山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初734号原告：泰安超越投资有限责任公司，住所地：泰安市创业大街中段超越广场。法定代表人：宋晋，总经理。委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。被告：泰安市泰山区海顺餐饮中心，住所地泰安市创业大街超越广场80号二楼。经营者：张洪顺，男，1984年10月14日出生，汉族，住泰安市。被告：泰安市泰山区禾苗餐饮中心，住所地泰安市创业大街中段超越广场80号。经营者：王苗苗,女，1985年11月25日出生，汉族，住泰安市。被告：王苗苗，身份同上。三被告共同的委托诉讼代理人：宋宗达，山东岱松律师事务所律师。三被告共同的委托诉讼代理人：徐连方，山东岱松律师事务所律师实习律师。原告泰安超越投资有限责任公司与被告泰安市泰山区海顺餐饮中心（海顺餐饮中心）、泰安市泰山区禾苗餐饮中心（禾苗餐饮中心）、王苗苗物权保护纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安超越投资有限责任公司的委托诉讼代理人翟安龙、被告泰安市泰山区海顺餐饮中心经营者张洪顺、被告泰安市泰山区禾苗餐饮中心经营者即被告王苗苗、被告共同的委托诉讼代理人宋宗达、徐连方到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰安超越投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告房屋占用费64488.78元（2017年8月10日至2019年2月9日）；二、判令被告支付2019年2月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；三、判令被告返还涉案房屋给原告；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年6月份，原告分别与案外人苗某某、亓某某、李某某及黄某、张某、亓某某签订虚假商品房买卖合同，将超越广场一期商品房六套（总建筑面积8019.02平方米），分别登记在黄某等六人名下。2003年12月2日，黄某等6人与工行泰山支行签订借款合同，以涉案房屋分别提供抵押担保，并均已办理抵押登记，所借款项全部由原告使用并由原告偿还借款本息。2007年，在原告不知情的情况下，黄某等六人与泰山支行恶意串通，将抵押房产拍卖，其中三套房产（总面积3940.2平方米）于2008年登记在案外人姬某某名下，房产证号分别为泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号、泰房权证泰字第××号，原告得知涉案房产被拍卖后，向济南市历下区人民法院提起民事诉讼，历经数年诉讼原告胜诉，三套涉案房屋于2017年8月10日从姬某某名下重新过户到原告名下，不动产登记号分别为泰（2017）泰安市不动产权第XXXX号。2010年4月16日，姬某某强占了涉案房屋房屋，后安排被告占用不动产权第XXX号中的80号房屋出租给被告至今。2017年9月份，原告与被告与被告重新签订租赁合同，并支付2017年8月10日后的房屋占用费，但被告一直置之不理。诉讼过程中，原告撤回第二、三项诉讼请求；变更第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告房屋占用费53740.65元（2017年8月10日至2018年11月9日）。海顺餐饮中心辩称，一、被告海顺餐饮中心不是涉案房屋即泰山区创业大街超越广场XXX号的整体承租人。被告海顺餐饮中心只承租了超越广场XX号二楼，而非整个XXX号房屋，且被告海顺餐饮中心是自2018年9月20日开始租赁使用。原告以整个XXX号房屋计算损失，并以此进行了保全，明显属于保全错误。二、本案产生纠纷的原因是由原告造成的，原告对此纠纷造成的后果承担全部责任。因原告为了违规获取贷款，于2003年6月份通过与案外人苗某某等人签订虚假买卖合同的方式将涉案房屋抵押给工行泰山支行，从而后续与姬某某之间产生了房屋纠纷，该纠纷的产生是由于原告的虚假行为造成的，被告并非该纠纷的当事人，被告对该纠纷的产生并无过错，应由原告承担该纠纷产生的不利后果。三、被告海顺餐饮中心在本案纠纷中属于善意第三人，其合法权利应受保护。被告是通过合法手续获得涉房屋的租赁权。被告海顺餐饮中心经营者张洪顺与妻子王苗苗于2017年5月10日与姬某某签订房屋租赁合同，并支付了租金，签订合同是姬某某向张洪顺及王苗苗出示了房屋所有权证，足够让张洪顺、王苗苗相信涉案房屋为姬某某所有，其有合法权利将涉案房屋出租给张洪顺、王苗苗使用。被告对原告与姬某某之间的房屋纠纷并不知情，也不知道房屋所有权变动的情况。因被告并非涉案房屋所有权纠纷的当事人，不知道涉案房屋所有权人变动情况。直到2018年11月8收到原告邮寄的律师函才得知涉案房屋有纠纷，便与原告协商涉案房屋租金支付事宜。如果如原告诉称的其于2017年8月14日向被告张贴了告知书，对被告进行了有效告知，被告作为涉案房屋使用者、支付租金的一方，就不会再于2017年11月10日、2018年5月10日将涉案房屋租金支付给姬某某。四、原告在本案纠纷中怠于行使自己的告知权利，因此产生的损失应由其全部承担。原告诉称2017年8月10日涉案房屋已过户至其名下，但过户后并没有及时有效的告知，其诉称2017年8月14日向被告张贴了告知书，被告始终没有见到原告的告知书，原告也没有向被告出示过任何有效证实其对涉案房屋合法所有的材料。原告在长达一年多的时间里未向被告主张过任何权利，导致被告错将租金支付给姬某某的后果。因原告怠于行使权利产生后果应由原告承担。五、自被告确定涉案房屋存在纠纷后，主动与原告联系协商后续租金事宜，主动向原告交付租金，但原告一直拒收。