重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0112民初16462号 原告：重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪红石支路39号，统一社会信用代码915001126220962624。 法定代表人：肖仁苹，总经理。 委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江艳，重庆潜卫律师事务所律师。 被告：李伟，男，1967年4月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：贾永红，女，1974年4月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告李伟、贾永红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易诉讼程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人江艳，被告李伟到庭参加了诉讼。被告贾永红经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费7462.46元；2.判令被告支付水电公摊费864.60元；3.判令被告按每日0.119‰的标准支付滞纳金，计算标准以实际欠费金额为基数，从2013年4月1日起至本金付清之日止，暂算至2019年2月28日为1072.20元，上述三项合计9399.46元。事实和理由：2008年11月6日，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订《XXXX前期物业服务合同》，约定原告向XXXX提供物业服务，合同期限为XXXX房屋交付业主使用之日前15日至小区业主委员会选聘的物业管理公司进场之日止。房屋交付后，业主委员会一直没有成立，原告一直为XXXX提供物业服务至今。原告提供的物业服务符合合同约定，得到了渝北区人民政府及绝大部分业主的认可。经渝北区人民政府考核，原告被评为四星级物业服务企业。截止目前，小区正常交纳物业费和水电公摊费的业主已有468户，占总户数的92%。被告为XXXXX号房屋所有权人。该房屋为住宅用房，建筑面积95.55平方米。被告完成接房手续后与原告签订《XXXX业主临时管理规约》，约定：被告同意原告向XXXX提供物业服务；住宅物业服务费按建筑面积0.9元/平方米/月计收：公摊水电费据实分摊：被告按月向原告交纳物业服务费和公摊水电费，交费时间为每月15日-25日期间；被告逾期交纳上述费用将按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。合同签订后，原告按约履行了全部合同义务，为小区提供了优质的物业服务。房屋所有权人也按约从入住当月开始交纳物业服务费、公摊水电费。自2011年起，因物价及人力成本上涨，原告收取的物业费已无法维持小区的正常运转，导致原告连年亏损。为保证物业服务质量，2012年11月18日，原告在XXXX内向业主张贴了希望将物业费上调0.2元/平方米/月的情况说明，并书面呈报渝北区XX社区。因XXXX未成立业主大会，2012年12月1日至20日期间，原告对上调物业费一事，依据法律规定，以书面征求意见的形式上门征求业主意见，获得了三分之二以上的业主同意。在此基础上，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司于2012年12月28日签订《XXXX物业服务合同补充协议》，约定：电梯住宅(三楼及三楼以上)按建筑面积1.2元/平方米/月收取(含公摊水电费0.1元/平方米/月)，电梯住宅(三楼以下)按建筑面积0.9元/平方米/月收取(含公摊水电费0.1元/平方米/月)。非电梯住宅按建筑面积0.9元/平方米/月收取(含公摊水电费0.1元/平方米/月)。自物业费上调以来，92%的业主按照新的价格交纳了物业费，足以证明XXXX上调物业费合法、合理。2013年4月1日起，被告拒绝交纳物业服务费和公摊水电费，欠费时间从2013年4月1日至2019年2月28日，共计71个月。根据《XXXX业主临时管理规约》第三十四条之规定以及调整后的物业费单价，被告欠付的物业费为105.11元/月，71个月共计7462.46元(计算方式：1.1元/㎡/月×95.55㎡×71个月=7462.46元：根据《XXXX业主临时管理规约》第三十三条之规定以及原告实际支付的公共区域水电费、能源消耗分摊计算，被告欠付的水电公摊费71个月共计864.8元：根据第四十一条之规定，被告应从2013年4月1日起，以实际欠费金额为基数，按每日3‰的标准向原告支付滞纳金至本金付清之日止，原告自愿将支付标准降为与银行贷款利率一致即每日0.0119%，暂算至2019年2月28日为1072.2元【物业费违约金计算方式为：105.11元/月×30天/月×0.0119%×(71个月+70个月……+1个月)=959.4元】，公摊违约金计算方式见违约金计算表。