江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初190号原告(反诉被告)：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市濠北路529、531号。法定代表人：缪新华，总经理。委托诉讼代理人：黄吉，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊荣，北京大成（南通）律师事务所律师。被告(反诉原告)：南京太古工贸实业有限公司，住所地南京市玄武区长江路99号1007室。法定代表人：易水，执行董事。委托诉讼代理人：王健，江苏蔚蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘超，江苏蔚蓝律师事务所律师。原告(反诉被告)南通邦豪购物中心管理有限公司(以下简称邦豪公司)与被告(反诉原告)南京太古工贸实业有限公司(以下简称太古公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄吉、樊荣，被告委托诉讼代理人王健、潘超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦豪公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除。2.依法判令被告支付原告自实际经营日2016年10月18日起至合同解除日的租金及综合管理费，租金按照每日每平方米1.5元计算，综合管理费按照每月每平方米20元计算，计算至2017年2月10日，租金76212元、综合管理费33288元，合计109500元，扣除被告的保证金5万元，应付59500元。3.依法判令被告返还原告装修补贴1230526元，并支付自2017年2月11日起至实际返还之日按照年利率6%计算的利息。4.被告支付违约金59130元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签署《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，约定被告承租原告位于南通市“邦豪服饰商厦的商铺用于经营CacheCache服装品牌，合同约定租赁面积为438平方米，租赁期限为五年，自2015年12月18日起至2020年12月17日止。租赁费费用为第一年采取销售收入分成方式计租，第二至第五年按照销售收入分成与日定额租金二者取较高值计租。销售收入分成方式为：年销售额300万以下按照10%扣点收取租金，年销售300万-500万按照12%扣点收取租金，年销售500万以上按照13%扣点收取租金。日定额租金方式为：第二年至第五年日定额租金为1.5元/平方米/天。合同约定综合管理费为20元人民币/月/平方米。同时合同就费用支付方式、合同解除、违约责任、物业返还等进行了约定。基于租赁合同书，原被告以及南京太阁经济信息咨询有限公司签署了《CacheCache装修补充协议》，约定原告给予被告3000元/m2的装修支持费，合计人民币1314000元。被告授权南京太阁经济信息咨询有限公司作为装修费用的收款方，协议就费用支付方式等进行约定。合同签署后，原告依约向被告交付了房屋，并依《CacheCache装修补充协议》支付了装修补贴共计1314000元。被告实际于2016年10月18日入驻经营，租期相应顺延至2021年10月17日。后被告未经原告同意,自2017年2月11日起擅自停止经营，且被告自入驻以来未向原告支付租赁费用及管理费。原告认为装修补贴是出租方为引进承租品牌在整个承租期内正常经营所提供的优惠，装修补贴应分摊至整个五年租赁期限内。被告擅自离场行为已表示不再履行合同，原被告签署《租赁合同书》的目的已不能实现，案涉租赁合同已解除。故被告应返还租赁期内未实际经营期间的装修补贴(即所有装修补贴，扣除掉被告实际经营期间2016年10月18日至2017年2月10日的装修补贴），同时被告应支付原告所欠付的租金及管理费用。被告太古公司辩称，1.原告与被告签订的租赁合同，是因原告违约，拆除店内装修，致使双方租赁合同无法履行，被告于2018年10月22日向原告发出了解除合同的通知。原告于2018年10月23日签收，被告与原告租赁合同解除。2.被告不应向原告支付管理费及租金，原告未按照合同期限向被告交付房屋，且在消防未验收，被责令禁止投入使用的情况下，要求被告先行开业，开业后因房屋漏水及原告对商场内其他区域进行施工等原因，导致被告商铺无法正常营业，给被告造成重大的经济损失。在此情况下，被告与原告协商一致，原告同意被告暂时停止营业，待原告房屋维修整治完成后再行开业，但此后被告一直未接到原告通知重新开业。2018年10月13日，被告到房屋现场查看后发现，被告商铺内的装修已被原告擅自部分拆除，且用于了其他商家的经营活动，已导致原、被告之间的租赁合同目的无法实现。在此情况下，被告向原告发出了解除合同通知。合同无法履行是由于原告的根本违约行为导致，且根据相关生效判决书查明，在被告实际承租期间，案涉租赁房屋未通过消防验收，被禁止营业，故在此期间产生的房租和管理费被告不应支付。且双方合同约定第一年的租金是根据营业收入计算，而原告现诉讼请求是依据第二年之后的租金约定计算的，不符合双方合同的约定。3.被告不应向原告返还装修补贴及相应利息。