浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0482民初1182号原告：黄全良，男，1968年6月5日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：金磊，浙江信专律师事务所律师。被告：张猛猛，男，1991年5月26日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告黄全良因与被告张猛猛占有物返还纠纷一案，于2019年3月14日向本院起诉。本院于当日受理后依法适用简易程序由审判员黄海力独任进行审理。本案于2019年9月6日公开开庭进行了审理，双方当事人及原告的委托诉讼代理人金磊均到庭参加诉讼。双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告黄全良向本院提出诉讼请求：1.判令被告张猛猛停止侵权，立即腾退平湖市新埭镇星阁路70弄中梯201室房屋，并返还给原告使用；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：平湖市新埭镇星阁路70弄中梯201室房屋（以下简称讼争房屋）系原平湖市南桥轮窑厂于1998年建造用于员工福利分房，该房屋建造完毕后，分配给了案外人钟玉根所有。1999年5月3日，原告黄全良以39000元的价格向钟玉根购买了该房屋。几年后原告外出做生意，数年未归，该房屋一直空置。2018年原告回家发现该房屋有人居住，遂报警。后了解到，该房屋现有住户系向被告张猛猛承租，张猛猛称该房屋系其购买所得，拒绝腾退。原告认为，该房屋系原告向钟玉根购买，购买后，原告从未向任何人出让，现被告张猛猛在未取得原告同意情况下，将房屋出租给他人，又拒绝腾退房屋，明显侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身权益特向贵院起诉。张猛猛答辩称，其于2018年从案外人陆秀凤那里购买了讼争房屋，跟原告没有关系，原告的诉讼请求毫无依据。本院组织当事人进行了证据交换。原告为支持自己的诉讼主张，提供了如下证据材料：1.购房协议1份，拟证明讼争房屋是原告向钟玉根购买的，双方于1999年5月3日签订了购房协议。2.证明4份，其中有一份证明是邱根宝出具的，而邱根宝的老公彭照林是讼争房屋当时整体建造时的施工负责人，因为彭照林已经去世，所以由其妻子证明本案讼争房屋系由南桥轮窑厂分配给了钟玉根；另外三份证明的出具人均是原来南桥轮窑厂的员工，共同证明一开始讼争房屋是分配给钟玉根的。被告质证认为，对原告提供的证据1、2的真实性不清楚，其从陆秀凤那里买了讼争房屋，之前的事情不清楚。被告张猛猛为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据材料：证明、房屋转让协议、房屋转让合同各1份，拟证明被告配偶张雅与陆秀凤签订购房协议，从陆秀凤处购买了讼争房屋。原告质证认为，1.对于不动产权的确认新埭镇村镇建设办公室并不具有法定权力，村镇办给陆秀凤出具所有权证明的依据也不清楚，该证明是不符合确认不动产权利的效力的，因此对于该证据原告不予认可；2.对于被告提供的2份房屋转让协议，是陆秀凤与张雅签订的，购买人是张雅，他们之间签订的合同原告方不知情，讼争房屋属于原告，陆秀凤出让该房屋是属于无权处分。本院出示案外人陆秀凤的询问笔录1份、陆秀凤与案外人蔡永忠签订的房屋转让协议1份、陆秀凤与案外人王志根签订的车库转让协议1份、张保林的询问笔录1份。