河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初2127号原告：马圣晖，男，1991年2月15日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：邹家瑞，河南天然律师事务所律师。被告：河南建业置地焦作有限公司。住所地：焦作市山阳区长恩路**。法定代表人：郭卫强，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭志宏，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹丹，该公司员工。第三人：王岩，男，1987年4月17日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县沙城镇府前街北美枫情小区别墅区88号。委托诉讼代理人：郭锐，男，1959年11月24日出生，汉族，住焦作市解放区。系王岩继父。原告马圣晖与被告河南建业置地焦作有限公司、第三人王岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马圣晖及其委托诉讼代理人邹家瑞、杜保金，被告河南建业置地焦作有限公司的委托诉讼代理人王丹丹，第三人王岩的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已终结审理。原告马圣晖向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房归属原告马圣晖所有；2、请求判令被告河南建业置地焦作有限公司及第三人王岩立即将山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房（购买价896031元）交付原告马圣晖；3、请求判令被告河南建业置地焦作有限公司于判决生效后10日内协助原告马圣晖办理山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房所有权证过户手续；4、请求判令被告河南建业置地焦作有限公司立即支付原告马圣晖逾期交房违约金523282元（自2011年6月1日起至实际交付之日止按已付房屋总价款896031元的每日万分之二计算，现暂计算至2019年5月31日计2920天×日万分之二×已付房款896031元）；5、诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2011年4月30日，原告母亲黄瑞玲（已于2015年9月12日因故死亡）以按揭方式首付276031元与被告河南建业置地焦作有限公司签订商品房买卖合同（合同编号780001213），以总价款896031元购买被告开发的山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元24、25层4××号商品房。合同约定：该商品房建筑面积244.35平方米，单价每平方米3667元；买受人于签订合同时付清首付房款276031元，并办理完毕所有按揭手续；出卖人应当在按揭货款到账当月最后一日前将合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日的自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，买受人黄瑞玲于2011年5月30日向焦作市地税局契税征收管理所交纳了建业-森林半岛12-2号楼2单元24、25层4××号房产税35841.24元。此前为确保双方商品房交易能够顺利、安全履行，在合同签订9个月前即2010年7月13日，由被告提供阶段性连带责任保证，买受人黄瑞玲与中国银行股份有限公司焦作分行签订620000元为期15年的个人住房贷款合同；在此份经由被告等三方当事人共同签字生效的贷款合同所附抵押物清单中就已明确载明：借款人黄瑞玲用以抵押的贷款所购房屋坐落建业-森林半岛第12-2幢2单元24、25层4××号，面积244.35平方米，评估值896031元，购房合同编号780001213（与2011年4月30日双方实际签订的合同系同一编号）。贷款合同签订当日，买受人黄瑞玲便以山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房产抵押人身份与中国银行股份有限公司焦作分行签订房地产抵押合同，为该行贷款提供担保。2010年7月26日，买受人黄瑞玲与被告共同向焦作市房地产交易所申请办理了山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号预购商品房预告登记，登记证号焦房预山阳字第10002373号，登记载明的预售合同编号780001213（与2011年4月30日实际签订的合同系同一编号）。