贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民8838号 原告（反诉被告）：赵礼华，男，1970年3月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告）：聂友平，女，1973年8月28日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：聂宗福，系原告的妹夫。 被告（反诉原告）:贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程。 委托诉讼代理人：邓维义、胡春梅（特别授权代理），均系贵州本芳律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵礼华、聂友平与被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下简称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）赵礼华、聂友平及其委托诉讼代理人聂宗福，被告（反诉原告）桂华房开公司的委托诉讼代理人胡春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵礼华、聂友平向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即为原告办理位于毕节市七星关区房屋权属证书并交付给原告；2、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理房屋权属证书的违约金暂计人民币99150元（以上违约金从2016年12月31日起，以337246元为基数，按照日息万分之三计付至被告向原告提交房屋权属证书之日止）；3、请求依法判令被告退还原告四通费共计3950元，利息按照银行同期利息计算；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月23日，原被告双方经友好协商后签订了《商品房买卖合同》（下称“合同”）。双方约定：“原告以人民币337246元购买被告开发的位于毕节市七星关区房屋，被告应于2016年12月31日前向原告交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，若届时至该约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理该商品房所有权转移登记的有关文书，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订后，原告依照约定向被告交付了购房款，2016年4月27日，被告向原告进行了交房，原告按时向被告交纳了办理房屋权属证明的相关费用及契税，但时至今日被告仍然没有给原告办理位于毕节市七星关区房屋权属证书。也未按照合同的约定向原告承担违约金。2016年4月27日，原告向被告交纳电视开户费350元、电表560元、水表380元、燃气2500元、办证费160元、合计3950元，根据毕节市人民政府法制办关于《毕节市发展改革委员会关于对房开企业收取“四通费”的问题处置工作建议的报告》的意见和《毕节市发展改革委员会关于房地产开发企业对新建商品房收取“四通费”专项检查实施方案》的规定，被告应如数退还代收代缴的“四通费”。原告认为，依法成立并生效的合同应当受到法律的保护。本案中，原、被告双方签订的合同是双方真实意思的表示，对双方应当具有约束力，现被告的一系列行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护自身合法权益，特向贵院依法提起诉讼维权，望依法判如原告所求为谢。 被告（反诉原告）桂华房开公司答辩称：答辩人因新政策的实施不应承担违约责任，既便认定答辩人要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻答辩人的违约责任。根据《合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不能预见是指根据现有的技术能力，一般人对某种情形的发生不可预见；不能避免并不能克服就是对发生的客观事实当事人已经尽到最大的努力，采取一切可以采取的措施，仍不能避免其发生以及带来的损害后果。在本案中案中双方《商品房买卖合同》后《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。且毕节市人民政府在新政过渡期内实际“缓办停办”不动产权属登记工作，给被告办证带来了客观障碍。此种在合同订立后，国家新颁布的法律是被告无法预见也无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内“缓办停办”权属登记工作的客观情况也是被告无法避免的，故不动产统一登记制度的实施于被告履行办证义务而言属于不可抗力。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(-)(试行)》第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取。得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗",而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。二、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。三、电视入户费用、供电入户费用等费用若由其他主体收取，则答辩人主体不适格，应驳回被答辩人起诉。若由答辩人收取，应属代扣代缴。若电视入户费用、供电入户费用等费用由物管收取，则与本案无关。若由答辩人代收，则由答辩人向相关代为代缴。代理的法律效果归被代理人承受，答辩人已按约定完成委托事宜，并且被答辩人已经实际使用，原告若不愿缴纳该费用其应当向服务提供商主张权利。“合同就是当事人之间的法律”,原告认为答辩人收取其相关入户费无法律依据，故而要求退还的主张与事实不符，不应得到支持。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 被告（反诉原告）桂华房开公司向本院提出反诉请求：解除双方2015年5月23日签订的《商品房买卖合同》。事实及反诉理由：一、涉案房屋因施工方原因至今未办理竣工验收，尚不具备办证条件，反诉被告的办证请求事实无法履行涉案项目“玫瑰花园”系重庆天字实业集团有限公司承建，涉案房屋虽交付使用，但尚未办理竣工验收，不具备办证条件。二、因不动产权属证书登记制度的实施，双方合同中关于房屋权属办理的约定因事实上无法履行而失效，继续适用原约定条款对出卖人明显不公正，依据合同法的规定，双方该部分权利义务关系终止。