河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初1644号 原告（反诉被告）：戎蓉，女，1981年10月2日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：郭建奎，系河北啸坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，住所地石家庄市育才街56号九派大厦九层，统一社会信用代码：911301006732039618。 法定代表人：魏翰莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦振宇，系河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告（反诉被告）戎蓉与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称燕港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戎蓉的委托诉讼代理人郭建奎、被告（反诉原告）燕港公司的委托诉讼代理人秦振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戎蓉向本院提出诉讼请求：1、判决原被告签订的《内部认购协议书》有效，由被告继续履行该协议书，协助原告办理贷款手续并按约定交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原告购买了被告开发的位于石家庄高新区，并与被告就上述房产买卖事宜签订了《内部认购协议书》。该协议书约定房屋总价款为1373229元，首付30%，剩余房款为银行按揭贷款，被告协助办理贷款手续，约定交房时间为2018年8月底。协议签订后，原告依约支付了相应首付款项。但被告于2018年8月20日方才通知原告该房屋刚刚取得《商品房预售许可证》并要求原告提供相关材料办理贷款手续，然而石家庄市政府于2017年3月18日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，该意见中对外地户籍购房人员的购房资格作出了限制。因上述限购政策出台时间明显晚于购房时间，被告实际交房时间亦晚于约定时间且政策内容完全超出原告的合理预期，考虑该限购政策对《内部认购协议书》履约的影响，原告自2018年8月接被告通知后，即开始通过多方努力、多种渠道解决因自身的户籍问题，并已于2019年4月17日成功将户籍迁入石家庄市，已符合上述政策的要求，可以办理贷款手续。期间，原告多次与被告沟通贷款手续户籍迁入等问题，但被告不予理睬，于2019年4月11日向原告发出《解除协议通知》，欲解除双方签订的《内部认购协议书》，原告收到后，多次与被告协商此事，并告知被告户籍问题已解决，可以办理贷款手续，但被告拒绝协商。原告认为被告解除协议没有事实和法律依据。 被告燕港公司辩称，1、双方签订的内部认购协议书已经解除。2、本案诉讼费由原告负担。3、依据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释二第24条，当事人对合同法第96条、99条规定的合同解除或债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议，并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中被告向原告邮寄了解除协议函并约定了异议期限，异议期为七天。解除协议函为4月17日，原告的立案时间均为2019年7月25日，超过异议期限，请求人民法院驳回起诉。并提出反诉，1、确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、被反诉人向反诉人支付违约金42540元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年7月26日签署《内部认购协议书》，约定被反诉人通过银行贷款方式购买反诉人开发的御灏府小区2-3-401号房屋。涉案房屋于2018年6月12日获得《商品房预售许可证》，此后反诉人多次反复通过电话、短信、信函（《通知书》、《催告函》等）方式通知被反诉人尽快准备并提交贷款资料、尽快办理贷款手续，但直至2019年4月，被反诉人仍旧无法按照银行要求交齐贷款资料、无法实际办理贷款手续，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后继的付款义务。被反诉人作为买方，其最核心的义务就是按时支付购房款，只有依约付款双方间的合同目的才可以实现，也只有资金充裕反诉人才可以保证涉案预售房屋尽快完工交付。鉴于被反诉人违反协议约定未能实际办理贷款手续、也无法通过其他付款方式履行后继付款义务，其行为已经表明被反诉人拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，反诉人最终于2019年4月4日、4月11日两次向被反诉人寄送了《解除协议函》，宣告双方间签署的上述《内部认购协议书》解除，不再履行，并与2019年4月25日又寄送《敦促函》，敦促被反诉人尽快到公司办理退款等善后手续。反诉人认为，依据相关协议约定和相关法律规定，其宣告上述《内部认购协议书》解除的行为合法合理，已经履行完毕送达义务，被反诉人也已经承认收到该解除通知，故恳请法院依法就上述《内部认购协议书》已经解除之法律事实予以确认；同时，被反诉人拒绝付款行为违反相关协议约定，影响到反诉人实际施工，依法应当承担违约责任。 反诉被告戎蓉辩称，一、反诉人无权解除《内部认购协议书》。首先，原、被告2016年7月26日签订的《内部认购协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应认定为商品房买卖合同。其次，我方按约定支付首付款，在2018年8月20日反诉人通知我方取得了《商品房预售许可证》后，于2018年8月27日我方根据反诉人的要求支付12174元房屋差价。2019年4月份还在根据反诉人的要求积极准备材料。自始至终，我方都在积极全面履行协议内容。再次，我方未能支付剩余房款960000元，是因为石家庄市政府于2017年9月23日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房。对非石家庄市户籍居民购房作出了限制。此类条件限制，反诉人做为开发商是清晰知晓的，并在当时未提出任何异议。我方在得知上述限购政策规定后，便开始通过多种渠道、多方努力解决自身的户籍问题，并于2019年4月17日成功取得石家庄市户籍，我方已经具备购房及办理贷款的条件，双方签订的《内部认购协议书》的目的可以实现，该协议应当继续履行。