2010年8月18日，买受人黄瑞玲与中国银行股份有限公司焦作分行就山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房产向焦作市房地产交易所申请办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号焦房预山阳字第10002635号。2010年8月31日，中国银行股份有限公司焦作分行将620000元房贷汇至被告账户名下。自2010年10月起，买受人黄瑞玲及原告依约按期偿还银行房贷至今，无拖欠。另外，合同约定的首付款276031元，依被告工作人员提供的情况，买受人黄瑞玲早在2010年5月21日前已全部支付给被告。但在2011年6月10日，被告无视山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号已办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，以及一个月前刚与买受人黄瑞玲签订商品房买卖合同的事实，又一次性收取873048元购房款与第三人王岩签订商品房买卖合同（合同编号780001500）,将山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房产再次出卖给第三人王岩。2011年7月5日，第三人王岩完成房产税交纳(票据号：〈2010〉豫地契电0571643)。2013年初，第三人王岩接收上述房屋装修后入住。2013年12月18日，被告向焦作市房地产监理所申请办理山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房屋所有权证，登记所有权人为被告，登记实测面积248.83平方米，登记证号焦房权证山阳字第**。之后，第三人王岩在向房地产管理部门申请办理建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房屋权属过户手续时遭拒，被告便将其4××号房产证交与第三人。综上，买受人黄瑞玲生前与被告签订的商品房买卖合同确系双方真实意思表示，且买受人黄瑞玲支付购房款履行合同付款义务至今已长达9年之久，故该商品房买卖合同合法有效，应予实际（继续）履行。购房过程中为了保障将来实现物权防止开发商一房二卖，买受人黄瑞玲已就合同约定房产依法向房地产管理部门申请办理了预购商品房预告登记，通过该预告登记的公示效力依法产生物上请求权，即买受人黄瑞玲对预购商品房的合同请求权被法律赋予物权效力，实现合同权利物权化。故被告无视《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，对经与买受人黄瑞玲办理过预告登记的商品房再次出卖给第三人占有使用的处分行为依法不发生物权效力，原告作为买受人黄瑞玲的继承人依法可以请求被告及第三人立即交付案涉商品房。同时，被告亦应依合同约定协助原告办理案涉商品房的权属过户手续。其二，合同履行中，被告置法律于不顾将预告登记的商品房交付第三人占有使用纯属恶意违约，理应承担逾期交房的违约责任。虽然事实上银行62万元房贷在商品房买卖合同签订前就已支付到帐，但被告明知详情而于合同中承诺“在货款到账当月最后一日前“履行合同约定商品房交付义务，那么被告就应当信守承诺；故原告在一个月宽限期后请求被告依合同约定标准自2011年6月1日起计付逾期交房违约金，亦属合理。原告在母亲黄瑞玲去世后，整理母亲遗物时才得知商品房买卖事宜，遂多次联系被告工作人员协商解决，但被告一拖再拖始终不能给出合理的解决方案。无奈，原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告河南建业置地焦作有限公司辩称：1、由于本案房屋买受人黄瑞玲已去世，其遗产继承问题未经过法定程序解决，本案有其他继承人，原告不是唯一继承人，而且本案涉及未成年人继承问题，在继承未经法定程序处理之前，不能确定原告是本案适格主体，本案应中止审理，以免侵害其他继承人及未成年人的合法权益。2、本案的卖房买受人黄瑞玲非常清楚其购买的房屋涉及12-2号楼二单元24、25层的西户房，本案原告也曾到西户楼查看过，并且委托中介公司出售该西户房屋，房屋买受人黄瑞玲也是按照西户房屋的单价每平方3367元交付的房价款。原告提供的商品房买卖合同所附户型图签字是由买受人黄瑞玲签字按手印，也是在电梯的西边即是西户房屋，虽然在商品房买卖合同中被告工作人员由于工作失误，把西户房屋的房号45号误写成了东户房屋4××号，但不能将错就错地认为房屋买受人黄瑞玲买的是东户，买的是西户双方都确认了，原告也委托我公司工作人员介绍中介人员出售西户房屋，说明他对西户房屋是没有异议的。