广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初562号原告：湖南瑶都城建投资有限公司。住所地：湖南省永州市冷水滩区珊瑚西路229号。法定代表人：曾德春。委托代理人：李志伟，系湖南人和律师事务所律师。被告：连州市东陂镇人民政府。地址：广东省连州市东陂镇重庆街1号。法定代表人：黄志辉。委托代理人：杨三民，系广东湘攸律师事务所律师。委托代理人：陈立剑，系连州市东陂镇司法所所长。原告湖南瑶都城建投资有限公司诉被告连州市东陂镇人民政府合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法由审判员欧学强、人民陪审员成培堪、冯素萍组成合议庭适用普通程序于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李志伟，被告委托代理人杨三民、陈立剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令连州市东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产（其中工业品市场580平方米，农产品市场1557平方米，停车场1486.9平方米，烟叶市场384平方米）的所有权归原告；2、判令被告将连州市东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产（其中工业品市场580平方米，农产品市场1557平方米，停车场1486.9平方米，烟叶市场384平方米）过户给原告；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告在2013年通过被告招商引资进入东陂镇经济园大市场的开发，期间被告承诺给予原告各种优惠，原、被告于2003年11月3日签订了《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市场项目合同书》，合同签订后，原告已经履行完了全部义务。合同第四项约定：未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有。2004年原告把整个工程发包给连州市安泰建筑有限公司承建。后来项目建成后原告出售了部分地产，在此期间，发现被告把协议上要求的出让地变成划拨地，造成了大量的房产无法办理产权证，此后10多年，原告多次要求被告解决上述问题，被告都无法解决，无奈诉至贵院，希望被告能尽快办理土地性质的转换，然后按照合同把剩余未销售完的地产过户给原告，剩余房地产（其中工业品市场580平方米、农产品市场1557平方米、停车场1486.9平方米、烟叶市场384平方米）至今没有交付给原告。为维护原告的合法权利，根据相关法律起诉贵院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告连州市东陂镇人民政府辩称，一、被答辩人已将该出售的部分已全部出售完毕，现要求答辩人将东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产所有权属过户给被答辩人是无理无据的，法院应依法驳回其全部诉讼请求。答辩人与被答辩人于2003年11月3日签订了《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市场项目合同书》，其中合同约定：项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有。而被答辩人现如今己将可以出售的部分己全部出售完毕。按合同的约定和建筑目的，工业品市场、农产品市场、停车场以及烟叶市场是公共区域，这几个区域是不归被答辩人所有的。除开市场的公共区域，其余可以出售的区域被答辩人已全部出售完毕。如今被答辩人何来要求答辩人将东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产所有权属过户给被答辩人？二、被答辩人诉称答辩人把协议上要求的出让地变成了划拨地是不符合事实的。