广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5421号 原告：南宁根德成片土地开发有限公司，住所地：南宁市朝阳路38号，统一社会信用代码：91450100619310328H。 法定代表人：刘登荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈青青，广西庚儒明律师事务所律师。 被告：谢国，男，1975年6月14日出生，汉族，住广西博白县。 第三人：南宁港置房地产顾问有限公司，住南宁市朝阳路38号新朝阳商业广场15层B1508号房，统一社会信用代码：91450102791310629W。 法定代表人：夏菲。 原告南宁根德成片土地开发有限公司（以下简称“根德公司”）与被告谢国、第三人南宁港置房地产顾问有限公司（以下简称“港置公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告根德公司的委托诉讼代理人陈青青，被告谢国到庭参加诉讼。第三人港置公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告根德公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告双方的《租赁合同》；二、被告支付2018年11月至2019年2月共4个月的租金329600元以及利息为9638.05元（以329600元为基数，自2018年10月26日开始计算，按银行同期贷款利率4.35%计算至付清为止，暂计至2019年6月25日，利息为9638.05元）；三、被告支付延付租金违约金239289.6元（以329600元为基数，按每日3‰计算，从2018年10月26日计算至还清为止，暂时计算至2019年6月25日，违约金为239289.6元）；四、被告支付2018年12月至2019年2月共3月物业费17408.4元；五、被告支付2018年12月29日至2019年3月29日电费13978元；六、被告支付2018年12月29日至2019年3月29日水费639.7元；七、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原被告签订租赁合同。内容主要为：被告向原告承租了新朝阳商业广场一层A1061-A1068号铺；合同期限为三年，自2017年5月1日至2020年7月31日止；物业费每月每平方17.8元；月租金从2017年9月至2019年7月租金为80000元，每月25日前支付下一个月的租金，若逾期交付租金超过10天，则原告有权解除合同并收回物业，若逾期交付租金超过50天，则合同自动终止，并承担按欠交租金总额日3‰的违约金。合同生效后，原告交付物业给被告，并依合同的约定履行义务，但被告从2018年10月开始拒绝支付租金，原告多次要求被告支付租金，被告均以各种理由拒绝。 被告谢国辩称：被告不同意解除租赁合同，被告没有具体计算过原告主张的金额，但对于水电费，租户已经支付给原告了，应该不存在欠费情况；拖欠租金的时间不是4个月，只是拖欠2个月，且被告已经支付押金十几万给原告了，原告没有退还给被告，这十几万元押金可以抵扣被告欠付原告的费用。 第三人港置公司未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月7日，原告根德公司（甲方、出租方）与被告谢国（乙方、承租方）、第三人港置公司（中介方）签订了一份《租赁合同书》，约定：出租物业座落于广西南宁市朝阳路38号新朝阳商业广场地上第一层第A1061-A1068号；该出租物业的权属为甲方所有；乙方租用出租物业的租赁期自2017年5月1日起至2020年7月31日止；甲方自2017年5月1日交付出租物业给乙方进场，本合同约定的交付日视为进场日，从2017年5月1日起,开始计收租金；乙方除向甲方支付租金以外涉及出租物业的其他费用须由乙方支付；乙方自签订本合同之日起的两个工作日内，向甲方支付2017年5月1日至2017年8月31日的租金作为首期租金，具体金额为8万元；从2017年9月1日起至2019年7月31日止，每月租金为8万元；从2019年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金为82400元；每月租金支付时间：乙方除按本条第一项约定支付首期租金外，余下租期按月支付租金，于每月的25日前向甲方预支付下一个月的租金（例如乙方应在2017年8月25日前支付2017年9月1日至30日的租金)；甲乙双方自签订本合同之日起的两个工作日内，乙方应向甲方一次性支付金额为164800元的租赁保证金；如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金、物业管理费或违约金以及乙方应支付的款项等，乙方承诺授权甲方用全部或部分租赁保证金进行冲抵。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付欠费的义务；合同租赁有效期满或合同解除后，出租物业租赁保证金除扣减应由乙方承担的租金、其它费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，乙方将租赁物业完好交还给甲方，经甲方验收合格后，甲方将保证金剩余部分无息退还乙方；自甲方将出租物业交付乙方进场之日起的整个租赁期内，乙方装修、管理、使用该出租物业所发生的税费、水费、电费、电话费、电视收视费、网络使用费、气费、物业管理费、设备费等与该出租物业相关的费用由乙方自行承担；甲方将出租物业委托给广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司(以下简称“物业管理公司”）管理；物业管理费计算标准为按建筑面积计算，商铺每月每平方米17.80元；出租物业每月的物业管理费、物业管理费保证金及涉及出租物业的其它费用由乙方与广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司另签协议；若乙方逾期交付租金超过5天，甲方或物业管理公司可停止水电和各项服务，乙方须按天支付所欠交租金款项总额的3‰作为违约金，从应付日至实际全部付清之日止；超过约定期限10天仍未交付租金，甲方有权解除合同并收回出租物业，解除合同自甲方书面通知按本合同第十五条的约定送达乙方之日起生效；若乙方逾期交付租金超过50天，则本合同自动终止。