襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初774号原告（反诉被告）：湖北枫林物业服务有限公司，住所地襄阳市樊城区大庆西路106号。法定代表人：王海波，该公司执行董事总经理。委托诉讼代理人：熊国君，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：肖全焕，女，1958年1月25日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘肖平，系肖全焕之女。原告（反诉被告）湖北枫林物业服务有限公司（以下简称枫林物业公司）与被告（反诉原告）肖全焕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）枫林物业公司的委托诉讼代理人熊国君，被告（反诉原告）肖全焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枫林物业公司向本院提出诉讼请求：1.肖全焕立即支付拖欠枫林物业公司物业管理服务费6380.11元（2013年8月至2015年9月、2011年7月至2015年9月）；2.本案诉讼费由肖全焕负担。事实和理由：枫林物业公司系肖全焕所居住小区的物业公司，为整个小区提供物业服务，自进入该小区，枫林物业公司尽职尽责履行服务义务，肖全焕在该小区购买房屋两套，房号51-2306,2013年8月-2015年9月物业费1370.25元；房号51-2307,2011年7月-2015年9月物业费5009.86元，共计6380.11元。枫林物业公司多次向肖全焕催收物业管理服务费未果，为维护合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。诉讼过程中，枫林物业公司变更诉讼请求第1项为：2013年9月至2015年9月和2013年1月至2015年9月物业管理服务费共计5032.52元（含房号51-2306、51-2307）。事实和理由中涉及变更后诉请的，予以相应变动。肖全焕辩称，1.枫林物业公司请求保护的民事权利已过诉讼时效；2.枫林物业公司须出示其物业资格，以证明物业费收费标准；3.肖全焕在2012年8月23日预交了2年物业费，共计1232元，应当从欠交的物业费中扣除；4.肖全焕不交物业费的原因是其居住的房顶及内墙面漏水，枫林物业公司承诺维修，但一直未处理。之后，枫林物业公司工作人员曾表示漏水的损失可以抵扣物业费。因物业更换频繁，该承诺未兑现。肖全焕向本院提出反诉请求：1.枫林物业公司返还2011年至2012年以垃圾清运处置费、水电公摊费等名义收取的不当得利734元；2.因枫林物业公司未尽到维护楼房公共外墙的管理职责导致肖全焕房屋内墙墙体发霉、涂料脱落，枫林物业公司向肖全焕承担还原墙体原本状态的赔偿责任1608元；3.由枫林物业公司负担本案诉讼费。事实与理由：枫林物业公司曾是小区物业，按照合同提供物业服务，因合同是物业公司与开发商签订，没同业主协商，未曾告知肖全焕合同条款与具体内容，但物业公司的物业管理责任须符合《物业管理条例》等法律的规定。根据国务院《物业管理条例》第二条“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，物业公司对小区环境卫生有维护责任，垃圾清运处理是物业管理维护小区环境卫生的必要工作，无理由在物业费之外另收费，另收费用作为不当得利理应返还。小区公共区域的水电使用是物业管理活动的支出，无理由在物业费之外另外找业主收取，另收费用作为不当得利理应返还。根据《物业管理条例》第二条及第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”规定，2011年起，肖全焕房屋内墙因楼体公共部分（楼顶外墙、北面侧墙）维护不善，雨天渗漏雨水，肖全焕告知并多次催促物业维修，枫林物业公司直到不为该小区服务都不曾对外墙进行维护。直到2017年至2018年新换的物业才对2处公共外墙进行维护。枫林物业公司服务的5年合同期内未对公共墙进行维护，致使肖全焕房屋内墙由小渗漏变成大面积渗水，墙体发霉、涂料脱落，面积达22平方米。此后果是由于枫林物业公司对楼房公共墙维护不善导致，应由其承担还原墙体原本状态的责任，赔偿墙体清理费用涂料刷涂费用650元、购买涂料费用958元，共1608元。枫林物业公司对肖全焕的反诉辩称，1.枫林物业公司是一级资质，物业收费实行的是政府指导价，即“一价清”制度；2.2013年1月之前，水电垃圾公摊等费用是单独列出，因此枫林物业公司主张在2013年1月之后按照1.4元/平米收费，1.4元/平方米中含有垃圾清运、水电公摊费用；3.即使枫林物业公司当时给肖全焕造成损失，肖全焕应当另案起诉。肖全焕反诉请求没有法律依据，请求法院驳回。枫林物业公司围绕本诉诉讼请求及反诉抗辩主张依法提交了《前期物业管理服务合同》、襄价服规（2012）214号《关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》《襄阳市市区物业综合管理服务收费标准》、肖全焕房地产权登记信息、肖全焕交费收据存根等证据；肖全焕围绕本诉抗辩主张和反诉诉讼请求依法提交了收据八份、墙壁涂料发霉脱落照片、《筑梦装修装饰公司施工报价单》《立邦涂料家装专供产品报价表》等证据。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合查明的事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月18日，作为甲方的襄樊市闽建房地产投资有限公司（以下简称闽建房地产公司）与作为乙方的枫林物业公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1.甲方委托乙方对锦绣天池·上院商住小区提供前期物业管理服务事宜；2.前期物业管理服务期限自本物业开始交付使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效止；3.物业服务内容与标准：⑴房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护与管理，服务范围包括楼盖、外墙面等；⑵服务要求及质量，①确保管理区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；②保证共用部位的基本完好，发现损坏，及时维修。