福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6496号 原告：厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城登高东路154-13号综合办公楼五层502室，统一社会信用代码91350800669287832A。 法定代表人：修友良，经理。 委托诉讼代理人：陈倩云，福建公治律师事务所律师。 被告：苏炳华，男，1975年12月27日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被告：吴秋萍，女，1982年4月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：苏炳华，系吴秋萍配偶。 原告厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司（下称住总物业公司）与被告吴秋萍、苏炳华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告住总物业公司委托诉讼代理人陈倩云，被告苏炳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住总物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令吴秋萍、苏炳华立即向住总物业公司支付物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元；二、判令吴秋萍、苏炳华向住总物业公司支付从2018年4月1日起至款清之日止，以欠缴物业服务费为基础，按月利率2%计算的违约金。诉讼中，住总物业公司变更诉讼请求为：判令吴秋萍、苏炳华立即向住总物业公司支付物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元。事实和理由：住总物业公司系龙岩市新罗区御龙首府小区的物业服务公司，吴秋萍、苏炳华是龙岩市新罗区御龙首府小区1幢3401室、1幢3402室的业主。双方于2016年7月2日签订《御龙首府前期物业管理服务协议书》一份，协议对物业基本情况、物业管理服务项目、双方权利义务、管理服务标准、物业服务费及相关费用标准、违约责任等均作出了明确的约定。鉴于吴秋萍、苏炳华在物业服务合同期限内，已经实际享受到住总物业公司提供的各项物业服务，其理应向住总物业公司交纳物业服务费期间实际发生的物业服务费及水、电费等各项费用。但截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华居住使用（或所有）的住宅欠缴物业服务费、现行垫付的水、电费等共计3781.3元尚未交付，具体为：御龙首府小区1幢3401室欠缴2018年4月至2019年7月止的物业服务费1892.8元（住宅79.39㎡*1.49元/㎡每月*16个月）；2018年4月至2019年6月止欠缴先行垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，合计2398.9元；御龙首府小区1幢3402室欠缴2018年4月至2019年7月止物业服务费1382.4元（住宅58㎡*1.49元/㎡每月*16个月）。住总物业公司此前已经采取多种方式（包括公示、电话催收、上门催缴、闽西日报供稿、法院调解超市诉前调解等）多次要求吴秋萍、苏炳华及时交纳上述所欠费用，但吴秋萍、苏炳华置之不理，至今为止仍分文未付。为此，住总物业公司诉至法院，请求判如所请。 吴秋萍、苏炳华辩称，1、物业没有尽到服务义务。吴秋萍、苏炳华住宅的外墙渗水找物业处理长达三年都无法解决，直至今年8月才处理；2、住总物业公司无故克扣业主门禁卡，多次索要物业拒绝；3、住总物业公司把并不应该由吴秋萍、苏炳华支付的款项，强行违法从业委会资金账户划走，侵犯吴秋萍、苏炳华的合法权益；4、住总物业公司代为收取的小区车库租金、广告收入等款项管理使用不透明，存在以权谋私问题；5、住总物业公司在小区维修设备零部件，采购中有虚报、乱收费、乱摊派的行为；6、吴秋萍、苏炳华每次在属于全体业主共有的账户划走资金时，未得到业委会全体成员的同意，不提供真实有效的发票，程序违法，侵害了广大业主权益。住总物业公司所作所为已不能胜任物业管理资格，吴秋萍、苏炳华拒绝接受其强加的服务。吴秋萍、苏炳华与住总物业公司签订物业服务合同时，就交了500元的水电周转金，至今未退回。物业服务合同存在收取、分摊相关费用不合理问题，购买车库的车牌识别器的款项是住总物业公司从业委会账户（业主公共资金）中强行支付；直饮水滤芯更换的费用也是强行从业委会账户中支付，且有虚报价格的嫌疑。业主的地下的公共停车位已经被开发商卖了，沿街店铺的公共车位被开发商出租，管理费由住总物业公司收取，住总物业公司与业委会成员存在利益输送等问题。 本院经审理认定事实如下：住总物业公司系龙岩市新罗区御龙首府小区的物业服务公司，吴秋萍、苏炳华是龙岩市新罗区御龙首府小区1幢3401室、1幢3402室的业主。双方于2016年7月2日签订《御龙首府前期物业管理服务协议书》一份，《协议书》对物业基本情况、物业管理服务项目、双方权利义务、管理服务标准、物业服务费及相关费用标准、违约责任等均作出了明确的约定。