湖北省神农架林区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9021民初142号 原告（反诉被告）：江忠学，男，1960年7月30日出生，汉族，神农架林区人，农村居民。 委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。特别授权代理。 被告：江勇（系江忠学之子），男，1984年2月15日出生，汉族，神农架林区人，农村居民。 被告：王由辉（反诉原告），男，1980年11月15日出生，汉族，神农架林区人，农村居民。 委托诉讼代理人：杨肖平，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）江忠学与被告江勇、王由辉（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江忠学的委托诉讼代理人李玲、被告江勇、被告王由辉（反诉原告）及其委托诉讼代理人杨肖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江忠学向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告江勇与被告王由辉签订的《协议书》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系神农架林区阳日镇朝阳村村民，是家庭户代表，家庭成员有妻子李某某、长子江勇、次子江某甲、女儿江某乙、孙子江某丙。原告家庭户在朝阳村承包有土地和山林。被告系阳日镇桃园村村民，在桃园村有自己的承包土地、山林和宅基地。2010年10月12日，被告江勇私下与被告王由辉签订了一份《协议书》，约定被告江勇将砖木结构房屋七间出售给被告王由辉；被告江勇将自己份内的土地3亩、沙坡山林的经营管理权一并转让给被告王由辉。该协议签订后，二被告均未在朝阳村村委会备案，也未办理过户手续。被告江勇出售给被告王由辉的房屋属于原告家庭共有财产，被告江勇私自将房屋出售给被告王由辉，侵害了原告及其他家庭成员的利益。同时，被告江勇和王由辉的房屋买卖行为属于买卖宅基地，宅基地是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，被告王由辉不是朝阳村村民，且被告王由辉在桃园村已享有宅基地，被告江勇和王由辉买卖宅基地的行为损害了村集体的利益，且违反国家相关法律法规规定，被告江勇与被告王由辉签订的出售房屋协议应属无效。被告江勇将自己份内的土地3亩、沙坡林地的经营管理权一并转让给被告王由辉的协议无效。被告王由辉是桃园村村民，在桃园村有承包土地、山林，按照法律规定被告王由辉不能承包经营朝阳村村集体的土地、山林。同时，2016年第三轮土地确权，前述山林、土地仍在原告的家庭户上，期间的土地粮食直补，公益林管护经费也一直由原告领取。依据《土地承包法》的规定，以转让方式流转土地承包经营权是承包方依法享有的权利，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，应当报发包方备案。本案中，被告江勇未经原告同意，并且也未经发包方朝阳村村委会同意或备案，将原告家庭户的土地、山林承包经营权转让给非朝阳村村民王由辉，转让协议应无效。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。 被告江勇当庭口头答辩称：其与王由辉签订的协议应当无效，因为该协议侵害了原告家庭的合法权益，也未经村委会备案，同时王由辉也没有按约定付款。 被告王由辉（反诉原告）当庭口头答辩称：1、原告要求判定江勇与王由辉签订的协议无效，没有事实依据。