3、本小区的楼号、门牌号是通过公安机关登记备案的，因此本案的处理应该是纠正因笔误引起的错误，而不是将错就错确认原告买的是东户，从而损害了第三方的权益。东户和西户单价不同，总价也不同，明确是两套房，户型也有区别，请法庭查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。本案不存在逾期交房问题，因为买房不是期房，而是现房。签订合同时房屋已交付买受人，买受人已将钥匙拿走。第三人王岩述称：王岩已于2010年8月12日全款支付涉案房款，金额为873048元，且第三人买的是现房，交付房款后被告已把钥匙交给第三人。围绕争议焦点，本院组织当事人进行举证、质证。一、原告马圣晖提交以下证据：1、2010年7月13日买受人黄瑞玲与被告及中国银行股份有限公司焦作分行三方签订的个人住房贷款合同及合同附件一合同通用条款、合同附件二抵押物清单；2010年7月13日买受人黄瑞玲与中国银行股份有限公司焦作分行签订的房地产抵押合同。证明指向：证明买受人黄瑞玲购买被告开发的山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号事实，并以所购建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房与中国银行股份有限公司焦作分行签订贷款及抵押合同事实。2、原告调取的焦作市房地产交易所2019年6月5日查询告知书以及截至2019年6月6日原告归还中国银行股份有限公司焦作分行房贷清单；申请法院调取的焦作市房地产交易所2019年6月27日查询告知书，中国银行股份有限公司焦作分行出具的焦房预山阳字第10002635号抵押权预告登记证书以及该行2010年8月31日与借款人黄瑞玲办理的62万元贷款借据。证明指向：证明买受人黄瑞玲购买被告焦作建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房，并在房管部门办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，买受人黄瑞玲按揭贷款62万元汇到被告账户名下的时间，以及原告按月偿还中国银行焦作分行房贷无拖欠事实。3、2011年4月30日买受人黄瑞玲与被告签订的商品房买卖合同；2011年5月30日买受人黄瑞玲交纳焦作建业-森林半岛12-2号楼2单元24、25层4××号商品房契税完税证。证明指向：证明买受人黄瑞玲与被告签订焦作建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房买卖合同，以及交纳4××号房产契税事实。4、山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房屋所有权证复印件，登记证号焦房房权证山阳字第**。明指向：证明被告于2013年12月18日以房屋所有权人名义经登记已取得焦作建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号大产权证，该产权证原件现保存于第三人处。根据我方提交的第一组证据到第四组证据可以证明黄瑞玲购买涉案房产是4××号房屋，并且在房管部门办理了预告登记，以及缴纳房产契税。根据物权法的规定，涉案房屋属买受人黄瑞玲购买。根据商品房买卖合同规定，在2011年4月30日签订房屋买卖合同后，一个月期限内被告理应交付涉案房屋，由于被告逾期交房应当按合同约定支付日万分之二的违约金，同时按照合同的附属义务，被告应当协助原告办理房屋过户手续。针对原告诉讼主体是否适格。5、博爱县公证处（2019）豫焦博证内民字第198号、第199号公证书两份，黄瑞玲次子黄豪豪放弃继承权声明及皇甫金柱身份证复印件。证明指向：证明原告马圣晖的继承人身份及具有诉讼主体资格。6、2014年10月8日黄瑞玲向刘秀云出具的借条，2014年12月16日黄瑞玲给潘长兰出具的借条，2015年5月9日黄瑞玲给何沛出具的借条，中国建设银行转账凭条两份，孟州市法院（2016）豫0883民初778号民事判决书及和解协议，孟州市法院（2016）豫0883民初124××号民事调解书，黄瑞敏、黄瑞英证明两份及身份证复印件。证明指向：证明原告2016年3月偿还黄瑞玲欠何沛借款5万元，2016年10月31日偿还黄瑞玲欠潘长兰借款本息17万元，2017年1月24日偿还黄瑞玲欠刘秀云借款10万元，现还有黄瑞玲欠黄瑞敏、黄瑞英两人借款合计80万元需要由原告偿还，以此证明放弃继承权声明是在原告承担黄瑞玲生前债务的情况下出具的，并不损害黄豪豪的继承利益，该声明合法有效。原告具备诉讼主体资格。被告河南建业置地焦作有限公司对原告证据进行质证，质证意见如下：对个人住房贷款合同、房地产抵押合同、查询告知书真实性无异议，对证明指向有异议。