四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初17280号 原告：四川世纪文华酒店管理有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天府一街856号。 法定代表人：申颖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶俊虎，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：李雷，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：成都非马美术馆有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天府一街826号3栋1单元101、201号。 法定代表人：骆耕野，职务不详。 第三人：成都高投置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天府一街1008号。 法定代表人：任正，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：刘畅，国浩律师（成都）事务所律师，一般授权代理人。 原告四川世纪文华酒店管理有限公司（以下简称世纪文华酒店公司）与被告成都非马美术馆有限公司（以下简称非马美术馆公司）、第三人成都高投置业有限公司（以下简称成都高投公司）占有保护纠纷（原立案案由为排除妨害纠纷，本院最终经审查认为系占有保护纠纷）一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。世纪文华酒店公司、非马美术馆公司、成都高投公司各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪文华酒店公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令非马美术馆公司立即停止侵害，并腾退其侵占的位于成都高新区天府一街826号3楼301号房屋中建筑面积250平方米的部分（权证号：权2×9，建筑面积521.7平方米，侵占面积为250平方米）；二、请求判令非马美术馆公司将其侵占的位于成都高新区天府一街826号3楼301号房屋中建筑面积250平方米的部分（权证号：权2×9，建筑面积521.7平方米，侵占面积为250平方米）恢复原状；三、请求判令非马美术馆公司向世纪文华酒店公司赔偿因其侵占行为给世纪文华酒店公司造成的房屋租金及资金占用利息损失，其中房屋租金损失的计算方式为：以非马美术馆公司侵占面积（250平方米）×每平方米每月租金单价，每平方米每月租金单价以世纪文华酒店公司与成都高投公司签订的《房产租赁合同》附件约定的标准计算，即从2011年1月1日到2016年12月31日每月租金单价为15元/㎡；从2017年1月1日到2019年12月31日每月租金单价为16.2元/㎡；2020年1月1日到2020年12月31日每月租金单价17.5元/㎡；2023年1月1日到2025年12月31日每月租金单价为19.7元/㎡；2026年1月1日到2028年12月31日每月租金单价为20.19元/㎡。租金损失计算时间自2012年6月1日至非马美术馆公司实际腾退之日止。每笔资金占用利息损失计算方式为：自每月1号租金损失发生起算，计算至非马美术馆公司实际付清租金损失本金之日止，利率计算标准以中国人民银行同期基准贷款利率1-3年期为准，即年利率4.75%，资金占用利息损失为每笔资金占用利息损失之和。事实与理由：2010年11月，案外人成都世纪文华酒店投资管理有限公司（以下简称世纪文华投资公司）与成都高投公司签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定由世纪文华酒店公司承租成都高投公司的位于成都高新区盛锦二街“天府国际社会”1号楼、2号楼、3号楼3-6层等房屋及附属场地。2011年2月，世纪文华酒店公司、世纪文华投资公司与成都高投公司签订《国际社会承租方变更补充协议》（以下简称补充协议），约定由世纪文华酒店公司继受承租“天府国际社会”1号楼、2号楼、3号楼3-6层等房屋及附属场地，用于开设酒店和餐饮娱乐业，租赁期自2011年1月1日起算，租期18年，租金单价15元每月每平方米。依据案涉合同的约定，“天府国际社会”3号楼3楼整层物业（以下简称案涉物业）共计521.7㎡属于世纪文华酒店公司的房屋租赁范围，世纪文华酒店公司一直按照案涉合同约定的面积向成都高投公司支付租金。自2012年6月1日起，非马美术馆公司未经世纪文华酒店公司同意擅自侵占了案涉物业中约250㎡的部分（以下简称涉争物业部分）。