广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0127民初1779号 原告：商昌进，男，1983年2月16日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：覃有祺，广西法顺律师事务所律师。 被告：谢燕萍，女，1986年2月15日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：莫荣光，广西辉博律师事务所律师。 第三人：广西众家房地产投资有限公司，住所地：南宁市青秀区中越路7号金旺角·CASA国际公馆B栋1703号。统一社会信用代码：91450100322657507M。 法定代表人：陈梓颜，公司副总经理。 原告商昌进与被告谢燕萍、第三人广西众家房地产投资有限公司（以下简称众家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告商昌进及其委托诉讼代理人覃有祺，被告谢燕萍及其委托诉讼代理人莫荣光到庭参加诉讼。第三人众家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告商昌进向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月30日签订的《房地产买卖及居间合约》（编号为NO.0203168）；2.判决被告向原告双倍退还购房定金6万元；3.判决被告向原告支付房屋中介服务费2万元；4.本案诉讼费、财产保全费820元、财产保全责任保险费1000元由被告负担。事实与理由：2018年9月30日，原告经第三人众家公司的介绍，购买坐落于横县的横县阳光新城一期Ⅱ标第14号楼2单元701号房，该房产产权证号为：桂（2017）横县不动产证明第0000612号。该房的建筑面积为95.42平方米，约定的价格为33万元。 签订合同时，被告承诺该房已经取得了房产证，只是抵押给了银行，只需去解押出来就可以办理该房的过户手续。签订合同后，原告依约向被告支付购房定金3万元。余款30万元分两步支付，即在被告收到银行提前还贷通知后支付7万元，在原告取得《房屋所有权证》时支付23万元。 根据双方签订的《房地产买卖及居间合约》第四条第1款的约定，买卖双方签订本合约后，10个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》、《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续。但是，至今为止，被告根本无法履行该义务。 另外，自从与被告签订了《房地产买卖及居间合约》后，原告陆续向第三人支付了中介服务费2万元，现由于被告的履行不能，故该费用应由被告承担。原告与被告协商未果。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。 被告谢燕萍辩称，1.同意解除原告、被告及第三人之间的《房地产买卖及居间合约》。2.被告方不存在违约，不同意双倍退还原告购房定金6万元。因开发商没有办理好相关手续，被告至今尚未取得房产证，但是涉案房屋确实已经在银行办理了抵押按揭贷款，被告已向第三人明确告知房产已抵押给银行，但并未向第三人承诺已经获得房产证。根据被告提交的《商品房买卖合同》和《不动产登记证明》可知，原告和第三人在签订合同的时候是明知被告尚未取得房产证的事实。根据三方签订的《房地产买卖及居间合约》第九条的约定，被告欠银行按揭贷款21万元，还清该欠款并扣除佣金4000元后，被告仅收取购房款96000元，即涉案房产出售给原告后，应由原告承担每月的按揭贷款，但是原告一直拒绝偿还贷款。由于未取得产权证，不能办理过户手续，如果签订合同后仍由被告承担房屋的按揭贷款，那将会损害被告的利益，扣除被告后续支付的按揭贷款后，被告收取的购房款会少于96000元。在双方发生争议期间，被告主动要求第三人通知原告出来协商解决，但是第三人一直拒绝向被告提供原告的联系方式，直到2019年5月，原告与被告才见面协商。3.根据合同法第425条和427条的规定，第三人众家公司刻意向原告隐瞒被告尚未取得房产证的事实，故第三人不应当收取本案的中介服务费。并且《房地产买卖及居间合约》中关于由违约方承担中介服务费的约定是格式条款，依法应属无效，此外，原告主张的2万元中介服务费与被告无关，是原告与第三人之间的中介服务合同。原告主张的财产保全费属于诉讼费，财产保全责任保险费不是本案的直接损失，不应由被告承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人众家公司述称，现有恒宁阳光新城14栋2单元701号房（下称“该物业”），业主（卖方）谢燕萍，于2018年9月30日与客户（买方）商昌进签订买卖合同。