襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初1669号原告：湖北德伟成机电设备有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区富康路20号（原襄阳市交警六大队院内）。法定代表人：佘余，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王小强，湖北真武律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玉梅，湖北真武律师事务所实习律师。被告：张博，男，1986年10月20日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：宋武，湖北省楚天法律服务所法律工作者。被告：襄阳市嘉睿达汽车服务有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区米庄镇谢洼社区谢洼段。法定代表人：王顺雨，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘罗成，襄阳市樊城区中原街道法律服务所法律工作者。原告湖北德伟成机电设备有限公司（以下简称德伟成公司）与被告张博、襄阳市嘉睿达汽车服务有限公司（以下简称嘉睿达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告德伟成公司的委托诉讼代理人王小强、肖玉梅，被告张博的委托诉讼代理人宋武，被告嘉睿达公司的法定代表人王顺雨及其委托诉讼代理人刘罗成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德伟成公司向本院提出诉讼请求：1.张博、嘉睿达公司共同向德伟成公司支付拖欠房屋场地租金320000元，并支付违约金64000元；2.张博、嘉睿达公司立即腾退场地，返还并恢复原状；3.张博、嘉睿达公司向德伟成公司支付自2019年4月26日起至腾退之日止的房屋及场地占用费（按月21666.67元计算）；4.本案诉讼费用由张博、嘉睿达公司负担。事实和理由：2017年4月22日，德伟成公司与张博签订《场地租赁合同》，约定将襄阳高新技术产业开发区富康大道交警六大队院内场地及附属车间场地出租给张博、嘉睿达公司使用，年租金260000元，并约定未付租金按拖欠金额的20%支付违约金。合同签订后，张博、嘉睿达公司在该场地上共同经营车辆停放及车辆维修清洗等业务，但仅向德伟成公司交纳200000元租金。合同期满后，德伟成公司向张博、嘉睿达公司索要租金并要求其腾退场地未果，故德伟成公司为维护自身合法权益起诉至法院，请求支持各项诉讼请求。庭前会议中，德伟成公司明确诉讼请求第2项中的“恢复原状”是指张博、嘉睿达公司将其财产腾退并向德伟成公司返还案涉房屋、场地即可。张博辩称，1.德伟成公司对案涉租赁场地没有法定出租权，因此德伟成公司与张博所订立的《场地租赁合同》应属无效合同。2.德伟成公司对案涉租赁场地没有约定的出租权。德伟成公司没有转租处分权，这直接导致转租合同的主体不合格。主体不合格的合同当属无效合同。请求法院查明相关事实，依法认定案涉场地租赁合同无效。3.德伟成公司在《民事起诉状》中存在明显的虚假陈述，虚构事实。张博在“假如合同已成立有效，或效力待定的情况下”提出如下答辩意见：4.《场地租赁合同》签订后，张博向德伟成公司法定代表人佘余账户打款200000元租金，德伟成公司至今未向张博出具发票收据，涉嫌偷税漏税。该行为既违法亦属违约行为。故张博有权不再向德伟成公司再支付任何合同款项。5.《场地租赁合同》约定，第二年的租金据业务发展另行商议。因此，关于第二年租金问题双方并无明确约定，故德伟成公司起诉的“租金320000元”无合同依据。6.《场地租赁合同》第十二条约定“待绿野仙踪停车场合同签订后，乙方履行年度租金的尾款肆万元的支付”，至今所附的条件未成就，德伟成公司起诉的标的额中含有该40000元与合同约定明显不符，其所诉求的320000元应扣除40000元。7.德伟成公司一场二租且在合同中写明为“交警六大队院内场地”，导致张博到工商部门无法办理营业执照，双方的合同根本没有实际履行。