广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0402民初9288号 原告：珠海市翔海物业管理有限公司。住所地：珠海市香洲人民西路东方新地15栋104房。统一社会信用代码：91440400707988761E。 法定代表人：黄鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯彩云，该原告公司员工。 被告：黎芳，女，壮族，1981年1月19日出生，住珠海市香洲区， 原告珠海市翔海物业管理有限公司与被告黎芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法由审判员卢晓霓适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯彩云及被告黎芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.被告支付物业管理费用774.9元，公用电费18元，防盗门费用30元，其他费用14.6元，共计837.5元（2017年5月计至2018年8月20日）；2.被告支付滞纳金215.8元（2017年5月计至2018年8月20日）。 事实和理由：原告从1999年1月1日至2018年8月20日一直对前山翠微街2号东方新地花园进行物业管理，物业管理费根据物业管理合同第七条第1项按建筑面积0.45元/平方米/月（多层住宅）标准收取，根据合同第七条第2项第1、5款按政府规定及双方议定的标准调整，从2016年3月根据珠海市珠发改价格（2016）24号文件《珠海市物业服务收费管理办法的通知》按照最低价调整为0.65元/平方米。被告住房位于香洲区××房。被告长期以来一直享受原告提供的物业管理服务，从2017年5月至2018年8月20日一直没交物业管理费、公用电费等。原告每月向被告发催款通知，每年向被告发含滞纳金的催款通知，但被告一直没有交纳物业管理费等费。截止到2018年8月20日，被告累计拖欠物业管理费用774.9元，公用电费18元，防盗门费用30元，其他费用14.6元，共计837.5元。按照珠海市人民政府令第28号《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》按千分之一计算，被告应交逾期交款滞纳金215.8元。以上五项费用总计1053.3元。原告认为被告一直享受原告提供的卫生、保安、绿化、垃圾清运等物业管理服务，按照《物业管理合同》，作为房屋使用人，支付物业管理费是其应尽的义务，否则对其他业主是很不公平的，也变相侵犯了其他交费业主的权利。请求法院判令其支付2017年5月以来拖欠的物业管理费、公用费并支付滞纳金共1053.3元。 被告辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。意见如下： 一、原告主张的物业管理费缺乏依据。1.被告与原告之间不存在物业服务合同关系。原告签订的原《物业管理合同》已过期17年余，且该合同是海唐物业公司与珠海市卓越集团公司签订的。东方新地小区自从1992年建成至今从未成立过业主委员会，该合同期满后不符合自动续期程序，原告与小区业主未签订新的合同，根据原合同约定，合同期满自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满6个月前向对方提出书面意见。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第五十六条、第五十八条规定，原告无权管理东方新地小区和收取物业管理费。2.原告所谓的“事实物业服务”属违法的强行服务。原告在合同期满后拒绝退出小区并隐瞒合同的内容，强行向业主提供物业管理服务，强迫业主接受不合理的费用，拒绝业主监督，侵犯了业主自由选择物管公司的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告以单方、强行提供的所谓“事实物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。 二、原告在物业管理费收取方面存在擅自提价、乱收费等欺诈现象。1.