太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7532号原告：郭荣华，男，1981年4月18日出生，汉族，住太原市。原告：任翠青，女，1981年6月18日出生，汉族，住太原市。被告：山西智伟基业房地产开发有限公司，住所地太原市小店区通达西街****房，统一社会信用代码×××。法定代表人：李欣，总经理。被告：山西欣中房地产开发集团有限公司，住所地，住所地：太原市小店区寇庄西路****101会信用代码×××。法定代表人：许鸿林，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李建业，男，该公司员工，住太原市小店区昌盛西街政府宿舍**楼****。原告郭荣华、任翠青诉被告山西智伟基业房地产开发有限公司、被告山西欣中房地产开发集团有限公司房屋租赁纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭荣华、任翠青，被告山西智伟基业房地产开发有限公司、山西欣中房地产开发集团有限公司共同委托诉讼代理人李建业均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭荣华、任翠青向本院提出诉讼请求：1、被告山西智伟基业房地产开发有限公司向原告支付2017年5月23日-2019年5月23日期间商铺占有使用费111800元；2、被告山西欣中房地产开发集团有限公司承担连带偿还责任；3、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年5月23日原告购买了被告山西智伟基业房地产开发有限公司自行开发的位于太原市寇庄西路欣中苑一层46号商铺，并签订了《商铺买卖合同》，被告承诺在700个工作日内为原告办理房产权属登记，并约定了按期办证的违约金条款，同日，双方签订了《商铺委托经营合同》，原告将所购房屋租赁给被告山西智伟基业房地产开发有限公司，租赁期至2023年5月23日，共10年，双方约定第1-3年租金收益每年51600元，第4-6年租金收益每年55900元，第7-10年租金收益每年64500元，从2013年12月31日之前的收益按天数计算，每天收益在2014年1月31日前全部支付，以后每半年支付一次即每年的6月25日和12月25日前各支付一次，并约定了未按期支付的违约金条款；被告山西欣中房地产开发集团有限公司对租金的支付承担保证责任。后因被告不认真履行合同约定的支付收益条款，原告于2017年6月份向小店区人民法院提起诉讼，要求被告按照合同支付所欠租金和违约金，经小店区人民法院认真审理，反复查验，质对并采集商铺买卖合同，商铺委托经营合同、收款收据、银行流水交易凭条、租金领取表、担保书以及庭审笔录等，以（2017）晋0105民初2958号判决书，判令被告支付原告2014年5月23日-2017年5月23日期间商铺占有使用费154435元，被告山西欣中房地产开发集团有限公司对上述债务承担连带还款责任，案件受理费由被告承担，并明确告知若不按照判令指定期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2017年5月23日至今商铺占有使用费，被告仍然一拖再拖，拒不按委托经营合同给付原告占有费。为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告山西智伟基业房地产开发有限公司、被告山西欣中房地产开发集团有限公司辩称，认可拖欠原告商铺占用费用，但是公司现在确实没有能力支付费用，希望原告予以延缓；造成公司不能给原告商铺占用费的主要原因是由于太原市中级人民法院执行局错误地将原告购买的商铺交给职业高利贷放贷人王文强实际控制占有经营，从而致使公司无法对原告的商铺经营管理，无法获取收益，并进而无法按照约定向原告支付费用。希望原告能够予以理解。实际情况是王文强强占第二层商铺后，堵塞电梯致使三楼商铺也无法招商经营；公司将采取措施争取从现在商铺的实际控制经营者王文强的手里要回商铺经营权，尽快经营以支付原告的商铺占用费。经审理，本院认定事实如下：2013年5月23日，二原告与被告山西智伟基业房地产开发有限公司签订合同编号1401027080205的《商铺买卖合同》一份，二原告以430000元购买被告山西智伟基业房地产开发有限公司开发的欣中苑第一幢一层46号房，商品房建筑面积12.17平方米，其中套内建筑面积8.10平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积4.07平方米；按建筑面积计算每平方米35332.79元，总金额为430000元。同日，二原告（委托方、甲方）与被告山西智伟基业房地产开发有限公司（受委托方、乙方）签订《商铺委托经营合同》，二原告将上述房屋租赁给被告山西智伟基业房地产开发有限公司，租赁期自甲方向开发商付清商铺的全部款项之次日（以最后一笔购房款到账开具收据所注明的日期为准）起开始计算至2023年5月23日止为第一个周期。管理期限为十年一个周期，期满双方协商一致可以顺延。甲方每年经营收益标准为第1-3年租金每年收益为51600元，第4-6年租金每年收益为55900元，第7-10年租金每年收益为64500元，日经营收益标准按一年365天计算。被告山西欣中房地产开发集团有限公司在该合同的落款处书写“如智伟基业房地产开发有限公司未能按时支付，由欣中集团代返”，并加盖被告其公章。被告山西欣中房地产开发集团有限公司于2015年7月15日出具担保书，内容为山西欣中房地产开发集团有限公司为山西智伟基业房地产开发有限公司于2013年5月23日与郭荣华、任翠青签订的合同编号为1401027080205的合同的履行承担连带担保责任，山西欣中集团承诺如智伟基业不能支付甲方经营收益，由欣中集团无条件支付。落款处有保证人山西欣中房地产开发集团有限公司的盖章、日期。另查明，原告因房屋买卖合同纠纷于2017年将被告诉至本院，本院于2017年9月21日作出（2017）晋0105民初2958号民事判决书，判决被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭荣华、任翠青20**年5月24日至2017年5月23日期间的剩余商铺占有使用费154435元；被告山西欣中房地产开发集团有限公司对上述债务承担连带还款责任。此后，被告山西智伟基业房地产开发有限公司未再支付租金。本案所涉及的商品房至今未取得商品房预售许可证明。确认上述事实的证据有《商铺买卖合同》、《商铺委托经营合同》、《担保书》、（2017）晋0105民初2958号民事判决书、当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，被告将未取得商品房预售许可证明的房屋销售给原告，该合同依法应当认定为无效合同。依合同取得的财产应返还，但原被告双方均未主张各自返还合同取得的财产，故现原告有权要求被告支付合同涉及的相关收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中原告将房屋委托给被告经营，被告应当按照合同约定支付剩余年限的房屋占有使用费，现原告要求被告支付自2017年5月23日至2019年5月23日的商铺占用费111800元的诉讼请求，本院支持2017年5月24日至2019年5月23日期间的商铺占用费，按双方合同约定，上述期间占用费应计算为111800元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告山西欣中房地产开发集团有限公司作为连带责任保证人应承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西智伟基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭荣华、任翠青20**年5月24日至2019年5月23日的商铺占用费111800元。二、被告山西欣中房地产开发集团有限公司对上述款项承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1268元（原告已预交），由被告山西智伟基业房地产开发有限公司、被告山西欣中房地产开发集团有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘扬鹏 二〇一九年九月二十三日书记员 胡瑞殊