广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1669号原告：杨詠仪，女，1964年3月10日生，住址：澳门，委托诉讼代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧瑶，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路6号105室-172，统一社会信用代码：91440400084497535E。法定代表人：林新武。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶艳玲，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告杨詠仪与被告珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，由葛阳辉法官独任审理，本院于2019年9月18日公开开庭进行审理。原告杨詠仪委托诉讼代理人钟宏炬、黄慧瑶，被告荔枝湾公司委托诉讼代理人叶艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨詠仪向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为100419号《荔枝湾花园车位销售认购书》；2.判令被告向原告返还车位购置款项人民币254000元；3.判令被告向原告支付利息（以254000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月5日起至实际支付之日止的利息，暂计至2019年8月4日止为人民币17071.34元）；4.判令被告向原告一倍赔偿定金人民币2万元;5.判令被告向原告承担律师服务费人民币15000元。事实与理由：原告在2016年1月24日向被告购买位于横琴新区××房产××套，是荔枝湾花园小区业主。2018年2月，被告向原告促销荔枝湾花园小区车位。根据被告的要求，原告欲购买地下车位前需要先行向被告支付定金2万元，以获取微信销售车位系统的用户名及登录密码，在微信销售系统购买车位，最后与被告签署书面的《荔枝湾车位销售认购书》。被告告知原告可以购买多个车位，且以多数业主购买了不止一个车位作为促销题材。原告遂于2018年2月26日向被告转账支付了2个车位的定金，共计人民币4万元。2018年3月3日，原被告签订了编号为100419的《荔枝湾车位销售认购书》，约定原告以人民币254000元购得编号为B138号的车位；又签订了编号为100420的《荔枝湾车位销售认购书》，约定原告以人民币290920元购得编号为D019号的车位。认购书第三条约定原告于签订认购书同时支付定金人民币2万元；第六条约定原告迟延付款或迟延签订车位的《商品房买卖合同》，被告有权转卖车位并没收定金；第四条约定，原告与2018年3月5日前付清合同总价并签署车位的《商品房买卖合同》；第九条约定，原告已经充分了解根据及地方政府对购买车位的限制性规定，比保证原告购买本车位时符合相关规定，原告为购买该车位所提供的相关证明真实、完整，如因原告有虚假、不实申报等行为或因原告自身原因限贷等原因导致认购书签订后不能或未能按期签订《商品房买卖合同》及相关协议的，本认购书自动解除，被告不予保留该车位并有权另行出售，原告已经支付的定金有变更没收；第十一条约定，在签署《商品房买卖合同》后被告才有权收回认购书。次日，原告转账支付了两个产权车位款，被告分别出具两份《收款收据》确认收到B138及D019号车位款。《收款收据》备注：要收据如有遗失可能会导致交款方丧失相关权益，敬请妥善保管。3月5日，原告要求依约签署车位的《商品房买卖合同》被告拒不提供合同文本。直至2018年12月，被告以《珠海经济特区物业管理条例》第七十四条规定以及荔枝湾花园小区的车位配比只有1：0.5为由要求原告将其中一个车位按原价转购一个人防车位，否则原告无法签署任何一个车位的商品房买卖合同。据查，物业管理条例于2017年9月颁布生效，2018年3月15日正式实施。该条例第七十四条规定：“物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。……建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库三十日前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。”鉴于人防车位是无产权车位，原告不同意被告的要求。原告遂于2018年12月10日向被告提出解除合同，要求被告返还车库款。