山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2184号原告：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市志高月星国际广场某某小区会所。法定代表人：张洪涛，总经理。委托诉讼代理人：王建利，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被告：白梦，女，1974年5月6日出生，回族，住泰安市泰山区。原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（以下简称泰安鸿瑞物业公司）与被告白梦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建利、被告白梦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰安鸿瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2013年5月1日至2018年12月31日期间的物业费11720.82元；2.被告支付此段期间的物业费违约金25487.61元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系泰安志高实业集团有限公司开发建设的某某小区的物业服务企业，于2014年1月1日起服务至今。被告购买某某小区房，面积114.91平方米。2013年12月31日，原告与建设单位泰安志高实业集团有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向被告所在的某某小区提供物业服务，住宅楼每月每平方米1.5元，物业服务费半年缴纳一次，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告入住后，一直拒绝缴纳物业服务费。此外，因2014年1月1日前，开发商聘用泰安志高物业有限公司对涉案小区进行物业管理，被告与泰安志高物业签订了《前期物业服务协议》。后泰安志高物业有限公司因经营不善撤离某某小区，泰安志高物业有限公司于2013年12月16日与原告签订了《某某项目物业服务承包协议》，由原告收取2013年4月1日至2013年12月31日的物业费，作为志高物业有限公司支付给原告的部分前期启动资金，现原告获得了向被告主张该期间物业费的债权。原告接管小区后，在显著位置张贴了《告知函》，且一直通过电话催缴、张贴催缴通知单等方式向被告履行告知义务，现原告有权向被告主张2013年5月1日至2013年12月31日的物业费及违约金。被告白梦辩称，1.原告诉讼对象错误，被告不是涉案房屋业主。法律规定房屋的所有权人为业主，没有将涉案房屋出租给我使用的事实依据，故被告不是原告诉讼的对象。2.至2019年，志高公司也没有找被告办理产权转移登记，故涉案房屋及所在楼的产权人至今一直为志高公司。3.被告与志高公司签订的《商品房预售合同》附件八《物业服务》约定由志高公司负责小区的物业管理，附件九约定合同项下商品交付后，再由业委会聘请住宅区物业服务机构之前交由泰安志高物业有限公司负责小区物业管理，业委会成立后管理费由业委会与物业管理公司协商确定。这说明只有当购房者真正成立了业委会且物业管理协议到期后可续期或另行选聘物业管理公司，同时也说明被告未成为产权人并成为业主前，志高公司作为产权人可以选聘物业服务公司。综上，原告诉讼对象错误，请求法院驳回原告起诉，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2012年11月22日，泰安志高物业有限公司（甲方）与被告白梦（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：乙方所购房屋基本情况：物业名称：某某；地址：温泉路**；乙方所购房屋为：住宅，坐落在XX，建筑面积114.91平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘的物业服务公司负责该物业区域的前期物业服务工作，前期物业服务期限至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。前期物业服务费为：住宅：1.5元/月·平方米。业主办理入伙时须交纳半年的物业服务费，物业服务费用每半年缴纳一次，缴纳日期为每年度10日前预交下半年物业费。第八条违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的赔偿责任；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该《前期物业服务协议》附件一详细约定了物业服务企业提供的物业服务事项；附件二约定了物业服务企业提供的物业服务质量标准，各项服务均按《物业服务规范》三星级服务标准执行。被告质证称当时是为了办理天然气强制签订的。2013年12月16日，泰安志高物业有限公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《某某项目物业服务承包协议》，约定：甲乙双方协商约定，乙方承包某某的部分物业服务。乙方承包服务范围：客户服务与收费、工程运行与维护维修、公共区域秩序维护。服务标准参见甲方公示业主的服务标准。承包时间2014年1月1日至2016年12月31日。承包费用：由乙方全权代理收取该项目物业费及其他代收费用，开具乙方公司正规发票。收取费用明细详见甲方备案的费用标准执行。乙方采取自负盈亏方式，不再向甲方交纳承包费用。该协议还约定了甲乙双方的权利及义务。另外，在其他约定部分第3条约定：因项目基础设施不完善，致使2013年4月1日至2013年12月31日的物业费根本无法正常收取，经双方协商，预测能够收取的这笔物业费直接由乙方催收，并作为甲方支付给乙方的部分前期启动资金；第4条约定：原志高物业公司的债权债务仍由志高物业公司担负，包括但不限于业主装修押金等费用应在此承包协议签订后，涉及符合退还装修金的由甲方确认后，由乙方按照退还手续申请退还，10日内划转到乙方账户。2013年12月31日，泰安市志高实业集团有限责任公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高·月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高·月星国际广场提供前期物业管理服务。合同第一章约定了物业基本情况。物业名称：志高·月星国际广场（3#楼-13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米。合同第二章约定了服务内容与质量。第三章约定了服务费用。本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米.月；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。2014年1月5日，原告泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司张贴温馨提示，告知业主泰安志高物业有限公司与泰安鸿瑞物业管理服务有限责任公司签订《某某项目物业服务承包协议》事宜，并向业主催收2013年4月1日至2013年12月31日期间的物业费，被告称未曾见过该提示。