广西壮族自治区宁明县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1422民初739号 原告：广西宁明云天投资有限公司，住所地广西壮族自治区宁明县城中镇明祥住宅二区1020号，统一社会信用代码：914514225745778884。 法定代表人：李伯林，总经理。 委托诉讼代理人：张汉梅，女，广西宁明云天投资有限公司法务主管。 被告：赵彩欢，女，1987年7月25日出生，壮族，居民，住广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：黄爱，广西宁源律师事务所律师。 原告广西宁明云天投资有限公司与被告赵彩欢商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西宁明云天投资有限公司的委托诉讼代理人张汉梅，被告赵彩欢及其委托诉讼代理人黄爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西宁明云天投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》于2019年3月21日解除；二、被告向原告支付违约金45797元。事实与理由：原、被告双方于2019年3月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，总房款为457973元。后由于被告征信不良无法办理银行按揭贷款，被告申请以其姐姐赵彩英或弟弟赵俊波名义购买该房并贷款，但其二人亦征信不良无法办理贷款。被告于2019年3月21日向原告申请退房并退还已付的全部房款。原告认为是被告自身原因导致商品房买卖合同无法继续履行而解除合同，被告应按合同约定承担总房款10%的违约金。 赵彩欢辩称，被告是因个人征信通不过，无法申请办理银行按揭手续才向原告递交了《商品房退房申请表》，原告公司的工作人员称只有递交了退房申请表才可以办理全额退款。现原告诉请要求被告支付违约金没有法律依据，原告应全额退款给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人对有争议的证据，本院认定如下： 对被告赵彩欢提供的微信聊天记录，因无其他证据相互佐证，本院不予采信。 本院依职权向被告赵彩欢询问并制作笔录，其表示愿意解除合同，并要求原告退还被告已交纳的购房款等费用。其系个人真实意思表示，本院予以认可。 本院经审理认定事实如下：被告赵彩欢于2018年11月25日认购原告广西宁明云天投资有限公司在宁明县城中镇工业集中区云天城所销售的房屋一套，并于当日交付定金20000元，于2019年2月21日交付购房款77973元，于2019年3月8日交付公共维修基金8146.4元。 2019年3月11日，被告赵彩欢与原告广西宁明云天投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同第七条约定付款方式及期限，即（一）：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取商业贷款，于2019年2月20日前支付首期房价款人民币97973元，余款人民币360000元向银行申请贷款支付。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。但附件四对此并无具体约定。同时，第八条对逾期付款责任还做出了具体的约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理。（1）逾期在120日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之壹的违约金；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十八条约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 《商品房买卖合同（预售）》除了主合同外，另附了附件，共11个附件。附件十一即补充协议，共三十一条即均为定型化条款，其中第三条第3项约定：如买受人申请的按揭贷款不能通过银行审批而无法以按揭贷款支付剩余房款的，买受人应在接到出卖人通知后20日内以现金方式交清剩余房款，否则出卖人有权解除《合同》。第十一条约定：买受人有下列情形之一的，出卖人有权解除《合同》，并由买受人按房款的10%向出卖人支付违约金：1、买受人不具有购房资格或丧失购房资格的；2、因买受人原因无法办理所购房屋产权证的；3、买受人自行要求退房的。 期间被告去查询个人征信，因征信不良，无法办理贷款。原告知晓此事，但并没有明确支付剩余房款的期限。后被告向原告申请以其姐姐或弟弟的名义去购房，但征信均无法通过。2019年3月21日，被告赵彩欢向原告广西宁明云天投资有限公司递交《商品房退房申请表》，要求退房及退回已交的购房款等费用，包括定金20000元、公共维修资金8146.4元、部分房款77973元。原告的销售部工作人员阮良军当日签署：建议办理，按合同约定。后因原告广西宁明云天投资有限公司要求按总房款的10%扣除违约金后方可退款，被告不同意，故起纠纷。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方均应依合同的约定履行。原告负有按合同约定交付房屋的义务，被告负有按合同约定支付全部购房款的义务。 关于《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同解除异议期间及法律后果的相关规定是对《中华人民共和国合同法》第九十六条具体适用的解释。即有关合同解除权的行使，以发出通知一方享有解除权为前提。本案中，被告因个人征信通不过，办理不了银行按揭手续，未能支付购房款的余款360000元，遂向原告递交退房申请表，该行为表明其不再履行原合同的约定。而在本案中作为享有解除权的原告方，当时并没有通过发送通知等方式告知被告解除合同，而是以提起诉讼的方式诉至法院，故本院认定，原告与被告方对解除合同达成了合意。据此，本院认定双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》予以解除。 关于被告是否应当依据补充协议第十一条的规定，支付违约金45797元的问题。补充协议第十一条规定：买受人有下列情形之一，出卖人有权解除合同，并由买受人按房款的10%向出卖人支付违约金：（3）买受人自行要求退房的。虽然该补充协议的第十一条是对合同主条款的补充，但是该条款不同于主合同条款中预留有空格、可以手写等灵活协商部分，属于定型化条款，且原告作为格式条款的提供者未有证据证明原告以加粗字体或直接释明等方式提醒被告注意，购房者承担总房款10%的违约责任明显高于开发商违约时应承担的责任，该格式条款具有加重购房责任、排除其主要权利的性质，对于总房价10%的违约金的计算方式，其计算基数与违约金比例明显高于主条款对于违约金计算方式所作的约定，故本院认定该项条款无效。 其次，被告出现未能办理银行按揭贷款手续，是否适用主合同关于逾期付款违约责任约定的情形。《商品房买卖合同（预售）》主合同条款第七条第二款约定，买受人于签订本合同前交付定金20000元，于2019年2月20日前支付首期房价款97973元，余款360000元向银行贷款申请贷款支付。附件十一中的补充协议第四条第3款约定，买受人无法以按揭贷款支付剩余房款的，买受人应在接到出卖人通知后20日内以现金方式交清剩余房款，否则出卖人有权解除合同。主合同条款中对以银行按揭贷款的方式支付购房款的期限没有约定，故应适用补充协议对支付期限的具体约定。依据补充协议的规定，在得知被告无法以按揭贷款支付剩余房款的情况下，原告有义务通知被告在20日内以现金方式交清剩余房款。在本案中，被告将个人征信通不过，无法贷款的事实告知原告后，原告未能提供证据证明原告何时向被告作出以现金方式限期交清的意思表示，无法得知被告逾期付款的时间起算点，故本院无法认定被告逾期支付的时间，亦无法适用合同中第八条关于逾期付款的责任约定。即本案中，被告未能按照合同约定以银行按揭的方式支付房屋的余款，存在违约行为，但因原告举证不能，无法得知被告逾期付款的时间起算点，原告也没有提供证据证明其在本案中遭受的经济损失，根据“谁主张，谁举证”的原则，由原告承担不利的诉讼风险。故对原告要求被告支付违约金45797元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告有义务退还被告已交纳的购房款和相关费用，故原告应退还被告购房款等费用共计106119.4元。 综上所述，原告要求解除与被告赵彩欢签订的《商品房买卖合同（预售）》，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十六条、第九十七条以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告广西宁明云天投资有限公司与被告赵彩欢签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、原告广西宁明云天投资有限公司于本判决生效后十日内退还被告赵彩欢购房款等费用共计106119.4元； 三、驳回原告广西宁明云天投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费946元，减半收取473元，由原告广西宁明云天投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  黄晓宁 二〇一九年九月二十九日 书记员  黄宏圣