山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初2523号 原告：徐琨，住济南市。 原告：刘丽，住济南市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：宋俊生，山东朗耀律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄剑华，山东朗耀律师事务所律师。 被告：赵娇，住济南市。 委托诉讼代理人：王正，山东誉实律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张辉玉，山东誉实律师事务所律师。 第三人:山东心家房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人:丁松，总经理。 委托诉讼代理人:李方，男，该公司职工。 原告徐琨、刘丽与被告赵娇、第三人山东心家房地产经纪有限公司（以下简称心家地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐琨、刘丽的共同委托诉讼代理人宋俊生、黄剑华，被告赵娇及其委托诉讼代理人王正、张辉玉，第三人心家地产经纪公司的委托诉讼代理人李方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐琨、刘丽向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋买卖合同违约金296000元；2.依法判令被告支付原告律师服务费5000元；3.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由2019年3月14日，原告徐琨、刘丽与被告赵娇及第三人心家地产经纪公司签订《济南市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，合同约定由被告赵娇购买原告徐琨、刘丽夫妻共有的位于济南市房屋。合同签订后，被告违反合同约定，无故不履行合同规定的义务，未按合同约定支付10万元定金，截至4月26日仅支付2万元，剩余定金拒绝履行。合同还约定于2019年3月30日办理完网签手续，至今依然未办理网签手续，无故拖延，不予配合。原告徐琨、刘丽及第三人心家地产经纪公司工作人员多次通过微信、面谈等形式督促被告履行合同义务，给足被告赵娇宽限期，同时也曾建议通过追加补充协议等方式与被告赵娇协商解决，但被告赵娇未予理会。原告于2019年4月27日依据合同法及《济南市存量房屋买卖合同》的规定向被告赵娇寄发了解除合同通知书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请依法判决。 被告赵娇辩称，一、赵娇不存在违约行为，不应当承担违约责任。2019年3月14日，赵娇与徐琨、刘丽、心家地产经纪公司签订了《济南市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，约定赵娇于2019年3月15日向徐琨、刘丽支付定金10万元。为了表示自己是诚心买房，赵娇于2019年3月14日晚上签完合同后就向徐琨、刘丽支付了定金2万元。然而，2019年3月15日心家地产经纪公司带着赵娇去济南市住房保障和房产管理局办理资质审核手续时，赵娇却被济南市住房保障和房产管理局告知自己不具备济南市购房资质。鉴于案涉合同客观上已经无法继续履行，赵娇便通过心家地产经纪公司与徐琨、刘丽协商解决办法。随后，三方通过协商达成以下一致意见：1.赵娇通过人才落户的方式取得济南市购房资质；2.徐琨、刘丽同意赵娇在落户手续办理完成后支付剩余8万元定金。在赵娇办理落户手续过程中，徐琨、刘丽却突然违反约定，要求赵娇立即向其支付剩余8万元定金。在赵娇明确表示拒绝后，徐琨、刘丽于2019年4月27日向赵娇发送了解除合同通知书。2019年5月5日，赵娇办理完成了落户手续。按照《济南市存量房屋买卖合同》第一条第（四）款第2项的约定，徐琨、刘丽应于2019年3月20日前，向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，并于2019年3月30日前，办理完毕抵押登记注销手续。但是，徐琨、刘丽却从未向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，也从未办理完毕抵押登记注销手续。徐琨、刘丽的上述违约行为导致房屋根本无法办理网签手续。办理网签手续是为了防止出售方一房多卖，保护买受人的权益。赵娇作为买受人已经签订了书面的买卖合同，根本没有理由拒绝办理网签手续，而是徐琨、刘丽一直拒绝办理房屋的贷款解押手续，致使双方根本无法办理网签、面签、过户、新的抵押贷款等一系列手续。综上，赵娇完全按照与徐琨、刘丽、心家地产经纪公司协商后的约定，积极办理落户手续，根本不存在任何违约行为。徐琨、刘丽才是违约的一方，其违约行为导致涉案合同根本无法继续履行。