抵押贷款合同，包括预告登记都是基于商品房买卖合同为基础做出的，商品房买卖合同把房屋买受人黄瑞玲所买的房屋错记为4××号，贷款合同、抵押合同、预告登记等所有的一切都会跟着错误，但是对买卖双方而言，双方交易的房屋是西户房屋是没有异议的。房屋的单价、总价、户型图双方也没有异议。在开具的收据上也明确说明原告与买受人交易的房屋就是西户房屋，而西户房屋在公安局登记的房屋是45号，而不是4××号，所以说商品房房屋买卖合同里边存在笔误，这是一个可能发生的情况。对于笔误处理的方法就是进行补正，但并不代表错误的进行执行，因此本案正确的处理方法是原被告双方向房管部门将房号变为45号，而不是原告去索要4××号房屋，因为4××号房屋和45号房屋单价和总价是不一样的。对商品房买卖合同真实性无异议，对证明目的有异议。被告作为房屋出卖人，应按照房屋买受人确认的户型、买受人交付的房款交付房屋，而不是按房号交付房屋。在原告所递交的房屋买卖合同上所附的户型图明显可以看出这套房屋位于电梯和步梯的西边也就是本单元的西户房屋，对于这个户型，房屋买受人黄瑞玲签字并按了指印，所以被告应按照商品房买卖合同所附的户型图向原告交付房屋，而不是按房号4××号向原告交付房屋。对于两份公证书198号和199号公证书真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议。这两份公证书只是证明了房屋买受人黄瑞玲的亲属关系，并没有确定涉案房屋的合法继承人是原告，从公证书可以看出本案中黄豪豪是房屋买受人黄瑞玲的继承人，而且是2008年出生，系未成年，才11岁。从公证书可以看出黄豪豪的生父是皇甫金柱，那么皇甫金柱是否房屋买受人黄瑞玲的继承人，这得由法院作出裁决，在法院未作出裁决之前，不能排除皇甫金柱是本案的继承人，对2019年4月18日皇甫金柱与黄豪豪出具的放弃继承权声明有异议，首先这份继承权声明不具有合法性，而且这份声明未经公证，没有公证处的印章，说明这份声明违反了最高人民法院关于继承法若干问题的意见第八条的规定。另外民法通则第十八条规定也很明确。未经法定程序裁决之前不能证明本案的原告是黄瑞玲唯一的合法继承人。本案原告的诉讼主体不适格，本案应中止审理，否则影响其他继承人的权利。另外，对于原告提交的借据和和解协议、判决书、证人证言都有异议，不能证明原告曾经的还款行为就获得了唯一的继承权，也不能证明黄豪豪放弃继承权是合法的。第三人王岩对原告以上证据进行质证，质证意见同被告的质证意见。被告河南建业置地焦作有限公司提交证据如下：1、原告母亲黄瑞玲支付购房定金、购房款的收据5份，证明这5份收据明确说明了双方交付房屋是12-2号楼二单元24、25层西户房屋，这个都注明了是西户，交付房屋单价、总价都是按西户房屋交的房价。2、黄瑞玲支付定金、购房款的收据3份，这些收据证明房屋买受人黄瑞玲贷款时提交给银行的资料认可她买的是西户房屋。3、黄瑞玲与被告签订的商品房买卖合同1份，证明商品房买卖合同在填写房号时是按编号填写的，把西户房屋45号填成4××号房屋，与东户4××号一样。但是房屋买受人仍然是按西户房屋的单价交的总价款。由于西户房屋是观景房，西户房屋单价高于东户房屋单价。集体交房是在2009年9月30日，房屋买受人黄瑞玲在购房时，这个房就是现房，贷款到账的当月，这个房屋就已交付给房屋买受人黄瑞玲。在贷款八个月后才签订合同，双方在签订合同时确认房屋交付是在贷款到账后当月的最后一天，双方合同签字盖章予以确认，被告已履行交房义务，不存在逾期交房问题。4、第三人王岩的购房收据及房屋买卖合同各1份，证明被告卖给第三人王岩的房屋是12-2号楼二单元24、25层的东户房屋，这套房屋的单价低于西户房屋的单价，这套房屋登记的是4××号，由于是现房销售，房款到账后，第三人王岩就领取钥匙装修入住。5、物业公司管理人员段剑飞与原告沟通的物业日志记录和短信记录各1份，证明在与原告沟通中，原告称其购买的是西户房屋且到房屋查看过，并认可该套房屋是45号房屋并委托中介机构予以出售。6、视频资料1份当庭播放，证明房屋买受人黄瑞玲去世以后，因为原告继承问题存在纠纷，未交物业费，物业公司催讨物业费，原告答复等纠纷解决以后再交物业费。原告马圣晖对被告证据进行质证，质证意见如下：对第一组证据收据5份交款金额无异议，但对2011年1月30日收据上标明西户房款，是被告单方制作，原告不予认可。另外被告提交的红色收据联已经标明作废，四张红色收据款项不一，上面标明西户是被告单方面制作，我方提出异议。对第二组证据有异议，第二组证据不能证明被告的主张。因为银行办理按揭抵押包括房产抵押，登记的是4××号房屋，并非所谓的西户。对第三组证据商品房买卖合同的真实性无异议，但对被告的证明指向有异议。被告认为合同当中的4××号是由于工作人员的错误或者失误写错了，在这里向法庭说明的是该合同签订的时间是在2011年4月30日，而4××号房办理银行按揭贷款抵押以及在房管局办理预告登记的时间都是在2011年4月30日之前，并非向被告所称，由于购房合同中错写为4××号，导致抵押合同、预告登记等手续都错误。