济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8049号原告：兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所，住所地济南市。法定代表人：高维强，所长。委托诉讼代理人：朱庄义，北京市隆安（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李真，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告：济南艺苑培训中心，住所地济南市。法定代表人：张琪，校长。委托诉讼代理人：卢映彤，山东圆梦律师事务所律师。被告：张琪，男，1979年1月10日出生，回族，住济南市。被告：高楠，女，1987年12月10日出生，汉族，住济南市。二被告共同委托诉讼代理人：孙莎莎，山东圆梦律师事务所律师。原告兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所（简称兖矿集团）与被告济南艺苑培训中心、张琪、高楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告兖矿集团的委托诉讼代理人李真，被告济南艺苑培训中心的委托诉讼代理人卢映彤，张琪与高楠的共同委托诉讼代理人孙莎莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兖矿集团向本院提出诉讼请求：1、判令济南艺苑培训中心向原告支付从2014年11月1日起至2015年5月15日止的租金189383.5元、违约金3.5万元、利息损失31647.54元（以17.5万元为基数从2014年12月1日起至2018年11月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、水电费40448.6元（暂计至2015年5月15日）、破坏主体结构的损失费2万元，被告张琪、高楠对以上请求承担连带责任；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月11日，被告张琪与原告签订房屋租赁合同，后用于被告济南艺苑培训中心的经营。原告依据合同约定交付了房屋，被告应当按照合同于2014年12月1日支付剩余半年的房租，但直至2015年4月30日合同期满，仍未缴纳，而且一直拒绝搬离。2015年5月15日，原告在见证人在场的情况下，全程录像，把被告的物品提存到固定场所，才收回涉案房屋。被告尚欠2014年11月1日起至2015年5月15日止的租金189383.5元，欠水电费40448.6元，原告多次索要未果；在租赁期内，被告擅自破坏房屋的主体结构，将楼梯改建成了房门，造成损失2万元。故原告提起诉讼，望判如所请。被告济南艺苑培训中心辩称，一、原告起诉我单位已超过法定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。1、本案系延付或拒付租金纠纷，发生于2015年，依据《民法通则》第136条的规定，适用一年的诉讼时效。（1）依据双方签订的租赁合同、原告出具的缴款通知、房租水电费收据等证据，租赁主体是我单位而非法定代表人张琪，原告对此是明知的。原告于2015年1月30日向我单位发出停电通知并封门，进一步说明原告明知房屋租赁合同的主体是我单位，原告从该日起即知道权利受到侵害，本案的诉讼时效应从该日起算。（2）原告放弃起诉我单位，选择向本案的被告张琪、高楠等个人提起诉讼，但在2015年7月21日庭审过程中法庭也提示过原告是否追加我单位为被告，原告放弃追加；即便诉讼时效从2015年7月21日起计算，也已超过1年的诉讼时效。2、原告认为我单位在停电、封门的情况下无法继续经营，无履行能力，故选择起诉张琪、高楠等个人。原告明知租赁主体是我单位但从未主张过权利，不能构成诉讼时效的中断。退一万步讲，自2015年7月21日起，认定原告“知道或应当知道”权利受到我单位的损害，诉讼时效开始计算，至今也已有3年之久，早已超出法定时效，因此，原告的诉讼请求应当被驳回。二、原告的诉讼请求无事实和法律依据。1、原告要求我单位支付自2014年11月1日起至2015年5月15日止的租金是错误的。2015年1月30日原告向我方下达通知后，便停电、封门，使我方无法正常经营，且原告强行将房屋换锁，致使我方无法使用房屋。且原告在2015年2月2日开始在报纸上发布招租广告，证明原告在2月2日之前已收回房屋，与原告2015年1月30日发布的通知是相互印证的。因此2015年1月30日以后的房屋租金，水电暖费，原告无权向我方主张，我方也没有义务支付。2、原告违约在先，无权要求支付违约金、利息。