贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2713号原告（反诉被告）：欧晓萍，女，汉族，水电厅退休职工，1966年10月3日出生，贵州省习水县人，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理：吴岚，贵州岚圣律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理：彭芳，贵州岚圣律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：方向，男，1967年4月14日出生，汉族，建筑工程承包商，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：孙向东，贵州东方律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：周兴松，贵州东方律师事务所律师，特别代理。第三人:贵州花溪农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路209号。法定代表人（负责人）：吴勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：席艺玲，该公司员工，特别代理。原告（反诉被告）欧晓萍与被告（反诉原告）方向及第三人贵州花溪农村商业银行股份有限公司（以下简称花溪农商行）同居关系析产纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法由审判员高燕适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）欧晓萍及其委托诉讼代理人吴岚、彭芳，被告（反诉原告）方向委托诉讼代理人周兴松到庭参加了诉讼。因案涉房屋进行评估，本案中止审理，后恢复审理。原被告庭外和解，本案扣除审理期限一个月，现已审理终结。原告（反诉被告）欧晓萍向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告协助将位于贵州省贵阳市花溪区35幢1单元7层1号住房（产权证号：筑房权证花溪字第××号）过户到原告名下，且办理房屋过户所产生的税费6000元由被告承担；2.被告向原告支付违约金300000元；3.对原被告同居期间共有的位于贵阳市花溪区住房进行财产分割，房款为752021元；4.对原被告同居期间共有的位于贵阳市花溪区自建房分配给原告居住或使用；5.案件受理费由被告承担。事实和理由:2012年8月，原告与被告恋爱，后以夫妻名义共同生活至2018年2月。2013年3月1日，被告向原告出具《证明》，载明方向、欧晓萍在婚前共同出资购买了欣盛楠苑校区35幢1单元7层1号（以下简称欣盛楠苑住房）面积68.97平方米住房一套，双方共同所有，双方子女不得为房屋一事争议。2013年3月28日，原告与被告签订《婚前协议书》，约定双方婚前共同出资购买了欣盛楠苑（二期）35幢1单元7层1号住房一套，面积68.97平方米，总房款255000元，该住房永远属于婚前两个人的财产，双方子女和家人没有权利过问和干涉，未经双方书面同意，任何一方不得将该房屋以低于购置价的房款对外销售，否则造成的经济损失一方应偿还另一方已付的房款。2018年3月2日，因双方感情破裂，遂签订《协议书》，就同居期间的财产分割等事项达成一致意见：方向应于10月25日前将欣盛楠苑小区35幢1单元7层1号住房过户到欧晓萍名下，且办理房屋过户所产生的一切税费由方向承担，若未在约定期限内办理过户，则方向应承担违约金300000元。在8月28日，因方向资金周转困难无法过户，因此其又与欧晓萍再次签订《协议书》，内容与3月2日签订的一致。2016年6月5日，欧晓萍与贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司签订《商品房认购协议》，确认欧晓萍认购贵大南苑16幢1单元9层2号房（以下简称贵大南苑住房），建筑面积为124.8平方米，折扣后总房款为752021元，经原被告协商一致，暂时将该房屋登记在被告名下。2014年，原告与案外人吴云辉协商一致，约定案外人将花溪区清溪社区桐木岭五组300米左右路边责任地交与原告修建房屋并转让270平方米左右土地给原告，该房屋修建的部分房款系原告支付，但房屋完工后由原被告共同经营管理。