福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7556号 原告（反诉被告）：吴招斌，男，1989年4月30日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告（反诉原告）：黄瑞锦，男，1975年3月2日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：骆源琳，福建九信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:林小丽，福建九信律师事务所执业律师。 原告吴招斌与被告黄瑞锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。黄瑞锦于2019年8月8日提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。本院于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴招斌，被告（反诉原告）黄瑞锦的委托诉讼代理人骆源琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴招斌向本院提出诉讼请求：1.判令黄瑞锦支付吴招斌2019年5月1日至5月17日的房租2380元；2.判令黄瑞锦支付吴招斌代缴的物业管理费、公摊水电费等费用2116.20元；3.判令黄瑞锦赔偿吴招斌因恢复房屋原状支出的20000元；4.判令黄瑞锦支付吴招斌联系110开锁支出250元。事实和理由：2014年3月22日，吴招斌委托父亲与黄瑞锦签订《房屋租赁合同》一份，约定吴招斌将坐落于厦门市湖里区XXXX房屋（即案涉房产）出租给黄瑞锦；租赁期限自2014年5月1日至2019年5月1日；第一年租金为每月3700元，第三年起每月租金为3800元，第四年起每月租金为4000元，第五年起每月租金为4200元；租金按季度支付；物业管理费及其他因使用房屋产生的费用由黄瑞锦承担；合同签订当日，黄瑞锦交押金5000元给吴招斌，押金在合同期满退房时、黄瑞锦交清所有费用后退还。双方按合同履行至2019年5月1日。吴招斌于2019年3月10日将案涉房产卖给案外人林某，并与林某约定最迟于2019年5月31日交房。吴招斌在租赁期满后多次要求黄瑞锦将房屋恢复原状交还，但黄瑞锦拒不配合，吴招斌于2019年5月17日拨打110，由公安机关联系锁匠开门方才收回房屋。收回时房屋多处被损坏，包括卫生间两个等电位未修复、三个房间及南向阳台的防护栏缺失、入户的铝合金门缺失、北向阳台护栏等被破坏、配套水电设施缺失、逃生门门锁损坏等。因房屋现状不符合交房标准，为避免逾期交房的损失，吴招斌与林某协商一致后，由吴招斌赔偿林某20000元作为房屋维修费用，吴招斌于2019年5月18日将案涉房产交付给林某。黄瑞锦未按时交房，应支付房屋占用期间的租金。黄瑞锦拖欠2019年1月至5月的物业管理费、公摊水电费等，由吴招斌代为支付2116.20元，黄瑞锦应向吴招斌支付垫付费用。黄瑞锦未按时将房屋恢复原状交还吴招斌，并对房屋设施进行破坏，应赔偿给吴招斌造成的损失20000元和开锁费用250元。 黄瑞锦辩称：1.黄瑞锦已于2019年5月1日将案涉房屋恢复原状并交给吴招斌，吴招斌要求支付2019年5月1日后的租金缺乏依据。2.吴招斌已收取押金5000元，扣除租赁期限内黄瑞锦应承担的物业管理费等费用1692.96元，黄瑞锦还应返还剩余押金3307.04元。3.黄瑞锦已按合同约定将案涉房产恢复至原格局返还给吴招斌，吴招斌主张房屋损坏，要求赔偿缺乏事实和法律依据。综上，请求法院驳回吴招斌的全部诉讼请求。 黄瑞锦向本院提出反诉诉求：1.判令吴招斌退还黄瑞锦押金3307元；2.判令吴招斌赔偿黄瑞锦18万元。事实和理由：2014年4月3日，黄瑞锦与吴招斌就租赁案涉房产事宜签订《房屋租赁合同》，约定“租赁期限自2014年5月1日至2019年5月1日；合同签订当日，黄瑞锦交押金5000元给吴招斌，押金在合同期满退房时、黄瑞锦交清所有费用后退还；如吴招斌违约，需赔偿黄瑞锦装修违约金12万元。合同期限届满后，黄瑞锦已将房屋恢复原状并返还吴招斌，但吴招斌未依约退还押金。吴招斌在未提前告知的情况下，于2019年3月10日将案涉房产出售给案外人林某，侵害了黄瑞锦对案涉房产的优先购买权，导致黄瑞锦对案涉房屋进行装修的支出损失12万元，以及黄瑞锦另行购买房屋需额外支出6万元中介费，黄瑞锦为此诉至法院。 