福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初1623号 原告：泉州华恒房地产开发有限公司,住所地福建省泉州台商投资区张坂镇“玉都阳光”商住区附属楼6楼,统一社会信用代码91350521764099573U。 法定代表人：骆华强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戴海英，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶冰冰，福建顺济律师事务所律师。 被告：韩林花，女，1975年7月19日出生,汉族,住河南省渑池县。 原告泉州华恒房地产开发有限公司（以下简称华恒房地产公司）与被告韩林花商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华恒房地产公司的委托诉讼代理人叶冰冰到庭参加诉讼。被告韩林花经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年10月15日签订的合同编号为201610150024（房屋代码591253）《商品房买卖合同》及附件；2、被告支付原告违约金130234.4元（按累计应付款的20%计算）；3、被告支付原告为本案支出的律师服务费5000元；4、上述2-3项诉讼请求所列款项,原告有权从被告已付购房款40000元中直接扣除；5、被告配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续。事实和理由：原告与被告于2016年10月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号201610150024，房屋代码591253）1份,约定被告向原告购买位于泉州台商投资区,建筑面积103.16平方米,购房总价款691172元,并约定被告应当于签订《商品房买卖合同》时支付全部首期购房款141172元（包括定金）,其余购房款550000元由被告向银行办理按揭贷款／公积金贷款支付。《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款不超过30日,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人逾期应付款万分之2的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。根据《商品房买卖合同》附件六第一条第3款约定,买受人须于出卖人通知（电话或挂号信）办理银行按揭贷款和公积金贷款后10个工作日内,办理好按揭贷款的一切手续,逾期按商品房买卖合同第七条违约条款承担违约责任;根据《商品房买卖合同》附件六第七条第3款约定,因买受人逾期支付购房款,逾期支付相关费用,逾期偿还银行按揭贷款及其它一切违约行为致出卖人通过诉讼方式解决或被动应诉的,买受人除应承担违约责任外,还应承担出卖人为此支出的律师代理费,保全费等。上述合同签订后,被告仅支付首期购房款40000元,其余款项均未支付,也未办理按揭贷款／公积金贷款。原告委托律师事务所于2018年4月9日、2018年6月28日及2018年8月29日向被告发送律师函,就本案纠纷的相关事实与法律责任进行函告（包括书面催收房款和解除合同等内容）。涉案《商品房买卖合同》合法有效,被告应当严格按照合同约定充分履行各项义务,但被告没有按照约定支付房款。原告为维护自己的合法权益,特具状诉至法院。 被告韩林花未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供如下证据： 证据1即原告营业执照1份，以此证明原告的诉讼主体资格。 证据2即被告身份证复印件1份，以此证明被告的诉讼主体资格。 证据3即泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表1份，以此证明涉案《商品房买卖合同》及附件已办理备案登记。 证据4即编号为201610150024《商品房买卖合同》及附件1份，以此证明原、被告双方就商品房买卖所作的约定，包括逾期付款的违约责任等。 证据5即律师函、邮政回执及物流凭证各3份，以此证明原告委托律师事务所于2018年4月9日、2018年6月28日及2018年8月29日向被告发送律师函，就本案纠纷的相关事实和法律责任进行函告,包括书面催收房款和解除合同等内容。 证据6即委托代理合同及律师代理费发票各1份，以此证明原告已支付律师代理费5000元。 证据7即不动产登记证明，以此证明涉案商品房已经办理预购商品房买卖预告登记。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性和合法性，可以作为本案认定事实的依据。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2016年10月15日，原告与被告签订编号为201610150024（房屋代码591253）《商品房买卖合同》（含附件一至六），约定被告购买原告开发建设的位于泉州台商投资区，建筑面积103.16平方米，总价款691172元，付款方式为“银行按揭贷款／公积金贷款，详见附件六”。《商品房买卖合同》首部载明被告的联系地址为“河南省渑池县”。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”《商品房买卖合同》第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。”《附件六：合同补充协议》第一条约定：“一、买受人、出卖人双方同意对合同条款第六条、第七条补充如下内容：1、买受人应当于签订合同时支付全部首期购房款人民币壹拾肆万壹仟壹佰柒拾贰元整（￥141172）（包括定金）。其余房款共计人民币伍拾伍万元整（￥550000）由买受人向银行办理银行按揭贷款／公积金贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人如需向其他银行或基金管理中心申请住房公积金按揭贷款的，应当事先取得出卖人的书面同意并提交必要的手续，否则视为逾期付款，买受人应按商品房买卖合同第七条违约条款承担违约责任。