德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0603民初733号 原告：德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会，住所地德阳市旌阳区峨眉山北路一段99号港湾丽景小区。 负责人:陈嘉模,该业委会主任。 委托诉讼代理人：肖静，四川宗元律师事务所律师。 被告：成都佳益物业（集团）有限公司，住所地成都市青羊区太升北路28号华信大厦20层，统一社会信用代码91510100629536638U。 法定代表人：徐廷益，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李强，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会（以下简称港湾丽景业委会）与被告成都佳益物业（集团）有限公司（以下简称佳益公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港湾丽景业委会的负责人陈嘉模及其委托诉讼代理人肖静，被告佳益公司的委托诉讼代理人李强、陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港湾丽景业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告独占的港湾丽景小区地下车库入口左侧项目竣工图标明为化粪池（附竣工图一张）共有部分场地约500平方米区域返还场地给原告使用管理，并补交三年占用费90000元；2.判令被告按照项目报建图（附报建图一张）将港湾丽景小区A座三层的小区会所及管理用房256平方米交还给原告使用管理；3.判令被告承担本案诉讼费用及律师费。后原告将诉讼请求变更为：1.确认港湾丽景小区地下车库入口左侧化粪池场地约500平方米区域为业主共同共有(原告明确此项诉请仅指500平方米区域的土地使用权)，判令被告向原告交付该共同共有部分使用权，支付占用费90000元；2.被告向原告交付港湾丽景小区A座三层的物业管理用房、业主议事活动用房；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告对港湾丽景小区地下车库入口左侧化粪池共有部分场地约500平方米区域未经业主同意，擅自修建房屋和停车场并独占使用近十年，且独占小区A座三层的小区会所及管理用房用于被告作为公司办公场所并使用近十年，被告上述行为违反了《中华人民共和国物权法》有关共有部分的有关规定，属于占用共有部分的行为。经原告多次交涉并出具文书要求被告将该区域交付原告，被告拒不返还。为维护原告对建筑物共有部分的权利，特诉至法院。 被告佳益公司辩称：1.原告提交的证据不足以证明其提请诉讼经过了全体业主的授权,原告不具备诉讼主体资格；2.案涉地块与被告所有的小区内房产相邻，被告对其享有专有权，不属于共同共有;3.化粪池区域约500平方米的区域是开放的,原告提交的证据不足以证明被告对该地块独占使用并存在排他性；4.原告主张的90000元的占用费无依据,且被告未独占使用该区域,不应支付该款项;5.原告已经取得位于港湾丽景小区A座负一层的物业管理用房,其要求交付取得A座三层的物业管理用房无事实和法律依据,应依法驳回;6.案涉小区在2009年已经竣工验收合格,原告主张的业主议事用房是在2012年颁布的《四川省物业管理条例》里面规定的，根据法不溯及既往原则，该条例不适用于案涉小区，原告无权要求被告向其交付业主议事用房；7.港湾丽景小区的现状已维持十几年，原告至今才主张权利，已超过三年的诉讼时效。 本院经审理查明认定事实如下：2017年5月11日，港湾丽景小区业委会成立并备案，业主委员会成立备案表载明管理区域总建筑面积47500㎡，总套数470套，业主户数470户。 2017年6月7日，德阳市乒乓协会向德阳市体育局、体育总会作出《情况说明》，载明德阳市乒乓球协会会员活动中心场地位于港湾丽景临河负一楼，是佳益公司无偿提供赞助的活动场地，并且佳益公司每年还补贴，支出部分管理人员工资、费用，且会员活动中心门口通道是中心唯一出口，由于小区未规划有公共卫生间，佳益公司赞助修建了更衣间及卫生间。 港湾丽景A座建筑设计方案的总说明对工程概况部分表述如下：本幢单体设计为地下两层（其中地下负二层为设备用房，负一层为库房及商场）。地面三十一层（其中一、二层为商店，三层为小区会所及管理用房，四-三十一层为高层住宅）。地下二层平面则载明是“设备及管理用房”，二、三层平面则载明：“二层为茶坊，三层为会所”。2009年9月25日，旌湖国际社区港湾丽景A座竣工验收合格备案。 被告系港湾丽景A幢-1-1至-1-3、1-1至1-7、2-1至2-4、3-1至3-4的所有权人，上述18个房号均为营业用房，建筑面积共计8773.35平方米。 被告提供的德阳市区商品房登记注册单载明港湾丽景小区车位5256.72平方米、物管用房196.27平方米、营业用房8773.35平方米、住宅34882.12平方米。并在房屋编号2（-1），面积196.27平方米，备注物管用房。“物管用房”四字系手写，但盖有校对章。 另查明，原告在起诉前通过电话或现场签字的方式，征求业主是否同意原告代表小区业主诉讼请求法院收回小区共有部分，其中339户业主表示同意。 本案审理过程中,原告对其诉争的化粪池场地约500平方米区域(总平面图红线标注部分)标注为5个区域并进行了书面释明:①号区域由被告搭建房屋一间,其他空地用于被告停放汽车;②号区域为三角露台区域;③号区域上为小区车道,下为架空部分,现由被告修建有办公室;④号区域被告擅自修建有卫生间和办公室;⑤号区域被告擅自修建有会议室及门卫休息、生活的场所。