广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2536号 上诉人(原审被告)：贲定辉，男，1977年8月1日生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：黄顺平，女，1952年5月4日生，汉族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：李新金，平乐县法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：黄良进，系被上诉人丈夫。住广西壮族自治区平乐县。 原审被告：广西天卓房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区青山路8-2号东方园8栋311号房。 法定代表人：贲定辉，该公司总经理。 原审被告：广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司，住所地：广西壮族自治区平乐县平乐镇月城街129号。 负责人：贲定辉，该公司经理。 二原审被告共同委托诉讼代理人：黄楠，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人贲定辉因与被上诉人黄顺平、原审被告广西天卓房地产开发有限公司、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司物权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区平乐县人民法院（2019）桂0330民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人贲定辉委托诉讼代理人詹黎波，被上诉人黄顺平及其委托诉讼代理人黄良进、李新金，原审被告广西天卓房地产开发有限公司、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司共同委托诉讼代理人黄楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贲定辉上诉请求：一、撤销原判依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、平乐县（原翻胎厂）重建后商住楼的所有人是覃为昌、贲定辉、陈婵三人，而不是广西天卓房地产开发有限公司与广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司，一审法院未查明平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼的实际权利人，也未依法追加第三人参加本案诉讼查明事实，属于认定事实不清；二、在平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼的实际权利人系覃为昌、贲定辉、陈婵的情况下，一审判决根据黄顺平与广西天卓房地产开发有限公司、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司签订的安置协议及补充协议黄顺平可取得一层08号、09号商铺，属于适用法律错误；三、本案诉争的一层08号商铺原属于覃为昌所有，且已被案外人覃为昌用来与案外人黎炯生进行了商铺置换。一审判决一层08号商铺归被上诉人所有，直接损害了案外人覃为昌、黎炯生的权益。 黄顺平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 广西天卓房地产开发有限公司、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司辩称：同意上诉人的上诉请求及事实理由，原审原告认为本案的案由应当定为拆迁补偿安置合同纠纷，而不是物权确认纠纷，因此一审法院在案件事实查明部分及适用法律都存在错误。 黄顺平向一审法院起诉请求：一、依法确认位于平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼1层08号商铺、1层09号商铺的所有权归黄顺平所有；二、要求被告于本判决生效之日起10日内将办理平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼1层08号商铺、1层09号商铺不动产权登记至原告名下所需材料提交到平乐县不动产登记部门；三、案件受理费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告黄顺平是原平乐县翻胎厂职工，在平乐县翻胎厂原宿舍楼有一套内建筑面积为82.8平方米的房屋。2012年3月10日，被告广西天卓房地产开发有限公司（甲方）为了改建位于平乐县国土资源局旁平乐县原告（乙方）签订了《安置协议书》，协议书约定：“一、甲方拟拆除旧大楼改建的楼房意向为六层以上。一至二层为商铺，其余均为住房。……三、乙方可按照甲方的设计图纸在住宅楼层自行选择楼房，原则是由甲方无偿还给乙方原住宅面积……”。广西天卓房地产开发有限公司在甲方项下盖章，贲定辉在法人代表项下盖个人印章，原告黄顺平在乙方项下签名。20l2年3月12日，被告广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司（甲方）与原告黄顺平（乙方）对翻胎厂旧大楼改建的未尽事宜达成了补充协议，协议约定：“一、甲方同意乙方以自购只有购房发票没有办理其他证件的住房（房内宽8.66米，实际套内面积82平方米，没有公摊，平大道，在翻胎厂职工宿舍大楼）一套置换甲方在此大楼拆除重建好后的证件齐全的正一楼商铺。（一）商铺内宽8米，深10米，铺内面积80平方米，不含公摊面积。如深度不足10米可用宽度折回计算面积。（二）商铺左邻黄凤刚商铺，右邻甲方商铺，前邻平乐镇正北街大道，后至民房。……五、甲乙双方房屋置换商铺是无差额补偿置换。六、甲方确保乙方商铺面积和商铺宽度无缩水现象。……（一）铺内宽度不得少于8米……（二）铺内总面积不得少于80平方米……”。广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司在甲方项下盖章，贲定辉在甲方法定代表人项下签名，黄顺平在乙方项下签名按印。2017年11月2日，平乐县（原翻胎厂）1层08号商铺、09号商铺登记在被告贲定辉名下，并取得了桂（2017）平乐县不动产权第0001684号不动产权证书和桂（2017）平乐县不动产权第0001683号不动产权证书。