广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14170号原告：林锦强，男，1967年11月26日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：杨驰，男，1967年11月12日出生，系中山市xxxxxx有限公司推荐的公民。被告：廖崇健，男，1973年8月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：贡杰，广东悦盈律师事务所律师。第三人：麦国辉，男，1963年9月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李晓涛，广东在行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋霞，广东在行律师事务所律师。第三人：中山市东升镇太平村第十五经济社，住所地广东省中山市东升镇太平村。主要负责人：吴容坤，该社社长。第三人：李世来，男，1966年12月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志强，广东谭红玲律师事务所实习律师。第三人：吴锦松，男，1968年11月13日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：梁桂荣，男，1970年1月6日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：周日中，男，1970年11月15日出生，汉族，住湖南省道县。原告林锦强与被告廖崇健、第三人麦国辉土地租赁合同纠纷一案，本院依法审理后于2015年9月22日作出（2015）中二法民一初字第545号民事判决。廖崇健不服判决提起上诉。广东省中山市中级人民法院（以下简称市中级法院）依法审理后于2018年10月16日作出（2016）粤20民终634号民事裁定，撤销（2015）中二法民一初字第545号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2018年11月8日立案后，依法另行组成合议庭，并通知中山市东升镇太平村第十五经济社（以下简称太平十五经济社）、李世来、吴锦松、梁桂荣、周日中作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。林锦强及其委托诉讼代理人杨驰、廖崇健的委托诉讼代理人贡杰、麦国辉的委托诉讼代理人李晓涛、太平十五经济社主要负责人吴容坤、李世来及其委托诉讼代理人胡宝婷、吴志强，以及吴锦松、梁桂荣、周日中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林锦强向本院提出诉讼请求：1.判令廖崇健、麦国辉共同返还土地使用权预付款888400元；2.判令廖崇健、麦国辉承担本案诉讼费用。事实和理由：林锦强与廖崇健之间为朋友关系。双方于2014年10月初达成口头协议，由廖崇健将其位于太平十五经济社30亩工业用地中的4亩土地使用权转让给林锦强，土地使用权预付款为888400元。林锦强于2014年10月13日、11月11日、12月2日共支付888400元给廖崇健。尔后，廖崇健称政府认定涉案土地为农用地，不能作为工业用地使用。林锦强调查后始知涉案土地的权属人为太平十五经济社，并非系廖崇健，便要求其返还已收的土地使用权预付款888400元，但廖崇健拒不履行返还义务。林锦强认为，涉案土地为农用地，并非系工业用地，且廖崇健并不是涉案土地的权属人，其将涉案土地使用权转让给林锦强，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方之间的“转让4亩土地使用权”口头协议应确认为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，廖崇健负有返还土地使用权预付款的义务。因麦国辉收取了林锦强支付的15队工地集体填高加高路（面）、水电费39000元，故麦国辉对廖崇健应返还给林锦强的款项承担共同清偿责任。为维护自身的合法权益，林锦强提起诉讼，请法院支持林锦强的诉讼请求。廖崇健辩称，一、2014年4月25日，麦国辉、廖崇健代表本人及李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣签订合同，租赁太平十五经济社位于东升镇××（××村联队××xxx厂）边以北的二口鱼塘，面积29.8亩，期限25年，自2014年7月1日起至2039年6月30日止。第一年租金按每亩12100元计付，且自第一年起，每五年递增租金10%。2014年7月1日，麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣在集体协议上签名，同意租赁太平十五经济社29.8亩土地，其中，麦国辉5亩，廖崇健5亩，李世来5亩，林锦强4亩，周日中6.8亩，吴锦松、梁桂荣4亩，并约定以后设备及费用按亩数分摊。上述事实，有太平十五经济社出具的证明予以证实。因此，林锦强与廖崇健之间为共同租赁土地关系，并非土地使用权转让关系。