广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1277号原告：肖柏树，男，1963年4月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：刘振林，广东运胜律师事务所律师。被告：黄金富，男，1967年5月8日出生，汉族，住福建省浦城县，被告：珠海市剑盛房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区明珠北路********，统一社会信用代码91440400304060328Q。法定代表人：郑丽，总经理。委托诉讼代理人：谭剑明，该司置业顾问。第三人：冯文春，男，1967年12月29日出生，汉族，住河南省光山县，原告肖柏树与被告黄金富、珠海市剑盛房地产代理有限公司（以下简称剑盛公司）、第三人冯文春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，于2018年5月28日作出（2018）粤2071民初1233号民事判决。黄金富不服该判决提起上诉，中山市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）粤20民终5007号民事裁定，认定一审法院在审理案件过程中审判组织的组成不合法，严重违反法定程序。裁定撤销原判、发回本院重审。后本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。重审中，原告肖柏树委托诉讼代理人刘振林，被告黄金富，被告剑盛公司委托诉讼代理人谭剑明，第三人冯文春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖柏树在重审中向本院提出诉讼请求：1.没收被告黄金富交付的50000元定金；2.被告黄金富支付2016年5月至2018年1月房屋占用费42000元（21个月×2000元/月）；3.被告剑盛公司退还代为保管的40000元定金；4.被告剑盛公司退还佣金（中介费）10000元；5.被告黄金富腾退中山市坦洲镇××英利街××房房屋；6.两被告退还案涉房屋的房屋产权证和土地使用证原件。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求：被告黄金富支付2016年5月至退还房屋之日止的房屋占用费，暂计至2019年3月共70000元（35个月×2000元/月）。事实和理由：在被告剑盛公司的介绍下，原告与被告黄金富于2016年2月27日签订了房地产买卖合同，约定购买位于中山市坦洲镇××英利街××房。被告黄金富按约定将50000元定金支付给被告剑盛公司，此后，被告黄金富既未按照合同约定在签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款100000元（400000元减去银行承诺贷款数额），也未办理好银行按揭手续。2016年5月，被告黄金富未经原告同意，擅自破锁进入案涉房屋居住至今。因为被告黄金富违约，原告在此提出解除上述房地产买卖合同，被告黄金富收到本诉状、解除房地产买卖合同通知书之日，即为解除合同通知送达之日。被告剑盛公司应将代原告保管的40000元定金退还原告，并退还佣金10000元。时止今日，被告黄金富仍在涉案房屋居住，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告黄金富辩称，原告并非涉案房屋的所有权人，原告非法与被告签订房屋买卖合同，原告存在欺诈行为；被告黄金富不存在违约，如合同不能继续履行，被告黄金富将另行起诉要求原告赔偿被告黄金富的经济损失。被告剑盛公司辩称，被告剑盛公司已履行中介方的义务，促成了房屋买卖交易，不存在违约行为。第三人冯文春述称，2012年8月24日，冯文春通过中介公司介绍以总价325000元一次性付款方式购买原告名下的涉案房产，因第三人对房产本身信息及买卖流程不熟悉，要求中介公司处理上述买卖事宜及手续，但中介公司并未将涉案房产过户至第三人名下，而是将房产委托给第三人，原因是涉案房产不是商品房，如需过户原告要承担税费，为此，第三人与中介公司协商，以不收佣金的方式将涉案房产出售给他人；因涉案房产存在漏水，所以第三人不敢与被告黄金富签订房产买卖合同，但中介公司称可签合同，遂第三人于2016年2月27日与被告黄金富签订买卖合同，但基于涉案房产不是商品房，未能及时办理按揭贷款，所以至今没有办理过户手续；后续黄金富是否需要办理银行按揭贷款，第三人不清楚，因为之后中介公司没有通知第三人，第三人也曾询问中介公司，但中介公司称买方未凑够资金支付购房款；被告黄金富擅自占用涉案房屋，损坏房屋内的家具及设施，被告黄金富应赔偿第三人损失，而中介公司亦应向第三人退还佣金10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月11日，肖柏树出具委托书一份，载明肖柏树委托冯文春代为办理位于中山市坦洲镇××英利街××房[房地产权证：粤房地证字第**；国有土地使用证：中府国用（2002）字第331075号]的出售、签署出售上述房屋的买卖合同、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续、更名、代收售房款以及缴纳相关税费等事宜，委托期限为从委托书签署之日至办完上述事宜止。