德伟成公司没有且无法将场地交付给张博使用，德伟成公司构成根本性违约，张博要求德伟成公司退款及退出租赁终止合同，德伟成公司找各种理由搪塞和推脱责任。综上所述，张博认为，德伟成公司在无处分权的情况下，将国家机关所属的办公场地，以所谓签订合同的方式租赁营利，且一场二租导致承租人无法租赁经营。首先损害了国家的利益，其次侵害他人的利益，案涉租赁合同应属无效合同，对于该合同的效力问题法院应依职权依法予以认定为无效。为此，张博提出如下请求：1.驳回德伟成公司针对张博的所有诉讼请求；2.德伟成公司退还张博所交的租金200000元及利息损失（自收款之日起至退清之日止按银行同期贷款利率计息）；3.由德伟成公司负担所有的诉讼费用。嘉睿达公司辩称，德伟成公司的诉讼请求于法无据，嘉睿达公司不是适格的被告，请求驳回德伟成公司对嘉睿达公司的诉讼请求。德伟成公司围绕诉讼请求依法提交了《场地房屋租赁合同》《结算票据》《进账单》《场地租赁合同》《中国工商银行自助终端凭条》《庭审笔录》《股权转让合同》、微信聊天记录截屏打印件、照片、录音资料；张博围绕抗辩主张依法提交了《车间场地承包合同》；嘉睿达公司围绕抗辩主张依法提交了《车间场地承包合同》《场地租赁合同》等证据，本院出示了《现场勘验笔录》并组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合查明的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月31日，襄阳市公安局交通警察支队作为出租方、甲方，与作为承租方、乙方的德伟成公司签订《场地房屋租赁合同》一份。合同主要约定，甲方将其富康大道（原襄阳市交警支队六大队）院内土地及土地上的房屋，租赁给乙方用以汽车维修及代办汽车相关义务。租赁期限为5年，从2015年1月1日起至2019年12月31日止。场地租赁费为年租金100000元，合同正式履行一周内一次性付清当年的租金。乙方在租赁期间不得擅自将场地转让、转借他人。2016年5月8日，德伟成公司作为甲方，与作为乙方的嘉睿达公司签订《车间场地承包合同》一份。合同主要约定，甲方将富康路原襄阳市交警六大队院内的8间敞开式车间、4间封闭式车间、2间办公室（以下简称案涉房屋）总计约600平方的房屋承包给乙方用于车辆维修使用。承包期限为2年，从2016年5月8日起至2018年5月7日止。承包费用为每年60000元，实行先付钱后使用的原则，合同正式履行一周内一次性付清当年费用，以后按此时间一次性交清。在不违反规定和要求的情况下，乙方可以利用甲方的案涉车辆停车场（以下简称案涉场地）为乙方经营提供便利。合同签订后，嘉睿达公司向德伟成公司支付了合同约定的第一年的租金60000元，并占有、使用案涉房屋至今。2017年4月22日，德伟成公司作为出租方、甲方，与作为承租方、乙方的张博签订《场地租赁合同》一份。合同主要约定，乙方承租甲方位于襄阳汽车产业开发区富康路交警六大队院内场地及附属车间场地，供乙方进行车辆停放及车辆维修清洗的业务。租赁期限自2017年4月25日起至2019年4月25日止，共计24个月。本合同第一年租金为260000元，租金支付时间为合同签订完成后一周内一次性付清220000元整，余款在补充协议达成后一周内付清。第二年的租金根据业务发展另行商议，租金合同签订时间为2019年3月31日前，未签订双方可以在4月1日后另寻新的合作伙伴。乙方未按照约定支付租金的，应按照延期时段的费用的20%向甲方支付滞纳金，并补齐所拖欠时段的租赁费用。待绿野仙踪停车场合同签订后，乙方履行年度租金的尾款40000元的支付。合同签订后，德伟成公司依约将案涉土地交付给张博租赁使用，张博于2017年4月24日向德伟成公司支付租金200000元。王顺雨系嘉睿达公司股东，认缴出资400000元，持股比例80%。2017年5月1日，王顺雨作为转让方、甲方，与作为受让方、乙方的张博签订《股权转让合同》一份。合同主要约定，甲方同意将自己位于襄阳市高新技术产业开发区××大队院内嘉睿达公司50%的股权转让给乙方。转让后公司现有装修即设备甲乙双方各占50%。转让即日前所有事宜甲方承担，转让即日后所有事务由甲乙双方共同承担。2018年9月14日，德伟成公司员工李淼与张博微信聊天时，张博将上述协议拍照发送给李淼，并称：“就有这个协议”。李淼称：“进来的时候，保证自己利益的时候，知道签订个协议”“你现在要退出了，不知道怎么解除”。