西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                       (2019)陕0113民初10051号原告：西安汉华房地产开发有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：黄色环，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。被告：马云杰，男，1989年9月3日出生，汉族，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：杨怀亮，陕西丰瑞律师事务所律师。第三人：北京银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区。负责人：赵政党，该分行行长。委托诉讼代理人：高雅，女，1983年5月2日出生，汉族，住西安市碑林区，该分行员工。 委托诉讼代理人：李靓，女，1989年1月27日出生，汉族，住西安市新城区，该分行员工。原告西安汉华房地产开发有限公司（以下简称汉华公司）诉被告马云杰、第三人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉华公司委托诉讼代理人刘睿、齐丹、被告马云杰的委托诉讼代理人杨怀亮、第三人北京银行西安分行的委托诉讼代理人高雅、李靓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉华公司诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX号房屋；合同约定房屋总价款758785元；被告于2015年6月18日前向原告支付首付款228785元，余款530000元由被告向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由被告承担；如买受人未按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担。买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同，出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款的2%的违约金。后，第三人与被告签订抵押贷款合同，后被告长期拒还房贷，第三人多次划扣原告账户的保证金，对于被告的违约行为，原告多次向被告催告要求其承担偿还义务并向银行按时支付房屋按揭款，但被告均未予理会。故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15064895），被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续及房屋抵押登记注销手续；2、被告向原告支付违约金15175.7元；3、诉讼费等各项合理费用由被告承担。被告马云杰辩称,原告恶意拖欠交房的时间，其主张支付违约金无事实依据，其未收到原告的解除通知，原告通过诉讼的形式与其解除合同不符合法律规定，应驳回。原告行使权利超过除斥期间，根据审理商品房买卖合同司法解释第十五条，解除权除斥期间为1年；原告未向其交付房屋，故其暂停向北京银行西安分行缴纳房贷。第三人北京银行西安分行述称，根据合同相对性原则，借款合同系原、被告、第三人签署且合法有效，借款合同与商品房买卖合同系两个独立的合同；如果原、被告之间的商品房买卖合同依法解除，原告应向其偿还剩余贷款本息。经审理查明，2015年，原告汉华公司（出卖人）与被告马云杰（买受人）签订编号为Y15064895的《商品房买卖合同》，约定马云杰购买位于西安市曲江新区XX路以北、雁翔路以西的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋；房屋总价款柒拾伍万捌仟柒佰捌拾伍元整。合同约定采用贷款方式:买受人于2015年6月18日前付清首付款贰拾贰万捌仟柒佰捌拾伍元整,余款伍拾叁万元整以银行按揭贷款方式支付,按揭所需的费用由买受人承担；合同附件五第二条第3款约定，如买受人不能按期支付月供而违约，由此给出卖人造成的一切损失均由买受人承担；买受人逾期支付月供超过三期的，出卖人有权解除合同；出卖人在买受人已支付的房款中扣除总房款2%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及撤销合同备案登记手续后，无息退还买受人；若已付房款不足以赔偿出卖人损失，出卖人有权予以追偿。合同附件六第七条第2款约定若买卖双方解除合同，买受人应配合出卖人在解除合同之日起5个工作日内办理商品房买卖合同的注销手续，因买受人原因未办理商品房买卖合同注销手续的，自解除合同的第6个工作日其按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，直至该商品房买卖合同办理完注销手续。上述合同签订后，被告马云杰向原告支付房屋首付款。2015年10月开始，被告逾期向第三人偿还本息。该涉案房屋自2015年7月15日至2019年8月29日，被告马云杰账户共计偿还本息、罚息合计97753.24元；其中，原告汉华公司共向第三人支付代偿款项为86418.1元，被告自行偿还11335.14元。原告申请诉讼保全，购买保全保险支付费用1672.56元，其主张保全费、购买保全保险费系其实现债权的合理费用，应由被告承担。    上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、北京银行西安分行汇款、划账凭证、北京银行西安分行还款记录单及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。原告与被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，并未违反法律强制性规定，具有法律约束力,双方均应按照约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被告作为买受人按揭购买原告开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，第三人直接扣除原告保证金偿还贷款本息，导致原告代为偿还贷款本息。依据原、被告签订《商品房买卖合同》及附件的约定，被告的行为已经构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》解除的条件已经成就，现原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定向原告支付商品房价款2%的违约金，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因本案中，双方解除《商品房买卖合同》，被告应向原告返还代偿款86418.1元；双方签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，现《商品房买卖合同》依法予以解除，被告理应协助原告办理该合同的备案注销登记手续和注销商品房抵押预告登记手续。因该房屋被告曾支付过首付款228785元及按揭贷款11335.14元，因双方合同解除，原告应向被告返还全部首付款及已付贷款共计240120.14元。此外，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故，原告代被告向第三人北京银行西安分行支付清偿剩余贷款本息等债务后，第三人亦应协助原告办理涉案房屋的抵押预告登记注销手续。因原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第二条第3款对双方返还款项的方式有明确约定，且该约定也不违反法律规定，故双方实际返还对方款项时可以相互折抵。另，原告诉中保全购买保单保险费，应属其实际损失，原告主张保险费系其实现债权的合理费用，应由被告承担，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、原告西安汉华房地产开发有限公司与被告马云杰签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15064895）及附件予以解除；被告马云杰于本判决生效之日起十日内协助原告西安汉华房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15064895）登记备案注销手续。二、被告马云杰与第三人北京银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起二十日内配合原告办理商品房抵押预告登记的注销手续。三、被告马云杰于本判决生效之日起十日内向原告西安汉华房地产开发有限公司支付代偿款86418.1元、合同解除违约金15175.7元、保全保险费1672.56元。四、原告西安汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告马云杰返还240120.14元。上述第三、四项履行中可以相互折抵。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11388元，保全费5000元，共计16388元，由被告马云杰承担。鉴于上述费用原告已预交，被告应当于支付上述款项时，将其应当承担的费用一并给付原告。在履行中可与第四项判决内容相互折抵。                                                  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长       王      丹人民陪审员       雷      娟人民陪审员       李  亚  莉 二0一九年   九  月 十一 日 书  记  员       孙  曌  琳打印：相丽华     校对：张琪琪     2019年  月  日送达 1