湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初6469号原告：喻东平，男，1948年12月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王巍、李晶杰，湖北九通盛律师事务所律师。被告：武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所，住所地武汉市武昌区后补街83号。法定代表人：吴俊超，所长。委托诉讼代理人：马家强、赵丹，湖北谦顺律师事务所律师。原告喻东平与被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所（以下简称粮道街房管所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告喻东平及其委托诉讼代理人王巍、李晶杰到庭，被告粮道街房管所的委托诉讼代理人马家强、赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻东平向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付0.25平方米住房面积差价款5000元（暂按20000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）；2、被告向原告支付5.74平方米门面面积差价款172200元（暂按30000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）；3、被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2001年3月15日签订《房屋拆迁调换产权协议书》及《补充协议》,并于2002年3月5日补充约定被告向原告偿还的还建房总面积为296.43㎡,确认原告合计应缴超面积费等费用共计42823.20元,已缴10000元,剩余费用同意实收30000元。此外双方在补充协议中约定面积误差依建设部新发布的商品房购销合同示范文本相关规定处理,价格依武汉市房地局最近发布的同等使用功能的商品房价格为标准结算。原告分别于2001年8月31日及2002年3月6日依约向被告支付了超面积费等费用合计4万元。2017年9月15日还建房房产证颁发,房产证载明还建房总面和为290.44平方米,比约定面积少5.99平方米(其中住房面积少0.25平方米,门面面积少5.74平方米)。被告未按照双方协议约定交付296.43㎡的还建房,属违约。照诉争房屋2017年9月当时的周边市场价,门面房暂按照30000元/平方米的标准,住房暂按照20000元/平方米的标准计算,被告的行为直接导致了原告巨大的经济损失。为维护自身权益，原告特诉至法院，要求判如所请。被告粮道街房管所辩称，第一，根据双方补充协议约定，面积误差参照商品房购销合同示范文本规定办理，按建设部2000年示范文本规定，误差在3%之内，据实结算房产。房屋还建时，被告按照860元每平方米标准收取超面积房款，故出现面积误差按该标准结算。第二，原告还建四套房屋，均在2001年及2002年实现安置并实际交付使用，已具备多退少补结算条件，故应当以实际安置交付房屋作为确定面积差部分应补偿房款时间节点。第三，办理房屋权属证书，是商品房买卖合同的附随义务，原告以办证时间市场价格作为办理房屋面积结算标准，无依据。第四，原告原有被拆房屋190.39平方米，约定还建面积288.26平方米，交房时预估面积296.43平方米，按照860元每平方米标准，收取原告缴纳超面积费用7026元，加上灶台及阳台等费用后，减免2823元，即原告累计花费34203元，多还房屋面积108.04平方米，现原告以办证后面积差额5.99平方米要求被告退还购房款约18万元，显然不公平不合理。原告喻东平为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：公证书、喻东平私房缴费明细手抄件、湖北省武汉市统一收款收据两张、证明一份、房屋不动产权证四份、结算单两张。被告粮道街房管所对喻东平私房缴费明细手抄件真实性有异议，对原告喻东平提供的其他证据真实性无异议。被告粮道街房管所向本院提交了建设部2000年200号文件网络打印件，原告喻东平对该证据真实性有异议。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：原坐落于武汉市武昌区后补街68号房屋（建筑面积190.33㎡）所有权人为喻东平。该房屋拆迁后，还建四套房屋：坐落于武昌区粮道街后补街50-72号A、B栋/栋A栋3单元5层2室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0049945号，房屋建筑面积102.82㎡]、武昌区粮道街后补街50-72号A、B栋/栋A栋1单元5层2室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0049356号，房屋建筑面积148.31㎡]、武昌区粮道街后补街50-72号A、B栋/栋A栋单元1层12室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0049512号，房屋建筑面积24.08㎡]、武昌区粮道街后补街50-72号A、B栋/栋A栋单元1层13室房屋[不动产权证：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0049510号，房屋建筑面积15.23㎡]。以上四套房屋所有权人为喻东平、吴美建。2000年，建设部发布建住房[2000]200号《关于印发的通知》，附商品房买卖合同示范文本。