成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初7385号 原告：成都市人鱼传说养生保健有限公司，住所地成都市金牛区二环路北二段107号。 法定代表人：陈鹏飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张妮，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲国栋，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被告：成都市长江电器配件有限公司，住所地成都市金牛区站西桥西街2号1幢1层。 法定代表人：但小玲，总经理。 委托诉讼代理人：丁琳，泰和泰律师事务所律师。 原告成都市人鱼传说养生保健有限公司（以下简称“人鱼传说”）与被告成都市长江电器配件有限公司（以下简称“长江电器”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人鱼传说的委托诉讼代理人张妮、蒲国栋，被告长江电器的委托诉讼代理人丁琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 人鱼传说向本院提出诉讼请求：1.请求判决长江电器向人鱼传说支付装修补偿费5680780元，电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费合计12976元，搬家费20000元；2.长江电器承担本案所有诉讼费。事实及理由：2005年8月19日，长江电器与陈晓忠（系人鱼传说公司总经理）签订《房屋租赁合同》，约定长江电器将其所有的位于成都市，建筑面积约为2207.6㎡的房屋出租给陈晓忠，租赁期限从2005年10月9日至2020年10月9日；返还房屋的时间是2020年10月15日。2014年4月25日，长江电器（甲方）与成都市皇池足御养生保健有限公司（以下简称“皇池足御公司”）（乙方）、陈晓忠（丙方）三方签订《房屋租赁补充协议》，约定承租人变更为皇池足御公司，皇池足御公司承诺长江电器与陈晓忠于2005年08月19日签订的《房屋租赁合同》对皇池足御公司具有法律约束力，皇池足御公司认可该合同全部条款并保证按照约定履行。陈晓忠作为保证人，对皇池足御公司全面履行本协议向长江电器承担无限连带责任。2015年11月20日，皇池足御公司与某八局签订《房屋转租合同》，将人鱼传说方承租房屋中450平方米的部分转租给某八局，同日，长江电器与某八局签订《协议》对皇池足御公司的转租行为予以确认。并向人鱼传说发出知晓函告知，2014年4月25日人鱼传说、长江电器签订的《房屋租赁补充协议》自人鱼传说与某八局签订房屋转租合同之日起无效。2015年11月27日，皇池足御公司企业名称变更为成都市人鱼传说养生保健有限公司。2016年1月28日，成都市金牛区房产管理局、成都市鑫地建设投资有限责任公司共同发出《城市房屋附条件协议搬迁公告》，载明附条件协议搬迁范围为金牛区的建（构）筑物。2016年11月8号，成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称“鑫地公司”）与长江电器签订《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁5号线同体工程）附条件协议搬迁补偿安置合同》，（以下简称“搬迁补偿安置合同”），该合同约定乙方就搬迁获得总计59054275元的补偿，其中房屋补偿和房屋安置补偿37460437元、政策补偿费用（电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费）12976元、非住宅停产停业经济损失补偿费1123813元、搬家补助费320000元，购房补贴7492086元，物业费补贴281399元、面积奖1302775元，腾退奖374604元、装修补偿费7295540元（标准计算为：2605.55平方米×2800元／平方米＝7295540元）、其他补偿合计3390645元。人鱼传说于2005年8月19日承租长江电器房屋，承租时因工商执照尚在办理过程中，即用公司总经理陈晓忠个人名义与长江电器签订了《房屋租赁合同》；该房屋在交付时为清水未装修状态，未达到经营条件，人鱼传说先后投入1000余万元资金对承租房屋进行了装修，并且实际使用该房屋从事经营活动直至搬迁腾空；另根据《房屋租赁合同》第九条约定，天然气费用由人鱼传说支付，租赁期满时由长江电器全部退还人鱼传说。人鱼传说为维护合法权益，诉至本院。 长江电器辩称：一、从是否负有法定义务的法律角度来说，我国拆迁补偿法律，明确规定拆迁受偿人是产权人，而非承租人。人鱼传说依据是物权法的用益物权，用益物权并不包括租赁权或房屋使用权人，故人鱼传说要求长江电器支付补偿无法律依据。二、从是否负有约定义务的角度来说：（一）针对装修补偿费用，长江电器不应向人鱼传说支付：（1）根据生效的成都市中级人民法院13781号判决书认定了人鱼传说的租赁行为系转租行为，且各自签订了合同，根据合同的相对性：双方之间的权利义务应以双方签署的房租合同及补充协议规范为准，且合同有明确条款约定合同解除不支付任何装修补偿。而人鱼传说与某八局之间签署的次承租合同之间的权利义务应由人鱼传说与某八局承担，与长江电器无关。（2）即使要承担装修补偿费用，人鱼传说也未提供证据证明其支付了装修费用；且人鱼传说提供的合同，装修也是自2005年使用至今已有14年了，应当计算折旧费用。（二）针对电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费等，长江电器不应向人鱼传说支付；（三）针对搬家费，长江电器不应向人鱼传说支付：双方在补充协议第11条明确约定因政府部门要求拆迁的，由此造成双方损失的，互不承担责任。