广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4993号上诉人（原审原告）：佛山市三水区云东海街道横涌村民委员会上横涌村民小组，住所地广东省佛山市三水区。负责人：梁毅祥。委托诉讼代理人：李琳，广东华法（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宛青，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗京艳，女，汉族，1956年3月27日出生，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：陈杰，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓杰，广东至高律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郑昊，男，汉族，1974年6月27日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何浩然，广东务正律师事务所律师。上诉人佛山市三水区云东海街道横涌村民委员会上横涌村民小组（以下简称上横涌村民小组）因与被上诉人罗京艳、郑昊土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初2995号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上横涌村民小组上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.解除上横涌村民小组与罗京艳就38744.38㎡土地租赁签订的《土地租赁合同书》、《补充协议》；3.判令罗京艳向上横涌村民小组支付截止到2018年11月30日的租金1590240.96元（与一审判决认定的1266860.56元差额为323380.4元），以及按万分之五标准暂计至2018年11月15日的违约金1132702.8元（2018年11月16日至清偿租金完毕之日的违约金按每日万分之五另计，该金额与一审判决认定的810000元差额为322702.8元）；4.判令罗京艳在十日内搬迁、清空租赁场地，并将38744.38㎡租赁土地及地上建筑物移交上横涌村民小组；5.判令罗京艳按照每月135605.33元的标准，向上横涌村民小组支付2018年12月1日至将租赁土地及地上建筑物移交上横涌村民小组之日期间的土地占用费（以上上诉金额与一审判决金额总计差额为646083.2元）；6.本案一、二审诉讼费由罗京艳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律有误，一审判决应依法发回重审或改判。一、一审法院认定罗京艳将案涉土地转租给郑昊经营，并由郑昊实际承租有误。首先，与上横涌村民小组建立租赁合同关系的系罗京艳，一直以来亦系罗京艳在承租土地并履行相应的租金缴纳义务。对罗京艳“转租”12144.4㎡土地予郑昊的情况，上横涌村民小组根本不知情，罗京艳或郑昊亦未向上横涌村民小组提出。其次，从本案郑昊提交的相关证据材料来看，郑昊与罗京艳之间系合作经营关系，双方分伙时也仅明确其两人之间内部权益的划分。罗京艳并未与郑昊签署过转租合同，《分伙协议》等文件亦未明确转租合同关系，故一审法院认定罗京艳将案涉土地中12144.4㎡转租给郑昊缺乏事实依据。罗京艳和郑昊利用所谓的“合伙”、“分伙”，将高价值土地及建筑物部分进行切割，损害了上横涌村民小组村民合法权益。最后，即便是上横涌村民小组与罗京艳之间的《土地租赁合同书》约定可将土地转租、分租，但亦需罗京艳向上横涌村民小组申请或备案。而本案中，罗京艳自始至终未向上横涌村民小组主张案涉土地转租予郑昊。且之前缴纳租金亦均以罗京艳名义缴纳，上横涌村民小组财备部门亦开具罗京艳缴纳租金的收据。