四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终1691号 上诉人（原审被告）：四川英士伦房地产开发有限公司，住所地:四川省三台县正北街银河商场三楼。 法定代表人：黄晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗韬，四川万帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雍笠，四川万帆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈建，男,汉族，1965年9月29日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：陈俊，女，汉族，1972年6月24日出生，住四川省三台县,系陈建之妹。 委托诉讼代理人：邓常超，四川蜀华律师事务所律师。 原审被告：三台县土地收购储备中心，住所地：四川省三台县西顺城街国土局办公大楼5楼507室。 法定代表人：余杰，该中心主任。 委托诉讼代理人：毕禄刚，该中心员工。 委托诉讼代理人：谢雷，该中心法律顾问。 上诉人四川英士伦房地产开发有限公司（以下简称英士伦公司）因与被上诉人陈建及原审被告三台县土地收购储备中心（以下简称三台土地储备中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2018）川0722民初575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川英士伦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗韬，被上诉人的委托诉讼代理人邓常超、陈俊，原审被告三台土地储备中心的委托代理人毕禄刚、谢雷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 英士伦公司上诉请求：1.撤销（2018）川0722民初575号民事判决书的第一项判决，并依法改判按照上诉人预留房源对被上诉人进行房屋产权调换安置，或按照三方签订的《县城大十字东北片区旧城改造项目营业用房拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁补偿安置协议书》）确定的评估价格向被上诉人支付房屋拆迁安置补偿费1,875,360元及相应资金占用利息；2.如判决上诉人向被上诉人支付房屋拆迁补偿费，则请求撤销（2018）川0722民初575号民事判决书的第三项判决，并依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付停业补助费的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、《拆迁补偿安置协议书》合法有效，且被拆迁房屋有明确的评估价格，一审法院以新的评估价格计算安置补偿费无事实依据，二审应当予以改判。1.三台县人民政府颁布的《三台县西片区和大十字东北片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置实施意见》（三府发【2010】50号）第四条第（二）款规定，对私有营业用房的拆迁补偿安置方式有两种，即货币补偿和产权调换，被拆迁人自愿选择货币补偿的，拆迁人按照房地产评估机构的评估金额给予被拆迁人货币补偿。2012年10月11日，受三台县人民政府委托，三台县置信房地产评估事务所有限公司对被拆迁房屋的市场价格进行了评估，得出被拆迁房屋的市场评估价格为8,000元/㎡。上诉人与被上诉人及三台土地储备中心三方签订的《拆迁补偿安置协议书》再次明确了该价格，并按照此价格计算相应的补助款。因此在各方都确认了被拆迁房屋市场价格的情况下，法院没有启动评估程序的必要性。2.因新修建的房屋位置未与被拆迁房屋一一对应，评估报告对新修建的房屋进行的价格评估结论并不能准确反映被拆迁房屋的价格，更无法进行参照，此外，评估报告确定的价格远远高于房屋市场价格，不能直接按照此评估价格计算被拆迁房屋的补偿安置费。四川利均评估公司出具的评估报告及说明明确记载，评估报告是对上诉人新修建的，位置与被拆迁房屋完全不同的房屋进行的市场价格评估，不能等同于被拆迁房屋的市场价格。