贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初2161号原告：杨胜国，男，1954年10月10日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：石磊，贵州献才律师事务所律师,特别授权。委托诉讼代理人：唐茂辉，贵州献才律师事务所律师,特别授权。被告：碧江区河西街道双江社区居民委员会（以下简称双江居委会），住所地：铜仁市碧江区鹭鸶岩路60（锅厂附近）。负责人：杨斌，该社区主任。被告：孙文煜，女，1992年10月13日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张岳，贵州泽富律师事务所律师,特别授权。委托诉讼代理人：王明，贵州泽富律师事务所律师,特别授权。第三人：铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区柑子园村民组（以下简称柑子园组），住所地：铜仁市碧江区柑子园村民组。负责人：万庆华，该村民组组长。第三人：舒定友，男，1952年1月27日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。第三人：龚思发，男，1957年9月13日出生，汉族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。第三人：田全慧，男，1968年11月2日出生，侗族，贵州省铜仁市碧江区人，住铜仁市碧江区。原告杨胜国与被告碧江区河西街道双江社区居民委员会、孙文煜、第三人舒定友、田全慧、龚思发、铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区柑子园村民组确认合同无效纠纷一案，于2019年6月4日向本院起诉。本院依法由审判员徐毅担任审判长，与人民陪审员杨政保、吴永能组成合议庭，书记员张海燕担任法庭记录，适用普通程序于2019年8月8日公开开庭审理了本案。原告杨胜国及其委托诉讼代理人石磊、唐茂辉，被告碧江区河西街道双江社区居民委员会的法定代表人杨斌，被告孙文煜及其委托诉讼代理人张岳，第三人舒定友、田全慧、龚思发、铜仁市碧江区河西街道办事处双江社区柑子园村民组的代表人万庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨胜国向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2013年3月20日签订的《房地产买卖契约》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年12月26日，在双江村委会办公室以会议的形式商定，就双江村老一队和二队（柑子园组）对停车场坝子、停车场门面等权属问题，同意由市工作组、河西办事处明确处理意见。2004年1月10日，经河西办事处通过党政联席会议形成《会议纪要》，其中议定停车场9个门面（从路口沿上顺数9个门面）归属二队（柑子园组）。2013年1月31日，原告支付全部房款200000元购买上述门面中的5号门面。同年3月20日，二被告签订《房地产买卖契约》，将5号门面以50000元的价格卖给被告孙文煜，并办理转移登记手续。因被告双江居委会、孙文煜的行为严重损害了原告的合法权益，为此特向人民法院提起诉讼。原告杨胜国在举证期限内提交下列证据证明其主张：1、身份证复印件。证实原告方的身份信息情况。2、《协议意见》、《河西办事处党政联席会议纪要》。证实2004年1月4日，经河西办事处通过党政联席会议形成《会议纪要》，其中议定停车场9个门面（从路口沿上顺数9个门面）归属二队（柑子园组）。3、会议记录四份、《关于柑子园组门面预收款情况说明》、《进账单》、《出售门面证明》、《购买门面退款记录签字表》、《出售门面记录》、《收据》。证实2013年1月15日、29日、30日、2月1日，经第三人柑子园组村民讨论，同意按180000元-200000元的价格出售包括5号门面在内的9个门面，第三人柑子园组村民优先购买，如无人购买，再对外出售，出售给村民的门面号按“抓阄”的方式确定。同年2月1日，经该组重新讨论后，同意按每平方米9000元的价格计算购房款。2013年1月31日，原告共计缴纳购房款200000元。原告方经“抓阄”得到5号门面，经测量面积为20.592㎡，第三人柑子园组按每平方米9000元计算购房款后，于同年2月2日退回原告杨胜国多余购房款14072元。4、《不动产权证》（证号为：201293650）、《不动产产权情况记载》（产权证号：20××62）、《房地产买卖契约》。证实2013年3月20日，时任被告双江居委会村委会主任的第三人龚思发以被告双江居委会的名义与被告孙文煜签订《房地产买卖契约》，将5号门面（不动产权证登记房号为5，面积为21.62㎡）以5万元的价格卖给被告孙文煜。此后，上述门面已变更登记在被告孙文煜名下。5、《出租店面门合同书》。