济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初3271号原告：济南市市中区人民法院，住所地济南市。法定代表人：温磊，院长。委托诉讼代理人：何俊杰，山东丰浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令明，山东丰浩律师事务所律师。被告：王秋玉，女，1976年10月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟金海，北京市齐致（济南）律师事务所律师。原告济南市市中区人民法院（以下简称市中法院）诉被告王秋玉房屋租赁合同一案，本院于2018年5月10日立案后，被告王秋玉于2018年6月14日申请对房屋的装饰装修残值损失等费用进行鉴定，2018年11月15日因未交纳评估费，有关鉴定部门终止评估并退回。2018年8月3日原告市中法院申请对房屋占用费进行评估，2018年12月10日出具评估报告书。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告市中法院之委托诉讼代理人何俊杰、孔令明、被告王秋玉之委托诉讼代理人孟金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市中法院向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年2月16日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告将坐落于济南市市中区***的房产恢复原状，并将上述房屋腾空交付给原告；3.判令被告支付自2018年1月1日起至实际腾房交付之日止的房屋占用费用（以涉案房产评估费用为准），暂计10000元；4.判令被告承担截止至实际腾房交付之日止的水费、电费及其他因被告使用产生的费用，暂计1000元；5.案件受理费、财产保全费等实现债权的费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告分别于2012年1月10日及2012年2月16日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告将坐落于济南市市中区****的房产恢复原状，并将上述房屋腾空交付给原告；3.判令被告支付2013年1月11日至2018年1月31日止的房屋（干警宿舍楼四套）租金75863.01元；4.判令被告支付自2017年2月17日起至2018年1月31日的房屋（办公楼一至三层）租金76273.97元；5.判令被告支付自2018年2月1日起至2019年5月30日止的房屋占用使用费137240.59元及自2019年6月1日起至实际腾房交付之日止的房屋占用费（按照0.3元/平方米/天的标准计算）；6.判令被告承担截止至实际腾房交付之日止的水费、电费等其他因被告使用产生的费用；7.案件受理费、财产保全费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2012年2月16日，我院与被告签订《房屋租赁协议书》，约定将我院所有的坐落于济南市市中区***的房屋租赁给被告使用，租赁期限自2012年2月16日至2015年2月16日。合同到期后，被告继续使用涉租房产，双方形成不定期租赁合同关系，双方租赁合同存续期间，被告多次拖欠租赁费用。为此，我院于2017年12月14日向被告送达“关于收回出租房屋的通知”，要求被告于2018年1月31日前腾空房屋交付我院，并负责结清涉租房产的有关水电费及其他费用等。被告收到上述通知后，既未履行腾房交付义务，又继续占用涉案房产至今未缴纳任何费用。被告的违约行为严重侵害我院合法权益，为此诉至法院，请求判如所请。被告王秋玉认为与市中法院只有一份合同，不存在两份，是2012年2月16日签订了一份协议书，没有1月10日的协议书。不同意解除合同，因为涉案房产中大部分是其进行扩建的，房屋内还有装修残值。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年1月10日，出租方（甲方）：济南市市中区人民法院与承租方（乙方）：王秋玉，签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于济南市市中区****的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年1月10日至2013年1月10日，共12个月。二、本房屋年租金为人民币15000元整，按年结算。合同签订时乙方向甲方支付全年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁使用中，乙方须即时结清费用。四、房屋租赁期间，任何一方有权要求提前终止合同，须提前一个月通知对方。甲方退还乙方的多余租金，乙方交清水、电等费用后，将房屋交还甲方。双方不能要求对方再赔偿。如乙方未按时交房，甲方有权自行收回房屋。因此而发生的损失由乙方负全责。