原告隐瞒房屋漏水的事实，向我方交付存在问题的房屋，且未依法开具税务局规定的发票，我方在原告起诉张琪、高楠等个人前多次与其协商，承诺在其解决发票、漏水问题的前提下，再缴纳房租，但原告拒绝承担违约责任。3、我方并无擅自破坏房屋主体结构的行为，原告无权要求我方支付损失。被告张琪、高楠辩称，1、原告诉被告张琪、高楠等房屋租赁合同纠纷已经贵院和济南市中级人民法院审理完毕，原告再次提起诉讼的行为违反了民事诉讼法第124条及司法解释第247条之规定，违反了一事不再理原则。2、原告在生效判决、裁定确定被告张琪、高楠与本案纠纷无关的情况下，再次恶意提起诉讼，实为浪费司法资源，请求法院驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：位于济南市天桥区堤口路胜利庄25号的房屋所有权人系山东省煤炭科学研究所，后该号牌因市政改为胜利庄路19号。2012年4月11日，山东省煤炭科学研究所作为甲方，张琪作为乙方签订租赁合同一份，约定：一、乙方租赁甲方位于济南市院内南楼（整栋楼约3886平米）及楼内所有配套设施。二、租赁期限：2012年5月1日至2015年4月30日，租期三年。三、租金及支付方式租金35万元/年。支付方式：租金提前半年预付。合同签订后乙方向甲方支付半年租金17.5万元。2012年12月1日前乙方向甲方支付另半年租金17.5万元。以后每年5月1日、12月1日为交付租金时间点。合同另约定了其他权利义务。另查明，1994年12月26日，煤炭工业部办公厅下发文件，山东省煤炭科学研究所划归兖州矿务局管理，可继续保留山东省煤炭科学研究所牌子，其人、财、物等均由兖州矿务局直接领导和管理。2000年5月18日，山东省煤炭科学研究所向兖矿集团有限公司提出“关于山东省煤炭科学研究所申请企业注册登记的请示”，申请企业注册登记的名称为“兖矿集团有限公司山东省煤炭技术研究所”。2000年6月27日，兖矿集团有限公司作出“关于同意济南科研所登记为集团公司分公司的批复”内容为：济南科研所：你所报来“关于山东省煤炭科学研究所申请企业注册登记的请示”收悉，为使你所经营有连续性，经研究同意你所暂按集团公司分公司进行登记，名称为“兖矿集团有限公司山东省煤炭技术研究所”。为给山东省煤炭科学研究所退休人员办理后续事宜，一直保留使用山东省煤炭科学研究所的公章，且涉案房屋登记在山东省煤炭科学研究所名下，故以山东省煤炭科学研究所的印章与张琪签订涉案租赁合同。山东省煤炭科学研究所与兖矿集团有限公司山东省煤炭技术研究所系同一主体。山东煤炭研究所内部职工王道福于2011年在涉案房屋处注册成立了济南艺苑培训中心，王道福系举办人、法定代表人及校长。2012年3月19日，济南艺苑培训中心召开理事会，研究通过了将该中心举办者、法定代表人及校长同时变更为张琪的申请，并上报济南市教育局审批。济南市教育局于2012年5月18日审批通过。2012年5月22日，济南艺苑培训中心重新办理了民办学校办学许可证。2012年6月5日，办理了民办非企业单位登记证书及组织机构代码证。另张琪与高楠系夫妻关系。兖矿集团曾向张琪、张剑侠、高楠主张支付租金等权利，已生效的法律文书即（2018）鲁01民终2331号民事判决书认定张琪与山东煤炭研究所2012年4月11日签订的租赁合同的履行主体应为原告兖矿集团和被告济南艺苑培训中心，故驳回了兖矿集团要求张琪、张剑侠、高楠承担合同责任的诉讼请求。另查，济南艺苑培训中心支付房屋租金至2014年10月31日。双方当事人对以下事实存在争议：济南艺苑培训中心是否拖欠房屋租金、水电费，是否存在破坏房屋主体结构的事实，张琪、高楠是否应承担连带付款责任。兖矿集团为证明其主张提交以下证据：证据1、水表记录一份，证明被告使用水的情况，每立方5.4元，尚欠2014年6月23日至2015年5月15日的水费8418.6元。证据2、电表记录一份，证明被告使用电的情况，每度1元，尚欠2014年6月23日至2015年5月15日电费共计32030元。证据3、交款通知单2张及被告提交的收款收据复印件7张，证明被告尚欠2014年6月23日至2015年5月15日水电费共计40448.6元，济南艺苑培训中心自2017年7月17日起就没再交纳过水电房租费用，已构成违约。证据4、济南艺苑培训中心2015年1月30日的情况说明复印件和2015年4月30日的商函原件各一张、张贴商函的照片打印件一份，证明济南艺苑培训中心自认拖欠2014年11月1日至2015年4月30日的房租17.5万元的事实。证据5、艺苑培训中心物品清点明细表复印件四张、见证人身份证复印件两份，结合（2015）天民三初字第176号卷宗中的收房录像，证明原告实际收回房屋的时间是2015年5月15日，被告应当支付2015年4月30日至2015年5月15日的房租及水电费。