秦皇岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0391民初2316号原告：秦皇岛兴龙物业服务有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区长江西道**兴龙大厦**，统一社会信用代码91130301738722392C。法定代表人：彭文新，总经理。委托诉讼代理人：单倩倩，女，1988年11月21日出生，汉族，现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：王凯迪，河北权智律师事务所律师。被告：赵通，男，1980年2月4日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司（以下简称兴龙物业公司）与被告赵通物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告兴龙物业公司委托诉讼代理人单倩倩、王凯迪、被告赵通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴龙物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告赵通支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2284.56元、电梯运行费888元、二次供水费480元、垃圾处理费72元，合计3724.56元；二、请求判令被告按照每日万分之五支付自2017年1月1日起至交清全部物业管理相关费用之日止的违约金1666.48元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2006年9月17日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，被告按照建筑面积向原告交纳物业管理费用，如被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告系原告管理的小区1-4-901号的业主，产权面积95.19平方米。原告按协议约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费及垃圾处理费，自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2284.56元、电梯运行费888元、二次供水费480元、垃圾处理费72元，合计3724.56元，原告多次催缴均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望人民法院公正裁判，维护原告的合法权益。被告赵通辩称，原告擅自提高收费标准、增加收费项目，违反法律规定和合同约定，答辩人按照物业协议约定的标准交纳物业费，原告拒收，请求驳回原告诉讼请求，退回答辩人违法收取的2014年至2016年电梯运行电费1332元及二次供水费720元。一、被告不应支付原告电梯费、二次供水费。答辩人与原告签订的《前期物业管理服务协议》及业主公约明确规定，别墅按建筑面积每月每平方米0.8元，高层3层以下按建筑面积每月每平方米0.9元，高层4层以上按建筑面积每月每平方米1元（含电梯运行维护费），协议中未提及业主需交纳二次供水费。答辩人房屋在9层，建筑面积95.19平方米，每年物业服务费为1142.18元，不需再单独交纳电梯运行费和二次供水费。答辩人主动交纳2017年和2018年协议规定的物业费，不存在拒不交纳物业费情况，是原告拒收。物业服务企业向业主提供服务应当明码标价，在显著位置公示，而原告未进行明码标价，未向业主公示。根据秦皇岛市有关文件规定，电梯电费和二次供水电费按实际发生额分摊，并在物业服务合同中约定，费用最高的不超过0.35元每平方米每月，原告要求的电梯电费和二次供水电费未按分摊要求交纳，未在服务合同中约定，且交纳金额明显超过了0.35元每平方米每月。按照收费标准，物业服务应对应三星级的服务标准，而兴龙物业不能满足相对应的要求。根据《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持，业主请求物业服务企业退还已收取的违规费用的，法院应予支持。故请求驳回原告诉讼请求，判决原告退还违规收取的费用合计2052元。本院经审理查明如下事实：2006年9月17日原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，协议载明被告房屋位于兴龙尚府1-4-901号，房屋建筑面积95.18平方米，协议约定物业费标准：别墅按建筑面积每月每平方米0.8元，高层3层以下按建筑面积每月每平方米0.9元，高层4层以上按建筑面积每月每平方米1元（含电梯运行维护费），不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，协议还约定了双方权利义务、物业管理服务内容、质量等内容。同日被告签署了业主公约一份。2014年4月21日原告与兴龙尚府小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准是：高层每月每平方米1元，二次供水从七层开始收取，七层为每月每户10元，逐层增加，每层增加每月每户5元，电梯运行费从一层开始收取，一层为每月每户13元，逐层增加，每层增加每月每户3元；8-22栋叠拼别墅物业服务费每月每平方米1.5元，业主逾期未交纳物业服务费的，按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。原告诉称被告拖欠2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费未交纳，按原告与兴龙尚府小区业主委员会签订物业服务合同约定，被告拖欠原告物业服务费为2284.56元、电梯运行费888元、二次供水费480元、垃圾处理费72元，合计3724.56元。原告提交物业费交费通知单用以证实向被告催交物业费。上述事实，有当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》、业主公约、物业费催缴单等证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该协议签订后，原告与兴龙尚府小区业主委员会又签订《物业服务合同》一份，该合同亦为有效合同，根据《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，该合同对小区全体业主具有约束力。该合同对物业服务费收费标准进行了调整，被告应按调整后的收费标准交纳物业服务费，被告的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳，被告应向原告缴纳拖欠的相关物业服务费用。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，理由是：本小区系列物业服务合同纠纷案件均为业主未交纳物业费引起，业主抗辩理由各种各样，其中不乏物业公司管理服务不到位的原因，但由于物业服务工作具有即时性、无形性等特点，给业主搜集证据带来困难，但这并不说明物业公司的服务就没有任何瑕疵，如对业主苛以违约金，似嫌有失公平；退一步讲，即便物业公司的管理和服务没有任何问题，但物业服务合同为格式合同，合同中关于未按期交纳物业费需支付违约金的约定，应按合同法及相关司法解释的规定以合理方式提请对方注意，而原告没有证据证明其履行了相关义务，故该约定不发生法律效力。此外，物业公司和业主双方基于较为特殊的服务合同形成了一种相互依存、休戚与共的关系，作为小区业主，接受了物业公司提供的服务是不争的事实，正常的生活秩序时刻离不开物业公司的管理和服务做保障，业主应以包容之心理解、体谅物业公司管理千家万户之难，及时交纳物业费以支持物业公司的工作，而拒交物业费势必影响物业公司的服务能力，如果长此以往、形成恶性循环，必将损害包括自己在内的全体业主利益；另一方面，作为物业公司，应从本案以及与本案一起诉讼的系列案件中，倾听业主诉求、发现存在问题、改进后期工作、提高服务质量，唯有如此，才能消除隔阂、化解矛盾，取得业主的信赖和赞同，促进小区的和谐稳定，最终实现物业公司和业主双方互利共赢。综上，为保护民事主体的合法权益，维护社会和经济秩序，弘扬文明、和谐的社会主义核心价值观，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵通于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费2284.56元、电梯运行费888元、二次供水费480元、垃圾处理费72元，合计3724.56元；二、驳回原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司要求被告给付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由被告赵通负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  孟凡江二〇一九年九月十九日书记员  杨 阳