广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14124号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地：广东省佛山市南海区********************夹层物业管理用房，统一社会信用代码：914***********592T。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系该公司员工。被告：彭励芝，女，1975年10月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区*********，公民身份号码：532************746。委托诉讼代理人：马明，男，系被告配偶。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业公司）与被告彭励芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序于同年8月26日公开开庭进行了审理，原告时代物业公司的委托诉讼代理人王文中、被告彭励芝的委托诉讼代理人马明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费10936.75元（自2012年4月起至2019年1月止）；2.被告向原告支付物业管理费滞纳金8756.98元（自次月16日起按每日1‰计算，暂计至2019年2月15日，并请求依照每日1%的标准计算至实际清偿日止）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于佛山市南海区***********************业主。根据被告与峰云名居小区开发商广东时代胜誉房地产开发有限公司于2010年*月*日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201********916）的约定，被告所购该单元为带电梯住宅。根据开发商与物业签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向原告交纳物业管理费：带电梯六层高复式住宅2.5元/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，被告在接收该单元后应按2.5元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费。此外，被告还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法(试行)》等相关规定缴纳公摊电费。2012年*月30日，被告接收《收楼确认书》的通知后一直没收楼并未交付相关费用。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故被告自约定的房屋交付之日起，应当依约向时代物业公司履行缴纳物业管理服务等相关费用的义务。自应接收楼期2012年*月1日起该单元至2019年2月15日被告一直拒付物业管理费、公摊电费。截至2019年2月15日，被告共欠缴物业管理费及物业管理费滞纳金、公摊费共19693.73元，严重影响原告物业管理等费用正常收取工作，原告多次催告未果。被告彭励芝辩称，1.被告一直没有收到收楼通知，原告也没有提交被告签收快递的证据，截止目前被告尚未办理收楼手续，故原告主张的垃圾费用是没有依据的;2.被告在2013、2014年曾前往案涉房屋进行收楼，但房屋尚未达到收楼条件，外墙漏水、栏杆破损等，被告要求原告重新翻修，但一直没有反馈及处理，该楼盘的漏水问题普遍存在，在2015年11月至2016年3月期间原告对整个小区的全部楼盘外墙进行漏水的修复返工，达到交付标准，故被告同意承担自2016年3月起的物业管理费；3.原告主张的滞纳金不合理，对于房屋有无达到收楼条件，双方是存在异议的，故原告主张自2012年4月起计收滞纳金是不合理的。原告围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、不动产登记查询结果、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《收楼通知书》及寄件凭证、《催收楼通知书》及寄件凭证、《催费通知单》及寄件凭证、《缴交费用通知书》的寄件凭证及查询结果等证据；被告依法提交了（2018）粤0605民初22599号民事判决书作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年4月5日，被告与案外人佛山市南海时代胜誉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于佛山市南海区*****************单位401号房，建筑面积为53.35平方米。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：原告为上述物业所在的小区提供物业管理服务，业主按建筑面积2.5元/平方米/月的标准向原告交纳物业管理费，业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金等。原告曾于2018年11月6日向本院提起诉讼，请求被告支付位于佛山市南海区*****************单位301号房（以下简称301号房）2012年4月至2018年3月期间的物业管理费、垃圾、公摊水电费等。本院审理后作出（2018）粤0605民初22599号民事判决，认定301号房于2016年4月达到交付条件，物业服务费用应自2016年4月1日起计算，并免除301号房自2016年4月起的滞纳金。上述判决作出后，双方当事人均未上诉，判决已发生法律效力。经双方当事人确认，本案所涉物业401号房与301号房虽然房号不同，但实际上均属于同一套房屋的组成部分，因客观原因导致房屋产权分开登记。本院认为，（2018）粤0605民初22599号民事判决已经认定301号房于2016年4月达到交付条件，双方当事人对此未提出上诉及异议，应视为双方当事人对该事实予以认可，且本案亦无足以反驳该事实的相反证据，故本院对上述事实予以确认。由于本案所涉物业401号房与301号房共属同一套房屋，因此401号房同样于2016年4月达到交付条件，物业管理费应当自2016年4月起计算，被告同意自2016年3月起计算物业管理费，是其自行处分民事权利的行为，本院予以确认。据此，综合案涉401号房建筑面积、计费标准、计费期间等要素，计得2016年3月至2019年1月期间的物业管理费为4668.13元（53.35平方米×2.5元/平方米/月×35月），原告主张被告支付物业管理费超出该金额的部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告逾期交纳物业管理费的，应按每日1‰支付滞纳金，经审查，双方约定的违约金计算标准过高，本院考虑前案判决已免除原告部分滞纳金、前案判决生效后被告仍未交纳401房物业管理费等事实，并结合被告实际损失情况，酌定被告按照年利率24%的标准支付违约金。由于被告自2016年4月起逾期交纳物业管理费，逾期付款违约金应自2016年4月起算，原告主张违约金自欠费次月16日起分别计算，是其自行处分民事权利的行为，本院予以确认。据此，计得2016年4月至2019年1月期间的物业管理费（53.35平方米×2.5元/平方米/月×34月=4534.75元）截至2019年2月15日的违约金数额为1500.44元，原告主张截至2019年2月15日的违约金超出该金额的部分，本院不予支持。2019年2月16日以后的违约金应以4534.75元为计算基数，按年利率24%计算至该物业管理费实际清偿日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、彭励芝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年3月至2019年1月的物业管理费4668.13元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、彭励芝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年2月15日的逾期付款违约金1500.44元及以4534.75元为计算基数自2019年2月16日起至实际清偿之日止按年利率24%计算的逾期付款违约金予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292.34元，减半收取计146.17元（原告已预交），由广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司负担100.39元，由彭励芝负担45.78元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱文华二〇一九年九月六日书记员  徐国君