文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初14012号原告:费琬婷，女，汉族，1981年9月12日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人:周浩，重庆天亿律师事务所律师。被告:徐炳清，男，汉族，1970年2月4日出生，住湖北省利川市。委托诉讼代理人:孙子文，北京盈科(重庆)律师事务所律师。原告费琬婷与被告徐炳清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告费琬婷委托诉讼代理人周浩，被告徐炳清委托诉讼代理人孙子文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告费琬婷向本院提出诉讼请求：:1、判令被告向原告支付房屋租金454869元(从2018年12月1日至2019年8月31日，每月50541元)。2、判令被告向原告支付房屋物业管理费22945元人民币(从2018年12月1日至2019年8月31日，每月每平米4元，房屋面积为637.39平方米)。3、判令被告支付原告迟延支付租金的违约金32194.6元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2013年9月1日签订了《办公楼租赁合同》，约定原告将承租重庆市中宝投资(集团)股份有限公司位于重庆市较场口金塔大厦第2层，面积637.39平方米的房屋转租给被告。租赁期限为2013年9月1日至2019年8月31日，租金采取“先付后租按月支付，第一年租金标准为39600元/月，以后每年度递增5%。原告向乙方收取保证金39600元。《办公楼租赁合同》第七条第3款约定:“乙方迟延支付租金及其他费用，按未交费用每日千分之一的标准向甲方支付延迟付款违约金。”租赁期间，原告按约将房屋交给被告使用，但被告在2018年11月30日起开始，拖欠租金，一直未付，为维护原告的合法权利提起诉讼。被告徐炳清辩称，对原、被告之间的租赁关系无异议，被告于2018年11月26日、12月25日、12月27日多次函告原告，由于经营不善，无力继续承租案涉房屋，愿意按照合同约定承担违约责任即不予退还保证金，同时被告已经将物业费等相关费用结清，且于2018年11月20日前全部搬离，请求原告协助办理退房交接手续，告知原告可将房屋另行出租，以免造成损失扩大，在此情形下，双方之间的租赁合同事实上已无法履行，故应解除合同，原告可以依照双方签订的租赁合同中第5条第5款及第6条的规定，以被告自动放弃经菅权解除本合同，并不退还保证金，但原告对上述函告均置之不理，未采取任何有效措施，避免可能造成的损失，致使损失扩大。根据合同法第119条的规定，当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失，扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。因此在被告搬离涉案房屋后，双方的合同即应解除，此后产生的租金损失属于由原告自身原因造成的扩大损失，不应当由被告承担赔偿责任。同时被告自2018年12月后并未使用涉案房屋，不存在拖欠租金及物业费的情形，故对于此后产生的物业费和迟延支付租金的责任也不承担。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月1日，原告（出租方、甲方）、被告（乘租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，其中主要内容约定：甲方同意向乙方出租重庆较场口金塔大厦第2层，面积637.39平方米，出租给乙方经营使用，乙方同意按本合同约定的用途租赁使用该场所。承租期6年。自2013年9月1日至2019年8月31日止；甲方将租赁物交予乙方，乙方应于签订本合同时视为接受租赁物。租费及其他费用:租金每年每平方米单价采用递增形式1、承租费:租金采取“先付后租”的方式按月支付(1)乙方同意在承租期内，每月租金39600元(大写人民币叁万玖仟陆佰元整)(2)租金每年每平方米单价递增5%。a、第二年每月租金41580元;b、第三年每月租金43659元;c、第四年每月租金45842元;d第五年每月租金48134元;e第六年每月租金50541元。依次内推。(3)承租费应按月缴纳，缴纳时间为每个月30日之前，一次性足额向甲方缴纳下月租金。2、代缴的水费、电费及其他费用(1)乙方承租期间，物业管理费、水、电费均由乙方承担…五、履约保证金1、本合同签订后三日内，乙方一次性向甲方缴纳保证金39600元，作为乙方履行本合同的保证。租赁期内，乙方如违反本合同规定，应向甲方支付违约金以及延迟交付费用的，甲方有权在保证金中扣减，甲方在扣减保证金前，应书面通知乙方并需向乙方出具相关的证据及扣款凭证。2、租赁期满时，乙方如无违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任并经甲方认可的前提下，在乙方将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余额无息退还3、有以下行为中的任何一项发生时，甲方有权在保证金中予以抵扣(1)、乙方如果违反本合同的条款及有其他违约、侵权或违反行政法律、法规的行为，给甲方造成损失的，甲方可扣留相应的保证金以抵付甲方所遭受的经济损失。…5、乙方在租赁期内若有擅自撤店行为，则视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除本合同，保证金不予退还。…租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金及其他所有费用(含保证金)。乙方如延迟支付租金及其他费用，需按未交费用每日千分之一的标准向甲方支付延迟付款违约金。