山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁0402民初4233号 原告：枣庄市革命烈士陵园。 住所地：枣庄市市中区兴华路1号。 法定代表人：彭玉泉，主任。 委托代理人：韩建奎，男，枣庄市革命烈士陵园职工。 委托代理人：段成侠，山东守用律师事务所律师。 被告：枣庄市市中区太熟悉餐馆。 住所地：枣庄市市中区兴华东路。 经营人：褚夫起，男，1974年4月25日出生，汉族，370403197404255218。 委托代理人：马洪军、刘金霞，山东恒平律师事务所律师。 原告枣庄市革命烈士陵园与枣庄市市中区兴华东路太熟悉餐馆租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的经营者和委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告关于租赁原告2间门市房的合同；判令被告自2014年12月19日至从该房搬出为止，按每间每月700元向原告缴纳2间房屋的租金；2、依法确认原告与食为天酒店所签的合作建房协议无效；判令被告立即从该屋中搬出，并自2015年1月1日按每间每年6000元向原告支付房屋的占有使用费；3、判令被告将在原告管理使用的土地和房屋上擅自搭建的房屋拆除、恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：一、被告租用原告的2间门面房租赁合同期满后一直租用至今，但拖欠房租拒不缴纳。1999年7月原告在取得建筑规划许可证的土地上自建了20余间门市房，但一直没有办理房屋产权证；被告为了扩大酒店的经营规模，2009年12月18日租用了原告自建的60平方米的2间门面房，原被告双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租期为2009年12月18日至2014年12月18日，租金每间每月500元，拖欠房租的按每间每月700元；期满后双方未续签合同，但被告一直租用，应视为不定期租赁，但被告应自2014年12月19日起向原告支付租金，2015年因原被告发生诉讼，被告未交租金；因周围的房屋租金每月已达到每间1200元，诉讼终结后，原告按市场行情将租金提高到每间每月1000元，并起草新的房屋租赁合同让被告续签，但是被告拒绝，虽经原告多次催要租金，被告至今也一直未付房租。 二、被告一直占有使用原告和食为天酒店合作所建房屋，但拖欠房屋的占用费。2005年4月15日，原告与食为天酒店签订了合作建房及用房的协议，协议约定：由原告提供土地，食为天酒店出资建成50.92平方米房屋，食为天酒店享有4年使用权(自2005年5月15日至2009年5月15日)，使用期满所建房屋的所有权、使用权归原告；协议期满后，经原告同意该房转租给被告使用，但双方未签书面合同。2009年5月15日后被告一直占有使用该房屋，双方未签书面的房屋租赁合同；但被告向原告交纳该房的房租(每年6000元)及水电费，双方已经形成事实的房屋租赁关系；因该房自建设之日至今一直取得建筑规划许可证，也没有取得房屋产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该合作建房及后来的租赁协议均应认定为无效合同，但根据该司法解释第五条的规定，被告应向原告支付房屋的占有使用费，但被告自2015年1月至今一直未向原告交纳。 三、被告擅自在原告管理使用的土地上建房。被告在租赁期间未经原告的同意，又擅自在原告租用原告的门面房和合作所建房屋上搭建了二层房屋供自己使用，原告曾要求其拆除，但被告拒绝。原告暂时保留要求被告赔偿的权利。 综上，原告为了维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之有关规定，向贵院提起诉讼，请依法尽快判决! 被告辩称，1：针对原告枣庄市烈士陵园的起诉，现根据事实与法律答辩如下：一、原告的诉讼主体不适格，其起诉所列被告主体错误。涉案土地的使用权人从2009年6月己变更为枣庄（鲁南）经济开发投资有限公司，从变更之日起原告已不是该土地的权利人，当然不是房屋的所有权人，此后原告行使的仅是受委托代为行使管理权。因此，本案原告诉讼主体不适格。同时，被告的工商登记名称是枣庄市市中区太熟悉餐馆，但原告起诉所列的被告名称是枣庄市市中区兴华东路太熟悉餐馆，显然原告起诉所列被告的诉讼主体错误。二、原告违反了一事不再理的原则，应依法裁定驳回起诉。原告曾在2015年9月起诉，与这次起诉相比原、被告主体相同；诉讼标的相同，均涉及房屋租赁、合作建房；诉讼标的物相同，均为涉案房屋；所以，根据最高院《关于适用民诉法解释》第247条之规定，原告属于重复起诉，应依法驳回其起诉。三、原告第一项诉请解除合同，给付租金没有法律依据。从2009年6月开始原告已不是涉案房屋的所有权人，故被告与原告不存在房屋租赁合同关系，原告诉请解除合同要并支付房租没有法律依据。四、原告第二、第三项诉请同样不能成立被告与2006年11月与被告签订了《房屋租赁合同》，承租了之前食为天租赁原告的两间门面房，租期一年，之后又续签了两次租赁合同。