河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1322民初1183号原告：方城县金源建材有限公司。住所地：方城县城关镇凤瑞路103号。组织机构代码：77510021-8。法定代表人：张教训，任董事长。委托代理人：冯德方，男，1953年9月8日生，汉族，住方城县。委托代理人：王宗民，方城县弘正法律服务所法律服务所工作者。被告：河南逸林置业有限公司。住所地：郑州经济技术开发区航海东路以北，商英街以东2幢一层103号。统一社会信用代码：91410100694895901U。法定代表人：张旭东，任董事长。委托代理人：熊锋军，男，1984年8月21日生，汉族，住方城县，系公司职工。委托代理人：申建国，河南大为律师事务所律师。原告方城县金源建材有限公司（以下简称金源公司）与被告河南逸林置业有限公司（以下简称逸林公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托代理人冯德方、王宗民，被告逸林公司的委托代理人熊锋军、申建国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司诉称：方城县金源丰商住楼由原、被告双方合伙筹建，原告提供土地使用权，被告提供资金，由于原告当时没有资金，在办理国有土地出让金和相关税款时，借被告6689772元。2012年3月份大楼竣工后，被告也知道原告无能力归还借他的600多万元垫资款，于是双方协商，由原告将自己具有所有权的金源丰一层的购物商场委托给被告招商经营，原告欠被告的600多万元垫资款，由被告从每年的租金中陆续扣除。双方意向达成后，于2012年4月6日签订了一份《金源丰一层商业用房委托经营合同》，该合同主要内容摘要如下：“四、委托期限起始于商业用房竣工交付之日起，即起于2012年12月31日，止于2022年12月31日，共十年；六、1、租金支付：在合同有效期内，乙方保证第一至三年按150万元人民币为标准，支付年度租金。第四至六年按165万元人民币为标准支付年度租金。第七至九年按181.5万元为标准，支付年度租金。第十年，双方根据当地市场和商场自身情况重新商定租金标准。2、支付日期：在每年的期满前10天向甲方支付下年度租金。七、乙方经营收入的处置：乙方保证给予甲方单位正常年度开支50万元，剩余部分全部用于偿还甲方所欠乙方的借款。十、违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日未支付租金的5‰，向甲方支付违约金”。合同签订后，原告按约定将金源丰一层商场的经营权全部交付给了被告，被告并招商经营。可被告不按约定履行合同，自2013年1月1日后，被告每年应向原告方支付当年50万元的单位正常年度开支一直没有给付，从合同履行开始到2017年4月底已经四年零四个月，累计租金总额已达670万元。原告念及尚欠被告有款，每年50万元的办公经费不给，自己勒紧腰带也要还帐，按合同计算，原告借被告的6689772元现金，截止2017年4月底已经还完。被告应该在5月10日前，向原告支付下一年度的租金。可被告已超出交租金期限近两个月，迟迟不到原告处交纳，已构成违约。原告无奈于2017年6月29日向法院提起民事诉讼，要求：1、解除原、被告于2012年4月6日签订的《金源丰一层商业用房委托经营合同》；2、从2017年5月1日开始由被告向原告支付租金至商业经营权全部交付给原告之日止；3、并按合同约定由被告向原告支付违约金。法院受理后，在开庭时让双方对账目进行核算，可被告迟迟不予核算，法院最后下达判决解除了双方签订的《委托经营合同》，对经营权限期交付（腾空房子），违约金和拖欠的租金没有判决。该判决双方没有上诉，判决生效后原告方向法院递交了执行申请，法院以原判决上没有判决限期腾空房子的内容为由，无法立案执行，且被告也不积极履行义务，既然法院判决解除了《委托经营合同》，就应该立即将房子腾空后交给原告，房子一天不予腾空，就应该承担一天的租金。可被告的行为早已构成违约，并应直接按照《委托经营合同》的约定，除支付拖欠的租金外，还应该支付违约金。原告根据双方的经济帐单和《委托经营合同》的约定，通过核算，截止2018年12月31日被告应付给原告租金885万元，承担违约金185.5628万元，扣除原告借被告的现金及利息664.3480万元，被告还应付给原告现金407.2145万元。被告既未腾空房子，又不支付租金和违约金的行为直接侵害了原告的合同权益。请求依法判令：1、被告立即将方城县金源丰一层房屋腾空，将经营权交付给原告；2、要求被告支付从2013年5月1日起至2018年12月31日拖欠原告的房租及违约金4072145元；3、要求被告自2019年1月1日起按月租金137500元支付租金至房子全部腾空为止。在庭审中，原告撤回了要求被告将方城县金源丰一层房屋腾空，将经营权交付给原告的诉讼请求。原告请求的租金金额变更为5034645元。