世纪文华酒店公司通过电话、发函等方式，多次与非马美术馆公司沟通，要求非马美术馆公司腾空其侵占的应属世纪文华酒店公司使用的涉争物业部分，但非马美术馆公司置之不理，至今仍占用涉争物业部分。世纪文华酒店公司认为，世纪文华酒店公司通过与案涉物业的所有权人成都高投公司签订租赁合同，支付租金，已经合法取得了案涉物业的使用和收益权。非马美术馆公司长期侵占、拒绝腾空涉争物业部分的行为，严重侵害了世纪文华酒店公司的权益，给其造成了严重的损失。按照案涉合同的约定，成都高投公司作为案涉物业的所有权人和出租人，负有保证承租人正常、合理使用租赁物的义务，但成都高投公司在收取世纪文华酒店公司租金后，对非马美术馆公司的长期、持续的侵权行为，经世纪文华酒店公司多次告知、请求，却一直无动于衷，未履行这一义务，应作为本案第三人参加诉讼。为维护自身合法权益，故世纪文华酒店公司诉至本院，望判如所请。 非马美术馆公司辩称：1、非马美术馆公司不是本案适格的被告，非马美术馆公司与世纪文华酒店公司之间不存在任何法律关系；2、非马美术馆公司确实使用了涉争物业部分，但并非侵占，而系公开、正当的合法使用。成都高投公司系涉争物业部分的唯一合法所有权人，其对原清水状态的涉争物业部分进行装修后，提供给非马美术馆公司作为库房使用，并交由天府国际社区上房物业管理中心管理。成都高投公司身为业主，对自有物业的自主权和支配权应受法律保护。非马美术馆公司就扩建库房事宜与涉争物业的唯一业主，即成都高投公司对接沟通系正当、合理、合法，无义务征得任何其他第三方的同意。非马美术馆公司从成都高投公司处取得该物业使用权是联营双方的真实意思表达，非马美术馆公司使用该涉争物业公开、正当、合法，与其他任何第三方无关；3、非马美术馆公司向成都高投公司申请的拟扩建库房面积原为40-80平方，成都高投公司最后的审批面积为250平方米，亦即在非马美术馆公司原申请面积的基础上额外追加了170-210平方，由此证明成都高投公司是以主动追加扩建库房面积来肯定和支持这一项目的，而非世纪文华酒店公司指控的“被告擅自侵占”；4、按照世纪文华酒店公司的主张，其在涉争物业被“擅自侵占”6、7年的时间里并未维权追责，与常理不符。成都高投公司启用涉争物业部分的装修施工期长达10个月，然而令人费解的是，世纪文华酒店公司就在涉争物业所属的该栋楼办公，每天上下楼均亲见成都高投公司擅自进行装修施工，其作为“合法承租人”从未向成都高投公司提出过任何异议。非马美术馆公司自2010年7月受成都高投公司的特别邀请，定向引进天府国际社区一期3栋1至2层，联合经营非马美术馆公司以来，与世纪文华酒店公司为邻8年关系友善，素无瓜葛和纠纷。世纪文华酒店公司却在诉状中称非马美术馆公司自2012年6月起“擅自侵占”已长达6、7年，但在此期间，世纪文华酒店公司并未向非马美术馆公司提出过任何“擅自侵占”的异议或追责维权，由此也能反证世纪文华酒店公司默许非马美术馆公司使用涉争物业部分。同时，在长达6、7年的时间里，世纪文华酒店公司并未就其主张的非马美术馆公司擅自侵占涉争物业的事宜向天府国际社区物管中心、社区居委会、社区街办和社区派出所投诉维权，由此亦能反证非马美术馆公司使用该涉争物业部分公开、合法，不存在争议。退一万步讲，即使因世纪文华酒店公司疏忽导致涉争物业部分被非法侵占，物管中心也会立即发现、核实和制止，如物管中心未能在第一时间发现其管辖社区内存在非法侵占空置物业的行为已是失职，更遑论已租用的物业，由此亦可证明非马美术馆公司长达6、7年的时间使用涉争物业得到了产权人、物管及社区入驻商家的普遍认可；5、世纪文华酒店公司已明确知晓在签署案涉合同以后，案涉合同已发生事实变更。涉争物业部分已被成都高投公司重新立项装修并交由非马美术馆公司使用，世纪文华酒店公司在长达6、7年的时间里未向成都高投公司和非马美术馆公司主张权利，证明其已默认案涉合同已发生事实变更；6、世纪文华酒店公司诉请成都高投公司履行交付涉争物业部分的义务已超过诉讼时效期间四年以上，其不再享有涉争物业部分的租住权；7、世纪文华酒店公司以排除妨碍起诉非马美术馆公司，系起诉对象错误。世纪文华酒店公司明知涉争物业部分系由所有权人成都高投公司向非马美术馆公司提供而非非马美术馆公司“擅自侵占”，故世纪文华酒店公司不应以出租方“未履行这一义务”而向涉争物业的合法使用者，即非马美术馆公司主张权利。即使世纪文华酒店公司要维护其对涉争物业部分的使用权，其起诉对象也应该是案涉合同的未履约方，向其讨回多缴纳的房租或在案涉合同有效的情况下，向成都高投公司主张租用权；8、成都高投公司收回涉争物业部分后，世纪文华酒店公司继续支付房租的动机和真实性存疑。世纪文华酒店公司既然已明知成都高投公司将新装修后的涉争物业部分交由非马美术馆公司使用，但世纪文华酒店公司一直按照案涉合同和补充协议的约定向成都高投公司支付租金长达6-7年之久，其动机可疑，且其并未向法院提交有效的财务转账凭证。