云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3872号原告（反诉被告）：云南汇力联行商业管理有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部，统一社会信用代码91530121336563886T。法定代表人：张建安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈丹丹，系云南汇力联行商业管理有限公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：马俊波，男，汉族，1984年7月16日出生，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：罗金鹏，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陶青，云南法安律师事务所实习律师，特别授权代理。原告云南汇力联行商业管理有限公司与被告马俊波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，在诉讼过程中，被告马俊波提起反诉，本院受理后，决定合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告云南汇力联行商业管理有限公司的委托诉讼代理人陈丹丹，被告马俊波及其委托诉讼代理人罗金鹏、陶青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南汇力联行商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方所签订的《汇力联行租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋租金，暂计算自2018年12月1日至2019年1月18日止的租金为13324元；3.判令被告向原告支付延迟支付租金的滞纳金，暂计算自2018年12月1日至2019年1月16日止的滞纳金183.88元，请求支付至被告实际支付租金之日止的滞纳金；4.判令被告支付原告物业管理费，暂计算自2018年6月1日至2019年1月16日止的物业管理费5951.33元；5.判令被告向原告支付延迟支付物业管理费的滞纳金，暂计算自2018年6月1日至2019年1月16日止的滞纳金为259.44元，请求支付至被告实际支付物业管理费之日止的滞纳金；6.令被告支付水电费，暂计算自2018年9月30日至2019年2月4日止的水电费1885.24元；7.判令本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确放弃第三项、第五项诉讼请求。事实和理由：原被告双方签订《汇力联行租赁合同》，约定被告承租花千集13号楼2012号商铺，面积为79平方米，租期为3年，自2018年3月1日至2021年2月28日，首年租金为每月每平米110元，每3个月支付一次，物业管理费为每月每平米10元，每3个月支付一次。合同履行期间，被告未按照合同约定履行付款义务，拒不向原告支付合同约定的费用，原告多次上门催收以及发函要求支付款项，但至今被告仍拒不支付合同费用。为维护原告的合法权益，根据原告与被告签订的《汇力联行租赁合同》以及相关法律法规，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告马俊波答辩称：原告方向我方做出过承诺，2018年7月1日开业，但直到2018年9月才开业，已经构成严重违约。我方在2018年12月14日已经搬出商场，我方只应承担到上述时间的商业管理费、水电费的金额。反诉原告马俊波提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《汇力联行租赁合同书》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告2018年7月1日至2018年9月21日期间租金损失23463元、商业管理费损失2133元，合计赔偿原告损失25596元。3.判令被告返还原告保证金17380元整；返还原告装修押金5000元整；并以22380元为本金，以人民银行同期贷款利率为标准，向反诉原告支付自2018年12月25日起至款项还清之日止期间的资金占用利息，暂按年息4.35%计算至2019年3月31日止为259.61元；4.判令由被告承担本案诉讼费、公告费、执行费、保全费、律师费等全部诉讼费用。庭审中，反诉原告明确其第四项诉讼请求仅主张案件受理费。事实与理由：反诉原告于2018年2月初至反诉被告花千集项目考察，基于反诉被告宣传：1.如承租反诉被告商铺，享有3个月装修期，6个月免租期…4、反诉被告方作为项目管理方，将积极举办各类促销、推广大型活动，以提高项目的知名度和增加项目的客流量。基于反诉以上的承诺和宣传，反诉于原告于2018年2月8日向反诉被告支付意向金17380元。2018年2月27日，反诉原告与反诉被告签订《汇力联行租赁合同（花千集项目）》，当日，反诉原告已支付的意向金17380元转化为合同保证金。反诉原告于2018年2月28日向反诉被告支付装修押金5000元。在反诉原告投入资金装修门店入驻后，经过实地调查，该项目消费入口远远低于反诉被告方承诺的20万人，且实力壹方城项目并未售罄，常驻人口数字也远远达不到反诉被告方承诺的1万人。且因反诉被告原因，项目原定于2018年7月1日正式开业，被反诉被告方推迟至2018年9月22日开业。