北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初22702号原告：赵丽，女，1963年2月28日出生，朝鲜族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘国文，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳茹，北京市百瑞律师事务所律师。被告：王彦丽，女，1984年3月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于磊，北京市中咨律师事务所律师。被告：林青，男，1990年4月9日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。原告赵丽与被告王彦丽、林青、第三人北京麦田房地产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月14日作出（2018）京0108民初15546号民事判决，赵丽不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）京01民终8732号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）京0108民初15546号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵丽委托诉讼代理人刘国文、闫艳茹；被告王彦丽及委托诉讼代理人于磊，被告林青;第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵丽向本院提出诉讼请求：1．依法判令林青以赵丽名义与王彦丽签署的《房屋买卖合同》无效；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月14日，王彦丽在明知林青超越代理权的情况下，依然与林青签订了《房屋买卖合同》，将赵丽名下位于北京市朝阳区广顺南大街嘉润花园x号x座x号房屋进行转让。林青收取房屋买卖定金20万元后，王彦丽与林青产生分歧，继而又发生林青退还王彦丽20万元等若干行为。这些行为的产生和发展直接侵犯赵丽的根本利益。涉案《房屋买卖合同》依法应属无效。王彦丽辩称，从事实来看，赵丽出售房屋的行为系她真实意思的表示。麦田公司也参与了此房屋买卖全过程，现涉案合同已经解除，此案应是合同解除后的违约责任，就此我方已向朝阳法院提起了诉讼。赵丽起诉的合同无效没有法律依据，不适用合同无效的法律事由。赵丽在朝阳法院的诉讼过程中使用各种方法拖延诉讼，我认为此诉讼就是拖延诉讼行为。综上，不同意赵丽的诉讼请求。林青辩称，2016年8月14日，我是善意替我母亲赵丽与王彦丽签订房屋买卖合同，但在签订合同中确实存在委托手续不明确等情况，王彦丽都是知晓的。尽管是善意，我认为赵丽的权益在一定程度上受到了损害，并且赵丽拒绝追认合同，请求法院依法公正裁判。麦田公司陈述，林青当时确实是拿着赵丽的委托书来到我们店里的，三方在我们店的一个会议室签订合同，林青当时拿着房产证、授权委托书及赵丽的身份证原件。我公司经纪人确实看到林青与王彦丽签署了买卖合同。为了达到唯一住房的目的，赵丽通过赠与方式将房屋赠与给林青，只是最终没办理完过户。经与我公司经纪人石海军核实，石海军在石佛营建委北门见到赵丽本人，当时赵丽拿着办理过户所需的材料原件，但由于赵丽赶过去后时间上差不多4点多，已经来不及办理过户手续。因此，当天并未完成赠与过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。赵丽为朝阳区广顺南大街嘉润花园x号x号房屋（以下简称x室）产权证上载明的所有权人。林青系赵丽之子。2016年8月14日，经麦田公司提供居间服务，林青（代理人）以赵丽（出卖人）代理人的身份就x室与王彦丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋交易保障服务合同》、《补充协议》。其中，合同中注明：如无委托收款公证书，代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户，否则指定账户无效。2016年9月20日，林青（新出卖人）、赵丽（出卖人）与王彦丽（买受人）签订《补充协议》，约定：因出卖人拟将房屋赠与给新出卖人，新出卖人接受上述赠与，买受人同意上述赠与，新出卖人同意出售房屋并认可出卖人与买受人签署的《买卖合同》等全部文件的效力。庭审中，各方当事人认可此《补充协议》中赵丽的签字系林青代签。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．