原告支付的装修补贴已全部用于商铺的装修，被告并未获得任何装修补贴款项，且是由于原告违约行为导致双方合同解除，原告在没有采取通知被告恢复营业等补救措施的情况下，就擅自将装修进行了拆除，由此产生的装修损失是原告违约行为造成的扩大损失，应由其自行承担。双方合同中并未对装修补贴返还作出任何约定，故原告该项诉讼请求没有法律及合同依据。4.对第四项诉讼请求，被告不应支付违约金。被告是在原告同意暂停营业，未接到任何恢复营业的通知的情况下，因原告违约拆除装修的行为造成双方合同解除，故违约责任应由原告承担，被告不应支付任何违约金。综上，被告认为，原告的相关返还钱款的诉讼请求不符合事实和法律依据，应予驳回。反诉原告太古公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金50000元及三个月的违约金59130元（违约金计算方式为438平方米×1.5元/平方米/天×90天=59130元）；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告签署《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，约定被告承租原告位于南通市邦豪服饰商厦的商铺用于经营CacheCache服装品牌，合同约定租赁面积为438平方米，租赁期限为五年，自2015年12月18日起至2020年12月17日止。租赁费用第一年采取销售收入分成方式计租，第二至第五年按照销售收入分成与日定额租金二者取较高值计租。日定额租金方式为：第二年至第五年日定额租金为1.5元/平方米/天。合同签订后，反诉原告向反诉被告缴纳履约保证金5万元。租赁合同签订后，反诉原告于2016年6月25日在合同约定的地点开业，开业时，营业场所的外街仅开两户，在反诉被告的要求下，反诉原告开业。后因暴雨和反诉被告的物业缺陷，租赁场所出现严重漏雨，电器跳闸等问题被迫停业，整改后继续营业。2017年2月下旬又因反诉被告的原因被迫停业至今。2018年10月22日，反诉原告已向反诉被告发函解除租赁合同。反诉原告认为，反诉被告长期不按照租赁合同约定提供租赁场所导致反诉原告无法营业，除应向反诉原告返还履约保证金5万元外还应承担三个月租金的违约赔偿责任。反诉被告邦豪公司反诉辩称，首先，反诉原告违反了租赁合同约定，导致了案涉合同的解除。反诉原告自2016年10月18日入驻经营至2017年2月17日，后未经反诉被告允许，擅自撤场，且自始未交纳租金和综合管理费。反诉原告以其行为表示不再履行双方的租赁合同，构成了重大违约；其次，履约保证金尚未满足返还条件，根据租赁合同第8.4条约定，合同因解约而终止，自乙方将商铺恢复原状且履行完合同所约定的一切义务之日起，甲方在30个工作日内将保证金返还，且反诉被告已在本诉中主动将5万元履约保证金从租金中予以扣除，综上，反诉原告的诉请无合同和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：邦豪公司举证的南通邦豪时尚广场租赁合同书、CacheCache装修补充协议、装修补贴凭证、电费缴纳凭证、电费发票、POS机消费记录、电表记录，太古公司举证的履约保证金收据及电子银行凭证、南通市中级人民法院（2017）苏06民终1751号民事判决书、2018年10月13日案涉商铺的照片6张、案涉租赁商铺诉讼中现场照片，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.被告举证的2016年7月26日被告向原告发出的商函及EMS快递单复印件，证明2015年9月10日双方签订房屋租赁合同后，因原告违约行为，导致数次延期开业，直至2016年6月25日被告试营业后，由于房屋漏水等原因导致被告暂停营业，给被告造成经济损失的事实。原告对该组证据的真实性、合法性及关联性均提出异议。被告未能提供商函及EMS快递单的原件供核对，且未能提供快递送达的证据，本院对该组证据无法确认。2.被告举证的曾任原告招商总监及总经理助理陈某,4出具的情况说明及被告方原市场总监吴某,4出具的证人证言，共同证明2016年10月，被告第二次开业后，由于原告大面积施工，商场空置率过高，房屋存在质量问题等原因，原、被告协商一致，被告暂时停业，等待原告市场开业条件成熟后，另行通知开业的事实。证人吴某,4出庭作证。原告对于上述证据的真实性、合法性及关联性均提出异议。对于证人陈某,4出具的情况说明，属于证人证言，因陈某,4未出庭作证，本院无法确认该证据的真实性。对于证人吴某,4的证人证言，因吴某,4原系被告公司职员，与被告具有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的证据。因此对于被告主张的证明内容，本院无法确认。3.2018年10月22日被告向原告发出的终止租赁的函及快递单，证明原告一直未通知被告恢复营业，又擅自拆除被告商铺内装璜的严重违约行为，导致双方签订的租赁合同无法履行，合同目的无法实现，在此情况下，被告向原告书面通知解除双方租赁合同的事实。原告质证认为，其函件接收人员徐立华陈述收到函件后向公司进行了汇报，但公司未收到函件。因原告认可其职员已收到该函件，本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月，邦豪公司（甲方、出租方）与太古公司（乙方、承租方）签订《南通邦豪时尚广场租赁合同书》一份。