广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初3087号原告：李国洪，男，1964年2月20日出生，汉族，住茂名市茂南区**********。公民身份号码：440************619。委托诉讼代理人：黄小波，广东海日律师事务所律师。被告：林春林（茂名市茂南区御水堂足浴店业主），男，1987年12月7日出生，汉族，住高州市************。公民身份号码:440************21X。原告李国洪与被告林春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月29日公开开庭审理了本案。原告李国洪及其委托诉讼代理人黄小波到庭参加诉讼，被告林春林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国洪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租金160104元；3.判令被告支付拖欠租金的违约金（违约金的计算：分别以拖欠的2018年6月租金21000元、2018年7月租金34776元、2019年2月租金34776元、2019年3月租金、2019年4月租金34776元为基数从逾期支付租金之日起按照年利率24%计算至所欠租金全部清偿之日止）；4.判令被告支付拖欠的其他费用11269元；5.本案受理费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年3月31日签订《房屋租赁合同》，原告将茂名市**************、五、六层房屋共三层出租给被告使用，租赁期限从2017年4月1日至2024年3月31日，约定先交租后经营，不交租不得营业，在使用前一个月支付租金。同时约定每年的电梯检测费、维护费和电费以及租赁期间的安保费、卫生费按使用楼层平均分摊，被告每月每层交70元给原告，作为公共场所用电和用水的分摊包干费用。但被告自2018年6月开始拖欠租金及其他费用。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，被告已拖欠租金达15日以上，原告有权解除双方签订的合同，没收押金，被告应支付所欠租金每日计1%的违约金给原告。为维护原告自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告林春林不作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份证、粤房地权证茂字第**00060912、第0900060914号《房地产权证》《租赁合同》《房屋租赁合同》《收款收据》等证据。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产权属人许嘉俊将整栋大楼（包括整栋大楼、地面停车场、地下停车场、商铺前后空地）租给原告经营使用，许嘉俊作为甲方与原告作为乙方于2012年10月5日签订《租赁合同》，约定甲方将位于双山五楼29号一栋16层产权人为许嘉俊的整栋大楼租给乙方经营使用，租期为壹拾捌年；每月租金为人民币150000元，租金从乙方交租金给甲方起满4年后即从第5年起每年提2%，直至满九年（含前4年），从第十年起每年提租金3%；本楼有个别楼层乙方如租给另一方，甲方要配合乙方完善此项工作，乙方租给另一方的租金、押金归乙方所有，甲方不持异议（即乙方有转租权）。许嘉俊及原告分别在合同尾部甲方、乙方处签名、按捺指印。2017年3月31日，原告将案涉房产的第四、五、六层房屋租给被告经营使用，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将座落在茂名市**************、五六层房屋共三层出租给乙方使用；二、1.租赁期限从2017年4月1日至2024年3月31日止，2.租金：2017年4月1日至2020年3月31日的月租金额为34776元，2020年4月1日至2024年3月31日的月租金为37905元，3.先交租后经营，不交租不得经营，乙方在使用前一个月支付租金给甲方，租金乙方以银行转账方式缴付给甲方；六、2.（1）依约交纳租金，逾期不交付租金的，按所欠租金每日计1%向甲方支付违约金，如乙方拖欠租金累计达15日的，甲方即有权终止与乙方的合同，押金不予退还；（11）乙方在租赁期间的安保费、卫生费按使用楼层平均分摊;（12）乙方每月每层交70元给甲方，作为公共场所用电和用水的分摊包干费用。合同签订后，被告将承租的涉案房屋作经营御水堂足浴店使用。后因被告未按约定定期交纳租金，原告于2019年3月31日处在被告所经营的御水堂足浴店门口张贴《告示》，告示御水堂因长期拖欠租金，现从即日起中止与其租赁合同，收回其租用的房屋，房屋内所有设施、设备及用品不得人为损坏及移走，否则要负法律责任。同日，原告向被告出具《催收告示》，告知被告至2019年3月31日止，共欠租金164328元，限被告在2019年4月6日中午12:00前交清，否则将处理御水堂店内所有物品以抵被告所欠的租金，如处理店内物品不足以抵被告所欠的租金，将继续向被告追讨所欠部分租金及其他欠费。茂名市茂南区河东街道乙烯社区*民委员会于2019年4月16日在上述《催收告示》中注明：2019年4月16日上午9时30分上门现场核实，设备完好，但没有任何经营，特此证明。2019年4月5日，原告开具《收款收据》一份，注明客户名称为御水堂，名称及规格为2019年3月水费840元，公共区域分摊240元，合计1080元。另查明，粤卫公证字【2018】第190280004《卫生许可证》上明确注明单位名称为茂名市茂南区御水堂足浴店、单位地址为茂名市*******第4、5、6层房、法人代表人或负责人为林春林、场所类别为沐浴场所、许可项目为足浴、有效期为2018年9月28日至2022年9月27日。庭审中，一、原告称被告在电话及微信上均表示同意解除合同的，且根据双方签订合同约定原告有权终止合同并对已收取的30000元押金不予退还。2019年3月31日，被告没有通知原告便突然离场。在原告张贴《告示》及《催收告示》后，曾告知被告过来处理停放在租赁场所的财产。在被告退还房屋给原告时，原告请到居委会的工作人员到现场核实，被告还有小部分财产仍在租赁场所处摆放。被告共欠租金160104元分别是2018年6月21000元、2018年7月34776元、2019年2月至4月共104328元，被告在3月份离场时没有搬离场地，4月份也一直占用租赁房屋，因此，原告请求被告支付4月份的租金是合理的。