河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1624民初2441号原告：宋静，女，1981年2月20日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：刘晓亮，河南裕恒律师事务所律师，执业证号14116201210651244。被告：荣林兰，女，1994年4月18日出生，汉族，住项城市。被告：邵永亮，男，1974年2月8日出生，汉族，住项城市。原告宋静与被告荣林兰、邵永亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）豫1624民初520号民事判决，原告宋静不服提出上诉，周口市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）豫16民终1868号民事裁定，发回本院重新审理。本院于2019年5月15日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋静及其委托诉讼代理人刘晓亮、被告荣林兰到庭参加了诉讼，被告邵永亮经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宋静向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告邵永亮签订的东方瑞景商品房买卖协议；2、判令二被告共同返还原告购房款204000元，并承担协议约定总房款20%的违约金40800元；3、要求被告返还天然气初装费2900元（该项请求系重审时追加）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，被告邵永亮以东方瑞景置业有限公司的名义与原告签订了东方瑞景商品房买卖协议，原告购买了东方瑞景小区第6单元9层902房，经邵永亮、邵锦涛父子二人同意优惠后，原告当天支付了总购房款204000元整，邵锦涛给原告出具了收条。当原告准备对东方瑞景小区装修时，才知道被告邵永亮把该房卖给了他人，致使迟迟不能交付该房屋，经人多次调解，被告邵永亮同意用其他房屋调换，但一直没有兑现。因被告邵永亮和邵锦涛之妻在该小区8单元8、9、10层有三套房，原告要求被告给付一套，被告既不给付原告房屋，也不返还原告购房款，让原告上法院起诉，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告荣林兰辩称，1、房屋买卖协议并无荣林兰签字，是原告宋静和邵永亮之间签订的购房协议，与荣林兰无关；2、荣林兰、邵锦涛夫妻二人无任何共同房产和财产，丈夫去世后，银行卡余额只有500元；3、东方瑞景8单元8楼东户不属于夫妻共同财产，此房所有权原来归邵永亮所有，丈夫邵锦涛去世后，邵永亮出于愧疚，把此房赠与孙女邵思茵，此房所有权归邵思茵所有；4、邵锦涛出具的是房款收条，并非现金欠条，没有夫妻共同签字，根据婚姻法相关规定，没有用于家庭开支，不能作为夫妻共同债务；5、贵院查封的豫Ｐ×××××号小型轿车是2018年9月19日购买，丈夫邵锦涛死亡时间是2018年2月28日，丈夫邵锦涛死亡在前，荣林兰购车在后，不属于夫妻共同财产。被告邵永亮在原一审中辩称东方瑞景置业有限公司没有办理工商登记，东方瑞景小区是其和他人共同开发的小产权房，本案争议的房屋早已出售给其他人。邵锦涛去世后，宋静找到邵永亮，邵永亮才知道邵锦涛与宋静签了房屋买卖合同。宋静的买房合同是其与邵锦涛所签而非和邵永亮所签。根据各方当事人的陈述，结合各方当事人对相关证据的举证、质证意见，本院认定如下事实：被告邵永亮开办有东方瑞景置业有限公司，无工商注册登记；沈丘县东方瑞景小区位于沈丘县××镇××东路，被告邵永亮系该小区的开发者，未完全取得开发和销售房地产的相关资质；邵锦涛系邵永亮之长子，以“沈丘县东方瑞景售楼部”名义参与帮助邵永亮出售该小区住房。2018年1月1日，经案外人韩涛介绍，宋静作为乙方在案外人韩涛、丁培培等人的陪同下，与甲方即东方瑞景置业有限公司签订了《东方瑞景商品房买卖协议》，该协议的主要内容是：乙方购买甲方东方瑞景小区6单元9层902房屋，房屋的建筑面积为123平方米，单价为1700元，2018年1月1日一次性付清房款贰拾壹万元整；双方正式签订《商品房买卖合同》时，本协议自动作废；房子一年内交付，并且乙方见到房产大证；甲方承诺1号楼卖完后，办理个人房产证，如办理不到，甲方按照总房款退给乙方，并按照总房款的百分之二十的违约金退还乙方，房产所有权70年。