河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再463号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：冯新旺，男，汉族，1949年5月24日出生，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：李树敏，河南国丰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平顶山市房地产经营开发公司。住所地：平顶山市新城区清风路与祥云路交叉口房产大厦801室。法定代表人：闫青玉，该公司经理。委托诉讼代理人：郭新立，该公司员工。委托诉讼代理人：许涛，河南博识律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：平顶山市房产管理中心。住所地：河南省平顶山市新城区清风路与祥云路交叉口。法定代表人：马琳，该中心主任。委托代理人：刘亚丽，该中心员工。委托代理人：李迎春，河南倚天剑律师事务所律师。原审第三人：河南鹰城集团有限公司。住所地：平顶山市卫东区开源路中段大众路口（鹰城大厦五楼）。法定代表人：田雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：任国斌，该公司法律顾问。再审申请人冯新旺因与被申请人平顶山市房地产经营开发公司（以下简称开发公司）、平顶山市房产管理中心（以下简称房管中心）及第三人河南鹰城集团有限公司（以下简称鹰城公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终第5075号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月31日作出（2019）豫民申651号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人冯新旺及其委托诉讼代理人李树敏，被申请人开发公司的委托诉讼代理人郭新立、许涛，房管中心的委托诉讼代理人刘亚丽、李迎春，原审第三人鹰城公司的委托诉讼代理人任国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯新旺再审请求，改判支持赔偿其各项损失1155947元。事实与理由：1.原审对冯新旺租赁房屋数和租赁期限认定错误。冯新旺以租赁土地及房屋的方式共承租房管中心五间房屋，按照租赁合同的约定，租赁期限应到20000年6月1日。2.原审认定的房屋被拆除时间错误，2001年7月2日其与开发公司签订协议后，开发公司和房管中心即开始对其房屋进行拆除。3.因双方一直协商未果，其与开发中心签订的房屋拆迁补偿合同和购房合同仍然有效且并未解除。4.原审计算赔偿数额错误。原审对于冯新旺的可期待利益损失参照双方签订旧房拆迁安置协议时同地段市场价1265元/㎡计算明显不妥。冯新旺的可得利益损失应按目前同地段商品房市场价5000元/㎡计算。同时，冯新旺所购房屋具有拆迁补偿性质，与当时同地段商品房市场价格悬殊，冯新旺不可能以同样的价格在同地段购房，不可能及时止损，而开发公司和房管中心有能力止损，故冯新旺不应承担损失扩大的责任。因冯新旺未得到有效安置，其为了生活仍需租房，故过渡费应按目前房租费用标准自2003年1月暂计算至2017年2月。一、二审判决认定事实及适用法律均有错误，请求再审予以改判。开发公司辩称，大众路2号院旧平房为房管中心代表政府管理的直管公房，冯新旺承租其中三间。2001年7月，开发公司拟对大众路2号院进行旧房改造，与冯新旺签订了《旧房拆迁安置协议书》，但冯新旺未按约定支付70%的房款，违约在先。后因当地居民阻挠，无法进行拆迁，开发公司告知了冯新旺，解除了双方的拆迁补偿协议，并对冯新旺预交的5000元订金进行挂账，等待其领取，双方协议并未实际履行。因双方的协议2001年已实际解除，即使冯新旺有损失，也应当按照2001年的商品房价格标准进行赔偿，冯新旺要求按每平方米5000元的标准赔偿没有依据。冯新旺与房管中心签订的租赁协议2000年6月即已到期，租赁期间写为至20000年明显系笔误，到期后，冯新旺未支付过租金，其要求过渡费按每月1000元的标准计算至2017年2月亦没有依据。2006年，当地政府决定大众路2号院由鹰城公司进行开发，冯新旺要求开发公司赔偿其相关损失没有事实和法律依据。请求驳回冯新旺的再审请求，维持原审判决。房管中心辩称，其并非拆迁补偿安置协议的当事人，根据合同相对性原则，房管中心不应承担任何责任。