广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2019）粤71行终2640号上诉人(原审原告)：梁周麟，女，1993年6月28日出生，瑶族，身份证住址广西灌阳县****************,公民身份号码452************023。委托代理人：韩兴柱、胡清锋，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）。住所地：广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：肖瑶，该单位工作人员。委托代理人：陈健媚，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。原审第三人：莫永霞，女，1996年7月30日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市坡头区***********，公民身份号码440************128。委托代理人：肖裔卷，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司广州天河支行。住所地：广州市天河区************、301房、2楼。负责人：李俊涛。上诉人梁周麟因诉被上诉人广州市规划和自然资源局房产登记一案，不服广州铁路运输法院（2018）粤7101行初4225号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2016年6月23日，梁周麟与许延萍签订《委托合同》，约定梁周麟就购买坐落在增城市三江城西开发区402房（《房地产权证》编号粤房地证字第C0621869号）事宜委托许延萍为合法代理人，代为办理：购买上述房产及办理相关购房的手续，房屋登记手续；银行按揭贷款手续；缴纳相关税费、手续费、领取费用凭证等手续；代为办理首次购房免税等税费证明，代缴房屋交易税费及领取交易监证证明文件、新房地产证或经转让监证的房地产预售契约等房屋所有权证明文件；代为办理房产测绘、查档、抵押登记、更正抵押登记、变更抵押登记、解除抵押登记、取消抵押登记、抵押登记备案等手续，代为领取房产证、他项权证或抵押登记备案证明等文件，等等；并约定受托人在办理上述事项过程中依法签署的一切有关文件，委托人均予以承认；委托期限至办妥上述事项时止；受托人有转委托权，等等。2016年7月6日，原广东省增城市公证处对上述《委托合同》出具（2016）粤广增城第7480号《公证书》。根据《登记簿查册表》显示，位于增城区石滩镇三江荔三路13号一幢402房（以下简称涉案房产），原证号为粤房地证字第C0621869号，套内面积89.64，分摊面积8.66，登记字号为16登记00109588，缮证日期2016年8月12日；产权人为梁周麟，不动产权证号为粤（2016）广州市不动产权第10207115号；抵押权人为中国银行股份有限公司广州天河支行，不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产证明第10205380，债权数额为320000元，权利部位为全部，抵押起止为2016年6月3日至2036年6月3日。2016年9月13日，许延萍携带（2016）粤广增城第7480号公证书委托书，代表梁周麟与第三人莫永霞向原广州市国土资源和规划委员会申请办理抵押登记，并于当日签订《借款合同》《房地产抵押合同》，约定莫永霞向原告提供借款20万，借款期限一年，自2016年9月13日至2017年9月13日，原告以坐落在增城区石滩镇三江荔三路13号一幢402房，房地产权证证号10207115号作为借款抵押物，借款期限届满，若原告不能还清借款本息，莫永霞有权依法处分上述抵押物，许延萍和莫永霞分别在上述合同上签名。当日，许延萍还出具《委托书》，委托莫永霞办理领取房产证手续。2016年12月4日，莫永霞领取了粤（2016）广州市不动产权第10207115号不动产权证书和粤（2016）广州市不动产证明第10206719号不动产权证明，并出具《具结书》，记载：由于遗失收据，现声明收件收据或受理回执（原件）作废，不再作为领证的依据。根据涉案房产的《登记簿查册表》显示，抵押权人莫永霞，不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产证明第10206719号，债权数额为200000元，权利部位为全部，抵押起止为2016年9月13日至2017年9月13日。原广州市国土资源和规划委员会表示粤（2016）广州市不动产权第10207115号不动产权证书的备注中有记载莫永霞抵押的情况。诉讼中，莫永霞提交签订日期为2016年8月1日的《借款协议》一份，记载：贷款方莫永霞，借款方梁周麟，借款金额20万元，月利息2%，借款期限2016年8月1日起至2017年7月31日止，借款方用自有房屋即涉案房屋做担保，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理担保物，借款方到期如数归还贷款的，担保权消灭，等等；该协议有梁周麟、莫永霞的签名及指模。莫永霞表示湛江市坡头区人民法院于2018年9月11日已受理莫永霞起诉梁周麟民间借贷一案，案号为（2018）粤0804民初1017号，该案莫永霞起诉请求判决梁周麟归还上述借款本息及对涉案房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，等等；至本案开庭时，该案尚未审结。