由此可见，实际上罗京艳并非将案涉土地转租给郑昊，仅系双方之间内部进行了约定，其两人之间内部约定对上横涌村民小组无约束力。二、一审法院认定拖欠租金金额有误，截止到2018年11月30日的尚欠租金总额应为1590240.96元。首先，罗京艳统一租赁承包上横涌村民小组的整块约160余亩土地，仅因各土地用途和功能不同相继拆分成“基口潭”、“艇埗”、“猪古岗”、“大塱涡”等四份合同，案涉“猪古岗”土地为其中一块，甚至当年“艇埗”、“基口潭”两份合同延期6年亦因“大塱涡”农地合同捆绑考虑，即四份合同和土地相互关联。一直以来，上横涌村民小组与罗京艳均系按整块土地进行管理、缴租。本案中，对于收款收据注明缴纳“大塱涡”土地承包款的金额，一审法院认定属“猪古岗”土地租金，与事实不符。该部分款项用途，上横涌村民小组和罗京艳均予以确认，一审法院无权干涉当事人的意思自治，该部分款项应予剔除，则实际尚欠租金1590240.96元。如按一审法院的认定和判决，实际上罗京艳仅支付一小部分租金便保住了主要建筑物和经营场所所占用的土地，对其他无太高使用价值的土地则不缴纳租金，明显侵害上横涌村民小组合法权益。三、一审法院酌定违约金金额有误，应按合同约定日万分之五的标准据实核算。本案为合同纠纷，合同系契约，强调各方当事人应按契约精神履行合同义务、承担相应风险和责任。根据我国合同法相关规定，除非合同条款违反法律或行政法规强制性规定，则只要是双方真实意识表示就应得到尊重和支持。本案中，《租赁合同》明确约定每日万分之五的违约金计算标准，该标准也远低于目前民间借贷的最高利率水平，符合法律规定。罗京艳长期拖欠租金行为给上横涌村民小组带来了巨大经济损失，上横涌村民小组要求按合同约定的每日万分之五标准计算违约金合法、合理。一审法院在认定清偿款项抵扣顺序时，已按“先本后息”原则优先抵扣了租金本金，故应保障上横涌村民小组有关逾期违约金的应获权益。一审法院采取酌定方式确定逾期违约金，将110多万元的逾期违约金核定为80万元，同时核定年利率12%，明显不符合法律规定和双方当事人合同约定。四、一审法院仅认定解除26599.98㎡土地的租赁合同有误。罗京艳存在长期未缴纳租金的严重违约行为，且拖欠上横涌村民小组四块土地的承包款和租金总额己超300万元，己彻底丧失了履约能力和经营能力。故无论是依据租赁合同中的违约处罚条款，还是出于减少上横涌村民小组日后租金持续损失的考虑，都应支持上横涌村民小组解除租赁合同并收回租赁物的诉请。一审法院将整个合同土地一分为二，拆开处理后仅确认解除26599.98㎡的土地租赁合同有误。因租赁土地存在统一性和完整性，鉴于罗京艳未能足额支付全部土地租金，且不存在所谓转租合同关系，故应解除全部38744.38㎡土地租赁合同。同时，一审法院判令解除合同的26599.98㎡的土地实际上位于几块土地中间，目前依靠旁边12144.4㎡土地才能正常通行，如按一审法院判决进行切割，则该26599.98㎡土地无任何道路相邻，无法进出，上横涌村民小组即便收回该土地亦无法使用、出租。所以案涉38744.38㎡土地须整体进行处理，不能进行分割。如按一审法院所判，则罗京艳可随意通过所谓的内部转租方式将土地拆分并保留其想要保留部分，其余部分则可随意解除租赁合同并交还上横涌村民小组，此显然不是上横涌村民小组与罗京艳最初订立租赁合同的本意，亦不利于保护出租人的合同权益。被上诉人罗京艳答辩称，罗京艳与郑昊仅系依合伙协议对土地合作，并无转租关系。罗京艳与郑昊的转款为内部转款，对外系以罗京艳名义向上横涌村民小组承租土地，郑昊仅代罗京艳交租，租赁关系只存在于罗京艳与上横涌村民小组之间。违约责任应以上横涌村民小组实际损失为基础进行衡量，实际损失为租金及利息上的损失，双方合同约定按日万分五计息，远超同期贷款利率，本案关于年利率的计算应以一审判决为准。罗京艳投入高达千万的资金建设案涉土地，目前仅因百万租金即需将上盖物交付上横涌村民小组，对罗京艳不公。被上诉人郑昊答辩称，二审法院应依法驳回上横涌村民小组对郑昊的上诉请求，并由上横涌村民小组承担诉讼费用。