文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初7142号原告：陈海波，男，1966年3月1日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。原告：张德宪，男，1970年9月6日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。原告：向威，男，1987年6月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。原告：谭显木，男，1976年6月9日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。原告：罗玲，女，1974年9月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶忠会，重庆昊源律师事务所律师。原告：余建琼，女，1974年3月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方敏，男，1969年10月25日出生，汉族住重庆市巫山县。被告：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区南山中路221号，统一社会信用代码91500234671041807R。法定代表人：谢家田。管理人：重庆经纬资产清算有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路18号中渝都会首站4幢6-1、6-2、6-3，统一社会信用代码915001047093263315。法定代表人：凌焯。委托诉讼代理人：袁晓波，重庆淼海律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡显跃，男，1958年3月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告重庆尊诚房地产开发有限公司(以下简称尊诚地产)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告陈海波、张德宪到庭参加诉讼。原告陈海波、张德宪、向威、谭显木、罗玲的委托诉讼代理人孙伟、陶忠会到庭参加诉讼。原告余建琼的委托诉讼代理人孙伟、陈方敏到庭参加诉讼。被告尊诚地产的管理人的委托诉讼代理人袁晓波、蔡显跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲向本院提出诉讼请求：1、确认被告管理人于2019年6月20日作出的解除六原告与被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》的行为无效。2、判令被告继续履行原、被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》。3、诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告撤回了判令被告继续履行原、被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求。事实和理由：2016年9月21日，原被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的尊诚碧水云天车库及商业3—商场的商品房；商品房建筑面积8734.40平方米，总价款34939600元。合同签订的当日，原告以对被告享有债权2650万元冲抵了应付被告的大部分房款。同日，双方签订借款合同，原告以向被告借款的方式完成剩余购房款10204585元的支付义务。原告购买的商品房已在巫山县国土资源和房屋管理局进行了预售登记备案。被告已将房屋交原告使用。被告进入破产程序后，双方对合同是否应该继续履行存在争议。原告起诉经人民法院判决确认合同有效后，被告管理人于2019年6月20日作出《关于〈重庆市商品房买卖合同〉已经解除的通知》，以原、被告签订的商品房买卖合同双方均未履行完毕为由，解除双方的合同。被告提出解除原告签订的合同，原告认为该解除行为无效，原告签订的合同合法有效，我方已经按照合同约定履行了支付相关费用，按照相关法律规定，我方已经全部履行合同义务，故该解除行为无效；购房款的支付，2650万抵债我们已经证实真实性，10204585元是双方合意用借款形式支付的购房款，是双方真实意思表示，没有违反法律法规，应当认定购房款支付完毕，没有支付的是借款；涉案房屋不属于破产财产，根据相关法律规定，有四个条件符合就可以提出异议，原告购买的房产符合四要件，该财产不能纳入破产财产；被告单方对原告提出解除合同，有失公平原则。被告尊诚地产辩称，原告的诉讼请求不能成立，理由如下：一、原告与被告2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》涉及交易金额3000多万元，原告不是用自己拥有的资金履行本合同约定的付款义务，而是用其对被告拥有的金钱债权抵偿，也就是说，本交易是“以物抵债”。既然是以物抵债，“物”、“债”算清是该交易行为的基本前提。“物”的价格已经在合同中明确，双方应当无异议。但是“债”的内容、组成并无任何证据材料显示当时算清。涉及2000多万元的债权，用于抵偿其应付款项，双方首先“对账清算”是最基本的常识和要求，应当有双方认可的尊称地产欠原告债务的明细表，以便尊诚地产的财务据此下账，以表明原告付款到位。合同只是履行义务的约定，并非已履行义务的证据。在目前中国的市场交易中，先开具收据然后再付款，几乎是一种商业惯例，仅凭被告开具的收据，证明已经付款，证据不足。由于双方没有对账，且原告本身的债权人数多，债权额由多笔构成，既有本金，又有利息。交易双方不逐一核对如何确定抵偿的具体金额，如何确定哪些具体借款本金、利息用于抵偿购房应付款。如果本利之和不足2650万元，被告自行以原告的债权额抵偿应付款不会出错，其结果是原告未足额付款自不待言；没有证据证明原告对被告的债权额刚好是2650万元；原告在本诉之前的本案涉及的买卖合同是否有效的诉讼中自称其针对被告的债权额超过2650万元，约有3000多万元，若此说成立，则原告用于抵偿的债权额具体是哪些，显然需要原告、被告核对和商议。