河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初5730号 原告：秦皇岛华升实业有限公司，住所地：秦皇岛市海港区，统一社会信用代码： 法定代表人：张相臣，总经理。 委托代理人：侯秀明，河北君德风律师事务所律师。 被告：高广，男，汉族，现住秦皇岛市海港区。 被告：任笑北，男，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：郝天光，河北渤海明达律师事务所律师。 原告秦皇岛华升实业有限公司（以下简称华升公司）与被告高广、任笑北房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华升公司委托代理人侯秀明、被告任笑北及委托代理人郝天光到庭参加诉讼。被告高广经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华升公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原被告签订的《市场合同协议书》；二、判令被告立即支付拖欠的租金并支付违约金共计896836元（其中第一年剩余租金20万元、第二年截止到2019年7月1日284天租金233425元，第一年租金的违约金为：463411元。三、判令被告支付水电费押金10000元。四、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年6月20日，原、被告签订《市场合作协议书》，约定原告将坐落于秦皇岛市海港区的车库及场地出租给被告使用、租期自2017年9月20日起至2022年9月19日止，共五年，并约定前三年租金每年30万元，第一年租金分两次缴纳，合同签订当天缴纳人民币10万元，剩余20万元于2017年12月8日前一次性付清，后两年每年按35万元缴纳，以后每年租金8月20日前一次性缴纳，如逾期缴纳，被告将缴纳滞纳金，每天滞纳金按照年租金的千分之三收取或视为违约，协议还约定，如被告拖欠租金、水电费十日以上，原告有权解除合同。合同签订当日，原告依约将涉案车库及场地交付被告履行合同义务，但被告截止目前却仅支付了10万元租金，原告多次找被告要求履行合同，但被告拒绝履行、合同签订已近二年，而被告却一直拖欠租金不予支付，合同目的已无法买现，被告约行为严重侵害原告的合法权益，故原告诉至法院请求法院维护原告的合法利益，公正裁决。 被告任笑北辩称，一、被告任笑北并不拖欠租金。 实际上的租赁期限自2017.11.30日开始。被告交纳的10万元是四个月的租金，期限应是2017.11.30-2018.3.30,而前面的道路自2018年4、5月份开始修路至今未修完，修路期间，原被告已商定不收取租金，因为际华三五四四鞋业就没有收取租金，故被告不存在没有按时交纳租金的情况。二、退一步讲、被告任笑北根据《合同法》第六十七条规定行使抗辩权。在原告履行合同未符合约定的情况卡。被告有权拒绝给付租金的履行要求，理由如下：1、根据原、被告2017年6月20日签订的《市场合作协议》第一条的约定，被告租赁的范围是库房及广场，广场的范围是从库房门口至现有快递南墙，既然是广场，该范围内不应有建筑。在签订合同时，双方也约定的是该范围内没有任何建筑。而协议自签订后，原告并未按约定履行，目前仍有建筑存在、导致被告的权益受损。2、第四条2的约定，原告应将市场的营业执照、公章等交由乙方保管，原告并未履行该项义务导致被告无法正常经营。3、第四条4的约定、原告应提供水、电源。原告并未履行该义务并且在原告强行给被告断电时，被告的电脑等财物被烧毁，被告保留另诉的权利。4、因门前道路的修建。目前该场地没法车辆通行，原告并未达到保证其租赁场所符合租赁的基本要求。综上。因原告违约在先。侵害被告权益，被告依据法律规定行使抗辩权合理合法。三、原告在合理期间内没有行使解除权，故依据《合同法》第九十五条的规定，该权利消灭。四、被告高广与被告任笑北已签订《协议书》约定《市场合作协议》的全部权利义务转归任笑北享有，所以本案原告起诉高广主体不适格。 综上所述，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。 原告提交向本院提交以下证据，证据一、原被告签订的《市场合作协议书》原件，原告将坐落于秦皇岛市海港区的车库及场地出租给被告使用，租期自2017年9月20日起至2022年9月19日止，共五年，并约定前三年租金每年30万元，第一年租金分两次缴纳，合同签订当天缴纳人民币10万元，剩余20万元于2017年12月31日前一次性付清，后两年每年按35万元缴纳，以后每年租金8月20日前一次性缴纳，如逾期缴纳，被告将缴纳滞纳金，每天滞纳金按照年租金的千分之三收取或视为违约，协议还约定，如被告拖欠租金、水电费十日以上，原告有权解除合同。