福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初4616号 原告：中信银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街336号凯祥大厦1-3层,统一社会信用代码91350500749093931A。 负责人：颜亚伟，该分行行长。 委托诉讼代理人：丁丽晶，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡谦松，福建泓源律师事务所律师。 被告：丁思奕，男，1976年11月11日出生，回族，住晋江市。 被告：丁丽月，女，1977年11月11日出生，回族，住晋江市。 被告：福建浔兴房地产开发有限公司，住所地晋江市深沪镇浔兴工业园，统一社会信用代码913505827796389397。 法定代表人：施能建。 原告中信银行股份有限公司泉州分行与被告丁思奕、丁丽月、福建浔兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡谦松到庭参加诉讼，被告丁思奕、丁丽月、福建浔兴房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中信银行股份有限公司泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁思奕、丁丽月立即偿还原告编号（2009）中信泉晋银房贷字第××号《个人购房借款合同》项下的贷款本金126396.88元，并按前述合同约定支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复利（暂计算至2019年3月6日利息为1750.67元，罚息、复利为58.89元）；2、判令被告丁思奕、丁丽月偿还原告因本案诉讼而支付的律师费1万元；3、判令被告福建浔兴房地产开发有限公司对被告丁思奕、丁丽月的上述第1、2所列债务承担连带担保责任；4、原告对被告丁思奕、丁丽月提供的抵押物即坐落于晋江浔兴翰林春天之中央公寓11＃606的房屋依法折价或拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2009年12月29日，原告与被告丁思奕签订编号（2009）中信泉晋银房贷字第××号《个人购房借款合同》，约定被告丁思奕向原告贷款19万元，贷款期限自2009年12月29日至2029年12月29日止；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，还款期数为240期，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%。被告丁思奕、丁丽月自愿提供坐落于晋江浔兴翰林春天之中央公寓11＃606的房屋作为抵押物，并依法办理了按揭登记。上述《个人购房借款合同》第6.3条规定“甲方违反本合同约定逾期或未按约定的金额足额归还贷款，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息……对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”；第9.1条规定“…对甲方取得房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证”；第16.1条规定“甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息”；第16.2.1条规定“按中国人民银行的规定计收罚息和复利”；第16.2.3条规定“依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息”；第16.2.4条规定“要求丙方履行保证责任”；第16.3条规定“乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由甲方承担”。上述合同签订后，原告依约向被告丁思奕发放了贷款19万元，但被告丁思奕未按照合同约定偿还贷款本息，截止至2019年3月6日累计拖欠本金126396.88元、利息1750.67元、罚息及复利58.89元。本案的债务系丁丽月与丁思奕夫妻共同债务，丁丽月应与丁思奕共同偿还。依据上述合同约定，原告有权要求被告丁思奕、丁丽月立即偿还全部贷款本金及相应的利息、罚息、复利，同时，原告有权对被告丁思奕、丁丽月提供的抵押物进行折价、拍卖或变卖，对所得价款优先受偿，并要求被告福建浔兴房地产开发有限公司承担连带保证责任。 被告丁思奕、丁丽月、福建浔兴房地产开发有限公司未作答辩。 原告围绕其诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告的营业执照、金融许可证；2、被告丁思奕、丁丽月的居民身份证、结婚证，被告福建浔兴房地产开发有限公司的营业执照；3、《个人购房借款合同》、《个贷借据》、《转账凭证》；4、《房地产按揭登记证》；5、《个人贷款逾期情况表》；6、《委托代理合同》及律师费付款回单。被告丁思奕、丁丽月、福建浔兴房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具备形式真实性，本院依法对其真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 经庭审认证，本院查明的事实与原告所述基本一致。经查明，被告丁思奕与被告丁丽月系夫妻。被告丁思奕因向被告福建浔兴房地产开发有限公司购买坐落于晋江浔兴翰林春天之中央公寓11＃606房产，向原告申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2009年12月29日与原告签订一份编号（2009）中信泉晋银房贷字第××号《个人购房借款合同》，被告福建浔兴房地产开发有限公司作为保证人在借款合同上盖章。