江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1202执异71号异议人（被执行人）：泰州市碧桂园饮料有限公司法定代表人：王凤军，该公司总经理。申请执行人：中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行负责人：黄涛，该行行长。委托诉讼代理人：陈志荣，该行职员。委托诉讼代理人：朱伟，江苏碧泓律师事务所律师。被执行人：王凤军在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司泰州海陵支行（以下简称工商银行海陵支行）与被执行人泰州市碧桂园饮料有限公司（以下简称碧桂园公司）、王凤军借款合同纠纷一案中，异议人碧桂园公司对案涉房地产估价报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人碧桂园公司异议称，海陵区人民法院于2019年6月1日寄送的江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司(泰州分公司)（以下简称国衡公司泰州分公司）于2019年5月13日出具的苏国衡泰州评房字(2019)第0069号《房地产估价报告》，程序违法、评估方法错误、评估结果失实。事实与理由：1、选择评估机构程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[2009]16号)第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场;当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。而将国衡公司泰州分公司选定为评估机构，既没有提前通知异议人到场，也没有将选择机构的情况，以书面形式送达异议人。因此选择评估机构显属程序违法。2、委托评估缺乏法律、行政法规依据和双方当事人要求。根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》[法释(2018)15号]第十四条规定，法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估。异议人正积极履行还款义务，而且所欠款项占异议人资产总额不到10％，法律、行政法规既没有规定必须委托评估，双方当事人也没有一致要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院依据工商银行泰州海陵支行单方申请，即委托评估机构进行评估，显属缺乏法律依据和双方当事人要求。3、委托的评估机构不具备资产评估资质。2019年3月19日，海陵区人民法院出具《司法评估委托书》，委托国衡公司泰州分公司对异议人资产进行评估，而最终出具报告并盖章的是国衡公司。由此可见海陵区人民法院委托的国衡公司泰州分公司并未取得相关评估资质证书。4、评估程序违法。评估机构出具的报告第24页显示，评估公司实地查勘期为2019年5月8日。说明评估机构对现场进行了勘验。但是根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》[法释（2009）16号]第十二条规定，评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。因此，国衡公司泰州分公司在对异议人房地产进行评估时，海陵区人民法院并没有提前通知异议人到场，也没有相关见证人见证。显然程序违法。5、评估资料相互矛盾。从评估报告所附照片来看，异议人公司大门紧闭，而出具评估报告却显示，评估人员对公司的房地产进行现场逐一勘查，明显不符合逻辑，不符合常理。6、评估方法错误。评估机构采取成本法对异议人房地产进行评估。异议人认为应当采用收益法。评估机构未采用收益法进行评估的理由是，评估对象目前空置，且周边同类型物业出租较少，难以确定租金收益。而异议人公司附近土地稀缺，因评估并未实地勒查，对周边的实际情况并没有做深入细致的调查，采取成本法进行评估属于评估方法错误。7、评估结果失实。2016年4月12日，国衡公司泰州分公司曾出具了一份编号为:苏国衡泰州评房字(2016)第004号《房地产估价报告》。而2019年5月13日评估机构出具的编号为:苏国衡泰州评房字(2019)第0069号《房地产估价报告》，完全对原有评估报告的简单粘贴、复制，只是对房屋的成新率做了简单主观随意的修正。因未实际勘查，相关照片涉嫌伪造，导致评估结果失实。综上，因《估价报告》程序违法、评估方法错误、评估结果失实。根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》[法释(2018)15号]第二十二条规定，特对报告编号为苏国衡泰州评房字(2019)第0069号《房地产估价报告》提出书面异议。申请执行人工商银行海陵支行未作答辩。被执行人王凤军未作答辩。本院审查查明，申请执行人工商银行海陵支行与被执行人碧桂园公司、王凤军借款合同纠纷一案，本院于2009年8月19日作出（2009）泰海民二初字第598号民事调解书，已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人工商银行海陵支行向本院申请执行，本院先后以（2010）泰海执字第17号、（2015）泰海执恢字第213号、（2017）苏1202执恢370号立案执行，2018年11月6日，本院又以（2018）苏1202执恢336号立案恢复执行。本院在执行过程中，于2018年9月7日作出（2017）苏1202执恢370号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人碧桂园公司、王凤军名下银行存款人民币1093200元或查封、扣押、提取其相应价值的财产。2018年9月30日，本院向泰州市姜堰不动产登记中心送达（2017）苏1202执恢370号协助执行通知书，查封了被执行人碧桂园公司名下位于某某）的不动产，查封期限三年，自2018年9月30日起至2021年9月29日止。