陕西省咸阳市中级人民法院民事判决书 （2018）陕04民初317号 原告（反诉被告）:陕西大秦王府酒店有限责任公司,住所地咸阳市秦都区楼。法定代表人：张立虎，该公司总经理。原告（反诉被告）:张立虎，男，汉族，1973年6月20日生，住咸阳市渭城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：杨莎，陕西善爱律师事务所律师。被告（反诉原告）:咸阳大秦房地产开发有限公司,住所地陕西省咸阳市渭城区房。    法定代表人：崔秀玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏艳，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，陕西维谨律师事务所律师。原告（反诉被告）张立虎、陕西大秦王府酒店有限责任公司（以下简称大秦酒店）与被告（反诉原告）咸阳大秦房地产开发有限公司（以下简称大秦房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大秦酒店及张立虎共同委托诉讼代理人杨莎，被告（反诉原告）大秦房地产的委托诉讼代理人魏艳、王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大秦酒店、张立虎向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原被告解除房屋租赁合同；2、请求依法判令被告赔偿原告装修及设备、固定资产损失合计九百一十四万元；3、请求判令被告赔偿原告酒店维护人员工资、生活费、投资费用的利息共计494万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原告张立虎与被告大秦房地产签订了涉案房产的房屋租赁合同，约定租赁房屋仅作酒店使用、在出租该房屋前已通过消防验收及违约责任等。合同签订后，原告张立虎开始对房屋进行装修并成立了原告大秦酒店。装修完毕后，在原告办理酒店开业的相关手续时，被告至今未能依约提供房屋的相关消防验收手续，致使原告大秦酒店无法正常营业，给原告造成了巨大损失。原告与被告就此协商未果，故诉至本院。大秦房地产辩称:1、被答辩人于2018年2月13日向答辩人交还了涉案房屋，双方的《房屋租赁合同》已经解除，被答辩人要求解除合同的诉讼请求没有事实基础，法院应予驳回。2、《房屋租赁合同》的解除系双方过错造成，被答辩人应负主要过错责任。被答辩人长期拖欠房屋租金，构成根本违约，对合同的解除被答辩人应负过错责任；涉案房屋未通过消防验收，固然答辩人前期存在过错，但答辩人积极办理消防设计变更、消防整改等手续，为完成消防验收的工作持续在努力，而导致消防迟迟无法通过验收是被答辩人故意不配合消防整改所致，故消防验收未通过的主要过错方应为被答辩人。3、被答辩人诉称因承租房屋没有通过消防验收导致其一直没有正常营业一节，不符合事实。4、被答辩人起诉要求解除合同的真正原因系酒店自身经营不善。5、被答辩人要求答辩人承担其设备、固定资产损失、人员工资、生活费、投资费用利息的诉请没有法律依据。6、与房屋形成附合的剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，应当根据双方的过错责任合理分担。7、被答辩人大秦酒店、张立虎均应当为房屋租赁合同的承租方责任主体。大秦房地产向本院提出反诉请求：1、判令二反诉被告共同向反诉原告支付拖欠的房屋租金3325189.36元。2、依法判令二反诉被告共同向反诉原告支付逾期支付房屋租金的违约金，以欠付的房屋租金为基数，按月息2%计算至实际给付之日止，暂计至2018年1月13日为2039304.2元。3、判令二反诉被告三个月内取回放置在反诉原告房屋内的设备设施及低值易耗品。4、反诉费由二反诉被告共同承担。事实和理由：反诉被告张立虎与反诉原告于2014年4月达成合意，由反诉被告租赁反诉原告房屋。反诉被告于2014年5月1日进场开始装修施工。