浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初2769号 原告：王智名，男，1970年8月11日出生，汉族，住建德市。 被告：建德市万居经济适用房开发有限公司，住所地建德市新安江街道新安东路427号1幢1101室。 法定代表人：陈庆军，执行董事。 委托诉讼代理人：许芳，浙江新安江律师事务所律师。 原告王智名与被告建德市万居经济适用房开发有限公司（以下简称万居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行审理。原告王智名及被告万居公司的委托诉讼代理人许芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王智名的诉讼请求为：1、判令被告支付房屋买卖合同违约金60394元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月14日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告全额付清房款，购买被告出售的位于建德市××街道××花园小区××幢××单元××室房屋。该房产原系向案外人出售的，后因故将此房退回至被告。2015年12月29日，原告取得案涉房屋的产权证书，并于当天到被告万居公司领取钥匙，同时要求被告万居公司一起去验房。但被告万居公司并未派人随同验房，只是让原告自行前往建德市红枫花园物业管理有限责任公司（以下简称红枫物业公司）处拿钥匙。原告到红枫物业公司后，请物业工作人员开门看房，发现厨房间地上有一堆渣土砖块未清理，厨房屋顶和内墙有漏水痕迹，卫生间地面积水深度有20余公分，怀疑是厨房外墙渗水或是棚顶渗漏，卫生间管道漏水，故要求红枫物业公司或被告万居公司给予清理维修。经与红枫物业公司、被告万居公司协商后，对方答应给予处理。此后两年时间里，原告及家属多次前往案涉房屋查验，发现仍有漏水痕迹和地面积水，垃圾并未清理。原告多次联系红枫物业公司和被告万居公司，并曾向红枫小区业主委员会反映，催促其尽快处理，但直至2016年9月红枫物业公司离开红枫花园小区也未能维修处理，也未向原告告知结果，钥匙也没有给原告。后被告万居公司答复需等待财政拨款统一维修。红枫花园小区的下一任物业公司中旺物业公司说红枫物业公司并未与其交接，对原告的情况不清楚，只是口头答应维修，但一年后中旺物业公司也离开了红枫花园小区。2018年初，原告找到红枫花园小区当时的物业公司建德市荣华物业管理有限公司（以下简称荣华物业公司），经协商后荣华物业公司将案涉房屋的上述遗留问题处理好。2018年3月19日，原告支付了物业费，并从荣华物业公司处领取了钥匙。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十二条，交付房屋时双方应当进行交接，被告应出示《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，并签署房屋交接单，但被告万居公司并未向原告出示上述资料。案涉房屋存在垃圾未清理、房屋漏水情况，不符合商品房买卖合同第九条约定的具备商品房正常使用的基本条件，被告万居公司也未按合同约定尽到保修义务，原告一直没有领取钥匙，故案涉房屋一直没有交付。根据合同第十条的约定，原告有权向被告主张自合同第九条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按原告支付房价款的日万分之四计算的违约金。 被告万居公司辩称，案涉房屋系经济适用房，原告根据相应的政策购买的房屋。案涉房屋早已转移登记至原告及其配偶名下，被告已于2015年12月16日向原告的配偶张红梅出具了交付通知，根据被告出具的交付通知，原告到物业公司领取钥匙并不存在阻力。原告主张没有领取钥匙、没有交房，实际上是原告在查看房屋时认为房屋存在质量问题而不愿意领取钥匙，拒绝收房。案涉房屋符合合同约定的交付条件。原告并未向被告提出过漏水问题，且即使存在漏水或其他质量问题，原告也可通过要求被告在保修期内维修来解决，而不能作为原告拒绝收房的合理理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告王智名为证明其主张，提供了如下证据： 1．浙江省商品房买卖合同一份，证明双方签订房屋买卖合同，被告存在违约的事实。 2．照片三张，证明案涉房屋存在质量问题。 3．红枫业委会出具的证明一份、荣华物业公司出具的证明一份，证明案涉房屋存在质量问题，原告多次向物业公司反映，物业公司也向被告反映，后来由荣华物业公司将房屋问题处理好的事实。 4．物业费收据一张，证明2018年3月19日原告支付了物业费、领取案涉房屋钥匙的事实。 5．便签一张、手机照片一张，证明被告及物业公司的联系电话号码。 6．房产证复印件一份，证明原告在领取房产证当天找被告领取钥匙要求验房的事实。 7．红枫物业公司法定代表人出具的证明一份，证明案涉房屋存在质量问题，原告向物业公司反映，经协商由红枫物业公司或被告修理的事实。 8．邱北庆出具的证明一份，证明邱北庆曾看到原告到被告处要求修复案涉房屋质量问题的事实。 被告万居公司为支持其辩解意见，向本院提供证据如下： 1．建德市建设工程规划专项验收合格证一份、房屋建筑工程竣工验收备案表一份，证明案涉房屋符合质量要求，经验收合格，原告所称的漏水问题若查证属实也仅是被告履行维修义务的问题，而非原告拒绝领取钥匙的合理理由。 2．单据复印件一份，证明被告于2015年12月16日与原告的妻子张红梅办理了交房手续的事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供的证据1，被告对真实性、合法性没有异议，本院认为该份证据虽系复印件，但被告对真实性没有异议，证据内容与本案相关联，本院予以认定。原告提供的证据2，被告对三性均有异议，认为无法辨别照片所反映的位置和具体情况，本院将结合原告提供的证据3分析认证。