四川省石棉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1824民初294号 原告：张建康，男，1970年6月12日生，藏族，住四川省石棉县。 委托诉讼代理人：胡元辉，四川佳帅律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司石棉县支行，营业场所石棉县新棉镇解放路三段605号。 负责人：张伟，该行行长。 委托诉讼代理人：唐琳，四川衡宇律师事务所律师。 第三人：王福能，男，1966年12月10日生，藏族，住四川省石棉县。 第三人：梁梅，女，1970年12月13日生，汉族，住四川省泸定县。 原告张建康与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司石棉县支行（以下简称：邮储石棉支行）、第三人梁梅、王福能执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张建康及其委托诉讼代理人胡元辉，被告邮储石棉支行委托诉讼代理人唐琳、第三人王福能到庭参加诉讼。第三人梁梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张建康向本院提出诉讼请求：1.解除石棉县人民法院依据（2016）川1824执368号之二号《执行裁定书》中对石棉县房屋的查封，并排除对该套房屋的执行；2.确认原告张建康系石棉县房屋的所有权人。事实和理由：被告（申请执行人）邮储石棉支行与第三人（被执行人）王福能、梁梅借款合同纠纷执行一案，石棉县人民法院于2017年3月29日作出了（2016）川1824执368号之二号《执行裁定书》，其中对位于石棉县房屋（简称案涉房屋）进行了查封，查封期限三年。原告于2019年3月底在办理案涉房屋的过户手续时才得知己被查封。原告作为案外异议人，于2019年4月16日向石棉县人民法院提出了《执行异议申请书》，法院于2019年4月26日作出了（2019）川1824执异7号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告认为，自己是案涉房屋的实际所有人，事实和理由如下：2005年4月7日，原告与第三人王福能协商签定了《房地产买卖契约》，约定原告以62300元购买王福能位于××的房屋（案涉房屋），当天支付房款42300元（之前支付过定金1万元，合计己交给王福能房款52300元）。2005年5月30日，王福能向原告交房后，原告对房屋进行了装修，并入住至今。根据《房地产买卖契约》第七条约定，办理房地产过户手续所缴纳的税费，土地使用证由甲方负责承担，房产证由乙方承担。由于王福能在取得房屋总证后又到银行办理了抵押贷款，导致房屋过户手续未及时办理；之后又因为王福能或梁梅长期不在石棉，没有配合协助原告办理过户手续，导致该房屋在登记部门仍然登记在王福能、梁梅名下。第三人王福能、梁梅对上述事实无异议，认可原告是案涉房屋的实际所有权人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》第二条之规定，不动产登记薄上记载的产权人与真实权利人不符的，应当确认房屋的真实权利人为所有人，享有物权。因此，原告是本案案涉房屋的所有权人，原告依法享有排除对该案涉房屋执行的权利。为了解决纠纷，原告提起诉讼，请求处理。 被告邮储石棉支行辩称：1.即使原告与第三人签订的《房地产买卖契约》成立，因不动产物权为登记生效，双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，原告对诉争房产不享有物权，只享有债权；2.本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，首先，原告未支付全部价款，《房地产买卖契约》约定价款为62300元，不管是原告诉称已预付52300元或收条显示的42300元，均未达到合同约定全部价款；其次，原告因自身原因未在合理期限内办理产权变更登记，《房地产买卖契约》显示的签订时间为2005年4月7日，从2005年到2017年房屋被查封接近十二年时间，即使按照原告所述从该诉争房屋办理分证的时间2011年10月至2017年法院查封时间也长达五年半，在此期间办理过户登记并不存在客观障碍，可以认定原告因自身原因怠于行使自己的权利。综上所述，原告的异议不能成立。 