包头市东河区人民法院民事判决书（2018）内0202民初2533号原告王桂兰，女，公民身份证号码×××，现住包头市。委托代理人马建业、张齐家，系内蒙古铁恒律师事务所律师。被告包头市金海房地产开发有限责任公司统一社会信用代码：9115020279717412XT住所地：东河区南圪洞北小区6号楼（南圪洞广场北侧）法定代表人张鹏，系公司董事长委托代理人刘秀文、张志军，系该公司员工。原告王桂兰诉被告包头市金海房地产开发有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王桂兰及委托代理人马建业、被告包头市金海房地产开发有限责任公司的委托代理人刘秀文、张志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月6日，原告与被告签订《协议》，原告以1133360元购买了位于包头市××区房屋。《协议》签订后，原告于同日交付首付款573360元，余款56万办理房屋按揭贷款。被告已于2017年9月取得以上房屋的预售许可证，原告多次要求与被告签订网签合同，但被告一直不予签订。且按双方《协议》约定，被告应于2013年10月前将房屋交付原告使用，但被告至今仍未给原告交房。故依据《最高院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，原告要求被告支付逾期交房的违约金。综上，原告依法诉至贵院，望判如诉请。诉讼请求：一、确认原告与被告2011年7月6日签订的《协议》有效；二、判令被告与原告签订鹿鼎豪庭5号楼4单元910号房屋的网签合同（变更为判令被告与原告签订鹿鼎豪庭5号楼4单元910号和1010号房屋的网签合同）三、判令被告支付逾期交房违约金，按照2013年11月起至起诉之日止（按同地段同类房屋租金标准计算的）租金；四、诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。被告辩称，违约金公司承担不了，公司本身没有这个经费，现在公司靠业主自救来完成后续工程。该房屋只交了50%的房款，还剩余50%房款没有交。因为该房没有交全房款费，所以不存在租金。原告把剩余房款补交起了，就可以网签合同。经审理查明，2011年7月6日，原告与被告签订《协议》，共约定八项条款。其中第二条约定：所购房屋基本情况，鹿鼎豪庭第5号楼4单元910号房（暂定房号，具体以换签《商品房买卖合同》时为准。）该房屋的建筑面积为197.40平方米（暂定面积，具体以换签《商品房买卖合同》时为准，单价不变，房款实行多退少补）。第三条约定：所购房屋价格，该房屋单价为（人民币）每平方米5742元，总金额1133360元。第四条约定：付款方式及期限，按揭贷款，买方在签订本协议的同时，已付定金5万元，于2011年7月6日前将首付款573360元交清，其余款项56万元办理按揭贷款，如未按期交款视为买方违约，卖方有权解除本协议，且买方按累计应付房款的2%向卖方支付违约金。第五条约定：交付期限，卖方应当在2013年10月前，交付买方使用。第六条约定：卖房逾期交房的违约责任，除遭遇不可抗力等特殊情况外，卖方如未按本协议规定的期限交付买方使用，买方有权解除本协议，且卖方按买方累计已付款的2%向买方支付违约金。卖方在接到买方解除协议通知后60日内退还买方所付的全部房款。第七条约定：关于换签合同的约定，买方在接到通知后5日内，持本协议和交款凭证换签《商品房买卖合同》，逾期视为放弃该房屋的购买权，换签后本协议自动失效。《协议》签订后，原告于同日交付首付款573360元，余款56万约定办理房屋按揭贷款。2017年9月30日，被告取得涉案房屋鹿鼎豪庭商住小区5号商住楼商品房预销售许可证（2017-0056号）。另查明，诉讼中，原告申请对案涉房屋租金（2013年11月至2018年7月期间）进行鉴定。2019年5月25日，内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司出具内金（2019）房地产（估）（2019）内0202委评2号房地产估计报告：东河区鹿鼎豪庭5号楼4单元910号房屋（建筑面积为197.40平方米），2013年11月至2018年7月期间市场租金合计122184元。2018年8月30日，原告提出诉讼保全申请，请求查封包头市东河区鹿鼎豪庭5号楼4单元910号房屋，同日本院下达（2018）内0202民初2533号民事裁定书，查封包头市东河区鹿鼎豪庭5号楼4单元910号房屋；2018年12月14日，请求查封包头市东河区鹿鼎豪庭5号楼4单元1010号房屋，同日本院下达（2018）内0202民初2533号之一民事裁定书，查封包头市东河区鹿鼎豪庭5号楼4单元1010号房屋。本院认为，2017年9月30日，被告取得涉案房屋鹿鼎豪庭商住小区5号商住楼商品房预销售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，原告王桂兰与被告包头市金海房地产开发有限责任公司于2011年7月6日签订的《协议》（房屋买卖合同）成立有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。针对双方焦点分析如下：第一，2017年9月30日，被告取得涉案房屋鹿鼎豪庭商住小区5号商住楼商品房预销售许可证,已经具备签订《商品房买卖合同》网签合同。按照《协议》第六条关于换签合同的约定，原告王桂兰请求被告包头市金海房地产开发有限责任公司签订鹿鼎豪庭5号楼4单元910号和1010号房屋的网签合同符合合同约定，请求成立，本院予以支持。第二，虽然《协议》第六条约定了卖房逾期交房的违约责任，但约定的内容是买方解除合同后，卖方应承担违约金的一种情况；而对于买方不解除合同又请求违约金的另一种情况未进行约定，故应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理，即“逾期交付使用房屋的，按逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”2019年5月25日，内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司出具内金（2019）房地产（估）（2019）内0202委评2号房地产估计报告：东河区鹿鼎豪庭5号楼4单元910号房屋（建筑面积为197.40平方米），2013年11月至2018年7月期间市场租金合计122184元。上述估计报告本院予以采信。因案涉房屋《协议》约定总金额1133360元，已首付款573360元，余款56万按约定办理房屋按揭贷款，但按揭贷款至今尚未办理，故原告尚有56万房款未给付被告，按照《中华人民共和国民法总则》第六条公平原则的规定，原告请求支付122184元显然不公平合理，故本院调整为61812.2元（573360/1133360x122184）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王桂兰与被告包头市金海房地产开发有限责任公司于2011年7月6日签订的《协议》有效二、被告包头市金海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内与原告王桂兰签订鹿鼎豪庭5号楼4单元910号和1010号房屋的网签合同三、被告包头市金海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王桂兰逾期交房违约金61812.2元案件受理费1371.84元（原告预交），原告负担685.84元、被告负担686；保全费5000元、鉴定费7500元（原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 梁子明 二零一九年九月三十日书记员 周桂芸附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。