海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初5855号   原告：于某，住沈阳市沈河区。   委托诉讼代理人：许某，海南弘纲律师事务所律师。   被告：易某，住海口市。   被告：李某，住海口市美兰区。   原告于某与被告易某、李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许某到庭参加诉讼，被告易某、李某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告于某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的2018年4月1日至2019年3月30日的房屋租金230000元，逾期支付房屋租金的滞纳金208150元，两项合计438150元；2.本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告明确其请求的滞纳金是按《租赁协议》约定的按日千分之四计付，从2018年4月1日起计算至2019年3月30日止。   事实和理由：2014年7月2日，原告与两被告签订《租赁协议》，原告将人民大道号阳光假日A楼二楼门市现状房（具体为2-1、2-2、2-3、2-4、2-8、2-12号，共计1117.52平方米）出租给两被告经营网吧。协议约定租赁期限六年，自2014年7月1日至2020年6月30日；六年租金总额129万元，即2014年7月1日至2017年6月30日为60万元，2017年7月1日至2020年6月30日为69万元；租金每季度一付，前三年每季度5万元，后三年每季度5.75万元；若逾期支付房租，原告按年租金总额的日千分之四收取滞纳金；不得擅自转租，出兑等。协议履行过程中，2016年1月1日起，被告开始未按时足额支付原告租金。2017年7月25日，被告最后一次向原告支付租金20000元，补偿之前拖欠的租金后，2017年1月1日至2017年3月30日这三个月被告尚欠租金10000元。2017年4月1日之后，两被告未再向原告支付租金。2018年3月，原告向法院起诉主张了被告拖欠的至2018年3月31日止的租金及滞纳金。2018年4月1日之后，因合同约定租赁期限未到，两被告一直占用租赁房屋，也一直未向原告支付租金。2019年3月，原告不得已向两被告发出解除通知，自2019年4月1日起解除了原告与两被告签订的《租赁协议》，收回房屋。综上，两被告长期拖欠原告房屋租金的行为，已严重违反了《租赁协议》约定，并侵犯了原告合法权益。为维护自身合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，望判如所请。   被告易某、李某均未作答辩。   原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、海口市房权证海房字第XXXX号、HK058657号、HK058663号、HK0586**房屋所有权证；2.《租赁协议》；3.企业机读档案登记资料；4.（2018)琼0108民初4712号民事判决书；5.《解除通知书》、短信记录截图。本院依法开庭组织质证，两被告未到庭质证证据，亦未提交证据。   本院对上述证据进行审查认为，证据5的通知书经与原件核对无异，对通知书文本的真实性及该通知书系原告所出具这一事实予以确认，但原告未提交手机短信发送给被告的原始载体进行核实，且短信接收人的名字分别为“网吧易”“网吧李”，其身份无法确定，故对手机短信记录截图的真实性不予确认；证据4系法院作出的判决书，对其文本真实性予以认定；原告提供的证据1～3系在（2018)琼0108民初4712号民事诉讼案件中所出示的证据，该案在审理中已对上述证据的原件进行核对，二被告在该案中参加庭审并质证对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   海口市人民大道A楼2-1、2-2、2-3、2-4、2-8、2-12#房的产权登记在原告于某名下。2014年7月2日，于某（甲方）与被告易某、李某（共同为乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将海口市人民大道20号阳光假日A楼二楼2-1、2-2、2-3、2-4、2-8、2-12号门市现状房共1117.52平方米出租给乙方经营网吧；租赁期限共6年，从2014年7月1日至2020年6月30日；租期6年租金为129万元，即2014年7月1日至2017年6月30日为60万元，2017年7月1日至2020年6月30日为69万元；付款方式三个月一付，前三年每季度5万元，后三年每季度57500元，押金2万元；如合同期未满，双方均不得提出终止协议，如乙方单方提出终止协议，甲方不退还乙方租金；乙方如逾期未交房租，甲方按年租金总额的日千分之四收取滞纳金；本协议双方签字后生效。合同签订后，易某、李某将租赁房屋用于经营海口威尼澌人网络会所。易某、李某在签约当日向于某交付押金2万元及租金5万元，易某、李某向于某支付了2017年3月31日之前的租金，但2017年第一季度的租金尚欠1万元未付，2017年4月份之后的租金至今未付。易某、李某于2018年10月29日向于某出具一份《通知》张贴于涉案房屋大门，并通过手机发送给于某。《通知》写明：承租人租用涉案房屋经营网吧，已于2017年4月份通知出租人退房，2017年5月份出租人已将出租的房屋全部上锁，房屋租赁合同已于2017年5月份前终止，现承租人再次通知，房屋及租赁物已全部归还，房屋租赁合同已经终止。于某认可已经收到易某、李某手机发送的该份《通知》，但否认其锁上该房屋大门，并主张易某、李某从未向于某提出解除租赁合同，也没有将房屋交还于某。   