成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初4679、6087号 原告（反诉被告）：万波，男，1985年9月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：杨玲，四川优尚杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘辉，女，1989年1月15日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：石子发，四川印诺律师事务所律师。 第三人：成都市金牛区茶店子街道育苗路社区居民委员会，住所地成都市金牛区育德路**。 法定代表人：冯庆生。 委托诉讼代理人：胡皓月，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊鹏，四川达宽（成都）律师事务所律师。 第三人：成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司，，住所地成都市金牛区光荣路** 法定代表人：杨磊，董事长。 委托诉讼代理人：李玲，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）万波与被告（反诉原告）刘辉房屋租赁合同纠纷本反诉两案，本院分别于2019年4月11日、2019年5月14日立案后，经万波、刘辉的申请，分别追加成都市金牛区茶店子街道育苗路社区居民委员会（以下简称育苗路居委会）和成都市金牛国有资产投资经营集团有限公司（以下简称金牛国投公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）万波及其委托诉讼代理人杨玲，被告（反诉原告）刘辉的委托诉讼代理人石子发，育苗路居委会的委托诉讼代理人胡皓月、熊鹏，金牛国投公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 万波向本院提出诉讼请求：1.判令解除万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》；2.判令刘辉立即腾退商铺给万波；3.判令刘辉支付租金及商铺占用使用费至商铺清退之日止；4.判令认定刘辉违约，万波不予退还刘辉保证金4000元整；5.诉讼费用由刘辉承担。诉讼过程中，万波将第二项诉讼请求中商铺的位置明确为成都市金牛区蜀明东路；将第三项诉讼请求中租金的计算方式明确为按照每月4000元标准，从2019年2月18日计算至法院判令解除之日，将房屋占用费的计算标准明确为按照月租金4000元标准，从法院判令解除之次日计算至房屋实际腾退之日止；并自愿放弃第四项诉讼请求中的判令认定刘辉违约。事实与理由：万波于2015年9月1日与育苗路居委会签订《商铺租赁合同》，承租了位于成都市金牛区，租期从2015年9月1日起至2025年8月31日止，合同约定租赁期间，万波有权转租房屋。2017年3月19日，万波与刘辉签订《商铺租赁合同》，约定万波将上述商铺转租给刘辉经营中介服务，租期从2017年3月19日至2020年3月18止；月租金4000元，租金按年一次性支付，下一年租金需提前一个月支付给万波，即每年2月18日前一次性支付下一年度租金；如刘辉不按期支付房租，视为违约，万波有权终止合同，收回商铺，并不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。合同签订后，万波按约向刘辉交付了商铺，刘辉占用使用至今。但刘辉未依约于2019年2月18日支付2019年度租金，至今已逾期一个多月。根据合同法第94条第四款及案涉《商铺租赁合同》的约定，刘辉迟延履行租金支付义务已构成根本违约，也符合双方约定的解除条件，故万波有权解除合同。综上，万波为保护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 刘辉辩称，第一，万波不是房屋所有权人，育苗路居委会亦无权将涉案房屋出租给万波，万波将房屋租赁给刘辉的行为未得到房屋所有权人的追认，万波与刘辉签订的商铺租赁合同无效，刘辉无须承担违约责任；第二，刘辉现属于合法承租、占有使用该房屋，万波无权要求其腾退房屋，亦无权请求刘辉支付租金及商铺占有使用费至商铺清退之日止，相反万波还应退还刘辉已付租金96000元及保证金4000元。