该协议涉及房屋买卖及土地、山林承包经营权的转让，双方以协议的方式对承包经营权进行转让流转，不违反法律效力性、强制性规定，协议系双方真实的意思表示，且转让的标的系合同相对人江勇的家庭共同财产和共同承包的山林、土地，在转让之前，征得了原告的同意，不存在侵害其他家庭成员合法权益的事实；2、合同签订以后江勇和原告已将房屋和协议约定的土地及山林从2010年开始实际交付给王由辉居住、使用至今，故江勇作为原告家庭的重要成员，且在签订协议时系朝阳村村干部，王由辉有理由相信江勇有权签订该协议，并支付了合同金额的80%。综上，该协议不违反法律规定，也没有侵害任何第三人、集体、国家的利益，不符合合同法第五十二条规定的无效情形。 被告（反诉原告）王由辉当庭提出以下反诉请求：请求确认王由辉对其受让的房屋享有所有权，对其受让的土地、山林享有承包经营权，并判定原告及江勇按协议履行，协助王由辉办理相关的权属变更登记手续。 原告（反诉被告）江忠学针对被告（反诉原告）王由辉的反诉请求当庭口头答辩称：王由辉与江勇签订的协议书，不仅侵害了原告家庭户人员的合法权利，更是侵犯了村集体的合法权益，同时该协议的内容违反了相关法律及政策的规定，协议应认定无效，请求驳回王由辉的反诉请求。 被告江勇针对被告（反诉原告）王由辉的反诉请求当庭口头答辩称：1、王由辉至今没有按协议约定付清购房款，已经构成违约事实；2、江勇与王由辉所签订的协议，是江勇的个人行为，其与家人多次争吵，其家庭成员也多次找到王由辉，要求退还房屋；3、王由辉的反诉请求与山林、土地经营管理的事实不符，与王由辉签订协议时，就口头约定只给其菜园子和砍柴的山林，不办理过户手续，协议签订至今没有过户的事实和意图存在，土地的粮食直补及山林的管护费也是一直打入原告江忠学的账户。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《协议书》1份，原告江忠学拟证明2010年10月12日，被告江勇私下与王由辉签订了一份《协议书》，约定江勇将砖木结构房屋七间出售给王由辉，并将自己份内的土地3亩、沙坡山林的经营权一并转让给王由辉。该协议签订后，二被告均未在朝阳村民委员会备案，也未办理过户手续，同时该份协议原告江忠学不知情，协议书上没有原告方家庭户其他成员的任何签字，协议书上更没有朝阳村民委员会的盖章，进一步说明了村委会对该份协议书不知情，村委会没有同意江勇与王由辉之间关于房屋买卖及土地、山林的转让行为。该份协议书不具备法律效力。被告王由辉拟证明双方签订了房屋买卖及山林、土地经营权转让协议，王由辉亦支付了合理的对价，不存在无效和可撤销的条件。同时认为该份协议书明确了转让标的以及方式，约定了转让价格的交付方式和时间等，是双方当事人真实意思表示。在协议中，虽然没有约定权属变更的登记时间，但并不影响该协议的性质，王由辉有权随时要求进行权属变更登记。被告江勇对该份协议书的真实性无异议。本院对该份证据的真实性予以认定。2、2005年农村土地承包合同1份、2016年农村土地承包经营权证1本、2003年非国有林林权登记申请审批表3张，原告江忠学拟证明从2005年至今，原告一直是家庭户的代表，代表家庭户在朝阳村承包土地和山林，土地和山林共有人共计6人。本案涉及的土地和山林登记在原告家庭户的土地经营权证和山林权证范围内，原告家庭户的承包土地和山林权益任何人不得侵犯，江勇无权私自处分共有人的房屋、土地、山林，其私下与王由辉签订的协议书不具备法律效力，应属无效合同。被告江勇对该组证据的真实性无异议。被告王由辉对该组证据的真实性无异议，但认为:（1）、土地承包经营权证和土地承包合同上明确标注了本协议所涉的土地系原告及江勇家庭共同承包经营，江勇享有承包经营权人的所有权利，可以就该承包经营权以合法的方式进行流转，原告江忠学虽然在经营权证上，为承包户代表，但结合原告提供的户口簿反映江勇为该家庭的户主。（2）、非国有林林权登记申请审批表与本案没有关联性，江勇协议转让给王由辉的林地系其继承江忠海的林地，并将江忠海为权利人的林权证交给了王由辉，王由辉实际经营和管理使用的林地不在原告提供的申请审批表批注范围内。本院对该组证据的真实性予以认定。