2014年6月25日，双方签订书面《房屋租赁合同》，约定了租赁房屋面积、租赁期限、租金计算标准、交纳租金时间及逾期交纳租金违约金等。合同签订后至今，反诉被告仅向反诉原告支付了20万元租金。其行为已构成违约，反诉被告应当向反诉原告支付拖欠的租金，同时承担逾期支付租金的违约金。2018年2月13日，反诉被告向反诉原告交还了房屋钥匙，但却没有取回其放置在房屋内的设备设施及其他低值易耗品，反诉原告请求反诉被告在三个月内取回上述物品，否则反诉原告将自行处理。另，反诉被告张立虎系另一反诉被告大秦酒店的发起人，在大秦酒店设立之前，为筹备成立大秦酒店，张立虎以自己个人名义签订房屋租赁合同。2015年2月11日大秦酒店成立后，实际享有了该房屋租赁合同的承租人权利，并履行了承租人义务，反诉被告张立虎与大秦酒店应共同承担房屋租赁合同的承租人合同责任。大秦酒店、张立虎辩称：1、答辩人无需按照合同约定的标准向被答辩人支付房屋租金。被答辩人提供的房屋从开始时，其用途是办公，并非合同约定的宾馆，同时，房屋至今仍没有通过消防验收，致使答辩人不能正常使用，本案的房屋租金是按照被答辩人提供的完全符合合同约定的使用条件的标准来计算的。2、被答辩人无权要求答辩人按照月息2%的标准支付逾期违约金。本案违约行为的产生并非基于答辩人的全部过错，被答辩人主张按照月息2%的标准承担违约责任并无法律依据。3、答辩人无权取回被答辩人要求取回的物品。本案第一次审理过程中，此部分物品作为答辩人的损失进行了评估，且按照评估意见及法院的调解，此部分物品归被答辩人所有。4、答辩人张立虎不应承担责任。答辩人张立虎签订合同的目的是为了成立酒店，酒店成立后，实际使用了房屋。酒店是几人合作经营的，其个人财产和公司财产是独立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：原告提供的第一组证据中第1份证据房屋租赁合同，来源合法，客观真实，被告对其真实性无异议，本院予以采信；第2份证据2014年10月13日临时查封决定书，该临时查封决定书中注明了被查封主体、查封原因、范围及期限，不能证明涉案酒店被查封的全部责任为被告大秦房地产原因所致，对其证明目的不予采信；第3份证据2015年3月30日建设工程消防验收意见书及第4份证据2016年8月29日咸阳市公安消防支队文件，客观真实，对其证明本案所涉房屋用途进行了变更及变更时间的证明目的予以采信；原告提供的第二组证据中第1份证据原告人员工资明细，属于原告在酒店经营过程中的正常成本支出，不属于营业损失，对其证明目的不予采信；第2份证据司法鉴定意见书，客观真实，能够客观反映原告的各项损失，本院予以采信。被告大秦房地产针对本诉部分提供的第一组证据中第1份证据房屋租赁合同，来源合法，客观真实，原告对其真实性无异议，本院予以采信；第二组证据中第1份证据情况说明、第2份证据咸公消审字[2015]第0113号建设工程消防设计审核意见书，原告对其真实性及证明目的均无异议，本院予以采信；第三组证据中第1份证据咸公消审字[2011]第0097号建设工程消防设计审核意见书、第2份证据咸公消验字[2015]第0034号建设工程消防验收意见书、第3份证据咸公消审凭字[2016]第0149号建设工程消防设计审核申请受理凭证、第4份证据咸公消审字[2016]第0146号建设工程消防设计审核意见书，原告对该组证据的真实性无异议，对其真实性予以认定，该组证据能够证明双方在租赁合同履行过程中，涉案房屋用途由办公变更为宾馆，消防设计合格，不能证明涉案房屋消防验收合格；第四组证据中第1份证据照片、第2份证据消防整改通知书及快递存根，原告对该组证据的真实性无异议，对其真实性予以认定，被告所发出的消防整改通知系原告向法院起诉后发出，对其证明目的不予认定；被告提供的第五组证据中第1份证据住宿发票一张、第2份证据大秦酒店经营推广照片3张、第3份证据网上订房订单5份、第4份证据停车费收据存根10张、第5份证据物业公司水电暖收费收据32张、第6份证据2017年2月18日便利店购物小票一张，客观真实，但不能证明原告一直处于正常经营状态，对其证明目的不予采信；第六组证据中第1份证据（2017）陕0402民初1247号民事判决书、第2份证据（2017）陕04民终2215号民事判决书、第3份证据大秦酒店2016年经营年报，客观真实，但不能证明原告一直处于正常经营状态，对其证明目的不予采信。