福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初3753号 原告：厦门新驿旅游投资管理有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇凤泉东里东侧白水泉37号。 法定代表人：林凌燕，经理。 委托诉讼代理人：刘文福，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门市味友乡土美食推广有限公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇安仁大道1196号。 法定代表人：王瑞祥，总经理。 委托诉讼代理人：陈忠志、刘栋，福建明鼎律师事务所律师。 原告厦门新驿旅游投资管理有限公司（以下简称“新驿公司”）与被告厦门市味友乡土美食推广有限公司（以下简称“味友公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新驿公司委托诉讼代理人刘文福，被告味友公司委托诉讼代理人陈忠志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新驿公司向本院提出诉讼请求：1.味友公司支付其承租的原绿色生态美食广场租金7788000元；2.本案诉讼费由味友公司承担。新驿公司当庭将诉讼请求变更为：1.味友公司支付其承租的原绿色生态美食广场场地占有使用费7788000元（房屋占有使用费3588000元、土地占有使用费4200000元）；2.本案诉讼费由味友公司承担。 事实和理由：原被告于2008年12月6日签订《租赁合同》，承租原绿色生态美食广场，租赁场地位于集美区交汇处西侧。合同期限8年，自2008年12月6日至2016年12月5日。8年总租金11168000元，其中房屋租金5568000元，土地租金5600000元，租金按年度分期缴交，应缴时间为每年的3月20日前。合同约定租金自2009年4月1日正式计算，且第一年、第二年免交年房屋租金。味友公司应缴交租金为房屋租金4368000元，土地租金5425000元，合计9793000元。租赁合同签订后，新驿公司按合同约定交付了租赁场地和建筑物，但味友公司仅缴交合同约定的850000元保证金（交款单所注为押金）及2011年10月25日缴交土地租金350000元（第三年，2010.12.6-2011.12.5年度）。另，因灌口第一社区外口公寓施工影响，同意在公寓楼施工期间给予租金（包括房屋租金和土地租金）减半收取，经查，外口公寓施工期自2010年11月5日至2013年5月13日，租金按2年6个月予以减半，房屋租金减收780000元，土地租金875000元。经结算，味友公司在合同期满后未缴交的租金合计7788000元，其中房屋租金3588000元，土地租金4200000元，具体明细见租金情况明细表。另外合同约定的租赁土地及房屋未取得相关建设权属证书，合同无效，味友公司应支付相应占用费。故特向贵院提起诉讼，请求维护新驿公司的合法权益。 味友公司辩称，租赁的土地及房屋未取得相应的建设权属证书，新驿公司作为国有投资的企业，若新驿公司认为合同无效就不能以合同约定向味友公司主张相应的费用，本合同作为招商引资合同，合同约定的附属条件，也应当履行。 1.新驿公司未能按照《租赁合同》约定将味友公司缴纳的租金通过专项形式对味友公司予以补助，其违约在先，味友公司有权拒绝缴纳租金。 2008年12月6日，味友公司与新驿公司双方签订的《租赁合同》第五条约定，经营期间，味友公司应按核定的税率依法按时纳税，基于集美区发展现代服务业的政策导向及有利于整合我镇餐饮行业美食资源的考虑，可为该项目给予专项扶持，即租赁期前两个年度，味友公司所缴交灌口镇部分的税金全额通过专项形式予以补助；自第三年至第五年，根据味友公司经营项目所缴交的镇级部分给予50%比例额的专项补助，自第五年后，给予20%的专项补助。自2009年1月1日至2016年12月31日，味友公司已经向厦门市地方税务局纳税11743601.1元，但是新驿公司未能按照上述合同约定就味友公司缴纳的税金金额通过专项形式对味友公司予以补助，鉴于新驿公司违约在先，味友公司有权拒绝按照合同约定向新驿公司缴纳租金。 2.在《租赁合同》期限内，因灌口第一社区外口公寓进行建设给味友公司经营造成重大影响，应当按照实际影响期间对租金予以减免。 自2010年11月5日起，灌口第一社区外口公寓进行建设，直至2015年8月9日才才全部竣工。第一社区外口公寓建设期间占用了大量味友公司承租土地，且施工本身带来的噪音、环境污染均严重影响了味友公司的餐饮经营。