河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0329民初3419号原告：河南龙辰置业有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口，统一社会信用代码：91410329660932292B。法定代表人:陈雨，女，汉族，住河南省伊川县，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆会兵，男，汉族，1967年5月24日生，住河南省伊川县，该公司职工，一般代理。委托诉讼代理人：陈喆，男，汉族，1974年9月21日生，住河南省平顶山市新华区，该公司职工，特别授权。被告：王晓扬，男，汉族，1987年6月20日生，住河南省伊川县。原告河南龙辰置业有限公司（下称“龙辰公司”）诉被告王晓扬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙辰公司委托诉讼代理人陆会兵、陈喆，被告王晓扬均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龙辰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付原告代其偿还的房贷款38120.85元；3.判令被告向原告支付购房款总额5%的违约金9916元；4.判令被告支付原告代其支付房贷款产生的利息3910.17元；5.判令被告向原告支付不配合办理房屋产权证书的违约金55927元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年1月3日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的龙辰盛世家园小区8号楼1单元701号房，房款总额为198324元，采取余款办理按揭贷款的形式购买，原告为其贷款提供阶段性担保。后被告未按期还贷，导致原告承担保证责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告王晓扬答辩认为：1.原告未按约定按时办理房产证，且房屋测量面积多算，是原告违约在先；2.合同约定的违约金不公平；3.原告早已收取天然气费用以及办房产证费用，但均违约在先，被告并未违约；4.原告应退还多收取的费用及利息。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议、承诺书各一份；2.农业银行个人购房担保借款合同一份；3.房地产抵押合同一份；4.补充协议一份；5.代还款流水一份，欲证明：原告自2015年8月4日起至2018年9月29日代被告还贷38120.85元；6.欠款本息违约金计算表一份。被告对原告提交的证据质证认为：1.对商品房买卖合同、补充协议无异议，承诺书上面没有写日期，需要核对原件;2.对第二、三组证据无异议;3.第四组证据不是与我签的，与本案无关;4.对第五、六组证据不认可。被告为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：1.商品房买卖合同，其中第十五条系关于产权登记的约定，欲证明原告违约在前;2.付款凭证（购房发票、契税发票、维修基金），欲证明：被告按合同约定的110平方米的房屋面积交了房款、契税、维修基金等费用，实际房屋面积比合同约定面积小了8平方米;3.代办房产证收据一份，欲证明合同约定代办房产证费用是500元，但是原告实际收取了1000元，被告已经交了代办费，但原告未按约给被告代办;4.天然气开口费收据一份，欲证明：被告于2013年交纳天然气开口费，但实际上小区2017年才开始有天然气;5.物业费、垃圾费收据，欲证明被告按约交纳了物业费，原告又额外收取垃圾费;6.装修管理费收据，欲证明原告不应该乱收装修管理费。原告对被告提交的证据质证认为：1.合同约定的360日是指房子交付使用后由原告将相关资料交房管局备案，并非实际办理房产证的日期;2.原告确实是按照合同约定的面积交的钱，房屋实际面积原告不清楚，最终以产权证登记面积为准;3.证据2至4上加盖的章都是物业的章，与原告无关;4.合同并没有约定什么时间通天然气，且当时小区没有天然气是因为天然气公司没有通管道;5.垃圾清运费是装修期间建筑垃圾清运费，与物业费是两回事，清运费是一次性的，以后就没有收过;6.因为装修期间，有的业主会将拉架乱放，所以才收取的管理费，装修过后不会收取这个费用。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2013年1月3日，被告王晓扬作为买受人，原告龙辰公司作为出卖人，双方签订合同编号为2013003的《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告购买龙辰盛世家园小区8幢1单元7层701号房屋，建筑面积110.18平方米，单价1800元/平方米，总金额198324元，付款方式为分期付款，其中首付款108324元，余款9万元办理按揭贷款。该合同还对买受人所购商品房面积确认及面积差异处理、交付条件和期限及违约责任等作出了明确约定。就房屋产权登记问题，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”《补充协议》第八条作出约定：“在出卖人为买受人购买该商品房提供贷款阶段性担保时，买受人应按出卖人书面通知所载明的期限，办理该商品房的产权登记和抵押登记手续，并将办理该手续所需买受人提交的资料、缴纳的税费、商品房维修基金等交至产权登记机关（或委托出卖人代收）。