湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2500号原告：陈伟，男，1984年8月19日出生，汉族，住所湖北省浠水县。原告：汤小平，女，1986年12月26日出生，汉族，住所湖北省浠水县。二原告共同委托诉讼代理人：姬祥，陕西赢弘律师事务所律师，执业证号：16101201810014606，代理权限为特别授权:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等。二原告共同委托诉讼代理人：冯春华，陕西赢弘律师事务所律师，执业证号：16101201110429054，代理权限为特别授权:代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起上诉等。被告：浠水神州轴承制造有限公司，住所浠水经济开发区散花工业园滨江5路，统一社会信用代码91421125764134738E。法定代表人：任支元。委托诉讼代理人：程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号为：31710181110096，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉，代收法律文书等。委托诉讼代理人：占学军，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号为：31710011103611，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉，代收法律文书等。原告陈伟、汤小平与被告浠水神州轴承制造有限公司（以下简称浠轴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人姬祥，被告浠轴公司委托诉讼代理人程定国、占学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟、汤小平共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交位于××经济开发区××路北侧浠河明珠.××单元××号号房屋；2.判令被告向原告支付违约金25055.62元（以361032元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月31日起算至2019年6月24日止，以后顺延至被告向原告交付经验收合格的案涉房屋之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，二原告明示其主张的验收合格是指竣工验收备案。事实和理由：2016年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于××经济开发区××路北侧浠河明珠.××单元××号号房屋，房屋总价款361032元。合同约定被告应于2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向原告交付经验收合格的房屋。其中第九条约定被告如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原告依约交清购房款361032元，但被告至今未将经验收合格的商品房交付原告使用，应承担违约责任。现依法起诉，望判如所请。被告浠轴公司辩称，因2017年3月27日湖北省麻城市五脑山风景区发生了九死六伤的建筑安全责任事故，湖北省人民政府要求湖北省境内所有的在建工程停建自查，时间为一年，当时浠轴公司所有的购房户到浠水县信访局进行信访，经信访局牵头处理，被告与所有业主达成协议，同意延迟交房。被告已多次通知原告收房，但原告一直未来领取交付手续。被告未迟延交付使用，不应承担违约责任。综上，原告的请求应依法驳回。二原告为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1.《商品房买卖合同》，拟证明：1.原、被告之间的商品房买卖合同关系；2.被告没有按照约定履行义务，需承担的违约责任。2.销售不动产发票、按揭借款合同、借款凭证、房地产抵押物清单，拟证明原告依约向被告支付了361032元购房款。经当庭质证，被告表示对证据材料1、2均无异议。被告为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据材料：3.网络下载的关于2017年3月27日麻城在建工程较大坍塌事故调查报告，拟证明：因该事故，全省建筑均停建一年。4.《关于浠河明珠.银河湾业主与开发商商谈达成承诺书》，拟证明：因证据材料3所述的事故原因，信访后，80%以上的业主与被告达成协议，同意延期一年交房。5.住宅使用说明书、房屋质量保证书、2017年12月25日张贴的告示（内容为通知各业主于2018年3月1日前来领取房屋钥匙）（均为原件）以及交付单（未签名的空白原件），拟证明：被告已根据合同约定完成了交接房屋的手续，出具了住宅使用说明书、房屋质量保证书，履行了合同义务。经当庭质证，原告对证据材料3的真实性及证明目的有异议，没有原件且未盖相关单位的印章，湖北省蕲春县人民法院（2018）鄂1126民初2978号民事判决书及黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终630号民事判决书均已认定该事故不能达到案涉房屋进行停工的证明目的。对证据材料4的真实性及证明目的有异议，未提供原件，案涉房屋至今未验收合格，被告应该继续承担违约责任。对证据材料5真实性及证明目的有异议，是被告单方面制作，未经原告签字确认。根据合同约定，交房的标准是商品房经验收合格，根据建筑法第61条、《商品房销售管理办法》第30条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条等相关法律规定，案涉房屋应经竣工验收备案后才能交付使用，在黄冈市中级人民法院（2019）鄂11民终630号民事判决书中，被告人自认案涉房屋至少在2019年7月30日才具备进行验收的可能性。