甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终761号上诉人（原审被告、反诉原告）：芦某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：朱某，甘肃宪辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：董某，甘肃宪辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：王某，酒泉市肃州区城关法律服务所法律工作者。上诉人芦某因与被上诉人胡某土地租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦某上诉请求：1.依法发回重审或者改判，判令芦某不支付胡某租赁费115506.86元，违约金17000元；2.判令胡某支付芦某违约金85000元；3.判令胡某支付芦某各项损失294005元。事实和理由：一、双方签订合同的时间为2016年3月3日，租期5年，年租金170000元，合同约定租期自2016年3月1日起至2020年12月31日，属于笔误。实际的起止时间应该是2016年3月1日至2021年2月28日，芦某交清了第一年租金，即2016年3月1日至2017年3月1日租金。一审判决认定，2017年1月相关部门已给胡某送达了行政处罚通知书，同年5月19日已被强制拆除。芦某根本无法正常经营，所交的第一年租金也只能从2016年3月1日计算至2017年1月1日，只有10个月时间，按合同约定每天的租金为465.75元，租金为139725元，多交租金30275元，对这一事实一审法院未能查清。退一步讲，如果计算拖欠租金，也只能是2017年3月1日起开始计算。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定芦某违约错误。芦某已交清了2016年3月1日至2017年3月1日期间的房租，而2017年1月相关部门已经向胡某告知该宗土地用途违规要求拆除，在此之前胡某未向芦某索要租金，说明胡某心知肚明。根据法律规定，芦某可以不支付下年租金。2.一审判决对芦某的部分损失存在漏列，对部分损失没有认定。芦某在一审时明确了各项损失并提交了证据予以证明，一审判决对拆除安装费47500元，环保围墙，锅炉安装费5500元未予列明，对芦某主张的2017年5月19日至7月期间的损失未予认定错误。胡某在签订合同时存在缔约过失，隐瞒了事实真相，提供了虚假情况，使芦某在不知情的情况下完全信赖胡某，根据法律规定，胡某应当赔偿芦某全部经济损失。3.合同约定总租金为850000元，一方违约赔偿合同总租金10%的违约金，胡某应当承担85000元违约金，芦某不应当承担违约金。胡某辩称：1.一审判决没有遗漏项目，未认定的项目属于没有必要产生的费用。2.胡某对一审判决也有意见，但为及时处理纠纷，认可了一审判决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡某向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年3月3日签订的房屋租赁合同；2.判令芦某支付拖欠租赁费85000元；3.判令芦某支付违约金17000元（170000元×10%）；4.判令芦某支付财产折价款38000元。以上合计140000元；5.判令芦某承担本案诉讼费用。诉讼过程中，胡某增加诉讼请求：判令芦某支付租金56666.8元（2017年9月10日至2018年1月10日）。芦某向一审法院反诉请求：1.判令胡某承担违约金85000元；2.判令胡某赔偿各项财产及经济损失总计294005元；3.判令涉诉费用由胡某承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，胡某（出租方即甲方）与芦某（承租方即乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定胡某将其租赁土地中位于中石化加油站北场地、北大门南柱以南土地出租给芦某使用，租赁期共5年，自2016年3月1日起至2020年12月31日止，租金为每年170000元，每年12月30日前支付清下年的租金；若芦某利用该土地进行违法活动或者拖欠房租累计15天以上，胡某有权解除合同，收回土地，芦某应按照合同总租金的10%向胡某支付违约金，若支付违约金不足弥补胡某损失的，芦某还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同第十二条规定，“因国家政策需要拆除或改造（以政府公告或批文为准）已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。”合同签订后，芦某依约向胡某交纳了第一年租金170000元，胡某将租赁场地交付芦某使用。后芦某为自己生产经营对租赁场地进行了修建、改造，其中，修建地坪花费96930元，修建环氧地坪花费13750元，修建彩钢板房650㎡花费190325元（其中包括环保围墙花费8325元），打井花费4000元，锅炉暖气安装花费3500元，但芦某在修建时未到国土管理部门办理土地使用审批手续。2017年3月17日，酒泉市国土资源局肃州分局作出酒国土肃告字（2016）43号行政处罚告知书并送达胡某，该行政告知书告知胡某未经依法审批，租用酒泉宝利物资有限责任公司位于肃州区植物园东侧、酒航路东侧的国有土地修建汽车停放场、修理厂等，限胡某在15日内改正，并自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2017年3月23日，酒泉市国土资源局肃州分局作出酒国土肃罚字（2016）43号行政处罚决定书，责令胡某15日内拆除违法违章建筑及其他设施，恢复土地原状。