广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初10721号原告：中山市创汇物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘玉兰，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏燕，该公司职员。被告：陈伟耀，男，1985年4月1日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇公司）诉被告陈伟耀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告创汇公司的委托诉讼代理人刘玉兰到庭参加诉讼。被告陈伟耀经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创汇公司向本院提出诉讼请求：1.陈伟耀向创汇公司支付物业服务费71440.22元；2.陈伟耀向创汇公司支付电费54911.6元、水费7250.28元、超时电梯费4000元；3.陈伟耀向创汇公司支付综合管理费11740元；4.陈伟耀向创汇公司支付逾期付款利息（以149342.1元为基数，从2019年3月12日起按日利率1‰计算至实际清偿之日止，暂计至2019年4月15日为4928.29元）；5.陈伟耀向创汇公司支付工程修复费用50000元。诉讼过程中，创汇公司变更诉讼请求中的逾期利息的计付标准为按年利率24%计算。事实和理由：陈伟耀与创汇公司于2018年3月20日就位于中山市小榄镇××时代广场××区××楼××号商铺签订物业服务合同，约定陈伟耀按承租商铺的建筑面积向创汇公司缴纳物业管理费，标准为每月每平方23.2元，计每月物业服务费35720.11元；陈伟耀按阳台的套内建筑面积向创汇公司缴纳阳台综合管理费，标准为10元/平方米/月，即每月综合管理费为5870元；物业服务费支付期限的起始日自租赁合同约定的装修期届满次日起；合同还约定了其他事项。合同签订后，陈伟耀于2018年4月1日收铺、于2018年4月28日对外营业，陈伟耀长期拖欠创汇公司的物业服务费、水电费、阳台使用费、超时电梯费等，还拖欠员工工资及清洁单位的清洁费用，造成员工在商场聚众抗议要求支付工资，对商场造成了极坏影响。创汇公司经多次发函要求陈伟耀予以改正未果，于2019年3月12日发函终止合同并要求陈伟耀承担违约责任。陈伟耀因厨房防水工程未做好，导致楼下商铺出现严重的漏水现象，必须尽快进行修复，修复费用应由陈伟耀承担。依据合同的约定，陈伟耀应当承担逾期付款的违约责任。陈伟耀在商铺××物品已经被中山市第一人民法院查封，导致商铺无法出租，损失数额远超于创汇公司起诉的金额。陈伟耀在法定期限内没有提交答辩意见及任何证据。创汇公司围绕诉讼请求依法提供了：百汇时代广场物业服务合同、百汇时代广场商铺交接确认书两份、租户开业经营确认书、欠费催缴及其他违约行为警告函（2019年2月22日）及邮寄单、最后警告函（2019年3月9日）及邮寄单、解除通知书和附件（2019年3月12日）及邮寄单、租户水电费明细清单、照片、租户用电/水申请表、水电费发票、百汇时代广场五楼捌元捌补漏报价、补漏工程发票。因陈伟耀没有到庭，本院无法组织质证。陈伟耀没有提供相反的证据予以推翻，本院确认上述证据的三性。对于创汇公司在庭审中主张陈伟耀没有支付2019年2月1日至2019年3月31日的物业服务费、综合管理费、超时电梯费、2018年12月21日至2019年3月8日期间的水电费及工程修复费用，因陈伟耀作为承租者对是否已支付上述款项负有举证责任，但其没有提供证据证实，故本院采信创汇公司的陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2018年3月20日，创汇公司与陈伟耀签订了百汇时代广场物业服务合同，主要约定：“创汇公司是百汇时代广场的物业管理公司，陈伟耀为百汇时代广场一区*号楼五层5F015-***号商铺的承租方（商铺建筑面积为1539.66平方米，套内建筑面积为893.00平方米；阳台建筑面积为1012.07平方米，套内建筑面积为587.00平方米，经营品牌为：八圆八）。