南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2019）桂71行初49号 原告赵金孙，男，1955年5月24日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 原告农在梅，女，1964年8月11日出生，壮族，住广西南市青秀区。 二原告共同委托代理人赵源源，系原告的女儿。 二原告共同委托代理人黄爱华，北京京平律师事务所律师。 被告南宁市人民政府，住所地广西南宁市青秀区嘉宾路1号。 法定代表人周红波，市长。 委托代理人麦燕来，南宁市住房和城乡建设局工作人员 委托代理人陈翾，广西冠益律师事务所律师。 原告赵金孙、农在梅因不服被告南宁市人民政府（以下简称南宁市政府）作出的房屋征收补偿决定，于2019年3月27日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄爱华，被告南宁市政府的委托代理人麦燕来、陈翾到庭参加诉讼。现已审理终结。 南宁市政府于2017年5月11日作出《关于对二塘××××区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》，于2017年5月12日进行公告。原告赵金孙、农在梅所有的房屋在征收范围之内。2018年10月11日，南宁市政府向原告作出南府征补决字〔2018〕第21号《南宁市人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称20号征收补偿决定），于2018年10月17日向原告送达，原告不服该征收补偿决定，向本院提起诉讼。 原告赵金孙、农在梅诉称，涉案房屋位于南宁市××社区××宾路××（××）7栋1-109房生活居住。该涉案房屋因二塘××××区棚户区改造项目被征收，但未就补偿事宜达成一致。2018年10月19日，原告收到被告南宁市政府10月11日作出的20号征收补偿决定，但20号征收补偿决定未依法保障原告的合法权益，对原告的补偿无法保障基本生活水平不降低，遗漏补偿项，涉嫌违法，应当予以撤销。因此，原告现依据《行政诉讼法》等法律规定，向人民法院提起行政诉讼，请求判令：1.撤销21号征收补偿决定；2.本案的诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交如下证据： 1.房屋所有权证、国有土地使用证，证明原告对涉案的房屋享有合法产权以及该房屋在二塘××××区棚户区改造项目范围内；2.21号征收补偿决定书及意见函，证明被告作出涉案房屋征收补偿决定的事实和具体内容。说明原告对于21号征收补偿决定提出相应的意见，于2018年10月28日向南宁市青秀区人民政府邮寄意见函；3.评估价格信息、南宁市和青秀2017年至今的商品房市场成交价格信息，证明被告作出的涉案房屋征收补偿决定和评估报告中评估价严重不实，远远低于周边同类型商品房市场成交价格。 被告南宁市政府辩称，一、被告具有依法作出征收补偿决定的主体资格与法定职权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条、第二十六条以及《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（南府发〔2012〕6号，以下简称《办法》）第三条、第三十五条的规定，被告作为本市人民政府依法负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并承担作出房屋征收补偿决定的行政职责。二、征收补偿决定认定事实清楚，证据充分。1.被告对本案的房屋征收项目已依法作出房屋征收决定及公告，原告赵金孙、农在梅的房屋依法列入征收范围。2.征收补偿决定确定的安置补偿方式及金额符合法律规定。首先，该项目的评估程序合法公正，应当作为征收补偿决定的依据。由于被征收人未能协商选定评估机构，在征收部门的主持下采取抽签方式选取评估机构，最终由广西广证房地产评估有限公司（简称广证公司）中选，并履行评估职责。广证公司依据现场查勘结论，出具的评估报告又历经公示、异议、送达等程序后，未收到原告的有效异议，因此该评估结论应当作为征收补偿依据。其次，已依法核实确认被征收房屋的产权状况。根据房屋所有权证、广证公司出具的邕广证（2017)估字第080693-145号被征收房屋分户评估结果报告、《无证房屋、手续不全房屋情况确认表》等材料确认了案涉被征收房屋的合法产权人为赵金孙、农在梅。房屋产权建筑面积为84.47平方米，公摊面积为11.03平方米，用途为住宅；房屋产权面积评估单价为5218元每平方米，总价440764元；另有无证杂物房一间，面积为8.55平方米。