在合同约定的办证期限2016年12月30日届满之前，2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》,将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，双方合同约定的办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之的，合同的权利义务终止：(-)债务已经按照约定履行：(二)合同解除；(三)债务相互抵销：(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行：(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”由于房屋所有权证书已经不再办理，双方合同中关于房屋所有权证办理的违约责任自然不再适用，根据前述法律的规定，《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容不再有效(违反不动产暂行条例的强制规定而自然失效),反诉被告依据失效的条款对反诉原告主张违约金没有事实和法律根据。新建房屋的“土地落宗”、立体测绘报告根本不可能在原房屋所有权证办理的90日内完成，由于不动产权属证书的办证程序根本颠覆了原房屋所有权证书的办证程序，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，《商品房买卖合同》中第八章房屋登记内容也应予解除，不再适用。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求反诉原告按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对反诉原告处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。三、双方合同约定的超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同，反诉被告不解约的违约责任并没有约定。双方合同第二十二条三款(二)项明确约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房移登记的有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。前述约定表明，超过180日不能办理商品房转移登记有关文书的违约责任是解除合同，双方约定的合同解除条件，现合同约定的解除条件成就，双方可依约解除合同。四、既便认定反诉原告要承担逾期办证的违约金，也应扣除办证机关及测绘等中介机构的合理办证时间，减轻反诉原告的违约责任。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。”2015年3月1日《不动产暂行登记条例》的实施，导致办理不动产权属证书业务的迅速增加，而办证机关受理办证的前置条件是，该登记不动产已经完成“立体测绘报告”及“土地落宗”,而至今，毕节市不动产登记部门尚未完成毕节市主城区及各县城主要楼盘的“立体测绘报告”及“土地落宗”工作，且办证工作人员即便24小时不间断工作，也无法在原《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的90日内完成不动产权属登记，因此，按上述规定，不动产办证人员的具体行为已经超过原约定时限，可以酌定减轻出卖人的违约责任，在毕节市范围内，应从毕节市人民政府公告规定的5年过渡期届满的2021年10月1日起计算，在2021年9月30日前，均不应计算出卖人逾期办理不动产权属证书的违约责任。综上所述，反诉被告的诉讼请求无事实和法律根据，请求法庭对反诉原告的反诉请求予以支持。 原告（反诉被告）赵礼华、聂友平针对反诉辩称：原被告双方签订了商品房买卖合同，第二十二条第三款约定的出卖人向办证部门交付办理商品房转移登记有关文书的违约后果，合同的解除权在于买受人，出卖人并没有解除合同的权利，且在买受人选择退房或者不退房的情况下，均只约定了一种违约责任，故原被告双方对违约责任的约定是明确的，且在本案中原告已主动将约定的日万分之五的违约金调整为日万分之三，违约金除了具有补偿的性质外还具有惩罚功能，其目的在于维护合同的履行提高合同的履约率，故原告的诉请应予支持。反诉无法律依据。 本院经审理查明如下事实：2015年5月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于环城北××田××小区玫瑰花园××单元××房，总价款为337246元；出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了全部购房款等费用，被告未履行办理转移登记的义务，原告诉至本院。 另查明，涉案房屋尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。毕节市七星关区诚诚物业管理有限公司曾收取原告电视开户费350元、电开户费560元、水开户费380元、燃气费2500元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案房屋办理转移登记的条件还未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，因所涉义务现处于不能履行状态，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。合同约定被告应于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但未约定被告逾期履行该项义务，在原告不退房的情况下，违约金如何计算的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起算时间，从2017年1月1日起，被告已构成违约，故应从2017年1月1日起开始计算违约金，关于违约金的截止时间，合同约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止。 因向原告收取电视、水电、燃气入户费的主体不是被告，故原告要求被告退还该费用的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告提出的请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉问题。被告主张合同中对超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定的违约责任是解除合同，因此提起反诉,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》的约定，超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，合同解除权在买受人，而不是出卖人，故对被告提出的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）赵礼华、聂友平逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款337,246.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止； 二、驳回原告（反诉被告）赵礼华、聂友平的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1139元，由原告（反诉被告）赵礼华、聂友平负担751元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担388元；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年九月十六日 书记员  姜童尧