由此可知，《抵债协议》仅是双方的抵债意思表示，并不是抵债行为本身。由于双方未对账清算，原告对被告应当支付的购房款未有效支付，被告对原告应承担的给付利息亦未支付。原告提供的拟用于抵债的《债权转移协议》中债权转让人有张晓春，也就是说，原告自称的2650万元中，有自张晓春受让的债权额。在原告提供的《补充协议》(签订时间：2018年12月18日)中，原告自认：“张晓春在本协议（指《债权转移协议》）中不存在债权转移的情形”。由此不难看出，原告在主张其2650万元债权用于抵偿购房付款时，并不清楚将用于抵偿的具体的每笔债权的债权人、债权额。既然如此，如原告自己都不清楚具体的债权，何能要求被告明确抵偿款项，何能证明抵款债权已经支付到位。二、原告自认其针对被告的借款利息约定的是月息3%。根据我们核对银行流水也证实实际支付的利息也是按月息3%支付的。在原告约定用于抵偿购房应付款的债权额中，既有本金，亦有按月息3%计算的利息。由于前述原因，被告有未按月利率3%支付的利息被原告计算在用于抵偿其应付款中，按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称：规定)第二十六条第一款的规定，其计算利息中，超过月利率2%的部分不予支持。由此可知原告自认的2500万元中含有超越法律允许的利息。该部分扣除后，原告未足额支付应付款不证自明。在原告受让的陈勇的债权额中，“2015年7月21日至2015年11月30日的出借款中”，其借款本金由500万元变更为597.2万元，是将此前按月利率3%计算的利息972000元转为本次借款的本金。这种超过法律保护的利息转为下次借款本金不符合规定，违反了《规定》第二十八条的规定。其只能将648000元转为下次借款的本金，而不是将972000元转为本金。由于其不合法的利转本计算，在该期借款中，多计算利息284660元。该笔复利计算错误应予纠正，其纠正行为不受是否实际支付的约束，为绝对应当退还额。仅扣除该项错误的复利计算额度，就足以表明原告未足额支付购房款。三、《最高人民法院第十五批指导性案例》第72号，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案(《民事判决书》(2015)民一終字第180号)，该案属于出借款在不能按期偿还的情况下经出借方与借款方对账清算后订立《商品房买卖合同》。该案确立了两个准则：1、虽然确定该合同有效，但用于抵偿购房款的金钱债权是由借款本金和利息组成的，法院必须对该款项进行审查，避免用司法行为支持违法高利贷。2、约定的抵偿金未排除超高利息之前其购房款不算有效支付。该指导案例确定的准则应当适用于本案。本案原告拟用于抵偿的金钱债权未对账清算，未排除违法利息部分。参照该指导案例，本案应当确认为，其应付购房款未有效支付。四、本案被告与原告于2016年9月21日签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ—314—00335731)，由于原告获得的受让债权额总和不足以抵偿其依据本合同可以取得的商业用房应当支付的购房款，原告反而向被告借款10204585元（此时原告为借款人），原告借用此款作为向被告支付的应付购房款。此时被告早已债台高筑，资不抵债，何来的10204585元出借给原告。有如此的巨款，都可以归还原告自称的债权额的40%。被告无力出借该笔巨款，且未实际支付该借款，借款非其真实意思表示。该借款用于买被告的商品。据我们了解，被告采取类似的出借首付款，然后申请按揭贷款，涉嫌套取金融资金。支持被告的类似出借款行为，将可能导致虚假按揭贷款泛滥。被告为房地产开发公司，出售房屋收取购房款是其根本要务。被告非金融机构，没有融资的职能，被告以出借购房首付款之名行消费信贷之实，显然超越其公司宗旨，超越其允许经营范围，其所签出借款合同不受法律保护。在该房屋买卖中，作为原告针对被告欠款，欠购房款，欠借款并无本质区别，均属于欠款。在进入破产程序之前，该两种性质的欠款并无实质区别，生成一份《借款合同》其真实性成疑。该《借款合同》没有第三方证实其形成时间的真实性，其当时存在该合同有违常理，原告其应当承担证成的证明责任。本案的《借款合同》无效，属于以借款之名掩盖欠购房款之实。在司法审判实践中，企业出借款项合同受到保护的前提是，出借的资金必须是企业的自有资金，这已是审判实务界的共识。被告签订《借款合同》时，已经不具备拥有自有资金的能力，更不具备签订借款合同的基本前提，《借款合同》只能是一个形式，不可能具备借之实。本案涉及的交易金额为34939600元。原告提供的《收据》八张，合计金额26500000元。如果该《收据》可以作为已付款凭证，显然付款不足。原、被告在《借款合同》第一条第二款中约定：“----由甲方(被告)给乙方（原告）出具收到房屋首付款收据，甲方出具收据之日，视为借款金额已经交付给乙方。”原告在本案提交的证据中，未提交与该借款等值的首付款收据，原告未能证明其已经足额付款。据我们了解，被告至今未依据《借款合同》向原告出具该条款约定的收据。由此可知，该借款至今未向原告交付。既然借款不具备“视为交付”的前提条件，被告事实上也无能力实际交付，原告的首付款义务尚未履行的事实不证自明。五、根据管理人审查债权资料，被告的债权人吴大江2014年4月28日至2014年10月18日期间，向被告出借款项400万元，领取财务咨询费84万元，其计算依据是：“2014、4、28日至2014、10、28日6个月按0、035计算”，该费用是在该出借款已经按3%的月利率领取利息后另给的所谓“财务咨询费”。我们知道咨询费按照次数计算是咨询行业的惯例，也是这类商业行为遵超额利息之实，显然是我们法律所禁止的。原告没有举示证据证明吴大江拥有提供财务咨询的主体资格的证据，亦未证明吴大江拥有提供财务咨询的能力，其获取财物咨询费没有合法依据和正当理由。此费应当退还，应当在原告主张的用于抵偿购房款的金钱债权中扣除，退款要求符合《规定》第二十六条第二款的规定，应当获得法院的支持。