福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0102民初8439号 原告：福建省西湖宾馆，住所地福州市华林路**。 法定代表人：轩焰，总经理。 委托诉讼代理人：程浩，福建大中律师事务所律师 委托诉讼代理人：王伟勤，福建大中律师事务所律师 被告：福建省保利置业发展有限公司，，住所地福州市鼓楼区东大路大营里**** 法定代表人：黄兆岩。 委托诉讼代理人：许吉团,福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林兆辉，福建融成律师事务所律师。 第三人：福州和美酒店管理有限公司，，住所地福州市鼓楼区东大路大营街** 法定代表人：宗翔新，总经理。 委托诉讼代理人：肖作武，公司职员。 原告福建省西湖宾馆（以下简称西湖宾馆）诉被告福建省保利置业发展有限公司（以下简称保利公司）、第三人福州和美酒店管理有限公司（以下简称和美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，保利公司提交答辩状期间，对本院管辖权提出异议。本院于2017年2月8日做出（2016）闽0102民初8439号《民事裁定书》，依法驳回保利公司的管辖权异议。后保利公司不服该裁定，向福州市中级人民法院提起上诉。（2017）闽01民辖终183号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西湖宾馆的委托诉讼代理人程浩、王伟勤，被告保利公司的委托诉讼代理人许吉团、林兆辉，第三人和美公司的委托诉讼代理人肖作武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西湖宾馆向本院提出诉讼请求：1.判令解除西湖宾馆与保利公司于2003年6月26日签订的《协议书》以及2004年4月16日签订的《协议书》；2.确认保利公司与和美公司之间的房屋转租行为无效；3.判令保利公司、和美公司立即搬出福州市东大路大营里1号房屋（房屋产权证地址为鼓楼区温泉街道大营街1号福建省西湖宾馆东大路综合接待楼），将房屋腾空，交还给西湖宾馆；4.判令保利公司向西湖宾馆支付租金（按15000元/月计算，自2016年7月1日起计算至双方租赁合同解除之日止）；5.判令保利公司、和美公司向西湖宾馆支付房屋占有使用费（以15000元/月为基数，自判决确定房屋租赁合同解除之日起计算至实际搬迁时止）；6.本案的诉讼费由保利公司承担。事实与理由:2003年6月26日，西湖宾馆与福州安信投资有限公司（以下简称安信公司）签订《协议书》约定：西湖宾馆将坐落于福州市东大路大营里1号（原西湖宾馆澡堂）之房屋出租给安信公司作为培训中心及配套综合使用，租赁期限为18年，从协议生效后第九月起延后计算，租金为前九年150000元/年，后九年为180000元/年，第一年租金应在2005年3月1日前支付，从第二年至第九年，应于每年8月30日之前支付半年的租金，次年3月1日之前支付后半年的租金，第十年至十八年，应于每年3月1日之前支付前半年租金，8月30日前支付后半年租金；租赁期间，安信公司在租赁场所不得经营卡拉OK、夜总会和酒楼项目，未经西湖宾馆同意，不得转租，否则，西湖宾馆有权解除协议，并收回租赁房屋；该房产设计层高为六层，主体建设已基本完工，已建成五层，尚有第六层和屋顶配套用房以及大楼小区水电配套、内部墙体隔断、、地面水、强弱电等工程尚未完工，协议生效后，上述剩余尚未完工部分的全部建设投资连同二次装修由福州安信投资有限公司负责投入；协议还就其他事项作了约定。2004年4月16日，西湖宾馆与安信公司、保利公司共同签订《协议书》，约定：安信公司将其与西湖宾馆于2003年6月26日签订的《协议书》项下的权利义务全部转让给保利公司。租赁合同履行过程中，保利公司未按照合同约定在房屋原有五层基础上加建第六层和屋顶配套用房，且未经西湖宾馆同意擅自将房屋转租给和美公司用作酒店经营使用。西湖宾馆认为，保利公司上述行为已构成违约，应承担违约责任。 保利公司辩称，一、本案属房地产开发经营合同纠纷，保利公司与西湖宾馆之间的法律关系属于投资合作关系，不适用租赁合同法律规定。