广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1971民初21243号 原告：潘海霞，女，1989年3月15日出生，汉族，住广西平南县，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：唐家学，广东东慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冼广海，广东东慧律师事务所律师。 被告：袁耀涛，男，1975年12月3日出生，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码：。 第三人：东莞市银湖地产有限公司，住所地：广东省东莞市。 法定代表人：赵桂香，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李双喜，男，该公司工作人员。 原告潘海霞诉被告袁耀涛、第三人东莞市银湖地产有限公司（以下简称“银湖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘海霞及其委托诉讼代理人冼广海，被告袁耀涛，第三人银湖公司的委托诉讼代理人李双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘海霞向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告向原告退还已收取的定金50000元；三、被告向原告支付违约金470000元；四、被告向原告赔偿律师费20000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月15日，原告通过银湖公司介绍，购买被告位于东莞市东城区商品房（以下简称“案涉房屋”）。原告在签订合同当天支付了定金50000元给被告，之后向银行申请贷款。2018年11月28日，原告已拿到银行贷款同贷书，却因被告隐瞒欠款总额且无法清偿欠款，导致案涉房屋无法办理过户手续。原告多次找被告协商解除合同、退还已付定金，但被告拖延至今仍不解决。根据《房屋买卖合同》第十七条第二款的约定，被告未按合同约定履行义务，已经构成根本违约，故原告诉至法院。 被告袁耀涛辩称：一、被告确认有收取原告50000元定金，但案涉房屋无法正常交易不是被告的全部责任。二、原告在本案中存在欺诈行为，被告有权主张撤销案涉房屋买卖合同。双方刚开始谈好的方案是被告实收2000000元，其余费用全部由原告承担。后来原告提出因其资金比较紧张、首付款加上其他费用压力大，要求将房屋价格提高至2350000元、其余费用由被告承担，并声称此方案与被告实收2000000元是一样的，被告实收房款不会低于2000000元。被告在办理后续手续时发现，若被告承担过户契税、中介费、赎楼费等费用，最后实际到手房款仅为1800000多元，远远低于双方谈好的2000000元。三、原告违约在先，并非被告恶意违约。原告在签订合同时承诺七日内能够办好银行同贷书，但实际上过了一个多月才拿到银行出具的同贷书。在签订合同的时候，案涉房屋是没有被他人申请查封的，并且如果原告能够在七天内拿到同贷书的话，案涉房屋是可以完成过户手续的。完全是因为原告拖延了时间，才导致案涉房屋被他人查封。四、在案涉房屋被查封后，被告与申请查封房屋的债权人已达成和解，由该债权人申请解除对案涉房屋的查封以便办理过户手续，由原告直接将案涉房款支付给该债权人。但原告由于未知原因告知被告不愿意继续履行合同并要求被告退款，最终交易失败并非全是被告的过错。五、即便认定被告存在违约行为，原告主张的违约金过高。原告主张的违约金已远远超过其实际损失，请求法院依法予以调整。 第三人银湖公司陈述：按照合同约定，被告应承担责任，原告的主张应全部得到支持。 根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，袁耀涛（即卖方）、潘海霞（即买方）、银湖公司（即代办方）共同签订《房屋买卖合同》，约定以下内容：袁耀涛将案涉房屋以转让款2350000元卖给潘海霞，袁耀涛确保案涉房屋无任何产权纠纷；案涉房屋有抵押贷款尚未结清，抵押银行为中信银行东莞南城支行。潘海霞在合同签订之日支付定金50000元给袁耀涛，合同生效后该定金抵作楼款；定金支付前，袁耀涛应将房屋产权资料托管于银湖公司处作后续交易手续办理之用，并去房管所查档且确认产权暂未查封。双方签订贷款文件、买方贷款申请经银行初审通过、房屋提前还贷手续存入还款资金、双方到房管所签订《房地产买卖合同》（先查档，后转款，再签合同，均同一天完成）均具备时，潘海霞支付首期款660000元给袁耀涛；买方对该房屋契税完税后，潘海霞支付余款1640000元给袁耀涛（通过购房商业贷款方式支付，以该房屋作抵押）。办理该房屋《房地产权证》的税费（即计划书中的一手办证费）、卖方委托公证费、房屋专项维修基金由袁耀涛承担，办理该房屋转让须向相关部门支付的税费（即计划书中的房产过户费）、买方委托公证费由潘海霞承担。办理贷款产生的相关费用（即计划书中的贷款收费）由袁耀涛承担，须在贷款申请文件签署前支付，双方同意通过“东莞市正鑫按揭代理有限公司”（以下简称“正鑫金融公司”）担保办理快贷手续（即提前放贷），因办理担保而增加的费用由袁耀涛承担并在贷款审批前支付。