吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民终1938号 上诉人（原审原告、案外人）：李昌瑜，男，1988年10月9日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：杨谊均，吉林良正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宁，吉林良正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：裴玉良，男，1963年12月10日出生，汉族，住长春市双阳区。 原审第三人（被执行人）：刘海涛，男，1982年10月10日出生，汉族，住长春市双阳区。 上诉人李昌瑜因与被上诉人裴玉良、原审第三人刘海涛案外人执行异议之诉一案，不服长春市双阳区人民法院（以下简称双阳法院）（2019）吉0112民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李昌瑜及其委托诉讼代理人杨谊均、王宁、被上诉人裴玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李昌瑜上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或者改判停止对双阳区长达旅游学院以东幸福馨城第6栋105室执行，解除对该房屋的查封；二、诉讼费由裴玉良承担。事实及理由：一、李昌瑜的房屋买卖合同签订于双阳法院查封前，且已经支付全部合同价款80万元，刘海涛也已经在2016年3月将房屋交付李昌瑜占有使用。二、虽然在李昌瑜买案涉房屋时，案涉房屋存在长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）的查封，但是该查封的金额仅为5万元，而李昌瑜交付的款项为80万元，足以清偿宽城法院执行的金额，且宽城法院的查封现在已经解除。双阳法院的查封转为首查封，双阳法院的查封日期为2016年8月9日，但其查封不具有溯及力，且从行为先后顺序看，李昌瑜与刘海涛关于案涉房屋的买卖行为发生于双阳法院查封之前，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的：“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”应该只能针对执行的人民法院查封，而不能延伸到其他法院的查封。李昌瑜与刘海涛订立关于案涉房屋买卖合同的时间早于双阳法院的查封，故应当优先保护李昌瑜的权利。三、李昌瑜系善意第三人，在购买案涉房屋时，第三人有稳定的工作且信誉良好，且李昌瑜并不知道案涉房屋被法院查封。四、宽城法院的的查封未能及时解除是因为刘海涛被限制人身自由导致，并不是李昌瑜的自身原因。 裴玉良辩称，一、李昌瑜与刘海涛签订的案涉房屋的买卖合同真实性无法确定。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。即使李昌瑜提供的合同为真实，也仅仅是具有合同的效力，物权并未变动，李昌瑜可以通过买卖合同向刘海涛主张合同权利。本案中，案涉房屋的权属属于开发商，且该房屋已经达到了办理产权的标准，刘海涛在处分案涉房屋时并没有进行变更登记，这足以证明李昌瑜与刘海涛之间是虚构买卖关系，李昌瑜没有对案涉房屋进行变更登记，系其自身的过错。二、李昌瑜与刘海涛签订案涉房屋买卖合同前，该房屋已经被宽城法院查封（2015年5月25日），2018年5月22日宽城法院进行续封，2018年9月5日宽城法院解封。从上述时间节点可以看出李昌瑜和刘海涛是明知案涉房屋存在限制条件的情况下进行交易，损害了申请执行人的利益。根据《中华人民共和国城市管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的相关规定，李昌瑜与刘海涛在法院查封情况下签订的房屋买卖合同，应当认定无效。三、李昌瑜与刘海涛关于案涉房屋成交价格存在较大差距，按照当时案涉房屋的地段，市场价格应当为7,500.00元至8,500.00元，而李昌瑜与刘海涛的成交价格为6,100.00元，远低于市场价格，不符合交易规则，且租赁合同有较大嫌疑。 李昌瑜向一审法院起诉请求：一、依法停止对刘海涛名下位于长春市双阳区长大旅游学院以东幸福馨城第6栋105室，建筑面积为129.2平方米，楼栋四角号码为13-8-135-6（105）房屋的执行，解除对该房屋的查封。二、诉讼费由裴玉良承担。 