福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初1399号 原告（反诉被告）：福建宇洋集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道道山路******，统一社会信用代码：913501006830534426。 法定代表人：王贇，公司董事长。 委托诉讼代理人：江鼎平、马丁丁，福建凯峰律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：深圳市小牛普惠投资管理有限公司，住所地，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******会信用代码：9144030030628881XT。 法定代表人：夏焕涛，公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋沛羽，公司员工。 委托诉讼代理人：李巍伟，广东跨海律师事务所执业律师。 原告福建宇洋集团有限公司（以下简称“宇洋公司”）与被告深圳市小牛普惠投资管理有限公司（以下简称“小牛普惠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宇洋公司的委托诉讼代理人江鼎平与被告小牛普惠公司的委托诉讼代理人李巍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宇洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金85329元及违约金（违约金以85329元为基数，自2019年1月24日起按月利率2%计至被告实际付清租金之日）；2.判令被告向原告支付为本案支出的律师费5000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年4月24日，原告与小牛普惠公司福州台江区分公司签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于福州市台江区宇洋中央金座大厦写字楼第24层03单元，建筑面积284.43平方米的写字楼出租给小牛普惠公司福州台江区分公司作为办公使用，租期三年，自2018年4月25日至2021年4月24日止。合同第二条第三款约定：“租金按季度结算……每季度租金人民币捌万伍仟叁佰贰拾玖元整，由乙方在每季度的第五个工作日前（遇节假日顺延）向甲方缴付当季度租金，以现金、支票支付或银行转账的付款方式存入甲方指定的银行账户内，逾期则视为乙方违约”。合同第五条第二款第一项约定：“如乙方逾期三天仍未缴付房屋租金，除应及时向甲方补缴房屋租金外，从逾期之日起至实际付清租金之日止，每日须按所欠租金总额的2%向甲方支付违约金”。被告承租期间，未能按时足额缴纳租金，小牛普惠公司福州台江区分公司拖欠原告2018年10月25日至2019年1月24日租金28443元×3个月＝85329元。小牛普惠公司福州台江区分公司是被告的分公司，其民事责任应由被告承担。 被告小牛普惠公司辩称，福州市台江区宇洋中央金座大厦写字楼第24层03单元权利主体无法确定系原告所有，也无法确定原告对案涉租赁物享有租赁权益，若原告非案涉租赁物的所有权人，且不享有租赁权益，双方签订的租赁合同效力待定。若原告并非租赁物权利人，应返还被告此前缴纳的租金、保证金等。若原告系有权处分人，则2018年10月31日，原告将租赁物大门上锁，自行将租赁物收回，并不再履行合同约定的交付租赁物的主要义务，原告非法解除《写字楼租赁合同》，无权主张2018年11月1日至2019年1月24日之间的租金和违约金。被告未构成违约，按照合同约定，原告应退回被告交付的保证金。2018年10月31日，原告将租赁物大门上锁，原告非法占有被告办公设备，应予返还。 反诉原告小牛普惠公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间的租赁合同于2018年10月31日解除；2.判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金56886元；3.判令反诉被告向反诉原告返还滞留于案涉租赁场地的办公桌椅、电脑等办公设备；4.本案诉讼费用、律师费、差旅费等由反诉被告负担。事实和理由：2018年4月24日，小牛普惠公司福州台江区分公司与反诉被告签订《写字楼租赁合同》，约定由原告与小牛普惠公司福州台江区分公司承租坐落于福州市台江区宇洋中央金座第24层3单元用于办公。合同签订后，反诉原告于2018年5月14日按照合同约定向反诉被告支付了56886元租赁保证金，后续租金、物业费、水电费等费用亦如期缴纳。