辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0302民初5728号原告：王明达，男，1984年12月13日出生，汉族，无业，住福建省泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：鲍艳华，辽宁威旺律师事务所执业律师。被告：鞍山奥达美联益置业有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区鞍千路321号。法定代表人：颜某某，该公司经理。委托诉讼代理人：刘德宇，辽宁宇声律师事务所执业律师。第三人：黄豫哲，男，48岁，汉族，住福建省泉州市。原告王明达与被告鞍山奥达美联益置业有限公司、第三人黄豫哲商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王明达委托代理人鲍艳华，被告鞍山奥达美联益置业有限公司委托代理人刘德宇到庭参加了诉讼。第三人黄豫哲经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王明达向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同立即为原告办理位于鞍山市铁东区“城市山林”小高层17幢1单元11层02号，公安号为高新区临城街11-16号（产籍号42-107-40-1112）房屋产权登记；2、被告给付原告逾期交房违约金14,220元（逾期交房时间从2012年9月1日起至2018年5月5日止）；3、被告给付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金3,431元。总计17,651元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年7月19日签订了合同编号为2010051171112《商品房买卖合同》，并办理了网签手续。原告是买受人，被告是出卖人，原告购买的商品房位于鞍山市铁东区“城市山林”小高层17幢1单元11层02号，公安号为高新区临城街11-16号（产籍号42-107-40-1112）房屋，建筑面积196.09平方米，商品房单价为3,500元每平方米，总房价款为686,315元人民币，双方约定的交房时间为2012年8月31日前。原告依合同约定按时交付全额购房款，被告由于资金链断裂，无法达到国家规定的商品房验收标准，未能在双方约定的交房时间交付原告房屋。2012年开始由于购买被告开发的城市山林楼盘广大业主多次不间断的到政府部门上访，在政府部门的支持帮助下今年城市山林楼盘的商品房才达到国家规定的入住条件，近期可以办理房屋产权登记。原告于2018年5月份交付此房的物业费用，10月份交付水电费用。现原告起诉被告依据双方签订的《商品房买卖合同》，请求法院依法判决被告继续履行合同立即为原告办理位于鞍山市铁东区“城市山林”小高层17幢1单元11层02号，公安号为高新区临城街11-16号（产籍号42-107-40-1112）房屋产权登记；被告给付原告逾期交房违约金；逾期办理房屋所有权证违约金；本案诉讼费用全部由被告承担。鞍山奥达美联益置业有限公司辩称：一、原告和答辩人的商品房买卖合同无效，被告的法人和原告是朋友。2012年6月被告开发房产时资金困难向原告周转，与原告签订包括诉争房屋在内的12套房屋进行担保，双方没有真实的商品房买卖行为，合同约定的销售价格是正常价格的一半，原告没有缴纳购房款。被告为了担保债务履行，该合同实际是借款担保。双方签订买卖合同同时签订了协议和补充协议。偿还款项之后会回购房屋。诉争房屋2010年12月再银行办理了抵押手续，根据法律规定，诉争房屋不能转让。二、被告已经全部还清借款，包括诉争房屋在内的所有房屋归被告所有，与原告无关。被告没有交付房屋也不可能向原告交付房屋，故原告主张的逾期交付房屋违约金不存在，不同意支付。第三人黄豫哲未出庭亦未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2012年7月19日签订了合同编号为2010051171112《商品房买卖合同》，该合同约定原告以686,315元的价格购买被告开发的位于鞍山市铁东区“城市山林”小高层17幢1单元11层02号房，公安号为高新区临城街11-16号（产籍号42-107-40-1112）屋，该合同第九条约定了原告在不解除合同的前提下，被告逾期交付的违约责任：“逾期在90日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；”双方约定的交付期限为2012年9月30日之前。双方约定的办理产权证时间为“出卖人应当在商品房交付使用后548日内，件办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案……若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告已约定向被告支付了购房款，被告为原告办理了本案涉诉房屋的网签手续。另查，2012年6月11日，王明达作为甲方、鞍山奥达美联益置业有限公司作为乙方、案外人颜某某作为丙方与案外人黄某某作为丁方签订了一份《协议书》（编号：20126008号），合同约定：第一条总则。鉴于，乙方已向甲方转让乙方开发销售的6套商品房，双方已分别签订6份《商品房买卖合同》（详见附件一《合同清单》），乙方愿意在约定的期限内向甲方回购上述6份合同项下的商品房，甲方同意乙方在符合约定期限及约定价格的前提下回购上述6份合同款下的商品房：丙方和丁方自愿监督乙方根据本协议的约定履行回购及相关配合事宜，如乙方未依约履行，丙方和丁方同意代乙方向甲方清偿全部债务，为此，经本合同各方当事人协商一致，特订立本合同，以资遵照履行。第二条：乙方自愿向甲方回购的标的物为本协议第一条所列明的6分合同项下的、由乙方开发并转让给甲方的6套商品房。第三条回购价款及回购期限。乙方应在清偿完毕向黄豫哲先生的借款债务后，且在收到甲方全部购房款之日起2个月以上12个月内的期限内，回购上述6套商品房。