山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初5677号原告：徐士晓，男，1966年10月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。被告：胡淑美，女，1959年1月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。被告：李德才，男，1954年11月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：张世荣，山东彤升律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩雯，山东彤升律师事务所律师。原告徐士晓与被告胡淑美、李德才案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日、2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐艳、被告胡淑美、被告李德才及其委托诉讼代理人张世荣、王倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐士晓向本院提出诉讼请求：1、撤销（2012）即执字第450-9号及（2019）鲁0282执异4号执行裁定书；2、解除对李德才名下位于青岛市即墨区潮海街道办事处西障村475号房屋及拆迁补偿款（包括差额面积房款、搬迁补助费等）140445元的查封冻结等强制执行措施；3、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2001年，原告购买被告李德才名下位于青岛市即墨区潮海街道办事处西障村475号房屋，并一直居住。2018年因即墨中心城区东部片区拆迁，原告作为涉案房屋所有权人与青岛市即墨区潮海街道西障村村民委员会（以下简称西障村村委）签订《住宅房屋搬迁房屋补偿协议》。在胡淑美申请强制执行李德才民间借贷纠纷一案中，即墨法院作出的（2012）即执字第450-9号民事裁定书，查封了涉案房屋。因涉案房屋系原告的财产，故原告于2018年11月13日向法院提出执行异议，请求依法解除对涉案房屋查封等强制措施，经听证，法院作出的（2019）鲁0282执异4号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告为维护其合法权益，具状起诉，请求人民法院查明事实，判如所请。被告胡淑美辩称，被告申请查封的房屋是李德才的房屋，房屋登记的是李德才的名字。被告李德才辩称，徐士晓就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依据《最高院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第312条的规定，驳回原告徐士晓的诉讼请求。理由如下：1、依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记生效，现该房屋房产证、土地使用权证上的名字系李德才，故应当是李德才享有该房屋的所有权。2、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》19、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及相关法律、行政法规的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，农村集体土地上合法建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让。徐士晓并非西障村村集体成员，虽然签订了买卖合同，但徐士晓不具备购买该房屋的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，李德才与徐士晓签订的买卖合同因违反国家法律和行政法规的强制性规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因该合同无效，徐士晓应当返还该房屋。3、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。徐士晓对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：1、被告李德才出具的说明一份，证明李德才将涉案房屋转让给了原告，收到房屋转让款陆万捌仟元，并承诺办理房屋过户手续；2、青岛市即墨区潮海街道办事处西障村村民委员会出具的证明一份，证明原告于2005年购买被告李德才位于西障村475户房屋，并一直居住；3、集体土地使用证[证号：即集用（2000）字第3878号]、房屋所有权证（即房私字第030159号）复印件各一份，证明被告李德才将涉案房屋转让给原告后，将土地及房屋产权证原件交付原告并由原告一直持有，签署房屋拆迁协议时，拆迁部门收回，现存放于拆迁档案中;4、电费登记证及用电电费明细各一份，证明原告于2001年购买涉案房屋，自2001年起涉案房屋用电电费均是原告缴纳，交费登记证及用电明细中户名均是原告，原告已经实际占有使用涉案房屋；5、房屋补偿协议及腾房确认书各一份，证明涉案房屋被依法征迁，原告作为房屋所有权人于2018年12月5日与西障村委签署《住宅房屋搬迁房屋补偿协议》。