江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初178号 原告：王细毛，男，1949年11月3日生，汉族，原江西省永修县二轻贸易公司法定代表人，现已退休，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：江祥忠、叶佳伟，江西策源律师事务所律师。 被告：江西华夏典当行有限责任公司，住所地：江西省南昌市中山路275号,组织机构代码：158304434。 法定代表人：熊大有，总经理。 被告：南昌市昌星房地产有限公司，住所地：江西省南昌市蚊桥镇下罗村，统一社会信用代码：91360108705658734Y。 法定代表人：赵全，执行董事。 第三人：江西正兴集团有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区昌北庐山南大道A7号，现已吊销，组织机构代码：158273941。 法定代表人：胡海涛，总经理。 原告王细毛与被告江西华夏典当行有限责任公司（以下简称华夏典当行）、南昌市昌星房地产有限公司（以下简称昌星公司）、第三人江西正兴集团有限公司（以下简称正兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王细毛及其委托诉讼代理人江祥忠到庭参加诉讼，被告华夏典当行、被告昌星公司及第三人正兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 王细毛向本院提出诉讼请求：1.立即解除对其购买的南昌市红谷滩新区春晖路849号红谷春晖园××栋商住楼××单元2001室的查封，不得执行该房产；2.判令昌星公司配合其办理上述房产的产权登记手续；3.本案所有诉讼费用由被告华夏典当行、昌星公司、正兴公司承担。本案审理中，原告王细毛撤回上述第二项诉讼请求。事实和理由：王细毛于2017年9月21日与昌星公司签订《商品房买卖合同》，约定：王细毛出资857280元购买昌星公司开发的南昌市红谷滩新区春晖路849号红谷春晖园××号商住楼××单元2001室房屋，并在房管局进行了登记备案。上述合同签订后，王细毛全额支付了购房款，昌星公司也开具了该套房屋销售的增值税发票。王细毛还缴纳了房屋买卖契税和房屋维修基金，并通过产证交易申请审核，后于2017年11月3日从物业管理公司处拿到房屋钥匙，且交纳了2017年11月和12月的物业管理费，但后向南昌市不动产登记中心申请办理不动产登记时，发现该房被本院查封，故提出执行异议，被本院裁定驳回。该房虽曾被查封，但南昌市不动产登记中心对该房已于2017年8月3日因之前查封期满进行了自动解封操作，而本院再次查封是在2017年12月12日，因此其是法院查封前完成了房屋交易手续、办理销售备案及完成房屋的实际交付及占有。根据法律规定，法院应当解除对上述房屋的查封并不得执行上述房产。 华夏典当行、昌星公司均未答辩，正兴公司也未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的商品房买卖合同、转款凭证、购房款转款账户所有人王豹和李小琴身份证和结婚证以及户口本和出具的声明、销售不动产发票、房屋交易契税发票、房屋维修基金收据、房屋交易与产权告知单、物业管理公司于2017年11月3日出具证明、物业管理费收据、南昌市不动产情况表、不动产登记本院（2017）赣01执恢45号执行裁定书、（2018）赣01执异7号执行裁定书、对王细毛关于政府信息公开申请的回复、不动产登记资料查询结果告知单、王豹和李小琴共同签订的南昌市红谷滩新区春晖路849号××栋××单元302室商品房买卖合同和该房赣（2018）南昌不动产权第2××××7号不动产权证等证据，本院经审查认为，证据真实、合法、与本案相关联，均予以确认。此外，本院为了解购房款去向，还调取了昌星公司在上述交易时间的流水明细，原告对本院调取证据，予以确认。根据上述证据以及当事人陈述，本院认定事实如下： 为了与儿子居住同一小区，便于相互照顾，原告王细毛于2017年9月21日与被告昌星公司签订编号为：1000709147的《南昌市商品房买卖合同》，约定：王细毛以单价6000元/㎡、总价为857280元的价格购买被告昌星公司开发的南昌市红谷滩新区春晖路849号红谷春晖园××栋××单元20层2001号现房（建筑面积142.88m2）；付款方式：在合同签订之日30天内支付首付款857280元；房屋于2017年12月31日前交付。该合同于2017年9月25日在南昌市房屋商品化办公室进行登记备案。 2017年9月25日，王细毛儿媳李小琴通过网上银行向昌星公司中国银行账户（账号未19×××40）转款130万元，转款附言：“购买南昌房子”。2017年9月26日，昌星公司向王细毛开具销售涉案房屋的不动产增值税普通发票，显示销售金额为857280元。2017年10月9日，王细毛缴纳契税12859.2元（计税依据为857280元），同日，王细毛缴纳房屋维修基金8572.8元。2017年11月2日，王细毛儿子王豹通过银行账户向昌星公司上述账户转款68万元，转款摘要显示：“加急汇”。同日，王细毛儿子王豹通过手机银行向昌星公司上述账户转款32万元，转款附言：“房款”。