广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初21520号原告：吕宇翔，男，1999年8月23日出生，汉族，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。委托诉讼代理人：徐志强，广东五菱律师事务所律师。被告：张洁，女，1992年10月27日出生，汉族，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号，统一社会信用代码：91441900077943357B。法定代表人：郭凤敏。委托诉讼代理人：侯涛，男，1995年1月26日出生，汉族，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，系第三人的员工。委托诉讼代理人：张翔宇，男，1994年12月26日出生，汉族，住＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，公民身份号码：＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊，系第三人的员工。原告吕宇翔诉被告张洁、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕宇翔及其委托诉讼代理人徐志强到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除编号为＊＊＊＊＊＊的《二手房买卖及居间服务合同》所约定的原告与被告之间的房屋买卖合同法律关系；二、被告向原告返还已支付的购房定金120000元；三、被告向原告支付违约金155200元；四、被告向原告偿付律师服务费10000元；五、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月5日，原、被告通过第三人居间介绍，协商一致签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告以776000元的对价购买被告所有的位于东莞市＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号房。该合同约定原告应在签订合同时支付定金12万元，在签订合同后办理按揭付款赎楼以及注销抵押登记等手续。合同签订后，原告依约向被告转账支付了定金12万元。但被告收款后失去联系，原告按合同记载的通讯地址向被告邮寄律师函催促其继续履行合同义务，未果。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。第三人提交书面意见陈述称:原告与被告经第三人提供居间服务后签订了案涉《二手房买卖及居间服务合同》，原告在签订合同当天向被告指定的账户支付了定金12万元。由于被告尚未办出一手房地产权证，第三人在签约当天对案涉房屋进行查档，查档结果显示案涉房屋处于正常抵押状态，备案的抵押金额约为656000元。根据合同约定，被告应于2019年10月6日前办出房产证。但第三人在签约后再次查档发现，案涉房产已于2019年4月19日被查封，被告亦失去联系，导致交易无法继续进行。第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，因被告失联导致交易停止。恳请法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了举证质证。被告未提交任何书面答辩意见或证据材料，视为对原告提供的证据不持异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据证实如下内容：坐落于东莞市东＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊的房屋登记权利人为被告。该房屋在2019年4月15日查询的产权状态登记为“已备案、已登记、已抵押”，在2019年6月28日查询的产权状态为“已备案、已登记、已抵押、已查封”，查封单位包括本院（查封登记日期为2019年4月19日）以及山西省灵石县公安局（查封登记日期为2019年4月22日）。其中本院采取查封措施的案件为（2019）粤1971民初14770号，该民事案件已审结尚未生效，该案原告至今未提交任何解封申请。2019年4月15日，原告与被告在第三人处签订了一份编号为NO.＊＊＊＊＊＊＊＊的《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买上述房屋，合同价款为776000元。合同第四条约定，原告应于签约时向被告支付定金12万元。第五条约定余款通过按揭付款的方式支付。第十条约定，如卖方（被告）未按照合同约定期限履行义务，买方（原告）有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。该合同并未明确约定房屋交付以及过户登记的履行期限。2019年4月16日，原告向被告转账支付了12万元，被告签署一份收据确认收到定金12万元。原告委托广东五菱律师事务所于2019年5月29日向被告的户籍地邮寄一份律师函，要求被告在五个工作日内提供房产证等原件协助办理按揭贷款手续，逾期视为不继续履行合同。该邮件未妥投退回。被告经催告仍未履行合同义务，原告委托律师提起本案诉讼。根据原告提交的《委托代理合同》及律师费发票可知，原告已实际支出律师费5000元，《委托代理合同》约定剩余律师费应在开庭前、判决后分两笔支付。另，原告在庭审中陈述称其在合同履行过程中向第三人支付了居间费13000元，后因无法继续履行，第三人已与原告达成解除居间合同法律关系的书面协议并向原告退回全部居间费。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩意见或证据材料，视为放弃抗辩及举证质证的权利，应当承担相应不利后果。案涉编号为NO.＊＊＊＊＊＊＊＊＊的《二手房买卖及居间服务合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告与被告之间成立房屋买卖合同法律关系。双方应当切实履行合同义务，一方不履行义务构成违约的，应当承担相应的违约责任。原告提供的证据证实其已向被告支付了购房定金12万元，第三人提交的书面意见证实双方约定被告应于2019年10月6日前办出一手产权证，本院予以采纳。虽然被告办理一手产权证的期限尚未届满，但案涉房屋目前已被多部门采取查封措施，致使原告无法办理按揭贷款、过户登记，即原告已无法实现合同目的。根据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故本院依法认定被告的行为构成预期违约。原告要求解除其与被告之间的房屋买卖合同法律关系，合法有据，应以支持。案涉房屋买卖合同法律关系解除后，被告已无依据继续占有原告支付的购房定金，应当向原告返还12万元。原告依据《二手房买卖及居间服务合同》第十条的约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付转让总价款20%的违约金（155200元）以及向原告偿付为实现债权支出的律师费。而原告提交的证据证实其实际支出的律师费为5000元，被告应偿付该笔费用；原告诉求律师费的超额部分，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吕宇翔与被告张洁因订立编号为NO.＊＊＊＊＊＊＊＊＊的《二手房买卖及居间服务合同》所成立的房屋买卖合同法律关系；二、被告张洁应于本判决生效之日起十日起向原告吕宇翔返还定金120000元；三、被告张洁应于本判决生效之日起十日起向原告吕宇翔支付违约金155200元；四、被告张洁应于本判决生效之日起十日起向原告吕宇翔偿付律师费5000元；五、驳回原告吕宇翔的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2789元、保全费1946元（原告已预交），由原告吕宇翔负担83元、被告张洁负担4652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李春嫦二〇一九年九月二十三日本件与原本核对无异书记员  艾 童附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。