南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初1727号原告：南通市崇川科技园投资发展有限公司，住所地南通市崇川路**。法定代表人：贾彦利，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周玉华，江苏通南律师事务所律师。被告：南通维拓生物科技有限公司，住所地南通市崇川区世纪大道****。法定代表人：韩松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈永飞，江苏崇诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥，江苏崇诚律师事务所律师。原告南通市崇川科技园投资发展有限公司与被告南通维拓生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周玉华以及被告的法定代表人韩松、委托诉讼代理人陈永飞、陈祥到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年8月27日再次开庭进行了审理，原、被告均由委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通市崇川科技园投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年10月22日至2018年12月31日期间结欠的租金人民币46800元；2.判令被告向原告支付违约金18720元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月至2018年10月期间，原、被告共签订三份《房屋租赁合同》，由原告将本市世纪大道371号清之华园9楼建筑面积为300平方米的房屋出租给被告作为生物新材料研发用房，三份合同租期共计自2016年10月22日起2020年10月21日止。第一年的租金标准为24元/平米/月，之后租金标准为26元/平米/月，合同同时约定了租金支付的期限和违约责任等内容。上述合同签订后，至2018年1月21日为止，政府财政补贴共计为被告支付租金153000元，被告尚欠原告自2017年10月22日至2018年12月31日期间的租金共计93600元，原告催要未果，遂通知被告解除了租赁合同。根据双方合同约定，被告延付租金累积达10天的，原告除有权解除合同、收回房屋外，还有权要求被告按照年租金的20%支付违约金。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。诉讼过程中，政府相关部门又支付了房租46800元。被告南通维拓生物科技有限公司辩称：一、原告在本案中主张租金所涉的房屋并非是被告实际使用的房屋，被告无需支付其租金。2016年5月11日，被告作为高新技术产业由南通市崇川区人民政府引进，与原告了签订房屋租赁合同，向原告承租南通市世纪大道375号403室（建筑面积100平米）房屋，租期为2016年5月11日至2017年5月10日。为鼓励高科技技术企业的发展，政府通过补贴形式对被告的房屋租金予以免除。后来原告提出，鉴于上述房屋已经以书面合同的形式出租给了其他公司（实际上其他公司并未使用），因此需要与被告另行签订合同，所以双方才另行签订了世纪大道371号9楼房屋的租赁合同，但实际上原告交付使用的仍然是375号403室房屋，并非9楼的房屋，经了解，该9楼房屋的实际使用人是南通涂纳新材料科技有限公司。二、崇川区人民政府已经对于被告承租房屋的租金进行了补贴，按照原告的说法，补贴金额远超过实际所需租金。双方在2016年5月11日签订的合同房屋的租金每平方24元，被告使用的是100平方的房屋，那么每月的租金为2400元，被告实际使用的期限是2016年5月11日至2018年12月3日，共计不到31个月，这期间的租金也不到74400元，按照原告起诉的陈述，崇川区政府实际上已经补贴了将近20万元，所以已经远远超出了实际租金所需，所以被告不欠任何租金，不存在任何违约的现象。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、房屋租赁合同、催款函、解除通知函、解除租赁合同通知书、电费缴纳凭证、宽带缴纳凭证、录像光盘、退园流程表、照片等证据，当事人对上述证据的表面真实性未提异议。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2016年5月11日，原告与韩松签订《崇川区科技创业园租赁合同》一份，约定将本市世纪大道375号403室建筑面积为100平方米的孵化场地出租给韩松作为科技企业孵化使用，租期自2016年5月11日至2017年5月10日止，房租25元/m2/月。当月，韩松以其承租的该世纪大道375号403室为营业场所，注册成立了南通维拓生物科技有限公司。之后，原告（甲方/出租方）分别在2016至2018年三年度间陆续与被告（乙方/承租方）签订了四份《崇川区科技创业园房屋租赁合同》，约定的出租房屋坐落为南通市世纪大道371号清之华园9楼，建筑面积300平方米，租期累计自2016年4月22日起至2020年10月21日止，2016年4月22日至2017年10月21日期间的租金标准为24元/m2/月，2017年10月22日至2020年10月21日期间的租金标准为26元/m2/月。庭审中，原告自认上述房屋租赁合同关系存续期间，崇川区人民政府对所涉租金通过发放补贴的方式予以了部分支付。2018年11月30日，原告在清之华园9楼张贴了催款函，函件中明确通知被告，自2018年1月1日至2018年12月31日，被告尚欠原告房租93600元、物业费9000元，合计102600元，请被告收到此函件后于12月3日前缴清上述款项。