山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初2807号 原告：孙本胜，男，汉族，1949年12月31日生，住山东省胶州市。 原告：赵秀英，女，汉族，1953年6月11日生，住山东省胶州市。 二原告的共同委托诉讼代理人：王世福，山东海孚律师事务所律师。 被告：吴永练，男，汉族，1962年10月13日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：吴坤，男，汉族，1989年7月31日生，住山东省胶州市。系被告之子。 第三人：孙超，男，汉族，1995年4月6日生，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：王兆娥，女，汉族，1970年11月11日生，住山东省胶州市。系第三人的母亲。 原告孙本胜、赵秀英与被告吴永练，第三人孙超确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人王世福，被告吴永练及其委托诉讼代理人吴坤，第三人的委托诉讼代理人王兆娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2013年10月2日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、请求法院依法确认原告与被告于2013年10月6日签订的《协议书》无效；3、本案诉讼费、公告费用等由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，且均系胶州市村民，位于该村宅基地地号H9-20-52上房屋系原告在夫妻关系存续期间共同建造并登记在原告孙本胜名下，后，原告孙本胜未经原告赵秀英同意、且在赵秀英毫不知情的情况下，分别与被告签订《房屋买卖协议书》及《协议书》，该两份协议不但严重违反了《土地管理法》等相关法律的强制性规定，而且严重侵犯了原告赵秀英的合法权益，均依法属于无效，现原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院，请求法院判如所请。 被告吴永练提交了书面答辩状一份，辩称：第一，原告的第一项和第三项诉讼请求严重违背事实根据,缺乏法律依据，严重违背社会公平正义及明礼诚信的社会主义核心价值理念，毫无诚信意识及契约精神,现请求法院依法驳回原告的第一项和第三项诉讼请求。第二，原告的第二项诉讼请求为原告胁迫被告订立的显失公平的《协议书》，且当时双方口头约定以原告协助被告办理完成2013年农村集体土地使用权确权换证工作为生效的前提条件，但原告起初答应，后期单方面反悔，并未协助被告办理完成2013年农村集体土地使用权确权换证工作，因此该《协议书》自始无效。关于胶州市地号为H9-20-52号的宅基地使用权及地上的房屋系被告于1993年从二原告手中合法购得，双方于1993年签订原始《房屋买卖协议书》，被告向二原告支付购房款4800元，二原告向被告交付原始的土地使用权及房屋手续，房屋买卖行为完成。因原始《房屋买卖协议书》在1999年被告办理《集体土地使用证》时作为佐证材料，被上交到村委会，现无法查找，1993年，被告从二原告处购得涉案该宗土地使用权及地上房屋时，曾查询涉案该宗土地的原始登记档案，原始档案登记的使用人只有原告孙本胜一人，且二原告登记的住所为胶州市，而涉案该宗土地上房屋为胶州市55号，并非二原告住所地，因此被告无从知道涉案土地上房屋为夫妻关系存续期间共同建造，且被告在购得涉案该宗土地使用权及地上房屋时，已按市价向二原告支付4800元，并于2000年1月份办理了集体土地使用权登记手续，由胶州市人民政府核发《集体土地使用证》（胶集用（2000）字第9200044号），被告购得涉案该宗土地使用权及地上房屋后一直居住到2018年11月份，期间对房屋进行了重建及多次修缮。因此，被告取得涉案该宗土地使用权及地上房屋的所有权的行为合法有效。且本案被告已于2018年11月16日与孙家村集体成员孙超达成《房屋买卖合同》，将涉案该宗土地使用权及其地上房屋出卖给孙超，双方已签订《房屋买卖合同》，被告已向孙超交付房屋及相关土地使用权证件，孙超也已向被告付清购房款人民币260000元，双方的集体土地使用权及地上房屋买卖行为履行完毕。