湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初2581号原告：长沙世纪金源物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路八一桥西北侧金帆大厦1203室。法定代表人：刘占军。委托诉讼代理人：唐醒倪，女，1996年4月18日出生，汉族，住湖南省株洲县，系该公司员工。被告：杜建明，男，1965年5月27日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：温南征，男，1964年1月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司（以下简称“世纪金源物业公司”）诉被告杜建明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世纪金源物业公司的委托诉讼代理人唐醒倪，被告杜建明的委托诉讼代理人温南征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪金源物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付湘江世纪城临江苑房屋2010年10月1日至2018年6月30日的物业管理费共计18443.76元，违约金8341.1元，合计26784.86元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2009年12月11日，被告与湖南湘水雅镜房地产开发有限公司签订《湘江世纪城商品房买卖合同》，购买了湘江世纪城临江苑房屋，面积152.44平方米，该合同第11页第十八条明确约定由原告对该房屋进行前期物业管理。2009年12月11日，被告就湘江世纪城临江苑房屋签订了《承诺书》，明确表示已经认真阅读了《湘江世纪城临时管理规约》，并承诺遵守该管理公约的约定。《管理公约》第10页第二十六条明确约定业主或者物业使用人应当在每半年开始前十日内履行交纳义务。《管理公约》第12页第三十七条明确约定违约金为每日千分之三。但是自2010年10月1日至今，被告未向原告缴纳上述房屋的物业管理费，原告多次催缴未果，遂向法院起诉，请求判如所请。被告杜建明辩称：原告起诉对象错误，应当起诉开发商，本案中被告购买的3002号房屋还没有交房，也没有办理入住手续，物业费应当由开发商承担。原告围绕诉讼请求依法提交了购房合同、临时管理规约、催费通知单等证据，被告围绕诉讼请求向本院提交了购房合同、短信聊天记录、房屋使用说明书、不动产登记情况表等证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月11日，被告杜建明与湖南湘水雅境房地产开发有限公司签订了《湘江世纪城商品房买卖合同》，合同约定由杜建明购买的商品房为湘江世纪城项目中的临江苑X幢X单元XX层XXXX号房。该商品房的设计用途为住宅，属剪力墙结构，该幢房屋建筑层数地上33层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积共140.66平方米，其中，套内建筑面积119.61平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.05平方米。合同第十条对交付期限及条件约定为2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条对房屋交接及违约责任，约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十九条对物业服务约定为出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以邀请招标方式选聘长沙世纪金源物业管理有限责任公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的收费标准为1.4元/月·建筑平米，收费的起始时间为见《前期物业服务合同》。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和适用等内容，详见《前期物业服务合同》（见附件5）。另附件4《合同补充协议》，第三条对房屋交接约定为：双方确认，出卖人取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交付条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当签署房屋交接单并履行领受房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务。由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续的，自出卖人所发出的入住通知书中告知的房屋交接手续办理时间届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该房屋毁损、灭失等一切风险由买受人承担，同时买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理费，自该日期计算房屋的保修期限。湖南湘水雅镜房地产开发有限公司与原告签订了《湘江世纪城前期物业服务合同》（附件5），该合同第二十五条对服务费用约定为本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.4元/月·建筑平米；本物业服务费不含共用部位、共用设施设备大、中修及更新改造费用，不含水泵的折旧费，住宅中修费。若政府对收费标准和项目进行调整，则按新规定执行。