云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0125民初960号原告（反诉被告）：杨金生，男，1991年8月18日出生，汉族，宜良县人，住所地：云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：杨庆全，民族法律服务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南达观盛景商业运营管理有限公司，住所地：云南省昆明市经开区普照汽车市场内办公楼，统一社会信用代码：91530125093032385H。法定代表人：胡慧敏，系公司总经理。委托诉讼代理人：王丽萍，云南尚同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑林梅，系公司行政主管，特别授权代理。原告（反诉被告）杨金生与被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，2019年4月29日依法适用简易程序公开开庭审理本案。因原告提出撤回部分诉讼请求，于2019年7月31日，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）杨金生、委托诉讼代理人杨庆全、被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司委托诉讼代理人王丽萍、委托诉讼代理人郑林梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨金生诉称：1、确认解除原告与被告签订的位于宜良县租赁合同；2、依法判令被告立即退还原告合同保证金10000元，水电押金2000元及装修保证金3000元；3、依法判令被告赔偿原告违约解除合同的经济损失19500元；4、判令被告立即归还原告商铺里面的物品；5、诉讼费全部由被告承担。事实理由：原被告经友好协商，被告将位于宜良县出租给原告做美发店使用。双方签订了书面合同，期限为2016年3月10日至2020年12月31日止，共计4年9个月20天，租赁合同第三条对每年支付租金具体金额进行了明确约定，但在合同履行期间被告多次违约，导致原告无法正常经营，不能实现双方合同约定的目的。本条第3、4约定，原告在签订合同的同时向被告一次性支付租赁合同保证金10000元。原告在租赁期内被告不得干涉原告的经营场所及合同约定的经营自主权。原告拥有完整合法的自主设计和装修权，被告不得无故干涉。合同第八条8.5违约赔偿责任约定，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同有约定的除外。如果守约方依法可以解除本合同的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。当守约方的经济损失无法计算时，经济损失的赔偿以相当于合同解除当年六个月的租金来计算支付赔偿。合同履行期间被告多次更改合同中约定的租金不按原合同履行。2018年3月10日至2019年3月9日原告的正式合同租金为34081元，但被告要求增加租金，经协商签订补充协议原告同意支付被告该段期间租金为39000元。后来被告再次要求原告增加2019年3月10日至2020年3月9日租金60173元，且被告并向原告提出缴租通知。并将原告租用的商铺门锁上水电关闭，将原告商铺里面的东西占为己有。原告认为，根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同受法律保护，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告（反诉被告）杨金生于2019年5月29日因诉讼主体存在问题提出撤回起诉中第二项请求（被告退还原告2000元水电押金及3000元装修保证金），该两份收款收据为云南腾景物业管理有限公司的签章。被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司答辩，并提起反诉称：1、依法解除双方于2017年5月18日签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务协议》；2、判令原告（反诉被告）杨金生立即将愿景城市广场1栋2楼1-Ｃ-213、215、216号商铺交给被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司；3、判令原告（反诉被告）杨金生支付在其经营期间欠缴的租金3387元，电费1275元，水费88元，物业费1486元，垃圾清运费208元，合计6444元；4、因原告（反诉被告）杨金生违约，所交的合同保证金10000元不予退还；5、判令原告（反诉被告）杨金生支付违约金67420元；6、反诉费用由原告（反诉被告）杨金生承担，标的合计：83864元。事实和理由：2017年5月18日，双方签订了《租赁合同》及《商业运营管理服务协议》，约定被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司将位于宜良县出租给原告（反诉被告）杨金生使用。租赁期4年9个月20天。从2016年3月10日至2020年12月31日止，租期共分5期，租金是房屋租赁费及商业管理费的总和，租金和租期在合同及协议中做了明确约定。2017年5月10日双方签订《远景城市广场商家临时商铺使用协议》，约定被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司将愿景广场1-Ｃ-216号商铺免租免合同保证金提供给原告（反诉被告）杨金生使用，使用时间为2017年5月1日至2018年12月31日止，在双方签订合同及协议前，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司已经将1-Ｃ-213、215、216号商铺交付给原告（反诉被告）杨金生使用。履行了自己的合同义务，但原告（反诉被告）杨金生在履行合同过程中店门时开时关，严重影响了被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司的整体经营及商场的商业形象。