福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1382号 原告：许彬玉，女，1966年9月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈进生，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪君萍，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 被告：黄振成，男，1976年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：陈祺雯，女，1989年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告许彬玉与被告黄振成及第三人陈祺雯债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许彬玉的委托诉讼代理人陈进生、纪君萍，第三人陈祺雯的委托诉讼代理人李海燕、郑晖到庭参加诉讼，被告黄振成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许彬玉向本院提出诉讼请求：撤销黄振成与陈祺雯签订的合同编号为00293836的《存量房买卖合同》。事实和理由：黄振成在2011-2013年期间先后向许彬玉借款三笔共计本金200万元。后因黄振成不履行还款付息的义务，许彬玉遂于2017年9月14日向法院提起对黄振成、林丹萍的诉讼。厦门市思明区人民法院经审理后，于2017年12月13日作出（2017）闽0203民初第14610号判决书，判决黄振成、林丹萍应于判决生效后十日内共同偿还许彬玉借款本金200万元及利息（从2014年6月计算至实际还款之日止，按月利率2%计算）。前述判决发生法律效力后，债务人黄振成、林丹萍拒不履行判决书确定的清偿义务。为此，许彬玉依据生效判决向厦门市国土房产测绘档案管理中心申请查询黄振成、林丹萍的房产登记信息，发现黄振成负债期间为规避债务的履行，与第三人陈祺雯恶意串通，于2014年10月16日签订讼争《存量房买卖合同》，将其所有的位于厦门市思明区的房屋（面积155.13㎡，房产市场价值950多万元，即讼争房屋）以明显低于市场交易价的价格即155万元转让给第三人陈祺雯。因黄振成恶意转移上述财产后，其名下又无其他财产用以归还债权人的债务，其行为已损害了债权人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条及第五十六条等规定，黄振成与陈祺雯签订的讼争《存量房买卖合同》依法应当撤销。 黄振成未作辩称。 第三人陈祺雯述称，许彬玉主张撤销黄振成与陈祺雯签订的讼争《存量房买卖合同》缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 1、陈祺雯与黄振成不存在恶意串通的行为。 陈祺雯与许彬玉、黄振成素不相识，根据陈祺雯提交的《房屋买卖合同》可知，双方就讼争房屋的交易行为系2014年9月经厦门市思明区麦田新景房产居间服务部（下称麦田房产）居间介绍完成的，且陈祺雯依约向黄振成支付了相应的购房款，显然双方就讼争房屋交易属实，不存在恶意串通的行为。此外，讼争房屋的交易行为系发生在2014年9月，许彬玉通过诉讼方式向黄振成主张债权时间为2017年左右，根据经验法则可知，在陈祺雯与黄振成不相识的情形下，陈祺雯完全无法获悉黄振成向许彬玉举债之情况，更不可能知悉黄振成向许彬玉所负债务未尽清偿。 2、陈祺雯与黄振成就讼争房屋的交易价格合法合理，完全不存在明显不合理低价的情形。 讼争房屋交易价值应以交易时间作为基准进行确定，而非现阶段的市场价值进行确定，故许彬玉主张讼争房屋价值为80多万元缺乏依据。而根据陈祺雯提交的《房地产抵押估价报告》可知，讼争房屋在2014年11月4日的价值为404万元，且根据陈祺雯提交的安居客2014年关于火车站即讼争房屋周边地段房价走势图分析可知，2014年度厦门火车站即讼争房屋周边地段房屋均价为每平方米26000元左右，按照该均价计算讼争房屋价格为4033380元左右（26000元／㎡×155.13㎡），与房地产抵押估价报告中确定的价格相近，显然讼争房屋的实际价值约404万元左右，许彬玉主张讼争房屋市场价值为950多万元显然缺乏事实依据。