山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4279号 上诉人（原审被告）:齐全利，男，1966年6月24日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区。 上诉人（原审被告）:张永强，男，1987年2月19日生，汉族，无业，住山东省莱芜市莱城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：任聪芬，山东国曜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建芝，女，1953年9月15日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区。 被上诉人（原审原告）：李乃勇，男，1960年12月29日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区。 被上诉人（原审原告）：宪春生，男，1963年2月10日生，汉族，无业，住潍坊市奎文区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张强强，山东国宗律师事务所律师。 原审被告：宋玉萍，女，1988年6月26日生，汉族，无业，住潍坊市潍城区。 上诉人齐全利、张永强因与被上诉人李建芝、李乃勇、宪春生，原审被告宋玉萍返还原物纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 齐全利、张永强上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初2585号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，涉案房屋自2003年至今一直登记在张永强名下，不动产登记具备公示效力，股东协议中并未对张永强的权利有任何限制和约束，故张永强有权对涉案房屋进行出租，无需追认，故二上诉人签订的租赁合同合法有效。第二，法院生效判决仅对案件当事人具有约束力，对本案二上诉人不具有约束力，张永强至今仍是登记产权人，根据相关法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院应予支持。一审判决上诉人返还房屋侵犯了上诉人的合法权益。 李建芝、李乃勇、宪春生未作答辩。 宋玉萍未作陈述。 李建芝、李乃勇、宪春生向一审法院提出诉讼请求：1.判令齐全利、张永强、宋玉萍返还位于潍城区交叉口北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××号）；2.齐全利、张永强、宋玉萍赔偿占用期间的经济损失6万元；3.诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：张永强、宋玉萍系夫妻，张永强系潍城区西关铭宴火锅酒店业主。涉案的位于潍坊市潍城区北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××号）现登记在张永华名下。2014年，李建芝、李乃勇、宪春生就执行异议提起对王培珍、张永华的诉讼，李建芝、李乃勇、宪春生诉称，因2003年8月7日，李建芝、李乃勇、宪春生与张永华及王书海共同签订协议书，由李建芝、李乃勇、宪春生出资，王书海顶名购买了位于潍城区西北角的三角三层楼一座及土地，作为日后成立公司的出资，土地由王书海顶名落户，房产暂由张永华顶名落户。公司设立时，王书海以顶名的土地使用权出资入股公司，张永华顶名的房产并未出资公司，也未转移，根据谁出资谁受益的原则，作为实际出资人的李建芝、李乃勇、宪春生应该是该房产的实际所有人。王培珍系执行案件的申请人，一审法院以（2012）潍城商初字第446号民事裁定书查封了本案争议房产，在执行过程中李建芝、李乃勇、宪春生提出案外人执行异议，被驳回。后李建芝、李乃勇、宪春生请求法院依法判决立即停止对位于潍坊市潍城区北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××号）的强制执行，解除查封、确认给李建芝、李乃勇、宪春生所有。法院以（2014）潍城民初字第301号民事判决书判决：确认位于山东省潍坊市潍城区北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××）归李建芝、李乃勇、宪春生所有；王培珍不服判决、提起上诉，潍坊市中级人民法院【（2017）鲁07民终1543号】审理后，驳回上诉，维持原判。（2014）潍城民初字第301号民事判决于2017年10月27日生效。后，张永华申请再审，经（2018）鲁07民申206号民事裁定书裁定：驳回张永华的再审申请。 2016年10月，齐全利与张永强签订租赁合同，齐全利将涉案房产租赁给张永强，合同约定租赁期限自2016年10月1日至2022年10月1日，租金60000元；张永强在此经营潍城区西关铭宴火锅酒店。 2017年11月30日，李建芝、李乃勇、宪春生委托山东国宗律师事务所向张永强经营的潍城区西关铭宴火锅酒店发出律师函，主要内容是：依据法院判决，位于山东省潍坊市潍城区北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××）归李建芝、李乃勇、宪春生所有，即该酒店租用的房产归该三人所有，要求在接到律师函后3日内迁出房屋。张永强确认收到该律师函；主张自己使用涉案房产是自齐全利处转租而来，房租已经交至2018年10月1日，交给齐全利了，齐全利是跟房产证所有人张永华签的租赁合同。 