广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7303号上诉人（原审被告、反诉原告）：李啟照，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邓彩芳，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁炽英，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈浩纯，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉倩，广东国智律师事务所律师。上诉人李啟照因与被上诉人梁炽英租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初17823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李啟照上诉请求：l.撤销一审判决，改判李啟照与佛山市南海区*********民小组（以下简称和同村民小组）于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务不由梁炽英承接；2.改判李啟照无需协助办理《土地使用权租赁合同》承租方变更为梁炽英的手续；3.改判李啟照无需支付违约金予梁炽英；4.改判梁炽英应支付租赁权转让款差价3224000元予李啟照，以测绘报告中由梁炽英使用的39.03亩减去35亩，差额乘以800000元／亩计得；5.本案一、二审诉讼费用、鉴定费全部由梁炽英承担。事实和理由：一、一审判决查明事实部分有误。1.南府集用（2015）第O5XX号为旧证证号，新证号为佛府南集用（2014）第0800XXX号。2.双方签订的《集体土地使用权移交确认书》写明：“甲方将约定面积的集体土地证号为南府集用（2005）第050122号、佛府南集用（2014）第0800XXX号的租赁权移交给乙方”，而非一审法院查明的“确认甲方将南府集用(2005）第0501XX号、佛府南集用（2014）第0800XXX号的租赁权移交给乙方”。3.《补充协议》中的“原协议”指的是2016年3月25日梁炽英与李啟照签订的《集体建设用地租赁权转让协议》，对此补充协议有清楚定义，而非李啟照与和同村民小组的《土地使用权租赁合同》。4.鉴定后，自编A3-1、自编A4地块的转让费应由梁炽英支付，不论其是否使用。二、一审判决说理论证部分有误。（一）一审判决第一项缺乏事实和法律依据。一审法院认定李啟照将《土地使用权租赁合同》项下承租方的权利义务一并转让给梁炽英，是认定事实错误。1.不应以“形式上”的约定否定双方实质的合意。从《集体建设用地租赁权转让协议》“鉴于”条款第（3）款、第一条、第六条的约定可知，转让的土地租赁权是《土地使用权租赁合同》中约定土地租赁权的其中一部分（约35亩，证载面积约39亩），而不是全部（约58亩，证载面积约65亩）,其中约23亩土地的租赁权不在转让范围之内。且双方后续签订的《补充协议》也明确了梁炽英同意李啟照以代持的形式为梁炽英代持上述35亩土地的租赁权。2.《补充协议》明确写明“原协议”指的是2016年3月25日梁炽英与李啟照签订的《集体建设用地租赁权转让协议》，“原协议约定地块”指的是35亩土地，而非58亩土地。一审法院不能以此认定李啟照将《土地使用权租赁合同》项下全部土地的全部权利义务转让给梁炽英。3.《关于申请办理租赁权转租的回复》不等于和同村民小组对《集体建设用地租赁权转让协议》的书面确认，不发生法律上合同权利义务转让的效力。从《集体建设用地租赁权转让协议》第五条及第六条约定可见，双方要求的是和同村民小组在《集体建设用地租赁权转让协议》上盖章、法定代表人签名、甘蕉村民委员会鉴证、律师事务所出具见证。该回复只是告知梁炽英其同意李啟照与梁炽英办理过户手续，是其单方意思表示，且未提及《集体建设用地租赁权转让协议》或由李啟照租赁涉案的23亩土地。另根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，在李啟照未表示要转让整个合同权利义务时，和同村民小组向梁炽英表示其同意转让合同权利义务，并不能发生合同权利义务转让的法律效力。一审法院将该回复解释为《集体建设用地租赁权转让协议》约定的“本协议取得出租方的同意并书面盖章确认”于理不符，于法无据。4.梁炽英依据《集体建设用地租赁权转让协议》实际支付的款项对应的是租赁35亩土地，而非58亩土地。