广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初751号原告：广州农村商业银行股份有限公司清远分行，营业场所清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎一号楼商铺（1-3楼部分）。负责人：黄文洲。委托诉讼代理人：卢建，该行经理。委托诉讼代理人：董许杰，该行员工。被告：张家志，男，1978年4月7日出生，汉族，住河南省内乡县，被告：清远联投置业有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号201室。法定代表人：范小冲。被告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道759号米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号二层自编号206室。法定代表人：范小冲，该公司董事长。上列两被告的共同委托诉讼代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告张家志、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，因公告送达依法扣除审限，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行的委托诉讼代理人卢建、董许杰，被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的共同委托诉讼代理人傅志坚到庭参加诉讼，被告张家志经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行向本院提出诉讼请求：1、判决原告与第一被告张家志解除楼宇按揭合同并立即偿还剩余贷款本金207958.41元及截止至贷款结清日的欠息(暂计至2018年12月19日欠息1582.98元，合共209541.39元，以后按照《楼宇按揭合同》约定的借款利率上浮50%计至实际还款日止)。2、判决第二、第三被告对第一被告的债务承担连带保证责任。3、判决原告对第一被告名下的房屋（见下表）处置所得的价款在债权范围内优先受偿。权属人地广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层69号粤（2017）清远市不动产证明第0098197号。4、判决上述全部被告共同承担全部诉讼费等实现债权的费用。事实与理由：被告张家志未按时偿还被告广州农村商业银行股份有限公司清远分行贷款本金及利息。2016年11月8日，原告与第一被告签订了《楼宇按揭合同》（见证据1），约定：原告向第一被告提供贷款23万元，贷款期限贰拾年，借款的金额、期限、利率、还款方式、借款用途等以借款借据为准，借据为合同的组成部分，具有同等法律效力。原告于2016年11月11日按约定发放廖贷款，借据号：5807004201600489001，期限自2016年11月11日至2036年11月11日；第一被告不按合同约定偿还应付的借款本金及利息，自逾期之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息，对甲方不能按期支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。2016年11月11日，原告与第一被告签订借款借据（编号：5807004201600489001），并向第一被告发放贷款23万元，到期日为2036年11月11日，期限内月利率3.8792‰，还款方式为按月平均归还借款本金,借款利息逐月结算还清（见证据2）。2017年12月4日，办妥了有关房产的抵押权预告登记手续，并领取了不动产登记证明（见证据4）。2015年7月1日原告与第二被告清远联投置业有限公司及第三被告联泰（清远）房地产有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，第二、第三被告为第一被告提供阶段性担保（见证据7）。理由1：上述借款，自2016年11月11日发放后，第一被告从2018年5月开始出现逾期之后，陆续于2018年7-12月逾期，截止原告提交起诉前，第一被告共累计逾期7次逾期；原告通过电话、短信、上门等催收方式通知借款人偿还贷款，但借款人仍无按期归还贷款本息的意愿。根据《楼宇按揭合同》第13.1（5）条和第13.2条的约定，“甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分实现债权”；“甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权”。第一被告已明显违反本合同的还款约定，构成根本违约。原告根据相关约定要求第一被告立即归还剩余全部贷款本金、贷款利息、逾期利息和罚息，原告对第一被告名下的房产享有优先受偿权。理由2：根据《楼宇按揭合作协议》第6.2（A）条的约定“自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括废弃到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋有所权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即接触”。被告二、被告三对被告一被告承担无条件、不可撤销的连带担保责任。综上所述，鉴于被告未能按约定和原告要求归还贷款利息，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，并恳请贵院支持原告上述诉讼请求。被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同书面答辩称：一、原告提供的证据可以证实被告张家志一直以来均有按合同的约定履行还款义务，原告请求解除《楼宇按揭合同》的依据不足，法院应驳回其诉讼请求。二、如法院最终支持原告解除涉案合同的诉讼请求，答辩人应无需对本案承担保证责任。三、退一步讲，即使法院最终仍判令答辩人对本案承担保证责任，但答辩人仅需对涉案房屋处置后价值不足以清偿原告债权的部分承担担保责任。被告张家志无提供答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2016年11月8日，原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行作为乙方（贷款人、抵押权人）与被告张家志作为甲方（借款人、抵押人）签订一份编号为5807004201600491的《楼宇按揭合同》（一手楼适用）。合同约定，乙方向甲方提供人民币贷款金额贰拾叁万元整，贷款专用于甲方向发展商支付按揭房产之价款，房产地址为广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层69号，贷款期限为自乙方实际发放贷款之日起贰拾年，贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮5%执行，贷款利息按月计收。实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率。甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。