广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16168号原告：中山市南朗镇物业管理有限公司，住所地广东省中山市南朗镇政府大院305室，统一社会信用代码91442000728769613T。法定代表人：林加明，总经理。委托诉讼代理人：何璟珊，广东金丰华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小美，广东金丰华律师事务所律师。被告：夏召强，男，1971年4月6日出生，汉族，身份证住址湖南省安化县，委托诉讼代理人：刘小兰，湖南天扶律师事务所律师。原告中山市南朗镇物业管理有限公司（以下简称南朗物业公司）与被告夏召强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南朗物业公司的法定代表人林加明及其委托诉讼代理人何璟珊、被告夏召强及其委托诉讼代理人刘小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南朗物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付2010年1月1日至2013年12月31日租金109737.6元及违约金暂计152814.63元（以欠款金额按日万分之五计算至2019年4月9日）；2.被告向原告支付2014年1月1日至2019年4月9日止土地占用费164981.16元及损失暂计94974.99元（以欠款金额按日万分之五计算至2019年4月9日）。事实与理由：2010年1月18日，原、被告签订承包合同，约定：原告将中山市桠洲围面积约77.28亩的围地租赁给被告经营养殖业，承包期为三年，自2010年1月1日起至2013年12月31日止，承包期内前两年每年每亩租金为305元，最后一年租金为每亩405元，租金采取先交后租的方式，以后每年12月15日付清下一年的全年租金，如逾期交租，每日按全年租金万分之五支付违约金。但被告自2010年1月1日至合同期届满之日止未支付租金，并且合同期满后被告拒不返还土地，占据使用至2019年4月9日止。为维护原告的合法权益，特诉至法院。原告南朗物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.承包合同；2.中山市资产经营公司出具的证明；3.原告与案外人蔡锦龙的另案二审判决；4.土地使用证。被告夏召强辩称，案件已过了诉讼时效，原告无任何证据证实存在中断、中止的情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告之间所签订的合同，签订时间为2010年1月18日，且根据原告的诉请，被告在承包合同成立后并未实际支付第一笔租金，根据民法通则关于诉讼时效的规定，也就意味着2010年1月18日原告已知晓其权利受到损害，也知道义务人是谁，但原告一直未向被告主张任何权利，同时原告也没有提供证据证明诉讼时效存在中断中止及延长的事由；2.关于案涉合同是否成立应当进一步审查原告的资质；3.即使承包合同未过诉讼时效，原告的诉请也没有事实及法律依据，承包合同签订后被告并未对承包合同所涉及的土地实际进行经营，根据被告所陈述，在合同签订后因台风袭击，无法经营，被告在合同签订后有进行修复，但是损失巨大无法经营，故在2010年4月份已经不再经营了，另谋事业了。承包合同签订后，被告已实际支付第一年租金，该份承包合同之前与梁玉培签订租赁合同，并支付了一定的押金，在2010年因台风袭击被告损失惨重，经沟通后与原告签订合同，根据合同的约定，租金是采取先交后租的方式，也可以证明合同签订后被告已经实际支付了第一年的租金；4.三案涉及的承包合同对承包期限的约定不明，根据合同具体内容的解读承包期限为三年，与原告的诉求不符，根据合同第一条约定承包期限为三年，但同时又约定为2010年1月1日至2013年12月31日，所以这两点是相冲突的，综上，本合同的约定是3年而不是原告诉求的4年；5.违约金诉求的过高，原告并未对土地进行管理，所以合同约定的违约金过高，超过了其实际损失；6.原告主张的土地占用费及占用损失没有事实及法律依据，根据前述承包合同期限为3年，2012年12月31日为终止日期，在合同期满后合同终止，原、被告之间基于合同产生的义务解除。承包合同仅约定了合同期限及租金的约定，并没有约定合同期满后被告还需履行具体的手续进行交还，也未约定当被告未履行这些手续时，合同权利义务继续。另外土地属于不动产，被告不可能直接将土地交给原告。综上，原告没有证据证明被告存在侵占土地的事实，被告也并未实际占用土地。原告主张的损失是因其怠于权利主张所产生的后果，也就是说在2011年被告未支付租金后原告就应该向被告主张权利，而不是在10年后向法院主张权利，并且是主张超额的损失。基于此被告完全有理由认为原告是故意拖延主张权利的时间。同时根据庭前夏召强对合同涉及的地块进行察看，该土地已被征收，且已经动工，根据合同约定如被征收原告应提前3个月通知被告，但原告并未通知被告，证明此次征收并不需要被告配合搬离，所以原告主张的占用费不合理。