吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初1270号 原告（反诉被告）：吉林娜奇美房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区。 法定代表人:王文海，执行董事。 委托诉讼代理人：柴兴国，男，汉族，1949年6月21日生，系公司法律顾问，住长春市朝阳区。 被告（反诉原告）：周国华，男，汉族，1949年12月20日生，住长春市绿园区， 原告（反诉被告）吉林娜奇美房地产开发有限公司(以下简称娜奇美公司)与被告（反诉原告）周国华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）娜奇美公司的委托诉讼代理人柴兴国，被告（反诉原告）周国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告娜奇美公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付购房款27200.6元及利息(自2018年12月15日起按日万分之一计算至给付时止)。2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2001年3月，原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定被告购买原告开发的位于长春市××区，建筑面积89.28平方米房屋，每平方米人民币1900元,购房款为169632元。合同第五条2款第2项约定产权登记面积小于合同登记面积时，面积比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;合同还约定买受人逾期付款应承担按日向出卖人支付应付款的万分之一的违约金，合同继续履行;同时还约定出卖人逾期交房的,应向买受人支付已交付房款万分之一的违约金,合同继续履行，双方签订合同后，被告于2002年6月8日向原告给付购房款69632元，欠房款100000元。2012年5月23日办理产权时，测绘被告购房的实际面积为79.1平方米,少于购房面积10.18平方米。被告于2018年12月14日给付原告购房款80000元。依照合同约定，被告尚欠购房款27200.6元及违约金（自2018年12月15日起至给付时止，按日万分之一计算。 被告周国华辩称，计算基数不同，关于原告应返还我的就差1000元左右。关于40865.6的违约金，我认为我没有违约。合同约定不公平，我欠原告65800多元，原告向我要违约金40865.6元，产权到现在没有办理，我给原告首付款69632元，原告赔偿我违约金70元不公平。我认为原告约定的违约金过高，而对我方违约金过低。原告没有给我方办理产权，故原告违约。 反诉原告周国华向本院提出诉讼请求：一、请求判令驳回被反诉人合同欠购置房款的违约责任。（合同约定为银行抵押贷款)。二、请求判令被反诉人赔付反诉人产权违约金8352元。三、请求判令被反诉人返还反诉人多交房款14180元。四、请求判令反诉人本案发生的一切费用由被反诉人承担。事实与理由：一、被反诉人要求反诉人逾期交房款违约金4万多元的请求赔偿。反诉人认为:根据购房合同，第3章第3项约定，该房买卖为一手房银行抵押贷款购房，目前我国房屋按揭贷款流程是，开发商将购房人的产权抵押给银行而获得售房款。购房人只需交银行要求首付款，及购房人身份证，资信证明。这两项反诉人已经满足要求,不存在反诉人逾期违约责任,如果讲违约是被反诉人应该承担按揭不成的违约责任，由于被反诉人在建房中5证的不全，在没有合法批准项目文件房地局不可能发给该项目大产权证。没有产权备案,银行是不会给无籍房按揭的。正是由于被反诉人的过失，是该房按揭不成的主因。反诉人不存在违约逾期还款一说，违约主体责任在被反诉人。二，反诉人要求被反诉人该房产权未办违约金赔偿8352元。理由是:反诉人于2002年2月8日交付69632元首付款至2013年9月市房地局给予该房确认产权证为止，违约日期为126个月。反诉人只要求按120个月按双方约定交款的0.1%月计。被反诉人只赔付70元是怎么来的合同中没有约定具体标的。这70元只一天，1月，一年，10年，20年，显然是霸王条款,不公平，一成不变约定标的。根据合同法54条第2项民法通则73条明确规定。显失公平的民事行为当事人请求变更的，人民法院应当予以变更,反诉人认为以天计过高以年计过低，以月计比较合适，已交房款69632元乘以0.1%月等于69.6元月乘以120个月等于8352元人民币。三、请求被反诉人返还反诉人房款14180元及产权违约金8352元，两项和为22533元。具体说明如下:1、已交房款两次，69632元加上8万元等于149632元。2，双倍返还短少面积10.18平方米，减去3%（79.10×3%=2.37）7.18平乘以1900元等于14839元。3、产权赔付违约金8352元。三项合计为172823元，减去房款为150290元。（79.10×1900元）应返还反诉人为22533元。四，请求判令该案发生的一切费用由被反诉人承担。 反诉被告娜奇美公司辩称，一、反诉原告不具备按揭贷款的条件，不能办抵押贷款，责任不在反诉被告。反诉原告是2002年2月18日购商品房，当时可以办抵押贷款，因手续不全，未能办成按揭。当时娜奇美小区有高林、刘晓娟等20几户办了按揭贷款。而反诉原告也于2018年12月14日交现金8万元，对按揭一事也不再提。二、关于反诉被告迟延办产权违约问题。