根据保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》所使用的词句、协议的有关条款、协议的目的以及诚实信用原则，确定合同双方的真实意思，双方之间并非单纯的房屋租赁关系或单纯的建设工程施工合同关系，而是“以建代租”方式的投资合作关系，保利公司取得讼争房屋的使用收益权。且保利公司超额完成全部房屋续建工程和投资，保利公司已经按照合同约定在原有建筑五层基础上增加建设第六层和屋顶配套用房，根据西湖宾馆提供的《房屋所有权证书》（榕房权证Ｒ字第××号）载明的建筑面积为4477.68平方米，远已超过保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》第一条约定的“已建成五层（面积约3500平方米）”，由福建海峡公正工程造价咨询有限责任公司审核并经西湖宾馆确认保利公司为此建设实际投资6946740元（陆佰玖拾肆万陆仟柒佰肆拾元整），也远超过保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》第三条约定“结算金额约5800000元人民币”，保利公司已代为办理建审手续、竣工验收、综合验收、房屋产权及提供结算审核报告等完全履行合同约定义务的实际行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条和一百二十五条之规定，故本案应属房地产开发经营合同纠纷。如前所述，保利公司已按照保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》实际超额完成全部房屋续建工程和投资，西湖宾馆诉称“租赁合同履行过程中，福建省保利置业发展有限公司未按照合同约定在房屋原有五层基础上加建第六层和屋顶配套用房”与事实不符。二、退一步说，若本案属租赁合同纠纷，保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》第十一条应为双方之间关于“租赁权的转让”之约定，并非关于“房屋转租”之约定。西湖宾馆声称“未经西湖宾馆同意擅自将房屋转租给第三人福州和美酒店管理有限公司用作酒店经营使用”，实际上西湖宾馆曲解保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》第十一条双方之间关于“未经甲方同意，乙方不得将租赁权整体转为他人经营”之约定含义，即西湖宾馆把“租赁权的转让”曲解为“房屋转租”。根据《法学大辞典》对租赁权下的定义是：租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。房屋租赁权的转让与房屋转租的具有本质区别。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。”从此规定可以看出，房屋的转租标的针对的是“承租房屋”的部分或全部。租赁权转让首先是一种“权利”的转让，租赁权转让标的针对的是房屋的“租赁权”。房屋的租赁权的转让是将原房屋租赁权让与受让人，转让人（承租人）与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约，转让行为生效后，承租人即退出了租赁关系，受让人与房屋所有人之间建立新的房屋租赁关系。因此，保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》第十一条为双方之间关于“租赁权的转让”之约定，并非关于“房屋转租”之约定。因此，在本案中，保利公司有权利将讼争房屋出租给和美公司，实现使用收益权，维护保利公司和西湖宾馆的合法权益。实际上保利公司也没有转让租赁权，至今保利公司住所地和主要办事机构仍在讼争房屋，且保利公司并没有擅自改变西湖宾馆的收租对象，收租对象依然为保利公司，即保利公司没有退出租赁关系，因此，保利公司亦不存在房屋租赁权的转让之违约行为。三、再退一步说，若将保利公司与西湖宾馆签订的《协议书》第十一条双方之间关于“租赁权的转让”之约定，理解为“房屋转租”之约定。西湖宾馆事实上同意保利公司将讼争房屋转租给第三人，且西湖宾馆请求解除与保利公司签订的两份《协议书》和认定转租行为无效自其知道之日起已超过六个月，西湖宾馆无权要求保利公司和和美公司立即搬出及腾空交还讼争房屋。西湖宾馆与保利公司双方以实际履行行为承认保利公司与和美公司之间的租赁关系，事实上同意保利公司转租讼争房屋，即西湖宾馆同意保利公司将讼争房屋的部分转为和美公司经营。