西安市临潼区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0115民初2101号原告：西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会。住所地：西安市临潼区名仕公馆小区内。负责人：马鑫红，该业委会主任。委托诉讼代理人：马治秦，男，1958年4月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭朝成，男，1959年4月21日出生，汉族。被告：西安市临潼区环宇建筑工程有限公司。住所地：陕西省西安市临潼区马额街道东段。法定代表人：王星亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛宏伟，西安市临潼区北田法律服务所法律工作者。原告西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会与被告西安市临潼区环宇建筑工程有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1，依法判令被告履行承诺，全面向原告移交名仕公馆所有资产和进行前期财务清算；2，依法判令被告立即将代收的电费、供热费、供水费等向各部门清缴，以保障小区水电畅通；3，依法判令被告履行服务职责，承担小区内多部电梯、门禁系统的维修及费用，使小区各项设施恢复至被告进入前的正常使用水平；4，依法判令被告履行其社会责任，配合原告妥善处理被告经营期间的遗留问题，共同实现平稳交接，以维护名仕公馆小区的安全稳定。事实和理由：2018年5月底，被告入住小区开展物业工作，违反西安市《物业管理规定》，违法任用名仕公馆业委会人员何晓宁，收取的水、电、供暖费未向相关公司及时清缴，造成小区拖欠外部各项费用；被告不及时修复，导致电梯、门禁系统断电、停止运行达两个月之久，严重影响了业主的正常生活，侵犯了业主的基本权利。因被告不能及时追回被违法占有的资金，导致经营难以继续，2019年3月15日被告在名仕公馆小区显要位置张贴公告，宣布停止名仕公馆所有物业服务活动，并承诺，在正式撤离前向名仕公馆业委会进行财务清算和财产移交，但被告至今不进行正常移交和清算，原告因此诉讼至法院。被告辩称，原告的诉请不明确，不符合起诉条件；被告是通过原告的选聘合法入住名仕公馆小区进行服务，有双方签订的选聘协议为证，被告在原告的协调见证下以照价付款方式接收了西安顺和物业管理服务有限公司在管理小区物业时的资产，原告没有另行向被告移交过财产；被告与相关部门签订水、电、供暖合同，并无拖欠，原告无权向被告主张权利；原告和上一家的顺合物业公司没有接收电梯的相关资料，被告也无法移交；被告确曾张贴过撤离公告，公告载明撤离前应该和原告进行财产移交和账务清算，但在十天后原告就诉至法院，至今没有和被告进行清算，致使被告不能进行管理。原告的请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的有被告负责人签发的任命书和证明书，证明被告任命何晓宁为环宇物业总经理职务，负责物业工作，被告认可证据真实性；原告提交被告张贴的公告，证明被告发表公告，宣布停止服务，撕毁合同，从2019年3月15日就停止了物业服务，被告认可证据的真实性，认为这个公告不能证明被告已经从小区退出来了，小区设施还在运转，没有进行结算；原告提交临潼电力公司、自来水公司及绿源热力公司在被告服务期间欠费的手续，被告表示与上述公司签订的合同，原告无权主张。被告提交安全资格证书、营业执照，在物业办公室签订的预选物业协议，证明其物业资质合法，经过协议进入小区，原告对证据真实性无异议；被告提交关于名仕公馆财产移交清单，证明购买财产情况，也证明被告接手的时候原告进行监督，原告对证据的真实性无异议。原、被告各方提交的证据与本案具有关联性，且内容、形式、来源具有合法性，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告的陈述及提交的证据，可以证实如下事实：原告出具西安市临潼区骊山街道开发区社区居民委员会关于名仕公馆业主委员会是合法有效的证明，被告2018年7月份的营业执照的经营范围中登记有物业管理项目。