江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4515号原告：徐伟。委托诉讼代理人：袁学春，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春香，江苏神阙律师事务所律师。被告：祝美华。委托诉讼代理人:陆耀忠，江苏仁勤律师事务所律师。原告徐伟与被告祝美华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理，依法适用简易程序分别于2019年5月28日、6月6日、8月30日公开开庭进行了审理。原告徐伟及其委托诉讼代理人袁学春、被告祝美华及其委托诉讼代理人陆耀忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐伟向本院提出诉讼请求：1.撤销双方之间签署的《房屋买卖合同》；2.祝美华返还购房款35.18万元并资金占用损失（以35.18万元为基数，自2019年3月11日起按照同期银行贷款利息计算至实际付清之日止）；3.祝美华按照定金罚则返还定金7.036万元；4.祝美华赔偿损失4.1252万元（中介费用0.7万元、公证费620元、房屋装修费3.2432万元、租房费用1200元/月）；5.祝美华承担本案诉讼费用。审理中，徐伟撤回了租房费用的主张。事实与理由：双方于2019年3月9日通过梁溪区某房产中介服务部签署《房屋买卖合同》，约定由其购买祝美华所有的无锡市XXX村XXX-XXX室房屋（以下简称案涉房屋），总价为35.18万元。双方还约定其他权利义务。购房过程中，祝美华提及房屋中曾有人意外过世，其表示只要不是凶杀案，其他非正常死亡可以接受。为此，双方在合同的第九条特别约定，“甲方告知乙方此房中有人过世（非正常死亡），非凶案，乙方同意并知晓情况”，合同签署后，其分别于2019年3月9日支付2万元、3月11日支付33.18万元，付清了房款。后其开始装修，但装修快结束时从邻居口中得知，该房屋几年前曾发生过凶杀案，网上有相关报道。其得知此事后，和祝美华交涉退房、退款事宜，但祝美华不同意。祝美华作为房主，在明知案涉房屋有凶杀案却欺骗其，该行为构成欺诈，并导致其作出了错误意思表示，依法提起诉讼，恳请法院支持其诉讼请求。祝美华辩称，对徐伟主张的付款事实无异议，但对徐伟主张的其他事实及诉讼请求有异议：1.合同依法成立，系双方的真实意思表示。房屋买卖合同中的“非凶案”是在其不知情的情况下添加的，并非其真实意思表示；2.其不存在欺诈行为。其购买案涉房屋得知上当受骗后，有阶段想出租，但因邻居闹事，租不出去，所以找了中介想出售。委托时其即说清楚的，案涉房屋有凶杀案，因此其挂出的房屋价格比市场价低了五六万元；3.徐伟主张的各项损失均不合理。综上，请求法院驳回徐伟的诉讼请求，并追究徐伟作虚假陈述的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：祝美华在出售房屋时是否告知过案涉房屋发生过凶杀案。徐伟陈述祝美华及其女儿在签订合同时陈述，案涉房屋中曾有人非正常死亡，系家人推搡倒地受伤后死亡。其特意问是否是凶杀，祝美华予以否认，还给其听了祝美华到派出所询问警察的录音，同时告知其不要听案涉房屋邻居的话，该邻居见人就会说房子里怎样怎样。双方第一次签订的合同没有写明房屋里有人去世的情况等，就重新写第二份合同，其要求写明“非凶杀案”，祝美华女儿说加“凶案”不好听，中介写好第二份合同后，其看了之后认为合同上必须要写明“非凶杀案”，祝美华的女儿表示可以，所以就形成了现在双方签订的合同。徐伟提交了：（1）双方于2019年签订的《房屋买卖合同》（红色），该合同第九条约定的其他事宜中手写“甲方告知乙方此房中有人过世（非正常死亡）”在“（非正常死亡）”上方写有“非凶案”；（2）徐伟申请证人周某出庭作证。