综上所述，在原被告同居期间，原告对欣盛楠苑住房及贵大南苑住房均享有财产权，但被告多次以各种理由推脱，迟迟未协助原告办理过户及同居期间财产分割等相关事项，且被告在与原告同居关系未解除及财产纠纷未解决期间与他人登记结婚，本身具有过错。因此，为维护自身合法权益，现提起诉讼。被告（反诉原告）方向辩称，双方签订的协议约定过户的房屋尚未办理产权过户，属于可撤销协议，该协议违背了被告的真实意思表示。关于第二个诉讼请，该房屋为被告单独所有。关于违约金，因该协议是可撤销的协议，因此不需要承担违约责任。对于桐木岭的房屋并不属于原被告所有，该房屋是朋友的，属于借款关系，故应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）方向向本院提出反诉请求，请求判令：撤销反诉人和被反诉人于2018年3月2日和2018年8月28日签订的违约贵州省贵阳市花溪区金世旗欣盛楠苑35幢1单元7层1号房屋的《协议书》。事实和理由：反诉人与被反诉人分手后，被反诉人多次在反诉人位于贵大南苑16幢1单元9层2号房内以跳楼自杀相胁迫，故迫于无奈与被反诉人分别于2018年3月2日和8月28日签订了位于贵阳市花溪区的《协议书》。反诉人认为该协议系受到被反诉人胁迫，违背了真实意思的情形下签订，依法属于可撤销的合同。故反诉人为维护自身合同权益，现提起反诉。原告（反诉被告）欧晓萍辩称，1.我与方向自2010年2月份开始一起同居生活，期间双方感情比较稳定，虽产生有一些矛盾但并未对双方的感情生活造成实质性影响直至2018年因方向的不端行为出现矛盾，所以协商同居财产分割相关事项，但一直未处理完毕，而双方于2018年3月2日和8月28日签订的协议也是一个附条件解除合同关系的协议，由于双方同居财产分割问题还未得到实质解决，因此双方同居关系还未真正解除。2.我并没有向方向陈述多次在其贵大南苑的住房以跳楼自杀相胁迫，该陈述并无事实和法律依据，且方向并未举证证明，其诉请依法不应得到支持。3.我与方向于2018年3月2日和8月28日签订的《协议书》系双方真实意思表示，不存在方向主张的受胁迫应予撤销的情形。第三人花溪农商行述称，案涉欣盛楠苑的房屋已经抵押给我行，方向在我行的贷款结清之前，我行是第一抵押权人。本院经审理认定事实如下：欧晓萍和方向自2010年认识后，从2010年11月28日至2012年4月1日期间先后10次在多个酒店有同住开房记录，在2011年1月1日二人到西江千户苗寨游玩。2011年9月23日，方向作为买受人与贵阳东盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，方向向该公司购买了位于贵阳市花溪区第35幢1单元7层1号房，建筑面积为68.93平方米，套内建筑面积为57.8平方米，按套内面积计算，单价为4234.69元，总金额为244765元，买受人于签约当日支付房屋总款的35%即84765元，剩余房款自行办理按揭付款，双方还对其他的合同权利义务进行了约定。当日，欧晓萍向贵阳东盛房地产开发有限公司通过银行转账支付89660元。原告提交了其建设银行以及招商银行账户流水明细，建设银行账户明细中显示2011年9月23日欧晓萍向方向前妻吴红兰转账10000元；在2011年10月19日、12月29日以及2012年3月26日，向方向转账10000元、50000元、125000元，共计185000元；招商银行账户显示2011年12月23日取款72000元。欧晓萍陈述185000元和72000元均系其交给方向用于支付上述房屋的购房款，对此方向不予认可。现上述房屋已取得了房屋所有权证和国有土地使用权证，载明了房屋的所有权人为方向，系方向单独所有。2013年3月1日，方向出具《证明》，载明“方向、欧晓萍在婚前共同出资购买了欣盛楠苑二期35栋1单元7楼1号面积68.97平方米住房一套，双方共同所有，特此为证。双方子女不得为方为一事争议”。同年3月28日，方向（男方）与欧晓萍（女方）签订《婚前协议书》，协议约定：现男女双方在婚前共同出资购买了欣盛楠苑二期35栋1单元7楼1号住房一套，面积68.97平方米，总房价款255000元；该住房永远属于婚前两人财产，双方子女和家人没有权利过问和干涉；未经双方书面同意，任何一方不得将该房屋以低于购置价的房款对外出售，否则造成的经济损失一方应偿还另一方已付的房款；协议系双方自愿签订，不经公证仍具有法律效力。