文书内容广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34549号原告：蔡晓冬，女，汉族，1974年11月6日出生，住广东省汕头市澄海区，委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：罗文斐，男，汉族，1971年1月17日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：郭婉莹，广东永通律师事务所律师。被告：何京蓉，女，汉族，1972年1月3日出生，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈万忠，广东金桥百信律师事务所律师。原告蔡晓冬与被告罗文斐、何京蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡晓冬的委托诉讼代理人麦丽妍，被告罗文斐的委托诉讼代理人郭婉莹，被告何京蓉及其委托诉讼代理人陈万忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡晓冬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同》（NO.0001170），两被告立即腾空位于广州市白云区黄边北路汇贤街55号之物业并返还原告；2、判令被告罗文斐向原告支付租金（租金自2019年9月8日起，按照合同约定的租金标准计算至两被告腾退交还涉案物业之日止）；3、被告罗文斐向原告支付逾期交付租金的违约金（违约金自2019年9月9日起，以逾期交付的租金为基数，按照每日2%的标准，计算至款项付清之日止）；4、判令被告罗文斐向原告支付拖欠的水电费、管理费、维修资金等费用（自2019年9月8日起，计至被告腾退交还涉案物业之日止，每月水电等费用以物业公司确认为准）；5、判令被告罗文斐向原告支付逾期缴纳第四项费用的滞纳金（自2019年10月9日起，以拖欠的费用为基数，按照每日1%的标准，计算至款项付清之日止）；6、判令被告罗文斐向原告支付涉案物业恢复原状的费用（具体以鉴定为准）；7、被告罗文斐向原告赔偿中介代理费损失8000元、律师费损失1万元；8、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2016年4月17日，原、被告签订《租赁合同》（NO.0001170），约定被告承租原告名下位于广州市白云区黄边北路汇贤街55号之物业，租赁期限自2016年5月8日至2021年5月7日止。租金每月16000元，每年递增8%，2019年5月8日至2020年5月7日止。租金每月16000元，每年递增8%，2019年5月8日至2020年5月7日，租金为20155元。同时约定，租赁期内，被告逾期交付租金的，每逾期一日，由原告按月租金金额的2%收取违约金。逾期超过15天的，视为被告擅自杰出合同，原告有权收回房屋并没收押金。合同签订后，原告将涉案物业交付于被告用作甜品店经营。但从2019年9月开始，被告一直不支付租金，原告多次致电，但被告拒接电话，也拒绝支付租金。另外，被告在未经原告同意，擅自将涉案物业转租给第三人。被告拖欠支付租金及擅自转租的行为，已经严重违反合同约定，构成根本违约，并严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判决。被告罗文斐辩称：1、确认租赁合同于2019年10月23日解除。被告罗文斐愿意按照法律规定和合同约定支付租金和水电费等费用。按照合同约定，被告罗文斐逾期15日未支付租金，视为解除合同。原告于起诉当天主张合同解除，故合同于原告起诉当天解除。被告罗文斐因法律意识淡薄，以为没收押金、不再占用涉案房屋即可合意解除合同，但现已认识到自己的错误，愿意按照法律规定和合同约定支付租金、水电费等费用。2、原告主张被告罗文斐承担维修资金以及该部分费用的滞纳金没有事实和法律依据。出租人本来就有维修租赁物的法定义务，而根据租赁合同的约定，维修费用是由原告承担的。3、原告要求被告罗文斐支付的租金违约金及相关费用的滞纳金标准明显过高，请求法院予以调整。4、原告主张被告罗文斐支付中介代理费、律师费及恢复原状的费用没有事实和法律依据。根据租赁合同的约定，支付中介费的成就条件是中介为租赁双方提供了中介服务并促成合同的签署。因此，原告有义务自行承担中介费用。被告罗文斐从原告处承租涉案房屋时，涉案房屋并不具备直接对外营业的条件。从常理可知，被告罗文斐与原告均知晓被告罗文斐需要承租房屋进行装修以对外营业，而且租赁合同没有约定解除合同时一方有义务承担对方支付的中介费、律师费以及恢复原状的费用。5、根据租赁合同的约定，被告罗文斐在承租房屋时已向原告交纳了押金32000元及入场费5万元。因此，原告向被告罗文斐主张相关费用时，应当抵扣被告罗文斐向原告交纳的费用。6、被告罗文斐并非故意拖欠相关费用，而是基于其对合同解除的错误认识才拖欠租金，与故意违约的性质不同，愿意在法律范围内承担自己应当承担的责任。被告何京蓉辩称，被告何京蓉向被告罗文斐承租了涉案房屋的一部分面积。当时，被告罗文斐称转租已征得原告同意。被告何京蓉装修房屋时，原告丈夫的弟弟陈俊呈到店里询问转租情况，没有对被告何京蓉承租提出异议。2019年9月25日，陈俊呈又来到店里，通知因被告罗文斐欠租，要求被告何京蓉不要再将租金交给被告罗文斐。这时，被告何京蓉意识到其陷入了租赁纠纷，担心无法正常经营。被告何京蓉认为，原告知道被告罗文斐转租，也是同意的。转租合同约定的期间也在原租赁合同的范围内。被告何京蓉投入了大量资金进行装修改造和购买设备，还交纳了38000元的进场费，若腾退房屋，其权利会受到损害，请求法院依法处理，保护被告何京蓉的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁合同》、房地产权证、《房产租赁合同》、微信通信记录（蔡晓冬提供）、缴费通知单、委托代理合同、律师费发票、押金收据、入场费收据、中介费收据、意向授权书、微信通信记录（何京蓉提供），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区黄边北路汇贤街55号的物业（以下简称涉案物业）的产权人为蔡晓冬。