福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初9332号 原告（反诉被告）：许培玉，男，1962年5月23日出生，汉族，住泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：陈腾育、康琼红，福建爵名律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶嫌，女，1960年4月4日出生，汉族，住泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：陈美程，系叶嫌之女，本案被告。 被告（反诉原告）：陈容达，男，1984年1月22日出生，汉族，住泉州市洛江区。 被告（反诉原告）：陈美程，女，1981年4月22日出生，汉族，住泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：郭秋琪，男，1955年2月28日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：傅维成，男，1938年10月21日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：傅孙旭，系傅维成之子，本案被告。 被告：傅孙旭，男，1970年12月1日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 原告许培玉与被告叶嫌、陈容达、陈美程、傅维成、傅孙旭及反诉原告叶嫌、陈容达、陈美程与反诉被告许培玉房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2019年9月4日、2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许培玉及其委托诉讼代理人陈腾育，被告叶嫌、陈容达、陈美程及其委托诉讼代理人郭秋琪，被告傅孙旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许培玉向本院提出诉讼请求：判令叶嫌、陈容达、陈美程、傅维成、傅孙旭协助许培玉办理址在泉州市丰泽区房屋的产权过户手续，即傅维成、傅孙旭将诉争房屋权属过户给叶嫌、陈容达、陈美程，再由叶嫌、陈容达、陈美程将诉争房屋权属过户给许培玉。事实和理由：叶嫌、陈容达、陈美程系陈荣灿的近亲属，傅维成、傅孙旭系陈淑珠的近亲属，陈荣灿与陈淑珠现均已死亡。1992年1月13日，陈淑珠、傅维成（系陈淑珠的丈夫）与陈荣灿签订《产权转让协议书》，约定将址在泉州市丰泽区房屋出售给陈荣灿，并承诺协助陈荣灿办理产权变更手续。1997年8月11日，陈荣灿将上述房屋出售给许培玉，并出具《产权转让证明书》、《房屋转让证明书》给许培玉，并将房屋权属证书也交由许培玉收执。陈荣灿在证明书上写明将协助许培玉办理产权变更手续。许培玉在支付全部购房款后，于1998年6月份入住诉争房屋至今，但该房屋权属仍登记在陈淑珠名下。许培玉与陈荣灿的房屋转让关系，陈荣灿与陈淑珠、傅维成的房屋转让协议均合法有效，当事人应依约全面履行各自的义务，但诉争房屋权属至今尚未过户登记到许培玉名下。因陈淑珠、陈荣灿均已死亡，该义务应由其各自的继承人即傅维成、傅孙旭、叶嫌、陈容达、陈美程继续履行，但经多次协商未果。故起诉至法院，以维护许培玉的合法权益。 叶嫌、陈容达、陈美程辩称，一、许培玉诉请叶嫌、陈容达、陈美程协助其办理诉争房屋的产权过户手续，已超过《民法总则》第188条规定的自权利受到损害之日起二十年的最长诉讼时效。在本案起诉之前，因许培玉尚欠部分购房款未支付，故其从未向叶嫌、陈容达、陈美程主张过办理诉争房屋的产权过户手续。二、诉争房屋系陈荣灿与叶嫌的夫妻共有财产，许培玉并未与陈荣灿、叶嫌签订过《房屋买卖合同》，陈荣灿单方出具《房屋转让证明书》的转让行为自始无效。三、许培玉尚欠陈荣灿、叶嫌部分购房款二十二年未付清，设为放弃购买诉争房屋的权利。 傅维成、傅孙旭辩称：诉争房屋是陈淑珠出售给陈荣灿，产权变更登记也应由陈淑珠过户给陈荣灿。至于陈荣灿将诉争房屋出售给许培玉，与陈淑珠及其继承人无关。陈荣灿与许培玉之间的房屋买卖事宜，不应将陈淑珠及其继承人牵扯进来。诉争房屋至今未过户到许培玉名下，并非其主张的系傅维成、傅孙旭不配合，而是许培玉想偷税漏税，要求与傅维成、傅孙旭直接办理过户手续。 叶嫌、陈容达、陈美程向本院提出反诉请求：1、确认陈荣灿出具给许培玉的《产权转让证明书》、《房屋转让证明书》及案涉房屋转让行为无效；2、许培玉依法将诉争的址在泉州市丰泽区房屋返还给叶嫌、陈容达、陈美程。事实和理由：叶嫌、陈容达、陈美程系陈荣灿的继承人。1992年1月13日，陈荣灿与叶嫌在婚姻关系存续期间共同向傅维成、陈淑珠夫妻购买诉争房屋。1997年8月间，陈荣灿未经叶嫌书面同意，擅自将上述房屋转让给许培玉，双方未签订《房屋转让协议》，只有陈荣灿出具的《产权转让证明书》、《房屋转让证明书》。当时叶嫌并不知情，直到最近许培玉要求协助办理该房屋的过户手续，才知道许培玉未履行支付全部转让款的义务。据《婚姻法》第十七条的规定，诉争房屋系陈荣灿与叶嫌夫妻共有财产。