福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2290号 上诉人（原审原告）：黄茂贵，男，1981年4月6日出生，汉族，住所地福建省宁化县。 上诉人（原审原告）：周晶英，女，1987年4月2日出生，汉族，住所地福建省宁化县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：黄田生，男，1971年8月22日出生，汉族，住所地漳州市芗城区。 上诉人（原审被告）：漳州市锦鸿房地产开发有限公司，住所地：福建省漳州市芗城区金峰工业区北斗工业区金闽路18号金源大厦D02号，统一社会信用代码91350602550976913H。 法定代表人：郑存建，总经理。 委托诉讼代理人：王俊贤，福建中仑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨伟钦，福建中仑律师事务所执业律师。 上诉人黄茂贵、周晶英与上诉人漳州市锦鸿房地产开发有限公司（以下简称锦鸿公司）因商品房预售合同纠纷一案,不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初11072号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄茂贵、周晶英上诉请求：变更原判第一项，改判锦鸿公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金46472元；一、二审诉讼费用由锦鸿公司负担。事实和理由：本案属合同纠纷,且合同是锦鸿公司提供的格式合同,应严格按照格式合同的违约责任条款解决。黄茂贵、周晶英是守约方，一审法院以黄茂贵、周晶英在购房时应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境为由判决黄茂贵、周晶英也承担部分违约责任缺乏法律依据。 锦鸿公司辩称，1.由于芗城区人民政府未能依承诺在案涉商品房项目竣工前，完成对案涉项目有环境影响的两家周边企业的搬迁，项目竣工后，经锦鸿公司反映，芗城区环保局才分三次对项目进行验收（前两次为阶段性验收），漳州市国土资源局芗城分局才于2018年4月10日发布办证公告；2.环保验收后，又因国有土地使用权证和房屋所有权证合并为不动产登记证，有关部门启用新的办证系统，办证系统出现项目01和02地块楼栋号和房号信息源混在一起等情况，诸多因素导致权属证书迟延办理。 锦鸿公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黄茂贵、周晶英的诉讼请求。事实和理由：1.由于芗城区人民政府未能依承诺完成对案涉项目有环境影响的两家周边企业的搬迁，致使不能通过环保验收而导致买受人不能在约定期限内取得权属证书；2.案涉项目环保验收后又因“两证合一”，登记机构启用新的办证系统导致办理不动产权属登记迟延。综上，上述原因导致逾期办证均非锦鸿公司造成，《商品房买卖合同》第十四条约定的违约条件并未成就，锦鸿公司不应承担违约责任。 黄茂贵、周晶英辩称，1.本案属合同纠纷,且合同是锦鸿公司提供的格式合同,应严格按照格式合同的违约责任条款解决。黄茂贵、周晶英已按合同约定履行了全部义务，锦鸿公司没有严格按照合同约定履行义务发生违约行为，应根据合同法的规定承担违约责任；2.合同关系具有严格的相对性，即使锦鸿公司提出的环保验收总是导致其违约，也是锦鸿公司和合同当事人以外的第三人的法律关系，与本案没有关系；3.锦鸿公司主张因“两证合一”导致办证迟延没有相关证据证明.一审法院判决黄茂贵、周晶英承担40%的违约责任没有法律依据。 黄茂贵、周晶英向一审法院起诉请求：1、判决锦鸿公司在判决生效后十日内向黄茂贵、周晶英支付未按时将办理权属登记需由锦鸿公司提供的资料交付黄茂贵、周晶英的违约金自2016年1月31日计算至2018年4月10日止，每日按照黄茂贵、周晶英已付房款580894元的0.01%的违约金为46472元；2、本案诉讼费由锦鸿公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月24日，黄茂贵、周晶英与锦鸿公司签订《商品房买卖合同》，约定（摘要）：（1）黄茂贵、周晶英向锦鸿公司购买位于“锦鸿·西欧御景”02地块23幢402号房产，房产建筑面积113.74平方米，总价款577543元；（2）关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2014年4月24日，黄茂贵、周晶英支付锦鸿公司首付购房款177543元，余款通过银行按揭贷款支付锦鸿公司。2015年11月2日，锦鸿公司交付黄茂贵、周晶英讼争房屋，同日，黄茂贵、周晶英向锦鸿公司支付超面积补差款3351元。2018年4月10日，漳州市国土资源局芗城分局发布不动产登记公告（记载）：凡购买“锦鸿﹒西欧御景02地块21幢-23幢”住宅的单位或个人，可持相关材料至我局行政服务中心窗口申请办理不动产登记。5、自交房日期次日2015年11月3日起至2018年4月10日止，扣除90日，期间为800天。2018年1月22日黄茂贵、周晶英向芗城区人民法院递交材料，要求庭前调解。诉讼期间，法院致函漳州市芗城区环境保护局查询被告所述“承诺函”事宜是否属实，及上述两家周边企业的搬迁对“锦鸿﹒西欧御景”项目环评有否造成影响。该局函复法院（摘要）：一、关于“承诺函”，讼争房产项目因建设规模确定编制环境影响评价报告书，并于2011年5月29日组织专家技术审查，专家提出该项目与周边工业企业卫生防护距离不足的问题，当时该房产项目周边工业用地已列入“退二进三”的范围，未确定规划实施具体时间。