贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初295号原告：张远飞，男，1955年5月1日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。委托代理人：张振华、张力文，贵州久同律师事务所律师。被告：何颖，女，1978年3月27日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人：崔文静，贵州中孚律师事务所律师。第三人：张晓康，男，1965年10月23日生，汉族，住贵阳市南明区。第三人：贵州安厦房地产开发有限公司（以下简称安厦公司），住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：张晓康，职务：董事长。第三人共同委托代理人：袁杰，贵州观合律师事务所律师。原告张远飞诉被告何颖及第三人张晓康、安厦公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张远飞的委托代理人张振华、张力文，被告何颖及其委托代理人崔文静，第三人张晓康、安厦房开的委托代理人袁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼五层5-1号部分房屋共计1756.35平方米。二、判令被告向原告支付自2017年9月20日起至今的房屋使用费并赔偿损失直至还房为止（房屋使用费暂时计算至2018年5月20日止为802621.68元，相应的损失赔偿费暂时计算至2018年5月20日止为23276.03元，房屋使用费以实际评估价格为准）。三、本案评估费、诉讼费等全部费用由被告承担。后又变更诉讼请求为：一、判令何颖向张远飞支付房屋租金人民币1785000元及利息74742.98元，共计1859742.98元（从2017年9月20日起暂计算至2018年12月20日，此后被申请人使用房屋所产生的费用按照上述计算标准由被申请人向申请人继续支付）；二、判令何颖向张远飞支付违约金人民币30万元。三、案件诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼五层5-1号房屋的产权人，详见原筑房权证南明字第××号房屋产权证和2017年8月24日重新登记取得黔（2017）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。因原告不住贵阳，原告曾将房屋委托给案外人张晓康代理房屋管理、出租等事宜。2017年8月，原告前往贵阳查看贵州省乡镇企业贸易城裙楼5层5-1号房屋情况，知悉被告何颖自2016年起至今，一直使用原告上述面积共计1756.35平方米房屋，用于开办贵阳市飞扬思维学校、贵阳市南明区盛朝美术学校和贵阳达志教育学校，但是原告从未收到过被告的房屋使用费，原告遂于2017年9月20日通过公证送达的方式向被告送达《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》并告知被告，原告已撤销原委托代理人张晓康的代理权，要求被告直接向原告支付房屋使用费等费用，并提交使用房屋的依据等。但被告收到该通知后，对于原告的通知事宜未予回应，也一直未支付原告房屋使用费，故诉至法院，诉请如前。后又因得知被告系承租人，而变更诉讼请求。被告何颖辩称，一、何颖愿意支付租金给合法权利人，何颖暂停支付租金是因为承租房屋有争议，无法判断谁是真正权利人。如果法院确定承租房屋权利人，何颖同意将暂停支付的租金支付给权利人。二、暂停支付租金是因为原告与第三人张晓康之间的矛盾导致的，何颖只是行使不安抗辩权，不应当承担违约责任。2016年7月21日，何颖与张晓康签订《房屋租赁合同》，且原告也承认系其委托张晓康出租，张晓康在与何颖签订合同时，是有出租权的，也就是说张晓康与何颖签订的租赁合同是合法有效的。签订合同后，何颖一直依约向张晓康支付租金，最后一次租金支付至2017年10月31日。2017年9月20日收到原告张远飞发出的《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》和第三人安厦公司发出的《关于支付租金的通知》后，何颖才停止支付租金。因两份通知内容都是让何颖向其支付租金。因此，不是何颖不支付，而是不知道向谁支付。何颖仅仅是个普通人，法律不能苛责其熟悉法律规定，做出向谁支付租金才是正确的判断。为避免支付错租金，何颖才不得已暂停支付租金。需要补充说明，第三人安厦公司是租赁房屋的开发商，第三人张晓康系其法定代表人。在租赁合同履行过程中，均是张晓康及其房开公司出面与何颖对接租赁事宜。原告张远飞一直未露面，何颖多次要求与张远飞见面均联系不上。综上，为维护自身合法权益，何颖不得已才暂停支付租金，何颖并无任何过错，不应当承担违约责任。第三人安厦公司、张晓康辩称：一、安厦公司系本案争议房屋的实际所有权人，张远飞仅系挂名所有权人。本案争议房屋为贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼五层5-1号房屋（以下简称乡企城5-1号房屋）的部分房屋，总建筑面积1756.35平方米。