四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初60号 原告：陈春华，女，1968年5月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：梁东蓉，女，1954年11月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：唐智，男，1978年9月2日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告：何微，女，1968年10月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：陈拥平，女，1954年2月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：李光洋，男，1964年2月19日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告：潘晓珊，女，1977年1月14日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：何雅玲，女，1976年6月7日出生，汉族，四川省南充市顺庆区。 原告：杨秀清，女，1956年1月1日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告：陈荟伊，女，1974年10月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：蒲琼蓉，女，1968年12月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：罗蓉，女，1965年2月28日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告：曹薇，女，1960年9月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 以上原告共同委托诉讼代理人：谢维，四川益州律师事务所律师。 以上原告共同委托诉讼代理人：岳波，四川首力律师事务所律师。 被告：四川省南成建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华中路2号1栋1单元21层2102号。 法定代表人：潘飞，总经理。 委托诉讼代理人：吴小三，公司工作人员。 委托诉讼代理人：薛桂源，南部县滨江法律服务所法律工作者。 第三人：四川省南部弘鑫实业有限公司，住所地四川省南部县南隆镇后街政协一楼。 法定代表人：余建波，总经理。 委托诉讼代理人：敬守祥，该单位员工。 第三人：南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区镇泰路2-8号。 法定代表人：陈华，董事长。 委托诉讼代理人：陈仁毅，男，1949年4月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告陈春华、梁东蓉、唐智、何薇、陈拥平、李光洋、潘晓珊、何雅玲、杨秀清、陈荟伊、蒲琼蓉、罗蓉、曹薇与被告四川省南成建筑工程有限公司（下简称南成公司）、第三人四川省南部弘鑫实业有限公司（下简称弘鑫公司）、南充市顺庆区亿家投资理财信息咨询有限责任公司（下简称亿家公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭于2019年7月31日公开开庭审理了本案，原告共同委托诉讼代理人谢维，被告南成公司委托诉讼代理人吴小三、薛桂源，亿家公司委托诉讼代理人陈仁毅到庭参加诉讼。第三人弘鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。现已审理终结。 原告起诉状中起诉了四川居高房地产开发有限公司（下简称居高公司），在本案开庭前，原告撤回了对居高公司的诉讼。其撤回对居高公司的诉讼不违背法律规定，本院准许。 原告陈春华、梁东蓉、唐智、何薇、陈拥平、李光洋、潘晓珊、何雅玲、杨秀清、陈荟伊、蒲琼蓉、罗蓉、曹薇向本院提出诉讼请求：1.不予执行南充市中级人民法院（2018）川13执异123号执行裁定书，弘鑫公司开发的位于南部县南隆镇xx小区“居高.公馆”x幢x层x号房屋（面积137.19平方米）为原告所有。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1.2014年，弘鑫公司委托亿家公司向民间集资，亿家公司向500余名群众进行集资先后向弘鑫公司、居高公司指定的账户共计转入4775万元。2015年亿家公司、弘鑫公司、居高公司因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查。