广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2416号原告：邓彩芳，女，1991年12月14日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黎露丝，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟忠，广东高泰律师事务所律师。被告：谭汉忠，男，1973年11月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告：黄巧珍，女，1977年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。原告邓彩芳与被告谭汉忠、黄巧珍物权保护纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓彩芳的委托诉讼代理人黎露丝，被告谭汉忠、黄巧珍的委托诉讼代理人杜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓彩芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告腾退原告所有的位于佛山市高明区荷城街道清玉街1号x座x梯xxx房以及夹层xx号杂物房[产权证号：粤（2017）佛高不动产权第xxxxx号]；2.请求判令两被告向原告支付房屋占用费27000元；（房屋占用费自2017年3月24日起按照1000元/月的标准暂计算至2019年5月31日，实际计算至腾退之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因与被告谭汉忠、罗友全机动车交通事故责任纠纷一案，经本院作出（2011）佛明法民一初字第1798号民事判决书，判决确定谭汉忠应于判决生效之日起十日内赔偿原告402536.79元，罗友全承担连带赔偿责任。被告谭汉忠不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第1772号民事判决书，驳回被告谭汉忠的上诉，维持原判。判决生效后，被告谭汉忠、罗友全拒不履行生效判决，原告向本院申请强制执行[案号：（2013）佛明法执字第106号]，本院依法对被告谭汉忠名下位于佛山市高明区荷城街道清玉街1号x座x梯xxx房以及夹层xx号杂物房（产权证编号：xxxxx）进行拍卖，但无人竞买。后原告申请以239104元以物抵债，本院作出（2013）佛明法执字第106-5号执行裁定书裁定：一、被告谭汉忠所有的位于佛山市高明区荷城街道清玉街1号x座x梯xx房以及夹层xx号杂物房（产权证编号：xxxxxx）作价239104元，交付原告抵偿部分债务；二、原告可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。裁定作出后，涉案的房屋于2017年3月24日由佛山市高明区国土城建和水务局向原告核发了不动产权证[产权证号：粤（2017）佛高不动产权第xxxxxxx号]，但两被告及其家人至今仍居住在涉案的房屋未搬出。原告认为，涉案的房屋已经法院裁定交付给原告抵偿部分债务，自原告取得不动产权证之日起，涉案房屋的所有权归原告，原告对房屋享有占有、使用和收益的权利，两被告一直拒绝腾退房屋已侵害了原告的合法权益，两被告应向原告腾退房屋并参照房屋所在地的月租金1000元/月向原告支付占用期间的费用。综上，原告特具状至本院，请求依法保护。谭汉忠、黄巧珍辩称，被执行人因邓彩芳诉物权保护纠纷一案，澄清案件事实并提出以下答辩意见：一、案件事实：1、涉案事故车辆确实已经转卖给罗友全，事故本来与被执行人夫妻无关，原判决冤枉被执行人夫妻。2、该案的执行金额402536.79元在该案执行过程中，人民法院已拍卖涉案肇事车辆，还强制扣划被执行人黄巧珍和罗友全妻子约几万元（具体金额待查），并将执行款支付给原告。3、涉案房屋当时是被执行人一家唯一住房，在2015年评估价为373600元，在拍卖前，原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第（三）款规定向人民法院执行局出具承诺书，同意参照高明地区房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。所以人民法院执行局才依法进行了三次拍卖（均流拍）。2016年12月5日，本院才作出（2013）佛明法执字第106-5号执行裁定书，裁定原告仅以239104元价格以房抵债。4、根据原告诉状所述及其举证，2017年3月1日，原告取得涉案房屋的不动产权证（未见有举证），2017年8月原告以该房向平安银行股份有限公司佛山分行按揭贷款292000元，但原告没有按其向法院执行局作出的承诺向被执行人支付5-8年的租金。人民法院执行局也没有强制执行被执行人一家迁出，原告也不敢要求被执行人搬出，被执行人只好无奈继续居住该房屋。