诉讼中，齐全利、张永强举证房屋所有权证复印件一份（载明涉案房产登记在张永华名下）、查档证明一份（载明登记在张永华名下的涉案查封情况）、房屋租赁合同一份（载明2012年3月20日，张永华将涉案房产出租给齐全利，租赁期限15年，租金530000元；合同签订当日付30000元作为保证金，其余尾款二年内分笔支付）、收款收据六份（为张永华向齐全利收款：2012年3月20日房租保证金30000元、2012年9月1日房租100000元、2012年12月7日房租100000元、2013年4月20日房租100000元、2013年11月8日房租100000元、2014年2月18日房租100000元）、齐全胜的银行流水一份（载明2012年3月19日，齐全胜自银行支取现金500000元；2012年3月20日，齐全胜自银行支取现金127100元）、齐全胜情况说明一份（载明齐全胜将其自银行支取现金627100元，其中530000元给齐全利支付涉案房产的租赁款）及身份证复印件一份、租赁合同一份（系齐全利与张永强签订的上述合同），以证明房屋出租人系产权登记人，有权依法出租涉案房产，租赁合同成立在先，且合法有效，房屋租赁期间产权发生变动的，不影响租赁合同的效力，应继续履行；涉案房产仍未变更登记，在法律上涉案房屋依旧是张永华所有，张永华合法出租给齐全利，齐全利支付了租金，齐全利又合法地租给张永强。经质证，李建芝、李乃勇、宪春生对房屋租赁合同真实性有异议，认为该租赁合同的出租方系张永华，并不是涉案房屋的所有人和合法使用人，因此无权对该房屋进行出租；对租赁合同等证据的真实性不予认可；对收据的真实性有异议，主张齐全利并不是将房租支付给相关的合法权利人，且租金数额巨大，仅凭收据不能证明已实际交付，齐全胜与齐全利存在利害关系，其证明不具有真实性；对查档证明的真实性无异议，认为公权力导致物权变更，因人民法院仲裁委员会的法律文书或者人民政府的决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，涉案的民事判决书已经生效，其已合法取得涉案房屋的所有权。 另，李建芝、李乃勇、宪春生主张的损失60000元，系依据齐全利与张永强签订的租赁合同，双方约定的租金为每年60000元，依据判决生效时间至庭审日，主张60000元损失。 一审法院认为，虽然张永强、宋玉萍系夫妻，但基于合同相对性，张永强是涉案相关租赁合同的一方当事人，宋玉萍则与之无关，进而与案件无关联，李建芝、李乃勇、宪春生要求宋玉萍承担责任，理由不当，不应支持。《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条规定“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”；《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，涉案的位于潍城区交叉口北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××号），业经人民法院已生效的裁判文书，确认了李建芝、李乃勇、宪春生对其享有所有权，三人依法可行使其物权权利。案外人张永华在明知其对涉案的房产仅是形式上的产权登记人而实际上并不享有所有权的情况下，其仍在2012年3月20日与齐全利签订租赁合同，系属无权处分，侵害了他人的财产权利。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。张永华在未经李建芝、李乃勇、宪春生同意，未经追认，且对涉案房产无合法处分权的情况下，与齐全利签订的租赁合同系属无效合同；进而，齐全利对涉案房产无合法权利的情况下，又与张永强签订的租赁合同亦属无效合同。齐全利、张永强对涉案房产的占用没有合法依据。齐全利、张永强基于租赁合同对涉案的房产所享有的债权权利，能否对抗李建芝、李乃勇、宪春生享有的物权问题。《合同法》二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的“买卖不破租赁”原则，是建立在租赁合同合法有效的基础上，而张永强、齐全利所依据的租赁合同系无效合同，不适用该法律规则，且李建芝、李乃勇、宪春生与张永华间并非因买卖合同关系而导致所有权变动，张永华自始至终对涉案房产均不享有所有权。另，涉案房产的所有权，经人民法院生效裁判法律文书确认由李建芝、李乃勇、宪春生享有，其效力溯及到该所有权取得之时，该三人对涉案的房产享有占有、使用、收益、处分的物权权利。排他性是物权的基本属性。租赁合同系债权合同，即使齐全利、张永强基于债权取得涉案的房产的租赁使用权，仍系属债权，在没有他项权利登记的情况下，不能对抗李建芝、李乃勇、宪春生享有的物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。李建芝、李乃勇、宪春生请求齐全利、张永强返还涉案的房产，理由正当，应予支持。李建芝、李乃勇、宪春生请求的损失，证据不足，理由不当，不应支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告齐全利、张永强返还原告李建芝、李乃勇、宪春生位于潍城区交叉口北侧房产（房产证号：潍房权证潍城字第××号），于判决生效之日起二十日内履行； 二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取650元，由被告齐全利、张永强负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，三被上诉人李建芝、李乃勇、宪春生对涉案房屋的所有权已经生效法律文书确认，其效力溯及到该所有权取得之时。且李建芝等与张永华之间亦非因买卖关系导致的物权变动，不适用“买卖不破租赁”的原则，李建芝等产权人要求二上诉人齐全利、张永强返还房屋证据充分、理由正当，应予支持。至于齐全利与张永华、张永强之间的纠纷可另行解决。 综上，齐全利、张永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人齐全利、张永强负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年九月六日 书记员  王 旭