云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2923民初2号原告：云南乐泰商贸有限公司。统一社会信用代码：91532901309648155K，住所地：云南省大理白族自治州大理市下关镇宝井村36号。法定代表人：李泉樟。委托诉讼代理人:芶艺文，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：汪恒云，男，1976年10月19日生，汉族，云南省祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。委托诉讼代理人：陈敏,云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘志刚，男，1972年10月18日生，汉族，云南省祥云县人，大学文化，居民，住祥云县。系被告姐夫。代理权限为特别授权代理。原告云南乐泰商贸有限公司诉被告汪恒云土地租赁合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告汪恒云及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南乐泰商贸有限公司诉称，原、被告于2014年8月12日签订了《土地租赁合同》，双方约定：1、甲方（被告）将位于祥城镇于官村2860平方米的土地出租给乙方（原告）使用；2、承租期限自2014年8月12日至2024年8月12日止；3、租金前五年每年18000元；合同签订的十天内一次性付清十年租金190000元。双方还约定：1、甲方保证其享有上述租赁土地的使用权，有合法出租的权利。租赁期内，甲方不得以任何理由影响协议的执行，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利；2、甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权；3、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额或合同总租金的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的所有损失。合同签订后，原告方在此基础上又与被告签订了一份《建设施工合同》，约定将建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等场地建设相关工程交由被告承建，双方对单价、结算和付款方式、工期等也进行了约定。上述两份合同签订后，原告按约定如期支付了190000元租金并依《建设施工合同》约定前后支付了相应的工程款450000元。2014年底被告将场地交付原告使用，使用一年后因公司决策，2016年原告未能正常使用该场地，2017年当原告准备对该土地行使正常的租赁管理使用权时，才发现该场地已被占用。为此，原告找被告协商，但被告从未对此作出合理解释。至今，原告一直无法在自己合法承租及出资建设的场地上行使权利且场地也因被告的占用行为而不复原貌。被告的违约行为给原告造成极大的经济损失并导致订立合同时的目的无法达到，为保障自身的合法权益，故原告诉请法院：1、判令解除双方于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》及附属合同《建设施工合同》；2、判令被告返还未使用土地租金136000元；3、判令被告赔偿占用原告出资建设的场地建设费382500元；4、判令被告支付违约金128000元；5、案件受理费由被告承担。被告汪恒云辩称,一、答辩人于2008年4月8日向于官村委会承包了土地约12亩。承包以后,一半用于自己经营(也就是原告所提交的图片上的福云门业),另外一半出租给原告。答辩人与原告签订了《土地租赁协议》,租赁面积为2860㎡,四至为东至祥姚路、西至十组地、北至十一组水塘、南至甲方围墙6米,租赁期限为十年,即从2O14年8月12日至2024年8月12日止。合同签订以后,原告所租场地用途为煤转站,其需对场地进行建设,随后又与答辩人签订了《建设工程施工合同》,该合同签订后,答辩人按照原告的要求,组织人员施工,将场地建设完毕并交付原告一方管理、使用,而原告一方也向答辩人履行了支付部分工程款的义务。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支持”之规定,原告应继续向答辩人履行支付工程款的义务。原告要求解除《土地租赁合同》及《建设工程施工合同》,虽然《土地租赁合同》约定的租赁期限未届满,但答辩人经慎重考虑后,也同意解除。而双方签订的《建设工程施工合同》不具有解除条件,且本案也不属于建设工程施工合同纠纷。二、虽然答辩人同意解除与原告签订的《土地租赁合同》,但系原告一方先提出此要求,其应该承担违约责任,按照合同第八条“违约责任,在合同履行期间,任何一方违反本合同的约定,视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额或合同总租金的20%支付对方违约金,并赔偿对方因违约而造成的所有损失”,故本案系原告提出解除,系违约,由此答辩人保留追诉原告违约的责任。三、虽答辩人同意解除与原告签订的《土地租赁合同》,但解除时间应从2019年1月29日起计算,如若剩余年限的租金应返还,返还年限应从2019年1月29日起计算。四、对于原告所诉请的第三项、第四项是针对《土地租赁合同》的解除系答辩人违约导致的,要求答辩人承担违约金,但答辩人己经陈述《土地租赁合同》的解除系答辩人同意解除,答辩人不存在任何违约情形,反而是原告一方主动提出解除,系违约。原告称,答辩人在出租给原告的场地上进行了建盖,答辩人虽然进行了建盖,但也仅是在原告一方所打的地坪上又建盖了几间中空约9米高的彩钢瓦大棚,建盖的目的并非是为了占用。答辩人多次与原告方联系,原告在电话中口头同意答辩人加盖。因合同约定,租赁期限届满后,地上的建筑物是归答辩人所有的。且答辩人加盖的几间彩钢瓦大棚并不影响原告方对场地的使用。关于合同解除后地上附着物的处理,应当参照合同对期限届满的约定。