河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1317号原告：钱树军。委托诉讼代理人：陈继民、张亚琼，河南青屏律师事务所律师。被告：马丽梅。委托诉讼代理人：陈登云，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人：程继红。委托诉讼代理人：赵韶松，河南省新密市青屏街法律服务所法律工作者。第三人：屈寿增。委托诉讼代理人：赵韶松，河南省新密市青屏街法律服务所法律工作者。第三人：梁建涛。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。第三人：梁付平。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。原告钱树军与被告马丽梅及第三人程继红、屈寿增、梁建涛、梁付平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱树军的委托诉讼代理人陈继民、张亚琼，被告马丽梅的委托诉讼代理人陈登云，第三人程继红、屈寿增的共同委托诉讼代理人赵韶松、第三人梁建涛、梁付平的共同委托诉讼代理人高建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱树军向本院提出诉讼请求：1、判决不得对原告购买的位于；2、判决确认产归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被执行人屈寿增与其妻子程继红于2009年在院的土地上建造教师公寓，因二人无资金，遂与梁建涛、梁付平约定合作建房，并签订了《合作建房协议》，约定：屈寿增、程继红提供土地及相关证照，乙方（梁建涛、梁付平）负责出资建房。后来房屋建成后，42套房屋由梁建涛销售。2009年，钱树军从梁建涛手中购买了案涉房产，该房产2009年就交付给钱树军实际占有，钱树军分次共向梁建涛支付了13.9万元购房款，梁建涛于2011年12月17日向钱树军出具了13.9万元的总收据条（以前收条全部作废，此条为准）。2011年，梁建涛向钱树军交付了房屋产权证书，但是一直以各种理由推脱不予办理房屋过户手续。2016年8月9日，梁建涛与钱树军补签了房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。马丽梅辩称：一、原告诉请案涉房产归其所有没有事实及法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十五条第一款的规定，在新密市房管局2018年8月21日出具的《新密房屋登记薄》显示案涉房产的登记权利人为本案被执行人程继红情况下，原告不是案涉房产的权利人。二、原告诉请停止执行案涉房产没有事实和法律依据。原告必须同时具备《异议和复议规定》第二十八条的规定的四项法定要件才有权排除执行。但原告在案涉房产被查封前没有合法有效的书面买卖合同，其占有案涉房产是非法占有，而不是合法占有，虽然提交了《收到条》，但没有证据证明其已经实际支付相应款项，且收到条显示的收款人不是房屋所有权人程继红。根据新密市房管局出具的《房产登记薄》记载，房产登记时间为2011年11月17日，权利人为程继红。原告持有的案涉房产权证也明确记载房屋所有权人为程继红，但是至本案查封相距近6年的时间里，原告竟然从未向新密市房管局申请办理过户登记。因此，即使原告所称购房时间属实，且为全款购买，那么至今案涉房产未办理过户亦是原告自身原因造成的，原告不具备《异议和复议规定》第二十八条规定的四项法定要件的任何一个要件。故原告对案涉争议房屋不具有排除执行的权利。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的请求。第三人程继红、屈寿增陈述意见：2009年2月13日，第三人梁建涛、梁付平与第三人程继红、屈寿增签订建房协议后，由第三人梁建涛建成并销售，案涉房产均登记在程继红名下，我方未过户的原因是梁建涛建成的案涉房产1楼增加的阳台与设计不一样。第三人梁建涛、梁付平陈述意见：一、案涉争议房产虽登记在程继红名下，但依据2009年2月13日梁建涛、梁付平与程继红、屈寿增签订的《合作建房协议》，房屋在建成时，所有权即属于第三人梁建涛、梁付平，与被执行人程继红、屈寿增无关。二、案涉争议房产在第三人梁建涛、梁付平转让后，所有权已经处分给原告，与第三人梁建涛、梁付平及程继红、屈寿增无关。三、案涉争议房产未办理过户登记的原因、责任和过错全部应当由程继红、屈寿增承担，原告无过错。案涉房产未办理过户登记，是基于程继红、屈寿增自身原因始终拖延不提供相应手续，致使原告长年多次通过各种方式催促，包括去新密市信访局上访，部分业主甚至上到楼顶自杀维权，有新密市信访局的信访接待登记记录、新密市公安局接出警记录等为证。