同时根据陈祺雯提交的《房屋买卖合同》可知，陈祺雯与黄振成就讼争房屋及坐落于厦门市思明区车位的购买总价为521万元，且陈祺雯按照房屋买卖合同约定向黄振成交付了购房款。对比分析显然陈祺雯与黄振成就讼争房屋的交易价格合法合理，完全不存在明显不合理低价的情形。 三、陈祺雯购买讼争房屋系善意的，且取得了讼争房屋的所有权，为此许彬玉无权主张行使撤销权。 陈祺雯与黄振成签订房屋买卖合同时，黄振成系讼争房屋的所有权人，对讼争房屋具有处分权，为此陈祺雯有理由相信黄振成有权处分，陈祺雯已尽合理注意义务，购买讼争房屋系善意的。同时，陈祺雯取得了讼争房屋的所有权，并实际占有使用了讼争房屋，为此许彬玉无权主张行使撤销权。 综上，陈祺雯与黄振成就讼争房屋买卖属实，对价合法合理，本案依法不符合《合同法》第七十四条规定的可行使撤销权之情形。 当事人依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，黄振成经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 许彬玉因与黄振成、林丹萍民间借贷纠纷一案于2017年9月14日向本院提起诉讼，本院于2017年12月13日作出（2017）闽0203民初14610号民事判决，其中查明：“……2017年3月21日，黄振成向许彬玉出具一份《确认书》，内容如下：黄振成先后向许彬玉借款3笔共计本金200万元，分别于2012年3月2日借款50万元（该笔50万元系2011年9月2日借100万元已偿还50万元后所剩50万元）、月利息1.25万元；2012年9月27日借款100万元，月利息2.5万元；2013年6月25日借款50万元，月利息1.25万元。自2014年6月2日起以上3笔款项利息开始未付，截止到2015年6月共计利息61.25万元未付，2015年6月至今的利息尚未结算，本人承诺尽快归还本金及自2014年6月2日起产生的利息。案涉借款发生在黄振成、林丹萍夫妻关系存续期间。……”判决如下：“黄振成、林丹萍应于本判决生效之日起十日内共同偿还许彬玉借款本金200万元及利息（从2014年6月计算至实际还款之日止，利率按月利率2%计算）”。该民事判决于2018年1月26日发生法律效力。后许彬玉向本院申请强制执行。 另查明，黄振成、林丹萍于2014年8月12日出具一份《委托书》并在厦门市思明区公证处办理了公证手续，授权案外人林志强办理有关讼争房屋出租、出售等事项。厦门市明区公证处对此出具了（2014）厦思证内字第3177号《公证书》。 2014年9月20日，黄振成、林丹萍（甲方、卖方，代理人林志强）与案外人**铭（乙方、买方）（系陈祺雯父亲）在麦田房产的居间服务下签订《房屋买卖合同》约定：甲方房屋位于厦门市思明区车位，单元面积为155.13＋37.63平方米；该房屋不存在抵押，且甲方在本合同签订后也不得对该房屋设立抵押；该房屋按套计价，约定成交价格为521万元，合同签订时乙方支付甲方房屋交易定金2万元，合同签订之日起壹日内，乙方应另向甲方支付房屋交易定金8万元；乙方拟贷款280万元，乙方应在该房屋权属过户登记受理后当日内将部分购房款231万元支付给甲方，甲方应在收到乙方支付的除房屋交接保证金外的购房款后一个工作日将该房屋、该房屋附属配套设施等交接给乙方；甲乙双方办理该房屋权属过户登记所需税费由乙方全部承担；双方应在2014年10月30日前至房屋登记机构办理该房屋权属过户登记。合同还就双方的权利义务进行了其他约定。 前述合同签订当日，**铭的配偶蔡玉璇的账号通过pos刷卡支付2万元。2014年9月20日，蔡玉璇转账8万元至案外人张振熠账户。蔡玉璇又分别于2014年10月23日、2014年11月12日、2014年11月21日转入林志强名下账户180万元、49万元、1万元，共计230万元。林志强出具两份《收款收据》，其中一份未署日期，载明收到**铭购买思明区莲兴路11号1602室房屋部分房款190万元；另一份落款日期为2014年11月12日，载明收到**铭购买前述房屋房款49万元。 