固阳县人民法院民事判决书（2019）内0222民初941号  原告:孙剑雄，男，住内蒙古自治区包头市。  被告:李**飞，男，住内蒙古自治区包头市固阳县。  被告:蔡永强，男，住内蒙古自治区包头市。  原告孙剑雄与被告李**飞、蔡永强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙剑雄及其委托诉讼代理人张鑫、被告李**飞的委托诉讼代理人李臻、被告蔡永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  原告孙剑雄向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于固阳县金山镇天和小区15号底店(产权证号11658号)的强制执行，并解除对上述楼房的查封；2.判决确认原告孙剑雄于2010年1月6日与被告蔡永强签订达成的《房屋买卖合同书》合法有效，并确认位于固阳县金山镇天和小区15号底店(产权证号11658号)为原告所有；3.判决被告蔡永强立即负责给原告办理位于固阳县金山镇天和小区15号底店(产权证号1658号)的产权过户登记手续；4.本案的案件受理费用由二被告承担。事实和理由:2010年1月6日，原告孙剑雄与蔡永强签订《房屋买卖合同书》约定:蔡永强自愿将位于固阳县金山镇天和小区15号底店(产权证号11658号)以50万元的价格出售给原告所有，蔡永强有责任协助原告办理产权过户登记手续，其相关税费由原告自行承担。上述协议签订后，原告先交付给蔡永强198426元首付款并于2013年7月15日向蔡永强付清了所有购房款。蔡永强已于协议签订当日将房屋产权证(产权证号11658号)、底店钥匙以及房屋实际交付给原告居住和使用至今，但因案涉房屋的房屋所有权人为蔡永强妻子张新丽，又因张新丽事务繁忙一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2013年9月25日，被告李**飞与蔡永强因民间借贷纠纷一案涉诉，固阳县人民法院于2013年9月25日作出(2013)固民初字第443号民事判决书，判令蔡永强于判决生效后三日内给付被告李**飞借款本金50万元及逾期还款利息，因蔡永强未能按期履行给付义务，被告李**飞向固阳县人民法院申请强制执行，固阳县人民法院于2015年3月26日作出(2014)固执法字第27-1号执行裁定书，裁定将案涉房屋予以查封。2019年5月10日，原告依法向固阳县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年6月21日，固阳县人民法院作出(2019)内0222执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为:其与蔡永强签订达成《房屋买卖合同书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，蔡永强应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《中华人民共和国物权法》第15条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为盼。  被告蔡永强辩称，我将案涉房屋在2010年1月6日卖给原告，房屋价款50万元，原告当时首付了198426元，因为案涉房屋在包商银行股份有限公司鞍山道支行进行了抵押贷款,所以剩余购房款由原告给包商银行股份有限公司鞍山道支行偿还贷款，大概在2010年9月份左右还清了贷款。之后我又继续将案涉房屋在上述银行进行抵押贷款。原告向我催要房本的时候，我告诉他已经抵押贷款了，还清贷款就给他房本，大概在2015年5、6月的时候我将房本交给了原告。  被告李**飞辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》的规定 物权具有排他性，本案中蔡永强并非该物权登记的权利人；2.本案原告存在重大过错，原告在购房房屋时就知道房屋所有权人是张新丽，原告要求蔡永强进行物权变动，是不可能的。而原告明知上述情况仍然与蔡永强签订房屋买卖合同，所以具有重大过错；3.原告与蔡永强于2010年1月6日签订房屋买卖合同，且双方已履行完毕。2014年固阳县人民法院将案涉房屋进行查封，原告怠于行使自己的权利，到提起执行异议之诉已5年之久，且原告诉称由于张新丽忙于事务一直未履行过户手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定物权的登记有公示的效力，双方的房屋买卖合同只在合同相对人之间生效，不能排除强制执行，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2010年1月6日，蔡永强与孙剑雄签订房屋买卖合同，合同约定蔡永强将位于固阳县金山镇三粮站、15号房屋164平方米，户名为张新丽出售给孙剑雄，房屋成交价格为50万元，孙剑雄首付198426元，剩余购房款由孙剑雄每月打清蔡永强借包商银行股份有限公司贷款，从2010年7月5日-2010年12月24日的本金和利息。2010年1月6日，蔡永强出具收条一张，载明：今收到孙剑雄买房首付款壹拾玖万捌仟肆佰贰拾陆元整（198426元）。2013年7月15日，孙文英通过中国工商银行向张新丽6222080603002250346账户转账50000元。  李**飞因与蔡永强民间借贷纠纷一案诉至本院，本院于2013年9月25日作出（2013）固民初字第443号民事判决书，判决生效后，蔡永强因没有履行判决书确定的义务，李**飞于2014年1月3日申请执行。同年1月14日，本院向蔡永强送达了执行通知书。本院于2015年3月26日作出（2014）固执法字第27-1号执行裁定书，1.