四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初108号 原告：成都砂联商务有限公司，住所地：成都市青白江区红阳路183号嘉富榆二楼。 法定代表人：陈日枝，执行董事。 委托诉讼代理人：雍永志，四川君仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐家语，四川君仁律师事务所律师。 被告：四川大邦置业有限公司，住所地：成都市青白江区青江中路288号。 法定代表人：林孝斌，经理。 第三人：成都银行股份有限公司青白江支行，住所地：成都市青白江区红阳路35号。 负责人：艾志伟。 委托诉讼代理人：席锋，男，汉族，1979年4月12日出生，住成都市青白江区。 原告成都砂联商务有限公司（以下简称砂联公司）与被告四川大邦置业有限公司（以下简称大邦公司）、第三人成都银行股份有限公司青白江支行（以下简称成都银行青白江支行）合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月15日对本案公开开庭进行了审理。原告砂联公司的委托诉讼代理人雍永志、徐家语，第三人成都银行青白江支行委托诉讼代理人席锋到庭参加诉讼，被告大邦公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行审理。本案现已审理终结。 原告砂联公司诉讼请求为：1.判令大邦公司为砂联公司代为办理位于成都市青白江区青江中路288号“大邦第一城”一期商业房6幢1单元一层101、102、103、104、105、106，6幢1单元2层201、202、203、204、205、206号，二期商业房5幢1单元1层101、102、103、104、111、112、113，5幢1单元2层201、202、203、204、205、206、207、208、214、215、216、217、218、219、220、221号房屋的不动产登记证书；成都银行青白江支行协助办理上述不动产抵押预告登记的解除手续；2.判令大邦公司承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：砂联公司、大邦公司之间就大邦公司建设开发的位于成都市“大邦第一城”一期1层43、44、47、48、51、54及2层28、30、32、34、36、38号商业房12间，面积1483.24平方米，总价为15229285元整；二期1层22、24、26、28、23、25、27及二层01、03、05、07、09、11、13、15、02、04、06、08、10、12、14、16号商业房23间，其面积为1974.10平方米，总价为19799889元整；合同编号为：2-108，位置为2层108号，面积76.42平方米，总价为764200元整；2-109，位置为2层109号，面积62.14平方米，总价为621400元整，2-110，位置为2层110号，面积62.14平方米，总价为615460元整商业房三间，共计38间商铺以36030188元的价格分别于2009年9月5日、2011年9月30日达成了协议，并为此分别签订了相应ＣＨ-01-0605《商品房买卖合同》五份。该合同对双方的交易标的、价格、交房、办证时间等相关事宜均做出了明确的约定。合同签订后，砂联公司以银行贷款、转款及现金等方式相继支付了全部房款，大邦公司却未对合同编号为：2-208、109、110号的2层108、109、110号的商铺三间向青白江区房产管理局做备案登记。经砂联公司调查，案涉合同及房屋在经行政机关备案后，行政机关对其房屋信息备案为：位于成都市青白江区青江中路288号“大邦第一城”一期商业房6幢1单元一层101、102、103、104、105、106，6幢1单元2层201、202、203、204、205、206号，二期商业房5幢1单元1层101、102、103、104、111、112、113，5幢1单元2层201、202、203、204、205、206、207、208、214、215、216、217、218、219、220、221号以及4幢1单元2层226、227、228号房屋。经砂联公司调查，成都银行青白江支行在砂联公司与大邦公司签订合同时向砂联公司提供贷款以支付相关购房款，并就案涉房屋办理了抵押登记，成都银行青白江支行现为案涉房屋的抵押权人，后砂联公司依约还清了全部贷款，但涉案房屋的抵押登记尚未注销，成都银行青白江支行仍为涉案房屋的抵押权人。又经砂联公司调查，案涉4幢1单元2层226、227、228号房屋（合同编号2-208、2-109、2-110号）在（2015）成民初字第2278号案件中，已由成都市中级人民法院查封，砂联公司已向人民法院提出执行异议。砂联公司履行完全部合同义务后，大邦公司未能依约为砂联公司履行办理不动产登记手续的义务。 被告大邦公司未发表答辩意见。 第三人成都银行青白江支行述称，2010年，砂联公司以其在大邦公司购买的商铺作为担保，与成都银行青白江支行签订贷款1630万元担保协议。2015年贷款到期后，砂联公司偿还了其中815万元贷款，并与成都银行青白江支行就剩余款项达成了展期。至2016年4月1日，砂联公司在成都银行青白江支行处的贷款已全部结清，因此成都银行青白江支行与砂联公司不产生任何联系。