2010年7月16日，答辩人与被答辩人签订一份《协议书》，协议约定东陂集贸市场11000平方米土地使用权转让，应由被答辩人或是买受人承担相关费用，按照市国土局相关的规定补办有关手续。2014年9月16日，连州市人民政府作出连府函(2014)196号《关于同意处置东陂镇东陂大市场历史遗留问题的批复》，其中载明：经研究，同意你镇与湖南瑶都城建投资有限公司签订《协议书》约定后的第四批58宗（户），共计5156.92㎡土地使用权转让，并以每平方米肆拾壹元（￥41.00元）缴纳出让金。2015年2月3日，连州市国土资源局作出连国土资（划转）字(2015)11号《关于东陂镇东陂大市场55名用户变更土地使用权类型的批复》，其中载明：经研究，同意将东陂镇东陂大市场55名用户的5008.62平方米（折合柒亩伍分壹厘叁毫）的土地使用权类型由划拨变更为出让，该地使用范围详见宗地图。该土地所有权属国家，土地使用权属梁火明等55民用户，用地性质为城镇住宅用地兼容批发零售用地，土地使用权期限至2055年1月22日止。如今上述范围的土地／用户被答辩人及用户未按规定缴纳每平方米41元的出让金。因此，土地的转让手续还没办理，责任在于被答辩人自身，而非答辩人一方。从以上事实可以体现，是被答辩人未完成从划拨地到出让地的手续，而非政府的原因。因此，如涉案的土地性质还未转变，应在被答辩人补交相应的土地出让金后才能进行。因此，被答辩人诉称答辩人把协议上要求的出让地变成了划拨地是不存在的事实，没有法律依据。综上所述，被答辩人诉称的剩余房地产（其中工业品市场580平方米、农产品市场1557平方米、停车场1486.9平方米、烟叶市场384平方米）均属于公共基础设施，不应归被答辩人所有，故答辩人无任何理由和法律依据可以将此公共区域过户给被答辩人名下。请贵院在查明上述事实后，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告连州市东陂镇人民政府反诉称，1、判令反诉被告退还反诉原告违法出售农产品市场房屋两栋、肉菜市场二户房屋、停车场以及停车场周边道路两旁公共区域的非法所得464790元（违规销售的面积154.93平方米×3000元每平方米）；2、本诉、反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2003年11月3日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）共同签订一份《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市场项目合同书》，开发及出售区域详见附图。甲乙双方自愿合作，乙方全额投资，共同开发经济园东陂大市场。合同约定：项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有。而反诉被告现如今已将可以出售的部分已全部出售完毕。按合同的约定，工业品市场、农产品市场、肉菜市场、停车场、停车场周边道路两旁以及烟叶市场是公共区域，这部分区域不归反诉被告所有。现反诉原告发现反诉被告违规出售了农产品市场房屋两栋、肉菜市场二户房屋、停车场以及停车场周边道路两旁的公共区域，出售给了部分住户建房，这一行为已违反了双方的合同约定。现反诉原告要求反诉被告返还因违规出售农产品市场房屋两栋、肉菜市场二户房屋、停车场以及停车场周边道路两旁公共区域的非法所得（相应价值以实际评估价值为准）。对违规建造的房屋处置及后续问题，由反诉原告处理。请法院依法公正判决，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告答辩称，被告没有诉讼主体资格，根据合同约定，没有一条是约定地产是属于被告的，只是挂在他的名下，方便办理手续，连州市国土资源局给东陂镇政府下的文件所有费用1360000元，原告所交的款项是1870000元已经超过原预定的金额，后来办理变更土地性质交了410000元，只变更了部分土地为出让地，还有部分土地没有变更土地性质，原来约定是要办理为出让地的，合同里面有约定，出让地使用权期限是50年，而被告办理的是划拨地，使用期限是永久。土地是否违建应当是规划局来定，而不是反诉原告，就算有违法所得，也应按照原来的价格计算。