原告方城县金源建材有限公司为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、金源丰一层商业用房交房委托经营合同；2、被告欠原告租金及违约金计算表；3、原告借被告14笔借款借据复印件；4、（2017）豫1322民初3329号民事判决书；5、金源丰一层商业用房交房协议。被告逸林公司辩称：1、2019年以后支付租金的诉讼请求不能成立；2、原告诉讼请求金额计算错误；3、原告对被告的借款金额计算错误，原告借款用于商业用途，前三笔借款均约定利息，后面的借款与前三笔借款完全相同，所以原告应当对全部借款支付利息；4、原、被告于2013年所签署的合同明确约定租赁期为10年，被告按照10年租赁期进行规划运营，之所以迟迟没有交房，因为该房屋租赁给河南移动有限公司，租赁合同到期时间为2019年6月14日，故原告方才于2019年7月30日将房屋交付给原告，这迟延交房的责任在原告而不在被告。被告逸林公司为支持其辩称理由成立向法庭递交了2019年3月份任彦生借条一份。经审理查明：方城县金源丰商住楼由原、被告双方合伙筹建，原告提供土地使用权，被告提供资金，因原告资金困难，在前期办理国有土地出让金和相关税款时，向被告借款。具体为2007年4月25日借款10万元，月利率为1.25%；2007年5月29日借款10万元，月利率为1.25%；2007年4月25日借款12万元，月利率为1.25%；2007年7月16日收被告保证金10万元；2007年7月29日借款20万元，未约定利息；2010年1月14日借款50万元，未约定利息；2010年3月16日借款103万元，未约定利息；2010年5月29日借款50万元，未约定利息；2010年6月2日借款4万元，未约定利息；2010年7月14日借款3359772元，未约定利息；2010年8月12日借款10.5万元，未约定利息；2010年9月14日借款16万元，未约定利息；2012年8月3日借款2万元，未约定利息；2012年8月13日借款2.5万元，未约定利息。上述借款共计6159772元，保证金100000元。2012年3月份大楼竣工后，被告也知道原告无能力归还借他的600多万元垫资款，于是双方协商，由原告将自己具有所有权的金源丰一层的购物商场委托给被告招商经营，原告欠被告的600多万元垫资款，由被告从每年的租金中陆续扣除。双方意向达成后，于2012年4月6日签订了一份《金源丰一层商业用房委托经营合同》，该合同主要内容摘要如下：“四、委托期限起始于商业用房竣工交付之日起，即起于2012年12月31日，止于2022年12月31日，共十年；六、1、租金支付：在合同有效期内，乙方保证第一至三年按150万元人民币为标准，支付年度租金。第四至六年按165万元人民币为标准支付年度租金。第七至九年按181.5万元为标准，支付年度租金。第十年，双方根据当地市场和商场自身情况重新商定租金标准。2、支付日期：在每年的期满前10天向甲方支付下年度租金，租金自商业用房竣工交付之日起第五个月开始计算。七、乙方经营收入的处置：乙方保证给予甲方单位正常年度开支50万元，剩余部分全部用于偿还甲方所欠乙方的借款，至还清为止。九、乙方的权利与义务……8、乙方须按期足额向甲方交付租金。十、违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日未支付租金的5‰，向甲方支付违约金”，同时，甲方有权从金源丰商场的经营收入和储备金获得保证。合同于2012年4月6日签订，双方认可租金自2013年5月1日开始计算。合同签订后，原告按约定将金源丰一层商场的经营权全部交付给了被告，被告进行招商经营。之后被告未按约定履行合同，自2013年5月1日起，被告每年应向原告方支付当年50万元的单位正常年度开支一直未予给付，被告仅在2015年春节前支付租金10万元，已构成违约。原告随于2017年6月29日向法院提起民事诉讼，要求：1、解除原、被告于2012年4月6日签订的《金源丰一层商业用房委托经营合同》；2、从2017年5月1日开始由被告向原告支付租金至商业经营权全部交付给原告之日止；3、并按合同约定由被告向原告支付违约金。法院受理后，经审理作出解除合同的判决，该判决生效后，被告未及时移交房屋。原告于2019年3月12日诉至本院，请求依法判令：1、被告立即将方城县金源丰一楼的房子腾空，将经营权交付给原告；2、要求被告支付从2013年5月1日起至2018年12月31日拖欠原告的房租及违约金4072145元；3、要求被告自2019年1月1日起按月租金137500元支付租金至房子全部腾空为止。在庭审中，原告撤回了要求被告将方城县金源丰一层房屋腾空，将经营权交付给原告的诉讼请求。原告将请求的租金金额变更为5034645元。另查明：1、2018年7月16日，方城县人民法院做出（2017）豫1322民初3329号民事判决书，解除了原被告于2012年4月6日签订的《金源丰一层商业用房委托经营合同》，该判决书于2018年8月13日生效；2、被告已于2019年7月30日将委托经营的房产交付原告。