被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司多次与原告（反诉被告）杨金生沟通，原告（反诉被告）杨金生一直我行我素。2017年原告（反诉被告）杨金生不按约定支付租金，原告（反诉被告）杨金生本该支付租金和管理费56802元，交付时间是2018年2月10日前，最后被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司退让同意给原告（反诉被告）杨金生减免为39000元（含物业管理费），原告（反诉被告）杨金生到2018年4月25日才交付清楚。2019年2月10日，原告（反诉被告）杨金生违约未交付原告第四期的租金及管理费60173元。综上所述，原告（反诉被告）杨金生不讲信用，反复违约，严重践踏合同和法律，将被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司的退让作为软弱，给被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司的声誉和形象带来了严重影响，特提出反诉，望能支持被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司的诉讼请求。原告（反诉被告）杨金生针对反诉答辩称：合同履行期间被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司多次更改合同中约定的租金不按原合同履行，2018年3月10日至2019年3月9日原告（反诉被告）杨金生的正式合同租金为34081元，但被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司要求增加租金，经协商签订补充协议原告（反诉被告）杨金生同意支付被告该段期间租金为39000元，后来被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司再次要求原告（反诉被告）杨金生增加2019年3月10日至2020年3月9日租金60173元，且被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司向原告（反诉被告）杨金生提出缴租通知，并将原告（反诉被告）杨金生租用的商铺门锁上、水电关闭，将原告商铺里面的东西占为己有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）杨金生在本诉及反诉中提交了以下证据：1、租赁合同，证明双方所签商铺租赁合同合法有效；2、收据，证明被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司向原告（反诉被告）杨金生收取人民币10000元保证金；3、补充协议，证明签订2018年3月10日至2019年3月9日租金为34081元的协议；4、缴租通知及联系函，证明被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司把2019年3月10日至2020年3月9日的租金提高到60173元，同时证明被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司对原告(反诉被告)杨金生租用的商铺停水、停电、锁门、扣押原告(反诉被告)杨金生商铺内的物品。经质证，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司认为，对证据真实性没有异议，但认为证明内容不符合事实，且认为水电费和3000元装修保证金不是被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司所收取，实际收取人为云南腾景物业管理有限公司。本院认可以上证据真实性，对水电费和3000元装修保证金的证据，因原告（反诉被告）杨金生在诉讼中已撤回该主张，本院不再认证。被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司提交的证据：１、《商业项目经营管理合作协议书》、《商铺经营托管协议》、《国有土地使用证》。以上证据证明诉争房屋为云南美好愿景房地产开发有限公司把其在国有土地上建设的愿景城市广场委托被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司经营管理，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司有签订租赁合同主体资格。2、《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》、《商铺使用协议》，证明前两份合同的年度租金和服务费金额加起来与2016年双方签订《租赁合同》的租金是一致的，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司还把另一个商铺提供给杨金生无偿使用；3、《补充协议》及收据，证明原告（反诉被告）杨金生在第三年度租期应缴纳费用人民币56802元，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司把租金减为39000元，原告（反诉被告）杨金生未按约定缴纳，已经违约；4、《云南达观公司外部工作联系函》，证明原告(反诉被告)杨金生不按时交纳第四期费用构成违约。原告(反诉被告)杨金生认为，自己只签过2016年的合同，2017年的自己未签过字，以上证据与本案无关联性，不予认可。本院认为，证据１能证明诉争租赁物为合法建筑，依据《商业项目经营管合作协议书》等合同，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司对诉争租赁物有出租的权利，本院予以采信；证据２有原告（反诉被告）杨金生签名，原告（反诉被告）杨金生没有提供证据证明合同上的名字不是自己所签，也未申请司法鉴定，因此本院不采纳其质证意见，本院采信该证据；证据3、4本院认为与本案有关联性，能证明本案的案件事实，本院予以采信。本院认定以下事实：双方诉争商铺位于愿景城市广场1栋2楼1-C-213、215号。愿景城市广场是云南美好愿景房地产开发公司投资建设，取得国有土地使用证。