辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初1234号原告：王继东，男，1967年12月22日出生，汉族，下岗工人，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：苏智才，辽宁锦逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵麒越，辽宁锦逸律师事务所实习律师。被告：秦光文，男，1965年9月23日出生，汉族，项目经理，住沈阳市皇姑区。被告：锦州权顺房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区五三里22号。法定代表人：张宝顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘鹏，辽宁戎达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远卓，辽宁永字律师事务所律师。被告：锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司，住所地锦州市太和区南广路1—8号。负责人：陈浩，经理。委托诉讼代理人：陈志民，男，该公司职员。被告：锦州缔一建筑安装有限责任公司，住所地锦州市凌河区洛阳路五段17号。法定代表人：耿利，该公司董事长。委托诉讼代理人：张欣，男，该公司职员。原告王继东与被告秦光文、被告锦州权顺房地产开发有限公司、被告锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司、被告锦州缔一建筑安装有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王继东及其委托诉讼代理人苏智才、赵麒越，被告秦光文，被告锦州权顺房地产开发有限公司的法定代表人张宝顺及其委托诉讼代理人刘鹏、王远卓，被告锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司的委托诉讼代理人陈志民，被告锦州缔一建筑安装有限责任公司的委托诉讼代理人张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王继东向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告锦州权顺房地产开发有限公司与被告秦光文、锦州市缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司签订的以房抵债《协议》合法有效；2.请求确认原告王继东与被告秦光文签订的舒雅名苑1号楼2单元23层西屋（现门牌号××，房屋面积87.75平方米的《购房协议书》合法有效；3.请求判令各被告履行协议为原告王继东办理舒雅名苑1号楼2单元23层西屋（现门牌号××房屋的入户手续及权属登记；4.本案的诉讼费由各被告承担。事实与理由：舒雅名苑小区系被告锦州权顺房地产开发有限公司（以下称权顺公司）开发建设，被告锦州缔一建筑安装有限责任公司（以下称一建公司）下属单位锦州缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司（以下称昊宇分公司）承建该开发项目，被告秦光文挂靠被告昊宇分公司为该项目的实际施工人。2014年8月19日，被告权顺公司与被告秦光文、昊宇分公司签订了一份《协议》，协议约定：被告权顺公司以舒雅名苑1号楼2单元23层西屋（现门牌号××房屋，房屋面积87.75平方米，代替工程款支付给被告秦光文，房款总额为508950元。2014年11月18日，原告王继东与被告秦光文签订了一份《购房协议书》，协议约定：被告秦光文将舒雅名苑1号楼2单元23层西屋（现门牌号××房屋出售给原告王继东，房屋价款50万元，原告王继东先行给付购房款30万元，余下房款以贷款偿还。协议签订后，原告王继东给付被告秦光文购房款30万元，被告秦光文为原告王继东出具收到30万元房款收条一份。当日双方在舒雅名苑售楼处领取了房屋的钥匙，被告王继东对房屋进行装修，2015年8月16日，原告王继东之女王佳美在此房结婚。2015年9月26日，被告权顺公司将该房停水停电，原告为其女王佳美租房居住至今。2018年9月20日，与本案同类的姜友宽、魏颖诉各被告案件，经锦州市中级人民法院审理，判决认定购房协议合法有效。综上，原告认为，被告权顺公司与被告秦光文所签以房抵债《协议》及原告王继东与被告秦光文签订的《购房协议书》均是当事人真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，现原告王继东依法享有请求各被告为其办理交付房屋及产权登记手续的请求权，各被告应当履行合同。据此，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告王继东的诉讼请求，保护合法权益。被告秦光文辩称，有我卖给原告房屋这事，原告对房屋也装修完事了。被告权顺房地产开发公司辩称，原告的诉讼请求既不符合客观事实，也没有相应的法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.