安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初7787号原告：郭圆圆，女，1991年11月11日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：牛明，安徽天宽律师事务所律师。被告：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被告：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。被告：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。原告郭圆圆诉被告阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）、安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牛明、被告皖能公司的委托诉讼代理人汪培金到庭参加诉讼，被告阜阳君和、芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告阜阳君和赔偿原告逾期交房违约金27794.49元（544990元×0.0001×510天，违约金每日按总房款的万分之一计算从2016年7月1日起至2017年11月23日止），赔偿原告逾期办证违约金27249.5元（违约金按合同总房款的百分之五计算544990元×0.05），总计55043.99元；2、判令被告芜湖君泰、皖能公司对上述赔偿金承担连带责任；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2010年11月皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，受让位于阜阳市颍州区南京路以东，刘琦路以北的国有土地一宗，土地价格为2.28亿元。皖能公司于2010年1月15日缴纳土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳土地出让金5000万元。2011年3月，皖能公司出资1000万元成立一人公司阜阳君和。2012年5月16日，阜阳君和缴纳土地出让金10542万元。皖能公司和阜阳君和将开发项目命名为君和皇家花园，共同实施了房屋开发和销售。2014年2月12日，原告与阜阳君和签订房屋买卖合同，购买其所开发的位于阜阳市颍州区颍西街道办事处南京路188号君和皇家花园20＃住宅楼602室，总房款545100元，优惠后544990元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前交付经验收合格的房屋；第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。阜阳君和因资金等原因导致停工，直到2018年9月14日原告才从物业取钥匙。双方签订的合同系格式合同，双方未约定逾期30日后的违约金明显不公，应为无效条款，阜阳君和应依法支付逾期30日后的违约金。按照该购房合同第十五条约定，阜阳君和应按照合同约定于商品房交付之日起90个工作日内办理好房屋所有权转移登记。但截止至起诉之日，阜阳君和仍未办理好所有权转移登记。原告与阜阳君和签订的合同系格式合同，阜阳君和在制定第十五条时没有遵循公平原则确立当事人之间的权利义务，在逾期办证的约定中更没有采取合理方式提醒对方注意免除或限制其责任的约定该条款排除了原告的主要权利，按照合同法第四十条之规定应属无效。阜阳君和逾期不能办理房屋所有权转移登记的行为不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，给原告带来诸多损失。阜阳君和应按照合同相对性原则，支付给原告购房款5％的违约金。皖能公司系土地出让合同中的受让人，出资参与了项目开发，并公开宣传其系项目投资人，因此应当与阜阳君和共同承担责任。皖能公司又擅自抽选项目资金，转让阜阳君和股份，逃避债务，造成涉案项目长期停工，致使原告迟迟不能使用房屋，皖能公司应当承担连带责任。芜湖君泰系阜阳君和的一人股东，应依法对上述违约金承担连带责任。为了依法维护原告的合法权益，原告提起诉讼，恳请判如所请。阜阳君和、芜湖君泰在答辩期限内均未向本院提交书面答辩状及相关证据。皖能公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当驳回，皖能公司不应承担任何付款责任。具体理由如下：1、根据原告所签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限，以及相关法律对诉讼时效的规定，原告提起诉讼时，其在本案中的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权，应当依法驳回原告的诉讼请求。恳请法庭依法审查原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。2、本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方主体是原告与阜阳君和，皖能公司不是合同签约和履约主体，不应承担合同违约责任。故皖能公司不是本案适格的被告主体。3、阜阳君和是依据《中华人民共和国公司法》相关规定依法成立的有限公司，是具有完全民事行为能力的企业法人，股东以其出资为限承担责任。2011年皖能公司出资成立阜阳君和，且出资到位，符合《中华人民共和国公司法》的规定，同时也完成工商登记，出资成立公司的行为合法有效。4、皖能公司于2013年12月经安徽省国资委批准，将其持有的阜阳君和100%股权转让给芜湖君泰，并依法完成工商变更登记手续，在企业信息公示系统均可查询，本次股权转让合法有效，不违反法律规定。5、皖能公司在股东资格存续期间，依据《中华人民共和国公司法》第62条规定，在每一会计年度终了时均有阜阳君和的财务审计报告。皖能公司在2013年进行股权转让时，委托第三方机构对阜阳君和进行了审计并出具审计报告。2017年2月第三方机构又对阜阳君和进行审计并出具了专项审计报告。这些审计报告皖能公司已作为证据举证，均可证明皖能公司在股东资格存续期间其财产严格独立于阜阳君和。因此，皖能公司对阜阳君和债务不应承担任何责任。6、本案原告提供的《商品房买卖合同》关于违约责任的约定不是格式条款，对合同双方系对等约定。原告的诉讼请求是主张逾期交房违约金，原告诉讼请求关于逾期交房违约金的计算标准没有事实依据，违反了合同约定的计算标准。根据《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任的约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。因此，原告关于逾期交房违约金的计算只能以30天为限进行计算。本案原告诉讼请求主张的逾期交房违约金计算天数已远远超过30天，原告关于逾期交房违约金的计算没有事实依据和法律依据。皖能公司无须对逾期交房违约金承担任何付款责任。《商品房买卖合同》第九条逾期交房违约责任约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期天数超过30天，违约金计取天数以30天为限。”7、皖能公司与阜阳君和互相独立，不存在资金混同和人格混同。皖能公司股权转让行为合法有效，没有抽逃项目资金，不存在逃避债务行为，不存在任何过错，对阜阳君和债务不应承担责任。8、阜阳君和皇家花园项目的销售宣传行为，皖能公司转让股权行为，均系合法行为，没有误导原告，没有损害原告的信赖利益，未给原告造成任何损失，皖能公司不存在过错，不应承担任何付款责任。原告以当时的合同价购房至今，房屋市场价格已经上涨，所购房屋已经增值，原告利益也未受损。