杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初10052号 原告：杭州速佳广告有限公司，住所地杭州市拱墅区拱康路59号二楼。 法定代表人：李发莲。 委托诉讼代理人：李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。 被告：杭州至高钢材有限公司，住所地杭州市西湖区教工路531号。 法定代表人：沈红。 委托诉讼代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师。 原告杭州速佳广告有限公司（以下简称速佳公司）与被告杭州至高钢材有限公司（以下简称至高公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员陈峰独任审判，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告速佳公司的委托代理人李培伟，被告至高公司的委托代理人严旭辉、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告速佳公司诉称：原告与被告于2016年7月25日签订一份租赁合同，由原告承租位于拱墅区拱康路59号二楼四间共计面积157.5平方米房屋，年租金为33600元，期限自2016年7月5日至2020年7月5日止，合同中对其它事项均进行了约定，合同生效后，原告将杭州君昌广告装饰有限公司（以下简称君昌公司）与自己公司共同在承租房屋经营，每年按期支付租金，今年3月2日，原告收到拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心通知，承租房列入城中村改造实施范围，要进行搬迁，被告也发通知要求原告终止合同搬出房屋，原告与被告协商装修费、搬迁费等损失费用，但因双方存在分歧而未协商一致，为此，依据我国《合同法》《民诉法》规定，现向法院起诉，请求判令：1、被告支付装修费、搬迁费、退还房租费、水电费等费用合计347364.02元；2、诉讼费由被告承担。 为证明其主张，原告速佳公司向本院提交以下证据： 1、租赁合同，证明双方权利义务关系； 2、营业执照，证明承租房屋经营公司的事实； 3、收据，证明原告支付租金的事实； 4、通知，证明搬迁的事实； 5、照片，证明原告装修的事实， 6、房屋搬迁补偿协议，评估测算表，证明被告搬迁费、装修价格赔偿费的事实； 7、照片，证明原告承租房屋的事实； 被告至高公司辩称：一、原告与拆迁单位不存在征收关系，原告只能依据与被告签订的《租赁合同》，在租赁法律关系中要求被告赔偿装修等损失，不能依据《搬迁补偿协议》的约定要求被告赔偿装修损失，依据《租赁合同》约定，被告无须赔偿装修损失。《搬迁补偿协议》是杭州瓜山经济合作社与被告之间签订的协议，针对的是房屋征收过程中被征收人所享有的权利义务，涉案房屋的被征收人是被告，不是原告。依据《租赁合同》第四条，双方已约定好“如遇国家政策变化或不可抗拒的原因，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合做好安排和调整，双方互不追究。”合同中未约定在房屋拆迁后被告需赔偿原告装修损失、停业停产费用等，也无相关法律规定可以支持原告的主张。原告要求被告赔偿原告装修费等损失无法律依据。 二、房屋搬迁补偿合同所确定的赔偿装修的标准，并不是赔偿原告装修的标准，是对被告的房屋建造及部分基础装修所做的赔偿，征收单位没有对原告的装修进行评估和赔偿，原告不能依据征收单位赔偿给被告的装修的标准要求被告赔偿其装修损失。《搬迁补偿协议》附表里的赔偿方式系征收单位对被告房屋的补偿是根据房屋的原始结构是砖混、钢混或钢结构来作区分的，并未对每个商户进行的二次装修作区分、评估，也未进行赔偿。本案涉案房屋的年租金仅为33600元，而速佳公司主张的赔偿高达347364.02元，数额高达10年租金之多，但在庭审调查中，通过照片等直观判断，房屋仍是原始的简装，并未经过原告的二次装修，即使全新装修不计算折旧，也无需花费原告主张的30万余元。原告没有提交任何如装修发票、装修合同等证明其实际发生的装修费用事实，也没有对涉案租赁房屋现有装修进行评估作价，从录像和图片看，其装修价值是非常低的，其要求赔偿的装修损失是没有事实基础、主观臆测的，是依据《搬迁补偿协议》中对被告房屋装修标准计算的，无事实依据。 三、征收单位计算装修赔偿费用时并未针对二次装修做额外赔偿。征收单位向被告计算房屋的装修费时，是按照房屋原始的架构来统一计算的，仅在房屋架构是砖混、钢混、钢结构等原始的房屋架构层面做区分，针对同一房屋架构的装修费用，征收单位是统一赔偿的。从拆迁赔偿金额标准远远高于原告实际装修费用的事实，也证明此次赔偿针对的是房屋的原始装修和架构，并未针对每家租赁商户的二次装修做分别的赔偿。无论商户有没有经过二次装修，均按统一价格赔偿。且即使原告确实经过二次装修，也应从房屋实际装修情况出发，提出证据证明房屋经过了二次装修的证据，但原告并未提出证明具体费用及因此次拆迁遭受的损失的证据，所以其请求无事实依据，综上，请求法院在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。 