广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4963号原告：广州市白云区供销总公司，住所地广州市白云区白云大道南路685号4001房（仅作办公场地）。法定代表人：曹家辉，总经理。委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被告：许振强，男，1953年1月1日出生，汉族，住广州市白云区，被告：易炎棠，男，1953年12月3日出生，汉族，住广州市白云区，被告：梁金铭，男，1964年6月9日出生，汉族，住广州市白云区，第三人：唐国冰，男，1975年8月8日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，第三人：李云燕，女，1978年11月20日出生，汉族，住广州市越秀区，第三人：李博，男，1991年12月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，第三人李云燕、李博的共同委托诉讼代理人：李旭，广东正觉律师事务所律师。第三人李云燕、李博的共同委托诉讼代理人：廖红楼，广东正觉律师事务所律师。原告广州市白云区供销总公司与被告许振强、易炎棠、梁金铭，第三人唐国冰、李博、李云燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区供销总公司的委托诉讼代理人洪婷、胡传超，被告许振强、易炎棠，第三人李博、李云燕的共同委托代理人李旭到庭参加诉讼。被告梁金铭经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区供销总公司向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即腾空租赁物业即广州市白云区*镇*路82、84、86号之1-3号房屋（包括首层、二层、三层）（以下简称涉案房屋）并将涉案房屋及附属设施设备交还给原告；2、判令三被告共同向原告支付自2018年4月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止占用房屋期间产生的场地占用费及水电费（占用费按2017年广州市房屋租金参考价23030元/月计算，暂计至2018年12月31日为人民币207270元，水电费按水电表数计收，暂计至2018年12月10日为955元）；3、判令三被告共同向原告支付自2018年4月6日起至被告实际交还涉案房屋之日止的逾期交还物业的违约金（违约金按2017年广州市房屋租金参考价23030元/月的3倍计算，暂计至2018年12月31日为人民币610295元）；4、判令原告无需向被告退还租赁保证金人民币25600元；5、判决被告承担本案的全部诉讼费。6、判令第三人于判决生效后立即腾空各自实际使用的涉案房屋的分租场地并返还给原告。事实和理由：原告与被告于2015年3月12日签订《房屋租赁合同》（编号为*，以下简称《租赁合同》），并于2018年1月17日签订《变更合同》（编号为*-1），约定原告将涉案房屋共736平方米物业出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日起至2018年3月31日止，其中2017年1月1日至2018年3月31日期间月租金为12800元。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，租赁合同已于2018年3月31日期满终止，被告在合同终止后拒不向原告交还租赁房屋，强行占用至今。原告曾分别于2018年4月1日、2018年4月8日、2018年4月24日、2018年5月31日多次向被告发出《关于收回出租房屋的通知》、《关于再次收回出租房屋的通知》、《关于强制收回出租房屋的通知》及《关于缴交场地占用费的通知》等函件，要求被告搬离涉案房屋，并结清相关使用费，被告收到上述通知后不仅仍拒交还涉案房屋，甚至采取擅自接驳电源、撬开房屋门锁等非法方式达到继续占用房屋的目的。2018年6月原告委托律师发函催告被告腾退房屋及支付物业占用费，被告收到律师函后依旧不采取措施纠正其违法、违约行为。原告认为，鉴于被告在租赁期满后拒不交还涉案房屋的事实，以及根据《租赁合同》第十一条第1款约定“在合同租赁期满后、解除或终止后，甲方（即原告）收回出租房屋，乙方（即被告）须在5日内将出租房屋清空交还给甲方，并把房屋及其附属设施设备完整交还给甲方。