江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初3172号原告：南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。法定代表人：李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：居俊华，该公司员工。委托诉讼代理人：张小兵，该公司员工。被告：孟春麟，男，1963年5月1日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：戴美疆，江苏嘉诺律师事务所律师。原告南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）诉被告孟春麟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银城物业公司的委托诉讼代理人居俊华、张小兵，被告孟春麟的委托诉讼代理人戴美疆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2008年7月1日至2015年3月31日的物业服务费17864.15元，支付2015年4月1日至2017年5月31日的物业服务费7645.56元，共计25509.71元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自2005年起为银城东苑小区提供物业服务，被告为该小区××幢××室业主，房屋建筑面积为147.03平方米。自2008年7月1日起，被告一直拖欠物业服务费，虽经原告多次催缴，但被告仍未支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告孟春麟辩称，对于欠费的时间段及金额没有异议，但原告未完全履行物业合同约定的管理服务义务，原告作为物业服务企业，对监督小区内各业主装饰装修工作的职责履行不利，在被告房屋出现漏水之后，原告也未尽到装修管理职责，致使被告损失不断扩大，被告未缴纳物业服务费，是合理行使不安抗辩权，故被告无需支付全部的物业服务费。原告在明知被告未缴纳物业服务费用的情况下，并未向被告催缴，且2016年1月1日前的物业服务费用，已超过诉讼时效，不应得到支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了《前期物业服务合同》、《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》、律师函、催缴快递单、缴费通知书、不动产登记资料查询结果证明、南京市业主委员会备案表、关于成立银城东苑小区业主大会筹备组的通知、银城东苑业主大会筹备组人员名单公示、关于推选银城东苑业主委员会候选人的公告、关于召开银城东苑首次业主大会的通知、关于召开业主大会的通知、银城东苑首次业主大会唱票通知、相关照片、公共服务费票据、公摊水电费票据、报修记录、鉴定报告、（2016）苏0102民初5××8号民事调解书等证据，本院予以核实确认，并在卷佐证。本院认定事实如下：2005年1月18日，原告（乙方）与南京华中房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对银城东苑壹期提供前期物业管理服务；物业服务费收费标准为高层住宅按业主房屋建筑面积1.5元/月/平方米收取；业主应于办理交付使用手续之日起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；本合同期限自2005年5月31日起至业主委员会正式成立并经政府部门备案日止。南京市银城东苑住宅小区业主委员会于2015年5月8日，在南京市玄武区人民政府孝陵卫办事处、南京市玄武区孝陵卫街道物业管理办公室备案。2015年6月5日，原告（乙方）与南京市银城东苑住宅小区业主委员会（甲方）签订《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对银城东苑住宅小区提供物业管理服务事宜；物业管理服务期限自2015年4月1日起至2018年3月31日，如合同到期时同时具备以下两个条件，合同继续有效，A、乙方同意继续履行本合同，B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务及业主财产的保管服务；住宅的服务费标准由业主按其拥有建筑面积向乙方支付，标准为每月每平方米2元（不含公共能耗费及设施设备运行费）；物业服务费（包括停车费）按每半年预交，业主应在每期之前一个月20日前交纳下一期物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按逾期欠费总额的万分之五支付违约金。被告孟春麟系南京市玄武区××东苑××号××室（以下简称××室）在2005年至2017年6月5日的登记所有人，××室的建筑面积为147.03平方米。被告自2008年7月1日至2017年5月31月期间未按约定支付物业服务费，依据《前期物业服务合同》约定，2008年7月1日至2015年3月31日，被告需向原告交纳的物业服务费为1.5元/月/平方米×81个月×147.03平方米=17864.15元；依据《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》的约定，2015年4月1日至2017年5月31日，被告需向原告交纳的物业服务费为2元/月/平方米×26个月×147.03平方米=7645.56元，被告欠缴物业服务费共计25509.71元。原告称，原告通过邮寄催缴通知书、律师函的方式向被告催缴物业服务费，并提供了快递单及催缴通知书、律师函复印件。被告表示并未收到相关催缴通知书及律师函，对相关内容不知情。被告称，原告作为物业服务企业，应履行监督小区业主装饰装修的工作职责，但原告该项工作职责履行不利，被告不缴纳物业服务费，是行使合理的不安抗辩权。为此，被告提供了报修记录、鉴定报告、民事调解书等证据，证明被告所在的××室的楼上为301室，301室的客卫地面防水隔离层的防水功能局部失效，导致房屋漏水，并给被告带来损失，被告自2005年至2016年10月数十次向原告报修，原告一直未能有效履行其服务行为，后被告通过起诉301室业主，于2017年7月部分解决房屋漏水问题，因原告对房屋漏水问题未能采取有效手段，致使被告损失不断扩大，故原告不应得到全部物业服务费。原告认为，案涉房屋的漏水是被告与301室业主的纠纷，且301室业主已经对被告进行了赔偿并修补房屋，根据案涉物业服务合同的约定，原告物业服务的内容不含业主专有部分的维修养护，原告物业服务不存在瑕疵。因原、被告意见不一，致调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，南京华中房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，银城东苑住宅小区业主委员会与原告签订了《银城东苑住宅小区物业管理服务合同》，两份合同均约定了由原告为案涉小区提供物业服务，故原告与被告均应按照合同约定履行合同义务。被告未按照合同的约定支付物业服务费的行为，构成违约，应当承担违约责任，对原告主张被告支付2008年7月1日至2017年5月31日间所欠物业服务费25509.71元的诉讼请求，本院予以支持。被告称原告的物业服务存在瑕疵，但未能提供相关证据，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告称原告的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效的抗辩，物业服务合同系持续性合同，物业服务费的诉讼时效应以业主拖欠的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起计算，本案中，原告诉请被告支付自2008年7月1日至2017年5月31日的物业服务费，故原告的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告孟春麟于本判决生效之日起10日内支付原告南京银城物业服务有限公司自2008年7月1日至2015年3月31日的物业服务费17864.15元，自2015年4月1日至2017年5月31日的物业服务费7645.56元，共计25509.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，因适用简易程序，减半收取345元，由被告孟春麟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 查宣东二〇一九年九月十九日法官助理 邹宇扬书 记 员 孙 楠