禾苗餐饮中心、王苗苗辩称，一、被告王苗苗不是本案适格的诉讼主体，原告将其追加为被告无法律依据。本案是物权保护纠纷，原告诉求的是保护其合法的房屋所有权及使用权，本案涉案房屋的实际占有使用人是禾苗餐饮中心，而非被告王苗苗，被答辩人将答辩人王苗苗追加为被告并无法律依据。二、被告禾苗餐饮中心不是涉案房屋泰山区创业大街超越广场XXX号的整体占有使用人，被告禾苗餐饮中心只实际占有使用了泰山区创业大街超越广场80号的一楼。三、被告王苗苗与姬某某签订的房屋租赁合同属于合法有效的合同，其合法权益应受法律保护。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，如果房屋在出租前已被人民法院依法查封的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。”也只是要求承租人不能以“买卖不破租赁”的法定原则要求受让人继续履行原租赁合同，没有认定“出租已经被查封的房屋的行为”是无效的行为。2017年5月10日，涉案房屋合法所有权人仍是姬某某，被告王苗苗于2017年5月10日与姬某某签订的房屋租赁合同属于有效合同。四、本案纠纷产生的根源是由原告造成的，原告应对该纠纷造成的后果承担全部责任。因原告为了违规获取贷款，于2003年6月份通过与案外人苗某某等人签订虚假买卖合同的方式将涉案房屋抵押给工行泰山支行，从而后续与姬某某之间产生了房屋纠纷，被告并非该纠纷的当事人，对纠纷的产生并无过错，应由原告承担该纠纷产生的不利后果。五、答辩人在本案纠纷中属于善意第三人，其合法权利应受保护。被告是通过合法手续获得涉案房屋的租赁权。被告与姬某某签订合同时，姬某某向被告出示了涉案房屋合法有效的房屋所有权证及委托授权手续，足够让被告相信涉案房屋归姬某某所有，其有权将涉案房屋出租给被告。被告对原告与姬某某之间的房屋纠纷并不知情，也不知道房屋所有权变动情况。对于涉案房屋纠纷原告及姬某某也没有向被告进行有效告知，客观上也没有能力获得关于涉案房屋的所有权变动情况，直到2018年11月份收到原告邮寄的律师函才得知自己租赁的房屋有纠纷，便与被答辩人协商涉案房屋租金支付事宜至今。如果原告2017年8月14日向被告张贴了告知书，对被告进行了有效告知，被告不会再分别于2017年11月10日、2018年5月10日将涉案房屋租金支付给姬某某。六、原告在本案纠纷中怠于行使自己的告知权利，因此产生的损失应由其全部承担。原告诉称2017年8月10日涉案房屋已过户至其名下，但过户后并没有及时有效的告知，其诉称2017年8月14日向被告张贴了告知书，被告始终没有见到原告的告知书，原告也没有向被告出示过任何有效证实其对涉案房屋合法所有的材料。原告在长达一年多的时间里未向被告主张过任何权利，导致被告错将租金支付给姬某某的后果。因原告怠于行使权利产生后果应由原告承担。七、被告基于2017年5月10日与姬某某签订的房屋租赁合同的约定，于2017年5月10日交纳了2017年5月10日至2017年11月10日期间的房租，房屋转租合同是有效合同，被告是严格按照合同约定履行合同义务，符合我国合同法的规定，而涉案房屋产权变动是发生于2017年8月9日，答辩人在2017年5月10日交纳2017年5月10日至2017年11月10日期间的房租时根本无法预料到后期涉案房屋产权会发生变动，而且涉案房屋产权发生变动的原因也是原告与姬某某造成的，原告没有合法依据要求被告向其补交2017年8月10日至2017年11月10日期间的房租，而应由被答辩人向第三方姬某某追偿。八、自被告确定涉案房屋确实存在纠纷后，便主动与原告联系协商后续租金支付事宜，主动向原告支付租金，但原告一直拒收。综上所述，被答辩人的诉求既无事实基础，也无法律依据，望法庭依据事实情况及法律规定依法判决。本院经审理认定的事实如下：2017年5月10日，被告王苗苗（承租人）与案外人姬某某（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在泰安市高新技术产业开发区，面积96.76m2；租赁期限自2017年5月10日至2019年5月10日；租金每年25000元；租金支付方式为半年一交，2017年5月10日至2017年11月10日12500元，2017年11月10日至2018年5月10日12500元，2018年5月10日至2018年11月10日12500元，2018年11月10日至2019年5月10日12500元；合同还约定了其他内容。该《房屋租赁合同》签订后，被告分别于2017年5月10日、11月10日、2018年5月10日向案外人姬某某交纳房屋租金计37500元，租金交纳至2018年11月10日。另查明，原告与案外人黄某、张某、亓某某、苗某某、亓某某、李某某曾签订《商品房买卖合同》，黄某、张某、亓某某、苗某某、亓某某、李某某基于《商品房买卖合同》于2003年分别取得了包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产房屋所有权证。2003年9月黄某等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：其愿意以个人的名义购买超越农贸综合广场房，作为该工程二期建设用款。同时其愿意提供贷款所需的一切手续，出面接受银行调查，办理合同，严守公司秘密。在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，原告作为保证人、黄某等六人作为借款人与泰山工商银行签订六份《个人购房借款合同》，合计借款本金7590000元。在《个人购房借款合同》履行过程中，泰山工商银行与黄某等六人作为委托方，委托案外人某某拍卖公司对包括涉案房产在内超越XX层（共六套）房产进行拍卖，后由述房产由周某某、姬某某竞买，并办理了过户登记。