本院认定证据意见如下：对当事人无异议的证据材料即1、2，来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以采信，作为本案定案的依据。证据材料3即网络下载的3.27麻城在建工程坍塌事故调查报告，因不具备与本案直接的关联性，故本院不予采信。证据材料4，原告虽然对真实性存有异议，但未提交予以反驳的有效证据，综合全案有效证据及当事人庭审陈述审查，本院对真实性予以确认。证据材料5中，住宅使用说明书、房屋质量保证书、交付单（未签名的空白原件），原告认为是被告单方制作的，原告未签名确认，本院认为该异议成立，故不予采信；2017年12月25日张贴的告示，综合全案有效证据及当事人庭审陈述审查，本院对真实性亦予以确认。根据以上原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合双方当事人庭审陈述，本院确认案件主要事实如下：2016年7月15日，原告陈伟、汤小平与被告浠轴公司签订《商品房买卖合同》1份，约定二原告购买浠轴公司开发的浠河明珠.银河湾第1幢1单元1302号房屋，建筑面积共计93.58平方米，单价3858元/㎡，总价款361032元；二原告应于签订合同当日付首付款111032元，余款25万元由二原告通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款的方式支付给被告；买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为鄂浠房预字（2016）007号。其中第八条第一款约定“出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”其中第九条约定被告如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十三条约定案涉合同自双方签订之日起生效。原、被告双方还对产权登记及规划、设计变更等等事项均进行了约定。2016年7月19日，案涉合同在浠水县房地产管理局进行了备案。合同订立后，二原告依约交清购房款361032元（其中交首付款111032元，余款25万元办理银行按揭贷款）。2018年3月，被告制作《关于浠河明珠.银河湾业主与开发商商谈达成承诺书》，在该承诺书中，部分业主同意将房屋交付使用日期延迟至2018年3月30日之前，但原告未在该承诺书中签名确认。被告浠轴公司于2017年12月25日在案涉小区内张贴告示，载明“请购买浠河明珠.银河湾小区的各位业主于2018年3月1日前来售楼部领取《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》完成交接手续。”至起诉之日前，二原告仍未领取房屋钥匙及办理房屋交接手续。原告认为被告未按照合同约定的期限及条件交房，应承担违约责任，双方因此产生纠纷，原告遂提起本次诉讼。本院对本案争议的焦点及法律适用分别论述如下:本案争议的焦点为：原告主张由被告支付逾期交房违约金的理由是否成立。本院认为，原、被告双方在订立案涉商品房买卖合同时，案涉楼盘已取得商品房预售许可证。且双方在订立合同过程中，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉合同第八条约定被告应当在2017年7月30日前，将经验收合格的该商品房交付原告使用，故商品房经验收合格是当事人对交付使用条件的特别约定。结合该条款上下文内容及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律、行政法规规定综合审查，该验收合格应理解为案涉商品房所在的主体工程经建设单位、承包单位、设计单位、监理单位、勘察单位竣工验收合格，不应理解为在浠水县住房和城乡建设局综合验收备案。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案原告主张案涉商品房至今仍未办理竣工验收备案手续，被告因此违反了案涉商品房买卖合同第八条关于交付使用条件的约定，但未向本院提交有效证据证实被告存在该违约行为，故对其该主张不予支持。本案中，被告于2017年12月25日张贴告示，告知业主于2018年3月1日前来售楼部完成交接手续，但原告至起诉之日前，仍未领取房屋钥匙及办理房屋交接手续，亦未提交有效证据证实其于2018年3月1日之后未办理房屋交接手续是因被告的原因导致的，应视为被告已于2018年3月1日前向原告履行了交付使用的义务，故被告应承担自2017年7月31日起算至2018年3月1日止共计213天的逾期交房违约金7689.98元（361032元×213天×0.0001元/天）。原告主张由被告支付逾期交房违约金25055.62元（以361032元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月31日起算至2019年6月24日止，以后顺延至被告向原告交付经验收合格的案涉房屋之日止）的理由部分成立，超出的部分因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告浠水神州轴承制造有限公司于本判决生效之日起三日内向原告陈伟、汤小平支付逾期交房违约金计7689.98元；二、驳回原告陈伟、汤小平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，减半收取计213元（原告已预交426元），由被告浠水神州轴承制造有限公司负担65元；由原告陈伟、汤小平负担148元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  张乔二〇一九年九月十九日法官助理朱丽萍书记员鲁敏