西 安 市 未 央 区 人 民 法 院 稿 纸西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初5217号 原告(反诉被告)西安祺云置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区。统一社会信用代码 91610136766973754P。法定代表人梁谦，执行董事。委托代理人王开江，男，该公司法务，住该公司。委托代理人范宇航，男，该公司法务，住该公司。被告（反诉原告）陕西零距离体育文化发展有限公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX4097。法定代表人朱孝方，总经理。委托代理人田扣新，陕西英博律师事务所律师。委托代理人苏小刚，陕西英博律师事务所律师。原告西安祺云置业有限公司与被告陕西零距离体育文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王开江、范宇航，被告委托代理人田扣新、苏小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月23日，其与被告签订编号为恒秦西租合字15[0.31]002的《会所租赁合同》，约定其将西安恒大名都综合楼出租给被告使用，经营用途为运动健身、便民超市、亲子儿童、社区医疗。合同签订后，被告并未依约向其支付租金，欠付租金、违约金4323168.13元，其多次催要未果。被告在未征得其同意的情况下，擅自（或擅自转租他人）开设合同约定经营用途之外的幼儿园，擅自改变房屋用途，其多次要求整改，但被告置之不理，引起业主不满。故诉至法院，请求判令解除双方签订的《会所租赁合同》；被告支付计算至2017年3月21日的租金2281310.13元，自2017年3月22日至2019年2月28日的租金3688935.87元（应计至被告交还房屋时止）；被告支付至2017年3月21日的违约金2041858元，2017年3月22日至2019年2月28日的违约金882912.85元（应计至被告交还房屋时止），被告所交纳保证金342338元不予退还；被告于合同解除之后两日内迁出租赁会所，并交还所有资产、设施设备、硬装配备、会所钥匙；被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告单方解除合同于法无据，应予驳回。原告违约在先，其没有违约，应当驳回原告要求其支付租金、违约金以及不予退还保证金的诉请。如果双方协商一致解除合同，其愿意向原告移交会所及设施设备。由于原告未严格履行合同义务，租赁物存在重大质量问题，房屋漏水严重、部分消防设施损坏、泳池池体多处裂缝漏水、没有制热系统等，且原告擅自改变租赁物的商业环境、车位等，使得合同目的无法实现，给其造成巨大损失，故提出反诉，请求判令反诉被告赔偿租金及经营损失4140142.34元；赔偿维修房屋费用及装修损失、设施设备损失230万元；反诉被告承担反诉费用。反诉被告辩称，其交付的房屋完全符合双方合同约定的交付条件，且该房屋交付时经反诉原告验收确认。合同中明确记载了反诉原告对该房屋的使用性能、可利用空间、配套设备等均进行了验收，双方约定的是按照现状交付，故反诉原告愿意在房屋现状的基础上签订合同，说明反诉原告明确知道房屋的情况并进行了考察。按照合同约定除房屋主体结构自然损害，甲方及物业公司维修之外，房屋其他损失均由反诉原告负责并承担费用，反诉原告以此为由拖延支付租金系无理要求。房屋主要装修及设施设备系其装修，反诉原告接收后便可直接经营，后期新增的装修及设备所占房屋装修投入比例非常小，故反诉原告是在小投入大回报的情况下恶意拖欠租金。房屋漏水现象固然存在，但所占面积非常小，不足以导致反诉原告无法维修及经营，反诉原告经营状况良好。依据合同，反诉原告逾期支付租金，其有权解除合同。反诉原告主张其赔偿各项损失缺乏事实依据，请求予以驳回。