广东省雷州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0882民初549号原告：广东裕盈市场经营管理有限公司，住所地：雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水厂北侧）,统一社会信用代码：914408820795271628.法定代表人：郭陈方，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某某，该公司员工。被告：张某某,男,1976年7月8日出生,汉族,住广东省雷州市。原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，本院依法适用简易程序。经本院审查，由于被告张某某下落不明，不宜适用简易程序，本案转为普通程序，于2019年7月26日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广东裕盈市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼，被告张某某经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东裕盈市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除被告与原告签订的《华荣建材城场地租赁合同》；2、判决被告立即将租赁场地腾空并交还给原告,以便重新出租。3、判决被告已经付给被告的商誉保证金不予退还；4、判决被告向原告支付租金312087.6元,综合管理费31055.4元；5、判决被告向原告支付逾期交租及综合管理费的违约金36035.26元；6、判令被告承担本案诉讼费。上述诉讼请求总额379178.26元。事实与理由:2015年10月10日,原告与被告签订了一份《华荣建材城场地租赁合同》（以下简称租赁合同）,约定原告将雷州市㎡场地出租给被告经营,2016年度为15.8元／㎡,2017年度为16.6元／㎡,2018年度为17.4元㎡,2019年度为18.3元／㎡,综合管理费头两年每月1.5元／平方米,从第三年度起每年递增5%。租赁期限自2015年10月10日起至2020年7月31日止。另外,《华荣建材城场地租赁合同》作了如下约定:1、第三条第5款规定：“本合同签订之日起3天内，乙方(即被告)向甲方(即原告)支付相当于1个月租金的商誉保证金，租赁期满或者本合同解除时，在乙方结清所有租金及租赁费用并按时交租赁场地后，甲方应于3日内将该履约保证金免息退还给乙方”。2、第三条第6款规定：“租金及综合管理费每一季度(即每三个月)交一次，缴交时间为上一季度届满前15天(第一次缴交时间除外)。”3、第四条第二款第6项规定：“乙方必须合法经营，依法纳税。必须在合同规定的时间内缴纳租金、管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%的滞纳金。若不能足额支付综合管理费和租金，所交款项先抵综合管理费”。4、第六条第3款规定：“乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时追究乙方违约责任：(3)拖欠合同规定应付款项，累计拖欠时间达30天的。”5、第七条第1款规定：“任何一方违反本合同约定的均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付相当于3个月的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当赔偿所有损失”。租赁合同签订后，原告依约将租赁场地交付给被告使用至今，但被告尚未支付如下租金及管理费(暂计至2019年2月10日止)：1、从2016年4月10日至2016年7月10日的租金5543元；2、从2016年7月11日至2017年1月10日的租金57510元；3、从2017年1月11日至2017年7月10日的租金60577.2元；4、从2017年7月11日至2018年1月10日的租金63644.4元；5、从2018年1月11日至2018年7月10日的租金63644.4元；6、从2018年7月11日至2019年1月10日的租金66711.6元。拖欠租金合计312087.6元。被告拖欠综合管理费为：1、从2016年7月11日至2017年1月10日的管理费5751元；2、从2017年1月11日至2017年7月10日的管理费6038.55元；3、从2017年7月11日至2018年1月10日的管理费6326.1元；4、从2018年1月11日至2018年7月10日的管理费6326.1元;5、从2018年7月11日至2019年1月10日的管理费6613.65元;拖欠管理费合计31055.4元。被告应支付逾期交租的违约金(每天按万分之二计算)为:1、从2016年6月10日至2019年2月28日的违约金1086.43元(租金5543×980×0.02%);2、从2016年7月11日至2019年2月10日的违约金10121.76元[(租金57510+管理费5751)×800×0.02%]；3、从2017年1月11日至2019年2月10日的违约金9592.67元[(租金60577.2+管理费6038.55)×720×0.02%)]；4、从2017年7月10日至2019年2月10日的违约金7556.81元[(租金63644.4+管理费6326.1)×540×0.02%)]；5、从2018年1月11日至2019年2月10日的违约金5037.88元[(租金63644.4+管理费6326.1)×360×0.02%)]；6、从2018年7月11日至2019年2月10日的违约金2639.71元[(租金6711.6+管理费6613.65)×180×0.02%)];违约金合计为36035.26元。被告拖欠上述租金和综合管理费,经原告数次催要,但至今未付,已构成严重违约,应解除租赁合同并向原告承担违约责任。