广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1299号原告：刘玉斌，男，1985年6月18日出生，汉族，住所河南省唐河县，委托诉讼代理人：汪惠霞，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被告：珠海横琴富华文博园实业有限公司，住所珠海市横琴新区宝华路6号105室-1250。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告刘玉斌诉被告珠海横琴富华文博园实业有限公司（以下简称富华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月1日、9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪惠霞、被告的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年1月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告立即退还原告已付的房款人民币（下同）1565690元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至清偿之日止（其中：15万元自2016年12月5日起计算利息；161505元自2016年12月15日起计算利息；474185元自2017年1月5日起计算利息；78万元自2017年3月30日起计算利息）；3.被告自2018年3月30日起以1565690元为本金按日利率0.02%计付违约金至合同解除之日止；4.被告向原告退还办证费800元、维修基金4117元、律师服务费1500元，印花税782.85元，并自2017年1月21日起以7199.85元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息计付至清偿之日止；5.被告承担本案全部诉讼费用。庭审前，原告变更第2项诉讼请求为：被告立即退还原告已付的房款1565690元，并计付利息至清偿之日止（其中：150000元自2016年12月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；161505元自2016年12月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；474185元自2017年1月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；78万元自2017年5月4日起按年利率5.39004%计算利息）。事实和理由：2017年1月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），合同第三条约定原告购买被告开发的位于横琴××××栋艺术体验中心815房，规划用途为“文体”，建筑面积41.17平方米，其中套内面积31.22平方米，共有面积9.95平方米，阳台个数显示为0；第六条约定价格按套内面积计算，总价为1565690元；第七条约定付款方式为商业贷款，其中首期785690元应于2017年1月21日前支付，余下的78万元向兴业银行申请贷款支付；第九条约定交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条约定了相关设施设备的交付条件；第十一条约定交付时间为2018年3月30日前，并约定了原告的查验权利，如房屋需要修复，修复后再行交付。第十二条约定了逾期交付的责任：超过90日原告有权解除合同，被告退还已付的全部房款并承担不低于人民银行公布的同期贷款基准利率的利息，同时按照全部房价款的0.02%支付违约金；第二十三条约定税费由原告承担。买卖合同签订后，原告依约履行了付款义务，但是被告没有按约定在2018年3月30日前履行交付房屋的义务。不但如此，案涉房屋还存在各种质量问题，远远达不到交付条件。此后，在交付条件尚未成就的情况下，被告为了规避逾期交付的责任，擅自以并不属实的不可抗力为由要求原告同意延期交楼，并用尽手段诱骗原告签署各种免责确认书试图逃避违约责任。据原告初步了解，被告于2018年9月4日才通过竣工验收备案，而交付所需要的房屋测绘报告原告至今没有见到。此外，2018年9月15日，被告方文化推广中心副主任吴苏珊还在业主胡碎喜等人的收楼通知书上确认当时尚未达到交楼条件。据此，被告的交付已经逾期超过90日，原告有权要求解除合同并有权要求被告承担违约责任。原告与被告进行协商未果，为维护自身合法权益，现唯有诉至法院，望判如所请。庭审中，原告补充事实理由：1.被告在出售房屋给原告时表示该房屋可用于居住及用于酒店式公寓用途，但经原告向珠海市横琴新区规划局申请信息公开发现，被告建筑规划许可中房屋建筑的功能为文化创意用房，文化创意用房并不具备居住及用于开设酒店式公寓的用途，被存在违约，导致原告合同目的无法实现，原告可据此要求被告解除合同。2.被告与原告签订的商品房买卖合同第三条第4点约定，该商品房层高为3.3米，阳台数为0，但目前被告准备交付给原告的房屋均有阳台，不符合双方所约定的合同交付标准，被告的违约行为导致原告合同目的无法实现，原告可据此要求解除合同。被告富华公司辩称，一、本案被告逾期交付期限中有95天因不可抗力导致，被告实际逾期交付期限未达到90日，原告无权解除商品房买卖合同。涉案工程受“天鸽”、“玛娃”台风群、暴雨、高温气象灾害、政府行为等不可抗力因素影响，造成停工时间为95天。