贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0302民初8087号 原告:汪木邹，男，汉族，1982年4月20日生，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：文华，红花岗区长征法律服务所法律工作者。 被告：刘刚，男，苗族，1975年9月18日生，住贵州省贵阳市南明区。 被告：遵义鑫升房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市南门关黑石堡，统一社会信用代码：91520302622592792N。 法定代表人：蒋胜德，该公司总经理。 委托诉讼该代理人：何永超，男，汉族，1978年9月23日生，住贵州省习水县。 原告汪木邹与被告刘刚、遵义鑫升房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告汪木邹及其委托诉讼代理人文华，被告刘刚、遵义鑫升房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人何永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪木邹向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告汪木邹与被告遵义鑫升房地产开发有限责任公司于2012年3月27日签订的商品房买卖合同有效；2、判决两被告协助原告撤销“福源大厦惊天阁24楼1号房”的备案登记，并重新登记在原告汪木邹名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年3月27日，原告向被告鑫升房开公司购买了其开发的位于遵义市红花岗区南门关“福源大厦惊天阁24号楼1号”房，双方签订了商品房买卖合同。合同约定：房屋位于红花岗区南门关福源大厦惊天阁24楼1号，房屋总价为232347元，原告于签订合同时一次性付清房款232347元。被告鑫升公司于2012年8月30日前将原告所购上述房屋交付原告使用，合同签订后原告当即向被告鑫升公司付清了房款232347元和维修基金5440元，被告鑫升公司出具了购房款收据和维修基金收据，被告鑫升公司委托遵义市博东物业服务有限公司对“福湛原大厦”提供物业服务。2013年1月1日，被告鑫升公司委托博东物业公司将上述房屋交付给原告使用，并签订了前期物业管理服务合同，原告接房后便对此方进行装修并居住，直到今日已达七年之久。2018年8月，原告因被告刘刚提起侵权纠纷一案，才知道此房被被告鑫升公司2009年9月卖给了被告刘刚，并在不动产登记部门办理了备案登记。为此，被告鑫升公司告知原告准备将被告刘刚的购房款退给刘刚，并协助将此房登记在原告名下。但时至今日，两被告均未进行办理。故此，为保护原告的合法权益，请求人民法院依法判决。 被告刘刚辩称，原告诉请上说至今才知道2009年卖房给被告，被告认为原告在耍赖，涉案房屋是2009年9月10日签订的合同，2009年的时候被告就把关于房屋相关资料以及房屋的全部手续办理了，鑫升公司一直没有交房。被告在2012年6月的时候，去看涉案房屋，就发现原告已经装修完了。然后被告找到房开商，房开商又让被告去找政府协商，被告在2014年的时候起诉了案外人肖坤银（涉案房屋承建商），肖坤银因为这事情被司法机关拘押，被告起诉的时候因为肖坤银被关押，就撤诉了。后来蒋胜德当了公司的法定代表人，蒋胜德承诺被告三个月解决，但未果。在此期间原告承诺被告在房屋周边给撬一套房屋给我住，被告没有同意。最后被告去法院起诉，经过一审二审，最终法院将房屋判给被告所有，现在该案正在执行阶段。 被告遵义鑫升房地产开发有限责任公司辩称，涉案房屋之前先卖给了被告刘刚，然后再卖给原告的。刘刚在房管局备案了并持有他项权证。最开始承建商（肖坤银）承诺拿五套房子（加层）给鑫升公司，本来想把加层的房子卖给原告，但是肖坤银以工程款为由，没有把加层的房子拿给原告，导致公司无法交付给原告。后来，肖坤银和刘刚之间签订了协议，约定了肖坤银支付工程款给刘刚，然后刘刚将房屋返还给公司，在这样情况下将房屋交付给原告。后面刘刚就起诉鑫升公司将房屋归自己所有。 