贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初43号原告（案外人）：李蕾，女，1992年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李明富，贵州崇实律师事务所律师。被告（申请执行人）：贵州现代物流产业（集团）有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市双龙临空经济区大数据工场。法定代表人：任建生，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗毅，贵州首约律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利涛，贵州首约律师事务所实习律师。被告（被执行人）：贵州美成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方。委托诉讼代理人：邹飞，男，1965年7月24日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。第三人：李明富，男，1966年8月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之苑梅苑商住楼120室。法定代表人：谢黔华。委托诉讼代理人：刘邦超，男，1983年9月29日出生，汉族，住贵州省水城县，系该公司员工。原告李蕾诉被告贵州现代物流产业（集团）有限责任公司（以下简称：现代物流公司）、贵州美成房地产开发有限公司（以下简称：美成公司），第三人李明富、贵州华飞新都市房地产开发有限公司（以下简称：华飞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告李蕾委托诉讼代理人李明富、被告现代物流公司委托诉讼代理人罗毅、陈利涛、第三人李明富以及华飞公司委托诉讼代理人刘邦超到庭参加诉讼，被告美成公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李蕾向本院提出诉讼请求：一、依法撤销（2019）黔01执异165号执行裁定书；二、判决排除对“美成新都”16-1-3号商铺的强制执行；三、被告美成公司对原告与美成公司签订的商品房买卖合同进行备案登记并办理产权证。事实及理由：原告之父李明富借款给华飞公司经营使用，华飞公司无钱偿还借款，而美成公司又向华飞公司借款，亦未归还。2015年4月30日，经协商一致，李明富与华飞公司及美成公司签订了《债务转移及以房抵债协议书》，该协议约定：华飞公司欠李明富借款中的5816292元转移由美成公司偿还，李明富与华飞公司、华飞公司与美成公司该部分债权债务消灭，最终形成美成公司欠李明富5816292元债务，其中，美成公司用“美成新都”16-1-3号商铺作价2355162元抵账给李明富。同时约定“抵账房产买卖合同的买受人由李明富指定以及由美成公司负责办理《商品房（现）买卖合同》备案登记手续和房产证等等”。2015年8月7日，李明富指定女儿李蕾与美成公司用签订《商品房买卖合同》方式办理房产抵账手续，买房款2355162元抵减美成公司应偿付李明富的欠款，同时李蕾交纳了15967元房屋维修基金。美成公司于2015年8月8日将房屋交付原告使用。2016年，因美成公司擅自将以物抵债的房屋用于抵押贷款。被告2018年保全查封了该商铺，导致美成公司无法为原告办理房屋备案登记手续，后由于拆迁原因，美成公司未能办理初始登记，进而不能为原告办理房产证。2018年10月28日，被告申请恢复执行。贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执恢154号执行通知书，对案涉房屋进行强制执行。原告为维护合法权益，向贵阳市中级人民法院提出执行异议，贵阳市中级人民法院于2019年2月11日作出（2019）黔01执异165号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告为维护合法权益，诉至本院，提出诉请如前。被告现代物流公司答辩称，一、李明富、美成公司、华飞公司之间的以物抵债协议在二被告达成还款协议九天之后达成，美成公司有逃避债务之嫌；二、原告与美成公司虽然签订了以物抵债协议，但该合同是以物抵债转换而来，不属于法律规定的房屋买卖合同；三、原告未在查封前合法占有使用案涉房屋。四、现代物流公司对美成公司的债权应当优先于原告的债权。被告美成公司未作答辩。