秦皇岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0391民初2305号原告：秦皇岛兴龙物业服务有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区长江西道**兴龙大厦**，统一社会信用代码91130301738722392C。法定代表人：彭文新，总经理。委托诉讼代理人：张松，1989年11月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：王凯迪，河北权智律师事务所律师。被告：赵广，男，1980年5月2日出生，汉族，现住秦皇岛经济技术开发区。原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司（以下简称兴龙物业公司）与被告赵广物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告兴龙物业公司委托诉讼代理人张松、王凯迪、被告赵广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴龙物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告赵广支付2011年6月1日至2018年12月31日的物业服务费4231.5元、垃圾处理费273元，合计4504.5元；二、请求判令被告按照每日万分之五支付自2011年6月1日起至交清全部物业管理相关费用之日止的违约金3564.22元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告所居住的小区提供物业管理服务，被告按照建筑面积向原告交纳物业管理费用，如被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告系原告管理的小区16-4-601号的业主，产权面积77.56平方米。原告按协议约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业管理费及垃圾处理费，自2011年6月1日至2018年12月31日的物业服务费4231.5元、垃圾处理费273元，合计4504.5元，原告多次催缴均无效果。被告拒不交纳物业管理费的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望人民法院公正裁判，维护原告的合法权益。被告赵广辩称，本人房屋为6+1顶层，2007年交付使用，2007年底发现房屋有渗水结霜现象，本人联系原告，让其联系开发商，开发商于2008年派人进行维修，屋内进行除霉和粉刷，2008年底房屋再次出现渗水结霜现象，且愈发严重，这之后至2018年一直无人过问。我每年都找原告让其联系开发商，原告一直说正在积极联系，但是都石沉大海，致使本人不能及时有效的就我家房屋屋顶渗水发霉现象进行举证和维权。2011年楼房楼顶进行过维修，但原告不能提供数据，严重失职。本人家中地下自来水管漏水，把自家和楼下住户的墙壁、顶棚都淹了，联系物业，物业不管。原告没有按约定履行合同义务，构成违约，物业2017年以前档案资料全部没有，水电等专用人员应有资格证书，有个别人员无证上岗。物业没有按约定每年征询业主对物业服务的意见，没有看见过对财务收支情况进行公布。小区电子监控常年处于半瘫痪状态，本人汽车被划，当时没有监控记录。小区公共通道常年有汽车停放，交通不便影响居民行车安全和生活。小区修建10多年，公共楼顶一直没有维修过，还有楼梯台阶边角没有打磨，而其他单元的都打磨了，多次与物业沟通至今没有解决。本单元天井常年处于开启状态，多次反映也未解决，施工人员私自到楼顶施工导致楼顶破损严重，致使本人家中渗水越来越严重。本单元对讲常年损坏得不到修理，电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里。小区公共花园破损修理不及时，水池常年处于缺水状态。垃圾收集点周围清扫不净，有污迹，常年有异味。每天收垃圾时间都在凌晨三点至五点，声音大，严重影响休息，多次反映无果。广告和车位收入应为全体业主共有，原告的行为侵害了全体业主的权益。业主缴纳物业费应开具发票。对欠费期间和金额无异议。本院经审理查明如下事实：2006年2月25日原告与秦皇岛市电信房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定委托原告对网通住宅小区（紫晶阁）进行物业管理。原告还与秦皇岛兴龙房地产集团有限公司签订《紫晶阁前期物业合同》一份。2009年3月4日开发区物价局对紫晶阁小区物业管理服务收费标准作出批复，多层住宅物业服务费标准为每月每平方米0.6元，高层3层以下（含3层）每月每平方米0.9元。2011年5月30日秦皇岛市物价局对城市区生活垃圾处理费收费标准作出批复，居民3元/户·月。原告诉称被告拖欠2011年6月1日至2018年12月31日的物业服务费4231.5元、垃圾处理费273元，合计4504.5元，被告对欠费期间及金额无异议。原告提交物业费交费通知单用以证实向被告催交物业费。上述事实，有当事人陈述、《物业管理委托合同》、业主公约、物价局批复、物业费催缴单等证据在卷佐证。本院认为，原告与房地产开发单位签订的《物业管理委托合同》、《紫晶阁前期物业合同》是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有约束力。原告兴龙物业公司按协议约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告应向原告缴纳拖欠的相关物业服务费用。被告抗辩称房顶漏水问题，作为物业公司并无法定和约定的瑕疵担保责任和维修义务，被告抗辩理据不足、不予采纳；被告的其他抗辩不能证明原告物业公司未履行物业管理服务义务或履行义务不符合约定，对其抗辩不予采纳。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，理由是：本小区系列物业服务合同纠纷案件均为业主未交纳物业费引起，业主抗辩理由各种各样，其中不乏物业公司管理服务不到位的原因，但由于物业服务工作具有即时性、无形性等特点，给业主搜集证据带来困难，但这并不说明物业公司的服务就没有任何瑕疵，如对业主苛以违约金，似嫌有失公平；退一步讲，即便物业公司的管理和服务没有任何问题，但物业服务合同为格式合同，合同中关于未按期交纳物业费需支付违约金的约定，应按合同法及相关司法解释的规定以合理方式提请对方注意，而原告没有证据证明其履行了相关义务，故该约定不发生法律效力。此外，物业公司和业主双方基于较为特殊的服务合同形成了一种相互依存、休戚与共的关系，作为小区业主，接受了物业公司提供的服务是不争的事实，正常的生活秩序时刻离不开物业公司的管理和服务做保障，业主应以包容之心理解、体谅物业公司管理千家万户之难，及时交纳物业费以支持物业公司的工作，而拒交物业费势必影响物业公司的服务能力，如果长此以往、形成恶性循环，必将损害包括自己在内的全体业主利益；另一方面，作为物业公司，应从本案以及与本案一起诉讼的系列案件中，倾听业主诉求、发现存在问题、改进后期工作、提高服务质量，唯有如此，才能消除隔阂、化解矛盾，取得业主的信赖和赞同，促进小区的和谐稳定，最终实现物业公司和业主双方互利共赢。综上，为保护民事主体的合法权益，维护社会和经济秩序，弘扬文明、和谐的社会主义核心价值观，依照《中华人民共和国民法总则》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵广于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司2011年6月1日至2018年12月31日的物业服务费4231.5元、垃圾处理费273元，合计4504.5元；二、驳回原告秦皇岛兴龙物业服务有限公司要求被告给付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、减半收取25元，由被告赵广负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  孟凡江二〇一九年九月十九日书记员  杨 阳