广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初2012号 原告：岑溪市远大物业管理服务有限公司，住所地:广西岑溪市玉梧大道嘉和园****首层201铺。统一社会信用代码：9145048155470507X5。 法定代表人：李伟波,经理。 委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾欣，广西昌义律师事务所实习律师。 被告：周晓健，男，1979年9月29日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 原告岑溪市远大物业管理服务有限公司（以下简称“远大物业公司”）与被告周晓健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李嘉倩、曾欣到庭参加了诉讼，原告远大物业公司的法定代表人李伟波和被告周晓健经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付2018年1月至2019年4月物业管理服务费1490.7元、电梯维护费400元、水费658.4元、违约金3259.1元，合计5808.2元给原告；此后物业管理服务费、水费、电梯维护费被告亦应按约支付。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月3日岑溪市恒业房地产有限公司与岑溪市远大物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，将位于岑溪市玉梧大道的《恒业绿城》住宅小区委托远大物业公司进行物业管理，之后被告验收其购买的恒业绿城1405号房，次日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议内容载明：业主周晓健屋的商品房面积133.1平方米，协议第五条对物业管理服务费用及其他费用约定：“一、乙方交纳费用时间：每月1-10日，乙方逾期不交的，甲方有权自逾期当天起，每天按总金额的1％收取滞纳金；二、住宅按建筑面积暂定每月每平方米0.7元（以后物业费的提价根据市场的调节而适当调整，并以物价局的批文为准）；三、非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.7元；五、本小区的水费按总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户；六、本小区的物业费用不包括路灯费，路灯费根据总表及各单元表的实际发生额，根据电力公司的发票，据实分摊到各单元住户；七、电梯维护费：25元/户/月，用于小区电梯日常维护及年检费用；八、生活垃圾处理费：按岑溪市市区居民生活垃圾处理标准收取，每户7元/月；九、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；十、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；十一、物业管理服务费用标准按市场变化调节而调整。第九条违约责任载明：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1％缴纳违约金。”第十五条约定“本协议自签字之日起生效”，自愿接受《前期物业服务协议》约定。后被告按约交清了2018年1月前的物业服务费、电梯维护费及2017年7月前的水电费，但之后被告再也没有按约定缴纳相关费用，其中2018年1月至2019年4月拖欠物业服务费1490.7元、电梯维护费400元，2017年7月至2019年4月拖欠水费658.4元，三项合计共2549.1元，上述费用经岑溪市远大物业管理服务有限公司多次向被告催交，但被告均以各种借口推托，未予交纳，按《前期物业服务协议》的约定，被告的行为已构成违约，还应支付违约金3259.1元（该违约金计至2019年4月止）。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》的有关法律、法规和有关司法解释的规定，特向贵院提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审时，水费计算时间变更为从2017年7月份起。 原告向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.营业执照复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。 2.前期物业管理服务合同复印件（承建方与原告签订），拟证明原告与房地产公司签订了合同，为被告提供物业管理服务的事实。 3.（2018）桂0481民初661号、（2018）桂0481民终805号判决书复印件，拟证明2018年已起诉的欠费业主生效判决，判决欠费业主支付所拖欠的费用及赔偿违约金给原告的事实。 4.被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况。 5.《前期物业服务协议》复印件，拟证明原告与被告签订了《前期物业服务协议》，被告需按约缴纳物业服务费、电梯维护费、水费等费用给原告的事实。 6.恒业绿城业主欠费单，拟证明被告没有按约缴纳物业服务费、电梯维护费、水费等费用，至2019年4月共拖欠费用总数额的情况。 7.水费欠费明细，拟证明被告需要缴纳水费的情况。 8.催收缴费律师函邮寄单，拟证明原告催收业主缴纳物业费等费用的事实。 被告书面辩称，一、原告于2017年7月14日已终止服务合同、停止服务，其诉求支付2017年7月14日之后的物业管理服务费、电梯维护费等没有事实和法律依据。二、原告诉求支付水费没有事实和法律依据。三、由于合同已终止，被告不存在违约行为，原告诉请支付违约金没有依据；同时违约金约定严重过高，显失公平，应予以调抵或撤销该条款。 被告周晓健没有到庭参加诉讼，也没有提供书面证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告周晓健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据客观、真实，与本案具有关联性，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提供的证据予以认定，可以作为本案认定事实的依据。 综合原告提供的证据以及其陈述，本院确认以下法律事实：“恒业绿城”小区位于岑溪市玉梧大道嘉和园。被告验收其购买的商品房后，于2016年12月10日与原告远大物业公司签订《前期物业服务协议》，原告在协议落款处加盖了公司印章，被告在落款处签名并捺指模，自愿接受《前期物业服务协议》约定。