广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2155号上诉人（原审被告）：谢飞英，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：赵菁，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴心仪，广东浈阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨朝安，男，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：黄如党，男，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审原告）：刘飞燕，女，汉族，住广东省佛冈县。上诉人谢飞英因与被上诉人杨朝安、刘飞燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢飞英上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案合同是因上诉人与被上诉人对前后不一致的合同条款未能达成一致意见而解除，上诉人不存在违约行为。1、签订合同后，上诉人一直积极履行合同约定。2、到房管所签订《广东省房地产买卖合同》时，上诉人发现税费承担、过户时间等与双方签订的合同不一致，为避免造成合同条款适用的风险，故要求在《广东省房地产买卖合同》后附上原合同内容作为补充协议，但被上诉人与中介拒绝协商才导致合同无法签订。3、上诉人一直积极协商解决，提出签订补充协议亦属合情合理。但被上诉人拒绝签订补充协议，而坚持签订《广东省房地产买卖合同》的行为，已违反双方签订的合同。在此情形下，上诉人的行为不属于违约。4、从上诉人向被上诉人发出要求解除合同的函也可证实上述事实。因此，上诉人与被上诉人对合同履行过程中出现的新情况未达成一致意见，无论谁提出解除合同均不构成违约。5、合同履行过程中，佛冈县的房价有所下降，对于上诉人而言，拒绝卖房没有利益可言。相反，被上诉人迅速以更低价格购买其他房产，其是受益的。二、一审判决上诉人支付违约金346000元明显错误且畸高。首先，上诉人不存在违约行为，不应支付违约金。其次，被上诉人仅向上诉人支付73万元，期间只有3个月，且房价有所下降。故对于被上诉人而言，只有利息损失，被上诉人亦未提交证据证明其损失。据此，一审判决上诉人赔偿被上诉人346000元损失违背公平原则，严重损害上诉人利益。综上，请求法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。杨朝安、刘飞燕答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，恳请驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。杨朝安、刘飞燕向一审法院起诉请求：1、判令谢飞英赔偿违约金给杨朝安、刘飞燕346000元；2、判令谢飞英承担本案的一切费用。一审法院认定事实：2018年7月6日，在佛冈县石角镇富丽华中介服务部见证下，杨朝安、刘飞燕与谢飞英签订《房地产买卖合同》，谢飞英自愿将座落在佛冈县石角镇××号（粤房地产权证佛字第××号，房产证面积205.31平方米），以1730000元的价格转让给杨朝安、刘飞燕。合同约定：1、付款方式（第三条）：2018年7月6日乙方（杨朝安、刘飞燕）付给甲方（谢飞英）定金100000元，2018年10月15日前双方到佛冈县不动产中心办理过户手续时乙方再付甲方630000元（扣除定金），余房款1000000元在乙方办妥商业贷款后，由银行直接划入甲方银行账号。2、税费负担（第四条）交易过程中所发生需缴纳的税费及办证费用，由乙方承担。3、房屋交付（第五条）双方同意在银行通知乙方按揭贷款通过七天内，由甲方将房屋移交乙方。4、违约责任（第六条）：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（等额于定金的双倍违约金）或支付总楼价的20%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同通知发出之日起7天内退还。佛冈县石角镇富丽华中介服务部在合同上加盖了公章。合同签订后，杨朝安、刘飞燕依约支付了定金100000元给谢飞英。谢飞英以为了更顺利、快捷完成房屋交易手续的办理为由，提前查询了到房管部门办理相关过户手续时需签订的格式合同（《广东省房地产买卖合同》），发现合同条款与已签合同存在差异，便起草一份《房地产买卖补充协议书》（谢飞英的证据4，以下简称补充协议），补充协议第三条内容为“登记过户手续办理。银行通知乙方贷款通过后七日内，甲乙双方携带有关资料到佛冈县不动产交易中心办理过户手续”。第四条内容为“房地产交接。甲乙双方同意在银行通过乙方办理抵押后，若贷款金额不足支付剩余所有房款，不足部分由乙方转账支付完成七日内，甲方将房地产移交乙方。……”2018年10月12日，杨朝安、刘飞燕依约支付630000元购房款给谢飞英后，双方到佛冈县不动产登记中心办理涉案房屋房地产权转移登记等交易手续。在按办理手续的要求签订佛冈县不动产登记中心提供的格式合同《广东省房地产买卖合同》时，谢飞英以该格式合同第四条“双方同意于××年××月××日由甲方将该房地产交付给乙方使用”及第七条“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责”与双方签订的《房地产买卖合同》第四条“交易过程中所发生需缴纳的税费及办证费用，由乙方承担”及第五条“双方同意在银行以通知乙方按揭贷款通过七天内，由甲方将房屋移交乙方”约定的税费负担、房屋交付时间不一致为由，不同意签订该格式合同，并要求签订其事先拟定的补充协议。杨朝安、刘飞燕认为谢飞英事先准备好的补充协议损害其合法权益，并表示按原合同履行，而不同意签订该补充协议，双方因此没能达成一致意见。2018年10月19日，杨朝安、刘飞燕向谢飞英发出《履行合同通知书》，通知谢飞英履行2018年7月6日双方签订的《房地产买卖合同》。2018年10月19日，谢飞英向杨朝安、刘飞燕出具《解除合同通知书》，通知杨朝安、刘飞燕解除2018年7月6日双方签订的《房地产买卖合同》，并于2018年10月22日将其收取杨朝安、刘飞燕支付的定金、首期房款共730000元通过银行转账退回给杨朝安、刘飞燕，同时于2018年10月22日以快递的方式将《解除合同通知书》、《汇款通知书》寄送给杨朝安、刘飞燕。杨朝安、刘飞燕收到谢飞英《解除合同通知书》及退款后，于2018年10月24日向谢飞英发出《继续履行房地产买卖合同告知函》，表示不接受谢飞英提出解除合同和私自退回房款的行为，要求继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，告知谢飞英在收到告知函的在三个工作日内到佛冈县不动产登记中心协助办理有关转名手续，承诺于办理过户手续当天依时支付定金、首期房款共730000元给谢飞英。