重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初20868号原告：王莎莎，女，1987年10月22日出生，土家族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：涂丁，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：成欣峰，国浩律师（重庆）事务所律师。被告：赵兴志，女，1963年9月16日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：江炳全，男，1962年1月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。二被告共同委托诉讼代理人：蹇嘉陵，重庆展汇律师事务所律师。原告王莎莎与被告赵兴志、江炳全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王莎莎及其委托诉讼代理人涂丁，被告赵兴志、江炳全的共同委托诉讼代理人蹇嘉陵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的关于位于重庆市江北区建新西路X号X幢X-X房屋的《房屋买卖合同》；2.判令二被告向原告退还购房款330000元；3.判令二被告向原告支付违约金196000元；4.判令二被告赔偿原告居间服务费损失14700元；5.判令二被告赔偿原告贷款服务费损失9750元；6.判令二被告赔偿原告装修费损失21360元；7.判令二被告赔偿原告资金占用损失（以330000元为基数，从2018年6月29日起至退还前述购房款日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：2018年4月5日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定二被告将位于重庆市江北区建新西路X号X幢X-X房屋出售给原告，总成交价为980000元。同日，原告向二被告支付购房定金20000元。后原告陆续向二被告支付购房款310000元。二被告将涉讼房屋交付给原告，原告进行了装修，支出装修费21360元。2018年8月10日，二被告通过赠与方式将该房屋过户给二人女儿江莹。二被告行为构成根本违约，原告遂诉至法院。被告赵兴志辩称：二被告于2012年8月6日签订《离婚协议》，约定将涉讼房屋赠与江莹，故二被告无权处分该房屋。被告江炳全辩称：1.因被告江炳全未在《房屋买卖合同》上签字，其系被告赵兴志代签，故合同无效，被告江炳全不应当支付违约金或赔偿损失；2.已收取的购房款可据实退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《交易各方及房屋留存信息表》《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》，结合被告赵兴志质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《物业交割清单》《收条》、水电气缴费卡、《境内汇款电子回单》《应诉通知书》《传票》《民事起诉状》《离婚协议》《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，结合二被告质证意见，本院均予以采信；3.原告举示的《房地产按揭服务协议》、居间服务费收据、按揭服务费收据，因与《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》等相互印证，本院均予以采信；4.原告举示的装修费收据，无相关证据佐证，无法确认其真实性，本院不予采信；5.原告举示的《重庆市房屋买卖合同》，被告江炳全当庭否认尾部甲方落款系其本人所签，申请司法鉴定，后又撤回鉴定申请，结合当事人其他陈述，本院予以采信；6.二被告举示的《离婚协议》，结合原告质证意见，本院予以采信；7.二被告举示的《催告函》《复函》，因证据之间可以相互印证，本院均予以采信；8.二被告举示的被告赵兴志与到家了公司工作人员通讯视频、《个人二手房按揭抵押借款合同》、江莹与蒲石岳母通讯视频，无法确认其真实性，本院均不予采信；9.二被告举示的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》、物业服务费收据，无法与本案产生实质性关联，本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告原系夫妻关系，育有一女江莹。2012年8月6日，二被告签订《离婚协议》，约定将其婚内共有的位于重庆市江北区建新西路X号X幢X-X房屋赠与江莹。2018年4月5日，原告作为乙方、二被告作为甲方、重庆到家了网络科技有限公司江北区中兴段分公司（以下简称“到家了公司”）作为丙方，三方签订《交易各方及房屋留存信息表》，约定甲方将前述房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为84.31平方米；各方确认本页所列信息适用于本交易中的全部文本，包括《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》《物业交割清单》《风险与责任承担告知书》。被告赵兴志代被告江炳全在甲方落款处签名。