福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0982民初2042号 原告：福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司，住所地福建省福鼎市人大常委会机关大院内，统一社会信用代码：91350982727910451G。 法定代表人：陈家秦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钟蓉蓉，福建建达（福鼎）律师事务所律师。 被告：福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司，住所地福建省福鼎市太姥山镇太姥宾馆内，统一社会信用代码：91350982772921600X。 法定代表人：周庆忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司与被告福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司委托诉讼代理人钟蓉蓉，被告福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司委托诉讼代理人翁华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除福鼎市太姥宾馆与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司于2005年11月25日签订的《租赁协议》。2、判令福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司于《租赁协议》解除之日立即搬离并腾空位于福鼎市虎头岗脚的太姥宾馆。3、判令福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司支付拖欠的2006年5月1日起至2019年5月31日期间的租金合计人民币1156333.33元。4、判令福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司支付自2019年6月1日起至《租赁协议》解除之日止的租金，以及自《租赁协议》解除之日起至福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司从太姥宾馆彻底搬离前的租赁标的占有使用费（租金及占有使用费的标准按《租赁协议》约定，即2019年度全年140000元，2020年度全年145000元，2021年起每年150000元，按实际占用天数计算）。5、判令福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司支付其逾期支付2006年5月1日起至2019年5月31日期间租金的违约金合计人民币231266.67元。6、判令福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司支付2019年6月1日起至其从太姥宾馆彻底搬离前的逾期支付租金及占有使用费的违约金，按逾期支付租金及占有使用费总额的20%计算。7、依法判令本案诉讼费用由福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司承担。 事实与理由：位于福鼎市虎头岗脚的太姥宾馆（下称“租赁标的”）原为福鼎市太姥山风景名胜区管委会所属企业化管理事业单位福鼎市太姥宾馆（已于2018年12月25日经福鼎市事业单位改革领导小组批准转制为企业，并入福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司，原主体予以撤销，下称“原出租方”）名下资产。2005年11月25日，原出租方与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司签订了《租赁协议》，约定福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司承租租赁标的用于经营“太姥山畲族风情园”项目，租期为二十年，自2006年1月1日起至2026年12月31日止，并对相关租赁事项进行了约定。双方商定2006年5月1日起至2006年12月31日止的租金为人民币30000元；2007年的租金为人民币80000元，2008年开始每年以5000元的额度递增，至150000元封顶，不再递增；15万元封顶以后每年的租金为人民币150000元。后，原出租方与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司在《租赁协议》基础上签订了《补充协议》，约定由福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司出面并先行垫资以原出租方名义征用高速桥与太姥宾馆之间的土地作为停车场等配套用地，土地征用后由福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司使用，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司垫付的征地款，于2007年起，从福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司每年应付的租金中逐年向原出租方扣回，但每年应少扣3万元留给原出租方，直至征地款扣完为止。根据《补充协议》约定，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司垫付了征地款222000万元。2012年12月8日，福鼎市人民政府出具鼎政综[2012]305号《福鼎市人民政府关于划转太姥山景区部分土地、房产、公共设施等资产的通知》，将租赁标的无偿划转给福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司，租赁标的现为福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司公司名下资产。《租赁协议》签订后至今福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司从未支付过租金。经福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司统计，扣除福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司垫付的征地款后，截止2019年5月31日，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司已累计拖欠福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司租金合计人民币1156333.33元。另根据《租赁协议》第六条第2款规定：“乙方延期支付租金的，按当年租金20%支付违约金”，截止2019年5月31日，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司已累计拖欠福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司逾期支付租金的违约金合计人民币231266.67元（详见附件《太姥宾馆租金及违约金拖欠明细》）。综上，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司长期拖欠租金的行为，严重损害了福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司的合法权益，请求人民法院依法判令解除原出租方福鼎市太姥宾馆与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司于2005年11月25日签订的《租赁协议》，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司于《租赁协议》解除之日立即搬离并腾空租赁标的，同时判令福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司支付福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司其应付的租金及逾期支付租金的违约金，如福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司于《租赁协议》解除后仍未立即搬离并腾空租赁标的的，还需按《租赁协议》约定的租金标准支付逾期搬离的占有使用费。请求支持福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司的诉讼请求。 福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司辩称：一、本租赁合同并非独立的合同，其是在建设太姥山畲族风情园的框架下组成的：1.包含福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司在内的股东成立福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司，该事情已经完成；2.由福鼎市太姥山风景名胜区管委员会与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司签订协议书，风景旅游上予以支持协助，但是福鼎市太姥山风景名胜区管委员会未履行协助的承诺；3.福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司向隶属于福鼎市太姥山风景名胜区管委员会的事业单位太姥宾馆签订租赁协议。二、本案中福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司确实存在拖欠租金的事实，但是按整个框架来说是福鼎市太姥山风景名胜区管委员会违约在先造成的，就本案租赁合同来说，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司违约亦是第三方违约造成的。福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司认为福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司与福鼎市太姥山风景名胜区管委员会、福鼎市太姥宾馆签订的租赁协议是一个合作项目下的两个不同合同，若把两份合同完全独立开，本租赁协议显然显失公平，特别是租赁协议第五条约定：“在租赁期间，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司应按项目规划设计要求，对宾馆现有楼房重新装饰，并且在空闲地上新建房屋，装饰和新建建筑物的产权归福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司所有。”福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司对旅游景区的规划和装修，其没有自主权，按照公平原则，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司已向福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司支付租金,其没有义务按照福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司或者福鼎市太姥山风景名胜区管委员会要求进行装修施工以及无偿出资为福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司建设新的厂房。