山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0703民初2184号 原告王荣（反诉被告）（曾用名王彩荣），女，1966年12月15日生，汉族，户籍地安徽省苏州市，住潍坊市经济开发区。 委托诉讼代理人王子强，男，1978年10月19日生，汉族，潍坊央子法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人王雪涛，男，1988年12月10日生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区,系原告女婿。 被告于晓静（反诉原告），女，1975年11月6日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 被告于恒富（反诉原告），男，1963年2月6日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 被告于瑞贞（反诉原告），女，1961年9月20日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人石洪亮，山东衡明律师事务所律师。 第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行，住所地：寒亭区益新街309号。统一社会信用代码：91370700865563777L。 法定代表人杨博剑，负责人。 委托诉讼代理人董亮，男，1987年4月1日生，汉族，本公司职工。 原告王荣与被告于晓静、于恒富、于瑞贞、第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行（以下简称“农行寒亭支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王子强、王雪涛、被告于晓静及三被告委托诉讼代理人石洪亮、第三人农行寒亭支行的委托诉讼代理人董亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于寒亭区（现名称“XXX小区”）房产、储藏室、车位归原告所有；2、依法判令被告于恒富、于瑞贞为原告办理房产登记更名过户手续；3、依法判令由原告代为偿还潍坊市寒亭区房产在第三人农行寒亭支行处的抵押贷款，并在原告将贷款偿清后，被告于恒富、于瑞贞及第三人为涉案房产办理解除抵押手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月5日前后，被告于晓静、于恒富给原告出具证明一份，被告于晓静将其所有的XXX小区（现名称“XXXX小区”）房产、储藏室、车位房产转让给原告，房产通过房屋互换的形式转让给被告，该房产由被告于晓静姑夫即本案被告于恒富顶名所有，在转让前于恒富办理了抵押贷款，但该房产实际所有人为被告于晓静。原告与被告约定自2016年8月份由原告开始负责偿还相应贷款。被告于2016年7月初将涉案房产交付原告后原告即对房产进行装修并实际入住，同时原告按约定自2016年8月开始偿还贷款至今。现涉案的房产已开始办理不动产登记证手续，经原告多次催促，被告于晓静（房产实际所有人）及被告于恒富、于瑞贞（房产的名义所有人）至今仍未为原告办理房产更名过户手续。原告与于晓静、于恒富、于瑞贞因房屋所有权产生纠纷，起诉至法院，因该案的处理结果与第三人具有法律上的利害关系，根据民诉法规定，申请追加农行寒亭支行作为本案第三人。另根据《物权法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，原告作为滨海花园房产的受让人，同意代原抵押借款人于恒富、于瑞贞一次性向第三人偿还该房产剩余的抵押贷款消除抵押权。要求依法支持原告的诉讼请求。 被告于晓静、于恒富、于瑞贞共同辩称，1、原告未按双方约定履行支付首付款及2016年7月5日前被告偿还银行贷款的义务，导致双方房屋转让合同的目的无法实现，原告的行为构成违约。2、原告追加第三人参与本案诉讼无事实及法律依据，本案案由为所有权确认纠纷，原告追加第三人的法律关系是金融借贷纠纷，两个法律关系不能同案审理。3、原告追加第三人的诉讼请求不应与本案一并审理，与本案的法律关系没有任何关联性。 三被告同时提出反诉，1、请求法院依法判决解除反诉人与被反诉人就位于XXX小区）房产、储藏室、车位的转让协议；2、被反诉人将涉案房屋及附属物、交给被反诉人的涉及房屋的相应票据、合同等返还给反诉人，房屋价值及担保费等共计738106元；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2016年7月初，反诉人于晓静将其所有的XXXX小区（现名称XXX小区）房产、储藏室、车位转让给被反诉人，该房产由反诉人姑父于恒富顶名在转让前办理了抵押贷款，但该房屋实际所有人为于晓静。