2018年1月29日，被告广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司、法定代表人贲定辉出具书面证明：“请政府办证中心：关于平乐县平乐镇原翻胎厂大楼拆除重建后的商住楼一层商业门面初次登记在开发商贲定辉名下的08号商业门面〖不动产权证〗桂（2017）平乐县不动产权第0001684号。09号商业门面〖不动产权证〗桂（2017）平乐县不动产权第0001683号。今履行合同协议交付给原住户用所有权房产82平方米，以拆迁补偿置换的商业门面08号和09号，请更改所有权为黄顺平。”原、被告因拆迁补偿置换的商业门面08号和09号产生纠纷，原告黄顺平为此提起行政诉讼，2018年9月14日，本院作出（2018）桂0330行初8号行政判决书，判决撤销平乐县国土资源局于2017年11月2日登记在贲定辉名下的位于平乐县（原翻胎厂）1层08号商铺的桂（2017）平乐县不动产权第0001684号不动产权证书、09号商铺的桂（2017）平乐县不动产权第0001683号不动产权证书。于2018年12月31日，桂林市中级人民法院作出（2018）桂03行终253号行政判决书，判决驳回贲定辉的上诉，维持原判决。原、被告现因08、09号商铺所有权产生纠纷，原告为此提起诉讼。 以上事实，有当事人陈述，有安置协议书、补充协议、不动产权登记资料查询证明、08号商铺房产登记信息查询情况说明、09号商铺桂（2017）平乐县不动产权第0001683号登记证书、证明、行政判决书、营业执照及庭审笔录等证据证实。 一审法院认为，本案争议的焦点是平乐县（原翻胎厂）1层08号商铺、09号商铺所有权归属问题。本案中，原、被告签订的安置协议书及补充协议，系原、被告的真实意思表示，且不违反法律的规定，协议合法有效。从原、被告签订的安置协议书及补充协议可以看出，原告可取得被告拆建平乐县原翻胎厂宿舍大楼的住宅楼房或者一楼商铺，被告亦认可原告应得到一楼商铺，并书面告知政府办证大厅，08、09号商铺的所有人为原告。因此，平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼1层08号商铺、09号商铺的所有权应归原告黄顺平。被告提出08号商铺已卖给覃为昌，但未向法院提供有效证据加以佐证，该院不予采信。由于被告广西天卓房地产开发有限公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），该公司设立了平乐分公司，法定代表人为贲定辉。原平乐县（原翻胎厂）1层08号商铺、09号商铺是登记在被告贲定辉名下，后被依法撤销。故办理平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼1层08号商铺、1层09号商铺不动产权登记至原告名下所需材料，应由被告提交到平乐县不动产登记部门。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、位于平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼1层08号商铺、1层09号商铺的所有权归黄顺平所有。二、被告广西天卓房地产开发有限公司、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司、贲定辉于本判决生效之日起10日内将办理平乐县（原翻胎厂）重建后的商住楼1层08号商铺、1层09号商铺不动产权登记至原告名下所需材料提交到平乐县不动产登记部门。案件受理费100元，财产保全费4770元，合计人民币4870元由被告广西天卓房地产开发有限公司、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司、贲定辉承担。 经本院二审审理，查明的事实与一审一致，对一审查明事实，本院予以确认。 综合诉辨双方的意见，本院归纳本案二审争议焦点为：一、广西天卓房地产开发有限公司（以下简称天卓公司）、广西天卓房地产开发有限公司平乐分公司（以下简称天卓平乐分公司）作为本案的被告是否适格；二、本案是否遗漏了当事人。 本院认为： 一、关于天卓公司、天卓平乐分公司作为本案的被告是否适格的问题。天卓公司为了改建位于平乐县黄顺平签订了《安置协议》及补充协议，从协议的内容可以看出黄顺平根据协议可以取得拆建后平乐县原翻胎厂宿舍大楼的住宅楼房或者一楼商铺，且天卓公司、天卓平乐分公司的法定代表人贲定辉还曾于2018年1月29日出具书面证明，请求政府办证中心将登记在开发商贲定辉名下的08号商业门面、09号商业门面更改所有权为黄顺平。天卓公司、天卓平乐分公司的法定代表人均为贲定辉，贲定辉上诉称涉案的平乐县原翻胎厂宿舍大楼由其与覃为昌、陈婵合伙建设而成，因此天卓公司、天卓平乐分公司不能成为本案的被告。本院认为，天卓公司是自然人独资企业、天卓平乐分公司与其又是同一法定代表人，天卓公司与黄顺平签订了安置协议及补充协议后，应当按照协议的条款履行，至于天卓公司法定代表人贲定辉与谁合伙建房，如何筹集建房资金是天卓公司内部事务与安置协议的相对方黄顺平无关，天卓公司、天卓平乐分公司只需按协议约定交付回迁房即可。现天卓公司、天卓平乐分公司未按协议约定交付房屋，黄顺平将其列为被告，要求天卓公司、天卓平乐分公司交付一楼08号、09号商铺，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于本案是否遗漏了当事人的问题。上诉人贲定辉认为本案应当追加共同合伙建房人覃为昌、陈婵、案外人黎炯生参加诉讼以便查明案件事实。本院认为，本案中，黄顺平按照安置协议及补充协议，可以取得涉案的08号、09号门面，至于天卓公司法定代表人贲定辉与谁合伙建房，如何筹集建房资金是天卓公司内部事务与安置协议的相对方黄顺平无关。因此，覃为昌、陈婵与本案无关，不应当参加到本案诉讼中来。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：”拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应当予以支持。贲定辉与覃为昌合伙建房的基础是贲定辉与平乐县原翻胎厂的职工们签订了安置互换协议，现合伙人之一的覃为昌将基于合伙建房取得所有权的08号门面与案外人黎炯生的01号门面互换，其行为违反了上述法律的规定，且覃为昌与黎炯生的门面置换协议已经被法院解除，黎炯生与本案的原、被告之间并无直接的法律关系，其也不应当作为本案的当事人参加诉讼。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人贲定辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王裕松 审判员  邹国良 审判员  李 艳 二〇一九年九月十一日 书记员  陈嘉伟