江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1343号原告：付应全，男，1982年4月20日出生，安徽省霍邱县人,住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：徐晓晔、胡红霞，江苏孚佑律师事务所律师。被告：苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道728号815室。经营者：朱小伟，男，1984年1月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：曹建龙，男,1974年11月3日生,汉族,住江苏省苏州市相城区。原告付应全与被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部居间合同纠纷一案，本院受理后，由审判员魏丽玲独任审判。审理中，本院依法通知曹建龙作为第三人参与诉讼。另，依原告的申请，对涉案房屋及车库于《房屋买卖（置换）合同》解除时即2019年1月24日的市场价值进行了司法鉴定。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行审理，组成由审判员魏丽玲担任审判长、人民陪审员王振华、王梅郁参加评议的合议庭。本院分别于2019年5月13日、2019年5月24日、2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告付应全及其委托诉讼代理人徐晓晔、被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部的经营者朱小伟三次均到庭参加诉讼，原告付应全的委托诉讼代理人胡红霞第一次开庭到庭参加诉讼，第三人曹建龙第二、第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付应全向本院提起诉讼，请求判令：1、请求判令被告返还原告中介服务费3000元；2、请求判令被告赔偿原告损失43.8万元(计算方式：以现房价暂计150万元-原购房价91.2万元-已获赔偿15万元；注：现房价具体以评估为准)；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。审理中，根据鉴定报告,原告变更第二项诉请为被告赔偿原告损失金额变更为482500元(1544500元-912000元-150000元)。事实与理由：2016年5月，原告欲向曹建龙购买位于苏州市相城区房屋，遂委托被告居间。2016年5月12日，原告与曹建龙、苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部三方签订《房屋买卖（置换）合同》。为此，原告支付中介费3000元。2016年5月13日，原告按约支付定金22000元。其后，原告一直询问被告工作人员关于涉案房屋的产证办理情况，被告工作人员一直推脱无法办理。原告无奈之下于2018年6月将案外人诉至法院要求继续履行合同，经法院调查，上述房屋已于2016年7月由被告提供居间服务出售给案外人赵华西、赵全周等人。被告作为专业的中介机构，在接受原告委托，促成原告与曹建龙的买卖合同后，隐瞒重要事实，协助将上述房屋出售给案外人赵华西、赵全周等人，导致原告最终未能购买上述房屋，造成原告巨大损失。被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部辩称，对返还中介费及损失都不愿意承担。合同约定中介费是9000元，原告只给我3000元，应该还欠我6000元。原被告签订合同后不久（2016年7月12日前），原告和他老婆一起到中介，因为曹建龙一直跟他说房产证办不下来不好过户，原告想买其他房子，原告去中介想解决此事。我方明确口头告诉原告房东曹建龙不卖了，原告要求赔偿双倍定金共四万，曹建龙只同意退还定金二万，没有协商成。那时候如果大家把合同解除了就没有后面的事了。2016年原告又买了别的房子。我们中介当时还劝曹建龙退还定金外稍微赔偿原告损失，曹建龙不同意，说打官司好了，电话也打过原告告诉他不卖了，但是没有刻意保留证据，所以无法举证。房屋买卖置换合同是原告与中介公司的商建（店长）签订的，为什么原告一直和我们当时店里的新员工韩维维联系。对于原告的损失，在原告起诉曹建龙（2018）苏0507民初3729号案件中，原告已获赔偿150000元，不应再就其损失另行主张。涉案房屋事实上是葛金男拆迁所得，因为原告与曹建龙都不履行原合同，曹建龙叫我作为葛金男的委托人去办理出售给案外人的手续，整个交易过程都是曹建龙叫我去办的。我与葛金男相互不认识，只在曹建龙叫我们去公证处办理手续时才见过面。作为中介方，我方认为没有任何过错，原告不应该问中介要损失。其他没有了。第三人曹建龙述称，2016年5月12日本人与原告签订买卖合同时房屋产证还没有下来，这个房屋是葛金男拆迁安置所得。本人是2015年向他买来的，当时的合同有的，但事情处理结束了就将合同扔了。当时担心原告不买房子，本人均未告知原告及中介涉案房屋是从葛金男那买来的事实，骗他们本人就是房东来出售房屋。后来因为我叫原告付全款，他不肯，只付二万定金，案外人出价比原告高，我就让葛金男委托朱小伟将房子出售给案外人了。但出售给案外人的事确实是本人一直骗原告并告知他产证没有下来。2016年8月左右原告又买了其他房子，买完后来中介说要我赔他二万。当时原告问我产证，我说没有，要么全款付清，他说不行我要贷款的，没有产证你要么赔我钱。我不同意赔钱，只同意退定金二万，没有双方没协商成。但我知道这个事情过错在我，当时只想卖的高多挣点钱，中介及原告都是被我忽悠的。所以我才同意在上个案件中与原告调解赔偿他15万。至此，原告的所有损失已经得到补偿，不应再向中介主张赔偿。本院经审理认定事实如下：2016年5月12日，原告作为购房人（乙方）与曹建龙作为甲方（售房人）、苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部作为居间方（丙方）三方签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方同意将本人坐落于苏州市相城区房屋及汽车库以912000元的总价出售给乙方。签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介费9100元。付款约定：乙方于2016年5月13日向甲方交付定金22000元；房产拿到后，甲乙双方将材料交于丙方，材料无误后由丙方协助乙方办理贷款手续，贷款到账后和首付款一并付甲方。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续。甲方承诺于过户后十个工作日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本合同约定的其他违约情形，均由违约方向守约方支付本合同确定的该房屋成交价5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如遇违约，一切损失由违约方承担，包括中介费。