广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10429号原告（反诉被告）：刘某，女，1982年10月21日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，委托代理人：万莉莉，系广东银德律师事务所律师。委托代理人：黄英娜，系广东银德律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：曾某，女，1974年6月11日出生，汉族，户籍住址广州市番禺区，原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）曾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘某的委托代理人万莉莉、被告（反诉原告）曾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘某向本院提出诉讼请求：1.确认刘某、曾某之间的租赁合同无效，2016年12月至2019年11月期间的租金总额303600元；2.曾某返还定金16000元；3.曾某退还2017年12月至2018年3月的租金合计34000元；4.曾某赔偿刘某装修损失费61373元；5.曾某赔偿刘某2018年1月1日至2018年3月31日的经营损失100000元；6.曾某赔偿刘某公证费800元、评估费3450元；7.本案的诉讼费由曾某承担。事实与理由：2016年12月1日，刘某与曾某签订《租赁合同》，约定曾某将番禺区南村镇万博中心商业街339号房屋二、三层铺面（以下简称“铺面”）按现状出租给刘某，租期为2016年12月1日至2019年11月30日。合同签订后，刘某交纳定金16000元，并对该铺面进行了装修，用于经营红木家具。2017年下半年，政府有关部门多次上门通知要求刘某立刻搬离该铺面，原因是该铺面属违章建筑，马上要被拆除。刘某向曾某询问，曾某告知刘某该铺面属于曾某所有，请刘某不用担心。2017年12月，供电部门对该铺面停止供电，由于停电，刘某经营的红木家具无法正常经营，刘某只得与曾某协商赔偿事宜，曾某拒绝返还定金以及赔偿损失。2018年2月9日，番禺区政府有关部门再次上门通知该铺面即将依法强制拆除，要求刘某最迟在3月初搬离该铺面，并自行与曾某协商赔偿事宜。2018年3月31日，迫于该铺面自2017年12月30日至今一直无法恢复正常通电，且即将被政府强制拆除，刘某只好搬离。曾某故意隐瞒该铺面属于违章建筑且即将要拆除的事实，与刘某签订租赁合同，导致刘某租赁了万博中心商业街339号房屋二、三层，并对铺面进行了装修，曾某的行为严重损害了刘某的合法利益，为此，刘某特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告（反诉原告）曾某辩称，请求驳回刘某的全部诉求，由刘某承担所有因本案产生的费用。（1）双方在自愿及清楚建筑物现状的情况下签订租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规，应视为有效合同，双方应共同遵守合同条文。（2）涉案铺面位于农村集体建设用地上，属曾某所有，有村委盖章为证，房屋建于2003年，属历史建筑，曾某为当地村民，房屋物权亦得到村集体许可及确认。（3）此铺面在15年间经历四次租户变更，一直合法经营，合法申领牌照，包括刘某的遇见红木店，但不知为何刘某不向法院提供合法的营业执照，商铺二楼及其他商户也一直正常营业，合理合法。（4）曾某从没加建和改建，因为在没征得曾某同意的情况下，遇见红木店搭建巨型招牌和拆墙拆窗破坏原有结构，在曾某阻止下，刘某仍一意孤行，才有了2017年两份城管的《责令限期改正通知单》。当时，曾某已到城管部门解释得非常清楚。刘某于2016年12月才租下铺面，城管单是2016年10月的，刘某有捏造的嫌疑。（5）虽然租赁合同上的签名为刘某，但实际使用及经营者却是她丈夫饶某某和李某某，从与曾某沟通的微信记录可知，二人对曾某房屋现状及农村用房性质非常了解，在曾某与此二人的微信沟通中，再次明确表示是农村物业，且比同是万博街的其它商铺面积大一倍而租金费用少一倍，当时是刘某主动请求曾某出租与其使用，所以不存在刘某所说的“故意隐瞒违章建筑”的事实。（6）曾某最后一次向刘某发出每月缴费单是今年1月，刘某从1月开始就以各种理由不再交费，且每天在曾某公司门前吵闹辱骂、挑衅生事。刘某没有交租和交税，而且拖欠四个月租金，竟然还让曾某返还租金、赔偿经营损失和退还押金。（7）曾某从未收到过政府有关部门的任何通知或材料，所谓的违章建筑、三月搬离、断水断电，纯粹是刘某为他们的违法违约事实作掩饰。15年前所建造的农民房，本已经属历史事实，政府如有征收行为亦属不可抗力，亦会协商补偿，断不会像刘某说的那样，威胁恐吓、断水断电。综上，请求法院依法判决。被告（反诉原告）曾某于庭审前向本院提出反诉请求：1.判令刘某支付拖欠的2018年1月-4月租金、水电费及滞纳金共计36000元；2.刘某支付违约金16000元；3.刘某赔偿曾某铺面原有装修损失25万元；4.