贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初4936号 原告：乔敏铸，男，1978年12月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告：徐余，女，1992年9月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告共同委托诉讼代理人：杨泽文，贵州名城（播州）律师事务所律师。 原告共同委托诉讼代理人：罗月贵，贵州名城（播州）律师事务所实习律师。 被告：遵义巨宇置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区娄山东路巨宇融鑫国际5、6-2-1-8号。统一社会信用代码：915203211577129212J。 法定代表人：戴山华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何朝臣，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文建，中豪律师事务所律师。 第三人：杨兴模，男，1971年8月17日出生，汉族，住重庆市璧山区。 第三人：黄仕亮，男，1971年8月25日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：罗扬，贵州硕泰律师事务所律师。 原告乔敏铸、徐余与被告遵义巨宇置业有限公司（以下简称巨宇公司）及第三人杨兴模、黄仕亮商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法由审判员王阔正适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔敏铸、徐余的共同委托诉讼代理人杨泽文、罗月贵、被告巨宇公司委托诉讼代理人何朝臣、第三人黄仕亮到庭参加了诉讼，第三人杨兴模经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。 原告乔敏铸、徐余向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即交付原告购买巨宇融鑫国际4幢1层0-1-5房屋；二、判决被告立即办理房屋产权证；三、判决被告赔偿延迟交房违约金，截止2019年1月22日的违约金为180,300.00元，从2019年1月23日起以6,000,009.00元基数，按每日万分之一计算至被告实际交付房屋之日止；四、被告赔偿迟延办理商品房所有权初始登记违约金，截止2019年1月22日的违约金为153,300.00元，从2019年1月23日起以6,000,009.00元基数，按每日万分之一计算至被告办理好商品房所有权初始登记之日止；五、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告乔敏铸与其妻徐余于2016年5月6日与被告巨宇公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买巨宇融鑫国际4幢1层0-1-5号房屋，房屋总价款6,000,009.00元。合同签订后原告即缴纳了3,000,006.00元购房款。按照合同约定被告巨宇公司应于2017年5月31日之前交房，于2017年8月31日前取得房屋初始登记，并交付相关文书。但被告逾期未交房，直至2019年1月15日原告才收到接房通知书。2019年1月16日，重庆市沙坪坝区人民法院执行局法官找到原告，告知原告所购商品房为杨兴模挂靠被告巨宇公司开发，购房款的实际权利人为杨兴模，要求原告将购房款支付至法院，并送达了相关法律文书。原告于2019年1月22日将剩余购房款3,000,003.00元支付至法院，并告知被告巨宇公司，但被告拒不将房屋交付原告。根据购房合同第十三条约定出卖人逾期交房应按每日已交房款的万分之一支付违约金，自2017年5月31日至2019年1月22日共计601天，以已付房款3,000,006.00元的万分之一计算为180,300.00元。按照购房合同约定被告应当在2017年8月31日前取得房屋初始登记，但被告至今仍未取得，按照购房合同第二十二条第三款约定，被告应当按照已付房款每日万分之一计算违约金，原告按此方式计算至2019年1月22日为153,300.00元。为此，原告特诉请判决支持诉讼请求。 被告巨宇公司辩称：1、本案应当以重庆市沙坪坝区人民法院受理的被告与姜云华、杨兴模、曹会的案外人执行异议之诉的审理结果为依据，根据民事诉讼法的相关规定，本案应当中止审理。2019年1月22日，原告乔敏铸将其按照商品房买卖约定应当支付给被告的购房款3,000,003.00元作为杨兴模的到期债权，支付到沙坪坝区人民法院账户，偿还杨兴模的个人债务。