湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初4678号原告：天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司。法定代表人：张全有，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告：上海硅谷天堂财富管理有限公司。法定代表人：张全有，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：陈小双，男。委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴登科，湖北征和律师事务所实习律师。被告：武汉爱迪克斯节能技术有限公司。法定代表人：陈凌峰。被告：武汉常博建设集团有限公司。法定代表人：黄琪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗国民，湖北珞珈律师事务所律师。原告天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司（以下简称天津硅谷公司）、上海硅谷天堂财富管理有限公司（以下简称上海硅谷公司）与被告陈小双、武汉爱迪克斯节能技术有限公司（以下简称爱迪克斯公司）、武汉常博建设集团有限公司（以下简称常博公司）执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告天津硅谷公司、上海硅谷公司共同委托的诉讼代理人李凯武，被告陈小双及其委托诉讼代理人熊红林、被告常博公司委托诉讼代理人罗国民到庭参加诉讼。被告爱迪克斯公司经传票传唤无正常理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天津硅谷公司、上海硅谷公司向本院提出诉讼请求：1、驳回陈小双的执行异议申请；2、撤销武汉市中级人民法院作出的（2019）鄂01执异60号执行裁定；3、恢复对被执行人爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南4号厂房3层建筑面积为1615.9平方米和4号厂房2层北边建筑面积为800平方米房产的执行；4、本案诉讼费用由陈小双承担。事实和理由：一、武汉市中级人民法院（2019）鄂01执异60号执行裁定适用法律错误。本案诉争的标的物，不是独立登记在被执行人爱迪克斯公司名下的房产单元。爱迪克斯公司名下有1号至6号共六栋厂房和一栋综合楼，因为是工业用地，该七栋工业房产只能以整栋为单位办理了七个产权证，人民法院也是以七个权属单位为对象分别实施的保全措施。陈小双诉争的标的厂房只是上述被查封的4号厂房中的小部分楼层空间，并不是独立登记在被执行人名下的权属单元。因此，武汉市中级人民法院鄂01执异60号执行裁定书引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的。陈小双对未经权属登记的非独立的权属单元提起执行异议申请，不符合上述法律规定，执行裁定书适用该法律条款，系适用法律错误。二、陈小双与爱迪克斯公司签订的《厂房预售协议》及其《补充协议》是无效合同，因合同内容违反法律规定，合同目的根本不能实现。1、爱迪克斯公司不是房地产开发企业，标的厂房也不是商品房，双方签订的工业用地性质的厂房买卖合同不受商品房买卖相关法律的调整。2、工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，分割销售违反了土地用途和规划条件，不具备合法分户转移权属的条件。爱迪克斯公司无权擅自进行产权分割。本案诉争的厂房楼层是4号厂房权属单元中的一小部分，没有独立的权属登记，不具备不动产权属转移登记的条件。综上所述，上海硅谷公司、天津硅谷公司依法提起执行异议之诉，请求判如所请。陈小双辩称，（2019）鄂01执异60号裁定书适用法律正确。爱迪克斯公司与陈小双签订的《厂房预售协议》不违反法律禁止性规定，真实有效，且早已实际履行。根据合同法规定，法院认定合同无效应以全国人大制定的法律规定确定，而天津硅谷公司、上海硅谷公司诉请认定合同无效的依据是地方性规定。爱迪克斯公司通过合法招拍挂程序取得工业用地，其有完全的处置权，工业用地本身就在于建设工业厂房、用房，爱迪克斯公司在取得合法证件的情况下就可以合法买卖。天津硅谷公司、上海硅谷公司不是涉案房产的特定权利人，对爱迪克斯公司享有的债权是特定的金钱债权，其无权对爱迪克斯公司与陈小双之间的买卖合同提出异议。根据物权原则，陈小双的合法占有完全可以对抗天津硅谷公司、上海硅谷公司的金钱债权。常博公司辩称，1、本案列常博公司为被告系主体不适格，天津硅谷公司、上海硅谷公司起诉针对的是爱迪克斯公司与陈小双的房屋转让是否合法，并不针对常博公司。2、陈小双与爱迪克斯公司之间房屋转让的合法性以及能否排除执行，请法庭依法审查并判决。陈小双支付给陈凌峰个人以及支付给爱迪克斯公司账户的性质不一样，如陈小双已知爱迪克斯公司负有巨额债务，将款项支付给陈凌峰，涉及帮助爱迪克斯公司逃避债务。希望法院查明陈小双支付款项的具体情况。3、涉案房屋转让之前，常博公司对工程价款已享有优先受偿权，故爱迪克斯公司基于出让房屋获得的款项应全部优先偿还常博公司债务。如法院认为符合善意占有的相关条件，陈小双应提交合同尾款给法院，用于偿还爱迪克斯公司对常博公司的债务。陈小双应及时向法院支付剩余款项，才能符合善意占有的条件。保证陈小双合法权益的方式是法院确认排除执行，而不是要求法院判决陈小双享有房屋的物权，陈小双是否享有物权不是本案的审理范围。爱迪克斯公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。爱迪克斯公司经本院合法传唤，未到庭应诉、质证，视为其对前述诉讼权利的放弃。