大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初9417号原告：郭宇敬。委托诉讼代理人：刘文水，系律师事务所律师。被告：辽宁坤鹏资产管理有限公司。被告：大连永高房屋开发有限公司。委托诉讼代理人：刘洋，系该公司员工。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行。委托诉讼代理人：王学先、葛晓杰，系律师事务所律师。第三人：大连银行股份有限公司。委托诉讼代理人：程功、陈璐，该行员工。原告郭宇敬与被告辽宁坤鹏资产管理有限公司（以下简称“坤鹏公司”）、被告大连永高房屋开发有限公司（以下简称“永高公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称“浦发银行”）、第三人大连银行股份有限公司（以下简称“大连银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日作出（2016）辽0211民初1852号民事判决。宣判后，原告不服，提起上诉。大连市中级人民法院于2018年7月6日作出（2018）辽02民终5293号民事裁定，撤销本院（2016）辽0211民初1852号民事判决，本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人刘文水、被告永高公司的委托诉讼代理人刘洋、第三人浦发银行的委托诉讼代理人马金鹏、第三人大连银行的委托诉讼代理人陈璐到庭参加了诉讼，被告坤鹏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、二被告返还原告购房款本金1,330,830元及利息（自支付各期购房款之日起至返还购房款之日止，按照中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%计算）；2、二被告赔偿原告支付给第三人浦发银行的代收代缴费用74,096.09元的利息和各期还贷本息的利息（分别自付款之日起至还款之日止，按照中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%）；3、二被告互负连带责任；4、确认原告与被告坤鹏公司签订的《加州洋房购房协议书》已解除；5、确认原告与被告永高公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》已解除；6、确认原告与第三人浦发银行签订的《个人购房借款（综合）合同》已解除；7、第三人浦发银行返还原告支付的共61期贷款本息329,666.90元。事实与理由：2010年4月12日，原告与被告坤鹏公司签订《加州洋房购房协议书》，约定原告购买位于大连市甘井子区房屋，建筑面积163.91平方米，总价款2,130,830元。原告于2010年4月12日向坤鹏公司支付了100,000元定金，于同年5月4日支付了1,000,000元购房款。2010年7月20日，坤鹏公司通知原告与被告永高公司签订商品房买卖合同及补充协议，因永高公司只能按照10,000元/平给原告出具购房款发票，故该合同中约定的房款为1,639,100元，但实际购房款仍为2,130,830元。原告于2010年8月19日又向被告坤鹏公司支付了购房余款230,830元。2010年10月22日，被告永高公司在大连市房地产交易所办理了商品房买卖合同备案，并于2010年10月25日开具了839,100元的预收购房款发票。2010年12月6日，原告与第三人浦发银行签订了800,000元的个人购房借款（综合）合同。同年12月20日，第三人浦发银行将800,000元支付给被告永高公司，永高公司出具了800,000元的预收购房款发票。至此，原告向二被告足额支付了2,130,830元购房款。原告于2010年12月6日向第三人浦发银行支付了代收代缴费用74,096.09元，并自2011年1月5日起至2016年1月向第三人浦发银行偿还了房屋贷款本息61期累计329,666.90元。2011年11月25日，被告永高公司向原告交付了房屋，但因房屋手续不全，导致原告至今无法办理所有权登记。2016年2月2日，原告向二被告和第三人浦发银行分别寄送了《解除合同通知书》，二被告和第三人浦发银行均已收到。原告认为，因二被告的违约行为导致原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，理应承担违约责任。在二被告承担了原告诉请的民事责任后，原告将房屋交还给二被告。被告坤鹏公司未出庭，对原告的诉讼请求也没有提出答辩意见。