现原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请予依法支持原告诉讼请求。被告张某某缺席庭审也不作书面答辩，在举证期限内没有提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、身份证复印件，证明被告的身份信息；2华荣建材城租赁合同，证明被告的违约事实及应承担违约偿还责任；3、欠款清单，证明被告拖欠原告的租金、管理费、滞纳金的事实；4、营业执照、法定代表人身份证复印件、委托人身份证复印件，证明原告法人单位的信息及属合格诉讼主体；5、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《消防备案证》，证明原告出租铺位的租赁行为合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告张某某没有出庭对原告所提供的证据进行质证，视其放弃权利。经审查，本院对原告提交的证据均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月10日，原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告张某某签订《华荣建材城场地租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市㎡场地作为办公场所。合同主要内容约定：“‥‥‥第二条、租赁期限：1、甲方于签约之日按照现状将租赁场地交付乙方使用。双方商定于2016年4月10日前为免租期。2、双方商定租期为2015年10月10日起至2020年7月31日止；‥‥‥第三条、租金及各项费用的计算及其支付方式：1、乙方（被告张某某）租赁商铺的租金（不含税）2016年8月1日前单价为15元／平方米·月，2016年8月1日起单价每年递增5%，即2016年8月1日至2017年7月31日为15.8元，2017年8月1日至2018年7月31日为16.6元，2018年8月1日至2019年7月31日为17.4元，2019年8月1日至2020年7月31日为18.3元。租金自租期开始之日起计算。2、乙方向甲方（原告广东裕盈市场经营管理有限公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元／平方米·月，从2016年8月1日起每年递增5%，计算方法同租金。管理费与租金同期支付。4、乙方向甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5、签约之日起3天内，乙方向甲方支付3个月租金、管理费，以及相当于1个月租金的履约保证金，合同期内，乙方不得以履约保证金抵销租金或者综合管理费、水电费等租赁费用。租赁期届满或者本合同解除时，在乙方结清所有租金及租赁费用并按时交还租赁场地后，甲方应于3日内将该履约保证金免息退还给乙方。6、租金和综合管理费每一季度（即每三个月）交一次，缴交时间为上一季度届满前15天（第一次缴交时间除外）。第四条、双方权利与义务：……二、乙方权利与义务：6、乙方必须合法经营，依法纳税，必须在合同约定的时间内缴纳租金，管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.1%的滞纳金。若不能足额支付综合管理费和租金，所交款项先抵综合管理费。……第六条、终止合同：3、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同（本合同自甲方的解除合同通知书送达或者视为完成送达乙方时解除），同时追究乙方违约责任：……（3）、拖欠合同规定应付款项（包括但不限于租金、综合管理费等），累计拖欠时间达30天的。第八条、违约责任：1、任何一方违反本合同约定的均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付相当于3个月租金作为违约金，如因此给守约方造成直接经济损失大于违约金的，违约方仍须赔偿。2、乙方（张某某）违反第六条第3款中的第（3）、（4）、（5）、（6）（7）项的，除应按本条第1款承担违约责任外，乙方已付的剩余租金、履约保证金甲方有权予以没收，此外，乙方仍须按法律规定承担其它法律责任。合同签订后，原告依约将商铺交给被告使用。被告租赁商铺经营过程中，向原告支付履约保证金9585元。2016年4月10日至2016年7月10日，被告已付租金23212元以及综合管理费2874元。经审查，被告拖欠原告租金为:从2016年4月10日至2016年7月10日以15元/平方米·月计租金为28755元(15元/平方米×639平方米×3个月),被告已付租金23212元,故欠租金为5543元(28755元-23212元);从2016年7月11日至2016年10月10日，2016年7月11日至2016年8月10日以15元/平方米·月计租金为9585元(15元/平方米×639平方米×1个月),2016年8月11日至2016年10月10日以15.8元/平方米·月计租金为20192.4元(15.8元/平方米×639平方米×2个月)，合计29777.4元（9585元+20192.4元）;从2016年10月11日至2017年1月10日以15.8元/平方米·月计租金为30288.6元(15.8元/平方米×639平方米×3个月);从2017年1月11日至2017年4月10日以15.8元/平方米·月计租金为30288.6元(15.8元/平方米×639平方米×3个月);从2017年4月11日至2017年7月10日以15.8元/平方米·月计租金为30288.6元(15.8元/平方米×639平方米×3个月);从2017年7月11日至2017年10月10日，2017年7月11日至2017年8月10日以15.8元/平方米·月计租金为10096.2元(15.8元/平方米×639平方米×