2018年3月14日，国土局就因台风导致涉案工程建设期限延期事宜委托专家评审后，认为涉案项目应当延期。2018年5月28日，国土局又出具《关于富华紫檀文化创意园项目用地（珠横国土储2014-23号宗地）开发建设时限延期的复函》同意涉案项目延期。2018年9月4日，被告已经取得竣工验收备案表。综上所述，涉案房屋约定交付日期为2018年3月30日，被告2018年9月4日前取得竣备及房屋测绘报告，符合法定和约定交付条件并当日通知原告收楼，截止至该日，被告逾期交付行为已经终止，且涉案工程因不可抗力因素导致停工95天，被告实际逾期期限为63天，原告无权解除商品房买卖合同。即便被告出于促进社会和谐角度，可以考虑同意原告的合同解除申请并返还购房款，但依法应当免除不可抗力期限内被告的可能承担的一切责任，包括原告主张的利息或违约金。二、原告主张被告按超出年利率4.35%的利率给付利息，并要求被告按购房款0.02%按日支付违约金的诉讼请求，无约定和法律依据。被告与原告签订的《买卖合同》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议，而且买卖合同是住建部和工商总局、珠海市不动产登记中心网签备案的范本合同，首页“郑重提示”第2款已经明确提示原告签订前应逐条认真阅读、审慎签订，签订后承担由此产生的法律后果，双方均应当严格履行合同约定内容。《买卖合同》第十二条第1款第2项明确约定买受人因出卖人逾期交付解除合同的，出卖人退还已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.35%计算给付利息，同时按照全部房价款的0.02%支付违约金。综上所述，合同明确约定利息给付的利率为4.35%，明确违约金数额为总房款的0.02%而非按日计算，双方签订的买卖合同合法有效，依据诚实信用原则双方均应当履行合同约定，原告主张合同约定范围以外的利息和违约金毫无根据。三、原告提出房款退还、利息支付及费用退还等诉讼请求的同时，还超出合同约定范围主张违约金，显失公平且无法律依据，应当予以驳回。违约金其功能本身在于弥补损失，合同法对于违约金存在调整规则，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。就本案而言，合同解除后利息的支付已经弥补了原告的损失，合同约定按总房款0.02%支付违约金合法合理，但原告还主张按日计算违约金，明显超出合同约定且违反了违约金弥补损失的原则，存在重复求偿，应予驳回。四、原告主张逾期交付违约金的计算至合同解除之日止，毫无根据。首先，如前所述，逾期交付违约金的计算标准，合同明确为单笔一次性支付而非按日计算。其次，2018年9月4日，被告涉案房屋符合交付条件后，被告当日已经通知原告收楼，被告逾期交付行为已经终止，在不考虑不可抗力的因素下，逾期交付期限为2018年4月1日至2018年9月4日，假设违约金按日计算，截止日期也为2018年9月4日，而非合同解除之日。最后，涉案工程因不可抗力因素导致停工95天，被告实际逾期期限为63天，依法应当免除不可抗力期限内被告的可能承担的一切责任。综上所述，即便假设逾期交付违约金按日计算也应当从2018年4月1日计算至2018年9月4日，并扣除其中不可抗力导致逾期的95日计算，原告主张逾期交付违约金的计算至合同解除之日至，毫无根据。五、原告要求被告退还印花税、律师费、公证费无约定和法律依据。首先，涉案工程因不可抗力因素导致停工95天，被告实际逾期期限为63天，原告无权解除商品房买卖合同，即便被告考虑同意接受解除合同，但原告也无权要求被告退还上述费用。然后，对于印花税，依据合同约定承担的主体为原告，且印花税在商品房买卖合同网签备案时已经完成缴纳，收取的主体并非是被告而是税务机关，是原告与税务机关之间的行政法律关系所产生的费用，与被告无关，要求被告退还毫无依据。对于律师费，是原告委托第三方律师事务所提供律师服务所产的费用，收取的主体并非是被告而是第三方律师事务所，要求被告退还毫无依据，应当由原告与第三方自行解决。对于公证费，是原告委托公证处提供公证服务而产生的费用，收取的主体并非是被告而是公证机关，要求被告退还毫无根据。六、原告认为被告交付的房屋与约定类型不符，主张以合同目的不能实现要求解除合同，无事实和法律依据。首先，宣传资料和样板房依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定为要约邀请，且宣传资料和样板房均进行了明确的提示“仅供参考，不作为合同要约，一切以政府相关部门批准法律法规文件及双方签订的买卖合同为准。”其次，文化创意用房，并无法律法规强制性规定禁止其用于日常居住，而且涉案项目地址已经取得了特种行业许可证，具备用于旅馆业经营的行政许可。最后，被告与原告之间签订的商品房买卖合同第三条约定该商品房的规划用途为文体，签订前商品房买卖合同首页“郑重提示”也再次告知双方当事人口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考，权利义务以合同约定为准，被告是按照合同约定交付房屋，不存在违约。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回，原告要求解除买卖合同的诉讼请求，可与被告协商一致完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的房屋照片、收楼通知书（胡碎喜）、吴苏珊的名片、吴碧云的《催收楼通知函的回复》等证据三性均不认可，认为上述证据均与本案原告无关。