四、案涉争议房屋不具有强制执行条件，如果强制执行，违反公平、诚信原则，也不利于社会稳定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：马丽梅诉屈寿增、程继红民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月9日作出（2014）郑民三初字第157号民事判决，判决如下：一、屈寿增、程继红于判决生效之日起十日内偿还马丽梅款本金七百一十九万四千七百一十八元八角一分及利息（按照银行同期贷款利率的四倍计付；其中，以5964718.81元为基数，自2012年2月3日起至本判决限定还款之日止；以730000元为基数，自2012年3月1日起至本判决限定还款之日止；以500000元为基数，自2012年11月30日起至本判决限定还款之日止。）；二、驳回马丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，均由屈寿增、程继红负担。宣判后，屈寿增、程继红不服，向河南省高级人民法院提起上诉，河南省高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）豫法民二终字第280号民事判决，判决如下：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三初字第157号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三初字第157号民事判决第一项为：屈寿增、程继红于本判决生效之日起10日内偿还马丽梅借款本金343万元及相应利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计付。其中以220万元为基数，自2012年2月3日起计算至2012年2月29日止；以293万元为基数，自2012年3月1日起计算至2012年11月29日止；以343万元为基数，自2012年11月30日起计算至借款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，马丽梅负担83692元，屈寿增、程继红负担41065元；二审案件受理费36917元，由马丽梅负担。判决生效后，马丽梅向本院申请执行，本院于2016年1月19日立案，案号为（2016）豫01执176号。执行过程中，本院于2016年7月22日查封了案涉房产（查封期限为2016年7月22日至2019年7月21日）。本院于2018年11月20日作出（2016）豫01执176号之三执行裁定书，裁定如下：拍卖、变卖被执行人程继红名下位于，共计41套）的房产。案外人钱树军以其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行为由提起执行异议，本院作出(2019）豫01执异309号执行裁定书，驳回钱树军的异议请求。另查明，屈寿增2009年2月13日与梁付平签订合作建房协议，约定屈寿增、梁付平共同合作在屈寿增拥有使用权的、位于院的土地上共同建教师公寓，屈寿增负责保证土地使用权合法、产权无异议、无抵押或其他担保，梁付平负责建房，建房的土地为东西63米，南北11米。双方拟共同建房为七层三门洞四十二套房，因办理建房的一切城建规划手续由屈寿增负责，梁付平负责所需费用（办理建房手续费用一门洞12万元，共计人民币36万元）。建房过程中，若出现因土地纠纷、城建手续造成停工，一切损失由屈寿增负责。施工期间，屈寿增必须保证水、电、路三通，费用由梁付平负责。楼房建成后，梁付平应给屈寿增教师公寓每门洞四套房，共计十二套房，折合人民币壹佰贰万元整（甲方任选其一，要房不要钱，要钱不要房）。房屋建成后，屈寿增必须提供有效证件，给梁付平办理房产权证，费用由梁付平承担等内容。梁付平、梁建涛提交屈寿增自2009年2月9号至2009年5月25日出具的12张收条共计144.5万元及屈增寿出具的共计12.1万元的借条，拟证明梁建涛、梁付平实际向屈寿增支付了156.6万元，屈寿增依据《合作建房协议》选择要钱不要房。2009年8月4日，收条载明“今收到钱书军（钱树军）购房定金4万元（肆万元）系付中间门洞二楼西户总价13.9万，先预交肆万，下余款8月底交6万，违约定房作废”，该收条右上方备注有“收款人建涛”。2009年9月1日，收款收据载明“今收到钱书军（钱树军）购房定金8月4日、9月1日共交现金捌万元，￥8万元，定中门洞二楼西户，房价13.9万元，下余款年底交清。2009年12月28日收据载明“今收到钱书军（钱树军）壹拾万元，定中门洞二楼西户，房价13.9万元（壹拾叁万玖仟）阴历年前清，该收据载明收款人为史老根。2010年3月25日收款收据载明“今收到钱书军（钱树军）交来购房款壹拾叁万元交房价13.9万，下欠9000元，定嵩山大道105号院门房1套，收款人为史老根。