西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初668号 原告李雅兰，（反诉被告），女，1987年8月21日出生，汉族，无业，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人冯晓敏，陕西朱西江律师事务所律师。 被告白晓琴，（反诉原告），女，1982年1月5日出生，汉族，住西安市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人高静，陕西唐都律师事务所律师。 第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区。统一社会信用代码：91610133561491225E。 法定代表人邢燕，总经理。 委托代理人徐志强，男，住西安市莲湖区，系该公司业务总监。 原告李雅兰（反诉被告）与被告白晓琴（反诉原告）、第三人陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雅兰及委托代理人冯晓敏，被告白晓琴的委托代理人高静，第三人居尚公司的委托代理人徐志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李雅兰诉称，2017年2月21日，其通过第三人居尚公司居间与被告签订了《西安市存量房买卖合同》，约定其购买被告位于西安市未央区XX路XX号XX园XX栋XX单元XX室房屋，建筑面积81.3平方米，总房价64万元，其采用按揭方式购买。后因被告在交易过程中严重违约拒不向其履行过户手续，其诉至法院，要求被告继续履行房屋交易事宜。法院作出一审判决，其胜诉，被告应当继续履行合同并配合其办理房产过户手续，向其赔偿违约金。后被告恶意拖延时间提起二审程序，并在此过程中将房屋再次出售给案外人朱某某并将房屋过户登记至朱某某名下。被告的行为属于严重违约，且导致双方之间的《西安市存量房买卖合同》无法履行。其在合同签订后向被告支付了定金2万元，该笔款项被告至今未向其返还。其另向第三人居尚公司支付了居间服务费15360元。该笔费用因并非第三人原因导致合同不能履行，故第三人不予退还。在本次交易中被告同意让其先搬入该房屋中居住，后又将房屋出售给朱某某，导致其产生了搬家费、误工费等损失。被告的违约行为还给其产生了大量的租赁费损失。现周边房价上涨，合同约定的违约金已不能弥补其实际损失，故要求被告赔偿其实际损失，具体的金额待评估后予以确定。现诉至法院，请求判令：1、被告返还原告定金2万元；2、被告承担中介费15360元；3、被告赔偿原告因违约造成的房屋增值损失（具体待评估后确定）；4、被告赔偿因合同违约给原告造成的搬家费500元、误工费每月5000元，暂计算至起诉日9万元整、房屋租赁费3000元每月，暂计算起诉日为5.4万元等各项经济损失，共计179860元；5、本案诉讼费、律师费由被告承担。后原告增加诉讼请求：请求被告赔偿原告代办按揭费用8150元，并将诉讼请求3变更为：被告赔偿原告房屋增值损失243900元（每平方米按照3000元计算）。 被告白晓琴辩称，2017年2月21日原告虽与其签订了《西安市存量房买卖合同》，但在履行的过程中原告并未按照约定支付首付款，未办妥银行按揭贷款，并违反合同约定擅自提前入住涉案房屋，构成根本性违约，导致双方合同无法继续履行，故原告无权主张返还定金，亦无权要求其承担中介服务费。原告未支付首付款且恶意占有其房屋拒不腾交，其已于2017年4月向原告提出解除合同，故涉案合同已经解除，原告诉请的房屋增值损失不能成立。原告的搬家费、误工费、房屋租赁费、律师费等亦无事实和法律依据，不能成立，请求依法予以驳回。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求（详见书面答辩状）。 第三人居尚公司述称，原被告双方于2017年2月21日签订《西安市存量房买卖合同》，约定原告以按揭方式履行合同。