3、神农架林区阳日镇朝阳村民委员会证明1份、户名为江忠学强农惠农专用存折1本，原告江忠学拟证明本案涉及的土地、山林一直登记在原告的土地经营权证和林权证范围内，涉农补贴资金和公益林管护费一直由原告享有；同时证明村委会对江勇和王由辉之间关于土地、山林转让协议不知情，不存在同意认可的情况。被告江勇对该组证据的真实性和证明内容均无异议。被告王由辉对该组证据真实性无异议，但认为不能起到原告所述的证明作用，村委会证明证实了原告及江勇对协议转让的山林及土地享有承包经营的权利和依法流转的权利，至于国家涉农补贴及管护费用打入原告账户，也不能否定协议效力，村委会也没有明确表示不同意双方承包经营权的流转问题。本院对该组证据的真实性予以认定。4、农村土地承包经营权登记簿2张，原告江忠学拟证明被告王由辉在阳日镇桃园村承包土地的情况。被告江勇对该份证据的真实性无异议，认为王由辉至今在桃园村有房屋和山林、土地，享受桃园村所有惠农政策，其全家户口是在朝阳村村两委不知情的情况下迁入朝阳村的。被告王由辉对该份证据的真实性无异议，认为该份证据并不能否定王由辉有权受让江勇和原告房屋及山林、土地的权利，且王由辉全家户口现已迁入朝阳村，具备本集体经济组织成员身份资格。本院对该份证据的真实性予以认定。5、林区任期经济责任审计组关于《桃园村村民王由辉反映朝阳村村干部江勇损害个人和集体利益的调查处理意见》1份，被告王由辉拟证明根据调查组的调查情况，结合江勇在调查组的陈述，2010年双方签订协议是完全属实的，当时其父江忠学同意协议条款，协议是在原告江忠学知情并同意的情况下签订的，且协议条款原告已认可，不存在侵害原告权利的事实。该处理意见确认了双方的协议效力，要求王由辉履行余款支付义务，但在王由辉支付时，江勇拒绝接收，王由辉可随时支付剩余款项。原告江忠学对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据仅仅只是处理意见，不具有法律效力，也不具有执行力。同时，处理意见中没有原告江忠学的陈述，仅凭王由辉和江勇的陈述，不能认定原告对王由辉和江勇之间的协议书知情，事实上，原告是在诉讼之前才知道协议书的存在。被告江勇对该份证据的真实性无异议,但认为该份处理意见中江勇所陈述的内容是任期审计组人员私自添加的，且与本案无关。处理意见书中所明确的山林、土地是江忠海生前承包经营的，但江忠海的后事由江勇安排，江忠海名下的山林、土地在时任朝阳村支部书记江某武主持的会议上明确由江勇的家庭户承包经营，该山林、土地的权属问题也与本案无关。另外，该处理意见中未见原告江忠学的陈述意见。本院对该份证据的真实性予以认定。6、署名江勇的情况说明1份、王某某情况说明1份、座谈会议记要1份，被告王由辉拟证明从江勇的情况说明以及座谈会纪要上江勇的陈述，明确协议内容是双方真实意思表示，当时原告同意本协议，江勇陈述要求收回山林、土地及房屋的理由时，仅仅是因为没有约定过户，进一步证实了协议签订时原告并非不知情。原告江忠学对该组证据的真实性无异议，认为对江勇的情况说明中所陈述的内容原告不知情，王某某的情况说明内容与本案无关，座谈会原告没有参与，村委会及审计组均未向原告询问相关事实，仅凭江勇的陈述，不能证实原告对协议知情。被告江勇对该组证据的真实性有异议，认为本人的情况说明是为了向审计组还原事实，请求尊重事实重新调查所提的申请，与本案无关，不能作为证据使用；王某某的情况说明仅有其签名，证明时间是2018年8月15日，当时王某某已办理了村务交接，不具备代表朝阳村做任何证明的资格，且证明内容与事实不符，也与本案无关；座谈会议纪要上江勇的签名是在白纸上签的，内容是审计组工作人员回去后补的，且该会议纪要上所述内容系江忠海去世后山林、土地权属的确定，与本案无关。对该组证据的效力，本院将综合全案予以考虑。7、江忠海名下土地承包经营权证1本、林权证1本，被告王由辉拟证明王由辉实际受让并经营使用的林地位置及四至界限，受让的土地不在江勇交付的土地承包经营权证所确定的范围之内，上述土地承包经营权证及林权证是协议签订后，江勇直接交付给王由辉的。