合作合同上面写了征地等费用每平方不超过58元，所以全部费用加起来都不超过1600000元，而且被告要返还补偿款，至今没返还过，也没按照合同把市政府下拨30元每平方米的设施费用给原告，被告也全部截留了，至今分文未收到。农贸市场，纺织品市场，工业品市场占地4620平方米，以上市场是不包括公共设施道路绿化的，公共设施道路绿化占地12059平方米。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告于2019年9月27日提交连州市自然资源局东陂镇自然资源所出具的《证明》，超过一审举证期限，本院不予安排质证。本院经审理认定事实如下：2001年6月11日，连州市东陂镇人民政府作为甲方与乙方湖南瑶都城建投资有限公司签订《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市场项目合同书》，合同约定“一、项目名称、规模。1、合作项目名称：连州市东陂镇经济园大市场。2、项目位于连州市东陂镇新华街东北角与永连公路之间。3、项目规模：总占地面约26680平方米（折合40亩），其中农贸市场、成衣、纺织品、小商品、工业品市场占地面积约4620平方米，公共设施道路绿化占地12059平方米。商业门店、住宅，总建筑面积约36000平方米。该项目征地、报批及市场等基础设施建设总投资800万元人民币（投资额由连州市建设局造价站按国家定额核定）二、合作方式。甲乙双方自愿合作，乙方全额投资，共同开发经济园东陂大市场。甲方责任及义务：l、负责提供约26680平方米土地（折合40亩），每平方米征地、报批等费用包干不超过58元。2、负责该项目的征地拆迁（包括电话线、电缆、高压电线的迁移，拆迁补偿费由乙方负责）。3、负责办理项目建设用地批准书至东陂镇人民政府名下以及负责该项目的立项报建、总体规划报批、确定该项目用地红线图、用地报批、施工许可证、建设规划许可证、房地产预售证、并负责办理出让给各用户的土地使用证。所需税费由乙方负责并提供有效证件。4、负责将原老市场搬迁到新市场，并制定下达划行归市文件及其实施，并负责协调与市场管理部门办理好新老市场置换手续及土地使用手续，确定市场建成后即置换的时间、形式和后续管理责任。5、负责施工过程中水电的供应（所需费用由乙方负责）以及负责乙方工作人员在当地的安全保卫工作。6、负责协调乙方与有关部门的关系。7、在本合同执行期在镇区范围内不能新批私人建房用地。乙方责任及义务：1、负责该项目的全部投资资金。2、负责该项目的规划及工程设计（报甲方审批后实施）。3、负责该项目的资产财务管理。合同签订后，10天内预付甲方征地款54万元人民币，其余款在甲方与农民签订征地协议10天内付清。4、负责该项目的建设施工及工程质量管理。保证70%的工程所需的建筑材料有国税发票；负责房地产销售税的上缴（由政府协调，享受应有的优惠政策）。5、负责该项目的房、地产招商和销售，广告招商宣传工作。6、负责原自然水沟的改修（大市场区内）。三、项目管理。l、甲方在合同签订后壹个月内办妥所有批准开工手续。贰个月内完成年度项目建设区域的征地、拆迁等施工前期工作，及按规划部门审定的年度规划，向乙方提供土地的使用权证（使用期按法定分类确定最高使用年限为伍拾年）。乙方要注意安全生产，如因施工过程中所发生的一切安全事故，概由乙方负责。2、本合同签订贰个月内，甲、乙双方审定项目区的总体规划和年度项目建设规划，确定本年度建设项目和范围（包括街景设计、项目单体设计），经双方认可签字后方可施工，单方面不得随意更改。3、本项目建设工期为贰年，乙方要在本合同签订后18个月内完成规划内的市场、道路、防洪、排水、公厕等公共基础设施建设，并保证该项目建设所需资金。如乙方在施工过程中连续停工贰个月以上（自然灾害除外），甲方有权无条件收回建设用地。（私人建房除外）。4、项目实施过程中实行封闭式管理，甲方各有关职能部门不得直接向乙方收取任何费用，不得干扰乙方正常的施工、销售、管理工作，如发生上述问题，甲方负责协调和处理。如因甲方征地、拆迁等原因造成乙方的施工和其它管理工作不能按期正常进行，所延误的工期可以顺延，所造成的经济损失由甲方负责。5、合同签订后由甲、乙双方组成工作建设指挥部，指挥部成员若干，由双方商定，甲方委派书记为指挥部顾问，委派镇长任指挥长负责全面工作、委派一名副镇长任副指挥长负责征地、拆迁、办证、协调地方关系，落实各项优惠政策及监督规划实施和工作质量。