在众家公司与谢燕萍预约签订合同之前，谢燕萍一直承诺说房产证已经办好，有抵押在银行，只要把之前的房贷还完就可以领出来，众家公司确定谢燕萍说办理得房产证后，驱车去校椅镇与谢燕萍签订买卖合同，期间，众家公司工作人员再次确认谢燕萍房产证办理好了的信息，是谢燕萍很肯定地说房产证办好了，众家公司才与谢燕萍签订买卖合同，签好合同后，商昌进马上转定金3万元给谢燕萍。 2019年5月11日，由众家公司约买卖双方面谈协商，协商的结果为：卖方的条件是交易可以继续，由于房产证没有办理，在该物业房产证没出来之前，该物业的房贷月供由买方商昌进支付，等到房产证办好了，正常过户。买方的条件是在没有办理过户的情况下，由买方帮卖方支付该物业的月供，这是不合理的，买方也不同意这样做，买方的条件就是按照《房地产买卖及居间合约》里面的条款执行。因此，双方没有达成一致意见，卖方当时对买方说，如果不按照卖方的条件执行，就算买方违约，不退回定金给买方，也不打算赔违约金给买方，当时买方知道卖方这样说以后，就对卖方说会提起法律诉讼，维护自己的权益。 现在卖方谢燕萍以涉案房屋没有办理好房产证为理由，单方面违约并拒绝出售该房产，却不肯按照《房地产买卖及居间合约》第四条第2小节的条款，退还买方商昌进的购房定金并支付违约金，所以商昌进提起诉讼。 本案的争议焦点是：1.本案中哪方存在违约；2.原告请求被告双倍退还定金6万元及中介服务费2万元是否有事实及法律依据；3.原告请求被告支付财产保全责任保险费1000元是否有事实及法律依据。 原告围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖及居间合约》、《定金收条》、四份《收款收据》、第三人众家公司出具的《情况说明》，被告提交了被告与第三人众家公司员工李盛亮的微信聊天记录、《商品房买卖合同》、《不动产登记证明》、手机通话录音。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年9月30日，原告商昌进（买方）与被告谢燕萍（卖方）、第三人众家公司（合同上载明的名称为广西南宁众家房地产投资有限公司）签订一份《房地产买卖及居间合约》（编号为：NO.0203168），约定原告商昌进以总价33万元的价格向被告谢燕萍购买位于横县横县阳光新城一期Ⅱ标第14号楼2单元701号房，第三人众家公司是该合约的经纪方。该合约还作如下约定：1.第四条第1点，买卖双方须于签订本合约后，10个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关手续，为便于相关交易手续办理，卖方签约当天应将该物业权属证明等相关材料原件提交由经纪方保管至交易递件当日，所保管材料以经纪方开具的收件收据为准。2.第四条第2点，卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为补偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失；3.第四条第3点，买方签署合约后不依约购买该物业或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理上述物业交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为买方违约，本合约自动解除，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失；4.第八条第3点，定金人民币3万元，为第一部分楼款，买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳上述定金；5.第八条第4点，首期款7万元，为第二部分楼款，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，卖方或经纪方通知银行预约还款日或之前，买方将首期楼款（不含定金）转入卖方银行扣划款账号内并作为卖方用于银行提前还款解押之使用，款项到账后视为卖方已收取相应楼款。6.第八条第5点，尾期楼款23万元为第三部分楼款，支付方式为在买方过户后领取房产权证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续完成并领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方或垫资方，由卖方与垫资方完成此款项结算。7.第九条补充协定，卖方承诺银行欠款21万元以内，扣除佣金4000元，收到房款96000元。该合约未载明涉案房产的现状和买方应支付的服务佣金金额。 2018年9月30日，被告谢燕萍向原告出具《收款收据》，确认收到原告购房定金3万元。