广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初2202号原告：张大池，男，1989年8月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：贺敏哪、李嘉慧，广东天一星际律师事务所律师。被告：增城市威华中纤板制造有限公司，住所广州市增城朱村街山田城北路58号。法定代表人：梁敏科。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。原告张大池诉被告增城市威华中纤板制造有限公司（以下简称“威华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张大池的委托诉讼代理人贺敏哪、李嘉慧，被告威华公司的委托诉讼代理人黄赐繁到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大池诉讼请求为：一、被告自合同约定交楼之日起至实际交楼之日止，按已交购房款每日0.01%标准向原告支付逾期交楼违约金，自2018年4月1日起暂计至2018年12月31日为38610元；二、被告赔偿原告因缺少飘窗导致的面积差异款32006元，18279元/平方米×1.751平方米。事实和理由：原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的房屋，根据双方约定，被告应在2018年3月31日将房屋交付原告使用，但是被告却未能按约定期限提交符合约定的房屋。同时，涉案房屋缺少飘窗。为此，诉至法院，望判如所请。被告威华公司辩称：一、被告对逾期交楼的事实不确认，被告开发的威华雅苑小区的楼房符合与原告签订的广州市商品房买卖合同约定的条件，被告不存在逾期交楼的事实，无须向原告支付逾期交楼违约金。二、原告向被告购买的威华雅苑6栋2705房不存在所谓的缺少飘窗的事实，根据规划6栋2705房本来就没有飘窗，不存在缺少飘窗导致有面积差异的事实，因此原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的。经审理查明：2017年10月5日，原告与广州市致快富装饰装修工程有限责任公司签订《房屋室内装修工程承包合同书》，约定涉案房屋装修金额为509443元。第一期装修款在2017年10月20日前支付109443元，第二期装修款在2018年3月20日支付130000元，第三期装修款在2018年9月20日前支付270000元。并约定2018年9月30日完成装修并将涉案商品房交付给原告。2017年10月15日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址增城区朱村街××大道东178号6幢2705房。……该商品房按套出售，总金额894567元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任……甲方如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的0.01%违约金。但甲方承担违约金以该商品房总价的1%为限。……第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。……”附件一“《房地产平面层图》6#七至二十六层平面图”；附件七“……二、乙方所购商品房的基本情况1、该商品房与相同户型的样板房或装修概念示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。2、乙方所购商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准，甲乙双方相互不作任何补偿。……六、关于交房条件双方一致同意将本合同第十二条约定的该商品房的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，视为甲方具备该商品房的交房条件……（5）乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金、购房税费、面积差异款等），甲方有权推迟该商品房的交付时间至乙方完全履行本合同约定的各项义务，因此产生的责任由乙方承担……七关于商品房交付……6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：(1)乙方同意给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……十一、关于装饰、设备标准承诺的违约责任……3、甲方提供参观的与该商品房相同户型面积示范单位的装饰、设备标准仅供参考，并非交付标准……”。广州市增城区住房和建设局出具《竣工验收备案表》，内容为涉案房屋在2018年11月16日收讫竣工验收备案文件。2018年11月29日签发竣工验收备案表。2017年10月5日，原告支付20000元装修定金。2017年10月15日，原告支付89443元首期装修款。2018年9月22日，原告支付270000元装修款，在《收款收据》上注明：原告交清威华雅苑6幢2705房全部装修款。2019年2月21日，原告提起本案诉讼。被告确认，涉案房屋装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款之和为涉案房屋的总价款，被告将涉案房屋总价款拆分为房价款和装修款。原告提供涉案房屋的照片、样板房照片拟证明涉案房屋没有飘窗，被告存在违约的情形。为查明涉案房屋是否具备永久用水、永久用电、永久用气、永久通邮。本院向相关部门发函了解。各部门回函如下：1、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月25日作出《关于增城市威华中纤板制造有限公司商品房预售合同纠纷3案的复函》，载明：一、广州供电局有限公司和增城市威华中纤板制造有限公司就其开发的位于广东省广州市增城区朱村街××大道东商品房项目（威华雅苑）于2017年10月10日签订了《高压供用电合同》。