广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2323号 原告：桂林市七星房产管理处（原名：桂林市房产管理局第三房产管理处），地址：桂林市桂大路二十一栋前楼二楼，统一社会信用代码：12450300498669050D。 法定代表人：莫莉，该处处长。 委托代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 委托代理人：刘满玉，广西君健律师事务所律师。 被告：葛志学，男，1959年9月28日生，汉族，住桂林市象山区。 原告桂林市七星房产管理处与被告葛志学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法由审判员廖莉莎适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程进宝和被告葛志学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市七星房产管理处向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《公有直管住宅租赁合同》，并将租赁房屋退还原告；2.依法判令被告向原告支付拖欠房屋租金2215.08元；3.依法判令被告向原告支付逾期付款违约金443元（暂计算至2019年6月30日，实际应计算至被告全部支付完所有拖欠的租金之日为止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告签订《公有直管住宅租赁合同》，约定：原告同意将坐落于桂林市骖鸾路西巷2号6栋1单元5层1号房屋出租给被告，租赁期限自2008年7月1日至2009年6月30日止，月租金为52.74元，被告应于每月10日前一次性缴清下月租金，逾期不交的，原告有权按拖欠租金总额的20%收取违约金，超过六个月不缴纳租金的，原告有权解除租赁合同并收回租赁房屋，等等。租赁期限届满后，原、被告之间未签订新的房屋租赁合同。原告于2017年6月26日、2017年9月4日分别向被告送达《通知》，告知其到原告处签订新的房屋租赁合同。但是被告并未按通知的时间与原告签订新的房屋租赁合同，直至原告起诉之日，被告仍然拒绝与原告签订新的房屋租赁合同。依据法律规定，租赁合同到期后没有签订新的合同的，属于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。另，被告自2016年1月1日开始至2019年6月30日未向原告交过租金，被告共拖欠租金52.74元/月×42个月=2215.08元。被告应支付租金并承担逾期付款违约金。为此，原告向法院起诉，提出上述请求。 被告葛志学辩称：1.被告要求继续按原合同租金租用涉案房屋。被告没有拖欠原告的租金，被告前往原告处7.8次，准备缴纳租金，但原告不断上涨租金，导致被告没有缴纳；2.被告租赁该公有直管住宅是因为政府征用和拆迁了被告父亲的私房，即有房产证的房屋，所以政府分配了两套房屋给被告承租。被告曾多次提交报告，希望原告根据历史实际情况合理按照国家规定减免房租，但原告没有回复。 综合全案证据以及开庭笔录，本院确认以下法律事实：桂林市七星区骖鸾路西一巷2号6栋住宅的房屋所有权人为桂林市房产管理局。桂林市房产管理局第三房产管理处（此后变更为桂林市七星房产管理处）作为甲方、被告作为乙方曾签订《公有直管住宅租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落在桂林市七星区骖鸾路西一巷2号6栋1单元5层1号的公有直管住宅出租给承租人使用，计租面积25.37平方米。租赁时间从2008年7月1日至2009年6月30日，每年年审后，符合条件可以续租一年。租赁期满，乙方欲继续承租房屋，并符合承租条件，须在租赁期满前三个月内向甲方提供相关材料及申请办理续租手续。每月租金52.74元，乙方于每月10日前向甲方交纳或甲方到户向乙方收取当月租金。租赁期间，乙方使用标的房屋发生的除房屋租金以外的其它费用，如水、电、煤气、通讯、物业管理等费用，均由乙方承担。甲方有权按照直管公有住宅租赁管理有关规定对承租对象准入资格审核，并进行备案和年审；租赁期内，遇有政府统一调整房屋租金标准时，甲方有权按规定调整租金。乙方在租赁期限内有以下行为之一的，甲方可以终止本合同及收回乙方的使用权，并由乙方承担相应的经济损失：无正当理由不按时交纳房屋租金的，甲方将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金，超过六个月不缴纳的，甲方将下发《终止合同通知书》，并要求乙方腾退承租的标的房屋。 合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。自2016年1月1日开始，原告因桂林市公有直管住宅房屋租金上调而要求被告上涨房租。被告不予同意，并多次与原告沟通，其中于2017年9月6日向原告提交《报告》一份，希望原告能够告知相关政策能否归还房屋或者酌情减免房租。原告未予答复。因被告至今未向原告交纳自2016年1月1日至2019年6月30日的涉案房屋租金，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、是否解除原、被告签订的《公有直管住宅租赁合同》；二、被告是否须支付原告逾期付款违约金。 关于争议焦点一，是否解除原、被告签订的《公有直管住宅租赁合同》的问题。首先，原、被告签订的《公有直管住宅租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《公有直管住宅租赁合同》约定的租赁期限为2008年7月1日至2009年6月30日，租赁期满后被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除不定期租赁合同。故原告要求解除原、被告间的《公有直管住宅租赁合同》的诉讼请求符合事实和法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。因自2016年1月1日至2019年6月30日期间，原、被告间仍存在房屋租赁合同关系，被告仍在租赁使用涉案房屋，故被告应按照合同约定的标准支付原告该期间的房屋租金2215.08元（52.74元/月×42个月=2215.08元）。 关于争议焦点二，被告是否须支付原告逾期付款违约金的问题。原、被告在《公有直管住宅租赁合同》中约定，被告无正当理由不按时交纳房屋租金的，原告将下发《催缴通知书》，可按拖欠租金总额20%的标准收取违约金。本案中被告迟延支付房屋租金是因原告上涨租金，双方就租金数额发生争议。被告在此过程中多次与原告沟通，并向原告递交了书面《报告》，原告未提供证据证明其回复了被告，亦未提供证据证明原告已将催缴通知书送达给了被告。故本院认为，被告系因双方对租金存在争议并正在沟通，并不是恶意拖欠房屋租金，故原告要求被告支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林市七星房产管理处与被告葛志学签订的关于桂林市七星区骖鸾路西一巷2号6栋1单元5层1号房屋的《公有直管住宅租赁合同》； 二、被告葛志学将桂林市七星区骖鸾路西一巷2号6栋1单元5层1号房屋返还给原告桂林市七星房产管理处； 三、被告葛志学支付原告桂林市七星房产管理处自2016年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金2215.08元； 四、驳回原告桂林市七星房产管理处的其他诉讼请求。 本案应收取案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元（原告已预付本院），由被告葛志学负担。 上述指定交付的财物及应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖莉莎 二〇一九年九月十一日 书记员  廖黎明