二、心家公司违反合同约定，应当赔偿徐琨、刘丽、赵娇的损失。心家地产经纪公司作为居间人，是专业的房屋中介机构，熟知当地的房屋交易政策，有如实告知相关情况的义务，不得隐瞒或提供虚假情况，损害当事人的利益。但是，心家地产经纪公司却在赵娇不符合济南市购房政策的情况下，谎称赵娇完全具备济南市购房资质，并在赵娇签订房屋买卖合同后，才带赵娇去济南市住房保障和房产管理局办理资质审核手续。心家地产经纪公司隐瞒真实情况，向赵娇提供虚假信息的行为，违反了合同法第四百二十五条（居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任），以及《居间服务合同》第三条第2款（心家地产经纪公司不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况）的规定，严重损害了赵娇的合法权益。因此，心家地产经纪公司作为涉案房屋买卖交易的居间人及合同的当事人，对于涉案合同签订时不具备履行条件的事实负有全部的责任，应当向其他当事人承担损害赔偿责任。三、人民法院不应当支持徐琨、刘丽主张的违约金及律师费。如上文所述，赵娇根本不存在违约行为，不应当承担任何违约责任。退一步讲，即使赵娇存在违约行为，那么人民法院也不应当支持徐琨、刘丽主张的违约金及律师费。具体理由如下：（一）赵娇行使抵销权，将自己依据合同应当取得的违约金及律师费与徐琨、刘丽依据合同应当取得的违约金及律师费相抵销。在本案中，徐琨、刘丽本身就是违约的一方。按照《济南市存量房屋买卖合同》第九条第（二）款，徐琨、刘丽应当自约定的涉案房屋解押手续办理完毕的最后期限即2019年3月30日起十五日内，以相当于涉案房屋总价款的20%向赵娇支付违约金。同时，按照《济南市存量房屋买卖合同》第九条第（三）款，购买方向出售方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。因赵娇已经向徐琨、刘丽支付了2万元定金，所以依据合同法第九十九条（当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销），以及第一百二十条（当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任），徐琨、刘丽不仅无权向赵娇主张违约金和律师费，还应当向赵娇返还2万元定金。（二）依据合同法司法解释二第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，虽然涉案合同未履行完毕，但是徐琨、刘丽根本没有产生任何实际损失。而且，案涉合同无法继续履行的根本原因是徐琨、刘丽拒绝办理案涉房屋的解押手续，而不是赵娇未支付8万元定金。赵娇是在心家地产经纪公司隐瞒真实情况，提供虚假信息的情况下，签订了合同，而不是故意为之。赵娇如果不是诚心履行合同，也不可能提前一天将2万元定金支付给徐琨、刘丽。赵娇是案涉房屋买卖交易中的受害者，其在案涉合同签订及履行过程中不存在过错。综上，人民法院不应当支持徐琨、刘丽主张的违约金及律师费。综上所述，不管赵娇是否存在违约行为，徐琨、刘丽均无权向赵娇主张违约金和律师费。请贵院在查清案件事实的基础上，依法驳回徐琨、刘丽的全部诉讼请求。 第三人心家地产经纪公司辩称，被告赵娇于2018年向第三人咨询买房事宜，第三人询问被告赵娇社保交纳情况，被告答复称到2019年3月份在济南缴纳社保满两年。第三人带被告多次看房后选中了两原告所要出售的涉案房屋。2019年3月14日原、被告及第三人签订房屋买卖合同、居间合同、房屋交易保障服务合同，被告于合同签订当时向两原告支付定金2万元，次日第三人带被告到房管部门确认被告的社保缴纳情况是否满两年，确认时发现被告的社保缴纳期间断交了一个月，是次月份补上的，断交社保就不符合购房政策。后原、被告及第三人一起协商一致，由被告先通过人才落户取得购房资格，当时三方协商了一个交纳定金及首付的日期，但第三人记不清约定的付款日期是哪一天了。居间服务费也未交过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对各方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定无争议事实为：2019年3月14日，原告徐琨、刘丽作为房屋出售方，被告赵娇作为房屋购买方签订合同编号为:100001974435的《济南市存量房屋买卖合同》，合同约定“…第一条房屋状况（一）房屋基本状况1、出售方所售房屋（以下简称该房屋）坐落于济南市天桥区蓝翔中路3号三箭瑞景苑x为楼房。…（二）房屋权属情况1、该房屋所有权证（不动产权证）证号为：鲁2018济南市不动产权第xxxxxx号，共有权证证号为：鲁2018济南市不动产权第xxxxxx号…2、共同出卖的附属房屋单独办理了权属登记的，所有权人为：徐琨、刘丽；房屋所有权证号为：鲁2018济南市不动产权第xxxxxx号。