重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初19578号原告：重庆万宝盛通医疗器械有限公司,住所地重庆市大足区龙水镇龙水路498号12幢1-3,统一社会信用代码915002253204375943。法定代表人：石洋静，经理。委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈植炜，重庆伟豪律师事务所律师被告：重庆耀凯实业有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼4楼4号,统一社会信用代码91500108573425866U。法定代表人：蔡显英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾荣恒（特别授权），重庆美翎律师事务所律师。第三人：重庆瑞信臣医药有限公司，住所地重庆市大足区龙水镇龙水路498号12幢1-3，统一社会信用代码91500225320485289Q。法定代表人：黄庆，职务不详。原告重庆万宝盛通医疗器械有限公司（以下简称“万宝盛通公司”）与被告重庆耀凯实业有限公司（以下简称“耀凯公司”）、第三人重庆瑞信臣医药有限公司（以下简称“瑞信臣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员何流任审判长，与审判员余洪峰、人民陪审员陈作秀组成合议庭，依法适用普通程序，于2019年7月11日、2019年9月19日两次公开开庭对本案进行了审理。原告万宝盛通公司的委托诉讼代理人刘雪翱、陈植炜，被告重庆耀凯实业有限公司的委托诉讼代理人贾荣恒到庭参加诉讼。第三人瑞信臣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万宝盛通公司诉称：2014年12月8日，第三人瑞信臣公司向被告支付购房定金1000000元。2015年1月5日，第三人瑞信臣公司分别与被告签订了16份《重庆市商品房买卖合同》，约定第三人购买被告位于重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块X号，共计16套房屋。合同约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付给乙方使用的，承担违约责任如下：逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限（2015年8月30日）的第二天起至实际交付之日为止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2015年1月6日，第三人向被告支付上述16套房屋的房款，共计3295406元，代收费（契税、大修基金等）共计506630.74元。2017年12月19日，重庆瑞信臣医药有限公司与原、被告签订合同转让协议，三方确认第三人将其与被告在2015年1月5日签订的16份《重庆市商品房买卖合同》合同权利义务整体转让给原告，被告予以确认和同意。此后原告多次催促被告交付房屋，被告均未履行交付义务。2018年4月27日，被告发出《关于购房单位诉求的书面答复意见》，告知原告因被告的工作安排，最迟在2018年8月31日前向原告交房，并愿意按合同约定承担违约责任。但此后，被告仍未履行上述义务。原告认为，被告的行为已严重侵害原告的合法权益。故原告起诉来院，要求判令：1、被告向原告交付重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块X号房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以首付款243478元为基数，每日万分之二的比例，从2015年8月31日计算至实际交房之日为止；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审期间，原告变更第二项诉讼请求为：2、被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以已付房款243478元为基数，每日万分之二的比例，从2015年8月31日计算至2019年9月19日止。被告耀凯公司辩称：原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》，性质并非属于商品房买卖合同，而是工业用房买卖合同。原告未支付全部购房款，被告已于2018年9月1日致函解除了与原告订立的涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》，原告无权要求被告履行交房义务或承担违约责任。同时，对原告的违约行为，被告保留另行追究其违约责任的权利。另外，因经营原因，被告现向重庆三峡银行贷款，已将涉案房屋抵押给三峡银行及重庆市南岸区城市建设发展集团有限公司，该贷款至今未清偿完毕，抵押未解除，故被告也无法向原告交付房屋。