海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0108民初6997号 原告：海南省长昌煤矿，住所地海口市琼山区甲子镇长昌圩，统一社会信用代码9146010020142175X1。 法定代表人：符某，矿长。 委托诉讼代理人：李某、蔡某，海南问源律师事务所律师。 被告：海口市灵山中学，住所地海口市美兰区灵山镇中学路1号，统一社会信用代码1246010042839272X4。 法定代表人：唐某，校长。 委托诉讼代理人：陈某，海南外经律师事务所律师。 原告海南省长昌煤矿诉被告海口市灵山中学合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年7月13日、2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告海南省长昌煤矿的委托诉讼代理人李某、被告海口市灵山中学的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案依法延期审理六个月，现已审理终结。 原告海南省长昌煤矿向本院提起诉讼请求：1.判令被告将灵山中学面积7.4亩土地（界至定：A块6.69亩，东至学校围墙，西至跑道端线外新建围墙，东西相距40米，南连接B块，北至学校围墙，南北相距101.5米；B块0.71亩，东至学校围墙，西至规划球场新建围墙，东西宽11米，南接学校用地，北接A块，南北长约43.5米）过户至原告名下；2.本案全部诉讼费用由被告承担。后经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告返还款项本金888000元及利息1701878.89元(利息以888000元为基数，按照中国人民银行五年期贷款利率的标准，自1993年4月29日计算至全部返还之日止，暂计至2018年7月31日止)；2.判令被告赔偿原告的损失1500000元(损失按照灵山中学7.4亩土地的现行评估价格与协议价格的差额计算,以法院委托评估机构出具的评估报告为准,暂计1500000元)；3.本案全部的诉讼费用由被告承担。由于鉴定报告已经作出，原告在第二次开庭审理时当庭明确第二项诉讼请求为判令被告赔偿原告的损失2128200元(损失按照灵山中学7.4亩土地的现行评估价格与协议价格之间的差额即3016200元-888000元=2128200元)。事实和理由：1993年4月28日，原、被告签订《协议书》，约定被告将灵山中学空地面积7.4亩(界至定：A块6.69亩，东至学校围墙，西至跑道端线外新建围墙，东西相距40米，南连接B块，北至学校围墙，南北相距101.5米；B块0.71亩，东至学校围墙，西至规划球场新建围墙，东西宽11米，南接学校用地，北接A块，南北长约435米。见附图)交给乙方兴建职工子弟宿舍，房产权、土地使用权归原告。原告按照每亩12万元赞助被告建校舍，合计88.8万元。支付方式为现金40万元，余款按照校舍的建设进度以红砖、水泥等实物按市场价折价支付。协议订立生效后原告依约向被告履行了付款义务，但被告至今未依约交付土地给原告。2003年12月2日，被告向原告发函《关于要求贵矿将位于灵山中学北面七点四亩土地的使用权转让给灵山中学的函》，但双方未达成一致意见。2010年8月16日，被告向原告发函《关于围墙拆除的说明》，要求原告将宿舍区与学校操场之间的围墙拆除。2017年9月22日，原告向被告发函《关于商榷7.4亩土地事宜的函》，要求被告将7.4亩交付给原告。2018年1月15日，原告向被告发函《关于要求协助办理建设职工子弟宿舍报建手续的商请函》，被告确认收到，但未与原告达成一致意见。上述土地已由被告占有兴建足球场使用至今。原告多次要求被告履行《协议书》所确定的义务，但被告一直以各种理由拒绝。由于涉案土地为划拨用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，因原，被告就涉案土地使用权转让所签《协议书》未经有批准权的人民政府批准，故该协议为无效合同。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应返还原告支付的款项本金和利息合计2589878.89元。利息以888000元为基数，按照中国人民银行银行同期(即五年期)贷款利率的标准，自1993年4月29日计算至全部返还之日止，暂计至2018年7月31日止，利息为1701878.89元。由于被告怠于履行自己的义务，致使该转让行为至今未经政府批准，故被告作为过错方，还应依法赔偿原告所受到的损失，原告与被告签订《协议书》后，有理由相信被告会按约定履行合同义务，依法履行相应的报批手续，从而丧失了按照《协议书》约定的价格向他人购买土地的机会，因此被告的过错给原告造成的损失应根据订立协议时土地的市场行情和现行土地评估价格予以确定。