六、原告主张自己已经足额支付购房款及其代转缴税费，提供了八张被告出具的《收据》，金额分别是349396元、1500000元、5235015元、18000000元、349376元、1048188元、17470元、555元，合计26500000元。在八张《收据》中，票面金额18000000元的《收据》出票时间为2015年12月1日。其余出票时间均为2016年9月21日。原、被告之间签订《重庆市商品房买卖合同》的时间是2016年9月21日。该最大金额的出票时间早于合同订立时间约10个月，其客观性难以令人信服。原告自述其受让其他债权人的金钱债权2385万元的时间是2016年9月21日。被告怎能在2015年12月1日开出此后受让的债权额的收据。可见该《收据》不能作为已经付款的凭据。由于被告管理不善，制度混乱，财务账簿不齐，其开具的发票真实性存疑。原告出示的《收据》并非由税务监控的发票，其出票时间没有第三方证实。开具购房款发票是要式行为，这些非正式的发票不能作为原告已经付购房款的证据。七、本案涉及的房屋买卖为“以物抵债”行为。“物”未交付之前，“债”当依然存在。以物抵债合同应当属于实践合同。被告并未将作为“物”的购买的商场交给原告，原告针对被告的原债权由于抵债物未实现交付而不能视为金钱债权转为应付款已支付。“物”作为代物清偿的标的物，只能作为债的加入。因此，原告主张的用于抵偿的金钱债权额中的利率不应当超过年利率24%，而原告主张的抵偿债权额26500000元是由其出借给被告的本金和至少按年利率36%计算的利息的结果。由于“以物抵债”强调的是清偿结果，没有结果，债不消失。债未消失，就意为作被告针对原告的借款及利息未支付，鉴于此，受让金钱债权中超过年利率24%的利息不应当获得法院的支持，依法扣除该部分利息后，必将出现未足额支付的结果。综上所述，本案原告未履行完毕自己应当足额支付购房款的义务，被告亦未交付原告所买标的物，属于双方均未履行完毕的合同，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ—314—00335731号)属于已经解除的合同。请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求，判决本案诉讼费由原告承担。经审理查明：被告尊诚地产取得项目名称为尊诚·碧水云天1-6#楼商业及车库、房屋坐落为巫山县高唐街道宁江路498号的《重庆市商品房预售(预租)许可证》【巫山国土房管（2014）预字第（16）号】，该证所列商品房符合法定条件，准予预售（预租）。吴大江系张春林的外侄，张春林是原告余建琼的丈夫，张德宪系张春林的哥哥，向威系张春林的外侄，谭显木系张春林的朋友，原告罗玲系陈勇的妻子。2015年，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲购买被告尊诚地产“尊诚·碧水云天”第三层建筑面积：8734.40平方米总成交金额为34939600元的商品房。六原告与张春林、陈勇、吴大江，被告尊诚地产协商，用张春林，陈勇、陈海波、吴大江在尊诚地地产的借款债权抵付购房款，通过协商用张春林、陈勇、陈海波、吴大江2500万的债权抵付应当支付的2500万购房款。因当时尊诚地产开发的“尊诚·碧水云天”项目在银行有抵押贷款，无法进行网签，合同是手书合同。债权转让让后，尊诚地产将相关的债权凭证收回。为了取消尊诚地产开发的“尊诚·碧水云天”项目的抵押贷款，原告又代尊诚地产支付银行利息150万元。2016年9月21日，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告尊诚地产签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)（合同编号：CQ-314-00335731），合同的主要内容：“甲方”为被告尊诚地产，“乙方”为原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲，“乙方为两人以上的，其共有方式为按份共有，共有方式为按份共有的，约定的份额具体为：陈海波：10%，罗玲：32%，谭显木：4%，向威：17%，余建琼：30%，张德宪：7%。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：尊诚碧水云天二期。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：314房地证2014字第02845号。该地块土地面积为：21770.28平方米，用途为：城镇住宅用地，住宅用地土地使用年限至：2060年12月20日止，非住宅用地使用年限至：2050年12月20日止。第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。《房地产权证》号：X。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：巫山国土房管（2014）预字第（16）号，预售商品房批准机关：X。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房坐落为：重庆市巫山县高唐街道宁江路498号2号车库及商业3-商场。（二）本商品房所在幢的楼层共计：5层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第5层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第3层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构。（四）本商品房建筑面积：8734.40平方米，其中，套内建筑面积：7851.91平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：882.49平方米。（五）本商品房户型为：其他。（六）本商品房用途为住宅，属于X。本商品房用途为非住宅，属于商服用房”，“第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为34939600元整（大写：叁仟肆佰玖拾叁万玖仟陆佰元整），建筑面积单价为4000.23元/平方米，套内建筑面积单价为4449.82元/平方米”，“第五条付款方式及期限。