反诉人与被反诉人约定转让之后的房贷由被反诉人自2016年8月开始负责偿还。反诉人于2016年7月下旬将涉案房屋交付被反诉人，并将工程款顶房协议、相关费用收据等与该房屋相关的书面材料一并交给了被反诉人。但反诉人多次催讨，要求被反诉人及其丈夫魏成永支付首付款（该房屋租赁合同纠纷建筑面积为131.60平方，价格4541.46元／平方，储藏室10.73平方，价格1200元／平方，房款共610532元，首付款200532元，向银行按揭贷款41000元）及车位款90000元，维修基金11844元，备案抵押费390元，贷款担保费9840元，2016年3月5日至7月5日反诉人偿还银行按揭贷款费用15500元（3100元／月＊5个月）等相关费用共计738106元，被反诉人至今拖欠未付，被反诉人的违约行为导致该房屋转让协议的目的无法实现，依据相关规定，反诉人诉求解除双方的房屋转让协议、被反诉人将争议房屋及附属物、交给被反诉人的涉及房屋的相应票据、合同返还给反诉人。关于银行贷款，反诉人支付了2016年3月5日至7月5日反诉人偿还银行按揭贷款费用15500元（3100元／月＊5个月），原告自2016年8月5日开始偿还银行贷款，但具体数额不清楚。 第三人辩称，如果法院确认涉案房产所有权归原告所有，原告在还清该房产的银行贷款之后，银行可以根据法院的判决协助办理或出具相应的房产抵押权解押手续。 原告对三被告的反诉辩称，1、本案为确认之诉，被告反诉为合同纠纷，被告的反诉不成立；2、被告于恒富、于瑞贞仅是该房产的名义所有人，不享有实体权利，其反诉主体不适格；3、本案通过本诉部分查明的事实，被告反诉主张不成立，请求法院驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的被告于晓静、于恒富出具的证明，被告于恒富在中国农业银行还贷帐户的交易明细清单（2016年7月5日-2018年11月9日），魏婷婷与王雪涛结婚证，涉案房产办理代扣燃气费协议书，交房通知书，中国移动公司交纳话费发票，被告于恒富2018年9月15日录像资料，原告交纳涉案房产的物业费、水费、电费、垃圾处理费等单据六份，取暖费单据及王雪涛通过中国建设银行转账支付的交易明细，安诚财产保险股份有限公司诉讼保全保险单及保险费收费票据，公司收款收据、潍坊滨海置业商品房买卖合同，被告于恒富与于瑞贞个人购房担保借款合同，被告于恒富、于瑞贞户口簿、身份证、结婚证复印件，滨海置业公司收款收据八份，经原告申请法院依法调取的卜庆波偿还1601号房贷农业银行交易明细、卜庆波中国建设银行账户交易明细与取款凭证、被告于晓静中国建设银行账户、潍坊恒信房产中介公司房屋买卖合同，三被告与第三人质证后对上述证据真实性均无异议。三被告提交的2015年6月11日于晓静与滨海置业公司、三间集团公司之间签订的工程款顶房协议，2016年7月于晓静、于恒富给王彩荣出具的证明，于恒富2016年1、2月份交付X号房产房款收据五份，于恒富名下银行贷款凭证，维修基金与备案抵押费收款收据复印件，2016年3月5日-2016年7月5日于恒富偿还农业银行按揭贷款15500元银行交易明细，原告质证后对上述证据真实性均无异议。对双方当事人均无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据与事实，本院认定如下：原告提供的宿州市公安局埇桥分局顺河派出所与宿州市埇桥区X村村委会出具的证明、原告身份证复印件及户口本原件，证据之间能够相互印证，村委会出具的证明加盖了公安机关印章，且被告于晓静对之前王荣以“王彩荣”之名在相关书证中签字的事实无异议，本院对原告王荣曾用名为“王彩荣”的事实予以采信。原告提供的两份潍坊滨海置业有限公司工程款顶房协议，被告对签订时间有异议，但对双方顶房事实无异议，本院予以采信。原告提交的“更名申请”虽系复印件，但能够与卜庆波偿还房产房贷的事实相吻合，本院予以采信。原告提交的原告与卜庆波的录音，被告对真实性未提异议，仅对录音内容有异议，对真实性本院予以采纳。原告提交的原告与被告于晓静于2018年3月9日签订的“协议书”，被告对真实性无异议，但认为与2015年9月3日工程款顶房协议矛盾，该协议系原告与被告于晓静对房款交付的约定，于晓静将其对潍坊三建第二工程公司享有的工程款14924元债权转归王荣所有，用于抵顶房款，该协议系债权转让协议，虽与顶房协议系不同事实，但具有关联性，并不矛盾，本院予以采信。原告提交的被告于晓静与恒信房地产中介公司工作人员田青梅支付宝交易记录手机截图三张，被告于晓静虽有异议，但未提供证据反驳，本院予以采信。