湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1202民初3342号 原告彭带华，女，汉族，1978年2月11日出生。 委托代理人刘伟，湖南正发律师事务所律师。 被告廖恒芳，男，汉族，1966年8月18日出生。 被告向长求，男，土家族，1984年2月8日出生。 委托代理人邓宇（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。 委托代理人彭元元，湖南宏峰律师事务所律师。 被告周来发，男，汉族，1963年9月8日出生，住湖南省中方县铜湾镇三岔村油房边村民小组，公民身份号码43300119630908203X。 被告周旭，男，汉族，1972年4月26日出生。 原告彭带华与被告向长求、周来发、廖恒芳、周旭房屋租赁合同纠纷一案，本院按怀化市中级人民法院（2019）湘12民终479号民事裁定重审，于2019年6月25日立案，并依法另组合议庭，于2019年8月22日、2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘伟、被告向长求及委托代理人邓宇和彭元元到庭参加诉讼。因认为被告向长求、周来发在原审中提出的反诉不成立，本院对两被告的反诉于2019年9月9日裁定不予受理。本案现已审理终结。 原告彭带华向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令四被告返还租赁房屋；3、依法判令四被告支付房屋租金300000元；4、依法判令四被告支付逾期租金的违约金2.6万元（按月利率2%计算违约金至2018年6月29日），后续违约金直至租金付清之日止；5、依法判令四被告按合同约定赔偿原告的经济损失100000元；6、依法判令四被告支付使用承租房屋产生的水电费、物业管理费直至被告返还房屋之日止；7、本案诉讼费由被告承担。开庭时，原告变更诉讼请求：诉讼请求第三项的租金数额为65万元，2017年10月19日至开庭日的租金为65万元，第一年为30万元，第二年为35万元，第四项2017年10月19日至2018年6月29日为26000元，以30万元租金为基数按照月利率2分计算来的，2018年6月30日到2018年10月19日的违约金是2万元，以30万元租金为基数按照月利率2分计算来的。事实和理由：原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于怀化市鹤城区城北武陵路“薰衣草家园”第18栋商业底座地上第一层及第二层共计1708.39m2的房屋租赁给被告经营生活超市、餐饮等，租赁期限为5年，租金第一年300000元；第二年350000元；第三年363000元；第四年399300元；第五年439230元；租金交付第一年2017年9月30日交付租金50000元、2017年11月30日前交付租金100000元、2018年4月31日前交付租金150000元，第二年每半年提前30天一次性交清；第三至第五年一年一交，每年租金提前30日一次性交清，水电、物业费由被告负责缴纳，合同期内，任何一方违约，赔偿另一方人民币100000元，乙方未按时缴纳租金及其他约定费用，每拖延一天，按欠缴金额的5%向甲方支付滞纳金；超过一个月，甲方有权解除合同并收回房屋，由乙方承担甲方的全部经济损失。合同签订后，原告履行了合同义务，按期将房屋交付给了四被告，四被告至今为止，没有向原告缴纳房屋租金，原告多次催收未果，特诉至法院，请求依法判决。 被告向长求口头辩称，1、双方签订的租赁合同违反法律强制性规定是无效的；2、被告在实际过程中不能使用该房屋，该房屋的租赁费不应该承担；3、因合同无效，因此违约金不应当得到支持；4、被告对房屋进行装修发生巨额损失，我们要求原告赔偿损失。 被告周来发、廖恒芳、周旭未到庭，未予答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原、被告身份信息，证明原、被主体资格； 2、房屋租赁合同、房屋交接清单，证明原被告等人签订房屋租赁合同，被告未交租金； 3、催交房屋租金通知书，证明原告给被告发了催缴通知书； 4、商品房买卖合同二份、商品房预售许可证、建筑施工许可证、怀化市不动产房屋登记查询证明等，证明租赁出去的房屋是原告彭带华从开发商处合法购买的房屋； 5、薰衣草家园18栋房屋安全性鉴定报告。证明房屋质量合格。 6、消防备案检查告知书一份，证明出租房已经消防备案检查验收合格 对原告提供的证据1、2、4号证据，经审查符合证据三性，本院予以采信。证据3无被告方签收，本院不予采信。证据5非法定机关出具，不能证明租赁房屋经竣工验收合格。 被告向长求提供了以下证据： 1、双方身份证，证明诉讼主体资格； 2、租赁合同，证明合同约定； 3、所有装修款（个人工资），证明反诉原告对租赁房屋支付的装修款； 4、材料款，证明反诉原告对租赁房屋支付的材料款 5、责令限期改正通知书，证明一次性消防未备案，责令在5月30日前整改完毕，租赁的房屋办理消防备案，没有办理就停业。 