云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初2724号原告：蒋元凤，女，1970年10月25日出生，侗族，居民，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨皎，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈诗霖，该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告蒋元凤与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋元凤的委托诉讼代理人杨皎、被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋元凤向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告从2016年1月1日起至2018年12月31日止的房屋租金117359.28元（488997元×8%×3年）；二、支付原告从2018年1月2日起至2019年7月31日止的逾期付款违约金33799.47元（租金117359.28×0.0005×576天）；三、以未付租金为基数，被告支付自2019年8月1日起至租金付清之日止的违约金（按万分之五计算）。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告蒋元凤与谢吉文原系夫妻关系。两人于2012年共同购买位于弥勒市”住宅区房屋后，2013年1月1日起将该房屋，出租给被告云南昆润高宏投资有限公司使用，后原告与谢文吉离婚，约定房屋归原告所有，原告并办理了房屋不动产登记。2012年，原、被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告以488997元总房价购买弥勒市”住宅区房屋。合同签订后，原告交清全部购房款。并以前夫谢吉文名义与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告该房屋三年，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金按该房屋价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告如迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。2015年4月14日，原、被告双方签订《补充协议》，将房屋租期延长三年，延长至2018年12月31日止，租期共六年。租金计算标准及《补充协议》未约定的事项按照双方之前签订的《房屋租赁合同》约定执行。自2016年1月1日起，被告就未按约定支付原告租金。原告多次从昆明来到被告办公室讨要，但被告总以各种理由拖延支付。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：原告主张的租金计算标准有误，因误差原因，被告已退还过原告购房款6122元；原告起诉前被告已支付原告两个月租金5978元；违约金约定太高，应当按银行同期贷款年利率计算支付。原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.离婚协议书、离婚证、离婚补充协议、不动产权证复印件各1份。欲证实本案涉案房屋不动产产权及该不动产收益归原告所有，以及原告的诉讼主体资格。2.商品房购销合同、房屋租赁合同、补充协议书、交房确认流程单复印件各1份，欲证实原告与前夫谢吉文以488997.00元共同购买位于弥勒市房屋，并与被告协商签订《房屋租赁合同》，被告以每年按照购房款8%的标的额向原告支付租金，租期约定为三年，被告于每年第一个月向原告支付租金的事实；2015年4月，原、被告签订《补充协议》，在原《房屋租赁合同》约定租金及租金支付时间不变的情况下，原被告双方将租期约定延长三年，故原被告双方合并租期共为六年，租期自2013年1月1日起至2018年12月31日止的客观事实。经质证，被告无异议。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：电子银行转让凭证复印件2份、交房确认流程单复印件1份，欲证实本案起诉后，被告已支付原告2个月租金5978元，以及双方确认实际购房款482875元的事实。经质证，原告对被告已支付2个月租金5978元无异议，对被告辩解实际购房款482875元有异议，认为已全额支付购房款488997元。本院认为，原告提交的证据1、2、3，证据来源合法、内容客观真实，能够证明原告证明目的，本院予以采信。被告提交的证据：电子银行转让凭证，证据来源合法、内容客观真实，能够证明原告主张的事实，本院予以采信；交房确认流程单，双方均已签字认可，系双方真实意思表示，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告蒋元凤与谢吉文原系夫妻关系。于2012年5月15日，原告丈夫谢吉文与被告云南昆润高宏投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定谢吉文以488997元总房价购买被告位于弥勒市”住宅区房屋。后因房屋面积误差原因，被告退还原告购房款6122元，原告丈夫谢吉文实际支付被告购房款482875元。2013年1月1日起，原告丈夫谢吉文将该房屋出租给被告云南昆润高宏投资有限公司使用。租赁合同约定，被告承租该房屋三年，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，年租金按该房屋价款的8％计算，租金一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告如迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。湖泉湾1号交房流程确认单载明，年租金8%，税率7.15%，税后年租金8%－（8%×7.15）﹦7.428%结算，被告每年应支付原告税后租金35867.96元。2015年4月14日，原告丈夫谢吉文与被告签订《补充协议》，将房屋租期延长三年，租期从2016年1月1日起至2018年12月31日止。租金计算标准及《补充协议》未约定的事项按照双方签订的《房屋租赁合同》约定执行。后原告与谢文吉离婚，约定房屋归原告所有，原告并办理了房屋不动产登记。2017年3月14日、2017年6月14日，被告仅支付原告2016年2期（2个月）租金5978元，尚欠原告2016年10期、2017年度、2018年度税后租金。经原告多次催要未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一，关于原告诉请被告支付从2016年1月1日至2018年12月31日止的租金的诉讼请求。租赁合同约定年租金按购房价482875元的8%计算，税前年租金为38630元。原告应得租金应当扣除7.15%的税金，税后年租金即为35876.96元〔482875元×8%－（482875元×8%）×7.15%〕。被告欠原告税后租金分别为：2016年欠29889.96元（35876.96元－5978元），2017年欠35876.96元，2018年欠35876.96元，三年合计101643.88元。第二、关于原告请求支付违约金的诉讼请求。按租赁合同约定，被告应当在每个租赁年度开始的第一个月内支付，被告迟延支付按未付款的日万分之五承担逾期付款违约金。本院认为，双方对违约金的约定系双方真实意思的表示，被告签订合同时应当预见违反合同义务产生的法律后果，该约定并不违反法律规定，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告应当在2016年1月30日前、2017年1月30日前、2018年6月30日前支付原告租金，被告未在上述期限内支付，依法应当承担逾期付款的违约责任。从2016年2月1日起至2019年7月31日止的违约金，逾期1276天，违约金为19069.79元（29889.96元×0.0005×1276天）；从2017年2月1日起至2019年7月31日止的违约金，逾期910天，违约金为163240.01元（35876.96元×0.0005×910天）；从2018年2月1日起至2019年7月31日止的违约金，逾期545天，违约金为9776.47元（35876.96元×0.0005×545天），以上违约金合计45170.27元。原告请求仅被告支付违约金33799.47元，应视为原告对自己部分民事权利的放弃，本院予以尊重。第三，原告请求被告承担以未付款为基数，按万分之五计算支付自2019年8月1日起至租金付清之日止的违约金，有合同依据，本院予以支持。对被告辩解的违约金约定过高，应当按银行同期贷款年利率4.35%计算违约金及参照同地段房租水平1300元每月计算违约金的诉讼辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：一、被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告蒋元凤自2018年1月1日起至2018年12月31日止房屋租金101643.88元；支付原告自2018年1月2日起至2019年7月31日止的违约金33799.47元，两项合计人民币135443.35元。二、被告云南昆润高宏投资有限公司承担自2019年8月1日起至租金付清之日止的违约金（以未付租金为基数，按每日万分之五计算违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3324元，减半收取计1662元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  姚力新二〇一九年九月十七日书记员  谢其均