江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初7028号原告：谭增，男，1967年10月10日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈军杰、韩秋予（实习律师），上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：盐城市运达建设劳务咨询有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区。法定代表人：董建国，该公司总经理。第三人：绍兴亿立投资有限公司（原昆山亿宏物流园投资有限公司），统一社会信用代码91330600096314425F，住所地浙江省绍兴市。原告谭增与被告盐城市运达建设劳务咨询有限公司（以下简称运达公司）、第三人绍兴亿立投资有限公司（以下简称亿立公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月11日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告谭增的委托诉讼代理人陈军杰到庭参加诉讼，被告运达公司、第三人亿立公司经本院公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书、合议庭组成人员告知书后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭增向本院提出诉讼请求：1、不得执行昆山市亿立国际商贸物流中心**的商品房，并依法解除对上述商品房的查封；2、确认原告享有昆山市亿立国际商贸物流中心**商品房的所有权。事实和理由：一、原告谭增的执行异议申请已经被贵院裁定驳回。2014年1月15日，贵院就运达公司与江苏天虹建设集团有限公司（以下简称天虹公司）、亿立公司票据追索权纠纷一案作出（2013)亭商初字第0947号民事判决，判决亿立公司给付运达公司1855259元及相应利息，天虹公司承担连带责任。亿立公司上诉后，盐城市中级人民法院维持原判。后运达公司向贵院申请执行，贵院于2014年9月10日立案受理，案号为（2014)亭执字第1984号。在执行过程中，贵院于2016年6月23日查封了登记在亿立公司名下的位于昆山市亿立国际商贸物流中心**的房屋。2018年6月6日，原告对执行标的提出书面异议。贵院于2018年11月14日作出（2018)苏0902执异202号执行异议裁定，驳回原告的异议请求。二、原告对案涉商品房当然地享有所有权，足以排除强制执行。1、案涉商品房被查封之前，亿立公司已将其出售给原告，且原告已付清了全部购房款。亿立公司就案涉房屋与原告签订了两份《昆山市商品房购销合同》，均合法有效。合同签订时，原告通过P0S机刷卡方式支付购房款248000元，又以现金方式支付购房款2538元，借款形式支付购房款52000元，余款20万元则通过租金抵充方式支付，原告已按上述合同约定付清了全部购房款。2、亿立公司已在2011年5月将案涉商品房交付给原告，并开具了全款发票，该发票真实、合法，在房地产交易领域，开发商均是在购房者付清全部款项且正式交付房屋后才会开具全款发票。另，全款发票中载明案涉商品房的建筑面积均为39.59平方米，与上述两份合同中约定的39.39平方米相差0.2平方米，也可以印证全款发票是在案涉商品房正式交付后才开具的。3、案涉商品房被查封之前，原告已合法占有并行使了所有权。案涉商品房的用途为商业营业用房，原告收房后将其委托给昆山亿立商贸物流城有限公司（以下简称亿立商贸公司)进行经营管理并将租金收益抵充购房款，即可认定原告已合法占有了案涉商品房并对其行使了所有权。4、案涉商品房未办理过户登记手续的原因不在于原告，原告对此无过错。根据合同约定，办证义务应由亿立公司承担，原告已按合同约定向其提供了办理不动产权证书所需的全部资料，期间也曾多次催告，但亿立公司一直以各种理由搪塞、拖延办理，直至今年才告知原告案涉商品房因被贵院查封而无法办出不动产权证书，原告遂立即向贵院提出执行异议申请，对此，亿立公司已出具《情况说明》予以确认。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法享有案涉房屋的所有权。被告运达公司未作答辩。第三人亿立公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于昆山市亿立国际商贸物流中心**，登记的所有权人为昆山亿宏物流园投资有限公司。2014年4月1日，昆山亿宏物流园投资有限公司更名为亿立公司（现名称）。本院于2013年7月15日受理运达公司与天虹公司、昆山亿宏物流园投资有限公司票据追索权纠纷一案，经审理，本院于2014年1月15日作出(2013)亭商初字第0947号民事判决，载明：“一、被告昆山亿宏物流园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告运达公司1855259元，并承担相应利息（计息期间及标准：自2013年2月14日起至法院判决生效确定履行之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。二、被告江苏天虹建设集团有限公司对上述债务承担连带责任”。判决后，昆山亿宏物流园投资有限公司不服该民事判决，向江苏省盐城市中级人民法院提出上诉，江苏省盐城市中级人民法院于2014年8月20日作出（2014）盐商终字第0335号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，运达公司向本院申请执行，本院于2014年9月10日立案受理，案号为(2014)亭执字第1984号。在执行过程中，本院于2016年6月23日依法查封了涉案房屋。另查明，2010年10月22日，昆山亿宏物流园投资有限公司（甲方、卖方）与原告谭增（乙方、买方）签订两份《昆山市商品房购销合同》，约定谭增购买昆山亿宏物流园投资有限公司开发的案涉房屋，两套房屋的面积为均为39.390平方米，购房款均为25万元，签约首付125000元，合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。签订合同当日，谭增向昆山亿宏物流园投资有限公司付款计248000元，该公司向谭增开具了预收购房款的发票，金额为25万元，两套房产各125000元。2011年7月8日，昆山亿宏物流园投资有限公司向谭增开具销售不动产统一发票，金额为502538元，两套房产各251269元。对于付款情况，原告称合同签订当日支付248000元，原告本人是律师，为亿立公司提供法律服务，亿立公司应向原告支付的律师费52000元全部冲抵了房款，共30万元，购房时双方约定余款20万元用委托经营的租金抵充，房屋实际交付时存在面积误差，确定购房款为502538元，2538元以现金支付。对于以租金冲抵房款，原告未能提供证据证实。庭审中，原告称已经实际占有案涉房屋，并委托亿立商贸公司经营管理，其未能提供与该公司的委托经营协议，仅提供了两份2016年8月与亿立商贸公司签订的《解除委托租赁协议书》，主要内容为解除双方于2011年5月1日签订的《委托经营管理协议书》。原告提供了一份2019年1月2日亿立公司出具给本院情况说明，其内容为同意原告谭增提起的执行异议，认可案涉房产系谭增购买，购房款已经付清。本院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告虽在涉案房屋被查封之前已与亿立公司签订合法有效的书面买卖合同，但1、原告未能提供证据证实其付清了房款；2、原告未能提供证据证实曾将案涉房屋反租给亿立商贸公司并以租金抵充剩余房款，即其证据不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋；3、原告作为具有完全民事行为能力的法律主体，从买房、开具购房发票直至本院查封之日，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续存在过错。综上，原告认为其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益并要求阻却执行的诉请并无事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谭增的的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告谭增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  张福桂人民陪审员  徐艳凤二〇一九年九月十日书 记 员  刁文娟附录法律条文1.最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释[2004]15号第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。