广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0303民初554号 本诉原告（反诉被告）：桂林市幸运星营销策划有限公司，住所地桂林市叠彩区抗战路12号。 法定代表人：李科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋晓明，广西独秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宗军，广西独秀律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：桂林市盛业房地产开发有限公司，住所地桂林市叠彩区中山北路148-1号（盛业商贸城） 法定代表人：曹华锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨玲玲，女，汉族，1992年9月19日出生，户籍住址广西全州县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：唐伟名，广西方圆律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）桂林市幸运星营销策划有限公司（以下简称幸运星公司）与本诉被告（反诉原告）桂林市盛业房地产开发有限公司（以下简称盛业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，本诉被告（反诉原告）盛业公司于2019年6月20日向本院提出反诉，本院予以准许，并依法适用普通程序，分别于2019年7月17日、8月30日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）幸运星公司的委托诉讼代理人宋晓明，本诉被告（反诉原告）盛业公司的委托诉讼代理人唐伟名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）幸运星公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告2017年12月30日签订的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》于2018年7月10日解除；2、判决被告赔偿原告履行销售代理合同损失615667元（其中工资费用190850元、劳务费45000元、广告设计费用50000元、销售道具制作采购费44360元、销售现场包装费4864元、居桂林媒体发布费用50000元、桂房网媒体发布费用227093元、纸杯3500元）；3、判决被告赔偿原告违约金300000元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《盛业商贸城二期项目销售代理合同》（以下简称合同），被告将位于桂林市叠彩区中山北路以东新建路口以北的“盛业商贸城二期”项目排他性独家销售代理。该二期项目规划总用地面积1.33公顷，建筑面积69123㎡,预计平均单价不低于6000元/㎡,按合同6.3条预计销售代理佣金不低于1%即4147000元。 《盛业商贸城二期项目销售代理合同》规定合同自2017年12月30日起履行，原告配置人员进行认筹预售。合同11.1规定被告应当在合同签订后的100个工作日内（即2018年6月1日前）取得盛业商贸城二期项目的《预售许可证》，否则视为被告违约，原告有权单方解除合同，被告承担原告履行合同的所有损失，并且向原告赔偿违约金300000元。 合同签订后，被告指派职员杨玲玲与原告对接相关工作，在2018年1月1日至2018年7月15日期间，原告指派钟某、黎某、钟某、周某等多人到被告现场进行销售成功为被告预售出18套商品房，预收房款800000元。原告垫资为被告宣传让被告获得了收益，在2018年9月顺利售出一千余万的商品房。 在原告忠实履行合同的2018年1月1日至2018年7月15日期间，依合同4.4与8.1条规定原告负责员工业务、工资、日常杂支及投入广告推广费用，原告为履行代理事项已经支付或即将支付因履约而产生的费用615667元，其中：销售及推广人员工资费用190850元、派发宣传单劳务费45000元、广告设计费用50000元、销售道具制作采购费44360元、销售现场包装费4864元、居桂林媒体发布费用50000元、桂房网媒体发布费用227093元、购纸杯费3500元。在原告忠实履约的同时，依合同11.1及3.4条规定被告应当于2018年6月1日前将《预售许可证》等五证和项目户型平面图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等相关文件资料移交给原告，以便原告开展销售代理工作，但被告一直没有回应原告的请求，也没有向原告移交上述资料。