原告上海森来特投资有限公司 陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书    （2019）陕民申1898号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李霖，女，1989年1月20日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：西安惠泽房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：韩文东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈猛，男，该公司法务。委托诉讼代理人：周静，女，该公司法务再审申请人李霖因与再审申请人西安惠泽房地产开发有限公司（以下简称惠泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2019）陕01民终652号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人李霖申请再审请求：1.撤销一、二审判决；2.判决惠泽公司于判决生效后十日内支付李霖违约金99501.70元（以1143697.795元为基数，按利率日万分之二计算，2017年3月13日起计算至2018年5月22日止，共计435天）；3.一、二审案件受理费由惠泽公司承担；4.如惠泽公司未按生效判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当以99501.70元为基数，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。事实与理由：一、一、二审判决认定事实不清、适用法律错误。本案争议焦点有二，一是《合同》及附件中是否约定了由被申请人在规定期限内为申请人办理房屋产权证书；二是被申请人违反《合同》及附件约定逾期为申请人办理产权证书时，违约金的计算方法。（一）关于《合同》及附件中是否约定了由被申请人在规定期限内为申请人办理房屋产权证书。《合同》第十五条内容为：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，双方同意按下列第3项处理：……3．具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议。”附件六承接附件五合同补充协议第五条第4项内容为：“买受人以商业贷款方式支付购房款的，因出卖人为买受人贷款提供了连带保证责任，买受人须不可撤销的委托出卖人代办产权。买受人在办理入住时除结清本条第三项约定的费用外，还须委托出卖人代缴契税，支付产权代办费、工本费、登记费等相关费用并提供相关手续，如买受人未办理产权代办委托手续或结清上述费用的，出卖人有权延迟或拒绝交付房屋而不视为出卖人违约。”双方当事人的争议焦点为，《合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，是否约定了被申请人应于规定的365日内为申请人办理房屋产权证书。因附件是对《合同》的补充，且《合同》第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”，因此应当将《合同》与附件结合起来理解。根据上述《合同》及附件约定可明确以下事实：首先，被申请人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，这是被申请人的义务，被申请人于2017年8月21日才向西安市住房保障和房屋管理局提交资料，已经超出了《合同》约定的期限，构成违约。其次，《合同》关于产权登记的义务的约定，不仅仅是完成初始登记，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时”承接上句关于365日的约定，因此，《合同》约定了买受人取得房地产权属证书的期限，即商品房交付使用后365日内，被申请人应当在商品房交付使用后365日内完成申请人取得房地产权属证书的义务，被申请人在2017年8月21日提交资料并未完全履行其义务。再次，附件六明确约定，以商业贷款方式支付购房款的，买受人须不可撤销的委托出卖人代办产权。申请人以贷款方式支付了购房款，因此根据《合同》及附件约定，是被申请人强制要求必须由其代申请人办理产权。也正因如此，申请人基于对被申请人及《合同》（包括附件）的信赖，才将办理房屋权属证书需要的一切费用缴纳齐全、将需要的所有材料一并提交给被申请人，即使申请人有意自行办理房屋权属证书，但因所有材料都在被申请人处，申请人也完全无法自行办理。