2019年5月31日，李淼与张博微信聊天时，李淼问：“你那收绿野仙踪的，最后一次，是收的几月份的”，张博答：“一八年的四月份，最后一次”。2019年8月31日，李淼和张博作了如下通话：李淼：“刚才王顺雨微信给我打电话”，张博：“他咋说的”。李淼：“他说院子里的那个大车，他问我咋给他打开，然后他说那个大车他要给他开走”“反正我知道你们之间为那个大车然后有扯皮啊，我跟你说一声”，张博：“我没有扯皮啊”“你那个车我跟你说最好的办法是千万不要放”。李淼：“那我凭啥留呢”，张博：“你凭啥不能留，你说我的账没有结清，如果你放的话那你就麻烦了，到时就真的要不到一点钱”。经本院对案涉房屋和土地现场勘验，嘉睿达公司在案涉房屋内置放车辆、办公用品、厨房用品、车头、烤漆房、举升机等物品；在案涉场地上置放一台可移动行吊。另查，（2019）鄂0691民初126号原告德伟成公司与被告张博租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。庭审中，审判员问：“案涉合同签订后，合同约定的租赁物是否已经交付给你使用”，张博答：“已交付给我使用，但交付后，嘉睿达公司设备仍存放在我所承租的厂房内”。该案德伟成公司申请撤诉并经本院裁定准许。本院认为，德伟成公司基于其与襄阳市公安局交通警察支队签订的《场地房屋租赁合同》取得案涉房屋、场地的使用、收益权利后，分别于2016年5月8日与嘉睿达公司签订的《车间场地承包合同》、2017年4月22日与张博签订的《场地租赁合同》，均系合同双方当事人真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定的致使合同无效情形，均属有效合同而受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。张博的“德伟成公司对案涉场地没有法定、约定的出租权；将国家机关所属的办公场地，以所谓签订合同的方式租赁营利，且一场二租导致承租人无法租赁经营；损害了国家的利益、侵害他人的利益，场地租赁合同无效”抗辩主张，与本院查明事实不符，且没有基础规范，故本院不予支持。关于德伟成公司与嘉睿达公司签订《车间场地承包合同》。首先，该合同名为承包，但根据合同内容、双方订立合同的本意和《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，实为案涉房屋租赁合同。合同虽约定，在不违反规定和要求的情况下，嘉睿达公司可以利用案涉场地为其经营提供便利，但从上述约定内容字面可知，嘉睿达公司对案涉场地并不享有全面使用的权利，而只能“利用”，且目的是“为其经营提供便利”，前提是“在不违反规定和要求的情况下”，德伟成公司未举证证实嘉睿达公司有效使用案涉场地，故本院确认《车间场地承包合同》的租赁物的范围仅限于案涉房屋而不及于案涉场地。其次，嘉睿达公司占有、使用案涉房屋至今，但仅支付了合同约定的第一年的租金60000元，其行为对德伟成公司显然构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，嘉睿达公司应当及时向德伟成公司腾退并返还案涉房屋。德伟成公司未基于《车间场地承包合同》向嘉睿达公司请求支付欠付租金、承担违约责任，故本院不予评述。最后，《中华人民共和国民事诉讼法》要求民事诉讼的原告与案件有利害关系，即原告需适格，但对于被告的规定与之不同，仅要求有明确的被告，在符合其他受理条件的情况下，人民法院应当受理并进入实体审理，被告不存在“适格”的问题。故嘉睿达公司的抗辩主张于事实无依、于法无据，本院不予支持。关于张博和德伟成公司签订的《场地租赁合同》。首先，当事人在从事民事活动中得有审查、注意、预见、规避等审慎义务，若忽视之或轻信能够避免，当承担相应的后果。上述合同约定租赁物为“场地及附属车间场地”，如果张博的合同目的除了案涉场地之外还必须得占有、使用案涉房屋，根据一般常理和交易习惯，张博在签订合同前对案涉房屋、场地查看时应当知道嘉睿达公司占有案涉房屋，但其未及时向德伟成公司提出异议，结合其与王顺雨签订《股权转让合同》的内容和事实，本院确认张博与嘉睿达公司对案涉房屋和土地有联合经营的意思表示，嘉睿达公司使用案涉房屋而张博使用案涉场地。