关于冯新旺应得的赔偿数额问题，其同意开发公司的意见。案涉拆迁补偿协议和销售联系单并非正式的合同，而是预约合同，即使开发公司违约，其应承担的是返还双倍订金的责任，一、二审判决已经对冯新旺作出了超额保护的判决，冯新旺的再审请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。鹰城公司称，本案与其公司无关，无意见发表。2016年11月11日，冯新旺向平顶山市卫东区人民法院起诉请求：1.判令开发公司赔偿其因不能履行协议造成的各项损失1227054元；2.判令开发公司负担本案诉讼费及其他费用。2017年12月15日，平顶山市卫东区人民法院作出(2017）豫0403民初3181号民事判决。冯新旺、开发公司均不服该判决，上诉至河南省平顶山市中级人民法院，该院经审理认为原一审遗漏当事人，故于2018年3月28日作出（2018）豫04民终861号民事裁定：一、撤销平顶山市卫东区人民法院(2017）豫0403民初3181号民事判决；二、本案发回平顶山市卫东区人民法院重审。重审中，一审法院依冯新旺申请，追加房管中心为被告参加诉讼。平顶山市卫东区人民法院一审重审查明，案涉争议房屋系房管中心所有。1991年6月17日，冯新旺与房管中心（原平顶山市房产管理局）签订公房地产租赁合同两份，双方约定，冯新旺租用房管中心地皮46.41平方米，月租金为162.44元；租赁营业房（大众路南中西医门诊）三间，面积46.41平方米，月租金为128元。租约期为自1991年6月1日起至2000年6月1日止。凡出租的房地产，如因工作需要，或者倒塌危险，房管部门须于10日前通知用户迁移，用户得按指定时间迁出，不得拖延等。冯新旺称其房租交至2001年7月2日。租赁合同到期后，冯新旺仍租用该争议房屋。2001年7月2日，因旧城改造，经有关机关批准和同意，开发公司自筹资金对大众路2号院危旧平房进行改造。经协商，冯新旺与开发公司签订《旧房拆迁安置协议书》，该协议约定：考虑本院住户实际，本院住户可按解困标准一次购房，平均房价为每平方米700元，产权归个人。新房建成后，开发公司按上述标准给冯新旺住房一套，位于二单元四层东户，面积为135.6平方米。按解困标准，冯新旺购房135.6平方米，房价每平方米660元，计款89496元，产权归个人。搬、回迁费两次共计每户200元。过渡费以住户现居住面积每平方2.5元进行补贴，至新房交付使用。过渡期为18个月，冯新旺现住房90平方米计款4050元。在签订协议的同时，冯新旺需先付整套房款的70%，剩余款结算时一次付清。冯新旺庭审中称：“合同不到期拆迁房屋是侵权，开发公司说我没有缴纳70%的房款，我在签合同后，就去准备房款，准备好了去优越路交钱，他们说可能开发不成了，不收钱了。”另查明，冯新旺向开发公司预购商品房一套，开发公司向冯新旺出具《售房联系单》一份，内容为：“购房人冯新旺自2001年7月2日订购我公司大众路住宅楼一单元四层东户，面积92.9平方米，单价每平方830元，购房金额77107元，预收定金5000元，限××年×月×日前将购房款一次付清。其他费用另算：水500元、电1320元、煤气3000元。”该联系单还注明“交款生效”。2001年7月9日，冯新旺向开发公司交付定金5000元，开发公司向冯新旺出具收款收据一份。再查明，冯新旺与开发公司签订《旧房拆迁安置协议书》及开发公司向冯新旺出具《售房联系单》后，开发公司称因拆迁户不配合导致拆迁不动，合同目的不能实现。为提高城市品位，改善城市形象，2006年8月22日，卫东区人民政府、平顶山市城建监察大队、平顶山市城市规划监察支队等部门出动100余名执法人员，强行拆除了位于大众路西段的破旧房屋，拆除后，将建一个临时停车场。2008年，平顶山市华合论坛招商，鹰城商贸中心、鹰城（国际）商务中心（以下简称“两中心”）落户此地。因拆迁安置补偿问题，2010年3月31日，卫东区两中心项目建设指挥部主持召开指挥部工作会议，房管中心、卫东区人民法院、卫东区人民检察院、卫东区土地局等单位负责人参加会议，会议的中心议题是着力解决市房管局大众路2号院居民的拆迁安置问题。会议决定：一、原开发公司与大众路2号院原租住户所签协议，虽经多次努力，房屋未能得以建造，协议内容无法得以实现。二、原大众路2号院租住户可以在新建房以高于成本价，低于市场价的价格购买开发商建设房屋，具体事宜由租住户与开发商协商解决。三、由此产生的信访问题由卫东区人民政府协调解决。后经协商，鹰城公司同意冯新旺以每平方米5000元（综合成本价每平方米5600元）的价格购买房屋两套，鹰城公司称冯新旺不同意该意见。冯新旺庭审中称不知道此事。冯新旺称，2010年4月28日签订合同后，半夜一辆黑轿车过来赶他走，要求他10日内搬走。