广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初868号 原告：南宁嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告:眭国庆，男，1955年12月18日出生，汉族，住广西南宁市。 被告：眭琛慧，女，1985年1月12日出生，汉族，住广西南宁市。 被告：廖晓玲，女，1961年9月1日出生，汉族，住广西南宁市。 以上三被告的共同委托诉讼代理人：廖玮，广西共恒律师事务所律师。 被告：韦正平，男，1963年5月16日出生，壮族，住广西柳江县。 原告南宁嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲、韦正平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人覃雕，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲的共同委托代理人廖玮到庭参加诉讼。被告韦正平经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲、韦正平共同向原告支付南宁市兴宁区昆仑大道995号蒙特利岛6号楼09号房2011年11月1日至2017年3月31日期间的物业费11994.84元，违约金11994.84元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天按每日3‰计算至被告付清物业费之日止）；2、被告韦正平向原告支付南宁市兴宁区昆仑大道995号蒙特利岛6号楼09号房2017年4月1日至2018年7月31日期间的物业费3690.72元，利息104.61元（每个月物业费的利息单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天按同期银行贷款利率计算至被告付清物业费之日止）；3、本案诉讼费用由四被告负担。事实和理由：2007年6月6日，原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《嘉和城A地块项目前期物业管理服务合同》，约定该公司聘请原告对涉案地块提供前期物业服务。2007年6月17日，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲向广西嘉和置业集团有限公司购买了蒙特利岛6号楼09号房，建筑面积177.63平方米。2009年8月2日，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲验收该房屋，此后于2011年11月18日将该房出售给被告韦正平，四被告于2017年3月22日办理房屋过户登记手续。从2009年8月2日至今，原告按照前期物业管理服务合同和服务协议向被告提供物业管理服务。2011年11月1日起，被告停止交纳涉案房屋的物业费。四名被告签订的《存量房买卖合同》第四条约定房屋移交后物业费等费用由买方承担，故被告韦正平应当在该房屋过户至其名下前，与被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲共同承担该房屋的物业费及违约金。按照原告与被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲签订的《前期物业管理服务协议》第十二条第四款约定，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲应当从欠费之日起按每天3‰向原告支付物业费的违约金。按照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告韦正平无正当理由未交纳物业费，导致原告的收益损失，应当向原告赔偿每月物业费的同期银行贷款利率的利息。2011年11月1日至2017年3月31日65个月期间，四名被告共欠缴物业费11994.84元，违约金11994.84元。2017年4月1日至2018年7月31日16个月期间，被告韦正平共欠缴物业费3690.72元，利息104.61元。经原告多次上门贴催费单、打电话、发短信等方式催缴，被告仍未向原告交纳物业费。原告特诉至法院，望判如所请。 被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲共同辩称：1、三被告与被告韦正平签订房屋买卖合同的时间为2011年11月18日，并于2011年11月初将房屋交付给被告韦正平，于2011年11月22日办理了产权变更登记手续，此后三被告还结清了截至2011年10月的物业费，故三被告不应支付2011年11月1日之后产生的物业费。2、原告主张三被告承担2011年11月1日至2017年3月31日期间的物业费已超过诉讼时效。 被告韦正平未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市昆仑大道995号蒙特利岛6号楼09号房由广西嘉和置业集团有限公司开发建设，2007年6月6日，原告嘉和物业公司与广西嘉和置业集团有限公司签订《嘉和城Ａ地块项目前期物业管理服务合同》，约定由原告提供该地块的前期物业服务。2007年6月17日，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲向广西嘉和置业集团有限公司购买南宁市昆仑大道995号蒙特利岛6号楼09号房，建筑面积177.63平方米。签订合同后，被告接收了房屋。同日，原告嘉和物业公司与被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停、房屋装饰装修管理等；被告转让或出租房屋时，事先通知原告，告知受让方与原告签订物业管理协议；物业费每季度第一个月15日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金，物业管理费中情景别院按每月每平方米1.3元计算；原告转让该物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。合同还就其他事项进行了约定。 因被告自2011年11月1日起开始欠缴物业管理费用至2018年7月31日，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，经向南宁市不动产登记中心查询涉案房屋的产权变更情况得知，2011年11月18日，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平签订《存量房买卖合同》，约定由被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲将涉案房屋出卖给被告韦正平，该合同第四条约定“甲方应在收到乙方全部房款5日内，将房屋交付给乙方，双方在房屋移交时结清该房的物业管理费水电费等相关费用（交付房产之前已发生的上述费用由甲方承担，交付房产当日及日后的上述费用由乙方承担）”。涉案房屋于2011年11月22日由眭国庆、眭琛慧、廖晓玲过户登记至韦正平名下，房屋建筑面积为177.41平方米。该房的房屋查档情况显示，涉案房屋由眭国庆、眭琛慧、廖晓玲过户于韦正平的登簿时间为2017年3月22日。该房登记的建筑面积为177.44平方米。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应恪守履行。 关于四被告的责任承担问题。