合同约定，租赁物业位于南通市“邦豪服饰商厦”，承租实用面积为438平方米。乙方在该物业内经营品牌为CacheCache，经营类别为服装。租赁期限自2015年12月18日起至2020年12月17日止，共计5个年度。合同第一条计租面积约定，双方确认，乙方承租实用面积为438平方米。合同第四条物业的交付约定，暂定于2015年9月10日前将该物业交付乙方。甲方拟计划于2015年12月18日开业。若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日延迟，则甲方提前60日书面通知乙方，并承诺乙方的开业准备期、租期等相应顺延。合同第六条租赁费用及支付方式约定，租金费用为营业额提成式，第一年采取销售收入分成方式计租，第二至第五年按照销售收入分成与日定额租金二者取较高值计租。销售收入分成方式为：年销售额300万以下按照10%扣点收取租金，年销售300万-500万按照12%扣点收取租金，年销售500万以上按照13%扣点收取租金。日定额租金方式为：第二年至第五年日定额租金为1.5元/m2/天。第一年租金按扣点季付，按照10%的起始扣点先行结算，依据乙方营业报表于下个季度的15日前支付上季度租金。第二至第五年租金季付，按1.5元/m2/天先行结算，乙方必须在每个支付期开始前7日内全额付清该期房租。合同第七条综合管理费及支付方式约定，租赁期间，乙方应按计租面积按时向甲方缴纳综合管理费，缴纳方式同租赁费用的缴纳方式。综合管理费为20元人民币/月/平方米。合同第十二条物业修缮约定，在该物业使用过程中，如非乙方原因，该物业及甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用时，乙方应及时通知甲方，甲方应在接到乙方通知24小时内进行维修。甲方进行维修保养工作前，应事先书面通知乙方以选择合适的时间，并避免因此而影响乙方的正常经营活动。合同第十六条合同的解除约定，租赁期限内，除本合同另有规定外，出现下述情况，可提前解除本合同：……16.1.3乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的60天内，乙方未予纠正的，甲方有权提前解除合同。16.1.4法律、法规或本合同其他条款允许一方单方提前解除合同的其他情况。……16.4甲乙双方合同期为5年，期间目标销售为300万/年，经甲乙双方共同努力如从合约期第二年度开始连续六个月单月销售少于25万元时，乙方可单方面提出撤柜并不承担甲方任何装修损失。合同第十七条甲方违约责任约定，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予赔偿：17.3.1违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法经营及继续租用的。17.3.2由于甲方原因，致使该物业因法院强制执行而被查封，并因此致使乙方无法正常经营的。合同第十八条乙方违约责任约定，18.1在租赁期限内，乙方逾期交付租赁费用、管理费、水、电、气及其他应付费用，经甲方书面通知，仍未能于10日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金。乙方在租赁期内有累计3次逾期10日以上交付之情形或一次性逾期达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……18.3在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：……18.3.6未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续30天(含30天)以上的。18.4甲方依据本合同第18.3条单方面解除合同的，应当书面通知乙方。合同第二十条通知与送达约定，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面确认的其他地址。甲方：南通邦豪购物中心管理有限公司，地址：南通市濠西路111号23幢4楼，联系人：刘力。乙方：易水，地址：南京市长江路99号1007室南京太古工贸实业有限公司，联系人：欧文。合同还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，邦豪公司、太古公司与案外人南京太阁经济信息咨询有限公司签订CacheCache装修补充协议一份。补充协议约定，邦豪公司为太古公司铺位的装修提供补贴，装修支持费合计1314000元。装修补贴款由邦豪公司直接汇入南京太阁经济信息咨询有限公司指定账户。2016年4月20日至9月23日，邦豪公司按补充协议约定共支付装修补贴款1314000元。2016年6月25日，太古公司对案涉商铺装修后试营业。7月2日太古公司提出暂停营业，10月18日正式营业。2017年2月中旬，太古公司再次暂停营业并将商铺上锁。2018年10月初，太古公司人员发现案涉商铺仓库与其他商铺间被敲破形成一洞口，仓库内吊顶及部分墙面被破坏。2018年10月22日，太古公司向邦豪公司职员徐立华发出关于终止租赁合同的函，以邦豪公司一直未能提供满足合同约定的租赁场所，又擅自拆除租赁场所的装修，造成无法实际经营为由，提出解除租赁合同。2018年11月11日，邦豪公司收回案涉租赁商铺举办特卖会。上述洞口被简单修复。此间，太古公司除支付过5万元履约保证金外，未支付过租金及综合管理费。