广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0981民初1164号原告（反诉被告）：茂名市易购房网络科技有限公司，统一社会信用代码：91440902MA51D704X4，住所：茂名市*******天一国际大厦2015室。法定代表人：林亚妹，董事长。委托诉讼代理人：梁全旺，广东前瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺文，广东广和（茂名）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高州市大成房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914**********558XC，住所：高州市********。法定代表人：邹丰蔚，经理。委托诉讼代理人：邓汉成，男，汉族，1970年4月6日出生，住高州市********，身份证号码：440************。第三人：高州市宏大房地产咨询服务有限公司，统一社会信用代码：914***********690J，住所：高州市********。法定代表人：车伟炎，董事长。委托诉讼代理人：杨宇，男，汉族，1979年10月15日出生，该公司店长，住广东省高州市*************金海阁7幢B501房，身份证号码：440************4。委托诉讼代理人：龚小武，男，汉族，1978年11月2日出生，该公司总经理，住广东省高州市***********。身份证号码：440************9。原告茂名市易购房网络科技有限公司诉被告高州市大成房地产开发有限公司、第三人高州市宏大房地产咨询服务有限公司及反诉原告高州市大成房地产开发有限公司诉反诉被告茂名市易购房网络科技有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）茂名市易购房网络科技有限公司的委托诉讼代理人陈艺文、被告（反诉原告）高州市大成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓汉成、第三人高州市宏大房地产咨询服务有限公司的委托诉讼代理人杨宇、龚小武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名市易购房网络科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告付清所欠销售代理费人民币481524.7元及逾期付款违约金4195.20元（按年利率6%计算，暂计至2019年3月25日，实际违约金计算至上述代理费付清日止），共485719.9元；2、判令被告向原告退还销售保证金人民币6000元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：茂名市易购房网络科技有限公司（以下简称原告）与高州市大成房地产开发有限公司（以下简称被告）是委托代理销售关系。原告于2018年11月1日与被告签订《高州市财富广场项目销售代理合同》，约定原告为被告楼盘销售提供代理服务，服务期3个月，销售代理费用按照原告代理销售的价格，减去被告实收的价格后所得的溢价部分，每月结算一次。原告已依约履行合同约定义务，为被告提供相关代理服务，并据此计算得出相关代理费用，然而直至该协议代理期结束，被告仍未向原告支付清上述代理费用共计人民币481524.7元。原告多次催告无效，至目前为止，被告所欠上述代理费悉数未支付。且原告所缴纳的保证金，依据销售情况，被告扣减未销售部分的保证金后，应退回剩余的6000元给原告，该款项亦一直未予退回。原告认为，原被告之间的合同合法有效，双方都应当诚实有信用地履行合同义务，原告已经履行完毕其合同义务，但被告却拖延拒绝支付代理费，其行为严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告高州市大成房地产开发有限公司辩称，易购房公司严重违反双方签订的《高州市财富广场项目销售代理合同》（以下简称《代理合同》），违约表现在：（一）易购房公司没有按《代理合同》的约定以均价6650元/平方米对涉诉房屋进行销售。易购房公司在代理期间共代为销售10套房，没有一套房按6650元出售，均是按大成公司定下的价目表的最低价出售，比大成公司自行的销售价还低，严重损害大成公司的利益，明显违反了《代理合同》第6.1.1的约定；（二）易购房公司违反约定代理权转让给第三方进行销售。