四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初10682号 原告：陈泳合，男，1992年9月6日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：向娇，四川和创律师事务所律师，特别授权。 被告：成都住哪儿网络科技有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段298号1幢1层2号041室。 法定代表人：唐勇，职务不详。 委托诉讼代理人：文强，男，1973年10月28日出生，汉族，住四川省简阳市，系成都住哪儿网络科技有限公司员工，特别授权。 原告陈泳合与被告成都住哪儿网络科技有限公司（以下简称住哪儿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈泳合及其委托诉讼代理人向娇到庭参加诉讼，被告住哪儿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈泳合向本院提出诉讼请求：1.解除陈泳合、住哪儿公司之间签订的《房屋出租委托管理合同》；2.判令住哪儿公司向陈泳合支付自租赁房屋之日起至合同解除之日止期间未付的房屋租金以及违约金2万元，未付租金暂算至2019年6月19日为21270元，两项金额合计41270元；3.本案诉讼费由住哪儿公司承担。事实和理由：陈泳合与住哪儿公司于2018年5月8日签订了《房屋出租委托管理合同》，由住哪儿公司租赁陈泳合位于成都市青羊区的房屋用于经营房屋出租业务，租期自2018年5月10日至2021年6月9日止，租金为2700元／月，其中2018年5月10日至2018年6月9日为免租期，租赁期限内租金总额为97200元。同时，双方约定因第三方中介促成交易所需支付的中介费由住哪儿公司承担3000元，故《房屋出租委托管理合同》补充条款第1条约定的合同总价为100200元，租金及中介费的支付方式按补充条款第1条的约定执行。合同签订后，陈泳合按约向住哪儿公司交付了租赁房屋并代住哪儿公司支付中介费，但住哪儿公司却未按照合同约定向陈泳合支付房屋租金。期间，住哪儿公司已向陈泳合支付的租金及中介费共15030元，暂算至2019年6月19日止尚欠陈泳合租金21270元。根据陈泳合和住哪儿公司签订的《房屋出租委托管理合同》补充条款第4条的约定，住哪儿公司未按时支付陈泳合租金的，陈泳合有权解除合同并要求住哪儿公司承担违约金2万元。综上，为维护陈泳合的合法权益，特此诉请法院依法判决。 被告住哪儿公司向本院提交了书面答辩状，陈泳合于2018年5月10日与住哪儿公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定租约时间从2018年5月10日开始，到2021年6月9日终止。按照合同约定，住哪儿公司已经通过合作平台的银行转账方式全额支付了陈泳合2018年5月10日至2019年6月9日期间的房租15030元。因此，陈泳合要求支付2019年6月19日之前的租金缺乏法律依据。由于受租赁市场影响和虚高的房屋租入价格，该房屋出现2至3个月的空置情况，并且住哪儿公司出租价格低于租入价格。基于此，住哪儿公司在2019年6月1日至2019年6月5日期间，反复打电话给陈泳合，希望按照第二年应付款总额按月分摊支付给陈泳合，以此缓解住哪儿公司的资金周转困难，但陈泳合不同意。后住哪儿公司提出按照月租金先行支付6个月租金，在第7个月将第2年剩下的尾款全部支付完毕，但陈泳合仍不同意。住哪儿公司在2019年6月6日至2019年6月10日期间又与陈泳合沟通，考虑到该房屋当时也未出租，住哪儿公司同意将该房屋收回，因为该房屋管家刚好家里有事不在成都，没有来得及前去办理交接手续。住哪儿公司其他业务员在不知情的情况下，带着租客在2019年6月10日前去看房，租客选择了该房并签了租赁合同，并放置了部分财物到该房屋。陈泳合在2019年6月11日早上到房屋发现已经出租，于是将该房屋换锁，并在门上张贴告知“此门锁已换，我是业主，有任何问题请拨打17708156560”，租客在2019年6月13日早上搬物品到该房屋时，发现门锁已换，随即住哪儿公司管家并报警，同时马上联系了陈泳合，经协商陈泳合同意租客搬离物品。陈泳和在之后将房屋再出租给他人，其行为表明其与住哪儿公司达成了解除合同的意思，虽然住哪儿公司无违约行为，但仍需指出陈泳合请求的违约金过分高于实际损失，应当予以调减。陈泳合主张逾期支付租金的违约金的法律性质是补偿性为主，惩罚性为辅，故陈泳合主张的违约金过分高于实际损失，根据相关法律，违约金应当调减至租金占用损失。 