葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1403民初1072号 原告（反诉被告）：葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司，住所地葫芦岛市龙港区海飞路**楼C，统一社会信用代码91211400318971122E。 法定代表人：赵晓光，该公司经理。 委托诉讼代理人：王峰，辽宁卓辰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：锦州瑞泰物业管理有限公司，住，住所地锦州市古塔区士英里世纪新城**一社会信用代码91210700MA0QDMLT29。 法定代表人：张志光，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋宇，辽宁开智律师事务所律师。 被告：蒋玲，女，1988年9月10日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。 原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司与被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司、被告蒋玲合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司的法定代表人赵晓光及委托诉讼代理人王峰，被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司的法定代表人张志光及委托诉讼代理人宋宇，被告蒋玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司诉称，2017年11月2日，原告与葫芦岛市龙港区阳光新城业主委员会签订协议书，该业主委员会将该小区物业服务托给原告进行物业管理，服务费每月每平方米0.7元。因当时原告不具备物业服务资质，而当时的物业管理条例要求物业服务公司需具备服务资质，该业主委员会同意原告可以挂靠一家物业服务公司，后原告找到第一被告，借用该企业资质又与业主委员会签订物业服务合同。在第一次签订合同后，原告组织人力物力，清运垃圾，修水管线及排污管，安装门禁和小区监控，修剪绿化，安排保安，聘用第二被告为原告单位现金和出纳，建立各项规章制度等工作。原告对外以阳光新城物业管理服务中心对外经营，收取物业费，小区物业走向正规，一直服务至今。但第一被告看到原告经营具有一定规模后，以其也有与阳光新城业主委员会签订物业服务合同为由，阻止原告进行物业服务，张贴告示不让小区业主向原告交纳物业费，并与第二被告相互串通，将原告收取的14,500.00元物业费不向原告交出，原告只有支出，没有收入，造成经济损失2万元。二被告的行为致使原告无法正常服务经营。为此原告诉至法院，请求判令：排除第一被告对原告物业服务过程中的妨碍；第一被告赔偿对原告造成的经济损失2万元；二被告返还原告的财务款14,500.00元及物业账目；二被告承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司辩称，原告起诉与事实不符，诉讼请求应该驳回。原告并不是从事物业服务的法人主体，没有从事物业服务的资格，被告公司是在2017年11月25日通过阳光新城业主委员会的招标中标了阳光新城的小区管理，2017年12月1日瑞泰与阳光新城业主委员会签订了物业管理合同，双方约定了权利义务，合同期限为2017年12月1日到2022年12月1日止，签订合同后瑞泰立即进驻该小区对物业进行管理，聘用了赵晓光等人为工作人员，本案中提供物业服务的真实主体是瑞泰公司，原告所诉请的没有任何事实和法律依据，在瑞泰对阳光新城小区正常的物业服务中，系工作人员赵晓光私自对小区业主以星空影视的名义单独收费，侵害了被告的权利，因此原告的诉讼请求应予以驳回。 被告蒋玲辩称，我不应该是被告，我是给瑞泰打工的，我不知道星空传媒，没有签订劳动合同，是张丽慧和赵晓光给我招去的，赵晓光是阳光新城业主委员会的副主任。 被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司反诉称，2017年11月25日，反诉原告经阳光新城业主委员会招标，中标了阳光新城小区的物业管理。2017年12月1日，反诉原告与葫芦岛市龙港区阳光新城小区业主委员会签订了《物业管理合同》，合同约定了双方的权利义务，合同期限2017年12月1日至2022年12月1日。反诉原告立即进驻阳光新城小区，对该小区物业进行管理，聘用了赵晓光等人为工作人员。在反诉原告正常对阳光新城小区进行物业服务的过程中，反诉被告私自向业主单独收费，侵害了反诉原告的合法权益，在反诉原告对反诉被告提出质疑时，拒不搬离占用的物业管理办公室，导致阳光新城小区物业管理的混乱，反诉被告占有物业费后不合理支出达234,680.10元（2018年1月-12月期间），有审计报告书为凭。反诉被告不仅未认识到自身行为的违法性，而是无理向反诉原告提起了诉讼，反诉原告为此提出反诉，请求判令：排除反诉被告对反诉原告物业服务过程中的妨碍，撤出对阳光新城的非法物业管理；反诉被告连带赔偿反诉原告经济损失234,680.10元。 原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司反诉辩称，反诉原告所诉聘用赵晓光不属实，赵晓光为本诉原告的法定代表人，在2017年11月2日与阳光新城业主委员会签订物业服务合同，而反诉原告是在2017年12月1日才与阳光新城业主委员会签订合同，一直没有进驻该小区进行物业服务，而反诉被告以阳光新城物业管理服务中心名义对小区收费及服务，该合同在反诉原告之前，不是反诉原告聘用人员；本案之所以产生两个合同是因为反诉被告在承包物业当时资质不合格，因反诉被告在2017年11月2日与阳光新城业主委员会签订物业服务合同，但当时的《物业管理条例》规定物业公司必须具备物业资质，而反诉被告不具备物业资质，遂找到反诉原告，借用其资质与阳光新城业主委员会签订物业服务合同，确保反诉被告能够承包该小区物业服务；反诉被告并没有侵害反诉原告的权益，反诉被告自2017年11月2日以来，一直以阳光新城物业管理服务中心名义对小区进行服务，清运垃圾，修理管线，安装门禁及监控，聘用保安及保洁人员，对小区收费，反诉被告一直管理至今并继续履行物业服务合同，是反诉原告看到该小区服务有很大发展空间后将反诉原告的法定代表人更换，在小区张贴告示，阻止反诉被告正常服务经营，造成阳光新城小区秩序混乱，严重侵害了反诉被告的利益；反诉原告没有合法经济损失，因反诉原告只是出借资质，没有实际管理服务，没有实际经济损失；反诉原告所诉与事实不符，在2017年10月6日之前，赵晓光确是阳光新城业主委员会副主任，7月份开始，小区找不到物业公司，赵晓光主动承包该小区的物业，开始不清楚业主委员会的成员不能从事物业服务，所以赵晓光就辞职了，2017年11月2日赵晓光与阳光新城业主委员会签订了物业服务合同，之后赵晓光以此份合同去物业办备案，因为没有资质不能备案，所以赵晓光与阳光新城业主委员会商量，赵晓光挂靠一家公司，赵晓光就找到了瑞泰物业，反诉被告是2017年9月16日开始进入小区服务，业主委员会给反诉被告试用期两个月，当时是绿化、监控等工作。