浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0302民初8645号原告：方承前，男，1946年3月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：金洁，浙江南瑞律师事务所律师。被告：温州市安居房开发有限公司，住所地：温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四、五、六层。法定代表人：吴晨宇。委托诉讼代理人：王春美，浙江光正大律师事务所律师。原告方承前与被告温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案，依法适用简易程序于2018年9月10日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2019年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告方承前的委托诉讼代理人金洁，被告安居房开公司委托诉讼代理人王春美到庭参加诉讼。期间，原、被告双方申请庭外调解一个半月。经本院院长批准，本案庭长审限六个月。本案现已审理终结。原告方承前向本院提出诉讼请求：1.判决被告对出租给原告的房屋中面积1305平方米的房屋租期起算日顺延至被告对房屋漏水维修完工验收合格之日，租期8年不变，之后租金缴纳日顺延；2.判决被告立即对坐落于鹿城区××街××组××幢××室的漏水问题进行修复；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年8月30日通过公开竞拍的方式取得被告出租的位于鹿城区××街××组××幢××室房屋的租赁权，建筑面积2305.58平方米，用于商业用途。双方于2017年9月27日签订《房屋租赁合同》，约定租期为8年，2017年9月30日至2025年9月29日，免租期3个月。原告按约支付首年租金87万元、履约保证金23.2万元以及拍卖费5.8万元，共计116万元。原告取得涉案房屋租赁权后，于2017年10月装修时发现房屋顶部沉降缝渗漏非常严重，立即告知被告要求维修，被告让小区物业过来勘察确认过漏水事实，但一直拖延未予修理，经原告口头及书面要求无果。原告只能装修了渗漏不明显部分1000平方米面积进行营业，剩余1300余平米漏水严重部分至今没有装修使用，因漏水原因无法解决，原告无法进场装修并营业，至今空置已近一年时间。被告安居房开公司辩称，一、被告不存在违约行为，被告向原告交付的房屋不存在瑕疵。双方签订的合同第七条第一款约定：按现有实际条件，以建筑单位竣工验收合格，消防验收合格为交付条件，除此之外，原告不得以任何其他理由拒绝接受。被告具备交付条件时，以被告通知原告交付时间为准，视为完成交付义务，由原告在交付确认书上签字确认。原告在交付确认书上确认已于2017年9月30日正式接管租赁物业及配套设备、设施，上述物业、设施等符合双方约定状态并满足租赁目的，被告已全面、适当地履行交付义务，并无任何不当之处，原告承诺今后不以任何方式提出异议。移交标的物墙体、天花、地面、屋面、门窗及消防等所有配套设备，设施完好、无损、无渗漏。故原告认为被告未及时交付符合正常使用的合格租赁物不符合客观事实。二、涉案房屋漏水系小区住户新增花坛、草坪、种植园造成，与被告无关，原告应向实际责任人主张赔偿；为查找涉案租赁物的漏水原因，经原被告及物业管理公司共同进行现场勘查认为漏水原因为涉案租赁物的屋面被同一小区8幢、12幢、16幢304住户违章修建花坛、草坪、种植园造成，该三户业主经被告及物业公司多次通知拆除，但拒不配合。三、被告得知房屋漏水后，即责成物业公司进行处理，物业部门多次上门劝说均因涉事业主拒不配合而无果。因房屋维修要经过几户违章搭建业主的住宅，而该几户业主均不予配合，故无法对房屋漏水部位进行维修，原告所称的被告拖延维修的情况不属实。四、漏水原因尚不明确，应当由鉴定机构确定原因后再进行维修。五、原告已将涉案租赁物转租并已经营，其要求顺延租期没有依据。原告于2018年5月11日向被告递交《承诺书》，要求将其承租面积进行转租。从被告现场查看，租赁物外悬挂数个培训机构的招牌，即同人书院、快乐钢琴工作室、易托宝培训中心等，且均已开始营业。若租赁物漏水系租赁物本身存在瑕疵导致，也仅是漏水部位不计租金，涉案租赁面积达2305.58平方米，原告要求顺延租期，实际上是要求对正常使用的部位不计租金，无事实依据。违章搭建的几户业主已及时对有漏水的租赁物进行了维修，原告已将涉案租赁物转租了，原告并没有受到损失，主张没有事实依据。经审理，本院查明的事实如下：原告方承前因经营需要，通过拍租方式取得被告安居房开公司位于××街××组××幢××室的租赁权。双方于2017年9月27日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：出租房屋坐落于××街××组××幢××室（地址门牌号命名最终以地名办为准），建筑面积为2305.58㎡（房屋的确权面积和室号均以房管部门出具房屋建筑实测面积成果书为准，如租赁面积有误差，不影响成交协议租金），规划功能用途为商业。