广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初778号原告（反诉被告）：马恩华，男，汉族，1977年11月27日出生，住广东省阳山县。被告（反诉原告）：阳山县盛景名城房地产开发有限公司，住所地：广东省阳山县工业大道****901（仅限办公）。法定代表人：陈金福。委托诉讼代理人：欧靖斐，广东业证律师事务所律师。原告（反诉被告）马恩华与被告（反诉原告）阳山县盛景名城房地产开发有限公司（以下简称盛景名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马恩华、被告盛景名城公司的委托诉讼代理人欧靖斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马恩华向本院起诉请求：一、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年4月16日迟延交楼违约金7402元；二、判令被告承担本案诉讼费用。主要事实与理由：原告于2017年3月1日与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于阳山县出售给原告，购房款为649006元。按照合同约定，被告应在2018年12月30日前向原告交付案涉房屋，虽然被告曾在2019年2月28日向原告发出收楼通知书，但不符合取得竣工验收备案证明文件的交楼条件。被告在2019年4月16日才具备交楼条件，逾期共106天，按照合同约定，被告应支付7402元的违约金给原告。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。马恩华为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件、被告公司登记信息，拟证明诉讼主体资格；二、商品房买卖合同（预售），拟证明原告向被告购买案涉房屋，并约定在2018年12月30日前交付该房屋以及如出卖人逾期交楼，需要支付逾期交楼违约金；三、《收楼通知书》，拟证明被告于2019年2月28日通知原告收楼的事实；四、阳山县工程竣工验备案审批通告及竣工验收表，拟证明案涉房屋在2019年4月16日办理竣工验收备案的事实。盛景名城公司辩称，在2019年2月28日案涉房屋已经具备交付条件，逾期交付房屋违约金计算的截止日为2019年2月28日。盛景名城公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：《建筑工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋竣工验收日期为2019年2月26日。盛景名城公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人赔偿违约金3554.53元；二、反诉诉讼费用由反诉被告负担。主要事实与理由：2017年2月3日，反诉原、被告双方签订《盛景江南壹号》住宅认购书，约定反诉被告购买反诉原告开发的广东省阳山县阳城镇城南西社区江滨中路******房，首期款应在2017年2月10日前支付，逾期支付首期款的，原告需要从逾期交纳房款之日起每日按认购价0.5‰向被告支付违约金。反诉被告在2017年2月22日才支付首期款，存在逾期支付首期款的事实，根据约定，反诉被告应当向反诉原告支付违约金3554.53元。盛景名城公司为支持其反诉请求，向本院提交了以下证据：我方提交《盛景江南壹号》住宅认购书、收据，证明原告逾期支付购房款的事实。马恩华辩称，我是按照约定的时间支付购房款的，不存在逾期交款的事实。马恩华未在反诉中向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月3日，原告与被告签订《盛景江南壹号》住宅认购书，约定原告购买被告开发的广东省阳山县阳城镇城南西社区江滨中路****房，首期款应在2017年2月10日前支付，逾期支付首期款的，原告需要从逾期交纳房款之日起每日按认购价0.5‰向被告支付违约金。2017年2月22日，原告向被告支付首期款。2017年3月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的广东省阳山县阳城镇城南西社区****房，房款为649006元；原告应当在2017年3月1日前支付首期房款；被告应当在2018年12月30日前将案涉房屋交付给原告且交付前需取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，如没有前述材料，原告有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被告承担，具体承担方式为按照逾期时间分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在90日之内的，自2018年12月31日起实际交付之日止，被告按日支付全部房价款万分之1的违约金给原告；（2）逾期超过90日的，原告要求继续履行合同则合同继续履行，此情况下被告需按日支付全部房价款万分之1.5的违约金给原告。2019年2月26日，案涉楼盘1#、2#、3#、4#楼及地下室通过竣工验收。2019年2月28日，被告向原告发出收楼通知，但原告认为案涉房屋不符合收楼条件拒绝收楼。2019年4月16日，案涉楼盘1#、2#、3#、4#楼及地下室办理建设工程竣工验收备案手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。首先，关于原告是否存在逾期支付首期款的事实问题。虽然根据双方签订的《盛景江南壹号》住宅认购书约定，原告需在2017年2月10日前支付首期款，而原告实际支付首期款的时间为2017年2月22日，但根据原、被告双方于2017年3月1日签订《商品房买卖合同（预售）》约定，原告应当在2017年3月1日前支付首期房款。从双方签订的《盛景江南壹号》住宅认购书、《商品房买卖合同（预售）》中关于首期款支付时间的约定来看，原、被告属于重新对首期款支付时间作出约定，首期款支付时间应当按照签订时间在后的《商品房买卖合同（预售）》的约定为准，即首期款支付时间为2017年3月1日前。因此，原告不存在逾期支付首期款的事实，故对反诉原告要求反诉被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于被告应支付的逾期交楼违约金的计算时间问题。根据案涉房屋买卖合同约定，被告交付房屋前提为取得建设工程竣工验收备案证明文件。虽然案涉楼盘1#、2#、3#、4#楼及地下室在2019年2月26日通过竣工验收，但在2019年4月16日才办理建设工程竣工验收备案手续，故对被告认为在2019年2月28日是案涉房屋具备交付条件且已履行通知原告收楼的义务的意见，本院不予支持。因此，本案计算逾期交付房屋违约金的截止时间不是2019年2月28日，应为被告实际交付房屋之日。本案中，原告仅请求被告支付到2019年4月16日的违约金，属于对自己权利的处分，本院予以确认。截至2019年4月16日，被告已逾期交付房屋超过90天，在原告要求继续履行合同的前提下，被告应支付此期间每日按全部房价款万分之1.5计算的违约金10319元（649006元×0.15‰×106天=10319元），原告请求被告支付此期间的违约金7402元，属于对其权利的处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付违约金7402元给原告马恩华；二、驳回反诉原告阳山县盛景名城房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告马恩华已预交），减半收取计25元，反诉费25元（被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司未预交），合计50元，均由被告阳山县盛景名城房地产开发有限公司负担，应退回原告马恩华25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 欧阳志勇二〇一九年九月九日法官助理余伟业书记员郑秋兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。