评估报告是按照新修房屋现状进行评估，包含了装修及附属设施，而上诉人已经对被拆迁房屋的室内装饰装修费用进行了补偿，且各方均认可法院启动评估的目的仅为协商面积补差的参考标准而不作为货币补偿的标准。一审法院改变评估报告的使用目的，且未考虑评估报告的局限性的情况下，不采用已有充分证据的价格显属事实认定错误。3.在政府对案涉拆迁补偿事宜有明确具体的拆迁政策的情况下，一审法院的判决明显违反了该拆迁政策，在被拆迁的事实未发生改变的情况下，被上诉人单方将安置补偿方式从产权调换改为货币补偿，应当严格按照政府的拆迁政策予以补偿，而一审法院按照不同位置的新修房屋的市场评估价确定被拆迁房屋的安置补偿费属事实认定错误。评估报告作出后，陈建在一审庭审中将其诉讼请求由产权调换变更为货币补偿，实质上仅改变了《拆迁补偿安置协议书》的补偿方式，而未改变房屋拆迁安置补偿的基本事实，即房屋被拆迁的时间和事实。而三台县人民政府对私有营业用房的拆迁安置货币补偿方式有明确规定，一审法院应当严格按照政策的规定确定安置补偿费的计算标准，以免对其他依法进行安置补偿的被拆迁人不公平。二、在《拆迁补偿安置协议书》合法有效，且上诉人为被上诉人已经预留了同等面积的房源的情况下，一审法院确认被上诉人的货币补偿的请求属于法律适用错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《拆迁补偿安置协议书》签订后，因政府规划调整导致上诉人无法在原房屋位置修建新房屋（原位置已被规划为广场），使得上诉人无法按照协议交付指定位置的房屋，但上诉人预留并通过住建局锁定了足够面积相应位置的安置房源，与被上诉人多次协商，被上诉人均不接收房屋，导致房屋延期交付。因预留房源的价值远大于被拆迁房屋的价值，按照产权调换的方式对被上诉人进行安置不仅不损害被上诉人的利益，而且与其在一审起诉之时的诉请一致。一审判决不顾上述基本事实，违反公平原则，确认被上诉人货币补偿的诉讼请求，属于法律适用错误。二审应当按照公平的原则，判决按照上诉人预留房源对被上诉人进行房屋产权调换安置。三、一审法院判决上诉人对被上诉人进行货币安置补偿的同时向被上诉人支付营业用房停业补助费违反拆迁补偿的相关政策和基本逻辑。根据三府发【2010】50号《实施意见》第六条第三款第二项的规定：实行货币补偿的营业用房，不给予停业补助，而一审判决却既判决上诉人对被上诉人进行货币补偿，又判决向其支付停业补助费，严重违反政策。上诉人不应当向其支付停业补助费，且前期收取的费用应当退还，在计算安置补偿费总额时应当予以抵扣。 陈建辩称，一、被上诉人与英士伦公司、三台土地储备中心签署的《拆迁补偿安置协议书》均有附图说明，在三台县临小东巷应安置的营业用房总数为20套，书面约定对被上诉人安置具备产权和使用独立性的门面房，而目前仅建好房源9套，安置总面积相差200余平方米。二、不能按照《拆迁补偿安置协议书》全面履行安置的责任应由上诉人和三台土地储备中心承担。补偿安置方案经过了三台县人民政府审核批准，且已签订《拆迁补偿安置协议书》。但上诉人在安置房源的修建过程中不告知被上诉人自行改变原修建方案，直接导致安置目的无法达成。现因上诉人和三台土地储备中心过错导致无法按原协议全面履行安置，应由其承担该责任及不利后果。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人一直希望能够按协议约定进行产权调换安置，但上诉人并未以正确的态度处理此事，且实际上也无法按照《拆迁补偿安置协议书》对所有被拆迁人进行安置。2.在无法履行产权调换安置的情况下，上诉人提出应按照8,000元/㎡进行货币补偿安置无任何依据：（1）被上诉人选择的是产权调换的安置方式，不需要继续评估价值；（2）“评估价格”只是作为停产停业补助费的发放标准；（3）该评估价格不是按正常程序、由具备资质的机构进行评估的。3.一审法院在征询当事人后启动评估程序系妥善解决本案纠纷且合理合法：（1）评估公司系上诉人与被上诉人共同选定，是合意的结果；（2）评估报告的用途是用来确定安置价格，上诉人对评估报告存在错误认识；（3）上诉人单方声称评估报告是用作为面积补差的参考，这一表述的前提是上诉人对被上诉人能够全面履行安置，单套安置房屋面积存在差别而适用。