经审理查明，2015年1月23日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《会所租赁合同》，约定甲方同意将坐落在西安市未央区XX路XX楼盘综合楼房地产出租给乙方使用，该房屋建筑（或使用）面积为7094.71平方米；乙方开业时间不得晚于2015年5月1日，每逾期一日，乙方需按首月租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过30天，甲方有权解除房屋租赁合同，并不退还租赁保证金；甲方将该房屋出租给乙方作“健身会所”用途，主要经营运动健身、便民超市、亲子儿童、社区医疗，未经甲方书面同意不得擅自改变合同约定的该房屋的用途；本合同约定租赁期限为10年，自2015年3月1日至2025年2月28日，租金、管理费及水电费等自租赁物交付乙方之日开始计算；租金标准为2015年3月1日至2015年11月30日为每月57467元，2015年12月1日至2016年2月29日为每月172401元，2016年3月1日至2016年5月31日为每月57467元，2016年6月1日至2016年8月31日为每月114934元，2016年9月1日至2017年2月28日为每月172401元，2017年3月1日至2017年5月31日为每月59191元，2017年6月1日至2017年8月31日为每月118382元，2017年9月1日至2019年2月28日为每月177573元，2019年3月1日至2021年2月28日为每月182901元……租金按季度结算，乙方应在每季度最后一个月28日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付下一季度租金，甲方须向乙方提供相应的租金发票；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不退还租赁保证金；本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金342338元；在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在合同终止后退还乙方（不计利息），乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿；甲乙双方共同确认，在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、实用率、位置、配套、容积率、实用性能、共用部位、设备及家具等均无异议；房屋内现有资产见后附附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋时的验收依据；除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损坏由乙方负责维修并承担费用，乙方须做好房屋及配套的健身、娱乐等设施设备及家具的维护保养工作；租赁关系终止时，乙方应将租赁物及设备按原状交还给甲方，并保持其完好（自然折旧或不可抗力引致的损毁除外），双方应共同检查租赁物及设备，如有损坏，乙方应予以赔偿，甲方可在乙方保证金中予以扣除，不足部分由乙方负责赔偿；乙方对房屋内配备的所有中央空调设备、电梯设备等设备使用，乙方负责维修、保养并对设备故障、损坏后进行维修、更换并承担相应费用；甲方向乙方交付房产时，房屋内的资产包括但不限于器材、软装家私等物品，在租赁关系终止后，乙方归还甲方在房产移交时的所有器材、软装家私等物品并保证使用功能完好；租赁关系终止时，如租赁物及设备等物品有损坏或不能正常使用，乙方应负责维修或对甲方进行赔偿，赔偿标准为租赁关系终止时的市场重置费用；租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金；乙方同意按现状承租该房屋，工程改造及费用均由乙方负责承担等。2015年1月21日，原告将会所的资产、硬装配备、设施设备、钥匙移交给被告。2015年1月23日，被告与金碧物业有限公司西安分公司签订《恒大名都会所能耗确认书》，载明被告作为恒大名都会所的承租方，与金碧物业有限公司西安分公司共同对商铺进行了验收，双方确认该商铺验收合格，符合双方及该房屋业主所签《房屋租赁合同》的交付条件，被告同意接收该商铺，移交手续已办理完毕，双方并对房屋内水、电等配套设施作出确认。关于已付款，2014年12月29日，被告向原告交纳租赁保证金342338元。之后，被告交纳了2015年3月1日至2015年5月31日的租金172401元以及2015年6月1日至2015年8月31日的租金172401元。2015年10月12日，原告向被告发出《催缴租金通知单》，内容为：根据我司与贵某某2015年1月23日共签订的《房屋租赁合同》，按约定贵某某须于2015年8月28日前向我司缴纳172401元，即2015年9-11月份租金172401元，但贵某某截止2015年10月12日仍未向我司缴纳以上租金，从2015年8月28日至今已逾期45日，违约金合计23274元，请贵某某在2015年10月19日前向我司缴纳以上款项，否则我司将以约定终止《房屋租赁合同》解除与贵某某的合作关系。