福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初4722号 原告（反诉被告）：陈素芳，女，1984年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陶京铭、蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶佳，女，1940年10月15日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告（反诉原告）：高锦辉，男，1978年7月10日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 共同委托诉讼代理人：苏庆密、林珍珍，福建同翔律师事务所律师。 被告：厦门置宏房产行销策划有限公司，住所地厦门市同安区凤山一里106号之14。 法定代表人：黄光荣，总经理。 原告陈素芳与被告叶佳、高锦辉、厦门置宏房产行销策划有限公司（以下简称置宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，叶佳、高锦辉对陈素芳提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。陈素芳的委托诉讼代理人陶京铭、蔡明钦，高锦辉及其与叶佳的共同委托诉讼代理人苏庆密、林珍珍，置宏公司的法定代表人黄光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈素芳向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与三被告签订的《房产买卖居间协议书》；2.叶佳、高锦辉共同返还原告支付的定金10万元；3.叶佳、高锦辉共同赔偿原告10万元；4.置宏公司返还原告支付的佣金20800元。事实和理由：2017年9月3日，原告与三被告签订《房产买卖居间协议书》，约定叶佳将座落在同安区凤祥五里192号1703室房屋出售给原告，若因叶佳或其委托代理人（即高锦辉）的原因导致本合同无效或被撤销的，叶佳及其委托代理人自愿向原告、置宏公司分别按照相当于定金和中介费的标准承担过错责任。合同签订后，原告发现被告提供的房屋结构发生改变，实际面积超出房屋权属证书平面图面积约4平方米，且超出部分属于隔壁套房所属面积，无法通过合法形式转让。原告认为叶佳及其委托代理人高锦辉在房屋买卖过程中隐瞒了房屋的实际情况，置宏公司作为中介未能将房屋真实情况向原告告知，损害了原告的利益，故请求法院判决支持原告的诉讼请求。 叶佳、高锦辉辩称：1.根据《房产买卖居间协议书》第一条载明的内容，以及高锦辉与原告的微信聊天记录，可以证明原告对案涉房屋的权属登记情况和实际情况完全清楚，原告称二被告隐瞒房屋情况，与事实不符，其主张撤销合同的理由不能成立。实际上，原告所称的超面积4平方米是叶佳在房屋装修时与相邻的1701业主协商并经其同意可以使用的面积，如果陈素芳不愿意使用该面积，叶佳可以恢复原状，将这4平方米归还1701室业主。2.本案《房产买卖居间协议书》是有效合同，原告未依约于2017年9月12日前支付叶佳30万元并前往办理交易手续，被告催促未果后于2017年9月16日通过微信通知原告解除合同，原告对该解除合同的通知未提出异议，故该《房产买卖居间协议书》已于2017年9月16日因原告违约而被解除。3.根据《房产买卖居间协议书》第二条约定，因原告不履行协议，原告无权要求被告返还定金及赔偿。4.上述协议因原告严重违约而导致解除，原告依法应当承担违约责任。 叶佳、高锦辉基于以上辩称的事实和理由，向本院提出反诉请求：1.判决陈素芳无权要求叶佳、高锦辉返还定金10万元；2.陈素芳支付叶佳、高锦辉违约金32.176万元；3.陈素芳支付叶佳、高锦辉因本案支出的律师费1万元；4.本案诉讼费由陈素芳承担。 陈素芳对反诉辩称，叶佳、高锦辉在案涉房屋买卖合同有争议的情况下，将案涉房另售他人，已是违约，其反诉陈素芳承担违约责任缺乏事实依据。 置宏公司辩称：从原告与高锦辉之间的微信聊天记录可以看出，原告对案涉房实际面积超出产权面积是清楚的，置宏公司未隐瞒任何事实，没有过错。《房产买卖居间协议书》是各方真实意思表示，合法有效，没有可以撤销的事由，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼主张分别向本院提交了证据材料。其中，陈素芳提交了《房产买卖居间协议书》、购房定金收条、收款收据、土地房屋权证、公证书、调解书；叶佳、高锦辉提交了手机微信和短信记录、行政服务中心办理业务取号单、高锦辉等人与陈素芳的协商录音、房产买卖协议、委托代理合同发票。置宏公司未提交证据材料。经质证，各当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年10月20日，坐落在本区凤祥五里192号的1703室住宅于登记在叶佳名下，建筑面积为47.86平方米，土地房屋权证号为厦国土房证01191164号。2017年6月20日，叶佳将该房屋的出租、出售（包括代为收取售房款）等权利公证委托给高锦辉代理。2017年9月3日，在丙方置宏公司的居间下，叶佳及高锦辉共同作为出售方（甲方），陈素芳作为购买方（乙方），三方签订一份《房产买卖居间协议书》。协议第一条载明，甲方将坐落于同安区凤祥五里192号1703室的房产出售给乙方，土地房屋权证号为厦国土房证01191164号，建筑面积47.86平方米……乙方经过查阅甲方提供的相关权属凭证原件和丙方现场踏勘房屋，对甲方所出售房产以充分了解，愿意购买上述房产。第二条载明，上述房产成交价为人民币1608800元，乙方应分两次将定金10万元支付给甲方，其中于2017年9月3日付3万元，于2017年9月5日付7万元。第四条载明，乙方将上述购房款分四次支付给甲方，其中应于2017年9月12日前支付30万元（含定金）；于2017年9月25日前付20万元；于2017年10月20日前付298800元；余款81万元乙方向银行申请贷款，由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款五日内将差额部分以现金方式支付给甲方，同时由丙方依据本协议直接代为办理交易过程中的评估、按揭等手续。第六条载明，甲方应于收到全部购房款将房产交付给乙方使用。甲方交付的房产应保证室内整洁，无结构性损坏……。第七条载明，甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；……若因甲方或甲方的委托代理人原因致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方、甲方的委托代理人自愿向乙、丙方分别相当于定金和中介费的标准承担过错责任。