根据《代理合同》第5.212的约定“乙方（易购房公司）在未经甲方（大成公司）同意的情况下，不得将代理权转让或部分转让给第三方”，事实上，易购房公司未经大成公司同意就将代理权转让给高州市宏大房地产咨询服务有限公司（以下简称宏大公司）等第三方机构进行分销，易购房公司在代理期间共销售10套房，有8套是宏大公司分销的，还有2套是其它房产中介机构进行分销的，易购房公司实际上没有自行销售过一套房，全部均是转代理销售，易购房公司明显违约；《代理合同》第6.1.2的约定“甲方同意乙方以团购方式收取团购费用，该费用由乙方收取并作为乙方代理费用，该团购费用不计入楼价。而事实上，易购房公司所销售的10套房均是每套单独销售，并不是团购销售，易购房公司违反约定按团购销售收取每户壹万元团购费用，存在故意欺诈大成公司骗取代理费10万元，易购房公司明显违约。综上所述，易购房公司没有按双方签订的《代理合同》的约定以均价6650元的价格代理销售房屋，而是在代为销售的63套房中选10套最低价格的套房转委托第三人中介机构进行分销，且没有团购却按团购的方式骗取客户收取每户壹万元的团购费，易购房公司并没有履行代理销售房屋的义务，无权取得代理费用。第三人高州市宏大房地产咨询服务有限公司对原告的诉讼请求和事实理由述称无意见。反诉原告高州市大成房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令茂名市易购房网络科技有限公司赔偿大成公司违约金2420094.6元；2、本诉和反诉的诉讼费用全部由茂名市易购房网络科技有限公司承担。事实与理由：易购房公司没有按照《代理合同》的约定以均价6650元的价格代理销售房屋，而是在代为销售的63套房中选10套最低价格的套房转委托第三人中介机构进行分销，且没有团购却按团购的方式骗取客户收取每户壹万元的团购费，易购房公司并没有履行代理销售房屋的义务，根据《代理合同》第7.3的约定“在服务期内，甲方不得擅自将销售权委托第三方销售，乙方不得未经甲方同意将代理权转让给第三方代理机构，甲方有权追究责任或终止合同。任何一方违反前述约定的，违约方自作出违反约定之日起即向守约方支付违约金，违约金为本项目未销售单位整体销售金额的5%“，大成公司委托易购房公司代理销售房屋的63套房屋，扣除已销售方房屋10套，尚未销售房屋53套，未销售单位整体销售金额=待售房屋总价（55759561.2元）-已售房屋价格（7357668.6元）=48401892.6元×5%=2420094.6元。为此，请人民法院按照大成公司的反诉请求判决易购房公司赔偿违约金给大成公司。反诉被告茂名市易购房网络科技有限公司辩称，1、反诉人的第一项请求，我方认为茂名市易购房网络科技有限公司并没有将代理权转让给第三方代理机构，也没有将代理权及相关房屋销售代理行为交给第三方也就是本案第三人进行销售。2、茂名市易购房网络科技有限公司未违反合同约定，未完成销售整体金额5%，反诉人提出的尚未销售房屋53套，只需要按照合同约定扣除相应的保证金即可。第三人高州市宏大房地产咨询服务有限公司对反诉原告的诉讼请求和事实理由述称无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告茂名市易购房网络科技有限公司（作为乙方）于2018年11月1日与被告高州市大成房地产开发有限公司（作为甲方）签订一份《高州市财富广场项目销售代理合同》，约定由原告独家销售被告所开发的财富广场二期T3、T4幢部分剩余单位共63套房，代理期限为3个月，乙方在未经甲方同意的情况下，不得将代理权转让或部分转让给第三方，或擅自撤场，否则甲方有权终止代理合同，乙方应赔偿甲方的损失。原、被告双方在合同中对服务报酬、销售保证金、违约金约定如下：1、双方协商，甲方以均价人民币6650元/平方将销售清单中的单位全权委托乙方销售，甲方提供销售价格清单属于甲方实收价，不包括乙方代理服务费，乙方在甲方实收价的基础上溢价作为乙方的代理服务费，乙方销售均价不能高于人民币7000元/平方。具体溢价以乙方提供价格清单为准（附价格清单），甲方予以认可。2、甲方同意乙方以团购方式收取团购费用，该费用由乙方收取并作为乙方代理费用，该团购费不计入楼价。（注：团购费用为壹万元人民币，乙方以壹万抵贰万楼价向外界推广宣传）。3、乙方交给甲方人民币肆万元作为销售保证金，按45套作为考核指标（即63套的70%），协议期内乙方销售完成45套以上，则甲方退还保证金肆万元，如只完成30套，则没收1000元/套，即15000元，以此类推。4、在服务期内，甲方不得擅自将销售权委托第三方销售，乙方亦不得未经甲方同意将代理权转让给第三方代理机构，甲方有权追究责任或终止合同。任何一方违反前述规定的，违约方自作出违反约定之日起即向守约方支付违约金，违约金为本项目未销售单位整体销售金额的5%。在上述合同签订前，原告已经向被告支付了4万元的销售保证金。