黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0109民初2906号原告：张铃晨，女，1985年1月14日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：王莉（系原告母亲），住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：张思扬，黑龙江量子律师事务所律师。被告：李梓铭，女，1988年6月9日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：曲爱辉，男，1983年5月20日出生，住哈尔滨市利民开发区。被告：曲爱辉，男，1983年5月20日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。被告：黑龙江省鑫垚房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区学院路翰林辰霞博雅园D栋14号。法定代表人：张宇，总经理。委托诉讼代理人：黄宏婷，女，该公司经理。原告张铃晨与被告李梓铭、曲爱辉、黑龙江省鑫垚房地产经纪有限公司（以下简称鑫垚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张铃晨的委托诉讼代理人王莉、张思扬，李梓铭的委托诉讼代理人曲爱辉、曲爱辉、鑫垚房地产公司的委托诉讼代理人黄宏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张铃晨向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年11月4日签订的房屋买卖居间服务合同；2.判令三被告向原告双倍返还定金共计6万元；3.判令三被告赔偿原告损失8万元（包括房屋升值损失7万元，律师费1万元）；4.判令被告黑龙江省鑫垚房地产经纪有限公司返还原告首付款5万元；5.由三被告承担诉讼费用。事实和理由：曲俊林是被告曲爱辉的父亲，李梓铭与曲爱辉系夫妻关系。2018年11月4日，李梓铭以曲俊林的代理人身份与原告签署《房屋买卖合同居间服务合同》，约定将位于哈尔滨市××开发区名流××小区××单元××号的房屋出售给原告，房屋成交价款为33万元，定金3万元。同时李梓铭承诺“如因甲方不配合等原因，致使房屋买卖合同无法履行，未能确保乙方合法权益，逾期或违约导致买方直接或者间接造成了相关经济损失，本人自愿代替甲方按合同条款承担全部违约和赔偿责任”。签订买卖合同时曲俊林已经去世，曲爱辉曾明确承认李梓铭的代理行为，并承诺继续履行买卖合同，其称如违约愿意赔偿原告损失。在原告依约履行合同义务交付了定金及房屋首付款后，曲爱辉与李梓铭迟迟不配合办理房屋买卖手续。后曲爱辉明确表示不再出售案涉房屋，严重违反了合同的约定。根据《担保法》第89条，被告曲爱辉应当承担双倍返还定金的责任。由于案涉房屋当地房价持续上涨，被告不履行合同义务长达半年之久，并表示不再履行合同义务，给原告造成巨大损失，李梓铭自愿承诺如买卖合同不能履行，其按合同承担违约和赔偿责任，应承担连带赔偿责任。故原告依据《合同法》第94条、第107条、第113条请求人民法院解除买卖合同并判令被告赔偿损失。李梓铭、曲爱辉辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。案涉房产是其父亲曲俊林的，曲俊林已去世，曲爱辉委托李梓铭卖案涉房产。在鑫垚房地产公司签订合同时，其已经说明卖该房产需要时间办理公证，原告没有提出异议。办理公证需要的手续较多，曲俊林是辽宁省户口，公证处要求提供曲爱辉的爷爷、奶奶墓碑照片，还需要亲属放弃权利，并且需要辽宁公证处关于亲属关系的公证书。后来其与原告在电话中发生争吵，其在非常生气的状态下就说不卖了。公证书是2019年6月份才办完，办完公证书之后其给原告打电话，说房子还按原价出卖，但原告要求解除合同，并诉至法院。鑫垚房地产公司辩称，买卖双方达成共识后，放在其公司的定金和首付款可以退还，但应扣除居间服务费用，具体收多少需和财务核实。该公司作为居间方极力配合买卖双方办理手续，在被告办理房产公证过程中，不知道曲爱辉说的其母亲有病是真实情况还是以这种理由推脱，其没有说过房子不卖，就说一直在办手续，时间一直在往后推。