云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初1878号原告：云南旅游股份有限公司。住所：昆明市白龙路世博园。法定代表人：张睿，董事长。委托诉讼代理人：赵佩青，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明皇美月子服务有限公司。住所：昆明市盘龙区世博园国际室外展区（原荷兰展园部分区域）。法定代表人：朱云华。委托诉讼代理人：肖雯、贾淼，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。原告云南旅游股份有限公司（以下简称旅游公司）与被告昆明皇美月子服务有限公司（以下简称皇美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案。原告起诉时还将刘至纯列为被告，后以放弃对刘至纯的实体权利的主张为由申请撤回对刘至纯的起诉，本院经审查已裁定准许。本院依法适用普通程序于2019年7月3日公开开庭审理了本案，原告旅游公司的委托诉讼代理人赵佩青，被告皇美公司的委托诉讼代理人肖雯、贾淼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告旅游公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付《租赁经营合同》及《补充协议》项下欠付租金至租赁标的物实际归还之日止，为人民币4558842.97元；并赔偿自逾期之日起至上述租金全额支付完毕之日止的迟延付款违约金（暂计算至2018年6月15日为449184.26元）。2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告于2014年10月14日与原告及原承租人刘至纯三方共同签署了《合同权利义务概括转让协议》，约定：由被告承继原承租人刘至纯与原告签订的《租赁经营合同》及《补充协议》项下承租人的所有权利与义务，由被告租赁约定租赁物（昆明世博园原荷兰展园部分区域）进行月子会所母婴护理项目的经营使用。2014年5月31日，原告已将租赁标的物完整交付原承租人刘至纯使用，《合同权利义务概括转让协议》签订后，被告自原承租人刘至纯处完整接收了上述租赁标的物并经营管理使用至归还之日止。在合同履行期间，被告拖欠多期租金水电费，原告多次催款，被告未及时结清拖欠款项及相应违约金。2018年3月5日，双方签订了解除协议，约定：1、原被告双方于2018年1月9日终止履行并解除《合同权利义务概括转让协议》及补充协议；2、被告应于2018年3月20日前将租赁物内遗留的物品清理搬空后将租赁物归还原告。解除协议签订后，被告于2018年3月19日向原告办理租赁标的物的归还移交，签署了《租赁物归还清单》。对欠租事项，被告以无钱偿付为由拖欠不交。故提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告皇美公司答辩称：本案所涉及的一系列租赁合同无效，应当按无效的法律规定进行处理。即使合同有效，或者在无效的基础上判决被告承担房屋占有使用费的情况下，原告存在未向被告提供适格租赁物的情况。租赁合同为格式条款，相应租金或房屋占有使用费、违约金、免租期的条款无效，租金或房屋占有使用费应酌减。在租赁合同无效的情况下，原告实际是继续利用被告装修已经形成附合的装修装饰物，应折价从房屋占有使用费中直接扣除。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了质证。对于原告提交的第二、三、四、五组证据，被告提交的第二组、第七组、第九组、第十组证据，双方对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方提出异议的证据，经本院审查，评判如下：1、对原告提交的第一组证据中的昆国用（2012）第00397号国有土地使用证，虽无原件予以核对，但原告已说明该证已注销收回，原告的说明可与该复印件上的记载，以及该组的其他证据相互印证，本院对该证据予以确认。