本院经审理，认定事实如下：陈泳合系位于成都市青羊区房屋（以下简称锦屏路房屋）业主。2018年5月8日，陈泳合（即甲方）与住哪儿公司（即乙方签订《房屋出租委托管理合同》，主要约定：1.陈泳合将位于青羊区房屋交由住哪儿公司管理，管理期为2018年5月10日起至2021年6月9日止，其中2018年5月10日到2018年6月9日为免租期；2.管理房屋租金为每月2700元，付款方式按比例付款。住哪儿公司应按合同规定付租时间提前5-10天，每个月支付陈泳合房屋租金，如未按时支付按月租金的千分之五计算滞纳金；3.住哪儿公司未按照合同约定时间支付陈泳合房屋租金，超过30天，陈泳合有权收回房屋。此外，合同补充条款还载明“1.付款方式：乙方以总价为100200元租下房屋，第一次付款金额为总价的百分之十五15030元。第二年至第三年每年付款金额为42585元，付款时间为该年6月1日至6月10日。……4.违约责任：甲方在乙方管理期间不得收回此房屋，如有违约需向乙方赔付违约金20000元，乙方未按时支付甲方租金，甲方有权收回此房屋，并向乙方索赔违约金20000元。……”。 合同签订后，住哪儿公司向陈泳合支付了15030元。 陈泳合因住哪儿公司未按约支付第二笔租金，遂于2019年6月15日将锦屏路房屋收回。 上述事实有当事人陈述、《房屋出租委托管理合同》、不动产权属证书、微信聊天记录等证据及庭审笔录在案为证。 本院认为，陈泳合与住哪儿公司签订的《房屋出租委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应按协议约定履行义务，享有权利。 依据《房屋出租委托管理合同》的约定，住哪儿公司在承租房屋未按照合同补充条款的约定于6月1日至6月10日将第二年的租金支付给陈泳合，其行为构成违约，按照双方约定，陈泳合有权收回房屋并要求住哪儿公司承担违约责任。现陈泳合主张解除《房屋出租委托管理合同》，从其2019年6月15日收回房屋以及住哪儿公司辩称的双方已就陈泳合收回房屋达成合意来看，双方实际已经就解除《房屋出租委托管理合同》达成一致意见，该合同已经解除，故对于陈泳合现诉讼请求主张解除该合同，与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因住哪儿公司未提供证据证明其向陈泳合交付房屋具体时间的证据，结合陈泳合自认其于2019年6月15日收回房屋，故住哪儿公司应当向陈泳合支付至2019年6月14日的房屋租金。按照合同约定，住哪儿公司向陈泳合支付了15030元，陈泳合认为该款项中包含了3000元中介费，故应当予以扣除，本院认为，陈泳合未提供证据证明双方就该部分款项应抵扣3000元的中介费用，亦未提供其他证据证明住哪儿公司认可该部分费用中包含3000元中介费，故陈泳合主张扣除3000元的中介费用，证据不足，理由不充分，本院不予支持。从双方合同约定来看，明确约定第一年应支付租金比例为15030元，而住哪儿公司虽向陈泳合足额支付了15030元，但是因住哪儿公司违约导致合同解除，解除之后，应向陈泳合足额支付至2019年6月14日的租金，故住哪儿公司应支付的租金为32850元（2700元/月×12月+5天×2700元/月÷30天），住哪儿公司已支付了15030元，还应支付租金为17820元，对于陈泳合主张的21270元中的17820元，本院予以支持，对于其主张的超出部分，本院不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，陈泳合按合同约定主张住哪儿公司支付2万元违约金，而住哪儿公司抗辩该违约金过高，并要求予以调减，本院认为，陈泳合未提供证据证明其存在租金以外的其他损失，而其租金已经通过诉讼主张，故本院对于违约金酌情调减为5000元，对于陈泳合主张的超出部分，本院不予支持。 综上，对陈泳合的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告成都住哪儿网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈泳合支付租金17820元及违约金5000元； 二、驳回原告陈泳合的其他诉讼请求。 如果被告成都住哪儿网络科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费832元，减半收取416元，由原告陈泳合负担185元，被告成都住哪儿网络科技有限公司负担231元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一九年九月二十四日 书记员 赵蔚宁