河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民事判决书（2018）冀0304民初954号原告：王玉，男，1970年4月28日出生，汉族，公民身份号码×××，现住秦皇岛市。委托诉讼代理人：邵立新，河北德圣（北戴河新区）律师事务所律师。被告：北戴河交通疗养院，住所地北戴河区东经路101号，统一社会信用代码：12100000401824086Y。法定代表人：于兴俊，院长。委托诉讼代理人：王光宇，北戴河交通疗养院总务部经理。委托诉讼代理人：李文超，河北君德风律师事务所律师。原告王玉诉被告北戴河交通疗养院租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案，依法适用普通程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理（2018年5月8日至10月31日期间原告申请司法鉴定；2018年11月5日原告申请原审判长回避，经院长决定准许；2019年3月1日至6月9日期间双方当事人申请和解、调解）。原告王玉及委托诉讼代理人邵立新、被告北戴河交通疗养院委托诉讼代理人王光宇、李文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告赔偿因解除《租房协议》给原告造成的安一路四号院宾馆及其配套设施投资及维护损失暂定1万元（以鉴定机构评估后数额为准）；2、判令被告赔偿原告自2012年10月至2018年3月期间的宾馆营业损失暂定5000元（以鉴定机构评估后数额为准）；3、本案全部诉讼费用及评估费用由被告承担。事实和理由：2009年8月1日，原、被告签订租房协议，被告将其闲置的安一路四号院出租给原告修建宾馆经营使用，租赁期限为意向三年，租金每年45000元。协议第三条约定：“（意向）三年租期满后，如乙方续租，此协议不变将由乙方继续承租”。承租后，经取得被告同意，原告对废弃的四号院及车库进行了维修、增建和房屋内外装修装饰，以满足开办宾馆的条件。同时，经被告配合申请，原告接通了水电，并对四号院进行了绿化、路面硬化等基础设施建设。2012年10月11日，三年租期届满，原告继续承租四号院，被告也同意继续履行原协议，故原告又缴纳了一年的租金45000元。2014年，被告突然单方提出将年租金上涨为每年10万元，原告认为被告的无理要求违反了协议的预定，不同意按照每年10万元支付租金，为此双方始终未能达成一致，此后被告也未再向原告催收租金。2016年4月，在未经通知原告的情况下，被告突然向贵院提起诉讼，要求解除双方租赁协议。该案经两级人民法院审理，最终以双方不定期合同为由，判令原被告解除租房协议。原告认为，原被告双方所签订租房协议中第三条的约定就是双方长期租赁四号院的真实意思表示。被告对原告承租四号院用于开办宾馆完全同意，原告对其中房屋装修、增建、改造、添附行为，被告也是由始至终知情并配合的。正是在这一前提下，原告才以远超三年以上的投资规模对当时原本废弃的四号院及车库投资达两百余万进行改造、装修以及添附。也正是基于被告的同意、配合，原告才得以完成宾馆的建设并正式营业。据此，原告的投资行为是在征得被告同意和支持下完成的，尽管合同未约定该部分添附资产的处置，但原告不存在任何过错。现由于被告突然单方要求解除合同，导致原告的投资成本无法收回，撤出宾馆必将给原告造成重大的经济损失，而这与被告的毁约行为有直接的因果关系。此外，2012年10月11日，被告收取原告的一年租金，却拒绝续签合同。一年之后，被告即不收租金也不要求解除合同。被告的行为致使原告不能依法办理营业手续，无法正常营业，也给原告造成了严重经济损失。故被告应对原告的损失承担全部赔偿责任（包括但不限于原告改、增建等已与原有房屋形成附合部分的投资损失，亦应包括宾馆的机器设备、宾馆用品、厨房用品等动产损失及宾馆营业损失）。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告提供的证据如下：1、《租房协议》；2、宾馆个体工商户设立登记申请书、审核表、个体名称预先核准通知书、房屋所有权证复印件；3、（2017）冀0304民初475号民事判决书和（2018）冀03民终49号民事判决书。被告对原告证据质证意见：1、3号证据的三性均无异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。被告辨称，一、根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，原告对安一路4号院的改建、增建行为未经过被告的同意，且被告对此行为已进行及时制止。