江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初7108号本诉原告（反诉被告）：张鑫，男，1980年10月25日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：万云、彭宇，江苏智融律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：苏州世能重型能源开发有限公司，住所地苏州相城经济开发区春申湖东路99号。法定代表人：张启虎，董事长。委托诉讼代理人：张军，上海市万达律师事务所律师。张鑫与苏州世能重型能源开发有限公司（下称世能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序审理。后世能公司提出反诉，本院一并审理。因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，并组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长，人民陪审员徐秀英、陈雪梅参加评议。本案于2018年12月4日、2019年8月22日、2019年9月4日三次公开开庭进行了审理。张鑫及其委托诉代理人万云、彭宇到庭参加开庭（张鑫参加第一次、第三次），世能公司的原委托诉讼代理人匡泉生参加第一次庭审，现委托诉讼代理人张军参加第二、第三次庭审。本案现已审理终结。张鑫向本院提出诉讼请求：1、世能公司支付张鑫厂房装修及附着物补偿费用1451177元，设备搬迁及其他构筑物补偿费用375860元，停产停业损失2282600元，土地平整赔偿费用1162500元，场地出租损失2000000元，2、世能公司退还张鑫保证金500000元、水电押金5000元，上述共计7777137元。3、请求判令世能公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2014年6月6日签订了《厂房租赁合同》，世能公司将位于相城区的房屋出租给张鑫用于二手车市场的经营，租期五年，从2014年7月21日至2019年7月20日止。双方还对租赁面积、租金、保证金、拆迁补偿分配办法等事项进行了约定。为扩大经营，张鑫于2015年7月8日向世能公司另行租赁了场地，双方签订了《土地租赁合同》，租期五年，从2015年7月21日起至2020年7月20日止，同时约定了租金保证金的支付等事项。合同签订后，张鑫对房屋装饰、装修，并对场地进行平整作业，浇筑施工，花费巨大。合同生效以后，张鑫一直按照约定履行义务，世能公司作为出租人，对于拆迁事项不予告知。2018年4月，经张鑫主动询问，才获知张鑫所承租的房屋及场地在拆迁规划的范围内，需要张鑫搬迁。此后，张鑫为了配合政府部门工作，不影响拆迁进度，积极处理搬迁事宜，并且多次与世能公司沟通，希望就拆迁装修补偿、营业损失、可得利益损失及保证金、水电费的退还等事项进行协商解决，但世能公司一直推诿，并且不告知张鑫拆迁评估中有关原告部分的数额，严重损害了原告的利益。世能公司辩称，张鑫的诉讼请求无法律依据，要求驳回。世能公司向本院提出反诉请求：1、判令张鑫向世能公司人支付房屋租赁应付而未付租金533563.04元（2014年7月21日到2018年8月31日期间，应付租金3389661元、房屋递增房租1380973.04元，合计应交4770634.04元。张鑫已交4230000元，尚欠533563.04元）。2、请求判令张鑫支付世能公司土地租赁费应付而未付的227500元（土地租金从2015年7月21日至2018年8月31日，按照租金630000元计算，应交1960000元，实交1732500元，差额227500元）。3、判令张鑫赔付违约金（按老标准每月房租计算3个月，土地违约金为100000元）。4、判令张鑫支付世能公司延期付款的利息，以我方认为的未付租金部分为本数，从应交之日计算至实际支付之日、按照银行贷款利息的双倍计算，要求分段计算）。5、判令张鑫承担反诉部分的诉讼费，并赔偿律师代理费240000元、原主张的差旅费不再主张。