海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民初518号原告：海南乔海房地产开发有限公司。注册号：460000000128337。法定代表人：王某1，该公司董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：马某，海南新概念律师事务所律师。被告：海口万诺投资开发有限公司。统一社会信用代码：914601007603683183。法定代表人：王某2。公民身份号码：×××。被告：海南万全热带生物工程研究院有限公司。统一社会信用代码：91460100767464943R。法定代表人：宋某。公民身份号码：×××。被告：海南万德玛药业有限公司。统一社会信用代码：91469002708864066D。法定代表人：冯某。公民身份号码：×××。以上三被告的共同委托诉讼代理人：赵某，海南海大平正律师事务所律师。以上三被告的共同委托诉讼代理人：陈某，海南海大平正律师事务所律师。原告海南乔海房地产开发有限公司（以下简称乔海公司）与被告海口万诺投资开发有限公司（以下简称万诺公司）、海南万全热带生物工程研究院有限公司（以下简称万全公司）、海南万德玛药业有限公司（以下简称万德玛公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔海公司的委托诉讼代理人马某，被告万诺公司、万全公司、万德玛公司的委托诉讼代理人赵某、陈某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。乔海公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告享有一期已建成房产中29085.9302平方米的产权（迎宾楼约6122平方米，公寓楼约22980平方米），并过户至原告名下，协助配合原告到相关政府部门办理完善上述房地产的产权证书及过户所需的全部手续。二、请求确认原告享有被告海口万诺投资开发有限公司位于海口市海甸沿江五西路北侧15751.88平方米的土地使用权[海口市国用（2005）第004191号]及被告海南万德玛药业有限公司位于海口市海甸沿江五西路北侧5250平方米的土地使用权[海口市国用（2005）第0040187号]中总计15331.37平方米土地使用权，并过户至原告名下，被告协助配合原告到相关政府部门办理完善上述房地产的产权证书及过户所需的全部手续。三、请求确认原告享有被告海南万全热带生物工程研究院有限公司位于海口市海甸沿江五西路北侧16857.48平方米的土地使用权[海口市国用（2005）第004192号]中12305.96平方米土地使用权及被告海南万德玛药业有限公司位于海口市海甸沿江五西路北侧4338.7平方米的土地使用权[海口市国用（2005）第004188号]中3167.25平方米土地使用权，并过户至原告名下；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年11月20日，原告与三被告签订《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》（以下简称合同）。协议约定：三被告提供地块，座落于海口市沿江五西路，土地面积42198.53平方米，原告提供开发建设资金，由双方负责合作项目的实施运作。合作项目建成后双方依据合同第五条约定：按照审批设计方案经政府有关部门核准而建成的房产，在容积率1.4内按27%:73%的比例进行房屋分配，即三被告分成27%，原告分成73%。合同签订后，原告积极履行合同义务，2009年8月31日取得《建设工程规划许可证》，后经变更申报，项目总规划面积变更为67165.34平方米。2010年1月18日取得《建筑工程施工许可证》，原告开始投资建设，至2011年01月05日分期投入配套设施费、设计费、勘查等项目前期费用共计4227.65万元。工程进展非常顺利，截止2010年9月底，迎宾楼、公寓楼、孵化楼主体工程便封顶，同时完成部分湖面整治、园林绿化等相关配套工程，完成一期主体工程建设39843.74平方米，其中孵化器楼9860.7平方米、迎宾楼6122.15平方米、公寓楼23860.89平方米。项目二期也在有条不紊的进行中，项目二期规划报建面积27321.6平方米，应分摊前期投入费用1719.73万元，原告垫付湖面整治费270万元，投入建设420万元，科研楼修建至框架三层。然而在国际旅游岛政策宣布、海口地区房价上涨，万诺、万全、万德玛三公司见利忘义不愿继续履行合同义务，拒不配合乔海公司盖章、不配合出具相关手续、发函及申请仲裁解除合同、撤销仲裁申请、起诉且上诉确认合同无效等手段恶意毁约。导致项目一期39843.74平方米已经完工的房产至今长达7年无法办理完善验收手续，二期项目至今不能正常推进。自2011年起万诺、万全、万德玛三公司不但不配合乔海办理工程相关手续，反而向海口市中级人民法院提起诉讼，主张双方2007年11月20日签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》无效，想通过主张合同无效确认乔海公司对涉案房产不享有产权，达到全部侵占乔海公司建好的39843.74平方米房产和已投入的巨额资金的目的。然而，海口市中级人民法院依法维护公平公正，完全驳回了万诺、万全、万德玛三公司主张合同无效等的全部诉讼请求；万诺、万全、万德玛三公司不服上诉，海南省高级人民法院驳回了其上诉维持原判。海南省高级人民法院在（2015）琼民一终字第57号判决中再次确认，双方合作协议是合法有效的。原告因此于2015年11月16日提起诉讼，要求被告承担违约责任，案号为（2015）美民二字第292号。后三被告又于2016年11月27日再次起诉原告，要求解除合同、地上建筑物归三被告所有，案号为（2017）琼01民初49号。