山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初2592号原告：邓超，女，1989年7月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：尹凤，山东居高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭峰，山东居高律师事务所律师。被告：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。原告邓超与被告济南康都置业有限公司（以下简称康都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓超委托诉讼代理人尹凤、被告康都公司委托诉讼代理人孙红红、刘广鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告赔偿逾期交房违约金增加至63600元及利息暂计276元（以63600元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2019年3月16日计算至上述赔偿金付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年8月6日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于济南和信大厦的一套面积为71.67平方米的商品房，交房日期为2016年12月31日之前。协议生效后，原告如约向被告支付了购房款750098元，但被告未如期交付商品房，于2019年3月16日才将房屋交付给原告，被告逾期交房给原告造成了一定的经济损失。原告认为，被告未能在合同约定期限内交付商品房，违反了合同的约定，并损害了原告的实际利益。康都公司辩称，原告的诉讼请求无事实与法律依据，依法应驳回其诉讼请求。我公司与原告所签订的《商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）合法有效，应按涉案合同约定的内容履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。涉案合同系我公司与原告真实意思的体现，且不存在合同无效的法定情形，并自成立时已生效。故该涉案合同对我公司与原告均具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行各自的义务，享受各自的权利。我公司与原告于2015年8月6日签订的涉案合同第九条第二款第二项约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一。涉案合同约定的最后交付期限的第二天为2017年1月1日，实际交付之日为2019年3月16日；原告购买涉案房屋，向我公司支付了750098元的购房款。按涉案合同第九条第二款第二项的约定计算逾期交房违约金，我公司应向原告应支付的金额为7500.98元，而非原告所主张的63600元及相应的利息。原告诉求增加逾期交房违约金增加的部分无法律和事实依据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。具体到本案中，原告并无相应证据证明自己的实际损失高于涉案合同约定的违约金数额，故原告无权要求增加违约金数额。原告与我公司应按涉案合同约定的计算方式计算逾期交房违约金数额。综上所述，我公司与原告所签订的《商品房买卖合同》合法有效，应按涉案合同约定计算逾期交房违约金数额；且原告的实际损失并未超过涉案合同约定的违约金数额。故原告的诉求无事实与法律依据，望贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年8月6日，邓超与康都公司签订商品房买卖合同一份，约定邓超购买康都公司开发的和信大厦公寓式办公8-810号商品房。商品房建筑面积71.67平方米，价款为750098元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年12月31日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内告知买受人的；2.为遵守、配合政府法规的实施、县级以上政府及其职能部门政策的变化或县级以上政府及其职能部门的行政行为而形成的延误。因出卖人无法预见和控制的客观原因及不可抗力（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令终止、暂停施工、爆发流行性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当自协助出卖人办理完毕合同撤销、结算银行贷款本息，出卖人自合同撤销完毕、结清银行贷款本息之日起30日内退还全部已付首付款（按同期人民银行活期存款利率计算利息）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。合同签订后，邓超按约定向康都公司支付了房款750098元。2019年3月16日，邓超向康都公司签署了《房屋交接书》。邓超与康都公司当庭确认，康都公司逾期交房期间为2017年1月1日至2019年3月16日，计804天。本案在审理过程中，邓超申请对涉案商品房自2017年1月1日至2019年3月16日期间的租金进行评估。本院依法进行了委托，2019年8月5日我院技术室以“接山东裕丰资产评估有限公司书面通知，称‘申请人经多次催促，未缴纳评估费用’，故退回案件’”为由，终止本案的鉴定工作。案外人高滨自行委托山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对和信大厦公寓式办公1单元5楼515室租金的市场价值进行了评估。2019年9月11日，该鉴定机构分别作出鲁蓝禾房估字[2019]第0031、0032、0033号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在价值时点2016年12月31日、2017年12月31日、2019年9月6日租金的市场价值分别为：2322元/月、2565元/月、2693元/月。庭审中，邓超要求参照上述评估结果计算违约金。经质证，康都置业对上述估价报告的真实性无异议，认为原告提供的评估报告不是涉案房产的报告，无参照性，且该报告内容模糊，参考标的物不明确，时间节点不具体，故不认可该鉴定报告。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。邓超与康都公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，邓超依约向康都公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而康都公司未能按合同约定的期限即2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付邓超使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。康都公司于2019年3月16日将涉案商品房交付邓超，邓超与康都公司当庭确认逾期交房期间为2017年1月1日至2019年3月16日，计804天，故予以确认。本案当事人争议的焦点是，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低，是否应予调整。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金进行了约定，现邓超主张双方之间约定的违约金低于造成的损失，并要求参照山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对和信大厦公寓式办公1单元5楼515室租金的市场价值进行的估价重新计算其实际损失，但参照物与涉案房屋楼层、面积、户型均不相同，且邓超的诉求数额亦不完全按照估价报告计算所得，康都置业又不认可，故邓超的诉求证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回邓超的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1396元，由邓超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 张 蕾审判员 徐艳艳审判员 毛心宇二〇一九年九月三十日书记员 孔祥阜