广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12463号原告：谭泽洪，男，1979年3月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈丽鸿，女，1967年8月19日出生，住广东省中山市石岐区，原告与陈丽鸿均系中山市友邦照明科技有限公司员工。被告：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区大新南路1号，统一社会信用代码91442000730457838A。法定代表人：张开成，总经理。委托诉讼代理人：赖伟，法务专员。原告谭泽洪与被告中山市大信置业有限公司（以下简称大信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈丽鸿，被告委托诉讼代理人赖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭泽洪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年5月28日至2018年6月30日因被告原因导致的逾期交楼违约金119340元；2.被告向原告支付因被告延迟交楼导致原告产生的租金损失113750元；3.被告向原告支付因逾期交楼增加的房屋修复成本费用10000元。事实与理由：2016年4月21日，（2015）中一法民一初字第3592号民事判决书生效，在法院的强制措施下，原告于2016年8月7号收到合同违约金。之后原告至少3次与被告职员霞姐协商沟通交楼事宜。原告请求被告解决入户大门破损、门槛石瑕疵、全屋10多处空鼓、洗手间漏水、厨卫沙浆层脱落、天花白灰掉灰等质量问题，并与霞姐达成口头承诺找被告职员周小皓解决上述质量问题，争取在2017年2月28日前办理交楼、收楼手续。后原告多次打电话联系被告职员周小皓（有上门登记记录的至少4次以上）要求解决上述问题办理收楼手续。周小皓口头承诺处理好后通知原告，但一直都没有收到通知。期间，原告二次上门借入户钥匙查看都没有对上述问题进行处理。无奈之下原告再次找被告职员霞姐申诉，可霞姐已经辞职，只有再次找周小皓申诉，却被告知其已经调离到其它楼盘工作，会向公司汇报这些情况，现在是李晓旺跟进（此时已经是2018年的6月）。为了减少长期租房的损失，原告于2018年6月30日不得已办理了收楼手续，并在收楼文件上书面要求被告在办理收楼手续后6个月内处理好上述提及的项目，原告提前预交了2018年7-9月物业管理费准备装修事宜。被告处处刁难，执意要求从2017年2月开始缴交物业管理费才可装修。原告强烈抗议并准备再次起诉被告，被告才给予办理装修手续，被告三次拒绝缴收物业管理费。装修过程中，被告同样是处处刁难。原告装修时将内部结构非承重墙改动了一下，被告说原告违章装修要求停止施工，并将扣押装修押金，原告确认风险自担后装修才继续进行。为了弥补前期工程质量问题，本来洗手间做一次48小时闭水测试就该通过验收，可是原告先后作了4次防水补漏才通过。厨卫砂浆层铲除重批、全屋空鼓再次修补、天花白灰铲批，这些本该在交楼前完成的项目都拖到现在处理，原告本来三个月可以完成的装修工程到目前六个月还没能够完成，而且被告仅处理了厨卫铲批沙浆、全屋部分空鼓补修事项，其它事项被告拒绝处理，拒绝的理由是全区1631户如果每户都要求修补怎么忙的过来，提及的其它事项都是原告自行处理，包括防水补漏最少6000元，天花灰铲批最少2000元，入户门口处理最少2000元，合计最少10000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告中山市大信置业有限公司辩称，1.原告起诉被告要求被告赔付逾期交楼违约金119340元，该诉讼请求明显违反了民事诉讼法的一事不再理制度。原告称已于2015年10月15日就涉案房屋以房屋买卖合同纠纷案由起诉被告，于2016年4月21日收到（2015）中一法民一初字第3592号胜诉判决书（该判决已生效），该案件已经经过实质处理，若被告确有不履行生效判决义务的情形，原告完全可以向法院申请强制执行，而非以相同案由再次起诉。又根据（2015）中一法民一初字第3592号判决书，已认定涉案房屋已符合交付条件，不存在任何质量问题，判决书列明要求被告与原告于判决生效后7日内完成交付。