大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初1777号原告杨宗瑾，男，1952年8月18日生，汉族，住沈阳市和平区。被告白艳，女，1973年4月6日生，汉族，住大连市沙河口区。委托代理人赵哲，辽宁智锐律师事务所律师。原告杨宗瑾与被告白艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日作出（2018）辽0203民初3466号民事判决，被告白艳不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年3月22日作出（2019）辽02民终2200号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初3466号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月11日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告杨宗瑾、被告白艳及其委托代理人赵哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2012年8月21日经瑞家装修（大连）地产代理有限公司介绍与被告签订了西岗区八一路133号仲夏花园45号楼A座和B座的房屋租赁合同并约定了租金结算时间和方式，但被告仅支付了四笔房租，在第五笔房租到期日2014年9月21日，就开始拖欠房租至2015年7月26日。被告答应原告在欠款期间房屋租金按3分利息计算一并还给原告，并给原告出具了欠条。被告说正在和合作伙伴谈联合经营，合伙人的资金马上就到位，就可以将所欠房租还给原告等等。但是没有想到一周后，被告没有经原告同意擅自搬走了，并打电话让原告来大连接收房屋。原告到大连后发现该房大部分设备烟酒、厨具都搬走了，只留下桌椅和部分碗筷。厨师杨斌在场，说东西都让被告姐姐来车拉走的。原告联系到被告，被告承认一些东西搬走了，包括监控设备说是司机干的。被告说自己得了癌症很严重，正在做化疗，她老公和她离婚了，她让其合作伙伴与原告联系续租房屋等等。这些日子原告没少与被告交涉，被告说正在和合作伙伴洽谈，资金马上到位，要继续租房并将所有欠的房租还给原告，让原告耐心等待结果。等到现在也没有任何结果，原告无奈将被告告上法庭，以讨回拖欠的房租和利息。被告在租房装修期间违反协议规定房屋内乱砸乱拆、已经严重破坏45号别墅的基本户型，而且存在房屋的不安全因素，原告曾多次向被告提出整改，但被告一直不予理会，原告建议对该房屋进行质量鉴定，以避免出现房屋的不安全因素，因此原告要求被告拿出该房屋的鉴定报告，如有建筑损坏被告负责赔偿。综上所述，原告请求法院判令：1、被告偿还原告拖欠房屋租金130000元（从2014年9月21日至2015年9月20日租金）、前期利息4200元，并按三个月的租金赔偿违约金。上述款项按中国人民银行同期逾期贷款利息支付利息。2、被告恢复房屋的原有户型，被告对该房屋的乱砸、乱拆造成的损坏进行赔偿，如果出现不安全因素应由被告负责。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、案涉房屋的房屋租金被告已经全部支付完毕。具体结清日期为2015年6月16日，结清方式是以部分现金形式及以案涉房屋中被告所有的家具及设备抵顶形式。2、案涉房屋租赁合同是双方当事人合意达成的解除，并不是被告自行撤离案涉房屋。因此不存在原告诉请的违约金。3、案涉的欠条经司法鉴定，系人为篡改形成，被告认为是属于伪造的虚假证据，请求法院不予采信案涉欠条。经审理查明，2012年8月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定：被告租赁原告位于西岗区八一路133号仲夏花园45号楼A座和B座房屋，租期为5年，自2012年9月21日至2017年9月20日，月租金17500元，付款方式为半年度付款，提前一个月向原告支付半年房租105000元，以银行转账方式支付。付款的时间点分别为2012年8月21日前、2013年2月21日前、2013年8月21日前、2014年2月21日前、2014年8月21日前、2015年2月21日前。履约保证金为17500元，如被告违反合同约定，原告可于该保证金中直接扣除应由被告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。同时合同还对双方的违约责任作出了约定，如被告违反租金支付时间的约定，每逾期一日，应向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一；…因被告原因导致合同解除时，被告须向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的3个月的租金。…原告同意被告在不破坏房屋主体结构的前提下对房屋进行装修，如出现安全隐患问题由被告承担…。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告于2012年8月21日给付原告2012年9月21日至2013年3月20日的租金105000元及履约保证金17500元；于2013年5月10日给付租金60000元、5月23日给付租金45000元；于2013年11月14日给付租金70000元，于2013年11月26日给付租金35000元；于2014年10月16日给付租金117600元；于2015年6月11日给付租金30000元、6月16日给付租金50000元。2015年8月4日，被告自行从案涉房屋中撤出。庭审中，原被告均认可2014年10月16日被告给付的117600元是包括2014年3月21日至2014年9月20日的租金105000元及被告拖欠支付租金8个月的部分利息12600元，该利息双方口头约定按月利率2%计算。诉讼中，原告向法庭提供一份被告出具的欠条，内容为：“白艳欠杨宗瑾大连仲夏花园45栋房租金共计人民币105000元，租房期限从2014年9月21日至2015年3月20日，我保证在2015年8月30日前付清，在欠款期间我同意支付利息，3分利，到期还将上次欠款4200元一并还给杨宗瑾，否则房主有权将此房收回。