福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0602民初6441号 原告：新城房地产集团（福建）有限公司，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街新城大厦A座14-15层，统一社会信用代码91350000611475697E。 法定代表人：许志坚，总经理。 委托诉讼代理人：章慧星，福建方圆人律师事务所律师。 被告：张德民，男，1968年3月2日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：陈惠云，女，1969年5月12日出生，汉族，住福建省惠安县。 以上两被告共同委托诉讼代理人：张景华、柯文斌，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 原告新城房地产集团（福建）有限公司（以下简称“新城公司”）与被告张德民、被告陈惠云商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人章慧星，被告张德民、被告陈惠云的共同委托诉讼代理人柯文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告张德民、被告陈惠云立即停止侵权，并从其非法占用的原告新城公司所有的址在漳州市芗城区交汇处“悦景豪庭”*****房产内搬出，将该房产返还原告新城公司。（因被告张德民、被告陈惠云侵占财产造成原告新城公司经济损失，由原告新城公司另案起诉主张）；2、本案的诉讼费用由被告张德民、被告陈惠云承担。事实和理由：址在漳州市芗城区交汇处“悦景豪庭”由原告开发建设，其中“悦景豪庭”*****号和*****房屋，均未办理销售或转让。原告的售楼部门在拟办理销售“悦景豪庭”相关房屋过程中发现*****号和*****房屋已被他人占用。经查证“悦景豪庭”小区现物业服务公司，得知系被两被告共同非法占用。原告认为，根据《物权法》第三十条规定“悦景豪庭”小区由原告投资开发建设，*****号和*****房屋均未办理销售或转让，应属于原告所有的财产。两被告没有合法依据，非法侵占原告房屋，已构成侵权。根据《物权法》第三十四条、第三十七条和《侵权责任法》第三条、第八条和第十五条等规定，两被告应立即停止侵权，将其侵占的“悦景豪庭”小区*****商品房返还给原告，并承担原告损失的责任。为避免因损失评估的拖延，减少损失，因两被告侵占财产给原告造成的损失，由原告另案起诉主张。依照相关法律规定，请求法院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。 被告张德民、被告陈惠云共同辩称：第一、两被告与原告之间存在的是商品房买卖合同关系，两被告是基于与原告之间签订的《商品房定购协议书》进而装修入住，故原告以物权保护的案由提起侵权之诉不符合实际，依法应当驳回。首先，两被告于2008年6月15日与原告分别就“悦景豪庭”*****号、*****签订了《商品房订购协议书》，并分别向原告缴纳了“悦景豪庭”*****号、*****购房款各5万元。原告亦自认其与两被告之间签订《商品房定购协议书》，故本案诉争双方如若存在纠纷，也应是商品房买卖合同纠纷，不存在两被告侵占原告房屋一说。其次，原告也曾于2019年1月9日向两被告发出《解除通知书》，进一步说明原告从始至终知晓双方之间的法律关系为商品房买卖合同关系。最后，两被告于2010年1月份案涉小区经原告统一交房后即进行装修入住至今已达十多年，并按月向物业公司缴纳物业费，此有案涉小区前期物业管理公司漳州市远泰物业服务有限公司提供的证明及两被告向现物业服务公司福建恒明物业服务有限公司缴纳物业费的相关证据均可证明，原告对此也未提出过异议。在该期间内，原告从未向两被告主张过任何权利或要求。综上情况表明，双方之间存在的是商品房买卖关系，并非原告提起的物权保护案由的侵权之诉，原告在其起诉状中只字未提该《商品房定购协议书》，罔顾事实，在诉状中以“原告的售楼部门在拟办理销售悦景豪庭相关房屋过程中，发现*****号和*****商品房屋已被他人占用”为事实和理由起诉，明显不符合客观事实。第二、两被告已付清案涉房屋的购房款，两被告为合法占有、使用案涉房屋，为案涉房屋的实际产权人。已生效的漳州市中级人民法院（2015）漳民初字第101号民事判决、福建省高级人民法院（2017）闽民终632号民事判决中载明，被告张德民为承接案涉“悦景豪庭”项目工程土建及水电安装工程的实际施工人，案涉项目名义上为原告发包，但该项目工程的实际投资人为张清良。另外，张德民与张清良合作承接了“悦景豪庭”小区外墙装修工程，项目现场负责人为张清良的弟弟张秀良，现场会计为被告张德民的堂兄张炳元。经双方口头协商，张清良将应付予原告的报酬用于抵扣案涉房屋的剩余购房款。两被告已通过该方式付清了案涉房屋的购房款。第三、《民法总则》第199条规定，法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。原告曾于2019年1月9日向两被告发出《解除通知书》，可以进一步说明本案双方间的纠纷为合同纠纷（商品房买卖合同纠纷），而非侵权的物权保护纠纷。但即便解除合同的条件成就，原告此时要求解除《商品房定购协议书》也早已超出了法定的除斥期间，其要求解除合同的权利消灭。第四、《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告的诉求早已超出法定诉讼时效，依法应当驳回。