云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2910号原告：景洪佛光园餐厅，营业场所景洪市易武路交通巷2号。统一社会信用代码：92532801MA6KDCGU70。经营者：罗庆东，男，1963年10月1日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：刘瑞和，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳绿洲投资控股有限公司，住所地云南省景洪市园林巷9号。统一社会信用代码：91532800678749226R。法定代表人：毕丹，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何维飞，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳州住房和城乡建设局，地址景洪市园林巷9号。统一社会信用代码：115328000152338942。法定代表人：杨建玲，职务局长。委托诉讼代理人：蒋志明，男，1973年2月8日出生，哈尼族，系西双版纳州住房和城乡建设局科长，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县，特别授权代理。原告景洪佛光园餐厅（以下简称：佛光园餐厅）诉被告西双版纳绿洲投资控股有限公司（以下简称：绿洲公司）、西双版纳州住房和城乡建设局（以下简称：西双版纳州住建局）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佛光园餐厅的经营者罗庆东及其委托诉讼代理人刘瑞和，被告绿洲投资公司的委托诉讼代理人何维飞，被告西双版纳州住建局的委托诉讼代理人蒋志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：两被告按原《合同书》第六条5项（2）约定，共同收购原告在租赁地上的资产（见原告证据11“景洪佛光园餐厅租赁地地上物统计表”)，价值200万元，实际价值以司法鉴定机构评估价值为准。事实和理由：本案所涉上地使用权原归属十西双版纳州住房和城乡建设局（该局前称为“原西双版纳州城乡建设环境保护局”、“西双版纳州建设局”，下称“第二被告”）。1997年12月31日，原告以景洪市绿舟服务公司名义与第二被告签订《合同书》，承租涉案上地，经营餐饮业务，租期至2017年12月31日。其中《合同书》第六条第5项约定：乙方（原告）承包期满后，乙方在甲方承包地仁的整个企业资产按下面条款处理：1.乙方延续承包，承包年限和金额按当时情况，双方商定；2.终止时，资产评估定价，甲方收购；3.终止时，资产评估定价，第三者收购。合同签订后，原告开始经营餐饮业务，在地上建了砖木结构房，搞了些园林绿化，起名号“景洪佛光园餐厅”。2001年3月1日，绿舟服务公司经过景洪市工商局同意，将企业名称变更为“景洪佛光园餐厅”，原告后以字号“景洪佛光园餐厅”注册登记了个体工商户营业执照。2008年12月25日，原告与第二被告因为一些债权债务及实际租地面积，另行签订《补充协议》，另行约定每年的租金数额。2015年，原告经过报批，建了1351平米的两层钢结构房，用以接待团体宴席。前面所建经营性用房，均取得房屋《所有权证》。2015年6月12日，第一被告与第二被告签订《国有经营性资产移交协议》，取得案涉土地的使用、经营、收益等项不动产权。2015年12月，两被告向原告送达了《国有经营性资产权利人变更告知书》，明确告知原告，第一被告已经取得案涉土地的使用、经营、收益等项不动产权，同时也承继了第二被告在上述土地租赁合同中的权利义务。2017年11月8日，第一被告给原告送达《房屋租赁合同终告知书》，告知原告：2017年12月31日合同租赁期届满后，依法自行终止。届时，第一被告将对案涉土地3年期租赁权面向社会公开拍卖。