广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14390号原告：佛山中铁房地产置业有限公司，住所地：佛山市南海区***********副楼4楼部分，统一社会信用代码914********6299019。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：何惠玲，女，该司法务。委托诉讼代理人：唐昊凝，女，该司法务。被告：周旭生，男，1990年12月29日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区*************，公民身份号码440************470。第三人：中国建设银行股份有限公司佛山市分行，住所地：佛山市禅城区********，统一社会信用代码914************032。负责人：米晋湘。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所律师。原告佛山中铁房地产置业有限公司与被告周旭生、第三人中国建设银行股份有限公司佛山市分行商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，于同年8月26日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何惠玲、唐昊凝，被告周旭生及第三人的委托诉讼代理人潘汝炽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛山中铁房地产置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年2月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告从合同解除之日起15日内配合原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和预告登记的手续并承担费用；3.被告及第三人配合办理涉诉房屋的预抵押登记注销手续；4.被告在从合同解除之日起5个工作日内腾空房屋并将该涉诉房屋交付原告；5.被告向原告支付合同解除违约金455292元；6.被告立即向原告支付房屋折旧费330087元（从收楼之日即2016年12月20日计到起诉之日为29个月330087元，最终计至被告将该涉诉房屋交付原告之日止，按每月总房价2276459元的千分之五计房屋折旧费）；7.被告应支付的违约金，房屋折旧费及相关费用等款项在退还被告的购房款中先行扣除；8.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买中铁建水岸公馆2座1703号房，总房价为2276459元，其中第六条约定付款方式为首付686459元，余额1590000元通过银行的按揭贷款支付。2016年2月24日被告与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（债权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。原告与第三人于2016年2月18日签订的《楼宇抵押贷款合作协议》第六条约定，原告对每一笔抵押贷款的保证期限自该笔抵押贷款的资金划入原告的银行帐户之日起，至该笔抵押贷款对应的抵押物办妥《他项权利证》交第三人保管之日止。被告于2016年12月20日收楼，2017年2月18日装修，并入住至今。因被告多次逾期未还款，2019年5月29日银行发函要求原告承担担保责任。根据合同相关约定，补充协议第五条第4款及第十五条第3款、第4款的相关约定，被告应承担约定的违约责任，将被告已支付的贷款部分返还给第三人，将被告已付的首付款扣除违约金、房屋折旧费等费用后返还被告，如被告的首付款不足以抵扣的，被告应向原告支付差额。综上所述，原告为维护其合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称，在房贷期间被告有拖欠房贷缴纳金额，其中在5月份已缴费9066元的房贷数额，而被告也对涉讼房屋装修完毕，并住了近3年，对于被告不愿偿还这个说法，被告现在已经有大笔资金可以足额支付剩余的房屋贷款，被告保证以后每月足额支付按揭贷款。第三人陈述意见，一、被告所欠第三人的贷款尚未结清，不具备办理注销抵押登记的条件。被告于2016年2月24日与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人借款159万元用于购买涉讼房屋，借款期限为360个月，截止至2019年7月17日，被告尚欠第三人贷款本息为1553110.8元，其中本金1505790.3元，利息46079.57元，罚息1240.93元，在被告清偿完毕全部贷款本息和提前还贷的违约金前，涉讼房屋不具备办理涂销抵押登记的条件。二、若法院判决解除原、被告双方签订的《商品房屋买卖合同》，原告向被告返还的购房款中，应优先清偿被告尚欠第三人的全部贷款本息、违约金以及费用。被告已与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并以涉讼房屋办理了预告抵押登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，第三人为维护其合法权益，请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的，在原告向被告返还的购房款中，应先优先清偿被告尚欠第三人的全部贷款本息、违约金及费用，余额部分再退予被告。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，当事人对对方出示的证据真实性均无异议，本院予以采信并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年11月8日，原告与第三人签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定：双方就原告开发建设并销售的中铁建水岸公馆的商品楼宇进行抵押贷款合作；第三人承诺对符合贷款条件的购买上述楼宇的购房人提供楼宇抵押贷款；保证范围包括但不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复息、违约金及贷款人为实现本案债权所产生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用）。