山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3042号 上诉人（原审第三人）：王家信，男，1970年8月10日生，汉族，个体经营者，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：刘树刚，山东北泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡世欣，男，1964年1月30日生，汉族，农民，住潍坊市坊子区。 被上诉人（原审被告）：郭怀滨，男，1964年12月14日生，汉族，农民，住潍坊市坊子区。 上诉人王家信因与被上诉人蔡世欣、郭怀滨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2017）鲁0704民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王家信上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判，诉讼费由被上诉人蔡世欣负担。事实和理由：1.上诉人王家信与潍坊鑫聚源置业有限公司签订的房屋买卖合同成立在先，应受法律保护，一审认定被上诉人蔡世欣与郭怀滨签订的房屋买卖协议为有效合同是错误的，涉案房屋是以郭怀滨之子郭某名义购买，郭怀滨并非涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋不具有处分权，该合同应为效力待定合同。而上诉人基于与郭怀滨、郭某的抵顶合意，将登记在潍坊鑫聚源置业有限公司名下的涉案房屋抵顶，由借贷关系转化为房屋买卖关系，于2013年3月18日与潍坊鑫聚源置业有限公司签订《商品房买卖合同书》，取得涉案房屋相关权利，并应郭怀滨的要求，允许郭怀滨先临时借住一年，在法律上已完成了房屋的交付。2.一审法院依据合同法第一百三十五条规定，判决郭怀滨协助蔡世欣办理房屋过户手续系适用法律错误。退一步讲，即使蔡世欣与郭怀滨签订的房屋买卖合同是有效的，但郭怀滨也没有协助过户的能力和资格，一审判决是不可能履行和实现的。3.一审应依职权追加潍坊鑫聚源置业有限公司和郭怀滨之子郭某参加诉讼，一审遗漏当事人，属于程序违法。 蔡世欣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回王家信的上诉，维持原判。 郭怀滨未提交陈述意见。 蔡世欣向一审法院起诉请求：1.位于坊子区屋归蔡世欣所有，郭怀滨协助蔡世欣办理过户手续；2.本案的诉讼费用由郭怀滨、王家信承担。 王家信向一审法院提出独立的诉讼请求：1.判令蔡世欣与郭怀滨之间的房屋买卖合同无效，位于坊子区屋为王家信所有；2.诉讼费用由蔡世欣与郭怀滨承担。 一审法院认定事实：蔡世欣陈述其与郭怀滨买卖房屋的经过为：我与郭怀滨原先不认识。当时我的儿子结婚想买房子，刘之恕说郭怀滨有房子要卖。双方谈好价格后就签订了房屋买卖协议书，约定房屋为59万元，其中34万元一次性给了郭怀滨，剩余25万元是通过银行转账给韩佃亮。韩佃亮联系了郭怀滨，我们一起到了潍坊市坊子区第12幢楼1单元302号的楼上。郭怀滨把楼房的钥匙、房屋质量保证书、业主使用手册、装修承诺书、消防安全协议书给了我，并给我打了收到条。2013年10月22日韩佃亮将25万元房款转账给了郭怀滨。房子现在是我儿子蔡京田居住。为证明自己的主张，蔡世欣提供了以下证据： 1、2013年9月6日蔡世欣（作为乙方）与郭怀滨（作为甲方）签订房屋买卖协议书，以证明购买郭怀滨的房屋的事实。主要内容为：一、甲方的房屋位于潍坊市坊子区潍坊金属工艺品厂以东－－隆鑫盛（胜）景小区第12幢楼1单元302号房，建筑面积125.98平方米，附属配套储藏室1－302号，面积20.17平方米，房屋结构：砖混，室内物品：整体装修，其他：立式美的空调一台，太阳能及炉灶一套。