湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初6043号原告：李熙，男，1988年6月25日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：李斌全，湖南和润律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告李熙诉被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员方文独任审理，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人鄢阳洋与被告的委托诉讼代理人李斌全、殷杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李熙向本院提出的诉讼请求为：1、判决确认双方关于长沙市天心区外国生活馆项目Ｌ层Ｌ418-2号的《商铺租赁合同》无效，或者认定上述合同于2019年5月5日解除；2、判决被告退还收取原告的费用（租金、押金、装修保证金、出入证押金、垃圾清理费、管理服务费、公示牌、工本费等）32548.75元；3、判决被告赔偿原告经济损失（装修款、广告招牌）40600元；4、判决被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为确认《商铺租赁合同》无效。其事实与理由如下：2018年10月，原告了解到被告对外发布的坐落于长沙市天心区外国生活馆项目招商信息：地铁4号线与该项目Ｇ层无缝对接，周边消费人群众多等。原告随即与被告的招商人员就商铺租赁事宜进行洽谈，被告的招商人员再次向原告确认了上述招商信息。2018年11月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方坐落于长沙市天心区外国生活馆项目Ｌ层Ｌ418-2号商铺，租赁面积25平方米，用于经营或者销售乡夫ＢＢＱ品牌餐饮小吃，租赁期限2年，自2018年11月起，并对租赁费用等其他方面进行了约定。合同签订后，原告依约履行了相应义务，对租赁场地进行装修并开展试营业，但商场未履行被告承诺的如期进行开业以及地铁无缝对接，且在试营业过程中，由于商场未进行封顶，导致承租商铺经常漏雨入风，无法进行正常营业，并造成了严重的经济损失。原告承租的商铺无法办理产权，规划用途并非商铺，是被告将之改造后公开招商出租。原告提起诉讼，望法院依法判决。被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司辩称，原告在起诉状中所列事实不成立，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年11月5日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区外国生活馆项目Ｌ418-2号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为25平方米，乙方承租该商铺用于经营乡夫ＢＢＱ品牌餐饮小吃；租赁期为自交付日起2年，即从2018年11月10日起至2020年11月9日止；甲方应于2018年11月10日前交付商铺给乙方，如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延，以交付通知书为准；商铺的装修免租期自交付日起15天，即2018年11月10日至项目开业前2018年11月25日，乙方享有35天的经营免租期，免租期自装修期届满至次日起计算；乙方应在2018年11月25日前完成装修并开业；商铺第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米180元，月保底租赁费为4500元；第二个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米192元，月保底租赁费为4815元；每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元／平方米／元；商铺保证金为13500元，装修押金为5000元，装修期及经营免租期经营管理费为35元／平方米／月；乙方应自装修期届满之次日或乙方开业日（两者中以较早者为准）起计付租金，双方同意租金按商铺租赁面积计算；乙方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租房支付当期的保底租赁费用。乙方应按期向甲方支付租金、经营管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方方需按欠缴总额的千分之三向甲方支付滞纳金。合同签订后，原告向被告支付了3个月的商铺保底租金13500元以及商铺保证金13500元、装修押金(含出入证押金200元)5200元及垃圾清理费、管理服务费、公示牌、工本费348.75元，合计32548.75元。另查明，被告系受产权人委托对涉案外国生活馆进行整体经营管理，并对外出租。被告向原告交付的L418-2号为涉案商场4楼楼面的一个区域，并包括部分公共通道。被告交付时，该区域无地上建筑物、附属物、墙体，未与其他区域隔开。原告对该区域进行了部分装修，支付了装修款29800元和广告牌费用10800元，并未营业，原、被告也未向有关行政机关办理报建、审批手续。2019年9月初，被告将L418-2号商铺进行了拆除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但被告及涉案商场业主就涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，无法证明其对涉案商铺享有合法出租权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告应当向原告退还收取的租金13500元、商铺保证金13500元、装修押金5200元，合计32200元。关于垃圾清理费、管理服务费、公示牌、工本费的问题，原告已经进行了部分装修，前述费用属于应当支付的合理费用，不应予以退还。关于经济损失的问题，商户租赁商铺从事经营，对经营场所进行装修，具有合理性与必要性，但商户对装修风格、装修材料的选择与确定具有自主性，并对装修费用的支出有较大影响，双方在《商铺租赁合同》中未约定合同无效时应如何处理装修等费用，且实践中衡量判断装修费用等支出合理性的标准难以统一，商户应自行承担经营过程中的风险；同时，双方签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2年，但由于被告在履行协议过程中存在不符合约定的情形，导致原告在履行期限届满前无法正常经营，客观上给原告造成了财产损失，因此，被告应当适当承担原告的装修费用等经济损失，结合本案的实际情况，本院酌情考虑为20000元，对超出的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李熙与被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于2018年11月5日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自本判决生效之日起10日内向原告李熙退还租金、商铺保证金、装修押金等费用合计32200元；三、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司自本判决生效之日起10日内向原告李熙赔偿经济损失20000元；四、驳回原告李熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1628元，减半收取814元，由被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方文二〇一九年九月二十六日代理书记员  杨涵