四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9232号 上诉人（原审被告）：四川省银河投资集团有限公司，住所地：成都市成华区二环路东三段40号附1号。 法定代表人：郑光清，该公司董事长。 委托代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈加全等六人（详见附表一）                            附表一                               一审案号（2019）川0112民初                       二审案号             （2019）川01民终                       被上诉人             （原审原告）                       身份信息                                                       124号                                               9230号                       陈加全                       男，1987年4月2日出生，汉族，住成都市天府新区。                               肖丹                       女，1992年8月19日出生，汉族，住四川省双流县。                               125号                       9232号                       王玉芬                       女，1972年4月27日出生，汉族，住四川省双流县。                                           126号                                   9241号                       杨明莲                       女，1977年7月29日出生，汉族，住成都市成华区。                                           128号                                   9244号                       吕升良                                   男，1976年8月24日出生，汉族，住四川省双流县。                               冷万蓉                                   女，1976年3月28日出生，汉族，住四川省双流县。                上述被上诉人委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称银河投资公司）因与被上诉人陈加全等六人商品房预售合同纠纷四案，不服成都市龙泉驿区人民法院民事判决（一审、二审案号详附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银河投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。 事实和理由：一、被上诉人取得租金又主张违约金不符合违约金设立目的。违约金的功能是弥补损失，本案中被上诉人与成都港丽酒店管理有限公司签订了《投资经营管理协议书》，已领取了房屋租金，并不存在任何实际损失，如果给付违约金，与违约金性质相悖，所以银河投资公司不应当向被上诉人支付任何违约金。 二、一审判决违约金金额过高，应当进行调减。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，被上诉人已收到房屋租金，并未产生实际损失，即便法院判决银河投资公司承担违约金，银河投资公司认为违约金过分高于实际造成的损失，应当进行调减。 三、一审判决对违约金的支付时间认定错误，违约金支付条件未成就。即便法院认为银河投资公司应当承担支付违约金的责任，但银河投资公司对违约金支付时间存在异议。依据《商品房买卖合同》第12条的约定，违约金应当在房屋实际交付后15日内支付，但房屋实际上没有交付，故违约金的支付条件未成就，银河投资公司应在房屋交付后15日内支付违约金。 陈加全等六人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 陈加全等六人向一审法院起诉请求：1.银河投资公司按日万分之一向陈加全等六人支付逾期交房违约金至房屋实际交付之日止；2、本案诉讼费由银河投资公司承担。具体详见附表二：                            当事人                       房屋信息                       约定交房时间                       购房款             （元）                       逾期交房违约金的计算方式                               陈加全             肖 丹                                             2016年12月31日前                       342 509                       已付房款为基数，按日万分之一从约定交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。                               王玉芬                                             2016年12月31日前                       487 103                       同上                               杨明莲                                             2016年12月31日前                       342 509                       同上                               吕升良             冷万蓉                                             2016年12月31日前                       405 470                       同上                一审法院认定事实：2014年期间，陈加全等人作为买受人分别与作为出卖人的银河投资公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定银河投资公司将由其开发位于龙泉街办老成渝路以北、玉龙路以东地块“湘银大厦”的商品房出售给陈加全等人，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同第十条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”合同及补充协议签订后，陈加全等人按约向银河投资公司支付了全部购房款。现案涉商品房建设项目已停工。 另，陈加全等人与银河投资公司签订商品房买卖合同后，与案外人成都港丽酒店管理有限公司签订了《房屋租赁合同》约定，陈加全等人将所购案涉房屋租赁给该公司，租期从2017年1月1日至2032年12月31日，租金的起始时间为实际交房并且陈加全等人付完购房款或办理完毕按揭手续；第一次支付租金的时间为签订本协议并付完购房款或办完按揭手续15个工作日内。现陈加全等人已按上述合同约定分别领取了房屋第一年租金。 以上事实有当事人双方陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、房屋信息摘要、购房票据、房屋租赁合同等证据在案佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，陈加全等人与银河投资公司就案涉房屋所分别签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：逾期交房违约金的给付条件是否成就。陈加全等人主张银河投资公司按已付房款万分之一每日支付2017年1月1日至房屋交付之日止的逾期交房违约金。银河投资公司则辩称合同约定违约金的付款时间为交房后15日内，现房屋尚未交付，付款条件未成就。一审法院认为，陈加全等人、银河投资公司签订的商品房买卖合同已明确约定交房日期，现已逾超2年而银河投资公司仍未交房，银河投资公司应当承担违约责任。陈加全等人的主张符合双方约定，一审法院予以支持。