秦皇岛市规划局北戴河分局于2009年10月22日作出（秦规北停）字（2009）第（115）号责令违法建设停工通知书后，被告多次要求原告立即停止一切施工行为，被告已对原告的改建、增建行为进行及时制止。原告宾馆及其配套设施投资及维护损失应由原告自行负担。原告对安一路4号院进行改建、增建工程未经出租人同意，且未办理建设工程规划许可证，均无相关审批手续，系违法建筑不受法律保护，应由原告自行拆除。二、本案《租房协议》的解除是因原告严重违约即拒不支付租金所导致的，原告的改建、增建未办理合法建设手续，被告对租赁合同的签订和履行均不存在过错，对宾馆及其配套设施投资及维护损失应由原告自行负担。1、双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》期满后，因双方未能签订新的租赁合同，双方的租赁关系应为不定期租赁。因原告自2013年10月11日至今拒不支付租金而导致合同解除，根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除,装饰装修的残值损失应由原告自行负担。2、原告对安一路4号院进行改建、增建工程未办理建设工程规划许可证，原告未办理合法建设手续，均无相关审批手续，被告无法利用、并无受益，应由原告自行拆除。根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十四条第（二）项的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因原告违约拒不支付租金导致合同解除，被告在合同履行过程中并没有任何违约情形，被告对未办理合法建设手续的改建、增建工程也并无受益，相关费用应由原告自行负担。3、原、被告双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》三年租赁期已经届满，因双方未能签订新的租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，合同解除后，原告因改建、增建等已与租赁房屋形成附合的部分的投资及维护损失应由原告自行负担。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因本案双方之间形成不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，原告至今拒不支付租金，被告已多次向原告表示解除合同，且被告于2016年4月18日提起诉讼，要求判令解除双方之间的房屋租赁协议，法院于2016年4月19日立案后，原告也提出反诉，故解除合同已通知原告。2018年3月8日二审法院作出终审判决解除双方之间的租赁合同，双方的租赁合同关系已经解除。双方于2009年签订的《租赁协议》三年租赁期已经届满，后双方之间形成的不定期租赁合同因租赁期间无法确定，经被告在合理期限之前通知且经法院裁决不定期租赁合同已经解除，根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”原告主张营业损失无任何事实和法律依据。被告曾于2016年4月向本院提起诉讼，要求判令解除双方之间的房屋租赁协议，原告也提出反诉，要求被告赔偿无法营业造成的直接经济损失，经被告向法院申请，北戴河东山派出所已向法院出具原告经营的中隆商贸有限公司在2013年至2016年的入住人员信息，可以证实原告未因不能签订租赁合同而影响其经营，该宾馆正常营业至今，未给原告造成任何营业损失，且被告认真履行了相关义务，不存在任何违约情形。综上，原告主张赔偿宾馆及其配套设施投资及维护损失、营业损失并无直接证据予以证明，对该部分损失金额也无法确定，原告的诉讼请求证据不足，请驳回原告诉请。被告提供的证据为：2009年10月22日秦皇岛市规划局北戴河分局责令违法建设停工通知书（对安一路4号所建设的一层房屋）和（2018）冀民申7477号民事裁定。原告对被告证据质证意见：违反建筑通知书与本案无关联性，该违建被告已经拆除；（2018）冀民申7477号民事裁定，与本案的关联性不认可。经本院审理认定事实如下：被告北戴河交通疗养院出租给原告王玉的××区及院内两层房屋。原告于2009年8月－2012年4月对安一路4号院及房屋进行了改建、增扩建和宾馆内外装修，增扩建工程无相关审批手续。两层楼房的房本中，“间数”标记为“30”，建筑面积共计727.42平方米。