云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云06民初37号原告朱凤龙，男，汉族，1965年4月30日出生，云南省昭通市昭阳区人，现住昭阳区。委托代理人尚睿、周长泳，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被告孙钰涵，男，汉族，1986年9月27日出生，云南省彝良县人，住云南省彝良县。委托代理人孙琴，女，汉族，1984年10月28日出生，云南省彝良县人，现住昭阳区，系孙钰涵之姐。被告昭通大德房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530600059470605L。住所地：云南省昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人赵庆云，公司董事长。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师。特别授权代理。被告雷发万，男，汉族，1973年11月20日出生，云南省昭通市昭阳区人，住昭阳区。委托代理人冯艳，云南意衡律师事务所律师。特别授权代理。被告赵庆云，男，汉族，1975年10月10日出生，云南省昭阳区人，住昭阳区。委托代理人吴昆，云南意衡律师事务所律师。特别授权代理。原告朱凤龙诉被告孙钰涵、昭通大德房地产开发有限公司（以下简称“大德公司”）、雷发万、赵庆云执行异议纠纷一案，本院于2019年3月25日立案受理后，于2019年5月15日公开开庭审理了本案，原告朱凤龙的诉讼代理人尚睿、周长泳，被告孙钰涵的委托代理人孙琴、被告雷发万的诉讼代理人冯艳出庭参加了诉讼，原告朱凤龙、被告孙钰涵、被告大德公司、赵庆云及其代理人吴昆、被告雷发万经本院合法传唤后未出庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告朱凤龙起诉称：一、昭通市中级人民法院（2019）云06执异8号《执行裁定书》公然违背法律常识，混淆法理。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产所有权设立的必要条件为不动产所有权登记，但原告申请查封的御峰云府二期7幢2单元2704号房产，尚处于建设单位第二被告名下，并未为第一被告办理所有权登记，甚至没有进行买卖合同的备案，因此没有完成公示程序。公示方能公信，没有完成公示自然也就无法形成公信。原告根据公示现状，可认定该房产的所有权人为第二被告。昭通市中级人民法院（2019）云06执异8号《执行裁定书》认为“孙钰涵与大德公司签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》在本院查封[御峰云府]二期7幢2单元2704号住宅商品房之前就已签订，孙钰涵已支付了部分购房款，且孙钰涵系为居住而购买该套住宅，该合同合法有效，依法具有相应的公示和确认效果。孙钰涵对[御峰云府]二期7幢2单元2704号住宅商品房享有房屋所有权和相应土地使用权”，其背后的逻辑在于错误的认为债权具有公示效果和公信效力，不仅否认了债物二分的财产法体系，更混淆了债权和物权之间的区别，违背了物权法公示公信和物权法定的基本原则，系法律常识的错误。二、昭通市中级人民法院（2019）云06执异8号《执行裁定书》适用法律错误，枉法裁判。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，排除强制执行需同时符合以下五个要件：（一）查封前签订书面的买卖合同；（二）在查封前已合法占有该不动产；（三）全款支付；（四）因买受人自身以外的原因而未办理过户登记；（五）权利能够排除执行。然而，（2019）云06执异8号《执行裁定书》在并未同时满足上述条件的情况下，直接支持第一被告的执行异议请求，系适用法律错误，枉法裁判。原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求：一、撤销昭通市中级人民法院（2019）云06执异8号《执行裁定书》；二、判决驳回第一被告的执行异议请求，并对昭通市中级人民法院2018云（06）执保32号案件保全查封的第二被告名下的御峰云府二期7幢2单元2704号房产继续进行查封。被告孙钰涵答辩认为，我方只是买了房子，房子是属于我们的，原告方的起诉与我方无关。被告雷发万答辩认为：被答辩人并未取得具有给付内容的生效执行依据，其对争议标的不享有执行权利，诉请无事实依据。1.被答辩人的申请属于诉前财产保全执行，未取得具有给付内容的生效执行依据。被答辩人所依据的2018云06民初126号《民事裁定书》裁定对答辩人价值7000余万元财产进行保全，并未明确对本案争议的[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋进行保全，故[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋并非执行标的，被答辩人对[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋不享有执行权利。