在未全面履行安置义务的情况下，该说辞无任何意义；（4）上诉人称“时代广场”商场内的营业用房销售价格高于了市场价格没有依据，对于时代广场中商业店面的评估缺乏基础数据源，影响价值收益的贡献值在价格中的比例系数明显过高。被上诉人在评估过程中提供了其中几套店面的成交价格（合同号：2015006015，姓名：王利、戴礼兵，价格：35000元；合同号：2016000911，姓名：张高辉，价格：36500元；合同号：2016003186，姓名：林莉，价格：36500元），并且该三户房屋位于商场内部，显然临街的位置更优，因此对于评估价格不应再作调减。并且“时代广场”二期拆迁的价格问题与本案没有任何的关联性；（5）在诉讼过程中，上诉人不断改变主意，试图拖、赖，对于处理安置事务态度极为消极。4.上诉人称“预留了同等面积房源”，但并非同一安置位置的房源，上诉人明知不同位置房屋价值差异较大，因此被上诉人并不当然应接受他处的安置房源。并且上诉人提供的所谓“超市4”号房源，三台县住建局都无法确认位置，因此上诉人该理由不成立。5.停产停业补助应发放至安置完毕，但截止目前，上诉人和三台土地储备中心仍未完全履行安置义务。在被上诉人合法财产已不复存在的情况下，目前的问题在于如何保障被拆迁人的基本权益，上诉人无法按照《拆迁补偿安置协议书》完全履行义务，就应当按合同约定支付停产停业补助。依据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条第2款规定：“征收非住宅的，超过过渡期限一年以内的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定的1.5倍发放；超过过渡期限一年以上的，本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定的2倍发放”，因此一审法院对该项的判决合法合理。四、一审法院确定的价格补偿标准不应扣除确保门面政策适用的装修费用，因《拆迁补偿安置协议书》本身即约定上诉人应当进行产权调换安置，其不应当自行决定装修并出租收益，并且为了避免矛盾激化，应当统一以评估价格和一审确定的补偿标准来确定安置补偿金额。五、被上诉人等个别被拆迁人愿意继续就小东巷安置房源予以补差接受确认一套房屋，但前提必须是价值方案通过判决确定之后以和解的方式处理。如现有9套房屋无法抵偿至被上诉人，再依法拍卖并用所得补偿货币安置接受人。六、一审法院对评估费的承担主体未做判断，属于漏判。关于评估报告里面是够含装饰装修部分的问题，该评估报告中不含装饰装修价格。 三台土地储备中心未作陈述。 陈建向一审法院起诉请求：1.请求依法判令英士伦公司和三台土地储备中心按照新修建的时代广场临小东巷的营业用房市场价格予以货币补偿安置；2.请求判令英士伦公司和三台土地储备中心按《县城大十字东北片区旧城改造项目营业用房《拆迁补偿安置协议书》的约定向其返还位于三台县方时代广场）1号楼二楼，建筑面积为527.81平方米且具有独立产权的商业用房（价值约2639050元）；3.依法判令英士伦公司和三台土地储备中心从2017年8月1日起按应返还门面房建筑面积以每月160元／平方米计算支付停产停业补助费至安置完毕时止；4.由英士伦公司和三台土地储备中心支付下欠过渡费233290元，并从2016年2月4日起按年息6%计算支付利息至该款付清时止；5.本案诉讼费用由英士伦公司和三台土地储备中心承担。 一审法院认定事实：2012年12月19日，陈建（被拆迁人、乙方）与英士伦公司（补偿安置人、丙方）、三台土地储备中心（拆迁人、甲方）签订了《县城大十字东北片区旧城改造项目营业用房拆迁补偿安置协议书》［以下称《拆迁补偿安置协议书》］，主要约定：为实施三台县城大十字东北片区旧城改造项目，依据三台县人民政府与丙方签订的《拆迁工作合作协议》，县人民政府依法委托甲方担任房屋拆迁人，负责县城大十字东北片区旧城改造项目房屋拆迁工作。丙方为补偿安置人，负责提供安置房源和垫支补偿资金。一、被拆迁房屋情况：乙方被拆迁房屋位于三台县（金鹏园）混合住宅楼，产权建筑面积812.06㎡，产权人为陈先金；该房经成都恒泰祥测绘公司三台分公司实测确认产权建筑面积820.53㎡，套内建筑面积738.65㎡，（现使用情况：负一楼地下室建筑面积233.11㎡、套内建筑面积206.51㎡，一楼门面建筑面积211.63㎡、套内建筑面积203.85㎡，二楼用于开茶馆和理发的住宅两套建筑面积250.61㎡、套内建筑面积219.15㎡，三楼住宅建筑面积125.18㎡、套内建筑面积109.14㎡）。