云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0724民初278号原告：马清兰（曾用名马青兰），女，汉族，1976年6月6日生，小学文化，农民，住云南省宁蒗县。原告委托代理人：颜玮，云南玉龙律师事务所律师。被告：马清英，女，彝族，1974年4月26日生，文盲，农民，住云南省宁蒗县。被告委托代理人：朱云智，云南义合律师事务所律师。原告马清兰与被告马清英合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月13日公开开庭进行了审理，于2019年9月2日作出（2019）云0724民初139号民事判决书，原告马清兰不服判决向丽江市中级人民法院提出上诉。后丽江市中级人民法院将本案发回重审，本院于2020年6月2日另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告马清兰及委托代理人颜玮，被告马清英及其委托代理人朱云智到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马清兰向本院提出诉讼请求：一、依法判决原、被告双方于2016年12月2日所签订《调解协议书》无效；二、依法判决确认永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》及云宁房权证永宁字第××《中华人民共和国房屋所有权证》项下的登记账簿合法有效；三、依法判决坐落于宁蒗县落水村民委员会的在永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》及云宁房权证永宁字第××《中华人民共和国房屋所有权证》登记账簿中登记载明的房产属原告所有；四、案件受理费依法判决由被告承担。事实及理由：原告父母是落水村村民，他们在落水村结婚生活，并生育了三个女儿。尽管原告父母都是残疾人士，但村里和各级政府并没有嫌弃、遗弃他们，不仅如此，还给原告父母分配了集体土地，帮助原告父母建了之前的房屋，也才得以使三个女儿健康成长。在包产到户后，包括原告在内的家庭成员都分配取得了集体土地的承包经营权及宅基地使用权。至2003年，因被告已经出嫁，且已经在本村申请取得了新的宅基地，故当时就协商好老宅的宅基地及房产归原告所有，所以原告经向人民政府申请，于2003年8月27日取得了由宁蒗彝族自治县人民政府颁发的永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》，其后又经申请登记，于2003年12月30日取得了云宁房权证永宁字第**《中华人民共和国房屋所有权证》。至此，老宅即由原告享有所有权，并与父母一同居住生活。在被告与四川籍的现在的姐夫结婚成家后，至2003年被告向村社申请宅基地建房，经各级主管部门审批后，于2003年8月27日取得了永宁集用（2003）字第100号《中华人民共和国集体土地使用证》，于2003年12月30日取得了云宁房房权证永宁字第**中华人民共和国房屋所有权证》。原告与被告的集体土地使用证及房屋所有权证都是同时办理的，这也充分表明了双方间所作分家析产是客观真实、合法有效。原告虽然于1997年与大理籍男土结婚（2002年11月12日登记离婚），但原告在结婚后一直都在宁蒗打工及开烧烤店，父母也一直随原告一起生活。父亲已经于2017年1月27日去世，现在母亲一直随原告一起生活，由原告独自养着言语残疾、疾病缠身的母亲。因原告父母都是残疾人，故家里的集体土地承包证，租赁合同等都由被告管理。原告家庭位于落水烧烤城的承包土地于2004年出租出去，位于雪桃基地的承包土地也早在十多年前就出租出去，之后每年都按租赁土地份额享受分红款，分红款都为被告持有和使用。被告为了排挤原告，尤其是为了实现其独占老宅房产的目的，自2014年开始即无端寻衅，辱骂原告，辱骂父母。晚上打麻将回来还大声叫唤，让原告无法正常休息。其间还发生过冲突，原告也有报警。后来，被告即提出房子是她修的，要让原告支付房屋租赁金，同时还威逼原告，让原告自己去修建房屋。无奈之下，原告为了避免更大的家庭纠纷产生，作出了妥协让步，故形成了于2016年12月2日所签订《调解协议书》。