广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2507号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：深圳市科骏驰科技有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区。法定代表人：许永现。被上诉人(原审原告、原审反诉被告）：广东同方科技园有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇祥和路之四2楼A区。法定代表人：翟健翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。上诉人深圳市科骏驰科技有限公司（以下简称科骏驰公司）因与被上诉人广东同方科技园有限公司（以下简称同方公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科骏驰公司上诉请求：同意2016年7月14日签订的《租赁合同书》解除，科骏驰公司一直处于停产状态，希望免除2018年12月25日-2019年7月31日所有房租费用，判令同方公司承担本案的全部受理和反诉诉讼费用。事实与理由：一、同方公司根据《租赁合同书》第9.1条第2项解除租赁合同理由不能成立。1.《租赁合同书》第9.1条第2项内容如下：“因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。政府的各项补偿款、补助费等归甲方所有，甲方不需向乙方作出任何经济赔偿。”2.同方公司是以“三旧”改造需要拆迁而解除租赁协议的，但政府并没有来要求科骏驰公司搬迁，而是同方公司要求解除租赁协议搬迁，这与同方公司当时签订租赁协议时表述不一致，租赁协议是同方公司法务部起草的针对同方公司工业园所有租赁厂房标准化合同，同方公司当时表述内容是：只有政府行为要求拆迁才可以要求解除租赁协议，并没有说同方公司随时有解除租赁协议权利，如果说同方公司具有随时解除租赁协议权利，那么与租赁协议中租赁时间约定条款完全相背离，是不平等的条约，是显失公平的霸王条款，不合常理。同方公司认定的“三旧改造”和科骏驰公司认定的“三旧改造”不是一个概念，同方公司认定的“三旧改造”是指以同方公司为改造主体的政府特定给广东优惠政策的特定“三旧改造”行为，科骏驰公司认定的“三旧改造”是指政府主导广泛对一些危旧地区改造行为。同方公司以局部地区“三旧改造”概念代替所有地区泛指的“三旧改造”概念是典型模糊欺骗行为。另外从条款看“因城市规划建设或‘三旧改造’需要拆迁”这句话是省略定语，城市规划建设是政府行为，那么所有人理解这句话完整意思是：“因政府城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁”，“三旧”改造是政府主导的行为，如果是同方公司具有主导“三旧”改造权利，那么这句话必须这样表达：“因政府城市规划建设或同方照明公司‘三旧’改造需要拆迁”，这显然是同方公司故意模糊欺骗。从现在同方公司行为来看租赁协议其中第9.1条第2项具有如下几点特征：（1）利用模糊条款，用没有定语一句话来模糊建设和改造的主体(因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁)。（2）免责，逃避经营者应尽的义务(同方公司在这条款中对科骏驰公司和政府没有任何需承担的责任)。（3）违反法律规定，任意扩大经营者权限(同方公司可根据自身“三旧”改造和企业改制需要，在租赁期未到的任何时间内都可不顾科骏驰公司生死终止合同，且不承担科骏驰公司任何损失)。（4）排除、剥夺科骏驰公司(消费者)的权利(政府补给科骏驰公司搬迁损失的各项补偿款、补助费等归甲方所有，甲方不需向乙方作出任何经济赔偿)。（5）权利义务不对等，几乎所有责任都是消费者(科骏驰公司)的，所有利益都是经营者(同方公司)的(第9.1条第2项)。该条款是典型的显失公平的霸王条款，应是无效条款。整个协议也有如下特点:（1）由同方公司法务部起草专门针对同方公司工业园厂房出租使用。（2）核心内容相同，尤其是免责条款，且不容修改。（3）每页页眉都有清华同方LOGO及清华同方抬头。（4）都有显失公平的霸王条款，所以这是个从外型到内在都附合格式化合同要求的格式化合同，按格式化合同要求，同方公司对其免责条款需要粗体字书写，并给予详细说明。