广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初9850号原告：王仁平，男，汉族，1967年11月14日出生，住址为江西省南昌市进贤县，委托代理人：肖武宁，广东可园律师事务所律师。委托代理人：黄建武，广东可园律师事务所律师助理。被告：东莞市常汇实业投资有限公司，住所为广东省东莞市。法定代表人：陶超明。被告：东莞市美吉特置业有限公司，住所地为广东省东莞市。法定代表人：常致光。原告王仁平诉被告东莞市常汇实业投资有限公司（以下简称为常汇公司）、东莞市美吉特置业有限公司（以下简称为美吉特公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢杰兰适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告王仁平的委托代理人肖武宁到庭参加诉讼，被告常汇公司、被告美吉特公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王仁平诉称：原告与被告常汇公司于2015年3月30日签订两份《美吉特中心物业有偿使用合同》及《美吉特中心物业有偿使用合同》补充协议，合同约定被告常汇公司将其取得的位于的工业用地上建设的美吉特中心的二期D栋139ABC商铺、二期D栋一层133ABC商铺交给原告有偿使用，使用期限为二十年，每个商铺使用费为721999元。同时补充协议又约定每个商铺原告有偿使用期限为五年，使用费为120000元，另支付履约保证金480000元。同时约定被告常汇公司每年向原告支付经营回报11%，按月并于次月20日前支付上一个月的经营回报。协议签订后，原告将两个铺位共计1200000元支付给被告常汇公司，另截止至今被告常汇公司共支付原告收益385000元。原告认为，被告常汇公司将案涉物业转让给原告有偿使用20年，使用费一次性付清，期限届满后将该物业赠送给原告使用至土地使用权期限届满之日止，实质上是房屋买卖合同。而案涉商铺土地性质为仓储及工业用地，被告常汇公司用以对外销售，擅自改变用地性质，且被告常汇公司并不具有房地产开发的资质，没有取得商品房预售许可证明，因此案涉合同无效，被告应向原告退回已付的款项。另被告美吉特公司作为被告常汇公司的一人股东，与被告常汇公司财产并未分开，应当对被告常汇公司的债务承担连带责任。鉴此，特向法院起诉，请依法判决。原告诉至法院请求判令：1.确认原告与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2015年3月30日签订的《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；2.判决两被告连带退还原告款项721999元；3.本案诉讼费由两被告承担。后原告向本院提出变更诉讼请求申请，变更诉讼请求为：1.确认原告与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2015年3月30日签订的两份《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；2.判决两被告连带退还原告款项815000元；3.本案诉讼费由两被告承担。两被告没有答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明，2015年3月30日，原告与被告常汇公司签订两份《美吉特中心物业有偿使用合同》，约定被告常汇公司以出让的方式取得位于的土地使用权，土地所有权形式为国有属工业用地，证书号为东府国用（2010）第特272号、东府国用（2011）第特169号、东府国用（2013）第特159号，土地使用年限为2005年5月18日至2055年5月17日，在上述地块建设美吉特中心，建设工程规划许可证号为建字第2013-23-0033、建字第2013-23-0034、建字第2013-23-0035、建字第2013-23-0036、建字第2013-23-0037、建字第2013-23-0038；被告将位于美吉特中心二期D栋133ABC、139ABC商铺转让给原告有偿使用，建筑面积均为62.55平方米，有偿使用期限均为二十年，有偿使用费均为721999元，共计1443998元，上述有偿使用费由原告于签订合同当天一次性付清；上述期限届满后，被告常汇公司在将上述物业赠送给原告继续使用至物业土地使用权期限届满之日（2055年5月17日）；双方就违约责任等内容亦进行了相应的约定。2015年3月30日同日，原告与被告常汇公司签订了两份《补充协议》，约定原告分别向被告常汇公司支付有偿使用费120000元受让上述物业使用权五年期限即2015年3月30日至2020年3月29日，在上述期间内原告委托被告常汇公司经营管理上述物业，被告常汇公司分别每年支付经营回报11%给原告，该经营回报于次月20日前支付当月经营回报给原告；为保证协议的正常履行，原告于签订协议当天分别支付履约保证金480000元，如期限届满后，原告不同意继续使用上述物业，则被告常汇公司分别退回有偿使用费120000元及履约保证金480000元；如期限届满后，原告同意继续使用案涉物业，则被告常汇公司优先将物业提供给原告有偿使用，原告应分别向被告常汇公司补足使用费差额121999元。