山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0402民初3533号原告：宋光会，男，1956年8月出生，汉族，住市中区。原告：王祥美，女，1959年6月出生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：周传生、周转转，山东至宁律师事务所律师。被告：山东龙象置业有限公司，住所地:枣庄市市中区龙头西路南侧。法定代表人：王其彪，董事长。委托诉讼代理人：张帅，山东鼎赢律师事务所律师。原告宋光会、王祥美与被告山东龙象置业有限公司（以下简称“龙象置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋光会、王祥美及其委托诉讼代理人王霞，被告龙象置业公司的委托诉讼代理人秦陆路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋光会、王祥美向本院提出诉讼请求：一、判令被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理涉案房屋所有权转移登记；二、判令被告向原告支付自2016年6月25日起至原告实际取得涉案房屋所有权登记证书之日止的违约金（以购房款总额500,000元为基数，按照每日万分之一向原告支付违约金）；三、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年2月19日,原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款500,000元，被告向原告交付了所购买的涉案房屋。合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未按照约定办理备案，也未按照约定协助原告办理房屋所有权转移登记，致使原告至今尚未取得房屋所有权证书。综上,为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁决。被告龙象置业公司辩称：被告开发建设的房屋五证齐全，被告没有任何过错；原告不是直接从被告处购买的房屋，原告是从农行购买的房屋，没有向被告交付房款；诉状中原告陈述要求被告多次办理产权证书与事实不符，原告未向被告主张过办理产权登记证书；被告已将商品房交给原告，告知其尽快缴纳契税，否则不能办理产权登记，原告至今未缴纳契税。二原告围绕诉讼请求依法举证如下证据：1、商品房买卖合同一份；2、购房款收据二份；3、物业费收据一份；4、住宅专项维修资金发票一份（2019.6.27交纳），证明原告已交专项维修资金。被告对二原告举证证据的真实性均无异议，但认为原告是在2019年才交纳的专项维修资金，因此，其主张从2016年由被告承担违约责任没有事实及法律依据。被告未举证证据。根据双方当事人的陈述、举证、质证及庭审查明，本院认定如下事实：被告投资开发了“江北绿城住宅小区”房地产项目。2013年2月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同编号为YS0009415《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告以500,000元价格（合同约定的房屋价格，不包括储藏室及车位）购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋一套。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同···买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付了购房款500,000元（不包括储藏室及车位），被告于2016年6月17日将上述房屋交付给原告，原告于同日向被告交纳了物业管理费，并于2019年6月27日向房产管理部门缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金。被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得涉案房屋的所有权证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限内未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2016年6月17日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2016年6月17日后90日之次日即从2016年9月17日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年9月17日起开始计算。故本院支持被告承担逾期办证违约金的计算时间应自2016年9月17日至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原被告双方合同约定违约金的计算标准为：“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”，不违反法律法规的强制性规定，故本院予以支持。依据原被告签订的《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理涉案房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权转移登记的义务。综上所述，原告的部分诉求，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告山东龙象置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区房屋的权属登记备案材料报产权登记机关备案，并协助原告宋光会、王祥美办理上述房屋所有权转移登记；二、被告山东龙象置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告宋光会、王祥美违约金（以500,000元为基数，计算时间自2016年9月17日至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告宋光会、王祥美其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元，减半收取472元，由被告山东龙象置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 王 璟二〇一九年九月一日书记员 闫相坤