委托人一栏处有肖柏树的签名及捺印。同年12月16日，广东省珠海市珠海公证处作出（2015）粤珠珠海第38790号公证书，载明肖柏树于2015年12月11日在公证员面前，在前面的委托书上签名、捺右手大拇指指模。2016年2月27日，肖柏树（卖方）代表人/代理人冯文春与黄金富（买方）、剑盛公司（经纪方）签订一份编号为0001495房地产买卖合同，主要约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市坦洲镇××英利街××房，建筑面积为115.12平方米，转让成交价450000元；定金50000元，买方在签署合同时交保证金10000元予经纪方，若卖方于2016年2月29日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，经纪方原数退还买方已付保证金，买方不得要求任何赔偿；买卖双方同意卖方在签署本合同后3日内将该物业的房地产证原件托管于经纪方处作为转让过户之用，买方在卖方签署本合同后9个工作日内补足定金50000元（含保证金转为定金部分）至经纪方处，卖方应于该期限届满后15个工作日内到经纪方处办理相关手续，否则视为卖方违约；本合同所述定金，无论卖方收取一部分或全部定金，均代表本合同正式生效；第二部分楼款买方应于签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款100000元（含已付定金部分），并在交纳首期款后10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续；在银行出具贷款承诺书之日起2个工作日内，买方须对照第二部分楼款减去银行承诺贷款金额的结果多退或少补应付的首期款；买卖双方于2016年4月20日或之前办理完相关税费交纳和签署珠海市二手房买卖合同（适用于二手楼买卖），并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管；买卖双方同意上述一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买方的首期款的托管或监管方式为买卖双方自行交付：买方于办理过户递件手续前当天将首期款支付给卖方，买卖双方约定交楼日期为收齐全部房款日；如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让给任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；鉴于经纪方已经促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认卖方应向经纪方支付10000元作为佣金，买方应向经纪方支付8000元作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署珠海市房地产买卖合同（适用于二手房买卖）前全部付清；若卖方或买方任何一方未能依本合同条款卖出或买入该物业，则毁约一方须即时付予经纪方18000元作为违约金；双方还约定了其他事项。2016年2月30日，剑盛公司收取肖柏树出售中山市坦洲镇七村英利街三巷6号房产证两本。2016年3月6日手写收据与手写定金托管分别载明：谭剑明于2016年3月6日分别，收到冯文春出售中山市坦洲镇七村英利街三巷服务佣金10000元；今收到冯文春出售上述房产定金，托管在剑盛公司，待过户当天再支付。两份材料落款处均有谭剑明的签名及捺印。另，该收据与定金托管记载于同一张A4纸上。黄金富提交收据（6号501）显示收到水费20.8元，垃圾计费36元，补56.8元，日期2016年11月30日。