福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1206号 原告：林圣泉，男，1985年11月7日出生，汉族，住永泰县。 委托诉讼代理人：刘学铨，福建创富律师事务所律师。 被告：赖青，男，1967年5月25日出生，汉族，住福州市晋安区。 被告：陈强明，男，1960年9月15日出生，汉族，住永泰县。 原告林圣泉与被告赖青、陈强明案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林圣泉及其委托诉讼代理人刘学铨、被告赖青到庭参加诉讼。被告陈强明经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林圣泉向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对坐落于永泰县案涉房屋的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结；2.请求判令陈强明立即配合林圣泉办理案涉房屋的产权过户登记手续；3.本案的案件受理费用由赖青、陈强明承担。事实和理由：陈强明因永泰县樟城镇较场路××房拆迁获得坐落于永泰县屋作为补偿。林圣泉经了解获知陈强明有意出售上述房屋，便找到陈强明表示愿意购买。2018年1月15日，双方达成合意，约定房屋总价为842115元,该价格是按拆迁办给予的现金补偿标准计算所得的。同日林圣泉通过父亲林某的账户向陈强明支付了200000元定金。2018年1月16日，林圣泉与陈强明签订了一份《房屋买卖协议》，对房屋买卖的事实予以书面确认。协议签订后，林圣泉通过父亲林某的账户向陈强明支付了购房余款642115元。之后，陈强明亦将案涉房屋实际交付给了林圣泉，林圣泉便对房屋进行装修并使用至今。期间，林圣泉依据合同约定及陈强明要求,交付了办理产权证所需的相关费用，陈强明向林圣泉父亲出具了相应的收条。2018年11月份，陈强明通知林圣泉可以办理房屋产权证了，但是,在双方要办理产权变更过户时，却发现涉案房屋已被法院查封冻结，无法办理权属变更登记手续。赖青诉陈强明的民间借贷纠纷案，案号为（2018）闽0125民初2408号，赖青申请财产保全，法院依据（2018）闽0125民初2408号民事裁定书对案涉房屋进行了冻结。现赖青就该案已申请法院进行强制执行，案号为（2019）0125执586号，法院依据（2018）闽0125民初2408号民事判决书及民事裁定书对案涉房屋采取了执行措施。林圣泉于2019年3月14日向法院提出书面异议，法院立案受理案号为（2019）闽0125执异3号，经审理后于2019年3月28日做出执行裁定书，裁定驳回了林圣泉的异议请求。对此，林圣泉认为，林圣泉与陈强明签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。根据《合同法》第44、51条及《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，现双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，陈强明有义务继续履行合同，并配合林圣泉办理产权过户手续。且林圣泉早已依约支付了全部的购房款，实际占有使用案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林圣泉的民事权利能够排除执行。综上，为维护林圣泉合法权益，望判如所请。 赖青辩称，林圣泉主张停止案涉房产的强制执行异议没有事实和法律依据，应予以驳回。1、林圣泉提供的证据《房屋买卖协议》系林圣泉与陈强明为阻却执行而倒签时间的虚假协议。陈强明因拆迁安置与征收部门签订两份拆迁协议，其中2018年2月20日签订的《房屋征收补偿安置协议书》的“征收补偿费和购房计算单”中载明“樟城影院安置房对接面积101.86㎡”、“现房安置选择樟城影院地块安置××”；直至2018年5月28日签订的《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿回迁安置确认协议》才明确安置房的面积为：109.8㎡。而在陈强明与林圣泉签订的《房屋买卖协议》中对转让标的房产也已经明确为“永泰县樟城镇永福苑××号（室），建筑面积共109.8平方米”。说明该《房屋买卖协议》的签订时间应该晚于上述《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿回迁安置确认协议》的签订时间。所以，本案《房屋买卖协议》把签署时间标注为2018年1月16日，存在倒签时间的行为。