四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初62号 原告：帅蕊华，女，1956年2月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：廖丹，女，1972年3月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：杜晓辉，男，1968年6月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 三原告共同委托诉讼代理人：谢维，四川益州律师事务所律师。 被告：四川省南成建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路2号1栋1单元21层2102号。 法定代表人：潘飞，总经理。 委托诉讼代理人：吴小三，男，四川省南成建筑工程有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：薛桂源，南部县滨江法律服务所法律工作者。 第三人：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地四川省南部县南隆镇后街政协一楼。 法定代表人：余建波。 第三人：南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区镇泰路2-8号。 法定代表人：陈华，董事长。 委托诉讼代理人：陈仁毅，男，1949年4月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告帅蕊华、廖丹、杜晓辉因与被告四川省南成建筑工程有限公司（以下简称南成建司）及第三人四川省南部弘鑫实业有限公司（以下简称弘鑫公司）、第三人南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司（以下简称亿家公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告帅蕊华、廖丹、杜晓辉的共同委托诉讼代理人谢维、被告南成建司的委托诉讼代理人吴小三和薛桂源、第三人亿家公司的委托诉讼代理人陈仁毅到庭参加诉讼。第三人弘鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告帅蕊华、廖丹、杜晓辉向本院起诉请求：1.不予执行“居高·天波公馆”A幢B号房屋（面积112.98平方米）；弘鑫公司开发的位于四川省南部县南隆镇燕窝小区“居高·天波公馆”A幢B号房屋为帅蕊华、廖丹、杜晓辉所有；2.本案诉讼费由南成建司承担。事实和理由：1.2014年，弘鑫公司、四川居高房地产开发有限公司（以下简称居高公司，法定代表人为余建波）委托亿家公司向民间集资。亿家公司向500余名群众进行集资后，先后向弘鑫公司、居高公司指定的账户共计转入4775万元。亿家公司与出借人代表戴兵签订有《借款合同》，其中约定弘鑫公司和居高公司对该4775万元承担连带责任。2015年，亿家公司、弘鑫公司、居高公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查。2015年10月，亿家公司和亿家公司债权人委员会（以下简称亿家债委会）制订了《亿家公司自愿兜底清偿方案》，允许亿家公司、债委会及借款方自行化解债权债务。该方案经南充市顺庆区处置非法集资领导小组（以下顺庆处非领导小组）同意后实施。按照该方案，亿家公司、亿家债委会代表全体集资参与人统一向弘鑫公司、居高公司追索集资款本息。弘鑫公司、居高公司提供抵偿资产后，亿家公司及亿家债委会统一组织集资参与人办理抵偿事宜。抵偿时不分项目，任何集资项目的集资参与人均可参与抵偿。2.2016年7月22日，弘鑫公司、居高公司与亿家公司签订《部分债务清偿协议》，约定弘鑫公司、居高公司提供其独立开发的位于南部县南隆镇滨江路“居高·天波公馆”项目三楼（以下简称“居高·天波公馆”楼盘）640平方米的商铺向集资参与人抵债。2016年9月29日，亿家公司（甲方）与帅蕊华、廖丹、杜晓辉（乙方）及弘鑫公司、居高公司（丙方）签订《以资抵债协议书》、《共同抵房协议书》，约定将“居高·天波公馆”A幢B号房屋作价903840元（面积112.98m2，单价8000元/m2）抵偿给乙方，甲、丙方应当在约定之日交房并办理房屋权属转移登记。