四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初12436号 原告：渤海银行股份有限公司成都分行，住所地：四川省成都市高新区金融城南路87号。 法定代表人：金韬。 委托诉讼代理人：蒋红，四川蜀达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振东，四川蜀达律师事务所律师。 被告：成都光大物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区文武路9号。 法定代表人：林资敏。 委托诉讼代理人：谢飞，四川川达律师事务所律师。 原告渤海银行股份有限公司成都分行（以下简称渤海银行成都分行）与被告成都光大物业管理有限公司（以下简称光大物业公司）物业合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告渤海银行成都分行的委托诉讼代理人蒋红、李振东，被告光大物业公司的委托诉讼代理人谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 渤海银行成都分行向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法判令光大物业公司退还其超额收取渤海银行成都分行支付的物业管理费用610,193.16元、资金占用利息20,861.02元（利息从2018年10月1日暂计至2019年7月11日，此后仍按人民银行同期贷款利率计算至被告赔偿之日止）以及渤海银行成都分行为实现债权产生的一切费用。2.本案诉讼费由光大物业公司承担。 事实与理由：2008年6月26日，渤海银行成都分行与光大物业公司签订《光大金融中心大厦物业管理协议》（以下简称物业协议），协议约定：第二条，“本物业名称：光大金融中心大厦；坐落位置：成都市青羊区文武路9号；物业类型：写字楼；使用人租用区域：一层南侧及二、三、四层（下称标的物业）；使用人租用面积：6,017.06平方米，最终面积以产权证记载为准，已缴纳的物业费按最终面积多退少补”。第十九条，“物业管理期限：自2008年7月日起至2018年9月30日止，物业管理费用的收取日期从2008年7月1日开始计收，如成都光大金融中心项目开发有限公司终止委托乙方对该物业进行管理，则本合同同时终止”。第二十条约定“物业管理费用每月每平方米12元”。合同签订后，滨海银行成都分行依约以租用面积6,017.06平方米为基数按照每平方米12元的标准向光大物业公司支付了全部物业费用。后渤海银行成都分行与第三人成都光大金融中心项目开发有限公司续签租赁合同时要求提供产权证实才发现标的物业产权证载明面积为5,603.65平方米，比合同约定面积6,017.06平方米减少足有413.41平方米。渤海银行成都分行认为，依据双方签订的《光大金融中心大厦物业管理服务协议》约定，光大物业公司向渤海银行成都分行退还超额支付的物业管理费用。 为支持自己的主张，渤海银行成都分行向本院提交了以下证据：1.渤海银行成都分行营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、《光大金融中心大厦物业管理服务协议》的补充协议、流水（水电费、物管费）、成都光大物管公司工商登记截图，证明渤海银行成都分行是实际承租人，也是补充协议签订相对方，其作为原告被告主体适格。2.《光大金融中心大厦物业管理服务协议》、《房屋信息查询记录》，证明租赁物实际面积为5,603.65平方米低于合同约定面积6,017.06平方米；合同约定物业费按最终面积多退少补。3.进账单、发票、渤海银行网上银行转账凭证、流水，证明原告按约共计支付物业费共计8881215元。4.邮件截图，证明原告在打算续签的时候才知晓被告一直在恶意隐瞒承租面积短缺的事实。5.律师函（致成都光大物管公司），证明原告发现承租面积远远低于约定面积，当即向被告主张要求退还多收取的费用。6.律师函（致渤海银行成都分行），证明被告并没有否认实际承租面积不足以及多收取物业费的事实 光大物业公司辩称：首先，光大物业公司并非本案中物业服务合同的签约主体，故不属于本案的适格被告。其次，渤海银行成都分行最迟在2009年11月19日即知晓证载面积却未提出异议，一则表明其对物业费金额的确，二则亦证明其诉求已经超过法定诉讼时效。