四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2019）川1703民初2715号原告：达州中铁瑞城置业有限公司，住所地：达州市达川区通达西路687号。统一社会信用代码：9151170373486887XY法定代表人：赵海，系公司总经理。委托诉讼代理人：周忻，四川法之缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏亮，四川法之缘律师事务所律师。被告：付文海，男，汉族，生于1976年4月25日，住四川省宣汉县。被告：黄雪莲，女，汉族，生于1977年6月7日，住四川省宣汉县。原告达州中铁瑞城置业有限公司（以下简称“中铁瑞城”）与被告付文海、黄雪莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，并于2019年8月20日公开开庭进行了审理，原告中铁瑞城的委托诉讼代理人周忻、苏亮，被告付文海、黄雪莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁瑞城向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告购房款1713920元及违约金（违约金以未付款项和已付款项总额为基数从逾期付款之日起按照每日万分之六计付至房款付清之日止，暂计算至2019年6月30日，为409488元）；2、判决被告立即支付原告为实现债权而产生的律师代理费100000元；3、案件受理费由被告负担。庭审中原告变更诉讼请求，将第二项律师代理费由100000元变更为60000元。事实与理由：2017年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告将达州市达川区XXX房屋出售给被告，房屋总价款为3663920元。被告以分期付款的方式支付房款，即：签订合同之日支付100000元，2018年2月28日前再支付1903528元，余款在2018年12月31日前付清。还约定被告逾期付款的应每日承担万分之六的违约金及不低于诉讼标的额5%的律师代理费等。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，但被告违背诚信，未按时支付房款，虽经原告多次催收，但截止2019年6月30日，被告仍有房款1713920元未支付。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告付文海、黄雪莲辩称，买房时的销售人员是王朝亮，他胸前挂的牌子是中铁瑞城的员工，一直劝我们买门市，当时根据情况只能买一个门市，他喊我们两个门市一起买了，我们只能买得起一个，他就跟我们说先付一个门市的钱，把证办了之后再来付另一个门市的钱。后来我们就通过银行贷款买了门市，但是证一直迟迟没有办下来，我们向中铁瑞城公司询问，对方一直说等一段时间，但是一直都没有办下来，在我们一再追问下，王朝亮说了实话，从2018年2月份开始就基本停止办证了，我们也去了房管局问过情况，这个证确实办不到了，我们就不敢继续交钱了。同样情况的有很大一部分人交了钱一年多都没有拿到证，原告公司承诺什么时候把证可以拿给我们，我们就交后续的房款。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.达州中铁瑞城置业有限公司营业执照及法定代表人身份证明；2.付文海、黄雪莲身份证复印件，证明原被告的诉讼主体资格；3.达州市商品房买卖合同两份（合同编号：20171XXX、20171XXX），商品房买卖合同补充协议两份（合同编号：20171XXX、20171XXX，商品房买卖合同补充协议二，该组证据证明：①2017年12月21日，原被告签订《商品房买卖合同》约定原告将达州市达川区XXX房屋出售给被告，②《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款约定被告以分期付款的方式支付房款，（20171220-01协议约定：合同签订当日支付50000元，2018年2月底前支付134488元，2018年12月底前支付1660392元；20171220-02协议约定：合同签订当日支付50000元，2018年2月底前支付1769040元），第二条第二款约定被告逾期付款的应每日承担万分之六的违约金及不低于诉讼标的额5%的律师代理费，③《商品房买卖合同补充协议二》约定涉案两套房屋为整体销售，分开办证；4.收款收据和银行业务回单共10份及违约金计算表，证明①20171220-01合同（9号楼1楼3号）被告房款支付情况：2017年12月29日支付50000元，2018年8月24日支付50000元，2018年12月29日支付100000；②20171XXX合同（9号楼1楼4号）被告房款支付情况:2017年12月29日支付50000元，2018年1月17日支付400000元，2018年1月18日支付400000元，2018年12月24日支付200000元，2019年1月31日支付200000元，2019年2月1日支付300000元，2019年5月14日支付200000；③被告至今仍下欠购房款1713920元；④被告未按约定支付房款应当按合同约定支付违约金。5.购房纠纷委托诉讼代理合同、银行转账业务回单、增值税专用发票，证明原告因本案与四川法之缘律师事务所签订了委托代理合同，合同约定的代理费为60000元，原告已支付4万元。被告符文海、黄雪莲为支持其答辩主张，依法提交以下证据：1.情况说明，证明当时销售房屋的人员王朝亮证实合同签订时分期付清第一个商铺的款项和第二个商铺的保证金，待3至6个月产权证办理后，符文海、黄雪莲在银行贷款后交齐第二个商铺的购房款，与合同签订的付款方式不一致，不应支付违约金；2、周边门市杨龙钢、李渠隆8栋1单元1层3号的购买合同，证实他们已经全款付完一年后，原告公司仍未按照合同约定办理产权证。本院组织原、被告就上述证据进行了交换和质证。对原告提交的证据，被告无异议。但是对违约金的计算不认同。对被告提交的证据，原告的质证意见：对第一份证据的真实性不认可，我们无法确认该份情况说明系王朝亮的真实意思表示，也无法查证是否是他本人签字。被告称王朝亮系中铁瑞城公司的员工不客观，我公司无该名员工，就算有这个事实存在，但也应以双方签订的书面协议为准，被告称与合同不一致，需要拿出其他补充协议或书面合同。对第二份证据我们无法确认他的真实性，对于商品房办证的约定在中铁瑞城置业公司龙郡外滩项目所有的买卖合同的组成当中，对办证的约定都是补充协议约定的，然而被告所提交的这一套买卖合同资料刚好没有提交补充协议。补充协议中约定有两个限制性的条件，也是我们向法庭提交的原被告所签订的合同，资料里面所显示第一个限制性的条件是必须付清全款。第二个限制条件是必须提供完整真实的办证资料。根据合同约定，对于办证的时间是予以明确了的，也对相应的违约行为进行了责任的约定，我们认为被告方所提交的证据不能够达到他的证明目的，不能够抗辩原告方所主张的诉讼请求。本院对原、被告提交的上述证据认证如下：1.