广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1324号原告：丛延梅，女，1972年6月6日出生，香港特别行政区居民，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：向敏，广东红棉律师事务所律师。被告：珠海横琴富华文博园实业有限公司，住所珠海市横琴新区宝华路6号105室-1250。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告丛延梅诉被告珠海横琴富华文博园实业有限公司（以下简称富华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月1日、9月11日公开开庭进行了审理。原告从延梅、原告的委托诉讼代理人向敏、被告的委托诉讼代理人叶艳玲、冉茂良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丛延梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告购房款2824379元；3.判令被告向原告支付至实际退还购房款日止的利息356910.33；4.判令被告向原告支付逾期交房的违约金564.88元；5.判令被告向原告支付其他费用11955.79元；6.判令被告赔付原告自合同交房之日起，在外租房费用64150元；7.赔付损失费1000元；8.被告承担本案全部诉讼费用。庭审前，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告返还原告购房款2824379元；3.判令被告返还原告印花税1412.19元、房屋维修基金8443元、办证费800元、律师服务费1300元，合计11955.19元；4.判令被告向原告支付违约金564875.8元（2824379*20%）；5.判令被告向原告支付利息，以15万元为本金，按照年利率6%自2016年9月19日起计算至实际清偿完毕为止；以424379元为本金，年利率6%自2016年10月1日起计算至实际清偿完毕为止；以155万元为本金，年利率6%自2016年12月1日起计算至实际清偿完毕为止；以70万元为本金，年利率6%自2016年11月4日起计算至实际清偿完毕为止；以11955.19元为本金，年利率6%自2016年12月1日起计算至实际清偿完毕为止；6.判令被告赔偿原告因迟延交楼产生的实际租房损失自2018年3月31日起算至实际清偿完毕之日止。（暂计算至2019年6月30日，2018年3月30日至2018年8月14日20900元（3800*5+15/30*3800）；2018年8月15日至2019年6月30日45358.06元（4300*10+4300*17/31）。事实和理由：原告与被告于2016年11月30日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），编号1601064216,合同签订后，原告分三期一次性支付购房款2824379元给被告，用于购买横琴××××栋艺术体验中心523房。合同第十一条约定被告应于2018年3月30日交付该商品房给原告。原告购买的房产由被告于2018年9月4日向行政机关登记备案，至今，原告与被告多次协商，被告都没有交付符合合同约定的房屋。原告按照被告要求的退房条件向被告提出退房，但被告迟迟不肯办理退房手续。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告富华公司辩称，一、本案被告逾期交付期限中有95天因不可抗力导致，被告实际逾期交付期限未达到90日，原告无权解除商品房买卖合同。涉案工程受“天鸽”、“玛娃”台风群、暴雨、高温气象灾害、政府行为等不可抗力因素影响，造成停工时间为95天。2018年3月14日，国土局就因台风导致涉案工程建设期限延期事宜委托专家评审后，认为涉案项目应当延期。2018年5月28日，国土局又出具《关于富华紫檀文化创意园项目用地（珠横国土储2014-23号宗地）开发建设时限延期的复函》同意涉案项目延期。2018年9月4日，被告已经取得竣工验收备案表。综上所述，涉案房屋约定交付日期为2018年3月30日，被告2018年9月4日前取得竣备及房屋测绘报告，符合法定和约定交付条件并当日通知原告收楼，截止至该日，被告逾期交付行为已经终止，且涉案工程因不可抗力因素导致停工95天，被告实际逾期期限为63天，原告无权解除商品房买卖合同。即便被告出于促进社会和谐角度，可以考虑同意原告的合同解除申请并返还购房款，但依法应当免除不可抗力期限内被告的可能承担的一切责任，包括原告主张的利息或违约金。二、原告主张被告按超出年利率4.35%的利率给付利息，并要求被告按购房款20%支付违约金的诉讼请求，无约定和法律依据。被告与原告签订的《买卖合同》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议，而且买卖合同是住建部和工商总局、珠海市不动产登记中心网签备案的范本合同，首页“郑重提示”第2款已经明确提示原告签订前应逐条认真阅读、审慎签订，签订后承担由此产生的法律后果，双方均应当严格履行合同约定内容。《买卖合同》第十二条第1款第2项明确约定买受人因出卖人逾期交付解除合同的，出卖人退还已付全部房款，并自买受人付款之日起按照4.35%计算给付利息，同时按照全部房价款的0.02%支付违约金。综上所述，合同明确约定利息给付的利率为4.35%，明确违约金数额为总房款的0.02%，双方签订的买卖合同合法有效，依据诚实信用原则双方均应当履行合同约定，原告主张合同约定范围以外的利息和违约金毫无根据。三、原告提出房款退还、利息支付及费用退还等诉讼请求的同时，还超出合同约定范围主张违约金和租房损失，显失公平且无法律依据，应当予以驳回。违约金其功能本身在于弥补损失，合同法对于违约金存在调整规则，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见违约金其功能本身在于弥补损失，违约金和损失赔偿金不能并用。