2015年10月，亿家公司和亿家债委会制定出台了《亿家公司自愿兜底清偿方案》，允许亿家公司、债委会及借款方自行化解债权债务。按照自主清偿的方案，弘鑫公司、居高公司通过亿家公司向群众所集的4775万元，由亿家公司、亿家债委会向弘鑫公司、居高公司统一追索，弘鑫公司、居高公司提供抵偿资产后，亿家公司及亿家债委会统一组织集资群众进行抵偿，抵偿时不分项目，任何借款项目的集资群众均可参与抵偿。2.2016年9月29日，原告等人与弘鑫公司、居高公司、亿家公司签订《以资抵债协议书》、《共同抵房协议书》，约定弘鑫公司、居高公司提供其独立开发的位于南部县南隆镇滨江路“居高.天波公馆”项目x楼x商铺137.19平方米，单价8000元每平方米，总价1097520元。冲抵原告本金，双方应当在约定之日交房并办理权属登记的相关手续。2016年10月24日，原告与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》约定，原告购买弘鑫公司开发的位于四川省南部县南隆镇xx小区“居高.天博公馆”x号房屋，预测建筑面积137.19平方米，房屋单价为8000元每平方米，总价款1097520元，买受人于2014年4月8日支付房款1097520元，房款已付清，并向原告出具了收条。3.在执行被告与弘鑫公司建设工程施工合同纠纷一案中，南充市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）川13执227号之二执行裁定书及协助执行通知书，对弘鑫公司开发的位于南部县南隆镇燕窝小区“居高.天波公馆”包括原告购买在内的部分房产予以查封。同日，南充市中级法院发出（2018）川13执227号之二公告，拟对原告购买的房屋及土地使用权进行评估、拍卖。原告提出书面异议。2018年12月17日，南充市中级法院作出（2018）川13执异123号执行裁定书，以原告不是居住为由，驳回了原告的异议请求，原告依法提出本次诉讼。 原告与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同项下的房产归原告所有。理由是：第一,原告与弘鑫公司、居高公司、亿家公司之间存在合法的债权债务关系。第二，弘鑫公司、居高公司、亿家公司因非法吸收公众存款罪被南充市公安局顺庆区分局立案侦查，原告作为非法集资的受害人，抵偿弘鑫公司开发的“天波公馆”房屋，系政府处非办同意，并在政府工作组和案件专案组的监督下依法进行的，是合法有效的。第三，弘鑫公司对其非法集资行为的受害原告以房抵债，该房无论是居住还是经营，原告只有被动接受，原告的出借款转化为购房款，了结债权债务，本质上讲是公安机关在侦办刑事案件中追赃挽损、让犯罪嫌疑人退赔原告集资的损失。按照相关法律规定，犯罪嫌疑人犯罪所得及其孳息，应当追缴或退赔，退赔给受害人的财物，人民法院不能再作为犯罪嫌疑人的财物予以民事案件的执行。同时，2019年1月30日最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合印发《关于办理非法集资刑事案件若干问题的意见》明确规定“退赔集资参与人的损失一般优于其他民事债务以及罚金、没收财产的执行”。第四，弘鑫公司以其开发的房产抵偿亿家公司的债务，系其对财产权依法行使处置权的表现。第五，弘鑫公司、居高公司将上列房产按照《以资抵债协议书》、《共同抵债协议书》的约定与原告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容符合法律规定。第六，弘鑫公司在与原告签订《商品房买卖合同》时，该合同涉及的房产没有查封、且不存在任何权利瑕疵。第七，该《商品房买卖合同》在南部县房管局办理了网签手续，因此，本次买卖具有公信力。第八，原告虽然没有占有该房产，那是由于该房产所在的楼盘属于在建楼盘，还没有达到交房条件，原告对此没有任何过错。第九，被告与弘鑫公司之间的债权债务系一般债权，且发生在原告与弘鑫公司之间的买卖行为之后。综上，原告与弘鑫公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，且原告与弘鑫公司的买卖行为已经完成，该合同涉及的房产归原告所有。法院对原告已经买卖的房屋进行查封确属不当，应予解除。 被告南成公司答辩称：原告申请不予执行（2018）川13执异123号民事裁定书的诉讼请求应该予以驳回。1.目前天波公馆因南部县滨江路改造，南部县政府依照文件拆除妇幼保健院宿舍，其中还房近80套。2011年南成公司入场施工，因弘鑫公司转移修建资金致使修建停工，工程处于烂尾状态。鉴于被拆迁户不断上访，政府组织被拆迁人自筹自建，目前外墙等已经全面竣工。2.案涉借款合同应为无效合同，根据合同法的规定，亿家公司是在不特定的向公众非法吸收资金。