2、买受人须在本合同备案后，接到出卖人通知（电话或挂号信）即日起5个工作日内，提供完整的申请银行按揭贷款或公积金贷款所需材料，提供资料应当真实、有效，若有瑕疵，则买受人须在收到银行或出卖人通知之日起5天内，根据要求重新提交补齐，若逾期补齐材料的，则视为买受人逾期付款，并按商品房买受合同第七条违约条款承担违约责任。3、买受人须于出卖人通知（电话或挂号信）办理银行按揭贷款和公积金贷款后10个工作日内，办理好按揭贷款的一切手续，逾期按商品房买卖合同第七条违约条款承担违约责任。……”《附件六：合同补充协议》第七条约定：“其他特约事项：……3、因买受人逾期支付购房款，逾期支付相关费用，逾期偿还银行按揭贷款及其它一切违约行为致出卖人通过诉讼方式解决或被动应诉的，买受人除应承担违约责任外，还应承担出卖人为此支付的律师代理费、保全费等。”案涉商品房于2016年10月20日办理了网上签约登记备案手续，于2016年11月7日办理了预售商品房买卖预告登记手续。原告自认被告已支付首期购房款40000元。 因被告没有足额支付首期购房款及办理银行按揭贷款，原告委托福建顺济律师事务所处理与此相关的事宜，福建顺济律师事务所按照合同约定的地址“湖南省邵东县两市塘街道办事处古林村15组17号”，分别于2018年4月9日、2018年6月28日、2018年8月29日通过EMS全球邮政特快专递向被告邮寄送达律师函，其中2018年4月9日律师函通知被告“……1、请您务必在收到本律师函之日起7日内向华恒公司支付剩余首期购房款人民币101172元；否则，华恒公司届时将有权解除合同并要求您承担相应的违约责任和实现债权的其它费用。2、请您务必在收到本律师函之日起10个工作日内办理好按揭贷款的一切手续或以现金方式缴清全部购房款，否则将依据合同追究您的违约责任。……”。2018年6月28日律师函通知被告“……鉴于您未按时足额支付购房款和办理按揭贷款/公积金贷款的行为已构成违约，本律师事务所接受华恒公司委托于2018年4月9日致函给您，但您至今未履行合同义务及律师函函告的义务。现本律师事务所接受华恒公司，特再次致函给您，郑重函告您：请您务必在收到本律师函之日起7日内向华恒公司付清未付购房款651172元；否则，华恒公司届时将有权解除合同并要求您承担相应的违约责任和实现债权的其它费用。……”。2018年8月29日律师函通知被告“……鉴于您未按时足额支付购房款和办理按揭贷款/公积金贷款的行为已构成违约，本律师事务所接受华恒公司委托已于2018年4月9日、2018年6月28日两次致函给您，但您经催告至今未履行合同义务及律师函函告的义务。现本律师事务所接受华恒公司委托，特再次致函给您，郑重函告您：华恒公司与您签订的《商品房买卖合同》（合同编号201610150024，房屋代码591253）立即解除；您应承担支付按累计应付款的20%计算的违约金等违约责任、承担华恒公司为实现债权支出的律师代理费、保全费等费用。……”。原告因本案纠纷委托律师代理诉讼支付律师代理费5000元。 综上事实，本院认为，原告与被告于2016年10月15日签订的编号为201610150024（房屋代码591253）《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定有效，双方当事人应全面履行各自的义务。被告经原告发函催告至今未能办理银行按揭贷款或者付清购房款，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，被告构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，并请求被告协助办理合同解除后的注销备案登记手续，于法有据，予以采纳。关于违约金问题，因双方约定按应付款的20%计付违约金明显过高，依法应予调减，根据本案具体情况按5000元酌定。关于律师代理费问题，原告请求被告承担其因本案诉讼支付律师代理费5000元，符合双方的约定，应予支持。上述违约金和律师代理费合计10000元，可从被告已付的购房款中直接扣取，至于被告已付购房款的返还问题，由双方另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十二条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州华恒房地产开发有限公司与被告韩林花于2016年10月15日签订的编号为201610150024（房屋代码591253）《商品房买卖合同》及附件； 二、被告韩林花应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州华恒房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续； 三、被告韩林花应当支付原告泉州华恒房地产开发有限公司违约金5000元、律师服务费5000元，合计10000元，该款项由原告泉州华恒房地产开发有限公司于本判决生效之日从被告韩林花已付购房款40000元中直接扣取; 四、驳回原告泉州华恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12064元，由原告泉州华恒房地产开发有限公司负担1828元（原告预交12064元，多预交的10236元予以退回），被告韩林花负担10236元，应于本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告泉州华恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  周泽强 人民陪审员  庄炳忠 人民陪审员  陈炜清 二〇一九年九月十六日 法官 助理  苏良伟 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行； (二)合同解除； (三)债务相互抵销； (四)债务人依法将标的物提存； (五)债权人免除债务； (六)债权债务同归于一人； (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7