广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初8648号 原告：罗璐瑶，女，1994年12月18日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：张蕾，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢定晓，广西广合律师事务所实习律师。 被告：南宁市和德佳信投资有限责任公司，住所地南宁市高新区高新大道西段20号，统一社会信用代码：91450100576839677G。 法定代表人：黄伟刚，总经理。 委托诉讼代理人：韦娇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈招名，广西众维（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会，住所地南宁市高新大道与旧安圩路口旁。 法定代表人：陈志强，主任。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组，住所地南宁市西乡塘区心圩街道办和德村民委员会办公室。 负责人：刘金培，组长。 原告罗璐瑶与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司（以下简称和德佳信公司）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会（以下简称和德村委）、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组（以下简称和德村一组）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行审理。原告罗璐瑶的委托诉讼代理人张蕾、谢定晓，被告和德佳信公司的委托诉讼代理人韦娇、陈招名，被告和德村委的法定代表人陈志强，被告和德村一组的负责人刘金培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗璐瑶向本院提出诉讼请求：一、确认原告罗璐瑶与三被告签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》无效；二、判令三被告连带返还原告罗璐瑶购房款411271元；三、判令三被告连带赔偿原告罗璐瑶购房款70%的利息损失88171.06元（125958.65元×70%=88171.06元，暂计至2019年6月15日，其余利息计算至三被告清偿债务之日止）；四、判令本案的诉讼费用全部由三被告承担。 事实与理由：原告于2013年11月10日与三被告签订《房屋使用权转让合同》，约定三被告以411271元向原告转让位于高新大道西段20号的嘉信时代广场4幢15层8号房的“房屋使用权”。原告分别于2013年11月10日、2013年10月4日缴纳购房款211271元、200000元。 《房屋使用权转让合同》的转让说明部分，在第二条载明：“本合同所称房屋是指由南宁市和德佳信投资有限责任公司和南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同开发建设并转让使用权的房屋”。合同第一条载明土地规划用途为商服用地。第三条载明房屋使用权转让期限自房屋交付之日起至2084年7月30日。合同第八条载明转让人应于2015年12月30日前将验收合格的房屋交付受让人使用。合同第十七条第6款载明：使用期内，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，则该房屋补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有。合同附件四第五条约定：“甲方转让的是房屋使用权，目前暂时不能办理房屋所有权证，如今后国家法律、法规政策规定允许办理房屋所有权证时，甲方应当为乙方办理房屋所有权证，但所需一切费用由乙方承担”。合同还对其他相关事项作出约定。 原告认为：原、被告签订的合同虽名为《房屋使用权转让合同》，但使用权的转让期限长达70年，且双方约定转让人应为受让人可办理房屋所有权证，可见，转让人和受让人的缔约目的在于通过一次性支付房款，让渡房屋的所有权，因此，《房屋使用权转让合同》的主旨在于所有权的转让，双方据此成立房屋买卖合同关系。三被告将讼争的房产以商品房的形式向不特定的公众出售房产，且未取得商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，合同应属无效。此外，讼争的房产建设于农民集体所有土地上，将之作为商品房出售，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的禁止性规定，合同亦因此无效。 合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，三被告取得的财产，应向原告返还，并按其过错程度赔偿原告的损失。故原告有权要求三被告连带返还原告购房款411271元，并酌情要求三被告连带赔偿70%的购房款利息损失。为此，原告起诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告和德佳信公司辩称，一、《房屋使用权转让合同》的转让标的为房屋使用权，并非所有权，转让合同的性质为类似租赁合同，且涉案工程项目依法办理了相关建设工程的立项、规划许可、施工等手续，被告和德佳信公司有权对该地块进行管理，有权转让房屋使用权，并无法律规定禁止让渡房屋使用权，故《房屋使用权转让合同》并未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。