成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初3185号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司，住成都市武侯区科华中路新3号1幢11层4号。 法定代表人：罗毅，职务董事长。 委托代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师。 委托代理人：杨敏，女，汉族，1991年11月1日出生，住成都市金牛区，系公司员工。 被告：成都中铁至善投资有限公司，住成都市郫都区古城镇蜀源大道三段566号。 法定代表人：李万万，职务董事长。 委托代理人：单瑞峰，四川秉济律师事务所律师。 第三人：成都蓉晶置业有限公司，住所地郫县古城镇指路村八组。 法定代表人：黄钢，系该公司总经理。 委托代理人：陈茜斯，女，汉族，1992年1月20日出生，住四川省郫县，系公司员工。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司与被告成都中铁至善投资有限公司物业合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理，诉讼中，依法追加成都蓉晶置业有限公司为第三人，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告三和佳（成都）物业服务有限公司委托代理人李永乐、杨敏、被告成都中铁至善投资有限公司委托代理人单瑞峰、第三人成都蓉晶置业有限公司委托代理人陈茜斯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司诉称，2014年12月30日，原告与第三人签订《前期物业服务合同》，约定原告为第三人开发的“蓉晶公馆”提供物业服务，期限自2014年12月31日至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止，物业费标准为住宅1.5元每平方米每月、酒店1.2元、商业3元。物业费按照季度交纳，逾期交纳，按照逾期之日未付金额20%支付违约金。2017年1月，第三人向原告交付“蓉晶公馆”二期楼盘后，原告开始提供物业服务。2018年1月，因第三人拖欠物业费，原告提出诉讼，郫都区人民法院作出判决及认定事实，“蓉晶公馆”二期楼盘“商2-101”至“商3-209”第三人于2016年7月15日出售给被告，第三人不再承受该部分费用。被告作为该部分物业业主，应当向原告支付2017年1月至今的物业服务费，现诉请1、被告支付原告拖欠的物业费368413.92元，违约金73682.78元，合计442096.7元；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告要求计算物业费至判决之日。 被告成都中铁至善投资有限公司辩称，原、被告并未签订前期物业服务协议，被告在与第三人签订的买卖协议中约定管理单位不再提供物业，被告自行管理，原告基于此也并未提供物业；案涉物业并未交纳，没有达到交房标准；案涉房屋与被告自有物业相连，相连物业由被告自行管理，原告诉讼没有约定基础、缺乏事实依据，被告没有拖欠行为，不应承担物业费更不应承担违约金。 经审理查明，2014年12月30日，原告（原成都三和佳物业服务有限公司）与第三人签订《前期物业服务合同》，约定原告为第三人开发的“蓉晶公馆”提供物业服务，期限自2014年12月31日至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止，物业费标准为住宅1.5元每平方米每月、酒店1.2元每平方米每月、商业3元每平方米每月。物业费按照季度交纳，逾期交纳，按照逾期之日未付金额20%支付违约金。2017年1月，第三人向原告交付“蓉晶公馆”二期楼盘后，原告开始提供物业服务。2018年1月，因第三人拖欠物业费，原告提出诉讼，郫都区人民法院作出（2018）川0124民初33号民事判决书，因该案审理中查明本案涉及房屋“蓉晶公馆”二期楼盘“商2-101”-“商3-209”共计43套房屋，第三人于2016年7月15日出售给被告，该案对此部分物业费用未予处理，原告本案遂诉讼至本院。 同时查明，2016年7月15日，第三人与被告就案涉房屋于2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，房屋属于商业用房，2018年1月8日备案登记，其第十八条约定，第三人应在2016年12月31日前交付被告房屋，交付以书面通知为准，被告未收到书面交房通知，以合同约定交付日期届满之日为办理交接手续起始时间；2016年7月28日，第三人与被告签订《商品房买卖合同特别协议》（一）第二条第五款约定，被告自行承担商业用房范围内的物业管理，第三人及“蓉晶公馆”物业管理公司不再收取任何物业管理费用，在同日签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款又同时约定，商品房销售价格不包括与案涉房屋物业管理有关的任何费用。