袁耀涛确认尚有950000元的贷款（含本金及当月利息）未偿还，双方约定通过担保公司垫资赎楼的方式解决提前还贷问题（提前还贷费用由袁耀涛承担）；如卖方反映的欠贷数额与实际不符，不足部分由卖方自行补足，双方约定用于提前还贷的款项需专款专用，卖方不得挪作他用。双方约定由正鑫金融公司作为托管方，对首期款660000元在潘海霞支付当天起进行托管，解除托管及资金划转时间为过户当天，资金托管费用由袁耀涛承担，双方配合办理托管手续。卖方或买方违反合同约定，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任……逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据合同法第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于该房屋转让价格20%的违约金……。三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担。合同履行期限无具体日期的，由银湖公司或交易手续代办方根据交易办理进程通过电话或书面形式通知义务人，通知指定的时间即为履行时间。若买方不能正常批银行同贷书，卖方承诺退回所付定金50000元；本次交易所有二手交易费用由卖方承担。 2018年10月15日、16日，潘海霞通过银行转账方式向袁耀涛支付20000元、30000元合计50000元；袁耀涛向潘海霞出具《收款收据》确认收到该定金款。双方在交易过程中，对合同履行问题发生争执，没有办理其他后续手续。2019年5月30日，潘海霞委托广东东慧律师事务所进行本案诉讼，约定律师费20000元；2019年7月25日，广东东慧律师事务所向潘海霞开具律师费20000元的广东增值税普通发票。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，被告袁耀涛对原告潘海霞提交的房屋买卖合同、银行转账记录、收款收据予以确认，本院依法对此予以确认，这些证据可以作为本案定案的依据。被告主张双方谈好案涉交易由被告实收房款2000000元，但其未能提交相应有效证据，故本院对此不予采信。被告主张其在交易过程中已经向原告及第三人银湖公司提供案涉房屋的产权资料、查档结果等，根据房屋买卖合同相关约定及原告已付定金事实，结合日常生活经验和一般交易习惯，本院对此予以采信。原告主张其已获得银行的同意贷款审批，但其所提交的微信聊天记录缺乏其他有效证据予以佐证，且该事项应以银行同意贷款的正式文书或相关证明为准，故本院对此不予采信。第三人在本案中所作相关陈述，缺乏相应有效证据予以佐证，且其与案涉交易存在明显利害关系，故本院对其陈述不予采信。 本案中，双方均无继续履行案涉房屋买卖合同的意愿，原告诉请解除案涉合同并要求被告退还定金50000元，被告在庭审中也明确同意退还定金50000元（按照双方约定，该定金实际上已经转为购房款），因此，结合本案案情，本院对原告的相应诉请予以支持。 庭审中，被告承认其在签订本案合同时，除了尚欠银行贷款950000元外，还拖欠朋友钟进江的借款债务300000元。根据双方合同相关约定，被告确认尚有950000元的贷款未偿还，双方约定通过担保公司垫资赎楼的方式解决提前还贷问题，如被告反映的欠贷数额与实际不符，不足部分由被告自行补足。被告尚欠他人其他债务情况，并未纳入双方本案合同约定处理范围，与原告案涉交易不具有合同法律关系。原告未能提交相应有效证据证明被告在与正鑫金融公司处理“担保垫资赎楼”过程中存在不可推卸的过错责任，且即便无法在正鑫金融公司处办妥该赎楼事宜，也可补充约定通过更换担保公司等方式予以调整及补救，并不必然因此导致交易无法进行。另一方面，双方在房屋买卖合同中并未明确约定各个环节的具体完成日期或履行期限，原告也未举证证明第三人已经按约通知指定相关环节的具体履行时间，或三方存在相关明确约定，故相关交易环节的履行期限暂不明确。因此，本院对原告提出合同无法履行的过错责任全在被告、被告构成根本违约的主张不予采纳，对原告要求被告支付违约金、律师费的诉请不予支持。被告在庭审中同意支付违约金20000元作为补偿，是其对自身权利的处分，有利于原告，本院予以允准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告潘海霞与被告袁耀涛于2018年10月15日签订的《房屋买卖合同》； 二、限被告袁耀涛在本判决生效之日起五日内向原告潘海霞退还定金50000元； 三、限被告袁耀涛在本判决生效之日起五日内向原告潘海霞支付违约金20000元； 四、驳回原告潘海霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4600元，由原告潘海霞承担4000元，被告袁耀涛承担600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  李加恩 二〇一九年九月二十三日 书记员  李乐怡 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。