开发公司退出争议土地房产的开发建设，由鹰城公司负责开发。2010年4月28日，鹰城公司与房管中心签订拆迁安置补偿协议，约定房管中心向鹰城公司提供土地，鹰城公司给房管中心置换1.3倍的楼房面积。经双方核算，应置换新楼房建筑面积1958㎡。逾期交房，鹰城公司向房管中心每户每月支付1400元房租费用。又查明，冯新旺为其租赁房屋被拆迁一事多次到有关部门信访并于2016年诉至卫东区人民法院，后冯新旺撤诉，该院于2016年10月21日作出（2016）豫0403民初851号民事裁定，准许冯新旺撤回起诉。冯新旺撤诉后，又提起本案诉讼。平顶山市卫东区人民法院一审认为，根据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人可以与被拆迁人、房屋承租人订立补偿安置协议，应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁费，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》“本条例施行前依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”的规定，承租人也有权与拆迁人签订补偿安置协议，并有权利取得相应的搬迁补助费。故冯新旺与开发公司于2001年7月2日签订的《旧房拆迁安置协议书》，系双方自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行相应的权利义务。关于付款方式，双方约定，在签订本协议的同时，冯新旺需先付整套房款的70%（总房价为89496元),截至目前，冯新旺未向开发公司履行该付款义务。开发公司也因种种原因，未能开发该争议土地。位于大众路西段（包括冯新旺承租）的破旧房屋于2006年8月22日被卫东区人民政府、平顶山市城建监察大队、平顶山市城市规划监察支队等部门组织人员强行拆除，拆除后将建一个临时停车场。至此，双方签订的《旧房拆迁安置协议书》的目的彻底不能实现。冯新旺称在其交款时，开发公司明确表示开发不成并拒绝收款。冯新旺的该陈述，也印证了开发公司通知其合同解除的事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。冯新旺在开发公司告知其合同履行不能，并拒绝接受其缴纳的购房款后，可请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，并应妥善安排自己的生产生活和居所，以有效减少损失。对于扩大的损失，冯新旺应自行承担责任。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人签订《旧房拆迁安置协议书》后，因开发公司原因导致开发未果，致使该协议不能实际履行，虽然冯新旺也未履行协议约定的缴纳部分购房款的义务，从冯新旺提供的证人证言看，冯新旺积极筹措资金，拟履行交款义务。但因开发公司的通知及拒收未予缴纳，故未缴纳房款的责任不在冯新旺。关于损失赔偿额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因开发公司不能履行《旧房拆迁安置协议书》，致使双方合同目的不能实现，协议又被开发公司解除，冯新旺期待利益落空。故冯新旺要求开发公司赔偿损失的部分请求应予支持。关于对冯新旺损失范围的确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿的规定。根据合同不能履行的情况，开发公司已告知冯新旺并拒绝接受购房款，冯新旺未采取合理措施及时止损且冯新旺本身也未履行合同等事实，对于冯新旺的可期待利益损失，酌定按照双方签订旧房拆迁安置补偿协议时的商品房市场价计算。参照冯新旺提供其购买的同地段市场价为1265元/㎡计算，扣减协议约定的购房款89496元，冯新旺的损失为82038元（1265元/㎡×135.6㎡-89496元）。关于冯新旺主张的另一套预购商品房的损失，因冯新旺已经依约交付定金，合同不能履行的责任在于开发公司，故冯新旺主张开发公司不能履行合同给其造成的损失，应予支持，损失计算参照上述计算方法应为40411.5元（1265元/㎡×92.9㎡-77107元）。关于冯新旺交付的定金5000元，其未主张返还，本案不予处理。关于冯新旺主张的过渡费损失，按《旧房拆迁安置协议书》约定，搬、回迁费两次共计每户200元，过渡期为18个月计款4050元。