一审法院认为梁炽英已按协议约定支付了受让《土地使用权租赁合同》项上承租方权利义务的对价与事实不符。5.梁炽英代理人一审中已明确测绘报告中提到的A3-1、A4不在租赁权转让范围内，一审法院不应以此确认整个地块的租赁权全部转让给梁炽英。梁炽英请求确认《土地使用权租赁合同》的整体权利义务转移与其陈述产生冲突，不应得到支持。（二）一审判决第二项缺乏合同和事实依据，不具有可执行性。1.如前所述，《土地使用权租赁合同》的承租方为李啟照，李啟照未有将《土地使用权租赁合同》项下整体权利义务转让给梁炽英的意思表示，而梁炽英又未支付《土地使用权租赁合同》整体权利义务转让的对价，李啟照没有办理承租方变更手续的义务。2.根据《土地使用权租赁合同》第九条第5款约定，租赁期内李啟照如需转租土地使用权，需通知和同村民小组，和同村民小组必须协助李啟照签订转租协议书。依据该合同，李啟照也没有办理承租方变更手续的义务。3.和同村民小组并非法定的权利登记机构，故承租方变更手续不具有可执行性。4.双方从未就有关李啟照与和同村民小组协议的承租方变更事项进行任何约定。（三）一审判决第三项缺乏合同和事实依据，梁炽英没有产生损失，合同亦无约定违约金。1.李啟照按约定移交土地、为梁炽英代持土地、按时交租，未有损害梁炽英的任何利益。合同亦未有约定不办理变更手续的违约责任。2.《集体建设用地租赁权转让协议》约定的第二期20400000元的付款条件并未成就。梁炽英在付款条件成就前，单方提前付款，本案不应就提前付款部分计算李啟照的违约金。（四）一审判决第四项混淆了不同当事人之间的合同关系，混淆了转让价款与租金两个不同的法律关系。《土地使用权租赁合同》第一条约定，具体计租面积以《集体建设用地使用证》核定的面积为依据（村级以上道路不在计租范围），一审法院以《土地使用权租赁合同》约定的暂定计租面积确定租赁权转让的面积没有依据。1.李啟照与梁炽英约定的转让价款与李啟照与和同村民小组约定的租金计算是两个合同约定的不同的法律关系。2.补充协议约定乙方支付的转让价款已包含未来拆迁改造的收益，说明梁炽英受让土地租赁权不单是使用或租赁。3.虽然梁炽英与李啟照未就“实测面积，多退少补”进行明确书面约定，但双方明确了租赁权的来源是两个土地证，且参照土地证红线办理的约定地块办理交接。4.广东省地质测绘院出具的补充说明列明，梁炽英与李啟照分别占用、分摊的土地，李啟照使用的是自编Al、A3-2，共17384.21平方米，约合26.07亩，梁炽英使用的是A2、A3-1、A4，共26021.64平方米，约合39.03亩。三、一审法院依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定作出判决，是适用法律错误。1.李啟照从未违反诚实信用原则。2.即使李啟照违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，李啟照应承担的是继续履行、采取补救措施或赔偿损失的责任，而非按转让价承担贷款利息的责任。3.即使李啟照应赔偿梁炽英损失，但梁炽英并未产生实际损失。4.梁炽英没有证据证明其有产生损失。一审法院判决李啟照按28000000元承担贷款利息，且自和同村民小组出具回复之日起计算，毫无道理。四、保留的23亩土地与转让的35亩土地是以某智厂的围墙为界分开。李啟照与案外人在2012年已在该23亩土地上建造了建筑物，对外出租经营。一审法院将该23亩土地的租赁权确认至梁炽英名下，影响了该地上建筑物的权属、租赁收益、承租方权益及李啟照与案外人的合作关系。五、《补充协议》第三条第3款确认了李啟照代梁炽英持有土地及租金由梁炽英支付后再由李啟照支付予和同村民小组，双方亦一直按此履行至今。补充协议第八条已保障了梁炽英对涉案35亩土地的使用、收益权，约定了违约责任。梁炽英对其支付了转让价款的土地权益正常享有，未受到影响。梁炽英辩称，（一）关于涉案合同是否整体转让。1.从涉案《土地使用权租赁合同》的内容可以看出，双方真实的意思表示是将《土地使用权租赁合同》中承租方的权利义务转让给梁炽英，李啟照的23亩保留地块由梁炽英按原租赁条件分租给李啟照，故涉案合同形式上采用的整体转让形式。只有在此情况下，才有另行分租给李啟照的约定。而是否履行分租协议属于双方在履行合同中的问题，如梁炽英违约，李啟照可依据合同另行主张权利。2.梁炽英的代理人在一审中陈述的是和同村民小组没有将A3-1、A4的土地出租给李啟照，即该地块不在出租范围内。《土地使用权租赁合同》第一条已明确租赁面积为38760.63平方米，村级以上道路不在计租范围内。