福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初1833号 原告：陈和燕，女，汉族，1973年10月15日出生，住永安市。 委托诉讼代理人：林伟忠、范丁宝，福建永杭律师事务所执业律师。 被告：钟传东，男，汉族，1969年6月22日出生，住永安市。 委托诉讼代理人：王文，永安市天达法律服务所法律工作者。 第三人：华夏（永安）房地产开发有限公司，住所地永安市名流公馆1幢1-301室。统一社会信用代码：913504815575906856。 法定代表人：郑诚松，董事长。 原告陈和燕与被告钟传东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加华夏（永安）房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）为本案的第三人参加诉讼。原告陈和燕及其委托诉讼代理人林伟忠、范丁宝、被告钟传东及其委托诉讼代理人王文、第三人华夏公司法定代表人郑诚松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈和燕向本院提出诉讼请求：1.要求钟传东返还陈和燕购房款316000元；2.诉讼费由钟传东承担。诉讼中，因钟传东否认收到购房款事宜，陈和燕变更诉讼请求，要求钟传东返还不当得利316000元。第二次庭审时，又因钟传东认可收到陈和燕支付购房款的事实，陈和燕又将诉讼请求变更回原诉请，即要求钟传东返还购房款316000元。并增加诉讼请求，要求解除陈和燕与钟传东的买卖合同。事实与理由：2015年初，钟传东告诉陈和燕，华夏公司因欠他工程款，便以公司开发的位于永安市商品房抵偿工程款。经与钟传东协商，陈和燕同意受让该二套房产。陈和燕于2015年1月至8月期间向钟传东预付转让款316000元，并由华夏公司出具销售不动产票据，未签订正式的购房合同，也未办理备案手续。因该房产已被华夏公司抵押给银行，钟传东根本无法向陈和燕交付房产，双方协商无果。 钟传东辩称：本人收取陈和燕316,000元属于工程款抵房款，而不是不当得利。因华夏公司欠本人工程款1,011,009元未能支付，双方同意以诚上广场6－1218、1219、1220的三套房子抵偿。经与陈和燕协商，本人同意将其中二套低价转让给陈和燕，双方口头约定1220号房价为206,000元，1219号房价为210,000元。2015年1月28日，华夏公司开具6幢1220号销售不动产发票（该套房价为367,162元）给陈和燕。陈和燕于当日、次日各支付本人180,000元和26,000元。双方又于2015年4月20日再次至华夏公司，华夏公司开具6幢1219号房销售不动产发票（该房价为370,726元）给陈和燕。陈和燕当日支付本人30,000元，余款180,000元出具欠条。之后，陈和燕分别于2015年的5月6日、6月26日、7月14日、8月22日各付20,000元给本人，现尚欠100,000元。 本人将已取得的工程款抵房款的房产权利转让给陈和燕，并收取转让款，并不违反法律规定，是合法有效的。至于华夏公司未与其签订正式购房合同并办理备案手续以及未交付房子与本人无关。 陈和燕在明知华夏公司开具二套销售不动产发票未签订购房合同且未办理备案手续并无法交房的情况下，不积极行使诉讼权利，至2019年5月才向法院起诉，已超过诉讼时效期间，应当驳回其诉讼请求。 华夏公司辩称：不需要答辩期。对本案没有处理意见，由政府处理。 陈和燕围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证、销售不动产统一发票(自开)二张、银行账户明细、电话录音复印件各一份；钟传东提交优惠折扣审批单、欠条各一份，华夏公司未提交证据。经质证，陈和燕、钟传东、华夏公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对事实作如下认定： 永安市万年·商业广场（现改为永安市诚上广场）原系华夏公司开发建设。钟传东承建诚上广场体育馆中央空调工程，华夏公司由此欠钟传东工程款1,011,009元。双方协商同意华夏公司以诚上广场6幢1218、1219、1220三套房抵其所欠的工程款。