贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8659号原告贵州圣泉实业发展有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区三桥中坝路64号，统一社会信用代码：91520000622215700T。法定代表人：先照庆，职务：董事长。委托代理人王栋，贵州黔策律师事务所律师。委托代理人弋才伟，男，1968年6月26日生，汉族，住。被告贵州裕美房地产有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路8号17楼A、B座，统一社会信用代码：91520100775309943Q。法定代表人：杨明，职务：董事长。委托代理人冷中、周倩，贵州中孚律师事务所律师。原告贵州圣泉实业发展有限公司（以下简称“圣泉公司”）诉被告贵州裕美房地产有限公司（以下简称“裕美公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告圣泉公司委托代理人王栋、弋才伟到庭参加诉讼，被告裕美公司委托代理人冷中、周倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告圣泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告贵州裕美房地产开发有限公司按照《联建协议》及补充协议约定的方式，对原、被告双方签订的《“亨特·萃山国际”分配协议》、《“亨特·萃山国际”房地产项目分配和解协议》中未涉及的“亨特·萃山国际”房地产项目尚未分配的部分房屋进行分割；（注：未分配房屋位于“亨特·萃山国际”项目东侧，面积暂估为1500平方米，每平方米价值暂估为3000元/m2，总价值约450万元，原告应分配的面积为30%，实际面积及价值以人民法院核实的为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2007年2月7日原告与被告裕美公司签订《联建协议》一份。协议内容为：原告提供位于贵阳市云岩区三桥中坝路64号，面积27052.09平方米的土地，被告裕美公司提供建设资金进行联合开发。《联建协议》中对建成后的房屋的分配方式及分配比例进行了约定，即原告分得建成后的房屋总面积的30%，被告裕美公司分得建成后的房屋总面积的70%。2011年1月27日根据贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让程序，被告裕美房开依法取得了原告面积21272平方米的土地使用权。此后被告裕美房开即按照双方协议约定和国家有关规定开发建设了“亨特·萃山国际”项目。2015年11月18日，原告与被告裕美房开签订《“亨特·萃山国际”分配协议》（以下简称“《分配协议》”）一份，明确原告应分配的住宅面积为:25805.02平方米、商业面积1145.17平方米、幼儿园面积302.62平方米、车库面积8664.2平方米（折算为220个非双层车位）。2017年9月1日由于被告裕美房开未履行《和解协议》的约定，原告向贵阳市中级人民法院提起诉讼，后双方达成并签订了《“亨特·萃山国际”房地产项目分配和解协议书》（以下简称“《和解协议》”）。此后，由于被告未按照双方签订的《和解协议》履行义务，原告于2018年12月28日起诉至贵阳市云岩区人民法院，庭审过程中双方调解达成一致意见，云岩区人民法院据此作出（2019）黔0103民初651号民事调解书，按照调解书约定被告应向原告提供《圣泉公司商业房屋分配位置图》，此过程中原告发现双方签订《分配协议》和《和解协议》时。位于项目东侧的房屋一栋未计入分配面积，被告裕美公司在双方达成《和解协议》时故意隐瞒了已修建改栋房屋的事实，且在房屋外围修建围栏遮挡该栋房屋，使得原告一直不知道修建改栋房屋的经过及进度，原告认为被告裕美房开存在故意隐瞒事实和欺骗原告的行为，未对已修建的房屋按照双方约定进行分配，已对原告的利益造成损害，故诉至法院，请求判令如前所请。被告裕美公司辩称，原被告之间联建合作，双方已经对合作项目分配完毕，原告已经得到应得的分配，原告现在无权再要求进行分配，应驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、《联建协议》复印件、《补充协议》原件、备忘录复印件各一份，证明原被告之间存在合资、合作、开发合同关系以及对于建设后房屋就那些明确分配的事实，分配方式为合同甲方，分配面积为合同的30%。