本院认为：一、关于原、被告之间的委托经营合同。原、被告对金源丰大厦一层的房屋所有权没有争议，原告将经营权委托被告进行招商经营，不违反法律禁止性规定，是双方的真实意思表示，对合同约定的相关事项，双方应当全面履行。二、关于被告辩称的借款利息。庭审中被告主张原告应当向被告支付借款利息，并口头提出反诉，因被告未在法定期间提起反诉，且与本案不属于同一法律关系，在本案中不予审理，被告可以另行主张权利。三、关于借款数额。根据原告提供的借据显示总借款额为6259772元，其中2007年7月16日收被告保证金10万元，该款应当从总借款金额中予以排除，下余6159772元，应认定为原告的借款数额。四、关于被告应当支付的单位正常年度开支50万元及违约金。原、被告约定了年租金及年租金数额，该50万元应当包含在年租金内，因双方在合同中约定原告有权从金源丰商场的经营收入和储备金获得保证，被告虽未能每年支付现金50万元，原告有权在总欠款中予以扣减。原、被告约定被告无正当理由逾期向原告交付租金，乙方应按逾期每日未支付租金的日千分之零点五向原告支付违约金，该约定不违反法律禁止性规定，双方应当按约定履行。五、关于原、被告的抵账明细。原告共欠被告借款本金6159772元，其中22万元约定有利息，原告计算至2018年12月30日，利息共计383708元，总欠款本息共计为6543480元。2013年5月1日至2014年5月1日被告应当支付租金150万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），抵偿后下欠被告借款本息为5043480元；2014年5月1日至2015年5月1日被告应当支付租金140万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元，扣除已实际支付的10万元），抵偿后下欠被告借款本息为3643480元；2015年5月1日至2016年5月1日被告应当支付租金150万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），抵偿后下欠被告借款本息为2143480元；2016年5月1日至2017年5月1日被告应当支付租金165万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），抵偿后下欠被告借款本息为493480元；2017年5月1日至2018年5月1日被告应当支付租金165万元（含当年应支付的单位正常年度开支50万元），被告可用于抵偿原告租金的借款本息剩余493480元，抵偿后尚欠原告租金1156520元，被告应自2017年5月1日起以1156520元为基数，按日千分之零点五原告支付违约金；2018年8月13日，原、被告的租赁合同解除，2018年5月1日至2018年8月13日共计104日，租金为（1650000÷365×104）470137元，并应当自2018年5月1日起以470137元为基数，按日千分之零点五向原告支付违约金。被告于2019年7月30日交付房屋，虽然合同中未约定解除租赁后的租赁费的支付方法，但根据习惯，被告仍应当按合同约定支付租赁费，但关于违约金的约定，不再适用于解除合同后的租赁费支付。2018年8月13日至2019年5月1日的租赁费为（1650000÷365×261）1179863元，2019年5月1日至2019年7月30日的租赁费为（1815000÷365×90）447534元，被告应当支付合同解除后的租赁费为1627397元（1179863元+447534元）。六、关于被告支付的保证金10万元，由原、被告根据开发合同自行协商解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告河南逸林置业有限公司于本判决生效之日起十日内清偿原告方城县金源建材有限公司租金1156520元，并自2017年5月1日起以1156520元为基数，按日千分之零点五向原告方城县金源建材有限公司支付违约金至款清之日止。二、被告河南逸林置业有限公司于本判决生效之日起十日内清偿原告方城县金源建材有限公司租金470137元，并自2018年5月1日起以470137元为基数，按日千分之零点五向原告方城县金源建材有限公司支付违约金至款清之日止。三、被告河南逸林置业有限公司于本判决生效之日起十日内清偿原告方城县金源建材有限公司租金1627397元。四、驳回原告方城县金源建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47042元，由原告方城县金源建材有限公司负担16637元，被告河南逸林置业有限公司负担30405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  牛俊蒙审 判 员  靳显宏人民陪审员  王 雪二〇一九年九月六日书 记 员  吴兆姿