为支持项目开发建设，针对当时项目环评提出的污染影响较大的两个工业企业，2011年9月16日，区政府出具《承诺函》一份，主要内容为“为大力支持锦鸿﹒西欧御景项目建设，芗城区人民政府承诺在该项目竣工前，完成对该项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业的搬迁，并将两家企业所在的两宗土地用地性质调整为商住用地。”该项目于2011年10月8日通过环评审批。二、关于环保验收，该项目建成后，根据需要向我局申请环保验收。验收共分三次，前两次为阶段性验收，具体是第一次总11幢阶段性验收，于2014年8月26日做出验收意见。第二次总32幢阶段性验收，于2014年10月15日做出验收意见。最后一次，进行总体验收，由于三和木业和佳昶家具未搬迁，因此项目未能达总体验收要求。2015年以来，区政府对“锦鸿﹒西欧御景”两证办理问题高度重视，涉及到环保验收的问题要求我局帮助解决。我局经研究决定，在此规划地块未实施的过渡期内，对该项目周边污染较大的两个企业重新开展环境影响评价及验收。经调查，三和木业有限公司已经停产搬迁，佳昶家具公司生产工艺和生产过程中的重要辅助材料发生重大改变，临近该项目的生产线搬出厂区，企业产生的污染物减少较多。佳昶家具公司针对存在的环境污染问题，进一步加强整改，并向我局提出环保审批申请。2016年8月26日，佳昶家具公司通过环评审批。“锦鸿﹒西欧御景”项目已基本符合环保总体验收要求，于2016年11月17日通过总体验收。三、环保意见，在该项目周边企业用地的规划调整实施前，佳昶家具公司已加大环境污染治理力度，逐步退出产生污染物的生产工艺，加强污染治理设施运行管理，污染物基本达标排放，从环境保护的角度，我们认为佳昶家具公司与该项目能够相容。 一审法院认为，关于计算锦鸿公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记违约责任的起止期限，及非因锦鸿公司原因造成延期应否扣除的争议。环境影响评价简称环评，是指分析项目建成投产后可能对环境产生的影响，并提出污染防治和措施。其评价时间包括环境质量回顾评价、环境质量现状评价、环境影响评价，即贯穿于项目建设全过程。出让土地使用权应当遵守法律法规的规定，依照出让合同的约定交付土地使用权，应当向土地使用者提供有关资料和文件，包括前述环评资料，即土地使用权出让人应当消除出让土地上的负担。本案中，由于对项目有环境影响的漳州市佳昶家具有限公司和漳州三和木业有限公司这两家周边企业致使项目未能达总体验收要求，直接影响了房屋权属证书的办理，符合本案合同“非出卖人原因”的特别约定。本案建设项目址于芗城区金峰开发区金星路，地处工业区，黄茂贵、周晶英在购买该房时，应当知道周边的工厂或多或少会影响居住环境。由于政府出具承诺函作出承诺，致使锦鸿公司未将“未通过环评”告知黄茂贵、周晶英，有一定的过错。基于上述成因分析，锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任。 综上，黄茂贵、周晶英与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定合法有效。黄茂贵、周晶英已经依约支付全部购房款，锦鸿公司应当对迟延办理权属登记证书产生的后果承担60%的违约责任，即锦鸿公司支付黄茂贵、周晶英逾期办证违约金为580894元（含面积补差款3351元）×0.01%×800天×60%=27883元。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄茂贵、周晶英逾期办证违约金27883元；二、驳回原告黄茂贵、周晶英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，减半收取481元，由原告黄茂贵、周晶英负担192元，由被告漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担289元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，黄茂贵、周晶英与锦鸿公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人均应依约履行。对本案的争议焦点，本院分析、认定如下： 关于办证迟延是否可归责于锦鸿公司的问题。首先，锦鸿公司提供的芗城区人民政府承诺函、芗城区环保局给一审法院的“复函”，均不能体现环评验收问题导致办证迟延的内容；其次，案涉商品房项目2014年8月26日通过第一次阶段性环保验收，2014年10月15日通过第二次阶段性环保验收，距登记部门发布不动产登记公告的2018年4月10日也超三年，况且2015年11月2日锦鸿公司就已将讼争房屋交付黄茂贵、周晶英，因此不足以说明环保验收对权属登记产生影响；第三，锦鸿公司主张“两证合一”导致办证迟延仅有其单方陈述，未提供任何证据予以证明两者之间存在因果关系，以及因此导致办证迟延的天数。综上，锦鸿公司关于逾期办证非其原因所致的上诉理由依据不足，不予采纳。一审法院判决锦鸿公司承担60%的违约责任缺乏事实和法律依据，应予纠正，据此，本案逾期办证违约金应认定为逾期办证违约金为46741.5元（580894×0.01%×800）。黄茂贵、周晶英关于锦鸿公司应全部承担逾期办证的违约责任，一审法院酌定60%违约责任没有法律依据的上诉理由成立，予以采纳。 综上所述，黄茂贵、周晶英的上诉请求成立,予以支持。锦鸿公司的上诉请求不能成立，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初11072号民事判决； 二、漳州市锦鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄茂贵、周晶英逾期办证违约金46741.5元； 一审案件受理费484.5元、二审案件受理费969元，均由漳州市锦鸿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇一九年九月三十日 法官助理杨烨 书记员吴茵婷