6、票据，证明超市装修购买材料所花费用1923200元； 7、合同三份，证明超市开业和第三方签订的合同； 8、超市设计图，证明超市设计情况； 9、退股协议书，证明超市其他股东退股的情况； 10、照片，证明反诉被告停水停电以后反诉原告自己安装水电表的情况。 对被告提供的证据1、2、9号，经审查符合证据三性，本院予以采信。证据3、4、6号为复印件，非正式发票，本院不予采信。证据7、8、10号与本案无关联，本院不予采信。 原告提供的6号证据与被告提供5号证据相互矛盾，经审查，不构成本案判决依据，均不予采纳，具体理由后述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月10日，原告彭带华与案外人怀化市惠丰房地产开发有限公司就怀化市武陵路（中坡新村）薰衣草家园18栋的房屋签订了4份期房合同（合同中的所购房屋下称涉案房）。 2017年7月9日，出租方（甲方）彭带华与承租方（乙方）向长求、周来发、廖恒芳、周旭就涉案房签订一份《房屋租赁合同》，彭带华将所购房屋出租给向长求等四人，该合同约定：“第一条租赁标的物位置、范围、面积、用途及状况：……1、租赁标的物位于怀化市鹤城区城北武陵路薰衣草家园18栋商业底座地上第一层及第二层。3、甲方对该房屋目前的具体情况作如下告知：①该房屋为正规商品房，有独立产权及购房合同，房产证及土地证尚未办理。产权合法合规、无纠纷；房屋及其土地未被抵押、未被任何执法部门采取强制措施。②该房屋建筑结构完好、非危房；建筑现为框架、毛坯；每层东北西三面敞开，室内楼梯未做栏杆，乙方自行安装材料费用均由承租人承担，未做墙体全封闭处理；第一层东西门已安装卷闸门；未做整体建筑验收（含一次消防）。……第二条租赁期限、免租期及续约：1、租赁期限为五年，自2017年7月9日至2022年7月8日。2、因装修期间乙方不能正常营业，甲方给予乙方免除3个月房屋租金，免租期自2017年7月9日至2017年10月8日。……第三条租金标准、交付方式及押金：从第贰年开始每年递增百分之壹拾（10%）的租金。1、两层房屋每年租金标准为：①第一年：叁拾万元整（300000元）；②第二年：叁拾叁万元（330000元）；③第三年：叁拾陆万叁仟元整（363000元）；④第四年：叁拾玖万玖仟叁佰元整（399300元）；⑤第五年：肆拾叁万玖仟贰佰叁拾元整（439230元）。2、租金交付：①第一年：2017年9月30日前，交付租金伍万元（50000元）；2017年11月30日前交付租金壹拾万元整（100000元）。2018年4月31日前交付租金壹拾伍万元整。②第二年：半年一交，每半年租金提前30天一次性交清。……3、本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金叁万元整（30000元）；本合同签订之日一次性付清。合同终止时，若无相关抵扣事项，甲方将押金无息退还给乙方。第四条房屋的抵押、出售及转租、转让：……2、合同期内，租赁标的物及其土地如被抵押或被执法部门采取强制措施或出卖，则由甲方负责第三方人（抵押人或强制权人或买受人）与乙方继续履行合同，否则，由甲方承担一切责任。第六条违约责任……等等。 合同签订一周内，彭带华将涉案房交给向长求等人，由向长求等人将涉案房用于超市经营。2017年12月14日，向长求等人就超市的经营做出了《退股协议》，变更并新增了股东。 本案在第一次开庭审理过程中，本院责令原告限期提供涉案房的竣工验收情况，而在第二次开庭中，原告未能向本院提交。本院依法向原告释明：涉案房未经竣工验收合格，不得交付使用，以涉案房为标的物签订的租赁合同无效，原告可以变更诉讼请求，如不予变更，将可能面临不利的诉讼后果。原告在本院释明后，拒绝变更诉讼请求。 本院认为，按《中华人民共和国建筑法》第六十一条，涉案房未经竣工验收合格，不得交付使用，故应认定以涉案房为标的物签订的租赁合同无效。原告诉讼请求的基础是认为租赁合同有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，因原告主张的民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院对原告进行了释明，但原告拒绝变更诉讼请求，故本院对原告的诉讼请求均不予支持。原告提供的6号证据与被告提供5号证据相互矛盾，但是，无论涉案房是否消防验收合格均不影响涉案房未经竣工验收合格就租赁的法律后果，不构成本案判决的关键事实，故本院不再予以核实。因被告向长求、周来发在原审中提出的反诉不成立，本院已裁定不予受理，故对向长求提出的损失鉴定申请，不再进行。 综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告彭带华的诉讼请求。 本诉案件受理费6290元，由原告彭带华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  陈发林 审 判 员  肖 敏 人民陪审员  杨松英 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  曾奕程