西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初26号原告许林，女，1980年11月24日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区，现住西安市新城区。委托诉讼代理人仲辉，陕西省148法律服务所法律工作者。被告西安香江环球投资发展有限公司(以下简称香江投资公司)，住所地：西安市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4161。法定代表人：邱开旺，系该公司董事长。委托诉讼代理人李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人张敏，陕西知本律师事务所律师。原告许林诉被告西安香江环球投资发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许林的委托诉讼代理人仲辉与被告西安香江环球投资发展有限公司的委托诉讼代理人李晓宇、张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许林请求依法判令：1、判令解除原被告所签订《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告的购房定金2万元；3、判令被告返还原告房屋备案费80元，购房款773863元及利息10748元，并承担已付房款一倍即773863元的赔偿责任，以上合计1578554元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由，2017年原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于西安市高陵区XX组XX苑XX号楼XX单元XX室建筑面积为138.51平方米的房屋。原告于2017年10月12日如约向被告履行了773863元的购房付款义务，并支付备案费80元整，以上有被告出具的收款收据为证。房屋买卖合同签订后，被告并未向原告交付购房合同。后原告意外发现被告早已将房屋出卖给另外一买受人，另一买受人已经将该房屋抵押给银行，办理了银行按揭贷款。至此原告才恍然大悟，被告一直以各种理由不配合办理房屋的网签备案手续，是因为其已经将房屋出卖他人并抵押给他人，被告在与原告签订合同时，已经知道其无法办理房屋网签手续，无法交付房屋，而该房屋的实际权利人是另一买受人。被告的行为属于无权处分，原告与被告签订的该份房屋买卖合同，自始无法实现原告的合同利益，原告根本无法取得该房屋的所有权。后原告及家人多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。由于被告的原因致使双方合同目的无法实现，原告无法取得该房屋。被告西安香江环球投资发展有限公司辩称，被告与原告之间未签订书面的《商品房买卖合同》，未形成事实上的商品房买卖合同，双方的商品房买卖关系在2017年10月12日并未成立；退一步讲，即便是认为双方形成事实上的商品房买卖合同，那么被告也是在代为偿还了原购房人杨某某拖欠的银行按揭款后，在因客观原因未能及时办理解除原合同、注销登记手续的情况下将该房屋再次出售给许林，与一般意义上及法律规定中的“一房二卖”行为有根本上的差别，不应被认定为“一房二卖”、存在欺诈行为；即便认为被告瑕疵履行告知义务的行为构成欺诈，许林也不享有法定解除权，本案也不具备适用《商品房买卖纠纷解释》第九条进行惩罚性赔偿的法定条件；2017年11月1日由原告许林的丈夫代签的《商品房认购协议》合法有效，苏鹏就与被告争议问题的解决，有权签署协议、进行处置，而无需取得许林的授权，且结果及予许林；就性质而言，该协议虽名为“认购协议”，但实际上是双方就房屋现状告知、协议生效及解除、违约责任等事宜经平等协商一致达成的“补充协议”、“和解协议”，是双方真实意思表示，该协议的内容合法有效，许林一方应当信守执行。经审理查明，2017年9月14日，原告许林与被告香江投资公司售楼部商议购房事宜，双方经过协商，被告愿将位于西安市高陵区XX组XX苑XX号楼XX单元XX室面积为138.51平方米房产，以每平方米5587.06元价格出售给原告，同年10月12日，原告许林在被告售楼工作人员提供的《商品房买卖合同》上签字后，该合同由被告保管，当日，原告许林按合同约定向被告公司交付了全部购房款773863元（包含已交的2万元定金），并交纳了80元备案费，被告公司向原告出具了加盖公司财务专用章的收款收据，房款收据上注明了所购房产与原告签字的购房合同约定的房产一致。2017年11月1日原告许林与被告西安香江环球投资有限公司签订了编号为0000001的《商品房认购协议书》，确认原告许林认购以上商品房。该协议书第一条第三款乙方明确知道该房屋系甲方出售他人房屋并办理了合同备案，但由于……进行房屋买卖合同；第二条第一款本物业预定总价为902596元……以甲方完整手续的《购房优惠》审批单为准；第十一条，本协议生效的条件。第三款，若甲方在一年内无法达成合同生效要件……甲方不支付利息。该协议书乙方署名为许林（苏鹏代）（夫妻），并且双方签字盖章。许林与苏鹏于2017年10月30日登记结婚。