被告永高公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：案涉房屋不能办理产权证的原因，不是被告永高公司造成的，而是部分业主在交房后擅自改动了房屋的外部结构，导致相邻的联排别墅均不能办理产权证。且案涉房屋在出卖给原告之前，已经由永高公司抵债给了大连银行，原告并非从被告永高公司手中直接购买该房屋，永高公司只是协助办理相关手续，故不应当承担责任。第三人浦发银行述称，不同意原告的诉讼请求。理由为：原告没有解除个人购房借款合同的法定依据，且原告没有履行按期还贷款的义务，违约在先。第三人大连银行述称，本案与大连银行无关，案涉房屋是我行在2009年9月30日大连市中山区人民法院（2009）中执字第1065号民事裁定书取得的，并于2009年12月29日通过协议书转让给大连市星海湾开发建设管理中心。第三人浦发银行向本院提出诉讼请求：1、要求原告立即偿还浦发银行贷款本金753,266.19元，并按照双方签订的《个人购房借款（综合）合同》约定的利率标准偿还自2016年2月5日起至还清之日止的利息、罚息；2、要求原告支付律师费28,900元；3、要求被告永高公司对原告的上述债务承担连带责任；4、要求确认第三人浦发银行对位于大连市甘井子区的房屋享有优先受偿权。事实与理由：第三人浦发银行与被告永高公司签订了《按揭合作协议》，约定第三人浦发银行为被告永高公司开发的加州洋房项目提供个人按揭贷款服务，购房者办理抵押贷款时，永高公司协助办理抵押登记手续，并向第三人浦发银行提供连带责任保证。2010年12月6日，原告因购买加州洋房房屋需要，向第三人浦发银行申请贷款，并签订了《个人购房借款（综合）合同》，约定第三人浦发银行向原告发放房屋贷款800,000元，直接转入指定的永高公司账户内，贷款期限自2010年12月6日至2040年12月5日，利率在中国人民银行同期贷款基准利率基础上上浮10%。2010年12月7日，大连市房地产登记发证中心向第三人浦发银行颁发了房屋预告登记证。同年12月20日，第三人浦发银行向原告指定的被告永高公司的账户内发放了800,000元贷款。但自2016年2月5日起，原告再未按期偿还贷款本息，经第三人浦发银行多次催促，仍拒绝偿还。故第三人在本案中依法作为有独立请求权第三人加入诉讼，提出上述诉讼请求。原告对第三人浦发银行的诉讼请求辩称，不同意第三人的诉讼请求。理由为：本案是基于解除合同而发生的纠纷。首先，原告曾于2016年2月3日向第三人寄送了解除合同通知书，该通知书已送达第三人，按照相关法律规定第三人如果不同意原告解除合同的通知，应当在三个月内向法院起诉提出异议，第三人浦发银行在法定的时间内并没有对原告解除合同的意见向法院提出异议，故原告与第三人浦发银行的借款合同已经解除，因此第三人浦发银行仍然依据一份已经解除了的合同向原告提出诉讼请求显然是不成立的。其次，第三人浦发银行主张对案涉房屋享有优先受偿权的问题也是不成立的，物权法第20条规定预告抵押登记以后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力，也就是说抵押预告登记不同于登记，抵押预告登记仅仅是请求权，而没有产生物权，该请求权按照物权法第20条的规定仅产生了对抗第三人的效力，因此他不产生优先受偿权的效力。被告坤鹏公司对第三人的诉讼请求没有提出答辩意见。被告永高公司对第三人的诉讼请求辩称：不同意第三人的诉讼请求。理由为：案涉房屋不是从永高公司处购买，原告的房款也没有交给永高公司，该房屋已经抵债给大连银行，物权已经发生了转移，第三人浦发银行由此与原告发生的债权债务关系与永高公司没有关系，原告要求与第三人解除合同，应当将银行贷款还清就可以解除了，不应当由永高公司承担责任。第三人大连银行对第三人浦发银行的诉讼请求述称，第三人浦发银行的诉讼请求与大连银行无关。经审理查明，2010年4月12日，原告与被告坤鹏公司签订《加州洋房购房协议书》，约定原告购买位于大连市甘井子区房屋，建筑面积163.91平方米，总价款2,130,830元。原告于2010年4月12日和同年5月4日分别向坤鹏公司交纳了100,000元购房意向定金和1,000,000元购房款。2010年7月20日，原告按照被告坤鹏公司的要求与被告永高公司签订了上述房屋的商品房买卖合同及补充协议，该合同中约定的总房款为1,639,100元。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；若超过二年由于出卖人原因导致无法办理产权登记备案的，买受人有权解除合同。该合同签订后，原告又于2010年8月19日向被告坤鹏公司支付了购房款230,830元。