山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终4155号 上诉人（原审原告）：赵福臻，男，1996年5月17日生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：赵辉（系赵福臻之父），男，1968年1月25日生，汉族，住山东省平邑县。 委托诉讼代理人：鲁莹，山东鸿之恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冠鲁房地产开发有限公司，住所地山东省平邑县浚河路207号。 法定代表人：刘加营，该公司经理。 委托诉讼代理人：闵庆华，山东坤都律师事务所律师。 原审第三人：平邑县中医医院，住所地山东省平邑县莲花山路中段。 法定代表人：张传刚，该院院长。 委托诉讼代理人：刘冰，山东至平律师事务所律师。 上诉人赵福臻因与被上诉人冠鲁房地产开发有限公司、原审第三人平邑县中医医院房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平邑县人民法院（2018）鲁1326民初6272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵福臻上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》符合法律意义上的商品房买卖合同关系，是双方的真实意思表示。上诉人基于购房意愿与被上诉人签订的《商品房买卖合同》具有法律公示效力，被上诉人土地所有权的取得和所建楼房的出售均符合商品房的性质，是完全的市场经营行为。上诉人所购买的房屋由被上诉人建设，房屋价格明确，房屋选购基于双方自愿，同时该商品房买卖合同已在房管局备案；该合同的签订并没有强制、胁迫等行为，是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故该《商品房买卖合同》为有效合同，双方均应按照合同的约定享有相关的权利，并履行义务。2、涉案房屋的性质为商品房，并非福利分房或集资建房。首先，1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配。我国现已完全取消“福利分房”政策，本案涉案房屋性质自然不能定性为福利分房。其次，集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资建房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全部出资建设，不对外出售，是一种非市场行为，不存在买卖与经营，属于经济适用房的一种。简单来说，集资建房与商品房最大的区别在于商品房取得的是出让的土地使用权，而集资建房取得的是划拨的土地使用权。具体到本案的涉案房屋，则是完全符合商品房的市场经营行为，其土地取得方式为出让土地，由被上诉人办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，并通过市场买卖关系来实现了房屋的价值，可以明确定性为商品房，同时，根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同和上诉人支付的房款金额看，上诉人购买房屋时的价格与同地段同建筑年限相似的房屋市场价格持平，完全符合商品房买卖的性质和规律。二、一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》是在双方平等、自由、公平的基础上签订的，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的情形。2、根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条规定，被上诉人应当严格按照《商品房买卖合同》约定的合同履行自身的义务，承担违约责任。 冠鲁房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人上诉的请求权基础是商品房买卖合同，那么本案的焦点只有一个，就是上诉人与被上诉人是否通过要约承诺达成了签订商品房买卖合同的意思表示，如果没有，涉案的商品房买卖合同，对被上诉人没有约束力，至于上诉人主张的被上诉人同原审第三人是否属于上诉人所理解的定向开发，委托代建关系，被上诉人认为不影响本案法律关系认定。 平邑县中医医院述称，涉案房屋并非是通常意义上的商品房，而是第三人职工的集资建房、福利分房，一审已经查明上诉人所购买的平邑县东城新区，并非是上诉人原始取得，而是通过第三人职工刘永奋继受取得，上诉人享受了第三人职工刘永奋所享有的有关福利待遇，因此上诉人所购买的涉案房产其性质就为福利分房、集资建房。 