可见，《合同》及附件约定了由被申请人在规定期限内为申请人办理房屋产权证书。具体内容是，被申请人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；这里的“需要由出卖人提供的资料”，包含了申请人按被申请人要求向其提交的、由其持有的、办理房屋产权证书所需的资料；办理房屋产权证书的义务单一地由被申请人承担，申请人不需也不能自行办理房屋产权证书。因此，二审关于“被申请人并未在《商品房买卖合同》以及《补充协议》中还承诺有在一定期限内为申请人办理完毕房地产权属证书的义务”的事实认定错误，应予纠正。（二）关于被申请人违反《合同》及附件约定逾期为申请人办理产权证书时，违约金的计算方法。关于违约金的计算方法，包含违约金的计算期间及违约金的计算标准。1．关于违约金的计算期间。根据第（一）部分论述，违约金计算期间应当自被申请人违约日起至实际履行之日止（被申请人将全部材料提交西安市不动产登记服务中心之日）。对被申请人实际履行之日的确定。自2016年申请人将被申请人要求提供的所有材料提交给被申请人，至2018年8月房屋产权证书办理完毕，在这期间两年多的时间内，申请人再未向被申请人提交任何材料，因此被申请人在一审中所提的“现需原告配合在提供办理涉案房屋产权转移登记材料后，由被告将材料报不动产登记机关备案，办理不动产权证书，因此前转移登记的延迟，并非被告原因所致”的申辩没有任何依据；同时，被申请人在二审上诉理由第一条第2项中关于“2018年8月8日，惠泽公司将李霖办理转移登记所需的资料向西安市不动产登记服务中心提交”的申辩，正是自认了其迟延履行了应由其在房屋交付使用后365日内为申请人办理房屋权属证书的义务。因此，被申请人的实际履行之日为2018年8月8日。需要说明的是，申请人在一审期间因个人疏忽未对2018年5月22日（起诉之日）至被申请人实际履行之日的违约金主张权利，根据民诉法及其解释的相关规定要求，本着解决问题的初衷，申请人对该部分权利不再主张。因此，本案违约金的计算时间，应当自2017年3月14日起，计算至2018年5月22日止。2．关于违约金的计算标准关于违约金的计算基数。应当以总房款为基数，即1143697.795元，双方当事人对此无争议。关于违约金的计算标准。根据《合同》补充协议附件七，第十条第2项，“因买受人原因导致销售登记注销手续延期办理的，出卖人有权顺延退还房价款时间，且买受人应按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金”。被申请人在《合同》中只约定了买受人的义务但规避了出卖方的违约责任，违反了合同原则。因此，依据诉讼权利义务同等原则与对等原则、公平原则，对出卖方违约的，应当参照《合同》及附件中关于买受人违约的方法追究其违约责任。即以总房款为基数，按日万分之二的标准计算被申请人的违约金。退一步讲，即使按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，因被申请人的违约期限已经超过一年，同期贷款利率也应当是4.75%而不是4.35%。3．关于一、二审中被申请人的申辩及一、二审判决的说理。首先需要说明的是，申请人自就该案起诉至雁塔区法院到西安中院进行二审，除了要求被申请人限期为申请人办理房屋产权证书（该项被申请人已于一审起诉后、审理结束前完成），申请人自始至终只对违约金部分的权利进行了主张，从未要求被申请人赔偿损失。(1)被申请人在一审中辩称，“原告李霖主张的违约金过高不符合实际损失情况……原告李霖主张的将逾期办理房产权属证书的违约金计算至起诉之日无依据不符合其实际损失情况”。首先，申请人要求参照《合同》及附件中关于买受人违约的方法追究被申请人的违约责任（即以总房款为基数，按日万分之二的标准计算被申请人的违约金），日万分之二相当于年7.3%，并未超出年利率24%的标准，不存在过高的情况；其次，违约金是当事人双方的意思自治，是对违约行为的救济措施，并不以实际损失大小为依据，不管有没有造成损失，违约金都应当按约定支付；再次，申请人从未主张要求被申请人赔偿因其逾期办理房屋产权证书所带来的损失。因此，被申请人的申辩理由不成立。(2)关于二审判决书“本院认为”部分。首先，正如申请人之前论述，违约金基于当事人双方意思自治产生，在《合同》中都已有明确体现，不以给申请人造成实际损失为前提，况且申请人从未对被申请人逾期办证造咸的损失进行主张；其次，《合同》约定被申请人应当2016年5月30日前交付房屋，被申请人实际于2016年3月13日交付房屋，只是按约履行义务，并不能认为是提前交付房屋，而且其迟延办理房屋产权证书近一年半，已严重影响了申请人对标的房屋的占有、使用。因此，二审关于该部分的论述没有事实及法律依据，应予纠正。