西安市碑林区人民法院   民事判决书     （2019）陕0103民初4609号     原告（反诉被告）：陕西紫竹物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：王游毅，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙士斌，男，该公司法务，住该公司   被告（反诉原告）：李皎，男，1976年4月21日出生，汉族，教师，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：周笑笑，陕西平非律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白凡，陕西平非律师事务所实习律师。   原告（反诉被告）陕西紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）诉被告（反诉原告）李皎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西紫竹物业管理有限公司委托诉讼代理人孙士斌，被告（反诉原告）李皎委托诉讼代理人周笑笑、白凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告紫竹物业公司的诉讼请求：1、被告立即向原告清付物业费12492.2元；2、被告按照《物业服务合同》约定向原告支付滞纳金56173.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告诉称，2006年5月31日，原被告签订《物业服务合同》，由原告为被告提供物业服务，原告按照该合同的约定为被告全方位提供了物业服务，被告自2009年10月1日起至2018年9月30日期间以各种理由拒绝交纳物业费，拖欠物业费合计12492.2元，产生滞纳金56173.7元，原告多次索要无果，诉至法院。   被告李皎辩称：不同意原告诉请，原告未向被告提供符合约定及法定的物业服务，原告构成违约，无权要求被告支付物业费。合同中关于滞纳金的约定违反法律规定，原告无权要求被告支付其滞纳金。原告所主张的权利已超过法定诉讼时效，应驳回其诉请。   反诉原告李皎的反诉请求：1、判令紫竹物业公司赔偿其经济损失10000元；2、诉讼费由紫竹物业公司负担。事实与理由：2006年5月31日，双方签订物业服务合同，约定被反诉人为反诉人提供物业服务，反诉人依照约定交纳物业费。依法依规提供优质物业管理服务是物业管理企业收取物业费的前提条件，也是其法定和约定的义务，但被反诉人长期违反合同约定，长期不对下水管道进行维修导致排污、排气不畅，从而导致反诉人所住房屋经常被生活污水外溢损毁。但被反诉人毫不作为，对业主漠不关心，反诉人反映的问题长期得不到彻底解决，对反诉人造成极大的经济损失，故提起反诉，请求被反诉人对其经济损失承担赔偿责任。   反诉被告紫竹物业公司辩称，其公司依据合同约定提供优质服务，按时清理管道。如反诉人家中因管道堵塞问题受有经济损失，应适用侵权责任法，被反诉人并非侵权人。故反诉人的诉请无事实依据，要求予以驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对紫竹物业公司提交的证据《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、李皎提交的证据物业服务合同，双方对真实性均无异议，本院依法予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：对紫竹物业公司提交的《城东小筑业主欠费滞纳金计算表》、清污施工合同（2份）及派工单（9份），与原件核对无异，有相应公司的盖章及相关业主签字，对真实性依法予以确认；对李皎提交的城东小筑小区的照片及其家中受损照片、收款收据、《陕西省住宅小区物业服务指导标准》，与原件核对无异，对真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：李皎系西安市碑林区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋业主。2006年2月26日，紫竹物业公司与陕西紫竹房地经贸有限公司签订《前期物业管理合同》，由紫竹物业公司对该小区提供前期物业管理服务。2006年5月31日，紫竹物业公司与李皎签订《物业服务合同》，约定紫竹物业公司提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米壹元的标准交纳，收费时间为每月的1日至7日。并约定逾期交纳服务费的，应补交费用，并按照每日千分之三收取滞纳金。李皎入住后，交纳了2009年10月份之前的物业费等费用。后李皎因紫竹物业公司在进行物业管理服务过程中存在各种问题，自2009年10月起未交纳水费，自2010年4月起未交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气费等费用。截止2018年9月，李皎未交纳的物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气费各项费用合计金额12492.2元。   另查，自2009年开始，李皎因其家中下水排污管道长期堵塞等问题多次反映仍无法根本解决，从而对紫竹物业公司的物业服务有意见，加之对物业管理服务中存在的各项问题不满，从而自2010年4月起拒交物业费。根据双方提供的证据显示，该小区包括李皎在内的部分业主家中存在下水管道经常堵塞的情况属实，该小区环境和物业服务仍需改善。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李皎与紫竹物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。紫竹物业公司向李皎提供了物业服务，李皎理应按约交纳物业费，其以家中下水管道长期堵塞及物业管理服务中存在的各种问题为由拒绝交纳物业费之行为不妥，依法予以纠正，李皎应依约向紫竹物业公司交纳物业费。因李皎未交纳物业费的行为自2009年起持续至2018年9月，对其辩称紫竹物业公司诉请已经超过诉讼时效之理由，依法不予采信。据此，紫竹物业公司要求李皎支付2009年10月至2018年9月期间未交纳的物业费、电梯费、垃圾费、水费、暖气费等各项费用12492.2元之请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于紫竹物业公司主张的滞纳金，其作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。本案中，李皎未交纳物业费的理由系对物业公司的管理和服务存在异议，据双方提供的证据亦显示李皎家中下水排污管道长期堵塞的情况及该小区环境及物业服务的确存在业主反映的相关问题，且李皎就此曾多次反映并与物业公司进行沟通协商，因相关问题未得到根本解决而拒交物业费，故李皎并非恶意欠交、拒交物业费。据此，对紫竹物业公司要求李皎支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。   关于反诉部分的争议焦点系紫竹物业公司是否应对李皎家中因下水管道堵塞造成的损失承担赔偿责任。据紫竹物业公司提供的证据显示，其与西安永增环保工程有限公司签订清污施工合同，由该公司定期对小区进行清污疏通，且在业主反映家中下水道堵塞时及时派工进行了疏通维修。本案中，李皎主张紫竹物业公司赔偿其家中因下水管道堵塞引起的经济损失10000元，但李皎并无证据证明引起其家中下水管道长期堵塞的根本原因是由紫竹物业公司所致，亦无证据证明其损失与紫竹物业管理公司的管理或服务之间存在直接因果关系，且未提供证据证明该损失的具体数额，故对李皎反诉要求紫竹物业公司支付其经济损失10000元之请求，因证据不足，依法不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）李皎于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）陕西紫竹物业管理有限公司物业费12492.2元。   二、驳回原告（反诉被告）陕西紫竹物业管理有限公司其余诉讼请求。   三、驳回被告（反诉原告）李皎的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1517元，反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）陕西紫竹物业管理有限公司承担758.5元，由被告（反诉原告）李皎承担783.5元（此款由李皎在履行上述义务时一并支付紫竹物业公司758.5元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    刘 曼   人 民 陪 审 员    陈丽萍   人 民 陪 审 员    张爱莉     二〇一九年八月十六日     书  记  员    叶 泳            1