被告夏召强就其辩解向法院提交的证据有：工作证、居住证、参保凭证。本院经审理认定事实如下：2010年1月18日，南朗物业公司（甲方）和夏召强（乙方）签订承包合同，约定：甲方将中山市桠洲围面积约为77.28亩的围地发包给乙方经营养殖业；承包期限为三年，从2010年1月1日起至2013年12月31日止；承包期内前两年每年每亩租金为305元，合计每年租金为23570.4元,最后一年租金每年每亩405元，合计年租金31298.4元；第一年租金采取先交后租的方式，以后每年12月15日之前付清下一年全年租金；如逾期交租，乙方每日按全年租金万分之五交付违约金，甲方有权解除合同。合同签订后，南朗物业公司将合同约定的土地交由夏召强使用。后由于夏召强欠缴土地租金，南朗物业公司诉至本院[案号：（2011）中一法张民一初字第872号]，要求解除承包合同、返还土地并支付2011年1月1日至2011年4月30日的租金。本院认定夏召强已经向南朗物业公司交纳了2010年全年的租金，并于2011年9月28日作出如下判决：一、解除南朗物业公司与夏召强于2010年1月18日签订的承包合同，夏召强于本判决生效之日起三日内搬离其承包的中山市桠洲围面积约为77.28亩的土地，将该承包土地返还给南朗物业公司；二、夏召强于本判决生效之日起三日内向南朗物业公司支付租金7856.8元及违约金1602.8元。该判决于2011年10月生效。南朗物业公司称夏召强占有案涉土地至2019年4月9日，夏召强不予确认，称其占有案涉土地时间为2010年1月1日至2010年4月，其后离开案涉土地，另行从事其他工作，未与南朗物业公司进行交接也未通知原告。本院根据南朗物业公司的申请前往中山市公安分局、南朗镇综合维稳办调查桠洲围鱼塘被占用、清场的有关情况，标注为桠洲围养殖户基本情况的材料中显示夏召强耕田日期（养殖时间）为2010年1月1日至2013年12月31日。因双方协商未果，南朗物业公司遂诉至本院，主张前述实体权利。再查明，南朗物业公司于2011年4月12日诉至本院，向另案当事人蔡锦龙主张解除承包合同、返还土地及2011年1月1日至2011年4月30日的租金及违约金，蔡锦龙租赁的土地亦位于中山市桠洲围，承包合同签订时间、承包期限及每亩租金标准等均与夏军华相同，后因蔡锦龙未履行判决义务，南朗物业公司向本院申请强制执行，案号为（2012）中一法执字第4642号。另查明，中山市桠洲围土地使用权人为案外人中山市资产经营有限公司（南朗资产公司）。该土地用途为商业住宅用地。2019年7月10日，南朗资产公司出具证明称：“贵院受理的案号为（2019）粤2071民初第16161-16170、16429、16430号南朗物业公司起诉夏召强等租赁合同纠纷十二宗案件，被告占用的位于中山市桠洲围土地，土地使用权属于南朗镇资产公司，该土地在被告使用期间由本案原告南朗物业公司管理、出租，以上案件的案款由南朗物业公司主张并收取。”本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。涉案土地的使用权人为南朗资产公司，南朗资产公司已经通过出具证明的方式授权南朗物业公司对包括夏召强在内的12户签订的承包合同项下土地进行经营管理，故南朗物业公司具有本案诉讼主体资格。南朗物业公司主张夏召强占有案涉土地至2019年4月9日，夏召强不予确认。按照常理，如夏召强未履行合同义务，南朗物业公司可向本院申请强制执行。事实上，南朗物业公司向本院申请了对另案当事人蔡锦龙进行强制执行。而本案中，南朗物业公司在前述判决生效后并未向法院申请强制执行，本院根据南朗物业公司申请调取的材料中亦未有夏召强持续占有案涉土地至2019年4月9日的相关记载，即南朗物业公司未提供证据证明夏召强在前述判决生效后仍持续占有案涉土地，故应承担举证不能的后果。本院认定前述判决生效后，即2011年7月23日，南朗物业公司、夏召强双方解除合同，南朗物业公司与夏召强的权利义务终止。南朗物业公司主张案涉合同解除后的租金、土地占有使用费、违约金及损失理据不足，本院不予支持；至于案涉合同解除前的租金、违约金，因前述判决已对2010年及2011年的部分租金、违约金进行了认定或实体处理，故本院对该部分诉请不予处理；至于2011年5月1日至案涉合同解除期间的租金、违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案为债权请求权，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。南朗物业公司于2019年6月18日向本院起诉，南朗物业公司主张的上述租金、违约金的诉讼时效期间已经经过，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告中山市南朗镇物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9026元，减半收取计4513元（原告已预交），由原告中山市南朗镇物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 石 慧二〇一九年九月十八日书记员 赖坤龙姚志姬