安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3738号 上诉人（原审被告）：安徽省兴泰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办颍河西路366号，统一社会信用代码91341200752960944E。 法定代表人：陈向光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭建军，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：白奇祥，男，1999年3月6日出生，回族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：张继鹏，安徽风采律师事务所律师。 上诉人安徽省兴泰置业有限公司（以下简称：兴泰公司）因与被上诉人白奇祥房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴泰公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：2017年底至2018年初，阜阳市遇重污染天气，相关政府部门责令包含涉案小区在内的全市300多工地无条件全面停工。该重污染天气是不可预料的，政府禁令属于不可抗力，一审法院没有考虑客观天气因素导致政府责令其公司停工，并酌情扣减相应的违约金不当。 白奇祥答辩称：重污染天气和政府责令停工整改文件均不是不可抗力，不应当成为逾期交房的免责原因；即便属于不可抗力上诉人也不能证明实际停工天数，而且没有按约定通知白奇祥；兴泰公司停工是因为施工没达到环保要求、拖欠农民工工资。故请求本院驳回上诉，维持原判。 白奇祥向一审法院提出诉讼请求：一、判令兴泰公司立即向白奇祥交付阜阳市颍泉区慧湖路慧湖北巷39号东方第一城“湖景苑”15#住宅楼204室房屋。二、判令兴泰承担逾期交房的违约金51670元（违约金从2018年1月1日起暂计算至2019年4月1日，以后的违约金计算至实际交房之日止）。三、本案诉讼费用由兴泰承担。。 一审法院认定事实：2016年10月23日，白奇祥与兴泰公司签订《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定：白奇祥购买兴泰公司开发的位于颍泉区房屋一套，房屋建筑面积共135.61平方米，房屋总金额为1136257元；双方在该合同第八条约定：出卖人（兴泰公司）应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经验收合格”条件并符合合同约定的商品房交付买受人（白奇祥）使用。双方在该条还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.质检部门因特殊原因不能按期验收的，施工中遇到异常困难或者重大问题不能及时解决；3.为配合政府的法规引起的延误，市政府配套的批准和安装的延误以及其他非出卖人不能控制的因素引起的延误，但最长不超过六个月。双方在该合同第九条约定，如出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同第十四条规定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.商品房交付使用时水通、电通、路通；2.有线电视、宽带、电话提供接口（户内终端箱），开户费由买受人自理。白奇祥依约向兴泰公司支付了案涉房屋款1136257元。兴泰公司至今未向白奇祥交付房屋。 一审另查明，阜阳市颍泉区慧湖路北巷39号东方第一城“湖景苑”15＃楼，于2019年1月7日经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年5月16日，阜阳市房地产执法监察大队因购房业主投诉，经现场调查了解，发现兴泰公司开发的东方第一城湖景苑三期项目（案涉房屋所在小区）尚未完成工程竣工验收，暂不具备交房条件，通知兴泰公司立即停止将上述楼栋交付房业主使用。2019年6月19日，兴泰公司因将未经验收或者验收不合格的房屋交付使用、未按照商品房买卖合同履行义务，引起越级、群体上访，影响社会稳定和正常秩序，造成恶劣影响，被阜阳市房屋管理局作出的NO：2019001《阜阳市房地产开发企业不良行为记录通知书》予以减分共13分的处罚。2019年6月24日，一审法院询问并对调取的证据进行质证中，兴泰公司承认案涉东方第一城“湖景苑”小区消防未验收，四通（水、电、气、管道）未验收，市政、道路、绿化等未综合验收。 一审法院认为:白奇祥与兴泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。阜阳市房屋管理局经调查认定涉讼房屋未经验收或者验收不合格并对兴泰公司作出处罚，故现涉讼的房屋暂不具备交付条件，依法应驳回白奇祥要求立即交付房屋的诉讼请求，白奇祥可待房屋具备交付条件且兴泰公司仍拒不交付房屋时，另案主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。白奇祥依约履行了付款义务，兴泰公司应按照约定于2017年12月31日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给白奇祥，兴泰公司至今未交付已构成违约，应承担违约责任。双方当事人签订的《阜阳市商品房买卖合同》第九条约定，如兴泰公司未按照合同约定的期限将该商品房交付白奇祥使用，逾期超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴泰公司按日向白奇祥支付已付房价款万分之一的违约金。现兴泰公司自合同规定的最后交付期限已经逾期超过120天未交付房屋，依法应支付白奇祥违约金。兴泰公司辩称因遇到空气污染、冰冻等不可抗力才造成其逾期交房，要求法院扣减因不可抗力造成停工的违约金，但兴泰公司未提供其已经就该事实并依照双方合同约定在遭遇不可抗力60日内通知白奇祥的证据，其向一审法院提供的2017年11月及2018年初阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室《阜阳市重污染天气预警信息通报》及阜阳市环境保护局《阜阳市重污染天气信息报告》等文件，证明2017年11月及2018年初期间阜阳市出现重污染天气，期间有要求建筑工地停止作业，但未提供其解除时间，不能证明或计算其因重污染天气造成停工的具体时间，且兴泰公司也未主张因重污染天气造成其停工应扣减的具体时间，故对兴泰公司的该项答辩意见，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、安徽省兴泰置业有限公司于判决生效后十日内支付白奇祥违约金（以白奇祥已交付房价款1136257元为基数按照日万分之一的标准，从2018年1月1日起计算至实际交房之日止）；二、驳回白奇祥其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1092元，减半收取546元，由安徽省兴泰置业有限公司承担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方当事人均应按照合同的约定享有权利、承担义务。白奇祥依约支付购房款后，兴泰公司没有依约向白奇祥交付房屋，应当承担违约责任。对于兴泰公司提出的因重污染天气被政府部门责令停工等原因导致的停工期间，应免除违约责任的上诉理由，经查，重污染天气近年在阜阳市并不罕见，不属于常人无法合理预见的不可抗力，兴泰公司作为阜阳本地开发企业，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见；政府部门因重污染天气责令停工的文件与不可抗力有本质区别，且兴泰公司在收到停工通知后，未及时与白奇祥沟通并重新商定交房期限，不能对白奇祥产生变更交房期限的效力。因兴泰公司未能采取合理措施导致其逾期交房，一审法院未予采纳其不可抗力的抗辩意见并判令其公司按照合同约定支付白奇祥违约金并无不当，本院予以确认。 综上所述，兴泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1092元，由安徽省兴泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年九月二十五日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。