被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲从建设单位购买涉案房屋后，作为涉案房屋的原业主与原告签订《前期物业管理服务协议》，其作为原业主应承担物业服务费的交纳义务；被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平签订《存量房买卖合同》约定被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲将房屋转让给韦正平并办理了产权转移登记，故韦正平作为新产权人亦应承担物业费的交纳义务。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，从本案现有证据中无法证实眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平在变更房屋产权之后仍共同使用房屋，故眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平应在各自对房屋产权的存续期间内承担业主对物业费的交纳义务。现原告以房屋查档证明中两被告转让房屋的登簿时间即2017年3月22日为节点，主张从此时起原告才知道房屋产权变更的情况，但根据现有证据查明的事实，涉案房屋已于2011年11月22日由眭国庆、眭琛慧、廖晓玲过户登记至韦正平名下，足以证实房屋查档证明中载明的“登簿时间”与该房屋产权变更的真实权属状态不符，故眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平应根据实际过户登记的时间各自承担物业服务费等费用的支付义务，原告主张眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平连带承担清偿责任，本院不予支持。如眭国庆、眭琛慧、廖晓玲与韦正平之间对于物业费的负担问题有争议，属于双方对房屋买卖合同法律关系中的合同履行争议事项，双方可另行主张。 由于原告主张的物业费计算期间系自2011年11月1日起，同时，结合物业服务费系按月计价的情况，本院根据原告关于四被告对物业服务费负担的主张以及所涉房屋产权变更的实际情况，酌定2011年11月1日至2011年11月22日期间的物业服务费由眭国庆、眭琛慧、廖晓玲负担，2011年11月23日至2018年7月31日期间的物业服务费由被告韦正平负担。 关于物业费，原告按每月每平方米1.3元的标准主张被告欠付2011年11月1日至2018年7月31日期间的物业费，四被告未出庭举证证实其已付清对应期间的费用，原告主张按《前期物业管理服务协议》约定的物业服务费标准每月每平方米1.3元计算，符合法律规定，本院予以支持，故被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲应支付2011年11月1日至2011年11月22日期间的物业费为：177.44平方米×1.3元÷30天×22天=169元，被告韦正平应支付2011年11月23日至2018年7月31日期间的物业费为：177.44平方米×1.3元×80个月+177.44平方米×1.3元÷30天×8天=18515元。 关于原告主张的违约金应否支持的问题。《前期物业管理服务协议》约定，物业费按月支付，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金。由于被告未按时支付物业费，违反了协议约定，应向原告支付违约金。该合同条款约定按每日3‰支付滞纳金的计算方式，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，显失公平，同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，故本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130％。考虑原告按不同期间主张被告承担物业费支付义务的不同方式，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲应支付欠付2011年11月1日至2011年11月22日期间物业管理服务费违约金计算为：以欠付的服务费169元为基数，自2011年11月22日起，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后违约金调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%，违约金总额以欠付金额的30%为限；被告韦正平应支付欠付2011年11月23日至2018年7月31日期间物业管理服务费违约金计算为：以每月物业管理服务费230.6元（177.44平方米×1.3元/（平方米·月）为基数，自2011年11月1日起，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付，2011年11月23日至2018年7月31日期间的物业管理服务费违约金以此类推计算，违约金总额以欠付金额的30%为限。 关于被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲提出原告主张其负担2011年11月1日至2017年3月31日期间的物业费已超过诉讼时效的问题，由于原告仍持续为涉案小区提供物业服务，故业主仍对欠付的物业费负有清偿义务，被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲未举证证实其将房屋转让的事实告知了原告并告知房屋受让方与原告另行签订新的物业服务协议，原告主张其通过查询房屋登记档案才得知该事实，本院予以采信，而从此时起至其向本院递交诉状之日尚未超过法定诉讼时效期间，故本院对被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲的该主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付2011年11月1日至2011年11月22日期间物业费169元； 被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付逾期付款的违约金（计算方式：以欠付的服务费169元为基数，自2011年11月22日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付，违约金总额以欠付金额的30%为限）； 被告韦正平向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付2011年11月23日至2018年7月31日期间的物业费18515元； 被告韦正平向原告南宁嘉和物业服务有限公司支付逾期付款的违约金（计算方式：以每月物业管理服务费230.6元（177.44平方米×1.3元/（平方米·月）为基数，自2011年11月23日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%分段计付，从2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%分段计付，2011年11月23日至2018年7月31日期间的物业管理服务费违约金以此类推计算违约金总额以欠付金额的30%为限）； 驳回原告南宁嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费495元，由被告眭国庆、眭琛慧、廖晓玲负担10元，由被告韦正平负担485元。公告费350元，由被告韦正平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年九月十六日 书 记 员  张 惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。