乙方如超过5日仍未交还房屋的，甲方有权自行收回房屋，对于未经甲方同意而擅自留存的乙方物品，视作乙方放弃其所有权，直接由甲方处分，清理所需费用由乙方承担”；《租赁合同》第十三条第3款约定，“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期交还的，每逾期一日，需按合同到期之日各项租金及物管费的3倍向甲方支付违约金”，故被告应向原告支付场地占用费及逾期交还租赁物的违约金。综上所述，被告长期占用原告物业的行为，已经给原告造成严重经济损失。原告依法诉至法院，望法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告许振强辩称，同意原告第1项诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。涉案房屋已经出租给他人使用，现不是其占用，因此不同意支付水电费、占用费。其在使用期间一直都有按时交租。现租赁合同期满，原告必须要退还押金。2000年，其向*公司以80万余元承包涉案房屋（包括极少部分需要处理的商品价值），*公司承诺涉案房屋由其使用至其不做为止。后*公司改革并入原告。租赁合同期满后，原告提高了租金。2019年5月3日，其已表态不继续承租并离开了涉案房屋，但原告时不时给其送材料。原告要赶走实际使用人，应由其自己去赶。其没有权利赶走实际使用人。被告易炎棠辩称，同意原告第1项交还涉案房屋的诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。涉案房屋已经出租他人使用，现不是其占用，不同意支付水电费、占用费。其使用期间一直都有按时交租，合同已期满，押金必须退还给其。被告梁金铭无答辩意见。第三人唐国冰称述，1、确认转租给第三人李博、李云燕的事实，对本案庭审笔录无异议，同意将涉案房屋交还给原告；2、其向三被告交租至2018年4月，之后未交租；3、水电费交至2019年7月，其中水费是原告上门收取。第三人李博述称，其从唐国冰手上承租取得涉案房屋首层1间房开OPPO手机店。租赁期限从2016年10月1日起至2019年10月1日止。其一直正常交租，同时交了8万元保证金。现原告起诉要求腾空交还房屋，其表示同意。但是，因其还需寻找新的房屋，且有部分物品还在租赁场地内，故希望可以给予一定的搬迁期限。其只知道唐国冰出租给我物业是向上手承租取得，但没有看过租赁合同。关于唐国冰与原、被告之间的关系，其不清楚。二楼是唐国冰使用。其他商铺是否是唐国冰使用，其不清楚。唐国冰的商铺不是自己经营，而是由张姓的人在实际经营。第三人李云燕述称，其从唐国冰手上承租取得涉案房屋二楼的一部分。租赁期从2017年5月21日起至2020年5月21日止。其已在2019年春节前离开租赁物业，没有再继续使用，交租至2019年春节前（即2019年1月）。其只知道唐国冰出租给其的物业是向上手承租取得，但没有看过租赁合同。关于唐国冰与原、被告之间的关系，其不清楚。二楼是唐国冰使用。其他商铺是否唐国冰使用，其不清楚。唐国冰的商铺不是自己经营，而是由张姓的人在实际经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据房地产证、《授权委托经营物业证明书》、《房屋租赁合同》、《关于收回出租房屋的通知》、《关于再次收回出租房屋的通知》、《关于强制收回出租房屋的通知》、《关于缴交场地占用费的通知》、《律师函》、EMS快递单及签收查询、照片、收据、发票，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区*镇*路82、84、86号之1-3号房屋的产权人为广州市白云区供销合作总社*供销社（以下简称*供销社）。被告许振强、易炎棠、梁金铭原为*供销社职工。2014年12月起，*供销社授权原告经营管理涉案房屋，并允许对外出租。2015年3月6日，三被告为承租涉案房屋，向原告支付涉案房屋的租赁合同保证金25600元。同年3月12日，原告（出租方、甲方）与三被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方出租涉案房屋给乙方，面积合计736平方米，其中首层70平方米、二层480平方米、三层186平方米；第二条租赁期限为三年零三个月，自2015年1月1日起至2018年3月31日止；租赁期满，甲方收回涉案房屋，乙方须如期完好交还，逾期后如乙方留存物品，视作乙方自动放弃，由甲方自行处理。