福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初1165号 原告（反诉被告）：王建武，男，1984年6月17日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王丰、陈光泽，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）：游洪，男，1967年9月2日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：王丰、陈光泽，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：姚玉琼，女，1976年8月23日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。 委托诉讼代理人：林迎星，广东泰扬律师事务所执业律师。 原告(反诉被告）王建武、游洪与被告（反诉原告）姚玉琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王建武、游洪的共同委托诉讼代理人陈光泽、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人林迎新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建武、游洪向本院提出诉讼请求：1.依法判令于判决生效之日起解除王建武、游洪与姚玉琼于2015年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令姚玉琼向王建武、游洪支付至合同解除之日的租金，现租金暂计至2019年6月合计174720元；3.判令姚玉琼向王建武、游洪赔偿因姚玉琼擅自解除合同而产生的违约金300000元；4、判令姚玉琼向王建武、游洪赔偿因姚玉琼拖欠租金而产生的违约金78624元（2018.11.8--2019.1.22,75天；2018.12.8-2019.1.22,45天；合计120天，每天21840元＊3%），该违约金暂计至2019年1月22日，姚玉琼应继续支付该违约金直至清偿全部租金为止。事实和理由：2015年5月7日，在福州市台江区天世麦田房产服务部的居间介绍下，王建武、游洪与姚玉琼签订了《写字楼租赁合同》（下称“合同”），合同约定甲方（原告）将坐落于福州市台江区后洲街道台江路南侧南星商城地块9层×××单元（相关权属材料编号：榕房预ＹＲ字第×××、×××、×××）建筑面积为320㎡的写字楼出租给乙方（被告）使用，其中2015年7月8日至2018年7月7日，月租金为20800元，2018年7月8日至2021年7月7日，月租金为21840元，并约定租金在当月8号前支付。合同还约定开户行为平安银行，户名为王建武，账号为：62×××55的银行账户作为收款账户，以及一方如果擅自解除本合同，应提前三个月告知对方并向对方支付300000元违约金等条款。合同签订后，王建武、游洪依约向姚玉琼交付了写字楼，完全履行了自己的义务，但是姚玉琼自2018年11月起未依约向王建武、游洪支付租金，为此王建武不断向姚玉琼的负责人林丽追讨，起初林丽编造各种理由予以推脱，比如在外地开会回去后安排、财务没上班、已正常请款等等。2018年11月30日，王建武为追讨租金专门去了一趟写字楼，才发现姚玉琼已偷偷搬走，后来在王建武的逼问之下，姚玉琼及林丽才承认一直在欺骗王建武。鉴于姚玉琼无故拖欠租金，并且擅自解除合同的行为已严重侵害王建武、游洪的合法权益，故王建武、游洪依据相关法律规定向本院提起诉讼。 姚玉琼辩称，其实际已经在2018月12月初将诉争房屋的钥匙交付给王建武、游洪，双方已经解除了租赁合同。同时认可2018年11月、12月的租金应当支付给王建武、游洪，但对于王建武、游洪的其他诉讼请求不予认可。 姚玉琼向本院提出反诉请求：1.判令王建武、游洪向姚玉琼赔偿装修写字楼款222,052元。2.判令王建武、游洪退还姚玉琼租赁押金41,600元；3.判令王建武、游洪赔偿二倍月租金的违约金为43,680元。