广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初1702号 原告：朱锡玉，男，汉族，1956年10月1日出生，住江西省南康市。 原告：冯小兰，女，汉族，1959年7月8日出生，住江西省南康市。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：马海明，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：陆锡杰，广西经海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律工作者。 原告朱锡玉、冯小兰与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭审理。原告朱锡玉、冯小兰以及被告的委托诉讼代理人苏现美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱锡玉、冯小兰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《龙岗•宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号为合建商铺字【2018】第3159号）无效；2.判令被告违约，退还原告已付商铺款78555元；3.判令被告向原告支付逾期交付商铺违约金，计算方式：以78555元为本金，从2019年4月1日起算至商铺款清偿之日止，暂计至2019年8月26日。（78555×同期银行贷款基准利率4.35%/365×1.5×146天=224.69元。合同约定2019年3月31日交付商铺，截止目前被告未向原告交付商铺）；4.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年9月15日，原告与被告签订了编号为：合建商铺字【2018】第3159号的《龙岗•宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》。根据合同约定，被告应在2019年3月31日前向原告交付商铺使用权，否则需向原告支付逾期交付商铺使用权的违约金，违约金自约定的交房期限届满之次日起算，依原告全部已付款按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日的违约金。2018年12月23日，原告向被告支付了全部款项的百分之八十，即78555元。但是被告并未按合同约定时间交付商铺使用权及租金，构成事实违约。根据合同约定，被告需向原告支付逾期交付商铺使用权的违约金(78555元×同期银行贷款基准利率×1.5×逾期天数，同时，被告需退还原告已付商铺款78555元。合同约定2019年3月31日交付商铺使用权，截止目前被告未向原告交付商铺）。 综上所述，为了维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 原告提供的证据有：1.商铺合作建设合同；2.收据；3.企业基础信用报告；4.原告身份证；5.公告。 被告辩称：一、被告与原告签订的合同合法、有效。被告通过与南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡三组签订合同合作开发其集体所有的产业用地（国有划拨性质），即由生产队提供土地，由被告通过招商等途径寻找合作建房的出资人，然后被告与原告在平等、自愿、协商一致的基础上签订了合作建房的合同，该合同没有违反我国法律法规的强制性和禁止性规定，是双方真实意思表示，合同是合法有效的；二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。涉案合同是合作建设合同，不是商品房买卖合同，双方只是合作关系，不存在买卖关系，对于涉案房屋，原告在一定期限内有使用权，没有所有权，涉案房屋的所有权自始至终都是生产队的。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条来提出诉请是错误的；三、双方应当继续履行合同义务。合同签订后，被告已经按照约定履行义务，原告也已按照约定交付了合作建房款，目前，双方合作项目土地权属证、用地规划证、项目备案登记、建设规划证等相关证件正在申报审批中，项目继续建设指日可待。被告认为，既然双方之间是合作关系，在没有发生约定的解除事由，也不存在法定解除事由的情况下，双方的合同目的仍然能实现，合同应当继续履行，因此被告不应返还原告所支付款项，也不存在支付利息问题，诉讼费应当由原告承担。综上，为了保护合同安全，确保合作项目的正常建设和交付使用，维护各方当事人的合法权益，被告请求人民法院依法驳回。 被告提交的证据：《关于龙岗村墩蕾坡三组产业用地开发项目综合楼建筑整改方案专家论证会会议纪要》1份。 本案的争议焦点为：1.关于原、被告之间合同性质是什么？2.原、被告双方签订的《合作建设合同》是否合法有效，履行情况如何？3.原告主张被告返还合建商铺款并支付违约金有何依据？违约金如何计算？ 经庭审举证、质证，原、被告提交的全部证据均真实合法，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《龙岗•宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》，主要内容：（1）第一条声明：甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权，期限70年，从2016年4月1日至2086年3月31日止，甲方与该组约定合作开发该块土地，由甲方负责办理合作建房的审批手续、建设规划等手续，并由甲方筹资建设或通过招商引资等途径寻找合作建房的出资人。龙岗村墩蕾坡三组不承担合作建房建设的出资费用。乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同约定出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用权限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。（2）第二条合作项目、合作模式。合作项目：“龙岗•宏丰农贸批发零售市场（商铺）”【暂定名】，该项目为综合性建筑楼房，采用框架剪力墙结构，楼房地上20层，地下1，地下**；地下负**为停车库式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。（3）第三条合作项目所在土地的基本情况：项目所在土地位于南宁市邕宁区南侧，项目总用地面积为13120平方米。用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。第四条合作建商铺项目具体情况：本合同项下商铺位于地上3层K区305号。（4）第五条双方权利、义务：乙方对其合建商铺自交付之日起享有使用权，使用年限为2019年4月1日起至2069年3月31日止。乙方可以出租商铺、转让商铺使用权，但在使用商铺期间不得改变商铺结构。（5）第六条乙方应付合建商铺价款：商铺总价款为98194元，第七条合建商铺价款的付款方式及期限：乙方于本合同签订之时交纳总价款的60%，即58916元。第二期款：乙方于商铺楼房施工至±0.000主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内缴纳总价款的20%，即19639元。甲方为乙方出具等额收据。（6）第八条“交付期限及交付条件”约定：在乙方按期支付款的情况下，甲方在2019年3月31日完成合建商铺的建设任务，并将合建商铺交付乙方使用。上述延期交商铺原因之外的由于甲方原因产生的延期交商铺，逾期期间，以乙方已交的合建商铺价款为基准、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日的违约金，逾期超过180天的，乙方可以退商铺款，甲方按乙方已交的合建商铺价款总额的10%赔偿给乙方。（7）第十二条其他约定：乙方在本合同履行期间单方解除合同，已支付的合建商铺款甲方不予退还。 合同签订后，原告分别于2018年9月15日向被告支付首期款58916元，于2018年12月23日向被告支付二期款19639元，合计78555元，被告就此分别向原告出具了收据。 2019年8月26日，原告以被告不返还已付合建商铺款为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明，涉案商铺并未取得商品房预售许可证明。该商铺所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡第三村民小组的集体建设用地。 本院认为：一、关于涉案合同性质的问题 原、被告之间签订的《合作建设合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作建设合同》虽约定原告取得的是案涉商铺2019年4月1日起至2069年3月31日止使用权，但从《合作建设合同》约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，《合作建设合同》成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作建设合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 二、关于涉案合同效力的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于案涉商铺在双方签订《合作建设合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售案涉房屋时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作建设合同》为无效合同。 三、关于原告要求被告返还合建商铺价款以及赔偿违约金是否有事实和法律依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，被告因《合作建设合同》取得合建商铺款78555元，原告诉请被告返还该78555元合法有据，予以支持。 由于涉案合同确认无效，因此原告主张被告赔偿违约金于法无据，对此本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告朱锡玉、冯小兰与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2018年9月15日签订的《龙岗•宏丰农贸批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号为合建商铺字【2018】第3159号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告朱锡玉、冯小兰返还78555元； 三、驳回原告朱锡玉、冯小兰的其他诉讼请求。 案件受理费885元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取），财产保全费808元，合计1693元（原告朱锡玉、冯小兰已预交），由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担。由于原告朱锡玉、冯小兰已垫付，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于支付上述款项时一并给付原告朱锡玉、冯小兰。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 粟少清 二〇一九年九月二十九日 法官助理 许卫锦 书 记 员 李 谢