河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终2023号上诉人（原审被告）：朱俊，男，汉族，1984年8月25日生，住河南省开封市金明区。被上诉人（原审原告）：河南未来和谐物业服务股份有限公司开封分公司。住所地开封市西关北街未来美好家园，统一社会信用代码91410211683162059J。负责人侯绪龙，经理。委托诉讼代理人：杨帆，系该公司员工，特别授权代理。上诉人朱俊因与被上诉人河南未来和谐物业服务股份有限公司开封分公司（以下简称河南未来物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱俊、被上诉人河南未来物业公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱俊上诉请求：愿意以0.45元/平方米交纳物业费，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由河南未来物业公司承担。事实与理由：原审判决认定事实不全面，判决结果对朱俊不公平。1、朱俊只于2009年12月24日与河南未来物业公司签订过一份约定0.45元/平方米的物业合同，也只愿意按照此合同交纳相关费用。2、河南未来物业公司提供签署于2015年3月2日的约定费用上涨为0.65元/平方的是一份无效合同。原因有以下几点：第一，此合同非本人所签，而是河南未来物业公司与并不存在的未来美好家园业主委员会签署；第二，2014年4月业主委员会任期届满后没有召开业主大会，没有进行换届选举，已自动解散。所以2015年3月2日签署的物业服务合同无效；第三，2015年3月2日的物业服务合同约定自双方签字盖章起生效，此合同只有盖章没有签字，所以无效；第四，河南未来物业公司单方面将物业费涨至0.65元/平方，没有召开全体业主大会，没有进行业主投票，违反物业法第十一条、第十二条规定，不合法。3、物业公司没有按照合同约定履行义务。第一，消防通道常年被车辆占据，存在消防隐患。第二，小区保安上班玩手机，车辆出入不过问。晚上大门敞开，没有人值班。2017年9月30日，小区内十几部车辆被砸，派出所找不到物业负责人，监控提供不了线索，业主个人财产安全得不到保障。第三，小区公共基础设施损坏严重，无人维修。停车场无人管理，一片混乱。第四，合同约定绿化率95%以上不达标。第五，小区内公共收入归全体业主所有，物业收取后从未公示。4、要求河南未来物业公司提供业主委员会信息、相关备案信息、换届信息以及交纳物业费的发票。河南未来物业公司答辩称，河南未来物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同对朱俊具有约束力，朱俊质疑业主委员会的资格没有证据证明。河南未来物业公司依约履行物业服务合同的义务，朱俊拖欠物业费没有依据。朱俊从2014年拖欠物业费，因此不可能向其开发票。恶意拖欠物业费对其他业主有失公平，不利于小区的长远发展。河南未来物业公司向一审法院诉讼请求：判令朱俊支付河南未来物业公司物业管理费4327元及违约金1298.1元；本案诉讼费用由朱俊承担。一审法院查明事实：2009年12月24日，郑州未来和谐物业管理有限公司开封分公司（以下简称郑州未来物业公司）与朱俊签订《物业管理服务合同》一份，合同主要约定内容为：朱俊系未来美好家园小区20号楼东2单元4层西户房屋业主，朱俊将上述房屋的物业委托郑州未来物业公司进行管理服务。郑州未来物业公司提供的物业服务包括以下内容：对房屋共用部分进行维修和管理，对房屋共用设施设备及其运行进行维护和管理，负责小区楼宇内楼梯、道路、停车场、广场的清洁及生活垃圾的收集、清理和外运；维护公共管理秩序，实行24小时门卫值班和巡逻，24小时监控中心值班，24小时地下停车场值班管理，指挥车辆有序停放等。朱俊每月收取物业费具体标准为：住宅按建筑面积0.45元/平方米/月，物业费缴纳时间为自签订协议之日起缴纳全年物业服务费用，自第二年物业服务费到期之日起，在第一个月按季或年缴纳物业服务费用。2015年3月2日，朱俊、郑州未来物业公司与开封市金明区未来美好家园业主委员会签订《物业服务合同》一份，合同约定：合同期限自2015年3月2日起至2020年3月1日。郑州未来物业公司提供的物业服务内容包括以下内容：制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、公共用水、共用照明、消防设施等；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、化粪池、排污泵、自行车棚等；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等；维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查等；维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆进出停放进行管理；消防管理服务，包括公共区域消防、治安监控及设施设备的维护管理等；供水系统、水泵、排污泵的运行和日常维护管理；房屋装饰装修管理服务；负责制定、落实消防、人身财产安全防范等各项应急预案，员工持证上岗。