……乙方回购的价款为：A：乙方在收到甲方购房款之日起2个月以上12个月内回购的，回购价款（大写）人民币壹仟万元整。乙方应将回购款存入甲方指定的如下账户：户名：黄豫哲。开户行：建设银行泉州分行营业部。账号：43×××68。乙方超过12个月回购的，应在12个月内回购价款的基础上，按每超过一个月增加支付回购款人民币叁拾伍元整计算向甲方支付，不足一个月应按一个月计算。……第四条乙方逾期未回购的处理。乙方未按（或未能按）本协议第三条约定的回购条件向甲方支付全部回购款或未清偿完毕向黄豫哲先生的借款债务的，则视为乙方已自愿放弃回购的权利。甲乙双方应继续履行本协议第一条项下列明的6份《商品房买卖合同》。乙方应在收到甲方通知后3日内将商品房销售发票开具给甲方。如届时甲方预将所买受的全部或部分商品房转卖给第三人，乙方应无条件予以配合……该合同附件一合同清单中未包含合同编号为2010051171112的本案涉案《商品房买卖合同》。另查，奥达美公司与王明达又签订补充协议书，约定：1、出卖人和买受人于2012年6月10日签订了6份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2010051161011、2010051162011、2010051163011、2010051164011、201005182011、201005181011），买受人购买出卖人开发的6套商品房。2、出卖人和买受人于2012年7月19日签订可6份《商品房买卖合同》（合同编号分别为2010051172032、2010051174032、2010051171112（本案诉争房屋）、2010051173112、2010051102011、2010051101011），买受人购买出卖人开发的6套商品房。双方协商一致，同意就上述签订的12份《商品房买卖合同》，达成如下补充条款：1、双方一致同意解除上述12份《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》项下的所有条款，附件四《合同补充协议》对双方不再有约束力。2、双方一致同意双方于2012年7月19日签订的6份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：），第六条付款方式及期限“买受人按一次性支付方式按期付款，付款期限：3天”改为“买受人按一次性支付方式按期付款，付款期限：30天”……。另查，2012年6月12日，黄豫哲向王明达转账5,000,000元，当日，王明达向奥达美公司转账5,000,000元；2012年6月20日，黄豫哲向王明达转账5,000,000元，当日，王明达向奥达美公司转账5,000,000元。另查，协议签订后，鞍山奥达美联益置业有限公司以法定代表人颜某某名义陆续向黄豫哲转账款项1000余万元。另查，本案涉诉房屋现在无法办理相关产权登记手续。本院认为，本案的争议焦点：一、原被告是否存在真实的商品房买卖关系；二、如果存在真实买卖合同关系，被告是否应该协助原告办理更名过户手续及向原告支付违约金及数额；三、原被告签订的商品房买卖合同是否真实有效。当事人双方法律关系性质的界定，是由当事人签订合同时的真实意思表示和合同的实质内容及合同的履行情况确定的，应当结合双方签订及履行合同的具体情形综合作出认定。本院从以下几方面进行分析：一、2012年7月19日，王明达与奥达美公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，王明达与奥达美公司共签订了12份《商品房买卖合同》，在王明达与奥达美公司商品房销售合同纠纷的其他案件中，王明达与奥达美公司于2012年6月10日签订《商品房买卖合同》，王明达作为甲方、鞍山奥达美联益置业有限公司作为乙方、案外人颜某某作为丙方与案外人黄某某又于2012年6月11日签订一份《协议书》，双方如仅确立普通的商品房买卖合同的法律关系，只需直接签订《商品房买卖合同》即可，无需另行签订《协议书》。可见，奥达美公司与王明达签订两份合同的目的不是购买商品房。二、从双方签订的《协议书》及《商品房买卖合同》的内容分析，协议书中写明的“乙方愿意在约定的期限内向甲方回购上述6份合同项下的商品房，甲方同意乙方在符合约定期限及约定价格的前提下回购上述6份合同款下的商品房，……第三条回购价款及回购期限。乙方应在清偿完毕向黄豫哲先生的借款债务后，且在收到甲方全部购房款之日起2个月以上12个月内的期限内，回购上述6套商品房的约定，表明案涉房屋实为借款关系的抵押物，双方当事人约定是债务履行期届满时，奥达美公司未行使回购权即借款未受清偿时，案涉房屋的所有权转移为王明达指定的第三人所有。三、关于购房款，王明达陈述其向奥达美公司共购买12套房产，并支付1,700万元购房款，但庭审中王明达仅提供2010年6月12日、2012年6月20日的银行明细，且该两笔款项均为黄豫哲向其转款，其再向奥达美公司转款，亦不符合商品房购买的常理。另，在协议签订后，奥达美公司以法定代表人颜某某名义通过银行转账的方式陆续向黄豫哲转账。综上，王明达与奥达美公司签订的《商品房买卖合同》显然不具有转让房屋的真实意思表示，故对于王明达要求奥达美公司继续履行合同立即为原告办理位于鞍山市铁东区“城市山林”小高层17幢1单元11层02号房，公安号为高新区临城街11-16号（产籍号42-107-40-1112）房屋产权登记、被告给付原告逾期交房违约金14,220元（逾期交房时间从2012年9月1日起至2018年5月5日止）及被告给付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金3,431元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，判决如下：驳回王明达的全部诉讼请求。案件受理费242元，由原告王明达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  刁婷婷人民陪审员  张 杰人民陪审员  石冰冰二〇一九年九月二十日书 记 员  张 欢