广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初49号原告：广东进德修业教育科技有限公司，住所地佛山市禅城区市东下路69号南桂园第四层。法定代表人：张志平，职务总经理。委托诉讼代理人：冯红飞，广东海际明律师事务所律师。被告：关健伟，男，1971年9月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：肖绍勇，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎诗，广东华誉品智律师事务所律师。第三人：广州智汇体育策划有限公司，住所地广州市番禺区南村镇市头长腰岗与黄矛岗自编2号101。法定代表人：陈秋英。委托诉讼代理人：黎志成，该公司职员。委托诉讼代理人：黄飞龙，该公司职员。原告广东进德修业教育科技有限公司（以下简称“进德修业公司”）与被告关健伟、第三人广州智汇体育策划有限公司（以下简称“智汇体育公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告进德修业公司的委托诉讼代理人冯红飞，被告关健伟的委托诉讼代理人肖绍勇，第三人智汇体育公司的委托诉讼代理人黎志成、黄飞龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告进德修业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年和2018年两年的租金12万元（2017年1月1日至2017年12月31日共6万元，2018年1月1日至2018年12月31日共6万元，合计12万元）；2、被告支付逾期支付租金所产生的滞纳金32700元；3、解除双方签订的《场地协议书》；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其主张的滞纳金分别自每年的1月5日、4月5日、7月5日、10月5日起，以15000元为本金按每日千分之一计算至2018年12月31日止；原告并补充一项诉讼请求为：被告缴交的4万元押金归原告所有。事实和理由：2016年9月1日，原告与被告签订了《场地租赁协议书》，约定原告将位于番禺××××村镇土名长腰岗和黄矛岗之一的8亩地租给被告使用。协议订立后，被告向原告支付了4万元押金和2016年10月至12月的租金12500元，随后被告就没有向原告支付任何租金，截止到起诉之日止，被告拖欠租金为12500元，滞纳金32700元。原告现将被告诉至法院，请求法院判如所请，以维护原告的合法利益不受损害。被告关健伟辩称，1、我方不同意原告的诉讼请求，原告并没有将涉案土地交付给被告，整个合同的履行都是广州智汇体育策划有限公司与原告参与的，包括微信聊天记录、款项往来都是原告和广州智汇体育策划有限公司的法定代表人参与的，所以涉案合同的相关情况与纠纷，被告是不太清楚的，所以我方认为广州智汇体育策划有限公司应该参与诉讼；2、因为原告所提交的租赁协议书和收据是用于证明原告是有权出租的，但租金只交到2016年，实际是因为2017年开始涉案场地有权属的纠纷，一直无法解决，实际原告是无权将场地租赁给被告或广州智汇体育策划有限公司的，整个过程广州智汇体育策划有限公司是最清楚的；3、原告当庭提交的证据二、证据三，我方认为这里牵涉的权属纠纷经过司法所、派出所的调解，如果一开始有证据二、三的话就不会把这纠纷闹到司法所、派出所。当时进德修业是没有权利将场地租赁给被告，实际从2017年开始涉案场地就没有正常使用，至今也是空置的。原被告之间签订的场地协议书，约定的8亩地指的是停车场的两侧的8亩地，实际上交给被告使用的是其中的一侧，不够8亩地，且这一侧不是原告有权出租的场地，因为原告将该场地交给被告使用后出现了广州市长兴农庄有限公司、汇德公司主张该地块的使用权，于是各方发生争议，多次前往派出所、司法所调解，导致场地无法正常使用，基本上处于空置状态，此在南村司法所派出所有记录。第三人智汇体育公司辩称，1、本案涉案的租赁合同是由第三人的法定代表人陈秋英委托被告签订的，当时的情况是陈秋英因为在外地，通过介绍人两个朋友一再强调要求被告签名被告才愿意签的。被告签订租赁合同以后跟原告的法定代表人张志平实际并没有什么联系，后来张志平就把跟关健伟联系的微信都拉黑了，实际上一直是由陈秋英跟张志平联系以及履行土地租赁合同；2、第三人履行土地租赁合同过程中投入了大量的资金，但是正准备使用、收益时就出现了广州汇德教育咨询有限公司向第三人主张土地使用权的问题（即认为涉案土地使用权是属于汇德公司的），后在2017年出现这种情况，所以第三人跟汇德公司多次发生纠纷，也因此多次报警并由派出所要求关于涉案土地的几方当事人长兴农庄公司、汇德公司、原告、第三人到南村维稳中心进行调解。