《协议书》第十六条物业管理服务费第（一）项约定：高层住宅按房产面积的每月每平米1.49元收取，按季度缴纳；第十七条小区公摊水电费第（一）项约定：房屋交付使用后，为小区正常运转产生的公用水电费应由乙方（指业主方）按比例分摊；第十八条车位管理费第（一）项约定，停车场、车库、车位产权由业主购置的，车位业主或车位使用人应按车位每位每月60元。摩托车车位每月按20元的标准向甲方缴纳车位管理服务费；第二十七条违约责任约定，乙方违反协议约定，不按本协议约定的收纳标准和时间交纳物业管理服务费、代收代缴水、电费等相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金。截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华御龙首府小区1幢3401室欠缴物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元【2018年4月至2019年7月止的物业服务费1892.8元（住宅79.39㎡*1.49元/㎡每月*16个月）；2018年4月至2019年6月止欠缴先行垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，合计2398.9元；御龙首府小区1幢3402室欠缴2018年4月至2019年7月止物业服务费1382.4元（住宅58㎡*1.49元/㎡每月*16个月）】。 在物业服务合同期限内，吴秋萍、苏炳华已经实际享受到住总物业公司提供的各项物业服务，其理应向住总物业公司交纳物业服务费期间实际发生的物业服务费及水、电费等各项费用。但截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华居住使用（或所有）的住宅欠缴物业服务费、现行垫付的水、电费等共计3781.3元尚未交付，具体为：御龙首府小区1幢3401室欠缴2018年4月至2019年7月止的物业服务费1892.8元（住宅79.39㎡*1.49元/㎡每月*16个月）；2018年4月至2019年6月止欠缴先行垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，合计2398.9元；御龙首府小区1幢3402室欠缴2018年4月至2019年7月止物业服务费1382.4元（住宅58㎡*1.49元/㎡每月*16个月）。住总物业公司此前已经采取多种方式（包括公示、电话催收、上门催缴、闽西日报供稿、法院调解超市诉前调解等）多次要求吴秋萍、苏炳华及时交纳上述所欠费用，但吴秋萍、苏炳华置之不理，至今为止仍分文未付。为此，住总物业公司诉至法院，请求判如所请。 本院认为，住总物业公司具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。吴秋萍、苏炳华与住总物业公司签订的《御龙首府前期物业管理服务协议书》合法有效，该协议书对物业服务企业及业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。住总物业公司根据该合同的约定向业主提供了物业管理服务，业主在接受住总物业公司提供的物业服务后，负有向其交纳相应的物业管理服务费的义务。吴秋萍、苏炳华答辩意见主要系涉及小区物业管理存在的瑕疵及业主整体利益问题，但不能成为拒不缴纳相关费用的理由。吴秋萍、苏炳华系御龙首府小区1幢3401室、1幢3402室的业主，截至2019年7月31日止，吴秋萍、苏炳华欠缴物业服务费3275.2元、代为垫付的公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元，应限期支付，并承担逾期付款的违约责任。根据协议书约定，不按本协议约定的收纳标准和时间交纳物业管理服务费、代收代缴水、电费等相关费用的，住总物业公司有权要求吴秋萍、苏炳华补交并从逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金，现住总物业公司变更诉讼请求，放弃主张吴秋萍、苏炳华对逾期支付的物业服务费的逾期缴纳违约金，本院予以准许。住总物业公司变更后的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下： 吴秋萍、苏炳华应于本判决生效之日起十日内支付厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司物业服务费3275.2元、公摊电费486.6元、公摊水费19.5元，共计3781.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴秋萍、苏炳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 黄  玉  海 二〇一九年九月九日 法官助理 邱  声  宜 书 记 员 黄仙媛（代） 书 记 员 苏婕 （ 代） 一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。