第9.1条第2项和第3项没有按要求书写，应是无效条款。3.同方公司设有专门管理工业园租赁的部门及合同起草审核的法务部；科骏驰公司民营企业没有熟悉法律和了解厂房租赁业务人员，所有相关事务都是法人代表人做，包括现在的应诉，与同方公司相比是典型弱势群体，无论是对法律条文理解还是对各方面信息了解都是完全不对称的。故同方公司对其自身起草的合同内容没有对科骏驰公司详细解释，尤其是对同方公司自身免责条款和对科骏驰公司有很大风险条款更应做到让科骏驰公司完全了解。科骏驰公司2016年对“三旧”改造是一无所知，因为“三旧”改造是政府只对广东省一省的优惠政策，涉及的范围极小，只有政府层面和相关的大企业参与，在当时公开层面根本没有资料和信息，到目前为止我方还没有看到政府批复同意同方公司“三旧”改造的依据文件原文，《鹤山市“三旧”改造实施细则(试行)》(鹤府办[2010]24号)，《鹤山市加快推进“三旧”改造工作的通知》(鹤府办[2016]58号)这两个文件。同方公司当时完全没有介绍和解释何谓“三旧”改造，更没有谈“三旧”改造流程和谁是改造主体，而是刻意隐瞒真相。4.从租赁协议签订过程看同方公司存在以下欺瞒：科骏驰公司从深圳搬迁到江门的目的就是要找一个既符合国家安全、环保规定，又能有较长租赁时间安定发展的厂房，非常慎重。科骏驰公司当时提出租赁前提条件就是要有较长时间租赁期安定发展，同方公司答应最长租赁期十二年，但同方公司租赁协议其它条款都很苛刻，同时又以标准合同不容修改，这让科骏驰公司很担心拆迁风险，故反复询问同方公司租赁厂房是否在政府红线图内，政府是否有其它规划，租赁厂房是否危房，是否有其它可能在租赁期内拆迁风险因素等，同方公司的答复是：目前这些拆迁因素都不存在，因为这么大的上市企业拆迁，一千多亩地，目前政府都负债较重，拿不出这么多钱来做这项目的，根本没提“三旧”改造，更没提“三旧”改造是同方公司自身行为，科骏驰公司当时以为“三旧”改造就是政府对一些危房、棚户区的改造，于是抱着相信清华国有上市企业信誉签了合同。其实当时同方公司就在向政府申请“三旧”改造中。5.《鹤山市人民政府批准同方公司“三旧”改造文件鹤府复[2018]27号文》表明：(1)本次同方公司“三旧”改造行为是同方公司为享受厂房升级奖励自行申报改造升级，此为自己的行为，而非政府行为。(2)鹤山市人民政府批准同方公司“三旧”改造依据是：《鹤山市“三旧”改造实施细则(试行)》(鹤府办[2010]24号)，《鹤山市加快推进“三旧”改造工作的通知》(鹤府办[2016]58号)，上述文件证明：鹤山市于2010年就开始“三旧”改造行为，同方公司在2010年就纳入鹤山市“三旧”改造规划内。2016年鹤山市政府更是出台政策加快推进“三旧”改造的进程，同方公司属于政府重点项目之一。同方公司一方面向政府申请“三旧”改造准备搞房地产赚大钱，另一方面通过隐瞒正在申请“三旧”改造事实，完全不顾其它企业死活，通过低价、长租约、清华名义、模糊条款引诱不知情中小民营企业入园，每月赚取不低的租金，再通过《租赁合同书》第9.1条第2项设置免责条款保证入园受骗的企业发现上当后无法向其索赔，同时还要获得政府向这些搬迁受损企业发的各项补偿款、补助费。6.按照《租赁合同书》第9.1条第3项的约定，同方公司首先是推卸责任，不仅没有提到人道主义救助，反而是要将政府给科骏驰公司的各项补偿款，补助费据为已有，这是属霸道条款。7.同方公司已经进入拆迁施工过程造成停电，停水，停网络等状态，已经施工封道管制，严重影响科骏驰公司正常生产出货，请求停止侵权等行为。8.综上所述，根据合同法的规定，同方公司与科骏驰公司签订的《租赁合同书》是典型格式化合同，而同方公司对自身免责条款没有提示和解释，《租赁合同书》第9.1条第2项、第3项是显失公平的霸王条款，应予取消。请求法院驳回同方公司诉讼请求，并追究同方公司有意隐瞒信息，使用虚假陈述诱导科骏驰公司签订不利于科骏驰公司的《租赁合同书》的责任,科骏驰公司认为同方公司有欺诈嫌疑。科骏驰公司收到解除合同已经回复同方公司，但是同方公司收到文件后没有任何答复，造成合同不能继续履行，进而造成科骏驰公司的系列损失，请求判令同方公司给予科骏驰公司适当补偿。同方公司辩称，科骏驰公司的上诉请求应当予以驳回。一、涉案的租赁合同是否是格式条款的问题，一审法院在第14页第3段论述了该合同第9.1条无效理由不成立，同方公司完全同意一审的认定。