乡企城5-1号房屋属于安厦公司开发的房产。安厦公司的前身是1994年6月20日成立的集体企业“贵州安厦房地产开发公司”，2002年8月27日变更为民营性质的有限公司。安厦公司是家族企业，股东均系家族成员，如欧阳如娇、王艾杰、张令霞、欧阳伯等都是或曾经是公司股东（张令霞与欧阳伯系夫妻，欧阳如娇系两人的大女儿，王艾杰系两人的大女婿、欧阳如娇的丈夫）。安厦公司开发的“乡镇企业贸易城”项目从2004年4月起，因被拆迁人闹事发生拆迁纠纷，安厦公司按照政府指令多次对被拆迁人进行补偿，但被拆迁人不仅不满足，反而变本加厉提出更高的补偿要求，并不断通过信访、行政诉讼方式索要高额补偿。为了保护公司财产和股东利益，2010年至2011年期间，公司股东商议将安厦公司的房产转到个人名下。借此机会，欧阳如娇提出将房产直接转到股东或家族成员名下不保险，要求转到其指定的张远飞名下（张远飞系王艾杰的好友、发小），她和王艾杰信誓旦旦保证“张远飞信誉良好，绝不会生二心，只要需要随时可将产权过户回来。”就这样，乡企城5-1号房屋的产权于2011年7月18日登记在了张远飞名下。实际上欧阳如娇和张远飞已私下串通好，表面上欧阳如娇是为了保护公司财产，暗地里以这种方式将全体股东共有的公司房产占为己有，张远飞就是欧阳如娇实现独吞公司房产目的的一枚棋子，挂名产权人张远飞提起本案诉讼，即充分印证了两人串通侵占安厦房开公司房产的事实。二、张远飞作为乡企城5-1号房屋的挂名所有权人，其无权要求承租人何颖支付租金及违约金。乡企城5-1号房屋的建筑面积近3000平方米，价值几千万元。假如张远飞为实际产权人，按照日常生活经验法则，对于如此重要的资产，一定会自己亲自办理购房手续，而且不可能在长达8年的时间里对房屋的出租和管理不闻不问，任由他人收取每年高达佰万元的租金。这些事实均可印证张远飞仅属乡企城5-1号房屋的挂名所有权人，其无权要求承租人何颖支付租金及违约金。综上，安厦公司认为，张远飞明知自己仅属乡企城5-1号房屋的挂名所有权人，仍一意孤行起诉要求承租人何颖支付租金及违约金，其行为严重违反了《民法总则》规定的诚实信用原则，恳请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：贵阳市南明区镇企业贸易城裙楼五层1号房屋（以下简称涉案房屋），于2011年7月18日取得《房屋所有权证》（筑房权证南明字第××号），房屋所有权人系原告张远飞，共有情况单独所有，规划用途为商业，建筑面积2916.14㎡。后上述房屋又于2017年8月24日重新登记取得《不动产权证书》（黔（2017）南明区不动产权第××号），登记权利人亦系原告张远飞，共有情况单独所有，用途为商服用地／商业服务，房屋建筑面积2916.14㎡。2014年6月16日原告张远飞出具《委托书》载明“委托人：张远飞……，受委托人：张晓康……。委托人拥有贵州省贵阳市南明区都司路128号贵州省贵阳市都司路128号乡镇企业贸易城裙楼5层1号房屋一套，产权人张远飞，房屋所有权证号：筑房权证南明字第××号，产权面积2916.14平方米。因委托人在山东潍坊居住，不能亲自管理该房屋和在贵阳市办理该房屋的相关手续，特委托张晓康作为代理人，以产权人的名义直接办理以下事项：一、管理上述房屋；二、出租、出售上述房屋，包括谈判、签约、履约、代理诉讼、委托律师、缴税等一切事宜；三、出售上述房屋并按约收到全部房款后，方能办理房屋产权过户等相关权属的手续；四、如上述房屋涉及拆迁安置，负责签订拆迁补偿合同和履约、代理诉讼、委托律师、缴税等一切事宜；五、房屋出售收入的45%先由受委托人直接收取，用于代委托人支付应缴税款和产权过户所产生的费用，双方据实结算；另55%直接支付至委托人指定的银行账户；六、如房屋拆迁，补偿收入的30%先由受委托人直接收取，用于代委托人支付应缴税款和相关手续所产生的费用，双方据实结算；另70%直接支付至委托人指定的银行账户；七、签署的一切文件、纳税和缴费凭证必须完整地交给委托人；八委托人账户信息：开户行：中国工商银行山东潍坊支行，账户名：张远飞（电话：186××××1116），账号：0200……3785。代理人在代理权限范围内签署的一切文件委托人均认可，超出代理权限签署的一切文件无效。代理人无转委托权。代理人应于合同签订之日起七日内将合同原件提交委托人一份。”该委托书经贵州省贵阳市国立公证处（2014）黔筑国立公民字第2484号《公证书》公证。2016年7月21日第三人张晓康（甲方）持上述（2014）黔筑国立公民字第2484号《公证书》等材料以自己名义与被告何颖（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋的部分面积1756.35平方米以1750平方米计算出租给乙方，租赁期限为十年零92天，计租起始时间为2016年11月1日，到期时间为2026年10月31日。其中从2016年8月1日起至2016年10月31日止，共计92天为装修免租期，从2016年11月1日起计租。从2016年11月1日起至2021年10月30日止，月租金为68元／平米.月，其中甲方只按48元/平米.月计收，其余20元/平米.月作为乙方代甲方开具租赁发票时包干应缴纳的税费。