第三条1、租金及物业管理费计算：2015年1月1日至2016年12月31日租金7980元/月，管理费3420元/月，合计1140元/月；2017年1月1日至2018年3月31日月租金8960元/月，物业管理费3840元/月，合计12800元/月；租金按月支付，须于每月5日前支付当月租金及物业管理费，如遇国家法定节假日则顺延。第四条乙方须于本合同签订当天向甲方交付房屋的租赁保证金25600元，甲方收款后开具房屋的租赁保证金收据给乙方，乙方须妥善保管；房屋租赁保证金在本合同终止或解除后，在乙方不存在违约责任的前提下，乙方按照本合同第十一条房屋收回的验收约定交还房屋给甲方并按照合同约定交清一切费用，在双方办妥租赁房屋交接手续后甲方凭乙方交回的房屋租赁保证金收据原件于5个工作日内无息退回房屋租赁保证金给乙方；如因乙方违约退租，此保证金不能作为房屋租金及物业管理费或其他费用的抵减，全部归甲方所有。第八条1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转出租房屋，转让后，本合同对房屋受让人和乙方继续有效；……4、未经甲方同意，乙方不得转租（含分租、与第三人合作使用、交换使用或名为合作实为转租等方式）；5、经甲方书面同意，乙方不不超出本合同规定的范围内可将房屋进行转租或分租，且必须同时满足以下条件：…（7）转租或分租期间，本合同发生变更、解除或终止时，转租或分租合同也随之变更、解除或终止，（8）合同租赁期满、解除或终止之日起5天内，乙方负责将场内的转租或所有分租户清场，把房屋及设施设备完好交回给甲方，清场期间落发生的一切责任及经济损失由乙方承担，与甲方无关。第九条……2、合同双方或单方要求解除合同的，如双方达成一致意见，则按双方行协商一致的意见的处理的合同解除后的事宜，如不能达成一致意见，则双方应当继续履行本合同；3、房屋租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，没收房屋租赁保证金并收回出租房屋，不给予乙方任何补偿：未经甲方书面同意擅自分租、转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构、中途擅自不履行租赁合同的，损坏承租房屋在甲方提出的合理期限内仍未修复的，改变本合同规定的房屋租赁用途或利用该房屋进行违法活动、存放危险物品的，未能按经营行业性质到有关部门办理相关消防手续或者没有自行配备好消防安全设施而擅自开业的，无正当理由逾期30天未交纳各项租金及物业管理费的，其他侵害甲方利益的行为；4、合同期满后，乙方如需继续承租，在同等条件下享有优先承租权，乙方必须在合同届满前提前三个月向甲方书面提出，否认将视为乙方放弃优先承租权。第十一条1、在合同租赁期满、解除或终止后，甲方收回出租房屋，乙方须在5日内将出租房屋清空交还给甲方，并把房屋及其附属设施设备完整交还给甲方，乙方如超过5日仍未交还房屋的，甲方有权自行收回房屋，并对未经甲方同意而擅自留存的乙方物品，视作乙方放弃其所有权，直接由甲方处分，清理所需费用由乙方承担；第十二条甲方违约责任处理规定如甲方违反本合同约定提前收回房屋时，甲方应将房屋租赁保证金（不计付利息）双倍返还给乙方（包含乙方原先缴交的房屋租赁保证金）。第十三条1、租赁期间，乙方有本合同第五条或第九条第3款所规定行为之一，或其他违反本合同约定行为的，甲方有权按本合同的约定追究乙方的违约责任，没收乙方缴交的房屋租赁保证金，如造成甲方实际损失超出房屋租赁保证金总额的，乙方应当继续承担赔偿责任；……3、租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期交还，每逾期一日需按合同到期之日各项租金及物管费的3倍向甲方支付违约金。等等。2018年1月17日，原告与三被告签订《变更合同》，约定：将原合同中约定的“房屋租金、物业管理费”变更为“物业月租金”，变更后具体月租金金额按照2018年1月1日至2018年3月31日租金12800元/月计。三被告承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给第三人唐国冰。第三人唐国冰又将一楼部分场地出租给第三人李博，将二楼部分场地出租给第三人李云燕。