被告对上述标的和执行行为提起执行异议之诉，目前该案正在审理过程中，沙坪坝区人民法院认为乔敏铸应当支付给被告的款项系杨兴模个人到期债权，被告对此提出异议。如果沙坪坝区人民法院支持被告的异议请求，则说明购房款3,000,003.00元应当支付给被告，乔敏铸将款项支付到沙坪坝区人民法院则不能认定为按照合同约定支付购房款。乔敏铸作为买受人存在违约，因此被告认为本案应当以沙坪坝区人民法院受理的执行异议之诉的审理结果为依据。2、被告未收到原告支付的购房款，有权拒绝交付房屋并办理房产证，且不承担任何违约责任，根据商品房买卖合同补充协议第3条和第9条的规定，买受人应当按照竣工测绘面积交清房款和结清相应尾款，如买受人未缴纳，出卖人有权拒绝交付房屋并办理房产产权手续，由此引起的一切责任，由买受人承担。因原告未按照合同约定向被告支付购房款3,000,003.00元，而是将该款支付给沙坪区人民法院而未提出任何异议，因此，原告并没有履行其支付购房款的义务，被告有权拒绝交付房屋并办理房屋产权手续。3、原告在本案中存在逾期支付购房款违约行为，应承担逾期付款违约金，人民法院如认定被告应承担逾期交房及办证的违约责任，应当在本案中进行抵销。根据合同约定，原告应于2017年6月30日前支付购房款3,000,003.00元，逾期付款的，按照每天万分之一的标准支付逾期付款违约金。4、第三人杨兴模、黄仕亮应承担办证义务和办证费用。根据被告与第三人杨兴模、黄仕亮签订的合作开发协议，4号楼的所有支付均应当由第三人杨兴模、黄仕亮承担，销售办证也应当由杨兴模、黄仕亮指派人员具体负责并承担相应的费用。因此，人民法院如支持原告办证交房以及支付违约金的诉讼请求，则该义务也应由杨兴模、黄仕亮承担。5、合同约定的付款义务期限届满后，被告曾要求原告支付购房款，但原告拖延履行付款义务，在原告违约期间沙坪坝区人民法院以该款作为杨兴模的到期债权进行强制执行，从而导致原告未能按照合同约定履行义务，原告应当承担不利后果。 第三人杨兴模未作答辩陈述。 第三人黄仕亮述称：我已于2016年5月3日将股份转让出卖给杨兴模，协议明确我只是作为管理人员，因此我在本案中不承担责任。遵义市播州区人民法院（2018）黔0321执异65号执行裁定书已作明确4号楼是属于杨兴模的，播州区人民法院执行局因此于2019年6月17日已经在进行拍卖杨兴模个人财产的执行程序。故在本案中，我不承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了乔敏铸与徐余的身份证及结婚证、2016005917号《商品房买卖合同》及其《商品房预售合同备案登记表》、补充协议、支付购房款、公共维修基金、契税登记费的收据、沙坪坝区人民法院履行到期债务通知书、转账凭证、告知函、交房催告书、缴款通知书、接房通知书、EMS邮寄单回执、案外人执行异议之诉的民事起诉状及受理通知书、《合伙开发协议》、沙坪坝区人民法院函、《工程股份转让协议书》、播州区人民法院（2017）黔0321民初3133号民事判决书及（2018）黔0321执异65号执行裁定书、关于法院查封杨兴模所属遵义巨宇置业有限公司名下财产拍卖参考价格协议书等证据，双方对证据无争议，对证明目的具有争议，本院予以确认证据的证明效力并在卷佐证，作为认定本案事实的依据。本院结合各方当事人陈述，认定本案事实如下：2014年7月17日，第三人杨兴模、黄仕亮为合同乙方，合伙与被告巨宇公司为合同甲方签订《合作开发协议》，约定被告巨宇公司将其开发建设播州区娄山东路“巨宇融鑫国际”楼盘的4号楼项目工程，作为乙方以甲方的名义自主开发、独立核算、独立建账、自负盈亏，甲方不参与该项目的收益分配，也不承担该项目的亏损；由乙方全额投入建设资金，划转到甲乙双方共同约定的专户；修建的房屋由甲方统一销售，乙方不得擅自销售及收取房款；双方并对合作原则、双方权利义务、房屋销售、监管约定、税收及相关费用、违约责任等方面作出约定。2016年5月3日，杨兴模与黄仕亮签订的《工程股份转让协议书》，约定黄仕亮将其合伙出资51%的份额以6,000,000.00元及6套住房、4个停车位等转让给杨兴模，继续聘用黄仕亮作为项目管理人员，但黄仕亮不再享有和承担该项目工程的权利义务。该楼盘4号楼取得预售资格后，2016年5月6日，原告乔敏铸、徐余夫妻二人与被告巨宇公司签订了编号为2016005917号《商品房买卖合同》，约定由被告巨宇公司将其4号楼的第1层0-1-5号商业用房（建筑面积727.30平方米）预售给二原告，房屋总价款为6,000,009.00元，签订合同时支付3,000,006.00元，2017年6月30日前支付3,000,003.00元；被告巨宇公司应于2017年5月31日前交付房屋，并提供商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书等资料；出卖人承诺于2017年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；因产权登记管理部门原因导致登记逾期的，出卖人据实向买受人说明情况，情况属实的不承担违约责任；双方对逾期付款或者逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书，均按应付款或者已交款的日万分之一支付违约金等内容。