河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初1646号 原告（反诉被告）：郭士豹，男，汉族，1974年11月21日出生，住建华南大街101号中方商务四楼河北电视台广告管理中心。 委托诉讼代理人：秦利军，武青果，河北勤邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司，住所地石家庄市育才街56号九派大厦九层，统一社会信用代码：911301006732039618。 法定代表人：魏翰莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦振宇，系河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭士豹与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司（以下简称燕港公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭士豹及委托诉讼代理人秦利军和武青果、被告（反诉原告）燕港公司的委托诉讼代理人秦振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭士豹向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《内部认购协议书》合法有效；2、判令被告向原告支付迟延交付房屋违约金，暂计至2019年7月1日止的数额为27918.35元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月13日，原被告双方签订认购住宅楼的《内部认购协议书》，约定原告购买被告开发的石家庄市高新区珠江大道南、天山大街东御灏府项目1-3-1102室，协议书约定被告预计在2017年12月底将上述商品房交付乙方使用，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年3月底仍日不能按协议约定交房标准交付使用的，乙方（原告）选择继续履行合同，自2018年4月1日起至上述房屋通知交房之日止每迟延一日，甲方（被告）向乙方（原告）支付其已缴纳房款万分之一的违约金。至起诉日止，被告仍未交付房屋。 被告燕港公司辩称，1、双方签订的内部认购协议书已经解除。2、本案诉讼费由原告负担。3、依据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释二第24条，当事人对合同法第96条、99条规定的合同解除或债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议，并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中被告向原告邮寄了解除协议函并约定了异议期限，异议期为七天。解除协议函为4月23日，原告的立案时间均为2019年7月25日，超过异议期限，请求人民法院驳回起诉。并提出反诉，1、确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、被反诉人向反诉人支付违约金61359元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年7月13日签署《内部认购协议书》，约定被反诉人通过银行贷款方式购买反诉人开发的御灏府小区1-3-1102号房屋。涉案房屋于2018年4月10日获得《商品房预售许可证》，此后反诉人多次反复通过电话、短信、信函（《通知书》、《催告函》等）方式通知被反诉人尽快准备并提交贷款资料、尽快办理贷款手续，但直至2019年4月，被反诉人仍旧无法按照银行要求交齐贷款资料、无法实际办理贷款手续，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。被反诉人作为买方，其最核心的义务就是按时支付购房款，只有依约付款双方间的合同目的才可以实现，也只有资金充裕反诉人才可以保证涉案预售房屋尽快完工交付。鉴于被反诉人违反协议约定未能实际办理贷款手续、也无法通过其他付款方式履行后继付款义务，其行为已经表明被反诉人拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，反诉人最终于2019年4月23日向被反诉人寄送了《解除协议函》，宣告双方间签署的上述《内部认购协议书》解除，不再履行，并与2019年4月25日又寄送《敦促函》，敦促被反诉人尽快到公司办理退款等善后手续。反诉人认为，依据相关协议约定和相关法律规定，其宣告上述《内部认购协议书》解除的行为合法合理，已经履行完毕送达义务，故恳请法院依法就上述《内部认购协议书》已经解除之法律事实予以确认；同时，被反诉人拒绝付款行为违反相关协议约定，影响到反诉人实际施工，依法应当承担违约责任，恳请法院就此索赔予以支持。 反诉被告郭士豹辩称，一、我方已经按照《内部认购协议书》的约定足额交纳了首付款，从未收到银行的无法办理贷款的任何通知。反诉人所诉不属实，我方按《内部认购协议书》的约定早在2016年7月就完成了交纳582741元首付款的义务，后又于2018年5月依反诉人要求补缴首付款至613590元。作为弱势的消费者，买房子是一辈子的大事，大几十万元的首付款几乎就是其半辈子的心血，苦苦等待违约的开发商三年多只是为购买自己的一个栖身之所，其怎么会在提交贷款资料这么简单的问题上不配合开发商导致无法办理贷款呢？显然是反诉人歪曲了事实。纵观反诉人提交的证据，不管短信、微信通知也好，催告函、督促函也好，其本质都是反诉人的单方陈述，并没有相关证据证明我方“无法按银行要求补齐贷款资料、无法实际办理贷款手续”。二、反诉人违约在先，逾期交房，并拒绝与我方签订正式《商品房买卖合同》。《内部认购协议书》其性质属于预约合同，在第五条约定：甲方（反诉人）在具备签订《商品房买卖合同》条件后书面通知乙方（我方）签订《商品房买卖合同》，但至今仍未签订；约定的交房日期为2017年12月底，至今未能交付。根据反诉人提交的证据B-01显示2018年4月10日其已取得《商品房预售许可证明》，具备了签订《商品房买卖合同》的条件，却迟迟不予签订，致使买卖双方的权利义务无法进一步确定下来，当然也引起了消费者的恐慌，制造了社会不稳定因素。反诉人作为卖方，其最大最核心的义务就是签订正式《商品房买卖合同》并如期交房。三、《内部认购协议书》系反诉人提供的格式合同。协议第四条第2款约定，如甲方（反诉人）在2018年3月底仍不能按协议约定的交房标准交付使用的，乙方（我方）选择继续履行，并且一旦选择不再更改。即便和反诉人选择相悖，本案争议的内购协议是由反诉人提供的格式合同，应当做出不利于合同提供方的解释，即要求反诉人继续履行。 