，2015年沧州欣丰公司与沧州永康房地产开发有限公司（以下简称沧州永康公司）具有业务往来，期间沧州永康公司依照双方约定履行的义务，故沧州欣丰公司于2015年5月15日出具承诺书，承诺无偿将案涉房屋所在的项目内的四套别墅作为中介费赠与中介人，即答辩人。后沧州欣丰公司将案涉房屋的购房合同及收据交给了答辩人，该承诺书盖有沧州欣丰公司的公章及法定代表人刘汝昌的签字，沧州欣丰公司已经将案涉房屋无偿赠与答辩人，沧州欣丰公司即认为答辩人为案涉房屋的实际所有人。答辩人将实际所有的房屋出卖给第三人刘治新的行为属于有权处分，故沧州欣丰公司该诉状中所述请求确认答辩人与刘治新及壹加贰公司签订的房屋买卖合同无效，不符合客观事实，于法无据。2、答辩人与刘治新于2016年9月17日在壹加贰公司签订了房屋买卖合同，合同中约定“卖方将该房屋的销售协议及收据原件交到中介方后三个工作日内买方将定金100000元转给卖方”，答辩人依据合同约定履行了义务，即将合同的原件及收据原件均交给壹加贰公司，现仍在壹加贰公司手中。壹加贰公司没有将定金100000元转给答辩人，且刘治新也未按照合同的约定支付余款，经答辩人多次催促刘治新未按照合同约定继续履行。故答辩人于2017年10月17日在沧州日报第二页与第三页报缝刊登房屋买卖合同解除通知书，于2017年11月13日在河北经济日报第八页刊登房屋买卖合同解除通知书，由于房屋买卖合同已履行不能，故答辩人要求解除与刘治新、壹加贰公司的房屋买卖合同，且壹加贰公司应返还答辩人案涉房屋的购房协议书原件及收据原件。第三人刘治新辩称，请法庭明确调查该涉案房屋归谁所有。待查清之后，如被告冯月不是其房屋所有权人请法院对本案是不是归纳为诈骗案件予以移交公安机关。第三人河北壹加贰公司辩称，对原告主张的合同无效问题，应该是在2016年底还是在2017年年初的时候冯月与刘治新发生纠纷，派出所来我公司调取合同原件，并经过鉴定合同是真实的。我们当时签订合同之后我公司员工去开发商处核实购房协议和收据的真伪，里边的工作人员说是他们的公章，是真的。我认为合同是有效的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沧州欣丰公司系沧州市运河区绿元.尚邦的开发商。沧州市运河区的房屋系原告开发、建设,现已竣工。2016年9月17日，被告冯月（售房人甲方）与第三人刘治新（购房人乙方）、第三人河北壹加贰公司下属的河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州迎宾路分公司（中介方丙方，系第三人河北壹加贰公司的下属分公司，已注销）签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定被告冯月将其所有的位于沧州市运河区的房屋出售给第三人刘治新，房屋价格为1610000元。该合同还对房款交付、产权过户等问题进行了约定。在该协议签订后，被告冯月将《绿元尚邦别墅销售协议》原件、盖有原告单位公章的《收据》原件（内容为：今收到一期27栋2号别墅购房款1070558元，时间为“2015年月日”）、工商银行转款凭证及明细清单（400000万元，由冯月转账给案外人刘亚萍，该款项系被告冯月在原告处购买涉案房屋同一小区的其他房屋的房款）交付给第三人。其中《绿元尚邦别墅销售协议》中甲方为原告沧州欣丰公司，乙方为空白。其内容主要载明：乙方（团购价）购买别墅27栋2号楼，建筑面积314.87平方米，单价每平米3400元，总价1070558元；乙方自合同签订之日内向甲方转账或现金方式交付全款房款1070558元。后被告冯月与第三人刘治新在履行《房屋买卖合同》的过程中，原告得知双方之间的买卖行为，就涉案房屋的所有权问题与被告及第三人之间发生争议，在协商未果的情况下，故原告诉至本院。另查明，被告冯月向本院提交《承诺书》一份，该承诺书的甲方为原告，乙方为中介人（信息提供者、协调关系人），承诺书主要内容如下：一、甲方与河北永康房地产开发集团有限公司（以下简称永康集团）合作是乙方牵头。永康集团收购或是其他方式合作，并签订协议或合同，都视为合作成果，乙方任务完成。二、乙方负责与永康集团沟通牵头，甲方直接与永康集团谈判协商，协商内容到协议的达成乙方不干预。三、协调及一切费用有甲方解决，协调不成乙方不要任何费用，甲方与永康集团合作成功后，甲方无偿给乙方四套别墅作为中介费。四、甲方与永康集团合作成功签订协议，协议生效后一周内把承诺的四套别墅房产手续过户给乙方。五、本承诺签字后具有法律效力。本承诺书交乙方保管。该《承诺书》尾部有原告法定代表人刘汝昌签字并加盖原告单位公章，出具时间为2015年5月15日。本院认为，沧州市运河区绿元尚邦小区别墅27栋2号楼的房屋系原告开发建设，被告冯月及第三人刘治新、河北壹加贰房地产经纪有限公司均无异议，本院对该事实予以确认。被告冯月辩称自己系取得涉案房屋所有权的来源是原告通过出具《承诺书》赠与而来，其出卖涉案房屋给第三人刘治新系有权处分。对此本院认为，被告冯月虽持有涉案房屋《销售协议》及《收据》，但庭审中被告冯月自认并未实际交付该房款，故上述证据不能证明被告冯月实际购买了涉案房屋。另庭审中被告冯月虽提交了《承诺书》，但其对于该承诺书中所指的中介人的身份前后陈述不一致，其未提交证据证明其系中介人、受赠人或其从其亲属手中取得的有效证据。另即使原、被告之间系赠与关系，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。涉案房屋作为不动产,只有在办理了正式的房屋所有权变更登记手续后产权才会发生转移。庭审中被告冯月未提交证据证明涉案房屋已经交付并办理产权变更登记手续，故其主张的赠与行为并未完成，其对涉案房屋并未取得所有权，其转让涉案房屋的行为亦未经权利人追认，故其行为属于无权处分。故对原告主张确认被告冯月转让涉案房屋的行为无效的诉讼请求，证据充分，本院依法予以支持。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。基于此，无论被告冯月出售涉案房屋的行为是否属于无权处分，但并不影响其与第三人之间签订的《房屋买卖合同》的效力。本案在审理过程中，原告撤回了请求确认涉案房屋所有权归原告所有的诉讼请求，属于对自己权利的放弃，本院依法予以支持。原、被告之间就《承诺书》的履行问题存在争议，可另案解决。被告与第三人之间就房屋买卖所产生的纠纷，亦应另案处理。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告冯月转让沧州市运河区绿元尚邦小区别墅27栋2号楼房屋的行为无效。案件受理费9645元，由被告冯月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 张 雯二〇一九年九月十九日书记员 高志远