被告在核实房屋产权情况后，根据法律规定对被征收房屋作出了征收补偿决定。3.该项目的补偿安置方案符合法律规定，但由于原告的主观原因，提出过高的补偿要求，至双方无法达成补偿安置协议。4.在签约期限内，征收部门与原告多次就补偿安置问题进行充分的协商，原告的补偿要求亦得到全面阐述。签约期限届满后，征收部门组织召开房屋征收补偿协商会，确保了原告的陈述、申辩权利。5.为保障原告的补偿方式选择权，被告在征收补偿决定中确定了两种补偿方案供其选择，并且从居者有其屋的角度考虑，又以产权调换作为首选方案，并提供该项目原址回迁安置房作为产权调换房源。三、征收补偿决定的程序合法。被告依法审查了该项目及被征收房屋的相关情况后作出征收补偿决定。在作出决定后，依法履行了法律文书送达及公示等程序。因此，征收补偿决定的程序合法。四、征收补偿决定适用法律正确。被告作出征收补偿决定适用的主要法律依据是《征补条例》第四条、第二十一条、第二十六条和《办法》的第三条、第二十四条、第二十九条、第三十五条。综上所述，21号征收补偿决定合法得当，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交如下证据： 1.房屋征收决定、房屋征收决定的公告及公示材料，证明依据征收决定，原告的房屋在征收范围内，且作出补偿决定时已超过房屋征收签约期限；2.房屋征收补偿安置方案，证明补偿决定所依据的补偿安置方案；3.关于二塘××××区棚户区改造工程项目协调会会议纪要，证明对杂物房的补偿依据；4.被征收房屋权属证明材料，证明已依法调查核实原告被征收房屋的产权状况；5.选取评估机构的证据材料，证明评估机构的产生程序合法、公正；6.评估机构资质证书、营业执照，证明评估机构具备评估资质；7.青秀二塘××××区棚户区改造工程项目国有土地上被征收房屋现场查勘的通知、房屋征收评估查勘记录表，证明评估机构对涉案房屋进行了现场查勘；8.房屋分户初评结果及公示照片，证明评估机构依法公示房屋初步评估结果；9.房地产估价报告及送达材料，证明被征收房屋的评估价格，且该评估报告已依法送达；10.青秀二塘××××区棚户区改造工程项目房屋征收补偿协商记录表，证明征收部门与原告已进行充分协商，因原告过高的要求而无法达成协议；11.关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知、送达回证、签到表等，证明征收部门组织召开会议协商补偿安置事宜，原告不参加；12.《关于对二塘××××区棚户区改造工程项目为签约4户下达房屋征收补偿决定的请示》（南建报〔2018〕450号），证明征收部门于2018年9月20日向市政府请示作出补偿决定；13.征收补偿决定书,证明被告依法作出征收补偿决定；14.征收补偿决定书的送达回证及公示的照片，证明被告已依法履行征收补偿决定书的送达和公示程序。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1的合法性不予认可，因本案征收的决定还在高院审理诉讼之中；对于证据2合法性不认可，属于征收决定的一部分，其次安置征收补偿方案的作出的主体不明确，无时间，不依法进行公示，安置补偿方案的内容对于房屋安置没具体规定；对于证据3合法性、关联性不认可，会议内容对于房屋的销售价格，定价为8561元/平方米，是没有职权依据的，而且以开会的形式决定对杂物房补偿也没有法律依据；对于证据5选举评估机构的证明材料真实性、合法性都不认可，理由是征收部门并没有组织协商选定评估机构，投票选举房屋评估机构的过程没有相关的证据。对选票的发放收回均无体现，抽签的过程违反了南宁市城市房屋拆迁估价机构确定办法第七条。因此，评估机构的产生不符合征收决定规定的“被征收人的选举后按照法律规定摇号产生或抽签的方式决定”；对于证据6的合法性，关联性不认可；对于证据7的合法性不认可，勘查记录表内容不全，无被征收人签字；对于证据8的合法性、关联性不认可，作出的主体不合法，评估机构不合法，该结果并未依法进行公示，该公示中记载2017年9月28日到10月4号为公示期，而实际张贴为2017年的11月14日，而本案的评估报告为2017年10月16日，说明该初评结果不合法。房地产分户评估报告在初评结果未公示就已形成，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十六条规定。从内容上看，初评结果不包括装修、搬迁，停产停业等补偿内容。而本案的初评结果和正式的评估报告数据一样，反映初评结果和评估报告的其中有一个是错的；对于证据9，是在庭前收到的完整的评估报告，原告认为该举证已经超过了法律规定的举证期限，不认作为本案定案的依据。