湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1003民初577号原告（反诉被告）：王世凤，女，1959年9月18日出生，汉族，住荆州市荆州区。原告（反诉被告）：王世萍，女，1963年5月7日出生，汉族，住荆州市荆州区。共同委托诉讼代理人：卜诗成，湖北博智律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：汤运芝，湖北楚明律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆州市强磊摩托车销售有限公司，住所地：荆州市城南开发区梅村四组。法定代表人：罗贵阳，该公司经理。委托诉讼代理人：吴海、谭光武，湖北荆楚律师事务所律师。原告王世凤、王世萍与被告荆州市强磊摩托车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理中，被告荆州市强磊摩托车销售有限公司提出反诉，本院依法合并审理。原告王世凤、王世萍的共同委托诉讼代理人卜诗成、汤运芝、被告荆州市强磊摩托车销售有限公司的法定代表人罗贵阳及其委托诉讼代理人谭光武、吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世凤、王世萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修、停业停产损失等补偿款项共计123.0662万元；2、判令被告退回原告租金30万元；3、判令被告向原告支付自2018年1月20日起至实际给付之日止，以153.0662万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，参照逾期罚息利率标准计算的欠款利息；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年6月28日，两原告因自已开办的荆州城南新风幼儿园需要场地，与被告法定代表人罗贵阳签订了《商用房屋租赁合同》，租用被告位于荆州市城南开发区梅村四组学苑路的部分房产。该租赁合同约定了十年的租期，租金分别为：2015年9月1日至2016年8月31日的第一年租金15万元，2016年9月1日至2019年8月31日三年的租金每年18万元，2019年9月1日至2025年8月31日六年的租金每年20万元。租赁期间如遇政府拆迁被告免除原告两年租金。合同签订后，原告投入大量人力物力为期两个月，对被告房屋及场地进行了与幼儿园教育相适应的建设与装修，分三次向被告支付了租金30万元，但经营至2017年4月28日，因政府需要对该租用房屋进行征收拆迁，幼儿园被迫迁往他处。2017年8月9日，政府征收部门对包括原告租赁房屋装修、停业停产损失等在内的拆迁损失出台了补偿方案。2017年11月19日，政府征收部门与被告就包括原告租赁的房屋与场地在内的不动产签订了《征收补偿协议》，并在之后的七个工作日内支付被告首付款1600万元，要求被告在上述首付款到账后起三十个工作日内，与该拆迁地租赁户达成补偿协议。但时至今日，虽经两原告数次催促，被告却一直不愿按合同约定退还租金，也不同意就拆迁损失与原告按照政府补偿签订补偿协议，支付原告拆迁补偿费用，因此造成原告经营的幼儿园发生生源严重减少，经济拮据，举步维艰的困难局面。综上所述，政府支付被告征收补偿款首付款已一年有余，因为被告的原因，原告的幼儿园搬迁费用及损失却一直无法得到补偿。原告为维护自己合法利益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告荆州市强磊摩托车销售有限公司辩称：一、本案所涉的相关补偿与被答辩人无关，本案所涉补偿系政府部门征收被告房屋所作的补偿，相关的装修费、停产停业损失费、搬迁费皆系以被征收的房屋的面积、价值进行核算后做出的补偿，故该补偿只是对答辩人的补偿，其次，根据合同的相对性，征收补偿协议不涉及被答辩人的权利义务，其无权主张该补偿协议的权利，再次，如果被答辩人认为征收部门的征收损害了其合法权益，应向征收部门主张权利。二、被答辩人的实际投入和损失是极少的，根据答辩人、被答辩人及征收项目部签订的《租户搬迁补偿清算项目确认表》显示，被答辩人只进行了少量的建设投入，绝大部分的建设投入都是答辩人原先进行的，评估显示，被答辩人的投入价值仅200157.34元，即便按被答辩人与施工单位所作的施工决算显示，其投入额也只有300569元，根据合同法的补偿原则，即使被答辩人因征收有损失，也只能按实际投入和损失要求补偿，其主张的499667元的装修补偿和287444元的停产停业补偿没有事实依据。三、政府核算的20万元已包含被答辩人的停产停业损失和搬迁费用，其无权另行主张停产停业和搬迁补偿。