福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初2709号 原告（反诉被告）：福建省安特房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼四楼，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所律师。 被告：林建聪，男，1987年2月20日出生，汉族，住仙游县。 原告（反诉被告）福建省安特房地产开发有限公司（以下简称“安特公司”）与被告（反诉原告）林建聪车位纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理，林建聪当庭提起反诉。本案转为普通程序后，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。安特公司的委托诉讼代理人陈超己及林建聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安特公司向本院提出诉讼请求：1.判令林建聪立即向其支付车位款12万元及违约金，违约金以12万元为基数，按日千分之二自2018年7月28日起计算至还清全部车位款之日止；2.判令林建聪支付给其支出的律师代理费2400元；3.判令本案诉讼费用由林建聪承担。事实与理由：2014年11月30日，其与林建聪签订《豪景园地下车位使用权转让协议》，该协议约定：林建聪向其购买位于仙游县车位使用权，总价151000元；林建聪应于协议签订时付清车位总价款百分之二十的首付款31000元，剩余车位款12万元以银行贷款按揭形式付清；买受人需在收到出卖人通知之日起七日内以现金交齐全部车位款；买受人如未按协议规定的时间付款，逾期7日之内，自协议规定的应付期限之第二日开始向出卖人支付按照应付款日千分之二计算的违约金，逾期超过7日协议继续履行的按照日万分之五计算违约金；出卖人为主张权益所支出的律师费、差旅费、诉讼费、保全费等均由买受人承担。林建聪在支付首付款31000元之后，不配合办理按揭贷款手续。其于2018年7月27日委托律师向林建聪发出《律师函》，通知林建聪支付剩余车位款，但林建聪至今未支付，已构成违约。为此提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 林建聪辩称，1.双方签订《豪景园地下车位使用权转让协议》是无效的，安特公司存在欺诈，因为该车位系人防工程，车位的所有权归全体业主所有，安特公司未经全体业主同意，无权对该车位进行出售。2.其及时将办理车位按揭贷款的材料交付给安特公司，但安特公司在代办银行按揭的过程中，未能将办理情况及时告知其，其也未收到补齐材料的通知。3.即使《豪景园地下车位使用权转让协议》是有效的，根据协议内容，安特公司应于2015年1月1日前将符合约定的车位交付给其使用，但其至今未收到该车位，故安特公司违约在先。4.即使其存在逾期支付车位款的情形，安特公司要求其按日千分之二支付违约金也明显过高。5.即使《豪景园地下车位使用权转让协议》是有效的，根据协议内容，其有权单方面提出退车位，并向安特公司支付按协议总价款30%的违约金。 林建聪向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《豪景园地下车位使用权转让协议》；2.判令安特公司返还给其已付车位款31000元，并自2019年7月1日起按年利率6%支付逾期还款利息至还清之日止；3.本案的本诉费用和反诉费用均由安特公司承担。事实与理由：2014年11月30日，其与安特公司签订《豪景园地下车位使用权转让协议》，该协议约定：其向安特公司购买位于仙游县车位使用权，总价151000元；其于协议签订时支付车位总价款百分之二十的首付款31000元，剩余车位款12万元以银行贷款按揭形式付清；其在协议签订之日起7日内将办理按揭贷款所需材料提交给安特公司，由安特公司为其办理银行按揭贷款手续，如因其原因导致贷款办不下来，其在收到安特公司通知之日起七日内以现金交齐全部车位款；安特公司支付车位的时间为2015年1月1日；如果其单方面要求退车位的，应向安特公司支付协议总价款30%的违约金。协议签订后，其按约定支付了首付款31000元，并将办理银行按揭贷款所需材料交付给安特公司。之后，其未收到安特公司通知其不能办理银行按揭贷款。2018年7月28日，安特公司要求其全额付款，并于2019年4月9日诉至法院。根据协议内容，安特公司逾期交付车位给其，且其也有权单方面退车位，故提起上述反诉请求。 安特公司针对林建聪的反诉辩称，1.林建聪主张解除本案协议，但解除的前提是协议有效，因此不存在林建聪陈述的协议无效的情形。2.其于2018年7月28日以律师函的形式书面告知林建聪贷款手续未办，并且应当一次性全额付款。