被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司为云南美好愿景房地产开发有限公司合作方，愿景城市广场商业项目委托其经营管理。2016年3月10日，原告（反诉被告）杨金生与被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司签订租赁合同，主要内容是甲方云南达观盛景商业运营管理有限公司将愿景城市广场1栋2楼1-C-213、215号建筑面积为70.23平方米的商铺租给乙方杨金生经营美发业务，租期为第一年每平方60元，以后每年在原基础上递增6%，即2016年3月10日至2020年12月31日止，租金为第一年33710元（4个月免租），第二年35733元（4个月免租），第三年56802元，第四年60173元，第五年51392元。2017年5月18日，云南达观盛景商业运营管理有限公司把该合同租金数额拆分为两部分，与杨金生签订两个合同：1、《租赁合同》，租金为第一期2016年3月10日至2017年3月9日付人民币20226元；第二期2017年3月10日至2018年3月9日付人民币21440元；第三期2018年3月10日至2019年3月9日付人民币34081元；第四期2019年3月10日至2020年3月9日付人民币36104元；第五期2020年3月10日至2020年12月31日付人民币30835元。2、《商业运营管理服务协议》，商业管理服务费为第一期2016年3月10日至2017年3月9日付人民币13484元；第二期2017年3月10日至2018年3月9日付人民币14293元；第三期2018年3月10日至2019年3月9日付人民币22721元；第四期2019年3月10日至2020年3月9日付人民币24069元；第五期2020年3月10日至2020年12月31日付人民币20557元。合同规定租金在支付周期30日前付清。合同在履行过程中，2017年5月10日双方又签订《愿景城市广场商家临时商铺使用协议》，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司把1-C-216号商铺（建筑面积为28.82平方米）免费提供给原告（反诉被告）杨金生使用。2018年3月7日双方签订《补充协议》，主要内容：“第一条，乙方于2016年3月10日与甲方签订的《租赁合同》，租赁标的为愿景城市广场1栋2楼（1-C-213、215、216）号商铺……；第二条，根据《租赁合同》中约定，乙方2018年3月10日至2019年3月9日应缴纳租金为人民币56802元，基于对乙方的经营支持，甲方同意乙方2018年租金为39000元……”。以上合同均得到履行。2019年在应交纳第四期租金时，原告（反诉被告）杨金生未交纳，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司于2019年3月26日发出的“云南达观公司外部工作联系函”认为按合同约定原告（反诉被告）杨金生应于2019年2月8日前缴纳下一年度租金，但由于原告（反诉被告）杨金生未缴纳，提出：1、要求租户杨金生于2019年3月31日办理完合同终止手续；2、杨金生2019年3月10日至3月31日仍在使用租赁位置，应缴纳该期间租金人民币3387元；3、按合同规定不予退还10000元合同保证金，并保留追诉其违约责任。之后原告（反诉被告）杨金生搬商铺内自己物品。被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司进行制止，保安用锁锁住商铺门。原告（反诉被告）杨金生于2019年4月向本院起诉，在诉讼过程中，双方协商原告（反诉被告）杨金生搬走自己的物品。本院认为，根据被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司与房屋所有权人云南美好愿景房地产开发有限公司签订的协议，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司有对协议内房产租赁出租的权利，有与原告（反诉被告）杨金生签订租赁合同的资格。双方于2016年签订的《租赁合同》和2017年签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》及2018年《补充协议》是在双方自愿的基础上签订的，均为有效合同，本院予以认可。从被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司的陈述和合同内容上反映的事实，2017年签订的《租赁合同》和《商业运营管理服务协议》是把2016年签订的《租赁合同》的每年租金总额拆分为租金和服务费。根据合同法的规定应视为对合同进行变更。2018年双方签订的《补充协议》是在2016年3月签订的《租赁合同》基础上对2018年应缴纳租金费用的更改和约定。本院认为双方2016年签订的《租赁合同》仍是双方的基础合同，以上合同有差异的内容，本院按以下原则处理：1、依据合同法的相关规定，合同变更内容明确的，以变更后的内容为准，内容约定不明确的，以原合同的内容为准；2、以上合同均为格式合同，均为被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司主动行为，对涉及相对方承担违约责任不一致的，从保护相对方的权利出发，本院选择较有利相对方及原告（反诉被告）杨金生的合同条款。2016年双方签订的《租赁合同》内容约定第三期租金为人民币56802元，第四期租金为人民币60173元；2017年签订《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》，第三期租金为人民币34081元、服务费为人民币22721元，两项合计原告本年度租金为人民币56802元；第四期租金为人民币36104元，服务费为人民币24069元，两项合计人民币60173元。因此，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司并未增加原告（反诉被告）杨金生租金及费用。而且，根据2018年3月7日双方签订的《补充协议》，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司把原告（反诉被告）杨金生的租金从人民币56802元降至人民币39000元。