山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1601号上诉人（原审原告）：王文亮，男，汉族，1968年10月16日出生，住大同市平城区玄东门明华园小区1-4-10号，身份证号×××．系案外执行异议申请人。电话15935224858被上诉人（原审被告）：翟文文，男，汉族，1990年12月18日出生，现住大同市云冈区高山镇窑洞村116号，身份证号×××．系申请执行人。电话13743427777原审第三人：大同市亿安房地产开发有限责任公司，所在地大同市城区大庆路文化街5号楼6单元2号商铺。系被执行人。法定代表人：孙文志。上诉人王文亮因与被上诉人翟文文执行异议之诉一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审原告)王文亮，被上诉人(原审被告)翟文文，原审第三人(第三人)大同市亿安房地产开发有限责任公司的责任人孙文志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文亮上诉请求：1、撤销大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初642号民事判决书，依法改判为：不得执行云冈区人民法院（2018）晋0214执259号执行裁定书，解除对大同市平城区前进街动力空间小区二期工程转角楼2单元16层21号房屋的查封；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人与第三人之间确实存在工程款未予结算，并且第三人一直拖欠且有准确的欠款金额，其对第三人享有债权，以房屋抵顶工程款，属双方的真实意思表示。上诉人于2012年6月23日与第三人签订了《防水工程合同》，合同约定：开工日期为2012年6月30日，竣工日期为同年的10月1日，工程造价预估62万元，工程完工后，双方进行了结算，结算价款为635959元，双方签字盖章予以认可，该工程款一直未予支付。合同与工程结算单已当庭提交一审法院，且按照合同第11条第3款的约定，第三人如不能按照合同支付工程款，上诉人有权拿房屋抵付工程款。后第三人在无法支付工程款的情况下，按照约定以房抵顶了拖欠上诉人的部分工程款460194元，剩余工程款至今未付。对于上述事实，上诉人一审开庭时已充分举证，足以认定。而第三人以房屋抵顶工程款460194元，并与上诉人签订了《复式房认购协议》，是双方的真实意思表示。既然签订了《房屋买卖合同》，上诉人就是房屋的实际买受人，第三人虽暂时未取得房屋预售许可证，但在办理中，不影响双方房屋买卖行为的真实性，其合法权益应得到法律保护。二、上诉人对本案涉案房屋享有物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。上诉人用工程款抵顶房屋购房款，与第三人签订了《复式房认购协议》，并交纳相关费用办理了房屋的入住手续，对涉案房屋进行了实际占有，其对所买房屋享有的是物权。而被上诉人对第三人享有的是普通债权，从性质上上诉人的权利优于被上诉人的普通债权，且具有排查强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人的情形完全符合上述规定，上诉人购买涉案房屋虽然尚未办理不动产过户登记，但正在办理当中，且具备办理条件，不影响双方房屋买卖关系的成立，不能办理产权证亦非上诉人的过错，上诉人对涉案房产享有物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。×××辩称，（答辩意见）×××述称，……（概述原审原告／被告／第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：原告王文亮诉称，2018年8月16日原告与第三人签订《复式房认购协议》，原告购买第三人开发的位于大同市前进街动力空间小区2期工程转角楼2单元16层21号楼房一套，面积109.57㎡，房屋总价款为460194元。双方约定的付款方式为以第三人欠原告的工程款抵账原告的购房款。双方同日办理了工程款抵账购房款手续，原告与第三人一次性结清了购房款。2018年11月原告向第三人交纳了维修基金、物业费、电视入户费等所有入住费用，与第三人办理了房屋交接手续，入住所购买房屋。2018年10月22日法院因被告翟文文与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司借贷纠纷申请执行一案做出（2018）晋0214执259号裁定书，查封了大同市动力空间小区2期工程转角楼顶层所有楼房，原告所购买的楼房在查封范围之内。2019年1月原告向法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，中止对原告房产的执行。2019年2月28日法院做出（2019）晋0214执异7号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告在法院查封之前与第三人亿安公司签订的《复式房认购协议》，是双方的真实意思表示，且原告按照协议约定已支付了全部价款，并已办理了房屋的交付入住手续，对涉案房产实施有效管理支配。原告买房是为了自家居住的，没有与第三人恶意串通，妨害法院执行的行为，虽然没有办理产权登记手续，但不是原告方的原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，且原告在本案中并无过错，原告对所购房拥有排他性的占有使用权，人民法院不得查封扣押该房产。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买涉案房屋虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定原告享有物权期待权，相对于被告所主张的借贷债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益。原告认为，原告对其所购买商品有自主选择权，尤其是用于居住的房屋关系原告重大切身利益，原告的购买行为并不损害其他人利益，且发生在法院查封之前。法院查封执行原告所购房屋不符合法律的规定，侵害了原告的合法权益。故请求判令：立即停止对原告购买的位于大同市前进街动力空间小区二期工程转角楼2单元16层21号房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封，案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：（原审审理查明）。一审法院认为，公民的合法财产依法应当予以保护。原告王文亮主张停止对大同市前进街动力空间小区2期工程转角楼2单元16层21号房屋的强制执行，但是：第一，虽然原告举证了与第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司签订的“抵账”《复式房认购协议》及标注时间是2012年的6月23日的《防水工程合同》和2012年10月15日的“工程结算单”，但原告与第三人均没有举证从2012年10月至2018年间第三人大同市亿安房地产开发有限责任公司历年的相关财务记录账目，无法证实该工程结算的真实存在以及到2018年8月是否尚拖欠该工程款和准确的欠款金额的事实；第二，原告举证2018年11月的“电视入户费”、“公共维修基金”、“物业服务费”、“装修保证金”及“装修服务费”的五份“收据”不能证明涉案房屋的实际权属；判决如下：驳回原告王文亮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，王文亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由……负担。本判决为终审判决。审判员 马卉妍 二〇一九年九月二十四日书记员 王毅伟