西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2018）陕0113民初17331号原告：李天祥，男，汉族，1949年12月1日出生，住西安市莲湖区。委托代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。被告：任启朝，男，汉族，1963年4月13日出生，住陕西省山阳县。被告：任昊，男，汉族，1990年9月20日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十分公司。负责人：徐天，该分公司经理。委托代理人：李雅敏，该公司员工。委托代理人：杨小帆，该公司员工。原告李天祥与被告任启朝、任昊，第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第六十分公司（以下简称“陕西境商公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告李天祥诉称，原、被告及第三人于2018年5月18日签订《房屋买卖三方合同》，约定：“原告将其所有的位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX号房屋以2600000元的价格出卖给被告。合同签订当日，原告将房屋交付给被告，被告对房屋进行装修。后原、被告双方签订网签合同及资金监管协议，被告将购房款全部存入资金监管账户，但被告拒不配合原告办理房屋过户登记手续，其行为明显违反合同约定，损害原告的合法权益，故诉至法院判决要求：1、被告继续履行原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》，将位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX号房屋（房屋所有权证号：1100100013-1-6-31701～1）办理产权移转过户至被告名下；2、被告支付原告自起诉之日起以总房款2600000元为基数，每日按3%计算至房屋变更过户之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告任启朝、任昊辩称，原、被告签订房屋三方买卖合同后，被告依约缴纳定金，并办理了资金监管存入账户。在准备办理双方过户手续时，被告查验涉案房屋，发现墙体破裂变形，地面存在严重裂损。原告的行为构成民事欺诈，致使被告的合同目的不能实现，因此双方的合同无效。原告的行为导致被告每月承担8000多元的银行利息，给被告造成损失，请求法院驳回原告的起诉。第三人陕西境商公司述称，若原、被告双方同意继续履行，其愿意积极配合办理相关手续，在签订合同前其已带领被告实际勘察过房屋，现请求法院依法判决。经审理查明，2013年10月10日，西安市住房保障和房屋管理局将位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX单元XX室的房屋登记到原告名下。2018年5月13日，原告与被告任启朝及第三人签订《买卖定金合同》，约定：“原告所售房屋坐落于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX单元XX室；房产的交易总额为2600000元，被告以银行贷款方式购买此房；被告于本合同签字之时，支付定金100000元，定金由原告直接收取；经买卖双方约定于2018年5月18日之前以居间方通知双方时间为准至居间方处签订《房屋买卖三方合同》，同时买卖双方备齐相关资料，并委托居间方合作伙伴权证服务公司办理过户手续。其他事项（手写）：1、买卖双方已详阅并认可以上各项条款；2、买方已对该房屋详实了解并认可该房屋现状及产权情况；3、卖方承诺该房屋产权真实，合法有效且无邻里纠纷；4买方承诺具有该房产购房资格，征信无不良记录；5、该房价为卖方净拿价，包括已经交纳的契税、大修基金及各项初装费；6、在该房屋交易过程中，所产生的一切税费由买方按照国家相关政策及收费标准全额承担；7、若政策变动，均按当时政策执行；8、该房屋交接前与该房相关物业、水电款由卖方承担；9、买卖双方自愿委托在居间方代办理该房屋网签事宜；10、买卖双方若有一方单方违约，违约方须赔偿守约方总房款20%的违约金，同时违约方须全额支付居间方3%的居间报酬；11、卖方所有资料已审核清楚，符合国家房屋交易政策；12、此房为空房出售；13、经原、被告双方协商一致，于2018年6月30日前办理完该房屋的过户手续；14、卖方所有资料已由居间方审核清楚，符合国家房屋交易政策。同日，原告出具《定金确认单》，载明：其于2018年5月13日收到任启朝定金100000元。2018年5月18日，原告（甲方）与被告（乙方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定：“1、甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX单元XX室，房屋建筑面积141.69平方米；2、房屋为商品房，未设定抵押；3、房屋成交价为2600000元，乙方采用银行贷款的方式支付剩余房款，待乙方审贷通过后，将首付款存入房地局监管账户中，甲方承诺将乙方100000元定金在乙方刷首付时存入资金监管账户；4、甲方保证该房屋没有权属纠纷（此次房产买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权），因甲方原因造成该房产不能继续办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担赔偿责任；甲方保证已经如实陈述该房产权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关物品，附件所列的该房产附属设施设备及其装修装饰随同该房屋一并转让给乙方，一切情况属实且符合国家及本市关于房产上市的有关规定及政策，乙方对甲方出售的该房产具体状况充分了解，自愿买受该房产；5、乙方承担此房过户时所产生的一切税费；6、作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意向丙方支付佣金78000元（甲方支付39000元，乙方支付39000元）；7、甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方占有、使用；8、若逾期交房，则甲方向乙方按每日1000元支付违约金，直至交房。若逾期付款，则乙方向甲方按每日1000元支付违约金，直至付款。由于甲方或乙方提供的申请材料不真实，导致房屋权属登记主管部门做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方所造成的本合同第五、六、七条款下的相关损失，并按房款总额的百分之二十支付违约金；自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方面解除本合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方某某要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之三的违约金；逾期超过七日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之二十向守约方支付违约金。