延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施;延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。十、合同解除与终止1、本合同将因下述任一事件之发生而解除及终止(1)在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认同意。(2)承租期届满。(3)在承租期内，因不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能履行。2、在承租期内，若乙方违约，甲方有权单方面提前终止合同，将乙方已缴纳的履约保证金作为违约赔偿，并追究乙方违约责任，乙方应自本合同终止之日起三天内将承租的场地退还甲方，并办理承租场地书面退还手续，甲方不补偿任何费用和装修费用。甲方提前终止合同时，须书面通知乙方，自乙方收到该书面通知日起，本合同即予终止。十一、违约、违约责任及违约救济措施1、下述任一事件发生构成一方违约:(1)、甲方未能按照本合同约定向乙方提供场地。(2)、乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳履约保证金、或未能按时足额缴纳承租费及其它费用。(3)、甲方在约定期限内无故终止合同的。2、因上述违约，应向守约方承担如下违约责任(1)甲方因第八条第1款第(1)项违约，应向乙方退还已收取的履约保证金(2)乙方违约，应向甲方支付所欠金额及按每日万分之五计算的滞纳金和向甲方赔偿一切违约所发生的损失。此外，甲方则有权采取如下一项或多项救济措施。…。合同履行过程中，被告已支付房屋租金至2018年11月30日，之后的房屋租金未再支付。2018年11月26日，被告给原告发送手机短信，称其经营困难，无力支付租金，即日起解除双方的房屋租赁合同，被告已经结清物业费等所有费用，并在2018年12月31日前全部拆除（搬离）在房屋内属于被告的所有物品和设施设备。请原告于2018年11月26日到租赁房屋处与被告共同对退房事宜进行交接（可根据原告时间安排另定时间）。同时请原告抓紧时间将房屋另行出租或者另作他用，以免造成不必要的损失。2018年12月25日，原告向被告发送手机短信，称被告欠交2018年12月份的租金，已经构成违约，特催促及时交纳12月份的租金。同日，被告再次回复手机短信，称被告实在无力支付房屋租金，为避免损失的持续扩大，经与原告多次沟通后，又于2018年11月26日再次通过函告方式予以了充分说明并通知解除了双方的房屋租赁合同。再次请原告2019年12月29日到租赁房屋处与被告共同对退房事宜进行交接。…同日，原告回复信息认为被告擅自单方解约，严重违反合同约定，希望被告严格按租赁合同约定期限及相关条款履约，否则造成原告损失由被告负责。2018年12月27日，被告再次向原告发送手机信息，内容与前两次基本一致。原告再次回复信息要求被告按期交付租金。2018年4月2日，原告向被告发送手机信息，称被告已经拖欠2018年12月份至2019年3月31的租金，要求被告尽快交纳租金。庭审中，被告称2019年11月20日之后就没有再使用案涉房屋，原告称被告没有和原告办理房屋交接，也没有将钥匙交给原告，合同到期前原告没有去看过房屋，也不清楚房屋的状况。上述事实，有租赁合同、办公楼租赁合同、短信聊天记录、银行支出交易明细及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。被告作为租赁合同的承租人，应按约定及时支付房屋租金，按约履行合同。被告在合同期内未按约定支付租金应承担违约责任。被告称其自2018年12月后并未使用涉案房屋未举示相应证据，本院不予采信。2018年11月26日之后，被告数次给原告发送手机短信，称其无力支付租金，要求解除双方的房屋租赁合同，要求原告2019年12月29日共同对退房事宜进行交接，故2018年12月1日至2018年12月29日并合理顺延至2018年12月31日期间的租金，被告应按照合同约定标准支付。在被告以实际行动明确表明违约的情形下，原告应当采取适当措施防止租金损失的扩大。但原告在2018年12月31日之后，未采取任何措施，仍坚持继续履行合同，放任租赁合同非正常履行状态的持续，故存在相应过错，本院认为原告应对2019年1月1日起至合同到期之日租金损失扩大部分及物业费损失承担相应责任，根据原被告双方各自的过错大小，分别承担50%的责任比例。原告主张的违约金理由不能成立，本院不予支持。综上，原告主张的2018年12月1日至2018年12月31日租金50541元本院予以支持，物业费的计算标准被告无异议，本院予以采纳，故该时间段的物业费2549.56元应由被告负担。2019年1月1日起至2019年8月31日期间合同约定的租金404328元及物业费20396.48元，由被告分别支付其中的50%即202164元和10198.24元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告徐炳清在本判决生效后十日内日支付原告费琬婷2018年12月1日至2018年12月31日期间的房屋租金50541元；二、被告徐炳清在本判决生效后十日内日支付原告费琬婷2018年12月1日至2018年12月31日期间的物业费2549.56元；三、被告徐炳清在本判决生效后十日内日支付原告费琬婷2019年1月1日至2019年8月31日期间的房屋租金202164元；四、被告徐炳清在本判决生效后十日内日支付原告费琬婷2019年1月1日至2019年8月31日期间的物业费10198.24元；五、驳回费琬婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4450元，原告费琬婷负担1884元，被告徐炳清负担2566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  朱惠晓二〇一九年九月二十三日书记员  马 红