通过上述五份证据充分证明原告已早于查封前购买涉案房屋，系房屋的所有权人，因该房屋拆迁所得的补偿款及拆迁权益均归原告所有，涉案房屋及拆迁权益并非被告李德才的财产，法院做出的（2012）即执字第450-9号《执行裁定书》错误，应依法解除对涉案房屋及因房屋拆迁所得补偿款等拆迁权益的查封等强制执行措施。6、（2012）即执字第450-9号民事裁定书、（2019）鲁0282执异4号执行裁定书各一份，证明被告胡淑美将李德才转让给原告的房屋查封，属于查封错误。被告胡淑美发表如下质证意见：对证据1真实性无法确定；对证据2真实性无异议；对证据3无异议；对证据4电费登记证真实性无异议；对证据5真实性无异议；对证据6真实性无异议。被告李德才发表如下质证意见：对证据1真实性予以认可，但是该证据不具有合法性，李德才与徐士晓签订房屋买卖的民事行为不具有合法性；对证据2该证明无经办人签字、盖章，不具有法定形式，对形式上的真实性认可，但不具备法定的形式要件，对证明的效力不予认可，对证明事项不认可，房屋买卖合同的双方是徐士晓和李德才，根据合同的相对性原则，村委会并非合同双方中的当事人，没有资格证明涉案房屋的权属情况；对证据3真实性予以认可，不能证明涉案房屋已经交付，只能证明涉案房屋以及宅基地登记在李德才名下，应认定涉案房产以及宅基地系李德才所有；对证据4真实性予以认可，证明事项不认可，该证据仅能证明原告在涉案房屋中居住，不能证明原告与被告签署房屋买卖合同的合法、有效并且已经履行；对证据5真实性无异议，证明内容的合法性有异议，涉案房屋的所有权人是李德才，原告虽在房屋拆迁协议上签字，但不具有合法性；对证据6真实性予以认可。被告胡淑美、李德才未向本院提交证据。本院认定事实如下：一、胡淑美与李德才民间借贷纠纷一案中，本院作出的（2011）即民初字第478号民事判决书已经发生法律效力，但李德才一直未能履行生效判决书所确定的法律义务。胡淑美遂向本院申请执行，执行案号：（2012）即执字第450号。二、在（2011）即民初字第478号案件诉讼过程中，本院查封了被执行人李德才名下位于青岛市即墨区潮海街道办事处西障村475号房屋。在执行过程中，本院作出（2012）即执字第450-9号执行裁定书，裁定继续查封被执行人所有的位于青岛市即墨区潮海街道办事处西障村475号房屋一处，查封期间，被拆迁（征收）的房产，查封效力及于因拆迁（征收）而获得的安置补偿房及拆迁补偿款。徐士晓遂向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封措施及保护案外人因房屋拆迁所得补偿款等拆迁利益，本院作出的（2019）鲁0282执异4号执行裁定书，驳回徐士晓的异议请求。三、李德才系青岛市即墨区潮海街道办事处西障村村民，涉案房屋系农村住宅，原登记在李德才名下，集体土地使用证号为：即集用（2000）字第3878号，房屋所有权证号为：即房私字第030159号。徐士晓并非西障村村民，其户籍性质为城镇户籍。四、2005年4月11日，李德才向徐士晓出具说明材料一份，载明：李德才在西障村楼房一处，转让给徐仕晓，收款总计陆万捌仟元人民币，以后办理过户手续（如用身份证、户口薄全力协助）。李德才2005年4月11日。后徐士晓给付李德才68000元，李德才将涉案房屋交付徐士晓使用，徐士晓居住使用至房屋被搬迁。2018年12月5日，徐士晓作为被××与西障村村委（××）签订《即墨中心城区东部片区集体土地上住宅房屋搬迁房屋补偿协议》一份，主要约定涉案房屋被搬迁后，徐士晓选择面积分别为110平方米、125平方米的房屋两套，并获得各项搬迁补偿费用共计140445元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利，其应举证证实符合上述规定。本案中，涉案房屋系农村集体土地上的住宅房屋，李德才系西障村村民，徐士晓并非西障村村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该认定合同无效。因此，原告徐士晓与被告李德才的房屋买卖交易行为违反了法律的强制性规定，应认定为无效。故原告不享有能够排除强制执行的权利，本院对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告徐士晓的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告徐士晓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  王显文人民陪审员  张方志二〇一九年九月十一日书 记 员  宫宇津附相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。