如原告无意参与竞买或竞买未能成交，请原告在合同到期10日内，将案涉土地上的地上物清理干净，交还第一被告。2017年12月31日租期届满后，第一被告即着手委托公开拍卖上地租赁权事宜。原告因为受到上述压力，就报名参加竞买，并与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。后在与第一被告协商签订《国有土地租赁合同》时发生纠纷，第一被告坚决不同意修改合同中的强势条款，不同意增加地地上物处理的内容，以至双方末能签订租赁协议。鉴于协商过程中，原告实际占用第一被告2018年上半年的土地使用权，原告按第被告要求交了2018年上半年的土地占用费164750元。既然双方未能达成新的土地租赁协议，又没有第三方收购原告地上资产的情况下，第一被告理应按照原租赁合同第六条5项（2)约定，来收购原告的地上资产，但却遭到第一被告拒绝，理由是原土地租赁合同是原告与第二被告签订的，收购地上资产，原告应该找第二被告主张。由于原告的正当要求不能通过协商解决，原告只能依法起诉，望法院依法作出公正的判决。被告绿洲公司辩称：一、被答辩人提出要求答辩人按照《合同书》第六条5项（2）约定收购被答辩人在租赁土地上的资产，没有合同和法律依据。被答辩人1997年8月31日与原西双版纳州城乡建设环境保护局签订的土地租赁《合同书》第六条5项约定：乙方承包期满后，乙方在甲方承包土地上的整个企业资产按下面条款处理：①乙方延续承包，承包年限和金额按当时情况，双方商定。②终止时，资产评估定价，甲方收购。③终止时，资产评估定价，第三者收购。有关合同内容（指第三者与甲方之合同）按当时情况协商确定。最后一款约定：以上三款，甲乙双方协商，可任选其中一款。从上述合同条款约定可以看出，所谓的①②③个选项根本不具有可操作性。三个选项到底选择哪一个？被答辩人要求甲方收购，答辩人认为乙方现在事实上还在使用该宗土地，应该选第一项，甚至答辩人认为还可以选第三项，由第三者收购。第三者谁去找？合同没有约定。那么，答辩人可以认为第三者应该由被答辩人去寻找。所以，答辩人认为合同第六条5项不具有操作性，不具有可操作性性的约定，应当视为没有约定。由此，答辩人认为被答辩人依据合同第六条5项要求答辩人对其地上资产进行收购，没有合同和法律依据。二、根据被答辩人提供的资产明细，答辩人认为即使被答辩人不继续承租涉案的土地，答辩人也不应当对其进行补偿。从被答辩人提交的证据看，所谓的资产主要分为三类：一类是被答辩人认为是办理了房产证的房屋，第二类是新建盖的宴客厅，第三类是各种花草树木及水泥道路等。第一类办理了房产证的21间房屋。第一，虽然被答辩人持有原景洪市房地产管理处颁发的房屋所用权证，但是答辩人认为被答辩人持有的房产证取得，违反办证时的法律规定，不具有合法性；第二，房产证登记的所有权人是景洪市绿舟服务公司，所有权性质为集体，说明房产证上登记的房屋并不是佛光园所有的，佛光园来主张权利，不符合法律规定；第三，景洪市绿舟服务公司作为一个民事主体，事实上已经消亡，景洪市绿舟服务公司通过审批变更为佛光园不符合企业变更的规定，登记在景洪市继承没有法律依据；第四，根据本代理人实地查看，登记在登记在景洪市房屋已经面目全非。现在在佛光园里的房屋，除宴会厅外，总共有12幢，没有一幢是木质房的，也没有一幢是砖木结构的，全部都是钢架顶结构的砌体房，12幢房的面积、位置与从房管处调取的资料中标明的位置大多不一致。这些房屋很明显是佛光园后来新建的，但是至今为止，答辩人没有看到相关的报建手续，肯定属于违法建筑。违法建筑，答辩人没有补偿的义务。第二类新盖的宴会厅。虽然被答辩人证明该宴会厅的建盖办理过临时建设工程规划许可证，但是该宴会厅的临时许可已经过期，而且该宴会厅为二层，远远超过《云南省城镇临时建设和临时用地规划暂行办法》第九条：“临时性房屋层数不得超过一层，高度不得超过4米”的规定。现该宴会厅已经被景洪市城管局责令限期拆除。很明显，宴会厅就是一个违法建筑，答辩人也不应当对其进行补偿。第三类各种花草树木、道路、停车场。