综合本案有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下： 2016年7月25日甲方（出租方）至高公司与乙方（承租方）速佳公司签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在拱墅区拱康路59号二楼出租给乙方使用，使用期限5年。本合同的房屋租金为净租金人民币33600元。期限自2016年7月5日至2020年7月5日。在租房协议签订前，乙方必须交纳水、电费保证金人民币壹仟元。如遇国家政府政策变化或不可抗拒的原因，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合做好安排和调整，双方互不追究。2017年7月26日原告向被告交付房租36000元。 2018年6月15日甲方杭州瓜山村经济合作社与乙方至高公司签订《房屋搬迁补偿协议》，约定：因城中村改造，乙方租用在甲方土地上的企业属征迁范围内，经甲、乙双方协商一致，根据评估公司评估结果，经杭州市拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心鉴证，就补偿事项达成如下协议：一、房屋面积：乙方坐落拱康路59号，房屋用途为非住宅，实际建筑面积为5283.13平方米。二、补偿金额：1、乙方房屋和地面附属物按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》《杭房局[2014]124号》文件进行评估，被征收的自建房屋和地面附属物补偿金额计10074129元。乙方搬迁补偿费计295359元。…《瓜山村经济合作社（杭州至高钢材有限公司）国有土地房屋价格评估测算表》载明：二、装修价格：…砖混，面积221.14平方米，单价850元，总价187969元；砖混，面积306.53平方米，单价850元，总价260551元…钢混，1649.76平方米，单价1360元，总价2243674元。…四、搬迁费，面积4243.07平方米，单价50元/平方米，金额212154元。 以上事实有租赁合同、营业执照、收据、通知、房屋搬迁补偿协议、评估测算表、房屋丈量示意图、视频、照片等在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点有以下二点，一、案涉《租赁合同》的效力；二、原告要求补偿的金额。争议焦点一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告至高公司未就该租赁标的取得建设工程规划许可证，根据上述规定其与原告订立的《租赁合同》无效。争议焦点二，1、装修费：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本案诉请的房屋已因拆迁被拆除，根据上述规定，原被告应按导致合同无效的过错分担现值损失。原告在承租时，在对租赁房屋进行装饰装修前，应慎重审查该建筑是否具备相应审批手续，是否系合法建筑，而原告未经审查即签订合同并投入装修，对装修损失的产生存在过错。被告作为出租人，在出租时，明知房屋未经审批，理应明确告知原告，并明确其投入装修可能产生风险，但被告未提供证据证明其履行了告知义务，故对装修损失的产生亦有过错。综合考虑双方过错程度，本院认定由双方各承担50%的责任。对于装修价值：因杭州瓜山村经济合作社对拱康路59号房屋装修评估系按房屋结构实行评估，未对二次装修进行评估。原告要求按评估金额计算装修损失的主张，本院不予支持。根据本案原被告双方提交的照片及视频，本院酌定案涉房屋的装修按砖混结构装修补偿的30%计算装修价格，即850元/平方米×148平方米×30%＝37740元。被告至高公司承担50%的责任为18870元。搬迁费：148平方米×50元/平方米＝7400元；设备搬迁补偿12260元。退回租金3999元，退回押金1000元。以上各项款项合计43529元。原告其他诉讼请求，均因缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州至高钢铁有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杭州速佳广告有限公司损失43529元。 二、驳回原告杭州速佳广告有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3255元，财产保全费2257元，合计5512元，由原告杭州速佳广告有限公司承担3068元，由被告杭州至高钢材有限公司承担2444元。 原告杭州速佳广告有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告杭州至高钢材有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈峰 二〇一九年九月六日 代书记员 王岳