长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2154号 原告：郑亚荣，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：陈平平，吉林良誉律师事务所执业律师。 被告：孙仁才，住吉林省长春市二道区。 委托诉讼代理人:刘志燕，长春市富裕法律服务所法律工作者。 被告：吉林省富民集团有限公司，住所地吉林省长春市二道区广德街2222号。 法定代表人：陈金富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈国山，该公司职员。 委托诉讼代理人：王丽颖，该公司职员。 被告：陈金富，住吉林省长春市二道区。 第三人：林友仁，住福建省福州市台江区。 原告郑亚荣与被告孙仁才、吉林省富民集团有限公司（以下简称富民公司）、陈金富、第三人林友仁执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告郑亚荣的委托诉讼代理人陈平平、被告孙仁才的委托诉讼代理人刘志燕、被告富民公司的委托诉讼代理人陈国山、王丽颖到庭参加诉讼，被告陈金富、第三人林友仁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑亚荣向本院提出诉讼请求：1.准予执行被告富民公司名下坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南的富民花园16#楼16幢5单元508号房、丘地号6-4/118-5（508）建筑面积205.06平方米房屋；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月24日，长春市二道区人民法院受理原告郑亚荣诉被告富民公司、陈金富民间借贷纠纷一案。2017年7月26日，在诉讼保全中查封了富民公司开发的坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南的富民花园16#楼16幢、丘地号6-4/118-5、房间号2单元502、503、602、603，3单元105、504、106，5单元508等9套房屋，查封期限三年。2017年9月21日，长春市二道区人民法院作出（2017）吉0105民初1169号民事判决：一、林友仁、吉林省富民集团有限公司于判决生效后立即偿还郑亚荣借款300万元及利息（利息自2014年10月起支付至实际偿还之日止，按照月利2%的标准计算，但应扣除1万元）；二、陈金富对上述借款300万元及利息承担连带偿还责任；三、驳回郑亚荣的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、保全费5000元，由林友仁、陈金富、吉林省富民集团有限公司负担。判决生效后，吉林省富民集团有限公司、陈金富、林友仁未按生效判决履行义务，郑亚荣向长春市二道区人民法院申请强制执行，案号为（2018）吉0105执309号。案外人孙仁才对执行标的物提出书面异议。长春市二道区人民法院于2019年8月15日作出（2019）吉0105执异32号执行裁定：中止对吉林省富民集团有限公司名下坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南的富民花园16#楼16幢5单元508号房、丘地号6-4/118-5（508）建筑面积205.06平方米房屋的执行。原告不服该裁定，认为本案中长春市二道区人民法院（2018）吉0105执309号执行裁定，是长春市二道区人民法院在审理（2017）吉0105民初1169号民间借贷案件过程中，依照法定程序作出的执行行为，没有违反法律规定，是维护原告合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。且法院已查明吉林省富民集团有限公司在孙仁才处借款1000万元及以此债权中的143.3万元折抵孙仁才508室139.4408万元房款的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理案外人执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，被告孙仁才不属于法律意义上的买受人，被告系用以物抵债的方式购买的房屋，房款以债权的形式支付，仅能产生债法上的效力，抵债不需要支付具体价款，无法通过其他证据来判断抵债合意的真伪，抵债的目的是消灭金钱债，不应当优先于另一个金钱债权的实现。且根据孙仁才提供的电费抄表清单，孙仁才在2017年房屋查封前从未交过电费，进而证明孙仁才根本未入住该房屋，也再无其他入住证据。从孙仁才提供的涉案房屋装修布局可见该房屋明显是商用办公室根本不是普通住宅，且该房屋也并非孙仁才唯一住宅，不符合《最高人民法院关于人民法院办理案外人执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定。为维护原告合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条等相关规定向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 孙仁才辩称，首先，2015年9月15日，孙仁才在中国建设银行股份有限公司长春西安大路支行账号4340620940151471中转账给陈金富同行卡号5522450940029239人民币1000万元，当日富民公司给孙仁才出具了1000万元借据一份，该借据借款人处盖有富民公司公章。2015年12月31日，富民公司将此借据记入现金账本中。2015年12月31日，富民公司（甲方）与孙仁才（乙方）签订富民花园16号楼购房协议书，富民公司将富民花园16号楼5单元508号、建筑面积205.06平方米房屋，以总价款139.4408万元售给孙仁才，富民公司为孙仁才出具收据。收据载明：交款单位孙仁才，收款方式转账，收款金额139.4408万元，收款事由收到16#5单元505房款。同日，孙仁才办理了入住手续，并且交纳了物维款，预交水电费、采暖费、装修保证金等费用（所交款项均在借款中支付），后孙仁才对涉案房屋进行了装修。2018年7月11日，长春市二道区八里堡街道泰和社区居委会出具证明一份，证实社区2016年6月进行入户登记时至今孙仁才在此居住。