签合同时候原告只是交定金，如果交易成功了居间服务费由买方出，如果交易不成居间服务费按当时合同约定收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示证据一为房屋买卖居间服务合同一份，证据二为李梓铭的承诺书、张玲晨与李梓铭签订的确认书，证据三为定金收据、首付款收据，证据四为房屋所有权证存根复印件，以上证据被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举示证据五为原告母亲王莉与曲爱辉通话录音两份。拟证明：曲爱辉承认李梓铭处置案涉房屋是经其同意的，事后也是认可的，对于房屋买卖合同持有追认的态度。2019年5月份曲爱辉明确表示“这房子我不卖了”，曲爱辉明示不再继续履行合同的主要义务，违反合同约定，应当承担赔偿责任。曲爱辉对第一份录音无异议，对第二份录音有异议，称在第二段录音之前还有一次通话，是原告母亲王莉与其在电话里吵起来了，最后一条录音说当时因为手续办不下来，因为手续的问题才不卖房子了。鑫垚房地产公司对该份证据无异议。该证据客观性，本院予以采信。证据六为转账凭证及代理协议一份。拟证明：原告因诉讼与黑龙江量子律师事务所签订协议，支付代理费1万元。曲爱辉和鑫垚房地产公司均认为无法确定真实性，与被告无关。该证据具有客观性，本院予以采信。曲爱辉举示了公证书两份。拟证明：办理公证书手续要求特别严，因为公证书办不下来房子办不了过户手续，辽宁省公证处的公证书是2019年6月17日办下来的，哈尔滨市呼兰公证处的公证书是2019年6月25日办下来的，其在2019年7月4日才取到手。原告对真实性无异议，对证明问题有异议，称从两份公证书内容来看，一份是曲爱辉放弃继承权的公证书，其表示对父亲曲俊林遗留的案涉房产自愿放弃继承，可以看出其并不具有履行房屋买卖合同的意愿。第二个公证书（2019）辽朝北证民字第850号，公证书内容是曲俊林的亲属关系，配偶是孙淑霞，独生子曲爱辉，父亲是曲富，母亲是赵素芝，该份公证书仅证明亲属关系。综合两份公证书来看，并不能证实被告所主张的办理公证手续复杂的问题，而且被告举示两份公证书仅能证明2019年6月21日曲爱辉已经放弃继承房产，被告尚没有办理产权手续，被告属于违约，明确表示不履行合同，应当赔偿损失。被告鑫垚房地产公司对该份证据无异议。该证据具有客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：曲俊林系案涉位于哈尔滨市××开发区名流××小区××单元××号房屋的所有权人。曲俊林是曲爱辉的父亲，李梓铭与曲爱辉系夫妻关系。曲俊林去世后，2018年11月4日，李梓铭以曲俊林的委托代理人名义与张铃晨在鑫垚房地产公司签订房屋买卖居间服务合同，约定张铃晨购买曲俊林名下案涉房屋，房屋总价为33万元，签订合同时张铃晨须付购房定金3万元，房屋交接日期为更名过户当天交房。合同第六条违约责任约定，买卖双方应按居间方规定时间交付更名过户、贷款等相关手续，买方应按规定时间向居间方交付房屋全款或首付款（贷款交易）。如因其中一方原因致使房屋买卖不能如期履行，逾期一天违约方需向守约方赔偿总房款万分之三的违约金，逾期十五日视为自动放弃，乙方放弃定金不退（扣除成交额2%的居间服务费及应收代办费，其余定金赔付甲方），甲方放弃应按定金额度的2倍赔付乙方（注：居间方服务费从买方交付的购房定金中按2%足额扣除）。同日李梓铭出具承诺书“如因甲方不配合等原因，致使房屋买卖合同无法履行，未能确保乙方合法权益，逾期或违约导致买方直接或者间接造成了相关经济损失，本人自愿代替甲方按合同条款承担全部违约和赔偿责任”。同日，三方签订确认书，承诺合同履行严格按照居间方流程办理。因案涉房产在曲俊林名下，曲俊林妻子也为法定继承人之一，双方无法直接在房产部门办理更名过户手续，双方遂约定先由曲爱辉办理公证，之后再更名。曲俊林是辽宁省户口，公证处要求曲爱辉提供其爷爷、奶奶墓碑照片，还需要其他继承人放弃权利，并且需要辽宁公证处关于亲属关系的公证书，曲爱辉办理公证的过程时间较长。2019年2月20日，原告母亲王莉与曲爱辉通话，曲爱辉承认李梓铭处置案涉房屋是经过其同意的，双方都同意继续履行合同。后期因曲爱辉办理公证时间较长，原告母亲担心合同不能继续履行下去，之后与曲爱辉在电话中发生了争吵，导致曲爱辉情绪激动。