而按照两个土地证记载的面积，两处土地合计面积为43405.82平方米，与实际出租面积相差4645.19平方米。可见，和同村民小组与李啟照之间，对于A3-1、A4地块及A3-2地块都不包括在出租范围内。而李啟照与梁炽英约定的保留地块约20亩，由梁炽英受让约35亩的约定可看出，李啟照承租的面积不是两个土地证记载的全部面积，而是扣除了公共道路之后的面积。退一步说，在双方已明确整体转让的情况下，出租土地的面积、范围等均属于合同受让方与出租方履行合同的问题，即使该地块是否在承租范围内存在争议，亦可根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定对合同权利义务转让进行认定。3.由于李啟照违约，造成梁炽英损失。梁炽英受让权利后，由于权利不稳，未能进行投资，无法使涉案土地发挥最大作用，产生最大的经济利益，直接损失和间接损失、预期利益相加，造成更大的实际损失。4.协助办理承租方变更手续，有合同依据，也具有可执行性。（二）关于梁炽英支付给李啟照转让价款的计算标准。按照双方约定，转让价款以受让面积计算，李啟照也承认，梁炽英使用的土地面积是检测报告确认的35.194亩。李啟照将公共道路A3-1、A4地块也计至梁炽英的受让面积中，没有任何依据。二审中，梁炽英补充如下答辩意见：1.《集体建设用地租赁转让协议》是对承租方转让协议的约定。2.《集体土地使用权移交确认书》第五条约定的是李啟照应协助的行为的约定，是合同履行的后果而非合同的前提；第六条是对合同付款条件的约定且已变更。3.《补充协议》进一步确认和同村民小组已达到可以确认的条件，确认合同转让的可行性。第四条对付款协议作了变更，李啟照称付款条件未成就与约定不一致与事实不符。第八条约定的是根本违约的违约责任，与李啟照迟延办理变更手续的违约责任不同。梁炽英向一审法院起诉请求：1.确认李啟照将与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》中承租方的权利义务一并转让给梁炽英；2.李啟照协助梁炽英办理上述合同的转让手续并由李啟照承担办理费用[具体手续包括梁炽英、李啟照带齐《土地使用权租赁合同》原件及身份证原件，到和同村民小组办公室，各方就涉案合同权利义务转让签名盖章确认，供佛山市南海区******和同股份合作经济社（以下简称和同股份社）备案]；3.李啟照支付自2018年6月29日起至李啟照协助梁炽英办妥转租手续之日止以28000000元为本金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的迟延办理手续转让金；4.李啟照承担本案诉讼费。李啟照向一审法院反诉请求：1.梁炽英支付租赁权转让价3200000元（实测面积与合同面积差4亩，按每亩800000元计）；2.梁炽英支付以3200000元为本金从2017年3月7日起至实际支付日止按每日0.1%计算的迟延付款违约金；3.诉讼费由梁炽英承担。一审法院认定事实：位于和同村民小组“鬼尾涌”14704.79平方米和28701.03平方米土地于2005年9月12日分别办理集体土地建设用地使用证，土地证号分别为南府集用（2005）第0501XX号、南府集用（2015）第051XX号，登记土地使用权人为和同村民小组，土地所有权人为某蕉村委会，地类（用途）为221工业用地。2004年2月28日，和同村民小组（出租方、甲方）与李啟照（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将位于南海区里水镇某蕉村某同村民小组“鬼尾涌”，四至为东至河村地，南至乌石宝，西至里广路，北至科智厂，面积为38760.63平方米；具体以《集体建设土地使用证》核定的面积为计租依据（村级以上道路不在计租范围）。土地使用权租赁期限为50年，即从2005年4月1日至2055年3月31日止；租赁期内，乙方如需转租土地使用权，乙方需通知甲方，甲方必须协助乙方签订转租协议书；等等。