事实和理由：张鑫根据城市规划宣传，自认为所租房屋在拆迁范围，为免缴或少缴租金，减少承租损失，提前于2018年5月7日向我公司强行要求提前解除租赁合同，我公司无奈于2018年6月2日接受移交房屋；但张鑫一直未将租赁的土地交还。要求张鑫依合同约定进行赔偿。张鑫对反诉请求辩称，其认为土地租金及厂房租金已经完全支付。厂房租赁合同于2018年5月12日解除，土地租赁合同于2018年8月5日解除。张鑫在2018年交付的租金交至2018年4月20日（包括厂房及土地），从2018年4月21日至2018年5月12日及8月5日期间因为拆迁事宜造成双方的合同无法履行，张鑫也向世能公司说明此情况并要求减免租金。所以张鑫认为土地的租金以及厂房的租金已经支付。未支付的部分也应该给予免除。第二、关于厂房租赁合同中的递增租金，因为拆迁在2017年就已经进行并已经施工，给张鑫的二手车经营造成重大影响，世能公司也表示不再增加租金。在张鑫支付后期的租金时，世能公司也没有提出任何反对意见。张鑫认为双方以实际行为变更了此部分租金的数额，一致同意按原来的租金数额进行结算。第三，张鑫不存在任何违约行为，不需要承担违约责任以及赔偿金。第四、反诉原告请求的延期利息，因未算出我方无法答辩。我方认为另外即使对方能计算出来，我方认为不存在延期支付的事实。第五，关于世能公司主张的律师费用，张鑫认为是非必要发生的费用，并且张鑫不存在违约行为，不应支付此部分费用。综上，应依法驳回世能公司的反诉请求。经审理查明，2014年6月6日，由世能公司作为出租方(甲方)，张鑫作为承租方签订了《厂房租赁合同》，甲方将其合法拥有的厂房出租以及土地使用权给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：房屋位于相城区，租赁建筑面积5706.5平方米，钢混结构，租赁用途为工业生产及办公用房，租赁期限为五年，即从2014年7月21日起至2019年7月20日止；若乙方在租赁期间无故终止合同或有其它违反本合同约定之行为，则乙方不享有免租的权利，租金自2014年6月6日起计收。四、租金及保证金支付方式：1、乙方应向甲方支付房屋租金。房屋租金为16.5元/平方米/月，月租金为94157.25元，年租金总计为1129887元。在合同期内，该租赁物的租金三年不变，第四年按上述租金递增百分之十计算，第五年按第四年的月租金递增百分之十五计算。2、上述房屋租赁费用支付方法：上述费用采用先付租金后使用原则，每六个月支付一次，首期房租于2014年6月10日前支付564943.5元。以后每期应于期满前15天内付讫。乙方应于签订合同起四日内交纳保证金200000元。此款待双方合同期满退租后，经甲方验收无损坏和完好，再将保证金无息退回乙方，如有损坏则返修至合格为止，返修费用由乙方承担，如乙方不维修，则由甲方自行委托他人维修，维修费用从保证金中直接扣除，不足部分由乙方予以补足。五、其他费用：租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。六、租赁房的交接：1、甲方应在收到保证金和第一期房租后将本合同项下房屋交付乙方使用。九、其它约定事项：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。十、违约责任：本合同一经签订，即具有法律效力，任何一方不得擅自违约退租(不可抗力因素除外)。乙方不能按期支付租金、物业管理费的，自逾期之日起乙方按银行同期贷款利息的二倍支付逾期利息。逾期超过三十日，甲方可单方终止合同。下列情况，甲方视乙方为严重违约，可提前解除合同并收回出租房，所收保证金预付房租不予退还，并可就实际损失向乙方索赔：未经甲方同意擅自乱停乱搭乱建：未支付租金或拖延支付租金满1个月的……。实际损失包括但不限于：乙方完全赔偿甲方因上述事件而引起的诉讼律师费、交通费等费用和开支。十一、免责条款：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；若因当地政府行为，导致出租方无法继续履行本合同时，免除出租方的一切赔付负任。