安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初3164号 原告：合肥新趋物业服务有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路669号安徽桑尼生物技术研究所M-1单元二层，统一社会信用代码91340100085243115W。 法定代表人：吴标，总经理。 委托诉讼代理人：张玉龙,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗敬,北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：尤亮，男，1993年10月3日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：安徽加林投资管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区芙蓉西路北安徽海外学者创业服务中心，统一社会信用代码91340100575711970X。 法定代表人：尤加林，总经理。 被告：尤加林，男，1966年10月18日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 三被告共同委托诉讼代理人:朱国恩，安徽易尚律师事务所律师。 原告合肥新趋物业服务有限公司（以下简称新趋物业公司）诉被告尤亮、安徽加林投资管理有限公司（以下简称加林投资公司）、尤加林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新趋物业公司的委托诉讼代理人张玉龙、罗敬，被告尤亮、加林投资公司、尤加林的共同委托诉讼代理人朱国恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新趋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令尤亮、加林投资公司、尤加林拆除格林硅谷海外创业中心18幢楼公共区域的铁栅栏和花架，移除石头和拔除树木，恢复原状；2.判令尤亮、加林投资公司、尤加林支付拖欠的物业管理服务费暂共计25598元（从2016年3月1日暂计算至2019年3月31日），并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向新趋物业公司支付利息，直至款清息止。 事实与理由：安徽海外学者创业有限公司（以下简称海创公司）系“格林硅谷”海外创业中心开发建设单位，尤亮系该创业中心业主。2013年3月31日，尤亮与海创公司签订《“格林硅谷”办公楼招商入驻协议》。2014年10月25日，尤加林书面承诺其为格林硅谷海外创业中心18幢的业主，于案涉房屋外修建便道、安装地灯及监控录像，如园区以后绿化规划或物业管理需要，无条件统一拆除、移位。2015年4月25日，海创公司与新趋物业公司签订《合肥市前期物业服务合同》，约定新趋物业公司为格林硅谷海外创业中心的物业服务方。2015年5月30日，尤亮与加林投资公司签订《房屋租赁合同》，将尤亮所有的格林硅谷海外创业中心18幢租赁给加林投资公司使用，租赁期限2015年6月1日至2025年5月31日止，乙方租赁期间，水、电、燃气、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，合同终止后，乙方须交清欠费。近年来，三被告不断侵占园区公共区域，私自在案涉建筑公共部位搭建花架、树立铁栅栏、栽种树木等，侵犯园区其他业主利益。2016年新趋物业公司接到投诉，要求三被告整改，其均未予理会，其缴纳物业费至2016年2月29日，后未缴纳物业费至今，欠付物业费共计25598元，经催告仍未缴纳。为此，新趋物业公司提起诉讼。 被告尤亮、加林投资公司辩称：1.尤亮于2015年6月1日前在自己18幢别墅周边搭建葡萄架、摆放石头、栽树已取得当时物业公司的同意，并由尤加林代尤亮向当时的物业公司出具了《承诺书》，现原告不得随意否认原物业公司的承诺；尤亮于2015年6月将18幢别墅出租给了加林投资公司，加林投资公司在别墅周边修建的栏杆，与尤亮无关，故原告要求尤亮承担拆除栏杆、恢复原状不当。2.开发商只有与依法选聘的物业企业签订《前期物业服务合同》才能约束所有业主，本案原告不是开发商依法选聘，本案原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，只能约束开发商和原告，对合同外的第三方（包括被告在内）不具有约束力。3.加林投资公司对18幢别墅周边土地属于合法使用，其在别墅周边栽种桂花树，给池塘设置栏杆是经过原告公司的经理于景堂同意，并非私自搭建。4.第一项诉请不明确，树木的范围不明确；5.原告提供的物业服务不符合约定，根据《管理服务合同》第一章“管理服务事项”第三条、第五条、第六条的规定“公共绿化植物成活率达到95%以上，出现死苗及时补种；维修及时率达到100%，维修合格率达到98%以上……”根据《前期物业服务合同》，物业服务费包括“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及公共能耗费用，物业管理区域绿化养护费用。”但是，格林硅谷小区的路灯长达三年不亮，业主多次反映的得不到改善，小区道路毁损严重，草坪枯萎得不到补种，监控覆盖率不达标。因此，加林投资公司的物业费应当减免。 被告尤加林辩称：两诉求不能体现在同一诉讼中，尤加林不是本案适格被告，不是产权人，不是实际使用人，产权人认定依据是产权登记薄，而不是个人承诺，2018年承诺书只是当时物业公司要求的签字，物业公司清楚承诺书上签字尤加林不是产权人，且2015年6月后18栋房屋出租给了安徽加林公司，尤加林作为加林公司的法定代表人只是在该栋房产内办公。新趋物业公司恶意将尤加林列为被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 安徽海外学者创业有限公司（以下简称海创公司）系“格林硅谷”海外创业中心开发建设单位，尤亮通过购买韦娟名下的该创业中心18幢独栋别墅，成为该创业中心业主，其所购买的“格林硅谷”海外创业中心18幢建筑面积为356.53㎡。