湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8259号上诉人（原审被告）：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名：湖南天润五江置业有限公司，变更时间：2018年10月9日），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，该总经理。诉讼代理人唐奇，湖南国风德赛律师事务所律师。诉讼代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场******/div>法定代表人:孙烨，该公司总经理。诉讼代理人唐奇，湖南国风德赛律师事务所律师。诉讼代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许武明，男，1964年1月1日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人谢亚龙，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人刘小虎，湖南琨霖律师事务所律师。上诉人湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润公司）、湖南上河物业管理有限公司（以下简称上河公司）与被上诉人许武明房屋租赁合同纠纷一案，天润公司、上河公司均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人天润公司、上河公司上诉请求：1.请求判决撤销（2018）湘0111民初7779号民事判决第一项，依法改判为减免上诉人的租金50%，由上诉人按照14.1%的税率为被上诉人代扣代缴税费，即应支付税后租金为9634元，相应的违约金金额予以调整；2.请求依法改判由上诉人、被上诉人按照诉求支持比例分担诉讼费用；3.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院调整租金时，未根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，在已经认定事实的基础上，并没有做出与之相对应的判决，导致关于租金的判决结果显示公平。原审判决已经认定承租环境发生重大变化导致经营状况恶化的客观事实，那么基于公平原则，被上诉人作为获得租金收益的一方，在诉争商铺无法正常经营，没有产生任何经济收益，上诉人需要靠借贷来支付租金的情况下，应当酌情减免上诉人的租金50%方显公平。因此，请求依法改判减免上诉人的租金50%，对应的违约金金额也应当予以调整。二、原审法院对上诉人拖欠被上诉人的税前租金金额认定有误。被上诉人为A栋1025、1026号商铺的业主，但是其实际购铺面积及金额与《委托合同》约定的购铺面积及金额不一致，合同中第三条第2项明确约定了以被上诉人购买该商铺所确定的金额为准。事实上，两个商铺合计的税前季收益为14126元。截止委托合同期满，上诉人共拖欠被上诉人二个季度的租金，但是已于2017年年底以及2018年1月共向被上诉人支付了5000元。实际拖欠的税前租金金额为23252元，而原审法院认定上诉人拖欠的税前租金金额为55968元，属于认定事实错误。三、原审法院判决上诉人向被上诉人支付税前租金，这严重违反了上诉人与被上诉人签订的《委托合同》的约定，违背了长沙市雨花区税务局向上诉人下发《委托代征税款证明》的初衷，破坏了税务机关对于税款统筹收取和管理的计划，应当予以纠正。自2016年5月1日营改增后，结合上诉人提供的税票，可以确定，目前房屋租赁的税率标准为14.1%。原审法院在没有综合考虑上诉人与被上诉人之间的约定以及税务机关对于税款统筹收取和管理的计划的情况下，直接判决上诉人向被上诉人支付税前租金，明显错误，依法应予以纠正。四、原审法院没有根据被上诉人起诉的诉讼标的及案件的处理结果对诉讼费进行分担，诉讼费分担比例严重不合理。本案中被上诉人在起诉时，过分夸大上诉人拖欠的租金金额，导致诉讼标的过高，诉讼费成本增大。一审判决诉讼请求支持的比例与诉讼费承担的比例严重不平衡，不合理，上诉人负担的诉讼费比例明显过高，显失公平。审理过程中，上诉人天润公司、上河公司变更其上诉请求认为对原审判决认定的将租金减免到70%的比例没有异议。被上诉人许武明辩称：被上诉人在一审法院均提交了全部银行流水，并进行了核对，欠租金额与一审法院一致，因予以维持，并不存在上诉人所述金额误差问题。针对税金，被上诉人认为根据我国法律法规，房屋缴纳主体为出租方，而不是承租方，因此相关税金因由被上诉人自行承担并及时缴纳，以避免上诉人为及时缴纳税费导致上诉人承担责任。其次，被上诉人与上诉人之间并未有任何委托缴纳税款的协议，上诉人已经实际缴纳的税款，被上诉人已经予以认可，未缴纳的应由上诉人自行缴纳。许武明向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法判令天润公司、上河公司立即支付截止2017年8月31日所拖欠的租金57968元及自2017年9月25日起至实际支付之日止以欠付租金为基数按每日万分之二计算的违约金；（暂共计62199元）2、依法判令天润公司、上河公司立即向许武明支付自2017年9月1日起至天润公司、上河公司实际归还商铺之日止所拖欠的租金；（暂计至2018年8月30日为57964元）3、依法判令天润公司、上河公司承担本案全部诉讼费、保全费。上述暂共计120163元。一审法院认定的事实：坐落于长沙市雨花区登记的所有权人为许武明，系许武明（买受人）从天润五晟处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》的附件三中约定的装修标准为，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为；地面为水泥砂浆找平混合砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）ＩＣ卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给湖南上河商业广场有限公司统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年，其他有关委托经营的具体事宜，在双方签订《委托合同》中另行约定。如买受人不能与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，出卖人与买受人所签订本合同不发生法律效力。随后，许武明（甲方）与天润五晟（乙方）签订了《委托合同》2份，约定：甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年9月1日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担。