未取得金融相关部门的批准，因此案涉合同是无效的。本案的合同不在原告与弘鑫公司之间产生约束力。买卖合同损害了第三人的合法权利。非法集资的案件，根据相关案件判决，任何人都不得确立合同有效。网签备案的房屋买受人并未取得案涉房屋所有权不能排除该房屋的强制执行。综上，原告的诉请不予执行不应得到支持。 第三人亿家公司陈述：1.亿家公司属于取得了合法的工商营业执照的投资理财公司，在2015年因为民间的金融风暴，亿家公司涉嫌非法吸收公众存款被刑事立案，但是顺庆区政府同意亿家公司自愿兜底清偿。亿家公司通过以资抵债的方式化解了很多矛盾。亿家公司拿出天波公馆三号抵债只是很小的一部分，是合法有效的，是受到政府支持的。亿家公司自愿兜底清偿是政府进行了全面的评估，亿家公司的债权是能够覆盖整个债务的。 第三人弘鑫公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定以下事实： 经审理查明，2014年4月，弘鑫公司作为借款人、居高公司作为担保人与亿家公司的戴兵作为出借人代表签订《借款合同》，融资借款3000万元。2014年6月，居高公司作为借款人、弘鑫公司作为担保人与亿家公司的戴兵作为出借人代表签订《借款合同》，融资借款1700万元。该两笔借款资金的中介方为亿家公司。2015年6月12日、7月18日，南充市公安局顺庆区分局分别作出3份立案决定书，决定对亿家公司、弘鑫公司、居高公司非法吸收公众存款案立案侦查。2015年11月，亿家公司制订《债务自愿兜底清偿方案》，并报送南充市顺庆区委、政府及刑事案件专案组。 2016年7月22日，因弘鑫公司、居高公司不能如期偿还借款，甲方弘鑫公司、居高公司与乙方亿家公司签订《部分债务清偿协议》，协议：一、甲方提供其独立开发的位于南部县南隆镇滨江路“居高•天波公馆”项目商铺x楼建筑面积640m2给乙方用于以资抵债，平米单价8000元。二、甲方将上述资产分割成小的铺面，到房管局备案，备案后将备案资料交与乙方。三、乙方组织乙方出借人以债权置换上述资产，实现部分或全部网签后，等值冲抵甲方债务。 2016年9月29日，因弘鑫公司、居高公司不能如期偿还借款，甲方（居间方）亿家公司、乙方（资金出借人）陈春华、陈荟伊、何薇、蒲琼蓉、梁东蓉、陈拥平、何雅玲、唐智、潘晓珊、李光洋、罗蓉等人与丙方（借款方）弘鑫公司、居高公司签订了《以资抵债协议书》，协议：乙方于2014年4月8日在甲方的居间服务下，向有关项目方出借人民币1097520元，由于借款方未能按约履行还本付息的义务，根据亿家公司《兜底清偿方案》，甲、乙、丙三方本着平等、自愿、公平协商的原则，达成如下一致协议：一、甲、丙双方将用位于南部县南隆镇滨江路“居高·天波公馆”x层x号房（面积137.19m2、单价8000元、总价1097520元），充抵乙方本金，甲、丙双方应在约定之日履行完毕交房并办理房屋权属登记的相关手续；二、2015年未付利息问题，待进入清偿方案后期处理。2016年9月29日，原告陈春华、陈荟伊、何薇、蒲琼蓉、梁东蓉、曹薇、陈拥平、杨秀清、何雅玲、唐智、潘晓珊、李光洋、罗蓉与左向阳、曹云清、杨诗安等人签订了《共同抵房协议书》，协议16方共同出资抵偿南部县南隆镇滨江路“居高·天波公馆”x层x号面积为137.19m2的房屋，单价8000元/m2、房屋总价1097520元，并约定了各自出资金额及所占合伙份额的比例。2016年10月24日，异议人陈春华、陈荟伊、何薇、蒲琼蓉、梁东蓉、曹薇、陈拥平、杨秀清、何雅玲、唐智、潘晓珊、李光洋、罗蓉与左向阳、曹云清、杨诗安作为共同买受人与弘鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买弘鑫公司开发的“居高·天波公馆”第x幢x层x号面积为137.19m2商业服务用房，房屋单价为8000元/m2，房屋总价1097520元。 另查明，本院在执行申请执行人南成公司与被执行人弘鑫公司建设工程价款优先受偿权一案中，于2018年11月21日作出（2018）川13执227号之二公告，拟对被执行人弘鑫公司所有的位于南部县南隆镇xx小区“居高·天波公馆”项目的房号为x-1、x-3、x-4、x-5、x-6号的房产及土地使用权进行评估、拍卖。于2018年11月22日作出（2018）川13执227号之二执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人弘鑫公司开发的位于四川省南部县南隆镇xx小区“居高·天波公馆”的部分房产（含本案诉争的x号房屋）予以查封。原告就此向本院提出书面异议，本院审查认为，异议人（原告）提供的证据虽然证明其在本院裁定查封弘鑫公司开发的南部县南隆镇“居高·天波公馆”案涉房屋前，已与开发商弘鑫公司签订合法有效的书面买卖合同等事实，但该商品房不是用于居住，故不能排除人民法院就案涉房屋的执行行为，异议人的异议理由不能成立，其异议请求，不予支持。