2010年10月22日，被告永高公司在大连市房地产交易所为上述商品房买卖合同办理了备案，并于2010年10月25日向原告开具了839,100元的预收购房款发票。2010年12月6日，原告与第三人浦发银行签订《个人购房借款（综合）合同》（编号为DL02101203369），约定第三人浦发银行为原告提供800,000元的购房贷款，转入原告指定的被告永高公司的800201207000759号账户内，约定的还款期为30年预计从2010年12月6日起至2040年12月5日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。贷款利率在中国人民银行同期贷款基准利率基础上上浮10%，按年调整，还款方式为等额本息还款法，每月5日为还款日。合同第六条约定，原告以案涉房屋向第三人浦发银行提供抵押担保。第十一条、第十二条约定，如原告未按时足额偿还贷款本息和相关费用的，第三人浦发银行有权按照中国人民银行相关规定计收罚息，对于逾期贷款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，直至全部清偿贷款本息为止；有权宣布合同项下贷款本息立即全部提前到期；有权按照担保合同或担保条款的约定处分抵押物。同年12月6日，原告向第三人浦发银行支付了代收代缴费用，包括鉴证费300元、契税65,564元、测量费31.14元、抵押登记费200元、权证费160元、购房合同印花税819.55元，权证印花税5元、维修基金6,556.40元、抵押、产权代办费300元、预告证明登记费160元，共计74,096.09元。2010年12月7日，大连市房地产登记发证中心向第三人浦发银行颁发了案涉房屋的抵押权预告登记证。同年12月20日，第三人浦发银行将800,000元支付到被告永高公司账户内；2011年1月25日，永高公司向原告出具了800,000元的预收购房款发票；永高公司随后向大连永欣香榭丽实业有限公司交付了2,210,000元，被告永高公司称该2,210,000元包含原告交付的上述800,000元购房款；2011年1月24日，上述2,210,000元被交付给被告坤鹏公司。原告自2011年1月至2016年1月向第三人浦发银行偿还了61期房屋贷款本息，累计金额为329,666.90元。自2016年2月起，原告没有再向第三人浦发银行偿还过贷款本息。2011年11月25日，被告永高公司向原告交付了案涉房屋。因加州洋房小区中包括案涉房屋在内的部分房屋存在不按图施工，擅自对结构进行改动，无设计变更文件不能确保结构安全等问题，被大连市甘井子区建筑工程质量监督站于2010年8月17日出具责令整改通知书，处理意见为整改完成前不得投入使用，不予监督、验收、备案。被告永高公司称被改动的房屋均为房屋经验收合格达到交付条件后，业主在交付房屋后自行对房屋整体结构进行了改动。对此，负责该小区的大连金第物业管理有限公司层向小区业主发布通知，要求擅自改动房屋整体结构的业主尽快恢复原状，以免影响整个小区的质检验收。该小区其他没有结构改动的房屋现已可以办理产权登记。原告至今无法办理案涉房屋的所有权登记。2016年2月，原告通过EMS分别向二被告和第三人浦发银行邮寄了《解除合同通知书》，要求解除与被告坤鹏公司签订的《加州洋房购房协议书》，解除与被告永高公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，解除与第三人浦发银行签订的《个人购房借款（综合）合同》。邮件回执显示，上述邮件均已妥投。2009年9月30日，大连市中山区人民法院下发（2009）中执字第1065号民事裁定，被告永高公司将包括案涉房屋在内的多处房屋作价交付给第三人大连银行抵偿债务。其后，第三人大连银行将包括案涉房屋在内的多处房屋出卖给案外人大连星海湾开发建设管理中心，大连星海湾开发建设管理中心又将包括案涉房屋在内的多处房屋出卖给被告坤鹏公司。另查明，第三人浦发银行与被告永高公司签订按揭合作协议，其中约定被告永高公司为第三人浦发银行向加州洋房项目房屋购买者发放的个人住房贷款提供连带责任保证，保证期限为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工（以竣工验收报告为准），且借款人所购房产抵押登记手续办理完毕、且第三人取得抵押他项权证书之日止。保证范围包括第三人发放的贷款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金、其他实现债权的费用。2016年4月6日，第三人浦发银行与辽宁竞业律师事务所律师签订委托代理合同，委托该所代理第三人浦发银行参加本案诉讼。