2015年3月17日、2015年3月30日，原告分别向被告支付了3000元、3000元、480000元、480000元、117000元、117000元，共计1200000元。原告主张被告常汇公司每套每月向原告支付5500元，共计385000元。原告诉请被告常汇公司退还的款项为815000元（1200000元-385000元）。被告常汇公司属于法人独资的有限责任公司，登记的唯一股东为被告美吉特公司，经营范围为实业投资、房屋租赁、仓储、国内商业、物资供销业、展览展示策划服务、会务服务。被告美吉特公司的经营范围为房地产开发经营、房屋租赁、物业管理。原告主张被告常汇公司为法人独资企业，被告美吉特公司为唯一股东，两被告未能证明公司财产独立于股东自己财产的，被告美吉特公司应对被告常汇公司案涉债务承担连带责任。2019年6月12日，原告向本院提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有原告提供的《美吉特中心物业有偿使用合同》、《美吉特中心物业有偿使用合同补充协议》、收款收据、工商登记资料以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，两被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，未答辩未举证，视为放弃抗辩、举证及质证的权利。原告与被告签订《美吉特中心物业有偿使用合同》将案涉物业转让给原告有偿使用，使用期限为二十年，有偿使用费一次性付清，期限届满后被告常汇公司在将上述物业赠送给原告继续使用至物业土地使用权期限届满之日，实际上在被告常汇公司土地使用期限内案涉物业的使用权已实质转让给原告，本院据此认定案涉《美吉特中心物业有偿使用合同》实质上是房屋买卖合同，存在以合法形式掩盖非法目的的情形。案涉商铺所在土地的性质为仓储及工业用地，被告常汇公司建设商铺用以对外销售，擅自改变用地性质，且被告常汇公司并未具有房地产开发的资质，被告常汇公司亦并未举证案涉商铺的销售已取得房屋销售许可证明或案涉物业竣工验收合格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《美吉特中心物业有偿使用合同》应为无效合同。而《补充协议》是基于《美吉特中心物业有偿使用合同》而形成的从合同，亦应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因案涉合同无效，原告应将案涉物业交还给被告常汇公司，被告常汇公司应向原告退回已付的款项1200000元。同时，原告主张被告常汇公司已实际向原告支付了经营回报385000元，该款应予以扣减，本院予以确认，故被告常汇公司应向原告返还款项815000元。至于被告美吉特公司应否对案涉债务承担连带清偿责任，被告常汇公司为被告美吉特公司开设的法人独资有限公司，被告美吉特公司为被告常汇公司的唯一股东，现被告美吉特公司未到庭举证证明其财产独立于被告常汇公司的财产，应承担举证不能的不利法律后果，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告美吉特公司应对被告常汇公司案涉所负债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告王仁平与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2015年3月30日签订的关于转让东莞市常平镇美吉特中心二期D栋133ABC商铺的《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；二、确认原告王仁平与被告东莞市常汇实业投资有限公司于2015年3月30日签订的关于转让东莞市常平镇美吉特中心二期D栋139ABC商铺的《美吉特中心物业有偿使用合同》无效；三、被告东莞市常汇实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王仁平退还款项815000元；四、被告东莞市美吉特置业有限公司应对第三判项确定的债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6573元，由被告东莞市常汇实业投资有限公司、东莞市美吉特置业有限公司连带负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  谢杰兰二〇一九年九月十日书记员  邓丽欣张难附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。