江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初7026号原告：陈贤盟，男，1973年3月7日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：陈军杰、韩秋予（实习），上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：盐城市运达建设劳务咨询有限公司，统一社会信用代码913209037344043542，住所地江苏省盐城市盐都区。法定代表人：董建国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。第三人：绍兴亿立投资有限公司（曾用名：昆山亿宏物流园投资有限公司），统一社会信用代码91330600096314425F，住所地绍兴市。法定代表人：姚建炜，该公司执行董事。原告陈贤盟与被告盐城市运达建设劳务咨询有限公司（以下简称运达公司）、第三人绍兴亿立投资有限公司（以下简称亿立公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告陈贤盟的委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予到庭参加诉讼，被告运达公司的委托诉讼代理人苏醒到庭参加诉讼，第三人亿立投公司经本庭公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员通知书后未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈贤盟向本院提出诉讼请求称：1、不得执行昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号商品房，并依法解除对上述商品房的查封；2、确认原告享有昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号商品房的所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年1月8日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，约定原告购买第三人位于昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号的房屋，面积均为53.96平方米，总价款均为657762元，支付方式为2010年1月8日签约时支付首付329762元，2011年1月17日前付款328000元。后原告通过P0S机刷卡方式支付购房款1255524元，余款64631元则通过现金方式支付。原告早已于2011年即按上述合同约定付清了全部购房款。昆山亿宏物流园投资有限公司已在2011年5月将案涉商品房交付给原告，合同签订后，原告曾多次要求第三人协助办理过户手续，第三人均未办理。后被告与第三人因票据追索纠纷一案，查封了涉案房屋，案涉商品房被查封之前，原告已合法占有并行使了所有权，且该案已到执行阶段。该房屋系原告所有，法院的查封及执行行为已侵犯了原告的权利，请求法院依法支持原告的诉请。被告运达公司辩称，本案中原告所诉请要求排除妨碍的房屋，原告本人并未实际占有，案涉房屋买卖合同签订时间为2010年，与亭湖法院查封的时间2016年相差有6年时间，原告在如此之长的时间内没有办理房屋过户手续应当承担不利责任，故请求法院驳回原告的诉请。第三人亿立公司未作陈述。本院经审理查明：涉案房屋坐落于昆山市亿立国际商贸物流中心2幢20号、2幢21号，登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司。2014年4月1日，昆山亿宏物流园投资有限公司更名为亿立公司。本院于2014年1月15日就运达公司与江苏天虹建设集团有限公司、昆山亿宏物流园投资有限公司票据追索权纠纷一案作出(2013)亭商初字第0947号民事判决，载明：“一、被告昆山亿宏物流园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告运达公司1855259元，并承担相应利息（计息期间及标准：自2013年2月14日起至法院判决生效确定履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。二、被告江苏天虹建设集团有限公司对上述债务承担连带责任”。判决后，昆山亿宏物流园投资有限公司不服该民事判决，向江苏省盐城市中级人民法院提出上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）盐商终字第0335号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，运达公司向本院申请执行，本院于2014年9月10日立案受理，案号为(2014)亭执字第1984号。在执行过程中，本院于2016年6月23日依法查封了涉案房屋。另查明，2010年1月8日，昆山亿宏物流园投资有限公司（甲方、卖方）与陈贤盟（乙方、买方）签订《昆山市商品房购销合同》两份，分别约定陈贤盟购买昆山亿宏物流园投资有限公司开发的案涉房屋2幢20号、2幢21号，涉案两房屋面积均为53.96平方米，购房款均为657762元，合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。经查，原告陈贤盟用POS刷卡方式于2010年1月8日支付599524元，于2011年1月27日分别支付60万元、56000元，合计刷卡支付房款1255524元。原告在庭审中陈述于2010年1月8日向昆山亿宏物流园投资有限公司现金支付房款6万元，于2011年12月28日现金支付2316元、2315元，并提供记账凭证予以证明，但第三人未到庭对该证据进行质证。昆山亿宏物流园投资有限公司分别于2011年5月13日、2011年6月7日向陈贤盟开具了购房款为660077元、660078元的销售不动产统一发票。案涉房产在合同签订后一直未办理房屋过户登记手续。陈贤盟（甲方）与昆山亿立商贸城物流有限公司（乙方）分别签订编号为2-20、2-21的《委托经营管理协议书》各一份，约定：“甲方将其购买的涉案两套房屋在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动，委托期内从2011年5月1日至2021年4月30日每年固定租金收益69482元，每三个月支付一次，付至陈贤盟在昆山农商行开发区支行的银行账户。”经查，原告提交昆山亿立商贸城有限公司公司向其支付租金的部分银行转账记录，目前该案涉房产由昆山亿立商贸城有限公司公司委托经营。截止本案法庭辩论终结前，案涉房产一直未办理房屋过户登记手续。本案在审理过程中，本院调取了与涉案房屋位于同一号楼其他房屋（2号楼100室）的不动产登记情况，登记簿显示2号楼100室的房屋已于2011年9月7日登记给买房人。该不动产原登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司，登记日期为2011年7月13日。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、本案中，原告虽在涉案房屋被查封之前已与亿立公司签订合法有效的书面买卖合同，同时原告提交POS机刷卡的相关凭据及亿立公司的记账凭证用于证明通过转账和现金支付的方式支付了房款，第三人亿立公司虽未到庭进行质证，但应当认定原告已支付购房款。二、原告与昆山亿立商贸城物流有限公司签订了《委托经营管理协议书》后，原告收取了租金，但原告现有证据仍不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。三、从案涉房屋同号楼其他房屋（2号楼100室）的不动产登记情况来看，涉案房屋在2011年即具备办理过户登记条件，且与原告同期购买房屋的业主基本均已办理了过户登记，但原告作为具有完全民事行为能力的法律主体，从符合办证条件之日直至本院查封之日长达五年之久，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续系依法认定为因其自身原因未办理过户登记。综上，原告主张其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益并要求阻却执行的诉请，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈贤盟的诉讼请求。案件受理费16639元，由原告陈贤盟负担;公告费600元，由原告陈贤盟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  张云松人民陪审员  张 瑜二〇一九年九月九日法官 助理  戴欣妍书 记 员  熊书伟附录法律条文1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释[2004]15号第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。