广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2653号原告：陆丽芬，女，1966年8月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王秀峰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：李锦坤，男，1971年7月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：朱丹红，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：陆金梅，女，1965年1月2日出生，汉族，住广州市黄埔区。第三人：麦雄辉，男，1964年6月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告陆丽芬与被告李锦坤、第三人陆金梅、麦雄辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭进行审理，原告陆丽芬及其委托诉讼代理人王秀峰，被告李锦坤的委托诉讼代理人朱丹红、陈丽婵，第三人陆金梅到庭参加诉讼。第三人麦雄辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆丽芬向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止对广州市黄埔区丰乐北路128号之五2306房的强制执行，并解除对上述房产的查封措施；2.判令本案诉讼费用由被告李锦坤承担。事实和理由：陆丽芬与陆金梅是同学关系。2014年12月份起，陆丽芬陆续向陆金梅提供借款。2016年3月，陆金梅因资金紧张，提出将其购买的位于广州市黄埔区丰乐北路128号之五2306房转让给陆丽芬，双方协商房屋转让对价为250万元，抵扣陆金梅尚欠陆丽芬的借款欠款100万元后，陆丽芬另需支付陆金梅购房款150万元。2016年3月起，陆丽芬开始向陆金梅转账支付购房款，合计150万元。2016年3月，陆金梅将广州市黄埔区丰乐北路128号之五2306房房屋、钥匙及购房资料交付给陆丽芬。陆丽芬于2016年4月开始对房屋进行装修，包括购置和安装水管、电管，购置并安装不锈钢门，购置床、床垫、沙发、床头柜，以及安装窗帘等。陆丽芬一直占有该房产至今。2016年6月11日，陆丽芬与陆金梅签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：陆金梅将其所有的位于广州市黄埔区丰乐北路128号之五2306房出售给陆丽芬，房屋转让价为250万元。上述房屋自签订协议书之日起房款己付清（包括100万元借款及150万元现金），房屋已交付使用。上述房屋暂未办理房地产权证，陆金梅应自取得房产证后，待房屋容许过户的第一时间或陆丽芬要求过户的第一时间，配合陆丽芬将所有人更改为陆丽芬及其共有人。2017年3月24日，广州市黄埔区人民法院就李锦坤与陆金梅、麦雄辉民间借贷纠纷一案查封上述房产。陆丽芬购买上述房产时，该房产尚未办理房产证。2017年9月26日，房产开发商广州兆霖房地产开发有限公司才书面通知办理房地产权证。但上述房产已经被法院查封，无法办理房产证，陆丽芬也一直无法办理过户登记手续。2019年3月7日，陆丽芬就(2019）粤0112执1220号李锦坤与陆金梅、麦雄辉民间借贷纠纷执行一案执行标的向广州市黄埔区人民法院提出执行异议。2019年3月20日，广州市黄埔区人民法院出具(2019）粤0112执异38号执行裁定书，裁定驳回陆丽芬的异议请求。陆丽芬认为，陆丽芬签订《房屋买卖协议书》、付清购房款、实际占有涉案房产均发生在法院查封房产（2017年3月24日）之前，涉案房产未能登记在陆丽芬名下，陆丽芬对此没有过错。涉案房产实质上属于陆丽芬所有，陆丽芬对上述房产享有的物权期待权能够排除执行，(2019）粤0112执异38号执行裁定书驳回陆丽芬的异议请求，严重损害了陆丽芬的合法权益。据此，陆丽芬依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请依法判处。被告李锦坤辩称，一、陆丽芬不属于涉案房产的权利人，不享有排除法院对涉案房产执行的权利。涉案房产是预售商品房且现登记在房地产开发企业广州兆霖房地产开发有限公司名下，被执行人陆金梅缴清了房款后，在没有办理产权转移登记之前，其享有的并非涉案房产的物权，而是物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项的规定，其他财产和权利，有登记的，按登记机构的登记判断。涉案房产登记的买受人是陆金梅而非陆丽芬，陆丽芬并非涉案房产的权利人，其提起执行异议之诉请求解除查封于法无据。二、无论陆丽芬对涉案房产是否享有债权，均不享有排他性的物权。首先，对于陆丽芬主张与陆金梅就涉案房产存在“房屋买卖”法律关系，李锦坤不予认可确认。退一步讲，即使经法院审判认定该法律事实的存在，也不影响李锦坤申请对涉案房产的执行，毕竟陆丽芬不对该房产享有物权。物权以登记生效，根据陆丽芬提交的证据材料显示，其主张曾与被执行人陆金梅就涉案房屋签订书面的《房屋买卖协议书》，并实际交付取得授权实施出租行为，但至今为止，陆金梅并没有与陆丽芬办理房产过户登记手续。