因为合同签订在后，而上述手续办理时间是在签订合同之前，因此，不存在因为合同签订的错误书写4××号而导致前面的错误。同时，被告以该合同约定的交房时间来证明被告履行了交房的义务是完全错误的。从被告所举的证据来看，我们没有看到购房合同中第八条第五项，交付房屋应当出具的五大责任主体综合验收合格证，也没有见到购房合同第十一条关于房屋交接中双方交接房屋的验收交接手续，也没有住房质量保证书和住宅使用说明书，因此，被告认为已经履行了交房义务是没有任何事实和法律依据的。关于被告所称的平面图为西户，原告所持的编号780001213商品房买卖合同这个标的与合同签订前的抵押物清单以及预售商品房、预告登记记载的编号780001213合同购房标的均是4××号房屋，被告岂能篡改。因此被告关于黄瑞玲实际购买西户房屋的观点违背客观规律及法律事实，其抗辩不能成立。对第四组证据的真实性无异议，对被告证据指向有异议，被告与第三人签订购房合同的时间是在2011年6月10日，该合同签订时间是在黄瑞玲购房合同签订时间之后，被告存在一房二卖情形。黄瑞玲购买的4××号房的房号既然存在，45号房的房号也应当存在。根据被告抗辩，因其工作人员失误而造成房号填写错误，但是被告并没有在法定期限内行使法律规定的撤销权。对第五组证据的真实性、关联性有异议，物业日志、短信记录系被告单方制作，况且原告并没有对短信进行回复，不能证明原告认可主张的是45号房。被告称委托中介机构出售45号房屋，原告是无权处分45号房屋的。这也是被告为推卸责任而主观片面的说法。对第六组证据视听资料的真实性无异议，对关联性及被告证据指向有异议。被告主张原告没有交物业费，因被告没有交付原告房屋，根本不存在交物业费的问题，对被告主张的因继承问题产生纠纷是没有任何依据的，本案中原告不存在继承纠纷。因此，原告是本案适格主体。被告的抗辩理由不能成立，该证据与本案不具有关联性。第三人王岩对被告证据进行质证，质证意见如下：对被告以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。三、第三人王岩提交证据如下：1、2011年7月5日契税完税凭证，证明房屋面积是244.35平方米，单价3572.94元，总价款873048元，交税34921.92元。2、销售不动产发票联是2014年1月8日，这个总面积248.83平方米，单价是3572.94元，总金额是889055元，这是房屋所有权人房产证的面积。3、中华人民共和国房屋所有权证焦作市房产平面测量图，是建业森林半岛12-2号楼二单元4××号，平面图显示是东户。原告马圣晖对第三人以上证据进行质证，质证意见如下：对第三人证据1、证据2、证据3的真实性无异议，对证据指向有异议。不能证明涉案4××号房属于第三人，第三人提供的买卖合同房屋面积、位置与黄瑞玲在被告处购买的4××号房屋的面积位置是一样的，单价是被告单方面制作的，被告不能以单价不同否认黄瑞玲购买4××号房屋的事实，另外第三人的买卖合同的编号是780001500与黄瑞玲购买涉案房屋的编号是不同的。尽管第三人自2013年占有房屋至今，但被告将4××号房屋交付处分的行为依法不发生物权效力，第三人对4××号房屋属于无权占有。第三人提供的20××91号房产证，房屋所有人是被告，与第三人没有关系。被告河南建业置地焦作有限公司对第三人以上证据进行质证，质证意见如下：对第三人提交证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人收据显示的是东户房屋，而这套房屋登记的是4××号，收据和房屋约定的单价总价包括户型图显示是电梯的东侧，这显示都是一致的，这些证据证明4××号房就应该是东户房屋，而不是西户房屋，因此，原告要求确认4××号房是其所有，也与其提交的房屋买卖合同约定的户型图是相互矛盾的。被告只能向房屋买受人黄瑞玲交付电梯西侧的房屋，而不是电梯东侧的4××号房，因此，原告的诉讼请求不能成立。经审查，本院对当事人上述证据的效力认定如下：结合本案其他有效证据综合分析，对原告证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性予以确认。对被告证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性予以确认。对第三人证据1、证据2、证据3的真实性予以确认。对原告、被告、第三人的证据指向结合本案案情综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原告马圣晖和黄豪豪系同母异父兄弟，二人的母亲黄瑞玲于2015年9月12日因意外死亡。黄瑞玲生前于2011年4月30日与被告河南建业置地焦作有限公司签订一份商品房买卖合同（合同编号780001213），合同约定：出卖人为河南建业置地焦作有限公司，买受人为黄瑞玲。