被告称解除合同可以，但是要等六个月石榴集团公司总部才能批复退款，被告还要求原告放弃一切索赔权并提前交回所有收款收据和认购书原件。原告认为如果立即退款可以放弃索赔权，如果收回原件被告需要提供收件回执。被告以内部规定为由拒不给原告任何收件回执或者在收款收据及认购书复印件上签收确认与原件相符。因收款收据注明失去收款收据就会丧失相关权益，原告无法理解也不敢将原件交回给被告。因自己无力与被告消磨，原告2019年3月委托律师与被告磋商，被告仍置之不理。2019年5月，原告起诉被告要求确定认购书无效、返还车位款并承担利息损失等。被告答辩称，原告不同意按照被告公司内部规定缴交原件，同意解除合同却不同意承担任何损失，甚至合同解除后何时退款也不予答复。鉴于被告因房屋质量和小区配套无中生有和违法违建欺诈业主已经遭受几十户业主的起诉，因虚假广告已经被工商局处罚，因霸王条款已经被工商局立案调查，法定代表人因逃避侦办被政府机关公告侦缉限期到案接受调查，导致原告陷入长时间不能执行的可能性极大，加上原告亲友在港治病的紧急需要，原告恳求被告只要返款付息就放弃诉讼费和律师费主张，对此，被告在法院指定的调解期限内根本不予回复。因法院以《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”为依据，认为《珠海经济特区物业管理条例》不是法律和行政法规，不能作为确定合同效力的依据，而没有依法全面审查合同效力，并根据最高院的裁判思想在地方性法规设定的限制性权利涉及社会公共利益和管理程序时，应当适用合同法第五十二条第四款“损害社会公共利益”判定该合同无效。法院驳回了原告的诉讼请求。因认购书被判定有效，原告要求被告正式签署车位的《商品房买卖合同》并办理不动产权登记，被告拒不配合；原告到不动产登记中心咨询荔枝湾花园小区一套房产能不能办理两个车位的产权登记，不动产登记中心无法配合。原告再次恳求被告只要返本付息即终结纷争，被告依然置之不理并且至今不予配合签署另一个车位D019号车位的《商品房买卖合同》及办理不动产登记手续。据此，原被告所签订的B138号《荔枝湾车位销售认购书》无论是否有效，其合同目的，目前均无法实现。原告只好被迫再次起诉。原告作为澳门人较少返回珠海，也极少有途径可以关注珠海的报纸和立法，客观上无法获悉珠海市的有关政策法规。被告虽然在第九条表述原告已经了解购买车位的限制性规定，但是在原告的心目中只从被告的销售人员介绍中确信横琴的公寓房产不限购的规定，被告从未向原告介绍过12天后即将生效的车位限购规定。从被告的微信销售平台之中，原告根据被告销售人员的指引和促销可以直接选购两个车位，无论是系统和销售人员都没有任何警示和限制，以及除原告之外很多的业主均被促销购买了一户房产超过一个的车位的事实，足以证明无论是内地或澳门业主均没有获悉即将生效的车位限制规定，更无法获悉被告的荔枝湾花园小区存在车位配比只有1：0.5的情况。但是，被告作为专业的开发商明知自己开发的小区车位配比只有1：0.5，更明知早已公布即将生效的《珠海经济特区物业管理条例》必将致原告购买两个车位的一个车位无法网签《商品房买卖合同》更无法办理不动产登记，却特意在2018年3月15日前大力促销并加大优惠力度引诱原告支付两个车位的全款，以迫使原告用产权车位的价格置换人防车位，已达到其不可告人的目的，被告的主观欺诈的恶意是明显的。根据物业管理条例第七十四条的规定，被告应当在依法取得车位、车库权属登记后方可出售车位、车库，应当在出售车位、车库三十日前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。被告既没有在售楼处和微信平台公示车位的任何情况，也没有在销售期前取得车位的产权证书和公示车位的产权证书，属于违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的情形。被告在2018年12月10日要求原告填写的《退房申请》的格式条款内容就定性为认购书的认购行为是“预购”，所销售的车位是“预售单位”。认购书第五条、第九条约定再行签署《商品房买卖合同》的内容确定的认购书也是预售行为。故，被告应当性原告赔偿车位款一倍的赔偿金254000元。根据认购书第四条、第六条的约定，被告对原告的违约行为使用没收定金的定金罚则，依法被告应当向原告赔偿定金的一倍人民币2万元。根据认购书、收款收据和《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定，被告应当按人民银行同期贷款利率向原告承担自2018年3月4日起至实际清偿之日止的利息。根据被告公示的《商品房买卖合同》样式，以及原被告签署的荔枝湾花园5栋1902房产的《商品房买卖合同》附件第十六条第七点（6）的约定，原告在违约时应当向被告支付包括律师费、诉讼费、保全费……等。根据对等原则，被告应当对原告委托律师代为诉讼承担律师费。