广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1348号原告：华融置业有限责任公司，住所珠海市横琴新区宝华路6号105室-2462。法定代表人：高敢，董事长。委托诉讼代理人：胡陵，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春芳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：魏嘉宝，女，1996年8月31日出生，汉族,住所江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：魏国志，男，系被告父亲。原告华融置业有限责任公司（以下简称华融公司）与被告魏嘉宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人胡陵、被告魏嘉宝及委托诉讼代理人魏国志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华融公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付购房款余额534万元；2.请求判令被告向原告支付逾期付款违约金（以534万元为本金，按每日万分之三计算，自2018年1月4日起计算至全部款项付清之日止。暂计至2019年5月31日为821826元）；3.请求判令被告向原告支付律师费6万元；4.请求判令本案的诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：被告于2017年11月4日与原告签订了《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1701023476），向原告购买了位于珠海市××新区××房的商品房。买卖合同第七条约定该套商品房总价款为7641651元；第八条约定买受人应当于2017年11月1日前支付首期房价款2301651元，余款5340000元向银行申请贷款支付。同日，双方签订了《商品房买卖合同（现售）》附件，其中的附件十二《商品房买卖合同（现售）》补充协议第四条第1款约定，如果买受人选择的是银行按揭贷款方式付款，若贷款银行不能在买卖合同签订后60日（自然日）内放贷至出卖人账户，或出卖人账户未收到有关款项，即视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第九条的约定承担违约责任。买卖合同第九条第1款第（2）项约定，买受人逾期付款的，逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同（现售）》补充协议第二十条第10款约定，因买受人违约所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费及公告费等。合同签订后，被告依约向原告支付了首期房款2301651元。根据合同及补充协议的约定，被告的按揭贷款5340000元应于2018年1月3日前放款至原告账户，但原告至今未收到按揭贷款。被告按揭贷款放款逾期后，原告将逾期付款的情况告知被告，并通知其应督促按揭银行尽快放款，或以其他方式付清所欠房款。但被告怠于履行合同义务。原告认为，被告迟延支付房款的行为已构成严重违约，应按买卖合同及其补充协议约定承担违约责任，并承担因违约产生的全部费用。原告的诉讼请求有事实、合同及法律依据，请法院判为所请，维护原告的合法权益。被告魏嘉宝辩称，案涉房产至今未能办理不动产权证书和银行未能发放按揭贷款的责任完全在于原告，原告起诉的内容不符合事实，应予驳回。2017年3月，被告父亲案外人魏国志有意在珠海购置房产，通过房产中介孙豪前往珠海市横琴琴海湾楼盘考察。经过了解，案外人魏国志准备购买琴海湾花园15-201房屋。回到江西后，案外人魏国志通过被告母亲涂梅在2017年3月28日向原告转账10万元作为购房定金，在后来补签了《华融琴海湾花园商品房认购书》。但是在2017年4月9日，珠海市人民政府发布了珠府办函[2017]79号文，对非珠海市户籍人士实行限购，案外人魏国志就没有了在珠海购房的资格。于是案外人魏国志便多次要求原告退还10万元定金，但是原告声称可以想办法代为办理产权证书和银行按揭手续，一直拖延不退。2017年10月18日原告向案外人魏国志发函要求其前往珠海签订《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业管理服务协议》等文件，并以没收10万元定金相威胁。无奈之下，案外人魏国志来到珠海与原告协商，提出其没有购房资格，无法办理产权手续，但原告称案外人魏国志的子女即本案被告魏嘉宝名下无房无贷，他们可以设法将房产办理在被告名下并且保证可以办理银行按揭手续。