最后，反诉人滥用解除权，不符合解除权的行使程序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，双方签订协议中并未对催告期作特别约定，故参照上述法律规定，被告即便具备行使解除权的条件，亦应当在其催告后给予原告履行的合理期限，应为三个月或不少于三个月。反诉人于2019年3月26日向原告寄送《催告函》，并于9天后的2019年4月4日向原告发送《解除协议函》，明显不符合法律规定。二、反诉人主张违约金没有法律依据。我方全面适当履行协议内容，不存在违约。反诉人明知履行合同中出现了购房障碍，但并未在出现之时告知我方，也未在当时提出解决办法。而在时隔两年之后，房屋价值大幅度上升后，意图借助购房障碍，设置不合理的期限，最终行使解除权，其目的是为了赚取房屋的增值价值。反诉人的行为是极其诚信的表现，不仅不应支持其违约金的主张，还应当要求反诉人继续履行合同，以彰显诚实信用。 本院经审理认定事实如下：2016年7月26日，原告就被告开发的位于石家庄高新区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为2号楼3单元401室、建筑面积157.3平方米、总价款为1373229元，首付30%即413229元，剩余房款960000元为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后电话或书面通知原告，原告应在接到被告电话或书面形式通知后12天内将办理贷款所需的个人有效、完整的相关资料提交于被告，被告协助办理贷款手续，如由于原告自身体条件所限导致其所申请的贷款未获银行批准的，则原告需要在贷款申请被驳回十天内一次性向被告缴纳剩余的全部房款，如原告未在上述期限内交清应交房款，则被告有权选择单方解除合同关系，被告如选择解除本合同，有权扣留原告已缴纳房款的10%作为违约金，剩余房款本金退还原告，房屋被告可另行出售；交房时间预计为2018年8月底，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年10月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2018年11月1日起至上述房屋通知交房之日止每迟延一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。协议签订后，原告支付了部分房款425403元。石家庄市政府于2017年3月18日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房。涉案房屋于2018年6月12日取得《商品房预售许可证》，并与相关银行签订了贷款合作协议，被告于2018年8月20日书面通知原告已取得预售证、尽快提供相关材料办理贷款手续并附有所需资料明细。此后被告多次通过电话、短信等方式通知原告尽快提交贷款资料、尽快办理贷款手续，2019年3月26日被告向原告送达了《催告函》，内容为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超过该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。但直至2019年4月，原告仍旧没有按照银行要求交齐贷款资料、无法通过银行贷款审批，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年4月9日、4月13日被告两次向原告送达了《解除协议函》，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。2019年4月9日、10日原告仍然和被告的工作人员对贷款资料问题进行微信沟通，但微信显示原告仍然未取得石家庄市户口，4月16日被告的工作人员明确告诉原告不再接收资料。2019年4月25日被告又向原告寄送了《敦促函》，内容为：房屋买卖关系已经解除，请收到本函后3日内来我公司办理退款等相关事宜。2019年5月28日，原告向被告邮寄了律师函，要求继续履行合同，但未能送达。 庭审中，原告戎蓉称已于2019年4月17日取得了石家庄市户口（集体户口），并提交了户口登记卡单页和首页，但户口首页显示2019年8月28日签发，而单页显示原告于2019年4月17日迁到石家庄市。 以上事实，有《内部认购协议书》、预售许可证、贷款合作协议、转账凭证、收据、通知书、《催告函》、《解除协议函》、律师函、快递单及投送记录、通话记录、短信、微信及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。由于政府限购，原告因户口原因无法办理贷款手续，经被告多次催告未果，其也未能通过其他方式补齐房款，导致合同目的不能实现，自2018年8月20日被告通知原告提供完整贷款手续至2019年4月9日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续12天、被拒贷后十天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥，原告于2019年4月9日收到解除函，故涉案协议书于2019年4月9日解除，原告要求继续履行协议不予准许。协议解除后，被告应当将原告已交付的425403元予以返还。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的10%即42540元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。原告称其在收到解除函后已经取得了石家庄市户口，但其户口首页的签发日期晚于原告的迁入日期，违背常理，本院不予采信。原告提供微信记录只能证明其在收到解除协议函后仍然和被告就贷款资料问题保持沟通，但不能证明被告收回解除合同的意思。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）戎蓉与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年4月9日解除； 二、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）戎蓉房款425403元； 三、驳回原告戎蓉的其他诉讼请求； 四、驳回被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17159元减半收取计8579元，由原告（反诉被告）戎蓉负担；反诉费432元，由被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 牛红杰 二〇一九年九月九日 法官助理 范依苹 书 记 员 张晓宁 ——