呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初120号原告:丁建勋,男,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘荣建，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被告：赵艳萍,女,住呼和浩特市。原告丁建勋与被告赵艳萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行审理。原告丁建勋及其委托诉讼代理人刘荣建、被告赵艳萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁建勋向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告从原告处的房屋中退出，将房屋交付给原告；3.判令被告向原告支付租金，租金按照月2333元的标准，自房屋租赁合同解除之日起，计算至被告将房屋交付原告之日止；4.判令被告支付原告违约金7000元；5.判令被告赔偿原告损失5091元；6.判令被告赔偿原告自房屋交付后6个月的寻租期间损失14000元；7.判令被告承担占用房屋期间的水电费507.14元；8.判令被告承担诉讼费和鉴定费。事实与理由：2018年4月15日，原被告通过中介公司签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于呼和浩特市××区东户房屋出租给被告,房屋用途为开公司,租赁期限为一年，自2018年4月15日起至2019年4月15日，租金为28000元，同时合同明确约定除双方约定外,被告不得任意改变房屋用途,被告如有违约,应当向原告支付三个月的房屋租金作为违约金。2018年7月下旬，原告接到邻里的电话,说被告将房屋改造成了麻将馆,原告当日即前往核实,发现原告的房屋被被告转租给了第三人,第三人用原告的房屋经营麻将馆。随后原告多次与被告沟通要求解除合同，但是被告均以各种理由推诿,直到2018年11月25日，原告接到物业公司电话称原告的房屋严重跑水，原告当即前往查看，到现场后发现发现积水已经达到十公分，新装修的木地板、橱柜、门框等都损坏严重，同时导致19楼房屋严重渗水，事后原被告协商，被告推诿拒不赔偿，故原告诉至法院，望法院判如所请。被告赵艳萍辩称，租房合同签订后，原告没有按照合同约定交付房屋全部钥匙，所以我认为租赁合同不生效，原告违约在先，被告不承担责任。2019年2月21日，房屋在没有到期的情况下，我提前以短信形式通知原告，房屋到期后不再租赁，并由他自己管理。合同签订时一次性缴付了全年租金28000元。是原告违约在先，故意纠缠不清，使房屋无法继续使用，闲置9个月之久，原告应退还我房屋的剩余租金，房屋水淹与我无关，淹水时，原告没有第一时间通知我，而是在地面全部干了之后才通知我，并告知我房屋被水淹了大约十公分，所以造成损失是原告责任。本院经审理认定事实如下：1.2018年4月15日，原告丁建勋（出租方、甲方）与被告赵艳萍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：“甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议，甲方房屋坐落于呼和浩特市××区东户；该房屋用途为租赁住房；除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2018年4月15日至2019年4月15日止；该房屋年租金为28000元整，乙方按年付租金给甲方，甲方应于本合同生效之日起2018年4月15日内将该房屋交付给乙方。因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：水、电费；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳三个月租金作为违约金。”被告赵艳萍承租案涉房屋后做公司使用。截至2019年6月5日，已产生水费124.94元；截至2019年6月10日，已产生电费382.2元，上述水电费均未缴纳。2.2019年4月15日，被告赵艳萍向原告丁建勋发送消息称不再续租房屋，但被告拒绝将房屋钥匙归还原告，双方就是否解除租赁合同未达成共识。3.2018年11月25日，案涉房屋发生跑水事故。2019年3月25日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司对原告丁建勋出具《关于意达V公馆东单元20楼东户房屋跑水损失的价格评估报告书》，经评估，房屋跑水造成4191元的损失。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原告丁建勋与被告赵艳萍签订的房屋租赁合同真实有效，应予保护，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同到期后原被告就租赁合同是否解除未达成一致意见，且房屋现仍由被告占有，则原被告间的《房屋租赁合同》转为不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故对于原告主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应将案涉房屋返还给原告，并应向原告支付占有使用费，占有使用费按照每月2333元（28000元/年÷12个月）从2019年4月16日计算至返还房屋之日止。合同约定租赁房屋用途为住房，而被告将该房屋开设公司，应按照合同约定向原告承担违约责任。故对原告要求赔偿违约金7000元（28000元/年÷12个月×3个月）的诉讼请求，依法予以支持。针对原告请求被告承担占用房屋期间的水、电费共计507.14元，原、被告双方签订的房屋租赁合同中已约定，原告提供票据有效，本院依法予以支持。因后续发生的水电费不能确定，原告可待确定后另行主张。针对原告请求被告赔偿损失，结合《价格评估报告书》记载，本院依法确认为4191元。对于原告主张的橱柜及大理石遭破坏而产生的损失，因未提供有效证据证明实际产生的损失数额，故对该主张不予支持。对原告请求的鉴定费，因原告未能提供产生鉴定费的发票，本院不予支持。针对原告请求被告赔偿原告自房屋交付后6个月的寻租期间损失14000元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告丁建勋与被告赵艳萍于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》合同；二、被告赵艳萍于本判决生效后十日内将位于呼和浩特市××区东户的房屋返还给原告丁建勋；三、被告赵艳萍于本判决生效后十日内向原告丁建勋支付房屋占有使用费（按照2333元/月，自2019年4月16日计算至将实际返还房屋之日止）；四、被告赵艳萍于本判决生效后十日内向原告丁建勋支付欠缴水费、电费合计507.14元。五、被告赵艳萍于本判决生效后十日内向原告丁建勋支付违约金7000元。六、被告赵艳萍于本判决生效后十日内向原告丁建勋给付赔偿金4191元。七、驳回原告丁建勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1410元，由原告丁建勋负担166元，被告赵艳萍负担1244元。审判员 刘晓倩 二0一九年九月十八日书记员 胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。