湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初1523号原告：长沙锦上星玻璃科技有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号。诉讼代表人：北京市君泽君（深圳）律师事务所，系长沙锦上星玻璃科技有限公司管理人。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓雪，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南缔阁森门窗有限公司，住所地长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号长沙锦上星玻璃科技有限公司办公楼201房。法定代表人：胡玉玲，经理。委托诉讼代理人：廖国祥，基层法律服务工作者。原告长沙锦上星玻璃科技有限公司（以下简称锦上星公司）与被告湖南缔阁森门窗有限公司（以下简称缔阁森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦上星公司委托诉讼代理人王晓雪，被告缔阁森公司委托诉讼代理人廖国祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告锦上星公司向本院提出诉讼请求：1.判令缔阁森公司向锦上星公司支付2017年2月1日-2018年11月24日的租金1239334.00元及滞纳金37126.7元。2.判令缔阁森公司按照《房屋租赁合同》约定的标准向原告支付2018年11月25日至缔阁森公司实际搬离租赁房屋之日止发生的场地占用费及滞纳金（暂计至2019年3月31日已发生场地占用费60387.10元及滞纳金3019.36元）。3.判令缔阁森公司向锦上星公司支付2017年2月1日至缔阁森公司实际搬离租赁房屋之日止发生的水电费（暂计至2019年3月15日已发生水电费22414.85元）。4.本案诉讼费由缔阁森公司承担。诉讼过程中，锦上星公司申请增加诉讼请求：判令缔阁森公司立即腾退占用锦上星公司的办公楼800平米及宿舍2间。事实和理由：2017年1月31日，缔阁森公司实际占有并使用锦上星公司位于长沙经济技术开发区（厂房建筑面积约4800平方米，员工宿舍6间），双方之间未签订租赁合同。2017年3月20日，双方签订《租赁合同》约定将前述房屋出租给缔阁森公司使用，并约定了租赁期间、租金及水电费、未如期支付租金及水电费的滞纳金等事项。《租赁合同》签订后，锦上星公司依约提供了租赁房屋，缔阁森公司未按约支付租金及水电费。2018年2月10日，锦上星公司与缔阁森公司授权代表人谭轶宇签署了《解除原租赁合同声明》，约定双方原《房屋租赁合同》除现有二楼办公室约800平方米、6间宿舍之外的租赁范围至该声明签字之日起解除。上述声明签订后，缔阁森公司仍未按约定支付租金。后因锦上星公司进入破产清算程序，管理人未通知缔阁森公司履行双方签订的《租赁合同》及《解除租赁合同声明》，按照《企业破产法》的相关规定，上述合同视为解除。故原告锦上星公司和被告缔阁森公司之前的租赁合同已于2018年11月24日解除。合同解除后，缔阁森公司继续占有并使用锦上星公司约800平方米厂房、6间宿舍，未支付任何费用。管理人接管锦上星公司后先后于2018年11月23日、2019年3月20日向缔阁森公司发函催收，缔阁森公司一直未予支付。为维护自身合法权益，特将缔阁森公司诉至法院。被告缔阁森公司公司辩称：1.锦上星公司与缔阁森公司之间截止2018年1月31日的租金及水电费已按300000元一次性结清，缔阁森公司并未拖欠。2.2018年2月1日至今，缔阁森公司未拖欠水电费。2018年2月1日-2018年5月18日期间的水电费交由湖南中赛门窗科技有限公司，由该公司统一交给自来水公司和电力局。2018年5月之后，水电费由缔阁森公司自行缴付。破产管理人进场后，水电费都按时交给管理人，并未拖欠。3.2018年2月1日至今，缔阁森公司未欠付原告租金及场地占用费。缔阁森公司于2017年8月为锦上星公司垫付升降机安装费30000元；2017年11月14日，缔阁森公司向锦上星公司出借款项20000元，汇入原告股东、监事、法定代表人的儿子黄锐的银行账户；2018年3月6日，锦上星公司以预缴水电费的名义收取被告30000元。该三笔款项应当充抵缔阁森公司2018年2月1日以后的租金和场地占用费。4.800平方米办公室及宿舍的租赁合同并未到期，锦上星公司主张解除合同，应当补偿缔阁森公司办公室装修损失900000元。