六、在承租期内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；如乙方违约，甲方有权收回房屋。同时有权要求乙方赔偿一万元。如需装修，不得破坏房屋结构。解除协议时，乙方除带走可移动物品外，不能破坏已装修过的房屋。由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿中责任。双方还对其他事项进行了约定。原告提交2012年2月16日双方签订的一份《房屋租赁协议书》复印件，约定：一、甲方将位于济南市市中区***的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年2月16日至2015年2月16日，共计36个月。二、本房屋年租金为人民币80000元整，按年结算。合同签订时乙方向甲方支付全年租金。三、乙方租赁期间，水费、电费、及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁使用中，乙方须即时结清费用。四、房屋租赁期间，任何一方有权要求提前终止合同，须提前一个月通知对方。甲方退还乙方的多余租金，乙方交清水、电等费用后，将房屋交还甲方。双方不能要求对方再赔偿。如乙方未按时交房，甲方有权自行收回房屋。因此而发生的损失由乙方负全责。六、在承租期内，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；如乙方违约，甲方有权收回房屋。同时有权要求乙方赔偿一万元。如需装修，不得破坏房屋结构。解除协议时，乙方除带走可移动物品外，不能破坏已装修过的房屋。由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。双方还对其他事项进行了约定。双方签订上述合同后，原告交付给被告出租房屋，被告并未完全按约定支付租金。因拖欠2013年的部分租金以及2013年之后合同约定的租金，经原告催要，被告于2015年4月8日将2013年第一笔租金5万元还清。2017年7月19日，王秋玉向原告出具保证书，载明：“本人王秋玉现承租市中区人民法院原七贤法庭作为经营用房，年租金8万元整，经法院一直催要，因酒店经营困难没有及时交付房租，现双方协商约定在双方对清账目前提下，我分次付清历年全部房款，第一次在2017年10月10日，第二次在2017年12月10日之前。”2017年7月28日，王秋玉又向原告出具一份还款保证书，载明：“本人王秋玉，现承租济南市市中区人民法院原七贤法庭作为经营用房，每年租金8万元整，目前尚欠2013年的部分房租3万元整和以后历年的房租均未支付。在此期间，法院一直催要，但因我经营困难，没有及时缴纳上述房租。还款计划：2017年8月4日之前偿还第一笔5万元房租，自2017年9月4日起，每月偿还8万元房租，直到付清为止。另外本人在七贤街道文庄村有待分配的住房两套，可在今年11月份卖掉一套，可以保证上述还款。”后被告依该两份还款保证书分次共计支付给原告35万元房租。2017年12月14日，原告向被告发出一份《关于收回出租房屋的通知》，载明：“王秋玉，由你承租的我院位于济南市市中区***（***及附属宿舍楼），至2015年2月16日已租期届满。你自租赁以来，多次拖欠租赁费用，已经构成严重违约。我院经研究，决定收回该房屋。现就你方腾房事项通知如下：1、你方于2018年1月31日之前将该处房屋全部腾出，交付给我方；2、向我方交付房屋之前，须结清你方在承租、使用期间产生的水电费和其他各项费用；3、房屋腾空、交付时，不得破坏房屋的主体结构和附属设施、设备。如因你方原因造成该房屋及其配套设施、设备损坏的，由你方承担相应赔偿责任。4、如你方逾期不按照本通知履行腾房义务，你方应参照房屋所在地的市，向我院缴付合同期满之日起至房屋实际交付之日止的房屋使用费及其他相关费用。同时，我院也将视情形采取必要法律手段强制你方腾出房屋，以维护我方的财产权益。”因被告不履行该通知，原告诉来我院要求处理，请求解除双方签订的房屋租赁协议、腾退房屋、支付租金、支付房屋占用费等。本院认为，本案争议的焦点问题即在于该案房屋租赁关系是否符合解除条件，以及被告欠缴租金的具体数额问题。首先，原告提交2012年1月10日原告作为甲方与王秋玉作为乙方签订的《房屋租赁协议书》原件一份以及2012年2月16日《房屋租赁协议书》复印件一份，主张被告分别承租了原告位于济南市市中区****以及（***一至三层）的房屋。被告对2012年1月10日《房屋租赁协议书》真实性无异议，对2012年2月16日《房屋租赁协议书》复印件有异议，认为双方于2011年5月份签订过一份关于三层办公楼的租赁合同，房屋租金为65000元。在2012年2月16日将2012年1月10日与2011年5月份签订的合同合并成新合同，约定房屋租金为每年80000元，包含办公楼及宿舍，并按照该新合同执行。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：“书证应当提交原件。