2016年6月5日，欧晓萍作为买受人（乙方）与出卖人（甲方）贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司签订《【贵大南苑】商品房认购协议》，协议约定：乙方认购贵大南苑16幢1单元9层2号房屋，房屋套内面积为106.04平方米，建筑面积为124.8平方米，按建筑面积计算房屋单价每平方米6146元，总房款为752021元，乙方在合同签订后需在2016年6月15日前签署《商品房买卖合同》。协议签订当日，欧晓萍向贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司支付了2000元款项，欧晓萍陈述系定金。2016年6月14日，方向作为买受人与出卖人贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买其开发建设的位于花溪区房屋，建筑面积为124.8平方米，套内建筑面积106.04平方米，套门面积单价每平方米6811.72元，总价款722315元，买受人以银行按揭付款，在合同签订当日支付首期房款152315元，余款570000元以银行按揭支付，双方还对其他的合同权利义务进行了约定。2016年7月4日，方向与中国民生银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房／车位借款及抵押合同》，方向向银行借款570000元用于支付上述房屋贷款，后该房屋进行了预售备案。方向提交了其银行账号的历史明细清单，用以证明通过ＰＯＳ机交易方式支付了该房屋的购房款16000元及141841元，故其实系该房屋的实际出资人。2016年，欧晓萍与方向因分歧多次发生争吵，并多次就房屋过户事宜进行协商处理。2018年3月2日，方向作为甲方、欧晓萍作为乙方签订《协议书》，协议约定：甲乙双方于2012年8月初恋爱，并以夫妻名义共同生活至2018年2月，现因感情破裂就同居期间财产等事宜协商达成以下协议：一、甲方同意将位于贵州省贵阳市花溪区房屋（产权证号：10××14）一套在2018年10月25日以前过户给乙方。二、甲方在2018年10月25日以前，如有另一套同等面积及价位的住房，要求过户给乙方，须得乙方同意。乙方对该房屋要求条件如下：必须由家电、网络、厨房跟现有房屋配套的一切设施，不能是花溪周边的二手房屋，房屋必须在花溪区中心地段，而且必须是小区式的住房，不能是老式住房。否则，乙方有权拒绝甲方购买的另外一套房屋，且甲方须配合乙方将贵州省贵阳市花溪区住房在约定期限内过户给乙方。三、双方办理完房屋产权过户手续之日起，甲方将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方。四、办理该房屋产权过户所产生的一切税费，甲方自愿承担。…七、甲方在约定期限内不协助乙方办理过户，承担违约金300000元。双方在该协议上签名捺印。同年8月28日，方向作为甲方、欧晓萍作为乙方再次签订《协议书》，协议约定内容与上述协议约定内容一致。方向陈述3月2日的协议系其自愿与欧晓萍签署，8月28日所签订的协议并非其真实意愿。前述协议签订后，欧晓萍认为方向未履行协议约定，将协议项下的房屋过户至其名下，故多次通过上门等方式催促方向过户，为此方向曾于2019年3月27日向贵阳市公安局花溪分局阳光派出所报警称其与谈恋爱三年之久的一女子分手后，其2017年外出时该女子住在其房子里，现其回来发现房屋钥匙被该女子更换，该所处警的情况简述为“因双方感情不和而发生纠纷产生房产问题，现已告知双方走司法程序”，欧晓萍和方向均在该记录上签名。另查明，1、2018年10月30日，方向作为甲方与乙方花溪农商行签订《个人借款合同》及《抵押合同》，合同约定：甲方向乙方借款200000元用于支付劳务公司，借款期限为24个月，自2018年10月30日至2020年10月20日，甲方用案涉欣盛楠苑房屋为该笔贷款提供抵押担保，双方还对其他的合同权利义务进行了约定，后在2018年11月9日贵阳市国土资源局花溪区不动产登记站为上述抵押登记办理了《不动产登记证明》，现尚在抵押登记期间。2、庭审中，欧晓萍认为案涉欣盛楠苑的房屋因方向的原因不能过户，因此主张方向按照市场价格等额进行赔偿并申请本院对案涉房屋价值进行评估，本院准许后依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，经评估，案涉房屋在2019年8月28日的市场价值为610900元，产生评估费7209元。