广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初4548号原告：清远联投置业有限公司，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**。法定代表人：范小冲。原告：联泰（清远）房地产有限公司，住所地清远，住所地清远市清城区龙塘镇广清大道**米娅新城阿尔勒中心****商业号**自编号**>法定代表人：范小冲。上述两原告共同委托代理人：赵颖，广东大观律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。被告：鲍志林，男，汉族，1982年3月20日出生，住安徽省桐城市。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司与被告鲍志林商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司的委托诉讼代理人赵颖到庭参加诉讼，被告鲍志林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告鲍志林配合、协助两原告到不动产登记部门注销原、被告于2015年9月29日签订的商品房买卖合同的预售备案登记（粤房地预登清字第××号），因办理注销登记所支出的费用由被告鲍志林承担；二、被告鲍志林向两原告支付两原告代被告鲍志林向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市分行偿还的按揭贷款344873元；三、本案的诉讼费用由被告鲍志林承担。事实与理由：2015年9月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的坐落于清远市阳光壹佰米娅新城1组团九幢6层04号房屋。上述合同签订后，原告与被告于2015年10月22日办理了商品房预告登记。被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市分行办理了350000元的按揭手续。2016年12月14日，被告以其“资金不足以支付后续房款及按揭月供数等问题”为由，向原告提出了《退房申请》。原告经审核同意后，原、被告签订了《解除协议书》，协议约定原、被告自愿解除上述商品房的《商品房买卖合同》，自双方签订本协议之日起，《商品房买卖合同》即终止，原告收回出售给被告的上述商品房，该商品房的产权即与被告无关。被告应于本协议生效后15日内提交办理解除按揭贷款协议、解除《商品房买卖合同》、注销抵押登记事宜、向国土房屋部门撤销商品房预售合同网上备案／预告登记（或委托他人代办）等事宜的全部资料，并配合甲方办妥前述所有事宜。如因被告原因导致商品房预售合同网上备案／预告登记撤销手续无法办理的，且已由原告代被告提前偿还所有银行按揭贷款的，则被告应返还原告已代为偿还的所有银行按揭贷款。上述《解除协议书》签订后，原告于2017年1月11日向被告鲍志林的按揭贷款扣款账户偿还了344873元，即原告已代被告鲍志林向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市分行偿还了剩余银行按揭贷款本息合共344873元。中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市分行于2017年4月10日注销了上述商品房的抵押预告登记。但被告鲍志林未按协议约定配合办理撤销商品房预售合同网上备案／预告登记，至今未办理撤销商品房预售合同网上备案／预告登记并已失联。原告认为，被告鲍志林未依约履行办理撤销商品房预售合同网上备案/预告登记义务，严重损害了原告的合法权益。原告有权要求被告配合办理撤销商品房预售合同网上备案/预告登记义务，并将原告代被告偿还的344873元银行按揭贷款返还原告。基于上述事实和理由，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告鲍志林无提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年9月29日，原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司作为出卖人与被告鲍志林作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015092921412106），由原告将位于清远市阳光壹佰米娅新城1组团九幢一单元6层04号房屋出卖给被告，总金额为500000元。2015年10月22日，涉案房屋办理了预告登记。2016年12月14日，因被告资金不足以支付后续房款及按揭月供款，被告向原告申请退房及解除《商品房买卖合同》，并申请退回首付款25000（需扣除相应退房违约金，以最终公司审批结果为准）及维修基金2241元（后续购买该房源新客户缴交维修基金时退回）。同日，原（甲方）、被告（乙方）签订《解除协议书》，该协议书主要约定：甲、乙双方自愿解除《商品房买卖合同》（合同编号：2015092921412106）；该商品房成交总价为500000元，乙方已缴付的首付款为25000元，银行按揭贷款350000元。乙方应于本协议生效后15日内提交办理解除按揭贷款协议、解除《商品房买卖合同》、注销抵押登记事宜、向国土房屋部门撤销商品房预售合同网上备案／预告登记（或委托他人代办）等事宜所需要的全部资料，并配合甲方办妥前述所有事宜。在乙方按时提交办理前述事宜的所有资料及配合办理包括向国土房屋部门撤销商品房合同网上备案／预告登记（或委托他人代办）等所有手续后30日内，甲方应向乙方返还其已支付的上述款项。乙方应在甲方指定的时间与甲方共同前往国土房屋部门办理撤销商品房预售合同网上备案／预告登记（或委托他人代办）的手续。如因乙方原因导致商品房预售合同网上备案／预告登记撤销手续无法办理的，且已由甲方代乙方提前偿还所有银行按揭贷款的，则乙方应返还甲方已代为偿还的所有银行按揭贷款，并支付违约金零元，违约金不足赔偿甲方损失的，甲方有权继续追索。2017年1月11日，原告向被告名下于中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行开设的账户（账户62×××85）汇入344873元以代偿涉案房屋的贷款。原、被告双方解除《商品房买卖合同》后，涉案房屋的注销了抵押预告登记。被告无依约履行协助办理商品房预售合同网上备案撤销手续的义务，致使商品房预售合同网上备案未能撤销，故原告向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。庭审中，原告撤回要求被告支付办理注销登记所需支出费用的请求，同时明确第二项诉求中要求被告偿还的按揭贷款344873元实为违约金。原告自认违约金貌似过高，但是否调整由法院决定。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告撤回要求被告支付办理注销登记所需支出费用的请求，是原告对其权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准予。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《解除协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。原告就其主张，提交了《商品房买卖合同》、《解除协议书》、《退房申请》及银行转账凭证佐证，上述证据已形成了一条完整的证据链，足以佐证原、被告双方合意解除房屋买卖合同关系的事实。同时被告经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利和对原告主张的事实无异议。原告已向中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市城区支行代偿所有银行按揭贷款，被告依约应提交相关资料及配合办理包括向国土房屋部门撤销商品房合同网上备案/预告登记等所有手续。但被告无依约履行上述义务，现原告向法院提起诉讼，请求被告履行此义务，依据充分，本院予以支持。对于违约金的问题。原告已自认违约金貌似过高，《解除协议书》约定的344873元违约金已接近房屋总价的7成，实属过高。故本院酌情将违约金调整为自2016年12月30日起以344873元为基数按年利率6%计付至本院判决履行期限届满之日止。对于超出此范围的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告鲍志林应在判决生效之日起3日内协助原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司到不动产登记部门办理注销双方于2015年9月29日签订的商品房买卖合同的预售备案登记（粤房地预登清字第××号）；二、被告鲍志林应在判决生效之日起3日内向原告支付违约金，违约金自2016年12月30日起以344873元为基数按年利率6%计付至本院判决履行期限届满之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3237元，由原告清远联投置业有限公司、联泰（清远）房地产有限公司负担2737元，由被告鲍志林负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇一九年九月二十八日书记员  周敏清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。