广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2207号上诉人（原审被告）：陈健泉，男，1959年9月12日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省鹤山市。法定代表人：周睿。委托诉讼代理人：李坤财，该公司员工。上诉人陈健泉与被上诉人鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈健泉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费由碧桂园公司承担。事实和理由：一、以合同约定掩盖碧桂园公司合同欺诈的的违法事实，碧桂园公司隐瞒真相，以不是阳台、不计面积并以虚假的108.49平方米的签约面积和价格诱使陈健泉基于错误认识作出错误的意思表示与碧桂园公司签约。二、碧桂园公司以面积约定为由，掩盖合同欺诈和合同面积约定的违约事实。碧桂园公司利用合同面积约定，以少1个阳台（4.97平方米）的审批面积与陈健泉签约，是违反通常约定的违约行为，其应负同等的违约责任。对合同约定面积没有附加约定，表明双方是同意以通常解释的以审批面积为合同约定面积签约，不以审批面积签约，是违反双方约定的违约行为，要承担同等的违约责任。三、涉案商品房买卖合同第三、五条属无效条款，上述涉案合同条款符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形“一方以欺诈手段订立合同；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定。”四、涉案商品房买卖合同第三条的内容不实，不是双方的真实意思，造成的面积差异不能按约定处理。碧桂园公司工作人员在销售涉案房屋时，向陈健泉介绍涉案房屋是“按套打包出售，不按面积计”，以不实的面积和价格欺骗陈健泉签约。五、关于涉案有争议的位置是否属阳台，应以交付的阳台和法律规定来鉴定。六、碧桂园公司称涉案合同约定1个阳台是笔误的说法不能成立，涉案房屋有争议的位置若为预售审批的阳台，就必须计入合同约定面积，否则就是碧桂园公司利用虚假不实的约定面积欺骗陈健泉签约。七、碧桂园公司没有按审批面积与陈健泉签约，其隐瞒了4.97平方米3万多元的签约面积和价格，造成的面积差异绝对不是合同约定所指的面积差异，所以不能按合同约定处理。被上诉人碧桂园公司辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，陈健泉提出的上诉请求均没有新的证据以及事实作为依据，请求二审法院驳回其上诉请求。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.陈健泉向碧桂园公司支付房屋面积差异的正超标楼款人民币31072.5元；2.陈健泉承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年3月29日，碧桂园公司与陈健泉签订《广东省商品房买卖合同》及附件，约定陈健泉向碧桂园公司购买鹤山市共和碧桂园•天麓湖•悦湖湾一号楼二梯108房的房屋，该商品房合同约定建筑面积共108.49平方米，其中，套内建筑面积89.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.96平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米6252.005元，总金额伍拾伍万玖仟柒佰肆拾贰元整。该商品房交付后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，按合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……该合同还约定了其他事项。另，附件四《补充协议书》第四条第（一）款约定在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：洋房或联体住宅的套内建筑面积退补单价为6252.01元/平方米。第四条第（四）款约定买受人选择退房的，应在出卖人面积差异的通知到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日起十五天内书面通知出卖人，买受人在该期限内未作书面答复的，视为买受人接受面积变更并同意按本条第（一）款约定的单价退补。陈健泉在该合同及补充协议上签名。2016年7月19日，鹤山市国土资源局不动产登记中心出具《鹤山市房地产权属说明书》，该说明书记载共和碧桂园•天麓湖•悦湖湾一号楼二梯108房套内建筑面积94.5平方米,分摊建筑面积19.23平方米，该房屋购买人为陈健泉。2017年3月17日，碧桂园公司出具了《已到期应缴款通知书》向陈健泉催缴超标楼款31072.49元，并邮寄给陈健泉，陈健泉确认收到该通知书，但对超标楼款有异议，一直没有缴纳上述款项。碧桂园公司经催收未果，诉至一审法院。一审法院判决：一、陈健泉应于判决发生法律效力之日起十日内向鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司支付房屋面积差异的款项31072.49元。二、驳回鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费288.41元，由陈健泉负担。鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司预交的一审案件受理费288.41元，由一审法院予以退回；陈健泉应于判决生效之日起七日内向一审法院补缴一审案件受理费288.41元。二审期间，陈健泉向本院提交九组证据。其中第一组（1-18）证据已在一审期间向法院提交。第二组（19）证据为涉案争议“阳台”的照片，拟证明涉案“阳台”没有围护结构，不符合阳台认定条文的规定。第三组（20-24）证据为《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一第、第四十二第、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条的条文，拟证明涉案合同为无效合同。第四组（25）证据为碧桂园公司悦湖湾一街电梯洋房的销售宣传单，拟证明涉案房屋的售价为559742元及露台182.02平方米，涉案房屋是113平方米的户型，合同面积是113平方米并非108平方米。第五组（26）证据为涉案合同附件四第3页复印件，拟证明碧桂园公司以《一号楼（J363）带装修合同图》替换房屋平面图。