关于诉请第三项的其他费用，原告已代被告支出，合同约定应由被告负担，庭后可提供单据供法院核实。二、被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点问题为：一、本案房屋租赁主体问题；二、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应否解除及支付租金的问题；三、被告是否存在违约，应否支付违约金及其他费用的问题。一、本案房屋租赁主体的问题。涉案房屋产权人为许嘉俊，根据原告提供的其与许嘉俊签订的《租赁合同》约定，产权人许嘉俊将整幢（16层）房屋包括地面停车场、地下停车场、商铺前后空地租赁给原告，并允许原告将承租房屋转租给第三方。原告根据上述合同的约定将茂名市**************、五六层房屋共三层出租给被告使用，原、被告双方就此签订《房屋租赁合同》。虽然被告租赁涉案房屋用于经营茂名市茂南区御水堂足浴店，但其为御水堂足浴店的经营者，且被告以个人名义签订《房屋租赁合同》，被告个人应作为房屋租赁主体。根据《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）》第41条“起字号的工商户，在民事诉讼中，应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人，在诉讼文书注明系某字号的户主”的规定，被告作为案涉房屋租赁的主体及作为本案诉讼当事人，均是符合上述规定。二、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应否解除及支付租金的问题。原、被告双方签订《房屋租赁合同》，在合同履行过程中，被告未按照合同约定支付租金，依据双方签订《房屋租赁合同》第六条第二款第一项“如乙方（林春林）拖欠租金累计达15日，甲方（李国洪）即有权单方终止合同”的约定。原告请求解除原告与被告于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》，该请求符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，且被告在原告张贴《告示》及《催收告示》后，其按原告规定的限期搬走了经营场所大部分财物，双方的意思表示均已确认解除《房屋租赁合同》，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。至于解除合同之前所欠的租金的问题，原告称被告共欠租金160104元分别是2018年6月21000元、2018年7月34776元、2019年2月至4月共104328元，虽然被告在2019年3月31日离场，但其没有全部搬走财产，在2019年4月份也一直占用租赁房屋摆放财产，因此，原告请求被告支付2019年4月份的租金。经查明，被告已按原告在张贴的《告示》在限期2019年3月31日搬走财物，原告可以将租赁房屋收回使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告在被告违约行为的情况下，应采取措施防止损失扩大，以此造成被告新的损失应由原告自行承担。故此，原告请求被告支付2019年4月的租金，本院不予支持。被告所欠的租金应是2018年6月21000元、2018年7月34776元、2019年2月34776元、2019年3月34776元，上述被告共应支付原告租金125328元。三、被告是否存在违约，应否支付违约金及其他费用的问题。原告曾于2019年3月1日张贴《告示》《催收告示》等形式告知被告终止《房屋租赁合同》并收回其租用的房屋,在原告的催告下，被告仍未按约定的期限支付拖欠的租金，已构成违约，应承担违约责任。原告与被告签订的《房屋租赁合同》第六条第二款第一项约定“依约交纳租金。逾期不交付租金的，按所欠租金每日计1%向甲方（李国洪）支付违约金”，现原告自愿调整为按年利率24%自逾期支付租金之日起计算违约金至全部清偿之日止，是当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以支持。本案中，原告要求不予退还被告已支付的押金30000元没有法律依据，本院不予支持。被告已向原告交付的押金30000元可抵扣2018年6月1日的租金21000元，余下9000元可继续抵扣2018年7月1日租金34776元的一部分，即2018年7月1日实欠租金为25776元，据此，在押金抵扣租金后，被告还应向原告支付租金共95328元。则本案所欠租金的违约金计算应为以租金25776元为基准，自2018年7月1日起计算至付清之日止；以租金34776元为基准，自2019年2月1日起计算至付清之日止；以租金34776元为基准，自2019年3月1日起计算至付清之日止；上述违约金按年利率24%计算。至于支付拖欠的其他费用11269元的问题。原告称请求被告支付拖欠的其他费用11269元的依据为双方签订的《房屋租赁合同》第三条“每年电梯检测费、维护费和电费由使用方（林春林）负责”、第六条第二款第十一项“乙方（林春林）在租赁期间的安保费、卫生费按使用楼层平均分摊”、第六条第二款第十二项“乙方（林春林）每月每层交70元给甲方（李国洪），作为公共场所用电和用水的分摊包干费用”的约定，但原告至今没有提交证据证明其已为被告代付上述费用，因此，原告请求被告支付拖欠的其他费用11269元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告李国洪与被告林春林于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同》；二、被告林春林在本判决生效之日起三十日内支付拖欠的租金95328元并支付违约金（其中以租金25776元为基准，自2018年7月1日起计算至付清之日止；以租金34776元为基准，自2019年2月1日起计算至付清之日止；以租金34776元为基准，自2019年3月1日起计算至付清之日止；上述均按年利率24%计算）；三、驳回原告李国洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1864元（原告李国洪已预交），由原告负李国洪负担744元，由被告林春林负担1120元。判决生效后，被告林春林应负担之金额予以退还给原告李国洪，由被告林春林向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 陈 权二〇一九年九月三日书记员 杨诗丽附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。