江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初906号原告：蒋欢，男，1983年6月13日生，汉族，住山东省鱼台县。原告：赵玉红，女，1987年4月15日生，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：过悦，上海方本（无锡）律师事务所律师。被告：许佳欢，男，1993年9月30日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张洪，江苏法舟律师事务所律师。第三人：无锡淘新居房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道凯旋华庭C区50号。法定代表人：李存龙，该公司总经理。原告蒋欢、赵玉红与被告许佳欢、第三人无锡淘新居房地产经纪有限公司（以下简称淘新居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日、2019年8月1日，公开开庭进行了审理。原告蒋欢、赵玉红及其委托诉讼代理人刘亮，被告许佳欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋欢、赵玉红向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房定金30万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订编号0000112的无锡市房屋转让协议，原告按约向被告给付定金30万元，后被告拒绝配合原告办理贷款，导致房屋转让协议无法继续履行。被告于2018年12月13日向原告发出解除双方签订的无锡市房屋转让协议，原告于2019年1月8日发出函解除了无锡市房屋转让协议。第三人系本次房产交易的中介公司。现原告要求返还30万元定金，诉至贵院。被告许佳欢辩称，原告所述要求返还定金30万元缺乏事实和法律依据，由于原告违约未能支付相应房款，因此其根据合同约定定金30万元不予退还；对原告所述事实及理由，其认为合同无法继续履行是由于原告违约，其已多次配合原告办理贷款，但是原告未能办理成功，之后其又多次向原告催款，原告也未能付清剩余房款。第三人淘新居公司述称：原告第一、第二次贷款没有批下来是因为银行没有额度，第三次贷款其公司通知双方过来办理手续，但被告一直推脱没有时间。经审理查明：2018年4月22日，许佳欢作为甲方（售房人），蒋欢、赵玉红作为乙方（购房人），淘新居公司安镇分公司作为丙方（中介方）签订无锡市房屋转让协议约定，甲方自愿将座落在泓郡华府170-901的房屋出售给乙方。该房屋产权证号：01××21，总面积95.01。甲乙双方协商的实际成交价格为149万元…，付款方式：1、甲、乙双方签订本协议之时，乙方支付甲方房屋定金30万元，由甲方收取。暂存款待该房屋乙方所有权证下发，甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚，迁户完毕、物业交割完毕后丙方向甲方结清。2、购房定金可冲抵购房款，贷款种类为商业贷款，于2018年7月16日前委托丙方根据银行政策办理贷款手续；且以丙方指定评估机构评估的价格作为乙方贷款的依据，办理贷款的相关费用由乙方承担。付款特殊规定：如需资金监管甲方需将收到的定金30万元存到指定的第三方监管银行。其他约定：备注：1、乙方承诺征信良好，不影响贷款审批，如因乙方自己的问题造成不能贷款则由乙方承担违约责任，甲方定金不予退还，如因国家政策原因导致乙方不能与甲方进行交易，则互不违约，如因中介方经营不善导致合同无法履行则违约责任由中介方承担，中介方由责任人将合同继续履行除外。2、乙方定金30万元给到甲方，甲方积极配合将房屋内的按揭还清，并注销他项，由中介配合备案。签订合同当日，蒋欢、赵玉红向许佳欢支付了定金30万元。2018年11月28日，许佳欢发函要求蒋欢、赵玉红于5日内支付全部房款。当日，蒋欢、赵玉红委托上海方本（无锡）律师事务所（以下简称方本所）向许佳欢发律师函载明，方本所接受蒋欢、赵玉红的委托，就编号0000112的无锡市房屋转让协议履行事宜致函如下：蒋欢、赵玉红与你方签署的房屋转让协议约定蒋欢、赵玉红给付你方首期款项（包括30万元定金和29万元监管账户房款）；其余90万元房款由中介方代理蒋欢、赵玉红办理贷款手续。因交易房屋产证未满两年，双方约定在房屋满两年后再行办理贷款和过户手续。现中介方多次要求你方配合办理贷款手续，你方拒绝配合；中介方明确告知若你方配合，贷款可于2018年11月30日前完成放贷手续。你方的行为使得双方签订的房屋转让协议无法继续履行；你方于2018年11月28日函告蒋欢、赵玉红于2018年12月5日付清全款，仅给予5个工作日的宽限期，明显不合理。你方的上述行为表明你方拒绝履行房屋转让协议，你方构成根本违约，现函告你方，立即配合办理贷款手续，若贷款最终无法顺利办理，蒋欢、赵玉红将于贷款确定无法办理后的合理期限付清全部款项。你方若执意不予配合，蒋欢、赵玉红将向房屋所在地法院依法提起诉讼，要求你方退还已收款项，并承担30万元违约金。2018年12月13日，许佳欢向蒋欢、赵玉红发出解除合同通知书载明，蒋欢、许佳欢：你们好！你我双方于2018年4月22日签订了无锡市房屋转让协议，约定将我所有的坐落于无锡市锡山区泓郡华府170-901的房屋以149万元的价格出售给你。协议约定：乙方支付房屋定金30万元后，应于2018年7月6日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续；乙方贷款申请批准以后办理产权转让手续；若乙方未按本协议规定时间付款，逾期一个月以上的即视为乙方不履行本协议，甲方有权解除协议；如因乙方自己的原因造成不能贷款则由乙方承担违约责任，甲方定金不予退还。