同时，由于昭通市中级人民法院执行局并未中止对7000余万元财产保全裁定的执行，该裁定赋予被答辩人的权利并未受到损害，所以被答辩人的诉请无事实依据。2.孙钰涵作为买受人的物权期待权应当予以保护，提出的异议应当受人民法院支持。案涉[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋已于2015年9月10日出卖给了孙钰涵，并且已经签订了商品房购销合同和合同补充协议，后孙钰涵已经支付了购房款121419元。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予以支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予以支持。”之规定，孙钰涵作为买受人的物权期待权应当予以保护，足以排除执行。综上所述，被答辩人的异议应当通过其他法律程序解决，孙钰涵享有的权利足以排除保全执行，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告大德公司、赵庆云因未庭参加诉讼未做答辩。综合原被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点主要是：原告朱凤龙请求撤销昭通市中级人民法院（2019）云06执异8号《执行裁定书》的诉讼主张是否成立？原告针对争议焦点，庭审中出示了如下证据：第一组：原告身份证复印件、被告大德公司的企业信用信息公示报告、被告身份证复印件，证明原告与被告为适格的诉讼主体；第二组：查询结果、民事裁定书、查封公告，证明原告根据昭阳区房产交易评估管理所的房产信息查询结果，向昭通中院申请保全，依法查封了第二被告名下的[御峰云府]二期7幢2单元2704号商品房；第三组：（2019）云06执异8号《执行裁定书》，证明（2019）云06执异8号《执行裁定书》违反法律规定，适用法律错误，应被依法撤销，第一被告的执行异议请求应被依法驳回。被告孙钰涵、雷发万对原告方提交的证据质证认为：对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；对第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是不能达到原告的证明目的。（2019）云06执异8号《执行裁定书》在查清事实、尊重事实的基础上，中止对[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋进行执行，符合法律规定，适用法律正确，依法保护了实际买受人孙钰涵的合法权益，不应当被撤销。被告大德公司、赵庆云因未出庭，对原告庭审中出示的证据未发表质证意见。被告孙钰涵庭审中提交了如下证据：1、缴费收据复印件；2、孙钰涵户口册复印件；3、商品房购销合同复印件；证明房子是属于我方的，房子与原告方无关。原告朱凤龙质证认为：缴费收据复印件真实性无法核实，对户口册、商品房购销合同复印件三性均予以认可；被告雷发万对被告孙钰涵出示的证据三性均予以认可。被告大德公司、赵庆云因未出庭，对被告孙钰涵庭审中出示的证据未发表质证意见。被告孙钰涵庭后提交了如下证据：4、2017年7月11日支付购房定金复印件（POS机刷卡回执单），证明孙钰涵购买[御峰云府]2期7幢2单元2704商品房定金付款情况，支付时间为2015年7月11日；5、支付定金银行卡账户流水，证明孙琴代孙钰涵支付购买孙钰涵定金付款银行账户的信息，流水显示2015年7月11日孙琴代付定金的记录与大德公司之间POS刷卡记录一致；6、支付定金银行卡复印件，证明孙琴代支付购房定金的银行卡信息。原告朱凤龙对被告孙钰涵庭后提交的4、5、6证据三性均不予认可，款项是孙琴支付的，与孙钰涵无关，两份刷卡的金额加起来才24682元，和缴费收据上的金额不吻合，经核对收据原件，没有日期也没有银行流水作证，不认可。被告大德公司、雷发万、赵庆云对被告孙钰涵庭后提交的4、5、6证据三性均无异议。被告孙钰涵庭后再次提交证据为：7、2015年8月14日支付大德公司8万元购房款的收据及流水；8、2015年8月14日支付宏联公司9.9万元购房款的收据及流水。原告朱凤龙对被告孙钰涵提交的第7组证据的三性予以认可；对第8组证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。孙钰涵的委托代理人孙琴及其妻子潘跃琼于2019年7月11日陈述了孙钰涵购买[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋付款的经过。被告朱凤龙对孙琴、潘跃琼询问笔录的三性无异议，但认为昭通市中级人民法院（2019）年云06执异8号案件未尽到实质审查义务，应当被依法撤销。被告大德公司、赵庆云、雷发万对孙钰涵提交的第7、8组证据及孙琴、潘跃琼于2019年7月11日的询问笔录均无异议。被告大德公司、赵庆云、雷发万均未提交证据。通过当事人对上述证据的举证、质证，本院作如下认证：对原告朱凤龙提交的第一、二组证据，被告孙钰涵、雷发万无异议，本院予以采信。