华夏公司的法定代表人郑诚松于2014年12月26日在“优惠折扣审批单”上签署：等银行解压好，同意抵扣工程款下拾个点。陈和燕知晓钟传东抵房之事后，经与钟传东协商，双方同意钟传东将其中1219号以210,000元、1220号以206,000元价格转给陈和燕。2015年1月28日，钟传东与陈和燕一起至华夏公司，华夏公司向陈和燕出具6幢1220号销售不动产发票，票据载明房价367,162元。陈和燕于当日和次日分别支付钟传东180,000元和26,000元；钟传东与陈和燕于2015年4月20日再次至华夏公司，华夏公司向陈和燕出具6幢1219号房销售不动产发票，票据载明房价370,726元。陈和燕当日支付钟传东30,000元，同时，向钟传东出具欠180,000元的欠条，约定2015年年底付清。之后，陈和燕分别于2015年的5月6日、6月26日、7月14日、8月22日付给钟传东各20,000元。华夏公司至今未与陈和燕签订涉案二套房的商品房买卖合同，亦未办理该二套房的备案或交房等手续。 华夏公司于2013年7月10日将包括涉案二套房在内的诚上广场6幢以再建工程抵押给招商银行股份有限公司三明分行，于2013年12月先后又抵押给永安市农村信用联社、中国长城资产管理公司福州办事处。现该房已被三明市中级人民法院于2018年8月裁定过户给永安市嘉和投资有限公司。 钟传东提出陈和燕增加的要求解除买卖合同的诉讼请求因在法庭终结后，不予答辩。 本院认为，华夏公司因欠钟传东工程款而将其开发建设已设定抵押的诚上广场6幢1218号、1219号、1220号房抵偿给钟传东，钟传东将其中二套房产转让给陈和燕，并与陈和燕一起至华夏公司，华夏公司向陈和燕出具不动产票据，钟传东据此先后收到陈和燕支付购房款共计316,000元，其事实清楚，证据充分，当事人均未持有异议，本院予以确认。华夏公司将涉案房产抵扣工程款后给钟传东，钟传东将涉案房屋转卖给陈和燕。华夏公司虽向陈和燕出具销售房产票据，但并未直接从陈和燕处直接获得购房款，亦未与陈和燕签订《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，陈和燕为购买涉案房产向钟传东支付购房款，钟传东是陈和燕合同履行的相对方，应依双方之约定履行向陈和燕交付房产义务，故钟传东转卖标的是涉案房产，该房产不属于钟传东所有，现涉案房产已在他人名下，这也就意味着陈和燕从钟传东受让二套房的目的无法实现，故陈和燕要求解除陈和燕与钟传东的买卖合同并返还已付购房款事实理由成立，应予支持。钟传东对陈和燕主张解除合同不予答辩，是其对自己诉讼权利所做的处分。因华夏公司在抵房给钟传东时，其公司的法定代表人郑诚松在“优惠折扣审批单”上签署“等银行解压好，同意抵扣工程款下拾个点”等字样，华夏公司并未向钟传东隐瞒所抵偿的房屋已经抵押的事实；钟传东将明知已被抵押的涉案房产转卖给陈和燕，其虽带陈和燕到华夏公司开具房产票据，但未能提供证据证明其将涉案房产已抵押的事实告知陈和燕，陈和燕亦否认知晓涉案房产已抵押他人的事实，故对钟传东辩解的陈和燕早已知晓涉案房产抵押给他人的主张，不予采纳。陈和燕虽于2015年期间取得房产票据，但该涉案房产于2018年8月被三明市中级人民法院裁定过户他人，至此，钟传东与陈和燕双方之间合同目的才确定无法实现，至2019年5月5日陈和燕向本院提起诉讼，并未超出诉讼时效规定，故钟传东抗辩陈和燕提出诉讼已超过诉讼时效，其事实理由均不能成立，不予采纳。钟传东可另行向华夏公司主张抵房的工程款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百四十八条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除陈和燕与钟传东买卖合同； 二、钟传东应于本判决生效后二十日内返还陈和燕购房款316,000元。 若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,040元，减半收取计3,020元，由钟传东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  徐建英 二〇一九年九月四日 书记员  郑宝祺 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。