即使世纪文华酒店公司交租属实，也涉嫌单方故意强制支付并未实际取得使用权的涉争物业部分的房租，以期制造节外生枝的租赁纠纷，请法院查实；9、成都高投公司缺乏故意毁约的运作条件和合理动机。成都高投公司有严格的工程招投标监管制度，涉争物业部分系按照成都高投公司的内部流程进行报批，装修工程的整个施工环节都须经成都高投公司的相关多个部门和上级领导层层把关，直至通知物管中心和交付涉争物业部分给非马美术馆公司，在如此严格的监管制度下，成都高投公司缺乏毁约瞒报的动机。另，世纪文华酒店公司在诉状中主张其曾向成都高投公司“多次告知、请求，却一直无动于衷，未履行这一义务”以及其曾向非马美术馆公司“通过电话、发函等方式，多次与被告沟通，要求被告腾空其侵占的……租赁物，但被告却置之不理”，但其并未举证证明。成都高投公司实际通过与世纪文华酒店公司另行协商合理对价的方式收回涉争物业部分并经装修后交由非马美术馆公司使用。退一万步讲，即使世纪文华酒店公司甘愿垫租，忍气并默许成都高投公司收回该涉争物业部分交由非马美术馆公司使用，如果天府国际社区上房物业管理中心没有得到成都高投公司的合法授权，也绝不会允许非马美术馆公司入驻该涉争物业部分并长期提供水电和物业服务。综上所述，该涉争物业的产权明晰，授权合法，非马美术馆公司与成都高投公司就该涉争物业使用权的授权手续清楚，报批程序公开透明，使用公开、正当，合法合规。非马美术馆公司与案涉合同的争议双方无涉，不应列为被告，故请求法院驳回世纪文华酒店公司的起诉或驳回世纪文华酒店公司的诉讼请求。 成都高投公司辩称：1、成都高投公司作为出租人的义务是依约将案涉物业交付给世纪文华酒店公司使用，成都高投公司已履行了该义务。对于后期涉争物业部分的侵占纠纷，因世纪文华酒店公司及非马美术馆公司并未书面告知成都高投公司，成都高投公司不应承担任何责任，成都高投公司对于世纪文华酒店公司在诉状中载明的事实及理由不予认可；2、非马美术馆公司应提供证据证明其合法占有使用涉争物业部分的合同依据或法律依据，若均无法提供，且未征得成都高投公司同意的情况下，就应当由世纪文华酒店公司和非马美术馆公司解决争议事项，而与成都高投公司无关。非马美术馆公司辩称涉争物业部分是成都高投公司向其提供的专用库房，事实上并非如此。成都高投公司实际上已将包括涉争物业部分在内的案涉物业作为租赁合同的标的物交付给世纪文华酒店公司使用；3、成都高投公司与非马美术馆公司之间不存在联营的事实，双方也无联营协议的存在，世纪文华酒店公司和非马美术馆公司所签订的《非马美术馆合作协议》已经于2014年7月8日解除。综上，成都高投公司认为侵占行为的发生与否，侵权责任的承担与否与成都高投公司无关，成都高投公司对于非马美术馆公司陈述的事实及理由不予认可。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于世纪文华酒店公司与成都高投公司之间的法律关系。 2010年11月26日，成都天府国际社区开发有限公司（以下简称天府社区开发公司）作为甲方（出租方），世纪文华投资公司作为乙方（承租方），双方签订了案涉合同，其中与本案有关的约定如下：“……第一章租赁房产1.1租赁房产1.1.1甲方同意按下述条款和条件将位于四川省成都市高新区1号楼和2号楼的全部房屋、3号楼3至6层房屋及附属场地、‘天府国际社区’旁铁像寺水街起步区商业用房（前述出租房产以下简称‘租赁房产’）一并出租给乙方使用。租赁房产的性质均为商业用房。……第二章租赁期限2.1本合同所约定的租赁期限为18年，其中，天府国际社区1号楼、2号楼、3号楼3-6层租赁物业部分的租期自2011年1月1日至2028年12月31日止……2.3考虑到乙方对酒店的装修建设投入巨大、筹备期限较长的实际困难，以及租赁房产所处地理位置尚处于不成熟的待发展区域。甲方同意在租赁期限内对乙方承租的天府国际社区1号楼、2号楼、3号楼3-6层给予12个月的装修建设期（即2011年1月1日至2011年12月31止）和24个月的免租培育期（即2012年1月1日至2013年12月31日止）。装修建设期和免租培育期内乙方免缴租赁房产租金。……第五章税收及其他费用……5.3乙方付给甲方的租金中已包含物业管理费，乙方不再另行向甲方支付物管费。如甲方要求乙方另行支付物管费的，则相应在应付租金中予以扣减。