上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初14979号原告(反诉被告)：无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：**亚，总经理。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐敏，女，1978年12月16日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈易，上海段和段律师事务所律师。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司与被告徐敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日组织原、被告进行证据交换。此后，被告徐敏提出反诉。本院于2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人陈兵，被告(反诉原告，以下简称被告)徐敏的委托诉讼代理人陈易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司向本院提出本诉诉讼请求：1.被告支付2015年7月1日至2016年4月30日期间以及2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费97,620.60元；2.被告支付2015年7月1日至2016年4月30日期间以及2018年1月1日至2018年10月31日期间的车位管理费4,000元；3.被告支付因逾期支付物业管理费、车位管理费而产生的滞纳金，以欠付物业管理费、车位管理费为本金，自逾期付款之日起按照每日万分之五的标准计算至本案判决生效之日止。事实和理由：被告系上海市长宁区新华路XXX号1座102室房屋(以下简称涉讼房屋)的所有权人。原告为涉讼房屋所在的宁龙花园的前期物业管理公司。根据前期物业服务合同约定，按建筑面积收取物业管理费，住宅为14元/月/平方米，涉讼房屋的建筑面积为316.95平方米，故被告每月应缴纳的物业管理费为4,437.30元；被告应自涉讼房屋交付之日的次月起支付物业管理费及车位管理费，按季度缴纳，应在每季度的前一个月的20日前履行缴纳义务；逾期缴纳的，按物业管理费的每日万分之五标准支付滞纳金；车位使用人应按车库车位1000元/个·月的标准缴纳停车费，其中，车位管理费为200元/个/月。然而，被告长期拖欠物业管理费、车位管理费并由此产生滞纳金，原告经多次催讨未果，遂提起本案诉讼。被告徐敏本诉辩称及反诉诉称，前期物业服务合同应有业主签字，而被告作为业主并未签字，故该合同对被告没有约束力；2015年7月1日至2016年4月30日期间，被告将涉讼房屋的钥匙交给原告保管，被告并未实际入住涉讼房屋和使用车位，故被告不应支付上述期间的物业管理费、车位管理费；被告于2017年入住，入住期间，原告作为物业公司，对于公共区域绿化负有养护义务，涉讼房屋四周的绿篱属于公共区域的绿化，除用于观赏，主要是房屋与外界公共区域的植物隔离和屏障，能够保障被告的隐私和安全，但因原告疏于养护和修剪，导致绿篱大量枯萎死亡，出现缺枝空挡，使其失去屏障的作用，使被告的生活安全和隐私受到潜在危险，被告曾多次和原告沟通补种，原告承诺补种却迟迟未履行，为此，原告未尽到物业管理服务职责，被告以此拒付物业管理费、车位管理费，来保障自身的合法权利。被告另提出反诉请求：判令原告履行对涉讼房屋四周绿化进行补种和修护义务。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司反诉辩称，不同意被告的反诉请求，原告仅对公共区域的绿化负有养护职责，而涉讼房屋四周绿篱，属于被告的专有部分，应由被告自行养护；涉讼房屋曾发生过绿篱枯死，但枯死不是原告造成的，而是绿篱前面有一颗大树遮挡阳光，导致绿篱生长不好，这颗大树是小区全体业主所有，原告无权砍掉；即使涉讼房屋四周绿篱属于公共区域的绿化，被告仅为业主之一，不能代表小区其他业主的意思表示，其作为诉讼主体也是不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积为448.45平方米，其中，含地下建筑面积131.50平方米；另，地下1层车位60(人防)建筑面积为50.71平方米。原告(乙方)与上海九洲物业发展有限公司(甲方)签订前期物业服务合同，约定：宁龙花园位于上海市长宁区新华路街道64街坊2丘地块，由乙方为宁龙花园业主、物业使用人提供物业管理服务，其中包括公共绿化养护服务；公共区域是指，一幢住宅内部由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域；专有部分是指，在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修，经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为14元/月·平方米；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的前一个月的20日前履行交纳义务；逾期交纳的，按物业管理费的万分之五/日的标准向乙方支付违约金；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位200元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费；物业管理期限自本物业正式交付首位买受人使用起至本物业业委会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效日；本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。该合同附件四为公共区域绿化养护服务，对草坪、树木、花坛花景的服务内容和养护标准作出约定。