一审法院认定事实正确，判决并无不妥，上横涌村民小组上诉无理。一、案涉土地38744.38㎡原由罗京艳承租，2013年6月26日罗京艳与郑昊签订《合伙经营合同书》，约定由罗京艳与郑昊共同承租、经营案涉土地及地上建筑物。2014年10月30日罗京艳与郑昊签订《分伙协议》，约定将案涉土地38744.38㎡中的12144.4㎡及地上建筑物由郑昊承租、经营和缴交租金，并以2014年6月6日制作的测绘图予以区分，分伙后各自向土地出租人即上横涌村民小组缴交租金。上横涌村民小组否定存在转租无事实依据，《分伙协议》第五条约定，根据上列《土地租赁合同》及由双方确认于2014年6月6日制作的测绘图红线范围内的土地及所有地上物归甲方（即郑昊）承租及经营，占地约51.13亩（含案涉土地），红线范围外的土地及地上物归乙方（罗京艳）承租及经营，乙方占地约110.68亩。据此，事实上罗京艳己将案涉土地中的12144.4㎡转租给郑昊，且郑昊与罗京艳分伙后至2018年11月的租金已全部缴交。另上横涌村民小组对与罗京艳签订《土地租赁合同》后可能存在转让或转包情形明知，应对可能出现转租或转包的情形承担相应法律后果。二、郑昊与罗京艳分伙后，按约定以自己名义向上横涌村民小组交纳2014年6月6日制作的测绘图确定的土地面积（即12144.4㎡）租金至2018年11月，罗京艳亦单独向上横涌村民小组交纳其与郑昊于2014年6月6日制作的测绘图确定的土地面积（即26599.98㎡）租金，上横涌村民小组对郑昊、罗京艳分别交纳各自占用案涉土地租金知情，且亦从未提出过异议。三、上横涌村民小组向郑昊出具《物业使用权证明》，确认使用权属人为盈丰公司，盈丰公司法定代表人系郑昊，进一步表明上横涌村民小组不但对郑昊占用经营12144.4㎡案涉土地知情，且以书面形式确认该土地实际使用人为郑昊。四、郑昊时至今日未拖欠上横涌村民小组租金，不存在根本违约，另地上建筑物价值巨大，如解除合同将造成郑昊无法弥补的损失，显然有失公平。综上，上横涌村民小组上诉无理，请求二审法院依法驳回上横涌村民小组对郑昊的上诉请求，以保护郑昊合法权益。上横涌村民小组向一审法院提出诉讼请求：1.解除上横涌村民小组、罗京艳双方于2009年6月3日签订的《土地租赁合同书》及于2010年11月26日签订的《2009年6月3日上横涌村民小组同罗京艳签订的（48388.28平方米土地）的〈土地租赁合同书〉的补充协议》；2.罗京艳向上横涌村民小组支付2016年3月1日至2016年12月31日的租金1154619.07元及按万分之五标准暂计至2016年12月31日的违约金134213.71元（2017年1月1日至清偿租金完毕之日的违约金按每日万分之五另计）；3.罗京艳在十日内搬迁、清空租赁场地、并将租赁土地及地上建筑物移交上横涌村民小组；4.罗京艳按照每月135605.33元的标准，向上横涌村民小组支付2017年1月1日至将租赁土地及地上建筑物移交上横涌村民小组之日期间的土地占用费；5.案件诉讼费由罗京艳承担。案件发回重审后，上横涌村民小组将诉讼请求第二项明确为：罗京艳向上横涌村民小组支付至2018年11月30日止的租金1266860.56元及按万分之五标准计至清偿租金完毕之日止的违约金；第三项明确为：罗京艳在十日内搬离租赁场地，将租赁土地使用权返还上横涌村民小组，并向上横涌村民小组移交涉案租赁土地上的地上建筑物；第四项明确为：按2009年6月3日签订的《土地租赁合同书》支付租金的标准，向上横涌村民小组支付自2018年12月1日起至将涉案土地搬离日止的租金或土地占用费。一审法院查明：2007年9月19日，上横涌村民小组与罗京艳签订了《土地承包合同书》,约定由上横涌村民小组将位于辖区内同福路西侧原旧砖厂用地面积共80112㎡的闲置土地承包给罗京艳。合同约定承包期限：2007年12月1日起至2032年11月30日止，共25年；承包金计算：2007年12月1日起至2008年11月30日止为第一年，依此类推。