河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初8113号原告：刘华，女，1984年12月14日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：史挥龙，河南新动力律师事务所律师。委托诉讼代理人：党梦珂，河南新动力律师事务所实习律师。被告：郑州绿锦置业有限公司，住所地郑州市管城区十八里河宇通工业园F04-006号710房间。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：王倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告刘华与被告郑州绿锦置业有限公司（以下简称绿锦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘华及其委托诉讼代理人史挥龙、党梦珂，被告绿锦置业公司的委托诉讼代理人王倩、林磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘华向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方于2018年3月31日签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》；2．判令返还原告已付购房款377725元，自2018年4月30日按同期银行贷款利率暂计至2019年3月26日的利息15107.43元；3．判令被告承担原告已付购房款一倍377725元的赔偿金；4．判令被告向原告赔偿房屋差价损失暂计134205元（具体损失最终以评估鉴定为准）；5．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第4、5项诉讼请求变更为：4．判令被告向原告赔偿房屋差价损失195717元；5．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，原告通过乐居购房服务与折扣平台认购房屋，并向被告缴纳电商认筹金26000元，其中6000元服务费、20000元定金。2018年3月31日，原告与被告签订《绿都澜湾项目商品房认购书》一份，认购绿都澜湾-椿园-3号楼-1-2207号房屋，被告向原告出具20000元定金的收条一张。2018年4月30日原告向被告交付首期房款345909元、维修基金5816元，共支付购房款377725元。后原告多次去售楼部找被告签订网签合同，被告一直推脱，直到2019年2月份，原告前去找被告协商签订网签合同时，被告告知原告购买的房屋已经被另售他人，同时单方宣布与原告已经解除了房屋买卖合同，并于2019年3月26日将原告已付购房款强行原路转回原告支付该款项账户。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原、被告双方签订的商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人按约定收受购房款的，该协议应认定为买卖合同。后被告未通知原告单方解除合同，并将房屋转卖给第三人，被告一房二卖的行为已经严重损害了原告的合法权益，应当向原告承担赔偿责任。故原告诉至法院。绿锦置业公司辩称：1．原告与被告之间仅签订了认购协议，且双方在主观上均不认可已存在商品房预售合同关系，原告请求被告承担其购房款一倍的赔偿金无法律及事实依据；2．被告仅实际收到原告交纳款项共计371725元，且已经全额退还，原告称共向被告缴款377725元与事实不符，被告从未与原告签订过相关电商服务协议，也从未收取过原告所谓的“电商服务费”；3．由于原告严重违约，导致被告未能与原告签订《商品房买卖合同》，被告在充分履行自身义务后，依约解除认购协议，并全额退还原告已交款项，被告不存在违约或违法之处，不应承担赔偿责任，原告作为违约方无权要求被告赔偿；4．从2018年3月31日签订认购书至2018年12月10日解除认购书，将近一年的时间，正值商品房销售旺季，但是由于原告的违约导致被告一直未能就涉案房屋正常销售回款，给被告的现金流造成压力，但被告始终严格遵守认购书约定，不断与原告协商，要求其依约签订《商品房买卖合同》，可原告一直不断以各种理由推诿，拒不签订买卖合同，现原告作为故意违约的一方，主张被告对其赔偿，严重违背法治精神，违背正常交易秩序；5．原告违反认购书的约定在先，原告拒不履行认购书的义务导致双方的认购书解除，以致未能签订商品房买卖合同，原告要求赔偿房屋差价损失没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，刘华与郑州乐居广告有限公司签订《乐居购房者服务与折扣平台服务协议》，约定刘华加入乐居“购房者服务与折扣平台”，可享受1对1购房顾问咨询服务、20000元购房优惠等服务，服务费6000元，如最终未完成对应房源的购买，刘华可向乐居平台申请退还服务费，退款周期自申请之日起10个工作日内按原支付路径无息退还。