上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0115民初47291号 原告(反诉被告)：彭惠珍，女，1953年8月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告(反诉原告)：刘万萍，女，1980年5月18日出生，汉族，住安徽省。 委托诉讼代理人：黄俊贤，上海森岳律师事务所律师。 原告(反诉被告)彭惠珍与被告(反诉原告)刘万萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告刘万萍提起反诉，本院依法受理后合并审理，于2019年7月24日、8月8日召开庭前会议、并于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)彭惠珍，被告(反诉原告)刘万萍委托诉讼代理人黄俊贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)彭惠珍向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除；2.判令被告支付原告因被告容留卖淫行为的违约金人民币2万元(以下币种均为人民币)；3.判令被告支付2018年3月18日至4月11日的商铺欠付租金18,040.54元；4.判令被告因未支付租金导致合同解除所产生的违约金2万元及实际损失超出违约金部分17,505.40元(包括2018年4月12日至2018年5月9日期间的空置费20,205.40元、恢复商铺原状费用7,300元、包租费1万元，共计37,505.40元)；5.本案诉讼费等相关费用由被告承担。审理中，原告撤回了第一项诉讼请求，并增加诉讼请求：要求确认原告守约成本每月超过1.7万元。 原告(反诉被告)彭惠珍主张的事实和理由：2013年，原、被告就被告承租上海市浦东新区东三里桥路XXX号底层-2临房屋(以下简称：系争房屋)签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2013年6月18日至2018年6月17日止；首年月租金2万元，之后每年递增2%；被告应每三个月支付一次租金，提前10天支付；若被告未按时间支付租金超过10天的，则视为被告违约，原告有权单方面解除双方的租赁协议，且原告有权保留进一步追索其他赔偿的权利；若因被告的原因违约，被告须承担违约责任，己支付的租赁押金即转为被告违约金。合同还约定了租赁用途为商用，被告必须在此租赁场所内合法经营。 自2015年被告开设于系争房屋内的上海市浦东新区南码头街道纱丽足浴店(以下简称：纱丽足浴店)因卖淫嫖娼被行政处罚以后，被告多次被处罚，足浴店关门停业。2018年3月4日晚上11：00左右，纱丽足浴店被公安现行抓获容留卖淫犯罪，被告前男友李承斌和黄某某经(2018)沪0115刑初2660号刑事判决书被判犯容留卖淫罪。作为系争房屋的唯一承租人，被告承租期间并未将系争房屋转租他人，2017年12月18日至2018年3月l7日的租金亦由被告本人支付，而被告亦认可李某某只是帮忙管理的，故被告的行为违反了双方合同中关于“乙方必须在此租赁场所内合法经营”的约定，而2018年3月4日的容留卖淫行为系违法犯罪行为，故被告应承担双方合同明确约定的违约金2万元。 2018年3月8日，被告应向原告支付2018年3月18日至6月17日的租金，虽原告多次催讨，但被告一直未付。原告在催讨无果后，依据双方合同中关于“若被告未按时间向甲方支付租金超过10天的，则视为被告违约，原告有权单方面解除双方的租赁协议，且原告有权保留进一步追索其他赔偿的权利”的约定，依据《合同法》第94条第(四)款的规定，向被告通过邮寄挂号信、微信发送、当庭送达等方式发送了解除合同的通知书。被告于2018年4月11日当庭向原告返还了系争房屋钥匙，故涉案房屋租赁合同解除时间为2018年4月11日，被告尚欠2018年3月18日至4月11日的租金18,040.54元迄今未付。因被告违约行为，造成系争房屋于2018年4月12日至2018年5月9日期间空置，产生空置损失20,205.40元。