二、拆迁补偿安置方式：拆迁补偿安置方式为就地产权调换，即在原房屋拆迁后修建的东方伦敦1号楼调换套内建筑面积738.65㎡（其中：1.一楼门面营业用房套内建筑面积203.85㎡，调换东方伦敦1号楼小东巷1楼①②③④⑤号门面商业用房平面图红线内套内建筑面积203.85㎡，乙方不补差价；2.地下室套内建筑面积206.51㎡，调换东方伦敦1号楼2楼商业用房平面图红线内套内建筑面积206.51㎡，等面积乙方不补差价。原二楼两套住宅套内建筑面积219.15㎡，经协商用货币补偿方式调换东方伦敦1号楼2楼商业用房平面图红线内套内建筑面积219.15㎡（具体位置见平面图）；3.原三楼住宅套内建筑面积109.14㎡，调换东方伦敦1号楼16-18层楼住宅套内建筑面积109.14㎡，等面积乙方不补差价，丙方提供的安置面积，最终以交易部门核准面积作为结算依据…。三、甲方委托丙方向乙方支付费用的约定：1.室内装饰装修补偿费：165976元（按评估公司出具的“附属设施评估核价通知书”确定的金额）；2.营业、住宅用房搬家补助费（两次）6000元；3.住宅用房的临时过渡费：因二楼两套住宅用于开茶馆和理发，过渡费按10元／㎡·月计算，因此房实行货币补偿，过渡期为45天。三楼住宅过渡费按7元／㎡·月计算，因此房实行的是产权调换，过渡期暂定两年。（三楼住宅的过渡期从乙方移交被拆迁房开始至丙方移交安置房时止。因丙方责任使乙方延长过渡期限的，按《四川省城市房屋拆迁管理条例》第29条规定增加临时过渡费）。临时过渡费一次性支付。二楼住宅临时过渡费：被拆迁住宅房屋产权建筑面积250.61㎡×10元／㎡·月×45天＝3759元（因此房实行的是货币补偿已一次性支付了过渡费，今后不再支付临时过渡费）。三楼住宅两年临时过渡费：被拆迁住宅房屋产权建筑面积125.18㎡×7元／㎡·月×24个月＝21030元。4.一楼营业用房和负一楼（地下室）的停业补助费：按被拆迁房屋评估金额（不含室内装饰装修补偿费）每月1%。停业时间暂定两年（从乙方移交旧房开始至丙方移交安置房时止。）两年的停业补助费一次性支付。因丙方责任使乙方延长停业期的，在第一年停业补助费的基础上每年递增3%，按半年或季度支付。两年一楼营业用房停业补助费：211.63㎡×评估价8000元／㎡×1%·月×24个月＝406330元。两年负一楼（地下室）停业补助费：233.11㎡×评估价2100元／㎡×1%·月×24个月＝117487元。5.提前签约奖：在规定的签约期限内乙方与甲方、丙方签订《拆迁补偿安置协议书》，每提前一天甲方按被拆迁房屋产权面积给予乙方3元／㎡的提前签约奖励（计奖最多不超过60天）。即：被拆迁房屋产权面积820.53平方米×3元／㎡·天×60天＝147695元。6.提前搬迁奖：乙方在2013年1月15日前腾空房屋，并向丙方交付旧房钥匙和被拆迁房屋的房屋所有权证、契税证和土地使用证，每提前一天甲方按被拆迁房屋产权面积给予乙方5元／㎡的提前搬迁奖（计奖最多不超过20天）。超过2013年1月15日未搬迁并未向丙方交付旧房钥匙和被拆迁房屋不计发提前搬迁奖。计算式：被拆迁房屋产权建筑面积820.53㎡×5元／㎡·×20天＝82053元。7.二楼两套住宅实行货币补偿，货币补偿的标准在评估金额每平方米2500元的基础上另奖励20%，即：被拆迁房屋产权面积250.61㎡×3000元／㎡＝751830元。8.因乙方用货币补偿的方式购买东方伦敦1号楼二楼商业用房，乙方同意将二楼两套住宅的货币补偿款和其他费用共892312元抵交购房款，故甲方应按年息6%计算，时间3年，即892312元×6%×3年＝160616元；以上费用和奖金合计1862776元…。四、相关问题的约定…。五、甲、乙、丙三方责任：甲方负责督促丙方按本协议书约定，向乙方支付相关费用和交付产权调换房。乙方必须负责与承租人终止租赁关系并承担终止租赁关系全部费用。丙方必须按本协议书约定支付相关费用，提供本协议书约定标准的产权调换房。 2012年12月27日，英士伦公司（甲方）与陈建（乙方）签订了《补充协议》，约定根据甲乙双方签订的《拆迁补偿安置协议书》，现就有关未尽事宜，双方协商，达成如下协议：一、房屋面积问题：根据甲乙双方签订的县城大十字东北片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置协议约定，乙方的产权调换房是选择的套内建筑面积调换。