上述两案已由海口中院合并审理进行中。三被告的诉请已表明其没有履约的意愿，并企图侵吞整个项目资产。根据合同的约定及三被告的一再违约行为，原告在诉请三被告承担违约责任的基础上，另行诉请确认原告依约合法享有的73%土地使用权和地上一期已建成房产并过户至原告名下，请法院判如所请。万诺公司、万全公司、万德玛公司辩称，一、《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》（简称《合作开发协议书》约定的项目分房分地条件未成就，乔海公司根据该合同第五条主张分配取得73%的项目土地及房产缺乏合同根据。二、《合作开发协议书》依法应予解除，项目用地及房产的处理应作为合同解除后的法律后果予以处理。《合作开发协议书》解除后，项目已建成全部地上建筑物应归被告三家公司所有，乔海公司就其资金投入获得相应补偿，退出海南盛科生命科学研究院项目。三、退一万步，《合作开发协议书》解除后，即使乔海公司有权分配取得项目已建成房产，也应当采取如下分配方案。综上，原告乔海公司的诉讼请求缺乏依据，请求法院依法予以驳回，判决解除《合作开发协议书》，判决项目全部房产及土地归属于被告三家公司，乔海公司就其资金投入获得相应补偿。退一步，即使《合作开发协议书》解除后乔海公司有权分配取得项目房产及土地，其也只能依据其对项目实际投入的建设资金占其依据合同本应投入建设资金（包含项目用地用途变更需补缴的土地出让金）的比例分配取得项目一期房产及相应土地使用权，且，因乔海公司欠付海口四建项目一期工程款，在乔海公司主张分配取得项目一期建成房产时，被告三家公司将主张相应的项目房产分配先履行抗辩权或同时履行抗辩权；乔海公司对项目二期房产及土地则无权分配取得，被告三家公司同意相应补偿乔海公司对项目二期的资金投入。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人无争议的事实本院认定如下：一、项目取得情况。2005年9月1日，海口市国土资源局向万德玛公司、万诺公司、万全公司复函（市国土用字[2005]423、424、425号），同意将位于海甸岛沿江五西路北侧四宗地，即本案涉案土地协议出让给万德玛公司、万诺公司、万全公司，土地用途为科研设计用地，土地使用年期为50年。2005年10月13日，海口市人民政府市长办公会议纪要（第185期）研究加快盛科研究院建设问题，议定如下：……（一）孵化器实验楼、教学楼及学生住宿、研发大楼等主体建筑，技术指标中容积率调整问题，根据市里的产业政策工业项目容积率可适当提高这一原则，考虑研究院实验楼、教学楼、研发大楼及配套设施属于研发基地，不属于经营性房地产项目，经会议研究，同意将容积率调为1.4。2005年10月14日，万德玛公司办理了海口市国用（2005）第004187号国有土地使用权证，使用权面积5250.50平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月14日，万德玛公司办理了海口市国用（2005）第004188号国有土地使用权证，使用权面积4388.70平方米，其中公共水面面积为1480.99平方米，实际出让用地面积为2907.71平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月14日，万诺公司办理了海口市国用（2005）第004191号国有土地使用权证，使用权面积15751.88平方米，其中公共水面面积为4936.29平方米，实际出让用地面积为10815.59平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月14日，万全公司办理了海口市国用（2005）第004192号国有土地使用权证，使用权面积16857.48平方米，其中公共水面面积为5333.70平方米，实际出让用地面积为11523.78平方米，地类（用途）为科研设计用地，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月21日。2005年10月27日，万诺公司、万全公司、万德玛公司取得建设用地规划许可证，许可证编号2005286，用地工程名称：海南盛科生命科学研究院、海南热带生物工程研究院、海南盛科医药人才培训中心。土地使用证号：市国用（2005）第004191号、004187号、004188号、004192号。规划用地性质：教育科研用地。建筑密度＜20%，容积率＜1.4，绿地率＞40%。其他要求：（4）项目由热带生物工程研究院、盛科医药人才培训中心和盛科生命科学研究院组成，必须统一规划建设。2005年11月3日，海口市规划局作出市规函[2005]1061号关于“海南万全研究院”项目修建性详细规划的批复。批复如下：一、该项目位于海甸岛西北片，总用地面积42198.539平方米，规划总建筑面积63794.29平方米（地上59744.8平方米，地下4049.49平方米），容积率1.4，建筑密度18.34%，绿地率60%。二、协议签订情况。2007年11月20日，万诺公司、万全公司、万德玛公司作为甲方与乔海公司作为乙方签订《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》，双方拟在上述地块上合作建房，约定：第二条合作方式及操作。1.合作方式：本合作项目由甲方提供土地，由乙方提供开发建设资金，由双方共同负责合作项目的实施运作。合作项目建成后，甲乙双方按本协议书的约定进行分配。2.甲乙双方应按照以下具体操作步骤执行：1）甲乙双方在签订本合同后十天内，双方共同派员组建项目筹建处，负责项目合作前期工作，双方各自承担派出人员的工资与福利。2）在合同生效后四个月内，乙方负责以甲方的名义更改项目建设规划，并按原项目名称向政府主管部门申请规划审批手续，若乙方不能在约定时间内完成上述工作，则须向甲方提供合理解释，甲方认可后，双方继续履行合作协议，时间顺延。