第三人李明富述称，同意原告的诉讼请求及理由。第三人华飞公司述称，对原告的诉讼请求无异议，认可其诉称的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李蕾对其主张提交以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明：原告的合法主体资格。被告现代物流公司、被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富、第三人华飞公司均表示对该组证据三性无异议。2、（2018）黔01执异165号执行裁定书，拟证明：贵阳市中级人民法院以《债务转移及以房抵债协议书》未经生效法律文书确认，执行机构不应当对被执行人与案外人之间是否存在债务进行实体判断，因此，不能确定案外人己支付全部房款为由驳回原告的执行异议。被告现代物流公司、被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富、第三人华飞公司均表示对该组证据三性无异议。3、《李明富借款给华飞公司明细表》、付款凭证、借款协议、收据、结算书、结婚证。拟证明：第三人华飞公司与第三人李明富之间存在借贷关系，且存在华飞公司欠李明富借款本息未偿还的事实。被告现代物流公司质证认为：对该组证据持异议，被告现代物流公司未参与该协议的签订，不清楚该组证据的真实性；被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富表示认可该组证据；第三人华飞公司质证称对该组证据三性无异议。4、收据、汇款凭证，拟证明：华飞公司借款给美成公司使用。被告现代物流公司质证认为：不清楚该组证据的真实性；被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富表示认可该组证据；第三人华飞公司质证称对该组证据三性无异议。5、《债务转移及以房抵债协议书》拟证明：华飞公司将欠李明富借款本息中的5816292.00元转移由美成公司偿还，清偿后李明富与华飞公司、美成公司与华飞公司之间该部分债权债务消灭。美成公司应偿付李明富的5816292.00元，其中美成公司用“美成新都”16-1-3号商铺作价2355162元抵偿给李明富。抵帐房产买卖合同的买受人由李明富指定。抵帐房产在美成公司办理现房证后，由美成公司为买受人办理《商品房（现）买卖合同》备案登记手续，并办理房产证。被告现代物流公司质证认为：被告现代物流公司并非合同当事人，不清楚该组证据的真实性；被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富表示认可该组证据；第三人华飞公司质证称对该组证据三性无异议。6、合同审批单、《申请》、《收条》、《收据》。拟证明：美成公司将16-1-3号商铺以2355162元抵偿给李明富，李明富指定女儿李蕾作为买受人与美成公司签订买卖合同，合同价款为1596720元，抵偿价款实际为2355162元，原告的购房款2355162元从美成公司应付李明富欠款中扣减。被告现代物流公司质证称对真实性无异议，案涉商铺是基于以物抵债协议转变成的债权而不是基于房屋买卖合同的特殊债权；被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富表示认可该组证据；第三人华飞公司质证称对该组证据三性无异议。7、《商品房买卖合同》、收据，拟证明：1、2015年8月7日，李蕾与美成公司签订购买16-1-3号商铺《商品房买卖合同》。李蕾付清了2355162元购房款，交纳房屋维修基金15967.00元，原告李蕾从2016年1月1日起交纳物管费。被告现代物流公司质证认为：对该组证据真实性无异议，该原告与美成公司之间的债权是基于以物抵债协议，并非基于房屋买卖合同的特殊债权。被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富表示认可该组证据；第三人华飞公司质证称对该组证据三性无异议。8、《证明》拟证明未办理房屋产权登记的原因不在于原告。被告现代物流公司质证称，对该证据真实性无法核实，证明内容与举证内容有一定出入；被告美成公司质证称对该组证据三性无异议；第三人李明富表示认可该组证据；第三人华飞公司质证称对该组证据三性无异议。9、《不动产登记查询信息》，拟证明：2016年美成公司将以物抵债给原告李蕾的16-1-3号商铺抵押给南充市商业银行贵阳分行，至今未能解除抵押。2018年16-1-3号商铺被贵阳市中级人民法院查封。