安徽省舒城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖1523执异66号 案外人：赵臣荣，女，1967年9月29日出生，汉族，住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：胡萍，安徽舒洲律师事务所律师。 申请执行人：安徽金信融资担保有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇桃溪路，机构代码73167522-0. 法定代表人：李良松，该公司董事长。 被执行人：安徽永久房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城路正丰苑综合楼604室。 法定代表人：黄永玖，执行董事。 被执行人：舒城县永久建材有限责任公司，住所地安徽省舒城县城关镇三里河路北侧。 法定代表人：黄永玖，执行董事。 被执行人：黄永玖，男，1969年4月1日出生，汉族，住安徽省舒城县 在本院执行安徽金信融资担保有限公司（以下简称金信担保）与安徽永久房地产开发有限公司（以下简称永久房产）、舒城县永久建材有限责任公司（以下简称永久建材）、黄永玖追偿权纠纷一案中，案外人赵臣荣于2019年9月3日对查封安徽永久房地产开发有限公司在安徽省固镇县商贸综合市场30号125、126房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵臣荣称，2017年12月12日案外人与安徽永久房地产开发有限公司签订认购书，购买固镇县商贸综合市场30号楼125、126两间商铺，2018年3月15日安徽永久房地产开发有限公司开具了购房发票，当日办理交房手续，案外人实际占有并交齐了全部房款。故请求解除对固镇县商贸综合市场30号楼125、126两间商铺的查封。 本院查明，2014年3月20日，金信担保与永久建材签订《委托保证担保合同》，约定由金信担保提供担保，永久建材向安徽舒城农村合作银行贷款7000000元。2014年3月28日，永久房产、黄永玖与金信担保签订《保证反担保合同》，约定永久房产、黄永玖就永久建材的前述借款向金信担保提供连带责任的反担保保证。同日金信担保与永久房产又签订了《最高额抵押反担保合同》，约定永久房产将其所有的位于枞阳县××镇××村40269平方米的国有土地使用权（证号枞国用（2010）第0123号）抵押给金信担保，作为金信担保为永久建材担保贷款的最高额抵押反担保。2014年3月20日，安徽舒城农村合作银行向永久建材履行了7000000元的贷款义务。借款到期后，永久建材未能依约偿还前述借款。2015年6月28日，金信担保替永久建材向安徽舒城农村合作银行偿还了前述贷款本息7676425.41元。金信担保向永久建材等催要未果，金信担保诉至本院。案经调解，当事人自愿达成协议如下：1、永久建材返还原告金信担保代偿款7676425.41元及其逾期收益损失（从代偿之日起，按月利率10‰计算至全部清偿时止）；2、永久房产、黄永玖对上述款项承担连带清偿责任；3、金信担保可以从拍卖、变卖永久房产位于枞阳县××镇××村40269平方米的国有土地使用权（枞国用〔2010〕第0123号）所得价款中优先受偿。调解生效后，永久建材、永久房产、黄永玖均未履行还款义务，金信担保于2015年8月17日向本院申请执行。2017年4月5日本院恢复执行，并于2018年5月20日查封了永久房产在安徽省固镇县商贸综合市场的房产（包括案涉的30号楼125、126两间商铺）。 另查明，2017年12月12日，案外人赵臣荣（购买方）与中盛公司（出售方）签订两份《固镇汽贸农机市场商铺认购书》，主要约定：认购物业为固镇汽贸农机市场30栋125号、126号；认购定金为人民币20000元每套，该认购定金的缴纳即视为认购方承诺购买该物业，出售方不因认购方的反悔（或撤销）而返还该项认购定金；本协议签订后，出售方须为认购方保留该铺位至签订正式《商铺买卖合同》时，出售方将完全履行本协议中约定的商铺位置、面积、价款等条款。出售方对认购方已认购的商铺，不得再次出售。因出售方原因，造成该商铺发生债权债务纠纷的，由出售方承担全部责任；本协议签订后，认购方须在出售方开盘7日内到出售方指定的地点与出售方签订《商铺买卖合同》，并承诺在与出售方签订《商铺买卖合同》时，认购方将完全遵循本协议中约定的商铺位置、面积、价款、户型等条款。若认购方在本认购书约定时间内未能足额交付全款和签署《商品房买卖合同》或未能提供办理银行按揭贷款的相关资料，视认购方为根本违约，已放弃本认购书中拥有的相关权益。出售方依约不退还认购方已缴纳的定金，并可将该物业另行出售，且无须再行通知认购方；若认购方认购物业后，在签署《商品房买卖合同》前变更物业权人、更换认购物业或更换付款方式，需征得出售方同意，并按出售方要求办理相关变更手续；认购书确保其通讯地址及联系电话正确无误，如由于认购方的原因导致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失和责任均由认购方承担（前述地址或电话如有更改，认购方须以书面形式通知出售方）；本认购书须由认购方亲自签署，如由他人代签须提供相关授权委托书；本认购协议一式二份，出售方一份，认购方一份，自签署之日起生效，每份均具有相同法律效力，在签署正式《商品房买卖合同》后，双方权利义务按照《商品房买卖合同》执行；认购方购买商铺用途选择自营；如认购方为纯投资性质，认购时须与开发公司指定的商业运营管理公司签订《联合经营管理协议》；如认购方为自营性质，签订购房合同前须签订《固镇汽贸农机市场经营承诺书》。 《固镇汽贸农机市场商铺认购书》签订后，赵臣荣缴纳40000元现金作为定金，另通过刷卡方式陆续向弘盛公司账户转账508800元，合计付款548800元，永久房产为其开具了增值税发票2张，票面金额548800元。 2016年2月24日，永久房产取得案涉30号楼商品房预售许可证（固房预售证第2016002号）。 2018年11月6日，赵臣荣向安徽省固镇县人民法院申请财产保全，固镇县人民法院作出（2018）皖0323财保37号民事裁定书，查封了永久房产所有的位于固镇县××综合市场××楼××、××号商铺。2018年11月30日案外人向固镇县人民法院提起诉讼，要求永久房产履行《固镇汽贸农机市场商铺认购书》并办理所购商铺不动产产权登记手续。固镇县人民法院认为双方签订的案涉商铺认购书实际是对未来签订正式购房合同的预先安排，系独立的预约合同，非本约合同，故原告要求被告继续履行案涉商铺认购书为原告办理所购商铺不动产产权登记手续无事实和法律依据，故驳回案外人的诉讼请求。2019年7月10案外人向安徽省蚌埠市中级人民法院提起上诉，经调解，案外人与永久房产达成如下协议为1、永久房产同意于2019年10月30日前，就2017年12月12日签订的《固镇汽贸农机市场商铺认购书》签订商品房买卖合同，并办理备案登记手续；2、案外人在案涉商品房买卖合同备案之日起30日内，向永久房产支付余款340000元；3、永久房产与案外人确认上述房产已于2018年3月15日交付；4、永久房产于2020年1月30日前为案外人办理上述房产的不动产权利证书。 本院认为，案外人赵臣荣与安徽永久房地产开发有限公司于2017年12月12日签订的《固镇汽贸农机市场商铺认购书》系商品房认购书，至安徽省蚌埠市中级人民法院调解时仍未签订商品房买卖合同。案外人虽在认购书签订后支付了部分购房款，但至2018年5月20日并未将购房款全部支付，案外人与永久房产至今也未办理案涉房屋产权过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，本院可以查封案涉房屋。故案外人的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回赵臣荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈国宏 人民陪审员  王 梅 人民陪审员  戚德亮 二〇一九年九月十三日 法官助理储莉莉 书记员张莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。