宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3066号原告：银川市住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：陈进贤，该局局长。委托诉讼代理人：赵强，宁夏辅德律师事务所律师。被告：宁夏欧美思商业管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：姚阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：柴军，宁夏海潮律师事务所律师。第三人：银川市金凤区欧吉加健身中心，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：李勇，男，1978年8月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：孙伟强，宁夏京川律师事务所律师。委托诉讼代理人：马珲泽，宁夏京川律师事务所实习律师。原告银川市住房和城乡建设局（以下简称银川市住建局）与被告宁夏欧美思商业管理有限公司（以下简称欧美思公司）、第三人银川市金凤区欧吉加健身中心（以下简称欧吉加健身中心）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银川市住建局的委托诉讼代理人赵强，被告欧美思公司的法定代表人姚阳及其委托诉讼代理人柴军、第三人欧吉加健身中心的经营者李勇及其委托诉讼代理人孙伟强、马珲泽到庭参加了诉讼。庭后，原、被告及第三人向本院申请庭外和解，和解期限届满后未达成一致意见。本案现已审理终结。原告银川市住建局向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告对位于银川市金凤区某小区某号楼内街2-3层加建的游泳池及附属设施予以立即拆除、恢复原状，如未能在15日内拆除并恢复原状的，则支付原告拆除费用15万元；2.请求依法判令被告对位于银川市金凤区某小区某号楼沿街某号营业房内加建的排水设施予以立即拆除、恢复原状，如未能在15日内拆除并恢复原状的，则支付原告拆除费用2万元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月14日，原、被告签订一份《某某某某商业用房租赁合同》，约定原告将坐落于银川市金凤区某小区某楼内街1-3层，建筑面积18110.45平方米的房屋出租给被告，租期8年，自2016年10月17日至2024年10月16日。合同履行期间，被告未经原告同意，违反上述租赁合同约定，擅自在租赁房屋内街2-3层之间增设游泳池，破坏了沿街13、14、15、16号（测绘报告编号）等相关房屋的原有结构，造成墙体、地面大面积裂缝，楼体结构荷载大大增加，存在重大安全隐患，并影响原告房屋正常销售、使用。原告多次要求被告拆除游泳池并恢复原状，但被告至今不予拆除，置之不理。原告认为，被告违反上述租赁合同约定，擅自改变房屋布局结构，破坏设施设备的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益。依照上述合同及法律规定，特诉至贵院，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告欧美思公司辩称，2017年5月8日，被告和李勇签订某某某广场铺位管理合同，约定被告将位于金凤区某某某广场三楼某号铺位，面积2700平方米，承租给第三人使用，其中不包含727平方米的区域内中厅挑空及走廊部分的赠送，第三人需提供对赠送部分位置使用的相关报批审核表，方可改造使用。在合同第七条约定第三人如改变租赁房产的内部结构或整体装修时必须事先书面征得被告同意后方可施工。改变装修工程必须通过消防等有关部门的验收。否则，由此造成的事故及损失第三人承担全部赔偿责任。后，李勇在租赁的房屋赠送部分设置了游泳池，即原告所诉要求被告拆除部分。被告认为，原告所诉需要拆除部分系第三人设置，应由第三人进行拆除。第三人欧吉加健身中心述称，一、第三人与被告签订的管理合同合法有效，该合同中明确约定了允许第三人修建泳池，也正是因为该条款的存在，第三人才能租用被告管理的商铺进行健身会所的经营。也就是说，如果不允许修建泳池，也就不存在该管理合同的签订。二、在修建泳池时，被告也同意第三人进行施工。三、第三人在修建泳池后向承租房屋设计单位要求出具了结构安全确认书，设计单位给付的结论是增设的游泳池经整体计算改造处理后，能够满足结构承载力的安全要求。后第三人又委托相关检测部门对案涉房屋的结构安全性作出鉴定，并出具了鉴定报告，结论为依据（GB50292-2015）有关规定，某某某商业广场欧吉加健身中心游泳池改造工程（1-7）/（A-H）轴安全性符合本标准对Asu级的规定，不影响整体承载，安全性等级评定为Asu级。因此，第三人修建泳池不光经被告同意及合同约定，也完全符合安全标准，不应当进行拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《CD区商业用房团购协议书(含B区小地块市场商业)》、《某某某某商业用房租赁合同》、某小区某号楼图纸、现场照片、《关于要求拆除某小区某#楼增设的游泳池的函》及附件；被告提交的《某某某广场铺位管理合同》、关于尽快消除安全隐患的函、关于三楼增设游泳池相关事宜的函；第三人提交的《某某某广场铺位管理合同》、结构安全确认书、鉴定报告。