辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1142号上诉人（原审原告，案外异议人）：袁帅，男，1982年10月5日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：苏永馥，锦州市七星法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高玉兰，锦州市七星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告，申请执行人）：盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾大街28号。负责人：张海龙，该支行行长。委托诉讼代理人：闫博，男，该银行职员。委托诉讼代理人：段华伟，辽宁朗元律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：锦州万隆农副产品贸易有限公司，住所地辽宁省黑山县大虎山镇望山村。法定代表人：**，该公司经理。原审第三人（被执行人）：辽宁五味福集团食品有限公司，住所地辽宁省黑山县大虎山镇望山村。法定代表人：刘海山，该公司经理。原审第三人（被执行人）：刘海山，男，1971年2月21日出生，住辽宁省黑山县。原审第三人（被执行人）：姚波，女，1972年9月12日出生，住辽宁省黑山县。上诉人袁帅因与被上诉人盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行（以下简称盛京银行龙港支行）、原审第三人锦州万隆农副产品贸易有限公司、辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后,依法组成合议庭于2019年9月2日进行了公开询问审理。上诉人袁帅的委托诉讼代理人苏永馥、高玉兰，被上诉人盛京银行龙港支行的委托诉讼代理人闫博、段华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁帅的上诉请求是：1、撤销葫芦岛市中级人民法（2018）辽14民初48号判决，直接改判袁帅执行异议成立，阻止对刘海山名下的已租赁给袁帅的黑山县黑山镇舒心园小区15、16、17、18号门市房在租赁期内向盛京银行移交的执行，或发回葫芦岛市中级人民法院重审。2、诉讼费用由盛京银行葫芦岛支行承担。具体事实和理由：原审对已查清的事实有两处没能体现在“经审理查明”中，一是上诉人提交的《黑山县小小洗车吧》的营业执照和历年的年检资料，证明吴某早在2015年9月1日已在舒心园14、15、16、17号门市经营洗车，工商部门分别于2015年、2016年、2017年度进行年检登记，在案涉门市房正常经营。包括与袁帅签转租合同期吴某一直正常经营使用，到2017年6月准备装修扩大业务。二是吴某到庭作证并接受双方当事人的质证及法官的询问应作为证人的有效证言，判决书没能体现出来，反倒以闭庭后电话询问证人录音引用到判决书中，虽然证人吴某出庭作证与电话录音没本质上的区别，吴某在庭上说的中心意思2017年6月前正常营业，6月份准备装修，对正常营业有一定影响，但对卖些洗车用品没停过。而电话录音追问“装修是否就得停业”上做文章。以便确定是否“占有使用”。其余对案件事实认定基本属实，即2017年3月10日，刘焕凤与袁帅签订房屋租赁合同，约定刘焕凤将舒心园14、15、16、17、18号门市租给袁帅，租期从2017年3月10日至2032年3月10日，租金90万元一次性给付完毕，租赁期内承租人可转租。2017年4月1日，袁帅与吴某签订房屋租赁合，约定将15、16、17、18号四户门市房租给吴某用于经营小小洗车吧，租期为2017年4月1日起至2018年3月30日止，年租金10万元（已交付）。吴某经营到2017年6月准备装修，边装修边营业。2017年5月5日，刘焕凤将上述门市卖给刘海山，卖房协议约定：“本协议签订前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方刘海山所有”，卖房协议签订后办理了过户到刘海山名下，刘海山于2017年6月14日与盛京银行签订1000万元《最高额综合授信合同》，第三人提供担保。因刘海山在合同到期后不能偿借款被判决刘海山偿付借款，并将案涉房屋于2017年6月16日办理抵押登记，2017年7月31日查封。上述事实不难看出，袁帅与刘焕凤签订的租赁合同和袁帅与吴某签订的转租合同，吴某经营洗车吧均发生在盛京银行对案涉房屋抵押登记之前，当然更发生在查封前。故依据《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，物权法第一百九十条规定“订立抵押合前抵押财产已出租的，原出租关系不受抵押权的影响”。这两条法律规定体现买卖不破租的原则，袁帅有权阻止将案涉房交付给盛京银行。原判错误理解《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的完整含义，导至判决错误。该条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并有使用该不动产的，人民法院应予支持”。关于书面租赁合同已无争议，如何理解“占有使用”是本案争议的焦点。原判对占有使用理解错误主要表现在三个方面：一、对占有使用的主体认识错误。本案提起执行异议的主体是袁帅，应研究袁帅对案涉房屋是否“占有使用。”占有使用是占有人对不动产事实上的管领和控制，这种事实上的管领和控制不仅基于查封前有效的书面租赁合和已支付给出租人15年的租金，更重要的是收取转承租人吴某一年期的租金，无论吴某如何利用该房，是经营还是装修，或是暂时停业，均不影响袁帅对出租出去的案涉房屋占有使用的控制权。二、吴某一直占有使用案涉房屋。一是从2015年9月开始，吴某一直在案涉房屋经营黑山县小小洗车吧，有正常经营年检到2018年底的工商年检登记，这是法律意义上的“占有使用”。二是吴某缴纳租金后没停顿地继续经营洗车，直到2017年六、七月份装修，也正是法院查封期间。“装修”是否是占有使用？