广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16504号原告：中山市海伦堡房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园13座39卡，统一社会信用代码91442000776206559Q。法定代表人：吕江涛，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该司法务。被告：李全洪，男，1979年6月11日出生，汉族，住成都市高新区，被告：田英媚，女，1981年8月18日出生，汉族，住成都市高新区，上列两被告共同委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：何晓虹，广东悦盈律师事务所实习律师。原告中山市海伦堡房地产开发有限公司（以下称海伦堡公司）与被告李全洪、田英媚商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海伦堡公司委托诉讼代理人黄小芳，被告李全洪、田英媚共同委托诉讼代理人许永刚、何晓虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方于2010年5月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2．被告立即协助原告办理中山市××××房的注销备案手续；3．被告应向原告支付违约金84000元。事实和理由：2010年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定被告购买原告开发的位于中山市××××房，总房价404656元，其中首期款124656元，按揭贷款280000元。补充协议第四条明确约定如因被告按揭申请未获银行批准，其应在收到原告付款通知书之日起15日内以一次性付清房价款余额。后因被告原因按揭申请未获银行批准，2018年3月15日，原告向被告出具变更付款方式通知书,要求被告在2018年3月25日前到原告处办理付款方式变更手续并一次性付清房价款。但被告以各种理由拒绝办理付款方式变更手续亦未付款。原告认为，被告上述行为已构成违约，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告李全洪、田英媚辩称，1．被告不同意解除合同，愿意一次性支付剩余购房款，同时要求原告为被告办理房产证。因原告销售完毕后已撤走全部工作人员，同时当时代理被告办理房屋买卖贷款的员工已离职，被告无法联系原告，因此未能付清房款。2．原告主张解除合同已过法定解除期限。合同约定的交付时间为2010年5月28日，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应于2011年6月前行使解除权，原告未在该时间内提出解除合同，解除权已消灭。3．被告于2018年12月22日前往原告处想就付款事项与原告协商，但原告不接见被告，被告交付维修资金后只能离开。同时因为原告坦洲项目部的员工已全部撤场，被告联系不上原告的员工，被告担心办不到房产证，因此依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，被告行使了不安抗辩权，未付清购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2010年5月14日，李全洪、田英媚出具委托书，载明其委托张丹代理购买中山市××××房的相关事项，该委托书于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐公证处公证。2010年5月28日，买受人李全洪、田英媚（张丹代理）与出卖人海伦堡公司签订中山市商品房买卖合同及合同补充协议，约定李全洪、田英媚购买海伦堡公司位于坦洲镇××房，总房价404656元，付款方式为银行按揭，于2010年5月28日现金支付124656元，2010年5月28日商业贷款280000元；如买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金；补充协议第一条第1款、第2款约定：若买受人逾期付款两个月，出卖人要解除合同的应以书面方式通知买受人，解除合同的通知自交寄之日生效。因买受人原因导致按揭贷款不获银行审批，买受人于银行或出卖人发出通知后7天内可选择一次性支付，或按分期付款方式支付购房款并签订相关补充协议，但不得藉此要求解除合同。如买受人于银行或出卖人发出通知后7天内仍未付款或不能就分期付款方式与出卖人达成补充协议的，则视为买受人拒绝履行商品房买卖合同，出卖人可单方解除商品房买卖合同，如造成出卖人损失，出卖人有权提出赔偿，出卖人收取之款项作为违约金不予退回，合同及补充协议约定了其他事项。李全洪、田英媚已支付定金及首期款合计124656元。2．2018年3月15日，海伦堡公司作出变更付款方式的通知，并于2018年3月18日向李全洪、田英媚发出，载明其接到银行通知，李全洪、田英媚的按揭贷款申请因其自身原因未获审批通过，现通知李全洪、田英媚在2018年3月25日前到海伦堡公司办理付款方式变更手续并一次性付清房屋价款。