云南省墨江哈尼族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0822民初271号 原告（反诉被告）：周媛，女，1980年8月10日出生，彝族，云南省墨江县人，农民，小学文化，住墨江县，现住。 委托诉讼代理人：祁春涛，云南谏成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：韩璐圆，云南谏成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）：黄鑫，男，1975年12月8日出生，汉族，云南省墨江县人，个体工商户，高中文化，住墨江县。 被告（反诉原告）：杨双凤，女，1977年12月1日出生，汉族，云南省墨江县人，农民，高中文化，住墨江县。 被告：黄顺霖，男，1978年11月18日出生，汉族，云南省墨江县人，墨江县交警大队职工，大学文化，户籍住所：墨江县。 三被告共同委托诉讼代理人：曹凡（以下简称被代），云南胜春兰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 原告周媛（反诉被告）与被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤、被告黄顺霖买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）周媛及其委托诉讼代理人祁春涛，被告（反诉原告）黄鑫及三被告共同委托诉讼代理人曹凡到庭参加诉讼。原告（反诉被告）周媛的委托诉讼代理人韩璐圆经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周媛（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告完善位于墨江县房屋的房屋所有权、土地使用权变更备案登记手续，为原告办理该房屋的不动产权证，并承担办理产权证所产生的全部费用；2、判令被告向原告支付违约金40000元。事实和理由：2008中旬，被告以集资建房的方式，将位于墨江县的房屋转让给原告。双方于2008年12月27日签订了《协议书》，约定房屋转让后产权属于原告，被告积极为原告办理产权变更登记，如一方违约应按双倍的定金金额承担违约责任。合同签订后，原告如约向被告支付了120000元的房屋转让价款，但被告迟迟未将房屋产权变更登记至原告的名下。 被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤对原告提出未办理房屋过户手续予以认可，但认为是为原告办理了抵押贷款手续，原告没有还清贷款，产权变更登记无法办理，且原告没有按《协议书》约定履行付款义务，并提出反诉。具体诉讼请求：1、判令原告支付购房欠款55000元；2、承担违约造成的损失40000元。事实和理由：二被告于2007年1月在阳光小区建盖房屋，该房屋是在划拨的土地上建盖的，经与原告协商，双方于2008年12月25日达成口头协议，即由原告购买被告住房，由原告先交定金20000元，由被告帮助抵押贷款签订正式协议书，并交清所有欠款。被告于2008年12月25日为原告办理了抵押担保后原告获取了贷款资金，被告已将位于墨江县的房屋交付给原告，但原告到2008年12月27日正式签订《协议书》时没有足额交清购房款，仅缴纳了100000元购房资金，剩余55000元购房资金至今未付，原告的行为给被告造成了巨大损失，原告应按照《协议书》第4条及第5条约定承担违约造成的损失，即支付20000元定金的双倍损失40000元违约金，并支付所有房屋欠款。在庭审中被告（反诉原告）变更购房欠款为35000元。由于被告转让给原告的房子已交付原告使用，并为原告办理了抵押贷款手续后原告获取了贷款资金，原告没有还清贷款，产权变更登记无法办理。请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告（反诉被告）支付购房欠款35000元，并支付40000元违约金。 被告黄顺霖辩称，黄顺霖没有参与原告的房屋买卖行为，该买卖行为系黄鑫、杨双凤夫妇与原告进行的。黄顺霖不是本案适格的当事人，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2006年1月16日，黄鑫、黄顺霖取得墨江县联珠镇班中村少者组的划拨土地使用权302.47平方米。经协商，黄鑫与周媛等人以集资建房的方式，共同在该地块上建盖鸿运楼（现更名为墨江县联珠镇新发社区阳光小区19号），位于墨江县的房屋为原告周媛的集资房。黄鑫与周媛于2008年12月27日签订了《协议书》，约定房屋转让后产权属于原告，被告协助原告办理产权变更登记，转让房屋的相关费用由原告承担。合同签订后，原告按约定支付定金20000元，被告用出让给原告的房屋产权证为原告办理了抵押贷款，原告获取贷款后支付给被告购房款100000元，被告将房屋交付给原告管理使用，原告尚欠被告房屋价款35000元。现墨江县的房产证上载明的房屋所有权人为黄鑫和杨双凤共有。原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1、《协议书》、《建设工程规划许可证（编号：004号）》复印件各1份，欲证明被告以集资建房的方式，将位于墨江县房屋转让给原告，双方于2008年12月27日签订了《协议书》，被告没有向原告明确该土地的性质为划拨，墨江县联珠镇班中村少者组302.47平方米土地使用者为黄鑫、黄顺霖的事实；2、2008年12月27日出具的收条复印件一份，欲证明签订合同后，原告如约向被告支付了120000元的房屋转让价款的事实；3、墨江县房权证联珠镇字第××号《房屋所有权证》一本、墨江县房联珠镇共字第××号《房屋共有权证》一本、墨江县房联珠镇共字第××号《房屋共有权证》一本，欲证明阳光小区19号2单元501号房屋，现房屋所有权人为被告黄鑫，被告黄鑫至今未将涉案房屋所有权变更登记至原告名下的事实；4、2018年5月7日《告知书》复印件1份、2018年6月11日《告示》复印件1份，欲证明原告及阳光小区的其他购房业主分别于2018年5月7日、2018年6月11日向被告发出《告知书》及《告示》，请求被告为原告及其他业主办理房屋产权变更登记事宜的事实。被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤对本诉向本院提交《国有土地使用证（墨国用（2008）第403号）》1本，欲证明本案的涉案土地，属于被告黄顺霖的60多个平方已经划出去了，黄顺霖和涉案土地已经没有关系的事实。