遂于2018年12月19日作出（2018）川13执异123号执行裁定：驳回异议人陈春华、陈荟伊、何薇、蒲琼蓉、梁东蓉、曹薇、陈拥平、杨秀清、何雅玲、唐智、潘晓珊、李光洋、罗蓉的异议请求。并告知，如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 原告不服（2018）川13执异123号执行裁定，向本院提起本案之诉。 目前，案涉房屋主体工程已完工，但未进行竣工验收。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告与弘鑫公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、原告对弘鑫公司开发的“居高•天波公馆”楼盘x幢x层x号房屋是否享有所有权；三、原告对弘鑫公司开发的“居高•天波公馆”楼盘x幢x层x号房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。 关于第一个争议焦点。依据顺庆处非领导小组同意的《亿家公司自愿兜底清偿方案》，在顺庆公安分局的监督下，弘鑫公司、居高公司与亿家公司签订的《部分债务清偿协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。基于该《部分债务清偿协议》，亿家公司与出借人原告方及借款人弘鑫公司、居高公司签订的《以资抵债协议书》，也是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。依据《以资抵债协议书》，原告与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋，并以弘鑫公司欠其借款本息中的1097520元充抵房款。该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，依照最高人民法院第72号指导案例，该《商品房买卖合同》合法有效。 关于第二个争议焦点。原告与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》后，依照合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，弘鑫公司负有向原告转移“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋所有权的义务，原告享有请求弘鑫公司转移该房屋所有权的权利。但是，依照物权法第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋所有权在未转移登记给原告之前，原告对该房屋不享有所有权。原告的该项诉讼请求不成立，不予支持。 关于第三个争议焦点。原告在本院查封“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋前已与弘鑫公司签订《商品房买卖合同》，并以弘鑫公司欠其的借款本息充抵了全部房款。虽然其未合法占有案涉房屋，但未合法占有的原因是“居高•天波公馆”楼盘至今未经竣工验收合格，弘鑫公司无法在约定日前将“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋交付给原告。基于此，案涉房屋亦无法办理权属转移登记。因此原告未合法占有案涉房屋及未办理权属转移登记均不是原告的原因。其次，原告基于买卖行为享有物之交付债权，且对案涉“居高•天波公馆”x号房屋有物权期待权，而南成公司享有的是金钱债权，按照执行异议和复议规定第二十八条规定，物之交付债权优于金钱债权。所以原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。原告诉请不予执行“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋的理由成立，依法予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”、第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，判决如下： 一、不得执行四川省南部弘鑫实业有限公司开发的位于四川省南部县南隆镇xx小区“居高•天波公馆”x幢x层x号房屋； 二、驳回原告陈春华、梁东蓉、唐智、何薇、陈拥平、李光洋、潘晓珊、何雅玲、杨秀清、陈荟伊、蒲琼蓉、罗蓉、曹薇的其他诉讼请求。 案件受理费14678元，由被告四川省南成建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈红卫 审判员  刘荣耀 审判员  任雅莉 二〇一九年九月十日 书记员  凌鸿雁