自2006年起西湖宾馆知道保利公司将讼争房屋的部分转为和美公司经营，至西湖宾馆提起诉讼即异议已超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”故西湖宾馆请求解除与保利公司签订的两份《协议书》和认定转租行为无效无事实与法律依据，西湖宾馆亦无权要求保利公司和第三人立即搬出及腾空交还讼争房屋。四、保利公司已依约向西湖宾馆支付2016年整年的房屋租金，西湖宾馆诉请要求保利公司支付租金75000元和房屋占有使用费无事实依据。保利公司已依约支付2016年整年的房屋租金，因此，西湖宾馆诉请要求保利公司支付租金75000元和房屋占有使用费无事实依据。2017年1月至6月的租金已经缴纳。 和美公司陈述，1.诉请1没有事实和法律依据；2.诉请2保利公司转租给和美公司是经过西湖宾馆同意的，是合法有效的；3.协议书是合法有效，没有解除的理由和条件，即便解除西湖宾馆给和美公司的授权，文件中有明确即使西湖宾馆和保利公司的合同终止，西湖宾馆也应该继续和和美公司履行租赁合同，和美公司没有腾房的义务。4.诉请4与和美公司无关；5.即使西湖宾馆和保利公司的合同终止，西湖宾馆也应该继续和和美公司履行租赁合同，和美公司已经向保利公司支付租金至2018年11月15日。若法院判决解除西湖宾馆与保利公司之间的租赁合同，请求法院判决西湖宾馆继续履行与和美公司之间的租赁合同。 本院经审理查明如下事实：西湖宾馆系福州市鼓楼区温泉街楼的所有权人（产权证号为榕房权证Ｒ字第××号）。2003年6月26日西湖宾馆与安信公司签订《协议书》，约定将福州市东大路大营里1号房屋及所属小区内其他配套设施整体出租给安信公司作为培训中心及配套综合使用，租期为18年，从协议生效之日起第九个月延后计算；具体租金为前九年150000元／年，后九年180000元／年，第一年租金应在2005年3月1日前支付，从第二年至第九年，应于每年8月30日之前支付前半年的租金，次年3月1日之前缴付后半年的租金，第十年至十八年，应于每年3月1日之前支付前半年租金，8月30日前支付后半年租金；讼争房屋尚未完工部分的建设投资连同二次装修由安信公司投入，并约定将讼争房屋以较低的价格和较长的租期作为安信公司建设装修的对价；租赁期间安信公司在租赁场所不得经营卡拉ＯＫ、夜总会和酒楼项目，未经西湖宾馆同意，安信公司不得将租赁权整体转为他人经营，否则视为安信公司违约，西湖宾馆有权提前解除协议并无偿收回租赁房屋；该房产设计层高为六层，主体建设已基本完工，已建成五层，尚有第六层和屋顶配套用房以及大楼小区水电配套、内部墙体隔断、、地面水、强弱电等工程尚未完工，协议生效后，上述剩余尚未完工部分的全部建设投资连同二次装修由福州安信投资有限公司负责投入；租赁期满或因乙方违约甲方提前解除合同，应于期满时或在收到甲方终止合同通知的十日内，将租赁场所交还甲方……2004年4月16日，西湖宾馆、安信公司和保利公司三方签订《协议书》约定将西湖宾馆和安信公司于2003年6月26日签订的《房屋租赁合同》项下原属安信公司所有权利义务移转给保利公司，具体约定为：“一、乙方将合同项下乙方的权利义务一并转让给丙方。丙方自愿接受乙方的转让，承担合同项下乙方的一切权利和义务。二、甲方同意乙方将合同项下乙方的权利、义务一并转让给丙方；……”2006年，保利公司依据协议约定完成对讼争房屋建造及维修工作。保利公司已按照与西湖宾馆的房租清缴约定支付了对讼争房屋2016年度的租金。2006年7月24日西湖宾馆获得讼争房屋《房屋所有权证》。2006年6月10日，西湖宾馆签发《房屋出租授权委托书》，委托保利公司负责办理讼争房屋及配套设施与上海如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）的对外经营、出租、管理的谈判及签约履行事宜，保利公司作为代理人有权按其与如家公司签订的《房屋租赁合同》收取房租等收益，享有权利并承担义务。2006年7月27日，保利公司依西湖宾馆授权与如家公司签订《房屋租赁合同》，约定将讼争房屋出租给如家公司，租期自2006年11月16日至2018年11月15日，共计12年。2014年4月18日，保利公司、如家公司和和美公司签订《补充协议》，确认保利公司与如家公司于2006年7月27日签订《房屋租赁合同》实际承租人为如家公司在讼争房屋所在地子公司即和美公司，并对房租计付方式等进行了约定。