山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）鲁02民初2108号 原告：青岛市市南区福泰广场业主委员会，×。 业主委员会负责人：青岛世纪瑞丰国际贸易有限公司。 委托诉讼代理人：王兴刚，青岛市南洪兴合法律服务所法律工作者。 被告：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，×。 法定代表人：鲁宝兴，×。 委托诉讼代理人：杨莹，山东秀立律师事务所律师。 被告：青岛茗第甲商贸有限公司，×。 法定代表人：于萍，×。 被告：青岛永安诚经贸有限公司，×。 法定代表人：于智全，总经理。 被告：于泳，男，×。 被告：于萍，女，×。 被告：盛伟，男，×。 原告青岛市市南区福泰广场业主委员会（以下简称福泰广场业委会）因与被告中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达山东分公司）、被告青岛茗第甲商贸有限公司（以下简称茗第甲公司）、被告青岛永安诚经贸有限公司（以下简称永安诚公司）、被告于泳、于萍、盛伟案外人执行异议之诉向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福泰广场业委会的委托诉讼代理人王兴刚、被告信达山东分公司的委托诉讼代理人杨莹依法参加本案诉讼，被告茗第甲公司、被告永安诚公司、被告于泳、于萍、盛伟经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告福泰广场业委会诉称，请求法院依法判令：1、原告为承租青岛市市南区香港中路18号地下二层车库与被告永安诚公司所签订的租赁合同合法有效并继续履行；2、在执行信达山东分公司与茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案的过程中，应中止对永安诚公司名下位于青岛市市南区香港中路18号地下二层车库予以拍卖等执行措施。事实和理由：原告得知青岛市中级人民法院曾就执行申请执行人信达山东分公司与被执行人茗第甲公司、被执行人永安诚公司、被执行人于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案（执行案号为（2015）青执字第263号）中，对永安诚公司名下位于青岛市市南区香港中路18号地下二层车库进行了评估，并将予以拍卖，而原告早已为承租青岛市市南区香港中路18号地下二层车库与被告永安诚公司签订租赁合同，原告认为，原告与被告永安诚公司所签订的涉案房产的租赁合同合法有效，并应得以继续履行；法院对该房产采取评估拍卖等执行措施将侵害原告合法租用该地下车库的合法权益，显然不当，依法应中止执行。因此，原告曾向青岛市中级人民法院提出执行异议，但青岛市中级人民法院在审理该案件期间认定事实有误，且裁定驳回了福泰广场业委会的异议请求，原告对此不服，遂申请依法提起诉讼。首先，原告认为自己为青岛市市南区香港中路18号地下二层车库的合法使用人，其对该地下车库享有的承租权、使用权应在法院执行过程中受到法律的保护。原告在永安诚公司购得该房屋前就使用该车库为福泰广场业主停放车辆，以解决福泰广场自己业主停车难的问题，在永安诚公司购得该车库伊始，原告就组织召开业委会等相关程序，且与永安诚公司洽谈，并继续承租使用该地下车库，因此原告实际承租并取得该车库时间在2013年，且远早于该房产抵押的时间，原告承租时该地下车库不涉及任何权利限制或法律纠纷，更不会被法院强制执行。法院仅以原告后面就该房屋签订的租赁合同的时间，来认定原告承租一事，该认定显然与实际的承租情况相左，属错误认定，法院在该错误认定的基础上进一步误认原告对涉案车库享有的权利不能对抗申请执行人、不足以排除本案执行且不符合法律规定的例外情形，异议理由不成立，并据此驳回了原告的异议请求，显然违反法律规定，法院依法应予以纠正。其次，原告在承租使用该地下车库期间，曾对车库的地面、墙面进行翻新整修，并对停车产的消防安全、通风排水以及照明供电等设施进行了增置和大量的改扩建，为此花费了大量的资金，该地下车库得以升值离不开原告的这些投资改建，而且原告对该地下车库日常养护及管理维护，对该地下车库的保护及增值有重要的积极作用。因此青岛市市南区香港中路18号地下二层车库的现有合法使用人仅为原告，原告对该地下车库的改造整修和投资增添设施设备导致该地下车库价值提升较大，由此产生的房屋增值应当归原告享有，原告也有权继续经营使用该地下车库收回自己的相关支出，就该事实及原告的主张法院在审理复议过程中未予以充分查明，也未对此予以裁判或加以保护，因此原告请求法院查明该事实，并认定原告为承租青岛市市南区香港中路18号地下二层车库与被告永安诚公司所签订的租赁合同合法有效并应继续履行直至全部投资收回为止。