上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初2217号原告(反诉被告)：姚露玲，女，1963年10月23日生，住台湾省新北市。委托诉讼代理人：蔡晶，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，上海市亚太长城律师事务所律师。被告(反诉原告)：博然能汽车技术(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘振华(CHARLESDOMINICPAGLEE)，总经理。委托诉讼代理人：吴瑞雪，女。原告姚露玲与被告博然能汽车技术(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月1日进行证据交换。因发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年6月5日公开开庭进行审理。被告博然能汽车技术(上海)有限公司提起反诉，本院依法予以受理，于2019年7月10日召开庭前会议，于2019年8月8日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)姚露玲的委托诉讼代理人蔡晶、陈磊，被告(反诉原告，以下简称被告)博然能汽车技术(上海)有限公司的法定代表人刘振华(CHARLESDOMINICPAGLEE)及其委托诉讼代理人吴瑞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚露玲向本院提出本诉诉讼请求：1.被告立即停止非法占用系争房屋，将其返还予原告；2.被告支付原告非法占用系争房屋期间的占用费(自2018年10月1日至2019年1月23日止，计32,017元)；3.被告支付原告从台湾往返上海的飞机票及在上海期间的住宿费8,452元；4.被告支付原告聘请律师的律师费用16,000元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告立即停止非法占用系争房屋，将房屋返还予原告；2.被告支付原告非法占用系争房屋期间的占用费(自2019年1月1日至房屋实际返还之日，以每月8,500元计)；3.被告支付原告为主张权利，从台湾往返上海的飞机票及在上海期间的住宿费、交通费、餐饮费用计9,198.78元；4.被告支付原告聘请律师的律师费用16,000元；5.被告支付原告为取证而支付的公证费用2,098元；6.被告支付原告因其非法占用而造成的违约损失赔偿金(含空置费等)17,000元，以被告已支付的押金抵扣；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月22日就上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订《租赁合同》一份，合同期限1年，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，月租金8,500元，押金17,000元。2018年8月，原告管理人刘晓燕多次与被告电话及微信沟通，就是否续租未达成一致，2018年9月14日，原告代理人发函正式通知被告到期不再续租。根据合同第2条，原告提前45天书面通知，并多给与一个月的宽限期，要求被告在2018年11月30日搬离，但被告未腾房。故涉讼。被告博然能汽车技术(上海)有限公司本诉辩称，被告一直在支付租金，是原告将租金退还。被告始终要求与原告本人进行协商，原告拒绝与被告沟通，原告也无法证明到上海的唯一目的是为了本案诉讼，本案也没有必要起诉到法院，双方应当调解处理，故不同意承担飞机票、住宿费、餐饮费、律师费、公证费，也不同意承担违约赔偿；被告已支付了至2018年12月底的租金，此后原告不再修理房屋内的设施设备，如要返还房屋，原告应当支付维修费，在扣除维修费的情况下，被告同意返还房屋，并支付租金。被告博然能汽车技术(上海)有限公司向本院提起反诉诉讼请求：1.判定2016年9月21日原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判定在2016年合同基础上续签的2017年合同无效；3.原告返还被告2016年至2018年年底年租金差额72,622元。审理中，被告变更第三项反诉诉讼请求中的金额为72,431元。事实和理由：被告自2009年9月起承租涉讼房屋，2016年续签租赁合同时，刘晓燕女士告知租金从6,100元提高到8,500元，期间多次上门沟通及胁迫，以断水断电干扰被告法定代表人正常生活。2018年11月27日，刘晓燕女士声明断水断电，言语侮辱，该行为与2016年一样。被告被迫签署了2016年的租赁合同，被告认为，该合同违反了合同法第五十二条第(一)项、第五十四条的规定，应属无效。被告认为，原告与刘晓燕之间可能存在承包关系，合同也应当归属无效。按照合同法第六十二条的规定，根据上海2016年9月至2018年12月长宁区房屋租赁指数及涨幅报告显示，原、被告之间租赁合同约定的租金涨幅明显高于该报告显示的涨幅，原告经常居住地是加拿大，根据加拿大的法律规定，对已签房屋租金涨幅不得超过1.8%，该规定不违反中国的合同法和上海市的相关规定。故原告应当返还多收取的租金。原告姚露玲反诉辩称，原告并未就2016年的租赁合同提出本诉诉请，被告的第一项反诉请求超出了本诉的范围，应当予以驳回。2017年和2016年租赁合同是相互独立的两份合同，本案争议的2017年租赁合同合法有效，不具备可撤销的情形，合同履行中不存在承包行为。本案应适用中国法律。合同对租金已有明确约定，被告要求返还租金差额的请求没有依据。