湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初2987号原告:汪菁华，女，1997年1月23日生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：殷水平，系原告母亲，1967年8月14日生，汉族，住武汉市硚口区，特别授权）。被告:刘哮虎，男，1981年12月20日生，汉族，身份证住址湖南省湘潭市雨湖区，委托诉讼代理人：刘勇，系刘哮虎父亲，男，1956年7月24日生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区，被告:宋希美，男，1982年4月28日生，汉族，住武汉市硚口区，被告：田芙蓉，女，1986年12月12日生，土家族，住武汉市硚口区，被告宋希美、田芙蓉委托诉讼代理人：方鋆，系国浩（武汉）律师事务所律师(一般授权)。被告:张驰，男，1990年4月4日生，汉族，住武汉市黄陂区，被告：康莉，女，1990年8月13日生，汉族，住武汉市黄陂区，张驰、康莉共同委托诉讼代理人：刘津龙、王黎，均系湖北山河律师事务所律师（特别授权）。被告:朱国洪，男，1978年6月4日生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：田维轲、葛曼洋，均系湖北林熙律师事务所律师（特别授权）。第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道709号。法定代表人：王浩，系分行行长。委托诉讼代理人：陈倩，系湖北谦顺律师事务所律师（一般授权）。原告汪菁华与被告刘哮虎、宋希美、张驰、朱国洪、田芙蓉、康莉、第三人中国建设银行湖北省分行（以下简称建行湖北分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理,于2019年6月19日公开开庭审理。原告汪菁华、被告宋希美、田芙蓉委托诉讼代理日恩方鋆、被告张驰、康莉的委托诉讼代理人刘津龙、王黎、被告朱国洪的委托诉讼代理人田维轲、葛曼洋到庭参加诉讼。被告刘哮虎、第三人建行湖北分行经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪菁华向本院提出诉讼请求：1、依法判令由被告刘哮虎仿冒汪菁华签名与被告宋希美签订的《武汉市存量房买卖合同（武房字[03]第15573784号）》无效；依法判令宋希美与张驰签订的（武房字[03]第16795789号）及张驰与朱国洪签订的（武房字[03]第17926489号）《武汉市存量房买卖合同》均无效；2、依法判令被告朱国洪将原本属于原告坐落在武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室的房屋过户返还给原告名下；3、本案诉讼费用由六被告共同承担。事实与理由：2014年6月，原告的母亲殷水平因资金周转向刘哮虎借款40万元。2015年6月前，原告母亲向刘哮虎还款36万，只欠4万元。2015年6月24日，刘哮虎强烈要求原告及原告母亲以原告名下位于武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室的房产做委托公证手续作为借钱担保。因害怕公证委托后刘哮虎会处理涉案房屋，原告要求刘哮虎出具了《承诺书》，承诺在2016年1月1日前不以任何形式处理原告名下的房屋，原告要求将该《承诺书》进行公证，但公证处的工作人员李程凯告知该承诺书不能公证。2015年12月底前，原告母亲已将欠款还清，原告母亲多次要求刘哮虎返还房屋两证，刘哮虎以各种理由拖延。后原告得知刘哮虎在原告毫不知情的情况下将房屋以超低价格过户给了宋希美，并签订了房屋买卖合同，两人签订的合同应当无效。之后，刘哮虎又以50万元的低价转让给另外的合伙人张驰；之后刘哮虎又与张驰谋划将房屋出售给刘哮虎的合伙人朱国洪，几个被告之间实际是诈骗行为，目的是非法侵占原告的财产，即被告之间的转让合同应当无效，朱国洪应当将涉案房屋返还给原告。综上，原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘哮虎未到庭参加诉讼。