广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9287号原告：张婷，女，1994年6月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，委托诉讼代理人：黎立华，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婉桦，广东帅毅律师事务所律师助理。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道55号第五卡商铺，统一社会信用代码914420006665143316。法定代表人：郑华金，职务总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系被告公司员工。原告张婷诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月10日、9月25日公开开庭进行了审理。原告张婷及委托诉讼代理人黎立华、被告汤臣公司委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《中山市金御豪庭二期认购书》和《中山市商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告已支付的购房款项380678元。事实与理由：原告与被告分别于2018年1月21日、2018年1月28日签订了《中山市金御豪庭二期认购书》、《中山市商品房买卖合同》，购买位于中山市××乡镇××大道××号金御豪庭二期4幢1503房的商品房。依照合同约定，原告于2018年1月28日前已向被告支付了定金30000元及首期楼款350678元，剩余部分款项将以银行按揭贷款方式支付。购房前被告工作人员承诺，将协助原告办理银行按揭贷款，但由于政策变更，原告被告知不符合贷款要求，因此，原告无法依约进行按揭贷款，致使合同内容无法履行，合同目的无法实现。原告多次要求与被告协商解除上述两份合同并要求被告返还已支付的购房款项，均遭到拒绝。为维护原告的合法权益，特依据相关法律法规具状起诉，望法院尽快判决。原告就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了如下证据：1.中山市金御豪庭二期认购书；2.中山市商品房买卖合同；3.支付凭证。经开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性均予以确认。被告辩称，2018年1月21日签订的00000437号、00000456号认购书是双方意思的真实表达，没有违反相关法律法规；2.签订草签合同以及中山市商品房买卖合同时被告已向本案原告与案外人李梅花详细讲解了中山市购房政策，同时本案原告也签订了承诺书，承诺书内容约定了自签订认购书之日起8月内向被告提供本人在中山市连续6个月或以上的社保、纳税证明，并承诺依法符合中山市购房资格，否则承担违约责任；3.原告提出中山市房地产政策改变，但自2017年3月26日，中山市人民政府办公室关于进一步促进房产健康发展以来政府未对购房条件作出调整；4.原告诉称不符合银行按揭贷款的要求，缺乏证据支持，请原告提供银行不予贷款意见书。被告就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.张婷身份证复印件；2.李梅花身份证复印件；3.更名申请书；4.00000437认购书；5.00000456认购书；6.承诺书。经开庭质证，原告对被告的证据1、2、3、5的真实性予以确认，对证据4，认为与本案无关，对证据6，表示需要核实。经审理查明：2018年1月21日，出售方汤臣公司与认购方张婷签订《中山市金御豪庭二期认购书》，主要载明：1、张婷购买中山市××乡镇××大道××号（金御豪庭）二期4栋1503房（以下简称案涉房地产），该物业的建筑面积约为103.99平方（含公用面积）；2、认购方应付定金30000元；楼款350678元须于2018年1月28日或之前付清；3、楼款888000元（需于）预计银行放款时间（付清）；4、备注：（1）按揭银行中行，申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准。如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额，则认购方须在接获通知七天内付清；银行不予审批的金额，认购方须在接获通知两周内付清。5、如认购方不按时履行认购书的义务（包括但不限于未按时签订《中山市商品房买卖合同》、未按时或未足额支付任何一期楼价款或相关费用、未按时提供货签署齐备按揭申请所需资料等），出售方有权没收认购方已缴付的定金，认购方所有已缴付之扣款及费用恕不退还，并有权将该物业另行处理。如出售方同意认购方继续履行本认购书的……该认购书还约定了其他内容。认购方签署处落张婷名并捺印；出售方销售代表处盖汤臣公司章。同日，《金御豪庭承诺书》载明：中山市汤臣房地产开发公司：本人张婷（身份证号码：）购买贵公司位于中山市××乡镇××大道××号金御豪庭二期4座1503房（以下简称该商品房）。本人就认购房该商品房时，在签订××书前己××中山市关于商品房限购及限价等相关因素政房政策，本人承诺自签订认起书之日起8个月内向贵司提供本人在中山市连续6个月或以上的社保证明或纳税证明，并承诺届时依法符合中山市购房者资格。现本人承诺，本人若不能在上述时间内向贵司提供符合购房者资格的社保证明或纳税证明的，贵司有权无需通知本人即可解除与本人签订的非网签《中山市商品房买卖合同》及相关文件等，本人同意根据前述合同及文件的约定承担违约责任。并本人自愿无条件自行全部承担有关风险和可能发生的损失，并放弃要求贵司赔偿损失的所有权。自承诺书自本人签名之日起独立有效，不随本人与贵司所签相关文件无效而无效，特此承诺！承诺人（签名并按手印）处落张婷名并捺印。2018年1月28日，出卖人汤臣公司与买受人张婷签订《中山市商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购买案涉房地产，双方约定于2018年1月28日现金付款380678元，剩余款项888000元为商业贷款；该合同还约定了其他条款。出卖人（签章）处盖汤臣公司章；买受人（签章）处签张婷名。另查明，2018年1月19日、21日、28日，张婷向汤臣公司分别支付款项5000元、25000元、350678元。后由于原告的原因未及时办理银行按揭贷款，也未能按协议的约定支付剩余购房款，故双方的合同未能继续履行。2019年4月3日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告明确表示不同意继续履行合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张婷与汤臣公司签订的认购书及商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告与被告签订认购书及商品房买卖合同，向被告购买商品房，支付购房款是原告的主要合同义务。虽然认购书及商品房买卖合同均约定剩余购房款880000元由原告通过办理银行按揭贷款的方式向被告支付，但认购书同时约定，如银行审批贷款的金额不足或原告无法办理贷款的，原告应在接获通知之日起七日内向被告一次性付清购房款。本案中，原告因自身的原因无法办理银行贷款，又未能按协议约定向被告支付剩余购房款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于原告违约，而且原告在诉讼中明确表示不会继续履行合同，被告也未明确提出要求原告继续履行合同，故对于原告要求解除认购书及商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”可见，根据上述法律规定，以交付定金作为履行合同的担保的，交付定金的一方可以损失定金作为违约的对价。当然，如果对方认为没收定金不足以弥补因违约给其造成的损失的，仍可以主张违约损失。本案中，原告向被告支付了购房款380678元（含定金30000元），现由于原告违约，其无权要求被告返还定金30000元。虽然认购书同时约定如原告违约的，被告有权不退还原告所缴纳的所有购房款，但该约定明显与合同法的上述规定不符，本院不予采纳。而且被告在本案中未提供证据证明其因原告的违约行为存在其他经济损失。因此，对于原告支付的除定金外的350678元购房款，被告应返还给原告。如被告认为因原告的违约行为给其造成其他经济损失的，被告可以另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张婷与被告中山市汤臣房地产开发有限公司分别于2018年1月21日、28日签订的《中山市金御豪庭二期认购书》及《中山市商品房买卖合同》；二、中山市汤臣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张婷返还首期购房款350678元；三、驳回原告张婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7010元（原告已预交），由原告张婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄 莺人民陪审员  李海兰人民陪审员  郑秀琼二〇一九年九月三十日书 记 员  苏颖瑜**龙