双方同时又签订补充协议作为该购房合同的附件，补充协议关于交房及支付购房款另行载明：1、原告若未能按照合同约定支付房款及其他款项的，无论交房期是否到期，被告有权拒绝交付房屋及办理房屋产权手续，被告不承担逾期交房或逾期办证的责任；2、买受人应缴纳购买商品房时所产生的国家规定的房屋契税，房屋交付使用前，买受人应按竣工测绘面积交清房款和结清相应尾款，并按规定标准缴纳房屋维修基金。如买受人未缴纳，出卖人有权拒绝交房，由此引起的一切责任均由买受人承担。双方签订合同及补充协议当天，二原告按照合同约定支付被告第一期购房款3,000,006.00元，另付房屋维修基金44,519.00元、契税印花税及登记费183,550.00元。双方随后办理该房屋的《商品房预售合同备案登记》。合同约定交房期限及付款期限分别届满时，原告未主张交房，被告也未主张支付购房款。直至2018年12月3日，原告乔敏铸函告被告巨宇公司，称被告巨宇公司应于2017年5月31日前先履行交付房屋的合同义务，已构成违约，要求尽快移交房屋，以让其及时支付剩余尾款。2019年1月7日，第三人杨兴模以被告巨宇公司名义，通知原告乔敏铸需于2019年1月31日前支付购房尾款3,000,003.00元。2019年1月15日，被告巨宇公司书面通知原告乔敏铸，此前经多次通知仍未接房，故再次通知应于2019年1月20日前到公司办理交接房手续。2019年1月16日，重庆市沙坪坝区人民法院向本案原告乔敏铸送达（2017）渝0106执5661号履行到期债务通知书，因该院在执行姜云华与曹会、杨兴模借款合同纠纷一案中，杨兴模不能清偿债务，但对乔敏铸享有未付购房尾款3,000,003.00元的到期债权，故要求乔敏铸限于15日内直接向该院支付到期债务3,000,003.00元，并不得向杨兴模及第三人清偿此款。因此，原告乔敏铸于2019年1月22日将本案应付购房尾款3,000,003.00元银行转账支付到重庆市沙坪坝区人民法院。2019年1月23日，沙坪坝区人民法院函告本案被告巨宇公司，根据杨兴模、黄仕亮与巨宇公司签订的《合作开发协议》，杨兴模与黄仕亮签订的《工程股份转让协议书》，“巨宇融鑫国际”楼盘4号楼应视为杨兴模挂靠巨宇公司所修建，该项目建设资金全部由杨兴模、黄仕亮投入，项目产生的收益应当由实际投资人所有。因乔敏铸与巨宇公司签订购房合同购买“巨宇融鑫国际”4号楼的第1层0-1-5号房屋，剩余购房尾款3,000,003.00元尚未支付，该购房款应视为杨兴模的到期债权，法院因此已向乔敏铸送达了（2017）渝0106执5661号履行到期债务通知书，要求乔敏铸将剩余购房款作为杨兴模的到期债权直接支付到法院。2019年1月25日，原告乔敏铸将其按照沙坪坝区人民法院要求，已将应付购房尾款3,000,003.00元支付到该法院账户的事实书面告知被告巨宇公司。被告巨宇公司知晓原告乔敏铸已将购房尾款支付到沙坪坝区人民法院的事实后，向该法院提出执行异议，主张其根据合同相对性原则和购房合同约定，乔敏铸应向其购房款而并非支付给杨兴模。被告巨宇公司收到法院裁定驳回其执行异议的裁定书后，于2019年4月28日向沙坪坝区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求判决不得将乔敏铸因向其购买房屋而支付到法院的购房尾款3,000,003.00元支付给姜云华；请求确认乔敏铸已支付到法院的购房尾款属其所有。被告巨宇公司起诉的该案件尚未审结。因此，二原告以其已按照沙坪坝区人民法院的履行通知要求，履行完毕支付购房尾款的合同义务，故而诉至本院，形成本案诉讼。 本院认为，原告因其购买商品房与被告签订《商品房买卖合同》，系其双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认双方签订《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。故本案的争议焦点为：一、原告按照重庆市沙坪坝区人民法院的履行通知要求，将应付被告购房尾款支付到该法院，是否属其履行支付购房款的合同义务，以及本案是否应当以被告向该法院提起的案外人执行异议之诉的审理结果为依据而中止审理；二、原告请求交付房屋，办理商品房初始登记、房屋产权登记证及支付逾期办理初始登记违约金的理由是否成立；三、原告请求支付逾期交房违约金的理由是否成立；四、被告主张原告在本案中存在逾期支付购房款违约行为，应当在本案中进行抵销的理由是否成立；五、被告主张应由第三人杨兴模、黄仕亮承担办证及支付违约金责任的理由是否成立。 关于焦点问题之一。原告与被告签订的购房合同合法有效，根据合同相对性原则，原告确需将购房款支付给被告。