其委托诉讼代理人在本院调查时述称：刘哮虎正在服刑，其向张驰的老板借了高利贷50万元，把诉争房屋作为抵押，之后刘哮虎想赎回房屋，但被要求还钱90万元，之后听说刘哮虎是以75万赎回的，张驰还应当向我们还25万，而且利息超过法律规定的最高限度。刘哮虎也向宋希美借了钱，也是被要求高利息还贷。如果原告述称属实，我们同意原告的诉讼请求。被告宋希美、田芙蓉辩称，宋希美不认识原告，也不认可刘哮虎冒名汪菁华与宋希美签订合同，刘哮虎以房子作借款抵押，将房屋先过户宋希美名下，现抵押合同已经履行完毕，被告不认可双方存在房屋买卖关系这一法律事实，本案诉讼原因与被告宋希美无关，相关费用不应由宋希美、田芙蓉负担。宋希美与刘哮虎之间名为买卖实为担保，是为了担保许强借款，因另一个员工无购房资格，就借用宋希美名义办理抵押，许强名下有其他房子，所以借用宋希美账户作为房屋担保，担保已于刘哮虎还钱后解押，宋希美是应刘哮虎要求配合刘哮虎办理过户到张驰名下，原被告之间无资金往来关系，与刘哮虎也只是代收代付关系。刘哮虎将房子过户宋希美名下是经合法程序完成的，综上，请求驳回原告诉讼请求。被告张驰、康莉辩称：1、张驰和原告之间无任何合同关系，原告起诉张驰违背合同相对性，不应得到支持。2、张驰支付合理对价，并办理权属证书，符合法定房屋买卖程序，房屋买卖行为合法，朱国洪善意取得案涉房屋。3、刘哮虎刑事案件不必然导致民事合同无效，双方房屋买卖行为有效，朱国洪是案涉房屋合法所有权人。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告朱国洪辩称，1、房屋原本在张驰名下，张驰作为合法所有权人，有权处分案涉房屋，朱国洪以高于正常市场交易价格，取得房屋行为合法，故朱国洪依法取得案涉房屋所有权，不应将房屋返还登记至原告名下，原告诉请没有依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人建行湖北分行未到庭，其在本院调查时述称：我行与朱国洪存在79万元抵押贷款关系，以案涉房屋作抵押，朱国洪应履行还款义务。经审理查明，武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室原登记在原告汪菁华名下。2014年6月，原告的母亲殷水平向被告刘哮虎借款40万元（含利息）。2015年6月24日，汪菁华与刘哮虎在江天公证处办理委托公证，江天公证处出具（2015）鄂江天内证字第13064号《公证书》，证明委托人汪菁华全权委托刘哮虎办理涉案房屋的偿还银行贷款、领取房屋的两证、代为办理房屋的出售过户事宜，并代收售房款等事项。同日，刘哮虎出具《承诺书》，表示在2016年1月1日前不以各种形式处理汪菁华所有的涉案房屋。2014年7月至2016年1月，殷水平向刘哮虎转账31万元。2015年8月20日，刘哮虎以汪菁华名义（甲方）与宋希美（乙方，与刘哮虎系朋友关系）签订《武汉市存量房买卖合同》约定，甲方将涉案房屋以50万元的价格出售给乙方，付款方式为一次性付款。2015年10月10日，该房屋登记至宋希美名下。2016年9月27日，宋希美与其妻子田芙蓉（甲方）与张驰（乙方）签订武房字〔03〕第16795789号《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以40万价格出售给乙方，付款方式为一次性付款。2016年9月28日，张驰的堂兄张超向宋希美转款55万元。同日，宋希美向刘哮虎账户转账54.5万元。2016年10月10日，涉案房屋登记至张驰名下。2017年4月21日，朱勇（系刘哮虎朋友）向张驰账户汇入5万元。2017年6月19日，张驰与其妻子康莉（甲方）与朱国洪（系朱勇姐夫，乙方）签订武房字〔03〕第17926489号《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以54万元的价格出售给乙方。