以上报批方案在正式申报前，必须经甲、乙双方充分协商，共同确认。同时乙方负责替甲方修改甲方现有的项目规划，并支付相关费用。若合作项目申请在本合同约定期限内未获得政府主管部门的批准的，本协议自动终止。双方互不承担违约责任。因此已发生的费用由乙方承担，同时本协议第七条第二款约定的项目保证金不予退还。3）在办理规划报建的过程中，乙方可垫付甲方在市财政局的借款或者资金占用费，以取得项目土地证原件办理相关报建手续，乙方所垫付资金在甲方所得分配比例中扣还。4）在合同生效后六个月内，乙方完成项目施工报建有关审批手续，并取得项目施工许可证。在取得施工许可证后20天内，乙方须进场施工，否则视乙方违约，甲方可终止本合作协议，乙方无条件退出。同时本协议第七条第二款约定的项目保证金100万元、乙方应支付的湖面整治费用100万元及乙方垫付的湖面整治费用170万元甲方不予退还。如遇特殊情况，乙方不能按时进场施工，则需向甲方提供合理解释，甲方认可后双方继续履行合作协议，时间顺延。为确保项目建设资金使用，甲乙双方共同开设共管账户，在取得施工许可证后10天内，乙方应向该共管账户汇入2000万元人民币项目建设资金，该项账户的资金只能用于该项目建设费用上，任何一方不得挪用。5）乙方在取得施工许可证后，以甲方名义向政府主管部门申请将土地用途变更为混合住宅用地，期间涉及国有土地使用权出让手续的，所产生的全部费用由乙方支付。如果根据项目建设需要，经甲乙双方协商同意不改变项目土地性质，则由乙方负责项目建设至销售各阶段所有的工程相关费用，并将规划批准的建设项目完成制可进行销售的商品房，否则为乙方违约，甲方可终止本合作协议，乙方无条件退出。6）根据工程进度情况，甲乙双方共同组建项目公司，甲方以土地出资，乙方以现金入资，甲方以土地入资组建项目公司过程中所产生的税、费由乙方负责。项目公司运作的细则，按公司章程、出资协议的文件确定。7）在项目建成分配后，甲、乙双方对于各自所分配到的房屋依法办理以出让方式取得的《国有土地使用证》。因此而必须缴纳土地出让金的，或者因此而产生的其他有关税、费由乙方承担。8）乙方负责合作项目的建设施工工作，并负责以项目公司名义办理商品住宅的销售许可手续；若乙方不能办理商品住宅的销售许可证的，所造成的房屋不能销售的损失由乙方自行承担。9）合作项目完成后，以项目公司名义办理《房屋所有权证》，办理过程中所产生的费用由双方各自承担。第三条投资及其费用。1.投资规模。本合作项目总投资约为人民币万元（以审批后设计方案的施工预算为准），均由乙方负责。2.投资范围：投资范围应包括但不限于：合作项目的小区配套费用、工程款、土地出让金、拆迁费用、行政性事业性收费等。本项的小区配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。3.投资方式：乙方应根据工程进度，分期及时将项目建设资金拨付到双方的共管账户。为防止因资金未能及时到位而影响工期进度，乙方应保证将资金投入的时间、金额及用途定期向项目公司进行汇报。4.项目在工程施工过程中，若乙方由于建设资金原因致使项目停工超过90天，甲方有权终止该合作协议，同时，乙方在项目公司中所拥有的其股权全部无偿归甲方所有。5.在合作过程中产生的依国家及行业规定征收的诸如土地评估费、项目审核费、规划方案审定费用及其他与合作项目相关的税费，由乙方承担。6.本协议生效之前甲、乙双方原有的债权债务由双方各自负责。项目所产生的债权债务以合同生效日为债权、债务分界日，即合同生效前所发生的一切债权债务不论是否已经支付或偿还，均由甲方承担。在合同生效日后的债权债务由乙方按照本合同约定自行承担。第五条合作项目分配及物业标准。1.甲、乙双方同意合作项目建成后，按照如下方式分配物业及土地使用权：（1）按照审批设计方案并经政府有关部门核准而建成的房产，在容积率1.4内由甲、乙双方按27%：73%的比例进行房屋分配，即甲方分成27%，乙方分成73%。（2）协议签订前，项目容积率批文载明容积率超过1.4的，超过部分仍按甲方分成27%，乙方分成73%；协议签订后，容积率超过1.4以上部分，甲方分成15%，乙方分成85%。2.商品住宅的公共部位及设备、设施的标准依据双方确认的设计图纸确定。3.上述面积应以经过具有房产测绘资格的单位实施测绘并在房地局登记的数据为标准。第十条甲方义务。1.甲方保证其系该地块的唯一合法拥有者，该地块不存在任何第三者权利（国家的土地所有权除外）。2.未经乙方允许，不得单独将合作项目转让予任何本协议之外的第三方，本合同另有规定的除外。3.按照附件二的规定指派人员与乙方共同组建筹建处并履行相应的义务。4.根据项目建设进展情况甲乙双方同意，并配合乙方共同组建项目公司。5.协助乙方完成合作项目的立项审批手续。6.协助乙方完成规划手续。7.协助乙方取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程开工证》。8.协助乙方办理施工和竣工验收中的有关手续。9.办理取得属于甲方分配部分的房屋产权证及土地使用权证。10.协助乙方办理项目合作过程中的有关手续。11.甲方在本合同签定十个工作日内向乙方交付项目有关资料。第十一条乙方义务。1.负责投入合作项目的全部开发建设资金。2.依照政府主管部门的各项批准要求，把握施工图纸设计，控制建设标准，严格按图施工。施工设计图纸经双方审定后方可实施。经审定后的设计不得独自变更。3.未经甲方书面允许，不得单独将合作项目转让予任何本协议之外的第三方。4.按照附件二的规定与甲方共同组成筹建处并履行相应的义务。5.根据项目建设进展情况甲乙双方同意，与甲方共同组建项目公司。6.办理合作项目的立项审批手续。7.负责办理规划审批手续。8.以甲方名义办理土地用途的变更出让手续。9.根据筹建处的议事规则的规定，负责对外签订与合作项目相关的合同。10.