2009年5月原告与食为天签订的合作建房已到期，2010年原告与被告签订了四年的租赁合同，即从2009年12月18日至2014年12月18日。由于租赁合同期限较长，征得原告的同意，双方口头达成了合作建房协议，即被告对原告与食为天合作建设的50.92平方米的房屋重新翻建并并加盖了二层，一、二层房屋面积达到了二百多平方米(包含两间门面房面积)，建成后被告进行了装修，原告不仅收取两间门面房的租金，还收取被告一二层新建房屋的占地使用费6000元。除两间门面房外，一二层的房屋均是被告投资建设，原告诉称的确认与食为天的合作建房合同无效没有事实依据。如果原告认为与被告的合作建房合同无效，依据《合同法》第58条关于无效合同的规定，被告返还合作建设的房屋，原告应当对被告的建房投资给予合理补偿。因此，被告占有的是自己投资建设的房屋，原告诉请被告从合作建设的房屋搬出事实上不成立，法律上没有依据。同时，原告诉请第三项称被告擅自搭建房屋没有事实依据，被告建设的房屋是基于与原告达成的合作建房口头协议，不存在乱搭乱建，原告的该项诉请不仅没有事实依据也不属于人民法院的受理范围。综上，应依法驳回原告的诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：规划许可证一份，证明2010年1月1日双方签订的协议书有规划许可，原告要求被告支付租金合法有据。证据二：2010年1月1日双方签订的房屋租赁协议书一份，证明原告自建的两间门市房给被告使用，并约定租金及租赁期限，被告自2014年12月19日起至今没有交付房租。证据三：2005年4月15日原告与食为天签订的协议书一份，证明原告与食为天签订协议，将自己的土地出资建成平房，供食为天酒店使用，期满后房屋归原告使用，后来食为天把房屋给被告使用，自2015年1月至现在被告没有交付房租及房屋占有费。证据四：鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司证明一份、证明原告有土地使用权，原告主体适格。 对原告提交证据，被告质证如下：证据一：规划许可证一份，真实性有异议，该许可证没有图纸，不能证明包含本案的门面房。 证据二：2010年1月1日双方签订的房屋租赁协议书一份，真实性没有异议，能证实原告与被告有房屋租赁关系的事实。 证据三：2005年4月15日原告与食为天签订的协议书一份，真实性无异议，原告与食为天的期限是2005年5月15至2009年5月15日，但被告2006年12月18日就承租了原告的两间门面房，原告与食为天的合同提前解除了，食为天出资建设的50.92平方米的房屋有被告出资购买，2010年被告经原告的同意，又重新建设并加盖了两层，一、二层合计200平方米，包含两间门面房，对两间门面房以外，投资建设的房屋，被告每年给原告的土地使用金每年6000元。证据四：鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司证明一份、真实性没有异议，该证明反映原告不是土地的权益人。涉及的门面房也不属于原告所有，原告仅有管理使用权，因此诉讼主体不适格。 被告为证据自己主张，提交如下证据：一、褚夫起的营业执照，证明褚夫起的工商登记名称为枣庄市市中区太熟悉餐馆，原告起诉所列主体错误。二、市中区法院（2015)市中民初字第2618号民事裁定书一份，证明原告重复起诉，理由同答辩状，同时证明从2009年6月涉案土地的权利人变更为鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司，原告不是土地权利人，对土地附着物房屋也丧失权利，仅有管理权，原告主体不适格。三、房屋租赁合同书三份，1、2006年11月27日签订门面房《房屋租赁合同书》（复印件），期限一年，从2006年12月18日至2007年12月]8日。2、2007年12月20日签订门面房《房屋租赁合同书》（复印件)，期限一年，从2007年12月18日至2008年12月18日。3、2010年1月1日签订门面房《房屋租赁合同》（有原件)，期限四年，从2009年12月18日至2014年12月18日。三份合同，证明被告从2006年11月就与原告存在房屋租赁关系。四、原告收取被告2012年至2013年度四张土地使用金收据、2018年三张水电费收据。1、土地使用金：2010年被告经原告同意将之前原告与食为天合作建设的50.92平方米房屋翻建并加盖了二层，被告此后每年收取原告的土地使用金6000元，作为其提供土地进行合作建房的收益。证明原告起诉解除与食为天的合作建房协议不成立，原告诉称与食为天合同期满后转租给被告不成立，房屋系被告投资建设。2、三张2018年水电费收据，原告收取的不仅是两间门面房的水电费，还包含了合作建房的水电费。 对被告提交证据，原告质证如下：一、褚夫起的营业执照，真实性没有异议，上面没有经营期限，登记时间是2017年8月9日。二、市中区法院（2015)市中民初字第2618号民事裁定书一份，虽然是复印件，真实性没有异议，是当时原告没有找到规化许可证，权属不清，所以驳回起诉的，与本案起诉不是同一案由，不能证明被告的证明目的。