证实原告将5号门面以每月为1800元的价格租赁给他人，租赁时间从2013年1月1日起至2020年1月1日止。6、中国南方电网缴费卡。证实5号门面办理电费收缴业务。7、《柑子园组老地名易名说明》、《新路口门面道路地名易名说明》。证实双江村原名向阳大队，柑子园组原名向阳二队。2014年，双江村委会更名为双江社区居民委员会。8、照片。证实5号门面的外观状况。9、个人业务凭证。证实2013年1月30日，第三人舒定友向第三人田全慧汇款800000元。被告双江居委会提出尊重法院判决，在诉讼过程中未提供证据。被告孙文煜辩称：1、涉案门面变更登记在其名下之前系登记在被告双江村委会名下，属被告双江村委会所有。2、即使涉案房屋归第三人柑子园组，其与被告双江居委会签订的《房地产买卖契约》也合法有效。3、其支付的系合理对价，且通过田全慧已将购房款800000元支付给第三人柑子园组。4、涉案门面不论是否存在一房多卖，按照法律规定也应归其所有。5、退一步说，即使被告双江居委会或是第三人田全慧对涉案门面无实际处分权，其也善意取得涉案门面的所有权。被告孙文煜在举证期限内提交的证据：1、身份证复印件。证实原告的身份信息情况。2、个人业务凭证3份、收据。证实2012年12月11日、2013年1月17日，被告孙文煜以邓爱蓉的名义向第三人田全慧汇款250000元，同年1月18日第三人田全慧向第三人舒定友汇款800000元，第三人舒定友以第三人柑子园组的名义向第三人田全慧出具收据，记载内容为付新路口5-9号门面款。3、《请示》二份、会议记录、《当选证书》、《统计表》。证实2012年12月14日经第三人柑子园组村民讨论，同意以每平方米9000元的价格卖断新路口门面。后第三人柑子园组及鹭鸶岩组、大江坪组经请示，同意其出售门面。4、铜房权证市房字第××号《不动产权证》、碧江国用（2013）第2698号《土地使用权证》、《房地产买卖契约》。证实2013年3月20日，时任被告双江居委会村委会主任的第三人龚思发以被告双江居委会的名义与被告孙文煜签订《房地产买卖契约》，将5号门面（不动产权证登记面积为21.62㎡）以50000元的价格卖给被告孙文煜。2013年5月23日、7月11日，5号门面变更过户至被告孙文煜名下。第三人柑子园组述称：希望法院公正判决，在诉讼过程中未提供证据。第三人舒定友述称：其是受双江村委会、柑子园组及大江坪组的委托去办理手续，并承诺门面让其优先处理。第三人舒定友在举证期限内未提交证据。第三人龚思发述称：驳回原告的诉讼请求。第三人龚思发在举证期限内提交的证据：1、铜河集建（2000）字第0103号《集体土地建设用地使用证》。证实地号为C-6-004号的土地使用者为双江村委会，用途为车库及门面。2、《关于新路口门面出卖说明》。证实第三人柑子园组位于新路口门面的系由第三人田全慧垫资办理土地相关手续。3、《请示》二份、《统计表》。证实2012年12月14日经第三人柑子园组村民讨论，同意以每平方米9000元的价格卖断新路口门面。后第三人柑子园组及鹭鸶岩组、大江坪组经请示，同意其出售门面。第三人田全慧辩称：是第三人柑子园组委托其去办理手续的，也是村民组一致同意才支付800000元的购房款。第三人田全慧在举证期限内提交的证据：1、《关于新路口门面出卖说明》。证实第三人柑子园组位于新路口门面的系由其垫资办理土地相关手续。2、《统计表》。证实2012年12月14日经第三人柑子园组村民讨论，同意以每平方米9000元的价格卖断新路口门面。3、收据。证实2013年1月18日，第三人舒定友以第三人柑子园组的名义向第三人田全慧出具收据，记载内容为付新路口5-9号门面款。经审理查明，2003年12月26日经会议讨论后，原双江村老一队和二队（柑子园组）同意由市工作组、河西办事处就停车场坝子、停车场门面等权属问题明确处理意见。2004年1月10日，河西办事处通过党政联席会议形成《会议纪要》，其中议定停车场9个门面（从路口沿上顺数9个门面）归属二队（柑子园组）。此后，上述9个门面均登记在被告双江居委会（原双江村委会，2014年更名为双江居委会）名下。经第三人柑子园组村民多次讨论后，同意按180000元-200000元的价格出售上述9个门面，并议定第三人柑子园组村民有优先购买权，如无人购买，再对外出售，出售给村民的门面号按“抓阄”的方式确定。2013年1月31日，原告预交购房款200000元。同年2月1日，经该组重新讨论后，议定按每平方米9000元的价格计算购房款。原告经“抓阄”得到5号门面，测量面积为20.592㎡，在按每平方米90003898元计算购房款后，第三人柑子园组于2013年2月2日退回原告多余购房款14072元。2013年1月18日,第三人田全慧向时任第三人柑子园组会计的第三人舒定友汇款800000元，第三人舒定友以第三人柑子园组的名义向第三人田全慧出具《收据》，记载内容为“付新路口5-9号门面款”。同年1月30日，第三人舒定友将收取的800000元退还给第三人田全慧（第三人田全慧将其中250000元购房款退还给被告孙文煜）。