2、根据林圣泉提供的证据“银行流水”，证明林圣泉的父亲林某与陈强明之间本来就存在频繁且大额的资金往来；如上所述，由于存在《房屋买卖协议》的时间倒签行为，故相应的“银行流水”与购房款无关。此外，本案办理产权证时间为2018年10月份左右也与“银行流水”付款时间严重不符。所以，并不存在所谓支付购房款的事实。3、本案的《房屋买卖协议》是在出卖人陈强明签署《房屋征收补偿安置协议书》和《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿回迁安置确认协议》获得安置前签订并且全额支付房款，不符合民间房产交易习惯。而且协议约定的购房款为842115元，过于零碎也只是为了附和银行流水金额。4、根据林圣泉提供的证据“微信聊天记录”系自己个人打印的，并不是运营商提供的微信聊天记录，对该证据的真实性有异议。微信聊天内容与房屋买卖也没有任何相关联，其中2018年9月30日转账5000元系借款，与林圣泉主张也不一致。而且涉案房屋买卖合同约定是一次性付款不存在补楼层差价款。此外，微信聊天记录也没有谈及关于缴纳过户税收款的记录。且林圣泉提供的“银行流水”主张2018年9月30日至2018年11月5日期间转账三次给陈强明计40000元是过户税收款，和微信聊天记录金额不相符。所以该“微信聊天记录”不能证明其主张的证明对象。5、（2018）闽0125民初2408号民事裁定、（2019）闽0125执586号及（2019）闽0125执异3号执行裁定认定的事实清楚，证据充分，不存在排除执行的情况。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，只有同时符合异议对象系发生在金钱债权执行中、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记五项要件，方能排除执行。本案中，林圣泉与陈强明之间不存在真实房屋买卖合同关系，更谈不上前述规定的无过错买受人物权期待权保护。因此，林圣泉的异议请求不能够排除法院执行。综上所述，林圣泉与陈强明之间的《房屋买卖协议》实属为阻却法院执行而倒签时间的虚假协议，严重损害答辩人的合法权益，属于妨害司法审判的行为。林圣泉的执行异议缺乏事实和法律依据，请依法予以驳回。 陈强明未作答辩。 经审理查明，赖青与陈强明民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月10日立案。诉讼中，赖青于2018年11月15日提出财产保全申请，同日，本院作出（2018）闽0125民初2408号民事裁定，冻结陈强明名下坐落于永泰县房产，次日送达执行。2018年12月17日，本院作出（2018）闽0125民初2408号民事判决“一、陈强明应于本判决生效之日起十日内偿还赖青借款502840元及利息（利息从2016年12月18日起至2017年12月16日止以200000元本金为基数按月利率1%计付、从2017年12月17日起至款项还清之日止以502840元为基数按月利率1%计付），但不能超过最初借款本金200000元与以200000元为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和；二、陈强明应于本判决生效之日起十日内偿还赖青为实现本案债权所支出的律师费8000元”。判决发生法律效力后，因陈强明拒不履行判决确定的义务，赖青于2019年2月13日向本院申请执行，本院以（2019）闽0125执586号依法立案执行。进入执行程序后，前述保全措施自动转为执行中的冻结、查封措施。2019年3月14日，林圣泉向本院提出执行异议申请，本院于2019年3月28日作出（2019）闽0125执异3号执行裁定书，裁定驳回林圣泉的异议请求。林圣泉不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，案外人林某系林圣泉父亲。2018年1月16日，陈强明（卖方）与林圣泉（买方）签订《房屋买卖协议》，约定卖方所售房屋情况为：坐落于永泰县，建筑面积共109.8平方米；房屋所有权证及使用权证未办理，房屋性质为安置房屋；房屋成交价格为人民币842115元；本合同签订后3日内，买方向卖方一次性支付总成交价款即人民币842115元；本合同履行过程中，房屋买和办理产权证的各项税、费由买方承担。期间，林圣泉通过其父亲林某账户汇至陈强明账户支付购房款，具体如下：于2018年1月15日汇200000元、于同年1月16日汇100000元、于同年1月17日汇242115元、于同年1月18日汇300000元。