合同第二十六条约定：“业主应于开发企业发放的入住书面通知所约定的交房期限届满之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主在房屋交付时一次性预缴半年的物业管理费。之后，业主或物业使用人应在每半年开始前十日内履行交纳义务。”合同第三十七条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2009年12月11日，被告杜建明出具了承诺书，确认已详细阅读湖南湘水雅镜房地产开发有限公司指定的“湘江世纪城临时管理规约”、“湘江世纪城前期物业服务合同”；同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。庭审中，原告称根据《商品房买卖合同》的约定，最迟的交房时间为2010年9月30日，其于2010年10月1日统一给所有业主办理交住宅质量保证书、住宅使用说明书以及房屋质量验收合格文件等手续，因此应当从2010年10月1日开始收取物业费。被告对此不予认可，认为因开发商称被告购买的房屋实际面积比合同中约定的面积多1平方米需要补差价，与开发商产生矛盾，导致未收房成功，其并未收到过开发商的交房通知。原告称在履行交房手续时，被告不愿意补差价，但事后开发商向被告提供了房屋质量保证书及房屋使用说明书，但被告拒绝交房手续，并于庭后向本院提交了开发商移交给原告的涉案房屋房屋质量保证书及房屋使用说明书，拟证明房屋达到交付条件，被告对此不予认可，认为并未收到过涉案房屋的房屋质量保证书及房屋使用说明书，该房并未达到买卖合同所约定的交房条件，也未有物业人员陪同进行房屋验收。被告向本院提交了开发商湖南湘水雅镜房地产开发有限公司的员工郑小姐于2017年5月9日发送的短信，短信中载明：“1、关于物业费。鉴于您未交房未入住，我方可协调物业对您的物业管理费酌情减免……，鉴于房产证是您房屋重要的权证，在房屋交易时不可或缺，望您能及时办理，保障您的权益。”拟证明房屋并未交房，原告对此不予认可，认为不能证明该短信是对涉案房屋进行的说明。被告另向本院提交了其协调房屋交接微信聊天记录及短信记录，拟证明房屋并未交房，原告对此不予认可。原告向本院提交了张贴于物业公告栏及涉案房屋门口的缴费通知单照明，拟证明其已进行催收，被告对此不予认可，认为并未收到过交纳物业费的通知。另查明涉案房屋于2012年4月6日已办理不动产登记，登记在杜建明名下，并于2012年7月20日发放房产证。涉案房屋的产权面积为141.66平方米，比商品房买卖合同中约定的房屋面积多1平方米。庭审中，被告称涉案房屋于2018年6月30日已卖给庄税及彭丽，并向本院提交了不动产登记证书，该证书载明目前涉案房屋为案外人庄税及彭丽共有。本院认为：一、针对被告是否应当交纳物业费的问题。原告主张于2010年10月1日开始收取物业费，被告对此不予认可，认为开发商并未交房，其不应当交纳物业费。根据《前期物业服务合同》的约定，业主应于开发企业发放的入住通知书所约定的交房期限届满之日起交纳物业服务费，在本案中原告并未向本院举证证明开发企业向被告发放了入住通知书及入住通知书所约定的具体交房期限，因此本院对于原告主张从2010年10月1日收取物业费的主张不予认可。但根据不动产登记信息可知，涉案房屋已经于2012年4月6日办理了不动产登记，被告已于2012年4月6日取得了涉案房屋的所有权，可以对涉案房屋进行占有、使用、收益及处分，应视为被告已经实际接收房屋。原告依约提供物业管理服务，被告也应当按照合同约定支付物业管理费，故被告应当支付原告自2012年4月6日至2018年6月30日的物业管理费即14841.2（1.4＊141.66＊25/30+1.4＊141.66＊74）元。二、原告主张的物业服务费是否部分超过诉讼时效的问题。被告每月应交纳的物业服务费均是基于前期物业服务合同所产生，具有整体性和关联性，原告世纪金源物业公司亦基于整体债权债务关系持续为被告提供了物业服务，故原告向被告主张物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日起计算。因此本院认为原告的主张并未超过诉讼时效，对于被告的时效抗辩主张不予认可。三、被告是否应当交纳违约金的问题。原告提供了物业服务，但被告未及时交纳物业费，违反了合同约定，应当交纳违约金。但考虑到原告作为物业管理机构对于欠缴物业的业主应当进行及时有效的催缴，在本案中，原告仅在公告栏及涉案房屋门口张贴催交单，并未采用电话及短信等能有效联系业主的方式进行催缴，亦有不当之处，因此，综合本案实际情况，本院对于违约金酌情调整为被告欠缴物业费的百分之十，即1484元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告杜建明于本判决生效之日起十日内向原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付湘江世纪城临江苑X栋XXXX号房屋物业服务费共计14841.2元；二、被告杜建明于本判决生效之日起十日内向原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司支付违约金1484元；三、驳回原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费470元，由被告杜建明承担286元，原告长沙世纪金源物业管理有限责任公司承担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  解 钢审 判 员  张 淳人民陪审员  陈毓奇二〇一九年九月九日书 记 员  沈 沙附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。