山东省高密市人民法院    山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初2396号 原告（反诉被告）：山东宜美物业管理有限公司，住所地，高密市醴泉街道利群路(北)126号A幢。统一社会信用代码：91370785572880429P。 法定代表人：孙旭森，总经理。 委托诉讼代理人：潘美辰，山东子伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慕森，山东子伦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：刘金娟，女，1978年12月14日生，汉族，居民，住高密市。 原告山东宜美物业管理有限公司与被告刘金娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘美辰、刘慕森及被告刘金娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告自2016年7月1日至2018年12月31日期间的自来水费34.2元、物业费879.12元，共计913.32元、滞纳金1840.46元，共计2753.78元。2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告居住在凯宇凤城尚品小区9号楼2单元302室，原告按照与被告居住小区开发商签署的《前期物业服务协议》，切实履行了保洁、绿化、设备(包括照明、暖气、水电系统)维护等义务，被告在享受物业服务的同时，须按照合同履行缴纳物业服务费的义务。被告未按时缴纳上述费用，截止到2018年12月份尚欠自来水费、物业服务费913.32元。根据协议第十九条的约定，被告每拖延一天加收5‰的滞纳金，截止2018年12月31日滞纳金为1840.46元，共计2753.78元。经原告多次追要，拒不履行付款义务，损害了原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告刘金娟辩称，一、被告与原告并不存在水费欠缺，自从小区自来水交付自来水公司后，水费已经全部付清，不付清是交接不了的。 二、被告没有车库，没有车库服务费。 三、至于物业费，被告在业委会与城建物业签订物业服务合同之前，一直交纳物业费，未曾欠缺，小区业委会与城建物业签订合同之后，因为原告拒不退出，也没有与业委会签订物业服务合同，不合法律程序，因此被告拒绝缴纳物业费，但是，原告以被告不缴物业费为由，不给被告充电费，从而迫使被告不得不交给原告物业费。时至今日，原告仍然给被告限电。 四、拒交物业费理由： 1.高密市人民法院(2018)鲁0785民初434号判决前期物业服务合同尚未解除，但潍坊市中级人民法院(2018)鲁07民终4693号民事裁定书裁定：撤消高密市人民法院的判决。潍坊中院的裁定证明原告在凤城尚品小区从事物业管理服务是不合法的。 2.原告与被告之间服务协议已终止，原告无权向被告收取物业费。2016年2月，业主委员会与高密市城建物业公司签订了物业服务合同，自此，原告在小区服务依法终止，同时市物管办向原告下达了《限期项目交接通知书》原告拒不交接，证明了被告无视上级指示，在小区服务的不合法性。 根据国务院《物业管理条例》第二十六条之规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”凤城尚品小区业主委员会己与城建物业签订物业服务合同，标志着前期物业服务合同终止。同时，市物管办2016年3月16日《关于限期进行项目交接的通知》中己经明确指出，原告与建设单位签订的前期物业服务合同已经终止。被告在与原告前期物业合同期内的物业费水费己全部付清，从未拖欠。 根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：“业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或业主委员会与物业服务企业约定。”业主委员会成立后，原告并没有与业委会续签合同，也没有什么约定，因此也就没有什么服务标准和收费依据。综上所述，原告属于无合同强制服务，收取物业费无法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，请求法院驳回原告的违法诉讼请求，并责令其停止给业主限电的违法行为。 被告提出反诉请求：事实理由如下： 1.被告在与原告的前期物业合同终止后，物业费已交至2017.6.31日，请求法院依法责令原告返还被告2016.3.1一2017.3.31之间所交物业费共计423.2865元。2.