湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初3347号原告：郑从瑛，女，1964年7月19日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：万敬瑞，大冶市金湖法律服务所法律工作者。被告：大冶市万圆房地产开发有限公司，住所地：大冶市大冶大道**。法定代表人：罗正佳，系公司经理。委托诉讼代理人：张伟华、赵皓，湖北湛月律师事务所律师。原告郑从瑛与被告大冶市万圆房地产开发有限公司（以下简称万圆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑从瑛委托诉讼代理人万敬瑞、被告万圆公司委托诉讼代理人张伟华、赵皓，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑从瑛向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2017年10月1日起至2018年5月4日的逾期交房违约金39895元；2、要求被告协助办理不动产权属登记并支付逾期办理初始登记违约金616元（按已交房价款615656元的0.1%计算）；3、判令被告赔偿因层高不符合约定的损失10405元[按已交房款615656元的50﹪（权重系数）×（3m-2.9m）÷2.9m计算]；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月23日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告开发的万圆·圆梦国际项目的商品房。原告已按合同约定履行了付款义务，被告未依约于2017年9月30日前将验收合格的商品房交付原告。合同约定在商品房交付后90日内，被告将自己应当提交的办理权属登记所需要材料向产权登记机关备案，但被告未依约履行，导致权属证明不能办理。同时，房屋层高实际为2.9米低于合同约定的3米，涉案房屋的交付不符合约定条件。现原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告万圆公司辩称：1、我公司不存在违约交房的情形。原告主张我公司在2017年9月30日交房不符合《商品房买卖合同》的约定。合同中虽约定交房期限为2017年9月30日，但第八条同时又约定逾期交房的情形，我公司的交房期限可延期240日，我公司不存在延期交房的情形；2、本案是原告故意拒绝受领房屋,不是我公司不依约向原告交付。根据合同约定,涉案房屋于2017年9月25日竣工,我公司已多次通知原告受领房屋,已尽到通知义务,合同第11条约定,自出卖人电话或媒体公告15日内,买受人未及时办理手续的由买受人承担违约责任；3、原告诉请的违约金过高，请求依法减少。本案原告未发生任何损失，该诉求不应得到支持；4、原告诉称我公司至今未向原告交付经验收合格的房屋与事实不符。涉案房屋一期工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，符合规定的经验收合格方可交付的使用条件；5、原告诉请的层高损失于法无据。涉案合同未约定层高违约金的数额或计算方法，相关法律对此也无明确规定，原告未提交实际损失的相关证据，被告报批的项目总平面图中标示的房屋层高为2.9米，且该层高高于国家层标准。原告该项请求的计算公式于法无据。综上，请求驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的万圆·圆梦国际项目的第x幢x单元xx号商品房，面积129.94㎡，商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3m，单价为4738元／㎡，总价款615656元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。合同第九条约定：出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之十的违约金。2、逾期60日内交付视为出卖人如期交房。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人电话或媒体公告15日内，买受人未及时办理交房手续的由买受人承担违约责任。合同第十四条约定：出卖人承诺公共配套建筑设施包含绿化部分在2017年9月30日前到位，否则按出卖人延期交房处理。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人又不退房的，出卖人按已付房价款的0.1﹪向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告在约定期限内付清了全部购房款。2017年9月26日，被告通过微信等方式，在业主群中通知各业主，自2017年9月27日至30日，分批办理交房手续。2017年10月6日，被告向原告交付了涉案房屋（层高为2.9米）。现原告认为被告未依约履行合同的相关义务为由诉至本院，请求判如所请。同时查明，2017年9月25日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对所开发的万圆·圆梦国际项目（含涉案房屋）进行了竣工验收；2017年7月10日，该项目通过环保、人防等主管部门验收；2017年11月28日，通过绿化验收；2018年1月10日，通过规划主管部门核实；2018年4月12日，通过消防主管部门验收；2018年5月4日，获得大冶市城乡建设局颁发的湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。还查明：自2018年1月1日起，万圆·圆梦国际项目业主交纳前期物业费的标准为1.20元／㎡/月。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。一、关于交房标准。本院认为，合同约定了交房标准，应当依合同约定，但同时应符合法律和行政法规强制性规定。依照有关法律和法规，“验收合格”应具备以下条件：建设工程竣工验收合格（即质量验收），并取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件。被告自取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件，并经质量验收合格后，即具备了合同约定的交房条件。经查明，涉案房屋截至2018年4月12日才通过竣工验收和分项验收，故涉案房屋于2018年4月12日具备交房条件；二、关于不可抗力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告在最初总体规划施工进度时，应当综合考虑天气等因素对施工进度的影响，合理预计工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工。下雨、高温天气、文明创建活动等并非不能预见，不属不可抗力，被告提出的免责理由不能成立；三、关于逾期交房违约责任。1、逾期交房违约金标准。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金调整的依据是过分高于造成的损失，超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，经被告请求并应当调整而不能适用。原告要求被告按已付购房款的日万分之三的标准计算逾期交房违约金仍然过高，本院酌定按已付购房款的日万分之二的标准予以调整，对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持；2、被告承担逾期交房责任的截止时间。被告于2017年10月6日向原告交付了涉案房屋，超出合同约定的交房期限，被告应从2017年10月1日至2017年10月5日，按已付购房款的日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金。经核算，逾期交房违约金的数额为615.66元（615656元×日万分之二×5天）；因涉案房屋于2018年4月12日才具备交房条件，商品房瑕疵交付期间应从购房者收房之日计算至2018年4月12日，违约责任的计算标准可以参照《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用）的规定处理。经核算，违约金的数额为977.15元（1.20元／㎡/月×129.94㎡÷30天×188天）。上述两项违约金的数额合计为1592.81元，对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持；四、关于层高的赔偿标准。被告违反约定，所出售的房屋层高低于合同约定，致使原告对房屋使用功能的期望值和舒适度降低，虽然合同对层高的违约责任没有约定，但被告仍然应当承担赔偿责任。因涉案房屋的面积为129.94㎡，被告向原告支付的层高损失赔偿金本院酌定为2500元。对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持；五、原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付房屋后协助原告办理权属证书是其应尽的义务，故原告要求被告协助其办理不动产权证书的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持;六、原告要求被告支付逾期办证违约金616元是否合理。本院认为，根据合同约定，被告应自房屋交付使用后90日内完成向权属登记机关提供相关资料备案的义务。被告未能充分举证证实如期履行了上述义务，应当承担违约责任，支付约定的违约金。原告的该项诉讼请求理由正当，符合双方合同的约定，本院予以支持。本案经调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶市万圆房地产开发有限公司赔偿原告郑从瑛违约金1592.81元（2017年10月1日至2018年4月12日）、房屋层高损失2500元、逾期办理权属登记违约金616元，共计4708.81元，定于本判决生效后二十日内付清；二、被告大冶市万圆房地产开发有限公司继续协助原告郑从瑛办理不动产权属登记；三、驳回原告郑从瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1080元，由原告郑从瑛负担1030元，被告大冶市万圆房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  张吉林人民陪审员  罗国营人民陪审员  胡晓玲二〇一九年九月二十六日书 记 员  曹 茜