由于案外人魏国志及被告魏嘉宝都身处外地，不了解珠海的房产政策，基于对原告作为正规开发商的信任，在原告的诱导下，案外人魏国志于2017年11月1日在原告事先准备好的《客户需求变更申请单》上签字，将购房人变更为被告魏嘉宝。当日，案外人魏国志一次性交纳了首期购房款2301651元（含10万元定金），然后按照原告的要求安排被告于2017年11月4日从北京飞到珠海，签署了原告准备好的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业管理服务商协议》等文件，并且由原告安排在中国银行横琴支行办理了按揭手续，并按原告的要求办了公证委托。然后原告通知被告全家回家等通知即可。可是被告一直再无收到原告的通知，案外人魏国志多次询问产权证书和银行按揭手续的进程，原告一直以各种理由推诿，以等待政策松动为由要求被告魏嘉宝继续等待。2018年11月，在被告及案外人魏国志的多次强烈要求下，原告承诺可以办理产权证书，要求被告魏嘉宝交清税款。被告魏嘉宝一家马上从江西、北京赶到珠海，于2018年11月14日在原告工作人员的带领下，一起去交纳了房产相关税款。而且，原告以上次按揭材料过期为由，又安排被告重新提交了一次银行按揭的全部材料。之后又是无尽的等待，甚至银行都电话催促被告魏嘉宝尽快办理产权证，以便发放贷款。可被告催促原告办理时，原告又提出要被告办理一个假的人才引进手续才能符合购房要求。由于被告魏嘉宝当时是中专文凭，不符合政策，担心办理虚假手续会违反法律规定，且被告魏嘉宝在2019年8月份即可获得大专文凭，可以正常办理人才引进手续，就拒绝了原告的要求，房屋产权证书的办理就又拖延了。直到2019年5月1日案外人魏国志及被告母亲利用假期带他人前往琴海湾购房时，经与原告交涉如不能办理产权证书就应当退款事宜，原告的一位陈姓主管口头承诺可以退款，案外人魏国志在2019年6月还在催促办证或退款时，陈姓主管说他已经离职。可没想到原告在7月份的时候居然对被告魏嘉宝提起诉讼，要求被告承担违约责任。原告基于种种理由推诿，及不办理产权证书也不退还费用。如果是被告方违约，为何原告在长达一年半的时间里未向被告催收房款，反而是被告魏嘉宝多次向原告催办手续。每次按揭手续、房屋产权证书、税费缴纳都是由原告的工作人员安排、带领前往办理，这说明原告与被告魏嘉宝已就合同的履行作出了实际变更，但原告利用被告的信任，企图以被告违法的方式来大道完成合同的目的。被告魏嘉宝拒绝原告提出的非法方式后，房屋产权证书和按揭手续不能办理的违约方应该是原告。综上所述，系原告违约，原告的诉请于法无据，请法院予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房认购书、案外人魏国志身份证和结婚证及户口本的复印件、工商银行转账回单、定金收据、客户需求变更申请单、购房款收据及发票、代理合同及律师费发票、《商品房买卖合同（现售）》合同及附件、《催告函》《通知书》等证据，被告提交了《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控的通知》《通知函》、完税证明等证据，各方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性均无异议。本院确认上述证据的真实性并将其作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，被告母亲涂梅向原告华融公司支付了购房定金10万元。2017年3月30日，原告华融公司与案外人魏国志签订《华融琴海湾花园商品房认购书》，约定案外人魏国志向华融公司认购华融琴海湾花园三期一段15栋201房。同日，华融公司出具《收据》载明收到相应款项。2017年4月10日，案外人魏国志申请将购房人变更为其女儿即被告魏嘉宝，原告华融公司同意其申请。2017年11月1日，案外人魏国志向华融公司支付了购房款2201651元。同日，华融公司出具收据载明收到相应购房款2301651元（含定金10万元）。2017年11月4日，原告华融公司与被告魏嘉宝签订《商品房买卖合同（现售）》，约定被告魏嘉宝向华融公司购买位于横琴新区横琴××房，总价款为7641651元。该合同第八条约定买受人应当于2017年11月1日前支付首期房价款2301651元，余款534万元向银行（贷款机构）申请贷款支付；第九条约定若买受人未按照约定时间付款，逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。华融公司在出卖人处加盖公章，被告魏嘉宝在买受人处签字并捺印指模确认。