成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初2892号 原告：路天恒，男，1996年3月31日出生，汉族，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：何建萍，四川友成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓义，四川友成律师事务所律师。 被告：张光友，男，1951年2月14日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：**昭，女，1953年12月2日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二被告共同委托诉讼代理人：程胜华，四川顺泰律师事务所律师。 第三人:杨杰，男，1982年11月17日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 第三人：李睿睿，女，1983年11月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨杰，丈夫，住四川省成都市金牛区。 原告路天恒与被告张光友、**昭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理，原告路天恒及其委托诉讼代理人何建萍，被告张光友及二被告委托诉讼代理人程胜华均到庭参加了诉讼。后根据案情需要本案通知杨杰、李睿睿作为第三人参加诉讼，于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告路天恒及其委托诉讼代理人何建萍，被告张光友及二被告委托诉讼代理人程胜华，第三人杨杰并作为李睿睿的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告路天恒向本院提起诉讼请求：1、判令解除路天恒与张光友签订的《房屋租赁合同》；2、判令张光友、**昭返还路天恒房屋租赁押金10000元及返还原告已付租金29400元；3、判令张光友、**昭支付路天恒违约金50400元（计算6个月房租）；4、判令张光友、**昭赔偿路天恒财产损失等共计144044.30元（12万元转租费用＋2万余元物品损失）；5、判令张光友、**昭赔偿自2018年12月至合同解除之日止期间的营业损失（以29890元／月计，暂计至2019年2月，共计89676元）；6、判令第三人杨杰、李睿睿对被告张光友、**昭的上述义务承担连带责任。事实与理由：2018年9月17日，案外人蔡日菊将位于成都市武侯区（店铺成都三巷一号青年旅社）转让给路天恒，转让费用共计12万元。同日，路天恒与房东张光友签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年11月1日至2021年10月30日止，共36个月。押金为1万元，在合同签订之日已支付。房屋月租金为8400元，租金为6个月支付一次50400元。在合同签订后第一期租金于2018年10月15号付清……租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳两个月租金作为违约金。2018年11月30日，被告张光友、**昭作为该房屋的产权人，欲将该房屋出卖，就房屋的优先购买权等事项告知原告。原告表示不购买该房屋。被告将涉案房屋出售给第三人后多次要求原告搬出，并于2019年1月15日开始，被告采取极端方式将原告赶出房屋，并将原告房屋内所有物品扔出该房屋，导致原告损失巨大，原告报警也并未得到妥善解决。被告的行为严重地损害了原告的合法权益,给原告的经营带来了巨大损失。 被告张光友、**昭辩称，房屋已经出售给第三人，原告与第三人成立新的合同关系，双方的合同不存在解除问题。被告方同意扣除原被告实际租赁期间的租金后其余款项退给原告，但与本案诉讼无关。第三人接收房屋后原告无法继续租赁房屋，应向第三人主张违约责任。原告要求被告赔偿损失无法定的事由，也不存在损失。因2019年1月3日之前原告正常经营，2019年1月3日以后原被告不存在租赁关系，因此原告要求被告赔偿2018年12月至合同解除的营业损失无事实及法律依据。被告并未隐瞒即将出售房屋的事实，被告何时卖房多久出售是被告的权利。原被告签订的合同约定房屋用途是办公，而原告用来开旅馆，有极大安全隐患，属违约行为，基于此，被告也要求原告搬出，但被告并未将原告赶出房屋，是第三人找人让原告搬出的。综上请求法院依法驳回原告所有的诉讼请求。 第三人杨杰、李睿睿述称，两人购买房屋之前，与被告达成协议，被告方承诺交付房屋。第三人将所有购房款交付后却拿不到房屋，也不能及时入住，前来收房几次均未收到。李睿睿当时在现场与原告方理论，但并没有强制原告搬出。第三人才是受害者，购买前不清楚原被告租赁合同，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：位于成都市武侯区房屋（建筑面积300.79平方米，权0953095）原所有权人登记为**昭。张光友与**昭系夫妻关系。该房屋原由案外人蔡日菊承租用于青年旅社经营。2018年9月17日，蔡日菊与原告路天恒达成《店面转让协议书》，约定蔡日菊将该房屋租赁使用权、经营权益及全套设备、相关平台所有权以12万元的价格转让给路天恒，并保证路天恒同等享有蔡日菊在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，转让后店铺内现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修，营业设备等全部归路天恒所有；2018年9月16日至2018年10月31日的房租12600元由路天恒支付给蔡日菊。协议签订后，路天恒向蔡日菊支付了12万元转租费及12600元房租。 同日，路天恒（乙方）与张光友（甲方）在案涉房屋内签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将成都市武侯区五大花园金雁路116号名流花园别墅三巷1号房屋租赁给乙方，租赁期限2018年11月1日至2021年10月31日，用途办公；租金8400元/月，6个月一期，一次支付50400元，合同签订后第一期租金于2018年10月15日付清，第二期租金于2019年4月15日前付清，之后每隔6个月支付一次租金，提前半个月交付一次租金；乙方于签订合同之时缴纳给甲方1万元押金，租期满房屋及设施若无损坏及水电气费、电话费、卫生费、物管费等结算完毕，甲方于当日将1万元无息退还给乙方；租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方缴纳2个月租金作为违约金。 