广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终43X号上诉人（原审原告）：茂名市世和实业发展有限公司。法定代表人：戴业威，董事长。诉讼代表人：黄翔，茂名市世和实业发展有限公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：郑严防，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁云风，广东法申律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈绍海（曾用名陈亚统），男。委托诉讼代理人：林宇鹏，广东诚挚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂名市世和城建房地产开发有限公司。法定代表人：戴学济，董事长。诉讼代表人：苏海，茂名市世和城建房地产开发有限公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：曾诗涵，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李汉锋，广东南天竹律师事务所律师。上诉人茂名市世和实业发展有限公司（以下简称世和实业公司）因与被上诉人陈绍海、茂名市世和城建房地产开发有限公司（以下简称世和城建公司）确认合同无效纠纷一案，不服茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。世和实业公司上诉请求：1.撤销（2018）粤0902民初2280号民事判决，改判支持世和实业公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由陈绍海、世和城建公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《土地使用权转让合同》自成立时生效，属适用法律错误。1.《合同法》第五十一条、第五十二条分别规定了无权处分合同的效力与合同无效的法定情形，两条文在体系上均位于《合同法》中“合同的效力”一章，分别就不同情形的合同效力作出规定。在《合同法》第五十一条已经就无权处分合同的效力作出规定的情况下，一审判决再适用《合同法》第五十二条认定无权处分合同的效力明显不当。2.《合同法》第五十一条是对无权处分合同的效力的规定，根据该条文规定可知，无处分权人处分他人财产而签订的合同，必须经过权利人事后追认或者无权处分人经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权，合同才有效。在权利人追认前，因无权处分而订立的合同处于效力待定状态，即合同有效还是无效尚未能确定。本案中，世和实业公司作为涉案土地的权利人，已明确拒绝对陈绍海与世和城建公司签订的《土地使用权转让合同》进行追认，且世和城建公司在签订合同后一直未取得涉案土地的处分权，涉案的《土地使用权转让合同》无法产生合同有效的法律后果，该合同应为无效合同。一审判决认定世和实业公司以《合同法》第五十一条主张合同无效是反向推定涉案合同无效，完全是曲解法律规定。3.一审判决援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定认定涉案合同效力，属适用法律不当。涉案的土地使用权转让合同是以土地使用权发生物权变动为目的债权合同，合同的标的物土地使用权作为一种民事财产权利——用益物权，与一般的货物买卖合同明显不同。对于审理国有土地使用权合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对国有土地使用权转让合同中无效的情形作了明确规定，根据特别法优于一般法的原则，本案应首先适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》来认定涉案合同的效力。二、涉案的《土地使用权转让合同》应为无效合同。一审判决认定《土地使用权转让合同》自签订之日起生效是错误的，该合同违反法律规定，应为无效合同。1.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，世和城建公司作为涉案合同的转让方，在签订转让合同时没有取得涉案土地使用权证书，在世和实业公司起诉前也没有取得涉案土地使用权证书，根据前述规定，陈绍海与世和城建公司签订的土地使用权转让合同无效。2.《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的。”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”世和城建公司在转让涉案土地时并未取得涉案土地使用权证书及涉案土地建设规划许可，陈绍海与世和城建公司之间的土地转让行为明显违反《城市房地产管理法》的强制性规定，涉案合同无效。3.《土地使用权转让合同》违反规划法规的强制性规定而无效。世和城建公司不但对涉案土地没有处分权，而且将转让的土地划分成若干份，按份对外转让，完全违反规划法规的规定。根据《城乡规划法》及其配套法规规定，涉案的转让地块的规划必须经政府批准，世和城建公司未经政府批准而擅自划分若干地块对外转让，不可能凭《土地使用权转让合同》获得国土部门颁发的国有土地使用权证书。综上，一审判决认定涉案合同为有效合同属适用法律错误，应予撤销，请二审法院改判支持世和实业公司要求确认涉案合同无效的诉讼请求。陈绍海辩称：一、世和城建公司原是由茂名市规划城建局成立的房地产开发公司，当时在茂名地区是具有较高的知名度，普通的老百姓只是知道有一间房地产开发公司叫世和城建公司，不知道有世和城建公司与世和实业公司之分。在2005年，世和实业公司为了回笼资金，将涉案的100000平方米的土地划分为数十份，转让给数十个受让人，这个事实详见一审的证据《爱群详细规划修改平面图》。陈绍海受让了涉案土地后即时在涉案土地上开展钢材批发生意，其他受让人也是在涉案地块开展钢材批发生意，经过十多年的集中经营，逐渐形成了茂名地区最大的钢材批发市场。签订涉案合同时，世和实业公司的法定代表人戴某明以及世和城建公司的法定代表人戴学济均在场。签订合同后，在陈绍海使用涉案土地进行经营的过程中，世和实业公司与世和城建公司让其关联的公司世和物业管理有限公司对涉案地块进行管理，所以世和实业公司对合同的签订及履行一直知情，且同意转让。