5、由于原告妄图在不补租金的情况下自行以自己的方式逼被执行人迁走，原告强行凭已过户的房屋产权证先后向供电、供水部门申请对该802房断水断电，被执行人一家在该屋居住无水无电，十分凄惨、痛苦。直至2019年6月，因有亲戚兄弟愿意借款给被执行人，被执行人希望原告能作一定妥协的情况下一次性处理该执行案件，将房子过户回被执行人名下，故被执行人委托第三人找原告的代理律师协商一次性解决，但原告要求太高（要至少再付50万元），被执行人根本无可能借到这个数，故不再与原告方协商。原告因此才提起本案诉讼。二、答辩意见：1、原告违反承诺和相关法律规定在先，其诉讼请求应依法予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十条第（三）款规定和当初原告向本院执行局作出的承诺书，原告要求执行拍卖被执行人家庭的唯一住房，同意按高明地区租金水平向被执行人家庭支付5-8年租金。被告在以超低价23万元通过房抵债方式取得涉案房产所有权后，有资金和能力却不履行向被执行人家庭支付承诺补偿的租金，原告明显违反规定和承诺在先。正是因为原告没有依法支付5-8年的补偿租金，法院执行局才没有执行强制迁出。因此，原告的房屋产权是有瑕疵的产权，被执行人当然有权继续居住在该房。故原告诉求迁出和要求支付租金的诉讼请求应依法予以驳回。如果当原告当初没有依法作出承诺，则本院的执行程序是违法，原告依违法程序取得被执行人的房屋产权应认定无效。三、如果原告要被执行人迁出，原告应先依法向被执行人支付5-8年租金。否则其诉求应依法驳回。生存权大于债权，所以才有一系列法律规定以保障被执行人的生存权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十条第（三）款规定，如果原告需要被执行人家庭迁出该唯一住房，应一次性补偿租金5-8年给原告（大约80000元）。否则，原告的诉讼请求应依法予以驳回。四、涉案房屋是无电梯的顶楼8楼，无水无电，原告诉求按每月一千元的标准没有事实依据，也没有证据证明，所以原告的诉求也应依法驳回。综上，请人民法院依法审理，保护被执行人一家的生存权，驳回原告的诉讼请求。为查明案件事实，本院依职权从执行卷宗调取了如下材料：申请书1份、（2015）佛中法执复字第116号执行裁定书1份、收据1份、特快专递邮件详情单1份，证明申请执行人当时申请处置案涉房屋及取得案涉房屋权属的情况。原告围绕诉讼请求提供的证据及本院依职权调取的证据，当事人均对证据的真实性无异议，本院审核后予以确认。根据上述证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：邓彩芳与谭汉忠、罗友全机动车交通事故责任纠纷一案，本院作出（2011）佛明法民一初字第1798号民事判决书，判决确定谭汉忠应于判决生效之日起十日内赔偿原告402536.79元，罗友全承担连带赔偿责任。谭汉忠不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第1772号民事判决书，驳回谭汉忠的上诉，维持原判。判决生效后，谭汉忠、罗友全拒不履行生效判决，邓彩芳向本院申请强制执行[案号：（2013）佛明法执字第106号]，在执行过程中，本院根据邓彩芳追加谭汉忠的妻子黄巧珍为被执行人的申请，本院审理后于2014年11月3日作出（2014）佛明法民一执加字第4号执行裁定书，裁定追加黄巧珍为（2013）佛明法执字第106号案的被执行人。黄巧珍不服上述裁定，向执行法院提出异议，执行法院于2015年2月5日作出（2014）佛明法民一执异字第6号执行裁定书，裁定驳回黄巧珍的异议申请，维持上述裁定。在执行中，本院依法对谭汉忠名下位于佛山市高明区荷城街道清玉街1号x座x梯xxx房以及夹层xx号杂物房（产权证编号：xxxxx）进行多次拍卖、变卖，但无人竞买。2016年11月29日，邓彩芳向本院执行机构提出以物抵债的《申请书》，申请以未成交的最后变卖价格239104元抵偿其相应部分债权。本院于2016年12月5日作出（2013）佛明法执字第106-5号执行裁定书，裁定：一、谭汉忠所有的位于佛山市高明区荷城街道清玉街1号x座x梯xxx房以及夹层xx号杂物房（产权证编号：xxxxx，合共建筑面积106.73平方米）作价239104元，交付原告抵偿部分债务；二、原告可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。在送达抵债裁定时，邓彩芳在上述申请书上亲笔书写承诺：“不需要高明法院清场腾空交付，由我自行解决。邓彩芳2016年12月7日”。从送达之日起，案涉房屋的所有权转移给邓彩芳。但仍由谭汉忠、黄巧珍及其女儿三人居住使用至今。另查明一，佛山市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）佛中法执复字第116号执行裁定书，认定：案涉房屋系被执行人及其家属在高明××城街道城区的唯一居住房屋，执行法院根据邓彩芳的申请强制执行案涉房屋并无不当。