西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初14510号 原告（反诉被告）：西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：马文忠，总经理。委托诉讼代理人：曹侃亦，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓雯，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安高盛餐饮管理有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：梁文欢，执行董事。委托诉讼代理人：王枫，男，该公司总经理助理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：赵彬，陕西轩举律师事务所律师。 原告（反诉被告）西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司（以下简称世纪金花公司）与被告（反诉原告）西安高盛餐饮管理有限公司（以下简称高盛公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告世纪金花公司委托诉讼代理人曹亦侃、被告高盛公司委托诉讼代理人王枫、赵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪金花公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年4月至12月的租金共计668250元；2、判令被告支付原告利息11943元（暂计算至2018年10月31日）及至实际清偿之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月至3月的租金共计222750元；2019年1月租金74250元及2月、3月房屋占用费148500元（暂计算至2019年3月31日）至实际腾房交还场地之日止，房屋占用费的标准按每月租金74250元计算；2、本案保全费及保函费用由被告承担。后原告再次增加诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2018年10月、11月、12月的宽带电话费1301.88元、2018年12月的物业费11000元、水费929.5元、电费14350元，合计27581.38元；2、判令被告按照合同约定在合同终止之后十日内，返还房屋并将房屋内乙方的装修、附属设施拆除并搬离其设备、营具等，将房屋恢复至双方交接时的毛墙毛地的状态；3、判令被告承担违约金125元（自2019年1月1日暂计至2019年1月17日）及至实际清偿之日的违约金。2019年3月12日庭审中，原告将增加的诉讼请求“判令被告向原告支付2019年1月至3月的租金共计222750元”，当庭变更为“判令被告向原告支付2019年1月租金74250元及2月、3月房屋占用费148500元（暂计算至2019年3月31日）至实际腾房交还场地之日止，房屋占用费的标准按每月租金74250元计算”。事实和理由：原、被告2015年12月2日签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于西安市碑林区XX城XX路XX号XX广场XX层XX区域，用于经营“威哥真味”餐饮。合同签订后，原告依约履行义务，被告未按合同约定支付2018年4月至12月的租金共计668250元。原告多次所要无果故起诉。起诉后，原告申请法院保全相关财产，产生了保全费用及包含保险费。根据租赁合同约定，被告应在每个交租期最后一个月的15日前向原告支付下个交租期的租金，由于被告未向原告交纳2019年第一给交租期（第一季度）的租金，故增加诉讼请求。另，被告未按时交纳2018年10月、11月的宽带电话费、2018年12月的物业费、水电费。被告于2019年1月15日向原告送达《房屋租赁合同解除通知函》要求解除双方签订的租赁合同，故再次增加诉讼请求。高盛餐饮公司辩称，双方签订租赁合同前，原告承诺在开业一个月后为被告开设夜茶、延长营业时间至凌晨2点。被告在原告同意的情况下安装了独立的空调设备，以供夜茶期间使用。但原告后期未满足此条件，致使被告经营收入减少。后双方协商降低了租金标准，为每平方米每月100元。现原告未能达到开办夜茶的条件，被告要求降低2018年4月至12月的租金，弥补被告损失。招商时，原告向被告隐瞒商场未取得消防手续事实，使被告作出错误的投资行为，产生巨大经济损失。针对原告增加的诉讼请求被告于因此要求解除租赁合同，因原告的原告要求的2019年1月至3月的租金，尚未确认产生，对该部分租金不予认可。同时被告提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告投资损失1532000及经营损失1150000元，共计2682000元；3、反诉被告返还保证金130500元；4、诉讼费及反诉费由反诉被告承担。反诉事实和理由：2015年12月2日，双方签订《房屋租赁合同》，在合同签订前，反诉被告为吸引反诉原告进驻其开设的世纪金花时代广场，隐瞒该商场未通过消防验收的事实及相关产权证明，并承诺在一年内将该商场四楼设立为餐饮专场，满足反诉原告经营夜茶的需要。反诉原告在征得反诉被告同意的情况下安装了空调设施。由于反诉被告承诺的夜茶服务未兑现，在协商过程中得知该广场未通过消防验收，本案所涉的租赁合同为无效合同，反诉原告有权解除。由于反诉被告的隐瞒行为导致反诉原告的损失应予赔偿。故提出反诉请求。世纪金花公司对反诉辩称，反诉原告在元旦期间突然停业，给反诉被告商誉造成不良影响及损失，根据房屋租赁合同约定，反诉原告仍应承担停业至今的房租。2019年1月15日合同解除后，反诉原告至今仍占用涉案租赁房屋，应予返还。反诉原告在明知承租房屋消防手续状况而入驻商场，由于其经营不善要求解除合同，损失应由其自身承担。按照租赁合同约定，反诉原告有权不予退还130500元保证金。其中 500元MPOS机押金在符合条件时退还，合同履约保证金130000元，根据租赁合同约定，反诉原告中途退出，有权不予退还，退一步讲，反诉原告尚欠租金、水电费等，保证金应用于抵偿反诉被告上述费用损失。经审理查明：2015年12月2日，世纪金花公司作为出租方、高盛公司作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定，世纪金花公司出租给高盛公司的房屋坐落在西安市碑林区XX城XX路XX号的世纪金花时代广场商业项目四层F4-3/F4-4区域；套内面积550平方米；该房屋现有的装修、附属设施、设备状况和世纪金花公司同意高盛公司自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方在附件三《房屋交付条件》中加以列明，双方同意该附件作为交付房屋和合同终止时高盛公司向世纪金花公司返还该房屋的验收依据；高盛公司向世纪金花公司承诺，该租赁房屋仅作为威哥真味用途，业态限于餐饮、面包、蛋糕、甜品、酒水，商标或商号限于威哥；房屋租赁按照以下1+2种方式确定：(1)租赁期共75个月，自房屋交付之日起计算，合同到期后，若世纪金花公司无重大规划调整或无不可抗力因素，且在同等商业条件下，高盛公司拥有优先续约权；（2）计租期共72个月，自2016年1月1日至2021年12月31日。