呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初5450号原告：漠楠，男，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭志刚，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古途家商业管理有限公司，住所地：呼和浩特市公安局对面金隅环球金融中心4号楼西塔9047#。法定代表人：高鸿燊，总经理。委托诉讼代理人：宫国新，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐靖，内蒙古缘合（呼和浩特）律师事务所律师。原告漠楠与被告内蒙古途家商业管理有限公司（途家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漠楠的委托诉讼代理人曹东海、被告内蒙古途家商业管理有限公司的委托诉讼代理人宫国新、徐靖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告漠楠向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《物业委托经营管理合同》及《商品房回购协议》，并支付拖欠原告的租金9300元（截止2018年6月）；2.判令被告支付原告依合同约定的违约金6200元；3.判令被告支付原告从2018年6月份之后占用房屋的租金，直至被告腾出房屋为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原告系呼和浩特市如意开发区腾飞路金隅环球金融中心4号楼12050号的业主，2016年1月27日与被告签订了《房屋租赁合同》、《物业委托经营管理合同》及《商品房回购协议》，原告将自己所有的4号楼12050号房屋（面积56.37平方米）出租给被告使用，租赁用途为酒店式公寓，并委托被告管理，房屋租赁期限及物业托管期限为2017年4月1日起至2032年3月31日止，共计15年，房屋年租金为每年37200元，租金按月支付，于每月一日向原告支付当期租金3100元。合同中约定如一方违约，违约方向守约方支付两个月的租金作为违约金。截止起诉前，被告延期支付3个月的租金，依据双方签订的房屋租赁合同，被告已经违反合同的约定按时支付租金条款，现原告依据我国合同法的相关规定特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。途家公司辩称，首先被告不同意解除合同，停止支付租金是合法行使抗辩权，故被告不存在违约行为。被告与原告签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》是基于原告购买金隅环球中心项目房屋，约定租赁事宜、房屋竣工后被告开始进行公寓营业准备，并且依照租赁合同的约定按月向原告支付租金。但在合同履行的过程中，原告所出租的房屋第一次消防没有验收合格，导致房屋整体不能进行竣工验收备案，房屋没有达到交付使用条件，被告所经营的公寓不能营业，故被告在合同履行一段时间后停止向原告支付租金。其次，被告已经按照合同约定向原告支付租金，并非不履行合同，被告与原告签订租赁合同的基础在于原告与开发商签订的《商品房买卖合同》，原告的房屋必须是经过验收合格已取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，故被告在原告提供的房屋不符合交付使用条件的情况下，停止向原告支付租金是合法行使抗辩权，被告不存在违约行为。再次，本案也不符合合同法第94条规定的合同法定解除的情形，反而是原告在合同履行过程中提供的房屋未通过验收备案，无法正常使用，违约方应当是原告，原告的诉讼请求依法不能成立。原告所述其遭受的损失及租金系房屋的开发商未依照商品房买卖合同的约定向原告交付经过验收合格的房屋造成的，原告应当向房屋的开发商主张违约责任，而不是要求答辩人承担违约责任。综上所述，被告与原告在租赁合同履行过程中不存在无故不支付租金的违约行为。现原告房屋一次消防已经验收合格，公寓能够正常营业，双方应当继续履行合同，同时被告有权将已支付的租金冲抵公寓正式营业后应付租金。本院经审理认定事实如下:2016年1月27日，原告漠楠与被告内蒙古途家商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》、《商品房回购协议》、《物业委托管理经营合同》，约定原告将购买的呼和浩特市××区房屋（建筑面积56.37平方米）出租与被告内蒙古途家商业管理有限公司，用于酒店式公寓的经营；房屋租赁期自2017年4月1日至2032年3月31日，共计15年，房屋租金每年37200元，按月支付，每月1日向原告支付当期租金；一方有违约情形的，应按照一个月租金的两倍向对方支付违约金。《商品房回购协议》约定，被告回购上述商品房的时限为2032年3月31日，回购价696839元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告向原告支付了2017年4月1日至2018年3月31日的租金。2018年4月1日被告停止支付租金，租赁房屋被告使用至今。另查明，2018年3月29日，呼和浩特市赛罕区公安消防大队向内蒙古途家商业管理有限公司作出赛公（消）行罚决定〔2018〕0012号行政处罚决定书，决定给予内蒙古途家商业管理有限公司新建的途家斯维登酒店责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。2018年6月7日，呼和浩特市公安局消防支队向内蒙古金隅置地投资有限公司发出（呼）公消验[2018]第0103号建设工程消防验收意见书，对金隅环球金融中心4#楼（地上18层，建筑高度77.8米，地上建筑面积65875平方米）进行资料审查，通过了消防验收。本院认为，原告漠楠与被告内蒙古途家商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《商品房回购协议》、《物业委托管理经营合同》，系双方真实意思的表示，且内容不违反相关法律、法规的规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行。合同签订后，被告途家公司应当按照合同约定按月向原告支付租金。关于漠楠要求解除合同的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。截止庭审之日，途家公司仍未支付相应租金，漠楠有权解除《房屋租赁合同》以及相应的《物业委托管理经营合同》，本院确认漠楠与途家公司于2016年1月27日签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于本判决生效之日起解除。关于双方签订的《商品房回购协议》系在签订《房屋租赁合同》同时签订，约定租期届满之日为被告回购商品房的时限，且该合同也明确约定如原告在回购时限后3个月内无意履行回购的，视为原告自动放弃回购权利。现双方的《房屋租赁合同》已解除，原告同时要求解除《商品房回购协议》，自动放弃回购权利，对原告要求解除《商品房回购协议》的请求，本院予以支持。关于被告称租赁房屋因未能进行竣工验收备案，公寓不能营业，对此被告未能证明其因此未营业，却仍继续使用该租赁房屋，应当支付租金，故对于原告要求被告支付自2018年4月1日至2018年6月30日的房屋租金及之后的房屋占有使用费的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。原告主张被告支付双倍租金作为违约金的诉请，因被告给原告造成的实际损失主要体现为租金的利息损失，约定高于其实际损失，有失公平合理原则，本院酌情按照人民银行同期贷款利率计算欠付租金的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告漠楠与被告内蒙古途家商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》于本判决生效之日解除；二、被告内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告漠楠支付自2018年4月1日至2018年6月31日的租金9300元；三、被告内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告漠楠支付违约金（以9300元为基数，自2018年7月2日起诉之日起至欠付租金付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告漠楠支付2018年7月1日至实际腾退房屋之日止的租金（按照3100元/月计算）；五、驳回原告漠楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元（原告已预交），由被告内蒙古途家商业管理有限公司负担25元，由原告漠楠负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 郝英 二〇一九年九月二日书记员 王昊