十二、退租手续：合同期满，乙方应于期满十日内向甲方办理房屋清退手续，双方以交房时的清单以及合同期间增加减少的部分为交接依据，清点确认后终止合同，否则视为未交接。如双方对移交房屋无异议，甲方应于房屋交还5日内全额无息退还乙方缴纳的保证金。承租期间，如乙方因客观原因，需提前解除合同的，申请一方需提前一个月内书面通知对方，并就相关赔偿问题经协商达成一致，办理解约退房手续，但所收房租、管理费、保证金不予退还乙方。因乙方违约或其他原因提前解除合同的，乙方应于解约之条件成立之日或甲方通知之日起十日内，向甲方办理清退房屋手续。十三、其他：在本合同履行期间，如发生拆迁之事件，乙方必须无条件服从拆迁、不得以任何理由妨碍拆迁的进行。甲方因拆迁之相关事宜与相关部门签订的任何协议，乙方均予以接受。拆迁补偿款分配办法为：由乙方装修的补偿款和生产经营损失归乙方所有外，其它拆迁赔偿款或补偿款均由甲方所有。本合同经双方签字或盖章且在甲方收到乙方保证金、第一期租金后生效。张鑫租赁的是世能公司的5号楼，开设“迈车酷”（以陈正国为法定代表人于2015年2月6日在租赁地址上设立苏州博鸿汽车服务有限公司，以张鑫为法定代表人于2015年4月17日在租赁地址设立苏州梦卡龙汽车服务有限公司），进行二手车展示及销售。后，以世能公司为出租方(甲方)、张鑫为承租方(乙方)、苏州博鸿汽车服务有限公司为丙方，签订《土地租赁合同》载明，就甲方将其合法拥有的土地使用权出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议如下：一、土地状况：1、地理位置：相城区；2、土地面积：7500平方米。二、租赁土地用途：乙方承租本协议项下的土地用作停放车辆之用。三、租赁期限：1、租赁期限为5年，即从2015年7月21日起至2020年7月20日止。2、乙方在租赁期限届满前6(陆)个月书面通知甲方，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方具有优先权。四、租金及保证金支付方式：1、租金按7元/平方米/月计算，每月租金为52500元，年租金为630000元。2、上述费用采用先付租金后使用原则，每六个月支付一次，首期租金于签订本协议书当日支付，以后每期应于期满前15日内付讫。3、以上甲方给乙方开具发票时税金由乙方承担，在开发票前乙方应将税金先支付给甲方。4、乙方应于2016年1月1日前向甲方交纳保证金300000元。此款待双方合同期满经甲方验收符合退房条件之日起十日内由甲方无息退还。五、本合同项下的土地在签订本合同时已交付给乙方使用。六、本合同项下的土地硬化工程由乙方自行完成，费用由乙方自行承担，与甲方无关。在租赁期间届满后，乙方无条件地将硬化后土地交给甲方，甲方对此不作补偿。七、乙方保证在租赁物上不搭建任何违章建筑物、构筑物，如因乙方违章搭建行为而被政府相关部门进行处罚，亦或造成安全事故、其它人身伤害事故引发的赔偿均由乙方自行承担，与甲方无涉。八、在租赁期间，如因政府部门需要拆迁，乙方应无条件服从，补偿款全部由甲方享有。九、如果任何一方有违约行为，违约方应支付守约方违约金计人民币100000元。十、本合同未有约定的事项，双方一致同意按照双方于2014年6月6日签订的厂房租赁合同条款执行。十一、乙方在承租甲方厂房和土地期间，如果因乙方从事洗车经营活动而导致甲方厂区的所有承租户的水费由工业用水标准调整至商业用水标准，其差价均由乙方承担。十二、丙方自愿为本合同和甲乙双方于2014年6月6日签订的厂房租赁合同中的乙方应向甲方履行的义务和支付的款项承担连带责任担保和连带清偿责任。担保期限为本合同和2014年6月6日签订的厂房租赁合同约定的租赁期限期满后二年。张鑫方付款如下：1、2014年6月8日支付482471元（包含房屋保证金200000元）；2、2014年10月22日支付282471元；3、2015年1月20日支付282471元；4、2015年4月20日支付282471元；5、2015年7月20日支付879943元（注15年7月20日至16年1月20日房租费）；6、2015年12月31日支付场地押金300000元；7、2016年1月20日支付879943元、8、2016年7月21日支付879943元、9、2017年1月20日支付879943元；10、2017年7月21日支付879943元；11、2018年2月8日支付439972元（3个月租金），以上合计支付房屋租金4237071元、土地租金1732500元，另支付房屋和土地押金500000元。