贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初129号原告（申请执行人）：贵阳市乌当区综合投资公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处育新路行政综合办公楼（区财政局内）。法定代表人：王晓玉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：罗国红、程兵，贵州黔坤律师事务所律师。被告（案外人）：吴艳，女，汉族，1984年7月4日出生，住贵州省贵阳市白云区。被告（被执行人）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。法定代表人：文学强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国庆，男，汉族，1964年9月30日出生，住贵州省贵阳市乌当区，该公司员工。被告（被执行人）：贵州强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路418号云城大厦三楼。法定代表人：文守华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨顺国，男，汉族，1952年8月24日出生，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。原告贵阳市乌当区综合投资公司（以下简称乌当投资公司）与被告吴艳、贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）、贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乌当投资公司的委托诉讼代理人罗国红、被告吴艳、被告荣达公司的委托诉讼代理人陈国庆、被告强臣公司的委托诉讼代理人杨顺国到庭参加诉讼。现已审理终结。原告乌当投资公司向本院提出诉讼请求：判决继续执行贵阳市白云区××农贸市场××底层××号门面。事实和理由：被告吴艳与强臣公司签订《商品房买卖合同》的时间是2013年6月10日，从签订购房合同至今长达4年时间一直没有主动办理过户，其主观上对案涉房屋未办理过户登记存在过错。故吴艳所提异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定，不能够排除人民法院的执行。被告吴艳辩称：造成案涉房屋未能办理过户登记的原因是强臣公司将案涉房屋拿去作商业抵押。故未能办理过户是强臣公司造成的，与被告吴艳无关。被告吴艳针对案涉房屋所提异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予支持。综上，对原告的诉讼请求依法应予驳回。被告荣达公司辩称：被告吴艳确实支付了购房款。因为当时强臣公司将吴艳购买的房屋进行了抵押，确实是因为强臣公司的原因造成吴艳无法办理过户。被告强臣公司辩称：2013年6月20日，强臣公司与吴艳签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定以5万元的价格将案涉房屋出售给吴艳。吴艳分两次以现金交付的方式向强臣公司支付了5万元购房款，强臣公司向吴艳出具了《收款收据》，并将案涉房屋交付吴艳使用至今。因签订《商品房买卖合同》时房屋办理有抵押登记，故《补充协议》约定该房屋产权过户时间为签订《商品房买卖合同》之日起三年后一个月内办理。在2016年至2018年1月份期间，因公司事务繁杂，未及时通知吴艳及其他业主办理产权过户。2018年1月，强臣公司通知吴艳可以办理房屋产权过户，并将《房屋所有权证》《国有土地使用权证》《房屋交易管理转让备案证明》以及购房发票等办理产权过户所需资料交给吴艳。吴艳携带前述资料前往白云区税务局缴纳了契税、印花税等，在办理产权过户时案涉房屋即被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乌当投资公司向本院提交了以下证据：1.企业营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件。拟证明原告是合法成立的企业法人，具有诉讼主体资格；2.不动产查询信息。拟证明案涉贵阳市白云区××农贸市场××底层××号××层1-3号（不动产权证号：003710）房屋系强臣公司所有，人民法院有权执行该房屋；3.贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初43号民事判决书。拟证明荣达公司向原告借款650万元已经法院判决生效，强臣公司在13200600元财产范围内对原告承担赔偿责任，原告有权申请人民法院执行强臣公司名下的财产；4.贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初43号协助执行通知书。拟证明案涉房屋在贵阳市中级人民法院查封之日系强臣公司所有，吴艳主张案涉房屋为其所有，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当继续强制执行案涉房屋；5.贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异599号执行裁定书。拟证明原告对该裁定书不服，遂提起执行异议之诉。