2017年2月21日，第三人浦发银行向该所交纳律师服务费28,900元。上述事实，有原告提供的加州洋房购房协议书、中国银行现金进账单、华夏银行电汇凭证、收款收据、商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款（综合）合同、个人贷款代收代缴费用表、现金缴款单、个人贷款还款通知、个人贷款划款转账凭证、售楼验收单、授权委托书、解除合同通知书、EMS邮单、EMS查询短信、被告永高公司提供的情况说明、通知书、责令整改通知书、（2012）甘民初字第1328号民事判决书、商品房买卖合同、工程竣工验收报告、（2009）中执字第1065号民事裁定书、加州洋房资产明细表、收款收据、支票存根、介绍信、第三人浦发银行提供的个人购房借款（综合）合同、他项权利证书、按揭合作协议、借款凭证、欠款明细、委托代理合同、律师费发票、第三人大连银行提供的大政（2007）170号文、大政办发（2006）93号文、补充协议书、转账支票、本院对大连市星海湾开发建设管理中心所作的调查笔录及庭审笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与坤鹏公司签订的购房协议书及按照坤鹏公司安排与永高公司签订的商品房买卖合同均系在双方平等自愿的情况下签订，各方均应依约履行。案涉房屋已实际抵债并经多次转卖之后由坤鹏公司实际所有，坤鹏公司作为案涉房屋的实际出卖方，商品房买卖合同中对于卖方的权利义务规定亦应及于对坤鹏公司的约束。原告已经按照购房协议及商品房买卖合同的约定通过交付首付款和按揭贷款的组合方式履行了全部的付款义务，坤鹏公司和永高公司作为合同中的卖方理应按照商品房买卖合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，以便原告等买方能够及时取得房地产权属证书，完成产权登记。但因二被告的原因导致上述手续仍未完备，致原告至今无法取得权属证书，且已达到了合同约定的解除条件，原告有权行使解除权，解除与被告坤鹏公司于2010年4月12日签订的《加州洋房购房协议书》和与被告永高公司于2010年7月20日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。合同解除后，二被告基于上述合同取得的购房款均应予以返还，即由被告坤鹏公司返还收到的购房首付款1,330,830元，并承担由此产生的利息损失。原告主张的该1,330,830元购房款，自支付各期购房款之日起至返还购房款之日止，参照中国人民银行公布的各期贷款基准利率的150%计算利息，符合法律规定，本院予以支持。被告永高公司因并非该部分款项的收款人，故对上述应返还的首付款和利息，不应承担返还责任。原告为购买案涉商品房与第三人浦发银行签订的借款合同，亦为双方真实意思表示，当属有效。因房屋出卖方的违约导致案涉商品房买卖合同被解除后，原告与第三人浦发银行之间签订的借款合同的目的已无法实现，亦无继续履行之必要，也应予以解除，故原告有权解除其与第三人浦发银行之间的借款合同。被告永高公司系第三人浦发银行发放贷款的接收方，虽然被告永高公司举证其收到贷款800,000元后通过案外人大连永欣香榭丽实业有限公司向被告坤鹏公司支付了2,210,000元，但鉴于永高公司并非直接将款项交付给坤鹏公司、且无法判断永高公司交付的2,210,000元是否包括案涉贷款800,000元，因此不能认定永高公司收取贷款800,000元的行为系代收行为，故在借款合同解除的情况下，仍应由被告永高公司承担向第三人浦发银行返还购房贷款本金及利息的义务，因此，被告永高公司应向浦发银行返还原告与第三人浦发银行签订的借款合同中已履行部分的本息329,666.90元、返还未履行部分的本金753,266.19元并按照案涉《个人购房借款（综合）合同》约定的利率标准偿还自2016年2月5日起至还清之日止的利息、罚息，同时，第三人浦发银行应向原告返还已履行部分的本息329,666.90元。案涉房屋买卖合同和借款合同解除后，原告因贷款支付给第三人浦发银行的代收代缴费用74,096.09元和各期还贷本息329,666.90元所产生的利息亦属其合理损失，理应由永高公司向原告予以返还；对该部分利息，原告按照中国人民银行公布的贷款基准利率的150%，符合法律规定，应予支持；对代收代缴费用74,096.09元所产生的利息，应自2010年12月6日计算至本案开庭日2019年2月26日，对于各期还贷本息329,666.90元所产生的利息，应自各期本息偿还之日起计算至款项还清之日止。