2016年4月17日，蔡晓冬与罗文斐签订《租赁合同》（NO.0001170），基本约定如下：罗文斐承租涉案物业；涉案物业的使用性质为商铺；涉案物业的建筑面积131.3949平方米；租赁期限自2016年5月8日至2021年5月7日止；租金每月16000元，每年递增8%；2019年5月8日至2020年5月7日期间，月租金为20155元；2020年5月8日至2021年5月7日期间，月租金为21767元；物业管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由罗文斐负担。上述《租赁合同》还约定，任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成直接经济损失的，违约方应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。未经蔡晓冬书面同意，罗文斐不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用。在租赁期内，罗文斐逾期交付租金，每逾期一日，由蔡晓冬按月租金金额的2%收取违约金。逾期超过15天视为罗文斐擅自解除合同，蔡晓冬有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。逾期交纳物业管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费的，罗文斐应按欠费总额每日1%向蔡晓冬支付滞纳金。逾期超过60天的，蔡晓冬有权解除合同。罗文斐于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业给蔡晓冬。租赁期届满，罗文斐不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给蔡晓冬。一切嵌装在墙体内的装修（包括罗文斐已征得蔡晓冬同意改变的装修部分），罗文斐一律不得拆烂、损坏及拆走，同时蔡晓冬不予补偿。蔡晓冬、罗文斐各向经纪方支付8000元中介代理费。《租赁合同》签订后，蔡晓冬将涉案物业交付给罗文斐使用。罗文斐向蔡晓冬交纳了押金32000元、入场费5万元。2019年4月2日，罗文斐的配偶陈靖以罗文斐的身份将涉案物业中面积86平方米的部分分租给何京蓉使用。同年9月6日，涉案物业所在小区物业公司向蔡晓冬发出《缴费通知单》，通知其于当月20日前缴纳2019年8月及之前电费8810.4元、水费231.28元、公摊电费885.18元、公摊水费14.16元；2019年9月及之前管理服务费1024.83元，合计10965.85元。其中，涉案物业的管理服务费标准为每月341.61元。同年9月8日起，罗文斐停止交纳涉案物业的租金。同年10月23日，蔡晓冬向本院提起本案诉讼，并为此支出律师费1万元。2020年1月9日，涉案物业所在小区物业公司向蔡晓冬发出《缴费通知单》，通知其于当月20日前缴纳2019年12月及之前电费14518.78元、水费972.32元、公摊电费1480.1元、公摊水费33.04元；2020年1月及之前管理服务费2391.27元，合计19395.51元。诉讼中，各方均确认涉案物业另一部分为空置。本院认为，原告蔡晓冬与被告罗文斐订立的《租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。至蔡晓冬起诉之日，罗文斐已拖欠租金超过15日，故蔡晓冬诉请主张解除合同符合约定，本院予以支持。合同解除时间为本判决生效之日。合同解除后，罗文斐负有将涉案物业腾空交还蔡晓冬的义务。何京蓉作为未得到蔡晓冬追认的次承租人，负有协助罗文斐腾空交还涉案物业的义务。因此，本院对蔡晓冬主张两被告腾空交还涉案物业的诉讼请求予以支持。根据合同约定，罗文斐负有交纳租金的义务，但其从2019年9月8日起未交纳租金。因此，蔡晓冬主张罗文斐支付租金至腾空交还房屋之日止的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于蔡晓冬主张逾期交纳租金的违约金的诉讼请求，本院予以支持，但因合同约定按照每日2%计付违约金的标准确实过高，罗文斐主张调整违约金标准合理合法，故本院将该标准酌情调整为按照每日0.03%计付违约金。关于蔡晓冬主张罗文斐支付水电费、管理费、维修资金等费用的诉讼请求，本院对有证据证实的水电费、管理费予以支持，但对无合同依据的维修资金不予支持。关于蔡晓冬主张罗文斐支付逾期缴纳水电费、管理费、维修资金等费用的滞纳金的诉讼请求，本院对有证据证实逾期缴纳的水电费、管理费部分予以支持，对维修资金部分不予支持。与逾期交纳租金的违约金同理，本院对滞纳金标准予以调整为每日0.03%。关于蔡晓冬主张罗文斐支付涉案物业恢复原状的费用的诉讼请求，本院认为，首先，根据合同关于交还房屋的约定，罗文斐应按原状交还房屋给蔡晓冬，但蔡晓冬未提供证据证明涉案物业原始交付时的状态。其次，合同还约定罗文斐在交还房屋时不得破坏原有及蔡晓冬同意的装饰装修，但蔡晓冬也未提供证据证明涉案物业需要恢复原状的部分。最后，现涉案物业尚未交还，蔡晓冬即预先主张罗文斐支付上述不确定的恢复原状费用，时机不当且证据不足，故本院暂不予支持。蔡晓冬可待收回涉案物业后根据实际情况再行主张。关于蔡晓冬主张罗文斐赔偿中介代理费、律师费损失的诉讼请求，本院认为，首先，上述两项费用均未在合同违约责任中进行约定，故蔡晓冬主张赔偿上述费用损失缺乏明确的合同依据。其次，罗文斐已因违约承担了被没收32000元押金的违约责任，再承担上述两项费用损失会导致违约责任过高。因此，本院对上述诉讼请求不予支持。对于罗文斐主张以已交纳的押金32000元、入场费5万元抵销欠蔡晓冬的债务的抗辩意见，本院认为，首先，根据合同约定，押金32000元已被蔡晓冬没收，不具备抵销债务的条件。其次，关于入场费5万元应当如何处理的问题，双方对此没有明确约定。根据公平原则及租赁行业的交易习惯，蔡晓冬应当根据罗文斐未使用租期与合同租期的比例折返入场费。