本院认为，房屋照片无法认定为案涉房屋，其他证据系被告向案外人发出的收楼通知书等事宜，均与原告无关，故本院对上述证据不予采信。2.被告对原告提交的会议纪要第一次、核心诉求、会议纪要第二次、微信聊天记录等证据的三性均不认可，认为上述证据由案外人制作，与本案原告无关，且与原、被告之间案涉房屋的交付无关。本院认为，上述证据均无原件或原始载体核实，无法确认其真实性，且与案涉房屋交付没有直接关联，故本院对上述证据不予采信。3.被告对原告提交的公证书（2019）粤广广州第112276号、公证书（2019）粤广广州第111776号、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附件、2#楼三至十层平面图等证据真实性无异议，对其关联性和证明目的不予认可，认为经公证的微信公众号内容与本案无关，无论是微信公众号内容还是宣传资料、还是样板房均是要约邀请，在双方签订的商品房买卖合同郑重提示也明确了只做买卖双方交易时参考。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。4.原告对被告提交的《单位（子单位）竣工验收备案表》的真实性无异议，对关联性不认可，认为该备案表显示的工程名称同案涉房屋之间不能对应，且备案表仅仅对地上11层作了备案，但是对地下车库并未做竣工备案，被告所提交的竣工验收表不能视为对整体工程做了竣工验收。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。5.原告对被告提交的《房屋建筑面积测绘成果报告》的三性均不认可，认为该报告系被告为了应付竣工验收而特意制作的。本院认为，该证据有原件核实，在没有相反证据足以推翻的情况下，本院确认其真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。6.原告对被告提交的《珠海市气象查询资料-珠海市公共气象服务中心》《国土局关于富华紫檀文化创意园项目用地开发建设时限延期的复函》《通知书》等证据的真实性无异议，对关联性不认可，认为不能就此认定逾期交楼系因不可抗力原因导致。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。7.原告对被告提交的《受台风、自然灾害等损失造成的工期延误报告》《珠海市横琴新区在建工程因台风灾害天气导致建设期限延期事宜专家评审意见表》等证据的三性均不予认可，认为上述证据系被告单方委托制作，且相关评审专家是否具有相应资质不清楚。本院认为，上述证据系被告单方委托制作，且原告不予认可，故本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年1月21日，原、被告签订《买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于横琴××××栋艺术体验中心815房，建筑面积41.17平方米，其中套内面积31.22平方米。合同第六条约定价格按套内面积计算，总价为1565690元；第七条约定付款方式为商业贷款，其中首期房价款785690元应于2017年1月21日前支付，余下的78万元向兴业银行申请贷款支付；第九条约定交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条约定了相关设施设备的交付条件，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，自约定交付日之次日起至实际达到交付使用条件之日止，由出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之零点五付违约金；第十一条约定交付时间为2018年3月30日前，并约定了原告的查验权利，如房屋需要修复，修复后再行交付；第十二条约定了逾期交付的责任：超过90日买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款并承担不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利息，同时按照全部房价款的0.02%支付违约金。原告刘玉斌作为买受人在合同上签名并捺印指模，被告富华公司加盖公章确认。合同签订前后，原告依约分别于2016年12月5日支付购房款15万元，2016年12月15日支付购房款161505元，2017年1月5日支付购房款474185元，2017年5月4支付购房款78万元，合计1565690元。2018年7月3日，被告位于“珠海市香洲区横琴镇横琴大道北侧、艺文五道东侧、彩虹路南侧、艺文三道西侧”的用电地址取得《客户受电工程竣工验收意见书》。同年7月4日，被告位于“珠海市横琴××××栋艺术体验中心”的房屋取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年9月4日，被告位于“横琴新区横琴大道北侧、艺文五道东侧、彩虹路南侧、艺文三道西侧”的“富华紫檀文化创意园一期（北地块）、二期（南地块）主体工程2#文化体验中心”取得竣工验收备案。庭审中，原、被告均认可原告为购买案涉房屋支付的其他费用包括办证费800元、维修基金4117元、印花税782.85元共计5699.85元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。