甲方必须保证具有所有权，并有权出卖。二、上述房屋转让价格为59万元。付款方式：签订本协议时一次性付清。三、甲方自乙方付款完毕时将该房屋交付给乙方，房屋所有权归乙方所有。涉及房产的全部优惠政策、待遇及义务全部由乙方承继。甲方负责在条件具备（能办理转让登记）时，必须到房地产登记部门办理登记手续。四、因甲方无权出卖、又转让他人、反悔本协议或者不按照本协议履行转让登记手续等，致使乙方不能在法律上取得该房屋产权，甲方应承担违约责任，违约金为违约时房屋市场价格的30%。五、本协议自双方签订盖章后成立，本协议须经见证人签字见证。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证人一份。甲方（签字）：郭怀滨乙方（签字）：蔡世欣见证人（签字）：刘之恕韩佃亮2013年9月6日。 2、2013年9月8日向韩佃亮账户转款的银行历史交易明细；2013年10月22日，韩佃亮给郭怀滨转账25万元的银行业务回单；2013年10月21日郭怀滨给蔡世欣出具收到条。内容为：今收到蔡世欣隆鑫盛景小区第二十幢楼1单元302房，房款59万元整。人民币大写伍拾玖万元整。收款人：郭怀滨2013年10月21号。上述证据证明郭怀滨收到房款的事实。 3、房屋质量保证书、业主使用手册、装修承诺书、消防安全协议书，证明郭怀滨已将房屋交付给了蔡世欣。 4、物业费收据、垃圾处理费收据、电费收据，证明房屋现由蔡世欣儿子居住的事实，涉案房屋的电费凭条中记载的是郭怀滨的名字。 5、刘之恕、韩佃亮出庭作证，证明郭怀滨与蔡世欣买卖房屋属实。 原审中，郭怀滨对蔡世欣提供的证据均无异议，认可与蔡世欣签订房屋买卖协议书并收到蔡世欣购房款59万元的事实。 郭怀滨在原审中陈述，我与帛方纺织有限公司有业务，帛方纺织有限公司顶账将房屋抵顶给我，郭某是我儿子，当时装修起来给我儿子留着，因为钱紧张卖给了蔡世欣。郭怀滨提供的证据： 1、2012年10月19日与潍坊鑫聚源置业有限公司签订的商品房买卖合同书，约定郭怀滨购买潍坊鑫聚源置业有限公司开发的隆鑫盛景第12幢1单元302号房，总房款531652元。 2、2012年11月11日潍坊鑫聚源置业有限公司出具的缴纳房屋、储藏间款、维修基金和备案费的收款收据，金额共计540630元。 经质证，蔡世欣对郭怀滨提供的证据真实性均无异议。 2014年5月26日，法院依法到潍坊鑫聚源置业有限公司进行调查，该公司提供了第三人王家信与潍坊鑫聚源置业有限公司签订的关于王家信购买隆鑫盛景小区12号楼1单元302号房屋的商品房买卖合同书复印件、2012年11月11日户名为郭某的缴纳房款、储藏间款、维修基金、备案费的收款收据（金额540630元）及郭怀滨出具的证明。2015年8月18日庭审中，蔡世欣、郭怀滨对上述证据进行了质证。蔡世欣认为其与郭怀滨间有合法的房屋买卖协议且已全额付款，郭怀滨也出具了收款证明，房屋已经交付，所有的物业管理费用由蔡世欣按时交付。法院调查的证据证明房子是郭怀滨的，所以要求法庭支持蔡世欣的诉讼请求。第三人王家信的房屋买卖合同只是因借贷关系而产生的，且这里面有不情愿的因素，不是合法的。郭怀滨与王家信没有房屋买卖协议，郭怀滨给王家信办理过户是无效的。郭怀滨则对证据真实性均无异议，并陈述：我于2012年借王家信15万元，后来于2013年又借了王家信25万元，共计40万元。王家信让我用房子抵押，还他的钱后才解除抵押。证明是2014年6、7月份我写的，是我给王家信出具的。我和王家信于2013年3月份办理了涉案房屋的更名手续。当时和开发商说还了王家信的钱再把名字改过来。我到现在也没有还了王家信的40万元，名字到现在也没有改过来。我和王家信更名以后没有把钥匙给王家信。我没有跟蔡世欣说明这个情况。原审中，蔡世欣与郭怀滨均认可双方未到房产登记部门办理房屋产权登记或过户手续。 2014年9月25日，第三人王家信起诉至潍坊市坊子区人民法院［案号：（2014）坊民初字第821号］，要求依法确认王家信与潍坊鑫聚源置业有限公司所签购房合同有效，判令潍坊鑫聚源置业有限公司协助王家信办理隆鑫盛景12号楼1单元302号的房产证。