被告针对反诉部分提供的第一组证据房屋租赁合同，来源合法，客观真实，原告对其真实性无异议，本院予以采信；第二组证据大秦酒店工商登记信息，来源合法，客观真实，原告对其真实性无异议，本院予以采信；第三组证据中第1份证据陕高评[2017]第070号意见书中设备类、低值易耗品类清单，第2份证据酒店现场照片13张，因本案第一次审理过程中，原、被告双方对鉴定的范围及此部分物品由被告大秦房地产接收均无异议，对被告大秦房地产欲证明此部分物品应由原告自行取回的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，原告张立虎与被告大秦房地产签订了涉案房产的房屋租赁合同，约定：1、甲方即大秦房地产将位于咸阳市XX路XX小区XX号楼XX层、二层、第十九至二十二层的部分房屋出租给乙方即张立虎使用，房屋面积为一层大厅127.86平方米、二层北侧2-1号房屋面积219平方米、第19层-22层总面积为3257.56平方米；2、房屋租赁期限为自2014年5月1日起至2025年8月1日止共计11年3个月（其中前6个月为装修期，装修期不计租金）；3、房屋用途为酒店使用；4、租金的计算标准为：第一年度第一层月租金为每平方米80元、第二层月租金为每平方米65元、第十九至第二十二层月租金为每平方米33元，第一年租金为157万元，之后每年在前一年度租金基础上每平米增加1元；房屋租金采用先付后用的原则，第一年度租金应当在合同签订后3个工作日内支付，以后各年度租金于租赁期开始前5日内支付；逾期交纳租金，每逾期一天应当按照应交租金的日千分之三向甲方缴纳滞纳金；乙方在交纳首期租金时，应向甲方交纳10万元履约保证金；6、甲方保证在出租房屋前已通过消防验收，出租房屋无产权纠纷，产权如有纠纷，由甲方承担乙方的全部损失；7、乙方应自行办理酒店经营手续，酒店经营的消防及安全责任由乙方自行承担；8、甲方不能提供以上房屋或提供房屋不符合约定，严重影响本合同项下约定的用途，乙方有权解除本合同。2014年5月1日，原告张立虎就涉案房屋开始装修施工，并开始成立原告大秦酒店，原告大秦酒店系自然人独资有限责任公司，原告张立虎系其法定代表人及独资股东。2014年10月，酒店装修完毕。截止2016年12月31日，原告仅向被告交纳履约保证金10万元及租金20万元，应交纳房屋租金为3418362.2元（租金计算方法详见下表）。2016年8月29日，原告大秦酒店开具了购买方名称为孙某某、应税名称为住宿、价税合计为238元的增值税发票一张。2014年10月14日，咸阳市秦都区公安消防大队作出临时查封决定书，以原告大秦酒店存在主体大楼未进行验收、装饰装修前未报消防大队进行设计审核、消防设施器材配置不符合标准为由，认定原告大秦酒店存在火灾隐患，将电箱、大秦御港城19、21层查封至2014年11月13日。2015年3月30日，咸阳市公安消防支队作出咸公消验字[2015]第0034号《建设工程消防验收意见书》,认定被告大秦房地产申报的碧水蓝天（后改名为大秦御港城）1-5号、9号及本案争议标的物所在的10号楼工程的消防验收不合格，存在问题为：1、9号楼住宅部分首层仅一个安全出口，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.1.1条规定；2、地下室和地上层公用楼梯间时，首层与地下层的出入口未设置乙级防火门隔开，《高层民用建筑设计防火规范》第6.2.8条规定；3、消防电梯井与相邻其它电梯井之间，未采用耐火极限不低于2.00h的隔墙或甲级防火门隔开，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.3.6条规定；4、室内消