2017年6月28日，朱国洪与建设银行湖北分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定朱国洪以涉案房屋为抵押向建设银行湖北分行借款79万元，该款项一次性划入张驰的账户，借款期限为2017年6月28日至2043年6月28日；每月按揭还贷4370.47元，还款日为每月21日，还款账号62×××82；该合同还载明涉案房屋成交价为1130400元。2017年7月10日，建设银行湖北分行向张驰账户（主账户42×××18，账号62×××65）汇入79万元。后涉案房屋登记至朱国洪名下。建设银行湖北分行已在相关房管部门设立他项权登记。另查明，汪菁华诉被告刘啸虎、宋希美、田芙蓉、张驰、康莉、朱国洪、第三人湖北省武汉市江天公证处、中国建设银行股份有限公司湖北省分行确认合同效力纠纷的（2017）鄂0104民初5085号案件中，原告诉讼请求为确认刘哮虎冒充汪菁华与宋希美签订的房屋买卖合同无效并要求被告朱国洪将房屋登记至汪菁华名下。该案开庭审理后，原告汪菁华于2019年4月23日申请撤回起诉。在该案中，本院前往武汉市汉口看守所刘哮虎调查。刘哮虎在调查时述称：汪菁华的母亲向我借款四十万，后还款三十多万，借款时以涉案房房屋作抵押；因我向许强借款，许强和宋希美是合伙人，因此将涉案房屋过户至宋希美名下作为还款担保。后我向张驰、张超公司借款四五十万，又将涉案房屋过户到张驰名下作为还款担保，因利息太高，所以朱勇帮我向张驰、张超还了钱，一起还了八、九十万，涉案房屋就过户到了朱勇的姐夫朱国洪名下，并向银行办了按揭贷款，每个月按揭一直由朱勇在还；对于原告的诉讼请求，我希望找朱勇、朱国洪协商，把房子还给汪菁华，如果法院判房子还给汪菁华，我愿意向朱国洪、朱勇偿还借款。另外，本院向中国建设银行查得张弛的账户（账号62×××65）于2017年7月10日转账存入79万元，同日该账户向刘哮虎的账户（账号62×××88）转入两笔款项共计79万元；案外人朱勇与刘哮虎的账户有多笔资金往来；2018年8月之前，朱勇每月20日之前向朱国洪账户（账号62×××82）汇入4375元，2018年8月至2019年1月1日，另有他人于每月20之前向该账户汇入4375元。上述事实，有双方当事人陈述，有原告提供的还款凭证、公证书、承诺书、武汉市存量房买卖合同（三份）、微信记录、各被告提交的借款协议、银行转账凭证、个人住房借款合同、武汉市存量房买卖合同、武汉市房屋交易协税信息单、（2017）鄂0104民初5085号庭审笔录等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，关于刘哮虎与宋希美签订的《武汉市存量房买卖合同》效力问题。根据当事人提交的证据及当事人的陈述，汪菁华并无出售房屋的意思表示，其办理的《委托书》仅仅是为殷水平向刘哮虎借款的担保。刘哮虎与宋希美亦均陈述双方签订的《武汉市存量房买卖合同》并非是真实的房屋买卖意思，宋希美从未到涉案房屋查看房屋亦未支付任何款项，且刘哮虎和宋希美均认为办理的房屋过户登记只是为刘哮虎向案外人许强还款做担保。汪菁华作为原房屋所有权人未收到房款，刘哮虎与宋希美签订的买卖合同明显损害了汪菁华的合法权益，因此双方签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效。合同无效后，宋希美即无权出售房屋。关于宋希美与张驰签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题。首先，刘哮虎与宋希美签订《武汉市存量房买卖合同》属于无效合同，则宋希美、田芙蓉夫妇并不具备出售涉案房屋的权利，其将涉案房屋过户至张驰名下为无权处分；其次，宋希美在庭审中认可是应刘哮虎的要求将涉案房屋过户到张驰名下，并将收到的款项转至刘哮虎账户，显然宋希美并无出售房屋的真实意思表示；张驰在（2017）鄂0104民初5085号案件中也陈述与刘哮虎相熟，刘哮虎则称与张驰、张超存在借贷关系，故张驰、张超向宋希美支付的55万元难以认定是房款；同时，宋希美与张驰签订的《武汉市存量房买卖合同》若为真实的房屋买卖合同，该合同约定的房屋价格为40万元，作为第二次出售的房屋，其价格甚至比上一次交易的价格更低，不符合一般的二手房交易常态；且该合同约定价格与张驰实际支付的款项数额不一致，双方不能提交存在其他的房屋买卖协议或补充协议变更房屋价格；其三，张驰在购买房屋后从未占有涉案房屋，也未主张权利，亦与常理不符。