银河投资公司辩称陈加全等人已领取了案涉房屋的租金，逾期交房对其未产生损失，其不应取得违约金。一审法院认为，陈加全等人分别与银河投资公司所签订的《商品房买卖合同》及与案外人签订的《房屋租赁合同》为不同的法律关系，陈加全等人基于租赁合同所享有的利益不影响其主张商品房买卖合同的权利。因此，银河投资公司的抗辩主张不成立，一审法院不予支持。 综上，陈加全等人与银河投资公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，银河投资公司应当按约交房，否则应承担逾期交房违约责任。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：银河投资公司于本判决生效后十日内向陈加全等人支付逾期交付房屋的违约金（具体见附表三）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取，由银河投资公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人银河投资公司的上诉请求与被上诉人陈加全等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：银河投资公司是否应该向陈加全等人支付逾期交房违约金；如应支付，则一审法院确定违约金的计算标准是否恰当。现就上述争议焦点论述如下。 本院认为，陈加全等人与银河投资公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，案涉商品房建设项目已停工，案涉房屋未按照合同约定交付予买受人陈加全等人，则银河投资公司应当按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，承担相应的违约责任。 根据第十二条的约定，银河投资公司逾期交房，则应当按照第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，银河投资公司按日计算向陈加全等人支付全部已付款万分之一的违约金。故陈加全等人起诉主张逾期交房违约金具有合同依据，应予支持。 关于银河投资公司提出支付条件尚未成就的问题。本院认为：案涉合同约定的交付期限已超过，而银河公司未交付房屋。在此情况下，银河公司以此主张违约金的给付条件尚不具备，系其拖延交付时间，也系阻碍合同约定的违约金给付条件成就。故本院对其该项上诉理由不予支持。 关于银河投资公司提出陈加全等人收取了成都港丽酒店管理有限公司的租金，故其不应当支付逾期交房违约金的问题。本院经审查认为，本案中陈加全等人系基于商品房买卖合同中约定的权利提出请求，而非基于与案外人成都港丽酒店管理有限公司的《房屋租赁合同》关系提出主张。银河投资公司并非《房屋租赁合同》的相对方，故银河投资公司以案外人支付租金为由，主张不承担逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。 关于银河投资公司还提出违约金过高的问题。本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，银河公司与陈加全等人约定了逾期交房违约金的计算方式，银河公司逾期交房的违约行为客观存在，即便存在约定的违约金过高或低的情况，法律赋予当事人的权利也仅系请求增加或减少，而非不予支付违约金。且双方约定的违约金系按照已付款每日万分之一的标准，该计算标准并不存在明显过高的情况。在本案中，银河公司也未提交相关证据证明其违约行为导致的损失低于约定违约金，故本院对其主张不支付违约金以及调低违约金的理由不予采纳。银河公司的该项上诉主张明显不能成立，本院不予支持。 同时本院注意到，陈加全等人主张逾期交房违约金计算至实际交房之日止。因案涉房屋停工，何时能够交房尚不能确定，故合同是否得以继续履行处于不确定状态。若将逾期交房违约金计算至实际交付之日，在出现合同因不能交付房屋应予以解除的情况下，将逾期交房违约金计算至实际交付之日则与合同可能出现的解除情形相冲突。故本院将逾期交房违约金暂计至陈加全等人起诉之日即2019年1月4日。因本案诉讼系因银河投资公司违约逾期交房所引发，故二审案件受理费应由银河投资公司负担。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，但逾期交房违约金应暂计至本判决生效之日，故本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，对一审判决予以变更（详见附表三）： 四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向原告陈加全等人支付逾期交付房屋的违约金（违约金的计算方式详见附表三）。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由四川省银河投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年九月二十七日 书记员 龙春光 附表三                            二审             案号                       当事人                       二审判决                       一审预交案件受理费（元）                       案件受理费减半后被告分担（元）                       二审案件受理费（元）                                                       9230                       陈加全             肖 丹                       一、 变更“以已付款342 509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止”为“以已付款342 509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至2019年1月4日”；             二、驳回陈加全、肖丹的其他诉讼请求。                       379                       190                       379                                                       9232                       王玉芬                       一、 变更“以已付款487 103元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止”为“以已付款487 103元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至2019年1月4日”；             二、驳回王玉芬的其他诉讼请求。                       623                       312                       623                                           9241                       杨明莲                       一、 变更“以已付款342 509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止”为“以已付款342 509元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至2019年1月4日”；             二、驳回杨明莲的其他诉讼请求。                       379                       190                       379                                                       9244                       吕升良             冷万蓉                       一、 变更“以已付款405 470为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止”为“以已付款405 470为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至2019年1月4日”；             二、 驳回冷万蓉、吕升良的其他诉讼请求。                       485                       243                       485