山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0230民初1509号 原告:孙世俊，男，1951年10月26日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：陈美虹，山东博论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李桂华，山东博论律师事务所律师。 被告：周嘉禾，男，1964年6月26日出生，汉族，住青岛市。 被告：苏洁，女，1969年7月20日出生，汉族，住青岛市。 两被告共同委托诉讼代理人：刘玉龙，山东港杰律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：鲁鑫，山东港杰律师事务所律师。 原告孙世俊与被告周嘉禾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，原告申请追加苏洁为本案共同被告，本院依法通知苏洁作为本案被告共同参加诉讼后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙世俊的委托诉讼代理人陈美虹、被告周嘉禾、被告苏洁的委托诉讼代理人鲁鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙世俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告周嘉禾、苏洁协助原告将青岛市济阳路*户房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至原告名下；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月3日原被告签订房屋买卖合同，被告以92万元的价格将涉案房屋出售给原告，原告已按约支付房款并重新装修入住了涉案房屋，在双方约定的过户期限届满后，被告拒绝协助原告办理房屋所有权转移登记手续，给原告造成巨大不良影响，为维护原告合法权益，要求判如所请。 被告周嘉禾辩称，1、双方签订的“房屋购买合同”第五条的内容实际上是对双方任何一方根本违约的情形及合同解除后果的约定,根本违约必然导致合同解除，合同中虽然没有出现合同解除的字眼，但约定的双方各自返还房款、房屋，合同的目的归于消灭即是解除合同。该条款不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，该约定真实有效，双方均应依照约定履行，被告未履行合同义务，已逾期30天，故在被告承担违约责任后，原告应无条件将房屋返还给被告；2、被告应承担的违约金数额过高，应予调整；3、原被告签订了两份买卖合同即“房地产买卖契约”、“房屋购买合同”,两份合同中对定金、房款等重要事项约定不明。《房地产买卖契约》第二条约定本契约签订之日,原告向被告支付82万元作为购房定金。第三条具体付款日期金额和方式中手写内容:第一次2015.11.3向甲方交购房款82万元。前后两条对定金、购房款的约定矛盾,无法确定,合同又有款项付款期限的限制,房款是多少、定金是多少均无法确定,付款期限届满时到底谁违约也就无法确定,合同存在重大瑕疵；“房屋购买合同”中有避税条款,第十条约定双方是以最低价签订网签合同进行合理避税,网签合同价格只为过户使用,真实意愿为本合同内容。该避税行为是规避国家税收的违约行为,可能导致合同或者该条款无效,如果继续履行过户双方的避税行为很可能面临税务处罚。但合同未对导致合同无效的后果做出约定,例如对于偷逃税款的责任谁承担,税款和罚款谁缴纳等都没有明确约定,继续履行一定会有一方产生损失；4、涉案房屋系周嘉禾与妻子苏洁的夫妻共同财产,签订合同当日苏洁未亲自到场签署合同,无夫妻另一方书面授权,周嘉禾无权独自签订买卖夫妻共同财产的合同。周嘉禾代苏洁签署房屋买卖合同的行为属于无权代理,本合同系效力待定的合同,不能继续履行。综上,被告可以根据合同承担违约责任,原告应将房屋返还给被告。 被告苏洁辩称，涉案房屋系周嘉禾与苏洁的夫妻共同财产，周嘉禾在未取得苏洁同意的情况下，无权单独处分涉案房屋，周嘉禾出售涉案房屋时苏洁在上海，对周嘉禾出售房屋的事情不知情也不同意出售房屋，故不同意原告的请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告周嘉禾、苏洁于2004年8月20日登记结婚，涉案房屋登记在周嘉禾名下，登记时间为2013年12月20日。 