对于云南世博旅游控股集团有限公司和云南世博旅游文化投资有限公司出具的《情况说明》，原告均提交了原件及出具公司的营业执照，本院对该部分证据予以确认。2、对被告提交的第一组证据昆明市自然资源和规划局网页查询信息，因属可核实的公共信息，本院对此予以确认。3、对被告提交的第三组证据，从照片及视频的内容判断与本案租赁物相关，其中创建时间为2017年1月28日和5月15日的视频在本案所涉的租赁期内，对该部分视频及相对应的照片本院予以确认。4、对被告提交的第四、五组证据，因无原件核对，且与本案没有关联性，本院不予确认。5、对被告提交的第六组证据中被告制作的文件，因原告否认收到过该材料，被告也不能证明曾向原告送达，故对该部分证据本院不予确认；对该组证据中手机短信记录截图，虽然原告不予认可，但未说明具体理由，且从手机机主的姓名上判断，与在涉案《补充协议》上以旅游公司一方部门负责人名义签字的人相同，短信内容也与本案纠纷相关，故对该证据本院予以确认。6、对被告提交的第八组证据，因无原件核对，本院不予确认。本院确认如下法律事实：2012年6月19日，云南世博旅游控股集团有限公司取得昆国用（2012）第00397号国有土地使用证，以出让形式获得地号为5301017-117-001-20059的土地使用权。2015年7月24日，云南世博旅游文化投资有限公司取得盘国用（2015）第00061号国有土地使用证，地号和土地使用类型同上，上述第一个土地使用证注销。2013年9月30日，旅游公司（甲方）与刘至纯（乙方）签订《租赁经营合同》，由刘至纯承租位于昆明世博园内国际室外展园区域（原荷兰园部分区域），该租赁物内有建筑物，面积约2712.25m2，绿化景观场地，面积约713m2。租赁合同约定的租赁物系供乙方月子会所母婴护理项目经营使用。租赁期限为6年，自租赁物交付乙方之日起算。甲方同意给予乙方4个月装修免租期，该免租期，甲方于本合同租赁期限届满后顺延4个月，即本合同应履行至租赁期限届满（6年）后乙方方可享受免租期。第一年年度租金为2351772元。自第二年起，乙方应交租金在上一年年度租金的基础上逐年递增5%，即：第二年年度租金为2469361元，第三年年度租金为2592829元，第四年年度租金为2722470元，第五年年度租金为2858594元，第六年年度租金为3001523元。租赁期限内，乙方应交租金总额总计15996549元。每年年度租金乙方应于每年租赁期限开始之日起五个工作日内一次性以现金或银行结算方式交付给甲方，乙方不得以任何理由拖延或拒绝交付。乙方在租赁期限内因使用的水、电等产生的费用，由乙方负责按月交付给甲方，并在收到甲方交费通知之日起的三个工作日内交清。乙方应于本合同签订之日起五个工作日内向甲方交付250000元履约保证金。租赁关系终了时，履约保证金当然抵偿乙方对甲方所负债务；租赁关系存续中，甲方可以用履约保证金抵偿乙方所负债务。在本合同解除或提前终止时，若履约保证金未被使用或还有剩余，则在结清了双方全部债权债务之后的10日内由甲方无息退还乙方。甲方迟延交付期限超过30日的，乙方有权催告甲方于15日内交付，逾期仍未交付的，乙方有权解除合同。乙方未按本合同约定的时间金额向甲方交付租金的，乙方除应足额缴付外，还应承担下列违约责任：1、迟延交付期限在10日以内的，乙方应向甲方支付当期应交租金总额10%的违约金；2、迟延交付期限在10日以上（含10日）不满30日的，乙方应向甲方支付当期应交租金总额20%的违约金；3、迟延交付期限在30日以上（含30日）的，乙方应向甲方支付当期应交租金总额25%的违约金，并且甲方有权解除合同。乙方未按本合同的约定向甲方交付使用水电等产生的费用，乙方以应交水费电费等总额按每日万分之五的标准向甲方承担违约责任。……如因甲方原因提出终止合同的（但因政府行为、不可抗力因素导致甲方终止合同除外），乙方按照《租赁物装修改造方案》所进行的装修改造投入形成的不动产部分，经相关评估机构评估后，以合同期为折算周期计算未履行期间的装修改造损失，由甲方予以补偿。但对于乙方增设的临时性构筑物及其他设施，则由乙方拆除，将租赁物恢复原状。乙方已交付的未履行期间租金甲方应退还。如因乙方违反本合同约定导致合同解除的，甲方不对乙方所进行的租赁物的装修、增设进行任何补偿。2014年5月31日，旅游公司将涉案租赁物移交给刘至纯。