宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5934号原告：孙耀帅，男，1993年2月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：任月明，宁夏综义律师事务所律师。被告：王昊，男，1987年1月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：刘翠莺，女,1984年3月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。二被告共同委托诉讼代理人：王天农，宁夏沙都律师事务所律师。第三人：银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：单正斌，男，1988年9月16日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告孙耀帅与被告王昊、刘翠莺，第三人银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙耀帅及其委托诉讼代理人任月明，被告王昊、刘翠莺共同委托诉讼代理人王天农，第三人银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部的经营者单正斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法解除原被告间签订的《银川市存量房屋买卖合同》；2.请求依法判令二被告向原告返还房屋首付款220000元;3.请求依法判令二被告向原告返还定金10000元，并向原告支付违约金72000元，并向原告赔偿中介服付费8000元，以上共计310000元；4.本案诉讼费、保全费、保险服务费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2019年3月9日，原、被告双方及第三人签订《居间服务合同》及《补充协议》一份，约定由被告将其位于宁夏银川市金凤区XXX室出卖给原告，由第三人提供居间服务。该合同对原被告双方的权利义务以及第三人的服务费用做出了详细约定。同日，原被告双方签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，就上述房屋买卖事宜签订合同，房屋价格为72万元，首付款为22万元，剩余50万元通过银行贷款支付。因该房屋尚有银行贷款未还清，故双方约定，由被告在2019年4月10日前将贷款还清，办理抵押注销手续，将房产证从银行拿回后再与原告办理过户手续。上述居间合同及房屋买卖合同均明确约定了定金，并约定若被告未按时还清贷款、办理抵押注销手续的，原告有权解除合同，并有权主张房屋总价款20%的违约金。上述协议签订后，原告于2019年3月9日向被告支付了购房定金10000元;于2019年3月27日向被告刘翠莺的农行账户支付了房屋首付款22万元。但截至目前，二被告尚未将银行贷款还清，未办理抵押注销手续，无法取回房产证，导致无法与原告办理房屋过户手续,从而导致原告购买房屋的合同目的无法实现。为此,原告多次向被告主张返还房款定金并由被告承担相应损失，被告均予以推诿。为维护原告合法权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告王昊、刘翠莺共同辩称：原告要求解除房屋买卖合同,返还首付房款22万元和定金1万元,被告均同意。需要说明的是22万元首付款存在银行，法院已保全，原告可随时提走。定金1万元保存在银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部(本案第三人)处，由该咨询部支付给原告。原告要求赔偿中介服务费8000元与被告无关，原告要求支付违约金72000元被告不同意，理由是本案《银川市存量房屋买卖合同》是在本案第三人承诺为被告找到向银行偿还贷款的“过桥公司”,使被告的房屋能够交易的情况下，被告才与原告及第三人签订的。后因第三人没能找到“过桥公司”导致房屋买卖合同无法履行，并不是被告的违约行为造成的。合同法第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,……。本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案被告欲售房屋有银行抵押贷款,这是合同三方都清楚的事。要实现交易,必须先还清贷款。被告因无钱还贷,所以才要卖房。第三人承诺可以找到“过桥公司”替被告垫资还贷，等房产交易成功后,还清“过桥公司”的垫资本息。但后来没有找到这样的“过桥公司”,所欠银行贷款还不了，房产无法交易，合同无法履行，这属于被告不能克服的客观情况，不属于被告的违约。另外，合同法第97条规定:“合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”按照这规定,解除合同的法律后果是赔偿损失,并不是支付违约金。本案原告要求解除合同,被告早就同意,同时被告也同意返还原告所交的首付款和定金,对原告来讲,并未造成什么损失,被告也未使用过原告的资金。所以原告要求被告支付违约金不符合法律规定,也没有事实依据。综上，被告同意解除合同并返还原告的首付款和定金，但不同意支付违约金及其他费用，请法院依法判决。第三人述称：不同意解除合同，返还首付款由被告返还，返还款由原告已经交付房东，由农业银行做资金监管，被告没有给龙庭爱家交定金，原告向龙庭爱家交付定金1万元，对其他诉请没有意见。当事人围绕诉讼主张提交了证据，本院依法组织双方质证，对于原告提交的证据一、《银川市存量房屋买卖合同》一份、《居间服务合同》一份、《补充协议》一份，证据二、定金收条一份，证据三、《二手房交易结算资金冻结/解冻托管协议》一份、《二手房交易资金托管业务申请/审批表》一份、银行流水一份（银行打印件）、《收款证明》一份，证据四、《二手房抵押贷款承诺书》一份、《个人二手房住房贷款资金划转授权委托书》一份，证据五、《过户、按揭代理合同》一份、《收据》一份，证据六、《收据》一份、发票一份，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据一、保管条一张,证据二、过户、按揭代理合同一份,证据三、《银川市存量房屋买卖合同》一份,证据四、王昊和牛风龙的电话录音，证据五、企业信息一份，本院对以上证据的真实性予以确认。第三人银川市金凤区龙庭爱家房地产咨询部未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月9日，原、被告双方及第三人签订《居间服务合同》及《补充协议》一份，约定由被告将其位于宁夏银川市金凤区XXX室出卖给原告，由第三人提供居间服务。该合同对原、被告双方的权利义务以及第三人的服务费用做出了详细约定。同日,原、被告双方签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，就上述房屋买卖事宜签订合同，房屋价格为72万元,首付款为22万元，剩余50万元通过银行贷款支付。因该房屋尚有银行贷款未还清，故双方约定，由被告在2019年4月10日前将贷款还清，办理抵押注销手续，将房产证从银行拿回后再与原告办理过户手续。上述居间合同及房屋买卖合同均明确约定了定金,并约定若被告未按时还清贷款、办理抵押注销手续的，原告有权解除合同，并有权主张房屋总价款20%的违约金。上述协议签订后，原告于2019年3月9日向被告支付了购房定金10000元;于2019年3月27日向被告刘翠莺的农行账户支付了房屋首付款22万元。但截至目前,二被告尚未将银行贷款还清，未办理抵押注销手续，无法取回房产证，导致无法与原告办理房屋过户手续。原告支出保全支付财产保险服务费700元，现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告自愿签订的合同系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付定金及首付款的义务，被告未能办理房屋过户手续，构成根本违约，被告对此应承担违约责任。原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告收取原告的首付款22万元应当退还。因定金保管于第三人处，原告要求被告返还定金本院不予支持。原告要求的8000元为办理贷款的中介服务费，系原告与第三人之间的关系，本院不予支持。双方约定违约金过高，现原告按照总房款的10%要求违约金仍然过高，本院调整为首付款的10%，即2.2万元。原告要求的保全支付财产保险服务费属于非必要产生的费用，本院不予支持，保全费属诉讼费，本院在诉讼费承担处决定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告孙耀帅与被告王昊、刘翠莺签订的《银川市存量房屋买卖合同》；二、被告王昊、刘翠莺于本判决生效之日起五日退还原告孙耀帅收费22万元，支付违约金2.2万元，合计24.2万元；三、驳回原告孙耀帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元（已减半收取），原告孙耀帅负担653元，被告王昊、刘翠莺负担2322元。保全费1620元，由被告王昊、刘翠莺负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张国华 二〇一九年九月二十四日 书记员 刘佩佩附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。