请求法院责令原告返还车位租赁费被告所占份额2284元，并责令原告将改造成车位的绿化带复原。 事实与依据： 市住建局向原告下达了《责令停止违法行为通知书》，原告无视，拒不交接退出，随后，住建局又向原告下达了《建设行政处罚告知书》。原告无视市住建局和市物管办文件通知，无视国家法律，在没有合同的情况下，在小区从事所谓的物业“服务”，当起了主人的角色，业主的共有绿地被原告私自改造为车位，并向业主出租，原告将属于业主共有的车位租赁费据为己有，这是不合法的。另外，原来的绿化树移栽后，大部分已死亡，原告未履行绿化的义务。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、凯宇·凤城尚品前期物业服务合同一份。证明2011年11月8日山东凯宇置业有限公司与山东凯宇物业管理有限公司签订前期物业服务合同，由山东凯宇物业管理有限公司为凯宇·凤城尚品提供前期物业管理服务。 2、国家企业信用信息公示系统一份。证明山东凯宇物业管理有限公司于2016年1月20日变更为山东富美物业管理有限公司，山东富美物业管理有限公司于2016年10月13日变更为山东宜美物业管理有限公司。 3、交房确认单一份。证明被告刘金娟于2014年8月10日签署交房确认单，房屋位于凯宇·凤城尚品9号楼2单元302室。 4、入住手续书一份。证明被告刘金娟已入住，享受原告山东宜美物业管理有限公司提供的物业服务。 5、前期物业服务协议、业主入住须知、业主公约、临时管理规约一份。证明被告刘金娟已知悉自来水费、物业费等各项收费标准以及缴纳期限、滞纳金标准。 6、个人缴费明细一份。证明被告刘金娟尚欠原告山东宜美物业管理有限公司2016年7月1日至2018年12月31日居民自来水费、物业费共计913.33元。 7、9--2-302刘金娟欠费明细表一份。证明被告刘金娟尚欠原告山东宜美物业管理有限公司居民自来水费、物业费以及滞纳金共计2753.78元。 8、会议纪要一份。证明2017年11月14日，原告与被告在建设局、物管办相关领导的主持下达成了新的会议纪要，2016年物管办下达的通知书、建设局下达的通知书及告知书均未生效，最终也未作出任何处罚决定。证明用小区绿地改建的113个车位已达成合法保留的一致意见。 9、支持凯宇·凤城尚品小区保留车位的签字表。证明保留车位系广大业主一致需求，原告利用杂草、乱石区域开辟车位解决了业主停车难问题，切实维护了小区业主的利益。 10、潍坊市普通住宅物业服务收费备案表。证明原告收取物业费已经价格主管部门备案，收费标准有据可依。 经庭审质证，被告对证据2、3、4、5的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据虽有异议，但未提供相反证据予以推翻，本院予以确认并在卷佐证。 被告围绕其辩称理由及反诉请求，提供了以下证据： 1、物业费交费单据一份，证明2017年3月31日前的物业费已交清。 2、提交潍坊市中级人民法院作出的裁定书一份，证明撤销一审法院判决。 3、市物管办出具的限期项目交接通知书一份； 4、物业服务合同一份； 5、业委会明白纸一份； 6、市住建局出具的责令停止违法行为通知书一份； 7、市住建局出具的建设行政处罚告知书一份； 8、市住建局出具的移交处理函一份。 原告针对被告提交的证据及反诉请求提出以下质证及答辩意见： 1、对物业费交费单据，对真实性无异议，原告所主张的物业费个人交费明细已经扣除2017年1月1日至2017年3月31日的物业费。对于其它季度的物业费被告均未交纳，原告提供的个人交费明细表中所列未交费的期间已经扣除了被告所交纳物业费的期间。 2、针对被告提交的（2018）鲁07民终4693号民事裁定书真实性没有异议，对其证明目的有异议。该裁定书所涉案件系业主委员会对原告提起的诉讼，因凯宇·凤城尚品小区业主委员会于2018年8月15日主体终止，新的业主委员会尚未成立，未确定新的权利义务承受人，经高密市人民法院（2019）鲁0785民初1407号民事裁定书裁定中止诉讼。本案为追索物业费的物业服务合同纠纷，原告当庭提交了与置业公司签订的前期物业服务合同及原被告双方签订的物业服务协议书，在未经法院判决认定上述协议无效或被撤销的情况下，各方均应当按协议约定履行合同义务。 3、对《限期项目交接通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《建设行政处罚告知书》的真实性、合法性及证明目的均有异议，原告从未收到上述通知书、告知书，也从未接受过任何行政处罚，2017年11月14日在建设局、物管办相关领导的主持下，原告负责人与业委会成员达成的会议纪要，足以推翻上述通知书、告知书，进一步可以证明原告在凯宇凤城尚品小区提供物业服务的合法地位。 