第六组（27）证据为涉案合同第14页附件一复印件，拟证明涉案合同附件一中没有房屋平面图，只有盖章的合同复印件。第七组（28）证据为涉案合同附件四第10页《一号楼（J363）带装修合同图》复印件，拟证明碧桂园公司以《一号楼（J363）带装修合同图》替换房屋平面图，涉案房屋与楼上208房是两种相同的图纸，涉案合同为虚假合同。第八组（29）证据为涉案合同附件四第4页复印件，拟证明涉案合同约定面积差异楼款必须在交楼前通知陈健泉，否则是碧桂园公司违约，其应承担同等的违约责任。第九组（30-32）证据为国务院［2010］4号、住建部［2010］53号、国家发改委［2011］548号文件，拟证明碧桂园公司违反相关法律法规。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，本院结合本案的具体事实对前述材料进行综合认定。碧桂园公司未向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案商品房买卖合同第四条约定，“出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米6252.005元……”；第五条约定，“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）……产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；……”；第二十条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。再查明，涉案《商品房买卖合同》附件四第四条约定，“（一）在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：洋房或联体住宅的套内建筑面积的退补单价为（人民币）6252.01元/平方米……”在涉案合同房屋平面图（附件一）中的粘贴骑缝部位显示有陈健泉的签名。二审中，根据陈健泉的申请，本院要求碧桂园公司提交了共和镇碧桂园·天麓湖·悦湖湾一号楼二梯108房（以下简称为“108房”）和共和镇碧桂园·天麓湖·悦湖湾一号楼二梯208房（以下简称为“208房”）的房屋买卖合同原件并将上述两份合同原件出示给陈健泉进行核对。陈健泉确认涉案房屋的合同及所附图纸中的骑缝部位签名确系其本人所签，但对方采取了欺诈的手段，碧桂园公司在签订合同时对图纸进行了遮挡。此外，陈健泉坚持认为，208房与108房的合同图纸完全一样，但是合同签约面积不一致，碧桂园公司存在欺骗行为应承担相应的法律责任。碧桂园公司述称108房合同及所附图纸中的签名确为陈健泉签署，208房与108房的合同之间并无关联性。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对陈健泉的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：陈健泉是否应向碧桂园公司补交房屋面积差异的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”本案中，涉案合同明确约定按套出售，计价方式为按套内建筑面积计算，并对房屋面积差异的处理作出了明确约定，双方均应按合同约定履行义务。陈健泉主张碧桂园公司在本案中存在欺诈行为，但并未提供充分的证据予以证明，应承担举证不利的法律后果，陈健泉关于涉案合同第三条、第五条属于无效条款的上诉理由缺乏事实及法律依据。涉案《商品房买卖合同》显示，涉案商品房套内建筑面积89.53平方米，而鹤山市国土资源局不动产登记中心出具的《鹤山市不动产权属说明书》记载涉案商品房套内建筑面积94.5平方米，涉案房屋套内建筑面积超出合同约定面积。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”的约定，涉案房屋按照套内建筑面积计价，产权登记显示的套内建筑面积是94.5平方米，合同约定的套内建筑面积是89.53平方米，涉案商品房面积差异值为4.97平方米（94.5平方米-89.53平方米），面积差异百分比为5.55%[（94.5平方米-89.53平方米）÷89.53平方米×100%]，属于差异值超过3%以上的情形，陈健泉可选择补交房款或退房。又根据《补充协议》第四条第（一）项“在该商品房交付时若该商品房的面积与合同约定有差异而引起该商品房总房价款多退少补的，买卖双方同意此种情形的退补单价为：洋房或联体住宅的套内建筑面积的退补单价为6252.01元/平方米”、第（二）项“……若买受人依据《商品房买卖合同》第五条第3项的约定选择不退房而需进行补足或返还房价款的，该应补足或返还房价款以本条第（一）款约定的退补单价进行结算。……”、第（四）项“买受人依据《商品房买卖合同》第五条第3项约定选择退房的或依据本条第（三）款的约定选择解除合同的，买受人应在出卖人面积差异的通知到达《商品房买卖合同》记载的买受人地址之日起十五天内书面通知出卖人，买受人在该期限内未作书面答复的，视为买受人接受面积变更并同意买卖双方按本条第（一）款约定的单价退补。……”的约定，2017年3月17日，碧桂园公司向陈健泉发出《已到期应缴款通知书》，但陈健泉在收到该通知书后15天内并未选择退房，视为陈健泉接受面积变更并同意碧桂园公司按6252.01元/平方米补交房款。因此，一审法院认定陈健泉应向碧桂园公司补交房款31072.49元（4.97平方米×6252.01元/平方米）并无不当。陈健泉上诉主张双方签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的1个”，不应将另一个非封闭式阳台计入套内建筑面积,而根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定“商品房按套出售，按套内建筑面积计算”，涉案房屋应按交付的实际套内建筑面积计价，住建部门已经测定涉案房屋的套内面积为94.5平方米。双方签订《商品房买卖合同》附件平面图显示涉案房屋有2个非封闭式阳台，陈健泉在上述平面图上署名，碧桂园公司实际交付的商品房亦为2个非封闭式阳台，一审法院认定涉案《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的1个”属笔误并无不当，陈健泉关于涉案房屋产生的面积差异不能按合同约定处理及上诉理由，事实及法律依据均不充分。综上所述，陈健泉的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576.82元，由陈健泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年九月十日法官 助理  江继业书 记 员  吕晓红