综上所述，原被告签订的编号为100419的《荔枝湾车位销售认购书》合同目的已无法实现，故请求法院依法判决解除；被告拒不退还已经支付B138号车位费用254000元，已经严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益起诉至贵院，请求法院裁判如所请。被告荔枝湾公司辩称，一、被告同意解除B138号车位的认购书，并积极办理该车位的退款手续，因原告的原因导致退款手续未成功办理，因此导致的后果应当由原告自行承担，原告要求被告支付利息无任何事实和法律依据。根据原告提供的原告与被告销售人员赖春明的微信聊天记录可知，被告销售人员已为原告提出了解除认购书及退还车位款的申请，并多次要求原告提供车位的认购书原件及收据原件以供办理该车位的退款手续，但原告一直以各种理由拒绝提供，导致该车位的退款手续一直未能顺利办理。直至今天，被告也是愿意与原告办理相应手续并将相应的车位款退还原告的，但根据被告公司要求，应当提供认购书原件及收据原件，该退款流程要求也是合理正当的，所有退车位款的业主都是这么进行的，但原告拒绝提供，因此导致无法退还车位款所产生的一切后果应当由原告自行承担，原告无权要求被告支付利息。二、因《珠海经济特区物业管理条例》的生效导致认购书无法继续履行并签订案涉车位买卖合同，非被告过错导致，被告无赔偿的义务，因此原告无权要求被告赔偿一倍定金。根据2018年3月15日生效的《珠海经济特区物业管理条例》的规定，“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。”因此，该条例生效后，原告仅能购买一个车位。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，答辩双方签订车位认购书后，未能按照认购书的约定就案涉车位签订《商品房买卖合同》是由于《珠海经济特区物业管理条例》的生效规定而导致。《珠海经济特区物业管理条例》为地方性法规，因该法规的生效导致认购书无法继续履行并签订该车位的买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由导致，并非被告的原因导致，被告无赔偿的义务，因此，本案不适用法律关于定金的规定，原告无权要求被告赔偿一倍定金。三、原告无权请求被告支付原告的律师服务费。原告无法办理案涉车位款的退还手续并非由被告原因所造成，且被告与原告从未就律师代理费的承担进行明确约定，另一方面，如果当时原告积极配合被告提供认购书及收款收据原件，案涉车位款的退还手续早已退还至原告，也不会产生本案两次诉讼。因此，原告作为过错方，要求被告支付律师服务费无任何事实和法律依据。综上所述，被告同意解除B138车位认购书并退还原告该车位款人民币254000元。原告要求被告支付车位款利息、赔偿一倍定金并承担律师费及诉讼费的诉讼请求毫无事实依据和法律依据，应当予以驳回，请贵院依法查明事实，驳回原告的上述诉讼请求。经本院查明：2016年1月24日，原、被告签订合同编号为1601003478的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定原告杨詠仪以人民币3299075元，向被告荔枝湾公司购买位于珠海市××新区××号的商品房。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十六条第七款之约定，因买受人违约导致买卖合同解除的，买受人应按该商品房总房价款的百分之二十向出卖人支付违约金并承担因解除合同所发生的一切费用（包括诉讼费、保全费、律师费、公证费、评估费、拍卖费、执行费、公告费、差旅费等）。2018年3月3日，原、被告签订编号为100419的《荔枝湾花园车位销售认购书》，约定原告以人民币254000元购得编号为B138号的车位；同日，原、被告又签订编号为100420的《荔枝湾车位销售认购书》，约定原告以人民币290920元购得编号为D019号的车位。认购书第三条约定原告于签订认购书同时支付定金人民币2万元；第四条约定，原告与2018年3月5日前付清合同总价并签署车位的《商品房买卖合同》；第六条约定原告迟延付款或迟延签订车位的《商品房买卖合同》，被告有权转卖车位并没收定金；第九条约定，原告已经充分了解根据及地方政府对购买车位的限制性规定，并保证原告购买本车位时符合相关规定，原告为购买该车位所提供的相关证明真实、完整，如因原告有虚假、不实申报等行为或因原告自身原因限贷等原因，导致认购书签订后不能或未能按期签订《商品房买卖合同》及相关协议的，本认购书自动解除，被告不予保留该车位并有权另行出售，原告已经支付的定金有权没收；第十一条约定，在签署《商品房买卖合同》后被告才有权收回认购书。