河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀02民终5741号上诉人（原审被告）：魏金刚，男，1979年3月22日生，汉族，现住唐山市路北区。上诉人（原审第三人）：刘金宇，女，1976年6月17日生，汉族，无业，现住唐山市路北区。被上诉人（原审原告）：唐山市诚意物业服务有限公司，住所地：唐山市高新区国泰公寓商业楼1门104号。统一社会信用代码911302935700799297.法定代表人：许荣华，该公司经理。委托诉讼代理人：齐玉仙，河北杰大律师事务所律师。上诉人魏金刚、刘金宇因与被上诉人唐山市诚意物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏金刚、刘金宇上诉请求：撤销唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初1260号民事判决，查清事实，重新认定物业费交费标准，并鉴于被上诉人提供的服务质量问题，适当减少物业服务费，免收上诉人电梯运行服务费。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人提交的其与唐山德誉房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系被上诉人与他人签订的合同，上诉人不知情。一审法院认定该合同有效，属于认定事实错误。2.《唐山德馨苑小区重新选聘物业服务企业协议》，一审时被上诉人未提交，上诉人对该证据不知情。该证据未经质证，一审法院作为证据在判决书使用，属于程序违法。3.一审法院认定的物业费收费标准高于唐山市人民政府颁布的《唐山市物业服务收费管理实施办法》中的政府指导价。被上诉人自2012年7月13日接管小区物业服务以来，一直未签订规范的物业服务合同，其服务等级最高不高于五级。按照《唐山市物业服务收费管理实施办法》附件2唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价，五级等级指导价为：综合服务费0.5元，电梯运行服务费0.3元，最高政府指导价0.8元，普通住宅物业服务收费标准为最高政府指导价，下浮不限。被上诉人向上诉人收取1.5元，显然超出了最高政府指导价。一审法院按照1.5元每月每平方米的标准计算物业费属于认定事实错误。4.被上诉人未经业主同意改造电梯，其不应再主张上诉人在2015年12月21日以后继续交纳电梯运行服务费。5.被上诉人接管小区物业后，存在管理混乱，车辆乱停乱放现象严重，缺乏对公共道路及设施的基本养护，私自圈占小区公共区域，小区业主满意度极低。理应下浮物业费收费标准。6.被上诉人利用公共设施和区域取得经营性收入不入账、不按规定补充专项维修基金，严重侵害了业主的合法权益。7.被上诉人提供的物业服务的满意率不高于86.88%，不满意率不低于13.12%。说明物业服务质量存在严重问题，物业费收费标准应下浮。唐山市诚意物业服务有限公司答辩称，1、自2012年7月13日被上诉人开始对二上诉人提供物业服务，二上诉人在2015年之前交纳过物业费，一审中被上诉人已经提供过二上诉人交费的收据，说明认可收费标准及被上诉人提供过服务。2、被上诉人提供上诉人所称前期物业服务合同原件，方便上诉人核实。根据国务院物业管理条例，前期物业合同对业主具有约定力。3、被上诉人对上诉人在上诉中提到的业主及物业使用人满意度调查表的真实性、合法性、关联性不认可。综上，一审认定事实清楚，程序正确，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。唐山市诚意物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2015年12月3日暂计至2018年10月31日的物业管理服务费人民币7565元；2、判令被告向原告支付延迟缴纳物业管理服务费的违约金，截止2018年10月31日暂计为455.2元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中原告变更前两项诉请：计算物业管理服务费截止时间为2018年12月31日，变更物业管理服务费金额为7803元，滞纳金截止至2018年12月31日为480元，并要求上述所有费用由被告魏金刚及第三人刘金宇共同承担。