湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初698号原告（执行案外人）：印国银，男，1970年5月17日出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：彭涛，湖北无为律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：湖北辰基电气设备有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：陈自文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董涛，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人(被执行人)：十堰东煌置业有限公司。住所地：湖北省丹江口市。法定代表人：龚心成，该公司经理。第三人(被执行人)：十堰航舰工贸有限公司。住所地：湖北省丹江口市。法定代表人：卢宗云，该公司总经理。原告印国银与被告湖北辰基电气设备有限公司（以下简称辰基公司）、第三人十堰东煌置业有限公司（以下简称东煌公司）、第三人十堰航舰工贸有限公司（以下简称航舰公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告印国银及其委托诉讼代理人彭涛、被告辰基公司的法定代表人陈自文及委托诉讼代理人董涛到庭参加诉讼，第三人东煌公司、航舰公司经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印国银向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告租赁的位于丹江口市xx××大道x侧××号x，房号xx房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认位于丹江口市x岸××大道x侧××号x，房号xx房屋为原告租赁使用20年，租赁合同合法、有效；3.案件受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告印国银将上述第2项诉讼请求明确为：确认原告印国银与第三人东煌公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》有效，其他诉讼请求未变。事实和理由：2013年3月25日，东煌公司与原告印国银签订了《房屋租赁合同》。该合同约定：东煌公司将其丹江口市xxxx区酒店主楼xx楼x侧和x区第x层的房屋租赁给原告印国银使用，其中x区第x层x侧即是被法院查封的房产，x区房号xx的房产（房产证号：丹江口市房权证xx字第××号）；租赁期限20年，从2013年4月1日至2033年3月31日止；年租金10万元（两处房屋各五万元），20年共计200万元；原告印国银为东煌公司施工的xx国际x﹟、x﹟商住楼等配电工程款一次性抵付20年房屋租金，以双方认可的结算为准多退少补；租赁期内，东煌公司因该租赁房屋发生的一切债务纠纷与原告印国银无关；该房屋租赁合同的签订经丹江口市新港法律服务所进行见证，并出具了见证书。2016年3月14日，原告印国银与东煌公司签订工程款结算、支付协议，双方确认结算工程款造价总额302万元。根据《房屋租赁合同》约定，以双方认可的结算抵付房屋租金，则足以抵付《房屋租赁合同》约定的租金。在双方签订《十堰东煌置业有限公司工程款结算、支付协议》的当日，东煌公司出具了证明，对以结算工程款抵扣房屋租金一事进行了书面确认。基于该事实，原告印国银已合法取得、占有前述被查封的房屋自2013年4月1日至2033年3月31日期间的租赁使用权。2019年1月3日，茅箭区法院作出（2017）鄂0302执2169号之一公告，责令东煌公司及占有、使用、居住在涉案房屋内的相关人员迁出并清空房屋。原告依法向茅箭区法院提出执行异议，并提供相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的查封。2019年1月24日，茅箭区法院作出（2019）鄂0302执异53号执行裁定书，裁定驳回原告印国银的异议，并明确告知在法定期限内向法院提起诉讼。原告认为即便涉案房屋抵押登记有效，仍不能对抗善意第三人，且原告租赁房屋在前，房屋抵押登记在后。根据担保法第48条规定，被告无权以涉案房屋抵押权对抗善意第三人印国银，更不能查封、拍卖尚在租赁期限内的房屋。综上所述，原告对涉案房屋具有无可置疑的合法使用权，买卖不破租赁更是对原告租赁房屋期限内的权益保护。请求支持原告的诉讼请求。被告辰基公司辩称：租赁权不属于排除强制执行情形，原告诉讼请求不能成立。原告与东煌公司签订的《房屋租赁合同》为虚假合同，原告提供虚假证据恶意诉讼，请求依法进行处理。第三人东煌公司、航舰公司均未向本院提交答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月25日，东煌公司与印国银签订《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》约定：东煌公司将所属的丹江口市x岸xx区xxxx区酒店主楼x楼（电梯编号层）x侧和x区第x层的房屋两处（房屋用途为商业或办公）租赁给印国银使用，面积约2000平方米；租赁期限20年，即自2013年4月1日起至2033年3月31日止；年租金10万元（两处房屋各5万），20年共计200万元；印国银用为东煌公司施工的xxxx＃、x＃商住楼等配电工程款一次性抵付20年房屋租赁费，以双方认可的结算为准多退少补；东煌公司向印国银交付的房屋标准为印国银签订本合同时所察看的现状标准为毛坯房；租赁期内，东煌公司因该租赁房屋发生的一切债务纠纷与印国银无关，由东煌公司承担等。上述《房屋租赁合同》涉及的x区第x层的房屋在丹江口市不动产登记中心登记的坐落为：丹江口市x岸××大道x侧××号x，房号xx(建筑面积1655.11平方米，产权证号为丹江口市房权证xx字第××号，简称涉案房屋)。印国银(挂靠于湖南鸿源电力建设有限公司)对东煌公司的职工食堂和住宅楼供电工程以及其他附属工程进行了施工。