呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初4211号原告：闫某，男，住呼和浩特市。原告：陈某1，女，住呼和浩特市。共同委托诉讼代理人：曹某，内蒙古星洋律师事务所律师。被告：于某，男，住呼和浩特市。第三人：陈某2，男，住呼和浩特市。原告闫某、陈某1诉被告于某、第三人陈某2执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫某、陈某1及其共同委托诉讼代理人曹某、被告于某到庭参加诉讼。第三人陈某2经本院传票合法传唤,无正当理由拒不到庭，依法按缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告闫某、陈某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令停止对原告新城区海拉尔大街呼铁佳园24号楼17层2单元号房屋（即呼和浩特市××区）的强制执行，解除对该房屋的查封；2、请求确认新城区海拉尔大街呼铁佳园24号楼17层2单元号房屋（即呼和浩特市××区）为原告所有。事实与理由：2016年7月19日原告与第三人（原告闫某与第三人都为铁路职工）签订房屋买卖合同约定，第三人以65万的价格将自己名下新城区海拉尔大街呼铁佳园24号楼17层2单元号房屋（即呼和浩特市××区）卖给原告，原告依约于2016年7月18日、19日总共支付第三人购房款61万元（包括现金支付和转账），剩余4万元尾款于2016年8月4日一次性转账付给第三人，于是，在2016年7月20日原告收到了该房屋及该房屋所有手续，并对该房屋装修使用至今（从收到该房屋起，涉及该房屋的水、暖、电、有线电视、物业等费用全部由原告交纳）。在2019年1月28日因被告与第三人案件纠纷，原告突然收到呼和浩特市新城区人民法院公告要求腾出该房屋，随后，原告向呼和浩特市新城区人民法院提出执行异议，而法院于2019年5月9日向原告送达呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102执异103号执行裁定书，驳回原告的异议请求。综上，原告与第三人在2016年7月19日签订了合法有效的房屋买卖合同，7月20日占有使用了该房屋，且购房款已全部付清了第三人，原告没有任何过错。而新城区人民法院不知情查封，且查封该房屋的时间在2016年10月20日，显然在原告与第三人签订合法有效的书面房屋买卖合同、原告占有该房屋之后。另外，呼铁佳园项目铁路房产至今未给所有买受人办理房本，因此，本案房屋未办理过户登记并非原告自身原因。故依据中华人民共和国民事诉讼法司法解释第304条、305条第1款、307条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告于某辩称，2008年第三人为给弟弟担保，贷款被告本金30万元，直到2014年拒不归还本金和利息的前提下，法院2013年作出一审判决，2014年在法院执行局达成还款协议，仅履行2个月，又恢复执行，被告认为执行异议是合理合法的，被告认为第三人恶意逃避执行，即便不是如此，原告也是呼铁职工，根据当时的规定原告完全可以变更网签，却没有变更，不应当把责任转嫁给被告。第三人陈某2未到庭答辩也亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据。第三人陈某2经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉答辩、举证质证等相关诉讼权利。因原告所举呼和浩特市新城区人民法院公告、2019执行裁定书、送达回证、房屋买卖合同、补充协议、声明、第三人身份证复印件、房屋原始材料、第三人收条2份、银行流水5份、证明1份、房屋交接签收单、住宅小区服务管理协议、入住证明、装修涉案房屋的有关费用及票据、光盘录像、证人杨某的证人证言等符合证据法定形式，足以证明案件事实，故本院对上述证据真实性予以采信。综合本案证据及原、被告法庭陈述，本院对案件事实认定如下：2016年7月19日，原告闫某、陈某1与第三人陈某2及妻子刘秀玲签订了《房屋买卖合同》，合同中主要约定的内容为：一、甲方自愿将呼和浩特市新城区海东路呼铁佳园小区（二期）F区24号楼1单元1703室出售给乙方。此房是铁路职工的福利房，现只有购房合同（房本现未办理），建筑面积为129.17平方米；二、甲乙双方协商一致。甲方所售房屋总金额为：人民币65万元（大写：陆拾伍万元正）。2016年8月4日，双方签订一份《房屋买卖合同补充协议》，补充条款：1、甲方购买的铁路职工福利房-呼和浩特市××区，以陆拾伍万元整出售给乙方（乙方以现金方式一次性交付甲方），该房屋甲方为公积金贷款，贷款期为五年，截止目前还有部分贷款未交清，甲方以每月工资扣款形式还贷。如该房屋需办理房本时，甲方将剩余贷款一次性还清，以便配合乙方办理房屋过户手续。2、如甲方因特殊情况无法偿还贷款时，由其配偶偿还剩余贷款，双方签字按手印生效。本协议一式两份，双方各执一份。2016年7月18日原告闫某从中国银行名下的银行卡取现55000元，7月19日从中信银行名下的银行卡取现49900元，从中国光大银行名下的银行卡取现435102元，原告陈某1从招商银行名下的银行卡取现5万元，同日向证人杨某借款2万元（当时的借条并没有向法庭出具，证人出具一份证明，并出庭作证）2016年8月4日汇款给第三人陈某24万元。2016年7月19日，第三人陈某2向原告出具收条，予以确认收到原告购房款61万元，2016年8月4日，第三人向原告出具剩余房款4万元的收条。另查明，2016年7月19日，第三人陈某2及妻子的婚生儿子出具了《声明》，书写内容为：“我叫陈宏，母亲刘秀玲，父亲陈某2，呼铁佳园24号楼一单元1703室房屋是我父母名下的房产，与陈宏没有任何关系，陈宏无权买卖此房屋或用此房屋进行抵押贷款，父母将此房屋买卖后，陈宏无权继承此房屋财产。2016年7月20日，原告办理了涉案房屋的交接手续，并开始对房屋进行装修，交纳了物业费、垃圾清运费、暖气费等费用。2019年1月28日，本院发出（2018）内0102执恢444号公告，要求腾出涉案房屋，原告向本院提出执行异议，本院于2019年5月7日作出（2019）内0102执异103号执行裁定书，驳回案外人闫某、陈某1的异议申请。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告与第三人陈某2于2016年7月19日签订了《房屋买卖合同》，并办理交接手续，房屋买卖合同及占用房屋时间均早于本院查封的时间即2016年10月20日；第三人向原告出具了收据，应视为原告向第三人交纳了购房款，第三人亦认可未办理房屋产权证的原因，并非原告原因所致；综上，原告向第三人购买涉案房屋的行为，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告请求停止对涉案房屋强制执行的诉请，本院予以支持；对于原告请求确认涉案房屋为原告所有的诉请，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告与第三人签订《房屋买卖合同》，该合同合法有效成立，被告享有该合同项下针对诉争房屋的合同债权权利，但该房屋还未办理房屋产权登记，物权并未转移，故对于原告主张要求确认所有权的诉讼请求，本院暂不予支持。待涉案房产符合办理产权登记条件后，当事人可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、中止对位于呼和浩特市××区（原执行裁定书注明的呼和浩特市××区房屋）的执行；二、驳回原告闫某、陈某1的其他诉讼请求。诉讼费：案件受理费10300元，由被告于某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 甄世伟人民陪审员 刘敏华人民陪审员 张 风 二〇一九年九月十二日书 记 员 宝 音