因胡某、芦某未按行政处罚决定书限定期限拆除建筑物及其他设施，2017年5月19日，酒泉市国土资源局相关执行人员对租赁场地上的附着物及其他设施进行了强制拆除。拆除过程中，芦某支付锅炉暖气拆迁、安装费合计5500元，彩钢板房拆迁、安装费47500元。之后芦某继续使用该租赁场地对外经营停车业务，直至2018年9月25日将租赁物交付胡某。诉讼中，双方多次进行调解及庭外和解，均未能达成一致意见。一审法院另查明，2005年，经肃州区财政局、肃州区国有资产运营中心、肃州区建设局（甲方）与甘肃省酒泉监狱（乙方）协商一致后签订《关于肃州区植物园部分土地经营权转让抵顶债务协议》，双方约定将甲方在区植物园酒航路以东的5.82亩土地的经营权以31.42万元价格出让给乙方，同年12月23日，酒肃政发【2005】165号文件将以上土地的经营权转让给酒泉监狱。2011年5月16日，酒泉监狱（甲方）与酒泉宝利物资有限责任公司（乙方）签订《酒泉监狱将肃州区建设局土地抵顶债务经营权转让的协议》，甲方将酒泉市肃州区植物园酒航路以东交换后的5.82亩土地的经营权转让给乙方，乙方支付甲方31.42万元。2017年11月24日，肃州区法院作出（2017）甘0902民初3283号民事调解书，酒泉监狱与酒泉宝利物资有限责任公司自愿继续履行上述协议。后酒泉宝利物资有限责任公司将诉争土地出租给胡某。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.双方是否存在违约行为及违约责任的承担；2.合同是否具备约定或法定解除的条件；3.芦某主张的财产损失是否具有事实及法律依据。对于双方是否存在违约行为以及违约责任的承担问题，合同约定土地租赁费每年170000元，需每年的12月30日前支付，拖欠累计15天以上的视为违约，但芦某只交付了2016年3月1日至2017年3月1日的租金，其余租金至今仍未支付，已构成违约。胡某在涉诉土地未经依法审批、违法用地，已由酒泉市国土资源局肃州分局告知其违法行为后未采取积极措施减少芦某的损失，亦构成违约；庭审中，胡某称将行政处罚决定告知了芦某，但未提供证据予以证实，不予采纳。芦某未经过审批即在涉诉土地上修建汽修厂及停车场亦存在过错，其虽在庭审中提交了相关的经营手续，但是是否办理汽修厂经营手续与其未经审批即违法用地的过错并无因果关系。综上，双方均存在违约行为，因此关于胡某及芦某主张的违约金，结合双方签订的合同对于违约金计算方式的约定、双方违约程度大小及给对方造成的损失情况酌情予以确定。另，双方签订的租赁合同第十二条约定“因国家政策需要拆除或改造（以政府公告或批文为准）已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任”，而本案拆除租赁土地上的附着物是因地上建筑系违法违章建筑物，而不是本条所称的政策所需，故不适用于本案的免责范围。胡某主张的财产折价款38000元，因未提交相关证据证实，无事实依据，不予支持。对于合同是否具备约定或法定解除条件的问题，2017年5月19日，芦某修建的汽修厂及停车场被依法强制拆除，且在2018年9月25日芦某已将租赁场地交付胡某，上述行为已致使双方的合同目的不能实现，故该合同已具备法定的解除条件，应予解除，且自2018年9月25日已产生解除效力。合同解除后，芦某仍应支付使用租赁物期间的费用，按照合同约定，2017年1月1日至2017年3月17日胡某收到行政处罚告知书期间的租赁费数额为31205.50元（170000元/年÷365天×67天），2017年3月18日至2017年5月19日修理厂被拆除期间的租赁费数额为28876.70元（170000元/年÷365天×62天），2017年5月20日至2018年9月24日期间的租赁费数额为232876.70元（170000元/年÷365天×500天），因胡某在收到行政处罚告知书后未采取积极措施防止芦某损失扩大，亦存在违约情形，修理厂被拆除后芦某只能在租赁土地上经营停车业务，经营收入大幅下降，故对胡某违约之日起的租赁费根据其违约责任及芦某实际经营状况酌情予以扣减。对于芦某财产损失是否具有事实及法律依据的问题，其租赁土地后投资修建停车场、修理厂，租赁期限为五年，拆除时已使用约一年时间，其中地坪及环氧地坪无法重复利用，打井及锅炉暖气安装费用已经支出且不可返还，围墙现仍保留在租赁土地，彩钢板房虽可再拆除重复安装利用，但在重复拆装过程中亦会导致部分彩钢板损坏无法再次使用，现芦某主张有350㎡彩钢板房不能再次使用，胡某对此未提出异议，故认定在拆除过程中损坏350㎡彩钢板房，以上项目合计216180元（地坪96930元+环氧地坪13750元+350㎡彩钢板房280元/㎡×350㎡=98000元+打井费4000元+锅炉安装费3500元）均可根据芦某实际使用年限进行扣减后确认为其直接财产损失为172944元（216180元-216180元÷5年×1年），同时，芦某在修理厂、停车场拆除时支出拆除、安装费53000元，亦系芦某直接财产损失，故对芦某的直接财产损失225944根据双方过错程度酌情予以认定，但其主张的营业损失20000元为间接损失，亦无相关证据予以证实，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，判决：一、解除双方2016年3月3日签订的房屋租赁合同；二、芦某支付胡某租赁费115506.86元（31205.50元+28876.70元×50%+232876.70元×50%×60%）；三、芦某支付胡某违约金17000元；四、胡某支付芦某违约金17000元；五、胡某支付芦某财产损失112972元（225944元×50%）。