同日，原告作为乙方、二被告作为甲方，双方签订《房屋买卖合同》，约定本次交易总成交总价为980000元；定金20000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；乙方交首付款180000元用于该房屋解押；首付款100000元双方自行交接；乙方银行按揭贷款680000元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付差额予甲方；若该房屋已设定抵押，抵押权人为招商银行，甲方应于丙方通知后5个工作日内办理完成解押手续、自行承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件，解押方式为乙方资金解押；甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲方应于签订合同后10个工作日内将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方；甲方保证系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任；甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。被告赵兴志代被告江炳全在甲方落款处签名。同日，原告向被告赵兴志支付定金20000元。2018年6月3日，原告向被告赵兴志支付购房款200000元。2018年6月29日，原告向被告赵兴志支付购房款110000元。2018年4月5日，原告作为乙方、二被告作为甲方、到家了公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》，约定乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费14700元。被告赵兴志代被告江炳全在甲方落款处签名。同日，原告向到家了公司支付部分居间服务费4000元。2018年4月16日，原告与重庆随遇房地产经纪有限公司签订《房地产按揭服务协议》，约定该公司为原告提供购买涉讼房屋的信息咨询及办理银行按揭贷款手续的服务，原告应支付按揭服务费9750元。同日，原告向该公司支付了按揭服务费9750元。2018年7月12日，二被告作为甲方，原告与案外人蒲石、袁葛兰、石慧敏作为乙方，双方签订《重庆市房屋买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方。2018年8月10日，二被告将涉讼房屋转移所有权登记至江莹名下。庭审中，原告陈述根据合同约定，原告可以指定房屋过户登记的产权人，二被告陈述原告系将涉讼房屋转卖给蒲石、袁葛兰、石慧敏。本院经审理认为，本案主要涉及以下几个问题：1.合同主体问题。虽然前述《房屋买卖合同》甲方落款处“江炳全”签名系被告赵兴志代签，但结合《重庆市房屋买卖合同》以及当事人陈述，足以推定被告江炳全知晓并同意出售涉讼房屋给原告的事实，故该合同主体实际为原告与二被告。2.合同效力问题。二被告原系涉讼房屋产权人，有权处分该房屋；且前述《房屋买卖合同》亦不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故该合同有效。3.合同解除问题。如前所述，原告与二被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，二被告将涉讼房屋过户给江莹，致使合同目的不能实现，构成根本违约，原告享有法定解除权。原告在起诉前未向二被告发出过解除合同的通知，并于2018年12月30日诉至本院，本院于2019年1月25日向二被告送达起诉状副本，视为二被告于该日收到解除合同的通知，故《房屋买卖合同》于该日解除。合同解除后，二被告应当向原告退还已收取的购房款330000元（包含定金20000元），故关于原告主张二被告退还购房款330000元的请求，本院予以支持。4.违约责任问题。合同并未约定在根本违约的情形下，违约方应承担何种违约责任，原告主张二被告承担约定解除的违约责任没有事实和法律依据，故关于原告主张二被告支付违约金196000元的请求，本院不予支持。二被告违约，应当赔偿给原告造成的实际损失，具体包括居间服务费损失4000元、贷款服务费损失9750元，关于原告主张二被告赔偿该两项损失超过前述金额部分的请求，本院不予支持。原告主张二被告赔偿装修费损失，但未举示充分证据予以证明，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，二被告应即时向原告退还购房款，逾期应支付资金占用损失，具体标准为以330000元为基数，从合同解除次日即2019年1月26日起至退还前述购房款日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，关于原告主张二被告支付资金占用损失超过前述期间及金额部分的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告王莎莎与被告赵兴志、被告江炳全签订的关于位于重庆市江北区建新西路X号X幢X-X房屋的《房屋买卖合同》于2019年1月25日解除；二、被告赵兴志、被告江炳全于本判决生效之日起十日内向原告王莎莎退还购房款330000元；三、被告赵兴志、被告江炳全于本判决生效之日起十日内向原告王莎莎赔偿居间服务费损失4000元、贷款服务费损失9750元；四、被告赵兴志、被告江炳全于本判决生效之日起十日内向原告王莎莎支付资金占用损失（以330000元为基数，从2019年1月26日起至退还前述购房款日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；五、驳回原告王莎莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27200元，减半收取计13600元，由原告王莎莎负担6800元，由被告赵兴志、被告江炳全负担6800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 卢玉萍二〇一九年九月二十九日法官助理 甘 霖书 记 员 丁变合