原告黄全良质证认为，对于陆秀凤的陈述其与张雅的买卖过程，原告并不知情；对于陆秀凤陈述的其与蔡永忠之间的购买情况，原告也不知情；陆秀凤并不具备讼争房屋合法的占有使用权利，她与他人签订转让合同属于无权处分，蔡永忠也不具备讼争房屋的占有使用权；对于陆秀凤陈述其从王志根那里买来的车库与本案无关，原告不主张车库返还；对于陆秀凤陈述的去村镇办出具证明，她陈述的是由她去办的，这点原告不知情，而且原告无法确认村镇办是依据什么向当事人出具关于不动产权力的相应证明；对于陆秀凤陈述后来原告找到张保林要求返还房屋的情况是存在的，讼争房屋确实是由张保林在没有处分权的情况下向他人出让，但是当时找到张保林的时候，原告并没有要求张保林提出补偿10万元的情况。通过张保林的陈述可以明确其确实侵犯了原告的财产权利。被告张猛猛质证认为，陆秀凤在笔录中陈述的与其之间的交易经过是真实的，陆秀凤提过她是从蔡永忠那里买的房子，但是他们之间签的协议被告没见过，其他的事情不清楚。张保林的陈述其大部分也向被告说过，但不知道张保林陈述是否属实。本院认证认为，原告提供的证据1系原件，本院予以认定；证据2系由案外人出具，对其形式真实性予以认定。被告提供的证据也系原件，本院予以认定。本院出示的陆秀凤及张保林的询问笔录，本院将结合其他证据就二人的陈述内容进行综合认定；陆秀凤与案外人蔡永忠签订的房屋转让协议系原件，本院予以认定；陆秀凤与案外人王志根签订的车库转让协议与本案缺乏关联性，本院不予认定。经审理查明，1999年5月3日，原告黄全良与案外人钟玉根签订购房协议1份，载明钟玉根将南桥轮窑厂福利房（中梯二楼东室），面积约80平方米，转让给原告，房屋价款为39000元。2008年5月27日，案外人蔡永忠与陆秀凤签订房屋转让协议1份，载明蔡永忠将位于平湖市，约80平方米的房屋转让给陆秀凤，房屋价款为65000元，包括房屋中原来装修及附属电器、家具设备（包括电视机一台、空调一台、热水器一台、吊扇二台、餐桌一套、电视柜一套）。2018年4月2日，陆秀凤与张雅签订房屋转让合同1份，载明陆秀凤将位于平湖市的房屋转让给张雅，房屋价款为295000元。2018年4月2日，平湖市新埭镇村镇建设办公室出具证明1份，载明位于平湖市房屋及西端第八个车库（不包括他人自建车库）属陆秀凤个人所有。2018年4月9日，在平湖市新埭法律服务所的见证下，陆秀凤与张雅再次签订房屋转让协议书1份，载明陆秀凤将位于平湖市的房屋转让给张雅，房屋建筑面积约90平方米，车库面积约10平方米，房屋价款共计295000元，该房屋无产权证，无土地证，现不能过户，如今后可办理土地证或过户产生的费用由张雅承担，陆秀凤予以协助，协议签订时，陆秀凤将平湖市新埭镇村镇办的证明交给张雅，陆秀凤将房屋转让给张雅后，如该房屋遇国家征用或拆迁等，一切赔偿款全部归张雅所有。另查明，张猛猛与张雅于2013年9月16日登记结婚。陆秀凤在接受本院询问时陈述称，讼争房屋是轮窑厂集资建的干部宿舍，没有独立的产权证，这个大家都知道的。2008年其从蔡永忠那里花65000元买了讼争房屋。当时是没有车库的，所以陆秀凤就从王志根那里借用了一个车库。一直到了2014年3月份，其就干脆从王志根那里买了下来，花了10000元。从2008年6月15日开始就一直住在房子里，一直到2016年7月份。从2017年1月份开始，陆秀凤把房子租出去了。在2018年3月份，陆秀凤将讼争房屋在萱萱房产中介所挂牌出售。2018年4月2日，陆秀凤和张雅还有萱萱，三方共同签订了房屋转让合同。当时张雅提出讼争房屋没有产权证，怕有问题，就想让其出一份证明，然后陆秀凤就拿着当时买房子和车库的协议原件找到新埭镇村镇办，由村镇办出具了一份证明（即被告提供的证据）。2018年4月2日签了房屋转让合同，当天张雅预付了20000元定金，后来张雅要求再通过新埭法律服务所见证，重新签一份转让协议。房屋价款总共是295000元，其中20000元是2018年4月2日张雅现金直接给的。剩下的275000元是2018年4月9日张雅现金给的。张保林在接受本院询问时陈述称，位于平湖市的房屋，其知道黄全良一直住在里面。大概10年前黄全良欠银行贷款50000元，是张保林替他担保的。后来银行贷款快到期的时候，黄全良联系不到，其联系他的大舅子赵引龙，赵引龙说不清楚。因为银行贷款要到期了，张保林就想把黄全良的房子处理掉去还贷款。