山东省临沂市河东区人民法院    民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初3456号 原告（执行案外人）：高升兴，男，1966年4月28日生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：高本京、刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被告（申请执行人）：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地：临沂市河东区汤头街道227省道与汶泗路交汇处东北。 法定代表人：王文升，董事长。 委托诉讼代理人：张建安，女，1980年2月10日生，汉族，住临沂市兰山区，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯尚准，男，1987年3月6日生，汉族，住临沂市河东区，该公司职工。 第三人（被执行人）：山东晨始置业有限责任公司，住所地：临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：杨翠翠，女，1995年1月7日生，汉族，住山东省沂南县，该公司职工。 委托诉讼代理人：柯振洁，女，1988年11月25日生，汉族，住临沂市河东区，该公司职工。 原告高升兴与被告临沂市河东区华泰小额贷款有限公司（以下简称华泰公司）、第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月12立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高升兴的委托诉讼代理人刘晓明、被告华泰公司的委托诉讼代理人张建安与冯尚准、第三人晨始置业公司的委托诉讼代理人杨翠翠与柯振洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高升兴向本院提出诉讼请求：1、依法判决撤销山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312执异46号执行裁定书;2、依法确认原告购买的由第三人开发的智圣（国际）温泉城温泉御苑D15－2－402楼房一套归原告所有（价值53.1497万元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原告收到河东区人民法院做出（2019）鲁1312执异46号执行裁定书，以“高升兴对涉案房产享有的合同权利不能排除执行”为由裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为裁定书做出的裁定认定事实错误、裁定错误。一、查封房屋归原告所有。1、原告与第三人之间存在商品房买卖合同。第三人在依法取得合法手续在智圣（国际）温泉城建设工程已经竣工，案外人与第三人协商签订总房款为53.1497万元的《智圣（国际）温泉城认购书》并交纳房款，根据法释《2003》号第五条双方存在商品房买卖合同，履行完毕合法有效。根据法释《2003》7号第五条双方存在商品房买卖合同，履行完毕合法有效。该智圣（国际）温泉城温泉御苑D15-2-402楼房归原告所有。2、原告实际占有房屋。根据《物权法》第二百四十一条原告在签订《智圣（国际）温泉城认购书》后，该楼房已经由高升兴实际占有，该房屋已经归高升兴所有。3、原告没有过错。高升兴于华泰公司查封之前购买入住，在购买房屋过程中原告没有任何过错，按照法律规定办理登记备案是第三人的义务。原告按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。二、依法应解除对异议房屋的查封，确认归原告所有。在原告存在合法房屋买卖合同、支付完毕房款、合法占有房屋并无过错前提下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》即法释（2004）15号第十七条第二款应当解除对原告购房房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释（2015）10号第二十九条规定理应纠正解除对异议房屋的查封，确认异议房屋归原告所有。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的批复》（[2014]执他字第23.24号）购房者权益优于工程优先权和抵押权具有对涉案房产的排除权利。综上，从事实和法律规定看（2019）鲁1312执异46号执行裁定书驳回对高升兴的异议请求，属于裁定错误，严重侵害了原告的合法权益。 被告华泰公司辩称，被答辩人所诉无理无据，恳请法院依法驳回。答辩人已先于被答辩人与第三人无效交易之前，在房产管理局对涉案房产办理了预售登记，《中华人民共和国物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此规定，进行了预售登记后，答辩人对房屋请求权就有了物权效力，故预售登记可以作为判断房产权属的标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”综上所述，被答辩人的陈述无理无据，恳请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求！ 第三人晨始置业公司述称，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告高升兴提供以下证据：证据1、ＥＭＳ送达回执，拟证明原告在规定时间内提起执行异议之诉。证据2、2018年5月23日高升兴与晨始置业公司签订的《智圣（国际）温泉城认购书》一份，拟证明原告与晨始置业公司存在真实意思的房屋买卖合同。证据3、2018年5月23日高升兴向第三人刷卡缴纳37572元房款的收据（编号5614899）、抵聂逢冬工程款方式向第三人缴纳车位款的收据（编号：5614871）、抵顶第三人欠原告大理石款及聂武华工程款的方式缴纳房款的收据（编号：5614869）一份，拟证明原告付清购房款符合法律关于购房者权益优先的规定，应当解除查封，确认归异议人所有。证据4、2018年5月23日原告向沂南县华苑物业管理有限公司缴纳封阳台78×××××元（编号0301969）、太阳能3200元（编号0301864）、燃气开口费2600元（编号0300428）、装修保证金及垃圾处理费2000元单据（编号0301989），拟证明原告已经实际占有居住此楼房，应当解除查封，确认归原告所有。被告华泰公司质证后，对证据1无异议，对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。第三人晨始置业公司质证后，均无异议。 被告华泰公司提供以下证据：证据1、商品房预售合同一份，拟证明涉案房产已备案登记在被告公司指定人名下。证据2、备案信息查询记录一份，拟证明被告的商品房预售合同已在房产局备案登记。原告高升兴质证后，对证据1、2的真实性、合法性有异议，被告与第三人之间签订的房屋买卖合同及预售登记名为买卖实为借贷，双方之间针对《商品房预售合同》并没有实际履行行为，根据最高人民法院关于民间借贷司法解释第24条、物权法第186条及担保法第40条，禁止流押，否定了作为担保的买卖合同及预售登记的可强制执行效力，其预售登记并不具有物权效力。第三人晨始置业公司质证后，质证意见同原告的质证意见。 第三人晨始置业公司提供以下证据：1、商品房预售许可证一份，拟证实我公司对该房屋拥有合法的销售手续，有权出售房屋。证据2、建筑工程承包协议书两份、工程结算单一份及付款凭证三份，拟证明高升兴用房款抵顶我公司项目经理聂武华、聂逢冬工程款的事实。