……”后附租金明细表，载明如下：                            1#、2#、3#（3-6楼）                               租赁期                       预计地面租赁面积（㎡）                       年增长率（%）                       地面月租金单价（元/㎡）                       地面年实收租金（元）                               第1年                       18 741.64                       0.00                       15.00                       0.00                               第2年                       18 741.64                       0.00                       15.00                       0.00                               第3年                       18 741.64                       0.00                       15.00                       0.00                               第4年                       18 741.64                       0.00                       15.00                       3 373 495.20                               第5年                       18 741.64                       0.00                       15.00                       3 373 495.20                               第6年                       18 741.64                       0.00                       15.00                       3 373 495.20                               第7年                       18 741.64                       8.00%                       16.20                       3 643 374.82                               第8年                       18 741.64                       0.00                       16.20                       3 643 374.82                               第9年                       18 741.64                       0.00                       16.20                       3 643 374.82                               第10年                       18 741.64                       8.00%                       17.50                       3 934 844.80                               第11年                       18 741.64                       0.00                       17.50                       3 934 844.80                               第12年                       18 741.64                       0.00                       17.50                       3 934 844.80                               第13年                       18 741.64                       9.00%                       19.07                       4 288 980.83                               第14年                       18 741.64                       0.00                       19.07                       4 288 980.83                               第15年                       18 741.64                       0.00                       19.07                       4 288 980.83                               第16年                       18 741.64                       9.00%                       20.79                       4 674 989.11                               第17年                       18 741.64                       0.00                       20.79                       4 674 989.11                               第18年                       18 741.64                       0.00                       20.79                       4 674 989.11                2011年2月28日，天府社区开发公司作为甲方（出租方）、世纪文华投资公司作为乙方（承租方）、世纪文华酒店公司作为丙方（受让方），三方签订了《补充协议》，其中与本案有关的约定如下：“……鉴于精品酒店的投资规模较大，经营期限较长，为了保证酒店经营的专业性，乙方成立了运营该酒店的项目公司，即丙方四川世纪文华酒店管理有限公司。现甲、乙、丙三方协商一致，就变更2010年11月26日（房产租赁合同）承租方之相关事宜，订立协议如下：一、甲、乙、丙三方一致同意：自本协议书签订之日起，原合同的承租方由‘成都世纪文华酒店投资管理有限公司’变更为‘四川世纪文华酒店管理有限公司’。二、自本协议书签订之日起，乙方在原合同中享有的一切合同权利全部转由丙方享有；乙方在原合同中承担的一切合同义务全部转由丙方承担。本协议书签订后，乙方不再享有和承担原合同中承租方的所有权利义务。原合同的其他内容继续有效，甲方与丙方按照原合同约定分别享有及承担出租方与承租方的权利和义务。三、甲、乙、丙三方确认：原乙方成都世纪文华酒店投资管理有限公司支付给甲方的立约定金及履行保证金人民币壹佰万元整视为丙方支付给甲方的款项。日后由丙方替代乙方与甲方按《房产租赁合同》的约定结算。……四、乙方承诺，保证丙方具备履行原合同中承租方义务的相应资格，并能够全面履行合同中承租方权利义务的约定，否则，乙方同意承担相关连带责任；……五、本协议为原合同的补充约定，与原合同具有同等法律效力。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分。除本协议明确约定之外，原合同其他约定完全继续有效。……” 天府社区开发公司于2011年6月15日向世纪文华酒店公司交付了天府国际社区1号楼、2号楼、3号楼3-6层。2011年4月16日，天府国际社区一期工程完成了竣工验收。2011年5月11日，天府国际社区一期工程完成了竣工验收消防备案。天府社区开发公司于2011年10月28日取得了天府国际社区一期工程的建设工程规划合格证。2011年11月11日，天府国际社区一期工程完成了竣工验收备案。天府国际社区1号楼的实测面积为8240.33平方米，其中212号（面积256.89平方米）、113号（面积48.61平方米）实际作为物业公司的物业用房使用，故该楼栋中世纪文华酒店公司实际租赁面积为7934.83平方米。 2011年8月31日，工商行政管理部门核准成都高新置业有限公司更名为成都高投置业有限公司。2011年9月14日，成都高新技术产业开发区财政局批复同意成都高新投资集团有限公司的全资子公司成都高新置业有限公司吸收合并天府社区开发公司。2011年12月19日，成都高投公司与天府社区开发公司签订《吸收合并协议》。2012年7月16日，天府社区开发公司在工商行政管理部门注销登记，成都高投公司吸收合并天府社区开发公司。 