第三条：买受人购买的商品房为焦作市山阳区长恩路1506号建业森林半岛小区第12-2号楼2单元4××号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑面积244.35平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3667元，总金额人民币896031元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：商业按揭贷款，买受人于签订合同时付清首付房款276031元整（含定金），并办理完毕所有按揭手续，承担相关费用。第八条：交付期限。出卖人应当在贷款到账当月最后一日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、五大责任主体综合验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在该合同签订前，买受人黄瑞玲分别于2010年3月1日交定金2万元；于2010年4月5日交房款10万元；于2010年5月21日交房款156031元，黄瑞玲已交清首付款共计276031元。黄瑞玲按照合同约定通过按揭贷款方式于2010年8月31日将剩余房款62万元转至被告账户，2011年5月30日黄瑞玲对涉案房屋山阳区长恩路1506号建业森林半岛小区第12-2号楼2单元4××号房向焦作市地税局契税所交纳35841.24元契税，但被告至今未按照合同第十一条约定，将焦作市山阳区长恩路**建业森林半岛小区第**楼**4××号房交付买受人黄瑞玲及其继承人。另查明，买受人黄瑞玲在中国银行焦作分行所办理的房地产抵押合同，自愿将涉案房屋山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元4××号的房产抵押给中国银行焦作分行。2010年8月18日，被告为买受人黄瑞玲在焦作市房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记（证号为：焦房预山阳字第10002635号）：预告登记权利人：中国银行股份有限公司焦作分行；预告登记义务人：黄瑞玲；房屋坐落：山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元4××号。被告在与黄瑞玲签订上述商品房买卖合同之后，被告河南建业置地焦作有限公司又于2011年6月10日将涉案房屋山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元4××号房屋以总房价873048元出售给第三人王岩，被告河南建业置地焦作有限公司与第三人当日签订了合同编号为780001500的商品房买卖合同，目前第三人王岩在该房屋内居住。房屋买受人黄瑞玲生前所借潘长兰款项150000元未还，潘长兰将马圣晖、黄豪豪起诉至孟州市人民法院，孟州市人民法院于2016年6月29日作出（2016）豫0883民初778号民事判决书，判决：“一、马圣晖、黄豪豪于本判决生效后五日内在继承黄瑞玲遗产范围内给付潘长兰150000元及利息（100000元的利息从2015年8月24日起至判决决定给付之日止按月利率1%计算，50000元的利息从2015年8月24日起至判决确定给付之日止按月利率2%计算；二、被告郝强对以上150000元借款及利息承担连带清偿责任。）”除此之外，黄瑞玲生前黄瑞敏400000元、借黄瑞英400000元均未偿还。经马圣晖与黄豪豪的父亲即监护人协商，由马圣晖负责偿还黄瑞玲上述债务，黄豪豪自愿放弃母亲黄瑞玲于河南建业置地焦作有限公司2011年4元30日签订的商品房买卖合同（合同编号780001213）项下山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元24、25层4××号房产的继承权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、第五十五条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由起1年内没有行使撤销权。”被告辩称由于工作人员的失误或者错误，将商品房买卖合同的购房标的45号房屋错误书写为4××号房屋，按照被告的观点，被告与买受人黄瑞玲所签订的商品房买卖合同购房标的存在重大误解，如在签订合同过程中发生错误意思表达，依《合同法》第54条规定，因重大误解或显失公平订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第55条同时规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权归于消灭。