贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0322民初1523号原告：王良琴，女，1973年8月16日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。原告：张绍开，男，1972年3月16日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二原告共同委托诉讼代理人：郭桂林，男，贵州崇遵律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：吴宗湖，男，贵州崇遵律师事务所律师。被告：周利容，女，1972年8月23日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被告：杨作方，男，1972年9月9日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二被告共同委托诉讼代理人：焦宗文，男，桐梓县高桥法律服务所法律工作者。被告：桐梓县令狐平安房地产经纪服务中心，经营场所:桐梓县娄山关街道播川路**。经营者：令狐友红。委托诉讼代理人：曾勇，男，1989年12月24日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县，系店长。被告：遵义市黔豪房地产开发有限公司，住所：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。法定代表人：杨国培，该公司执行董事。诉讼代表人：遵义市乾豪房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：杨凤，女，贵州贵遵律师事务所律师。原告王良琴、张绍开与被告周利容、杨作方、桐梓县令狐平安房地产经纪服务中心（以下简称“平安经纪中心”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告王良琴、张绍开及其委托诉讼代理人郭桂林、被告周利容、杨作方的委托诉讼代理人焦宗文、被告平安经纪中心委托诉讼代理人曾勇到庭参加诉讼。应被告周利容、杨作方的申请，本院依法追加遵义乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）为被告参加诉讼。由于本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序审理。本案于2019年7月25日再次公开开庭进行了审理。原告王良琴、张绍开及其委托诉讼代理人郭桂林，被告杨作方及周利容、杨作方委托诉讼代理人焦宗文，被告平安经纪中心委托诉讼代理人曾勇，被告乾豪公司管理人委托诉讼代理人杨凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王良琴、张绍开向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告周利容、杨作方退还原告购房款314208元、佣金3100元及承担违约金47131.2元，共计364439.2元，3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告周利容和杨作方系夫妻关系。2017年3月3日，被告杨作方通过被告乾豪公司抵偿债务的方式获得位于桐梓县娄山关街道阳光水岸二期B区1栋2单元15-2的住房一套，并将该房挂在被告平安经纪中心销售。2018年2月3日，王良琴与平安经纪中心签订《购房诚意金协议》欲购买该房屋，当日交付定金（诚意金）5000元。2018年2月5日，周利容作为售房人（甲方）与王良琴作为购房人（乙方）以及平安经纪中心作为中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定王良琴以每平方米3200元的价格购买周利容上述房屋，总价款为314208元，首付房款150000元，待房屋产权名字变更后付清余款，甲方保证所出售房屋具有合法完善的权属手续，权属清晰，共有人同意出售等。合同约定甲、乙任何一方违约导致合同不能履行，则支付对方房屋成交金额15%的违约金及中介机构佣金。2018年2月5日，原告通过转账方式支付被告周利容购房款145000元，平安经纪中心将原告支付的诚意金5000元给了周利容，周利容向原告出具房屋首付款150000元的收条一张。周利容告知原告只要将其丈夫杨作方与乾豪公司签订的合同更名为二原告，并由乾豪公司重新办理备案登记即完成产权名字变更。在被告周利容、杨作方的协调下，二原告与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买乾豪公司阳光水岸B区1栋2单元15-2的住房的相关事宜，合同落款时间为2017年3月3日。合同签订后，原告向周利容指定账户转账160000元，现金支付了余款，周利容于2018年2月8日向原告出具收款金额为314200元收条一张。交易完成后，原告向被告平安经纪中心支付佣金3100元。因被告一直未拿到所出售房屋的钥匙，未将出售的房屋交付原告，而且乾豪公司也一直未给原告办理房屋备案登记，后乾豪公司申请破产，经原告了解，该房屋已被乾豪公司出售给他人，并且办理了备案登记，被告已无法向原告交付房屋并办理产权登记，合同目的无法实现。为此，原告依法提起诉讼。周利容、杨作方辩称，涉案房屋确实是乾豪公司欠被告债务抵偿的，经过平安经纪中心的介绍，双方签订《房屋买卖合同》，但是二原告对被告不认可，因此未按签订的《房屋买卖合同》履行，二原告实际是按与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》履行，所以合同双方为二原告与乾豪公司。2019年1月18日，桐梓县人民法院已受理了乾豪公司破产清算申请，且原告已向乾豪公司管理人申请债权登记。原告与被告之前签订的《房屋买卖合同》已被二原告与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》所代替，《商品房买卖合同》没有无效情形，故房屋的交付义务人为乾豪公司，而非被告。综上，原告的诉讼请求无事实依据，请依法予以驳回。平安经纪中心辩称，被告作为中介已完成了自己的义务，促成了买卖双方交易，但由于被告周利容的违约导致签订的《房屋买卖合同》目的不能实现，责任在出卖方，购买方的请求应当得到支持。