湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初2295号原告：湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司。住所地：鄂州市杜山镇路口村李家墩特1号（村委会二楼）。统一社会信用代码：91420700706921389J法定代表人：段传林，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，男，湖北永铭律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：陈友佳，男，1969年5月11日出生，汉族，湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司杨子财富广场项目部负责人，住武穴市。特别授权。被告：湖北新杨子房地产开发有限公司。住所地：武穴市武穴办事处栖贤路56号。统一社会信用代码：91421182682695363U。法定代表人：饶子剑，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：蓝雄彪，男，湖北道辉律师事务所律师。特别授权。被告：陆小平，女，1976年8月6日出生，汉族，住武穴市。被告：李亚平，男，1975年8月25日出生，汉族，住武穴市。系陆小平丈夫。二被告的共同委托诉讼代理人：刘红枫，男，武穴市田镇法律服务所法律工作者。特别授权。二被告的共同委托诉讼代理人：胡启勇，男，武穴市田镇法律服务所法律工作者。一般授权。原告湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司（以下简称“鲁班建筑公司”）诉被告湖北新杨子房地产开发有限公司（以下简称“新杨子公司”）、陆小平、李亚平建设工程价款优先受偿权纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序。于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告鲁班建筑公司的委托诉讼代理人李涛、陈友佳与被告新杨子公司的委托诉讼代理人蓝雄彪、被告陆小平、李亚平的共同委托诉讼代理人刘红枫、胡启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁班建筑公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决新杨子公司与陆小平、李亚平签订的编号为WX15002558的《商品房买卖合同》无效；2、请求依法判决鲁班建筑公司对杨子财富广场2号楼第28层2801号至2823号共计建筑面积为909.58平方米23套房屋享有优先受偿权；3、案件受理费由新杨子公司、陆小平、李亚平负担。事实与理由：鲁班建筑公司承建武穴市杨子财富广场2号楼主体建筑工程，2013年5月2日和2015年5月2日分别与新杨子公司签订《建设工程施工合同》和《补充协议》。2018年2月2日，鲁班建筑公司与新杨子公司在法院主持下达成协议，约定鲁班建筑公司在2018年8月1日前完成合同约定的全部工程，新杨子公司将杨子财富广场2号楼19层至29层全部房屋折抵欠鲁班建筑公司的工程款。2018年4月26日，经过人民调解委员会主持调解，新杨子公司认可尚欠鲁班建筑公司工程款4300万元。2015年6月29日，杨子财富广场2号楼在建时，新杨子公司与陆小平、李亚平签订编号为WX15002558的《商品房买卖合同》，将杨子财富广场2号楼第28层2801号至2823号共计建筑面积为909.58平方米23套房屋通过以物抵债的方式处分给陆小平、李亚平，损害了鲁班建筑公司对该工程享有的优先受偿权，因而应依法确认该商品房买卖合同无效，故鲁班建筑公司提起诉讼。被告新杨子公司辩称，对鲁班建筑公司陈述的事实无异议，请求依法作出裁判。被告陆小平、李亚平辩称，一、陆小平、李亚平与新杨子公司签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护；二、鲁班建筑公司不具备原告的诉讼主体资格；三、鲁班建筑公司对陆小平、李亚平购买的房屋不享有优先受偿权；四、鲁班建筑公司不能在本案中同时主张确认商品房买卖合同无效与确认享有优先受偿权。综上，请求依法驳回鲁班建筑公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：原告鲁班建筑公司提交的证据一《建设工程施工合同》和《补充协议》，证据二民事调解书、司法确认申请书、工程结算证明，证据三《商品房买卖合同》，被告陆小平、李亚平提交的收据和购房合同，内容真实，故对上述证据的真实性予以采信,对于各自的举证目的结合相关的法律规定予以认定。原告鲁班建筑公司提交的证据三中的2号楼19层至29层房屋明细，用于证明以物抵债的事实，与被告陆小平、李亚平的当庭陈述相吻合，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年5月2日，鲁班建筑公司与新杨子公司签订《建设工程施工合同》，承包武穴市杨子财富广场2号楼主体建筑工程。2014年11月24日，杨子财富广场2号楼取得预售商品房许可证。2015年5月2日，鲁班建筑公司与新杨子公司签订补充协议。合同对承包范围、工期、质量标准、合同价款、付款方式等进行了约定。合同签订后，鲁班建筑公司按合同约定施工。在施工过程中，因新杨子公司未按约定支付工程进度款，后鲁班建筑公司与新杨子公司协商，用杨子财富广场2号楼1至18层房屋作抵押在武穴农村商业银行贷款，鲁班建筑公司放弃对1至18层房屋建设工程价款的优先受偿权。2017年9月8日，鲁班建筑公司向本院提起诉讼，要求新杨子公司支付工程款2500万元。2018年2月2日，经本院主持调解，鲁班建筑公司与新杨子公司自愿达成如下协议：一、新杨子公司同意用房屋折抵应付鲁班建筑公司的工程价款，南侧的房屋按照4100元/平方米、北侧的房屋按照3670元/平方米计价，暂抵5000平方米，南北侧各2500平方米；二、国家规定的销售方应承担的相关税费由新杨子公司承担，如新杨子公司无法支付则用房屋抵付给鲁班建筑公司，由鲁班建筑公司支付，房屋价格同第一条约定；三、鲁班建筑公司销售抵付房产所需的各种手续必须由新杨子公司提供；……七、双方同意将财富广场2号楼19-24层共计6层房屋网签给徐才红名下。