承租时房屋结构为：一层为六个车库、三间房屋及楼梯，二层为十间房屋及中间过道、两个卫生间。王玉在上述基础上进行了改造装饰装修，并且在一楼向外扩建了宾馆接待大厅；在一楼房顶即二楼的平台处扩建了4间房屋。《租房协议》第三条约定：“（意向）三年租期满后，如乙方（原告）续租，此协议不变将由乙方（原告）继续承租”；第四条约定：乙方（原告）在租用期间内如遇上级部门及地方政府统一规划，乙方（原告）将无条件搬出，甲方（被告）将租金相应退给乙方（原告）。原告交纳了2009年8月1日至2012年10月10日的租金135000元后，于2012年8月交纳了2012年10月11日至2013年10月10日的租金45000元。2014年因被告要求增加租金重新签订合同，原告不同意，双方未达成一致意见，因此未能续签租赁合同。原告王玉一直占有、使用、经营安一路4号院宾馆至今。原告2009年成立北戴河恒通宾馆，后于2013年改为秦皇岛中隆商贸有限公司，注册地址××区。被告北戴河交通疗养院曾于2016年4月19日起诉原告王玉房屋租赁合同纠纷一案，王玉提出反诉，本院作出（2016）冀0304民初334号民事判决。原、被告均提起上诉。秦皇岛市中级人民法院作出（2017）冀03民终580号民事裁定发回本院重审。之后，王玉撤回反诉。本院做出（2017）冀0304民初475号民事判决书。判决解除北戴河交通疗养院与王玉签订的《租房协议》；王玉于本判决生效后三十日内清腾北戴河区安一路4号院归还给北戴河交通疗养院，并按每年45000元的标准向北戴河交通疗养院支付自2013年10月11日至清腾房屋之日的租金等内容。王玉不服提起上诉。秦皇岛市中级人民法院作出（2018）冀03民终49号民事判决书，驳回上诉，维持原判。之后，王玉不服（2018）冀03民终49号民事判决，申请再审。河北省高级人民法院作出（2018）冀民申7477号民事裁定，驳回王玉的再审申请。本院认为，对于原告主张的被告赔偿安一路四号院宾馆及其配套设施投资及维护损失的请求。被告抗辩原告主张的损失被相关规划部门下过违建通知书，被告提供的2009年一层房屋的违建通知书与本案涉及的两层楼的房屋改扩建和2012年原告增建的一层彩钢房屋，不具有关联性，不予采信。根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，原、被告双方于2009年8月1日所签订的《租赁协议》三年租赁期到期后，双方未能签订新的租赁合同，之后双方之间形成事实的不定期租赁合同。原告王玉与被告北戴河交通疗养院之间的租赁关系经本院（2017）冀0304民初475号民事判决书和秦皇岛中级人民法院（2018）冀03民终49号民事判决书判决已经依法解除，原告根据原《租房协议》第三条的约定主张双方签订的《租房协议》是长期租赁协议，依据不足。原、被告的租赁合同解除后，对宾馆的机器设备、宾馆用品、厨房用品及2012年临建的健身房、厨房（彩钢结构）可由王玉拆除或搬走。原、被告之间的租赁期间已经届满，双方签订的租赁合同对于二层楼房附合的装饰装修改造费用亦没有约定，故原告请求补偿附合装饰装修费用，不予支持。对于原告扩建的4间房屋和宾馆大厅费用。根据《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被告对原告未办理合法建设手续的扩建部分是知道或应当知道的，且没有提出异议和制止，故视为被告同意，原、被告对此费用的处理也没有完善条款，双方均存在过错。对于扩建部分费用折旧后的现价值，双方应按过错分担。原告应对扩建损失数额承担举证责任，但原告申请对宾馆及配套设施的损失数额进行鉴定，两个鉴定机构均以提供鉴定材料不充分为由不予受理或退卷，故应视为原告举证不能，承担举证不利的后果。原告王玉一直占有、使用、经营安一路4号院宾馆至今，原告主张2012年10月至2018年3月期间的营业损失，无事实和法律依据不予支持。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于〈审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十二条、第十四条第（二）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王玉的诉讼请求。案件受理费175元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 马 军人民陪审员 李洪达人民陪审员 刘 军 二〇一九年九月十九日书 记 员 刘美倩