林锦强有关廖崇健将太平十五经济社30亩工业用地中的4亩土地使用权转让给其的主张无事实依据。二、林锦强支付的款项，廖崇健、麦国辉已用于共同租赁土地前期费用、租金和押金支出，不存在返还预付款的问题。综上，林锦强的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。麦国辉述称，麦国辉的意见与廖崇健的答辩意见一致，另补充如下：麦国辉与林锦强没有签订任何协议，林锦强以合同无效为由请求返还土地使用权预付款是没有理由的。麦国辉只是与林锦强共同租赁太平十五经济社的土地，并由麦国辉、廖崇健代表共同承租人与太平十五经济社签订合同，且麦国辉并没有收取土地使用权预付款。因此，林锦强请求麦国辉与廖崇健共同返还土地使用权预付款没有事实和法律依据，法院应驳回其诉讼请求。太平十五经济社述称，据当时的负责人反映，廖崇健、麦国辉与另外几个投资人到太平十五经济社，称共同开发土地。至于他们怎样开发土地，太平十五经济社就不清楚了。李世来述称，李世来坚持在另案中[（2018）粤2072民初9925号]的诉请理由，另补充如下：麦国辉、廖崇健向李世来出具的收据载明款项为土地使用权款，且麦国辉与李世来签订的合同亦注明900000元为土地使用权款，并非系土地开发费用。本案中，廖崇健向林锦强出具的收据载明款项为土地使用权转让款，双方之间的土地使用权转让法律关系非常明确，廖崇健主张其与林锦强之间属共同租赁土地关系，但没有提交证据加以证明，属虚假陈述。吴锦松、梁桂荣、周日中述称，是共同租赁土地，但由廖崇健、麦国辉出面处理。大家都知道共同租赁土地没有土地使用权证。地上建筑物被行政主管部门拆除了，也不知林锦强为何与廖崇健、麦国辉有纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年4月25日，太平十五经济社与麦国辉、廖崇健签订《土地租赁合同书》。合同载明：甲方为太平十五经济社，乙方为麦国辉、廖崇健。甲方将位于东升镇××（××村联队××xxx厂）边以北的二口鱼塘出租给乙方使用（该地以河边为界测量，并以测量面积为准），测量面积29.8亩;在法律允许租赁土地转变功能的情况下，甲方协助乙方办理相关手续，但费用由乙方负担，且土地使用权证及房产证的权利人必须是甲方。租赁期限为25年，自2014年7月1日起至2039年6月30日止；乙方如续租，须在租赁期限届至前3个月与甲方协商续租事宜；租赁期限届满后，地上建筑物及附属设施（房屋、供水及供电设施、绿化、道路等）归甲方所有。第一年租金按每亩12100元计付，且自第一年起，每五年递增租金10%。合同签订当日，乙方须支付第一年租金360580元及押金300000元给甲方，且于每年7月1日支付次年租金。当日，麦国辉、廖崇健支付了第一年租金360580元及押金300000元给太平十五经济社。2014年7月1日，廖崇健、麦国辉、李世来、林锦强、周日中（朱志成）、吴锦松、梁桂荣在集体协议上签名。集体协议内容为：太平十五经济社（xx联队xxxxx厂）边以北的二口鱼塘共29.8亩，共7个客户，其中，廖崇健5亩，麦国辉5亩，李世来5亩，林锦强4亩，周日中（朱志成）6.8亩，吴锦松、梁桂荣共4亩，以后设备及费用按亩数摊分。经大家同意，签名。林锦强通过银行转款后，廖祟健于2014年10月13日出具“今收到林锦强15队4亩土地预付款（使用权预付款）400000元”收据、于2014年11月11日出具“今收到林锦强15队4亩土地预付款（使用权）300000元”收据、于2014年12月2日出具“今收到林锦强15队4亩土地款（已全部结清）188400元”收据。合计888400元。2014年12月15日，麦国辉向林锦强出具“今收到林锦强15队工地集体填高加高路（面）、水电费合计39000元”的收据。又查，2014年12月17日，东升镇政府向太平村委会发出关于处理李世来非法占地行为的通知，要求太平村委会“做好对李世来违法建筑及施工队的监督处理工作，制止其继续施工，并限期拆除违法建筑及进行复耕复绿工作。”李世来出资建造的太平村厂房及综合楼被强制拆除后，林锦强于2015年3月23日向本院提起诉讼。再查，廖崇健在另案[（2018）粤2072民初9925号]重审时提交了15队29.8亩土地收入及支出表。该表载明：一、收入合计6618580元，其中，林锦强应分摊费用800000元（4亩×200000元/亩），应付租金48400元（4亩×12100元/亩），应付押金40000元（4亩×10000元/亩），备注：转账，有收据；李世来应分摊费用1000000元（5亩×200000元/亩），应付租金60500元（5亩×12100元/亩），应付押金50000元（5亩×10000元/亩），备注：转账及现金；吴锦松应分摊费用800000元（4亩×200000元/亩），应付租金48400元（4亩×12100元/亩），应付押金40000元（4亩×10000元/亩），备注：现金；麦国辉应分摊费用1000000元（5亩×200000元/亩），应付租金60500元（5亩×12100元/亩），应付押金50000元（5亩×10000元/亩），备注：转账及现金；廖崇健应分摊费用1000000元（5亩×200000元/亩），应付租金60500元（5亩×12100元/亩），应付押金50000元（5亩×10000元/亩），备注：现金；周日中应分摊费用1360000元（6.8亩×200000元/亩），应付租金82280元（6.8亩×12100元/亩），应付押金68000元（5亩×10000元/亩），备注：现金。