乙方调换甲方东方伦敦1号楼一楼营业用房套内建筑面积203.85㎡；负一楼（地下室）和购买的东方伦敦1号楼二楼套内面积425.66㎡，1号楼16-18层住宅套内建筑面积109.14㎡，共计套内建筑面积738.65㎡。据目前提供的东方伦敦1号楼分摊面积的参考数据，一楼营业用房每平方米的分摊面积占套内建筑面积的15%，二楼商业用房和住宅每平方米的分摊面积占套内建筑面积的24%。初步测算乙方需调换甲方一楼营业用房建筑面积约234.42㎡，二楼商业用房建筑面积527.81㎡，16-18层楼住宅建筑面积135.33㎡，共计建筑面积约897.56㎡。经双方协商一楼营业用房每平方米的分摊面积占套内建筑面积小于15%（含15%）由甲方补足，大于15%归甲方；二楼的商业用房和住宅每平方米的分摊面积占套内建筑面积小于24%（含24%）由甲方补足，大于24%归甲方。二、办证问题：因乙方的被拆迁房屋原产权人是其父陈先金。根据父母的心意今后办理新的产权证和土地使用证要分别办在子女头上。甲方同意按办证程序和相关资料办在父母所分配的子女头上。办理产权证和土地使用证所涉及的与被拆迁房屋等面积税费由甲方承担，超面积部分税费按有关政策各自承担。 2012年12月27日，英士伦公司（甲方）与陈建（乙方）签订了《购房协议》，约定根据《拆迁补偿安置协议书》,就乙方购买甲方修建的房屋达成如下协议：一、购房地点及面积：乙方购买甲方在潼川镇上东街修建的东方伦敦1号楼二楼商业用房产权建筑面积250.61㎡。二、购房价款：依据三台置信评估公司对上东街（县建司到小东巷××）2012年现有二楼营业用房的评估参考价为每平方米5000-5500元。经双方协商按每平方米5500元计算。即250.61㎡×5500元＝1378355元。因乙方是用金鹏园二楼两套住宅的货币补偿款和现款购买，并一次性付清，甲方同意按照总房款优惠8.5%，即1378355元×8.5%＝117160元。品迭后乙方应向甲方支付购房款1278111元，大写人民币壹佰贰拾柒万捌仟壹佰壹拾壹元整。三、付款和交房时间：乙方应于2013年1月15日前付清购房款，待东方伦敦1号楼竣工验收后甲方将所购房屋交付乙方。四、交房标准和其他事宜按甲、乙双方签订的房屋拆迁补偿安置协议执行。 《拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《购房协议》签订后，陈建依约履行了被拆迁人的约定义务，英士伦公司亦履行了对其住宅房屋一套的安置，后因英士伦公司与陈建签订《拆迁补偿安置协议书》时依据的英士伦公司的初步设计建设方案未获得相关职能部门的批准，之后英士伦公司根据相关职能部门的规划审查意见对设计方案进行了变更，在未告知陈建的情况下英士伦公司按照变更后的设计图纸（方案）进行修建，现建成的“东方时代广场”一期即为《拆迁补偿安置协议书》中约定的“东方伦敦”2号楼，小东巷一楼营业用房共有9间，约定的东方伦敦1号楼位置现建为广场；“东方时代广场”建成后，英士伦公司虽然为被拆迁人预留了应安置的拆迁门面房屋面积，但因安置房屋的位置及面积发生变化，致使英士伦公司无法按照《拆迁补偿安置协议书》约定的安置房屋位置及面积进行安置。事后经多次协调，英士伦公司与各拆迁户未能达成一致意见，导致其至今未交付安置房屋。 2018年12月6日，四川利均房地产土地资产评估有限公司受一审法院的委托对“东方时代广场”一期一楼1-1-1号至1-1-10号、超市4号、1-15-1号至1-15-4号商业用房进行价值评估；2019年2月28日，四川利均房地产土地资产评估有限公司出具鉴定估价报告，载明：1-1-1号建筑面积124.21㎡，评估单价33083元/㎡，1-1-2号建筑面积79.77㎡，评估单价28764元/㎡,1-1-3号建筑面积53.1㎡，评估单价28764元/㎡，1-1-4号建筑面积60.73㎡，评估单价28764元/㎡，1-1-5号建筑面积76.84㎡，评估单价28764元/㎡，1-1-6号建筑面积94.5㎡，评估单价28764元/㎡，1-1-7号建筑面积52.91㎡，评估单价28764元/㎡，1-1-8号建筑面积73.31㎡，评估单价28764元/㎡，1-1-9号建筑面积92.96㎡，评估单价30757元/㎡。 