…（四）该房屋的抵押情况及解押约定1、该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：建设银行，抵押金额为人民币（小写）约￥600000元，（大写）陆拾万元整。2、该房屋已经设定抵押的，出售方应于2019年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年3月30日前办理完毕抵押登记注销手续。3、出售方解押款来源：出售方使用购买方第一笔购房款用于还款解押；…第二条成交方式出售方与购买方通过山东心家房地产经纪有限公司居间介绍成交，统一社会信用代码为：X。第三条成交价格及房款支付的约定（一）成交价格出售方和购买方经协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交总价格为人民币（小写）￥1480000.00元，（大写）壹佰肆拾捌万元整，该价格不因市场价格的波动而变动。（二）房款支付方式购买方的付款方式为：商业贷款。（三）房款支付时间（或条件）1、定金：购买方于2019年3月15日向出售方支付定金人民币（小写）100000.00元，（大写）拾万元整（不高于成交总格的20%），定金支付方式为自行支付。2、购房款：购买方应当按照下列约定时间（或条件）将第一笔购房款人民币（小写）790000.00元整，（大写）柒拾玖万元整[不包含前期支付全部定金]以自行支付的方式向出售方支付。…第六条房屋的交付…出售方于2019年7月30日之前将房屋交付给购买方。…第九条违约责任（一）出售方与购买方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价值万分之五的违约金。（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，且购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出售方提供的该房屋所有权证等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋价格的；5、将房己出售给第三方的。出售方出现上述根本违约情形之一的，出售方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向购买方支付违约金；（三）购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，且出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同其他约定的义务超过十五日的。购买方出现上述根本违约情形之一的，购买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售方支付违约金；购买方向出售方已已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。…”合同还约定了原、被告的其他权利和义务。同日，原告徐琨、刘丽作为甲方（出售方），被告赵娇作为乙方（购买方），第三人心家地产经纪公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，合同约定了原、被告及第三人的权利义务。上述合同签订当日，被告赵娇以微信转账方式向原告徐琨、刘丽支付购房定金2万元。同日，原告徐琨、刘丽将涉案房屋地下室的钥匙交付给被告赵娇，2019年4月25日，被告赵娇将上述钥匙交还给原告徐琨、刘丽。2019年4月26日，原告徐琨、刘丽出具解除合同通知书，该通知载明：“赵娇：2019年3月14日，贵方与多方、山东心家房地产经纪有限公司签订《济南市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定由赵娇（）购买徐琨（）、刘丽（）位于济南市天桥区蓝翔中路3号三箭瑞景苑x室的房屋（包含地下室x）。因你个人原因，在房屋买卖合同签订后，拒绝履行生效合同约定期限内的相关义务如下：一、3月15日支付的定金10万元仅到位2万，截至4月26日仍拒绝支付；二、3月30日前无法配合我方完成网签程序；三、其他约定事项无法按约定期限履行。我方及丙方山东心家房地产经纪有限公司的工作人员多次通过电话、微信、面谈等形式通知你方履行合同主要义务。同时也给了你宽限期，建议通过追加补充协议等方式修改支付条款，但贵方一直未予理会，依然迟迟不履行贵方应尽的主要义务。贵方与我方签订的《济南市存量房屋买卖合同》第9条第三款规定：‘逾期履行本合同其他约定的义务超过十五日的，购买方造成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。’综上所述，我方与山东心家房地产经纪有限公司、贵方签订的《济南市存量房屋买卖合同》因贵方迟延履行主要债务。经我方、山东心家房地产经纪有限公司多次催促无果。现我方依据《合同法》依法行使合同解除权，特发此函，通知贵方，依法解除《济南市存量房屋买卖合同》。