第一年为免租期，土地承包金每月每平方米2元，头3年不递增；前13年内每3年递增0.5元（至2020年11月30日），从14年开始每3年递增1元。各年份的承包金提前每半年交付1次，即在当年的12月10日前交上半年的承包金，次年的6月10日前交下半年的承包金，实行先交承包金后使用的原则。上交承包金时，上横涌村民小组开出的单据只能是“三水区农村统一收据”。逾期欠交或不交的，按欠款总额每天加收万份之五的违约金，逾期六个月不交付承包金的，上横涌村民小组有权终止合同，收回承包的土地，并没收罗京艳在承包期内兴建的一切承包建筑物及水电等设施。承包期内罗京艳在合法的基础上可以整体承包和局部承包的形式将土地或建筑物等转租或转包给他人。罗京艳由此与他人发生的一切法律责任和经济纠纷或产权纠纷与上横涌村民小组无关，由罗京艳负责。在合同签订当日，罗京艳向上横涌村民小组支付了500000元作为承包土地的定金。2008年3月7日，上横涌村民小组、罗京艳双方签订了《2007年9月19日上横涌村民小组同罗京艳签订的（80112平方米土地）的〈土地租承包合同〉的补充协议1》，约定上横涌村民小组把位于石材市场旁“渠口塘”（土名）剩余的7402.90㎡土地暂时置换大塱涡“新塘”的9612.38㎡（该土地发包给案外人未到期）土地给罗京艳搭建农庄、农业开发等使用，时间由2008年3月1日至2017年2月28日，共9年，上横涌村民小组不收取罗京艳的租金，用以抵销上横涌村民小组未能按合同约定的时间交付给罗京艳使用的“新塘”土地的承包金。由2017年3月1日起至2032年11月30日止上横涌村民小组继续将上述7402.9㎡的土地发包给罗京艳使用，按2007年9月19日双方签订的《土地承包合同》执行。2009年6月3日，上横涌村民小组、罗京艳签订《土地租赁合同书》，确认鉴于罗京艳上述承包土地中有48388.28㎡土地已变更性质为建设用地，故双方将上述合同项下80112㎡土地拆分为租赁和承包两部分。在不更改承包年限、承包金标准的前提下，就位于“猪古岗边”的48388.28㎡建设用地租赁事宜，重新签订本《土地租赁合同书》，并维持2007年9月19日及2008年3月7日签订的合同不变。罗京艳已于2007年向上横涌村民小组交付300000元作为租赁土地的定金。罗京艳根据变更后的租赁面积向上横涌村民小组交纳租金。2010年11月26日，上横涌村民小组与罗京艳签订《2009年6月3日上横涌村民小组同罗京艳签订的（48388.28平方米土地）的〈土地租赁合同书〉的补充协议》，确认因佛肇城际轨道项目建设征用了上述48388.28㎡土地中的9643.9㎡。约定由2010年11月1日开始罗京艳租赁土地面积由原来的48388.28㎡变更为38744.38㎡。变更后的面积，上横涌村民小组、罗京艳双方的权利和义务仍以2009年6月3日双方签订的《土地租赁合同书》中的条款为依据执行。2013年6月26日，罗京艳与郑昊签订了《合伙经营合同书》，约定由郑昊与罗京艳共同投资经营罗京艳租赁上横涌村民小组的土地及地上建筑物（金芙蓉项目）。2014年10月30日，郑昊与罗京艳就金芙蓉项目签订《分伙协议》，约定于2015年1月起，土地租金由罗京艳、郑昊按所占土地面积的比例缴交土地租金；郑昊可直接将租金交到土地出租方指定的账户。分伙中涉案“猪古岗边”土地郑昊占用12144.40㎡，罗京艳占用26599.98㎡（具体占地分线以《分伙协议》附件于2014年6月6日制作的测绘图为准）。《分伙协议》签订后，郑昊未另行与上横涌村民小组签订《土地转租合同》。郑昊通过自己或盈丰公司的账户向上横涌村民小组缴纳其经营管理的涉案土地（12144.40㎡）的租金，上横涌村民小组开出的收据均注明为郑昊代罗京艳交的租金。另查明，涉案土地上横涌村民小组取得建设用地使用权，其中因《分伙协议》约定由郑昊经营管理的A区建有主体9栋公租房，并于2014年投入使用，但未办理权属证明。庭审中，上横涌村民小组、罗京艳确认“渠口塘”土地不在案件处理，法院对“渠口塘”相关问题不予审理。