重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1512号原告：林苹，女，汉族，1957年2月6日生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码。委托代理人：廖成刚，重庆承业律师事务所律师。委托代理人：杨馥蔓，重庆承业律师事务所律师。被告：王秋杰，男，汉族，1988年9月25日生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码。委托代理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。被告：重庆淘居置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：王涛，职务经理。原告林苹诉被告王秋杰、重庆淘居职业顾问有限公司（以下简称淘居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林苹及其委托代理人廖成刚、杨馥蔓与被告王秋杰及其委托代理人龚思元、淘居公司法定代表人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林苹诉称，2018年8月26日，原告与二被告签订房地产买卖经纪合同，约定王秋杰将位于重庆市九龙坡区九龙镇九龙村龙蟠凤逸X栋X-X房屋出售给原告，王秋杰保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。合同签订后，原告在看房过程中，经向小区住户了解得知其所购房屋系经济适用房，非普通住房，且其购买的房屋未满5年，上市交易条件未成就。王秋杰故意隐瞒房屋系经济适用房的情况，存在交易五年限制期，且过户时相对普通住房需另行交纳综合地价款等费用，大大增加原告购房成本。被告淘居公司作为二手房中介专业机构，未尽到相应的审查告知义务。二被告的行为致使原告在违背真实意思情况下订立本案合同。原告现向本院起诉请求判决：（一）撤销原告与二被告签订的《房地产买卖经纪合同》，如不能撤销，请求解除原告与二被告签订的《房地产买卖经纪合同》；（二）被告王秋杰向原告退还定金5万元；（三）二被告连带向原告赔偿15万元；（四）二被告连带向原告赔偿律师费8000元。被告王秋杰辩称，双方的合同没有撤销的事由，已经协商解除。王秋杰没有违约行为，不应承担返还定金及其他赔偿责任。原告的诉求没有事实法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告淘居公司辩称，案涉房屋不是经济适用房，可以正常交易，不存在隐瞒的情形，不属于可撤销合同。二被告均不存在违约行为，原告无权解除，二被告也不应承担返还定金及其他赔偿责任。经审理查明，2017年7月12日，案外人重庆市九龙坡区房屋管理局（甲方）与被告王秋杰（乙方）签订《重庆市商品房认购协议》，约定：乙方自愿认购甲方九龙坡区九龙镇九龙村龙蟠凤逸X栋X-X房屋，户型两室两厅，建筑面积84.33平方米（最终以不动产权证书登记面积为准），土地使用权性质为划拨，房屋性质为经济适用住房；总价款419963.40元，建筑面积单价4980元/平方米，总成交金额最终以不动产权证书登记面积结算；认购定金为总价款的98%即411564.13元，乙方应在本协议签订时支付；乙方应在接到甲方通知后10日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，并提供办理按揭贷款所需全部手续。2018年8月26日，原告林苹（买方）与被告王秋杰（卖方）、淘居公司（经纪方）签订《房地产买卖经纪合同》，约定：买卖双方交易房屋位于重庆市九龙坡区九龙镇九龙村龙蟠凤逸X栋X-X，建筑面积84.33平方米（具体面积以产权证为准），该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式取得，未设定抵押，不带租约；总成交金额75万元，此价格包含房价、大修基金、房屋附属设施设备、装修装饰及交付买方前产生的所有费用；买方于签订本合同当日向卖方支付定金5万元，于2018年9月16日前支付55万元，于产权证下证当日支付14万元，剩余尾款1万元过户当日付清；在产权证下证如未有增值税5日内过户，如有增值税5日内作产权抵押；房屋交易所涉及的税费项目由买方承担，包含土地出让金、增值税及附加、个人所得税、契税、转移登记费、印花税、书证费；卖方承诺交易房屋非继承或赠与所得，否则产生的个人所得税及其他相关税费由卖方承担，过户递件前双方应备齐以上税费，若因政策原因须缴纳新的税费，由政策规定的缴纳方承担，政策未明确缴纳方的，由买方承担；双方于2018年9月16日前办理房屋交接手续；买方在签订本合同时支付经纪方中介服务费15000元、权证代办费500元；卖方应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，并承诺其配偶或共有人均知晓并同意本次交易，如因违反前述承诺，导致不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由违约方按房屋成交总价款20%赔偿守约方损失。合同补充条款手写载明：卖方已告知买方未下产权证；如产权证下证有增值税，下证5日内卖方需无偿配合买方作产权抵押，买方抵押完成当场向卖方支付14万元，剩余1万元过户当日付清；产权抵押到产权证满两年5日内卖方需无偿配合买方到房交所办理解除抵押并过户手续，过户完成买方需当场向卖方支付剩余尾款1万元；此次房产交易产权过户为周海鹏。上述合同签订当日，林苹向王秋杰支付购房定金5万元。2018年9月1日，原告林苹、被告淘居公司工作人员毛鹏杰、被告王秋杰父亲（下称王父）、王秋杰母亲（下称王母）现场谈话录音记录显示：林：他自始至终都没有跟你们说房子的性质是经济适用房？