2016年10月24日，帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定帅蕊华、廖丹、杜晓辉购买弘鑫公司开发的“居高.天博公馆”A幢B号房屋，预测建筑面积112.98平方米，房屋单价为8000元/平方米，总价款903840元，买受人于2014年10月23日支付房款903840元，房款已付清，并出具了收条。3.南成建司与弘鑫公司建设工程施工合同纠纷一案执行过程中，四川省南充市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）川13执227号之二执行裁定书及协助执行通知书，对弘鑫公司开发的“居高·天波公馆”楼盘包括帅蕊华、廖丹、杜晓辉所购房屋在内的部分房产予以查封。同日，四川省南充市中级法院发出（2018）川13执227号之二公告，拟对帅蕊华、廖丹、杜晓辉所购房屋及国有建设用地使用权进行评估、拍卖。帅蕊华、廖丹、杜晓辉提出书面异议。2018年12月17日，四川省南充市中级人民法院作出（2018）川13执异124号执行裁定，以帅蕊华、廖丹、杜晓辉所购房屋系商铺非住房为由，驳回了帅蕊华、廖丹、杜晓辉的异议请求，帅蕊华、廖丹、杜晓辉遂提起本次诉讼。4.帅蕊华、廖丹、杜晓辉认为，其与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同项下的房产归帅蕊华、廖丹、杜晓辉所有。理由是：第一,帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司、居高公司、亿家公司之间存在合法的债权债务关系。第二，弘鑫公司、居高公司、亿家公司因非法吸收公众存款罪被南充市公安局顺庆区分局（以下简称顺庆公安分局）立案侦查。帅蕊华、廖丹、杜晓辉作为非法集资的受害人，接受弘鑫公司开发的“天波公馆”房屋的抵偿，系经政府处非办同意，并在顺庆处非领导小组和案件专案组的监督下依法进行的，合法有效。第三，弘鑫公司将其开发建设的房屋抵偿给其非法集资行为的受害人李玉华，将李玉华的出借款转化为购房款，了结双方债权债务，本质上是公安机关在侦办刑事案件中让犯罪嫌疑人退赔受害人帅蕊华、廖丹、杜晓辉的损失。按照相关规定，犯罪嫌疑人犯罪所得及其孳息，应当追缴或退赔。退赔给受害人的财物，人民法院不能再作为犯罪嫌疑人的财物予以执行。2019年1月30日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合印发《关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》，明确规定“退赔集资参与人的损失一般优于其他民事债务以及罚金、没收财产的执行”。第四，弘鑫公司以其开发的房产抵偿亿家公司的债务，系依法行使财产处置权。第五，弘鑫公司、居高公司将上列房产按照《以资抵债协议书》、《共同抵债协议书》的约定与帅蕊华、廖丹、杜晓辉签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容符合法律规定。第六，弘鑫公司在与帅蕊华、廖丹、杜晓辉签订《商品房买卖合同》时，该合同涉及的房产没有查封，不存在任何权利瑕疵。第七，该《商品房买卖合同》在南部县房管局办理了网签手续，具有公信力。第八，帅蕊华、廖丹、杜晓辉尚未合法占有的原因该房产系在建楼盘，未达到交房条件。帅蕊华、廖丹、杜晓辉对此没有任何过错。第九，南成建司对弘鑫公司享有的债权系一般债权，且发生在帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司之间的买卖行为之后。综上，帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司之间的买卖行为已经完成，该合同指向的房屋归帅蕊华、廖丹、杜晓辉所有。 南成建司辩称，帅蕊华、廖丹、杜晓辉申请不予执行（2018）川13执227号之二执行裁定书的诉讼请求应予以驳回。因南部县滨江路改造，南部县人民政府拆除了南部县妇幼保健院宿舍。按要求，“居高·天波公馆”楼盘要向南部县妇幼保健院还房近80套。2011年，南成建司入场施工。因弘鑫公司转移修建资金致使工程停工，处于烂尾状态。因被拆迁户不断上访，南部县人民政府组织被拆迁人自筹自建。目前，“居高·天波公馆”楼盘的房屋外墙等已经全面竣工。