另，被告在承租期间将系争房屋分割成九小间，且在每一间都配备了淋浴房、按摩床等设施，原告收回房屋后，为了恢复原状，花费了拆除费用及垃圾清运费7,300元；且原告为了系争房屋快速出租，还雇请专人包租该铺，日夜守护店面，等待租客来看房，并为此支付费用1万元。现原告因讨款无着起诉来院，要求判如所请。 被告(反诉原告)刘万萍辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原、被告签订的房屋租赁合同系于2018年3月9日解除，解除原因是因被告的卫生许可证到期，原告不配合办证，致使被告无法经营，被告遂于2018年3月8日腾空系争房屋，并通知原告办理交接手续，因原告未到场，后被告于2018年3月9日正式通知原告解除合同。因被告系有权解除，且被告的租金已支付至2018年3月17日，是足额交纳，故不同意再支付租金。二、就原告所述的被告犯罪的情况，被告对于犯罪情况并不知情，犯罪行为也不是由被告实施的，被告也没有容留犯罪，公安也没有对被告进行过处罚。三、关于原告主张的违约金，原告已在(2018)沪0115民初14490号案中向被告主张过违约金，最终法院判决被告支付违约金6,000元，故被告认为原告是重复主张，本案中应该驳回，且被告认为合同约定的违约金过高，原告主张的违约金金额也过高，被告已支付的6,000元违约金也应在违约金中予以扣除。四、就原告主张的空置费、恢复原状费用、包租费，合同没有约定空置费，合同解除的原因在于原告，空置费产生的相应后果应由原告承担；对于恢复原状的费用，合同未约定房屋交还时需要恢复原状，并由被告承担恢复原状费用，该费用应由原告新的承租人承担；对于包租费，其相当于中介费，是原告出租房屋过程中因原告自身原因发生的费用，即使房屋租期到了，房屋再次出租也要支付这笔费用，与被告无关。 被告(反诉原告)刘万萍并据此提出反诉请求：1.请求法院判令反诉人与被反诉人就上海市东三里桥路XXX号底层-2临房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月9日解除；2.请求法院判令被反诉人返还反诉人2018年3月9日至2018年3月17日共8日的房屋租金5,772元；3.请求法院判令被反诉人返还反诉人押金2万元；4.请求法院判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修款15,342元，检测费用1,600元；5.请求法院判令被反诉人承担相关诉讼费用。 原告(反诉被告)彭惠珍针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求，理由如下：原告于2018年4月11日的解除合同行为合法有效，被告未提供证据证明合同于2018年3月9日解除，被告不存在解除行为，故对被告要求原告返还租金、支付装修费的请求不予认可。就被告主张应由原告退还的押金，原告于2018年12月10日向被告发函明确：就已收到押金2万元，因被告在系争房屋内从事非法经营，由公安对在系争房屋内因从事卖淫违法活动的卖淫女和被告进行了行政处罚：沪公(浦)(南)受案字[2015]005号，故根据双方口头约定，将2万元押金转为反诉原告违法违约的违约金。对于被告主张的检测费用，被告于2018年1月10日才首次提出要办理卫生许可证，被告的卫生许可证于2017年9月28日到期，被告应于同年6月份提出申请，但被告未及时申请，直到被有关部门查处并约谈后，才向原告提出要办理卫生许可证，原告也配合被告办理卫生许可证，但考虑到租赁合同将于2018年6月17日到期，故提出要求被告在合同到期时将营业执照和卫生许可证注销，被告在微信中也表示同意，并同意如未注销则承担3万元违约金；为此，被告安排其丈夫与原告签订补充协议，但因被告丈夫未提供相关的委托手续，也未承诺其与被告的婚姻关系，故未能签约成功。2018年2月1日，双方又约定签订补充协议并办理卫生许可证，但被告临时改变主意，并告知原告因为被告丈夫不需要被告再继续经营了，最终决定不办理了，故被告所述的未办理卫生许可证的情况系被告自身原因造成，故检测费也与原告无关。 