吴招斌辩称：1.吴招斌没有违约，不必赔偿装修违约金12万元。2.吴招斌早在2018年11月就通过电话告知黄瑞锦房屋拟出售，黄瑞锦表示他不是厦门户籍，不具有购买面积在180平方米以下房屋的条件，吴招斌出售房屋后，黄瑞锦也未提出要优先购买，因此吴招斌没有侵害黄瑞锦的优先购买权。3.即便吴招斌未提前询问黄瑞锦购买案涉房屋的意愿，因黄瑞锦受政策限制无法购房，也不存在给黄瑞锦造成损失。综上，请求法院驳回黄瑞锦的全部反诉诉求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换与质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.吴招斌提交《房屋租赁合同》系复写页，原件字迹模糊，但复印件中除了上方手写备注的租金支付时间、金额外，合同编号、合同内容、手写部分笔迹、捺印痕迹、修改部分均与黄瑞锦提交的另一份复写页的《房屋租赁合同》一模一样，应为同一份合同复写形成的副本，只是黄瑞锦提交的《房屋租赁合同》末尾另有备注：“乙方需在归还后恢复原格局”，本院对吴招斌提交的《房屋租赁合同》予以采信。 2.吴招斌提交的“厦门110”发送的短信记录、《厦门市湖里区肖师傅锁业（锁具维修、开锁、换锁、配锁）登记单》系原件，可以相互印证，本院予以采信。 3.吴招斌提交的其他房屋的视频资料与本案无关联，本院不予采信。 4.吴招斌提交的《损失评估单》来源不明，没有相关当事人签字，本院不予采信。 5.吴招斌提交的《补充协议》、《收据》、《网上银行转账记录》均为原件，可以形成证据链，证明吴招斌因案涉房屋不符合约定的交付条件向林某赔偿20000元，本院对以上证据予以采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下: 吴招斌原为厦门市湖里区XXXX房产（即案涉房产）的所有权人。2014年3月22日，吴招斌委托其父亲与黄瑞锦签订《房屋租赁合同》（编号0027254），主要约定：吴招斌将案涉房屋出租给黄瑞锦，房屋为毛坯；租赁期限自2014年5月1日起至2019年5月1日止，每月租金为3700元；租金按季度支付，第2次付款应提前7天付清；合同签订之日，黄瑞锦向吴招斌支付5000元作为押金，合同期满，黄瑞锦交清租赁期间应交的一切费用后，吴招斌将押金无息退还黄瑞锦；租赁期间，黄瑞锦应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状并赔偿由此造成的经济损失，黄瑞锦认为需要装修改房屋时，需取得吴招斌同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，黄瑞锦在交房时应负责恢复原状；租赁期满，黄瑞锦按时将房屋归还吴招斌，如需续租，须提前半个月与吴招斌协商，同等条件下有优先承租权；如吴招斌违约需赔偿黄瑞锦装修违约金12万元；房屋租金第三年加100元，第四年加200元，第五年加200元；吴招斌同意黄瑞锦将房屋改成单间出租；吴招斌需在不改动主承重墙的情况下装修。黄瑞锦持有的同一份《房屋租赁合同》末尾备注：“乙方（即黄瑞锦）需在归还后恢复原格局”。 黄瑞锦已依约支付吴招斌押金5000元，并依约支付租赁期间的租金。 吴招斌缴交了案涉房产2019年1月至2019年5月的物业管理费1281.50元、公共维修金160元，以及2018年10月至2019年3月的公摊电费262.50元、公摊水费18.60元、自来水费及污水处理费393.60元。 吴招斌与案外人林某于2019年3月10日签订《房产买卖协议》（编号：1600120），主要约定吴招斌将案涉房产出售给林某，成交总价920万元，该成交价对应的现有装修为毛坯；吴招斌应于2019年5月31日前将房产交付给林某使用，交付房产时应保证室内整洁、无结构性损坏、门窗及配套水、电、煤气、等完好；合同签订时案涉房产隔间出租中，林某对此已充分了解，吴招斌承诺交房前将上述房产恢复至毛坯房（开发商原始格局）。 2019年4月29日，吴招斌通过“微信”软件与黄瑞锦沟通交房事宜，因吴招斌联系不上林某，当日未办理房屋交接，相约2019年5月1日。2019年4月30日，吴招斌通过“微信”软件约黄瑞锦于2019年5月1日下午办理房屋交接手续。