五、原告方仍有10多万元的工程款未向答辩人支付,希望原告方立即支付答辩人为证明其诉讼主张，原告向本院提交下列证据：A1、营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的主体资格合法；A2、《土地租赁合同》复印件、《建设施工合同》复印件各一份，证明原、被告双方签订的《土地租赁合同》及在此基础上签订的《建设施工合同》合法有效，以及双方对土地租赁用途、期限、租金及违约责任约定清晰；A3、祥环审【2016】43号《关于硅煤物流仓储中转站新建项目环境影响报告表的批复》文件复印件一份，证明该土地上的仓储建设项目已获得政府批准，属合法建设；A4、网上银行转帐记录截图七页，证明原告已如约支付了十年租金190000元、且原告前后共向被告支付建设费用450000元；A5、个体工商户营业执照复印件及照片二页，证明被告于2017年已违反约定完全占用了原告所租用的土地、被告的占用行为已经从根本上导致原告签订合同的目的无法达成，合同应依法解除。被告向本院提交下列证据：B1、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况及诉讼主体资格；B2、结算单复印件二份三页，证明经原被告结算，原告应付被告的工程款及租金共计为741135.8元，扣除支付的64万元后，还应支付101135.8元；B3、短信截图复印件一份，证明2018年被告已经多次和原告联系要求原告加盖，但原告口头同意被告加盖，后被告便自己加盖。经质证，被告对原告提交的证据A1、A3、A4三性无异议；对A2本身无异议，但对《建设施工合同》效力有异议，认为被告汪恒云无建筑资质，该合同应为无效合同；对A5认为，照片中的场地系被告未租赁出去自己使用的场地，原告公司及原告代理人也未深入到土地上看过，原告代理人也未与被告交流，该证据达不到原告举证目的。原告对被告提交的证据B1三性无异议；对B2第一份真实性无异议，但对证明方向有异议，结算单金额真实，支付了45万元，实际欠8万余元，后经协商原告方同意确定尚欠被告场地建设费10万元，对第二份土地租金结算单不予认可，原告从未见过该证据；对B3真实性无异议，但对证明方向不认可，短信截图只说明被告有意向使用该土地，说明不了原方已经同意被告使用该土地。上述证据经质证，本院审核认为，原告提交的A1、A2中的《土地租赁合同》、A3、A4中支付租金190000元部分、B1符合证据的合法性、客观性、关联性特征，予以确认；证据A5、B3达不到举证目的，不予确认；证据B2及A2中的《建设施工合同》、A4中支付建设施工费用部分与本案诉争无关联，不予确认。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：原、被告于2014年8月12日签订了《土地租赁合同》，双方约定：1、甲方（被告）将位于祥城镇于官村2860平方米的土地出租给乙方（原告）使用；2、承租期限自2014年8月12日至2024年8月12日止；3、租金前五年每年18000元，后五年每年20000元，合同签订的十天内一次性付清十年租金190000元。双方还约定：1、甲方保证其享有上述租赁土地的使用权，有合法出租的权利。租赁期内，甲方不得以任何理由影响协议的执行，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利；2、甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权；3、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定视为违约，违约方应按土地利用的实际总投资额或合同总租金的20%支付对方违约金并赔偿对方因违约而造成的所有损失。合同签订后，原告方在此基础上又与被告签订了一份《建设施工合同》，约定将建盖仓储地的水泥地硬化、围墙等场地建设相关工程交由被告承建，双方对单价、结算和付款方式、工期等也进行了约定。上述两份合同签订后，原告按约定如期支付了190000元租金并依《建设施工合同》约定支付了部分工程款。2014年底被告将场地交付原告使用，后原告公司因经营原因暂未使用承租土地，2018年8月，被告未征得原告同意，在原告承租的土地上建盖了彩钢瓦大棚，原告发现后与被告协商未果，遂诉至本院。诉讼中，原告变更其第一项诉讼请求为“依法判令解除双方于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》。本院认为，原、被告双方签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应严格依照合同履行。本案中，被告未经原告同意擅自在原告承租的土地上建盖大棚违反了合同约定，现原告要求解除合同，被告同意解除合同，双方《土地租赁合同》应予解除；《土地租赁合同》解除后，原告方未使用土地剩余年限的租金被告应予返还，返还数额为已交纳租金190000元减去原告使用四年的租金72000元为118000元；因被告未征得原告同意即在原告承租土地上建盖大棚，该行为违反了双方合同约定，属违约行为，被告应按合同约定承担合同总租金20%的违约金38000元。双方就场地建设所涉《建设施工合同》存在的争议属另一法律关系，本案中不予处置；因场地建设的费用双方尚存在争议，原告在承租土地上添附的地上附着物的处理应在场地建设费用争议处理结束后再行处理，双方可就上述问题自行协商或另行诉讼，故原告的第三项诉请本院不予支持。综上所述，原告的的诉讼请求本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告云南乐泰商贸有限公司与被告汪恒云于2014年8月12日签订的《土地租赁合同》；二、被告汪恒云于判决生效后十日内返还原告云南乐泰商贸有限公司租金118000元；三、被告汪恒云于判决生效后十日内支付给原告云南乐泰商贸有限公司违约金38000元；四、驳回原告云南乐泰商贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10265元，由原告云南乐泰商贸有限公司承担7000元，被告汪恒云承担3265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  张欣强人民陪审员  和于惠人民陪审员  李增永二〇一九年九月二十九日书 记 员  杨靖龙