云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初794号原告：唐金文，男，1986年11月14日生，汉族，云南省文山市人，住文山市。原告：梁国艳，女，1987年12月5日生，壮族，云南省文山市人，住文山市。委托诉讼代理人：安虹泽，云南博引律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王跃敏，云南博引律师事务所律师（特别授权）。被告：云南兴博进房地产开发有限公司，统一社会信用代码91532600665511921W，住所地文山市凤凰路中天世纪大厦18楼。法定代表人：郑存雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗光礼，云南玉泉律师事务所律师（特别授权）。原告唐金文、梁国艳与被告云南兴博进房地产开发有限公司（以下简称兴博进公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐金文、梁国艳的委托诉讼代理人王跃敏、安虹泽、被告兴博进公司的委托诉讼代理人罗光礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐金文、梁国艳向本院提出诉讼请求：1.请求兴博进公司支付因逾期交房的违约金98382.93元；2.判令兴博进公司承担本案诉讼费。事实及理由：兴博进公司系中天世纪“中天华府B区”的开发商，在兴博进公司取得中天世纪项目相关证件后，二原告与兴博进公司于2015年2月11日签订了《商品房购销合同》，二原告向兴博进公司购买中天华府B区8-2-302号房屋，房屋总价款为439602元。二原告按照合同约定的时间已将全部房款支付给了兴博进公司，而按照上述《商品房购销合同》第七条约定的交付期限“甲方(兴博进公司)应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（二原告）”，交房时间已届满，兴博进公司却未按照合同约定将房屋交付于二原告，二原告多次向兴博进公司询问延迟交房原因，兴博进公司均没有向其说明延期理由。2019年1月5日，二原告在等待较长时间后，终于收到了兴博进公司的接房通知书，兴博进公司于2019年1月15日进行交房，要求二原告携带相关资料办理接房手续。根据上述《商品房购销合同》中第九条所约定甲方（兴博进公司）逾期交房的违约责任“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方（二原告）支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。兴博进公司因为逾期746天向二原告交房，依据合同计算的违约金为98382.93元。二原告多次与兴博进公司协商均无法解决，兴博进公司的行为已经严重违反了合同规定，在其无理由延期交房的一年多时间里给二原告造成了诸多不便，经济负担增多，为维护二原告的合法权益，故此要求判决上述所请。兴博进房地产公司辩称，首先，兴博进公司不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金，理由是：兴博进公司于2013年5月30日通过招拍挂取得了中天华府ＡＢ区的土地开发使用权（宗地编号为：2××2-Ｂ-20）并于2013年6月18日与文山市国土资源局签订《国有建设土地使用权出让合同》，在取得了该土地后，兴博进公司即对该地块进行了开发建设，中天华府Ａ区已于2015年10月30日交房，中天华府Ｂ区除了未建设的七栋房屋（引起争议的商品房）外，其余栋号也于2015年12月30日交房，而延迟交房中天华府Ｂ区的七栋房屋是因为该区有一条10ｋｖ电缆未迁移，受此电缆影响，中天华府Ｂ区的七栋房屋一直不能动工，但在此过程中，兴博进公司针对该电缆迁移问题一直多次积极地与政府及相关部门进行沟通协调，以便能按时建设并顺利交房；中天华府Ｂ区内的该条10ｋｖ电缆迁移工程是根据文山市委、政府的安排部署，由文山市住房和城乡建设局组织实施，并发包给云南德泰宏森源电力工程有限公司进行施工的卧龙变电站周边电力通道的线路迁移建设项目，该迁移工程的施工建设是政府部门的行为，故不该由兴博进公司来承担该工程引起的延迟交房的责任；中天华府Ｂ区内的该条10ｋｖ电缆迁移工程中所有的电缆线路搬迁都由政府出资进行，兴博进公司从未参与过，故不应承担该电缆线路迁移建设工程的责任，相反的，该电缆线路移设工程也给兴博进公司造成了损失，同时造成了延迟交房的局面，兴博进公司也是受害者；政府的该线路迁移建设工程完工后，兴博进公司即对中天华府Ｂ区的七栋房屋进行全面积极建设，目的就在于向二原告按时交房。