湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4375号原告：湖南金麓房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金坪社区观音岩水库旁。法定代表人：施鑫华，董事长。委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧敏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被告：杨岳军，男，1969年9月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张炳辉，长沙市望城区星城法律服务所法律工作者。原告湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）与被告杨岳军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金麓公司的委托诉讼代理人王智、被告杨岳军的委托诉讼代理人张炳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金麓公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告金麓公司与被告杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20180509102）及附件；2.请求判令撤销原告金麓公司与被告杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20180509102）的网签登记手续；3.请求判令被告杨岳军支付给原告金麓公司违约金人民币605009元；4.请求判令被告杨岳军支付给原告金麓公司律师费损失200000元；5.请求判令被告杨岳军承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年12月10日，原告金麓公司与被告杨岳军经协商，签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20180509102）一份。合同约定被告杨岳军以人民币6050097元的价格购买原告金麓公司开发的金地三千府八期第D10388/D10588幢102号房。合同约定付款方式为首付款加银行按揭付款的方式。首付款人民币2050097元被告杨岳军须于合同签订之日支付，剩余房款4000000元则由被告杨岳军应于2019年2月9日前获得银行贷款并支付给原告金麓公司。合同签订后，被告杨岳军支付了首付款人民币2050097元，剩余房款至今未支付给原告金麓公司。自合同签订之日起，原告金麓公司多次催缴，被告杨岳军未履行合同义务，未支付剩余购房款。根据原告金麓公司与被告杨岳军签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第七条之约定，被告杨岳军未及时足额付款的，原告金麓公司有权解除合同，并有权要求被告杨岳军支付给原告金麓公司应付房款10%的违约金。综上事实，原告金麓公司为维护自身合法权益,特提出上述诉讼请求,恳请贵院依法判决，以维护原告合法权利。被告杨岳军辩称，第一、答辩人请求不解除商品房买卖合同继续履行合同。第二、涉案长沙市望城区商品房房屋买卖合同是被答辩人提供的格式合同，该合同中所有内容均是被答辩人单方面确定的，从未与答辩人协商，其中关于银行按揭贷款及违约责任的约定是格式条款之一，尤其是附件八补充协议的内容，既不符合商品房交易习惯，更不符合实际交易，对买受人一方不利，而且签订该商品房买卖合同时出卖人没有就相关的条款向答辩人作出解释，也没有在合同中用显著的方式标示，以提示买受人，按照格式条款相关法律规定，该部分约定对非格式合同提供一方应当是无效的。第三、被答辩人主张要求答辩人承担违约金605009元，该违约主张明显过高，根据合同法及其司法解释的规定，违约金的确定不得超过实际损失，被答辩人主张的违约金金额显然已经远远超过了实际损失，请贵院予以调整，而且该房属期房不是属于现房，所以答辩方认为，被答辩人不存在有损失。第四、被答辩人主张答辩人承担律师费20万元，该主张没有任何事实依据，也不符合相关规定。综上，答辩人为购买该套房屋做了很大的努力，并且买房时被答辩人以要求答辩人缴纳了房屋的契税以及相关的费用。其中就包括了房屋的登记费、公证费、产权代收费用和抵押登记费用，还有相关的维修资金及房屋全款的计算，以及房屋全款的维修资金。答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明案件事实如下：被告杨岳军因与原告金麓公司协商房屋买卖后，先后于2018年11月9日，11月12日，向金麓公司刷卡支付100000元、900000元，金麓公司开具收据，收到被告杨岳军定金100000元。2018年12月10日，原告金麓公司（出卖人）与被告杨岳军（买受人）签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号为：20180509102）一份。第一条、项目基本情况。出卖人经批准,在黄金乡金沙村观音岩地块上建设商品房,项目名称为金地·三千境（推广名:金地·三千府）,规划用途为住宅。出卖人以出让方式取得位于黄金乡金沙村观音岩金地三千府编号为望变更国用（2010）第002号土地使用权证,土地使用权面积为104353.74㎡,使用权起始日期为2010年1月4日,其中住宅用地终止日期为2077年9月9日。买受人购买的商品房为预售商品房,预售许可证号为2018-0509,批准机关为长沙市望城区房屋产权管理局。该建设工程预计竣工日期为2019年12月31日。第二条、买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架，建筑层数3层,其中地上3层,局部地下0层。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为坐落于黄金乡金沙村观音岩金地三千府第Ｄ10388／Ｄ10588＃［幢］／［单元］一［层］102号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准,房屋平面图及位置图见附件一）,规划用途为住宅。该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积330.9㎡,其中套内建筑面积316.52㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.43㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。第四条、预售款的监管。买受人应当按本合同约定及时足额将预购商品房的购房款缴入下列预售款监管账户。该商品房的预售款监管机构长沙银行股份有限公司建湘支行,预售款监管账户名称为湖南金麓房地产开发有限公司,账号80×××01ｌ。预售款应按法律法规的有关规定监管和使用。第五条、计价方式及价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）18281.00元／㎡,总房价陆佰零伍万零玖拾柒元整（￥6050097.00元）。上述价款均为含增值税价格。本合同签署后如适用的增值税率发生变化,该商品房价款总金额不予调整,买受人要求开具增值税发票的,若因国家政策导致税率变更,应在保持含税总价不变的基础上,按照新的税率开具发票。第六条、付款方式及期限。买受人按银行按揭贷款方式按期付款:买受人采取个人住房贷款方式付款,首期房款人民币（含定金）贰佰零伍万零玖拾柒元（2050097.00元）应于签订本合同时一次性支付,剩余房款人民币肆佰万元（4000000.00元）由买受人申请银行按揭贷款支付。