2016年2月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201********402），约定：原告将佛山市南海区*******************以总价2276459元售予被告；首期款686459元在预售合同网上签订之日起3日内支付，剩余房款1590000元被告应于2016年2月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；原告应当在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续的房屋，并符合合同约定的商品房交付被告使用。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，对上述《商品房买卖合同》补充约定：原告为被告贷款提供担保，被告未履行其向所贷款的机构履行相应的义务（包括但不限于拖欠月供款等）导致原告作为担保责任人承担担保责任的或被告拖欠月供款达到三期的，均视为被告违约，原告有权解除合同，解除合同的效力自原告向邮递单位交寄解约通知之日起生效；被告应自收到原告解约通知之日起15日内向原告支付房价款总额的20%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金、约定应扣款项和代被告向贷款机构支付的本金、利息、滞纳金及其他费用等，剩余部分不计息退还被告；若被告已支付部分房价款不足清偿，原告有权向被告追索；被告应协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用，被告逾期未协同原告办理解除合同、注销备案和抵押的手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.01%向原告支付违约金。签约后，被告支付了首付款686459元，2016年2月24日与中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：该行向被告发放贷款159万元用于购买涉讼房屋，被告以涉讼房屋作还款抵押担保；原告作为开发商为被告的上述债务提供连带保证担保，担保期间自贷款发放之日起至合同项下抵押房产办妥抵押登记手续并将他项权利交中国建设银行股份有限公司佛山市分行保存之日止。2018年8月16日，广东豪盛律师事务所接受第三人委托，向被告送达《律师函》，载明：被告向第三人借款159万元，截至2018年8月9日，该笔贷款已拖欠68天，共拖欠逾期本金7327.33元，拖欠逾期利息15083.6元，合共22566.92元等。2019年2月27日，广东豪盛律师事务所接受第三人委托，向被告送达《律师函》，载明：被告向第三人借款159万元，截至2019年2月17日，该笔贷款已拖欠79天，共拖欠逾期本金7481.25元，拖欠逾期利息15746.14元，合共23352.57元等。2019年3月18日，广东豪盛律师事务所接受第三人委托，向被告送达《律师函》，载明：被告向第三人借款159万元，截至2019年3月18日，该笔贷款已逾期4期，共拖欠逾期本金9992.33元，拖欠逾期利息21216.65元，合共31208.98元等。2019年5月29日，第三人向原告送达《承担担保责任通知书》，载明：被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告未按上述合同约定履行义务，截至2019年5月29日被告尚未清偿的款项为5974.27元，利息32025.73元；根据2015年11月8日原告与第三人签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，第三人现要求原告依据该担保合同立即承担担保责任。2019年6月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告自认已将涉讼房屋交付被告使用，并已收齐购房款。另查明，涉讼房屋已经办理预购商品房抵押权预告登记，登记时间为2016年5月17日，预告登记权利人为第三人、预告登记义务人为被告，预告登记依据合同号为440101724-201*******277989。2019年5月28日，佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果显示，涉讼房屋已办理合同备案登记，权利人为被告，合同号码为201********402；2016年5月17日，涉讼房产办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行；2018年10月9日，涉讼房屋被佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26292号案预查封。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同补充协议》约定在被告未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除买卖合同、收回涉讼房屋。但本案中，原告尚未代被告向第三人偿还贷款本息费用，且被告已经支付完毕全部购房款，履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务，亦在原告交付涉讼房屋后使用至今，在涉讼房产被另案预查封的情况下，本院认为原、被告之间的房屋买卖合同不解除为宜，并对原告提出解除合同为基础的相关诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告佛山中铁房地产置业有限公司的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取15647.35元（原告已预交19799.01元），由原告负担。原告多预交的案件受理费4151.66元，在本判决生效后经书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年九月二十日书记员  刘冬花