2018年1月9日，第三人与被告签订《商品房买卖合同特别协议》（二），约定原买卖合同约定的“蓉晶公馆”房屋减少编号2-1-4、2-1-5、2-1-6铺面房屋。根据成都市郫都区产权档案查询，前述三房屋对应房号商2-104、105、106，显示为“未售”。 另查明，“蓉晶公馆”编号商2-102、103铺面房屋买受人为“钟浩”；第三人与被告之间并未办理正式物业交接手续，被告现实际使用房屋中。 再查明，《前期物业服务合同》第六条四款物业费交纳条款约定，每个交费周期起始日5日内交纳费用，逾期未交纳，原告物业企业应以通知书、短信、邮件等书面形式催收，经催收无正当理由未交纳，承担违约责任。 以上事实有原、被告的身份信息、工商名称变更登记信息，《前期物业服务合同》、规划图、维保记录等物业服务记录、（2018）川0124民初33号民事判决书、商品房买卖合同及其附件、补充协议、照片、证人证言、产权查询记录及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告与第三人签订的《前期物业服务合同》，第三人已将包含被告现购买案涉商业用房在内全部交由原告进行物业服务，期限至业委会成立并代表业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业服务合同时为止。被告与第三人在前述服务协议签订后，在2016年7月，就案涉房屋签订买卖合同时，约定本案被告自行承担商业用房范围内的物业管理，第三人及“蓉晶公馆”物业管理公司不再收取任何物业管理费用，该协议内容涉及本案原告利益，与原告具有直接利害关系，第三人庭审陈述在拟定该条款内容时，曾召集本案原、被告到场协商，原告对其内容不同意，第三人要求原、被告再行协商处理，现无证据显示该协议后经原告同意或原告事实上接受该协议约定，故该约定对本案原告无效，不产生相应法律效力，被告与第三人之间因该条物业费用约定产生权责义务关系由二者自行按照相关规定处理。本案原告也提供足够证据证明其实际提供物业至今，被告自当接受该《前期物业服务合同》的约定，交纳案涉物业服务费用。同理，被告辩称其自行进行日常维护管理，不交纳物业费用，本院不予支持。被告同时辩称，因案涉房屋不符合交付条件，被告至今未予接受房屋，故不应支付物业费用，本院认为，被告与第三人买卖合同中就房屋交付约定为在2016年12月31日前交付被告房屋，交付以书面通知为准，被告未收到书面交房通知，以合同约定交付日期届满之日为办理交接手续起始时间，且本案中原告已提供证据、被告己方申请证人出庭作证均能证实被告事实上在使用案涉房屋，故被告辩解至今未接受物业、不缴纳物业费用，本院不予支持。 关于应交纳物业费用商铺以及金额的认定，本院（2018）川0124民初33号生效民事判决书认定：“蓉晶公馆”二期楼盘“商2-101”至“商3-209”等共计43套房屋第三人于2016年7月15日出售给被告，第三人不再承担该部分费用，原告应当向物业所有人主张2017年1月以后的物业服务费（该案中未提供前述物业产权证明，故认定本案第三人与被告之间就43套房屋建立买卖合同关系），本案中经查实，2018年1月9日，第三人与被告签订《商品房买卖合同特别协议》（二），约定原买卖合同约定的“蓉晶公馆”房屋减少编号2-1-4、2-1-5、2-1-6三间铺面房屋。根据成都市郫都区产权档案查询，前述三房屋亦显示“未售”，故被告不应承担前述三商铺相应物业管理费用。“蓉晶公馆”编号商2-102、103铺面房屋买受人产权查询为“钟浩”，并非本案被告，故原告主张前述五商铺物业管理费用，本院不予支持，前述物业费用原告可以根据相应合同约定向物业使用人主张。物业费用约定按季度支付，原告诉讼中要求计算物业费至判决之日，并不符合法律规定，本院不予支持，本院按照原告本案提交的欠费明细确认时间（2019年4月30日）计算物业费用，且该时间之后物业费用未计算不影响原告实体权益，基于物业服务特殊性及合同履行实际，被告应及时足额交纳或原告可以另案主张处理。原告诉讼中提交的《欠费明细表》指向物业，除前述商2-102、103及商2-104、105、106房屋外，其余物业自2017年1月1日至2019年4月30日，被告应支付原告物业管理费用共计333887.4元。 关于原告诉请违约金，《前期物业服务合同》第六条四款物业费交纳条款约定，每个交费周期起始日5日内交纳费用，逾期未交纳，原告物业企业应以通知书、短信、邮件等书面形式催收，经催收无正当理由未交纳，承担违约责任。原告并未提供证据证明其按照约定履行书面催收义务，同时本院考虑物业服务特殊性及合同履行实际，原告主张被告逾期交费违约责任，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下： 一、被告成都中铁至善投资有限公司于判决生效后三日内支付原告三和佳（成都）物业服务有限公司333887.4元； 二、驳回原告三和佳（成都）物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用减半收取3966元（原告三和佳（成都）物业服务有限公司垫付），由被告成都中铁至善投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一九年九月十日 书记员  张凝