2018年6月25日原告通过EMS邮寄及在被告办公地场所张贴“催告交付《预售许可证》等售房文件通知书”催告被告移交售房相关资料，但被告对原告的正当请求置若罔闻，无奈之下原告于2018年7月10日通过EMS邮寄及在被办公地场所张贴的方式被告发出“解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书”，并于同月12曰向被告以电子邮件的方式送达“解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书”，通知被告2018年7月10日解除合同，2018年7月14日18时原告员工将撤出被告售楼部并请被告派员交接，但时至起诉日被告仍拒不履行合同约定的义务。被告的行为致使原告不能开展销售代理工作，致使原告订立合同的目的落空，被告已构成根本违约，被告违约行为造成原告直接经济损失615667元，原告做为专业的销售代理公司，为了履行合同10.1条的规定丧失了在十字街（微笑堂）至广西的商业机会，间接损失难以估量。依合同11.1条规定，被告除应当赔偿原告615667元直接损失之外，还应当向原告赔偿违约金300000元。原告已于2018年7月10日在向被告发出的“解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书”中向被告索要上述损失，但被告至今仍拒不赔偿。综上，原告诉至法院。 本诉被告（反诉原告）盛业公司答辩称，1.2017年12月30日签订的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》为无效合同根据城市商品房预售管理办法第六条第九条之规定，在未取得预售许可证的情况下依法不得进行商品房预售，也不得进行广告宣传等，原告作为专业的商品房销售代理机构，其明知在未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售的情况下仍与被告签订销售代理合同以及发布广告宣传等，因此涉案的销售代理合同已经违反了相关规定的禁止性规定，依法应当认定为无效合同，因合同无效所产生的一切损失应当由其自行承担；2.原告要求被告履行销售代理合同损失615667元，没有事实和法律依据；3.原告自认涉案的销售代理合同已于2018年7月10日已经解除，根据合同法相关规定，合同解除就不再履行，原告依法不能再要求被告承担违约责任，据此有最高法院的指导性案例支持答辩人观点，明确说明合同解除不能要求承担违约责任，所以原告要求被告支付违约金300000元缺乏事实和法律依据。 事实上，涉案的违约方是原告而并非被告，因为根据涉案的销售代理合同第八条（8.2）约定认筹阶段至2018年1月1日到项目正式取得预售许可证前完成800000元认筹回款，至今原告仍未完成约定的800000认筹回款，仅完成几十万元的销售回款，原告幸运星公司已严重违反了合同约定，依法构成违约，由此给被告盛业公司造成巨大的经济损失。如认定被告违约，约定的违约金过分高于造成的损失。双方均违反合同的，应当各自承担损失。当事人一方违约一方应采取措施止损，没有采取措施不应当就扩大损失要求赔偿，原告要求的损失六十多万元无法律依据。此外，解除盛业商贸城二期销售代理合同的通知书说明截止到当时损失是50万，但原告诉请的是60万，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同已经明确售楼部人工工资及杂费由原告承担，本案中诉请由被告承担无事实和法律依据，原告提交的发票不能认定实际发生的费用，即使实际发生由于是扩大损失费用也应当由原告承担不应当由被告承担。原告幸运星公司诉请的违约金过高，已经超过造成的损失的百分之三十，原告幸运星提交的证据显示其所谓的“损失及违约金金额”为50万元，即使按其自认的数额来推算，也只能得出其“损失数额”为20万元，所以幸运星最多只能向被告盛业公司主张6万元（20万元×30%）的违约金，原告幸运星诉请被告盛业公司支付30万违约金属于过分高于造成的损失，依法应当予以适当减少。 综上所述，由于办理商品房预售许可证实行的是许可制度且许可证的发放机构是房管部门并非被告，所以办理好商品房预售许可证的时间并非被告可左右，因此，涉案合同第十一条第十一点一之约定是违反法律法规及相关规定的，该规定也应当认定为无效原告的各项诉请既没有事实和法律依据且明显违法，据此，请法院依法驳回原告的全部诉请。 本诉被告（反诉原告）盛业公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认本案合同《盛业商贸城二期项目销售代理合同》为无效合同；2、本案的反诉费用与其他费用均由被反诉人承担。事实及理由：根据本诉，本案合同是商品房委托代理销售合同纠纷，然而，在2017年12月30日至2018年7月15日合同到期，案涉的反诉人的项目还是违法施工的违法建筑，直到2019年1月25日才取得项目的施工许可证，但是，至今该项目仍然未取得商品房预售许可证，根据我国房地产法及其司法解释等法规的规定，在本案诉争的合同期间，反诉人的项目属于违法建筑，依法禁止销售、禁止代理，根据合同法第52条第（三）、（四）、（五）项之规定，办案的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》为无效合同，请求法院予以支持。 