逾期未付的，海伦堡公司将按合同约定追究李全洪、田英媚的违约责任。2018年7月18日，海伦堡公司向李全洪、田英媚发出解除商品房买卖合同通知，载明案涉房屋总价款为404656元，李全洪、田英媚除支付首期购房款124656元外，按揭款280000元应于2010年8月26日付清，逾期付款超过60日，李全洪、田英媚经海伦堡公司多次催促至今未按合同约定支付余下购房款,该行为已构成违约，依据《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议一》第五条第（一）项的约定，正式通知李全洪、田英媚：解除双方于2010年5月28日签订的商品房买卖合同及补充协议；李全洪、田英媚应向海伦堡公司支付违约金28000元。另，海伦堡公司于2018年7月18日和2018年7月23日向李全洪、田英媚邮寄解除商品房买卖合同的通知，第二次邮寄地址与本案在送达中李全洪、田英媚向本院提供的地址一致。李全洪、田英媚否认收到变更付款方式的通知和解除商品房买卖合同的通知，海伦堡公司亦未提交证据证明李全洪、田英媚收到前述通知。3．庭审中，海伦堡公司称因2010年年底银行出台了相关政策，外地人无法以按揭方式支付购房款，针对这一情况，海伦堡公司允许无能力一次性付款的业主退房并退回首期款，但李全洪、田英媚不同意退房，称其会出售另一套房屋以支付案涉房屋的剩余购房款，但二人并未在海伦堡公司给予的宽限期间内支付剩余款项，后海伦堡公司致电二人要求支付剩余购房款，李全洪、田英媚一直推诿，至起诉之日海伦堡公司一直联系二人要求支付剩余购房款，但遭到拒绝。另，海伦堡公司认为其于2018年3月18日向李全洪、田英媚正式发出变更付款方式通知，又于2018年7月18日、2018年7月23日寄出解除合同通知书，并未超过一年的除斥期间。4．李全洪、田英媚在庭审中承诺可一次性支付剩余购房款，但不同意承担违约责任，海伦堡公司拒绝继续履行合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议是中山市海伦堡房地产开发有限公司与李全洪、田英媚在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。在商品房买卖合同中，依约按时支付购房款系买受人李全洪、田英媚主要的合同义务，按照以按揭贷款方式支付购房款的交易习惯，多数情况下，买受人很难在合同约定的时间支付购房款，中山市海伦堡房地产开发有限公司自述在得知李全洪、田英媚无法获得贷款审批后，允许其退房并退购房款，李全洪、田英媚坚持继续履行合同，但至今未能支付购房款。中山市海伦堡房地产开发有限公司于2018年3月18日通知二人在3月25日前办理变更付款方式手续并一次性付清房屋价款，李全洪、田英媚未在其限定的时间且至今未办理一次性支付房屋价款手续，中山市海伦堡房地产开发有限公司又于2018年7月23日通知二人解除双方于2010年5月28日就案涉房屋签订的《商品房买卖合同及补充协议》并支付违约金，李全洪、田英媚抗辩称中山市海伦堡房地产开发有限公司未在一年的除斥期内行使解除权，解除权已消灭。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，李全洪、田英媚迟延履行主要债务，中山市海伦堡房地产开发有限公司已经给予其充分的时间筹措资金，于2018年3月18日催告后，李全洪、田英媚在三个月的合理期限内仍未履行，中山市海伦堡房地产开发有限公司有权在合理期限届满的三个月内主张解除合同，虽然中山市海伦堡房地产开发有限公司称其已于2018年7月23日向李全洪、田英媚发出解除《商品房买卖合同及补充协议》的通知，其并未提交李全洪、田英媚已经收到的证明，但其于2018年8月8日起诉要求解除合同仍在行使解除权的有效期限内，因此其诉请解除合同，理据充分，本院予以支持，本院对李全洪、田英媚关于中山市海伦堡房地产开发有限公司的单方解除权已过除斥期间的抗辩不予采纳。合同因李全洪、田英媚违约而解除，中山市海伦堡房地产开发有限公司要求李全洪、田英媚协助办理案涉商品房注销备案手续及按照合同约定支付违约金84000元（即按应付款280000元的30%计算）的诉求，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告中山市海伦堡房地产开发有限公司与被告李全洪、田英媚于2010年5月28日签订的《中山市商品房买卖合同及合同补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告李全洪、田英媚于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市海伦堡房地产开发有限公司办理注销案涉商品房的备案手续并支付违约金84000元；三、中山市海伦堡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内在被告李全洪、田英媚已交款项124656元中扣除违约金84000元后予以退回。案件受理费8630元（原告已预交），由被告李全洪、田英媚负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年九月九日书 记 员  林振华马倩