本租房屋租期为8年，自2017年9月30日至2025年9月29日止。租金按年计价，首年租金为招租中标成交价1160000元，减去装修宽限期3个月免租金金额290000元，第一年实缴租金为870000元（不含税价款：828571.42元，增值税征收率5%）。第二年为中标成交价，第三年至第五年每年租金以上一年度租金为基础递增3%：第六年开始租金按重新市场评估价为准，不递增，之后每两年重新评估一次。第一笔租金在签订合同3日内一次性向被告缴清；之后七年租金实行半年一付，先付款后使用，先打款后开票。为确保全面履行合同义务，原告向被告另行支付租金的履约保证金232000元（首年租金20%），需在签订合同3日内一次性付清。被告具备交付条件时，以被告通知原告交付时间为准，视为完成交付义务，由原告在交付确认书上签字确认。合同签订当日，原告在《交付确认书》上签字，确认其已于2017年9月30日正式接管租赁物业及配套设备、设施租赁物业及配套设备、设施符合双方约定状态并满足租赁目的；被告已全面、适当地履行完毕被告应承担的交付义务，并无任何不当之处，原告今后将不以任何方式提出异议；移交标的物墙体、天花、地面、屋面、门窗及消防等所有配套设备、设施完好、无损，无渗漏。上述合同签订后，原告向被告支付第一期租金87万元及履行保证金232000元，被告向原告开具发票及收款收据。2018年5月29日，原告向被告发送一份《房屋漏水情况报告》，该报告载明：原告发现其向被告承租的南塘2组团8幢、12幢和16幢联接体部分4条沉降缝有漏水现象，联系小区物业管理处后，经物业管理处现场勘察情况属实，因屋面被8幢304室、12幢304室、16幢304室住房装修使用，导致无法维修，在小区物业，其与楼上住房多次交涉未果。漏水严重影响部分房屋正常使用，以至原告至今无法进场施工。恳请被告尽快解决漏水问题，并适当延长装修期。2018年8月13日，被告就原告反映的南塘2组团8、12、14、15、16幢203室房屋漏水向南塘2组团物业温州市城市物业管理服务有限公司（以下简称城市物业公司）发函，以确认原告报告中描述的漏水原因、漏水状况及违规占用等其他情况是否属实。此后，城市物业公司向安居房开公司复函，内容如下：一、来函中所述漏水情况属实，漏水位置为该组团8幢、12幢、16幢西首营业房屋面沉降缝，经初步查看为房屋沉降引起，具体漏水原因待查，请被告安排专业人员进行现场勘查并予以维修整改。二、该营业房屋面为露台，8、12、16幢各属的304室违规占用该公共部位露台情况属实；同时前期物业公司已经将漏水及违规占用等相关情况报至安居房开公司。三、物业管理处自发现违规占用后，已根据《温州市物业管理条例》《业主公约》等规定对相关业主采取劝阻、发整改单等措施，同时也已将相关情况上报至上级相关主管部门，均无果。城市物业管理公司通知南塘二组团8幢、12幢、16幢业主进行违章整改时间分别为2015年4月、5月，2015年7月及2016年3月。2018年5月11日，原告向被告出具一份承诺书，载明：原告于2017年9月承租南塘2组团8、12、14、15、16幢203室房产，面积2305.58平方米，租期8年(2017.9.30-2025.9.29)。因前期资金和市场变化等因素的影响，原告无法按原计划将承租房产整体经营起来。现将承租房产的部分分租：1、其中430平米分租给温州洪福文化发展有限公司，位置如附图1号区域；2、其中540平米分租给温州市鹿城区明照培训学校有限公司，位置如附图2号区域；本人保证转租分隔位置如附图所示，转租合同相关约定不违反双方所签订租赁合同的有关约定，保证在转租过程中无条件服从被告监督管理，同时保证因转租行为造成的一切纠纷、责任及安全、治安、消防事故均由原告独自承担，于被告无关。保证绝无虚假，如有不符，由原告承担一切法律责任。另查明，2018年4月16日，方承前（甲方）与案外人刘晓聪（乙方）签订一份《文化培训租赁协议》，双方就“小班制文化培训经营合作项目”约定：甲方依现状提供经营场地，即温州市南塘住宅区2组团8、12、14、15、16幢203室-6营业房，建筑面积约540平方米；合作期限自2018年4月-16日起至2025年9月29日止，装修期90天；乙方支付甲方固定分红第一年354440元，每年以上一年度分红金额为基础递增3％，乙方已付甲方半年分红177220元；房屋的日常管理维护由乙方负责。上述地点开设温州市鹿城区照明培训学校有限公司。2019年1月14日，方承前（甲方）与案外人周驰（乙方）签订一份《南塘经营合作协议》，双方就“STEAM凭单培训合作项目”约定：甲方依现状提供经营场地，即温州市南塘住宅区2组团8、12、14、15、16幢203室-5营业房，建筑面积约330平方米；合作期限6年，装修期三个月；分红一年256000元，一年一付，第三年起每年在上一年金额上递增3％，先付后用；房屋的日常管理维护由乙方负责。上述地点开设天才工场。