2014年8月19日，旅游公司与刘至纯又签订《补充协议》，明确租赁期限自2014年5月31日起至2020年5月30日止，合同租赁期限届满后顺延四个月的免租期。每一租赁年度为当年的5月31日至次年的5月30日。自本协议签订之日起10个工作日内，乙方一次性向甲方交付第一年租金。第二年度至第六年度租金，乙方应于每年租赁期限开始之日起五个工作日内（即每年5月26日前）交付给甲方。2014年10月14日，旅游公司（甲方）、刘至纯（乙方）和皇美公司（丙方）签订《合同权利义务概括转让协议》，确认：甲乙双方履行《租赁经营合同》和《补充协议》的情况如下：1、乙方已向甲方交付履约保证金250000元；2、乙方委托丙方向甲方交付了第一年度租金1200000元，尚欠租金1151772元。三方约定：乙方将其在上述《租赁经营合同》和《补充协议》项下的所有权利和所有义务（含违约责任）概括转让给丙方，由丙方取代乙方在两合同中的地位，享有权利并履行义务。丙方继续作为上述两合同的一方，与甲方共同遵守合同的各项约定。自本协议生效之日起10日内，甲方退回乙方交付的租赁经营合同的履约保证金250000元，在退该履约保证金的同时，丙方应向甲方交付同等金额的合同履约保证金。本协议签订之日起5日内，丙方应向甲方交付第一年度尚欠租金1151772元。在《租赁经营合同》和《补充协议》的履行期限内，乙方同意为丙方履行该两合同向甲方提供担保，对丙方因履行两合同所产生的债务承担连带责任。2016年8月23日，旅游公司、刘至纯与皇美公司签订《补充协议（二）》，针对履行上述三个合同过程中，皇美公司以整体经济下行导致经营困难为由提出的装修免租期前置及第三年度租金酌情减免的申请，达成一致意见如下：一、将“装修免租期于租赁期限届满后顺延4个月”变更为“本合同装修免租期4个月，自2015年5月31日起至2015年9月30日止”。二、第二年度的租金2469361元，皇美公司交付1646240.67元，其余作为装修免租期旅游公司同意免交。第三年度租金变更为1800000元，皇美公司应于2016年10月15日前一次性向旅游公司交清。……五、本协议经三方签署且皇美公司按本协议约定时限内向旅游公司全额交清第三年租金180万元后生效。若皇美公司未履行上述租金交付义务，则本协议不生效。三方仍按《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》履行并承担相应责任。皇美公司按合同约定支付了250000元的履约保证金，2014年5月31日至2015年5月30日的租金2351772元，2015年5月31日至2016年5月30日的租金2469361元。2016年5月31日至2017年5月30日期间，皇美公司又支付过226879.67元租金。以上款项共计5298012.67元。旅游公司和皇美公司对该已支付的金额均无异议。2018年1月8日，旅游公司向皇美公司寄送了《解除租赁合同通知书》，称皇美公司在合同履行期间长期拖欠多期租金和水电费，经旅游公司多次催款仍未及时结清拖欠款项及相应违约金，该违约行为已达到合同约定的出租人单方解除合同条件。旅游公司通知皇美公司自本通知送达之日起，解除两公司就昆明世博园内国际室外展园原荷兰园部分区域租赁合同关系。要求皇美公司应自接到本通知之日起3日内按租赁合同及补充协议约定之租金、水电费及相应违约金计算标准，向旅游公司一次性全额支付所欠付之租金、水电费至租赁合同解除之日止，并赔偿自逾期之日起至上述款项全额支付完毕之日止的迟延付款违约金，要求皇美公司应自接到本通知之日起15日内将租赁标的物完整返还旅游公司，否则按合同约定支付逾期腾房违约金。2018年1月24日，皇美公司向旅游公司提出《解除房屋租赁合同申请书》，称因经济发展下行趋势、市场经营环境变化、经营场所收入条件限制、世博园升级改造施工等诸多不利因素影响，公司经营出现困难。旅游公司于2018年1月8日以皇美公司未能按时缴清所欠房租及水电费为由，书面通知单方解除租赁合同。经皇美公司全体股东综合考虑，皇美公司目前已无法继续履行合同，被迫停止营业，向旅游公司申请解除双方签订的《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》。