二、该合同第9.1条并非是不公平不合理，首先,第9.1条规定的“三旧”改造的原因，需要拆迁时租赁合同无条件解除，这是由于既然需要拆迁，合同必然无法履行，租赁合同解除是应有之义。其次，该条款虽然约定出租方无须对承租方作出补偿，但是该条款和租赁合同的其他条款相互依存，构成一个整体，在租赁合同中双方约定的租金价格远远低于市场同类厂房的租金价格，科骏驰公司享受了较低的租金，那么不能指责其他的条款包括9.1条不作补偿的条款对其不公平。三、同方公司没有对科骏驰公司有欺瞒，科骏驰公司与同方公司在签订租赁合同时，同方公司的确是不知道“三旧”改造将在不远的将来进行，否则同方公司没有动机与科骏驰公司签订12年的租赁合同。科骏驰公司也陈述签定合同时，同方公司的确没有欺瞒。四、本案中的“三旧”改造是在鹤山市政府共和镇建设成照明特色小镇政策下推动同方公司进行的，“三旧”改造并非是完全由同方公司主动进行，在此之前，同方公司完全不知道政府想推动同方公司进行如此大规模的“三旧”改造。五、本案一审时，科骏驰公司提起了反诉，一审法院反复释明要作损失鉴定，但是同方公司完全不理解科骏驰公司为何不作鉴定，不缴纳鉴定费用，科骏驰公司放弃自己的权利，又来无端指责一审法院以及同方公司，这是不公平的。同方公司向一审法院起诉请求：1.判令同方公司与科骏驰公司于2016年7月14日签订的《租赁合同书》于2018年10月25日解除；2.判令科骏驰公司于2018年10月25日前搬离涉案租赁物（鹤山市**************部分厂房）并将租赁物完好返还给同方公司；3.判令科骏驰公司支付租赁物占用费（从合同解除之次日起至科骏驰公司搬离租赁物日止，按每月8648元的标准计算）；4.判令科骏驰公司承担本案全部诉讼费用。科骏驰公司向一审法院提出反诉请求：1.租赁合同书继续履行，并停止侵权行为（2018年12月14日至2028年8月14日未产生的厂房租金605664元）；2.同方公司出具标的租赁场所所有政府改造批文和国家允许标的厂房的环评许可相关批文资料；3.搬迁费、设备安装费、装修费（包含土建安装、电力材料、电力安装）、设备调试费用、误工费和厂房租金升值偏差等费用1586000元；4.判令同方公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月14日，同方公司（甲方）与科骏驰公司（乙方）签订《租赁合同书》，科骏驰公司租赁同方公司所有的位于鹤山市**************部分厂房作为生产使用，合同约定：“1.1厂房租赁面积为710平方米（不含公共分摊面积）。2.1上述全部租赁标的租期为144个月：自2016年8月15日起至2028年8月14日止。3.1本合同项下租赁厂房的租金为￥4324元/月（含管理费）。本合同签订3个工作日内，乙方需将首月房租支付予甲方指定账户。3.2租赁期内，厂房及通道租金每三年递增10%：自2016年8月15日起至2019年8月14日止：租金为￥4324元/月（含管理费）。3.3租赁期间，乙方生产活动产生的费用，包括但不限于水、电、燃气、电视、电话、网络、卫生及物业管理费等费用由乙方承担并按月向甲方缴付。3.4甲乙双方于每月10日前对当月的租金及上月的费用进行对账核算，核实无误后由双方签字确认。3.5甲乙双方确认租金及费用后5个工作日内，乙方应以银行转账方式，将相应金额一次性支付至甲方指定的银行账户，银行转账手续费由乙方承担。4.1乙方在签订本合同之日起3个工作日内，向甲方交纳履约保证金￥12972元，甲方收到此款项后提供正式收据。6.1按时支付租金及相关费用。逾期支付租金及相关费用的，每逾期1日，乙方须按逾期款总额的1%向甲方支付逾期违约金。8.2若乙方未能依本合同约定向甲方支付租金或履约保证金，均视为乙方违约，甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即缴付，并从应付之日起按迟延天数按每日1%的标准加收滞纳金；若逾期20天仍未付清所欠费用，并且又没有得到甲方书面同意，则甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除合同的书面通知送达乙方之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。