针对原告提出的反诉请求，本诉原告（反诉被告）幸运星公司答辩称：1、本案合同有效；2、通过盛业公司的反诉恰好说明盛业公司在与原告签订履行合同过程中存在欺诈行为，应当承担相应法律后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉原告幸运星公司在举证期限内向本院提供的证据有： 证据1、桂林市盛业房地产开发有限公司电脑咨询单，拟证明本诉被告诉讼主体适格、住所地及联系电话。被告对该组证据真实性、合法性无异议，本院对该组证据予以采信； 证据2、盛业商贸城二期项目销售代理合同，证据3、桂市国用（2014）第xxxx号土地使用权证，证据4、建设用地规划许可证，上述证据拟证明本诉被告将位于桂林市叠彩区中山北路以东新建路口以北的“盛业商贸城二期”项目排他性独家销售代理授权原告，销售代理佣金不低于1%，原告向被告售楼部现场指派员工从事推广预售；被告应当在合同签订后的100个工作日内（即2018年6月1日前）取得盛业商贸城二期项目的《预售许可证》，将五证和项目户型平面图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等相关文件资料移交给原告，否则视为被告违约，原告有权单方解除合同，被告承担原告履行合同的所有损失，并且向原告赔偿违约金300000元。本诉被告对证据2的真实性无异议，对合法性、证明内容有异议，认为该证据证明本诉原告违法的事实；对证据3、4无异议。被告对证据2的真实性无异议，对证据3、4无异议，故本院对证据2的真实性予以采信，对证据3、4予以采信； 证据5、催告交付《预售许可证》等售房文件通知书，证据6、催告交付《预售许可证》等售房文件通知书EMS单，证据7、解除《盛业商贸城二期项目销售代理合》通知书，证据8、解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书EMS，证据9、解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书电子邮件送达截屏，证据10、催告交付《预售许可证》等售房文件通知书与解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书送达被告住所照片2张；上述证据拟证明原告于2018年6月25日向被告催交盛业商贸城二期项目的《预售许可证》，将五证和项目户型图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等相关文件资料移交给原告；原告于2018年7月10日向被告送达“解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》通知书”，并向被告索赔经济损失及违约金。本诉被告盛业公司对证据5、6、7、8的真实性及合法性不予认可，认为本诉被告未收到该通知，恰好证明本诉原告违约；对证据9、10三性有异议。证据5、6、7、8、9有原件核对，且之间能与相互印证，故本院对上述证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明；证据10系本诉原告单方提供，且无法确定张贴时间，故本院对证据10不予采信； 证据11、京东入驻盛业商城二期协议书，证据12、财富中心认筹方案，证据13、[财富中心]认筹须知，证据14、[财富中心]认筹协议书，证据15、[财富中心]认筹协议书（第8001号、第8050号、第8051号、第8052号、第8053号、第8055号、第8056号、第8057号、第8058号、第8059号、第8060号、第8061号、第8062号、第8063号、第8065号、第8066号），证据16、被告职工微信圈截屏，上述证据拟证明本诉被告同意原告将盛业商贸城二期项目包装成“京东商城”、“财富中心”形象向外宣传、造势、广告并认可原告制订的营销计划、广告推广计划、销售计划、销售方案，同意原告制作围墙广告、门头、派单、制作道具、采购推广礼品、宣传礼品等，原告代理被告预售（认筹）18套商品房，回笼预付款800000元；销售了一千余万元商品房。本诉被告盛业公司对证据11-15的真实性无异议，认为证据11与本案无关，证据12物料准备无广告费支出，证据15证明原告违约；对证据16三性均不认可，认为与本案无关。被告对证据11-15的真实性无异议，故本院对证据11-15的真实性予以采信；证据16系原告单方提供，并且截图上无日期时间，本院对该证据的真实性不予采信； 证据17、1月-7月工资单（7张），证据18、新人入职表（部分），拟证明原告派驻人员至被告售楼部工作，并支付了工资费用190850元。本诉被告盛业公司对上述证据三性均不认可，认为是原告单方制作在无被告签字确认，另外根据涉案销售代理合同第四条4.4明确约定售楼处所发生的乙方员工杂支由乙方负责，与被告无关，是原告应当承担的义务。