根据被答辩人向区拆迁办提交的《新风幼儿园整体搬迁过程所需费用的请示》显示，被答辩人核算的整体搬迁费用只有77830元。其次，根据被答辩人向法庭提交的证据《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案》显示，政府核算的20万元中，除77830元搬迁费用外，还包括安抚老师、学生流失补助及终止合同损失。可见，在政府核算的20万元中已包括被答辩人的停产停业损失和搬迁费用。故被答辩人除主张20万元补偿外，还同时主张政府支付给答辩人的287444元停产停业损失及10万元搬迁奖励，于法无据。四、被答辩人所主张的舞蹈房补偿与事实严重不符。首先，被答辩人在承租答辩人房屋后，即将承租的320.41平方米的房屋进行拆除装修，且一直未按合同约定对其拆除的房屋进行还建，致使答辩人在政府征收时未能得到补偿，损失巨大。其次，该舞蹈房系被答辩人在拆除答辩人房屋后于2015年所建，被征收部门认定为违法建筑，未能按合法建筑给予补偿。同时也正因被答辩人的违法建设，致使答辩人500平方米的房屋被作为了违法建筑扣除了补偿。可见，因被答辩人拆除答辩人房屋，给答辩人造成了重大损失，而其新建的72.76平方米的舞蹈房远远不能弥补答辩人的损失，现今被答辩人不仅不赔偿答辩人损失，还要求按合法建筑补偿其违法所建的舞蹈房，于理不通。五、被答辩人所主张其他损失没有事实依据。第一、被答辩人主张分享的10万元搬迁奖励系针对答辩人的奖励，与被答辩人无关，另外院内约有10个租户，故也不能按1/3的比例来分配。第二，被答辩人主张的门面装修在正式评估报告中并无该项。第三、被答辩人主张的36825元的草坪补偿，根据正式评估报告，该补偿主要系对答辩人原先所建的水泥道路的补偿。第四、被答辩人主张的大型不锈钢炉具补偿，但该设备为可搬迁设备，征收部门只给予了870元的搬迁费，无重置补偿。第五、对被答辩人所主张的监控系统补偿，根据评估明细表显示，该监控系统属于创业园区域且系答辩人安装，与被答辩人无关，且该监控系统仅给予了1099元搬迁费。六、被答辩人应诚实守信，恪守约定，只能按双方签订协议要求免除两年租金，而不能再要求其他补偿。首先，双方签订《商用房屋租赁合同》时考虑到政府征收会给被答辩人造成停产停业损失、装修损失、搬迁损失和其他损失，因此约定如遇政府征收免除两年租金以作为补偿。该合同系双方真实意思表示，应恪守约定按两年的租金补偿。其次，根据被答辩人的装修投入、政府核定的停产停业损失及搬迁费用，返还两年租金33万元已能够较好的弥补被答辩人的实际损失。再次，被答辩人在起诉中不仅想侵占本属答辩人所有的装修补偿、停产停业损失补偿和搬迁补偿，还要求答辩人向其返还两年的租金，显然属于重复要求补偿，背离了合同法所规定的损失填补原则，故只能按协议返还两年租金，不能再要求其他补偿。七、对被答辩人给答辩人所造成的损失及其应付的税费，应在补偿款中予以冲抵。根据双方签订租赁合同，被答辩人前两年的租金为33万元，实际支付了30万元，欠付3万元，欠付租金应在补偿款中予以冲抵。其次，被答辩人拆除答辩人房屋320.41平方米，经答辩人争取，征收部门只对其中163.03平方米给予了补偿，对被答辩人拆除的157.38平方米房屋未作补偿。答辩人为此损失1504820元（即房屋补偿8554元/平方*157.38平方+装修补偿580元/平方*157.38平方+停产停业损失补偿8554元/平方*5%*157.38平方）。故该笔损失应在补偿款中予以冲抵。再次，若按被答辩人主张，那因被答辩人的补偿款被加在答辩人的补偿款中统一核算，答辩人为此共缴纳了1182837元税费，故对被答辩人应分担的税费，应在补偿款中予以冲抵。另外，答辩人在清算注销时，必须按补偿总额来缴纳25%的企业所得税，则因被答辩人的补偿混合在答辩人的补偿中，增大了答辩人的企业所得额，故答辩人在缴纳企业所得税时，又将为此增加25%的税赋。故该部分税款也应在补偿款中予以冲抵。综上，答辩人与被答辩人已在《商用房屋租赁合同》中明确约定如遇到政府征收时双方的权利义务及处理方式，被答辩人应诚实守信，恪守约定，只能按该租赁合同的约定要求返还两年的租金，而无权要求答辩人给予征收补偿，还应冲抵扣除其给答辩人所造成的损失及应付的税费。被告荆州市强磊摩托车销售有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失153.482万元；2、判令反诉被告自反诉之日起，以153.482万元为基数按年利率6%向反诉原告支付资金占用利息，至其还款之日止；3、判令反诉被告赔偿因申请法院财产保全给反诉原告造成的损失（以法院冻结金额为基数按年利率6%向反诉原告支付资金损失，至该冻结解除之日止）；4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2015年6月28日，反诉原告与反诉被告签订一份《商用房屋租赁合同》。