大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初4084号原告：钱小明，男，1977年4月1日生，汉族，大连睿迈广告策划有限公司法定代表人，住内蒙古赤峰市。委托代理人：由蕾，辽宁双德律师事务所律师。委托代理人：杨玉颖，辽宁双德律师事务所律师。被告：靳海疆，男，1969年11月24日出生，汉族，大连精益低压开关厂法定代表人，住所地辽宁省大连市甘井子区。被告:茅栎，女，1968年11月11日出生，汉族，退休，住所地辽宁省大连市甘井子区。二被告共同委托代理人：沈晓平，辽宁恒信律师事务所律师。被告:大连嘉城置业代理有限公司，统一社会信用代码：91210203679973465L，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。法定代表人：沈成，该公司董事长。委托代理人:吕金秀，女，1983年7月19日生，汉族，该公司职员，住辽宁省普兰店市。被告：大连银利置业咨询顾问有限公司，统一社会信用代码：912102035655089524，住所地大连市西岗区大同街41号1单元13层1号。法定代表人:赵利田。原告钱小明与被告靳海疆、茅栎、大连嘉城置业代理有限公司、大连银利置业咨询顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案，依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告钱小明及其委托代理人由蕾、杨玉颖，被告靳海疆，被告靳海疆与茅栎的共同委托代理人沈晓平，被告大连嘉城置业代理有限公司的委托代理人吕金秀到庭参加了诉讼，被告大连银利置业咨询顾问有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年4月15日签订的《房屋买卖居间服务合同》；2.被告大连嘉城置业代理有限公司代为返还原告定金10000元，要求被告大连嘉城置业代理有限公司返还中介服务费10000元，被告靳海疆、茅栎承担连带返还中介费的责任；3.被告大连银利置业咨询顾问有限公司返还原告65000元代办费，被告大连嘉城置业代理有限公司承担连带责任；4.被告靳海疆、茅栎共同赔偿原告违约金160000元（房屋总房款400万元×1‰/日×40日，2019年5月10日起共计40天）、赔偿原告因本案支出的律师费150000元，被告大连嘉城置业代理有限公司承担连带责任。事实与理由：2019年4月15日，原告与被告靳海疆、茅栎通过被告嘉城置业公司居间签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：原告购买被告享有所有权的房屋，位于大连市沙河口区公建，建筑面积278.52平方米，房屋总价款400万元。合同签订当日，原告支付10000元定金及10000元服务费给嘉城置业公司。4月19日，原被告及嘉城置业公司三方到中国建设银行原告将250万元房屋首付款存入银行监管。之后，嘉城置业联系到被告银利公司为原告代办贷款事宜，原告于5月6日向银利公司支付65000元代办费。5月10日，合同三方到大连市不动产登记中心办理房屋过户，房屋过户窗口告知原告案涉房屋无行政街号、因土地证问题处于锁死状态不能办理过户。因合同无法履行，三方于2019年5月20日解除了资金监管，但卖方靳海疆、大连嘉城置业代理有限公司及大连银利置业咨询顾问有限公司一直拒绝将定金、中介费、贷款代办费返还给原告，且靳海疆和茅栎认为其并无违约行为，拒绝对原告承担赔偿责任。原告认为房屋无法办理过户系被告违约，根据法律规定被告违约致使合同目的无法实现原告有权解除合同，恢复原状并要求违约方承担违约责任，中介公司作为专业房屋中介，理应对房屋是否能办理产权过户尽到谨慎审核义务，但并未发现案涉房屋无法过户的问题，导致原告遭受损失，所以中介应在过错责任内承担补充赔偿责任。被告靳海疆、茅栎辩称，同意第一项诉讼请求，即解除房屋买卖合同。同意第二项诉讼请求中要求被告嘉城置业公司代为返还1万元定金的部分；对于原告要求被告大连嘉城置业代理有限公司返还中介服务费10000元，被告靳海疆、茅栎承担连带返还中介费责任的诉讼请求，不同意承担连带责任，跟被告靳海疆、茅栎无关，因为被告没有任何过错，没有违约行为。第三项诉讼请求与被告无关。关于第四项诉讼请求，被告靳海疆、茅栎不同意。因为被告靳海疆、茅栎没有任何过错，而且原被告双方于2019年5月18日签署了补充变更协议，约定从房款中另行支付30万元给嘉城置业公司用于办理过户手续，非因被告靳海疆、茅栎自身债权原因造成的不能过户不承担赔偿责任。但后来因为原告没有履行支付30万元的义务，补充协议未能实际履行。所以原告才是房屋买卖协议及补充协议的违约方。具体理由如下：1.被告靳海疆、茅栎在订立和履行房屋买卖合同中没有任何过错。被告于2009年7月从案涉房屋的原所有人黄金荣处以205万元的价格购入案涉房屋，在缴纳各项税费后，于2009年10月13日办理了房屋过户手续，取得《房屋所有权证》。被告在购入及过户案涉房屋时，从未因土地出让或土地证问题遇到任何障碍，取得了案涉房屋的完整所有权。