2018年5月28日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《预选物业协议》，协议主要内容是“甲方要求乙方排除安全隐患，同时做到无利润的情况下，乙方垫付41000元完成隐患的排除，在招聘物业的前提下，在同等价位、同等条件下，乙方优先，如乙方招聘成功，施工所产生的费用乙方作为对小区投入，不向业主收取费用！并免费为小区电梯安装监控设备保证安全！如未竞聘成功甲方承担施工费用并向乙方支付合理利润14000元，共计55000元。”业主委员会何晓宁、马鑫红在该协议上签名。6月27日，被告与原物业公司签订《关于名仕公馆物资移交清单》，主要内容是“通过名仕公馆业主委员会沟通协调，现针对西安顺合物业管理服务有限公司投入名仕公馆小区的设施设备以人民币50000元移交给西安市临潼区环宇建筑工程有限公司。西安市临潼区环宇建筑工程有限公司以现金或银行转账支付给西安顺合物业管理服务有限公司，顺合物业收到款后，开具等额的收据，服务的设施设备归西安市临潼区环宇建筑工程有限公司所有”，原告在该移交清单上加盖公章，该清单后附4张“名仕公馆物质统计表”。被告在该小区从事物业工作期间，与西安市临潼区绿源热力有限公司等相关部门签订协议，确保小区业主用电、用水、供热等方面不受影响。2019年3月15日，被告在小区内张贴公告，主要内容是“西安市临潼区环宇建筑有限公司查明：因本公司管理失误，重用原名仕公馆业委会副主任何晓宁、业主李平造成物业财务管理混乱，二人在经营期间帐目帐目混乱，造成大量资金去向不明，至今不向公司移交相关收费帐目和资金，造成名仕公馆小区服务无法正常开展、多部电梯长期停运，为了尽快配合各级政府管理部门处理此事，本公司董事会经研究决定:1、从即日起本公司停止名仕公馆所有服务工作，停止一切物业收费项目。2、本公司积极配合名仕公馆业委会对前期所有物业管理工作进行清算和交接。3、因本公司管理不善对名仕公馆小区各位业主造成的不便，法人王星亮表示诚恳的道歉，并愿承担由此引起的一切法律责任。”此后，被告再未进行物业服务工作，原告派出人员从事相关物业工作。原告诉讼期间，本院组织双方进行过调解，因双方意见分歧较大，无法达成协议。庭审时，原告表示被告自行宣布停止物业服务，双方的物业关系已经终止，要求被告全面向原告移交名仕公馆所有资产就是要移交4间2层的物业用房及厨房，业主资料，电梯维修年检资料，维修热力交换站，补缴水、电、供暖等欠费。被告表示经过原告的准许，顺合物业拿走了保管有业主资料的电脑，在2018年供暖季期间出现的故障已经进行维修。本案的争议焦点是原告的诉讼请求是否合法有据。根据庭审查明的事实，原、被告双方签订《预选物业协议》后，再未签订其他书面合同，被告入住名仕公馆小区从事物业服务的手续不完善，但确实从事了物业服务工作，因为管理不到位，造成服务质量下降，部分业主反对。被告自行张贴停止物业工作的公告，也是正视问题并减少对业主不良影响的态度，故2019年3月15日被告与名仕公馆小区的物业合同关系终止。根据物业管理条例的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。被告认可未退出物业管理用房，依法应予退出。原告请求被告全面移交名仕公馆所有资产和进行前期财务清算，没有提交相关证据，本案不予涉及。原告没有提交证据证明移交电梯安全维护的相关资料，要求被告交付电梯维修年检资料的请求无法支持。被告在从事物业服务期间，与供电、供水、供暖等部门签订了相关的协议，建立了供用合同关系，应依据合同约定及法律规定进行处理。被告以双方未结算为由要求驳回原告诉讼请求的答辩意见，理据不足，本院不予支持。综上所述，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依照《物业管理条例》第二十九条、第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、西安市临潼区环宇建筑工程有限公司在本判决生效后5日内向西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会交付物业用房（4间2层）及厨房。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由西安市临潼区名仕公馆小区业主委员会负担50元，由西安市临潼区环宇建筑工程有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  周 艳审 判 员  戴小妹人民陪审员  梁忠诚二〇一九年九月二十日书 记 员  姜 妍