广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1996号上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清城区北江一路8号龙汇领峰二号楼一梯2层03号。法定代表人：杨华里。委托诉讼代理人：朱嘉欣，公司员工。被上诉人（原审原告）：周凤，女，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：徐国柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。上诉人清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）因与被上诉人周凤房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8087号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金炜达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋的逾期办证系因上诉人未按图施工、整改未到位及未理顺用地手续而没有通过规划条件核实，完全无视政府环保督察造成验收备案延误的客观因素，有失公平公正。2018年4月25日清远市城乡规划局发布《关于××楼盘相关问题的情况报告》进行说明:“根据环境保护部《关于开展环境保护工作督察工作的通知》（环明传[2006]9号）以及清远市中央环境保护督察交办案件落实组文件，上诉人开发的××项目正处在七星岗水厂一级水源保护区而列入督察范围。按照环境保护督察的定性及整改要求，目前××项目暂缓办理规划许可与规划条件落实”，从上诉人一审时提供的《审定通知书》也可以证实该事实。正是政府的环保督察工作这一临时性的不可抗力因素，造成涉案房屋无法验收备案的最主要原因。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了免责事由，可据此予以延期，也是双方当事人真实的意思表示。一审法院对政府相关部门环保督察工作导致涉案房屋不能按期竣工验收视而不见，对合同约定不予认定，违背了意思自治原则。导致逾期办证并不是上诉人的主要责任，应驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审法院计算逾期办证违约金的起算时间认定事实错误。被上诉人在2015年7月9日办理了收楼手续，根据合同第十五条及合同补充协议第八条第三点的约定，买受人在540工作日未收到《房地产权证》，出卖人才构成违约，因此逾期办证违约金的起算时间应是2017年10月10日。三、一审法院判决增加逾期办证违约金与事实不符，法律依据不足。双方签订的合同第十五条明确约定了违约责任。根据合同意思自治原则，双方在签订合同时已明确约定，应当遵守。现被上诉人要求增加违约金，应以实际损失为基础，综合考量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素。被上诉人未提供证据证明其损失，如随意增加违约金有违合同意思自治原则。综上，恳请法院支持上诉人的上诉请求。周凤答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、本案逾期办证的违约责任是上诉人一方，上诉人存在未按图纸施工、整改未到位、未理顺用地手续等情况。2、关于逾期办证时间的问题，依据双方合同的约定，上诉人应当在涉案商品房交付被上诉人使用后90天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案15户业主在收楼后90天内，上诉人并未按上述约定将相关资料报产权登记机关备案，故逾期办证违约金是从收楼之日起满90天后起算。3、关于逾期办证违约金的计算，按照合同约定是按已付房价的0.5%，这是一个不变的金额，该约定导致上诉人的违约时间长短与其承担的违约金金额没有关联，不符合公平原则，因此一审法院酌情调整逾期办证违约金为以已付房价款为基准按年利率1%计算是合情合理的。周凤向一审法院起诉请求：1、金炜达公司立即将位于清远市××××号××房屋的房地产权证由金炜达公司提供的资料报产权登记部门备案，协助周凤办理上述房屋的产权到周凤名下的登记手续；2、金炜达公司支付违约金（从2016年4月1日起以总房价484836元为基数按年利率1%计算，暂计至2018年9月30日止为12120元；从2018年10月1日起按上述标准计至金炜达公司提供资料产权登记机关备案，协助周凤办理产权登记手续之日止）给周凤；3、金炜达公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月12日，周凤（买受人）与金炜达公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买的商品房为预售商品房；该商品房为清远市××××号××；该商品房按套出售，总金额484836元；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经清远市住房和城乡建设局工程竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，周凤依约付清了全部房款484836元，金炜达公司亦出具了发票给周凤；2015年7月9日，周凤已实际办理了收楼手续。但是，至法庭辩论终结时止，涉案房屋没有经过建设工程竣工验收备案。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。周凤与金炜达公司于2015年8月12日签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。