原告高升兴质证后，对该两份证据无异议。被告华泰公司质证后，对于证据1的三性均无异议，恰恰能证实被告的主张；对于证据2的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 沂南县智圣（国际）温泉城楼盘系晨始置业公司开发。2015年1月13日，晨始置业公司取得智圣（国际）温泉城—温泉御苑C区D15号楼、D16号楼、D17号楼的商品房预售许可证﹝证号：（沂）房预售证第20150002号﹞。 2015年7月27日，华泰公司与晨始置业公司签订借款合同一份，约定晨始置业公司向华泰公司借款1000万元，并由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始建工集团有限公司、陈贵德、高树英为晨始置业公司的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工冯尚准及徐雪为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS0012399，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼、D17号楼（包括涉案房屋）的多套房预售给冯尚准及徐雪，并于2015年7月28日将C区D15号楼1－017等6套房（包括涉案房屋）在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。 2018年5月23日，晨始置业公司与高升兴签订《智圣（国际）温泉城认购书》，晨始置业公司将涉案房屋D15－2－402室出卖给高升兴，总价款531497元。同日，晨始置业公司向高升兴出具收款收据两份，分别收款37572元及493925元，收款方式分别注明“刷卡”和“顶高升兴大理石款293925元、顶聂武华工程款：20万”。同年7月30日，晨始置业公司又向高升兴出具20万元的收据一份，在收款方式中注明“顶聂逢冬工程款” 因晨始置业公司未按期偿还借款，华泰公司向本院提起民事诉讼，本院于2018年1月22日做出（2017）鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰公司借款1000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。晨始置业公司及担保人均未履行该民事判决书确定的还款和担保义务，华泰公司向本院申请执行，本院于2018年3月9日予以立案，同年3月19日做出（2018）鲁1312执434号执行裁定书，裁定查封、冻结、提取被执行人所有的银行存款1500万元或同等价值的财产。同年3月21日，我院向沂南县不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，查封了晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产，查封期限自2018年3月21日至2021年3月20日。在执行过程中，高升兴以涉案房屋即智圣（国际）温泉城D15－2－402室系其购买为由向本院提出执行异议，经审查，本院于2019年5月8日做出（2019）鲁1312执异46号执行裁定书，裁定驳回高升兴的异议请求。高升兴对该执行裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点是：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下： 一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，被告华泰公司及第三人晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，第三人晨始置业公司作为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的被告华泰公司申请本院对案涉房屋进行执行并无不当。 关于原告认为被告华泰公司及第三人晨始置业公司所签房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定的观点。本院认为，被告员工与第三人所签房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时案涉房屋归债权人所有的内容。原告的该观点不符合本案的事实，本院依法不予采纳。 二、被告华泰公司及第三人晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。对此，双方均无异议。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。 作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与第三人达成交易前，明显负有审查标的物负担状态的注意义务。尤其是不动产，如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人（第三人）为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意，并存在明显的过错。本案中，案涉房屋自2015年7月28日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。原告在购买案涉房屋时（时间在上述预售登记之后），在未审查案涉房屋的相关负担情况下，即与出卖人签订认购书，未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，也侵害了被告的合法权益，应承担相应的法律责任。晨始置业公司系未经预售登记权利人同意的情况下将案涉房屋处分给原告。原告认为第三人晨始置业公司将案涉房屋出卖归其所有的主张，缺乏法律依据。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一、二规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨碍。”本案中，本院于2018年3月21日已向沂南县不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书，查封了第三人晨始置业公司开发的案涉房产。在此之后同年5月23日，第三人晨始置业公司又与本案原告签订《智圣（国际）温泉城认购书》，因此，本案被告华泰公司作为申请执行人，申请人民法院对案涉房屋的执行，符合法律规定。作为案外人的本案原告高升兴，未经人民法院准许占有查封财产，于法无据。 因此，根据原告提供的现有证据并综合全案的证据进行分析，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。第三人晨始置业公司在明知就案涉房屋为其借款进行担保且未偿还借款的情况下仍与原告签订认购书，将案涉房屋再卖与原告，违反了诚实信用原则，背离了双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，其述称内容不符合法律的规定，本院不予采纳。被告华泰公司的依法驳回原告诉讼请求的答辩意见，符合法律规定，本院依法予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告高升兴的诉讼请求。 案件受理费9114元，由原告高升兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  李国锋 审 判 员  赵楠楠 人民陪审员  许金慧 二〇一九年九月二日 书 记 员  曲宝娟