诉讼中，邦豪公司认可双方租赁合同解除时间为2018年10月22日，但不认可系双方协商解除，而是太古公司违约解除。另查明，2016年9月4日，案涉租赁商铺所在的邦豪时尚广场内部装修工程经消防验收不合格。2016年12月15日，邦豪时尚广场内部装修工程经整改后，通过消防验收。本院认为，邦豪公司与太古公司签订的南通邦豪时尚广场租赁合同书及邦豪公司、太古公司与案外人南京太阁经济信息咨询有限公司签订CacheCache装修补充协议均系各方真实意思表示，应为有效。太古公司虽在2016年6月25日试营业，10月18日正式营业，但案涉商铺所在的邦豪时尚广场内部装修工程至2016年12月15日才通过消防验收，方符合使用条件，根据双方合同约定应从2016年12月15日起计算租金及综合管理费。2017年2月中旬，太古公司暂时停止营业，对此太古公司未能提供确凿的证据证明暂停营业是经双方协商一致，因此应承担中断、停止经营的后果。此外，太古公司也未能按合同约定支付租金及综合管理费。太古公司的上述两种违约行为已经符合租赁合同约定的邦豪公司可单方解除合同的情形。太古公司在2018年10月22日提出解除租赁合同的两个理由：1.未能提供满足合同约定的租赁场所，2.擅自拆除租赁场所的装修。对于第一项理由，消防问题在太古公司提出解除合同前早已解决，其他问题太古公司均未能举证且不属于合同约定的解除条件。对于第二项理由，太古公司应通知邦豪公司修缮物业，只有在邦豪公司不履行维修责任致使无法经营及继续租用的情况下，太古公司才享有单方解除权。因此太古公司提出的解约理由不能成立。邦豪公司在太古公司单方提出解约但不符合解约条件的情况下，收回商铺系行使解约权，减少损失的措施。本院确认租赁合同解除之日为2018年10月22日。租赁合同因太古公司违约解除，太古公司应承担相应的违约责任。对于欠付的租金及管理费用，太古公司应予给付。由于第一年租金系按照太古公司销售额扣点收取，年销售额未能确定，2016年12月15日至2017年12月15日的租金无法确定。2017年12月15日至2018年10月22日合同解除之日的租金，由于太古公司未经营，按第二年定额租金标准计算：1.5×438×311=204327元。2016年12月15日至2018年10月22日综合管理费为20×438×22=192720元。上述租金、综合管理费合计397047元，考虑到租赁商铺确实存在瑕疵，本院酌定按28万元计算。关于装修补贴，系邦豪公司为引进太古公司品牌在租赁期内日提供的优惠，目的是希望太古公司在租赁期内能正常经营，通过收取租金及综合管理费方式摊销成本。现由于太古公司违约解除合同，对于合同未履行部分相对应的未能摊销的装修补贴款，太古公司应予返还。此外，根据双方合同约定，太古公司可单方面提出撤柜并不承担任何装修损失的条件是从合约期第二年度开始连续六个月单月销售少于25万元，而太古公司在第一年度就暂停营业，不符合该条件。对于邦豪公司支付的装修补贴款1314000元，根据合同未履行的期限计算：1314000÷60×（60-22）=832200元。本院考虑邦豪公司已收回租赁商铺并实际使用了部分装修物，酌定太古公司返还装修补贴582540元。关于违约金，因太古公司违约，太古公司应支付邦豪公司违约金，按合同约定3个月的租金计算：1.5×438×90=59130元。关于履约保证金5万元，邦豪公司同意在租金及管理费用中抵扣，对于太古公司的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)南通邦豪购物中心管理有限公司与被告(反诉原告)南京太古工贸实业有限公司签订的《南通邦豪时尚广场租赁合同书》已解除。二、被告南京太古工贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通邦豪购物中心管理有限公司租金、综合管理费共计28万元。三、被告南京太古工贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告南通邦豪购物中心管理有限公司装修补贴582540元。四、被告南京太古工贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通邦豪购物中心管理有限公司违约金59130元。五、反诉被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还反诉原告南京太古工贸实业有限公司履约保证金5万元。六、驳回原告南通邦豪购物中心管理有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告南京太古工贸实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17641元，由原告南通邦豪购物中心管理有限公司负担4625元，被告南京太古工贸实业有限公司负担13016元。反诉受理费1241元，由反诉原告南京太古工贸实业有限公司负担716元，反诉被告南通邦豪购物中心管理有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费18882元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  余雪松人民陪审员  马 莉人民陪审员  陈海清二〇一九年九月三十日书 记 员  朱钰婷