被告书面回复：①号区域的构筑物并非被告修建，被告没有独占使用该区域，其他业主和外来车辆均可使用该区域；②号区域被告没有独占使用;③号区域的房屋系原施工单位临时修建的，非被告修建，该房屋作为施工单位的临时管理用房保留至今;④、⑤号区域内的建筑物、构筑物均为原施工单位修建并保留至今，非被告修建，被告也未提供给门卫使用。 本院向德阳市自然资源与规划局去函询问:位于德阳市旌阳区港湾丽景小区地下车库入口左侧项目竣工图标明为化粪池的场地处(详见竣工图红色标注区域)的建筑物是否有合法手续?是否属于违章建筑?该局回函称:函中提及①②④区域未在我局办理任何审批手续,涉嫌违章建筑;函中提及③和⑤区域不动产登记为营业用房。 德房权证河东字第××号载明：坐落河东区峨眉山北路一段99号港湾丽景A栋1-2号，建筑面积为8773.35平方米的营业用房，由被告佳益公司单独所有。 以上事实,当事人陈述、备案表、《情况说明》、设计方案、德阳市区商品房登记注册单、释明、回复、房产证、函、复函等证据予以佐证。 本院认为,关于原告的诉讼主体问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。又根据《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”。故业主委员会作为业主大会的执行机构，可以根据业主大会的授权代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主共同承担，业主委员会属于法律规定的“其他组织”,具备诉讼主体资格。又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，原告起诉前已通过电话或现场签字的方式，召开了业主大会，并取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因而，本院认定，原告取得了业主大会的授权，是本案适格的原告。 关于原告要求确定化粪池场地约500平方米区域（具体详见竣工图①②③④⑤区域）的土地使用权为业主共同共有的诉请。原告认为该区域系业主共同共有，被告认为该区域不属于共同共有。本院认为，根据德阳市自然资源与规划局的回函，③和⑤区域不动产登记为营业用房，德阳市区商品房登记注册单中载明港湾丽景小区营业用房8773.35平方米，被告提交房产证显示港湾丽景小区登记在其名下的营业用房总计8773.35平方米，由此可知港湾丽景小区的全部营业用房8773.35平方米均登记在被告名下。③和⑤区域不动产登记为营业用房，原告未提交证据证明该区域系共同共有，故对原告要求确认③和⑤区域的土地使用权为共同共有的诉请，本院不予支持。就①②④区域，原告提交的证据不足以证明该区域的土地使用权归全体业主共同共有，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。综上，本院对原告要求确定化粪池场地约500平方米区域（具体详见竣工图①②③④⑤区域）的土地使用权为业主共同共有的诉请不予支持。 关于原告要求判令被告交付化粪池场地约500平方米区域使用权并支付占用费的诉请。原告认为被告独占使用了该区域，故被告应交付该区域并支付占用费；被告认为其没有独占使用该区域。本院认为，原告所举证据即不足以证明案涉区域归小区业主共同共有，也不足以证明被告独占地、排他地使用了案涉区域，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告向其交付港湾丽景小区A座三层的物业管理用房的诉请。原告认为港湾丽景A座建筑设计方案的总说明中载明：“三层为小区会所及管理用房”，故被告应向原告交付港湾丽景小区A座三层的管理用房；被告称设计方案的总说明中的二、三层平面则载明：“二层为茶坊，三层为会所”，且商品房登记注册单中备注的物管用房是2（-1），故原告该项诉请不应支持。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权的设立采“登记生效主义”，本案中“2（-1）”已经登记为物管用房，A座三层的所有房屋（3-1、3-2、3-3、3-4）均已登记在被告名下，上述登记产生了物权设立的效力，原告要求被告再行交付一个位于A座三层的物管用房于法无据，本院不予支持。 关于原告要求被告交付位于港湾丽景小区A座三层的业主议事活动用房的诉请。原告认为依据法律规定被告应向其交付业主活动议事用房，被告认为原告的要求无法律依据。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，首先，原告未提交证据证明被告与业主之间存在提供位于港湾丽景小区A座三层的业主议事活动用房的约定。其次，港湾丽景小区A座三层的所有房屋（3-1、3-2、3-3、3-4）均已登记在被告名下，上述登记产生了物权设立的效力。故本院认定原告的该项诉请无合同及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十六条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会的全部诉讼请求。 本案征收案件受理费2050元，由原告德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  廖虹琳 人民陪审员  唐诗萍 二〇一九年九月十二日 法官 助理  李秋月 书 记 员  黄 丹