江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0703民初2695号 原告（反诉被告）：雷正文，男，1984年1月3日出生，汉族，江西省丰城市人，住丰城市。 委托代理人：王美英，江西客家人（石城）律师事务所律师。 委托代理人：熊扬发，江西客家人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱光荣，男，1970年9月14日出生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 被告（反诉原告）：邱光生，男，1977年12月23日出生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 两被告共同委托代理人：肖礼山，江西金蓉律师事务所律师。 第三人：雷能文，男，1984年1月3日生，汉族，江西省丰城市人，住丰城市。 原告雷正文诉被告邱光荣、邱光生、第三人雷能文厂房租赁合同纠纷一案，本院受理后，诉讼过程中，被告邱光荣、邱光生提出反诉请求，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王美英、熊扬发，被告邱光荣及委托代理人肖礼山到庭参加了诉讼。第三人雷能文经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方签订的《厂房租赁合同》。2、责令被告退回原告押金2万元；返还2019年2月起至2019年5月期间预付的租金34650元；退还超出合同约定的入园费、茶水费10800元；退还超出实际面积计算的租金40680元。3、责令被告向原告依法交付被控制在厂房内归原告所有的机器设备以及相关财产，无法拆除的添加物、附属物由被告折价5万元作出补偿；拆迁费导致设备搬迁费每平方30元补偿共55800元。4、由两被告承担自2019年2月起强制锁门、停电的行为致使合同提前终止，无法获得的正常收益计5万元。5、请求被告向原告补齐交纳的租金票据。事实和理由：原告与第三人作为承租人与被告签订厂房租赁合同，约定厂房的面积据实际面积计算。原告以租赁厂房作为经营场地申请营业执照，但被告拒不提供厂房产权证明及村委会证明，原告无奈采取变通办法才取得营业执照，投资约20万元，于2016年7月开始生产。2018年8月原告与刘欢口头约定合作经营，原告为刘欢加工生产橡木床，刘欢给付加工费。2018年11月2日，被告以停电为由要挟原告增加租金，原告无奈出具同意租金上涨的承诺书。2019年2月，被告以未交付涨价的租金为由，对原告加工厂停电、加锁，使得原告无法使用生产场地，以实际行为终止了租赁合同。原告认为出具的承诺书不真实，被告的停电、锁加工厂内的行为，是严重违约行为，被告单方终止合同，应退回押金。被告还有其它弄虚作假行为和违法行为，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告（反诉原告）辩称：1、原、被告签订的厂房租赁合同合法有效，出租厂房有相关部门审批的合法手续，也符合家具生产经营的功能；2、租赁厂房的面积双方早已确认为2100平方米，不存在多算厂房面积、多收租金40680元的事实；3、原告未经答辩人同意，假借合作之名，行转租之实，擅自把厂房租给案外人刘欢生产，是严重的违约行为；4、上涨租金是双方对租赁合同内容的补充，不存在胁迫的行为；5、原告违约转租他人，且不按时按量缴纳厂房租金，严重违约，无权要求设备搬迁费、收益损失以及退回押金。 第三人书面辩称：答辩人虽一同租赁并签订合同，但在2017年初便退出了与雷正文之间所有合作，包括该厂的相关事务以及权利收益问题全部由雷正文承担，与答辩人无关。 被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、请法院判令被反诉人雷正文向反诉人邱光荣、邱光生支付厂房租金142800元，滞纳金103390元，合计246190元；2、本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：原、被告签订厂房租赁合同，约定不得转租。如确需转租，需征得出租人的同意。2018年8月，被反诉人因经营不善，将厂房转租给案外人刘欢收取高额租金。反诉人发现后，与被反诉人平等协商对租金进行调整，依据合同和承诺书，被反诉人应补交2019年1月至4月的租金差额29400元及该滞纳金差额50470元。自2019年6月1日被反诉人以种种理由拖延厂房租金和滞纳金，截止目前，共拖欠厂房租金142800元，滞纳金103390元。 原告（反诉被告）辩称：被告的反诉请求有两部分的滞纳金及厂房租金，我方认为租赁该厂房从合同中第三条可以看出，被告坐地起价，并采取断水断电等方式逼迫答辩人，厂房租金计算时，面积的核定被告应当提交证据予以支持，对举证不能的多付租金返还问题，本诉部分请求一并处理。