此外，该合同还就其他权利义务进行了约定。此外，被告与广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司就涉案商铺每月的物业管理费、物业管理费保证金及涉及出租物业的其它费用等事宜另行签订了协议。该合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金164800元，原告将涉案商铺交付给被告使用。此后，被告在合同履行过程中，已依约向原告交纳租金至2018年10月，2018年11月至2019年2月期间的租金未交。2019年1月21日，原告向被告发出通知，载明被告已逾期交付租金超过50天，其公司按合同约定于2019年1月23日收回租赁物业。原告以被告未按期交租金为由诉至本院，诉请如前。庭审中，原、被告双方均认可被告已就物业费、水电费事宜与案外人广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司另行签订有协议，且涉案商铺的物业费、水电费均是由被告直接交给广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司；原告已于2019年2月28日收回了涉案商铺；被告主张用其已交纳的租赁保证金扣减其应向原告支付的费用，而原告亦表示同意被告用保证金进行扣减。 另查明，原告系位于广西南宁市朝阳路38号新朝阳商业广场地上第一层第A1061-A1068号商铺的所有权人。 以上事实，有《租赁合同书》、微信聊天记录、房屋所有权证、通知、缴费通知书、当事人陈述等予以证实。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，经本院依法传票传唤，第三人无正当理由拒不到庭参加庭审诉讼，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。 原、被告及第三人签订的《租赁合同书》，是各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，合同各方当事人应当恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案合同履行过程中，被告未按合同约定向原告支付租金，且逾期超过50天，原告按照合同“若乙方逾期交付租金超过50天，则本合同自动终止”的约定，行使解除合同权，并于2019年2月28日自行收回了涉案商铺，现原告诉请解除该合同，符合法律规定，本院予以支持。 关于租金问题。根据本案查明的事实，被告欠付原告2018年11月至2019年2月28日期间的租金，现原告诉请被告交纳该期间的租金329600元（82400元×4个月），符合法律规定，本院予以支持。至于被告辩称其已经交纳了2018年11月的租金，因其未能提交相应证据予以证实，由其承担举证不能的后果，本院对被告的辩称不予采信。综上，由于被告在签订合同时已经向原告交纳了租赁保证金164800元，且被告主张用该保证金扣减其应向原告支付的费用，而原告在庭审中亦表示同意被告用保证金进行扣减，故扣减被告的保证金164800元后，被告尚应向原告支付剩余未付租金164800元。 关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案合同中约定，如被告逾期交付租金超过5天，须按天支付所欠交租金款项总额的3‰作为违约金，但被告未按时交纳租金，这一行为给原告造成的损失主要是租金的利息损失，由此可知，该约定违约金已过分高于造成的损失。现被告主张合同约定的违约金过高请求予以适当减少，符合法律规定，本院综合全案案情、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等相关因素，酌情认定被告应支付原告违约金20000元。至于租金利息问题。由于原告诉请的违约金和利息均基于同一违约事实而提出，而本院已经以造成的实际损失为参考标准认定了被告应当向原告支付的违约金，现原告再行主张被告逾期交付租金所造成的利息损失，已无事实和法律依据，本院不予支持。 关于物业费和水费、电费问题。根据原、被告之间的租赁合同约定，原告已经将出租物业委托给案外人广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司进行管理，且出租物业每月的物业管理费、物业管理费保证金及涉及出租物业的其它费用由被告与广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司另签协议进行约定。庭审中，原、被告双方均认可被告已就物业费、水电费事宜与案外人广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司另行签订有协议，且涉案商铺的物业费、水电费均是由被告直接交给广州珠江物业酒店管理有限公司南宁分公司。原告亦陈述其未为被告向物业公司代交物业费和水电费，因此原告向被告主张物业费、水费和电费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告南宁根德成片土地开发有限公司与被告谢国于2017年4月7日签订的《租赁合同书》； 二、被告谢国向原告南宁根德成片土地开发有限公司支付租金164800元； 三、被告谢国向原告南宁根德成片土地开发有限公司支付违约金20000元； 四、驳回原告南宁根德成片土地开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费9906元，由原告南宁根德成片土地开发有限公司负担5910元，被告谢国负担3996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  蓝田群 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。