由于该楼盘房屋反复被查封，严重影响施工进度。其次，案涉借款合同应为无效合同。亿家公司未取得金融部门批准，向不特定的公众非法吸收资金，按合同法规定，案涉合同应当无效，在帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司之间无约束力。帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》损害了第三人的合法权益。对于非法集资的案件，任何人都不得确认合同有效。诉争房屋虽网签备案至帅蕊华、廖丹、杜晓辉名下，但帅蕊华、廖丹、杜晓辉并未取得案涉房屋的所有权，不能排除该房屋的强制执行。综上，帅蕊华、廖丹、杜晓辉的诉讼请求不应得到支持。 亿家公司述称，亿家公司系取得工商营业执照的合法投资理财公司。2015年，民间金融风暴爆发。亿家公司虽因涉嫌非法吸收公众存款被立案侦查，但顺庆区人民政府同意亿家公司自愿兜底清偿。亿家公司通过以资抵债的方式化解了很多矛盾。亿家公司用于抵债的“居高·天波公馆”三号房屋只是该楼盘很小的一部分，合法有效，并得到政府支持。政府经评估，确认亿家公司的债权是能够充抵全部债务。 弘鑫公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年4月，弘鑫公司（借款人）、居高公司（担保人）与亿家公司的戴兵（出借人代表）签订《借款合同》，融资借款3000万元。2014年6月，居高公司（借款人）、弘鑫公司(担保人)与亿家公司的戴兵（出借人代表）签订《借款合同》，融资借款1700万元。该两笔借款资金的中介方为亿家公司。2015年6月12日、7月18日，顺庆公安分局先后作出三份立案决定书，决定对亿家公司、弘鑫公司、居高公司非法吸收公众存款案立案侦查。2015年11月，亿家公司制订《债务自愿兜底清偿方案》，并报送顺庆区委、政府及刑事案件专案组。 2016年7月22日，因弘鑫公司、居高公司不能如期偿还借款，弘鑫公司、居高公司（二公司为甲方）与亿家公司（乙方）签订《部分债务清偿协议》，约定：一、甲方提供其独立开发”居高•天波公馆”楼盘三楼建筑面积640m2的商铺给乙方用于以资抵债，单价8000元/平方米；二、甲方将上述资产分割成小的铺面，到房管局备案。备案后将备案资料交与乙方；三、乙方组织出借人以债权置换上述资产，实现部分或全部网签后，等值冲抵甲方债务。 2016年9月29日，亿家公司（甲方，居间方）、帅蕊华、廖丹、杜晓辉（乙方，资金出借人）与弘鑫公司（丙方，借款方）、居高公司签订《以资抵债协议书》，主要内容为：2014年10月23日，乙方在甲方的居间服务下，向有关项目方出借903840元，由于借款方未能按约履行还本付息义务，根据亿家公司《兜底清偿方案》，甲、乙、丙三方本着平等、自愿、公平协商的原则，达成如下一致协议：一、甲、丙双方将”居高•天波公馆”A幢B号房屋（面积112.98m2，单价8000元/m2，总价903840元），充抵乙方本金，甲、丙双方应在约定之日履行完毕交房并办理房屋权属登记的相关手续；二、2015年未支付的利息，于清偿方案实施后期处理。2016年10月24日，帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定帅蕊华、廖丹、杜晓辉购买弘鑫公司开发的”居高•天波公馆”楼盘A幢B号房屋面积为112.98m2的商业房，单价8000元/m2，弘鑫公司于2017年12月31日向帅蕊华、廖丹、杜晓辉交付房屋。当日，弘鑫公司向帅蕊华、廖丹、杜晓辉出具收据。帅蕊华、廖丹、杜晓辉于2018年3月27日向南部县房管局申请办理商品房备案，并获该局准许。 本院审理南成建司与弘鑫公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案作出的（2016）川13民初12号民事判决生效后，南成建司向本院申请执行。2018年11月21日，本院发出（2018）川13执227号之二公告，拟对被执行人弘鑫公司开发的”居高•天波公馆”楼盘房号为3-X、3-X、3-X、A-B、3-X号的房产及建设用地使用权进行评估、拍卖。2018年11月22日，本院作出（2018）川13执227号之二执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人弘鑫公司开发的”居高•天波公馆”楼盘的部分房屋（含A幢B号房屋）予以查封。