乙方委派一名副指挥长负责工程施工和招商及财务管理、工程进度和质量管理。项目实施过程中，乙方要加强建筑市场管理，凡进入项目区承建工程的施工队伍要按程序进行资格审查，各工程项目要向甲方建设行政主管部门按规定报建。6、项目建设中的治安工作由乙方成立独立的治安执勤室负责（须报当地公安机关审批）。7、项目建成后的房地产销售价格由乙方根据市场行情及建造成本自行确定，按照市场要求灵活制定招商方式，甲方不予干涉。8、在项目建设中，全省通用的优惠政策适用于乙方。同时为了做好项目招商工作，甲方应制定与项目区内相适应的优惠政策，并以政府文件形式下发各有关单位执行。为保障乙方充分享受甲方优惠政策。甲方同意给予乙方基本国民待遇和最惠贸易待遇。甲方各职能部门不经批准，不得到项目区内进行检查、摊派等各种活动（上级政府的检查除外，但必须有当地政府官员陪同并事先通知），在政策执行过程中，如有甲方另行颁布的政策条文与本合同条款精神相悖，以本合同条文为准（根据上级文件、政策颁布的除外）。9、本合同不受当地政府人事变动而影响执行，违者应赔偿守约方的全部经济损失。四、项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有，管理交甲方，移交合同另行签订。本合同同时废止。五、本合同来尽事宜，一律按我国相关法律法规，经双方共向协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方由连州市东陂镇人民政府盖章确认，乙方由湖南瑶都城建投资有限公司盖章确认。2006年5月25日连州市人民政府颁发连府国用（2006）第18820700***号《土地使用权证》，土地使用权人连州市东陂镇人民政府，地类（用途）：市场用地，使用权类型：划拨，使用权面积：28437.49平方米。2006年7月20日，被告向连州市人民政府提交《关于免交东陂镇大市场项目用地部分土地出让金的请示》，主要内容“…湖南瑶都城建投资有限公司已按约定将每平方米58元，45.1亩的土地款共计1743875元汇入东陂镇人民政府账户，我镇将该公司汇入款支付东陂村征地补偿款784200元，分批支付国土资源局报批规费885316.32元（未含耕地占用税）…为办理东陂大市场部分项目用地（指农产品市场、工业品市场、有偿出让部分共约12000多平方米）属出让类型的土地使用证至东陂镇政府名下。请市政府批准免缴该部分土地的出让金及耕地占用税。2009年3月30日，被告向连州市人民政府提交《关于从我镇集贸市场28437平方米市场用地中划出11000平方米土地使用权作为居住用地进行转让并减免相关款项的请示》，主要内容“我镇与湖南瑶都城建投资有限公司约定每平方米征地报批费用包干不超过58元。合作开发的主要内容为由湖南瑶都城建投资有限公司全部投资的工业品、农产品两个市场建成后归政府使用管理，收入归政府。其他房地产开发的土地销售所得归瑶都公司所得。合同签订后湖南瑶都城建投资有限公司已按合同约定将每平方米58元，45.1亩的土地征收报批等费用1802098元全部汇入我镇账户，我镇将该公司汇入款支付东陂村征地补偿款836698元，分批支付国土资源局报批规费885316.32元。国土局于2004年10月下发建设用地批准书，2006年5月25日以我镇政府的名义办理划拨类型的土地使用证。国土局解释我镇缴纳的80多万元是报批规费，不包含出让金，土地出让金减免需要市政府批准。请求：1、从我镇集贸市场28437平方米市场用地中划出11000平方米土地使用权作为城乡居民住宅用地，由我镇转让给城乡居民建房使用。2、减免转让土地需缴交的土地出让金。3、减免耕地占用税。”2010年7月16日，原被告双方签订《协议书》，约定“东陂集贸市场11000平方米土地使用权转让，按照市国土资源局相关的规定补办有关手续。为明确双方的责任，经双方协商一致同意如下的条款：一、东陂集贸市场11000平方米土地使用权转让办证的所有费用全部由湖南瑶都城建投资有限公司负责。二、按照市政府有关文件精神，在办证中缴足41元／平方米的土地出让金之后，由市财政返拨30元／平方米给东陂镇政府作为城镇基础设施建设费用。