云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1736号原告：郑丽娟，女，1978年11月9日出生，汉族，系河北省三河市居民。委托诉讼代理人：王长江，系北京市京师律师事务所律师。特别授权代理。被告：旅悦（天津）酒店管理有限公司。住所地：天津市武清区京津电子商务产业园宏旺道2号6号楼206室。统一社会信用代码：91120222MA05KC2R7D。法定代表人：张强，职务：总经理。委托诉讼代理人：张韵、余力，系北京大成（上海）律师事务所律师。特别授权代理。原告郑丽娟与被告旅悦（天津）酒店管理有限公司（以下简称旅悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑丽娟委托诉讼代理人王长江、被告旅悦公司委托诉讼代理人张韵、余力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付拖欠的租金28万元，并向原告赔偿违约金2.8万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其位于云南省景洪市××××房屋出租给被告，面积为358.01平方米，租期10年，自2017年5月1日起至2027年10月31日，其中免租期从2017年5月1日至2017年10月31日，租金为年租金28万元，且租金逐年递增。协议签订后，被告支付了第一期租金，原告按约将房屋交付被告使用。依据《房屋租赁协议》第三条第二款约定的租金支付方式第二期租金28万元（即租期从2018年11月1日-2019年10月31日）应于2018年9月1日前支付，但截止目前，被告超期未支付该期租金。根据《房屋租赁协议》第八条第一款约定：被告无故超过一个月不支付房租的，原告有权解除合同并收回房屋，被告应支付所欠房租和承担日0.05%的违约金。被告已违反了《合同法》相关规定，应承担违约责任。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告旅悦公司辩称，一、双方于2017年4月18日签订了《房屋租赁协议》，约定被告向原告承租房屋用于酒店经营。协议第四条第四款约定：本合同有效期内原告确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建的，应事先征得被告书面同意并不影响被告正常营业为前提，协议第七条第七款约定：原告不得要求提前解除合同，否则原告应提前60天书面通知被告，并向被告支付当月租金6倍的违约金和赔偿被告全部损失，并补偿被告装修损失。二、原告未按合同约定履行义务且拒绝整改。签约后，被告于2017年4月27日向原告分别支付了首期年租金，并对租赁房屋进行了装修，该租金覆盖到2018年10月31日。但原告在未经被告书面同意下擅自对租赁房屋进行改扩建，包括加高租赁房屋第五层、加建室外楼梯和房屋桥接。因租赁房屋改扩建涉及消防和拆违风险，被告发现后，多次要求对方拆除，出租人均未予以处理。鉴于改扩建后的租赁尚未通过消防备案，存在消防安全隐患和改扩建部分作为违章建筑有被拆除风险，给被告正常经营造成了严重影响。三、在原告未按合同约定完成相关手续的办理或将房屋恢复到扩建前状态之前，被告有权拒绝给付房租义务。在协议有效期间，双方应严格履行合同义务，但原告的违建行为致使租赁房屋存在消防隐患且处于随时可能被拆除的风险之中，原告履行行为不符合合同约定。被告在要求对方整改而遭拒不予处理后，也不得不暂缓装修及2018年11月后的租金支付。四、诉争合同已被原告违法解除，后续租金不存在支付基础。因原告改扩建涉及消防和拆违风险，被告此前多次要求对方进行拆除并在2018年11月14日发送书面函件，要求原告在收到函件10日内向被告提供消防部门审批的相关验收意见并补办建设工程规划许可证，如未完成，则在17日内拆除违章建筑。但原告收到函件后并未整改，而是以被告未支付第二期租金为由要求解除租赁协议，鉴于原告违约解除协议，应承担违约责任，被告已起诉主张权利。现诉争合同已于2018年12月28日解除，原告主张此后的租金无依据。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案事实部分争议的焦点：原告郑丽娟对室内天井部分改建为布草间和该栋房屋加建外挂楼梯及五楼改建是否事前经双方协商并经被告旅悦公司同意进行的事实的确认问题。