江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1324民初1988号原告：夏永昌，男，1977年12月6日出生，汉族，个体户，住所地泗洪县。委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马凡舒，江苏多德律师事务所律师。被告：宿迁悦涛置业有限公司，统一社会信用代码913213240782934804，住所地泗洪县瑶沟工业园1幢五层。法定代表人：杨权桃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷振武，江苏天茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨倩文，江苏天茂律师事务所律师。第三人：俞杰，男，1986年2月28日出生，汉族，个体户，住所地泗洪县。原告夏永昌诉被告宿迁悦涛置业有限公司（以下简称悦涛公司）、第三人俞杰民间借贷纠纷一案，本院2019年3月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏永昌及其委托诉讼代理人李刚、马凡舒,被告悦涛公司的委托诉讼代理人殷振武到庭参加诉讼，第三人俞杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏永昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告借款60万元及相应利息（从借款之日，按照约定利息计算至实际给付之日）；2、判令被告在商品房认购书和收据确定的总价款1464841元内对上述借款本息承担担保责任；3、被告承担本案的案件受理费、保全费用等。事实与理由：泗洪县XX乡XX小区由被告开发，第三人与案外人卢某和陈某为实际承包人，挂靠江苏高阁建筑工程有限公司进行实际施工。因被告无钱支付工程款，便以其开发的部分房屋及储藏室进行融资借款，指示实际施工人俞杰向原告融资借款。2016年3月10日，由被告和原告指定的人员李某及王某1签订7份商品房认购书，被告于2016年3月12日出具7份收据，原告于出具收据当日将70万元转账交付给实际施工人俞杰，由俞杰向原告出具70万元借条，约定年利率为36%，并载明用于xx名城工程建设，该70万元借款已经偿还40万元及相应利息；2106年9月8日，被告向原告借款30万元，由原告直接转账支付给实际施工人俞杰，并由俞杰向原告出具借条，约定年利率为36%。被告悦涛公司辩称：1、原被告之间不存在借贷关系，不管是原告在李某另案中的证言还是诉状，所有的书证及支付对象都印证原被告之间没有发生借贷关系，所有的认购书中都记载了“此款”是抵工程款；2、被告没有为俞杰的借款提供担保，两张借条上确实写了抵押，但是上面没有悦涛公司盖章及工作人员签名，对悦涛公司没有约束力，原被告之间没有形成口头上的担保关系，也没有书面的担保合同；即使是提供担保，该担保行为也因违反《中华人民共和国公司法》第十六条的规定而无效；原被告之间是房屋买卖合同关系。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人俞杰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（2017）苏1324民初9875号民事判决书，与本案没有关联性，本院不予采信；证人王某2、李某的证言，证明了本案诉争的70万元借款中有王某210万元、李某20万元，二人对夏永昌起诉主张该借款不持异议，本院予以采信；被告提供的证据7--高阁公司与悦涛公司签订的《购房款返还协议》、高阁公司向悦涛公司开具的工程款收据、陈某签字确认的悦涛公司《工程进度款支付明细》，证据8--江苏天茂律师事务所苏某函字（2018）第129、130、131、132、133号律师函复印件及快递单面复印件、夏永昌拒收退回的苏某函字（2018）第131、132号律师函快件复印件，证据9--收据复印件，与本案没有关联性，本院不予采信；俞杰在调查笔录中关于向夏永昌借款、每10万元借款由悦涛公司开具一套房屋“抵押”的陈述，与原告的陈述相互佐证，本院予以采信。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本案事实查明如下：俞杰、陈某、卢某挂靠“高阁公司”承建被告悦涛公司开发的泗洪县XX乡XX小区土建和水电工程。在施工过程中资金缺乏，欲向夏永昌借款，夏永昌要求用房产抵押担保（每10万元需一套房屋）。