广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1965号 原告：黎绮瞳，女，汉族，1975年7月18日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：曾榕辉，广西剑化犁律师事务所律师，一般代理。 被告：桂林台联房地产开发有限责任公司，住所地桂林市中山北路410号。现住所地桂林市中山北路贡后巷1号。 法定代表人：莫明辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师，一般代理。 原告黎绮瞳与被告桂林台联房地产开发有限责任公司（以下简称台联公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告黎绮瞳的委托诉讼代理人曾榕辉，被告台联公司的委托诉讼代理人秦小荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎绮瞳向本院提出诉讼请求：1.确认原告购买的位于桂林市上海路26号“枫丹丽苑”二层78#、79#、80#、81#、97#、127#和146#门面属于原告黎绮瞳所有；2.确认原告黎绮瞳所购上述房产不属于被告的破产财产，被告或重整投资人应继续履行《商品房买卖合同》下交付房产，协助原告黎绮瞳办理不动产权登记手续等合同义务；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告黎绮瞳于2006年12月12日与台联公司签署《商品房买卖合同》一份，约定①原告向台联公司购买位于桂林市上海路26号“枫丹丽苑”二层78#、79#、80#、81#、97#、127#和146#门面，购房总价款为80万元，由原告一次性付清;②台联公司应于2007年12月30日向原告交付房产，并于交付后的200个工作日内办理权属登记；③台联公司延期交付的，从约定的交付期限起，至实际交付之日止，按原告已交房款的0.4‰日支付违约金。2006年12月12日,桂林市房产管理局对原告与台联公司签署的《商品房买卖合同》进行备案登记。2006年12月13日，原告向台联公司足额支付购房款80万元。《商品房买卖合同》签署至今，台联公司一直未向原告交付案涉房产。2017年11月20日，桂林市中级人民法院裁定受理台联公司破产清算一案。2018年4月11日，桂林市象山区人民法院指定广西嘉合律师事务所担任被告公司的管理人。2018年10月9日，原告向管理人申报债权，要求交付房产并办理不动产权证。2019年7月16日，被告召开第二次债权人会议，根据《桂林台联房地产开发有限责任公司第二次债权人会议会议资料》中“桂林台联房地产开发有限责任公司购房债权表（二）”的认定，原告申报的债权“……只能认定为普通债权，……申报债权调整为返还房款债权进行认定，交易房产纳入破产财产范围，处置后优先清偿抵押权”。2019年7月18日，被告向原告出具《债权审核函》，审核结论为“不再继续履行《商品房买卖合同》下向购房人交付房产并办理产权证义务，申报债权调整为返还购房款债权进行认定，返还房款80万元，性质为普通债权；交易财产纳入破产财产范围”。同日，原告不服《债权审核函》提出异议，被告向原告出具《债权异议回复函》，认为原告提出的异议不成立。原告认为，被告对原告债权的认定存在错误:1.原告与台联公司签署的《商品房买卖合同》属于购买特定物的双务合同，在原告已全额支付购房款且已依法办理备案登记的情况下，根据法释（2002）23号《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》的规定，该房产不属于被告的破产财产。2.原告与台联公司签署的《商品房买卖合同》已在桂林市房产管理局登记备案，具有对抗第三人的效力，且根据法发[2004]5号《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定，该房产依法应认定为原告名下财产。3.该房产上不存在任何妨碍交付和办理不动产权登记的他项权利，《商品房买卖合同》的履行也未影响其他债权人的债权，被告在许可同一建筑其他房产可办理不动产登记的情况下，对原告享有的同一性质合法债权进行区别对待，于法无据。4.被告适用法律错误，将属于执行案件“具体个案的请示答复”作为认定原告债权的法律依据，从而否认原告的合法消费者身份，同样无法律依据。综上，在原告黎绮瞳已全额付清购房款，且案涉合同已依法办理备案登记，被告应依法向原告黎绮瞳履行案涉门面的交付和不动产权登记义务,管理人作出的债权表存在错误，应予以调整。为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼。 被告台联公司辩称，1.原告购买的是商铺而非用于居住的消费性住房，不具有优先债权；2.原告依据的法律已经失效；3.案涉房产归被告所有。请法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月12日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为桂林市上海路26号枫丹丽苑二层78#、79#、80#、81#、97#、127#、146#门面，总价款80万元，被告应于2007年12月30日前交付门面给原告等内容。之后，被告将上述《商品房买卖合同》交桂林市房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。原告庭审中称，原告已按合同约定向被告支付80万元购房款。被告于2006年12月13日向原告出具一份桂林市不动产预售款专用收据。 2017年11月20日，桂林市中级人民法院裁定受理台联公司的破产清算申请，并于2018年2月5日作出裁定，指定本院审理台联公司破产清算案件。原告在法定期限内向被告的管理人申报债权：主张被告交付上述案涉商铺并办理产权过户手续。管理人于第二次债权人会议作出《债权审核函》，审核意见：1.交易房产为办投资性质的商铺，不符合认定为消费者购房债权的规定。2.交易房产未交付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条排除金钱债权执行之规定。3.申报的债权性质应认定为普通购房债权，如继续以交付房产、办理产权证的方式履行《商品房买卖合同》，将使其普通债权获得全额清偿，构成个别清偿，违反《企业破产法》同类性质债权公平清偿的原则，损害其他债权人的利益。审查结论：不再继续履行《商品房买卖合同》下向购房人交付房产并办理产权证的义务，申报债权调整为返还房款债权进行认定，返还房款80万元，性质为普通债权；交易房产纳入破产财产范围。原告不服该审核意见，遂于2019年7月18日向被告管理人提交《对债权人会议决异议书》，管理人针对原告提交的上述《对债权人会议决异议书》作出《债权异议回复函》，复函结论：管理人认为黎绮瞳提出异议不成立，不能再以交付商铺、办理产权证的方式继续履行合同，申报债权调整为返还房款债权进行认定，性质为普通债权，交易房产纳入破产财产范围。原告不服该《债权异议回复函》，遂于2019年8月14日向本院提起破产债权确认之诉，请求判如所请。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系依法成立，不存在法律规定的无效情形，应为有效，原、被告对该合同的效力亦无争议。根据双方诉辩主张，本案的争议焦点在于：案涉房产是否属于破产财产的问题。 首先，《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定。即使在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于被告台联公司的债务人财产。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于消费者购房予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已查明的事实，案涉房产的规划用途非住宅，不属于居住的消费性购房，依法不属于破产程序中被特别保护的债权。 再次，认定案涉房产属于被告台联公司的债务人财产也符合《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权变动登记生效原则。案涉房产系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然双方签订的《商品房买卖合同》有效，但该合同并未能使原告取得物权或优于其他债权人的优先权，不产生物权变动的效力。案涉房产目前仍登记在被告台联公司名下，并未变更登记至原告名下，所有权仍归属于被告台联公司，故根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条之规定，原告认为案涉房产不属于破产财产的主张，本院不予支持。因此，原告单方主张继续履行合同要求被告交付案涉门面并协助原告办理不动产登记手续等，实质上是要求被告台联公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、特别清偿，而其未能举证证明其就该债权享有优先受偿权，原告的主张有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之规定。因为，被告对任何债权人的清偿，都将减少破产财产的总额，损害其他债权人的利益，若被告进行清偿，则该行为是无效的。故对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告黎绮瞳的诉讼请求。 本案案件受理费100元（原告已预交），由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈碧云 人民陪审员  秦永干 人民陪审员  许林萍 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  李 浏