原告提供的证据3，被告对真实性没有异议，认为证明的内容不客观，对证明对象有异议。本院认为，证据3符合证据的形式要件，内容与本案相关联，予以认定。被告对证明内容的真实性提出异议，但未提供相反证据，故对于其提出的异议意见，本院不予采信。结合原告提供的证据3内容，本院对原告提供的证据2所反映的原告案涉房屋留有渣土砖块、卫生间地面积水、墙面有漏水痕迹的事实予以认定。原告提供的证据4，被告对真实性没有异议，本院确认其真实性。原告提供的证据5，被告对三性均有异议，认为无法证明原告的证明对象。本院认为证据5系原告手写的便签和存储在自身手机的信息，系单方自制，不予认定。原告提供的证据6，被告对三性均无异议，本院予以认定。原告提供的证据7，被告对三性均有异议，认为证明内容与证据3中荣华物业公司出具的证明内容及格式一致，不排除原告自行打印找相关人员签字的可能，且该份证据属于证人证言，需由证人接受法庭质询。本院认为，红枫物业公司法定代表人以个人名义出具的证明属于证人证言，证人应当出庭接受质询，故该份证据不符合证据的形式要件，不予认定。原告提供的证据8，被告对三性均有异议，认为该份证据系证人证言，应当由证人出庭接受法庭质询。本院认为，被告的异议理由成立，对原告提供的证据8不予认定。 被告提供的证据1，原告对其真实性、合法性没有异议，但提出被告在交接时并未按合同约定出示相应材料，也未验房。因原告对真实性没有异议，本院确认其真实性。被告提供的证据2，原告对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为被告并未向其交付钥匙，而是开了单据让原告到红枫物业公司办理交房手续，红枫物业公司也没有给原告钥匙，所以实际并没有交房。因原告对真实性没有异议，本院确认其真实性。 根据本院认定的有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2015年12月14日，原告王智名及配偶张红梅作为乙方与甲方被告万居公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定二人向被告购买位于建德市××街道××花园××幢××单元××室房屋，价款为186632元。合同约定，万居公司应当在2015年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。 2015年12月16日，原告王智名的配偶张红梅到被告处办理交付手续，被告向其出具了交付通知，并告知其到红枫花园小区的前期物业公司即红枫物业公司处领取钥匙。后原告与红枫物业公司一起到案涉房屋查看，发现屋内有渣土砖块未清理、厨房屋顶和内墙有漏水痕迹、卫生间地面有积水，故原告并未当场领取房屋钥匙。直至2018年3月，荣华物业公司将案涉房屋的上述问题处理后，原告才领取了房屋钥匙。 另查明，案涉房屋已于2015年12月29日登记至原告王智名及其配偶张红梅名下。 本院认为，原、被告双方于2015年12月14日签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 原告以被告未在合同约定的期限内交付房屋为由主张违约金，本院认为，根据《最高人民法院》第十一条，对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。而房屋的转移占有包含两方面，一方面为不动产权属的转移登记，另一方面为房屋的实物交付。根据本院查明的事实，案涉的房屋在2015年12月29日已经转移登记至原告及张红梅名下。至于本案中房屋是否实物交付，应以钥匙的交付为准。根据被告在庭审中的陈述，其于2015年12月16日曾书面通知原告到物业公司处办理手续接收钥匙，且被告提供的证据中确有原告的配偶张红梅签字的通知存根。原告在庭审中也认可当天被告开了单子叫原告到物业公司拿钥匙收房，说明至2015年12月16日，被告已经将收房通知到原告本人，客观上，原告即可取得并使用房屋的钥匙。原告认为房屋存在未清理的渣土砖块和墙面漏水，达不到居住条件，故未领取钥匙，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，万居公司将符合以下条件的商品房交付给原告：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、通讯等具备商品房正常使用的基本条件。原告主张的案涉房屋上述问题并不属于以上合同约定的涉及房屋及设施设备主体结构安全的影响房屋交付的问题，不足以成为其拒绝收房的合理理由。原告虽称其并未领取钥匙，但从原告曾多次到案涉房屋查看漏水修复情况的陈述来看，说明客观上并不存在原告无法拿到钥匙的障碍，即使原告在物业公司陪同下使用钥匙后又放回到物业公司，也并不改变原告实际可自由使用案涉房屋钥匙的事实，故应视为被告已经在合同约定的2015年12月30日前完成了案涉房屋的交付义务的事实。原告还主张根据商品房买卖合同第十二条，被告并未履行交付的必经程序即验收房屋和交接，也未出示合同载明的应提供的相应文件，故被告并未按合同约定履行交付义务，应当承担逾期交付的违约金。本院认为，根据原告庭审中的陈述及原告提交的红枫花园业委会出具的证明、红枫物业公司出具的证明、案外人邱北庆出具的证明所记载的内容，原告是因案涉房屋存在质量问题才拒绝领取钥匙接收房屋。原告在荣华物业公司修复上述问题后接受了钥匙，原告在本案主张的逾期交房违约金亦是计算至接收钥匙之日止，从另一个方面印证其拒绝接收房屋并非是由于被告未按约定验收、交接、出示合同载明的相应文件。故原告以上述理由向被告主张逾期交房违约金的意见，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第十一条之规定，判决如下： 驳回原告王智名的诉讼请求。 案件受理费减半收取计人民币655元，由原告王智名负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 沈小明 二〇一九年九月二十日 法官助理 陈 霞 书 记 员 王晓羽 ?