民事判决书 （2019）内0221民初1486号 原告：土默特右旗紫晶物业服务有限责任公司，统一社会信用代码911502216994919730。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：李某，内蒙古典泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古典泰律师事务所律师。被告：关某，确认送达地址内蒙古自治区。原告土默特右旗紫晶物业服务有限责任公司（以下简称紫晶物业公司）与被告关某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序于2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告紫晶物业公司的委托诉讼代理人李某以及被告关某到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告紫晶物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告关某立即给付拖欠原告的住宅房屋物业费共计2348元[自2014年6月至2017年8月，共拖欠38个月。计算方式：（物业服务费155.23㎡×0.35元/㎡×38个月=2064.6元）+（二次加压费3元/月×38个月=114元）+（亮化费2.08元/月×38个月=79.04元）+（卫生费3元/月×30个月=90元）]2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告紫晶物业公司系土默特右旗萨拉齐镇紫晶苑小区的物业服务单位，被告关某系土默特右旗萨拉齐镇紫晶苑小区13-4-502住宅房屋的业主，该住宅为多层（步梯）住宅房屋，建筑面积155.23㎡，物业费每平方米0.35元/月。被告关某未缴纳自2014年6月至2017年8月期间的物业费、二次加压费及楼道灯亮化费，同时未缴纳自2014年6月至2016年12月期间30个月的卫生费。原告一直以电话及上门等方式对被告进行催收，被告拒不交纳。被告拖欠物业费已严重损害原告合法权益，同时也损害紫晶苑小区全体业主的共同利益。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告关某辩称，不同意向原告支付物业费，理由如下：第一，原告提供的物业服务存在问题，小区治安不良、楼道卫生差。第二，卫生费应当包含在物业服务费中，原告诉请中的卫生费属于重复收费。第三，原告尚欠被告1000元装修押金及暖气片费用及一个壁挂炉。经审理查明，原告紫晶物业公司于2015年8月13日与土默特右旗紫晶苑小区业主委员会签订了《土右旗住宅小区物业服务合同书》，该合同约定原告紫晶物业公司在2015年8月11日至2018年8月11日期间为土默特右旗萨拉齐镇紫晶苑小区提供物业服务，该小区的业主有义务向原告缴纳物业服务费，物业服务费的收费标准为：多层（步梯）住宅物业服务费按照0.35元/平方米·月标准缴纳，二次加压费为每年36元，楼道灯亮化费为每年25元，卫生费为每年36元。被告关某系土默特右旗萨拉齐镇紫晶苑小区13-4-502住宅房屋的业主，该住宅为多层步梯住宅房屋，建筑面积155.23㎡。被告关某未缴纳自2015年8月至2017年8月期间的住宅房屋的物业服务费1303.9元（155.23㎡×0.35元/㎡×24个月=1303.9元）、二次加压费72元（3元/月×24个月=72元）及楼道灯亮化费49.92元（2.08元/月×24个月=49.92元），同时未缴纳自2015年8月至2016年12月的卫生费48元（3元/月×16个月=48元），以上费用共计1473.8元。经原告催收，被告拒不交纳。故原告诉至法院。上述事实，有原告提供的《土右旗住宅小区物业服务合同》、《土默特右旗紫晶物业服务有限责任公司服务收费标准》、《土默特右旗紫晶苑小区业主欠物业费信息表》予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告紫晶物业公司与土默特右旗紫晶苑小区业主委员会签订了《土右旗住宅小区物业服务合同书》，而被告关某作为紫晶苑小区的业主，该份物业服务合同对被告关某具有约束力，被告关某有义务按照上述物业服务合同的约定向原告紫晶物业公司缴纳物业服务费。故本院对原告提出的要求被告关某缴纳物业服务费1473.8元的诉讼请求予以支持。因原被告双方签订物业服务合同的期限为2015年8月11至2018年8月11日，故原告要求被告交纳2015年8月之前的物业费、卫生费依据不足，故本院不予支持。被告关某在庭审中提出三点抗辩意见，第一，原告提供的物业服务存在问题，小区治安不良、楼道卫生差。依照《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”被告关某提出的原告紫晶物业公司提供的物业服务存在问题，属于本规定中业主对物业服务企业的服务质量有异议的情形，可以按照此规定寻求救济，而不应以拒交物业费为对抗手段，故本院对被告关某的该抗辩意见不予采纳。第二，被告主张卫生费应当包含在物业服务费中，原告诉请中的卫生费属于重复收费。经本院查明，原告向业主收取的3元/月的卫生费是代土右旗环卫站收取，原告已经进行了垫付，被告应承担此部分费用，故对该抗辩意见不予采纳。第三，关于被告主张原告尚欠被壁挂炉，根据被告提供的证据显示，壁挂炉是由开发商收取的费用，因此被告的主张与本案物业服务合同纠纷无关，被告可另行主张权利。对被告主张的1000元的装修押金及暖气片费用属于另一法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第二项以及《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告关某于本判决生效后十日内向原告土默特右旗紫晶物业服务有限责任公司给付物业服务费1473.8元。若被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告土默特右旗紫晶物业服务有限责任公司已预交），由被告关某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员   王锐军  二〇一 九年九月十一日                  书 记员  李    腾         附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应该按照约定全面履行自己的义务。…… 《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《包头市物业管理条例》第五十五条 业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。