当日，刘华通过pos机刷卡支付6000元，刷卡小票商户名称显示为：郑州乐居广告有限公司，银行账户为：北京怡生乐居信息服务有限公司。同日，刘华向绿锦置业公司刷卡支付20000元。同年3月31日，绿锦置业公司向刘华出具《收据》，确认收到刘华交来的定金20000元。同日，刘华（××）、绿锦置业公司（出卖人）签订《绿都澜湾项目商品房认购书》，主要约定：刘华认购房屋为绿都澜湾-椿园-3号楼-1-2207，暂测建筑面积为89.47㎡，总房价款1300675元；××应于本协议签订之日起7日内，即2018年4月7日前，携带本协议、应付房款、定金收据、所有××有效证件原件及其他相关资料亲至售楼处现场与出卖人签署买卖合同，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款，如××逾期不签署买卖合同或未足额支付前述房款的，则本协议自动终止，××已支付的定金归出卖人所有，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方且无义务通知××；××须在买卖合同签订当日，将××确认的《签约须知》中所列的办理签约、按揭贷款需要的资料一次性提交给出卖人及其贷款银行，若未能交齐的，××承诺在买卖合同签订之日起3日内补齐；因政府或政策性原因导致双方无法按时网签买卖合同的，双方应另行协商网签时间，不得单方解除本协议且双方均不视为违约；本协议书经出卖人盖章且××签字之日起生效，买卖合同生效后，本协议书自行终止且定金转化为购房款。《绿都澜湾签约明细单》载明买受人为刘华，总房款1300675元，优惠后总房款为1217909元。2018年4月30日，刘华向绿锦置业公司刷卡支付351725元，绿锦置业公司出具《收据》，确认收到刘华交纳的首期房款345909元、代收维修基金5816元。后因双方未能签订房屋买卖合同，2019年3月26日，绿锦置业公司退还刘华购房款项371725元。同年3月28日，刘华银行账户被退还6000元，对方户名显示为“（特约）数字王府井（保险代付）”。另查明，2019年1月24日，绿锦置业公司与案外人周凯签订《商品房买卖合同》，将郑州市管城回族区站马屯路南、霞飞路东3幢1单元22层2207号房屋以13749.98元/平方米的单价、1230211元的总价出售给周凯，并进行了合同信息备案。诉讼过程中，刘华向本院申请对案涉房屋在2019年7月17日的房屋价值进行司法鉴定。经本院委托，河南省豫建房地产评估咨询有限公司于2019年8月22日出具《房地产估价报告》，确定案涉房屋在咨询时点的房地产市场价值为1335500元。刘华、绿锦置业公司对《房地产估价报告》中的鉴定意见均有异议，但未向本院提交足以推翻该鉴定意见的相关证据。绿锦置业公司称其公司多次通过短信、微信、催告函等方式通知刘华签约，但刘华均以各种理由拒绝签约。为证明以上陈述，绿锦置业公司向本院提交了其公司员工罗建平与刘华的微信聊天记录、罗建平证人证言、2018年12月3日《签约催告函》、2018年12月9日《解除认购协议通知函》、EMS邮单、员工耿某与刘华的微信聊天记录等证据。其中，罗建平与刘华的微信聊天记录显示，自2018年4月27日至2018年11月29日，罗建平多次询问刘华何时可以签约，但刘华以在外地出差、培训学习等为由称无法回去签约；《签约催告函》主要内容为：因房管局限签导致双方无法按照《认购协议》约定的时间签订《商品房买卖合同》，根据《认购协议》等相关约定，您应按照我司另行通知时间携带《认购协议》、定金及房款收据以及贷款资料等至我司售楼部与我司签订《商品房买卖合同》及相关文件，我司已短信、电话通知您前来签约，但您并未前来办理，已构成违约，现我司就您逾期未签约的行为进行书面催告，请您务必于2018年12月8日前至我司售楼部办理签约手续，如果届时您仍拖延、推诿、拒绝签约，我司将依法解除《认购协议》，没收您交纳的定金并将房屋另行出售；《解除认购协议通知函》主要内容为：符合网签条件后，我司已多次短信、电话通知您前来签订网签版《商品房买卖合同》，但您仍不愿履行认购协议约定的签约义务，2018年12月3日我司再次通过《签约催告函》书面通知您务必于2018年12月8日前至公司售楼部办理签约手续，但截至本次发函之日，您依然未能按照签约催告函规定的时间签订网签版《商品房买卖合同》，已构成严重违约，现正式通知您解除我司与您签订的《认购协议》，并将您所认购的商品房另行出售，您所交纳的定金不予退还。绿锦置业公司通过EMS将上述《签约催告函》及《解除认购协议通知函》邮寄至河南广播电视台，《签约催告函》显示他人收，《解除认购协议通知函》未签收退回。刘华称，绿锦置业公司邮寄的《签约催告函》及《解除认购协议通知函》的地址并非双方约定的地址，其并未收到该两份文件，且其2018年12月9日到售楼部欲进行签约，但被告知因签约名额已满无法签约；2018年12月11日绿锦置业公司的员工罗建平、耿某又与刘华微信联系签约事宜，并通知刘华于12月13日签订合同。