2018年2月6日，张鑫发微信给世能公司法定代表人张启虎，要求房租按月支付，张启虎回信同意一季度一付。另查明，2017年3月8日，苏州市政府采购网发布《苏州市相城区交通运输局关于中环快速路北线二期工程（春申湖路快速化改造工程）的中标公告》。苏州市发展和改革委员会于2017年6月19日对项目进行批复，并于2017年7月7日发文。2018年3月28日，春申湖路快速化改造工程（中环二期）工程部发出友情提示称，该工程于2017年1月开始启动，前期工作顺利，现春申湖路南侧综合管廊工程已全面施工，春申湖路快速化改造主干道路面开挖、北侧辅道、互通建设等工程已全面完成招投标，大规模开工建设在即；根据规划，涉及到区域搬迁企业19家，其中世能公司为全拆单位。2018年4月28日，张鑫向世能公司发出《关于请求减免及延迟支付租金的函》，称绿化铲除和部分路面改造已经开展，围墙栏杆遭到损坏，对经营带来安全隐患；拆迁工作人员频繁出入租赁场地，严重干扰业务；拆迁风声四起，造成客户明显减少，业绩大幅下滑，租金支付困难，要求减免部分租金，并给予一定的支付宽展期。世能公司于2018年4月27日回复，张鑫所据理由不属租赁合同中约定的减免租金的情形，不同意张鑫的要求。2018年5月7日，张鑫向世能公司发出《解除租赁合同告知函》称，因拆迁所致，至2018年5月12日双方间两份合同解除，以后不应再计算租赁费用；要求于2018年5月12日交接；双方土地租赁合同中第八条的表述错误，正确的表述应为“在租赁期间，如果政府部门需要拆迁，乙方应无条件服从，补偿款全部由乙方（而非合同错误写成的甲方）享有”。2018年5月24日世能公司回复，原定于2018年5月12日履行租赁房屋交接手续，因您的原因未能按时前来办理交接手续，同时提出租赁土地不予移交的要求，对此特回复：1、双方确定时间办理租赁房屋交接事宜，具体时间等您清空后通知本公司。二、因您在合同期满前提前解除房屋租赁合同，而土地租赁合同系房屋租赁合同的补充协议，故我司要求房屋和租赁土地一起移交给我公司。3、在未办妥房屋和土地移交手续前，您仍应按公司约定的租金向我公司支付租金。4、对于你的违约行为，我司保留追究违约责任的权利。双方于2018年6月2日对厂房进行了交接，并制作了交接清单。张鑫又于2018年7月5日至函世能公司：厂房租赁合同和土地租赁合同是两份分别的合同，现协议已解除，要求退还保证金500000元。厂房租赁合同于2018年5月12日已解除，从2018年4月20日至2018年5月12日的租金应予免除。租赁的土地上有多家实际承租户，需要分别进行准备搬离，要求从2018年6月27日开始的2~3个月的租金予以免除。2018年7月26日，张鑫再次致函世能公司，称已与场地的次承租人沟通完毕，我方于2018年8月5日腾空场地，要求该日交接场地；如世能公司不派员接收，我方即与该日视为交接完成。再查明，相城区城阳街道国有土地上企业协议搬迁补偿办法（试行）载明：国有土地上企业搬迁补偿，按房屋征收补偿标准进行评估，采用协议搬迁模式进行具体操作。企业搬迁实行货币化补偿。本办法适用于街道行政区域内国有土地上企业协议搬迁补偿，补偿标准：搬迁补偿涉及的标准由街道根据类似房地产市场价格行情、上级政策调整和物价变动等因素测算确定。企业搬迁补偿金额=房地产评估价值+装修装饰和附着物评估价值+停产停业损失补助费+设备设施搬迁费补助费+奖励。停产停业损失指的是因房屋搬迁造成企业停产停业的直接效益损失，合法建筑面积按300元/平方米、其他建筑面积（不含简易结构房屋）按房屋重置价20%计算停产停业损失补助费。为实施拆迁，有关部门委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对相关财产进行评估，评估日期为2017年5月23日。