云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终199号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司。住所地昆明市呈贡区龙城镇环城北路1号。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪、高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：方惠，女，1975年1月16日生，回族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区，现住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：李莹，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称：俊发公司）与被上诉人方惠商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长批准延长审限，本院现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求:一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人未按约定履行递交义务，该事实认定错误。事实是，上诉人在向不动产登记机关递交办证资料时，因不动产新政策实施，不动产中心及相关部门暂停办理接件。不动产办理处于不正常状态是客观存在的事实，并不是能认定上诉人存在违约事实的依据。无法递交资料的责任不在上诉人，上诉人不应为此承担违约责任。二、一审法院适用法律不当。因契税实施新政策、不动产办理处于不正常状态及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，未能按照合同约定时间递交办证资料并非系上诉人违约所致，故一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判处上诉人承担违约金系适用法律错误。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人方惠答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。方惠向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即将办理金盾俊园A2-3-B131号车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关；2、被告支付逾期办理位于金盾俊园A2-3-B131号车位所有权证逾期办证的违约金以118000元为基数自2016年11月20日开始计算至办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日；3、判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年7月18日被告向原告收取了房屋资格确认金50000元。2013年11月6日签署《商品房购销合同》，原告购买由被告位于金盾俊园A2-3-B131号车位，约定该商品房价款总金额118000元，并约定被告应于2015年3月31日前将该商品房交付给原告。《商品房购销合同》第十二条规定：被告应在240个工作日内协助原告办理房屋产权证所需的全部资料递交产权登记机关。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部款项。2015年12月4日，原告满足了合同第十二条约定的所有条件，240个工作日即为2016年11月20日，但被告至今未办理产权证。根据法律规定，被告应当支付违约金自2016年11月20日起至被告将所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日的违约金118000×6％÷365天×天数（车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日）。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与方惠（乙方）于2013年11月6日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园A2-3-B131号车位），约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区金盾俊园A2-3-B131号车位，总价款118000元。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。方惠于2013年11月6日向被告俊发公司缴清购房款。2015年12月4日原告办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办理土地证的工本费。被告俊发公司于2018年7月21日将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在240个工作日内协助乙方（原告）将办理住宅所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用，被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩涉案房屋不属于商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的问题，原、被告双方签订了商品房销售合同并履行了备案登记手续，被告的抗辩于法无据，原告向被告交纳了契税及相关办证费用，被告如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任，本院认为，根据双方签订的房屋购销合同约定：“甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关”被告俊发公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关，应按照合同约定承担违约责任；虽然双方虽并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告公司提交的证据能够证实该公司已于2018年7月21日将办证资料交付办证机关，原告主张的逾期办证违约金，以118000元为基数，自2016年11月21日至2018年7月21日按年利率6％计算，共计607天，违约金计算得11774元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方惠支付逾期办证违约金11774元；二、驳回原告方惠的其它诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。二审中，上诉人俊发公司提交如下证据：《不动产权籍调查表》、《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》及《关于政法小区测算说明》。欲证明：2016年6月不动产新政策实施，要求办理不动产权证前须对土地进行权籍调查，诉争项目于2017年4月完成土地权籍调查，客观上给办证时间造成延误。诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被上诉人方惠质证意见为：对上述的真实性、合法性无异议，但对其关联性以及证明目的不予认可。俊发公司与方惠已签订《商品房购销合同》，实际履约亦是按照商品房买卖规则进行；项目合作协议仅是案涉楼盘建盖的背景，且该协议中已明确案涉房产系商品房。本院认为：俊发公司提交的上述证据经方惠质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，方惠在2015年12月4日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内即2016年11月21日之前协助方惠递交办证资料，但俊发公司直至2018年7月21日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购车位款项118000元为本金按照年利率6%的标准自2016年11月21日计算至2018年7月21日共计11774元作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人方惠并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向方惠支付违约金2000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2722号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人方惠支付逾期办证违约金2000元；三、驳回被上诉人方惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费100元，共计150元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 姚 丹审判员 古维贤审判员 徐 斌二〇一九年九月二十七日书记员 王雨薇