山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初1498号 原告：临沂市瑞祥物业服务有限公司，住所地：临沂市罗庄区红日小区。 法定代表人姜涛。 委托诉讼代理人：林擘，山东沂嘉律师事务所律师。 被告：山东红日化工股份有限公司，住所地临沂市罗庄区湖北路东段。 委托诉讼代理人：郭士丽，山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱方圆，女，1987年9月25日出生，汉族，系被告职工。 原告临沂市瑞祥物业服务有限公司（下称瑞祥物业）与被告山东工日化工股份有限公司（下称红日化工）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞祥物业的法定代表人姜涛、委托诉讼代理人林擘及被告红日化工的委托诉讼代理人郭士丽、朱方圆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞祥物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告偿付物业费、水电费等费用255996.68元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告瑞祥物业于2016年6月1日受聘为红日小区提供物业服务。原临沂市罗庄区安泰物业服务有限公司（以下称安泰物业）与瑞祥物业公司交接时，将其应移交给原告瑞祥物业公司的水费、物业费、卫生费等费用余额28966.98元交给了原山东红日阿康化工股份有限公司（以下称红日阿康），同年7月，红日阿康由被告山东红日化工股份有限公司（以下称红日公司）整体收购，安泰物业移交的费用一并由被告红日公司承接。经与被告红日公司交涉，被告红日公司始终未将该费用余额28966.98元交付给原告。原告接收红日小区物业管理后，为被告代缴水费21834元、公寓楼水费1861.45元、公寓楼电费22515.25元、自备井电费9000元、垃圾处理费13950元；自2016年6月1日起至2019年1月31日止，被告共计拖欠原告物业费106744.10元，通勤班车停车费36000元；原告为被告安排居住在物业综合楼三楼的员工垫付电费12621.4元、水费1440元，卫生费432元，物业费1728元。以上各项累计为226571.86元，经原告多次向被告催要未果。为此，特具状起诉，请求人民法院判令被告向原告偿付物业费、水电费等费用255996.68元，诉讼费由被告承担。 被告红日化工辩称，双方无合同关系，答辩人是红日小区公寓楼的所有权人，也是业主，被答辩人未与答辩人签订合同也未提供过物业服务，不应支付物业费等费用。红日小区楼内的管理打扫等工作系答辩人自行派驻的员工汤磊磊负责。答辩人只有一辆负责接送员工上下班的班车，根据物价局的收费管理办法，缴纳停车费的标准为30元每月，最高不超过36元每月，同时根据山东省物业管理条例第51条的规定，车位场地使用费属于全体业主，不应缴纳停车费。答辩人在公寓的住户仅仅144户，被答辩人将答辩人空置的公寓出租收取租赁费未支付给答辩人。 结合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月27日，山东红日阿康化工股份有限公司申请变更企业名称为“山东红日化工股份有限公司”，经工商部门核准，办理变更登记。 2015年12月，经红日小区业主的推荐，选举了红日小区各幢楼的业主代表。 2016年1月7日，红日化工公司以原企业名称“山东红日阿康化工股份有限公司”名义向红日小区业主委员会出具了《授权书》，授权书内容为：“经我公司研究决定，授权主韶华为山东红日阿康化工股份有限公司在红日小区所属产权房屋的业主代表，参加红日小区第二届业主代表大会，并行使相关表决权”。 2016年1月12日，红日小区业主委员会召开了红日小区第二届业主代表大会，业主代表应到人数25人，实到人数为23人（含红日化工公司授权代表主韶华），经业主代表讨论，除红日化工公司代表主韶华及2名未到业主代表外，其余22名业主代表均对业主代表大会表决事项（即“1、同意物业服务费调至0.6元/m2，自2016年2月1日起施行。2、同意授权业主委员会自治或择机另聘物业服务公司。3、通过《红日小区业主委员会章程》。4、同意成立红日小区业主代表监督小组。5、通过《红日小区业主代表监督小组工作实施暂行办法》”）进行表决。其中业主代表王玉福未对上述表决事项进行表决，为无效选票；业主代表高小峰、刘廷明、牛召华、刘同庆四名代表仅对“同意物业服务费调至0.6元/m2，自2016年2月1日起施行”事项投了弃权票。