兴博进公司延迟交房的原因是由于政府对中天华府Ｂ区内的一条10ｋｖ电缆迟延迁移而导致，故兴博进公司不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付违约金。其次，如二原告坚持要求兴博进公司承担违约责任，支付违约金，那么兴博进公司与二原告解除《商品房购销合同》，解除合同后，兴博进公司愿意全额返还二原告所支付的购房款，同时按银行存款利息支付给二原告。综上，兴博进公司未按时交房，并不是主观过错所导致，二原告的诉讼请求不能成立，恳请法院依法驳回，另外，若法律上认定兴博进公司构成违约，兴博进公司认为双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，要求法院调整减少计算标准。唐金文、梁国艳围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《企业信用信息公示报告》复印件一份，证明兴博进公司的主体资格。2.《商品房购销合同》（合同编号：兴博进中天华府B多层第109号）复印件一份，证明原、被告双方于2015年2月11日签订了《商品房购销合同》，约定：二原告向兴博进公司购买中天华府B区8幢2单元302号房屋，总价款为439602元，二原告于合同签订当日向兴博进公司一次性付清房款439602元；《商品房购销合同》第七条约定了兴博进公司应当于2016年12月30日前向二原告交付上述已购买的房屋；《商品房购销合同》第九条约定了兴博进公司逾期交房的违约责任，交房时间届满后次日起至实际交房之日60天内，兴博进公司按照每天50元向二原告支付违约金，逾期60天后，兴博进公司按二原告已支付款的0.03%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行。3.《云南省地方税务局通用机打发票》复印件一份，证明二原告于合同当日向兴博进公司一次性付清购房款439602元。4.《接房通知书》、《中天世纪（中天华府）业主接房指引》、《温馨提示》复印件各一份，证明二原告于2019年1月5日接到兴博进公司的交房通知，让二原告于2019年1月15日办理交接手续。经质证，兴博进公司对二原告提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，二原告提交的第1、2、3、4组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信。兴博进公司针对其辩称，向本院提交以下证据：1.《营业执照》复印件一份、《法定代表人身份证明书》一份、《中华人民共和国居民身份证》复印件一份，证明兴博进公司是合法成立的企业，具有适格的诉讼主体资格。2.《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》（证号：建开企[2019]1990号）、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（证号：文规建字第DZ-20130091号）、《商品房预售许可证明》[证号：预许文市字（2014-7）号]复印件各一份，证明兴博进公司具有合法的房地产开发及销售资质。3.《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份、《中华人民共和国国有土地使用权证》［证号：文国用（2015）第××号、02468号、02469号］复印件三份，证明兴博进公司于2013年6月18日与文山市国土资源局签订合同，取得中天华府ＡＢ区地块（宗地编号为2××2-Ｂ-20，后拆分为三个地块，宗地编号为：Ｃ-93-812、Ｃ-93-813、Ｃ-93-814）的国有土地使用权。4.《商品房购销合同》（合同编号：兴博进中天华府B多层第109号）复印件一份，证明原、被告双方签订的商品房购销合同的权利义务清楚，合法有效，依法受法律保护。5.《云南兴博进房地产开发有限公司文件》［文号：兴博进地产发（2015）第013、014号；标题：关于请求协调中天华府ＡＢ区电力相关事宜的请示］复印件二份、《云南兴博进房地产开发有限公司文件》［文号：兴博进地产发（2016）第002号；标题：关于请求明确中天世纪项目地块内电缆迁改费用支付主体的请示］复印件一份、《情况说明》复印件二份、《关于请求给予办理土地证抵押登记的申请》复印件一份，证明兴博进公司就电缆迁移建设工程影响中天华府Ｂ区的七栋房屋建设问题，积极地、主动地、多次地向文山市人民政府、文山州委督查室、文山州委、州政府信访局书面请求解决，尽到了自己应尽的责任和义务。6.