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人瑞信臣公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告万宝盛通公司为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、《重庆市商品房买卖合同》、收据3张、《关于八号楼8层购买客户的优惠说明》，用以证明2015年1月第三人与被告签订商品房买卖合同，合同第9条对逾期交房的违约责任进行了约定，第7条约定交房时间为2015年8月30日前；合同签订后，第三人按合同约定支付房款、相关税费等共计4802036.74元；2、《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》，用以证明2015年1月7日，被告向第三人出具承诺，同意将付款方式由银行按揭变为分期付款，已付款为第一期分期付款，剩余4000000元应于项目正式交房的十五个工作日前付清，原告并不存在逾期支付购房款的行为；3、《合同转让协议》，用以证明原告于2017年12月19日取得涉案房屋的合同权利义务；4、《关于购房单位诉求的书面答复意见》，用以证明被告延期交房是因为被告违约，应由被告承担责任，被告承诺在2018年8月31日前向原告交房；5、《重庆市南岸不动产登记中心登记信息查询证明》，用以证明原告所购买的房屋已达到交付条件，被告逾期且拒绝交房，属于违约行为，应当判令其及时交付房屋；6、《客户付款回单》15张，用以证明原告已按《合同转让协议》的约定将预付款支付了第三人，合同转让协议已生效，原告有权向被告主张权利；7、《重庆三峡银行固定资产借款合同》、《重庆三峡银行抵押合同》2份、《重庆三峡银行个人借款合同》，用以证明被告方办理涉案房屋的抵押时间为2018年8月7日，在房屋能够交付条件下，被告恶意进行抵押贷款，属于故意延迟交房；8、《重庆市南岸不动产登记中心不动产登记受理通知单》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》、《建设工程竣工规划核实确认书》，用以证明涉案房屋在2016年7月27日已取得建设工程竣工规划核实确认书，被告在2016年9月22日申请办理了涉案房屋所在楼栋的房屋初始登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定，办理房屋初始登记需要提供房屋已竣工的材料。被告在2016年9月22日办理了房屋初始登记，说明房屋在2016年已竣工验收合格，符合交付条件。但被告直到现在仍未交付房屋，严重违反合同约定。被告对证据1中的《重庆市商品房买卖合同》真实性无异议，该合同第1条明确用途系工业用地，合同第7条约定涉案房屋不属于现售商品房；对收据的真实性无异议，已付房款4802036.74元无异议；对《关于八号楼8层购买客户的优惠说明》的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对证据2《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但被告认为《合同转让协议》第4条约定，原告支付首付款2000000元后该协议才生效。对证据4《关于购房单位诉求的书面答复意见》的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告认为该份答复意见是双方本着友好合作的原则，被告作出的维护双方友好关系的书面意见，并不等于自认被告违约的事实，也不能证明原告没有违约的事实。对证据5《重庆市南岸不动产登记中心登记信息查询证明》的真实性无异议，但查询证明记载涉案房屋有抵押登记。对证据6《客户付款回单》的真实性无异议。对证据7的真实性均无异议，但被告认为该抵押是因被告需要继续贷款办理的抵押续登记。对证据8的真实性均无异议，但被告认为不能达到原告的证明目的。根据合同约定，房屋竣工验收并取得《重庆市建设工程竣工验收登记备案证》后，才具备交付条件。事实上涉案房屋办理房屋初始登记是基于特殊的历史条件，在相关部门的协调下办理的，且房屋竣工与通过竣工验收并不是同一概念。被告耀凯公司为证明其辩称理由，向本院举示如下证据：9、《解除通知书》（一份给原告，一份给第三人）、快递单、运单详情（手机截图照片）各2份，用以证明原告未支付剩余房款，被告解除了包含涉案房屋在内的的16套房屋的《重庆市商品房买卖合同》；10、《查询结果》，用以证明涉案房屋已抵押给重庆三峡银行股份有限公司。原告对证据9《解除通知书》的真实性无异议，但对快递单、运单详情（手机截图照片）的真实性不予认可，原告认为根据运单详情显示派送至丰巢快递柜，不能证明向原告进行了有效送达。对证据10《查询结果》的真实性无异议，但查询结果显示的抵押发生在2018年8月，远远晚于原告购房时间，且房屋存在抵押不是法定的不能交房的条件。被告不能以房屋设立抵押拒绝交房，且抵押不能对抗原告的买卖行为。第三人瑞信臣公司未向本院举示证据，亦未出庭发表质证意见。