对原告提交的证据，被告均无异议，本院予以确认；2.对被告提交的情况说明属于证人证言，情况说明人未到庭作证和接受当事人的质询，其证据本院不予采信。对被告提交的他人的购房合同系复印件，且无其他证据佐证被告在原告办理了购买房屋的产权证后才交齐下差房款，该购房合同不能达到原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，原告中铁瑞城与被告付文海、黄雪莲签订合同编号为20171XXX和20171XXX《达州市商品房买卖合同》两份和《商品房买卖合同》补充协议两份。编号为20171220-01买卖合同约定，由被告付文海、黄雪莲购买中铁瑞城所有的位于达川区XXX（建筑面积230.61㎡、套内面积216.90㎡、分摊面积13.71㎡），单价8000元/㎡，房屋总价款为1844880.00元；编号为20171XXX买卖合同约定由被告付文海、黄雪莲购买中铁瑞城所有的位于达川区南外通达西路XXX房（建筑面积227.38㎡、套内面积213.87㎡、分摊面积13.51㎡），单价8000元/㎡，房屋总价款为1819040.00元。两份买卖合同均约定：付款方式为分期付款，逾期付款责任详见补充协议，产权登记约定，初始登记出卖人应当在买受人支付全部购房款项后365天内取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议约定处理。转移登记......如因出卖人的责任，买受人未能在买受人交齐相关税与费、提供符合相关部门要求的全部资料后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议约定处理。《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款约定被告以分期付款的方式支付房款，（20171XXX协议约定：合同签订当日支付50000元，2018年2月底前支付134488元，2018年12月底前支付1660392元；20171XXX协议约定：合同签订当日支付50000元，2018年2月底前支付1769040元）。第二条第二款约定买受人逾期支付房款的，逾期款在7日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一日买受人向出卖人支付逾期应付款总额万分之六的违约金，合同继续履行。......同时支付不低于诉讼标的额5%的律师代理费。补充协议第五条对合同第十九条第一款约定买受人应在商铺交付使用前，将办理权属登记需由买受人提供的资料报送出卖人并积极配合房屋权属登记工作。如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、法律、法规规定应缴纳的相关费用（包括税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）或者未提供规定所需的资料等，出卖人有权拒绝按合同约定时间为乙方办理合同或权属登记相关手续且不承担任何违约责任......。合同和协议签订的当天，原告将所出售的达川区XXX房屋移交给被告付文海、黄雪莲。原告支付3号房屋房款的时间和数额为：2017年12月29日支付5000元，2018年8月24日支付50000元，2018年12月29日支付100000元，共计200000元，还下欠房款1644880元。原告支付4号房屋房款的时间和数额为：2017年12月29日支付50000元，2018年1月17日支付400000元，2018年1月18日支付400000元，2018年12月24日支付200000元，2019年1月31日支付200000元，2019年2月1日支付300000元，2019年5月14日支付200000元，共计1750000元，还下欠房款69040元。现被告还下欠原告两套房屋购房款共计1713920元，原告多次向被告催收房款，被告均以原告无法办证，要求原告将房屋产权证办理给被告，被告才支付下欠的房款，原告遂起诉来院。另查明，原告因本案于2019年7月1日与四川法之缘律师事务所签订了委托代理合同，合同约定的代理费为60000元，其中合同签订后7个工作日内原告支付诉讼律师代理费4万元，案件结案后，原告支付律师代理费20000元，现原告已支付律师代理费40000元。本院认为，原、被告双方签订的两份《达州市商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同》补充协议，内容合法有效。在原告按照合同约定将商品房交付给被告后，被告应按照合同约定及时支付购房款，二被告辩称原告需办理房屋产权过户登记后才支付购房余款不符合合同约定，且被告提出原告不能办理产权的不按抗辩无充分证据予以证实，其辩称理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告支付购房款1713920元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议上明确约定了逾期付款的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当按照合同约定支付原告逾期付款违约金，但原告对被告逾期已支付的房款数额，在被告支付时未持异议，故其主张被告支付逾期已支付房款的违约金，本院不予支持；对于被告仍未支付的房款的违约金应当按照合同约定，每逾期一日买受人向出卖人支付逾期应付款总额万分之六的违约金，即9幢楼1层3号房未付款1644880元，从2018年12月31日起按照日利率0.06%计算违约金，9幢楼1层4号房未付款69040元从2018年2月28日起按照日利率0.06%计算违约金。原告因被告违约未支付购房余款诉讼到法院，因此产生的律师代理费60000元未超过合同约定，故原告主张被告按照合同约定支付原告未实现债权而产生的律师代理费符合合同和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第二款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告付文海、黄雪莲在本判决生效后十日内向原告达州中铁瑞城置业有限公司支付购房款1713920元及违约金（违约金的计算，以本金1644880元为基数，按照日利率0.06%计算从2018年12月31日起计算至付清之日止；以本金69040为基数，按照日利率0.06%计算从2018年2月28日起计算至付清之日止）；二、被告付文海、黄雪莲在本判决生效后十日内向原告达州中铁瑞城置业有限公司支付因实现本案债权产生的代理费60000元；三、驳回原告达州中铁瑞城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23787元（原告已预交），由被告付文海、黄雪莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  何 琼审 判 员  王安娜人民陪审员  史 建二〇一九年九月二日书 记 员  王珺璐