证据6、济南艺苑培训中心民办非企业单位登记证书、年检记录及民办学校办学许可证复印件各一份，申请本院调取的济南艺苑培训中心的档案材料一宗，证明济南艺苑培训中心登记证书及办学许可证已经过期，在2013年就已经停止办学，登记证书载明民办非企业单位终止活动，应当在办理注销登记时将《民办非企业单位登记证书》交回原登记管理机关，济南艺苑培训中心未按照公司法的相关规定进行清算和注销，出资者和举办者张琪应当对济南艺苑培训中心承担连带责任，高楠与张琪系夫妻关系，故高楠应当与张琪共同对济南艺苑培训中心的债务承担无限连带责任。经质证，济南艺苑培训中心、张琪、高楠对水电表记录有异议，认为系原告单方制作的，也没有经办人签字，原告应当提交已代缴水电费的发票，另认为2015年1月31日之后产生的水电费与济南艺苑培训中心没有关系；对证据3真实性无异议，但认为不支付房租是因房屋漏水影响使用且原告不开具发票，济南艺苑培训中心不构成违约；对证据4无异议，但不能原告主张的收房时间；对证据5真实性有异议，系原告单方制作的，2015年1月31日后济南艺苑培训中心已经无法进入涉案房屋；对证据6真实性无异议，对证明目的有异议，认为济南艺苑培训中心停止经营是因为原告提供的房屋漏水无法正常使用，原告也有责任；另济南艺苑培训中心是民办非企业单位，不以营利为目的，不适用公司法的规定，且有独立的财产，应当独立承担责任；张琪在学校经营期间并未为个人获取任何利益，更未用于家庭生活，高楠作为张琪的妻子更没有获得任何利益，故张琪与高楠不应承担连带责任。济南艺苑培训中心、张琪、高楠为反驳原告的主张向本院提交以下证据：证据1、通知1份，证明原告于2015年1月30日给济南艺苑培训中心下发通知，停电、封门，从该日起济南艺苑培训中心已经无法正常使用房屋、无法正常经营。证据2、齐鲁晚报报纸一份，证明原告自2015年2月2日至2月11日共10天、3月9日至3月18日共10天，总计发布了20天的招租广告，证明原告在2015年2月2日前即已经收回了房屋，与其2015年1月30日发出的通知是相互印证的。经质证，原告对证据1真实性无异议，但认为只是催促济南艺苑培训中心交房租，仅是文字上的停水停电声明，在济南艺苑培训中心2015年4月30日的商函中自认其尚未交还房屋并欠付租金。对证据2真实性无异议，因为被告应于2014年12月1日交纳最后半年的房租，其未按期支付，原告有权解除合同，故原告发布招租广告是在被告违约之后，但因为当时合同未到期，原告并未收回房屋。原告针对其各项诉讼请求举证及被告质证情况如下：1、支付自2014年11月1日起至2015年5月15日止的租金189383.5元，原告主张其提交的证据4、5能够证实被告拖欠租金的情况。被告济南艺苑培训中心认为根据原告于2015年1月30日发出的通知和齐鲁晚报报纸，可以认定房屋自1月31日后无法正常使用，故1月31日之后的房租与其无关，且认为原告的诉求已经超过诉讼时效。张琪和高楠同意上述意见，另认为其不应承担连带责任。2、违约金3.5万元，原告主张根据双方合同第6条第1款约定，在合同有效期内如被告不履行房租交纳的义务，原告有权要求其支付欠缴房租20%的违约金，按17.5万元计算，为3.5万元。被告济南艺苑培训中心认为原告违反国务院发票管理办法的规定拒绝开具发票，故无权主张违约金；另原告隐瞒房屋漏水的事实，交付无法正常使用的房屋，违约在先，故不同意支付违约金。张琪和高楠同意上述意见，另认为其不应承担连带责任。3、利息损失31647.54元，以17.5万元为基数自2014年12月1日起计算至2018年11月6日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告济南艺苑培训中心认为利息损失与违约金都具有补偿性，功能是一样，不应重复主张。张琪和高楠同意上述意见，另认为其不应承担连带责任。4、水电费40448.6元（暂计至2015年5月15日），原告根据证据1-3进行主张。被告济南艺苑培训中心认为水电费数额是原告单方计算的，不予认可，且计算时间错误。张琪和高楠同意上述意见，另认为其不应承担连带责任。5、破坏主体结构的损失费2万元，原告主张（2015）天民三初字第176号卷宗中的收房录像能够证明其收房时楼体已被破坏，故酌情主张损失费2万元。被告济南艺苑培训中心认为录像是原告单方出具，不予认可，且损失应当通过相关部门鉴定。张琪和高楠同意上述意见，另认为其不应承担连带责任。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1、本案原告起诉是否超过诉讼时效；2、被告张琪、高楠应否对济南艺苑培训中心的债务承担连带责任；3、原告主张的各项诉讼请求是否有依据。