广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初3357号 原告：黄平建，男，1968年1月22日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 原告：黄桂珍，女，1969年12月4日出生，壮族，住南宁市武鸣区。 共同委托诉讼代理人：邓云升，广西桂三力律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李欣霞，广西桂三力律师事务所律师。 被告：南宁润田房地产开发有限责任公司，住所地：南宁东盟经济开发区侨光路19号御景名苑5栋1单元601号房，统一社会信用代码：91450100775965027N。 法定代表人：甘驰宇，总经理。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所律师。 原告黄平建、黄桂珍与被告南宁润田房地产开发有限责任公司（以下简称润田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告黄平建、黄桂珍的委托诉讼代理人邓云升、李欣霞，被告南宁润田房地产开发有限责任公司的诉讼代理人黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄平建、黄桂珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于南宁东盟经济开发区房屋产权手续，并在本案法律文书生效后十五天内原告交付案涉房屋的产权证书、购房发票和专项维修资金官方票据；2.判令被告向原告支付迟延交付房屋所有权证书违约金3982.78元（按原告已交房款398278元的1%进行计算）；3.判令被告返还房屋面积差额款项6210元（暂计按3105元／平方米，以差额2平方米计算，最终以查档实测面积为准）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：阳光合字（2013）第4-2-1004号），约定由原告向被告购买位于南宁东盟经济开发区；被告在小区综合验收合格后365日内将办理房屋权属需由其提供的资料报产权登记机关备案，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权证书的，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。此后，原告依约向被告支付了购房首付款140278元，房屋专项维修资金8854元，并办理了银行按揭贷款手续；被告于2018年3约16日将房屋交付给原告使用。但被告至今未出具购房发票给原告，也未依约将相应房屋所有权证书交付给原告。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应依约、依法履行合同义务；鉴于涉案小区住宅房屋均存在实际面积出现差异、大约少了2个平方米的问题，被告对此应出具实测面积文件并依约退还相应购房款给原告。为此，原告特向人民法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。 原告黄平建、黄桂珍为证实其主张，向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明原、被告于2013年5月30日签订商品房买卖合同，约定：①原告向被告购买位于南宁东盟经济开发区；②被告在小区综合验收合格后365日内将办理房屋权属需由其提供的资料报产权登记机关备案，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权证书的，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。此外合同对其他事项进行了约定；2.首付款收据、专项维修资金收据，拟证明原告已依约向被告支付购房首付款140278元及专项维修资金8854元；3.抵押登记证明及放款凭证，拟证明原告对涉案房屋已办理银行按揭贷款；4、税收通用完税证，拟证明原告已依法缴纳相应契税；5.楼宇交接书，拟证明被告于2018年3月16日向原告交付房屋。 被告润田公司辩称：现代阳光城已通过规划验收，被告将在建工程抵押给工行，需要工行同意才能办理不动产首次登记，继而才能给业主办理不动产权证。被告认为不能办理房屋产权证书是第三方原因，被告不应承担违约责任。现涉案房屋已经交付，不影响原告使用房屋，没有给原告造成实际经济损失，被告认为不应支付违约金。如果法院认为答辩人需要承担违约责任，被告认为按日万分之一标准计算违约金过高，请求法院降低到按年利率1.5%计算。被告代收专项维修资金已经转交相关部门，被告同意按原告要求的时间向原告交付专项维修资金发票，亦同意开具购房发票。对于面积差额款问题，被告认为合同约定以产权登记面积来确认实测计价面积，现未办理不动产权证，原告要求按房产测绘报告来确认面积，不符合合同约定。原告要求退还面积差额款的条件尚未成就，被告不同意支付面积差额款。 被告润田公司未提交证据。 经审理查明：2013年5月30日，被告润田公司为出卖人，原告黄平建、黄桂珍为买受人，双方签订一份《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁东盟经济技术开发区“现代·阳光城”4幢2单元1004号房，建筑面积128.27平方米，商品房单价为3105元/平方米，总房款为398278元。《商品房买卖合同》第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按第一1种方式处理：1.（1）该商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积有误差的，房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息。结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内。如一方逾期不支付房款余额，每日按应付房款的万分之四向对方支付违约金；（2）任何一方不得以面积差异为由要求解除合同。第八条约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。……5、该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，取得《建筑工程竣工验收意见书》。第十五条约定：“出卖人应当在小区综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”签订合同当天，原告向被告交纳首期款140278元，余款258000元原告于2013年11月28日向中国工商银行武鸣县支行按揭付给被告。 另查明：2018年3月16日，原告黄平建、黄桂珍签收楼宇交接单，涉案房屋交付原告使用。当日，原告向被告交纳专项维修资金8854元和办证费及补录费228元，被告出具收据给原告。被告至今未向原告出具购房发票及交付房屋专项维修资金发票。 