另查明，1.英士伦公司于2015年取得案涉土地使用权；2.三台县潼川镇小东巷共有拆迁户16户。英士伦公司与陈建签订协议书时依据的是该公司的初步设计方案，约定就地产权调换，分布在“东方伦敦”1、2号楼；3.《拆迁补偿安置协议书》签订后，英士伦公司向陈建支付了部分营业用房停业补助费；4.英士伦公司已委托绵阳市百斯泰商务服务有限公司将上述营业用房出租，并收取租金。 2019年5月20日，四川利均房地产土地资产评估有限公司出具评估说明，载明：1-1-1号套内建筑面积113.76㎡，评估单价36119元/㎡，1-1-2号套内建筑面积73.06㎡，评估单价31406元/㎡,1-1-3号套内建筑面积48.63㎡，评估单价31402元/㎡，1-1-4号套内建筑面积55.62㎡，评估单价31406元/㎡，1-1-5号套内建筑面积70.38㎡，评估单价31404元/㎡，1-1-6号套内建筑面积86.55㎡，评估单价31403元/㎡，1-1-7号套内建筑面积48.46㎡，评估单价31405元/㎡，1-1-8号套内建筑面积67.14㎡，评估单价31403元/㎡，1-1-9号套内建筑面积85.14㎡，评估单价33582元/㎡。同日，一审法院通知当事人对该说明进行了质证。 一审法院认为，英士伦公司虽辩称签订协议时未取得案涉土地使用权，协议无效，但其已于2015年取得案涉土地使用权证，且陈建与英士伦公司和三台土地储备中心签订的拆迁协议是当事人真实意思表示，并不违反法律规定，因此英士伦公司该辩称理由不成立，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》合法有效。英士伦公司辩称其不是合同相对人，不是本案适格主体，拆迁协议是由陈建与英士伦公司、三台土地储备中心三方签订，英士伦公司是协议约定的补偿安置人，其应是合同相对人，应当对陈建承担拆迁安置补偿责任。三台土地储备中心作为房屋拆迁人，《拆迁补偿安置协议书》中明确约定其应当承担监管责任，督促英士伦公司按协议约定向乙方支付相关费用和交付产权调换房，故其应在英士伦公司不能履行的范围内承担补充责任。因英士伦公司按照变更后的设计方案修建的房屋位置及面积发生变化，导致不能按照《拆迁补偿安置协议书》约定一一对应安置，陈建要求房屋安置的合同目的不能实现，鉴于已建成房屋的实际情况，对陈建变更诉讼请求为货币安置予以确认。英士伦公司对陈建的第二项请求表示认可，并为陈建在现已修建的“东方时代广场”一期二楼预留了陈建被拆迁的及其购买的商业用房面积，陈建对此亦未表示反对，因此对陈建请求在现已修建的位于三台县安置建筑面积为527.81㎡的商业用房之请求予以确认。根据现有房屋，结合评估报告以及陈建被拆迁房屋基本对应的安置位置，其货币安置应按套内建筑面积36119元／㎡计算为宜。陈建关于过渡期两年内下欠过渡费和从2017年8月1日起按照160元／平方米／月计算停业补助费（过渡费）的诉讼请求，因《拆迁补偿安置协议书》中对如何支付营业用房停业补助费进行了明确约定，故对陈建要求以160元／平方米／月计算停业补助费的诉讼请求，按照协议约定合理部分予以支持，下欠过渡费不重复计算。协议中并未约定支付利息，对陈建要求从2016年2月4日起按年息6%计算支付利息至款付清时止的诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、由四川英士伦房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内向陈建支付房屋拆迁安置补偿费7362858.15元（203.85㎡×36119元／㎡）；二、由四川英士伦房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内在现已修建的位于三台县给陈建安置建筑面积为527.81㎡的商业用房；三、由四川英士伦房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内按照《县城大十字东北片区旧城改造项目营业用房拆迁补偿安置协议书》约定的从2013年1月起按203165元／年并逐年递增3％计算，向陈建支付营业用房停业补助费至上述一项款项付清之日止（已支付部分在执行时予以扣除）；四、由三台土地储备中心在四川英士伦房地产开发有限公司不能履行上述一、三项给付款项的范围内承担补充给付义务；五、驳回陈建的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81811元，由四川英士伦房地产开发有限公司负担（该款陈建已垫付45964元，在执行中一并给付）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.