合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息。乙方应在解除合同通知送达之日起七日内退还甲方该房屋；甲方擅自将该房屋出卖给第三人或未经乙方同意擅自变更价格导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同。甲方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还乙方全部已付房款，除按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率向乙方付给利息，还应赔偿乙方装修该房屋的所有费用，并按房款总额的百分之二十向乙方支付违约金。”2018年5月25日，原告（卖方）与被告任昊（买房）签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版），约定：“房屋坐落于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX室，房屋建筑面积141.69平方米；房屋成交价为2600000元，买方应将首付款1300000元存入资金监管账户，余款1300000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；买卖双方应自行办理存量房网签及交易资金监管相关事宜并及时向房屋权属登记机构申请办理该房屋所有权转移登记手续。同日，原告（甲方）与被告任昊（乙方）及西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定：“经甲、乙双方协商同意，共同委托丙方作为保证机构，通过“二手房交易结算资金专用账户”监管和划转交易结算资金，交易监管资金不提现。乙方应于本协议签订之日起90日内将购房首付款1300000元存入专用账户。”另查，被告任昊已将全额房款存入资金监管账户。庭审中，被告以本案所涉房屋，墙体破裂变形，地面存在严重裂损，存在质量问题为由，认为原告存在欺诈行为，被告违背真实意思表示，从而导致合同无效。原告对此不予认可，并提交西安市商品住宅使用说明书及质量保证书，证明房屋不存在质量问题。而被告提交照片证明本案所涉房屋存在质量问题，并于2018年10月31日以发现墙体鼓包裂损、地面裂缝及其他存在的质量隐患为由，申请对本案所涉房屋墙体鼓包受损、地面裂缝及其他存在的质量隐患进行鉴定。本院遂委托西安市中级人民法院，由西安市中级人民法院委托陕西省建筑工程质量检测中心对本案所涉房屋墙体鼓包受损、地面裂缝及其他存在的质量隐患进行鉴定。2019年5月8日，陕西省建筑工程质量检测中心作出陕建筑检（2018）委鉴字第049号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：1、E-J/8轴填充墙体存在严重缺陷，影响正常使用；其他墙体未发现类似缺陷；2、返潮霉变的墙体存在一般缺陷，影响观感；3、存在裂缝的地面存在一般缺陷，影响耐久性；4、未发现其他明显缺陷。2019年7月5日，西安大方置业发展有限公司出具《情况说明》，载明：“尊敬的紫郡长安6幢3单元31701户业主:您好!您所购买的位于西安市雁塔区XX大街XX段XX小区XX号XX幢XX单元XX房屋，系我公司开发建设。关于该房屋于2018年出现的东北处卧室墙体鼓包、裂损问题，我公司现将有关情况说明如下:该房屋出现鼓包、裂损处的墙体为填充墙，属于非承重构件，不影响房屋的主体结构安全。存在问题的填充墙，由我公司进行维修和处理，待处理完毕后，房屋完全能够正常使用。”上述事实，有房屋买卖合同、网签合同、鉴定意见书及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。且依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告任启朝、第三人签订《买卖定金合同》，其他事项中载明：被告任启朝已对该房屋详实了解并认可该房屋现状及产权情况，且原告与被告任启朝已详阅并认可合同条款。原告与被告任启朝、任昊及第三人签订《房屋买卖三方合同》中也载明：被告任启朝、任昊对原告出售的该房产具体状况充分了解，自愿买受该房产。依据上述事实，足以证明被告在购买房屋时已对房屋购买时的现状进行充分的了解，并自愿购买。本案所涉房屋经鉴定，影响房屋正常使用的仅为E-J/8轴填充墙体，作为本案所涉房屋的开发商西安大方置业发展有限公司，出具情况说明表明，本案所涉房屋出现鼓包、裂损处的墙体仅为填充墙，属于非承重构件，不影响房屋的主体结构安全，待处理完毕后，房屋完全能够正常使用，且西安大方置业发展有限公司自愿对本案所涉房屋的相关问题进行维修和处理。现被告任启朝、任昊以原告故意隐瞒房屋存在质量问题，原告构成民事欺诈，本案所涉合同无效的意见，明显与事实不符，且无法律依据。本案中，被告任昊与原告签订了《西安市存量房买卖合同》，即网签合同。网签合同系办理房屋过户手续的必备手续，一旦办理网签就不能再次办理变更，故被告任昊应当按照合同约定继续履行合同的过户登记义务。而原告可以代被告任昊向税务登记机关缴纳过户相关契税后，将位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX号房屋（房屋所有权证号：1100100013-1-6-31701～1）办理产权移转过户至被告任昊名下，在房屋产权转移登记至被告任昊名下后，将资金监管账户内的购房款转至原告账户，原告代被告任昊向税务登记机关缴纳的过户相关契税，可另案向被告任昊追偿。合同约定任何一方违反合同约定不愿继续履行合同的，守约方某某要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付房款3%的违约金。但该约定明显过高，且原告房屋也存在一定瑕疵。现本院综合全案酌情认定，被告自起诉之日起应以总房款2600000元为基数，每日按万分之三计算向原告支付违约金，至房屋变更过户之日止。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任昊于本判决生效之日起十日内继续履行《房屋买卖三方合同》，将登记在原告李天祥名下，位于西安市雁塔区朱雀大街南段2G号6幢31701号房屋（房屋所有权证号：1100100013-1-6-31701～1）办理产权移转过户至被告任昊名下；二、被告任启朝、任昊于本判决生效之日起十日内以总房款2600000元为基数，自原告李天祥起诉之日起，按每日万分之三计算向原告李天祥支付违约金，至房屋变更过户之日止；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李天祥其余诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告任启朝、任昊承担。因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    何      燕  审  判  员    赵  琳  君审  判  员    秦      冰    二〇一九 年 八月二十八日 书  记  员    王  小  波打印：相丽华       校对：王小波        2019年  月  日送达 1