本院认为，工资单和有新人入职表上有员工的签字，能相互印证，并且员工钟某出庭作证，故本院对上述证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据19、劳务承包合同，证据20、广西增值税普通发票（钟明45000元），证据21、钟明身份证复印件，拟证明原告为推广[盛业商贸城二期]宣传“京东商城”、“财富中心”聘请劳务人员派发宣传意单等支付劳务费45000元。本诉被告盛业公司对证据19的三性有异议；对证据20、21真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据与本案无关联，劳务费发票任何人都可以开，不能随便开一张就可以证明其实际产生的损失。本院认为，劳务承包合同有乙方钟明的签字，有原件核对且有增值税发票予以佐证，被告对证据20、21真实性无异议，故对证据19、20、21的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据22、盛业商城二期（财富中心）平面广告设计集，结合证据12拟证明原告定制（或制作）围墙广告、售楼部门头、售楼部区位图商品平面图、宣传单、纸杯、环保袋、礼品玻璃杯、名片、VIP卡、户型图、认筹展架、居桂林杂志封底广告、桂房网网上广告、微信自媒体设计、注水道旗等推广经过被告认可与确认。本诉被告盛业公司对该证据的三性均不认可，认为即使是杨玲玲本人签字，她也无权代表公司签字，恰好证明原告作为专业销售代理公司明知被告没有取得预售许可证是依法不能进行商品房销售和进行广告宣传的，所以原告的行为不仅违法且损害了被告的权益。本院认为，盛业商城二期（财富中心）平面广告设计集上有被告公司员工杨玲玲签字，有原件核对且原、被告双方签订的盛业商贸城二期项目销售代理合同中约定了甲方负责指派固定工作人员杨玲玲从事合同审核盖章等工作，故本院对该证据的真实性予以采信； 证据23、[盛业·财富中心]平面广告设计合同，证据24、桂林卓玛营销策划有限公司催款函、广西增值税普通发票（桂林卓玛营销策划有限公司200000元），拟证明原告[盛业·财富中心]平面广告设计费用50000元（原告已付20000元，尚欠30000元）。本诉被告盛业公司对证据23、24三性不认可，认为与被告无关，对两份发票真实性、合法性无异议，但是与本案无关。本院认为，[盛业·财富中心]平面广告设计合同、桂林卓玛营销策划有限公司催款函有原件核对且均有桂林卓玛营销策划有限公司盖章，故本院对上述证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据25、[盛业·财富中心]广告制作安装采购合同，证据26、桂林市上房房产营销策划有限公司催款函，拟证明原告代理被告制作[盛业·财富中心]广告、安装采购纸杯、环保袋、礼品、玻璃杯、名片、VIP卡、户型图、认筹展架、注水道旗、宣传单等需要费用共计44360元。本诉被告盛业公司对上述证据三性不认可，认为这些都是可以搬离的，不能作为损失。本院认为，[盛业·财富中心]广告制作安装采购合同有原件核对且有桂林市上房房产营销策划有限公司盖章，故本院对上述证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据27、盛业·桂林财富中心广告制作表，证据28、广西增值税普通发票，拟证明原告代理被告制作围墙、名片、背景墙、展架、玻璃、金布包装等广告费用4864元。本诉被告盛业公司对证据27三性不认可，认为没有实际产生这些费用，证据28发票的真实性、合法性无异议，但是认为发票与本案无关，不能作为原告实际支付本案项目的费用。本院认为，盛业·桂林财富中心广告制作表与广西增值税普通发票有原件核对，本院对上述证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据29、桂林初唐营销策划有限公司广告发布合同（含广告模板），证据30、广西增值税普通发票（初唐公司50000元），证据31、《居桂林》封底广告照片，拟证明原告代理被告刊登《居桂林》封底广告需要费用50000元。本诉被告盛业公司对证据29、31的三性不予认可，该证据无法证明原告已经实施的广告发布行为取得了被告的书面同意，再次证明原告存在严重违法违约行为；认为证据30的发票与本案无关联，不能说开一张税务发票、劳务发票就认定为本案的相关费用。本院认为，桂林初唐营销策划有限公司广告发布合同有原件核对且有桂林初唐营销策划有限公司公章，故本院对证据29、30、31的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据32、桂房网网站广告合同，证据33、桂林财富中心项目桂房网广告投放证明，证据34、桂林市桂房传媒有限公司催款通知，证据35、盛业商贸城二期工地、售楼部门头广告照片，证据36、广西增值税普通发票（桂房公司227093元），拟证明原告如实履行合同约定，为被告制作推广[盛业商贸城]二期宣传“京东商城”、“财富中心”；原告因履行代理合同在桂林市桂房传媒有限公司桂房网网站上投放广告花费227093元。