广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初540号 原告：黄某，女，1979年11月11日出生，汉族，住南宁市江**。 原告：谢某1，女，2007年2月13日出生，汉族，住南宁市江**。 法定代理人：黄某（母亲），女，1979年11月11日出生，汉族，住南宁市江**。 法定代理人：谢某2（父亲），男，1967年6月25日出生，汉族，住南宁市。 共同委托诉讼代理人：黄长雄，广西中名律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黄馨慧，广西中名律师事务所实习律师。 被告：广西三能投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区锦春路**威宁大厦****，统一社会信用代码9145010309654938XB。 法定代表人：梁炳深，执行董事。 委托诉讼代理人：杜培荣，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李茜，广西广合律师事务所实习律师。 原告黄某、谢某1与被告广西三能投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日受理后，依法适用普通程序于2019年5月15日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄长雄、黄馨慧，被告的委托诉讼代理人杜培荣、李茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》无效；2.被告向原告返还购房款100000元；3.被告向原告赔偿购房款的利息损失4350元（以100000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算,从2018年3月25日暂计至2019年3月25日，最终计至被告偿还全部购房款之日止）；4.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2018年3月25日，原、被告签订《龙岗星耀国际合作建房合同》，约定由被告将其通过与南宁市蒲庙镇龙岗村民委员会大村坡一队合作开发的位于南宁市交汇处房屋的2栋1单元7层709号房出售给原告，房屋总价为250000元。合同签订当天，原告将40%的购房款100000元汇至被告的账上。被告收到原告以上款项后，并未有任何履行合同的行动，被告承诺的项目至今仍然是空地一块。据查，被告的该项目因为违反有关用地、规划、建设的相关法规，也不具备预售商品房的资质，因擅自开发建设和预售商品房，被南宁市行政部门处罚并责令停止建设两次，导致无法继续履行合同。 原告认为，双方签订《龙岗星耀国际合作建房合同》名为合作建房，但综合合同条款，实为房屋买卖合同。该合同违反我国法律和行政法规，应为无效合同。第一，该项目土地性质是农村集体所有的土地，被告未办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地；第二所为的合作建房，只是原告出钱，村委出地，被告找人来建设。这种合作不符合我国民法关于合伙合作的特征及相关法律规定，被告在未取得商品房预售许可证的情况下出售商品房，依据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条应为无效合同；第三，综合合同条款，该合同并不具备合作开发中双方共同投资、共担风险、共享利润的本质特征，根据合同法第一百三十条之规定，应确认双方形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。综上，被告违反土地规划，将房产作为商品房销售，违反了我国法律法规的禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。根据《合同法》第五十八条的规定，原告诉请被告返还购房款100000元及利息，于法有据，请法院依法予以支持。 原告提供的证据有：1.《龙岗星耀国际合作建房合同》；2.收款收据、原告账户交易明细；3.售楼部照片、龙岗星耀国际售楼置业计划表、龙岗星耀国际项目地块现状、龙岗星耀国际房屋户型图；4.人民网“地方领导留言板”;地方领导留言板&rdquo回复；5.邕工商质监处字[2018]2号行政处罚决定书、邕工商质监处字[2018]62号行政处罚决定书；6.南宁市住房保障和房产管理局网站房地产开发企业信息；7.南国早报文章。 被告辩称：一、双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》，合同性质不是商品房预售合同，而是房屋用益物权买卖合同，是合法有效的；二、被告为履行合同做好充分准备，签订了设计、施工合同，缴纳了划拨土地使用权价款，交纳了土地租金，在实际履行项目开发过程中，大村坡一队少数村民宗族势力受人指使、鼓动部分签约村民反悔，恶意阻止项目开发，这是不可预见的不可抗拒的情况发生才停止施工的，不属于被告违约或不履行合同。不可抗力的出现导致项目停工，建设工期应当扣除因村民阻止、诉讼延误的时间，合同约定的交房时间应当顺延推迟；三、双方签订的合作建房合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同约定被告交付房屋没有到期，原告要求退款是没有理由的，于法无据，要求支付利息就更加无理。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和依据，请求人民法院依法驳回。 被告提交证据的有：1.民事起诉状、出庭通知书、传票、通知书、民事裁定书；2.土地承包合同书；3.建设工程施工合同、民用建设工程设计合同、建设工程设计合同、合同书；4.广西增值税专用发票5份、网上银行电子回单3份、南宁市邕宁区征（拨）地拆迁补偿安置协议书报审表、）地拆迁补偿安置协议书报审表收条、划拨土地使用权价款缴款通知书、非税收入一般缴款书（回单）、收据1张。 本案的争议焦点为：双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》的性质是什么？是否合法有效，履行情况如何？原告要求被告返还购房款，并支付购房款的利息损失有何依据，利息如何计算。 经庭审举证、质证，原告提交的证据1、2真实合法，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的其他证据及被告提交的全部证据与本案没有关联性，本院不予采纳。