河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终2317号 上诉人（原审原告）：袁志，男，1959年1月16日出生，汉族，住石家庄市。 被上诉人（原审被告）：邢台天厦房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区富水嘉园A区1号楼。 法定代表人：刘晓瑞，该公司经理。 委托诉讼代理人：郝辉辉，河北鑫旺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台水业集团有限公司，住所地邢台市桥西区钢铁南路86号。 法定代表人：安伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王立娟，河北鑫旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王孟，河北鑫旺律师事务所律师。 上诉人袁志因与被上诉人邢台天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）、邢台水业集团有限公司（以下简称水业集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人袁志、被上诉人邢台天厦房地产开发有限公司委托诉讼代理人郝辉辉、被上诉人邢台水业集团有限公司委托诉讼代理人王立娟、王孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁志上诉请求：1、撤销邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初362号民事判决（下称一审判决），改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审判决对本案事实的认定出现了大面积错误，且多为不应该出现的错误： 1、一审判决对《商品房买卖合同》的认定，不仅与事实不符、更违背了生效判决已经确认的事实。本案立案之前，已经发生法律效力的邢台市桥西区人民法院（2018)冀0503民初2406号民事判决确认：“本案中，原告袁志与被告天厦公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同明确载明出卖人为被告天厦公司，买受人为原告袁志，且该合同已经履行完毕”。 2、一审判决对袁志、张青与水业公司在案涉房屋交易中主体认定与交易性质的认定出现了无中生有的错误。一审判决认定：“2005年1月18日张青将其购买的富水嘉园Ｂ区6号楼1单元501室房屋及152号车库卖给原告袁志”。该认定错误。桥西区人民法院（2018）冀0503民初2406号民事判决已确认：“2005年1月18日，原告袁志（甲方）与第三人张青（乙方）签订《房产合同》其中约定：甲方以乙方的名义购买乙方单位邢台市供水总公司集资建造的位于富××××楼（施工现场编号为6号楼）1单元07室（四楼东门）的期房一处，建筑面积约145平方米，底层车库一处，建筑面积约23.44平方米”。显然一审判决的认定与生效判决所确认的事实相违背，把“袁志与张青的代名购房”认定为“张青向袁志卖房”。 3、一审判决对张青和袁志交房款的事实认定，出现了数学逻辑混乱的错误、且以该数字错误为基础进一步出现认定错误。事实是袁志交纳房款分两大部分：（1）以张青名义间接向水业集团交纳房款254329元；（2）袁志直接向水业集团交纳房款10416元；袁志向水业集团的间接交款和直接交款两部分合计264745（254329+10416）元。但是，袁志自己在起诉状中对房款的计算和一审判决的认定都发生了错误。对此失误袁志可能另案处理。 4、一审判决对天厦公司和水业集团在案涉房屋开发、交易中身份的认定出现了低级错误。一审判决认为，“原告袁志所购买的房屋系邢台市供水总公司委托邢台天厦房地产开发有限公司定向开发的住宅楼，性质属于内部职工集资建房有别于商品房，故该房屋的成交价格应按邢台市供水总公司的职工张青与原告签订的买卖合同为准”。这些认定既不符合事实，也违背了生效判决确认的事实。邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2406号民事判决在“本院认为”中已经确认：“该合同即《商品房买卖合同》明确载明出卖人为被告天厦公司，买受人为原告袁志”。本案只能是逆向的天厦公司为水业集团的定向开发。因此，水业集团不可能是建房主体，只能是一场以批量购房、降低房价为目标的团购组织者（案涉房屋所降低的房价袁志以代名感谢费的形式支付给了张青）。 