陈伟耀按承租商铺的建筑面积向创汇公司缴纳物业服务费，标准为23.2元/平方米/月，即每月物业服务费为35720.11元。陈伟耀按阳台的套内建筑面积（587.00平方米）向创汇公司缴纳阳台综合管理费，标准为10.00元/平方米/月，即每月阳台综合管理费为5870.00元。陈伟耀于签订本合同时须向创汇公司缴纳首月物业服务费，以后每月五日前（按自然月计算）一次性缴纳当月物业服务费。物业服务费/综合管理费支付期限的起始日为陈伟耀与出租方（中山市润昌置业管理有限公司）签订的租赁合同约定的装修期届满次日；截止日为租赁期满日。陈伟耀于签订本合同后7天内须向创汇公司缴纳71440.22元作为物业服务保证金。合同期满终止时，在陈伟耀无任何违约行为并缴清一切费用及按照约定退场经营结束后三个月内创汇公司将该物业服务保证金无息退还给陈伟耀。在合同期内，如陈伟耀违反商场管理制度及本合同产生的任何违约金、滞纳金、赔偿金、逾期利息等费用均不得在上述保证金中扣除，陈伟耀应另行支付。电费单价1.1元/kwh，单价已包含能源损耗费；水费单价为3.72元/m3，单价中已包含管道损耗、污水处理费、生活垃圾处理费。陈伟耀应在进场后7个日历天内缴纳10000元给创汇公司作为水电费周转金。合同期满终止或提前终止时，陈伟耀缴清一切租金、有关物业费用及按照约定退场后三个月内由创汇公司无息退还给陈伟耀。陈伟耀在进场装修前向创汇公司缴纳10000元作为装修保证金。陈伟耀需按2000元/月向创汇公司支付货梯、客梯使用费及公共区域照明费。陈伟耀在非营业期间应把水、电、煤气等开关关好，必须做好防漏水措施，对卫生间、厨房的排水管道应在管道口安装固定的隔渣装置并应保持畅通，以免溢水，影响其他商户。陈伟耀若因本身的过错导致水、气、烟或其它物体外溢、堵塞等损害他人或其财产而产生的诉讼、索赔和要求，则陈伟耀须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求全部负责。陈伟耀须按时向创汇公司缴纳物业服务费、水电费等一切应缴费用。逾期缴纳，除应支付物业服务费、水电费等一切应缴费用外，还须支付逾期利息，每逾期一日按所欠缴金额的1‰计算直至缴纳完毕。陈伟耀逾期缴纳达15日，创汇公司有权停止向陈伟耀提供电、水、中央空调、电话及商场的其它设施，同时视为陈伟耀根本违约，创汇公司有权单方面解除合同，陈伟耀缴纳的各项保证金皆不予退还。”合同还约定了其他条款。合同签订后，陈伟耀承租的涉案商铺于2018年4月28日正式开始营业。创汇公司为陈伟耀提供物业服务，水电费由创汇公司抄下来再将明细表给陈伟耀确认，支付方式为创汇公司垫付后向陈伟耀收取。创汇公司提交的租户水电费明细表显示，陈伟耀尚欠2018年12月21日至2019年3月8日的水费7250.28元、电费54911.6元。陈伟耀自2019年2月开始拖欠物业服务费、综合管理费、超时电梯费。2019年2月22日，创汇公司与中山市润昌置业管理有限公司共同向陈伟耀发出欠费催缴及其他违约行为警告函，其主要内容为：“一、截止本函发出之日，阁下共拖欠费用106571.73元，其中：1.2019年2月1日至2019年2月28日租金共计35720.11元；2.2019年2月1日至2019年2月28日物业服务费共计35720.11元；3.2018年12月21日至2019年1月20日电费共计23727.51元；4.2018年12月21日至2019年1月20日水费共计3534.00元；5.2019年2月1日至2019年2月28日超时电梯费共计2000元；2019年2月1日至2019年2月28日阳台使用费共计5870元。二、阁下自2019年2月15日起停业，至今仍没恢复营业，阁下应按2000元／天的标准支付擅自停业违约金。阁下上述行为已构成根本违约，请阁下务必于本函件寄发之日起3日内付清所有欠费及恢复营业，否则有权按合同约定向陈伟耀追究违约责任。”。该邮件由陈伟耀签收。