福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初6971号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 负责人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男1989年5月7日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 被告：黄伟红，男，1995年1月12日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：禹洲地产（泉洲）有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称惠安农行）与被告黄伟红、禹洲地产（泉洲）有限公司（以下简称禹洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国林，被告禹洲公司委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼，被告黄伟红经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告黄伟红、禹洲公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160067524）；2.判令被告黄伟红立即偿还原告借款本金413961.99元及计至2019年8月20日止的利息1521.31元（其中上期帐单日2019年7月20日至截止日利息1521.311元）,并按合同约定支付自2019年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利；3.判令原告对被告黄伟红提供的抵押物（位于惠安县房产）享有优先受偿权；4.判令被告禹洲公司对上述债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告变更诉讼请求2为判令被告黄伟红立即偿还原告借款本金409696.93元及计至2019年9月27日止的利息351.32元（其中上期帐单日2019年9月20日至截止日利息351.32元）,并按合同约定支付自2019年9月28日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利。事实与理由：2016年10月11日，原告与被告黄伟红签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160067524）1份，约定原告向被告黄伟红提供借款人民币肆拾捌万元，借款期限为15年，借款用途为购买位于惠安县房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。利率调整以12个月为一个周期；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款。如被告黄伟红未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息；因被告黄伟红违约致使原告采取诉讼实现债权的，被告黄伟红应当承担原告为此支付的诉讼费、差旅费及其他实现债权的费用。为保证原告债权的实现，双方在借款合同中设置了抵押担保条款，被告黄伟红以其购买的房产（位于惠安县房产）向原告提供抵押担保，担保范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等原告为实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，双方办理了抵押预登记{权证编号：闽（2016）惠安县不动产证明第0003641号}。合同中设置保证条款，由被告禹洲公司自借款发放之日起，至借款人黄伟红取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对被告黄伟红的上述债务承担连带保证责任。保证范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告黄伟红未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，原告有权提前收回已发放借款。被告黄伟红尚欠原告借款本金363719.35元及计至2019年7月9日止的利息3983.12元（其中未结清正常息2974.78元，未结清罚息28.25元，未结清复利44.98元，上期帐单日2019年6月20日至截止日利息935.11元）。为此，原告特依据《民事诉讼法》规定，向贵院提起诉讼，请求判如诉请。 被告黄伟红未作书面答辩。 被告禹洲公司辩称，案涉房产已于2017年5月份具备办理产权证的条件，黄伟红怠于履行办理产权证的义务，恶意延长禹洲公司的保证期限，所以，案涉的款项应由黄伟红先行承担还款责任后，再由禹洲公司承担补充保证责任。案涉房产仅办理预告登记尚未办理产权证及抵押证，所以，原告对案涉房产并不具有优先受偿权。对原告主张的其他事实没有异议，对原告主张的款项部分由法院依法判决。 经审理查明案件事实与原告陈述一致。另查明，原告具有从事金融业务的资格。2016年11月8日，原告与黄伟红以位于惠安县向惠安县国土资源局办理抵押预告登记。起诉后，被告于2019年8月20日偿还本金2128.62元、利息1521.31元，于9月20日还本金2136.44元、利息1513.49元。 以上事实，有原告提供的营业执照（副本)、金融许可证、黄伟红的居民身份证、禹洲公司营业执照、《个人购房担保借款合同》《不动产登记证明》、同意抵押承诺书、借款凭证、欠息证明复印件，以及原告和禹洲公司在庭审中的陈述等证据证明。经审查，黄伟红未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 综上事实，本院认为，原告与黄伟红、禹洲公司签订的《个人购房担保借款合同》，当事人主体合格，意思表示真实，且未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已依约将贷款发放到合同约定的账户上，履行了合同义务，但黄伟红违约未按期归还贷款本息，根据合同的约定，原告有权宣布合同项下贷款本息全部提前到期，要求黄伟红立即偿还所欠全部借款本息，故原告请求黄伟红偿还尚欠借款本金409696.93元及相应的利息、罚息、复利，依据和理由充分，予以支持。黄伟红提供的抵押物只办理抵押预告登记，尚未办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条和第一百八十七条的规定，本案讼争房屋的抵押权尚未设立，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权，故原告请求对黄伟红提供的抵押物即位于惠安县享有优先受偿权的诉讼请求，不符法律规定，不予支持。禹洲）公司对为黄伟红的借款提供阶段性连带责任保证无异议，故，原告请求禹洲公司对黄伟红尚欠的全部借款本息应承担连带责任，于法有据，应予采纳。禹洲公司承担保证责任后，有权向黄伟红追偿。综上，原告诉讼请求的合理部分，应予支持，不合理部分，应予驳回。禹洲公司主张案涉房产已于2017年5月份具备办理产权证的条件，黄伟红怠于履行办理产权证的义务，恶意延长禹洲公司的保证期限，案涉的款项应由黄伟红先行承担还款责任后，再由禹洲公司承担补充保证责任，缺乏法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告黄伟红、禹洲地产（泉洲）有限公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160067524）； 二、被告黄伟红应在本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金409696.93元及计至2019年9月27日止的利息351.32元,并支付自2019年9月28日起至还清款项之日止，按合同约定的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利累计以不超过年利率24%为限）； 三、被告禹洲地产（泉洲）有限公司对被告黄伟红的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告黄伟红追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7450元，减半收取计3725元，由被告黄伟红、禹洲地产（泉洲）有限公司负担，应于本判决生效五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉洲市中级人民法院。 审判员  庄奕渠 二〇一九年九月二十七日 书记员  陈思莹 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （1）建筑物和其他土地附着物； （2）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1