帅蕊华、廖丹、杜晓辉提出执行异议，本院作出（2018）川13执异124号执行裁定，驳回帅蕊华、廖丹、杜晓辉的异议请求。帅蕊华、廖丹、杜晓辉遂提起本案诉讼。 目前，案涉房屋主体工程已完工，但未进行竣工验收。 本院认为：本案的争议焦点为，1.帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.帅蕊华、廖丹、杜晓辉对弘鑫公司开发的”居高•天波公馆”楼盘A幢B号房屋是否享有所有权；3.帅蕊华、廖丹、杜晓辉对弘鑫公司开发的”居高•天波公馆”楼盘A幢B号房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 关于第一个争议焦点。依据顺庆处非领导小组同意的《亿家公司自愿兜底清偿方案》，在顺庆公安分局的监督下，弘鑫公司、居高公司与亿家公司签订的《部分债务清偿协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。基于该《部分债务清偿协议》，亿家公司与出借人帅蕊华、廖丹、杜晓辉及借款人弘鑫公司、居高公司签订的《以资抵债协议书》，也是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。依据《以资抵债协议书》，帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定帅蕊华、廖丹、杜晓辉购买”居高•天波公馆”A幢B号房屋，并以弘鑫公司欠其借款本息903840元充抵房款。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，依照最高人民法院第72号指导案例精神，该《商品房买卖合同》合法有效。 关于第二个争议焦点。帅蕊华、廖丹、杜晓辉与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》后，依照合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，弘鑫公司负有向帅蕊华、廖丹、杜晓辉转移”居高•天波公馆”A幢B号房屋所有权的义务，帅蕊华、廖丹、杜晓辉享有请求弘鑫公司转移该房屋所有权的权利。但是，依照物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，”居高•天波公馆”A幢B号房屋所有权在未转移登记给帅蕊华、廖丹、杜晓辉之前，帅蕊华、廖丹、杜晓辉对该房屋不享有所有权。帅蕊华、廖丹、杜晓辉的该项诉讼请求不成立，不予支持。 关于第三个争议焦点。帅蕊华、廖丹、杜晓辉在本院查封”居高•天波公馆”A幢B号房屋前已与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，并以弘鑫公司欠其的借款本息903840元充抵了全部房款。虽然其未合法占有案涉房屋，但未合法占有的原因是”居高•天波公馆”楼盘至今未经竣工验收合格，弘鑫公司无法在约定的2017年12月31日前将”居高•天波公馆”A幢B号房屋交付给帅蕊华、廖丹、杜晓辉。基于此，案涉房屋亦无法办理权属转移登记。因此帅蕊华、廖丹、杜晓辉未合法占有案涉房屋及未办理权属转移登记均不是帅蕊华、廖丹、杜晓辉的原因。其次，帅蕊华、廖丹、杜晓辉基于买卖行为享有物之交付债权，且对案涉”居高•天波公馆”A-B号房屋有物权期待权，而南成建司享有的是金钱债权，按照执行异议和复议规定第二十八条规定，物之交付债权优于金钱债权。所以帅蕊华、廖丹、杜晓辉对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。帅蕊华、廖丹、杜晓辉诉请不予执行”居高•天波公馆”A-B号房屋的理由成立，依法予以支持。 综上所述，帅蕊华、廖丹、杜晓辉的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、第二款规定，判决如下： 一、不得执行四川省南部弘鑫实业有限公司开发的位于四川省南部县南隆镇燕窝小区”居高•天波公馆”A幢B号房屋； 三、驳回帅蕊华、廖丹、杜晓辉的其他诉讼请求。 案件受理费12838元，由被告四川省南成建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈红卫 审判员  任雅莉 审判员  刘荣耀 二〇一九年九月十日 书记员  凌鸿雁