事实和理由：2015年5月7日姚玉琼与王建武、游洪签订《写字楼租赁合同》，合同约定：出租写字楼作为办公使用，王建武、游洪保证该房屋可作为公司住所或经营场所办理工商登记。合同签订后，姚玉琼立即装修，共花费222,052元装修款，尔后姚玉琼要求王建武、游洪提供房产证设立公司，但是王建武、游洪一直无法提供、以各种借口推塘。姚玉琼在广东早已开办内衣企业，至今已有十八年之久，内衣品牌在国内属一线品牌，在福州租赁写字楼，目的是成立销售公司。因王建武、游洪无法提供房产证，致使姚玉琼无法开展业务。迫于法律规定，姚玉琼唯有撤出租赁场地，姚玉琼早已将相关情况、后果告知王建武、游洪，并在2018年11月5日将租赁写字楼的钥匙放在王建武、游洪指定位置。 王建武、游洪辩称，一、其不同意利用姚玉琼的装饰装修，且法律规定是对残值损失进行补偿，而非对全部装修价款进行补偿。同时姚玉琼提供的装修价款票据与本案诉争房产的装修无关，不能证明姚玉琼的实际装修价款。为此，姚玉琼无权就装修款项向王建武、游洪要求赔偿。二、在姚玉琼未与王建武、游洪结清水电物业等有关费用的情况下，依据双方签订《写字楼租赁合同》约定，王建武、游洪无义务向姚玉琼退还租金。三、根据福建省人民政府颁布的《福建省市场主体依据（经营场所》登记管理办法》第十一条规定，姚玉琼可以办理工商登记，姚玉琼无法办理工商登记的原因并非在王建武、游洪的原因，且《写字楼租赁合同》中并未将产权证是否办理作为双方合成立或违约的条件，是否办理产权证与本案无直接关联，更不是确定王建武、游洪是否违约的条件。为此，王建武、游洪在合同履行过程中一直遵守合同约定，无须向姚玉琼支付任何违约金。 当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月7日，王建武、游洪为甲方、姚玉琼为乙方，双方签订《写字楼租赁合同》，主要约定：一、甲方将坐落于福州市台江区后洲街道台江路南侧南星商城地块B9层×××房屋出租给乙方作为办公使用，乙方愿意承租，甲方保证乙方可将该房屋作为公司住所或者经营场所办理工商登记。二、租赁期限自2015年7月8日至2025年7月7日止，其中免租期自2015年5月7日至2015年7月7日止。三、租赁押金41,600元在签订合同后1日内，乙方向甲方支付，甲方出具相应的收据，租赁押金不计利息。在返还房屋当日，经甲方验收房屋且甲乙双方相互结清水、电、有线电视以及物业等相关费用后，甲方将租赁押金退还给乙方。四、2015年7月8日至2018年7月7日月租金为20,800元，2018年7月8日至2021年7月7日，月租金为21,840元，2021年7月8日至2024年7月7日月租金为22,932元，乙方应当每月8日前支付一次租金，在签订合同之日起1日内乙方应当向甲方支付首期租金。五、甲乙双方选择银行转账方式支付租金。六、甲乙双方约定，任何一方有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应向守约方支付月租金两倍金额的违约金，支付的违约金低于守约方实际损失的，违约方还应赔偿守约方实际损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，超过十日的；2、甲方交付的房屋存在缺陷并危及安全或健康的；3、甲方违背保证，该房屋不能作为乙方公司住所或经营场所办理工商登记的；4、该房屋被查封或存在权属争议致使乙方无法利用该房屋正常办公的；5、乙方使用不当或不合理使用致使该房屋主体结构损坏的；6、乙方未经甲方书面同意擅自改变房屋用途、进行装修或转租的；7、乙方利用该房屋进行违法活动的；8、乙方逾期支付租赁押金或租金累计超过三十天的。七、在非本合同第十三条（即前述第六项）约定的情形下，一方擅自解除合同的，应提前三个月告知对方并向对方支付300,000元的违约金，支付的违约金低于对方实际损失的，还应赔偿对方实际损失与违约金的差额部分。乙方应按约支付租金，否则，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的百分之三向乙方收取违约金。乙方应按约支付租赁押金，否则，每逾期一日，甲方有权按租赁押金金额的百分之三向乙方收取违约金；甲方应按约退还租赁押金，否则每逾期一日，乙方有权按租赁押金金额的百分之三向甲方收取违约金。