谢飞英收到杨朝安、刘飞燕告知函后，未协助杨朝安、刘飞燕到佛冈县不动产登记中心办理过户手续。杨朝安、刘飞燕于2018年10月19日，以微信方式通知谢飞英解除合同，并要求谢飞英依照合同约定按总房款的20%支付违约金。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。杨朝安、刘飞燕与谢飞英自愿签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应全面履行各自义务。根据查明的事实及双方当事人的陈述，本案的争议焦点如下：谢飞英以合同无法履行为由解除合同是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同第六条约定的解除合同的条件为，因买方或卖方违反合同约定，拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同。合同签订后，杨朝安、刘飞燕依约向谢飞英支付定金100000元和首期房款630000元，已履行其支付房款的义务。双方依约到佛冈县不动产登记中心办理涉案房屋的房地产权转移登记等交易手续时，在按办理要求签订佛冈县不动产登记中心提供的格式合同《广东省房地产买卖合同》时，谢飞英以该格式合同的房屋交付时间及税费承担者与双方签订的合同约定不一致，要求杨朝安、刘飞燕签订其事先拟定的补充协议。杨朝安、刘飞燕认为该补充协议第三条、第四条内容损害其合法权益，未同意签订该补充协议，但表示按双方签订的合同履行。此后，双方一直未能协商一致签订该补充协议。杨朝安、刘飞燕于2018年10月19日去函通知谢飞英履行双方签订的合同，谢飞英则以合同无法履行去函通知杨朝安、刘飞燕解除合同并退回已收取的定金和购房款给杨朝安、刘飞燕。杨朝安、刘飞燕收到谢飞英解除合同的通知后，仍去函要求谢飞英履行双方签订的合同，在谢飞英没有表示继续履行合同的情况下，于2018年10月29日通过微信通知谢飞英解除合同。可见，虽然在办理房地产权转移登记的交易手续过程中，需签订房管部门提供的与双方签订的合同约定不一致的格式合同，但杨朝安、刘飞燕是坚持履行双方签订的合同，并没有要求履行房管部门格式合同的意思表示。综上所述，杨朝安、刘飞燕在合同履行过程中，没有违约，合同第六条约定的解除合同的条件并未成就。故谢飞英单方解除合同，没有事实和法律依据，一审法院不予确认。关于杨朝安、刘飞燕要求谢飞英赔偿违约金346000元的诉讼请求。如上所述，谢飞英是在合同约定的解除合同的条件并未成就的情况下单方解除合同，其单方解除合同的行为是其不履行合同的表示，已构成违约，应承担相应的违约责任。杨朝安、刘飞燕在谢飞英没有表示继续履行合同的情况下，于2018年10月29日通过微信通知谢飞英解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，双方于2018年7月6日签订的《房地产买卖合同》，于2018年10月29日已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定及合同第六条“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过10天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（等额于定金的双倍违约金）或支付总楼价的20%的违约金。……”的约定，谢飞英违约，杨朝安、刘飞燕请求谢飞英支付总楼价1730000元的20%的违约金346000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。判决：谢飞英于判决生效之日起十五日内支付违约金346000元给杨朝安、刘飞燕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490元，减半收取3245元，由谢飞英负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：不动产登记资料查询结果证明，拟证明被上诉人于2018年11月7日办理了二手房屋登记，证实被上诉人实际早已认可且同意上诉人解除合同，并及时另行看房、购房，没有任何损失，故本案不应当认定上诉人违约解除合同及支付违约金。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人的行为是否构成违约，如构成，合同约定的违约金是否过高。关于上诉人的行为是否构成违约的问题。《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约定履行合同。上诉人以在佛冈县不动产登记中心提供的示范合同《广东省房地产买卖合同》与《房地产买卖合同》的合同条款不一致为由，要求被上诉人签订补充协议才予以配合履行过户手续。本院认为，虽然两份合同的条款存在不一致，但被上诉人与中介方均明确表示实际是履行《房地产买卖合同》。在上诉人与被上诉人对于是否签订补充协议并未协商一致的情况下，被上诉人拒绝签订补充协议的行为并未违约。而上诉人在被上诉人多次要求履行《房地产买卖合同》时单方解除合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于合同约定的违约金是否过高的问题。如前所述，涉案《房地产买卖合同》是一份合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力。合同中约定了明确的违约金计算方式，任何一方违约均受该条款约束。现上诉人违约，被上诉人依照合同主张违约金事实依据充分。上诉人以违约金过高为由主张调低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金过高请求予以减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则等予以衡量。本案中，交易的标的物是别墅，价款较高。且在双方产生分歧后，被上诉人两次书面通知上诉人继续履行合同，上诉人均拒绝履行合同、过错较大。综上，合同约定20%的违约金并不存在过高的情况。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付346000元违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6490元，由上诉人谢飞英负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年九月二十九日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。