因此，对被申请人违约金的计算，应当以总房款1143697.795元为基数，按日万分之二的标准，自2017年3月14日起，计算至2018年5月22日止（共计435天，99501.70元）。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第一款规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息”。迟延履行金钱给付义务应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，此为法定的利息，一、二审判决书皆未在判项中对此予以明确，可能会导致因被执行人迟延履行义务案件进入执行程序后对该部分利息纠缠不清的隐患。因此，应当在判决书中对迟延履行利息进行明确，一、二审判决遗漏判项。综上，一、二审认定事实不清、适用法律错误，依法应予以纠正。二、一、二审程序违法。根据民诉法规定，人民法院审理第一审普通程序案件，应当组成合议庭；人民法院审理上诉案件，适用第一审普通程序，依法组成合议庭。一审时，根据申请人收到的受理案件通知书及民事判决书，本案审判长为女性审判员马娆，而当天开庭时出庭的是另一位女性审判员，开庭时也并未向双方当事人介绍其身份。因此一审审判组织构成、审判程序严重违法。二审时，出庭的法官只有一人，而不是合议庭的三人，也已严重违反了法律规定。以上，申请人请求调取开庭当天录像及直播影像予以审查；二审法院审理案件时是将多个串案并案审理，其他案件当事人及开庭律师皆可作证。因此，一、二审程序违法，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第（二）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项之规定，最高人民法院关于人民法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第三百九十条之规定，请求对本案进行再审。惠泽公司提交意见称，一、申请人以按揭贷款方式购房，且该房屋处于抵押担保状态，惠泽公司按约提前交付房屋，权属情况不影响申请人对该房屋的权能。二、申请人在诉讼期间并未提出实际损失，实际上也没有损失。该房屋完成了权属备案，申请人已经取得不动产登记证书，要求被申请人承担违约责任有违公平原则，请求驳回李霖的再审申请。再审申请人惠泽公司申请再审请求：1．依法撤销西安市中级人民法院(2019)陕01民终652号民事判决第二项；2．依法改判为：驳回李霖要求惠泽公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；3．本案一、二审及再审诉讼费全部由李霖承担。事实和理由：惠泽公司已按合同约定将案涉房屋交付李霖使用；其未曾提出过因惠泽公司迟延协助办理产权证而产生的实际损失。二审法院判决惠泽公司承担逾期办证违约金违反公平原则，请求再审法院依法改判，驳回李霖要求惠泽公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。1.《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人惠泽公司应于2016年5月8日向李霖交付房屋。惠泽公司实际于2016年3月13日向李霖交接房屋，李霖一直正常使用涉案房屋。《商品房买卖合同》第十九条约定，本合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。在起诉之前，李霖从未向惠泽公司提出过有关产权证的意见，亦未提出过损失赔偿的问题。在一审及二审庭审过程中，也未提交因逾期办证所致实际损失的相关证据材料。2.李霖在二审程序中没有提交实际损失的证据材料的情况下，二审法院判决惠泽公司承担违约金明显不当。依据《合同法解释二》第二十九之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在本案中，惠泽公司按约向李霖交付房屋，及时完成备案登记。即使逾期交付产权证，且该房屋处于抵押担保状态，对李霖使用涉案房屋没有实质影响，二审法院判令惠泽公司承担违约金违背了公平原则。综上所述，惠泽公司请求依法纠正二审错误判决并支持惠泽公司的全部再审请求。李霖提交意见称，一、针对惠泽公司第一条理由。在一审开庭之前，惠泽公司工作人员曾询问本人是否可以调解，本人未同意，并坚持由法院审理。针对房产证办理问题，本人曾多次致电询问办理进度，均没有按时办理。惠泽公司在一、二审期间均未对通过诉讼解决双方纠纷提出异议，应视为其同意通过诉讼方式解决。因此惠泽公司第一条理由不成立。