综上所述，因被告的过错，致使原告遭受了严重的损失，被告应承担全部的赔偿责任，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。月9日签订仓储铺面第2栋一层1070号房的《房屋买卖合 同》：于2015年8月31日签订宿舍楼一层109号房、110号 房、11号房的《房屋买卖合同》；于2015年10月31日签 订仓储铺面第3栋一层131、132号房的《房屋买卖合同》 原告分次向被告支付购房款，分别于2014年4月1日 支付20000元：2014年5月29日支付757303元：2014年8 月12日支付两笔214791．46元共429582．92元：2014年8 月26日支付10000元：2014年9月15日分别支付5000元 和213189．07元：2015年2月12日支付252026元；2015 年2月14日支付10000元：2015年6月6日支付127507元 2015年7月1日支付100000元；2015年8月21日支付 23989．08元；已按约定全额支付购房款共计1948597．07元。 因被告隐瞒涉案房屋早已随土地抵押给他人，并已办理 海口市他项（2015）第0107号土地他项权利证明、海口市 房建海房字第1T076023号在建工程抵押登记的事实，现因涉 案房屋已被抵押权人中国华融资产管理股份有限公司海南 省分公司查封，并已进入评估、拍卖程序，导致原告无法实 现购房目的，被告依法应当返还已付购房款及利息损失。故 诉至贵院请求判如所请 被告海口市灵山中学辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，其第一项及第二项诉讼请求是基于其认为合同无效的基础上主张的。一、被告和原告之间的《协议书》是于1993年4月28日签订的，是双方的真实意思表示，并没有违反当时的国家法律法规强制性，根据当时的法律规定，该《协议书》是合法有效的。事实与理由：1、1992年12月10日琼山县政府批给被告面积为93371.86㎡的国有土地（证号为：琼山灵山国用（92）字第0775号），土地用途：教室、宿舍。2、1993年5月2日琼山县政府批给被告面积为9195.49㎡的国有土地（证号为：灵山国用（92）字第0955号），土地用途：文化教育（勤工俭学）。3、本案涉案7.4亩土地就包含在上述两个地块中。琼山灵山国用（92）字第0775号和灵山国用（92）字第0955号确定的土地用途分别是教室、宿舍和文化教育（勤工俭学），并没有将土地使用权类型确认为划拨。根据当时的法律规定，并没有禁止交易，也没有关于必须经政府审批交易合同才生效的法律规定。二、被告和原告签订《协议书》后，发生了导致合同不能履行的政府行为，这种政府行为是被告在订立合同时不能预见的，且不能避免和不能克服的。首先，最高人民法院于2005年8月1日实施的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”其次，海口市人民政府2006年将原琼山县政府制作的琼山灵山国用（92）字第0775号和灵山国用（92）字第0955号统一颁发给被告一个总证，国有土地证号：海口市国用（2006）第XXXX号，该总地块地类（用途）为教育用地，同时明确土地使用权类型为划拨。第三，正是由于被告和原告签订《协议书》后，最高人民法院和海口市政府颁布新的法律和行政措施而导致合同不能履行。三、原告以最高人民法院于2005年8月1日实施的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》作为认定双方于1993年签订的《协议书》无效的法律依据，违背了“法不溯及既往”法律原则。四、原告怠于行使自己的权利，超过了2年的诉讼时效。1993年双方就涉案土地签订《协议书》，至2017年原告才第一次向被告主张涉案土地权益。期间，2003年被告致函原告明确表示不同意转让涉案土地，2005年最高人民法院颁布关于涉及划拨土地须经审批方可转让，2010年被告再次致函原告拆除围墙的说明，上述三个时间点原告应该知道其权益受到侵害，但原告却没有做出任何回应，也没有在2年诉讼时效期间内向被告主张过任何权利。五、被告在本案中没有任何过错，无需承当任何法律责任。原告要求被告支付利息损失的请求没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对案件事实，本院认定如下：海口市灵山中学原名称为琼山县灵山中学。1993年4月28日，琼山县灵山中学（以下均称为海口市灵山中学）（甲方）与海南省长昌煤矿（乙方）签订《协议书》，主要约定：一、甲方同意将灵山中学空地面积七点四亩（界至定：A块6.69亩，东至学校围墙，西至跑道端线外新建围墙，东西相距40米，南连接B块，北至学校围墙，南北相距约101.5米；B块0.71亩，东至学校围墙，西至规划球场新建围墙，东西宽11米，南接学校用地，北接A块，南北长约43.5米）交给乙方兴建职工子弟宿舍，房产权、土地使用权归乙方。