本诉被告盛业公司对证据32、33、34、35的三性不予认可，认为原告作为专业销售代理公司，其明知在未取得商品房销售预售许可证情况下发布广告是违法行为，仍然在未取得被告书面同意情况下擅自违法发布广告宣传等，由此所造成的一切法律后果应当由原告自行承担，对其造成被告的损失，被告依法保留追究其法律责任的权利；对证据36发票的真实性、合法性无异议，但认为与本案无任何关联性，即使有关联性也应当由违法的原告承担相应损失。本院认为，桂房网网站广告合同、桂林财富中心项目桂房网广告投放证明、桂林市桂房传媒有限公司催款通知有原件核对且有桂林市桂房传媒有限公司加盖公章，本院对上述证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据37、浙江增值税普通发票（旺晶公司3500元），结合证据2、12拟证明原告制作[盛业·财富中心]广告采购纸杯花费了3500元。本诉被告盛业公司对该证据的真实性、合法性无异议，但是认为与本案无关。本院认为该证据有原件核对与待证事实有关，本院对该证据的真实性予以采信，待证事实在论述部分阐明； 证据38、钟某的证人证言，拟证明原告员工到盛业公司做项目及工资支付情况的事实。本诉被告盛业公司认为原告与证人之间存在利害关系，且出庭作证时原告存在引导性发问，证人证言与原告提供证据矛盾。本院认为，证人钟某出庭作证，且其证言与工资单相互印证，故对钟某的证人证言予以采信。 本诉被告盛业公司为其答辩在举证期限内向本院提供的证据有： 证据、《盛业商贸城二期项目销售代理合同》p1-p6、建筑工程施工许可证，拟证明原、被告签订的合同是违反法律法规及相关规定，依法应当认定为无效合同。本诉原告幸运星公司对该证据真实性认可，证明内容不认可，施工许可证恰好证明盛业公司在本案中存在欺诈行为。本诉原告幸运星公司对本诉被告盛业公司提交的证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月30日，本诉原告幸运星公司与本诉被告盛业公司签订《盛业商贸城二期项目销售代理合同》，合同约定：本诉被告盛业公司（甲方）委托本诉原告幸运星公司（乙方）作为桂林市叠彩区“盛业商贸城二期”项目排他性独家销售代理，并承诺在本合同有效履约期间不再自行另行公开发售项目或进行展销，同时乙方不得将甲方项目交由第三方策划。认筹阶段：自2018年1月1日到项目正式取得《预售许可证》前，完成800万元认筹回款，认筹款到甲方指定账户。 合同还约定：甲方根据乙方所列清单向乙方提供与销售有关的所有资料与图纸；甲方办理有关预售证等销售手续事宜，并提供该项目户型平面图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等相关文件资料。甲方负责指派固定的工作人员杨玲玲，从事收取房款、合同审核盖章、网签、办证等工作，上述人员工资由甲方负担，并按双方商定的工作程序进行统一管理。乙方负责项目的详尽市场调研、营销策划、广告推广计划、销售计划、销售，制定、组织实施方案。乙方完成方案报告后，需书面向甲方提出，交甲方认可。乙方提出的广告策划与设计需经甲方认可。本案销售推广具体投放计划由乙方负责策划、编制、投放和选择，销售推广费用由乙方承担。 合同又约定：售楼处所发生的乙方员工业务日常杂支、工资由乙方负责。销售项目设施费用由甲方承担，包括：售楼处、固定电话1部（含工作中使用的电话费）、打印复印机及耗材、饮水机、桶装水、保安人员、保洁人员等。如甲方在本合同签订后的100个工作日内，未能取得项目的《预售许可证》，则视为甲方违约，乙方有权单方解除该合同，甲方需承担乙方的所有损失，且赔偿乙方300000元作为违约金。 另查明，盛业商城二期（财富中心）平面广告设计集上载明推广内容包括：围墙广告、售楼部门头、售楼部区位图、商铺平面图、宣传单、纸杯、环保袋、礼品玻璃杯、名片、VIP卡、户型图、认筹展架、居桂林杂志封底、桂房网通栏广告、微信自媒体设计、注水道旗。本诉被告盛业公司员工杨玲玲在盛业商城二期（财富中心）平面广告设计集上签字。本诉原告幸运星公司分别发放2018年1月员工工资29400元，2018年2月员工工资28800元，2018年3月员工工资35700元，2018年4月员工工资35700元，2018年5月员工工资33300元，2018年6月员工工资19600元，2018年7月（1日-15日）员工工资8350元，上述支出共计190850元。2018年1月3日，本诉原告幸运星公司（甲方）与桂林卓玛营销策划有限公司（乙方）签订【盛业财富中心】平面广告设计合同，就盛业财富中心平面销售广告设计事项进行约定，合同期限为2018年1月5日至2019年1月4日，合同设计费用总计100000元，甲方需在合同签订时付委托设计总费用的50%即人民币50000元，合同结束时，甲方需向乙方支付合同余款50000元；2018年8月5日，桂林卓玛营销策划有限公司向本诉原告幸运星公司发出桂林卓玛营销策划有限公司催款函，要求本诉原告幸运星公司支付未付款50000元。