查封张新丽（被执行人蔡永强妻子）所有的位于固阳县金山镇天和住宅小区房屋两处，产权证号：第11658号、第186021100166号；2.查封被执行人蔡永强所有的位于固阳县金山镇下渠房屋一处，产权证号：186030900348号。2018年3月1日，我院作出（2014）固执法字第27-2号执行裁定书，续行查封被执行人蔡永强与其妻张新丽的位于固阳县金山镇天和住宅小区共同财产房产两处，产权证号：第11658号、第186021100166号，期限为三年。因蔡永强申请再审，包头市中级人民法院于2016年11月21日作出（2016）内02民申87号民事裁定书，驳回蔡永强的再审申请。  原告孙剑雄于2019年5月10日向本院提出执行异议，本院于同年6月11日作出（2019）内0222执异21号执行裁定书，裁定驳回原告孙剑雄的异议请求，原告孙剑雄不服提起本案诉讼。  另查明，蔡永强与张新丽与2005年5月31日登记结婚，案涉房屋所有权人为张新丽。  蔡永强从2009年12月29日至2013年8月21日，将案涉房屋在包商银行股份有限公司鞍山道支行进行抵押贷款，直至2013年8月21日注销抵押登记。原告孙剑雄与蔡永强签订房屋买卖合同后，孙剑雄因过户费用过高且蔡永强一直将案涉房屋用于抵押贷款，未办理过户登记。原告称，蔡永强将案涉房屋在包商银行股份有限公司鞍山道支行进行抵押贷款期间，其父亲孙文英于2010年7月份至10月份期间代蔡永强向包商银行股份有限公司鞍山道支行偿还贷款共计四笔，数额为181539.68元。经本院向包商银行股份有限公司鞍山道支行依法调取户名为蔡永强、账号为62233602008613152的来账明细，经查询从2010年7月5日起至10月8日，向该账户转账四笔，其中有三笔转账记录显示转账人分别为贾永胜、陈霞、杜永利，转账金额每笔为45400元。  本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产，享有足以能够排除执行权利的，本院应当予以支持。本院认为，享有以上足以排除执行的权利需同时满足四个条件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已经合法占有被查封的不动产，三是已经全部支付不动产价款，或者已经按照合同支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行，四是未办理过户登记非因买受人原因。本案中，案涉房屋虽未登记在蔡永强名下，但系夫妻共同财产。蔡永强与孙剑雄签订的房屋买卖合同书属于在查封之前系事实，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应属合法有效，本院予以确认。依据本院审理查明的事实，查封房屋时，孙剑雄已实际占有房屋并使用至今。  关于查封前，孙剑雄是否已经支付蔡永强全部房款的事实，本院认为，孙剑雄提供的证据及本院调取的证据均无法证实其已经支付了全部购房款。  关于至今未办理过户的原因，蔡永强与孙剑雄签订《房屋买卖合同书》时，蔡永强已将案涉房屋在包商银行股份有限公司鞍山道支行办理抵押贷款，签订《房屋买卖合同书》后，蔡永强继续将案涉房屋在上述银行办理抵押贷款，且孙剑雄对此知情，直至2015年时蔡永强才将案涉房屋所有权证交付给孙剑雄。孙剑雄也未向法庭提交证据证实非因其自身原因未办理过户。  综上所述，孙剑雄不能证明其对于该房屋享有足以排除强制执行的权利，本院查封案涉房屋符合法律规定，孙剑雄的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百七十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百一十二条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：  驳回原告孙剑雄的诉讼请求。  案件受理费8800元，由原告孙剑雄负担。  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  李东菊人民陪审员  闪瑞光人民陪审员  齐秀珍二○一九年九月二十九日书 记 员  尉 杰        附相关法律条文：  《中华人民共和国民事诉讼法》  第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。  第二百七十二条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  《中华人民共和国物权法》  第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。  依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》  第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：  （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；  （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。  案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》  第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：  （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；  （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。