双方约定，每个租金支付期为6个月，本合同签订的当日内，乙方首期支付甲方2016年11月1日至2017年4月30日止计6个月的房屋租金504000.00元，同时，另行向甲方支付1个月的房屋租金84000.00元作为乙方向甲方租赁房屋的租房保证金，两项合计需共向甲方支付588000元。除首期款外，乙方应于每年4月1日和10月1日前将下一个租房期6个月的租金支付甲方（节假日、公休日顺延）。合同正常履行到期，清算完毕后，双方均无异议，甲方从收到乙方提供的收款收据的次日起计算，12个工作日内（遇节假日、双休日顺延）返还乙方已交付的履约保证金，保证金不计利息。甲方账户户名：张晓康，甲方开户行：工商银行贵阳文化路支行，账号：6222……4604。合同签订后，上述1756.35平方米房屋，用于开办贵阳市飞扬思维学校、贵阳市南明区盛朝美术学校和贵阳达志教育学校。另2017年4月3日张晓康出具《收条》载明“今收到何颖通过银行转账交来……5-1号房屋的房租（2017年5月1日至2017年10月31日六个月），共计人民币伍拾万肆仟元（小写504000元）。”。2017年9月12日原告张远飞出具《声明书》载明“本人张远飞于二○一四年六月十六日在贵阳市国立公证处申请办理了委托公证［公证书编号为：（2014）黔筑国立公民字第2484号］。委托事项涉及将本人名下位于贵阳市南明区镇企业贸易城群楼5层1号商业房屋委托张晓康管理、出租、出售及办理拆迁安置事宜（具体委托权限详见《委托书》）。现因委托人个人原因决定终止与张晓康的委托关系，本人特发表声明：我撤销上述委托行为。”。该《声明书》经贵州省贵阳市国立公证处（2017）黔筑国立公民字第2920号《公证书》公证。2017年9月20日、22日原告张远飞在贵阳晚报刊登《公告》载明“一、2017年9月13日，本人在贵阳市国立公证处撤销了（2014）黔筑国立公民字第2484号公证书，终止了张晓康对贵阳市都司路128号大楼5-1号房出租出售等全部代理权；二、本人名下都司路128号5-1号原房产权证、土地证和（2014）黔筑国立公民字第2484号公证书即日起作废。”2017年9月20日原告张远飞向被告何颖出具《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》载明“我叫张远飞，是贵州省贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼5层1号房屋（以下简称5-1号房）的产权人，详见贵阳市国土资源局2017年8月24日核发的黔（2017）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。今年8月我获得信息，你于2016年8月前后起使用我的5-1号部分房屋面积共计1756.35㎡，用于开办了贵阳市飞扬思维学校、贵阳南明区盛朝美术学校和贵阳达志教育学校。一年多来，我的代理人张晓康没有告知我真实情况，我也从未收到你的房屋使用费。为此特通知如下：1、2017年9月12日，依法取消张晓康对5-1号房的一切代理权限，并向贵阳市国立公证处申办（2017）黔筑国立公民字第2920号《声明书》公证，撤销本人于二○一四年六月十六日在贵阳市国立公证处申办的委托［委托书内容详见［2014］黔筑国立公民字第2484号《公证书》］。2、如果你还没有支付使用费，请于2017年10月15日前，将所欠的房屋使用费和赔偿金，一并直接划入我本人的银行账户；（1）中国工商银行贵阳文化路支行的账户，账号：6222……9923；（2）中国银行贵州省分行营业部，账号：6216……2460。3、如果你已经支付过使用费，请你于2017年9月25日前，将开始使用我的房屋至今，已支付房屋使用费的支票正票、支票存根、银行转款进账单、收款人提供的发票、收款人接收使用费的银行信息等依据和相关使用房屋的合同等所有文件签名后，邮寄到山东省潍坊市奎文区张远飞收，邮政编码：261041。4、你从接到本通知起，请你按约定将房屋使用费直接支付转入我的账户，千万不要逾期或错转账户，以避免产生法律纠纷。5、有关你使用5-1号房的一切事宜，请直接与我本人联系，我的电话186××××1116；电子信箱：186×××＠163.ｃｏｍ。”。原告张远飞以公证方式于2017年9月20日将上述《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》、（2014）黔筑国立公民字第2484号《公证书》、（2017）黔筑国立公民字第2920号《公证书》送达何颖处。2017年9月26日被告安厦房开向贵阳达志教育学校出具《关于支付租金的通知》载明“贵公司承租的贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼5层1号商业房屋（以下简称乡企城5-1号房屋），系我公司的合法房产。乡企城5-1号房屋的所有权虽然登记在张远飞名下，但张仅是该房的挂名产权人，其并未支付分文购房款。现张远飞企图霸占乡企城5-1号房屋，我公司法定代表人张晓康多次电话与其联系，其一直拒接电话，也不与我公司联系。我公司已启动法律程序维护自己的合法权益，为此特正式通知贵公司：1、张远飞并非乡企城5-1号房屋的所有权人，其无权收取该房屋租金。