福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初7427号 原告：平安银行股份有限公司漳州分行，住所地福建省漳州市芗城区南昌路延伸东段丽园广场11幢D01、B301、B401号，统一社会信用代码91350600058437408T。 负责人：陈国旺，职务：行长。 委托诉讼代理人：蔡颖瑜，福建闽仁律师事务所律师。 被告：朱煜平，男，1991年5月20日出生，汉族，住福建省平和县。 被告：漳州香江房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内），统一社会信用代码91350600757369686L。 法定代表人：杨孙西，职务：董事长。 委托诉讼代理人：翁云芳，福建协兴律师事务所律师。 原告平安银行股份有限公司漳州分行与被告朱煜平、被告漳州香江房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行股份有限公司漳州分行的委托诉讼代理人蔡颖瑜、被告朱煜平、被告漳州香江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人翁云芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安银行股份有限公司漳州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱煜平立即偿还原告贷款本金人民币1570177.97元、截至2019年7月12日利息（含罚息及复利）人民币19387.01元及自2019年7月13日起至上述款项还清日止按照合同编号：平银（漳州）房贷字（2017）第（ＲＬ20170815000009）号《房地产买卖抵押贷款合同》的约定计付利息、罚息和复利；2、判令被告朱煜平承担原告的律师代理费人民币57686.95元；3、判决原告对被告朱煜平提供的抵押物（坐落于芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城二期X幢XXXX号房产）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、判令被告漳州香江房地产开发有限公司对被告朱煜平的上述债务承担连带偿还责任；5、本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由两被告负担。事实与理由：2017年3月30，被告朱煜平向被告漳州香江房地产开发有限公司购买坐落于芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城二期X幢XXXX号的房产，双方就此签订了合同编号：350600010001032017007457《商品房买卖合同》（预售）及相关附件。为购买上述房屋，被告朱煜平与原告及被告漳州香江房地产开发有限公司签订了合同编号：平银（漳州）房贷字（2017）第（ＲＬ20170815000009）号《房地产买卖抵押贷款合同》，约定原告向被告朱煜平提供贷款人民币159万元，贷款期限为360个月，自2018年5月31日起至2048年5月28日止。贷款年利率为4.9%，利率调整方式为按年调次年对月对日调整，还款方式为等额还款，首次还款日为2018年6月28日，每月还款日为28日。被告朱煜平以芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城二期X幢XXXX号的房产作为抵押物向原告提供抵押担保；抵押担保的范围为其所应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用，利息及罚息按本合同的约定计算。被告漳州香江房地产开发有限公司为被告朱煜平在原告的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证，并放弃要求原告先行主张物的担保的权利。合同还约定，借款人应当按本合同约定按时足额偿还贷款本金和利息；其若拖欠贷款本金、利息、费用等，则视为违约，原告有权主张贷款提前到期，提前收回全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于原告为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用；对借款人未能按约定偿还的贷款本息，原告要求根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的的罚息利率计收利息，并对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；原告不仅可以依法处置抵押物，将该抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，在借款人连续或累计三期未归还贷款本息等情况下，还有权要求被告漳州香江房地产开发有限公司承担连带保证责任，清偿合同项下全部债务。2017年9月30日，原告就涉讼房产取得了闽（2017）漳州市不动产证明第0022863号《不动产登记证明》。2018年5月31日，原告依约履行了放款义务。然而被告朱煜平并未按照合同约定按时足额地偿还贷款本息，截至2019年7月12日，其已连续并累计三期未还贷款本息，行为已构成违约。因此，原告特具状起诉，望贵院判如所请。 被告朱煜平辩称，其现在没有能力偿还款项，请求依法处理。 被告漳州香江房地产开发有限公司辩称，案涉《房地产买卖抵押贷款合同》是原告为重复使用而事先预定的，且其从未就涉讼合同的签订与答辩人进行过协商，属于格式合同。根据《担保法》第二十八条第一款的约定，“同一债券既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”答辩人作为保证人，在案涉债权既有债务人提供的抵押担保又有答辩人提供的保证担保的情况下，答辩人仅需对债务人提供的抵押物不足清偿的部分承担保证责任。因此案涉《房地产买卖抵押贷款合同》第十二条关于答辩人香江公司放弃要求原告平安银行漳州分行先行主张物的担保的权利、原告平安银行漳州分行在答辩人未主动履行代偿责任时有权直接从答辩人账户中直接扣款等约定，属加重保证人的责任并排除其主要权利的条款。《担保法》虽未禁止当事人自行约定物的担保与保证的实现顺序，但案涉保证条款属格式条款，在尊重意思自治的同时还应受《合同法》中有关格式合同的规定的规范。提供格式条款一方加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。因此，答辩人仅需对债务人朱煜平提供的抵押物不足清偿的部分承担保证责任，请求法院驳回原告要求答辩人对被告朱煜平的全部债务承担连带偿还责任的诉讼请求。 对本案主要事实，本院经审理认定如下： 2017年3月30日，朱煜平向漳州香江房地产开发有限公司购买址于漳州市芗城区房屋，并签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032017007457）。