该协议是无效的：其一、老宅是经分家析产已经依法登记在原告名下，未经有权机构撤销，依法有效；其二、集体土地使用权不属于遗产，集体土地也不得随意处分；其三、被告要求原告签署《调解协议书》具有明显的欺骗性，且事实证明合同目的根本无法实现：1、在永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》未被注销之前，原告不可能取得新的宅基地审批；2、即使永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》被注销了原告也无法取得新宅基地审批，因为“农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准”；3、被告也不可能取得老宅宅基地，因为“一户一宅”是国家法律限制性规定；4、事实上相关主管部门也作出了“不予审核”的处理决定；其四、被告不养老人，却又要占老宅，这将导致母亲无房居住，侵害了母亲合法权益；其五、该协议严重违反了《中华人民共和国土地管理法》“第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”之规定及《农村宅基地管理办法》“第九条、农村村民一户只能拥有一处宅基地”之强制性规定。综合以上五个方面，原、被告双方于2016年12月2日所签订《调解协议书》依法应认定为无效。2019年初，因原告无法审批到新的宅基地，也找不到原告自己的《中华人民共和国集体土地使用证》及《中华人民共和国房屋所有权证》，故于2019年4月1日向宁蒗县自然资源局不动产登记中心申请新的《不动产权证书》，经审核，不动产登记中心已经制作好了新的《不动产权证书》，后来因被告到不动产登记中心称该房产存在纠纷，为此不动产登记中心即暂缓向原告发放已经制作好的新的《不动产权证书》为维护原告合法权益，原告于2019年2月27日具状向法院提起民事诉讼。庭审中，被告向当庭出示了永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》及云宁房权证永宁字第××《中华人民共和国房屋所有权证》，该两个证件属原告合法取得的关于房产权利的合法证明，应该为原告依法持有，但不知何故为被告所持有。被告擅自持有属于原告合法产权权证的行为不仅违反了《中华人民共和国物权法》规定，也违反了权证“注意事项”中的规定。现该两本权证虽然已经被公告失效，但登记账簿仍然合法有效，恳请法庭依据登记账簿记载，判决老宅房产为原告一人所有。被告辩称：自1996年原告出嫁大理至2008年离婚后回泸沽湖,原告一直在大理居住生活,其户口于1998年10月迁至大理;1996年至今,位于宁蒗县房屋,一直由被告占有、使用、管理；自原告出嫁大理后，双方父母与被告共同居住、生活，由被告赡养；2003年，相关行政部门对泸沽湖农村住宅进行登记办证，因被告新建房屋户名已申请登记在被告名下，被告子女尚未成年，父母系聋哑人，被告配偶户口未在泸沽湖落水村委会，故被告将其诉争房屋挂名登记在原告名下，登记时宅基地使用面积299平方米、建筑面积61.75平方米，相关证书由被告持有、保管；2008年,原告离婚后回到泸沽湖,基于姐妹之情,被告将其诉争房屋出租给原告经营使用。自原告知晓诉争房屋产权登记在其名下后，便以种种理由与被告争吵，为此，双方在宁蒗县落水村委会主持下，达成《调解协议》，被告按协议约定履行了合同义务；2007年，被告将原房屋全部拆除，新建一层商铺及平房二间，现房屋现状与2003年房产登记的状况完全不符。原一审判决适用法律正确。原一审原告以重大误解为由，请求变更双方签订的《调解协议》。审理合同纠纷案件，法院需依职权对合同是否合法有效进行审查认定，之后进一步审查是否具备变更合同的法定要件。一审经审查认定《调解协议》合法有效，不存在变更的法定事由。原告变更诉讼请求，其实质内容与原审并无区别，其诉请没有事实及法律依据。请求双方2016年12月2日签订的《调解协议》无效，无事实及法律依据。本案不具备《合同法》第52条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”的法定情形；《调解协议》在村委会主持下达成，系双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力；内容合法有效且被告已实际履行合同义务。《土地管理法》第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”该规定并非法律的强制性规定。理由是：其一、该规定不符合认定强制性规定的形式标准，并未采用强制性规定通常使用的“应当”、“必须”、“不得”、“禁止”字样；其二、从内容上看，该条规定农村村民已经获得一处宅基地后，再次申请将不能获得相关行政部门批准；同时该条第四款规定“农村村民出卖、出租宅基地后，再申请宅基地的，不予批准”。该条第四款及其他相关法律规定农村宅基地可以在符合规定时可以流转。该条规定仅仅只是农村村民申请宅基地获得批准权的限制性规定，并非认定合同无效的效力性规范；其三、原告能否将涉案房屋产权过户给被告，被告能否取得宅基地的相关合法手续，属于行政管理的范畴，与本案调解协议的合法性没有关联。同理，被告履行合同义务后，原告能否另行申请获得宅基地，同样属于行政管理的范畴，与本案没有关联。在签订《调解协议》时，原告明知其另行申请宅基地相关行政机关不予批准的风险，其后果应自行承担。诉请第二、三项不应得到法院支持。原告的第二、三项与本案并非同一法律关系，不能在本案中合并审理。