对合法性、关联性不认可。评估机构的产生、评估报告作出的程序不合法，使用期限不符合法律规定，评估报告使用的估价方法错误，送达形式不符合法律规定；对于证据10协商记录并没有产权人的签字，协商记录的内容不真实；对于证据11协商会议的通知真实性不认可，本案的原告均未收到通知，也未在送达回执上签字；对于证据12合法性不认可。征收补偿决定缺少必要的前置条件；对于证据13征收补偿决定不应该作为证据提交，不属于本案的争议焦点；对于证据4和证据14均无异议。 被告对于原告提交的证据1的三性均于认可；对于证据2真实性认可；对于证据3三性不认可，根据《征补条例》的规定，被征收的房屋的评估时间节点是在征收决定作出时，不能以现在的房价进行衡量对比。 经审查，本院对原、被告所举证据认证如下：1.被告提交的证据1载明落款时间为2017年5月11日，并加盖被告公章，在征收范围内及《南宁日报》进行了公示。证据2安置征收补偿方案作为征收补偿决定的附件组成部分，已经同房屋征收决定一并进行了张贴、公告，有张贴记录及照片予以佐证，故对证据1、2的三性予以确认；2.被告提交的证据5，南宁市青秀房屋征收补偿和征地征迁办公室（以下简称青秀征迁办）制作了《关于二塘××××区改造工程征收项目被征收人协商选定房地产评估机构的公告》，载明协商选定评估机构的范围、时间、协商结果确认方式以及协商不成，采取投票确定评估机构等内容，且加盖公章，并在征收范围内予以公示，可以证实青秀征迁办组织协商选定评估机构的事实，青秀征迁办在组织投票选取房屋评估机构过程中，有被征收人现场会议签到登记表××××区二塘社区居民委员会工作人员见证，并有投票选举票数统计的现场照片予以佐证，对该证据的三性予以认可；3.被告提交的证据7，勘查记录表有原告之女赵源源的签名，并有二塘社区居民委员会工作人员见证签名，且原告无证据证明签名是虚假的，故对该证据的三性予以认可；4.被告提交的证据8的真实性和关联性予以确认，但《南宁市青秀二塘××××区棚户区改造工程项目房屋征收分户初步评估结果公示》规定“公示时间：2017年9月28日至2017年10月4日”，而照片注明实际张贴为2017年的11月14日，分户评估报告的时间为2017年10月16日，证明该分户初步评估结果未在规定的公示期内进行公示；5.被告提交的证据9，目录中的评估报告为完整评估报告的主要部分，且完整的评估报告亦已送达给原告，有相关的送达回证予以佐证，足以证实被告在作出涉案征收补偿决定前，房地产评估报告已形成并送达。且原告亦未提出该份完整报告与其收到的评估报告有出入，故对证据9的真实性、关联性予以认可；6.被告提交的证据10，该协商记录有二塘社区居民委员会工作人员见证，并载明原告拒绝签字，故对该证据的三性予以认可；7.被告提交的证据11，是被告采取留置送达的方式送达文书，并有二塘社区居民委员会工作人员见证，故对该证据的三性予以认可；8.对原告提交证据3的关联性不予认可；9.对征收补偿决定的合法性，本院将综合全案进行评判。对原、被告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 经审理查明，2017年5月11日，被告南宁市政府作出《关于对二塘××××区棚户区改造项目实施房屋征收决定，在《南宁日报》和房屋征收范围内予以公示。决定对邕宾路24-1、28、30、36号等共231户的房屋及附属物实施征收，并确定补偿标准。原告所有的房屋位于南宁市××宾路××房（××宾路××单元××），属于被征收对象。2017年9月25日，南宁市青秀区人民政府主持召开二塘××××区棚户区改造项目协调会，确定对项目杂物房补偿问题。2017年5月16日，青秀征迁办制作《估价邀请函》并在房屋征收范围内张贴公示，项目进入房屋分户评估程序，邀请符合条件的房地产评估机构报名被征收项目的房屋评估。2017年5月27日，青秀征迁办发布《关于二塘××××区棚户区改造工程征收项目被征收人协商选定评估机构的公告》并在房屋征收范围内张贴公示。2017年6月16日，青秀征迁办发布《关于二塘××××区棚户区改造工程征收项目投票选取房屋评估机构的通知》并在房屋征收范围内张贴公示。2017年7月26日，青秀征迁办召开二塘××××区棚户区改造工程项目选取房屋评估机构现场会议，采用抽签方式，确定中选该项目房屋征收分户估价机构为广证公司。2017年7月28日，青秀征迁办发布《关于青秀二塘煤矿区棚户区改造工程项目中选房屋征收分户评估机构的通知》并在房屋征收范围内张贴公示。2017年8月4日，广证公司对涉案被征收房屋进行入户评估勘察，并制作《房屋征收评估查勘记录表》。