本院经审理认定事实如下：就双方无争议的签约、被告已支付押金2万元，并支付租金至2018年3月17日的事实，本院予以确认。另，原、被告签订的《房屋租赁合同》还约定：租赁用途为商用，被告必须在此租赁场所内合法经营；首年租金每月2万元，以后每年递增2%；每三个月支付一次，提前十天支付；若因原告原因违约，原告承担违约责任，除退还被告租赁押金外，还应赔偿被告相应的装修款；若因被告的原因违约，被告须承担违约责任，被告已支付的押金即转为被告违约金，被告未按时间向原告支付租金超过十天的，则视为被告违约，原告有权单方面解除双方租赁协议，且原告有权保留进一步追索其它赔偿的权利；如被告因其它原因需退出该房屋，经原告同意，被告有权转租，则被告不视为违约。 另查明，2018年1月22日，被告向原告发微信要求办证(卫生许可证)并表示如果再不办，会被罚款，对此原告回复：要求与被告签订补充协议，其中明确被告在退出店面之后三天内将营业执照和卫生许可证撤销，不撤销，被告则要承担违约金为3万元的违约责任，协议签好后，双方可以先去办理卫生许可证。对此，被告回复“行啊”。 2018年1月25日，被告再次向原告发送微信催促办证，并提及“原告提的要求被告都答应了”。次日，原告通过微信向被告发送“补充协议”一份，其中明确：因被告的卫生许可证已到期，原告同意在签协议当天配合办理；被告必须在退出系争房屋三个工作日内自行撤销该店铺的卫生许可证和营业执照，若未及时撤销，应承担违约金3万元，并询问被告：原告把补充协议打印好，今天下午去办好吗？；对此，被告表示“我让我老公带好材料和委托书与原告碰头”，之后，双方再次约定于2月1日下午2点前去办证。 2018年2月1日下午2点56分，原告向被告发微信明确：原告儿子已于2点到碰头地点了，劝被告先把那个简单的协议签掉，把卫生许可证办掉，否则以后罚款原告不管，由被告自己承担。 2018年2月7日，被告询问原告关于解约事宜的同时还表示：本来是打算签字的，原告太折腾人了，被告丈夫说还给原告吧，里面什么也不要了，租金也不要退了，双方谁也不要补谁钱了，死活不让被告弄了。 2018年3月4日，案外人李某某、黄某某在开设于系争房屋内的足浴店内为他人卖淫嫖娼活动提供场所，被民警抓获，最终二人被判处容留卖淫罪。 2018年3月5日，原告向被告发送微信提醒被告第二天应该支付租金。 2018年3月7日，被告向原告发送微信明确：关于被告卫生许可证于2017年10月之前就到期需要续办的问题，之前被告多次联系原告，要求原告配合提供房产证复印件，但原告已各种理由推搪导致卫生许可证已过期，被告不能再正常营业，处于歇业状态，后被告于2018年2月1日通知原告解除合同，现再次告知原告，因原告违约行为，双方租赁合同于2018年2月1日被告通知时解除，并要求原告赔偿损失。对此，原告要求被告书面提出自己的意见，并再次提醒被告当日应该支付租金了。 2018年3月8日、3月9日，被告多次微信告知原告，合同已解除，通知原告于同年3月9日、3月10日办理交接，原告对此并不同意，并未前往交接。 2018年4月9日、10日，原告向被告通过微信、挂号信等方式发送“解除《房屋租赁合同》通知书”，其中明确：因被告迟延支付原告2018年3月18日至6月17日租金达30日之久，且经原告催告，被告仍未支付，现原告依合同约定行使单方解除权，在被告收到本函之日即与被告解除《房屋租赁合同》，并通知被告于2018年4月11日下午开庭时向原告返还房屋钥匙。 2018年4月11日，被告在(2018)沪0115民初14490号案的庭审过程中，当庭向原告返还了系争房屋钥匙，原告并要求被告于次日下午5点现场交接，被告表示不会前往。 2018年5月2日，原告与案外人上海奚永金融信息服务有限公司签订《商铺租赁合同》约定，原告将位于上海市浦东新区东三里桥路XXX号底层约85平方米房屋出租给案外人，租赁期限自2018年5月10日至2021年5月9日；首年租金每月2万元。 