江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2016)苏1283民初5467号 原告张静美，女，汉族，1966年7月5日生，住泰兴市。 委托诉讼代理人:叶家庆，江苏银杏树律师事务所律师。 委托代理人:赵兴翔，泰兴市马甸法律服务所法律工作者。 被告泰兴市广源房地产开发有限公司，住所地泰兴市鼓楼北路333号。 法定代表人：张见德，该公司总经理。 委托代理人:李建平，江苏锐文律师事务所律师。 委托代理人:姚春，男，该公司成本控制部经理。 原告张静美与被告泰兴市广源房地产开发有限公司（以下简称泰兴广源地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张静美及其委托诉讼代理人赵兴翔，被告泰兴广源地产公司的委托诉讼代理人李建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张静美向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告垫付的工程质量返修款944890元（已扣除原告未缴纳的房款500000元）2.判令被告立即对原告所购六号别墅进行验收交付，并判令被告承担从2015年10月1日起至实际交付之日止期间逾期交付的违约责任；3.判令被告立即将原告所购六号别墅底层大门口与之配套的右侧区域交付给原告，并解决一楼门前公共区的石柱移位及其他存在的质量问题；4.判令被告将售卖房屋中的采光井价值剔除；5.诉讼的一切费用由被告承担。事实与理由：2015年3月29日，原告与被告签订了一份购买被告开发的威尼斯波旁宫六号别墅101室的《商品房买卖合同》，合同价9180000元。根据合同约定，原告首付2780000元，余款6400000元在2015年4月19日前办理按揭，并约定了被告违约交房的违约责任等条款。但在合同履行过程中，被告违反约定，要求原告首付增加1400000元，因原告不同意增加，被告经再三协商，表示由原告加付900000元，被告垫付500000元。至2015年5月初，被告约原告到房屋现场进行交验房屋，结果发现被告所售的房屋，存在污水管道不通、房屋周围回填土下沉造成管道断裂、房屋东西挡土墙严重下沉、倒塌、房屋漏水、水电热不通等多处严重质量问题。为此，被告就存在的质量问题的返修，指派专人处理，并拿出方案：被告拿返修方案并将主体返修工程委托有关人员施工，工程款由被告支付，其余部分由原告负责垫资实施，所发生的一切费用，均由被告在返修竣工后如数支付给原告。在返修过程中由于被告的原因，采光井返修被三建三拆。返修共花费1444896元，扣除被告垫付的500000元房款，被告还应支付944896元。但被告未能支付原告垫付的返修款，并对其他房屋的质量问题也不予解决。另外，按照合同约定，被告应在2015年9月30日前交付房屋，但被告至今未能按约交付房屋，被告的行为已经构成违约。2016年7月3日原告致函被告公司，要求其在7月10日前解决向原告承诺的事项，被告置之不理。原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告泰兴广源地产公司辩称：1.被告不否认所售的房屋存在质量问题，如回填土的下沉造成的相关损失。但原告诉求被告返还原告垫付的房屋质量返修款944890元（已扣除原告未缴纳的房款500000元），被告不予认可。原告已发生的维修费是原告私自改造所造成的，从现场来看，原告改造改建的幅度比较大，故原告已发生的维修费用与房屋质量问题知否存在因果关系必须通过鉴定予以确认。对房屋现存在的漏水等问题，也有可能与原告的改造改建有关；2.原被告双方虽然没有办理书面交房手续，但诉争房屋原告已经实际占有和使用，故被告不存在逾期交房的责任；3.原告诉求3、4没有事实法律依据，被告不予认可。 原被告双方围绕其诉讼请求提交如下证据：1.购房合同及车位转让协议。2.缴纳房款、贷款的依据。3.诉争房屋质量问题的照片。4.诉争房屋质量问题的影视资料。5.2015年5月20日被告向泰兴市城建指挥办公室提交的报告（被告为解决回填土下沉、挡土墙断裂、管道断裂等质量问题所做的维修施工方案）。5.2015年6、7月被告张贴的告示（被告对采光井漏水维修方案予以告示）6.2015年7月20日采光井第一次施工完成的现场照片。7.2015年7月30日的告示以及2015年8月2日采光井封闭方案意见征询书（采光井的第二次维修）。8.2015年8月4日照片（采光井第二次维修完毕被政府砸毁）。9.2015年8月被告出具给原告的回复（采光井第四次维修方案）。10.2015年8月31日，被告公司原总经理高燕让办公室主任记录的诉争房屋质量、维修给予处理的交接记录。11.原告垫付的维修费用相关依据。12.2016年7月3日原告寄给被告要求解决诉争房屋质量问题的函告。12.证人肖某、周某、刘某1、刘某2的证人证词。13.诉争房屋尚未解决的质量问题清单。本院对上述证据组织双方进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月29日，原告张静美与被告泰兴广源地产公司签订《泰兴市商品房买卖合同》（合同备案号：100045520150329001）一份，合同主要条款约定：“出卖人：泰兴市广源房地产开发有限公司。买受人：张静美。