被告提供的魏成永与王荣结婚证系复印件，原告认为图片内容不完整，本院不予采信。被告提供的于晓静与王荣、魏成永短信截图，因未提供原件，亦无其他证据佐证，原告不予认可，真实性无法确认，本院不予采信。被告主张的贷款担保费单据未提供证据，原告不予认可，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月11日，被告于晓静（丙方）与潍坊市滨海置业有限公司（甲方）、潍坊市三建集团有限公司（乙方）签订“第四工程公司XXX水滴地面工程款顶房协议”，约定：乙方用甲方房屋抵顶丙方工程款，其中1603面积131.6㎡，单价4541.46元/㎡，储藏室XX号，面积10.73㎡，单价1200元/㎡，车位价格90000元，合计总价700532元。 2015年9月3日，原告王荣（丙方）以“王彩荣”之名与潍坊市滨海置业有限公司（甲方）、潍坊市三建集团有限公司（乙方）签订“第四工程公司XXX水滴地面工程款顶房协议”，约定：乙方用甲方XXXX房屋抵顶丙方工程款，其中1601面积121.49㎡，单价4541.46元/㎡，储藏室XXX号，面积13.22㎡，单价1400元/㎡，车位价格100000元，合计总价670250元。 于恒富与于瑞贞系夫妻关系，分别系于晓静之姑父、姑母。2016年1月8日，于恒富与潍坊市滨海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于潍坊市寒亭区房屋，面积131.6平方米，价款597656元。2016年1月27日，于恒富、于瑞贞向农行寒亭支行贷款410000元，贷款期限192个月，还款账号：62×××69。2016年2月5日，农行寒亭支行向于恒富发放贷款410000元。于晓静以于恒富的名义办理并交付房产的相关费用，2015年12月3日交付维修基金11844元、备案抵押费390元，2016年1、2月份交付房款、维修基金等共计597656元，其中410000元系于恒富在中国农业银行的贷款。2016年3月5日至2016年7月5日于恒富偿还农业银行按揭贷款共计15500元。 2016年7月，被告于晓静、于恒富给原告出具“证明”一份，内容为“今有XXXX房由于晓静抵工程款所得，由其姑父于恒富顶名贷款后，每月交按揭款3100元，交到2016.7.5号止，王彩荣从2016.8.5开始交后续按揭款，首付款及2016.7.5号以前的按揭款于晓静与王彩荣交割二棉工程款特此证明，此房归王彩荣所得”。自2016年8月5日，原告女儿魏婷婷、女婿王雪涛、丈夫魏成永向于恒富农业银行贷款账户（账号：62×××69）持续偿还银行贷款至今，每月还款3095.57元。 另查明，卜庆波系被告于晓静姨夫。2015年1月1日，原告以王彩荣之名与卜庆波在“更名申请”中签字，内容为“王彩荣（身份证号：××××××××）抵顶的房屋、车位，现申请更名为卜庆波（身份证号：××××××××）。特此申请，望领导批准！”后双方在开发商处办理了更名手续。该房产由卜庆波在中国农业银行（账号：62×××61）贷款38万元。2017年6月5日至2017年11月的房贷均由被告于晓静偿还。2017年11月10日，被告于晓静代被告卜庆波通过潍坊恒信房产营销中心与吴亭签订“房屋买卖合同”，将潍坊市寒亭区XXX号房产以862000元出售给吴亭。2017年12月3日、4日，恒信房地产中介公司工作人员田青梅将房产所附带车位转让后将转让价款8万元通过支付宝转账给被告于晓静。2018年2月8日，卜庆波通过其中国建设银行账户（62×××55）向于晓静中国建设银行开设账户（62×××38）转账25万元，同日由被告于晓静代卜庆波从卜庆波账户取款5万元。2018年3月9日，原告与被告于晓静签订协议书一份，内容为：经双方协商同意，于晓静将其在潍坊工程的内墙涂料工程剩余款中14924元全部转为王彩荣在XXX（XXXX）房款；该协议一式三份，双方及潍坊三建第二工程公司各一份。 又查明，2018年3月之前，原告王荣曾用其弟妹“王彩荣”的身份签订合同等书证。 本案在审理过程中,原告王荣同意偿还被告于恒富名下涉案房产在第三人(抵押权人)农行寒亭支行的贷款,涂消抵押,消除过户障碍;第三人农行寒亭支行同意在贷款清偿完毕后配合办理或出具房产抵押权解押手续。 本院认为，2015年，原告王荣与被告于晓静分别通过与潍坊市滨海置业有限公司、潍坊市，其中房产归原告王荣所有，房产归被告于晓静所有。房产以被告于晓静姨夫卜庆波的名义贷款38万元，房产以被告于晓静姑父于恒富的名义贷款41万元。2016年7月，被告于晓静、于恒富出具了将于晓静所有房产转让给原告的“证明”。