郑州未来物业公司每月收取物业服务费用具体标准为：一、二、三期多层住宅0.65元/平方米/月。上述物业服务合同订立后，郑州未来物业公司为未来美好家园小区提供相应的物业服务。朱俊房屋属多层住宅，建筑面积共118.23平方米。上述物业服务合同订立后，郑州未来物业公司一直为朱俊提供相应的物业服务，在本案审理过程中，朱俊辩称2014年1月1日至2014年12月31日的物业费用已经缴纳，认可其尚欠2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，但该期间的物业费收取标准应按照0.45元/平方米/月计算。另查明，郑州未来物业公司于2018年10月30日变更名称为河南未来和谐物业服务股份有限公司开封分公司，即本案原告（以下简称河南未来物业公司）。一审法院认为：河南未来物业公司与朱俊签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故朱俊、郑州未来物业公司与开封市金明区未来美好家园业主委员会签订《物业服务合同》对朱俊具有约束力。河南未来物业公司为朱俊提供物业服务，朱俊应当缴纳物业费，现河南未来物业公司要求朱俊支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业费用，依法应予支持，其中2014年1月1日至2015年3月1日的物业费用按照0.45元/平方米/月计算，为744.85元；2015年3月2日至2018年12月31日的物业费用按照0.65元/平方米/月计算，为3535.08元，上述共计4279.93元。关于河南未来物业公司诉求物业费收取标准应自2015年1月1日起上调至0.65元/平方米/月，因上调物业费收取标准的《物业服务合同》系2015年3月2日签订生效，故物业费收费标准应自2015年3月2日上调至0.65/平方米/月；朱俊未按约定缴纳物业管理费构成违约，应当承担违约责任，考虑到河南未来物业公司和朱俊之间的物业服务关系，一审法院酌定从起诉之日（2019年3月8日）起按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱俊于本判决生效之日起十日内支付河南未来和谐物业服务股份有限公司开封分公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费4279.93元及违约金（违约金以4279.93元为基数，从2019年3月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回河南未来和谐物业服务股份有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取为25元，由朱俊承担。二审审理过程中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院主持了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2009年河南未来物业公司与朱俊签订的《物业管理服务合同》双方均予以认可，该合同约定物业费为0.45元/平方米/月；2015年3月2日，河南未来物业公司与开封市金明区未来美好家园业主委员会签订《物业服务合同》一份，将物业费变更为0.65元/平方米/月，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故郑州未来物业公司与开封市金明区未来美好家园业主委员会签订《物业服务合同》对朱俊具有约束力，朱俊应当按照0.65元/平方米/月的标准向河南未来物业公司缴纳相应的物业费；朱俊上诉认为开封市金明区未来美好家园业主委员会并不存在，其与河南未来物业公司所签订的物业费为0.65元/平方米/月的物业服务合同系无效合同，不应按照该合同约定缴纳物业费，但是并未向本院提供相应的证据证明其主张，对该上诉请求本院不予支持。根据本案朱俊提供的证据，虽可证明河南未来物业公司提供的服务存在瑕疵，但物业服务是一个长期性、持续性的服务过程，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。本案中，河南未来物业公司已履行物业服务合同约定的主要义务，证据主张的服务瑕疵不能成为拒付物业服务费的理由。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱俊负担。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  杨雯蒨审判员  路 璐二〇一九年九月二十三日书记员  楚雯雯