后，成都高投公司与世纪文华酒店公司、世纪文华投资公司因案涉合同及补充协议的履行发生了争议，成都高投公司与世纪文华酒店公司、世纪文华投资公司互为原、被告以房屋租赁合同纠纷（本、反诉）为由诉至本院。本院于2017年12月27日作出（2015）高新民初字第220号民事判决书并业已生效，结合该民事判决书和补正裁定，载明如下：“……本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及其承租方变更补充协议系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。后原告成都高投置业有限公司承接了成都天府国际社区开发有限公司在前述房屋租赁合同及其补充协议项下的全部权利义务。现对本案双方当事人争议的主要问题评议如下：（1）天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）租金起算时间的问题。故案涉租赁合同约定‘甲方承诺确保租赁房产在交付乙方时已通过包括消防在内的综合竣工验收，符合安全使用条件。’本院认为，合同约定交房时须满足通过综合竣工验收条件，其应包括通过主体质量验收、消防验收、规划验收等，而原告于2011年10月28日才取得建设工程规划合格证通过规划验收，而主体质量竣工验收、消防验收已在此前完成，故应认定至此案涉房屋方满足了已通过各项综合竣工验收的条件，至此案涉房屋方符合合同约定的交付条件。原告（即成都高投公司）于2011年6月15日向被告一（即世纪文华酒店公司）交接房屋，此时房屋尚未完成综合验收，原告违约在先。竣工验收备案仅是行政性管理规定，原告实际通过各项验收的时间应认定为交付合格房屋的时间，故交房时间应从2011年10月28日起算，并以此时间起算免租期。……案涉租赁合同约定了36个月的免租期（包括12个月的装修建设期和24个月的免租培育期）……故天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）的租金应从前述三年免租期届满后开始计算，即从2014年10月28日开始起算租金。（2）租金数额问题。天府国际社区1号楼的租赁面积为7934.83平方米，2号楼的租赁面积为7310.90平方米、3号楼3-6层的租赁面积为2086.80平方米，共计17332.53平方米。案涉租赁合同约定，第1至第3年为免租期，第4年至第6年的租金单价为15元每月每平方米，第7至9年的租金单价为16.2元每月每平方米。按照15元每月每平方米的租金单价计算，天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）每季度的租金为779963.85元，天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）2014年10月28日至2017年10月27日期间的租金共计为9359566.20元。从2017年10月28日开始为第7个租赁年度，租金单价递增为16.2元每平方米每月。案涉租赁合同约定‘乙方按每3个月为一期支付一次房产租金，先付后用，乙方应于租金到期前提前7天支付下一期租金’。天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）2017年10月28日至2017年12月14日期间的租金共计为433873.59元。故天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）2014年10月28日至2017年12月14日期间的租金共计9793439.79元。而被告一（即世纪文华酒店公司）于2016年4月20日至2017年12月27日期间累计已付租金共计5646701.80元，故被告一存在未按约支付租金的违约行为。……前文已论述，天府国际社区1#、2#、3#（3至6层）2014年10月28日至2017年12月14日期间的租金共计9793439.79元。被告一于2016年4月20日至2017年12月27日期间已累计向原告支付租金共计5646701.80元，被告一尚欠原告租金4146737.99元未支付。前文已认定交房时间应从2011年10月28日起算，并根据合同约定的免租期限认定从2014年10月28日开始起算租金。根据合同约定，租金先付后用，被告一提前7天预付房租，被告一逾期支付租金应向原告支付按银行同期贷款基准利率标准计算的资金占用利息，从每期租金逾期之日起计算至每期租金实际支付之日止。因被告二（即世纪文华投资公司）为被告一履行案涉租赁合同义务承担连带责任，故被告二应为本案中被告一的债务承担连带清偿责任。