被告购房入住小区一年多，小区环境脏乱差、出入小区人员随意杂乱、车辆严重乱停放。原告诉称每月向被告发催款通知，被告从未见过催款通知，只在法院转交的诉讼材料中见过，是原告为起诉补做的，催款通知单上业主名是“邓绍波”，但被告不认识此人。原告这种弄虚作假的行为应当予以驳回。2.原告与被告双方未约定物业管理费的收取标准。原《物业管理合同》约定的物业管理费收费标准为0.45元/平方米，还有原告收费许可证记载的收费标准也是0.45元/平方米，原告属于三级物业管理资质，按当时的政府定价，只能收0.40元/平方米，原告未经公示及业主同意却擅自提高为0.65元/平方米。按原《物业管理合同》第二条第2、3款规定，原告理应对小区的公共设备及市政公用设备进行维修管理，故对讲机费、公用费及其他费用等已包含在物业管理费中，无需业主额外承担。同时，被告一直宣称自己是按照（2016）22号令规定上调的物业管理费，但是该号令是于2016年才颁发的，并在最后一条明确写明：从2016年3月1日起试行2年，但原告在2015年1月已擅自提高物业管理费，原告的行为属于乱收费行为。3.原告所提供的垃圾清运合同落款缺具体时间，对其真实性存疑，不予认可。4.原告所提供的公用水电发票模糊不清，看不到具体时间，对其真实性存疑，不予认可。5.原告所提供的楼宇防盗维修服务协议书显示签订时间为2013年1月15日至2018年1月15日，但是自从被告于2017年4月底入住东方新地小区以来，3栋的防盗门一直处于损坏状态不能正常使用，也从未见有人来维修过，所以原告所谓的维修费用纯属弄虚作假。 三、原告主张的滞纳金缺乏依据。原、被告不存在物业服务合同关系，而原《物业管理合同》没有规定缴费的时间及滞纳金。此外，物业公司属于商业性服务企业，不是国家法定机关，无权收取滞纳金。 四、原告存在消极管理、不作为的问题。1.原告未提供与收费相符的物业服务，小区里的环境和安全状况令人担忧，诸如防盗门、锁损坏无人维护，楼梯灯损坏无人更换，楼梯楼道常年不清洁打扫，乱张贴牛皮癣小广告，垃圾满地不及时清理，蚊蝇乱飞、老鼠乱窜不进行消杀，消防设施缺失、锈蚀，消防管道严重堵塞无人维护，主要消防通道任由车辆乱停放、堵塞也无人管理，各种违建以及业主财物被偷被盗等一系列问题。原告对业主的反映置之不理。2.原告物业管理人员配备不足，工作人员为年老体弱者，且逐年缩减人力。常年只有一个清洁工在打扫卫生，小区脏乱差。小区大门长期都是一个60多岁保安24小时一人值守，多数时间都是在保安亭睡觉。2017年8月23日台风“天鸽”袭击珠海，小区内的大多数树木被刮断刮倒，其中有一条大树杈倒趴在被告家窗户上，致使窗户无法打开，被告要求原告帮忙清理树碍，被原告拒绝。被告只好自己找园林工人处理。2018年4月21日上午被告家火灾，原告工作人员没有及时发现，发现后未施救，后由邻居报警。消防车到来时，由于小区消防通道被车辆乱停放占道，消防车不能及时进入施救，给被告带来巨大损失。过后原告对被告一家也不闻不问，还说不关他们事。 五、收支账目从不向业主公开、公示，管理费中的公摊费用缺乏明细，小区公共收入如停车费、广告费等相关费用属于全体业主共同收益，但原告从未向业主公示或抵扣物业费，而是占为己有。 六、原告存在违背诚信原则的行为。1、因原告多年不作为，小区业主多次投诉未果，原告多次阻挠捣乱小区成立业主委员会，甚至引用外来人员对业主人身威胁，最后原告在2018年8月20日聘请外来人员对小区部分业主做出伤害人身安全的诸多过激行为后，于当晚23:00连夜跑路逃离本小区。但原告至今未归还包括物业管理的资料等属于东方新地小区的公共财物，并把控着其不作为以及为上调物业管理费假证、伪证等材料，严重违反了契约精神和诚信原则。2、原告为了上调物业管理费，私自伪造业主签名同意涨价，在另案庭审上，这些材料被业主发现并当场拆穿。之后原告又在其他案件上提交了这些材料，因广大业主否认签名及业主当事人要求做笔迹鉴定，原告撤诉，此次原告起诉才没有提交这份伪造的证据。2、原告分别于2018年11月、2019年3月、2019年6月三次起诉包括被告在内的20多家业主，每次均因为提交的证据的真实性受到质疑而撤诉，反复的起诉、撤诉，是否存在恶意诉讼的意图？小区共有200多户业主，有80多户的业主拒缴物业管理费，原告可静心思考一下原因，也请法院考虑全体被告的证据材料并作整体考量。 