2018年1月12日，冯文春向黄金富发出解除房地产买卖合同通知书，载明：黄金富未按照双方于2016年2月27日前的房地产买卖合同约定在签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款10万元（40万元减去银行承诺贷款数额），也未办理银行按揭手续，又在2016年5月未经冯文春同意，擅自破锁进入上述房屋居住至今，鉴于您已违约，且至今未付冯文春房款，为此，冯文春决定解除双方签订的房地产买卖合同、没收定金50000元、请黄金富支付2016年5月至2018年1月房屋占用费21个月×2000元=42000元、退还上述房屋房屋产权证和土地使用证原件、腾退上述房屋，贵方收到本通知书之日即视为解除合同之日。中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市××××房[房产证号：Ｃ1××12；土地证号：国（2002）3310**]权利人为肖柏树，无抵押、查封信息。打印时间2018年1月15日。原审一审开庭笔录显示，三方对首期款于签订涉案合同后40个工作日内支付10万元（含定金）的情况不持异议。黄金富与剑盛公司均称因冯文春在支付首期款的最后一天期限即2016年4月20日没有出现，亦没有给账号，导致黄金富无法支付购房款，且在后期冯文春除了第一次协助黄金富办理按揭手续（第一次银行不同意办理按揭）外，后续均没有出现，导致黄金富未能办理银行按揭手续；涉案房屋是出租方，且没有电器及家私，房屋占用使用费应按每月1000元计算。黄金富称因冯文春不配合办理按揭手续，导致无法申请银行贷款，其曾与冯文春协商一次性付款，但冯文春基于房价上涨，要求涨价，双方未能达成一致意见，为保证自身权益，其遂于2016年11月份搬进涉案房屋居住。肖柏树则认为冯文春均提供协助办理按揭手续，没有缺席，而黄金富于2016年6月份左右擅自在涉案房屋居住，其不清楚黄金富可一次性支付购房款。冯文春称其于2016年4月27日致电剑盛公司说如果黄金富找不到银行贷款就不出售涉案房屋了，黄金富称找不到本人是不属实的；其曾通过剑盛公司约谈黄金富商讨合同细节，但剑盛公司称黄金富不愿意，其觉得被骗了所以不同意继续履行合同。原审二审调查笔录显示，各方确认2016年4月23日为合同约定的交纳首期房款后的10个工作日内办理完毕全部按揭手续的截止日；确认一审开庭时只有一名审判员和书记员在场。肖柏树认为虽然其与冯文春对涉案房屋有关交易，但双方未办理房屋过户手续，在法律上涉案房屋仍属于其所有，而涉案房屋已经其与冯文春同意进行出售，并办理了委托公证手续，所以由肖柏树出售涉案房屋是合法有效的。黄金富提交新证据2018年2月26日剑盛公司代表谭剑明与冯文春的通话记录、2016年2月份后中山市房价暴涨信息网页图片、中山房价大涨卖家频毁约新闻网页截图、肖柏树与谭剑明微信聊天记录截图2张，证明在第三次黄金富与冯文春协商办理房屋按揭手续，因冯文春不愿意珮，黄金富、冯文春与剑盛公司协商一致，下周一黄金富与冯文春办理房屋过户手续且黄金富一次性支付剩余房款40万元，但冯文春没有依约到场办理过户手续对已达成一致一次性付款事宜反悔的事实及冯文春要求实收50万元房款才愿意卖房的事宜；2016年2月后中山市房价大幅度上升；肖柏树与冯文春之间是买卖合同关系，虽办理了公证委托，实际上并非公证委托代理关系，肖柏树已明确涉案房屋属于冯文春，一审以肖柏树名下作为原告的诉讼为虚假诉讼，一审判决认定黄金富向肖柏树退还定金并支付占用费是错误的。肖柏树认为上述证据不属于新证据，认为冯文春在2016年3月底配合办理银行按揭手续，但银行不批，该情况与黄金富所述自相矛盾，黄金富未依约在约定期限内办理相关手续，且黄金富没有证据证明可全额支付房款；因房价上涨，其要求实收50万元购房款不过分，属于协商合同的支付方式，其已给予黄金富两年的时间，但黄金富无法全额支付，违约方是黄金富；微信聊天记录未显示时间，对真实性、关联性不确认。剑盛公司确认录音是由其所录，微信聊天记录是2018年9月22日、24日。冯文春称其在一审开庭前与谭剑明有过通话，但有部分内容存在误导；至于微信聊天记录是提前商量好有意为之；其与肖柏树是房屋买卖合同关系，其于2012年购买肖柏树名下的涉案房屋，房款一次性支付；因涉案房屋不是商品房，房屋交易税点很高，所以其与肖柏树没有办理房屋过户手续，另，其是在珠海的中介公司看到涉案房屋出售信息，所以剑盛公司称可以佣金的方式帮其出售涉案房屋，所以其与肖柏树签订公正委托代理关系。庭审中，肖柏树与黄金富、剑盛公司、冯文春均确认定金为50000元。肖柏树、剑盛公司、冯文春均确认定金中的10000元作为佣金予以扣除，并将定金托管于剑盛公司，待涉案房屋过户后再交给冯文春。肖柏树主张黄金富于2016年5月占用案涉房屋，黄金富不确认并称其于2016年11月占用案涉房屋，且在入住时立即补交水电费，并提供缴费凭证证明。此外，肖柏树主张冯文春曾三次与黄金富去银行办理按揭，且黄金富未向其告知可以一次性支付房款。