广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初9186号原告：宾素波，男，1982年3月出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：冯官海，广东灝创律师事务所律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇西冲口沿江街7号首层。法定代表人：罗卫锋。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所实习律师。原告宾素波与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宾素波及其委托诉讼代理人冯官海、被告亿力公司委托诉讼代理人郭嫦娟、梁照秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宾素波向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告支付逾期交房违约金（以688290元为基数，按日万分之三的标准，从2017年1月1日起计算至实际交房之日止）；二、被告立即向原告支付律师费4000元。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（落款时间2016年1月15日），原告向被告购买坐落于中山市××路××号万品中心4幢1层106卡，并约定被告应于2016年12月31日前将符合规定及约定的商品房交付给原告使用。但被告违反合同约定，至今尚未合格交房，被告应承担违约责任。而被告提供的《商品房买卖合同》等是格式条款，合同所约定的逾期交房违约金标准过低，且有违合同权利义务的对等原则等，恳请法庭对逾期交房违约金依法予以调整增加，即按日万分之三的标准计算逾期交房违约金。被告亿力公司辩称：一、原告存在逾期支付购房款的行为，被告有权推延交付商品房且无须承担延期交楼的责任。原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》第十一条约定，在本合同约定交付商品房的期限届满时（即2016年12月31日），若买受人未按合同约定向出卖人付清房价款、违约金、装修款等，则出卖人有权相应推延交付该商品房而无须承担延期交楼的违约责任。本案原告应于2016年1月15日向被告付清首期购房款348290元，并于2016年2月15日前付清按揭款34万元。然而，原告至今仍欠被告首期款17万元。该款经被告多次催缴，原告均未支付。据此，被告有权根据前述合同约定，不予交付商品房给原告，且被告无需承担延期交楼的责任。二、被告不存在逾期交楼的情况，无需向原告支付逾期交楼违约金。1.双方签订的商品房买卖合同第八条第二款约定，买受人未付清购房款或其他应付款项，或其他非出卖人所能控制的原因：因暴雨以上（含暴雨）的强降水、或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，可据实顺延。2015年至2016年期间，因遭遇暴雨、台风天气影响，施工单位长时间无法正常施工，应当据实顺延。2.双方签订的商品房买卖合同第八条第三款约定“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”可据实顺延。而涉案楼盘“万品中心”在验收时遭遇政策变化，需提供环评手续，该时间应当据实顺延。三、退一步说，原告要求的违约金过高，应当按合同约定予以降低。商品房买卖合同第九条约定，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同补充协议第四条约定，出卖人按合同第九条所承担的违约金，累计总额不超过该商品房总房价款的3%。因此，假设被告确实存在逾期交楼之情形，也应依据前述合同约定向原告支付违约金。原告主张的违约金明显高于合同约定，应按合同约定予以调整。四、被告无需向原告支付律师费。纵观《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，均未约定如被告存在违约行为，原告由此产生的律师费由被告负担。况且在本案中，因原告欠被告首期款17万元，被告有权不予交付商品房，由此产生的律师费当然应由原告自行承担。五、2016年1月15日，原告与邓志强签订《借款协议》、出具《收款收据》，原告向邓志强借款17万元用于购买中山市横栏镇“万品中心”项目的4幢1层106商铺，并于当日收到借款。2016年1月16日，原告签订一份《承诺书》，原告向被告承诺在原告清偿前述《借款协议》项下之全部本金、利息、违约金、逾期还款利息之前（以被告收到邓志强有关确认原告付清全部欠款的通知为准），被告有权不予交付该商品房给原告，且无须承担任何违约责任。原告至今仍未清偿邓志强的借款本息，被告未收到邓志强关于原告已付清全部欠款的通知。因此，被告有权根据承诺书的约定，不予交付商品房给原告，且无需向原告支付逾期交房违约金和律师费。经审理查明：2016年1月15日，原告宾素波与被告亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定宾素波向亿力公司购买中山市××路××号万品中心4幢1层106卡。该商品房的用途为商业，建筑面积31.23平方米，总房价为688290元。买受人按银行按揭方式付款，首期款348290元于2016年1月15日支付，商业贷款34万元于2016年2月15日支付。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”除上述特殊情况外，出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。“在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定向出卖人付清房价款……出卖人有权相应推延交付该商品房而无须承担延期交楼的违约责任，……”附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。同日，宾素波与亿力公司原股东邓志强签订《借款协议》，约定宾素波向邓志强借款17万元，用于向亿力公司购买上述商铺。借款期限从2016年1月15日至2016年5月31日。邓志强将上述借款转入亿力公司的账户即视为邓志强已经履行了交付借款给宾素波的义务。借款期限内不计利息，但如宾素波逾期偿还借款，则邓志强有权对宾素波所欠借款总额按银行同期同类贷款利率的四倍向宾素波收取利息（计算利息的起止时间：从借款之日起至实际全额还清借款之日止）。同日，宾素波出具《收款收据》，确认收到17万元借款。2016年1月16日，宾素波向邓志强、亿力公司出具《承诺书》，主要内容为：为保障邓志强的利益，经邓志强、亿力公司及宾素波同意，宾素波承诺在宾素波实际向邓志强清偿上述《借款协议》项下之全部借款本金、利息、违约金、逾期还款利息之前（以亿力公司收到邓志强有关确认宾素波付清全部欠款的通知为准），亿力公司有权根据邓志强的要求，拒绝交付该商品房给宾素波并延期办理权属证书，而无需承担任何违约责任。若上述《中山市商品房买卖合同》及补充协议约定的该商品房的交付期限早于宾素波实际清偿上述《借款协议》项下全部债务的时间，则亿力公司于收到邓志强有关确认宾素波付清全部欠款的通知之日起60日内将该商品房交付给宾素波使用。2016年1月21日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。2018年7月24日，宾素波提起本案诉讼，并支出律师费4000元。2018年11月14日，亿力公司向宾素波发出《关于催缴购房分期借款的公函》，称根据借款协议约定宾素波应在2016年5月31日前还清分期购房借款17万元，通知宾素波于2018年11月20日前结清余下借款。诉讼过程中，亿力公司确认邓志强已将借给宾素波的17万元借款支付给了亿力公司。宾素波确认未向邓志强偿还17万元借款。宾素波、亿力公司均确认亿力公司在2019年1月16日向宾素波发出了收楼通知。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同约定亿力公司应当在2016年12月31日前，将该商品房交付买受人使用，而亿力公司在2019年1月16日才向宾素波发出收楼通知。亿力公司未按商品房买卖合同约定的时间交楼。亿力公司称因异常天气无法正常施工、验收时遭遇政策变化，交楼时间应当顺延，但未提供相关证据，本院不予采信。本案争议的焦点是亿力公司能否以宾素波未向邓志强还清借款为由，抗辩免除逾期交房的违约责任。对此，本院认为宾素波出具的《承诺书》是其真实意思表示，合法有效。在《承诺书》中，宾素波自愿同意在其还清邓志强的借款之前，免除亿力公司逾期交房的违约责任。宾素波至今未还清邓志强的借款，所以其无权要求亿力公司支付逾期交房违约金。关于宾素波主张亿力公司支付其律师费4000元，也依据不足，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告宾素波的诉讼请求。案件受理费2714元（原告宾素波已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  何文璋审判员  黎 妙二〇一九年九月二日书记员  苏洁萍