本院认为，经当庭质证，上述证据来源合法、内容真实，并与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月21日，宁夏某某房地产开发有限公司（甲方）与银川市住房保障局（现银川市住建局）签订了《CD区商业用房团购协议书(含B区小地块市场商业)》，约定甲方对涉案房屋开发建设。原、被告签订一份《某某某某商业用房租赁合同》，约定原告将坐落于银川市金凤区某小区某楼内街1-3层（不含地下车位），建筑面积约18110.45平方米（以实测面积为准）的房屋出租给被告，用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营；租期8年，即自2016年10月17日起至2024年10月16日止（其中免租期18个月，自2016年10月17日起至2018年4月16日止）；被告改变租赁房屋的用途或房屋布局结构，均应当以书面形式事先通知原告，经原告同意后，方可进行。否则，原告有权终止本协议且不予退还已缴纳租金和保证金。2017年5月8日，被告（甲方）和第三人欧吉加健身中心的经营者李勇（乙方）签订《阅海万家欧美思广场铺位管理合同》，约定被告将位于金凤区某号某某某广场三楼某号铺位出租给第三人，场地建筑面积2700平方米（签约面积为建筑面积，面积的核算需符合设计院对此商业体测量标准），其中不包含727平方米的区域内中厅挑空及走廊部分的赠送，需乙方提供对此位置使用的相关报批审核表方可改造使用；合作期限7年，自2017年5月15日起至2024年5月14日止；乙方用于健身会所使用，甲方同意乙方做泳池，租期到期后，不可破坏整体结构；甲方同意将租赁房产交由乙方按照营业需要设计和装修，装修方案需报甲方审核确认后方可实施。但以符合当地环保、城管等有关部门的规定和不影响相邻经营业主的利益为前提；乙方如改变租赁房产的内部结构或整体装修时必须事先书面征得甲方同意后方可施工。改变、装修工程必须通过消防等有关部门的验收。否则，由此造成的事故及损失，乙方承担全部赔偿责任。2018年3月19日，被告向第三人发出《关于尽快消除安全隐患的函》，要求第三人提供设计单位出具的相关图纸及结构安全性证明材料，报送原告进行审核，消除隐患。2018年5月18日，被告向第三人发出《关于三楼增设游泳池相关事宜的函》，要求第三人尽快按照规定到银川市规划局等相关部门完善报批手续，确保安全使用游泳池；按照原告要求尽快整改、恢复被损坏营业房的水电及主体结构。因原告将涉案房屋出售给宁夏某某房地产开发有限公司，该公司于2018年7月3日向原告发出《关于要求按原有结构恢复某小区某#楼三套营业房的报告》，要求按原有结构恢复此三套营业房。2018年7月11日，原告向被告发出《关于要求拆除某小区某#楼增设的游泳池的函》，要求被告拆除增设的游泳池，对破坏的房屋主体及设施给予恢复。2019年3月19日，案外人宁夏某某某某研究院有限公司即涉案房屋的设计方出具《结构安全确认书》，载明：“某某某商业广场，增设欧吉加健身中心游泳池，经整体计算改造处理后，能够满足结构承载力的安全要求”。第三人欧吉加健身中心委托宁夏某某建设工程检测中心（有限公司）对涉案游泳池进行结构安全性鉴定，该检测中心于2019年3月20日出具《鉴定报告》，结论为依据（GB50292-2015）有关规定，“某某某商业广场欧吉加健身中心游泳池改造工程（1-7）/（A-H）轴”安全性符合本标准对Asu级的规定，不影响整体承载，安全性等级评定为Asu级。原告要求被告拆除加建的游泳池未果，故涉诉本院。本院认为，原告与被告签订的《某某某某商业用房租赁合同》、被告与第三人欧吉加健身中心的经营者李勇签订的《某某某广场铺位管理合同》，意思表示真实，内容有效，对当事人具有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，本案被告及第三人在对涉案房屋改造前虽未征得原告同意，但改造后经过了原设计单位、检测部门关于对整体房屋安全性、承载力和风险隐患评定后，结论为改造的游泳池不影响整体承载力，不会对整栋楼的安全产生不利影响。原告对《结构安全确认书》和《鉴定报告》均不认可，但未提交相反证据予以证实其观点，应当承担举证不能的法律后果；其次，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告之间签订了为期8年的租赁合同，且约定用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营。原告依据该租赁合同将涉案房屋转租给第三人，符合双方合同约定，且原告未在知道或者应当知道转租事实后六个月内主张解除合同，则解除权消灭，应当推定转租经过了出租人的同意，现合同履行期限尚未届满，原告在合同履行期限内，未请求解除合同即要求拆除添附物的诉讼请求依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告银川市住房和城乡建设局的诉讼请求。本案已减半收取的受理费1850元，由原告银川市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 贺彬 二〇一九年七月四日书记员 杨培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。