河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18258号上诉人（原审原告）：刘一鸣，男，1994年11月18日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：葛玉春，河南光宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南老街坊置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路80号绿地新都会5号楼5楼508。统一社会信用代码：914100007616696300法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：付芳芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉娟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人刘一鸣因与被上诉人河南老街坊置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初14429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘一鸣的委托诉讼代理人葛玉春，被上诉人河南老街坊置业有限公司的委托诉讼代理人付芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘一鸣上诉请求：1、请求依法撤销河南省高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初14429号民事判决书第二项，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。首先，首次登记的逾期办理是由被上诉人造成的，其应当就其过错向上诉人承担支付违约金的违约责任。其次，不动产登记业务的调整、变更不能成为被上诉人逾期办理首次登记的理由，更不能成为免除其违约责任的依据。二、原审判决适用法律错误。原审判决不应适用情势变更原则，应当继续适用原合同条款规范双方的权利义务关系。三、原审判决驳回上诉人要求的供配电运行方式和通行方式进行整改，属于事实认定错误。涉案房屋所在小区目前是转供电的供电方式，并未达到合同约定的市政电力直接供给的供电方式。综上，一审法院把房地产行政部分因政策变动带来的不利后果全部转嫁给上诉人，没有达到解决争议的效果和维护社会公平正义。上诉人不存在违约，而是老街坊公司违约，应按照实际违约天数向戎秀玲支付违约金，并将转供电的用电方式整改为市政电力直接供给的用电方式，整改费用由老街坊公司承担。河南老街坊置业有限公司答辩称，1、一审判决驳回上诉人要求支付逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金，不属于认定事实错误。2、一审判决适用法律正确。3、一审判决驳回上诉人要求供配电运行方式整改的裁判，不属于认定事实错误。4、一审判决有事实及法律依据，判决结果并不存在有失公允的情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘一鸣向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房的违约金3372元（自2016年12月1日至2016年12月12日，共计12天）；2、被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金20796元（自2017年1月31日计至郑州经济技术开发区房地产管理局受理之日止，现暂计至2018年4月19日）；3、被告按照原被告签订的商品房买卖合同对供配电设施运行方式予以整改，实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式；4、被告按照承诺对涉案房屋所在小区通行方式进行整改，实现人车分流；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月17日，原告（××）、被告（××）签订编号为J16002392885号的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于郑州经济技术开发区××大街××北××单元××房屋××套，商品房总价为936773元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前将具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如出卖人未按照该条款约定的期限使基础设施、公共配套建筑达到使用条件，买受人同意由出卖人提供替代条件，使用费按地域、行业标准由出卖人承担，应于半年内满足本合同约定的交付配套标准。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按合同附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。原告交付房款后，被告向原告开具两张发票显示，2016年4月17日绿地海珀兰轩预收购房款196773元，2016年4月29日购房款740000元。2016年12月12日，被告在大河报上刊登交房催告。2017年2月22日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订关于10KV海珀兰轩商业专用配调度协议，对调度范围的划分、运行方式、并网条件、双方义务等进行了约定。2017年3月7日，被告与国网河南省电力公司郑州供电公司签订高压供用电合同，对供电方式、用电计量、抄表方式、电费、电能质量、连续供电等方面进行了约定。涉案房屋2016年12月5日取得工程竣工验收备案，2017年7月12日，郑州经济技术开发区房地产管理局及郑州市住房保障和房地产管理局向被告出具郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，不再办理产物所有权初始登记，改由市国土部门进行登记，发放不动产权证书。一审法院认为，原、被告双签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。被告未按照合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任，原告诉请被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金自2016年12月1日计算至2016年12月12日共计3372（936773×12×0.0003）元，该院予以支持。本案中，根据已查明事实，双方约定被告应当在2017年1月30日前将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局，但郑州经济技术开发区房地产管理局自2016年8月20日起停止办理初始登记，原、被告关于办理初始登记的约定履行不能，不能视为违约行为。故该院认为，双方合同履行期间出现了政策上的变化，被告未在合同约定的时间内向郑州经济技术开发区房地产管理局报送申报材料，并非被告责任，不应归责于被告，故原告诉请被告支付逾期办理房屋初始登记违约金，该院不予支持。关于原告要求被告对供配电运行方式予以整改实现合同约定的市政电力直接供给的供配电设施运行方式的主张，该院认为，小区供电虽经各业主《商品房买卖合同》予以固定，但不能理解为仅系对各业主专有部分的供电，亦包括小区全部物业共有部分的供电，原告主张属涉及各业主专有部分及共有和共同管理权的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当由业主共同决定。原告主张小区通行方式整改，实现人车分流的主张，也同样涉及其他业主的利益，也应当由业主共同决定。因此，原告该项请求，缺乏事实与法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南老街坊置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘一鸣支付逾期交房的违约金3372元；二、驳回原告刘一鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取202元，由原告刘一鸣负担160元，被告河南老街坊置业有限公司负担42元。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定，产权初始登记，出卖人应当在2017年1月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州经济技术开发区房地产管理局。由于房地产登记政策变化及相关行政管理部门职责调整等因素，2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记。因双方当事人合同约定的客观情况发生变化，且案涉房屋已向相关部门提供楼盘表确认等事项，刘一鸣亦未能提供相应证据证明系河南老街坊置业有限公司责任造成逾期办理产权转移，故综合本案案情，一审法院对刘一鸣要求河南老街坊置业有限公司支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金、逾期办理转移登记违约金的主张不予支持并无不当。但无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，刘一鸣主张的违约金未被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理、取得不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。关于河南老街坊置业有限公司是否对供配电运行方式予以整改问题。由于合同约定河南老街坊置业有限公司承诺与商品房正常使用直接关系的供配电设施在2016年11月30日达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。刘一鸣主张应达到市政电力直接供给并由业主直接向供电部门缴纳电费，根据双方签订的《商品房买卖合同》，未对刘一鸣主张的电费支付方式进行明确约定，也没有明确约定如果达不到电费直接向供电部门缴纳的供电方式，应予整改以及整改费用由河南老街坊置业有限公司承担。根据本案查明的事实，刘一鸣的供电方式在交房时已达到合同约定的市政电力直接供给的标准；本案中，根据刘一鸣提交的证据，并不能认定该实际供电方式违反相关法律、法规或技术规范等的相关规定并实际损害了刘一鸣的合法权益。故原审判决认定刘一鸣的该项诉请理由不能成立并对其该项诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，刘一鸣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人刘一鸣负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  董忠智审判员  邵晓斐二〇一九年九月十二日书记员  王子姣