欠款人白艳2015.7.26”。被告在原一审诉讼中，对该欠条的真实性予以认可，在本次重审诉讼中，对该欠条真实性提出异议，但仅就该欠条中的落款时间“2015.7.26”与该欠条主文内容是否为同一人、同一支笔一次书写形成申请进行司法鉴定。对欠条的主文内容及本人的签名是否是其本人书写表示不确定。经大连市中级人民法院委托，辽宁明鉴司法鉴定中心于2019年7月22日出具[2019]文鉴字第50号司法鉴定意见书。鉴定意见为：“欠条”日期“2015.7.26”与主文内容不是同一人同一支笔一次书写。庭审中，原被告均认可欠条所载的“上次欠款4200元”，是指被告前期迟延支付租金的部分利息。本院所确认的上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》及补充协议、银行流水、欠条，被告提供的银行流水、司法鉴定意见书等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告履行了将案涉租赁房屋交由被告使用的义务，被告亦应按合同约定履行交付租金的义务。被告未按合同约定期限交纳房租属违约，应承担相应的民事责任。诉讼中，原、被告均认可2012年9月21日至2014年9月20日间的租金被告已支付完毕；2014年9月21日至2015年3月20日的租金105000元，被告于2015年6月11日、6月16日转账支付给原告80000元。对于该时间段尚欠的25000元租金，被告主张其与原告协商后已以设备进行了抵顶，原告不予认可，被告亦未能提供证据，故被告的该意见，证据不足，本院不予采纳。关于原告主张被告欠付2015年3月21日至2015年9月20日的租金105000元诉请，原告提出被告2015年8月4日搬离案涉房屋后，该房屋由其实际接手，被告在原一审庭审中亦自认2015年8月4日搬走办公用品，至此，双方的房屋租赁合同已实际解除。原告主张被告支付租金至2015年9月20日，没有事实依据，本院不予支持。被告应向原告支付2015年3月21日至2015年8月4日的租金。2015年3月21日至2015年8月4日共计四个半月，租金为78750元（17500×4.5）。综上，被告拖欠原告2014年9月21日至2015年3月20日租金25000元、2015年3月21日至2015年8月4日租金78750元，合计103750元，扣除被告支付的履约保证金17500元，被告应向原告支付租金86250元。关于原告要求被告支付前期利息4200元一节，案涉欠条载明被告前期欠款4200元，被告承诺偿付。对于该欠条的真实性，被告在本次诉讼中提出异议，其仅就欠条的落款时间与主文内容是否是同一人同一支笔一次书写申请司法鉴定。虽然司法鉴定意见证实欠条的落款时间与主文内容不是同一人同一支笔一次书写，但不能证明欠条所载内容非被告本人书写，且被告在原一审中对该欠条的真实性予以确认，故被告认为该欠条存在重大瑕疵，属于伪造的虚假证据的意见，证据不足，本院不予采纳。被告庭审中认可欠条所载的4200元系其前期拖欠租金的部分利息，该利息与被告已支付的利息12600元之和，与原告主张被告拖欠支付半年租金的8个月利息吻合，故对该欠条的证明力，本院予以认定。原告要求被告支付4200元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的逾期利息一节，根据双方租赁合同第六条第六款约定，如被告违反租金支付时间的约定，每逾期一日，应向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于应付款的千分之一。该约定过高，故原告按银行同期贷款利率主张利息合理，本院予以支持。2014年9月21日至2015年3月20日的租金，被告承诺2015年8月30日前付清，故该时间段被告欠付的租金25000元扣除履约保证金17500元，余款7500元的利息应自2015年8月31日起至欠款付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；2015年3月21日至2015年8月4日被告欠付的租金78750元，应自2015年2月21日起至欠款付清日止，按中国人民银行同期贷款利率计付利息。关于原告主张违约金一节，依据双方租赁合同第六条第七款约定，因被告原因导致合同解除时，被告须向原告支付违约赔偿金，赔偿金额相当于合同约定的3个月的租金。因被告拖欠房租不交并自行撤出案涉房屋，导致合同无法继续履行。被告辩称案租赁合同系双方合意解除，但其未提供证据，故该抗辩意见，本院不予采纳。被告应支付违约赔偿金52500元（17500元×3个月）。原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张被告恢复房屋的原有户型，被告对该房屋的乱砸、乱拆造成的损坏进行赔偿，如果出现不安全因素应由被告负责的诉请，被告承租案涉房屋至搬离房屋有三年时间，期间原告明知被告改变房屋户型未提出异议，应视为原告同意，且原告未提供证据证明其房屋损失及出现不安全因素，故，原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告白艳于本判决生效之日起十日内给付原告杨宗瑾租金86250元及利息（利息以7500元为基数，自2015年8月31日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至欠款付清日止；以78750元为基数，自2015年2月21日起，按中国人民银行同期贷款利率计付至欠款付清日止）。二、被告白艳于本判决生效之日起十日内给付原告杨宗瑾欠款利息4200元；三、被告白艳于本判决生效之日起十日内给付原告杨宗瑾违约金52500元；四、驳回原告杨宗瑾的其他诉讼请求。如被告白艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元（原告杨宗瑾已预交），由原告杨宗瑾负担1290元，被告白艳负担3160元。鉴定费1500元（被告白艳已预交），由被告白艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  李 健审 判 员  张春艳人民陪审员  王 鑫二〇一九年九月三十日法官助理王宏志书记员张新传