江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0381民初3056号原告：解子洋，男,1955年2月12日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。被告：郇月波，男,1975年11月11日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被告：徐以超，男,1964年1月29日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被告：左学洲，男,1965年9月11日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被告：李井道，男,1963年11月2日出生，汉族，住安徽省凤阳县。原告解子洋与被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道房屋买卖合同纠纷一案，江苏省沭阳县人民法院于2016年8月22日立案受理。2017年7月28日，江苏省高级人民法院作出（2017）苏民辖97号民事裁定，指定该案由本院审理。本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解子洋委托诉讼代理人刘超到庭参加诉讼；被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解子洋向本院提出诉讼请求：1.解除原告与四被告订立的关于沭阳县某公寓某室的房屋买卖合同；2.判令四被告共同向原告返还购房款195000元，赔偿房屋溢价损失200000元；3.诉讼费、保全费由四被告负担。事实和理由：沭阳县某公寓由宿迁泰山房地产有限公司（以下简称泰山公司）开发，由四被告合伙挂靠宿迁市龙宇建筑工程有限公司（以下简称龙宇公司）资质承建。2010年9月11日，四被告将沭阳县某公寓某室房屋（以下简称涉案房屋）作价286555元出售给原告，约定房屋交付时间为2012年7月1日。为此，原告分三次向被告支付购房款195000元。后因四被告内部矛盾及其与开发商之间产生纠纷，涉案房屋至今未能交付给原告，致使原告无法实现订立房屋买卖合同的目的。四被告之间的合伙关系已由沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第0914号、宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第0574号案件查明认定。与原告购房情形相同的另外三案，淮安市淮安区人民法院已作出（2016）苏0803民初8224号民事判决、（2017）苏0803民初3182号民事判决、（2017）苏0803民初3183号民事判决，且判决已查明认定售房行为是属于四被告合伙行为。该三案所涉房屋与本案房屋属于同一单元，该三案审理过程中，法院委托鉴定机构对所涉三套房屋的溢价损失分别作出了鉴定报告，所鉴定的溢价期间早于本案溢价期间，而现实中房屋价格一直在上涨，故原告参照该三案中的房屋溢价损失鉴定结果，要求四被告赔偿房屋溢价损失200000元，有事实和法律依据。综上，请法庭支持原告的诉讼请求。左学洲未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状辩称，1.案涉某公寓小区工程系由四被告合伙挂靠在龙宇公司名下承建。四被告之间的合伙关系及挂靠等事实已由淮安区人民法院（2016）苏0803民初1288号、1289号案件查明认定，沭阳县人民法院（2013）沭开民初字第0914号、宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第0574号案件判决也能确定。2.向原告出售涉案房屋系四被告合伙共同行为，四被告于2011年10月12日签字确认的“售房情况清单”（房号502，解子洋笔误写成解子阳）、“左学洲支出账”能够说明涉案房屋买卖是四被告共同行为，左学洲是收款人，也是合伙对涉案房屋买卖事务的执行人。淮安区人民法院（2016）苏0803民初1288号、1289号案件庭审中，对该“售房情况清单”组织了举证质证，并对左学洲是合伙事务的执行人进行了认定。3.因四被告内部矛盾，导致原告要求支付剩余购房款时，无人敢接收。现因原告客观上无法实现合同目的，四被告应将购房款195000元退还给原告。因涉案房屋已实际涨价，客观上给原告造成了溢价损失，四被告应当承担损失。左学洲作为合伙事务执行人庭前与原告确认了溢价损失数额为200000元。综上，四被告应将所收取的购房款195000元退还给原告，并赔偿原告损失200000元。郇月波、徐以超、李井道未作答辩。解子洋围绕其诉讼请求提交了证据，本院根据解子洋提交的证据及关联案件[案号为：（2016）苏0803民初8224号、（2017）苏0803民初3182号、（2017）苏0803民初3183号]一、二审及其生效判决查明认定的事实，对案件事实认定如下：沭阳县沭城镇某公寓住宅小区系由泰山公司开发，该小区建设工程实际系由郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙承建。郇月波、徐以超、左学洲、李井道系合伙关系，其四人至今未就合伙事宜进行清算，左学洲在合伙事务中从事财务工作。某公寓在建设过程中，泰山公司曾将部分房屋交给郇月波、徐以超、左学洲、李井道以抵冲工程款。2010年9月11日，左学洲就涉案房屋与解子洋达成房屋买卖合意，但未签订书面房屋买卖合同。同日，解子洋向左学洲支付购房款4万元，左学洲向解子洋出具收条一份，载明：“今收到解子洋肆万元整（40000元整），某公寓*单元50*室首付款，让利2000元，左学洲，2010.9.11号”。后解子洋于2011年5月、2012年1月27日分别向左学洲支付购房款5.5万元、10万元，左学洲亦分别向解子洋出具了收款收条。2011年10月12日，郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同在含有涉案房屋的售房情况表上签字，该表中记载有解子洋等购房人所购房屋的房号、购房款支付金额及支付日期。