2018年10月31日，反诉被告无故将租赁物大门上锁，致使反诉原告无法在承租的办公场所办公，办公桌椅、电脑等物品亦一直滞留于租赁场地，故其公司于2018年11月起未再支付后续租金。 反诉被告宇洋公司辩称，小牛普惠公司福州台江区分公司因自身经营不善亏损，付不起房租，小牛普惠公司福州台江区分公司与总部协商，总部让分公司自行处理，后台江区分公司擅自搬离租赁场所，没有办理退租手续。小牛普惠公司福州台江区分公司在离开之前已经搬走大部分办公家具、电脑、文件等贵重物品，只剩下部分办公桌椅还留在租赁房屋现场，占据着宇洋公司的租赁房屋，宇洋公司保留继续追索后续租金的权利。反诉原告没有证据证明反诉被告在2018年10月31日无故将租赁房屋上锁，且租赁合同第二条第一款第三项租金的支付方式中约定“保证金不能抵作房屋租金及物业管理费、水电费等……租金按季度结算，……由乙方在每季度的第五个工作日前（遇节假日顺延）向甲方缴付当季租金，逾期视为乙方违约，乙方应当承担违约责任”。根据合同约定，2018年10月至2019年1月的季度租金85329元应于2018年10月的第五个工作日前缴纳，反诉原告公司违约未缴纳，应承担相应的违约责任。故反诉原告的反诉理由均不能成立，请求驳回反诉请求。 原、被告双方围绕各自诉辩请求分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的《办公家具购销合同》，本院认为，该合同中载明小牛普惠公司福州台江区分公司的办公场所为福州市台江区西二环南路西侧阳光假日广场，交货时间为2015年6月15日，交货地点亦为台江区西二环南路西侧阳光假日广场，现本案无其他证据佐证该购销合同中所载办公用品与本案存在关联，故对该份证据的关联性本院不予确认。 根据上述有效证据，本院认定事实如下：2018年4月24日，宇洋公司（甲方）与小牛普惠公司福州台江区分公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：“一、甲方同意将坐落在台江区曙光路118号“宇洋中央金座”写字楼第24层03单元出租给乙方作为办公用途使用，该物业建筑面积为284.43平方米，首年每月租金为每平方米壹佰元整（¥100元，含税）；二、1.租赁期限及租金支付方式：1）租赁期限为三年，租金以建筑面积计算，租金不包括物业管理费及其他费用。……3）签约之日起7个工作日内，乙方应向甲方缴付首季度租金柒万壹仟壹佰零柒元整（¥71107元）及租赁保证金伍万陆仟捌佰捌拾陆元整（¥56886元）（保证金标准相当于乙方首个缴费年的2个月租金）。该保证金不能抵作房屋租金及物业管理费、水电费等，租赁期满乙方在履行本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后30天内将保证金无息退回给乙方。租金按季度结算，第二季度租金从2018年7月25日开始，每季度租金人民币捌万伍仟叁佰贰拾玖元整（¥85329元），由乙方在每季度第五个工作日前（遇节假日顺延）向甲方缴付当季租金，以现金、支票支付或银行转账的付款方式存入甲方指定的银行账户内，逾期则视为乙方违约，乙方应承担违约责任。……五、违约责任及合同的解除：……2.租赁期间内，乙方未按合同相关规定缴付各项费用的，甲方可向乙方行使以下权益：1）乙方逾期未缴付房屋租金的，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付房屋租金；如乙方逾期三天仍未缴付房屋租金，除应及时向甲方补缴房屋租金外，从逾期之日起至实际付清租金之日止，每日须按所欠租金总额的2%向甲方支付违约金；如乙方逾期十五天仍未缴付房屋租金的，甲方有权要求物业公司终止向该物业提供包括空调、供电、供水等所有服务。……4.租赁期间乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除本合同……2）乙方逾期十天仍未向甲方及物业管理公司交纳当月全部租赁费用的（含房屋租金、物业管理费、水电费及其他各项费用）。” 合同签订后，小牛普惠公司福州台江区分公司依约向宇洋公司支付租赁保证金56886元。小牛普惠公司福州台江区分公司向宇洋公司支付房屋租金、物业管理费、水电费等至2018年10月25日，保证金、租金等费用均通过小牛普惠公司账户支付。 另查，小牛普惠公司福州台江区分公司系小牛普惠公司的分公司，不具有法人资格。2019年2月28日，宇洋公司就本案纠纷与福建凯峰律师事务所签订《委托代理人合同》，并支付律师费5000元。现原告以被告拖欠租金为由诉至本院，请求判如所请。 诉讼中小牛普惠公司陈述，宇洋公司于2018年10月31日将租赁物上锁，致使其下属分公司无法继续使用租赁物。小牛普惠公司就其主张提供录音一份，并陈述通话对象系宇洋公司负责讼争租赁物退租一事的工作人员。