二、被告和德佳信公司和被告和德村一组签订的《联合开发三产用地协议书》、《合作合同》、《承包合同》已被法院判决解除，被告和德佳信公司向原告等买受人收取的款项已全部投入建设当中，现已不享受土地和地上建筑物的利益，故返还责任人应为被告和德村一组，而非被告和德佳信公司。综上，被告和德佳信公司恳请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告和德村委辩称，一、原告与和德村委之间不存在实质性的合同关系。《房屋使用权转让合同》的转让人为和德佳信公司和和德村一组，房屋使用权转让说明第2条也载明：本合同所称房屋是指由和德佳信公司和和德村一组共同开发建设并转让使用权的房屋。《房屋使用权转让合同》转让的标的物是房屋，建设该房屋的项目用地是国家征收土地后按人均40平方米的政策规划给和德村一组450名村民的第三产业用地，土地的所有权人是和德村一组，使用人是和德佳信公司，该产业用地由和德村一组以独立法人资格与和德佳信公司联合开发，并共同从中获取收益。和德村委对房屋并无“转让”之权利来源，所以和德村委不是合同当事人。事实上和德村委与和德村一组是两个完全独立的农村集体经济组织。二、合同的权利和义务不对等。在《房屋使用权转让合同》中，和德村委对房屋没有转让的权利，合同亦未赋予和德村委利益，实际上和德村委也没有从中获取过任何利益，更没有收取原告的款项。合同中的项目建设用地为和德村一组的第三产业用地，该产业用地从批准拨用到立项审批，从出租建设到后续的使用经营管理等手续和环节由和德村一组与和德佳信公司办理和履行，和德村委自始至终均没有参与。所以，对于《房屋使用权转让合同》和德村委不享受权利，也不承担义务。三、《房屋使用权转让合同》加盖和德村委公章纯属村委的服务行为，加盖公章只是为了证明房屋使用权转让的合同当事人方系和德村一组。村民小组虽然是独立的农村集体经济组织，但是没有自己的公章。所以和德村下辖的21个村民小组的集体事务包括村民个人日常事务对外交往中的各类请示、申请、报告、合同、协议等，需要使用村委印章证明或见证的，都必须由村委盖章予以证明或见证确认。综上所述，原告对和德村委的起诉缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回。 被告和德村一组辩称，一、本案的房屋经济纠纷涉及国家征收农民土地后按人均40平方米的政策划拨给和德村一组450名村民的三产用地。为了解决450名村民的生计问题，和德村一组与和德佳信公司签订了两份《联合开发三产用地协议书》，其中约定和德佳信公司与和德村一组在三产用地上投资建设三产综合楼，由原告出资建设，作为回报，和德佳信公司取得了大部分综合楼一定期限的使用权，合作期间不改三产建设用地的性质。和德村一组与和德佳信公司的协议约定，甲方提供该块土地及政府相关建设许可核准文件给乙方联合开发，由乙方自筹资金投资建设，具体建设面积以政府有关部门规划核准为准。该项目建成投入使用后，地面一楼的一半建筑和二至三层合计10000平方米建筑物的使用权还给甲方使用。甲方将该建筑物定向与乙方合作经营三十年（自2014年8月1日起至2044年7月30日至，合作合同另行签订作为本合同附件执行，如建设延误的，合作经营期限顺延），合作期间甲方不参与管理，按每年壹佰贰拾万元享受红利，红利分成每五年递增10%。地下室及除本条第1点约定归甲方使用、处置的10000平方米以外的所有建设面积的使用权、处置权归属乙方免费使用70年（即由2014年7月1日至2084年6月30日止），合作期满后建筑的产权及使用权归甲方所有。由乙方以甲方名义报建和建设施工，报建及建设所需的一切费用由乙方自行筹备和承担，由此产生的债权、债务等一切法律后果与甲方无关。 和德村一组与和德佳信公司签订的协议中已经明确了双方的产权分配，地下室及五层以上（含五层）的建筑物70年的处置权和使用权归和德佳信公司所有，和德村一组不得参与，也无权干涉。同时两份协议中从未指明涉及房地产开发和房屋买卖，只是说明了和德佳信公司与和德村一组的资产的分配。足以证明和德村一组是土地的所有人，和德佳信公司是开发人，实际就是租地给开发商和德佳信公司，并不是房屋的转让人。 二、和德村一组从未召开过村民大会授权任何人进行房屋买卖，也无权参与和德佳信公司所得房屋的买卖。 三、和德村一组被列为合同转让人，但该合同是和德佳信公司单方面拟定的，并没有征得和德村一组的同意，没有和德村一组法人的签字和盖章，我组从未有此合同的正本。而所盖刘五九的印章是假章，和德村一组也没有“南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组”这个印章，实际上是和德佳信公司蓄谋已久、企图把债务推给和德村一组。 四、和德村一组从未收到过原告的任何房款，原告提交的缴款证明也证明是和德佳信公司与原告双方进行的交易，与和德村一组无关。 综上所述，本案是原告与和德佳信公司之间的纠纷，跟和德村一组无关。和德佳信公司既然收取了原告的房款，就应负起相应的责任和义务。同时，和德佳信公司跟原告签订的合同严重的损害了和德村一组利益，使用各种假印章和假承诺把和德村一组拖入了经济纠纷中，致使和德村一组村民耗费巨大的精力的产生财力损失，望法院以诈骗罪来严惩和德佳信公司的行为，并赔偿和德村一组的一切损失。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月10日，原告罗璐瑶（受让人）与被告和德佳信公司、和德村一组（转让人）签订一份《房屋使用权转让合同》，合同第一条约定“转让人以批准拨用企业用地方式取得位于高新大道西段20号的地块土地使用权。该地块土地面积为18000㎡，规划用途为商服。转让人经批准，在上述地块上建设房屋，现定名嘉信时代广场。