《文山市变电站电力线路迁改电力工程施工合同》、《文山城市建设投资（集团）有限公司110ＫＶ卧龙变10ＫＶ线路移设及新建线路工程施工图设计说明书》复印件各一份，证明中天华府Ｂ区内的一条10ＫＶ电缆迁移工程为文山市变电站电力线路迁改工程的一部分，该工程由文山市住房和城乡建设局开发建设，是政府部门的职责，不属于兴博进公司的责任；10ＫＶ电缆迁移工程的开工时间为2017年8月28日，竣工时间为2017年12月25日，兴博进公司在10ＫＶ电缆迁移工程在未完全完工的情况下便开始建设中天华府Ｂ区房屋。7.《施工日志》复印件二十二份、《工程监理日记》复印件三十一份，证明中天华府B区的七栋房屋于2017年11月7日开始全面施工的事实；从2017年11月7日全面施工到2019年1月15日交房，兴博进公司均在合理的施工期限范围内，没有因兴博进公司的因素而导致工程工期延误。经质证，二原告对兴博进公司提交的第1、2、3、4组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性及待证观点不予认可，理由：首先，三份兴博进公司的红头文件系兴博进公司单方制作，其书面内容兴博进公司想怎么表示均由兴博进公司决定，三份请示也均无政府的书面答复，未经相关机构调查，不能够认定兴博进公司单方陈述的事实完全真实，因此不能作为本案定案的依据；其次，关于兴博进公司提交本案的两份《情况说明》及《关于请求给予办理土地证抵押登记的申请》仅能反应出中天世纪有208套房屋因电缆工程无法建设，但不能证实兴博进公司尽到责任与义务，排除其违约责任；最后，从兴博进公司自己提交的证据《商品方购销合同》与两份兴博进公司红头文件（2015）第013号、014号对比时间即可明确一个事实，即兴博进公司于2013年即发现了电缆线阻碍施工的情况，文件表述为“中天华府B区有一条10KV电缆线未迁移，受此电缆影响，中天华府B区共有7幢200多套房屋受此影响不能动工，这意味着兴博进公司将承担高额违约赔偿，兴博进公司就上述问题从2013年开始多次与文山市电力分公司及文山州电力股份公司协商并上报文山市政府请求协调处理，均得不到有效解决”，兴博进公司与二原告签订《商品房购销合同》的时间是在2013年之后，也就是在兴博进公司知晓存在电缆线阻碍施工的情况之后。兴博进公司在签订购房合同时候明知存在其多次向政府反应均得不到解决的重大问题情况下，隐瞒该重大事项将房屋销售给二原告，且在购房合同上明确约定了交房时间。这可以视为兴博进公司明知存在阻碍施工的因素，仍然向二原告许诺了交房时间，并坚信自己能按约定履行交房义务，综上几点，兴博进公司提交的第5组证据不能证实兴博进公司尽到责任与义务，更不能证实兴博进公司存在排除承担违约责任的事由；对第6组证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，认为虽然电缆工程确属政府部门职责，但与本案中兴博进公司违约并无法律上的因果关系，原因与第5组证据的质证意见相同；对第7组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，理由：属兴博进公司单方制作提交的证据，证据内容可由兴博进公司随意填写。本院认为，兴博进公司提交的第1、2、3、4组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信；第5、6组证据客观、真实，能证明因电缆移设问题向相关部门反映过的法律事实部分，本院予以采信，但认为该两组证据证明兴博进公司针对与二原告签订的《商品房购销合同》，已尽到了应尽的责任和义务的待证观点，因依据合同相对性的法律原则，兴博进公司在与二原告签订《商品房购销合同》之前，已明知电缆移设问题可能会影响合同的履行，仍与二原告签订合同，并约定了交房时间及逾期交房违约金的合同条款，本院不予支持；第7组证据，因与本案的争议即是否逾期交房，无法律上的因果关系，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2013年9月11日，兴博进公司取得了位于文山市卧龙新区建设工程规划许可证。2014年4月30日，兴博进公司取得了中天世纪二期中天华府Ｂ区项目的商品房预售许可证。因文山市卧龙新区中天世纪二期中天华府Ｂ区内有一条10ｋｖ电缆未迁移，受电缆影响，Ｂ区内有5、7、8、13、14、22、23共7幢（208套）商品房因电缆原因一直未能动工，兴博进公司于2013年多次与文山市电力分公司及文山州电力股份有限公司协商并上报市政府。