杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初10054号 原告：林有权，男，1978年8月8日生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 委托诉讼代理人：李培伟，浙江宏昊律师事务所律师。 被告：杭州至高钢材有限公司，住所地杭州市西湖区教工路531号。 法定代表人：沈红。 委托诉讼代理人：严旭辉、刘畅，浙江全厚律师事务所律师。 原告林有权与被告杭州至高钢材有限公司（以下简称至高公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年9月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员陈峰独任审判，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告林有权及其委托代理人李培伟，被告至高公司的委托代理人严旭辉、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林有权诉称：原告与被告于2015年6月20日签订一份租赁合同，由原告承租位于拱墅区拱康路59号四间门面面积计115平方米房屋（后实际面积为150平方米），年租金为4万元，期限自2015年7月10日至2020年7月10日止，合同中对其他事项均进行了约定，合同生效后，原告将房间开办了杭州鲒酷贸易有限公司，经营电动车及配件，每年按期支付租金，今年3月2日，原告收到拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心通知，承租房屋列入城中村改造实施范围，要进行搬迁，被告也发通知要求原告终止合同搬出房屋，原告与被告协商装修费、搬迁费等损失费用，但因双方存在分歧而未协商一致，为此，现向法院起诉，请求判令：1、被告支付装修费、搬迁费、退还房租费等费用合计人民币231800元；2、诉讼费用由被告承担。 被告至高公司辩称：一，原告与被告已于2018年5月30日解除合同，并结清合同项下遗留款项，被告无须再向原告赔偿损失。 根据原告林有权亲笔所写的收条显示，原告于2018年5月31日收到款项，认同合同项下遗留款项为5543元，且原告在末尾写明租赁合同开始的时间及结束的时间，充分体现了双方解除租赁合同及结清合同项下遗留款项的意思表示。故原被告《租赁合同》已于2018年5月18日解除，且原被告对于此份租赁合同解除后的遗留款项已做过结算并履行，且原告不能因一方事后反悔，即就双方已达成一致的事项再次主张权利，此举有违诚实守信的原则。 二、原告与拆迁单位不存在征收关系，原告只能依据与被告签订的《租赁合同》，在租赁法律关系中要求被告赔偿装修等损失，不能依据《搬迁补偿协议`的约定要求被告赔偿装修等损失，依据《租赁合同》约定，被告无须赔偿装修等损失。 《搬迁补偿协议》是杭州瓜山经济合作社与被告之间签订的协议，针对的是房屋征收过程中被征收人所享有的权利义务，涉案房屋的被征收人是被告，不是原告。依据《租赁合同》第四条，双方已约定好“如遇国家政策变化或不可抗拒的原因，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合做好安排和调整，双方互不追究”。合同中未约定在房屋拆迁后被告需赔偿原告装修损失、停业停产费用等，也无相关法律规定可以支持原告的主张。原告要求被告赔偿原告装修费等损失无法律依据。 三、房屋搬迁补偿合同所确定的赔偿装修的标准，并不是赔偿原告装修的标准，是对被告的房屋建造及部分基础装修所做的赔偿，征收单位没有对原告的装修进行评估和赔偿，原告不能依据征收单位赔偿给被告的装修的标准要求被告赔偿其装修损失。 《搬迁补偿协议》附表里的赔偿方式，系征收单位对被告房屋的补偿是根据房屋的原始结构是砖混、钢混或钢结构不作区分的，并未对每个商户进行的二次装修做区分，评估，也未进行赔偿。本案涉案房屋的年租金仅为40000元，而林有权主张的赔偿高达231800元，数额过高，但在庭审调查中，林有权自认当时装修仅花费十余万元，而其主张的装修赔偿金额有204000元，可见其计算搬迁费、装修费的标准并不是实际损失。原告没有提交任何证据，如装修发票、装修合同等证明其实际发生的装修费用事实。也没有对涉案租赁房屋现有装修进行评估作价，从录像和图片看，其装修价值是非常低的，其要求赔偿的装修损失是没有事实基础、主观臆测的，是依据《搬迁补偿协议》中对被告房屋装修的标准计算的，无事实依据。 四、征收单位计算装修赔偿费用时并未对二次装修做额外赔偿。 征收单位向被告计算房屋的装修费时，是按照房屋原始的架构来统一计算的，仅在房屋架构是砖混、钢混、钢结构等原始的房屋架构层面做区分，针对同一房屋架构的装修费用，征收单位是统一赔偿的。从拆迁赔偿金额远远高于原告实际装修费用的事实来看，也证明此次赔偿针对的是房屋的原始装修和架构，并未针对每家租赁商户的二次半修做分别的赔偿。无论商户有没有经过二次装修，均按统一价格赔偿。