贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初8692号原告：赵朝勇，男，1976年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：吴贵超（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012790。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91510500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201410208563。原告赵朝勇与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称振华房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告赵朝勇的委托诉讼代理人吴贵超，被告振华房开委托诉讼代理人周旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵朝勇向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理位于毕节市的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计100000.00元（以购房款以390014.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2013年9月9日起，庭审中变更为2013年12月30日起计算至房屋所有权证交付之日止）；3、本案诉讼费用由被告负担。审理中，被告不能提供大证，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2011年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＺＨ-0238），约定原告购买被告开发的位于毕节市，建筑面积114.71平方米，套内建筑面积93.36平方米，总价款390014.00元，原告已按约定支付了购房款390014.00元。根据合同约定：出卖人应于2012年12月30日前向买受人交付该商品房。补充协议约定：出卖人自房屋交付之日后180个有限工作日办理产权证。但被告至今仍未按合同约定向原告交付所购商品房转移登记的权利属证书。根据《合同法》第六十条、第一百三十条、第一百一十四条、《商品房买卖合同司法解释》第十八条等的规定，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告振华房开口头辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》属实；原告诉讼的违约金双方在商品房买卖合同上没有约定；原告诉请从2013年9月9日起计算超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、购房首付款收据、维修基金及办证收据、借款凭证、购房发票。能证明原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按合同约定支付了相关购房款以及办证所需税费等事实，其证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省毕节市，房号为Ａ-2-23-7号，建筑面积114.71平方米，套内建筑面积93.36平方米；房屋总价款390014.00元，交付时间：2012年12月30日前向买受人交付商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起Ｘ日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任；2、约定日期起Ｘ日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列Ｘ项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款Ｘ的违约金。补充协议3，房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了购房总款390014.00元。并支付了购房税，代办证费等相关税费。被告在双方合同约定的时间内将涉案房屋交付原告使用。但未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，未依约为原告办理产权证，原告在庭审中表示，现在涉案房屋未取得商品房综合验收备案证明书，不具备办证条件，被告收到原告办证的相关税费，同意接受原告委托为原告办证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺于“房屋交付之日后的180个有效工作日办理产权证”。被告未履行该义务，已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，对逾期办证违约金未有明确约定，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告主张按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，本院予以支持按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付。违约金的计算起始时间应为被告违约的次日计算，按合同约定，被告于2012年12月30日前向买受人交付商品房，计算违约金时间从2012年12月31日起的180个工作日，根据1年约250个工作日，180个工作日约263天，故违约金的起算时间为2013年8月21日；违约金的截止时间为，被告取得涉案房屋的办证条件后，向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。约定涉案房屋的总价款为390,014.00元，且原告实际支付给被告的购房款亦为390,014.00元，故依照合同约定，被告应当以390,014.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算支付原告逾期办证的违约金。对被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺于“房屋交付之日后的180个有效工作日办理产权证”，从2012年12月30日后的180个工作日为原告办理产权证，原则上应从2013年8月21日的次日，即从2013年8月22日起开始计算违约金。原告不能举证证明诉讼时效有中止、中断、延长等的情形，原告于2019年7月24日向本院提起诉讼，按三年诉讼时效的规定，2016年7月24日前确已超过诉讼时效，原告要求被告支付从2013年12月30日起至2016年7月24日期间的违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效，本院不予保护；从2016年7月24日后的违约金还未超过诉讼时效，本院应予以支持，故本院保护原告诉请逾期办证违约金的起算时间为2016年7月24日。因被告同意接受原告委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的办证义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上所述，被告应当承担支付原告逾期办证违约金，计算违约金的标准为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，基数为已付购房款390,014.00元，起止时间为2016年7月24日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵朝勇逾期办证违约金（违约金以原告已付房款390,014.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2016年7月24日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告赵朝勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人1,150.00元，由原告赵朝勇负担550.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担600.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年九月二十三日书记员 裴晨迪