2017年11月17日，该公司出具了《苏州世能重型能源开发有限公司房屋搬迁补偿价值评估咨询报告》，该报告涉及“迈车库”的有（价值时点2018年1月31日）：房屋装修评估价值1193047元，附着物评估价值258130元。设备搬迁及其他构筑物评估明细表载明，搬迁费用共计375860元。2018年8月30日，以苏州市相城区徐庄社区居民委员会和苏州市恒澄建设发展有限公司为甲方，世能公司为乙方，签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》（春申湖路快速化改造-019号）载明：依据《相城区国有土地上企业协议搬迁补偿办法》的相关补偿标准，双方签订如下协议：补偿金额总计104600000元，包含土地证面积35495.4平方米、房产证面积25587.32平方米、房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等。乙方自签订协议后30天内，应将企业未做补偿的设备及材料等物品搬运完毕，并交出钥匙，对已做补偿的资产归属甲方，由甲方负责拆除。签订协议后甲方应于2018年9月30日之前先支付乙方补偿总额的50%（乙方在签约前先将土地证及房产证交付甲方），乙方交付钥匙、甲方验收合格后30个工作日内甲方支付给乙方剩余的补偿总额的50%。目前现场已拆迁完毕。又查明，2019年3月15日，世能公司与上海市万达律师事务所签订聘请律师合同，委托该所为本案诉讼指派张军律师出庭代理，应支付律师费240000元。上海市万达律师事务所于2019年3月19日开具240000元的发票。上述事实，由当事人身份信息、工商登记信息，《厂房租赁合同》、《土地租赁合同》、银行对账单、《解除租赁合同告知函》及回复和往来函件、厂房交接单、评估咨询报告、《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》、聘请律师合同、发票以及当事人陈述以证，本院予以确认。审理中，因评估报告对租赁场地未作专项评估，只是笼统地计算在厂区道路中，评估价为155元/平方米，张鑫据此主张租赁7500平方米的土地平整、硬化的相应赔偿款1162500元。审理中，世能公司举证：2007年与苏州市金宇建设有限公司的招投标文件，证明世能公司出租的、包括租给张鑫的房屋是装修过的。并举证支付凭证及收据、发票，证明世能公司支付施工单位装修款共10551198.25元，并举证当初装修公司在本案诉讼中出具的相关清单，主张本案评估报告当中涉及的部分装修有26项应归世能公司所有。对此，张鑫不予认可，认为以前的承租人可能有遗留一些东西，但是张鑫承租后全部拆除重新装修，并举证：1、委托设计装修协议，张鑫与上海尚固装饰设计工程有限公司签订的，证明厂房和场地的装修全部由张鑫来进行设计施工完成。2、厂房改造申请及厂房租赁合同补充协议、加固专业工程承包合同、收条、购销合同及送货单据，证明张鑫因经营二手车市场，需要上下运送车辆，所以需要对原来的电梯进行改造。特向世能公司提出申请，经世能公司同意，双方签订《厂房租赁补充合同》约定，电梯井改造相关的工程施工、设备采购等相关费用由张鑫方进行承担相关费用，租赁期届满后张鑫有义务拆除。后张鑫与设计公司及承包公司签订合同，对电梯井改造项目进行设计，并由承包方进行施工。张鑫方支付了改造费用，后又购买了电梯即购销合同中显示的沃顺牌升降机，并支付了相关费用。此份证据来证明构筑物及其他附着物明细表中的设备是由张鑫来进行购买和投入。补充说明，就是我们厂房的装修设计，还是经过世能公司的同意，因为世能公司担心对房屋结构有大的改变或者破坏，所以装修、包括施工的公司都是由世能公司帮寻找、并由张鑫支付费用。世能公司对此不予认可。本院认为，世能公司进行的装修，为当初建造厂房时的工业装修。张鑫与世能公司签订租赁合同后，用途为二手车展示及销售，为商业用途，对标的物必定重新进行装修，并且实际使用至最终将近四年，在评估报告中所涉及到的装修应认为由张鑫装修，相关所有权应认定为其所有。双方租赁关系已经解除，并且双方进行了厂房交接，张鑫对喷淋系统、电梯、监控系统所主张的所有权，在双方交接时必定已明确了所有权的归属；况且对该部分，评估报告只涉及搬迁费用而不涉及所有权的补偿。