8.3除上述规定外，乙方违反本合同规定的任一责任或义务，经甲方或甲方授权的代理人书面通知其改正后20日内仍未改正且无正当理由的，均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除合同的书面通知送达乙方之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。9.1有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任：（2）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。政府的各项补偿款、补助费等归甲方所有，甲方不需向乙方作出任何经济赔偿。9.3如乙方违约导致甲方行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于下列内容：(4)乙方装修、装饰、加建、改建、扩建、改变房屋结构等投入归甲方所有，乙方不得拆走或破坏任何镶装、嵌装在房屋结构或墙体的装修装饰材料和安装的设备(包括但不限于空调、烟管、照明等设备)，甲方无需给予任何补偿。如乙方清拆室内已嵌装物品，应支付甲方人民币二十万元。其他可移走的物品，在搬走过程中给甲方造成损害的，应由乙方负责修缮并赔偿甲方损失；（5）无论何种原因导致合同终止或解除的，乙方应在接到甲方的‘合同终止/解除通知书’之日起20日内将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方（自然折旧除外），该期限内乙方仍需支付甲方合同内约束的房租及相关费用；若因乙方拆除、搬迁等行为而致该房产内、外遭受损坏时，乙方须负责修复原状或赔偿相应的损失。”，同方公司在落款甲方处盖章确认，科骏驰公司在落款乙方处盖章确认。合同签订后，科骏驰公司进驻进行生产经营。2017年7月25日，鹤山市公安局作出《房屋门（楼）牌编码通知》，房地产权证号为粤房地证字第C2606837号的原房屋门牌号由“鹤山市************”变更为“鹤山市**********之六”。2018年2月26日，鹤山市人民政府作出鹤府复﹝2018﹞27号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧厂房（总厂区）改造项目方案的批复》，同意鹤山同方照明科技有限公司位于共和镇祥和路（宗地号：440784007008GB00542、440784007004GB00535、440784007008GB00546、440784007008GB00590）的旧厂房（总厂区）改造项目的改造方案。2018年8月23日，同方公司向科骏驰公司邮寄《关于解除通知书》，内容为：根据鹤山市人民政府“鹤府复[2018]27号”文件内容，鹤山同方照明科技有限公司（下称“我司”）厂区已被纳入鹤山工业城（共和镇）的总体规划范围，将按照文件精神及规划要求开展“三旧”改造。为落实“三旧”改造文件要求及保障安全施工，我司将与各租户解除租赁关系。根据贵司与我司签订的《租赁合同书》第9.1条第（2）款的约定，我司现提前正式发函通知贵司：“出租予贵司的厂房因‘三旧’改造需要拆除，致使《租赁合同书》无法继续履行，贵我双方签订的《租赁合同书》在收到本通知书后，于2018年10月25日依法解除。”请贵司在收到本函件后，着手准备搬离工作，并请贵司在2018年10月25日或之前搬离我司出租厂房。科骏驰公司就收到的《关于解除通知书》向同方公司作出《关于搬迁回复函》。鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日变更企业名称为广东同方科技园有限公司。科骏驰公司为证明其主张的损失，向一审法院申请司法鉴定，经一审法院摇珠，选定深圳市国众联保险公估股份有限公司为本案的鉴定机构，并于2019年3月25日通知科骏驰公司按照《深圳市国众联保险公估股份有限公司受理通知书》的要求，在收到本通知的七天内向鉴定机构缴纳鉴定费用，科骏驰公司未在期限内缴纳鉴定费，经一审法院释明，科骏驰公司仍未缴纳鉴定费，应视为科骏驰公司放弃鉴定申请。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。