火栓最不利点静水压力不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第7.4.7.2条规定；5、防烟风机未在最末一级配电箱处设置自动切换装置，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第9.1.2条规定；6、消防控制室、消防水泵房、配电室发生火灾时不能保证正常照明的照度，不符合《高层民用建筑设计防火规范》第9.2.2条规定；7、防火门无身份证标识、铭牌标识和合格证，不符合《消防产品一致性检查要求》（GA1061-2 013）第5.2.2条规定；8、报警联动时，正压送风机未启动，消防联动控制器未切断火灾区域及相关区域的非消防电源，不符合《火灾自动报警系统设计规范》第4.5.1条、4.10.1条规定；9、自动喷水灭火系统管网内无水，无法进行系统模拟灭火功能试验，不符合《自动喷水灭火系统施工及验收规范》第8.0. 12条规定；10、10号楼19-22层存在用途变更，应另行申报消防设计审核。2016年8月3日，成阳市公安消防支队作出咸公消审凭字[2016]第0149号《建设工程消防设计审核申请受理凭证》，决定受理被告咸阳大秦房地产申请的碧水蓝天10号楼19-22层即本案争议标的物所在楼层用途变更消防设计审核。2016年8月29日，咸阳市公安消防支队作出咸公消审字[2016]第0146号《建设工程消防设计审核意见书》，认定被告咸阳大秦房地产申报的碧水蓝天10号楼19-22层用途变更消防设计图纸资料，本次审核为19-22层用途由办公变为宾馆，变更面积3181.6平方米，经按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95)等国家工程建设消防技术标准审核，该工程消防设计合格。2016年7月8日，原告大秦酒店、原告张立虎将被告大秦房地产诉至咸阳市秦都区人民法院，咸阳市秦都区人民法院立案受理后，被告大秦房地产于2017年2月7日提出反诉，后咸阳市秦都区人民法院于2017年3月1日作出了（2016）陕0402民初2829号民事裁定书，以原告的诉讼标的为1408万元、为辖区内有重大影响案件，应由中级人民法院管辖为由，裁定将本案移送至咸阳市中级人民法院审理。本院受理后，原告于诉讼期间提出司法鉴定申请，申请就涉案的承租房屋资产在起诉时的市场价值进行评估，本院依法委托陕西高新资产评估有限责任公司对其残值予以评估鉴定，陕西高新资产评估有限责任公司出具了陕高评字（2017）第070号《司法鉴定意见书》，鉴定认为：原告大秦酒店承租房屋的装修、设备、固定资产及低值易耗品于评估基准日2016年7月7日的市场价值为5477512元，其中涉案装修类资产的评估价值为4312890元、涉案固定资产设备类资产为1085792元、低值易耗品为78830元。本院审理过程中，原、被告皆认可，原告大秦酒店于2017年1月11日停业。被告大秦房地产至今未提供其所有的XX城XX号楼消防验收合格的相关证据。2018年2月11日，本院组织原、被告双方对鉴定意见质证时，原、被告双方对鉴定公司出具的复函均无异议，双方均同意按《司法鉴定意见书》所涉及的资产为准交接房屋，2018年2月13日，原告向被告大秦房地产移交承租房屋及所有资产。另查，本院于2017年11月29日作出（2017）陕04民终2215号民事判决书，就原、被告间因涉案租赁房屋产生的物业合同纠纷一案作出了终审裁判，该文书中已查明：“被告张立虎和被告大秦王府酒店作为业主按《前期物业服务协议》中约定的标准向原告缴纳过物业费、电梯费、垃圾清运费，2015年3月份前单价按1.25元/度，以后按单价1.50元/度缴纳过电费…2015、2016年冷气费173121.7元、暖气费231926.7元、电费145063.8元，共计805256.2元，被告已支付399000元，下欠406256.2元”，根据该文书可以证明，原告大秦酒店在2015年至2016年期间，使用电量大致为145063.8元除以1.50元/度即96709.2度。