2018年10月10日，原告商昌进向第三人众家公司交付评估费1650元、佣金9900元、按揭代理费3300元。2018年10月13日，原告商昌进向第三人众家公司交付垫资服务费5150元。 涉案标的横县横县阳光新城一期Ⅱ标第14号楼2单元701号房的《不动产登记证明》编号为桂（2017）横县不动产证明第0000612号，被告在该房产上设立有抵押贷款。 被告谢燕萍与第三人众家公司的工作人员李盛亮的微信聊天记录记载：1.2018年10月13日，被告谢燕萍提出“那以后物业费和月供就是他来交”；2.2018年10月14日，被告谢燕萍表示“照你这样说，我的9万6千是拿不到了，如果一年办不下房产证，我又要多供一年，9万6千还能拿多少？材料都给你看了才签的协议，当初你怎么没看出房产证没下来？”李盛亮回答“当初也是你自己说的，房产证已经得了，问了你几次都说得了，我们才跟你签这个合同的”；3.2018年10月16日，李盛亮陈述“我去房管所问了，要业主自己拿身份证才能查”，谢燕萍回答“我明天再去查”；4.2018年10月18日，李盛亮问谢燕萍“今天去查了怎么样？房产证出来了吗？”谢燕萍于2018年10月21日回复“没有办下来，催开发商”；5.2019年1月20日，李盛亮询问谢燕萍房产证是否已经办下来，谢燕萍回复“问了，还没有得，等通知，我也急”。李盛亮接着问“有说大概什么时候得吗？”谢燕萍回复“没有哦！两年左右。”李盛亮问道“还要等两年吗？交房后两年吧？”谢燕萍回复“嗯，现在都1年多了”；6.2019年4月11日，被告谢燕萍表示“我说了从签合同那天起，月供由买方来供，如果他不愿意的话，我这房子不卖了”；7.2019年4月12日，被告谢燕萍表示“我说了从签合同那天起，月供由买方来供，如果他不愿意的话，我这房子不卖了。你和买方说如果他愿意交月供就有的谈，他不愿意交的话没什么好谈的”。2019年5月，原告、被告及第三人就原告应否在签订合同后、办理过户手续前，承担涉案房产的每月按揭贷款问题进行面谈，后协商不下。 广西南宁众家房地产投资有限公司于2017年12月19日更名为广西众家房地产投资有限公司。 本院认为，一、关于合同的解除，原告商昌进、被告谢燕萍与第三人众家公司于2018年9月30日签订的《房地产买卖及居间合约》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法有效，各方均应恪守合约。原告商昌进因被告谢燕萍未履行办理涉案房屋过户手续的合同义务而主张解除合同，被告谢燕萍当庭同意表示解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院确认原告商昌进、被告谢燕萍与第三人众家公司于2018年9月30日签订的《房地产买卖及居间合约》（编号为：NO.0203168）解除。 关于被告应否向原告双倍返还定金的问题，原告以被告在本案合同履行过程中未按约定提供完整材料并协助原告办理过户手续存在违约为由，主张被告向原告双倍返还购房定金6万元。被告谢燕萍则认为其已经按约定提交了购房合同和不动产登记证明，不存在未按约定提供完整材料的情形，且根据合同约定，在中介方电话或短信通知被告办理手续而被告不履行合约义务的，才属于被告违约，但是中介公司从未要求被告配合办理过户手续，故被告不存在合同违约，本案实际上是原告不按约定支付涉案房屋每月按揭贷款的行为构成违约，被告不应退回原告购房定金。本院认为，1.根据原告提供的《房地产买卖及居间合约》和《定金收条》能证明被告谢燕萍于2018年9月30日收取原告商昌进交付的购房定金3万元。2.被告将涉案房产售予原告后，协助原告办理过户手续是被告应尽的重大义务，根据《房地产买卖及居间合约》第四条第1点约定：“买卖双方须于签订本合约后，10个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关手续。”本案中，从《房地产买卖及居间合约》的条款设置来看，第四条第1点约定的签订合约后10个工作日内提供该物业交易有关完整资料，目的是为了办理过户手续，这里的“完整资料”理应包含涉案房屋的产权证等足以协助原告办理过户手续的全部资料，而被告未能按照合同约定提交产权证的行为，应属构成合同违约。3.虽然《房地产买卖及居间合约》第四条第2点约定：“卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约。”但是被告谢燕萍至一审法庭辩论终结前还尚未取得涉案房屋的产权证，即使第三人通知被告配合办理手续，被告也无法配合办理，故被告关于其不存在违约的抗辩理由不成立，本院不予采信。4.根据《房地产买卖及居间合约》第八条第4点约定：“首期款7万元，为第二部分楼款，买方同意在卖方收到银行提前还贷通知后，卖方或经纪方通知银行预约还款日或之前，卖方将首期楼款（不含定金）转入卖方银行扣划款账号内并作为卖方用于银行提前还款解押之使用，款项到账后视为卖方已收取相应楼款。”