三、房屋租赁合同书三份，1、2006年11月27日签订门面房《房屋租赁合同书》（复印件），租赁是原告自建的门面房，并不是被告所说被告出资购买原告与食为天的所合作所建的房屋，期限是2007年12月]8日，与原告起诉并不矛盾。2、2007年12月20日签订门面房《房屋租赁合同书》（复印件)，真实性没有异议。3、2010年1月1日签订门面房《房屋租赁合同》（有原件)。真实性无异议，证明被告租赁原告自建的门面房两间，与被告的证明目的有异议。三份合同只能证明原、被告之间签订了，被告租赁原告三间门市房的协议，并不能证明被告所说的原告同意被告建二层，也不能证明被告所称的购买了原告与食为天合作所建的房屋。四、原告收取被告2012年至2013年度四张土地使用金收据、2018年三张水电费收据。并不能证明被告购买了食为天与原告合作所建房屋，更不能证明被告同意二层，原告收取的是一层平方的租赁使用金。2018年三张水电费收据、真实性没有异议，不能证明被告的证明目的，水电费的收据，能证明原告对被告租赁被告的房屋，及被告转租原告与食为天合作建房的房屋，一直有管理使用权，这一点被告是认可的。被告说原告没有诉讼主体资格，与被告证据相矛盾。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年4月15日原告枣庄市革命烈士陵园（甲方）与食为天酒店（乙方）签订一份《协议书》，该协议书约定：一、甲方将自己享有使用权的土地（6.7×7.6）计50.92平方米（注：东西至食为天酒店平直，北至与该酒店墙相连接）允许乙方在地上建平房，乙方享有自房屋建成后四年内的使用权（即2005年5月15日至2009年5月15日）四年使用期满所建房屋的使用权、所有权归甲方所有。如乙方继承使用，甲方应给乙方各方面的优惠；二、建房一切费用由乙方自行负担，房屋建成后，不得往后扔垃圾、排污水，如有此类情况甲方有权作停电处理；三、乙方在使用期内，应保持房屋完好，无人为损坏，不得以任何理由向甲方索取任何赔偿费用，等等。房屋建成后，食为天酒店予以使用。 2010年1月1日原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，该合同书约定：1、乙方租赁甲方沿街平房两间，建筑面积60平方米及水、电（照明）设施；2、租赁期自2009年12月18日起至2014年12月18日止；3、承租金采取按年先交款后使用的原则，每间平方700元，年共计16800元，房租一次交清一年的，租金按每间每月500元，否则按每间每月700元，等等。被告使用涉案房屋。原告枣庄市革命烈士陵园于2015年三次通知被告返还房屋，但被告拒不搬出。 另查明，2015年9月2日鲁南（枣庄）经济开发投资有限公司出具一份《证明》，其内容为：宗地编号为02-25-03-17-1土地系国有土地，原使用权人为枣庄市革命烈士陵园。2009年6月按政府要求，使用权人统一变更为我单位，但一直由财政监管，枣庄市革命烈士陵园管理使用。枣庄市规划局于2015年6月5日作出选字第3704-2015011号《建设项目选址意见书》，同意枣庄市革命烈士陵园在市中区兴华路南、龙庭南路西、振兴路东（兴华路1号）建设枣庄市英烈纪念馆及八路军一一五师抗日纪念馆；于2015年11月3日作出选字第3704-2015026号《建设项目选址意见书》，同意枣庄市革命烈士陵园在市中区兴华路南、龙庭南路西、振兴路东（兴华路1号）改造建设枣庄市英烈纪念馆。 2015年9月7日，枣庄市革命烈士陵园作为原告以枣庄市市中区兴华东路太熟悉餐馆作为被告提起诉讼，请求判令枣庄市市中区兴华东路太熟悉餐馆将侵占的上述房屋立即返还并向枣庄市革命烈士陵园交清自2014年12月19日起直至搬出前房屋租金。本院于2016年2月26日作出（2015）市中民初字第2616号民事裁定书。该民事裁定书中认为，涉案房屋未办理相关用地审批手续以及行政机关依法颁发的规划许可证，不能证明涉案房屋是经过合法审批建设的，对双方之间的纠纷，应由相关行政机关对该建筑的合法性进行处理，不属于人民法院受理范围，故裁定驳回枣庄市革命烈士陵园的起诉。该裁定已生效。 本院认为，本院于2016年2月26日作出（2015）市中民初字第2619号民事裁定书，已对原、被告之间的纠纷作出了生效的裁定。现原告又再次提起诉讼，部分诉讼请求违反了一事不再理原则，系重复起诉。另外，生效的（2015）市中民初字第2616号民事裁定书已认定，涉案房屋未办理相关用地审批手续以及行政机关依法颁发的规划许可证，不能证明涉案房屋是经过合法审批建设的，对双方之间的纠纷，应由相关行政机关对该建筑的合法性进行处理，不属于人民法院受理范围。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，裁定如下： 驳回原告枣庄市革命烈士陵园的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  毕春明 二〇一九年九月五日 书记员  马 壮