被告对真实性予以认可，关联系有异议，因为后面还签订其他的协议。2、《分配协议》一份，证明在2015年双方对建设后的项目进行分配，本案诉争房屋不包括已分配的房屋中，分配协议第四条第二项约定了分配方式。被告表示真实性无异议，但证明目的不予认可，该协议表明双方联建合作已经分配完毕，根据该协议第四条第二项表述，若无重大误差，不能提异议，原告主张不能成立，该协议是2015年签订，至今已经过了4年时间，如主张撤销，已经超过诉讼时效。3、和解协议书一份，证明因被告未履行分配协议的部分义务，我方起诉至中级人民法院，在诉讼过程中达成和解协议，该协议明确被告在2018年12月31日将原告分得的商业房、车库相应的位置图提供给原告，此后，提供图纸的过程中发现图纸没有涉及本案诉争的房屋。被告表示真实性认可，证明目的不予认可，原告无法证明诉争房屋不在协议内，该协议是涉及双方联建协议所做分配，原告说以分配图发现没有涉及本案诉争房屋，我方是以整体分配，原告主张按位置来确定分配是不合理的。4、图纸一张、照片3张，证明本案分配的房屋不在图纸范围内，以及现在诉争房屋的状况。被告表示图纸不予以认可，没有看见盖章，不清楚来源，照片也不能证明房屋具体位置是否为房屋或现场照片。5、照片3张，证明该房屋已经有人在里面办公。被告表示无法确认该房屋是否分配，也无法确认是该房屋，即使是房屋也已经进行分配了。6、调解书一份，证明被告没有按照双方签订的和解协议约定支付销售款项、办理自有房屋的备案登记、提供商业及车库的位置图，原告向法院起诉，在该调解书中涉及的房屋商业面积及车库与本案诉争房屋没有关联。被告表示真实性认可，不认可关联系，是同一个事实提起诉讼，调解书是基于原告和解协议，是对分配协议在履行过程中的处理，几次诉讼也证明2015年的分配协议，确定了最终的内容。被告裕美公司无证据提交。本院经审理认定以下事实：2007年2月7日，原告作为甲方，被告作为乙方签订一份《联建协议》，主要约定：甲、乙双方经自愿协商，就甲方提供土地、乙方提供建设资金进行联合开发的相关事宜，约定如下：一、甲方提供的土地：位于贵阳市云岩区三桥中坝路64号，面价27052.09平方米，使用用途为工业，使用权类型为出让，土地证号为筑国用（2006）第08533号；二、合作方式：1、甲方向政府申请将工业用土地转换为开发用土地，获得批准后，土地挂牌出让；2、甲方协助乙方报名参加土地挂牌出让竞标，甲方力争乙方中标；3、乙方中标后，甲、乙双方按本协议进行联建。……五、分配方案：1、甲、乙双方按3:7比例分配，即甲方分得建成后的房屋总面积的30%，乙方分得建成后的房屋总面积的70%；2、房屋总面积计算：由于乙方已依法取得贵阳市云岩区三桥中坝路11、14号27215平方米土地项目（a1）（乙方今后新补征的土地面积，加上现有土地面积为a1的土地面积）的建设开发权，乙方取得甲方土地（a2）开发权后将两块土地统一开发，即合成一个整体开发项目，所以，房屋总面积是两块土按照各自土地面积和土地上建筑容积率进行分摊后计算出来的甲方土地上应建设的房屋总面积。计算以政府批准容积率进行分配；3、房屋分配原则：房屋分配为住宅、商业用房、无产权房屋三部分，每部分均按照3:7比例进行计算和分配。……2008年3月17日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《补充协议》，载明：根据2007年2月7日签订的《联建协议》，补充如下：一、甲方分配房屋面积计算公式为：甲方分配系数=甲方土地面积/（非甲方土地面积+甲方土地面积）；1、容积率在3以内的房屋分配：甲方分配房屋=容积率在3以内的房屋总面积*甲方分配系数*30%；2、容积率超过3的部分的房屋分配：甲方分配房屋=（每个项目房屋总面积-容积率在3以内的房屋总面积）*甲方分配系数*20%。房屋分配原则：产权房和无证房分别按上述公式计算后分配，并按面向房屋纵向垂直划分；二、甲方向乙方借款960万元用于归还贷款，按年15%计算资金占用费；三、甲方向乙方借款归还银行贷款撤销土地抵押取回的土地使用权证交给乙方保管，如乙方申请银行贷款，甲方必须统一乙方用该土地使用权抵押，并配合办理土地抵押登记手续。如乙方根据客观需要，指定乙方关联单位申请贷款，则乙方关联单位必须向甲方担保甲方根据《联建协议》应获得的所有权利。