2017年3月初原告的贷款审批通过，但是审批通过后银行要求买卖双方在房管局开设专属监管账户，因被告迟迟不肯配合开设专属监管账户，导致网签过期，首付款无法进入账户。2017年6月网签过期，银行收回了已经批复的贷款。按照合同约定应当是在过户后三个工作日内交付房屋，因为原告怀孕，当时买卖双方约定看能否提前交付房屋，因为当时房价还没有涨上来，所以被告同意了。合同最后一页交房确认书，那个确认书是合同的附属页，合同中所有内容仅在代理人签字处是白晓琴本人签字的，其余都是白晓琴同意后其公司员工代书的，并非是其公司造假，而且被告所述的交房清单与合同的约定条款内容在同一页，不可能存在造假。 反诉原告白晓琴诉称，其因资金周转困难，拟通过出售房屋予以缓解。2017年2月21日，其与反诉被告在第三人的居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，该合同在履行过程中，反诉被告未按照约定支付首付款、未办妥银行按揭，且公然违反合同约定在支付2万元定金的情况下即通过第三人擅自入住该房屋，构成根本违约。因反诉被告未支付首付款，导致其在外举债21万元清偿按揭贷款以赎回房产证，但自2017年3月8日，第三人将涉案房屋网签后，反诉被告一直未支付首付款并且恶意占用房屋拒不腾房。为此，其于2017年5月16日致函反诉被告要求腾房，反诉被告拒不腾房，并将涉案房屋内物品占用至今未予返还，给其造成了损失。现其提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的《西安市存量房买卖合同》已于2017年4月解除；2、反诉被告返还其双人床（1.8×2.0含床垫）一个、床头柜两个、单人（儿童）床（1.2×2.0）一个，儿童床配套书柜及写字桌各一个、衣柜一个、空调挂机（2台格力牌）、燃气热水器（万和10L）一台、烟机灶具（奥克斯一套）、洗衣机（海尔）、沙发三件套、电视（sony牌）一台、电视柜一个、茶几一个、餐桌一个、四把椅子、冰箱（美菱牌）一台（价值5万元）；3、李雅兰支付白晓琴违约金6.4万元及2017年4月至2018年11月期间的房屋占用费5万元；4、第三人对第2、3项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、本案反诉费由反诉被告承担。 反诉被告李雅兰辩称，第一，同意反诉原告的第一项诉讼请求；第二，房屋内当时交付的物品，其搬出后没有带走，原封不动的留在房屋内，故不存在返还的情况；第三，根据未央法院（2017）陕0112民初6580号民事判决书和（2018）陕0112民初3140号民事判决书已经认定的事实，是因为反诉原告拖延办理手续导致房屋无法办理过户，而且反诉原告在与其就房屋涉及诉讼期间在未告知其及审判人员的情况下，将涉案房屋出售给第三人朱某某明显系严重的主观恶意，因此确定属于反诉原告严重违约，其不应当向反诉原告支付违约金6.4万元，同时也根据判决认定的事实及第三人陈述的情况，当时基于其怀孕期间，其通过第三人与反诉原告协商，反诉原告同意的情况下将房屋交给其使用，因此不存在向反诉原告支付房屋占用费的问题。综上，请贵院依法审查，驳回反诉原告的全部诉讼请求。 反诉第三人述称，同意反诉原告的第一项诉讼请求；第二，房屋内物品由清单可以去房屋内一一清点；第三，房屋实际交付是由反诉原告白晓琴自己交付的。 经审理查明，原告李雅兰与被告白晓琴于2017年2月21日在第三人居尚公司的居间下签订了《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买被告名下位于西安市未央区XX路XX号XX园XX小区XX栋XX单元XX层XX室房屋，建筑面积81.3平方米，成交价格为64万元，原告采用按揭方式购买。原告于2017年2月21日交订金2万元给被告。原告于过户手续办理前支付被告首付款13万元（含定金），向银行申请二手房商业按揭贷款预计51万元。原告需支付第三人居间服务费15360元。原告按照约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，按照第三人要求于第三人通知后5个工作日内办理房屋产权转移登记手续。