毛：没有，就连现在知道是经济适用房了还是要卖，还要卖给另外的人；王母：但现在我们也不知道是啥子房子，房产证下来才知道是啥子房子；毛：因为我已经问过了，跟开发商签的就是经济适用房；林：你们到房介所来的时候，跟他说这个是经济适用房没得嘛？王母：我不晓得，他说要证，我们把证给他的赛；王父：房子是啥子性质问我没得，我说是划拨地，没问其他赛？毛：产权性质，这个产权性质就叫经济适用房；王父：你问过我这个产权性质没得？毛：你当时说的还建，这个大家都晓得，单位分的房子不是经济适用房，经济适用房五年内不得交易，而且还多出来一个非税；王父：本来经济适用房就不能交易，我们当时买这个房子的时候就说拿起都可以交易，现在就等房产证下来了，性质是啥子就是啥子；毛：现在不可能交5万元等到你房产证下来赛。王母：那个认购合同书就是写的还建房嘛；毛：写的经济适用房；林：所以你们也口头跟他说，他也没跟我说；王母：因为我们也搞不懂；林：中介没跟我说，你们也没跟我说；王父：你问房子是啥子，我说单位分的房子，我一直都是说的单位分的房子；林：我就是要这个房子的性质和平方，他们就只发了半截给我，有面积，没有性质；毛：这个是真的；王父：你们要的面积就只发的面积；林：小毛，你说你跟我说过没有，这个是经济适用房，你也没有跟我说过赛；毛：因为卖方也没有告知我；林：秋杰跟你说这是经济适用房没有；毛：没有。2018年9月3日，重庆承业律师事务所出具《重庆增值税普通发票》一份，载明：林苹鉴证咨询服务诉讼代理费8000元。2018年9月18日，被告王秋杰（乙方）与案外人重庆市蟠龙物业管理有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号CQ-105-02063833），约定：乙方向甲方购买重庆市九龙坡区龙江支路X号（项目名蟠龙·龙蟠凤逸）X幢X-X房屋，房屋为现房清水房，建筑面积84.35平方米，项目占用范围内土地使用权为划拨方式取得；总成交金额411661.74元，乙方于签约当日一次性付清。重庆市国土房管局向被告王秋杰发送的手机短信显示：王秋杰，您所签订的蟠龙·龙蟠凤逸项目九龙坡区龙江支路X号X幢X-X房屋网签合同（网签合同号为CQ-105-02063833）已通过网上签约系统将合同签约信息提交至九龙坡区土地房屋登记中心（温馨提示：住宅取得产权满两年后可再交易，非住宅不受此限制）。2018年12月14日，位于重庆市九龙坡区龙江支路X号X幢X-X号房屋登记至王秋杰名下，权利性质为划拨，建筑面积84.35平方米。不动产权证书附记栏为空白。2019年3月8日，重庆市九龙坡不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》载明：位于重庆市九龙坡区龙江支路X号X幢X-X号房屋登记在王秋杰名下，无抵押，无限制。庭审中，原被告三方一致认可如下事实：三方合同签订后，原告支付了定金5万元，被告王秋杰将钥匙交给了原告，原告一直未入住，原告在小区了解到案涉房屋可能是经济适用房，原告向淘居公司也得到证实，三方就此事协商未果，后合同未再继续履行；若本案合同不能撤销，同意庭审当日即2019年3月11日解除。上述事实，有当事人陈述、商品房认购协议、房地产买卖经纪合同、定金收条、手机录音资料、发票、商品房买卖合同、手机短信记录、不动产权证、房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告及居间人三方签订的《房地产买卖经纪合同》，明确约定了房屋坐落、面积、土地性质，但未对房屋性质进行明确约定，从事后手机录音对话内容来看，三方在签订该合同时，并未就案涉房屋是否系经济适用房进行明确。虽然约定不明确，但无证据证明签订合同时存在重大误解、欺诈、胁迫、乘人之危、显失公平等可撤销的法定情形，故对原告请求撤销合同的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。该合同系各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。房屋产权性质对于房屋价值、成交限制及成交费用都会有一定影响，属于房屋买卖合同标的物的重要属性之一，也应成为买卖双方达成交易时的重要考量因素之一，故买卖双方应当将其作为合同内容予以进一步明确。合同签订后，原告根据其初步掌握的房屋为经济适用房的书面信息，与被告协商未果发生纠纷，致使合同未能继续履行。在各方未能就上述争议事项协商达成一致的情况下，各方在庭审中一致确认解除合同，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告三方未就合同标的物性质达成协议而一致解除合同，属于不可归责于各方的事由导致合同解除的情形，各方均不构成违约行为，不应承担违约责任，故对原告要求二被告赔偿损失及律师费的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。原告与被告王秋杰双方的房屋买卖合同关系解除后，双方的合同权利义务关系终止，双方均不存在违约行为，不适用定金法则，被告王秋杰应向原告返还已收取的定金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告林苹与被告王秋杰、重庆淘居职业顾问有限公司于2018年8月26日签订的《房地产买卖经纪合同》于2019年3月11日解除；二、被告王秋杰于本判决生效之日起五日内向原告林苹返还定金5万元；三、驳回原告林苹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2210元，由原告林苹负担1210元，被告王秋杰负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  谭 炼二〇一九年九月二十五日法官助理  岳 唯书 记 员  夏溢璘