被告现代物流公司质证称，对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可，法院2015年8月15日作出协助执行通知书查封了该房屋。该房屋在批量房屋的查封范围之内。被告美成公司质证称对该证据不持异议，对查封时间不清楚，银行抵押属实。第三人李明富质证称认可原告的证据；第三人华飞公司质证称对该组证据不持异议。10、微信转账记录，房屋租赁合同、授权委托书，拟证明案涉房屋是2017年1月10日出租给宋俊义使用。承租人支付租金的情况。被告现代物流公司质证称，对该证据真实性不予认可。第三人李明富质证称认可该证据。第三人华飞公司质证称对该证据三性无异议。被告美成公司未予质证。被告现代物流公司向本院提交以下证据：1、（2015）筑民二商初字第451、450号民事判决书，拟证明本案的执行依据，以物抵债协议书是在美成公司与现代物流公司还款协议达成九天后签订，美成公司有逃避债务的嫌疑。原告质证称对该证据三性无异议，被告现代物流公司与美成公司之间是普通的金钱债权。被告美成公司质证称，对该证据无异议，但二份协议并无矛盾。第三人李明富质证称对该证据无异议，但二份协议并无矛盾。第三人华飞公司质证称对美成公司的还款协议不清楚。2.执行异议裁定书，拟证明案涉房屋的首次查封时间是2015年8月13日。原告质证认为，对该证据真实性无异议，对证明目的不予认可，法院查封在后，以物抵债在前。被告美成公司质证称，该证据不能反映查封时间和房号。第三人李明富质证称与原告质证意见一致。第三人华飞公司质证称，与美成公司质证意见一致。3、不动产查询信息，拟证明案涉房屋的查封、抵押信息。原告及第三人李明富质证称对该证据三性均无异议。被告美成公司未予质证。第三人华飞公司向本院提交记账凭证、转账凭证、收据，拟证明由李明富出借给华飞公司本金共计11笔，金额共719.558万元。原告及第三人李明富质证称，对该证据三性无异议，该证据与我方提交的证据能够相互印证。被告现代物流公司质证称，对该证据真实性、关联性不予认可，且大部分借款并无银行流水印证，有流水的部分又并非本案当事人的名字，不应作为定案依据。即便双方债务真实，也仅是普通债权，不能阻却本案执行。被告美成公司未予质证。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：贵州省物资集团有限责任公司诉美成公司、贵州省新新建筑工程公司合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案，于2015年12月29日作出（2015）筑民二（商）初字第450号民事判决，判令美成公司于判决生效之日起十五日内支付贵州省物资集团有限责任公司货款15884830.41元及利息。后贵州省物资集团有限责任公司申请本院强制执行，执行案号为（2016）黔01执404号，本院于2016年11月31日作出（2016）黔01执404号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年10月28日该案恢复执行，案号为（2018）黔01执恢154号。2019年1月24号本院查封了位于贵阳市“美成新都”16-1-3号房屋。李蕾遂向本院提出执行异议，本院于2019年2月11日作出（2019）黔01执异165号执行裁定书，裁定驳回李蕾的异议请求。李蕾遂提出本案执行异议之诉。2018年12月8日华飞公司出具《李明富、张蓉借款给华飞公司明细表》，载明2010年11月9日至2014年4月16日期间，李明富、张蓉出借11笔款项给华飞公司，共计719.558元。华飞公司提交的记账凭证、转账凭证、收据显示上述李明富、张蓉借款具体如下：1、2010年11月9日，张蓉通过POS机刷卡，向华飞公司付款160万元。华飞公司记账凭证、收款收据均载明收到李明富支付的160万元；2、2011年6月21日，张蓉通过POS机刷卡，分二笔向华飞公司付款29.9万元、155.1万元。华飞公司记账凭证、收款收据均载明收到张蓉借款185万元；3、2012年6月21日，李明富通过POS机刷卡向华飞公司付款62.3万元。华飞公司记账凭证载明借方发生62.3万元；4、2012年7月19日，李明富通过POS机刷卡向华飞公司付款15万元。华飞公司记账凭证及收款收据载明收到李明富支付15万元；5、2012年12月24日，李明富通过POS机刷卡向华飞公司付款18.83万元。华飞公司记账凭证载明借方发生18.83万元；6、2013年6月25日，李明富通过POS机刷卡向华飞公司付款53.6万元。