陈绍海在使用涉案土地的过程中一直要求世和城建公司履行变更登记的义务，但是世和城建公司一直推搪。现在世和实业公司与世和城建公司因经营不善，可能资不抵债，而涉案土地大幅升值，陈绍海认为世和实业公司与世和城建公司恶意串通提起本案诉讼，有违诚实信用原则。二、世和实业公司与世和城建公司实为人格混同主体。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，世和实业公司的上诉主张没有法律依据。1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》并未局限于一般货物买卖合同，而且颁布时间比《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》晚，因此前者属于新法，后者属于旧法，新法优先于旧法；且《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定是针对未办理土地确认手续的情况，而涉案土地已经征地出让确权，不符合该条规定的无效情形，更加不存在与《城市房地产管理法》关联的情形。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决，维护陈绍海合法权益。世和城建公司辩称：一、世和实业公司与世和城建公司是分别独立的法人，根据《公司法》第三条的规定，世和实业公司与世和城建公司均为独立法人，分别独立从事民事活动，不存在人格混同的情形。二、2005年世和城建公司与陈绍海签订案涉合同是基于双方真实意思表示，后因无法取得涉案土地的使用权，故无法将土地登记到陈绍海名下。世和实业公司向一审法院起诉请求：1.依法确认陈绍海与世和城建公司于2005年12月28日签订《土地使用权转让合同》无效；2.本案诉讼费由陈绍海、世和城建公司承担。一审法院认定事实：2005年12月28日，陈绍海与世和城建公司签订《土地使用权转让合同》，合同约定：世和城建公司将位于茂羊公路北侧编号为XX号的1190平方米国有土地使用权转让给陈绍海，转让单价为561.29元/平方米，转让总价款为667935元。签订合同时，陈绍海支付一半价款333967.5元给世和城建公司，剩余价款333967.5元在陈绍海办理《国有土地使用证》后三天内付清给世和城建公司。合同签订后，陈绍海依约交付合同价款，世和城建公司依约交付涉案土地。世和实业公司于2003年受让取得位于原茂港区羊角镇爱群村委会高水路东侧的100000平方米国有土地使用权，国有土地使用证号：茂国用（2003）字第XX号。2007年7月8日，茂名市政府换发上述《国有土地使用证》证号为：茂国用（2007）字第XX号。2013年6月18日，世和实业公司因开发需要，将茂国用（2007）第XX号《国有土地使用证》项下的土地申请分割为十个地块并重新进行了登记，其中的茂国用（2013）第XX号《国有土地使用证》项下土地10739.66平方米，涉案《土地使用权转让合同》约定交付的土地属此地块的范围内。故世和实业公司以世和城建公司无权处分为由提起诉讼，双方致成纠纷。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，无效合同是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。本案中，签订《土地使用权转让合同》的陈绍海、世和城建公司均具有相应民事行为能力，意思表示真实，且内容不违反法律强制性规定或者损害社会公共利益。而且世和实业公司未能提供证据证明涉案的合同存在上述合同无效的情形，涉案的合同具备合同生效的要件。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故涉案的《土地使用权转让合同》自成立时生效，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，世和实业公司以世和城建公司不是涉案土地的合法使用权人，无权处分他人财产为由主张确认涉案合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回世和实业公司的诉讼请求。案件受理费50元，由世和实业公司负担。二审中，陈绍海向本院提交如下新证据：户名为陈绍海，账号为XX的清单。拟证明因2017年茂羊路征地赔偿38000元给陈绍海。世和实业公司质证认为对该事情不知情。世和城建公司对该新证据没有意见。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院另查明：本院作出（2019）粤09破X号民事裁定，裁定受理申请人世和城建公司的重整申请，并于2019年2月13日作出（2019）粤09破X号指定管理人决定书，指令广东XX律师事务所为世和城建公司的管理人。本院作出（2019）粤09破X号民事裁定，裁定受理申请人世和实业公司的重整申请，并于2019年2月13日作出（2019）粤09破X号指定管理人决定书，指令茂名市XX会计师事务所为世和实业公司的管理人。本院认为，本案争议的焦点是陈绍海与世和城建公司之间的《土地使用权转让合同》的效力问题。涉案的《土地使用权转让合同》是陈绍海与世和城建公司经平等协商后自愿订立的，是双方的真实意思表示，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的数种情形，合法有效。虽然世和城建公司并非涉案土地使用权的权利人，转让涉案土地使用权给陈绍海构成无权处分行为，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分行为并不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的相关规定是对《中华人民共和国合同法》第五十一条内容的进一步明确和补充，一审判决对无权处分合同的效力问题适用该规定予以判断，法律适用并无不当。因此，世和实业公司以一审判决适用法律错误为由上诉要求确认涉案的《土地使用权转让合同》无效的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，世和实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人茂名市世和实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘浩江审 判 员  江剑兵代理审判员  莫 婵二〇一九年八月十五日书 记 员  郑富华书 记 员  潘彦娴