河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初5684号原告：张进有，男，1960年6月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：武艳杰，河南国赢律师事务所律师。被告：河南省第一建筑工程集团有限责任公司，住所地郑州市管城区航海东路246号。法定代表人：刘定国，总经理。委托诉讼代理人：王坤朋、李志豪，河南铭树律师事务所律师。原告张进有与被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张进有及其委托诉讼代理人武艳杰，被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司的委托诉讼代理人王坤朋、李志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张进有向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签定的房屋买卖合同，判令被告退还购房款176350元，并赔偿原告张进有房屋差价损失(待鉴定)，暂定1万元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告基于司法鉴定评估报告将第1项诉讼请求变更为：依法解除原被告签定的房屋买卖合同，判令被告退还购房款176350元，并赔偿原告张进有房屋差价损失1674750元，共计1851100元。事实与理由：原告原系被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司(下称省一建公司)员工,1996年11月在公司第三项目经理部工作,2003年由于郑州酒店管理专修学校拖欠第三项目部工程款，经协商郑州酒店管理专修学校将部分房屋折价冲抵工程款；被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司取得抵账房屋后，将该批房屋销售给公司的员工，2006年7月4日原告与省一建公司签订房屋买卖合同，购买了管城回族区航海东路24号院3号楼4单元3402号房产，并于2007年1月15日向省一建公司支付了全部购房款176350元。原告之后一直在此居住至今。该房屋产权一直在原第三项目经理部经理张南君名下，因种种原因未能办理产权过户。2015年6月18日，经过各方面努力，原告与张南君签署协议，约定办理产权过户，但之后因张南君原因，至今也没有办理产权过户。原告无奈，于2017年1月诉至管城回族区人民法院，请求办理过户，在诉讼过程中，原告得知所购买的房屋设置有抵押，并有法院查封。随后，郑州市金水区人民法院要求原告腾房，因张南君于2012年7月9日将该房屋抵押给石凤长，并办理了抵押登记手续，金水区人民法院于2016年7月15日作出2016豫0105执1904号执行裁定书，将涉案房屋查封。2017年3月8日，张进有向金水区人民法院提起了执行异议，金水区人民法院于2017年5月23日作出2017豫0105执异228号裁定，驳回了张进有的异议。后张进有提起执行异议之诉,2018年6月25日，金水区人民法院作出2017豫0105民初17541号民事判决书，驳回了张进有的诉讼请求。该判决已生效。至此，原告张进有购买被告省一建公司出售的房屋用于居住的目的已无法实现，故原告诉至贵院，请求判令被告退还购房款，并赔偿同面积、同位置的购房差价损失及搬迁费用和装饰、装修损失。河南省第一建筑工程集团有限责任公司辩称：1.原告曾经作为河南一建公司员工，购买涉案房屋时，对房屋的权属关系以及登记形式完全知情的，其应当积极要求张南君办理房产过户手续。事实上原告已经和张南君达成协议，故本案房屋的过户义务方为张南君；2.按原告所述其自2003年起一直居住在涉案房屋，而该房屋在2003年已经具备过户条件，但是原告自己未积极主张办理过户，对因此造成的一切损失应该由原告自行承担；3.房屋未过户是因为案外人张南君和原告的原因造成的，与河南一建无关。综上，原告主张返还购房款及赔偿房屋差价损失没有依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据材料和庭审陈述，本院认定以下案件事实：2006年7月4日，原告（乙方）与河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将其名下的酒店管理学校3号住宅楼3单元一层房屋一套以176350元出售给乙方，甲方承诺和乙方共同办理房屋过户手续，手续费由甲方负担，凭预交购房款收据及本合同交接房屋钥匙，办完房产过户手续，乙方应将剩余房款交清，房款交清后，房产过户手续交与乙方，本合同在双方交接完过户手续后自行作废。2007年1月15日，河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部、河南省第一建筑工程有限责任公司资产管理处共同出具房款结算单一份，载明：交款人为原告张进有，房址为管城××区航海东路××楼××单元××号，应交房款176350元，已交房款176350元。同月18日，原告（乙方）与河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部（甲方）就双方签订的房屋买卖合同签订补充协议一份，约定：1.乙方配合甲方提供办理过户所需的一切证件，如因乙方原因未能及时办理，甲方不承担违约责任；2.房屋过户所需费用，其中验证费、交易手续费、个人所得税由甲方承担，其余房产评估费、契税、营业税等由乙方负担。河南省第一建筑工程有限责任公司资产管理处在该补充协议上加盖印章。