答辩人认为被答辩人仅仅提供图片是不够的，被答辩人认为这些是自己投资的资产，被答辩人还应当对自己的主张提供相应的证据，证明花草树木是什么时间购买的，多少钱买来的，花了多少人工费。同理，道路、停车场是什么时间修建的，材料费、人工费是多少。遗憾的是，答辩人没有见到。同时，据答辩人了解，原建设局出租给被答辩人并不是一块荒地，而观赏园，观赏园本身就有各种各样的花草树木。被答辩人声称现佛光园内的花草树木是其承租后栽种的，被答辩人应当对自己的主张举证，否则，按照谁主张说举证的证据规则，被答辩人应当承担举证不利的法律后果。因此，答辩人认为就算被答辩人不再续租该宗土地，答辩人也没有对其补偿的义务。三、关于被答辩人诉状中诉称的答辩人拒绝收购的理由是“原土地租赁合同是原告与第二被告（西双版纳州住房和城乡建设局）签订的，收购地上资产，原告应该找第二被告”。答辩人认为这完全是被答辩人无中生有。2015年6月答辩人取得该宗土地的使用权，同年的12月18日就书面告知了该宗土地的相关权利义务由答辩人承担。后来答辩人的各种告知、通知，被答辩人的各种回复，从未提到过要被答辩人找住建局的事。答辩人从来都是坦坦荡荡的，从未将责任推卸给住建局。被答辩人此番说法，不知何意。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉请没有任何的事实和法律依据，请人民法院依法全部予以驳回。被告西双版纳住建局辩称：观赏园的花卉、苗木以前就有了，但是因为时间有点久远，不太清楚具体是哪些苗木。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告提交的营业执照、居民身份证、被告企业信用信息、合同书、补充合同、企业法人营业执照、企业法人申请变更登记注册书、国有经营性资产移交协议、国有经营性资产权利人变更告知书、云南省地方税务局通用机打发票（两份）、建设工程规划许可证、房屋所有权证、西双版纳绿洲投资控股有限公司房屋租赁合同终止告知书、国有土地租赁合同、照片、关于佛光园餐厅使用土地租赁有关事项告知书、佛光园餐厅对版纳城投公司《告知书》的回复、关于佛光园餐厅临时建筑有关事项告知书、佛光园餐厅对版纳城投公司《告知书》的回复、关于景洪佛光园餐厅建筑物合法性认定的请示、关于景洪佛光园餐厅建筑合法性认定的复函、责令限期整改通知书、西双版纳绿洲投资控股有限公司关于立案查处景洪佛光园餐厅违法建设的请示、发文登记簿、绿洲服务公司房产登记档案资料真实性本院均予以采信；2.原告提交的景洪佛光园餐厅租赁地地上物统计表非书面证据，本院不予采信。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年8月31日，原西双版纳州城乡建设环境保护局作为甲方与景洪市绿舟服务公司作为乙方签订了《合同书》，约定甲方把苗木观赏园西北角部分土地承包给乙方使用，总面积10亩左右，承包期限自1997年8月1日起至2017年12月1日止，承包费每五年递增2万元，后5年承包费为每年9万元，在承包期间乙方可根据市场情况灵活自由的规划、建设和使用，甲方不限制乙方的使用和经营范围，乙方对其以及房产享有一切支配权（未经甲方批准，乙方不准建砖混结构房屋，乙方安排原观赏园职工，第六条第5项承包期满后，乙方在甲方承包土地上的整个企业资产按下面条款处理：乙方延续承包，承包年限和金额按当时情况，双方商定；终止时，资产评估定价，甲方收购；终止时，资产评估定价，第三者收购。有关合同内容（指第三者与甲方之合同）按当时情况三方协商确定，以上三款，甲乙双方协商，可任选其中一款。2008年12月25日，西双版纳州建设局与景洪佛光园餐厅又签订了《补充协议》，主要内容为：实际使用承包土地亩数为8亩，除前三年按10亩计算租金，后17年按8亩土地计算租金，还约定了其他合同内容。后由原告经营上述土地，并建盖了地上附着物。1998年9月1日，景洪市绿舟服务公司取得了农林南路地上建筑物的房产证。