被告同意于办理完过户手续3个工作日内交付房屋。另约定，如被告违约，需退还原告已付房款，并向原告支付成交价10%作违约金。由于一方违约，另两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担……同日，原告向被告支付了2万元定金，被告向原告出具了《定金收款确认书》，认可收到原告交付的定金2万元，并承诺自收到款项起，不得再将房屋出售于任何第三方，并承诺将此款项于过户之日存入房地局资金监管账户。2017年2月26日，第三人向原告出具了收款收据，确认收到原告支付的佣金15360元，代办过户、代办按揭服务费8150元（根据第三人所述，其中500元系代办过户费，其余为代办按揭费）。2017年2月25日、2月26日，被告白晓琴与原告李雅兰先后在房屋买卖交接单上签字，确认了房屋内家具、家电的情况。此后，原告按约办理了贷款手续，第三人两次通知被告白晓琴到场办理过户手续，被告白晓琴均借故未到。 被告白晓琴自称其于2017年4月通过第三人向原告转达不同意出售房屋，原告李雅兰称2017年4月底，第三人告知其被告不同意出售房屋。2017年4月6日，原告通过第三人取得了涉案房屋的钥匙，并搬入涉案房屋居住。第三人居尚公司称其取得了被告白晓琴的同意才给原告钥匙，让原告入住，但其未提供证据。白晓琴出具了《关于要求李雅兰腾交房屋的函》载明的日期为2017年5月16日，李雅兰称其未收到，被告白晓琴亦未提供证据证明该函已经送达了李雅兰。 原告李雅兰于2017年5月3日将被告白晓琴诉至本院，请求被告继续履行合同，配合其办理房产过户等相关义务，被告支付其违约金，等等。本院于2017年6月15日依法作出的（2017）陕0112民初6580号民事判决书支持了原告的相关诉请。被告白晓琴不服并上诉至西安市中级人民法院，在上诉状中称涉案房屋已经出售给案外人朱某某。原告李雅兰称其2017年7月拿到了上诉状。后该案发回重审。2018年1月23日，原告李雅兰将被告白晓琴、案外人朱某某、居间方西安顺邦房地产信息咨询有限公司文苑北路分公司诉至本院，请求确认被告与案外人朱某某签订的房屋买卖合同无效，撤销房产过户交易手续，承担诉讼费等。该案已经生效的（2018）陕0112民初3140号民事判决书查明，2017年4月20日，被告白晓琴与朱某某签订《房屋买卖合同》，约定白晓琴将涉案房屋以65万元的价格卖予朱某某……2017年6月29日，涉案房屋过户登记至朱某某名下。 庭审中，原告申请对涉案房屋2017年6月至8月期间的房屋价值进行评估，因涉案房屋已售予他人，无法进入评估，经征求原告意见，原告不再申请评估，并请求参考同小区同时期的房价，酌情每平方米增值按照3000元计算，增值按照243900元计算。原告放弃主张误工费、搬家费、房屋租赁费，仅主张被告退还定金2万元，赔偿中介费损失15360元、代办过户、代办按揭服务费8150元、房屋增值费243900元及律师费损失。被告白晓琴自认其反诉请求要求原告返还的财产其中电视机和并向系其自行搬走。原告李雅兰称其于2018年10月中旬搬离涉案房屋，因未见到白晓琴，故未与白晓琴进行交接。原告后又称不同意被告白晓琴请求确认双方签订的《西安市存量房买卖合同》已于2017年4月解除的诉讼请求，认为《西安市存量房买卖合同》尚未解除。经向被告白晓琴释明，白晓琴明确如果合议庭认为其与原告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖合同》并未于2017年4月28日解除，本案中其请求解除其与原告及第三人签订的《西安市存量房屋买卖合同》。 以上事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、定金收款确认书、收款收据、（2017）陕0112民初6580号民事判决书和（2018）陕0112民初3140号民事判决书、委托代理合同、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告李雅兰与被告白晓琴经第三人居尚公司居间签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告李雅兰于2017年4月6日搬入涉案房屋系通过第三人交接，取得了钥匙，并非擅自非法入住，第三人居尚公司与原告交接，让原告入住涉案房屋是否取得了被告的同意与原告无关。