2019年5月16日，原告母亲王莉再次与曲爱辉通话，曲爱辉由于生气表示“这房子我不卖了”，但为了能履行合同，曲爱辉继续办理了公证手续。2019年5月31日，原告书写起诉状，2019年6月4日本院正式受理此案。2019年6月17日，曲爱辉在辽宁省公证处办理了亲属关系公证，2019年6月25日，曲爱辉在哈尔滨市××区公证处办理了放弃继承权声明书。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。本案所涉房产系曲俊林所有，曲俊林去世后曲爱辉作为法定继承人之一欲出卖其父亲房产，其母亲亦同意，曲爱辉委托妻子李梓铭到鑫垚房地产公司办理相关手续，原告对李梓铭的代理身份并无异议。张铃晨与李梓铭及鑫垚房地产公司三方签订的《房屋买卖居间服务合同》是当事人真实意思表示，当事人应按约定履行各自合同义务。因案涉房产需要办理公证手续后才能完成更名过户，双方在合同中并未约定具体过户时间及交房时间，只是约定房屋交接日期为更名过户当天。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因曲爱辉办理公证时间较长，双方在合同履行过程中发生矛盾，原告母亲与曲爱辉发生过争吵，原告提交的录音证据中曲爱辉有“房子不卖了”的意思表示，原告据此认为被告违约，要求适用定金罚则，但适用定金罚则的前提应该是一方构成根本性违约，并不是只要合同未得到履行就适用定金罚则。结合本案双方当事人陈述，被告并未有抬高房价或者将房产卖与他人等情形。从原告“我一直再好好说话的时候你们都不好好说话，中介今天我非常生气，而且我在外面我还谈事，中介给我来个电话，又他妈的”这句话可以看出原告与被告在此之前确实存在一翻通话，被告接下来的言语也符合情绪受到刺激后说出的，不是正常情况下的商谈。被告只是办理公证的过程存在拖拉，并非主观上不想履行合同，双方因交房事宜在协商过程中导致被告情绪激动，说“房子不卖了”，被告在之后也积极办理公证手续，为进一步履行合同作出努力，且在本院送达时被告一直同意出卖房产，至开庭时被告仍然同意以原价格将房产出售给原告，故被告的行为并不构成根本性违约。原告在合同履行过程中未能积极采取有效的措施消除误会，而是另买房产，导致房屋买卖合同不能继续履行。在不动产交易中因其价值较大，双方都应保持理性，客观冷静地处理合同履行过程中出现的问题，最终促成交易。在履行过程中均存在瑕疵，影响了房屋买卖合同继续履行，应各自承担责任。现原告要求解除房屋买卖合同，被告要求继续履行合同，因该合同客观上已不能继续履行，故本院对该项诉讼请求予以支持。对张铃晨要求李梓铭、曲爱辉双倍返还定金6万元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求三被告赔偿房屋升值损失7万元，并申请对案涉房产的市场价值进行评估，但本院考虑被告不构成根本性违约的前提下，如果启动司法鉴定程序，只会增加原告的诉讼成本，故未予进行鉴定。原告主张律师费1万元，无法律依据，本院不予支持。按照居间服务合同约定，居间服务费为成交额2%即6600元，但本案交易并未完成，居间服务费本院酌情确定为3000元，由鑫垚房地产公司在原告所交定金中扣除，同时因为被告在办理公证过程中确实存在拖拉现象，致使原告失去对其的信任，另行购买了房产，故剩余定金27000元也不适用定金罚则，而是返还原告，首付款5万元也由鑫垚房地产公司返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决如下：一、解除原告张铃晨于2018年11月4日在被告黑龙江省鑫垚房地产经纪有限公司与李梓铭所签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、被告黑龙江省鑫垚房地产经纪有限公司在本判决生效后七日内返还原告张铃晨定金27000元和首付款5万元；三、驳回原告张铃晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告张铃晨负担1150元，被告李梓铭、曲爱辉负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  张春秋二〇一九年九月二十九日法官助理杨宇桐书记员胡天阳