4、针对被告提交的业委会张贴的《公示》、《明白纸》、《通知》、《关于凤城尚品小区选聘物业公司的报告》、《公告》质证如下：对其真实性、合法性及证明目的均有异议。被告提交的上述证据仅是业主委员会成员的个人意见，并未根据《物业管理条例》的规定召开业主大会。即使已经张贴在公示栏，也不符合《山东省物业管理条例》及凯宇·凤城尚品小区业主代表大会议事规则所规定的书面征求广大业主意见的法定形式。且该业主委员会主体资格已经终止，上述证据不具有证明效力。 5、针对被告提交的《物业服务合同》质证如下：凯宇·凤城尚品小区业主委员会与高密市城建物业管理有限公司签订的《物业服务试用合同》仅是业主委员会一致同意，并未根据《物业管理条例》的规定召开业主大会，业主委员会与城建物业签订物业服务合同为凯宇·凤城尚品小区提供物业服务不符合法律规定，并未通过合法的方式及程序取得了业主大会的决议以及全体业主的授权，原告在凯宇·凤城尚品的前期物业服务合同尚未解除。 本院认为，原告对被告提交的证据1物业费单据、证据2（2018）鲁07民终4693号民事裁定书无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对被告提交的其他证据，因涉及全体小区业主共同利益，被告不能单就此项主张而要求减免其一户的物业费，对此在本案中不予认定。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 山东凯宇物业管理有限公司于2011年4月13日成立，于2016年1月20日变更名称为山东富美物业管理有限公司，于2016年10月13日变更名称为山东宜美物业管理有限公司。 2011年11月8日，山东凯宇置业有限公司（甲方）与山东凯宇物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，由山东凯宇置业有限公司委托山东凯宇物业管理有限公司为凯宇·凤城尚品小区提供前期物业管理服务。约定的委托管理期限分为三个阶段，1、前期介入阶段，自本合同签订之日起，至向业主交房前止。2、物业管理前期介入服务阶段，自向业主交房之日起，至乙方正式向业主收取物业管理服务费时止。3、前期物业管理服务阶段，自乙方正式向业主收取物业管理服务费时起至本小区业主委员会代表业主与物业管理服务企业签订物业服务合同生效时止。合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关书面资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会如未成立，由乙方继续代管。在《委托服务内容》一章约定前期物业管理服务阶段，物业管理服务费经物价部门批准后由乙方向业主收取。合同还就委托管理服务标准、物业的接管验收、物业的使用与维护、违约责任等作了约定。 2014年8月10日，被告刘金娟签署入住手续书及收楼书，确认其所购的房屋位于凯宇·凤城尚品小区9号楼2单元302室，建筑面积90.03平方米。 2014年8月10日，被告刘金娟（甲方）与山东凯宇物业管理有限公司（乙方）签订前期物业服务协议，其中第六章第十六条物业管理服务费的收取标准及用途约定物业管理费的标准为：住宅0.8元/月/平方米，高层1.15元/月/平方米，商业房1.0元/月/平方米；水费每立方3.8元；地下车库服务费：30元/个；电费：住宅0.61元/度，商业1.14元/度。第十九条约定物业管理服务费用（含水、电费）按月交纳，在每月的20日—30日到本小区物业管理处交纳。用户每拖延一天加收5‰的滞纳金，延期交费超出2天者，将被停止水、电供应服务。其中第八章委托管理期限，第二十六条约定本协议自2011年11月8日起至业主委员会代表业主与物业管理企业的物业服务合同生效时止，期间如与开发商解除委托合同，本协议自动终止。第二十六条约定本协议终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关书面资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会如未成立，由乙方继续代管。同时还签订了业主入住须知、业主公约、临时管理规约作为前期物业服务协议的附件。 查明，被告自2016年7月1日至2018年12月31日居民欠自来水费34.20元、物业费879.12元，共计913.32元。原告多次催要，被告一直未缴纳。 另查明，高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会于2015年12月23日备案，备案号为2015-1-50，业主委员会主任宋焕良、副主任宫厚民、徐子明。