同日，为购买案涉房屋，朱煜平（甲方、丙方、借款人、抵押人）与平安银行股份有限公司漳州分行（乙方、贷款人、抵押权人）、漳州香江房地产开发有限公司（丁方、保证人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》［合同编号：平银（漳州）房贷字（2017）第ＲＬ20170815000009］，约定（摘要）：被告朱煜平向原告借款159万元用于购买址于漳州市芗城区房屋，贷款期限360个月，即从2017年8月15日起至2047年8月15日止，本合同项下贷款利率为贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率，即贷款年利率为4.9%，还款方式为等额还款，首次还款日为2018年6月28日，每月还款日为28日。朱煜平与平安银行股份有限公司漳州分行双方同意本合同项下贷款资金采取受托支付，朱煜平不可撤销地授权平安银行股份有限公司漳州分行将此笔贷款全数以丙方购楼款名义，划入收款人指定的账户（户名：漳州香江房地产开发有限公司）。若朱煜平拖欠贷款本金、利息、费用等视为已发生违约事件。发生违约事件时，平安银行股份有限公司漳州分行有权采取下列措施：1、主张贷款提前到期，提起收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于平安银行股份有限公司漳州分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用；2、对朱煜平未能按约定偿还的贷款本息，平安银行股份有限公司漳州分行有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按本合同约定的贷款利率加收50%的的罚息利率计收利息，并对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。贷款逾期90天以上，贷款本息及费用的偿还顺序为：（1）费用；（2）本金；（3）利息（含罚息、复利）。本合同项下的抵押房地产为芗城区瑞京路两侧、西洋坪西侧香江新城二期X幢XXXX号房屋，预售合同编号为《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032017007457）。抵押担保的范围为本合同项下所约定的朱煜平应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用，利息及罚息按本合同约定计算。漳州香江房地产开发有限公司为朱煜平在平安银行股份有限公司漳州分行的按揭贷款本金、利息、罚息、复利、补偿金、损害赔偿金及本合同约定的各项费用提供无条件不可撤销的连带责任保证，并放弃要求原告先行主张物的担保的权利。在朱煜平连续或累计三期未归还贷款本息等情况下，平安银行股份有限公司漳州分行还有权要求漳州香江房地产开发有限公司承担连带保证责任，清偿合同项下全部债务。保证担保的范围为本合同项下所约定的朱煜平所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用。漳州香江房地产开发有限公司履行代偿责任后可以向朱煜平追偿。 2017年9月30日，平安银行股份有限公司漳州分行就案涉房屋漳州市芗城区取得了闽（2017）漳州市不动产证明第0022863号《不动产登记证明》。 2018年5月31日，平安银行股份有限公司漳州分行依约向朱煜平发放贷款159万元。朱煜平自2019年4月28日起开始逾期还款，截止至2019年7月12日，朱煜平尚欠贷款本金1570177.97元，尚欠利息、罚息、复利合计19387.01元。原告于2019年8月1日向本院提起诉讼。 2019年5月16日，平安银行股份有限公司漳州分行与福建闽仁律师事务所签订一份《委托清收协议》，约定（摘要）：平安银行股份有限公司漳州分行因本案金融借款合同纠纷一案委托福建闽仁律师事务所，福建闽仁律师事务所指派蔡颖瑜律师作为本案承办律师，合同签订后，光大漳州支行支付了律师费10000元。 本案审理期间，原告平安银行股份有限公司漳州分行向本院提出财产保全的申请，本院于2019年8月6日作出裁定，冻结被申请人朱煜平、漳州香江房地产开发有限公司银行存款人民币1647251.93元或者查封、扣押被申请人朱煜平、漳州香江房地产开发有限公司价值相当于人民币1647251.93元的财产。 上述事实，有平安银行股份有限公司漳州分行提供的《商品房买卖合同（预售）》、《房地产买卖抵押贷款合同》、商品房产权登记证明书、不动产登记证明、个人贷款确认书、平安银行零售信贷出账确认书、个人贷款业务客户还款清单、委托清收协议、律师费发票等，以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。 本院认为，平安银行股份有限公司漳州分行与朱煜平、漳州香江房地产开发有限公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》依法有效，受法律保护；各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱煜平未依约按期如数还款，已构成违约。平安银行股份有限公司漳州分行有权要求朱煜平偿还借款本金1570177.97元及并从逾期之日即2019年4月28日起至还清款项之日止按《房地产买卖抵押贷款合同》的约定计付利息、罚息、复利。朱煜平还应当依约支付原告平安银行股份有限公司漳州分行因本案而支出的律师代理费10000元。以上利息、罚息、复利、律师费合计金额不得超过以被告朱煜平尚欠本金按年利率24%计算的金额。朱煜平对上述债务提供址于漳州市芗城区房屋抵押担保，且抵押物已依法办理抵押登记，该抵押行为合法有效，平安银行股份有限公司漳州分行有权以拍卖、变卖、折价上述抵押物即漳州市芗城区房屋所得的价款优先受偿。漳州香江房地产开发有限公司作为保证人应对本案债务承担连带清偿责任，其清偿本案债务后，有权向朱煜平追偿。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定，判决如下： 一、被告朱煜平应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告平安银行股份有限公司漳州分行借款本金1570177.97元、律师费10000元及从逾期之日即2019年4月28日起至还清款项之日止按《房地产买卖抵押贷款合同》的约定计付利息、罚息、复利（以上利息、罚息、复利、律师费合计金额不得超过以被告朱煜平尚欠本金按年利率24%计算的金额）； 二、被告朱煜平不履行上述债务时，原告平安银行股份有限公司漳州分行有权对位于漳州市芗城区房屋拍卖、变卖后所得的价款享有优先受偿权； 三、被告漳州香江房地产开发有限公司应对本案债务承担连带清偿责任，其清偿本案债务后，有权向被告朱煜平追偿； 四、驳回原告平安银行股份有限公司漳州分行的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费19625元，减半收取9812.6元，财产保全费5000元，合计14812.6元，由被告朱煜平、被告漳州香江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  陈立达 二〇一九年九月三十日 书记员  王惠敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权即有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。