江苏省泰州市姜堰区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏1204执异121号 案外人：王春亮，男，1987年5月2日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：杨东升，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季馨羽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 申请执行人：江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，统一社会信用代码913212045866311759，住所地泰州市姜堰区。 负责人：刘勇，该行行长。 委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 被执行人：张海山，男，1980年2月24日出生，汉族，住兴化市。 被执行人：张菊香，女，1979年8月18日出生，汉族，住兴化市。 被执行人：泰州海鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321204569178719L，住所地泰州市姜堰区。 法定代表人：张响玲。 本院在执行江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下简称长江银行姜堰支行）申请执行张海山、张菊香、泰州海鸿房地产开发有限公司（以下简称海鸿公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人王春亮向本院提出书面异议。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2017年6月28日，本院对长江银行姜堰支行诉张海山、张菊香、海鸿公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏1204民初2265号民事调解书：一、张海山于2017年7月31日前偿还长江银行姜堰支行借款本金300000元，于2017年11月15日前偿还长江银行姜堰支行借款本金600000元及利息（截至2016年12月14日的期内利息147567.15元，自2016年12月15日起以未偿还借款本金为基数按年利率18%计算至实际给付之日止），长江银行姜堰支行放弃其余诉讼请求；若张海山未能按约足额履行，则长江银行姜堰支行可就借款本金900000元、期内利息147567.15元及逾期利息（自2016年12月15日起按年利率23.4%计算至实际给付之日止）申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分。二、海鸿公司、张菊香对张海山的上述还款承担连带保证责任。三、若张海山未能按期足额履行，则长江银行姜堰支行有权就海鸿公司抵押给长江银行姜堰支行的坐落于泰州市××区××韵××室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5298号]、2幢13室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5299号]、2幢404室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5300号]、2幢9室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5301号]、2幢7室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5302号]、1幢5室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5303号]、2幢4室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5304号]、7幢21室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5305号]、7幢5-1室[房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权证号：泰姜他项（2015）第5306号]拍卖、变卖所得价款优先受偿。案件受理费14230元，依法减半收取7115元，由张海山、海鸿公司、张菊香负担（于2017年11月15日前直接给付长江银行姜堰支行）。 根据长江银行姜堰支行的申请，本院于2017年10月24日立案强制执行，案号为（2017）苏1204执2471号。长江银行姜堰支行于2018年7月23日向本院出具申请书，请求撤回本次执行申请，本院于同日作出执行裁定：终结（2017）苏1204执2471号案件的执行。2019年6月10日，本院执行恢复立案，案号为（2019）苏1204执恢502号。在本案执行过程中，本院于2019年6月10日作出（2019）执恢502号执行裁定：查封海鸿公司名下位于泰州市××区××韵××室、××室、××室、××室的房屋，并于2019年6月11日向泰州市姜堰区不动产登记中心发出（2019）执恢502号协助执行通知。2019年7月2日，本院作出（2019）苏1204执恢502号之一执行裁定：拍卖被执行人海鸿公司所有的位于泰州市××区××韵××室、××室、××室、××室的房地产。 王春亮提出异议称，本人于2015年6月26日与海鸿公司签订商品房买卖合同（合同备案号：2015011450），总价360007元，并在合同中约定首付付房款50%，剩余房款贷款结清。2015年6月26日本人与江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）签订个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同，借款18万元，分10年还清，并在合同中约定本人未取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由海鸿公司提供阶段性连带担保责任。现该房产所有权应归本人所有。因至今未能办到房产证，故在2018年到房管局解除备案，虽该商品房买卖合同已经解除备案，但该房产归本人所有是事实。海鸿公司在2017年左右被政府托管，但一直未给我办理产权证，也没有物业、统一水电开户。海鸿公司于2015年将该房产卖给我，签订了商品房买卖合同并备案登记，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性，海鸿公司怠于办理房产证产生的损失不能由本人承担，该房产属本人所有。法院不能因长江银行姜堰支行与海鸿公司金融借款合同一案执行海鸿公司所有的位于泰州市××区××韵××室的房地产。请求：中止执行泰州市××区××韵××室的房地产。 另查明，1.王春亮（买受人）与海鸿公司（出卖人）签订商品房买卖合同，所涉房屋为海韵新寓7幢5-1室，该商品房用途为商铺，建筑面积91.78平方米，总金额360007元；等。该商品房买卖合同已于2015年6月26日进行网上备案。 2.2015年6月26日，姜堰农商行（贷款人、抵押权人）、王春亮（借款人、抵押人）、海鸿公司（保证人、开发商或售房单位）签订个人住房（商用房）按揭（抵押）借款合同，约定：房屋座落于顾高海韵新寓7幢5-1室，房屋类型为商铺；借款金额180000元，借款期限自2015年6月26日至2025年6月25日，等。 3.不动产登记显示：坐落于顾××韵××室房屋建筑面积91.78平方米,不动产用途为商服用地/非住宅。2015年12月15日办理最高额抵押，抵押权人长江银行姜堰支行，不动产权证明号为泰房他证姜堰字第××号。案涉不动产于2019年6月11日被本院查封，查封文号（2019）苏1204执恢502号。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王春亮与海鸿公司签订的商品房买卖合同所涉商品房用途为商铺，不动产登记亦显示其用途为商服用地/非住宅，而非用于居住，且王春亮没有证据证明其已支付的价款超过合同约定的百分之五十，故对王春亮的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回王春亮的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 法信超链：裁判450篇期刊1篇 × 审 判 长  赵东平 审 判 员  陈 祥 人民陪审员  许建国 二〇一九年九月六日 法官 助理  陈 博 书 记 员  周 洁 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。