重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初12255号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，公司董事长。委托诉讼代理人：赵紫琦（特别授权），重庆奇麟律师事务所律师。被告：杨洁，女，汉族，1986年8月2日出生，住重庆市渝中区化龙桥瑞天路。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业”）诉被告杨洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托诉讼代理人赵紫琦到庭参加了诉讼，被告杨洁经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告家利物业向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付2017年6月1日至2019年2月28日欠付的物业服务费5747.1元、公摊电费355.74元、公摊水费48.44元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费、公摊水电费为基数，从欠费之日起按每日千分之三的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系“珊瑚水岸”项目的物业管理公司，被告系该项目中“珊瑚水岸”二期9幢17楼4室业主。根据法律规定及被告签署的《关于珊瑚水岸前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、《珊瑚水岸物业服务合同》的相关约定，被告应当按月交纳物业服务费、公摊水电费及因欠交前述费用所产生的违约金。原告依照约定提供物业服务，但被告自2017年6月1日起拖欠上述费用。经原告多次催收后，被告仍消极履行合同义务，其行为已经构成违约，并损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告杨洁在开庭前向本院邮寄书面答辩意见，认为原告家利物业未退还其装修保证金，18年有丢失物品的情况，但原告未予以处理，不负责任。但被告杨洁未到庭、未提交证据。本院经审理认定事实如下：2012年，原告家利物业作为乙方与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司（以下简称“和记黄埔”）作为甲方签订《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》，该合同约定和记黄埔选聘家利物业对位于重庆市南岸区南滨路与宏声路交汇处的重庆珊瑚水岸二期小区实施前期物业管理服务；占地面积55348.24平方米，建筑面积185585.29平方米；物业服务费标准按建筑面积住宅为2元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；物业服务费用按月缴纳，业主或非业主合法使用人应于每月10日前向乙方交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三向乙方交纳违约金至付清时止；委托管理期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止，若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止。该合同尾部乙方处有家利物业管理（重庆）有限公司加盖的公章,甲方处有和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司加盖的公章。2013年9月29日，家利物业将珊瑚水岸二期物业服务收费标准在重庆市物价局进行备案：高层住宅：2.00元／m²·月（不含水电公摊费）。截止2019年5月，珊瑚水岸项目尚未召开首次业主大会，及未成立业主委员会。被告系位于重庆市南岸区南滨路26号（珊瑚水岸二期小区）XXXXXXXXXXXXX的业主，该房屋的建筑面积为136.88平方米。从2017年6月1日至2019年2月28日期间，被告共计欠原告物业服务费5747.1元（136.88平方米*2元/月/平方米*21月≈5747.1元）、公摊电费355.74元、公摊水费48.44元。原告于2018年12月3日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，未果。原告遂于2019年5月20日向本院递交民事起诉状，并以前述理由诉至本院。以上事实有，房屋登记信息查询证明、房屋产权证书（复印件）、《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》、前期物业服务合同备案证明、《关于重庆珊瑚水岸小区业主委员会情况说明》、《关于珊瑚水岸二期前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、拖欠费用清单、公摊水电费计算明细、代缴水电费票据、公示图片、邮寄凭证等证据，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院查证属实，足以认定。本院认为，原告与记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（二期）（重庆珊瑚水岸二期项目）前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。原告已按约向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务。故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费5747.1元、公摊电费355.74元、公摊水费48.44元的诉求，本院予以支持。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费、公摊水电费的，从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。现被告逾期支付物业服务费、公摊水电费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照年利率24%的标准支付违约金，因合同约定物业服务费、公摊水电费按月缴纳，应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，则对于物业服务费的违约金应以当月欠物业服务费为基数，自2017年6月10日起计算至付清时为止；对于公摊水电费的违约金以当月欠公摊水电费为基数，自2017年7月10日起计算至付清时为止。对于被告杨洁的书面答辩称，原告家利物业未退还其装修保证金，因未向本院提交证据，且属于不同法律关系，不属于本案审查范围；对于其书面辩称，18年有丢失物品的情况，但原告未予以处理，不负责任的意见，因未向本院提交证据予以证明，故本院不予采纳。被告杨洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未举证，视为对其诉讼权利的放弃，本院予以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第十一条、第二十六条之规定：一、限被告杨洁于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2017年6月1日起至2019年2月28日期间的物业服务费5747.1元、公摊电费355.74元、公摊水费48.44元，并按年利率24%的标准支付违约金（对于物业服务费的违约金，应以当月欠物业服务费为基数，自2017年6月10日起计算至付清时止，对于公摊水电费的违约金，以当月欠公摊水电费为基数，自2017年7月10日起计算至付清时止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，减半收取46.5元，由被告杨洁承担（此款由原告垫付，限被告于本判决生效之日起十日内将该款一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  王 冲二〇一九年九月十日法官助理  张金梁书 记 员  张 杰