根据中华人民共和国相关法律规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南侧，编号为43-210-5、43-210-7地块的土地使用权。土地使用权出让合同编号438439、438437。该地块土地面积为112197平方米，规划用途为住宅，使用年限截至时间为2080年9月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名佳源威尼斯，有相应的建设工程规划许可证号以及施工许可证号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为泰兴市房地产管理局，商品房预售许可证号为预售证287。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为佳源威尼斯城房屋代码100010143437，具体地址为波旁宫6幢101室。该商品房的用途为高档商品房，属钢筋混凝土，层高为3.5／3.9米，建筑层数为地上2层，地下1层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共414.52平方米，其中，套内建筑面积397.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.31平方米。第四条计价方式与价款。按套计算，该商品房总价款为人民币9180000元。第六条付款方式及期限。买受人于2015年3月29日支付首付2780000元，于2015年4月19日前办理完按揭6400000元。第八条出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房违约责任。逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人继续要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。第十一条交接。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人赔偿实际的装饰、设备差价。第十六条保修责任。买受人所购房屋为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。第十八条房屋用途。买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公共部位和设施的使用设施。第十九条争议及解决办法。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（第二十四条和附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。附件三保修责任主要条款：保修期自出卖人通知买受人交付之日起计算。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。附件四关于房屋装修、装饰的约定：1.买受人购买出卖人开发建设的佳源威尼斯波旁宫6-101室，为出卖人于2011年装修并作为展示的样板房，房屋价格9036449元，装修价格8349237元。由于该房屋作为样板房展示使用至今存在折旧老化和一定程度的破损，因此出卖人将该房屋折价为总价9180000元（含装修与两个车位）出卖给买受人。3.该房屋作为样板房使用，买受人按房屋现状折价购买。自房屋交付给买受人后，出卖人需承担两书《房屋质量保证书》，《房屋使用说明书》约定的房屋主体保修责任，不承担除房屋主体结构以外的装饰、装修及设施设备的保修责任。”上述合同签订后，原告依约于2015年3月23日交付首付购房款2780000元。此后办理按揭时，银行要求首付房款不低于4680000元，双方协商原告补交1400000元首付房款，被告帮原告垫付500000元首付房款。原告分别于2015年4月15日交付购房款900000元、2015年4月27日交付购房款500000元、2015年4月28日办理银行按揭原告缴纳购房款4500000元，原告共缴纳房款9180000元（其中500000元为被告垫付）。原告2015年3月23日交付首笔购房款后，被告将诉争房屋钥匙交于原告，原告发现房屋存在质量问题，即雇请工人对房屋进行维修。因原告与被告对原告已发生的维修款以及房屋其他现存质量问题产生争议，遂于2016年7月19日向本院提起诉讼。 另查，本案在审理中，经原告申请，由本院委托泰州泰和房地产土地造价咨询评估有限公司对案涉房屋存在的质量问题及全部维修造价费用作相关司法鉴定，该所于2017年2月23日出具关于威尼斯波旁宫六号别墅101室存的质量问题及全部维修造价费用的鉴定报告征求意见稿。被告在对该意见稿质证时认为，原告未经被告许可私自改造、违建造成房屋结构发生严重变化，诉争房屋现漏水等质量问题与被告无关。原告遂申请本院对案涉房屋是否存在质量问题进行司法鉴定。本院委托江苏房城建设工程质量检测有限公司对案涉房屋渗漏进行司法鉴定，该公司于2017年10月20日出具编号为jg17102鉴定报告，鉴定结论：经鉴定，综合分析认为，泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号别墅101室房室渗漏是由于具有防水要求的部位防水、排水措施不到位引起的，属于施工质量问题。