松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0702民初4006号 原告:某物业有限责任公司松原分公司，住所地松原市。 负责人：吕国强。 委托代理人:王晓乐。 委托代理人:杨晓迎。 被告：李阳，现住松原市。 委托代理人：孙海楠。 原告某物业有限责任公司松原分公司（以下简称某物业公司）诉被告李阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王晓乐、杨晓迎，被告李阳的委托代理人孙海楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 某物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付拖欠的物业费25551元及违约金；并承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告已签订《大禹.塞维利亚前期物业管理服务协议》，被告是某.塞维利亚小区17栋107室业主。在原告为某.塞维利亚小区业主（包括被告）提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行《大禹.塞维利亚前期物业管理服务协议》，根据合同第四条关于物业费收取的约定，以及《物业管理条例》相关规定，被告应按时交纳物业服务费，但是被告无固拖延交纳2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费25551元，原告曾多次催告要求被告支付拖欠的物业服务费，但被告至今仍未交纳，被告的行为已构成违约，根据《大禹.塞维利亚前期物业管理服务协议》第十四条第二款约定，被告应向原告支付违约金（计算方式：拖欠物业服务费金额×逾期天数×3‰）。 被告李阳辩称：原告不具备诉讼主体资格，原告与建设单位具有关联关系，通过违法签订前期物业服务合同，提高收费标准的手段巧取不当利益，应驳回其诉讼请求。原告提供的物业服务没有达到备案标准、公开承诺标准及行业规范标准，且已既成事实。 经审理查明：某物业公司系某物业有限责任公司依法设立的分公司，并取得营业执照。2012年3月11日,某房屋开发有限公司（以下简称某公司）作为合同甲方与某物业公司作为合同乙方签订“某住宅小区前期物业服务合同”，合同主要约定某公司将其开发建设的某塞维利亚住宅小区选聘某物业公司对其提供前期物业管理服务，合同第二条（二）：物业服务主要内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序管理、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第四条前期物业管理服务应达到的质量标准：第一项基本服务要求：1、按国家规定的标准对本项目公共部位、公共设施进行查验，并履行完备的验收手续；2、制定完善可行的物业管理方案及执行乙方统一的质量管理、档案管理、财务管理制度；3、小区物业经理及物业管理员需持证上岗，所有物业服务人员均统一着装、佩戴统一标志，行为统一规范，服务主动热情；4、在物业管理处设立接待服务中心，设立并公示有人值守的24小时服务电话。急修30分钟、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修、投诉和回访记录；5、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费项目；6、每半年公布一次物业服务费用的收支情况，便于与业主监督；7、每年2次书面征询全体业主对物业服务的意见，此外每月至少对10户业主进行回访，了解业主的需求和意见，随时改进服务，满意率在90%以上。第二项公共部位、公共设施、设备管理：1、有专业技术人员对小区房屋共用部位及公用设施进行日常管理和维修养护、检修记录和保养记录齐全；2、根据房屋实际使用年限，每年检查房屋共有部位的使用情况，需要维修的，维保期内，由乙方通知甲方负责人安排相应人员进行维修处理；如遇紧急突发事件，无法通知甲方或甲方无法及时到未修复的，由乙方代为维修，费用由甲方承担；3、每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；4、建立共有设施设备档案（设备台账），对设备设施运行、检查、维修、保养等情况进行详细记录；5、对公用设施设备设立规范、统一标志，落实责任人和相应职责；操作维护人员严格执行设施设备操作规范、保养规范；保障设施设备运行正常；6、每周对共用设施设备组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，维修期内，乙方及时通知甲方负责人安排相应人员维修；7、保证消防设施设备完好，做到随时启用，保证消防通道畅通；8、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；9、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；10、对容易危及人身安全的设施设备设立明显标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障建立应急方案；11、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁，委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全测试并持有效《安全使用许可证》，乙方应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；12、路灯、楼道灯、地灯、草坪灯完好率不低于95%。