海南省东方市人民法院   民事判决书   （2019）琼9007民初1649号   1   海南省东方市人民法院   民事判决书   （2019）琼9007民初1649号   原告：陈某，男，1973年1月5日出生，汉族，广东省化州市人，现住海南省乐东黎族自治县，公民身份证号码：×××。   被告：苏某，男，1965年5月10日出生，汉族，海南省东方市人，现住该市，公民身份证号码：×××。   委托诉讼代理人：王某，系被告妻子。   原告陈某诉被告苏某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某，被告苏某及其委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告陈某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年11月20日签订的商铺协议；2、判令被告偿还原告预交剩余月租金人民币63750元；3、依法判决被告支付原告财产损失费人民币80000元；4、依法判决被告支付原告货物积压搬迁仓储雇工等费用损失35000元。   事实和理由：原告与被告于2018年11月20日订立了《房屋租赁合同》，该合同约定：被告将坐落于东方市××镇虾场对面的合法自建房出租给乙方合法经营家具使用，租期为五年，自2018年11月20日至2023年11月20日至，租金为每年85000元（月租金为7083.33元），一年一付，甲方提供合法房产权证明，在租用期内，如遇国家征用或拆除该房屋，甲方应退还剩余月租金（详见合同第三、六、九条）。合同签订后，原告按约预交甲方第一年租金85000元，投资装修雇佣人员，进货50多万元经营。2019年3月12日，原告在毫不知情，被告也不通知迁移货物的情况下，该房屋突遭政府强拆，原告的大量家具设备未移出被砸毁，造成原告8万多元的财产损失以及50多万元货物的积压、仓储、搬运及利息损失。经原告多次向被告索赔，要求退还剩余租金。但被告无视同原告订立的《租赁协议》。既不退还预交租金，也不赔偿货物损失费，更无对货物积压、二次搬迁、仓储、利息和雇工等费用损失协商理赔，且诸多借口处处刁难原告。这对于依靠小本经营谋取生活出路的原告打击是非常大的。综上，无论是从合同约定还是被告的骗租违约致使原告无法实际经营，原告的合同目的根本无法实现。被告已经给原告造成了上述巨额经济和财产损失。对此，为维护原告的合法权益，原告在提出解除合同的同时，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告辩称：原告与被告签订合同租赁被告房子，期限为五年，原告交了一年的租金，经营三个多月，政府来强拆被告的房子，被告也不知情，造成原告的财产损失应当由政府赔偿，原告应当去找政府要求赔偿，原告要求被告退还剩余租金，被告同意，但现在被告没有钱，被告现在也在要求政府赔偿损坏的房屋的损失。   原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和佐证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告举证的《房屋租赁合同》三性无异议，证明原告租赁了被告的房屋用于经营家具生意，被告收取了原告85000元租金的事实。对原告举证的《损失费用清单》被告不予质证，该证据是被告单方制作的，不能确定财产损失的具体数额。《房屋拆除现场照片》证明房子是政府损坏。   根据当事人陈述经审查确认的证据，本院认定事实如下：因经营家具需要场所，原告陈某于2018年11月20日与被告苏某签订《房屋租赁合同》，约定被告苏某出租位于东方市××镇两个房间除外）给原告陈某使用，租赁期限为五年，年租金为85000元。原告分别于签订合同之日支付了45000元，2019年春节前支付了40000元共计85000元租金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用。2019年3月12日，东方市人民政府东方市城市管理执法局以该房屋属违法建筑进行了强制拆除，原告无法继续经营，原、被告在退还剩余租金以及房屋被强拆造成原告的财产损失发生争议，原告故向法院提起诉讼。另查明，被告房屋未取得建设工程规划许可证，没有取得房屋产权证明。   本院认为：本案的争议焦点为，一、双方签订的《房屋租赁合同是否应当解除》；二、剩余的租金被告是否应当返还给原告；三、原告的财产损失费和家具搬运人工费被告是否应当支付。   一、关于第一个争议焦点的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。原告在法庭辩论终结前并未向法庭提交已经取得建设工程规划许可证或相关职能部门批准建设的证据，本院认定涉案房屋未取得合法建设手续，因此，双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。   二、剩余的租金被告是否应当退还给原告的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告承租该房屋后，已实际使用112天，原告缴交了一年的租金85000元，未使用年满后一年，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，被告应当予以退还，被告因该合同取得的财产应当是原告尚未使用该房屋253天的租金损失58917元（5800/365天*253天）即被告应返还原告租金58917元。   三、关于原告的财产损失费和家具人工搬运费被告是否应当赔偿的问题。原告经营的家具因被政府强拆造成损毁，被告不存在过错，不是被告造成的，被告不应当承担赔偿责任，原告提供的《财产损失清单》是原告预估制作的，也没有合法根据，对原告的该项请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：   一、被告苏某于本判决生效之日起十日内向原告陈某返还租金58917元。   二、驳回原告的其它诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币3875元（原告已预交），由原告负担2598元，被告负担1277元。   如不服本判决可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判员 陈 干   人民陪审员 庄桂子   人民陪审员 苏建安      二○一九年九月九日   书记员 符周宇   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国合同法》   窗体顶端   窗体顶端   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   窗体底端   窗体顶端   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   窗体顶端   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   窗体顶端   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和民事诉讼法》   窗体顶端   窗体顶端   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。