广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初2575号 原告：吴敏，女，1990年3月8日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陆一平，广西五针松律师事务所律师。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 原告吴敏与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告吴敏的委托诉讼代理人陆一平，被告清隆公司的委托诉讼代理人卢仲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金11531元（以购房款640640元为基数，从2016年6月1日起至原告收房之日即2017年1月1日止，按日万分之一计算）给原告；2.判令被告支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金65479.65元(以购房款640640元为基数，从2018年1月1日起至被告提供万锦豪园小区第1栋2单元702号房办理权属登记所需材料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算)给原告；3.判令被告提供办理权属登记所需材料报产权登记机关备案。庭审中原告变更第1项诉讼请求中逾期交房违约金的计算为从2016年6月1日起计至2016年8月30日止；变更第2项诉讼请求的逾期办证违约金的计算为从2017年8月30日起计至被告提供万锦豪园小区第1栋2单元702号房办理权属登记所需材料报产权登记机关备案之日止。事实与理由：2014年1月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的“万锦豪园”第1栋2单元702号房，总价款为640640元，该款原告已于2014年3月21日付清。被告直至2017年1月1日才向原告交房。根据上述合同第八条“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”的约定，从2015年5月1日至2017年1月1日，被告已逾期交房。根据合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。现原告要求继续履行合同，被告收取了原告的房款为640640元，逾期交房的违约金为11531元。合同第十五条还约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告于2017年1月1日交房，应于2018年1月2日前办理报备手续，但被告至今未办理报备手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，逾期贷款利率，是在基准贷款利率的基础上上浮30%-50%,现原告主张按年利率6%计算。所以，被告应支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金给原告（计算方法：以购房款640640元为基数，按年利率6%计算，从2018年1月2日起计至被告提供资料报产权登记机关备案之日止，暂计至2019年6月1日止的违约金为65479.65元)。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的上述诉讼请求。 被告清隆公司辩称，第一，被告与原告于2014年1月22日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买由被告开发的商品房，并于2015年4月30日将商品房交付给原告均是事实。被告已于2016年8月30日将房屋交付给原告使用，原告称被告于2017年1月1日才交付商品房不是事实。合同第八条明确约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、政府行为因素影响，相关政府职能部门或相关单位的行为造成开发建设延期或验收延期的；2、供水、供电部门连续停水、停电4个小时以上，气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm的；3、买受人房款未缴清或买受人以个人房屋按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的。”原告起诉时并没有减除上述原因所造成延误的时间。在整个建设过程中，因特殊原因造成延误时间共计123天，其中：1.因雨天延误50天；2.因停水造成延误2天；3.因高考时间停工造成延误6天；4.因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，应顺延65天。第二，由于原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按照《商品房买卖合同》第七条的约定，原告应向被告支付逾期付款违约金。该违约金可相应抵减被告应向原告支付的违约金。抵减的理由：原告自签订合同之日起应在7日内办妥银行按揭手续，如逾期超过30日后，因原告贷款金额未能按约定到达被告账户，原告应按日向被告支付应付购房款万分之一的违约金，只有被告实际收到按揭贷款后，才视为原告办理完毕按揭贷款义务。第三，原告提出的第一项诉讼请求已经超过了法定诉讼时效，应予驳回。被告与原告约定交房时间为2015年4月30日，而原告于2019年6月21日起诉，已经超出法定的3年的诉讼时效期间，也没有诉讼时效中断的事由，原告丧失了胜诉权，应驳回其诉讼请求。第四，合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案”，被告已于2017年12月30日前将资料递交到产权登记部门备案，但登记部门以桂平市国土资源局于2017年3月2日下发了一份《桂平市国土资源局文件》浔国土资字[2017]14号文件为由，停止办理被告的万锦豪园项目房地产的所有手续，拒不接收被告所交办理房屋权属登记所需的资料。因此，原告至今未能取得房产权属证书的责任，是登记部门的原因造成。