最后，现有数据表明，渤海银行成都分行其实际使用面积已超过合同面积其承担的物业费用也应超过证载面积。故对于渤海银行成都分行的诉求，不应得到法院支持。 为支持自己的主张，光大物业公司向本院提交了以下证据：1.2008-032号《光大金融中心大厦物业管理服务协议》案涉《物业协议》系由被告与渤海银行签订，原告并非合同当事人，并非适格主体。2.渤成分抵（2009）第8号《渤海银行股份有限公司不动产抵押协议》（2009.11.19）房屋他项权证书，证明原告于2009年11月即知晓租赁物产权载面积，对于合同载明面积的差异并无异议，且一直按《物业协议》约定履行。原告起诉退还部分物业费的诉求已经超过诉讼时效期间，不应得到支持。3.原告单独使用的1-4号楼梯照片、原告单独使用的公共区域照片及面积测量图，证明原告实际单独使用的范围超过《物业协议》约定的光大金融中心大厦一至四层房屋。4.关于调整物业费的通知两份及收文薄、律师函、光大金融中心大厦物业管理服务协议8份，证明光大金融中心大厦物业费已经数次调整，原告实际少支付物业费200余万元，不存在超额支付物业管理费的事实。 本院经审理认定事实如下：2008年6月26日，渤海银行股份有限公司与光大物业公司签订编号为2008—032的《光大金融中心大厦物业管理服务协议》，双方约定：1.本物业名称：光大金融中心大厦；坐落位置：成都市青羊区文武路9号；物业类型：写字楼；使用人租用区域：一层南侧及二、三、四层（下称标的物业）；使用人租用面积：6,017.06平方米，最终面积以产权证记载为准，已缴纳的物业费按最终面积多退少补。2.物业管理期限：自2008年7月日起至2018年9月30日止，物业管理费用的收取日期从2008年7月1日开始计收，如成都光大金融中心项目开发有限公司终止委托乙方对该物业进行管理，则本合同同时终止。3.物业管理费用每月每平方米12元。 2009年11月19日，成都光大金融中心项目开发有限公司与渤海银行成都分行签订《渤海银行股份有限公司不动产抵押协议》，约定：本协议项下抵押人设立抵押担保的抵押物为本协议附件（《不动产抵押清单》）中所列明的各项财产。 附件《不动产抵押清单》，载明：成都光大金融中心项目开发有限公司所有的青羊区文武路9号1栋1-2楼1号（权1490184）的面积为2,387.51平方米、青羊区文武路9号1栋4楼1号（权1490228）的面积为1,438.59平方米、青羊区文武路9号1栋3楼1号（权1490213）的面积为1,777.55平方米，合计5,603.65平方米。 2013年2月25日，光大物业公司出具《关于调整物业管理费的通知》，载明：1.根据我们双方签订的《物业管理服务协议》中第二十条款：乙方有权根据国家相关部门发布的CPI、社会平均工资水平上涨幅度等因素，适时调整物业收费标准。甲方不持异议，该项标准自乙方向甲方出具物业费调整通知之次月起执行。2.我们将成都光大金中心大厦的物业服务费自2013年4月1日起由每月每平方米15元调整为每月每平方米17元。 2015年2月5日，光大物业公司出具《关于调整物业管理费的通知》，载明：1.根据我们双方签订的《物业管理服务协议》中第二十条款：乙方有权根据国家相关部门发布的CPI、社会平均工资水平上涨幅度等因素，适时调整物业收费标准。甲方不持异议，该项标准自乙方向甲方出具物业费调整通知之次月起执行。2.我们将成都光大金中心大厦的物业服务费自2015年4月1日起由每月每平方米17元调整为每月每平方米19元。 2013年11月21日——2017年11月1日期间，光大物业公司向渤海银行成都分行出具四川增值税专用发票若干，及相对应渤海银行成都分行出具、光大物业公司签收的渤海银行付款报销单，共计金额8,881,215元。 2018年10月11日，成都房地产信息档案中心出具的《房屋信息查询记录》，载明：成都光大金融中心项目开发有限公司所有的青羊区文武路9号1栋1-2楼1号（权1490184）的面积为2,387.51平方米、青羊区文武路9号1栋4楼1号（权1490228）的面积为1,438.59平方米、青羊区文武路9号1栋3楼1号（权1490213）的面积为1,777.55平方米，合计5,603.65平方米。 