在被告靳海疆、茅栎和原告达成房屋交易协议后，被告靳海疆、茅栎在大连嘉城置业代理有限公司的陪同下曾前往房地产交易中心查询案涉房屋的权属情况，查询结果显示未有任何限制或禁止交易的情形，被告靳海疆、茅栎也不曾拖欠任何与案涉房屋有关的税费。因此，被告靳海疆、茅栎从原房屋所有人处善意购得案涉房屋，根据《物权法》第108条以及《房地产管理法》第32条的规定，被告靳海疆、茅栎拥有案涉房屋所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权，有权订立房屋买卖合同出售案涉房屋。2.案涉房屋不能过户是由于大连市房地产管理部门的过失造成，原告应向相关行政部门主张权利。根据《房地产管理法》以及《城市房屋权属登记管理办法》，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，房屋转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。因此，退一万步讲，即使案涉房屋的原始所有人未缴清土地出让金，房地产管理部门应当限制案涉房屋的初次转让，但房地产管理部门并未限制案涉房屋的前几次转让。根据善意取得制度，在房地产管理部门未限制前几次转让的情况下，被告已经完整取得了案涉房屋的所有权以及该房屋占用范围内的土地使用权，原告作为善意买方有权要求房地产管理部门办理过户手续，房地产管理部门以原始所有人未缴清土地出让金为由拒绝办理过户，没有法律依据。被告大连嘉城置业代理有限公司辩称：同意解除房屋买卖合同，不同意原告的其他诉讼请求，请求贵院驳回原告的其他全部诉讼请求。理由如下：首先，被告嘉城置业认为原告起诉主体有问题，既然原告已看好涉案房屋，作为存量房上市，房屋本身并不存在影响交易的情况，例如房屋本身不是危房，也不是百姓口中的凶宅。而且涉案房屋贷款也审批通过，说明银行对房屋本身也是审核通过的。现在原告陈述因土地问题未能过户，原因在大连市不动产登记中心，不在各方当事人，所以原告应起诉大连市不动产登记中心。第二，原告认为是大连市不动产登记中心窗口告知的涉案房屋无行政地址，那被告房屋产权证的地址大连市沙河口区公建不是行政地址又是何地址。第三，本案焦点问题是原告陈述的土地证处于锁死状态，根据原告提供的《大连市房产局文件》由大连市房产局于2003年9月27日出具大房局管字2003第69号批复文件，该69号批复文件针对的是大连民勇集团股份有限公司，是大连民勇集团股份有限公司拖欠大连市房产局租金，不是本案原、被告拖欠租金。本案被告在2003年69号批复文件之后于2009年购买的涉案房屋，如果存在土地问题，当时本案被告靳海疆就不可能取得房屋产权证。以上充分说明，本案原被告不应互相起诉，而是共同起诉大连市不动产登记中心，要求其为本案原被告进行过户，大连市不动产登记中心不能使用公权力，私自锁死被告靳海疆名下的涉案房屋。第四，本案嘉城置业不存在任何过错责任，嘉城置业作为中介无权像律师一样调取任何个人或企业的档案信息。无论是依据我国的合同法第424条规定，还是其他行政法规，均没有要求中介也未授权中介可以调取个人或企业档案，作为中介的义务仅仅是介绍买卖双方签订居间合同，协助买卖双方办理后续的房屋过户和交接。在签订居间合同前，也仅仅对买卖双方提供的材料进行形式审查，中介无权也无公安机关的仪器核实买卖双方提供的身份证，户口簿及产权证的真伪。何况本案被告提供的产权证真实性已被原告律师调查过，原告提供的查询结果显示，涉案房屋既没有抵押，也没有查封，被告靳海疆当初购买的也是存量房，存量房就是百姓说的二手房。第五，截至开庭被告始终未发现任何证据显示涉案房屋不允许过户，禁止交易等证据或字样。恰恰相反，根据各方签订的居间合同第二条（1）（5）各方约定的购房定金100000元，中介费30000元，而原告也自认只交了10000元定金，10000元中介费，根据居间合同约定，原告才属于违约方。在原告未起诉前，各被告均多次预约原告解决此事，而原告各种理由推脱，如果不是原告起诉的早，各被告也想起诉原告，本案各被告保留追究原告违约责任，将另行起诉解决。第六、原告的律师费明显高于《辽宁律师费计算标准》的最高上限9%，按照原告诉讼请求的2450000元计算律师费才23050元。对于原告的不合理诉求请贵院予以驳回。综上所述，根据居间合同约定，原告才是本案的违约方。导致涉案房屋未过户的原因也不是各被告造成的，在2019年5月10日不能顺利过户后，原告也没有积极配合各被告到大连市不动产登记中心其他窗口进行过户，而是各种拖延不予解决居间合同。请贵院依法驳回除解除居间合同之外的原告其他的诉讼请求，因为原告还拖欠被告嘉城置业公司20000元中介费，我们不同意将定金返还给钱小明，待我公司另案起诉之后解决。根据居间合同第5条（4）甲乙任何一方导致合同无法履行或者解除，违约方应赔偿守约方造成的全部经济损失，丙方已收取的佣金不予退还。我们有合同及欠条均证明原告至今违约多日，至今还在未足额支付定金和中介费的违约状态中。被告大连银利置业咨询顾问有限公司未到庭，亦未提交答辩意见。经审理查明，被告靳海疆与茅栎系夫妻关系。2019年4月15日，原告与被告靳海疆、茅栎通过被告大连嘉城置业代理有限公司签订房屋买卖居间服务合同，约定：原告购买被告靳海疆、茅栎享有产权的位于大连市沙河口区公建，建筑面积278.52平方米。