该案审理过程中，王家信申请追加郭怀滨为第三人参加诉讼。2014年11月14日、2015年6月1日，该案公开开庭进行了审理。王家信提供的主要证据包括： 1、2013年3月18日王家信与潍坊鑫聚源置业有限公司签订的商品房买卖合同书，其中约定由王家信购买潍坊鑫聚源置业有限公司开发的隆鑫盛景第12幢1单元302号房，一次性付款531652元。 2、2013年3月19日郭怀滨出具的证明一份，内容为：兹证明潍坊鑫聚源置业有限公司给郭怀滨开具的（坊子龙泉街与凤山路交叉路口）隆鑫盛景小区12号楼1单元302号购楼收据一份，金额531652元（人民币大写伍拾叁万壹仟陆佰伍拾贰元整），不慎丢失。因此楼房已抵顶给王家信，本人同意以上收据作废，由潍坊鑫聚源置业有限公司重新给王家信开具购楼收据。特此证明。证明人：郭怀滨2013年3月19日。 3、2015年2月13日潍坊市潍城公证处对郭怀滨及郭怀滨之子郭某所作的保全证人证言的公证书各一份，其中郭某的证人证言为：潍坊鑫聚源置业有限公司给我开具的隆鑫盛景小区12号楼1单元302房购房收据一份，金额531652元（大写：伍拾叁万壹仟陆佰伍拾贰元），不慎丢失。因此楼房已抵给王家信，相关手续我已委托我父亲郭怀滨办理，本人同意以上收据作废，由潍坊鑫聚源置业有限公司重新开具以王家信为收款人的上述金额的收据给王家信，由此产生的一切法律责任由本人承担。特此证明。证明人：郭某。郭怀滨的证人证言为：2013年3月18日，经我儿子郭某同意并受其委托，将登记在郭某名下的位于隆鑫盛景小区12号楼1单元302号房屋转让给王家信。同日，我和王家信一同到潍坊鑫聚源置业有限公司将原购房合同更名为王家信。潍坊鑫聚源置业有限公司将原购房合同作废，重新为王家信出具了该房的销售合同。因我将购房收据丢失，于2013年3月19日为王家信出具了证明，说明收据丢失，该房抵顶给王家信，原收据作废。请潍坊鑫聚源置业有限公司重新给王家信开具购房收据，同日王家信将房款40万元打到我账号。特此证明郭怀滨。 4、2012年1月6日、2013年3月19日王家信向郭怀滨账户转账的银行业务回单。 5、与潍坊鑫聚源置业有限公司经理的电话录音。 经质证，蔡世欣对王家信起诉潍坊鑫聚源置业有限公司、第三人郭怀滨房屋买卖合同纠纷一案的真实性不予认可。主张从本案郭怀滨出庭的陈述看出郭怀滨和王家信之间是民间借贷纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，郭怀滨只是以该房屋作为担保的形式向王家信借款，而不是将该房屋卖给了王家信。王家信并未将该房屋的购房款交付给潍坊鑫聚源置业有限公司。所以王家信与潍坊鑫聚源置业有限公司的商品房买卖合同没有履行，是一份无效的买卖合同书。证明的书写人是否是郭怀滨无法确认。四份银行业务回单中的两份交易时间是2012年1月6日，向郭怀滨账户转账或现金存款打入15万元，与王家信所称的2013年3月19日支付给郭怀滨40万元的购房款不符。录音王家信自称是与潍坊鑫聚源置业有限公司销售经理的对话，但王家信并没有说明该销售经理的姓名、身份，与潍坊鑫聚源置业有限公司关系，也没有要求该销售经理出庭作证，所以该份录音是否系潍坊鑫聚源置业有限公司工作人员所作的电话录音记录不能核实。两份公证书中均注明本公证书只证明关系人郭怀滨、郭某亲笔书写了证人证言，对其内容是否真实不予审核。该公证书仅能证明两份证人证言是郭怀滨、郭某所写，但内容没有进行认可，且原告有证据证明郭怀滨、郭某在书写该两份证人证言时受到王家信的胁迫所形成的，应当是无效的证人证言。且在郭怀滨的证人证言中，最后一句明确说明“同日（2013年3月19日）王家信将房款40万元打到我账号”，与王家信本人提供的四份银行回单打款时间不符。在购房合同中该房产的价值是531652元，而王家信仅仅向郭怀滨支付了40万元就取得了该房屋的所有权，与现实情况不符，显失公平。 