再次，由于福泰广场建成时的法律制度不健全，基础设施配套建设不完善，致使福泰广场地下车库得以在当时能够单独出售给他人并办理了不动产登记手续，而没有留给全体业主使用或优先购买，这致使福泰广场内的业主停车需求无法得到解决。虽经全体业主多次找政府等有关部门协调，但至今福泰广场及其周边停车难得问题未曾得到过解决或缓解。原告承租青岛市市南区香港中路18号地下二层车库并委托福泰广场物业公司予以经营管理，正是通过自力手段缓解福泰广场的停车困难，既优先解决福泰广场内全体业主的停车需求，同时也防止稀缺的福泰广场地下停车资源被他人用于纯商业经营，使得外来车辆高价挤占福泰广场的停车空间，而福泰广场内业主车辆无处安放。该措施取得了福泰广场全体业主及政府相关部门的一致好评，在寸土寸金的五四广场周边地区，为福泰广场全体业主实实在在的谋取了福利，而法院在未查明该地下车库使用权的情况下，冒然拍卖执行该地下车库，势必会侵害福泰广场全体业主的利益，给原告乃至福泰广场全体业主造成不利的影响，法院在审理原告异议的时候未对此予以查明，也未在作出（2018）鲁02执异333号执行裁定时对不当执行措施不但侵害原告合法权益，还将带来严重社会影响的情况一并予以充分考量，其违背事实驳回原告的异议，继续执行该房产势必会对原告乃至福泰广场全体业主的合法权益造成违法侵害，且给周边地区的安定团结带来不利影响。最后，就信达山东分公司申请法院执行茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业一案中，经原告了解其他被执行人尚有其他财产可供执行，被执行人永安诚公司也有其他资产正在依法拍卖，因此，鉴于本案的涉案房产存在较大争议且会侵害原告合法承租权益，社会影响较为恶劣，法院也应当优先执行其他财产，如可以充分偿还被告信达山东分公司的债务，则不应继续执行涉案房产。综上，原告认为青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执异333号执行裁定认定事实错误，未充分保护原告的合法权益并阻止不好的社会影响发生，遂依法提起诉讼，请求依法判令原告为承租青岛市市南区香港中路18号地下二层车库与被告永安诚公司所签订的租赁合同合法有效并应得以继续履行；在执行信达山东分公司与茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟企业借贷纠纷一案的过程中，应中止对永安诚公司名下位于青岛市市南区香港中路18号地下二层车库的拍卖等执行措施，望依法判如所请。 被告信达山东分公司辩称，一、根据《中国人民共和国民事诉讼法》第227条规定，执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议。而本案被答辩人不是涉案财产的权利人，与涉案财产所有权没有任何利害关系，其亦不享有任何足以排他的实体权利，其不是提出本案异议的适格当事人，无权对本案涉案车库的处分提出任何异议。首先，执行标的香港中路18号地下二层停车库的产权人为本案被执行人永安诚公司，而非被答辩人。该权利已经由青岛市不动产登记中心出具的不动产权证予以确认。而被答辩人所涉及的业主所享有的仅仅为执行标的的租赁权及基于租赁关系而产生的使用权，该权利不能对抗所有权的处分，其主张以使用权阻碍所有权的依法处分，没有任何法律依据。因此，对于涉案标的财产的拍卖，没有损害该小区业主的任何权利。而福泰广场业委会不是涉案车位的使用人，其无权对本案提出任何异议，被答辩人也未提交任何证据证明其权利受到了影响和侵害，其不当的诉请，不应得到法律支持。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。同时《物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁不受抵押权影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，答辩人承继了原申请执行人农业银行青岛李沧支行的权利与义务，根据青房地权市他字第××号权利证书的登记内容以及执行依据(2014)青金商初字第556号民事调解书的判定，答辩人作为债权人对涉案车库享有抵押担保优先受偿权。房地产管理部门于2014年3月13日颁发了他项权证书。根据(2018)鲁02执导333号执行裁定书中查明及被答辩人自认的其与涉案车库的所有权人永安诚公司签订的《租赁协议书》，租期为2014年5月1日至2019年4月30日。