北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初8734号原告:长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201，统一社会信用代码911101058019986912。负责人:陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人:李雅梅，该公司员工，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人:溪小军，该公司员工，现住北京市通州区。被告:杨立，女，1977年8月25日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任旭光，北京市忠慧律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司(以下简称长城物业公司)与被告杨立物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司委托诉讼代理人李雅梅、溪小军，被告杨立及其委托诉讼代理人任旭光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨立拆除违法侵占公区的建筑物26平方米，恢复原有设计；2、判令杨立补交自侵占公区面积起至拆除期间的电费；3、判令杨立返还自侵占公区面积起至拆除期间侵公区面积获得的经济收入，估算26万元；4、本案诉讼费由杨立承担。事实和理由：我公司是锦秋家园的物业服务公司，杨立为该小区×号楼×室业主。杨立未经相关部门及有利害关系业主的同意私自于2011年左右将原有公共区域封闭到自家户内，供自己使用，封闭面积约26．83平方米。杨立的行为违反了物业管理条例的相关规定，同时也违反了小区的管理规约。我公司在2016年1月23日入驻小区后已经将此情况报告给相关部门，并且多次与杨立协商未果。2017年6月20日房管所三所前去杨立家查看并约谈杨立，仍未取得理想效果。故我方诉至法院，请求依法判决。杨立辩称，长城物业公司所说的区域位置认可，但我认为是包含在我房屋面积内的，封闭是我做的封闭，门是我打开的。这个事情发生在长城物业公司入驻之前。是因为我们小区发生了火灾消火栓打不开，因为我是学建筑的，我就在物业群提出了相应的意见，因此与物业发生矛盾。我认为这个区域就是我的房屋。长城物业公司不具备主体资格，长城物业公司是锦秋家园全体业主选聘的物业公司，根据业主的委托管理小区内的建筑物及附属设施，但并不是小区建筑的所有人，故没有起诉资格。综上，我方不同意长城物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，杨立系北京市海淀区罗庄北里锦秋家园×号楼×室（以下简称×室）业主。长城物业公司系该小区物业公司，于2016年1月入驻该小区。2018年12月23日，长城物业公司（乙方）与北京市海淀区锦秋家园小区业主委员会（以下简称锦秋家园业委会）签订《锦秋家园项目物业服务合同》，约定：长城物业公司为锦秋家园小区提供物业服务；长城物业公司对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；根据《锦秋家园小区管理规约》（以下简称管理规约），在物业服务中授予乙方以下权利：采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《管理规约》及公众管理制度的行为。2011年12月3日，锦秋家园业主大会表决通过了《锦秋家园小区管理规约》（以下简称管理规约），其中第十条约定：业主、物业使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状）、涉及用途、功能和布局等；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建;（三）占用或者损坏楼梯、通道、走廊、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）等物业共用部分；第十四条规定：业主、物业使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权其改正；业主、物业使用人拒不改正的，应承担以下违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实：（一）向全体业主支付违约金2000元以上；（二）赔偿被侵害人的实际损失；限期未改正的，业委会或物业公司可以依本规约对其提起诉讼。在本案审理过程中，本院曾多次要求杨立提供×室产权证，但直至本判决作出之日，杨立仍未提供。本院至北京市海淀区不动产登记事务中心调取了×室房屋登记材料，该登记材料记载：×室房屋商品房预售登记备案表中显示房屋位置为E号房，该房屋建筑面积为100．61平方米，套内建筑面积81．49平方米，根据该房屋的房地平面图计算套内面积为81．492平方米，且该房地平面图中不包括本案中杨立自行封闭的双方争议部分。杨立确认其于长城物业公司入驻小区之前将涉案区域封闭，并对封闭区域的电路进行了改造，改造后电路为其室内电路。关于杨立自行封闭部分的用途，杨立确认：2015年至2017年5、6月，其将×室用于出租，后提供给朋友做员工宿舍，现封闭部分为卧室，住有一人。对双方有争议的事实和证据，本院确认如下：长城物业公司主张杨立封闭的区域为公共区域，杨立予以否认，提供了其从北京市规划和自然资源委员会调取的×室所在楼层平面图（以下简称图纸1），日期为2001年5月，并称其房屋为图纸1的G户型；长城物业公司予以否认，并提交了其从涉案房屋开发商档案室调取的涉案房屋设计图纸（蓝图，日期为2001年9月15日）以及其从北京市城市档案馆调取的竣工图纸（以下简称图纸2），竣工图纸与蓝图一致，加盖“竣工图”章，日期为2003年7月12日。长城物业称杨立房屋为图纸2的E户型。本院比对图纸1和图纸2，当事人有争议的E、F、G户型均在楼层北侧，该楼层南侧户型、尺寸图纸1和图纸2均一致；但图纸1中，E、F户型在西侧，G户型在东侧，E、F两户型南北总长与G户型相等，F户型在E户型北侧，G户型北侧无房屋；图纸2中，E、F户型在东侧，G户型在西侧，其余结构尺寸数值均相同，两图纸对比仅E、F、G户型左右结构相反，其余尺寸数值、结构均一致。杨立坚称其×室为图纸1的G户型，但又陈述其户型北侧另有住户。对此，本院认为，结合两图纸对比情形、两图纸的日期、杨立自认的户型结构以及房产登记材料中记载杨立为E户型的情形，本院对于长城物业提交的图纸2予以认可，杨立的户型为图纸2的E户型，该户型亦与房产登记材料中的房地平面图相符。长城物业公司就其主张的杨立自行封闭部分的电费、经济收入，未提供相应证据证明。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，长城物业公司与锦秋家园业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有法律约束力。根据该合同，物业公司有权根据管理规约行使物业管理权利。杨立作为锦秋家园小区的业主，在接受物业服务的同时，亦应履行相应的义务，服从物业公司的管理。物业服务合同及管理规约均对业主的行为进行了规范，业主在使用物业过程中不得占用或损坏物业共用部分；同时，对于业主存在违约违规的情形，物业服务合同及管理规约均授予了物业公司批评、规劝、警告、制止、要求改正的权利，因此，长城物业公司提起本案诉讼，于法有据，杨立辩称长城物业公司不是本案适格主体，本院不予采信。根据本院调取的×室产权登记材料及房地平面图，×室面积中不包含杨立自行封闭的部分，杨立自行封闭其产权面积之外的部分，违反了物业服务合同和管理规约，长城物业公司的要求其拆除、恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于长城物业公司主张杨立侵占公区的电费、经济收入，未提供相应的证据证明，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨立于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区罗庄北里锦秋家园×号楼×室其自行封闭的部分全部拆除，恢复至该房屋留存于北京市海淀区不动产登记事务中心档案材料中的房地平面图原状；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。案件受理费70元（长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交35元），由杨立负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  李克英人民陪审员  **萍二〇一九年九月九日书 记 员  张晓晨书 记 员  杨萧菁