广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初34982号原告（反诉被告，以下简称原告）:深圳市恒福泰科技发展有限公司，住所广东省深圳市福田区福保街道福田保税区桃花路**腾飞工业大厦****A201，统一社会信用代码91440300774149079T。法定代表人:罗继旺。委托代理人:钟镇春，广东德纳律师事务所律师。委托代理人:王芬，广东德纳律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）:深圳市华蔚投资有限公司，住所广东省深圳市南山区华侨城天鹅堡******，统一社会信用代码91440300743204944E。法定代表人:韩梅玲。委托代理人:魏兴毅，男，汉族，1953年出生，系公司员工。委托代理人:魏子人，男，汉族，1994年出生，系公司员工。上列原告深圳市恒福泰科技发展有限公司诉被告深圳市华蔚投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟，被告对本案提起反诉。2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。依法由审判员彭欣、审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳组成合议庭于2019年3月20日适用普通程序公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理，原告委托代理人王芬，被告委托代理人魏子人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年7月23日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定由原告承租被告位于深圳市福田区XX房屋作为原告办公使用。合同约定租赁保证金为96679.56元，被告收到该保证金后向原告出具《收款收据》。合同签订后，双方均按约履行了支付保证金、租金及交付房屋的义务，合同顺利履行。直至2017年下半年起，因涉案租赁地址被不法分子盗用，导致时常有陌生人前来干扰，严重影响了原告正常办公和业务的开展，原告不堪其扰，于2018年3月28日向被告出具《租赁合同提前终止申请》请求提前终止租赁合同，被告于2018年5月21日出具《关于同意提前终止租赁合同的函》，同意双方合同于2018年5月27日终止。双方于2018年5月24日签订了《解除租赁合同协议书》，约定双方租赁合同于2018年5月27日解除。同日，双方向房屋租赁管理所办理注销租赁合同的登记。原告于2018年5月25日搬离涉案租赁房屋，并结清截止至2018年5月27日为止的全部物业水电等费用，并于5月26日将房屋钥匙交还被告。合同解除后，被告应当向原告退还租赁保证金，因此原告于2018年5月30日向被告发出《押金退回申请书》，提出请求退还租赁保证金的书面申请，但被告至今不予理会，原告认为双方经协商一致，提前解除合同是双方真实意思的表示，原告已经履行完毕租赁合同解除后交付租赁物、结清款项、交付钥匙等合同义务，被告亦应当及时履行退还租赁保证金之义务，因被告拒不退还原告租赁保证金的行为，违反了诚实信用原则，严重背离了合同双方的契约精神，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告起诉请求法院判令：1.被告向原告退回租赁保证金96679.56元；2.被告向原告退还多余支付的租金6876.64元（租金已付至2018年5月31日，租赁合同已于2018年5月27日解除，53294元÷31×4）；3.被告向原告支付因逾期退还保证金期间的资金占有使用费306.15元（按照年利率6%的标准，从2018年6月1日起算，暂计至2018年6月19日）；4.被告承担本案诉讼费、保全费等。庭审中，原告补充诉称，根据原告提交的证据10显示，原告在2017年2月21日一次性向被告补缴了截止至2017年3月31日的递增部分房租，该证据证明，原告之所以提前一个月支付下一个月递增部分的房租，是因为原告与被告已经达成口头协议，自2017年4月1日起，房租仍然按照原定标准即每月48339.78元执行，不再按照递增标准履行。被告答辩称，一、原告诉称合同签订后双方均按约履行了支付保证金、租金及交付房屋的义务，合同顺利履行，与事实不符。