2010年5月18日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《补充协议》，主要载明鉴于：1、甲、乙双方于2007年2月7日签订的《联建协议》中关于甲方提供土地面积等主要条款，因不可抗力的原因（政府重点道路工程）已发生重大变化；2、甲、乙双方经协议，甲方于甲方的关联方贵州圣泉药业公司铁运将圣泉药业公司使用土地转换为开发用地，一并列入开发。鉴于以上原因，甲、乙双方经自愿协商，就甲方提供土地、乙方提供建设资金进行联合开发的相关事宜，约定如下：一、甲方提供的土地为：1、地块1：位于贵阳市云岩区三桥中坝路64号，拆迁征地红线范围余下的面积，即土地证为筑国用（2006）第08533号、面积27052.09平方米减去拆迁红线范围面积15916平方米后剩余的土地（约11136.09平方米），具体面积以拆迁合同签订后、国土部门的土地证为准。2、地块2：位于贵阳市云岩区，面积9556.45平方米，使用用途为工业，土地证为云国用（2006）第107号的土地。二、合作方式：1.甲方提供的两块用地转换为开发用地，获得批准后，土地挂牌出让；2、甲方协助乙方报名参加土地挂牌出让竞标，力争乙方中标；3、甲方与贵州圣泉药业有限公司设置的两块土地上所有建筑等拆迁安置补偿条件为人民币6500万元，乙方中标后若不能一次性支付该拆迁补偿安置款，则甲乙双方按本协议进行联建；……五、分配方案：1.容积率为3以内（含容积率3）的房屋分配：甲方应分配房屋面积＝甲方土地面积×3×30%；容积率超过3以上的部分房屋分配：甲方应分配房屋面积＝甲方土地面积×超过部分容积率×20%；2、分配原则：（1）甲方应分得的产权证房、无产权证房、商业用房均按上述30%的比例进行计算和分配；（2）分配时间及方案：在项目图纸批准施工后，房屋预售证取得前，甲乙双方依据图纸及单体模型进行确认分配，按房屋纵向垂直划分，临街门面、房屋朝向等均按上述比例分配；（3）房屋出售时，双方另行签订销售委托合同。2、因甲方两地块与乙方相邻地块为整体开发，因此，规划设置于甲方地块上的幼儿园、公交站等公共设施的面积，进入甲方地块容积率进行计算后，应由甲乙双方地块上的总建筑面积进行分摊。……2011年2月28日，原告圣泉公司作为甲方，被告裕美公司作为乙方，签订一份《备忘录》，主要约定：鉴于：1、乙方于2011年1月27日根据贵阳市国有建设用地使用权挂牌出让程序，依法取得甲方21272㎡土地使用权；2、乙方在圣泉实业有限公司（甲方）部分厂房、土地被政府修建道路拆迁征拨过程中，处理债务、职工安置等问题上给予帮助和支持;3、乙方依法取得甲方土地开发权后，双方按已签联建协议及相关补充协议执行。鉴于以上原因，甲、乙双方签订以下备忘录：一、根据土地挂牌条件，乙方应支付给甲方的补偿安置款22367.7万元（人民币大写：贰亿贰仟叁佰陆拾柒万柒仟元），甲方自愿作为本地块开发的投入。乙方按照相关部门要求出具收据等手续，乙方配合甲方办理土地使用权证，甲方同时提供该地块相关手续复印件（拆迁安置补偿合同）；二、甲方在该地块开发后的关分配及应分摊的费用，按双方已签联建协议及先关补偿协议执行；三、甲方在45个工作日内拆除药厂设施，在69个工作日内拆除印刷主体车间，交付乙方施工。2015年11月18日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《“亨特·萃山国际”分配协议》，主要约定：一、双方确认，甲方应分配房屋面积为：1.住宅：25805.02㎡，2.商业及车库等应分配面积：（1）商业：1145.17㎡，（2）幼儿园：302.62㎡；（3）车库：8664.2㎡（折合成车位220个，非双层车位）；三、甲方房屋具体分配即处理情况：1、住宅部分：（1）甲方从应分配的住宅中拿出10000㎡住宅，按4200元/㎡计算总金额为4200万元抵偿给乙方，由乙方自行销售，冲抵本协议第二条甲方应承担的费用，不足部分从甲方微调乙方住宅销售款中扣除。（2）甲方自留住宅面积6896.41㎡，共72套住宅，具体为：9号楼1-7层共3989.11㎡、9号楼29-33层共2907.3㎡。该部分自留房屋，属甲方以内部合理价格自行分配，甲方出具分配名单给乙方，由乙方按销售流程办理相关购房手续。法定由购买人支付高房价款以外的房屋维修基金等，由购买人直接在办理购房手续时交纳给房开公司，应向国家交纳的税费由甲方承担，从甲方分配中扣除。