合同约定，反诉原告将位于南环路城××开发区梅村××村柴火饭庄的房屋出租给反诉被告开办幼儿园，租期10年，第一年租金15万元，第二年租金18万元。因反诉被告经营需要对承租的300多平米的房屋进行拆除，双方遂又补签了两份《商用房屋租赁合同，约定反诉被告在幼儿园停止经营时，应对拆除的房屋进行还建。合同签订后，反诉被告即将承租的320.41平米的房屋进行拆除装修，开园经营。然而，反诉被告前两年只支付租金30万元，欠付3万元。且反诉被告在2017年停办幼儿园时，未按合同约定对其拆除的房屋进行还建，致使反诉原告在政府征收补偿时损失巨大。3.虽经反诉原告努力争取，征收部门仍只同意对拆除的163.03平米的房屋给予补偿，对反诉被告拆除的157.38平米的房屋未作补偿。因反诉被告的严重违约行为，致使反诉原告共计损失153.482万元。其中房屋租金损失3万元，房屋补偿损失150.482万元（即房屋补偿8554元/平米*157.38平米+装修补偿580元/平米*157.38平米+停产停业损失补偿8854元/平米*5%*157.38平米）。事后，反诉原告多次主动与反诉被告协商拆迁补偿事宜，但反诉被告不仅不承认其过错，反而起诉反诉原告意图夺取整个租赁房屋的补偿款，并申请法院对反诉原告的资金进行了冻结，给反诉原告造成了重大的财产损失。反诉原告为维护自身合法权益，特依《民事诉讼法》第五十一条之规定，向贵院提起反诉。请求贵院依法支持反诉原告的反诉请求。原告王世凤、王世萍针对被告荆州市强磊摩托车销售有限公司的反诉答辩称：一、答辩人租赁反诉原告的房屋时，双方经过协议后，只签订了一个版本内容的《商用房屋租赁合同》。二、答辩人租赁反诉原告房屋开办幼儿园时，拆除反诉原告的部分房屋是双方协商一致的结果，答辩人拆除的房屋属于违建性质，在答辩人租赁反诉原告房屋前政府相关部门早有认定，该房屋的性质不可能因为答辩人的拆除行为而改变。反诉原告所谓157.38平米的房屋根本不存在，答辩人不可能拆除根本不存在的房屋。答辩人拆除的房屋面积应以“拆除房屋的痕迹”及政府的征收认定文件为准，即163.03平米。该163.03平方的房屋，反诉原告从未与答辩人协商过所谓的还建问题，答辩人也没有同反诉原告签订过具有还建内容的租赁合同，且政府征收部门已经按照相关政策标准就此房屋按照相关规定对反诉原告进行了补偿。三、反诉原告与政府征收部门已经签订征收补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、第二十六条的规定，表明反诉原告已经认可被征收房屋中幼儿园内的自拆房屋面积、违建性质、补偿标准等，与反诉原告主张的答辩人拆除其320.41平米、答辩人的拆除行为导致反诉原告损失等事实不符。四、反诉原告要求答辩人支付租金没有事实和法律依据。五、反诉原告要求答辩人赔偿因答辩人申请人民法院进行财产保全造成反诉原告损失的诉请实体上并不成立。综上，反诉原告要求答辩人赔偿其157.38平米房屋损失，支付其3万元租金、占用其资金利息等诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应予驳回；对反诉原告要求答辩人赔偿其相关财产保全的诉请事实上并不成立，也不是同一法律关系，人民法院应该依法驳回其起诉。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）王世凤、王世萍租赁被告（反诉原告）荆州市强磊摩托车销售有限公司位于荆州市城南开发区梅村四组学苑路的房屋、场地开办“新风幼儿园”。2015年6月28日，两原告与被告法定代表人罗贵阳签订了《商用房屋租赁合同》，该租赁合同的主要内容为：合同第一条约定的租赁期限为10年即2015年9月1日起到2025年8月31日；合同第二条关于租金约定为2015年9月1日至2016年8月31日的第一年租金15万元、2016年9月1日至2019年8月31日三年的租金每年18万元、2019年9月1日至2025年8月31日六年的租金每年20万元，并约定租赁期间如遇政府拆迁等不可抗拒因素，双方另行协商解决，如遇政府拆迁甲方将免除乙方（原告）2年租金；合同第三条约定原告于每年9月1日之前交至下年租金，第一年被告考虑原告开园的初办期，同意签字之日首付10万元，于2015年9月1日交清剩余租金，被告还同意免除原告2015年7月至8月份装修期租金。被告提交的同一日所签订的另一份《商用房屋租赁合同》第二条载明的第一年租金为20万元、第二至四年租金25万元、第五至十年租金为30万元，并在第三条约定“甲方（被告）同意：1.免除乙方（原告）2015年7月至8月份装修租金，2.乙方因经营需要要求将原有饭庄后院房屋约300平方米拆除，另建幼儿园厨房和学生活动区域及增设学生消防通道疏散出口，因此乙方承诺在幼儿园停止营业时必须为甲方还建前期所拆除房屋。”