202019年3月9日，创汇公司与中山市润昌置业管理有限公司共同向陈伟耀发出最后警告函，其主要内容为：“1.阁下承租的商铺存在严重的消防问题，被消防部门责令停业整改，但贵司拒不整改，对我司构成严重的安全威胁。2.阁下长期拖欠员工工资引起集体性的劳资纠纷，严重影响了商场的声誉。3.阁下长期拖欠清洁公司费用，导致清洁公司多次向我司投诉并报警处理，警方多次到场协调处理，严重影响了商场的经营秩序。4.阁下经营店铺屡次停业，导致大批已缴预存款的顾客上门申诉退款，顾客得不到退款则将事件及我司商场曝光于媒体当中，对商场的形象及声誉造成严重损害。5.阁下店铺自2019年2月15日擅自停业，经我司多次联系及沟通，直至2019年2月25日才恢复营业，但2019年3月5日起次停业，经我司多次催促，阁下仍未改正。5.截至目前，贵司仍拖欠如下费用：租金71440.22元、物业服务费71440.22元、电费54911.6元、水费7250.28元、超时电梯费4000元、阳台使用费11740元、拖欠费用产生的逾期付款利息220782.32元。上述行为已构成根本违约，现我司就上述违约行为再次函告阁下，请务必于本函件寄发之日起3日内交清欠费并妥善处理上述情况及恢复营业，否则我司终止合同并追究阁下违约责任。”该邮件由案外人签收。202019年3月12日，创汇公司与中山市润昌置业管理有限公司共同向陈伟耀发出解除通知书，告知双方签订百汇时代广场商铺租赁合同、百汇时代广场物业服务合同自本函发出之日终止，陈伟耀尚欠2019年2月1日至2019年3月31日物业服务费共计71440.22元、2018年12月21日至2019年3月8日电费共计54911.6元、2018年12月21日至2019年３月8日水费共计7250.28元、2019年2月1日至2019年３月31日超时电梯费共计4000元、2019年2月1日至2019年３月31日阳台使用费共计11740元等以及陈伟耀应承担的违约责任相关事宜。又告知陈伟耀商铺内多处出现渗水，牵连多间商铺（美联英语等），导致商家投诉不断并要求创汇公司赔偿，创汇公司就此已分别于2018年6月21日、2018年11月20日及2018年12月10日发函要求陈伟耀整改，但陈伟耀至今仍不予理会，现正式通知陈伟耀，因渗水给其他商铺及创汇公司造成的损失，由陈伟耀承担。该邮件由陈伟耀母亲卢美琼签收。之后，陈伟耀一直没有办理商铺交接手续，亦没有交纳尚欠的费用。涉案商铺的补漏工程报价为50000元，创汇公司因补漏工程支付修复费用51108.1元。本院认为，创汇公司与陈伟耀签订物业服务合同，该物业服务合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。现创汇公司已依约提供了物业服务，陈伟耀应按约支付物业服务费用。因陈伟耀未举证证明其按约支付物业服务费用，其应承担举证不能的不利法律后果。创汇公司按合同约定向陈伟耀发出解除合同通知书，该通知书已被陈伟耀户籍所在地的成年家属签收。通知书上已明确告知合同的解除时间为通知书发出之日，即2019年3月12日，故本院认定双方解除合同时间为2019年3月12日。创汇公司要求陈伟耀支付2019年2月1日至合同解除之日即2019年3月12日期间的物业服务费49547.25元（23.2元/平方米/月×1539.66平方米×1个月+23.2元/平方米/月×1539.66平方米÷31天×12天），本院予以支持。对创汇公司超出部分的物业服务费诉求，本院不予支持。因创汇公司在庭审中同意将陈伟耀缴纳的装修保证金10000元用于抵扣所欠的费用，故陈伟耀拖欠的物业服务费为39547.25元（49547.25元-10000元）。关于水电费，水电费一直由创汇公司统一垫付后再向业主收取是事实，而陈伟耀作为涉案商铺的业主，其在日常生活中实际用水电并产生了相应水电费的情况下，理应缴纳水电费。至于创汇公司主张的水电费金额问题，因其提交了计算表予以佐证，且陈伟耀经本院合法传唤未到庭提出反驳，故本院对该水电费金额予以认定。