本案案由为合同纠纷，依据合同相对性原则，只能审查合同的效力、变更等问题，且变更的内容应与原合同约定的内容性质一致，而第二、三项诉请实质为所有权确认纠纷。房权证客观上已失效，该房屋产权权属不清，不应由人民法院直接确权。支持该诉请将导致民事司法权不当干涉行政权。其一、房屋所有权证的推定力仅及于权利，不及于事实。2003年8月27日颁发的土地使用权证、宗地图、房屋所有权证及房地产平面图可以明确位于落水上村14号房屋的自然状况：一层木楞房一栋、建筑面积61.75平米。2007年，被告建房在未获得任何相关行政审批手续的情况下，将原房屋全部拆除新建，现该房屋的自然状况与行政登记完全不同。依据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”之规定，2003年房屋所有权证上登记的房屋已被被告全部拆除而导致物权消灭，原告诉请的2003年云宁房权证永宁字第**房屋所有权已经失效。其二、对被告现新建的位于落水上村14号房屋，对其权利人发生争议，应在充分听取村委会意见的基础上，先由相关行政机关依法确认。其三、被告为诉争房屋的实际权利人，在未经行政机关确认之前，被告依法享有占用、使用、管理、收益的权益，其占有权任何人不得侵犯。综上，位于落水上村**房屋，在新建时未经相关行政机关审批，现房屋所有权权属不清，其是否为合法建筑尚无定论。在未经行政机关进行处理之前，支持原告的诉请，变更该房屋为原告所有，其实质系变相确认客观上已经消灭的房屋所有权，会误导当事人以为确认的是现有房屋所有权，显然超出民事审判权的范围。原告为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：一、调解协议书复印件1份，拟证明调解书的内容；二、户口簿复印件1份，拟证明原告为独立一户的事实；三、不动产权证书遗失声明的告知（丽江日报第7104期）复印件1份，拟证明原告名下的宅基地证号是“永宁集用（2003）字第**”，房产证号是53××21的事实；四、宅基地申请书复印件1份，拟证明原告依照流程申请了宅基地的事实；五、丽江市泸沽湖风景区管理局关于《建房申请》不予审核的回复意见复印件1份，拟证明原告的宅基地申请未获批准的事实；六、宗地图复印件1份，拟证明被告给原告的另一块地面积和形状都不适合建房的事实；七、“永宁集用（2003）字第100号”集体土地使用证、云宁房房权证永宁字第**产证复印件1份，拟证明被告名下已拥有一处宅基地的事实；八、残疾人证，拟证明原、被告母亲钱银秀系残疾人；九、宁蒗县不动产权属情况查询结果表、土地登记申请书、集体土地使用证、房屋所有权登记申请书、关于办理土地使用证的申请、关于补办落水村委会泸沽湖周围住宅土地使用手续的请示，拟证实永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》及云宁房权证永宁字第××《中华人民共和国房屋所有权证》的申请过程等；十、照片，拟证明原告在落水村开设了阿兰烧烤店；十一、CD，拟证明，被告威胁滋事事实。经质证，被告对于原告提交的第一、二、八、九证据的三性无异议。对证据三、六、十的三性均提出异议。对证据四、五、七的关联性提出异议。对证据十一的合法性及关联性提出异议。被告针对其答辩理由，向本院提交了下列证据：一、户口薄复印件1份。拟证明被告的基本身份信息及家庭成员关系。二、（一）集体土地使用权证复印件1份、（二）房屋所有权证复印件1份、（三）准建证复印件1份、（四）土地登记申请书复印件1份、（五）土地登记审批表复印件1份、（六）宁蒗彝族自治县国土资源局文件［宁土报（2003）03号］复印件1份、（七）关于办理土地使用权的申请书复印件1份、（八）房屋所有权登记申请书复印件1份、（九）《房屋所有权登记申请书》登记机关审批表复印件1份、（十）8521273号收据复印件1份、（十一）0247112号收据复印件1份、（十二）8521316号收据复印件1份，拟证明被告以原告的名义办理落水村委会落水上村14号房屋集体土地使用权证［证号：永宁集用（2003）字第99号］及房屋所有权证（证号：云宁房权证永宁字第**）的事实；被告办理房产手续时交纳准建证公本费、房产登记费、房屋所有权证费的事实；该房产为祖遗房产，首次登记使用权面积为299平方米，房屋状况为木楞房，层数为1层，建筑面积为61.75平方米；集体土地使用权证及房屋所有权证原件由被告持有、保管的事实。三、发货表复印件1份、云南省电力销售发票复印件1份、云南电网公司电费缴纳凭证复印件1份。拟证明：被告交纳落水上村14号房屋电费的情况；该房屋自原告婚迁大理后均由被告占有、使用、管理的事实。四、调解协议书复印件1份。拟证明：2016年12月2日，在落水村委会的调解下双方自愿达成协议的内容；双方明确位于落水村委会落水上村14号房屋归被告所有，自2016年6月4日起，将该房屋以每年2万元租金出租给原告使用的事实。