2016年3月17日被告西安香江环球投资发展有限公司与案外人杨某某上述商品房签订了《商品房买卖合同》及补充协议，案外人杨某某与长安银行股份有限公司西安高陵区支行签订了《长安银行股份有限公司个人购房借款合同》，被告对该借款合同承担连带保证责任。案外人杨某某多次逾期向银行还按揭款。被告于2017年8月9日向长安银行西安高陵区支行全部结清案外人杨某某的房贷款449248.92元。2017年8月10日被告向案外人杨某某发出律师函，让其于2017年8月17日之前前往被告售楼部办理解除合同、办理过户手续等相关事宜。2018年7月11日该房屋处于无抵押、可销售状态。2018年5月被告向法院起诉杨某某要求解除合同，2019年3月21日本院依法判决解除了被告与杨某某签订的《商品房买卖合同》，杨某某协助办理注销合同备案登记手续。截止庭审前该涉案房屋已经办理完解除手续。另在庭审时，本院当庭向原告征求是否变更诉讼请求，原告在考虑后坚持原诉讼请求及事实理由。以上事实，有当事人陈述，商品房认购协议，商品房买卖合同，庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点有二：一、原告与被告之间的商品房买卖合同是否成立。本案中，原告许林向法院提交了《商品房买卖合同》但没有被告公司的签字盖章，被告却按照合同的约定的面积及价款，全额收取了原告所交的房款，同时收取了备案登记费，由此予以证明原、被告之间买卖合同关系成立。被告则辩称被告未在《商品房买卖合同》上签字盖章，依据法律法规的相关规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，否则出卖人与买受人的商品房买卖合同并不成立，也不形成事实上的商品房买卖合同。本院认为，原告作为买受人其已经在被告提供的《商品房买卖合同》上签字并按印，且履行了合同上所规定的交款义务，同时被告收取了备案登记费，被告虽未在《商品房买卖合同》上签字盖章，但该合同经原告签字后送至被告单位签字盖章，被告未签字盖章是阻止合同成立的行为，故可以认定原被告之间商品房买卖合同关系成立，双方存在事实上的商品房买卖合同。第二，被告的行为是否是欺诈行为。原告认为被告在与其订立商品房买卖合同之前，被告已将该涉案房产出售给他人并办理了银行抵押按揭贷款，被告的行为属于“一房二卖”的欺诈行为，应当按照合同法违约责任的购房款一倍的价格给予赔偿；被告认为案外人杨某某与被告签订了商品房买卖合同并且办理了银行按揭46万元是事实，但是由于杨某某违约拒还银行按揭款，导致被告作为连带担保责任代为偿还了原购房人杨某某的银行按揭款476132.76元。且基于合同的约定被告委托律师向杨某某发出律师函要求其办理解除合同及房屋过户手续。2017年11月1日原、被告双方在签订认购书时约定被告一年内达成合同生效要件，2018年7月11日该房产已处于无抵押、可销售状态，不存在恶意欺诈的行为的辩护意见。本院经审理香江投资公司因杨某某未按期偿还银行贷款而承担了保证责任代为清偿了杨某某的贷款余额。后被告已经向杨某某发律师函要求解除合同，杨某某也未诉至法院提出异议，被告基于上述事实再将涉案房屋出售给许林，其主观上并非为了将涉案房屋“一房二卖”，获取两份购房款，而是要与杨某某解除合同，实际履行与许林之间的房屋买卖合同。且被告于2017年11月1日与许林的丈夫苏鹏签订了《商品房认购协议》告知了涉案房屋出售并且合同还未解除的事实，故本院认为被告的行为存在违约但不存在欺诈的行为。对于原告提出的解除原、被告所签订《商品房买卖合同》，被告当庭也同意解除购房合同，故对该项诉讼请求本院予以支持；对于被告返还原告的购房定金2万元的诉讼请求，被告辩称原告支付定金为1万元而非2万元。经查在原、被告签订的《商品房认购协议》中明确约定交定金为1万元，原告在交付购房款时已经把定金包含在购房款中，签订合同的义务已经完成，故对原告要求被告返还2万元的购房定金不予支持；对于被告返还原告房屋备案费80元，购房款773863元及利息10748元诉讼请求，因被告的违约行为造成了原告的损失应当予以赔偿，故对该费用本院予以支持；对于原告要求承担已付房款一倍即773863元的赔偿责任，被告并非为了将涉案房屋“一房二卖”，获取两份购房款，且原告在购买该房产时已经知道该房产的具体情况，被告并无隐瞒行为，故不构成欺诈,故对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十六条、第四十五条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（二）之规定，判决如下：一、许林与西安香江环球投资发展有限公司之间的房屋买卖合同予以解除；二、西安香江环球投资发展有限公司在本判决生效后三十日内返还许林房屋备案费80元，购房款773863元及利息10748元；三、驳回许林的其他诉讼请求。当事人如未在上诉期间内履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。本案案件受理费19100元，原告许林承担9100元，被告西安香江环球投资发展有限公司承担10000元，本案保全费5000元，由被告西安香江环球投资发展有限公司承担，被告在履行判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  吴 凯审 判 员  武祎峰人民陪审员  郑欣辉二〇一九年八月二十三日书 记 员  李 妍1