（3）剩余部分8908.61㎡住宅全部委托乙方进行销售……2、商业及车库部分：（1）甲方商业及车库，具体分配：从第48轴往第1轴方向（即从南向北方向），垂直合理分配，直至甲方分配面积或车位满足为止（见附件分配图），（2）车库部分8664.2㎡，双方同意折合成车位220个（非双层车位），按车位数分配。甲方自留用车库普通车位79（非双层车位）个，今后甲方书面告知乙方，确认权益人并办理相关手续，剩余车位数甲方另行委托乙方进行租售；（3）车位220个按从负一层到负三层平均分配；（4）商业、车库应服从小区统一物业管理（也包含住宅）；（5）商业、车库由甲、乙双方另行签订协议进行统一经营。甲方亦可在分配面积中进行适当合理调整。四、其他：2、本协议生效后，若无乙方提供法定图纸上的重大误差，上述分配、费用承担均不得再就相关事项提出任何异议。庭审中，原告未提交上述分配协议附图。因原被告双方在履行上述分配协议过程中，产生分歧，双方（甲方为圣泉公司、乙方是裕美公司、案外人贵州亨特房地产开发有限公司作为担保人）于2018年3月9日又签订一份《和解协议书》，主要约定：甲、乙双方因履行《分配协议》存在分歧，甲方于2017年8月向贵阳市中级人民法院提起诉讼。诉讼进行中，甲乙双方本着互谅互让，经协商一致就解决纠纷达成如下一致和解协议：一、双方同意就《分配协议》中约定的委托销售的住宅房款的结算及支付方式调整为……二、乙方提供《圣泉公司商业公司分配位置图》和《圣泉公司车位位置图》（与办理产权手续的图纸一致）。在图上标示出甲方应分得的1145.17平方米商业服务及8664.2平方米车库（折合为220个非双层车位）的位置，两份《位置图》由乙方在2018年12月31日前提供，由乙方签字确认后作为本协议的附件。乙方于2018年12月31日前将上述商业服务及车位实际交付给甲方，并在项目具备办理产权时间向甲方出具发票和办理产权手续。……因被告裕美公司未履行上述和解协议，圣泉公司遂将裕美公司及贵州亨特房地产开发有限公司列为被告诉至本院，案件审理过程中，各方达成调解，本院于2019年3月5日作出（2019）黔0103民初651号民事调解书，调解内容第四项为：四、被告贵州裕美房地产开发有限公司于2019年3月13日前按照原告贵州圣泉实业发展有限公司与被告贵州裕美房地产开发有限公司签订的《“亨特?萃山国际”分配协议》约定的分配方式，向原告贵州圣泉实业发展有限公司提供《圣泉公司商业房屋分配位置图》和《车位位置图》。原告认为被告裕美公司向其提供《圣泉公司商业房屋分配位置图》及《圣泉公司车位位置图》过程中，发现案涉房屋未计入《分配协议》中，故诉至本院，提出如前诉请。庭审中，原告述称被告现已向其交付分配协议中25805.02㎡住宅部分，其未能在产权部门查询到涉案诉争房屋登记信息，不清楚该房屋的具体性质，仅能提供现场照片，分配协议签订时该房屋并未成型，三年后才看见项目大楼。被告述称《分配协议》所附图纸系基于项目完成时作出的分配，分配方式为整体分配，系经双方现场及图纸确认后的最终分配，其中已将原告所应得部分明确，原告现未能举证证明分配图纸存在重大误差，便不能撤销《分配协议》约定。诉争房屋无规划图，产权部门也无该房屋的修建信息，是坡上建筑，属于边坡延伸部分。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。本案中，原告主张位于“亨特·萃山国际”项目东侧房屋在《分配协议》中未作分配，所提交证据主要为图纸打印件一张、照片6张，图纸及照片均未能证明该房屋未计入《分配协议》约定的原告所应分配面积中，也不能证明双方签订的《分配协议》存在重大误差，需要双方对“亨特·萃山国际”项目重新进行分配。另原被告双方当庭均未能提供诉争房屋规划、建设手续，原告当庭亦认可其未能在产权部门查询到诉争房屋登记信息，即原告不能证明诉争房屋系取得合法手续的建筑，在此前提下，本院不宜对诉争房屋作出处理。综上，对原告诉请，于事实法律无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：驳回原告贵州圣泉实业发展有限公司诉讼请求。案件受理费417元（已减半收取），由被告赵水仙负担（该费原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期未上诉，本判决即发生法律效力。审判员 黎 玲二〇一九年九月二十六日书记员 李安涛