2015年11月3日原告与被告周嘉禾签订“房地产买卖契约”，约定：被告以92万元的价格将涉案房屋出售给原告，2015年11月3日原告支付房款82万元，剩余房款到2018年12月20日办理过户手续时，付清房款10万元，被告于当日将房屋交付给原告，合同第七条约定,乙方（原告）中途悔约,应书面通知甲方（被告）,甲方应在三日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有,甲方中途悔约,应书面通知乙方,并自悔约之日起的二日内将双倍定金及已付款返还给乙方，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方支付购房款万分之50%的违约金。任何一方逾期三日以上未履约的,视为悔约,违约方应按本条第一款的规定承担责任,但双方另有约定的除外。 合同签订后，原告于2015年11月3日向周嘉禾支付房款82万元，周嘉禾向原告出具了收到购房款82万元的收据，周嘉禾于收款当日向原告交付了涉案房屋，原告已对房屋装修入住至今。诉讼中被告称涉案房屋系其唯一房屋，没有其他房产。 双方争议的主要焦点问题在于，被告苏洁对被告周嘉禾出售涉案房屋一事是否知情并同意，被告主张的合同解除能否成立。被告周嘉禾、苏洁辩称涉案房屋系其夫妻共同财产，周嘉禾未经苏洁同意，无权单独处分该房屋，苏洁对周嘉禾出售涉案房屋之事并不知情也未同意；另外根据原告与周嘉禾签订的“房屋购买合同”约定，被告逾期履行合同已构成根本违约，该合同应予解除，被告可承担相应的违约责任，原告应将房屋返还给被告。对此被告提供了双方签订的“房屋购买合同”，该合同中约定的交易的房屋坐落、成交价格、付款方式与双方签订的“房地产买卖契约”约定内容一致，购买合同第五条违约责任中约定:(一)甲、乙双方合同签定后,若乙方（原告）中途违约,应书面通知甲方（被告）,但乙方需赔偿甲方违约赔偿金共计人民币450000元整(大写:肆拾伍万元整)甲方应在五日内将乙方的已付款(不记利息)扣除乙方赔偿给甲方违约赔偿金人民币450000整(大写:肆拾伍万元整)后将剩余部分返还给乙方,同时乙方应无条件地将该房产归还甲方。若甲方中途违约应书面通知乙方,并自违约之日起五日内应以乙方所付房款人民币820000元整(大写:捌拾贰万元整)及违约赔偿金450000元整(大写:肆拾伍万元整返还给乙方,乙方则将该房产无条件地同时归还甲方。(二)若甲方不能按双方约定日期内配合乙方过户,每逾期一日,应向乙方支付一百元罚金,逾期30日视为毁约,需赔偿违约责任共计人民币1270000元整(大写:壹佰贰拾柒万元整),而乙方把房产无条件地同时归还甲方。(三)若乙方不能按规定支付房款,每逾期一日,应向甲方支付一百元罚金逾期30日视为毁约。甲方将乙方已付房款扣除违约赔偿金人民币450000元整(大写:肆拾伍万元整)后将剩余款项返还乙方,而乙方将该房产无条件地同时归还甲方(四)该房地产性质为限价商品房,产权注册日为2013年12月20日,按现行法律规定自注册日起五年之后方可过户、若在此合同执行期间政策改变,应依新政策执行,合同继续履行,直至产权过户完成。甲乙双方均不需要承担违约责任。 原告对该“购买合同”的真实没有异议，称该合同是为了防止被告违约，在双方签订的买卖契约的基础上补充签订的，两份合同中对出售的房屋、价款及付款方式的约定是一致的，只是增加了相应的违约责任，原告对被告以该合同欲证明的事实不予认可，原告认为，合同的解除必须符合法律的规定，被告作为违约方没有权利要求解除合同，原告已在涉案房屋居住多年，现被告单方要求解除合同违反了诚实信用原则。另外原告称周嘉禾出售涉案房屋时，苏洁是知情并同意的。对此原告提供了一份印有苏洁身份证并由苏洁签署的代理书打印件并申请了证人殷某出庭作证。该代理书称：“本人同意卖出市北区济阳路12号三单元501户房屋一处限价商品房，因本人不能来签定（订）合同，由丈夫周嘉禾代理，签定（订）生效。本人签字：苏洁”庭审中周嘉禾称该代理书不是苏洁本人签署的，苏洁参加诉讼后表示该代理书是其本人所书写，但不是为了原告与周嘉禾就涉案房屋买卖而写的，而是为了应对周嘉禾的债权人向周嘉禾追债，于2015年左右出具的该代理书，具体时间记不清了。