被告于判决生效后已积极联系原告要求其完成交楼手续，然而原告却未在判决要求的时间内前来验收，甚至拖延到2018年6月30日才前来验收，而验收时原告又在其已经确认没有质量问题的房屋上提出许多新的要求，但这些要求实际并非被告法定或约定义务，被告无法满足原告不合理要求。2.原告所主张的租金既无合同条款约定，也无相关法律支持，也不符合常理，不应得到支持。前述案件为房屋买卖合同纠纷，被告确有逾期交房之事实，但已按照合同的违约条款承担违约责任，该违约责任为一次责任，原告没有权利要求被告承担其所谓的租金损失。且被告在前述案件一审判决生效后积极联系原告前来验收房屋，但原告消极履行验收义务，原告完全可以申请强制执行，而事实是原告在判决生效后于2016年8月7日向法院申请强制执行违约金，却没有申请强制执行交房事宜。3.原告诉称的房屋修复并非基于质量问题而修复，是其自发的装修装饰行为，被告对此笔修复费用无需承担责任。对于原告主张的10000元修复成本费，原告没有提供证据证明确有支出，且提供的成本单据不符合法定形式，被告不予确认。原告在诉状中亦清晰表达，其基于装修目的而非修复目的对房屋进行改造，导致二次装修渗漏，该问题与被告无关，被告不承担相关责任。至于天花板产灰，是原告怕以后会掉灰想重新铲掉，没有确切证据证明不符合质量，要求被告承担责任；入户门口问题，被告已经处理。综上，原告的诉求既不合理又不合法，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2014年2月25日，谭泽洪与大信置业公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定谭泽洪购买位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房商品房。因大信置业公司逾期交付涉案房屋，谭泽洪向本院提起房屋买卖合同之诉[案号：（2015）中一法民一初字第3592号]，请求大信置业公司支付逾期交楼违约金、工商资料查询费、并配合办理收楼手续。本院经审查后于2016年4月21日作出（2015）中一法民一初字第3592号民事判决，判令大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪交付座落于广东省中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房房地产；大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向谭泽洪支付违约金（违约金的计算方式为：以780000元为计算基础，自2015年1月1日起按照每日万分之二的标准计算至大信置业公司实际交付房屋之日止，但期限不长于该判决发生法律效力之日起七日内）；大信置业公司于该判决发生法律效力之日起七日内向原告支付查档费5.4元。该判决已于2016年5月20日发生法律效力。该案查明事实如下：“原、被告双方确认涉案房屋已不存在质量问题，符合交付的条件，考虑到原、被告双方或会因交付时间的不确定性导致无期限拖延办理交付手续，故本院制定本判决发生法律效力之日起七日内为交付的时间以及违约金计算的截止时间。”2016年6月16日，谭泽洪向本院申请强制执行该生效判决中金额部分[案号（2016）粤2071执5802号]，经法院组织调解，大信置业公司于2016年8月17日向谭泽洪支付了逾期交楼违约金、案件受理费、查档费等费用合计81763.94元。在该案件执行过程中，谭泽洪明确对交付房屋的判项不申请执行，称在收到款项后会和大信置业公司就交付涉案房屋的事宜协商。2018年6月30日，谭泽洪前去办理收楼手续，其在验房交接表中手写记载存在“入户门油漆有破损及门槛石有严重13块需更换、墙面有空鼓十余处、可视对讲机及底座装修时再申请拿取，收楼后半年内完善……”等情形。谭泽洪认为大信置业公司未及时解决前述问题，导致其逾期收楼并产生租房及房屋修复损失，遂诉至法院，主张前述实体权利。2.2019年2月22日，中山市大信物业管理有限公司向本院提起物业管理合同之诉[案号：(2019)粤2071民初4710号]，请求谭泽洪支付涉案房产于2016年6月至2018年10月期间的物业服务费及违约金。