2018年1月10日，本诉原告幸运星公司（甲方）与钟明（乙方）签订劳务承包合同，合同约定：甲方将宣传推广名称暂定【盛业商贸城二期】（桂林财富中心）的派发宣传单劳务发包给乙方，合同金额合计45000元；2018年10月26日，国家税务总局桂林市叠彩区税务局出具广西增值税普通发票，派单宣传服务价税合计45000元。2018年1月2日，本诉原告幸运星公司（甲方）与桂林市上房房产营销策划有限公司（乙方）签订【盛业财富中心】广告制作安装采购合同，合同约定：甲方委托乙方制作及安装【盛业财富中心】广告制作、安装、采购的事宜，合同总费用（含税）44360元；2018年7月31日，桂林市上房房产营销策划有限公司向本诉原告幸运星公司发出桂林市上房房产营销策划有限公司催款函，要求本诉原告支付尚欠货款44360元。本诉原告幸运星公司委托叠彩区金浩广告服务部制作广告共花费4864元。2018年4月21日，本诉原告幸运星公司（甲方）与桂林初唐营销策划有限公司（乙方）签订桂林初唐营销策划有限公司广告发布合同，合同约定：乙方为甲方所代理的【盛业商贸城二期】（桂林财富中心）发布本广告，广告费用50000元（税后）。2018年4月23日，本诉原告幸运星公司（甲方）与桂林市桂房传媒有限公司（乙方）签订桂房网网站广告合同，2018年4月26日至8月6日期间，桂林财富中心项目整体宣传合作费用共计227093元。本诉原告幸运星公司购买纸杯花费3500元。 又查明，2018年6月25日，本诉原告幸运星公司向本诉被告盛业公司邮寄《催告交付等售房文件通知书》，通知本诉被告盛业公司于2018年6月30日前向本诉原告幸运星公司交付盛业商贸城二期项目商品房预售许可证、户型平面图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等相关售房文件资料。2018年7月10日，本诉原告幸运星公司向本诉被告盛业公司邮寄《解除通知书》，通知本诉被告盛业公司：“现贵司经催告逾期未交付盛业商贸城二期项目商品房预售许可证、户型平面图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等相关售房文件资料，贵司已根本违约，我司决定即日（2018年7月10日）与贵司解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》，并于2018年7月14日18时将我司员工从贵司售楼部撤离、并请贵司交接。另，请贵司于2018年7月14日前将2018年1月1日——2018年7月10日的广告、推广、人力资源费用及违约金等共约五十万元（¥500000）支付给我司。”2018年7月12日将《解除通知书》通过QQ邮箱发送给本诉被告盛业公司。本诉被告盛业公司至今未取得项目的《预售许可证》。 再查明，2017年4月28日，本诉被告盛业公司与江苏京东信息技术有限公司桂林第一分公司签订《京东入驻盛业商贸城二期协议书》。2018年1月18日，曹某在财富中心认筹方案、【财富中心】认筹须知、【财富中心】认筹协议书上签字确认。本诉原告幸运星公司预售（认筹）多套商品房。 本院认为，根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案争议焦点为：1、涉案的销售代理合同是否有效,若有效是否符合解除条件？2、原告履行销售代理合同的费用是多少？被告是否需要承担原告的所有损失及违约金？ 关于焦点1，关于本案《盛业商贸城二期项目销售代理合同》的性质及效力的问题，本诉原告幸运星公司与本诉被告盛业公司签订的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同，故本诉被告盛业公司主张《盛业商贸城二期项目销售代理合同》无效的主张不能成立，本院不予支持。关于《盛业商贸城二期项目销售代理合同》是否符合解除条件的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定了如甲方在本合同签订后的100个工作日内，未能取得项目的《预售许可证》，则视为甲方违约，乙方有权单方解除该合同，在《盛业商贸城二期项目销售代理合同》签订的100个工作日内，本诉被告盛业公司未按照合同约定取得项目的《预售许可证》，本诉原告幸运星公司依据合同约定享有解除合同的权利，本诉原告幸运星公司有权解除合同。本诉被告盛业公司主张本诉原告幸运星公司违约，称本诉原告幸运星公司仅完成几十万的认筹回款，给本诉被告盛业公司造成了损失，本院认为，《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定了自2018年1月1日到项目正式取得《预售许可证》前，完成800万元认筹回款,本诉被告盛业公司并未按照合同约定获得《预售许可证》，本诉原告幸运星履行期限未确定，故本诉被告盛业公司主张本诉原告幸运星公司违约，未完成800万元认筹回款的反驳意见不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本诉原告幸运星公司行使合同的解除权应当通知对方，通过本诉原告提交的证据来看，本诉原告于2018年7月10日，将《解除通知书》邮寄给本诉被告盛业公司，于2018年7月12日，将《解除通知书》通过QQ邮箱发送给本诉被告盛业公司，但无法确定本诉被告收到邮件的时间，应认定2018年7月12日QQ邮件达到的时间为解除合同通知到达本诉被告的时间，合同自通知到达对方时解除。