昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初2284号 原告：周树苍，男，1982年9月30日，汉族，住云南省昆明市呈贡区。 委托诉讼代理人：赵金凤，女，系原告妻子，特别授权代理。 被告：云南浙商投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。 法定代表人：洪月琴。 委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。 原告周树苍与被告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周树苍及其委托诉讼代理人赵金凤，被告浙商公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周树苍向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告起诉之日起半年内为原告办理房屋所有权证；2.请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，暂计算至起诉之月84692元；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年2月5日，原告向被告一次性支付总房款377669元用于购买被告约定于2013年4月1日前，经建设单位组织验收合格的东盟森林昆明东盟商贸港项目二组团房。由于该小区是预售商品房，在签订商品房购销合同之后，因被告方原因，项目整体未竣工，不能按照己签订合同约定的时间前交付，期间经双方协商，达成己签订的合同相关责任顺延一年，被告方按照己签合同关于逾期交房的违约责任，向原告给付了补偿。2014年5月7日，原告向被告支付该房屋契税、维修基金及相关的办理权证费用，并敦促其早日办理房屋所有权证，被告将房屋交付入住。但时至今日，依据签订的商品房购销合同约定的2015年4月1日办理相关权证，扣除己达成的一年延期，己逾期1093天，期间原告多次联系到访被告的相关部门，要求办理房屋产权证，均未果，被告方一直以种种原因，拖延原告办理其应有的房屋所有权证。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了相关付款义务后，被告方应当在合同约定的时间内办理房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。 被告浙商公司辩称，第一，依据《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等相关法律规定，申请产权登记必须建设项目完成竣工备案，依据《建设工程竣工验收管理办法》的明确规定，竣工备案必须首先获得规划的行政核实，《城乡规划法》第45条规定，未获规划核实意见的建设项目不得组织综合验收。这些行政法律法规明确规定，规划核实通过竣工备案是产权登记的前提条件，案涉项目至今未整体竣工备案，故递交办证资料的法定条件不能满足。第二，本项目是东盟商贸港，规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提供办证资料的约定条件为2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限内未获办理房屋产权证的甲方才承担违约责任。第三，按照相关法律规定，案涉小区必须配套两座垃圾中转站，此规划建设方案是在接受房屋时就已经公示并告知业主，但项目建设过程中存在部分业主以不和谐方式阻止垃圾中转站建盖，部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，从而无法办理产权登记。由此至今未办理产权登记并非被告原因所致，且这一客观情况是答辩人在签约时无法预见。依照《合同法》第117条的规定，属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件。第四，项目建设规划审批及核实是法律规定，并由规划行政部门代表包括小区全体业主在内的公共利益实施的法律关系，任何单位和个人都必须服从。案涉商品房买卖关系及产权办理的约定属平等民事主体之间的自愿契约，不能约定第三人义务，更不能对抗或约定规划行政许可办证确权的行政行为。本案因部分业主阻止规划项目的建设，致使答辩人不能为完成规划建设内容，另办理颁发产权证是行政机关的法定职权，答辩人作为申请办理产权证代理人，其义务只能是在满足法定条件和约定条件之后，代理业主向登记机构提供申请资料，至于办证是否受理，何时办证确权，答辩人客观上无法掌控，不应也不能承担确保原告能够获得产权。原告起诉要求半年内为原告办理房屋所有权证与行政职权相违背。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判；视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，具体理由将在后评述。 本院经审理认定事实如下：浙商公司（甲方）与周树苍（乙方）于2012年2月10日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区/昆明东盟商贸港第项目二组团房，房款377669元，并对双方权利义务进行了约定。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方须按照乙方已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向乙方支付逾期办证违约金。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，甲方可顺延办证时间，且不承担违约责任。被告认可原告向被告浙商公司缴清房款及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，办理了接房手续，不存在违约。被告浙商公司尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。 本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙商公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉房屋的处分权实现，应当承担相应的逾期办证违约责任。但双方合同约定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金明显过高，本院结合被告逾期办证的相关事实及对原告造成损失的情况，酌情调整为按照日万分之一的标准即37.77元每日，支持自原告主张的2016年4月1日起计算至原告所购房屋产权证办理完毕之日止的逾期办理房屋产权证违约金。 针对原告主张的被告半年内为原告办理房屋产权证的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告半年内为原告办理房屋产权证的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周树苍支付自2016年4月1日起至房屋产权证办理完毕之日止按照37.77元每日的标准计算的逾期办证违约金； 二、驳回原告周树苍的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1194元，由被告云南浙商投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。 审判员  方铮铮 二〇一九年九月二十四日 书记员  宋娟玲