吉林省榆树市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0182民初1149号 原告榆树市城郊街基督教堂。 负责人赵德彪，系牧师。 委托代理人郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。 被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司。 法定代表人于涛，系该公司总经理。 委托代理人方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。 原告榆树市城郊街基督教堂诉被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案。本院于2016年1月18日立案受理，案号为（2016）吉0182民初241号，于2016年6月28日判决，原告上诉，2016年11月21日，吉林省长春市中级人民法院作出（2016）吉01民终3050号判决。已生效，并进入执行程序。2019年1月29日，吉林省长春市中级人民法院作出（2019）吉01民再8号民事裁定书，撤销本院（2016）吉0182民初241号判决，撤销（2016）吉01民终3050号判决；发回重审。本院于2019年5月19日开庭审理，原告榆树市城郊街基督教堂负责人赵德彪，委托代理人郭峰，被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司委托代理人方春光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2014年8月23日，原、被告之间签订了房屋产权调换协议。约定被告将原告房屋拆迁，被告给原告回迁面积为的1,340平方米商业楼房并给原告提供周转楼房一处。现新建回迁楼施工已完毕并具备回迁条件，但被告未按房屋产权调换协议的约定向原告履行合同义务。合同有效，房屋在签订协议确定具体位置，具体位置已经特定化，根据最高法关于商品房买卖适用法律若干问题解释第七条规定，因此关于房屋是否交付给第三人使用，或登记确权给第三人，原告都享有优先权，法院应判决给原告。产权调换标的物四套房屋，由于104至107四套面积大于协议约定面积，对于超出协议面积如何处理根据法律规定十分明确，3%以内补差价，以外无条件无偿确权给原告，因此，104至107应依法交付给原告并协助办理产权过户手续，这个差价可以从被告支付的违约金中予以冲抵，关于延期交付房屋问题，房屋处于可交付的时间为2016年1月1日开始计算，应当处于可交付状态，倒推三年的租金，逾期办证违约金问题应当按照同期贷款利率购房价格逾期违约金进行支付。 现原告诉讼请求为1、依法确认原、被告之间所签订的房屋产权调换协议合法有效；2、被告立即按房屋调换协议的约定给原告回迁1,340平方米商业楼（南侧圆弧从2号商业楼起一带二层），迟延交房损失三年72万，迟延办证损失2705,054元。双方确定的房屋是榆树市紫云阁小区14号B104至107号房，要交付这四套房屋，而不是1,340平方米面积。3、诉讼费由被告承担。 被告辩称，因原告诉讼请求违法，无法实现，以及经济补偿的要求超过本案发回重审范围应当给予驳回。因为双方签约的主体不具备资格，应当确定无效，被告签约主体在2011年新的房地产相关规定中，规定房地产拆迁补偿原被告双方所签订的补偿协议在2014年被告方主体也不是符合法律条件的；双方间签订的置换协议因违法应确定为无效，被告在签订该协议时处于被迫状态，为了安定社会由政府协调，强制性要求被告与原告签订补偿协议，待后期为原告方另行选址，确定回迁事宜；房屋价差，已经远远超过20倍以上；被拆迁房屋的实际用途不具备原地安置的法定条件，确定该房屋可以使用教堂，而如果说房屋用于经营，宗教条例规定，不得用于经营、盈利性活动，原告主张经营损失部分是违法的；该房屋是无法履行协议进行回迁的；根据拆迁补偿相关规定，被拆迁人应当按照拆迁后的房屋成新差价，向拆迁方支付相应的差价款，如果说原告要求原地安置应当在交付成新差价款基础上予以回迁；根据规划，将原告方的位置已经明确的规划出来，但是规划在小区外，离小区远的地方也被当地居民所否认，证明本案回迁协议将原告回迁到原位置，也没有取得当地居民同意的情况下是无法回迁的；原告对朱可佳房屋不享有权利；针对原告在本次开庭中所提出的新的主张，原告并不具备最高院关于再审案件变更诉讼请求的法定条件，所以，增加变更部分诉讼请求不应该在本案进行审理，应予以驳回；关于在诉讼过程中，原告主张按原位置安置，原告没有举出有效证据，被告方予以确定，该图纸所表述的内容是整个一楼的面积，并不是原告方签署的回迁面积，不能以此为依据；合同双方签订协议中并没有交付时间的约定，同时在此期间由政府协调，对原告的选址进行规划设计，因此，原告依据房屋竣工等时间来确定损失是没有事实和法律依据的。综上，原告的诉讼请求给予驳回。 经审理查明，被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于2010年11月19日取得房屋拆迁许可证，拆迀范围东市医院以西规划红线；西承恩街；南健康路；北李洪凯住宅以西规划红线。