其中三套房产登记在周某某名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、××、××号；三套登记在姬某某名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、××、××号。原告于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周某某、姬某某之间的房屋拍卖行为无效，并要求周某某、姬某某及黄某等六人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周某某、姬某某与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄某、张某、亓某某、苗某某、亓某某、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄某等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周某某、姬某某在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄某等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周某某、姬某某不属于物权法第106条规定的善意第三人，周某某、姬某某不应取得拍卖房产的所有权。原告超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周某某、姬某某名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证泰字第××号、××号、××号、××号、××、××号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。原告于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。还查明，张洪顺与被告王苗苗系夫妻关系，两人在涉案房屋共同经营海顺餐饮中心、禾苗餐饮中心。本院认为，包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产原归原告泰安超越投资有限责任公司所有、后基于原告与案外人黄某等六人之间的买卖合同于2003年登记在案外人黄某等六人名下，后又因原告及案外人黄某等六人与泰山工商银行之间的借款合同履行问题，由案外人黄某等六人与泰山工商银行银行委托拍卖公司进行拍卖，进而由周某某、姬某某竞买，并过户在周某某、姬某某名下（涉案房产过户至姬某某名下）。后原告泰安超越投资有限责任公司通过诉讼，由法院认定拍卖公司与姬某某的房屋拍卖（成交确认书）无效、原告对包括涉案房屋在内的位于泰安市高新技术开发区房产享有所有权，上述房产于2017年8月10日登记至原告名下。上述事实由原告提交的证据足以认定。本案争议的焦点是被告王苗苗与姬某某签订的《房屋租赁合同》是否有效。该《房屋租赁合同》是合同双方当事人真实意思表示，合同内容不违背相关法律规定。且该《房屋租赁合同》签订时，涉案房产登记在姬某某名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，姬某某对涉案房屋享有所有权，其有权对涉案房屋进行出租，因此姬某某与被告王苗苗签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。即被告王苗苗系基于其与姬某某之间合法有效的《房屋租赁合同》承租涉案房屋，占用并使用该房屋。尽管原告通过诉讼法院认定拍卖公司与姬某某的房屋拍卖（成交确认书）无效、原告对涉案房屋享有所有权且于2017年8月10日办理了不动产登记，姬某某向王苗苗出示了涉案房产的房屋所有权证，被告王苗苗有理由相信涉案房产归姬某某所有，姬某某对涉案房产有权利进行出租，被告王苗苗承租涉案房屋是善意的，其占用、使用涉案房产系基于其与姬某某之间的房屋租赁合同，系合法占有使用，且被告王苗苗亦按其姬某某之间的房屋租赁合同履行了支付2017年5月10日至2018年11月10日期间的房屋租金的义务。尽管通过诉讼法院认定了拍卖公司与姬某某的房屋拍卖（成交确认书）无效、原告对涉案房屋享有所有权且于2017年8月10日办理了不动产登记，但涉案房产登记在姬某某名下与本案被告无关。因此，因拍卖公司与姬某某的房屋拍卖（成交确认书）无效、涉案房屋登记在姬某某名下给原告造成的损失包括涉案房屋占用费，不应由原告向被告主张。原告主张其于2017年8月15日向包括被告在内的承租户送达告知书，已告知包括被告在内的承租户涉案房产已过户至原告名下，但被告提交的报警记录等无法直接证实原告向本案被告送达或张贴过告知书且本案被告确已收到原告的告知书。原告于2018年10月31日向被告邮寄律师函，被告对此予以认可，但被告收到原告律师函前已按其与姬某某签订的《房屋租赁合同》交纳了涉案房屋租金，对于被告收到律师函前已交纳的涉案房屋租金，原告不应再向被告主张。综上所述，原告要求被告支付2017年8月10日至2018年11月9日期间的房屋占用费53740.65元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告泰安超越投资有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706.11元、财产保全费820元，共计1526.11元由原告负担765.11元、被告负担761元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽二〇一九年九月二十日书记员  石向敏