综上，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告(反诉被告)向法庭依法提交了：身份信息、营业执照、《厂房租赁合同》、押金收据、银行转账流水、转账凭据、相片、拆除通知书等证据；被告（反诉原告）向法庭提交了身份信息、厂房租赁合同、临时用地审批表、承诺书、收据等证据。本院现场拍摄图片、询问笔录，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1、2016年4月25日，邱光荣、邱光生作为出租方与承租方雷正文、雷能文签订《厂房租赁合同》，约定将位于的厂房出租给雷正文、雷能文使用，租金每月5元／平方米，租期为6年，自2016年5月1日至2022年4月30日止，具体租金双方在合同中手写“按实际测量为准”。在签订正式合同之前的4月14日，邱光荣与雷正文签订一份手写的协议，约定出租详细内容看正式合同书，收预付定金2万元，甲方不得转租第三方，如违约两倍赔偿，如放弃租赁，甲方不退回定金。2018年11月2日，雷正文出具承诺书一份，言明：“承诺就租邱光荣厂房租金9元每平方，从2019年元月10日开始9元每平方，2019年元月1日以前补租金差价，以后的茶水费不用交，如果以后不能喷漆，房东可以把租金和押金退回。 2、案涉的厂房系2009年2月以邱光生等人名义，以返乡创业为由，经龙岭镇和南康市国土资源局审批取得了临时用地许可，用地面积为6000平方米，邱光荣、邱光生搭建好工业厂房，租赁给了雷正文在内的三家不同的家具企业。租赁给雷正文使用部分的厂房在签订合同时没有明确租赁面积，后双方一起进行了测量，面积约为2150平方米，雷正文当时没有提出异议。从2016年5月1日至2019年4月30日，雷正文一直按2100平方米的面积给付厂房租金。诉讼中，雷正文方提出面积只有1860平方米，要求退回租金，但表示该面积是自己单方测量所得。2018年5月14日，南康区消防、安监、环保等部门向邱光生等人发出厂棚限期拆除通知书，要求在2018年5月20日前将厂棚拆除到位，但因各种因素，至今厂房仍在使用，不再要求拆除。期间，邱光荣、邱光生为协调关系，要求雷正文等租赁他厂房的三家企业上交所谓茶水费，雷正文分三次交了入园费和茶水费计10800元。 3、租赁期间，雷正文办理了字号为南康区万林红家具厂个体工商户营业执照，第三人雷能文在2017年初退出了与雷正文的合伙关系，对这一点，原、被告均无异议，也不要求第三人承担民事责任。2018年6月份左右，雷正文将厂房及机械设备交给案外人刘欢使用，雷正文方自述双方系合作关系，因为刘欢需要场地、设备生产，为了更好管理，将所有事情交给刘欢处理，自己只是固定收取费用。而邱光荣方则认为是雷正文擅自将厂房转租。2019年2月底，因为刘欢不再生产，经与雷正文多次联系不上，撤出了厂房。为防止厂内设备、物品丢失，邱光荣与刘欢等商量后，将厂房大门上锁。后雷正文撬开邱光荣上的锁，自己又加了一把锁至今。2019年5月8日，邱光生、邱光荣在厂房大门处张贴催交租金和限期搬离通告，之后一两天，雷正文将有关设备和物品搬走。2019年7月17日，本院现场勘查时，见大门上锁，厂房内设备和物品除一间喷漆房外，已基本清空搬走。 本院认为，本案是厂房租赁合同纠纷，双方当事人签订了书面的合同，租赁物也经政府审批取得了临时用地许可，因此，该合同合法有效，在双方当事人之间产生法律约束力，双方当事人应当按约定履行自己的义务。本案租赁合同在诉讼前已实际终止，一方提出解除合同，另一方也同意。双方当事人争议的焦点在于，雷正文方认为邱光荣采取了胁迫手段，强迫雷正文出具承诺书，并采取了强制锁门、停电行为致使合同提前终止。邱光荣方认为，承诺书是原告自己的真实意思表示，并没有胁迫和其他行为。而对锁门、停电等行为，邱光荣方认为是雷正文自己在3月份开始上锁，停电是因为变压器维修，包括这个厂在内的三个厂都没电生产。对承诺书是否胁迫所写，雷正文方未向法庭提交任何证据材料予以证明，结合南康家具行业的习惯，对该意见不予采信，可以认定承诺书是雷正文的真实意思表示，系对原合同内容变更的协商一致。关于锁门、停电等行为，根据双方在庭审中的陈述、法庭对证人许某所作的询问笔录（经质证双方均无异议）、现场勘查图片等证据材料分析，雷正文代理人陈述其与刘欢在2018年下半年开始合作，将厂房及机械设备全部交给刘欢使用，自己只收取固定费用，不参与管理。邱光荣陈述2019年2月刘欢撤离后，因联系不上雷正文，双方协商后，由邱光荣将大门上锁，以防止厂内设备、物品丢失。后雷正文撬开该锁，重新换一把锁。隔壁厂房的证人许某证实，雷正文在2019年5月份打开厂门后将大部分设备和物品搬离这一事实，上述可互相印证，证明在这一过程中，原、被告均采取锁大门的行为。