广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17275号原告：曾小平,男,1972年9月3日出生，汉族，住江西省赣州市于都县****************，公民身份号码362************950。委托诉讼代理人：刘政，广东理而行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佩玲，广东理而行律师事务所律师。被告：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区*滘**滘**********,统一社会信用代码92440606L85304179H。经营者：叶林。委托诉讼代理人：麦永康，广东天道勤律师事务所律师。第三人：吴云，女，1981年8月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码342************62X。原告曾小平诉被告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部及第三人吴云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法由审判员付小燕适用简易程序独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告曾小平及其委托诉讼代理人刘政，被告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部的委托诉讼代理人麦永康到庭参加诉讼，第三人吴云无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾小平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还中介费13500元；2.被告赔偿原告支付第三人的违约金130000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月8日起计算至起诉之日止，利息为2250元）；3.被告赔偿原告因第三人查封、冻结原告财产造成的损失及原告房屋没有卖出的损失120000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月5日，原告作为卖方、被告作为居间方、第三人作为买方共同签订了《房屋买卖合同》约定由被告提供居间服务，原告将位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会美的大道10号江山花园23座604房屋以225万元的价格售予第三人。在签订《房屋买卖合同》前，在明知原告仅是涉案房屋共有人之一，无权单独处分涉案房屋及第三人名下由有套房产，不符合购房条件的情况下，被告未尽审慎与如实告知义务（即告知原告与第三人交易涉案房屋必须征得全部共有人的同意），而为了贪图中介费，仍误导原告与第三人签订《房屋买卖合同》。最终，因涉案房屋未得到全部共有人的同意，无法完成交易手续，第三人还向法院提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失，同时，第三人还向法院申请了财产保全，法院据此查封、冻结了原告的房产及银行账户。后原告与第三人被迫解除《房屋买卖合同》并向第三人返还定金200000元及赔偿违约金130000元。被告作为长期从事房地产居间经营活动的专业居间人，其对二手房交易的相关法律法规及交易流程是非常熟悉和了解的，被告在明知涉案房屋存在其他共有人的情况下，未用书面或用其他明确告知、提醒原告与第三人，需获得全部共有人的同意或授权，否则会导致交易无法完成的风险与事实，被告该行为构成违约，严重损害了原告的利益，为维护原告的合法利益，故提起诉讼。被告辩称：一、签订合同时，被告已向原告及第三人解释了合同的条款、房产的信息以及当地的限购政策，原告作为一名完全行为能力人，对其签订的合同应当明确知道其法律效力，并且原告在出售房屋时，明确表示征得了共有权人曾彬的同意，因此被告不存在违约责任。二、本案房屋买卖最终未能完成的根本原因是由于原告明确拒绝出售该房屋，并非原告起诉状所说的其他原因。三、原告起诉状中所列的损失没有其他的相关证据予以证实。至于中介费、居间费根据合同法以及原、被告及第三人签订的房屋买卖合同已经明确在签订合同时，原告就有向被告支付居间费的义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈述：一、本案原告与被告之间的纠纷实质为居间服务合同纠纷，第三人并非本案的当事人，原告主张的损失与第三人无关。二、第三人在与曾小平签订案涉《房屋买卖合同》时具备购房资格，曾小平陈述的事实子虚乌有。第三人与曾小平于2019年3月5日签订本案《房屋买卖合同》之时，第三人名下仅有房产一套（详见第三人在8186号案中提交的2019年5月6日查询《佛山市个人住房查询结果》），故第三人具备地方政府政策规定的购房资格。三、鉴于曾小平于2019年3月21日明确表示不再继续履行合同，以及房屋共有人曾彬不同意出售涉讼房屋，第三人向两人发出《催告函》，敦促两人于2019年4月7日前签订合同及继续履行合同，而曾小平于2019年3月29日通过微信向第三人明确表示不再继续履行合同，曾彬也没有在《催告函》限定期限内签订合同。曾小平、曾彬均以实际行动作出不再履行《房屋买卖合同》的意思表示。2019年4月16日，第三人向曾小平、曾彬提起诉讼，请求解除《房屋买卖合同》、曾小平返还定金，并依约承担必要费用及违约责任。