八、在租赁期间内，乙方使用水、电、有线电视及物业等费用由乙方及时支付。九、承租人拥有转租权。合同还约定了其他事项。 《写字楼租赁合同》签订后，王建武、游洪向姚玉琼交付了诉争房屋，姚玉琼亦向王建武支付租赁押金41,600元，并依约支付房屋租金至2018年11月7日止，之后未再支付房屋租金，租赁期间，姚玉琼对诉争房屋进行了装修。 2018年11月、12月，王建武给姚玉琼方的林丽发送微信信息，要求其支付11月、12月的租金，期间林丽表示“那我就把钥匙放在吴健那边，然后我这一时也帮你挂了中介，本来说有个中介今天会过来看，然后。我再帮你联系一下吧，好不好，那具体你要怎么租我到时候。那中介给你联系嘛，好吗。”此后王建武表示“合同期内你们该转租转租，7号房租付给我啊”。 2018年12月12日，姚玉琼给王建武发送微信信息，双方微信沟通记录如下： 姚玉琼：“王总您好！前段时间因太忙所以一直是让林丽经理同你对接，我们11月初已开始陆陆续续搬走，11月30日那天已完全搬离，林经理也有告诉你，锁匙亦按照你要求放在隔壁女装店，怎么你还要追我12月租金？” 王建武：“他说放隔壁。我没有回答，我过去时候也没有碰到她，至今也没有拿到钥匙，11月租金也没有给，12月租金也到期了也没有给。” 姚玉琼：“那是你不去拿的问题。” 王建武：“合同没到期，物业，水电，房租都没弄清楚。不要扯这些，11月房租就开始骗我说在出差。财务有事情，之类种种。” 姚玉琼：“我有两个月的压金在你那里，怎么扣都扣得完，能租下去我怎么会搬走呢？花了几十万的装修，你以为我想啊！” 诉讼过程中，王建武陈述其于2019年7月才从吴健处取回钥匙。王建武、游洪同时陈述诉争房屋每月物业费固定为2565.76元，2018年11月30日之前物业及水电费用姚玉琼已缴清，2018年12月公摊电费、水费9.66元、2019年1月公摊电费347.57元、水费12.04元、2月公摊电费299.13元、水费10.79元、3月公摊电费306.38元、水费11.04元，物业尚未将之后的公摊水电费明细告承王建武及游洪。姚玉琼对王建武、游洪陈述的数额没有异议，并确认其已缴清2018年11月30日之前物业及水电费用，但提出之后的费用因其未实际使用而与其无关。 诉讼过程中，本院依姚玉琼申请，向福州市台江区市场监督管理局函询，福州市台江区市场监督管理局函复称，经营场所未办理房屋产权登记的，可以《房屋买卖合同》与《房屋竣工验收备案表》作为经营场所证明材料。 本院认为，王建武、游洪与姚玉琼于2015年5月7日所签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当全面履行合同义务。《写字楼租赁合同》约定，王建武、游洪保证诉争房屋可作为公司住所或者经营场所办理工商登记。现姚玉琼反诉称，其租赁诉争屋系为成立销售公司，但王建武、游洪无法提供房产证致使其无法开展业务已构成违约。对此本院分析认为，福州市台江区市场监督管理局函复表示，房屋产权证并非办理工商登记的必要材料，同时姚玉琼就曾向王建武、游洪要求提供房屋产权证或《房屋竣工验收备案表》用于办理工商登记手续的事实负有举证责任，但姚玉琼未尽到举证义务，故姚玉琼反诉称王建武、游洪无法提供房产证构成违约缺乏事实依据，本院不予支持。 《写字楼租赁合同》约定，在非约定解除合同情形下，一方擅自解除合同的，应提前三个月告知对方并向对方支付300,000元的违约金。2018年11月，林丽微信告知王建武姚玉琼公司已搬走并将钥匙放在吴健处，虽未明确解除租赁合同，但姚玉琼于2018年12月12日微信向王建武表示“能租下去我怎么会般走呢？”，即姚玉琼明确表示不再履行双方签订的《写字楼租赁合同》，据此可以确认姚玉琼于2018年12月12日向王建武提出解除双方签订的《写字楼租赁合同》。但姚玉琼解除合同不符合《写字楼租赁合同》中约定的守约方可解除合同的情形，故王建武、游洪主张姚玉琼支付违约金300,000元符合《写字楼租赁合同》中关于违约金支付条件的约定，且不违反法律强制性规定，本院予以支持。《写字楼租赁合同》约定姚玉琼享有转租权，但姚玉琼不再继续使用诉争房屋时未选择转租而选择提前解除合同，且有拖欠房屋租金的情形，其主观过错较大，姚玉琼主张上述违约金过高于法无据，本院不予支持。 