广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初4511号原告：吴银超，男，1985年7月16日出生，汉族，住湖北省汉川市。原告：李雯雯，女，1991年10月6日出生，汉族，住湖北省汉川市。两原告的共同委托代理人：吴东胜、黄如燕，广东顶匠律师事务所律师、实习律师。被告：唐国彪，男，1968年11月10日出生，汉族，住广东省雷州市。委托代理人：麦丽妍、王萍萍，广东广岭律师事务所律师。第三人：广州微城房地产代理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇群星村顺华一路11号之一首层商铺。法定代表人：曾丽燕。原告吴银超、李雯雯诉被告唐国彪，第三人广州微城房地产代理有限公司（以下简称微城地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴银超、李雯雯及共同委托代理人吴东胜，被告唐国彪的委托代理人麦丽妍到庭参加诉讼，第三人广州微城房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴银超、李雯雯的诉讼请求为：一、解除原告吴银超、李雯雯与被告唐国彪签订的《房地产买卖合同》；二、被告唐国彪向原告吴银超、李雯雯支付违约金105000元；三、被告唐国彪承担本案律师费12000元；四、被告唐国彪承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月17日，唐国彪与吴银超、李雯雯签订《房地产买卖合同》，约定吴银超、李雯雯将其所有的位于广州市增城市新塘学贤路1号7幢1904房出售给唐国彪，价格1750000元。同时约定唐国彪出资赎契，办理按揭贷款，待房屋房产证出来后，再办理过户手续。签订合同后，唐国彪当日支付100000元定金。其中70000元交付吴银超，另外30000元作为中介费支付给第三人。但吴银超、李雯雯取得房产证后，唐国彪以不同理由推诿，不愿意进行交易，并在2019年4月份将房屋钥匙通过第三人还给吴银超、李雯雯。经吴银超、李雯雯发函催促，唐国彪仍然拒不履行，为此，诉至法院，望判如所请。被告唐国彪辩称：一、同意第一项诉讼请求解除涉案合同。不同意第二、三、四项诉讼请求，涉案房屋买卖合同没有约定申请按揭的期限，唐国彪不具备购房资格，要找亲戚进行落名，没有约定具体的按揭时间也是这个理由，所以暂时不能申请按揭，从合同的角度说唐国彪不存在逾期申请按揭的行为；二、吴银超、李雯雯实际上在履行过程中存在违约行为。吴银超、李雯雯应在签订合同三日内不可撤销的委托办理赎契，唐国彪一直以来没有收到过吴银超、李雯雯进行赎契的通知，吴银超、李雯雯没有向银行申请提前还款，即使要认定违约，唐国彪认为双方的违约责任是相当的；三、涉案房屋买卖合同违约条款约定是格式合同，根据合同法第一百一十四条规定，违约金的具体金额应以实际损失作为参考，吴银超、李雯雯没有明确证据证明其实际损失，唐国彪认为其主张175000元加上30000元中介费违约金是过高的，因此在双方违约责任相当以及违约金过高的情况下，恳请法院酌情减少违约金。第三人广州微城房地产代理有限公司未到庭陈述意见。经审理查明：2016年8月13日，吴银超、李雯雯与广州市鼎城房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买了位于增××××房。2018年5月17日，吴银超、李雯雯（卖方）与唐国彪（买方）、经纪方微城地产签订《房地产买卖合同》，内容为：一、卖方将位于增××××房出售给买方，总价1750000元。二、卖方合法持有商品房买卖合同，并约定在签订合同当天交楼。三、违约责任约定，若买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖手续……逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……四、备注：买方有权以他人名义购房。首期楼款以同贷书为准。……。涂销抵押后付款……定金100000元在2018年5月17日支付给卖方。买方出资赎契，卖方必须在本合同签订后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭公司办理赎契及按揭相关手续，……买方应在原抵押银行通知还款之日起7日内将首期款存入卖方供款账号……首期楼款430000元买方应于原贷款银行通知还贷之日起7天内由买方付至卖方账号内……。2018年5月17日，唐国彪向吴银超、李雯雯支付100000元定金，吴银超、李雯雯收取定金后向柯志笑转账30000元。2018年11月27日，吴银超、李雯雯取得涉案房屋的产权证。原告吴银超、李雯雯提供微信记录，1、与第三人微城地产的通话，内容为：2019年1月11日的记录为，吴银超、李雯雯：买家那边不过去的吗？他不用申请贷款吗？微城地产：他下不了名字，现在找人下名字……。吴银超、李雯雯：提前还款还要去银行排队吗？直接网上申请就好了。2019年3月3日的记录为，吴银超、李雯雯：买家贷款下来了吗？微城地产：还在办理中。2019年3月11日记录为，吴银超、李雯雯：你这边跟进下，唐先生那边没有消息的。……搞得我们好被动，他要一直这样拖着怎么办。