大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初5687号原告：徐伟，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王大为（原告丈夫），住大连市沙河口区。被告：大连润德良城物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：王德利，董事长。委托诉讼代理人：韩聪，住本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：葛萃，辽宁恒信律师事务所律师。原告徐伟与被告大连润德良城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐伟的委托诉讼代理人王大为，被告大连润德良城物业管理有限公司的委托诉讼代理人韩聪、葛萃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的前期物业服务管理协议无效；2.判令被告归还原告所交的物业费3651.22元；3.判令被告恢复原告电梯卡乘坐电梯权限。事实和理由：2017年8月末大连润德房地产开发有限公司向原告发出通知，2017年9月6日原告按照约定收房。收房期间，润德房地产公司出示了相关完工文件，原告按其要求与被告大连润德良城物业管理有限公司签订了前期物业服务合同。经过查验，截止至2019年6月5日，被告未按前期物业合同的约定及《中华人民共和国物权法》《大连市住宅物业服务标准》T/DLWYXH001-2018的规定履行自身义务，严重损害了原告的权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告大连润德良城物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告双方于2017年9月6日签订了前期物业服务协议合法有效，原告已在该协议上签字并按手印，原告主张无效，没有事实及法律依据；2.被告已实际履行物业服务合同，相应的原告客观上也获得了被告提供的物业服务，要求退费没有事实及法律依据；3.目前原告可以乘坐电梯，因原告2018年11月至今欠物业费，对于欠费业主需要每周到物业办公室对电梯卡进行授权使用，工作时间可以随时办理电梯卡授权。经审理查明，2017年3月8日，原告徐伟（乙方）与案外人润德物业服务（大连）有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，同日原告出具《承诺书》一份，内容为“本人为物业的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读春柳公园临时管理规约（以下称“本临时管理规约”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效”。2017年9月6日，被告大连润德良城物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同约定：乙方所购房屋位、建筑面积104.92平方米；甲方有权对本物业实施前期物业管理，保证按本协议约定实施物业管理，并承担责任；物业管理服务内容：安全管理，环境维护及清洁，车辆管理，房屋装饰装修管理，公共场所行为规范，供水、供热、供电、燃气管道、通讯设施的使用及维修保养；住宅物业管理费按每平方米建筑面积2.9元/月计算；乙方每月最后一日前缴交物业管理费用，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的3‰向甲方缴交违约金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告交纳了2017年11月1日至2018年10月31日的物业费3651.22元。庭审中，被告陈述原告电梯卡具备乘坐电梯权限，因其未交纳2018年11月1日后的物业费，故需每周一次对电梯卡进行授权，原告对被告上述陈述予以认可。上述事实，有原告提交的起诉状、《临时管理规约》《前期物业服务协议》两份、专用收款收据及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，2017年9月6日原告徐伟与被告大连润德良城物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。现原告以被告物业服务不到位、未达到《大连市住宅物业服务标准》四星级标准为由，主张前期物业合同无效，其主张的理由不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条物业合同无效规定的情形，故原告前期物业合同无效的诉请本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。案涉前期物业合同签订后，被告为原告房屋所在小区提供了物业服务，原告未能提供证据证明被告存在擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情况，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，故原告请求退还物业费的诉请于法无据，本院不予支持。对于电梯卡权限一节，庭审中原、被告一致认可原告电梯卡具备乘坐电梯的权限，虽该授权需被告定期为原告办理延续，但该授权属于被告对电梯运行的管理行为，不影响原告对电梯的正常使用。因原告电梯卡本就能够乘坐电梯、无需另行恢复权限，故原告请求恢复电梯卡权限的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告徐伟的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），退回原告25元，由原告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇一九年九月十八日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。