本次审理过程中，被告大秦房地产对《司法鉴定意见书》提出异议，陕西高新资产评估有限责任公司对其异议进行了答复，主要内容如下：1、评估报告不存在过期问题；2、2017年10月23日，在大秦酒店2129房间评估人员及原被告双方及法院工作人员介绍了现场勘察工作的程序及提出了需各方配合的要求，并对相关事项进行了确认：（1）确认评估基准日为2016年7月7日。（2）对委托书提到的“残值”进行了讲解（残值是对不能使用的财产进行废品处置所能收回的价值），经各方确认该案需评估涉案资产扣除折旧后的价值；评估时选用成本法对涉案资产进行了评估，评估结论已扣除折旧。（3）确认评估范围，即委托书提到的“装修、设备、固定资产等”，其中，“等”为低值易耗品。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》解除后，责任应如何承担；2、原告张立虎、大秦酒店的各项损失、反诉原告大秦房地产的租金如何承担；3、反诉原告大秦房地产请求反诉被告张立虎、大秦酒店取回房屋内的设备设施及低值易耗品的反诉请求是否应予支持。关于合同解除后责任如何承担问题。原、被告双方的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告张立虎、大秦酒店请求解除《房屋租赁合同》，被告大秦房地产表示合同已经解除，双方对解除合同并无异议，对原告张立虎、大秦酒店的该项诉讼请求依法予以支持。双方在《房屋租赁合同》中明确约定了房屋用途，且被告大秦房地产承诺合同签订时，房屋已通过消防验收。但是，被告大秦房地产明知其出租房屋将用于酒店经营，却迟于合同签订两年后即2016年8月3日才在消防机关办理消防设计变更审核，且至今未取得出租房屋所在的10号楼整体消防验收通过手续，导致合同目的不能实现，被告大秦房地产对于合同解除存在过错，应当承担合同解除的主要责任。原告张立虎、大秦酒店作为房屋承租方，根据合同约定，亦应自行办理酒店经营手续，承担酒店经营的消防及安全责任，而原告作为酒店的经营者，未积极按照消防部门的整改意见进行整改，亦存在过错，亦应承担次要责任。关于原告的各项损失、反诉原告大秦房地产的租金及违约金如何承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张立虎为设立大秦酒店以自己的名义与大秦房地产签订《房屋租赁合同》，大秦酒店成立后，实际享有合同权利并履行合同义务，对于合同已履行期间的租金，大秦酒店作为实际承租人应当按照被告亦即反诉原告大秦房地产的请求，支付合同签订后至2016年12月31日止拖欠的房屋租金，故大秦房地产要求大秦酒店承担下欠租金之反诉请求符合法律规定，本院予以支持，但是具体金额应以本院查明的数额即3118362.2元为准。大秦房地产反诉请求张立虎与大秦酒店共同承担责任，无法律依据，依法应予驳回。张立虎、大秦酒店辩称酒店因消防验收未通过、未能正常营业故不应支付房屋租金一节，因大秦酒店在2015年至2016年期间，使用电量高达96709.2度，且其曾对外开出住宿增值税发票，并承认酒店于2017年1月11日停止经营，可以证明大秦酒店在此期间使用了承租房屋，故对其该节答辩意见本院不予采信。双方《房屋租赁合同》解除后，对于承租房屋的装修、固定资产等，鉴于大秦房地产对于合同解除应承担主要责任，其过错导致酒店无法继续经营，对于大秦酒店涉案装修类资产、固定资产、低值易耗品等资产应由被告大秦房地产按照鉴定评估的资产价值支付80%的对价即4382009.6元（5477512元×80%）后，归大秦房地产所有为宜。至于大秦房地产反诉要求张立虎、大秦酒店承担逾期交纳租金违约金一节，考虑到其对合同解除负有主要责任，故对其要求违约金一节，本院不予支持。