原告汪木邹围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、购房合同，证明原告与被告鑫升公司签订房屋买卖合同的事实，以及约定了双方的权利义务。2、收款收据，证明原告已完全履行合同义务的事实。3、照片（11张）、物业服务合同，证明被告已履行合同约定的交付义务，以及原告接受房屋并占有使用的时间及事实。4、承诺书，证明被告鑫升房开公司与原告签订合同的理由。 被告刘刚围绕答辩意见向本院提交了如下证据：1、2018黔0302民初7542号判决书、法律生效证明书、执行申请书、人民法院受理通知书，证明已经法律生效的事实；2、还贷记录，证明我现在还在还款的事实；3、住房公证书，证明房屋有物权的事实；4、刘刚及刘刚妻子（黄仁萍）证件（结婚证、身份证、户口薄），证明我和妻子之间的关系；5、承诺书（入住），证明我和鑫升公司入住前签订的承诺书；6、房屋预告登记证明，证明房屋是在房管局登记相关手续的事实；7、商品房预售合同登记备案表，证明房屋是在房管局登记相关手续的事实；8、住房公积金贷款发票及贷款凭证，证明房屋是在房管局登记相关手续的事实；9、住房公积金贷款结算账号，证明房屋是在房管局登记相关手续的事实；10、购房地税票；证明房屋是在房管局登记相关手续的事实；11、裁定书，证明我撤诉的事实；12、承诺，证明蒋胜德承诺给我处理，我就撤诉的起诉的事实；13、本人购房合同，证明该案房屋的合同；14、原告原住房购房合同，证明原告住的26层8号房屋的事实；15、原告侵占本人住房购房合同，证明在原始合同没有盖章的事实。 根据原、被告提交的证据及到庭当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2009年9月10日，被告刘刚与遵义鑫升房地产开发有限责任公司（以下简称鑫升公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告鑫升公司将位于遵义市红花岗区南门关福源大厦惊天阁24-1号住房出售给被告刘刚。2010年1月14日，被告刘刚在遵义市房屋产权监理处对该房产进行了房屋所有权预告登记，房屋预告登记证书载明共有人为黄仁萍（被告刘刚之妻）。2012年3月27日，被告鑫升公司在明知涉案房屋已出售给被告刘刚，且该房屋已进行过预售登记的情况下，仍与原告汪木邹签订了《商品房买卖合同》，将福源大厦惊天阁24-1号住房二次出售并交付给原告汪木邹。被告刘刚得知所购房屋被侵占后，多次与被告鑫升公司及原告汪木邹交涉，要求归还住房无果，于2018年7月19日以排除妨害纠纷为由，将原告汪木邹起诉至本院。2018年10月15日，本院作出（2018）黔0302民初7542号民事判决书，判决书判令原告汪木邹立即停止对被告刘刚的侵害，该判决于2018年11月7日发生法律效力，目前已进入执行程序。 另查，2011年4月7日，原告汪木邹与被告遵义鑫升房地产开发有限责任公司签订有《商品房买卖合同》一份，约定被告汪木邹购买位于红花岗区南门关福源大厦腾龙阁26层8号住房一套，房屋面积113,34平方米，总价272016元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，被告刘刚与其妻黄仁萍共同购买了本案的涉案房屋，且在房管部门办理了备案登记手续，已取得该房屋的所有权。原告汪木邹与被告遵义鑫升房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖协议，该合同未违反法律规定合法有效，但因未办理备案登记，未取得该房屋的所有权，其与遵义鑫升房地产开发有限责任公司形成的是房屋买卖合同关系，构成了合同上的权利义务关系，即原告未取得房屋所有权后可以按相关法律规定主张返还购房款并由遵义鑫升房地产开发有限责任公司承担相应的损失。故对原告要求被告刘刚、遵义鑫升房地产开发有限责任公司撤销备案登记并重新登记在原告名下的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下： 一、原告汪木邹与被告遵义鑫升房地产开发有限责任公司于2012年3月27日签订的房屋买卖合同有效； 二、驳回原告汪木邹的其他诉讼请求。 案件受理费30元，由被告遵义鑫升房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 张祖华 二〇一九年九月二十日 法官助理 封瑞涛 书 记 员 刘军兰