该合同约定被告丁思奕向原告借款19万元，借款期限自2009年12月29日起至2029年12月29日止，还款方式为按月等额本息还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，被告丁思奕以其购买的上述晋江浔兴翰林春天之中央公寓11＃606房产为本合同项下贷款提供抵押担保；被告福建浔兴房地产开发有限公司作为保证人，对被告丁思奕取得上述房屋所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项承担阶段性连带保证责任；担保的范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、补偿金以及为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；合同中还约定借款人违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息；对逾期或未按合同约定用途使用贷款的贷款，从逾期或未按约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；本合同履行过程中发生违约情形，原告有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息。合同签订后，原告与被告丁思奕于2010年1月6日就抵押物依法向登记机关办理了房地产按揭登记手续。2010年1月18日，原告依约向被告丁思奕发放贷款19万元，被告丁思奕为此在《个贷借据》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但被告丁思奕在合同履行过程中，自2018年10月20日始未能按约进行还款，截止至2019年3月6日，尚欠原告借款本金126396.88元、利息1750.67元、罚息（含复利）58.89元。原告催讨未果，遂委托福建泓源律师事务所提起本案诉讼，实际支出律师代理费1万元。原告起诉后，被告丁思奕等被告均未偿还过任何款项。 本院认为，原告中信银行股份有限公司泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与被告丁思奕、福建浔兴房地产开发有限公司签订的《个人购房借款合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。原告依约履行了向被告丁思奕发放贷款19万元的合同义务。被告丁思奕在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，原告依照借款合同“借款人发生违约事件时，贷款人有权提前收回全部贷款本息”的约定，要求提前收回已发放的贷款，具有事实与法律依据。被告丁思奕除应归还所欠借款本息外，还应支付相应的罚息、复利。案涉合同约定原告为实现债权而支付的律师费等实现债权费用由借款人承担，原告为实现本案债权支出律师代理费1万元，被告丁思奕应依约承担。故原告要求被告丁思奕偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，合理合法，本院予以支持。被告丁丽月作为抵押（财产共有）人在上述《个人购房借款合同》上签字，且本案贷款发生于被告丁思奕、丁丽月婚姻关系存续期间，故上述债务系被告丁思奕、丁丽月婚姻关系存续期间的共同债务，被告丁丽月应对案涉贷款承担共同还款责任，原告要求被告丁丽月共同偿还被告丁思奕本案债务的诉讼请求，理由正当，应予支持。被告福建浔兴房地产开发有限公司自愿为本案债务向原告承担连带责任保证，其的保证责任期间是到案涉合同项下房产办理完毕房屋所有权证且与原告办妥抵押登记时止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效，现涉诉房产尚未办理房产抵押登记，被告福建浔兴房地产开发有限公司应依法承担连带保证责任，原告在合同约定的阶段性保证期限内向被告福建浔兴房地产开发有限公司主张权利，合理合法，应予支持；被告福建浔兴房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告丁思奕、丁丽月追偿。被告丁思奕自愿以其购买的坐落于晋江浔兴翰林春天之中央公寓11#606房产为本案借款提供抵押担保，因该抵押物在抵押权设定时，被告丁思奕并未取得房屋所有权证，其对该抵押物享有的权利是一种期权，因而，抵押人即被告丁思奕在办理按揭贷款时，仅就抵押物和原告依法办理了房屋抵押预告登记手续，原告依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立；物权法第一百八十七条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质；根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力；因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持；据此，原告主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。被告丁思奕、丁丽月、福建浔兴房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告丁思奕、丁丽月应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金126396.88元、利息1750.67元、罚息（含复利）58.89元，并按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号（2009）中信泉晋银房贷字第××号《个人购房借款合同》的约定支付自2019年3月7日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利； 二、被告丁思奕、丁丽月应于本判决生效之日起十日内向原告中信银行股份有限公司泉州分行偿付律师费1万元； 三、被告福建浔兴房地产开发有限公司对上述判决第一、二项的债务承担连带保证责任；其在承担保证责任后，有权向被告丁思奕、丁丽月追偿； 四、驳回原告中信银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3064元，由被告丁思奕、丁丽月、福建浔兴房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄旭光 审 判 员  张文智 人民陪审员  郭丽娜 二〇一九年九月十七日 书 记 员  杨实达 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10-