2017年3月14日，东煌公司与印国银(印国银签名处加盖有湖南鸿源电力建设有限公司公章)签订《十堰东煌置业有限公司工程款结算、支付协议》，双方确认东煌公司应支付印国银职工食堂和住宅楼供电工程以及其他附属工程结算价款总计3050715.64元，除已支付的100万元工程款，东煌公司下欠印国银电力安装工程款2050715.64元。上述协议还约定：东煌公司从该公司现有住宅房屋中交付给印国银住宅房屋两套，印国银现已占有使用的一间地下室仓库，由东煌公司作价交付给印国银；上述住宅房屋两套、地下室仓库一间的买卖协议签订的同时，协议双方到丹江口市房产行政主管部门办理房屋买卖预告登记；东煌公司所欠印国银电力安装工程款余额2050715.64元减去抵付住宅房屋两套、地下室仓库一间的售房款后，剩余部分由东煌公司出具欠条，加盖公司及法人印章，印国银留存等。东煌公司在上述《十堰东煌置业有限公司工程款结算、支付协议》上签署意见：以上结算工程造价总额为302万元，印国银亦签署意见同意按302万元结算。后东煌公司未向印国银交付上述协议约定的住宅房屋两套和地下室仓库一间，双方亦未到房产行政主管部门办理房上述房屋买卖预告登记。东煌公司向印国银出具《证明》，内容为：本公司租赁给印国银的房屋租金200万元已用配电工程款抵付，视同租金已交纳完毕。2014年10月21日，东煌公司与湖北银行十堰分行签订《最高额抵押合同》，约定东煌公司为航舰公司连续办理包含承兑商业汇票在内授信业务而将要与湖北银行十堰分行在2014年10月21日至2017年10月21日期间签订借款合同、银行承兑协议，东煌公司愿意为航舰公司在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押财产包含涉案房屋。2015年10月22日，湖北银行十堰分行与成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司、东煌公司、航舰公司共同签订《债权转让协议书》，约定湖北银行十堰分行将对航舰公司的债权1680万元转让给成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司。成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司与航舰公司、东煌公司债权转让合同纠纷一案，本院于2017年5月10日作出（2016）鄂0302民初1895号民事判决书，判决：1.航舰公司偿还成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司1680万元及利息（利息计自2015年10月22日起至债务履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算），2.成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司对东煌公司抵押的房屋（房产证号为：丹江口市房权证三官殿字第××号、第××号、第××号的房产）、土地【土地证号为：丹江口市国用（xx）第xx号、（xx）第xx号、（xx）第xx号】拍卖、变卖或折价处理的价款享有优先受偿权，3.驳回成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司其他诉讼请求。该民事判决书发生法律效力后，成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司向本院申请强制执行。本院在执行上述案件过程中，成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司与辰基公司于2018年7月19日签订债权转让协议，约定成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司将（2016）鄂0302民初1895号民事判决书所享有的全部民事权利转让给辰基公司。2018年8月1日，成都荣鑫汽车零部件贸易有限公司将转让事宜通过报纸公告通知航舰公司、东煌公司。2018年8月7日，本院作出（2018）鄂0302执异227号执行裁定书，裁定变更辰基公司为本案的申请执行人。本院在执行过程中查封了东煌公司位于丹江口市右岸××大道西侧××区房××xx房屋等。2019年1月3日，本院作出（2017）鄂0302执2169号之一公告，责令东煌公司及占有、使用、居住在涉案房屋内的相关人员于2019年3月3日前迁出房屋并清空存放在涉案房屋内的物品。印国银向本院提出执行异议，请求解除对丹江口市右岸新城区水都大道西侧F401房产（房产证号为：丹江口市房权证xx字第××号）的查封。本院于2019年1月24日作出（2019）鄂0302执异53号执行裁定书，裁定驳回印国银的执行异议。印国银不服上述（2019）鄂0302执异53号执行裁定书，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。本院认为：本案的争议焦点是印国银对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”印国银与东煌公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。辰基公司主张上述合同系虚假合同，但该公司提交的证据不足以证明其该项主张。印国银未能提交相关证据以证明在本院查封涉案房屋前，其已占有使用涉案房屋。故印国银对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告印国银与第三人十堰东煌置业有限公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回原告印国银的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告印国银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇一九年九月十八日书 记 员  陈方芳