2015年2月11日，唐金文、梁国艳与云南兴博进房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同编号：兴博进中天华府Ｂ多层第109号），约定：唐金文、梁国艳向兴博进公司购买位于中天华府Ｂ区8幢第2单元第3层02号房屋；房屋建筑面积为135.31平方米，房屋价款为439602元；房款支付方式为唐金文、梁国艳于2015年2月11日向兴博进公司一次性支付总房款439602元；兴博进公司应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合法，并符合合同约定的商品房交付给唐金文、梁国艳；兴博进公司如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日60天内，兴博进公司按每天50元向唐金文、梁国艳支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，兴博进公司按唐金文、梁国艳已付款的0.03%乘以逾期天数向唐金文、梁国艳支付违约金，合同继续履行；合同并对交接、产权登记的约定争议处理等双方权利义务做了约定。2015年12月23日，兴博进公司分别以书面形式向市政府及文山州信访局请示包括中天华府Ｂ区内10ＫＶ电缆迁改问题。2017年9月13日，文山市住房与城乡建设局与云南德泰宏森源电力工程有限公司签订《文山市变电站电力线路迁改电力工程施工合同》，文山市住房与城乡建设局将位于文山市卧龙片区的文山市变电站电力线路迁改工程发包给云南德泰宏森源电力工程有限公司，发包内容包括中天华府Ｂ区内的10ＫＶ电缆改迁工程。合同约定竣工时间为2017年12月25日。2019年1月5日，兴博进公司通知唐金文、梁国艳接房。因二原告认为兴博进公司未按照合同约定期限交付房屋，存在违约行为而起诉至法院。本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商，把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷，而商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》代表了双方的真实意思表示，属合法、有效的商品房预售合同，双方应诚信履行。二原告依照合同约定足额支付了购房款，兴博进公司亦应按照合同约定的期限交付房屋，合同约定兴博进公司交房时间为2016年12月30日前，兴博进公司于2019年1月15日才将合同约定的房屋交付给二原告，已构成违约，兴博进公司应按合同约定的逾期交房违约金条款，支付二原告从2016年12月31日起至2019年1月14日违约天数为745天的违约金98251.05元（439602元×0.03%×745天=98251.05元）。关于兴博进公司认为兴博进公司不存在违约，迟延交付房屋原因系文山市中天华府B区内存在一条10KV电缆，相关部门一直未加以解决，10KV电缆迁改不属于兴博进公司的责任，在10KV电缆迁改后，兴博进公司积极组织施工，2017年11月7日到2019年1月15日交房，在合理的施工期限内的辩称，因不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，而兴博进公司2013年开始就知晓存在10kv电缆迁改问题，并且多次与相关部门组织协调，兴博进公司已经预见10kv电缆迁移问题有可能导致合同违约（逾期交房），2015年2月11日仍然与二原告签订《商品房购销合同》，并约定了交房时间及逾期交房违约金的合同条款，且合同也并未约定10kv电缆迁改问题属于违约责任中的免责事由，本院不予支持。关于兴博进公司认为双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，要求本院予以调整（减少计算标准）的辩称，因原、被告双方在《商品房购销合同》中明确约定的逾期交房违约金计算标准“逾期60天后，兴博进公司按唐金文、梁国艳已付款的0.03%乘以逾期天数向唐金文、梁国艳支付违约金，合同继续履行”未违反法律的规定，且兴博进公司未能提交合法、有效的证据予以证明双方约定的逾期交房违约金过分高于造成的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、云南兴博进房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付唐金文、梁国艳因逾期交房的违约金98251.05元。二、驳回唐金文、梁国艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元，由云南兴博进房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判长  马润涛审判员  廖玉忠审判员  吴国欣二〇一九年九月三日书记员  陶金长