湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初4859号原告:湖北合力房地产开发有限公司，住所地：利川市东城路**。统一社会信用代码：91422802691773298X。（以下简称合力地产）法定代表人：郝武志，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：覃黎，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄美漫，湖北丽川律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李广庆，男，生于1986年1月23日，汉族，黑龙江省望奎县人，户籍地黑龙江省望奎县。原告湖北合力房地产开发有限公司（以下简称合力地产）诉被告李广庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人覃黎、黄美漫到庭参加诉讼，被告李广庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。合力地产向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时给付原告房屋租金和物业管理费61196元（其中2018年1月1日至2019年12月31日的期间的房屋租金58560元、物业管理费2636元）；2、判令被告向原告给付逾期违约金即自2018年1月1日起以所欠的房屋租金、物业管理费总计61196元为基数按日万分之十计付至付清欠款之日止的违约金；3.判令被告继续全面履行《商铺租赁协议》、及时支付2019年12月31日以后至协议期限届满日止的商铺租金、水费及物业管理费；4.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判令被告及时给付原告房屋租金和物业管理费61727元（其中2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金58560元、物业管理费2636元、2018年水费531元）；2.判令被告向原告给付逾期违约金即自2018年1月1日起以所欠的房屋租金、物业管理费、水费总计61727元为基数按日万分之十计付至付清欠款之日止的违约金。事实及理由：原、被告于2017年1月14日签订《商铺租赁协议》，双方约定原告将其位于利川市×××路××步行街××面积为61㎡的商铺租给被告从事干货、水产经营，租赁期限为2017年1月24日至2021年12月31日，租金按年支付，实行先支付后使用的原则，即被告应在每年度最后一个月前一次性付清第二年的租金，租金按商铺面积按月计算，单价为40元/㎡/月，每年租金29280元，原、被告双方约定如被告未按时给付租金在两个月内的，被告应当自逾期之日起按欠缴额的日万分之十给付逾期履行违约金至被告付清欠款之日止；如被告逾期付款在两月以上的，除应给原告支付逾期违约金外，原告有权解除合同，收回房屋，且不给任何补偿。物业费参照物业管理公司对本小区同类物业支付的收费标准（商用1.8元/㎡/月）执行，每年物业管理费1318元，并约定在当年最后一个月前一次性支付次年的物业费，如逾期支付物业费，原告可采取电话通知或者入户形式向被告催收，并按照日千分之三收取逾期违约金。合同签订后，被告支付了2017年的房屋租金及物业管理费，从2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金、物业费，被告均未支付。2018年12月19日原告委托律师向被告发出催收商铺租金、物业管理费的《律师函》，被告签收后仍未向原告支付所欠费用。因被告拒付房屋租金、物业费等费用的不诚信行为，给原告带来重大经济损失，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李广庆未到庭应诉，亦未作答辩和提交证据。本院经审理认定的事实如下：利川市东城路88号“合力东方城”步行街1-31商铺登记权利人为合力地产，2014年租赁给案外人牟晓庆。2017年1月14日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《商铺租赁协议》，双方约定甲方将其位于利川市×××路××步行街××面积为61㎡的商铺租给乙方从事干货、水产经营，租赁期限为2014年1月21日至2021年12月31日（实际租赁期限为2017年1月24日至2021年12月31日），租金按年支付，实行先支付后使用的原则，即乙方应在每年度最后一个月前一次性付清第二年的租金，租金按商铺面积按月计算，单价为40元/㎡/月，每年租金29280元。商铺物业管理费用由乙方直接向本小区物业公司缴纳，物业公司按物业管理公司对本小区同类物业制定的收费标准执行，因乙方承租物业和开展经营活动所产生的水、电、宽带和各种税费，以及其他各种法律风险和责任均由被告独立承担。乙方逾期交付任何一期租金在两个月内的，乙方应当自逾期之日起按欠缴额的日万分之十给付逾期履行违约金至乙方付清欠款之日止；如乙方逾期付款在两月以上的，除应给甲方支付逾期违约金外，甲方有权解除合同，收回房屋，且不给任何补偿。合同签订后，被告支付了2017年的房屋租金及物业管理费。2018年1月1日至2019年12月31日期间的房屋租金、物业费，被告均未支付。2018年4月13日，原告向被告发出《商铺资金催缴通知单》，催收2018年度的房屋租金29280元。2018年12月19日原告委托律师向被告发出催收商铺租金、物业管理费的《律师函》，要求被告在收到律师函后10日内支付尚欠的房屋租金29280元、水费531元、物业管理服务费1318元。另查明，被告承租的商铺所在的物业公司为利川市合力物业服务管理有限公司，物业服务费用标准为：商住1.2元/平方米/月（建筑面积），商业用1.8元/平方米/月(建筑面积)，物业费按一年缴纳，提前一个月缴纳下一年度物业管理费；水费实行按月缴纳，在每月10日前到物业公司指定地点缴清上月的水费，如不按时缴纳，物业公司有权向业主按日收取千分之三的逾期缴纳违约金。以上事实，有原告提交的《房屋所有权证书》、《商铺租赁协议》、《商铺租金催缴通知单》、《律师函》、《合力物业物业管理服务合同书》《交房通知书》、《客户资料更改申请单》《商铺布局平面图》各1份等证据及原告陈述记录，在卷佐证，足以认定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付出租人适用、收益，出租人支付租金的合同。本案中，原告将其商铺租给被告使用，双方之间的房屋租赁合同关系成立并生效，被告应按约定支付租金。从原告提供的《商铺租赁协议》来看，被告承租的商铺每年租金为29280元，每年最后一个月一次性缴纳下一年的租金，故原告要求被告支付2018年1月1日至2019年12月31日两年房屋租金58560元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于原告要求被告支付物业管理费、水费的问题，依据原告提交的《商铺租赁协议》、《合力物业物业管理服务合同书》之约定，物业费、水费应由业主向物业公司支付，原告与利川市合力物业服务管理有限公司系两个独立法人，庭审中原告未提交证据证明利川市合力物业服务管理有限公司委托授权其代为收取物业管理费、水费的事实，因此，原告无权向被告主张物业服务费、水费，故原告要求被告支付物业费、水费的诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告支付自2018年1月1日起至付清之日按日万分之十支付违约金的问题，本院认为，被告逾期支付租金的，原告的损失为利息损失，双方约定的违约金过高，应予以调整，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付被告逾期支付期限的利息损失；关于原告要求被告全面履行《商铺租赁协议》、支付2019年12月31日以后至协议期限届满日止期间的租金的问题，是否继续履行《商铺租赁协议》系原、被告双方意思自治，任何一方当事人均可依据协议约定或者法律规定解除合同，也可继续履行该协议，对此，公权力不应干涉；如继续履行该协议，2019年12月31日以后的商铺租金，也只能按《商铺租赁协议》约定在2019年12月主张，目前该项主张实现的条件不具备，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩等权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李广庆于本判决生效后10日内支付原告湖北合力房地产开发有限公司房屋租金58560元，并支付自2018年1月1日起至付清所欠租金之日止以58560元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付的违约金。二、驳回原告其他诉讼请求案件受理费1330元，减半收取665元，由被告李广庆承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周双禄二〇一九年九月二十五日书记员  徐敬军