以上约定证明原告将涉案场地租给被告的事实，并对租赁费用、付款方式、违约行为的认定、违约金计算方式以及解除合同的情形做了详细的约定。证据二、秦皇岛际华三五四四鞋业有限公司（际华三五四四公司）与秦皇岛卓城市场管理服务有限公司（下称卓城公司）签订的《房屋租赁合同》复印件一份、卓城公司与华升公司签订的《租赁合同》原件一份，证明原告从卓城公司承租涉案场地，原告享有该场地的合法使用权。卓城公司可以代原告收取租金的权利。证据三、欠条原件一份，证明二被告未按合同约定支付第一年的租金和水电费，尚欠租金和水电费共计21万元。 被告任笑北对以上证据质证意见为，对证一、真实性无异议，但是第一条第四条第2款，第四条第4款原告存在违约行为，见答辩意见，对证2根据该合同记载租赁期限为2017年11月30日至2022年11月29日可以证实被告所述与原告之间的租赁期限也是从2017年11月开始，同时提请法庭注意，原告与被告签订合同的时间是2017年9月20日开始，可见当时原告并没有权利将涉案场地出租给被告，原告隐瞒了这一事实，造成对被告的欺诈，对于第二份证据真实性不认可，对证3真实性认可，但是不能证明原告的证明目的，该欠条的书写时间是2017年6月30日，原被告之间的合作协议还没有正式履行，只能证实被告交纳了部分租金，后续如果原告依约履行后，被告才需要承担继续履行的义务。 被告任笑北提交以下证据：证据一、通话录音光盘一张，证明其中一段录音是被告任笑北和际华三五四四公司规划部部长陈德民之间的录音，证明在修路期间，涉案的租赁场地，三五四四并没有向原告收取租金，所以原告也不应该向被告收取租金，第二段录音是被告任笑北和原告的电工庄严的通话录音，证明原告擅自给被告断电，证据二、照片8张，其中有三张证明原告租赁给被告的场地内仍存在其它建筑，原告有违约行为，剩余5张证明涉案的租赁场地外正在进行修路导致被告无法经营。证据三、2017年9月30日高广与任笑北签订的协议书，证明本案的租赁场地的权利义务都归任笑北，与高广无关。 原告对被告任笑北提交证据质证意见为，对证一、真实性不认可，首先是被告任笑北与三五四四陈部长的通话内容，内容涉及三五四四工厂是否对与其签订合同的另一方收租金的问题，暂且不论其内容的真实性，就被告想证明的问题而言与本案无关，因为原告依据与二被告签订的市场合作协议书作为依据要求被告履行租金的义务，对于原告的出租方原告是否向其出租方支付过租金以及租金的数额与本案无关，合同是有相对性的，第2份录音真实性不认可，证明目的与本案无关，根据原告提交的证据一第4条第4点，水电费应当由二被告承担，本案的事实是二被告从未支付过水电费，没有存在没有电的情况也是其自己违约造成的，与原告无关。对证二、首先被告所述临时建筑是否是原告所建或遗留，代理人不清楚，被告亦未提交任何证据对该临建的权属予以证明，（几张无法显示地点、拍摄时间、具体位置的照片无法证明任何问题）其次，原告已经按照合同约定将场地交付给被告使用，场地也早已在被告实际使用和管理中，被告也履行支付了部分租金，如真向被告所述无法使用场地，被告在接受场地的时候就应该向原告提出，而现在时隔两年之久，却从未跟原告提出过，完全不符合生活常理，而本案的实际是原告将场地租给被告，被告拖欠租金至今，严重侵害了原告的合法权利。对证三、真实性关联性不认可，该份证据是二被告之间的内部协议，与本案不存在关联性，原告起诉二被告依据是市场合作协议书，二被告提交的二人之间的内部协议系对内是否有效的问题是对其二人，与本案无关。 依被告申请提交的郝国成证人证言，法庭予以宣读。 原告对证人证言质证意见为，原告不清楚郝国成与我公司的关系，也没有说明与二被告关系，其能否成为与本案相关的适格证人存疑，其证明效力很低，证人没有参与市场合作协议的履行情况，对于合作协议的履行过程中发生的问题是没有发言权的，如果说被告称是因为拆迁未完毕等情况，未支付租金，是经与原告协商同意的，那么应当出具原告公司认可的相关书面材料，而非与本案无关的人出具的证人证言。特别提示郝国成称市场协议是他签署的没有认可依据，原告的证据一代理人并非郝国成。证人证言对本案不存在证明效力。 