陕西省商洛市商州区人民法院民事判决书（2019）陕1002民初921号     原告（反诉被告）：陈立栋，男，1985年11月7日出生，汉族，商洛市某局职工，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张卫周，陕西正义剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西凯华房地产开发有限公司，住所地陕西省商洛市。法定代表人：郑贤桂，执行董事。委托诉讼代理人：崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵刚，男，陕西凯华房地产开发有限公司销售部经理。原告陈立栋与被告陕西凯华房地产开发有限公司（以下简称：凯华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，被告凯华公司于2019年8月16日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈立栋、委托诉讼代理人张卫周与被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵刚、崔建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈立栋向本院提起诉讼请求：一、由被告赔偿原告延迟交付房屋(2015年7月31日至实际交付房屋期间)的经济损失，暂计算到2018年11月30日，共计236445元。二、要求被告按合同约定完善合同约定的装饰、设备标准和基础设施及公共配套承诺。三、被告承担诉讼费用。在庭审中原告变更诉讼请求为：1、由被告赔偿原告延迟交付房屋违约金（从2015年8月1日至交付完成之日，按已付款648150元的日万分之三计算）；2、要求被告按合同约定交付房屋。事实与理由: 原告于2015年2月9日与被告签定了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于商洛市XX街XX楼，编号为G-X-XX19商铺，合同约定建筑面积约为46.93平方米，单价为13811元，原告按照合同约定交清全部房款648150元。合同签定后，被告施工建设，没有能按照承诺时间完成建设任务并交付使用。后原告多次去收验房屋，但房屋一直存在诸多问题:1、被告一直无法出示相关商品房验收合格依据; 2、被告未按合同附件约定，未达到装饰、设备标准; 3、被告未达到合同第十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。双方进行交房协商未果。综上：一、被告未在合同约定的时间2015年7月31日前向原告交付经验收合格的商品房，时至今日也无法出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》。且未达到合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及附件三第二条关于二层商铺装饰、设备标准的约定。构成逾期交房违约责任，合同第九条约定逾期交房违约责任，暂时算到2015年7月31至2018年11月30日，共计1216天，按日万分之三赔付648150÷ 10000×3×1216=236445元。二、双方合同约定室内为轻钢龙骨吊顶、宽带网线入户等，但是时至今日被告也未按照合同约定完成。原告所购房屋里面多出一个消火栓，消火栓为公用设施，应安装在室外，而不是在原告房屋内，且这个消火栓刚好安装在原告商铺玻璃门口内，给原告房屋价值产生了重大影响。故请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告凯华公司辩称，一、原告未按《商品房买卖合同》约定付清购房款，并缴纳契税、公共维修基金等，依据约定只有在原告缴清后被告才可以交付房屋，所以延期交付系原告违约所致，被告无需承担任何违约责任：1、原告未按约定补差价、并缴纳契税、公共维修基金。2015年2月9日，原被告双方签订了合同编号为陕凯XXX14-XXXX号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定:原告购买第G-X-XX19号商品房，用途为商业,建筑面积46.93平方米，以建筑面积计价，每平方米13811.00元，总金额为648150元，原告已支付。2015年9月5日按照商洛市商州兴业房地产测绘队测绘结论原告所购房屋实测面积为49.23平方米，尚应补差价31766元，截止目前原告尚未支付。经验收合格达到约定交付条件后，被告于2015年9月18日，在商洛日报第-版刊登《交房公告》。2015年9月25日被告通过邮政特快专递向原告发出《交房通知书》，告知原告交房时间、地点以及应缴纳契税、专项维修资金等，原告没有按照通知要求办理交房手续。 2016年3月10日被告又向原告邮递《通知》明确:“我公司特再次函告，请你务必于2016年4月1日前携带我司已递送的《交房通知书》注明的相关资料、证件及XX街XX中心办理交房手续。如再次逾期，视为你已收房，由你承担一切违约责任”。原告置之不理。由于原告没有按照合同约定向被告付清房款，并缴纳契税、专项维修资金等，按照双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定被告应当在2015年7月31日前交付商品房，但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期:“2、买受人在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用(含契税、公共维修基金、面积补差款等费用)未付清或买受人提出变更的。”