本案诉讼费由刘某承担。事实与理由：刘某在今年4月还在使用涉案铺面，在5月自行搬走，并没有与曾某协商解约，已单方构成违约。而刘某从2018年1月就一直拒付租金及水电费，直至4月底，在曾某不知情的情况下，突然清空店内家具、拆招牌，并于2018年5月初自行搬离，总共拖欠1月-4月租金及水电费共36000元。铺面是带有豪华新装修交给原告使用的，双方协定很清楚，刘某要装修必须经曾某同意，刘某搬离后，必须要恢复原状。当时刘某在曾某反对的情况下，私自拆除了曾某原有的室内装修及门面，请求法院判决刘某为曾某还原装修或赔偿原有的装修费损失25万元。在本案诉讼阶段，曾某的房屋仍在合法正常使用，附近商户及公司员工均可作证，并非如刘某所说的“无法使用，即将要拆除”。刘某从2018年1月开始就有预谋地拖欠租金，到现在诬告诽谤，无非是为了掩盖其想提前毁约的事实。饶某某自从租用此铺后，就不断对曾某进行言语及行为骚扰，而刘某和她家人就一直散播谣言是非，经常到二楼滋事漫骂。由于受到刘某一众捏造事实的诬告，且刘某身份特殊，曾某唯有行使法律赋予的权利，提起反诉，请求法院依法判决。原告（反诉被告）刘某辩称，请求法院驳回曾某的全部反诉请求。（1）刘某实际上使用铺面的最后日期是2018年3月底，即到2018年3月也有支付租金，之前的租金也一直有支付，但1月-3月因停电铺面都不能正常使用，刘某在3月搬走后到公证处进行公证，可证明刘某主张的情况。2017年12月底，因涉案房屋是违建，造成刘某的铺面断电，后曾某自己供电断断续续有电使用，但也已经无法正常营业。（2）刘某在本案不存在违约，因为是曾某隐瞒事实，把违章建筑出租给刘某使用，刘某被迫搬离也是因为断电和执法部门的要求，所以曾某要求支付违约金的诉求没有事实和法律依据。（3）曾某要求刘某赔偿装修损失没有任何事实和法律依据，曾某没有提供证据证明其原装修的价值，而刘某对铺面进行装修是经过曾某同意的。曾某出租的这栋楼房没有任何政府部门颁发的证照和权属证明，该铺面属于违章建筑，是被责令拆除的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据材料，本院认定事实如下：1.2016年11月11日，曾某作为出租方（甲方）与刘某作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺区××中心商业街××房屋××层（但不包括外墙、楼顶、公共通道及设施）按现状出租给乙方使用，乙方已对租赁物的现状等作了充分了解并愿意承担；租赁期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日，乙方应在租赁期满前，须提前三个月书面提出续租；本合同定金16000元，在乙方信守本合同的前提下，乙方付清合同规定费用、甲方确认乙方已完好交回租赁物、结清员工工资后十天内，甲方应无息退还定金给乙方。双方确认采取先缴交租赁费后使用租赁物以及首个租赁年度内的月租赁费标准7800元，满一年后第二年的租赁费每月8500元，第三年租赁费9000元。乙方因使用租赁物所发生的水电费用，甲方按独立水、电表的实际用量及线路损耗其收费标准计收（实际用量等于表行度数的1.1倍，乙方要求高峰时段用电，电度电价为1.2元、水费为每吨4.5元）。甲方有权根据本地区水电价格的涨幅，相应调高收费标准，但调高部份，以涨幅为限。房屋维修方面，在甲方书面同意、在取得政府部门批准的前提下，乙方可自费进行广告、装修，门面整理，乙方承诺租赁物经乙方装修后不需甲方作任何补偿。除房屋基础、主体结构（不含乙方自建部份）危及安全或已漏水（非乙方的过错），由甲方负责维修并承担费用外，其它由乙方负责维修并承担费用。室内原有墙体，门窗，楼板不得擅自改装，日常由乙方维护。室内空调四台，甲方暂借乙方使用，室内装电设施，线路，灯具，借乙方使用，不得损坏，期满归还。曾某承认定金在刘某在实际使用商铺后已经支付。2.刘某陈述在2018年3月底离场，曾某则称刘某在2018年4月份才搬离，刘某能在4月份带人现场评估，可见当时商铺还在刘某手上，其在5月初才开锁拿回铺面，2018年1月至4月份的水电费是依据刘某以往的使用情况估算出来。3.刘某主张曾某退还2017年12月至2018年3月4个月租金合共34000元，并出具2018年2月2日微信转账10000元的打印件，陈述是刘某的丈夫转账的，但无法提供微信记录及载体。曾某对转账记录的真实性不予确认，陈述刘某从2018年1月起没有支付租金。4.刘某提供在（2018）粤0113民初3783号案中经律师调查令取证的《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》（穗综番责字[2016]H3751号、穗综番责字[2017]H945号）的复印件，内容为：番禺区南村镇万博商业区333、336、338、339号于2016年10月27日、2017年4月20日进行工程建设现场未能提供有关审批文件，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令工程建设者立即停止违法行为。曾某对该材料不予确认。