原判把“装修”就得“停业”，错误理解“装修”不算“占有使用”，只有“经营洗车”才算“占有使用”，曲解了占有使用的内涵。三、无限扩大了三十一条司法解释的外延，歪曲了该条司法解释的原意。吴某装修期间或因装修暂时停业几天是占有使用中的正常现象，原判却说成是“间断的隐性的间接的”的占有，不是占有使用，又把占有使用扩大解释为“应持续的、明显的、直接的，而不应为间断的、隐性的、间接的”，即歪曲了司法解释原意，也背离本案的实际情况。再从最《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》中第三十一条二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院依法将其除去后进行拍卖”。依此司法解释也能阻止案涉房屋向申请执行人移交。被上诉人盛京银行龙港支行辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，占有使用应该是以事实状态予以公示。本案原审法院查明上诉人袁帅并未在案涉房屋具有生产生活、经营、装修等处分利用的情形，来体现其占有使用的事实，因此其以租赁合同有效成立不足以申请排除执行。而且，其所提供的租赁合同真实性存疑，租赁1000多平米每年租金仅为6万元、租期长达15年（承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持），合同约定租金以现金形式一次性缴付与出租人刘焕凤陈述是顶账70万元和现金20万元相矛盾，租赁起始时间与抵押时间相近。上诉人袁帅2017年4月1日就已将案涉房屋转租给吴某，查封时间在2017年7月31日，如果需排除执行按法律规定也应由吴某予以申请。原审查明，吴某在2017年6月后停业准备装修，经被上诉人现场调查，实际始终处于停业闭门状态，并未进行装修、什么也没有动（一审法官电话记事2019年2月14日），即使因产权问题不敢装修，但不能更改处于停业未予使用的事实。而且，吴某的租赁期限已于2018年3月30日结束。因此，现吴某已不具有申请排除执行的权利。二、即使案外人（承租人）在查封前与被执行人订立真实的书面租赁合同且已经占有使用被执行标的物，也仅能对抗交付，不能对抗其他拍卖、保全等强制执行行为。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年发布）第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。由该规定可以确认，被执行人出租已经人民法院查封、扣押、冻结执行标的行为，不能产生对抗申请执行人的法律效力，承租该执行标的的案外人以此作为排除强制执行的理由的，人民法院不予支持。被执行人在人民法院查封、扣押、冻结执行标的以前出租该标的的，作为承租该执行标的的案外人的承租权这一民事权益也不足以排除对该执行标的强制执行。因为根据买卖不破租赁的原理，人民法院对执行标的的拍卖不会影响到案外人对执行标的所享有的承租权，也不会影响到案外人对执行标的所享有的优先购买权。该处“强制执行仅指除“交付”以外的其他强制执行行为。因此,在本案答辩人具有优先受偿权，执行法院予以查封案涉房屋并未直接移交给答辩人或其他人的情况下，即使上诉人书面租赁合同真实且实际占有使用房屋，也不能阻止进行保全、拍卖等执行行为。原审第三人锦州万隆农副产品贸易有限公司、辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波二审未到庭亦未发表答辩意见。袁帅向一审法院诉请：1、撤销葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14执异97号民事裁定；2、中止对刘海山名下位于黑山县黑山镇舒心园小区15、16、17、18号门市房的执行；3、确认袁帅对上述四户门市房享有租赁权；4、由盛京银行龙港支行承担诉讼费用。盛京银行龙港支行一审答辩意见：1、对于舒心园小区14、15、16、17、18号五户房屋中，袁帅占有、使用了其中一户，其余四户未占有、使用。在执行阶段，人民法院的执行人员到现场实际勘察，确认四户门市房没有被占有、使用。2、袁帅主张的租赁合同是不真实的，是为了规避执行伪造的合同。袁帅租赁的五户房屋总面积为1022.57平方米，年租金仅为6万元，明显过低。3、袁帅请求撤销人民法院执行裁定，没有法律依据。4、袁帅没有占有、使用案涉门市房，没有起到公示效果。5、抵押权设立后出租的财产，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。请求人民法院驳回袁帅的诉讼请求。原审第三人锦州万隆农副产品贸易有限公司、辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波一审未到庭亦未发表答辩意见。一审法院认定事实：2017年6月14日，锦州万隆农副产品贸易有限公司与盛京银行龙港支行签订授信额度为人民币1000万元的《最高额综合授信合同》。同日，辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山与盛京银行龙港支行签订《最高额保证合同》；刘海山、姚波与盛京银行龙港支行签订《最高额抵押合同》。合同到期后，盛京银行龙港支行向一审法院提起诉讼。2018年1月5日，一审法院作出（2017）辽14民初46号民事判决，判决：一、锦州万隆农副产品贸易有限公司给付盛京银行龙港支行借款本金1000万元及利息、罚息；二、对上述第一款项，辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波承担连带保证责任；三、盛京银行龙港支行对《最高额抵押合同》项下的抵押物享有优先受偿权。2017年6月16日，上述抵押房屋办理了抵押权登记。2017年7月31日，一审法院向黑山县房产管理处发出协助执行通知书，将舒心园小区14、15、16、17、18号五户房屋予以查封。2018年9月5日，一审法院作出（2018）辽14执异97号民事裁定书，裁定：一、中止案外人袁帅租赁的位于黑山县门市房在租赁期内向受让人移交、占有；二、驳回案外人袁帅的其他异议请求。