根据我国《物权法》第九条、第十四条、十五条的规定，涉案房产并未发生物权的变更、转让等物权法律效力，陆丽芬对该房产不享有物权，不得对抗第三人。不管陆丽芬与陆金梅是否存在房屋买卖合同法律关系，至今，陆丽芬对涉案房产仍不享有排他性的物权。三、陆丽芬主张的事实不能排除法院对涉案房产的执行。陆丽芬主张在法院查封涉案房产之前，就与被执行人陆金梅签订房屋买卖合同并付清全部价款，也实际出租使用了房屋，最后也非因其自身原因而未能办理过户登记。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，若陆丽芬所主张的情形都满足并要足够排除执行的，需要满足一个前提即涉案房产在被实施查封之前已登记在被执行人名下。事实上，被执行人陆金梅至今为止都没有与开发商就涉案房产办理房地产权证，权属人仍登记为广州兆霖房地产开发有限公司。综上，陆丽芬对涉案房产广州市黄埔区丰乐北路128号之五（B2-1）2306房不享有排他性物权，所主张的事实权利也不能排除执行。陆丽芬提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请法院对上述答辩意见予以充分的考虑，依法维护李锦坤对执行标的的执行权益，驳回陆丽芬的全部诉讼请求。陆金梅述称，没有意见，我将涉案房屋出售给陆丽芬。麦雄辉未应诉答辩。经审理查明，2014年11月21日，陆金梅与广州兆霖房地产开发有限公司（以下简称兆霖公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定陆金梅购买兆霖公司开发的君和名成花园住宅楼工程第B2-1幢23层2306号房，房屋地址位于广州市黄埔区丰乐北路128号之五（B2-1）2306房，该商品房建筑面积123.6705平方米，其中套内建筑面积100.715平方米，共有分摊面积22.9555平方米，该商品房以套出售，总金额为2362371元，兆霖公司应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付陆金梅使用。2016年6月11日，陆金梅（甲方）与陆丽芬（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将其所有的位于广州市黄埔区君和名城花园住宅楼第B2-1幢23层2306房出售给乙方，该房屋尚未办理房地产权证，甲方持有房屋的《商品房预售合同》。房屋转让价为250万元，按套计算，包括物业维修基金、房屋现有设施等所有费用。上述房屋自签订协议书之日起房款已付清（包括100万元借款及150万元现金），房屋已交付使用。甲方承诺保证自己对该转让房屋拥有处理权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上障碍，甲方保证该转让房屋不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。2016年3月14日，陆丽芬通过银行转账向陆金梅支付150000元，附言为“付购房款”;2016年3月18日，陆丽芬通过银行转账向陆金梅支付150000元，附言为“付君和名城房屋转让款”;2016年4月5日，陆丽芬通过银行转账向陆金梅支付100000元，附言为“付君和名城房屋转让款”;2016年4月7日,陆丽芬通过银行转账向陆金梅支付80000元，附言为“付君和名城房屋转让款”;2016年5月16日,陆丽芬通过银行转账分三次向陆金梅支付150000元，附言为“付其名下黄埔君和名城4栋2306房转让房款”“付君和名城房屋转让款”;2016年5月19日，陆丽芬通过银行转账向陆金梅支付20000元;2016年6月9日,陆丽芬通过银行转账分两次向陆金梅支付80000元，附言为“付君和名城房屋转让款”;2016年6月16日,陆丽芬通过银行转账向陆金梅支付120000元，附言为“付君和名城花园房屋转让款”;2016年7月1日,陆丽芬通过银行向陆丽芬转账汇款支付650000元，附言为“付君和名城房屋转让款”。陆丽芬还主张陆金梅从2014年起陆续向其借款共计100万元，其提交银行流水载明，2014年12月19日向陆金梅转账300000元、2015年8月17日转账180000元、2015年11月9日转账200000元、2016年1月2日转账200000元，以上转账附言均为“借款”。陆丽芬另提交2015年1月25日的三张消费金额为40000元、70000元、10000元的银行卡刷卡存根，商户名称为广州黄埔文冲城中村改造投资有限公司，其称上述款项合计210000元，是陆金梅帮助其同学卢笑芬的儿子购买车位，陆金梅找到陆丽芬通过刷银行卡的方式代付的，后卢笑芬还给了陆金梅210000元，陆金梅还款10000元给陆丽芬，其余20万元作为借款借给陆金梅使用。陆丽芬主张其在2017年3月法院查封涉案房屋前已实际占有和使用涉案房屋，其提交如下证据材料：1.2016年8月14日陆丽芬通过广州银行的信用卡向广州君和物业管理有限公司支出398.8元，同日君和物业管理有限公司出具的收据，载明2016年8月14日收到4-2306陆金梅交来1月6日-6月3日电费398.8元；2.电费发票及微信账单，载明支付涉案房屋2016年6月至2017年2月、2017年4月至2017年6月的电费。3.