2018年3月4日，原告经交通银行分别向被告转账人民币254000元、290920元，支付荔枝湾花园B138、D019车位款。被告荔枝湾公司出具两份《收款收据》，确认收到B138及D019号车位款。《收款收据》备注：要收据如有遗失可能会导致交款方丧失相关权益，敬请妥善保管。2018年10月6日，被告荔枝湾公司出具《情况说明——购买车位、车库》，写明：荔枝湾花园出售房屋总套数为1580套，出售车位、车库总数为778个，房屋套数与车位、车库个数的配比数为1:0.5。《情况说明》盖有被告荔枝湾公司公章。被告提交一份包含微信聊天记录截图的证据，系被告荔枝湾公司员工（微信名：赖春明，微信号：×××）与原告杨詠仪（微信名：Euniceleong，微信号：×××）于2018年12月17日至22日之间的聊天记录。聊天内容为被告员工要求原告提供车位款收据原件和认购书原件，用于办理B138车位的退款申请；原告提出，归还收据和认购书原件后，将丧失主张相关权益，故拒绝返还，要求被告员工尽快配合退款。被告员工多次回复，不提供收据和认购书原件，无法办理退款申请，告知原告可拍照留底。本院认为，原、被告签订《荔枝湾车位销售认购书》系双方真实的意思表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，本院予以认可。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。原告杨詠仪系珠海市××新区××号的商品房的业主，符合购买车位的条件。《珠海经济特区物业管理条例》第七十四条第三款规定，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。案涉小区目前房屋套数与车位、车库个数的配比数为1:0.5，原告杨詠仪无法购得案涉小区内的两个车位，合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除双方签订的编号为100419号《荔枝湾花园车位销售认购书》，本院予以支持。关于原告主张的车位款利息。被告荔枝湾公司同意解除B138号车位的认购书后，要求原告提交收据和认购书的原件，作为申请退款之条件。《荔枝湾花园车位销售认购书》《收款收据》系原告主张相关权益的凭证，被告无权要求提交相关原件作为退款申请之条件。被告提出系因原告的原因导致退款手续未成功办理，导致的后果应当由原告自行承担，本院不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，当事人可以恢复原状、要求赔偿损失。故原告主张被告应返还车位购置款项人民币254000元，并以254000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月5日起至车位购置款返还之日止的利息，本院予以支持。编号为100419号《荔枝湾花园车位销售认购书》系因珠海市政策调整，合同目的无法实现而解除，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，原告主张被告应赔偿定金人民币20000元，缺乏事实与法律之依据，本院不予支持。此外，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，并非系争车位的买卖合同，原告依据买卖合同附件十一补充协议之约定，主张被告应支付原告的律师服务费人民币15000元，缺乏事实与法律依据，本院不予认可。综上，原告部分主张有依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，裁决如下：一、解除原告杨詠仪与被告珠海荔枝湾投资发展有限公司签订的编号为100419号《荔枝湾花园车位销售认购书》；二、被告珠海荔枝湾投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨詠仪返还车位购置款人民币254000元；三、被告珠海荔枝湾投资发展有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告杨詠仪支付车位购置款利息（以254000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月5日起至车位购置款返还之日止）；四、驳回原告杨詠仪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2946元，由原告杨詠仪负担人民币346元，由被告珠海荔枝湾投资发展有限公司负担人民币2600元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一九年九月二十四日法官助理潘茜书记员何绍峰