2015年11月25日，俞杰、卢某通过夏永昌向李某借款40万元，借条载明“用XX名城B12-2-203、B12-2-204、B10-1-302、B10-1-402四套房屋及车库作为抵押，年息36%”，悦涛公司会计董某于2016年9月30日、10月1日、10月9日通过银行向夏永昌汇款47万元，夏永昌将上述四套房屋及车库的认购书及收据退还给悦涛公司。2016年3月10日，悦涛公司向夏永昌出具7份商品房认购书（含李某2份、王某11份）、7份收据（含李某2份、王某11份），每份认购书及收据载明的均是房屋当时的市场价，俞杰于2016年3月12日向夏永昌出具70万元借条（其中含有李某20万元、王某110万元），借条载明“用南苑名城C1-1-202、C4-2-404、B10-2-403、B12-1-501、B9-3-205、B9-1-202、C3-2-204七套房屋及车库作为抵押，年息36%”，夏永昌将70万元汇至俞杰个人银行账户；2016年3月19日、5月15日、12月12日，俞杰收到40万元借款本金及相应利息，将B12-1-501、B9-3-205、C3-2-204、C1-1-202四套房屋的认购书及收据退还给悦涛公司。2016年9月8日，俞杰向夏永昌出具30万元借条，借条载明“用xx名城B11-4-108、B5-3-406两套房屋及车库作为抵押，年息36%”，悦涛公司于2016年9月10日向夏永昌开具了该两套房屋的商品房认购书及收据（将原开具给季某的收据改名为夏永昌），夏永昌将30万元汇至俞杰个人银行账户，该30万元借款本息未予偿还。本案的争议焦点为：1、原告夏永昌与被告悦涛公司是何法律关系？是借贷关系、房屋买卖合同关系还是担保关系？2、被告悦涛公司应否对60万元借款本息承担偿还责任？关于原被告之间的法律关系，本院认为，1、原告夏永昌与被告悦涛公司之间不存在借贷关系，虽然夏永昌、俞杰均主张因悦涛公司无钱支付工程款，指示俞杰向原告借款，悦涛公司是实际的借款人和使用人，但悦涛公司对此不予认可，而案涉借款均系夏永昌汇款给俞杰、借条均由俞杰向夏永昌出具，根据合同相对性原则，应认定夏永昌与俞杰之间存在借贷关系；2、原告夏永昌与被告悦涛公司之间亦不存在房屋买卖合同关系，一方面，夏永昌并无购买该房产的意思，原因在于夏永昌已经与俞杰达成了借款合意，且实际将款项交付给了俞杰，而并非将购房款交付给房屋的所有权人悦涛公司，即夏永昌真实意思是与俞杰之间成立借贷关系，并非购买悦涛公司的房产；另一方面，悦涛公司亦认可夏永昌并未缴纳任何购房款，而其仍然向夏永昌出具了收款收据及商品房认购书，即悦涛公司在未收到购房款的情况下即认可夏永昌已经履行了房屋买卖合同项下的付款义务，使自己承担了交付房屋的义务和责任，悦涛公司作为商事主体，上述行为不符合买卖合同履行的基本规则，悦涛公司在签订认购书和开具收据之时是知晓夏永昌并非真正意义上的买房人，且其自身也并无交付上述房屋的真实意思。即原被告双方均没有一方取得房屋价款、一方获得房屋所有权的真实意思，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系；3、原告夏永昌与被告悦涛公司之间存在让与担保法律关系，《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》规定的担保分为人的担保和物的担保，而担保物权又分为抵押权、质权和留置权，本案虽不属于上述有名担保，但在相关司法解释及法律理论和司法实践中确认的非典型担保物权有优先权、所有权保留和让与担保。本案原告夏永昌要求每出借10万元或15万元用一套房屋抵押，悦涛公司对俞杰向夏永昌的每10万元或15万元借款亦开具了认购书及收据交于夏永昌，且认购书及收据所涉及的房号与借条上所列明的抵押房号完全吻合，在每偿还一笔借款本金及相应的利息后，夏永昌即将对应房屋的认购书及收据退还给悦涛公司，即是以商品房买卖合同为民间借贷提供担保，其性质应当属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的让与担保。关于被告悦涛公司应否对60万元借款本息承担偿还责任，本院认为，让与担保是一种非典型性的担保物权形式，根据物权法定原则，让与担保不能发生物权效力，债务人或第三人与债权人约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。关于本案让与担保行为效力的判断，应严格区分公司的对内关系与对外关系。公司法侧重调整公司内部关系，但公司作为商事主体，在商事交易过程中亦应受合同法和担保法等法律的调整。公司是否召开股东会或股东大会，属于公司内部的程序性规定，与公司交易的第三人不应受该内部程序性规定的约束。对是否存在股东会或者股东大会决议，公司以外的第三人不应负有审查义务，否则将严重影响交易安全。