对于“2、同意授权业主委员会自治或择机另聘物业服务公司。3、通过《红日小区业主委员会章程》。4、同意成立红日小区业主代表监督小组。5、通过《红日小区业主代表监督小组工作实施暂行办法》”事项，22名业主代表均投了同意票。 2016年5月27日，红日化工公司授权代表主韶华作为红日小区业主委员会副主任，与红日小区业主委员会主任马春光等共七人参加“红日小区第二届业主委员会二次会议”，关于因红日化工公司撤销临沂市罗庄区安泰物业服务有限公司，经红日小区业主委员会第二届二次会议表决通过，同意由红日小区业主委员会外聘临沂市瑞祥物业服务有限责任公司为红日小区提供物业服务，并由业主委员会与瑞祥物业公司签订红日小区物业服务合同的会议决议事项，全票一致通过。 2016年5月31日，红日小区业主委员会与瑞祥物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同载明：委托方红日小区业主委员会（以下简称甲方），受托方瑞祥物业公司（以下简称乙方）；物业名称红日小区；物业类型居住物业；物业构成有居民住宅楼24座、共计940户、产权人业主，职工公寓楼1座、产权人阿康化工，职工活动中心1座、产权人红日集团，车库13间、产权人未确权，配电房1间、产权人已移交供电公司，水泵房2间、产权人未确权；委托管理服务事项为房屋建筑本体共同部位的维修、养护和管理等；委托管理期限自2016年6月1日零时起至2017年5月31日24时止。合同还约定双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等事项。合同签订后，瑞祥物业公司亦实际履行合同约定的义务。 2017年5月25日，红日化工公司授权代表主韶华与马春光等共七人参加“关于红日小区物业管理服务续签合同会议”，会议以举手表决的形式通过：“同意与临沂市瑞祥物业服务有限公司继续签订为期2年的物业服务合同”的决议事项。主韶华等四人均于《关于红日小区物业管理服务续签合同的决议》中签字确认。 2017年6月1日，红日小区业主委员会与瑞祥物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同载明委托管理期限为2年，即自2017年6月1日零时起至2019年5月31日24时止。合同约定的其他事项与2016年5月31日双方签订的《物业管理服务合同》事项类同。瑞祥物业公司实际履行合同约定义务。 2018年8月17日，红日化工以瑞祥物业公司未提供物业服务，瑞祥物业公司与红日小区业主委员会在未召开业主大会、未向其告知即擅自签订《物业管理服务合同》违法为由诉至本院，要求确认瑞祥物业公司与红日小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》无效，诉讼费用由瑞祥物业公司、红日小区业主委员会负担。本院经审理出具（2018）鲁1311民初4285号民事判决，确认红日小区业主委员会与瑞祥物业公司之间签订的《物业管理服务合同》有效，确认瑞祥物业公司已实际履行物业管理服务合同约定的义务，驳回红日化工的诉讼请求。红日化工上诉后，临沂市中级人民法院出具（2019）鲁13民终3067号民事判决维持了本院一审判决。瑞祥物业于2019年3月11日诉至本院，提供了红日小区公寓楼欠费明细、应移交费交接表及代交费用水电费发票，要求红日化工予以支付。 本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告为被告提供物业服务的事实由（2019）鲁13民终3067号民事判决予以确认，本院予以认定。原告瑞祥物业为被告红日化工提供物业服务，被告红日化工应当支付相应的物业服务费用。原告瑞祥物业主张被告应付费用如下：一、安泰物业公司向被告移交住户预交费用现金余额28966.98元。二、原告垫付2016年5月水费21834元。三、原告垫付2016年6月至2017年4月公寓楼电费22515.25元。四、2016年6月，被告欠付公寓楼水费1861.45元；五、2016年6月-2019年7月公寓楼物业管理费130847.6元（面积5738.93平方米*0.6元每月*38个月）。六、被告拖欠2016年6月-2019年7月公寓楼垃圾处理费13950元。七、被告欠付自备井电费9000元。八、被告职工在物业综合楼住宿职工欠付费用2016年6月-2019年1月电费12621.4元；2016年6月-2018年5月物业费1728元；2016年6月-2018年5月水费1440元；2016年6月至2018年5月卫生费432元，共计16221.4元。九、被告2辆通勤车2016年6月至2018年11月停车费10800元（2*2400*2.5年）。 