以上二至五项相互抵销后，芦某向胡某支付2534.86元，限于判决生效后五日内履行。本诉案件受理费6681元，反诉案件受理费减半收取计3493元，合计10174元，由胡某负担4400元，芦某负担5774元。本院二审期间，胡某未提交新证据，芦某围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。芦某提交营业执照复印件1份，拟证明芦某从2012年8月就已经从事汽车维修工作，在与胡某签订土地租赁合同时，胡某对芦某的工作是知情的。经质证，胡某认为，不属于新证据，真实性无法确定，与本案不具备关联性。经审查，该证据与本案没有关联性，本院不予确认。经审理查明：一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，芦某提交的2016年10月23日190325元收条载明包括围墙费用8325元，一审判决认定的总损失中未包括该费用，芦某称漏列环保围墙费用8325元的上诉理由成立。芦某提交的2017年5月20日收条载明锅炉安装费2000元，2017年5月30日彩钢板房拆除、安装费47500元，2016年11月7日锅炉安装费3500元，2017年6月10日锅炉安装费3500元，以上合计56500元。一审判决认定的损失中，包含3500元锅炉安装费以及修理厂、停车场拆除时支出的拆除、安装费53000元，合计56500元。芦某认为一审判决漏列锅炉安装费5500元，拆除安装费47500元的上诉理由不能成立。合同约定的租赁期限为5年，芦某正常使用至2017年5月19日，一审判决结合租赁期限和使用年限，在考虑折旧因素后认定直接财产损失不违反法律规定，直接财产损失应认定为179604元[172944元+（8325元-8325元÷5年×1年）]。胡某在收到行政处罚告知书及行政处罚决定书后没有及时向芦某告知以便妥善处理财产，芦某在承租场地前未进行详尽的考察，在进行基础设施建设时未到国土等部门办理相关审批手续，对建筑物等被拆除造成损失双方均存在过错。根据双方当事人的过错程度分析，一审判决认定由胡某赔偿芦某50%的损失适当，数额认定为116302元[（179604元+53000元）×50%]。彩钢房等设施被拆除后经营业务必然会受影响，一审对行政处罚决定作出后的租金已酌情扣减，在衡量双方过错程度的基础上，认定由胡某承担违约金17000元，以弥补芦某主张的经营损失，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定。芦某认可彩钢房等设施拆除之前正常经营，芦某应当承担相应的租金，拆除之后影响使用的事实客观存在，但是芦某并未及时退还场地，仍占用场地经营停车业务获取收益，给胡某造成了相应损失，芦某应当承担相应的租金。合同约定租赁期限为5年，自2016年3月1日至2020年12月31日，年租金170000元,总租金850000元。对于租赁期限届满日期，二审期间芦某认可为2020年12月31日，其上诉称租赁合同存在笔误，租赁期限届满日期应为2021年2月28日的理由不能成立。芦某于2018年9月25日交回场地，对占有期间的租金标准，参照合同第十三条第3项“租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算”的约定，认定为481.31元/天（850000元/天÷1766天）。对一审判决认定的租赁费计算区间及比例，双方当事人未提出异议，予以确认。按照一审判决认定的租赁费计算区间及比例，以481.31元/天计算，一审判决认定的租赁费数额并未超出芦某应当承担的数额，因胡某未提出上诉，系对自身权利的处分，不违反法律规定，故二审对租赁费数额不再予以调整。合同第五条第1项约定，每年支付租金1次，每年12月30日前付清下年租金。芦某在支付第1期租金后再未支付任何租金，应当承担资金占用期间的利息，一审判令芦某承担违约金17000元，未超出合同约定的违约金计算方式及按法律规定计算的资金占用期间的利息，予以维持。综上所述，芦某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初4337号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、变更甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2017）甘0902民初4337号民事判决第五项为，胡某支付芦某财产损失116302元；三、驳回芦某的其他诉讼请求；四、驳回胡某的其他反诉请求。以上一、二项涉及款项给付的项目相抵，由胡某支付芦某795.14元，于本判决生后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。胡某预交的一审案件受理费6681元，由芦某负担2477元，由胡某负担4204元；芦某预交的反诉费3493元，由芦某负担2264元，由胡某负担1229元；芦某预交的二审案件受理费8915元，由芦某负担6592元，由胡某负担2323元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 苏小红审判员 赵建兵二〇一九年九月十日书记员 李 雪