2016年3月25日，李啟照（租赁权转让方、甲方）与梁炽英（租赁权受让方、乙方）签订《集体建设用地租赁权转让协议》，约定：甲方拥有一宗集体土地的租赁权，租赁依据为2004年2月28日《土地使用权租赁合同》，集体土地证号南府集用（2005）第050122号、佛府南集用（2014）第0800164号，租赁期限2005年4月1日至2055年3月31日；乙方拟受让甲方剩余年限的租赁权；乙方同意在租赁地块内，现为甲方自用的位于租赁地块上约20亩的土地及建筑物不在转让范围之内（以下简称保留地块），但为了使出租方同意并确认甲方基于本合同的转租行为，在形式上采取整体转租，再由乙方将保留地块按租赁合同原条件分租给甲方；甲方将2004年2月28日的《土地使用权租赁合同》中的权利和义务转让给乙方，涉及保留地块的租赁权除外，乙方受让租赁权的面积约35亩（以实测为准）；本协议必须取得出租方的同意并得到书面盖章确认；租赁权转让总价按照单价每亩800000元乘以租赁权受让面积35亩（此为约数）计算，为28000000元，转让总价为不含税费的净价，如实测面积与合同计价面积有差异，则按实测面积计价并进行相应调整，并在最后一期支付时调整结清；该款项分三期支付，协议签订后三日内，乙方将2000000元支付给甲方作为定金；因办理租赁权转让所产生的一切税费（包括但不限于按规定应由甲方缴纳的税费）均由乙方承担。但办理出租方盖章同意乙方承租手续所需费用由甲方承担。乙方保证在其整体承租的条件下，其将甲方自用的保留地块必须且只能租回给甲方，并且条件与租赁合同保持不变，面积按照租赁合同的总面积减去转租地块实测面积计算；等等。2017年3月1日，李啟照（甲方）与梁炽英（乙方）签订《集体土地使用权移交确认书》，确认甲方将南府集用（2005）第050122号、佛府南集用（2014）第0800164号的租赁权移交给乙方。2017年3月20日，李啟照（甲方）与梁炽英（乙方）签订《补充协议》，约定：截止本补充协议签订之日，仍然未取得出租方和同村民小组对原协议的盖章确认，甲方同意在乙方依照本补充协议履行完第二期和第三期付款义务之后，甲方将与出租方就原协议约定地块签订的《土地使用权租赁合同》的权利义务一并转让给乙方。在出租方明确同意转让或转租之前，由甲方代持，即以甲方名义持有原协议约定地块的租赁权益及其他相关权益。双方交接土地时对转租地块的面积进行实测，双方确认实测面积并以此调整总价。因实测面积多于甲方与出租方约定的面积，多出部分应交的租金，在交付前的由甲方交付。交付后的，乙方接收部分多出面积部分的租金由乙方承担。双方并对原协议约定的第二期、第三期付款条件作变更：第二期，在签订本补充协议的3日内，乙方支付20400000元给甲方；第三期，在2017年4月18日前，乙方支付5600000元给甲方。由于实测面积产生的多退少补款项，由双方在实测后5日内结清。乙方迟延付款的，应当按照每天0.1%乘以迟延付款的金额支付违约金给甲方。在出租方可以办理同意转让（转租）手续时，甲方应积极办理而不得拒绝或消极不予办理；在出租方可以办理同意转让（转租）手续时，乙方应积极办理而不得拒绝或消极不予办理；等等。2017年3月21日，李啟照（甲方）与梁炽英（乙方）签订《补充协议（二）》，约定：因出租方暂未同意租赁权转让手续，自签订《补充协议》后，甲方应积极配合乙方取得出租方同意土地转租，并协助办理转租手续。如出租方不同意土地转租的，则不视为甲方违约，甲方不承担任何违约责任。但甲方仍应以代持人身份，维护乙方权益。2018年6月28日，和同股份社向梁炽英出具《关于申请办理租赁权转租的回复》，同意李啟照与梁炽英办理过户手续，请办理双方带齐原合同正本文件、双方身份证前往某蕉村某同村民小组办公室进行办理。2018年10月23日，和同股份社向梁炽英再次出具《对的说明》，答复“办理过户手续”是指梁炽英与李啟照在该社与李啟照签订的《土地使用权租赁合同》中李啟照的权利义务一并转让给梁炽英一事达成一致，则该社同意梁炽英与李啟照之间的合同权利义务转让，并由梁炽英履行该《土地使用权租赁合同》中原承租方李啟照的权利义务。办理手续是指梁炽英与李啟照双方应带齐《土地使用权租赁合同》原件及身份证原件到某蕉村某同村民小组办公室，双方就《土地使用权租赁合同》中的权利义务转让签名盖章确认，以便该社对合同备案管理。另查明，2016年3月25日，李啟照出具收据，载明收到梁炽英支付的定金2000000元。2017年3月21日，李啟照出具收据，载明收到梁炽英支付的第二期款项20400000元。2017年4月18日，李啟照出具收据，载明收到梁炽英支付的第三期款项5600000元，并注明土地实测面积后，多退少补。和同股份社，地址为佛山市南海区******，曾使用某蕉村某同村民小组为组织名称。2018年9月3日，梁炽英提起本案诉讼。经一审法院委托司法鉴定机构对位于佛山市南海区******土名为“鬼尾涌”的土地面积进行测量，鉴定意见为宗地红线内总面积是43405.85平方米，即65.109亩，其中自编A1（李啟照使用）地块面积为14855.17平方米，即22.283亩，自编A2（梁炽英使用）地块面积为23462.77平方米，即35.194亩，自编A3-1（里水大道东北侧梁）地块面积为216.37平方米，自编A3-2（里水大道东南侧李）地块面积为2529.04平方米，自编A4（甘河路西侧梁）地块面积为2342.5平方米。