福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初1706号 原告：吴文忠，男，1968年3月16日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：郑曦，福建闽天律师事务所律师。 被告：林周敬，男，1970年9月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：曾炜，福建名仕律师事务所律师。 被告：李锦芳，女，1978年10月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，现羁押于福州市第二看守所。 第三人：福州春海堂房地产有限公司，住所地福建省福州市国货西路****。 法定代表人：程法望。 原告吴文忠与被告林周敬、李锦芳、第三人福州春海堂房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，原告吴文忠于2019年5月7日申请追加福州春海堂房地产有限公司为第三人。本院依法适用普通程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理。原告吴文忠的委托诉讼代理人郑曦、被告林周敬委托诉讼代理人曾炜到庭参加诉讼，被告李锦芳、第三人福州春海堂房地产有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴文忠向本院提出诉讼请求：1.确认位于福州市晋安区XX房屋所有权归吴文忠所有；2.判令被告林周敬、李锦芳立即共同协助将上述房屋登记至吴文忠名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，吴文忠变更第1-2项诉讼请求为：1.确认吴文忠系福州市晋安区XX房屋实际买受人，该房屋归吴文忠所有，判令吴文忠在该判决生效后继续直接向中国建设银行城东支行偿还该房屋按揭款；2．判令林周敬和福州春海堂房地产有限公司协助吴文忠办理产权登记手续。 事实和理由：吴文忠和林周敬、李锦芳双方于2002年12月29日签订一份《房产买卖协议书》，该合同约定林周敬和李锦芳夫妻将坐落于福州市晋安区XX房屋（面积132平方米，2050元／平方米，总价270600元）转让给吴文忠，首付款6万元先交林周敬、李锦芳，银行保险费1800元由吴文忠承担，双方确认上述61800元已经支付。还约定房屋按揭按月还款由吴文忠承担（按揭贷款20万元，20年分期付款，每月还款1324.33元，从2003年1月起付至2022年12月止）。因上述房屋是林周敬、李锦芳与开发商福州春海堂房地产有限公司签订房屋买卖合同，并以林周敬的名义办理按揭手续,依双方约定按揭款由吴文忠支付,吴文忠也依约履行了该义务。从2002年被告交付上述房屋至今,该房屋都是由吴文忠占有并居住。2003年10月7日吴文忠又支付给被告李锦芳4000元，李锦芳对此出具一份借条。2006年开始可以办理房产证手续，但因被告与开发商之间存在纠纷，被告不去办理房屋登记手续。吴文忠认为，依照上述事实，诉争房产应属于吴文忠所有，被告有义务依上述合法有效的协议及其法律规定，协助吴文忠办理变更登记手续。 林周敬辩称，一、本案纠纷并非如吴文忠所述2006年开始可以办理房产证而其不去办理房屋登记手续而引起的，房屋未能办证系开发商原因导致。其将房屋交付吴文忠后，于2006年向福州仲裁委员会申请仲裁，要求开发商将产权证登记至其名下，福州仲裁委员会于2008年9月10日作出裁决，支持其仲裁请求。因开发商未履行生效仲裁文书确定的内容，至今未能办理产权证。二、其与李锦芳原系夫妻关系，长期在外承包工程，与李锦芳结婚不久即感情不和，双方于2002年起分居，并于2017年11月6日离婚。其虽系诉争房屋出卖人，但并未参与具体交易过程,购房款的收取及房屋交易过程均是吴文忠与李锦芳自行对接。三、吴文忠诉请协助将诉争房产登记至其名下缺乏依据。诉争房产现产权证并未办理至林周敬名下，目前产权总登还在开发商名下，其并非拒绝协助过户，而是存在客观不能，吴文忠应将开发商列为被告主张相应权益。四、吴文忠在履行还贷过程中存在逾期行为，给林周敬征信造成负面影响，希望吴文忠在后续还贷中不要再逾期。 李锦芳未作答辩。 福州春海堂房地产有限公司未作陈述。 吴文忠围绕诉讼请求提交证据：1.协议书；2.借条；3.吴文忠支付的建行按揭还款记录凭证；4.电费缴款银行信息单；5.有线电视初装费收据即银行信息单；6.林周敬与福州春海堂房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》。 林周敬提交证据：1.离婚证、离婚协议书；2.[2008]榕仲裁字第264号裁决书、生效证明。 本院依职权调取：1.诉争房屋的不动产登记信息；2.福州市晋安区XX商住楼的《预先登记通知书》。 李锦芳、福州春海堂房地产有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经质证，到庭当事人对吴文忠提交的《协议书》第1条诉争房屋总金额约定有争议，对其他内容和证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对《协议书》是否约定了诉争房屋总金额，本院认定如下： 吴文忠提交的《协议书》中第1条“转让房屋总金额”处写明2050元/㎡；而林周敬提供的《协议书》复印件该处为空白，林周敬的委托代理人陈述该复印件系根据李锦芳提供的原件复印，原件“总金额”处为空白，现因李锦芳被羁押，无法提供原件。吴文忠向其诉讼代理人郑曦律师陈述总金额处确系其个人补充，但已与林周敬、李锦芳协商过，林周敬、李锦芳对此知情并认可。 本院认为，吴文忠自述案涉协议书中“总金额”处“2050元/㎡”系单方面补充，但未能提供林周敬、李锦芳予以认可的证据。