双方当事人一致认可履行的是第一年租金为15万元的合同。合同签订后，原告（反诉被告）王世凤、王世萍对被告（反诉原告）荆州市强磊摩托车销售有限公司的房屋及场地进行了与幼儿园教育相适应的建设与装修，分三次支付了租金30万元。在合同履行期间，因涉诉租赁房屋被纳入了征收搬迁范围，2017年4月28日原告（反诉被告）王世凤、王世萍开办的城南新风幼儿园搬离涉诉房屋。期间原告开办的城南新风幼儿园向荆州区拆迁办提交《新风幼儿园整体搬迁过程所需费用的请示》，要求给予77830元经费支持，具体包括搬迁费2400*2=4800元、移装空调费4*280*2=2240元、教室隔墙及临时搭建厨房70*110+1000=8700元、教室临时布置文化建设费用800元、学生流失退费23*1730=39790元、水电安装费1500元、搬迁补偿费20000元。2017年11月19日，被告（乙方）与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室（甲方）、荆州区城南荆职片区项目部（丙方）签订了《企业预征收补偿协议》，主要内容为：甲方委托丙方根据相关要求，与乙方对位于荆州区学苑路10号荆州市强磊摩托车销售有限公司所使用的两宗土地、房屋及相关附属物进行征收。甲乙双方共同委托荆州市方天不动产评估咨询有限公司、湖北九州房地产评估经纪事务所对被征收土地、房屋及相关附属物进行评估测算，甲乙双方同意以被委托评估机构出具的评估报告作为征收补偿的主要依据。合同第二条第（二）款分项载明了补偿金额；第（三）款约定其他补偿部分为“根据区2017年8月7日征收与补偿工作专题会议意见，丙方与乙方协商一致：乙方土地上幼儿园搬迁、安抚老师、学生流失等补助价格为20万元，新风村幼儿安置场所租金及设备补偿价格为3万元”；协议还对其他方面的补偿进行了约定。征收办于2017年8月9日制作的《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案》及评估价值明细表备注“本次评估结果为初步测算结果，不作为补偿依据，最终结果以正式报告为准。”荆州区房屋征收与补偿办公室与被告荆州市强磊摩托车销售有限公司、荆州区城南荆职片区项目部共同委托武汉云之海信息工程有限公司、湖北方天不动产评估咨询有限公司、黄石市房天房地产估价有限公司进行评估测算，并同意以该评估报告作为征收补偿的主要依据。根据黄石市房天房地产估价有限公司于2017年11月15日出具的《估价结果报告》显示，涉及到幼儿园相关损失认定：舞蹈房以外的装饰装修543043元、停产停业损失287444元、“舞蹈室”面积72.76平方米装修补偿价值42201元、幼儿园招牌8160元、幼儿园LED显示屏4800元、幼儿园草坪36825元、幼儿园不锈钢炉具搬迁费870元、监控设备搬迁费1099元。针对资产被征收后所产生的税费问题及审计后出现的相关问题，三方于2018年12月25日签订了《企业征收补偿补充协议书》，其中第一条、第二条、第三条约定征收所产生的税费由荆州区房屋征收与补偿办公室承担，税费1182837元计入征收补偿款；协议第四条的补偿金额与《企业预征收补偿协议》载明的金额基本一致；第四条第（3）项特别约定“根据区2017年8月7日征收与补偿工作专题会议意见，丙方与乙方协商一致：乙方土地上幼儿园搬迁、安抚老师、学生流失等补助价格为20万元，新风村幼儿安置场所租金及设备补偿价格为3万元。”2018年1月7日，被告委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对“新风幼儿园”装修及改建项目在评估基准日2018年1月5日的成本价值所鉴定的标的价格为200157元。另查明，涉诉房屋建于2010年，因未取得建设规划许可证，荆州区城市管理行政执法局曾在建设期间下发了《停工通知书》，被告公司的法定代表人罗贵阳在2017年接受城管部门调查时认可涉诉房屋未办理房产登记手续，征收部门按照“违建”房屋予以补偿。被告已取得了包含前述补偿款在内的全部补偿款项。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照装建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告王世凤、王世萍与被告荆州市强磊摩托车销售有限公司的法定代表人罗贵阳就未取得建设工程规划许可证的房屋所签订的《商用房屋租赁合同》，因违反了法律法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效的合同自始无效，原告应将取得的房地产返还被告，在涉诉房屋纳入了征收范围后原告已实际于2017年4月28日搬离了涉诉房屋，原告则有权要求被告赔偿损失，考虑到造成合同无效的原因在于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故导致合同无效的主要过错在出租方即被告，原告亦未尽到合理的审查注意义务，本院确认被告的过错比例为60%。