2013年3月31日，海创公司（甲方）与尤亮（乙方）签订《“格林硅谷”办公楼招商入驻协议》，该协议约定：乙方遵守物业公司对公共设施设备、场地及公共秩序的统一管理，按时足额缴纳物业管路服务相关费用，办公区内任何驻户不得以任何理由采用任何办法私围私人场所及私家院落。2014年10月25日，尤加林书面承诺其为格林硅谷海外创业中心18幢的业主，于案涉房屋外修建便道、安装地灯及监控录像，如园区以后绿化规划或物业管理需要，无条件统一拆除、移位。2015年5月30日，尤亮与加林投资公司签订《房屋租赁合同》，尤亮将所有的格林硅谷海外创业中心18幢租赁给加林投资公司使用，租赁期限2015年6月1日至2025年5月31日止。 2015年4月25日，海创公司（甲方）与新趋物业公司（乙方）签订《合肥市前期物业服务合同》，约定新趋物业公司为格林硅谷海外创业中心的物业服务方，合同约定物业服务费收取标准为1.9元/月/平方米，实行物业服务费用包干制，物业服务费按半年进行缴纳，业主应在每个交费周期首月前一周内履行交纳义务，逾期交纳自逾期之日按照3‰/日收取滞纳金，还约定乙方不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施，合同为期五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。上述合同签订后，新趋物业公司在格林硅谷海外创业中心内提供物业服务至今。 加林投资公司租赁格林硅谷创业中心18幢房屋后，私自在案涉建筑公共部位搭建花架、围建铁栅栏、栽种树木等。2016年新趋物业公司接到加林投资公司侵占公共用地的投诉。2017年10月14日，新趋物业公司向18幢业主发出《园区绿化违章整改通知单》。 加林投资公司缴纳物业费至2016年2月29日，自2016年3月1日起未缴纳物业费，新趋物业公司向其催告后，其仍未缴纳。 上述事实，由新趋物业公司提交的《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《“格林硅谷”办公楼招商入驻协议》、《合肥市前期物业服务合同》、格林硅谷海外创业中心园区规划图、权籍调查成果审核证明、照片、《投诉函》、《承诺书》、《园区绿化违章整改通知单》、收据、物业费明细单、物业费通知单、物业费缴费通知单及快递单、工作联系函，尤亮、尤加林、加林投资公司提交的房产证、房屋租赁合同、购房协议、规划总平面图、规划许可证、前期物业服务协议、18号楼现状照片及当事人陈述等证据，本院予以确认。尤亮、尤加林、加林投资公司提交的证言、证明、声明等因新趋物业公司提交了反驳证据，对其真实性不予认定。尤亮、尤加林、加林投资公司提交的其他证据因与本案争议事实无关，本院对其不予认定。 本院认为：海创公司与新趋物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、尤亮与海创公司签订的《“格林硅谷”办公楼招商入驻协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效。合同签订后，新趋物业公司在“格林硅谷”小区提供物业服务，尤亮系“格林硅谷”小区18幢业主，理应承担支付物业费的责任；加林投资公司系“格林硅谷”小区18幢的承租户，实际使用18幢物业，享受新趋物业公司提供的物业服务，依法亦应承担支付物业费的义务。 海创公司与尤亮签订的《格林硅谷办公楼招商入住协议》第五条约定“格林硅谷办公区任何住户不得以任何理由采取任何办法私围私人场所及私家院落，否则，甲方将按合肥经济开发区管委会及甲方园区管理有关规定要求改正。”《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的而解释》第四条规定“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”本案中，加林投资公司在18幢物业周围搭建花架、围建铁栅栏、栽种树木，违反双方约定和法律规定，依法应当拆除。尤亮、加林投资公司抗辩的其增加围栏、栽种树木及安放花架的位置属于其个人所有的区域而非公共区域，因其未提交证据加以证明，本院对其抗辩不予支持。 尤亮、加林投资公司辩称，《前期物业服务合同》系新趋物业公司与海创公司所签，对其不具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，海创公司作为案涉格林硅谷小区的建设单位，依法选定了新趋物业公司，并与其签订了《前期物业服务合同》，对包括尤亮、加林投资公司在内所有业主和承租户均具有约束力。 关于尤亮、加林投资公司欠付物业费数额。按照《前期物业服务合同》的约定，独立式办公楼物业费缴费标准为1.9元/月/平方米，尤亮所有的18幢物业建筑面积为356.53平方米，每月应交纳物业费为677.4元，新趋物业公司主张2016年3月1日至2019年3月31日共计37个月的物业费，应为25064元（356.53×1.9×37）。 本案在审理期间，承办人与双方当事人的委托代理人到案涉小区实际进行查看，发现案涉小区部分绿化草坪、树木毁损，乱搭乱建现象严重。新趋物业公司应当按照《前期物业管理服务合同》约定，增强服务意识，履行自己的职责，尽快采取相应的补救措施，减少不必要的纠纷。新趋物业公司的物业服务确实存在瑕疵，业主应当依法维护自己的权益，以此作为拒付物业费的理由，缺乏法律依据。 据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告尤亮、安徽加林投资管理有限公司应于本判决生效后十日内拆除格林硅谷海外创业中心18幢楼公共区域的铁栅栏和花架； 二、被告尤亮、安徽加林投资管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告合肥新趋物业服务有限公司支付物业费25064元及利息（以25064元为基数，自2019年5月8日起按照同期银行贷款利率计算至款清之日止）； 三、驳回原告合肥新趋物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费440元，减半收取为220元，由被告尤亮、安徽加林投资管理有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  傅世章 二〇一九年九月六日 法官助理祁晨娉 书记员陈晔琼 附本案所适用的法律条文： 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。