广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初2201号原告：陈跃浩，男，1996年6月16日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：贺敏哪、李嘉慧，广东天一星际律师事务所律师。被告：增城市威华中纤板制造有限公司，住所地广州市增城朱村街山田城北路58号。法定代表人：梁敏科。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。原告陈跃浩诉被告增城市威华中纤板制造有限公司（以下简称“威华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈跃浩的委托诉讼代理人贺敏哪、李嘉慧，被告威华公司的委托诉讼代理人黄赐繁到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈跃浩诉讼请求为：一、被告自合同约定交楼之日起至商品房实际符合交楼条件之日止，按已支付房款每日0.01%标准向原告支付逾期交楼违约金，自2018年4月1日起暂计至2018年12月31日为23124元；二、被告未实际收楼之前，无需缴纳物业管理费。事实和理由：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的房屋，根据双方约定，被告应在2018年3月31日将房屋交付原告使用，但是被告却未能在约定期限内提交符合约定的房屋。为此，诉至法院，望判如所请。被告威华公司辩称：一、被告对逾期交楼的事实不确认，被告开发的威华雅苑小区的楼房符合与原告签订的广州市商品房买卖合同约定的条件，被告不存在逾期交楼的事实，无须向原告支付逾期交楼违约金，二、原告与被告签订广州市商品房买卖合同约定，被告出售给原告的楼房符合收楼条件，通知原告前来收楼，对于原告的楼房物业管理费，被告认为楼房符合实际交付之日起应由原告承担缴纳，综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月20日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址增城区朱村街××大道东178号4幢2101房。第五条……甲方已按照……选聘具有相应资质的增城市汇港物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，……由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第七条……该商品房按套出售，总金额840871元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房得违约责任……甲方如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的0.01%违约金。但甲方承担违约金以该商品房总价的1%为限。……第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……”。附件七“……六、关于交房条件双方一致同意将本合同第十二条约定的该商品房的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，视为甲方具备该商品房的交房条件。七关于商品房交付……6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：(1)乙方同意给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……”。签约后，原告已经依约支付购房款。2018年3月25日，被告向原告发出《威华雅苑收楼通知书》。广州市增城区住房和建设局出具《竣工验收备案表》，内容为涉案房屋在2018年9月29日收讫竣工验收备案文件。2018年9月30日签发竣工验收备案表。2019年2月21日，原告提起本案诉讼。为查明涉案房屋是否具备永久用水、永久用电、永久用气、永久通邮，本院向相门部分发函了解。各部门回函如下：1、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月25日作出《关于增城市威华中纤板制造有限公司商品房预售合同纠纷3案的复函》，载明：一、广州供电局有限公司和增城市威华中纤板制造有限公司就其开发的位于广东省广州市增城区朱村街××大道东商品房项目（威华雅苑）于2017年10月10日签订了《高压供用电合同》。二、上述涉案房屋的用电性质是居民生活永久用电，于2017年10月20日申请安装电表，2017年11月1日送电。2、广州东部发展燃气有限公司出具复函，内容为：我司于2018年4月9日与增城市威华中纤板制造有限公司就增城区朱村街朱村大道178号威华雅苑小区（含自编号4#、6#、11#商品房）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区商品房具备接驳通气条件，该小区商品房于2018年5月21日符合我司的供气服务条件。经查，来函附件中的商品房包含在上述开户合同的供气范围内。3、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局作出复函，内容为：经查，由增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑l至13幢住宅的商品房小区的房屋现场已安装有信报箱，于2018年7月10日予以登记广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑1至13幢通邮，即日起正式开始接收邮件。4、广州市增城自来水有限公司作出复函，内容为：我公司已于2018年3月26日起向增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于增城区朱村街××大道东威华雅苑商品房小区（含自编号4#、6#、11#住宅）提供永久性用水（含生活用水）。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于原告第一项诉讼请求能否支持的问题。涉案房屋的交楼条件应为取得竣工验收备案表并符合居住条件。根据法院查明的事实，涉案房屋在2018年9月30日取得竣工验收备案表；于2017年11月1日取得永久居民用电；2018年5月21日符合供气服务条件；2018年7月10日通邮；2018年3月26日取得永久性用水。综合上述条件，涉案房屋在2018年9月30日才具备交付条件。被告确实存在延期交楼的违约情形，且被告并无有效证据证明涉案房屋在具备交付条件后，向原告发出收楼通知。故被告应支付逾期交楼违约金。至于逾期交楼违约金的金额，本院暂计至原告起诉之日即2019年2月21日。违约金的起算日期，合同约定应在2018年3月31日交楼，但之后，双方又约定给予被告30日的延展期，故违约金应从2018年5月1日开始计算，共297天的违约金24973.87元（840871元×0.01%×297天）。因双方合同约定，涉案房屋的逾期交楼违约金不超过总房款的1%，故违约金应为8408.71元。至于原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。原告认为违约金不受总房款1%限制的理由，依据不足，本院不予支持。至于原告的第二项诉讼请求能否支持的问题。根据前期物业服务合同对应的相对方为物业服务公司，而非本案被告。故原告要求被告予以免除物业服务费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告增城市威华中纤板制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈跃浩支付逾期交楼违约金8408.71元；二、驳回原告陈跃浩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告增城市威华中纤板制造有限公司负担68元，由原告陈跃浩负担121元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年九月三十日书记员 刘耀允