……判决如下：一、本诉被告四川世纪文华酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都高投置业有限公司支付欠付的租金4146737.99元（租金计算至2017年12月14日）及逾期支付租金的资金占用利息……”。该判决书已于2018年1月12日发生法律效力。 后，世纪文华酒店公司按照（2015）高新民初字第220号民事判决书确定的义务制定了相应的《付款计划》，载明如下：“根据高新区人民法院（2015）高新民初字第220号《民事判决书》（以下简称‘判决书’）以及补正裁定规定的履行义务，以及成都高投置业有限公司（以下简称‘高投公司’）与四川世纪文华酒店管理有限公司（以下简称‘四川世纪文华公司’）、成都世纪文华酒店投资管理有限公司（以下简称‘成都世纪文华公司’）就履行上述判决签订的2018年1月日《备忘录》的约定，上述判决当事人双方应履行的给付义务为：……当事人双方按上述确认金额进行债务冲抵后，四川世纪文华公司应向高投公司支付的款项共计为人民币1741251.03元整（以下简称‘应付款’）。……”成都高投公司认可世纪文华酒店公司实际履行了该付款计划。 二、非马美术馆公司与成都高投公司之间的关系。 2010年11月8日，天府社区开发公司作为甲方，四川非马画廊有限公司（以下简称非马画廊公司，后更名为非马美术馆公司）作为乙方，双方签订了《【天府国际社区】非马美术馆公司合作协议》（以下简称合作协议），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，甲乙双方本着共同发展、互利互惠、诚实信用的原则，经协商就‘天府国际社区’3＃楼1-2楼定向引进‘非马画廊’（引进后更名为‘非马美术馆公司’，故以下简称：美术馆）项目达成一致并签订本合同……第一条‘非马美术馆’入驻区域及经营面积1、项目入驻地址：中国成都-高新区。2、‘非马美术馆’经营场地及经营面积：商业街南3号楼1-2Ｆ建筑面积约1082㎡，扣除1Ｆ公厕，1Ｆ、2Ｆ电梯间，1Ｆ、2Ｆ左右侧楼梯间及公共通道，‘非马美术馆’实际使用面积约为754㎡，综合公摊因素，现经营面积按800㎡计算。……” 后，非马美术馆公司与成都高投公司就合作协议的履行发生争议，故双方互为原、被告诉至本院，本院于2016年12月30日作出（2015）高新民初字第470号民事判决书，载明如下：“……现对本案双方当事人争议的主要问题评议如下：1、本案纠纷为房屋租赁合同纠纷还是联营合同纠纷问题……故原被告之间系租赁关系，并非联营关系，进而本案纠纷实质为租赁合同纠纷。……判决如下：一、本诉原告成都高投置业有限公司与本诉被告四川非马画廊有限公司签订的《【天府国际社区】非马美术馆合作协议》于2014年7月8日解除；二、本诉被告四川非马画廊有限公司于本判决生效之日起十五日内将案涉租赁房屋腾退交还给原告成都高投置业有限公司，并向本诉原告成都高投置业有限公司支付房屋占有使用费（其计算方法为：按本诉原被告双方签订的《【天府国际社区】非马美术馆合作协议》约定的支付风险保底额的标准从2014年7月9日起计算至房屋实际腾退交还之日止）……”后，非马画廊公司不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年9月11日作出（2017）川01民终9000号民事判决书，判决驳回非马画廊的公司上诉，维持原判，该判决于2018年9月14日生效。 三、其他查明情况。 1、非马美术馆公司对其占有使用涉争物业部分（面积为250平方米）并无异议，但其主张涉争物业部分系由成都高投公司从世纪文华酒店公司处强制收回并经装修完毕后于2013年5、6月份交付给其无偿占有使用，但未举证证明双方之间存在交接手续。即使依非马美术馆公司的主张，成都高投公司对非马美术馆公司提交的《非马美术馆三楼库房规划方案》书面批复同意：“根据非马画廊的经营需求，经研究讨论符合实际需求，待商家提出具体方案，按流程申报实施”，亦无证据显示成都高投公司或世纪文华酒店公司最终同意其无偿占有使用涉争物业部分。 2、世纪文华酒店公司主张非马美术馆公司于2012年6月起就侵占了涉争物业部分。但经本院进一步询问，世纪文华酒店公司自认其未向成都高投公司发送过要求非马美术馆公司腾退的函件并主张其于2018年3月份才函告非马美术馆公司要求其腾退涉争物业部分，但并无非马美术馆公司的签收证明，且非马美术馆公司亦不予认可。于本案中，世纪文华酒店公司主张其之所以长达5、6年后才发函要求非马美术馆公司腾退是因为其与成都高投公司之间存在房屋租赁合同纠纷的诉讼，在案涉合同和补充协议未解除前，其并不清楚最终是否解除合同以及是否需要补交租金。 