陈强明于2018年1月20日向林某出具了《收条》，主要内容为“兹收到林某交来永福苑房屋转让款计842115元，2018年1月20日”。嗣后，林圣泉分别于2018年2月26日、3月6日通过其父亲林某账户汇至陈强明账户10000元、30000元；陈强明于同年3月6日向林某出具了《收条》，主要内容为“兹收到林某交来永福苑××房屋办证费用计肆万元整（其中3月6日叁万元、2月26日壹万元），2018年3月6日”。林圣泉分别于2018年9月30日、10月30日、11月5日通过其父亲林某账户汇至陈强明账户5000元、20000元、15000元，陈强明于同年11月5日向林某出具了《收条》，主要内容为“兹收到林某交来永福苑××房屋过户税收等费用肆万元（多还少补），2018年11月5日”。 2018年5月10日，林圣泉向永泰县城投实业荣华物业有限公司缴交自2018年6月1日-2018年12月31日物业管理费计人民币769元。永泰供电公司出具历月电费明细载明用电地址为永泰县县府路48号永福苑小区××，户名林圣泉，自2018年6月起产生用电量。 又查明，永泰县樟城镇组团旧屋区改造指挥部于2018年1月9日出具《沙浮棚改项目现房选房办法》，主要内容载明“一、由被征收人根据置换标准在现有安置房源中进行选择，并在樟政（2017）338号文件《永泰县人民政府关于鼓励在签约期限起始日前签订房屋征收补偿安置协议等有关事项的通告》公布之日（2017年12月30日）至2018年1月9日17:30，到沙浮路旧屋区登记意向房源”，后附2017年9月6日《樟城影院安置房住宅房源情况表（1）（2）》。 再查明，2018年2月20日，永泰县房屋征收部门（甲方、征收部门）与陈强明（乙方、被征收人）、林圣泉（使用人）、李素珍（使用人）及永泰县樟城镇人民政府、永泰县城投房屋征收服务中心（丙方、征收实施单位）签订《房屋征收补偿安置协议书》（后附征收补偿费和购房计算单），就相关房屋征收补偿安置事宜达成协议,确认陈强明同意选择住宅产权调换安置方式进行补偿安置，现房安置选择樟城影院地块安置××，载明数量为101.86㎡。庭审中，林圣泉确认协议书中落款乙方处“林圣泉、李素珍”签名及捺印系委托其父亲林某所为，林圣泉与李素珍系夫妻关系。2018年5月28日，永泰县房屋征收办公室（征收部门、甲方）与陈强明（被征收人、乙方）及永泰县樟城镇人民政府、永泰县城投房屋征收服务中心（实施单位、丙方）签订《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿回迁安置确认协议》，就拆迁补偿安置未尽事项达成协议，确认被征收人陈强明根据房屋征收补偿安置协议的产权调换面积中的84.53㎡选择异地现房安置办法，并按选房顺序先后选择安置地点为樟城影院地块安置地2＃楼1403号109.8㎡（公摊照顾后面积为101.86㎡），楼层增加费用150元㎡（增加三层，每层系数50元／㎡），计价109.8㎡×150元／㎡＝16470元（乙方应交）。 国家税务总局永泰县税务局于2018年11月5日向陈强明出具房产／土地使用权权属转移涉税证明,载明坐落于永泰县权属转移承受方为陈强明，陈强明于2018年11月13日缴存永泰县住宅专项维修资金6588元。 上述事实，有林圣泉提供的《房屋买卖协议》、户名林某永泰农村信用社存款明细账、《收条》三份、福建增值税普通发票（ＮＯ.03678765）、永泰供电公司出具的历月电费明细、涉案房屋内部现状生活照片、《房屋征收补偿安置协议书》、《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿回迁安置确认协议》、《沙浮棚改项目现房选房办法》、本院（2019）闽0125执异3号执行裁定书、房产／土地使用权权属转移涉税证明{樟税权证［2018］1491号}、永泰县住宅专项维修资金缴存凭证及当事人的陈述在卷佐证。关于证人林某证言“其是林圣泉父亲。2017年底其认识陈强明，2018年1月初听陈强明讲有安置房要卖，去现场看房后就于2018年1月15日支付定金200000元给陈强明，并让其儿子儿媳去筹钱付清尾款，购房款合计842115元都是由其账户汇给陈强明。同年2、3月份总共又汇40000元办证费给陈强明叫他去办证，其有一直催；一直到同年9月份，陈强明又要求其转办证钱，至11月5日止又汇款三次给陈强明。光是办证费陈强明就要走了80000元。后面陈强明说产权证办下来了，其追着他拿产权证未果，后面才知道陈强明因欠钱，导致涉案房子被法院冻结。买房子之后，双方熟悉如朋友，后来陈强明说他有欠银行钱，多次问其借钱说用于过桥，并保证过几天就还，其同意出借，后面陈强明也确实几天就还了”。