山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初229号 原告：杨柳，男，1988年12月28日生，汉族，住潍坊市高新区， 委托诉讼代理人：尹晓东，山东瑞诺律师事务所律师。 被告：赵甲，男，1981年5月26日生，汉族，住陕西省蒲城县， 第三人：潍坊恒信房产营销中心，住所地：潍坊市奎文区东风东街以北、文化路以东2号楼06号。 第三人：王凤娟，女，1986年2月7日生，汉族，住陕西省蒲城县， 委托诉讼代理人：陈洪伟，山东国宗律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行，住所地：潍坊高新区新城街道鸢都社区东风东街6222号投资大厦1层西大厅、二层202室。 负责人：刘红梅，行长。 委托诉讼代理人：徐金波，男，汉族，该单位职工。 原告杨柳与被告赵甲、第三人潍坊恒信房产营销中心（以下简称“恒信营销中心”）、王凤娟、中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行（以下简称“建行金马支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人尹晓东、第三人王凤娟的委托诉讼代理人陈洪伟、第三人建行金马支行的委托诉讼代理人徐金波到庭参加了诉讼，被告赵甲、第三人恒信营销中心经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告赵甲协助原告将潍坊高新区浪琴1－3－903室以及对应的地下室房屋产权过户到原告名下；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月15日，原告与被告赵甲签订房屋买卖合同，约定原告购买赵甲位于潍坊高新区浪琴湾1－3－903室及对应的地下室。原告于2016年6月22日将房款40万元交给赵甲作为购房定金（将作为房款的一部分）。2018年8月24日，原告从房屋所属开发商处得知房产证于2017年5月份就下来了。根据合同约定，房产证下来一周内被告协助原告办理过户手续。2018年8月24日起，原告多次联系被告，多次通话无法取得联系。原告已履行付款义务，却无法行使房屋所有权等权利，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告赵甲未到庭，也未提交书面答辩状。 第三人恒信营销中心未答辩。 第三人王凤娟述称，涉案房屋系其与赵甲的夫妻共同财产，赵甲无权单方处分，原告与赵甲签订合同时，其不知情，现在也不追认，该合同无效，请求判令驳回原告诉请，赵甲返还原告的房款及损失。 第三人建行金马支行述称，涉案房屋在第三人处有抵押贷款，截止到2019年7月16日尚未出现逾期，但合同的还款期为15年，尚未到期，还有148000元的本金未还。 当事人围绕其诉讼请求依法提供了证据，本院组织双方进行了庭审质证：原告提供以下证据： 1、房屋买卖合同一份、收到条一份，银行转账凭证一份，证明被告已经收到原告缴纳的房款40万元，当时通过银行转账38万元多，又支付了现金10000多，共计40万元。汇款人杨佃洪是原告的父亲。 2、中介出具的收到条一份，证明中介公司收取原告中介费5400元。 3、中介和被告于2018年9月12日的录音一份，被告称房产证已经办理下来，被告明确提出增加10万元才同意办理过户。 被告未质证。第三人王凤娟质证后，对证据的真实性无异议，但合同签订时第三人不知情。第三人建行金马支行质证后无异议。 被告赵甲未提交证据。 第三人王凤娟提交如下证据：1、结婚证一份，证明与赵甲于2010年4月20日登记结婚；2、借款合同、房产证，证实购房及办理房贷时其与赵甲已结婚；3、户口本单页复印件一份，证实第三人常住地在陕西省，赵甲在出售房屋时其并不在潍坊，也不知情。 原告质证后对证据的真实性无异议。但借款合同上也只有赵甲的签字，并没有第三人的签字。房产证记载的情况是单独所有，权利人是赵甲。即使是共同财产，原告也支付了相应的市场对价，构成善意取得，该房屋也应当进行过户。户口本不能证实王凤娟的主张。第三人建行金马支行对王凤娟提交的证据无异议。 原告与第三人提交的证据，双方对真实性均无异议，上述证据与本案有关联，本院予以确定。 根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院经审理查明以下事实：被告赵甲拥有潍坊高新区浪琴湾1－3－903室房屋一套，因其不在本地，遂委托申明明代为处理。