第十条载明，乙方应向丙方支付中介费详见佣金确认书；乙方应向丙方支付代办手续费800元……第十一条载明，甲乙双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约责任外，还应赔偿守约方含中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自愿协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予退还……第十三条载明，甲乙双方保证备齐资料于2017年9月12日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则，每逾期一日应向守约方承担总房款每日0.05%的违约金。若于2017年9月前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。该协议还约定了其他内容。高锦辉代理叶佳在甲方签名处签名，陈素芳和置宏公司也分别在乙方、丙方签名处签名、盖章。同日，高锦辉向陈素芳出具了10万元定金收条，置宏公司向陈素芳出具了20800元佣金收条。之后，陈素芳在约定的支付首付款及办理产权交易登记日之前，以案涉房格局与产权面积有出入，以及案涉房是高锦辉购买、合同不合法等理由，向高锦辉提出其不能继续履行合同，要求高锦辉向其返还10万元。高锦辉则要求陈素芳继续按照合同约定，于2017年9月12日前准备首付款及备齐资料前往办理案涉房产权交易登记手续。2017年9月12日，高锦辉到同安行政服务中心等待陈素芳前来办理案涉房产权交易登记未果。次日，高锦辉通过手机短信告知陈素芳属于单方违约，如果陈素芳准备好了资金及过户资料，其仍原意继续按原价将房屋出售给陈素芳，否则其只好重新选择购买方。2017年9月16日，高锦辉在等待陈素芳履行合同未果后，遂通过手机短信告知陈素芳从即日起解除合同。 另查明，本案各方当事人对上述1703室房屋在装修时隔入了相邻的1701室房屋约4平方米面积均无异议。高锦辉、置宏公司对分别收到陈素芳购房定金10万元、佣金20800元没有异议。陈素芳亦承认其在签约购买1703室房屋之前，到现场查看该房屋结构，知道该房屋经过装修改动有使用1701室约4平方米面积。 再查明，2017年3月24日，厦门市出台并公布了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知规定，新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。经本院向高锦辉调查，高锦辉陈述上述1703室和相邻的1701室房屋是其于2017年4月28日向叶佳的儿子叶爱水购买后，再通过置宏公司的居间介绍向陈素芳出售。因为1703室房屋权属当时登记在叶佳名下，所以通过叶佳的公证委托，以叶佳及其本人为甲方与乙方陈素芳、丙方置宏公司签订上述《房产买卖居间协议书》。高锦辉还陈述，其在解除与陈素芳签订的上述《房产买卖居间协议书》之后，已于2017年12月9日将1703室房屋出售并过户给了其他人。 本院认为，案涉《房产买卖居间协议书》由陈素芳、叶佳、高锦辉、置宏公司于2017年9月3日自愿签订，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。但据高锦辉自认，该房屋系其于2017年4月28日购买后，再于同年9月3日向陈素芳出售，因此高锦辉向陈素芳出售该房屋的行为，违反了厦门市2017年3月24日出台的住房限购限售政策。同时，1703室房屋经过装修，使用了1701室部分产权面积，房屋结构发生了改变，对该两套房屋今后的产权人制造了纠纷隐患，故陈素芳以其与甲方叶佳、高锦辉及丙方置宏公司签订《房产买卖居间协议书》构成重大误解，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项规定，因重大误解而订立的合同，当事人有权请求人民法院撤销。该法第五十八条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，陈素芳请求本院撤销上述《房产买卖居间协议书》及要求叶佳、高锦辉返还10万元，本院予以支持。陈素芳并未举证其具体损失数额，且其明知其要买的1703室房屋经过装修改动，使用了1701室部分面积；以及通过高锦辉、叶佳共同作为案涉房的出售方（甲方），应当知道高锦辉也是房屋出售人，但其仍然签订上述合同，自身也有过错，其要求叶佳、高锦辉赔偿其10万元，证据和法律依据不足，不予支持。上述合同签订之前，叶佳已将案涉房卖给了高锦辉，但叶佳、高锦辉均未举证证明其有将该情况如实告诉陈素芳，且装修时随意改变房屋结构，导致陈素芳产生重大误解而签订上述合同。因此，叶佳、高锦辉过错明显，其反诉请求，本院均不支持。陈素芳在签订上述合同前，已经知道1703室房屋使用了1701室房屋部门面积的情况，且陈素芳并未举证证明置宏公司事先知道叶佳已将1703室出售给了高锦辉，故置宏公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，陈素芳要求置宏公司向其返还佣金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。叶佳委托高锦辉代理售房，应对高锦辉的代理行为承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十四条第一款第（一）项、第五十八条、第四百二十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、撤销陈素芳与叶佳、高锦辉、厦门置宏房产行销策划有限公司签订的《房产买卖居间协议书》； 二、叶佳、高锦辉应于本判决生效之日起十日内返还陈素芳定金10万元； 三、驳回陈素芳的其他诉讼请求； 四、驳回叶佳、高锦辉的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4612元，由陈素芳负担2716元，叶佳、高锦辉负担1896元；反诉受理费6276元，由叶佳、高锦辉负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  蔡志英 人民陪审员  林清涌 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  陈炳杰 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。