（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国工商银行股份有限公司巫山支行。（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额34939600元整（大写：叁仟肆佰玖拾叁万玖仟陆佰元整）。（1）于2016年9月21日签订本合同时支付房款：34939600.00元（大写：叁仟肆佰玖拾叁万玖仟陆佰元整）；（2）X”，“第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限”，“属预售商品房的，甲方应当在2017年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。”“第二十四条本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：1、申请重庆仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”“第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”落尾处，被告尊诚地产加盖重庆尊诚房地产开发有限公司合同专用章，并加盖法定代表人谢家田印章，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲签字，“签订日期：2016年09月21日”，“签于：碧水云天接待中心”。尊诚地产对抵付的债权2500万元及代为支付的利息150万元出具收具抵付购房款2650万元，下欠的购房款10204585元，六原告与被告签订借款合同，用向尊诚地产的借款10204585抵付购房款。合同签订后，双方将所购商品房在重庆市巫山县国土资源和房屋管理局进行房屋产权预告登记。登记信息为：1、坐落：巫山县高唐街道宁江路498号2号车库及商业3-商场、产权证号：、建筑面积：8734.4㎡、套内面积：7851.91㎡、现权利人：余建琼[居民身份证：512227197403127888]、张德宪[居民身份证：512227197009060216]、向威[居民身份证：500237198706180030]、罗玲[居民身份证：512227197409050041]、陈海波[居民身份证：512227196603010014]、谭显木[居民身份证：512227197606092654]、业务类别：商品房网签（期房）。借款合同签订后，因尊诚地产无钱支付工资，原告支付了尊诚地产50万元。下欠借款，原告要求偿还，但2016年后尊诚地产经营困难，资金缺口几个亿，公司账户被冻结，原告偿还的资金无法启动项目，尊诚地产未要求原告偿还。被告尊诚地产于2017年11月16日以其已资不抵债，不能偿还到期债务为由，向本院申请进行破产清算，本院于2017年11月20日受理其破产清算申请，于2017年12月1日指定重庆经纬资产清算有限公司担任被告尊诚地产的管理人。2018年4月11日，原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲向本院起诉，要求确认原告与被告尊诚地产于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。本院于2019年5月10日作出判决，确认该合同有效。2019年6月20日，被告尊诚地产管理人向原告作出关于原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告重庆尊诚房地产开发有限公司于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的通知，原告不服，依法起诉。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及下列证据在卷佐证：1、《重庆尊诚房地产开发有限公司管理人关于已经解除的通知》。2、《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：2016-122)及补充协议。3、《民事判决书》【（2018）渝0154民初3698号】、《重庆市巫山县房地产管理所档案查询结果》。4、《债权转移协议》及《补充协议》。5、《收据》8份。6、《对账说明》2份。7、《借款合同》。8、被告法定代表人谢家田出具的《情况说明》；被告在巫山碧水云天项目的总经理江宇平出具的《关于陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲在重庆尊诚房产开发有限公司借款的情况说明》。9、法庭于2019年9月5日对被告原财务出纳谢家廷的《调查笔录》；法庭于2019年9月9日对被告原总经理江宇平的《调查笔录》。10、《借款单》及《情况说明》11、《补充协议》。12、《房屋租赁合同》1份、《仓库租赁合同》19份、照片19组。13、借款单、银行流水、财务咨询费、工行付款凭证。上列证据，经庭审质证，证据来源合法，客观，与本案具有关联性，属本案有效证据，本院予以采信。本案的当事人争议焦点为：1、原告用于抵销购房款的债权是否合法？2、被告的破产管理人作出的解除六原告与被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》的行为是否有效？关于原告用于抵销购房款的债权是否合法的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百条规定：“债务的约定抵销，当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。原告与被告尊诚地产经过协商以原告享有的债权抵销应当支付的购房款，是双方当事人的真实意思表示，原告将债权凭证交给尊诚地产，被告出具购房款收据，双方已实际履行债权债务的抵销，其行为并不违反法律的规定。其次，原告与被告管理人就原告的债权形成了对账清单，从该对账的清单可以看出，借款利率最高为年利率36%。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。