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”第一百一十二条规定：“书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。”本案中，承担涉案房屋租赁关系是否存在的证明主体为原告，且原告作为房屋租赁合同的保管人，理应提交双方当事人签订房屋租赁合同的原件，现被告对2012年2月16日《房屋租赁协议书》复印件有异议，原告并未作出合理解释说明，本院对该合同存疑，因此对2012年2月16日《房屋租赁协议书》复印件的证明内容与证明目的不予采信。但同时，被告陈述涉案房屋租赁关系包含***宿舍楼4套以及***一至三层，房屋租金为每年80000元，对该事实，被告已构成自认，且有被告的《保证书》与《还款保证书》佐证，因此对原被告双方之间存在租赁***宿舍楼4套以及***一至三层，年租金共计80000元的事实，本院予以确认。因此原告主张被告支付2013年1月11日至2018年1月31日止的房屋（干警宿舍楼四套）租金75863.01元，不符合法律规定及本院认定的事实，不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当合理期限之前通知承租人。”本案中，双方房屋租赁合同的期限至2015年2月16日，合同到期后，被告继续承租房屋，原告继续收取租金，双方形成不定期租赁合同关系，同时2017年12月14日，原告已向被告发出一份《关于收回出租房屋的通知》，已尽到了合理期限内的告知义务，因合同解除权为形成权，因此自2017年12月14日，原告向被告发出《关于收回出租房屋的通知》，被告王秋玉在该通知上签字，双方的房屋租赁合同关系即告解除。对于被告不同意解除合同，以及涉案房产的装修残值问题，因被告提起反诉，后撤回反诉，是对其权利的处分。因此，原告主张被告将涉案房产腾空交付原告，合法有据，应予支持。但涉案房屋年代久远，原告也无恢复原状的证据提交，对原告要求被告将租赁房屋恢复原状的请求不予支持。再次，对于原告主张的2017年2月17日起至2018年1月31日的房屋（办公楼一至三层）租金76273.97元。被告有异议，认为根据原告提交的2017年12月8日的房屋收款收据，被告已将2017年房屋租金80000元全额缴纳，2017年租赁期限应为2017年2月17日至2018年2月16日。本院认为，根据原告提交的证据，以及上述对涉案房屋租金每年80000元的事实认定，被告2017年12月8日已将截至2018年2月16日的租金全额缴纳，因此，原告再行主张2017年2月17日起至2018年1月31日的房屋租金76273.97元，不符合法律规定以及本院认定的事实，本院不予支持。最后，对于原告主张的2018年2月1日起至2019年5月30日止的房屋占用使用费137240.59元及自2019年6月1日起至实际腾房交付之日止的房屋占用费（按照0.3元/平方米/天的标准计算），被告有异议，认为，2018年2月1日至2月16日的房屋租金已经缴纳，评估报告的时点为2018年11月5日，原告主张的2018年11月6日以后的房屋占用费，超过了价值时点，不认可。本院认为，根据上述本院认定的事实，原告已经缴纳房屋租金的期限至2018年2月16日，因此原告主张的房屋占用使用费应当扣除该期间的费用，根据年租金80000元，16天的房屋租金应为3506.85元。另外，鲁明和房地产估字18-11293号《房地产评估报告》是经本院依法委托作出的鉴定意见，本院作为有效证据予以采信，因此原告根据鉴定报告计算的房屋占用费合法有据，应予支持。对于原告请求的水费、电费，无具体数额，请求不明确，不予支持。对于鉴定费8780元，属于原告的合理支出，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、原告济南市市中区人民法院与被告王秋玉关于*****宿舍楼4套以及***一至三层的房屋租赁关系于2017年12月14日解除。二、被告王秋玉于本判决生效之日起三十日内将位于*****宿舍楼4套以及***一至三层的房屋，腾退给原告济南市市中区人民法院。三、被告王秋玉于本判决生效之日起十日内支付原告济南市市中区人民法院自2018年2月1日至2019年5月30日的房屋占用费133733.74元（已扣除3506.85元）以及自2019年5月30日至实际腾退房屋之日按0.3元/平方米/天计算的房屋占用费。四、被告王秋玉于本判决生效之日起十日内支付原告济南市市中区人民法院鉴定费8700元。五、驳回原告济南市市中区人民法院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15338元，原告济南市市中区人民法院负担5338元，被告王秋玉负担10000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。同时直接预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。审 判 员  左 琦人民陪审员  姜爱丽人民陪审员  高金辉二〇一九年九月九日书 记 员  孙晓松