就本案而言，合同解除后利息的支付已经弥补了原告的损失，合同约定按总房款0.02%支付违约金合法合理，但原告还主张按总房款的20%支付违约金以及在外租房损失，明显超出合同约定且违反了违约金弥补损失的原则，存在重复求偿，其违约金和损失赔偿同时主张的请求应予驳回。四、原告主张赔付自合同交房之日起在外租房费用，无事实依据，无约定和法律依据。正如前述第三点，原告在主张被告退还房款、支付利息和支付合同约定的违约金的情况下，相关损失已经得到了弥补，其在外租房费用是自身原因导致的行为，与被告无关。其次，原告是否实际发生租赁情况并实际支付租赁费用无法确认，原告主张租赁费用亦无合理依据。五、原告要求被告退还印花税、律师费、公证费无约定和法律依据。首先，涉案工程因不可抗力因素导致停工95天，被告实际逾期期限为63天，原告无权解除商品房买卖合同，即便被告考虑同意接受解除合同，但原告也无权要求被告退还上述费用。然后，对于印花税，依据合同约定承担的主体为原告，且印花税在商品房买卖合同网签备案时已经完成缴纳，收取的主体并非是被告而是税务机关，是原告与税务机关之间的行政法律关系所产生的费用，与被告无关，要求被告退还毫无依据。对于律师费，是原告委托第三方律师事务所提供律师服务所产的费用，收取的主体并非是被告而是第三方律师事务所，要求被告退还毫无依据，应当由原告与第三方自行解决。对于公证费，是原告委托公证处提供公证服务而产生的费用，收取的主体并非是被告而是公证机关，要求被告退还毫无根据。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回，原告要求解除买卖合同的诉讼请求，可与被告协商一致完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的房屋照片的三性均不认可，认为上述证据无法确认照片地点与时间，与本案无关。本院认为，房屋照片无法认定为案涉房屋，故本院对该证据不予采信。2.被告对原告提交的录音、录音文本的真实性无异议，对合法性和关联性不认可，认为只能说明原告与被告的有关人员就协商解除合同事宜进行磋商，被告并没有对此作出任何承诺。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。3.被告对原告提交租房合同及银行流水的三性均不认可，认为原告在外租房的费用是自身原因所致，且是否存在租赁情况并实际支付租赁费用也无法确认。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。4.原告对被告提交的《单位（子单位）竣工验收备案表》的三性均不认可，认为验收主体是否有职权同意竣工验收是不清楚的。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合其他证据综合判定。5.原告对被告提交的《房屋建筑面积测绘成果报告》的三性均不认可，认为该报告系被告单独委托第三方机构于2018年7月4日作出的，其当时还未通过竣工验收。本院认为，该证据有原件核实，在没有相反证据足以推翻的情况下，本院确认其真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。6.原告对被告提交的《国土局关于富华紫檀文化创意园项目用地开发建设时限延期的复函》的真实性无异议，对关联性不认可，认为相关政府部门的意见与本案无任何关系。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。7.原告对被告提交的《珠海市气象查询资料-珠海市公共气象服务中心》的三性均不予认可，认为被告所说暴雨、高温、台风造成停工126天不属实，被告作为珠海本地房地产开发公司，应该了解珠海的气候及地理特质。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。8.原告对被告提交的《受台风、自然灾害等损失造成的工期延误报告》《珠海市横琴新区在建工程因台风灾害天气导致建设期限延期事宜专家评审意见表》《通知书》等证据的三性均不予认可，认为上述证据系被告单方委托制作，且相关评审专家是否具有相应资质不清楚。本院认为，上述证据系被告单方委托制作，且原告不予认可，故本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年11月30日，原、被告签订《买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于横琴××××栋艺术体验中心523房，建筑面积84.43平方米，其中套内面积63.36平方米。合同第六条约定价格按套内面积计算，总价为2824379元；第七条约定付款方式为一次性付款，在2016年11月30日前付清全部价款；第九条约定交付条件为该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；合同第十条约定了相关设施设备的交付条件，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，自约定交付日之次日起至实际达到交付使用条件之日止，由出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之零点五付违约金；第十一条约定交付时间为2018年3月30日前，并约定了原告的查验权利，如房屋需要修复，修复后再行交付；第十二条约定了逾期交付的责任：超过90日买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款并承担不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率的利息，同时按照全部房价款的0.02%支付违约金。原告丛延梅作为买受人在合同上签名并捺印指模，被告富华公司加盖公章确认。合同签订前后，原告依约分别于2016年9月18日支付购房款15万元，2016年9月30支付购房款424379元，2016年11月3日支付购房款70万元，2016年11月30日支付155万元，合计2824379元。2018年7月3日，被告位于“珠海市香洲区横琴镇横琴大道北侧、艺文五道东侧、彩虹路南侧、艺文三道西侧”的用电地址取得《客户受电工程竣工验收意见书》。