江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初3179号原告：盐城世纪联华超市有限公司，住所地在江苏省盐城市大丰区健康东路。法定代表人：蒯建平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾成，该公司员工。委托诉讼代理人：张发建，江苏行真律师事务所律师。被告：周玉春，男，1981年3月13日生，住所地在江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：施佳，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。原告盐城世纪联华超市有限公司（以下简称世纪联华公司）与被告周玉春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，于2019年8月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世纪联华公司的委托诉讼代理人张发建及被告周玉春的委托诉讼代理人施佳均到庭参加诉讼。本案被告周玉春于2018年7月2日向本院提出反诉申请，但在本院依法向其发出催缴反诉费通知后，其未能在规定日期内予以缴纳，故本院根据《诉讼费用缴纳办法》第二十二条的规定，视其自动撤回反诉申请。本案现已审理终结。原告世纪联华公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方之间的三份租赁合同均于2018年4月30日合同到期日解除；2.判决被告立即迁让出铺位号为*、*、*的房屋；3.判决被告按照租赁合同的约定将租赁房屋恢复原状；4.判决被告支付租赁合同期满后的房屋实际占用费（自2018年5月1日起，按照22150元每月的标准计算）；5.判决被告支付自2018年5月1日起的违约金（自2018年5月1日起至2018年9月30日的违约金，按照110750元每月的标准计算；自2018年10月1日起至实际迁让之日止的违约金，按照355597.67元每月的标准计算）；6.判决被告支付拖欠的房屋租金22150元（自2018年4月1日起至2018年4月30日止的房屋租金）；7.判决诉讼费由被告承担。事实与理由：被告承租原告位于盐城市铺位号为*、*、*的房屋，从事经营餐厅、食品销售等业务，合同约定于2018年4月30日到期。根据双方签订《租赁合同》的约定，原告多次以当面、口头、电话、短信及发函等方式告知被告不再续租，并要求被告在合同期满后三日内迁让房屋并恢复原状，同时要求支付拖欠的房屋租金。但被告一直拒绝搬迁。原告认为被告在租赁期内，未经原告同意擅自改变经营场地的房屋结构及用途，并且在租赁期内无故拖欠原告租金，已违反合同约定，实属严重违约；现租赁合同期满被告拒绝迁让，拒绝交还房屋，已构成根本违约，给原告造成重大损失，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告周玉春答辩称：1.原、被告双方于2014年4月21日签订租赁合同，之后每年续签一年期的租期合同，被告于2017年4月对房屋进行装修。原告出售案涉房屋没有告知被告，导致被告失去了优先购买权，并造成被告的装修装饰损失，该损失应由原告承担赔偿责任。2.被告在履行双方的租赁合同时不存在违约，也不应当承担任何赔偿责任。3.原告单方向案外人盐城市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥地产公司）要求解除合同，是其单方违约，吉祥地产公司向其主张租金，是吉祥地产公司与原告之间的纠纷，应当由原告自行承担责任，与被告无关。4.因为原告与吉祥地产公司履行租赁合同的情况以及房屋的出售情况与本案有重要的关联性，应将吉祥地产公司追加为本案第三人。本院经审理，查明事实如下：2017年5月3日，世纪联华公司（甲方）与周玉春（乙方）分别签订了铺位号为*、*、*的三份租赁合同。该三份合同约定的主要内容均为“5.1乙方在甲方交付场地后，可根据经营需要，对场地进行装修。但乙方对场地进行相关工程施工前，应将设计图及施工方案以书面形式送甲方招商部审核，甲方书面同意后方可施工（特殊项目特殊处理）。如涉及到房屋结构改造的，需征得租赁房屋产权人的许可，并由原房屋设计单位或同等级设计单位出施工图。如需对租赁区中消防设施、排污系统进行整改，除征得甲方同意外，乙方还需经政府相关部门审批同意方可施工。有关租赁区具体装修管理规定详见附件五《联华超市（江苏）有限公司租赁区装修管理规定》。5.3合同终止后，乙方同意将租赁区域恢复原样。