在房屋租赁合同中，约定时间支付租金是承租人最为重要的合同义务，但原告并未按约履行支付租金的义务。从2016年8月1日起连续21个月少付租金，虽经被告数次催促，2017年3月31日原告才补交了2016年8月15日至2017年3月31日期间欠付的部分租金15822.31元，现仍欠付租金57848.08元，欠交应付滞纳金104329.06元，两项合计162177.14元（计算截止2018年10月18日）。原告的这些严重违约行为，被告提交证据中的合同及附页和网上银行电子回执足以证明。二、原告诉称直到2018年下半年起，因涉案租赁地址被不法分子盗用，导致时常有陌生人前来干扰，严重影响了原告正常办公和业务的开展，原告不堪其扰，于2018年3月28日向被告出具《租赁合同提前终止申请》。也没有事实依据，原告没有提供相应的证据证明。如此严重的问题，为何不报警，为何之前不告知被告，为何被告未听到原告退租后新的租客说有干扰办公的问题，不法分子、陌生人为何不去干扰新的租客，所以原告借故掩盖其严重违约行为，又不想承担提前解除合同的法律责任，索回租赁保证金，逃避欠付的租金才是其真实目的。三、原告诉称原告认为经双方协商一致，提前解除合同是双方真实的意思表示，原告已经履行租赁合同解除后交付租赁物、结清款项、交付钥匙等合同义务，被告也应及时履行退还保证金的义务。因被告拒不退还原告租赁保证金的行为，违反了诚实信用原则，严重背离了合同双方的契约精神。这与事实、与法律、与合同格格不入、背道而驰。一是合同中明确约定的款项至今还没有结清，截至2018年10月18日现仍欠租金57848.08元，欠交滞纳金104329.06元，二是被告不退还租赁保证金是有明确的合同依据，合同第九条约定：返还租赁保证金要满足3个条件，其中一个条件就是在合同有效期内，原告没有违反合同及附页规定之条款。合同约定出现下列情形之一的，被告可不予返还保证金，在合同有效期内，原告有违反合同及附页规定之条款。同时，合同第十八条还约定：出现下列情形之一时，被告可就因此造成的损失不予返还保证金，（二）原告拖欠租金达15天（半个月）以上。而本案原告在合同期间，连续拖欠租金达21个月，被告依据第九条、第十八条中的任何一条都可不返还租赁保证金。三是经双方协商一致，提前解除合同是双方真实的意思表示，不是退还租赁保证金的正当理由，也不能掩盖和免除合同履行期间原告的严重违约行为与法律责任。租赁合同是继续性合同，它的解除不具有溯及力。合同中的违约金、定金条款属于结算、清理条款，不因合同的解除而终止。根据《合同法》第97条的规定，合同一经解除，合同的权利义务消灭。合同解除，不影响结算条款、解除争议条款的效力。相关处理规则在《最高人民法院关于当前形势下审理民商事纠纷若干问题的指导意见》和《买卖合同解释》第26条中也均有规定。所以，本案中合同约定了违约金、保证金，在合同协议解除后，被告仍有权要求原告支付违约金，有权要求支付欠付的租金，并有权自行决定是否退还收取的租赁保证金。综上所述，原告连续有21个月少付租金，经被告数次追讨补交一部分后，仍拖欠租金高达57848.08元。被告认为原告的全部诉求均没有事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。对于欠付的租金、滞纳金，被告已经根据合同约定和法律规定向法院递交了民事反诉状，请求法院一并审理。被告提起反诉称，2015年7月23日原告与被告签署《深圳市房屋租赁合同书》及其附页1份，约定：原告承租被告深圳XX房屋办公，期限自2015年8月15日起至2018年8月14日止。租金为2015年8月15日至2016年8月14日，每月每平方米租金212.24元，每月合计48339.78元；2016年8月15日至2017年8月14日，每月租金50756元；2017年8月15日至2018年8月14日，每月租金53294元。合同约定租金支付时间为每月15日前交清下一个月1日至31日的租金。租赁合同书第9条、第18条及其附页还对原告欠付租金、租金逾期滞纳金、租赁保证金的返还明确约定。但在合同履行期间，原告不按合同及其附页约定支付租金。合同第4条约定，原告应于每月15日前交清下个月的租金。但从2016年8月1日起原告连续21个月少付租金，虽经被告数次催促，2017年3月31日原告补交2016年8月15日至2017年3月31日期间欠付的部分租金15822.31元后，现仍欠租金57848.08元，欠交应付滞纳金104329.06元（计算截止2018年10月18日），以上租金、滞纳金两项合计162177.14元。