为证明以上陈述，刘华向本院提交了其与绿锦置业公司员工罗建平、耿某的微信聊天记录，其中，2018年12月11日，罗建平、耿某分别向刘华发送信息，内容为：“尊敬的刘华女士，您好，您购买绿都澜湾项目椿园3号楼1单元22层2207户房源的签约事宜安排在2018年12月13日，为节约您的时间来签约时提前30分钟通知现置业顾问耿某182××××6312，提前为您准备签约资料，自通知您签约当日算起2日内未按时签约的视为您主动放弃该房源购买资格，该房源将另行出售，如有疑问请及时联系您的职业顾问，感谢您的配合！”刘华还称，2018年12月13日，其携带签约所需资料与朋友蔡献青一起前往绿都澜湾售楼部签约，但被通知说签约名额已满，未能签约成功。罗建平、耿某认可2018年12月11日向刘华微信发送了签约通知，但耿某称2018年12月9日未签约系因为刘华未带齐资料，2018年12月13日刘华并未前往签约。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》中仅包含了当事人基本信息、房屋位置和暂测面积、房屋总价款、正式商品房买卖合同签订时间等内容，不包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的房款付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、面积差异的处理方式等商品房买卖合同应当具备的内容，故该认购书不应认定为商品房买卖合同。原、被告双方未按照认购书的约定签订商品房买卖合同，被告已将案涉房屋出售给他人，双方订立商品房买卖合同的目的无法实现，原告要求解除原、被告签订的认购书，本院予以支持。根据合同解除的法律规则，被告应当退还原告已支付的购房款。原告支付的顾问费6000元系向郑州乐居广告有限公司支付，该6000元已由案外人向原告退还，不应由被告退还。原告向被告支付的购房款项包括定金20000元、首期房款345909元、代收维修基金5816元，以上合计371725元。被告于2019年3月26日将上述款项退还给原告，应支付资金占用期间的利息，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年4月30日至2019年3月26日的利息，理由正当，本院予以支持，经计算为14619.49元（371725×4.35%÷365×330）。因《绿都澜湾项目商品房认购书》不属于商品房买卖合同，被告将房屋出售给他人，不符合法律规定的应承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的条件，故原告主张被告支付已付购房款一倍赔偿金377725元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付房屋差价损失195717元的诉讼请求，本院认为，被告将房屋出卖给了第三人，在房价日渐增长的背景下，原告若需购买与案涉房屋相同标准的其他房屋必将支出更多额外的费用。根据原、被告双方提交的微信聊天记录，可以看出被告在签订认购书后多次通知原告及时准备资料并进行签约，但原告以各种理由一直未予签约，原告未积极履行合同，对认购书最终导致解除存在一定的过错。被告于2018年12月3日及9日分别出具了《签约催告函》及《解除认购协议通知函》，但该两份文件的邮寄地址并非认购书中约定的原告地址，且该两份邮件并非原告本人签收，被告无法证明该两份文件已送达至原告，被告未书面通知原告即将案涉房屋出卖给第三人，亦存在相应的过错。河南省豫建房地产评估咨询有限公司对案涉房屋价值进行鉴定，并出具了《房地产估价报告》，虽然原、被告对《房地产估价报告》的鉴定结果不予认可，但双方均未向本院提交足以推翻该鉴定意见的相关证据，本院对《房地产估价报告》的鉴定意见予以采信。《房地产估价报告》确定的案涉房屋价值与原告购买案涉房屋所需价款相差117591元（1335500-1217909），该数额应认定为房屋上涨差价损失。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度、预期利益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告应按照80%的比例赔偿原告房屋上涨差价损失，为94072.8元（117591×80%），原告主张过高的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告刘华与被告郑州绿锦置业有限公司于2018年3月31日签订的《绿都澜湾项目商品房认购书》；二、被告郑州绿锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘华购房款资金占用期间的利息14619.49元；三、被告郑州绿锦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘华损失94072.8元；四、驳回原告刘华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9786元，减半收取计4893元，鉴定费13000元，由原告刘华负担6590元，由被告郑州绿锦置业有限公司负担11303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇一九年九月二日法官助理张梦磊书记员王楠