从案件事实来看，案涉《买卖合同》的签订系原、被告双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案原告依约付清购房款给被告后，被告未能按照合同约定的交房时间交付涉案房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。根据双方的诉辩意见，本案主要争议焦点在于：“天鸽”台风等不可抗力因素据以延期交房的具体天数；逾期交房天数是否满足合同解除条件；被告应如何承担法律责任。一、关于不可抗力因素据以延期交房的具体天数问题。本案被告抗辩称案涉房屋因遭受台风、自然灾害等不可抗力造成停工95天。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所主张的不可抗力情形，除台风突发极端天气外，其中暴雨、高温等极端天气属于珠海地区海洋性气候中极为常见的现象，被告在考虑交楼时间时理所当然应当预见和避免；至于政府行为，其属于行政管理行为，并不属于法律意义上的不可抗力，且案涉合同并未就相关情形进行约定，故本院不予考虑。关于台风停工天数，参照《气象灾害预警信号发布与传播办法》（中国气象局令第16号）“台风蓝色预警信号期间，停止露天集体活动和高空等户外危险作业”的有关规定，根据被告所提交的《珠海市气象资料查询服务》，被告所主张的因台风停工时间内达蓝色预警信号以上天数只有：2017年8月22日至23日、2017年8月26至27日、2017年10月14日至15日，共计6天。至于被告所主张的灾后重建，尽管相关专家评审意见和通知书等证据属于被告单方委托或制作，不足以证明受灾严重程度及重建工作的开展，但“天鸽”台风系珠海市百年一遇的超级台风，造成极大破坏，故本院考虑到被告的实际情况酌定灾后重建天数为3天。综上，被告因不可抗力造成延期交房的具体天数为9天。二、关于逾期交房天数是否满足合同解除的条件问题。本案所涉的被告逾期交房天数，应自《买卖合同》约定交房之日（2018年3月30日）的次日计至通知交房之日（2018年9月4日），再扣减因不可抗力可予顺延的天数9天，计得被告共逾期148天（157天-9天）。而涉案《买卖合同》第十二条明确约定逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，逾期交房天数显然已满足涉案合同解除条件，原告的该项诉讼请求于理于法有据，本院予以支持。庭审中，原告亦主张被告提交的《单位（子单位）竣工验收备案表》《房屋建筑面积测绘成果报告》已失效或不真实，并书面申请要求本院进一步调取相关证据，本院认为，一方面，在被告提供原件核实，而原告未能提供相反证据予以推翻的情况下，本院对原告主张失效或不真实的说法不予采纳；另一方面，在逾期交楼已满足合同解除条件的情况下，上述材料真实与否并不影响本案的判定，故本院对原告的继续调证申请不予同意。同理，原告主张案涉房屋违背规划用途，但又未能提交证据予以充分证明，且亦不影响本案的判定，故本院不予采纳。至于原告主张涉案房屋存在质量问题，但亦未能提供证据以证明涉案房屋存在影响交房的重大质量问题，故本院对其意见不予采纳。三、关于被告责任承担问题。本院认为，涉案《买卖合同》明确约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。”故原告要求退还购房款1565690元、支付利息（其中15万元自2016年12月5日，161505元自2016年12月15日，474185元自2017年1月5日，78万元自2017年5月4日起算，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至清偿之日止）及支付违约金313.1元（1565690元×0.02%=313.1元）的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持，超出部分，不予支持。至于原告要求退还因购房支付的其他费用7199.85元及利息的主张，本院认为，庭审中原、被告均认可原告支付的其他费用包括办证费800元、维修基金4117元、印花税782.85元共计5699.85元，该费用确为原告购房损失，理应获得赔偿；超过部分及利息主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告要求解除案涉合同、退还购房款和其他费用、支付利息及违约金的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘玉斌与被告珠海横琴富华文博园实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告珠海横琴富华文博园实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘玉斌退还购房款1565690元、其他费用5699.85元，支付利息（其中15万元自2016年12月5日，161505元自2016年12月15日，474185元自2017年1月5日，78万元自2017年5月4日起算，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至清偿之日止）及违约金313.1元；三、驳回原告刘玉斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10975元，由原告刘玉斌负担900元，被告珠海横琴富华文博园实业有限公司负担10075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  宁志红二〇一九年九月二十日法官助理叶萌法官助理吕以杰实习法官助理石凯天书记员张露