甲方同意乙方在委托期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施且委托期满后乙方承诺恢复初始原状交给甲方；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方收益获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。许武明（甲方）与天润五晟（乙方）签订了《委托合同》补充协议2份，协议约定就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和被告天润五晟的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。天润五晟出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，天润五晟向上河物业即广大业主郑重承诺：若因被告上河物业的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由天润五晟承担连带担保责任。上述合同签订后，许武明如约履行，及时将商铺交付给天润五晟，但天润五晟未依合同约定按期支付租金。合同期满后，天润五晟未占有或使用涉案房屋。一审法院认定，截止至2017年8月31日，天润五晟尚欠许武明税前租金共计55968元。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润五晟下发了《委托代征税款证书》，天润五晟陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临万家丽路快速化改造；天润五晟于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了实际改建；2018年5月29日，优尚公司出具情况说明1份，载明：已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日止；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状态。一审法院认为，许武明与天润五晟签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金收益及逾期付款违约金。许武明向天润五晟交付了涉案商铺，天润五晟应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成天润五晟经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，上述变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍要求天润五晟继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。从统一系列案件的裁判尺度出发，以维护经济社会稳定为原则，综合考量，根据本案实际情况，结合诚实信用原则和公平原则，依法酌情调整为减免天润五晟欠付租金数额的30%（天润五晟已实际支付的租金不予减免）。至于，天润五晟、上河物业主张依双方约定，应在扣除税费后向许武明支付税后租金，但双方并未确定税率标准，且天润五晟亦未提供有力的证据证明代扣代缴税费已经实际发生，故不予处理，依法认定天润五晟应支付许武明税前租金为55968元×70%=39177.6元（当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）。关于违约金。许武明诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，天润五晟按季度结算租金给许武明，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，并结合天润五晟欠付许武明租金的情况及许武明诉请，故违约金应以税前租金39177.6为基数，自2017年9月25日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。许武明还要求天润五晟承担涉案合同到期之后的租金损失，因许武明未提供有力的证据证明合同期满后天润五晟实际占用或使用涉案商铺，故依法不予支持。另，许武明还主张上河物业应承担连带责任，但许武明所提供的相关证据却显示，上河物业并非涉案合同的相对方，故本院对此依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决：一、湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付许武明税前租金39177.6元及违约金（违约金以税前租金39177.6元为基数，自2017年9月25日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止;湖南天润五晟置业有限公司依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）；二、驳回许武明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2703元，因适用简易程序减半收取1351.5元，由湖南天润五晟置业有限公司负担946.05元，由许武明负担405.45元。在二审审理过程中，上诉人天润公司、上河公司及被上诉人许武明均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.上诉人天润公司欠付被上诉人许武明的税前租金数额？2.上诉人所应支付的租金是否应当扣除相关税金？3.一审诉讼费的分担是否合理？一、关于欠付租金的数额。上诉人天润公司、上河公司认为原审认定欠付租金数额错误，被上诉人的两个商铺合计税前季收益为14126元。截止合同期满，上诉人共计拖欠被上诉人两个季度的租金，且已经于2017年年底以及2018年1月共向被上诉人支付5000元，实际拖欠的税前租金应为23252元。经查，上诉人天润五晟、上河物业就已支付的租金负有举证责任，其上述主张缺乏相应的证据支持，原审认定的欠付税前租金总额为55968元合理，本院亦予以支持。如上述租金支付的事实真实发生，上诉人天润五晟、上河物业可通过其他诉讼途径解决或者在执行程序中予以抵扣。二、关于相关税金的扣除。上诉人天润公司、上河公司认为根据合同约定欠付的租金应当扣除代扣代缴的税金后向上诉人支付租金。经查，上诉人天润公司主张的税率缺乏相应证据证明，且上述税费的扣缴并未实际发生，税费的扣缴若已发生，当事人可依据相关完税凭证，就相应租金予以直接抵扣，上诉人天润公司在欠付租金的情况下主张代扣税金的请求本院不予支持。三、关于诉讼费用的负担。原审判决依据被上诉人许武明相应的胜诉比例及上诉人天润公司、上河公司应当承担的违约责任承担诉讼费用合理，本院予以支持。综上，上诉人天润公司、上河公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2703元，由上诉人湖南天润五晟置业有限公司、湖南上河物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  刘 刚审判员  符建华二〇一九年九月二十三日书记员  杨 蓓