本案的争议焦点有：1、目前条件下，周凤能否请求金炜达公司限期协助办理涉案房屋产权转移登记；2、金炜达公司是否存在逾期协助办证的违约行为并应承担相应违约责任；3、如果金炜达公司应承担逾期协助办证的违约责任，逾期协助办证违约金如何计算。对于第一个争议焦点，根据我国相关法律的规定，建设工程竣工验收合格是办理相关产权转移登记的先决条件，在周凤、金炜达公司双方均无提供证据证明涉案房屋已竣工验收合格的情况下，周凤请求金炜达公司协助办理涉案房屋产权转移登记违反了法律法规的规定，在法律上无法履行，因此，对于周凤的第一项诉讼请求，一审法院不予支持，周凤可在条件成就后另行处理该问题。对于第二个争议焦点，根据清远市城乡规划局2018年4月25日出具的《关于××楼盘等相关问题的情况报告》载明，2015年9月、12月金炜达公司系因未按图施工、整改未到位及未理顺用地手续而没有通过规划条件核实，可以看出逾期协助办证的违约责任在金炜达公司，金炜达公司存在逾期协助办证的违约行为；至于金炜达公司与案外人王××的纠纷，属于另一层法律关系，与周凤无关，且《商品房买卖合同》是周凤与金炜达公司所签订，根据合同的相对性，金炜达公司应予承担合同约定的相关违约责任。对于第三个争议焦点，如前所述，金炜达公司构成逾期协助办证违约，依照约定应承担违约责任；依照双方的约定，金炜达公司应在2015年12月31日前交楼，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，周凤是在2015年7月9日办理的收楼手续，故周凤请求逾期协助办证违约金的起算时间从2016年4月1日起计算，并不违反法律规定和双方的约定；至于金炜达公司所主张的540个工作日，是指办妥《房地产权证》的期限，并非周凤主张的协助办证的期限；双方约定的逾期协助办证违约金为已付房价款的0.05%，是不变的金额，金炜达公司违约时间的长短与其承担的违约金数额没有任何关联，双方的权利义务明显不对等，该违约金显然过低，不符合公平原则，根据合同的履行情况以及当地的实际情况，一审法院酌情支持逾期协助办证违约金为以周凤已付购房款484836元为基数按照年利率1%的标准计算。因此，对于周凤的第二项诉讼请求，一审法院予以支持，即金炜达公司应向周凤支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款484836元为基数按照年利率1%的标准自2016年4月1日起计付至金炜达公司将办理位于清远市××××号××房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。判决：一、限清远市金炜达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向周凤支付逾期协助办证违约金（违约金以已付购房款484836元为基数按照年利率1%的标准自2016年4月1日起计付至清远市金炜达房地产开发有限公司将办理位于清远市××××号××房屋的产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回周凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2019年4月1日通过竣工验收备案。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、金炜达公司提出的逾期办证免责事由能否成立；2、逾期办证违约责任如何确定。关于第一个争议焦点。金炜达公司未在合同约定期限内履行办证义务的事实并无争议，金炜达公司上诉提出的主要理由是认为其逾期办证是由于政府行为造成，具体而言是指涉案楼盘被列入一级水源保护区督察范围，导致政府暂缓办理规划许可，故金炜达公司不应当承担违约责任。金炜达公司为此提供的主要依据是清远市城乡规划局出具的《关于××楼盘等相关问题的情况报告》，根据该份报告显示，金炜达公司未通过规划条件核实的主要理由是因为未按图施工、整改未到位及未理顺用地手续，且截至报告出具之日涉案楼盘的用地手续仍未理顺。虽然报告也同时提及一级水源保护区的问题，但根据报告的内容，即使不存在该问题，金炜达公司也同样存在未理顺用地手续的问题导致办证迟延，故金炜达公司据此要求免责，理由不成立。此外，在本院已经生效的多起类似案件中，金炜达公司均提出上述免责事由的抗辩，相应的生效判决均已经确定金炜达公司提出的免责事由不成立，本院不再赘述。关于第二个争议焦点。金炜达公司针对违约金的计算问题，主要提出两个上诉理由，其一是认为一审判决调高违约金标准不当，其二是认为一审判决确定的违约金起算时间不当。对于违约金标准问题，因为合同约定的逾期办证违约金仅为0.5%，数额固定，在金炜达公司持续违约的情况下，确实不足以弥补业主的损失，也不足以督促金炜达公司履行相应的义务，故一审判决调高违约金并无不妥。对于违约金的起算时间，虽然主合同和补充协议约定了不同的办证期限，但并非相互冲突的约定。主合同约定的是出卖人将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案的期限，补充协议约定的是办妥房地产权证的期限。现业主起诉提出的请求是要求金炜达公司提交办证资料报产权登记机关备案，一审判决根据主合同的约定确定违约金起算日期并无不当。业主起诉时的请求之一是要求金炜达公司提交办证资料报产权登记机关备案，一审判决以工程未竣工验收合格为由驳回了业主的该项请求。虽然金炜达公司二审中提交了竣工验收备案表证明其验收合格，但涉案商品房尚未进行初始登记，仍未达到办证条件。且一审判决已释明业主在条件成就后另行主张，故业主在二审中答辩要求支持其该项请求，理由不成立。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年九月五日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。