权顺公司与秦光文、昊宇分公司虽然在2014年8月19日签订了抵顶协议，但同年9月5日我公司作为担保人为借款人秦光文向出借人张海涛借款200万元提供担保，秦光文将6套顶账房押在张海涛手中，并且将顶账协议原件交付给了张海涛，若秦光文未按时还款，则权顺公司替其还款，并收回该6套房屋。后秦光文未及时还款，我公司依据约定，收回并出售了相关的房屋；2.原告与秦光文在2014年11月18日签订的购房协议，对我公司没有任何的约束力，另外，该协议是无效协议，虽然中级法院作出了判决，但对于该判决我公司不认可。本案所涉及的房屋秦光文自始至终从未取得所有权，其协议效力自始无效，我公司更没有法定义务为其办理入户手续，并且现在涉案的房屋已经于2018年1月卖给案外人王浩，并且办理了相关的手续，原告未经我公司同意从秦光文取得的钥匙入住并装修使用该房屋，是对我公司的严重侵权，我公司保留另案告诉的权利；3.对于原告与秦光文签订所谓房屋买卖合同发生的损失，应当由原告与被告秦光文承担。原告仅仅依据秦光文手里顶账协议的复印件就向其交款人民币30万元，在与秦光文交易时，其购买价格远低于该楼盘的实际市场成交价格。原告在本案中的损失主要是基于其自身的草率行为，以及秦光文的欺骗行为，与我公司没有任何关系，原告的所有损失应该由秦光文承担。被告锦州缔一建筑昊宇分公司辩称，1.原告和被告秦光文房屋买卖这件事，昊宇公司不知情；2.原告把钱打到秦光文的卡上也好，项目部上也好，本公司也不知道。因此，锦州一建昊宇分公司不负任何法律责任。被告锦州缔一建筑安装有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一项请求，这份合同公司完全不知情，所以不负有任何义务；第二项请求，这份协议书与我公司没有任何关系，原告对公司请求不发生关系；第三项请求，权属登记不是哪个单位去办理的，应该是房屋开发公司依法进行办理的；第四项请求，一建公司与本案没有丝毫关系。秦光文不是该工程的项目经理，他就是实际承包人，秦光文用于工程建设的所有支出收入都未经我公司账户。因此，秦光文与我公司是没有关联的。我公司要求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求向法院提交了协议、购房协议书、收条借款协议、证人证言及其他相关证据材料，经庭审质证和本院审查，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告权顺公司在锦州市凌河区开发舒雅茗苑住宅，被告秦光文挂靠在昊宇分公司，任第十六项目经理部负责人，在权顺公司开发该小区中承揽建设工程。2014年8月19日被告权顺公司（甲方）与被告秦光文（乙方）、被告昊宇分公司签订“协议”一份，约定权顺公司将舒雅名苑1号楼23层西户，暂定面积为87.75平方米房屋，总价款为508950元，代替工程款支付给秦光文、昊宇分公司（同一情况共六户房屋）。权顺公司代表人潘锦签字并加盖合同专用章，秦光文签字，昊宇分公司盖章（该印章由秦光文掌控）。权顺公司为被告秦光文开具了收款收据。2014年9月，被告秦光文将权顺公司抵顶给自己的六户房屋收款收据为抵押担保，向案外人张海涛借款200万元，约定借款期限2个月，月利率三分五，权顺公司为此款做担保。此后秦光文未按约定偿还此笔借款，被告权顺公司代替秦光文偿还了借款，并收回了秦光文抵押的六张收款收据。2014年11月18日，被告秦光文以昊宇分公司名义与原告王继东（乙方）签订“购房协议书”一份，双方约定将位于锦州市凌河区户，建筑面积87.75平方米房屋，以50万元价格出售给乙方，原告于当日交付给被告秦光文现金30万元，并约定余款以贷款清还，秦光文为原告出具了收条，此合同上无昊宇分公司印章。此后，原告对争议房屋进行了装修，2015年8月原告女儿婚后在此居住，9月，因权顺公司对该房屋做停水停电处理，原告女儿搬出。2018年1月18日，被告权顺公司与案外人王浩签订“商品房买卖合同”一份，权顺公司将争议房屋以488264元价格卖给王浩，并办理了商品房买卖合同网上备案。本院认为，2014年8月19日被告锦州权顺房地产开发有限公司与被告秦光文、锦州市缔一建筑安装有限责任公司昊宇分公司签订的以房抵债《协议》，系三被告之间就相关事宜达成的合同，该合同是否有效及由此产生的相关法律关系，应当由合同当事人提出，而原告王继东并非该协议的当事人，故原告不具备确认该协议有效的主体资格，对原告该项请求不予支持；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”本案秦光文虽未取得案涉房屋的所有权和处分权，但原告王继东与秦光文之间订立的《购房协议书》并不违背法律的强制性效力性规定，应为有效合同。该合同对原告王继东及被告秦光文具有约束力。故被告秦光文负有继续履行协议，为原告办理房屋相关手续的义务，结合本案实际情况，被告权顺公司、昊宇公司及一建公司未与原告签订合同，未收到房款，且全顺公司已将争议房屋另行出售，对原告要求上述被告办理入户手续及权属登记的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、原告王继东与被告秦光文于2014年11月18日签订的“购房协议书”有效；二、驳回原告王继东其他的诉讼请求。案件受理费4400元，由被告秦光文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  白兰二〇一九年九月十六日书记员  林琳