襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初5238号原告：湖北枫林物业服务有限公司。住所地：襄阳市大庆西路**。法定代表人：王海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁龙飞、刘尧，湖北联帮律师事务所律师。被告：襄阳华雨贸易有限公司。住。住所地：襄阳市樊城区解放路特**拉美步行街********/div>法定代表人：吴志虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱涛、焦龙，湖北美仑律师事务所律师。原告湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）与被告襄阳华雨贸易有限公司（以下简称华雨贸易公司）物业服务合同纠纷，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告枫林物业公司的委托诉讼代理人丁龙飞，被告华雨贸易公司的委托诉讼代理人朱涛、焦龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枫林物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳拖欠的物业费372331.7元（截止2018年7月10日），并自2015年2月10日起按所欠物业费每月2%的标准向原告支付违约金，直至全部物业费付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月29日，原告与襄阳星苑房地产开发有限公司（以下简称星苑房产公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为拉美步行街小区提供物业服务，交费时间为每季度的第一个月的1日起至15日止，逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向原告支付欠费总额千分之五的违约金。被告系该小区业主，购买了拉美步行街1幢负一层非住宅物业，建筑面积为4324.41平方米，原告已为被告提供了服务，但被告自2015年2月10日起，至今无故不交纳物业服务费。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告华雨贸易公司辩称：1、原告的诉请没有法律依据与合同依据；2、原告未向被告提供过任何的物业服务，不应收取物业服务费；3、车库的实际面积只有1688.46平方米并非4324.41平方米，其中2000多平方米是公摊面积，产权证可以证明；4、车库于2016年3月1日向被告移交，并非2015年2月10日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2012年9月29日，星苑房产公司（甲方）与枫林物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，案涉内容为：枫林物业公司自2012年9月29日起至拉美步行街业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，为拉美步行街小区提供物业服务；住宅按产权面积每月每平方米1元、垃圾处理费按每户每月4元收费；商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商按产权面积每月每平方米1.5元；交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止；逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向乙方支付欠费总额千分之五的违约金；物业管理服务费收费标准在合同期内如需调整，住宅物业以物价部门核定为准，商业物业（含住改商）参照物价部门对住宅物业的价格调整而同步调整。2012年12月14日，襄阳市物价局与襄阳市住房保障和房屋管理局联合下发文件，从2013年1月1日起一级物业公司的住宅物业收费标准调整至每月每平方米1.4元，枫林物业公司属一级物业公司，相应拉美步行街小区住宅物业按每月每平方米1.4元收取物业管理服务费，商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商物业按每月每平方米2.1元收取物业管理服务费。2015年2月10日，樊城区解放路特52号拉美步行街1幢1层1室，建筑面积为4324.41平方米、套内建筑面积为1688.46平方米的房屋所有权人登记为华雨贸易公司。该负一楼的房屋内有枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施，及华雨贸易公司的地下停车场。2016年3月1日，襄阳虹景实业有限公司（甲方）与华雨贸易公司（乙方）签订《交接手续》一份，主要约定：乙方于2016年3月1日接收该停车场，甲、乙双方共同核实停车位共计98个，其中8个车位属于星苑房产公司，乙方实际接收停车位90个；乙方接收甲方停车场工作人员5人，7900元/月。华雨贸易公司接收该停车场后，出资设立了值班岗亭、安装了车辆识别系统、划定了车位线并安装车轮定位器，设置了停车场导向设施，安排了值班人员24小时值守。相关设施的运行、维护、照明、保洁、通风、排水和工作人员工资，全部由华雨贸易公司支出，该停车场由华雨贸易公司自行投资、管理、运营。2018年9月18日，襄阳市樊城区回龙寺社区居民委员会出具《证明》一份，载明：兹证明拉美步行街内主通道路灯及道路的维修、保养、卫生、交通秩序维护、巡防等现目前均由枫林物业公司提供服务。本院认为：本案的争议焦点为，1、有房屋所有权且自行投资、管理、运营的地下停车场是否应当交纳物业管理服务费；2、如应当交纳物业管理服务费，应当按照什么标准交纳。针对第一个焦点，本院认为，枫林物业公司与星苑房产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法、有效，对全体业主均具有法律约束力。华雨贸易公司取得了拉美步行街小区1幢1层1室地下停车场的房屋所有权，为拉美步行街小区的业主，该《前期物业管理服务合同》对华雨贸易公司具有法律约束力。华雨贸易公司虽然自行投资、管理、运营该地下停车场，但作为拉美步行街小区的一部分，仍实际享有枫林物业公司对公共道路、水电、管网、绿化、安防等设施提供的服务，故华雨贸易公司应交纳相应的物业管理服务费。针对第二个焦点，本院认为，《关于襄阳市区住宅前期物业服务收费标准及相关问题的通知》襄阳市物价局襄价服字（2018）45号文件规定：“对业主拥有产权或者使用权的车库、车位进行维护管理，发生的相关设施设备运行及维护、照明、保洁、通风、排水和秩序维护等服务费用，物业服务主体可按车库（位）的数量或法定产权面积收取车库、车位物业服务费。”本案诉争地下停车场由华雨贸易公司自行投资、管理、运营，枫林物业公司未直接为该停车场提供物业管理服务，因此不能按照上述规定收取物业管理服务费。华雨贸易公司虽然独立经营该地下停车场，但不可避免仍会实际享有由枫林物业公司对公共道路、水电、管网、绿化、安防等设施提供的服务，因此应当向枫林物业公司交纳相应的物业管理服务费。因该地下停车场建筑面积远大于套内建筑面积，且枫林物业公司使用的物业用房、泵房、空调机房等公共设施亦在华雨贸易公司拥有所有权的该地下停车场内，根据公平原则，枫林物业公司不能完全按照《前期物业管理服务合同》关于商业三楼及负一楼、其他楼层、住改商物业按每月每平方米2.1元的标准收取物业管理服务费。综上，本院酌定华雨贸易公司自取得产权之日2015年2月10日起，按每月每平方米2.1元、套内建筑面积1688.46平方米计算的物业管理服务费的30%即1063.72元，向枫林物业公司支付物业管理服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告襄阳华雨贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告湖北枫林物业服务有限公司交纳自2015年2月10日起，按每月1063.72元的标准计算的物业管理服务费，至全部付清之日止；二、驳回原告湖北枫林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8987元，原告湖北枫林物业服务有限公司负担8000元，被告襄阳华雨贸易有限公司负担987元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  柳华梅人民陪审员  朱正英人民陪审员  刘 宁二〇一九年九月十一日书 记 员  李明蕾