本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，原告和卢焘就被告开发的位于石家庄高新区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告和卢焘购买的房产为1-3-1102室、建筑面积138.57平方米、总价款为1162741元，首付50%即582741元，剩余房款580000元为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后电话或书面通知原告方，原告方应在接到被告电话或书面形式通知后12天内将办理贷款所需的个人有效、完整的相关资料提交于被告，被告协助办理贷款手续，如由于原告方自身体条件所限导致其所申请的贷款未获银行批准的，则原告方需要在贷款申请被驳回十天内一次性向被告缴纳剩余的全部房款，如原告方未在上述期限内交清应交房款，则被告有权选择单方解除合同关系，被告如选择解除本合同，有权扣留原告方已缴纳房款的10%作为违约金，剩余房款本金退还原告，房屋被告可另行出售；被告预计在2017年12月底将上述商品房交付原告使用，如非因不可抗力因素导致上述房源在2018年3月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告方选择继续履行合同，自2018年4月1日起至上述房屋通知交房之日止每迟延一日，被告向原告方支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时原告和卢焘在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为神兴小区17-3-502室、联系电话133××××8368和158××××9890，并约定，如被告使用上述联系方式与原告方联系出现通信联系未果情况（包括拒收），视为被告已经完成通知或联系义务。协议签订当天，原告和卢焘支付了部分房款582741元，2018年5月4日原告和卢焘补交房款至613590元。石家庄市政府于2017年3月18日出具《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》，对购房做出了限购、限贷规定。涉案房屋于2018年4月10日取得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议，被告于2018年4月23日向原告方送到了书面通知，通知原告方已取得预售证、尽快提供相关材料办理贷款手续。此后被告多次通过电话、短信等方式通知原告方尽快提交贷款资料、尽快办理贷款手续。2019年3月12日被告向原告方送达了《催告函》，内容均为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超过该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。但直至2019年4月，原告仍旧没有按照银行要求交齐贷款资料、无法通过银行贷款审批，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年4月24日被告向原告方送达了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。2019年4月26日被告又向原告方寄送了《敦促函》，内容为：房屋买卖关系已经解除，请收到本函后3日内来我公司办理退款等相关事宜。 另外，原告和卢焘于2002年8月5日登记结婚，于2018年10月30日在民政局办理离婚手续。 以上事实，有《内部认购协议书》、预售许可证、贷款合作协议、收据、通知书、《催告函》、《解除协议函》、快递单及投送记录、通话记录、短信、离婚协议书、离婚证及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原告和卢焘与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告和卢焘办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告没有证据证明其贷款未果的原因是被告的原因造成的。原告方在贷款未果的情况下，也未能通过其他方式补齐房款，导致合同目的不能实现。自2018年4月23日被告通知原告方提供完整贷款手续至2019年4月24日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续12天、被拒贷后十天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告方确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单于2019年4月24日送达，故涉案协议书于2019年4月24日解除。协议解除后，被告应当将原告方已交付的613590元予以返还。原被告约定如被告在2019年3月底仍不能交房被告自2018年4月1日起承担违约金，被告在2018年4月10日方取得《商品房预售许可证》，故被告应当承担违约金。按照双方的约定每迟延一日被告向原告方支付其已缴纳房款万分之一的违约金，应自2018年4月1日起至2019年3月12日被告向原告方送达《催告函》止，故逾期交房违约金为21125元。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的10%即61359元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）郭士豹和卢焘与被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年4月24日解除； 二、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）郭士豹房款613590元； 三、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）郭士豹逾期交房违约金为21125元； 四、驳回原告郭士豹的其他诉讼请求； 五、驳回被告河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费498元减半收取计249元，由原告（反诉被告）郭士豹负担61元、被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担188元；反诉费667元，由被告（反诉原告）河北燕港（集团）富源城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 牛红杰 二〇一九年九月九日 法官助理 范依苹 书 记 员 张晓宁 ——