被告孙钰涵、雷发万对原告朱凤龙提交的第三组证据的真实、合法、关联性无异议，但对证明目的有异议，本院对第三组证据的真实性予以采信，但对证明目的，不予采信。原告朱凤龙对被告孙钰涵提交的第1组证据有异议，本院认为该证据无时间、交款银行流水予以应证，本院不予采信；对2、3组证据原告方及被告大德公司、赵庆云、雷发万无异议，本院予以采信；第4、5、6、7、8组证据相互应证，能真实反映被告孙钰涵购买[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋的基本事实，本院予以采信。孙琴、潘跃琼的询问笔录，能与所提交的证据应证孙钰涵购买[御峰云府]二期7幢2单元2704号房屋及付款的基本事实，其作为购买房屋的买受人只能向大德公司要求交付房屋，由于大德公司隐瞒了房屋未按时交付的原因，不是被告孙钰涵方的过错，且潘跃琼代表孙钰涵到本院执行局的签字行为，视为对大德公司向本院提出执行异议的行为进行了追认，本院予以采信。根据庭审举证、质证及认证情况，本院确认如下法律事实：2015年7月14日，被告孙钰涵的姐姐孙琴代孙钰涵向被告大德公司支付了24682元的购房定金，用于购买［御峰云府］二期7幢2单元2704号商品房。2014年8月14日，被告孙钰涵到大德公司支付了17.90万元的购房款。2015年9月10日，被告大德公司（甲方）和被告孙钰涵（乙方）正式签订了编号为ＹＦＹＦ1124的《商品房购销合同》，约定被告孙钰涵购买被告大德公司开发建设的［御峰云府］二期7幢2单元2704号商品房，房屋总价款为411119元，房屋面积为116.36平方米，以按揭贷款方式，乙方应于2015年9月10日前支付总房款的30%，合计人民币壹拾贰万壹仟肆佰壹拾玖元整（121419.00元），同日双方又签订《合同补充协议》。后在原告朱凤龙诉被告大德公司、雷发万、赵庆云合同纠纷一案中，原告朱凤龙提出诉讼保全申请。2018年10月19日，昭通市中级人民法院依法作出（2018）云06民初126号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告大德公司、雷发万、赵庆云价值72463302.70元的财产。昭通市中级人民法院于2018年10月25日查封了被告大德公司开发建设的位于昭通市昭阳区，其中就包括被告孙钰涵购买的［御峰云府］二期7幢2单元2704号商品房，被告孙钰涵对执行标的提出执行异议申请，昭通市中级人民法院于2019年2月20日作出（2019）云06执异8号执行裁定书，中止对本院查封的位于昭通市昭阳区的执行。原告朱凤龙不服（2019）云06执异8号执行裁定书，于2019年3月25日向本院提起执行异议之诉，请求撤销（2019）云06执异8号执行裁定书，判决驳回被告孙钰涵的执行异议请求，并对被告大德公司名下的［御峰云府］二期7幢2单元2704号商品房继续查封。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”，本案诉争的房屋是被告孙钰涵于2015年9月15日与被告大德公司签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》购买的商品房，且已支付该房屋50%的房屋价款，商品房购销合同签订及支付房屋价款的时间均早于原告朱凤龙与被告大德公司、雷发万、赵庆云之间的合同纠纷时间，因此，根据上述法条的规定，被告孙钰涵与被告大德公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，依法应受法律保护，被告孙钰涵据此对涉案房产享有物权期待权，其的权益依法应受法律保护。原告朱凤龙诉称被告大德公司未为被告孙钰涵办理所有权登记，未进行买卖合同备案，没有完成公示程序，不具有公信效力，涉案房产应继续查封的理由不能成立，因为登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，是一种存档备查的行政管理手段，不具有改变原有的法律关系，备案并不是买卖合同成立生效的条件，不能对他人的权利义务产生实际影响，且办理买卖合同备案系被告大德公司应当承担之义务，没有证据证明被告孙钰涵对未办理合同备案存在过错，且被告孙钰涵系居住而购买涉案商品房，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，被告孙钰涵对涉案房屋的物权期待权足以排除强制执行的民事权益。综上，原告朱凤龙请求撤销本院(2019)云06执异8号执行裁定书，对[御峰云府]二期7幢2单元2704号商品房继续查封的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告朱凤龙的诉讼请求。案件受理费7512元，由原告朱凤龙承担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人在上诉期内均未上诉的，本判决自上诉期届满之日即发生法律效力。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  周严惠审 判 员  陈 丹人民陪审员  张 浩二〇一九年九月九日书 记 员  刘明琼