1个月),2017年8月11日至2017年10月10日以16.6元/平方米·月计租金为21214.8元(16.6元/平方米×639平方米×2个月)，合计31311元（10096.2元+21214.8元）;从2017年10月11日至2018年1月10日以16.6元/平方米·月计租金为31822.2元(16.6元/平方米×639平方米×3个月);从2018年1月11日至2018年4月10日以16.6元/平方米·月计租金为31822.2元(16.6元/平方米×639平方米×3个月);从2018年4月11日至2018年7月10日以16.6元/平方米·月计租金为31822.2元(16.6元/平方米×639平方米×3个月);从2018年7月11日至2018年10月10日，2018年7月11日至2018年8月10日以16.6元/平方米·月计租金为10607.4元(16.6元/平方米×639平方米×1个月),2018年8月11日至2018年10月10日以17.4元/平方米·月计租金为22237.2元(17.4元/平方米×639平方米×2个月)，合计32844.6元（10607.4元+22237.2元）;从2018年10月11日至2019年1月10日以17.4元/平方米·月计租金为33355.8元(17.4元/平方米×639平方米×3个月);从2019年1月11日至2019年2月10日以17.4元/平方米·月计租金为11118.6元(17.4元/平方米×639平方米×1个月);拖欠租金合计330282.8元(5543元+29777.4元+30288.6元+30288.6元+30288.6元+31311元+31822.2元+31822.2元+31822.2元+32844.6元+33355.8元+11118.6元)。被告拖欠原告的综合管理费为：从2016年4月10日至2016年7月10日以1.5元/平方米·月计综合管理费为2875.5元(1.5元/平方米×639平方米×3个月);从2016年7月11日至2016年10月10日，2016年7月11日至2016年8月10日以1.5元/平方米·月计综合管理费为958.5元(1.5元/平方米×639平方米×1个月),2016年8月11日至2016年10月10日以1.575元/平方米·月计综合管理费为2012.85元(1.575元/平方米×639平方米×2个月)，合计2971.35元（958.5元+2012.85元）;从2016年10月11日至2017年1月10日以1.575元/平方米·月计综合管理费为3019.275元(1.575元/平方米×639平方米×3个月);从2017年1月11日至2017年4月10日以1.575元/平方米·月计综合管理费为3019.275元(1.575元/平方米×639平方米×3个月);从2017年4月11日至2017年7月10日以1.575元/平方米·月计综合管理费为3019.275元(1.575元/平方米×639平方米×3个月);从2017年7月11日至2017年10月10日，2017年7月11日至2017年8月10日以1.575元/平方米·月计综合管理费为1006.425元(1.575元/平方米×639平方米×1个月),2017年8月11日至2017年10月10日以1.65元/平方米·月计综合管理费为2108.7元(1.65元/平方米×639平方米×2个月)，合计3115.125元（1006.43.2元+2108.7元）;从2017年10月11日至2018年1月10日以1.65元/平方米·月计综合管理费为3163.05元(1.65元/平方米×639平方米×3个月);从2018年1月11日至2018年4月10日以1.65元/平方米·月计综合管理费为3163.05元(1.65元/平方米×639平方米×3个月);从2018年4月11日至2018年以1.65元/平方米·月计综合管理费为3163.05元(1.65元/平方米××3个月);从2018年7月11日至2018年10月10日，2018年7月11日至2018年8月10日以1.65元/平方米·月计综合管理费为1054.35元(1.65元/平方米×639平方米×1个月),2018年8月11日至2018年10月10日以1.725元/平方米·月计综合管理费为2204.55元(1.725元/平方米×639平方米×2个月)，合计3258.9元（1054.35元+2204.55元）;从2018年10月11日至2019年1月10日以1.725元/平方米·月计综合管理费为3306.825元(1.725元/平方米×639平方米×3个月);从2019年1月11日至2019年2月10日以1.725元/平方米·月计综合管理费为1102.275元(1.725元/平方米×639平方米×1个月);原告已付综合管理费2874元，拖欠综合管理费合计32302.95元(2875.5元+2971.35元+3019.275元+3019.275元+3019.275元+3115.125元+3163.05元+3163.05元+3163.05元+3258.9元+3306.825元+1102.725元-2874元)。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告张某某于2015年10月10日签订《华荣建材城场地租赁合同》，被告租赁原告位于雷州市㎡场地。原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上签订租赁合同，双方的意思表示真实，内容合法有效，双方当事人应严格履行合同义务。本案争议焦点如下：一、关于被告张某某应否支付租金以及综合管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金。”规定，合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，但被告在经营过程中，拖欠原告租金330282.8元、综合管理费32302.95元（截止至2019年2月10日），经原告多次催款后，被告仍未履行，显属违约，应承担违约责任。