贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2727民初1398号原告：郑某，男，汉族，1975年6月1日生，四川省岳池县人，户籍住址：四川省岳池县，现住平塘县。原告：司某，女，汉族，1975年5月24日生，四川省岳池县人，户籍住址：四川省岳池县，现住平塘县。被告：平塘县锦富置业有限公司，注册地址：贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县平湖镇新舟玉水新村，统一社会信用代码：915227273535838462。法定代表人：肖树华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾旺国，系该公司总经理。原告郑某、司某诉与被告平塘县锦富置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告郑某、司某、被告平塘县锦富置业有限公司委托诉讼代理人曾旺国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑某、司某的诉讼请求是：1、判令被告支付原告未按合同办理房产所有权初始登记及交付房屋转移登记的有关文书违约金71,081.08元（暂计至2019年7月16日），并继续支付违约金至实际办理所有权登记并交付房屋转移登记的有关文书时止。2、判令被告完成商品房初始登记并交付房屋转移登记的相关文书。3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月10日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于贵州省平塘县平塘国际电子商贸物流城第8栋2单元3层302号房一套，房屋总价款为366,020.00元，约定被告应于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。被告在约定时间内并未按合同约定取得商品房初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，被告应承担未按合同履行合同义务的违约责任。被告平塘县锦富置业有限公司辩称：一、平塘国际电子商贸物流城的房屋存在逾期办证事项，系政府方面原因造成的。2015年8月12日，被告与平塘县人民政府签订《平塘县国际商贸物流城投资合同书》，第二条之“4”约定：甲方（即平塘县人民政府）在本合同签订日起30天内完成项目用地交付乙方实施建设……。但由于该项目拆迁量巨大，拆迁安置工作的处理至今没有完成结束，严重影响该项目的正常建设，多次因拆迁纠纷事宜被迫全部停工等候政府的复工通知，致使预定完工期限一再推迟。同时在项目在建设过程中，为提高土地利用率，职能部门按照相关规定对原批复方案进行多次调整，后续工程因为调整原因，基建尚未全部结束。还有，消防专项验收因机构改革原因，统一由州消防部门组织验收，被告申请多次，平塘县工信局领导也多次协调，仍处于排队等待验收中……。二、逾期办证是政府相关职能部门造成的属不可抗力，根据原、被告签订的附件十二合同第十条第2项“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成时间延误，出卖人不承担责任”的规定,被告依法不应承担逾期办证的不利后果。三、被告起诉书所列第一项诉讼请求的金额错误。按合同约定，自超期之日起180天内，按已付房款的0.1%承担违约责任。经审理查明，原告与被告于2017年4月10日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于贵州省平塘县平塘国际电子商贸物流城第8栋2单元3层302号房一套，房屋总价款为366,020.00元，合同第二十二条转移登记条款规定：“（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前期约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，自约定之日起180日内，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定之日起180日以后，按日利率0.01%支付违约金。”同时原、被告签订的附件十二合同第十条第2项规定：“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因出卖人原因造成时间延误，出卖人不承担责任”。因被告在约定时间内并未按合同约定取得商品房初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，导致原告起诉主张权利。另查明：因政府的拆迁后续工作问题，造成被告平塘县国际商贸物流城开发部分项目的延误，也因机构改革的原因，州消防部门的建设工程消防实际审查验收职责转移到住房城乡建设管理部门，移交承接期为2019年4月1日至6月30日。被告在本案法庭辩论终结前未补缴相关土地出让金和人防异地建设费。上述事实，有双方当事人的陈述、庭审举证、质证，本院予以确认。争议焦点：1、原告计算的违约金是否符合规定？2、是否因政府职能部门原因的不可抗力造成被告违约？被告是否完全承担违约责任？本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的买卖价款、交款时间、房屋交付时间、交付条件及违约金的计算方式等条款，系双方真实意思表示，且不违反法律的有关规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，理应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2018年8月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过180天原告可以选择解除合同进行退房；原告不选择退房的，被告应从逾期之日起，在180天内按总房价的1‰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，超过180天后，每日按总房价的0.1‰支付逾期交付违约金，直至实际具备交付之日止。被告在约定的时间内未能履约，应承担相应的违约责任。关于不可抗力应该属于客观上不能克服的因素，主要是指国家政策的影响或者地震等自然灾害。是否验收，主要受到建设工程的进度、申请的期限、启动的时间、资金的到位等原因限制。被告项目工程中的商品房建设，应当通过审批才进行施工，也应该建设具有一定规模后才开始出售，所以被告提出因政府拆迁因素影响验收的辩解不能成立；如果因政府违约，那属于另一法律关系，被告可以主张对方的违约责任，用以救济本方的赔偿责任；其次,在消防验收方面，机构改革造成审查验收职责移交，虽然对验收有一定影响，确属于被告主观努力不能达到的愿望，但该承接期为2019年4月1日至6月30日，已在应当交付时间之后，理论上该移交承接对合同约定期限没有影响，所以，被告的消防改革造成其违约原因理由不能成立。且原、被告在合同中约定，自超期之日起180天内，只按1‰承担较低的违约金，已属于被告预测可能因为其他因素造成超期交付的可能。对于违约金的计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”该案中，未能办证就是影响物权的管理、产权证用于抵押的信贷、产权的转移登记等生活的便利及其他间接损失。对于被告的违约，赔偿损失是法定义务，违约金的承担是补偿和惩戒；不单独计算赔偿损失数额的，违约金包含赔偿范围。原、被告约定的违约金最高比例计算方式，被告未提出异议。从合同约定的字面理解，从逾期之日起，在180日内按总房价的1‰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，超过180日的，按日0.1‰计算违约金，即2019年7月16日前的违约金为：366,020.00元×1‰+366,020.00元×0.1‰×142日=6163.50元；因办理房屋所有权证，不仅要具备验收合格，还需要原告缴纳相关税费、自行到相关管理部门办理登记事宜。所以，只要被告向原告交付或通知原告领取具有可以办理交付办理商品房转移登记的有关文书，即可属于履行合同义务。因原告自行主张的违约金过高，超出支持部分产生的诉讼费用应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、由平塘县锦富置业有限公司自本判决生效之日起30日内支付给原告郑某、司某逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书违约金6163.50元（暂时计算至2019年7月16日）。2019年7月16日后的违约金，以366,020.00元为本金，按日利率0.1‰继续就算至被告交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止。二、驳回原告郑某、司某的其他诉讼请求。（支付银行：贵阳银行，户名：原告郑某，卡号：62×××83）本案案件受理费789.00元（已减半收取），由原告负担700.0元，由被告负担89.00，（原告已预交垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，被告在规定的期限内未自动完全履行义务的，原告可在期限届满之日起2年内向本院申请强制执行。审判员  石佐扬二〇一九年九月二十日书记员  刘 悦