合同签订当日，原告向被告支付5000元作为购房意向金，原、被告双方签订《购房意向金协议》一份，被告加盖公章并由经办人商建签名。2016年5月13日，原告向被告支付中介费3000元，苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部出具收款收据一份，并注明“剩余陆仟元中介费由送材料时付于蓝德房产”。同日，曹建龙向原告出具22000元定金收条一份。另查，涉案房屋系葛金男一户拆迁安置所得，葛金男与苏州市相城区望亭镇人民政府拆迁办公室于2008年7月8日签订《望亭镇房屋拆迁协议书（安置房安置）》。2016年7月12日，葛金男作为卖方与赵金周、刘娇、赵华西、周晓红作为买受人于苏州中立房地产经纪有限公司签订《苏州市存量房买卖合同》，苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部的经营者朱小伟作为葛金男的委托代理人在该合同上签字。2016年8月10日，涉案房屋及车库的不动产权证办理登记至赵金周、刘娇、赵华西、周晓红名下。再查，2016年9月，原告另行购买苏州市相城区御亭水岸花园25幢101室房屋。又查，2018年6月21日，原告起诉曹建龙至本院，要求确认合同有效并办理过户。后于2018年8月7日将诉请变更为解除合同、双倍返还定金并赔偿损失。经本院调解，双方2019年1月24日达成如下协议：“一、双方确认：付应全与曹建龙于2016年5月12日签订的房屋买卖（置换）合同于2019年1月24日解除；曹建龙自愿返还定金及补偿损失合计15万元，该款定于2019年1月24日支付付应全（直接付至付应全在中国工商银行苏州望亭支行62×××67账户）。二、原告放弃其他诉讼请求。三、如被告未按时足额支付上述15万元，被告应支付原告违约金4.5万元，原告有权就15万元未付部分及4.5万元违约金一并申请强制执行……”。后曹建龙按本院出具的（2018）苏0507民初3729号调解书按约向原告付应全支付150000元。原告在庭审中陈述，原告与曹建龙在上述案件中已就原告损失中曹建龙应承担部分进行了调解，曹建龙也履行了其付款义务，故在本案中原告不会再要求曹建龙承担任何赔偿责任。上述事实，由原告提供的《房屋买卖（置换）合同》、《购房意向金协议》、定金收条、收款收据、《望亭镇房屋拆迁协议书（安置房安置）》、《苏州市存量房买卖合同》、（2018）苏0507民初3729号调解书、不动产登记簿查询表等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，根据原告的申请，本院依法委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋及车库于2019年1月24日的市场价格进行评估，该鉴定机构于2019年7月17日出具房地产估价报告，评估结论为苏州市相城区1382400元、4幢27车库162100元，合计1544500元。原告垫付鉴定费13500元。对于该鉴定结论，原告认为无异议，被告认为评估价格与实际不符，高于市场价，证据没有。第三人曹建龙认为评估报告与鉴定费与本人无关。本院认为，付应全、苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部与曹建龙三方签订的《房屋买卖（置换）合同》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部作为居间方，中介服务不仅是为买售双方提供交易机会、沟通联络并顺利促成买卖合同，也应履行有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务。涉案合同中亦有“丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续”的约定。本案中，曹建龙向原告隐瞒涉案房屋真实产权人信息，在原告合同签订后2个月就擅自将房屋出售给案外人，次月即办理不动产权证的事实。《房屋买卖（置换）合同》之所以无法履行，其主要原因在于曹建龙的上述一房两卖的违约行为，直接导致原告购买涉案房屋这一可期待的合同目的无法实现。作为房屋出售人，曹建龙对于买卖合同不能按约履行造成原告房屋差价（自《房屋买卖（置换）合同》解除之日的市场价与合同签订时的购买价之间的差价）的巨大损失存有重大过错，应承担主要责任。被告作为居间人，其应承担的违约责任仅能以居间合同项下的违约责任为限。被告的过错在于：一、未向买受人披露真实的房产信息；二、在居间合同的履行过程中，被告本应为原告提供媒介服务，但在明知原告已与曹建龙签订买卖合同后，又作为葛金男的委托代理人与案外人签订《苏州市存量房买卖合同》。被告的上述行为不排除与曹建龙系共谋出卖涉案房屋致使原告合同目的不能实现。被告理应如实告知原告，及时止损。虽被告辩称早已告知原告曹建龙不卖了，但对此事实未能举证，本院对该辩称不予采纳。被告作为居间人在交易过程中未及时向原告履行如实告知义务，致使原告损失扩大，违反了其应履行的法定义务，对原告的损失存有一定过错。根据法律规定，居间方的违约损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告主张被告返还中介费3000元，合法有据，本院予以支持。结合原告在购买大宗财产时对涉案房屋的实际所有权人未尽审查的谨慎义务，本院酌定苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部对原告的房屋差价损失632500元（1544500元-912000元）承担15%的赔偿责任即94875元。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四、四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部应返还原告付应全中介费人民币3000元。二、被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部应赔偿原告付应全人民币94875元。上述第一、第二项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费收取为人民币8582元，鉴定费人民币13500元，合计人民币22082元，由原告付应全负担17224元，由被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部负担3312元（该款原告已自愿垫付，不再退还，由被告苏州市相城区元和蓝德房产信息咨询服务部在履行本判决时一并支付原告付应全）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  魏丽玲人民陪审员  王振华人民陪审员  王梅郁二〇一九年九月三十日书 记 员  薛海燕