综上，本案诉争双方的法律关系为商品房买卖合同关系，而不是物权保护，两被告已付清案涉房屋全部购房款项，原告的起诉不符合事实，依法应当予以驳回。 经审理查明：被告张德民与被告陈惠云系夫妻关系。2008年4月22日，原告新城公司取得商品房预售许可证，项目名称为悦景豪庭1幢-7幢地下室、1幢、2幢、3幢，房屋用途性质为商住及地下室车位，房屋坐落地点为漳州市芗城区交汇处，讼争房屋在该预售许可的范围内。2008年6月15日，原告新城公司（甲方）与被告张德民（乙方）签订一份《商品房定购协议书》，约定（摘要）：1、甲方为漳州市丹霞路南段与下洲路交汇处悦景豪庭小区房地产项目的开发商，在签订本协议书之前，甲方已向乙方明示了欲签订的《商品房买卖合同》及其补充协议示范文本；2、乙方在查检、确认了甲方所明示的事项并认可了欲签订的《商品房买卖合同》及补充协议条款后，自愿向甲方定购“悦景豪庭”*****的商品房，乙方所定购房产的合同约定建筑面积为136.87平方米，总价款691193元；3、为了如期签订正式的《商品房买卖合同》，保证乙方对上述商品房的优先购买权，乙方自愿签订本协议的同时向甲方交付签约保证金伍万元；4、乙方保证在本协议生效之日起15日内（即2008年6月30日前）携带本协议及相关证件并按约定的付款方式到甲方指定地点办理签订《商品房买卖合同》手续，逾期则自动丧失所定商品房的优先购买权；5、如乙方违反本协议第五条的规定，则视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金贰万元整，并同意甲方从签约保证金中直接抵扣，抵扣后如有剩余，由甲方将余款无息退还给乙方。同时甲方有权单方面终止本协议而无须通知乙方，并将上述房屋售予他人，乙方对此不得提出异议。之后，两被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交纳购房款。2019年1月9日，原告新城公司向被告陈惠云发出《解除通知书》，载明（摘要）：根据双方签订的《商品房定购协议书》的约定，贵方应于2008年6月30日前与我司签订购买该定购商品房的《商品房买卖合同》，如逾期，我司有权自行解除《商品房定购协议书》并追究贵方的违约责任。贵方已经严重违反《商品房定购协议书》约定，逾期至今未与我司签订《商品房买卖合同》并向我司缴纳购房款。根据《商品房定购协议书》第六条等约定，我司通知贵方如下：1、解除双方于2008年6月15日签订的《商品房定购协议书》；2、请贵方于2019年1月24日之前，到我司办理贵方缴交的签约保证金5万元的结算退还手续，如逾期后果由贵方承担。2010年1月份起至今，两被告擅自入住“悦景豪庭”*****房屋。 上述事实有商品房预售许可证、商品房定购协议书、解除商品房定购协议书通知书及原、被告庭审陈述为据，本院予以认定。 综上所述，本院认为，原、被告签订《商品房定购协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力。根据《商品房定购协议书》中关于被告张德民与原告需签订正式《商品房买卖合同》，应认定《商品房定购协议书》系预约性质的合同；该合同是为了保障被告张德民对址于“悦景豪庭”*****商品房享有优先购买权，而非原、被告之间关于“悦景豪庭”*****商品房的买卖合同。现被告张德民未按《商品房定购协议书》的约定，与原告签订《商品房买卖合同》明显违反协议的约定；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订订购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权请求解除预约合同。现原告已解除原、被告双方签订《商品房定购协议书》,两被告以其与原告之间存在《商品房定购协议书》为由，而占有悦景豪庭”*****房屋显然缺乏合同依据。两被告主张案外人张清良系“悦景豪庭”项目工程土建及水电安装工程的实际施工人，其与张清良合作承接“悦景豪庭”小区外墙装修工程，后经双方口头协商，案外人张清良将应支付给其报酬用于抵扣本案涉讼房屋的剩余购房款，但两被告提交的福建省高级人民法院作出的（2017）闽民终632号民事判决书，未认定案外人张清良为悦景豪庭项目实际投资人，更无法证明存在报酬抵扣购房款的事实，故两被告以此主张对本案涉讼房屋享有合法所有权,因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案涉讼房屋系由原告开发建设，原告是讼争房屋的所有权人，有权要求两被告返还本案涉讼房屋；原告的诉讼请求合法有据，应予支持。两被告关于已付清涉讼房屋全部购房款，不同意返还本案涉讼房屋等答辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 被告张德民、陈惠云应于本判决生效之日起十日内返还原告新城房地产集团（福建）有限公司址于漳州市芗城区房屋。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张德民、被告陈惠云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员     二〇一九年九月二十三日 书记员  林旭 附法律条文： 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方有权请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。