负责取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。11.负责完成施工和竣工验收中的有关手续。12.办理取得属于乙方分配部分的房屋产权证及土地使用权证。13.按约定将甲方应分得的房屋交付给甲方。14.负责本项目土地增值税的清算。第十三条违约责任。1.任何一方不得以任何理由要求终止协议。一方无理中途翻悔的，除赔偿对方可计算损失外，还应向守约方支付惩罚性违约金500万元。但是，除不可抗力原因外，项目进度因乙方原因超过项目施工进度计划表所拟定的工作日90天以上的，甲方有权单方终止本合同的履行，如果延期的原因是有关行业主管部门原因，双方另行协商。2.乙方保证该项目在改变用地性质、完善施工及报建手续并取得施工许可证之日起贰年内完成建设任务。乙方逾期完成建设任务的，应按每日1000元的标准向甲方支付违约金。3.乙方如不能按照本合同条款及时支付甲方转让款的，按中国人民银行公布的逾期还款罚息支付逾期数额的违约金。4.双方均应维护对方信誉，维护在合作过程中接触到的对方商业秘密。否则，过错方向无过错方支付违约金二十万元。造成无过错方的损失超过违约金的，按照违约处罚。三、协议履行及变更情况。协议签订后，双方于2007年11月30日召开会议，并形成会议纪要。2008年1月4日双方召开会议，形成会议纪要，载明：1.基本进度：容积率力争提高至2.2，春节前规划报建批复，预计3月底4月初正式动工，年底前完成框架。目前规划批复前可先进行湖面工程（清理湖底、园林、造型等）。2.研究院面积在原方案基础上增加到10000平方米左右，其中研发中心建筑面积增加到3000平方米左右。3.研究院办公中心大楼由原4层增加至5层，在其外观颜色等方面的设计方面要提升档次。4.规划报建批复后，双方再沟通确定各单体、各层具体面积及户型。2009年2月27日双方召开会议，形成会议纪要，载明：1.按照双方已确定的平面图，设计院正在做效果图，为不耽误项目进度，先按照微调后的方案报规划，土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决。2.3月底4月初完成规划报建手续，力争4月底5月初动工，先行科研楼施工建设。3.报建规划过程中，乔海与万诺共同协调规划局关系，使方案尽快批复。4.海甸岛项目操作原则，该项目拖延时间较长，省市领导及相关单位较重视，因此项目操作过程中，万诺与乔海互相配合，加强沟通共同推进项目运作，施工前的工作尽可能提前进行。2009年11月2日，海口市规划局向万诺公司、万全公司、万德玛公司颁发建设工程规划许可证（建字第2009A0146号），建设项目名称：海南盛科生命科学园。建设规模：总建筑面积59077.95㎡（地上）11663.81㎡（地下）。2010年1月18日，海口市住房与城乡建设局向万诺公司、万全公司、万德玛公司颁发建设工程施工许可证（编号460100201001180101），工程名称：海南盛科生命科学园。2010年3月5日，海口市规划局向万诺公司、万全公司、万德玛公司发出建设项目设计方案变更确认通知（编号2010020），同意布局调整，具体变更情况详审批图纸。万诺公司与海南南方建筑设计有限公司第三设计所签订合同编号为2008-C-01海南盛科生命科学园建设工程设计合同（一）。2009年6月18日，乔海公司与海口四建盛科生命科学园项目部签订《盛科生命科学园配套工程建设施工合同》。2009年12月15日，万诺公司、万全公司、万德玛公司与海口四建建筑工程有限公司签订《盛科生命科学园一期工程建设施工合同》。2010年9月16日，施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对海南盛科生命科学园孵化器楼、迎宾楼、公寓楼的主体结构部分共同签字确认验收合格。另，2007年3月6日，海南省工商行政管理局作出琼名称变核内字【2007】第0700078451号企业名称核准变更登记通知书，核准“海南热带生物工程研究院”变更名称为“海南万全热带生物工程研究院有限公司”，万全公司进行了公司名称变更登记。海口市国用（2005）第004192号国有土地使用权证上使用权人名称仍为海南热带生物工程研究院，未变更为海南万全热带生物工程研究院有限公司。上述规划许可证、施工许可证上仍记载海南热带生物工程研究院，未变更为海南万全热带生物工程研究院有限公司。2010年9月20日，乔海公司向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送《关于加快落实海南盛科生命科学院项目有关问题的函》：“……鉴于上述理由，我公司特致函贵公司：1.请贵公司根据《合作开发协议》尽快和我公司协商实物房产分配事宜并签署《分房协议》；按合同约定配合我公司进行项目土地分割和过户。如贵公司在2010年9月30日无法和我公司达成分房协议，则我公司将停止项目施工，直至项目房产分配为止。由此引起的后果由贵公司承担。2.请贵公司尽快确定科研教学楼、孵化器楼等外观设计方案，以使我公司能组织施工。如贵公司在2010年9月30日前无法提供科研教学楼、孵化器楼等外观设计方案，则我公司将根据本公司已有方案施工，相关后果由贵公司自行承担。”2011年5月23日，海口市规划局出具了编号为056的“一书两证”规划许可证（书）延期确认单，因未能按许可证要求的时间到行政主管部门办理相关手续，根据万诺公司、万全公司、万德玛公司的申请，同意建设工程规划许可证（建字第2009A0146号）延期到2012年5月23日。2011年8月20日，双方召开会议，形成会议纪要，载明：1.原则确定分房方案：孵化器楼、新建1号科研楼，全部归万诺公司，分房面积不足部分在1号科研楼增建一个单元，补足面积，或用公寓楼西单元部分面积补给万诺公司，其他房产归乔海公司所有。2.一期外墙面、外墙颜色整体效果由万诺公司尽快确定，乔海公司尽快落实施工。3.孵化器9层外立面原设计为玻璃幕墙，万诺公司要求改为固定通透玻璃。