该意思表示为嘉睿达公司与张博的对内约定，对外则表现为张博和德伟成公司签订的《场地租赁合同》。其次，合同签订后，张博支付租金200000元，按照合同约定的“租金支付时间为合同签订完成后一周内一次性付清220000元整”支付时间本身即已欠付20000元。合同约定，待绿野仙踪停车场合同签订后，张博履行年度租金的尾款40000元的支付，该约定系支付该40000元租金尾款所附条件。德伟成公司举证证实张博已经收取“绿野仙踪”停车费至2018年4月，张博未举出反证反驳之，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”规定，可以认定该40000元租金支付条件已经成就。因此，对合同约定的2017年4月25日至2018年第一年租金，张博尚欠60000元。合同中“第二年的租金根据业务发展另行商议”的约定属约定不明确，双方又未协议补充，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”规定，可以参照合同约定的第一年的租金标准即年租金260000元的标准履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，张博应当及时向德伟成公司支付欠付租金320000元（60000元＋260000元）。再次，张博欠付租金320000元的行为对德伟成公司已经构成违约，应当依照“未按照约定支付租金的，应按照延期时段的费用的20%支付滞纳金”的合同约定和按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，向德伟成公司支付违约金，张博虽未主张合同约定的违约金计算标准过高且未请求适当减少，但本院以德伟成公司的实际损失为基础，兼顾案涉合同的履行情况，张博的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合考量案件全部事实以及张博逾期支付租金给德伟成公司造成损失不大等因素，酌情将合同约定的违约金减少为欠付租金的10%计款32000元。从次，德伟成公司未举证证实张博在合同约定的租赁期限届满后未向德伟成公司返还案涉场地，根据本院现场勘验，案涉场地亦已由德伟成公司实际控制，故合同约定的租赁期限届满后，张博无需再向德伟成公司支付租金或场地占用费。最后，张博、嘉睿达公司目前已经没有实际占有案涉场地，张博没有实际占有案涉房屋，其与嘉睿达公司对德伟成公司在本案中亦无法律规定或合同约定的连带或共同责任义务，故德伟成要求张博与嘉睿达公司腾返还案涉场地、共同承担其他责任的诉讼请求，均缺乏请求权事实依据和基础规范。同理，对张博应当向德伟成公司承担的责任，嘉睿达公司亦无共同承担之责任。另外，张博请求德伟成公司退还张博所交的租金200000元及利息损失，系超出德伟成公司诉讼请求之外向德伟成公司提出的诉讼请求，当为反诉，但张博经本院释明后明示不提出反诉，故对张博该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，对德伟成公司要求嘉睿达公司腾退并返还案涉房屋；张博向德伟成公司支付租金320000元、违约金32000元的诉讼请求，本院予以支持；对德伟成公司超出上述之外要求嘉睿达公司、张博承担责任的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条规定，判决如下：一、襄阳市嘉睿达汽车服务有限公司向湖北德伟成机电设备有限公司腾退并返还案涉房屋；二、张博向湖北德伟成机电设备有限公司支付租金320000元、违约金32000元，合计352000元；上述第一、二项均于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回湖北德伟成机电设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7060元，公告费260元，合计7320元，由湖北德伟成机电设备有限公司负担480元，张博负担6500元，襄阳市嘉睿达汽车服务有限公司支付340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶华兰人民陪审员  刘爱华人民陪审员  吕焕云二〇一九年九月三十日法官助理亢建书记员汪晨睿