西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初17467号 原告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地：西安市高新区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1608。 负责人：吴平岩，系该公司物业经理。 委托代理人：姬超凡，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托代理人：杨俊茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：姜鲁东，男，汉族。 第三人：西安市高新区微立方咖啡厅，住所地：西安市高新区西安（三A期）第二幢70101商铺。 经营者：许微，该咖啡厅负责人。 原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下称家利物业西安分公司）诉被告姜鲁东、第三人西安市高新区微立方咖啡厅（以下称微立方咖啡厅）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司委托代理人姬超凡，第三人西安市高新区微立方咖啡厅实际经营者许微均到庭参加了诉讼。向被告姜鲁东公告送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、司法公开告知书、廉政监督卡、开庭传票，期限届满后，被告姜鲁东无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院遂依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告家利物业西安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止在逸翠园-西安（三A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺违规改造、搭建的行为，并拆除违规搭建的构筑物、恢复原状；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系逸翠园-西安（三A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺的业主，在对该商铺进行装修的过程中，被告在该商铺外公共区域私自加装室外露台，被告违规改造、搭建的行为，破坏了原有的建筑形态，并侵占了逸翠·尚府小区（以下简称“小区”）的公告区域，严重影响小区的整体美观与安全。同时，小区业主向原告投诉不断，质疑原告管理服务，并要求原告履行职责、制止被告的上述违规行为。被告私自违规改造、搭建的行为不但违反了《逸翠·上浮（4号地块）业主临时公约》及被告签署的相关文件，而且其行为也违反了《城乡规划法》、《城市地下空间开发利用管理规定》等国家法律法规。原告在被告违规行为产生之初就与被告进行沟通，劝阻其停止违规行为，并向被告发出《装修整改建议单》，但被告至今仍然没有停止上述违规改造、搭建的行为。被告的行为，不仅影响了小区建筑物设计的外观与安全性，侵害了小区其他业主的合法权益。同时，也严重影响了原告正常的物业管理服务工作。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”的相关规定，原告向贵院提起如上诉求，请贵院予以支持。 被告姜鲁东既未参加诉讼，亦未提交任何答辩材料。 第三人微立方咖啡厅述称：原告所述与事实不符，搭建露台原告是知晓的，是经过原告允许之后开始装修和搭建的，且缴纳过相关费用。搭建期间，原告曾与其签订了关于违规搭建露台事宜的单子，希望配合原告将露台拆掉。因原告更换负责人后，称对违规搭建需要进行排查，为了不影响美观。但其搭建露台是因为建筑的地方地势不平，原告物业处经常修整，给其造成一定的经济影响，对顾客造成不方便，所以才搭建的。 经审理查明：2012年，被告姜鲁东与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12081344），购买了逸翠园-西安（3A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺，并签订了《逸翠园-西安三A期（逸翠·尚府）业主临时公约》、《装修治安、消防安全防火责任承诺书》、《住宅装修须知》。被告姜鲁东在对其商铺进行装修的过程中，在该商铺外公共区域加装室外露台。原告家利物业西安分公司于2014年12月25日向第三人负责人许微发出《装修整改建议单》，第三人负责人许微在《装修整改单》业主签收确认处签字予以确认；同日，被告姜鲁东及第三人负责人许微向逸翠·尚府物业出具《装修承诺书》，承诺书载明“本人为3A2座7单元70101室的业主/实际使用人，在此郑重承诺，对房屋进行室内外装修时，将严格遵守《住宅室内装饰装修管理办法》、《西安市物业管理条例》等相关法律规定以及《业主临时公约》的有关约定，绝不进行任何形式和程度的违章搭建。如本人/本单位存在违章搭建举动，物业服务中心有权采取一切措施进行阻止，包括将装修工人清场、限制工人及装修材料进入园区、停车、停电等。物业服务中心有权采取前述各项措施及其他合理措施直至本人/本单位对违章搭建进行整改并通过物业服务中心的验收为止。本人/本单位充分理解物业服务中心可能采取的上述措施是由本人/本单位的违章搭建行为引致，也充分知悉上述措施可能导致的各种结果，本人对此完全认可并承诺不会以任何形式提出异议。本人自愿承担因此事所造成的一切经济及法律责任”。2014年7月28日，出租方（甲方）姜鲁东与承租方（乙方）许方义在居间方（丙方）科威国际不动产的居间下签订《西安市商铺租赁合同》，合同约定：甲方出租位于西安市高新区XX路XX园XX西安（三期）小区2幢7单元10101商铺，租赁期限自2014年8月1日起至2022年9月30日止，乙方租赁用途为咖啡、休闲、简餐、西点。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修和修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋主架构。承租方（乙方）许方义系第三人实际经营者许微的父亲。 上述事实有：《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12081344）、《逸翠园-西安三A期（逸翠·尚府）业主临时公约》、《装修治安、消防安全防火责任承诺书》、《住宅装修须知》、照片四张、《装修整改单》、《装修承诺书》、《西安市商铺租赁合同》及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。 本院认为：公民在行使其自身权利时，不得阻碍或者损害他人的权利，更不得损害公共利益。本案中，被告姜鲁东作为逸翠园-西安（3A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺的业主，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，被告姜鲁东有权对自己的房屋进行出租。承租方有权利对其所有的商铺进行装修，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”、《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”及第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”之规定，第三人实际经营者许微对其商铺进行装修时，在公共区域加装室外露台的行为，破坏了原有的建筑形态，侵占了逸翠·尚府小区的公共区域，严重影响了小区的整体美观与安全，损害了其他业主的合法权益。其次，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”之规定，原告家利物业西安分公司作为逸翠·尚府小区的物业服务企业，仅是根据业主的委托负责管理逸翠·尚府小区的建筑物及其附属设施，为业主提供物业管理服务，即使存在被告辩称的《免责声明》，原告家利物业西安分公司也没有权利同意第三人实际经营者许微在小区公共区域进行装修，所谓的《免责声明》不能改变原告在公共区域搭建、装修行为的违法性。最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（五）恢复原状；”、《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”之规定，原告家利物业西安分公司作为逸翠·尚府小区的物业服务企业主张被告及第三人立即停止在逸翠园-西安（三A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺违规改造、搭建的行为，并拆除违规搭建的构筑物、恢复原状的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、第七十二条、第八十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、第一百七十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十三条、及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、被告姜鲁东、第三人西安市高新区微立方咖啡厅立即停止在西安市高新区XX路XX号XX园XX西安（三A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺违规改造、搭建的行为。 二、被告姜鲁东、第三人西安市高新区微立方咖啡厅于本判决生效之日起十日内拆除西安市高新区XX路XX号XX园XX西安（三A期）第2幢7单元1-2层70101号商铺室外搭建的木地板及以上的全部构筑物，恢复原状。 三、驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元,由被告姜鲁东承担。鉴于案件受理费原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司已预交，故被告姜鲁东于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费100元直接给付与原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  陈保卫 人民陪审员  贾卫华 二〇一九年九月十九日 书 记 员  史丽娜 打印：扈艳红校对：骆凡2019年月日送达 1