根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：2015年1月5日，被告耀凯公司（甲方）与第三人瑞信臣公司（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：第三人瑞信臣公司购买被告耀凯公司位于重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块X号房屋，该房屋用途属于工业用房，购房总价款为473478元（首付款243478元，按揭贷款230000元）。第九条约定，甲方若逾期交付房屋，逾期超过60日后，乙方若不要求解除合同的，合同继续履行，甲方应当从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五补充协议第二条约定，乙方应于2015年1月5日前付清首付房款243478元，并在签订买卖合同3日内办理按揭贷款手续。第三条约定甲方代收应由乙方承担的所有税、费，乙方应于首付款付款的同时一并支付给甲方，如遇国家政策变更，多退少补。第五条约定，甲方应在2015年8月30日前将房屋交付乙方使用，交付条件为房屋通过竣工验收。第七条约定，甲方若逾期交付房屋，逾期超过60日后，乙方若不要求解除合同的，合同继续履行，甲方应当从约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金。第八条第2项约定，乙方逾期付款超过60日后，甲方有权解除合同，并要求乙方按总房价款的百分之0.5支付违约金。2014年12月8日，第三人瑞信臣公司向被告耀凯公司支付了包括涉案房屋在内的16套房屋的定金1000000元。2015年1月6日，第三人瑞信臣公司向被告耀凯公司支付了包括涉案房屋在内的16套房屋的房款共计3295406元，契税、大修基金等共计506630.74元。2015年1月7日，被告耀凯公司出具《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》，双方将付款方式由银行按揭贷款变更为分期付款，分期期数为两期，已支付的首付款为第一期分期款，第二期分期款4000000元，应于项目正式交房的十五个工作日前付清。2017年12月19日，第三人瑞信臣公司（甲方）、原告万宝盛通公司（乙方）及被告耀凯公司（丙方）签订《合同转让协议》，三方确认甲方向乙方转让的合同权利义务系甲方与丙方在2015年1月5日订立的《重庆市商品房买卖合同》（共16份）中甲方的权利义务，甲方已依据原合同支付了丙方房款4802036.74元。甲方将原合同中的权利义务概括转让给乙方，乙方接受，且丙方同意。对于甲方已向丙方支付的4802036.74元房款，视为乙方支付给丙方的房款，乙方在合同签订后向甲方支付2000000元，余款2802036.74元在本合同签订后四个月内支付给甲方。对于甲乙之间的款项支付，与丙方无关。乙方支付首期2000000元后，本合同生效。2017年12月19日，原告万宝盛通公司分两次向第三人瑞信臣公司转账付款共计500000元；2017年12月21日，原告万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款400000元；2017年12月26日，原告万宝盛通公司分三次向第三人瑞信臣公司转账付款共计1100000元；2018年4月16日，原告万宝盛通公司分两次向第三人瑞信臣公司转账付款共计600000元；2018年4月18日，原告万宝盛通公司分三次向第三人瑞信臣公司转账付款共计1000000元；2018年4月20日，原告万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款390000元；2018年4月28日，原告万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款402036.74元；2018年5月9日，原告万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款200000元；2018年5月30日，原告万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司转账付款210000元。至此，原告万宝盛通公司向第三人瑞信臣公司共计支付4802036.74元。2018年4月27日，被告耀凯公司向第三人瑞信臣公司发出《关于购房单位诉求的书面答复意见》，表示被告至今未向其交房已存在逾期交房的事实，根据2018年4月17日双方的沟通，被告承诺在2018年8月31日前交房，并愿意按合同约定承担违约责任。2018年8月28日，被告耀凯公司向原告万宝盛通公司及第三人瑞信臣公司分别寄送了《解除通知书》，载明因原告及第三人未支付剩余的4000000元房款，按照合同补充协议的约定，被告有权解除合同，并要求原告及第三人支付违约金。另，涉案的重庆市南岸区鹿角组团I分区I19/02号地块X号房屋现登记为重庆市南岸区通江大道218号X，权利人系被告耀凯公司，该房屋上有重庆三峡银行股份有限公司南岸支行的抵押权登记。2016年7月27日，被告取得涉案房屋所在项目经开区鹿角组团I分区I19/02、I21-1/02地块的《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》。