陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0822民初2296号原告王帅，男，1993年9月11日出生，汉族，住陕西省府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人石永强，陕西华庸律师事务所律师。委托代理人贺慧春，陕西华庸律师事务所律师。被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人郝晓波，系该公司执行董事兼总经理。被告中国银行股份有限公司府谷县支行，住所地陕西省府谷县。负责人张成雄，系该支行行长。委托代理人牛川川，男，1986年3月4日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司职员。原告王帅与被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司（以下简称“鑫朝公司”）、中国银行股份有限公司府谷县支行（以下简称“中行府谷支行”）商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告王帅委托代理人石永强、被告中行府谷支行委托代理人牛川川到庭参加了诉讼，原告王帅及委托代理人贺慧春、被告鑫朝公司法定代表人郝晓波、被告中行府谷支行负责人张成雄经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王帅诉称：2013年8月27日，原告向被告鑫朝公司购买其位于府谷县XX路西的鑫朝景苑第二幢一单元18层02号房屋，房屋单价11648元，总价额3781989元，原告采用银行按揭方式付款，首付总房款50％即1891989元，剩余189万元银行按揭贷款支付。为此，原告与被告鑫朝公司签订《商品房买卖合同》，详细约定了交房时间、双方权利义务等。原告与被告中行府谷支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定了贷款总额、还款方式为等额本息等。此后原告依约交付了首付款，向中行府谷支行合计归还按揭贷款428016.82元。因被告鑫朝公司违反购房合同约定（2013年12月31日前交付原告使用），直至现在五年有余，仍没有向原告交付房屋，故双方签订的《商品房买卖合同》无法履行，依法应当予以解除，原告与被告中行府谷支行签订的《个人一手住房贷款合同》目的无法实现，也应当予以解除。被告鑫朝公司应对上述合同的解除承担违约责任。为此，原告根据《合同法》和《最高人民法院关于商品房买卖司法解释》的规定，具状起诉，请求人民法院依法判令：1、解除原告与被告鑫朝公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告中行府谷支行签订的《个人一手住房贷款合同》；3、被告鑫朝公司返还原告购房首付款1891989元，并按照中国人民银行同期存款利率计算从交款之日至实际返还之日止的利息；4、被告鑫朝公司支付原告已付被告中行府谷支行贷款428016.82元；5、案件受理费由二被告承担。原告向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、首付款收据各1份。证明2013年8月23日，原告向被告鑫朝公司购买位于府谷县新区XX路XX苑XX幢XX单元XX层XX号房，总金额为3781989元，首付1891989元，剩余189万元办理银行贷款按揭，约定2013年12月31日前交付房屋，逾期90日原告有权解除合同。2、《个人一手住房贷款合同》1份。证明原告为购买鑫朝景苑第二幢一单元18层02号房，向被告中行府谷支行借款189万元，期限为240个月，按月等额本息还款，被告鑫朝公司提供阶段性连带责任保证，全部借款受托支付至鑫朝公司102036144530账户内。3、存款交易明细清单1份。证明原告偿还按揭贷款本息共计428016.82元。被告中行府谷支行辩称，被告中行府谷支行已根据《个人一手住房贷款合同》约定将贷款金额受托支付至开发商的对公账户履行完合同约定的全部义务，未构成违约，故不应当承担本案的案件受理费。被告中行府谷支行向法庭提交以下证据：贷款已还款明细清单、保证金明细清单各1份。证明截止2019年5月6日借款人王帅累计向被告中行府谷支行还款359916.82元，从开发商鑫朝公司保证金账户扣划68100元，合计428016.82元。被告鑫朝公司未答辩，亦未向法庭提交证据。经庭审质证：对原告提交的证据，被告中行府谷支行发表如下质证意见：对原告提交的第1组证据真实性无异议，不发表质证意见；对第2组证据无异议；对第3组证据真实性无异议，原告还款金额为359916.82元。原告对被告中行府谷支行提交的证据质证意见如下：对被告中行府谷支行提交证据，原告无异议。本院对经原、被告质证的证据作出如下认定：对原告提交的第1组证据，证据形式合法、内容客观真实，被告中行府谷支行对真实性均无异议，能够证明待证事实，予以确认；对第2组证据，证据形式合法、内容客观真实，是原告与被告中行府谷支行签署，被告中行府谷支行无异议，予以确认；对第3组证据，证据形式合法、内容客观真实，被告中行府谷支行对真实性无异议，对真实性予以确认，原告主张的还款金额与被告中行府谷支行提交的金额不一致，原告对被告中行府谷支行提交的金额无异议，对证明目的不予确认。对被告中行府谷支行提交的证据，证据来源合法、内容真实，原告无异议，对原告偿还按揭贷款金额予以确认。