三、合同约定的福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司未付租金需承担20%的违约责任，但是未赋予福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司解除合同的权利，就目前来说福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司拖欠租金一百多万，但福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司投入的装修、新盖房屋的资金有一千五百多万元，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司的损失远远在福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司之上，因此福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司不同意单方解除合同。四、福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司承租时，该租赁地只有太姥宾馆，现有福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司承建的建筑物，若合同解除，福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司或福鼎市太姥山风景名胜区管委员会应给予福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司合理的经济补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司要求解除租赁协议是否有事实和法律依据的问题。福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司认为福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司从未支付租金的行为，严重损害其合法权益，要求解除该租赁协议。福鼎市太姥山旅游文化有限公司承认双方于2005年11月25日签订租赁协议及补充协议后，尚未支付过租金，截止至2019年5月31日为1378333.33元，扣除其垫付的征地款220000元，仍结欠租金1156333.33元。但认为合同约定的未付租金的违约责任为承担租金20%的违约金，并未赋予福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司解除合同的权利，就目前来说其拖欠的租金仅一百多万，但其投入的装修、新盖房屋的资金有一千五百多万元，而根据《租赁协议》第五条，新建房屋归福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司所有，该条款权利义务严重失衡，其损失远在福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司之上，因此不同意解除合同，若解除租赁协议，福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司应予以经济补偿。本院认为，2005年11月25日，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司与福鼎市太姥宾馆签订了《租赁协议》，约定承租太姥宾馆用于经营“太姥山畲族风情园”项目，租期自2006年1月1日起至2026年12月31日止，并对相关租赁事项进行了约定。但自承租之日起，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司从未支付过租金，该违约行为已致使福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司要求解除与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司之间的租赁协议具有事实和法律依据。同时，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司认为其投资建设的建筑物在解除双方租赁协议时，应由福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司予以经济补偿，并提供专项审计报告一份为证，因该专项审计报告无审计单位盖章确认，真实性无法确认，本院不予采信。 二、关于福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司要求福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司支付违约金有无事实和法律依据及福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司有无抗辩权的问题。福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司认为福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司一直未支付租金的行为，已严重侵害其合法权益，并要求福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司按《租赁协议》第六条第2款“乙方延期支付租金的，按当年租金20%支付违约金”的规定支付违约金。福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司认为，其确实存在拖欠租金的事实，但本案租赁合同与其和福鼎市太姥山风景名胜区管委会签订的协议书是同一框架下的两个合同，两个合同互为前提、不可分割，其违约亦是福鼎市太姥山风景名胜区管委会违约在先造成的，其不应承担支付违约金的责任。本院认为，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司为建设太姥山畲族风景园项目分别与福鼎市太姥山风景名胜区管委会、福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司签订了《协议书》，该两份协议虽有关联，但系两个独立合同，根据合同相对性原则，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司的抗辩理由不能成立。双方签订的《租赁协议》有关违约责任及违约金标准的约定，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效。福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司应当按合同约定承担支付违约金的违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年11月25日，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司为经营“太姥山畲族风情园”项目，与福鼎市太姥宾馆签订《租赁协议》，承租位于福鼎市虎头岗脚的太姥宾馆，约定租期为自2006年1月1日起至2026年12月31日止；商定2006年5月1日起至2006年12月31日止的租金为人民币3万元；2007年的租金为人民币8万元，2008年开始每年以5000元的额度递增，至15万元封顶，租金于每年的5月1日前一次性以货币形式缴清；同时约定若福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司延期支付租金的，按当年租金20%支付违约金。签订协议后，福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司未支付租金，截止2019年5月31日结欠租金1378333.33元。另外，福鼎市太姥宾馆与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司在《租赁协议》基础上签订了《补充协议》，约定由福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司垫付征地款22.2万元，从每年租金中予以扣除。另查明，福鼎市太姥宾馆原为福鼎市太姥山风景名胜区管委会所属企业化管理事业单位，于2018年12月25日转制为企业，并入福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司，福鼎市人民政府将本案租赁标的太姥宾馆无偿划转给福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司。2019年6月21日，福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司诉至本院。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司（原福鼎市太姥宾馆）与福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。但福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司未按合同约定按期支付租金，致使福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司无法实现合同目的，故福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司主张解除租赁协议并要求福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司搬离腾空太姥宾馆、支付租金、支付逾期搬离太姥宾馆的占有使用费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司要求福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司按结欠租金和逾期占有使用费的20%支付违约金，该计算标准未超出合同约定范围，亦符合法律规定，该诉讼请求本院予以支持。福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司要求在解除租赁协议时由福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司予以经济补偿的主张，因未能提供充分证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司（原福鼎市太姥宾馆）与被告福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司于2005年11月25日签订的《租赁协议》，被告福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司应立即搬离腾空位于福鼎市虎头岗脚的太姥宾馆。 二、被告福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付结欠原告福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司截止2019年5月31日的租金1156333.33元、违约金231266.67元。 三、被告福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司应继续支付原告福鼎市太姥山旅游经济开发有限公司自2019年6月1日起至搬离腾空太姥宾馆之日止的租金、占有使用费（按2019年140000元，2020年145000元，2021年起每年150000元，以实际占用天数计算）及违约金（以2019年6月1日起至搬离腾空太姥宾馆之日止期间的租金及占有使用费总额的20%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15207元，由福鼎市太姥山旅游文化发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  林进务 人民陪审员  林本在 人民陪审员  李圣镜 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  伍美玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。