本院认为，证人林某对购房过程陈述具体、详尽，可与林圣泉陈述及提交的证据相互印证，故本院予以采信。 本院认为,关于林圣泉与陈强明之间的《房屋买卖协议》效力问题。赖青主张《房屋买卖协议》签订时间早于《房屋征收补偿安置协议书》及《沙浮路片区棚户区改造项目房屋征收补偿回迁安置确认协议》的签订时间，并在陈强明获得安置前全额支付购房，不符合民间房产交易习惯；《房屋买卖协议》约定的购房款为842115元，过于零碎是为了附和银行流水金额，故《房屋买卖协议》系林圣泉与陈强明为阻却执行而倒签时间形成的虚假协议，据此，不能作为本案的定案依据。本院认为，首先，《房屋征收补偿安置协议书》及《房屋征收补偿回迁安置确认协议》中均确认陈强明拆迁补偿安置选择异地现房安置办法，现房安置选择“樟城影院地块安置××”，住宅面积109.8㎡，公摊照顾后产权置换面积为101.86㎡，结合林圣泉提交的《沙浮棚改项目现房选房办法》，该办法出具时间为2018年1月9日，载明有“樟城影院安置房住宅房源情况表”，可显见在签订两份安置协议之前安置房屋具体面积及位置均已确认。其次，《房屋征收补偿安置协议书》中抬头乙方处载有“（使用人）：林圣泉、李素珍”、落款处亦签名“林圣泉、李素珍”并捺印，林圣泉主张是为了表明其确实已经向陈强明购买案涉房屋，并想借此在拆迁协议上有体现后可直接将房产证办至其名下，但林圣泉、李素珍并非安置协议的被征收人，结合本案查清事实，可以佐证陈强明与林圣泉在《房屋征收补偿安置协议书》签订前就已协议买卖房屋相关事宜。第三，关于购房款842115元的问题，林圣泉主张该价格系参照当时拆迁货币补偿方式标准计算，双方同意按109㎡（房屋面积）÷1.2（置换比率）×9271元／㎡（住宅现货币补偿费用总额）＝842115.833元取整所得，并于庭后提交永泰县人民政府在网上政府信息公开专栏公布的《永泰县人民政府关于沙浮路片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案的补充规定》{文号：樟政［2017］244号}予以补充佐证，结合林某于2018年1月15日至2018年1月18日期间9次汇款至陈强明账户计842115元的事实，本院对林圣泉该主张予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，林圣泉与陈强明签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，且该协议签订的时间在本院查封之前。 林圣泉主张陈强明在查封之前已将房屋钥匙交付其持有并着手装修，其已经实际合法占有，并提交其于2018年5月10日向永泰县城投实业荣华物业有限公司缴交2018年6月1日-2018年12月31日物业管理费发票及永泰供电公司出具的历月电费明细、房屋内部现状生活照片予以证实，本院亦予以确认。据查明事实可知，林圣泉在付清《房屋买卖协议》约定的购房款842115元之后，又分别于2018年2月26日、3月6日、9月30日、10月30日、11月5日通过其父亲林某账户汇至陈强明账户10000元、30000元、5000元、20000元、15000元，结合林圣泉提交的两份收条及林某证言，可以认定林圣泉及其父林某有及时多次催促陈强明办理过户登记的事实，故碍难认定林圣泉作为普通的民事主体对于未办理过户登记手续存在过错。 综上，案涉《房屋买卖协议》签订时间系在本院查封之前，林圣泉已合法占有讼争房屋，并按约定已支付全部购房价款，同时并不存在因自身原因未办理过户登记的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，林圣泉诉请停止对坐落于永泰县产的强制执行，于法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。林圣泉主张解除查封及并要求陈强明配合将案涉房屋过户至林圣泉名下，因本院审理的是案外人执行异议之诉，林圣泉前述主张不属于本院审理范围，故本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、不得执行坐落于永泰县房产； 二、驳回林圣泉的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由陈强明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 霞 人民陪审员 张 琼 人民陪审员 鲍金花 二〇一九年九月十六日 书 记 员 张丽杭 附本案所适用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。