在调解过程中原告的法定代表人口头承诺向第三人赔偿20万元，这件事之后陈秋英和张志平以及汇德公司的一名股东王念江在办公室有过几次协商。所以，本案原告提起诉讼向被告关健伟主张租金根本就是虚假诉讼，利用形式上合同关系达到自己非法的目的。进德修业公司、关健伟及智汇体育公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，进德修业公司作为甲方（出租方）与关健伟作为乙方（承租方）签订《场地协议书》，约定甲方将自己享有使用权的位于番禺××××村镇土名长腰岗和黄矛岗之一的（停车场两侧）8亩地租给乙方综合使用，租赁期限为2016年10月15日起至2023年12月31日止；甲方承诺所拥有该土地合法使用权的期限长于本协议书租赁使用的期限；乙方应按照本协议约定向甲方交纳租金及押金；该土地租金按6万元/8亩/年计算，并实行递增方式计算（每三年递增5%），租赁期内，2016年10月15日至2016年12月31日租金为12500元，乙方需在2016年10月15日前支付给甲方，2017年1月1日至2018年12月31日为6万元/年，每年分四次付清（即租金支付期限为每三个月一次），乙方须在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前支付，以后每年按此日期支付租金；乙方自签订本合同后5日内，须向甲方支付押金4万元；乙方在履行合同中逾期支付甲方租金，每逾期一日支付千分之一的滞纳金，逾期超过1个月的，甲方有权解除本合同并不退还押金。2016年9月2日，广州市长兴农庄有限公司（以下简称“长兴农庄公司”）作为甲方（出租方）与进德修业公司作为乙方（承租方）签订《场地租赁协议书》，约定甲方将自己享有使用权的位于番禺××××村镇土名长腰岗和黄矛岗之一的土地12亩租给乙方综合使用，租赁期限为2016年10月15日至2023年12月31日止；征得甲方的书面同意后，乙方方可在承租期内，同他人联营、转租他人经营，但租赁期不超过协议期限，未征得甲方的书面同意，乙方在承租期内从事上述行为的，甲方有权解除本合同并不退还押金，乙方所受到的损失由其自行承担。2017年1月11日，智汇体育公司经广州市番禺区工商行政管理局核准登记成立，注册地址为广州市番禺区南村镇市头长腰岗与黄矛岗自编2号101，法定代表人为陈秋英。2019年1月2日，进德修业公司以关健伟拖欠涉讼地块租金为由向本院提起本案诉讼，主张解除双方签订的《场地协议书》，并要求关健伟支付租金、滞纳金及没收押金。另查明，智汇体育公司的法定代表人陈秋英于2016年9月6日通过支付宝转账方式分四次向进德修业公司支付了承租涉讼地块的押金4万元。关健伟于2016年9月14日通过银行转账方式向进德修业公司支付了涉讼地块2016年10月至12月的租金12500元，之后关健伟及智汇体育公司均未缴纳过其他租金。本案庭审中，进德修业公司称涉讼地块所在土地的权属人为番禺××××村镇市头村村委会，长兴农庄公司从市头村处承租土地后于2016年8月16日将其中12亩转租并交付给进德修业公司，当时因长兴农庄公司负责人在外地，双方并未签订合同，2016年9月1日进德修业公司将其中8亩土地即涉讼地块出租给关健伟并交付使用，2016年9月2日进德修业公司与长兴农庄公司再补签了《场地租赁协议书》，进德修业公司已足额向长兴农庄公司缴交了涉讼地块所在土地的租金、水电费用，涉讼地块并无权属争议。针对上述陈述，进德修业公司提交了以下证据予以证明：1、长兴农庄公司向进德修业公司开具的租金《收据》15份；2、长兴农庄公司于2019年3月13日出具的《证明》，内容为，长兴农庄公司租给进德修业公司位于广州市番禺××××村镇土名长腰岗与黄矛岗之一前山共计12亩土地于2016年8月16日已交付给进德修业公司使用，因长兴农庄公司法人丁琦到外地出差，2016年9月2日回来才与进德修业公司签合同；3、广州汇德教育咨询有限公司（以下简称“汇德公司”）于2019年4月13日出具的《证明》，载明：（1）汇德公司对长兴农庄公司租给进德修业公司位于番禺××××村镇土名长腰岗和黄矛岗之一的12亩土地无任何产权归属争议，此地块属长兴农庄公司；（2）关健伟在长腰岗和黄矛岗之一所建足球场有三分之二的面积占用了我公司所属地段。