而在本案中，被告谢燕萍在其未收到银行提前还贷通知的情况下即要求原告商昌进承担涉案房产的按揭贷款及物业费，并在原告表示拒绝支付按揭贷款的情况下于2019年4月11日作出如果原告商昌进不同意支付每月的按揭贷款，则不同意将房子卖给商昌进的意思表示，且最后经三方面谈均协商不下，商昌进遂起诉要求解除合同并双倍返还定金。被告谢燕萍主张原告商昌进未支付按揭贷款的行为构成违约，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定和双方签订的《房地产买卖及居间合约》第四条第2点关于卖方违约应向买方退还已付款项并支付与定金同等数目之金额给买方作为损失赔偿的约定，被告谢燕萍不履行合同约定的义务，构成合同违约，原告商昌进据此要求谢燕萍向原告双倍返还购房定金6万元，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于被告谢燕萍应否赔偿原告中介服务费2万元的问题，根据查明的事实，原告主张的中介服务费2万元中包含了评估费1650元、佣金9900元、按揭代理费3300元和垫资服务费5150元，因原告与被告均同意解除本案的房屋买卖合同，其中评估费、按揭代理费和垫资服务费均未实际产生，原告商昌进支付给第三人众家公司的评估费1650元、按揭代理费3300元和垫资服务费5150元，由第三人众家公司退还给原告商昌进。原告商昌进主张由被告谢燕萍赔偿原告评估费、按揭代理费和垫资服务费于法无据，本院不予支持，另，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，居间人已经促成合同成立，因而当事人应当支付报酬。被告谢燕萍辩称第三人众家公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付佣金，原告请求被告赔偿中介服务费不应得到支持。本院认为，根据被告提供的微信聊天记录，被告谢燕萍陈述“。材料都给你看了才签的协议，当初你怎么没看出房产证没下来？”第三人的工作人员李盛亮回答“当初也是你自己说的，房产证已经得了，问了你几次都说得了，我们才跟你签这个合同的。”由此推断第三人并非故意向原告隐瞒涉案房屋尚未取得产权证的情况，而被告提供的《商品房买卖合同》和《不动产登记证明》未能充分证明第三人在签订合同前明知涉案房屋未取得房产证，故对于被告谢燕萍的辩称，本院不予采信。但是，第三人众家公司作为提供有偿居间服务的专门机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实和披露义务，本案第三人众家公司未能对涉案房屋的产权状态尽到应尽的审查义务，对合同的解除存在一定过错，本院酌情调整本案中原告应支付给第三人的中介服务佣金为4950元。根据《房地产买卖及居间合约》第四条第2点的规定，卖方违约需赔偿买方应支付给经纪方的服务费（即佣金），被告谢燕萍应赔偿原告中介服务佣金损失4950元，余下4950元（9900元-4950元），应由第三人众家公司退还给原告商昌进。 四、关于被告谢燕萍应否赔偿原告商昌进财产保全责任保险费1000元的问题，该费用实际为防止原告错误保全被告的财产，本院根据法律规定要求原告提供担保而产生的费用，该费用不属于申请财产保全的必要费用，亦不属于合同约定的合理费用，且被告对该费用亦不予认可，故本院对原告该项诉请不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告商昌进与被告谢燕萍、第三人广西众家房地产投资有限公司于2018年9月30日签订的《房地产买卖及居间合约》； 二、被告谢燕萍双倍返还原告商昌进定金6万元； 三、被告谢燕萍赔偿原告商昌进中介服务佣金损失4950元； 四、第三人广西众家房地产投资有限公司向原告商昌进返还中介服务佣金4950元、评估费1650元、按揭代理费3300元和垫资服务费5150元，合计15050元； 五、驳回原告商昌进的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决规定的履行期内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1800元，减半收取900元（原告商昌进已预交），财产保全费820元，合计1720元，由被告谢燕萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1800元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴少维 二〇一九年九月二十九日 法官助理 谢 添 书 记 员 陆 彪