鉴于现在不确定罗文斐何时能交还涉案物业，故目前也不具备抵销债务的条件。因此，本院对该抗辩意见不予采纳。对于何京蓉主张蔡晓冬同意罗文斐分租给其的抗辩意见，因何京蓉提供的证据不能证实蔡晓冬同意罗文斐分租，故本院对何京蓉的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告蔡晓冬与被告罗文斐于2016年4月17日订立的《租赁合同》（NO.0001170）于本判决生效之日解除；二、被告罗文斐于本判决生效之日起五日内向原告蔡晓冬腾空返还位于广州市白云区黄边北路汇贤街55号的房屋；被告何京蓉对其承租的房屋负协助腾空返还的义务；三、被告罗文斐于本判决生效之日起五日内向原告蔡晓冬支付2019年9月8日起至腾空返还房屋之日止的租金（2019年9月8日至2020年5月7日期间的租金标准为每月20155元；2020年5月8日起至腾空返还房屋之日期间的租金标准为每月21767元）；四、被告罗文斐于本判决生效之日起五日内向原告蔡晓冬支付逾期交纳租金的违约金，计付方式如下：            本金              违约金标准              起算日期              截止日期              违约金上限                  20155元              每日0.03%              2019年9月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2019年10月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2019年11月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2019年12月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2020年1月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2020年2月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2020年3月9日              清偿本金之日              本金                  20155元              每日0.03%              2020年4月9日              清偿本金之日              本金                  21767元              每日0.03%              2020年5月9日              清偿本金之日              本金                  21767元              每日0.03%              以此类推              清偿本金之日              本金                  腾房当月实际租金              每日0.03%              腾房当月9日              清偿本金之日              本金      五、被告罗文斐于本判决生效之日起五日内向原告蔡晓冬支付2019年12月及之前欠付水电费、2020年1月及之前欠付物业管理费合计19395.51元，并按照每月341.61元的标准向原告蔡晓冬支付2020年2月至腾空交还房屋之日期间的物业管理费；六、被告罗文斐于本判决生效之日起五日内向原告蔡晓冬支付逾期交纳水电费、物业管理费的滞纳金，计付方式如下：            本金              滞纳金标准              起算日期              截止日期              滞纳金上限                  19395.51元              每日0.03%              2020年1月21日              清偿本金之日              本金                  341.61元              每日0.03%              2020年2月21日              清偿本金之日              本金                  341.61元              每日0.03%              2020年3月21日              清偿本金之日              本金                  341.61元              每日0.03%              2020年4月21日              清偿本金之日              本金                  341.61元              每日0.03%              2020年5月21日              清偿本金之日              本金                  341.61元              每日0.03%              以此类推              清偿本金之日              本金                  腾房当月实际物管费              每日0.03%              腾房当月21日              清偿本金之日              本金      七、驳回原告蔡晓冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808元，由原告蔡晓冬负担405元，由被告罗文斐负担1403元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  严伟琦二〇二〇年五月二十七日书 记 员  冼颖斯