还款方式为递减法，按月平均归还借款本金，借款利息逐月结算还清。甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。甲方自愿以广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层69号房屋向乙方提供抵押担保，担保范围包括甲方在本合同项下应向乙方偿还的贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其他应付款项。2015年7月1日，原告作为乙方与被告联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司共同作为甲方签订编号为2015062300000001的《楼宇按揭合作协议》，约定甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于清远市××龙塘镇陂坑联泰工业城N24号区的经批准命名为阳光壹佰米娅新城商品楼宇进行按揭合作。甲方同意为购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。甲方的保证范围包括乙方向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和甲方为订立或实现对购房人或乙方的追偿权所支出的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。2016年5月25日，原告作为乙方与被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司作为甲方共同签订一份《补充协议》，约定若甲方在贷款发放之日起五年内（含五年）为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证，则甲方就该购房人对乙方负有的保证义务为该笔贷款发放之日起五年；若甲方在贷款发放之日起五年内未能为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证，则甲方的保证责任仍为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日起两年。签订上述合同后，原告于2016年11月11日履行了发放贷款230000元的义务，但被告并未按约定履行还款义务，从2018年5月开始出现逾期，至2019年3月已共逾期10次，从2019年4月开始被告张家志未向原告归还过任何款项。截止2019年8月9日，被告张家志共欠原告借款本金204125.09元，利息（包括罚息、复息）3303.52元。另查明，被告张家志名下位于广东省清远市××龙塘镇××大道××号米娅新城凤凰社3层69号房屋已于2017年12月4日办理预售商品房抵押权预告登记。再查明，原告于2018年12月28日向被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司送达了《逾期催收通知书》，要求被告无条件履行所承担的担保责任，清偿所欠本金、利息和罚息。随后被告向原告发出《贷款清偿声明》，主要内容为“本企业与贵行于2015年7月1日签署编号为2015032300000001的《楼宇按揭合作协议》，同意为借款人履行上述借款合同项下的债务向贵行提供保证担保。现因借款人张家志构成违约，本企业自愿提供以下银行账户作为还款账户，用于清偿上述逾期贷款的本金和利息（含罚息、复息）……”被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司于同日向原告归还逾期欠款本息共3495.47元。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告张家志签订的《楼宇按揭合同》（一手楼适用），与清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司签订的《楼宇按揭合作协议》、《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人均应恪守履行。原告已依约履行了给付借款的义务，被告张家志在收到借款后，应当按照合同约定按时归还借款。但从2018年5月开始，被告没有按约定履行还款义务，至原告起诉时，被告张家志累计已逾期9次，且仍未清偿到期的借款本息。合同约定，被告张家志若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，原告即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。被告张家志任意一期供款的违约，即为对原告全部借款的违约，原告可采取相应的方式实现全部债权。故原告请求解除双方签订的《楼宇按揭合同》（一手楼适用）及要求被告张家志立即清偿借款本息的诉讼请求，证据、理由充分，本院予以支持。截止2019年8月9日，被告张家志共欠原告借款本金204125.09元，利息（包括罚息、复息）3303.52元，2019年8月10日起的利息按《楼宇按揭合同》（一手楼适用）约定的利率计算至还清之日止。关于原告能否对预告登记的抵押房屋行使优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权是物权，经登记才能发生效力，涉案房屋系预告登记，并未登记到不动产登记薄，原告享有的是抵押登记条件成就或者约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司是否承担保证责任的问题，因原告至今未取得涉案房屋抵押权证，清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司作为阶段性保证担保人，按照合同约定应为张家志的债务承担连带保证责任。被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司抗辩称仅需对涉案房屋处置后价值不足以清偿原告债权的部分承担担保责任，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行与被告张家志于2016年11月8日签订的编号为5807004201600491的《楼宇按揭合同》（一手楼适用）；二、被告张家志于本判决生效之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司清远分行偿还借款本金204125.09元及利息（利息计至2019年8月9日为3353.02元，从2019年8月10日起按《楼宇按揭合同》（一手楼适用）约定的利率计算至还清之日止）；三、被告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带偿还责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4444元，由被告张家志、清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  杨向晖人民陪审员  梁惠婵人民陪审员  张 勇,二〇一九年九月六日书 记 员  卢绮珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。