2012年6月20日，海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部出具确认书，确认自2009年12月盛科生命科学园项目开工以来，共收到乔海公司工程款4120万元（该款项不包含桩基工程、绿化工程、消防工程、附属工程、湖面整治、土石方工程）。2012年4月28日，海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部向向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送催促函，载明：海南盛科生命科学园项目一期工程即将竣工，已完成工程量95%暂定于2012年5月底至6月中旬进行竣工验收。为了不影响工程项目完工验收及其建筑税费等相关后续事务的顺利进行，恳请贵公司尽快支付该项目工程款，否则由此造成的经济损失及不良后果由贵公司承担。2013年6月13日，海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部向向万诺公司、万全公司、万德玛公司发送《关于要求支付拖欠工程款及农民工工资的函》。2013年2月1日，海口市美兰区人力资源和社会保障局向万诺公司、万全公司、万德玛公司作出劳动保障监察责令改正决定书，责令万诺公司、万全公司、万德玛公司先垫付5384585元用于支付拖欠341名农民工工资。万诺公司于2013年2月7日，向海口市人民政府发送“海南盛科生命研究院”项目情况汇报，主要反映其与乔海公司签订了合作开发协议，应由乔海公司支付项目工程款等。2013年1月5日，海口市国土资源局向万全公司、万德玛公司发出敦促开发建设通知书，敦促其开发海口市国用（2005）第004188号、004192号宗土地。2009年10月11日至2011年11月4日，乔海公司与多名案外人陆续签订房屋内部认购书，将海南盛科生命科学园项目迎宾楼、公寓楼中部分房屋出售给案外人。2012年11月21日，乔海公司向海口四建建筑工程有限公司海南盛科生命科学园项目部发送《通告函》，称其必须以海南盛科生命科学园部分房产对其债权债务予以冲抵。乔海公司、王某1因欠案外人苏某的借款，与苏某达成（2012）海中法民一初字第14号民事调解书，苏某申请执行后，乔海公司、王某1与案外人苏某又达成执行和解协议，乔海公司将海南盛科生命科学园项目中迎宾楼、公寓楼中部分房产按照每平方米8000元冲抵欠苏某的债务。2011年12月6日，万诺公司、万全公司、万德玛公司通过邮政特快专递向乔海公司发送一封解除协议通知书。四、现场勘查及本院调查情况。本院于2018年5月17日组织双方对涉案土地及地上建筑物进行查看，迎宾楼已有部分楼层装修并有公司正在营业；部分楼层空置但有装修过的痕迹，从楼外部看窗户有入住迹象。孵化器楼一层经双方反映是由海口四建建筑工程有限公司出租给一家金太阳汽车维修厂，正在营业。双方所提的二期，在现场有已建成的两层半的楼。公寓楼从外部看多数房间已有入住迹象。经乔海公司反映现已入住的是其债权人，入住率达到80%，没有正规物业公司进行管理，是由其委托人员自主管理，其水电费直接交给水力和电力部门。其余空地上可见一些地方被水泥抹平，据海口四建建筑工程有限公司反映在政府双创之后，政府加高2.2米，原来是由海口四建建筑工程有限公司砌的，大概高1.8米的围场，空地有草坪和水泥地坪是美兰区政府和海口四建建筑工程有限公司共同出资建设的，现由海口四建建筑工程有限公司出租给一家驾校用于学员练车。因涉案土地被政府列入闲置土地调查范围，双方纠纷涉及科研用地的土地变性及过户问题，本院发出调查函，2018年10月10日，海口市国土资源局作出海土资存处字[2018]219号函，函复主要内容为：海口市国用（2005）第004187号与海口市国用（2005）第004191号宗地开发建设用地面积已超应动工开发建设用地总面积1/3且已投资额已超出总投资额的25%，据此该宗土地初步认定不涉嫌闲置。海口市国用（2005）第004188号与海口市国用（2005）第004192号宗地目前现状为练车场，该宗土地用途为科研设计用地。目前未按照土地用途使用，该宗地正在调查审核阶段。2019年1月10日，海口市国土资源局作出海土资存处字[2019]8号函，函复主要内容为：海口市国用（2005）第004187号、海口市国用（2005）第004188号、海口市国用（2005）第004191号与海口市国用（2005）第004192号4宗土地一起联合报建“海南盛科生命科学园”建设项目，并取得规划许可证（建字第2009A0146号)和施工许可证(许可证证号:460100201001180101),作为一个整体进行开发建设。经外业调查海南万德玛药业有限公司名下海口市国用（2005）字第004187号和海口万诺投资开发有限公司名下海口市国用（2005）字第004191后2宗土地已建有海南盛科生命科学园-孵化器楼、迎宾楼、公寓楼并已投入使用，开发建设用地面积已超过应动工开发建设用地总面积的1/3且已投资额也超出总投资额的25%。因此，上述4宗土地并不存在闲置的情形。2019年6月17日，海口市自然资源和规划局作出海资规[2019]3591号函，函复主要内容为：根据海南省政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》（琼府[2018]3号）文的相关规定，禁止其他用途改变为住宅用地。科研设计用地上的建设项目通过规划综合验收后，可依据《不动产登记操作规范（试行）》9.1条、9.2条规定向我局申请办理相关的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记及变更登记（分割或者合并等）。截止至2019年6月6日，海口万诺投资开发有限公司未向我局申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权的不动产登记。