山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初652号原告：贺楠，女，1980年生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：宋咸静，山东乾平律师事务所律师。被告：烟台爱尚家房产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：聂晓冬，经理。被告：刘清，女，1982年生，汉族，户籍地烟台市福山区，现住烟台经济技术开发区。二被告共同诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。被告：郝永学，男，1981年生，汉族，住栖霞市。被告：王瑞民，男，1981年生，汉族，住河北省邯郸市成安县。原告贺楠诉被告烟台爱尚家房产经纪有限公司（以下简称爱尚家公司）、被告刘清、被告郝永学、被告王瑞民商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺楠及诉讼代理人宋咸静，被告爱尚家公司、被告刘清共同诉讼代理人范海晖，被告王瑞民到庭参加诉讼，被告郝永学经本院公告传唤，无正常理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘清返还原告支付的购房款420000元并赔偿原告利息损失1776.25元（自2019年1月8日计算至2019年2月11日），并自2019年2月12日起至实际履行之日止以420000元为基数按照银行同期贷款利率继续计算利息损失。二、判令被告爱尚家公司、被告郝永学、被告王瑞民对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告郝永学作为王瑞民的代理人于2019年1月3日与原告在被告爱尚家公司的居间下签订房屋买卖合同，合同约定原告购买王瑞民所有的位于烟台经济技术开发区产，成交价136万元；合同签订当日，原告将定金30000元支付给被告爱尚家公司；原告于2018年1月8日前将首付款(含定金)700000元交于被告爱尚家公司。原告于合同签订当天在被告爱尚家公司的指示下将30000元定金转账至被告刘清的银行账户；2019年1月8日，原告又在被告爱尚家公司的指示下将首付款390000元转账至被告刘清的银行账户。现原告得知，房主并未委托被告郝永学出售涉案房屋。原告遂要求被告刘清及被告爱尚家公司退还原告支付的购房款，两被告均表示无力返还。被告爱尚家公司、被告刘清明知被告郝永学无权代理，却让被告郝永学代理房主与原告签订房屋买卖合同，收取原告购房款并拒绝返还，严重损害了原告的利益。被告郝永学在未取得授权的情况下与原告签订房屋买卖合同导致原告的购房款无法追回。故提起诉讼，请求法院依法裁判。被告爱尚家公司辩称，我方收到原告支付的420000元房款，同意返还。被告刘清辩称，我方不知道该合同的签订情况，原告诉讼请求主体不适格，虽然以刘清卡号收的款项，该收款人是爱尚家公司不是刘清，刘清系职务行为，返还也应是由爱尚家公司返还。被告郝永学未答辩。被告王瑞民辩称，原告与其他被告签订的房屋买卖合同我不清楚，我没有委托郝永学作为我代理人通过爱尚家与原告签订房屋买卖合同，我也没有收到原告以及爱尚家支付的购房款。本院经审理认定事实如下：涉案房产位于烟台经济技术开发区，产权证号：烟房权证开字第××号，建筑面积122.46平方米，产权人为被告王瑞民，用途：住宅。2019年1月3日，被告郝永学（甲方、出售方）与原告贺楠（乙方、购买方）、被告爱尚家公司（丙方、居间方）签订了房产买卖合同，约定：甲方自愿将坐落于烟台市海琴湾2-1-202室的房产（即涉案房产）出售给乙方，建筑面积约122平方米，装修程度：简单装修，房产抵押：甲方自行解押。二、经甲乙双方协商一致认可，同意上述房产及其配套设施的成交价为人民币1360000元。三、本合同签订之日，丙方代甲方收取乙方定金30000元整，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方实际收取定金视为乙方向甲方支付定金义务已履行。五、付款方式。2、银行按揭贷款方式：乙方应在合同签订后3日内将贷款资料准备齐全交于丙方，并于2018年1月8日前，将首付款（含定金）共计700000元及居间报酬和银行相关费用交于丙方，待产权转移登记手续办理完毕后当日，丙方将首付款转付给甲方，剩余房款660000元由银行直接放款到甲方账户。六、产权转移登记及税费承担。1、甲乙双方均同意，按照本合同所列联系方式接受丙方通知办理房产过户手续。过户所需的买卖双方应缴纳税费由乙方全部承担，合同任何一方均应给予他方必要的过户、缴税协助。2、签定合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对调整部分由甲乙双方依法各自缴纳。十、违约责任。