陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0822民初2294号原告**，男，1982年11月16日出生，汉族，住陕西省榆林市府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告王翠娥，女，1984年4月1日出生，汉族，住陕西省榆林市府谷县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人郝晓波，系该公司执行董事兼总经理。被告中国银行股份有限公司府谷县支行，住所地陕西省府谷县。负责人张成雄，系该支行行长。委托代理人牛川川，男，1986年3月4日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系该公司职员。原告**、王翠娥与被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司（以下简称“鑫朝公司”）、中国银行股份有限公司府谷县支行（以下简称“中行府谷支行”）商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告**、王翠娥、被告中行府谷支行委托代理人牛川川到庭参加了诉讼，被告鑫朝公司法定代表人郝晓波、被告中行府谷支行负责人张成雄经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告**诉称：2012年12月4日，原告与被告鑫朝公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告鑫朝公司开发的位于府谷县新区XX路西建设的鑫朝景苑第二幢二单元五层1号住房一套，建筑面积137.97平方米，按建筑面积计算商品房价款，每平方米8706元，总价款为1201167元。付款方式为银行按揭。2012年12月4日前首付总房款30％，即361167元，其余70％购房款按揭支付。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（商品房建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同签订后，原告已按照合同约定支付了首付款361167元，并交付银行风险保险费、预登记费1660元。同时，原告与被告中行府谷支行签订了《个人一手住房贷款合同》，且被告中行府谷支行已将全部贷款84万元根据原告的委托支付给被告鑫朝公司。《商品房买卖合同》第九条约定：“被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金”。被告鑫朝公司未按合同约定在2013年12月31日前向原告交付房屋，在约定交付期限届满90日后，因无法找到被告鑫朝公司的法定代表人，原告于2014年4月3日将解除合同告知函张贴在被告鑫朝公司售楼部，并现场拍摄了视频。基于上述事实，被告鑫朝公司违反《商品房买卖合同》的约定，未按期向原告交付房屋，导致原告的合同目的不能实现，为此原告根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任的第二项“逾期超出90日后，买受人有权解除合同”的约定，向被告鑫朝公司送达了解除合同告知函，但被告鑫朝公司未按合同约定向原告退还购房款和违约金。原告与被告鑫朝公司解除合同后，原告与被告中行府谷支行的担保合同目的无法实现，应依法予以解除，故诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原告与被告鑫朝公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告中行府谷支行签订的《个人一手住房贷款合同》；3、被告鑫朝公司返还原告购房首付款361167元，并以361167元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率支付从交款之日起至实际返还之日止的利息，退还原告银行风险保险费、预登记费1660元；4、被告鑫朝公司支付原告已付被告中行府谷支行按揭贷款本息44690.3元；5、被告鑫朝公司向被告中行府谷支行支付原告已逾期及下剩的贷款本息；6、本案诉讼由二被告负担。原告向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、首付款收据、保险及预登记费收据各1份，证明2012年12月4日，原告签订合同购买鑫朝景苑第二幢二单元5层1号房；2012年12月4日，原告向被告鑫朝公司支付房屋首付款361167元；2013年4月6日，原告向被告鑫朝公司支付银行风险保险及房管所预登记费用1660元。2、《个人一手住房贷款合同》1份，证明原告向被告中行府谷支行借款金额为84万元，按照浮动利率执行，期限为20年，由被告鑫朝公司提供担保；按照合同约定将全部贷款直接划至被告鑫朝公司102036144530的账户内。3、存款历史交易明细清单2份，证明2013年至2014年原告共计偿还贷款本息44690.3元。被告中行府谷支行辩称，被告中行府谷支行已根据《个人一手住房贷款合同》约定将贷款金额受托支付至开发商的对公账户履行完合同约定的全部义务，未构成违约，故不应当承担本案的案件受理费。被告中行府谷支行向法庭提交以下证据：贷款已还款明细清单、保证金明细清单各1份，证明截止2019年5月6日借款人**累计向中行府谷支行还款45517.94元，开发商鑫朝公司保证金账户扣划47498.43元，合计93016.37元。被告鑫朝公司未答辩，亦未向法庭提交证据。经庭审质证：对原告提交的证据，被告中行府谷支行发表如下质证意见：对原告提交的第1组证据真实性无异议，不发表质证意见；对第2组证据无异议；对第3组证据真实性无异议，原告还款金额为45517.94元，从鑫朝公司保证金账户扣划47498.43元，总共还款93016.37元。原告对被告中行府谷支行提交的证据质证意见如下：对被告中行府谷支行提交证据，原告无异议。本院对经原、被告质证的证据作出如下认定：对原告提交的第1组证据，证据形式合法、内容客观真实，被告中行府谷支行对真实性均无异议，能够证明待证事实，予以确认；对第2组证据，证据形式合法、内容客观真实，是原告与被告中行府谷支行签署，被告中行府谷支行无异议，予以确认；对第3组证据，证据形式合法、内容客观真实，被告中行府谷支行对真实性无异议，对真实性予以确认，原告主张的还款金额少于被告中行府谷支行提交的金额，故对原告主张数额予以确认。对被告中行府谷支行提交的证据，证据来源合法、内容真实，原告无异议，本院予以确认。