重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初6743号原告：朱新生，男，1969年10月27日出生，汉族，住重庆市江北区。原告：江北区观音桥小苑社区卫生服务站，住所地江北区建新北路二支路19号附9号1-1、1-2。负责人：朱新生，站长。二原告共同委托诉讼代理人：王丽均，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：林文六，男，1961年7月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李向云，北京德和衡（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆市江北区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市江北区金港新区16号主楼10楼，统一社会信用代码11500105MB17666494。负责人：林立，主任。委托诉讼代理人：王朝霞，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站（以下简称小苑卫生服务站）与被告林文六、第三人重庆市江北区住房和城乡建设委员会（以下简称江北区住建委）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法由审判员何建群适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱新生、原告朱新生与原告江北区观音桥小苑社区卫生服务站的共同委托诉讼代理人王丽均、被告林文六的委托诉讼代理人李向云、第三人江北区住建委的委托诉讼代理人王朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站提出如下诉讼请求：1、判令被告向二原告支付因租赁房屋被征收后产生的搬迁费17260.5元；2、判令被告向二原告支付因租赁房屋被征收后产生的装饰装修补偿费195850.44元；3、判令被告向二原告支付因租赁房屋被征收后产生的停产停业损失补偿费1221701.54元。事实和理由如下：2015年3月29日，二原告和被告签订了《租赁合同》，约定被告将重庆市江北区嘉陵四村X号附X号、X号、X号房屋（以下简称涉诉房屋）共计575平方米出租给原告经营使用，租期自2015年4月1日至2016年3月31日，每月租金22023元。合同签订后，二原告按约缴纳租金及保证金。合同期满后，二原告继续使用房屋至2017年7月初，并支付租金至2017年6月30日。后涉诉房屋被纳入旧城改造范围，被告和第三人签订了相关征收补偿协议，被告获得房屋征收补偿费、装修装饰补偿费、搬迁补偿费、提前签约奖励费、货币补助补偿费共计58882710.74元。被告获得的有关装饰装修补偿费、搬迁补偿费、停产停业损失费，是对被征收房屋的实际使用人和经营者的补偿，应当属于二原告所有，故提起本案诉讼，请求依法判决。被告林文六辩称，原、被告合同到期后之所以没有续签，就是因为双方都知道征收行为将要发生，双方合同上明确约定如果遇到政府征收，互不承担责任。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条也规定了：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。因此，无论是国家政策还是法律规定，二原告的诉讼请求都没有依据。第三人江北区住建委陈述，1、第三人与被告签订的《嘉陵四村170号旧城改造项目房屋征收补偿协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。2、第三人已经履行补偿协议的相关义务，不应再承担其他法律责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《租赁合同》三份、重庆市江北区卫生局电子公文江北卫发［2010］402号、医疗机构执业许可证、庭审笔录、（2018）渝0105民初1535号民事判决书、送达回证、传票、执行通知书、组织机构代码证、税务登记证、江北区观音桥小苑社区卫生服务站关于税务相关情况的说明、消防个人备案信息、建设工程竣工验收消防备案凭证、江北区卫计委关于同意江北区观音桥小苑社区卫生服务站变更地址的批复、短信记录截屏、信访事项告知书、回复、告知书、江北区住建委关于朱新生信访事项的回复、重庆市江北区人民政府关于江北区嘉陵四村170号旧城改造项目国有土地上房屋征收的决定、公告、补偿方案、房屋所有权证、嘉陵四村170号旧城改造项目房屋征收补偿协议、嘉陵四村170号旧城改造项目非住宅房屋征收补充协议、货币补偿领款单、房屋交接清单，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，二原告还举示了一组收据、函、收条，拟证明案外人重庆农村商业银行股份有限公司江北支行在2009年通过重庆市联合产权交易所股份有限公司挂牌出售涉诉房屋，后由被告购得，被告进而代替原产权人取得出租人身份，二原告与被告在彼时即建立租赁关系；二原告在2010年及之前曾三次对涉诉房屋进行装修，花费装修费用约47万余元。被告质证称没有发票证明，无法确认；彼时被告还并非产权人，而且装修系二原告自身的经营成本，随着时间的延续，其价值已经不复存在。本院认定，对于函和收条的真实性，被告并未否认，且与被告就产权取得的相关事实陈述能够印证，故本院予以采纳。对于收据，证据形式单一，没有其他证据佐证，无法直接达到二原告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系江北区嘉陵四村168号附1号至附7号房屋的产权人，建筑面积共计1521.93平方米，房屋用途为商业。2009年9月起，二原告与被告就其中附X号、X号、X号门面建立了租赁合同关系。其中，2015年3月29日，双方续签《租赁合同》，租赁面积一楼146平方米，二楼429平方米，租期自2015年4月1日至2016年3月31日止。合同还约定若因政府拆迁，出租方应提前3个月书面通知承租方，承租方在3个月内搬出，互不承担责任，出租方须将所有押金及预付租金无息退还承租方，若承租方3个月内未搬出的，承租方有权将承租方的物品搬出，不承担保管义务。合同约定的租期届满后，二原告继续使用房屋并支付租金至2017年6月30日。2016年12月1日，江北区房屋管理局发布《江北区房屋管理局关于在江北区嘉陵四村170号旧城改造项目征收范围内暂停办理有关手续的通知》，该通知主要内容为鉴于旧城改造需要，须对包括涉诉房屋在内的房屋进行征收，故自2016年12月1日至2017年11月30日期间暂停办理及核发在征收范围内的与房屋相关的事宜。