质证过程中，关健伟及智汇体育公司对上述证据均不予认可，称15份《收据》编号基本为连号，均为后补，无法确认长兴农庄公司出租给进德修业公司的土地与本案涉讼地块相关，而汇德公司内部存在矛盾，其出具的《证明》对本案无意义，长兴农庄公司曾在智汇体育公司承租涉讼地块期间就地块的权属发生争议，进德修业公司无法证明其有权出租涉讼地块。关健伟陈述认为，涉讼地块的实际使用人为智汇体育公司，涉讼《场地协议书》签订时智汇体育公司并未成立，其并非智汇体育公司的发起人、股东或投资人，仅基于朋友关系受智汇体育公司委托与进德修业公司签订协议，进德修业公司并未向其交付涉讼地块，仅向智汇体育公司交付了《场地协议书》所约定的一侧土地，关健伟对此并提交了部分微信聊天记录予以证明；而智汇体育公司亦确认其为《场地协议书》的实际履行主体，进德修业公司实际向其交付的涉讼地块为一块荒废的足球场，面积约8亩，但区域界线不清晰，智汇体育公司承租后对土地进行平整并种植草皮用作足球场，但因涉讼地块实际上系长兴农庄公司出租给汇德公司，故在其使用土地过程中汇德公司对权属提出异议并阻挠使用，且进德修业公司未按约定提供水电，经司法所调解，进德修业公司法定代表人张志平承诺免除六个月租金并赔偿20万给智汇体育公司，汇德公司及智汇体育公司也于2018年签订协议约定涉讼地块由汇德公司使用，汇德公司并将地块前期平整费用补偿给智汇体育公司，现涉讼地块因汇德公司内部原因已经荒废；另外，智汇体育公司称因其与进德修业公司财务人员有其他业务往来，进德修业公司法定代表人张志平曾口头承诺以广告费用抵扣租金，其不确定是否曾向进德修业公司缴纳过租金，但进德修业公司从未向其或关健伟催缴租金亦不符合生活常理。智汇体育公司针对其陈述向本院提交了以下证据予以证明：1、长兴农庄公司（甲方）与汇德公司（乙方）于2014年1月8日签订的《场地租赁协议书》及红线图（复印件），约定甲方将位于番禺××××村镇土名长腰岗和黄矛岗之一的土地140亩租给乙方使用；2、汇德公司（甲方）与智汇体育公司于2018年3月28日签订的《合作协议》（复印件）；3、智汇体育公司自制的广告工程清单；4、陈秋英（委托人）与关健伟（受委托人）于2016年8月25日签订的《授权委托书》（复印件），载明：陈秋英委托关健伟代理委托人签订与进德修业公司租赁广州市番禺××××村镇市头长腰岗与黄矛岗土地一事的合同，委托书有效期限自2016年8月25日至2016年9月25日。另外，关于《授权委托书》的问题，智汇体育公司称在涉讼《场地协议书》签订前其法定代表人陈秋英已与关健伟签订了该份委托书，并于协议书签订时将委托书原件交予进德修业公司。关健伟对智汇体育公司的陈述无异议，但经庭询之后又无法确认委托书真实性；而智汇体育公司法定代表人陈秋英在庭审结束后经本院询问，称《授权委托书》系于涉讼《场地协议书》签订后三四天左右与关健伟补签的，原件在关健伟处。诉讼过程中，本院依据关健伟申请向广州市番禺区司法局南村司法所及广州市公安局番禺区分局南村派出所开具《律师调查令》，调取该两单位于2018年1月对汇德公司和智汇体育公司因长腰岗和黄矛岗土地使用权问题发生争议而作出的出警记录及调解处理情况。其中南村司法所回复称其所未收悉汇德公司和智汇体育公司的调解申请，两公司并未在该所调解过；而南村派出所对调查未作任何回复。智汇体育公司称汇德公司曾在其使用涉讼地块过程中向其主张使用权，双方产生争议后在南村镇维稳中心经南村司法所工作人员进行调解，调解时并未有书面记录，接收前述《律师调查令》的司法所工作人员因并非之前组织调解的人员，故不清楚相关调解情况。以上事实有进德修业公司、关健伟及智汇体育公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：进德修业公司于2016年9月1日与关健伟签订《场地协议书》，将涉讼地块出租给关健伟使用。关健伟及智汇体育公司在本案庭审中均认为《场地协议书》系智汇体育公司委托关健伟与进德修业公司签订，并递交了关健伟与智汇体育公司签署的《授权委托书》予以证明，但该《授权委托书》系复印件，关健伟及智汇体育公司均未提交原件核对，且智汇体育公司及其法定代表人针对该委托书签订时间的陈述前后矛盾。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件，物证应当提交原物”的规定，对于该份《授权委托书》，本院不予采信。现《场地协议书》显示的涉讼地块承租方为关健伟，协议书中并未明确承租地块后用于开办智汇体育公司，关健伟自述其签订协议时并非智汇体育公司的发起人，在公司成立后也非股东或投资人，关健伟并未提交任何证据证明其签订协议时已向进德修业公司出具了授权文件表明其是智汇体育公司代理人身份。