福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15122号 原告：厦门恒慧洁物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭二路93号红豆杉大厦1楼B1区。 法定代表人：李德贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施少杰，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏燕青，福建明鼎律师事务所律师。 被告：李钊立，男，1981年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门恒慧洁物业服务有限公司（以下简称恒慧洁公司）与被告李钊立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒慧洁公司的委托诉讼代理人苏燕青、被告李钊立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 恒慧洁公司向本院提出诉讼请求：李钊立支付恒慧洁公司物业费1306元、房屋公共维修金468元、水电公摊费69元（其中物业费、房屋公共维修金两项费用自2017年11月23日起计至2019年8月22日，水电公摊费自2017年11月23日起计至2019年5月31日）及违约金1741.71元（自逾期之日起按日千分之三的标准计至2019年4月29日）。事实和理由：2017年11月9日，恒慧洁公司与厦门市联丰商城业主委员会签订了《厦门市联丰商城物业服务委托合同》（下称讼争物业合同），约定联丰商城二期（瑞园）、联丰商城三期、联丰商城五期（沁园）、联丰商城四期（联丰大厦）由恒慧洁公司进行物业管理，合同期限自2017年11月23日至2018年11月24日。讼争物业合同约定恒慧洁公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋公共维修金，代收代缴水电公摊费等。恒慧洁公司提供服务的受益人系前述物业服务区域内的全体业主及物业使用人。李钊立系联丰商城业主，且存在欠付物业费、公维金等费用的事实。恒慧洁公司认为，恒慧洁公司已依约提供物业管理服务，虽合同期限届满，但实际仍继续提供物业服务，双方均应按讼争物业合同的约定内容履行各自权利义务，现李钊立拖欠费用构成违约，且经催讨后仍未履行，故提出如上诉讼请求。 李钊立辩称，第一，恒慧洁公司提供的讼争物业合同并非与厦门市联丰商城第二届业主委员会（以下简称联丰商城第二届业委会）签订的，所使用的公章并非联丰商城第二届业委会的公章，合同真实性存疑。第二，讼争物业合同的法定代表人“阙建生“的业主委员的资格已终止，恒慧洁公司与不具备业主委员资格的主体签订的合同不合法、不合规，应视为无效合同。三、恒慧洁公司并未提供合法召开业主大会”双过半“的签名证据。据此，恒慧洁公司的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回其全部诉讼请求。 恒慧洁公司围绕诉讼请求依法提交了《厦门市联丰商城物业服务委托合同》《土地房屋登记卡》《证明》等证据，李钊立围绕其抗辩意见提交了（2018）闽0203民初11920号《民事裁定书》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2017年11月9日，厦门市联丰商城业主委员会（委托方、甲方，以下简称联丰商城业委会）与恒慧洁公司（受托方、乙方）签订讼争物业合同，约定联丰商城业委会代表全体业主将联丰商城二期（瑞园）、联丰商城三期、联丰商城五期（沁园）、联丰商城四期（联丰大厦）等总建筑面积共计103989.14㎡（总商住户813户）的物业委托恒慧洁公司实行物业服务；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同的承担相应的责任，同时乙方提供物业管理，对履行本合同也承担相应的责任。第二章“委托管理事项”第四条约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、广告位、车库等”，第十四条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.房屋公共维修金；3.停车费、车位服务费；4.装修押金、土头清运费；5.代收代缴水电公摊费；6.特约有偿服务费；7.经甲方审批的其它费用”。第三章“委托管理期限”约定委托管理期限自2017年11月23日起至2018年11月24日止。第五章“物业管理服务质量”第二十一条约定“乙方须按下列规定，实现目标管理。1房屋外观：完好、整洁；……”。第六章“物业管理服务费用”第二十二条（2）约定“联丰三期、五期住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，公共维修金为0.2元每平方米”、第3项约定“乙方每月（二期、四期）和3个月（联丰三、五期）向业主和物业使用人收取综合服务管理费、房屋维修金及其他公摊费用，业主和物业使用人应于每月（季度）的25日前向乙方交纳上述费用”、第4项约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其他公摊费用的，从逾期之日起每日按所有应缴费用的千分之三交纳违约金”。讼争物业合同还就甲乙双方各自的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。 前述讼争物业合同约定期限届满后，双方未续签书面合同。2019年7月3日，厦门市思明区莲丰社区居民委员会出具《证明》，载明“兹有厦门恒慧洁物业服务有限公司自2017年11月23日至今服务于联丰商城小区”。 另查明，李钊立系厦门市思明区洪莲里14号401室房屋（属联丰商城五期）的权属人，房屋建筑面积为111.63㎡。 还查明，联丰商城第二届业委会曾于2018年7月10日以其名义提起对案外人的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）闽0203民初11920号《民事裁定书》，认定联丰商城第二届业委会成员合法性存疑、召开业主大会程序不合法合规、业主表决结果未达法定条件，无权提起该案诉讼，故裁定驳回联丰商城第二届业主委员会的起诉。 审理中，恒慧洁公司主张系因联丰商城第三届业委会在筹备阶段，故未能续签书面合同，但仍继续依讼争物业合同约定提供物业服务，并依照讼争物业合同第二十二条第（2）项约定主张物业服务费等各项费用。李钊立认为因讼争物业合同的真实性、合法性均有异议，恒慧洁公司无权基于无效合同诉请物业服务费等，且对恒慧洁公司提供的物业服务费等各项费用的清单表不予认可。恒慧洁公司认为业主委员会仅是在街道进行备案，并未对外公示，且即使存在联丰商城第二届业委会，但使用的仍然是联丰商城业委会的公章。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。关于讼争物业合同的效力。本院认为，恒慧洁公司作为物业服务机构，不负责也未参与联丰商城业委会的组建工作，联丰商城业委会以其公章对外履行职能，讼争物业合同有联丰商城业委会的盖章及业委会主任的签名，恒慧洁公司有理由相信联丰商城业委会系具有资质的主体，并且物业公司进驻联丰商城小区亦经过相关部门审批和备案，莲丰社区居民委员也对恒慧洁公司在联丰商城小区提供物业服务的事实进行确认，故无论业委会成立程序如何均不能影响讼争物业合同的效力。讼争物业合同系联丰商城业委会与恒慧洁公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。恒慧洁公司作为联丰商城小区的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，李钊立作为该小区业主，接受恒慧洁公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费等费用，现李钊立仍欠付前述费用，构成违约，应承担相应的违约责任。现恒慧洁公司要求李钊立依照讼争物业合同的相关约定内容支付相关费用，本院予以支持。李钊立虽对恒慧洁公司提供的费用计算明细存在异议，但未提交反驳证据。经核算，恒慧洁公司主张的物业管理服务费计算有误，自2017年11月23日至2019年8月22日期间，物业管理服务费共计111.63㎡×0.55元/月×21月=1289.3元；房屋公共维修金、水电公摊费两项金额予以确认。关于恒慧洁公司的违约金诉求，鉴于联丰商城业委会在换届组建过程中存在问题，李钊立作为普通业主基于对法律认知的错误未履行支付相关费用的义务，系非归责于双方当事人的客观因素所致，本院对恒慧洁公司的该项诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 李钊立于本判决生效之日起十日内支付厦门恒慧洁物业服务有限公司物业服务费1289.3元（自2017年11月23日至2019年8月22日）、房屋公共维修金468元（自2017年11月23日至2019年8月22日）、水电公摊费69元（截至2019年5月31日）； 驳回厦门恒慧洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由厦门恒慧洁物业服务有限公司负担12.5元、李钊立负担12.5元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年九月三十日 法官助理冯莉平 代书记员 林小 龙 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。