故吴文忠与林周敬、李锦芳就诉争房屋的买卖价格应以林周敬买受诉争房屋时的单价2173元/㎡和不动产登记部门备案记载的建筑面积128.56平方米进行认定，即总价为279360.88元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年9月11日，林周敬与福州春海堂房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：林周敬购买XX房屋.建筑面积132.12平方米，单价为每平方米2173元，总价款287098元，房屋实际面积以政府及房地产管理部门核定为准，双方按实结算房价款。林周敬以按揭付款方式支付购房款，应在合同签订3日后支付1万元作为履行合同首付款，购房款分三次付清；第二次付款于合同签订后17日内支付77098元，余款20万元以银行按揭方式支付。关于产权登记约定：福州春海堂房地产有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定因合同履行发生的争议，提交福州仲裁委员会仲裁。 合同签订后，林周敬依约支付第一、二期款计87097元，余款20万元于2002年12月16日在中国建设银行福州城东支行办理按揭贷款支付，履行了全部付款义务。诉争房屋于2003年2月28日交付。 2002年12月29日，甲方林周敬、李锦芳与乙方吴文忠签订《协议书》，约定甲方将XX约132平方米的房屋转让给乙方，乙方先付6万元首付给甲方，余款待房产过户后一次性付清，银行保险费1800元由乙方承担，房屋契税、交易手续费等都由乙方承担，银行按月还款由乙方承担。协议签订后，吴文忠依约支付6万元首付和1800元银行保险费。此后，林周敬名下的诉争房屋银行按揭贷款均由吴文忠还款，按揭贷款的存折、银行卡由吴文忠保管，诉争房屋交付后由吴文忠使用至今。 2005年6月20日，福州市房地产交易登记中心向福州春海堂房地产有限公司发出《预先登记通知书》，案涉的XX商住楼的预先备案申请已予以批准。 林周敬因办理诉争房屋产权登记于2006年8月21日向福州仲裁委员会申请仲裁，福州仲裁委员会于2008年9月10日作出[2008]榕仲裁字第264号裁决书，裁决福州春海堂房地产有限公司应于裁决作出之日起十日内将办理春XX单元房产权属证书由福州春海堂房地产有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并向林周敬提供办理该房产权属证书所应由其出具的相应资料。该裁决已于作出之日发生法律效力。此后，福州春海堂房地产有限公司未履行该仲裁裁决确定的义务，林周敬亦未向人民法院申请强制执行。 根据2019年7月24日福州市不动产登记档案馆向本院出具的《不动产登记信息查询结果》（业务宗号ＦＺＤＡ19462531）显示：坐落于福州市晋安区XX房屋，产权人林周敬，产权证号或合同号xxxx，建筑面积128.56平方米，抵押情况详见房屋编号xx。他项权利部分载明，抵押权人中国建设银行福州市城东支行，抵押人／债务人林周敬，被担保主债权数额为20万元，期限为2002年11月1日至2022年11月1日。 庭审中，吴文忠表示自愿承担诉争房屋办理产权登记的全部税费，包括应由福州春海堂房地产有限公司承担的税费。 另查明，林周敬与李锦芳于2000年11月14日登记结婚，于2017年11月6日协议离婚，并约定各自名下债权债务由各自享有和承担，双方无其他共同财产、债权、债务分割。 本院认为，本案系房屋连环买卖履行过程中产生的纠纷，林周敬与福州春海堂房地产有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》及林周敬、李锦芳与吴文忠签订的《协议书》均系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，协助吴文忠办理产权过户手续系林周敬、李锦芳应当履行的合同义务。鉴于林周敬系诉争房屋的第一手买受人且合同已登记备案，李锦芳非第一手买卖当事人，与林周敬在婚姻关系存续期间已共同将该房屋出售给吴文忠，本案诉讼前又与林周敬离婚，故李锦芳无协助办理产权登记之必要。诉争房屋交付后即由最终买受人吴文忠实际使用至今，应认定吴文忠系诉争房屋的实际所有人。生效的仲裁裁决已确定第三人福州春海堂房地产有限公司负有协助林周敬办理诉争房屋产权登记的法律义务。因此，吴文忠作为诉争房屋的最终买受人和实际所有人，请求林周敬、福州春海堂房地产有限公司协助办理诉争房屋产权登记的诉请，本院予以支持。除已支付的6万元首付款和承担林周敬名下的诉争房产20万元银行按揭贷款外，吴文忠还应依照协议约定在取得诉争房屋产权证书后向林周敬、李锦芳支付购房余款19360.88元（279360.88元-6万元-20万元）。吴文忠与林周敬、李锦芳之间的买卖交易过户税费依《协议书》约定应由吴文忠承担；吴文忠自愿承担福州春海堂房地产有限公司与林周敬之间的诉争房屋买卖税费，不违反法律规定，本院予以确认。吴文忠在履行与林周敬的协议过程中，实际履行了替林周敬偿还诉争房屋按揭贷款的行为，未损害各方利益，各方均无异议，继续履行并无不当。被告李锦芳、第三人福州春海堂房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福州春海堂房地产有限公司、林周敬应于本判决生效之日起三十日内协助吴文忠办理位于福州市晋安区xx房屋所有权转移登记，将其过户登记至吴文忠名下，由此产生的全部税费由吴文忠负担； 二、吴文忠应在取得所有权证书后五日内向林周敬、李锦芳支付尾款19360.88元； 三、驳回吴文忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23440元，由林周敬、福州春海堂房地产有限公司各负担11720元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  宋建华 人民陪审员  林秀华 人民陪审员  严日成 二〇一九年九月十日 法官 助理  黄学相 书 记 员  何海亮 附：一、本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。