河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终2362号上诉人（原审原告）：开封市名仕物业管理服务有限公司。住所地：尉氏县城关镇人民路东关段纺织厂家属院。法定代表人：刘肖肖，总经理。委托诉讼代理人：赵明，上海淳华律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：付军营，男，汉族，1977年4月11日生，住河南省尉氏县。现住尉氏县。上诉人开封市名仕物业管理服务有限公司因与被上诉人付军营物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市尉氏县人民法院（2018）豫0223民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。开封市名仕物业管理服务有限公司上诉请求：撤销尉氏县人民法院（2018）豫0223民初1951号民事判决，改判被上诉人向其支付2017年5月1日至2017年12月31日的物业费1281.41元，并从2017年5月16日起至实际支付之日止，按日千分之五支付违约金。事实与理由：开封市名仕物业管理服务有限公司与被上诉人所签订的物业服务合同明确约定：物业费按照每月每平米1.2元，在每年公历五月份15天（5月1日-5月15日）缴纳本年度费用，逾期不缴纳按照每日千分之五违约金收取。上述事实，一审法院已经查明，双方均无异议，应当作为本案评判的依据。一审法院无视这一合法有效的合同约定，错误地认为双方的物业服务合同终止，仅支持了2017年5-6月份的物业费，其余诉求均被驳回。一审判决认定事实有误，对法律的理解和适用有误。一审法院认定“上海公馆小区业主委员会与2017年6月底与其他物业公司所签订的物业服务合同”的事实是虚假的，退一步讲，即使真实，该合同也无效，因为《物业管理条例》第十一条第四项明确规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，而上述所谓的物业服务合同是上海公馆小区业主委员会的七个成员联手炮制的，不是全体业主的真实意思表示，故该合同当然无效。一审庭审后，被上诉人发现之前提交的合同是无效的，又补交了一份2017年（庭审时又将2017年改为2018年）12月底的物业服务合同，一审时开封市名仕物业管理服务有限公司已经提交过质证意见，该事实说明2017年6月底的物业服务合同为虚假的，合法的物业服务合同系2017年12月底签订的，但该物业服务合同却被一审法院忽略了。被上诉人提交的所谓小区脏乱差的证据，不仅失实而且片面，更不能证明“物业服务不到位”的事实。业主委员会签订物业服务合同，必须经全体业主依法授权，否则签订该合同的行为及结果当属无效，一审法院片面的适用《物业管理条例》第26条的规定而忽视了该条例的第11条的规定，其判决结果当然错误。付军营答辩称：一审判决正确。开封市名仕物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：依法判令付军营支付开封市名仕物业管理服务有限公司2017年5月1日至2017年12月31日的物业费1281.41元，并按照每日5‰自2017年5月16日起支付违约金至所欠物业费缴纳完毕之日止。一审法院认定事实，2015年，河南中闽投资发展有限公司与开封市名仕物业管理服务有限公司签订尉氏上海公馆项目前期物业服务合同1份，将上海公馆前期物业管理服务交给开封市名仕物业管理服务有限公司。付军营购买了上海公馆1号楼3单元1401室商品房一套，建筑面积为133.48平方米。后双方签订前期物业服务协议1份，约定物业管理费每月每平方米1.2元（以商品房购买合同中的面积为准），在每年度公历5月份15天（5月1日-5月15日）内缴纳本年度费用，逾期不缴按照每日5‰违约金收取。前期物业服务协议第十六条约定：本协议自双方签字之日起生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止（包括顺延服务期间）。2017年，双方因为物业管理服务问题发生矛盾，在相关部门的参与下成立了尉氏县上海公馆小区业主大会，并选举产生了尉氏县上海公馆小区业主委员会。2017年6月26日，尉氏县上海公馆小区业主委员会与开封市水岸皇城物业管理有限公司签订了物业服务合同，但开封市名仕物业管理服务有限公司直到2018年1月1日才从尉氏县上海公馆小区撤离。一审法院认为，开封市名仕物业管理服务有限公司与付军营签订的前期物业服务协议合法有效，付军营应当按照协议约定缴纳2017年5月份、6月份的物业费320.36元（每月160.18元）。但双方因为物业管理服务问题发生矛盾，在相关部门的参与下成立了尉氏县上海公馆小区业主大会，并选举产生了尉氏县上海公馆小区业主委员会，而且尉氏县上海公馆小区业主委员会于2017年6月底又与其他物业企业签订了物业服务合同，按照前期物业服务协议的约定和《物业管理条例》第二十六条的规定，开封市名仕物业管理服务有限公司与付军营之间的前期物业服务协议已终止。开封市名仕物业管理服务有限公司起诉要求付军营缴纳2017年7月至12月的物业费，因双方物业服务协议已终止，不予支持。从付军营提交的证据证明开封市名仕物业管理服务有限公司在物业管理服务方面存在服务不到位的地方，最终导致了双方发生矛盾终止物业服务协议，开封市名仕物业管理服务有限公司起诉要求付军营缴纳违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第八十一条、《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、付军营于本判决生效后十日内给付原告开封市名仕物业管理服务有限公司物业费320.36元。二、驳回开封市名仕物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由付军营负担。二审审理过程中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，开封市名仕物业管理服务有限公司与河南中闽投资发展有限公司所签订的《上海公馆项目前期物业服务合同》约定的服务期限为2015年4月15日至2016年4月15日，又分别与该小区业主签订了相应的《前期物业管理服务合同》未约定期限，合同到期后，开封市名仕物业管理服务有限公司继续在该小区提供物业服务，双方未约定固定服务期限。后该小区业主在尉氏县房管局等部门的组织下召开业主大会，选举产生了业主委员会，业主委员会2017年6月19日向开封市名仕物业管理服务有限公司下发撤场通知，要求其2017年6月26日之前撤场，并做好交接工作，同时组织选聘新的物业服务企业，2017年6月27日，再次向开封市名仕物业管理服务有限公司下发通知告知其业主委员会已经和全体业主共同选聘了新的物业公司并与新的物业公司即开封市水岸皇城物业管理有限公司签订了新的物业服务合同，要求开封市名仕物业管理服务有限公司三日内撤场，业主委员会已经提前告知了开封市名仕物业管理服务有限公司并下发通知要求其撤场，开封市名仕物业管理服务有限公司与小区业主所签订的《前期物业管理服务合同》已经终止，开封市名仕物业管理服务有限公司应当及时退场，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持，故一审法院仅支持开封市名仕物业管理服务有限公司2017年5月-6月的物业费并无不当；开封市名仕物业管理服务有限公司上诉所提出的上海公馆业主委员会于2017年6月底与开封市水岸皇城物业管理有限公司所签订的物业服务合同是无效合同，是业主委员会七个成员联手炮制，未经过全体业主依法授权，不是全体业主的真实意思表示，但并未向本院提供相应的证据证明其主张，上海公馆业主委员会与开封市水岸皇城物业管理有限公司所签订的两份物业服务合同，服务期限不同，且二者具有延续性，后合同不能否认前合同的效力，对其上诉理由，本院不予支持。综上所述，开封市名仕物业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由开封市名仕物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇一九年九月二十三日书记员  楚雯雯