原告有两处房屋产权证号010100434,建筑面积300平方米，住宅房屋产权证号100370,建筑面积81.65平方米，土地面积733.10平方米在拆迁范围之内。2014年8月23日原告（乙方榆树市城郊基督教会、未盖公章，负责人赵德彪、委托代理人凌俊美、苗凤华、唐清杰、李立新签字）、被告（甲方吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司榆树市项目部盖章）双方签订房屋产权调换协议，原告将其拥有的教会房屋产权证号010100434，建筑面积300平方米，住宅房屋产权证号100370，建筑面积81.65平方米，土地面积733.10平方米，交给被告拆除。被告将紫云阁小区商业楼，南侧圆弧从2号商业楼起（一带二层）面积1,340平方米作为乙方产权调换房屋。协议签订后，原告方履行了合同，按规定时间腾出房屋。现新建回迁楼紫云阁小区施工已完毕，并具备回迁条件，被告未按房屋产权调换协议的约定向原告履行合同义务。 目前在原被告双方签订房屋产权调换协议位置范围内只有两处双方认可房屋，分别为榆树市紫云阁小区14号B，地栋号0101-9-355-106，建筑面积540.84平方米，地栋号0101-9-355-107，建筑面积547.60平方米。 另查明，原被告签订的房屋产权调换协议中的回迁楼房单价为每平方米8,500元，庭审中原告对房屋产权调换协议中赵德彪、凌俊美、苗凤华、唐清杰、李立新的签字行为予以认可属于原告行为。 本案中登记在朱可佳名下房屋，榆树市土地房屋征收管理办公室出具证明，证明该房屋属于原告所有。并且榆树市土地房屋征收管理办公室承诺榆树市城郊基督教堂与吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于2014年8月23日双方签订房屋产权调换协议，协议中榆树市城郊基督教会拥有房屋产权证号100370，建筑面积81.65平方米，房屋所有权证记载登记在朱可佳名下，实际为榆树市城郊基督教会购买的，并已交付使用多年，签订产权调换协议时，榆树市城郊基督教堂与吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司签订协议时，因无法找到朱可佳本人，为不影响我市棚户区改造工程正常进行，我们代表政府方也进行了参与，该房屋产权证号100370房屋产权归榆树市城郊基督教会所有，如该产权出现任何瑕疵都由我单位负责，如因产权造成损失由我单位承担后果。榆树市土地房屋征收管理办公室的证明和承诺能够确认登记在朱可佳名下的房屋归原告所有，并有权进行处分。 本院认为，被告取得房屋拆迁许可证，对原告房屋所在位置进行棚户区改造，原被告双方在自愿的基础上签订房屋产权调换协议，该协议合法有效双方应按合同履行。被告施工完毕后，对符合回迁条件的原告房屋拒不回迁属于违约行为，鉴于榆树市紫云阁小区14号B，地栋号为0101-9-355-106,建筑面积为540.84平方米，地栋号为0101-0-355-107，建筑面积547.60平方米两处房屋为原被告房屋产权调换协议范围内，故应对上述房屋作为原告回迁房屋予以回迁。面积不足部分，因原告不变更诉讼请求，结合本案具体情况，剩余部分原告应另行告诉。原告对签订合同时负责人赵德彪、委托代理人凌俊美、苗凤华、唐清杰、李立新的签字予以认可，属于原告行为。协议中登记在朱可佳名下的81.65平方米的房屋因由原告使用多年，榆树市土地房屋征收管理办公室证实该房屋属于原告所有，结合原、被告签订的协议应认定为原告财产。拆迁时没有对原告所有的房屋进行评估，是因为双方自愿达成一致意见的结果。故对被告提出诉讼主体不合格及合同显示公平等主张，理由不充分，不予支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，不予采信。 综上，经本院审判委员会（2019）第22次会议讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告榆树市城郊街基督教堂与被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于2014年8月23日签订的房屋产权调换协议合法有效； 二、被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司于本判决生效后立即将坐落于榆树市紫云阁小区14号B,地栋号0101-9-355-106,建筑面积为540.84平方米，地栋0101-9-355-107,建筑面积547.60平方米两处房屋回迀给原告榆树市城郊街基督教堂； 三、驳回原告榆树市城郊街基督教堂其他诉讼请求。 案件受理费90,140.00元，保全费5,000.00元，由被告吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长 田 利 人民陪审员 杨 凯 人民陪审员 佟玉英 二〇一九年九月十九日 书 记 员 杨春来