2013年6月24日，被告(买方，乙方)与上海九洲物业发展有限公司(卖方，甲方)签订上海市商品房出售合同，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，据上海市房屋土地资源管理局认定的长宁区房屋土地测绘中心测绘机构测量该房屋建筑面积为316.95平方米，其中套内建筑面积为266.80平方米、公用分摊建筑面积为50.15平方米，另有地下附属面积131.50平方米，该房屋建筑层高为3米；该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》《前期物业管理服务合同》/《宁龙花园业主临时公约》；为维护及促进宁龙花园的整体管理，乙方承诺已知晓并遵守由甲方制定的《宁龙花园业主临时公约》及甲方与前期物业管理公司签署的《前期物业管理服务合同》；附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，装修中包括地面花园，而公用地方包括楼宇外墙、首层/标准层电梯大堂、电梯、智能化系统、保安及防盗系统、消防系统、信箱，该房屋为附装修现房销售，乙方在签署本协议前已实地查验过该房屋建筑结构、装修及设备并均接受，乙方同意以上标准若与实地状况存在差异则均以实地状况为准；乙方可以自行使用该房屋前的花园，使用时应尽到对花园的合理保护义务并保证小区的整体环境和物业品质，不得妨碍其他业主的合法权益；若甲方或物业管理企业需对花园公共设施(如有)、公共部位(如有)等进行必要的查验、维护或维修，乙方同意给予通行的便利和必要的协助和配合。2018年6月6日，原告委托律师向被告发函，催讨被告欠缴的2015年7月1日至2016年4月30日期间的物业管理费、车位管理费。2019年8月22日，本院至涉讼房屋及其所在宁龙花园进行实地拍摄，并将拍摄照片向原、被告双方出示，原、被告双方对照片的真实性均无异议。审理中，原、被告双方一致确认宁龙花园尚未成立业委会。本院认为，原告与开发商上海九洲物业发展有限公司签订的前期物业服务合同，真实有效，鉴于原、被告一致确认宁龙花园至今尚未成立业委会，故该合同对宁龙花园全体业主具有约束力。另在被告与开发商签订的上海市商品房出售合同中，开发商应向被告出具前期物业服务合同，被告承诺知晓并遵守。故被告作为宁龙花园的业主，并购买了独立的车位，理应按照前期物业服务合同的约定支付物业管理费、车位管理费。被告辩称其在2017年入住，此前将涉讼房屋的钥匙交给原告保管，因此不同意支付2015年7月1日至2016年4月30日期间的物业管理费、车位管理费。对此，被告未能充分举证加以证明，本院不予采信。关于被告提出涉讼房屋四周绿篱属于公共区域绿化，而原告未能尽到妥善养护义务的抗辩意见，本院认为，被告提供的证据尚不足以证明涉讼房屋四周绿篱确为公共区域而非专有部分，暂且不论为公共区域，若认定为专有部分，应由业主自行承担养护责任；即使能被认定为公共区域，被告亦未能全面、系统地反映原告提供绿化养护服务的全貌，被告提供的部分照片，仅能反映某一特定时间段的局部状况，且物业服务合同具有长期性和持续性等特点，即使原告的绿化服务存在些微瑕疵，尚不足以达到被告拒付费用的严重程度。据此，被告应向原告支付2015年7月1日至2016年4月30日期间、2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费97,620.60元以及2015年7月1日至2016年4月30日期间、2018年1月1日至2018年10月31日期间的车位管理费4,000元。至于原告主张被告支付因逾期支付物业管理费、车位管理费而产生的滞纳金，首先，关于车位管理费的支付时间和逾期支付的后果，并未在前期物业服务合同中有过约定，而关于物业管理费的滞纳金，考虑到被告并非恶意拒交，原、被告对于涉讼房屋四周绿篱是否属于公共区域的绿化以及由谁来承担养护义务存在争议，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告的反诉请求，如本院前述对其关于原告未对涉讼房屋四周绿篱尽到公共区域绿化养护职责的分析阐述，且该项反诉请求也不明确、具体，本院亦无法进行实体审查，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)徐敏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司支付上海市长宁区新华路XXX号1座102室房屋2015年7月1日至2016年4月30日期间、2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费97,620.60元；二、被告(反诉原告)徐敏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司支付2015年7月1日至2016年4月30日期间、2018年1月1日至2018年10月31日期间的车位管理费4,000元；三、驳回原告(反诉被告)无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐敏的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费2,899.40元，因适用简易程序减半收取计1,449.70元，由原告(反诉被告)无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司负担316.20元，由被告(反诉原告)徐敏负担1,133.50元。反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)徐敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇一九年九月二十日书记员 范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。