2018年3月5日，旅游公司与皇美公司签订《租赁经营合同》、《补充协议》及《合同权利义务概括转让协议》之解除协议（以下简称“解除协议”），约定：一、自2018年1月9日起终止履行并解除《合同权利义务概括转让协议》及其被转让的《租赁经营合同》及《补充协议》。二、皇美公司应于2018年3月20日前将租赁物内遗留的物品清理搬空后将租赁物归还旅游公司。若逾期不归还，旅游公司有权自行收回，皇美公司逾期未搬走的物品，视为放弃所有权的物品，任由旅游公司处置，由此导致的全部损失由皇美公司自行承担。旅游公司不得拖延收回租赁物时间，2018年3月20日到期即视为皇美公司已将租赁物归还旅游公司。三、截止合同解除日，皇美公司尚欠旅游公司水电费共计240661.73元，用《租赁经营合同》项下履约保证金25万元抵扣交付后，剩余9338.27元用于抵扣皇美公司欠交旅游公司的部分租金。四、合同解除后，皇美公司即与旅游公司核对和清算拖欠租金金额，并协商一次付清或分期支付租金事宜后，签订协议予以明确。若协商达不成一致意见，通过法律诉讼途径解决，则旅游公司保留追究皇美公司违约责任的权利。最终皇美公司拖欠租金金额计算至房屋实际归还日。2018年3月19日，皇美公司向旅游公司归还了涉案租赁物。原告以被告未及时结清拖欠租金为由诉至本院，要求被告支付拖欠的租金及相应违约金。2018年10月9日，云南世博旅游控股集团有限公司出具情况说明，称该公司系本案原告旅游公司的控股股东，该公司合法拥有昆明世博园国际室外展区荷兰园区域所属地块（国际馆景区）土地使用权。自2012年7月起该公司一直将该所属土地及地上附着物委托旅游公司经营管理。旅游公司在经营管理中有权以自己名义对外签订关于该地块的租赁合同并有权收取租金，经营管理中发生争议的，该公司不行使介入权。同日，云南世博旅游文化投资有限公司也出具情况说明，称该公司系本案原告旅游公司的全资子公司，经云南世博旅游控股集团有限公司资产划转，该公司于2015年7月24日合法取得昆明世博园国际室外展区原荷兰园区域所属地块（国际馆景区）土地使用权，该公司取得该地块土地使用权后，对该地块土地及地上附着物继续委托旅游公司经营管理，旅游公司经营管理中有权以自己的名义对外出租并收取租金，经营管理中发生争议的，该公司不行使介入权。综合诉辩双方意见，本案争议的主要问题是：原告要求被告支付租金及违约金的请求能否成立。本院认为：涉案租赁物系位于昆明世博园内国际室外展园区域（原荷兰园部分区域）的场地（包含该区域内的建筑物），该租赁区域所属地块的土地使用权人云南世博旅游控股集团有限公司和云南世博旅游文化投资有限公司均通过书面方式确认上述地块土地及地上附着物已委托旅游公司经营管理，旅游公司经营管理中有权以自己的名义对外出租并收取租金。故旅游公司有权出租涉案土地及其上的建筑物，以及就租赁产生的纠纷提起本案诉讼。被告以涉案租赁物中的建筑物未取得建设工程规划许可证为由主张与涉案租赁物相关的《租赁经营合同》、《补充协议》、《合同权利义务概括转让协议》均无效。根据本案查明的事实，该租赁物中的建筑物系昆明世博园国际室外展区原荷兰园区域的地上建筑物，并非出租人旅游公司未办理合法审批手续自行修建，不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的出租人未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑物，以包含涉案建筑物在内的土地为标的物订立的相关租赁合同并非无效合同，应认定为有效合同。皇美公司通过签订《合同权利义务概括转让协议》，受让了原承租人刘至纯与原告签订的《租赁经营合同》及《补充协议》项下承租人的所有权利与义务，并在合同中明确约定了皇美公司应支付的租金金额和时间。皇美公司未按合同约定足额支付租赁期第三年及以后的租金，并欠缴水电费，已构成违约。皇美公司认为租赁合同为格式条款，关于租金、违约金、免租期的条款无效。对此本院认为，虽然涉案合同的文本由旅游公司所提供，但皇美公司所称的上述几个条款并不属于免除或者限制旅游公司责任、加重皇美公司责任、排除皇美公司主要权利的条款，且实际上合同签订的三方对于租金、免租期扣除期间等经过了多次协商，在皇美公司提出申请的情况下，还达成了对相关条款进行相应调整的《补充协议（二）》，但皇美公司未按该合同约定的时限交清减免后的租金，导致该合同未满足生效条件，该合同未生效的责任在于皇美公司。