服务单、订货单、销售单，陆丽芬主张其为涉案房屋购买装修材料；4.2016年5月5日签订的租赁合同及房屋交接书、银行流水，载明出租人陆丽芬，承租人卓建辉，陆丽芬同意将涉案房屋出租给卓建辉使用，月租金为4680元，租期从2016年5月10日至2017年5月9日。陆丽芬的银行流水显示连冬玲账户每月向其转账支付4680元。5.陆金梅2016年6月11日出具的授权委托书，载明陆金梅将涉案房屋转让给陆丽芬，现授权陆丽芬代为办理该房屋的租售及收取租金、房款等业务。6.涉案房屋的电费、燃气费等缴费通知若干份。7.陆金梅在中国建设银行的62×××53账户，显示卓建辉、陆丽芬向其转账部分款项，陆丽芬主张上述款项是其通过陆金梅的账户缴纳的涉案房屋的水电费、燃气费等费用。8.2019年3月25日广州君和物业管理有限公司出具的《证明》载明：兹证明陆丽芬系广州市黄埔区丰乐北路128号之五2306房的实际使用人，自2016年3月起至今一直占有和使用上述房屋。陆丽芬为证实涉案房屋未过户至其名下非因其自身原因，而是涉案房屋消防验收未通过。其提交一份君和名城服务中心发出的短信显示：为了消防验收能早日顺利通过，拟定于2017年4月28日开始对小区楼宇内公共区域窗户进行改造并加装防护栏。陆丽芬还提交一份兆霖公司2017年9月26日向陆金梅发出的《办理房地产权证通知书》，通知陆金梅前往办理涉案房屋的产权证书。另查明，根据本院作出的（2019）粤0112执异38号《执行裁定书》已查明的事实，涉案房屋目前登记权属人为兆霖公司，陆金梅购买涉案房屋已付清全部款项。李锦坤与陆金梅、麦雄辉、霍嘉荣的民间借贷纠纷，本院于2017年6月1日作出（2017）粤0112民初738、1526-1527号民事判决，判决陆金梅向李锦坤归还借款本金1212308.62元及利息，麦雄辉承担连带保证责任；后广州市中级人民法院裁定发回重审，本院作出（2017）粤0112民初6728号民事判决，判决陆金梅、麦雄辉向李锦坤偿还借款本金903834.99元及利息。双方不服提出上诉，广州市中级人民法院维持原判。在（2017）粤0112民初738号案中，李锦坤申请了财产保全，本院于2017年3月24日查封了涉案房屋，查封期限2017年3月24日至2020年3月23日。涉案房屋于2017年4月25日因（2017）粤0112民初1526号民事裁定书而被轮候查封，2017年5月9日因（2017）粤0112民初1527号民事裁定书而被轮候查封。2019年2月21日，李锦坤申请强制执行，2019年3月7日，陆丽芬向本院提出执行异议，2019年3月20日，本院作出（2019）粤0112执异38号《执行裁定书》，驳回异议人陆丽芬的异议请求。再查，涉案房屋于2015年3月31日办理预告登记至陆金梅名下，陆金梅将涉案房屋转卖给陆丽芬并未办理网签手续。陆金梅陈述其于2016年1月从开发商处收房后，于2016年3月将涉案房屋交付给陆丽芬。以上事实，有《广州市商品房预售合同》《房屋买卖协议书》、银行流水、收据、信用卡交易记录、微信转账记录、工作服务单、订货单、销售单、租赁合同及房屋交接书、银行流水、授权委托书、缴费通知、《证明》《办理房地产权证通知书》、（2019）粤0112执异38号《执行裁定书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是陆丽芬对执行标的享有的权利是否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。陆丽芬主张依据上述规定可以排除执行，本院认为，首先，陆金梅虽然与兆霖公司签订了《广州市商品房预售合同》，并付清了全部购房款，但涉案房屋并未办理产权登记至陆金梅名下，该房屋的权属人仍是兆霖公司，陆丽芬与陆金梅签订《房屋买卖协议书》，购买的并非是登记在陆金梅名下的房屋。陆丽芬作为涉案房屋的买受人不是对登记在陆金梅名下的房屋提出异议，而是对登记在兆霖公司名下的不动产提出异议，这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”规定的前提条件不符。其次，陆丽芬主张已付清全部购房款，此前陆金梅所借的100万元抵作购房款后其实际支付购房款150万元，本院认为，陆金梅拟证明借款所提交的借款转账凭证及三张银行卡刷卡存根所涉金额与陆丽芬主张的借款金额100万元不相符，不足以证明双方之间存在100万元的借款关系。且退一步说，即使存在100万元的借款关系，涉案房屋卖给陆丽芬是因陆金梅无法还钱，故双方协商转让房屋以解决双方的借贷纠纷，该房屋转让协议的目的在于消灭陆金梅对陆丽芬的债权，而非单纯的买卖房屋。第三，陆丽芬明知涉案房屋尚未登记在陆金梅名下而与陆金梅签订协议购买房屋，陆丽芬对签订协议后未能办理过户登记手续并非没有过错。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形,陆丽芬要求不得执行涉案房屋并解除查封，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定判决如下：驳回原告陆丽芬的诉讼请求。案件受理费26800元，由原告陆丽芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  胡展维人民陪审员  程加第二〇一九年九月二十三日书 记 员  张 敏张园