原告这些严重违约行为均有双方提交的支付凭证和收款回单予以证明。房屋租赁，在约定时间支付租金是原告最主要的合同义务，原告累计拖欠部分租金达21个月之多，缺乏严格履行，诚实守信的契约精神。合同第9条、第18条约定，在合同有效期内，原告有违反合同及附页规定之条款，或者拖欠租金达15天（半个月），均可不予返还保证金。本案原告在合同期内，连续拖欠租金达21个月，被告依据合同第9条、第18条中的任何一条都可不返还租赁保证金。被告认为，被告提交的证据足以证明原告的违约行为。原告在合同期间提出终止合同并与被告达成终止合同的协议，就可以规避欠付的租金和索回租赁保证金是法律和合同不允许的。租赁合同是继续性合同，它的解除不具有溯及力。根据合同法第97条之规定，合同解除不影响结算条款、解决争议条款的效力。合同中的违约金、定金条款属于结算、清理条款，不因合同的解除而终止。相关规定在《最高人民法院关于当前形势下审理民商事纠纷若干问题的指导意见》和《买卖合同解释》第26条中均有体现。所以，本案中合同约定了违约金，合同协议解除后，被告仍有权要求原告支付违约金，有权要求支付欠付的租金，并有权不予退还收取的租赁保证金，被告的行为有明确的法律和合同依据。故被告反诉请求法院判令：1.原告向被告支付欠付的租金57848.08元，支付滞纳金104329.06元（计算截止2018年10月18日）；2.驳回原告的全部诉讼请求，租赁保证金96679.56元不予退还原告；3.原告承担因保全扣划被告账户10万元造成的利息损失（自扣划之日起按银行同期贷款利息计算至执行回转之日止）；4.原告承担本案全部诉讼费、保全费。原告针对被告的反诉答辩称，一、被告从未履行过催告原告补缴租金的义务，即使是在双方商谈解除合同期间，被告亦未提及原告尚有租金未缴纳，可见被告认可原告在2017年2月的减租申请，自2017年4月起已经按照原租金标准履行合同，原告与被告双方变更了租赁合同的租金条款，不存在递增租金的情况；二、按照被告递增租金的算法原告需要补足的租金不足6万元，而原告已交的押金接近10万元，如果不是双方重新达成不递增租金的条款，原告不可能因为未补交6万元得租金而舍弃近10万元的押金，这不符合常理，也不符合正常的商业规则；三、在合同解除前，原告向被告提交的《租赁合同提前终止申请》中明确要求与被告结清相关费用，双方进行充分协商并且一起办理了注销租赁手续。原本可以把所有尚未达成一致的事项进行清算，但从整个协商过程可知，被告故意对租金避而不谈，有意促成合同提前解除，证据显示合同解除前后被告不仅未提及原告需要补足租金，还全程指导原告押金退还需要走的流程，原告已经按照被告要求向其申请退还押金，至此被告才以原告拖欠租金为由意欲将原告押金占为己有。被告在合同解除后对双方口头达成且已履行的不增租条款临时反悔，是严重缺乏诚信的表现；四、从微信聊天记录及注销租赁申请显示，原告配合被告在2018年5月27日之前退房，以便被告新租户及时装修并入住，被告甚至承诺将原告2018年5月多付的租金退还，原告如果按照被告所称拖欠租金，此笔租户租金尚不足以抵扣拖欠款项，何来退还之说。综上，被告的反诉没有事实与法律依据，请求依法驳回其反诉请求。经审理查明，2015年7月23日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及附页。租赁合同书载明，被告将位于深圳市福田区XX房屋（以下简称“涉案租赁物”）出租给原告使用，产权或合法使用人为被告；月租金总额为48339.78元；原告应于2015年7月23日前交付首期租金48339.78元；原告应于每月15日前向被告交付租金，被告收取租金时，应向原告开具税务发票；原告租用涉案租赁物的期限自2015年8月15日起至2018年8月14日止；被告交付涉案租赁物时，可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金即96679.56元，被告收取租赁保证金应向原告开具收据，当满足以上3个条件时，被告向原告返还租赁保证金：1.租赁期满原告结清使用该物业的所有费用；2.在合同期内，原告没有违反合同及附页规定之条款；3.房屋内设备完好，原告按被告同意接受的状态交给被告，并配合被告办理租赁所终止租房手续。出现下列情形之一的，被告可不予返还保证金：1.租赁期未满，原告未结清使用该物业的所有费用；2.