天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初11024号原告：中海物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市河东区海河东路中海城市广场营销中心侧楼写字楼4层。法定代表人：丁东，该公司总监。委托诉讼代理人：武蓓蓓，女，该公司员工。被告：杨云龙，男，1988年4月30日出生，汉族，中美联泰大都会人寿保险有限公司天津分公司销售经理，住天津市南开区。原告中海物业管理有限公司天津分公司（以下简称中海物业公司）与被告杨云龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人武蓓蓓、被告杨云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业费4214.34元及滞纳金531.66元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2008年10月28日，原告与天津中海兴业房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告为南开区红旗南路中海御湖翰苑小区的物业公司。被告系中海御湖翰苑小区6座1912号的业主，房屋建筑面积是46.31平方米，物业费每月每平方米3.5元，每月应交162.09元。原告一直依协议履行义务，但是被告自2017年5月份开始欠缴物业费，至今未支付，原告一直向被告催要，截至2019年6月30日被告欠缴的物业费用及滞纳金共计4746元。被告的行为已经构成违约，给原告造成了严重的经济损失，原告为维护自身合法权益，故诉至贵院。杨云龙辩称，前期物业合同与我无关，不是和我签订的，滞纳金条款对我没用约束力；有物业工作人员上门向我催缴过，催缴时我曾向收费人员表示过把大门维修好我就缴纳物业费，但是始终没有回复，现在门禁也未维修好；物业费不是每月10日收费，每次都是一年或者半年收费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2008年10月28日，原告作为受托方（乙方），与案外人御湖花园的开发建设单位天津中海兴业房地产开发有限公司作为委托方（甲方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定甲方将御湖花园委托乙方进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2008年10月28日开始，至本物业首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务费标准住宅房屋和非住宅房屋分别按建筑面积每月每平方米1.25元和2.44元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用(以下简称机电设施费）住宅和公寓分别按建筑面积每月每平方米0.85和1.06元，由业主于每月10日前交纳。合同另约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2010年9月27日，原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议就物业项目的基本情况、物业服务标准及内容、物业服务期限、物业服务费用、共用部位、共用设施收益及分配、双方权利义务等内容进行了约定。中海物业公司依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告杨云龙系御湖翰苑6-1912房屋所有权人，房屋建筑面积46.31平方米，拖欠自2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费和机电设施费4214.21元（3.5元/月/平方米×46.31平方米×26月）。本院认为，原告与案外人天津中海兴业房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、原告与被告签订的《前期物业服务协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。该前期物业服务合同对原告及该小区全体业主具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。关于被告提出的其并非前期物业服务合同的签订方，合同对其没有约束力的抗辩理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。关于上述期间的物业管理服务费和机电设施费，因原告计算有误，本院予以修正，核定欠费金额为4214.21元，被告未如期交纳的事实，本院予以确认。关于被告提出的所在单元门禁失修存在安全隐患一节，该部分属于房屋共用设施设备，系原告物业管理服务范围，作为物业管理服务事项，房屋共用设施设备应符合完好、整洁以及养护及时、到位的服务标准。门禁失修及安全隐患的现状，违反了合同关于物业管理服务标准的有关约定，应承担相应责任。综合考量被告的当庭陈述、物业服务标准与等级和实地调查情况等因素，原被告双方因为物业费收取问题形成诉讼，客观上反映出原告在物业管理相关问题上没有做到与业主充分沟通、协调，力求积极、适时解决物业服务者与业主之间的误解与矛盾，故酌情核减被告所欠物业管理服务费的5%为宜，即应给付4003.50元。鉴于原告对被告提供的服务存在瑕疵，并对滞纳金一项不予支持。同时，本院尚需指出，为美化城市环境，提高居民生活质量，对小区进行物业管理是社会发展的必然趋势。原告作为物业服务企业，应当增加物业服务的透明度，加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和质量。被告作为小区业主，也应支持、理解原告的物业工作，应及时运用法律武器保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长此以久、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。双方应共同努力，创造良好的营商环境，携手营造一个干净、整洁、文明、和谐的生活宜居小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告杨云龙给付原告中海物业管理有限公司天津分公司自2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费和机电设施费4003.50元；二、驳回原告中海物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨云龙负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告中海物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年九月二十三日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。