二、乙方同意按亩计算，每亩赞助十二万元，合计人民币88.8万元给甲方建校舍用。价款以现金和实物折价付给甲方。协议签订后，乙方先付现金四十万元，所余款项按校舍的建设进度以红砖、水泥等实物按市场价折价支付。三、为了便于管理，乙方同意在职工子弟宿舍区和学校操场之间建一堵围墙，以便进行隔离。甲方同意乙方留一小门，只供人行使用。乙方兴建宿舍项目的报建手续由甲方协助办理，所需费用由乙方承担。四、乙方拟建宿舍区内现有的高压线杆，由甲方尽快与供电部门协商迁出，以免影响乙方施工。等等内容。《协议书》签订后，海南省长昌煤矿于1993年10月8日向海口市灵山中学汇款100000元，海口市灵山中学于1993年11月5日向海南省长昌煤矿出具《收据》（编号为0313167）；1993年11月5日，海口市灵山中学再次出具《收据》（编号为0313166）载明收到海南省长昌煤矿交付的联营建设款100000元；海南省长昌煤矿于1993年12月4日向海口市灵山中学转款100000元，于1993年12月31日向海口市灵山中学转款100000元，海口市灵山中学于1994年2月26日出具《收据》，载明收到海南省长昌煤矿材料款393610元，于同日再次出具《收据》，载明收到海南省长昌煤矿支付的工程款94390元。以上共计888000元。涉案土地原登记证号为琼山灵山国用（92）字第0775号、0955号《中华人民共和国国有土地使用证》，后换发新证，新的《中华人民共和国国有土地使用证》号为海口市国用（2006）第XXXX号，并注明该地用途为教育用地，使用权类型为划拨。 2003年12月2日，海口市灵山中学向海南省长昌煤矿发出《关于要求贵矿将位于灵山中学北面七点四亩土地的使用权转让给灵山中学的函》，载明，贵矿于1993年4月28日与我校签订协议，取得灵山中学空地面积七点四亩的土地使用权。贵矿以每亩赞助十二万元，合计人民币捌拾捌万捌仟元给灵山中学建校舍用，加快了灵山中学的发展步伐。海口市行政区划调整后，市委、市政府和市教育局领导对我校的发展给予高度重视，确定扩建我校。按照市教育局的工作布置，学校要完成征地和规划工作。鉴于贵矿对7.4亩土地使用的实际情况和我校的发展机遇，我校愿意有偿收回该块土地的使用权，请贵矿领导本着双赢的原则和帮助教育的良好愿望，同意我们的要求并安排人员与我校进行协商。2010年8月16日，海口市灵山中学向海南省长昌煤矿发出《海口市灵山中学关于围墙拆除的说明》，载明，贵单位1993年4月28日与我校签订的关于解决职工子弟读中学住宿难的问题的协议，在协议中我校同意划分7.4亩地给贵单位盖职工子弟宿舍，为了便于管理，当时贵单位在职工子弟宿舍区和学校操场之间建一堵围墙，现将我校把围墙拆除的情况说明如下：为了美化校容校貌和学校各项工作的开展，学校将围墙拆除，留有墙基，学校在贵单位的土地上不搞建设，如果贵单位需要该地时，我校将围墙建设好。2017年9月22日，海南省长昌煤矿向海口市灵山中学发出《海南省长昌煤矿关于商榷7.4亩土地事宜的函》，载明，一、我矿已全部付清上述土地价款共88.8万元，而20多年过去仍无法形成固定资产加以利用，这是上级主管部门要问责的关键所在。据此，请贵校启动7.4亩土地的使用权过户到我矿名下，以利财务账面显示固定资产。二、如上述土地的使用权无法划归我矿名下，我矿拟计划根据土地性质，开发建设幼儿园、小学、足球及羽毛球俱乐部等与教育相关项目，请贵校予以积极配合办理报批报建手续。三、鉴于上述土地贵校目前已建足球场正在使用，如果上述提出商榷的两个问题校方都无法解决，为避免国有资产遭受损失，我矿将通过司法途径主张土地权益。2018年1月15日，海南省长昌煤矿向海口市灵山中学发出《海南省长昌煤矿关于要求协助办理建设职工子弟宿舍报建手续的商请函》，载明，我矿计划在上述宗地上建设职工子弟宿舍，以利于他们就学就业，并要求海口市灵山中学协助办理项目相关报建手续。2018年1月15日，海口市灵山中学出具《证明书》，以证明收悉海南省长昌煤矿《关于要求协助办理建设职工子弟宿舍报建手续的商请函》。 本案在审理过程中，原告申请对海口市灵山中学7.4亩土地（界至定：A块6.69亩，东至学校围墙，西至跑道端线外新建围墙，东西相距40米，南连接B块，北至学校围墙，南北相距约101.5米；B块0.71亩，东至学校围墙，西至规划球场新建围墙，东西宽11米，南接学校用地，北接A块，南北长约43.5米）的现行价格进行评估。经本院对外委托，海南中明智土地房地产评估有限公司做出海南中明智（2018）（估）字第3015号《土地估价报告》。