重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初9729号 原告：余国平，女，1938年12月30日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘记芳，重庆光界律师事务所律师。 被告：李思颖，女，1994年6月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：王小平，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁雨，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。 被告：李光建，男，1953年4月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：李存帅，重庆市渝北区龙山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李冀，重庆市渝北区龙山法律服务所法律工作者。 原告余国平诉被告李思颖、李光建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员王霭姣适用简易程序独任审判，于同年8月2日、9月5日公开开庭进行审理。原告余国平及其委托诉讼代理人刘记芳，被告李思颖委托诉讼代理人王小平、梁雨，被告李光建委托诉讼代理人李存帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余国平向本院提出诉讼请求：1.判令被告李思颖协助原告办理位于重庆市巴南区东本依山郡B栋XXXX房屋过户手续;2.判令二被告赔偿原告违约金14万元;3.诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2013年11月17日，被告李思颖为甲方与原告余国平为乙方签订房屋转让协议。协议约定经双方友好协商，甲方自愿将位于重庆市渝中区望龙门下洪学巷拆迁购买安置房指标转让给乙方，转让金额(大写叁拾伍万元)。所选房屋具体地为东本依山郡B栋。甲方有义务配合乙方办理过户的一切手续。协议签定后原告支付全部房款。该房于2015年11月接房，李思颖在其父母陪同下履行完接房手续并共同将房屋交由原告使用至今。房产系家中大事，一家人未商议过涉案房屋处置不符合常理。原告实际使用、占用该房产长达4年，现李思颖已取得该房屋的产权登记证书，李思颖并未提出异议，李光建行为已构成表见代理。原告已经按照转让协议履行付款义务，而二被告不予配合原告办理过户手续，二被告的行为严重侵犯了原告的权益。双方协商未果，原告遂诉请如上。 被告李思颖辩称：其与李光建是父女关系，但被告主体不适格，被告身份证号码为，起诉状中，二者并非同一人，转让协议非其签订，其从未授权李光建转让诉争房屋，李光建系无权代理，其收到传票后才知晓转让协议的存在。其于2012年9月至2015年6月一直在重庆市永川区读书，将涉案房屋由父母保管，其没有将钥匙交过给原告。涉案房屋对李思颖有特殊意义，不可能出售，应驳回原告诉请。 被告李光建辩称：本案名为转让协议，实为借款协议，转让协议只是一个借款担保。本案中的合同是其签订的，李思颖不知情，余国平付款是借款，其借余国平25万元，但还不起钱，就用涉案房屋进行抵押，等有钱就还给余国平。其在未经李思颖授权的情况下签订的转让协议无效。余国平至今未要求李思颖追认合同效力，非善意相对人，具有重大过错，其仅应承担返还借款35万元的责任，不应支付违约金，应驳回原告诉请。 原告余国平为证明其诉讼主张向本院提交转让协议书、转账凭证，不动产权属证明等证据，被告李思颖向本院提交鉴定意见书等证据，被告李光建向本院提交借条等证据，本院对原告、被告提交的上述证据予以确认。 根据原、被告到庭陈述和证据，本院认定案件事实如下：2013年6月22日，余国平向李光建妻子樊小莉转账25万元。同年9月28日，李光建出具借条一份，载明：今借到余国平现金伍万元正（50000.00元）借三个月归还。樊小莉：，北国风光。当日，余国平向李光建妻子樊小莉转账5万元。同年11月17日，李光建以李思颖名义与余国平签订转让协议，该协议约定，甲方（李思颖）与乙方（余国平）自愿将渝北区望龙门下洪学巷拆迁购买安置房指标转让给乙方，转让金额大写叁拾伍万元。购房款及过户的一切费用由乙方承担，付款方式为：首付款贰拾伍万元。接房交钥匙时付伍万元，办完过户手续后，付清余款伍万元。如甲方违约，应按总房款40%赔偿，并归还乙方购房款及购买房屋所产生的一切费用。如不按期交房的过渡安置费由甲方转交给乙方收取。如乙方违约，甲方有权不归还房屋指标转让费用。甲方有义务配合乙方办理过户的一切手续，否则视为违约，甲方在配合乙方办理过户手续及接房期间所产生的费用由乙方支付。2015年12月15日，余国平向李光建妻子樊小莉转账5万元。2019年5月23日,李思颖出具安置房产权证领取书一份,载明:本人系渝中区望龙门下洪学巷路号房屋产权人,现已与拆迁代办单位完善拆迁安置相关手续,并结清拆迁安置的所有费用。今领到巴南区渝南大道安置房产权证壹本，产权证号：渝20**巴**不动产权第**。 另查明：2012年3月20日，重庆法正司法鉴定所出具渝法正【2012】物鉴字第23号，鉴定意见为：“认定检材落款日期为2003年11月5日李洪林立的遗嘱上的字迹与李洪林样本字迹是同一人所写”。位于重庆市巴**渝南大道房屋系李思颖单独所有，房屋建筑面积105.04平方米，套内面积84.3平方米。余国平姐姐余国银陈述其系李光建与余国平交易的介绍人，买房的过程李思颖没有出面，钥匙系由李光建交付。 本院认为，案外人余国银系余国平姐姐，其与余国平存在利害关系，结合李思颖本人未签订转让协议及其协议中身份号码有误的情况，本院仅能采信涉案房屋钥匙由李光建而非李思颖交付余国平的事实。余国平亦未举证证明涉案房屋系由李光建或者樊小莉出资购买，故本院采信涉案房屋系由李思颖继承所得，李思颖在取得涉案房屋时已年满18岁，具有完全民事行为能力，对其所有财产享有独立的处置权。而余国平举示的证据仅能证明转让协议由李光建代签，未能举证证明该协议的签订系经李思颖本人授权。庭审中，李思颖亦明确表示不追认转让协议效力，故该协议仅为李光建真实意思表示，非李思颖真实意思表示。而余国平在明知李思颖系成年人，且其未到场签字的情况下签订转让协议，至今未积极请求李思颖对转让协议效力予以追认，未尽到购房人基本注意义务，存在过错，不符合表见代理构成要件。根据合同的相对性，该协议拘束力不及于李思颖，故余国平要求李思颖配合其转移涉案房屋产权登记无事实及法律依据。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，无论购房款35万元是否由借款转化而来，李光建与余国平签订的转让协议系有效合同。而李光建虽有意出卖涉案房屋，但其对涉案房屋属无权处分，故本院对余国平主张二被告协助转移涉案房屋产权登记的诉请不予支持。现余国平已经履行完付款义务，但转让协议内容实际履行不能，根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，李光建理应承担违约责任。余国平与李光建已经明确约定违约金计算方式（约定按总房款的40%赔偿），而2013年11月17日至今，涉案房屋所在地区房价实已大幅上涨，原告诉请违约金14万元系合理请求，本院予以支持。经本院释明，余国平仍坚持本案诉请，至于其认为仍存在巨大损失，应持相关证据，另行诉讼。至于原、被告双方举示的其他证据,因与本案不存在直接关联性,本院不予采信。为此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十八条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李光建本判决生效之日起十日内支付原告余国平违约金14万元； 二、驳回原告余国平其他诉讼请求。 案件受理费1550元,由被告李光建承担（该款已由原告余国平自愿垫付，被告李光建应在本判决生效之日起十日内给付原告余国平，本院预收的受理费不作清退）。保全费3020元，由原告余国平承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王霭姣 二〇一九年九月二十日 法官助理 蒋志伟 书 记 员 王 欣