故不同意被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对不动产登记簿信息、上海市房地产权证、房屋租赁合同、通知书及邮寄凭证、邮局存证信函及邮寄凭证及当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，原告是涉讼房屋登记的权利人。2017年10月6日，原告(甲方)与被告(乙方)订立《房屋租赁合同》一份，约定，乙方向甲方承租涉讼房屋，租期为2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金8,500元；承租保证金17,000元(已于2016年10月1日-2017年9月30日租赁期间缴纳)，本合同期满，乙方可在付清全部租金、电话费及其他与本合同规定相关之费用后，甲方应在三个工作日内向乙方办理退还全额承租保证金手续(不计利息)。合同第7条约定，乙方应按照本合同规定支付租金、承租保证金及其他费用，若逾期10日未付，除及时支付所欠费用外，每逾期一天，乙方应支付甲方按月租金额0.3%的滞纳金，逾期超过三十天的视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，没收乙方全额承租保证金，并保留向乙方追款及索赔的权利。合同第9条约定，若乙方在租期期满前需提前终止合同，应提前一个月以书面形式通知甲方，经甲方同意后方可提前退租，但乙方不能收回已交付的承租保证金，亦不能用承租保证金抵付月租金。合同第12条约定，如发生下列事项，甲方有权单方面提前终止合同，没收承租保证金或暂时留置乙方的个人财物(以减少甲方的损失)，并有权向乙方或其继承人、权利义务承担人追索欠租金，并保留索赔权利。(1)违反本合同任何条款并在甲方发出的违反条款警告后十天内仍不纠正补救。(2)因违反被扣留、受审、逮捕，或其财产被封查、扣押、冻结，或因法院、政府机关、其他有关部门之文件责令乙方解散、清盘破产或关闭。合同签订后，双方均按约履行。2018年9月14日，原告方人员向涉讼房屋地址发送租赁合同到期不再续租通知书，称合同期满不再续租，要求被告到期搬离并交还房屋等。通知书以邮政快递形式寄出，显示因拒收被退回。2018年12月12日，原告方人员再次以邮政快递形式向涉讼房屋发送上述通知书，快递显示因拒收被退回。2018年12月19日，原告自台湾向涉讼房屋寄送邮局存证信函，载明，原告代理人刘晓燕代表原告本人处理有关出租事宜，2018年9月14日、12月12日两次发函要求被告2018年12月31日前返还房屋，原合同租期至2018年9月30日止，新租赁合同租期2018年10月1日至2019年3月31日，每月租金9,800元。自本存证信函送达起三日内，被告不愿签署新租赁合同又不愿意搬离的，即将提起诉讼。该信函首部显示副本寄送刘晓燕。2019年1月2日，刘晓燕将该信函以邮政快递形式寄送被告。被告表示未收到。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供：1、公证书一份及发票两份，公证书显示为保全证据，经刘晓燕申请，上海市闸北公证处对其持有的手机微信系统中名为“吴瑞雪”的数据导入计算机并刻录至光盘，公证员及工作人员对全过程进行监督。两份发票分别显示公证费2,000元和信息服务费98元，购买方均为原告。2、电子机票顾客联一份及旅客收费明细表一份，电子机票显示2019年1月22日原告自台北乘坐FM852次航班至上海，2019年1月26日，原告自上海乘坐FM801次航班至台北；收费明细表显示金额为新台币20,564元(折合人民币4,896.20元)。3、交通卡定额发票一份，100元；出租车发票一张，2019年1月26日，188元；上海赫程国际旅行社有限公司出具的发票一张，显示代订原告住宿费3,566元；上海市黄浦区鹿港小镇餐厅收据一份，显示2019年1月25日餐费346元；上海苏浙汇投资管理咨询有限公司发票两张，显示2019年1月24日餐费256元，2019年1月25日餐费232元。4、委托代理合同一份及发票一张，合同显示，2019年1月23日，原告委托上海市亚太长城律师事务所指派本案原告两位诉讼代理人处理与被告之间的诉讼事宜，原告于签约之日支付律师服务费16,000元，发票由上海市亚太长城律师事务所出具，显示服务费16,000元。原告以上述证据证明其为诉讼所支出的取证费用、律师费用，以及为诉讼往来台北与上海的机票费用，在上海期间的住宿、餐饮交通费用情况。被告对上述证据真实性无异议，但认为被告要求与原告本人沟通，但其代表人刘晓燕拒绝被告要求，之后又提起诉讼，故以上费用可以不用发生，不应当由被告承担。本院对上述证据三性予以确认，对于费用是否由被告承担的问题将在下文中阐述。被告提供：1、公证书一份及发票一张，公证书显示经被告申请，为证据保全，上海市长宁公证处将吴瑞雪携带的手机微信系统中“智博妈妈-刘晓燕”的相关聊天记录进行截屏，将截屏导入计算机并打印，公证处对过程的客观状况予以记录。发票显示公证费为1,010元。2、网页资料一组，被告欲证明2015年9月至2016年8月，长宁区房屋租赁费用增长率总计为9.13%；2016年9月至2017年8月，总计为1.31%；2017年9月至2018年8月，总计为-1.67%；2018年9月至2019年6月，总计为2.46%。被告认为，据此计算，以原、被告双方在2015年约定的月租金6,100元为基准，2016年至2019年6月期间，原告向被告多收取的租金总额为72,431元。原告对上述证据1真实性没有异议，但不认可其证明目的；对证据2的三性均不予认可。本院对证据1予以采信，证据2的真实性、关联性无法确认，本院不予采信。根据原、被告提供的经公证的微信记录显示，刘晓燕和吴瑞雪在2018年8、9月间，就涉讼房屋续租价格进行了沟通，刘晓燕在2018年9月11日发送微信信息表示续租租金价格为9,800元/月。