综上，宋希美、田芙蓉与张驰、康莉达成的房屋买卖合同存在诸多不合常理之处，张驰、康莉难以认定为善意受让人。宋希美、田芙蓉与张驰、康莉签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效合同。关于张驰、康莉与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》效力问题。宋希美、田芙蓉与张驰、康莉签订的《武汉市存量房买卖合同》为无效合同，张驰、康莉将涉案房屋过户至朱国洪名下亦为无权处分。同理，张驰、康莉与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》约定的涉案房屋价格为54万元，远远低于朱国洪支付给张驰的价款，双方亦不能提交补充协议或其他买卖协议，而朱国洪在庭审中陈述该《武汉市存量房买卖合同》约定价格54万元是为了避税，则该合同实际损害了国家利益。同时，朱国洪陈述是经与其存在亲属关系的案外人朱勇购买涉案房屋，而刘哮虎陈述与朱勇是合伙人并存在借贷关系；朱国洪在办理银行贷款涉及评估时才现场查看涉案房屋并得知涉案房屋是有人居住使用的状态；此外，朱国洪每月向第三人偿还按揭贷款的资金来源均由朱勇及他人汇入；加之涉案房屋登记至朱国洪名下后，朱国洪亦从未占用使用房屋也未主张权利。而所谓房屋出售人张驰在收到第三人建设银行湖北分行汇入的79万元的房款后又将该款项转至刘哮虎的账户。综上，张驰、康莉与朱国洪达成的房屋买卖交易亦存在多处不合常理之处，朱国洪亦不能认定为善意受让人。张驰、康莉与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》应属于无效合同。综上，被告刘哮虎与被告宋希美签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[03]第15573784号）》、宋希美与张驰签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[03]第16795789号）及张驰与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[03]第17926489号）都不能排除各被告通过刘哮虎以房屋买卖合同名义掩盖民间借贷关系而存在的恶意串通行为，原告自始至终都未收到房款，各被告的行为损害了原告的合法权益，三份合同均为无效合同。合同无效后，获得财产应予返还。但朱国洪已将涉案房屋作为抵押向建设银行湖北分行贷款，涉案房屋已被设定抵押登记。被告朱国洪应将涉案房屋的抵押权涤除后将涉案房屋过户至张驰、康莉名下，再由张驰、康莉过户至宋希美、田芙蓉名下，之后由宋希美、田芙蓉过户回至汪菁华名下。如各被告之间存在其他债权债务关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告刘哮虎与被告宋希美于2015年8月20日签订的武房字〔03〕第15573784号《武汉市存量房买卖合同》无效。二、被告宋希美田芙蓉与被告张驰、康莉于2016年9月27日签订的武房字〔03〕第16795789号《武汉市存量房买卖合同》无效。三、被告张驰、妻子康莉与被告朱国洪于2017年6月19日签订的武房字〔03〕第17926489号《武汉市存量房买卖合同》无效。四、被告朱国洪于本判决生效之日30日内将中国建设银行股份有限公司湖北省分行设立在武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室的抵押权予以解除，并将该房屋过户登记至被告张驰、康莉名下；被告张驰、康莉在取得上述房屋产权后10日内将上述房屋过户登记至被告宋希美、田芙蓉名下；被告宋希美、田芙蓉在取得上述房屋产权10日内将上述房屋过户登记至原告汪菁华名下。案件受理费8800元，由被告被告刘哮虎、宋希美、张驰、朱国洪、田芙蓉、康莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  高国胜人民陪审员  刘志斌二〇一九年九月二十六日法官助理邱艳红书记员刘桦