2013年3月20日，时任被告双江居委会村委会主任的第三人龚思发以被告双江居委会的名义与被告孙文煜签订《房地产买卖契约》，将5号门面（不动产权证登记面积为21.62㎡）以50000元的价格卖给被告孙文煜。此后，5号门面过户至被告孙文煜名下。对原告方提交的证据分析及认定：对于提交的身份证复印件，系原告方身份信息证据，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；对于提交的《协议意见》、《河西办事处党政联席会议纪要》，上述证据系对基本事实的描述，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；提交的会议记录四份、《关于柑子园组门面预收款情况说明》、《进账单》、《出售门面证明》、《购买门面退款记录签字表》、《出售门面记录》、《收据》，上述证据系对基本事实的描述，予以采信；提交的《不动产权证》（证号为：201293650）、《不动产产权情况记载》（产权证号：20××62）、《房地产买卖契约》，上述证据系对基本事实的描述，予以采信；提交的《出租店面门合同书》、中国南方电网缴费卡与本案所处理事实无关，不予采信；提交的《柑子园组老地名易名说明》、《新路口门面道路地名易名说明》、照片，上述证据系对基本事实的描述，并经被告方及第三人质证均无异议，予以采信；提交的《个人业务凭证》，上述证据系对基本事实的描述，且质证后仅对证明目的有异议，故上述证据予以采信。对被告孙文煜提交的证据分析及认定：对于提交的《身份证复印件，系被告孙文煜身份信息证据，予以采信；提交的个人业务凭证3份、收据、《请示》二份、会议记录、《当选证书》、《统计表》、铜房权证市房字第××号《不动产权证》、碧江国用（2013）第2698号《土地使用权证》、《房地产买卖契约》，上述证据系对基本事实的描述，予以采信。对第三人龚思发提交的证据分析及认定：对于提交的铜河集建（2000）字第0103号《集体土地建设用地使用证》，该证据与原告方提交的铜房权证市房字第××号《不动产权证》能相互印证，故该证据予以采信；提交的《关于新路口门面出卖说明》、《请示》、《统计表》，上述证据系对基本事实的描述，且无其它证据予以反驳，故上述证据予以采信。对第三人田全慧提交的证据分析及认定：对于提交的《关于新路口门面出卖说明》、《统计表》、收据，上述证据系对基本事实的描述，且无其它证据予以反驳，故上述证据予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案门面登记在被告双江居委会名下，应当认定其为所有权人，虽有证据证实本案涉案门面经内部协调已分配给第三人柑子园组，但不导致所有权的变更。《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。”的规定，被告双江居委会依照村民会议讨论的方案和相关请示，将涉案5号门面出售给被告孙文煜，并变更登记在被告孙文煜名下，符合相关的法律规定，应认定双方签订的合同合法有效。故原告方要求确认二被告于2013年3月20日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求不能成立，不予支持。关于被告孙文煜提出的涉案门面变更登记在其名下之前系登记在被告双江村委会名下，属被告双江村委会所有的辩解理由，经查属实，该辩解理由成立，予以采纳；提出的即使涉案房屋归第三人柑子园组，其与被告双江居委会签订的《房地产买卖契约》也合法有效的辩解理由，经查部分属实，予以部分采纳；提出的其支付的系合理对价，且通过田全慧已将购房款800000元支付给第三人柑子园组的辩解理由，经查属实，予以采纳；提出的涉案门面不论是否存在一房多卖，按照法律规定也应归其所有的辩解理由，经查该辩解理由成立，予以采纳；提出的退一步说，即使被告双江居委会或是第三人田全慧对涉案门面无实际处分权，其也善意取得涉案门面的所有权的辩解理由，经查，本案不符合善意取得构成要件，该辩解理由不能成立，不予采纳。关于第三人舒定友提出的其是受双江居委会、柑子园组及大江坪组的委托去办理手续，并承诺门面让其优先处理的辩解理由，经查，现有证据不能证实被告双江居委会、第三人柑子园组是否委托他人处置涉案门面，故该辩解理由不能成立，不予采纳。关于第三人龚思发提出驳回原告方的诉讼请求的辩解理由，经查该辩解理由成立，予以采纳。关于第三人田全慧提出的是第三人柑子园组委托其去办理手续的，也是村民组一致同意才支付800000元的购房款的辩解理由，现有证据不能证实第三人柑子园组是否委托他人处置涉案门面，故该辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回原告杨胜国的诉讼请求；案件受理费50元，由原告杨胜国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  徐 毅人民陪审员  杨政保人民陪审员  吴永能二〇一九年九月二十六日法官助理冉应书记员张海燕