第三人王福能辩称，诉争房屋我在2005年建房时就卖给了张建康，之后我确实是拿了总证在商业银行办理了贷款，当我拿到房产证和土地使用证的时候，没有及时过户给原告，一是因为我的家庭发生了变故，我在外地，不经常回来；二是我在邮储石棉支行贷款是用我另外一套住房办理的抵押，并没有用张建康的房子作为抵押物。案涉房屋从2005年到现在，水电费等费用都是张建康交纳的，楼上楼下那么多住户，大家都清楚。 原告为证明其诉讼主张提交以下证据： 1.原、被告身份信息，拟证明原、被告身份和主体信息； 2.（2016）川1824执368号之二执行裁定书、（2019）川1824执异7号执行裁定书各一份，拟证明被告邮储石棉支行申请法院查封了王福能、梁梅的石棉县房屋后，原告张建康于2019年4月16日向石棉县法院提出了执行异议，2019年4月26日，石棉县人民法院裁定驳回异议，原告依据相关法律规定，在15日内向法院提出了执行异议之诉； 3.《房地产买卖契约》一份，收条一份，拟证明王福能在2005年4月7日与原告张建康签订了房屋买卖合同，合同约定原告以62300元购买本案诉争房屋，截止2015年4月7日，原告实际已经向王福能支付购房款52300元； 4.房产证两本，《土地使用权证》一份，拟证明王福能和梁梅是夫妻，2011年10月，王福能和梁梅以其名义办理了案涉房屋的房产证和土地使用权证，二人共同共有诉争房屋； 5.《税收完税凭证》（个人所得税）、《税收完税凭证》（契税）、《税收完税凭证》（印花税）、《增值税普通发票》各一份，拟证明原告在2019年3月办理过户手续期间，依法向税务机关缴纳税款的情况； 6.石棉县门牌使用卡，拟证明现在诉争房屋的门牌编号是××1幢1单元301号； 7.王青兰的身份证复印件、户口簿复印件、结婚证复印件各一份，拟证明张建康和王青兰是夫妻，诉争房屋是张建康和王青兰共同购买的，属于共同财产； 8.雅安正信房地产测绘报告，拟证明2014年12月15日，房屋新产权人王青兰委托雅安正信房地产测绘有限公司对诉争房屋位置进行了测绘，雅安正信房地产测绘有限公司于2014年12月18日出具了测绘报告，原告方实际是在履行相关过户手续； 9.梁梅户口簿复印件一份，拟证明梁梅的户籍地在泸定县，原告要求王福能、梁梅协助办理过户手续，二人均推诿称不在石棉或者没有共同在石棉； 10.《存量房屋买卖合同文本》一份，拟证明2014年年底原告领取购房合同后，王福能、梁梅一直不配合原告按房管所的要求签订格式合同，所以不能办理过户手续，王福能和梁梅也一直认可是他们的原因才导致没有办理过户手续； 11.IC购电卡一张，电表两张，富源电力有限公司电表电费查询清单一页，水费记录流水清单，拟证明从2005年6月开始，第三人王福能、梁梅实际交付了诉争房屋，原告装修后入住，从2005年7月25日起分摊、缴纳诉争房屋产生的水电费的事实。 被告邮储石棉支行对原告张建康提交的证据发表质证意见如下：对原、被告的身份信息无异议；对（2016）川1824执368号之二执行裁定书、（2019）川1824执异7号执行裁定书无异议；对《房地产买卖契约》、收条，因第三人王福能与本案原告存在利害关系，并且收条未附相关的转账凭证和相关记录，不能确定真实性，从合同内容上面看约定的价格是62300元，收条上面是42300元，即使合同是真实的，也不能证明原告方实际支付了诉争房屋的全部价款，从2005年4月7日签订合同到2017年诉争房屋被查封已经过了12年之久，即使按照原告方所述的诉争房屋在2011年10月领取分证，领取分证到现在也已经过去了5年半，已经超过了正常交易的合理期限，可以认定原告方因自身原因怠于行使自身权利，才导致房屋没有办理过户手续；对于房产证、《土地使用权证》三性无异议，质证意见同上一组证据的第三点意见，在该期间不存在过户障碍，即使是原告方提到的由于第三人不配合办理，在长达5年半的时间里，原告依然可以向法院提起诉讼，催促王福能进行过户办理；对于《税收完税凭证》、《增值税普通发票》该组证据均在石棉县人民法院查封之后才产生的；对门牌使用卡无异议；对于王青兰身份信息、王青兰与张建康的结婚证无异议；对于《房地产测绘报告》，上面载明的产权人是王青兰没有证据支撑，从时间上面来看测绘报告是2014年12月作出的，能够证明原告至迟在2014年已经在办理相关手续，并不是原告在诉状中所述的2019年3月底才办理相关手续；对于梁梅的身份信息无异议；对于《存量房屋买卖合同文本》该份证据的内容和时间是空白的，不能达到原告的证明目的；对于水电费、IC卡等真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的。 第三人王福能对原告张建康提交的证据发表质证意见如下：对所有证据的三性都无异议。