对于原告主张的上述费用，本院认定如下：一、根据原告提交的三方签字的交接表能够证实安泰物业公司在注销后将红日小区住户预交费用28966.98元移交给了被告，被告应将该笔费用移交给接替安泰物业公司为红日小区提供物业服务的原告，故原告诉请被告给付该28966.98元，本院予以支持。二、对于原告为被告垫付的2016年5月份水费21834元、2016年6月-2017年4月公寓楼电费22515.25元，共计44349.25元，由原告提交的《罗庄区自来水公司水费收据》、国网山东省电力公司临沂供电公司开具的发票予以证实，原告诉请被告支付该44349.25元，本院予以支持。三、对于被告欠付的红日小区公寓楼水费，根据水表显示，自2016年6月水表起码为47328方，截止2017年1月更换水表止码为47959方，用量为631方，单价为2.95元/方，计算水费为1861.45元，本院予以支持。四、对于红日小区公寓楼2016年6月-2019年7月的物业管理费和垃圾处理费，根据原告提交的房屋查询信息，该公寓楼的所有权人为被告红日化工，房屋面积为5738.93平方米，根据红日小区业主委员会和原告签订的《物业管理服务合同》，物业管理费按照0.6元/月/平方米收取，故本院认定红日小区公寓楼2016年6月-2019年7月物业管理费为130847.6元（5738.93㎡×0.6元/月/㎡×38个月）。对于红日小区公寓楼2016年6月-2019年7月的垃圾处理费，原告主张公寓楼入住150户，被告辩称公寓楼实际住户为144户，因原告不能提供相关证据证明公寓楼实际住户数量，本院采纳被告自认的144户，原告按照每户每月3元的标准主张垃圾处理费13950元，不超过法律规定的数额，本院予以支持。被告辩称其自行派驻员工汤磊磊对公寓楼进行管理、维护及卫生打扫等工作，原告未向其提供物业服务，不应支付物业管理费、垃圾处理费，并提交其与汤磊磊签订的劳动合同证明，但该劳动合同中并未对于被告职工汤磊磊的工作内容进行具体约定，并不能证明被告自行对公寓楼进行管理、维护等，对于被告的答辩，本院不予采纳。五、对于原告主张的被告欠付的自备井电费9000元，原告未提供证据证明该费用已实际发生，故对该部分费用，本院不予支持。六、对于被告安排公司职工在红日小区物业综合楼三楼住宿的6户职工欠付的电费12621.4元、物业费1728元、水费1440元、垃圾处理费432元，电费根据电表抄表起止码可以计算得出，电费按照每户每月3元计费，物业费按照每户20平方，每平方0.6元计算，故对于电费12621.4元、垃圾处理费432元、物业费1728元，本院予以支持，至于水费，原告未能提供证据证明实际产生的用水方量，本院不予支持。根据被告提交的证据，被告职工已自行缴纳综合楼三楼物业管理费、水费、电费122.88元，原告对该部分费用亦予以认可，故应当在总费用中予以扣减，被告还应向原告支付红日小区物业综合楼三楼物业管理费、电费、垃圾处理费14658.52元。七、对于停车费，原告主张被告有两辆班车停放在小区内，但其提交的照片仅显示一辆车停放情况，原告也认可其有一辆班车停放于小区篮球场旁边，对于停车费用应按一辆车计费，收费标准按照相关法律规定，本院酌情认定为30元/月，故被告应向原告支付停车费720元（30元/月×12个月×2年）。综上，被告应向原告支付住户预交费用、物业管理费、水费、电费、垃圾处理费、停车费共计235353.8元。原、被告均认可被告已于2016年6月向原告支付垃圾处理费5万元作为2016年度的垃圾处理费，对于安泰物业提供物业服务期间的2016年1月至5月的垃圾处理费20833元（50000元÷12个月×5个月）应予扣减，剩余29167元冲抵2016年6月-2019年7月的相关物业服务费用，故被告还应向原告支付各项费用共计206186.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告山东红日化工股份有限公司向原告临沂市瑞祥物业服务有限公司支付住户预交费用、物业管理费、水电费、停车费、垃圾处理费共计206186.8元，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告临沂市瑞祥物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5157元，由原告临沂市瑞祥物业服务有限公司负担1021元，由被告山东红日化工有限公司负担4136元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  包 楠 人民陪审员  赵士宏 人民陪审员  朱华雷 二〇一九年九月三十日 书 记 员  马晶晶