在未开业的2个多月时间里，因无法正常营业，给反诉原告造成了租金、商业管理费、人员资金、水电费等巨大的经济损失。反诉被告在当时向反诉原告承诺将至顺延原合同日期至2018年7月1日起计算，以弥补反诉原告的损失，故反诉原告暂未提出解约。后反诉原告于2018年9月21日向反诉被告支付2018年首期即2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金26070元、首期商业管理费2370元。期间，反诉原告多次向反诉被告提出，反诉原告已严格按照反诉被告要求完成门店装修，且未因装修给反诉被告造成任何损失，反诉被告也已对装修验收完毕，应当退回反诉原告装修押金5000元。但反诉原告一直以各种理由推诿，拖延，拒不退还反诉原告装修押金。2018年11月10日，反诉原告收到反诉被告发来房租将款通知单，才得知反诉被告并未按照承诺顺延合同期限，且因反诉被告未尽到推广、宣传义务，该项目人流量一直非常少，远远达不到反诉被告在签约时的宣传、承诺。反诉原告多次找反诉被告协商无果，于2018年12月14日告知反诉被告后撤离租赁房屋，并于2018年12月24日向反诉被告发函，要求解除双方签订的《汇力联行租赁合同（花千集项目）》，退回保证金和押金。反诉被告方严重违反公开承诺的开业时间，随后反诉被告又违反其顺延合同起算时间至2018年7月1日以弥补反诉原告损失的承诺，并无理由扣押反诉原告装修押金拒不返还，给反诉原告造成巨大的经济损失，其违约行为导致反诉被告处经营门店持续亏损，已无法继续经营获取盈利，合同目的已不能实现。故反诉原告为维护自身合法权益，依法向法院提出反诉请求，请法院依法支持原告的诉讼请求。反诉被告云南汇力联行商业管理有限公司答辩称：我方并没有承诺开业的具体时间，不存在违约行为，并且合同约定返还我方房屋时应当返还毛坯房，才能退回装修押金和保证金，所以对反诉原告的主张不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2018年2月27日，原、被告签订一份《汇力联行租赁合同》，约定原告将商场13号楼201a号商铺出租给被告，租用面积为79平方米。租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，房屋交付日期为2018年3月1日，被告享有3个月的装修期，暂定于2018年3月1日至2018年5月31日止，被告必须于2018年5月1日前完成装修工程并开业。免租期从2018年6月1日至2018年8月30日（免租期仅免除租金，其他费用如商业管理费、推广费不予免除）。租金计算方式为固定租金，具体标准为：2018年3月1日至2019年2月28日期间为110元/平方米/月；2019年3月1日至2020年2月28日期间为110元/平方米/月；2020年3月1日至2021年2月28日期间为116.6元/平方米/月，租金每三个月计收一次。商业管理费由原告收取，自交付日或视为交付日（以在前者为准）开始计算，标准为2018年3月1日至2021年2月28日期间10元/平方米/月，商业管理费每三个月计收一次，被告应当于2018年3月1日前向原告支付首期商业管理费。被告应当向原告缴纳17380元保证金，承租人依据《租赁意向书》及其他类似协议已支付定金或租赁诚意金的，定金或租赁诚意金自动转化作保证金的一部分，租赁期内，如被告未能按时足额支付租金等费用的，原告有权从保证金中抵扣被告的应付未付款项，除合同另有约定外，在被告按约定将房屋交还给原告并通过原告验收，履行完合同约定的义务后，原告向被告无息退还剩余的保证金，在租赁期满之日或本合同提前解除之日，被告应根据原告要求将该房屋恢复至毛坯房状态。首期费用包括2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金26070，共计45820元。被告租赁房屋水、电等能源费按月抄表，被告需按原告的收费通知单所约定的日期向原告支付能源费。同时对违约责任进行约定，若被告违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、保证金、商业管理费及其他各项费用，原告有权每日向被告按所欠费用的0.03%计算收取违约金，被告逾期累计超过30日的，原告有权解除本合同。原告根据本合同约定解除合同的，被告应当向原告支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金。合同还约定承租人应于交付日或视为交付日（以在前者为准）或视为交付日前向出租人缴纳装修押金，押金金额以出租人确认为准；如承租人违反本合同及有关装修条例的各项规定，出租人将不予退还承租人缴纳的装修押金，并有权要求承租人承担违约责任。2018年2月28日，被告通过微信转账方式向被告交付装修押金人民币5000元。2018年9月21日，原告向被告分别出具了收据确认收到被告首期商业管理费2370元、首期租金26070元、意向金17380元。庭审中，被告认可对涉案房屋进行了装修。二、2018年8月29日，花千集商管办公室发出“花千集9.22开业活动商户沟通函”，载明实力花千集开业活动时间定于2018年9月22-23日。三、原告于2018年10月19日出具“缴纳/欠费通知单”载明截止2018年10月16日被告尚欠水电费人民币598.8元。原告于2018年11月9日出具“缴纳/欠费通知单”载明截止2018年10月30日被告尚欠水电费人民币293.76元。原告于2019年1月10日出具“缴纳/欠费通知单”载明截止2018年12月30日被告尚欠水电费人民币162元。以上费用共计人民币1054.56元。庭审中，被告认可水、电费由原告代为缴纳。