昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初14107号原告：昆明香融美食广场管理有限公司，住所地：昆明市官渡区金源大道1号金源时代购物中心二区地下一层。统一社会信用代码：91530111097734851E。法定代表人：马维骏，总经理。委托诉讼代理人：高兵，男，1992年9月15日出生，汉族，云南省富源县人，系原告公司员工，特别授权代理。被告：李辰，男，1987年3月17日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明香融美食广场管理有限公司（以下简称原告）与被告李辰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高兵，被告李辰及其委托诉讼代理人谢雨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年7月15日至2018年8月8日的租金人民币276136元，物业管理费89833.33元，合计人民币365969.33元；2、判令被告补交原告减免期45天的租金人民币31500元；3、判令被告支付原告2个月租金的违约金人民币44520元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月27日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于昆明市人民中路17号新西南广场西区的经营场地，租赁期限自2017年3月1日起至2020年12月31日止，但在合同履行过程中，被告未按约定支付租金及物业管理费，为维护原告合法权益，故诉至本院。被告辩称，首先，原告主体不适格；其次，我方于2017年6月告知原告因经营困难，希望与原告提前解除合同，且于2017年6月底搬离商铺，在离场当天，有原告公司员工及新西南公司员工在场，对商铺进行了封板。我方已经承诺将交纳的保证金及剩余一个半月的房租作为补偿，原告已经知晓我方搬离的事实，不应再继续产生租金及物业管理费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月9日，昆明新西南商贸有限公司（甲方、出租方）与昆明嘉香食品有限责任公司（乙方、承租方）签订《新西南广场商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租位于昆明市人民中路17号、青年路398号新西南广场西区方作为经营场所，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止,乙方在经营过程中，在得到甲方书面认可后，有权根据本合同约定的经营范围，进行招商寨组、转借承租铺面，由此产生的法律关系与甲方无关。2018年6月19日，昆明新西南商贸有限公司（甲方）与昆明嘉香食品有限责任公司（乙方）、原告昆明香融美食广场管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定：乙方与丙方系关联方，乙方于2014年10月9日与甲方签订《新西南广场商铺租赁合同》，现乙方因经营战略调整，拟将其在《租赁合同》项下的权利义务全部概括转移给丙方，丙方已对《租赁合同》有了全面、充分的了解，并自愿承接乙方在该合同项下的全部权利和义务。2017年2月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方承租位于昆明市人民中路17号新西南广场西区，用于经营海鲜怪碳烤，租赁面积：350平方米，租赁期限：从2017年3月1日起至2020年12月31日止，租金标准：2017年3月1日至2018年2月28日租金每年为252000元，2018年3月1日至2019年2月28日每年租金为267120元，2019年3月1日至20120年2月29日每年租金为283147元，2020年3月1日至2020年12月31日每年租金为250110元。乙方应向甲方支付物业管理费：每月7000元。本合同签署后，乙方须向甲方支付履约保证金：28000元（贰万捌仟元整），违约责任：自本合同生效之日起，除本合同明确规定的终止条款外，任何一方单方面终止合同的应视为严重违约，除按乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的2个月的租金数额的违约金。如乙方单方面解除合同，乙方除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其他甲方此前予以减免的全部费用。2017年2月21日，原告向被告出具《收据》，载明收到原告支付的2017年4月15日至2017年7月14日租金63000元、2017年3月1日至2017年4月14日物业管理费10500元及2017年4月15日至2017年7月14日的物业管理费21000元，总计94500元（玖万肆仟伍佰元整）。2017年2月27日，原告向被告出具《收据》，载明收到被告支付的履约保证金28000元。2017年6月19日，原告向新西南商贸有限公司发函《关于香融美食汇“碳旺”店经营状况说明一事》，载明：“…新西南广场西区六楼香融美食汇“碳旺”店于2017年4月18日开业至今，经营一直亏损，加之股东撤资，员工纷纷离职，其“碳旺”业主已无力继续经营下去，现已书面退场申请交到我司，因我司该项目负责人出差在外，有待于回昆明双方达成退场事宜后，“碳旺”商户进行退场…”另查明，2018年6月19日，昆明新西南商贸有限公司（甲方）与昆明嘉香食品有限责任公司（乙方）、原告昆明香融美食广场管理有限公司（丙方）签订《协议书》，约定：乙方于2014年10月9日与甲方签订《新西南广场商铺租赁合同》，现乙方因经营战略调整，拟将其在《租赁合同》项下的权利义务全部概括转移给丙方，丙方已对《租赁合同》有了全面、充分的了解，并自愿承接乙方在该合同项下的全部权利和义务。本院认为，根据当事人的诉辩意见，双方的争议焦点在于：一、原告是否适格；二、被告是否违约，若违约，则应承担的责任；针对第一个争议焦点，本院认为,首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和法律对合同效力的规定，原告于2017年2月27日与被告签订《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，原告按照合同约定向被告交付的涉案铺面，合同已成立并生效，原告系合同一方当事人，主体适格。其次，根据昆明新西南商贸有限公司与昆明嘉香食品有限责任公司签订的《新西南广场商铺租赁合同》及昆明新西南商贸有限公司与昆明嘉香食品有限责任公司、原告昆明香融美食广场管理有限公司签订的《补充协议》内容，昆明嘉香食品有限责任公司将《租赁合同》中的权利义务概括转移给原告，故原告已经取得出租的权利，故原、被告订立的《租赁合同》依法成立并生效，不违反法律、法规的强制性规定的权利义务约定受法律保护，本院确认原告为出租人，被告为承租人。针对第二个争议焦点，《租赁合同》约定的租赁期限为2017年3月1日起至2020年12月31日止，而被告在庭审中自认其于2017年6月中旬搬离租赁房屋，应视为其单方终止合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。而根据合同约定：任何一方单方面终止合同的应视为严重违约，除按实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照租期当年租金标准计算的2个月的租金数额的违约金。如被告单方面解除合同，除应支付上述违约金外，还应补交免租期租金及其他甲方此前予以减免的全部费用。根据合同约定，原告给予45天免租期，该段时间租金为31068.5元（252000元／年÷365天×45天），被告于2017年6月19日办理租赁铺面，按照该时间段的租金标准252000元／年，则两个月的租金为42000元，故被告应向原告补交免租期租金及支付2个月租金共计73068.5元，而被告已经向原告交纳了履约保证金28000元，应予扣除，故被告应限期向原告支付违约金45068.5元。至于剩余租赁期限的租金及物管费，被告交纳了2017年4月15日至2017年7月14日期间的租赁费及物管费，而其已经于2017年6月19日搬离租赁铺面，且原告已经知悉，故原告主张剩余租赁期限的租金及物管费无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”，被告搬离租赁铺面的行为已明确表示其不愿继续履行合同，《租赁合同》目的已不能实现，故本院确认解除原告昆明香融美食广场管理有限公司与被告李辰于2017年2月27日签订的香融美食汇《租赁合同》。综上理由，本院确认被告在本案中应按合同约定向原告支付违约金45068.5元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告昆明香融美食广场管理有限公司与被告李辰于2017年2月27日签订的香融美食汇《租赁合同》；二、被告李辰于本判决生效后十日内支付原告昆明香融美食广场管理有限公司违约金45068.5元；三、驳回原告昆明香融美食广场管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7930元，减半收取为3965元，由被告李辰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  林 昆人民陪审员  钱志红人民陪审员  雷辉美二〇一九年九月二十三日书 记 员  **远