同方公司与科骏驰公司签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、涉案的《租赁合同书》是否为格式合同，其中关于解除合同的条款是否有效；二、同方公司与科骏驰公司的租赁合同是否已经解除；三、同方公司请求科骏驰公司搬离并返归租赁物是否支持；四、同方公司请求的占用费如何计算；五、科骏驰公司的各项反诉请求应否支持。一、关于涉案的《租赁合同书》是否为格式合同，其中关于解除合同的条款是否有效的问题。首先，科骏驰公司并不能提供充分的证据证明上述合同为同方公司针对不特定的对象大量使用，承租人与同方公司在签订上述涉案合同时对该条款无提出异议，其以上述涉案合同由同方公司草拟、该合同印有同方公司的Logo及在一审法院涉诉多宗租赁合同纠纷即认为该合同条款为格式条款的理由不充分；其次，即使该合同由同方公司提供，但双方在签订合同时已注明“本合同各方已经详读，完全理解并一致同意本合同全部条款”，即同方公司已经对合同进行充分说明；最后，上述合同9.1条款明确约定因“三旧”改造等原因需要拆迁，合同无条件解除，双方都有提出解除合同的权利。因此该条款并不属于免除己方责任、加重对方责任或者排除对方主要权利的条款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同条款无效的情形。因此，科骏驰公司抗辩《租赁合同书》第9.1条款无效的理由不能成立。二、关于同方公司与科骏驰公司的租赁合同是否已经解除的问题。根据同方公司与科骏驰公司双方签订的《租赁合同书》，明确约定因“三旧”改造等原因需要拆迁，合同无条件解除，双方都有提出解除合同的权利，可见科骏驰公司与同方公司签订合同时已经充分了解，并认知到租赁物可能出现被改造拆迁的情况，但科骏驰公司仍与同方公司签订《租赁合同书》，租赁涉案房屋，故签订《租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同的约定对双方具有法律约束力，亦足以证实科骏驰公司已明确知悉同方公司将在条件成就时依据约定行使合同解除权，并同意解除合同。2018年2月26日，涉案厂房被确定属“三旧”改造项目范围后，同方公司于2018年8月23日向科骏驰公司发出《关于解除通知书》，提前通知科骏驰公司双方签订的《租赁合同书》于2018年10月25日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第三款关于“解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，同方公司行使解除合同权的行为符合双方当事人在合同中的约定，没有违反法律的强制性规定，具有法律效力，一审法院确认同方公司与科骏驰公司签订的《租赁合同书》已于2018年10月25日解除。综上，同方公司请求判令同方公司与科骏驰公司于2016年7月14日签订的《租赁合同书》于2018年10月25日解除，理据充分，一审法院依法予以支持。三、关于同方公司请求科骏驰公司搬离并返归租赁物是否支持的问题。租赁合同解除后，承租方应按合同约定及时将租赁物交还给出租方。《租赁合同书》项下的租赁物位于鹤山市**************部分厂房，同方公司按合同约定通知科骏驰公司解除合同，并按《租赁合同书》的“甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期”的约定提前超过60天的时间通知科骏驰公司在2018年10月25日前将涉案房产交还，但科骏驰公司至今仍未将上述涉案房产交还给同方公司，应负违约责任，故同方公司请求科骏驰公司立即搬离位于鹤山市**************部分厂房并将租赁物交还，理据充分，一审法院予以支持。四、关于同方公司请求的占用费如何计算的问题。租赁合同解除后，承租人未交还租赁物，应根据合同约定或参照租金的标准支付占用费。涉案《租赁合同书》已于2018年10月25日解除，科骏驰公司至今尚未向同方公司交还租赁物，故同方公司请求科骏驰公司支付占用费，理据充分，一审法院予以支持。对鹤山市**************部分厂房的占用费，根据《租赁合同书》第9.1（2）条“甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费”的约定，故同方公司请求自2018年10月26日起至搬离之日应按月租金4324元的2倍即8648元/月支付占用费，一审法院予以支持。