湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0681民初2055号原告：易海燕，女，1975年4月2日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告：李积财，男，1979年6月2日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。两原告委托诉讼代理人曹乔华，湖南湘北律师事务所律师，特别授权。被告：汨罗民泰恒生置业有限公司，住所地：湖南省岳阳市汨罗市山塘社区二组。法定代表人：胡子敬，系公司董事长。委托诉讼代理人缪先进，湖南金顺达律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人曾科，湖南金顺达律师事务所律师，一般代理。原告易海燕、李积财与被告汨罗民泰恒生置业有限公司（以下简称民泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易海燕、李积财的委托诉讼代理人曹乔华、被告民泰公司的委托诉讼代理人缪先进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。易海燕、李积财向本院提出诉讼请求：判决被告按照定金罚则赔偿原告150万元。事实和理由：2018年5月5日，原、被告签订商品房认购书，双方约定：第一、原告认购被告开发的17个商铺；第二、商铺单价5,857元/㎡，总价按最终签署的商品房买卖合同为准；第三、被告承诺2018年9月底之前交付商铺；第四、原告在签订认购书时向被告支付定金150万元整。原告依约交付定金，但被告未能按期交房，原告不得以解除商品房预约合同，被告只退还了原告交付的150万元定金。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未能按照约定履行合同，已构成违约，应当按照法律的规定双倍返还原告定金。原告为维护自身合法权利，特诉至人民法院，请求人民法院公正裁判，支持原告的诉讼请求。被告民泰公司辩称，双方签订的认购书已经因原告的申请解除、申请退款，被告也已经退款，双方协议就此终结，原告无权就此起诉被告；原告在诉状中的所述约定内容不属实，2018.9月底交房不属实，被告从没有该承诺，双方签订的合同版本以本公司现场公示的合同版本为准，合同中约定的交房时间为2019年6月，由于认购书没有约定交房因此被告并没有违约；交房时间属于正式签订合同的约定内容，正式的交房时间约定应当以正式合同为准；依据认购书的约定面积、价格可计算出购房的总价款，根据合同法规定定金的缴纳不能超过总价款的20%。原告的请求没有法律及事实依据，请求驳回。为支持其诉讼请求原告提供了如下证据：证据一、原告的身份证，用以证明原告的主体资格；证据二、商品房认购书，用以证明原被告双方约定了定金条款且原告支付定金150万元；证据三、定金收据及银行交易记录，用以证明原告支付定金150万元的事实；证据四、原被告磋商的视听资料，用以证明2018年9月21日、2018年11月2日、2019年3月4日原告三次到被告售楼部催促被告依约于当月交房，陈振坤承诺过一个月左右于2018年10月底交房及后续交涉房产的情况；证据五、被告商铺交付通知书，用以证明案涉房屋至2019年2月26日才竣工验收合格，符合交付条件；证据六、原告银行交易记录，用以证明被告于2019年3月18日退还两原告定金150万元。被告向本院提交如下证据：证据一、商品房认购书，用以证明购房总款为493.827098万元，定金为150万元，没有对交房时间进行约定；证据二、商品房买卖合同，用以证明被告与其他买受人约定的交房时间为2019年6月30日之前，原告认购的房屋的交房时间也是统一的，不可能向原告承诺交房时间为2018年9月；证据三、营销审批表，证明原告要求退房并申请退款，构成违约的是原告；证据四、网上银行电子回单，证明被告已向原告退款150万元，双方的权利义务就此终结；证据五、商品房预售许可证变更手续；证明涉案房屋于2017.12.22已经取得了预售许可。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月5日，易海燕、李积财与民泰公司签订了《商品房认购书》，该认购书约定：“第一条商品房基本情况认购人的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于汨罗市商贸博览中心Ａ馆第5层5001、5002、5003、5004、5005、5006、5007、5008、5009、5039、5040、5041、5042、5043、5044、5045、5046号。该商品房的用途为：商业，建筑面积共843.14平方米（最终以产权登记面积为准）。第二条总价款和定金……3、认购人应在签订本认购书时向出卖人支付购房定金人民币150万元整（￥元），该定金在签署《商品房买卖合同》及附件后充抵相对应金额的购房款项，但本认购书另有约定除外。”。该认购书中没有约定认购房屋交付时间的条款。认购书签订当天，易海燕、李积财向民泰公司交纳了定金150万元。此后，原、被告没有签订正式的《商品房买卖合同》。2019年2月26日，民泰公司通知易海燕、李积财在2019年3月1日至2019年3月8日办理约定商铺的交付，并送达了书面形式通知。2019年3月8日，易海燕、李积财申请退房，并办理了申请退款手续。易海燕、李积财在诉讼过程中陈述2018年9月21日两原告在汨罗市国际广场售楼部催促工作人员交房，2018年11月2日两原告因被告没有交房向工作人员提出退房，2019年3月4日两人多次与被告交涉退还定金事宜没有下文后再次向被告提出退房并于2019年3月8日办理了退房款的手续。本院认为，原、被告所签订的《商品房认购书》并不具备商品房买卖合同的主要内容，且明确约定需要签订正式购房合同。双方签订的《商品房认购书》符合商品房预约合同的法律要件。本案系在签订预约合同后，未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的，案由应为商品房预约合同纠纷。双方签订《商品房认购书》系易海燕、李积财与民泰公司的真实意思表示，不违反法律、法规，为合法有效的商品房预约合同。本案中原告要求被告按照定罚则赔偿原告150万元主要是因为原告按《商品房认购书》的约定交纳了定金，但原告认为被告没有按承诺于2018年9月底交付房屋导致未最终达成商品房买卖，被告构成根本违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，原告应对自己的主张提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律依据关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本院认为《商品房认购书》并没有约定标的房屋交付期限的条款，原告提供对交房期限有约定的主要证据是三组录音，但录音的时间分别为2018年9月、2018年11月和2019年3月，均在签订《商品房认购书》的三个月后，在录音中原告与被告方工作人员有谈到工程完工、验收等情况，并不能以此证实《商品房认购书》签订当时双方对交房期限有约定或有口头承诺。两原告在收到民泰公司的交房通知后没有按通知办理相关手续并于2018年3月8日向民泰公司提出退房退款申请，两原告在协商退房的过程中没有提出要求对方适用定金罚则双倍返还定金，且民泰公司已根据两人的申请向两人返还交纳的定金1,500,000元，《商品房认购书》已解除，故可以认定《商品房认购书》双方已就该退房退款等相关事宜达成一致。现有证据无法证实双方当事人在《商品房认购书》签订时对交付房时间有约定，本案双方当事人未能订立商品房买卖合同并不是因归责于民泰公司的事由造成。原告要求民泰公司按定金罚则返还定金没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，判决如下：驳回原告易海燕、李积财的诉讼请求。如被告没有按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18,300元，减半收取为9,150元，由原告易海燕、李积财承担。如不服本判决，可在收到本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 杨 薇二〇一九年九月二十三日书记员 胡秋香附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。