庭审中，被告称其承租涉案房屋后，发现房屋存在质量等诸多问题，遂多次向原告发函，并提交函件及EMS快递邮单。2015年4月9日《函》载明：双方签订合同后，其在筹备过程中发现三点问题严重影响其公司经营，经多次口头协商无果特发此函，一是在签订合同之前恒大名都小区没有设立门禁，行人可以自由出入，签合同之后贵公司委托物业管理公司增设了小区门禁，使会所失去了对外经营的可行性，请贵公司予以协调解决；二是综合楼从负一层至四层大小共二十余处漏水，个别地方积水已达15公分，经多次交涉，至今问题无法解决，我公司因此蒙受的损失应由贵公司承担；三是房屋交付时消防卷帘等部分消防设施损坏，贵公司及物业公司承诺尽快维修，至今仍未修好，会所无法开展经营活动。要求租金起始日期推迟至以上问题解决之日。2015年4月28日，被告向原告发出《关于恒大名都小区门禁问题的函》，再次提出小区设立门禁影响会所经营的问题以及因为房屋主体结构漏水问题得不到解决，其只能将漏水泡坏的吊顶和地板先行维修更换，但每次下雨都要重新泡坏，一再拖延正式开业时间，请尽快协商解决。2015年5月12日，被告向原告发出《关于恒大名都会所泳池漏水问题的函》，内容为：我公司在泳池防水调试过程中发现泳池池体多处裂缝漏水，根本无法使用，请贵公司尽快安排维修，关于主体结构漏水问题以及门禁问题已函告贵某某多日，至今未解决，给其造成巨大损失，我公司要求房租起始日推迟至以上问题解决之日。2015年6月6日，被告向原告发函，称签订合同时贵公司承诺该会所地下车位可以供我公司经营使用，收费标准为8小时内4元每车次，但直至今日我公司健身会所已经开业，贵公司未解决停车位问题，如不能解决车位问题，我公司要求重新商定租赁条件。2015年8月3日，被告向原告发出《关于要求退租恒大名都会所部分租赁面积的函》和《关于恒大帝景及恒大名都会所漏水问题的函》，再次提出因门禁问题导致公司经营困难，公司只开出了健身业态且亏损经营，其他业态根本无法开出，公司要求退租会所非健身区域面积约3000平方米并要求尽快维修漏水房屋，给出补偿方案。2015年10月14日，被告向原告发出《关于恒大名都会所经营问题的函》，内容为：双方签订的租赁合同存在以下问题1、门禁问题，导致小区外客户无法进来消费，给其造成巨大损失2、部分业主联合抵制会所经营，要求免费试用，很多业主还有买房时发放的会所试用代金券，给其经营造成阻碍3、漏水问题，从会所交接时就进行交涉，直到2015年9月贵公司才安排人员勘查维修，但简单处理后没有解决问题，很多房屋漏水严重，地下一楼漏水无法使用，这种情况下正常计算房租不合理4、消防卷帘交接时就是坏的，至今没有完全修好5、会所空调是只能制冷不能制热的单向空调，贵公司没有尽到告知义务，现天气转冷，空调问题很难解决，因部分房屋实在不好安装分体空调6、我公司想利用会所部分面积开设幼儿园，贵公司与物业公司坚决不同意，该问题一直搁置至今，贵公司没有给出不让开幼儿园的理由，业态经营不起来拿什么交房租7、部分面积漏水严重、之前门禁问题没有解决导致我公司很多业态无法经营，我公司也曾告知贵公司要求退租部分租赁面积，贵公司一直没有明确回复；基于以上原因导致我公司半年来惨淡经营，加之整体经济环境的恶化我公司无力承担该会所的租赁成本，恳请贵公司针对以上问题给我公司造成的影响予以时间上的补偿，收回部分租赁面积或是降低租金标准。2016年1月5日，被告向原告发出《关于恒大名都会所泳池顶脱落问题的函》、《关于恒大名都业主联合抵制会所运营问题的函》，称泳池部分出现严重工程质量问题，顶部脱落，存在安全隐患，要求尽快安排探查维修，并称其遭受业主的抵制和压力，请原告拿出解决方案。另查，2015年12月6日，阮某某（承租方、乙方）与被告（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于恒大名都小区综合楼位于第一层共九间房屋，建筑面积约1200平方米，房屋用途为托幼中心，租赁期限自2016年1月1日至2025年1月1日，该房屋租金为每年20万元，租赁前两年的最后一个月为免租期。阮某某使用该房屋开办幼儿园至今。