5、袁志收房时签字的《承诺书》是天厦强迫袁志签字的无效文件。当时的情况是：不签字就不给交房。尽管袁志等业主知道承诺书的内部不真实、不合法，为了收房也只能无奈地签字，这种现象也是地产开发中的常见现象。因此,承诺书既不是袁志的真实意思表示，更不符合实际情况和法律规定，所谓的承诺书是非法无效的。 6、一审判决对案涉房屋不能办理房屋产权证原因的认定错误。一审判决认定：“该房屋因原告企业改制更名等原因造成竣工验收备案手续不全故尚未办理房屋产权证”。 二、一审判决仅仅评审了上诉人的第一项诉讼请求，而对其他三项诉讼请求置之不理，以偏概全地驳回了上诉人全部的诉讼请求错误。判决书对证据的列举等问题也有疏漏，还有多处错别字。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 邢台天厦房地产开发有限公司答辩称，本案诉争的事实经过双方一审举证、质证，已经查明以下事实：1、2004年5月24日，邢台市供水总公司收取张青定金3万元（证据卷第32页）；2、2004年6月11日邢台市供水总公司收取张青房款4.6万元（证据卷第32页）；3、2004年6月28日邢台市供水总公司收取张青房款17.7229万元（证据卷33页）；4、2004年11月12日邢台供水总公司与天厦公司签订《富水嘉园B区前期开发协议》（证据卷第85-87页）；5、2005年1月10日邢台市供水总公司收取张青房款16万元（证据卷第33页）；6、2005年1月18日上诉人袁志与张青签订《房产合同》（证据卷第76页）；7、2005年3月17日邢台市供水总公司与邢台市建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》（证据卷第91-97页）；8、2006年6月3日张青与天厦公司签订《商品房内部认购协议》（证据卷第77-80页）；9、2009年1月14日邢台水业集团金泉供水开发有限公司与天厦公司签署《结算书》（证据卷第88-90页）；10、2009年8月30日邢台水业集团金泉供水开发有限公司与天厦公司最终确认结算价款为211.94053万元（证据卷第98页）；11、2010年3月31日袁志出具《承诺书》（证据卷第69页），同日与天厦公司签订落款时间为2006年5月30日的《商品房买卖合同》（证据卷第6-13页）；12、2017年邢台市建设局给市不动产登记中心出具的《关于富水嘉园B区2#6#10#14#住宅楼有关问题的函》（证据卷75页）。 上述事实可以印证：水业集团的前身邢台市供水总公司先收取本单位职工的定金及部分购房款后，才与天厦公司签订《富水嘉园B区前期开发协议》，之后又与邢台建设集团有限公司签订的《建设工程施工合同》，建设主管部门邢台市建设局对此明知并认可。 天厦公司之所以与上诉人袁志签订《商品房买卖合同》，是履行与水业集团签订的《富水嘉园B区前期开发协议》，正如上诉人袁志在《承诺书》中承诺的一样，其不同于一般意义上的商品房买卖合同，仅仅是为了办理房屋所有权证书，合同上载明的房屋交易价格并非实际房屋交易价格。水业集团与其职工张青签订的《商品房内部认购协议》证实水业集团系为职工集资建房。 邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2406号《民事判决书》的判决结果为：确认原告袁志为富水嘉园B区6号楼1单元501号及152号车库的买受人。这与上述证据载明的事实并不矛盾，被上诉人认可上诉人的买受人身份。 天厦公司始终在配合水业集团办理房产证。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人袁志的上诉请求无理，二审法院应驳回其上诉，维持原判。 邢台水业集团有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持原审判决。 一、本案涉诉房屋为答辩人公司职工集资建房项目，而非一般的商品房买卖，签订《商品房买卖合同》的目的仅在于办理房屋产权证书。 1、当时单位不再负责分配住房，但政策允许定向开发，鉴于职工集资购房的意愿很大，出于为职工谋取福利的目的，经职工代表大会和党政联合会通过职工集资建房项目后，答辩人与邢台天厦房地产开发有限公司（以下简称天厦公司）签订《富水嘉园B区前期开发协议》。由答辩人向天厦公司支付前期开发费用，向施工单位邢台建设集团支付工程费用。 