广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14136号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码为：914***********592T。负责人：阮玉美，该司总经理。委托诉讼代理人：王文中，男，该公司员工。被告：黄素莲，女，1970年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****************，公民身份号码：440************440。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告黄素莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王文中到庭参加诉讼，被告黄素莲没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄素莲向时代物业公司支付物业管理费用11686.64元（从2012年4月起计至2019年1月止）；2.判令黄素莲向时代物业公司支付物业管理费滞纳金9357.15元（按每日欠缴费用的1‰计算，从2012年5月16日起按各逾期的具体时间计至2019年2月15日）；3.判令本案全部诉讼费用由黄素莲承担。事实和理由：黄素莲是位于佛山市南海区***********************（下称“该单元”）的业主。根据黄素莲与****小区开发商广东时代盛誉房地产开发有限公司于2010年3月31日签订的《商品房买卖合同》的约定，黄素莲所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，时代物业公司为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向时代物业公司交纳物业管理费：带电梯六层高复式住宅2.5*元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日千分之一的滞纳金。由此，黄素莲在接收该单元后应按2.50元/月/平方米的标准向时代物业公司缴纳物业管理费。此外，黄素莲还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。2012年3月30日，黄素莲接收《收楼通知书》的通知后一直没有收楼和交付相关费用。根据黄素莲与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故黄素莲自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。自应接收楼期2012年4月1日起该单元到2019年2月15日黄素莲一直拒付物业管理费。黄素莲书面辩称：1.时代峰云名居5幢5单元602房至今没有收楼，未办理任何收楼手续。2.该房屋存在质量问题。3.黄素莲一直没有收到车辆出入卡，享受不到应有的权利。4.小区因房屋质量问题于2016年全部更换外墙砖，施工一年多盗窃事件多发，环境脏、乱、差。5.时代物业公司的管理混乱。6.不同意支付滞纳金。7.收费面积及计算标准不正确。7.根据规定诉讼时效为三年，时代物业公司从2012年开始计算错误。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄素莲经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法视为放弃举证、辩证、质证的权利。时代物业公司提供的证据材料，来源合法、真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年3月31日，黄素莲与佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（以下简称时代盛誉公司）签订《广东省商品房买卖合同》，购买佛山市南海区***********************，房产建筑面积为57.01平方米。2010年3月31日，广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称信诚公司）与黄素莲签订《前期物业管理服务协议》，约定信诚公司为时代峰云名居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为高级多层住宅/复式住宅2.50元/月/平方米，高级多层住宅/联排别墅按4.50元/月/平方米，车位按1.80元/月/平方米；业主未按时交纳物业服务费，处每日千分之一的滞纳金。2010年10月16日，时代盛誉公司根据黄素莲在《商品房买卖合同》中所确认的地址，发出《收楼通知书》、《收车位通知书》、《收车位须知》，通知黄素莲于2010年10月30日前办理收楼手续。次日，该EMS邮件被签收。2012年6月25日，时代盛誉公司再次向黄素莲发出《催收楼通知书》，敦促黄素莲收楼。该EMS邮件当日被签收。2011年5月31日，信诚公司的企业名称变更为“广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司”。2011年12月1日，时代盛誉公司与时代物业公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，约定：时代物业公司为时代峰云名居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅2.50元/月/平方米，别墅4.50元/月/平方米；业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，应按时代盛誉公司、时代物业公司协商的标准向时代物业公司支付违约金。合同期限自2011年12月1日起至2016年11月30日止。2015年6月1日，时代盛誉公司与时代物业公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，约定：时代物业公司为时代峰云名居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按建筑面积交纳，收费标准为多层住宅为2.50元/月/平方米，别墅为4.50元/月/平方米；业主应于当月15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费总额的3%向时代物业公司支付违约金。合同期限自2015年6月1日起到2018年5月31日止，合同期限内，物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，该合同自行终止，如合同到期，未出现上述情形，则当时具备以下两个条件的，合同继续有效：（1）时代物业公司同意继续履行合同；（2）未依法经专有部分占建设物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决定并签订新的物业服务合同。另查，案涉房屋于2010年4月23日办理商品房合同登记，合同号码为201********890，该房屋未办理房地产权登记手续。2019年1月23日，时代物业公司以EMS快递（邮单号1060956265929）形式向黄素莲发出《催费通知单》，该快递后于同月28日因“收件人不在指定地址”被退回。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约定力。业主以其并合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉房屋的建设单位时代盛誉公司与时代物业公司于2011年、2015年签订的两份《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，对黄素莲具有约束力。黄素莲与时代盛誉公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的交楼标准为商品房经工程竣工验收备案，由于买受人原因未能按期交付的，从房屋交付使用通知书规定的办理商品房交付手续的期限届满之日起，视为房屋已经交付。本案中，由于黄素莲并未举证证明涉案房屋主体结构存在质量问题，时代物业公司亦已提交证据证明时代盛誉公司已于2010年10月16日向黄素莲邮寄了收楼通知，黄素莲在时代盛誉公司已通知其收楼的情况下怠于办理收楼手续，根据《商品房买卖合同》的约定，应视为房屋已经交付。时代物业公司依照两份《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》及原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定，向黄素莲主张物业管理费，理据充分，本院予以支持，根据上述合同、协议的约定，黄素莲应当按建筑面积以2.50元/月/平方米的标准向时代物业公司交纳物业管理费。因双方约定的物业管理费为按月（2011年12月1日至2015年5月31日为按季）计收，由此形成的债权为继续性债权，故应将每月（或每季）的上述费用视为单个债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度的规定》的规定，本案的诉讼时效期间为三年。根据本院查明事实可知，双方在合同中约定每月15日前（或每季度第二个月10-15日前）按月（或按季）交纳费用，而本案时代物业公司于2019年6月19日提起本案诉讼，诉讼中时代物业公司又未能提供有效的证据材料证明存在诉讼时效期间中止、中断等法定事由，故2016年6月30日前的费用已超过三年诉讼时效期间，对于时代物业公司该时间段的主张，本院不予支持。经核算，黄素莲尚欠时代物业公司2016年7月1日至2019年1月30日期间的物业管理费4418.28元（57.01平方米×2.50元/月/平方米×31个月），黄素莲应当支付予时代物业公司。关于上述本院确定的应支付的物业管理费的滞纳金问题。根据时代盛誉公司与时代物业公司于2015年6月1日签订的《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》中约定，黄素莲应于每月15日前交纳物业服务费，未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按欠费的3%向时代物业公司支付违约金。现时代物业公司主张按日千分之一计算，黄素莲未提出约定金调整请求，时代物业公司的该部分主张未超出前述合同的约定的标准，故本院予以支持，但黄素莲支付的滞纳金总额应以所欠物业服务费总额为限。黄素莲经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄素莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年7月1日起至2019年1月30日止的物业管理费4418.28元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、黄素莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2016年7月起至2019年2月15日止的物业管理费的逾期付款违约金（从2016年7月16日起，以142.52元为本金，按照日千分之一的标准，分别从当月16日起计到实际支付之日止，滞纳金总额以所欠物业服务费总额为限）；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费326.09元（广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司已预交），由黄素莲负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。对广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司预交的受理费，在本判决发生法律效力后，经广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司申请，本院退还予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  张娃雯人民陪审员  黄瑞冰人民陪审员  唐汉冰二〇一九年九月二十三日书 记 员  陈凯玲