上横涌村民小组、罗京艳及郑昊重新在红线图上确认涉案土地四至范围，并签名确认作为上横涌村民小组提供的证据2。郑昊明确不同意代罗京艳垫付其所欠租金。《土地租赁合同书》中明确“于2007年交付的300000元”作为涉案租赁土地定金。上横涌村民小组、罗京艳确认上述定金并未在租金中扣减，并明确涉案的定金实际还包含其他地块的定金在内，不在案件处理。故法院对涉案定金不予审理。经释明，上横涌村民小组、罗京艳及郑昊均同意只对涉案诉请的合同作出处理。上横涌村民小组于2017年1月12日向法院提起诉讼。庭审中确认：涉案争议土地共38744.38㎡，2015年5月30日前的租金已交清。自2016年2月2日起罗京艳租赁土地（26599.98㎡）及郑昊（12144.40㎡）租赁土地所交的款项开始缴交从2015年6月1日起的租金，各方具体缴纳了涉案地块租金（情况详见附表一）。对于双方有异议的租金，法院分析如下：1、郑昊提供2015年10月12日、11月10日、12月21日的银行转账明细，证明郑昊在2015年7月1日后，每月按36433.2元的标准缴交了7月至11月的租金。上横涌村民小组、罗京艳确认上述缴纳的金额，但认为不是缴纳案涉的租金，因郑昊转账时在银行转账凭证中已明确为交2015年的部分租金，结合上横涌村民小组提供的《三水区农村集体组织统一收款收据》中显示2016年2月2日郑昊所交付的租金36433.2元为“2015年部分租金”，接着郑昊于2016年3月30日交付的36433.2元租金，统一收据显示为“2016年1月租金”。由此推算，上横涌村民小组确认至2016年3月30日，郑昊已交付了每月标准为36433.2元的租金至2016年1月。故法院采信郑昊提供的上述单据用以证明其交纳部分租金的内容。2、关于2016年9月20日郑昊交付的租金共311296元，上横涌村民小组认为其中113818元交纳涉案租金，罗京艳认为其中109299.6元交纳2016年5月、6月、7月三个月的租金（按每月租金标准36433.2元计算）。庭审中，双方确认按113818元交纳涉案租金，故法院确认上述证据所涉款项有113818元为交纳案件的租金。但该租金多确认4518.4元（113818元－109299.6元）为郑昊多支付给上横涌村民小组的租金，与罗京艳无关。3、关于郑昊提供的2017年1月23日转账凭证共409036.8元，郑昊在转账单中明确为10－1月租金（其中涉案件每月租金36433.2元，共145732.8元）；关于2月4日、3月3日、3月31日的转账凭证数额均分别为102259.2元（当中均有36433.2元交纳涉案部分租金）。上横涌村民小组、罗京艳均认为郑昊的确有缴纳上述款项，但上述款项均不涉及案件，是罗京艳缴交“大塱涡”的租金。首先，因郑昊与罗京艳约定缴纳案件及另案的部分租金，另案（“基口潭”）当时段缴交的部分租金为每月65826元，郑昊转账单中明确为10至1月租金，与其纳缴的两地块的租金数额一致，而之后凭证数额为102259.2元为两地块每月应纳缴的租金（并在转账单中明确租金的时段）。其次，因郑昊涉及缴付的案件租金，均只涉及与“基口潭”的租金一起缴纳，上横涌村民小组陈述为“大塱涡”的租金，不符合常理。再次，上述单据中，当事人曾在（2017）粤0607民初235号案卷中作为证据证明郑昊缴纳了“基口潭”的租金，即上述单据的租金各方均一直确认为缴付“基口潭”或涉案租金，与“大塱涡”无关。因此，在无其他反证的情况下，法院采信上述证据所涉及的部分租金为交纳涉案租金的证明内容。4、郑昊于2017年3月31日缴纳的“2016年8月至10月滞纳金”15337.46元，郑昊无法证明与案件有关联，故法院对该证据的证明内容不予采信。5、郑昊所经营管理的占地12144.40㎡，至2018年11月（含11月）前的租金，其已全部支付完毕。综上，罗京艳与郑昊从2015年6月1日起至2018年11月30日应交租金5346724.44元，已交付4084382.28元。