又查明：本院向广西-东盟经济技术开发区规划管理局去函调查润田公司“现代阳光城”项目规划验收问题，广西-东盟经济技术开发区规划管理局于2019年9月23日函复如下：现代阳光城项目1#楼、6#商铺、7#商铺于2013年5月3日通过竣工规划条件核实；2#于2019年2月28日通过竣工规划条件核实。3#、4#、5#楼于2019年6月21日通过竣工规划条件核实。 本院向南宁市武鸣区不动产登记中心去函调查现代阳光城涉案不动产的抵押、查封及办证情况。南宁市武鸣区不动产登记中心于2019年9月27日函复如下：一、经不动产登记系统查询，房开商未申请办理现代阳光城2－5号楼不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例》第二十四条规定；“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外”。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依据规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第22条第1款规定，“对被人民法院查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”现代阳光城4幢2单元1004号商品房无抵押、查封情形。 再查明：被告润田公司在本案法庭辩论终结时止仍未向不动产登记机关提交为原告申请办证的材料。 还查明：被告润田公司开发建设的现代阳光城小区所用地块座落于南宁华侨投资区建设南路北段东侧，不动产权证号为武国用（2011）第（1812513）号，宗地号为18013066。该地块于2012年9月26日设定抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广西区分行营业部，抵押金额39260720元，抵押期限自2012年9月26日至2015年12月1日。截至2019年9月该宗地尚未办理注销抵押登记，无被查封登记。 武鸣县阳光测绘公司于2015年4月13日出具现代阳光城小区4幢《房产测绘成果报告》，4幢2单元1004号房实测面积为126.48平方米。该测绘成果已报武鸣县住房和城乡规划建设局备案，报备日期为2015年5月27日。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原告黄平建、黄桂珍与被告润田公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方均应严格遵守和全面履行义务。本案中，原告依照合同约定向被告付清购房款并支付了税费，已履行了合同约定的付款义务，被告应当按照合同第十五条的约定在出卖人应当在小区综合验收合格后365日内为原告申请办理房屋所有权登记并将房屋权属证书交付原告。但截至2019年9月，被告润田公司仍未申请办理现代阳光城不动产首次登记。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”,故原告房屋尚不具备办理不动产权证的条件，故原告要求被告办理并交交付不动产权证，条件尚未成就，本院不予支持。 关于被告润田公司是否应当支付违约金的问题，《商品房买卖合同》约定因出卖人过错导致房屋所有权登记迟延办理的，由出卖人承担违约责任。现原、被告双方对逾期未办证的事实并无异议，逾期原因被告润田公司未申请办理现代阳光城不动产首次登记。被告润田公司直至本案法庭辩论终结时仍未向不动产登记机关提交为原告申请办证的材料，其应对逾期办证承担违约责任，应按《商品房买卖合同》第十五条第4点第（2）项约定支付违约金。 关于违约金的产生问题，被告对计算违约金的起止时间为出卖人应当在小区综合验收合格后365日内次日(即小区综合验收合格日2019年6月21日后的2020年6月22日)向原告交付房屋所有权证书之日无异议，本院予以确认。截至2019年7月16日前原告主张违约金产生条件尚未成立,故原告主张被告支付违约金3982.78元,本院不予支持。 关于开具购房发票的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《发票管理办法》的规定，销售商品、提供服务或者从事其他经营行为，从经营活动中收取款项，收款时必须开具发票。另，《中华人民共和国合同法》第一百三十六条还规定“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”，该条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条有明确规定，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。由此可见，开发商负有依法向购房者交付购房发票的义务。本案中，被告润田公司确认原告已交清购房款，但未开具发票，违反了上述法律规定。故原告要求被告开具购房发票，于法有据，本院予以支持。 关于专项维修资金发票问题，《商品房买卖合同》第二十一条约定“买受人委托出卖人代交专项维修资金，出卖人应当自委托之日起720日内将专项维修资金存入专项维修资金专户，并向买受人提交专项维修资金交纳凭证”，被告润田公司收到原告交纳的专项维修资金后未在合同约定的期限内向原告交付交纳凭证，违反了合同义务，故原告要求被告交付专项维修资金发票，有事实根据及法律依据，本院予以支持。 关于面积差额款问题，《商品房买卖合同》第六条方式二约定：“商品房竣工交付后，实测计价建筑面积与合同约定计价建筑面积发生差异的，双方同意按方式二处理：产权登记面积与合同约定面积有误差的，双方同意房款按合同约定单价和产权登记面积结算，多退少补，不计利息。结算房款时间为房产管理部门核定房屋产权面积后，出卖人通知买受人之日起30天内。”虽然合同约定了按产权登记面积结算在前，但随后的结算房款时间又约定为房产管理部门核定房屋产权面积后。原告据以主张面积差的证据是武鸣县阳光测绘有限公司出具的《房产测绘成果报告》，该公司是《商品房买卖合同》第三条约定的商品房面积测算单位，该测绘成果已向武鸣县住房和城乡规划建设局报备，加盖有报备章，应当视为房产管理部门核定房屋产权面积。故原告主张面积差额款条件已成就，被告应当依约向原告退还面积差额款。原告房屋测绘面积为126.48平方米，合同约定计价面积为128.27平方米，面积差为1.79平方米，面积差额款按3105元/平方米计算为5557.95元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内为原告黄平建、黄桂珍开具购房发票； 二、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告黄平建、黄桂珍交付专项维修资金发票； 三、被告南宁润田房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内退还原告黄平建、黄桂珍面积差额款5557.95元； 四、驳回原告黄平建、黄桂珍的其他诉讼请求。 案件受理费55元，减半收取28元，原告黄平建、黄桂珍负担3元，被告南宁润田房地产开发有限责任公司负担25元。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆子贤 二〇一九年九月三十日 书记员  曾惠媛 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。