诉讼过程中，本院应原告申请，依法对案涉两套房屋采取了保全措施。上述事实，有原被告身份证复印件、照片、证明、婚前协议书、商品房买卖合同、短信记录、微信记录、银行卡历史明细清单、协议书、个人购房/车位借款及抵押合同、商品房预售合同备案登记表、房屋所有权证、国有土地使用权证、个人借款合同、抵押合同、不动产登记证明、评估报告及评估费发票，当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据欧晓萍和方向的诉辩意见、举证质证情况以及庭审查明的案件事实，本案争议的焦点问题：一是《协议书》的效力问题；二是方向是否应协助欧晓萍将位于贵州省贵阳市花溪区35幢1单元7层1号住房进行过户，如不能过户是否应当进行赔偿并支付违约金300000元；位于贵阳市花溪区是否系同居期间取得的共同财产；对于欧晓萍主张的位于贵阳市花溪区自建房分配给其居住或使用是否应当得到支持。一、关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，应予撤销的合同应当符合存在重大误解、显失公平、或者存在受欺诈胁迫、乘人之危违背真实意愿的情形，方向主张撤销案涉《协议书》的理由为欧晓萍多次以胁迫方式威胁其签订，但根据庭审查明的案件事实以及方向的举证情况，方向并未举证证明其签订案涉《协议书》存在上述情形，故对其该主张本院不予采信。而依据方向在2013年3月1日出具的《证明》以及其与欧晓萍签订的《婚前协议书》载明的内容来看，双方均认可位于花溪区35幢1单元7层1号住房系双方婚前共同购买，且欧晓萍提交的银行账户流水中亦显示其曾向该房屋的出卖人汇款，欧晓萍在方向与上述房屋出卖人签订《商品房买卖合同》后曾有多笔款项转账给方向，因此，上述房屋应当认定为二人在同居期间取得的共同财产。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，现上述房屋虽尚未办理产权变更登记，但因该房屋系同居期间取得的共同财产，并非方向个人财产，因此双方签订的《协议书》是对共同财产的处分，而并非方向对欧晓萍作为赠与的意思表示，故而不应适用该法律规定，因此对于方向主张撤销案涉《协议书》的请求本院不予支持。关于焦点二，欧晓萍与方向签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，该协议对双方均具有法律约束力，因此方向应当履行协议约定的义务，将位于花溪区35幢1单元7层1号住房过户给欧晓萍，但因方向已将案涉房屋在保证书签订后因其向第三人贷款将案涉房屋抵押给第三人并办理了抵押权登记，现因贷款尚未结清，抵押权存续中，故欧晓萍主张过户上述房屋并由方向承担税费6000元的要求，客观上难以实现；因殴晓萍认为案涉欣盛楠苑的房屋因方向的原因不能过户，主张方向按照市场价格等额进行赔偿，对于本院予以支持，方向应按案涉房屋在2019年8月28日的市场价值610900元赔偿欧晓萍房屋。对于欧晓萍认为方向逾期办理过户故应当承担违约金300000元的主张，其并未举证证明其在起诉前曾主张方向办理房屋过户且方向予以拒绝，因此对该主张本院亦不予支持。关于欧晓萍主张与方向对位于贵阳市花溪区住房进行分割的诉请，根据庭审查明的案件事实，并不能确定双方在同居期间财产混同使用，且欧晓萍并未举证证明其对该房屋的购买进行出资，故对该诉请本院不予支持。对于欧晓萍诉请将位于花溪区自建房分配给其居住或使用的意见，因其并未举证证明该自建房是否实际存在以及该自建房的建设审批、产权手续等，故对该诉请本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）方向于本判决生效之日起十日赔偿原告（反诉被告）欧晓萍经济损失人民币610900元。二、驳回原告（反诉被告）欧晓萍的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）方向的反诉诉讼请求。案件受理费7161元（已减半收取），保全费5000元，共计12161元，由原告（反诉被告）欧晓萍负担9561元，被告（反诉原告）方向2600元；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）方向负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高燕二〇一九年九月三十日书记员  姚梅