被告吴艳对原告所举证据的质证意见如下：1.对原告的营业执照、法定代表人身份信息以及执行裁定书无异议；2.对不动产查询信息的真实性、关联性均有异议，认为其在2013年6月20日就向强臣公司购买了案涉房屋并支付了购房款，在其交税期间人民法院才对案涉房屋进行查封；3.对民事判决书、协助执行通知书的真实性无异议，关联性有异议，认为原告与强臣公司的债权债务与其无关，人民法院查封的是其所有的房屋。荣达公司对原告所举证据的质证意见如下：1.对原告的营业执照、法定代表人身份信息以及执行裁定书无异议；2.对不动产查询信息的真实性无异议，关联性有异议。案涉房屋在2013年已卖给被告吴艳，合同约定是在三年以后办理过户，吴艳已经实际占有了涉案房屋；3.对民事判决书、协助执行通知书的真实性无异议，关联性有异议。认为人民法院的执行侵犯了吴艳的利益。强臣公司对原告所举证据的质证意见与荣达公司的意见一致。被告吴艳向本院提交了以下证据：1.吴艳、丁亚波的身份证、结婚证。拟证明其诉讼主体资格以及吴艳、丁亚波系夫妻关系；2.《商品房买卖合同》及《补充协议》。拟证明其与强臣公司之间存在合法真实的商品房交易关系；3.取款凭证、收款收据、增值税普通发票。拟证明其已经全额支付了购房款。并称提交的3万元收款收据的资金来源是取款1万元加上家里的2万元现金；还有2万元是现金支付的，收据找不到了，缴款时间也记不清了；4.房管所房屋移交证书、房屋交易管理转让备案证明、不动产登记审批表、税收完税证明。拟证明其在查封前正在办理产权过户手续；5.门面租赁合同及微信收取租金的转账凭证、照片、缴纳水费发票。拟证明其在人民法院查封前已经实际占有案涉房屋；6.贵阳市中级人民法院（2018）黔01执异599号执行裁定书。拟证明贵阳中院执行局认可其拥有案涉房屋的事实；7.房屋所有权证、土地使用权证。拟证明强臣公司在查封前已将案涉房屋移交给吴艳，并协助其办理产权过户。原告乌当投资公司对被告吴艳所举证据的质证意见如下：1.对吴艳、丁亚波的身份证、结婚证无异议；2.对《商品房买卖合同》的真实性不予认可，认为合同的时间可能是倒签的，强臣公司涉嫌恶意转移资产；原告申请查封的房屋是白云区中坝农贸市场小二楼B栋底层35号××层1–3号，吴艳购买的房屋是白云区中坝刚玉街农贸市场小二楼项目第B栋底层35号，故合同中所涉及的房屋与原告申请法院查封的房屋并非同一套房屋；3.对取款凭证、收款收据、增值税普通发票的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议。认为收款收据不能说明强臣公司收取的是吴艳的购房款，有可能是租金；取款1万元可能支付的是别的款项；且从2013年6月20日至2018年1月9日长达五年的时间，被告才要求开具购房发票，主观上就有拖延办理过户的嫌疑，存在过错，也没有其他证据佐证其已经全部支付5万元购房款，该组证据不能达到被告证明目的；4.对房屋移交证书、房屋交易管理转让备案证明、不动产登记审批表、税收完税证明的真实性无异议，但该组证据反而证明了被告直到2018年1月9日前仍没有积极去办理房屋过户登记，明显存在过错。虽然案涉房屋被抵押不能过户，但是完税证明是可以办理的；5.对租赁合同及微信转账凭证的真实性不予认可，租赁合同的形成时间是在2013年7月1日，与转账时间不对应，租赁合同涉嫌倒签时间；被告提交的照片没有形成时间，不能确定系诉争房屋，也与其案涉房屋已经出租的主张相互矛盾；对水费发票的真实性无异议，但该份证据显示抄表时间是2018年11月15日，只能证明2018年10月案涉房屋属于被告占有，不能证明案涉房屋自2013年6月20日至今由吴艳占有，且五年时间不可能只使用9吨水；6.对执行裁定书的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到被告的证明目的；7.对房屋所有权证、土地使用权证的真实性无异议，但仅凭该组证据不能证明案涉房屋在查封前已交付给被告吴艳。既然强臣公司已经交付房屋，被告就应当积极主动办理过户，该证据进一步证明吴艳在案涉房屋办理过户上主观存在过错。荣达公司、强臣公司对吴艳提交的证据均无异议。并称案涉房屋出现两个名称是因为该房屋建成的时间久远，重新规划后重新命名，实际上都是指白云区中坝农贸市场小二楼B栋底层35号房屋；案涉房屋的购房款已经全部交清，未能及时办理过户的原因是该房屋被强臣公司抵押给了银行，需要解除抵押后才能办理过户。被告荣达公司、强臣公司均未向本院提交证据。经审理查明：2013年6月10日，吴艳与强臣公司签订《商品房买卖合同》，约定由吴艳购买强臣公司开发建设的白云区中坝刚玉街农贸市场小二楼项目第B栋底层35号商品房（即本案执行标的）。该商品房总价款为人民币5万元。付款方式约定为吴艳应当在2013年6月20日前一次性支付全部房价款。在《补充协议》中还约定房屋产权自合同签订之日起三年后1个月内办理。该商品房为现房销售。2013年6月20日，户名为吴艳的建设银行卡通过ATM取款1万元。同日，强臣公司向吴艳出具收款收据一份，载明收到丁亚波交来的案涉房屋的购房款3万元。经查，丁亚波与吴艳系夫妻关系。2018年1月9日，强臣公司向吴艳开具收到案涉房屋购房款价税合计5万元的增值税普通发票。2013年7月1日，吴艳与吴明丽签订《门面租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给吴明丽使用，租期6年，每月租金400元，每半年支付租金一次。