2016年4月15日，解子洋向左学洲送达《通知书》一份，载明：“郇月波、徐以超、左学洲、李井道：2010年9月11日我与你们建立的关于沭阳县某公寓某室房屋买卖关系，因你们至今未能履行交付房屋及办理相关手续，现通知你们解除我们之间买卖关系，退还购房款195000元，并赔偿房屋溢价损失200000元。通知人：解子洋，2016年4月15日。”2016年4月20日，左学洲在上述《通知书》上书写说明一份，并签字确认，说明内容：“我已收到通知书，同意解除合同，同意退还195000元、赔偿溢价损失20万元。该房屋面积为128.5平方米，当时单价为2230元/平方米，总房款286555元，现在单价约4500元/平方米。当时约定2012年7月1日交房，因我们内部矛盾，房屋至今未验收，无法再卖”。庭审中，解子洋为证明涉案房屋溢价损失数额，向本院提交了淮安市淮安区人民法院（2016）苏0803民初8224号、（2017）苏0803民初3182号、（2017）苏0803民初3183号案件的民事判决书及该院委托鉴定机构对案涉三套房屋溢价损失作出的鉴定报告书各一份。根据解子洋提供的该组证据可以认定如下事实：某公寓*单元1***室房屋，建筑面积为128.48平方米，经鉴定该房屋在2010年10月18日至2016年2月15日区间的市场价值溢价金额为222420元；某公寓*单元7**室房屋，建筑面积为128.48平方米，经鉴定该房屋在2010年9月29日至2014年6月27日区间的市场价值溢价金额为248223元；某公寓*单元9**室房屋，建筑面积为131.40平方米，该房屋在2010年10月11日至2014年6月27日期间的市场价值溢价金额为241000元。本院认为：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共担风险、共享收益。全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任，对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担。本案中，郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙承建涉案某公寓小区的建设工程，工程建设过程中，泰山公司曾以部分房屋抵冲工程款，从其四名合伙人共同对售房情况表所载内容予以签字确认的事实，能够认定全体合伙人均参与了对售房情况表中所涉房屋出售事宜的处理。另从上述关联案件一、二审庭审中双方当事人的陈述、生效判决书查明认定的事实等情况来看，能够认定左学洲是作为合伙事务的执行人与解子洋就涉案房屋买卖事宜进行协商确定，并收取解子洋购房款。此后，四名合伙人对在包含涉案房屋的“售房情况表”上签字确认的行为，应视为其四名合伙人对涉案房屋买卖及收款情况均予以认可。故能够认定左学洲向解子洋出售涉案房屋属于其四名合伙人的合伙行为。由于四名合伙人之间至今未就合伙事宜进行清算，依据法律规定，基于涉案房屋买卖所产生的法律责任应由其四名合伙人共同承担。关于解子洋主张的返还购房款问题。涉案房屋买卖合同履行过程中，因被告方的原因造成涉案房屋买卖合同无法继续履行，从而导致解子洋无法实现订立涉案房屋买卖合同的目的，解子洋作为守约方依法享有合同解除权。因解子洋于2016年4月15日向左学洲送达解除合同通知书，左学洲作为合伙事务的执行人已于2016年4月20日明确表示同意解除涉案房屋买卖合同。故本院认定涉案房屋买卖合同于2016年4月20日即已解除。合同解除后，四被告作为涉案房屋买卖合同的相对方，依法应返还所收取的涉案房屋购房款，故对解子洋要求四被告返还购房款195000元的诉讼请求，本院予以支持。关于解子洋主张的房屋溢价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，解子洋于2016年4月15日主动发出解除合同通知，左学洲亦于2016年4月20日明确表示同意解除合同。此时，解子洋明知出卖方违约已即成事实，涉案房屋买卖合同客观上已无法继续履行。此后，解子洋作为守约方应及时采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。故根据上述《合同法》关于违约责任损失赔偿范围限度的可预见性规定、守约方及时减损规则的规定，结合当地房屋价格自2016年4月后较长一段时期内处于平稳状态的情况，本院认为应以2010年9月11日至2016年4月20日作为溢价区间予以确定涉案房屋的溢价金额。对于该期间涉案房屋的溢价金额，本院参照与涉案房屋同一单元的上述三套房屋的溢价金额鉴定结果，酌定涉案房屋在溢价区间2010年9月11日至2016年4月20日的溢价金额为230000元。因郇月波、徐以超、左学洲、李井道并非涉案房屋的开发建设单位，依法不具有对外销售商品房资质，解子洋明知涉案房屋系商品房而与其订立购房协议，双方对导致合同不能履行的后果均存在过错。本院综合双方的过错程度，对解子洋主张的溢价损失，应由郇月波、徐以超、左学洲、李井道按照房屋溢价金额的70%予以赔偿为宜，即161000元（230000元×70%）。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条、第四十八条、第五十条、第五十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告解子洋与被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道关于沭阳县沭城镇某公寓*单元5**室订立的房屋买卖合同于2016年4月20日解除；二、被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道应于本判决生效后十日内共同返还原告解子洋购房款195000元，并赔偿解子洋房屋溢价损失161000元，合计356000元；三、驳回原告解子洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226元、保全费2770元，合计9996元，由原告解子洋负担1056元，由被告郇月波、徐以超、左学洲、李井道负担8940元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  徐安国人民陪审员  周贞红二〇一九年九月三十日书 记 员  樊 帆