2011年12月17日，梁建涛向原告出具收到条一份，载明“今收到钱树军购买嵩山大道西段南侧105号院房地号（053-0004-06）2单元202号房屋一套，购房金额总计拾叁万玖仟元（139000.00）整，现房款已全部付清，房屋产权归钱树军所有，等办房屋过户时，梁建涛提供过户手续。2016年8月9日，梁建涛与钱树军签订《房屋买卖补签合同》。新密市房地产管理局制发的新密房权证字第**产权证显示案涉争议房屋房屋所有权人为程继红，登记时间是2011年11月17日，规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限自2003年6月27日至2022年6月26日。房屋产权证后附有新密市发展房地交易服务中心测绘队制案涉房产分户图。新密市信访局2019年6月3日出具《情况说明》载明，2010年11月至12月，郑观中、蔡鸿涛、李松杰、李巧丹、王双燕、邱树南等二十多人到新密市信访局反映，屈寿增、程继红在城区嵩山大道西段南侧105号院一号楼一单元南边不足四米处建七层楼房，严重影响居民通风和采光问题。当时，规划局、住建局、青屏街办事处到现场协调，因楼距间隔太近，要求屈寿增、程继红在没有征得四邻同意的情况下不得开工建设。新密市青屏街办事处方寨社区居民委员会2019年6月11日出具证明，载明“兹证明我居委会辖区嵩山大道西段105号院一号楼2单元202号系居民钱树军购买并居住，接受我居委会管理。”该证明亦有经办人李松杰的签名。屈寿增、程继红2019年4月14日出具《情况说明》载明“关于嵩山大道西段105号院42户购房时未签订书面合同以及未办理过户登记情况证明如下：2009年2月13日，我们夫妻俩与梁建涛、梁付平达成一份合作建房协议，约定梁建涛、梁付平在我俩的土地（位）上建房，房屋建成后归梁建涛、梁付平所有，由梁建涛、梁付平销售。由于土地手续上是程继红的名字，所以办理房产证时放在程继红名下，后来梁建涛、梁付平陆续将上述42套房屋售完，并把房产证交给购房者。购买人曾经找过我们要求办理房屋过户，并让程继红与他们签订房屋买卖合同，但由于梁付平、梁建涛当时与我们有一些问题未解决，所以一直拖着没有办理过户登记。我们可以证明房屋确实于2009年卖给了42户居民，他们是真正的产权人。”本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合分析案外人钱树军提交的证据，新密市信访局出具的《情况说明》证明郑观中等曾因程继红、屈寿增在案涉争议房屋南边不足4米处建造7层楼房，严重影响居民通风和采光问题去信访局反映问题，案涉争议房屋所在地方寨居委会也出具《证明》证明使用案涉争议房屋的居民是钱树军，现无其他证据可以否定前述新密市信访局《情况说明》及方寨居委会《证明》的真实性，因此，依据前述证据可以认定钱树军在案涉争议房屋查封前已实际占有该房屋。关于房款的支付，房屋系投入相应材料及劳动物化后形成的有价值财产，梁付平与屈寿增所签《合作建房协议》证明梁付平对形成该有财产价值的房屋应投入相应的资金，提交的屈寿增出具的收条及借条亦证明梁付平投入了相应的资金，从房屋建成至法院查封前的数年间，屈寿增、程继红亦未向房屋实际占有使用人主张房款的事实，可以印证梁付平处分案涉争议房屋并安排工作人员梁建涛收取房款符合双方合作建房的商业安排。因此，钱树军提交的的证据可以证明其已支付完毕购房款。钱树军在法院查封后与梁建涛补签的房屋买卖合同虽可以证明双方之前未签订书面买卖合同的事实，但不能否认案涉争议房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。本案中，马丽梅系基于与屈增寿、程继红之间的民间借贷形成的一般债权，对屈增寿、程继红名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。钱树军是基于购买占有使用案涉争议房产并对这一特定财产享有期待权。二者相比，钱树军对案涉房屋的权益优先于申请执行人马丽梅的普通金钱债权。因此钱树军对案涉房屋享有的权益足以排除执行，钱树军要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求予以支持。但鉴于案涉房产登记尚未变更，物权以登记为准，钱树军要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，应当中止执行位于产。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于新密市城区嵩山大道西段南侧105号院2单元202号房产。二、驳回原告钱树军的其他诉讼请求。案件受理费3080元，由第三人程继红、屈寿增负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 超审判员 鲁金焕审判员 徐国庆二〇一九年九月一日书记员 刘红玉