证人殷某出庭作证称，周嘉禾与孙世俊通过其中介买卖的涉案房屋，当时告知周嘉禾与妻子一同来签订合同，签订合同时，周嘉禾表示其妻子在上海不能来，周嘉禾带着结婚证，并让其妻子传真身份证过来，并当场给其妻子打电话，告知其房屋出售价格、钱款如何支付以及违约后果等，周嘉禾的妻子当时即通过传真将其身份证和签署的代理书传过来，原告与周嘉禾签完合同后，双方去银行取款支付了房款；2019年1月孙世俊向其询问房屋过户事宜，春节期间证人与周嘉禾联系，周嘉禾说家里人不同意，不想卖房子了。被告认为证人陈述的有关苏洁的情况以及通过传真传来的文件来源，证人皆不知情，都是通过周嘉禾的陈述，证人自己猜测的，没有证明力。 本院认为，原告与被告周嘉禾就涉案房屋签订了“房地产买卖契约”和“房屋购买合同”，该两份合同对于所出售房屋的坐落地址、成交价款、付款方式等主要内容是一致的，只是“购买合同”中对于违约责任作了进一步更加明确的约定，并非如周嘉禾所称对重要事项约定不明，该两份合同是双方的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，该两份合同均合法有效。双方均应按照法律的规定和合同的约定履行。 被告周嘉禾、苏洁以涉案房屋系其夫妻共同财产，周嘉禾擅自处分该房屋，苏洁不知情也不同意为由拒绝履行协助办理房屋所有权转移登记义务，本院不予支持。因为：首先，周嘉禾、苏洁称除涉案房屋以外其没有其他房屋，但自该房屋出售至今，原告已实际入住近四年之久，苏洁称其不知情，明显有悖常理；其次，苏洁自认原告提供的“代理书”系其本人书写，在该代理书中苏洁已明确表示同意出售涉案房屋并由周嘉禾代理签订出售合同。由此可看出苏洁对出售涉案房屋的事实是清楚并同意的，现苏洁称其对出售涉案房屋的事实不清楚、不同意，明显与事实不符，诉讼中苏洁称该代理书是为应对周嘉禾的债权人而出具的，对此苏洁未提供证据，本院不予采信，周嘉禾在庭审中陈述该代理书不是苏洁本人签署亦明显与事实不符，其作了虚假陈述，根据苏洁对代理书内容的自认以及证人殷某的证词，完全可以证明周嘉禾与原告就涉案房屋签订买卖合同，苏洁是知情并同意的。 被告认为其未协助原告办理过户手续已超过30日，根据合同约定其可以承担违约责任而解除买卖合同，对此本院不予支持。根据合同法的规定，合同解除权是赋予守约方的，被告作为违约方无权要求解除合同，根据法律规定，签订合同的目的在于保护交易的安全性，本案原告已支付大部分房款，已经履行了合同约定的部分付款义务，且被告也已履行实际交付房屋的义务，原告已实际入住涉案房屋多年，合同内容已履行大部分，在该情况下解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易的安全性，被告认为合同应当解除，既没有事实和法律依据，也违反了法律规定的诚实信用原则，故对其主张本院不予支持。 目前涉案房屋已具备转移登记条件，现原告要求被告周嘉禾、苏洁协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下，事实清楚、证据充分，且符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定的权利义务对等原则，原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，其负有向被告支付房款的义务，根据合同约定，在过户手续办理完毕原告取得房产证时，原告向被告支付余款10万元。现原告同意在房屋所有权转移登记至原告名下之日内向被告支付余款10万元，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告周嘉禾、被告苏洁于本判决生效之日起十日内协助原告孙世俊将青岛市济阳路*户房屋所有权转移登记至原告孙世俊名下； 二、原告孙世俊在被告周嘉禾、苏洁协助将青岛市济阳路*户房屋所有权转移登记至原告孙世俊名下之日，向被告周嘉禾、苏洁支付购房余款10万元。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21599元（原告已预交），由被告周嘉禾、苏洁负担。 如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内，提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  田文静 审 判 员  孙 媛 人民陪审员  葛增荣 二〇一九年九月六日 书 记 员  林 洁