黄金富、剑盛公司不确认，称冯文春只有一次去银行办理按揭，黄金富通过剑盛公司告知肖柏树可以一次性支付房款，但冯文春不同意。剑盛公司称2016年3月6日签订定金托管金额为40000元。冯文春对此不予确认，认为除第一次前往银行办理相关按揭手续外，黄金富、剑盛公司没有再通知其协助办理按揭手续，且认为黄金富没有能力一次性支付购房款。肖柏树主张不同意履行案涉合同，按照同地段的租赁价格计算房屋占有使用费，黄金富认为案涉房屋没有配家私及电器，应按照每月1000元计算。冯文春称曾将涉案房产出租，租金分别为1500元/月、1800元/月。本院认为，肖柏树与黄金富、剑盛公司于2016年2月27日签订的房地产买卖合同，为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于解除房屋买卖合同。各方对合同约定买方应于签署本合同之日起40个工作日内付清首期房款100000元（含已付定金部分），并在交纳首期款后10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续均不持异议。但黄金富支付50000元定金后至今仍未按合同约定如期如数支付首期房款，该行为已构成违约，依约应承担违约责任。虽剑盛公司辩称是肖柏树委托人冯文春不同意一次性收取款项，但涉案合同已明确约定履行顺序，即先支付100000元首期款，后再在规定时间内申请按揭贷款。黄金富辩称肖柏树的委托人冯文春不配合办理银行按揭，但其提供证据的证明力并不足以证明其所证明的事实，本院不予采纳。现肖柏树主张解除双方签订的房地产买卖合同，于法有据，本院予以支持。关于定金。黄金富签订合同之后已按约定向剑盛公司补足定金50000元，其中定金中的10000元转为佣金。由于本院在前述已确认黄金富违约，肖柏树主张没收定金50000元，于法有据，本院予以支持。双方对该50000元定金托管于剑盛公司处，其中10000元转化为佣金的情况不持异议，本院予以确认。故肖柏树主张剑盛公司退还托管的定金40000元，理据充分，本院予以支持。因双方已经签订了房屋买卖合同，剑盛公司已履行居间服务义务，10000元已转化为佣金，肖柏树无权要求退还佣金10000元。关于退还案涉房屋的房地产权证和土地使用证的问题，剑盛公司于2016年2月收取涉案房地产的房产证两本，现案涉合同买卖条款已解除，剑盛公司已无保管涉案房屋房产证、土地使用证的依据，肖柏树主张剑盛公司退还案涉房屋的房地产权证和土地使用证，于法有据，本院予以支持。关于腾退案涉房屋及房屋占有使用费的问题，由于案涉合同中买卖条款已解除，肖柏树主张黄金富腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。黄金富未依约支付购房款，且在案涉房屋未达到交付条件的情况下，擅自居住使用案涉房屋，理应向肖柏树支付占有使用费。现肖柏树提供证据的证明力并不足以证明黄金富从2016年5月开始实际占有使用案涉房屋，而黄金富在庭审中只确认其于2016年11月入住案涉房屋，并提供其补交案涉房屋水电费等的收据予以证明。肖柏树应为其主张提供有足够证明力的证据予以支持，现黄金富提供的证据足以支持其抗辩意见，肖柏树应承担举证不能的不利后果。综上，本院认定黄金富自2016年11月30日起开始使用案涉房屋，黄金富依法应支付案涉房屋的占有使用费。因双方未能提供证据证明案涉房屋的租金标准，案涉房屋建筑面积为115.12平方米，本院结合涉案房屋的地段、占用期间等综合因素分析，酌定每月租金为1200元，从2016年11月30日起计算至实际腾退案涉房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告肖柏树与被告黄金富于2016年2月27日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分；二、被告珠海市剑盛房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告肖柏树退还被告黄金富支付的定金40000元及中山市坦洲镇七村英利街三巷6号501房的房屋产权证和土地使用证；三、被告黄金富于本判决生效之日起七日内向原告肖柏树返还中山市坦洲镇七村英利街三巷6号501房及支付占有使用费（从2016年11月30日起至实际腾退案涉房屋之日止按1200元/月计算）；五、驳回原告肖柏树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7930元（原告已预交），由被告黄金富负担（被告黄金富于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张剑峰审判员  谭 敏审判员  王丽丽二〇一九年九月二日书记员  李德莲吴泳丝