山东省临沂市河东区人民法院山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初3528号 原告:廉东旭，男，1989年7月13日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托代理人张希锋，男，1987年6月27日生，汉族，山东荣盛富翔地产开发有限公司职工。 原告廉东旭与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廉东旭的委托诉讼代理人董艳杰、被告荣盛公司的委托诉讼代理人张希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廉东旭向本院提出诉讼请求：1.判决荣盛公司支付廉东旭违约金54494元；2.本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：廉东旭购买荣盛公司开发的荣盛锦绣外滩沂河馨苑小区A区13-1-902楼房一位。双方约定办证日期为交房后365日内办理产权登记，但荣盛公司交付的房屋迟迟未经验收合格，导致无法办理产权登记。故被告应承担违约责任。综上，荣盛公司未在约定期限内提交办理产权登记，构成违约，为维护廉东旭的合法权益，特提起诉讼，请依法支持。 被告荣盛公司辩称，1、被告开发的沂河馨苑小区已于交付原告前通过综合验收，但是因为工程总承包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是建设施工单位所致，被告不应当承担违约责任；2、根据原、被告双方签订的商品房预售合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于逾期办理产权登记违约的承担方式，是真实意思表示，双方均应按照合同约定履行，在原告未与被告进行协商的前提下，直接起诉被告要求逾期违约金，不符合合同约定，被告不应该承担违约金；3、原告购买涉案房屋时价款为48万元，现在该小区同户型的房源价格已经超过100万元，房屋升值超过一倍以上，根据法律规定承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失，在本案中原告并未提供证据证实其有实际损失，并且主张违约金数额过高，不应得到法院支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告廉东旭提交的证据包括：1、山东省新建商品房买卖合同（预售），欲证明被告迟延办理产权登记的违约行为，其中第十五条约定，违约处理方式为协商；2、山东省增值税普通发票、维修基金单据和物业费收据，欲证明原告购买涉案房屋总价款为488218元，被告交付钥匙的时间是2016年7月1日。 被告荣盛公司提交的证据包括：沂河鑫苑A区13号楼的整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2019年5月16日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。 被告经质证认为：根据双方签订合同第十五条，在原告未与被告就办理涉案房屋产权证书进行协商的前提下，直接起诉主张支付违约金，不应得到支持。原告经质证认为，被告的证据证实 截至2019年5月16日被告方具备办理产权转移登记的条件，违约金的计算时间应为2017年7月1日至2019年5月16日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月25日，廉东旭（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号YS379634，合同约定廉东旭购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河馨苑”A区13号楼1单元902号房，总房款为488218元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.遭遇不可抗力；第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3.买受人、出卖人双方协商执行。双方还对其他事项进行了约定。 合同签订后，廉东旭支付购房款共计488218元并领取了房屋钥匙及相关材料，同时缴纳了自2016年7月1日起的物业费。后原、被告因办理产权登记问题，双方协商未果，原告诉至本院。 本院认为，廉东旭与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2017年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且廉东旭没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，廉东旭不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。因此荣盛公司主张双方未约定违约金的数额不应承担违约责任的抗辩，无法律依据，本院不予采信。对于荣盛公司主张由于工程总承包单位盐城二建拒不移交施工资料，致使被告无法办理产权转移登记的抗辩，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于焦点二，荣盛公司未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2019年5月16日取得了包括案涉房产在内的大产权不动产登记证书，该时间为荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告虽然主张原告领取房屋钥匙及相关材料的时间为交付时间，但在双方签订的补充协议中，约定了“本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。故本院认为本案房屋的交付时间应认定为2016年6月30日。荣盛公司违约时间自2017年7月1日计算至2019年5月16日。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。 综上所述，本院支持荣盛公司承担自2017年7月1日至2019年5月16日之间的违约金，按照年利率6%计算。原告主张的54494元未超过以上限额，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廉东旭违约金54494元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1162.35元，减半收取计581.18元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 武 威 二〇一九年九月二日 书记员 张腾飞