2015年6月18日，原告（乙方）与张南君（甲方）签订协议书一份，载明：甲方系河南省第一建筑工程集团有限责任公司员工，1996年11月3日担任河南省第一建筑工程有限责任公司第三项目经理部经理，管理郑州酒店管理专修学校项目工程。后由于工程发包方拖欠工程款，经与发包方协商一致，2003年中旬发包方将部分承建房屋过户至项目经理张南君名下，冲抵工程款。河南省第一建筑工程集团有限责任公司取得抵账房屋的所有权后，将该批房屋销售给公司的员工使用。其中位于郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋销售给了乙方，乙方也按照其与公司的约定支付了全部购房款。经甲乙双方协商一致，就张南君将位于郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋过户至张进有名下一事达成如下协议：1.甲方承诺在2015年8月31日前将位于郑州市××区航海东路××楼××单元××号房屋过户至张进有名下；2.过户房屋产生的税费由乙方承担；3.由于乙方已向河南省第一建筑工程集团有限责任公司支付过购买房屋的费用，乙方无需向甲方支付任何费用。2018年8月3日，被告出具证明一份，载明：其单位原职工张进有所住管城××区航海东路××楼××单元××号房屋系郑州酒店管理专修学校因欠其单位工程款于2003年7月3日用该房屋抵工程款得来，当时该房屋暂用时任第三项目部经理张南君的身份登记，2006年7月4日，该房屋出售给张进有，张进有于2007年1月15日向其单位缴纳了全部房款（实际是抵工程款），2007年至2016年间，其公司与张进有多次找张南君要求办理房屋过户手续，均因张南君不配合未能办理。原告和被告签订房屋买卖合同并缴纳全部购房款后于2003年11月入住案涉房屋。2016年7月29日，郑州市金水区人民法院为石凤长申请执行张南君借款合同纠纷一案查封案涉房屋，原告提出书面执行异议被驳回。后原告提起执行异议之诉，请求不得执行本案所涉房屋，2018年6月25日，郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初17541号民事判决书，驳回原告张进有的诉讼请求。2019年8月17日，郑州市金水区人民法院发布腾房公告，要求张南君及该房屋现居住人于2019年8月25日前迁出房屋，逾期不履行该院将于2019年8月26日9时起依法强制腾迁。因原告长期要求被告办理房屋过户手续未果且案涉房屋被法院执行查封、腾迁，引起争讼。另查明：1.河南省第一建筑工程有限责任公司于2007年4月29日更名为河南省第一建筑工程集团有限责任公司；2.1996年11月3日，原告任命张南君为其第三项目经理部经理；3.案涉管城××区航海东路××楼××单元××号房屋系被告因折抵工程款而取得，并按照其指定登记在张南君名下；4.根据原告申请，本院委托河南丰源房地产评估咨询有限公司对登记在张南君名下位于管城××区航海东路××楼××单元××号房屋的价值进行司法鉴定。2019年8月5日，该公司出具豫郑丰源评字[2019]0801160A号房地产司法鉴定咨询报告，估价结果为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为1851100元，建筑面积单价为12071元/平方米。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告签订房屋买卖合同后，原告依约缴纳了全部购房款，被告亦将案涉房屋交付原告入住使用，由于原告取得案涉房屋时指定将案涉房屋登记在张南君名下，在办理房屋过户手续时因张南君长期不予配合、协助，导致原告购买的案涉房屋长期不能过户，甚至张南君因个人债务将案涉房屋抵押给他人，原告虽提出执行异议、提起执行异议之诉，但最终造成原告被人民法院强制要求搬离案涉房屋的法律后果。由此种种，原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，原告请求解除其与被告签订的本案《房屋买卖合同》，证据充分，理由正当，本院予以支持。合同解除后，由于系被告方原因导致合同解除，原告对此并无过错，故被告应当退还原告已缴纳的购房款176350元并赔偿原告因此而遭受的损失。关于损失，经司法鉴定，案涉房屋市场价值为1851100元，扣减被告应当退还的购房款176350元，原告因此所遭受的损失应为1674750元。故原告要求被告赔偿损失1674750元，理由正当，本院予以支持。被告辩称，案涉房屋未能过户系因原告不积极主张权利，过户义务人应为张南君，与其无关，该辩称意见与其于2018年8月3日出具的证明内容相矛盾，也与合同的相对性原则相悖，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张进有和被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司于2006年7月4日签订的《房屋买卖合同》及2007年1月18日签订的补充协议；二、被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告张进有购房款176350元并赔偿原告张进有损失1674750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21460元，由被告河南省第一建筑工程集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王贯一人民陪审员  蒲景枝人民陪审员  解广明二〇一九年九月二十九日书 记 员  秦祎婧