及附件四《商品房买卖合同补充协议》第五条:“关于对本合同第十一条‘交接’的补充约定: 2、买受人收房前，按照国家的相关规定缴纳契税、公共维修基金等费用，还应按照合同约定交清其他款项(包括本合同第五条约定因面积差异而产生的差价和税金),并与出卖人指定的物业服务公司签订物业服务合同。因买受人未能按期交清上述各项费用及履行本条合同义务的，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交房的法律责任由买受人承担”的约定，由于原告未按照约定付清购房款、缴纳契税及专项维修金构成违约，被告有权拒绝交房，只有在原告交清后被告才可以交付房屋，所以延期交付系原告违约所致，被告无需承担任何违约责任。2、原告诉请被告支付延迟交房违约金的请求，已过诉讼时效。按照原告和被告所签订《商品房买卖合同》被告应予2015年7月31日前交付房屋，被告于2015年9月18日在商洛日报刊登交房公告，又于2015年9月25日以邮政特快专递向原告邮递交房通知，诉讼时效应从2015年9月26日计算，至2017年9月25日诉讼时效已经届满，因此原告诉请被告支付延迟交房违约金的主张已超过诉讼时效期间，也应予驳回。因此，应依法驳回原告诉请被告向原告交付房屋支付原告延迟交付房屋违约金的请求，并请人民法院判决原告在支付所欠被告房款31766元、转移登记费550元、产权测绘费98元、大修基金4962元、契税20397元，合计57773元后，被告向原告交房。二、原告其他主张应予驳回。1、原告诉请要求按合同约定完善合同约定的装饰、设备标准和基础设施及公共配套标准，不明确具体，应予驳回。2、原告诉请被告出示:“《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”是合同第八条对商品房为住宅的约定，原告购买的是商业用房，因此原告该请求没有依据，被告无需提供。被告（反诉原告）凯华公司向本院提起反诉讼请求：1、由反诉被告支付反诉原告面积补差款31766元，并按照每日万分之三支付从2015年9月26日起至付清之日逾期付款违约金，其中截止2019年5月1日为12484元；2、由反诉被告支付反诉原告契税、大修基金、转移登记费、测绘费共计26007元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由同被告答辩状。具体金额为：反诉被告购买商铺建筑面积46.93平方米，经商洛市商州兴业房地产测绘队测绘结果49.23平方米 ，比合同面积增加2.3平方米，按照合同约定，反诉被告应支付反诉原告面积补偿价31766元。按照合同约定，反诉被告应向反诉原告支付从2015年9月26日起至付清之日违约金截止2019年5月1日逾期天数1310天，逾期违约金31766×1310×3÷10000=12484元。契税20397元、大修基金4962元、转移登记费550元、产权测绘费98元。原告（反诉被告）陈立栋对被告（反诉原告）凯华公司反诉请求答辩称，按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积发生差异以产权登记面积为准，据实结算房价款。凯华公司应该给陈立栋出示测绘报告，但凯华公司一直没有出示，凯华公司通知单上面虽然有记载，但这个不能作为陈立栋支付面积补差的依据。房屋应具备验收合格，但凯华公司没有出具验收合格的相关文件，房屋未达到验收合格的标准。对契税大修基金等费用是应该交纳的，但前提是房屋要达到验收合格标准，凯华公司在通知单上也提到是代收，应该有相关部门的委托手续。大修基金的来源是根据测绘数据，但凯华公司一直没有出示测绘报告，因此陈立栋无法进行交纳，因此应驳回凯华公司的反诉请求。  当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，原告（反诉被告）陈立栋提交的证据有：1、 陈立栋身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、购房交纳票据；4、交房通知书、催告函；5、拒绝收房通知书、邮政快递送单；6、竣工验收备案表；7、商铺照片；8、反应材料；被告（反诉原告）对上述证据质证意见为：对证据1、2、3、4真实性没有异议；对证据2中证明目的有异议，工程验收合格应由五方主体进行竣工验收；对证据5被告并未收到；邮政快递单并不能够说明被告已经收到。对证据6合同中并未约定给原告出具竣工验收备案表，二标段一共四栋楼，交工后才能备案，竣工在前备案在后；对证据7未发表质证意见；证据8没有署名，不符合证据要件。被告（反诉原告）提交证据有：1、企业法人营业执照；2、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；3、《工程竣工验收报告》；4、《商洛日报》刊登交房公告；5、收据、《XX街XX房源表》、《催告函》； 6、图纸。7、陕西省物价局、省建设厅、省测绘局关于房屋登记时房产测绘收费有关问题通知；8、国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据质证意见：对证据1无异议；对证据2被告未出具竣工验收合格证明文件；对证据3真实性无异议，这个报告不能够证明房屋合格；对证据4、5真实性无异议，对证明目的有异议，交付通知上载明房屋达到交房标准，但被告并未给吊顶，对催告函真实性无异议，但测绘数据有异议，原告一直没有见到；对证据6未发表质证意见；对证据7、8、9真实性无异议。本院的现场勘查笔录、现场拍摄照片。上述证据对双方均无异议的证据，本院予以确认，对双方有异议的证据认定如下：对于原告（反诉被告）提交证据中证据2关于商品房经竣工验收，被告出具五方主体验收报告，能够说明竣工验收的情况，故应予认定；证据5原告虽然提交了邮政快递送单但并不能说明凯华公司已经收到，故对该份证据不予认定；对证据6系在商洛市城建局调取的对其真实性应予认定；对证据7照片与本院现场勘查一致予以认定；对证据8反映材料为打印体，上面未有个人签名，不符合证据的形式要件，不予认定。