原告提交泰安鸿瑞物业公司催缴通知单，用于证明原告多次向被告催缴物业费的情况，被告称没有见过该通知单。原告提交明细清单一份，用以证实被告拖欠物业费11720.82及违约金计算的依据和具体数额，被告对数额有异议，被告提交入住通知书一份，称其2012年12月22日拿到钥匙，并提交金额为1034.2元的物业费收据一份，称于交房时预交了半年的物业费，故物业费的起算不应从2013年5月1日开始。被告表示对违约金有异议，被告和志高签订的协议中没有约定违约金。另查明，原被告均认可被告白梦购买了泰安市志高实业集团有限责任公司开发的位于志高·月星国际广场XX号楼的涉案房屋，建筑面积114.91平方米。涉案小区至今未成立业主委员会。经查，一年以下银行贷款年利率为4.35%，一年至五年（含五年）的银行贷款年利率为4.75%。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年12月31日泰安市志高实业集团有限责任公司与泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。原、被告均认可涉案小区尚未成立业主委员会，原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原被告之间存在的物业服务合同关系。被告辩称因没有办理房屋产权登记手续故不是涉案房屋业主，与事实不符，本院不予采信。关于物业费的起算时间，被告提交入住通知单及物业费收据各一份，其中载明物业费的数额为1034.2元，根据物业费的计算标准，半年的物业费应为1.5元/月/㎡×114.91㎡×6个月=1034.19元，与被告提交的物业费收据数额一致，且与《前期物业服务协议》中“业主办理入伙时须交纳半年的物业服务费”相互印证，故对被告所称已经预交半年的物业费的辩称理由，本院予以采信。入住通知书中虽载明交房日期为2012年12月30日，但被告认可于2012年11月22日领取涉案房屋的钥匙，原告亦未提供相关证据反驳其主张，故应认定被告已缴纳自2012年11月22日至2013年5月22日。关于自2013年5月23日起至2013年12月31日期间物业服务费。泰安志高物业有限公司与被告白梦签订《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。自2013年5月1日起至2013年12月31日期间物业服务费未向泰安志高物业有限公司交纳，被告已经支付物业费至2013年5月22日，故被告应当支付2013年5月23日起至2013年12月31日的费用1275.5元（1.5元/㎡/月÷30天×114.91㎡×222天=1275.5元）。该项费用，泰安志高物业有限公司与原告泰安鸿瑞物业管理有限公司签订《某某项目物业服务承包协议》，明确约定了该部分物业费并作为泰安志高物业有限公司支付给泰安鸿瑞物业管理有限公司的部分前期启动资金，直接由泰安鸿瑞物业管理有限责任公司催收，泰安鸿瑞物业管理有限责任公司亦向包括被告在内的业主张贴了温馨提示并进行了催收，同时在多次向被告发出的催缴物业费通知中也包含了2013年5月23日至2013年12月31日期间的物业费内容，应视为已经将债权转让事宜通知到了被告，故对被告的该项辩称理由，本院不予采信。因此，自2013年5月23日起至2018年12月31日止，被告应向原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司支付物业管理费1275.5+1.5元/㎡·月×114.91㎡×60个月=11617.4元。现原告要求被告支付上述物业费，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金,原、被告双方在签订的《前期物业服务协议》中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。被告辩称与志高公司的协议没有约定违约金而不认可本案中有关违约金条款，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。合同中约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，因原告未提供证据证明其因被告拒交物业费导致的损失，本院依法酌定违约金标准为中国人民银行同期贷款利率的四倍，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。因合同约定，每年度的10日前预交下半年的物业费用，因被告至今未予缴纳，现原告自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金，并仅就2014年1月1日以后的物业费主张违约金，同时要求计算至2018年12月31日，视为原告对自己诉讼权利的处分，故被告应支付的违约金为：2014年上半年物业费为1034.19元（1.5元/㎡·月×114.91㎡×6个月），自2014年7月1日起至2018年12月31日共计1644天，违约金应为897.33元（1034.19元×4.75%÷360×1644天×4）；2014年下半年物业费为1034.19元，自2015年1月1日起至2018年12月31日共计1460天，违约金应为796.9元；2015年上半年物业费为1034.19元，自2015年7月1日起至2018年12月31日共计1279天，违约金应为698.11元；2015年下半年物业费为1034.19元，自2016年1月1日起至2018年12月31日共计1095天，违约金应为597.68元；2016年上半年物业费为1034.19元，自2016年7月1日起至2018年12月31日共计913天，违约金应为498.34元；2016年下半年物业费为1034.19元，自2017年1月1日起至2018年12月31日共计729天，违约金应为397.9元；2017年上半年物业费为1034.19元，自2017年7月1日起至2018年12月31日共计548天，违约金应为299.11元；2017年下半年物业费为1034.19元，自2018年1月1日起至2018年12月31日共计364天，违约金应为181.95元（1034.19元×4.35%÷360×364天×4）；2018年上半年物业费为1034.19元，自2018年7月1日起至2018年12月31日共计183天，违约金应为91.47元。以上违约金合计为4458.79元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告白梦于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司物业服务费11617.4元；二、被告白梦于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司违约金4458.79元；三、驳回原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365.11元，由原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司负担227.66元，由被告白梦负担137.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  逯元丽二〇一九年九月十六日法官助理崔明书记员田甜