而至2018年11月30日止，罗京艳租赁土地（26599.98㎡）欠上横涌村民小组租金1266860.56元（5346724.44元－4084382.28元+4518.4元）；郑昊租赁土地（12144.40㎡）多支付上横涌村民小组租金4518.4元。一审法院认为，上横涌村民小组与罗京艳于2009年6月3日签订的《土地租赁合同书》及于2010年11月26日签订的《2009年6月3日上横涌村民小组同罗京艳签订的（48388.28平方米土地）的〈土地租赁合同书〉的补充协议》，涉及地块为建设用地，土地使用权人为上横涌村民小组，上述合同为双方平等自愿签订，符合法律规定，合法有效，受法律保护。关于租赁期限，上述合同中约定租赁期限（因上述地块的土地性质改变，于2009年6月3日重新签订）从2009年6月起至2032年11月30日止，共23年，此约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，因此上述租赁合同中租赁期限未超过二十年的有效，超过二十年的部分无效。案件争议焦点问题是：在罗京艳向上横涌村民小组承租的涉案土地，由郑昊实际占用经营管理12144.40㎡的情况下，上横涌村民小组与罗京艳之间的上述合同是否应当全部解除还是部分解除。具体分析如下：首先，上横涌村民小组与罗京艳签订的《土地租赁合同书》约定，租赁期内在合法的基础上可以整体或局部租赁的形式将土地或建筑物等转租或转包给他人，罗京艳将部分涉案土地交给郑昊占有使用，不违反该约定。上横涌村民小组对签订合同后可能存在转租或转包情形是明知的，应对可能出现的转租或转包情形承担相应法律后果。其次，郑昊占有使用12144.40㎡涉案土地后，按照与罗京艳的《分伙协议》约定实际向上横涌村民小组交付租金，上横涌村民小组收取郑昊交付的租金至2018年11月，也明确知道郑昊所交租金的租赁土地面积，且有证据显示罗京艳也单独向上横涌村民小组缴付租金，表明上横涌村民小组对罗京艳与郑昊分别缴付各自所占用涉案土地租金是知情的。再次，上横涌村民小组出具《物业使用权证明》，确认使用权属人为盈丰公司，盈丰公司的法定代表人即为郑昊，进一步表明上横涌村民小组不但对郑昊占用经营部分涉案土地知情，且以书面形式确认了涉案土地部分地块的实际使用人为郑昊。最后，上横涌村民小组在此期间从未对郑昊占用使用部分涉案土地提出异议，郑昊亦向上横涌村民小组缴付相应租金。综上，虽然上横涌村民小组与郑昊之间未签订书面转租合同，但双方之间以实际行为履行了上横涌村民小组与罗京艳上述合同之间的主要义务，郑昊现未拖欠上横涌村民小组租金，且要求继续履行合同，在此情况下，仅以罗京艳未缴付其应缴付的租金，即全部解除上横涌村民小组与罗京艳之间的上述合同，对郑昊有失公平。基于上述分析，对上横涌村民小组认为其与郑昊无租赁关系的主张，法院不予支持。郑昊在与罗京艳签订《分伙协议》后依协议履行义务，罗京艳从未提出异议，实际上确认了郑昊与上横涌村民小组之间履行上述合同义务的行为，对罗京艳认为《分伙协议》是罗京艳与郑昊之间的内部协议，不是转租协议的辩称，法院不予采纳。在租赁期内，罗京艳陆续向上横涌村民小组支付租金，但未按合同约定依时足额交纳涉案土地中其实际租赁经营管理地块（26599.98㎡）的租金。案件于2017年1月立案受理，罗京艳从上横涌村民小组起诉时起至今，仍尚欠罗京艳部分租金，但怠于履行缴付租金义务，违反上述合同约定。依照合同约定，上横涌村民小组请求与罗京艳解除罗京艳实际租用地块部分合同（26599.98㎡）的条件成就，其主张合法有理，法院予以支持。但上横涌村民小组诉请解除上横涌村民小组与罗京艳签订的上述合同中罗京艳按《分伙协议》约定给郑昊占有使用的部分租赁土地（12144.40㎡）的合同，法院不予支持。上横涌村民小组与郑昊之间就郑昊占有使用的部分租赁土地继续按上述合同履行。罗京艳辩称无法预见涉案地块因“佛肇城际轨道项目”这一不属于商业风险的重大变化，属于情势变更，致使其无法按时支付租金。经查，在“佛肇城际轨道项目”确定后，罗京艳与上横涌村民小组又重新签订补充协议，罗京艳同意减少涉租土地面积并相应减少租金继续承租，是其对自己权利的处分，且该权利处分不能成为其不按时交租的合理理由，故罗京艳上述辩称法院不予采纳。