对被告（反诉原告提交证据中：对证据2中被告已经出具了五方单位验收报告，故对经验收的事实予以认定；对证据3予以认定；对证据5中载明的交纳费用，系被告代收，应按相关部门收费标准予以交纳。根据原被告陈述和本院认定采信的证据，本院认定如下法律事实：2015年2月9日原告陈立栋与被告凯华公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于商州区XX街XX街XX楼XX幢XX层XX号房，该商品房用途为商业。建筑面积46.93平方米，套内建筑面积40.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.82平方米。第四条、计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米13811元。第五条、面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价款。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）部分的房屋价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。第六条、付款方式及期限：买受人按下列第2种方式按期付款：2、分期付款：买受人在2015年2月10日前分三期支付该商品房全部价款：首期房价款328068元，应当在2015年2月1日前支付；第二期房价款200082元，应当在2015年2月1日前支付；第三期房价款120000元，应当在2015年2月10日前支付。第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人支付已交付房价款万分之日一的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。第八条、交付期限：出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用（含契税、公共维修基金、面积差补款等费用）未付清或买受人提出变更的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。2、出卖人在60日之内更换、修理、并达到合同约定标准。合同附件三：装饰、设备标准。二、二层分隔商业：4、顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶。附件四：商品房买卖合同补充协议：第五条关于对本合同第十一条“交接”的补充约定：2、买受人收房前，按照国家的相关规定缴纳契税、公共维修基金等费用，还应按照合同约定交清其他款项（包括合同第五条约定因面积差异而产生的差价和税金），并与出卖人指定的物业服务公司签订物业服务合同。因买受人未能按期交清上述各项费用及履行本条合同义务的，出卖人有权拒绝交房，所产生的未能交房的法律责任由买受人承担。第六条关于本合同第十五条：产权登记的补充约定：1、买受人自愿委托出卖人办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交以下材料：（2）交清全部房款，包括房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续；（3）提供交清该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费的证明。第十二条、买受人承诺本合同中所提供的联系地址，联系电话等真实有效，若有变动应及时通知出卖人，否则因此产生的责任由买受人承担。合同签订后原告陈立栋在2015年4月5日向被告交纳购房款648150元。2015年9月18日被告在《商洛日报》刊登了《交房公告》：尊敬的西街大都汇业主，我公司开发的XX街商铺现已具备交房条件，已于2015年8月31日起分批办理交房手续。因交房业主较多，手续办理时间过长，为避免给业主造成不便，请业主在我司《交房通知书》上注明的时间携带相关资料、证件及费用前往西街商业步行街交房现场办理交房手续。2015年9月25日被告向原告发出《交房通知书》，上面载明：2015年9月25日向原告交房，原告须交纳1、房款：《商品房买卖合同》中载明的预售建筑面积为46.93平方米，合同单价为每平方米13811元，合同总金额为648150元。经商洛市商州兴业房产测绘实地测绘，该房屋产权面积为49.23平方米，房屋总价应为679916元，您应补交房款22374元；2、办理房产证费用由商州区房管所收取，根据要求，该费用由本公司代缴。收费标准：预告登记费550元，转移登记费550元，测绘费2元/平方米；3、契税：总房款3%，由本公司代缴；4、专项维修资金：100.8元/平方米，由本公司代缴。2016年3月10日被告再次向原告发出通知，要求原告务必在2016年4月1日前接房，逾期按照《商品房买卖合同》约定，视为已经收房，将从2016年4月1日商铺开始计收物业费。2018年9月5日被告向原告发出催告函：截止目前您仍欠房款31766元，交房费用26007元尚未交纳，请您于2018年9月15日前交纳欠款，逾期我司将采取以下措施：该商铺对外出租，租金归我公司所有。原告收到被告给其送达的《交房通知书》后，前去接房时，其购买的商铺玻璃门的西边有一个消防栓，商铺屋顶未按合同约定吊顶，原告一直未接房。另查明，2015年8月31日本案诉及的商业楼被告凯华公司作为开发单位组织设计、勘察、施工、监理、建设单位进行竣工验收。2015年7月23日商洛市房产管理局给被告凯华公司的复函商政房管函[2015]3号：你公司建设的西街大都汇商业用房首期交存住宅专项维修资金按6%计算，建安造价1680元/平方米×6%=100.8元/平方米。2015年9月15日商洛市商州兴业房地产测绘队XX房XX队出具了西街步行街房源表，本案原告购买的商铺实测建筑面积为49.23平方米。