本院根据当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2012年12月4日，原告**与被告鑫朝公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买了被告开发的位于府谷县新区XX路西建设的“鑫朝景苑”第二幢二单元五层1号商品房一套，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米为8706元，建筑面积137.97平方米，总价款1201167元，双方约定该商品房的付款方式为银行按揭，原告应于该合同签订当日向被告支付商品房首付款361167元，其余房款待银行按揭手续办下来由贷款银行一次性支付。该合同签订后，原告**已经按照合同约定支付了首付款361167元。原告**与被告鑫朝公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（该商品房经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格），并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：被告如未按合同规定的期限将商品房交付于原告使用，逾期超过90天后，原告有权解除合同；原告解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但至今被告鑫朝公司未按约将原告**所购买的合同标的房屋交付原告。《商品房买卖合同》签订后，原告**作为借款人、原告王翠娥作为抵押物共有人与被告中行府谷支行、被告鑫朝公司（保证人）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：个人住房贷款金额为84万元，贷款用途为用于购买被告鑫朝公司开发的位于府谷县新区XX路西建设的鑫朝景苑第二幢二单元五层1号商品房，原告**同意并授权被告中行府谷支行将全部贷款直接划至原告指定被告鑫朝公司的账户（陕西鑫朝房地产开发集团有限公司，账号为：102036144530），贷款期限为20年/240个月，借款人按月偿还贷款本息，自发放贷款后第二个月开始采用等额本息还款法按月还款，为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名**，账号XXXXXXXXXXXXXXX5201，作为本合同项下贷款的指定还款账户，被告鑫朝公司提供阶段性连带责任保证。《个人一手住房贷款合同》签订后，被告中行府谷支行于2013年7月1日将借款84万元发放至原告指定的被告鑫朝公司账户内，原告**作为借款人共计向被告中行府谷支行偿还借款本息45517.94元。另外，原告**因购买商品房向被告鑫朝公司缴纳银行风险保险费及房管所预登记费1660元。本院认为，原告**与被告鑫朝公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按约履行各自义务。原告履行了支付首付款的义务，并按照合同约定办理了商品房按揭贷款，剩余房款已经委托中行府谷支行支付到了被告鑫朝公司的账户。按照合同约定，被告鑫朝公司应在2013年12月31日前将经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受方使用。然而，被告鑫朝公司逾期未交房，且至今亦未履行交房义务，构成迟延履行，致使原告订立《商品房买卖合同》的目的不能得到实现，故对原告要求解除原告与被告鑫朝公司所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院应予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除与被告中行府谷支行签订的《个人一手住房贷款合同》，亦应予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》解除后，被告鑫朝公司应将原告已付的购房首付款及原告向被告中行府谷支行支付的按揭贷款本息返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。故被告鑫朝公司应当返还原告**已付的购房首付款361167元、风险保险费及房管所预登记费1660元及原告已向被告中行府谷支行支付的按揭贷款本息44690.3元，并以已付购房首付款361167元为基数按照中国人民银行同期同类人民币（最）短期贷款基准利率向原告支付从2012年12月5日（即合同签订次日）起至实际返还之日止的利息损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，但被告中行府谷支行在本次诉讼中并未就剩余贷款本息进行主张，故本案不做处理，被告中行府谷支行可另案主张。被告鑫朝公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告起诉的事实及诉讼请求抗辩权的放弃，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告**与被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司2012年12月4日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告**、王翠娥与被告中国银行股份有限公司府谷县支行、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》。三、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告**返还已付购房首付款361167元，并以已付款361167元为基数按照中国人民银行同期同类人民币（最）短期贷款基准利率向原告支付从2012年12月5日起至实际返还之日止的利息损失。四、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告**返还原告缴纳的银行风险保险费及房管所预登记费1660元。五、被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起五日内向原告**返还原告已经向被告中国银行股份有限公司府谷县支行支付的按揭贷款本息44690.3元。六、驳回原告**、王翠娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7412元，适用简易程序审理减半收取3706元，由被告陕西鑫朝房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  闫含飞二〇一九年九月二十四日书记员  杨 强