上述事实，有原、被告提供的证据证实，原、被告均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、原告王荣是否向被告于晓静支付了房产的首付款、前期贷款等费用，原告顶账所得房产后出售给卜庆波的事实是否与本案原、被告争执的涉案房产有关联，涉案房产应否应确权归原告所有；2、原告要求在向第三人农行寒亭支行清偿贷款后涂销抵押权，并要求被告于恒富、于瑞贞协助原告办理房产登记更名过户手续的诉讼请求应否支持。 对于争议焦点1，被告于晓静于、于恒富2016年7月为原告出具的“证明”，其实质系原告王荣与被告于晓静就房产交易达成的协议，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。在该协议履行过程中，原告按协议内容持续履行至今，即自2016年8月5日持续偿还房产的房贷，并已装修入住，同时被告于晓静已将该房产的相关协议、单据等书面材料交付原告，并对房产进行交付，并在“证明”中注明“特此证明，此房归王彩荣所得”。而2017年于晓静将原为原告所有的房产以卜庆波的名义出售后占有房款，后又与原告签订债权转让协议，结算了房产的房款，房产虽登记在被告卜庆波名下，但实际由被告于晓静对外出售，所得房款亦由被告于晓静占有、支配。被告于晓静认可原告取得房产的事实，双方虽在“证明”中约定“交割XX工程款”，但双方实际以两套房产的互换形式完成了交易。被告于晓静认为原告未付清X号房产的房款，但对于其处分房产的事实无法否认，且被告于晓静与原告系朋友关系，其径直处分原属于原告的房产的行为亦不符合常理。故通过两套房产互换形式，原告已向被告于晓静支付了房产的首付款、前期贷款等费用。 对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，确认物权以存在物权所有权争议为前提，本案中原、被告双方以“证明”方式达成的房产交易协议尚未履行完结，原告请求确认涉案房屋所有权不符合《物权法》第三十三条规定的物权争议，不应纳入物权确认之诉，双方应继续履行合同，故对其该项诉讼请求本院不予支持。 对于争议焦点2，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条款规定了买受人的代位清偿权。涉案房产以被告于恒富名义设定抵押贷款，但2016年7月被告于晓静、于恒富给原告出具“证明”后，原告自2016年8月5日至今持续偿还于恒富名下在农行寒亭支行的贷款，被告于晓静亦向原告实际交付了涉案房产。同时原告明确表示愿意代为清偿被告于恒富名下银行贷款并要求涂销第三人农行寒亭支行在涉案房产上的抵押权，第三人农行寒亭支行对此无异议，并同意在银行贷款偿还完毕后协助办理或出具解押手续。原告作为房产的买受人有权代为清偿抵押贷款，被告于恒富作为抵押人应予配合办理相关手续，被告于晓静作为出卖人应按照“证明”内容继续履行双方协议，从而亦有利于抵押权人即第三人农行寒亭支行的利益保障。原告代为清偿房产在第三人处的抵押贷款后，被告于恒富、于瑞贞及第三人应协助办理房产解除抵押手续。在抵押权消灭后，被告于恒富、于瑞贞应协助原告办理涉案房屋权属转移登记手续，将产权登记变更到原告王荣名下。 对三被告提出的解除反诉人与被反诉人就涉案房产及附属物的转让协议，并由被反诉人返还涉案房屋与附属物及相应票据、合同等的反诉请求，因原告与被告于晓静已通过两套房产互换形式完成了首付款等前期费用的交付，且原告按照2016年7月的“证明”（即被告所述“转让协议”）内容约定偿还被告于恒富名下的银行贷款，原告的持续履行行为符合双方约定，“转让协议”不存在法定或约定的解除是由，应继续履行，不应解除。故被告的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告王荣于本判决生效后二十日内向第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行代位清偿坐落于潍坊市寒亭区（即“xxxx小区”）房产的抵押贷款，被告于恒富、于瑞贞、第三人中国农业银行股份有限公司潍坊寒亭支行协助原告王荣办理房产解除抵押手续； 二、本判决第一项履行完毕后三十日内，被告于恒富、于瑞贞协助原告王荣办理坐落于潍坊市寒亭区（即“xxxx小区”）房产的权属转移登记手续，将该房屋产权登记变更到原告王荣名下，过户所产生的费用由原告王荣负担； 四、驳回原告王荣的其他诉讼请求； 五、驳回被告于晓静、于恒富、于瑞贞的反诉请求。 本诉案件受理费4170元，反诉案件受理费5591元，均由被告于晓静、于恒富、于瑞贞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 刘 丽 人民陪审员 冯 艳 二〇一九年九月三十日 书 记 员 耿春辉