山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初1909号 原告：邢丽英，女，1960年6月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张树龙，男，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：付明铭（系原告邢丽英之子），男，1992年8月16日出生，汉族，住济南市。 被告：济南樱桃酒店管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：夏雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐琪，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦云，泰和泰（济南）律师事务所律师。 原告邢丽英与被告济南樱桃酒店管理有限公司（以下简称樱桃酒店）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张树龙、付明铭，被告樱桃酒店的委托诉讼代理人唐琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢丽英向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金13200元；2.判令被告支付原告物业费1388.2元、水费123.7元；3.判令被告支付房屋占有使用费6893.3元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月1日，原、被告签订《房屋经营托管协议》，约定原告将名下位于济南市天桥区鲁鼎广场x座x、x房间托管给被告用于酒店经营，期限自2015年11月1日至2023年10月31日，托管费为每月2200元/间。该协议还对双方各自的权利义务、违约责任进行了约定。2019年1月28日被告向原告发出解除托管协议的通知，原告于2019年3月11日向被告发出告知函表示同意解除托管协议，根据协议约定，被告在合作期内单方终止协议应赔偿原告三个月托管费作为违约金，并且被告尚拖欠物业费及水费，原告多次找被告协商未果，现原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告樱桃酒店辩称：第一，答辩人已按合同约定履行托管义务，系原告原因导致合同无法继续履行。答辩人不存在违约事实。原告向答辩人主张支付违约金的请求缺乏事实及法律依据。2015年11月1日，原告与答辩人签订《房屋经营托管协议》，约定原告将位于济南市天桥区鲁鼎广场x座x、x号公寓交由答辩人进行经营托管。协议签订后，自2015年11月至2019年2月，答辩人一直按照合同约定履行托管义务，而原告却未按合同约定履行保证房屋可以正常使用的义务，导致托管房屋存在室内漏水、泡水，电梯停运及严重的质量问题，多次出现困人、掉落、停运等事件，物业乱收费，托管房屋消防设施无人维护，存在重大安全隐患等问题始终得不到解决，造成答辩人无法正常进行托管经营。无奈，答辩人多次向原告发函要求解决问题，均未得到回复。原告还唆使中冠物业公司对托管房屋强行停水停电，致使答辩人无法营业。原告的行为已构成根本违约，符合法定解除条件，据此，造成合同无法继续履行的原因系原告行为所致，并非答辩人单方终止协议。第二，答辩人不应向原告支付物业费、水费。答辩人自托管经营以来，托管房屋的物业公司一直存在私自乱收费，高抬电价、水费的现象，答辩人多次向中冠物业公司交纳水、电费，累计多交30余万元，现中冠物业公司在未与新物业公司交接的情况下，答辩人的差额损失及物业费结算均须另案主张。另外，托管协议约定物业费由答辩人承担，且托管经营以来，物业费由答辩人直接向中冠物业公司交纳，物业公司与被告是事实上的物业服务合同关系。因此，物业费应由物业公司与答辩人直接结算，原告的该请求不应得到支持。第三，答辩人不应支付房屋占有使用费。2019年1月28日，《房屋经营托管协议》解除后，答辩人已通知原告结算并交接房屋，答辩人于2019年2月20日向原告结清了全部托管费用，于2019年2月17日将房卡、水电卡交接给原告。因此，答辩人不存在占有房屋的事实。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织双方进行了质证，对原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定双方无争议的事实如下：原告邢丽英系济南市天桥区鲁鼎广场x座x、x号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2015年11月1日，原告邢丽英（甲方委托方）与被告樱桃酒店（乙方受托方）就涉诉房屋签订了《房屋经营托管协议》，双方约定：托管物业的用途为酒店公寓托管经营，甲方需对托管房屋完成家电家具等附属设施的配置，具体家具家电清单详见附件一，甲方用托管费抵扣家具款，抵扣给乙方陆个月。经营托管服务的期限自2015年11月1日起至2023年10月31日止。乙方在甲方交付托管物业后正常房筹备期为2个月，乙方在托管房屋符合本合同约定的附属设施及精装修条件的，在验收合格后7日内予以上线运营。托管期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权。甲方托管费为2200元+100元物业费/月，总计每月2300元。从第六年每四年递增5%。