2019年4月9日，其向法院提起诉讼，在此期间，林建聪也从未向其提出任何异议。因此，是林建聪违约，不应判决解除协议。 在本院审理过程中，安特公司围绕其诉讼请求依法提交以下证据： 1.《豪景园地下车位使用权转让协议》一份，主要内容：甲方（出卖人）为福建省安特房地产开发有限公司，乙方（买受人）为林建聪；安特豪景园地下93号车位，车位总价款为151000元；买受人于本协议签订时，首先付清车位款总价百分之二十的首付款31000元，剩余车位款12万元以银行贷款按揭形式付清；若因买受人原因导致按揭贷款办不下来，买受人须在收到出卖人通知之日起七日内以现金交齐全部车位款；买受人如未按协议规定的时间付款，逾期在7日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金，协议继续履行；逾期超过7日后……双方继续履行协议的，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；因买受方违约，出卖方为主张权益所支出的律师费、差旅费、诉讼费、保全费等均由买受方承担。证明对象：双方于2014年11月30日签订该协议，林建聪向安特公司购买安特豪景园地下93号车位使用权，价格为151000元。 2.《律师函》和快递单各一份，《律师函》主要内容：“林建聪先生：……您的贷款至今未获批准……现本律师接受安特地产公司委托，正式您发函，通知您以现金方式一次性向安特地产公司支付剩余车位款并支付相应违约金……2018年7月27日。”证明对象：林建聪在支付首付款31000元后不配合办理按揭贷款手续，故安特公司委托律师于2018年7月27日向林建聪发出《律师函》，通知林建聪支付剩余车位款，林建聪于次日收到《律师函》后至今未支付，已构成违约。 3.《委托代理合同》和福建省增值税普通发票各一份，合同主要内容：委托人（甲方）为福建省安特房地产开发有限公司，受委托人（乙方）为福建众益律师事务所；甲方为诉林建聪商品房销售合同纠纷一案，委托乙方律师代理；甲方应向乙方支付代理委托费人民币2400元。证明对象：安特公司为维护自己的合法权益，委托福建众益律师事务所向林建聪提起诉讼，并支付律师费用2400元。 林建聪对安特公司提供的证据质证如下： 1.林建聪对证据1的真实性无异议，但对合法性有异议，认为安特公司存在欺诈，涉案协议无效。 2.林建聪对证据2的真实性无异议，但认为安特公司存在欺诈，其有权拒绝支付尾款，且其也愿意配合办理按揭手续，是安特公司没有任何回复。 3.林建聪对证据3的真实性无异议。 本院认为，关于证据1，双方有在协议中明确该车位是人防工程，买受人购买的仅为车位使用权，并对此完全知悉，且林建聪将该协议作为证据证明其主张，说明林建聪认可该协议的内容，该协议是其真实的意思表示，协议内容真实有效，故对该证据本院依法予以认定。关于证据2、3，林建聪对其真实性无异议，对其真实性本院予以认定，但能否证明其主张，要综合全案分析认定。 在本院审理过程中，林建聪围绕其诉讼请求依法提交以下证据： 《豪景园地下车位使用权转让协议》一份，主要内容：甲方（出卖人）为福建省安特房地产开发有限公司，乙方（买受人）为林建聪；安特豪景园地下93号车位，车位总价款为151000元；该车位没有产权，买受人购买的只是该车位的使用权；出卖人应当在2015年1月1日前，将符合本协议约定的车位交付买受人使用；协议生效后，买受人单方面要求退车位的，应当向出卖人支付协议总价款30%的违约金。证明对象：该车位的位置、状况、交付的期限及安特公司逾期交付该车位，且林建聪可以单方面要求退车位并支付违约金。 安特公司对林建聪提供的证据质证如下： 对该证据的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。林建聪主张的是解除合同，并要求安特公司返还已支付款项，根据协议第三条，解除协议的主动权在安特公司，如果安特公司未同意解除，则林建聪应按协议继续履行，因此林建聪提供的证据无法证明其诉讼请求，与本案无关。 本院认为，双方对该证据的真实性均无异议，且经上述分析，本院对该协议予以认定，但能否证明其主张，要综合全案分析认定。 经审理查明，2014年11月30日，安特公司作为“甲方（出卖人）”与林建聪作为“乙方（买受人）”签订《豪景园地下车位使用权转让协议》，该协议约定，乙方向甲方购买安特豪景园地下093号车位使用权，车位总价款为151000元。该车位没有产权，买受人购买的只是该车位的使用权，使用期限至该车位所在地块土地使用权使用年限届满时止。买受人对此已完全知悉，自愿承担由此产生的风险，并承诺自本协议签订后，不得以该车位仅有使用权为理由要求退车位。乙方已经知悉，因人防规划设计需要，不排除乙方使用的车位范围内有公共建（构）筑物或公用设施设备，也不排除乙方使用车位的过程中根据人防需要增加公用设施，但乙方车辆可以停放的，即视为车位已经满足交付与使用条件，乙方不得以此拒绝受领，也不得因此要求退车位。