首先是反诉原告违约，只于2002年6月8日交首付69632元，欠房款10万元，直到2018年12月14日在反诉被告多次催促下给付8万元，这期间是反诉原告违约在先，不管反诉被告是否能办产权，都与反诉原告无关，欠大部分购房款，不可能办产权。如果不欠购房款，诉反诉被告迟延办产权违约，还情有可原，没有开发商给欠购房款的人办产权的。三、关于反诉标的22533元的问题,反诉原告不认可。反诉被告在本诉中已将具体计算公式在证据目录中详细列明，双方分歧焦点是认为对方违约。如前所述，直到2018年底反诉原告还欠反诉大部分购房款，违约在先;按揭手续不全，责任在自己。可见反诉被告没有违约，所以反诉原告要求反诉被告承担产权赔付违约金8352元无法律依据，反诉原告于2018年12月14日给付的8万元，应按欠10万计算，日万分之一的违约金40865.6元。总的计算方式是:169632元（购房全款）+40865.6元（10万违约金）=210497.6元扣除69632元（首付)+80000元+33595.04(退补款）=183227.04元210497.6-183227.04=27270.6元如不给付，应于2018年12月15日计算利息。 经审理查明，2001年3月，娜奇美公司与周国华签订《商品房买卖合同》,合同约定周国华购买娜奇美公司开发的位于长春市××区，建筑面积89.28平方米，每平方米人民币1900元,购房款为169632元。合同第五条2(1)约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按0.083%利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。第六条付款方式约定周国华按按揭贷款方式付款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在15日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已主房价款的0.1%向买受人支付违约金。 双方签订合同后，周国华于2002年2月8日向娜奇美公司支付购房款69632元，尚欠房款100000元欲通过银行按揭贷款支付，后贷款未成，一直未支付付。周国华又于2018年12月14日给付娜奇美公司80000元。2012年5月23日，该房屋可以办理产权时，测绘周国华购买房屋的实际面积为79.1平方米,少于购房面积10.18平方米。 以上事实，有商品房买卖合同、交款票据、各方当事人的陈述等证据，足以认定。 本院认为，娜奇美公司与周国华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律合行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。 一、关于本诉。 周国华购买的房屋在2012年5月23日可以办理产权时，经测绘实际面积为79.1平方米,少于购房面积10.18平方米，根据合同约定，对面积误差比在3%以内的部分，应退回房款5092元（2.68×1900），对误差比超出3%的部分，应退回房款28500元（7.5×1900×2），共应退回房款33592元。故至2012年5月23日，周国华尚且欠房屋应为47066元（79.1×1900-69632-33592）。 双方合同中虽约定周国华购买房屋的付款方式是“按揭贷款”，但在按揭未成的情况下，周国华既然选择了继续购买房屋，应向娜奇美公司支付尚欠的尾款，周国华未能及时支付房款，应按照双方合同约定按日向娜奇美公司支付逾期应付款万分之一的违约金。自2002年2月8日双方签订合同之日起至2018年12月14日周国华又付款8万元时止，以欠付的10万元为为基数，按万分之一计算违约金少于娜奇美公司主张的40865.60元，应按40865.60元予以支持。对2018年12月14日，周国华又向娜奇美公司支付的80000元，因双方对支付的是违约金和房款未予约定，故应先还违约金后还房款，尚欠房款7931.60元（40865.60元+47066元-80000元）。故对原告娜奇美公司主张的购房款予以支持7931.60元，并从2018年12月15日起至实际给付之日止按万分之一继续计算违约金。 关于反诉。娜奇美公司没有按照约定日期给反诉原告周国华办理产权，应按照约定向周国华按已付房款0.1%支付违约金，即69.63元（69632元×0.1%）。 对反诉原告周国华其他反诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告周国华于本判决生效之日起十日内给付原告吉林娜奇美房地产开发有限公司房款7931.60元及违约金（以7931.60元为基数，从2018年12月15日起至实际给付之日止按万分之一计算）； 二、反诉被告吉林娜奇美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告周国华违约金69.63元； 三、驳回原告吉林娜奇美房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告周国华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费480元，由原告吉林娜奇美房地产开发有限公司负担340元，被告周国华负担140元。反诉案件受理费182元，由反诉原告自行负担1元，由反诉被告吉林娜奇美房地产开发有限公司负担181元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  刘忠亮 人民陪审员  杨万田 人民陪审员  韩凤云 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  张 波