二、上述涉案房屋的用电性质是居民生活永久用电，于2017年10月20日申请安装电表，2017年11月1日送电。2、广州东部发展燃气有限公司出具复函，内容为：我司于2018年4月9日与增城市威华中纤板制造有限公司就增城区朱村街朱村大道178号威华雅苑小区（含自编号4#、6#、11#商品房）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区商品房具备接驳通气条件，该小区商品房于2018年5月21日符合我司的供气服务条件。经查，来函附件中的商品房包含在上述开户合同的供气范围内。3、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局作出复函，内容为：经查，由增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑l至13幢住宅的商品房小区的房屋现场已安装有信报箱，于2018年7月10日予以登记广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑1至13幢通邮，即日起正式开始接收邮件。4、广州市增城自来水有限公司作出复函，内容为：我公司已于2018年3月26日起向增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于增城区朱村街××大道东威华雅苑商品房小区（含自编号4#、6#、11#住宅）提供永久性用水（含生活用水）。为查明涉案房屋飘窗问题，本院向广州市规划和自然资源局发函，广州市规划和自然资源局回函，内容为：一、增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于增城区朱村街威华雅苑住宅楼自编号6#曾经我局批准《建设工程规划许可证》（增规建证[2015]147号），于2018年8月取得《建设工程规划验收合格证》(穗国土规划验证(2018)956号)。经核查《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》相关附图，住宅楼自编号6#二十七层及以上楼层未设置飘窗。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。现被告庭审中确认涉案房屋将房款拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款及装修价款，原告与被告之间并不存在真实的装修意思表示，装修款应为房屋总价款的一部分。故本院确认涉案房屋的总价款为1404010元。关于原告第一项诉讼请求能否支持的问题。涉案房屋的交楼条件应为取得竣工验收备案表并符合居住条件。根据法院查明的事实，涉案房屋在2018年11月29日取得竣工验收备案表；于2017年11月1日取得永久居民用电；2018年5月21日符合供气服务条件；2018年7月10日通邮；2018年3月26日取得永久性用水。综合上述条件，涉案房屋在2018年11月29日才具备交付条件。被告确实存在逾期交楼的违约情形，故被告应支付逾期交楼违约金。至于逾期交楼违约金的起算时间，双方合同约定交楼日期为2018年3月31日前，但之后双方签订《房屋室内装修工程承包合同书》，将案涉房屋交付日期约定为2018年9月30日，上述装修合同并非当事人真意表示，被告也确认装修款是购房款拆分得来，即上述装修款实际为涉案房屋的购房款。因此，按照双方所签订合同附件七第七条第（5）项的约定，原告应当自交齐涉案房屋的购房款即履行完毕自身支付购房款义务之后，被告才负有交付涉案房屋给原告的义务。至于原告的付款期限和被告的交楼期限，虽然《房屋室内装修工程承包合同书》并非双方真意表示，但是其中对于名为装修款实为购房款的缴纳期限和交楼日期重新进行了约定。上述约定的时间应当具备参考价值，不能因上述合同非双方当事人的真意表示，即认定原告存在逾期付款的违约责任。因此，本院认定原告在2018年9月22日支付完毕购房款后，享有主张被告逾期交楼的违约责任。被告根据双方重新的约定负有在2018年9月30日向原告交付符合合同和法律规定的涉案房屋的义务。同时，双方合同中又约定，因被告自身原因无法交楼，原告给于30天的宽限期，上述约定为双方当事人合意表示，应予以认定。故逾期交楼违约金的起算日期应为2018年10月31日。至于截止日期，被告在涉案房屋具备交付条件后，并未提供有效证据证明其通知原告进行收楼，故本院暂计至原告起诉之日即2019年2月21日，共114天的违约金16005.71元（1404010元×0.01%×114天）。因双方合同约定，涉案房屋的逾期交楼违约金不超过总房款的1%，故违约金总额应为14040.1元。至于原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。原告认为违约金不受总房款1%限制的理由，依据不足，本院不予支持。至于原告的第二项诉讼请求能否支持的问题。根据广州市规划和自然资源局的回函可知，涉案房屋在规划和验收时即不存在飘窗。即使双方买卖合同中附图张贴的《房地产平面层图》上显示有飘窗，但附图下已经文字标注为6#七至二十六层平面图，并非原告购买的涉案房屋的平面图，故被告也不存在隐瞒真相的行为。双方合同也约定涉案房屋交付以实物为准、样板房等不作为交付条件。同时，原告据以计算的飘窗损失的方式，依据不足，故本院对原告该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告增城市威华中纤板制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张大池支付逾期交楼违约金14040.10元；二、驳回原告张大池的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费783元，由被告增城市威华中纤板制造有限公司负担155元，由原告张大池负担628元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年九月三十日书记员 刘耀允