福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2702号 原告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。 法定代表人：张智宇，总经理。 委托诉讼代理人：刘炜，系公司员工。 被告：王有飞，女，1980年9月29日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：卞为贵，江苏善融律师事务所律师。 原告宁德恒大置业有限公司（以下简称宁德恒大公司）与被告王有飞商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，2019年7月2日公开开庭进行了审理，庭后双方申请庭外和解二个月。原告宁德恒大公司的委托诉讼代理人刘炜、被告王有飞的委托诉讼代理人卞为贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁德恒大公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》；2.判令被告协助原告到政府部门办理注销宁德恒大御景半岛项目25幢2401号房屋商品房买卖合同备案登记手续及撤销网签手续，因办理相关手续所产生的费用由被告承担；3.判令被告向原告支付违约金320771元（641542元×50％）。事实与理由：2017年11月7日，被告与原告签订了合同编号为20171107030的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，购买原告开发的位于宁德市东侧宁德恒大御景半岛项目25幢2401号商品房，合同约定，房屋总价款为2138476元，采取分期付款，被告应在2019年7月7日前分5期支付该商品房全部价款，第3期房价款427695元应于2018年7月7日前支付，第四期房价款427695元应于2019年1月7日前支付。如发生逾期，每逾期一天，被告须按未付款总金额的万分之一计算，向原告支付违约金。逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，被告按已付款的50％向原告支付违约金，该房屋归原告所有，被告应无条件配合原告到政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由被告承担。合同约定的2018年7月7日期限已过，被告至今仍未支付到期应付购房款，原告先后多次向被告发函要求其履行合同义务，但被告都置之不理，根据合同约定被告已构成违约且已超过180天，原告有权依据合同约定解除与被告所订立的合同。 被告王有飞辩称，不同意原被告解除合同，而且支付金额已达到五分之一，所以不符合解除条件。没有书面通知被告解除合同，应给被告合理的时间。合同第八条规定原告追究被告的逾期付款责任不能累加。原告已经是第二次起诉被告，因此只能继续履行合同。补充协议约定违约金过高，且与合同第八条约定的违约金冲突，由于补充协议是格式条款应该做出对原告不利的解释。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实：2017年11月7日，被告与原告签订了合同编号为20171107030的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，购买原告开发的位于宁德市东侧宁德恒大御景半岛项目25幢2401号商品房，合同约定，房屋总价款为2138476元，采取分期付款，被告应在2019年7月7日前分5期支付该商品房全部价款，第一期和第二期被告已经支付了，第三期、第四期到期后被告没有支付。 本院另查明，2018年9月3日宁德恒大公司起诉王有飞，要求王有飞立即支付第三期购房款427695元及违约金。2018年10月16日本院作出（2018）闽0902民初4064号民事判决，判决“被告王有飞于本判决生效之日向原告宁德恒大置业有限公司支付到期购房款427695元及违约金（自2018年7月8日起至付款之日止以427695元为基数按日万分之一计算）。”判决生效后，宁德恒大公司向本院申请强制执行。2019年9月27日宁德恒大公司撤回执行申请，并承诺不再申请恢复执行。 本案的争议焦点是：1.原告能否要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》；2.被告支付违约金的标准。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 一、原告能否要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式及期限：买受人应当在2019年7月7日前分5期支付该商品房全部价款，首期房价款320771元，应当于2017年7月12日前支付。剩余房价款2018年1月7日前支付320771元；2018年7月7日前支付427695元；2019年1月7日前支付427695元；2019年7月7日前支付641544元。 第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理: 按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。 （1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。 （2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。 本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 本院认为，原被告双方约定分期支付购房款，但被告只支付了第一期、第二期购房款，之后未按约定支付。2019年7月2日庭审时，被告承诺继续履行合同，给一段时间，被告有能力履行，但直至目前尚未支付剩余购房款，且第三期、第四期均已逾期超过180日，因此，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，符合合同约定，本院予以支持。 被告支付违约金的标准。关于解除合同违约金，《商品房买卖合同（预售）》第八条约定买受人按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金；合同附件十一《补充协议》第三条约定“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50％向出卖人支付违约金”。两者约定存在矛盾，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》约定的违约金标准加重了买受人责任，仍应以《商品房买卖合同（预售）》第八条约定为准。因此，被告应支付违约金（427695元+427695元+641544元）×1%=14969.34元。 综上所述，本院认为，原告宁德恒大公司与被告王有飞签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》为有效合同，对原、被告双方都具有约束力，原、被告应当按照合同的约定履行义务。在合同履行过程中，被告未按约定支付分期购房款，且已逾期超过180日，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行妥善处理合同终止事宜的协助义务，原告请求被告协助办理注销商品房买卖合同备案登记手续及撤销网签手续符合法律规定，本院予以支持，但原告请求被告承担因办理相关手续所产生的费用，因尚未发生，具体数额无法确定，本院不予支持。原告要求被告支付违约金14969.34元，符合合同约定，本院予以支持，超过部分，不予支持；被告辩称《补充协议》约定违约金过高，且与《商品房买卖合同（预售）》约定相冲突，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告宁德恒大置业有限公司与被告王有飞于2017年11月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》（备案合同编号：20171107030）； 二、被告王有飞于本判决生效之日协助原告宁德恒大置业有限公司办理注销商品房买卖合同备案登记手续及撤销网签手续； 三、被告王有飞于本判决生效之日向宁德恒大置业有限公司支付解除合同违约金14969.34元； 四、驳回原告宁德恒大置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23908元，减半收取11954元，由原告宁德恒大置业有限公司承担1709元，被告王有飞承担11245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员 陈 庄 二〇一九年九月二十七日 书记员 薛梦玲 书记员 方 亮 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -5-