因此，公司对外提供担保是否经股东会或者股东大会决议，不影响担保合同效力。故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条的规定，本案60万元借款的本息应由借款人俞杰偿还，若俞杰未履行生效判决确定的金钱给付义务，夏永昌有权申请拍卖认购书及收据载明的标的物以偿还上述债务。另，原告夏永昌在一年时间内在江苏省法院系统作为原告起诉的案件达十余件，已经超出正常民间借贷的合理限度，系从事非法金融业务，违反了商业银行法等国家金融管理法律中的强制性规定，案涉的借款合同应认定无效。故对原告要求按约定利率给付借款利息的诉讼请求，本院不予支持，但借款人应自其收到借款之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%给付原告资金占用使用费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：第三人俞杰偿还原告夏永昌借款60万元及利息（30万元自2016年3月12日、30万元自2016年9月8日起，均按年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止），于判决书生效后十日内履行完毕；如俞杰不履行生效判决确定的金钱债务，夏永昌可以申请拍卖宿迁悦涛置业有限公司开具的商品房认购书及收据上载明的标的物，以偿还上述借款本息。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元、保全费5000元，由俞杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9800元。审 判 长  胡 坤人民陪审员  夏宏海人民陪审员  孙爱东二〇一九年九月十日书 记 员  李梦晨附录一：本案的证据目录原告夏永昌提供的证据：1、2016年3月12日借条原件1份、2016年3月10日商品房认购书原件3份和2016年3月12日收据原件3份，证明被告于2016年3月10日向原告融资借款，将其开发的7套商品房以签订商品房认购书和出具收据的形式用于融资借款抵押担保，向原告借款70万元，约定年息36%;2、2016年9月8日借条原件1份、2016年9月10日商品房认购书原件2份和2016年4月10日收据原件2份，证明被告于2016年9月8日向原告融资借款，将其开发的2套商品房以签订商品房认购书和出具收据的形式用于融资借款抵押担保，向原告借款30万元，约定年息36%;3、2015年11月25日借条复印件1张和泗洪农村商业银行汇款明细原件1份，证明被告于2015年11月25日以签订商品房认购书和出具收据的方式向原告融资借款40万元，被告会计董满山于2016年9月30日、10月1日和10月9日偿还原告借款本金40万元及利息，原告已将抵押担保的商品房及抵押手续退还给被告；4、（2017）苏1324民初9875号民事判决书打印件1份，证明被告应对涉案款项承担连带清偿责任；5、证人王一洁、李庆余的当庭证言，证明被告用房屋抵押担保向证人借款；被告悦涛公司提供的证据：6、泗洪县公安局瑶沟派出所2018年4月4日对夏永昌的询问笔录复印件1份、2019年2月17日李庆余诉悦涛公司买卖合同纠纷【案号（2018）苏1324民初7437号】一案开庭笔录复印件1份，证明原告夏永昌在公安询问笔录和其他案件证言中多次表明是将案涉借款借给了俞杰等人而借给非悦涛公司；7、高阁公司与悦涛公司签订的《购房款返还协议》复印件1份、高阁公司向悦涛公司开具的收到案涉房屋购房款的工程款收据复印件1份、陈军签字确认的悦涛公司《工程进度款支付明细》复印件1份，证明悦涛公司通过向原告及案外人李庆余、王洁预售房屋的方式提前向俞杰、陈军等人支付工程款；8、江苏天茂律师事务所苏茂律函字（2018）第129、130、1231、132、133号律师函复印件及快递单面复印件1组、夏永昌拒收退回的苏茂律函字（2018）第131、132号律师函快件复印件1组，证明因原告等人并未按约支付购房款，悦涛公司已解除与原告等人签订的《商品房认购书》；9、收据复印件11份，证明这些房子都是俞杰、陈军等人介绍过来的，被告将房子交付给了支付购房款的人，还证明被告向原告方支付的47万元是应陈军的要求支付给原告，该47万元是用于抵偿被告欠陈军的工程款；本院对俞杰的调查笔录2份，证明借款经过及悦涛公司以房“担保”借款。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的约定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。