福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2242号 原告：厦门温馨家园物业服务有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：戴继光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被告：王跃明，男，1968年8月2日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称温馨家园公司）与被告王跃明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温馨家园公司的委托诉讼代理人张静蓉到庭参加诉讼。被告王跃明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温馨家园公司向本院提出诉讼请求：1.王跃明向温馨家园公司支付2011年8月1日至2018年2月28日期间房屋物业管理服务费11513.4元、房屋公共维修金2822元，以及物业管理服务费违约金7598.8元（以每月欠费总额为基数，按日万分之五的标准，自次月1日起分段计算，暂计至2018年7月31日，之后应计至王跃明支付完拖欠的物业服务费之日止）；2.王跃明承担本案公告费300元。事实与理由：“未来橙堡”小区坐落于厦门市海沧区，南海三路1000#-1098#。2011年8月7日，温馨家园公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订《未来橙堡物业服务委托合同》并自2011年8月11日起服务至今。合同约定：未来橙堡小高层住宅物业管理服务费标准为1.10元/平方米/月，公共维修金标准为0.20元/平方米/月，逾期未交纳物业管理服务费需按日千分之三的标准支付违约金。2013年8月11日，经温馨家园公司申请并向业主征求意见后，厦门市海沧区未来橙堡业主委员会同意将公共维修金调整为0.3元/平方米/月。王跃明系海沧区渐美里115号1001室房屋业主，其长期拒不缴纳物业管理服务费及公共维修金，温馨家园公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 王跃明未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。温馨家园公司持有《未来橙堡物业服务委托合同》（2011年8月7日）、《未来橙堡物业管理委托合同》（2018年3月20日）、土地房屋登记卡、《业主委员会备案通知书》两份、《物业服务合同备案证明》、《关于未来橙堡物业服务的情况说明》、厦门市中级人民法院作出的（2015）厦民终字第5044号民事判决书、公告费发票原件，在王跃明未提出异议情况下，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王跃明系厦门市海沧区未来橙堡小区115号1001室（厦门市海沧区渐美里115号1001室，建筑面积133.51平方米）业主。2011年8月7日，温馨家园公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由温馨家园公司对未来橙堡小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。温馨家园公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准为：小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元收取，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；公共维修金收费标准为：住宅、店面及商场收费为0.20元每月每平方米，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。温馨家园公司若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。本合同到期后双方如续订，应在该合同期满三十天前向对方提出书面意见，若双方无异议，则该合同自行延续。上述合同签订后，于2011年10月14日通过厦门市海沧区建设局备案。 2018年3月20日，温馨家园公司与厦门市海沧区未来橙堡小区第四届业主委员会签订一份《未来橙堡物业管理委托合同》，约定：委托管理期限自2018年3月23日起至2023年3月22日止。业主和物业使用人逾期半年以上交纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按银行同期利率的三倍缴交滞纳金。 2018年7月30日，厦门市海沧区海沧街道海兴社区居民委员会出具《关于未来橙堡物业服务的情况说明》，载明：“厦门温馨家园物业服务有限公司受未来橙堡业委会委托，于2011年8月1日正式履行物业服务职责，合同期4年，截止2015年7月30日。从2015年8月开始没有选出业委会，但厦门温馨家园物业服务有限公司一直服务到2018年1月成立业委会。未来橙堡从2011年8月到2018年6月30日都一直是厦门温馨家园物业服务有限公司在服务。”因王跃明未依约支付物业管理费，温馨家园公司于2018年9月12日向本院提起诉讼，本院以预立案的方式受理并进行调解。温馨家园公司为本案支出公告费300元。 另查明，温馨家园公司曾于2015年向厦门市海沧区人民法院起诉未来橙堡小区部分业主，要求业主支付至2014年12月拖欠的物业管理费等相关费用，海沧区人民法院经审理后认定温馨家园公司管理服务小区期间，自2013年8月起公共维修金的标准从0.20元每平方米每月调整为0.30元每平方米每月。后业主李先兰不服一审判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院作出终审判决，认定未来橙堡小区业委会已经同意温馨家园公司调整公共维修金的申请，李先兰未提出异议或申请撤销业委会的决定，对其主张的因公维金调整未经小区大多数业主表决同意而不应调整的主张不予支持。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。温馨家园公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》（2011年8月1日-2015年7月31日），均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，且依法对包括王跃明在内的全体业主均具有约束力。2015年8月1日至2018年2月28日期间，虽然温馨家园公司并未与业委会签订书面合同，但是结合社区居委会的证明，可以确认2015年8月1日至2018年2月28日期间，温馨家园公司为未来橙堡小区业主实际提供了物业服务。温馨家园物业公司在2011年8月1日至2018年2月28日期间为未来橙堡小区提供了物业服务，王跃明作为小区业主理应支付相应的物业服务费用。按合同约定，王跃明应按每月每平方米1.1元的标准向温馨家园公司缴交物业费，王跃明名下的房屋产权面积为133.51平方米，温馨家园公司自愿按132.49平方米主张物业费，属于其处分自身民事权利和诉讼权利，本院予以支持。经计算，王跃明应缴交的物业费为11513.4元（132.49平方米×1.1元/月/平方米×79月=11513.4元）。合同约定的公维金标准是0.2元每平方米，生效判决确定自2013年8月起公共维修金的标准从0.2元每平方米每月调整为0.3元每平方米，故温馨家园公司主张王跃明应缴交公维金2822元（132.49平方米×0.2元/月/平方米×24月+132.49平方米×0.3元/月/平方米×55月=2822元），有事实和法律依据，本院予以支持。王跃明未依约支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因物业服务是一种针对多数主体的持续性服务，服务水平的评价具有一定的时间性，温馨家园公司理应就未交纳费用的情形及时向业主催交，以便及时辨明业主未交纳的事由，现温馨家园公司未能提供在持续的服务过程中及时向业主催交的有效证据，故其请求的违约金应自起诉之日（2018年9月12日）起计算，标准应按中国人民银行同期同类贷款利率为宜。温馨家园为本案支出的公告费300元系因王跃明违约所致，应由王跃明负担。王跃明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王跃明于本判决生效之日起十日内向厦门温馨家园物业服务有限公司支付2011年8月1日至2018年2月28日期间的物业管理费11513.4元、公共维修金2822元； 二、王跃明于本判决生效之日起十日内向厦门温馨家园物业服务有限公司支付物业管理费的逾期付款违约金（以11513.4元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年9月12日起计至实际付款之日止）； 三、王跃明于本判决生效之日起十日内向厦门温馨家园物业服务有限公司支付公告费300元； 四、驳回厦门温馨家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费348.35元，由王跃明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  樊 珺 人民陪审员  曾清华 人民陪审员  谢 花 二〇一九年九月十日 法官助理林婧雯 书记员邹越 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。