同日，原告华融公司与被告魏嘉宝签订《商品房买卖合同（现售）》附件，其中的附件十二《补充协议》第四条约定，如果买受人选择的是银行按揭贷款方式付款，若贷款银行不能在买卖合同签订后60日（自然日）内放贷至出卖人账户，或出卖人账户未收到有关款项，即视为买受人逾期付款，买受人应按买卖合同第九条的约定承担违约责任；第二十条约定因买受人违约所产生的一切费用由买受人承担，包括但不限于律师费、诉讼费、通知送达费及公告费等。同日，被告还签署了承诺函，表明其本人已知悉珠海市政府于2016年10月6日起执行的限购及限贷政策，其本人的情况不属于限购限贷的范围，确认本人具备在珠海市范围内购买商品住宅的资格、具备按揭贷款的资格。同时原告也向被告出具了购房款发票，发票金额为2301651元。庭审中被告表示，其支付购房定金时仍具备购房资格，但在之后签订《商品房买卖合同（现售）》时便不具备购房资格。基于对原告的为正规房地产开发商的信任才签署了《承诺函》，但原告在《承诺函》中未告知珠府办函[2017]79号文的限购政策。被告愿意继续履行合同，但是原告主张的违约金过高。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（现售）》的签订系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现本案被告在支付购房首期价款2301651元之后，并未依照《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》约定于合同签订之日起60日内向原告支付剩余购房价款，已属违约，理应承担相应违约责任。鉴于案涉房屋总价款为7641651元，被告现已实际支付2301651元，故被告还应向原告支付剩余购房价款534万元。至于被告辩称的原告未如实告知限购政策且一直拖延不办理产权证书的说法，本院认为，珠海市人民政府对外公开发布了珠府办函[2017]79号文件，任何公民均可以通过多种途径和形式了解相关内容。被告作为购买房产的一方，完全可以通过多种途径和方式了解珠海对不动产购置的相关政策，从常理讲，也应当在了解其是否符合当地购房政策的情况下再作出购房决定，故被告对购房政策的不了解不能成为其不履行合同义务的理由。同时，因被告暂无购房资格，原告不能为其办理产权证书事出有因。综上，对被告的抗辩本院不予采纳。被告表示愿意继续履行合同，本院对此予以确认。关于违约金支付问题。案涉合同明确约定“逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，庭审中被告认为违约金过高应予调整。本院认为，违约金过高的比较标准应为守约方的实际损失，本案原告的实际损失主要应为利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的有关规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌定为按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付。综上，原告要求支付购房剩余款项524万元及逾期付款违约金（以524万元为基数，自2018年1月5日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付至清偿之日止）的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超过部分，于理于法无据，不予支持。关于律师费支付问题。本院认为，案涉《补充协议》明确约定买受人违约所产生的一切费用包括律师费由买受人承担，原告亦提交了《专项法律事务代理合同》、广东增值税普通发票、银行电子回单等证据表明已实际支付律师费6万元，该费用支出并未违反广东省律师行业有关收费标准。据此，原告该项诉讼请求于理于法有据，本院予以支持。综上，对于原告要求支付剩余购房价款、逾期付款违约金及律师费的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告魏嘉宝于本判决生效之日起十日内向原告华融置业有限责任公司支付购房剩余款项524万元及逾期付款违约金（以524万元为基数，自2018年1月5日起按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准支付至清偿之日止）；二、被告魏嘉宝于本判决生效之日起十日内向原告华融置业有限责任公司支付律师费6万元；三、驳回原告华融置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27676元，由原告华融置业有限责任公司负担2910元，被告魏嘉宝负担24766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  宁志红二〇一九年九月二十四日法官助理叶萌法官助理吕以杰实习法官助理石凯天书记员张露