甲方当月托管收入于次月20日前由乙方支付到甲方的银行账户。合同第六条关于物业（房屋及附属设施）维护一条约定，经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业维修等原因造成损坏需要维修或重置的，费用由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担。乙方有权对托管物业的日常简单维护和维修，维修费用超出200元的，乙方须通知甲方，经甲方同意后，乙方即可修理；如遇影响客人入住的，或非因乙方原因无法联系甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方。维修费用低于200元的，乙方可自行维修，事后通知甲方。托管期间，乙方承担费用包括：水费、电费、物业管理费等，甲方承担费用包括：房屋购买及装修、家具、家电费用、物业房产等政府税费及滞纳金、罚款等。双方还约定：甲方在交房前确保托管房屋必须符合国家消防规范，要有消防合格证，否则乙方拒绝支付托管费用。由于房屋建筑基础设施质量问题造成的整改维修而影响房屋上线使用的，未上线使用的房屋免租期顺延，已上线使用的房屋维修期间乙方不承担托管费用（以乙方书面或电子通知为准）。原、被告还在违约条款中约定：如乙方在合作期内单方终止协议，乙方赔偿甲方三个月托管费作为违约金。 上述《房屋经营托管协议》签订后，原告向被告交付了涉诉房屋。该托管协议履行过程中，被告主张曾于2017年11月29日向原告邮寄告知函，内容主要为反映房屋透水严重导致墙面脱落影响经营的问题。原告称未收到该告知函，被告也未再提交已送达告知函的证据。2019年1月17日，被告又以通知函的形式就涉诉房屋的质量问题、物业管理权纠纷以及物业乱收费等问题告知原告前来进行磋商。该通知函已于2019年1月19日签收。2019年1月28日，被告向原告邮寄送达了解除托管协议通知书，认为原告未与其就房屋漏水等问题进行协商，导致其无法正常经营，通知原告解除双方的《房屋经营托管协议》。2019年3月11日，原告称向被告寄送了告知函，同意解除托管协议，并要求三日内交纳所欠物业费、水费，并称双方多次协商未达成任何协议，对被告欠付的各项费用（包含交接房屋前的房屋托管费）及违约金，原告有权通过法律途径实现自己的权利。被告辩称未收到该告知函。 另查明，涉诉房屋的物业费由被告直接向物业公司交纳，被告自认已交纳至2018年6月30日。水费交纳至2018年4月19日，2018年8月16日至同年10月15日期间的水费也已交纳。原、被告均认可涉诉房屋租金实际支付至2019年1月26日。 原、被告存有争议的问题即为原告的诉讼请求：一、关于原告主张的违约金，被告认为双方签订托管协议后，涉诉房屋出现室内漏水、泡水、电梯停运等严重质量问题，被告多次发函要求原告予以解决，均未得到回复，原告未按合同约定履行保证房屋可以正常使用的义务，被告无法实现合同目的，故只能解除合同。被告向法庭提交了房屋照片、视频等证据。原告称被告系单方解除托管协议，属于违约，应承担违约责任。对被告提交的证据均不予认可，但亦未提交相反证据予以反驳。二、关于原告主张的占有使用费。原告称实际于2019年3月11日交接，被告称于2019年2月17日交的房卡，2019年2月28日交付给原告机械钥匙。双方提交的证据均不足以证实其主张。三、关于原告主张的物业费及水费，被告称双方约定由被告直接向物业公司交纳相关费用，原告无权主张。 本院认为，原、被告就涉诉房屋签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方亦对相关权利义务做出明确约定，双方均应按照合同约定严格履行。托管的物业系用于酒店经营，被告提交证据证明涉诉房屋出现质量等问题致使其无法正常经营，合同目的无法实现，原告虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，被告据此于2019年1月28通知原告解除双方的《房屋经营托管协议》，于法有据，原告主张被告承担违约责任，支付违约金，本院难以支持。原、被告解除合同后，双方应当遵循诚实信用原则，积极协助对方完成房屋交接。鉴于被告作为使用房屋的一方，其负有向原告交接房屋的义务，故被告应承担交接日期的举证责任。因被告所举证据不足以证实其主张，故本院对原告主张的2019年3月11日交接房屋予以采信。双方均认可租金已结算至2019年1月26日，现原告要求被告支付2019年1月27日至2019年3月11日的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持，但数额应为6453.33元（2200元÷30天×44天×2间），超出部分，本院不予支持。原、被告在《房屋经营托管协议》中约定由被告承担水费及物业管理费，托管协议实际履行过程中，亦是由被告直接向物业公司交纳费用，且原告并未实际交纳物业费及水费，故邢丽英作为原告起诉于法无据，对其该请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南樱桃酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告邢丽英房屋占有使用费6453.33元； 二、驳回原告邢丽英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元（已减半收取），原告邢丽英负担75元，被告济南樱桃酒店管理有限公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 梁 艳 二〇一九年九月一日 书记员 范玉保