嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0411民初2861号原告（反诉被告）：顾建，男，1963年6月20日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：陈忠华、徐秋芳，浙江匠造律师事务所律师。被告（反诉原告）：姚春，男，1987年4月1日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：俞秋燕、刘焕明（实习），浙江国傲律师事务所律师。第三人：方建勤，男，1972年1月12日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。顾建诉姚春排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。在提交答辩状期间，姚春向本院提起反诉并申请方建勤作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，并决定本诉与反诉合并审理。2019年8月21日，本院公开开庭审理了本案，顾建的委托诉讼代理人陈忠华、徐秋芳，姚春及其委托诉讼代理人俞秋燕、刘焕明，第三人方建勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾建向本院提出诉讼请求：1.责令姚春立即停止侵权，腾退顾建所有的昌盛花园54幢502室房屋及车库；2.判令姚春赔偿损失（按月租金1000元标准自2013年4月10日计算至实际腾退之日止，暂计至2019年5月10日为73000元）。事实和理由：2013年2月5日，顾建与方建勤签订《房屋买卖合同》1份，约定方建勤将其所有的嘉兴市房屋及车库502Ｃ出售给顾建，住宅面积70.29平方米，车库面积15.36平方米，总价320000元。合同签订后，顾建按约履行义务，并于2013年4月10日取得房屋所有权证。但当顾建前往接收房屋时，发现姚春居住在内。顾建向姚春出示房产证并要求姚春于2013年4月30日搬离案涉房屋，但姚春拒不搬离，至今仍占用房屋。顾建认为，房屋产权证是房屋所有权归属的书面凭证，顾建合法取得案涉房屋产权证，有权行使排除妨害的权利。姚春答辩称：顾建与方建勤之间系民间借贷法律关系，并不存在真实的房屋买卖合同关系。顾建与方建勤之间签订的房屋买卖合同并非双方真实意思的表示，应属无效。顾建明知方建勤已将案涉房屋出卖给了姚春的情况下，仍然与方建勤恶意串通办理房屋过户手续，顾建并非善意购房人，依法不能享有房屋所有权。方建勤于2009年就与姚春签订了房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给姚春并收取了大部分购房款。合同签订后，姚春即入住案涉房屋至今。虽然尚未办理房屋产权过户，但过错不在姚春。案涉房屋产权应当归属姚春，顾建的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。方建勤答辩称：方建勤向嘉兴新铜投资咨询有限公司借了高利贷，顾建是新铜公司的实际股东。因为还不了钱，方建勤被迫与顾建签订了虚假的房屋买卖合同。签合同时，方建勤告知过顾建案涉房屋已经出卖给姚春的事实，顾建答复签房屋买卖合同只是做做样子，签了合同就可以让方建勤回家过年。姚春向本院提出反诉请求（变更后）：1.确认顾建与方建勤签订的落款时间为2013年2月5日的《房屋买卖合同》无效；2.确认案涉房屋为姚春所有，顾建协助姚春将案涉房屋产权过户至姚春名下。事实和理由：2009年2月13日，姚春与方建勤在“大家房产”居间下签订《房地产转让协议》1份，约定方建勤以190000元的价格将案涉房屋转让给姚春。因案涉房屋系拆迁安置房，签订协议时尚不能办理过户手续，故协议约定分3次支付房款，其中尾款40000元于过户时付清。