2016年9月22日，被告申请办理了涉案房屋所在楼栋，即南岸区通江大道218号8幢的房屋初始登记。另据被告耀凯公司陈述，被告名称曾在2016年5月24日进行变更登记，原名为重庆耀凯置业有限公司，更名后为重庆耀凯实业有限公司。本院认为，被告耀凯公司与第三人瑞信臣公司在2015年1月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》，以及2017年12月19日第三人瑞信臣公司、原告万宝盛通公司与被告耀凯公司签订《合同转让协议》，均系各方的真实意思表示，内容未违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。原告已按《合同转让协议》的约定向第三人瑞信臣公司支付了转让款，《合同转让协议》已生效，原告取得第三人瑞信臣公司与被告耀凯公司签订的关于涉案房屋《重庆市商品房买卖合同》中的相关权利义务。关于被告耀凯公司辩称原告逾期支付房款违约，涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的主张。本院认为，依照2015年1月7日被告耀凯公司出具《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》，双方已将支付房款的方式由银行按揭贷款变更为分期付款，已支付的首付款为第一期分期款，第二期分期款4000000元在项目正式交房的十五个工作日前付清。因原告已取代第三人，成为商品房买卖合同关系中的乙方，故原告应当按上述约定向被告支付购房款。结合《合同转让协议》的约定，第三人瑞信臣公司已向被告耀凯公司支付的包含涉案房屋在内的十六套房屋的首期房款，共计4802036.74元（含房款3295406元，契税、大修基金等506630.74元），即为原告支付给被告耀凯公司的房款，故原告已支付了第一期分期款。依照《针对于8号楼8层客户的付款承诺书》的约定，第二期房款4000000元应于房屋交付的十五个工作日前付清。但被告至今未向原告交付达到合同约定的交房条件的房屋，原告支付第二期购房款的条件并未具备，故原告并不存在逾期付款的违约情形。据此，本院认为被告以原告逾期付款为由解除合同的理由并不成立，对被告称涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的抗辩主张，本院不予采信。关于涉案房屋是否已经达到交付条件。原告认为，涉案房屋已经办理初始登记，即已具备交付条件。被告认为，涉案房屋虽已登记在被告名下，但涉案房屋上设有抵押权，无法交付。本院认为，根据合同及补充协议的约定，交付条件为房屋通过竣工验收。依照《城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此本院认为，工程竣工并不等同于该工程经验收合格，涉案房屋所在楼栋已经办理初始登记，亦不能代表该房屋已经具备了约定及法定的交付条件。原告举示的涉案房屋办理初始登记的相关证据，并不足以证明涉案房屋已通过建设工程竣工验收且验收合格。依照《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。据此，对于原告主张涉案房屋已达交付条件，要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。另，关于被告耀凯公司认为涉案房屋设有抵押权，无法交付的抗辩主张。本院认为，涉案房屋设有抵押登记，并非无法交付房屋的理由或障碍，被告的该项主张缺乏法律依据。因此，本院对被告耀凯公司的上述抗辩主张不予采信。关于逾期交房违约金。本院认为，依照合同约定，涉案房屋的交付时间为2015年8月30日前，但被告至今未向原告交付房屋，其行为已构成违约。加之2018年4月27日，被告耀凯公司在《关于购房单位诉求的书面答复意见》中确认了逾期交房的事实，故被告应当承担逾期交房的违约责任。依照合同及补充协议的约定，被告逾期交房的期间为2015年8月31日至2019年9月19日，共计1480天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为243478元×0.2‰×1480天=72069.49元。对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决如下：一、被告重庆耀凯实业有限公司自本判决生效之日起三日内，向原告重庆万宝盛通医疗器械有限公司支付重庆市南岸区通江大道218号X号房屋的逾期交房违约金72069.49元；二、驳回原告重庆万宝盛通医疗器械有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1138元，保全费2887.39元，合计4025.39元，由被告重庆耀凯实业有限公司承担（原告已垫付，被告在本判决生效之日起三日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 流审 判 员  余洪峰人民陪审员  陈作秀法官 助理  姚静婷二〇一九年九月二十三日书 记 员  曹迁玲