2018年12月23日，原告向被告邮寄《告知函》明确：已收到被告支付的押金2万元，根据沪公(浦)(南)审字【2015】第005号行政处罚审批表，民警在系争房屋所开设的纱丽足浴店查获涉嫌卖淫嫖娼的违法人员，……对纱丽足浴店处停业整顿三个月的行政处罚；被告存在严重违法经营行为，违反了合同中关于合法经营的约定，原告于2018年上半年查到了该份处罚决定书，原告根据双方合同约定，将被告已付2万元押金转为被告违法违约的违约金。原告提供的《沪公(浦)(南)审字【2015】第005号行政处罚审批表》显示，原告在该《告知函》中所引用的该审批表上的内容属实。 再查明，本案原告曾就被告迟延支付原告系争房屋押金、未按合同约定提前十天支付系争房屋租金向本院提起过诉讼【(2018)沪0115民初14490号】，要求被告为此支付违约金2万元，最终法院认定，对于原告主张的被告逾期付款的违约责任采纳贷款利率损失为损失依据，判决被告支付原告违约金6,000元。 审理中，就系争房屋的返还问题，被告主张系于2018年3月8日搬离，而原告则表示收回房屋时，屋内仍留有按摩床、足浴桶等杂物，对此，被告表示按摩床是有留下，但不是被告的，是原告之前的租户留下的。 以上事实，有原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》、(2018)沪0115刑初2660号刑事判决书、解除《房屋租赁合同》通知书及国内挂号信函收据、(2018)沪0115民初14490号案件第一次庭审笔录、原告与案外人上海奚永金融信息服务有限公司签订《商铺租赁合同》、《告知函》及国内挂号信函收据、沪公(浦)(南)审字【2015】第005号行政处罚审批表，被告提供并经庭审质证的《上海市公共场所卫生许可证》、原、被告微信聊天记录、(2018)沪0115民初14490号民事判决书及当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。合同的解除应具有合法依据。审理中，被告主张因原告要求被告签订补充协议，被告不同意，故原告未配合被告办理卫生许可证致使被告无法经营，因此被告于2018年3月9日微信通知原告解除合同。对此本院认为，根据审理查明的事实，就被告的办证要求，原告确实提出了补充协议，但被告于2018年1月22日、1月25日、1月26日的微信消息显示被告已事实上同意原告该补充协议，而根据被告2018年2月4日的微信消息，被告最终未办理卫生许可证还是考虑到被告丈夫表示“不让被告弄了”这一因素，故本院认为被告最终未办理卫生许可证系被告自身原因所致，并不存在原告不配合而致使被告无法办证的情况。就被告在审理中还主张原告存在擅自委托他人出租系争房屋的违约行为，但被告就此所提供的电子数据(电话录音等)等材料存疑，不符合证据的要求，未能对待证事实予以证明，本院对此亦不予采信，因此本院认为，被告所主张的解除合同的理由并不成立，被告于2018年3月7日、3月9日通知解除合同的行为并无法律依据，本院不予支持。2018年4月9日至11日期间，原告因被告未按约支付租金，且多次催讨无果遂通知被告于收到通知之日解除合同，其行为符合法律规定，审理中原告主张因解除通知亦曾于2018年4月11日当庭送达给被告，故以该日作为解除通知到达之日，该请求于法不悖，本院应予支持，故涉案房屋租赁合同解除日期为2018年4月11日。 《房屋租赁合同》解除后，双方应就被告占有使用系争房屋期间的租金予以结算，按照合同约定对被告已付押金予以处理，并由被告承担相应的违约责任。就被告的应付租金，被告认为，被告已于2018年3月9日通知原告前往系争房屋进行交接，但原告拒不前往，故被告应承担的租金应至2018年3月9日，对此本院认为，2018年3月7日至3月9日期间，被告虽通知原告解除合同、办理交接，但双方最终并未办理，之后被告直至2018年4月11日才将系争房屋钥匙返还原告，而被告在审理中表示虽此前已搬离系争房屋，但屋内确实留有按摩床，故在此期间被告既未向原告明示过放弃系争房屋内财物，也未将按摩床等经营物品搬离，故被告仍应承担2018年4月11日之前对系争房屋占有使用所产生的租金。 就被告应承担的违约责任，原告主张因被告2015年的违法经营活动，故将被告已付押金作为违约金收取，不予退还，而就案外人李某某等人于2018年3月4日的容留卖淫行为，因亦发生于被告承租期间，故应由被告再次承担2万元的违约责任，同时还要求由被告承担因被告提前解约所产生的空置费用、恢复原状费用、包租费等。