广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2321号上诉人(原审原告）：王霞，女，1978年11月12日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。被上诉人（原审被告）：江门映辉湾房地产有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：赵晓明。上诉人王霞因与被上诉人江门映辉湾房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初823号民事判决。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王霞上诉请求：判令江门映辉湾房地产有限公司返还王霞已支付的全部定金人民币5000元及其利息，并承担本案诉讼费。事实和理由：一、王霞因“不可归责于当事人双方事由”而无法向江门映辉湾房地产有限公司购房，有权要求江门映辉湾房地产有限公司返还定金。1.王霞于2018年10月27日与江门映辉湾房地产有限公司签订了《山湖海庄园洋房认购书》。同日，王霞向江门映辉湾房地产有限公司支付了人民币5000元的定金，作为其向江门映辉湾房地产有限公司购房的担保。2.王霞在签署《山湖海庄园洋房认购书》后，积极按约定就购房事宜向银行金融机构申请按揭贷款，虽王霞自身条件符合按揭贷款标准，但由于银行金融机构缘故，无法得到银行金融机构同意按揭贷款的批复文件，从而导致王霞无法按《山湖海庄园洋房认购书》的约定签订相关《商品房买卖合同》等。王霞提交的明细清单、设备清单、收入证明、个人信用报告、查册，以及与江门映辉湾房地产有限公司工作人员的微信聊天记录，以及相关证人证言等证据，充分证实了上述情况的真实性。王霞因银行金融机构缘故无法成功办理按揭贷款，应属于“不可归责于王霞江门映辉湾房地产有限公司双方事由”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，王霞有权要求江门映辉湾房地产有限公司返还已支付的全部定金。二、《山湖海庄园洋房认购书》系由江门映辉湾房地产有限公司单方提供的格式文本，部分条款显失公平，该相关条款应认定无效。王霞、江门映辉湾房地产有限公司双方所签订的《山湖海庄园洋房认购书》，系由江门映辉湾房地产有限公司单方提供的格式文本，订购书内容均为江门映辉湾房地产有限公司单方拟定的格式条款。其中，《山湖海庄园洋房认购书》第四条“双方责任”之约定，尤其是没收定金条款，排除了王霞主要权利，加重了王霞责任，对王霞显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，理应认定该等条款无效。三、根据国家对公民买房贷款规定，每一个公民都享有贷款资格，年龄够18-60周岁，包括单身，只要信誉良好，无负债，收入流水够双倍，可以偿还每月贷款数额，便有贷款资格。而王霞本人已达到国家有关规定条件，是享有贷款资格的，银行说不受理贷款，是银行内部原因，是不可抗拒原因，因此不能以此为理由驳回王霞诉讼请求。四、情况特殊是指当初签订《山湖海庄园洋房认购书》之前销售人员何锦燊先生承诺王霞本人是可以贷款成功的，但签订合同之后，他说现在银行不同意贷款，他也没有办法，之前是说可以的。这句话在江门映辉湾房地产有限公司提供的微信聊天记录也有显示。也正是这个原因，江门映辉湾房地产有限公司公司销售人员及其领导映晖湾营销经理龚舒雯都出面帮忙找他们公司指定银行之外的其他两家银行，但无奈江门市招商银行以及交通银行均不受理王霞贷款请求。其银行理由是银行内部原因不受理贷款。五、王霞未按时缴纳定金及首付款事出有因，原因是江门映辉湾房地产有限公司销售人员多次帮忙代签申请延期申请书及口头答应延期，直到找到银行受理贷款，这期间不会产生如何费用，也不需要缴纳一分钱，所以后面一直到2019年2月份江门映辉湾房地产有限公司销售人员及其领导该公司营销经理龚舒雯，还在帮忙找银行办理贷款按揭，与王霞交易，微信聊天记录可以证实，事实证明王霞并未有违约行为。江门映辉湾房地产有限公司未作答辩。王霞向一审法院起诉请求：1.判令江门映辉湾房地产有限公司一次性支付王霞楼款定金5045元（其中利息45元）；2.本案诉讼费由江门映辉湾房地产有限公司支付。一审法院判决：驳回王霞的全部诉讼请求。