请法院依法驳回锦上星公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：缔阁森公司对锦上星公司提交的以下证据提出异议：（1）锦上星公司破产管理人制作的清偿债务通知书两份。缔阁森公司主张未收到该两份清偿债务通知书，故对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，该证据属于锦上星公司破产管理人依据管理人职责制作，加盖有锦上星公司破产管理人公章，且与本案事实有关联，故对其真实性、合法性、关联性均予确认。（2）锦上星破产管理人工作人员与缔阁森公司实际负责人谭轶宇的微信聊天记录。缔阁森公司认为看不清聊天内容，不予发表质证意见。本院经审查认为，仅凭微信号和微信昵称无法证明该微信账号的所有人为谭轶宇本人，故对该证据的真实性不予认可。锦上星公司对缔阁森公司提交的以下证据提出异议：（1）锦上星公司负责人余美清和缔阁森公司负责人谭轶宇签订的协议、株洲市科莱冷暖工程有限公司出具的付款证明及锦上星公司与株洲市科莱冷暖暖工程有限公司签订的中央空调系统合同书。锦上星公司放弃的部分租金权益，破产管理人不予认可，可以请求人民法院予以撤销。故对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审查认为，该协议系锦上星公司与缔阁森公司依其真实意思表示签订，未违反法律法规的强制性规定，本院予以采信；锦上星公司与株洲市科莱冷暖工程有限公司签订的中央空调系统合同书亦系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，本院予以采信；株洲市科莱冷暖工程有限公司出具的付款证明，与中央空调系统合同书和锦上星公司负责人余美清和缔阁森公司负责人谭轶宇签订的协议能够相互印证，本院亦予以采信。（2）案外人孔凡勤出具给缔阁森公司的收条及缔阁森公司付款给孔凡勤的付款回单。锦上星公司认为收条所涉及的可升降电梯安装事项并非孔凡勤完成，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院经审查认为，该收条和付款回单所涉及的付款人为深圳市晶艺装饰有限公司，收款人为孔凡勤，与本案均无关联，故对该收条和付款回单不予采信。（3）借支单及付款回单。锦上星公司认为该借支单为缔阁森公司的内部材料且付款回单付款人为深圳市晶艺装饰设计工程有限公司湖南分公司，收款人为黄锐，均与本案无关，且无法证明该笔款项用于锦上星公司经营，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，该借支单与付款回单与本案无关联，故本院对该证据不予采信。（4）办公装修合同和中央空调安装合同。锦上星公司认为该两份合同系缔阁森公司单方提供，存在伪造可能，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查认为，该两份合同有双方当事人签章，且与本案有关联，锦上星公司未提供证据证明该两份合同系伪造，故本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，锦上星公司（甲方，出租人）与缔阁森公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》约定：甲方将其合法拥有的座落在长沙经济技术开发区泉塘街道枫树路291号部分厂房及宿舍出租给乙方，甲方在完成二期厂房基建并交付使用后，乙方拟定租赁第二层和第三层厂房建筑面积月约为4800平方米（二期厂房房产证出具后，以房产证上实际建筑面积为准）；租赁员工宿舍为6间。按照乙方实际发展需求逐步提供。租赁期间为2017年7月1日-2022年6月30日，厂房租金16.5元/平方/月，宿舍租金600元/月，租金每三个月支付一次。水电费由缔阁森公司自行承担，厂房及宿舍所发生电费1元/度，水费4.5元/立方。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，装修费由乙方自负，租赁期满后本着来装去丢的原则。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一月，甲方有权收取5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。2018年1月28日，锦上星公司法定代表人与缔阁森公司实际负责人谭轶宇签订协议约定：就缔阁森公司租赁锦上星公司办公、生产及宿舍等所有租赁相关费用事宜，双方同意截止到2018年1月31日，由缔阁森公司向锦上星公司支付人民币300000元整。