创汇公司主张陈伟耀支付2018年12月21日至2019年3月8日的水费7250.28元，电费54911.6元，合计62161.88元，理据充分，本院予以支持。因创汇公司在庭审中同意将陈伟耀缴纳的水电周转金10000元用于抵扣所欠的水电费，故陈伟耀实际拖欠的水电费应为52161.88元（62161.88元-10000元）。关于超时电梯费，实为合同中约定的货梯、客梯使用费及公共区域照明费，创汇公司主张陈伟耀支付2019年2月1日至合同解除之日即2019年3月12日期间的超时电梯费2774.19元（2000元/月×1个月+2000元/月÷31天×12天），本院予以支持。对创汇公司超出部分的超时电梯费诉求，本院不予支持。关于综合管理费，根据物业服务合同的约定，创汇公司主张陈伟耀支付2019年2月1日至合同解除之日即2019年3月12日期间的综合管理费8142.26元（10元/平方米/月×587平方米×1个月+10元/平方米/月×587平方米÷31天×12天），本院予以支持。对创汇公司超出部分的综合管理费诉求，本院不予支持。陈伟耀经催促未按约支付相应费用，其行为已构成违约，故创汇公司主张陈伟耀支付逾期付款利息损失有理，本院予以支持。因双方在合同中已约定如陈伟耀逾期缴纳，除应支付物业服务费、水电费等一切应缴费用外，还须支付逾期利息，每逾期一日按所欠缴金额的1‰计算直至缴纳完毕，又因双方解除合同时间实际为2019年3月12日，现创汇公司自愿调整为按年利率24%计算，主张从2019年3月12日开始计算逾期付款的利息损失，与法不悖，本院予以支持。关于工程修复费用，创汇公司主张因陈伟耀原因导致商铺渗水，其多次以口头及书面形式告知并催促陈伟耀处理，但陈伟耀仍不处理，创汇公司因补漏工程支付修复费用51108.1元。创汇公司提交了解除通知书附件、补漏报价、工程发票、业务回单予以佐证，且陈伟耀经本院合法传唤未到庭提出反驳，现创汇公司主张陈伟耀支付工程修复费用50000元，本院予以支持。陈伟耀经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为放弃答辩、举证、质证、抗辩的诉讼权利，不影响本院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，缺席判决如下：一、被告陈伟耀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付物业服务费39547.25元；二、被告陈伟耀于判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付水电费52161.88元；三、被告陈伟耀于判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付超时电梯费2774.19元；四、被告陈伟耀于判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付综合管理费8142.26元；五、被告陈伟耀于判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付逾期付款的利息损失（以上述第一、二、三、四项的欠款金额总额为基数从2019年3月12日起按年利率24%计付至实际清偿之日止）；六、被告陈伟耀于判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市创汇物业管理有限公司支付工程修复费用50000元；七、驳回原告中山市创汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4364元，减半收取2182元，由原告中山市创汇物业管理有限公司负担374元，由被告陈伟耀负担1808元(该款已由原告中山市创汇物业管理有限公司预交，被告陈伟耀于上述付款期限内一并迳付原告中山市创汇物业管理有限公司，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  马敏然二〇一九年九月三十日书记员  曾晓佳