案涉房屋（甘井子区汇德东园20号9号房屋）办理的是预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记，上述房产的抵押登记手续至今未办理，第三人浦发银行尚未取得抵押权，故其主张对该房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于第三人浦发银行主张的律师费，因房屋的出卖方的违约导致案涉商品房买卖被解除，并最终导致借款合同被解除，且根据永高公司与浦发银行的约定，永高公司向浦发银行提供连带保证责任，故案涉律师费应由被告永高公司向第三人浦发银行予以支付。案涉合同解除且返还义务全部履行后，原、被告及第三人浦发银行负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记的义务。被告坤鹏公司未出庭，亦未提供答辩意见，视为放弃其举证和答辩权利，并承担由此产生的举证不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告郭宇敬与被告辽宁坤鹏资产管理有限公司于2010年4月12日签订的《加州洋房购房协议书》已解除。二、确认原告郭宇敬与被告大连永高房屋开发有限公司于2010年7月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告辽宁坤鹏资产管理有限公司返还原告郭宇敬购房款本金1,330,830元及利息（按照中国人民银行公布的各期贷款基准利率的150%，自支付各期购房款之日起计算至返还购房款之日止，购房款的付款日期分别为：2010年4月12日支付100,000元，2010年5月4日支付1,000,000元，2010年8月19日支付230,830元）。四、确认原告郭宇敬与第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行于2010年12月6日签订的《个人购房借款（综合）合同》已解除。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连永高房屋开发有限公司返还第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行贷款本息329,666.90元。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连永高房屋开发有限公司返还第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行贷款本金753,266.19元及利息（按照案涉《个人购房借款（综合）合同》约定的利率标准，从2016年2月5日起计算至还清之日止的利息、罚息）。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行向原告郭宇敬返还贷款本息329,666.90元。八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连永高房屋开发有限公司给付原告郭宇敬已支付的代收代缴费用74,096.09元和还贷本息329,666.90元所产生的利息损失（按中国人民银行公布的各期贷款基准利率的150%计算，对代收代缴费用74,096.09元所产生的利息，自2010年12月6日计算至2019年2月26日，对于各期还贷本息329,666.90元所产生的利息，自各期本息偿还之日起计算至款项还清之日止）。九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连永高房屋开发有限公司给付第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行律师费28,900元。十、第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行对大连市甘井子区房屋不享有优先受偿权。十一、驳回原告郭宇敬的其他诉讼请求。十二、驳回第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,605元、公告费3,560元，均由被告辽宁坤鹏资产管理有限公司负担；第三人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行诉讼费5,811元、保全费4,430元，均由被告大连永高房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 洋人民陪审员  邢秀英人民陪审员  冯 莉二〇一九年九月三日书 记 员  林雨欣