另外，自编A5宗地红线外东南角电房处地块面积为323.74平方米。诉讼中，鉴定前，梁炽英主张梁炽英使用面积为35.59亩，李啟照主张梁炽英使用面积为39亩；鉴定后，梁炽英认为梁炽英使用面积为23462.77平方米，即35.194亩，李啟照认为除梁炽英使用面积为23462.77平方米外，还有自编A3-1、自编A4地块也是梁炽英使用。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉案土地已办理集体土地建设使用权证，梁炽英、李啟照就涉案土地租赁权转让而签订的《集体建设用地租赁权转让协议》、补充协议、补充协议（二）是梁炽英、李啟照真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规定，合法有效。梁炽英、李啟照在《集体建设用地租赁权转让协议》中明确约定“为了使出租方同意并确认李啟照基于本合同的转租行为，在形式上采取整体转租，再由梁炽英将保留地块按照租赁合同原条件分租给李啟照。”在补充协议中又约定“李啟照同意在依照本补充协议履行完第二期和第三期付款义务之后，将与出租方就原协议约定地块签订的《土地使用权租赁合同》的权利义务一并转让给梁炽英。”由此可见，本案中李啟照是将其与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方权利义务一并转让给梁炽英，李啟照抗辩《土地使用权租赁合同》项下土地包括李啟照保留地块，李啟照并未将该部分土地承租权转让给梁炽英的意见明显与上述协议约定不符，一审法院对其辩解梁炽英无权要求李啟照协助办理保留地块的转租手续的意见不予采纳。至于李啟照抗辩协议约定承租方转让需征得出租人同意，而和同股份社的回复，不等于出租方和同村民小组对《集体建设用地租赁权转让协议》的同意和书面确认，故办理承租权转让手续条件并未成就。一审法院认为，和同股份社曾使用和同村民小组名称，即主体一致，结合和同股份社的回复和说明的文字内容，应理解为其同意《集体建设用地租赁权转让协议》并书面确认，故一审法院对李啟照的该项抗辩理由亦不支持。现梁炽英已按协议约定支付了受让《土地使用权租赁合同》项上承租方权利义务的对价，梁炽英请求确认李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方权利义务一并转让给梁炽英的诉讼请求合法合理，一审法院依法予以支持。梁炽英请求李啟照协助梁炽英办理《集体建设用地租赁权转让协议》的转让手续并由李啟照承担办理费用，根据涉案协议的补充协议关于“在出租方可以办理同意转让（转租）手续时，甲方应积极办理而不得拒绝或消极不予办理”的约定，以及补充协议二关于“甲方应积极配合乙方取得出租方同意土地转租，并协助办理转租手续”的约定，因梁炽英已取得和同股份社的《关于申请办理租赁权转租的回复》，李啟照应协助梁炽英前往和同股份社办理《集体建设用地租赁权转让协议》承租方变更为梁炽英的手续，一审法院对梁炽英该项诉讼请求予以支持。梁炽英主张李啟照承担办理费用没有合同依据，一审法院依法不予支持。至于梁炽英请求李啟照协助办理承租方变更手续的具体行为，该行为为当事人自愿行为，不具有强制执行力，一审法院对梁炽英该部分诉请不予支持。李啟照在按协议约定全额收取了李啟照支付的高额转让款情况下，违反协议约定拒绝协助梁炽英办理承租方更名手续，主观恶意较大，李啟照应承担违约责任。至于迟延办理转让手续违约金，因协议并未约定具体的违约金标准，鉴于梁炽英于2018年6月28日取得和同股份社出具的《关于申请办理租赁权转租的回复》，一审法院酌情确定李啟照应支付以28000000元为本金从2018年6月29日至李啟照协助梁炽英办妥承租方更名手续之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金予梁炽英，梁炽英请求超出部分一审法院不予支持。李啟照请求梁炽英应补交涉案土地的转让款差价，因双方对梁炽英应支付款项的计价面积有争议，一审法院委托司法鉴定机构对土地面积进行测量。经测绘，自编A2（梁炽英使用）地块面积为23462.77平方米，即35.194亩，即该面积应为转让款的计价面积，对此梁炽英、李啟照均无异议，一审法院予以确认。