由于《写字楼租赁合同》约定一方擅自解除合同的应提前三个月告知，而上文中本院已认定姚玉琼于2018年12月12日向王建武提出解除合同，且不符合《写字楼租赁合同》中约定守约方可解除合同的情形，为此本院认定双方合同于2019年3月12日解除。在合同履行过程中，姚玉琼仅支付租金至2018年11月7日止，为此姚玉琼还应向王建武、游洪支付2018年11月8日至2019年3月12日期间房屋租金，合计91,000元（21,840元/月×4个月+21,840元/月÷30天/月×5天）。姚玉琼告知王建武解除合同后并告知其钥匙存放吴健处，王建武未及时取回钥匙接收房屋，其自身存在过错，因此造成的损失应由其自行承担，王建武、游洪诉请2019年3月12日之后的房屋租金缺乏事实依据，本院不予支持。虽《写字楼租赁合同》约定姚玉琼未按约定支付利息，每逾期一日，王建武、游洪有权按月租金金额的百分之三向姚玉琼收取违约金，但约定违约金数额明显超过王建武、游洪因姚玉琼拖延支付房屋租金所造成的损失，故王建武、游洪主张因姚玉琼拖欠租金而产生的损失本院不予支持。 《写字楼租赁合同》约定水、电、有线电视及物业等相关费由姚玉琼负担。如上文中本院认定，《写字楼租赁合同》自2019年3月12日起解除，为此2018年12月1日至2019年3月12日期间的水、电及物业费用应由姚玉琼负担。庭审中双方确认姚玉琼自2018年12月起未缴纳水、电及物业费，结合双方庭审确认2018年12月至3月期间产生的水、电及物业费数额，本院确定姚玉琼应负担的水、电及物业费用合计9936元[2565.76元×3个月+406.34元+9.66元+347.57元+12.04元+299.13元+10.79元+（2565.76元+306.38元+11.04元）÷30×12，取整数]。 对于姚玉琼反诉请求王建武、游洪赔偿装修写字楼款222,052元及二倍月租金的违约金43,680元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，本院已在上文认定王建武、游洪未构成违约，在此本院不再赘述。现姚玉琼主张王建武、游洪违约而要求赔偿无事实依据，本院不予支持。 对于姚玉琼已付租赁押金的处理。庭审中王建武、姚玉琼同意已付租赁押金扣除水、电及物业费用外用于抵扣所拖欠租金，姚玉琼则只同意抵扣2018年11月、12月份拖欠的租金，认为其他费用于其无关。本院对此分析认为，《写字楼租赁合同》约定双方相互结清水、电、有线电视以及物业等相关费用后，王建武、游洪将租赁押金退还给姚玉琼。现本院已在上文中认定姚玉琼应负担水、电及物业费合计为9936元，为此，姚玉琼已支付租赁押金41,600元应按约定抵扣上述费用后，剩余31,664元用于抵扣所拖欠租金。抵扣后，姚玉琼还应支付拖欠的租金59,336元（91,000元-31,664元）。 综上所述，王建武、游洪本诉请求解除双方签订的《写字楼租赁合同》及姚玉琼赔偿解除合同产生的违约金，本院予以支持；王建武、游洪本诉请求姚玉琼支付租金本院部分予以支持；驳回王建武、游洪的其他诉讼请求及姚玉琼的全部反诉诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王建武、游洪与姚玉琼于2015年5月7日签订的《写字楼租赁合同》于2019年3月12日解除； 二、姚玉琼应于本判决生效之日起十日内一次性向王建武、游洪支付拖欠的房屋租金59,336元及解除合同产生的违约金300,000元； 三、驳回王建武、游洪的其他诉讼请求； 四、驳回姚玉琼的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7634元，由王建武、游洪共同负担2677元，由姚玉琼负担4957元；反诉案件受理费2955元，由姚玉琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  赵秋平 二〇一九年九月二十六日 法官助理魏哲 书记员林小玲 附本案适用的主要法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。