国家规定的销售方应承担的相关税费由鲁班建筑公司代垫，之后凭交税票据与新杨子公司进行结算，新杨子公司另以相应面积的房屋抵付，房屋价格同第一条约定；……九、鲁班建筑公司在2018年5月1日前拆除六楼以上的脚手架，2018年7月1日拆除所有脚手架，2018年8月1日前完成合同约定的所有工程建设；新杨子公司在2018年11月30日前完成新杨子公司所应承担的所有事项。逾期完成视为违约，违约方承担违约金50万元；……十一、决算后余下工程价款（含保证金、借款本金及利息）以2号楼的房屋抵付（优先以法院保全的房屋抵付），价格按照第一条约定执行。除扣除10%质量保证金按照主合同约定支付外其余价款在决算后30日内抵付完毕。2018年4月26日，新杨子公司向鲁班建筑公司出具杨子财富广场2号楼工程结算函，结算函载明：鲁班建筑公司承建的杨子财富广场2号楼项目现已施工完成的工程款为4300万元。同日，经武穴市武穴办事处人民调解委员会调解，鲁班建筑公司与新杨子公司达成了如下协议：一、经双方确认，新杨子公司应支付鲁班建筑公司已完工的工程价款4300万元；二、新杨子公司同意以申请法院已查封的杨子财富广场2号楼19层至29层房屋抵付鲁班建筑公司的工程款；三、杨子财富广场2号楼19层至29层南侧的房屋按4100元/平方米计价抵付给鲁班建筑公司，北侧的房屋按3670元/平方米计价抵付给鲁班建筑公司，南北侧房屋各半抵付。将杨子财富广场2号楼19层至24层房屋网签到鲁班建筑公司指定的徐才红名下；四、其他相关事项按本院（2017）鄂1182民初1648号民事调解书履行。2018年5月4日，鲁班建筑公司与新杨子公司申请本院司法确认。2018年8月1日，鲁班建筑公司完成了杨子财富广场2号楼主体建筑工程。因2号楼配套的工程尚未完工，到目前为止，2号楼未竣工验收，鲁班建筑公司与新杨子公司对建设工程价款未竣工结算。另查明，陆小平、李亚平系夫妻关系，因新杨子公司向陆小平、李亚平借款，2015年6月29日，新杨子公司与陆小平、李亚平签订编号为WX15002558的《商品房买卖合同》，将杨子财富广场2号楼第28层2801号至2823号共计建筑面积为909.58平方米23套房屋用于抵偿陆小平、李亚平的借款，并向陆小平、李亚平出具购房款收据，且办理了网签。合同对房屋的交付、违约责任等相关事项作了约定。本院认为：本案的争议焦点为：一、被告陆小平、李亚平与被告新杨子公司签订的商品房买卖合同的效力问题；二、原告鲁班建筑公司对杨子财富广场2号楼建设工程价款是否可以行使优先受偿权；三、被告陆小平、李亚平与被告新杨子公司商品房买卖合同中的房屋，能否对抗原告鲁班建筑公司建设工程价款的优先受偿权。针对焦点一，本案争议的商品房买卖合同签订前，被告新杨子公司与被告陆小平、李亚平确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，被告新杨子公司与被告陆小平、李亚平签订商品房买卖合同，并办理网签。但双方讼争的商品房买卖合同是在被告新杨子公司未偿还借款的情况下，经被告新杨子公司与被告陆小平、李亚平协商一致将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转为购房款，并对房屋的交付、违约责任等权利义务作了约定。该商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，是有效合同。故对原告鲁班建筑公司要求确认被告新杨子公司与被告陆小平、李亚平签订的商品房买卖合同无效的请求，不予支持。针对焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2013年5月2日，原告鲁班建筑公司与被告新杨子公司签订《建设工程施工合同》，承建武穴市杨子财富广场2号楼主体建筑工程。2018年2月2日，经本院主持调解，原告鲁班建筑公司与被告新杨子公司就建设工程价款的给付问题达成调解协议。2018年4月26日，经武穴市武穴办事处人民调解委员会调解，原告鲁班建筑公司与被告新杨子公司就工程价款的给付再一次达成调解协议。但被告新杨子公司均未按上述调解协议的约定履行给付工程价款的义务，故原告鲁班建筑公司建设工程的价款就杨子财富广场2号楼折价或拍卖的价款，享有优先受偿权。针对焦点三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该规定，建设工程价款优先受偿权虽是法定优先权，但不能对抗支付了商品房全部或大部分购房款后的消费者请求权利。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条明确规定消费者为生活消费需要、使用商品或者接受服务的单位和个人。《批复》所指消费者应当符合消费者权益保护法第二条对消费者行为的定义，即只有生活需要购买房屋的购房人才是消费者，才能请求物权保护。本案中，被告新杨子公司向被告陆小平、李亚平借款，因到期未还，被告新杨子公司与被告陆小平、李亚平协商签订商品房买卖合同，将杨子财富广场2号楼第28层2801号至2823号共23套房屋用于抵偿被告陆小平、李亚平的债务。以房抵债权仅仅系债权实现形式，本质属于债权担保的一种，而工程价款优先受偿权系法定优先权，优于抵押权和其他债权。因此，被告陆小平、李亚平与被告新杨子公司商品房买卖合同中的23套房屋，不能对抗原告鲁班建筑公司建设工程价款的优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百八十六条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决如下：一、原告湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司在被告湖北新杨子房地产开发有限公司拖欠建设工程价款的范围内，对杨子财富广场2号楼第28层2801号至2823号共23套房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；二、驳回原告湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告湖北新杨子房地产开发有限公司负担20元，被告陆小平、李亚平负担20元，原告湖北鄂州鲁班（集团）建筑开发有限责任公司负担40元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  金清强人民陪审员  陈周芳人民陪审员  朱浩鹏二〇一九年九月十八日书 记 员  陈 立