因此原告入住涉案房屋不能认定为原告构成根本违约。被告白晓琴于2017年4月通知原告不出售涉案房屋的行为不能视为三方签订的《西安市存量房屋买卖合同》已经解除，本院认为原被告及第三人签订了的《西安市存量房屋买卖合同》尚未解除。本案因被告白晓琴已将涉案房屋另售他人，合同目的已不能实现，被告请求解除，本院依法予以准许。原告不存在违约行为，被告拖延办理过户等相关手续并通知原告不出售涉案房屋，将房屋另售给案外人且在原告起诉被告请求继续履行合同的案件中，被告在庭审中恶意隐瞒实际情况，并未将房屋已经出售的情况告知法院。被告的行为构成违约，原告请求被告退还2万元定金于法有据，本院依法予以支持。原告的中介费损失，代办按揭费损失因居间行为而产生，代办按揭行为已经完成，损失已经实际造成，原告请求被告赔偿，本院依法予以支持。代办过户费500元，因第三人代办过户的行为未实际发生，尚有退还的可能，故本院依法不予支持。关于原告的房屋上涨差价损失一节，本院认定原告的房屋上涨差价损失的时间节点应当为原告知道或应当知道被告将涉案房屋售予他人的时间。结合庭审的情况，本院认为原告的房屋上涨差价损失以2017年7月作为参考的时间节点。因未能进行司法评估，参考相关二手房交易网站同小区、同时期的房价，涉案房屋2017年7月的房价本院酌情确定为11500元每平方米。涉案房屋共计81.3平方米，总值934950元，即增值294950元。原告酌情主张243900元，本院依法予以准许。原告主张的误工费、租赁费损失、搬家费等损失，因原告放弃主张，本案不予处理。原告的律师费损失，因原告未提供正式的代理费发票，是否已经实际产生，产生的数额暂不确定，故本院依法不予支持。原告不存在违约行为，故被告反诉请求原告支付违约金6.4万元于法无据，本院依法不予支持。被告白晓琴反诉请求返还的房屋内财产（电视机和冰箱除外），因被告未提供证据证明其诉请返还的财产被原告占有，故关于该项诉讼请求本院依法不予支持。原告李雅兰入住涉案房屋虽并非其擅自入住，但确未经过被告白晓琴同意，且不符合合同约定，虽不能认定原告违约，但原告的行为确实给被告造成损失，被告主张原告支付房屋占用费的诉讼请求本院依法予以支持。原告于2017年4月搬入涉案房屋，2017年6月29日被告已将涉案房屋过户给案外人朱某某，故过户后房屋的占用费被告白晓琴无权主张。从原告入住涉案房屋至2017年6月29日，房屋占用费本院酌情支持7000元。被告白晓琴请求第三人承担连带责任于法无据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、李雅兰与白晓琴经陕西居尚地产品牌管理有限公司居间于2017年2月21日签订的《西安市存量房屋买卖合同》解除。 二、白晓琴于本判决生效之日起十五日内退还李雅兰定金2万元。 三、白晓琴于本判决生效之日起十五日内赔偿李雅兰中介费损失15360元，代办按揭费损失7650元，房屋上涨差价损失243900元，共计266910元。 四、李雅兰于本判决生效之日起十五日内支付白晓琴房屋占用费7000元。 五、驳回李雅兰的其余诉讼请求。 六、驳回白晓琴的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5548元，原告李雅兰已预交，现全部由被告白晓琴承担，并于履行上述付款义务时一并给付原告李雅兰。反诉受理费全部由被告白晓琴承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 审 判 员  崔小梅 人民陪审员  荣春玲 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  刘旭华