该《土地估价报告》在“七、估价结果”中载明，估价人员根据现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到位于海口市美兰区灵山镇灵山中学A、B地块（面积合计7.4亩）教育用地国有划拨土地使用权在估价基准日2018年10月12日，估价设定开发程度为“六通一平”（即宗地外围通路、通电、通讯、供水、排水，宗地内土地平整），用途设定为教育用地，无限使用年期下的国有划拨用地公开市场价格为评估土地面积：7.4亩，地面单价：611.33元/㎡（合40.76万元/亩），土地总价301.62万元，大写金额人民币叁佰零壹万陆仟贰佰元整。 本院确认的上述事实，有《协议书》及平面图、《关于要求贵矿将位于灵山中学北面七点四亩土地的使用权转让给灵山中学的函》、《海口市灵山中学关于围墙拆除的说明》、《海南省长昌煤矿关于商榷7.4亩土地事宜的函》、《海南省长昌煤矿关于要求协助办理建设职工子弟宿舍报建手续的商请函》、《证明书》、《收据》、转账汇款单、琼山灵山国用（92）字第0775号、0955号《中华人民共和国国有土地使用证》、海口市国用（2006）第XXXX号《中华人民共和国国有土地使用证》，以及当事人的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据材料经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：一、本案是否超过诉讼时效的问题。原告主张被告返还其支付的款项本金、利息及相应损失是基于双方签订的《协议书》无效的情形。合同无效是法律所代表的公共权力对合同的效力进行干预的结果。确认合同效力是价值判断的范畴，只要法律、行政法规认为合同是无效的或者损害社会公共利益的，就应当认定为无效合同。确认合同无效之诉系确认之诉，不适用诉讼时效制度。而基于合同无效所产生的财产返还请求权的诉讼时效期间应当自合同被确认为无效之日起算。故，原告基于《协议书》无效要求被告返还财产，并未超出本案诉讼时效。 二、原、被告双方签订的《协议书》是否有效的问题。原、被告之间签订的《协议书》名为合作建校舍，实际为土地使用权转让。根据相关法律规定，土地使用权人未取得土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府批准，与受让方签订合同转让划拨土地使用权的，应当认定为无效合同。本案中，涉案土地系划拨用于教育的土地，被告海口市灵山中学在未经人民政府批准的情况下与原告海南省长昌煤矿签订《协议书》，将划拨土地转让给海南省长昌煤矿，双方签订的《协议书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告海口市灵山中学基于该无效合同而取得的财产应当予以返还。故原告海南省长昌煤矿主张被告海口市灵山中学向其返还已支付的转让款888000元，于法有据，本院予以支持。因原、被告双方对划拨土地的性质均知情，双方对合同无效都存在过错，故原告海南省长昌煤矿要求被告海口市灵山中学承担利息，并无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于原告海南省长昌煤矿要求被告海口市灵山中学承担损失2128200元的问题。如前所述，原、被告双方在明知涉案土地为划拨地的情况下，仍然签订了转让土地的《协议书》，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。在原、被告双方签订《协议书》时，双方议定转让价款为888000元，但涉案土地经评估部门评估，现已溢价且价值为3016200元，如被告海口市灵山中学仅向原告海南省长昌煤矿返还当时的转让款888000元，对原告明显不公平，故根据公平原则，被告海口市灵山中学应当向原告海南省长昌煤矿支付涉案土地溢价的一半，即1064100元[（3016200元-888000元）÷2]。原告主张全部溢价部分，无事实和法律依据，对于超出本院确认的部分即1064100元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告海口市灵山中学须于本判决生效之日起十日内向原告海南省长昌煤矿返还款项本金888000元； 二、被告海口市灵山中学须于本判决生效之日起十日内向原告海南省长昌煤矿支付损失1064100元； 三、驳回原告海南省长昌煤矿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44545元（原告已预交），由原告海南省长昌煤矿负担22176元，由被告海口市灵山中学负担22369元；评估费18000元，由原告海南省长昌煤矿负担9000元，由被告海口市灵山中学负担9000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  **芹 人民陪审员  吴宗华 人民陪审员  林诗柏 二〇一九年九月五日 书 记 员  周岁贤 书 记 员  占 倩