华飞公司记账凭证载明借方发生53.6万元；7、2013年9月25日，李明富通过工商银行向徐永梅转账24.328万元。华飞公司记账凭证载明借方发生24.328万元；8、2014年3月11日，李明富通过工商银行向徐永梅转账60万元；华飞公司记账凭证载明借方发生60万元；9、2014年3月24日，张龙通过工商银行向徐永梅转账60万元，张蓉通过工商银行向徐永梅转账40万元；华飞公司记账凭证载明借方发生100万元；10、2014年4月16日，李明富通过POS机刷卡向华飞公司付款30万元。华飞公司记账凭证载明借方发生30万元；上述款项，通过POS机刷卡及银行转账共计709.058万元（其中524.73万元直接付款给华飞公司，184.328万元转账给华飞公司股东徐永梅），李明富主张另有10.5万元系李明富代华飞公司向陈世赛付款，但并未提交付款凭证。2013年9月25日六盘水华飞房地产开发有限公司作为甲方（该公司于2014年4月22日变更名称为贵州新都市开发投资有限公司、于2014年6月5日变更名称为贵州华飞新都市房地产开发有限公司），李明富、张蓉作为乙方签订一份《借款协议》，约定：经结算，本协议签订前甲方共向乙方借款8044200元，乙方再借给甲方243280元，两项乙方共出借8300000元给甲方。2014年7月7日，华飞公司出具收据，载明收到李明富交来个人借款9984000元。2015年5月28日，华飞公司出具《结算书》，载明：一、截止2015年5月4日，华飞公司向李明富的个人借款尚有本金7606990元未偿还，利息未支付，今后利随本清；二、从2015年2月16日起至2015年5月4日期间，尚有10936120元本金的利息未支付。2014年7月15日，华飞公司向美成公司转账1000万元；2014年8月7日，华飞公司向美成公司转账300万元；2014年8月18日，华飞公司向美成公司转账1000万元，上述款项共计2300万元。银行转账凭证均注明用途为借款。2015年4月30日，李明富作为甲方，华飞公司作为乙方，美成公司作为丙方签订一份《债务转移以房抵债协议书》,约定鉴于华飞公司向李明富借款未偿还，美成公司向华飞公司借款也未偿还，经三方协商，一致同意将华飞公司欠李明富的部分债务、美成公司欠华飞公司的部分债务统一转移由美成公司承担。并用美成公司开发建设的“美成新都”项目住宅、商铺、车位充抵该债务，特达成协议如下：一、2014年7月7日、10月6日、2015年1月6日，华飞公司分三次向李明富借款11504000元，2014年11月10日退款30万元，截止至2015年1月6日合计借款11204000元。2014年7月，丙方向乙方借款2300万元，到期后偿还了部分借款，尚有约1500万元（具体金额以财务结算数据为准）未予偿还。二、经甲乙丙三方协商一致，乙方欠甲方借款中的5816292元转移由丙方承担偿还。三、丙方欠甲方5816292元债务，丙方用“美成新都”项目房产予以抵账，抵账手续办理完毕，甲方与丙方之间的该笔债权债务消灭。具体抵账房产、抵账金额如下：7-负1-33号铺145.32㎡，15000元/㎡，抵价总额2179800元；6-2-6-1号住宅，164.19/㎡，3500元/㎡，抵价总额574665元；6-3-6-2号住宅，164.19/㎡，3500元/㎡，抵价总额574665元；16-1-3号铺，133.06/㎡，17700元/㎡，抵价总额2355162元；B区车位1个，抵价总额66000元。A区车位1个，抵价总额66000元。上述抵账房产，由甲、丙双方签订买卖合同并由丙方负责办理备案登记手续（车位除外），房屋维修基金、契税由甲方负责缴纳，其余费用由丙方负责交纳，抵账房产买卖合同的买受人由甲方书面指定。2015年8月7日，李蕾作为买受人填写《美成新都商铺合同审批单》，载明购买房号为16号楼1层3号，房款为1596720元，维修基金为15967元，上述款项共计1612687元。同日，李蕾与美成公司签订《商品房买卖合同》约定，美成公司将美成新都C组团16幢1层3号房屋出售给李蕾，约定购房款为1596720元。2015年8月7日，美成公司出具收据二张，分别载明收到李蕾交付的758442元、1596720元，并载明收款事由为：华飞往来款抵C区16-1-3#房款。同日，贵州雅仕居物业管理有限公司出具收据，载明收到李蕾交付的C区16-1-3#商铺维修基金15967元。2016年2月26日，贵州雅仕居物业管理有限公司出具收据单，载明收到物业管理费3193.44元，交款人为李蕾。