赵福臻向一审法院起诉请求：1、判决被告承担（自2016年10月1日至2018年8月1日期间）逾期交房违约金32245.80元；2、依法确认被告单方增加购房价格、单方提高车位价格的行为无效。 一审法院认定事实：2016年4月7日赵福臻与冠鲁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，赵福臻购买雍和园11幢2单元901号房。该房建筑面积共181.39平方米，主楼每平方米单价3080元，配房每平方米1880元，总金额为536265.20元。合同第六条约定付款方式为：2016年4月6日支付250000元，如因个人原因造成贷款不能办理的，2016年5月20日支付230000元，2016年9月30日前付清余款56265.20元，以上款项不含车位费用，车位费用另行计算。合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（该商品房经验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，可据实予以延期。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按第一种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。赵福臻提交了平邑县中医医院出具的2016年8月17日收据，交款482000元，2016年12月9日收据，交车位款50000元。平邑县中医医院提交涉及雍和园11幢2单元901号房的银行交易记录显示，以唐玲名义于2014年4月2日向平邑县中医医院打款150000元，以唐玲名义于2014年11月20日向平邑县中医医院打款100000元，以刘永奋名义于2015年9月4日向平邑县中医医院打款270000元，以赵辉名义于2016年12月9日向平邑县中医医院打款100000元，共计打款620000元。 另查明，2××3年平邑县中医医院为解决职工住房问题，决定在平邑县。2××3年7月23日平邑县中医医院与冠鲁房地产开发有限公司签订协议书两份，平邑县中医医院委托冠鲁房地产开发有限公司并以冠鲁房地产开发有限公司的名义办理2××3-23号宗地的土地摘牌、开发及确权等手续。该宗地位于平邑县，天宝路以南，东一路以东，宗地编号2××3-23号，宗地面积52395.90平方米，出让过程中所发生的费用全部由冠鲁房地产开发有限公司先行垫付，自支付首款开始一个月内平邑县中医医院将垫付的资金及利息归还冠鲁房地产开发有限公司，平邑县中医医院协助办理整个开发项目的手续办理（含确权），办理过程中发生的全部费用和税金由平邑县中医医院承担。该项目以冠鲁房地产开发有限公司的名义进行开发，由平邑县中医医院委托冠鲁房地产开发有限公司与购房户签订购房合同，责任权利由平邑县中医医院享受或承担。本项目按建筑面积平邑县中医医院应向冠鲁房地产开发有限公司支付开发管理费每平方米10元。2015年4月16日冠鲁房地产开发有限公司办理了平国用（2015）第32号国有土地使用证。2015年3月20日办理建设用地规划许可证（地字第371326201500008号）。2015年7月10日办理8-13号楼的建设工程规划许可证（建字第371326201500020号），2015年9月18日办理1-3号、5-7号楼的建设工程规划许可证（建字第371326201500036号）。2015年11月24日办理8-13号楼的建设工程施工许可证（编号371307201511240101），2016年10月12日办理1-3号、5-7号楼的建设工程施工许可证（编号371326201610120101）。2015年9月20日和2015年10月26日冠鲁房地产开发有限公司与山东冠鲁置业有限公司签订《建设工程施工合同》两份，将雍和园小区12幢楼建设项目发包给山东冠鲁置业有限公司施工建设。该工程现已施工完成，尚未进行结算。 平邑县中医医院组织建设的雍和园小区宿舍楼，其本单位职工是按照职务、工龄、职称、学历、奖励、院龄进行综合打分，按分值高低确定的分房顺序，分值相同的采用抽签决定先后顺序。平邑县卫生局及其他卫生系统的人员是按照职务、参加工作时间结合抓阄确定的分房顺序。以打分高低的先后顺序对所建12幢楼进行了分配，制定了雍和园小区住户分布明细表，原分房户均由本人进行了签名确认。针对原分房户将分配房进行转让的情况，由转让方和受让方进行了签字确认，其中刘永奋分得的11号楼西单元9层东户转让给了本案原告赵福臻，赵福臻本人签字予以确认。2018年6月份平邑县中医医院在其单位公告栏内及雍和园小区张贴了有关事项的联合说明及雍和园小区各单元户的交款明细，要求各分房户补交税费及车位费，大部分分房户按要求交纳了两项费用，赵福臻及部分分房户对补交钱款存在异议，双方产生纠纷。 一审法院认为，涉案楼房系平邑县中医医院为解决职工住房委托冠鲁房地产开发有限公司开发建设，双方有签订的两份协议书予以证实，双方权利义务关系明确。