另查明，2017年3月10日，刘焕凤与袁帅签订房屋租赁合同，约定：甲方（刘焕凤）将位于黑山县门市房（面积1022.57平方米）租赁给乙方（袁帅）。租期从2017年3月10日至2032年3月10日，租金90万元一次性给付完毕，租赁期内，承租人可转租。2017年4月1日，袁帅与吴某签订房屋租赁合同，约定袁帅将黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房出租给吴某用于经营小小洗车吧，租期自2017年4月1日起至2018年3月30日止，年租金10万元。2017年5月5日，刘焕凤将上述门市卖给刘海山，双方《房屋买卖协议》约定：本协议签定前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方（刘海山）所有。一审法院庭审中，吴某出庭作证称：“2017年4月1日，由于产权变更和袁帅又签订了租赁合同。2017年6月我们准备房屋重新装修，后来得知袁帅的产权问题，我们房屋装修搁置，我们不敢装修。现在是什么东西都没有动，等着产权有结果后我们继续续租。”一审法院2019年2月14日对证人吴某进行了电话询问，吴某称：“装修就得停业，装修就干不了活。”一审法院认为，2017年3月10日袁帅与刘焕凤签订房屋租赁合同，袁帅承租了黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房。2017年4月1日，袁帅又将上述四户门市房转租给吴某，用于吴某经营小小洗车吧。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”依据该规定，案外人以不动产租赁权排除强制执行，必须具备两个条件，其一、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二、案外人在人民法院对不动产予以查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合这两个条件，则不能排除强制执行。因法律规定承租人占有、使用被执行不动产的目的是产生对不特定第三人的公示效果，因此该占有、使用应为持续的、明显的、直接的，而不应为间断的、隐性的、间接的，且案外人是否在人民法院对不动产予以查封前已占有使用该不动产的举证责任应由案外人承担。本案中，一审法院对黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房的查封时间为2017年7月31日。据出庭证人吴某称，小小洗车吧大约在2017年6月即准备装修，且装修就得停业。故小小洗车吧自2017年6月开始就处于停业状态，可能性较大。据此，应认定小小洗车吧在一审法院查封前，对黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房的占有、使用是间断的、隐性的，而不是持续的、明显的。小小洗车吧的租赁期间到2018年3月30日即告完结，之后黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房一直处于闲置状态。此外，袁帅将黑山县舒心园小区15、16、17、18号四户门市房转租给吴某，即使假定吴某一直占有、使用上述房屋，此种情况下也是吴某就上述房屋产生了对不特定第三人的公示效果，而不是本案原告袁帅本人。袁帅转租房屋，其本人没有直接占有、使用该房屋，无法就上述房屋产生对不特定第三人的公示效果。依现有证据，无法证明袁帅在一审法院查封前，其本人已占有、使用案涉房屋。袁帅作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，无法阻止向受让人移交占有被执行的不动产，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对其要求确认租赁权的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决驳回原告袁帅的诉讼请求。案件受理费1万元，由袁帅负担。本案二审期间，当事人围绕争议焦点向法庭提供了相关证据，本院依法组织当事人进行了质证，对一审判决所认定事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，袁帅在一审庭审中已明确变更诉讼请求为就案涉房产在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。因此本案的争议焦点是案外异议人袁帅是否享有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，袁帅于2017年3月10日与刘焕凤签订房屋租赁合同并于4月1日转租给吴某，而盛京银行龙港支行办理《最高额抵押合同》抵押权登记时间是同年6月16日，一审法院查封时间是2017年7月31日，袁帅在房屋抵押及一审法院查封前就已占有、使用案涉房屋。一审判决关于此节事实的认定不当，应予改判。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，刘焕凤与刘海山签订的《房屋买卖协议》明确约定：本协议签定前已租赁的房屋至租赁期满后归乙方（刘海山）所有,应视为刘海山同意将房屋继续租赁给袁帅，袁帅与刘海山之间形成了房屋租赁关系。据此，袁帅在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，其享有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民初48号民事判决；二、袁帅与刘海山的房屋租赁关系成立。三、在租赁期内不得向受让人移交占有被执行的不动产。一、二审案件受理费各10,000.00元，均由盛京银行股份有限公司葫芦岛龙港支行、锦州万隆农副产品贸易有限公司、辽宁五味福集团食品有限公司、刘海山、姚波共同负担。本判决为终审判决。审判长  唐学峰审判员  倪立新审判员  黄海洋二〇一九年九月十日法官助理周洋书记员周明静