综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。 本院查明：原告原名珠海市海唐物业管理有限公司，于2003年8月12日更名为珠海市翔海物业管理有限公司。 1999年1月1日珠海市卓越集团公司（甲方）与珠海市海唐物业管理有限公司（乙方）签订了一份《物业管理合同》。合同约定，甲方委托乙方对东方新地小区实行物业管理服务，期限自1999年1月1日起至2002年1月1日止，管理服务费按建筑面积每月每平方米0.45元收取。据此，原告开始为东方新地小区提供物业管理服务。珠海市香洲区前山街翠景社区居民委员会于2018年9月出具《证明》，证明原告于2018年8月20日撤离前山街道东方新地小区。 被告于2017年购买了前山翠微街2号（东方新地）3栋401房，房屋建筑面积为75.9平方米，被告于2017年4月领取了不动产权证。原告要求被告支付2017年5月至2018年8月20日的物业服务费774.9元（按每平方米0.65元/月计算）、公用电费18元（每月1.2元）、对讲机维护费30元（每月2元）以及其他费用（疏通化粪池清理费）14.6元。被告认可其未交纳上述费用。被告认为原告的《物业管理合同》已期满，期满后未续订合同，之后涨价又未经业主同意，且原告对小区消极管理导致小区业主财物被偷盗行为频发、小区环境脏乱差，被告家中发生火灾时，原告不具备应急处理能力，对业主公共安全带来危害。为此，被告提供了小区照片、报警回执、投诉信件、火灾事故简易调查认定书等证据。被告提供的照片可见楼梯等公共地方摆放业主私人物品，垃圾没有扔进垃圾箱、建筑垃圾堆放在小区内等情形。火灾事故简易调查认定书记载了被告家中于2018年4月21日发生火灾，起因是被告三岁的女儿在房间玩打火机烧纸引燃其他物品造成。 本院认为：原告依据其与珠海市卓越集团公司签订的《物业管理合同》入驻东方新地小区，虽然合同于2002年1月1日期限届满，但原告实际为东方新地小区提供物业管理服务至2018年8月20日，被告作为东方新地小区的业主,享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费用。被告主张因原告消极管理导致业主财物频频被偷盗，仅凭报警回执不足以证明，被告家中火灾是其家人玩火引起，至于被告提供的照片反映了小区私人物品、垃圾有乱摆乱放等情形，但原告作为物业服务机构只能规劝业主遵守相关规定并及时清理垃圾，对业主这些行为并无强制执行的手段，小区环境也需要小区居住人员共同维护，业主也有责任按照规定不乱扔垃圾、不将私人物品放置于公共区域，而被告自入住小区以来长期未交费，也未尽到业主交纳物业服务费用的义务，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。被告拖欠2017年5月至2018年8月20日的物业服务费，原告要求被告交纳费用，符合法律的规定。原告主张按照每月每平方米0.65元的标准收取物业服务费，但《物业管理合同》期满后原告并未与小区业主签订新的合同提高物业服务费标准，原告也未能提交其他物业服务费上涨的合法依据，故本院酌定物业服务费仍参照《物业管理合同》的约定，按照每月每平方米0.45元的标准计算。被告应当向原告支付2017年5月至2018年8月20日的物业管理费535.10元（0.45元×75.9平方米×15个月20天）。原告主张的公用水电费、对讲机费及其他费用，原告没有证据证明双方约定了这些费用，本院不予支持。原告要求按照《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的规定收取被告滞纳金，但双方未约定滞纳金，且原告也没有提交其在2017年5月至2018年8月20日期间曾向被告催缴欠费的证据，不符合该规定中收取滞纳金的情形，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告黎芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市翔海物业管理有限公司支付物业服务费人民币535.10元； 二、驳回原告珠海市翔海物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员  卢晓霓 二〇一九年九月二十日 书记员  崔 玮