1、甲乙双方如违反本合同的约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应缴税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2%的居间报酬；严重违约导致合同无法履行的，守约方有权解除本合同。2、甲乙双方均不得与丙方客户及其亲属或者丙方工作人员私下交易，否则违约方应付丙方总房款5%作为违约金。十三、其他约定事项：双方过户之前进行物业交接。丙方对公账户：收款方名称：烟台爱尚家房产经纪有限公司，开户行：中信银行烟台开发区支行，收款账户：81×××44；收款方名称：刘清（烟台爱尚家房产经纪有限公司法人代表），开户行：光大银行烟台幸福九隆支行，收款账户：62×××81。合同中由原告贺楠、被告郝永学签字捺印。2018年12月24日，原告通过微信转账方式支付定金10000元；2019年1月3日，原告向被告刘清支付宝转账20000元；2019年1月8日，原告向被告刘清光大银行62×××12账户转账汇款390000元。以上三笔款项原告均系根据被告爱尚家公司指示支付至被告刘清名下。付款同时，被告爱尚家公司向原告出具收据三张，编号分别为：0002797、0002793、0002796。之后合同未再履行。被告刘清主张涉案款项收取后用于了被告爱尚家公司经营使用，认可未将收取的420000元支付给被告郝永学、被告王瑞民。庭审中，被告王瑞民主张其并未授权爱尚家及他人对外出卖涉案房产，原告与其他被告签订的合同其不清楚。并向本院提交了2016年4月25日与爱尚家签订的房屋出租委托代理合同，证明被告王瑞民系2016年4月25日将涉案房产出租给被告爱尚家公司使用，但没有授权爱尚家公司及其他人对外出卖涉案房屋，对原告与其他被告签订合同的事不清楚。经审查，该合同约定:原告将涉案房产出租给被告爱尚家公司，出租代理期自2016年4月26日至2019年10月25日，共42个月，其中前180天为免租期。出租代理期可延长3个月。原告应于2016年4月26日将房屋交付乙方。租金每月600元，包含物业费（月付）。租金收取方式：原告在工商银行开设账户账号62×××41，被告爱尚家公司将租金按约定划入原告账户。被告爱尚家于每月20日将租金划入甲方账户，首次划款日期2016.11.20，共划款36次。……合同由原告签字捺印，被告爱尚家公司盖章，并由郭祥龙在公司经纪人处签字捺印。被告爱尚家公司质证称，该租赁合同是郭祥龙与王瑞民签订的，虽有爱尚家公司印章，但爱尚家公司不知道存在该份委托出租代理合同，对涉案房产是王瑞民的没有异议。对于被告王瑞民是否委托被告郝永学出售涉案房屋，原告称当时被告爱尚家公司业务员郭圆圆（音）发给我们关于涉案房屋登记的情况。被告爱尚家公司庭审中认可其工作人员被告郝永学与原告签订房产买卖合同的真实性,并向本院提交2018年3月6日被告王瑞民签名的居间确认书，证明被告王瑞民（甲方）授权其公司（乙方）对外出售涉案房屋。确认书载明：一、甲乙双方已确认，上述房产甲方同意实际（1）价格为人民币捌拾肆万伍仟元整出售给买方，此房产交易中应支付的一切税费；由购买方承担。（2）净到手价格为人民币捌拾肆万伍仟元整出售给购买方，出售价超出到手价的房款部分作为买卖双方税费支出及居间方的服务奖励，多不退少不补。二、甲、乙双方签订本确认书意思表达真实，甲方已获得房产全体共有人的授权同意，并委托乙方代为收取购买方购房定金。三、房产买卖合同签订后，如甲方或代理人违约不出售上述房产，应向购买方双倍返还已收取的定金。甲方如出现违约情况导致买卖合同无法履行，仍须向乙方支付约定的服务报酬。五、本确认书自甲乙双方签字按手印或盖章之日起生效。特别提示：甲乙已充分知晓，交易涉及款项均由乙方公司财务人员收取，乙方其他人员均无权收取款项；如有私付、私收款项情况，乙方不承担责任，且甲方仍须足额支付居间佣金。原告对该确认书不予认可，要求解除与被告签订的房屋买卖合同。被告王瑞民对该确认书不予认可。原告主张即使被告刘清光大银行62×××81为爱尚家公司经营账户，但爱尚家公司要求原告将定金及房款汇入的账户为刘清光大银行62×××12账户，明显说明刘清收取原告定金及房款行为并非职务行为，且其为实际收款人，理应承担还款义务。被告爱尚家公司称，其认可刘清个人账户为公司经营账户，并且公司已收到该款项，上述尾号881和012的账户系同一账户，因银行原因进行了变更。2019年1月23日，原告以烟台爱尚家房产经纪有限公司合同诈骗向烟台市公安局经济技术开发区分局报案，该分局于2019年2月23日作出烟开（经）不立字[2019]15号不予立案通知书，并于2019年2月26日向原告进行了送达。在该分局调查时，于2019年2月15日对郝永学作了询问笔录，询问笔录中显示“问：你是否知道烟台开发区海琴湾2号楼1单元202号的房屋是谁的？答：我不知道，不是我的。问：你近期是否签过房屋买卖合同的材料？答：我签过一份房屋买卖合同的材料。