本案中，原、被告的陈述及所提供证据证明的事实：一是2017年4月11日，原告郑丽娟与西双版纳海诚旅游发展有限公司订立《商品房购销合同》，原告郑丽娟购买西双版纳海诚旅游发展有限公司开发建设的位于云南省景洪市××××。2017年4月18日，原告郑丽娟与被告旅悦公司订立《房屋租赁协议》，由被告旅悦公司于2017年5日1日起承租原告郑丽娟购买的位于云南省景洪市××××房屋用于经营酒店，免租期从2017年5月1日至2017年10月31日；二是2017年4月16日，原告郑丽娟与昆明空格装饰工程设计有限公司订立《钢结构承包合同》，由该公司承包施工原告郑丽娟对该房屋的改扩建，施工期间为从2017年4月16日至2017年6月10日止，原告郑丽娟在改扩建施工过程中均有被告旅悦公司安排的人员参与协调施工。被告旅悦公司对承租该房屋进行适宜酒店经营的装修改建是从2017年9月26日开始，即原告郑丽娟的改扩建完成后，被告旅悦公司开始对承租该房屋进行适宜酒店经营的装修改建；三是被告旅悦公司现已完成的所承租房屋装修改建及相关施工图显示被告旅悦公司现已完成的所承租房屋装修改建是在原告郑丽娟已完成的改扩建基础上进行的，且原、被告的前后装修改扩建工程均是为适宜酒店经营的房屋改造。综合以上证明的事实，原、被告在订立《房屋租赁协议》并交付房屋后，原告郑丽娟对已出租的房屋进行改扩建，被告旅悦公司在免租期不立即进行适宜酒店经营的装修改建，而是等待原告郑丽娟的改扩建完成后才进行，且按常理原告郑丽娟已将该房屋出租再另行投资进行改扩建是无必要的。原、被告为适宜酒店经营先后分别对该房屋进行装修改扩建而不进行协商是不符合常理。另原告郑丽娟已完成的改扩建部分与被告旅悦公司已完成的适宜酒店经营的装修改建是完全配套契合适宜酒店经营和相关施工图及原告郑丽娟在改扩建施工过程中均有被告旅悦公司安排的人员参与协调施工。原、被告的陈述及所提供证据证明了原、被告是事前经协商为使该房屋能够适宜酒店经营而双方协调先后分别进行装修改扩建。因此，原告郑丽娟对室内天井部分改建为布草间和该栋房屋加建外挂楼梯及五楼改建是事前经双方协商并经被告旅悦公司同意进行的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，原告郑丽娟与被告旅悦公司订立《房屋租赁协议》，协议约定：被告旅悦公司于2017年5日1日起承租原告郑丽娟向西双版纳海诚旅游发展有限公司购买的位于云南省景洪市××××房屋用于经营酒店，该房建筑面积为358.01平方米（其中套内面积为195.6平方米、分摊面积为162.41平方米）。租期为10年，即自2017年5月1日起至2027年10月31日止，免租期从2017年5月1日至2017年10月31日。第一期至第三期年租金为28万元，第四期至第六期年租金为30.8万元，第七期至第九期年租金为33.88元，第十期年租金37.268万元，第一期租金于合同签订后10日内一次付清，第二期2018年11月1日至2019年10月31日租期的租金于2018年9月1日前支付。交房时间为2017年5月1日,被告旅悦公司对房屋进行现场踏勘，房屋及其附属设施适于正常的可使用和安全状态进行交付。在不破坏房屋主体结构前提下，被告旅悦公司有权改造新建房屋或重新装修及增设附属设施和设备，但需提前告知原告郑丽娟并承诺不破坏房屋主体部分。在合同有效期内原告郑丽娟确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建的，应事先征得被告旅悦公司书面同意并不影响被告旅悦公司正常营业为前提。原告郑丽娟不得提前解除合同，否则原告郑丽娟应提前60天书面通知被告旅悦公司，并向被告旅悦公司支付违约金赔偿全部损失。租期内，被告旅悦公司因经营发生变化需提前解除协议，应提前60天书面通知原告郑丽娟并赔偿原告郑丽娟当月6倍租金违约金后不退还剩余租金和保证金。被告旅悦公司无故超过一个月不支付房租，原告郑丽娟有权解除合同并收回房屋，被告旅悦公司应向原告郑丽娟支付所欠租金和按所欠租金的日0.05%计算的违约金。另双方对协议其他事项进行了约定。该协议订立后，原告郑丽娟和被告旅悦公司双方协调对房屋室内天井部分改建为布草间和该栋房屋加建外挂楼梯及五楼改建等进行适宜酒店经营的房屋改造，被告旅悦公司于2017年4月27日向原告郑丽娟支付了第一期租金28万元。原告郑丽娟完成该房屋改扩建后，被告旅悦公司于2017年9月26日对承租的该房屋进行适宜酒店经营的装修改建，2017年11月停止施工并用封条封存。