2015年10月8日庭审中蔡世欣再次申请刘之恕、韩佃亮出庭作证，以证明郭怀滨、郭某于2015年2月13日所制作的公证书虽系二人亲笔所写，但刘之恕、韩佃亮的证言能够证明郭怀滨是在王家信控制下所书写，不是郭怀滨、郭某的真实意思表示。 经询问蔡世欣，蔡世欣表示坚持要求“判令1.位于坊子区第12幢1单元302号房归原告所有，被告协助原告办理过户手续；2.本案诉讼费由被告承担”的诉讼请求。 经调查，位于坊子区鑫聚源置业有限公司。 一审法院认为，蔡世欣与郭怀滨于2013年9月6日签订的房屋买卖协议，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第三人王家信要求确认该合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现涉案房屋的登记所有权人为潍坊鑫聚源置业有限公司，蔡世欣与郭怀滨在原审中均认可双方未到房产登记管理部门办理涉案房屋的产权登记、变更或转让手续，故蔡世欣要求确认“位于坊子区归原告所有”的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。同理，第三人要求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。蔡世欣与郭怀滨签订房屋买卖合同后，郭怀滨作为出卖人，负有协助蔡世欣办理房屋过户手续的义务，现蔡世欣要求郭怀滨协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。若郭怀滨履行不能，蔡世欣可另行提起诉讼维护其合法权益。郭怀滨经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的相应诉讼权利，应承担相应法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭怀滨协助蔡世欣办理隆鑫盛景小区（位于坊子区）12号楼1单元302号房屋的过户手续，于判决生效后六个月内履行完毕；二、驳回蔡世欣的其他诉讼请求；三、驳回王家信的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费9700元，财产保全费3470元，共计13170元，由郭怀滨负担。 本院二审期间，被上诉人蔡世欣提交物业费缴纳证明一份，主张蔡世欣自2013年10月一直在涉案房屋居住；上诉人王家信认为该证据并非新证据，不予认可。本院认为，该物业费缴纳证明无出具人签字、无出具时间，不符合证据形式要件，本院不予采信。 本院认为，结合原审中郭怀滨的陈述、（2014）坊民初字第821号案件中案外人潍坊鑫聚源置业有限公司的陈述及法院调查取证的事实，可以证明涉案房屋原系郭怀滨顶帐而来，以其子郭某的名义购买，故郭怀滨对涉案房屋具有处分权，其与蔡世欣于2013年9月6日签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。王家信主张蔡世欣与郭怀滨签订的协议无效，无事实与法律依据，不予支持。蔡世欣与郭怀滨签订房屋买卖协议后，郭怀滨作为出卖人，负有协助蔡世欣办理房屋过户手续的义务，一审判决郭怀滨协助蔡世欣办理房屋过户手续，具有事实与法律依据，本院予以支持。王家信主张一审程序违法，遗漏潍坊鑫聚源置业有限公司和郭某参加诉讼，本院认为，潍坊鑫聚源置业有限公司和郭某并非必须参加本案的诉讼当事人，一审程序合法，对王家信的该项上诉请求亦不予支持。 综上所述，上诉人王家信的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9700元，由上诉人王家信负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年九月二十三日 书记员  田 然