被告任笑北质证意见为，郝国成是原被告双方签订市场合作协议的签订者，贵院可以将询问笔录签字和协议上的签字对比，证人能证实原告违约的事实，因为是签订者其对协议的内容很清楚，对租赁场地的范围也很清楚，能直接反应案件的真实情况，证实被告的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月9日，甲方际华三五四四公司作为出租方与乙方卓城公司作为承租方，签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将坐落于秦皇岛市海港区，甲方生产区东北角车队库房（南北走向）、办公室（包含二楼）及仓库门前广场租给乙方。租赁期限五年，租期从2017年11月30日起至2022年11月29日止。2017年5月30日，甲方卓城公司与乙方华升公司签订租赁合同，租赁场地位于秦皇岛市海港区场地，（具体位置鞋业生产区东北角车队库房、办公室仓库门前广场）租期五年，2017年5月30日，甲方经际华三五四四公司同意将上述场地转租给乙方。双方约定房屋租赁期限2017年9月20日起至2022年11月29日止。2017年6月20日，甲方华升公司作为出租方与乙方高广、任笑北作为承租方签订《市场合作协议书》，约定原告（甲方）将坐落于秦皇岛市海港区的生产区东北角车队库房南自机加工隔壁起，北自楼道口南侧，广场从库房门口至现有快递西墙，院心内道路属于公共使用房屋租给二被告乙方。租期共五年，自2017年9月20日起至2022年9月19日止。并约定前三年租金每年30万元，第一年租金分两次缴纳，合同签订当天缴纳人民币10万元，剩余20万元于2017年12月31日前一次性付清，并交纳水电费押金10000元。后两年每年按35万元缴纳，以后每年租金8月20日前一次性缴纳，如逾期缴纳，乙方将缴纳滞纳金，每天滞纳金按照年租金的千分之三收取或视为违约，协议还约定，如被告拖欠租金、水电费十日以上，原告有权解除合同。合同签订当日，原告依约将涉案车库及场地交付被告履行合同义务，但被告截止目前却仅支付了10万元租金。2017年6月30日，二被告给卓城公司出具欠条一份，载明：二被告欠郝国成部分房租210000元于2017年12月31日前一次性还清。由于政府对租赁房屋前的道路实施改造，被告称影响其使用租赁物造成损失的事实。被告提交的与三五四四规划部陈部长通话录音中显示，对于其出租给其他的房屋租赁户中，因政府修路原因均适当给予租户减少部分租金。在原告提交的与被告通话中，显示因被告未交齐租金等费用原告派员工将租赁房屋的电源切断的事实。 本院认为，民事行为应遵循诚实信用原则，对合法有效的合同应予履行，任何一方违反合同的约定，迟延履行或不履行合同约定的义务，应承担违约责任。本案中原告称将诉争场地交给二被告，履行了合同义务，被告至今未按合同约定期限给付剩余租赁费，应属违约，被告主张给付原告第一年剩余租金200000元及第二年284天租金233425元，总计433425元，本院予以支持。依合同约定，被告未依约定交纳租金，原告有单方解除合同的权利，并可请求被告支付违约金。本案中双方约定的违约金过高，本院依照该案的实际情况酌定被告的违约金按20万元本金银行存款年利率6%计算自2017年12月9日至2019年7月1日。原告请求被告支付10000元水电费押金本院予以支持。被告辩称原告交付场地中存在建筑物情形，影响其经营。但被告在接收租赁场地时没有提出，视为对租赁物的交付认可。至于被告称，因租赁场地期间由于政府修建道路原因影响其正常经营，该事实是双方在租赁合同签订时双方无法预见的情形，原告并无过错，该事实造成的损失应由被告自行承担。关于被告辩称在经营期间原告将被告使用的电源切断，该行为应属不当，势必影响被告的正常经营，对于该行为所造成的损失，被告没有提交相关证据，对此被告可另行解决。至于被告辩称租赁起始点异议，因其没有提交证据佐证，本院对该辩解亦不予采信。二被告均为签订合同的主体，故原告起诉二被告承担责任并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、解除原告秦皇岛华升实业有限公司与被告于2017年6月20日签订的《市场合同协议书》； 二、被告高广、任笑北于本判决生效后十五日内给付拖欠原告秦皇岛华升实业有限公司的租金433425元及水电费押金10000元合计443425元，并支付违约金，违约金以200000元本金自2017年12月9日至2019年7月1日按年利率6%计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12768元，由原告负担7768元。由被告高广、任笑北共同负担5000元，于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  王辉久 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年九月二十四日 代理书记员  董 涛