2019年5月1日，吴招斌、黄瑞锦、林某均到案涉房产处，林某认为案涉房产不符合约定的交房条件，不同意接收房屋，当日，吴招斌未接收房屋。 吴招斌于2019年5月17日拨打110联系开锁，为开锁支出250元。 吴招斌拍摄的收房时案涉房产室内情况的视频显示：案涉房产部分阳台的围栏缺失、墙面瓷砖受损，配电箱等设备受损，墙面部分受损未修复。 吴招斌与林某于2019年5月18日签订《补充协议》，主要约定：因吴招斌交房时未能达到房产买卖协议约定的交房要求，存在室内不整洁，有结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等不完好等问题，双方协商后吴招斌同意赔偿林某20000元，用于林某自行恢复房产至毛坯房，以达到约定的交房标准。当日，吴招斌转账20000元给林某，林某出具《收据》一份。 黄瑞锦自述，在得知吴招斌将案涉房产出售给他人后，其曾要求吴招斌提供买方的联系方式，想与买方协商继续承租一段时间，因不了解相关法律，未明确向吴招斌提出要优先购买。 本院认为，吴招斌与黄瑞锦之间存在合法有效的租赁合同关系。双方约定的租赁期限届满后，未续约，黄瑞锦应于约定的2019年5月1日将讼争房产恢复原状，交还吴招斌。虽然黄瑞锦已将案涉房产恢复原有格局，但吴招斌拍摄的视频体现案涉房产的阳台护栏被拆除、配电箱等配套损坏，即便2019年5月1日黄瑞锦欲将案涉房产交还吴招斌，因其未修复被损坏的设施、设备，吴招斌有权拒绝接收房屋。黄瑞锦违约，应赔偿给吴招斌造成的损失，包括吴招斌赔付给林某的20000元和开锁支出250元，对吴招斌请求判令黄瑞锦赔偿20000元和支付开锁费用250元的诉讼请求，本院予以支持。吴招斌自认于2019年5月17日接收案涉房产，黄瑞锦应按照合同约定的租金标准计付2019年5月1日至2019年5月17日的租金共2303.23元（4200÷31×17）给吴招斌。黄瑞锦应付清其交还案涉房产之前的相关费用，但其未付清，吴招斌已代其支付2019年1月1日至2019年5月17日的物业管理费1166.17元（1281.50÷5×4.55）、公共维修金145.60元（160÷5×4.55）以及2018年10月至2019年3月的公摊电费262.50元、公摊水费18.60元、水费及污水处理费393.60元，合计1986.47元，黄瑞锦应偿付吴招斌上述费用。因黄瑞锦已支付押金5000元给吴招斌，黄瑞锦提出反诉，同意从押金中扣收其拖欠的物业管理费、公摊水电费等费用，为避免当事人讼累，黄瑞锦尚欠的租金、物业管理费、公共维修金、公摊水费、公摊电费、水费及污水处理费以及应赔偿的开锁费用，共计4539.70元可从黄瑞锦缴交的押金中扣收，吴招斌需退还押金460.30元（5000-4539.70）给黄瑞锦。对黄瑞锦请求判令吴招斌退还押金3307元的诉讼请求，本院部分予以支持。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。吴招斌没有证据证明其在出售案涉房产给林某前有在合理期限内通知黄瑞锦，未依法履行通知义务，侵害了黄瑞锦的优先购买权。双方签订的《房屋租赁合同》中并未就保障黄瑞锦优先购买权的相关事宜进行约定，因此合同中有关吴招斌违约赔偿黄瑞锦装修违约金12万元的约定不适用于侵害黄瑞锦优先购买权的情形。黄瑞锦主张装修损失12万元和中介费损失6万元，未提供证据证明，本院对黄瑞锦请求判令吴招斌赔偿经济损失18万元的诉讼请求，不予支持。综上所述，黄瑞锦应赔偿吴招斌经济损失20000元，吴招斌应退还黄瑞锦押金460.30元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄瑞锦于本判决生效之日起七日赔偿吴招斌经济损失2万元； 二、吴招斌于本判决生效之日起七日内退还黄瑞锦押金460.30元； 三、驳回吴招斌的其他本诉诉讼请求； 四、驳回黄瑞锦的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费418元，减半收取计209元，由黄瑞锦负担207元，由吴招斌负担2元。反诉案件受理费3966元，减半收取计1983元，由黄瑞锦负担1978元，由吴招斌负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈婧怡 二〇一九年九月十六日 代书记员 陈 静 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2 1