买受人申请的银行按揭贷款应在2019年2月9日之前（含该日）全额到达出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款,买受人按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，如本协议附件八补充协议另有约定的，应按该补充协议约定执行。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人未按本合同的约定时间付款,双方同意按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内（含该日），自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付总房价款万分之三的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过60日（不含该日）,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。2.买受人到期未支付或未足额支付本协议约定的任何一期房款,出卖人有权选择以下方式追究买受人违约责任:（1）解除合同的,有权扣除（收取）买受人总房价款20%的违约金,剩余款项（如有）退还买受人。需解除合同备案登记,买受人需在【10】日内配合出卖人完成房屋产权管理局合同注销等相关于续的办理,否则另按总房价款的10%支付违约金;（2）合同继续履行的,有权要求买受人按总房价款的日万分之五支付违约金。第八条、交付时间及条件。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件八、补充协议，关于房屋按揭贷款的补充。3.买受人申请贷款金额应与本合同约定按揭贷款金额一致，买受人申请贷款额度以银行最终审批额度为准。如买受人未能获得银行按揭，或获得贷款金额少于申请贷款金额的，买受人应在出卖人通知之日起7日内协商变更付款方式,如不能达成一致，则一次性完成全部购房款的支付（获得贷款少于申请贷款数额的,则买受人应在出卖人通知之日7日内一次性支付申请贷款差额款项）。出卖人有权选择要求买受人一次性完成全部购房款的支付并承担逾期付款的违约责任,或有权选择单方解除本合同。如出卖人选择解除本合同的，本合同自出卖人解除通知送达买受人时解除,出卖人还有权要求买受人按全部购房款的10%向出卖人支付违约金,出卖人将扣除违约金后的首付款余款无息退还买受人。原、被告签订合同当日，被告杨岳军又向原告金麓公司刷卡支付1050000元，原告金麓公司向被告杨岳军出具收据一张确认收到杨岳军D10388/10588-102房款（含定金）贰佰零伍万零玖拾柒元（￥2050097元）。合同履行过程中，因被告杨岳军贷款未到位不能按期支付房款，2019年2月25日，原告金麓公司向被告杨岳军发出《法律催款函》：“……合同签订后,您仅按合同约定支付首付款人民币2050097.00元,余款一直未按合同约定办理贷款手续并支付。您的行为已构成严重违约，给我公司带来了巨大的经济损失。买受人逾期履行上述义务的，根据合同第七条约定:‘……逾期超过60日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之次日起实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金’。为促成双方商品房买卖的达成,请您务必于2019年3月8日前向我公司办理完贷款手续或付清剩余购房款人民币4000000.00元。如再有逾期,我公司将按合同的约定向人民法院起诉,要求您支付欠付购房款及逾期付款违约金,由此所发生的诉讼费、律师费等相关费用,我司均有权要求您承担。”2019年7月30日，原告金麓公司向本院提起诉讼并提出前述诉求。本院认为，上述事实，有原、被告提交的证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同及附件均合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，剩余房款4000000元由买受人申请银行按揭贷款支付，买受人申请的银行按揭贷款应在2019年2月9日之前(含该日)全额到达出卖人账户，否则，视为买受人逾期付款,买受人按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任，如本协议附件八补充协议另有约定的，应按该补充协议约定执行。因被告2019年2月9日后逾期未依约支付余款4000000元，依据合同约定，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同及其附件。原告金麓公司请求解除与被告杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》及附件并判令撤销原告金麓公司与被告杨岳军签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签登记手续，本院支持解除合同，被告应协助原告办理撤销网签手续。原告请求被告杨岳军支付给原告金麓公司律师费损失200000元，本院认为，被告逾期未依约支付余款4000000元，原告选择主张解除合同，诉请被告支付律师费，无合同依据，对原告的该项诉求，本院不予支持。被告杨岳军提出，涉案长沙市望城区商品房买卖合同是原告提供的格式合同，该合同中所有内容均是原告单方面确定的，从未与被告协商，其中关于银行按揭贷款及违约责任的约定是格式条款之一，该部分约定对非格式合同提供一方应当是无效的。本院认为，该合同系原告与被告协商后签订，关于银行按揭贷款及违约责任的约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，被告杨岳军的该抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被告杨岳军提出，涉案房属期房，合同约定的违约金明显过高，已经远远超过了实际损失，请求法院予以调整，本院认为，被告向原告支付了2050097元的首付款，合同约定出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房属于期房，双方在合同中约定的违约金明显过分高于实际损失，应予调整，对于被告的该抗辩意见，本院予以采纳。原告诉请被告杨岳军支付给原告金麓公司违约金人民币605009元，本院部分予以支持，酌情调整违约金按总房款的1%支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告湖南金麓房地产开发有限公司与被告杨岳军于2018年12月10日签署的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20180509102）及附件；二、被告杨岳军于本判决生效之日起15日内协助原告湖南金麓房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房网签手续；三、被告杨岳军于本判决生效之日起15日内支付给原告湖南金麓房地产开发有限公司违约金人民币60500.9元；四、原告湖南金麓房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向被告杨岳军返还购房首付款2050097元；五、驳回原告湖南金麓房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59786元，因适用简易程序审理减半收取29893元，由原告湖南金麓房地产开发有限公司负担2783元，被告杨岳军负担27110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘典闳二〇一九年九月二十日书记员  黄 宇附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。