由此可见，本案的抵押担保登记早于《租赁协议书》的签订时间。即便被答辩人主张的《租赁协议书》合法有效，也仅能证明其享有租赁权及基于租赁权而享有的使用权。而答辩人申请对香港中路18号地下二层停车库的评估、拍卖行为，行使的为抵押担保优先受偿权，被答辩人享有的租赁、使用权不能对抗答辩人，不足以排除本案的执行，也不符合法律规定的例外情形，被答辩人的诉讼请求不应予以支持，依法应予驳回。三、被答辩人主张，其在承租过程中，对该地下车库进行过翻新、扩建，花费了大量的资金。被答辩人的主张，与答辩人无关。其与抵押人签订的租赁合同，其装修行为，是否经过抵押人同意，是否合法有效，答辩人亦不知晓。被答辩人的装修投入及相应增值应向抵押人主张，而非答辩人。综上，被答辩人即对执行标的没有所有权亦没有其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利，其向法院提出案外人执行异议之诉的诉讼，缺乏事实和法律依据，不能阻止答辩人对该执行标的的执行。被答辩人提起该执行异议之诉是与抵押人恶意串通，拖延执行时间，浪费司法资源。针对其恶意行为请求法院尽快依法予以驳回，继续执行拍卖涉案车库，以维护答辩人的合法权益，协助法院顺利结案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交证据和本院查明事实，本院查明和认定的事实如下： 申请执行人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行与被执行人茗第甲公司、被执行人永安诚公司、被执行人于泳、被执行人于萍、被执行人盛伟企业借贷纠纷一案，本院于2014年11月18日作出（2014）青金商初字第556号民事调解书，达成调解协议如下：一、茗第甲公司于2015年2月18日前偿还中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行借款本金34970963元及利息1122373.5元（利息暂计算至2014年11月18日，其后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至本调解书确定的给付之日止）；二、茗第甲公司于2015年2月18日前给付中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行律师代理费257078元；三、中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行对永安诚公司、于泳分别以其名下位于青岛市市南区香港中路18号地下二层车库、青岛市市北区浦口路8号602户、2205户房产［权证号码：青房地权市他字第××号、20××02号］经折价、拍卖、变卖所得价款在最高额人民币5000万元和310万元范围内享有优先受偿权。永安诚公司、于泳承担抵押担保责任后，有权向茗第甲公司追偿；四、于萍、盛伟对上述第一、二项还款在最高额人民币3600万元范围内承担连带清偿责任，于萍、盛伟承担担保责任后，有权向茗第甲公司追偿；五、本案诉讼费217866元，减半收取108933元，保全费5000元，以上合计113933元由茗第甲公司、永安诚公司、于泳、于萍、盛伟负担。因各债务人未如期履行判决义务，债权人申请强制执行，执行案件编号为（2015）青执字第263号。执行程序中，依据申请，本院裁定变更中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司为本案申请执行人。 另查明，涉案车库的产权登记人即本案被执行人永安诚公司以涉案车库为本案主债务人即另一被执行人茗第甲公司向债权人中国农业银行股份有限公司青岛李沧支行的金融借款提供抵押担保，担保期限为2014年2月7日至2017年2月16日，房地产管理部门于2014年3月13日颁发了他项权证书，权证编号为青房地权市他字第××号。本案对涉案车库初始查封期限为2014年8月21日至2016年8月21日，后于2016年8月10日裁定继续查封，现仍在查封中。 本院在执行申请执行人信达山东分公司与被执行人茗第甲公司、被执行人永安诚公司、被执行人于泳、被执行人于萍、被执行人盛伟企业借贷纠纷一案【执行案号为（2015）青执字第263号】过程中，于2016年8月10日作出（2015）青执字第263-1号执行裁定书，裁定继续查封被执行人永安诚公司名下位于青岛市市南区香港中路18号地下二层车库（证号为市2010102035）。案外人福泰广场业委会在执行程序中提出书面执行异议。