一审案件受理费25元（王霞已预交），由王霞负担。二审期间王霞提交《收款收据》复印件、《山湖海庄园洋房认购书》复印件、《收入证明》复印件、《人员参保历史查询》复印件、《查询结果通知书》复印件、《个人信用报告》复印件、《客户已交齐办理按揭资料及受理通知书》复印件、《账户明细查询》原件各一份以及一张微信聊天记录截图打印件，予以证明其没有违约，是江门映辉湾房地产有限公司要求其找到银行之后交首付款的事实。经审查，上述证据中《收款收据》复印件、《山湖海庄园洋房认购书》复印件、《收入证明》复印件、《人员参保历史查询》复印件、《查询结果通知书》复印件、《个人信用报告》复印件、《客户已交齐办理按揭资料及受理通知书》复印件、《账户明细查询》原件各一份在一审期间已经提交并质证。对于微信聊天记录截图打印件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，本院结合本案其他证据和相关事实对上述证据予以审查认定。二审期间江门映辉湾房地产有限公司未提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。另查明：《山湖海庄园洋房认购书》第三条逾期付款责任中约定“乙方因个人原因需延期付款的，须以书面形式向甲方提出申请。”本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对王霞的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人无提出上诉的问题不予审查。本案双方的争议焦点为：江门映辉湾房地产有限公司应否返还王霞涉案房屋定金5000元以及45元的利息。王霞上诉称系因“不可归责于当事人双方事由”而无法向江门映辉湾房地产有限公司购房，有权要求江门映辉湾房地产有限公司返还定金。根据双方2018年10月27日所签订的《山湖海庄园洋房认购书》，双方约定王霞应在2018年11月3日缴纳第一期购房款121120元（含定金），并约定若王霞并未按照《山湖海庄园洋房认购书》第四条第一款、第二款的约定到山湖湾庄园销售中心缴纳第一期购房款并以及与江门映辉湾房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，则视为王霞根本违约，江门映辉湾房地产有限公司有权自王霞违约事由发生之日起解除《认购书》并没收王霞支付的全部定金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，涉案定金应为立约定金，其作用是保证当事人有诚意建立合同关系，如果当事人无故拒绝签订合同，则丧失定金或加倍返还定金。本案中，王霞并未按照约定的时间前往山湖湾庄园销售中心与江门映辉湾房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，已违反诚实信用原则，故王霞无权要求江门映辉湾房地产有限公司返还其缴纳的涉案5000元定金以及利息。王霞上诉称系由于银行机构缘故，王霞无法得到银行金融机构同意按揭贷款批复文件，故其无法按照约定签订《商品房买卖合同》。经审查，依据《山湖海庄园洋房认购书》的约定，王霞应在与江门映辉湾房地产有限公司签订《商品房买卖合同》当日提供《按揭须知》上述所有资料与银行签订贷款合同，即签订贷款合同与否不是签订《商品房买卖合同》的前置条件，王霞以无法得到银行金融机构同意按揭贷款批复文件作为其不签订《商品房买卖合同》的事由，法律与事实依据不足，本院不予支持。至于王霞所主张《山湖海庄园洋房认购书》系格式文本，其中第四条的约定排除了王霞主要权利，加重了王霞责任，应认定该条款无效。经审查，《山湖海庄园洋房认购书》第四条是关于《商品房买卖合同》签订的时间以及第一期购房款缴纳的时间、办理按揭贷款的时间以及相应的违约责任的约定，上述约定并不涉及“排除了王霞主要权利，加重了王霞责任”等内容，故王霞该上诉主张本院不予支持。综上所述，王霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王霞已预交50元），由王霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年九月十日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明