周某系案涉房屋买卖的居间方工作人员。周某陈述，其在网上看到案涉房屋的出售信息，与祝美华电话联系确认出售后，即带着徐伟看房。徐伟对房屋比较满意就约了祝美华来谈价格，当时祝美华的报价是40万元，表示可以稍微作出让步，并陈述之所以房屋价格便宜是因为房屋中死过人，有人在该房中被家人推搡致死。其向徐伟说明房屋情况后，徐伟表示死过人没问题，只要不是凶案就可以。祝美华就把死过人的经过简单地说了一下，说是家人推搡导致死亡，还将打电话给案涉房屋的原房主的录音给徐伟及其听，录音中，原房主否认房屋内有过凶杀案。在签订合同时，祝美华表示毕竟房屋内死过人，所以要写明“非正常死亡”，徐伟表示非正常死亡不要紧，但不能是凶案，所以又加上了“非凶案”，这些手写的字均是其书写，都写好后，双方才签字的。合同签订后半个月左右，大概在三月份，徐伟听到邻居说房屋内的事情不是那么简单的，挺严重的，就上网查，查到了疑似相关案件的报道，系谋杀案。徐伟提出退房，但祝美华不接电话。案涉房屋的价格低于市场价一两万元。对于上述证据，祝美华陈述“非凶案”是在其去找女儿要支付宝账号时周某添加的，并非其真实意思表示；周某证言中关于房屋成交价仅仅低于市场价一两万元是不符合客观实际的，同时周某的证言也证明了“非正常死亡”系其主动要求加上的，而徐伟说听过派出所的录音是虚假陈述。为证明其主动告知了房屋客观情况且房屋成交价低于市场价，祝美华申请证人顾某、刘某出庭作证并提交了、调解协议复印件及录音资料。（1）顾某陈述，其系祝美华的女儿，签合同当日其在祝美华之后赶到中介处，当时祝美华在陈述案涉房屋内发生的事情，中介中一位年长的女性让祝美华不要提这个事情，但祝美华表示必须要说清楚的。后来徐伟来了，祝美华又再陈述了一遍。徐伟就问这件事情是否近两年发生，其陈述听说已经十年左右了，徐伟即表示不要紧，反正其也不居住，需要变卖的。祝美华购买案涉房屋的原房主的母亲被勒死在房屋中，其去过派出所，但警察说不能告诉其。其曾给徐伟听过原房主的录音，录音中原房主不承认发生过凶案。徐伟没有意见，所以就签订了合同，当时定金2万元，祝美华没有支付宝，需要其提供支付宝账号，所以祝美华签字后，其与徐伟就在弄定金的事情，还跟中介工作人员聊天。祝美华签字之前，其看过并无“非凶案”的字样。2018年10月，祝美华将房屋出租，中介的人劝其母亲卖房，当时挂牌价是42万元，后以40万元的价格出售给了案外人。案外人得知房屋的情况后即毁约。后祝美华又再降价了。（2）刘某出庭作证，其陈述系优房置业工作人员，祝美华找到其表示有房子要卖，但房屋中曾发生过凶杀案，派出所中有记录。根据其公司系统内的记录显示，祝美华在2018年11月27日在其处登记，挂牌价41万元，2019年3月9日，祝美华找到其陈述房屋内有他杀，别人也都知道，便宜点可以卖。其建议祝美华卖39万元，因此报价从41万元改成了39万元。2019年年初到3月份老小区的房屋成交价一般根据其公司内部系统显示，2018年11月，其同事带客户至案涉房屋中看房后在系统内登记了“隔壁邻居反映这房子两年前发生他杀”。（3）祝美华另提交了一份调解协议的复印件，拟证明其在此前出售房屋时就已经跟购房人卜某说清楚房屋的情况，因此卜某违约后被其没收定金2万元，同时也可证明当时的房价是40万元。祝美华陈述该调解协议系其此前向卜某出售房屋后，卜某反悔，在居间的两个中介张某、郭某的协调下于2019年3月5日确定解除其与卜某之间的房屋买卖合同，2万元的定金由其没收，房屋由中介公司另行出售，祝美华再收取38万元，超出款项双方协商处理。该调解协议上仅有案外人签字，无祝美华或卜某的签字。（4）祝美华另提交了录音光盘，其中包括原房东的录音、其女儿与卜某的通话录音及其与中介王某的通话录音。