关于第一个焦点问题，本院认为原告兖矿集团曾就争议事项于2015年4月本院提起过诉讼，最终因对合同主体认知错误，被已生效的法律文书即（2018）鲁01民终2331号民事判决书判决驳回了其要求张琪、张剑侠、高楠承担合同责任的诉讼请求；原告作为权利人并未怠于行使自己的权利，其之前的起诉行为应当产生诉讼时效中断的法律效果，故其本次起诉并未超过诉讼时效。关于第二个焦点问题，根据《中华人民共和国民办教育促进法》第三条、第三十五条、第五十九条规定，济南艺苑培训中心系民办非企业单位，其性质是非营利性民办学校，其经营、变更与终止等程序不适用公司法的规定；学校对举办者投入民办学校的资产、国有资产、受赠的财产以及办学积累，享有法人财产权；根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织；法人以其全部财产独立承担民事责任；济南艺苑培训中心虽已停止办学，但原告无证据证明其已办理注销登记手续。综上，原告兖矿集团要求济南艺苑培训中心的举办人张琪及其配偶高楠对济南艺苑培训中心的涉案债务承担连带清偿责任，于法无据，本院对其该主张不予支持。关于原告主张的各项诉讼请求，本院根据其证据和被告质证情况、结合法律规定，认定如下：1、支付自2014年11月1日起至2015年5月15日止的租金189383.5元，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。涉案租赁合同系原告兖矿集团和济南艺苑培训中心双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行；即使涉案房屋需要维修，出租人未在合理期限内履行维修义务时，承租人也可以自行维修，因维修租赁物影响承租人使用的，可以主张减少租金或延长租期。济南艺苑培训中心作为承租人未能举证证明产生了维修费用或者房屋质量问题已对其使用房屋进行的经营活动造成了影响，未能举证证明租赁合同目的已无法实现，故其欠付2014年11月1日至2015年4月30日租金17.5万元的行为构成违约；现原告主张此期间的租金17.5万元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。因济南艺苑培训中心中心自2014年12月1日便应支付该部分租金，其已经以实际行动拒绝履行合同主要义务，原告应积极采取适当措施防止损失扩大，但其直至2015年5年15日才自行收回房屋，故其主张合同到期日（2015年4月30日）之后的租金，于法无据，本院不予支持。2、违约金3.5万元、利息损失31647.54元：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案原告主张违约金3.5万符合双方合同约定和法律规定，且并不过分高于其主张的利息损失，故本院对其主张的违约金予以支持。原告另主张利息损失31647.54元，因其主张的违约金已足以弥补该损失，故其再行主张利息损失于法无据，本院不予支持。3、水电费40448.6元、破坏主体结构的损失费2万元，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能提供实际垫付相关水电费用的凭证，也未提交证据证明房屋发生了主体结构改变及给其造成了实际损失，故其该主张证据不足，本院不予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民办教育促进法》第三条、第三十五条、第五十九条，《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告济南艺苑培训中心于本判决生效之日起10日内支付原告兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所租金17.5万元；二、被告济南艺苑培训中心于本判决生效之日起10日内支付原告兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所违约金3.5万元。三、驳回原告兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所的其他诉讼请求。四、驳回原告兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所对被告张琪、高楠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5430元，原告兖矿集团有限公司山东煤炭技术研究所负担1430元，被告济南艺苑培训中心负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐艳艳人民陪审员  张士美人民陪审员  孔祥森二〇一九年九月二十六日书 记 员  崔玉祺