另据《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……（六）未依法登记领取权属证书的”规定，陈荣灿与许培玉转让诉争房屋，未经叶嫌书面同意，且转让时该房屋权属未依法登记在陈荣灿、叶嫌名下并领取房屋权属证书，依法不得转让。据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，陈荣灿与许培玉转让诉争房屋的行为违反《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定，应认定为无效。故起诉至法院，以维护叶嫌、陈容达、陈美程的合法权益。 许培玉辩称，陈荣灿与许培玉之间的房屋买卖合同合法有效，并已实际履行，房屋亦已实际交付，叶嫌、陈容达、陈美程的反诉请求不能成立：一、叶嫌、陈容达、陈美程主张陈荣灿与许培玉未签订房屋转让协议，但许培玉已提供陈荣灿出具的《产权转让证明书》、《房屋转让证明书》，该两份证明书的内容具备房屋买卖合同的全部条款，具有房屋买卖合同的效力。二、叶嫌、陈容达、陈美程主张陈荣灿转让诉争房屋未经共有权人叶嫌的同意，故转让行为无效。本案中，许培玉是基于房屋买卖合同而并非物权主张陈荣灿的继承人履行协助办理过户的义务。另，陈荣灿将诉争房屋出售给许培玉至今已有二十几年，如果共有权人不同意，应在合理期限内提出，且叶嫌是知道诉争房屋出售给许培玉的，但未在期限内提出，应视为其是同意的。三、叶嫌、陈容达、陈美程主张陈荣灿未取得诉争房屋的产权证，故转让行为是无效的。但据《物权法》第十五条的规定，出让人在未取得产权的情况下将房屋转让，只是影响合同的履行，不影响合同的效力。 本院经审理认定事实如下：叶嫌系陈荣灿的配偶，陈容达、陈美程系陈荣灿与叶嫌的婚生子女。傅维成系陈淑珠的配偶，傅孙旭系陈淑珠与傅维成的婚生子。陈荣灿于1999年6月间死亡，陈淑珠于2015年10月间死亡。 1992年1月13日，陈淑珠、傅维成（系陈淑珠的丈夫）与陈荣灿签订《产权转让协议书》，约定将址在泉州市丰泽区房屋出售给陈荣灿，并承诺协助陈荣灿办理产权变更手续。1997年8月11日，陈荣灿将上述房屋出售给许培玉，并出具《产权转让证明书》、《房屋转让证明书》给许培玉，并将房屋权属证书也交由许培玉收执。陈荣灿在证明书上写明将协助许培玉办理产权变更手续。许培玉在支付全部购房款后，于1998年6月份入住诉争房屋至今，但该房屋权属仍登记在陈淑珠名下。许培玉与陈荣灿的房屋转让关系，陈荣灿与陈淑珠、傅维成的房屋转让协议均合法有效，当事人应依约全面履行各自的义务，但诉争房屋权属至今尚未过户登记到许培玉名下。因陈淑珠、陈荣灿均已死亡，该义务应由其各自的继承人即傅维成、傅孙旭、叶嫌、陈容达、陈美程继续履行，但经多次协商未果。故起诉至法院，以维护许培玉的合法权益。 本院认为，庄彬阳与蔡英杰之间的民间借贷关系事实清楚，有蔡英杰出具的借条、银行转账凭证等为证，本院予以认定。关于借款本金，蔡英杰出具的借条中虽载明为5855869元，但据借条附件的明细清单所载及银行转账凭证显示，借款本金仅为200万元，庄彬阳与蔡英杰双方对此亦无异议，本院予以认定。关于借款利息，据上述明细清单所载及庄彬阳、蔡英杰的一致确认，诉争的200万元借款约定按月利率3%计息。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效”的规定，现庄彬阳诉请蔡英杰按年利率24%计息，符合法律规定，本院予以支持。关于杰利公司的保证责任，杰利公司在蔡英杰出具给庄彬阳的借条的“担保人”处签名捺印，确认为诉争借款本息承担保证责任，现庄彬阳诉请其依约对蔡英杰应偿付的借款本息承担连带清偿责任，合法有据，应予支持。杰利公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、蔡英杰应于本判决生效之日起十日内偿还庄彬阳借款200万元，并按年利率24%计付自2013年10月18日起至实际还款之日止的利息； 二、泉州市丰泽区杰利房地产开发有限公司对上述判决主文第一项确定的蔡英杰应付还庄彬阳的款项承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向蔡英杰追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22800元，由蔡英杰、泉州市丰泽区杰利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，庄彬阳、泉州市丰泽区杰利房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，蔡英杰可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  徐翰毅 审判员  吕千虹 审判员  谢燕玉 二〇一九年九月十二日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民法通则》第九十条：合法的借贷关系受法律保护。 《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。