黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0302民初1067号原告：中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：刘洪全，行长。委托诉讼代理人：路滨，黑龙江雪原律师事务所律师。被告：温天柱，男，1971年10月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。被告：鸡西市元鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代表人：林建军，总经理。委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行（以下简称工行鸡铁支行）与被告温天柱、鸡西市元鸿房地产开发有限公司（以下简称鸡西元鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案。因采取其他方式无法向被告温天柱送达诉讼文书，本院于2019年7月11日对被告温天柱进行公告送达。公告期满后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行鸡铁支行的委托诉讼代理人路滨、被告鸡西元鸿公司的委托诉讼代理人朴永建参加诉讼，被告温天柱经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。2019年7月11日到2019年9月8日为公告期间。本案现已审理终结。工行鸡铁支行向本院提出诉讼请求：1.要求温天柱偿还借款本金211964.10元，利息20223.75元（截止2018年6月21日），本息合计232187.85元，律师代理费10354元。共计242541.85元。2018年6月22日至借款实际清偿之日止的利息，以未还借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息和罚息；2.要求温天柱以抵押财产鸡东县X铭院X号楼X单元X室楼房折价或者拍卖、变卖后所得价款优先偿还全部借款本金及律师代理费等费用；3.要求鸡西元鸿公司对温天柱借款本息及律师代理费等实现债权的费用承担连带清偿责任；4.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年4月8日，温天柱向工行鸡铁支行申请按揭贷款220000元，用于购买鸡东县X铭苑X号楼X单元X室房屋。经审查，温天柱符合贷款条件。2015年5月20日，双方签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款数额220000元，借款期限240个月，贷款基准利率为人民银行公布的同期同档次贷款利率，借款人未按合同约定日期还款，贷款人有权在原利率基础上上浮30%计收罚息。2015年5月21日，工行鸡铁支行向温天柱发放了220000元贷款。温天柱以其购买的鸡东县X铭苑X号楼X单元X室房屋为借款办理了房屋贷款他项权利预登记手续。《个人购房借款/担保合同》第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布未偿还的借款立即到期。截止2018年6月21日，温天柱已违约22期，共拖欠贷款本金211964.10元，利息20223.75元。合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。温天柱购买的房屋系鸡西元鸿公司开发建设。工行鸡铁支行与鸡西元鸿公司于2014年12月15日签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定在《房屋他项权证》未办妥之前，鸡西元鸿公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。现因温天柱未按期还款，故诉至法院。温天柱未答辩。鸡西元鸿公司辩称，对工行鸡铁支行诉称的借款事实和抵押事实无异议，对其诉讼请求能否成立由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：工行鸡铁支行提交证据一、房屋预售合同复印件1份、商品房认购合同复印件1份、鸡西市商品房销售预收款专用票据复印件1张（均与原件核对），证实温天柱购买元鸿公司开发的鸡东县X铭苑X号楼X单元X室楼房，已付购房首付款96222元，余款22万元以按揭贷款形式支付。鸡西元鸿公司对该组证据无异议。工行鸡铁支行提交证据二、《工商银行个人住房贷款申请书》复印件1份、《个人购房借款/担保合同》复印件1份、工商银行借款凭证复印件1份、诚信保证书声明复印件1份（均与原件核对），证实，1.2015年4月8日，温天柱向原告申请住房贷款，并签订合同，借款22万元整，借款期限未240个月，贷款利率以贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，并按上述标准进行调整利率。借款人未按约定日期还款，原告有权按罚息利率计收利息，罚息为约定利率基础上加收30%;2.约定被告联系三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期;3.贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担;4.原告已按合同约定发放贷款22万元。工行鸡铁支行提交证据四、拖欠本息明细1份（2张），证实截止2018年6月21日，温天柱已累计违约22期，共拖欠原告借款本金211964.10元，利息20223.75元。鸡西元鸿公司对上述证据无异议。本院认为，该组证据能够证实温天柱与工行鸡铁支行之间的借贷关系及欠款数额，对该组证据本院予以确认。工行鸡铁支行提交证据三、房产抵押承诺书1份，房屋贷款他项权利预登记通知单1份，证实被告以其购买的房屋为借款提供抵押担保，并在鸡东县房产管理处办理了房屋贷款他项权利预登记。鸡西元鸿公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据能够证实房屋抵押的状态，对该组证据本院予以确认。工行鸡铁支行提交证据五、委托代理协议1份，证实原告为实现债权与黑龙江雪原律师事务所达成委托代理合同，依据《黑龙江省律师服务收费管理办法》规定，诉讼实现债权产生代理费10354元。鸡西元鸿公司认为该笔费用与其公司无关，不发表意见。本院认为，该证据能够证实为实现债权，工行鸡铁支行发生律师费10354元，对该份证据本院予以确认。工行鸡铁支行提交证据六、《合作协议》复印件1份（与原件核对），证实工行鸡铁支行与鸡西元鸿公司签订合作协议，约定在借款人取得房屋所有权证书并将房屋抵押他项权证交付给工行鸡铁支行前，鸡西元鸿公司对借款人本息及贷款人实现债权费用承担阶段性连带保证责任。鸡西元鸿公司对该组证据无异议。本院认为，该份证据能够证实鸡西元鸿公司对该笔借款存在阶段性连带保证责任，对该份证据本院予以确认。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2014年12月15日，工行鸡铁支行（甲方）与鸡西元鸿公司（乙方）签订了按揭贷款业务合作协议，甲方作为X铭苑项目的按揭贷款办理银行。甲方对购买该项目的借款人提供的单笔个人住房贷款最高限额为300万元，最高贷款成数70%，最长贷款期限不超过30年，贷款的用途只能用于借款人购买该项目住房。