西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初7468号    原告：贺宝宝，男，汉族，1982年9月13日出生，住西安市雁塔区。    委托诉讼代理人：侯超芳，系北京市尚公（西安）律师事务所律师。    委托诉讼代理人：任思璇，系北京市尚公（西安）律师事务所律师。    被告：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所西安曲江新区楼。    法定周小犊，代表人：，系该公司法定负责人。    委托诉讼代理人：赵媚，女，汉族，1981年8月l4日出生，住西安市户县户县，系该公司员工。    委托诉讼代理人：胡东辉，男，汉族，1985年4月9日出生，住陕西省咸阳市三原县，系该公司员工。    被告：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区。    法定代表人：闫智广，系该公司董事长兼总经理。    原告贺宝宝与被告深圳市金地物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（金地物业西安公司）不当得利纠纷一案,本案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告贺宝宝委托诉讼代理人任思璇,被告金地物业西安公司的委托诉讼代理人赵媚、胡东辉到庭参加了诉讼，被告金地公司经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺宝宝诉称，原告购买了XX城XX号XX栋XX层XX层XX楼，房屋编为：31-1-1-10101、31-1-1-10102、31-1-1-10103、31-1-1-10104、31-1-1-10105、31-1-2-10201、31-1-3-10301，建筑面积共计7704.23平方米。合同均约定金地佳和公司应于2016年11月28日前向原告交付符合条件的房屋，但事实上上述所售房屋直至2018年11月7日才达到实际交付条件。陕西金地佳和置业有限公司作为甲方与金地物业西安公司作为乙方，双方签订《XX城XX号地前期物业服务协议》中第七条物业服务费标准约定：“商业为：4.5元／月·平方米基础物业服务费+1.5元／月·平方米增值物业服务费及其他物业服务费，合计6元/月·平方米。第九条物业服务费的缴纳中第2款约定：“纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额缴纳。”依据《物业管理条例》第四十二条第二款之规定：“己竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”由此可知：在房屋实际交付之前的物业费不应由原告承担。但原告已缴纳上述房号物业费用共计508480.5元，依据相关法律法规之规定，被告应当予以返还，并承担由此产生的资金占用费用26702.29元。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告一向原告退还己支付的物业费508480.5元：2、被告一向原告支付资金占用费26702.29元（以508480.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年10月17日至2018年11月19日，实际计算至被告付款之日）；3、被告二对被告一上述不能清偿部分承担补充责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告金地物业西安公司辩称，其收取被原告的物业费是合法合理的，不应退还已经支付的物业费。一、原告所述明显与事实不符。2017年10月17日原告接收了诉状中所述的7套房屋，并且随后对房屋进行了装修，这些有装修备案／验收申请表、收楼意见书、装修管理服务协议可以佐证。因此，在2017年10月17日这天，涉案房屋已经进行了实际交付，不存在房屋没有交付给原告的情况。二、XX城XX号地《前期物业服务协议》第九条第一款：业主应于《交房通知书》约定交房之日起交纳物业服务相关费用。原告在2017年10月17日接受了涉案中的7套房屋后，被告已按照《前期物业服务协议》的规定收取物业费，是合法合理的。三、被告提供的是公共服务，原告在2017年10月17日接收房子后，就享受了被告提供的以下公共服务：房屋共有部位、共有设施的日常运行、维护；物业管理区域清洁卫生的打扫；物业管理区域绿化的养护；物业管理区域公共秩序的维护等。原告在房屋装修时，被告就在装修现场进行巡查，对实际情况提出建议；在装饰装修过程中，被告会对被原告进行必要的协助；原告在装修期间使用的水、电等，其设施设备也是被告进行维护的，基于此，被告收取原告物业费是有事实依据的。四、原告已经起诉陕西金地佳和置业有限公司要求其承担预期交房的违约金，而现在原告又主张被告退还2016年12月至2017年10月的物业费及资金占用费并无合同依据。经审理查明，原告与陕西金地佳和置业有限公司签订了7份《商品房买卖合同》,分别购买了位于西安市XX城XX号XX幢XX单元XX层XX、第31幢1单元1层10102、第31幢1单元1层10103、第31幢1单元1层10104、第31幢1单元1层10105、第31幢1单元2层10201、第31幢1单元3层10301。《商品房买卖合同》约定,出卖人应当在2016年11月28日前向贺宝宝交付符合合同约定及法律规定的商品房。陕西金地佳和置业有限公司虽然在向贺宝宝通知交房时已经取得了五方工程验收，但涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，涉案房屋直至2018年11月7日才取得消防验收，自该日之后涉案房屋才能正常使用。   另查，陕西金地佳和置业有限公司与金地物业西安公司签订的《[XX城XX号地]前期物业服务协议》第九条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。”原告贺宝宝向被告金地物业西安公司缴纳涉案7套房屋的2016年12月至2017年10月的物业费共计508480.5元。      上述事实，有（2019）陕01民终4458号民事判决书、《[XX城XX号地]前期物业服务协议》、收款收据、及庭审笔录等在卷佐证,并经当庭质证,足以认定。本院认为,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用不应由买受人交纳。审理过程中,依原告申请,本案由返还原物纠纷变更为不当得利纠纷。本案中,被告收取尚未交付原告房屋期间的物业费,没有事实和法律依据,实属不当,应当予以纠正;被告抗辩称原告已经起诉陕西金地佳和置业有限公司要求其承担逾期交房违约金，违约金中已经包含了物业费，根据（2019）陕01民终4458号民事判决书，陕西金地佳和置业有限公司承担系逾期交房产生的租金损失 ，并未包含物业费，故对被告的抗辩，本院不予采信。据此认定,2016年12月至2017年10月期间,涉案房屋并未达到交付条件,被告收取原告该期间的物业费没有事实和法律依据,应予全部返还,即物业费508480.5元。返还的不当得利应当包括原物和原物所产生的孳息，故对原告主张的被告以508480.5元为本金按照人民银行同期贷款利率支付自2017年10月17日起至实际返还之日的资金占用费,符合法律规定,本院亦予以支持。关于金地物业公司应否承担付款责任一节,《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定,公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。金地物业西安公司系金地物业公司设立的分公司,故金地公司应当返还上述不当得利及利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百三十一条规定，判决如下：一、被告深圳市金地物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司于本判决生效之日起十日内向原告贺宝宝返还不当得利508480.5元及利息（以508480.5元为本金按照人民银行同期贷款利率支付自2017年10月17日起至实际返还之日）。二、驳回原告贺宝宝的其他诉讼请求。 如被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费9152元,由被告被告深圳市金地物业管理有限公司、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司负担,因原告已预交,故被告在支付上述款项时一并支付。    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  长    李  多  萌审  判  员    胡  立  兵        审  判  员    邹  姣  凤  二〇一九 年 九月 十 八日 书  记  员    蒋  浩  天   打印：扈艳红      校对：张桐铭      年  月  日送达