根据人鱼传说陈述及13781号判决可以明确，合同解除是因政府拆迁导致，人鱼传说因此支出的搬家费，应由其自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2005年8月19日，长江电器（甲方）与陈晓忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定甲方将坐落在火车北站西二路52号，共五层（地下室.1.2.3.4层），建筑面积约2207.6平方米的房屋出租给乙方；第二条约定租赁期限从2005年10月9日至2020年10月9日；第七条乙方的一切装修投入均与甲方无关，因租赁期满或其他原因不再租赁时，乙方不得要求甲方针对装修做任何补偿或赔偿。如乙方要拆除装修设施，不得对甲方房屋主体，结构造成不利影响。第九条：由甲方以其名义办理天然气使用及入户安装的有关手续，费用由乙方支付，在租赁期满时，甲方将此费用全部退给乙方。 2014年4月25日，长江电器（甲方）、成都市皇池足御养生保健有限公司（乙方）与陈晓忠（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，第一条约定承租人变更为乙方，乙方承诺甲方与丙方于2005年8月19日签订的《房屋租赁合同》对乙方具有法律拘束力，乙方认可该合同全部条款并保证遵照履行。丙方作为保证人，对乙方全面履行本协议向甲方承担无限连带保证责任；第二条约定租赁期不变，从2005年10月9日至2020年10月9日；第三条约定甲乙双方商定地铁施工期间，房屋租金暂时变更为50000元/月，租金支付方式亦变更为一月一付，每月提前一周支付，否则视为乙方逾期支付租金；第六条约定因租赁期满或本协议第八条约定的原因双方提前解除、终止合同时，乙方不得要求甲方针对装修做任何补偿或赔偿，关于装修部分，乙方可以搬走未附着房屋表面或内部的、可以自由移动的装修、装饰、家具、中央空调以及由乙方出出资购买的其他设备及物品，但对于附着于房屋天花板、地面、墙面、墙体内部等的装修、装饰或添附，乙方不得强行拆除；第七条约定乙方不得转租租赁房屋，可以将桑拿宾馆等承包给第三方经营，房租和时间维持本协议及原租赁合同的约定，但必须与甲方重新签订租赁合同；第八条约定因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋，甲方有权随时解除本合同且无需提前通知乙方；第十一条约定因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋，本合同自行终止，由此造成甲乙双方损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补；第十二条约定丙方作为甲方与乙方租赁协议的保证人，对乙方全面履行原租赁合同及本协议，向乙方提供无限连带担保。 2015年11月20日，皇池足御公司（甲方）与某八局集团成都旧城改造建设有限公司（乙方）签订《房屋转租合同》，第一条约定转租房屋位于成都市，甲方将该房屋转租给乙方作为售楼部使用；第二条约定转租期限从2015年11月20日起至2020年10月9日止；第三条约定自本合同签订之日起至2020年10月9日止，房屋租金为38000元／月，乙方直接向甲方支付，每半年交纳一次，交纳金额为228000元／半年；第五条第八款约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需乙方配合的事宜，乙方须无条件配合，但乙方享有作为承租人获得相应赔偿的权利，甲方放弃该项权利。 2015年11月20日，长江电器（甲方）与某八局（乙方）签订《协议》，约定因乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及成都华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋转租合同》，乙方取得出租房屋的经营权；第一条约定本合同涉及的出租房屋坐落于成都市，建筑面积约450平方米；第二条约定甲方认可乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及成都华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋转租合同》，同意乙方取得出租房屋的经营权及转租权；第五条约定在《房屋转租合同》有效期内，如遇到拆迁等政府改造行为，致使乙方无法正常使用本出租房屋，甲方在获得政府补偿后酌情给予乙方一定的经济补偿。2015年11月20日，长江电器向陈晓忠出具《知晓函》，载明2014年4月25日，陈晓忠与长江电器签订的《房屋租赁补充协议》自陈晓忠与某八局签订房屋转租合同之日起无效。 2015年11月27日，成都市皇池足御养生保健有限公司企业名称变更为成都市人鱼传说养生保健有限公司。 2016年11月8日，搬迁实施单位成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称鑫地公司）与被拆迁人长江电器签订《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁5号线同体工程）附条件协议搬迁补充安置合同》，约定长江电器自愿放弃案涉房屋产权和房屋安置，实行货币补偿，合同第三条b款约定：由鑫地公司付给长江电器非住宅终结价款：1楼510.01㎡×42533元/㎡=21692255元；2楼518.27㎡×8707元/㎡=4512577元；3楼510.01㎡×8712元/㎡=4443207元；4楼510.01㎡×8717元/㎡=4445757元；负1楼557.25㎡×4247元/㎡=2366641元；总价款37460437元。