综上，反诉原告起诉反诉被告撤出阳光新城物业管理及赔偿经济损失没有事实和法律依据。 本院经审理查明，2017年10月6日，阳光新城业主委员会出具《关于赵晓光请辞阳光新城小区业主委员会副主任批复》，载明：“同意赵晓光请辞报告同意赵晓光退出业主委员会，不再担任业主委员会副主任职务。”2017年11月2日，原告（反诉被告）与阳光新城业主委员会签订《协议书》，载明：“一、双方经过多次协商，本着公平公正的原则，根据有关法律法规在平等自愿的基础上，甲方（阳光新城业主委员会）将龙港区东街阳光新城物业委托乙方（原告）实行物业管理，暂定本协议，本物业占地面积16.9万平方米，定于价格每平方米0.7元；……三、小区业主委员会成立极短无法有人量准备时间，因乙方的配合与诚意，业委会要求乙方立即进驻阳光新城小区开展工作，同意乙方具有经营权，但无等级资质的葫芦岛星空影视文化传媒有限公司执照签订本协议，前期三个月对阳光新城小区业主免费服务，在免费服务期满。同意乙方的要求，乙方挂靠辽宁省内具有三级资质的企业执照，委托法人，代理乙方同甲方签订‘阳光新城小区物业管理合同’使用国家统一正式文本……”。2017年11月30日（复函中笔误写为2017年11月31日），阳光新城业主委员会向原告（反诉被告）出具《复函》，载明：“今收到贵公司关于委托张志光同志作为贵方葫芦岛星空影视文化传媒有限公司以及挂靠备案单位，锦州瑞泰物业管理有限公司委托代理人函，阳光新城业主委员会同意你方建议由张志光代理签订阳光新城小区物业管理服务合同，望贵方葫芦岛星空影视文化传媒有限公司阳光新城物业管理服务中心，切实履行管理服务合同，管理服务好小区，服务广大业主。”协议签订后，原告（反诉被告）接手阳光新城小区的物业管理，并收取物业服务费。 另查明，2017年12月1日，被告（反诉原告）与阳光新城小区业主委员会签订了《物业管理合同》。经被告（反诉原告）委托，葫芦岛鸿翔会计师事务所有限责任公司于2019年1月27日出具《审计报告》，载明：“锦州瑞泰物业公司在2018年1月-12月进行审计期间，存在不合规的费用支出数额合计为234,680.10元。” 另查明，2019年3月1日，被告（反诉原告）在阳光新城小区张贴《公告》，载明：“因公司内部整顿，暂时不收取物业费，待整顿完毕后，给业主个满意的结果，再另行通知。” 上述事实，有协议书、考勤表、工资表、证明、复函、物业管理合同、审计报告、公告、证人证言等及双方当事人陈述在案为凭，经本院审查和庭审质证，可以采信。 本院认为，原告（反诉被告）与阳光新城业主委员会签订《协议书》时不具备物业管理服务资质，但双方签订的《协议书》真实有效，双方均认可原告（反诉被告）借用被告（反诉原告）资质实际负责该小区的物业管理，现从事物业管理已不需具备相应资质，且原告（反诉被告）管理时间较长，服务较好，该小区业主委员会及全体业主均明确表示由原告（反诉被告）继续管理，结合实际情况及业主意愿，遵循自愿原则，应由原告（反诉被告）继续负责该小区的物业管理，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）管理过程中的妨碍应予以排除，并将有关该小区物业管理账目移交给原告（反诉被告）。关于原告（反诉被告）主张的经济损失，因其未提供证据予以证明，本案不予支持。关于原告（反诉被告）主张的财务款14,500.00元，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。关于被告蒋玲，被告蒋玲与被告（反诉原告）均认可双方存在雇佣关系，故被告蒋玲系从事被告（反诉原告）安排的工作任务，系履行职务行为，原告（反诉被告）对被告蒋玲的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张的经济损失，原告（反诉被告）在借用被告（反诉原告）资质经营过程中，多次向被告（反诉原告）借款，与被告（反诉原告）存在多笔经济往来，给被告（反诉原告）造成不合理的经济损失，基于公平原则，原告（反诉被告）应予以赔偿，故被告（反诉原告）该项诉讼请求，本案予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、阳光新城小区的物业管理依法指定原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司经营管理；被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司依法退出对该小区的物业管理。 二、被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将有关阳光新城小区物业管理账目移交给原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司。 三、原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司经济损失234,680.10元。 四、驳回原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司对被告蒋玲的诉讼请求。 五、驳回原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670.00元，由被告（反诉原告）锦州瑞泰物业管理有限公司承担335.00元，原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司承担335.00元；反诉费2,410.00元，由原告（反诉被告）葫芦岛市星空影视文化传媒有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长 刘 静 人民陪审员 李 双 人民陪审员 赵丽芹 二〇一九年九月十日 书 记 员 杨怡培