审理中，张鑫方为主张2000000元可得利益损失，举证光盘、合同书等称，张鑫租赁土地以后，进行硬化、平整，并招开盛大招商活动，吸引27家多小商户入场进行二手车展示，一年可收入租金1943500元，因提前解除合同，导致张鑫损失该款。对此，世能公司认为张鑫未经准许擅自转租场地，系违约行为。张鑫另行举证因面临拆迁为减少损失另行寻找场地用于经营的相关证据：承租新场地的租赁合同以及支付转让费和租金的相关凭证，张鑫与第三方在2018年2月签订转让合同，为此支出转让费450000元，租赁新厂房之后又进行了装修花费二十多万元，并且在2018年5月份才开始才将部分车辆搬到新场地。因原租世能公司的厂房是五千多平米，能展示200余辆车，现在租到的面积只有1544平米、只能展示50多辆。与世能公司解除合同之后，张鑫方急于处理无法展示的车辆，正式的开业时间是2018年9月18日。申领营业执照因为遇到政府部门的“331散乱污“企业整顿而无法办理，此次拆迁给张鑫方的经营造成了巨大的损失。世能公司认为与本案无关。对张鑫主张的水电费押金5000元，张鑫表示因时间较长已无法举证，世能公司亦表示未能找到记录。综上，本院认为，张鑫与世能公司所签《厂房租赁合同》、《土地租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同全面、正确地履行各自的义务。按《厂房租赁合同》约定，租赁期为5年，每半年支付一次租金，先付后用，并约定租金从第四租赁年度租金增加10%，第五租赁的租金在第四年基础上增加15%，张鑫共应支付10期房屋租金，第一期租金为564943.5元，第七期开始上涨为621437.85元，第九期开始上涨为714653.53元……；从第二期开始应在每年的1月5日、7月5日前支付，以此类推。但张鑫从第一期开始即未按合同约定足额支付租金，以后亦存在未按时支付的情况。双方的《土地租赁合同》约定，租赁期为5年，年租金为630000元，每半年支付一次租金，先付后用，除第一期租金签合同即时支付外，从第二期开始租金支付时间与房屋租金支付时间重合。在合同履行中，张鑫于2018年5月7日要求解除租赁合同，世能公司拒绝。在张鑫的坚持下，双方于2018年6月2日交接了租赁房屋，可认为双方于该日解除了《厂房租赁合同》，张鑫应支付世能公司至该日的厂房租金。张鑫又向世能公司发函，要求于2018年8月5日接收场地，世能公司未予回复，可认为该日场地交接，双方间《土地租赁合同》解除，张鑫应支付至该日的场地租金。但双方未能对解除合同的善后达成一致意见。2018年8月30日，世能公司与有关部门签署了拆迁协议并取得补偿，张鑫要求世能公司按双方租赁合同约定支付相关款项，分享拆迁利益。双方《厂房租赁合同》约定，“如拆迁，由张鑫装修的补偿款和生产经营损失归张鑫所有外，其它拆迁赔偿款或补偿款均由世能公司所有”，根据评估报告，在张鑫经营的“迈车酷”名下的房屋装修和附着物评估价值共1451177元，此款应归张鑫所有；关于生产经营损失，张鑫共租世能公司厂房5706.5平方米，按300元/平方米计算，该项共1711950元，世能公司应支付张鑫。另，评估报告中载明了设备搬迁费用375860元，虽设备和其他构筑物的所有权可能归属张鑫，但按双方合同约定，搬迁费用应归世能公司所有。双方《厂房租赁合同》约定“承租期间，如乙方因客观原因，需提解除合同的，申请一方需提前一个月内书面通知对方，并应相关赔偿问题经协商达成一致，办理解约退房手续，但所收房租、管理费、保证金不予退还乙方。”；另约定，“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”。本案中，张鑫在世能公司与有关部门签订相关拆迁补偿协议之前、是否拆迁未确定的情况下，以经营环境恶化为由与世能公司解除合同，应认为张鑫违约。根据双方约定，厂房租赁保证金200000元世能公司可不予退还，张鑫该请求不予支持。张鑫还应赔偿世能公司三个月的当期租金。张鑫共支付了世能公司从2014年7月21日至2018年4月20日的租金，但对房屋租金的递增部分未支付。张鑫称世能公司同意租金按一季度一付、房屋租金不递增，对此均未提供双方变更书面合同约定的依据，对此世能公司亦不认可。张鑫的该意见不予采信。