协议签订后，姚春先后向方建勤支付了购房款170000元，并于2009年2月19日接收房屋，装修并入住至今。接收房屋后，姚春多次向方建勤催促过户事宜，但方建勤以“人不在嘉兴、过两天办理”等各种理由一再拖延。2013年4月10日，姚春在案涉房屋门上看到纸条，才得知案涉房屋被方建勤过户给了顾建，姚春当即向公安机关报警。经了解，方建勤因向顾建借高利贷无力偿还，双方在明知案涉房屋已经转让给他人的情况下，恶意办理了过户手续，方建勤与顾建之间并不存在房屋买卖合同的真实意思表示，其签订的合同应当无效，案涉房屋应当归姚春所有。顾建答辩称：姚春的第1项诉讼请求无事实和法律依据。顾建与方建勤在2012年6月以前是不认识的，方建勤向案外人柳钢借款，柳钢没有钱，才由顾建出具借款，该250000元借条的持有人是顾建。姚春报案后，顾建将借条原件交给了经开区派出所，顾建是出借资金的所有人。柳钢拿到顾建的资金后作为形式上的借款人将资金借给方建勤，双方办理了抵押公证，体现了方建勤与柳钢和顾建之间的真实意思表示。当方建勤知道250000元是顾建的资金后又向顾建借了40000元。因为方建勤无法归还290000元的本金和利息，所以才抵押了房屋。签订房屋买卖合同是对抵押物进行处置的行为，以物抵债是受法律保护的。而且320000元的价格也是符合当时的房价行情，也明显高于姚春的190000元的价格，因此《房屋买卖合同》合法有效。姚春的第2项诉讼请求本身是无效的。姚春在反诉状中强调是善意占有和恶意占有，从目前来看顾建的占有是善意的。在办理抵押公证和房产登记时，方建勤均未告知顾建案涉房屋已经转让，顾建不知道方建勤和姚春之前有所谓的房屋买卖，因此顾建是善意。案涉房屋通过公证、抵押及房产部门的登记，应该属于顾建所有，姚春的反诉请求不能成立。方建勤答辩称：方建勤因为欠钱，连人带车被扣押，系在被胁迫的情况下办理了公证，签订了房屋买卖合同并过户给了顾建。本院经审理，认定本案事实如下：2009年2月13日，姚春在“大家房产”居间下与方建勤签订《房地产转让协议》1份，约定姚春向方建勤购买坐落于嘉兴市的房屋及自行车库，总价款190000元，姚春在签订合同时支付定金10000元，交房时支付140000元，方建勤领到三证并过户给姚春，姚春在缴纳契税时或办理按揭贷款后7日内付清余款40000元；该房屋在领取钥匙（交房）时，需交纳的物业管理费、维修基金、清运费、卫生费及装修押金等入住费用由方建勤承担；双方在办理产权交易过户时，所需缴纳的契税、交易费、评估费及其他相关费用均由姚春承担。协议签订当日，姚春即支付方建勤定金10000元，又分别于2009年2月19日、2011年10月17日、2012年3月22日支付方建勤购房款140000元、10000元、10000元。姚春收房后即对案涉房屋进行装修并于2009年6月入住至今。因案涉房屋属拆迁安置房，签订协议时尚不能办理产权登记及过户手续。2011年，姚春在听说可以办理产权登记后一直催促方建勤协助办理案涉房屋过户手续，但方建勤以种种理由予以推脱。2012年3月29日，方建勤办理了案涉房屋产权登记，但未及时告知姚春。2012年5月29日，方建勤与案外人柳刚签订《房屋抵押借款合同》1份，约定方建勤向柳刚借款250000元，借款期限12个月，自2012年6月5日起至2013年6月4日止，月利率2%，本金到期一次性还清，利息按月支付；方建勤将案涉房屋抵押给柳刚，用于上述借款本息的担保。该借款合同签订当日即办理了公证，案涉房屋亦于2012年5月31日办理了抵押登记，抵押权人为柳刚。2012年12月18日，方建勤与顾建签订《借款协议》1份，约定方建勤向顾建借款40000元，借款期限10天，方建勤于2012年12月27日前还清。2013年2月5日，方建勤与顾建签订《房屋买卖合同》1份，约定方建勤将案涉房屋出卖给顾建，总价款320000元，顾建于2013年3月10日前分二次付清，付款方式为现金；方建勤于2013年3月10日前将案涉房屋交付给顾建，一切交易税费由顾建承担。