根据合同相对性原则，《场地协议书》中仅有关健伟的签名，涉讼地块的承租人应为关健伟，涉讼《场地协议书》主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据协议约定，涉讼地块面积为8亩，2017年1月1日至2018年12月31日的租金为6万元/年，分四次付清，关健伟须在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5日前支付，如关健伟逾期支付租金，每逾期一日支付千分之一的滞纳金，逾期超过1个月的，进德修业公司有权解除本合同并不退还押金。关健伟在诉讼中认为进德修业公司并未向其交付涉讼地块，但根据其与智汇体育公司在庭审时的陈述，涉讼《场地协议书》签订后，智汇体育公司在涉讼地块上成立并确认接收了面积约8亩左右的土地进行使用，现关健伟自2017年1月1日再未向进德修业公司支付租金，违反了协议书约定。虽关健伟及智汇体育公司称汇德公司对涉讼地块权属存在争议，进德修业公司曾口头承诺可免除六个月租金，并存在广告费抵扣租金的情形，但根据南村司法所出具的回函，该所从未收悉汇德公司和智汇体育公司的调解申请，而汇德公司也出具《证明》确认对进德修业公司向长兴农庄公司承租的12亩地块无任何产权归属争议，关健伟提交的微信聊天记录亦无法明确聊天相对方即系进德修业公司法定代表人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现关健伟及智汇体育公司均未举证存在免除及抵扣租金的情况，对于其主张的答辩事由，本院不予采纳。进德修业公司起诉要求解除双方签订的《场地协议书》及没收已缴纳的租赁押金4万元，符合协议约定，本院予以支持。另外，进德修业公司起诉要求关健伟支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金共计12万元，因关健伟已缴交了至2016年的租金，其后的租金未缴交，而合同约定每年租金为6万元，原告起诉要求被告关健伟支付租金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金的问题。进德修业公司要求关健伟依据《场地协议书》约定的每日千分之一的标准支付滞纳金，但该滞纳金标准过高，进德修业公司也未提交证据证明关健伟拖欠租金给其造成的损失，故本院酌情将关健伟应付的滞纳金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。合同约定每年租金6万元分四次付清，乙方须在每年的1月5日前、4月5日前、7月5日前、10月5目前支付。根据关健伟逾期支付租金情况，滞纳金应以每期租金15000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年1月6日、2017年4月6日、2017年7月6日、2017年10月6日、2018年1月6日、2018年4月6日、2018年7月6日、2018年10月6日分别计至2018年12月31日止，各期滞纳金均以不超过本金为限，对于进德修业公司主张超出该金额的部分，本院不予支持。对于进德修业公司的其他诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广东进德修业教育科技有限公司与被告关健伟于2016年9月1日签订的《场地协议书》；二、被告关健伟应于本判决生效之日起十日内向原告广东进德修业教育科技有限公司缴交涉案地块2017年1月1日至2018年12月31日的租金120000元；三、被告关健伟应于本判决生效之日起十日内向原告广东进德修业教育科技有限公司支付租金的滞纳金（滞纳金计付标准：以15000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年1月6日、2017年4月6日、2017年7月6日、2017年10月6日、2018年1月6日、2018年4月6日、2018年7月6日、2018年10月6日分别计至2018年12月31日止，各期滞纳金均以不超过本金为限）；四、被告关健伟支付的押金40000元归原告广东进德修业教育科技有限公司所有；五、驳回原告广东进德修业教育科技有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用4154元，由原告广东进德修业教育科技有限公司负担618元，被告关健伟负担3536元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年九月二十六日书 记 员  罗筱笛