对当事人就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月11日，爱迪克斯公司（甲方）与陈小双（乙方）签订《厂房预售协议》，约定乙方向甲方预购位于武汉市东西湖区二十一支沟革新大道南－爱迪克斯工业园四栋3层的厂房。建筑面积为1615.9米（该厂房所在位置见本协议附图），每平方米2100元，总金额3393390元。交付时房屋实际面积按房地部门实际测量数据为准，房款多退少补。付款方式：1、本合同签订之日，乙方向甲方交付定金30万元（签订正式购房合同时，可充抵房价款）；2、2015年8月31日前，乙方向甲方支付房款100万元；3、2015年9月30日前，乙方付清总房款50%，若通过银行按揭购买厂房，乙方须准备齐银行按揭所需资料，甲方配合乙方到指定的银行办理按揭手续。此款项特殊情况，可顺延两个月；4、以上付款以转账或现金方式支付均可，如乙方逾期超过一个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按所购房屋总价的10%计。甲方须于2015年8月31日前，将竣工的厂房交付给乙方使用。合同签订后，徐水琴分别于2015年7月13日、8月18日、9月30日、10月28日向陈凌峰转款20万元、100万元、17万元和14万元，爱迪克斯公司于同日开具收据，分别称收到陈小双四栋3层厂房上述房款。2015年9月25日，爱迪克斯公司（甲方）与陈小双（乙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方需新预购的厂房位于武汉市东西湖区二十一支沟革新大道南－爱迪克斯工业园内，四栋二层北边。建筑面积为800平方米（该厂房所在位置见本协议附图）。每平方米2500元，总金额200万元。厂房交付时实际面积按房地部门实际测量数据为准，房款多退少补。付款方式：1、乙方于2017年4月14日前应向甲方交付定金15万元整，该款项作为乙方预购厂房的定金（可充抵房价款）；2、2017年5月30日前，乙方向甲方支付房款55万元整；3、2017年11月5日前，乙方付至总房款的50%（人民币100万元整），付款方式为从2017年6月-11月止按六个月付清，每月5日之前支付5万元整；4、剩余房款100万元整的付款方式甲乙双方另行协商；5、以上付款以转账或现金方式支付均可，如乙方逾期未付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按所购房屋总价的10%计算。在乙方支付至总房款的50%后，甲方将竣工的厂房交付给乙方使用。陈小双分别于2017年4月14日、5月11日向爱迪克斯公司转款15万元、55万元。2017年6月-11月，陈小双每月向爱迪克斯公司转款5万元。爱迪克斯公司于2017年5月22日、11月7日开具收据，分别称收到陈小双四栋二层北边800㎡厂房款70万元、30万元。陈小双于2015年9月起开始交纳前述房屋的物业管理费用。另查明，不动产权证载明产权人为爱迪克斯公司，坐落于东西湖区高桥南五路东、台南二路**厂房**，土地使用权面积为28904.63平方米，建筑面积为7271.58平方米，用途为工业用地，性质为出让。该不动产权证为补发。原权证核准登记日期为2016年2月2日，发证时间为2016年2月22日。武汉市不动产权登记信息查询单显示，2017年7月27日，爱迪克斯公司名下不动产权证为未抵押、未查封状态。天津硅谷公司、上海硅谷公司诉武汉小森林蜂业有限公司、陈凌峰、苏中德、骆仁全、陈明珠、湖北西陵酒业有限公司、湖北金水台酒业发展有限公司、武汉德生和科技发展有限公司、湖北小森林保健品集团有限公司、随州小森林养蜂技术培训有限公司、爱迪克斯公司、湖北随州鸿发蜂产品有限公司、随州小森林生物科技有限公司债权转让纠纷一案，武汉东湖新技术开发区人民法院（以下简称东新区法院）于2017年6月29日立案，案号为（2017）鄂0192民初3070号。该案审理过程中，东新区法院依天津硅谷公司、上海硅谷公司申请，于2017年8月7日作出（2017）鄂0192民初3070-1号协助执行通知书，查封爱迪克斯公司位于东西湖区南五路东、台南二路南4号厂房1-5层房产，查封期限自2017年8月7日至2020年8月6日止。该房产于2017年8月7日查封。2018年3月28日，东新区法院作出（2017）鄂0192民初3070号民事判决，判决武汉小森林蜂业有限公司于本判决生效之日起十日内向天津硅谷公司、上海硅谷公司支付债权转让款16670000元、利息、律师费42857元、诉讼财产保全责任保险保险费18000元，爱迪克斯公司对武汉小森林蜂业有限公司债务承担连带保证责任。该判决已生效。常博公司与爱迪克斯公司建设施工合同纠纷仲裁一案，武汉仲裁委员会于2016年4月11日作出（2016）武仲调字第0000153号调解书，双方达成调解协议，确认欠款为70372590.7元，爱迪克斯公司分五次向常博公司支付；常博公司对其施工的“4JB节能高压往复泵生产项目”综合楼、1-6号厂房建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书生效后，爱迪克斯公司未按约定履行还款义务，常博公司向本院申请执行，本院于2018年3月23日以（2018）鄂01执203号立案执行。本院在执行过程中，于2018年4月3日作出（2018）鄂01执203号执行裁定，同日向东西湖区不动产登记局作出（2018）鄂01执203号协助执行通知书，查封爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南共七处房产，查封期限自2018年4月11日至2021年4月10日止。本院在执行（2018）鄂01执203号一案中，向东新区法院作出（2018）鄂01执203号《商请移送执行函》，商请将包括涉案厂房在内的爱迪克斯公司名下财产移送本院执行。