逾期提交，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按其房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”就被告按揭贷款偿还问题《补充协议》第十七条约定：“买受人选择贷款方式支付房价款的，出卖人将为买受人提供阶段性担保，该担保自该商品房的房地产权属证件及抵押登记办理完毕、银行取得他项权利证书之日其起解除……在出卖人担保期间，因买受人迟期还款而由出卖人代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用（下称代偿款）时，买受人承诺自出卖人要求其偿还该代偿还款的书面通知送达之日起7日内全额偿还出卖人。逾期支付，则视为买受人违约，买受人应按日向出卖人支付该代偿款千分之一的违约金，该合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权单方解除该合同并收回该商品房；出卖人在扣除相关代偿款、买卖双方印花税（购房款总额的0.1%）及购房款总额5%的违约金后30日内向买受人无息退还已收购房款余额。”2013年1月17日，被告依约向龙辰公司支付购房首付款108324元。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告王晓扬作为借款人及抵押人，中国农业银行股份有限公司伊川县支行（以下简称“农行伊川支行”）作为贷款人，龙辰公司作为保证人，共同签订合同序列号为：ABC(2012)5006-1的《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为9万元，借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。同时约定：龙辰公司的保证方式为连带责任保证，保证范围包括该合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期限为阶段性担保，即自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。该合同另对贷款利率、罚息利率、复利等进行了明确的约定。2013年2月7日，原被告及农行伊川支行签订洛房地押（按）字2013-006-272号《洛阳市房地产抵押合同》，由抵押人王晓扬以龙辰盛世家园小区8号楼1单元701室房屋及相关权益作为上述贷款的抵押物，农行伊川支行为抵押权人，龙辰公司为担保人。2013年2月17日，被告将农行伊川支行向其发放的9万元贷款作为购房款支付给龙辰公司。2015年8月4日起至2018年9月29日，被告未按约定偿还按揭贷款，农行伊川支行遂要求龙辰公司承担保证责任，此期间原告龙辰公司共计为被告王晓扬代偿贷款本金、利息、罚息、复利共计38120.85元。该款项被告未向原告偿还，2018年10月19日，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》均系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按约履行合同义务。本案原被告争议焦点在于：1.被告是否构成违约，合同是否应当解除；2.被告是否应当承担未按期偿还按揭贷款的逾期利息及违约金，是否应当承担不配合办理房屋产权登记的违约金。就争议焦点一，被告自2015年8月4日起至2018年9月29日期间，未按约定偿还按揭贷款，导致原告龙辰公司为其代偿贷款本息，明显已构成违约，应当承担违约责任。但购房首付款108324元被告已支付，其也将农行伊川支行向其发放的9万元贷款作为购房款支付给了原告，完成了房屋买卖合同中买受人支付购房款的义务，虽然被告存在未按约偿还按揭贷款的行为，但该违约行为尚未达到根本违约程度，如解除合同，有违公平原则。就争议焦点二，《补充协议》对买受人未按期偿还按揭贷款的违约责任约定了违约金，未约定逾期利息。按照该约定标准计算，违约金已超过原告实际代偿款38120.85元的30%即11436.26元，明显过高，本院以原告主张9916元为限予以支持，逾期利息不再支持。《补充协议》第八条约定：“买受人应按出卖人书面通知所载明的期限，办理该商品房的产权登记和抵押登记手续，并将办理该手续所需买受人提交的资料、缴纳的税费、商品房维修基金等交至产权登记机关（或委托出卖人代收）。逾期提交，则视为买受人违约，每逾期一日，买受人应按其房款总额的万分之三向出卖人支付违约金。”由此可见，原告主张被告不配合办理房屋产权登记违约，应当举证证明原告向被告送达了书面通知，但原告未提交相关证据，故原告该项诉求本院不予支持。被告辩称，因原告方原因导致其所购房屋无法办理房产证，原告违约在先，但其提交的证据不足以证明原告存在违约行为，被告的答辩理由本院不予采纳。就房屋面积差异处理问题，根据本地房屋交易管理，应当由第三方在办理房产权属登记过程中对房屋实际面积进行实测，以实测面积为依据进而对房屋面积差异进行处理，本案中原被告均未提交关于第三方对案涉房屋实测面积的证据,该问题原被告可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王晓扬于本判决生效之日起十日内偿还原告河南龙辰置业有限公司38120.85元，并支付违约金9916元。二、驳回原告河南龙辰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，减半收取1405元，由被告王晓扬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 黄 园二〇一九年九月二十七日书记员 杨志娟