济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2807号原告：崔琴，女，1958年4月3日出生，汉族，户籍所在地山东省莒南县，现住济南市槐荫区******。委托诉讼代理人：杜明君，山东正唐律师事务所律师。被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明骏，山东舜元律师事务所律师。原告崔琴与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔琴的委托诉讼代理人杜明君，被告银座公司的委托诉讼代理人张明骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2016年4月21日至2017年12月12日期间的逾期办证违约金24038.01元（以801267元为基数，按照每日万分之零点五计算，自2016年4月21日起算，截止2017年12月12日，共计600天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月6日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的“银座中心”5号楼1107室商务商业用房一套。合同签订后，原告通过银行按揭贷款支付了合同约定的购房款，被告为原告出具了801267元的购房发票。2012年6月29日，被告将上述房产向原告进行了交付，根据合同约定，被告应当在房屋交付后365个工作日内完成涉案房屋所有权初始登记，但是被告于2017年12月13日才取得5号楼所有权初始登记，其行为已构成违约，应当向原告承担逾期办证违约责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。银座公司辩称，对原告违约金的诉讼请求有异议，被告不应承担责任，而且原告的诉求已超过诉讼时效。退一步讲，按照民法总则诉讼时效的规定和其他业主已结案件的结果，违约金起算时间应为法院实际立案受理之日往前推三年。1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，被答辩人应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，被答辩人现在才向银座公司主张逾期办证违约责任，显然已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五.2条的规定，“若因买受人的原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是银座公司的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料，则银座公司不承担该违约责任。（1）济南市城乡建设委员会违法要求银座公司在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）涉案楼盘的部分业主（包括本案原告在内）私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收。即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系银座公司不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关的备案原因之二。以上不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是银座公司的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，银座公司不承担任何违约责任。对于银座公司主张的第一点原因，银座公司正在积极收集证据，准备提起行政诉讼，诉求确认该原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据真实性无异议：原告提交的证据：1、核对无异的《济南市商品房买卖合同》一份；2、核对无异的购房发票一份；3、核对无异的物业费收据一份。被告提交的证据复印件：1、《济南市新型墙体材料及外围护节能查验表》、《济南市建筑节能专项验收认可表》、《公共建筑节能监测子系统专项验收表》、《太阳能热水系统专项验收表》、《绿色建筑项目竣工验收表》等工程验收材料；2、交房流转单；3、涉案楼房的所有权初始登记、规划设计图纸等证据。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月6日，崔琴与银座公司用该公司提供的格式合同签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定崔琴购买银座公司开发的“银座中心”******号商品房一套，房款总金额为803368元；银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付崔琴使用，并在房产交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案；如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，出卖人不承担违约责任；双方还约定了其他内容。合同签订后，崔琴向银座公司支付了所购房产的总房款801267元。但银座公司未按上述期限向崔琴交付房产，迟至2012年6月29日，才将涉案房产交付崔琴。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房产所在楼的所有权初始登记。双方因此产生纠纷，协商未果。经据实结算，房产总价款为801267元。另查明，原告提交山东法院电子诉讼服务平台查询单1份，证明就本案于2019年4月21日在人民法院网络立案平台上进行立案登记。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点问题是，合同相关免责条款是否有效？原告崔琴的诉讼请求是否超过诉讼时效？首先，关于相关免责条款的效力。《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案商品房买卖合同第十五条第2款的部分内容为：若因其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。崔琴提出其为免除银座公司法定责任的格式条款，在签订合同时未向崔琴明示，该条款排除了崔琴的合法权益，应为无效条款。银座公司提出，该条款系双方真实意思表示，是双方自愿订立的，未违反法律规定，应为有效条款。本院经审核认为，《合同法》对违约责任采纳的是严格责任原则。因此，该法第一百二十一条明确规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。而诉争条款的含义是因第三人原因导致的违约其不承担民事责任，显然违反上述法律规定，且符合免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利之条件，加之该条款系银座公司提供的格式条款，依据《合同法》上述关于格式条款的规定，应当认定为无效条款。其次，关于崔琴的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据合同约定，诉争违约金是以日为单位连续产生的独立债务，故各日的违约金应分别适用诉讼时效。崔琴主张2016年4月21日至2017年12月12日期间的违约金，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，根据现行《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年。原告于2019年4月21日在人民法院网络立案平台上登记立案，向前推三年，故崔琴现在要求银座公司支付2016年4月21日至2017年12月12日（包括起始日）的违约金，未超过诉讼时效。且双方在《济南市商品房买卖合同》约定：“出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务；”按该违约金比例计算的违约金并不过高，且不违反法律规定，应予支持。综上所述，银座公司迟至2017年12月13日才将涉案房产办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，并取得房产所有权初始登记，违反了合同的时限约定，应承担民事责任。银座公司抗辩依据的相关免责条款系无效条款，因此，其各个抗辩理由没有相应依据，本院不予采纳。崔琴违约金请求合法有据，且未超过诉讼时效，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔琴违约金，数额为以801267元为基数，自2016年4月21日起按每日0.005%计算至2017年12月12日止（包括起始日和终止日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，减半收取计201元，由被告山东银座置业有限公司负担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 丁 哲二〇一九年九月九日书记员 高奇奇