以上转款共计230万元，当即由被告昌星公司转入案外人刘金苟、胡亮花、赵伟个人的银行账户。 2017年11月3日，红谷春晖园物管中心开具证明：“经昌星房地产开发有限公司胡亮花会计同意将红谷春晖园小区××栋××单元2001室钥匙交给该房屋业主王细毛同志。特此证明”。同日，王细毛缴纳了涉案房屋2017年11月至12月的物业费。2017年11月27日，原告王细毛向南昌市房屋产权交易管理处申请产权登记，后者开具了两份涉案房屋的房屋交易与产权告知单（转让）（测绘）。但在办理不动产登记手续时，南昌市不动产档案信息中心于2017年12月28日出具了不动产产权情况表，该情况表显示：上述房产已被本院（2017）赣01执恢45号协助执行通知书再次查封，查封日期为2017年12月13日至2020年12月12日。由于原告无法办理到不动产权证，故于2017年12月29日向本院提出执行异议，本院作出（2018）赣01执异7号执行裁定书，裁定：驳回原告王细毛的异议请求，因而引发本案诉讼。 另查明，被告华夏典当行与第三人正兴公司、被告昌星公司借款合同纠纷一案，本院于1999年8月11日作出（1999）洪经初字第106号民事调解书，确认了被告昌星公司和第三人正兴公司应偿还被告华夏典当行借款本息共计4012689元。后被告华夏典当行以被告昌星公司等未履行上述调解书为由，向本院申请对正兴公司、昌星公司强制执行。本院先后于2012年8月22日、2014年8月４日、2014年11月13日、2016年7月25日向南昌市房产管理书送达了（2012）洪中恢执字第6－1号、（2012）洪中恢执字第6－1号、（2014）洪中恢字第1－1号、（2012）洪中恢执字第6－3号协助执行通知书等，查封了诉争房产。 2018年6月１日，南昌市住房保障和房产管理局根据王细毛的政府信息公开申请，就上述房产的查封情况向其书面回复：2016年7月25日本院虽向其发去（2012）洪中恢执字第6－3号协助执行通知书，但经核对该协执与之前查封、轮封协执的文号和申请执行人，未发现与该协执一致的查封记录。 本院认为，综合原告诉请，本案审查的主要关键问题在于：原告王细毛关于其通过交易行为享有对诉争房产的物权期待权的主张是否具备足够的法定条件和理由排除法院对诉争房产的强制执行。对此，具体阐述如下： 原告认为，其已在本院2017年12月13日查封前签订了买卖合同、办理交易登记备案、通过产证交易审核，且其通过对方已实际交付而占有诉争房产，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，法院不应当查封诉争房产，而其与昌星公司关于诉争房产的交易行为可以排除执行。 对于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，依照上述规定，排除法院的强制执行，需要符合上述规定的条件，缺一不可。本案中，诉争房产虽然早在2012年起就一直处于被查封状态，之后也一直被本院多次续封，但对于本院于2016年7月向南昌市房产管理局送达的（2012）洪中恢执字第6－3号协助执行通知书，南昌市房产管理局并未作查封处理，本院再度查封系在2017年12月，原告王细毛基于对房产管理局就涉案房产登记状态的信赖，与被告昌星公司系在在此脱封期间签订的商品房买卖合同，并在房产管理部门办理了登记备案，且在脱封期间领取了诉争房产钥匙，交纳了物业费，合法地占有了诉争房产。此外，原告王细毛也按诉争房屋实际交易价230万元交纳了全部房款。对于不能办理不动产权证和过户登记手续，也非原告王细毛本人原因，原告王细毛对此也不具有过错。因此，原告王细毛的情形均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，具有排除法院对诉争房产强制执行的法定条件和理由。 此外，原告撤回其第二项诉讼请求，是正当行使其诉讼权利，不违反法律规定，本院已准予其撤回第二项诉讼请求。 综上所述，原告诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百六十四条规定，判决如下： 停止对南昌市红谷滩新区春晖路849号红谷春晖园××栋××单元2001室房屋的执行。 案件受理费12372.8元，由被告江西华夏典当行有限责任公司、南昌市昌星房地产有限公司、第三人江西正兴集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院，同时根据上诉请求所涉全部标的金额，依照中华人民共和国《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项规定标准交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：14×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费交纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 胡  朋 审 判 员 王 晶 晶 审 判 员 欧阳晓明 二〇一九年九月二十七日 法官助理 张 少 丽 书 记 员 杨  兰