由乙方装修在柜台场地区域的固定的、不可拆卸的或拆卸后会损害主体结构的装修如：天花板、地板、墙面、大门、门窗、排污系统、消防系统等归甲方所有，乙方不可破坏，否则根据本合同相关条款由乙方支付相应的赔偿金额。乙方恢复原样时所产生的建筑垃圾由乙方负责清运和承担全额费用。6.2租赁期限：6.2.1租赁期限自2017年4月15日起至2018年4月30日止。6.2.2租赁物业的租金起算日为2017年4月15日开始，单价为1.29元/天/平方米，租金为5880元/月（铺位号为*的租金为10390元/月）。6.3.3双方约定的租金支付方式为：月付。6.3.4合作保证金：6.3.4.1乙方同意在合同签订一周内缴纳履约保证金11760元整（铺位号为*的履约保证金为20780元整）交至甲方财务（相当于两个月租金），商品质量保证金1000元整，公共事业保证金（水电煤等）1000元整，由甲方财务部盖章予以确认。7.1甲方的权利和义务：7.1.7乙方在合同解除后的3天内与甲方进行租赁场地交接，否则甲方有权按超时租赁费用的五倍进行加收，甲方有权进行强制清算，逾期不搬迁的物品，视为乙方放弃所有权。甲方有权任意处置。8.2乙方的违约责任：8.2.2乙方逾期缴纳合同或协议相关费用、履约保证金等，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付滞纳金，逾期7天仍未缴纳的，甲方可以单方面无条件解除本合同，履约保证金不予退回；若给甲方造成损失的，乙方还应承担全部赔偿责任。8.3本合同终止后，乙方应在三天内退场。逾期不退场的，甲方有权要求乙方限期迁出并补交占用期间各项费用，否则，甲方有权对乙方进行清场处理。并向乙方索赔原每日费用总额的五倍作为违约金。”原告世纪联华公司与被告周玉春均在该合同上签字盖章。2018年4月13日，世纪联华公司向周玉春发送“闭店通知函”一份，载明“首先很感谢贵商户与我司这么多年的合作。盐城世纪联华超市有限公司于2018年4月12日正式闭店，请各商户尽快清理库存，我们于五月底将租赁场地交还业主。具体事项公司会与各商户进一步沟通”。同年4月18日，联华超市（江苏）有限公司向周玉春发出“关于合同期满不再续租通知函”一份，载明：您承租我司盐城店铺位号为*、*、*的房屋经营遇香餐厅、进口食品、足疗保健，以上三份租赁合同期限均于2018年4月30日到期。因我司内部经营战略调整，决定不再与您续租。根据双方签署的《租赁合同》第7.1.7条“乙方在合同解除后的3天内与甲方进行租赁场地交接”、第8.3条“本合同终止后，乙方应在三天内退场”、第5.3条“合同终止后，乙方同意将租赁区域恢复原样”及第9.10条“本合同终止后的三天内，乙方应将该场地恢复原样，不能恢复原样的要经甲方相关部门审核，审核不通过的，乙方要承担本合同的相关条款约定的相应赔偿责任。逾期不搬迁的物品，视为乙方放弃所有权。甲方有权任意处置”的约定，请您在2018年5月3日前撤出场地并且将所租赁房屋恢复原状。该函分别于同月20日、24日邮寄至周玉春处。同年5月4日，联华超市（江苏）有限公司再次以张贴告知函的形式，告知周玉春合同到期后不再续租，并要求其及时交付房屋、恢复原状。同年5月12日，周玉春向世纪联华公司发函一份，载明“贵公司2018年5月11日给本人的三份催款函收悉，盐城市吉祥房产开发有限公司在2018年3月期间告知我们，贵公司与业主要单方毁约撤离盐城。我们在2017年4月份投入资金近280万元对租赁物进行装潢，但是由于贵公司已经单方撤场形成事实，导致我们已经不能够实现与贵单位签订的租赁合同目的，履约不能，因此我们有权拒绝支付2018年4月份的租金。在此期间，我们已经与盐城市吉祥房产开发有限公司进行协商，希望该公司将现承租的物业继续出租给我们，这样就有可能让我们投入的装潢费用得到继续使用，现请贵公司与吉祥公司协商同意我们继续承租。如果盐城市吉祥房产开发有限公司不同意继续将物业出租给我们，我们将追究贵公司单方毁约的法律责任，赔偿我们的装潢装修损失以及经营”。同年5月16日，周玉春再次向世纪联华公司发函一份，主要载明“据我们得知贵公司在2018年1月份就与出租方解除了《物业租赁合同》，而贵公司却向我们隐瞒这一事实情况，构成严重违约，直接导致我们与贵公司的合同履约不能，因此贵公司应当在2018年1月起退还我们已经缴纳的租金。”另查明，2017年5月19日，盐城市亭湖区人民法院作出执行裁定书一份，裁定“被执行人盐城市吉祥房产开发有限公司位于盐城市区*、*室房地产【房产证号：盐房权证市区字第××、10××21号，土地证号：盐国用（2008）第*、*号】作价32320300元归申请执行人江苏射阳农村商业银行股份有限公司沿海支行所有”。以上事实，有原告提供的租赁合同、函及被告提供的函、执行裁定书等证据在卷佐证，本院经审核予以确认。本案的争议焦点为：（一）案涉租赁合同的解除问题；（二）被告应当承担的租金费用及占有使用费问题；（三）被告应当承担的违约金问题。