2015年11月24日，原告在租赁物上建立了1351平方米的临时建筑，并取得了临时建设工程许可凭证，期限为2年。西双版纳城乡建设投资开发有限公司于2015年取得争议租赁物管理权，并向原告发出了《关于佛光园餐厅所使用土地租赁有关事项告知书》，书明：现合同剩余期限仅剩不到2年，凡土地上的原有建筑改造或新建建筑，应本着简易、不建盖永久性建筑的原则进行，以免届时给双方带来不必要的合同争议或由此给承租人增加不必要的投资负担和法律风险，贵餐厅改变该宗土地现状的一切行为，因事先征得版纳城头同意。原告于2015年12月21日向版纳城投公司回复称：深知这次改建的投资风险，报建宴会厅用途为临时建筑，建筑结构为易安装拆迁的钢结构建筑。2018年8月20日，景洪市城市管理局对一个发出了《景洪市城市管理局责令限期整改通知书》，要求原告限期拆除宴会厅建筑。上述土地租赁合同到期后，原告于2017年11月8日向被告罗庆东发出《西双版纳绿洲投资控股有限公司房屋租赁合同终止告知书》，告知原合同到期后依法自行终止，将根据政策法规拍卖土地租赁权，如租户有意继续租赁使用土地，可参加拍卖。西双版纳绿洲投资控股有限公司委托西双版纳远腾拍卖有限责任公司对景洪市交通巷2号原州住建局土地（佛光园）3年期租赁经营权进行拍卖，双方于2018年4月10日签订了《委托拍卖合同》。2018年4月26日，西双版纳远腾拍卖有限责任公司组织了拍卖，被告罗庆东参与了竞拍，并以329500元每年的价格竞拍得景洪市交通巷2号佛光园餐厅地块3年的租赁权，被告罗庆东作为买受人签订了《拍卖成交确认书》，确定于2018年5月2日前付清拍卖成交价款、佣金。另查明，2001年原西双版纳城乡建设环境保护局更名为原西双版纳州建设局，2009年更名为西双版纳州住房和城乡建设局。西双版纳城乡建设投资开发有限公司于2008年注册成立，2016年年底更名为西双版纳绿洲投资控股有限公司。2015年6月12日，在西双版纳州人民州府国有资产监督管理委员会监督下，西双版纳住房和城乡建设局向西双版纳城乡建设投资开发有限公司移交了景洪市交通巷2号佛光园餐厅地块的经营、管理权。景洪市绿洲服务有限公司于1997年4月28日登记注册，性质为私营企业，法定代表人为罗庆东；景洪市佛光园餐厅于2001年3月5日注册登记，性质为私营企业，法定代表人为罗庆东；景洪佛光园餐厅于2009年4月27日登记注册。本院认为，本案系合同纠纷，双方应当按照合同约定，履行各自权利及义务。本案中，原告主张两被告根据1997年8月31日《合同书》第六条第5项“承包期满后，乙方在甲方承包土地上的整个企业资产按下面条款处理：乙方延续承包，承包年限和金额按当时情况，双方商定；终止时，资产评估定价，甲方收购；终止时，资产评估定价，第三者收购。有关合同内容（指第三者与甲方之合同）按当时情况三方协商确定，以上三款，甲乙双方协商，可任选其中一款。”的约定回购佛光园餐厅内的资产，本院认为《合同书》约定的履行期限为1997年8月1日起至2017年12月1日止，合同到期后原合同自然终止履行，被告绿洲公司告知原告合同自行终止，将委托西双版纳远腾拍卖有限公司拍卖该土地上租赁权，并将拍卖信息告知原告实际上是邀约原告参与竞拍，被告绿洲公司该行为并未违反《合同书》第六条第5项的约定，原告参加拍卖的行为足以表达继续租赁土地意愿，成功竞拍的行为事实上取得了继续租赁土地权利，虽然原告与被告绿洲公司在竞拍后因对合同条款的争议未能达成书面的土地租赁合同，但原告继续使用土地及支付租金的行为表达了原告继续租赁土地的意思表示，且双方对达成了新的土地租赁合同均无异议，因此，本院对原告请求二被告回购的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告景洪佛光园餐厅的全部诉讼请求。案件本诉受理费22800元，由原告景洪佛光园餐厅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长 邓 洁人民陪审员 唐 云人民陪审员 黄志玲二〇一九年九月十七日书 记 员 姚书宇