四、原告与第三人签订房屋买卖合同前，第三人已向原告清晰解读、告知合同每一个条款的含义，原告作为完全民事行为能力人，自愿签订合同时应尽到合理谨慎的注意义务，知道或应当知道处分涉讼房屋应取得共有权属人的同意，后来原告反悔表示不愿意再继续履行房屋买卖合同，原告在合同履行过程中存在过错，依约承担违约责任。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：原告身份证、被告企业信息、第三人身份证、《房屋买卖合同》、收据、房产证、佛山市个人住房查询结果；佛山市人民政府办公室佛府办函[2017]326号通知、广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初8186号民事调解书、中国工商银行电子回单、广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初8186号民事裁定书、查封（冻结）财产清单、冻结资产证据、广东增值税普通发票、交易明细详情、原告营业执照。本院出示：（2019）粤0606民初8186号案卷中吴云佛山市个人住房查询结果。本院组织各方当事人进行了质证，本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提供的2017年5月7日的佛山市个人住房查询结果与吴云（2019）粤0606民初8186号案中吴云提交的2017年5月6日佛山市个人住房查询结果不一致，且两份佛山市个人住房查询结果并不能代表2019年3月5日各方签订《房屋买卖合同》时第三人房屋权属情况，故本院对该部分证据的关联性不予采纳。原告提供的冻结资产证据、广东增值税普通发票、交易明细详情、原告营业执照并不能证明实际给原告造成的损失，对该部分证据的关联性不予采纳。经审理查明，2019年3月5日，原告曾小平（卖方）与第三人吴云（买方）及被告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，该合同主要内容为：曾小平将位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区*民委员会美的大道10号江山花园23座604房屋卖给吴云，总价款2500000元……合同签订当日买方向卖方支付购房定金200000元……合同一经签署，卖方及买方就有向经纪方支付佣金义务。佣金于本协议签订当日支付一半，余款于卖、买双方到房产交易中心提交过户材料当天一次性付清。经纪方必须协助卖、买双方办理该房屋的买卖及水、电等相关协议转户手续。卖、买双方应向经纪方支付佣金均为27000元。……合同签订后，若卖方反悔，拒绝转让房屋，则视为违约，必须双倍返还定金，并按本合同约定的总成交价的20%赔偿给买方，违约方还需承担诉讼费、律师费等，本合同自动解除。……卖方确认该物业的真实性并签订本合同，若卖方配偶或该房屋共有人于卖方签订办合同后反对或阻碍卖方履行本合同条约，卖方必须承担本合同的违约责任。……合同签订后当日第三人向原告支付了定金200000元、原告向被告支付了佣金13500元。后因涉案房屋另一产权人曾彬不同意出售而导致涉案房屋买卖不成。后第三人于2019年4月16日将原告起诉到本院[案号为：（2019）粤0606民初8186号）]，要求解除原告与第三人签订的《房屋买卖合同》、原告双倍返还定金人民币400000元、原告支付违约金人民币450000元、中介代理居间费用11250元、律师费8000元、诉讼财产保全费1600元等。本院（2019）粤0606民初8186号案已以调解的方式审结，原告向第三人返还定金200000元及支付违约金130000元，合计330000元，该调解书已生效。本院认为，根据原告提供的房屋买卖合同及庭审查明情况，原告与被告之间形成了居间合同关系，因此，本院确定本案的案由为居间合同纠纷。关于被告在履行居间合同过程中是否存在过错的问题。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告，居间人“如实报告有关订立合同事项”的义务包括保证所签合同不因权利属性和程序上的问题而影响效力。本案中，被告作为居间人在明知涉案房产存在两个产权人，原告曾小平没有其儿子曾彬的书面授权委托书的情况下，仍然促成涉案房屋买卖合同订立，存在一定的过错。而原告作为成年人明知自己在没有征得儿子曾彬同意的情况下，擅自出售涉案房屋，存在较大过错，考虑到被告提供的部分居间服务及过错程度，本院酌情确定可以收取中介费5000元，其余所收款项应当予以退回。对于原告所主张的被告应赔偿其支付第三人违约金130000元及因第三人查封、冻结原告财产造成的损失及原告房屋没有卖出的损失120000元的问题。涉案买卖合同未能履行的根本原因在于原告违约，且原告提供的证据不足以证明其因第三人查封、冻结原告财产造成的损失及原告房屋没有卖出的损失120000元，故原告主张被告赔偿上述违约金及损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾小平返还中介费8500元；二、驳回原告曾小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为2643.13元（原告,已预交），由原告负担2558.59元，被告负担84.54元并应于本判决发生法律效力七日内向本院缴纳。对原告多预交的84.54元在本判决发生法律效力后，由原告申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇一九年九月二十三日书记员  胡大兴