故原告幸运星公司与被告盛业公司签订的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》应当于2018年7月12日解除，而非2018年7月10日解除。 关于焦点2，原告履行销售代理合同的费用问题，本诉原告幸运星公司分别于2018年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月（1-15日）发放29400元、28800元、35700元、35700元、33300元、19600元、8350元的员工工资，共计190850元。上述工资有工资单、新人入职表证明，并且工资单有员工的签名，员工钟某出庭作证，能够佐证原告幸运星支出员工工资共计190850元的事实，故本院认可原告幸运星支出员工工资共计190850元。《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定售楼处所发生的原告幸运星公司员工业务日常杂支、工资由原告幸运星公司负责。但合同因被告盛业公司违约导致合同解除，原告派驻售楼处员工工资是原告合理履行合同的费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告盛业公司应当赔偿原告支出的员工工资共计190850元损失。 原告幸运星公司主张因履行平面广告设计合同应支付桂林卓玛营销策划有限公司50000元，主张因履行劳务承包合同支付给钟明45000元，主张因履行广告制作安装采购合同应当支付桂林市上房房产营销策划有限公司44360元，主张委托叠彩区金浩广告服务部制作广告支付其4864元，主张因履行广告发布合同支付桂林初唐营销策划有限公司50000元，主张履行桂房网网站广告合同支付给桂林市桂房传媒有限公司227093元，原告幸运星公司提供了盛业商贸城二期（财富中心）平面广告设计集目录、增值税发票、桂林卓玛营销策划有限公司催款函、桂林市上房房产营销策划有限公司催款函、桂林市桂房传媒有限公司催款通知等证据，相互佐证原告幸运星主张的事实，故本院认可原告幸运星公司花费平面广告设计费用50000元、聘请劳务人员派发宣传单等劳务费45000元、应当支付桂林市上房房地产营销策划有限公司44360元货款、支付给叠彩区金浩广告服务部4864元、支付桂林初唐营销策划有限公司50000元、支付给桂林市桂房传媒有限公司227093元的法律事实。上述推广费用均系原告幸运星公司履行《盛业商贸城二期项目销售代理合同》所支出的推广宣传费用，原、被告双方签订的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定了本诉被告负责指派固定的工作人员杨玲玲，从事收取房款、合同审核盖章、网签、办证等工作。按照合同约定，工作人员杨玲玲有权对本诉原告幸运星进行宣传的合同和推广的项目进行审核。本诉被告工作人员杨玲玲在盛业商城二期（财富中心）平面广告设计集上签字，且被告盛业公司未提供相关的证据证明其对原告的推广宣传表示过异议，故应认为被告同意本诉原告幸运星公司的推广宣传方案。又按照原、被告双方签订的《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定，销售推广费用由原告幸运星公司承担，但是该合同因被告盛业公司违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”上述宣传推广费用合计421317元，被告盛业公司应当赔偿原告因履行合同的损失421317元。 原告幸运星诉请的纸杯费用3500元，有相应的发票及照片等证据印证，本院认可原告幸运星支出纸杯费用3500元。《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定销售项目设施费用由甲方承担，包括：售楼处、固定电话1部（含工作中使用的电话费）、打印复印机及耗材、饮水机、桶装水、保安人员、保洁人员等。纸杯支出属于销售项目设施费用，按照合同的约定，该费用应当由被告盛业公司承担，原告主张被告支付支付纸杯费3500元的诉请，本院予以支持。本诉被告盛业公司主张，本诉被告盛业公司自《盛业商贸城二期项目销售代理合同》签订的100日内应当取得《预售许可证》，但期限届满后，本诉原告幸运星公司未采适当措施致使损失扩大，本院认为，本诉原告幸运星公司在期限届满后，向本诉被告发出《催告交付等售房文件通知书》，给予本诉被告幸运星公司合理的宽限期交付《预售许可证》等相关售房文件，在宽限期届满后，本诉被告盛业公司并未交付《预售许可证》等相关售房文件，之后本诉原告幸运星向本诉被告盛业公司催告解除《盛业商贸城二期项目销售代理合同》，本诉原告幸运星公司发生的费用均系合同解除之前发生的费用，本诉被告盛业公司主张本诉原告幸运星没有采取适当措施致使损失扩大的反驳理由不成立。