被告欠费时间长达71个月，经原告多次上门催收，被告仍拒绝交纳上述费用。被告不交纳物业费，无偿享受物业服务的行为不仅构成违约，还侵害了其他业主的利益。现原告依照法律相关规定，提起民事诉讼。 被告李伟辩称，物业费我确实没有交，但是我不知道是好多，原告说是好多就是好多。原告起诉的期间是否属实我不知道，我不同意原告要求我给付公摊费、诉讼费、违约金的诉讼请求。 被告贾永红未向本院提供书面答辩意见。 被告贾永红在举证期限内，未向本院提供其反驳意见的证据，视为自动放弃举证的权利。 本案在审理中，被告贾永红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 本院经审理认定事实如下：被告李伟、贾永红系位于重庆市XX街道XX大道X号X小区X幢X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为95.55平方米，系电梯住宅。 2008年11月6日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方、与作为乙方的原告签订《XXXX前期物业服务合同》一份，约定由原告为XXXX小区提供物业服务，期限自小区房屋交付使用期限之日前15日至小区业主委员会成立并待新选聘的物业管理公司进场时止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯住宅为0.9元/月/平方米；公共用水、用电、光彩工程用电等公共能源费按实际发生费用由业主或物业使用人据实分摊；物业服务费按月交纳；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费和公共能源费的，可以从逾期之日起按应交费用3‰加收滞纳金。该合同还对委托管理事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同在重庆市渝北区房产管理局办理了备案手续。 2010年1月4日，被告李伟签订《XXXX业主临时管理规约》一份。该规约中载明XXXX小区住宅的物业服务收费标准为：三楼以上（含三楼）为0.9元/月/平方米（含电梯费，按建筑面积计算）；三楼以下为0.6元/月/平方米。交费时间的规定为：公共区域及共用的专项设备设施运行的能源消耗，独立计量核算，每月据实向业主分摊计收；物业服务费和公共能源费按月交纳，各业主应在每月15日-25日期间履行交费义务。 2012年11月18日，原告作出《XXXX小区上调物业服务费的情况说明》一份，主要载明因物业服务成本增加，原告测算出XXXX小区的物业服务费至少在原收费价格的基础上上调0.2元/月/平方米。后原告通过发放《XXXX上调物业服务费意见征询签字表》向XXXX小区业主征求了意见。2012年12月21日，原告作出《关于XXXX小区上调物业服务费意见征询结果公示》一份，主要载明同意户数占小区总户数的比例为78%，同意户数面积占小区总建筑面积77%，上调0.2元/月/平方米的物业服务费得到了住宅部分占建筑面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主同意。 2013年2月17日，重庆市渝北区XX街道XXXX社区居委会作出《关于XXXX小区物业服务费上调情况说明》一份，载明：“渝北区发改委：XXXX社区XXXX小区于2009年12月交房以来一直由重庆市博诚物业管理有限公司提供物业服务。于2012年12月1日至20日向小区业主提出上调0.2元/平方米物业服务费，以书面征求意见的形式上门征求业主意见。情况属实。” 2016年11月8日，重庆市渝北区发展和改革委员会作出《重庆市渝北区发展和改革委员会关于我区物业服务收费价格申报手续有关问题的复函》一份，主要载明：2010年，渝北区住宅前期物业价格申报手续改为备案管理，不再对住宅物业进行审批或核准；2015年3月，住宅前期物业价格申报由备案改为签收。 因XXXX小区部分业主对上述物业服务费调价有异议，重庆市渝北区XX街道XXXX社区居委会于2013年3月13日、2013年3月20日，召集渝北区房管局及小区业主代表召开了会议。在2013年3月20日的会议记录中，重庆市渝北区XX街道XXXX社区居委会的有关人员谈到：“我们共对意见表上表示同意的100家人进行了回访，其中有3人表示不是很清楚情况，但表示只要是合理的情况下已表示同意，这是我们调查到的情况。” 