广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复64号 复议申请人（异议人、利害关系人）：林景宗，男，汉族，1983年4月14日出生，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。 申请执行人：开平市农村信用合作联社水口信用社。住所地：广东省开平市水口镇大宁路56号北2层。 负责人：黄健辉。 被执行人：开平市水口镇银河五金压铸厂。住所地：广东省开平市水口镇第二工业用地石龙东路A24-1号之二。 个体经营者：邝碧虹。 被执行人：邝碧虹，女，汉族，1984年9月15日出生，户籍所在地：广东省开平市，现住广东省开平市。 被执行人：区源湛，男，汉族，1980年2月18日出生，户籍所在地：广东省开平市，现住广东省开平市。 复议申请人林景宗不服广东省开平市人民法院（以下简称“开平法院”）（2019）粤0783执异25号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 开平法院在执行申请执行人开平市农村信用合作联社水口信用社（以下简称“水口农信社”）与被执行人开平市水口镇银河五金压铸厂（以下简称“银河五金厂”）、邝碧虹、区源湛金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0783执12号]过程中，异议人林景宗不服开平法院（2018）粤0783执12号之一执行裁定向开平法院提出书面异议，开平法院经审查后作出驳回其异议请求的（2018）粤0783执异157号执行裁定，林景宗不服该执行裁定，向本院申请复议，本院作出（2019）粤07执复6号执行裁定，裁定撤销开平法院（2018）粤0783执异157号执行裁定，发回开平法院重新审查。开平法院以（2019）粤0783执异25号案依法另行组成合议庭重新审查。 开平法院查明，关于申请执行人水口农信社与被执行人银河五金厂、邝碧虹、区源湛金融借款合同纠纷一案，执行依据为（2017）粤0783民初1114号民事判决书中第三项判项“水口农信社对邝碧虹名下的座落于广东省开平市水口镇华阳路105号铺位在1476680元限额内和座落于广东省开平市水口镇华阳路107号铺位在1476680元限额内的价款享有优先受偿权。”根据水口农信社的申请，开平法院于2018年1月4日以（2018）粤0783执12号立案执行。上述涉案铺位在执行案受理前因邝碧虹涉及其他案件先后被广东省佛冈县人民法院、开平法院依法查封，在执行期间由开平法院（2017）粤0783执1673号案拍卖处置中。 在执行过程中，因各被执行人名下其他财产（包括上述涉案铺位）已由开平法院另案拍卖中，待处置后再分配受偿，各被执行人暂无财产可供执行，开平法院于2018年7月3日作出（2018）粤0783执12号执行裁定，裁定（2018）粤0783执12号案终结本次执行程序。 2018年8月6日，开平法院作出（2018）粤0783执12号之一执行裁定，裁定案外人林景宗对上述涉案铺位的租赁权不能对抗已登记的抵押权，案外人林景宗不能继续占有、使用上述涉案铺位。 开平法院另查明，邝碧虹为向水口农信社借款，于2014年5月28日将其名下上述涉案铺位抵押给水口农信社，并于同月30日办理了抵押登记手续。 开平法院又查明，林景宗第一次与邝碧虹于2014年4月1日签订《租赁合同》，约定邝碧虹将上述涉案铺位出租给林景宗使用，租赁期限自2014年4月5日起至2016年4月5日止。2016年8月7日，邝碧虹在未征得抵押权人水口农信社同意的情况下再次与林景宗签订《租赁合同》，约定邝碧虹将上述涉案铺位出租给林景宗使用，租赁期限自2017年4月5日起至2022年4月5日止。 开平法院再查明，水口农信社于2019年4月8日向开平法院申请恢复执行，开平法院于2019年4月12日以（2019）粤0783执恢296号案立案恢复执行。 开平法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”邝碧虹以上述涉案铺位向水口农信社设置抵押，并办理了抵押登记，水口农信社自抵押登记之日，即2014年5月30日依法取得上述涉案铺位的抵押权。而异议人林景宗与邝碧虹先后于2014年4月1日、2016年8月7日分别签订两份租赁合同，分别形成林景宗与邝碧虹之间不同的租赁关系。前一租赁关系发生在水口农信社的抵押权形成之前，但该租赁关系因租赁期限至2016年4月5日届满终止；后一租赁关系发生在抵押权形成之后，且该租赁关系形成之前抵押人邝碧虹未征得抵押权人水口农信社的同意，显然无法对抗水口农信社的抵押权。因各被执行人名下其他财产由另案拍卖中，待处置后再分配受偿，各被执行人暂无财产可供执行，该院作出裁定（2018）粤0783执12号案终结本次执行。该院在重新审查期间，根据水口农信社恢复执行的申请恢复了执行，该执行程序实际上并不影响本案对异议人林景宗租赁权与水口农信社抵押权之间关系的认定。综上所述，异议人林景宗异议请求中止对邝碧虹名下上述涉案铺位的执行，由其继续租赁（占有、使用）的理据不足，应不予支持。 2019年4月22日，开平法院作出（2019）粤0783执异25号执行裁定，裁定驳回异议人林景宗的异议请求。 