一审法院认定事实：被告魏金刚和第三人刘金宇系夫妻关系，二人为唐山市路北区业主。2012年7月13日，唐山市德誉房地产开发有限公司作为甲方，唐山卓信物业服务有限公司作为乙方，唐山市诚意物业服务有限公司作为丙方签订《唐山德玉馨苑小区重新选聘物业服务企业协议》1份，协议约定：“……由于德玉馨苑小区业主委员会尚未依法成立……甲方慎重考察，决定重新选聘丙方（唐山市诚意物业服务有限公司）为德玉馨苑小区物业服务企业……”。同日，原告与唐山德誉房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》1份，约定原告为德玉馨苑小区提供物业管理服务，管理期限为5年。自此原告开始为德玉馨苑小区提供物业管理服务。2017年7月13日，原告与唐山市德誉房地产开发有限公司重新签订上述《前期物业管理委托合同》，将管理期限再次延长5年。现原告诚意物业公司提交律师函1份、物业管理服务费催缴通知单照片打印件4张、物业人员进行服务的打印照片3张、保安人员交接表、日常维修工作记录统计表、来访人员及接听电话记录表各1份，以此证实被告及第三人2016年至2018年共计3个年度未交纳物业管理服务费总计7803元，后未向原告交纳物业管理服务费及其已经尽到了物业服务义务。被告魏金刚及第三人刘金宇对此不予认可，主张德玉馨苑小区内部存在公共设施破损、车辆管理混乱、卫生脏乱等情况,对此提供照片打印件4组并提供电梯卡1张，主张原告对德玉馨苑小区内电梯增加门禁，禁止被告及其家人使用电梯。被告另主张原告在德玉馨苑小区公共区域内投放广告的收入应补充至专项维修基金。因原被告各持己见，故本案未能协议。一审法院认为，原告诚意物业公司与唐山德誉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》主体适格、内容合法，依法有效，对德玉馨苑小区业主具有约束力，原被告及第三人均应按协议约定履行各自义务。原告提供的证据，能够证实其尽到了日常物业服务，其要求被告及第三人支付2016年至2018年共计3个年度物业管理服务费的主张，理据充分，本院予以支持；被告提出的关于德玉馨苑小区公共区域经营性收入问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理；被告及第三人与原告对物业服务质量存在不同的认识是其未交纳物业管理服务费的主要原因，无恶意拖欠的故意，故本院对原告要求被告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金的请求，不予支持。遂判决：一、被告魏金刚及第三人刘金宇于本判决生效之日起十日内共同向原告唐山市诚意物业服务有限公司支付2016年至2018年共计3年度的物业管理服务费人民币7803元；二、驳回原告唐山市诚意物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告魏金刚负担。二审查明，被上诉人唐山市诚意物业服务有限公司在一审时提交了《唐山德馨苑小区重新选聘物业服务企业协议》。一审法院于2019年3月20日组织召开庭前会议时，上诉人魏金刚、刘金宇对该证据进行了质证。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。涉案《前期物业管理委托合同》虽然是被上诉人唐山市诚意物业服务有限公司与唐山德誉房地产开发有限公司签订，但是依法对上诉人魏金刚、刘金宇具有约束力。上诉人魏金刚、刘金宇以《前期物业管理委托合同》签订时，其不知情为由否认该合同的效力于法无据。一审法院已经组织双方对《唐山德馨苑小区重新选聘物业服务企业协议》进行了质证。上诉人魏金刚、刘金宇认为一审时《唐山德馨苑小区重新选聘物业服务企业协议》未经质证，属于程序违法的主张理据不足，本院不予支持。被上诉人唐山市诚意物业服务有限公司向上诉人魏金刚、刘金宇收取物业费用符合合同约定，上诉人魏金刚、刘金宇亦应按照约定缴纳物业费用。上诉人魏金刚、刘金宇认为被上诉人利用公共设施和区域取得经营性收入不入账、不按规定补充专项维修基金等问题，非本案处理范围，其可另行解决。综上所述，魏金刚、刘金宇的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.0元，由上诉人魏金刚、刘金宇负担。本判决为终审判决。审判长  徐万启审判员  沈 军审判员  毕雪维二〇一九年九月十九日书记员  房善忠——