一审法院认定事实：刘海涛于2012年11月8日与长春瑞佳房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为0000000000646914，该房屋购买价格为每平方米5000元，面积为129.2平方米，总价格为64万元，位于长春市双阳区奢岭街道办事处幸福村5社，小区名称为幸福馨城。同日，该房屋备案登记在刘海涛名下。2015年5月25日该房屋被宽城法院以（2015）宽民初字1100号裁定书首次查封，2018年5月22日宽城法院以（2018）吉0112执627号执行裁定书续行查封上述房屋，2016年3月10日，刘海涛、于兰兰与李昌瑜签订《房屋买卖合同》将案涉房屋出售给李昌瑜，价格为80万元，同日，李昌瑜将购房价款支付给刘海涛，李昌瑜同日占有使用该房屋。 裴玉良与第三人刘海涛因民间借贷纠纷一案，诉讼中裴玉良向双阳法院申请诉讼保全，双阳法院于2016年8月9日作出（2016）吉0112民初1196号民事裁定书，轮候查封了该备案登记在刘海涛名下的上述房屋。此案经双阳法院2017年5月15日作出的（2016）吉0112民初1196号民事判决书，判决刘海涛于判决生效后立即给付裴玉良借款本金人民币13万元及利息（利息以13万元为基础，自2016年5月28日起止给付之日起，按照月利2%计算）并承担案件受理费2,620.00元。因刘海涛未为按生效判决履行义务，裴玉良向一审法院申请执行，执行案号为（2017）吉0112执625号。双阳法院轮候查封期间，2018年9月5日宽城法院以（2018）吉0112执627号执行裁定书解除了查封，同时一审法院的轮候查封转为生效首封。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋在宽城法院解除查封前双阳法院已经轮候查封，宽城法院解除查封同时双阳法院轮候查封转为生效首查封，故案涉房屋自宽城法院查封后一直处于法院查封期间，2016年3月10日刘海涛、于兰兰与李昌瑜签订的《房屋买卖合同》，是发生在法院查封案涉房屋期间内，而不是在查封之前，致于是否发生在轮候查封期间，不影响该事实的认定。李昌瑜主张该合同的签订发生在法院查封之前，与事实不符，不予支持。故李昌瑜主张排除执行的事由，不符合上述司法解释第二十八条第（一）项的规定，且李昌瑜购房后，一直没有消除法院查封形成的限制物权转移的负担，故对其停止执行的请求应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产〉的规定》第二十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项的规定，原审判决：驳回李昌瑜的诉讼请求。案件受理费11,800.00元，由李昌瑜自行负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据上述法律的规定，在法院已经就案涉房屋查封后，房屋所有权人不得对该房屋再行签署转让协议。即使房屋所有权人违反上述法律规定，签订了转让协议，其后果也只是可能使得转让协议相对有效，取得了相应的债权，而物权并没有发生变动，因此，该房屋受让人不能取得对抗申请人民法院对案涉房屋采取查封措施的债权人权利。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条中对于“人民法院查封之前”并没有限定于执行法院查封之前，因此，“人民法院查封之前”应做扩大解释，应理解为包括其他法院的查封，而非仅限于本案中案外人所要排除的强制措施。本案中，案涉房屋于2015年5月25日被宽城法院查封，而李昌瑜与刘海涛签订的案涉房屋买卖合同的时间为2016年3月10日，虽后来宽城法院对案涉房屋予以解封，但双阳法院的轮候查封直接转为生效首查封，也即李昌瑜与刘海涛签订案涉房屋买卖合同的行为，发生在人民法院查封期间内，故案涉房屋的物权归属并不必然属于李昌瑜，其不符合物权期待权的成立要件。另，李昌瑜在购买案涉房屋时，其作为完全民事行为能力人，没有审查房屋的权属状态，而是在案涉房屋被法院查封的情况下，签订了房屋买卖合同，显然没有尽到签订合同时应有的注意义务，李昌瑜对签订合同本身存在过错，当然，对于未能完成权属登记更是存在过错。且李昌瑜是在明知案涉房屋无法办理过户登记的情况下，依然购买，故案涉房屋无法办理过户登记，与李昌瑜自身原因有关。 综上所述，李昌瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,800.00元，由李昌瑜负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  蒋振华 审判员  邢春鹤 二〇一九年九月三十日 书记员  苗 惠