……”第二条约定：使用权转让的的房屋（以下简称该房屋，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：4幢15层8号房。该房屋的用途为公寓，属框架结构。第三条约定：双方约定该房屋使用权转让期限为，自该房屋交付之日起至2084年7月30日。第四条约定，该房屋使用权转让单价为3823.64元/平方米，合计该房屋使用权转让总价款为411271元。第五条约定，实际测量面积与合同约定面积发生差异在±5%之内的，双方当事人同意按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。实际测量面积与合同约定的面积发生差异在±5%之外的，受让人可退房，转让人须在受让人提出退房要求之日起90天内将受让人已付款退还给受让人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。受让人不退房的，双方当事人按实际测量面积重新结算该房屋总价款，多还少补（不计利息）。第六条约定付款方式及期限：受让人以一次性付款方式支付使用转让款，受让人于签订本房屋使用权转让合同时，付清全部使用权转让款411271元。第八条约定交付期限：转让人应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的房屋交付受让人使用：该房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格。第九条约定转让人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过90日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付转让款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，受让人有权解除合同，受让人解除合同的，转让人应当自受让人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按受让人累计已付款的2%向受让人支付违约金。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付转让款万分之三（该比率不小于（1）项中的比率）的违约金。合同第十七条第6款载明：使用期内，如因政府因素对该房屋、土地进行征收拆除，则该房屋补偿款归受让人所有。土地补偿款归转让人所有。合同附件四第五条约定：“甲方转让的是房屋使用权，目前暂时不能办理房屋所有权证，如今后国家法律、法规政策规定允许办理房屋所有权证时，甲方应当为乙方办理房屋所有权证，但所需一切费用由乙方承担”。合同还约定了其他相关事项。合同首页以打印的方式列明转让人为和德佳信公司、和德村一组，和德村一组负责人为刘五九。合同末页落款处“转让人”栏除加盖和德佳信公司印章、刘五九印章外，还加盖和德村委印章。合同附件的“转让人”栏、甲方栏亦出现多处和德村委印章。 原告分别于2013年11月10日、2013年10月4日缴纳211271元、200000元，合计411271元。被告和德佳信公司分别向原告出具了相应的票据。 另查明：2011年6月19日，被告和德村一组与被告和德佳信公司签订两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》，前述合同的主要内容为约定被告和德村一组已征得本组全体成员同意并本着互惠互利的原则，将政府规划给和德村一组的18000平方米商服用地（宗地号450107201010061）其中的一定区域的商服用地交由和被告德佳信公司联合开发，由被告和德佳信公司出资建设，被告和德村一组负责三产用地的政府核准文件，协助办理发改委的立项手续、规划用地和建筑用地的规划许可手续等。建筑实体完成后，被告和德村一组分得相应面积的楼层建筑，其他建筑归被告和德佳信公司免费处置、使用70年。被告和德村一组委托被告和德佳信公司对被告和德村一组分得的相关物业进行经营管理，被告和德村一组有权获得固定金额的相关红利。本院于2019年7月作出的（2018）桂0107民初1183号、1189号民事判决书，判令解除被告和德村一组与被告和德佳信公司签订的两份《联合开发三产用地协议书》及一份《合作合同》、一份《承包合同》。 同时查明：涉案房屋所在土地的使用权人为被告和德村一组，用地性质为商服用地，用地项目名称为“第三产业”。目前，被告和德村一组尚未取得前述土地的不动产权属证书，但已办理建设用地批准书、建设用地规划许可证并办理三产综合楼项目的立项手续。 原告罗璐瑶并非南宁市西乡塘区心圩街道和德村村民。 截止法庭辩论结束，三被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地及取得商品房预售许可证明等相关证据。 本院认为：一、关于合同当事人的确定。 （一）原告作为受让人，被告和德佳信公司作为转让人在《房屋使用权转让合同》上签字、盖章并完成了款项的交易，该二者作为本案当事人主体适格。 （二）被告和德村一组主张其并未参与签约，《房屋使用权转让合同》刘五九的印章系被告和德佳信公司私自伪造后加盖，故，被告和德村一组无须承担民事责任，对此，本院不予支持，理由为：1、被告和德村一组和被告和德佳信公司签订《联合开发三产用地协议书》、《合作合同》、《承包合同》，联合开发三产用地，被告和德村一组从中获取建筑物和分红的固定利益，按照权利、义务相统一的原则，对于合作方，即被告和德佳信公司对于土地的投资、开发、利用而与第三方产生的法律关系，被告和德村一组应承担连带责任。2、被告和德佳信公司及被告和德村委在诉讼中的陈述相互印证，均主张《房屋使用权转让合同》上刘五九的印章为刘五九本人加盖，村委会再予以见证确认，被告和德村一组单方予以否认，本院难以采信。