第四项公共秩序维护：1、为保证业主安全和公共秩序良好，在小区主入口实行24小时执勤，实行外来员人员登记及许可制度；2、也主入口双人执勤，立岗执勤等；3、秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械；4、对进出小区车辆实施出入证管理，引导车辆有序通行、停放；6、对进出小区车辆的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；7、每年至少举行一次消防演练；8、对火灾、治安、公共卫生等突发事件建立应急方案，并严格执行。第五项环境管理：1、生活垃圾每日清运两次，保证卫生清洁。在公共区域根据需要合理设立果皮箱。小区道路、广场、绿地等每日清扫1次，楼道每日拖洗1次，业主入户门每周擦洗一次，楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洗1次；路灯、楼道灯每季清洁1次。24小时内清除小区内主要道路积水、积雪。2、共用雨、污水管道每年至少疏通一次，雨、污水井每季度检查一次，视情况及时清掏。第六项绿化养护与管理：1、设立专业人员实施绿化养护管理；2、草坪每年普修两遍以上，切边整理一次以上；每年除杂草三遍以上，杂草面积小于8%；3、干旱、高温季节基本保持有效供水，有积水应及时排除；4、发现病虫应及时灭杀；5、乔、灌木按规范修剪每年两遍以上；6、每年普施基肥一遍；7、病虫害有针对性及时灭治，每年喷药不少于两次，控制大面积病虫害发生；8、发生倒伏及时扶正、加固；9、发现草坪或树木枯死，保质期内，及时通知甲方负责人安排相关人员处理；质保期外，发现草坪斑秃、枯树及时补植；10、每日巡查建筑景观。第六条本物业管理区域内物业收费选择包干制：物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅（含电梯费）1.50元/月/平方米，多层1.50元/月/平方米，多层（电梯洋房）1.80元/月/平方米，别墅联排3元/月/平方米，别墅双排3.8元/月/平方米，别墅独栋4.8元/月/平方米。第十五条本合同期限自2012年3月11日至2018年3月10日。2014年12月9日，双方将上述前期物业服务合同在松原市物业管理中心备案。2015年7月2日，李阳入住某住宅小区联排别墅，同时与某物业公司签订“临时管理公约”，“前期物业管理服务协议”约定的物业服务内容、服务质量、物业收费标准与某公司和某物业公司签订的“某住宅小区前期物业服务合同”相一致。2018年3月11日，某公司和某物业公司再次续签“某住宅小区前期物业服务合同”，合同内容与上次合同内容完全一致，合同第三十五条：合同期限自2018年3月11日至2023年3月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。 另查明，2018年10月31日，松原经济技术开发区某小区业主委员会成立（以下简称业主委员会）。2018年11月27日，业主委员会向某物业公司发函，要求某物业公司如有意继续提供为业服务，限期应当与业主委员会签订物业服务合同。2018年12月20日，业主委员会向某物业公司复函，提出某物业公司在履行前期物业服务期间存在未按规定出示务账目，保安、维修、客服、绿地严重不符合规定，消防设施、高层电梯严重存在安全隐患等等，并且物业收费明显过高，与之服务标准不相匹配；同时对业主拒交物业费的相关事宜作出解释等等。 在本案庭审中，被告举出大量证据证明某物业公司在履行前期物业服务过程中存在的问题，包括室外排水管道堵塞为题、绿化问题、小区道路及停车场问题、治安问题、部分业主私搭乱建问题、建筑垃圾未及时清理问题、清理雨雪不及时问题等等。 再查明，被告李阳居住该小区联排别墅，房屋建筑面积236.59平方米，拖欠物业费区间为2016年1月1日至2018年12月31日。 以上事实，有某物业公司提供的营业执照、物业服务企业资质证书、前期物业管理服务协议、前期物业服务委托合同备案表、临时管理公约、物业费收据，李阳提供的某物业公司工商登记信息资料、前期物业服务合同、《小区业主委员会工作告知函》、《关于某物业有限责任公司松原分公司的复函》、前期物业服务委托合同备案表、商品房买卖合同、《大禹.塞维利亚业主手册》、《大禹.塞维利亚业主物业一级服务标准（备案标准）》、（2015）宁民初字第4461民事判决书、（2016）吉07民终637号民事裁定书、兴源派出所《责令改正通知》、受案回执表、照片108张等在卷为凭，经法庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为:某物业公司与某公司之间签订的“某住宅小区前期物业服务合同”、以及与李阳之间签订的“临时管理公约”，均系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。物业合同系双务合同，某物业公司为该小区提供了相应的物业服务，李阳系该小区业主，某物业公司与李阳之间形成了物业服务合同关系。某物业公司未提供相关证据证实完全按照前期物业服务协议约定履行所有物业服务义务。又根据《物业管理条例》第四十条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则等………。”结合庭审查明的事实，某物业公司在履行前期物业服务协议过程中存在多处不符合物业服务合同内容等情形，且业主委员会也代表业主发函提出上述问题，根据物业服务合同性质、特点，结合本案具体情形，被告可以少交部分物业费，以承担年物业费70%为宜，即为17886元（236.59平方米×3元/月/平方米×36个月×70%）。因原告存在部分违约，对于其主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第八条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告李阳于本判决生效之日立即给付原告某物业有限责任公司松原分公司物业费17886元。 二、驳回原告某物业有限责任公司松原分公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取219元，由被告承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  祝相秋 二〇一九年九月二十日 书记员  贾 冰