4.甲方同意乙方对高层住宅（多层电梯房）按业权面积每月每平方米1元标准收取物业管理服务费及对住宅按每月每户4元标准收取垃圾处理费（需要核定价格的以物价部门核定为准）。5.业主从被通知收楼或房屋买卖合同约定的收楼日期起计交物业管理服务费及相关费用，首次预交12个月，以后可以按月、按季度、按年预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止。逾期交纳的，从逾期之日起须每日另行向乙方支付欠费总额千分之五的违约金。5.物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准。6.共用部分、设施设备运行、维护发生的用电用水费独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收。上述合同签订后，枫林物业公司依约提供了相应物业服务，至2015年10月终止锦绣天池·上院小区物业管理服务。肖全焕系上述锦绣天池·上院小区51幢1单元23层6室、7室业主，上述房屋建筑面积分别为39.15平方米、79.27平方米，2户合计118.42平方米，为多层电梯房。2011年9月16日，肖全焕向锦绣天池·上院物业服务中心交纳装修垃圾清运费238元（118.98×2）、垃圾处置费48元（4×12），预交水电公摊费200元、2011年9月16日至2012年3月16日物业服务费571元（118.98×0.8×6）；2012年3月9日，肖全焕向锦绣天池·上院物业服务中心预交水电公摊费200元、2012年3月16日至2012年7月31日物业服务费333元（95.18×3.5）。2012年8月23日，肖全焕向枫林物业公司预交2012年9月1日至2013年8月31日垃圾处置费48元（4×12）；2012年7月1日至2013年8月31日物业服务费1232元（118.42×0.8×13）。2013年9月1日之后，肖全焕以枫林物业公司未尽到维护楼房公共外墙的管理职责导致其损失为由，未向枫林物业公司交纳物业服务费及其他费用，经枫林物业公司催收无果，为此引起本案诉讼。另查，2011年10月12日，枫林物业公司取得物业服务壹级资质证书。本院认为，闽建房地产公司与枫林物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，枫林物业公司与肖全焕应受上述《前期物业管理服务合同》约束，双方均应依约履行。一、关于枫林物业公司的本诉诉讼请求。枫林物业公司主张的物业管理服务费截止2015年9月，肖全焕辩称枫林物业公司请求保护的民事权利已过诉讼时效。根据《前期物业管理服务合同》“可以按月、按季度、按年预交，交费时间为每季度第一个月的1日起至15日止”约定，肖全焕应依约向枫林物业公司预交的最后一期物业服务费最后期限为2015年7月15日，枫林物业公司请求肖全焕支付最后一期物业服务费的诉讼时效期间应自2015年7月15日起算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”规定，案涉诉讼时效应当根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”计算两年，即从2015年7月15日开始至2017年7月15日止。枫林物业公司请求肖全焕支付最后一期物业服务费的诉讼时效期间在2017年7月15日届满，其之前季度的支付物业费请求权诉讼时效期间应在2017年7月15日届前满。经本院释明，枫林物业公司未在合理期限内举证证实其支付物业费请求权的诉讼时效存在《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定中止情形和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第173条、第174条，以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定的中断情形，故案涉诉讼时效期间已经届满。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”规定，肖全焕提出诉讼时效抗辩事由成立，本院予以采纳，对枫林物业公司的诉讼请求，本院不予支持。二、关于肖全焕的反诉诉讼请求。1.肖全焕主张枫林物业公司返还2011年至2012年以垃圾清运处置费、水电公摊费等名义收取的不当得利734元。《前期物业管理服务合同》对垃圾清运处置费、水电公摊费进行了约定，枫林物业公司收取上述费用有合同依据，不构成不当得利。肖全焕于2011年9月16日向锦绣天池·上院物业服务中心交纳装修垃圾清运费238元，该部分费用虽无合同约定，但装修垃圾清运费系房屋装修过程中处理装修垃圾必要产生的费用，该费用为一次性收取，肖全焕应当支付且已支付；肖全焕向锦绣天池·上院物业服务中心支付该笔费用，未向枫林物业公司支付，其无权主张枫林物业公司返还。故对肖全焕该项诉讼请求，本院不予支持。2.肖全焕主张枫林物业公司赔偿因其未尽到维护楼房公共外墙的管理职责导致肖全焕房屋内墙墙体发霉、涂料脱落，还原墙体原本状态的责任1608元。肖全焕未举证证实其房屋内墙墙体发霉、涂料脱落系枫林物业公司未尽到维护楼房公共外墙的管理职责所致，对于还原墙体原本状态所需花费的1608元亦无证据证实，故对肖全焕该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对枫林物业公司的本诉诉讼请求及肖全焕的反诉诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、驳回湖北枫林物业服务有限公司的本诉诉讼请求；二、驳回肖全焕的反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元，由湖北枫林物业服务有限公司负担；反诉案件受理费25元，由肖全焕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账号17×××566。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶华兰二〇一九年九月五日法官助理亢建书记员毛琳菲