原告申请对被告提交的证据4中收据真实性进行司法鉴定，该鉴定事项对待证明事实无意义的，本院不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《龙岗星耀国际合作建房合同》，主要内容：（1）第一条合作建房模式：乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与龙岗村民委员会大村坡一队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。（2）第二条合作建房的土地基本情况与合作事项：甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于交汇处的三产用地建设资格，规划用途为商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，现定名星耀国际。（3）第三条合作建房的房屋基本情况：本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中：2栋1单元7层709号房。该房屋（合作约定)建筑面积89.5平方米。（4）第四条双方权利、义务：乙方对其出资合作建房之房屋享有使用权，使用年限为2017年6月30日起至2064年6月29日止。乙方在使用房屋期间不得对该房屋的产权进行任何处分，不得改变房屋结构以及擅自接驳水电、网络；但可以出租房屋、转让房屋使用权。（5）房屋总价款为250000元，乙方于本合同签订之时交纳总价款的40%，即100000元，甲方为乙方出具等额收据。（6）第十条逾期交房的违约责任：逾期超过120日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款项。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方则按同期中国人民银行一年定期存款利率的1.5倍对乙方进行赔偿。（7）第十二条其他约定：乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的建房款甲方不予退还。本合同为合作建房，甲乙各方对此均有清晰认识，各方均不得以此为无效理由提出解除本合同。 合同签订后，原告分别于2018年3月22日、2018年3月25日向被告交付20000元、80000元共计100000元合作建房款，被告就此向原告出具了收据。 另查明，涉案房屋并未取得商品房预售许可证明。该房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村大村坡第一村民小组的集体建设用地。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。双方签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》由于约定了原告一方仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从双方签订的涉案合作建房合同内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且被告出具的收据也注明款项性质为首付款，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，但并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的涉案合作建房合同为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。由于双方签订的涉案合作建房合同实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案合作建房合同所涉案房屋的预售许可证明，因此涉案合作建房合同应属无效。原告主张确认涉案合作建房合同无效，于法有据，本院予以支持。被告辩称应继续履行合同，没有依据，本院不予采纳。 三、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合作建房合同无效，因此原告主张被告返还已付购房款100000元，符合法律规定，本院予以支持。 对于利息损失，被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案合同无效，被告对此负有主要过错。原告在订立合同时已明确知道涉案建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对合同订立亦有过错，故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的70%。综合案件事实及原告的请求，原告主张的利息损应分段计算：以20000元为基数，自2018年3月25日起计至被告偿清购房款之日止；以80000元为基数，自2018年3月26日起计至被告偿清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限。综上，原告主张确认合同无效并返还购房款于法有据，本院予以支持。原告主张利息损失按照上述方式计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告黄某、谢某1与被告广西三能投资有限公司于2018年3月25日签订的《龙岗星耀国际合作建房合同》（编号18032506）无效； 二、被告广西三能投资有限公司返还原告黄某、谢某1购房款100000元； 三、被告广西三能投资有限公司支付原告黄某、谢某1利息损失的70%（利息计算方式为：以20000元为基数，自2018年3月25日起计至被告偿清购房款之日止；以80000元为基数，自2018年3月26日起计至被告偿清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以年利率6%为上限）； 四、驳回原告黄某、谢某1其他诉讼请求。 案件受理费2387元，由原告黄某、谢某1负担25元，被告广西三能投资有限公司负担2362元。 财产保全申请费1270元，由被告广西三能投资有限公司负担。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  郑吓保 人民陪审员  黄福生 人民陪审员  潘如青 二〇一九年九月五日 法官 助理  农秋兰 书 记 员  孙 阳