双方争议房屋原系冯新旺租赁房管中心的，2000年6月1日租赁期已届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方之间租赁合同因拆迁而实际解除。租赁合同解除后，冯新旺可在合理的期限内适当安排自己的居住、营业等用房问题。本案旧房拆迁安置协议书约定过渡期18个月应予支持。冯新旺的其他要求，依据不足，不予支持。综上，开发公司因不能履行双方旧房拆迁安置协议应赔偿冯新旺各项损失共计126699.5元（82038元+40411.5元+200元+4050元）。开发公司称冯新旺的起诉已超过诉讼时效，因冯新旺所租赁的房屋被拆迁后，其多次到有关部门反映，提出其相应民事请求，故开发公司该辩称理由不能成立，不予支持。冯新旺要求房管中心承担赔偿责任没有依据，不予支持。2018年10月22日，平顶山市卫东区人民法院作出（2018）豫0403民初1344号民事判决：一、开发公司于判决生效之日起十五日内赔偿冯新旺各项损失126699.5元；二、驳回冯新旺的其他诉讼请求。案件受理费19664元，由冯新旺负担16830元，开发公司负担2834元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。冯新旺、开发公司均不服，上诉至河南省平顶山市中级人民法院。冯新旺请求二审予以改判并支持其全部诉讼请求。开发公司请求驳回冯新旺的诉讼请求。河南省平顶山市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。该院基于与一审相同的理由，于2018年12月20日作出（2018）豫04民终5075号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16897元，由冯新旺负担14063元，由开发公司负担2834元。本院再审查明的事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，冯新旺在承租房管中心的房屋及土地期间届满后仍实际租赁和使用该标的物。在此期间，因旧城改造，经政府有关部门批准，由开发公司筹资对大众路2号院危旧平房实施拆除并进行开发建设。冯新旺作为承租人与开发公司于2001年7月2日签订《旧房拆迁安置协议书》并另预购商品房一套，开发公司向冯新旺出具《售房联系单》一份，收取定金5000元。2006年8月22日，当地政府组织有关部门对该宗土地范围内的房屋进行了拆除，但开发公司之后未能实施进行开发建设，亦未按照双方拆迁安置协议约定收取冯新旺该套房屋70%的购房款。之后，该宗土地由鹰城公司进行了开发建设，开发公司构成违约，致使冯新旺合同目的无法实现，开发公司应承担冯新旺的可期待利益损失。关于冯新旺的损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，以及第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，结合本案中冯新旺称，其向开发公司交付购房款时，开发公司告知其已不能继续实施开发并拒绝接受其购房款时，冯新旺即可以也应当预见到双方合同已无法继续履行，及时主张自己的权利，并有义务采取适当方式防止损失的扩大。一、二审根据上述法律规定，酌定参照冯新旺提供的其在当时购买的同地段商品房市场价格1265元／㎡，扣除其按合同约定应支付的房屋价款后，确认冯新旺损失并无不当。因冯新旺未采取适当方式及时主张权利，其将之后不断上涨的商品房市场价格作为可期待损失的赔偿依据，理由不能成立，本院再审不予支持。由于冯新旺租赁房管中心的房屋到期后，双方未重新签订租赁合同，故租赁期限已转为不定期租赁。租赁标的物房屋被拆除后，房管中心与冯新旺之间的房屋租赁关系已实际终止，一、二审判决根据开发公司与冯新旺签订的拆迁安置协议约定，判决该公司向冯新旺支付相应的搬出、回迁费及过渡费并无不当。同时，基于上述事实和理由，冯新旺亦应在合理期限内对其居住场所作出适当安排，原审对其以租赁期限未到为由，主张过高的过渡费未予认定和支持亦无不当。综上所述，一、二审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。冯新旺的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条，判决如下：维持河南省平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终5075号民事判决。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  肖贺伟审判员  段励刚二〇一九年九月十一日法官助理秦静书记员范浩杰