租金自装修期届满之日起计算，若高盛公司在装修期届满之前提前开业，则租金自开业之日起计算；租金按照固定租金和销售提成租金两者孰高取值，固定租金为：第一个合约期自2016年1月1日至2017年12月31日，租金总额为1584000元（即120元/平方米/月），第二个合约期自2018年1月1日至2019年12月31日，租金总额1782000元（即135元/平方米/月），第三个合约期自2020年1月1日至2021年12月31日，租金总额1980000元（即150元/平方米/月）。销售提成租金为世纪金花公司按照高盛公司销售总额的第一至第二年9%，第三至第四年10%，第五至第六年11%提取销售提成租金。租金支付方式，以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，高盛公司应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），暂按固定租金标准向世纪金花公司一次性足额支付下个交租期租金。第一期租金应于本合同签订后60个工作日内支付，租金期间为2016年1月1日至2016年3月31日，暂按198000元支付。高盛公司在合同签订后7日内，向世纪金花公司支付履约保证金130000元，其中包含质量保证金5000元用于处理顾客因质量问题引起的投诉。履约保证金不得用于冲抵租金、物业管理费或其他本合同规定由高盛公司承担的相关费用。除保证金已经依本合同约定被没收、抵扣以外，合同期届满或者租赁关系提前终止时，在高盛公司付清所有应付款项、办妥相应手续，高盛公司所交还的房屋及其装修、设备、设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状，世纪金花公司应在高盛公司交还该房屋后15日届满后将保证金（或剩余保证金）无息退还高盛公司。租赁期间发生的水、电、空调（自行安装）、燃气、通讯、设备、维修、清洁等费用由高盛公司承担等内容。附件三房屋交付条件（按场地现状交付）承租方在此确认，本合同签定前，承租方已经对租赁房屋现场及配套附属设备设施实地踏勘，确认能满足经营要求，同意出租方根据租赁房屋及配套附属设备设施现状交付，并不持任何异议，特此确认。该附件三上未有任何签字。2016年4月双方签订《无线MPOS》收款设备使用协议，约定由世纪金花公司为高盛公司无偿提供1台经世纪金花公司认证加密后的无线MPOS设备，并负责设备的安装、调试、保养、维修管理等硬件服务；使用设备时间为双方联营合同时间；高盛公司同意使用该设备自行收款后，向世纪金花公司交纳500元现金作为设备使用押金，可以现金或账扣两种方式缴纳；高盛公司因合同到期不续签或其他原因无法继续使用MPOS时，经品牌区域经理签字确认，报世纪金花公司资产管理部门申请退回设备，在设备完好无损及无账务差异的情况下申请退回设备押金，世纪金花公司据实退款等内容。2016年4月19日，高盛公司向世纪金花公司交纳了500元。经计算，高盛公司2018年10月、11月、12月产生宽带电话费共计1192.80元，2018年12月产生物业费11000元、水费929.5元、电费14350元，共计27472.30元。2018年12月30日，高盛公司停止经营。高盛公司交纳保证金130000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、MPOS机押金、水费明细、电费明细、宽带话费详单、水电物业费交易凭证及庭审笔录存卷佐证。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。世纪金花公司将与高盛公司合同中约定的房屋交付高盛公司使用，高盛公司应按合同约定支付相应的租金。根据庭审证据及双方陈述，高盛公司从2018年4月开始拖欠租金，2019年1月15日合同解除，根据双方合同约定的租金为每月74250元。故截止2019年1月15日，共计产生租赁费705375元，水电费、宽带费、物业费等共计27472.30元。关于世纪金花公司主张的租赁费等违约金，双方未进行约定，故对涉及的违约请求不予支持。关于高盛公司反诉请求中主张的130500元保证金，根据双方租赁合同，其中130000元保证金不得用于冲抵租金、物业费或其他费用，故应予退回。500元MPOS机押金符合退回条件，应予退回。现世纪金花公司、高盛公司均同意涉案合同已于2019年1月15日解除，本院予以支持。关于世纪金花公司主张的2019年1月15日之后的租金及房屋占用费，因双方已解除租赁合同，世纪金花公司对已解除租赁合同的房屋未采取有效措施防止损失扩大，故对其主张的该项费用不予支持。世纪金花公司要求高盛公司承担保函费用，因其不是案件处理中必然花费费用，故对该请求不予支持。高盛公司反诉请求中主张的投资损失及经营损失，未提供有效证据证明双方对此有约定，故对该项请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司与西安高盛餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、西安高盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五内支付西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司房屋租赁费705375元；三、西安高盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五内支付西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司水电费、宽带费、物业费等共计27472.30元；四、西安高盛餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于西安市碑林区XX城XX路XX号的世纪金花时代广场商业项目四层F4-3/F4-4区域恢复至毛墙毛地状态；五、西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司于本判决生效之日起十五日内退还西安高盛餐饮管理有限公司保证金130500元；六、驳回西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司其余诉讼请求；七、驳回西安高盛餐饮管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费25433元（其中案件受理费13106元，保全费3973元）由西安高盛餐饮管理有限公司承担24161元，西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司承担1272元；反诉案件受理费14650元，由西安高盛餐饮管理有限公司承担13917元，西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司承担733元（该本诉、反诉案件费用双方均已交纳，各自承担部分应同上款一并支付各方）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    吕 江 晖                        代理审判员    毋 俊 利                        人民陪审员    唐 金 琳                               二〇一九年八月二十一日  书  记  员    刘   颖 1