辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初4452号原告(反诉被告)：张琳，女。委托诉讼代理人：邬基荣，系律师。被告（反诉原告）：沈阳宅急送快运有限公司。负责人：李玉环，系总经理。委托诉讼代理人：刘媛媛，系律师。原告张琳(反诉被告)与被告沈阳宅急送快运有限公司(反诉原告)（以下简称宅急送公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琳(反诉被告)及其委托诉讼代理人邬基荣、被告沈阳宅急送快运有限公司(反诉原告)的委托诉讼代理人刘媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琳(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复房屋原状；2.判令被告每月支付原告8.379万元，从2019年6月14日起至修复完毕合格止；3.判令被告每月支付占用租赁房屋期间的租赁费，直至其搬出为止，每月按8.379万元计算；4.请求判令被告支付租赁期间延期支付租赁费而产生的违约金13.08万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年开始签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于苏家屯区房屋出租给被告使用，租赁费用每年不等。从2014年12月22日至2019年5月9日，被告逾期支付租赁费，按照合同应承担违约金为日千分之一。至起诉时，共产生违约金13.08万元。2019年6月14日双方租赁合同终止，按照约定，被告方应腾退房屋并按照协议将房屋恢复到出租前的房屋状态。但被告为了经营需要将房屋结构擅自更改，在租赁协议到期时并未恢复原状，按照协议被告负有恢复原状义务。经原告多次催促，被告拒不履行，同时，被告并未将相应物品搬出。因此，被告应在期限内将房屋恢复原状到租赁前的状态或支付修复款（由原告自行恢复），具体费用应经鉴定确定。此外，因被告原因导致房屋不能正常对外出租和使用，被告应承担修复期限内和房屋占用的房屋租赁费用，并将屋内物品搬出。被告沈阳宅急送快运有限公司(反诉原告)辩称，被告不同意原告全部诉讼请求。一、关于恢复原状。1、被告依房屋性质及合同约定对房屋的使用、收益而导致的自然损耗，甚至是损坏，不能认定为对房屋价值的损毁。2、原、被告的《房屋租赁合同》的期限为2016年6月15至2019年6月14日，房屋现状即为租赁合同的原始状态。被告在符合租赁合同经营目的及房屋性质的前提下，即使进行装修、改造或增设行为，也无需恢复原状。3、原告向被告提出的恢复事项均属于修理事项，属于涉案房屋使用的正常损害情形。二、关于维修期间的租赁费用。合同约定原告承担涉案房屋的修缮义务，被告对房屋的使用行为导致房屋自然损耗的应由原告自行负担，故请求驳回该项请求。三、关于占用租赁房屋租赁费。1、被告于2019年3月13日通知原告《房屋租赁合同》到期后终止，但原告提出70余万元的修缮明细，并于2018年5月17日采取极端手段，影响被告经营。原告2019年4月28日向被告出具的《关于恢复房屋原状的函》中，表明其欲以阻拦被告方式，强迫被告向其支付高额赔偿。被告不能按时搬迁的过错在于原告的妨害行为，被告并没有到期后继续占有原告房屋的意思表示，因此无需向原告支付占用费。2、房屋恢复原状，需在房屋腾空后进行评估、判断，且恢复的形式多样。但本案中，原告妨碍被告正常使用并要求被告腾退房屋，使合同无法按约定履行，原告存在过错及违约行为，被告无需承担占用期间的房租，请求驳回原告该项请求。四、关于逾期支付租赁费的违约金。1、2017年10月1日前被告因迟延支付租金承担违约责任，于2018年9月30日后已超过诉讼时效。2、被告支付租赁费用时间符合法律规定及交易习惯，不存在逾期行为，无需支付违约金。被告沈阳宅急送快运有限公司(反诉原告)向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告2019年5月22日至6月14日期间租金66131元；2.判令反诉被告支付反诉原告未按照合同约定交付合乎要求的租赁物违约金5000元；3.判令反诉被告返还租赁物内运营设备、设施及办公物品，并赔偿因扣留行为给反诉原告造成的损失87569.54元；4.判令反诉被告向反诉原告支付提前收回房屋违约金100548元。事实与理由：2019年5月17日，反诉被告以在租赁物门前、出入必经道路停放车辆的方式妨害反诉原告正常使用租赁物，导致反诉原告货物出入库发生延误。