山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初4670号原告（案外人）：王某王某，男，汉族，1974年3月1日出生，现住大同市，现住大同市。委托诉讼代理人：李某李某，山西雁北律师事务所律师。被告（申请执行人）：崔某崔某，女，1955年1月31日出生，汉族，现住大同市，现住大同市。委托诉讼代理人：孟某孟某，北京市荣博律师事务所律师。第三人（被执行人）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南环路北侧。法定代表人：赵某赵某，职务：董事长。原告王某王某与被告崔某崔某、大同市恒翔房地产开发有限责任公司（简称恒翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某王某的委托诉讼代理人李某李某、被告崔某崔某的委托诉讼代理人孟某孟某到庭参加诉讼，被告恒翔公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王某王某向本院提出诉讼请求：1、请求终止对大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告崔某崔某在申请执行第三人恒翔公司金钱给付一案时，大同市平城区人民法院于2016年4月6日查封了大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋，原告认为，原告对该房屋享有的物权期待权能够排除法院对该房屋的强制执行,具体理由如下:1、原告与第三人恒翔公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告与第三人于2013年12月9日签订了《商品房认购协议》,又于2013年12月22日签订《商品房认购补充协议》。合同约定了房屋的具体面积为197.17㎡,房屋总计款为953906元，该协议具备商品房买卖合同的必要条款，双方均已签字盖章确认，该合同真实有效，且该合同签订早于人民法院的查封时间；2、原告向第三人恒翔公司购买涉诉房屋的目的是为了居住使用，该房屋是原告的唯一住房,原告名下无其他用于居住的房屋；3、原告已经缴纳购房款487906元,超过合同约定总价款953906元的百分之五十。2012年11月11日，原告与第三人恒翔公司签订了商品房预购合同，当日，原告通过银行转账给第三人支付定金403906元。2013年12月9日，原告与第三人签订正式的《商品房认购协议》,原告缴纳的定金403906元转为购房款，第三人为原告出具购房款收据。2013年12月22日，为了向银行申请办理房屋按揭贷款，原告又与第三人签订《商品房认购补充协议》，协议约定原告再补缴购房款84000元，2013年12月25日，原告以现金方式向第三人补缴购房款84000元，第三人为原告出具收据。至此，原告共缴纳购房款487906元，超过合同约定总价款953906元的百分之五十。综上，原告购买大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的三项规定。原告依法提起诉讼，请求人民法院判决终止对大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋的执行,并解除对该房屋的查封。被告崔某崔某辩称，1、大同市平城区人民法院所作出的（2019）晋0213执异75号裁定书适用法律正确，应当维持；2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在人民法院查封涉案房屋之前，原告并没有签订有效的书面商品房买卖合同，本案中只有商品房认购协议，并不是正式的商品房买卖合同。本案中原告所称的交纳房款超过50%，没有明确的直接证据指向。在大同市平城区人民法院75号执行裁定书中明确了原告的银行付款凭证、收款收据时间数额均不符，不足以证实案外人与被执行人的房屋买卖事实。原告的付款方式和签订认购协议的时间相隔一年，不符合正常大众购买房屋的普遍表现。因为原告是先交的钱，且交了816401元，原告和本案第三人可能会存在其它多种关系，比如借贷关系，后补的商品房认购协议也可能是抵押性质，也就是名为买卖实为借贷。在房地产公司向外借款时这是经常的使用手段，且本案的第三人对外欠款更是高达2亿以上，他们在借款的过程中经常使用名为买卖实为借贷的方式，实际上是抵押性质；3、本案的涉案房屋到现在也不具备入住的条件，所以作为正常的购房者，不会在没有确定要购买的具体房屋房号时，也没有看过房屋具体状况，不会确定房屋价格。此情况下先交钱的依据何在，数额如何确定，所以本案的原告不是出于真实意思表示的购房者；4、就购房款816401元而言，依据原告的诉称，是购买两套房的购房款，按照正常的房产价格案，外人马海霞所购的2301号房屋的价格要高于原告所购的1701号房屋，所以，用816401元除以2所得出的首付款，针对1701号房屋肯定要偏高，针对2301号房屋肯定要偏低，所以，此处可以再次证明，原告的所谓的首付款按照原告的诉称不可能达到50%以上，也不符合相关法律规定。请求驳回原告的诉讼请求。第三人恒翔公司未到庭亦未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日,大同市平城区人民法院依据（2016）晋0202执1563号执行裁定书，查封了第三人恒翔公司名下位于大同市紫润芳庭3号楼1单元1701号房屋。2019年5月31日，原告王某王某在本院执行申请执行人崔某崔某与被执行人恒翔公司金钱给付一案中提出执行异议，要求解封本院已查封的紫润芳庭庭小区3号楼1单元1701号房屋。另查，2013年12月9日，原告王某王某与恒翔公司签订了《商品房认购协议》，约定王某王某购买该公司开发的紫润芳庭庭小区3号楼1单元1701号房屋，总价953906元，大同市恒翔房地产开发有限责任公司出具了收款收据二份。2012年11月11日，原告曾向第三人转款816401元。上述事实，有（2019）晋0213执异第75号执行裁定书、《商品房认购协议》、收款收据、银行业务回单、以及当事人庭审陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉。根据原、被告各方诉辩意见，本案的争议焦点为：案外人王某王某对本案诉争的执行标的是否享有排除人民法院强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案应由案外人提供证据证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中所规定的三种情形。本案中，虽然案外人王某王某与恒翔公司签订的《商品房认购协议》的时间早于人民法院的查封时间，但案外人王某王某提供的2012年11月11日银行凭证并不能证实其交到恒翔公司的钱为购房款，且交款时间早于签订协议时间一年也不符合常理。故对于是否在人民法院查封之前已交纳了房款，案外人提供的证据并不足以证明其主张，不能认定其在本院查封案涉房屋之前已交纳房款，故其应当自行承担举证不能的法律后果。综上，鉴于案外人的物权期待权必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形方能排除法院的执行，而案外人王某王某未提交充分的证据证明其享有足以排除查封案涉房屋的权利，故其根据上述法律规定主张排除执行，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告王某王某的诉讼请求。案件受理费100元由原告王某王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 仝彩虹人民陪审员 吴 慧人民陪审员 李文瑞 二〇一九年九月十六日书 记 员 乔艳芳