另外，即便违约金条款存在约定的标准过高的情形，《合同法》已赋予合同当事人请求调整的权利，而非以此为由认定该条款无效。故对于皇美公司主张涉案合同相关条款无效的主张，本院不予支持。对于皇美公司以旅游公司提供的租赁物不完全适格，应酌减租金的主张，从皇美公司提交的证据可证明涉案租赁物周边存在施工行为，会对租赁物的使用造成影响，但对于该影响导致皇美公司的实际损失没有确定的金额，皇美公司也没有提交证据证明，对此本院不予支持。对于皇美公司要求旅游公司就继续利用其装修已经形成附合的装修装饰物折价从房租中直接扣除的要求，按涉案《租赁经营合同》的约定，承租人违反合同约定导致合同解除的，出租人不对承租人进行的租赁物的装修、增设进行任何补偿。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”本案租赁合同经双方协商一致提前解除，但合同解除的原因在于皇美公司拖欠多期租金和水电费，且旅游公司并未表示同意利用皇美公司的原装饰装修，皇美公司对于其要求扣减的金额也未提出相应的依据，故对皇美公司要求将其装修装饰物残值折价从房租中直接扣除，本院不予支持。根据本案原被告双方《解除协议》的约定，自2018年1月9日起终止履行并解除涉案三个合同，并用皇美公司支付的履约保证金250000元抵扣欠付的水电费后，剩余9338.27元用于抵扣尚欠的租金，皇美公司拖欠租金金额计算至房屋实际归还日。结合皇美公司于2018年3月19日归还涉案租赁物的事实，皇美公司欠付的租金金额为：2016年5月31日至2017年5月30日期间2365949.33元，2017年5月31日至2018年3月19日期间2185434.82元（2722470元×293/365天），扣减9338.27元后，皇美公司仍欠旅游公司租金4542045.88元，应向旅游公司进行支付，并且承担迟延支付租金的违约责任。虽然涉案合同中对迟延支付租金的违约金计算标准做出过约定，但旅游公司主动将违约金的计算标准降为以欠租金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，属于其处分自己诉讼权利的行为，且该违约金计算标准并未过分高于旅游公司的损失，对该项计算标准本院予以支持。皇美公司应向旅游公司赔偿自2016年5月27日起至2017年5月26日止，以2365949.33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算迟延付款违约金；自2017年5月27日起至款项付清之日止，以4542045.88元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算迟延付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条之规定，判决如下：一、被告昆明皇美月子服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南旅游股份有限公司支付欠付租金4542045.88元。二、被告昆明皇美月子服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南旅游股份有限公司支付违约金（以2365949.33元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2016年5月27日起至2017年5月26日止；以4542045.88元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2017年5月27日起至款项付清之日止）。三、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46856元，由被告昆明皇美月子服务有限公司负担。如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  蔺以丹人民陪审员  吴 彬人民陪审员  张青春二〇一九年九月十二日书 记 员  侯 敏