山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0725民初1652号原告杨静，女，1973年4月8日出生，汉族，住青州市，委托代理人魏代京、李修阳，北京市中银（济南）律师事务所律师。被告昌乐县裕丰小额贷款有限公司，住所地：昌乐县方山路6129号。法定代表人王义善，董事长。委托代理人付玉斌，山东点睛律师事务所律师。第三人潍坊中普置业集团有限公司，住所地：青州市民营工业园丰收二路167号。法定代表人李凤娟，董事长。第三人李凤娟，女，1984年4月19日出生，汉族，住青州市，第三人李建华，男，1979年7月21日出生，汉族，住潍坊市潍城区，第三人潍坊中普医药有限公司，住所地：青州市民营工业园丰收二路167号。法定代表人李凤娟，经理。原告杨静诉被告昌乐县裕丰小额贷款有限公司（以下简称裕丰小额贷款公司）、第三人潍坊中普置业集团有限公司（以下简称中普置业公司）、李凤娟、李建华、潍坊中普医药有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨静的委托代理人魏代京、李修阳，被告裕丰小额贷款公司委托诉讼代理人付玉斌，第三人中普置业公司、潍坊中普医药有限公司的法定代表人即第三人李凤娟，第三人李建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨静诉称，2012年9月18日至10月22日，她购买了第三人中普置业公司开发的青州市泰和世家小区1号楼1单元1102时、1号楼2单元1102室、2号楼2单元1102室，她依约交付了全部购房款，并将购房款汇入青州市房管局监管的账户内，购房协议在青州市房管局进行了网签备案，她虽未取得涉案房屋的所有权，但她与第三人中普置业公司存在真实的房屋买卖关系，她依约履行了房屋买卖合同中的所有义务，依法享有涉案房屋的物权期待权。而被告与中普置业公司之间属于债权债务关系，他对涉案房屋的物权具有优先于被告债权的效力。而且，她无法办理产权登记也是由于第三人中普置业公司未进行竣工验收、不配合她所导致，她并不存在任何过错。另外，（2019）鲁0725执异23号执行裁定书已经查明，涉案房屋尚未竣工验收，根据《合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十二条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，未竣工验收或验收不合格的不得交付使用，因此，涉案房屋即使被查封，因房屋未竣工验收，不具备交付条件，无法对涉案房屋强制执行。综上，她与第三人中普置业公司签订了真实有效的商品房买卖合同，该合同已经在青州市房地产交易部门进行了备案，该备案虽不产生物权效力，但该备案系对已经办理商品房预售合同登记购房者的保护，具有一定的排他效力，综合涉案房屋款项已经全部交付，以及房屋未竣工验收的事实，她享有足以排除被告强制执行涉案房产的权益。为此请求法院判令：1、停止对青州市泰和世家小区1号楼1单元1102室、1号楼2单元1102室、2号楼2单元1102室的强制执行；2、本案诉讼费由被告承担。被告裕丰小额贷款公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定，不动产物权的设立转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，本案涉案房屋未登记在原告杨静名下，物权公示原则为法律的基本原则，本案涉案房屋只是进行了网签备案，商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具备物权变动的性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生物权登记、变动的效力，即原告对涉案房屋享有债权，而非物权请求权，另外被告经调查得知，本案涉案房屋买卖合同系第三人中普置业公司为李建华向杨静的借款进行的借贷担保，并非真实的房屋买卖。在第三人李建华所涉的刑事案件中已经审明李建华与杨静的借贷关系，根据《最高法关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。综上，原告杨静并不能阻却法院对涉案房屋的强制执行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中普置业公司述称，原告诉状当中提到的与他公司签订的商品房买卖合同不是真实的买卖关系，而是因民间借贷提供的担保，请法院根据查明的事实依法处理。