根据法院查明事实，上横涌村民小组诉请罗京艳支付至2018年11月30日止的租金1266860.56元，合法有理，法院予以支持。上横涌村民小组诉请自2018年12月1日起至合同解除之日止及自合同解除之次日起至罗京艳搬离涉案土地（26599.98㎡）之日止，罗京艳应按合同约定的租金数额支付上横涌村民小组相应的租金或参照合同约定的租金数额支付相应的土地占用费，合法有理，法院予以支持。上横涌村民小组、罗京艳签订的《土地租赁合同书》约定：罗京艳要依时上交租金，罗京艳逾期6个月仍不交付租金的，上横涌村民小组有权终止合同，收回出租的土地，并没收罗京艳在租赁期间兴建的一切建筑物及水电等设施。依照此约定，上横涌村民小组诉请罗京艳依约搬离涉案土地（按在庭审中各方确认的红线图及罗京艳与郑昊于2014年6月6日制作的测绘图范围），返还该土地使用权，如建有地上建筑物，将涉案地块的地上建筑物移交上横涌村民小组，合法有理，法院予以支持。租赁合同解除后，罗京艳应在一定合理时间搬离涉案土地（26599.98㎡），并依照合同约定向上横涌村民小组移交地上建筑物。根据案件实际情况，法院确定此时间为一个月。关于罗京艳及郑昊支付违约金的问题。罗京艳及郑昊未按合同依时足额或依时支付租金，存在违约，应承担相应的违约责任。因上横涌村民小组在《三水区农村集体组织统一收款收据》备注中明确罗京艳缴纳资金的性质全部为租金，并非缴纳违约金，故罗京艳及郑昊已缴纳的款项，应先扣减租金。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合罗京艳及郑昊均认为合同中约定的违约金过高，且罗京艳并非长期不支付租金、郑昊只存在部分时间不依时缴纳租金等因素分析，法院酌情确认罗京艳至2018年11月30日止所欠租金相应的迟延履约违约金为800000元；郑昊至2018年11月30日止相应的迟延履约违约金为10000元。考虑上横涌村民小组与罗京艳涉案合同部分解除后，解除部分租赁土地（26599.98㎡）支付租金以实际占用地块按月支付为原则，支付当月租金的最后时间点在实际使用当月最后一天为宜。故上横涌村民小组诉请支付从2018年12月1日起至罗京艳实际付清租金或占用费之日止相应的违约金，以所欠款项（以26599.98㎡标准计算租金或土地占用费）为基数，从应缴未交之租金或占用费的次月1日起至实际付清日止，按年利率12%计算为宜，超出部分法院不予支持。综上所述，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十四条第二款、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除上横涌村民小组与罗京艳之间就罗京艳实际占用的租赁土地（26599.98㎡，以庭审中各方确认的红线图及2014年6月6日制作的测绘图范围为准）于2009年6月3日签订的《土地租赁合同书》及于2010年11月26日签订的《2009年6月3日上横涌村民小组同罗京艳签订的（48388.28平方米土地）的〈土地租赁合同书〉的补充协议》；二、罗京艳应于判决生效之日起十日内向上横涌村民小组支付拖欠的租金、土地占用费及相应的迟延履约违约金。具体计算如下：（一）租金与土地占用费：至2018年11月止的租金1266860.56元；从2018年12月1日起至本合同解除之日止的租金按合同约定支付；从合同解除之次日起至罗京艳实际搬离涉案土地之日止的土地占用费参照上述解除的合同约定的租金支付；租金及占用费按月支付，在实际使用当月最后一天支付完毕；以土地面积26599.98㎡为标准。