问：详细讲一下经过？答：我记得是2019年1月3日的上午9时许，聂蓬给我打电话，说他有个委托卖房的朋友叫王瑞民，他现在外地，父亲病了，照顾病人，来不了签房屋买卖合同，这个朋友给了聂蓬个委托合同，让我当这个委托人到聂蓬公司和房屋的买方签个合同。我说行，聂蓬告诉我去公司总部找一个姓杨的经理。于是我就到了聂蓬位于烟台开发区香山路与黄河路东北角别墅的爱尚家房产公司的总部，也就是聂蓬的公司总部。我到了后，找到了姓杨的经理。杨经理问我说是聂蓬跟我是否说好了以委托人身份和买方签个合同，我说说好了。于是杨经理就告诉我房子的价格都谈好了，合同也准备好了，让我就以委托人的身份和买方签个买卖合同。当时我看到合同就放在办公桌上。一会儿，买方就来了，是一个人，是个和我年龄差不多大的女子。来了之后，杨经理就介绍说我是房主的委托人，于是就开始签房产买卖合同。合同上的内容都是杨经理写的，包括前面的甲方乙方、房屋地址、首付款交纳等合同正文的内容。杨经理填完后，让我们两个人分别在合同右下方的甲方乙方处签名，我是在甲方代理人的地方签了我的名字。……问：你是否见过聂蓬说的委托合同？答：没有。聂蓬是我非常好的兄弟，他说有委托合同，我就相信有。……问：出示贺楠提交给公安机关的烟台开发区海琴湾2号楼1单元202号房习买卖合同复印件，是不是这份？答：就是这份房产买卖合同。问：你是否知道王瑞民这个人的情况？答：我不知道，聂蓬说是委托他卖房的一个朋友，具体他们是怎么委托卖房的，我也不知道”。该分局于2019年2月22日对李腾辉作了询问笔录，李腾辉称“我2017年7月1日入职到爱尚家公司上班。烟台开发区海琴湾2号楼1单元202号的房主叫王瑞民，他开始是委托我们公司租赁这套房子，后来2018年4、5月份的时候我打王瑞民187××××1141电话回访时，问他房子是否出售，王瑞民说可以卖这个房子，卖86万元。于是我把这个情况就告诉了总监杨林，后来聂蓬也知道这个情况了，之后我就把这套房子挂到了公司的房源系统了，也带客户看过房子。后来王瑞民给我打电话说房子被法院查封了，暂时不能卖了，过了一段时间，我又打电话问他，他说法院的事情解决了，房子可以卖了，说按市场价格卖就可以了。之后，就是郭圆圆的客户看好了房子，要买这套房子。”另查，被告刘清、聂蓬系烟台爱尚家房产经纪有限公司股东，聂蓬认缴出资80万元，认缴出资比例4%。刘清认缴出资1920万元，认缴出资比例96%。本院认为，关于2019年1月3日被告爱尚家公司工作人员被告郝永学与原告贺楠签订的房产买卖合同中房屋买卖合同关系的相对人。涉案房屋的所有权人为被告王瑞民，其授权被告爱尚家公司对外出售涉案房屋，虽然该合同的出卖人处由被告郝永学签名，其是以被告王瑞民的名义,而非自己名义出卖涉案房屋。本院认定涉案房产买卖合同中房屋买卖合同关系的相对人为原告贺楠与被告王瑞民，被告郝永学签订该合同的法律后果应由被告王瑞民承担。本案合同签订后，原告依约向被告爱尚家公司交纳了首付款共计420000元，被告爱尚家公司亦为原告出具了收据，原告完成了合同约定的首付款交付义务。但被告爱尚家公司在收款后未协助原告办理产权转移登记手续，也未将首付款交付被告王瑞民，构成了违约，导致合同无法继续履行，故原告要求解除双方签订的买卖合同，本院予以支持。关于原告已支付的首付款420000元的返还责任问题，因被告王瑞民、被告郝永学未收到该笔款项，故不应承担返还责任。原告依被告爱尚家公司指示将部分款项转账至第三人刘清账户后，被告爱尚家公司为原告出具了收据，认可收到该420000元首付款以及第三人刘清收到的部分款项也用于被告爱尚家公司经营使用。原告要求第三人刘清与被告爱尚家公司共同承担返还首付款420000元的义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，该首付款应由被告爱尚家公司予以返还。被告爱尚家公司占用首付款期间产生的利息也应返还原告，原告要求被告以420000元为基数自2019年1月8日起按照银行同期贷款利率计算利息至被告付清之日，于法有据，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告烟台爱尚家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贺楠房屋首付款420000元及利息(以420000元为基数，自2019年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还款之日止)。二、驳回原告贺楠其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7626元，保全费2620元，由被告烟台爱尚家房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审 判 长  韩 刚人民陪审员  刘训清人民陪审员  李子林二〇一九年九月九日书 记 员  王 琳