由于当初砂联公司购买的大邦公司案涉商铺没有拿到产权证，在成都银行青白江支行办理2年期预抵押，现抵押已经失效。因案涉商铺他项权证并未办至成都银行青白江支行名下，故成都银行青白江支行无法协助砂联公司办理过户。若预抵押权至今仍未失效，成都银行青白江支行愿意提供协助义务。 经审理查明，本案无争议部分事实，本院依法确认如下为： 2009年12月16日、2009年12月17日、2010年3月22日，案涉35套房屋在青白江不动产登记中心完成房屋销售签约备案，产权人（买受人）为砂联公司。 2010年4月1日，砂联公司（甲方）与成都银行青白江支行（乙方）签订《固定资产贷款合同》，约定砂联公司向成都银行青白江支行贷款1630万元，用于购买大邦公司“大邦第一城”房产项目总面积3457.34㎡商业铺面，贷款期限为5年。同日，大邦公司（甲方）以保证人身份与成都银行青白江支行（乙方）签订《固定资产贷款保证合同》，约定为确保前述《固定资产贷款合同》履行，大邦公司自愿为砂联公司对借款人依主合同所享有的债权提供不可撤销连带责任保证担保。大邦公司在该份保证合同上加盖公司印章，印章编号为510××××5972。 2015年4月1日，砂联公司（甲方）与成都银行青白江支行（乙方）、大邦公司（丙方）签订《展期协议》，载明因砂联公司因故不能偿还2010年4月1日《固定资产贷款合同》项下债务，向成都银行青白江支行申请债务展期，经成都银行青白江支行审查，同意展期。大邦公司自愿按照与成都银行青白江支行签订的担保合同约定继续为展期后的债务提供担保。因砂联公司已归还815万元，故本次展期金额为815万元。砂联公司、成都银行青白江支行在该份《展期协议》上签字盖章，大邦公司亦签字盖章，印章编号为5101135015056。 2019年1月24日，大邦公司向四川达和律师事务所律师冯红兵、帅芸出具《授权委托书》，委托冯红兵律师、帅芸律师作为诉讼代理人参与本案诉讼。大邦公司在向法院递交的《授权委托书》、法定代表人身份证明上均加盖印章，编号为5101135015056。2019年5月7日，大邦公司向本院递交《解除委托通知书》，解除对冯红兵律师、帅芸律师委托。 本案审理中，本院依法查明事实如下： 2019年6月18日，本院依据砂联公司申请，向青白江区不动产登记中心调取案涉35套房屋抵押情况证据。经查询，案涉35套房屋均设立有预购商品房抵押预告登记，抵押权人为成都银行青白江支行。 2019年7月1日，本院对大邦公司开发的“大邦第一城”进行走访，查明以下事实：1、6幢1单元1层101、102、103号商业房已由砂联公司租赁给陈俊朋，6幢1单元1层104、105、106号商业房为陈俊朋私自占用，砂联公司表示后期会主张租金；2、6幢1单元2层201、202、203、204、205、206号商业房已由砂联公司租赁给黄超；3、5幢1单元1层101号商业房已由砂联公司租赁给“醉逍遥”酒吧；4、5幢1单元1层102号商业房已由砂联公司租赁给张芬芳；5、5幢1单元1层103号商业房已由砂联公司租赁给袁飞；6、5幢1单元1层104号商业房已由砂联公司租赁给何世聪；7、5幢1单元1层111号商业房已由砂联公司租赁给“趣不二家”，5幢1单元1层112、113号商业房一并由“趣不二家”私自占用；8、5幢1单元2层201、202、203、204、205、206、207、208、214、215、216、217、218、219、220、221号商业房未有出租使用；9、4幢1单元2层226、227、228号商业房由“北清苑”培训机构占用，其校长潘力表示大邦公司同意其使用至今已有一两年，但未签订租赁合同。 2019年8月23日，本院依据砂联公司申请，向成都银行青白江支行调取砂联公司与大邦公司之间全部银行转账往来明细。载明砂联公司曾通过其账户60×××17向大邦公司账户60×××16转款，其中于2010年4月8日转款10000000元，2010年4月12日转款6299843元，2010年6月16日转款1800000元。 以上事实，有《固定资产贷款合同》、《固定资产贷款保证合同》、《展期协议》、《授权委托书》等证据在案佐证，本院予以确认。 本案审理中，砂联公司为证明其与大邦公司商品房买卖合同关系成立，以及合同后续实际履行情况，向本院提交如下证据： 一、2009年9月5日，大邦公司与砂联公司签订的两份《商品房买卖合同》，对案涉35套商铺的买卖事宜作出了约定，其中一期23间商铺1974.10平方米，共计18799889元，二期12间商铺1483.34平方米，共计15229239元，两期总计3457.34平方米，共34029128元；合同约定房屋交付之日起365个工作日内办理房屋所有权证书。 前述证据，拟证明砂联公司与大邦公司之间建立的买卖合同关系，对案涉35套商铺的买卖事宜作出了约定。 二、2009年9月11日，砂联公司汇款至中国银行股份有限公司青白江支行户口账号为84×××14共计1182293.46美元。为印证前述款项来源，砂联公司提交12份境外转款凭证证明前述资金来源。 2010年1月12日，大邦公司出具《房款结清说明》：砂联公司已银行贷款转付（16300000元）、外汇银行转账（外汇汇算结果15728068元）现金（2000000元）作为办理产权证费用。房屋买卖的房款及产权证费用全部结清。 