对此本院认为，本案中被告在承租系争房屋期间存在违法经营、逾期不支付租金等多项违约行为，原告有权要求被告承担相应的违约责任，但因合同所约定的违约金为2万元，现原告主张2万元违约金低于被告违约行为对原告所造成损失的，可以请求人民法院予以增加，但增加后的违约金数额以不超过实际损失为限，故本案中被告应承担的违约责任应以原告的实际损失为限，且原告所主张的损失应当为被告在订立合同时预见到或应当预见到的。现审理已查明，《房屋租赁合同》因被告原因于2018年4月11日提前解除后，系争房屋于2018年5月9日才再次出租，空置期间原告所产生的损失20,205.40元应由被告承担，故原告该项主张本院应予支持。而就被告开设的纱丽足浴店所存在的违法经营行为，相关的违法经营行为已由相关部门作出了处理，而构成刑事犯罪的相关人员亦已被判处刑罚，被告在此期间亦正常按约支付租金，并未影响原告对系争房屋的正常收益，而原告也未就违法经营活动对其所造成的其它损失予以证明，故本院对原告因被告存在违法经营而主张被告承担二次2万元违约金的主张不予支持；就原告主张恢复原状费用，本院认为，被告承租后对系争房屋开展装修系经过原告同意，合同解除后，原告取得了对该部分添附物的所有权，在原、被告未对合同终止后装修需要拆除予以约定的情况下，原告无权要求被告对该部分添附物恢复原状或承担相应费用，故本院对该部分费用不予支持；就包租费，本院认为，虽原告主张该费用系原告为加速系争房屋出租所支出的合理费用，但该费用不属于被告在签约时应当预见的费用，故本院亦不予支持。因此，被告应支付原告违约金共计20,205.40元，又因合同约定押金可冲抵违约金，此款由被告已付押金冲抵部分。审理中，被告主张已承担过6,000元的违约金，故该数额不应再重复计算，对此本院认为，此款系被告因迟延支付押金、租金对原告损失的赔偿，于本案无关，本院对被告的该项抗辩不予采信。 就原告要求本院确认其守约成本每月超过1.7万元的请求，本院认为，房地产市场价格固然是房屋租金标准的参考因素，但租金主要是租赁关系双方根据双方所认定的租赁物出租价值所协商确定的对价，本案中，双方在签约时已基于当时的合理预期对租金每年增幅2%进行了约定，之后由被告按照合同约定进行履行，原告亦予以接受，故该租金金额系双方合意的产物，双方对此也不存在争议。至于原告的守约成本，系原告内心对于出租系争房屋所考虑的因素，与被告无关，现双方租赁关系已解除，原告的该项请求也不具有诉的利益，故本院无法支持。 就被告的反诉请求，因被告的解除合同行为并不合法，被告据此主张要求原告返还租金、承担赔偿责任等请求本院均不予支持。本案审理事实调查结束辩论终结前，原告因认为本案比较复杂申请转为普通程序，但本院认为本案不存在不宜适用简易程序的事由，故未予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告彭惠珍与被告刘万萍签订的《房屋租赁合同》于2018年4月11日解除； 二、被告刘万萍应于本判决生效之日起十日内支付原告彭惠珍2018年3月18日至4月11日租金18,040.54元； 三、被告刘万萍应于本判决生效之日起十日内支付原告彭惠珍违约金205.40元； 四、被告刘万萍支付给原告彭惠珍押金2万元归原告所有； 五、驳回原告彭惠珍的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告刘万萍的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1,688元，减半收取计844元，由原告彭惠珍负担300元，被告刘万萍负担544元；反诉受理费867元，减半收取计433.50元，由被告刘万萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  沈晨玲 二〇一九年九月二十五日 书记员  王佳杰 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。