9、房屋买卖合同第15条房屋登记（转移登记约定）如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付起90日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理，出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约责任，故皖能公司不应承担逾期办证责任。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，皖能公司不应承担任何付款责任，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月18日皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和.皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，由皖能公司变更为阜阳君和，合同的其他事项不变，阜阳君和代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰签订股权转让协议，将对阜阳君和100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和股东为芜湖君泰，出资比例100%。涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和.皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2014年2月12日原告与被告阜阳君和签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园20#602室，总房款544990元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前交付经验收合格的房屋。合同第九条第二项约定，房屋交付逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。合同第十五条规定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。涉案楼房尚未办理不动产首次登记。该合同签订后，原告如约支付了全部房款。阜阳君和因为资金等原因导致项目停工，未依约交付房屋。原告在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案房屋于2017年11月23日工程质量竣工验收合格。另查明：皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026审计报告各一份、《项目开发协议书》及补充协议、皖能置业与阜阳君和往来明细表等证据，证明阜阳君和与皖能公司各自财产独立。阜阳君和与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和转款，阜阳君和单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。上述事实，由身份证、营业执照、工商局查询单、商品房买卖合同、房屋交款收据、契税完税证、阜阳市建设工程质量验收综合表、关于就君和皇家花园部分业主所关心若干问题的答复、承诺、君和.皇家花园宣传单、股权转让协议书、《项目开发协议书》及补充协议、阜阳市国土资源局阜国土资函〔2011〕61号文件、阜阳市财政局阜财〔2011〕197号文件及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原告与阜阳君和签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用，由于阜阳君和的原因未能按约定时间交房，阜阳君和应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，双方虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，因该条款对逾期超过30日的部分免除了阜阳阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效，本院参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，从2016年6月31日起，至2017年11月23日止，应承担逾期交房违约金27794.49元（544990×0.1‰×510天）。皖能公司提交证明阜阳君和财产独立的相关财会审计报告等证据，具备了公司财产独立形式要件。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能公司倾力打造”，“皖能钜献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如期交付，同时，皖能公司在转让股权后，没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及过错程度，为了减少当事人诉累，酌定皖能公司对原告逾期交房损失中阜阳君和、芜湖君泰履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，没能举证证明阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。关于原告郭圆圆、高芝敏诉请逾期办证的损失，双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳阜阳君和在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。因涉案《商品房买卖合同》系阜阳阜阳君和预先制定的格式合同，合同中关于逾期办证的条款免除了阜阳君和的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和按照原告支付的房屋价款544990元的5%向原告支付逾期办证违约金，即27249.5元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的阜阳君和的100%股权转让给了芜湖君泰，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰系阜阳君和的现一人股东，未能举证证明阜阳阜阳君和财产独立，应对阜阳君和违约承担连带责任。被告芜湖君泰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩与质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告郭圆圆、逾期交房违约金27794.49元、逾期办证违约金27249.5元，两项合计55043.99元于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、被告安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项中逾期交房违约金27794.49元承担70%的补充赔偿责任。四、驳回原告郭圆圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，减半收取588元，由被告阜阳君和置业投资有限公司、芜湖市君泰置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 高 琳二〇一九年九月二十三日书记员 桂超宇