英士伦公司在二审中提交《装饰装修评估报告》，证明涉案被拆迁房屋在被拆迁前（2012年9月20日）已由政府委托评估机构统一对其装修及附属设施的价格进行了准确的价格评估。三台土地储备中心（甲方）、陈建（乙方）以及英士伦公司（丙方）在《县城大十字东北片区旧城改造项目营业用房拆迁补偿安置协议书》中约定：“三、甲方委托丙方向乙方支付如下费用：室内装饰装修补偿费用165,976元（按三台值信房地产评估公司出具的‘附属设施评估核价通知书’确定的金额）”。 2.二审中，人民法院依职权向四川利均房地产土地资产评估有限公司调取《关于对三台县地产装修价值的说明》，其中载明：“对估价报告中的假设限制条件‘本次估价考虑了满足估价对象使用功能且无法从建筑物主体剥离的附属设施对估价结论的影响,估价结果不包含室内动产’中所涉及的影响估价对象价值的二次装修价值进行剥离,需要特别说明的是,我公司测算的房屋装修价值,不是各个店面房屋的装修成本价值,而是其中影响商业店面房地产收益价值的贡献价值”。该《说明》载明15间被评估房屋的装修价值占比平均值为5.93%。 3.一审中，陈建的委托诉讼代理人明确表示：“所有原告均变更诉讼请求为请求法院按照新修建的时代广场临小东巷的营业用房市场价格予以货币补偿安置”。陈建表示：“同意代理人意见”。英士伦公司对此回复：“公司作为安置的代理人，我们属于垫资方，是否补偿要安置中心确认，我们无权回答”。三台土地储备中心回复：“鉴于本案无法进行产权调换，同意按照货币补偿的方式予以补偿，但货币补偿应按照相关的程序依据评估时点及合同约定的安置时点来确认补偿价值。根据合同的相对性原理，英士伦公司是该合同的交付房屋的义务人及补偿价值的义务人。收购中心只是负有监督义务，并不具有合同约定的给付义务……其拆迁后果应由英士伦公司承担”。 4.《三台县城西片区和大十字东北片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置实施意见》载明：“……（三）生产、营业用房停产停业补助费……2.实行货币补偿的营业用房，不给予停业补助”。 5.《三台县城乡规划委员会办公室关于三台县“东方时代广场”容量测算论证报告及项目设计方案专家评审会会议纪要》载明：“一、经专家评审，原则同意三台县‘东方时代广场’容量测算论证报告及项目设计方案。……3.增加道路交叉口及正北街、东街建筑红线的退让，以便形成带状广场，释放空间，吸引人气，减少对城市道路的压迫感。主广场应设置在正北街××××或正北街与东街的交汇处，并将十字路口广场适当放大。”英士伦公司关于其未按照初设方案修建是因为政府规划变更导致，并非其自行改变方案的陈述，有事实依据，本院予以采信。 经二审审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.本案的补偿是否应当按照合同约定进行实物安置还是货币安置；2.货币安置的标准；3.停产停业补助费是否应当予以扣除。 关于本案的拆迁补偿安置的方式。《拆迁补偿安置协议书》虽然约定本案拆迁补偿安置方式为实物安置，但陈建在一审中同意诉讼请求变更为货币补偿，英士伦公司称是否变更为货币补偿需要三台土地储备中心确认，其无权回答，三台土地储备中心对此予以同意。本院认为本案的拆迁补偿安置方式由实物补偿变更为货币补偿，是当事人合意的结果，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈建将原审诉讼请求变更为请求法院按照新修建的时代广场临小东巷的营业用房市场价格予以货币补偿安置，系陈建自行处置其诉讼权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。……”的规定。鉴于现修建完毕的房屋无法与《拆迁补偿安置协议书》上所约定的安置位置一一对应，一审法院根据陈建变更后的诉讼请求，判决英士伦公司承担货币安置补偿责任，有事实依据，本院予以维持。 