在对案涉房屋执行过程中，执行法院应根据当地最低生活标准采取适当措施以保障被执行人及其扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品。即本案必须按高明区最低住房保障建筑面积15平方米/人标准保障居住面积或租金。另查明二，案涉房屋位于高明区荷城街道中心城区西部，其租金按辩论终结前的《2018年高明区各镇街住宅用房平均租金标准》为Z02区片类：“多层住宅（步梯）、小区”，每月10元/平方米。本院认为，本案系一宗强制执行被执行人房屋后引起的物权保护案件。本案争议的焦点为：被告及其家属是否应该有条件迁出占有居住的房屋；如果需要支付租金或占有使用费，应支付的数额是多少。本案的物权保护问题实质就是当时清空案涉房屋的前提条件是否成就的问题。案涉房屋系被执行人及其家属在高明城区的唯一居住房屋。2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”案涉房屋建筑面积106.73平方米且系被执行人及其家属的唯一居住房屋，属于上述规定的第三种情形，执行法院强制清空的前提条件须申请执行人满足“按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”其中之一的条件。针对本案的执行，佛山市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）佛中法执复字第116号执行裁定书也作出了同样的认定，本院及当事人应当接受法律和生效法律文书的约束。所以，执行法院在裁定以物抵债时才要求申请执行人邓彩芳承诺自行解决清场腾空的问题。经本院庭审后释明，原告邓彩芳在询问笔录中明确选择以先行支付租金的方式解决迁出被执行人及其家属的问题。邓彩芳选择支付租金的方式就产生了租金的数额问题。第一，被执行人及其家属居住期间的折抵租金问题。据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”规定，邓彩芳通过执行程序从2016年12月7日收到抵债裁定时起取得案涉房屋的所有权，而不是物权法规定的登记之日。邓彩芳取得物权之日至其支付按廉租房面积计算的租金之日止，为被执行人及其家属占用案涉房屋期间，应计算在申请执行人邓彩芳提供居住房屋的时间之内，折抵相应时间的廉租住房（45平方米）租金。对于司法解释规定的五至八年廉租房租金标准，本院综合考虑标的物处置时间较长及原告的经济条件等因素，确定本案租金标准为六年。邓彩芳仍应参照当地房屋租赁市场平均租金标准向谭汉忠、黄巧珍支付六年减去被执行人占用期间剩余时间的租金作为变价款（抵债239104元）的扣除，扣除部分应计回执行债权数额。经计算，每月租金标准为：“当地廉租住房保障面积标准”（即每人15平方米）×10元/平方米×3人＝450元，每天则为450元÷30天＝15元。第二，支付租金的时间为从被执行人及其家属迁出并交付案涉房屋之日起截止至2022年12月7日止。支付租金后，邓彩芳则取得请求被执行人及其家属迁出案涉房屋的权利。但应给被执行人及其家属适当的租房及搬迁时间。关于邓彩芳请求按市场租金1000元/月收取被告租金的问题。如前所述，邓彩芳尚未履行其提供廉租住房或相应租金的义务，不能取得接收案涉房屋的权利，其所取得的所有权系有权利负担（承诺不需要高明法院清场腾空交付，即被告及其家属未经强制执行仍然系合法占有）的所有权。现原告通过诉讼方式请求被告及其家属迁出案涉房屋，其实质亦系改变当初承诺的解决方式，最终也是通过司法手段（包括强制执行）实现清场腾空的目的。被告方的先履行抗辩权成立。若判决迁出期限届满，被告仍继续占用居住房屋的，则应按全部案涉房屋建筑面积计算占有使用费。因每平方米10元/月的占有使用费计算标准折算后相当于每月1067.3元，原告主张的1000元/月未超出标准范围，也不损害他人合法权益，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定，判决如下：一、原告邓彩芳于本判决生效之日起十日内向被告谭汉忠、黄巧珍支付参照当地廉租住房保障面积标准计算的租金（从本判决生效之日起至2022年12月7日止，按每天15元计算）；二、被告谭汉忠、黄巧珍自原告邓彩芳履行上一判项义务之日起十五日内迁出佛山市高明区荷城街道清玉街1号x座x梯xxx房以及夹层x号杂物房[产权证号：粤（2017）佛高不动产权第xxxxxxx号]，并向原告邓彩芳交付；逾期，则按每月1000元的租金标准计算至实际腾退之日止缴交占有使用费给原告邓彩芳；三、驳回原告邓彩芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费475元，减半收取237.5元（原告已预交），由被告谭汉忠、黄巧珍负担100元，原告邓彩芳负担137.5元；被告负担的受理费100元，由原告于支付判项确认的款项给被告时直接抵扣，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁小平二〇一九年九月十六日书记员  黎泸蔓