五、双方仲裁及其他诉讼情况。2012年4月20日，万诺公司、万全公司、万德玛公司向海南仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司于2007年11月20日签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》；本案仲裁费由乔海公司承担。海南仲裁委员会受理后，2012年6月4日，乔海公司提出反请求，海南仲裁委员将本请求与反请求合并审理。在海南仲裁委员审理过程中，万诺公司、万全公司、万德玛公司变更、增加诉讼请求为：1.乔海公司在仲裁生效后两个月内全面履行一期项目《合作开发协议》及补充协议约定的以下义务；（1）足额出资和承担税费义务；（2）按政府备案设计施工方案完成全部施工和竣工验收义务；（3）取得《商品房预售许可证》。2.在乔海公司履行上述义务基础上，对一期项目进行分配，分配方式：（1）万诺公司、万全公司、万德玛公司按34%比例优先预留自用房屋；（2）乔海公司按66%比取得应得面积，并承担房屋土地过户和交易的全部税费。（3）确认乔海公司与苏某等十七人签订的《房屋内部认购书无效》并由乔海公司承担全部经济损失和其他法律责任。4.乔海公司向万诺公司、万全公司、万德玛公司支付延迟竣工违约金：365天×2×1000元/天=730000元；延迟拨款违约金：34150.35平米×73%×3100元/平米×30%×6%×2=2782160.71元（贷款利息）+2782160.71元×30%=3616808.9元，合计4346808.9元。5.依法终止双方关于二期项目合作协议内容。6.乔海公司承担本案全部仲裁费用。乔海公司提出反请求：1.万诺公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧15751.88平方米土地使用权【海口市国用（2005）第004191号】过户至乔海公司名下；2.万全公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧16857.48平方米土地使用权【海口市国用（2005）第004192号】过户至乔海公司名下；3.万德玛公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧9589.18平方米土地使用权【海口市国用（2005）第004187号、海口市国用（2005）第004188号】过户至乔海公司名下；4.本案仲裁费用（请求和反请求）由申请人承担。2012年12月12日被申请人变更、增加仲裁反请求：1.万诺公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧15751.88平方米土地使用权【海口市国用（2005）第004191号】中的6233.123平方米过户至乔海公司名下；2.万全公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧16857.48平方米土地使用权【海口市国用（2005）第004192号】过户至乔海公司名下；3.万德玛公司将位于海口市海甸沿江五西路北侧5250平方米土地使用权【海口市国用（2005）第004187号】中的3375.63平方米过户至乔海公司名下；将位于海口市海甸沿江五西路北侧4338.70平方米【海口市国用（2005）第004188号】土地使用权过户至乔海公司名下；4.已建成的房屋按照“万诺公司、万全公司、万德玛公司分得孵化楼全部（地上8882平方米，地下1667平方米）和公寓楼（地上7069.05平方米、地下516.6平米，采取垂直分配），其余归乔海公司所有的标准进行分割；5.本案全部仲裁费（申请和反请求申请）由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担。2013年4月22日，乔海公司又增加反请求：1.万诺公司、万全公司、万德玛公司限期归还乔海公司保证金和垫付湖面整治费370万元；2.万诺公司、万全公司、万德玛公司限期归还乔海公司”盛科科学园“二期配套及工程投入20276075元；3.万诺公司、万全公司、万德玛公司赔偿乔海公司预期利益损失29920207元；4.本案全部仲裁费（申请和反请求申请）由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担。2013年10月8日，海南仲裁委做出（2012）海仲字第108号裁决书，裁决：1.解除万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司于2007年11月20日签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》；2.“海南盛科生命科学园”一期已建成面积39843.74㎡中，申请人应分得10757.8098㎡，实得10740.7㎡，其中：孵化楼9860.70㎡、公寓楼880㎡（公寓楼为西单元第五层六套计560㎡，第六层80㎡户型四套系320㎡）；乔海公司应分得29085.9302㎡，实得29103.04㎡，（其中：迎宾楼6122.15㎡，公寓楼22980.89㎡）；万诺公司、万全公司、万德玛公司应分得房屋面积剩余的17.1098㎡由乔海公司以每平方米3100元支付对价给万诺公司、万全公司、万德玛公司，计53040.38元，该款项从万诺公司、万全公司、万德玛公司支付乔海公司的赔偿款中冲抵。自本裁决生效之日起30日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司应将乔海公司分得上述房屋面积对应的土地使用权15331.37㎡过户至乔海公司。