关于货币安置的标准。在《拆迁补偿安置协议书》的“三、甲方委托丙方向乙方支付如下费用”中已包含了陈建的被拆迁房屋的室内装饰装修补偿费。陈建所应取得的是不包含装修部分的清水房，即就货币补偿而言，应将评估报告结果中的装修价值予以扣除。一审法院所依据的评估报告结果中包含了被评估房屋现有装修的价值，其在判决结果中未剔除装修价值部分，属于事实认定瑕疵，本院予以纠正。根据四川利均房地产土地资产评估有限公司出具的《关于对三台县地产装修价值的说明》显示涉案商铺的装修价值占比平均值为5.93%。由于项目设计方案的变更导致陈建所应被安置的房屋与实际修建完毕的房屋无法一一对应，且每一间的房屋装修价值占比各异，因此本院认为以装修价值占比平均值5.93%作为扣除标准较为合理，即本案中英士伦公司应向陈建支付房屋拆迁安置补偿费标准为33977.14元／㎡（36119元／㎡×94.07%），总额为6926239.99元（203.85㎡×33977.14元／㎡）。三台土地储备中心作为房屋拆迁人，《拆迁补偿安置协议书》中明确约定其应当承担监管责任，督促英士伦公司按协议约定向陈建支付相关费用和交付产权调换房，故其应在英士伦公司前述不能履行的范围内承担补充责任。关于原审判决第二项中判决给陈建位于东方时代广场一期二楼的安置商业用房部分，英士伦公司对该部分并未上诉，本院予以维持。 关于停产停业补助费是否应当予以扣除。虽然在《拆迁补偿安置协议书》中，三台土地储备中心、陈建以及英士伦公司三方就营业用房停业补助费进行了约定，但该协议内容是在拆迁补偿安置为实物安置的前提下所进行的约定，根据三台县人民政府所出台的《三台县城西片区和大十字东北片区旧城改造项目房屋拆迁补偿安置实施意见》，本案中实行货币补偿的涉案营业用房，不应给予停业补助。一审法院判决从2013年1月起按203,165元/年并逐年递增3％计算，向陈建支付营业用房停业补助费至上述一项款项付清之日止（已支付部分在执行时予以扣除），不符合客观事实，本院予以纠正。但由于前述营业用房停业补助费中包含了东方时代广场一期二楼527.81㎡的安置商业用房部分所产生的停业补助费，因此，对于英士伦公司已经支付的针对于东方时代广场一期一楼203.85㎡的安置商业用房的停业补助，由英士伦公司在执行中与尚需支付的停业补助费用进行品迭。 综上所述，英士伦公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省三台县人民法院（2018）川0722民初575号民事判决； 二、由四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈建支付房屋拆迁安置补偿费6,926,239.99元； 三、由四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在现已修建的位于三台县给陈建安置建筑面积为527.81㎡的商业用房（对东方时代广场一期二楼建筑面积为527.81㎡的安置商业用房按原支付标准支付停业补助费至该房交付之日止）； 四、由四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照《县城大十字东北片区旧城改造项目营业用房拆迁补偿安置协议书》约定的从2013年1月起按203,165元/年并逐年递增3％计算，向陈建支付营业用房停业补助费至上述第三项交付之日止（已支付东方时代广场一期一楼的安置商业用房的停业补助在执行时予以品迭）； 五、由三台县土地收购储备中心在四川英士伦房地产开发有限公司不能履行上述第二、四项给付款项的范围内承担补充给付义务； 六、驳回原审原告陈建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费81,811元，由四川英士伦房地产开发有限公司负担57,267.7元，陈建负担24,543.3元。二审案件受理费44,923.88元，由四川英士伦房地产开发有限公司负担31,446.72元，陈建负担13,477.16元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 迪 审 判 员  罗 琴 审 判 员  严 炎 二〇一九年九月二十九日 法官助理  潘怡佳 书 记 员  黄 娟