云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初2460号原告：沈某某，男，汉族，1959年9月4日生，四川省隆昌县人，农村居民，初中文化，现住文山市。原告：张某某，女，汉族，1964年2月20日生，四川省隆昌县人，农村居民，小学文化，现住文山市。以上两原告共同委托诉讼代理人：高家攀，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。被告：文山某某房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91532600748279582R，住所地：云南省文山市环南路与开化南路交叉路处恒丰大厦。法定代表人：李素梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文祥，云南七乡律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师，特别授权。原告沈某某、张某某与被告文山某某房地产开发有限责任公司（以下简称恒丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈某某、张某某的委托诉讼代理人高家攀，被告恒丰公司的委托诉讼代理人王文祥、陈宗华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沈某某、张某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除沈某某、张某某与恒丰公司签订的《商品房购销合同》；2.判令恒丰公司返还沈某某、张某某购房款358812元、房屋契税5382.00、维修基金5068.00、交易手续费362.00共计369624.00元并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息；3.本案诉讼费由恒丰公司承担。事实及理由：2012年12月18日，沈某某、张某某与恒丰公司签订恒房字（2197）号《商品房购销合同》，约定由沈某某、张某某购买恒丰公司开发的位于文山市房屋一套，购房总价为358812.00元，并约定由恒丰公司办理房屋土地使用证和房屋产权证。2013年7月25日，为办理房屋产权证明，原告按恒丰公司要求缴清房屋购房款、房屋契税、维修基金后要求恒丰公司为沈某某、张某某购买的商品房办理产权证明，但恒丰公司均以各种理由予以拖延。2016年10月31日，文山市正式启动房地合一的不动产权登记制度后，原告于2019年5月向有管部门反映并得到答复：恒丰公司开发的恒丰商贸城有部分土地手续尚未完善，原告所住小区房屋尚未完成竣工验收备案手续，恒丰公司改变规划方案并建盖了恒丰东苑附苑住房，导致原告购买房屋不具备办理不动产权证的条件。综上所述，由于恒丰公司开发房地产手续尚未完善等原因，在将房屋交付给原告使用后长达五年的时间未给原告办理产权登记并取得不动产权登记证，导致原告的房屋产权一直处于不确定、不完整的状态，恒丰公司的行为违反了商品房买卖合同的约定，延迟履行主要债务，导致原告订立合同的目的无法实现。故原告诉至法院，请求支持上述请求。恒丰公司辩称，一、沈某某、张某某诉称购房使用至今未能办理不动产权证是事实，答辩人借此时机正向政府反映，争取尽快办理完善相关手续，从而为业主办理到不动产权证。二、就《商品房购销合同》而言，买方付钱，卖房交房才是双方应当履行的主要义务，或者叫不履行主要债务，但沈某某、张某某将未办理不动产权证定性为迟延履行主要债务是错误的，并要求按所交全款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息不能成立。三、沈某某、张某某在答辩人履行了交房义务、仅有不动产权证未办理，且政府方面答复将组织相关部门尽快完善手续，以便能办理不动产权证的情况下要求解除双方签订的《商品房购销合同》于法无据，不能成立。综上，沈某某、张某某的起诉无事实和法律依据，请求人民法院在查清事实后，依法驳回其诉讼请求。沈某某、张某某围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1.身份证复印件两份、企业信用信息公示报告，证明原、被告主体资格适格的事实；2.《商品房购销合同》、购房发票联复印件各一份，证明沈某某、张某某向恒丰公司购买位于文山市恒丰商贸城恒丰东苑附苑房屋及付清购房款的事实；3.收款收据复印件一份，证明沈某某、张某某支付购房交易税及将办理产权证产生的契税、维修基金费用交付给恒丰公司的事实；4.《答复意见》复印件一份，证明沈某某、张某某于2019年5月向有关部门反映并得到答复：恒丰公司开发的恒丰商贸城有部分土地手续尚未完善，沈某某、张某某所住小区房屋尚未完成竣工验收备案手续，恒丰公司改变规划方案并建盖了恒丰东苑附苑住房，导致沈某某、张某某购买的房屋不具备办理不动产权证的条件的事实。经质证，恒丰公司对沈某某、张某某提交的第1、2、3组证据的三性无异议，对第4组证据真实性无异议，但恒丰公司是为了政府廉租房规划任务才进行改变规划方案建设的，所以导致现在开发商手续不完善。本院认为，沈某某、张某某提交的第1-4组证据客观真实，来源合法，能够证明其主张，予以采信。恒丰公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2012年12月17日，恒丰公司（甲方）与沈某某、张某某（乙方）签订《商品房购销合同》［合同编号：恒房字（2197）号］，约定沈某某、张某某购买恒丰公司开发的位于文山市房屋，房屋面积120.67平方米，每平方米2974元，房屋总价为358812元。合同第十二条关于产权登记的约定为：“交房后由甲方代办土地使用证和房屋产权证，契税及公共维修资金及办证费用由乙方支付。”合同签订后，沈某某、张某某付清了房款，并向恒丰公司交纳了契税、维修基金等，恒丰公司于2013年7月向沈某某、张某某交付房屋，沈某某、张某某接房后对房屋进行装修后于2013年9月入住至今。因恒丰公司一直未办理文山市恒丰东苑附苑相应房屋的不动产权登记手续，导致部分住户向文山州政务信息平台反映该情况，文山市自然资源局的答复意见为：“从核实情况可以看出，该小区土地手续未完善，建房规划、施工手续均未完善，尚不具备办理不动产权证的条件。不动产登记是一种行政确认行为，资料不全是无法登记的。……”庭审中，恒丰公司明确表示不愿意解除合同，认为已经向政府报告了相关情况，会按照政府各部门的处理意见办理不动产权证。本院认为，沈某某、张某某与恒丰公司2012年12月17日签订的《商品房销售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。现沈某某、张某某主张解除合同，其主张应符合合同约定或者法律规定。因本案合同中未明确约定合同解除的情形，故沈某某、张某某不具备行使约定解除权的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案中，沈某某、张某某主张解除合同的原因为恒丰公司未办理所购房屋的不动产权证，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……。”的规定，该规定并未赋予买受人合同解除权，恒丰公司未办理房屋产权证书应承担的是违约责任，即应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，且恒丰公司已按合同约定向沈某某、张某某交付房屋，沈某某、张某某已装修入住至今，恒丰公司未能办证的原因根据文山国土资源局的回复系恒丰东苑附苑的土地手续未完善，建房规划、施工手续均未完善，尚不具备办理不动产权证的条件，并未明确恒丰公司不能办理相关房屋的权属证书，故恒丰公司的违约未能达到致使合同目的不能实现的程度，不应认定为根本违约，双方合同履行的基础仍然存在，加之恒丰公司要求继续履行合同，故双方的合同应当继续履行，沈某某、张某某要求解除合同并由恒丰公司返还购房款358812元、房屋契税5382元、维修基金5068元、交易手续费362元共计369624.00元并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：驳回沈某某、张某某的诉讼请求。案件受理费6840元，减半收取计3420元，由沈某某、张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马润涛二〇一九年九月四日书记员  沈 骏