合同签订当日，方建勤、柳刚、顾建共同到房管部门解除抵押登记，并办理案涉房屋过户手续。2013年4月10日，顾建取得案涉房屋所有权证。2013年6月3日，顾建向本院起诉，要求姚春腾退案涉房屋。本院予以受理，案号为（2013）嘉秀民初字第658号。顾建在接受法院调查过程中表示，方建勤向柳刚借款，把案涉房屋作了抵押，后来方建勤要卖房子，顾建才通过柳刚认识了方建勤，并决定购买案涉房屋，之前未到现场查看房屋；其在办理案涉房屋过户手续的当场以现金方式向方建勤付清全部320000元购房款。后该案顾建撤诉。2016年1月15日，顾建再次起诉，要求姚春腾退案涉房屋。本院予以受理，案号为（2016）浙0411民初259号。2016年3月21日，本院以本案涉嫌经济犯罪，公安机关已立案侦查为由裁定驳回了顾建的起诉。公安侦查阶段，方建勤、柳刚、顾建等人先后到公安机关接受调查，顾建在调查笔录中表示柳刚曾告知其案涉房屋正在出租；柳刚表示2012年5月29日《房屋抵押借款合同》所涉借款的出借人是顾建。以上事实，有顾建提交的《房屋买卖合同》、案涉房屋所有权证、借款协议等证据，姚春提交的《房地产转让协议》、购房款收据、社区证明及从公安机关调取的方建勤、顾建、柳刚等人的调查笔录、《房屋抵押借款合同》公证书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，姚春与方建勤于2009年2月13日签订的《房地产转让协议》合法有效。姚春已按约定支付了绝大部分房款，并已装修入住，系合法占有房屋，虽尚未办理过户登记，但过错不在于姚春，因此姚春对案涉房屋享有的权利应当受法律保护。2012年5月29日的《房屋抵押借款合同》载明的出借人为柳刚，并非顾建。退一步讲，即便顾建系实际出借人，享有案涉房屋的抵押权，但合同约定的借款期限为自2012年6月5日起至2013年6月4日止，在债务履行期限届满前，顾建与方建勤于2013年2月5日签订《房屋买卖合同》，以“以房抵债”的方式将抵押财产归为己有。该合同属于流质契约，损害了姚春的利益，应当认定为无效。另外，在决定“购买”房屋前，顾建至少已经知道案涉房屋“已出租”。出租是对房屋使用权的让渡，对购房人的权利必然产生重大影响，但顾建并未到现场查看房屋、核对租赁情况，有违一般交易习惯，具有重大过失，应认定为非善意，对案涉房屋不构成善意取得。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于姚春已实际占有房屋，为减轻当事人讼累，减少不必要的损失，本院决定由顾建协助姚春将案涉房屋（含车库）转移登记至姚春名下，办理转移登记所需缴纳的税、费由姚春承担。同时，根据协议约定，姚春应将购房款尾款20000元自行支付给方建勤。至于顾建因此所受到的损失，可另循法律途径解决。综上所述，姚春应当为案涉房屋的实际所有权人。顾建要求姚春停止侵权，腾退房屋并赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。姚春要求确认顾建与方建勤签订的《房屋买卖合同》无效、案涉房屋归姚春所有，顾建协助姚春将案涉房屋转移登记至姚春名下的反诉请求，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回顾建的诉讼请求；二、顾建与方建勤签订的案涉《房屋买卖合同》无效；三、顾建于本判决生效之日起十日内协助姚春将案涉嘉兴市及车库502Ｃ所有权转移登记至姚春名下，办理所有权转移登记所需缴纳的税、费由姚春承担。本诉案件受理费减半收取813元，由顾建负担。反诉案件受理费减半收取3050元、财产保全费4020元，合计7070元，由顾建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一九年九月五日书记员  吴雪青附：1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。