2018年11月15日，东新区法院向本院作出《移送执行函》，将上述查封财产移送本院执行。陈小双向本院提出执行异议，请求停止（2018）鄂01执203号文书执行，解除对涉案厂房及土地的查封。本院于2019年1月21日作出（2019）鄂01执异60号执行裁定：中止对爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南4号厂房3层建筑面积为1615.9平方米和4号厂房2层北边建筑面积为800平方米房产的执行。还查明，2013年8月23日，武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局、武汉市发展和改革委员会、武汉市城乡建设委员会联合发布《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的通知》，就加强部分房地产开发项目管理有关问题通知如下：一、本通知所涉及的房地产开发项目是指原规划设计用途为酒店类项目和有明确生产用途的工业项目（以下简称“该类项目”）。二、各房地产开发企业在取得该类项目核准或备案批复文件后，必须严格按照该类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途，未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让。切实发挥该类项目在旅游服务、促进就业、提升城市品质方面的基本功能。本院认为，常博公司依照生效仲裁调解书，申请本院强制执行爱迪克斯公司名下财产。本院对涉案执行标的（爱迪克斯公司名下位于东西湖区高桥南五路东、台南二路南的房产）系轮候查封，在本院与东新区法院商请移送涉案执行标的处置权之后，本院依法享有对执行标的的实际处置权，有权执行涉案房产。陈小双向本院提出执行异议，不违反法律规定，本院受理后作出了相应执行异议裁定。现上海硅谷公司、天津硅谷公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本案为执行异议之诉。本案的争议焦点在于以案外人陈小双是否对执行标的享有足以阻却执行程序的合法权益，执行程序应当继续还是应该停止。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定系对无过错的不动产买受人的物权期待权做出的特别保护。根据该规定，在金钱债权中，法院查封前买受人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部购房款且已实际占有不动产、非因自身原因未办理过户登记的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，对该不动产所享有期待利益具有排除执行等物权效力，其适用前提为同时具备上述四个条件。这一规定，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”规定的优先保护并不矛盾。本案中，虽然陈小双于2015年与爱迪克斯公司签订《厂房预售协议》及《补充协议》，且爱迪克斯公司于2016年取得涉案房产的房产所有权证，但经本院询问案涉房产为何没有办理产权过户登记，陈小双先解释系因爱迪克斯公司未缴纳土地出让金及税费，后称办证就要交纳50%房款，一直找不到爱迪克斯公司法定代表人，而其就该主张并未举证予以证明，故应当认定在东湖区法院2017年8月查封案涉房产之前，陈小双并未积极促进办理案涉房产产权转移登记手续。另外，案涉房产为工业用房地产，根据武汉市房地产管理部门2013年通知，在未经相应行政管理部门批准分割转让的情况下，案涉房产并不具备物权变动的条件，也就是说，即便陈小双在爱迪克斯公司取得权属登记后就申请了办理转移登记手续，仍不可能得到有关部门的同意。综上，本院认定，案涉房产未办理产权登记，是陈小双对政策限制的忽略及对自身权利的消极行使所致，不能认定陈小双自身不存在过错。案涉房产不能办理权属转移登记，当属应归责其自身原因造成。陈小权的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有排除强制执行之物权期待权。陈小双提出执行异议，本院作出（2019）鄂01执异60号执行裁定，都是上海硅谷公司、天津硅谷公司提起本案执行异议之诉的前置程序，本案中无须驳回陈小双的异议，也无须撤销该执行裁定，陈小双提出执行异议的处理结果以本案裁判结果为准。常博公司辩称其不是本案适格被告，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，本院不予支持。综上所述，陈小双并不享有排除强制执行的民事权益，上海硅谷公司、天津硅谷公司请求恢复案涉执行标的执行的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：一、准许武汉市中级人民法院（2018）鄂01执203号案件对武汉爱迪克斯节能技术有限公司名下鄂（2017）武汉市东西湖不动产权第0017834号权证中三层1615.9平方米和二层北边800平方米房产的执行；二、驳回天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司、上海硅谷天堂财富管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49554元，由陈小双负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。本院（2019）鄂01执异60号执行异议裁定于本判决生效之日起自动失效。审判长 任 文审判员 黄 浩审判员 吴伶俐二〇一九年九月三十日法官助理黄旭东书记员程玉