关于2013年10份签订的《房屋买卖协议书》及《协议书》的由来。2013年，山东省试点开展农村土地确权工作，2013年10月份，胶州市根据市里统一安排集中开展农村集体土地确权工作，因开展确权换证工作需要，被告需提交2000年旧版《集体土地使用权证》、《房屋买卖协议书》、当年卖房村民的身份证复印件、户口本复印件等材料，因1993年被告与二原告签订的原始《房屋买卖协议书》在1999年被告办理《集体土地使用证》时作为佐证材料，被上交到村委统一办理后核销，现无法查找。被告找到二原告，说明开展土地确权换证事情原委，二原告立即以不予订立补充《房屋买卖协议书》及提供身份材料为要挟，胁迫被告与其订立一份显失公平的《协议书》，要求被告在上的房屋拆迁时，若获得拆迁安置房两处，则将面积较小的一处安置房给原告，若得安置房一套（95平方米），则给原告100000元。在胁迫被告签订《协议书》后，于2013年10月6日，在，二原告与被告补充签订了一份《房屋买卖协议书》。然后原告提供了其户口本、身份证复印件帮助被告办理土地确权换证工作。但两天后，二原告不满足于被告已答应的条件，指使原告赵秀英及其儿子到以详细查看换发2013版集体土地使用权证书材料为理由，从村委办公室拿出被告换发集体土地使用权证书材料，并将已提供的夹在2000版集体土地使用权证书中的原告孙本胜户口本、身份证复印件材料当场撕毁。随后，二原告指使其儿子与被告协商，要求待将来涉案该宗土地及地上房屋拆迁时，所得的拆迁款及其安置房，二原告要与被告平均分配，因被告未能答应二原告的无理要求，所以被告未能完成2013版集体土地使用权证书更换工作。综上，希望法院能够查明事实真相，公正判决，依法维护被告的合法权益，维护社会公平正义。 第三人辩称，对于被告与原告之间的纠纷，第三人不清楚，第三人在购买被告的涉案土地使用权及地上房屋时详细的查看了原告持有的《集体土地使用证》、原告与被告之间的房屋买卖协议书等，现第三人已经合法取得涉案土地使用权及地上房屋。 原告围绕其诉讼请求提交了户口簿、结婚证、胶州市的地号H9-20-52号宅基地及房屋登记档案、房屋买卖协议、协议书等证据。 被告质证称，对户口簿、结婚证的真实性没有异议，对证明内容也没有异议。对胶州市的地号H9-20-52号宅基地及房屋登记档案的真实性没有异议，对证明事项不予认可，原告诉称该宅基地系夫妻关系存续期间经批准后建设的房屋，无法提供相关证据予以证实，房屋登记档案并不等同于房屋登记，且该宅基地及房屋为1991年的原始档案，无法说明现在该宅基地及房屋的权属问题，原告诉称其于2019年1月7日查询存于原胶州市国土资源局，现胶州市自然资源局的不动产登记，该地号上的宅基地及房屋至今仍登记在原告名下，原告无法提供证据证明，且如原告所述属实，其于2019年1月提起行政诉讼无任何法律意义。对房屋买卖协议的真实性没有异议，该协议书的由来被告已经在答辩中予以说明，对证明事项不予认可，理由同答辩状；对协议书的真实性没有异议，对证明事项不认可，该协议书的内容为二原告以不予订立补充房屋买卖协议，帮助被告办理2013年农村集体土地使用权确权登记换证为理由，胁迫被告签订，该协议书内容原告赵秀英知情，且自始至终由其主导。 第三人质证称，同被告质证意见。 被告为证实其抗辩，提交了集体土地使用证（胶集用（2000）字第9200044号）、房屋买卖协议书、协议书、集体土地使用证（胶集用（2013）第81186402号）、房屋买卖合同、中国农业银行超级柜台客户回执等证据。 二原告质证称，对集体土地使用证（胶集用（2000）字第9200044号）的真实性没有异议，行政机关的颁证行为，原告孙本胜已经在胶州市人民法院提起行政诉讼，案号为（2019）鲁0281行初5号，该案件正在审理过程中，并且行政机关的颁证时间是2000年1月，被告没有证据证明双方在2013年10月前签订了涉案房屋的买卖合同，该证据与本案没有关联性，原告诉求的是涉案签订的两份协议无效，所以该证据与本案无关。对证据房屋买卖协议书和协议书的真实性没有异议，原告在行政案件开庭前不知道两份协议的存在，手中也没持有两份协议，尤其是原告赵秀英对签订两份协议并不知情，被告也并非孙家村村民，该两份协议法定无效，其他同原告举证情况。