2、请贵公司将该房屋租金交付我公司，由此产生的一切法律责任全部由我公司承担。3、如张远飞前往贵公司联系乡企城5-1号房屋的有关事宜，请贵公司及时通知我公司（联系人张晓康，手机138××××7266），我公司将不胜感激！”后张远飞因何颖未向其缴纳“房屋使用费”而引发本案诉讼。另查明，本案审理期间，安厦公司就本案涉案房屋向张远飞提起所有权确认诉讼，后又于2019年6月24日撤回起诉。庭审后，被告何颖于2019年7月13日向本院提交《解除租赁合同通知书》，并陈述其已腾退涉案房屋。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、不动产权证书、委托书、房屋租赁合同、收条、声明书、请予支付房屋使用费及相关事宜的通知、关于支付租金的通知、民事裁定书，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。第三人张晓康持原告《委托书》与被告何颖签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，该《房屋租赁合同》对原告发生效力。关于原告诉请的房屋租金1785000元及利息并继续支付。经查，《房屋租赁合同》约定出租方按48元/平米.月计收1750平方米，每个租金支付期为6个月，何颖缴纳租金至2017年10月31日。又因被告何颖于2019年7月与原告就合同解除发生争议。故对原告的诉讼请求，本院支持被告何颖应向原告张远飞支付截至2019年6月30日的租金1680000及利息（从2017年11月1日起以504000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年5月1日起以504000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年11月1日起以504000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2019年5月1日以168000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止）。2019年7月1日后的租金缴纳问题因与合同解除等内容相关联，本院暂不予支持。原、被告双方可自行协商，协商不成，另案诉讼解决。关于原告所提被告何颖支付违约金30万元的诉请。经查，《房屋租赁合同》约定的付款对象系张晓康，被告何颖亦按约向张晓康缴纳租金至2017年10月31日。原告张远飞以公证方式于2017年9月20日向何颖送达《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》等材料，更改原《房屋租赁合同》的约定的租金支付方式。2017年9月26日，张晓康担任法定代表人的第三人安厦公司又向何颖下辖的贵阳达志教育学校出具《关于支付租金的通知》，要求何颖不要向原告缴纳租金。而在此期间，原告本人并未露面，亦未与何颖等人沟通、协商，且事实上，安厦公司亦就本案涉案房屋向张远飞提起所有权确认诉讼。本案中，被告何颖主张暂停支付租金是因为原告与第三人张晓康之间的矛盾导致的，其只是行使不安抗辩权，不应当承担违约责任的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，本院予以采纳；关于第三人张晓康、安厦房开主张原告系涉案房屋挂名所有权人，安厦房开系涉案房屋实际所有权人。因其未向本院举证证明其主张，本院不予采信；关于原告主张涉案房屋的租金应按月租金为68元／平米.月计算。本院认为，关于租金的构成、税费承担已在《房屋租赁合同》中明确约定，且不违反法律法规，故对原告的该项主张，本院不予采纳；关于被告何颖法庭辩论结束后向本院提交《解除租赁合同通知书》，因何颖未就本案向本院提起反诉，故合同解除不在本案的审理范围。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条之规定，判决如下：一、被告何颖于本判决生效之日起十日内向原告张远飞支付截至2019年6月30日的租金1680000及利息（从2017年11月1日起以504000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年5月1日起以504000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年11月1日起以504000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2019年5月1日以168000元为基数按中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止）。二、驳回原告张远飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12058元，由被告何颖负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  鲁迪二〇一九年九月二十九日书记员  **