湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初6562号 原告：李小缨，女，1970年5月13日出生，回族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：戚为群，湖南云桥律师事务所律师。 原告：郭青，女，1955年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：戚为群，湖南云桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘国伟，男，1955年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系原告郭青的配偶。 被告：刘友常，男，1964年6月15日，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 原告李小缨、郭青诉被告刘友常房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李小缨、郭青的委托诉讼代理人戚为群，郭青的委托诉讼代理人刘国伟，被告刘友常到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李小缨、郭青向本院提出诉讼请求，1、请求解除二原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付拖欠的房屋租金123532.4元，其后的租金支付到被告实际退房为止；3、被告支付违约金56608元；4、被告支付本案的诉讼费用。事实与理由，2014年原告李小缨、郭青共同投资，购买位于长沙市开福区，建筑面积173.9平方米，并于2014年2月18日办理该房产的登记手续。该商铺为二原告共同共有，其中原告李小缨占有份额为70%，房产证号：长房权证开福字第××号；原告郭青占有份额为30%，房产证号：长房权证开福字第××号。2018年初，二原告委托刘国伟（与原告郭青系夫妻关系）将上述商铺对外招租，2018年3月3日刘国伟与刘友常经协商后签订《商铺租赁合同》一份，合同中约定：被告租赁上述商铺用于餐馆经营，租期五年，自2018年3月5日至2023年3月4日，租金第一年为127368元，第二年为178315.2元，……;第六条约定，合同签订三个工作日内被告向二原告支付28304元合同履约保证金。“合同期满，如乙方（被告）不续约，自乙方退还商铺并缴清所有费用之日起三日内，甲方将保证金不含利息返还乙方。”租赁合同签订后，从2018年6月5日开始被告依约向二原告支付租金（三个月免租期），分别于2018年3月3日汇款70760元（其中包括被告支付的履约保证金28304元）、于2018年9月27日汇款14152元、于2019年1月1日汇款6666元，三次汇款共支付商铺租金63274元，租金支付日期到2018年10月4日止，2018年11月5日到12月4日的租金只支付6666元，当月欠付租金7486元（14152元-6666元）；从2018年12月4日到2019年3月4日四个月租金56608元（14152元×4个月）、2019年3月5日到7月4日租金59438.4元（14859.6×4个月）至今未付，上述三项合计欠付租金123532.4元。租赁合同第十一条第（二）款约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面立即解除合同，收回出租场地，没收乙方所交纳的履约保证金，乙方还需向甲方另外支付等同于双倍保证金的违约金，并要求乙方赔偿甲方损失；2、在租赁期内，乙方逾期未缴纳本合同约定应由乙方负担的租金、物业管理费、经营水费、电费等费用的，除应如数补交外，每日按所欠费用的千分之十支付承担滞纳金。如累积欠缴超过十天，则视同乙方违约。”本案中，被告拖欠二原告租金期限已长达八个多月之久，根据租赁合同上述约定，被告已构成违约。二原告除没收被告所缴履约保证金28304元外，还可以要求被告支付欠缴房屋租金123532.4元、支付双倍履约保证金的违约金56608元，二项合计180140.4元。2019年5月被告对二原告委托送来《解除协议》一份，但对于放置二原告商铺内的物品占用至今，仍未提走。不仅如此，还将二原告的商铺以第三人的身份转租给他人。之后拒绝与二原告委托人见面，给二原告造成损失。为维护二原告的合法权益，现特向贵院起诉，请求贵院依法审理，判允二原告的前述请求。 被告刘友常答辩称，答辩人一共租了4各店铺只有原告一个人起诉被告，答辩人本身做生意亏了，将门面锁了就可以了，现在合同没有解除，被告做了3个月上面就有流水，被答辩人因为没有交物业费，是被答辩人违约，要赔偿答辩人的损失。 经审理查明,2018年3月3日，原告李小缨与郭青（作为甲方、出租方）共同委托刘国伟与被告刘友常（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1、原告李小缨与郭青将共有的位于长沙市开福区商铺整层租赁给被告刘友常做餐厅经营；2、租赁期限为5年，自2018年3月5日至2023年3月4日止。第一年（2018年3月5日至2019年3月4日）的租金为每月人民币14152元，第二年（2019年3月5日至2020年3月4日）的租金为每月14859.6元，往后每年递增5%。2018年3月5日至2018年6月4日为免租期；3、乙方签署合同三个工作日内向甲方支付人民币28304元的合同履约保证金。合同期满，如乙方不续约，自乙方退还商铺并缴付清所有费用之日起三日内，甲方将保证金不含利息返还乙方。”