通话中对方陈述：“我没办法确定具体的时间，就是说是去年下半年，你们那边有找我们谈退租的事情，当时你们签约人，名字我记不得了，但是具体有个负责人叫曲军的……就是说在没有跟我们达成解除协议的情况下，你们公司就等于是不管不顾了，他是这么和我说的，说总部那边已经撒手不管解除的事了……我们这边都是按照正常的程序去跟你们谈解除的，但是你们那边我得到的回复是总部那边已经没有人来管这个事了。让地方这边自行去处理。……你们的资产应该是多数是被你们自己陆续地给转移走了，有放在那边的只是一些办公桌椅之类的，没有剩多少资产了……当时我们有跟曲军沟通了好几次，去年下半年也是你们总部那边公司出了比较大的状况，然后有说公司新一季度的租金都要批复下来了，然后被总部叫停了，后来再去审批，就不给批了”。宇洋公司认为，该录音不能确定小牛普惠公司福州台江区分公司的具体退租时间，其是自行搬离办公场所，并未办理退租手续，也没有继续缴纳房租。就退租事宜，小牛普惠公司陈述，因分公司负责租赁事宜的工作人员已经离职，故退租的具体协商过程、退租时间、分公司的工商登记是否已经注销、签订租约时是否审查租赁物权属信息其公司均不知情。 本院认为，宇洋公司与小牛普惠公司福州台江区分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。宇洋公司于合同签订后将讼争房屋交付被告使用，已履行了合同义务。小牛普惠公司应当按照合同约定按时足额支付租金。小牛普惠公司提出宇洋公司于2018年10月31日将租赁物上锁，致使其无法使用租赁物，但仅提供一份录音证据佐证。本院认为，该录音证据系诉讼过程中形成，具体通话人员、通话时间均无法证实，故本院对该录音证据不予采信。小牛普惠公司福州台江区分公司未与宇洋公司协商解除租赁合同而未付租金的行为已构成违约。小牛普惠公司福州台江区分公司为小牛普惠公司的分公司，其民事责任应由小牛普惠公司承担。现双方均同意解除租赁合同，但因小牛普惠公司未能举证证明宇洋公司已于2018年10月31日收回租赁房屋，故本院确认双方的《房屋租赁合同》于宇洋公司起诉之日，即2019年3月12日解除。宇洋公司要求小牛普惠公司福州台江区分公司支付租金85329元并按月利率2%计算违约金于法有据，本院予以支持，违约金自2019年1月24日起计至被告实际付清租金之日。宇洋公司诉请律师费5000元有合同上的依据，本院亦予以支持。小牛普惠公司的反诉诉讼请求，本院认为，宇洋公司主张没收租赁保证金于法无据，本院不予采信，对小牛普惠公司提出要求返还租赁保证金56886元的诉请本院予以支持。反诉原告以他处办公地点的《办公家具购销合同》诉请要求宇洋公司返还租赁场地的办公桌椅、电脑等办公设备依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建宇洋集团有限公司与深圳市小牛普惠投资管理有限公司福州台江区分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月12日解除； 二、深圳市小牛普惠投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给福建宇洋集团有限公司拖欠的租金85329元及逾期支付违约金（违约金以85329元为基数，按每月2%自2019年1月24日起计至被告实际付清租金之日）； 三、深圳市小牛普惠投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给福建宇洋集团有限公司律师费5000元； 四、驳回福建宇洋集团有限公司的其他诉讼请求； 五、福建宇洋集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返回给深圳市小牛普惠投资管理有限公司租赁保证金56886元； 六、驳回深圳市小牛普惠投资管理有限公司的反诉诉讼请求。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2100元，由福建宇洋集团有限公司负担500元，由深圳市小牛普惠投资管理有限公司负担1600元；反诉案件受理费611元，由深圳市小牛普惠投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨 静 人民陪审员  郑昧旦 人民陪审员  郑云玉 二〇一九年九月二十二日 书 记 员  林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法通则》 窗体顶端 第八十八条窗体顶端 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 窗体底端 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条窗体顶端 第一百零七条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。