当时张保林打了姚浜村村里的电话，想让村里来人其要把房门撬开，把里面的东西腾出来，把房子卖掉还银行贷款，结果后来村里没有人来。黄全良是有一年过年之前走的，开年之后的4、5月份张保林把房子腾空，东西搬到了赵引龙家里，又过了一个月把房子卖给了蔡永忠。当时蔡永忠也知道房子是黄全良的，张保林跟他说过的，是因为黄全良欠银行贷款，人联系不上了，张保林就把他的房子卖掉还贷款。当时卖了50000元，张保林把50000元还给了银行，自己还付了2、3000的利息。本院认为，讼争房屋并未办理不动产权登记，双方当事人也没有举证证明讼争房屋是否取得了建设工程规划许可证。但是即便讼争房屋缺乏相应行政许可，无法办理物权登记，但其仍然具有一定财产价值，当然也就不排除其具有流通价值和使用价值的可能。故在本案中，本院仅就当事人是否对讼争房屋享有占有、使用、收益等权能进行评判。被告张猛猛占有讼争房屋属有权占有，原告黄全良要求其腾退并返还讼争房屋缺乏事实与法律依据，本院不予支持。理由如下：原告主张讼争房屋系其从案外人钟玉根处购买所得，现被被告张猛猛占用，故要求张猛猛腾退并返还讼争房屋。原告的上述主张成立的前提即其系讼争房屋的占有权利人，而被告无权占有。根据原、被告双方提供及本院出示的证据材料，讼争房屋的流转过程大致为：钟玉根转让给原告黄全良，黄全良未及时偿还银行贷款，张保林作为保证人将讼争房屋出卖给蔡永忠，蔡永忠将讼争房屋转让给陆秀凤，最后陆秀凤又将讼争房屋转让给被告张猛猛的配偶张雅。2018年4月9日，陆秀凤与张雅签订房屋转让协议，约定陆秀凤将讼争房屋及另一车库作价295000元出卖给张雅。一方面从合同效力来看，上述房屋转让协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规范，当属合法有效。另一方面从物权行为效力来看，陆秀凤从蔡永忠处购买了讼争房屋并长期居住，原告主张陆秀凤出卖讼争房屋属无权处分，但其在本案中并未提供证据证明陆秀凤对讼争房屋的占有系无权占有。陆秀凤将其从蔡永忠处购买的讼争房屋转让并交付给张猛猛夫妻，张猛猛当然取得讼争房屋的占有权能。退一步讲，若陆秀凤出卖讼争房屋属于无权处分，则被告亦可依善意取得成为讼争房屋的有权占有人。物权法第一百零六条的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”具体到本案中，第一，张猛猛、张雅夫妇从中介机构知悉陆秀凤出售讼争房屋，双方经协商达成买卖合意并签订书面合同，符合一般市场交易规律。在现实生活中，类似讼争房屋没有办理不动产权登记的情况特别是在农村地区并不少见，被告方在双方交易过程中到讼争房屋处实地查看，并要求陆秀凤到讼争房屋所在地政府部门开具了相应的证明材料。从普通民众的角度看，被告方作为买受人已经就讼争房屋可能存在的权利瑕疵履行了必要及合理的注意义务。相对的，原告也没有提供证据证明被告知道或者应当知道陆秀凤系讼争房屋的无权处分人。第二，被告方已经依其与陆秀凤签订的房屋转让协议全额支付了房屋价款，且该价款金额也符合市场规律。第三，陆秀凤与被告方在签订房屋转让协议时已经明确讼争房屋暂无法过户登记，陆秀凤也已经将讼争房屋交付给了被告方，现为被告方占有使用。因此，被告张猛猛夫妻构成善意取得，系讼争房屋的有权占有人。综上，原告要求被告腾退并返还讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告若认为其财产权利受到侵害，可提供证据向责任人另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告黄全良本案的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告黄全良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  黄海力二〇一九年九月二十九日书记员  戴 丹