该文本载明：第五条，面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。2、双方同意按一下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2001年3月15日，粮道街房管所（甲方）与喻东平（乙方）签订《房屋拆迁调换产权协议书》，约定：经武汉市拆迁主管部门武拆许字[2000]第92号文批准，甲方在后补街神州巷1号4号、郎家巷2号4号实施拆迁，乙方坐落在后补街68号房屋，系私产别，属拆除范围，根据《武汉市城市房屋拆迁安置条例》（以下简称《条例》）和有关规定，甲、乙双方就房屋产权调换达成协议如下：二、自管产、私房房屋拆迁调换产权：1、乙方房屋计1栋，建筑面积190.39㎡。2、偿还房产权房屋坐落在后补街，建筑面积288.26平方米。补充说明：甲方不承担搬家费与过渡费，乙方首期付款1万元，余款还建时一并付，产权证按国家规定办理。结算应由乙方向甲方付款3万元；如出现面积与本协议书差异等问题再据实结算。2001年3月15日，粮道街房管所（甲方）与喻东平（乙方）签订《补充协议》，约定：1、甲方依建设部（1998）102号文件向乙方提供五证两书。2、面积误差依建设部新公布的商品房购销合同示范文本相关规定办理，价格依武汉市房地产最近发布的同等使用功能的商品房价格为标准结算。4、本次拆迁乙方向甲方一次性交纳超面费人民币3万元，甲方将不再向乙方收取其余任何费用。2001年3月23日，湖北省武汉市武昌区公证处就上述《房拆迁调换产权协议书》、《补充协议》作出（2001）武昌证字第0857号公证书，载明：以上两协议意思表示真实，协议内容具体明确，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议上双方当事人的签字、印章属实。2001年8月31日，武昌区粮道物业有限责任公司出具《湖北省武汉市统一收款收据》，载明：收到喻东平超面费1万元。2002年3月5日，喻东平私房缴费明细手抄件载明：乙方付甲方：1、超面积费用（296.43㎡－288.26㎡）×860元/㎡=7026.20元；2、灶台、阳台窗3317.30元＋2479.70元=5797元；3、一次性交纳超面积费3万元。以上结算共计42823.20元，减去已交1万元，还需付32823.20元，同意实付3万元。2002年3月6日，武昌区粮道物业有限责任公司出具《湖北省武汉市统一收款收据》，载明：收到喻东平后补街68-72号超面费3万元。2009年11月17日，武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所出具《证明》，载明：兹有我所辖区后补街58-72号私房还建户喻东平，2002年还建时A栋3-5-2按104.11㎡交纳超面积费；A栋1-5-2按147.27㎡交纳超面积费；A栋12号、13号门面房按45.05㎡交纳超面费（12号门面16.59㎡、13号门面28.46㎡）。2017年3月26日，武汉市武昌区房地产公司出具《结算单》，载明：姓名：喻东平，一、被拆除房屋：建筑面积190.39㎡。二、还建房屋坐落及面积：武昌区后补街50-72号A栋1层12号（商铺）、A栋1层13号（商铺）、A栋1单元5层2号（住宅）、A栋3单元5层2号（住宅）。总还建建筑面积290.44㎡。四、根据补充协议，在拆迁过程中，喻东平交公房一处用于抵扣超面费，最后双方协商后只需补款3万元。庭审过程中，双方述称房屋还建时对于超面积部分按照860元每平方米补差价。粮道街房管所述称，粮道街房管所在行政文件中曾为房地产管理所，法律主体实际为粮道街房管所，名称以其提交的事业单位法人证书为准。本院认为，粮道街房管所与喻东平签订的《房屋拆迁调换产权协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。合同约定，粮道街房管所应向喻东平还建房屋面积共288.26㎡，对于出现面积与协议存在差异的问题，双方应据实结算。结合本案事实，双方并非以超面费数额确定房屋实际还建面积，而系在确定还建面积为288.26㎡之基础上对超出288.26㎡面积的部分以交纳超面费的方式进行结算。粮道街房管所于2001年至2002年间向喻东平交付4套房屋，面积合计290.44㎡，已依约履行全部合同义务，无违约行为。对于喻东平按照超面费确定还建面积，按照同等使用功能价格计算面积差的主张，本院不予支持。粮道街房管所实际向喻东平还建房屋面积为290.44㎡，故超面费应以超出部分2.18㎡为标准计算。粮道街房管所预估还建面积为296.43㎡，实际按照8.17㎡收取超面费。对于多收取的5.99㎡超面费，粮道街房管所应当向喻东平退还。双方均认可原超面费按照860元/㎡计算，故粮道街房管所应向喻东平退还5.99㎡×860元/平方米＝5151.4元。对于喻东平要求粮道街房管所向其支付0.25㎡住房面积差价款5000元（暂按20000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）、5.74㎡门面面积差价款172200元（暂按30000元/平方米计算，以最终评估确定的结果为准）的诉讼请求，本院支持超面费5151.4元，其余数额的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所于本判决生效之日起三日内向原告喻东平退还超面费5151.4元；二、驳回原告喻东平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3844元，减半收取1922元，由原告喻东平负担1866元，由被告武汉市武昌区房地产公司粮道街房管所负担56元（此款已由原告垫付，由被告连同上述款一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇一九年九月二十三日法官助理朱冰容书记员王亚宇