（二）迟延履约违约金：至2018年11月30日止所欠租金的迟延履约违约金为800000元；2018年12月1日起至租金或占用费还清之日止，以所欠租金或占用费为基数，从应缴未交租金或占用费之次月1日起至还清日止，按年利率12%计算；三、罗京艳应于判决生效之日起一个月内搬离向上横涌村民小组实际租赁的土地，将其占用使用的面积26599.98㎡的土地交还上横涌村民小组，如该面积土地上有地上建筑物，将此地上建筑物移交上横涌村民小组；四、郑昊应于判决生效之日起十日内向上横涌村民小组支付至2018年11月30日止相应的迟延履约违约金10000元；五、驳回上横涌村民小组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16399元，由罗京艳负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.上横涌村民小组与郑昊之间关于案涉土地中的12144.40㎡土地的租赁关系应否予以解除；2.罗京艳欠付案涉租赁场地租金的具体数额为多少；3.一审法院酌定违约金金额及计算标准是否妥当。关于争议焦点一。首先，根据上横涌村民小组与罗京艳签订的《土地承包合同书》的约定，承包期内罗京艳在合法的基础上可以整体承包和局部承包的形式将土地或建筑物等转租或转包给他人，罗京艳将部分涉案土地交给郑昊使用，未违反上述约定。上横涌村民小组在签订合同时对案涉土地可能存在转租或转包情形应有预期，并应承担由此带来的法律责任。其次，虽罗京艳与郑昊首先是以合伙的形式经营案涉土地及地上建筑物，但双方于2014年10月30日签订了《分伙协议》、约定自2015年1月起，双方就案涉土地分开独立进行经营，并按土地面积的比例分别缴纳租金，即此时双方的合伙关系已经结束，罗京艳已事实上将上述12144.40㎡土地转由郑昊经营使用。最后，上横涌村民小组作为出租人，其主要利益体现为出租土地以收取租金，郑昊已交付租金至2018年11月，且有能力继续缴纳上述土地的租金，继续履行上述12144.40㎡土地的租赁合同并不会损害上横涌村民小组的利益。故一审法院未解除郑昊占有使用的12144.40㎡土地的租赁关系并无不当，本院依法予以维持。上横涌村民小组的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于争议焦点二，即郑昊提供的2017年1月23日转账凭证共409036.8元及2月4日、3月3日、3月31日的转账凭证分别为102259.2元的金额中是否包括“大塱涡”的租金问题。对此，本院认为，郑昊缴付的本案租金，均只涉及与“基口潭”的租金一起缴纳，其中“基口潭”的租金为65826元，而本案12144.40㎡土地的租金为36433.2元，合计102259.2元，上述金额与转账单中注明的租金交纳月份的金额相符，而与“大塱涡”的租金金额并不相符，故上横涌村民小组主张上述部分金额为缴纳“大塱涡”地块的租金与常理不符，本院依法不予支持。上横涌村民小组对罗京艳欠付“大塱涡”地块的租金可另行主张。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过份高于造成的损失。”本案中，上横涌村民小组的损失主要体现为租金的利息损失，一审法院综合考虑罗京艳并非长期不支付租金、郑昊只存在部分时间不依时缴纳租金等因素及上横涌村民小组的实际损失，酌定罗京艳至2018年11月30日止所欠租金相应的迟延违约金为800000元，郑昊至2018年11月30日的延迟违约金为10000元，并酌定以欠付租金为基数，从应缴未交租金或占用费的次月1日起至实际付清日止，按年利率12%计算延迟违约金，上横涌村民小组并未举证证明该金额低于其实际遭受的损失，其上诉主张违约金金额过低理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。上横涌村民小组的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28584元，由上诉人佛山市三水区云东海街道横涌村民委员会上横涌村民小组负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月十八日法官助理 赵超琳书 记 员 冯隽尧