二、针对惠泽公司第二条理由。首先需要说明的是，本人自就该案起诉至一审法院到西安市中级人民法院进行二审，除了要求被申请人限期为申请人办理房屋产权证书（该项被申请人已于一审起诉后、审理结束前完成），申请人自始至终只对违约金部分的权利进行了主张，从未要求被申请人赔偿损失。本人要求参照《合同》及附件中关于买受人违约的方法追究被申请人的违约责任（即以总房款为基数，按日万分之二的标准计算被申请人的违约金），日万分之二相当于年7.3%，并未超出年利率24%的标准，不存在过高的情况；其次，违约金是当事人双方的意思自治，是对违约行为的救济措施，并不以实际损失大小为依据，不管有没有造成损失，违约金都应当按约定支付；再次，申请人从未主张要求被申请人赔偿因其逾期办理房屋产权证书所带来的损失。因此，被申请人的申辩理由不成立。《合同》约定被申请人应当于2016年5月30日前交付房屋，被申请人实际于2016年3月13日交付房屋，只是按约履行义务，并不能认为是提前交付房屋。且交付房屋与为本人办理房屋产权证并不是同一个法律关系，交付房屋并不能改变被申请人迟延为本人办理房屋产权证的事实。被申请人迟延为本人办理房屋产权证已构成违约，且其违约行为已严重影响了本人对标的房屋进行使用、处置、收益的正当权利，被申请人应当承担违约责任。因此，对被申请人违约金的计算，应当以总房款1143697.795元为基数，按日万分之二的标准，自2017年3月14日起，计算至2018年5月22日止（共计435天，99501.70元）。综上，惠泽公司申请不成立，请求依法对本案进行再审，保护本人合法权益。本院审查期间，李霖提交两份新证据。第一份：商品房买卖合同。证明延迟办理房产证的原因。第二份：房屋交付（业主入住）费用明细表。证明交房时，李霖已经缴纳了产权登记费等各种费用，惠泽公司应当向李霖办理产权证，并承担办理产权证的责任。惠泽公司质证认为均不属新证据，对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可。本院经审查认为，本案争议的焦点是惠泽公司是否存在违约行为以及违约金的承担。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3．具体约定参见《商品房买卖合同》补充协议。”但双方在《补充协议》中对产权登记的违约责任未作约定。惠泽公司2016年3月13日将涉案房屋交付李霖，其应于2017年3月14日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但惠泽公司于2017年8月21日向西安市住房保障和房屋管理局提交了申请资料，西安市不动产信息档案管理中心于2017年10月27日出具了《西安市XX户表》，惠泽公司履行义务超过合同约定的期限，惠泽公司已构成违约。二审法院在综合考量双方合同履行情况及惠泽公司的过错程度等综合因素的情况下，判令惠泽公司以总房款为基数按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算自2017年3月14日至2017年8月21日的利息向李霖承担违约责任并无不当。案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》并未约定惠泽公司负有在一定期限内为李霖办理完毕房地产权属证书的义务，李霖申请再审所提交的证据亦不能证明双方对此进行了约定，故李霖主张惠泽公司应承担逾期为其办理产权登记的违约责任无合同依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款规定：“人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。”第一百六十九条第一款规定：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”本案第一审人民法院由一名审判员担任审判长与二名人民陪审员共同组成合议庭符合法律规定，且一审庭审中向双方当事人告知了合议庭组成人员及双方的诉讼权利和义务。第二审人民法院亦向双方当事人告知了合议庭组成人员，二审法院以询问方式对本案进行审理，并未违反上述法律规定。故李霖申请再审主张原审程序违法的理由不能成立。综上，李霖、惠泽公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下:驳回李霖、西安惠泽房地产开发有限公司的再审申请。                           审  判  长  朱玉红审  判  员  刘育伟审  判  员  张奋霆 二〇一九年九月二十七日                           书 记 员  张茹雪1