综上，刘辉认为合同无效，万波所主张的诉求于法无据，请求驳回万波的全部诉讼请求。 育苗路居委会述称，第一、案涉房屋是国土局拨给育苗路居委会的配套用房，社区有权决定如何使用，育苗路居委会与万波签订的房屋租赁合同是合法有效的，应当继续履行；第二、万波与育苗路居委会签订的房屋租赁合同明确约定了万波享有转租权，因此万波的转租行为有效。综上，请求支持万波的诉讼请求。 金牛国投公司述称，2013年5月，根据区国有经营性资产统管工作的要求，茶店子红色小区底商由区国土局划转移交金牛国投公司，由金牛国投公司管理经营，而育苗路居委会并未将案涉商铺实际移交。后来根据国资管理的要求和区国资办的意见，金牛国投公司按公司评估的租金水平将案涉商铺出租给刘辉，双方签订了租赁合同。 刘辉向本院提出反诉请求：1.确认刘辉与万波之间签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令万波退还刘辉租金96000元、保证金4000元，共计100000元；3.本案诉讼费用由万波承担。事实与理由：2017年3月19日，万波与刘辉签订《商铺租赁合同》，将蜀明东路××号的商铺出租给刘辉，该合同载明租赁期限为2017年3月19日至2020年3月18日，共计3年。每月租金4000元，保证金4000元。合同签订后，刘辉向万波每年支付租金48000元，已支付了两年租金共计96000元及保证金4000元。2018年9月，刘辉在得知万波无权将该房屋出租后，向育苗路居委会反映了该情况，育苗路居委会在2018年9月11日作出了《关于万波××附××号商铺的情况反映》回复，证实万波无权将案涉房屋出租，指示刘辉不得向万波及任何人交纳租金及返还商铺。随后，金牛国投公司与刘辉签订《房屋租赁合同》，租期2018年11月1日至2019年12月31日，租金总额30002元，刘辉已按约交付租金，继续经营使用该租赁房屋。为维护刘辉的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 万波针对反诉辩称：万波与刘辉于2017年3月19日签订的商铺租赁合同合法有效，并且万波依据与育苗路居委会签订的商铺租赁合同，依约向育苗路居委会缴纳租金，并且合同约定万波享有转租权。刘辉在与万波签订商铺租赁合同后，也按照合同的约定向万波缴纳租金，使用商铺。该合同是双方真实意思表达，并无法定可撤销情形或无效情形，该合同对双方的约束力是始终存在的。刘辉在合同约定租赁期，既未提出解除合同也未缴纳租金，明显构成违约，依据双方签订的商铺租赁合同约定，刘辉应腾退商铺给万波并支付使用费，万波请求解除双方合同，刘辉主张合同无效不成立。 育苗路居委会针对反诉述称，第一、万波与刘辉签订的租赁合同有效，不应当返还租金和保证金；第二、关于育苗路居委会在2018年9月11日出具的《关于万波××附××号商铺的情况反映》的回复，不能证明万波没有权利转租该房屋，请求法院依法驳回刘辉的诉讼请求。 金牛国投公司针对反诉的述称意见与本诉一致。 本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，育苗路居委会（出租方）与万波（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1.育苗路居委会将拥有经营管理及转租权的商铺一间，合同约定套内面积65平方米的铺面出租给万波，作为经营场所；2.租赁期限为10年，自2015年9月1日起至2025年8月31日；3.租赁期内，每月租金为1000元，按年支付，合计每年为12000元，租赁期内，每月租金价格保持不变；4.如因经营不善等特殊原因，租赁期间万波可将房屋转租或转让给第三方使用，租赁期内，万波作为该商铺的唯一承租方。合同签订后，育苗路居委会将案涉商铺交付万波，万波向育苗路居委会交纳租赁费用至2019年8月31日。 2017年3月19日，万波（出租方）与刘辉（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.刘辉承租万波位于成都市金牛区，建筑面积为65平方米，用于经营中介服务；2.租赁期限：2017年3月19日至2020年3月18日，共计三年，万波应于2017年3月19日前，将商铺及钥匙交给刘辉；3.租金标准：每月租金4000元，在租赁期内租金水平维持不变，保证金为4000元；4.