五、农村土地（耕地）承包合同复印件1份、农村土地承包经营权公示结果归户表复印件1份。拟证明：原、被告履行调解协议的情况，即被告将承包地块让给原告，2018年9月28日，原告与落水村委会落水村民小组重新签订承包合同，办理农村土地承包经营证。六、于2019年4月2日拍摄的照片4张。拟证明：被告让给原告的位于落水村委会大落水上村“工地”的承包地现状。七、于2019年4月2日拍摄的照片13张。拟证明：原祖遗房屋的状况；2007年被告将原房屋拆除新建后的房屋状况及房屋现状。八、户口薄复印件1份。拟证明1991年1月1日，原被告的户口登记情况；1998年10月原告将户口迁至大理的情况。经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议。对第二、三组证据关联性提出异议。对第四组证据的合法性提出异议。对第五组证据的证明目的提出异议。认为第六、第七、第八组证据无异议。经举证、质证，本院认为原、被告提交的证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认为证明案件事实的有效证据，但不尽能证明各自的证明目的，关于其证明力本院根据本案的实际综合认定。经当事人陈述、举证、质证、辩论，本院确认如下法律事实：马清兰、马清英、马清秀系三姐妹，马清英是大姐，马清秀是幺妹，她们的父母是聋哑人（父亲已去世），其父母长期居住于宁蒗县。马清兰、马清秀相继出嫁到外地生活，马清英在老家（宁蒗县14号）与父母共同生活。父母在宁蒗县原有一套老式木楞房住宅，后经马清英重建后进行饮食业经营。马清英在落水村还新建有另外一套房屋。2003年，马清英对老宅申请办理宅基地使用证及房产证，因其新建房已经以马清英户名办理了宅基地使用证及房产证，老宅的宅基地使用证及房产证就办理在马清兰名下，办理的宅基地使用面积为299平方米，建筑面积为61.75平方米。2008年，马清兰从外地（大理）离婚后回到老家，马清英将改造后的老宅以每年2万元出租给马清兰经营使用。2016年，马清兰以老宅的房产登记在其名下为由，要求老宅的所有权及宅基地使用权归其所有，马清英不同意，故，双方发生纠纷，经宁蒗县落水村委会主持调解，于2016年12月2日自愿达成协议：1、马清兰从该家中分户自立家庭（注：子女户口在外地，本人现已离异属单身）。双方同意将该户承包地中，二级公路上方“工地”，或位于落水上村院子地（菜园地）其中一块作为马清兰分户后的宅基地；2、从2016年6月4日至2021年6月3日，共五年内按每年房租费2万元租给马清兰使用（指老宅）；3、房屋租期满后，马清兰必须退还该现租住房或双方协商租金续租（指老住宅）。协议签订后，马清兰选择二级公路上方“工地”作为自己的宅基地，并于2019年向有关部门申请办理宅基地使用权审批手续，经村小组、村委会、乡政府批准后到丽江市泸沽湖风景名胜区管理局办理批准手续时，因该土地属旅游服务设施规划用地而未获批准。原、被告签订调解协议时双方的父母健在，其他家庭成员有马清英的长子郭晓鸿（原、被告签订协议时15岁），马清英的长女郭晓娟（原、被告签订协议时21岁）。签订调解协议时只有原、被告参与，未经其他家庭成员同意。本院认为：原告马清兰与被告马清英之间发生纠纷，在落水村委会主持下达成了调解协议。进行调解的过程、签订调解协议时只有原、被告参与，其他家庭成员未参与，事后未进行追认。调解协议对家庭共有财产进行了处分。损害了其他家庭成员的合法利益，故原、被告签订的调解协议无效。原告主张判决确认永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》及云宁房房权证永宁字第××《华人民共和国房屋所有权证》项下的登记账簿合法有效，但该土地使用权证、房屋所有权证目前未经有权机构撤销或变更，则当然有效，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告同时请求判决坐落于宁蒗县落水村民委员会的在永宁集用（2003）字第99号《中华人民共和国集体土地使用证》及云宁房房权证永宁字第××《华人民共和国房屋所有权证》登记账簿中登记载明的房产属原告所有，但该房产属于家庭共同财产，应当由各家庭成员另行协商析产，或另案主张，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条，判决如下：一、原告马清兰与被告马清英于2016年12月2日所签订《调解协议书》无效；二、驳回原告马清兰的其它诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告马清兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长 陈 宁审判员 陈禄梅审判员 胡章贵二〇一九年九月三十日书记员 郑贤竹