3、即便《房屋使用权转让合同》上刘五九的印章确为他人私自伪造加盖，原告作为一般的买受人，并不具备识别印章真伪的能力，基于被告和德村一组系土地所有权人、售楼部建设于项目土地上、被告和德佳信公司对其与被告和德村一组存在的合作关系已在合同上向原告披露、刘五九为被告和德村一组的代表人、刘五九的印章形式上不存在明显瑕疵等事实，足以给原告形成刘五九代表被告和德村一组签约的表象，对此，无论刘五九的印章真实与否、刘五九何时离任，均不妨碍刘五九构成表见代理，被告和德村一组对此应承担民事责任。因此，被告和德村一组作为本案被告主体适格，应依法承担相关民事责任。 （三）被告和德村委虽在合同落款处盖章，但合同条款中载明的当事人明确界定为三方，并非四方，合同条款中亦未有赋予被告和德村委利益或对之施加合同义务，而在合同后续的履行中，被告和德村委亦未收取原告支付的款项或获取其他利益，其亦非土地使用权人，因此，按照一般常理，无法排除和德村委系作为合同见证人的身份在合同上盖章的可能性，其作为本案被告主体不适格，毋须承担民事责任。 二、关于合同性质。当事人双方签订之合同名为《房屋使用权转让合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、违约责任、办证条件等条款，房屋转让人须根据作为受让人的原告的特定需求建设相关的房屋并定期交付，原告作为受让人通过支付固定价款的方式将长期、稳定、排他地使用房屋，且双方明确表示了在一定条件下，转让人为受让人办理房屋所有权证，在房屋征收时，房屋补偿款亦归受让人所有，可见原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，与租赁合同的表现明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告和德佳信公司意图通过以“使用权转让合同”的名义逃避法律规制，本院依法不予支持。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而《房屋使用权转让合同》中土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告和德佳信公司、和德村一组签订的《房屋使用权转让合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 三、关于合同无效的过错责任问题。被告和德佳信公司作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。和德村一组同作为合同相对方，与和德佳信公司共同向包括原告在内的不特定公众出售房屋，对前述情况亦应明知，其应与和德佳信公司共同承担本案债务。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告和德佳信公司、和德村一组共同承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请返还购房款共计411271元合法有据，本院依法予以支持。 关于利息损失问题。原告因本案合同无效而产生的损失即为购房款的利息，应由被告和德佳信公司、和德村一组负担70%，原告自担30%。故利息应以原告交纳的购房款为基数，自原告付款之日计算至全额返还购房款之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率分段计算，由被告和德佳信公司、和德村一组承担其中70%的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告罗璐瑶与被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组于2013年11月10日签订的《嘉信时代广场房屋使用权转让合同》无效； 二、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告罗璐瑶返还411271元； 三、被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同向原告罗璐瑶赔偿利息损失（利息计算方式分两段：1、以211271元为基数，自2013年11月10日至两被告返还211271元止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算；2、以200000元为基数，自2013年10月4日至两被告返还200000元止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。按上述方法计算得出利息总额后，由被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组承担其中70%的利息损失）； 四、驳回原告罗璐瑶的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8791元（原告罗璐瑶已预交），由被告南宁市和德佳信投资有限责任公司、南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选“古城支行”，再在备注栏注明“竹溪支行”）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗 媛 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  韦志红 二〇一九年九月二十一日 书 记 员  黄翰明 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。