拟证明，原房东一直否认案涉房屋中存在凶案的情况，而其在向卜某出售房屋时即已经说明了案涉房屋的情况以及其向中介公司委托出售房屋时也如实告知了案涉房屋的客观情况。对于上述证据，徐伟认为，顾某系祝美华的女儿，与祝美华存在利害关系，其证言的可信度较低，且若祝美华已经告知其案涉房屋中有人被掐死的事实，为何又为其播放了相关录音试图证实该房屋中没有发生过凶杀案，因此，其证言的内容相互矛盾，应当不予采信；刘某并未参与并知悉本案双方当事人房屋买卖合同的交易事宜，故其证言与本案没有关联性；对于调解协议的真实性无法确认，且与本案无关联性；对于录音，祝美华应该提供文字整理材料并注明被录音人的身份且提供通话记录清单以证明确实有相关录音，证据形式不符合规定，其中原房东的录音在签订合同时其听到过，而祝美华女儿与卜某之间的通话录音与本案无关。祝美华提供了多段录音，足以说明其证据意识较强，但既然案涉房屋在出售给其之前已经产生了诸多纠纷，说明祝美华对披露房屋的真实情况与否对房屋买卖的影响重大是重视的，祝美华完全可以将相关事实向其披露时进行录音，以证明祝美华如实披露过事实。本院认为，祝美华在签订案涉房屋买卖合同之前是否披露案涉房屋的真实情况，最直接的证据就是双方签订的房屋买卖合同。房屋买卖合同签好后，应当由买卖双方及中介公司各持一联，现祝美华自己持有的房屋买卖合同（红色）上也有相关字样，其陈述上述合同中的“非凶案”系其签字之后找其女儿顾某要支付宝账号，离开了已经签好的合同，中介人员擅自添加。这一陈述与顾某的当庭陈述相互矛盾，顾某陈述签订合同后，其与徐伟一起操作定金转账的事情。根据交易习惯及日常生活经验法则，合同各方签字确认后，各方应即取走自己应持有的合同，祝美华陈述其离开合同的原因与当天在场的顾某的陈述相互矛盾，故其陈述“非凶案”系中介乘其不备擅自添加，本院不予采信。祝美华提交的其已经如实披露案涉房屋的信息的相关证据均非其与徐伟交易过程中的直接证据，且在签订合同时给徐伟听了原房主否认案涉房屋存在凶案的相关录音，与祝美华陈述主动披露也相互矛盾，而刘某的证言则可反映，案涉房屋中存在凶案的相关情况系其公司的工作人员在2018年11月份带客户实地看房过程中听邻居反映而记录于系统中，并非祝美华最初去登记房屋时主动告知登记。综上，本院采信徐伟主张的相关事实，对祝美华辩称其已尽如实披露义务不予采信。2、关于徐伟主张的装修价值。徐伟提交了无锡某公司装饰施工合同及预算书，拟证明其购得房屋后委托了装修公司对案涉房屋进行装修，装修价款为3.2432万元。祝美华对上述证据的真实性不予认可，且提交了案涉房屋原状的照片，证明案涉房屋装修完好，拎包即可入住，无需装修。经徐伟申请，本院委托无锡市阳羡资产评估土地房地产评估事务所对案涉房屋内徐伟所进行的改造装修的价值进行了评估。2019年8月6日，评估机构出具了评估意见书，载明案涉房屋内于2019年3月13日至4月20日重新装修：安装铝合金窗、防盗窗、卫生间移门、阳台移门；制作六组柜子、房门、门套；安装厨房台面、浴霸、窗帘、吸顶灯；室内进行吊顶、部分墙顶面刷漆、墙面贴壁纸；进行水路电路改造，上述装修在评估基准日2019年7月18日的价值为3.17878万元。祝美华对此存有异议，认为《评估报告》中没有装修方案、装修费用发票、材料采购费用发票等书证，故其对该报告中装修部分的金额、材料和数量存在异议。本院认为，该评估报告系本院通过法定程序委托评估机构，在资产评估师实地勘察现场后，作出的价值评估，合法有效，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系祝美华自案外人处购得，于2019年1月办理了产权登记至祝美华名下。2019年3月9日，祝美华、徐伟在梁溪区某房产中介服务部的居间下签订了《房屋买卖合同》，约定：祝美华将案涉房屋以35.18万元的价格出售给徐伟，定金12万元，徐伟当日支付定金2万元，次日支付10万元，余款23.18万元在办理公证当日支付；徐伟承担房屋交易过户费用等，另需支付佣金0.7万元。