同年7月4日，被告位于“珠海市横琴××××栋艺术体验中心”的房屋取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年9月4日，被告位于“横琴新区横琴大道北侧、艺文五道东侧、彩虹路南侧、艺文三道西侧”的“富华紫檀文化创意园一期（北地块）、二期（南地块）主体工程2#文化体验中心”取得竣工验收备案。庭审中，原、被告均认可原告为购买案涉房屋支付的其他费用包括办证费800元、维修基金8443元、印花税1412.19元共计10655.19元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。从案件事实来看，案涉《买卖合同》的签订系原、被告双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案原告依约付清购房款给被告后，被告未能按照合同约定的交房时间交付涉案房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。根据双方的诉辩意见，本案主要争议焦点在于：“天鸽”台风等不可抗力因素据以延期交房的具体天数；逾期交房天数是否满足合同解除条件；被告应如何承担法律责任。一、关于不可抗力因素据以延期交房的具体天数问题。本案被告抗辩称案涉房屋因遭受台风、自然灾害等不可抗力造成停工95天。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。被告所主张的不可抗力情形，除台风突发极端天气外，其中暴雨、高温等极端天气属于珠海地区海洋性气候中极为常见的现象，被告在考虑交楼时间时理所当然应当预见和避免；至于政府行为，其属于行政管理行为，并不属于法律意义上的不可抗力，且案涉合同并未就相关情形进行约定，故本院不予考虑。关于台风停工天数，参照《气象灾害预警信号发布与传播办法》（中国气象局令第16号）“台风蓝色预警信号期间，停止露天集体活动和高空等户外危险作业”的有关规定，根据被告所提交的《珠海市气象资料查询服务》，被告所主张的因台风停工时间内达蓝色预警信号以上天数只有：2017年8月22日至23日、2017年8月26至27日、2017年10月14日至15日，共计6天。至于被告所主张的灾后重建，尽管相关专家评审意见和通知书等证据属于被告单方委托或制作，不足以证明受灾严重程度及重建工作的开展，但“天鸽”台风系珠海市百年一遇的超级台风，造成极大破坏，故本院考虑到被告的实际情况酌定灾后重建天数为3天。综上，被告因不可抗力造成延期交房的具体天数为9天。二、关于逾期交房天数是否满足合同解除的条件问题。本案所涉的被告逾期交房天数，应自《买卖合同》约定交房之日（2018年3月30日）的次日计至通知交房之日（2018年9月4日），再扣减因不可抗力可予顺延的天数9天，计得被告共逾期148天（157天-9天）。而涉案《买卖合同》第十二条明确约定逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，逾期交房天数显然已满足涉案合同解除条件，原告的该项诉讼请求于理于法有据，本院予以支持。三、关于被告责任承担问题。原告主张应参照民间借贷资金占用利息的相关规定计算利息，及根据公平原则以房屋总价款的20%计算违约金，本院认为，涉案《买卖合同》明确约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.02%向买受人支付违约金。”故原告要求被告退还购房款2824379元、支付利息（其中15万元自2016年9月18日，424379元自2016年9月30，70万元自2016年11月3日，155万元自2016年11月30日起算，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至清偿之日止）及支付违约金565元（2824379元×0.02%=565元）的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。至于原告要求退还因购房支付的其他费用11955.19元及利息的主张，本院认为，庭审中原、被告均认可原告支付的其他费用包括办证费800元、维修基金8443元、印花税1412.19元共计10655.19元，该费用确为原告购房损失，理应获得赔偿；超过部分及利息主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付实际租房损失的主张，本院认为，租房费用并非因延迟交楼产生的直接必要损失，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告要求解除案涉合同、退还购房款和其他费用、支付利息及违约金的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告丛延梅与被告珠海横琴富华文博园实业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告珠海横琴富华文博园实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丛延梅退还购房款2824379元、其他费用10655.19元，支付利息（其中15万元自2016年9月18日，424379元自2016年9月30，70万元自2016年11月3日，155万元自2016年11月30日起算，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至清偿之日止）及违约金565元；三、驳回原告丛延梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16436元，保全费5000元，共21436元，由原告丛延梅负担4200元，被告珠海横琴富华文博园实业有限公司负担17236元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  宁志红二〇一九年九月二十日法官助理叶萌法官助理吕以杰实习法官助理石凯天书记员张露