从该规定可以看出，年利率未超过24%的，合法有效。双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持;年利率在24%至36%的民间借贷属于自然债务，如果要提起诉讼，法院不予保护，但是当事人愿意自动履行，法院也不反对，借款人不能要求返还已经支付的利息；双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。原告与尊诚地产抵销的债权利率没有超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的年利率36%利率上限，被告尊诚地产自愿用出卖商品房的债权抵销所欠的债务，是被告对债务的自动履行。原告用享有的债权抵销购房款2500万元不违反法律规定，合法有效。第三，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”。被告尊诚地产在知道撤销事由后并没有在法定期限内行使撤销权，原、被告协商一致以原告享有的债权抵销购房款的协议在没有被依法撤销的情况下，被告无权否定其协议的效力，该协议对原、被告双方具有法律约束力。关于破产管理人作出的解除六原告与被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》的行为是否有效的问题，本院认为，破产管理人作出的解除六原告与被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》的行为违反法律规定，其行为无效，理由如下：一、《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：(一)无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的”。本院于2017年11月20日裁定受理尊诚地产破产，原、被告以债权抵销购房款的行为发生在2016年9月21日之前，即在本院受理破产申请一年前，不属管理人依法行使撤销权的范围。二、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”。原、被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定购房款34939600元，定于签订合同的当日支付，双方约定以债权抵付2500万元，支付现金150万元，余款以向被告借款的方式支付，并签订了借款合同，双方以新的借款债权债务关系抵销旧的债权债务关系，属债的约定抵销。借款合同约定为避免重复转款，无需将借款转至原告个人账户，借款无须交付，合同一经双方签订即产生抵销欠付购房款10204585元的法律效力。原告按照签订的《商品房买卖合同》的约定已完成付清全部房款的义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。支付购房款是原告的合同义务，原告支付购房款后，被告应当交付房屋及办理产权转移登记，现在未履行合同义务的只是被告一方。管理人有权解除的是双方均未履行完毕的合同，因此，管理人解除原告与被告于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》不符合法律规定。三、原告购买的商品房已在重庆市巫山县房地产管理所进行房屋产权预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。即当房屋所有权人陷于破产时，经过预告登记的请求权具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力。四、《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：(一)债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产;(二)抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外;(三)担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物;(四)依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物;(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产;(七)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(八)所有权专属于国家且不得转让的财产;(九)破产企业工会所有的财产”。本案原告购买的商品房属特定物，已完全支付对价，不属于破产财产的范围。综上所述，被告尊诚地产的管理人于2019年6月20日作出的解除原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告尊诚地产于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》的行为不符合法律的规定，不产生解除合同的法律效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十六条《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第七十一条之规定，判决如下：被告重庆尊诚房地产开发有限公司的管理人(重庆经纬资产清算有限公司)于2019年6月20日作出关于原告陈海波、张德宪、余建琼、向威、谭显木、罗玲与被告重庆尊诚房地产开发有限公司于2016年9月21日签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除的行为无效。案件受理费80元，由被告重庆尊诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向 祥审 判 员  陈小容人民陪审员  陈前光二〇一九年九月三十日法官 助理  沈 建书 记 员  周 欢