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于争议焦点一：案涉租赁合同的解除问题。根据原、被告双方于2017年5月3日签订的三份租赁合同的约定，承租期均为自2017年4月15日起至2018年4月30日止。自2018年4月13日起，原告世纪联华公司多次向被告周玉春发函告知其己方于同年4月12日已经闭店，双方不再续签租赁合同，并要求其尽快交付房屋、恢复原状。本院认为，原告在合同到期前明确告知被告双方不再续签租赁合同，则于2018年4月30日，双方合同到期后，原、被告之间的租赁关系应当予以解除，且按照合同的约定，被告周玉春应当返还房屋并恢复原状。关于被告辩称“自2014年起，原、被告双方一直签订租期为一年的租赁合同，虽书面约定的租赁期限为一年，但口头一直约定书面合同到期后，双方直接续签”的意见，无证据支持，根据依合同履行义务原则的要求，被告应当在合同到期后，按照约定与原告解除合同，故对该意见本院不予采信。据此，原告主张确认三份租赁合同于2018年4月30日合同到期日解除、被告立即迁让出铺位号为*、*、*的房屋及被告按照租赁合同的约定将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二：被告应当承担的租金费用及占有使用费问题。根据原、被告双方于2017年5月3日签订的三份租赁合同的约定，案涉房屋的租金分别为5880元/月、5880元/月及10390元/月。现原、被告当庭承认被告尚欠4月份的租金未支付，故2018年4月份的租金合计应为22150元。自2018年5月1日起，被告实际占有案涉房屋，并未按照合同约定及原告的要求，向原告返还房屋，故被告应当按照原合同约定的租金标准即22150元/月，向被告支付房屋占有使用费。关于争议焦点三：被告应当承担的违约金问题。根据原、被告双方于2017年5月3日签订的三份租赁合同的约定，合同终止后，如果被告逾期不退场，原告可向被告主张每日费用总额的五倍违约金。本院认为，违约金设立的目的是为了惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受的损失，原、被告双方自2014年来一直签订一年期的租赁合同，虽合同系一年一签，但被告基于双方合作习惯，对双方于2018年合同到期后再续签合同产生了一定的信赖，现原告于2018年4月13日向被告主张合同到期后不再续签合同，虽提前履行了告知义务，但根据市场经营的实际情况来看，被告的经营利益确实遭受了一定的影响。故本院从平等保护双方利益的角度考量，酌情将违约金的标准调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。关于被告辩称“原告未履行告知租赁物被司法拍卖的事实，侵害了其优先购买权及被告投入了巨大的装饰装修费用，原告应当予以赔偿”的意见，本院认为：关于装修装饰费用，被告无证据予以证明；关于优先购买权，是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，本案原告世纪联华公司并非案涉房屋的所有人，且案涉房屋系经法院司法拍卖最终作价32320300元归江苏射阳农村商业银行股份有限公司沿海支行所有，故对该辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告盐城世纪联华超市有限公司与被告周玉春于2017年5月3日签订的三份租赁合同于2018年4月30日解除；二、被告周玉春于本判决生效后十日内迁让出铺位号为*、*及*的房屋，并恢复原状后交付给原告盐城世纪联华超市有限公司；三、被告周玉春于本判决生效后十日内向原告盐城世纪联华超市有限公司支付：2018年4月份的房屋租金22150元及自2018年5月1日起至被告实际返还案涉房屋之日止的占有使用费（计算方式及标准：按照月租金22150元除以30天乘以实际占有天数计算）,并承担违约金（计算方式及标准：以上述租金及实际占有使用费为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。四、驳回原告盐城世纪联华超市有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22767元，由原告盐城世纪联华超市有限公司负担20900元，被告周玉春负担1867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  马立国二〇一九年九月十日书记员  毛家梅附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。