至于李啟照主张自编A3-1、自编A4地块也应计入计价面积，一审法院分析如下：首先，李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》中，约定李啟照承租的土地面积为38760.63平方米，该面积与李啟照现实际使用的自编A1地块和梁炽英实际使用的自编A2地块的面积和38317.94平方米（14855.17+23462.77）相差442.69平方米，如果按李啟照所述，自编A3-1和自编A4地块也在计价面积之内，那面积和远大于李啟照从村里承租的土地面积，明显与事实不符。其次，根据协议中约定“乙方保证在其整体承租的条件下，其将甲方自用的保留地块必须且只能租回给甲方，并且条件与租赁合同保持不变，面积按照租赁合同的总面积减去转租地块实测面积计算”，补充协议中约定“双方交接土地时对转租地块的面积进行实测，双方确认实测面积并以此调整总价。”由此可见，梁炽英、李啟照是约定计价面积是以梁炽英实际承租土地面积作为计价依据，梁炽英实际承租地块之外土地均为李啟照自用的保留地块，即自编A3-1、自编A4地块亦非转租地块；最后，根据现场勘查，李啟照所主张纳入计价面积的自编A3-1地块为道路边人行通道，被铺上市政地基，自编A4地块更是围墙外的马路中心，该二块土地明显不属于能承租使用的土地，一审法院认为该二块土地并不包括在《土地使用权租赁合同》项下的土地。综上所述，一审法院认定本案中计价土地面积为35.194亩，即梁炽英应向李啟照支付租赁权转让差价155200元[（35.194亩-35亩）×800000元/亩]，李啟照反诉请求超出部分一审法院不予支持。关于李啟照主张梁炽英支付迟延付款的违约金，因双方在诉讼前未对土地面积差异部分进行实际测量，实测面积在法院委托鉴定后才确定，故梁炽英不存在迟延付款的违约情形，对李啟照主张梁炽英应支付迟延付款违约金的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体由梁炽英承接；二、李啟照于判决发生法律效力之日起十日内协助办理上述《土地使用权租赁合同》承租方变更为梁炽英名下的手续；三、李啟照于判决发生法律效力之日起十日内支付以28000000元为本金从2018年6月29日起至其履行上述第二项判项确定的义务时止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金予梁炽英；四、梁炽英于判决发生法律效力之日起十日内支付租赁权转让款差价155200元予李啟照；五、驳回梁炽英的其他诉讼请求；六、驳回李啟照其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2895.69元，由李啟照负担。鉴定费33381.4元，根据鉴定笔录中确定的负担方法，全部由李啟照负担。反诉案件受理费23618.4元，由梁炽英负担1702元，李啟照负担21916.4元。上述款项抵扣后，李啟照于上述付款同期迳付还诉讼费1193.69元予梁炽英，一审法院不另收退。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：李啟照与梁炽英于2017年3月20日签订的《补充协议》中“原协议”指双方于2016年3月25日签订的《集体建设用地租赁期转让协议》。李啟照陈述南府集用（2015）第O51XX号为涉案土地使用权证旧证证号，新证号为佛府南集用（2014）第08001XX号。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据李啟照的上诉意见及梁炽英的答辩意见，本案二审争议焦点为：（一）应否由梁炽英承接李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体；（二）李啟照应否协助梁炽英办理李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》承租方变更为梁炽英名下的手续；（三）李啟照应否向梁炽英支付迟延办理转让手续违约金；（四）梁炽英应向李啟照支付租赁权转让款差价金额。关于争议焦点一。李啟照上诉主张其与梁炽英签订的合同仅约定转让除李啟照自留地块外的土地给梁炽英，因此不应由梁炽英承接其与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体。