我在上海工作，协议签订后，为了配合你方办理银行贷款手续，多次请假中断工作从上海赶至无锡和你们洽谈并配合银行录音录像、签字等。你们辗转中国银行、中国工商银行等多家银行却始终无法办理贷款，具体原因我亦不得而知。鉴于此，我有理由相信由于你们个人原因，贷款实际已经无法审批下来，你们应当以现金形式付清房屋剩余款项。然而多日后，一方面你方的贷款依然迟迟无法办理下来，另一方面你方也未以其他方式支付剩余房款，协议依然没法继续履行。我的房屋始终处于权利受限的状态，无法继续出卖给其他买受人。随着市场行情的发展。我也遭受了相当程度的经济损失，我认为你们的行为已经构成了根本违约，故我于2018年11月28日发出通知催告你方及中介要求于2018年12月5日前付清余款，否则解除合同。截止2018年12月5日，你方依然未再支付分文房款。抱着以和为贵、妥善解决问题的出发点，我仍对你方继续履行合同抱有一丝希望。故2018年12月10日我再次询问你们近日能否付清余款，同时我也向中介公司表达了同样的想法。遗憾的是，在我多次催告付款后，你方仍未支付余款或提出付款的方案，只是一再无理要求我方从外地赶至无锡来配合所谓的贷款手续，你方已经以实际行为表明了不会再履行合同的主要义务了。金融机构之间的征信系统都是互通的，贷款政策也大同小异，如果中国银行、中国工商银行都办不下贷款了，我还能相信其他银行能通过你方的贷款审批？我方没有义务无止境地答应你方不合理的要求。你方拒不付房款的行为已经构成根本违约，经过我多次催告后，你们仍不履行，并以自己的行为表明不履行主要债务，故根据中华人民共和国合同法第九十四条的规定，我决定即日起解除你我双方于2018年4月22日签订的协议，鉴于你方的违约行为，已经收取的定金我方不予返还。我已委托法舟所张洪律师将此份解除合同通知书发送给你们并处理后续法律事宜。2019年1月8日方本所发出律师函载明，许佳欢：方本所接受蒋欢、赵玉红的委托，就编号为0000112的无锡市房屋转让协议履行事宜致函如下：蒋欢、赵玉红委托本所于2018年11月28月底向你发送律师函，要求你配合办理贷款手续，你非但拒不配合办理还于2018年12月13日向蒋欢、赵玉红发送律师函，要求解除编号为0000112的《无锡市房屋转让协议》。你的行为表示你拒不履行《无锡市房屋转让协议》，构成根本违约。蒋欢、赵玉红现正式通知你解除编号为0000112的《无锡市房屋转让协议》。请你退还30万元购房款，并承担违约责任。淘新居公司工作人员季存存与许佳欢的微信聊天记录显示，2018年8月至10月期间，季存存与许佳欢联系办理贷款事宜，期间许佳欢两次至无锡配合办理贷款事宜。10月25日后，季存存与许佳欢的微信聊天记录显示，季存存联系许佳欢希望就贷款事宜约许佳欢与两原告进行协商，并转述蒋欢的方案为：再配合进行第三次贷款。许佳欢表示其已两次配合办理贷款，不同意办理第三次贷款，并表示没有时间至无锡与蒋欢、许佳欢协商。2018年12月10日，许佳欢与赵玉红的微信聊天记录显示：许佳欢：上次和你们说12月5日前务必把余款付清，现在已经12月10日了，你们到底怎么说？我合同跟你们签了那么久了，贷款也配合你们去了两个银行。如果你们银行贷款办不下来，就应该想其他办法付款啊！结果到现在还没有给我接下来付款的初步方案。请你明后天能把剩余房款准备好吗？赵玉红回复：现在我提出一个和解方案。我近日内准备全款付清，过户和全款同步进行。我们当日交接完毕。具体安排请与中介确认。蒋欢、赵玉红的个人信用报告显示，两人征信良好，未有逾期情况。上述事实，由蒋欢、赵玉红提供的无锡市房屋转让协议、律师函、解除合同通知书、个人信用报告，许佳欢提供的微信聊天记录及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：蒋欢、赵玉红与许佳欢签订的无锡市房屋转让协议系双方真实意思表示，亦未违反国家有关法律规定，合法有效，对此本院予以认定，确认合同有效。此后许佳欢发函要求解除合同，蒋欢、赵玉红委托方本所回函同意解除合同，故本院认定双方签订的房屋转让协议已解除。本案争议焦点在于许佳欢收取的定金30万元是否需要返还。双方签订的房屋转让协议约定的付款方式为两原告进行商业贷款支付部分房款，对于如果两原告无法办理商业贷款，款项如何支付未做明确约定。转让协议签订后，原被告均按约积极履行了贷款办理事宜，但前两次贷款未获银行审批通过，而两原告提供的证据可以证明两原告信用良好，本案中亦无其他证据证明系因两原告个人原因导致贷款无法办理。在此情况下，双方对于如何继续履行转让协议未达成一致意见，此后许佳欢发函要求两被告在收到函件后5日内付清房款，因双方的买卖标的为房屋，金额较大，许佳欢仅给予5天的时间，未给予两原告必要的准备时间，两原告当日即提出了异议，此后也表示愿意支付全款的方式来履行合同，但双方仍未能就转让协议的继续履行达成一致意见，致使合同解除。综上，两原告在房屋转让协议履行过程中积极履行了协议约定的义务，本案中未有因两原告原因导致转让协议无法继续履行的情形，许佳欢不予退还定金30万元不符合双方合同约定及法律规定，故两原告有权要求许佳欢退还定金30万元。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：许佳欢于本判决发生法律效力之日十日内退还蒋欢、赵玉红定金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（已减半收取），由许佳欢负担（蒋欢、赵玉红已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由许佳欢直接向其支付，本院不再退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 吴 坚二〇一九年九月二十日书记员 唐昊珺