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          2018年11月28日，原告向被告发出《关于解除会所租赁合同的通知》，内容为：贵某某承租我司恒大名都综合楼，根据双方签订的合同约定，贵单位应在每季度最后一个月28日前向我司缴付下季度租金，但自2015年9月以来的租金、违约金及相关费用，贵单位一直欠交；另根据租赁合同约定，未经我司书面同意，不得转租，但贵单位在未征得我司同意的情况下，擅自转租，违反租赁合同约定，且至今尚未整改，鉴于贵单位严重违约事实，为尽量减少我司损失，我司正式通知和贵某某解除与贵某某签订的《会所租赁合同》，依据租赁合同约定，贵某某须于合同解除之日起2日内迁出租赁房屋，如贵某某逾期未迁出租赁房屋，我公司将依据合同约定采取进一步措施。2018年11月30日，被告给原告回函，称双方纠纷已诉至法院处理，经依法鉴定，房屋存在质量问题、无法供暖导致房屋无法正常使用和用于经营，贵某某交付的房屋不符合要求且一直未能维修好存在根本违约，以及门禁、车位等问题导致我司租赁物商业价值减损，无法正常商业使用，加之因房屋质量不合格漏水导致内部电线线路被泡坏，2018年1月起一直无法供电，停电租赁房屋无法使用，因此贵公司违约在先，我公司不存在违约情形，也没有违反合同约定转租，我司不欠付贵某某租金、违约金及相关费用。因贵某某出租的房屋存在质量问题至今无法正常使用，贵某某要求收回房屋我方同意，贵某某收回房屋后视为贵某某对房屋验收合格，收回房屋后贵某某应返还我司租赁保证金342338元，且收回房屋不影响贵某某向我司承担违约责任及赔偿……2018年12月，被告将涉案房屋钥匙放在小区物业公司前台。2019年4月，原被告双方对房屋内的资产、硬装配备、设施设备、钥匙等进行了清点，2019年6月对清点的结果进行了签字确认，其中资产部分短缺球杆、儿童画画椅、琴房石膏像等，原告根据网上查询价格估算价格为56370.74元；硬装配备部分短缺白色展示门、游泳池柜门等，原告估算价格为4950元；设施设备部分没有打开门，没有核算金额；钥匙缺失88把，没有核算金额。案件审理过程中，被告申请对涉案房屋是否存在质量问题以及因房屋质量问题造成的损失等进行鉴定。西安市中级人民法院委托陕西信远建筑工程司法鉴定所进行鉴定。陕西信远建筑工程司法鉴定所作出陕信[2018]鉴字59号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为（一）漏水是质量问题。漏水原因为地下室外墙、防水层做法及室外回填土做法不符合设计要求，造成地下室外墙渗水；地下室娃娃池存在漏水和相关管道处漏水，使地下室相关房间和地面有积水和潮湿；屋面防水存在一定的缺陷，吊顶内部分管道未做防结露措施，造成楼层板漏水；地面以上外墙窗框四周密封胶不密实、有脱开、孔隙现象，外墙面石材幕墙板缝存在缝隙的施工缺陷，形成渗漏水的通道，造成外墙渗水、室内墙面装饰层受损；这些部位漏水原因属原施工质量存在缺陷所致，地下室相关管道渗漏水也与管道后期使用维护有一定影响因素。（二）房屋因漏水导致的装修损失为620869元。（三）房屋因漏水导致不能使用面积为1255.57平方米。（四）2016年至2018年三个采暖期采用空调供暖所需的电量损耗费用估算约为1594954元。庭审中，被告提交装修清单一份，载明其多次装修房屋共计花费2058480元；提交《健身设备清单》一份，载明其投入健身器材共计382200元；提交损失清单一份，载明因漏水导致不能使用的租赁面积约1500平方米，导致直接损失1358400元；提交送水确认表、工资表等，证明因没有暖气及空调无法经营，导致租金损失1424972.64元，水电费、热水使用量增加消耗月均5万元，取暖季给员工制服工资的损失月均10万元。上述事实，有《会所租赁合同》、交接明细表、《恒大名都会所能耗确认书》、付款凭证、《催缴租金通知单》、往来函件、《关于解除会所租赁合同的通知》、《司法鉴定意见书》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《会所租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应全面履行各自义务。被告承租涉案房屋时，应当尽到审慎义务，对涉案房屋进行全面的了解，涉案房屋在签订合同前以及房屋交接时就存在多处漏水、积水的现象，被告明知存在该情况，仍验收合格并现状接收了房屋。而原告亦有提供适租房屋的义务，被告在筹备开业过程中，就多次发函通知原告对漏水、积水部位进行维修，而原告迟迟未尽到维修义务，现经过司法鉴定确定漏水、积水系房屋质量问题所致。故双方均怠于履行各自义务，导致后期合同履行过程中出现纠纷，双方均应承担相应的违约责任。