关于原告主张的各项损失，本院综合认定为：1、在征收文件中明确由“幼儿园”享有的有：2018年12月25日的《企业征收补偿补充协议书》第四条第（3）项明确了补偿给原告搬迁费、安抚老师、学生流补助、终止合同损失共计20万元；黄石市房天房地产地产估价有限公司的评估报告的“地面附属物明细表”中已明确了招牌损失8160元、LED显示屏4800元、幼儿园草坪36825元；评估报告“固定资产---机械设备评估明细表”中仅认定了搬迁费，确认大型不锈钢炉具870元、监控系统1099元，以上合计251754元，该部分应由原告取得。2、关于原告依照征收评估标准主张房屋装修损失543043元、停产停业损失287444元，本院认为，原、被告签订租赁协议后，原告经被告同意进行了装饰装修，原告未能举证证明其装修的具体花费及停产停业的具体损失，原告与被告之间的房屋租赁虽然和征收部门与被告之间的征收属不同的法律关系，但考虑到涉诉房屋已被拆除，已无重新鉴定的条件，故本院参照征收部门的补偿标准及评估结论来认定原告方的损失数额，而被告单方委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司所作的鉴定结论不宜作为认定损失的依据，结合合同无效的情况下双方的过错程度，本院酌定由被告向原告赔偿装修等损失（543043元+287444元）*60%=498292元。3、关于原告依照征收评估标准主张自建舞蹈房装修损失42201元、按照征收部门重置价计算的建设费用72978.28元（72.76平方米*1003=72978.28元，本院认为原告在未办理合法建设手续的情况下违章建房存在过错，被告未制止亦有过错，考虑到被告已从征收部门获得了该房屋的补偿款项，本院酌定由被告向原告赔偿损失（42201元+72978.28元）*50%=57590元、4、因原告主张的幼儿园门面装修28193元未在评估价值明细表中记载，本院不予支持。5、关于原告主张补偿方案中搬迁奖励33000元，因被告共取得搬迁奖励100000元，为平衡房屋所有权人及其他承租人的利益，本院酌情认定原告搬迁奖励5000元。上述合计金额为812636元。关于原告依据无效合同主张退回两年合同租金30万元，因合同无效，对其主张不予支持。关于原告主张自2018年1月20日起计算利息，该时间起点没有事实依据，本院认为应以原告主张权利之日起计算为宜，即2019年3月11日起计算。关于反诉原告认为反诉被告未对已拆除房屋进行还建给自己造成了损失的意见，本院认为不应采纳，理由为：1、双方确认实际履行的是第一年租金为15万元的合同，该合同并未作出还建的相应约定；2、被告没有证据证明原告未经同意擅自拆除，相反根据被告提供的合同显示，被告是同意原告拆除的，只是要求原告“在幼儿园停止营业时必须为甲方（被告）还建前期所拆除的房屋”，但是原租赁房屋的性质为“未取得建设规划许可证”的房屋，本来就不具备还建的可能性，对于“违建”建筑也不应还建。故对反诉原告的反诉请求依法不予支持。关于反诉原告主张因财产保全造成的损失，因财产保全人申请财产保全符合法律规定，且无证据证明申请人申请错误给被申请人造成了损失，故对反诉原告的该项请求不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告荆州市强磊摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王世凤、王世萍支付赔偿款共计812636元，并自2019年3月11日起以812636元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。二、驳回原告王世凤、王世萍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告荆州市强磊摩托车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18576元，由原告王世凤、王世萍负担5576元，被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担13000元。本案反诉受理费9306元，由反诉被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担。财产保全费5000元，由被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杨 玲人民陪审员  熊国磉人民陪审员  李俊华二〇一九年九月五日法官助理张晓颖书记员周若雪