2018年9月21日，经原告申请，本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对案涉房屋的质量问题维修方案作技术鉴定，该公司出具第sf201810122号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室房屋质量问题维修方案司法鉴定报告，该报告对涉案房屋的存在的33处质量问题制定了相应的维修方案。此后，又经原告申请，由本院委托江苏润泰工程项目管理咨询有限公司对前述案涉房屋维修方案作相应维修方案工程造价鉴定，该公司于2019年5月5日出具苏润咨鉴（2018）008号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室修复工程造价鉴定意见书，该公司又于2019年7月24日出具了关于《鉴定报告漏评估》的回复鉴定意见书。鉴定结论，泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室工程质量修复造价为893386.61元，安全文明施工费13016.34元，规费20338.83元，合计为926741.78元。 案件审理过程中，原告表示对诉求1、4另案主张，诉求3中判令被告立即将原告所购六号别墅底层大门口与之配套的右侧区域交付给原告，解决一楼门前公共区的石柱移位也另案主张，并要求对案涉房屋现存在的质量问题自行修复，由被告承担修复费用。 本院认为，原告张静美与被告泰兴广源地产公司签订的案涉《泰兴市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应对双方具有法律约束力。本案中，原告自进入房屋后即发现案涉房屋存在回填土下沉、污水管道不通、挡土墙下沉、渗水、漏水等现象，虽被告辩称不否认房屋存在质量问题，但有可能与原告的改造、建造有关，但被告未能举证原告已完成的维修与房屋现存质量问题是否存在因果关系的证据，且结合江苏房城建设工程质量检测有限公司对案涉房屋渗漏原因进行司法鉴定的质量鉴定意见，本院认定案涉房屋现渗漏是由于具有防水要求的部位防水、排水措施不到位引起的，属于施工质量问题。鉴于案涉《泰兴市商品房买卖合同》对案涉房屋的质量问题约定按照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修，而原告所购房屋发生的质量问题在保修期内，故被告应对该质量问题承担案涉《泰兴市商品房买卖合同》约定的保修责任。据此，原告要求对案涉房屋现有的质量问题自行修复，被告按照苏润咨鉴（2018）008号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室修复工程造价鉴定意见书，以及《鉴定报告漏评估》回复鉴定意见书的鉴定结果给付修复费用，本院予以支持。关于原告诉求被告立即对原告所购案涉房屋进行验收交付，并判令被告承担从2015年10月1日起至实际交付之日止期间逾期交付的违约责任。因2015年3月29日，双方签订《泰兴市商品房买卖合同》原告当天交付首付款2780000元后，原告就实际占有使用涉案房屋，原告提供的证人肖某的证言也能证明这一事实，原告问证人“你从什么时候开始在原告处施工”，肖某回答“大概从2015年3、4月份，零零碎碎一直到冬天”。故案涉房屋被告按合同约定已实际交付，本院对原告此项诉求不予支持，原告如认为被告交付的案涉房屋因质量问题造成原告其他实际损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下： 一、被告泰兴市广源房地产开发有限公司按江苏润泰工程项目管理咨询有限公司所作苏润咨鉴（2018）008号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室修复工程造价鉴定意见书以及关于《鉴定报告漏评估》的回复鉴定意见书所确定的修复价格926741.78元，于本判决生效之日起十日内给付原告张静美。泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号别墅101室房现存质量问题（sf201810122号泰兴市佳源威尼斯波旁宫6号101室房屋质量问题维修方案司法鉴定报告所确定的质量问题）由原告张静美自行修复。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13450元，鉴定费124000元，由原告张静美承担7450元，由被告泰兴市广源房地产开发有限公司负担130000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴建党 审 判 员  万 宁 人民陪审员  顾德胜 二〇一九年九月十六日 书 记 员  常 威 附：本案所引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百零七条违约责任 当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条瑕疵履行 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。