至于，科骏驰公司认为2018年的租金已经支付完毕，2019年之后的租金没有支付，但租赁合同解除后，科骏驰公司缴交的应为占用费，同方公司确认科骏驰公司按租金数额支付至2018年12月14日，共支付2018年10月26日起的占用费7179元，故在计算占用费时应扣减7179元。五、关于科骏驰公司的各项反诉请求应否支持的问题。1、关于科骏驰公司反诉请求同方公司出具标的租赁场所所有政府改造批文和国家允许标的厂房的环评许可相关批文资料的问题，一审法院依职权调取了关于同方公司“三旧”改造项目的相关文件，并于庭上向同方公司、科骏驰公司出示，科骏驰公司认为该些文件是2018年产生的，要求出示2013年至2016年期间清华同方关于三旧改造的政府文件，科骏驰公司并无相关证据证明存在该些文件，其要求同方公司出示该些文件，没有事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。2、关于科骏驰公司反诉请求同方公司支付搬迁费75000元（深圳搬迁至鹤山）、装修费98000元、车间和实验室的电线施工费18000元的问题。科骏驰公司主张同方公司应赔偿其搬迁费75000元、装修费98000元、车间和实验室的电线施工费18000元，提供《收据》3张拟证明其主张，但未提供相关合同、正式发票或银行转账凭证等予以佐证，证据单一、薄弱，未能形成完整的证据链，故一审法院对该项证据不予采信。其次，科骏驰公司申请对其损失进行司法鉴定，但未在期限内缴纳鉴定费，经一审法院释明，科骏驰公司仍未缴纳鉴定费，应视为科骏驰公司放弃鉴定申请。综上，科骏驰公司未能举证证明因《租赁合同书》解除造成其具体损失情况及损失金额，应承担举证不能的不利后果，故科骏驰公司反诉请求同方公司支付搬迁费75000元、装修费98000元、车间和实验室的电线施工费18000元，理据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认广东同方科技园有限公司与深圳市科骏驰科技有限公司2016年7月14日签订的《租赁合同书》于2018年10月25日解除。二、深圳市科骏驰科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内搬离位于鹤山市**************部分厂房并将该部分厂房完好返还给广东同方科技园有限公司。三、深圳市科骏驰科技有限公司自2018年10月26日起至搬离鹤山市**************部分厂房之日止按8648元/月的标准向广东同方科技园有限公司支付租赁物占用费（支付占用费时扣减已支付的7179元）。四、驳回广东同方科技园有限公司的其他诉讼请求。五、驳回深圳市科骏驰科技有限公司的全部反诉请求。一审案件受理费本诉受理费9885.50元（广东同方科技园有限公司已预交），由深圳市科骏驰科技有限公司负担；广东同方科技园有限公司已预交的受理费9885.50元，由一审法院予以退回；深圳市科骏驰科技有限公司应向一审法院补缴受理费9885.50元。一审案件反诉受理费12166.66元（深圳市科骏驰科技有限公司已预交12129.90元），由深圳市科骏驰科技有限公司负担，深圳市科骏驰科技有限公司应向一审法院补缴反诉受理费36.76元）。二审期间双方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。二审再查明：鹤山同方照明科技有限公司于2018年12月28日经工商部门变更为广东同方科技园有限公司。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：同方公司主张案涉租赁合同已于2018年10月25日按约解除以及科骏驰公司应搬离位于鹤山市**************部分厂房后将该部分厂房完好返还给同方公司并按8648元/月支付租赁物的占有使用费能否支持。一、现有证据显示，本案所涉租赁合同第9.1条约定“有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任：……（2）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费等内容，结合一审法院调取了鹤山市推进“三旧”改造工作领导小组作出的鹤三改复[2018]2号《“三旧”改造项目认定书》等证据以及一审期间同方公司提供的鹤山市人民政府作出的鹤府复﹝2018﹞27号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧厂房（总厂区）改造项目方案的批复》，上述文件可证明同方公司厂区已被纳入鹤山工业城（共和镇）的总体规划范围，将按照文件精神及规划要求开展“三旧”改造，该厂区的现有建筑物将全部拆除。