所建楼房的发动、组织、收款、打分、分配均是由平邑县中医医院实施，冠鲁房地产开发有限公司只收取开发建设的管理费，不承担所建楼房的任何费用，不收取所建楼房的价款，不参与所建楼房的分配，虽然与分房户签订《商品房买卖合同》，但系受平邑县中医医院委托签订，目的是为分房户办理产权登记和使用按揭贷款，并未对所建楼房进行加价销售，不符合一般商品房买卖合同的性质和交易习惯。赵福臻购买的11号楼西单元9层东户系原购房户刘永奋取得后转让的，银行打款记录、住户分布明细表和变更登记等能够反映出楼房转让过程，其位置及价格均未发生变更，仍然享受了职工的同等待遇，购买的房屋并非原购房户退回平邑县中医医院后重新购买，仍系按照平邑县中医医院职工福利分房取得，不是直接向冠鲁房地产开发有限公司购买，二者之间并未实际发生商品房的买卖关系，因此冠鲁房地产开发有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，原告以此合同主张冠鲁房地产开发有限公司违约不能成立，其请求不予支持。 所建楼房由平邑县中医医院发动和组织，其依据职工打分情况确定分房顺序对房屋进行分配，按照建筑成本收取楼房价款，双方处于不平等地位，也存在单位建房的职工福利待遇问题，所建楼房符合市场运作房的特征，属单位组织职工集体建房范畴。平邑县中医医院张贴的补交税费和车位费的通知是否正确，应根据所建楼房完工后的决算价格由单位予以决定，为此发生的争议属于平邑县户之间的争议，法院无法对单位的决定是否正确作出认定，且通知行为并非冠鲁房地产开发有限公司实施，原告要求确认冠鲁房地产开发有限公司单方增加购房款和车位价格行为无效，缺乏事实依据，依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：驳回赵福臻的诉讼请求。案件受理费606元，由赵福臻负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交案外人李涛的购房收据、商品房买卖合同复印件各一份以及2014年11月29日、2015年9月4日上诉人以刘永奋的名义缴纳团购房房款的收据复印件两份（原件已提交给原审第三人），证明案外人李涛及包括本案上诉人在内的购房者在缴纳房款时，收据中载明雍和园小区团购房房款，可以证实涉案房屋真实的性质应当为原审第三人在被上诉人处的团购房，且被上诉人在一审中已提交证据证实其已收到原审第三人转交的房款，原审第三人按照其指定的分房政策确定分房政策，不能抹杀商品房作为团购房的性质。被上诉人质证称，对于案外人李涛的买卖合同以及收据，因为当时签订合同以及办理收款手续，均是原审第三人办理的，需要核实。该证据与本案无关，当时原审第三人收到包括上诉人在内的其他购房户的款项后，将部分款项（仅限首付款）转交被上诉人，用于向银行办理按揭手续。原审第三人质证称，对案外人李涛的购房合同和收款单据真实性没有异议，但是对关联性有异议，同时这个证据也并不是一审之后才有的，不是法律意义上的新证据，不能作为二审证据使用。对刘永奋的收据真实性、合法性、关联性均有异议，因为这一联应该是给付款人开具的收据，原件不应该在原审第三人处，鉴于该证据是复印件，依法请求法院不予认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据不足以推翻涉案房屋属单位组织职工集体建房的事实，对于上诉人的主张，本院不予采纳。 对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋不符合一般商品房买卖合同的性质和交易习惯，属单位组织职工集体建房的范畴，房屋价格系由单位根据成本费用核算确定，而非由商品房买卖合同中记载的主体双方商定，并且买方对房屋的选择也是按照单位组织的打分分配办法确定，购房款是由单位组织收取，对上述事实，上诉人及该单位其他购房人都是明知的。上诉人赵福臻购买的11号楼2单元901室系原审第三人职工刘永奋取得后转让，上诉人享受了原审第三人职工的同等待遇，且涉案房屋不是直接向被上诉人购买，上诉人与被上诉人并未实际发生商品房的买卖关系，上诉人主张涉案房屋系商品房，被上诉人存在违约行为，本院不予支持。原审第三人要求上诉人补交税费和车位费是原审第三人根据所建楼房完工后的决算价格予以决定，为此发生的争议属原审第三人与购房户之间的争议，法院无法对原审第三人单位内部的决定是否正确作出认定，上诉人要求确认被上诉人单方增加购房款和车位价格行为无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人赵福臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费606元，由上诉人赵福臻负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈怀峰 审判员  李兴波 审判员  杨敬国 二〇一九年九月六日 书记员  李晴晴