被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤对反诉向本院提交如下证据：1、2008年12月27日签订的协议书复印件一份，证明双方于2008年12月签订协议书，被告将5楼100.24平方米住房转让原告，转让房屋价款为155000元，原告交纳定金20000元，一方违约承担双倍违约金，交清购房款后办理手续由原告方办理，被告方协助的事实；2、2008年12月27日出具的收条复印件一份，证明被告收到原告120000元购房款，原告至今未付清购房款的事实；3、墨江县房联珠镇共字第××号《房屋共有权证》复印件一份，证明被告已经为原告办理抵押贷款的事实；4、由墨江县农村信用合作联社营业部于2019年5月5日出具的情况说明复印件一份，证明被告用房产证为原告办理抵押登记，原告至今未还清贷款，被告已经按双方约定履行完毕自己义务的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤提出的反诉向本院提交如下证据：2008年12月21日出具的收据复印件一份、2008年12月27日出具的收条复印件一份，证明周媛已于2008年12月21日向黄顺霖支付了20000元定金，在2008年12月25日在农村信用合作联社营业部取得110000元的贷款后，于2008年12月27日向黄鑫支付了100000元的房屋转让价款，周媛累计支付了房屋转让价款共计120000元的事实。被告黄顺霖未向本院提交证据。经质证，被告黄鑫（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的本诉证据1、2、3无异议，对证据4有异议，认为被告未收到通知。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的本诉证据有异议，认为黄顺霖是本案的适格被告。经质证，原告（反诉被告）对被告黄鑫（反诉原告）提交的反诉证据1、2、3、4三性均无异议，但对证据1、2、4的证明目的不予认可。对证据1认为，不认可相关费用全部由原告承担的事实，在双方签订协议书时被告没有对土地性质进行明示；对证据2认为，被告没有为原告办理产权证，原告有权拒绝履行支付剩余房价款；对证据4认为，不认可被告履行完毕自己义务的证明目的，原告现在已经还清贷款，取到了房产证原件。被告黄鑫（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的反诉证据无异议。本院认为，原告（反诉被告）提交的本诉及反诉证据，来源合法，内容真实，能证明原告欲证明的事实，本院予以采信；被告黄鑫（反诉原告）提交的本诉证据，不能证明其欲证明的事实，本院不予采信；对被告黄鑫（反诉原告）提交的反诉证据1、2、3、4，来源合法，内容真实，能证明被告欲证明的事实，本院予以采信；原告（反诉被告）提交的反诉证据来源合法，内容真实，能证明原告欲证明的事实，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”依法成立的合同，自成立时生效，签订合同的各方当事人应按照合同约定前面履行自己的义务。本案本诉中，原告（反诉被告）与被告黄鑫（反诉原告）签订了《协议书》，该合同约定，房屋的产权证由被告办理，转让房屋的相关费由原告承担。被告已经将房屋交付原告，且被告已经为原告办理抵押贷款，双方签订的合同已经大部分履行，尚未办理房屋产权证的转移手续，原告尚欠被告购房款35000元。依据双方签订的合同，原告交清相关费用后，被告应协助原告办理房屋产权证的转移手续。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）为原告办理不动产权证的诉讼请求，本院予以支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担办理费用的诉讼请求，本院不予支持；原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，因被告转让给原告的房屋按双方签订《协议书》约定被告已经为原告办理抵押贷款，且原告已获得贷款资金，至原告诉讼时原告尚未结清贷款，房屋产权证在抵押状态，本院不予支持。被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤请求法院驳回原告（反诉被告）的诉讼请求的答辩意见，本院不予支持。被告黄顺霖系划拨土地的共同使用者，系适格被告，其请求法院驳回原告的诉讼请求的答辩意见，本院不予支持。被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤以原告（反诉被告）没有按《协议书》约定履行付款义务，提出反诉要求原告支付购房欠款35000元请求，本院予以支持；被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤提出反诉要求原告（反诉被告）承担违约造成的损失40000元的诉请，《协议书》中约定由原告支付定金20000元，一方违约支付双倍违约金，因原告（反诉被告）未按《协议书》中约定在获取贷款后支付全部房屋价款，构成违约，应承担违约责任。双方签订的合同已经大部分履行，现原告（反诉被告）尚欠购房款35000元，本院酌情支持被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤反诉要求原告（反诉被告）承担违约造成的损失10000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼》第五十一条、六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤、被告黄顺霖于原告（反诉被告）周媛缴纳完毕办理房屋不动产权证相关费用之日起90日内协助原告周媛办理位于墨江县的房屋不动产权证； 二、由原告（反诉被告）周媛自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤购买房屋欠款35000元，并支付违约金10000元； 三、驳回原告（反诉被告）周媛的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，反诉诉讼费1088元，共计1638元，由原告（反诉被告）周媛负担1065元，由被告（反诉原告）黄鑫、杨双凤负担573元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 审判长 刘 勇 审判员 樊兴志 审判员 张晓燕 二〇一九年九月二日 书记员 刘王邑