2018年12月4日，孙仁才提交的国网长春供电公司客户发行、缴费、余额明细载明：户名孙仁才，户号0170007247，用户地址富民花园16#5单元508室，电费信息从2015年12月至2018年12月。执行异议审查期间，法院询问陈金富，其证实富民公司在孙仁才处借款1000万元及以债权中的143.3万元折抵房款等的事实。其次，2014年10月21日，富民公司取得了长房售（2014）第35号商品房销（预）售许可证。最后，在本案中，富民公司在法院查封涉案房屋前已经取得了商品房销售资质，孙仁才与富民公司签订的《购房协议书》合法有效，在法院查封之前孙仁才已合法占有了涉案房屋，支付了全部购房款，因富民公司手续不齐备，未能办理涉案房屋的更名过户登记，孙仁才的异议请求于法有据，法院应予支持。因此，长春市二道区人民法院（2019）吉0105执异32号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原裁定，驳回郑亚荣的诉讼请求。 富民公司辩称，孙仁才与本公司签订的涉案房屋的协议合法有效且交纳了全部购房款，请求法院维持原裁定，驳回原告诉讼请求。 陈金富未作答辩。 林友仁未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月15日，孙仁才自其中国建设银行股份有限公司长春西安大路支行账户（账号4340620940151471）向陈金富账户（账号5522450940029239）转账1000万元。当日，富民公司为孙仁才出具了1000万元借据一份，该借据借款单位处盖有富民公司公章。 2015年11月3日，富民公司（甲方）与孙仁才（乙方）签订《富民花园16号楼购房协议书》，富民公司将富民花园16号楼5单元508号、建筑面积205.06平方米房屋以总价款139.4408万元出售给孙仁才。同日，富民公司为孙仁才出具收据，该收据载明：交款单位孙仁才、收款方式转账、收款金额壹佰叁拾玖万肆仟肆佰零捌元整、收款事由收到16#5单元508房款。 2015年12月31日，富民公司将前述借据记入分户账。 孙仁才庭审中出示富民公司同日的记账凭证显示：孙仁才款（以房抵）、房款（508室）、金额143.3万元。孙仁才庭审中出示的《孙仁才房款等计算明细》显示：房款139.4408万元，物业费、垃圾清运费、公共照明费5241.44元，预交水、电、燃气费、采暖费6746.74元，装修保证金1000元，物业维修基金2.56325万元，合计143.302868万元，下附说明载明：在写抵房款收据时抹零28.68元。即富民公司系将欠孙仁才的1000万元中的部分款项折抵了涉案房屋的购房款及部分物业费等费用。结合本案的其他证据，本院对上述证据均予采信。 2017年4月24日，本院受理了原告郑亚荣与被告林友仁、陈金富、富民公司民间借贷纠纷一案。 2017年7月26日，在诉讼保全中本院查封了富民公司开发的坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南的富民花园16#楼、16幢、丘地号6-4/118-5、房间号2单元502、503、602、603、3单元105、504、106、5单元508等9套房屋，查封期限三年。 2017年9月21日，本院作出（2017）吉0105民初1169号民事判决，判决：一、被告林友仁、被告吉林省富民集团有限公司于本判决生效后立即偿还郑亚荣借款300万元及利息（利息自2014年10月起支付至实际还清之日止，按照月2%标准计算，但应扣除1万元）；二、被告陈金富对上述借款300万元及利息承担连带偿还责任；三、驳回原告郑亚荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、保全费5000元，由被告孙友仁、陈金富、吉林省富民集团有限公司负担。 2018年3月26日，因被告未按上述民事判决履行，郑亚荣申请强制执行，案号为（2018）吉0105执305号。 执行过程中，孙仁才对执行坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南的富民花园16#楼16#幢、丘地号6-4/118-5、房间号5单元508室、面积205.06平方米房屋提出书面异议，申请解除对涉案房屋的查封，中止对该标的物的执行。 2018年7月11日，长春市二道区八里堡街道泰和社区居委会出具《证明》一份，证明孙仁才于2015年11月入住富民花园小区16栋5单元508室，社区2016年6月进行入户登记，该人至今在此居住。 2019年8月16日，本院作出（2019）吉0105执异32号执行裁定书，中止对富民公司名下坐落于长春市二道区广德街以东、乾安路以南的富民花园16#楼16#幢5单元508号房、丘地号6-4/118-5（508）建筑面积205.06平方米房屋的执行。 孙仁才庭审中提交的国网长春供电公司客户发行、交费余额明细载明：户名孙仁才、户号0170007247、用户地址富民花园小区16#5单元508室、电费信息自2015年12月至2018年12月。 案涉房屋已取得《商品房销（预）售许可证》，但因富民公司手续不齐备，未办理产权登记。 庭审中，郑亚荣申请对富民公司与孙仁才签订的《富民花园16号楼购房协议书》进行鉴定，但又撤回该申请。 本院认为，本案的争议焦点为孙仁才对案涉房屋所享有的权利是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余房款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”孙仁才在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，孙仁才并非因其自身原因未办理过户登记。关于占有，占有应理解为对不动产的管理和支配。从庭审中孙仁才所提交的长春市二道区八里堡街道泰和社区居委会出具《证明》等，应可认定，孙仁才自2015年11月3日起即对案涉房屋享有事实上的管理和支配权。且就房屋而言，无论是商业用房还是居住用房，均应一体保护。因此，孙仁才对案涉房屋的权利符合上述法律规定。对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回郑亚荣的全部诉讼请求。 案件受理费17350元，由郑亚荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  胡雪莹 人民陪审员  白 勇 人民陪审员  王 俊 二〇一九年九月三十日 书 记 员  李方旭