据此，原告（反诉被告）杨金生诉称的被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司把2018年3月10日至2019年3月9日商铺使用租金从原合同的人民币34081元提高到人民币39000元，把2019年3月10日至2020年3月9日的租金提高到人民币60173元的理由不成立，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司没有违约行为，不承担违约责任。同时本院认为，原告（反诉被告）杨金生未按合同约定时间交纳2019年度第四期租金，已用行为表示不再履行合同，属违约，应承担违约责任。针对原告（反诉被告）杨金生诉讼请求及被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司反诉请求，本院认为，双方均请求解除租赁合同，本院予以认可。对原告（反诉被告）杨金生的其他诉讼请求：1、要求被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司赔偿违约经济损失人民币19500元的诉讼请求，因其无违约行为，本院不予支持；2、原告（反诉被告）杨金生提出的归还商铺内物品的请求，双方已庭前协商解决，本院予以认可；3、要求返还人民币10000元合同保证金的请求，本院认为，2016年的《租赁合同》第3条第4项的规定合同保证金是用来保证租期满时交还房屋，结清水、电、气、物业管理费等费用保证金。本案原告（反诉被告）杨金生搬离商铺时被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司未用法律维护自己利益，而是保安用锁门的方式处理，应视为已移交，被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司也未提交原告（反诉被告）杨金生搬离之前欠水、电、气等费用的证据，因此，对原告（反诉被告）杨金生要求退还保证金的请求本院予以支持。对被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司反诉的其他请求：1、商铺交还被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司的反诉请求，双方庭前已协商解决，本院予以认可；2、要求原告（反诉被告）杨金生支付欠缴租金3387元的反诉请求，本院认为，原告（反诉被告）杨金生租赁期第四期2019年3月9日到期，原告（反诉被告）杨金生未交纳租金，至3月26日被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司通知其解除合同，原告（反诉被告）杨金生应承担2019年3月10日至2019年3月26日之间计16天的租金及服务费，计2588元（60173元÷12个月/31天╳16天）；3、对于水电费、物业费被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司未提供证据，征收权利人也非被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司，本院不予支持；4、对被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司不予退还保证金人民币10000元的反诉请求，因前述理由，本院不予支持；5、对要求原告（反诉被告）杨金生支付违约金的诉讼请求，本院认为，双方2016年签订的《租赁合同》和2017年的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》均有规定对违约行为的处理条款，本院按前述原因，按有利原告（反诉被告）杨金生的条款执行，即按2016年《租赁合同》第六条第2项和第八条第4项的规定，由原告（反诉被告）杨金生承担第四期年度租金30%的损失，即18051.9元（60173元╳30%）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨金生与被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司2016年3月10日签订的《租赁合同》和2017年5月18日签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务协议》；二、由被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司归还原告(反诉被告)杨金生合同保证金人民币10000元；三、由原告(反诉被告)杨金生支付被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司2019年3月10日至3月26日租金人民币2588元；四、由原告（反诉被告）杨金生赔偿被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司违约金人民币18051.9元；五、以上三项折抵后，由原告(反诉被告)杨金生于本判决书发生法律效力之日支付被告（反诉原告）云南达观盛景商业运营管理有限公司人民币10639.9元；六、驳回原告(反诉被告)杨金生本诉部分的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司反诉部分的其他反诉请求。本诉案件受理费633元，减半收取316.5元，由原告(反诉被告)杨金生承担224.8元、被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司承担91.7元；反诉案件受理费1897元，由被告(反诉原告)云南达观盛景商业运营管理有限公司承担1430.1元、原告（反诉被告）杨金生承担466.9元。如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给被告（反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  丁建伟人民陪审员  刘云琳人民陪审员  周金枝二〇一九年九月十六日书 记 员  李林桐