本院经审查认为：“（2015）中一法民一初字第3592号民事判决书虽判决大信置业公司于判决生效后七日内向谭泽洪交付案涉房屋，但中山市大信物业管理有限公司未举证大信置业公司已按该判决书确定内容履行了交付房屋义务，也未举证在该判决生效后，大信置业公司积极主动联系谭泽洪办理收楼手续，但谭泽洪拖延、拒绝办理，故中山市大信物业管理有限公司主张大信置业公司已于2016年6月将案涉房屋交付给谭泽洪缺乏事实依据，本院不予采纳。”本院于2019年5月7日作出民事判决，判令谭泽洪于该判决发生法律效力之日起七日内向中山市大信物业管理有限公司支付2018年7月至2018年10月期间的物业服务费1010.19元，并驳回中山市大信物业管理有限公司其他诉讼请求。该判决已于2019年6月22日发生法律效力。3.庭审中，谭泽洪明确其主张的房屋修复费用发生在收楼之后。对于其提交的关于装修费用的单据，大信置业公司认为属于装修费用而并非修复费用，认为与交楼没有关系。4．针对租赁房屋产生的费用问题，谭泽洪提供了两张自动柜员机客户凭条（每张金额4550元），时间分别为2016年7月5日及2016年8月5日。并在两张凭条上用手写记录了一堆数字。大信置业公司对于该份证据真实性、关联性不予确认。本院认为，综合谭泽洪的起诉状、所举证据以及在庭审中的陈述，可知其在本案中主要有两个请求：一是大信置业公司交付的涉案房屋存在质量问题，谭泽洪支出的修复费用要求大信置业公司赔偿；二是大信置业公司支付其自2016年5月28日起至2018年6月30日止的逾期交楼违约金并赔偿租房损失。本院作分析如下：对于第一个请求。实务中，根据房屋质量问题性质和对居住使用的影响程度，可以将房屋质量问题分为严重质量问题和质量瑕疵，如果买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，是可以拒绝收楼的，但如果是瑕疵问题，可以通过开发商履行收楼后的修复义务来解决。本案中，首先，谭泽洪没有证据证明涉案房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，其在验房交接表中手写注明其认为存在的一些质量问题，随后其办理了收楼手续，即可认定其系明知存在一些其认为的质量瑕疵的前提下接收了该房屋，因此，即使是其所主张的质量问题存在，其向大信置业公司主张的也是交楼后的修复责任而并非如其所述是逾期交楼导致的装修损失。其次，在双方未能协商一致的情况下，其对房屋进行了装修，整个装修清单、费用无法区分开哪些是用于其认为的质量问题的修复，哪些是房屋的其他装饰，在此情况下其要求被告赔偿10000元费用缺乏事实和法律依据，依法应由其承担举证不能的法律后果。对于第二个请求。首先，大信置业公司认为逾期交楼违约金请求构成重复起诉，但本院认为两者的诉讼标的不相同，重复起诉的主张不能成立。在（2015）中一法民一初字第3592号案件中，本院判项中指定了逾期交楼违约金计算的具体截点，即“该判决发生法律效力（2016年5月20日）之日起七日内。”本案谭泽洪诉请的为2016年5月28日至2018年6月30日的逾期交楼违约金。其次，在（2015）中一法民一初字第3592号判令大信置业公司有于判决生效后七日内向谭泽洪交付涉案房屋的义务，但大信置业公司在庭审中已经明确，其不能提供证据证明在该判决生效后其有通知谭泽洪前往收楼，其也不能证明谭泽洪有拖延、拒绝办理收楼的行为，因此本院认定谭泽洪直至2018年6月30日才收楼的责任在大信置业公司，其应依照双方房屋买卖合同的约定支付逾期交楼违约金，计算标准为以78万元为基数，按每日万分之二的标准计算，从2016年5月28日计至2018年6月29日，经计算为119028元。逾期交楼违约金已经足够弥补谭泽洪逾期收楼的损失，其再主张租金损失缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百四十七条规定，判决如下：一、被告中山市大信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谭泽洪支付2016年5月28日至2018年6月29日的逾期交楼违约金119028元；二、驳回原告谭泽洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4946元，减半收取2473元（原告已预交），由原告谭泽洪负担1261元，被告中山市大信置业有限公司负担1212元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年九月十六日书记员 梁楚英周晓文