2、一审中答辩人提交的答辩人与天厦公司签订的《富水嘉园Ｂ区前期开发协议》、《富水嘉园Ｂ区2＃6＃10＃14＃结算书》，答辩人与邢台建设集团有限公司签订的《建设工程施工合同》、《结算书》，邢台市建设局给市不动产登记中心出具的《关于富水Ｂ区有关问题的函》，均可证明涉案房屋属于定向开发。而上诉人所称的“水业集团的批准的申请”“在水业集团通知下再补交房款10416元”也可从侧面证明本案房屋性质的特殊性。 3、上诉人袁志与天厦公司签订的《商品房买卖合同》是为办理房产证需要而签订的，并非按照该合同实际履行。合同中约定的房屋价款也是按照房管局认可的最低标准而做的约定，房屋实际价款与其并不相符。因答辩人没有办证的资质，需要以天厦公司的名义办理房产证，因此当时仅签订了一份《商品房买卖合同》并由天厦公司保存。上诉人称本次判决内容与邢台市桥西区人民法院（2018）冀0503民初2406号民事判决书中认定事实不符，其实两者并不矛盾，答辩人认可房屋确已由张青出卖给上诉人，上诉人为涉诉房屋买受人的身份，因此没有仅仅因为法院认定事实部分的错误而提起上诉。 4、本案中天厦公司在一审中提交的《承诺书》也可证明涉案房屋属于单位定向开发，上诉人与天厦公司无实际交易关系，《商品房买卖合同》仅作为办理房屋产证使用。上诉人称《承诺书》是被迫所签，但其在涉案房屋中居住长达十几年，既未提出撤销承诺书也未主张承诺书无效。上诉人作为完全民事行为人，对于承诺书的内容具有完全认知能力，应当对自己的行为承担相应的法律后果。 二、涉案房屋为答辩人公司职工张青从单位认购后，又转卖给上诉人袁志的。 一审中答辩人提交的商品房内部认购协议书、房产合同、收据，可证实答辩人所针对的都是公司员工张青。事实上也是张青在认购了单位房屋且交了大部分房款后，又将房屋卖给上诉人袁志。如果上诉人主张是代名购房，那么上诉人可提交银行转账凭证来证明张青向答辩人交纳的房款均来源于上诉人。退一步讲，无论是“袁志与张青的代名购房”还是“张青向袁志卖房”，均无法改变房屋是定向开发、集资建房的性质。 三、本案中答辩人出于为职工谋福利的目的，牵头组织与推进集资建房项目，所有集资款均存于专门账户用于富水嘉园建房项目，故答辩人不存在违约之说。 富水嘉园B区2#6#10#14#住宅楼属于集资建房，所有与房屋有关的费用支出均来自于职工，答辩人设立专门账户用于管理集资款，包括账户中所产生的利息也用于富水嘉园事项，答辩人并未从中获取一分钱的利益。之所以向职工收取了两次款项，就是因为集资款不够支付邢台建设集团有限公司的工程款。同时答辩人也在积极帮助推进房屋产权的办理，但是所有购房户包括袁志在内，均有义务推进房产证的办理，办证所需的费用也应由购房户分摊。 综上所述，本案涉案房屋属于定向开发、集资建房项目，并非一般的商品房买卖。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 袁志向一审法院起诉请求：1、判令两被告返还其多收原告的购房款45，626元及其利息（其中：35，210元自2006年5月30日起按银行同期逾期贷款利率（即正常利率的1.5倍，下同）计算至履行日；10，416元自2008年9月27日起按银行同期逾期贷款利率标准计算至履行日；至起诉前暂计3，200元）；2、判令被告天厦公司向原告开具、交付购房发票；3、判令两被告配合原告办理房屋产权证书；4、判令由于两被告违约，致使涉案房屋不能办理房产证承担相应的违约金（以购房款为基数。自2009年5月交房后90日起按照银行同期逾期贷款利率标准计算违约金至涉案房屋达到办证条件之日，至起诉前暂计150，000元）。诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：邢台市供水总公司为解决内部职工住房问题，2004年11月12日与邢台天厦房地产发展有限公司签订富水嘉园Ｂ区前期开发协议。因该房为内部职工集资建房，邢台市供水总公司的职工张青为购买富水嘉园Ｂ区6号楼1单元501室房屋及152号车库于2004年5月24日向邢台市供水总公司缴纳购房定金30.000元，2004年6月11日交房款46000元，2004年6月28日交房款17229元，2005年1月10日缴纳购房款161100元。2005年3月17日邢台市供水总公司与邢台建设集团有限公司签订建设工程施工合同。2005年1月18日张青将其购买的富水嘉园Ｂ区6号楼1单元501室房屋及152号车库房产卖给原告袁志，房屋总价款为254329元。2008年9月27日原告袁志补交房款10416元将上述房款补齐。2006年5月30日原告袁志与邢台天厦房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同。