上述乔海公司分得房屋及对应的土地使用权过户所产生的相关税、费由万诺公司、万全公司、万德玛公司和乔海公司按国家相关规定各自承担；3.自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司返还270万元（其中：保证金100万元、垫付湖面整治费170万元）；4.自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司返还二期项目中应分摊前期投入的设计费、市政建设配套费、园林绿化等附属工程9项费用共计14295865.03元，扣除双方同意预留的500万元绿化及配套附属工程款，实际应付9295865.03元，待园林绿化等工程完工并经双方验收之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司支付预留的500万元。自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司向乔海公司返还二期科研楼投入款420万元，该二期科研楼建筑物归万诺公司、万全公司、万德玛公司所有；5.自本裁决生效之日起10日内，万诺公司、万全公司、万德玛公司应向乔海公司支付惩罚性违约金500万元及前述返还的21195865.03元的利息损失6721308.91元（截止2013年9月30日）。2013年10月1日起继续以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至前述返还款项付清之日的利息；6.驳回万诺公司、万全公司、万德玛公司的其他仲裁请求；7.驳回乔海公司的其他仲裁反请求；8.本案本请求仲裁费876950元，由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担661816.7元，乔海公司承担215133.3元；本案反请求仲裁费702507元，由万诺公司、万全公司、万德玛公司承担456519.57元，乔海公司承担245987.43元。因万诺公司、万全公司、万德玛公司和乔海公司分别预交本请求仲裁费、反请求仲裁费，万诺公司、万全公司、万德玛公司应自本裁决生效之日起10日内将其应承担的仲裁费用241386.27元直接支付乔海公司。上述仲裁裁决作出后，万诺公司、万全公司、万德玛公司不服，向本院申请撤销该仲裁裁决，本院受理后，于2013年11月19日作出（2013）海中法仲字第59号民事裁定书，认为“盛科生命科学园项目”的土地使用权及其孵化器实验楼、教学楼及学生住宿、研发大楼等主体的建筑物，是为实现科研教育、服务大众为目的的产物，不属于经营性房地产项目。（2012）海仲字第108号裁决书将涉案属科研教育用途的土地使用权以及房屋裁决给乔海公司，必将导致涉案土地和房屋的服务社会的职能不能实现，所损害的是社会公共利益。此外，乔海公司在增加仲裁请求中提出“万诺公司、万全公司、万德玛公司赔偿乔海公司预利益损失29920207元”，乔海公司认为该请求包含违约金及利息损失。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定所造成的损失分为实际损失和可得利益损失。利息损失属实际损失的范围，乔海公司请求万诺公司、万全公司、万德玛公司赔偿预期利益损失并不包含利息损失，故海南仲裁委员会裁决万诺公司、万全公司、万德玛公司支付给乔海公司利息损失6721308.91元超出了当事人的请求范围，遂裁定：撤销海南仲裁委员会的（2012）海仲字第108号仲裁裁决。万诺公司、万全公司、万德玛公司向本院起诉乔海公司，请求：1.确认万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司于2007年11月20日签订的《合作开发协议书》无效；2.对海南盛科生命科学研究院项目进行审计评估和清算，审计鉴定项目投资总额和项目负债总额；3.根据审计鉴定结论，在扣除项目负债总额后，由万诺公司、万全公司、万德玛公司退还乔海公司投入海南盛科生命科学研究院项目的资金；4.由乔海公司承担本案全部诉讼费用。本院经过审理，于2015年3月20日作出（2014）海中法民二初字第56号民事判决书，判决驳回万诺公司、万全公司、万德玛公司的诉讼请求。万诺公司、万全公司、万德玛公司不服，上诉至海南省高级人民法院，2015年7月24日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民一终字第57号民事判决书，认为：本案中的合作开发协议书只约定一方提供土地，一方提供资金，提供土地方只收取固定比例的房屋，没有共担风险的约定，不符合合作开发房地产合同的特征，且该协议的内容虽涉及由乔海公司负责将土地变性、双方当事人进行合作开发房地产项目，但因涉案土地为科研设计用地非商品房用地，只能用于建设科研项目，不能用于房地产开发，因此，双方在合同履行过程中已经对合同的部分约定进行了变更，双方在2009年2月27日的《会议纪要》中亦达成合意：“海甸岛项目的土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后协商解决。”之后，双方也并未进行房地产开发建设，所建成项目孵化器楼、迎宾楼、公寓楼配套附属设施等也均为根据政府部门审批的项目、规划用途进行的开发建设，万诺公司、万全公司、万德玛公司与乔海公司的上述实际履行行为在法律上应视为双方已实际履行的行为合意变更了合同关于合作开发房地产的约定，因此，《合作开发协议书》应为合建、联建房屋合同，并非合作开发房地产合同，合作方也无需房地产开发经营资质，也不得进行房地产开发经营。综上，《合作开发协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。对万诺公司、万全公司、万德玛公司以《合作开发协议书》为合作开发房地产合同，合作双方均无房地产开发经营资质，合同无效的主张，不予支持。