2012年12月28日，重庆市龙德房地产开发有限公司作为甲方，又与作为乙方的原告签订《XXXX物业服务合同补充协议》一份，约定：鉴于乙方于2012年12月，经书面征询XXXX业主意见并获得通过，该物业的物业服务费按以下标准进行上调：电梯住宅（三楼以上，含三楼）按建筑面积1.2元/月/平方米（含电梯日常维保费、年检费、电费、日常小修材料费、公共能源费）收取，三楼以下按建筑面积0.9元/月/平方米（含电梯日常维保费、年检费、电费、日常小修材料费、公共能源费）收取，该收费标准于2013年1月1日起执行。 上述物业服务合同签订后，原告为XXXX小区提供物业服务至今，但其提供的物业服务在质量上存在瑕疵。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告通过在本案房屋房门上张贴催费通知单、向被告邮寄催费通知单等方式进行了催收。庭审中，原告为证明上调物业服务费符合有关规定，另提供了重庆市房产面积测算报告书及重庆市渝北区XX街道XXXX社区居委会于2018年7月20日出具的XXXX小区住宅户数证明等证据予以证明；原告在庭审中称其于2013年1月1日上调物业服务费0.2元/月/平方米，缴费标准为1.1元/月/平方米。被告辩称的原告起诉的期间是否属实我不知道，我不同意原告要求我给付公摊费、诉讼费、违约金的诉讼请求，也不同意按照上调后的物业服务费进行缴纳等抗辩意见未提供证据予以证明。 另查明，被告在2013年2月22日向原告交纳了2013年1月至2013年3月期间的物业服务费共计346元。 上述事实，有房屋产权查询信息、XXXX前期物业服务合同、备案证明、XXXX业主临时管理规约、XXXX小区上调物业服务费的情况说明、XXXX上调物业服务费意见征询签字表、关于XXXX小区上调物业服务费意见征询结果公示、关于XXXX小区物业服务费上调情况说明、重庆市渝北区发展和改革委员会关于我区物业服务收费价格申报手续有关问题的复函、会议记录、XXXX物业服务合同补充协议、催费通知单、中国邮政快递单、照片、重庆市房产面积测算报告书、渝北区XX街道XXXX社区居委会出具的证明、收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市龙德房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》在房管部门办理了备案手续，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XXXX小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。对于物业服务费，原告认为自2013年1月1日起应当按照涨价后的标准收取，被告认为其不同意按照上调后的物业服务费进行缴纳；根据原告提供的《XXXX上调物业服务费意见征询签字表》、重庆市渝北区XX街道XXXX社区居委会于2013年2月17日作出《关于XXXX小区物业服务费上调情况说明》、2013年3月20日的会议记录中载明的内容，应当认为XXXX小区上调0.2元/月/平方米的物业服务费书面征求了业主意见；而被告又在2013年2月22日向原告交纳了2013年1月至2013年3月期间的物业服务费346元，由此可推算出被告交纳物业服务费的标准为1.2元/月/平方米（包含水电公摊费）。因此，对于2013年4月至2019年2月（共计71个月）期间的物业服务费，本院仍按照1.1元/月/平方米的标准予以主张，故在该期间，被告应当交纳的物业服务费为7642.46元（1.1元/月/平方米×95.55平方米×71个月）。对于水电公摊费，根据《XXXX业主临时管理规约》的规定，原告没有按月对水电公摊费进行公摊，虽然原告在庭审中举示了发票及照片等证据，但是原告并未举示对公摊水电费进行据实分摊的相应证据，本院不予支持。对于滞纳金，因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院不予支持。被告辩称的原告起诉的期间是否属实我不知道，我不同意原告要求我给付公摊费、诉讼费、违约金的诉讼请求，不同意按照上调后的物业服务费进行缴纳等抗辩意见未提供证据予以证明，本院不予支持。 被告贾永红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其未到庭向本院说明拒绝交纳物业服务费用的理由，也未向本院举示其拒绝交纳物业服务费用的相关证据，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李伟、贾永红在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司2013年4月至2019年2月期间的物业服务费7462.46元； 二、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告李伟、贾永红负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邹富奎 二〇一九年九月十六日 法官助理 曾 莉 书 记 员 李玉洁