2018年1月13日，该业主委员会对山东宜美物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案向本院提起诉讼，要求山东宜美物业管理有限公司立即退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目并按规定与原告办理交接；移交所有物业用房及相关图纸资料和所有地上停车位。在该案中，凯宇·凤城尚品小区业主委员会认可解除与山东宜美物业管理有限公司签订的物业服务合同未召开业主大会，只是业主委员会一致同意，未提供与山东宜美物业管理有限公司之间中止服务合同的证据。本院作出（2018）鲁0785民初434号民事判决书，认为凯宇·凤城尚品小区业主委员会未提交证据证明其已经通过合法的方式及程序取得了业主大会的决议以及全体业主的授权，凯宇·凤城尚品小区的前期物业服务合同尚未解除，原告的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，遂判决驳回了高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会的诉讼请求。 宣判后，凤城尚品小区业主委员会不服，提起上诉。潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民终4693号民事裁定书，以二审提交新证据、原审判决认定事实不清为由应发回重审。本院另行组成合议庭，对此案进行了审理。在审理过程中，山东宜美物业管理有限公司向本院提交高密市人民政府密水街道办事处与高密市住房和城乡建设局联合作出的公示，认为高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会主体资格已于2018年8月15日终止，新的业主委员会尚未成立，未确定新的权利义务承受人。本院于2019年5月13日作出（2019）鲁0785民初1407号民事裁定书，裁定该案中止诉讼。 本院认为，根据本案查明的事实，双方签订的前期物业服务协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应按照协议约定履行自己的义务。 虽然高密市凯宇·凤城尚品小区业主委员会对山东宜美物业管理有限公司提起了诉讼，要求其退出凯宇.凤城尚品小区物业服务项目，但未经法院最终裁决。山东宜美物业管理有限公司仍实际继续为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，且被告亦实际接受了该物业公司提供的物业服务，故原告与被告之间仍存在事实上的物业服务合同法律关系。现被告未如期交纳物业服务费，物业公司有权向其主张。对于被告辩称不欠自来水费及反诉称原告应退还被告2016.3.1一2017.3.31之间所交物业费共计423.2865元的理由，本院不予采纳。 对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院认为，该滞纳金实际应为违约金，虽然双方对此作了约定，但比例过高，本院依法予以调整，可按同期银行贷款利率从应交之日起计算。 对于被告所主张的原告的物业服务存在诸多问题的答辩意见，应指出，原告作为小区的物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善，但该服务瑕疵并不足以达到减免物业费的程度，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。 对于被告辩称原告无合同强制服务以及反诉所称将地上停车位及改造车位租给业主，其租赁费占为原告己有，应返还被告所占份额权益及将改造成车位的绿化带复原等问题，因涉及全体小区业主共同利益，被告不能单就此项主张而要求减免其一户的物业费，待小区业主委员会成立后，业主委员会可代表小区全体业主利益再行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、刘金娟于判决生效后十日内给付山东宜美物业管理有限责任公司2016年7月1日至2018年12月31日期间的自来水费34.20元、物业服务费879.12元，共计913.32元及违约金（以实际欠付数额为基数，自应交纳之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、驳回山东宜美物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回刘金娟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 展坤祥 二〇一九年九月二十日 法官助理 王呈呈 书 记 员 刘 艳