西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初1366号原告（申请执行人）：某某银行股份有限公司西安分行，住所地西安市。负责人：赵某某，该分行行长。委托诉讼代理人：李某，某某市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，某某市康达（西安）律师事务所律师。被告（案外人）：李某某，女，1988年5月13日出生，汉族，自由职业，住深圳市。委托诉讼代理人：李某，（系被告李某某的父亲），男，1962年10月28日出生，汉族，住西安市丰登北路西电医院家属区。被告（被执行人）：西安某某化工有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：段某，该公司执行董事兼总经理。被告（被执行人）：段某，男，1980年2月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告某某银行股份有限公司西安分行（以下简称某某银行西安分行）与被告李某某、西安某某化工有限公司（以下简称某某公司）、段某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某银行西安分行的委托诉讼代理人李某，被告李某某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告某某公司、段某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某银行西安分行向本院提出诉讼请求：1.依法继续查封并执行被告段某名下位于西安市周至县XX村XX幢XX单元XX楼XX镇（房产权属证号：西安市房权证周至字第10420150005号，建筑面积为218.83平方米）的房屋（以下简称涉案房屋）；2.请求被告承担本案的诉讼费、公告费。事实与理由：2016年6月3日，原告与被告某某公司签订一份《综合授信合同》，约定给予某某公司150万元的最高授信额度，被告段某为保证人，并以其名下的涉案房屋进行抵押，双方办理了《房屋他项权利证》。2016年6月8日，原告与被告某某公司签订《借款合同》，约定原告为某某公司发放贷款150万元，期限1年，利率6.525%。同日，双方就该《借款合同》在西安市公证处办理了具有强制执行效力的《公证书》。贷款发放后，某某公司仅支付了7个月的利息，再未还款，被告段某也未履行担保义务。2017年3月22日、2017年4月10日，原告分别向某某公司和段某发出《逾期授信催收函》要求还款，但二被告仍未还款。此后，原告向西安市公证书申请《执行证书》，西安市公证处作出（2017）西证执字第101号《执行证书》。2017年6月14日，原告持该《执行证书》向西安市莲湖区人民法院申请强制执行。执行过程中，西安市莲湖区人民法院查封了段某名下的涉案房屋。2017年12月4日，被告李某某作为案外人提出执行异议。西安市莲湖区人民法院作出（2017）陕0104执异204号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服，提起执行异议之诉。原告认为，涉案房屋登记在段某名下，并办理了抵押登记，原告享有抵押权，应当就涉案房屋拍卖、变卖后所得价款优先受偿，故应当继续执行。被告李某某辩称，2007年7月3日，李某某与西安万汇实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并全额支付了购房款77万元。2011年底，李某某对涉案房屋装修后入住，由家人实际使用至今。虽然涉案房屋登记在段某名下，但其并非涉案真实的权利人。按照常理，段某在购买房屋时应实地考察该房屋的状况，原告在办理抵押登记发放贷款时也应实地了解抵押物的现状，但原告和段某均没有考察，具有过失。西安万汇实业有限公司的法定代表人因涉嫌非法集资已被周至县公安局刑事拘留，段某此前是开发商的员工，涉案房屋房产证的取得有可能是为骗取银行贷款办理的，段某的权益不应受到保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，李某某在法院查封前就已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部房款并入住至今，未能办理房产证的原因是开发商一直拖延，李某某对此并无过错，因此，应当驳回原告要求继续执行的诉讼请求。被告某某公司、段某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对各方提交的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月10日，段某与西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：ZX201501524），约定由段某购买万汇公司开发的、位于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX单元XX室的房屋一套（建筑面积：218.83平方米）。合同第六条约定“买受人于2006年7月10日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计361070元。”合同签订后，涉案房屋未向段某交付。2015年9月22日，段某取得该房屋的所有权登记，产权证号为:西安市房权证周至字第10420150005号。2016年6月3日，某某银行西安分行与某某公司签订《综合授信合同》，约定某某银行西安分行为某某公司提供最高授信额度为150万元的贷款。段某作为保证人为该《综信合同》项下的债务提供最高额连带责任保证担保，并以其名下位于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX单元XX室（涉案房屋）、69幢1单元10104室的两套房屋作为抵押物提供抵押担保。某某银行西安分行、某某公司、段某三方签订《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》。