本院经审查于2018年9月4日作出(2018)鲁02执异333号执行裁定书，以异议人对涉案车库享有的权利不能对抗申请执行人、不足以排除本案执行且不符合法律规定的例外情形为由，裁定驳回福泰广场业委会的异议请求。福泰广场业委会不服，据此提起本案执行异议之诉。 另查明，原告认可尚未收到要求腾让涉案车库的通知，法院仅是通知涉案的地下二层车库要拍卖。 福泰广场业委会为证明其主张，在本案中提交如下证据：证据一、业委会会议纪要、业主大会书面形式统计表、统计结果、结果公示、价格备案申请、停车场收费标准通知、公告，证明原告自2013年年底就协商接洽涉案房屋停车场租赁使用情况，经相关程序后决定承租涉案房屋作为停车场供福泰广场业主使用，其实际承租和使用的期限要早于该房屋办理抵押登记的时间。被告信达山东分公司质证称，其非证据一的当事人，对真实性不予认可。但从该证据的内容上看原告所实施的统计意见、决议表决、价格备案等都是促成承租该涉案车库的行为，是业委会的份内工作，并不是承租行为，也不属于租赁合同关系的一部分，不能证明其要证明的事项。原告提交证据二、租赁协议及补充条款、部分房屋租金收据（11张）、涉案房产登记表，证明原告在实际承租涉案房屋后核实该房产权属情况，与该房屋产权人签订租赁协议及补充条款，承租使用该房屋并交纳相关房屋租金。因此本案原告为涉案房屋的合法使用权人及承租权人，有权就该房屋相关权益予以主张。被告信达山东分公司质证称，对证据二的真实性无法确认。从租赁协议书内容上看，其租赁期限为2014年5月1日至2019年4月30日，共计5年，该起始时间晚于抵押登记时间，不能阻碍抵押权的实现。证据二中的租赁协议补充条款是原告在明知本案已存在抵押登记，仍与被执行人永安诚公司延续长达10年的租赁期是与被执行人恶意串通，阻碍被告抵押权的实现。原告提交证据三、青岛鲁宏源物业管理有限公司出具的情况说明、停车场委托管理合同、停车卡申请表及发卡一览表。证明原告在承租涉案房产后管理使用该房产，提供给福泰广场业主停车使用。被告信达山东分公司质证称，对证据三的真实性不予认可。在青岛鲁宏源公司的情况说明中提到永安诚公司在购买涉案车库后即在该物业办理了委托登记并委托该物业进行托管，说明在原告承租涉案车库前一直由鲁宏源公司管理该车库，与原告所述的在承租前即参与了大量的租赁工作不符。原告提交证据四、（2016）鲁0203民撤1号判决书、（2018）鲁02民终6500号民事裁定书，证明法院在审理上述案件过程中已核实查明原告对该房屋的承租关系，并认可原告对该房屋享有承租和使用权，因此原告为涉案房屋的合法权利人，有权就该房屋相关权益予以主张。被告信达山东分公司质证称，对证据四的真实性无异议，但该证据仅能证明其享有涉案车库的承租权及使用权，且证据上已查明认可其租赁权始于2014年5月1日，晚于被告的抵押登记时间，不能阻碍被告抵押权利的实现。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，承租人有权提出执行异议的前提条件是执行程序中已经实施了移交占有被执行人不动产的具体执行行为，即只有该具体执行行为出现时，承租人认为其承租权受到侵害时，其方有权提出执行异议。因此，本案中，即使在确认原告享有承租权的前提下，只有移交占有涉案车库的具体执行行为出现时，原告才有权请求排除执行。现涉案车库尚未进行拍卖或处分，买受人尚不确定，原告仅是收到执行程序中发出的拍卖通知，并未发生移交占有的具体执行行为，尚未侵害原告的承租权。因此，原告提起执行异议之诉的主体不适格，本院不予受理。原告所主张的涉案《租赁协议书》是否合法有效、原告是否对涉案车库进行投资改造，均非本案审查范围。 另外，退一步讲，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，即使在确认原告享有承租权的前提下，即使原告有权提出执行异议，但因涉案车库的抵押担保登记时间早于原告提交的《租赁协议书》的签订时间，即原告所主张的租赁关系也不能对抗登记在先的抵押权，且原告所提交的《租赁协议书》也早已于2019年4月30日期满终止。因此，原告福泰广场业委会的请求依法应予驳回。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回原告青岛市市南区福泰广场业主委员会的起诉。 案件受理费40080元，退还给原告青岛市市南区福泰广场业主委员会。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 侯 娜 审判员 徐镜圆 审判员 马 喆 二〇一九年九月二十三日 法官助理 王莉莉 书记员王晶 书记员于国英