2019年9月9日，方承前（甲方）与案外人潘爱珠（乙方）签订《营业房合作协议》，约定：甲、乙方双方计划合作瑜伽美容，由甲方提供营业房，由乙方经营管理；温州市南塘2组团8、12、14、15、16幢203室-3营业房，建筑面积280平方米，依现状交付给乙方，若面积有误差，分红金额不变；乙方付甲方首年分红贰拾陆万元，以后分红视前一年经营情况再行协商；期间房屋设施的维修、漏水、消防等日常管理维护由乙方负责。上述地点系原告承诺书中载明的分租给温州洪福文化发展有限公司（附图1号区域430平方米），原告亦确认上述租赁面积为430平方米，而非合同约定的280平方米。2019年9月26日，本院分别对上述三户承租人进行谈话，其中承租540平方米面积的刘晓聪陈述现前台和走廊有渗水，另有一个小教室漏水严重，有扣留3万元至4万元的租金，但租金是按合同约定期限支付的。承租330平方米的周驰及承租430平方米的潘爱珠均陈述承租的房子现没有漏水。以上事实由原告身份证、被告营业执照、房屋租赁合同、竞买协议、拍卖成交确认书、发票、报告、交付确认书、房屋漏水情况报告、承诺书、文化培训租赁协议、南塘经营合作协议、营业房合作协议、谈话笔录等证据及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告方承前与被告安居房开公司于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行义务。合同签订后，原告已按约履行支付租金及履约保证金的义务，被告应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告租赁涉案房屋后，因房屋存在漏水问题，原告向被告发送了《房屋漏水情况报告》，要求被告予以解决；被告亦向租赁物所在的城市物业公司发函确认情况并由城市物业公司复函说明，可以确认在原告承租前涉案租赁物已存在漏水问题及双方对租赁房屋漏水的事实均无异议。被告辩称原告已在《交付确认书》签字，故其交付的涉案房屋不存在瑕疵的意见，本院不予采纳。因被告交付的租赁房屋存在漏水导致原告无法正常经营，被告应承担相应的责任。经本院释明后，原告同意第一项诉请变更为免除因租赁物漏水原因造成其不能正常使用租赁物期间的租金，且被告在庭审中亦表示若由其承担责任，被告同意减少租金，故本院予以确认。涉案租赁房屋漏水部位已经进行维修，且原告已将其主张的1300余平方米面积分块进行转租，故相应租金的免除时间应计算至原告对租赁物进行收益之日止。根据《房屋租赁合同》约定，第一年、第二年租金为116万元，租赁物每平方米面积租金为1.3784元/日（116万元÷2305.58平方米÷365天）。故其中540平方米面积2017年9月27日至2018年4月15日租金149611.53元（540平方米×201天×1.3784元/平方米/天）；330平方米面积2017年9月27日至2019年1月13日租金215609.32元（330平方米×474天×1.3784元/平方米/天）；430平方米面积2017年9月27日至2019年9月9日租金422603.65元（430平方米×716天×1.3784元/平方米/天）。上述租金共计787824.5元（149611.53元+215609.32元+422603.65元元）。关于对涉案租赁房屋进行维修的诉请。原告已将承租的涉案房屋分块进行转租，其中面积330平方米及面积430平方米租赁物的转租人均陈述，租赁物经过防漏处理以后，现不存在漏水问题，故上述部分面积已无维修的必要；而面积540平方米的租赁物尚有部分地方存在漏水或渗水问题，应由被告进行维修。原告未在本案中主张租赁物中另外1000平方米维修问题，本院不予处理。原告主张扣除三个月装修期的租金，因原告第一年支付的租金中已减去装修宽限期3个月免租金金额290000元，故其再次要求扣除，没有依据，本院不予支持。被告以涉案房屋漏水系南塘住宅区2组团8、12、16幢304室业主违章搭建为由，申请追加上述业主作为第三人参加诉讼及对房屋漏水原因进行鉴定，本院认为原告系依据《房屋租赁合同》向被告主张而并非主张侵权，原告亦不同意追加，且被告要求追加第三人的申请及进行鉴定并无必要，故本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十六条规定，判决如下：一、在原告方承前与被告温州市安居房开发有限公司于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同》约定的租金总额中扣减787824.5元（自最近一期应租金开始扣减）；二、被告温州市安居房开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对原告方承前承租（现转租给案外人刘晓聪）的南塘住宅区2组团8、12、14、15、16幢203室的540平方米房屋漏水部位维修并验收合格；三、驳回原告方承前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告温州市安居房开发有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 叶 爱 武人民陪审员 陈马利克人民陪审员 林 陈 考二〇一九年九月三十日书 记 员 孙 艺 闻