梁周麟经质证对上述《借款协议》的真实性、合法性、关联性均不确认。梁周麟表示其于2018年6月21日查册时才知道涉案抵押登记的事实，并认为其出具的（2016）粤广增城第7480号公证委托书仅赋予许延萍办理抵押登记的权限，但并未赋予许延萍于2016年9月13日代替梁周麟签订《借款合同》《房地产抵押合同》的权限，原广州市国土资源和规划委员会在办理涉案抵押登记时审查不当。原广州市国土资源和规划委员会认为公证委托书包含上述办理抵押登记的相关权限，至于许延萍签订合同的合法性，该合同争议应另案审查。原审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十九条第一款规定：“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。”根据梁周麟与许延萍于2016年6月23日签订、2016年7月6日经广东省增城市公证处公证的《委托合同》约定，梁周麟委托许延萍就购买坐落在增城市三江城西开发区402房（《房地产权证》编号粤房地证字第C0621869号）事宜委托许延萍为合法代理人，代为办理购房手续、房屋登记手续、银行按揭手续、抵押登记手续、代为领取房产证等手续，并约定受托人在办理上述事项过程中依法签署的一切有关文件，委托人均予以承认；委托期限至办妥上述事项时止；受托人有转委托权，等等。2016年9月13日，许延萍代表梁周麟依据上述经公证的《委托合同》与莫永霞向原广州市国土资源和规划委员会申请办理抵押登记，并于当日签订《借款合同》《房地产抵押合同》，并委托莫永霞于2016年12月4日领取了粤（2016）10207115号不动产权证书（即梁周麟的房地产权证）。上述《委托合同》赋予许延萍代为领取房产证以及转委托的权限，因此许延萍转委托莫永霞领取粤（2016）广州市不动产权第10207115号不动产权证书的效力应及于梁周麟，而粤（2016）广州市不动产权第10207115号不动产权证书对于莫永霞的抵押登记的情况必然会予以记载，因此应当视为梁周麟于2016年12月4日已经知道被诉抵押登记的情况。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”梁周麟于2016年12月4日已经知道被诉抵押登记的情况，其起诉已经超过法定起诉期限。此外，梁周麟认为其签订的《委托合同》并未赋予许延萍签订涉案《借款合同》《房地产抵押合同》的权限，而原广州市国土资源和规划委员会认为该委托合同包含上述权限，因此，双方争议的焦点在于代理权限问题，以及基于该代理权而签订的《借款合同》《房地产抵押合同》的效力问题。鉴于湛江市坡头区人民法院已于2018年9月11日受理莫永霞起诉梁周麟民间借贷一案，该民间借贷案件与本案涉及的《借款合同》《房地产抵押合同》有所关联，梁周麟亦可通过民事诉讼途径解决上述争议。综上，原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定驳回梁周麟的起诉。上诉人梁周麟不服原审裁定，向本院提起上诉称：1.原审推定上诉人在2016年12月4日已经知晓被上诉人作出的抵押登记行为，属于认定事实不清、适用法律错误。涉案经公证的委托书的委托范围应仅限于为购买涉案房屋所办理的抵押登记，上诉人并不承认莫永霞领取不动产权证的行为，因此不应认为上诉人在2016年12月4日已知晓被诉抵押登记情况。莫永霞与中介许延萍是使用虚假材料串通办理的登记，根本不会告知上诉人，二人的恶意串通行为本身就是违法行为，不能作为合理推定的事实。上诉人是在2018年6月21日，通过查册才得知被上诉人为莫永霞办理了抵押登记。2.原审法院采纳被上诉人在2019年3月4日提交的补偿答辩意见及补充证据的行为，程序违法。3.民事诉讼途径并不能代替行政诉讼解决被上诉人违法为莫永霞办理抵押登记的问题。综上，请求本院：1.原审裁定，改判支持其全部诉讼请求；2.判令由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人广州市规划和自然资源局二审答辩称：涉案《委托合同》的委托权限包括涉案房屋所办理的所有抵押权登记，并不仅限于购买房屋所办理的抵押登记。被上诉人作出涉案抵押登记行为认定事实清楚、证据充分、适用法律法规正确、符合法定程序且已尽审查义务，其提交的补偿答辩意见及证据符合法定程序。原审第三人莫永霞在二审审理期间向本院提交广东省湛江市坡头区人民法院于2019年3月20日作出的（2018）粤0804民初1017号民事判决。该判决对莫永霞主张与梁周麟之间的民间借贷合同成立未予确认，判决驳回莫永霞的诉讼请求。原审第三人中国银行股份有限公司广州天河支行二审未陈述意见。经审查，原审裁定查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。另查明，根据广州市机构改革方案，原广州市国土资源和规划委员会的职责由广州市规划和自然资源局继续履行。本院认为，本案争议的焦点问题在于涉案《委托合同》以及受托人许延萍基于该委托办理抵押登记行为的效力问题。本案系诉案涉房屋的抵押登记行为，需以案涉委托关系是否成立这一基础民事法律关系的明确为处理前提，在相关争议通过民事诉讼获得裁判结果后，上诉人可以之为依据、再行提起行政诉讼，民事案件处理期间可不计算在行政诉讼起诉期限内。原审裁定驳回上诉人的起诉，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 丁 玮审判员 余树林审判员 闵天挺二〇一九年九月三十日书记员 罗子晴