经核查，李啟照与梁炽英签订的《集体建设用地租赁权转让协议》约定“梁炽英拟受让甲方剩余年限的租赁权；梁炽英同意在租赁地块内，现为李啟照自用的位于租赁地块上约20亩的土地及建筑物不在转让范围之内，但为了使出租方同意并确认李啟照基于本合同的转租行为，在形式上采取整体转租，再由梁炽英将保留地块按租赁合同原条件分租给甲方；本协议必须取得出租方的同意并得到书面盖章确认”。由此可见，李啟照与梁炽英已协商通过采取形式上整体转租的方式来转让转租地块。现和同股份社已向梁炽英出具《关于申请办理租赁权转租的回复》《对的说明》，同意由梁炽英履行李啟照与出租方于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》中原承租方李啟照的权利义务，因此梁炽英承接李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体的条件已成就，双方应按合同约定履行各自的权利义务。至于李啟照上诉主张由梁炽英承接《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体损害其利益。经核查，《集体建设用地租赁权转让协议》约定“梁炽英保证在其整体承租的条件下，其将李啟照自用的保留地块必须且只能租回给李啟照，并且条件与租赁合同保持不变”，因此上述合同的约定并未损害李啟照关于自留地块的权益。至此，李啟照的该上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若梁炽英未履行合同约定，李啟照可另行主张。关于争议焦点二。李啟照上诉主张其无需协助梁炽英办理李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》承租方变更为梁炽英名下的手续。经核查，如前所述，梁炽英承接李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体的条件已成就，李啟照应协助梁炽英办理上述合同承租方变更手续。李啟照的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。李啟照上诉主张梁炽英没有产生损失，且合同没有约定违约金，因此其无需向梁炽英支付迟延办理转让手续违约金。经核查，梁炽英已按合同约定履行支付转让款28000000元的义务，但李啟照在出租方已同意变更承租方的情况下，却未按合同约定履行协助变更承租方的手续，应承担相应的迟延履约的违约责任。由于合同未约定迟延办理转让手续的违约金，根据诚实信用原则，均衡双方利益，为督促双方履行义务，一审判决酌定以梁炽英已支付的转让款28000000元为本金，自2018年6月29日即梁炽英取得和同股份社出具《关于申请办理租赁权转租的回复》次日起至李啟照协助梁炽英办妥承租方更名手续之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金予梁炽英，并无不当，本院予以支持。李啟照的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四。李啟照上诉主张梁炽英受让租赁权的地块为39.03亩，其仅支付35亩土地的转让款，因此其尚欠租赁权转让款差价3224000元。经核查，如前所述，梁炽英承接李啟照与和同村民小组于2004年2月28日签订的《土地使用权租赁合同》项下的承租方的权利义务整体，而该《土地使用权租赁合同》约定的租赁面积以《集体建设土地使用证》核对的面积为计租依据，且村级以上道路不在计租范围。因此，鉴定机构对上述《集体建设土地使用证》红线范围内土地面积进行测量。经测量，双方对于梁炽英使用的自编A2地块面积为35.194亩无异议，李啟照认为自编A3-1、自编A4也是由梁炽英使用。经一审法院现场勘查，自编A3-1地块为道路边人行通道，被铺上市政地基，自编A4地块是围墙外的马路中心，而上述《土地使用权租赁合同》已约定村级以上道路不在计租范围，因此自编A3-1、自编A4不属于计租范围，梁炽英无需支付该两地块的租赁转让款。一审判决认定梁炽英应支付租赁权转让款差价155200元[（35.194亩-35亩）×800000元/亩]，处理正确，本院予以维持。李啟照的该上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李啟照的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32947.32元，由上诉人李啟照负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年九月二十七日法官助理 邱雪碧书 记 员 何智峰