新驿公司在诉讼请求中，按照灌口第一社区外口公寓竣工验收报告中体现的时间对租赁期内第三年度（2010.12.6-2011.12.5）、第四年度（2011.12.6-2012.12.5）的土地、房屋租金予以减半，对第五年度（2012.12.6-2013.12.5）的土地、房屋租金减少四分之一，但竣工验收报告未能反映灌口第一社区外口公寓的实际施工时间，应当按照灌口第一社区外口公寓的实际施工时间对租金予以减免。 3.新驿公司要求味友公司支付拖欠租金的诉讼请求的诉讼时效已经届满，应当予以驳回。 2008年12月6日，味友公司与新驿公司签订的《租赁合同》约定，租赁期限为捌年，自2008年12月6日起至2016年12月5日，租金自2009年4月1日正式计算，乙方应于每年3月20日前支付当年度租金。根据合同的约定租金应当按年支付，第一年度租金应在2009年3月20日前支付，第二年度租金应在2010年3月20日前支付，第三年度租金应在2011年3月20日前支付，第四年度租金应在2012年3月20日前支付，第五年度租金应在2013年3月20日前支付，第六年度租金应在2014年3月20日前支付，第七年度租金应在2015年3月20日前支付，第八年度租金应在2016年3月20日前支付。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六第三款的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中新驿公司要求味友公司支付就是《租赁合同》期限内的拖欠租金，新驿公司主张租金债权的诉讼时效为一年；而且由于《租赁合同》中约定租金是按年度支付，新驿公司对味友公司享有的每年度租金债权是相互独立的，也就是每年度的诉讼时效应当分别计算。2011年，味友公司向新驿公司支付租金35万元，此后味友公司既未向新驿公司再支付租金，新驿公司也未在向味友公司进行过催讨。第八年度的租金债权的诉讼时效在2017年3月19日已经届满，新驿公司却于2017年9月7日才向贵院提起本案诉讼，而此时新驿公司的诉讼请求中主张的全部租金的诉讼时效均已届满，其诉讼请求不应在获得支持。 综上，恳请贵院依法驳回新驿公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，相关证据在卷佐证，依法予以确认。本院就相关双方无争议事实认定如下： 新驿公司（甲方）与味友公司（乙方）于2008年12月6日签订《租赁合同》，厦门市灌口镇人民政府作为该合同的单位并派出代表签名盖章确认，约定：1.租赁场地位于厦门市集美区交汇处的西侧，占地面积13197平方米，建筑面积7813平方米，原称绿色生态美食广场，该地块位于社区，房屋以钢结构为主、砖混机构相结合的临时建筑；2.租赁期限为八年，自2008年起至2016年12月5日止，年地租金700000元（支付给灌口第一社区的租地款），年房租金600000元，其中租赁的第一、二年期间全额收取年地租金700000元，免收年房租金，自第三年起，全额收取年底租金700000元，年房租金600000元，年房租金以上年度所交纳的基数每两年递增20%；3.租金自2009年4月1日正式计算，乙方应于每年3月20日前支付当年度租金，逾期支付的，每逾期一天，乙方需按延迟交付租金总额0.1%向甲方支付滞纳金；4.灌口镇人民政府依据企业经营状况及产业导向，给予以下优惠：经营期间，乙方应按核定的税率依法按时纳税，基于集美区发展现代服务业的政策导向及有利于整合灌口镇餐饮行业美食资源的考虑，可为该项目给予专项扶持，即租赁前两个年度，乙方所缴交灌口镇部分的税金全额通过专项形式予以补助，自第三年至第五年，根据乙方经营项目所缴交的镇级部分税额予以20%比例额的专项补助，自第五年后，给予20%的专项补助。 根据灌口第一社区公寓建设工程竣工验收报告，从2010年11月5日开始至2013年5月13日，味友公司租赁地旁的灌口第一社区外口公寓进行施工，占用了味友公司租赁的部分地块。2012年2月27日，灌口镇党政联席会议同意在灌口第一社区外口公寓施工期间内味友公司的地租及地上物租金减半收取。 味友公司在合同租赁期间于2011年10月25日缴交了土地租金350000元，其他租赁租金并未再支付过。合同租赁期间，味友公司共欠付新驿公司房屋租金3588000元，土地租金4200000元，其中2015年1月6日至2016年12月5日期间的房屋租金864000元，土地租金700000元。 本案审理中，经味友公司申请，本院委托厦门闽矿测绘院对味友公司实际使用面积进行测量，厦门闽矿测绘院出具闽矿2019010号现状调查测量成果报告书，报告书认定味友公司独自使用的区域面积为10884.599平方米，原被告双方争议的使用面积为02（630.373平方米）+03（1770.012平方米）+04（986.249平方米）+05（71.203平方米）=3457.837平方米。味友公司共花费鉴定费24355.08元。 