且即使原告确实经过二次装修，也应从房屋实际装修情况出发，提出证明证明房屋经过了二次装修的证据，但原告并未提出证据证明具体费用及因此次拆迁遭受的损失的证据，所以其请求无事实依据。 综上，请求法院在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。 综合本案有效证据及当事人陈述，本院查明事实如下： 2015年6月20日甲方（出租方）至高公司与乙方（承租方）林有权签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将座落在拱墅区拱康路59号－22－23－24－25（面积115平方）出租给乙方作为场地使用，使用期限五年。期限自2015年7月10日至2020年7月10日。房屋租金为年租金四万元。在租房协议签订前，乙方必须交纳水、电费保证金人民币1000元，租赁期满后归还乙方。原告于2015年6月20日支付被告至高公司2015年7月10日至2016年7月10日房租40000元，2017年7月18日支付2017年7月10日至2018年7月10日房租40000元。2018年5月30日，林有权出具收条，载明：杭州鲒酷贸易有限公司2018年5月31日收到至高钢材有限公司租赁退款5543元整，（2017年7月10日至2018年7月9日的未履行的房租）退款及押金1000元。2017年7月10日－2018年5月30日。 2018年6月15日甲方杭州瓜山村经济合作社与乙方至高公司签订《房屋搬迁补偿协议》，约定：因城中村改造，乙方租用在甲方土地上的企业属征迁范围内，经甲、乙双方协商一致，根据评估公司评估结果，经杭州市拱墅区上塘街道房屋征收与补偿管理实施中心鉴证，就补偿事项达成如下协议：一、房屋面积：乙方坐落拱康路59号，房屋用途为非住宅，实际建筑面积为5283.13平方米。二、补偿金额：1、乙方房屋和地面附属物按照《杭州市集体土地房屋拆迁评估补偿办法》《杭房局[2014]124号》文件进行评估，被征收的自建房屋和地面附属物补偿金额计10074129元。乙方搬迁补偿费计295359元。…《瓜山村经济合作社（杭州至高钢材有限公司）国有土地房屋价格评估测算表》载明：二、装修价格：…砖混，面积221.14平方米，单价850元，总价187969元；砖混，面积306.53平方米，单价850元，总价260551元…钢混，1649.76平方米，单价1360元，总价2243674元。…四、搬迁费，面积4243.07平方米，单价50元/平方米，金额212154元。 以上事实有租赁合同、收据、账单、营业执照、通知、房屋搬迁补偿协议，评估测算表、至高公司房屋丈量示意图、收条、视频、照片等证据在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点有以下二点，一、案涉《租赁合同》的效力；二、原告要求补偿的金额是否合理。争议焦点一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告至高公司未就该租赁标的取得建设工程规划许可证，根据上述规定其与原告订立的《租赁合同》无效。争议焦点二，1、装修费：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因本案诉请的房屋已因拆迁被拆除，根据上述规定，原被告应按导致合同无效的过错分担现值损失。原告在承租时，在对租赁房屋进行装饰装修前，应慎重审查该建筑是否具备相应审批手续，是否系合法建筑，而原告未经审查即签订合同并投入装修，对装修损失的产生存在过错。被告作为出租人，在出租时，明知房屋未经审批，理应明确告知原告，并明确其投入装修可能产生风险，但被告未提供证据证明其履行了告知义务，故对装修损失的产生亦有过错。综合考虑双方过错程度，该院认定由双方各承担50%的责任。对于装修价值：因杭州瓜山村经济合作社对拱康路59号房屋装修补偿系按房屋结构实行保底补偿，不存在二次装修补偿。根据本案原被告双方提交的照片及视频，本院酌定案涉房屋的装修按砖混结构装修补偿的30%计算装修价格，即850元/平方米×132平方米×30%＝33660元。被告至高公司承担50%的责任为16830元。搬迁费：132平方米×50元/平方米＝6600元；监控：2250元。以上各项费用合计25680元。原告其他诉讼请求，均因缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州至高钢材有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告林有权损失25680元。 二、驳回原告林有权的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2389元，由原告林有权承担2168元，由被告杭州至高钢材有限公司承担221元。 原告林有权于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；被告杭州至高钢材有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈峰 二〇一九年九月六日 代书记员 王岳