二、支出合计6661580元，其中，中介费3000000元，备注：现金；青苗补偿170000元，备注：现金；租金360580元（29.8亩×12100元/亩），备注：转账，有收据；押金300000元（29.8亩×10000元/亩），备注：转账，有收据；填土2086000元，备注：现金；设计费745000元，备注：现金。原一审时，廖崇健提交了太平十五经济社出具的“麦国辉、廖崇健租赁其29.8亩土地，押金合计300000元。该土地由麦国辉、廖崇健、李世来、林锦强、吴锦松、梁桂荣、周日中共同租赁。租赁期限届满后，退回50000元给麦国辉、退回50000元给廖崇健、退回50000元给李世来、退回40000元给林锦强、退回40000元给吴锦松和梁桂荣、退回68000元给周日中”的证明。林锦强称29.8亩租赁土地上的建筑物被强制拆除后，才知道该地为农用地；其没有出资在该地建造建筑物。廖崇健称29.8亩租赁土地上没有建筑物，被强制拆除系相邻的27.4058亩租赁土地上的建筑物（即李世来出资建造的太平村厂房及综合楼），并导致29.8亩租赁土地无法使用。重审时，廖崇健提交了2014年11月30日收据，用以证明其与林锦强之间为共同租赁土地关系，而非土地使用权转让关系。该收据内容为：16队工地下水道工程集体欠麦国辉5000元（总工程款29818元，已预支24818元）。林锦强、廖崇健作为证明人在该收据上签名。重审质证时，林锦强认为该收据只记载了太平十六经济社27.4058亩租赁土地下水道工程，集体欠麦国辉5000元的内容，并没有共同开发或共同租赁土地的意思表示。廖崇健认为，若双方之间属土地使用权转让关系，则不会作为证明人在收据上签名。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条关于“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，林锦强应对其主张的双方之间为土地使用权转让关系的基本事实承担举证证明责任，麦国辉、廖崇健应对其主张的双方之间为共同承租土地关系的基本事实承担举证证明责任。具体到本案。《土地租赁合同书》当事人虽为太平十五经济社与麦国辉、廖崇健，但合同签订后，廖崇健、麦国辉、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣于2014年7月1日签署集体协议，确认太平十五经济社29.8亩租赁土地，共7个客户，其中，廖崇健5亩，麦国辉5亩，李世来5亩，林锦强4亩，周日中6.8亩，吴锦松、梁桂荣共4亩，以后设备及费用按亩数摊分。在租赁土地相邻的建筑物及附属设施（即太平十六经济社租赁土地上由李世来出资建造的厂房和综合楼）被强制拆除后，李世来、林锦强均选择有利于本人的诉因进行诉讼（即同一标的物，李世来在另案中主张其用地权益来源于麦国辉的土地转租，林锦强在本案中则主张其用地权益来源于廖崇健的土地使用权转让），以规避诉讼风险，导致原已形成的法律关系复杂化。林锦强与廖崇健并没有签订土地使用权转让合同，林锦强用以证明其与廖崇健之间为土地使用权转让关系的证据为收据，该收据虽载明款项为土地使用权预付款，但廖崇健、麦国辉、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣使用的土地为鱼塘填土后形成的土地，使用者须支付填土、青苗补偿等费用。另土地使用权转让涉及物权变动问题，交易双方一定有于何时办理土地使用权证，以及办证费用由谁负担的约定，但本案并没有涉及办证事项的证据;且根据另案查明的事实，林锦强已付的888400元，包括应付租金48400元（4亩×12100元/亩），应付押金40000元（4亩×10000元/亩）。因林锦强欠缺证明土地使用权转让要件事实存在的证据，故收据载明的事项并不能证明林锦强与廖崇健之间为土地使用权转让关系。在无相反证据足以推翻集体协议所确认的事实，以及本院在另案中已认定李世来与麦国辉、廖崇健之间为共同租赁土地关系，而非土地转租关系的场合，廖崇健、麦国辉、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣共同承租太平十五经济社29.8亩土地的事实应予认定，且鱼塘填土后形成基本平整的地表。因此，林锦强有关廖崇健转让4亩土地使用权给其的事实主张不予采信，其与此有涉的诉讼请求应予驳回。至于廖崇健、麦国辉以现金方式支付中介费、青苗补偿费、填土费等是否真实、合理的争议事项，因涉及共同承租人的整体利益，应由廖崇健、麦国辉、李世来、林锦强、周日中、吴锦松、梁桂荣共同协商解决或通过另案一体解决，不能作个别清偿。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告林锦强的全部诉讼请求。案件受理费12684元，由原告林锦强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁德明审判员  冼伍根审判员  林钰琼二〇一九年九月十九日书记员  叶科伶卢绮琴