经反诉原告报警后，反诉被告撤离。但5月22日开始以维修名义继续实施妨碍措施至6月14日合同终止，反诉被告指派四名人员在租赁物内阻拦反诉原告整理办公设备、设施，对反诉原告正常使用租赁物及搬迁造成严重妨碍，造成损失87569.54元。根据双方合同约定，反诉被告对反诉原告采取妨碍行为，应承担未能交付合乎要求租赁物及提前收回的违约责任。原告张琳(反诉被告)辩称：1、请求依法驳回反诉原告的诉讼请求，其提出的诉请没有事实和法律依据，我方不存在2019年5月22日至6月14日期间阻碍其正常经营的行为，因此我们并不存在违约行为，不同意其主张返还租金66131元。2、请求我方支付租赁物违约金5000元更是没有事实依据，在事实和理由中并没有阐述清楚违约金5000元形成的原因。3、请求支付扣留运营设备和办公用品所造成87569.54元更是没有事实基础，因其运营设备和办公用品是反诉原告自愿留在租赁厂房院内，并不是我方强行扣留。4、我方并没有提前收回房屋，反诉原告的运营设备和设施物品是在本次开庭的几天前才搬出，不存在提前收回房屋的行为，该房屋违约金不同意承担。综上，反诉原告的四项诉请没有事实法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：张琳、宅急送公司于2010年5月15日签订《房屋租赁合同》。合同约定：“第一条：1、甲方（张琳）将位于沈阳市苏家屯区房屋出租给乙方（宅急送公司），建筑面积3500平方米，场地面积5000平方米，供乙方经营使用。2、租赁期自2010年6月5日起至2013年6月14日止；第二条：1、双方约定年租金550000元。乙方每半年缴纳一次房租。第三条：租赁期间房屋修缮和装修。1、修缮房屋是甲方的义务。3、甲方同意乙方对房屋进行装修、改造或增设他物。第五条、乙方权利义务：3、乙方有权将不可拆除的装修、改造或增设物作价归甲方，有权将自有物品及可拆除装修、改造物拆走；4、合同终止时，乙方向甲方交还的房屋主体没有破损，即视为已完好交还房屋，甲方不要求恢复原状。第六条、违约责任：3、在合同有效期内，甲方不得解除合同。擅自提前收回房屋的，应向乙方支付年租金50%的违约金。乙方提前退租，应向甲方支付年租金30%的违约金。”2013年6月15日，原、被告双方续签合同。租赁期自2013年6月15日起至2016年6月15日止，双方约定年租金760000元。2016年6月15日，原、被告双方续签合同。租赁期自2016年6月15日起至2019年6月14日止，双方约定年租金912000元，房租每年上涨5%，其中2018年6月15日起至2019年6月14日房租为1005480元。合同第五条约定：“二、乙方权利义务：4、合同终止时，乙方向甲方交房时需将房屋恢复原状。”2019年3月13日，宅急送公司向张琳发出《关于退租的通知函》，表示宅急送公司合同到期后不再续租。2019年4月8日，张琳向宅急送公司发出《通知函》，张琳要求对租赁房屋恢复原状。2019年4月12日，宅急送公司向张琳发出《关于维修房屋的回复函》，对张琳要求恢复原状的请求进行回复，认为张琳主张恢复原状的损害赔偿责任没有事实依据。2019年4月28日，张琳委托辽宁沈南律师事务所向宅急送公司发出《关于恢复房屋原状的函》，要求宅急送公司对房屋恢复原状。2019年5月1日，宅急送公司向张琳发出《回复函》，表示将于合同到期前腾房并按照《房屋租赁合同》约定履行交还义务。2019年5月17日，宅急送公司在搬迁过程中与张琳发生纠纷，宅急送公司工作人员进行报警。2019年5月23日，宅急送公司向张琳发出《排除妨碍告知函》，要求张琳排除对公司经营、搬迁的妨碍。2019年6月16日，张琳向宅急送公司发出《回复函》，要求宅急送公司将屋内物品自行搬出，并将房屋恢复原状。宅急送公司在房屋租赁合同于2019年6月14日到期后，未将公司物品搬离。张琳来院起诉。2019年7月14日，宅急送公司将租赁房屋腾空交付张琳。另查明，宅急送公司在租赁期间已经向张琳支付全部租赁费。上述事实，有双方的陈述笔录、双方提供的《房屋租赁合同》、张琳提供的《房屋产权证书》、《批阅件》及现场照片、电话录音光盘、宅急送公司提供的通知函、告知函、恢复原状函、报警回执、排除妨害的告知函、租金支付记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，张琳与沈阳宅急送快运有限公司在平等自愿的基础上签订的三份《房屋租赁合同》，双方的合同均合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点如下：一、宅急送公司租赁期限届满是否有对租赁物恢复原状的义务及恢复的范围。