本院于2018年6月18日组织原被告双方前往讼争现场进行勘查，其中02、03、04地块并非味友公司独自使用，而是与其他居民共同使用，至于05地块为水塔，根据味友公司提交的灌达物业管理公司出具的《证明》，该地块系味友公司借用于该公司共同使用自来水并向其收取费用，故本院认定05地块为味友公司独自使用。 本案的争议焦点为： 1.原被告签订的《租赁合同》是否有效的问题。新驿公司主张讼争合同约定的租赁土地及房屋未取得相关建设权属证书，合同无效；味友公司认为讼争合同系招商引资项目，是政府认可的项目，且地权属于灌口第一社区，建筑物应有相应的建设许可证书，合同有效。本院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，新驿公司并未取得讼争租赁房屋的建设工程规划许可证，故本院认定新驿公司与味友公司的房屋租赁合同无效。 2.新驿公司的主张是否超过诉讼时效的问题。新驿公司主张本案租赁合同无效，因此味友公司支付的为占用费，而占用费是整体债权，应适用2年的诉讼时效，根据租赁合同占用费最后一笔的支付时间为2016年3月20日开始计算2年的诉讼时效；味友公司辩称本案应适用民法通则中关于租金诉讼时效一年的规定并且本案中的租金诉讼时效应该按每一期每一年度分别计算，故新驿公司的主张均超过了诉讼时效。本院认为，由于原被告签订的房屋租赁合同无效，故不应适用民法通则关于租金诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，故本案应适用的诉讼时效为2年；关于是否分期计算各期占用费的诉讼时效问题，本院认为同一租赁合同项下分别支付的各期租金（本案为占用费）的履行期限，其诉讼时效应从每一期租金（占用费）履行期限届满之日起分别计算，新驿公司主张本案应适用“同一债务”的情形，但是本案分期支付的租金（占用费）应归属于定期金债务，不属于“同一债务”的范畴，由于合同约定租金（占用费）支付的时间为每年3月20日之前，故其主张的2008年12月6日至2015年12月5日的占用费超过诉讼时效不予支持，其最后一期占用费2015年12月6日至2016年12月5日的支付时间为2016年3月20日，并未超过2年的诉讼时效。 3.味友公司应当支付的占用费如何计算的问题。本院认为，原被告双方对于占用费已经分别用土地占用费和房屋租占用费分开，讼争房屋面积并不存在与他人共用问题，故新驿公司2015年12月6日至2016年12月5日期间的房屋占用费864000，于法有据，予以支持；而土地占用费，根据厦门闽矿测绘院出具闽矿2019010号现状调查测量成果报告书以及现场勘查，味友公司实际自己独立使用的面积为10955.802平方米，占比为76.39%，故新驿公司主张的土地占用费应按照700000元×76.39%=534730元计算，超过部分不予支持，至于味友公司主张的施工期间经济损失并不在该年度（其主张施工期间为2010年12月6日至2015年12月5日），其主张的税费减免问题系灌口镇政府给予的优惠，与新驿公司无关，故其该部分抗辩，于法无据，不予认可。综上，味友公司应支付新驿公司占用费合计864000元+534730元=1398730元。 另外，本案味友公司鉴定费花费24355.08元，本院酌定由原被告双方各自承担一半。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 厦门市味友乡土美食推广有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门新驿旅游投资管理有限公司支付原绿色生态美食广场占有使用费1398730元； 驳回厦门新驿旅游投资管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费66316元，减半收取33158元，由厦门新驿旅游投资管理有限公司负担27203元（已预缴），厦门市味友乡土美食推广有限公司负担5955元。本案鉴定费24355.08元，由厦门新驿旅游投资管理有限公司与厦门市味友乡土美食推广有限公司（已预缴）各自负担12177.54元，厦门新驿旅游投资管理有限公司应于本判决生效之日十日内向厦门市味友乡土美食推广有限公司支付鉴定费12177.54元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇一九年九月二十五日 法官助理黄智达 代书记员 苏凤惠 附：相关法律法规 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法(?http:?/??/?140.3.6.11?/?javascript:SLC(21651,0)?)的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。