第四条约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上逐笔存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开户的账户中扣收。第八条约定的其他事项：（一）乙方保证购房人按《个人购房借款/担保合同》设定的抵押物，其销售时没有另外设置抵押权，且不存在任何产权纠纷和财务纠纷。若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方必须负责偿还甲方已发放该户借款本金、利息（包括罚息和复利）及其他应付款项。（二）乙方必须保证为购房人提供申请个人住房贷款所需之全部购房合同正副本一式肆份。乙方不得通过虚假交易合同，套取甲方贷款，否则，甲方可以乙方做虚假合同为由，要求乙方偿还甲方已发放该户借款本金、利息（包括罚息和复利）及其他应付款项。（三）乙方不得利用他人以虚假房屋交易等方式，向甲方申请假的个人住房贷款；甲方一经发现将终止向乙方及其交易对方提供一切贷款，并立即收回已发放的所有贷款本息，并要求乙方支付与贷款相关的罚息、复利及其他款项。（四）若该项目为甲方开发贷款独家支持，乙方保证所有按揭贷款全部在甲方办理；若该项目有多家银行开发贷款支持，甲方办理的按揭贷款占比（不含个人住房公积金贷款）不得低于甲方开发贷款的累计投入占比。2015年4月1日，鸡西元鸿公司（出卖人）与温天柱（买受人）签订商品房预售合同，购买位于X铭苑X楼X单元X室，建筑面积85.93平方米的房屋，每平方米3680元，房屋总价款316222元，约定2015年5月19日前支付首期购房款96222元，余款向工商银行申请贷款支付。2015年5月20日，元鸿房地产公司为温天柱出具购买该户房屋的鸡西市商品房销售预收款专用票据一张，预收金额（现金）96222元。2015年5月20日，温天柱与工商银行鸡铁支行签订《个人购房借款/担保合同》，工商银行鸡铁支行同意向温天柱贷款220000元用于购买位于鸡东县××楼××单元××室、建筑面积85.93平方米的房屋。贷款期限240个月，按月还款，以购买的房屋作为借款抵押担保。约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收30%。合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同第十七条约定，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同第四十六条约定，借款人授权将贷款一次性划入鸡西元鸿公司在工行鸡铁支行账号，贷款利息自实际放款日起计算。2015年5月21日，工行鸡铁支行向合同约定的指定账户发放贷款220000元。2015年5月20日，鸡东县房产管理处出具房屋贷款他项权利预登记通知单，抵押人温天柱将元鸿房地产公司开发建设的X铭苑X楼X单元X室房屋进行按揭抵押登记，抵押权人为工行鸡铁支行。现温天柱用于抵押房屋未办理《房屋他项权证》。温天柱向工商银行鸡铁支行贷款后，偿还了部分借款本息。截至2018年6月21日，贷款已累计违约22期，温天柱尚欠借款本金211964.10元、利息20223.75元。现执行借款年利率为4.9%。2018年5月14日，工商银行鸡铁支行与黑龙江雪原律师事务所签订委托代理合同，委托其所律师作为本案的诉讼代理人，双方约定按《黑龙江省律师服务收费标准》规定的比例支付律师代理费，律师代理费计10354元。本院认为，一、关于合同效力问题。工行鸡铁支行与温天柱签订的《个人购房借款/担保合同》，工行鸡铁支行与鸡西元鸿公司签订的《按揭贷款业务合作协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。工行鸡铁支行已经向温天柱提供贷款，但温天柱未按约定还款，依据合同和法律规定，应向工行鸡铁支行承担偿还借款本息的义务。工行鸡铁支行主张的律师代理费10354元，因《个人购房借款/担保合同》约定律师代理费由借款人承担，故温天柱应承担10354元律师代理费。二、关于保证责任问题。对于鸡西元鸿公司应承担保证责任的范围，从《按揭贷款业务合作协议》第四条约定，“借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上逐笔存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后3日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开户的账户中扣收。”的内容看，鸡西元鸿公司应对贷款本息承担还款义务。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。对于工商银行鸡铁支行要求元鸿房地产公司负担的本案律师代理费，因工行鸡铁支行未提交证据证实元鸿房地产公司存在《按揭贷款业务合作协议》第八条前三款约定的情形，故工行鸡铁支行要求鸡西元鸿公司支付律师代理费没有合同和法律依据，故不予支持。三、关于优先受偿权问题。对工行鸡铁支行主张对温天柱提供的抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿所欠借款本息及律师代理费的请求，房屋虽已在房产管理处办理了抵押登记，该登记系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，双方可依合同主张债权请求权，故工行鸡铁支行行使抵押物优先权的请求，本院不予支持。温天柱经本院依法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃，应当承担相应的法律后果。综上所述，对工商银行鸡铁支行的部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国担保法解释》第四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温天柱于本判决生效之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行偿还借款本金211964.10元、支付利息20223.75元（计算至2018年6月21日），2018年6月22日至借款实际清偿之日止的利息，以未偿还借款本金为基数，按年利率4.9%计算，如遇中国人民银行调整基准利率，按调整后的执行利率计算，逾期利率上浮30%；二、被告温天柱于本判决生效之日起七日内给付原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行律师代理费10354元；三、被告鸡西市元鸿房地产开发有限公司在鸡东县X铭苑X楼X单元X室（建筑面积85.93平方米）住房办理《房屋他项权证》并将该证交付原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行前，对被告温天柱所欠原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行的借款本息即本判决第一项承担连带偿还责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4938元，公告费600元，两项合计5538元,由被告温天柱负担，此款原告中国工商银行股份有限公司鸡西鸡铁支行已预付，被告温天柱在给付上款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  李晓琳人民陪审员  王 帅人民陪审员  吴 思二〇一九年九月二十四日书 记 员  刘 莹