合同租赁期内，刘辉应按时支付万波每年租金，每年租金按年一次性支付，下一年租金需提前一个月支付给万波，即每年2月18日前一次性支付万波；5.首年租金（2017年3月19日至2018年3月18日）支付金额：刘辉应向万波一次性支付52000元，其中包括租赁保证金4000元，以及首年12个月房租；6.若刘辉不按期支付万波租金及商铺相关的水、电、物业费用，视为违约，万波有权终止本合同，收回商铺，并且不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。合同签订当日，刘辉向万波支付案涉商铺保证金4000元，万波将案涉商铺交付刘辉。刘辉向万波支付租赁费用至2019年3月18日，自2019年3月19日起未向万波支付租金。 2018年7月31日，成都市鑫金资产投资经营有限公司发出《关于进行转租、转让专项检查的通知》，载明“为规范租赁管理、清理整顿转租、转让的违约行为，经公司研究，决定对我公司所属的公司小区商铺进行转租、转让专项检查，现将相关事宜通知如下：一、凡未经我公司同意，承租人擅自将租赁的我公司红色小区商铺转租、转让给第三人（实际经营者）的均属于本次清理整顿的范围。二、转租、转让一经查实，我公司将进行严肃处理，按根本性违约追究商铺承租人的违约责任。三、存在转租、转让行为的，请第三人（实际经营者）在2018年8月10日17:00前到我公司资产经营部反映情况”。 2018年9月11日，育苗路居委会出具《关于关于××波××附××号商铺的情况反映>的回复》，载明“刘辉、刘清清：你们递交的《关于万波××附××号商铺的情况反映》及相关材料已收悉。我方将对你们反映的万波转租该商铺的情况进行摸底调查，若万波转租商铺的违约事实属实，我方将进行严肃处理。在我方摸底调查期间，该商铺你们可继续使用，使用期间的安全责任均由你们负责，你们务必按照安全规范使用水电；在我方未书面通知你们的情况下，你们不得向万波及其他任何人缴纳租金及返还商铺······”。 2018年11月20日，成都市鑫金资产投资经营有限公司经准予，变更登记为金牛国投公司。 后金牛国投公司（出租人）与刘辉（承租人）就案涉商铺签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.房屋名称：红色小区商铺，位于蜀明东路××号，租赁房屋面积77.15平方米；2.刘辉自主经营使用，刘辉不得擅自转租或转让该房屋；3.租赁期限：1年2个月，自2018年11月1日起至2019年12月31日止；4.租金标准：月租金为2143元，租赁期限内租金总额为30002元；5.刘辉应于签订合同当日缴纳2018年11月1日至2019年6月30日期间的租金17144元；于2019年6月15日之前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金12858元；6.刘辉向金牛国投公司交纳履约保证金2143元；7.本合同生效后即视为金牛国投公司向刘辉完成了交付任务。2019年1月23日，刘辉向金牛国投公司支付了租房保证金21443元及2018年11月1日至2019年6月30日期间的租金17144元。刘辉租用案涉商铺使用至今。 另查明，2013年5月15日，成都市金牛区国有资产统管工作领导小组办公室发布《关于国有资产划转移交的通知》，载明“区国土分局：为了加强国有资产管理，进一步做好区属国有资产分批次移交统管工作，根据《成都市金牛区国有资产统管工作领导小组2013第1次会议纪要》要求，你单位所属的部分资产纳入第一批次移交范围，划转移交到成都市鑫金资产投资经营有限公司，现将相关事项通知如下：一、第一批划转移交的资产共有4处，具体详见《资产划转移交明细表》，未列入此次移交范围的资产暂维持管理现状不变。二、请对此次移交资产的相关资料进行清理，所有资料与资产同时移交，划转资产涉及移交的资料详见《移交资料目录》。三、移交工作须在2013年6月30日之前全部完成。······”。其中，该份《通知》后附的《资产划转移交明细表》载明“······。2.育英南路×号、蜀明东路×号、×号红色小区商铺，资产地址：育英××路××、××、××号，房屋面积为1831.69平方米，该出资产权属转移到鑫金投资公司。······”。 庭审中，万波、刘辉、育苗路居委会及金牛国投公司共同确认涉案商铺位于成都市金牛区。 