双方在2010年、2013年合同中约定：合同终止时，乙方向甲方交还的房屋主体没有破损，即视为乙方已完好交还房屋，甲方不要求恢复原状。2016年合同中约定：合同终止时，乙方向甲方交房时需将房屋恢复原状。2016年合同对2010年、2013年合同进行的修订，属于双方的真实意思表示，应以最新的合同条款作为处理双方纠纷的依据。2010年、2013年合同中甲方不要求恢复原状的前提是房屋主体没有破损。从原告提供的证据及本院到现场查看情况，因宅急送公司对仓库地面、窗户、办公室外墙、厨房等部位的添附、装修、改造，不属于对房屋的有益添附，已构成对房屋主体结构的破坏，故该部分宅急送公司应该予以恢复原状。且宅急送公司对大门、厂房暖气的毁损等属于人为行为，宅急送公司应该予以恢复原状。关于恢复原状的范围，对于房屋正常使用而造成正常的损毁，宅急送公司不应承担恢复原状的义务。张琳提供的《批阅件》，虽无宅急送公司的签章，但结合张琳提供与宅急送公司领导通话中表明，该《批阅件》为张琳向宅急送公司报送707040.47元的维修明细后，宅急送公司对维修项目的确认的内部审批行为。该《批阅件》主要的维修项目均为宅急送公司对租赁物房屋的装修、改造、添附及损毁，具有合理性、真实性。故该《批阅件》可以作为本案对房屋恢复原状范围的依据。关于厂房室内修复后粉刷、办公楼大白的恢复原状，因该部位属于房屋正常维修部分，故宅急送公司对厂房室内修复后粉刷、办公楼大白不承担恢复原状责任。关于恢复原状的方式。宅急送公司应在本判决发生法律效力之日起30日内对上述项目予以恢复。如宅急送公司不能按照本判决确定期间和范围内恢复原状，张琳可在判决确定的修复期届满后自行恢复，所需费用经专业部门造价后由宅急送公司负担。二、关于宅急送公司未按期搬迁的责任承担。按照双方合同约定，宅急送公司在合同到期后有对租赁房屋恢复原状的义务。在合同到期前，双方通过信函、电话等方式，多次对恢复原状及价款进行沟通协商，宅急送公司以信函的方式对张琳进行回复，书面表示拒绝恢复原状。张琳采取堵门等方式对宅急送公司在租赁房屋物品进行留置，是为了避免其自身损失而采取的自助行为，且报警后，宅急送公司也表示同意留置部分物品，故宅急送公司对未如期搬离应承担责任。对宅急送公司的反诉请求本院不予支持。对张琳要求宅急送公司支付占用期间的租赁费的请求，本院予以支持。宅急送公司从合同到期后至搬离共计占用1个月，按2016年签订的合同租赁费标准进行计算，宅急送公司应支付张琳租赁费83790元。三、宅急送公司在租赁期满后至恢复原状期间是否应承担租赁费。宅急送公司因未按照合同约定期间搬离并清空租赁房屋，应承担此期间的租赁费。对于宅急送公司交还租赁物后，从2019年7月15日起至本院判决生效起到恢复原状之日止，宅急送公司对租赁物恢复原状期间的租赁费，因宅急送公司应在房屋租赁期届满前进行恢复原状，现租赁物未恢复原状，宅急送公司已构成违约，故应承担赔偿责任。四、宅急送公司是否延付租金及是否过诉讼时效。因双方在合同中对于租赁费的给付期限并不明确，宅急送公司在租赁期间已经向张琳支付全部租赁费，故对于张琳要求给付延付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十七条、二百一十九条、第二百二十二条、二百三十五条规定，判决如下：一、沈阳宅急送快运有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内对承租张琳的沈阳市苏家屯区厂房、办公楼予以恢复原状（具体恢复原状见《披阅单》，对其中厂房室内修复后粉刷、办公楼大白不承担恢复原状责任）。二、沈阳宅急送快运有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张琳从2019年6月15日至2019年7月14日的租赁费83790元。三、沈阳宅急送快运有限公司从本判决发生法律效力之日起至对房屋恢复原状后十日内支付张琳租赁费（按照每月83790元标准计算，从2019年7月15日起至本判决发生法律效力之日起至对房屋恢复原状之日止）。四、驳回张琳的其他诉讼请求。五、驳回沈阳宅急送快运有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元（已减半收取），由沈阳宅急送快运有限公司负担1622元，由张琳负担1266元。反诉费2594元，由沈阳宅急送快运有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  褚振丰二〇一九年九月十八日法官助理王菲书记员戴佳宁