其中第三人李博、李云燕的租赁合同期限均超出本案租赁合同的租赁期限。同年3月31日租赁合同期满后，原告多次催促三被告交还涉案房屋，但三被告至今未能依约交还涉案房屋。2019年1月，第三人李云燕从其在涉案房屋中承租的部分场地中迁出。同年1月29日，原告提起本案诉讼。同年2月25日，第三人李博向本院起诉唐国冰，提出解除与唐国冰就涉案房屋一楼部分场地的租赁合同，唐国冰返还押金、保证金等诉讼请求。本院以（2019）粤0111民初5887号案立案审理。同年3月7日，本院工作人员到涉案房屋现场了解情况，发现涉案房屋一层的卷闸门被人上锁。同年4月2日，第三人李云燕向本院起诉唐国冰、王华芳，提出解除与唐国冰就涉案房屋二楼部分场地的租赁合同，唐国冰、王华芳连带返还押金、入场费、装修损失及各相返还费用利息等诉讼请求。本院以（2019）粤0111民初8062号案立案审理。同年6月，第三人李博从其在涉案房屋中承租的部分场地中迁出。同年8月19日，第三人唐国冰出现，但至今未向原告退还涉案房屋。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。2018年3月31日合同期满后，双方未续约。根据上述事实及合同约定，三被告负有向原告交还涉案房屋的义务。但是，三被告未能履行上述义务，违反了合同约定，依法应当承担违约责任。因此，原告主张三被告交还涉案房屋及支付房屋占有使用费、违约金的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告许振强、易炎棠辩称其无须支付房屋占有使用费及违约金的意见明显无法律依据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费的标准，原告主张按照房管部门公布的广州市房屋租赁参考价（23030元/月）确定。本院认为，三被告原为涉案房屋产权人的职工，承租涉案房屋有历史渊源，故本案不宜参照市场租金标准确定房屋占有使用费，应以租赁合同约定的租金标准作为房屋占有使用费的标准（12800元/月）为宜。关于违约金的标准，原告主张按照房管部门公布的广州市房屋租赁参考价（23030元/月）的3倍确定。本院认为，原告主张的违约金明显过高，应调整为房屋占有使用费的30%为宜，即3840元/月（12800元/月×30%）。关于第三人在本案中应当承担的责任，原告主张第三人应腾空返还各自实际使用的房屋。本院认为，原告的主张合理合法，本院予以支持。但是，第三人李云燕、李博已迁出涉案房屋，故在本案中不再承担返还义务。对于原告主张三被告支付涉案房屋自2018年4月1日起水电费的诉讼请求，本院认为，合同未约定被告向原告支付水电费的内容，且原告未能举证证实其为涉案房屋垫支水电费的事实，故原告应当承担举证不能的不利后果，即上述诉讼请求本院不予支持。对于原告主张确认无须退还合同保证金的诉讼请求，本院认为，首先，合同未约定原告可因被告逾期返还涉案房屋而没收保证金；其次，原告因被告逾期返还涉案房屋的损失已由主张违约金而得到弥补，再主张没收合同保证金会导致违约责任过重。故本院对上述诉讼请求不予支持。被告梁金铭经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许振强、易炎棠、梁金铭及第三人唐国冰于本判决生效之日起五日内共同向原告广州市白云区供销总公司腾空返还位于广州市白云区*镇*路82、84、86号之1-3号房屋（包括首层、二层、三层）及附属设施设备；二、被告许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司支付房屋占有使用费（按12800元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）；三、被告许振强、易炎棠、梁金铭于本判决生效之日起五日内向原告广州市白云区供销总公司支付逾期交还涉案房屋的违约金（按照3840元/月的标准，从2018年4月1日起计至腾空返还房屋之日止）；四、驳回原告广州市白云区供销总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12242元，由被告许振强、易炎棠、梁金铭负担，并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 吴 晓人民陪审员 招敬南二〇一九年九月二十四日书 记 员 林嘉仪