在合同有效期内，原告有违反本合同及附页之条款；3.对房屋内的装修、电器设备、灯具有明显损坏未回复的。租赁期间，原告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、空调费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；租赁期满或因原告责任导致退租的，除双方另有约定外，被告有权选择依附于房屋的装修归被告所有；出现原告拖欠租金达15天（半个月）以上；原告拖欠可能导致被告损失的各项费用达10000元以上的情形，被告可不予退还租赁保证金；原告与被告双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力，双方在租赁期间对本合同内容达成变更协议的，双方须在变更协议成立后十日内到房屋租赁主管机关登记（备案）；本合同自签订之时起生效，双方应自签订本合同之日起十日内到房屋租赁主管机关进行登记或备案。该合同附页记载，原告承租涉案租赁物的租赁期限为2015年8月15日至2018年8月14日，与房屋租赁有关的物业管理费、水电空调费等均由原告承担；原告需要装潢涉案物业（包括地面），需经被告同意，原告租赁期满或提前退租时，原告全部固定装潢归被告所有，不得有拆除痕迹；原告没有给被告交清租金的当月，因原告违约本合同终止。原告应于当月30日前无条件搬出涉案租赁物并将其移交被告，因此给被告造成的损失全部由原告负责赔偿；原告先交一个月租赁保证金48339.78元，其余保证金48339.78元和第一个月的租金48339.78元，原告承诺保证金于2015年7月23日前交给被告，如果违约，原告愿意双倍承担保证金96679.56元和第一个月租金48339.78元；2015年8月15日至2016年8月14日期间每月租金48339.78元；2016年8月15日至2017年8月14日每月租金为50756元；2017年8月15日至2018年8月14日每月租金为53294元，原告应于每月15日交清下一个月的租金，如逾期缴纳租金，原告支付每日万分之五的滞纳金，租金汇入被告指定的其名下XX账户（以下简称“被告指定账户”）。同日，原告与被告就涉案租赁物签订《装潢及设施移交协议书》，双方约定2015年8月15日被告向原告移交涉案租赁物。2015年7月28日，原告通过案外人吴某双尾号XX账户向被告指定账户转账支付145019.34元。同日，被告向原告出具《收款收据》，该收据载明今收到原告交来涉案租赁物租赁保证金96679.56元。2015年8月17日及次日，原告通过其法定代表人罗继旺XX账户向被告指定账户合计转账支付25781.22元，作为2015年9月15日至9月30日涉案租赁物的租金。2015年9月至2016年6月期间，原告按月向被告指定账户转账支付48339.78元作为涉案租赁物的租金，且有被告每月就涉案租赁物开具的租金发票联为证，部分发票联载明开票人为马某玲。2016年7月至2018年4月期间，原告每月向被告指定账户转账支付48339.78元作为涉案租赁物的租金。2017年2月21日，原告通过罗继旺XX账户向被告指定账户转账支付18238.53元。原告提交的2017年2月20日《付款申请书》上载明，付款原因：“2016年8月15日至2016年8月30日已付租金为48339.78÷31×17=26508.95元，应付租金为50765÷31×17=27833.94元，补付27833.94-26508.95=1324.99元，2016年9月1日至2017年3月31日应补（50765-48339.78）×7=16913.54元，合计16913.54+1324.99=18238.53元。”2018年3月28日，原告向被告发送《租赁合同提前终止申请》，提出2018年5月31日提前终止合同的申请，如被告同意，原告可于2018年5月31日前向被告返还目标房屋，与被告结清相关费用。2018年5月21日，被告向原告发送《关于同意提前终止租赁合同的函》，同意于2018年5月27日终止租赁合同，有关事宜依照双方2015年7月23日签订的租赁合同执行。2018年5月24日，原告与被告就涉案租赁物签订《解除租赁合同协议书》，并于同日提交注销房屋租赁合同登记（备案）申请、受理单。协议书记载，原告与被告签订的租赁合同于2018年5月27日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止；本协议自双方签章起即发生法律效力。