原告诉请被告拖欠原告租金312087.6元、管理费31055.4元，视为其自愿处分民事权利，本院予以照准。二、关于应否解除《华荣建材城场地租赁合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求解除原、被告于2015年10月10日签订的《华荣建材城场地租赁合同》理据充分，本院予以支持。三、关于被告迟延支付原告租金和物业管理费的违约滞纳金问题。原、被告签订的《华荣建材城场地租赁合同》约定的滞纳金，实际上是不履行合同的违约金，该合同约定滞纳金支付按每天0.5%计付即月利率已达15%，原告请求违约金按每日万分之二计付,没有超出法律保护范围，故本院予以支持。原告主张被告拖欠租金、管理费的违约金计付至2019年2月10日，视为其自愿处分自己的民事权利，本院予以照准。由于管理费与租金同期支付，故违约滞纳金按照每日万分之二计付。从2016年4月10日至2016年7月10日以5543元计，滞纳金为100.88元（5543元×0.02%/天×91天）;从2016年7月11日至2016年10月10日以38291.75元（29777.4元+2971.35元+5543元）计，滞纳金为696.91元（38291.75元×0.02%/天×91天）;从2016年10月11日至2017年1月10日以71599.625元（30288.6元+3019.275元+38291.75元）计，滞纳金为1303.11元（71599.625元×0.02%/天×91天）;从2017年1月11日至2017年4月10日以104907.5元（30288.6元+3019.275元+71599.625元）计，滞纳金为1867.35元（104907.5元×0.02%/天×89天）;从2017年4月11日至2017年7月10日以138215.375元（30288.6元+3019.275元+104907.5元）计，滞纳金为2487.88元（138215.375元×0.02%/天×90天）;从2017年7月11日至2017年10月10日以172641.5元(31311元+3115.125元+138215.375元)计，滞纳金为3142.08元（172641.5元×0.02%/天×91天）;从2017年10月11日至2018年1月10日以207626.75元（31822.2元+3163.05元+172641.5元）计，滞纳金为3778.81元（207626.75元×0.02%/天×91天）;从2018年1月11日至2018年4月10日以242612元（31822.2元+3163.05元+207626.75元）计，滞纳金为4318.49元（,242612元×0.02%/天×89天）;从2018年4月11日至2018年7月10日以277597.25元（31822.2元+3163.05元+242612元）计，滞纳金为4996.75元（277597.25元×0.02%/天×90天）;从2018年7月11日至2018年10月10日以313700.75元（32844.6元+3258.9元+313700.75元）计，滞纳金为5709.35元（313700.75元×0.02%/天×91天）;从2018年10月11日至2019年1月10日以350363.375元（33355.8元+3306.825元+313700.75元）计，滞纳金为6376.61元（350363.375元×0.02%/天×91天）;从2019年1月11日至2019年2月10日以362584.25元（11118.6元+1102.275元+350363.375元）计，滞纳金为2175.51元（362584.25元×0.02%/天×30天）;上述违约滞纳金合计为36953.73元（100.88元+696.91元+1303.11元+1867.35元+2487.88元+3142.08元+3778.81元+4318.49元+4996.75元+5709.35元+6376.61元+2175.51元）。原告诉请违约滞纳金为36035.26元，视为其自愿处分民事权利，本院予以照准。四、关于履约保证金是否不予退还的问题。合同第八条约定乙方（张某某）违反第六条第3款中的第（3）、（4）、（5）、（6）（7）项的，除应按本条第1款承担违约责任外，乙方已付的剩余租金、履约保证金甲方有权予以没收，此外，乙方仍须按法律规定承担其它法律责任。由于被告自2016年7月10日起拖欠原告租金及自2016年7月10日起拖欠管理费至今，根据原、被告签订《华荣建材城场地租赁合同》第八条第2款约定，被告的行为已违反了约定即拖欠租金、管理费超过30日，故原告请求被告已给付原告的履约保证金9895元不予退还，理由充分，本院予以支持。被告张某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东裕盈市场经营管理有限公司与被告张某某于2015年10月10日签订的《华荣建材城场地租赁合同》；二、限被告张某某自本判决生效后一个月内将租赁的商铺腾空并交还原告广东裕盈市场经营管理有限公司；三、被告张某某已经给付原告广东裕盈市场经营管理有限公司的履约保证金9895元不予退还；四、限被告张某某于本判决发生法律效力后十日内向原告广东裕盈市场经营管理有限公司支付租金312087.6元、综合管理费31055.4元及违约金36035.26元，合计379178.26元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6987.67元(原告广东裕盈市场经营管理有限公司已预缴)，由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴宗芳人民陪审员  陈伯端人民陪审员  肖月明二〇一九年九月二十三日书 记 员  汤文杰附相关法律、法规条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。