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案合同已于2018年7月12日解除，尚未履行部分终止履行，已经履行的部分，本诉原告幸运星公司有权向被告主张赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，本诉被告因未取得《预售许可证》，其已经构成违约，本诉原告幸运星在履行合同的过程中共支出615667元（190850元+421317元+3500元），该支出费用均系本诉原告履行合同所作的合理支出，又本诉原告幸运星公司与本诉被告盛业公司签订《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定了如本诉被告盛业公司未在合同约定的期限内取得项目的《预售许可证》，则视为本诉被告盛业公司违约，本诉原告幸运星公司有权单方解除该合同，本诉被告盛业公司需承担本诉原告幸运星公司的所有损失，综上，本诉被告盛业公司应当赔偿本诉原告幸运星公司支出的615667元费用，故本诉原告诉请本诉被告赔偿本诉原告履行销售代理合同造成的损失615667元，本院予以支持。本诉被告盛业公司主张本诉原告幸运星公司提交的《解除通知书》上载明：原告主张的“损失及违约金金额”为50万元，应当按照《解除通知书》上的数额确定原告的损失和违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十二条之规定，“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”本诉原告幸运星公司按实际损失请求赔偿符合法律规定，本诉被告盛业公司的反驳理由不能成立。 关于违约金的问题，本诉原告幸运星公司与本诉被告盛业公司签订《盛业商贸城二期项目销售代理合同》约定了如本诉被告盛业公司未在合同约定的期限内取得项目的《预售许可证》，则视为本诉被告盛业公司违约，本诉原告幸运星公司有权单方解除该合同，并赔偿乙方300000元违约金。上述条款是附生效要件的条款，违约金的支付以解除合同为前提，该条款应认定为合同的结算清算条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”上述违约金的条款并不因为合同的解除而失去效力，故本诉被告盛业公司主张因合同解除违约金条款不再适用的主张不成立。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本诉被告盛业公司违约应当按照合同约定支付违约金。关于违约金数额的问题，本案中，本诉原告幸运星公司损失为612167元，合同约定的违约金数额为300000元。本诉被告主张约定的违约金过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方约定的违约金数额已经超过了造成损失的百分之三十，本院结合该案实际损失、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定，本诉被告盛业公司应当支付本诉原告幸运星公司违约金120000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十二条、第二十九条之规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）桂林市盛业房地产开发有限公司支付本诉原告（反诉被告）桂林市幸运星营销策划有限公司各项损失共计615667元； 二、本诉被告（反诉原告）桂林市盛业房地产开发有限公司支付本诉原告（反诉被告）桂林市幸运星营销策划有限公司违约金120000元； 三、驳回本诉原告（反诉被告）桂林市幸运星营销策划有限公司其他诉讼请求； 四、驳回本诉被告（反诉原告）桂林市盛业房地产开发有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费12957元（本诉原告桂林市幸运星营销策划有限公司已预交），由本诉被告桂林市盛业房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费50元（反诉原告桂林市盛业房地产开发有限公司已预交），由反诉原告桂林市盛业房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起15日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费12957元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄石慧 人民陪审员  粟喜发 人民陪审员  张苏良 二〇一九年九月十二日 书 记 员  文家慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。