对集体土地使用证（胶集用（2013）第81186402号）的真实性无法核实，该证据与本案没有关系，与原告的诉求无关，并且被告并未取得2013年的集体土地使用证书，其主张与事实不符。对证据房屋买卖合同、中国农业银行超级柜台客户回执的真实性有异议，1、原告就涉案房屋的颁证问题，曾多次向原胶州市国土资源局（现胶州市自然资源局）和李哥庄镇政府反映，有关部门曾多次对被告进行调查，被告从未主张其已将涉案房屋转让，后，原告与原胶州市国土资源局及被告之间的撤销集体土地使用证行政纠纷已在胶州法院行政庭进行诉讼，经多次开庭，被告亦从未主张其已将涉案房屋转让，因此，原告有理由认为，被告与第三人签订合同的形成时间不是在2018年11月，经原告调查，该合同的形成时间是在2019年4月之后，被告在诉讼期间，与第三人签订涉案合同，明显具有恶意，该合同无效。2、该合同违反了相关法律的强制性规定，法定无效，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”按照上述规定及相关法律规定，农村宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)或放弃本村宅基地；2、同一集体经济组织内部成员转让；3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；4、农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。因被告并非孙家村村民，且该宅基地系原告所有，因此，被告无权转让孙家村的宅基地及涉案房屋。经调查，第三人在孙家村有自己的宅基地房屋，其不符合分配该宅基地的条件，其无权购买涉案的宅基地，尤其是第三人受让该宅基地并未经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，第三人并未取得涉案宅基地的集体土地使用证，因此，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。3、该合同与本案没有必然的关联性，原告本案诉求的是确认与被告之间签订的两份协议无效。法院是对两份协议的效力性进行审查，依据的是该两份协议是否违反相关法律法规的强制性性规定。因此，被告与第三人是否签订合同与本案无关。 第三人质证称，对被告提交的证据没有异议。 经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院分析如下：对被告提交的其与第三人签订的房屋买卖合同，结合其提交的客户回执，能够证明其将涉案房屋出售给第三人的事实，对该证据，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房屋四间，面积为154.8平方米，位于胶州市，地号为H9-20-52，房屋原所有权人系原告孙本胜，原告孙本胜将该房屋出售给被告吴永练并签订了房屋买卖合同，被告吴永练向原告交付购房款4800元，涉案房屋出售后，一直由被告吴永练实际居住使用。 2000年1月，胶州市政府为被告颁发了涉案土地的集体土地使用证，2013年，因农村集体土地使用权确权换证工作，原被告于2013年10月2日补签了房屋买卖合同（因之前的房屋买卖合同在2000年办理集体土地使用权证时上交，现无法查找），内容为“甲方为原告胶州市村民孙本胜，乙方为被告胶州市马店镇吴家庄村村民吴永练；房屋地点为胶州市，房屋四间，面积为154.8平方米，北邻胡同，东临殷兆堂，南邻胡同，西邻空地；交款方式为签订合同时，乙方一次性全款交给甲方人民币4800元整；交款时甲方把房屋的所有权证件全部交给乙方。”该合同甲乙双方均签字捺印，证明人孙峻波签字捺印。2013年10月6日，原被告再次签订协议书一份，约定房屋四间，地号H9-20-52，使用面积154.8平方米，如果拆迁分得房屋两套，面积大的归甲方所有，面积小的归乙方所有，如果得房屋一套95平方米，被告需给原告孙本胜100000元整。 另查明，被告吴永练并未完成2013年农村集体土地使用权确权换证工作，但被告吴永练提交的案外人殷兆堂2013年12月办理的集体土地使用权证书的宗地图上显示，其西侧，即涉案土地使用权为被告吴永练。 