双方于2018年春节前将往来账目结清完。之后的租赁费用待锦上星公司完善二期厂房后交付给缔阁森公司正常使用后按原租赁协议支付。2018年2月11日，锦上星公司法定代表人余美清与缔阁森公司实际负责人谭轶宇在该协议上签注：同意将此款转支付株洲市科莱冷暖工程有限公司中央空调工程款。2018年2月10日，锦上星公司与缔阁森公司签订《解除原租赁合同声明》，声明约定：经双方磋商确定，双方于2017年3月20日签订的《房屋租赁合同》除现有二楼办公室约800平方米、6间宿舍之外的租赁范围于声明签订之日起解除。2018年6月29日，《租赁合同》约定的6间宿舍变更为2间。2018年3月6日，深圳市晶艺装饰设计工程有限公司湖南分公司代缔阁森公司向锦上星公司预缴水电费30000元，打款至案外人黄锐建设银行账户。2018年9月25日，本院受理长沙县人民法院将被执行人锦上星公司执行案件转破产审查。2018年10月22日，本院指定北京市君泽君（深圳）律师事务所担任锦上星公司破产管理人。2017年11月23日，锦上星公司与缔阁森公司办理《湖南缔阁森门窗有限公司厂房和宿舍水、电结算单（2017.11.17）》显示：2017年1月31日至2017年11月16日，缔阁森公司水电费共计10204.55元。《湖南缔阁森门窗有限公司宿舍退租水、电结算表》显示，2017年11月16日-2019年3月15日，缔阁森公司水电费共计12210.30元。另查明，黄锐为锦上星公司股东，并担任公司监事。2017年7月15日，缔阁森公司与案外人范建辉签订《装修合同》，合同约定价款600000元。2017年11月5日，缔阁森公司与案外人叶磊签订《中央空调安装合同》，合同约定价款300000元。本院认为，锦上星公司与缔阁森公司签订的《房屋租赁合同》、《解除原租赁合同声明》系双方真实表示，且没有法律规定的合同无效的情形，应认定为合法有效。综合本案双方当事人的诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：1.缔阁森公司实际占用和使用的租赁房屋面积。2.锦上星公司破产管理人是否有权主张撤销锦上星公司与缔阁森公司协议放弃的部分租金及水电费。3.双方租赁合同解除后锦上星公司是否应对装修费用进行补偿。一、关于缔阁森公司租赁房屋面积。锦上星公司主张缔阁森公司自2017年2月1日实际使用一期厂房800平方米，宿舍6间；2017年7月1日至2018年2月9日，租赁房屋面积为二期厂房4800平方米，宿舍6间；2018年2月10日至2018年6月29日，租赁面积变更为办公楼800平方米，宿舍6间；2018年6月30日，租赁面积变更为办公楼800平方米，宿舍2间。缔阁森公司辩称，2017年2月1日至2018年2月9日锦上星公司只交付了一期厂房600平方米，宿舍6间。且2018年1月28日签订的结算协议已将该阶段的房租和水电费按300000元一次性结清。本院认为，对于2017年2月1日至2018年2月9日锦上星公司实际使用的租赁房屋面积，原告未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，故对于2017年2月1日至2018年2月10日之间租赁房屋面积本院依法认定为办公楼800平方米，宿舍6间。2018年2月10日至2018年6月29日期间的租赁房屋面积双方一致认可为《解除原租赁合同声明》中约定的办公楼800平方米，宿舍6间。双方确认2018年6月30日至2018年11月24日，租赁房屋面积为办公楼800平方米，宿舍2间。二、关于房屋租金。锦上星公司主张2017年2月1日，缔阁森公司实际占有涉案厂房和宿舍，2017年7月1日签订《租赁合同》，故2017年2月1日-2017年6月30日应参照《租赁合同》约定的标准支付租金。2017年7月1日-2018年11月24日的租金按照合同约定计算。同时请求撤销锦上星公司与缔阁森公司的被告缔阁森公司2018年1月31日协议放弃的部分租金和水电费。缔阁森公司主张，2018年1月31日以前的租金及水电费应按照双方2018年1月28日签订的协议按300000元结清，且该笔款项已按照双方约定付款给案外人株洲市科莱冷暖工程有限公司。关于锦上星公司主张的管理人有权请求撤销锦上星公司在破产申请受理前一年内放弃债权的行为，但根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条之规定，该撤销权以诉讼为前提，锦上星公司在本案中并未提出撤销锦上星公司放弃部分租金和水电费的行为的诉讼请求，根据不告不理原则，本院不予处理，锦上星公司应另行起诉。