被告大连嘉城置业代理有限公司已向原告与被告靳海疆、茅栎提供居间服务，原告自愿给付被告大连嘉城置业代理有限公司居间服务费3万元，于合同签订当日交付被告大连嘉城置业代理有限公司，原告未交齐的，原告出具欠条予以约定。房屋总价款400万元，支付方式：定金10万元，原告应在签署本合同当日支付，所有定金原告与被告靳海疆、茅栎均同意由被告大连嘉城置业代理有限公司无息代被告靳海疆、茅栎保管，交易完成后冲抵房款；首付款130万元；贷款260万元。守约方因本合同发生争议，产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证及复印费等各项费用均由违约方承担；甲、乙任何一方未按合同约定的时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额1%的违约金；由大连市西岗区人民法院管辖。2019年4月15日，原告向被告大连嘉城置业代理有限公司交付定金1万元、中介费1万元。2019年4月19日，原告将250万元存入监管银行账户。2019年5月18日，原告与被告靳海疆、大连嘉城置业代理有限公司签订补充（变更）协议，约定：1.原告于2019年5月20日先行支付被告靳海疆部分房款30万元；2.被告靳海疆支付被告大连嘉城置业代理有限公司中介费3万元；3.若此房因为被告靳海疆抵押、查封等债权因素无法办理过户手续，则被告靳海疆支付中介费全额支付给被告大连嘉城置业代理有限公司，不予返还，被告靳海疆返还原告先行支付被告靳海疆的房款；4.若此房因为除上述第3条原因外，在原告与被告靳海疆均配合办理手续前提，无法顺利过户至原告名下，被告靳海疆支付的中介费返还给被告靳海疆，被告靳海疆已收取原告先行支付的房款返还给原告。2019年5月20日，因案涉房屋无法办理过户，经原被告协商，解除对原告已存入监管银行账户的250万元的监管。关于案涉房屋无法办理过户的原因，原告称合同三方于2019年5月10日到大连市不动产登记中心办理房屋过户时，房屋过户窗口告知案涉房屋无行政街号、因土地证问题处于锁死状态不能办理过户。另查，案涉房屋无查封或被抵押的情形。本院所确认的上述事实，有房屋买卖居间服务合同、收款收据、大连市房地产买卖合同、产权证、查询卡、补充变更协议及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告靳海疆、茅栎、大连嘉城置业代理有限公司签订的《房屋买卖居间服务合同》，原被告真实意思表示，合法有效。现原告主张解除该合同，且被告靳海疆、茅栎、大连嘉城置业代理有限公司均同意解除，本院予以照准。关于原告主张的被告大连嘉城置业代理有限公司代为返还原告定金10000元的诉讼请求。因该定金系由被告大连嘉城置业代理有限公司代被告靳海疆、茅栎代为保管，被告靳海疆、茅栎同意被告大连嘉城置业代理有限公司代为返还该款项，本院予以照准。关于被告大连嘉城置业代理有限公司主张的因原告尚拖欠其20000元中介费，故不同意将返还定金的答辩意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于原告主张的被告大连嘉城置业代理有限公司返还中介服务费10000元，被告靳海疆、茅栎承担连带返还中介费责任的诉讼请求。因原告与被告大连嘉城置业代理有限公司、靳海疆、茅栎签订的《房屋买卖居间服务合同》中明确约定被告大连嘉城置业代理有限公司已向原告与被告靳海疆、茅栎提供居间服务，原告自愿给付被告大连嘉城置业代理有限公司中介费。原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告靳海疆、茅栎共同赔偿原告违约金160000元、律师费损失150000元，被告大连嘉城置业代理有限公司承担连带责任的诉讼请求。因根据原告的陈述，案涉房屋无法过户的原因系大连市不动产登记中心告知的“案涉房屋无行政街号、因土地证问题处于锁死状态”，并非因被告靳海疆、茅栎造成的案涉房屋存在抵押、查封等债权因素所导致，被告靳海疆、茅栎无该种情形的违约行为。原告该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告大连银利置业咨询顾问有限公司返还原告65000元代办费，被告大连嘉城置业代理有限公司承担连带责任的诉讼请求。因该项诉讼请求与本案系不同的法律关系，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告钱小明与被告靳海疆、茅栎、大连嘉城置业代理有限公司于2019年4月15日签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、被告大连嘉城置业代理有限公司于本判决生效之日起十日内代为返还原告钱小明定金10000元；三、驳回原告钱小明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3613元（原告已预交），由原告钱小明负担3588元，被告靳海疆、茅栎负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期限届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限二年。审判员 杨 多二〇一九年九月二十八日书记员 周媛媛