买受人于本协议签订时，首先付清车位款总价百分之二十的首付款31000元，剩余车位款12万元以银行贷款按揭形式付清。若因买受人原因导致按揭贷款办不下来，买受人须在收到出卖人通知之日起七日内以现金交齐全部车位款。买受人如未按协议规定的时间付款，逾期在7日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金，协议继续履行。逾期超过7日后，出卖人有权单方解除协议。经出卖人同意，双方继续履行协议的，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。因买受方违约，出卖方为主张权益所支出的律师费、差旅费、诉讼费、保全费等均由买受方承担。出卖人应当在2015年1月1日前，将符合本协议约定的车位交付买受人使用，但如在施工过程中，遇到政府行为、恶劣天气或其他任何非出卖人所能控制的因素的，交付车位期限予以顺延，出卖人不承担违约责任。协议生效后，买受人单方面要求退车位的，应当向出卖人支付协议总价款30%的违约金。协议签订后，林建聪已按约定付清车位首付款31000元。之后，安特公司以林建聪未支付剩余车位款为由诉至本院请求处理，引发诉讼。在诉讼过程中，林建聪提起反诉要求解除协议并让安特公司退还已经支付的首付款31000元。2019年8月29日，林建聪向本院出具情况说明，主要内容：“我现在要求单方面退车位，并且我自愿同意承担支付协议总价款30%的违约金即45300元给福建安特房地产开发有限公司。我于2014年11月30日已经支付了车位首付款31000元给福建安特房地产开发有限公司，我可以自愿再补足14300元给福建安特房地产开发有限公司。说明人：林建聪2019年8月29日。”2019年9月5日，林建聪向本院交纳代保管款14300元。 本院认为，民建民用、战时可用于人民防空的地下人民防空建筑，在公法上虽然受《中华人民共和国人民防空法》的管理，但在私法上仍然应当依据《中华人民共和国物权法》确定其权属，投资者可依法享有使用权并进行处分。安特公司与林建聪签订的《豪景园地下车位使用权转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。该协议第十六条约定:“协议生效后，买受人单方面要求退车位的，应当向出卖人支付协议总价款30%的违约金。”该约定赋予林建聪在提出解除车位转让协议同时应当向安特公司赔偿相应的经济损失。现林建聪要求单方面退车位，并自愿承担合同约定的赔偿损失责任，向本院交纳了约定的损失款项，故其要求退回车位及车位首付款，本院予以支持。安特公司要求林建聪支付剩余车位款及违约金的诉讼请求，因双方有约定林建聪可以单方退车位，且该车位目前也还未交付给林建聪使用，故本院依法不予支持。虽然合同约定林建聪有单方退车位的权利，但同时约定了其要承担单方退车位的违约责任，故安特公司要求林建聪支付为此支出的律师费2400元，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，判决如下： 一、解除福建省安特房地产开发有限公司与林建聪于2014年11月30日签订的《豪景园地下车位使用权转让协议》； 二、福建省安特房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给林建聪车位首付款31000元； 三、林建聪应在本判决生效之日起十日内支付给福建省安特房地产开发有限公司经济损失45300元； （判决第二项、第三项的金额相抵后，林建聪还应支付给福建省安特房地产开发有限公司经济损失14300元，林建聪已交纳该笔款项） 四、林建聪应在本判决生效之日起十日内支付给福建省安特房地产开发有限公司律师代理费2400元； 五、驳回福建省安特房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回林建聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3435元，由福建省安特房地产开发有限公司负担993元，由林建聪负担2442元。反诉案件受理费287.5元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄福仙 人民陪审员  王爱玉 人民陪审员  傅志华 二〇一九年九月十八日 书 记 员  王 平 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 《中华人民共和国人民防空法》 第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。 国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。  9