该房屋于2010年3月31日由民兴物业公司通知的交房，交房时原告袁志签订了一份承诺书，该承诺书内容为“本人袁志（身份证号1305031959××××××××），2005年6月在邢台水业集团金泉供水有限公司单位购买天厦富水嘉园Ｂ区小区陆＃楼壹单元伍零壹号房屋一套，另购壹伍贰号车库，该楼是邢台水业集团金泉供水有限公司单位定向开发的。因办理房产证需要与邢台天厦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，本人与邢台天厦房地产开发有限公司无实际交易关系。此合同仅作为办理房产证使用，本人不依据此合同向邢台天厦房地产开发有限公司主张权利，购买房屋产生的任何义务纠纷由本人自己和邢台水业集团金泉供水有限公司单位自行处理与邢台天厦房地产开发有限公司无关。承诺人：袁志”。又查，富水嘉园Ｂ区2、6＃、10＃、14住宅楼系邢台市供水总公司委托邢台天厦房地产开发有限公司定向开发的四栋住宅楼。该项目的批准开工时间为2005年3月11日，实际竣工时间为2009年6月5日。因邢台市供水总公司自2007年后更名为邢台水业集团金泉供水有限公司，之后又更名为中建冀泉供水有限公司，现名称为邢台水业集团有限公司。该房屋因水业集团企业改制更名等原因造成竣工验收备案手续不全故尚未能办理房屋产权证。 一审法院认为，原告袁志与邢台天厦房地产开发有限公司虽然签订了商品房买卖合同，但该合同并非双方真实意思表示也未按该合同约定履行。原告袁志所购买的房屋系邢台市供水总公司委托邢台天厦房地产开发有限公司定向开发的住宅楼，性质属于内部职工集资建房有别于商品房，故该房屋的成交价格应按邢台市供水总公司的职工张青与原告袁志签订的买卖合同为准。综上，原告诉求退还房款证据不足本院不予支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告袁志的诉讼请求。案件受理费4，210元，减半收取计2，105元由原告袁志负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对二审中双方当事人争议的事实认定如下：2004年6月25日，张青出具证明，内容：袁志以张青名义购市供水总公司统一购买富水家园住宅9号楼1单元07室四层东门。因此张青收到袁志的现金贰拾伍万叁仟贰佰贰拾玖元整。2005年1月18日，袁志（甲方）与张青（乙方）签订《房产合同》，其中约定：甲方以乙方的名义购买乙方单位邢台市供水总公司集资建造的位于富××××楼（施工现场编号为6号楼）1单元07室（四楼东门）的期房一处，建筑面积约145平方米，底层车库一处，建筑面积约23.44平方米；总房价254329元。截至2005年水业公司收以张青名义交纳房款254329元；2008年水业公司收袁志补交房款10416元。本院查明其他事实与一审一致，予以确认。 本院认为，上诉人袁志购买的本案涉案房屋系邢台水业集团有限公司委托邢台天厦房地产开发有限公司定向开发的住宅楼，其性质不同于商品房，一审认定该房屋属于邢台水业集团有限公司内部职工集资建房，符合本案事实。从上诉人袁志与张青于2005年1月18日签订的房产合同，明确约定的“甲方以乙方的名义购买乙方单位邢台市供水总公司集资建造的位于富××××楼（施工现场编号为6号楼）1单元07室（四楼东门）的期房一处”内容，到涉案房款均由邢台水业集团有限公司收取，均可证明。至于是“袁志与张青的代名购房”还是“张青向袁志卖房”均不能改变该房屋属于邢台水业集团有限公司内部职工集资建房。上诉人主张依据2006年5月30日，其与邢台天厦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同价款确定本案涉案房屋价款及以此为依据主张被上诉人返还其多收取的购房款，与其上述与张青签订的房产合同及将涉案房款交于邢台水业集团有限公司的行为相悖，且其未能举证证明其实际履行了2006年5月30日其与邢台天厦房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，同时亦与其2010年3月31日出具的承诺书相矛盾，故一审驳回其诉讼请求并无不妥。另因本案涉案房屋属于集资建房，且其早在2008年已向邢台水业集团有限公司交纳房款，故其其他三项诉讼请求一审予以驳回亦无不妥。 综上所述，袁志的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,210元，由上诉人袁志负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇一九年九月十日 书记员  刘 静 ——