2019年3月26日记录为，吴银超、李雯雯：唐先生那边怎么样了？微城地产：还在家搞户口本的事情。……2、与被告唐国彪的微信通话记录，日期2018年12月30日，吴银超、李雯雯：你这边确定哪一天了吗？唐国彪：我下星期回广州约你办理按揭贷款资料。……日期2019年3月3日记录，吴银超、李雯雯：你好，你这边贷款准备的怎么样了，贷款大概什么时候能下来呢？日期2019年4月14日记录为，吴银超、李雯雯：你好唐先生，你这边是什么情况，具体还有多久能把事情办下来，事情已经拖了很长时间了，房产证也办下来了……。2019年4月28日，吴银超、李雯雯向唐国彪发出律师函，告知唐国彪，涉案房屋已经取得房产证，但唐国彪却多次以不同理由推诿，不继续履行交易行为，不配合吴银超、李雯雯及微城地产办理按揭及房屋交易手续，且已经将房屋钥匙还给吴银超、李雯雯。催促唐国彪在2019年5月5日前，配合办理交易过户手续。2019年5月17日，吴银超、李雯雯向唐国彪发出《解除房地产买卖合同通知书》，解除与唐国彪签订的合同并保留追究对方违约责任。被告唐国彪向法院提交《收款收据》复印件、《收据》复印件、《广州惠爱医院门（急）诊病历》复印件，拟证明被告唐国彪积极履行合同，不具违约恶意。2019年7月5日，第三人微城地产出具《说明》，内容为：吴银超、李雯雯与唐国彪是经我司广州微城房地产代理有限公司协助，促成签订《房地产买卖合同》(编号：000075)，双方签订合同后，吴银超、李雯雯己授权委托我司全权办理房产买卖过户的相关事宜，包括办理按揭、赎契。但在履行过程中，唐国彪一直不配合我司去办理按揭，也没有向我司提交办理按揭手续需要的证件材料，导致房屋过户的后续工作无法开展，我司与吴银超、李雯雯到贷款银行询问过赎契的手续，只需一个月左右就可办理，但唐国彪一直未办理按揭，故暂时搁置申请，直至2019年4月15日，唐国彪将房屋钥匙交给我司，但未交齐全钥匙，始终不提交任何办理按揭的资料。审理中，原告吴银超、李雯雯陈述以下事实，1、涉案房屋中介费是吴银超、李雯雯支付的，但是没有收据。2、第二项诉讼请求的计算依据为，合同约定总价款的10%即175000元，扣除已收取的70000元款况，还剩105000元。被告唐国彪陈述以下事实，1、唐国彪打算用亲戚的名义办理涉案房屋的按揭贷款手续。但是目前人员还没有确定，所以没有办理按揭。2、唐国彪清楚涉案房屋已经领取产权证的事实。3、吴银超、李雯雯将涉案房屋的钥匙交付给唐国彪，但是唐国彪并没有入住，之后将钥匙还给中介。本院认为：根据庭审中陈述可知，吴银超、李雯雯与唐国彪在签订《房地产买卖合同》时，涉案房屋并未取得房地产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”的规定，上述行为不符合法律规定。但涉案房屋在庭审前已经取得产权证明，且上述《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现原被告双方之间争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》中哪一方存在违约。根据双方提供的证据以及庭审中陈述内容，被告唐国彪在支付定金之后，并没有履行相应办理按揭手续的义务，经原告吴银超、李雯雯多次催促后仍未履行，且唐国彪将已收取的涉案房屋钥匙交还给微城地产，以自己行为表明不再继续履行合同，其行为已经构成违约。同时，唐国彪以他人名义办理按揭贷款且过户至他人名下，其行为本身即将吴银超、李雯雯的收取房款权益处于风险之中。至于唐国彪抗辩吴银超、李雯雯没有办理提前申请还贷也构成违约，根据证据表明，吴银超、李雯雯已经依约委托第三人微城地产办理了相关赎契等手续，表明已经依约履行义务。故本院对唐国彪的抗辩不予采纳。故吴银超、李雯雯请求解除《房地产买卖合同》并要求唐国彪承担违约责任的主张，本院予以支持。根据《房地产买卖合同》第六条第（2）项的约定，违约金为175000元（1750000元×10%）。因吴银超、李雯雯主张用唐国彪付款予以抵扣，本院予以支持。至于抵扣金额，因唐国彪向吴银超、李雯雯支付100000元定金，故应抵扣100000元，即为75000元。至于吴银超、李雯雯认为其收取100000元后，支付了中介服务费30000元，应抵扣70000元的主张，因吴银超、李雯雯并无证据证明30000元确实用于支付中介费，故本院对吴银超、李雯雯的主张不予支持。至于吴银超、李雯雯主张要求唐国彪承担律师费12000元，因《房地产买卖合同》并未约定律师费由违约方承担，故本院对该项主张不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴银超、李雯雯与被告唐国彪签订的《房地产买卖合同》；二、被告唐国彪在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告吴银超、李雯雯违约金75000元；三、驳回原告吴银超、李雯雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10329元，由被告唐国彪负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审审判员 刘 勋二〇一九年九月十日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。