2017年7月31日，被告通知二原告因涉诉房屋面临拆迁，不再收取租金。2017年10月19日，江北区房屋管理局与被告签订《嘉陵四村170号旧城改造项目房屋征收补偿协议》，确定被告被征收房屋总面积1521.93平方米，其中一层房屋760.965平方米，二层房屋760.965平方米。江北区房屋管理局根据规定，按照300元每平米的标准对被告发放装饰装修补偿费，计456579元；按照30元每平方米的标准向被告发放搬迁补助费，计45657.9元。2018年3月15日，江北区房屋管理局与被告又行签订《嘉陵四村170号旧城改造项目非住宅房屋征收补充协议》，对被告发放停产停业损失费3231666.16元（该数额按照房屋评估价值的6%计算，一层房屋的单价为47180元/m2，二层房屋的单价为23600元/m2）；另外对被告发放装饰装修差额补偿费61488元。上述全部补偿款项，被告已经从第三人处实际领取。原、被告双方因为对于相关征收补偿费用分配问题发生纠纷、协商未果，故二原告未向被告返还涉诉房屋。被告曾于2018年初起诉二原告至本院。2018年10月17日，本院作出（2018）渝0105民初1535号民事判决书，认定双方的租赁合同关系于2017年7月31日解除，并判决二原告返还涉诉房屋给被告并结清水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用，同时判决二原告支付被告涉诉房屋2017年7月份的租金以及之后至房屋实际返还之日止的占有使用费。该判决已经生效。2019年4月1日，二原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，二原告主张按照实际承租面积分配被告所得的搬迁费（45657.9元/1521m2*575m2=17260.5元）、装饰装修补偿费（456579+61488）/1521m2*575m2=195850.44元）、停产停业损失费3231666.16元/1521m2*575m2=1221701.54元）。第三人陈述，对于停产停业损失费，《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》第二十九条以及《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条均有明确规定；实际操作中要按照上述法规规定，对营业执照、税务登记、产权证予以审查。另查明，2019年1月，在江北区机构改革过程中，江北区房屋管理局与区城乡建设委员会职责整合，组建本案第三人。本院认为，原、被告双方之间的《租赁合同》已经于2017年7月31日解除。本案的争议焦点在于二原告作为涉诉房屋的承租人，与被告（产权人）就因房屋征收所取得的搬迁费、装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费如何进行分配。虽然《租赁合同》约定了若“因政府拆迁，出租方应提前3个月书面通知承租方，承租方在3个月内搬出，互不承担责任，出租方须将所有押金及预付租金无息退还承租方，若承租方3个月内未搬出的，承租方有权将承租方的物品搬出，不承担保管义务。”但是该条款仅是对原、被告之间就合同履行不能而产生的权利义务关系之约定；对于政府的补偿分配问题合同中并未约定，因此应当根据客观情况、秉持公平原则予以区分确认。搬迁补偿费是对征收房屋的搬迁人给予的一种补偿。二原告系涉诉被征收房屋的实际搬迁人，因此该笔费用应当由其享有，具体数额为（146+429）*30=17250元。对于停产停业损失补偿费。征收拆迁行为不仅给承租人在租赁期限内对外经营活动造成了营业损失，同时也包括对房屋产权人就其所有商业用房的未来预期收益造成的损失。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定：停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑。（二）具有合法、有效的营业执照、税务登记证。（三）因征收房屋造成了停产停业损失。第三人庭审中也陈述，征收实践中涉及该笔费用的必然审核上述相关执照、证件。因此该项补偿费应当由出租人和承租人参照相关因素共同进行分配，以公平原则为基础综合考量。本院酌定双方各自享有50%，因为补偿标准因楼层不同有差异，所以具体金额应为[（146*47180*6%）+（429*23600*6%）]*50%=510380.4元。对于装饰装修补偿费。被告系中途产权变更之后承继出租人之身份，庭审中被告也未提到其本人曾对涉诉房屋进行过装修或者举示此类关联证据；双方的《租赁合同》中对于装修问题也没有涉及。在此情况下，二原告举示了部分收据拟证明其对涉诉房屋有过装修行为并且产生花费，虽然证据证明力有限，且难以据此认定具体装修花费金额，但是结合考虑到二原告日常经营药房的实际情况，应当可以认定二原告确有装修行为发生。故本院根据公平原则就该项征收补偿费用酌定予以分配：被告被征收房屋总面积1521.93m2,共获得装饰装修补偿费456579+61488=518067元。本案中二原告承租房屋面积所占总面积的比例对应补偿费的部分，原、被告各享50%。具体金额为（146+429）/1521.93*518067*50%=97865.38元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林文六于本判决生效之日起五日内支付原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站搬迁费17250元；二、被告林文六于本判决生效之日起五日内支付原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站装饰装修补偿费97865.38元；三、被告林文六于本判决生效之日起五日内支付原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站停产停业损失补偿费510380.4元；四、驳回原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取8748.17元，由原告朱新生、江北区观音桥小苑社区卫生服务站负担4869.3元；被告林文六负担3878.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年九月六日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