上述事实，有育苗路居委会与万波签订的《商铺租赁合同》、万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》、收据、《关于进行转租、转让专项检查的通知》、《关于关于××波××附××号商铺的情况反映>的回复》、《准予变更登记通知书》、金牛国投公司与刘辉签订的《房屋租赁合同》、租金发票及保证金收据、《关于国有资产划转移交的通知》、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，万波自愿放弃第四项诉讼请求中的依法判决认定刘辉违约，并不违反法律规定，本院予以准予。本案的争议焦点为万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》的效力问题。刘辉主张该合同无效，其请求权基础为《合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；而万波认为该合同真实有效。庭审中，刘辉向本院提交了《房屋产权证》、《关于国有资产划转移交的通知》及《资产划转移交明细表》，金牛国投公司对刘辉提交的上述证据不执异议，并主张育苗路社区并未将案涉商铺实际移交。因《关于国有资产划转移交的通知》发布前，案涉商铺实际由育苗路居委会管理使用，金牛国投公司主张育苗路居委会并未将案涉商铺予以移交，但未举证证明其曾通过诉讼等方式主张权利，刘辉仅依据上述证据并不足以证实万波与刘辉签订《商铺租赁合同》系无权处分他人财产的行为，应由刘辉承担举证不能的法律后果，故对刘辉主张确认其与万波签订的《商铺租赁合同》无效的反诉请求，本院不予支持。刘辉主张万波退还租金96000元及保证金4000元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。 对于万波主张判令解除万波、刘辉签订《商铺租赁合同》的本诉请求，根据已查明事实，刘辉向万波支付租赁费用至2019年3月18日，自2019年3月19日起未向万波支付租金。根据《商铺租赁合同》约定“若刘辉不按期支付万波租金及商铺相关的水、电、物业费用，视为违约，万波有权终止本合同，收回商铺，并且不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。”，万波主张判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。因刘辉签收本院送达的包括本诉起诉状副本在内诉讼文书的时间为2019年5月6日，故本院判令万波与刘辉签订的《商铺租赁合同》于2019年5月6日解除。合同解除后，万波应当将案涉商铺腾退给刘辉。 对于万波主张刘辉支付租金及商铺占用使用费的本诉请求，因刘辉自2019年3月19日起未向万波支付租金，应当自2019年3月19日起至本院判令解除合同之日即2019年5月6日止，按照《商铺租赁合同》约定的月租金4000元标准向万波支付租金6400元（4000元/月÷30天×48天）。合同解除后，刘辉应参照月租金4000元（每日133.33元）的标准向万波支付房屋占用费至房屋腾退之日止。 对于万波主张不退还刘辉保证金4000元的本诉请求，根据《商铺租赁合同》约定“若刘辉不按期支付万波租金及商铺相关的水、电、物业费用，视为违约，万波有权终止本合同，收回商铺，并且不退还刘辉已缴纳的剩余租金及保证金。”，万波未依约向刘辉支付租金已构成违约，万波的该项本诉请求，符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、万波与刘辉于2017年3月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月6日解除； 二、刘辉于本判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区，建筑面积65平方米的商铺腾空并交还给万波； 三、刘辉于本判决生效之日起十日内向万波支付租金6400元； 四、刘辉于本判决生效之日起十日内向万波支付房屋占用费（计算方式：从2019年5月7日起按照每日133.33元的标准计算至腾退交还房屋之日止）； 五、刘辉缴纳的4000元保证金万波不予退还； 六、驳回刘辉的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由刘辉负担；反诉案件受理费2300元，由刘辉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年九月十八日 书记员  王文凤