撤销权消灭后，可撤销合同产生绝对的效力，成为绝对有效的合同，当事人不得再以相同的理由要求撤销或变更该合同，即便因重大误解或显失公平订立的合同，当事人也必须按照合同的约定全面履行自己的义务，否则就构成违约。黄瑞玲自2010年7月13日起开始履行个人住房贷款合同及商品房买卖合同至今已达九年之久，被告以合同房号存在笔误请求纠错的抗辩理由因被告知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其抗辩理由依法不予采信，况且，被告与第三人王岩签订的商品房买卖合同时间是在2011年6月10日，被告在为黄瑞玲和第三人王岩办理缴纳房款、房产预售登记以及交纳房屋契税的时间中应从2011年至2014年1月，在该时间段被告应当知道两份房屋买卖合同存在重大误解。自2011年1月开始至本案起诉日止，已超过行使撤销权1年的除斥期间，本院对被告的这一抗辩理由不予采信。被告抗辩皇甫金柱作为黄豪豪的法定代理人所出具的放弃继承权声明不具有法律效力，黄豪豪应当作为继承人参加诉讼。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法若干问题的意见》第8条：“法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”该条文中的“法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权”仅是一般性规定，并非法律禁止性规定。结合本案案情，由于原告马圣晖自愿代替黄豪豪偿还黄瑞玲生前债务，黄豪豪的监护人皇甫金柱为维护被监护人的合法权益，代为作出放弃对黄瑞玲遗产的继承权声明，并未违反相关法律规定。黄豪豪自愿退出对包括涉案房屋在内的黄瑞玲遗产的继承，因此，原告马圣晖成为黄瑞玲遗产的唯一合法继承人，马圣晖作为本案原告诉讼主体适格。买受人黄瑞玲以按照合同约定履行完付款义务，并不存在违约行为。按照黄瑞玲与被告之间订立的商品房买卖合同第九条的约定，由于被告至今未向原告交付房屋，被告已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告应当按照合同约定将山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元4××号房产交付原告。原告请求判令确认山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房归属原告马圣晖所有、判令被告河南建业置地焦作有限公司及第三人王岩立即将山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房（购买价896031元）交付原告马圣晖、判令被告河南建业置地焦作有限公司于判决生效后10日内协助原告马圣晖办理山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号商品房所有权证过户手续、判令被告河南建业置地焦作有限公司立即支付原告马圣晖逾期交房违约金，自2011年6月1日起至实际交付之日止按已付房屋总价款896031元的每日万分之二计算之诉讼请求，事实清楚，证据充分，与法有据，本院予以支持。被告与第三人王岩之间的房屋买卖纠纷可自行协商解决或者另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十五条第一项、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认位于焦作市山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房产属于原告马圣晖所有；二、被告河南建业置地焦作有限公司、第三人王岩于本判决生效后十日内将位于焦作市山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房屋交付原告马圣晖；三、被告河南建业置地焦作有限公司于本判决生效后十日内协助原告马圣晖办理位于焦作市山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元4××号房屋不动产权证过户手续；四、被告河南建业置地焦作有限公司于本判决生效后十日内支付原告马圣晖逾期交房违约金（自2011年6月1日起至实际房屋交付之日止，按已付房屋总价款896031元的日万分之二计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8787元，由被告河南建业置地焦作有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张春雷二〇一九年九月二日书记员  李丽霞