4、租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面立即解除合同，收回出租场地，没收乙方所缴纳的履约保证金，乙方还需向甲方另外支付等同于双倍保证金的违约金，并要求乙方赔偿损失；1、……；2、在租赁期内，乙方逾期未缴纳本合同约定应由乙方负担的租金、物业管理费、经营水、电费等费用的，除应如数补交外，每日按所欠费用的千分之十支付承担滞纳金。如累计欠缴超过十天，则视同乙方违约。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订以后，被告在2018年3月3日向两原告支付了70760元，其中包括租金42456元，履约保证金28304元。两原告于2018年3月5日将房屋使用权交付给被告。 另查明，被告除承租了两原告的第一、二层铺面外，还承租了第二层相邻的三间铺面。被告将第一层的一个铺面与第二层的四个铺面打通进行整体装修，安装了升降机、无菌打包间、空气净化器、中央排风系统等，用于经营餐饮。店面装修于2018年8月5日完成，2018年8月9日开始营业，被告成立湖南紫金城餐厅管理有限公司，由其担任法定代表人，对该铺面进行使用。2018年10月1日停业，至今处于闲置状态。2019年5月15日，被告刘友常向原告发出了《解除协议书》，内容为：“刘友常方于2018年3月租赁开福区万达金街B62商铺，因多种原因开业一个月就停业了，主要原因包括物业停了我三次电（在装修期间）整个中央厨房装修花了500万，在B62部分就有80万之多，这些所有设备都没有拿走，也会拿走，以便让房东租赁提供条件。因此，请房东刘国伟解除协议（2018年3月3日签署的商铺租赁合同，合同编号20180303）。” 再查明，审理中，被告主张其店铺停业的主要原因系原告拖欠之前的物业管理费，导致物业停电，影响原告的店铺装修。针对上述主张，被告向本院提交了其与物管经理的聊天记录截图、《工程返工协议》、《防水补漏工程承包合同》等证据。同时，被告确认湖南紫金城餐厅管理有限公司于2019年年中变更了案外人刘友发为法定代理人。 还查明，2019年1月1日被告向两原告支付了租金6666元。 以上事实有《房屋租赁合同》、《解除协议书》、微信聊天记录截图、《工程返工协议》、《防水补漏工程承包合同》当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为，一、原被告之间的《房屋租赁合同》是否已解除的问题；二、被告尚欠的房租及房屋占用费的问题；三、被告是否应向原告支付违约金的问题。 一、关于原被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2019年5月，被告刘友常因店铺长期处于停业状态，向原告的代理人刘国伟发出了《解除协议书》。审理中，原告表示于2019年5月15日收到该《解除协议书》并同意解除合同。由此可见，双方已就合同解除事宜达成一致，故本院确认原被告于2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日双方已协议解除。 二、关于原告要求被告支付的剩余的房屋租金及房屋占用费的诉请。经庭审确认，被告已支付履约保证金及租金共计91578元（包括履约保证金28304元，租金63274元）。截至合同解除之日，即2019年5月15日，被告尚欠原告租金99261.72元（162535.72-63274=99261.72元），故本院确认被告刘友常应向被告支付至2019年5月15日的租金99261.72元。关于原告要求被告支付租金至被告腾空房屋之日的的诉请。合同解除之后，被告安装的机器设备在涉案的房屋内未搬出，目前一直占用涉案房屋室内空间。纠纷发生后，双方都未久此事与对方协商处理，久拖不决，产生了房屋空置的租金损失。原被告双方都应就涉案房屋产生的租金损失承担一定的责任。本院酌情确认双方按房屋租金损失各承担50%的责任。原告于2019年8月19日在涉案的出租房门上加装了一把锁，由此可见，两原告已于2019年8月19日实际控制了涉案房屋，收回了房屋使用权。综上，故本院确认，被告应按7429.8元每月（14859.6÷2=7429.8元）的标准支付自2019年5月16日至2019年8月18日的房屋占用期间的租金为23032.38元（7429.8×3+7429.8÷30×3=23032.38元）。综上，共计为122294.1元。对以后诉请超过部分，本院不予支持。 三、关于原告要求被告支付违约金的诉请。原告主张因被告违约，可按合同约定将被告已缴的履约保证金收归原告所有不予退还，并要求被告支付履约保证金两倍的违约金。本案中，被告自店铺停业之日至合同解除之日一直将店铺闲置，未将涉案房屋内的设备搬出房屋，未与原告进行协商，也未按合同约定支付租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但履约保证金与违约金兼具补偿原告损失的性质，不得同时主张。故结合双方在合同履行过程中各方的情形，在原告收取了履约保证金28304元的情况下，就其该项请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李小缨、郭青与被告刘友常2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除； 二、被告刘友常于本判决生效之日起十日内向原告李小缨、郭青支付至2019年8月18日止的房屋租金122294.1元； 三、驳回原告李小缨、郭青的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3902元，因适用简易程序，减半收取1951元，由被告刘友常承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  李益芳 二〇一九年九月三十日 代理书记员  彭小波