另外，原告主张按年利率6%的标准计算违约金，没有事实和法律依据。综上所述，原告主张被告逾期交房、逾期提供资料报产权登记机关备案与事实不符，系被告因特殊原因造成。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2014年1月22日签订了《商品房买卖合同》后，原告即支付了首期款200640元给被告，2014年3月21日，原告向银行按揭贷款440000元给被告。2016年7月28日，被告在桂平市广播电视台播放广告，定于2016年8月30日正式交房。庭审中，原告认可2016年8月30日为被告正式交房之日。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告与被告签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于原告主张的逾期交房及逾期办证违约金是否超过诉讼时效问题。诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分予以支持。涉案合同约定被告应于2015年4月30日前交房，诉讼时效期间应从2015年5月1日起算，从原告主张逾期交房的权利之日即2019年6月21日倒推已满三年的违约金，即2016年6月21日前的违约金，诉讼时效已超过三年，被告已确定地取得不履行义务的抗辩。因此，原告就2016年6月21日前的违约金起诉，已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不予支持。而2016年6月21日起的违约金，未超过诉讼时效，应予支持。依据合同第十五条的约定，被告应在商品房交付使用后365日内即2017年8月30日前，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，故原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2017年2月2日起算，现原告于2019年6月21日起诉主张权利未超过诉讼时效。被告辩称应从合同约定交房时间即2014年9月30日起算诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 被告辩称合同履行期间，分别出现合同所约定的降雨、高考、房款未交清等可延期交房的情况，应据此延期交房。但是被告对于上述辩解意见没有提供充足证据予以证实其主张，被告对此应承担举证不能的不利法律后果，对被告该辩解意见，本院不予支持。 被告主张原告贷款金额未能按约定到达被告账户，据此延期交房。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同中约定：“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”，但是没有约定贷款金额应何时到达被告账户。据到案证据可以证实，原告的银行按揭贷款已到达被告账户，原告已付清购房款，不存在合同约定的原告房款未交清或者购房贷款未能到达被告账户的情形，不能作为被告顺延交房的理由，也不能在被告逾期交房天数中予以抵减。被告辩称原告未按合同约定的时间办妥银行按揭贷款手续和支付购房款，逾期则违反了合同约定，应向被告支付逾期付款违约金。本院认为，被告对此并没有提出反诉，本案对此不予处理，被告可另行主张权利。 综上，根据原告现主张违约期限可认定被告迟延交房的天数为70天（从2016年6月21日起至2016年8月30日止），被告应支付违约金4484.48元（640640元×0.0001元/天×70天）给原告。 关于被告逾期提供资料报产权登记机关备案是否应承担违约责任，逾期的时间是多少，违约金的标准是多少问题。涉案合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现庭审查实被告已于2016年8月30日将上述商品房交付给原告，故被告应于2017年8月30日前履行此项合同义务。2019年6月12日，桂平市自然资源局函复本院，目前被告已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记，由此可认定被告已提交需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告未能提供有效证据证实何时提交资料报产权登记机关备案，桂平市自然资源局亦未明确函复被告提供资料备案的具体时间，故本院确定桂平市自然资源局函复本院之日即2019年6月12日为被告提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案之日。如前所述，由于被告的原因，被告未能在2017年8月30日前提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成了违约，应按合同第十五条的约定承担违约责任，故被告违约时间应从2017年8月31日起至2019年6月12日止，合计650天。原、被告所签订的合同未约定有明确的违约金金额或计算方式，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告现起诉主张按年利率6%的标准，于法有据，本院予以支持，故被告应以购房款640640元为基数，从2017年8月31日起至2019年6月12日止，按年利率6%计付违约金共69402.67元给原告。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金4484.48元给原告吴敏； 二、被告桂平市清隆房地产开发有限公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案违约金69402.67给原告吴敏； 三、驳回原告吴敏的其他诉讼请求。 本案受理费718元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1436元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇一九年九月十一日 代书记员 曾格婷