山东省临朐县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0724民初396号 原告（执行案外人）：王丽 委托诉讼代理人：何少鹏，陕西融德律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东华建铝业集团有限公司 法定代表人：李本岗，总经理。 委托诉讼代理人：吴晓霞，该公司法务部长。 委托诉讼代理人：马吉鹏，山东宇明律师事务所律师。 第三人（被执行人）：赵亚军 第三人（被执行人）：西安德宝装饰工程有限公司 法定代表人：赵亚军，执行董事。 原告王丽与被告山东华建铝业集团有限公司（以下简称华建铝业公司）、第三人赵亚军、西安德宝装饰工程有限公司（以下简称德宝装饰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何少鹏、被告华建铝业公司委托诉讼代理人吴晓霞、马吉鹏、第三人赵亚军、德宝装饰公司法定代表人赵亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王丽向本院提出诉讼请求：判决立即停止对原告购买的位于陕西省西安市××区××北路××单元××室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年6月21日原告与第三人赵亚军签订房屋买卖合同，从赵亚军处购得西安市雁塔区丈八北路238号5栋1单元11501室房屋。2017年6月26日赵亚军将房屋交付原告，原告于2017年6月29日与陕西今朝建筑装饰设计工程有限公司签订装修合同开始装修，于2017年9月入住该房屋至今。2017年6月21日至2018年4月24日王丽转账支付给赵亚军房款，另付现金1001元，共计155万元房款已付清。第三人赵亚军从2017年7月初长期不在西安，原告多次催促办理过户手续，赵亚军推脱拖延至今。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但这是第三人赵亚军拖延所致，原告在本案中无过错，原告已支付全部价款并实际占用房屋，该房屋应属于原告所有，法院对该房屋不应查封。 华建铝业公司辩称，原告与第三人的房屋买卖协议不具有真实性，且双方也并未按照该协议履行相关权利义务。该协议第4条约定，第三人将上述房产过户于原告名下时，原告向第三人支付剩余的购房价款145万元，但双方并没有按照约定履行，至今也没有过户。原告有过错，如果原告依据合同履行则会避免损失，并且原告作为完全民事行为能力人，在价值巨大的房屋买卖过程中，应当查询该房产的实际情况。原告提交银行流水中，从第一笔付款至最后一笔付款，前后有10个月的时间，一共支付了8次，明显与常理不符，原告的购房款有可能是第三人赵亚军的自有资金，双方存在串通逃避执行的可能。第三人及原告从来没有向有关房产部门提出申请对该房屋过户登记。根据关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知，对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，查封该房产符合相关规定。根据关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第十七条，原告所称的实际占有并支付全部价款，与该规定不相符合。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 赵亚军述称，与王丽买卖本案争议房屋是事实。赵亚军卖房的主要原因是当时有笔贷款到期，着急出售房屋，王丽让房价便宜点，赵亚军的要求是在6月底之前付款100万元。王丽在2017年6月10日左右跟赵亚军签了协议，在2017年6月底前第一次付了10万元，第2次付了90万元，总房款155万元已付清。房屋没有过户的原因是，赵亚军的银行贷款到期是2017年6月30日，这笔贷款用涉案房屋抵押贷款。从2015年至2017年西安房地产行业不好，王丽跟赵亚军商量把贷款还了，房产证拿出来以后过户。西安有个政策房产证满两年二手房交易可以减免一部分税。在这期间赵亚军的资金紧张，就陆续问王丽要房款。2017年7月份赵亚军收到与华建铝业公司纠纷的传票，当时没有在西安，是别人签收。2018年1月份王丽打电话要求办理房产过户，赵亚军2018年4月份回到西安，4月底到房管局打算过户才知道房子被查封，所以一直没有办理过户。 德宝装饰公司述称：同第三人赵亚军意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本院在审理华建铝业公司与德宝装饰公司、赵亚军定作合同纠纷一案中，作出（2017）鲁0724民初2871号民事裁定，于2017年7月13日查封了赵亚军名下的位于陕西省西安市××区××北路××单元××室房屋一套。2017年10月31日，本院作出（2017）鲁0724民初2871号民事判决，判决德宝装饰公司向华建铝业公司支付464344元及违约金，赵亚军承担连带清偿责任。判决生效后，华建铝业公司向本院申请执行。2018年7月，王丽向本院提出异议，主张涉案房屋是王丽于2017年6月21日从赵亚军处购得，并于6月26日实际占有，该房屋虽未过户给王丽，但王丽无过错，该房屋应属于王丽所有，请求解除对陕西省西安市××区××北路××单元××室房屋的查封。2019年1月11日本院作出（2018）鲁0724执异41号执行裁定，驳回王丽的异议请求。王丽对该裁定不服，起诉至本院。 2017年6月21日，第三人赵亚军与原告王丽签订房屋买卖协议，约定：王丽购买赵亚军位于西安市××区××北路玫瑰公馆小区××楼××号房屋（即本案诉争房屋），建筑面积150.94平方米（按原状交付，未曾装修），房产价款为155万元，协议签订之日，王丽向赵亚军支付购房定金10万元，房产过户于王丽名下时王丽支付剩余房款145万元。协议签订当日，王丽向赵亚军提供的银行账户转账10万元。2017年6月26日，王丽向赵亚军转账90万元，赵亚军向王丽交付了涉案房屋钥匙。2017年6月29日，王丽与陕西今朝建筑装饰设计工程有限公司签订协议，由陕西今朝建筑装饰设计工程有限公司为王丽购买的玫瑰公馆5号楼1-1501号房屋进行装修，同日王丽向陕西今朝建筑装饰设计工程有限公司分两笔支付装修费6万元。2017年7月10日，王丽向赵亚军转账20万元，2017年8月9日转账10万元，2017年8月30日转账5万元，2017年10月12日转账10万元，2017年12月11日转账4.9万元，2018年4月24日转账49999元，另1001元向赵亚军支付现金，总房款155万元已付清。2018年4月底王丽与赵亚军到房产管理部门准备过户时，王丽得知涉案房产被本院查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告王丽与第三人赵亚军于2017年6月21日签订房屋买卖协议，2017年6月26日王丽接收占有房屋后进行装修并居住至今，2017年7月13日涉案房产被查封时王丽已支付房款120万元，因王丽未得知涉案房产被查封，其在房产被查封后继续向赵亚军支付房款至2018年4月24日付清房款。因赵亚军长期不在西安，王丽非因自身原因未办理过户登记，其对此没有过错。综上，王丽请求停止对涉案房产的执行并解除查封，有事实和法律依据，应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。原告王丽请求停止对原告购买的位于陕西省西安市××区××北路××单元××室房屋的强制执行，即请求不得执行上述房产。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行原告王丽购买的位于陕西省西安市雁塔区丈八北路238号5栋1单元11501室房屋； 二、解除对位于陕西省西安市雁塔区丈八北路238号5栋1单元11501室房屋的查封。 案件受理费8373元，由被告负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 本院（2018）鲁0724执异41号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  尹洪茂 审 判 员  谷长江 人民陪审员  张泮森 二〇一九年九月十六日 书 记 员  郭 杰