2018年8月17日，光大物业公司通过邮件向渤海银行成都分行发送2018.8.14渤海-光大金融中心租赁合同定稿版本。 2018年10月8日，四川川达律师事务所（谢飞律师）向渤海银行成都分行出具《律师函》，载明：四川川达律师事务所接受光大物业公司的委托，指派本律师就贵行委托四川蜀达律师事务所与2018年9月30日向光大物业公司递送的律师函，向贵行回函如下：在10年的租赁期间内，大厦物业管理费标准分贝仪2011年、2013年、2015年调整至15元/月/平方米、17元/月/平方米及19元/月/平方米，且光大物业公司也数次向贵行发送物业管理费调整通知的情况下，贵行一直按12元/月/平方米的标准交纳物业管理费。若按光大金融中心大厦同期相同标准计算，贵行应缴纳的物业管理费总金额应为10,994,557.50元，而贵行实际支付8,881,180.56元，即贵行少向光大物业公司缴纳物业管理费2,113,376.94元。因此贵行所称“超额支付物业管理费610,045.56元”不能成立。 2019年1月15日，渤海银行成都分行（甲方）与光大物业公司（乙方）签订《的补充协议》，双方约定：甲方因渤海银行股份有限公司与乙方于2008年6月26日签订的《光大金融中心大厦物业管理服务协议》，接受乙方提供物业管理服务。原协议定的物业管理期限已于2018年9月30日届满。现达成以下协议：1.乙方为甲方提供物业服务的期限为五个月，即自2018年10月1日起至2019年2月28日止。2.乙方以甲方租用的“光大金融中心”写字楼一至四层房屋面积5,603.65平方米为物业管理费计算面积，按19元/平方米/月的标准向甲方收取物业管理服务费，本补充协议约定期限内物业管理服务费总额为532,346.75元。3.甲方应于签订本补充协议之日起10日内一次性向乙方交付532,346.75元。甲方应在收到乙方提供的合法正规等额收费发票后支付款项。4.双方同意，在本补充协议约定的租赁期限内，除本补充协议约定内容外，双方间按照2008—032号光大金融中心大厦物业管理服务协议》的约定履行委托方及受托方所有权利及义务，并承担相应的法律责任。 庭审中，光大物业公司认可收到渤海银行成都分行物业费共计8,881,215元。 本院认为，首先，根据2015年最高人民法院《关于适用的解释》第五十二条第（六）款“依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构”可以作为民事诉讼的当事人。其次，虽然物业合同为渤海银行股份有限公司与光大物业公司签订。但在本案中，渤海银行成都分行作为渤海银行股份有限公司的分公司，属于渤海银行股份有限公司的一部分，代表渤海银行股份有限公司。最后，渤海银行成都分行是物业合同中甲方的权利义务实际承担者，且光大物业公司也未提出任何异议，故渤海银行成都分行在本案中存在直接利害关系。因此，渤海银行成都分行属于本案的适格原告。 对于超额收取的物业费及资金占用利息。物业合同中已明确约定了租用面积为6,017.06平方米，渤海银行成都分行理应根据合同约定支付物业费。虽然实际使用面积未达到约定标准，但渤海银行成都分行在其后2009年双方签订的抵押合同中已明确了所租用面积的真实内容（实际面积）。根据该抵押合同的性质，房屋抵押面积属于该合同中的主要条款，渤海银行成都分行具有仔细审查该条款的义务，故可推定其对这一面积情况知情，其后渤海银行成都分行并未就这一面积问题向光大物业公司提出异议，仍继续履行合同义务，进而可推定其仍接受受原合同条款的约束。同时，从2009年渤海银行成都分行对该面积问题知情或应当知情至今，早已经过三年，故渤海银行成都分行对该项权利主张已过诉讼时效。故对于渤海银行成都分行提出的要求光大物业公司退还其物管费及资金占用利息的主张本院不予支持。 综上，对渤海银行成都分行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，以及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回渤海银行股份有限公司成都分行的全部诉讼请求。 案件受理费10,109元，由渤海银行股份有限公司成都分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李双华 二〇一九年九月二十六日 书记员  孙中其