曾某提供广州市番禺区城市管理局出具的复函复印件，内容为穗综番责字[2016]H3751号、[2017]H945号责令限期改正通知所涉的案件尚未作出处罚或处理决定。曾某辩称涉讼商铺是集体土地上的自建房，物权已经村集体确认，也有合法的备案、出租及税收证明，应为合法建筑，其向刘某出租时已清楚告知是农村物业。5.刘某提供由广东高迪评估咨询有限公司出具的价格评估结论书，用去评估费用3450元。该评估结论书的基准日是2018年4月10日，评估得涉诉商铺的残值为61373元。曾某认为是刘某单方制作，且评估时间是2018年4月10日，证明刘某还能进出商铺，商铺仍在使用中，其出租的商铺本来就带装修的，刘某把原来的装修当作自己商铺的装修用来评估是做假行为，商铺内的灯是亮着的，证明其从来未停过原告商铺的电，商铺外面的装修是刘某的，而商铺内除电表是刘某乱接的外，其余装修都是原来的。6.曾某提供装修清单及工人收款证明，主张其原装修的价值25万元。刘某不予确认，认为上述单据与本案商铺没有关联，单据上的款项不是装修涉诉商铺，该资料是8、9年以前的，有些单据上的材料不是其租赁商铺所需要的，部分单据显示的收货地址不是涉案商铺地址。7.关于经营损失费，刘某没有举证证实。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。（一）曾某和刘某于2016年11月11日签订租赁合同约定曾某将涉讼商铺出租给刘某使用，根据《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉诉房屋没有办理权属登记，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，刘某和曾某于2016年11月11日签订的租赁合同属无效，因刘某已实际使用涉讼商铺进行经营，曾某请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，本院予以支持。（二）刘某主张已经支付2017年12月至2018年3月的租金34000元，并提供微信截图打印件，证实曾有转账10000元的记录，但刘某未能证实款项由何人转账和转账的用途，又未能提供微信的原始记录和载体。曾某虽承认截图上的头像是其本人的微信头像，但对该微信转账不予确认，故本院对刘某主张已经支付34000元租金不予支持。刘某主张其在2018年3月底撤场，但其未能举证证实确已交付场地或已有效发出通知，其在2018年4月还能对涉诉房屋进行评估，故本院对曾某主张刘某使用至2018年4月予以支持，刘某应向曾某支付2018年1月至4月的占有使用费8500元×4个月=34000元。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故刘某已向曾某支付的定金16000元，曾某应当予以返还。（四）关于装修费的问题，根据《最高人民法院》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”刘某自行评估的残值61373元在合理范围内，本院予以采信，酌情确定曾某赔偿20000元，对于刘某要求曾某承担公证费、评估费的诉讼请求，本院不予支持。曾某要求对方赔偿原有装修损失25万元，其提供的单据并不能证实是涉诉房屋交付前的装修价值，且其将涉诉房屋出租给刘某时允许对方进行装修，故本院对该诉讼请求不予支持。关于经营损失刘某并无举证证实，应承担举证不能的不利后果，刘某的该项诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。因刘某和曾某签订的租赁合同无效，曾某存在有过错，对其要求的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）曾某于2016年11月11日签订的《租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）曾某应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘某返还定金16000元；三、被告（反诉原告）曾某应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）刘某赔偿商铺装修损失20000元。四、原告（反诉被告）刘某应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）曾某支付占有使用费34000元。五、驳回原告（反诉被告）刘某的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）曾某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5854元、反诉受理费2915元，原告（反诉被告）刘某负担受理费5479元，被告（反诉原告）曾某负担受理费3290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎焕萍人民陪审员  梁润富人民陪审员  郭彩霞二〇一九年九月二十四日书 记 员  孟婉莹