依据上述文件及租赁合同第9.1条第（2）款约定，同方公司于2018年8月23日书面通知发函通知科骏驰公司案涉《租赁合同书》将于2018年10月25日解除，并要求科骏驰公司在2018年10月25日前搬离出租厂房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，本案同方公司诉请案涉租赁合同于2018年10月25日解除符合合同约定的解除条件，现科骏驰公司上诉主张同方公司无权解除涉案租赁合同没有事实依据，本院不予支侍。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”、及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，并结合案涉租赁合同的约定“如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费”等内容，本案同方公司诉请科骏驰公司逾期不搬离厂房应按合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月支付房屋占用费，该占用费按租金标准的2倍计算是同方公司在涉案合同解除后要求科骏驰公司因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即逾期仍不搬离厂房科骏驰公司应承担的违约责任。诉讼期间，科骏驰公司抗辩主张不同意按上述约定租金标准的2倍支付租赁物的占用费，根据上述相关法律的规定，该主张应视为是对违约金过高提出的抗辩，结合本案租赁合同实际履行期限，以及科骏驰公司对租赁期限的预期利益以及科骏驰公司因租赁合同的解除也存在相应的损失等因素，本院酌定案涉租赁合同解除后因科骏驰公司逾期搬迁的厂房占用使用费每月按5621.20元〔4324元＋1297.2元（4324元×30%）〕计算。综上所述，科骏驰公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2997号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2997号民事判决第四项；三、变更广东省鹤山市人民法院（2018）粤0784民初2997号民事判决第三项为：深圳市科骏驰科技有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内偿付广东同方科技园有限公司厂房占用使用费（自2018年10月26日起至搬离鹤山市**************部分厂房之日止按5621.20元/月计算，支付占用费时扣减已支付的7179元）；四、驳回广东同方科技园有限公司的其他诉讼请求。如果深圳市科骏驰科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9885.50元（广东同方科技园有限公司已预交），由深圳市科骏驰科技有限公司负担9280.38元,广东同方科技园有限公司负担605.12元；广东同方科技园有限公司已预交的受理费9280.38元由一审法院予以退回；深圳市科骏驰科技有限公司应向一审法院补缴受理费9280.38元。一审案件反诉受理费12166.66元（深圳市科骏驰科技有限公司已预交12129.90元），由深圳市科骏驰科技有限公司负担，深圳市科骏驰科技有限公司应向一审法院补缴反诉受理费36.76元。二审案件受理费1350.12元(深圳市科骏驰科技有限公司已预交),由广东同方科技园有限公司负担605.12元,深圳市科骏驰科技有限公司负担745元；深圳市科骏驰科技有限公司多预交的二审案件受理费605.12元由本院退回，广东同方科技园有限公司应向本院补缴二审案件受理费605.12元。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年九月二十日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明