被告愿意退还收取原告的佣金3100元，其他费用被告不应当承担。乾豪公司辩称，被告对原告与被告周利容、杨作方之间签订的《房屋买卖合同》不知情。二原告与被告公司签订的商品房买卖合同未实际履行，被告公司现已进入破产清算程序，经被告公司管理人查询相关材料，并未找到涉案《商品房买卖合同》，二原告也未按照合同约定将购房款交付被告公司，所以，二原告与被告公司实际不存在合同关系。本院经审理认定事实如下：原告王良琴、张绍开系夫妻关系。2017年3月3日，因被告乾豪公司欠被告杨作方借款未偿还，所以乾豪公司将其修建位于桐梓县娄山关街道阳光水岸二期B区1栋2单元15层2-15-2号住房一套（合同约定建筑面积98.19平方米）出售给杨作方，所欠的借款抵购房款，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，被告周利容将该房屋挂在被告平安经纪中心进行销售。2018年2月3日，王良琴与平安经纪中心签订《购房诚意金协议》，准备购买周利容挂在平安经纪中心销售的房屋，当日交付定金（诚意金）5000元。2018年2月5日，周利容作为售房人（甲方）与王良琴作为购房人（乙方）以及平安经纪中心作为中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定王良琴以每平方米3200元的价格购买周利容上述房屋，总价款为314208元，首付房款150000元，将产权名字变更后付清余款，甲方保证所出售房屋具有合法完善的权属手续，权属清晰，共有人同意出售等。合同第八条约定甲、乙任何一方违约导致合同不能履行，则支付对方房屋成交金额15%的违约金及中介机构佣金。当日，张绍开通过桐梓农村商业银行转账方式支付周利容购房款145000元，加上已支付平安经纪中心诚意金5000元，周利容向王良琴出具购房首付款150000元的《收条》一张。周利容告知王良琴只要将杨作方与乾豪公司签订的合同更名为二原告，并由乾豪公司重新办理备案登记即完成产权名字变更。2018年2月7日，在周利容、杨作方的协调下，王良琴、张绍开与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定王良琴、张绍开以总价款343665元（每平方米3500元）购买乾豪公司阳光水岸二期B区1幢2单元15层2-15-2号房的住房，合同落款时间为2017年3月3日。合同签订后，张绍开通过桐梓县农村商业银行向周利容指定账户（胡吉春）转账160000元，现金支付了4200元，周利容于2018年2月8日向张绍开、王良琴出具收款金额为314200元《收条》一张。交易完成后，原告向被告平安经纪中心支付佣金3100元。2019年3月7日，桐梓县住房和城乡建设局出具《查房说明》，由乾豪公司承建的阳光水岸二期B区1栋2-15-2号房已于2017年4月14日备案到案外人陈孟德名下。现原告以被告周利容、杨作方存在违约，导致原告与被告周利容之间签订的《房屋买卖合同》无法实现合同目的为由诉至本院如上诉请。另查明：2019年1月18日，本院受理乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所担任管理人。庭审中，被告平安经纪中心表示愿意退还原告佣金3100元。上述事实，有经庭审质证原、被告双方提交的《购房诚意金协议》、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、桐梓农村商业银行《凭证》、《收条》、《收据》、《查房说明》、（2019）黔0322破1号民事裁定书和决定书以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，被告周利容将还未获得所有权的房屋挂在中介销售，原告王良琴通过中介获得信息后决定购买，双方签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效。原告依据双方签订的房屋买卖合同向被告交付了房款，但交易的房屋所有权已备案登记在案外人名下，致使合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告王良琴与被告周利容签订的房屋买卖合同不能实现合同目的，故原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取原告的购房款应当返还，被告一共收取原告购房款314200元，故被告周利容应返还原告购房款314200元。被告杨作方非合同当事人，故在本案中不承担购房款返还责任。原告主张被告周利容、杨作方返还的中介佣金3100元，因被告平安经纪中心已表示愿意返还原告，本院予以确认。关于原告主张违约金47131.2元，虽然双方签订的房屋买卖合同对违约责任进行了约定，但原、被告在交易时，被告已将房屋的基本情况如实告知原告和中介，双方仍然坚持交易，最终导致合同解除，双方均有过错，而非出卖一方的责任，故原告要求被告周利容、杨作方承担违约责任，按照合同约定支付违约金47131.2元的诉讼请求，本院不予支持。被告周利容、杨作方抗辩原告王良琴与被告周利容签订《房屋买卖合同》已被二原告与被告乾豪公司签订的《商品房买卖合同》所替代，交付房屋的义务为被告乾豪公司的主张，该主张与本院查明事实不符，故本院不予采纳。原告与被告乾豪公司签订《商品房买卖合同》，其目的是为了减少产权过户手续，想让乾豪公司直接办理产权登记在原告名下，省掉过户费用，其实质为交易双方选择的产权过户方式，所以该合同并未实际履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王良琴与被告周利容于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周利容于本判决生效之日起十五日内退还原告王良琴、张绍开购房款人民币314200元；三、被告桐梓县令狐平安房地产经纪服务中心于本判决生效之日起十五日内退还原告王良琴、张绍开佣金人民币3100元；四、驳回原告王良琴、张绍开其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6826元（原告申请缓交至执行阶段），由被告周利容负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  赵俊华人民陪审员  全安龙人民陪审员  何文秀二〇一九年九月九日书 记 员  倪远丽