2018年11月26日，本院作出（2018）苏1202执恢336号限期履行通知书，责令碧桂园公司、王凤军在2018年12月4日前向申请执行人工商银行海陵支行履行完毕本院（2009）泰海民二初字第0598号民事调解书所确定的义务。2018年12月12日，本院作出（2018）苏1202执恢336号执行裁定，裁定：拍卖被执行人碧桂园公司所有的位于某镇工业园区的不动产。2019年3月12日，本院通过邮寄的方式向碧桂园公司、王凤军送达了选择评估机构通知书，两被执行人于次日指定他人签收。本院选择评估机构通知书中载明：“…请于2019年3月19日上午9时30分到我院（泰州市海陵区春晖路98号）司法鉴定科（审判楼五楼502摇号室）参加评估机构的随机选择。如在规定的时间内无故缺席，我院将依职权随机选择确定评估机构。随机备选范围：详见《江苏法院鉴定机构电子信息平台》。如认为备选机构与对方有利害关系，申请回避的，请于收到此通知后三日内向本院书面提出异议”。本院选择确定评估机构笔录中反映：2019年3月19日上午9时30分，在本院摇号室对涉案的房地产进行随机选择，两被执行人未到现场。选择评估机构应当在《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》内本地区房地产评估类评估机构中选择，平台内本地区此类评估机构共24家。选择结果：首选机构：国衡公司泰州分公司，备选机构：江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司泰州分公司。申请方对选定的评估机构没有异议。2019年3月19日，本院委托国衡公司泰州分公司对上述房地产的市场价值进行评估。2019年5月13日，国衡公司泰州分公司出具苏国衡泰州评房字（2019）第0069号房地产估价报告，估价结果为评估房地产的市场价值为1178.05万元，其中：房地产总价1144.13万元，附属设计总价33.92万元。该估价报告本院于2019年5月28日通过EMS邮寄已送达给双方当事人，双方当事人均已签收。本案评估人员均为注册房地产估价师。现异议人提出上述异议。另查明：法院委托鉴定机构信息采集表里显示机构编号：10172、机构名称：江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（泰州分公司）、能力说明：房地产评估、咨询；资产评估、咨询；土地评估、咨询等。鉴定类别：房地产评估、资产评估，资质等级：一级、无资质等级评定。司法鉴定人员8人。本院认为，《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”依据该规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中，本院已通过邮寄的方式向异议人送达了选择评估机构通知书，要求其在指定的时间参加评估机构的摇号选择。因其未能在规定的时间到场，本院依职权在《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》内本地区24家房地产评估类评估机构中随机摇号选择确定了评估机构。符合《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条有关采用随机方式确定评估机构的规定。故异议人称没有提前通知异议人到场的主张与事实不符。虽本院没有及时告知异议人评估机构选择情况，程序上存在瑕疵，但本院依法向异议人送达了评估报告。并没有严重侵害异议人的诉讼权利，不构成严重违法。不能因该程序瑕疵而允许重新评估。异议人提出选择评估机构程序违法的主张本院不予采纳。本院对涉案房地产委托评估，符合最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第一、二条的规定，即人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。异议人认为本院委托评估缺乏法律依据的主张本院不予采纳。国衡公司泰州分公司属于江苏省高级人民法院审核通过的《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》内泰州地区24家房地产评估类评估机构之一，具有房地产评估资质，异议人所称委托的评估机构不具备资产评估资质与事实不符，该主张本院不予支持。关于异议人提出的对涉案房地产进行现场勘验时未提前通知异议人到场，未有相关见证人见证的意见。评估机构现场勘验的目的是对评估对象所处位置、面积、地上附着物的现状、占有使用情况进行现场核实。本案中，国衡公司泰州分公司接受委托后，对涉案房地产进行了现场勘察、摄影和记录，虽然未有异议人在场的记录，但因涉案房地产其所处的位置、面积、地上附着物等不会因为异议人未到场而发生改变，异议人也未提出涉案不动产与现场勘验结论不符的证据，故，该评估程序虽存在一定瑕疵，但该瑕疵并不必然导致国衡公司泰州分公司作出的评估结论错误。异议人的该项异议主张本院亦不能支持。关于异议人还提出的评估资料相互矛盾、评估方法错误、评估结果失实的意见。因评估报告是由人民法院委托，通过摇号确认具有评估资质的评估机构采取对标的物进行市场估价的方式而作出的结论，是人民法院在处置标的物时对该标的物市场价值判断的依据。如异议人对估价结论有异议，可由评估机构予以答复，异议人的该项主张不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为范围，本院对此不予审查。估价报告确定的价格仅仅是拍卖的参考价格，并非涉案房地产的最终价值，而实际价值仍需要通过司法拍卖网络平台的竞价，最终由市场检验决定。本案中，异议人并未提供证据证明所涉评估机构存在可以准许重新评估的法定情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回泰州市碧桂园饮料有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  施小芳二〇一九年九月十八日书 记 员  殷忠萍