原告江忠学对该组证据的真实性无异议，认为因江忠海已去世，林权证应属无效证件，无法证实江勇与王由辉协议中的林地在该林权证范围内；而土地承包经营权证是1997年的，经过2005年二轮土地延包后，该土地承包经营权证应当被取消。被告江勇对该组证据真实性无异议，认为江忠海名下的山林在时任支部书记江某武主持的会议上明确由原告江忠学家庭承包经营，朝阳村依照事实在申报公益林管护费时，将江忠学、江忠海名下承包经营的山林面积作了合并处理，并向阳日林站提交了证明。江忠海名下的土地承包经营权证发证时间是1997年，2005年二轮延包和2016年第三次延包时重新发证，原证件属无效证件。上述土地承包经营权证和林权证也不是江勇交给王由辉的，且与本案无关。本院对该组证据的真实性予以认定。8、户主为王由辉的户口簿1本、神农架林区阳日镇桃园村民委员会证明1份，被告王由辉拟证明王由辉全家户口于2019年2月12日迁入了朝阳村3组30号，在原桃园村5组的住房现已倒塌，且无水无路，符合国家生态搬迁的条件。王由辉全家于2010年10月在享受国家搬迁补贴后搬入朝阳村3组居住至今，受让房屋在2017年由王由辉申请桃园村精准扶贫资金24000元进行了维修。原告江忠学对该组证据的真实性无异议，但认为王由辉的户口转至朝阳村的时间是2019年2月12日，江勇和王由辉签订协议的时间是2010年10月12日，这时王由辉并非是朝阳村村民，不属于朝阳村村集体成员，那么其与江勇签订关于房屋、土地、山林转让协议时，不符合转让的主体身份，双方签订的协议应认定为无效。被告江勇对该组证据的真实性无异议，但认为王由辉在2019年2月12日之前是桃园村村民，之后身份才发生变化。本院对该组证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 江忠学系神农架林区阳日镇朝阳村村民，与其子江勇等其他家庭成员在朝阳村3组共同居住生活，户主为江勇。江忠学作为家庭户代表在朝阳村承包经营土地、山林，2005年承包经营土地4亩，地块名称分别为本户屋后和能坎上。2016年土地确权登记后，江忠学家承包土地7.07亩，地块名称分别为能坎上2.46亩、屋后头2.12亩及屋后槽2.49亩；承包经营山林37亩，分别位于小地名曹家坡22亩、沙坡15亩。2010年10月12日，时任朝阳村民委员会委员的江勇（甲方）与王由辉（乙方）签订《协议书》，主要内容为：“事因甲乙双方买卖房屋一事，经甲乙双方共同协商，皮德芬、王天波共同鉴证，达成以下协议：一、甲方将现有砖木结构房屋七间卖给乙方，售价五万元整（附属设施：猪圈、厕所、道场以水泥面为界）；二、甲方将自己份内的土地三亩（道场坎三个淌田）的经营管理权一并转让给乙方，同时将自己份内的山林（沙坡）的经营管理权一并转让给乙方；三、甲方承诺修路，保证到现有房屋道场，能通一般小车，并承诺在2011年年底前修通；四、乙方自签订协议之日起一次性付给甲方现金三万五千元整，剩余一万五千元在2010年年底付五千元，剩余的一万元在路修通后三个月内付清；五、乙方自签订协议之日起，享有房屋的所有权和产权，有权自主进行任何改建活动，甲方不得以任何理由干涉；六、乙方自协议签订之日起，享有房屋及其附属设施，山林、土地的管理权、使用权，甲方不得以任何理由干涉；七、甲乙双方自协议签订之日起自觉履行协议义务，如有违约情况，无条件付给对方违约金一万元整；八、……。”协议书由江勇、王由辉签字捺印，王天波、皮德芬在鉴证人处签字。协议签订后，王由辉于2010年10月12日、2011年1月25日分别向江勇支付购房款35000元和5000元，江勇出具收条2份。2010年10月底王由辉一家即搬至上述房屋居住，该房屋所附着土地没有办理集体土地使用权证。