协议内容载明：业主周晓健房屋为恒业绿城小区C幢二单元商品房，面积133.1平方米，协议第五条对物业管理服务费用及其它费用的约定：“一、乙方交纳费用时间：每月1-10日，乙方逾期不交纳的，甲方有权自逾期当天起，每天按总金额的1%收取滞纳金；二、住宅按建筑面积暂定每月每平方米0.7元（以后物业费的提价根据市场的调节而适当调整，并以物价局的批文为准）；三、非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.7元；五、本小区的水费按总表及分表的差额以及二次加压费用，据实分摊到各住户；六、本小区的物业费用不包括路灯费，路灯费根据总表及各单元表的实际发生额，根据电力公司的发票，据实分摊到各单元住户；七、电梯维护费：25元／户／月，用于小区电梯日常维护及年检费用；八、生活垃圾处理费：按岑溪市市区居民生活垃圾处理标准收取，每户7元／月；九、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；十、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；十一、物业管理服务费用标准按市场变化调节而调整。第九条违约责任载明：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1％交纳违约金。第十五条：“本协议自签字之日起生效”。被告入住该商品房后交清了2018年1月份之前的物业费、电梯维护费和2017年7月份之前的水费，从2018年1月起至2019年4月再没有缴纳过物业费、电梯维护费以及2017年7月至2019年4月的水费，其中2018年1月至2019年4月被告尚欠物业服务费1490.7元、电梯维护费400元，及2017年7月至2019年4月的水费658.4元，上述合计欠费为2549.1元。后因2017年7月14日原告张贴撤离公告（注：其实原告仍然为被告提供物业服务，并没有出现其他物业公司）等问题导致双方之间产生纠纷。为此被告认为原告收取的费用不合理而不愿意交纳物业费用等。原告为了追讨物业管理费等，于本案诉讼前由广西昌义律师事务所严金东律师向被告邮寄了律师函，但被告仍然没有缴纳欠费而提起本案诉讼。 另查明，2013年6月3日岑溪市恒业房地产有限公司与远大物业公司签订《前期物业管理服务合同》，将位于岑溪市玉梧大道的“恒业绿城”住宅小区委托远大物业公司进行物业管理，法定代表人为李丽英。2017年4月19日，远大物业公司依法变更登记公司法定代表人为陶江昭，之后变更法人为李伟波。至今“恒业绿城”小区尚未成立业主委员会。 本院认为，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称《物业服务纠纷案件司法解释》）有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，建设单位选聘了远大物业公司进行前期物业服务，远大物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，业主通过验收商品房时，与远大物业公司签订了《前期物业服务协议》并在该协议上签字盖章确认，是双方当事人真实意思表示，双方签订的《前期物业服务协议》应为有效合同。至今“恒业绿城“小区尚未选出业主委员会，更没有由业主委员会与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，依照法律规定及合同约定，《前期物业服务协议》仍对原告（物业服务企业）、被告（业主）具有法律约束力，原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务义务，被告有依合同交纳物业服务费、电梯费和水费等费用的义务。根据《前期物业服务合同》约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，物业服务单位合理的收取的物业服务费属于经营性收费，所有权归其所有，收取的电梯养护费，应属专款专用，用于物业小区电梯维修、养护，费用由业主共同分摊承担；水费系由物业服务企业依据协议约定代收，费用由各业主自行承担。基于物业小区有一部分业主拖欠物业费、电梯维护费、水费等，为了保证公用设施、设备运转，原告已经支付了相关费用，由此其向拖欠之业主主张支付，应予准许。原告收取被告的物业费、电梯费和水费有双方签订《前期物业服务协议》的约定，且双方签订的协议有约定并已履行，同时至今没有对协议的内容进行更改，应按协议的约定执行。故被告主张原告收取被告的物业服务费、电梯维护费不合理，无权经营和收取水费，本院不予支持。被告作为业主不按《前期物业服务协议》约定时间交纳物业服务费、电梯维护费和水费属违约，原告依照合同约定有权主张被告承担违约责任，但原告诉请违约金每天按总金额的1%收取过高，本院依法予以对违约金进行调低。所以，对原告主张的违约金5808.22元不予认可。以计收物业服务费、电梯费和水费的标准，业主住宅建筑面积及约定交费时间（每月10日前交上月的费用）和相关规定，被告拖欠物业服务费、电梯费、水费其违约金数额本院确定为509元。原告主张此后物业管理服务费、水费、电梯维护费被告亦应按约支付，因此项请求是不可预见的也尚未发生，本院不予支持。 综上理由，原告请求判决被告支付拖欠的物业服务费、电梯费和水费，事实及理由成立，本院予以支持；原告要求被告支付的违约金，本院予以适当调低。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告周晓健应自本判决生效之日起十日内支付2019年4月30日前拖欠的物业服务费1490.7元、电梯维护费400元和水费658.4元给原告岑溪市远大物业管理服务有限公司。 二、被告周晓健支付违约金509元给原告岑溪市远大物业管理服务有限公司。 三、驳回原告岑溪市远大物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 上述被告应履行的款项由被告直按汇给原告（原告开户银行：中国农业银行股份有限公司岑溪市支行；户名：岑溪市远大物业管理服务有限公司；账号20×××35）。 义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行。 案件诉讼受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告周晓健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  梁冲 二〇一九年九月十日 书记员  詹雯