吴瑞雪在之后的交流中表示8,500元的价格不算低了，要求刘晓燕提供房东联系电话，由被告法定代表人与房东本人沟通。刘晓燕表示已与房东联系，房东不同意提供电话，由刘代表原告全权处理。2018年11月27日，吴瑞雪发送微信信息，认为原告方已同意被告使用至2018年11月底，原告方在有效期内不得断水断电。被告方在庭审中另陈述，在刘晓燕断水断电后次日被告自行予以了恢复。庭审中，双方确认，被告方租金(房屋使用费)付至2018年12月底。被告陈述，2019年1月开始的费用，被告曾向原告支付，但因原告注销了收款账户，故被退还。原告确认，因租期到期故注销了收款账号。被告陈述，自2019年1月后，原告不再为被告修理涉讼房屋中的设备，被告法定代表人自己进行了修理。原告表示，没有收到被告要求修理的请求。另查明，2016年9月21日，原、被告双方曾签署《房屋租赁合同》一份，租赁房屋为涉讼房屋，租期为2016年10月1日至2017年9月30日，租金为每月8,500元。双方确认，双方之间租赁合同关系存续多年，双方就涉讼房屋订立过多份合同，在2016年签署的这期租赁合同之前一期合同的租金为每月6,100元。本院认为，双方争议焦点在于，双方租赁合同的效力。被告主张，2016年9月的合同存在欺诈、胁迫情形。依据现有证据，无法确定原告方在签约过程中存在欺诈、胁迫致使损害国家利益的情形，也无法确定原告方存在足以导致被告违背真实意思签约的欺诈、胁迫行为。原、被告在2016年9月、2017年9月订立的两份租赁合同业已履行完毕，期间被告并未就合同的效力提出异议。故被告的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告认为2016年9月的合同不在本诉范围之内，本院认为，双方确认租赁关系存续多年，签署过多份租赁合同，且2017年9月的合同中，也确认保证金系在前一期合同内支付，应当认为两份合同存在关联，均系原、被告租赁合同关系存续期间形成，被告反诉要求确认2016年9月的合同效力，未超出本诉范畴，故原告的该项意见，本院不予采信。原、被告签署的两份租赁合同，均系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，当属有效，当事人应当恪守合同约定，全面履行合同义务。被告认为原告按照合同约定收取的租金超出区域平均增长水平，应当予以返还。本院认为，本案原、被告签署的租赁合同对租金有明确约定，本案不适用合同法第六十二条的规定，被告要求参照其他标准确定月租金金额，缺乏法律依据，本院不予采信。需要指出的是，原、被告之间系房屋租赁合同关系，房屋所在地、合同履行地均在本市，原告系中国台湾地区居民，被告亦是中国法人，故本案纠纷处理应适用中华人民共和国法律相关规定，被告提出的其他国家法律规定，不适用本案。故被告的反诉请求，本院不予支持。现双方租赁合同已履行到期，原告已明确不再续租，被告继续占有使用涉讼房屋已没有法律依据，故原告要求被告搬离房屋并将房屋返还给原告的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋使用费，原告要求参照租赁合同约定的标准计算，于法不悖，本院予以支持。被告抗辩的维修费用，缺乏事实依据，本院难以采信。关于原告主张的飞机票、交通费、住宿费、餐饮费，因原告系台湾地区居民，为提起诉讼必然支出的费用，本院应予支持。上述费用中，有些费用无法确定系原告一人所开支，结合以一般合理的标准为原则，本院酌定损失金额为5,000元。律师费并非纠纷必然导致的费用，双方合同中也未有相应约定，故不应由被告承担。关于公证费用，系原告为本次诉讼支出，且系依据法律规定必须承担的举证费用，故本院予以支持。关于违约赔偿金，并无合同约定，原告的主张以保证金抵扣也无合同依据，故本院难以支持。保证金依据合同约定，应返还给被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室房屋并将房屋返还给原告(反诉被告)姚露玲；二、被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每月8,500元的标准向原告(反诉被告)姚露玲支付自2019年1月1日起至实际返还上址房屋之日止的房屋使用费；三、被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)姚露玲赔偿损失5,000元；四、被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)姚露玲支付公证费用2,098元；五、原告(反诉被告)姚露玲应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司返还保证金17,000元；六、驳回原告(反诉被告)姚露玲其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,757.20元，由原告(反诉被告)姚露玲负担834.70元，被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司负担922.50元。反诉案件受理费807.80元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上博然能汽车技术(上海)有限公司负担。如不服本判决，原告(反诉被告)姚露玲可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)博然能汽车技术(上海)有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 沁人民陪审员 于 超人民陪审员 牟世荣二〇一九年九月六日书 记 员 陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。