2015年3月18日，大邦公司出具《情况说明》，载明大邦公司2009年12月18日收到砂联公司转款200万元，用于办理砂联公司购买的商铺产权事宜。 前述证据，拟证明砂联公司已按照房屋买卖合同约定，足额向大邦公司支付案涉35套房屋购房款， 三、2010年3月23日，砂联公司召开股东会并形成《股东会决议》，内容为：同意以公司的名义向成都银行股份有限公司青白江支行申请金额不超过1630万元、期限不超过五年的固定资产贷款；并由大邦公司以阶段性连带责任保证方式提供担保。 前述证据，拟证明经砂联公司股东会同意，砂联公司向银行贷款16300000元用于支付房屋购房款，案涉房屋进行了预告抵押登记； 2019年3月19日，本院组织庭前证据交换，大邦公司代理人冯红兵律师对前述证据一、二、三质证认为，因大邦公司提交的证据均为复印件，每一页加盖的大邦公司印章编号为510××××5972，与大邦公司向其出具的委托书加盖印章编号5101135015056不一致，大邦公司拒绝证据交换。证据交换完成后，大邦公司即解除了冯红兵律师委托授权。 四、大邦公司法定代表人林孝彬2019年4月8日出具《情况说明》，身份证复印件及照片。其中《情况说明》载明：1、大邦公司与砂联公司于2009年9月5日就案涉35套房屋签订房屋买卖合同二份。合同签订后，砂联公司以贷款、转款方式相继支付了全部房款、税款及费用；2、案涉35套房屋买卖合同资料，因大邦公司歇业，相关资料丢失，所以在签订合同、办理备案后，大邦公司未将合同原件交给砂联公司；3、因大邦公司歇业，此前使用的工作（号码为510××××5972）因相关业务及处理债权债务所需，由原股东及项目负责人保管及使用，案涉房屋买卖合同用章及用章行为真实有效。同时因公司歇业后，相关业务及处理债权债务关系所需，公司安排林孝彬另行刻制一枚公章，两枚公章的效力均为有效。 本院对该部分证据的真实性、合法性、关联性及证明力与事实在本院认为部分予以阐述。 本院认为，本案的争议焦点为：砂联公司与大邦公司之间就案涉房屋的买卖合同关系是否真实且已实际履行。 本案中，砂联公司为证明其与大邦公司之间房屋买卖合同订立情况的证据为：两份《商品房买卖合同》、股东会决议，均加盖有大邦公司印章，编号为510××××5972。砂联公司为证明其向大邦公司付款的证据为：《固定资产贷款合同》、《固定资产贷款保证合同》、《展期协议》，前述证据真实性大邦公司不持异议。汇款凭证、《房款结清说明》、《情况说明》，前述证据均加盖有大邦公司印章，编号为510××××5972。砂联公司为证明其与大邦公司之间合同履行情况的证据为：案涉35套房屋房屋销售签约备案、大邦公司法定代表人林孝彬2019年4月8日出具《情况说明》。综合以上证据，本院分析如下：首先，虽然大邦公司对加盖有印章编号510××××5972的证据均提出异议，但该印章与大邦公司认可真实性的《固定资产贷款保证合同》上印章编号一致，在大邦公司法定代表人林孝彬自认公司存在同时使用两枚印章的情况下，本院对加盖有大邦公司编号510××××5972印章证据，以及相应证据证明力均予以采信；其次，结合前述证据，砂联公司提交了相应的购房合同证明合同订立，提交了相应的贷款凭证，以及大邦公司出具的说明证明了房款已给付，本院查明房屋备案情况亦证明了合同的实际签订及履行，虽然砂联公司未能提供部分证据合同原件，但结合大邦公司法定代表人林孝彬出具的《情况说明》，以及本院调取的银行转款凭证，走访案涉35套房屋出租情况等证据，足以证明砂联公司与大邦公司之间房屋买卖合同关系真实成立，且已实际履行，砂联公司已经依约向大邦公司支付合同约定购房款，并早已实际占有案涉房屋。大邦公司应根据《商品房买卖合同》约定，为砂联公司办理房屋产权证书。根据本院走访查明情况，案涉35套房屋上仅设立有成都银行青白江支行预抵押登记，并无其他司法查封或抵押设立，在成都银行青白江支行明确表态愿意配合协助办理过户情况下，本院对砂联公司要求判令大邦公司办理案涉35套房屋的不动产登记证书，成都银行青白江支行协助办理上述不动产抵押预告登记的解除手续的主张予以支持。 综上所述，砂联公司要求判令大邦公司办理案涉35套房屋的不动产登记证书，成都银行青白江支行协助办理上述不动产抵押预告登记的解除手续的主张符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 被告四川大邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告成都砂联商务有限公司办理位于成都市青白江区青江中路288号“大邦第一城”一期商业房6幢1单元一层101、102、103、104、105、106，6幢1单元2层201、202、203、204、205、206号，二期商业房5幢1单元1层101、102、103、104、111、112、113，5幢1单元2层201、202、203、204、205、206、207、208、214、215、216、217、218、219、220、221号房屋的不动产登记证书；成都银行青白江支行协助办理上述房屋不动产抵押预告登记的解除手续。 案件受理费221950.69元，由四川大邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 夏 伟 审判员 尹 英 审判员 张卫敏 二〇一九年九月十二日 书记员 马 莉