…”。被告赵娇于2019年4月27日收到该通知。 另查明，原告徐琨、刘丽系夫妻，涉案房屋即济南市天桥区蓝翔中路3号三箭瑞景苑x室房屋所有权人为原告徐琨，原告刘丽为该房屋的共有人。原告刘丽于2019年3月作出共有权人（配偶）同意出售证明，其同意出售共有的涉案房屋。 原、被告争议焦点系谁存在违约。原告徐琨、刘丽主张被告赵娇未按合同约定支付购房定金，属于违约行为。被告赵娇抗辩称由于签订合同后才得知不具备济南市购房资质，后原、被告及第三人通过协商又重新约定了交付购房定金的时间，故被告赵娇不存在违约。本院认为，涉案房屋买卖合同第三条第（三）款第1项已经载明定金的支付时间，被告赵娇在合同约定的时间内仅支付了定金2万元，剩余8万元未按照合同约定支付。被告赵娇亦认可仅向原告徐琨、刘丽支付了2万元定金，就其主张原、被告对定金的交付重新进行了约定，没有提供证据加以证实，被告赵娇未按照合同约定履行支付购房定金义务，已经违反合同约定。被告赵娇抗辩称是在签订合同后才得知不具备济南市购房资格，并提交其与第三人心家地产经纪公司工作人员的电话录音及微信聊天记录证明其该主张，两原告对该证据真实性无异议，但认为电话录音是在两原告发出解约通知后进行的，是有目的的与第三人谈话时偷录的，其取得程序不合法。关于微信聊天记录，两原告认为在签订合同之前第三人已经明确告知购房资质问题，被告赵娇在签订合同前对其是否具备购房资质是明知的。第三人质证称对电话录音及微信聊天记录真实性没有异议，但认为第三人多次带被告看房，被告赵娇自称在济南缴纳社保满两年，其是具备济南购房资质的。本院对被告提交的电话录音及微信聊天记录的真实性予以确认。但，结合原、被告及第三人的陈述，被告赵娇作为购房人应在签订房屋买卖合同前做好购买房屋事宜的前期准备工作，是否具备购房资格是房屋买卖合同能否实际得到履行的必要条件，被告赵娇的行为导致房屋买卖合同无法实际履行，应承担相应的违约责任。被告赵娇抗辩称原告徐琨、刘丽未能按照合同约定的时间办理涉案房屋的抵押注销手续，根据合同第一条第（四）款第2项约定原、被告对涉案房屋抵押登记注销手续的时间，另合同第一条第（四）款第3项约定两原告使用被告赵娇第一笔购房款用于还款解押，因被告赵娇未按合同约定支付定金及第一笔购房款，导致合同无法正常履行。故本院认定被告赵娇存在违约。 本院认为，原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系三方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方签订的房屋买卖合同第三条明确约定了购房款的交付时间，被告赵娇未按照合同约定足额支付购房定金，已构成违约，应承担违约责任。被告赵娇辩称双方已就支付购房定金另行约定，但未举证证明，对其该主张本院不予采纳。原告徐琨、刘丽于2019年4月26日向被告赵娇发出解除合同通知书，被告赵娇于次日即2019年4月27日收到该通知，其收到后未提出任何异议，视为认可解除合同，故本院认定原、被告于2019年3月14日签订的《济南市存量房屋买卖合同》于2019年4月27日解除。关于被告应付的违约金数额，被告抗辩违约金过高，原告亦未就其实际损失提供相应证据，本院考虑到原告作为守约方及预期利益，兼顾合同大部分权利义务尚未履行情况，以及被告方在对于购房资格上的错误认知等因素，酌定被告应支付原告的违约金为10万元。因被告已向原告支付定金2万元，该2万元应自被告应支付的违约金中予以扣除，因此，被告应向原告支付违约金的实际数额应为8万元。关于原告徐琨、刘丽主张的律师服务费5000元的诉讼请求，因原、被告签订的合同第九条对律师费有明确约定，被告亦提交了律师费发票证明实际支出律师费5000元，故对该项诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的财产保全保险费471.7元，亦有合同约定，且原告已提供相应发票，故对该项请求予以支持。对于被告抗辩的系因第三人原因未审核其是否符合限购政策的理由，与本案房屋买卖合同非同一法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告赵娇于本判决生效之日起10日内向原告徐琨、刘丽支付违约金8万元； 二、被告赵娇于本判决生效之日起10日内向原告徐琨、刘丽律师费5000元； 三、被告赵娇于本判决生效之日起10日内向原告徐琨、刘丽财产保全责任险保险费471.7元； 四、驳回原告徐琨、刘丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5820元，财产保全费2025元，共计7845元，由原告徐琨、刘丽负担1545元，被告赵娇负担6300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  陈同健 人民陪审员  徐照英 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  蔺 菲