复议申请人林景宗申请复议称，请求：撤销（2019）粤0783执异25号执行裁定，中止对被执行人邝碧虹名下上述涉案铺位的执行，林景宗继续租赁（占有、使用）。事实和理由归纳如下：一、（2019）粤0783执异25号执行裁定认定事实错误，林景宗于上述涉案铺位被抵押前已租赁，期间从未中断租赁关系，该租赁关系应不受抵押权的影响，继续有效。2013年4月，林景宗租赁了邝碧虹名下上述涉案铺位，先后在该地址注册登记开平市水口镇卓远卫浴水暖厂、广东依蒙特卫浴实业有限公司，长期生产经营。在此期间，林景宗虽曾两次与邝碧虹签订《租赁合同》，但均是该《租赁合同》的延伸，并非重新签订《租赁合同》建立新的租赁关系。林景宗提交的2016年3月28日《收据》，可以证明2016年4月5日至2017年4月5日期间林景宗向邝碧虹缴纳租金。由始至终，林景宗与邝碧虹于2014年4月1日建立租赁关系后从未发生过中断，剩余租期至2022年4月5日截止。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”结合本案事实，林景宗与邝碧虹的租赁关系足以阻止执行。二、林景宗对上述涉案铺位已设定抵押权不知情，应属于善意第三人，有权继续占有、使用。虽然上述涉案铺位于2014年5月30日办理了抵押登记手续，但林景宗不知情，邝碧虹从未告知此情况，水口农信社也从未向其主张或明示抵押权利，林景宗属于善意第三人。况且，林景宗早于2013年租赁了上述涉案铺位，即上述涉案铺位在抵押前早已出租予林景宗。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁合同不受抵押权的影响。”林景宗与邝碧虹的租赁合同应不受抵押权的影响，林景宗有权继续租赁（占有、使用）。综上所述，（2019）粤0783执异25号执行裁定认定事实错误，上述涉案铺位在抵押前已出租予林景宗，且林景宗为善意第三人，因此其租赁权足以对抗已登记的抵押权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，申请复议，恳请法院查明案件事实，中止对邝碧虹名下上述涉案铺位的执行，支持林景宗继续租赁（占有、使用）。 申请执行人水口农信社及被执行人银河五金厂、邝碧虹、区源湛均未向本院提出书面意见和证据。 本院对开平法院查明的事实予以确认。 另查明，2016年10月13日，广东省佛冈县人民法院作出（2016）粤1821执818号执行裁定，裁定查封了上述涉案铺位，查封期限为自2016年12月20日至2019年12月20日止。2018年5月28日，广东省佛冈县人民法院将上述涉案铺位移交开平法院处置，开平法院于2018年6月29日作出（2017）粤0783执1673号之七执行裁定，裁定拍卖上述涉案铺位。 本院认为，根据已查明的事实及复议申请人林景宗的复议请求和理由，本案争议的焦点是林景宗承租权能否对抗水口农信社的抵押权及上述涉案铺位应否中止执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据上述规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。同时，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。 本案中，上述涉案铺位先是由被执行人邝碧虹出租于林景宗，在租赁期间被抵押于水口农信社，在抵押期间又发生了租赁关系，亦被依法查封，且无证据证明后一租赁关系经过抵押权人即水口农信社同意，显然后一租赁关系不得对抗在先登记的抵押权和人民法院的处置权，亦不得对抗申请执行人水口农信社申请执行。故此，林景宗并不能要求上述涉案铺位买受人继续履行后一份租赁合同，对其中止对上述涉案铺位的执行，由其继续租赁的请求，本院不予支持。 综上所述，开平法院（2019）粤0783执异25号执行裁定处理结果正确，应予维持。复议申请人林景宗的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款一项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人林景宗的复议请求，维持广东省开平市人民法院（2019）粤0783执异25号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年九月九日                                                                                                                                                       法官助理陈文良                                                                                                                                                           书记员简金凤