江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异118号 案外人：顾祥圣，男，1982年12月15日生，汉族，住泰州市姜堰区。 申请执行人：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 被执行人：许真林，男，1971年9月29日生，汉族，住泰州市姜堰区。 被执行人：沈海英，女，1974年5月3日生，汉族，住泰州市姜堰区。 本院在执行江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）申请执行许真林、沈海英金融借款合同纠纷一案中，案外人顾祥圣向本院提出书面异议。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2019年5月25日,本院对原告姜堰农商行与许真林、沈海英金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初2644号民事判决：1.许真林、沈海英于判决生效之日起十日内向姜堰农商行偿还借款本金100万元、支付期内利息22241.44元及逾期利息（自2017年1月11日起至实际清偿之日止按年利率10.92%计算）；2.如许真林、沈海英未按上述期限履行，则姜堰农商行有权对座落于泰州市姜堰区锦都国际花园B-5-178号房屋以拍卖或变卖的价款优先受偿；3.案件受理费、财产保全费合计11991元，由许真林、沈海英负担(由许真林、沈海英于判决生效之日起十日内向原告支付)。 根据姜堰农商行的申请，本院立案强制执行，案号为（2017）苏1204执1999号。本院于2017年9月7日作出（2017）苏1204执1999号执行裁定：查封许真林、沈海英所有的位于姜堰锦都国际花园B-5-1782的房产（产权证号为姜房权证姜堰字第××号）。同日，本院向泰州市姜堰区不动产登记中心送达执行裁定书及协助执行通知书。本院于2018年6月29日终结该案的执行。2019年6月17日，本院根据姜堰农商行的申请恢复执行，案号为（2018）苏1204执恢553号。本院于2019年7月3日作出（2019）苏1204执恢553号民事裁定：拍卖许真林、沈海英共有的位于泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产（所有权证号为姜房权证姜堰字第××号）。 顾祥圣提出异议称，2015年12月1日，许真林、沈海英将执行标的（泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产）出租给唐德勤，双方约定租赁期限为10年，并可顺延10年。由此可见，在租赁期满前唐德勤享有居住权和使用权。2017年6月1日，唐德勤在租赁合同约定的权利范围内将上述房产转租给案外人顾祥圣，双方约定的租赁期限并未超过原租赁合同约定的最长期限，唐德勤与顾祥圣签订的租赁合同合法有效，应当受到法律保护。顾祥圣在签订合同时已向唐德勤交纳租金12万元，并对案涉房屋进行了装修，花费20万元。如法院对该房屋不保留租赁合同关系而进行拍卖，势必造成顾祥圣重大经济损失。请求撤销姜堰法院对许真林、沈海英共有的泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产采取的拍卖等强制措施。 另查明，1.许真林、沈海英与唐德勤签订《房屋租赁合同》一份，约定许真林、沈海英将泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产出租给唐德勤，租赁期限自2015年12月1日至2025年11月30日。合同所署签订日期为2015年12月1日。 2.唐德勤与顾祥圣签订《房屋租赁合同》一份，约定唐德勤将泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产出租给顾祥圣，租赁期限自2017年6月1日至2025年6月1日。合同所署签订日期为2017年6月1日。 3.唐德勤向顾祥圣出具收条一份，载明收到房屋租金（现金）12万元。收条所署日期为2017年6月1日。 4.唐德勤在顾祥圣向本院提出执行异议的同时亦提出执行异议，请求撤销本院对许真林、沈海英共有的泰州市姜堰区罗塘街道锦都国际花园B-5-178室的房地产采取的拍卖等强制措施，或保留现有的租赁合同关系进行拍卖。唐德勤提出异议时只提交了其与许真林、沈海英签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。唐德勤向本院提出执行异议时只提交了其与许真林、沈海英签订的《房屋租赁合同》，仅依据该证据尚不足以证明其已按约交付了租金且实际占有案涉房屋。故不能确认其对案涉房屋享有租赁权。在不能确认唐德勤对案涉房屋享有租赁权的情形下，其将房屋转租给顾祥圣缺乏源权利，因而不能认定顾祥圣享有租赁权，故顾祥圣要求撤销本院对该房屋的拍卖等强制措施，没有事实依据，本院对其异议请求不予支持。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”姜堰农商行对案涉房屋享有抵押权，根据上述司法解释的规定，本院对案涉房屋进行拍卖对在先有效成立的租赁合同的效力并无影响，即退而言之，即使顾祥圣对案涉房屋享有租赁权，其同样不能要求本院撤销对案涉房屋采取的拍卖等强制措施。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 驳回顾祥圣的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 法信超链：裁判450篇期刊1篇 × 审 判 长  李 清 人民陪审员  许建国 人民陪审员  凌 嵘 法官 助理  陈 博 二〇一九年九月十日 书 记 员  杨 怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。