2017年1月10日李蕾委托其母亲张蓉与宋俊义签订《房屋（门面）租赁合同》，约定将美成新都C区16-1-3号房屋出租给宋俊义，租金为前两年2200元/月，第三年2500元/月，每半年支付一次，租期为三年。2019年1月23日，宋俊萍通过微信转账向张蓉支付2019年2月1日至2019年8月1日期间租金15000元。美成公司于2018年12月30日出具《证明》，载明其公司开发的“美成新都”项目未取得建设项目竣工规划验收合格证明，故未办理产权初始登记，进而未能为业主办理房屋产权手续。另查明，2018年8月23日贵州省物资集团有限责任公司名称变更为“贵州现代物流产业（集团）有限责任公司”。华飞公司信用信息公示报告显示，徐永梅系华飞公司股东。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告主张案涉房屋系通过抵偿债务的方式取得，其应举证证明在法院查封前签订了真实有效的以房抵债协议，并证明在法院查封前已实际占有使用房屋。根据提交的银行流水清单、第三人华飞公司提交的付款凭证、收款收据及记账凭证等证据显示，李明富及其家人在2010年至2014年期间，通过POS机刷卡向华飞公司付款共计524.73万元，通过银行转账向华飞公司股东徐永梅支付184.328万元，上述款项共计709.058万元。华飞公司出具的《李明富、张蓉借款给华飞公司明细表》载明的719.558万元借款中，除一笔10.5万元李明富代华飞公司向陈世赛的付款无转账凭证以外，其余款项均有POS机刷卡凭证或银行转账凭证相印证，且与华飞公司的记账凭证能够相互对应。结合华飞公司与李明富、张蓉签订的借款协议，华飞公司出具的收款收据以及华飞公司与李明富、张蓉签订的《结算书》等证据，可以认定华飞公司与李明富之间存在真实的借贷关系。2014年7月至8月期间，华飞公司共向美成公司转账2300万元，银行转账凭证中均注明用途为借款，可以认定华飞公司向美成公司出借款项2300万元的事实。2015年4月30日李明富与华飞公司、美成公司签订的《债务转移及以房抵债协议书》，约定华飞公司欠李明富的部分债务转移由美成公司承担，并以美成公司开发的建设的“美成新都”住宅、商铺、车位抵偿债务，该约定应属当事人真实意思表示，该《债务转移及以房抵债协议书》的签订在本院对案涉房屋采取执行措施之前，亦在现代物流公司（原贵州省物资集团有限责任公司）起诉美成公司合同纠纷立案之前，该协议的签订未违反法律强制性规定，应属有效。根据本院查明的事实，本院查封案涉房屋的时间为2019年1月24日，2016年2月26日贵州雅仕居物业管理有限公司出具的收据单显示，收到李蕾缴纳的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理费3193.44元。2017年1月10日李蕾委托其母亲张蓉与承租人宋俊义签订《房屋（门面）租赁合同》，约定将案涉房屋出租给宋俊义，并约定租金标准为前两年2200元/月，第三年2500元/月。从2019年1月23日张蓉的微信收款记录可看出，承租人转账支付的2019年2月1日至2019年8月1日期间租金与前述合同约定的租金标准相符，原告李蕾与承租人宋俊义之间的房屋租赁合同真实成立，且已实际履行。故可认定，在案涉房屋被查封前，原告已实际占有、使用案涉房屋。根据美成公司出具的《证明》，美成新都项目尚未取得建设项目竣工规划验收合格证明，未能办理产权初始登记。故案涉房屋未办理产权登记的原因不在于原告。综上所述，原告李蕾具有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，原告李蕾主张排除对“美成新都”16-1-3号商铺强制执行的诉讼请求能够成立，本院予以支持。至于原告要求撤销（2019）黔01执异165号执行裁定书的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。原告李蕾要求被告美成公司对商品房买卖合同进行备案登记并办理产权证的诉讼请求不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院依法予以驳回，其可另行诉讼解决。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于贵阳市“美成新都”16-1-3号商铺；二、驳回原告李蕾的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异165号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇一九年九月八日法官助理戴蔚书记员李月红