至于原告要求大秦房地产承担其酒店维护人员工资、生活费、投资费用的利息共计494万元，因工资系原告经营的正常成本支出，要求大秦房地产承担经营期间的该项成本于法无据，本院不予支持；原告并未举证证明投资费用的利息损失存在的基本情况，且原告对于合同解除、酒店无法继续经营亦存在过错，应自行承担其相应损失，故本院对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于反诉原告大秦房地产请求反诉被告张立虎、大秦酒店取回房屋内的设备设施及低值易耗品的反诉请求是否应予支持。本院第一次审理过程中，原、被告双方均同意按《司法鉴定意见书》所涉及的资产为准交接房屋，2018年2月13日，原告向大秦房地产移交承租房屋及所有资产，大秦房地产已实际接收房屋及相应资产，对其该项反诉请求依法应予驳回。综上所述，原、被告间所签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均同意解除合同，依法予以解除，大秦酒店应给付大秦房地产下欠租金3118362.2元，大秦房地产应给付大秦酒店固定资产、装修类资产、低值易耗品等资产折价4382009.6元，大秦酒店的上述资产归大秦房地产所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除张立虎与咸阳大秦房地产开发有限公司间签订的《房屋租赁合同》；二、陕西大秦王府酒店有限责任公司给付咸阳大秦房地产开发有限公司下欠房屋租金3118362.2元；三、陕西大秦王府酒店有限责任公司现有固定资产、装修类资产、涉案低值易耗品归咸阳大秦房地产开发有限公司所有，咸阳大秦房地产开发有限公司支付陕西大秦王府酒店有限责任公司资产折价4382009.6元；四、驳回张立虎、陕西大秦王府酒店有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回咸阳大秦房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106280元，由咸阳大秦房地产开发有限公司负担33076.70元，由张立虎、陕西大秦王府酒店有限责任公司负担73203.30元，反诉费24767元，由张立虎、陕西大秦王府酒店有限责任公司负担15705.23元，由咸阳大秦房地产开发有限公司负担9061.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。    审    判    长      马  莹   审    判    员      闫亚君审    判    员      丁  辉    二〇一九年九月二日       书    记    员      罗英丹租金计算方法反诉原告大秦房地产公司以2016年12月31日为截点要求二反诉被告承担拖欠租金。合同约定，房屋租赁期限为自2014年5月1日起至2025年8月1日止共计11年3个月（其中前6个月为装修期，装修期不计租金）；房屋面积为一层大厅127.86平方米、二层北侧2-1号房屋面积219平方米、第19层-22层总面积为3257.56平方米；第一年度租金为第一层月租金为每平方米80元、第二层月租金为每平方米65元、第十九至第二十二层月租金为每平方米33元，第一年租金为157万元，之后每年在前一年度租金基础上每平米增加1元。故租金应计算为：第一年度即2014年11月1日至2015年10月31日（前六个月免租金）约定为1570000元，其中，2014年10月13日至2014年11月13日被消防部门查封，11月1日至11月13日租金应予扣除即1570000元÷12月÷30日×13日=56794.44元，第一年度应付租金为1570000元-56794.44元=1513205.56元；第二年度即2015年11月1日至2016年10月31日为：（81元×127.86平方米＋66元×219平方米＋34元×3257.56平方米）×12月=1626812.4元；2016年11月1日至2016年12月31日为（82元×127.86平方米＋67元×219平方米＋35元×3257.56平方米）×2月=278344.24元；合计: 1513025.56元＋1626812.4元＋278344.24元=3418362.2元。 - 1 -