浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终726号 上诉人（原审被告）：邵金海，男，1966年5月24日出生，汉族，住衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：盛兴中，浙江中桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江衢州水业集团有限公司，统一社会信用代码91330800147737445J，住所地：衢州市斗潭路1号。 法定代表人：商振平，董事长。 委托诉讼代理人：许昕，浙江南孔律师事务所律师。 上诉人邵金海因与被上诉人浙江衢州水业集团有限公司（以下简称“水业集团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 邵金海上诉请求：一、依法撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初1827号民事判决，依法予以改判驳回水业集团一审诉讼请求（据实结算的水电费除外），或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由水业集团承担。事实与理由：一、邵金海在租赁期限届满前，2号店面已腾空且未使用事实清楚。水业集团再次要求腾空并承担租金损失没有事实和法律依据。二、邵金海未腾空3号店面，系因水业集团未履行与邵金海优先缔约的义务导致。三、原审确定的租金损失标准应当以租金拍卖是否撤销为依据。五、本案判决主文第一项按日租金116元计算标准有误，判决主文第三项要求邵金海支付税费3.5元于法无据。 水业集团答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案诉讼是基于水业集团与邵金海于2013年9月27日签订的《房屋租赁合同》，该合同于2018年10月10日因期满而终止，而邵金海在上诉状中又主张的2018年9月19日重新拍租的事，与原租赁合同是两个独立的法律关系。2.邵金海将所谓的“未实际使用”解读为“交付”以期逃避法律上的义务，2019年5月27日之前两间店面的控制权并未转移。3.邵金海主张的未拍卖成功的店面，并无优先承租权。4.重新拍卖的价格，是现实市场价格的反映，可以作为租赁合同期满后损失的参考。 水业集团向原审法院起诉请求：1.要求邵金海依法腾空衢州市××街××号店面；2.判令邵金海按原租金116元／日的双倍承担自2018年10月11日起至实际腾空之日的逾期退房违约金；3.判令邵金海按日租金252元标准支付自2018年10月11日起至实际腾空之日的房屋租金损失；4.判令邵金海承担水业集团因本次诉讼产生的律师费损失8000元；5.判令邵金海支付水、电费及腾房费用10000元；6.邵金海承担本案的诉讼费用。 原审法院审理认定，坐落于衢州市××街××号店面系水业集团所有。2013年9月27日，经拍租，邵金海取得承租权，同年10年15日，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1.甲方（水业集团）将上述店面出租给乙方（邵金海）使用；2.租期5年，自2013年10月11日至2018年10月10日止；3.前三年租金为每年38400元，第四、五年租金在上年基础上递增5%，即第四年租金为40320元，第五年租金为42336元；4.合同承租期届满，乙方必须无条件在7日内将承租房屋腾空后退还给甲方；租赁期满后逾期退房的，乙方应根据本合同关于租金的约定加倍支付甲方逾期退房违约占用房屋的费用。2018年9月19日，水业集团对上述两处房产今后五年的承租权进行公开拍租，通过公开程序，案外人姜梅莲、祝洪海分别取得了上述两间店面的承租权，年租金均为46000元。同年10月10日，水业集团、邵金海租赁合同到期，但因邵金海对公开拍租结果有异议，未依约将两间店面交还给水业集团，并向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，要求撤销拍卖结果。 另，诉讼过程中，邵金海主动腾空衢州市府东街671-3号店面，并于2019年5月27日与水业集团办理交接手续，但未与水业集团办理671-2号店面的交接手续。水业集团主动确认在接受671-3号店面时一并接收了671-2号店面，故将诉请中要求邵金海赔偿损失及支付逾期占有使用费的时间均计算至2019年5月27日止。 原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邵金海在合同租赁期限届满后未按约主动腾空房屋交还水业集团，已构成违约，应当承担退房还房并按照合同约定租金的双倍向水业集团支付逾期腾房的违约金，退房时，也应当按照合同约定结清水电费。同时，邵金海的逾期退还房屋行为还导致水业集团在公开拍租后未能与新的承租户签订正式合同并履行合同，产生了租金收益的损失，故邵金海应当对水业集团的损失进行赔偿，由于双方已约定了双倍租金作为违约金，故损失部分应当以新的租金收益与违约金部分的差价计算。因邵金海的逾期腾房行为，导致双方产生诉讼，故邵金海也应当按照合同约定承担因诉讼产生的律师费。诉讼过程中，邵金海已实际腾空了房屋并交还水业集团，故法院不再以判决方式确定邵金海需履行该义务。邵金海主张水业集团的公开拍租程序违法，但截止该案判决时，也未能取得相关部门对程序违法事实的确认，且拍租是对双方合同到期后的租赁情况进行确认，与邵金海需在租赁到期时腾空房屋的义务不冲突，故对邵金海的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，判决：一、邵金海于判决生效之日起十日内向浙江衢州水业集团有限公司支付逾期腾房违约金53128元（自2018年10月11日起按日租金116元×2计算至2019年5月27日止）。二、邵金海于判决生效之日起十日内向浙江衢州水业集团有限公司赔偿逾期腾房损失4580元（自2018年10月11日起按日租金252元-232元计算至2019年5月27日止）。三、邵金海于判决生效之日起十日内向浙江衢州水业集团有限公司赔偿因诉讼产生的律师费损失8000元。四、邵金海于判决生效之日起十日内向浙江衢州水业集团有限公司支付尚欠税费3.35元、电费1217元共计1220.35元。五、驳回浙江衢州水业集团有限公司其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，减半收取735元，由邵金海负担，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院认定在一审诉讼过程中上诉人邵金海主动腾空衢州市府东街671-3号店面，并于2019年5月27日与被上诉人水业集团办理交接手续。被上诉人水业集团主动确认在接受671-3号店面时一并接收了671-2号店面，诉请中要求上诉人邵金海赔偿损失及支付逾期占有使用费的时间均计算至2019年5月27日止。上诉人邵金海不能举证证明671-2号店面在租赁期限届满前已经腾空，也没有与被上诉人水业集团交接的证据。府东街671-3号店面上诉人邵金海因为优先承租权与衢州市弘宝拍卖有限公司发生纠纷，不影响本案关于租金的计算与认定，一审法院判决主文第一项中将115.98元/天确定为116元/天，应当属于合理。判决主文第四项“税费3.35元”有误，应当为“水费3.35元”，应予以更正。综上，上诉人邵金海的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1443元，由上诉人邵金海负担。 本判决为终审判决。 审判长  骆忠新 审判员  汪 佳 审判员  祝惠忠 二〇一九年九月三十日 书记员  姚月红