2019年1月8日，被告向原告发送《解除通知函》一份，载明被告于2018年12月3日收到原告的催款函，该函件违背了当时崇川区政府对被告免除租金的承诺，故被告要求解除双方签订的房屋租赁合同，并告知原告房屋钥匙已于2018年12月3日交给物业公司，双方的租赁合同于交还钥匙当日即解除。同年1月14日，原告以张贴的方式向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，否认了被告在此前解除通知函中声称的房屋钥匙已于2018年12月3日送交物业、合同当日解除的说法，并表示系被告未履行承租人义务，拖欠房租、物业费，并且擅自调换使用房屋，现原告正式通知解除关于出租清之华园9层房屋的租赁合同，并要求被告限时交还房屋。另查明，本案所涉的世纪大道清之华园内各层房屋登记在南通市崇川城市建设投资有限公司名下，并由该公司委托原告对上述资产进行维护、管理、使用、租赁等。诉讼中，原、被告虽对双方之间确实订立房屋租赁合同的事实并无异议，但对实际履行的合同以及使用的房屋落座存在较大争议。原告主张被告实际租赁并使用的房屋系清之华园9楼，之所以还存在关于403室房屋的租赁合同，是因为当时被告公司尚未成立，其法定代表人韩松需要以该403室作为营业场所进行公司登记，故而与原告签订了该份403室的租赁合同，该合同中“本合同供注册使用”的表述也恰能印证此说法。被告对原告的上述说法未予认可，其表示被告租用的自始至终都是清之华园403室房屋，被告的工商登记资料显示的住所地也正是此处，因被告作为人才引进企业，享受政府关于租金的减免政策，房租已由政府补贴予以支付，所以在原告要求与被告另外签订面积更大的清之华园9楼房屋的租赁合同时，被告才没有提出异议，但该合同仅是形式订立，并未实际履行。为证明各自的主张，原、被告分别向法院进行了举证。其中：原告向本院提供了其与南通艾斯博医疗科技有限公司签订的租赁合同以及企业退园流程表，证明世纪大道375号清之华园403室已由原告出租给了南通艾斯博医疗科技有限公司，该公司自2015年11月3日开始使用该房，至2018年11月2日退租。被告对原告提供的该证据形式上的真实性予以认可，但是指出南通艾斯博医疗科技有限公司实际使用的并非该403室房屋，与原、被告之间的合同情形一样，原告与南通艾斯博医疗科技有限公司订立关于该403室房屋的租赁合同，也仅是为了获得政府的租金补贴。被告向本院提供了如下证据：1、电费缴费及宽带缴费记录，其中电费缴费发票共计12张，自2017年4月至2018年3月每月各一张，其上显示的地址为世纪大道375号2单元403室，用于证明被告此间一直使用该403室并缴纳了相应电费。原告认为电费缴费单上的户名为南通市崇川区科技创业服务中心有限公司，并非被告，也不能证明上述电费为被告所缴，因为可能存在代缴情形，更不能证明被告实际使用了403室；宽带缴费凭证因其中仅有收费名目，并无其他信息，故无法达到被告的证明目的。2、科创园现场拍摄的视频及照片，其中楼层引导中显示南通维拓生物科技有限公司在4楼，该楼四层位置确实有“南通维拓生物科技有限公司”的公司挂牌，而9层中并未有被告公司的门牌指引，实地挂牌的公司名称为“南通途纳新材料有限公司”。原告对该证据的真实性予以认可，但是认为9楼虽只有南通途纳新材料有限公司的挂牌，但实际上由该公司与被告自行分割使用9楼房屋，被告的该举证不能达到其证明目的。关于上述证据，因原、被告对其真实性皆不持异议，本院依法予以采信。根据被告提供的电费缴费原始凭证显示，2017年4至2018年3月期间，被告一直对该园403室房屋的电费进行缴纳，原告虽于庭审中主张可能存在代缴情形，但并未有相应证据提供，本院不予采信；再结合被告于现场拍摄的视频及照片，403室房屋外对外经营所挂的公司门牌也确实是被告公司名称，因此，本院对被告关于其实际使用的房屋系世纪大道375号403室的主张予以采信。至于原告虽另外提供了其与案外人在同时期签订的关于世纪大道375号403室的房屋租赁合同，鉴于该合同相对方系案外人，合同中约定的出租房屋是否实际交付使用，本院无法确认，且也无法达到反证被告未使用该房的目的。本院认为，房屋租赁合同纠纷中，出租人主张房屋租金，首先应当对房屋租赁关系的成立、租赁标的物的交付等基础事实予以证明。本案中，原告主张其与被告成立了关于世纪大道371号清之华园9楼房屋的租赁合同关系，而被告对实际租赁标的物提出异议，认可其实际租用的为世纪大道375号403室房屋，并在庭审过程中就此进行了充分举证，其证据真实性已由双方予以确认，证据间亦相互关联，可以证明被告实际使用403室房屋的事实；而原告关于其主张，除了相应的租赁合同之外，并无其他交付、履行的证明，无法证实双方之间就清之华园9楼的租赁合同进行了实际交付履行，故本院对其主张难以采信。综上，原告未能举证证明其将世纪大道371号清之华园9楼房屋交付被告承租使用，故原告基于该租用事实要求被告给付清之华园9楼房屋租金并承担违约责任的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南通市崇川科技园投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2546元，由原告南通市崇川科技园投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2546元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  叶菁人民陪审员  马莉人民陪审员  姜敏法官 助理  黄晴二〇一九年九月二十日书 记 员  吴烨