四、2018年12月15日，原告向被告发出“关于花千集‘13栋201a号商铺中国电信品牌’违约事宜的函件”，载明被告欠缴租金（2018年12月1日-2019年2月28日）为26070元；商管费（2018年6月1日-2019年2月28日）为7110元；水电费（2018年11月30日抄表）为1618.44元。以上共计34798.44元。2019年1月7日，原告向被告发出“关于花千集‘13栋201a号’商铺‘中国电信’品牌办理退铺的函件”，内容同上，并载明现考虑双方利益，按照合同约定给予贵方办理退铺处理，原告以邮政EMS的方式向被告邮寄了上述退铺函件，2019年1月16日，邮件状态显示邮件妥投，本人签收。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告均同意解除双方于2018年2月27日签订的《汇力联行租赁合同》，但对解除合同的时间有异议，本院认为，原、被告签订的《汇力联行租赁合同》约定被告逾期累计超过30日的，原告有权解除本合同。而被告虽称已于2018年12月24日解除了与原告签订的合同，但庭审中原告并不认可。此外，被告仅向原告支付了2018年9月1日至2018年11月30日期间的房租，且并未按照合同约定将涉案房屋恢复至毛坯房状态，原告于2019年1月7日以EMS方式向被告发出解除合同的函，2019年1月16日邮件状态显示“邮件妥投，本人签收。”故本院依法确认双方解除《汇力联行租赁合同》的时间为2019年1月16日。至于原告主张被告支付自2018年12月1日至2019年1月18日止的租金13324元的诉讼请求，本院认为，原、被告解除《汇力联行租赁合同》的时间为2019年1月16日，故被告应当向原告支付自2018年12月1日起至2019年1月16日止的租金人民币13035元。至于原告主张的物业管理费6004元、水电费1885.24元，庭审中，被告认可仅支付了2018年3月1日至2018年5月31日的商业管理费，被告亦认可水电费是由原告代缴，故原告要求被告支付商业管理费与水电费的诉讼请求，本院予以支持。经本院核算，被告尚欠原告2018年6月1日至2019年1月16日期间商业管理费5925元，被告尚欠原告截至2018年12月30日的水电费人民币1054.56元。对于原告超出法律规定的诉讼请求，本院不予支持。至于反诉原告马俊波要求反诉被告云南汇力联行商业管理有限公司赔偿2018年7月1日至2018年9月21日期间租金损失23463元、商业管理费损失2133元的诉讼请求，本院认为，虽然反诉原告陈述被告同意将合同日顺延至2018年7月1日，并承诺给予半年的免租期，但因反诉原告未举证证明双方就免租期、租金起算时间等事项达成了新的合意，故对于反诉原告的上诉诉讼请求，本院予以支持。至于保证金及资金占用利息，本院认为，原、被告在《汇力联行租赁合同》对保证金进行了约定，即在被告按约定将房屋交还给原告并通过原告验收，履行完合同约定的义务后，原告向被告无息退还剩余的保证金，同时约定涉案房屋交还的方式为在租赁期满之日或本合同提前解除之日，被告应根据原告要求将该房屋恢复至毛坯房状态，而庭审中，反诉原告认可对涉案房屋进行了装修，故对于反诉原告的上述诉讼请求，本院不予支持。至于装修押金及资金占用利息，本院认为，原、被告双方对于装修押金的收取与退还在合同中已经做出了明确约定，且原告向被告收取装修押金系为了促使被告按照约定对涉案租赁房屋进行装修，而被告已经对涉案租赁房屋进行了装修，现反诉被告并未举证证明反诉原告存在违反装修的情形，故反诉被告应当向反诉原告退还装修押金并支付资金占用期间的利息。故本院确认由反诉被告向反诉原告退还装修押金人民币5000元并支付以款项人民币5000元为基数，自2019年1月17日起至全部款项付清之日止，按年利率4.35%计算的资金占用利息。对反诉原告超出法律规定的主张，本院予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告云南汇力联行商业管理有限公司与被告马俊波于2018年2月27日签订的《汇力联行租赁合同》。二、由被告马俊波于本判决生效之日起十日内支付原告云南汇力联行商业管理有限公司租金人民币13035元、物业管理费人民币5925元以及截至2018年12月30日的水电费人民币1054.56元。三、驳回原告云南汇力联行商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、由反诉被告云南汇力联行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告马俊波装修押金人民币5000元。五、由反诉被告云南汇力联行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告马俊波以款项人民币5000元为基数，自2019年1月17日起至全部款项付清之日止，按年利率4.35%计算的资金占用利息。六、驳回反诉原告马俊波的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行指定金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币359元，由原告云南汇力联行商业管理有限公司负担38元，由被告马俊波负担人民币321元。反诉案件受理费人民币503元，由反诉原告马俊波负担人民币451元，由反诉被告云南汇力联行商业管理有限公司负担人民币52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年九月四日法官助理张海彤书记员范津海