本院根据当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2013年8月23日，原告王帅与被告鑫朝公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买了被告开发的位于府谷县新区XX路西建设的“鑫朝景苑”第二幢一单元十八层02号商品房一套，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米为11648元，建筑面积324.69平方米，总价款37891989元。双方约定该商品房的付款方式为银行按揭，原告应于2013年8月25日向被告支付商品房首付款1891989元，其余房款待银行按揭手续办下来由贷款银行一次性支付。合同签订当日，原告依约向被告鑫朝公司支付首付款1891989元。原告与被告鑫朝公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（该商品房经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付于原告使用，逾期超过90天后，原告有权解除合同；原告解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但至今被告鑫朝公司仍未将原告所购买的合同标的房屋交付原告使用。《商品房买卖合同》签订后，原告作为借款人与被告中行府谷支行、被告鑫朝公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：个人住房贷款金额为189万元，贷款用途为用于购买被告鑫朝公司开发的位于府谷县新区XX路西建设的鑫朝景苑第二幢一单元十八层02号商品房，原告同意并授权被告中行府谷支行将全部贷款直接划至原告指定被告鑫朝公司的账户（陕西鑫朝房地产开发集团有限公司，账号为：102036144530），贷款期限为20年/240个月，借款人按月偿还贷款本息，自发放贷款后第二个月开始采用等额本息还款法按月还款，为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名王帅，账号XXXXXXXXXXXXXXX1239，作为本合同项下贷款的指定还款账户，被告鑫朝公司提供阶段性连带责任保证。《个人一手住房贷款合同》签订后，被告中行府谷支行于2013年9月3日将借款189万元发放至原告指定的被告鑫朝公司账户内，原告王帅作为借款人共计向被告中行府谷支行偿还借款本息359916.82元。本院认为，原告王帅与被告鑫朝公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自义务。原告履行了支付首付款的义务，并按照合同约定办理了商品房按揭贷款，剩余房款已经委托中行府谷支行支付到了被告鑫朝公司的账户。按照合同约定，被告鑫朝公司应在2013年12月31日前将经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受方使用。然而，被告鑫朝公司逾期未交房，且至今亦未履行交房义务，构成迟延履行，致使原告订立《商品房买卖合同》的目的不能得到实现，故对原告要求解除原告与被告鑫朝公司所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与被告中行府谷支行签订的《个人一手住房贷款合同》，亦应予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》解除后，被告鑫朝公司应将原告已付的购房首付款及原告向被告中行府谷支行支付的按揭贷款本息返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。故被告鑫朝公司应当返还原告王帅已付的购房首付款1891989元及原告已向被告中行府谷支行支付的按揭贷款本息359916.82元，并以已付购房首付款1891989元为基数按照中国人民银行同期同类人民币活期存款基准利率向原告支付从2013年8月24日（即合同签订次日）起至实际返还之日止的利息损失。被告鑫朝公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告起诉的事实及诉讼请求抗辩权的放弃，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王帅与被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司2013年8月23日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告王帅与被告中国银行股份有限公司府谷县支行、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》。三、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王帅返还已付购房首付款1891989元，并以已付款1891989元为基数按照中国人民银行同期同类人民币活期存款基准利率向原告支付从2013年8月24日起至实际返还之日止的利息损失。四、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王帅返还原告已经向被告中国银行股份有限公司府谷县支行支付的按揭贷款本息359916.82元。五、驳回原告王帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25360元，适用简易程序审理减半收取12680元，由被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  闫含飞二〇一九年九月二十四日书记员  杨 强