庭审中，吴艳向本院提交了其微信转账账单2份，该账单详情载明吴艳分别于2017年7月11日、2018年1月7日两次收到“来自租门面的吴姐中坝”的转账2400元，共计4800元。2018年1月26日，吴艳向贵阳市白云区地方税务局缴纳案涉房屋的印花税、契税共计1525元；同年1月29日，吴艳向贵阳市白云区住房和城乡规划建设局申请案涉房屋所有权转移备案，该局经审查后，准予备案，并出具了《房屋交易管理转让备案证明》。该《证明》显示案涉房屋坐落于贵阳市白云区××农贸市场××底层××号，门牌号为××层1–3号，不动产权证号003710。乌当投资公司与荣达公司、强臣公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理。诉讼中，乌当投资公司申请财产保全，本院于2018年1月30日作出（2018）黔01民初43号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了包括案涉房屋在内的强臣公司名下房产共计44套。查封期限为3年，自2018年1月31日起至2021年1月30日止。后本院于2018年6月1日作出（2018）黔01民初43号民事判决书，判决荣达公司在指定期限内向乌当投资公司支付借款本金、利息及罚息，强臣公司在其抵押财产评估价值范围内对该债务承担赔偿责任。该判决生效后，乌当投资公司向本院申请强制执行。在执行程序中，案外人吴艳向本院提出执行异议。本院于2018年11月15日作出（2018）黔01执异599号执行裁定书，裁定：中止对位于贵阳市白云区中坝刚玉街农贸市场小二楼B栋底层35号商品房（门牌号：××层1–3号，不动产权证号：003710）的执行，解除对该套房屋的查封。乌当投资公司对该裁定不服，遂在法定期限内向本院提起执行异议之诉，其诉请及事实理由如前。另查明，案涉房屋曾被强臣公司先后多次设置抵押权，抵押权人为白云区农村信用联社营业部等。以上事实，有当事人身份证、结婚证、企业营业执照、《商品房买卖合同》及《补充协议》、取款凭证、收款收据、增值税普通发票、房屋交易管理转让备案证明、不动产登记审批表、税收完税证明、《门面租赁合同》及微信转账账单、房屋所有权证、土地使用权证、不动产查询信息、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初43号民事判决书、协助执行通知书、（2018）黔01执异599号执行裁定书以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，本案中，首先，案涉房屋的总价款为5万元，并非数额巨大，故被告吴艳称其取款1万元后再加上其余现金向强臣公司支付了案涉房屋的全部购房款，并未明显违背一般市场交易习惯；其次，结合强臣公司亦认可该公司已全额收到吴艳交付的购房款5万元，并向吴艳出具了5万元的购房增值税普通发票；吴艳在人民法院查封以前将案涉房屋租赁给他人并收取部分租金，向税务机关缴纳案涉房屋的印花税、契税，向住建部门申请案涉房屋所有权转移备案，贵阳市白云区住建部门经审查后准予备案等事实，应当认定吴艳与强臣公司关于案涉房屋的交易真实有效，吴艳在人民法院查封以前已经全额支付了案涉房屋购房款并已合法占有该不动产；第三，因强臣公司与吴艳在《补充协议》中约定案涉房屋产权自《商品房买卖合同》签订之日起三年后1个月内办理，且案涉房屋曾被强臣公司先后多次设置抵押权，客观上也导致吴艳办理案涉房屋过户登记出现障碍。考虑到吴艳购买房屋后主要用于对外租赁，其并无出售房屋等需要立即过户的现实需求，且吴艳在人民法院查封以前已经向税务机关缴纳了案涉房屋的印花税、契税，向住建部门申请案涉房屋所有权转移备案并经住建部门审查后准予备案等事实，应当认定吴艳对于未及时办理涉案房屋的过户登记并无过错。综上，参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，吴艳针对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故原告乌当投资公司关于吴艳主观上对未办理过户登记存在过错，应继续执行案涉房屋的诉请不能成立，本院依法不予支持。关于乌当投资公司所提该公司申请查封的房屋是白云区中坝农贸市场小二楼B栋底层35号××层1–3号，吴艳购买的房屋是白云区中坝刚玉街农贸市场小二楼项目第B栋底层35号，故吴艳购买的房屋与该公司申请法院查封的房屋并非同一套房屋的质证意见。经查，吴艳提交的《房屋交易管理转让备案证明》显示案涉房屋坐落于贵阳市白云区××农贸市场××底层××号，门牌号为××层1–3号，不动产权证号003710。故原告所称的“××层1–3号”系案涉房屋的门牌号。且原告查封的房屋与吴艳购买并申请转让备案的房屋的不动产权证号均为003710，故应当认定吴艳所购买的房屋即为本案被查封的执行标的房屋。关于乌当投资公司所提本案《商品房买卖合同》《门面租赁合同》可能涉嫌倒签时间的质证意见，因其并未提交相应证据证实其该项主张，且经本院依法释明后亦未提出书面鉴定申请，故本院对前述合同的真实性予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回贵阳市乌当区综合投资公司的诉讼请求。案件受理费60元，由贵阳市乌当区综合投资公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年九月二日法官助理戴蔚书记员龙真扬