被告辩称小区加装门禁影响其经营一节，被告承租涉案房屋时，该小区已经建成并投入使用，小区也有围墙及大门，被告应当预见到其承租房屋的商业价值，小区管理方对小区大门进行改造属于正常的对小区安全管理的行为，原告不应当对该行为承担违约责任。被告辩称原告未依约提供车位一节，双方在合同中并无明确约定，依法不予采信。被告辩称房屋没有暖气、空调没有制热功能以及消防卷帘交接时就是坏的一节，双方合同中明确约定在签订本合同前，乙方已视察过该租赁物的现场，并对租赁物的可利用空间、实用率、位置、配套、容积率、实用性能、共用部位、设备及家具等均无异议，现提出无取暖设备以及部分消防设施损害没有事实及法律依据，对司法鉴定书中估算的2016年至2018年三个采暖期采用空调供暖所需电量损耗费用1594954元依法不予采信。被告辩称部分业主联合抵制会所经营，未提供相关证据，依法不予采信。关于被告提出原告不允许其开设幼儿园一节，被告已于2015年12月6日与他人签订《房屋租赁合同》，他人用于开办幼儿园并经营至今，故依法不予采信。双方约定租金自2015年3月1日开始计算，2018年11月28日，原告给被告发函要求解除合同，被告于2018年11月30日回函表示同意，并于2018年12月将钥匙交至物业，故应当认定双方签订的租赁合同已于2018年11月30日解除。按照合同中约定的租金计算标准，该房屋建筑（或使用）面积为7094.71平方米，租赁期间租金共计5782329元。现经司法鉴定，确认房屋因漏水导致不能使用面积为1255.57平方米，另还有部分房屋漏水虽未达到不能使用的程度，但是因原告怠于履行维修义务也对被告的经营产生一定的影响，故综合全案，酌情由被告承担租金总额的三分之二，即3854886元。被告已经支付租金344802元，扣减后被告尚欠原告租金3510084元。关于原告主张的违约金，双方合同约定按照日计千分之三计算显系过高，且原告自身也存在违约行为，故依法不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿租金及经营损失一节，已经在前述租金部分作出相应的扣减，故对该请求不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿维修房屋费用、装修损失、设施设备损失，原告仅向法庭提交其单方制作的维修清单，并未提交实际发生该费用的相关证据，故不足以证明实际发生的费用，对该请求依法不予支持。至于司法鉴定意见书中确定的因房屋漏水导致的装修损失620869元，因本案鉴定后，被告并未对漏水房屋进行维修，且双方合同已经解除，被告已经将涉案房屋现状移交给原告，原告业已接收，故该费用并未实际产生。关于双方交接房屋及财产的过程中，被告尚有部分资产因毁损或者遗失未向原告交付，对于该部分财产原告核算的价格没有依据，考虑到这些财产已购置十年左右，且在使用中也存在合理的损耗，故酌情由被告承担1万元，依据合同约定，该款项从被告已经缴纳的租赁保证金中予以扣减，扣减后剩余租赁保证金332338元用于扣减租金，即被告应向原告支付租金3177746元（3510084元-332338元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西零距离体育文化发展有限公司于本判决生效后十日内向原告西安祺云置业有限公司支付租金3177746元；二、驳回原告西安祺云置业有限公司其余诉讼请求；三、驳回反诉原告陕西零距离体育文化发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费74065元（原告已预交）、鉴定费9.5万元（被告已预交），由原告西安祺云置业有限公司自行负担案件受理费41843元，被告陕西零距离体育文化发展有限公司负担案件受理费32222元，于上述付款时间一并支付原告西安祺云置业有限公司。鉴定费9.5万元，由原告西安祺云置业有限公司负担47500元，由被告陕西零距离体育文化发展有限公司负担47500元，原告西安祺云置业有限公司负担部分于本判决生效后十日内支付被告陕西零距离体育文化发展有限公司。反诉案件受理费28440元（反诉原告已预交），由反诉原告陕西零距离体育文化发展有限公司负担18440元，由反诉被告西安祺云置业有限公司负担1万元，于本判决生效后十日内支付反诉原告陕西零距离体育文化发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长    相  帆人民陪审员    樊魁元人民陪审员    马建青      二〇一九年九月十日       书  记  员  陈  丹1