租赁合同签订后，路天恒向张光友缴纳了押金1万元及第一期6个月（2018年11月1日至2019年5月1日）租金50400元。2018年9月27日，路天恒向成都市锦江区市场和质量监督管理局申请办理了“成都三巷一号文化传播有限公司”营业执照（自然人独资），经营范围有酒店企业管理、餐饮企业管理、物业管理、住宿、棋牌服务、清洁服务、旅游信息咨询、摄影服务、广告设计、自行车汽车租赁等，注册经营场所为成都市锦江区锦华路，实际办公地点为案涉房屋。 被告方于2018年9月将案涉房屋委托房屋中介链家在网络平台上发布出售信息，10月中旬始，中介人员陆续带购房者看房，路天恒询问张光友，得知被告方准备卖房。 杨杰、李睿睿看到中介发布的房屋出售信息后与中介联系，出售信息里有“385万尽收（客户还要给1.8万违约金给租客）”等内容。2018年11月30日，李睿睿询问中介，租客是否签了解约协议，中介回答业主（被告方）说已经谈好了。同日，**昭与杨杰、李睿睿签订1份《房屋买卖合同》，约定杨杰、李睿睿以385万元的价格向**昭购买案涉房屋，付款后7日内交房。同日双方签订补充协议，约定因**昭要提前解除租约，杨杰、李睿睿在解除租约当天帮助**昭支付18000元。 2018年12月5日起，张光友要求路天恒腾空房屋搬出，双方就赔偿费问题协商数次，未达成一致意见。 2019年1月3日，案涉房屋过户至杨杰、李睿睿名下。 因第三人未能收房，杨杰通过中介催促张光友。2019年1月15日，张光友、中介人员、李睿睿等人换掉房屋门锁。2019年1月18日、19日、22日，张光友找来搬家公司将案涉房屋内路天恒的物品搬至张光友以600元／月租赁的成都市武侯区车库堆放。期间，双方发生争执并数次报警，公安机关派人到现场查看、调解并传唤各方当事人进行了询问。 2019年1月25日，在晋阳派出所民警要求下，张光友带民警与路天恒到成都市武侯区车库存放物品地方，路天恒认可物品系案涉房屋内东西，但拒绝接收亦不做清点。2019年3月19日，民警在街办工作人员见证下带领张光友再次来到车库，发现1月25日检查后物品还在，经过清点，共有7台空调、10多张床、6张床垫、1张桌子、1个沙发、3把吉他、还有各种凳子椅子等零碎物品。 另查明，庭审中，原告方出具了物品损失清单及网络购物截屏，转账凭证，拟证明路天恒为经营旅店所购买物品价值以及在2018年11月经营期间的营业情况以及收入情况。被告及第三人不予认可。 上述事实，有房屋档案信息、《店面转让协议书》、《房屋租赁合同》、工商档案信息、网页截屏、微信聊天记录、《房屋买卖合同》及补充协议、《询问笔录》、《检查笔录》、《房屋出租合同》、收据、物品损失清单及网络购物截屏，转账凭证及各方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 本院认为，路天恒与张光友签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。双方合同约定租赁期为3年，在2018年11月30日，张光友、**昭即将房屋出售给第三人杨杰、李睿睿，并承诺让租客搬离。但原被告并未达成一致意见，案涉房屋于2019年1月15日换锁，路天恒不能再租住房屋，合同目的不能实现，故对路天恒要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，因案涉房屋于2019年1月3日过户至第三人杨杰、李睿睿名下，杨杰、李睿睿自然承接了原租赁合同的权利义务，故路天恒解除的是与杨杰、李睿睿的租赁关系。 因被告张光友将案涉房屋物品强行搬出，致使租赁合同不能履行，存在违约行为。租赁合同因此解除，合同解除后，被告收取的房屋押金及房屋租金应当退还，被告方应退还路天恒押金1万元及3个半月房租29400元（2019年1月16日至2019年5月1日）。双方合同约定“租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方缴纳2个月租金作为违约金”，故被告方应向原告路天恒赔偿违约金16800元，对于原告主张的超过部分，本院不予支持。对于路天恒主张的财产损失，路天恒租赁房屋进行经营支付了12万元的转租费用，在仅租赁4个月后即因被告方违约行为解除合同，该12万元转租费用系路天恒直接损失，被告方应当赔偿。 路天恒主张2万余元的物品损失，因路天恒拒绝对搬出的物品进行清点，不能确定损失物品的具体范围及价值，故本院不予支持。原告还主张营业损失，但其出具的转账凭证不能证明此款系经营收入，亦不能证明利润，且前述本院支持的违约金及财产损失已做弥补，故本院不予支持。原告要求第三人杨杰、李睿睿对被告方义务承担连带责任，因杨杰、李睿睿作为购房者无违约行为，亦无过错，本院不予支持。 被告张光友称，合同约定路天恒租赁房屋用途是“办公”，但路天恒实际经营民宿属违约，因房屋租赁给蔡日菊就用于旅社经营，蔡日菊将房屋转租给路天恒，张光友同意且在案涉房屋内与路天恒签订《房屋租赁合同》，房屋内的物品、设施等状态即能知晓房屋用途，故张光友对路天恒租赁房屋用于经营民宿是明知的，在其将案涉房屋出售给第三人之前张光友从未提出过异议，现张光友以此主张路天恒违约，本院不予支持。案涉房屋是否能用于对外经营民宿，属于行政机关管辖范围，张光友不能因此免除其应承担的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告路天恒与第三人杨杰、李睿睿的租赁合同关系； 二、被告张光友、**昭于本判决生效之日起三日内退还原告路天恒押金10000元及租金29400元，共计39400元； 三、被告张光友、**昭于本判决生效之日起三日内向原告路天恒支付违约金16800元； 四、被告张光友、**昭于本判决生效之日起三日内向原告路天恒赔偿损失12万元； 五、驳回原告路天恒对第三人杨杰、李睿睿的诉讼请求； 六、驳回原告路天恒的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6153元，财产保全费2138元，共计8291元，由原告路天恒负担3676元，被告张光友、**昭负担4615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  彭继友 人民陪审员  韦 强 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  薛 敏