2016年5月15日，原告（乙方）、申明明（甲方）及第三人潍坊恒信房产营销中心（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方位于潍坊高新区浪琴湾1－3－903室房屋一套及对应的地下室，价款为54万元。付款方式为银行贷款，于2016年5月15日付定金1万元，于5月30日前付房款40万元（含定金），甲方交付乙方房屋，下证一月内办理过户手续并到银行办理按揭手续。房屋办理过户手续所需全部税费由乙方全部承担。等等。后赵甲在合同中签字追认。 合同签订后，原告支付了定金，并于2016年6月向赵甲汇款38.3万元，赵甲于2016年6月22日向原告出具收条一份，载明：收到购买浪琴湾1号楼3单元903室首付房款40万元，剩余房款过户后付清。下面还注明：原购房合同原件在杨佃洪处保存，有杨佃洪（即原告父亲）签字。原告主张，被告已将涉案房屋交付，其已装修并入住。2017年5月11日，涉案房屋颁发不动产权证书，但被告并未配合原告办理过户及银行贷款手续，并向中介提出加钱才给过户。 另查明，被告赵甲在购买涉案房屋时在第三人建行金马支行办理了按揭贷款，并用涉案房屋作了贷款抵押，办理了抵押登记。截止到2019年7月13日，房贷本金余额为14.8万元。原告表示愿意替被告偿还完银行贷款。建行金马支行同意在偿还贷款本息后，解除对房屋的抵押权。 再查明，王凤娟与赵甲于2010年4月20日登记结婚。赵甲于2015年3月12日支付涉案房屋的首付款。房屋买卖合同签订时，赵甲已从部队复原回陕西。 本院认为，原告与被告及第三人恒信营销中心签订房屋买卖合同，系三方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同。合同签订后，被告收取了定金及首付款共计40万元，也将房屋交付给了原告，原告已装修入住。合同约定，颁发产权证一月内办理过户手续并到银行办理按揭手续，被告在履行合同时，应当就其取得房产证的事实通知中介公司，但通过现有证据证实，被告不但没有通知中介公司，也拒绝过户，并且要求增加价款，被告赵甲以自己的行为明确表示不继续履行合同，构成违约。原告表示愿意替被告偿还房贷，鉴于涉案房屋尚有银行贷款未还清，原告自愿行使涤除权，消灭涉案房屋的抵押权，符合物权法第一百九十一条之规定，第三人建行金马支行也同意在偿还贷款本息后，解除对房屋的抵押权。解除抵押权后，涉案房屋的过户不存在履行障碍，原告要求继续履行合同，理由正当，本院予以支持。本案的履行顺序应为：原告代被告向第三人建行金马支行偿还贷款，贷款清偿后，建行金马支行及被告配合原告解除对涉案房屋设置的抵押登记，抵押权涤除后，被告配合原告办理房屋的过户手续，同时，原告代被告偿还银行贷款后房款仍有剩余，在被告配合原告办理完过户手续后五日内，原告杨柳将剩余房款支付给被告；如原告垫付银行贷款超过剩余房款，原告可另行主张权利。 关于第三人王凤娟提出其为房屋的共有人，对房屋的买卖不知情，不同意出卖房。因原购房合同载明涉案房屋的购买人为赵甲，并未体现出王凤娟，经中介公司介绍，赵甲与原告签订合同，出售涉案房屋，足以使原告相信被告有处分房屋的权利，原告不存在过错。现原告已支付了合理的对价，且房屋已交给了原告，原告也实际装修入住，合同不存在无效的情形，故第三人王凤娟主张合同无效、要求驳回原告的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告赵甲、第三人恒信营销中心经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响案件的审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨柳与被告赵甲签订的《房屋买卖合同》有效； 二、原告杨柳代被告赵甲偿还其在第三人中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行的贷款本息，具体以银行出具的数额为准； 三、被告赵甲贷款清偿后三十日内，第三人中国建设银行股份有限公司潍坊金马支行配合解除对涉案房屋的抵押登记（或预告登记）； 四、在解除抵押登记（或预告登记）后二十日内，被告赵甲协助将潍坊高新区浪琴湾1－3－903室房屋一套及对应的地下室过户至原告杨柳名下； 五、如偿还银行贷款后房款仍有剩余，在被告配合原告办理完过户手续后五日内，原告杨柳将剩余房款支付给被告。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9200元，财产保全费3220元，均由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  齐昌宗 人民陪审员  范肇伟 二〇一九年九月十日 书 记 员  王彦平