2016年3月25日，保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》，约定在2006年7月27日《房屋租赁合同》租期基础上续约，新租期截止至2022年10月30日，同时对租金计付方式及金额进行了约定。 本院认为，西湖宾馆与安信公司于2003年6月26日签订的《协议书》，西湖宾馆、安信公司、保利公司于2004年4月16日签订的《协议书》，2006年6月10日西湖宾馆与保利公司签发的《房屋出租授权委托书》，2006年7月27日保利公司依西湖宾馆授权与如家公司签订《房屋租赁合同》，2014年4月18日保利公司、如家公司和和美公司签订《补充协议》，2016年3月25日保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》均为合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性禁止性规定，依法认定以上合同真实合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”依据诚实信用原则和合同目的解释的方法，可知2003年6月26日签订的《协议书》实质为房屋租赁合同。合同主体的变更意味着对被替代方权利义务的概括承受，保利公司自2004年4月16日起代替安信公司成为新的承租人，依法享有合同约定的权利，需依约履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十五条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2003年6月26日《协议书》第十一条明确约定承租方在租赁期间不得将租赁权整体转为他人经营。即当保利公司存在将讼争房屋转租他人时，西湖宾馆将获得解除与保利公司之间的租赁合同的权利。 经审理，本院依法认定本案争议焦点为保利公司是否存在违约转租的行为。本案中，2006年6月10日西湖宾馆与保利公司签发的《房屋出租授权委托书》表明西湖宾馆与保利公司之间除存在租赁合同关系外还存在委托合同关系，依据西湖宾馆的委托，保利公司有权办理讼争房屋及配套设施与如家公司的对外经营、出租、管理的谈判及签约履行事宜，有权按其与承租人签订的《房屋租赁合同》约定收取房租等收益，享有权利并承担义务。保利公司有权与和美公司（如家公司在讼争房屋所在地子公司）就讼争房屋订立房屋租赁关系。此委托行为属权利人对自身权利的合法处分且属西湖宾馆真实意思表示，不违反法律法规的强制性禁止性规定，合法有效。因此，2006年7月27日保利公司依西湖宾馆授权与如家公司签订《房屋租赁合同》和2016年3月25日保利公司与和美公司签订《房屋租赁合同补充协议——续约》合法有效，对讼争房屋而言，保利公司行为应认定为有权处分，保利公司不存在违法违约转租行为。故西湖宾馆要求对《房屋出租授权委托书》上“福建省西湖宾馆”盖章真实性及“何钦”签字的真伪进行鉴定，本院不予采纳。同时，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案中，保利公司是依据西湖宾馆的授权而与如家公司及和美公司签订租赁合同，该行为属于有权代理，和美公司对讼争房屋的占有为有权占有，保利公司不存在违反约定转租的行为。西湖宾馆请求解除2003年6月26日《协议书》及2004年4月16日《协议书》、确认保利公司与和美公司房屋转租行为无效、判令保利公司支付租金、判令保利公司和和美公司支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，判决如下： 驳回福建省西湖宾馆全部诉讼请求。 本案受理费13980元，由福建省西湖宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 巧 审 判 员  陈 婷 人民陪审员  王建伟 二〇一九年九月六日 书 记 员  黄 萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《中华人民共和国物权法》 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 13