因被告易某、李某拖欠租金，于某于2018年4月提起房屋租赁合同之诉，请求判令易某、李某向于某支付拖欠的截止2018年3月31日的房屋租金232500元、逾期支付房屋租金的滞纳金335800元，两项合计568300元。本院经审理于2019年2月28日作出（2018）琼0108民初4712号民事判决书，判决：一、易某、李某须于本判决发生法律效力之日起十日内支付于某截止2018年3月31日的租金共计232500元，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款基准利率的1.3倍支付滞纳金（其中2017年1月-3月租金1万元的滞纳金从2017年4月1日起算，2017年4月-6月租金5万元的滞纳金从2017年7月1日起算，2017年7月-9月租金57500元的滞纳金从2017年10月1日起算，2017年10月-12月租金57500元的滞纳金从2018年1月1日起算，上述滞纳金均计至2018年3月31日止）；二、驳回于某的其他诉讼请求。易某、李某不服该判决，提起上诉。在二审审理中，易某、李某提交一份《租赁协议》及转帐记录，拟证明：2019年3月30日，于某已与案外人左某签订涉案房屋的《租赁协议》，左某目前是涉案房屋的实际承租人。于某对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二审法院认为，该证据未提交原件，真实性不予确认。海南省海口市中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）琼01民终2810号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   本案审理中，原告于某提出涉案房屋已于2019年3月31日交还原告，并提交一份其出具的《解除通知书》，主要内容是通知两被告《租赁协议》于2019年4月1日解除。   本院认为，《租赁协议》系原告与两被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。双方约定租赁期限自2014年7月1日至2020年6月30日,因两被告拖欠租金，在生效判决确定两被告向原告支付截至2018年3月31日止的租金后，《租赁协议》未解除，两被告亦未将涉案房屋交还原告，双方的租赁合同仍处于继续履行状态。期间两被告于2018年10月29日向原告发出终止合同的《通知》，然而双方未达成解约的合意，亦未办理房屋返还手续，不能认定《租赁协议》已于2017年5月份前或者是在2018年10月29日解除。2019年3月31日原告收回涉案房屋，至此双方的租赁合同关系解除。自2018年4月1日至2019年3月30日，两被告拖欠原告租金共计23万元，原告诉请两被告支付该租金，符合合同约定和法律规定，应予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金问题。合同约定“乙方如逾期未交房租，甲方按年租金总额的日千分之四收取滞纳金”，原告诉请两被告支付逾期付款的滞纳金（即违约金），有合同依据，本院予以支持。至于滞纳金的计算标准，本院认为，违约金责任的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、两被告的过错程度以及预期利益等综合因素予以考量。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以及中国人民银行银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定，本院根据本案的实际情况，确定滞纳金按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准上浮30%。由于合同仅约定租金三个月一付而未约定具体支付日期，故每季度租金的滞纳金从当季度最后一日的次日起算，计付至原告主张的合同解除之日即2019年3月30日止，2019年1月～3月租金的滞纳金不予计付。计算基数以每个付款周期的欠款数额来确定。原告主张的滞纳金超出部分，应予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：   一、被告易某、李某须于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告于某自2018年4月1日至2019年3月30日的租金共计23万元，并按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款基准利率的1.3倍支付滞纳金（其中2018年4月～6月租金57500元的滞纳金从2018年7月1日起算，2018年7月～9月租金57500元的滞纳金从2018年10月1日起算，2018年10月～12月租金57500元的滞纳金从2019年1月1日起算，上述滞纳金均计至2019年3月30日止）；   二、驳回原告于某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7872.25元（原告已预交），由原告负担1000元，两被告共同负担6872.25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   kowqrfegayixbeijwl   审判长 吴小亮   人民陪审员 黄兰芳   人民陪审员 吴文慧     二〇一九年九月二十七日   书记员 周 妤   书记员 郑惠丹   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用   若干问题的解释（二）》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。