2014年10月16日，黄振成（出售人）与陈祺雯（买受人）签订合同编号为00293836的《存量房买卖合同》，约定买卖房产即讼争房屋，建筑面积155.13平方米，成交价为155万元。 2014年11月8日，厦门均达土地房地产评估咨询有限公司（以下简称均达公司）接受陈祺雯等人的委托对讼争房屋（建筑面积155.13平方米）的抵押价值进行估价（价值时点为2014年11月4日）并出具估价报告，载明评估单价为26036元/平方米，抵押价值为404万元。 2014年12月9日，陈祺雯作为抵押人与中国工商银行股份有限公司厦门市分行（抵押权人、贷款人，下称工行厦门分行）签订《个人借款最高额抵押合同》（编号为2922014最高额075号），合同载明抵押人为陈祺雯、抵押物为讼争房屋、抵押物价值为404万元。 2014年12月12日，陈祺雯、**铭作为共同借款人与工行厦门分行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》（编号为2922014最高额075-01号），约定贷款人根据借款人的申请同意向其发放280万元，本合同项下贷款用于购买坐落于厦门市思明区，建筑面积155.13平方米的房屋；本合同项下贷款期限为360个月；借款人授权贷款人将贷款一次性划入林志强名下账户。第十三条补充条款约定：本合同采用最高额抵押担保，担保合同为2922014最高额075号《个人借款最高额抵押合同》，借款人应在本合同项下贷款发放后30日内办妥本合同对应的抵押登记手续并将土地房屋他项权证原件交贷款人执管；否则贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。 根据陈祺雯的申请，本院依法调取了林志强名下中国工商银行账户（尾号8055）自2014年10月起至2015年3月期间的交易明细，其中显示2014年12月12日林志强前述账号转入“个人贷款”280万元。 审理中，许彬玉主张因黄振成恶意转让财产，其名下现已无可执行财产，许彬玉的债权无法实现；黄振成与陈祺雯恶意串通、将讼争房屋以明显低于市场交易价的价格申报成交价，实际私下签订更高价格的房屋买卖合同，其行为涉嫌虚假纳税申报，要求中止本案审理。 陈祺雯向本院说明，虽然《房屋买卖合同》系其父亲签订并实际履行，因讼争房屋的产权要登记在陈祺雯名下，故讼争《存量房买卖合同》的签订主体系陈祺雯；同时因中国工商银行发放贷款系基于讼争房屋的抵押，陈祺雯系借款人和抵押人，而**铭系款项贷款人，故二人作为共同借款人签订《个人购房借款/担保合同》。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，讼争《存量房买卖合同》约定的讼争房屋的交易价格为155万元，但黄振成与**铭还另签订一份《房屋买卖合同》，对讼争房屋及另案房产即思明区莲兴路23号地下二层244号车位的交易价格进行了约定，共计521万元。根据前述查明事实，足以认定**铭已依《房屋买卖合同》的约定支付购房款521万元，双方已实际履行了该份买卖合同，结合均达公司出具的估价报告，讼争房屋的评估单价为26036元/平方米，参照该评估单价，讼争房屋及上述车位的总建筑面积为192.76平方米，成套出售的价值约为5018699.36元，与实际成交价格几乎接近。同时考虑在二手房交易中确实存在一些交易主体在房屋权属转移登记时备案的买卖合同所约定的房屋成交价格低于实际成交价格的情形，故在没有其他证据的情况下，无法认定黄振成系以明显不合理的低价转让讼争房屋，对许彬玉的债权造成损害。故许彬玉现申请撤销黄振成与陈祺雯之间转让讼争房屋的买卖行为，不符合法律规定，本院不予支持。而对于许彬玉主张的当事人在房屋买卖中存在的规避税收的行为，可由相关行政主管部门予以处理，其提出的中止本案诉讼的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回许彬玉的诉讼请求。 案件受理费9375元，由许彬玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年九月十日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。