西安市公证处作出（2016）西证经字第9493号《公证书》，对《综合授信合同》、《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力。2016年6月8日，某某银行西安分行与某某公司签订《借款合同》，作为《综合授信合同》项下的具体业务合同。西安市公证处作出（2016）西证经字第9494号《公证书》对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。当日，某某银行西安分行向某某公司发放了150万元的贷款。2016年6月17日，段某为涉案房屋办理抵押登记，某某银行西安分行取得《房屋他项权证》（权属证号为：西安市房他证周至字第2016-0114号）。因某某公司向某某银行西安分行仅支付了7个月利息，再未还款，某某银行西安分行向西安市公证处申请执行证书。2017年6月9日，西安市公证处作出（2017）西证执字第101号《执行证书》，“执行标的为：本金150万元，应付利息24468.75元（截止2017年3月21日），本金罚息8971.88元（截止2017年5月24日），利息罚息425.76元（截止2017年5月24日）以及自2017年5月25日至债务清偿之日止的本金罚息、利息罚息（按合同利率上浮50%）”。2017年6月14日，某某银行西安分行持该《执行证书》向本院申请执行某某公司和段某，本院以(2017)陕0104执2111号立案。执行过程中，本院作出(2017)陕0104执2111号执行裁定书和协助执行通知书，于2017年7月6日查封了段某名下的涉案房屋，查封期限为三年。2017年12月4日，李某某向本院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。2017年12月22日，本院作出（2017）陕0104执异204号执行裁定书，裁定中止对段某名下涉案房屋的查封。某某银行西安银行不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2007年7月3日，李某某与万汇公司签订《商品房买卖合同》，约定李某某购买万汇公司开发的、坐落于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX号房（旧房号：若水区XX巷XX号），建筑面积为218.82平方米，房屋单价为3518.87元，总金额770000元。该房屋与登记在段某名下的涉案房屋系同一房屋。合同签订后，李某某一次性支付购房款77万元。2011年3月，万汇公司向李某某交付涉案房屋，并由李某某家人实际居住使用至今。2015年9月2日，万汇公司向李某某开具购房款的统一发票，但未向李某某办理产权转移登记。再查明，李某某申请调查取证，本院于2019年1月23日前往周至县公安局调查万汇公司法定代表人王海军涉嫌犯罪的情况。该局经侦大队办案民警告知，王海军因涉案非法吸收公众存款罪已被刑事拘留，尚未审结，段某未涉案。在公安机关对王海军所作的一份询问笔录中，王海军称其公司为解决资金周转将房产证办理在部分亲属名下，后在银行抵押用于办理贷款，购房情况均不真实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，本案争议的焦点是作为案外人的李某某对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除本院的执行。不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。不动产产权登记产生的公示公信效力主要是保护不动产登记权利人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。本案涉案房屋的开发商万汇公司先后与李某某、段某签订了两份《商品房买卖合同》，属于“一房两卖”。人民法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于合法占有该房屋的买受人。李某某与万汇公司的合同成立在先，全额支付房屋价款77万元并实际占有使用房屋至今。段某与万汇公司的合同成立在后，约定的房屋价款仅为361070元，与李某某合同约定房屋价款77万元相差一倍，明显低于市场价格。且在合同签订之后，段某并未实际占有使用涉案房屋，也未要求万汇公司向其交付，有违常理。2015年9月2日，万汇公司向李某某出具了购房发票，却在时隔20日之后的9月22日将涉案房屋的产权登记办理在段某名下，李某某对未办理过户登记并无过错。考虑到段某曾系开发商的员工，以及万汇公司的法定代表人王海军曾向公安机关陈述办理虚假登记从银行贷款的事实，可以认定涉案房屋办理在段某名下属恶意登记的事实具有高度的可能性，其权利不能优先于李某某对涉案房屋的权利。某某银行西安分行在为段某办理抵押贷款的时候，未尽到合理的注意义务，既未了解抵押物的客观情况，也未审查涉案房屋的权利可能存在的瑕疵，存在过失，不构成抵押权的善意取得，不能对抗李某某对涉案房屋的民事权益。综上，李某某对涉案房屋享有的民事权益能够排除本院的执行，某某银行西安分行要求继续查封并执行段某名下涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告某某银行股份有限公司西安分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告某某银行股份有限公司西安分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审   判   长    秦  雁                            审   判   员    周  强                            审   判   员    岳  鹏 二〇一九年九月十八日                          书   记   员    张萌萌                       1