2018年11月16日，被告与第三人签订房屋买卖合同，将包含涉案房屋在内的正房四间、厢房六间出售给第三人，约定该院落的相关附属物全部转让，包括门窗、太阳能、一体式橱柜、抽油烟机、燃气灶、空调等；转让价款共计260000元，第三人在合同生效时一次性付清；被告应在15日前将房屋交付给第三人，届时该房屋应无任何担保、抵押、无欠账等；本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或者按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元违约金；合同生效后，被告配合第三人办理相关产权证照转移义务，如因政府原因却是无法办理产权转移手续，被告须将相关证件交给第三人保管，如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归第三人所有等。该合同签订后，第三人于2018年12月2日向被告支付购房款260000元。 本院认为，本案争议的焦点有二，一是原告孙本胜与被告吴永练之间系房屋买卖关系还是房屋租赁关系；二是原被告之间签订的《房屋买卖协议书》和《协议书》的效力如何认定。 针对本案争议的焦点一，本院分析如下：本案中，原告赵秀英在诉状中称在其不知情的情况下，原告孙本胜将涉案房屋出售给被告吴永练，但其又在庭审中称涉案房屋是于2000年左右出租给被告吴永练，租赁时间为20年，租赁费为4800元，原告赵秀英所述前后矛盾且与常理不符，本院不予采信。被告吴永练在庭审中陈述的涉案房屋的买卖过程较为合理，涉案房屋登记于原告孙本胜名下，原告孙本胜有处分权，再结合2000年涉案房屋的集体土地使用证已经办理在被告吴永练名下且涉案房屋一直由被告吴永练居住使用的事实，本院认为，即使涉案房屋为夫妻共同财产，涉案房屋出售时，二原告系夫妻关系，原告赵秀英对其配偶孙本胜将涉案房屋出售给被告的事实知情，涉案房屋已经于2000年前出售给了被告吴永练，双方系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系。 针对本案争议的焦点二，本院分析如下：农村房屋买卖必然涉及宅基地的处分，根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，在此前提下，农村私有房屋买卖合同一般应认定为无效，但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。本案中，原告为胶州市村民，将涉案房屋出售给非本村村民被告吴永练，虽违反规定，但被告吴永练在取得涉案房屋后又将其出卖该村同一集体经济组织成员，即本案的第三人，不但存在协议，还存在出卖款项的支付行为，鉴于最终的买受人仍为本村村民，原被告签订的《房屋买卖协议书》应属有效。对于双方于2013年10月6日签订的《协议书》，系双方针对于《房屋买卖协议书》签订的补充协议，该协议书并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法律情形，原告主张该《协议书》无效，无事实与法律依据。另，原告在庭审中称，被告与第三人之间签订房屋买卖协议书期间，其已经向胶州市人民法院提起行政诉讼，被告与第三人系恶意串通损害原告的利益，应属无效，但经本院审查，原告提起行政诉讼的时间为2019年1月7日，而被告与第三人于2018年12月就已经完成涉案房屋及购房款的交付，故原告在其与被告之间的房屋买卖协议书已实际履行多年后，在房产增值的情况下，以转让农村房屋违反法律为由，要求确认双方之间的协议书无效，其行为违背了诚实信用原则，侵犯了善意取得第三人的合法权益，综上，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定判决如下： 驳回原告孙本胜、赵秀英的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告孙本胜、赵秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  匡德富 审 判 员  刘伟伟 人民陪审员  杜运飞 二〇一九年九月二日 法官助理赵文倩 书记员薛冰