此外，涉案土地属于科研设计用地，无法进行房地产开发，双方在合同中约定了合作开发房地产项目，同时也约定是在向相关部门办理土地变性的合法前提下进行，后因土地变性无法实现，双方在合同履行过程中，遂不再进行房地产开发事宜，而是根据政府部门审批的项目、规划用途进行的开发建设，因此，本案合同并不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也并未损害公共利益，万诺公司、万全公司、万德玛公司关于上述合同内容损害社会公共利益，且存在以合法形式掩盖非法目的的情形，合同依法无效的主张，没有事实和法律根据，海南省高级人民法院不予支持，遂判决：驳回上诉，维持原判。以上事实有市国土用字[2005]423、424、425号《申请建设用地复函》、第185期海口市人民政府市长办公会议纪要、海口市国用（2005）字第004187、004188、004191、004192号国有土地使用权证、《建设用地规划许可证副本》、海口市规划局《关于“海南万全研究院”项目修建性详细规划的批复》、2007年11月20日《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》、2013年10月10日《海口市规划局关于用地相关规划情况的复函》、会议纪要、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、盛科生命科学研究院项目方案变更规划批前公示启示、建设项目设计方案变更确认通知及审批附件、主体结构（子分部）工程质量验收记录表、关于加快落实海南盛科生命科学园项目有关问题的函、关于要求支付拖欠工程款及农民工工资的函、笔录、房屋内部认购书、通告函、执行裁定书、勘查笔录、解除协议通知书、委托付款证明、工程进度报告及工程款使用情况说明、劳动保障监察责令改正决定书、“海南盛科生命研究院”项目情况汇报、“一书两证”规划许可证（书）延期确认单、海口市国土资源局闲置土地处置公告、海口市国土资源局敦促开发通知书、建设工程设计合同、确认书、建设工程施工合同、企业名称核准变更登记通知书、海口市国土资源局复函、海口市自然资源和规划局复函、（2012）海仲字第108号裁决书、（2013）海中法仲字第59号民事裁定书、（2014）海中法民二初字第56号民事判决书、（2015）琼民一终字第57号民事判决书，及庭审笔录存卷为证。本院认为：本案的争议焦点为：一、双方签订的《合作开发协议书》是否解除；二、乔海公司请求确认和分割涉案房产及土地使用权的条件是否成就；三、乔海公司请求确认和分割的涉案房产及土地使用权面积是否准确；四、万诺公司、万全公司、万德玛公司应否配合乔海公司办理涉案房产及土地使用权的过户手续。关于第一个争议焦点，因本案与本院审理的（2017）琼01民初49号、（2017）琼01民初444号案件均因双方合作建设“盛科生命科学园项目”引发的纠纷，本院对三案合并审理，在（2017）琼01民初49号案件中，万诺公司、万全公司、万德玛公司提出解除双方之间签订的《合作开发协议书》，并由乔海公司退出“盛科生命科学园项目”的诉讼请求，乔海公司不同意解除双方的合同，本院经过审理，作出（2017）琼01民初49号民事判决，驳回了万诺公司、万全公司、万德玛公司的诉讼请求，即双方签订的《合作开发协议书》未解除。关于第二个争议焦点，关于乔海公司请求分割涉案房产和土地使用权的条件是否成就的问题，本院认为，《合作开发协议书》原本是建立在双方合意开发商品房的基础之上，《合作开发协议书》约定的是分割商品房，因双方在实际履行《合作开发协议书》的过程中协商一致仍是按照科研用地批准的规划方案进行建设，也就是说，双方在实际履行合同的过程中已经变更了上述协议书约定的主要条款，变更后的协议效力已经过生效判决确认，现在双方并未建成商品房，《合作开发协议书》关于分割商品房的约定并不适用于双方；根据双方会议纪要载明，双方协商“土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”，即双方分割房产及土地使用权应待全部工程完工并由双方协商解决土地变性和容积率问题后才成就。根据海口市自然资源和规划局作出海资规[2019]3591号函，可知万诺公司、万全公司、万德玛公司未对涉案房产申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权的不动产登记，即涉案房屋尚未取得所有权，综上，乔海公司要求确认所有权的条件也并未成就。关于第三及第四个争议焦点，根据上文分析，本案中乔海公司请求确认和分割涉案房产及土地使用权的条件并未成就，也就不存在乔海公司请求确认和分割涉案房产及土地使用权面积是否准确和万诺公司、万全公司、万德玛公司配合乔海公司办理涉案房产及土地使用权的过户手续问题。此外，根据海口市自然资源和规划局作出海资规[2019]3591号函的内容可知，科研设计用地上的建设项目通过规划综合验收后，需先办理相关的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，对于符合条件的才能予以变更登记（分割或者合并等），即双方在分割房产及土地使用权也必须符合相关法律法规的规定，才能办理变更登记（分割或者合并等）。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告海南乔海房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费275650元，由原告海南乔海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 刘华琪审判员 李家林审判员 林 梅二Ｏ一九年九月十一日书记员 廖 敏速录员 刘 璐附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。