协议落款有原告宋静签名及邵锦涛签署的“邵永亮”字样，并加盖有“沈丘县东方瑞景售楼部”印章。当日，宋静向邵锦涛支付购房款204000元，邵锦涛向宋静出具了收条。此前，邵锦涛已于2017年11月8日收取原告该房天然气初装费2900元。2018年正月，宋静准备对上述房屋装修时被案外人制止，得知该房屋已被邵永亮之前卖给他人。原告和被告协商无果，引发诉讼。另查明，1、被告荣林兰与邵锦涛于2017年2月14日结婚，2018年2月28日邵锦涛死亡。2、原告方提交韩跃波于2018年1月4日出具的收条一份，收条载明：“今收现金邵锦涛还本金贰拾万元正（200000），余本金贰拾万元正。韩跃波2018年1月4号晚”；证明邵锦涛收取原告购房款204000元用于偿还了邵永亮向韩跃波的借款。3、2015年12月17日，案外人丁培培与东方瑞景置业有限公司签订了《东方瑞景商品房买卖协议》，合同内容除房屋位置单价面积不同外，其他内容与宋静的上述合同内容完全相同，并加盖有“沈丘县东方瑞景售楼部”印章；邵锦涛三次收取丁培培的购房款80000元，分别为：2016年4月3日20000元，2016年8月6日20000元，2018年2月6日40000元，邵锦涛分别向丁培培出具了收款条；丁培培现已入住该房屋。本院认为，本案存在两个焦点问题。焦点一、原告宋静与沈丘县东方瑞景售楼部签订的《东方瑞景商品房买卖协议》的效力问题。原告宋静提交了多份《东方瑞景商品房买卖协议》，协议的甲方均是被告邵永亮开办的东方瑞景置业有限公司，协议落款处均加盖有“沈丘县东方瑞景售楼部”印章。结合本案其他证据可知，被告邵永亮系东方瑞景置业有限公司的开办人、沈丘县东方瑞景小区的开发者，其是以“沈丘县东方瑞景售楼部”名义对外销售房屋,邵锦涛只是销售人员之一；在开发该房产过程中，邵永亮未完全取得开发和销售房地产的相关资质，其行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定,原告宋静与沈丘县东方瑞景售楼部签订的《东方瑞景商品房买卖协议》当属无效，故原告请求解除《东方瑞景商品房买卖协议》的诉讼请求,本院不予支持。焦点二,被告邵永亮、荣林兰应否承担返还购房款的民事责任。本案中，邵锦涛作为沈丘县东方瑞景小区的销售人员，以“沈丘县东方瑞景售楼部”名义对外销售房屋,参与签订了包括原告在内的房屋销售合同，并收取了原告的购房款204000元（且房款用于了偿还邵永亮向韩跃波的借款债务），故邵锦涛的售房行为后果应由小区开发者被告邵永亮承担，不应由被告荣林兰承担。因房屋买卖合同无效，买卖双方应根据过错程度承担相应的民事责任，但无法确定违约责任，故原告请求被告承担违约金的诉请无法支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,被告邵永亮因负有主要过错，应在返还原告购房款204000元的同时，赔偿原告因此遭受的天然气初装费2900元和利息损失，该利息可按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自收到房款之日2018年1月1日起计算至还清款之日止。原告宋静的其他诉讼请求，因无相关事实和法律依据，本院不予支持。被告邵永亮经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃抗辩的诉讼权利，应承担因此引起的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告宋静与沈丘县东方瑞景售楼部签订的《东方瑞景商品房买卖协议》无效；二、被告邵永亮应在本判决生效之日起十日内返还原告宋静购房款204000元、并赔偿原告天然气初装费2900元和购房款利息损失，利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率自2018年1月1日起计算至还清款之日止；三、驳回原告宋静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972元，保全费1749元，共计6721元，由被告邵永亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  周文星审 判 员  李克峻人民陪审员  陈心东二〇一九年九月二十日法官助理黄志敏书记员郑慧