上述事实有原、被告和第三人的当庭陈述，本院采信的经原、被告和第三人当庭举证、质证的证据材料，证据交换笔录、法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为，于本案中，世纪文华酒店公司请求非马美术馆公司立即停止侵害，腾退其侵占的涉争物业部分并恢复原状以及承担房屋租金（实为房屋占有使用费）及资金利息，故本案应属占有保护纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；……”本案中，世纪文华酒店公司依据其于2011年2月28日与天府社区开发公司、世纪文华投资公司签订的《补充协议》，依法享有对涉争物业部分的合法的占有、使用权利。非马美术馆公司于本案中提交的证据不足以证明其对涉争物业部分享有合法的占有、使用权利，或该权利优先于世纪文华酒店公司的相应权利，故应承担举证不能的法律后果，其行为构成侵占。故本院认为，世纪文华酒店公司作为占有人有权要求非马美术馆公司返还涉争物业部分。又，根据审理查明事实，世纪文华酒店公司自认在2012年6月1日就知晓非马美术馆公司侵占涉争物业部分，但迟至2018年3月才发函要求非马美术馆公司腾退。故本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款：“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”之规定，世纪文华酒店公司的返还原物请求权应适用一年的除斥期间，该除斥期间不适用中止、中断，因世纪文华酒店公司未在上述一年除斥期间内及时行使占有返还请求权，故该权利消灭。因此，本院对于世纪文华酒店公司要求非马美术馆公司立即停止侵害并腾退其侵占的涉争物业部分以及恢复原状的诉请不予支持。 关于世纪文华酒店公司要求非马美术馆公司向其赔偿因侵占行为给世纪文华酒店公司造成的房屋租金及资金占用利息损失的诉请，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款：“……因侵占或者妨害造成损失的，占有人有权要求赔偿。”之规定，因侵占或者妨害占有人的占有，造成占有人损害的，占有人有权要求行为人承担损害赔偿责任。根据该规定，构成侵害占有的赔偿责任，必须符合如下条件：1、必须是行为人实施了侵害占有的行为；2、必须导致占有人的损害；3、行为人主观上具有过错。但根据审理查明事实，本案中现有证据不足以证明非马美术馆公司明知涉争物业部分是世纪文华酒店公司的租赁标的而故意侵占，事实上，非马美术馆公司长期公开使用经装修后的涉争物业部分长达数年，成都高投公司或世纪文华酒店公司均未通过私力救济或公力救济的方式让其腾退，明显与常理不符。故本院认为，在世纪文华酒店公司和成都高投公司存在房屋租赁合同纠纷诉讼，且世纪文华酒店公司长期拖欠房屋租金的情况下，不排除成都高投公司将涉争物业部分提供给非马美术馆公司无偿使用的可能，而世纪文华酒店公司对此事知晓且并未提出异议，故本院认为非马美术馆公司不存在过错，不应承担侵害占有的损害赔偿责任。又，即使依世纪文华酒店公司的主张，非马美术馆公司应承担侵害占有的损害赔偿责任，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”和《最高人民法院关于诉讼时效制度若干问题的解释》第一、二、三条的规定，鉴于非马美术馆公司在本案中提出诉讼时效抗辩，故世纪文华酒店公司主张的损失赔偿应受法定诉讼时效期间的限制。又，世纪文华酒店公司于本案中虽提交了《付款计划》，成都高投公司亦认可世纪文华酒店公司履行了该《付款计划》，但世纪文华酒店公司提交的该《付款计划》无法当然反映其针对涉争物业部分的在诉讼时效期间内的实际支出金额，即针对涉争物业部分的损失不明，故本院认为世纪文华酒店公司对于损失赔偿的证据不足，本院亦不予支持。 需要指出的是，若世纪文华酒店公司认为成都高投公司无法依约提供涉争物业部分供其使用，仍可依据房屋租赁合同关系向成都高投公司另案主张权利。成都高投公司作为涉争物业部分的所有人，亦可向其认为无权占有、使用涉争物业部分的非马美术馆公司主张相应物上请求权。本院建议各方尊重历史、友好协商、妥善化解纠纷，以免扩大各方损失或造成新的诉累。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十六条、九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告四川世纪文华酒店公司管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取3135元，由原告四川世纪文华酒店公司管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员王静    二〇一九年九月二十五日 法官助理金龙    书记员陈鑫