综上，锦上星公司与缔阁森公司协议约定截止2018年1月31日的租金及水电费以300000元打包结清，且缔阁森公司已将该笔款项支付给案外人株洲市科莱冷暖工程有限公司。故缔阁森公司2018年1月31日前的交付房租和水电费债务已履行完毕。2018年2月1日-2018年11月24日的租金应按照《房屋租赁合同》约定的标准按照本院认定的租赁房屋面积核算。三、关于水电费。双方对锦上星公司提交的湖南缔阁森门窗有限公司厂房和宿舍水、电结算清单均与认可，故本院认为，截止2019年3月15日的水电费为清单所载的22414.85元。深圳市晶艺装饰设计工程有限公司湖南分公司代缔阁森公司向锦上星公司预缴水电费30000元，扣除相应欠缴水电费之后尚有盈余，故对锦上星公司要求缔阁森公司支付欠缴水电费的诉讼请求不予支持。四、关于双方房屋租赁合同是否解除及解除后清算事宜。锦上星公司主张，双方的租赁合同于2018年11月24日视为解除。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，锦上星公司管理人自2018年9月25日破产申请受理后，未通知缔阁森公司继续履行合同，故该合同于2018年11月24日视为自动解除。锦上星公司主张，缔阁森公司应支付2018年11月25日至实际搬离之日止的场地占用费及滞纳金。缔阁森公司主张，锦上星公司提前解除合同应赔偿缔阁森公司三个月租金并补偿缔阁森公司办公室装修费用900000元。本院认为，（一）双方合同解除后，缔阁森公司继续占有和使用办公室800平方米，宿舍2间，应参照合同约定对的租金标准支付场地占用费至实际搬离之日。（二）合同提前解除，锦上星公司应按合同约定赔偿缔阁森公司三个月租金共计43200元。双方《租赁合同》合同约定装修费来装去丢，故对缔阁森公司的补偿请求不予支持，对于可拆除的部分缔阁森公司可自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，缔阁森应当恢复原状。五、关于滞纳金。锦上星公司主张，根据双方合同约定，缔阁森公司欠缴租金应支付5%滞纳金，合同解除后欠缴的场地占用费亦应参照合同约定支付滞纳金。本院认为，双方约定滞纳金的目的在于弥补锦上星公司因缔阁森公司未按期支付相关费用所产生的资金占用损失，故对于未付租金的滞纳金本院依法予以支持。至于场地占用费滞纳金，本院认为，合同非因被告缔阁森公司的过错而导致解除，而是因锦上星公司进入破产程序，根据法律规定的情形而解除。合同解除后，双方就场地占用的支付时间和期限并无约定，因此对锦上星公司主张的场地占用费滞纳金不予支持。对于缔阁森公司所主张的代为支付给案外人孔凡勤的升降机安装费和出借给锦上星公司的借款应从应付给锦上星公司的款项中扣除，因其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条、九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法第》六十四条判决如下：一、被告湖南缔阁森门窗有限公司于本判决生效之日立即腾退占用原告长沙锦上星玻璃科技有限公司的办公楼800平方米及宿舍2间；二、被告湖南缔阁森门窗有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙锦上星玻璃科技有限公司2018年2月1日至2018年11月24日期间的租金153040元【800×16.5×（9+24/30）+600×6×（4+29/30）+600×2×（4+25/30）】。三、被告湖南缔阁森门窗有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙锦上星玻璃科技有限公司自2018年11月25日至实际搬离之日止的场地占用费（计算标准：办公楼16.5元每平方米每月，宿舍600元每月；占用房屋面积：办公楼800平方米，宿舍2间）。四、被告湖南缔阁森门窗有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙锦上星玻璃科技有限公司滞纳金7652元。五、驳回原告长沙锦上星玻璃科技有限公司的其他诉讼请求。本案受理费17061元，由湖南缔阁森门窗有限公司负担。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  黄 琦二〇一九年九月十六日法官助理梁盼书记员赵翔附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。