第三人李凤娟、李建华、潍坊中普医药有限公司共同述称，该案涉案的标的及案件的处理结果与第三人李凤娟、李建华、中普医药无关，不应当将其列为第三人。经审理查明，2013年5月8日，本院作出（2013）乐商初字第5、6、7、8号民事调解书，确认由第三人中普置业公司偿还被告昌乐县裕丰小额贷款有限公司借款4800000元、5000000元、4500000元、4700000元本金及利息，李凤娟、李建华、潍坊中普医药有限公司承担连带责任。后中普置业公司未履行还款义务，被告裕丰小额贷款公司作为申请执行人向本院申请执行，本院立案执行案号为（2013）乐执字第923、924、925、926号，查封了案涉房产。原告向本院提出执行异议，本院于2019年5月10日作出（2019）鲁0725执异22号执行裁定书裁定驳回其异议。另查明，2012年10月22日，原告与中普置业公司签订了《商品房买卖合同书》2份，合同约定原告购买被告中普置业公司开发的青州市泰和世家小区1号楼1单元1102室、2号楼2单元1102室，合同约定购房款分别为750000元，共计1500000元。原告提交的加盖中普置业公司财务专用公章的2份收款收据显示，原告杨静在2012年10月24日共计缴纳房屋购房款1500000元；提交的2份加盖青州市房地产管理局公章的房屋维修基金个人缴存凭证显示，上述二套房屋的维修基金数额分别为20926元、14926元。2012年10月23日，原告与中普置业公司签订了《商品房买卖合同书》1份，合同约定原告购买第三人中普置业公司开发的青州市泰和世家小区1号楼2单元1102室，合同约定购房款为200000元。原告提交的加盖中普置业公司财务专用公章的收款收据显示，原告杨静在2012年10月24日缴纳房屋购房款200000元；提交的加盖青州市房地产管理局公章的房屋维修基金个人缴存凭证显示，该房屋的维修基金数额为20926元。第三人中普置业公司辩称因该公司在2012年9月12日至2012年10月24日期间向刘洪强（系原告丈夫）借款13700000元，上述借款通过杨静、张建伟办理，因张建伟、杨静怕借款得不到保障，且泰和世家项目系在建工程，无法办理抵押手续，便要求以空签购房合同网签的方式提供担保，双方之间实质存在借款合同关系，截止2013年1月9日已经偿还了借款934000元，双方并非房屋买卖合同关系，中普置业公司未收取任何购房款。第三人中普置业公司、李建华因涉嫌合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪由潍坊市中级人民检察院向潍坊市中级人民法院提起公诉，潍坊市中级人民法院作出了（2016）鲁07刑初5号刑事判决书，该判决书的公诉机关指控部分载明涉案3套房屋均系中普置业公司与杨静及案外多人签订了《商品房买卖合同书》，网签备案在杨静名下,该刑事判决书载明：“在案证据能证明少部分人系单纯的房屋买卖关系，其余存在买卖关系、借贷关系并存的现象，且对于是否实际给付了购房款证据不足，真相存疑。合同当事人房屋预售、抵押没有实际交付或依法登记，因之中普公司得以一房二卖或重复抵押形式循环担保借贷。虽然刘建华、刘洪强等极少数人办理了预购房屋网签登记，但打入网签专管账户的购房资金被非法挪用……”。上述判决书已发生法律效力。上述事实，有当事人陈述、执行裁定书、商品房买卖合同书、收款收据、（2016）鲁刑初5号刑事判决书等在案为证。本院认为，本案所争议的焦点是原告就涉案执行标的即青州市泰和世家小区1号楼1单元1102室、2号楼2单元1102室、2号楼2单元1102室是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告虽然与第三人中普置业公司在涉案房屋被人民法院查封前签订了《商品房买卖合同书》，但是中普置业公司就涉案房屋曾与案外多人签订过《商品房买卖合同书》，无法确认涉案房屋买卖合同的效力；涉案房屋网签虽登记为原告，但经（2016）鲁07刑初5号刑事判决书认定，打入网签监管账户上的资金后又被转出，无法确认原告是否实际支付了全部购房价款；且涉案商铺的查封时间是在2012年12月21日，原告并未举证证明在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告杨静的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  张丽伟人民陪审员  张秀娟人民陪审员  刘东斌二〇一九年九月十七日书 记 员  田 帅