故雷正文方认为邱光荣方采用强制锁门、停电行为致使合同提前终止的主张，不符合事实，本院不予采信。应该说，对合同的提前终止，双方没有采取正确的处理方式，都存在过错。 本诉部分，本诉原告各项诉讼请求中：1、对请求依法解除双方签订的《厂房租赁合同》的请求，双方当事人均同意解除，本院予以准许；2、要求退还押金2万元的诉讼请求，因对合同的终止双方均存在过错，退还押金2万元也符合双方的约定，现原告提出退回该押金，予以支持；3、本诉原告要求返还2019年2月起至2019年5月期间预付的租金34650元，因为从2019年2月开始，双方产生矛盾，互相加锁，而且本诉原告是在2019年5月份才撤离，故其要求返还租金的请求缺乏事实和法律依据，不予支持；4、对要求退还超出合同约定的入园费、茶水费10800元的请求，因为收取该项费用缺乏合同和法律依据，且反诉被告也没有提供依据证明该费用是具体如何使用，对该项请求，予以支持；5、对退还超出实际面积计算的租金40680元的请求，本诉原告的依据是根据自己单方测量1860平方米作为计算依据。但从2016年5月1日至2019年4月30日，本诉原告一直是按2100平方米交付租金，以实际交纳租金行为予以了认可，故该请求缺乏事实依据，不予支持；6、对要求交付被控制在厂房内归原告所有的机器设备以及相关财产，无法拆除的添加物、附属物由被告折价5万元作出补偿的请求，因为本诉原告自己上了锁并能自由进入，且在2019年5月份已将设备和物品搬走，清空了厂房，而且本诉原告主张补偿5万元，也没有向法庭相关依据，故本诉原告该项请求，缺乏事实和合同依据，不予支持；7、对拆迁导致设备搬迁费每平方30元补偿共55800元的请求，因为政府之前虽然要求拆迁，但事实上至今都没有拆除厂房，政府也没有将搬迁费补偿给本诉被告，现本诉原告要求本诉被告补偿其基于拆除厂棚后的搬迁费缺乏事实和法律依据，不予支持；8、对要求本诉被告补偿合同提前终止，无法获得的正常收益计5万元的请求，首先，本诉原告并没有向法庭提交证据证明其有损失或损失的具体金额，庭审中也承认该金额只是自己估算。另外，本诉原告自己加了锁，对合同的终止也有重大过错，对该请求不予支持；9、对请求补齐交纳的租金票据的请求，因双方在合同中并没有约定必须要提供税务票据，而且从2016年开始交纳租金时没有提出该要求，现在仅是为诉讼目的提出该要求。另外，双方这种租金交付方式符合行业习惯，而且是否提供税务票据除非有合同的明确约定，提交与否并不构成民法上的民事责任，故对本诉原告仅以诉讼为目的该请求，不予支持。 反诉部分，反诉原告请求判令被反诉人雷正文支付厂房租金142800元，滞纳金103390元，合计246190元。该请求中：1、要求补交2019年1月至4月的租金差额29400元【2100平方米*4个月*（9-5.5）元/平方米】，因雷正文在承诺书中同意自2019年起按9元/平方米给付租金，且合同终止的实际时间为2019年5月初，本诉原告交付租金的时间也是到2019年4月30日，对该请求，本院予以支持；2、对要求给付滞纳金的请求，因双方都存在过错，互有违约行为，不予支持。对要求给付2019年5月至10月的租金的请求，没有事实依据，不予支持。综上所述，邱光荣、邱光生应返还雷正文押金20000元，茶水费10800元，合计30800元。雷正文应补交租金29400元给邱光荣、邱光生，两相抵扣后，邱光荣、邱光生应退还雷正文1400元。第三人雷能文经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对自己的诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）雷正文、第三人雷能文与被告(反诉原告)邱光荣、邱光生于2016年4月25日签订的《厂房租赁合同》； 二、由被告(反诉原告)邱光荣、邱光生退还原告（反诉被告）雷正文1400元； 三、履行期限：限还款义务人于本判决生效之日起10日内履行完毕（可将款项转入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：南康工商银行服装城支行）； 四、驳回原告（反诉被告）雷正文其他诉讼请求； 五、驳回被告(反诉原告)邱光荣、邱光生其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费5229元，减半收取2614.5元，反诉费2612元，合计5226.5元，由原告（反诉被告）雷正文负担2090.6元，被告(反诉原告)邱光荣、邱光生负担3135.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。 审 判 员  赵晓林 二〇一九年九月九日 代理书记员  王慧芳