《租赁合同》经双方协商解除后，原告已于2018年5月27日搬离涉案租赁物。另查，关于原告与被告就涉案租赁物月租金的沟通情况。原告主张其于2017年2月向被告邮寄减租申请，被告让原告补交从2016年8月15日起至2017年3月31日涉案租赁物的租金差额。原告认为2017年4月起双方已经按照原租金标准每月48339.78元履行合同，原告与被告变更了租赁合同的租金条款，不存在递增租金的情况，原告申请其公司员工吴某芳作为证人出庭作证，并提交了该员工与马某玲的微信聊天记录以证明其上述主张，庭审中吴某芳陈述其邮寄的减租申请并无底单留存。在其与马某玲沟通过程中，“马某玲既没有说过不要递增，也没有说过要递增租金，也没有说过后面再商量，但是原告每月支付租金的时候，被告均没有再提过增租的事情。”庭审中，被告确认马某玲是其员工，但被告否认与原告就涉案租赁物减租事宜达成过补充协议。再查，涉案租赁合同解除后，被告与案外人就该租赁物签订《深圳市房屋租赁合同书》，案外第三人随即搬入。本院认为，本案争议焦点在于2017年2月原告与被告之间是否就涉案租赁物达成了租金减免协议。原告虽然无证据证明其曾向被告邮寄租金减免申请，但在2017年2月21日原告向被告补缴月租金差额后直至双方协商解除租赁合同，原告一直按月向被告转账支付涉案租赁物租金48339.78元，期间被告并未提出异议也未向原告催缴相应租金差额，且被告有按月向原告开具等额的租金发票，应视为双方就涉案租赁物租金为每月48339.78元达成了一致意见，对于被告主张原告拖欠涉案租赁物租金的情况，本院不予确认。故对于被告要求原告支付欠付租金及滞纳金的反诉请求，本院不予支持。原告与被告协商双方签订的涉案租赁合同于2018年5月27日解除，被告亦回函有关事宜依照双方2015年7月23日签订的租赁合同执行。但《租赁合同》及附页中并未约定在原告主张提前解除《租赁合同》的情形下，被告有权没收原告已缴纳的租赁保证金。考虑到双方解除《租赁合同》后即有案外第三人搬入涉案租赁物继续承租，被告未因原告提前协商解除合同而产生损失，故对于原告要求被告返还租赁保证金96679.56元的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的租赁合同于2018年5月27日已解除，而原告已向被告支付了2018年5月的租金，故被告应向原告返还其已支付的租金金额为48339.78元÷31×4=6237.39元。原告主张其向被告提出《租赁合同提前终止申请》，是因为涉案租赁地址被不法分子盗用，时常有陌生人前来干扰，影响原告正常办公，但原告对此未能举证证明。综合考虑到原告有要求提前解除涉案租赁合同的行为，故对于原告要求被告向其支付因逾期退还保证金期间的资金占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求原告承担因保全扣划其账户10万元造成被告利息损失的反诉请求，因该请求不属于本案房屋租赁合同纠纷的审理范围，故本院不予支持，被告可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市华蔚投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市恒福泰科技发展有限公司租赁保证金96679.56元；二、被告深圳市华蔚投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市恒福泰科技发展有限公司租金6237.39元元；三、驳回原告深圳市恒福泰科技发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告深圳市华蔚投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2377元、财产保全费1020元，合计3397元（均已由原告预交），由原告负担31元，被告负担3366元；反诉案件受理费2591元（已由被告预交），由被告深圳市华蔚投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 欣审 判 员  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳二〇一九年九月二十三日书 记 员  钱 凯潘启森