在该合同第九条，有居间方工作人员周某手写“甲方告知乙方此房中有人过世（非正常死亡）”，“（非正常死亡）”上方书写“非凶案”，“乙方同意并知晓情况，甲方自愿配合乙方作公证手续，并同意乙方出售给第三方，甲方提供工行卡一张”。当日，徐伟向顾某的支付宝账户转账2万元并备注房款定金。祝美华出具了定金收条。当日，徐伟向居间方支付居间费0.7万元2019年3月11日，双方至公证处办理公证，徐伟支付公证费620元，并向顾某的银行账户转账33.18万元，祝美华出具了收条。徐伟拿到房屋后即找装修公司对案涉房屋进行了部分重新装修，经鉴定，徐伟装修部分的价值为3.17878万元。为此，徐伟支付评估费0.3万元。2010年11月17日案涉房屋内曾发生凶杀案，当时在此居住的一人被杀害。本院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。祝美华在与徐伟签订房屋买卖合同时对于案涉房屋发生过凶杀案是知情的，而并无证据显示徐伟在购买该房屋时对曾发生凶杀案件亦知情。相反，双方在合同上明确注明了“非凶杀”，故而，祝美华是否披露案涉房屋曾发生凶杀案件的信息对其与徐伟之间的合同能否订立，或者订立的条件产生了实质性的影响，按照诚实信用原则，祝美华应向徐伟披露该信息。现祝美华未予如实披露，还在注明了“非凶杀”的合同上签字，其行为应认定构成欺诈。徐伟据此提出撤销案涉房屋买卖合同的请求应予支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现祝美华与徐伟之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同被撤销，祝美华应返还徐伟已支付的购房款35.18万元。徐伟在案涉房屋中所进行的装修已经附和于案涉房屋，不宜返还，故祝美华应折价补偿上述装饰装修的价值3.17878万元。祝美华在徐伟主动询问的情况下隐瞒了“凶杀案”信息，使徐伟与其进行房屋交易，存在过错，应当赔偿徐伟已经支付的中介费0.7万元、公证费损失0.062万元以及购房款35.18万元利息损失。定金具有从属性，主合同已被撤销，自始无效，则定金约定亦无效，徐伟主张按照定金罚则双倍返还定金无相应法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条规定，判决如下：一、撤销徐伟与祝美华于2019年3月9日就无锡市XXX村XXX-XXX室房屋签订的房屋买卖合同。二、祝美华于本判决生效之日起十日内返还徐伟购房款35.18万元及资金占用损失（以35.18万元为基数，自2019年3月11日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。三、祝美华于本判决生效之日起十日内向徐伟赔偿中介费损失0.7万元、公证费0.062万元，折价补偿装饰装修价值3.17878万元，以上合计3.94078万元。四、驳回徐伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4125.5元、保全费2520元、评估费3000元，合计9645.5元，由徐伟承担651.5元，由祝美华承担8994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 林丽华二〇一九年九月五日法官助理 王君杰书 记 员 杨 洁本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》：第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。