但世能公司于2018年2月6日同意以后一季度一付。对照合同约定，张鑫至2018年4月20日应付房屋租金4321817.78元，实付4237071元，少付租金84746.78元，该款应于补足；该时段的土地租金张鑫已足额支付。该款项世能公司要求从张鑫应付而未付的时间起、按合同约定按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计算逾期付款利息，为计算方便，该部分逾期付款统一从张鑫最后一次付的2018年2月8日起算。双方于2018年6月2日《厂房租赁合同》实际解除、于2018年8月5日《土地租赁合同》实际解除。张鑫还应支付世能公司2018年4月21日至2018年6月2日的厂房租金，标准按第八期租金标准621437.85元折算，为145002.16元。张鑫还应支付世能公司2018年4月21日起至2018年8月5日的场地租金，标准按630000元/年折算，为183750元。世能公司要求厂房和土地租金均计算至其与相关部门签订拆迁协议的2018年8月30日，无法律依据，不予支持。张鑫违约解除《厂房租赁合同》，应按约定支付世能公司三个月厂房租金的违约金，标准亦可按第八期租金标准621437.85元折算为310718.93元，原告仅主张310718元，可予准许。张鑫按《土地租赁合同》的约定向世能公司支付了押金300000元，现双方合同解除，在双方无特别约定的情况，世能公司应返回张鑫押金300000元。因张鑫违约解除双方《土地租赁合同》，应按约支付世能公司违约金100000元。张鑫要求世能公司返还水电费押金5000元，对此未提供证据，不予支持。张鑫另要求世能公司支付场地赔偿款1162500元，根据合同约定，如遇拆迁，土地赔偿款归世能公司所有，张鑫该请求不予支持。张鑫称《土地租赁合同》的相关约定系笔误，无事实依据，不予采信。张鑫另主张可得利益损失2000000元，本院认为，该部分已在本院支付的停产停业损失中体现，不得重复请求。世能公司主张律师费损失240000元，结合本诉和反诉请求以及本院支持的情况，酌定张鑫赔偿世能公司律师费80000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及相应法律规定，判决如下：一、苏州世能重型能源开发有限公司支付张鑫房屋装修和附着物损失1451177元。二、苏州世能重型能源开发有限公司支付张鑫生产经营损失1711950元。三、苏州世能重型能源开发有限公司支付张鑫土地租赁押金300000元。四、张鑫支付苏州世能重型能源开发有限公司违约金410718元。五、张鑫支付苏州世能重型能源开发有限公司租金413498.94元（84746.78元+145002.16元+183750元）以及84746.78元从2018年2月8日起至实际支付之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算的逾期付款利息。六、张鑫赔偿苏州世能重型能源开发有限公司律师费损失80000元。七、驳回张鑫的其他本诉请求。八、驳回苏州世能重型能源开发有限公司的其他反诉请求。以上第一、二、三、四、五、六项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022012171）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费为66240元、财产保全费5000元，合计71240元；由张鑫负担31735元、苏州世能重型能源开发有限公司负担39505元。反诉案件受理费减半收取6300元，由苏州世能重型能源开发有限公司负担1890元、张鑫负担4410元。双方均进行了预缴，并均自愿垫付，本院不再退还。双方承担费用相抵，苏州世能重型能源开发有限公司还应支付张鑫35095元，于本判决生效之日起十日内直接支付张鑫，如转账支付，可一并汇入上述履行账号。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  丁亦辛人民陪审员  徐秀英人民陪审员  陈雪梅二〇一九年九月三十日书 记 员  吴静良