赵丽提交落款日期为2016年8月13日及2016年8月14日的两份《售房委托书》，其表示上述两份委托书上赵丽的签名均非赵丽本人所签，王彦丽及麦田公司表示于签约当时对此情况并不知情，但在庭审中认可赵丽签名实为林青代签的事实，则本院对此事实不持异议；2．林青提交与麦田公司工作人员微信聊天记录，上述聊天记录的时间为签约之后，内容为麦田公司工作人员向林青索要房产证照片、赵丽电话及身份证照片、售房委托书原件。林青以此证明麦田公司在促成双方交易时并未审核过上述材料原件，王彦丽、麦田公司对证据真实性认可，但对证明目的不予认可，麦田公司称交易当时已经审核上述材料，但因后期梳理时没有找到上述材料复印件，故要求林青再次提供上述材料照片。本院认为麦田公司虽主张签约当时审核了林青携带的房产证原件、房主身份证原件等必要材料，但并未于现场拍照留存证据，同时根据林青提交微信记录显示，麦田公司也未留存上述材料复印件，则本院有理由相信麦田公司在签约当时并未审核过上述材料原件；3．麦田公司提交工作人员与林青的微信聊天记录若干，证明曾在预约办理赠与过户日（2018年9月18日）的下午4点多见过赵丽，但因赵丽赶到建委时，建委已经停止发号，故当日未完成赠与过户。该聊天记录显示，2016年9月18日下午2:49分，麦田公司工作人员问：我让同事开始排队了，林青回复：行。麦田公司工作人员问：你大约需要多久，哥。林青回复：15:30能到吧。我妈晚一点。林青对该微信聊天记录真实性不认可。本院认为，纵观麦田公司提交的微信记录，无内容显示麦田公司工作人员曾见到或接触到赵丽本人，故本院对麦田公司的该部分事实陈述不予采信；4．林青提交银行明细若干，证明王彦丽将房屋定金20万元汇到林青账户后，该款项一直在林青账户，后又转汇给王彦丽。王彦丽、麦田公司对证据的真实性认可。王彦丽另行提交朝阳法院庭审笔录一份，该笔录第八页中法官询问赵丽：林青转给王彦丽20万元的性质和理由。赵丽委托诉讼代理人回答：20万元的性质是被告退给原告的定金。王彦丽以此证明赵丽自认退款行为系自己行为，属于赵丽对涉案合同的明知及追认。赵丽对王彦丽主张的证明目的不予认可。本院认为，依据收款账户明细显示，赵丽从未收到过房屋定金20万元，其本人也未退还过此20万元，则根据该笔钱款流向无法认定赵丽对涉案交易是否知情，即使赵丽自称退款行为系自己行为，也只能说明赵丽对涉案交易拒绝追认并要求林青主动退还定金，并非认定赵丽明知或追认的情形。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，赵丽拒绝追认林青的无权代理行为，则林青的行为在本案中是否构成表见代理决定了涉案合同是否对赵丽发生效力。《最高人民法院＜关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见＞法发［2009］40号》第13条规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人无代理权行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要件，而且应当证明其善意且无过失。结合本院认定的事实，第一、林青代赵丽签订涉案合同时，王彦丽及中介明知x室产权登记在赵丽名下，但在签订合同时，并未审核林青是否持有诉争房屋的所有权证、购房发票及赵丽的身份证等材料的原件；第二、王彦丽并未在签订合同过程中见过赵丽，亦未与赵丽进行联系确认授权的真实性，中介证人证言虽证明于办理赠与过户时见过赵丽，但未能对此提供有效证据予以证明，证人证言且为孤证；第三、涉案合同中明确约定无委托收款公证书的情况下，代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户。但在林青未出具委托收款公证书的情况下，王彦丽及中介认可的及王彦丽实际支付房屋定金的账户却为林青个人账户，且该笔定金从未转入赵丽名下。结合上述三点分析，本院认为王彦丽及中介在订立合同时未尽到审慎的注意义务，在主观上不构成善意且无过失这一表见代理的构成要件，林青的行为不构成表见代理，涉案合同对赵丽不发生效力。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一八条、第一百七十二条之规定，判决如下：林青于2016年8月14日以赵丽名义与王彦丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》对赵丽不发生效力。案件受理费53100元，由林青负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  王春兰人民陪审员  李恩平二〇一九年九月十一日书 记 员  张立莉