诉争房屋在2005年就卖给了张建康，没有办理过户有多方面的原因。2011年，我办理了总证，原告就跟我说，大家都是兄弟，可以拿着房产证去贷款，我就用房产证去办理了贷款，但是这套房子在商业银行的抵押贷款已经还清了，到了2014年我就把房产证拿给了原告。我在邮储银行石棉支行贷款的时候，正在修房子，和他这套房子没有任何关系，后面我又用我的一个门面抵押给了邮储银行，抵押款为340000元，这个钱我该还，但是不应该把原告的房子查封了。 被告邮储石棉支行向本院提交以下证据: 石棉县房地产管理所房屋信息摘要，拟证明案涉房屋没有抵押贷款的记录，不存在过户障碍。 原告张建康对被告邮储石棉支行提交证据发表质证意见：该份证据在形式上不合法，没有印章和签名，不能达到证明目的，即使房屋没有抵押，第三人不配合到房管部门办理过户手续也是不能办理的。 第三人王福能对被告邮储石棉支行提交证据发表质证意见：房管所没有抵押记录和将房屋卖给原告没有关系。 本院依职权在石棉县执行局调取两份证据：1、强制执行申请书；2、执行笔录。 原告张建康对本院依职权调取的证据发表质证意见如下：对法院依职权调取证据的合法性无异议，从关联性来看，邮储石棉支行申请执行的本金是350000元，加上利息总计不超过400000元，但是从法院查封裁定上看，查封裁定上面还同时查封了四个门面，明显是超标查封，第三人王福能也认可诉争房屋没有抵押，查封是错误的，应该解除查封。对于执行笔录，据原告解释，今年三月底办理过户手续时，才发现执行局在之前查封了诉争房屋。执行笔录上面的对话显示，原告张建康之所以未办理过户手续是因为办理过户手续费用过高，家里面拿不出钱来办理过户手续，2014年，原告方有能力办理过户手续了，但是王福能和梁梅一直推诿，导致未办理过户手续，并且总证是在2009年之后拿到的，不能说原告在长达十多年的时间里未办理过户手续。 被告邮储石棉支行对本院依职权调取的证据发表质证意见如下：对执行申请书的三性无异议；对执行笔录，我方认为并不是原告所述的客观情况不允许办理过户手续，这么多年未办理已超过合理期限，并且张建康曾经向王福能承诺，可以拿房产证去办理贷款，这就说明，是原告怠于行使自身权利才导致未能过户。 第三人王福能对本院依职权调取的证据发表质证意见如下：我认为法院查封房子是不正确的，查封的房子确实是原告的，如果我在银行的抵押财产不足以偿还银行的债务，查封诉争房屋才是合理的，在抵押物足以清偿债务的情况下，是不可以查封该套房屋的。事实上也确实是我没有协助张建康办理过户手续。 第三人梁梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未向本院提交答辩意见及质证意见，亦未向本院提交任何证据。 经审理查明：2005年4月7日，原告张建康与第三人王福能签订《房地产买卖契约》，该合同主要约定：甲方：王福能乙方张建康由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币伍万贰仟叁佰元，甲方自愿将座落在新棉镇辖区建设路的房地产出售给乙方。甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币陆万贰仟叁佰元；乙方在甲方为其办理好土地证时一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2005年5月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。签订合同同日，王福能出具收条一张，该收条载明：今收到张建康交来购房款肆万贰仟叁佰元整（42300元）。在此之前，张建康已向王福能支付定金10000元，原告张建康共向第三人王福能支付购房款52300元。王福能向张建康交房后，张建康搬进石棉县房屋居住至今。 2011年10月，第三人王福能、梁梅为石棉县房屋办理了房屋所有权证（石房权证石登字第××号）和国有土地使用权证〔石国用（2011）第1458号〕。房屋所有权证载明石棉县房屋的所有权人是王福能、梁梅。随后，第三人又以案涉房屋为担保向银行办理了抵押贷款，2014年，第三人在清偿银行贷款后将石棉县房屋的所有权证交由原告保管。 2014年7月15日，第三人以石棉县新棉镇XX路20号附9号房产为抵押物向被告邮储石棉支行贷款350000元，后因第三人未按约定偿还借款，被告邮储石棉支行诉至本院，2016年2月14日本院做出（2015）石棉民初字第1450号判决书，判决第三人偿还被告借款350000元及利息、罚息、复利并支付被告律师费21600元，如果第三人未履行给付义务，则被告邮储石棉支行有权对石棉县新棉镇XX路20号附9号房产行使抵押权。 