湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初3343号原告：郭天缘，男，1993年1月18日出生，土家族，住大冶市。委托诉讼代理人：万敬瑞，大冶市金湖法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：大冶市万圆房地产开发有限公司，住所地：大冶市大冶大道**。法定代表人：罗正佳，公司执行董事。委托诉讼代理人：骆名响，男，该公司职员。代理权限：特别授权。原告郭天缘与被告大冶市万圆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万敬瑞及被告的委托诉讼代理人骆名响到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭天缘向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金29808元；2、判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金460元；3、判令被告赔偿原告因层高不符合约定的损失7931元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的万圆·圆梦国际项目中的第6幢1单元2204号商品房，该房面积103.64平方米，每平方米4438.44元。原告已按合同约定履行了付款义务，被告应于2017年9月30日前将验收合格的商品房交付原告，同时约定在商品房交付后90日内，被告将应当由其提交的办理权属登记所需要材料向产权登记机关备案，但被告未按约定履行，另外，房屋层高低于合同约定。综上，被告构成违约，故原告依法提起诉讼。被告大冶市万圆房地产开发有限公司辩称，同类案件已有部分业主向法院起诉过，2018年大冶市人民法院判决后，我公司不服向黄石市中级人民法院提出上诉，黄石市中级人民法院进行了部分改判。希望大冶市人民法院参照生效判决中认定的事实及处理结果对这批案件做出判决。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的万圆·圆梦国际项目的第6幢1单元12204号商品房，房屋面积103.64㎡，总价款460000元。合同约定的主要条款中，在本案引起争议的有：一、合同第三条约定，商品房的用途为住宅，层高3米。二、合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。三、合同第九条约定，出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之十的违约金。2、逾期60日内交付视为出卖人如期交房。四、合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人电话或媒体公告15日内，买受人未及时办理交房手续的由买受人承担违约责任。五、合同第十四条约定，出卖人承诺公共配套建筑设施包含绿化部分在2017年9月30日前到位，否则按出卖人延期交房处理。六、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人又不退房的，出卖人按已付房价款的0.1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，原告在约定期限内付清了全部购房款。另查明，2017年9月25日，被告组织勘察、设计、施工、监理单位对所开发的万圆·圆梦国际项目（含讼争房屋）进行了竣工验收，层高验收结果为2.9米；2017年7月10日，该项目通过环保、人防等主管部门验收；2017年11月28日，通过绿化验收；2018年1月10日，通过规划主管部门核实；2018年4月12日，通过消防主管部门验收；2018年5月4日，获得建设主管部门办理的建筑工程竣工验收备案证书。2017年10月10日，原告接受了合同约定的房屋。现原告以被告违约为由要求被告承担违约责任，双方协商不成，遂成讼。诉讼中，被告提出合同约定迟延交房日万分之十的违约金过高，给原告造成的损失应当以房屋租金为标准进行调整。同时查明，自2018年1月1日起，万圆·圆梦国际项目业主交纳前期物业费的标准为月1.20元／㎡。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告未依约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。针对原告的诉讼请求，本院认定如下：一、原告要求被告支付逾期交房违约金29808元（从2017年10月1日起算至2018年5月4日止，每天按交纳购房款的万分之三计算）。本院认为，1、合同约定了交房时间。在被告没有主张延期事由存在的情况下，被告在2017年9月30日前未如期交房，构成违约，应承担支付违约金的违约责任；2、合同中约定了交房标准。所交房屋应经验收合格，依照有关法律和法规，“验收合格”应具备以下条件：建设工程竣工验收合格（即质量验收），并取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件。被告自取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件，并经质量验收合格后，即具备了合同约定的交房条件。本案中，涉案房屋截止2018年4月12日才通过竣工验收和分项验收，此时涉案房屋才具备交房条件。2017年10月10日被告将尚未达到验收合格实质要件要求的房屋交付给原告，原告也进行了接收，属于瑕疵交付，原告仍需要承担违约责任；3、逾期交房违约责任的起止时间。合同第九条约定的逾期交房违约责任前后存在矛盾，而该条款内容是被告提供，是格式条款，依照合同法规定，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此该条第2款“逾期60日内交付视为出卖人如期交房”的约定不能对抗前款规定，被告应当自违约之日起承担违约责任。合同约定被告最迟应于2017年9月30日向原告交付涉案房屋，违约起算时间应为2017年10月1日，2017年10月10日已实际交付，2018年4月12日涉案房屋才具备交房条件，因此2018年4月12日为逾期交房违约责任的截止时间；4、逾期交房违约金的计算时间和标准。双方合同约定按日以已付房价款万分之十的标准计算违约金，双方约定违约金计算标准明显过高，原告起诉时虽已主动将违约金计算标准降至日万分之三，但该标准仍然过高，法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。被告要求对违约金进行调整，本院调整违约金计算标准为已付房价款日万分之二。根据合同约定本案违约金应计算至涉案房屋实际交付之日止，即2017年10月10日。2017年10月11日至2018年4月12日期间的违约责任，参照《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用）规定以万圆·圆梦国际项目业主交纳前期物业费标准由被告向原告承担前期物业服务费用的违约责任。本院经核算，被告应支付原告2017年10月1日至2017年10月10日的违约金为828元、支付2017年10月11日至2018年4月12日前期物业服务费为746元，合计1574元，原告该项诉求中超出部分本院不予支持。二、原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金460元。本院认为，合同约定，被告在涉案房屋交付使用后90日内应将办理权属登记需由其提供的资料提供产权登记机关备案，但被告在2017年10月10日实际向原告交付涉案房屋后，涉案房屋在2018年4月12日才经验收合格，被告明显违约。因被告原因造成原告不能办理房屋权属登记，原告有权依据合同约定要求被告支付违约金，故原告该项诉讼请求理由正当，符合双方合同约定，本院予以支持。三、原告要求被告赔偿因层高不符合约定的损失7931元。本院认为，被告出售的房屋层高低于合同约定，应当承担赔偿责任，但被告交付的涉案房屋层高已经达到2.9米，而我国《住宅设计规范》中对住宅层高标准要求为2.8米，其实际层高2.9米已经优于国家标准，且原告也未向法院提供实际影响其正常居住、使用以及造成实际损失的相关证据，涉案《商品房买卖合同》亦未对此类情形约定违约责任，结合原告房屋面积、本地经济发展水平及参照之前判例等实际情况，本院酌定被告支付原告的层高损失赔偿金为2500元，原告该项诉求中超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶市万圆房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告郭天缘逾期交房违约金1574元、逾期办理权属登记违约金460元、房屋层高损失2500元，共计4534元；二、驳回原告郭天缘其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取378元，由原告负担333元，被告负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  柯尊维二〇一九年九月九日书记员  刘洋洲