经本院对本案诉及的商铺进行现场勘查，原告购买商铺西边的玻璃门后有一个消火栓，箱体长90CM、宽25CM，商铺屋顶未吊顶。本院认为，2015年2月9日原被告签订了《商品房买卖合同》，原被告之间为商品房预售合同法律关系。该合同真实合法，为有效合同。对双方当事人均有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。按照合同约定，被告应在2015年7月31日给原告交房，而被告通知原告接房时间为2015年9月25日，被告逾期交房56天，构成违约，原告要求被告赔偿延迟交付房屋的经济损失，该损失应为合同约定的逾期交房违约金，该违约期限未超过60日，故被告应承担合同约定交房期限的第二日起至被告交房通知书上要求原告接房的时间止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，即648150元×55天×1÷10000=3564.83元。原告要求逾期交房计算至2018年11月30日依据不足，本院不予支持。原告在接房时，商铺顶部未有轻钢龙骨石膏板吊顶，商铺玻璃门后西侧有消火栓箱体，占用了原告的实际使用面积，故被告构成违约，应按照合同约定为原告商铺顶部进行轻钢龙骨石膏板吊顶。消火栓箱体占用的面积，应按照合同约定的房价款单价计算予以扣减，即箱体面积为90CM×25CM为0.225平方米×13811元/平方米=3107.5元。原告诉称，被告应为原告出示《竣工验收备案表》、《分户验收记录表》、《面积实测表》，因在本次诉讼过程中被告已将竣工验收报告和商洛市商州兴业房地产测绘队房源表向原告提供出示，原告再主张，已无实际意义，故本院不予支持。对于原告要求的《分户验收登记表》在合同中并未有约定，对原告要求的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是对商品房为住宅的约定，并非商铺的约定，故对其主张不予支持。原告要求被告按照合同约定完善合同约定的设备标准和基础设施及公共配套承诺，该请求不具体，本院不予支持。被告凯华公司辩称，原告未按合同约定交清购房款、契税、大修基金等费用，被告有权拒绝交房，因原告按照合同签订时约定的金额已经全部履行，之后系面积补差款，以及由被告代收的费用，故原告应向被告交纳上述费用，被告应向原告交房。被告辩称，原告要求迟延交房违约金已过诉讼时效，因被告交房时房屋屋顶未按合同约定进行吊顶，室内加装防火栓，为此双方产生纠纷并一直在交涉中，故对被告辩称的已过诉讼时效的辩解理由，本院不予支持。原告购买的商铺，经测绘后面积为49.23平方米，比合同约定面积增加2.3平方米，按照合同约定，原告应补交房款为2.3平方米×13811元=31765元。故被告反诉要求原告支付面积补差款，应予支持，但应减去消火栓占用面积的相应房价款。被告反诉要求原告承担违约金，因被告在向原告交房时，未按合同约定对房屋屋顶进行吊顶，在室内安装有消火栓，影响原告面积使用，加之双方为此产生矛盾导致损失扩大，故对被告反诉要求原告承担违约金的请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付被告代收契税20397元、转移登记费550元、产权测绘费98元、大修基金4962元，上述费用均为被告代收行为，被告对此已经通知原告交纳费用金额以及计算依据，原告应予交纳费用后，由被告向相关部门进行转交。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司将商洛市西街片区旧城改造项目（西街·大都汇）第XX幢2层G-X-XX19号商铺的顶棚装修成轻钢龙骨石膏板吊顶后，向原告（反诉被告）陈立栋交付；二、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）陈立栋支付逾期交房违约金3564.83元；三、原告（反诉被告）陈立栋向被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司补交房款28657.50元；四、原告（反诉被告）陈立栋向被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司交纳转移登记费550元、测绘费98元、维修基金4962元、契税20397元，计26007元；五、驳回原告（反诉被告）陈立栋与被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司的其它诉讼请求。上述一、二、三、四项限原告（反诉被告）陈立栋、被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司于判决书生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元,由原告（反诉被告）陈立栋承担4400元，被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司承担546元；反诉费779元，由被告（反诉原告）陕西凯华房地产开发有限公司承担179元，原告（反诉被告）陈立栋承担600元。                         如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                               审  判  长    敬小涛                              人民陪审员    周  杏                               人民陪审员    李高岐                                二〇一九年九月二十七日                               书  记  员    齐  淼