但原告并非主动将购房款支付给杨兴模，而是按照沙坪坝区人民法院的履行通知要求，也应当将款项交付到法院指定的账户。沙坪坝区人民法院已告知乔敏铸及该债权利害关系人巨宇公司，法院基于杨兴模以巨宇公司名义开发建设“巨宇融鑫国际”4号楼属实际权利人的事实，认定巨宇公司对乔敏铸的应付购房尾款到期债权，视为实际权利人杨兴模对乔敏铸的到期债权，法院故依据执行被执行人到期债权的相关法律规定，才向乔敏铸送达了履行到期债务通知书。而原告乔敏铸明知其所欠购房款债务已到期客观属实，此时又接到人民法院的履行到期债务通知书，因此，原告乔敏铸按照法院履行通知要求支付购房尾款，符合法律规定，本院予以确认原告乔敏铸属其履行购房合同的支付购房尾款合同义务。被告在本案审理中主张原告乔敏铸接到法院送达的履行到期债务通知书时而未提出异议，应由其承担相应不利后果。因原告乔敏铸只负有核实该债务是否属实，是否到期的义务，并不负有评价沙坪坝人民法院认定杨兴模为到期债权的实际权利人正确与否的义务，故被告该主张理由不充分，本院不予支持。关于本案是否应当中止审理的问题。被告巨宇公司向沙坪坝区人民法院提起的案外人执行异议之诉，请求确认乔敏铸所支付的购房尾款属其所有。无论沙坪坝人民法院是否支持其诉讼请求，对于本院在本案中认定乔敏铸是否属其履行合同义务并无影响。沙坪坝区人民法院如支持其诉讼请求，乔敏铸仍属履行本案合同义务；如驳回其诉讼请求，乔敏铸当然也属履行本案合同义务。故该案件审理结果支持与否，决定法院已收取的商品房出卖价款应支付给巨宇公司，还是可作清偿杨兴模债务，而对本案审理并无影响。因此，本院对被告请求中止审理本案不予支持。 关于焦点问题之二，原告请求交付房屋，办理商品房初始登记、房屋产权登记证及支付逾期办理初始登记违约金的理由是否成立。如前所述，原告已履行完毕合同约定支付购房尾款的义务，按照双方补充协议第三条、第九条的约定，被告也应当交付房屋。被告在原告支付购房尾款之前即多次通知原告可以接房，说明交付房屋条件已成就。故本院对原告请求交付房屋予以支持。被告主张其并未实际收到购房尾款，有权拒绝交房及办证。因原告已履行完毕合同约定支付购房尾款的义务，被告如因杨兴模执行案件的原因致使其本案购房尾款被用作清偿债务，可凭合作开发协议约定或者法律规定向杨兴模主张权利。原告请求办理房屋初始登记、房屋产权登记证，办理房屋产权登记证实质即为办理房屋转移登记，因办理了初始登记之后才能办理转移登记，且双方在购房合同中约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，现原告请求由被告向房屋登记机关申请办理，与双方合同约定不符，本院对此不予支持。如原告要求被告共同申请办理转移登记，被告不予申请或者因其原因致使不能办理的，原告可另案主张相应权利。 关于焦点问题之三，原告请求支付逾期交房违约金的理由是否成立。原告主张合同约定被告应于2017年5月31日前先行交房，被告主张双方随后签订补充协议对此内容已作变更。因双方签订补充协议真实有效，对双方当事人均有法律约束力。原告自其履行完毕付款义务时，可同时请求被告交付房屋。付款期限届满时，原告未按约定支付房款，要求交房，被告也未要求原告支付房款与接房，双方均怠于行使权利义务，并且原告属按照人民法院履行通知要求而被动付款，双方均未按照合同约定履行。因此，原告现请求支付逾期交房违约金，理由不充分，本院不予支持。 关于焦点问题之四，被告主张原告在本案中存在逾期支付购房款违约行为，应当在本案中进行抵销的理由是否成立。因原告是否应当承担逾期付款违约责任及具体方式，属被告请求事项，而被告未提出反诉，本院在本案中不予支持，被告可另案主张权利。 关于焦点问题之五，被告主张应由第三人杨兴模、黄仕亮承担办证及支付违约金责任的理由是否成立。被告与第三人自2014年7月17日起签订《合作开发协议》由第三人以被告名义开发建设楼房，在被告与第三人之间产生相应权利义务关系，但不能以此对抗原告主张，故本院对被告该主张不予支持。 第三人杨兴模经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响本案审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、由被告遵义巨宇置业有限公司限于本判决生效后10日内交付原告乔敏铸、徐余购买的位于遵义市播州区娄山东路“巨宇融鑫国际”4号楼的第1层0-1-5号房屋（建筑面积727.30平方米）； 二、驳回原告乔敏铸、徐余的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取4,358.00元，由原告乔敏铸、徐余负担4,300.00元，被告遵义巨宇置业有限公司负担58.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  王阔正 二〇一九年九月四日 法官助理韦文舟 书记员杨志彬