2016年6月16日本院立案受理被告邮储石棉支行申请执行第三人王福能、梁梅一案，并于2017年3月29日做出（2016）川1824执368号之二执行裁定书，裁定查封第三人梁梅分别位于石棉县石棉县新棉镇XX路16号附1号1栋1层Ｍ-102号、石棉县新棉镇XX路16号1栋1层Ｍ-103号、石棉县新棉镇XX路20号附11号1栋1层1-101号、石棉县新棉镇XX路18号1栋1层Ｍ-104号、石棉县新棉镇XX路20号附10号1栋6层1-602号房屋。 2019年4月16日，原告张建康对本院查封石棉县房屋向本院提出书面异议，2019年4月26日，本院做出（2019）川1824执异7号执行裁定书，裁定驳回案外人张建康的异议请求。 原告张建康以其系案涉房屋的所有人，依法享有排除案涉房屋执行的权利，并且（2016）川1824执368号之二执行裁定书超标的查封，应予撤销为由向本院提起诉讼，请求处理。 上述事实，有《房地产买卖契约》、收条、房屋所有权证、国有土地使用权证、（2016）川1824执368号之二执行裁定书、（2019）川1824执异7号执行裁定书以及当事人当庭陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为原告张建康对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，因此，原告张建康对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，负有举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定综合予以判定。本案中，张健康与王福能关于石棉县的购房合同订立于本院查封该房屋之前，原告张建康占有该房屋的事实也可确认，但原告张建康与第三人签订的《房屋买卖契约》约定的房屋成交价为62300元，而原告只支付了52300元，并未支付全部购房价款。对案涉房屋未能过户是否因原告自身原因所致，本院认为，从本案查明的事实看，原告在2005年购买案涉房屋后，并未积极主张房屋过户，2011年10月在第三人将案涉房屋所有权办理在其名下后，原告仍未积极促成房屋过户，反而任由第三人将其购买并居住的房屋作为抵押物向银行贷款，2014年第三人结清贷款，解除案涉房屋抵押，将房屋所有权证交付给原告后，原告作为完全民事行为能力人，明知买卖房屋需要办理过户登记手续，继续放任自身权利长年处于不确定状态，仍然未办理案涉房屋过户手续。庭审中，虽原告称多次请求第三人协助办理对诉争房屋的过户登记，第三人一直未协助办理，对该事实除原告与第三人的口头陈述外，原告未能提供其他证据予以证明。综上，原告张建康对诉争房屋怠于行使权利，致使诉争房屋在从2005年购买至2016年法院查封长达十一年之久的时间里未能办理过户登记手续，其自身存在过错。故，原告张建康对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 对原告要求确认其系案涉房屋所有权人的诉讼请求，本院认为。本案诉争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；以及第十四条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”之规定，从本案情况看，虽然原告张建康与第三人王福能订立了房屋买卖合同，但仅凭该合同，并不发生物权变动的效力，且案涉房屋至今仍登记在第三人王福能、梁梅名下，因此，原告主张没有充分证据支持，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持。 对原告辩称本案为超标的额查封，应对（2016）川1824执368号之二号裁定书予以撤销的意见，该主张不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，本案不予以审查，原告可另循法律途径救济。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张建康的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张建康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  邓 颖 审 判 员  朱建军 审 判 员  李永鑫 二〇一九年九月十日 法官助理  冯 欢 书 记 员  周霞君