第五条政策性补偿费用：包括长江电器安装电话、有线电视、宽带、天然气、一户一表和空调移机等政策性规定的补偿费用，鑫地公司应当支付12976元，其中：电话移机费：2部×158元/部=316元；有线电视迁装费：340元；宽带迁装费：320元；天然气初装费：2户×3200元/户=6400元；空调移机费：28台×200元/台=5600元。第六条第3款非住宅停产停业经济损失补助费：按不超过被搬迁房屋评估总价3%的标准一次性支付：37460437元×3%=1123813元；第4款鑫地公司支付长江电器搬家补助费：32000元/次×1次=320000元。第七条第2款：实行货币补偿的被搬迁房屋为非住宅的，鑫地公司应当支付给长江电器购房补贴：1楼510.01㎡×42533元/㎡×20%=4338451元；2楼518.27㎡×8707元/㎡×20%=902515元；3楼510.01㎡×8712元/㎡×20%=888641元；4楼510.01㎡×8717元/㎡×20%=889151元；负1楼557.25㎡×4247元/㎡×20%=473328元；总价款7492086元。第3款：鑫地公司应当支付给长江电器物管费补贴2605.55㎡×1.8元/㎡.月×60个月=281399元。第八条第2款、长江电器选择货币化补偿的，鑫地公司另给予长江电器面积奖2605.55㎡×500元/㎡=1302775元；第八条第4款被搬迁人为企业的，户奖、楼栋腾退奖合并发放，金额为37460437×1%=374604元。第九条其他补偿：鑫地公司应当支付其他费用补偿合计10686185元。1、装修补偿费：2605.55㎡×2800元/㎡=7295540元；2、搭建：439.97㎡×600元/㎡=263982元；改变使用性质2楼：518.27㎡×（20132元/㎡×50%-8707元/㎡）=704329元；（经营损失补偿）负1楼：557.25㎡×（16100元/㎡×50%-4247元/㎡）=2119222元；配电设施（评估价303112.34元）303112元。第十条：实行货币补偿的，鑫地公司向长江电器支付总价款为59054275元。 另查明，一、2019年7月10日，鑫地公司出具《情况说明》：我司与长江电器于2016年11月8日签订《附条件协议搬迁补偿安置合同》，合同约定长江电器选择货币化补偿，补偿款共计59054275元，被搬迁房屋抵押登记债权金额为86922345.33元，补偿款项小于抵押债权，拆迁补偿款已按抵押权顺序进行清偿，第三顺位抵押登记的债权人邹平未能全额清偿。 二、生效的成都市中级人民法院（2018）川01民终13781号民事判决书载明：《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋转租合同》、《协议》因案涉房屋属于拆迁对象，案涉合同事实上不能继续履行予以解除。 上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋转租合同》、《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁5号线同体工程）附条件协议搬迁补充安置合同》、《协议》、《情况说明》、民事判决书、当事人庭审陈述以及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，长江电器与陈晓忠于2005年8月19日签订的《房屋租赁合同》及长江电器与陈晓忠、人鱼传说于2014年4月25日签订《房屋租赁补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。 对于装饰装修损失费。由于案涉房屋系拆迁房屋，该笔费系补偿给被拆迁人并非承租人，不以实际装饰装修的价值为标准进行支付。2014年4月25日长江电器、人鱼传说与陈晓忠三方签订《房屋租赁补充协议》第六条明确约定因租赁期满或因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋的原因双方提前解除、终止合同时，人鱼传说不得要求长江电器针对装修做任何补偿或赔偿；故此费用本院不予支持。 对于电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费等费用。由于该相关设备设施是人鱼传说租赁期间使用的物品，长江电器未提供证据证实上述相关设备设施由其购买并使用的证据，故人鱼传说主张上述费用合计12976元的请求予以支持。 对于搬家费。长江电器已将房屋交付给鑫地公司拆迁，鑫地公司因长江电器积极搬迁奖励费20000元，长江电器获得积极搬迁奖励费与人鱼传说积极履行搬迁义务相关，根据公平合理原则，本院酌情人鱼传说应享有积极搬迁奖励的搬家费10000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都市长江电器配件有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市人鱼传说养生保健有限公司支付电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费等费用合计12976元，搬家费10000元； 二、驳回成都市人鱼传说养生保健有限公司其他请求； 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51796元，减半收取25898元，由成都市人鱼传说养生保健有限公司负担25639元，由成都市长江电器配件有限公司负担259元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年九月二十五日 书记员  陶 林