后江勇将其家庭承包经营的地块名称为屋后头的土地（2016年承包经营登记面积2.12亩）交由王由辉经营管理，将小地名为沙坡的山林15亩交由王由辉经营管理至今，上述土地、山林的粮食直补及公益林管护费均一直打入江忠学账户。2017年因江勇主张协议无效，与王由辉发生纠纷，林区任期经济责任审计组根据王由辉反映的情况予以调查后，于2018年8月21日作出调查处理意见并告知神农架林区阳日镇人民政府。 另查明，江忠学与江忠海系兄弟关系，江忠海在朝阳村承包经营土地2.38亩（地块名称为屋后槽）、山林16亩（小地名老屋槽退耕还林1亩、沙坡15亩），其于2005年去世，无妻无子女，由江勇负责安葬事宜。 再查明，王由辉原系神农架林区阳日镇桃园村村民，2014年被纳入桃园村精准扶贫户，于2017年申请国家扶贫资金24000元对本案涉诉房屋进行了维修。2019年2月12日，其家庭户口由桃园村迁入朝阳村。 本院认为，江勇与王由辉于2010年10月12日所签订的协议书从法律关系上讲，分为农村房屋买卖协议和农村土地承包经营权流转协议两个方面，本案争议的焦点即为上述两个方面的效力问题。 一、对于房屋买卖协议。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者具有特定的身份关系，非集体经济组织成员不具有购买农村宅基地房屋的资格。王由辉在2010年10月至2019年2月期间尚系桃园村村民，在此期间不具备购买江勇位于朝阳村房屋的主体资格。2019年2月王由辉户口迁入朝阳村，自此以后，王由辉具备了购买位于朝阳村农村房屋的资格。同时，结合本案现有证据及当事人陈述，江勇作为其家庭户的户主，一直与其父江忠学等其他家庭成员共同居住生活，王由辉有理由相信江勇有出售房屋的权利。且王由辉在协议签订后即搬入案涉房屋居住，并于2017年对该房屋进行了维修，在此期间，江忠学及其他家庭成员并未提出异议，可视为对房屋买卖行为的追认，应认定江勇与王由辉签订的协议书中涉房屋买卖协议系双方真实意思表示，房屋买卖行为有效。故对江忠学要求确认房屋买卖协议无效的诉请，本院不予支持。对王由辉要求确认其对受让的房屋享有所有权的反诉请求，本院予以支持。 二、对于农村土地承包经营权流转协议。土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。本案中，江勇与王由辉于2010年10月12日签订协议时，王由辉当时不是朝阳村户籍，不具备流转土地、山林的集体经济组织成员资格。王由辉虽然于2019年2月已落户朝阳村，具备了流转土地的集体经济组织成员资格，但案涉土地、山林承包经营权转让未经朝阳村民委员会同意。江勇虽然签订协议时系该村民委员会委员，但签订协议时代表的只能是个人行为。结合王由辉提供的林区审计组2018年8月20日座谈会纪要的记载，朝阳村民委员会干部王某某、张某某、徐某某陈述对江勇和王由辉卖房搭地行为不知情，可以进一步证实关于案涉土地、山林的转让未经过朝阳村民委员会同意。案涉土地、山林承包经营权转让行为未经过发包方朝阳村民委员会同意，该土地、山林承包经营权转让行为应认定为无效。故对江忠学请求确认案涉土地、山林承包经营权转让协议无效的主张，本院予以支持。对王由辉请求确认其对案涉土地、山林享有承包经营权的主张，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、确认被告江勇与被告王由辉于2010年10月12日签订的协议书中涉房屋买卖的协议有效，被告王由辉对案涉房屋享有所有权； 二、确认被告江勇与被告王由辉于2010年10月12日签订的协议书中涉土地、山林承包经营权转让的协议无效； 三、驳回原告江忠学的其他诉讼请求； 四、驳回被告王由辉的其他反诉请求。 案件受理费80元，由原告江忠学负担。反诉费40元，由被告王由辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  万宗琼 审判员  宋艳红 审判员  王玉林 二〇一九年九月十八日 书记员  胡含如