2017年9月28日，南宁市城乡建设委员会制作《南宁市青秀二塘煤矿区棚户区改造工程项目房屋征收分户初步评估结果公示》，于2017年11月14日在青秀征迁办进行张贴公示。2017年10月16日，广证公司作出邕广证（2017）估字第080693-145号《房地产估价报告》，载明主要内容为：涉案房屋在估价时点2017年5月12日的房地产评估总价为440764元整，房屋单价为5218元/平方米，建筑面积84.47平方米，房屋结构为混合结构。装饰装修部分根据设定的标准装修情况进行评估，未考虑估价对象标准装修以外的其他装修。该报告于2017年10月26日向原告送达，原告未在法定期限内对该报告提出异议或提出复核。征收期间，青秀征迁办工作人员组织动员征迁补偿事宜，于2017年10月26日，2017年11月27日，2017年12月26日与原告协商记录未果，双方未能达成协商一致。2018年5月15日，因征收补偿方案确定的签约期限已经届满，为充分沟通、友好协商，争取达成征收安置协议的目标，南宁市城乡建设委员会组织被征收人于5月24日召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议，该会议通知于2018年5月18日向原告送达，原告未按照规定时间参加协商会。2018年9月20日，南宁市城乡建设委员会向被告提交《关于对二塘××××区棚户区改造工程项目为签约4户下达房屋征收补偿决定的请示》。2018年10月11日，被告向原告作出21号征收补偿决定，该决定的主要内容是：一、征收人按照我市有关政策和南征〔2017〕12号公告所附《二塘××××区棚户区改造工程项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定给予被征收人产权调换或货币补偿。(一）若被征收人选择原址产权调换。1.征收人提供二塘××××区棚户区改造工程项目原址回迁安置房（期房）作为产权调换房源。按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1.3比例进行产权调换。产权调换房屋超出的面积部分，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。2.根据青秀区人民政府《关于二塘××××区棚户区改造工程协调会会议纪要》（青政专纪〔2017〕92号），对杂物房面积折半后计入产权调换的面积为4.28㎡。3.过渡期限为被征收房屋移交之日起，产权调换房屋交付次月止。从产权调换房屋交付之曰起，房屋征收部门按过渡期最末月的标准再支付给被征收人6个月的临时安置补助费。在过渡期限内，征收人安排建筑面积不少于84.47㎡的周转房给被征收人，若被征收人自行解决住处的，征收人根据《二塘××××区棚户区改造工程项目国有土地上房屋征收补偿方案》规定的标准支付给被征收人：(1)临时安置补助费74550元；(2)搬迁补助费3550元;(3)产权证办证补助费300元；(4)搬迁误工费2000元；(5)电话、空调、有线电视等迁移费按本项目安置方案确定的标准结合房屋现状支付。（二）若被征收人选择货币补偿。按邕广证（2017)估字第080693-145号《被征收房屋分户评估结果报告》，房屋评估总价款为4407640元，再加上对杂物房进行货币补偿的费用、搬迁补助费、临时安置补助费、其他用房（杂物房）临时安置补助费用、产权证办证补助费、搬迁误工费、电话、空调、有线电视等迁移费合计483738.65元。二、被征收人应在收到本补偿决定之日起10日内向青秀区政府提出产权调换选择或货币补偿的书面主张，逾期不提出书面主张的，视同被征收人选择回迁至二塘××××区棚户区改造工程项目原址回迁安置房（期房）。三、被征收人应在收到本决定书之日起15日内自行搬迁并将被征收房屋交付拆除，按本决定书确定事项与房屋征收实施单位落实具体补偿款项支付日期等安置事宜。该补偿决定亦告知当事人申请复议、提起行政诉讼的权利及期限。被告于2018年10月17日在见证人××秀区二塘社区居民委员会青渝、梁少梅的见证下向原告留置送达。原告不服20号征收补偿决定，遂于2019年3月27日向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，涉案房屋位于南宁市××宾路××单元××号房（××宾路××单元××号房），登记在原告赵金孙、农在梅名下，二人共有房屋，房屋所有权证号：邕房权证字第××号、邕房共字第××号，房屋建筑面积84.47㎡；原告名下有杂物房一间，面积8.55平方米，经住房建设部门、规划部门和国土部门核查确认，该杂物房未办理建设和规划和购买手续，未进行依法登记，确认为无证房屋、手续不全房屋。 