在服务期限内，原告以团购的方式共销售出11套房，该11套房经被告盖章确认的实收价格如下：T栋4单元19层01室6234.3元/平方、T栋3单元11层03室6743.3元/平方、T栋3单元4层02室5934.37元/平方、T栋4单元8层02室6034.3元/平方、T栋3单元6层02室6329.3元/平方、T栋3单元5层02室6299.3元/平方、T栋4单元2层03室5834.3元/平方、T栋3单元1层03室6977.3元/平方、T栋4单元17层02室6234.3元/平方、T栋3单元3层01室5834.3元/平方、T栋4单元2层04室6179.3元/平方，均价为6239.48元/平方。原告在销售上述房产时每套房各收取10000元的团购费，共收取110000元。另查明，原告于2018年6月26日与第三人高州市宏大房地产咨询服务有限公司签订一份《战略合作协议》，约定第三人为原告提供房源项目信息，原告依托自身门店及经纪人资源进行项目介绍，向购房客户发送原告报备专员或者微信群且将意向客户带至原告合作项目现场，并促进客户在原告提供的项目范畴内购买成功，完成操作后，原告针对各个楼盘规则对第三人进行佣金结算。原、被告因居间合同报酬产生纠纷，原告于2019年3月26日向本院提起民事诉讼。本院认为，原告于2018年11月1日与被告签订的《高州市财富广场项目销售代理合同》是在双方平等自愿的基础上签订的，合同内容没有违反相关法律以及行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告在合同中约定原告的居间报酬方式有两种：溢价报酬以及团购费报酬，溢价报酬是指原告以均价6650元/平方销售合同指定的单位，被告在其实收价的基础上溢价作为乙方的代理服务费。原告共销售11套房，均价为6239.48元/平方，未能达到约定的均价6650元/平方，故在被告实收的基础上未能产生溢价。团购费报酬是指被告同意原告以团购方式收取团购费用，该费用由原告收取并作为原告代理费用，并且该团购费不计入楼价。但合同双方没有就团购的标准进行约定，只约定团购费用为10000元/套，由原告以壹万抵贰万楼价向外界进行推广宣传。因此，按照合同的约定可计算原告的居间报酬为110000元，并且该报酬原告已经收取，故原告主张被告付清所欠销售代理费人民币481524.7元及逾期付款违约金4195.20元（按年利率6%计算，暂计至2019年3月25日，实际违约金计算至上述代理费付清日止），共485719.9元的请求缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。原告主张被告向其退还销售保证金人民币6000元，按照合同约定，原告在服务期内销售45套房（含45套）以上可全额退还40000元销售保证金，少一套则扣减1000元。原告在服务期限内只销售了11套房，比约定少34套，被告可扣减原告给付的销售保证金34000元，剩下的6000元应退还给原告。原告主张被告向其退还销售保证金人民币6000元合理，本院予以支持。反诉原告认为反诉被告没有按照合同约定以均价6650元/平方销售房屋，在没有团购的情况下按团购的方式骗取客户收取每户10000元的团购费，并且反诉被告在未经反诉原告同意的情况下擅自将代理权转让给第三人，存在严重的违约行为。对于反诉原告的上述主张，本院结合双方所提供的证据以及当庭陈述，可以认定反诉原、被告在合同中约定的均价6650元/平方是反诉原告计算居间合同报酬的双方约定标准，并不是合同双方约定的每套房最低销售价格；对于团购的标准双方未在合同中作出约定，签订合同后双方亦未就此进行补充约定；至于反诉被告在未经反诉原告同意的情况下擅自将代理权转让给第三人，反诉原告并没有提供证据对此予以证实，按照本院依职权调取反诉被告与第三人签订的《战略合作协议》，第三人只是向反诉被告提供客户资料，并销售反诉被告所代理的房产。因此，反诉原告主张反诉被告违约并无事实根据，本院对反诉原告主张反诉被告赔偿2420094.6元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告高州市大成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内退还销售保证金6000元给原告茂名市易购房网络科技有限公司。二、驳回原告茂名市易购房网络科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告高州市大成房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8676元，反诉费13081元，二项合计21757元，由原告茂名市易购房网络科技有限公司负担8570元，被告高州市大成房地产开发有限公司负担13187元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  陈德富人民陪审员  程道宣人民陪审员  张利全二〇一九年九月十一日书 记 员  关玉婵速 录 员  黄 觅