2018年8月20日，被告旅悦公司以原告郑丽娟未经其同意对房屋改扩建为由向原告郑丽娟发出解除合同的《解除通知》。2018年11月14日，原告郑丽娟收到被告旅悦公司委托诉讼代理人余力要求其提供对房屋改扩建的政府相关部门的审批手续和消防验收手续或者限期拆除的《律师函》。2018年12月6日，被告旅悦公司委托诉讼代理人余力收到原告郑丽娟委托诉讼代理人王长江要求其支付第二期租金的《律师回复函》。2018年12月28日，被告旅悦公司委托诉讼代理人余力收到原告郑丽娟《解除合同通知书》。2019年1月28日，被告旅悦公司委托诉讼代理人余力向原告郑丽娟委托诉讼代理人王长江发出解除合同的《律师函》。被告旅悦公司至今未向原告郑丽娟支付第二期房屋租金，原、被告双方未进行返还房屋交接，该房屋处于无人管理状态。另查明，2017年4月11日，王永华、许晓明及原告郑丽娟分别与西双版纳海诚旅游发展有限公司订立《商品房购销合同》，由王永华、许晓明及原告郑丽娟分别购买西双版纳海诚旅游发展有限公司开发建设的位于云南省景洪市告庄西双景景宰寨第××××号房、××××号房、××××号房，该栋房地下车库和第五层及其他为三人共同公共面积部分，上述房屋系毛坯房。被告旅悦公司分别与王永华、许晓明及原告郑丽娟订立《房屋租赁协议》，对该栋房整体承租。王永华、许晓明及原告郑丽娟共同对该栋房屋室内天井部分改建为布草间和加建外挂楼梯及五楼改建，王永华、许晓明及原告郑丽娟均未取得政府相关部门对该栋房屋室内天井部分改建为布草间和加建外挂楼梯及五楼改建许可。本院认为，本案适用法律争议的焦点：一是原、被告是否违约及违约责任的确定问题，即原、被告不能继续全面履行房屋租赁合同的责任分担的确定问题；二是原、被告所订立的《房屋租赁协议》是否已解除及原告郑丽娟要求解除原、被告订立的《房屋租赁协议》是否符合法律规定的确定问题；三是原告郑丽娟主张租金及违约是否符合法律规定的确定问题。本案中，原、被告订立的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，根据消防管理的相关规定，合法合规的房屋，是具备取得消防备案和消防抽查合格的条件之一，原告郑丽娟未取得政府相关部门改扩建许可对出租房屋进行改扩建，未尽法定义务。同时，被告旅悦公司作为准备从事酒店业的房屋承租方，知道或者应当知道承租房屋的合法性直接影响其取得承租房屋用于经营酒店的资质而同意原告郑丽娟对出租房屋进行改扩建，未尽审查注意义务。因此，原、被告均存在过错和违约，导致双方不能全面继续履行房屋租赁合同，原告郑丽娟应承担主要责任，被告旅悦公司应承担次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，该法第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”。本案中，被告旅悦公司因原告郑丽娟未取得政府相关部门改扩建许可对出租房屋进行改扩建可能影响其经营造成损失，而向原告郑丽娟发出解除合同通知是防止损失扩大的预防性措施，被告旅悦公司明确表示不履行房屋租赁合同，且该通知已到达原告郑丽娟，被告旅悦公司向原告郑丽娟主张解除合同的通知成立并合法有效，原、被告订立的《房屋租赁协议》已于2018年8月20日解除。现原告郑丽娟主张解除原、被告订立的《房屋租赁协议》是对被告旅悦公司主张解除合同的通知效力的再次确认。因此，原告郑丽娟要求解除原、被告订立的《房屋租赁协议》的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。原、被告订立的《房屋租赁协议》已于2018年8月20日解除，被告旅悦公司无义务支付约定的第二期租金。因此，原告郑丽娟要求被告旅悦公司支付租金的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。原、被告均存在违约，应承担违约责任，且原告郑丽娟承担主要责任。因此，原告郑丽娟要求被告旅悦公司支付违约金的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、解除原告郑丽娟与被告旅悦（天津）酒店管理有限公司于2017年4月18日订立的《房屋租赁协议》；二、驳回原告郑丽娟的其他诉讼请求。案件受理费5920元，由原告郑丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  王远峰人民陪审员  黄邦敏二〇一九年九月三十日书 记 员  彭 荟