本院认为，根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：21号征收补偿决定的内容是否合法，程序是否正当。 根据《征补条例》第四条、第二十六条以及《办法》第三条、第三十五条的规定，被告南宁市政府作为本市人民政府依法负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并承担作出房屋征收补偿决定的行政职责。本案中，被告因城市建设规划和改善城市居民的居住环境需要，经项目批准、办理规划许可证等前置程序，需对二塘××××区棚户区改造工程项目范围内国有土地上房屋实施征收，依法作出了房屋征收决定及征收公告，并承担作出房屋征收补偿决定的行政职责。 关于原告赵金孙、农在梅提出21号征收补偿决定遗漏对杂物房的补偿以及补偿依据不合法、补偿标准不合理的意见。本案中，21号征收补偿决定在被征收人选择产权调换及选择货币补偿的相关内容中，均确定了杂物房进行产权调换的面积为“8.55㎡×50%=4.28㎡”及货币补偿的费用为：“8.55㎡×1937/㎡=16561.35元”，同时还规定了杂物房临时安置补偿费用及公摊面积补偿款等内容，故原告提出21号征收补偿决定遗漏对杂物房的补偿意见，与本院查明的事实不符，不予支持。《征补条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。本案中，21号征收补偿决定所依据的《房地产评估报告》确定涉案房屋价值的评估时点为2017年5月12日即本案房屋征收决定公告之日，符合上述相关规定。《评估办法》第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，原告在收到《房地产估价报告》后，未在法定期限内向相关部门提出对评估结果的异议，也未申请复核，应视为原告认可《房地产估价报告》，即认可涉案房屋的评估价格。原告现主张21号征收补偿决定不合法、不合理，无法律和事实依据，本院不予支持。根据《评估办法》等相关规定，对整体评估报告和分户评估报告均有以上二位注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，符合《评估办法》第十七条的规定，故此依照法定程序作出的《房地产估价报告》，程序正当，内容正确、全面，本院依法确认其合法性和正确性。 关于原告赵金孙、农在梅提出被告南宁市政府未与其协商补偿安置事宜的意见。如前所述，青秀征迁办工作人员就征收补偿事宜先后于2017年10月26日，2017年11月27日，2017年12月26日多次与原告进行协商，但因原告不满补偿标准而双方未能达成协议。被告又于2018年5月18日向原告送达了《关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知》，原告仍未到场协商。根据《征补条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，被告在作出21号征收补偿决定前已充分履行了通知协商的义务，符合程序正当原则。21号征收补偿决定亦明文确定了对被征收人给予产权调换或货币补偿的选择权，规定“被征收人应在收到本补偿决定书之日起10日内向青秀区人民政府提出产权调换选择或者货币补偿的书面主张，逾期不提出书面主张的，视同被征收人选择回迁至二塘××××区棚户区改造工程项目原址回迁安置房（期房）”，故原告的相关主张与查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，被告南宁市政府根据《征补条例》、《办法》等相关规定作出21号征收补偿决定，符合法定程序，内容合法，适用法律、法规正确。原告赵金孙、农在梅请求撤销21号征收补偿决定的诉请理由均无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告赵金孙、农在梅的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告赵金孙、农在梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费人民币50元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  易 妙 审 判 员  彭 博 审 判 员  韦圆圆 二〇一九年九月十日 法官助理  蒋易成 书 记 员  陈斯涛 附相关法律条文： 中华人民共和国行政诉讼法 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。