市财政返拨30元／平方米城镇基础设施费用的所有款项，东陂镇政府将全额转支给湖南瑶都城建投资有限公司。2014年8月29日被告向连州市人民政府提交《关于处置连州市东陂镇东陂大市场历史遗留问题的请示》，“我镇与湖南瑶都城建投资有限公司签订《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市场项目合同书》，一、按照合同约定东陂镇政府负责提供每平方米土地、征地报批等费用包干不超过58元。土地使用证总面积为28437.49平方米，共计湖南瑶都城建投资有限公司应交土地款1649374.42元，而湖南瑶都城建投资有限公司已实交1743692元，多交94317.58元。二、按照连委发【2006】11号关于印发《中共连州市委、连州市人民政府关于外来投资优惠办法若干规定的通知》，2010年7月16日我东陂镇人民政府与湖南瑶都城建投资有限公司签订协议书约定：东陂集贸市场每平方米土地使用权转让在办证中缴足每平方米的土地出让金41元…四、从约定后一共已办理三批土地使用权转让：其中第一批15宗（户）共计1185㎡，第二批16宗（户），共计1454.50㎡，第三批36宗（户），共计3180.75㎡。现余下第四批共计58宗（户），共计5153.92㎡。工业品市场554㎡、农产品市场1554㎡，烟叶综合市场384㎡。请求连州市人民政府批准我镇负责转让以上的土地按原定每平方米41元缴纳出让金。”2014年9月16日，连州市人民政府发文《关于同意处置东陂镇东陂大市场历史遗留问题的批复》，（连府函[2014]196号），连州市东陂镇人民政府：你单位《关于处置连州市东陂镇东陂大市场历史遗留问题的请示》，（东府[2014]26号）收悉。经研究，同意你镇与湖南瑶都城建投资有限公司签订《协议书》约定后的第四批58宗（户），共计5153.92㎡土地使用权转让，并以每平方米41元缴纳出让金。连州市东陂镇人民政府在批复函空白处注明“经核批复的第四批58宗（户）中有3宗具体是户主黄丽梅，编号P0028，面积51㎡，户主谭卫强，编号POO18，面积66.3㎡，户主林水文，编号S018,面积31㎡,不符合东陂大市场规划要求，我镇暂不同意该3宗（户）办理土地使用证”。2015年1月22日，连州市国土资源局作为出让人与连州市东陂镇人民政府签订《国有建设用地使用权出让合同》，补充条款“为解决连州市东陂镇东陂大市场历史遗留问题，依据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》（清国土资发[2014]93号）、《关于同意处置连州市东陂镇东陂大市场历史遗留问题的批复》（连府函（2014）196号）以及“协议出让国有土地使用权规范”等有关法律法规，现将该宗地（座落于连州市××××五文岗洞；土地使用证编号为“连府国用（2006）第18820700***号”，宗地面积为28437.49平方米；土地使用权类型为划拨）的土地使用权类型变更为出让。根据《清远市区国有建设用地使用权出让金计收办法》（清国土资发[2014]93号）、《关于同意处置连州市东陂镇东陂大市场历史遗留问题的批复》(连府函（2014）196号)确定其出让宗地面积为东陂大市场55名用户的5008.62平方米，补缴的地价款为41元/平方米，合计205353元。原告提交的票据显示，原告于2003年11月19日缴纳土地征用款90万元，2003年11月25日缴纳东陂大市场拆迁款8万元，2004年5月21日缴纳征地款2万元，2005年6月9日缴纳市场摊板款3000元，2005年7月29日缴纳土地报批款25万元，2005年8月3日缴纳东陂大市场拆迁补偿费9000元，2005年9月7日缴纳土地报批款62万元，2006年6月29日交市场管理费6万元。本院于2019年8月19日向被告送达《预交反诉费通知书》，通知被告在七日内缴纳反诉费8272元，被告未在规定期限内缴纳反诉费。本院认为，本案的争议焦点主要为：连州市东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产（包括工业品市场，农产品市场，停车场，烟叶市场）的所有权归属及被告是否应协助办理过户手续。关于焦点、连州市东陂镇经济园大市场未销售完的房屋及地产（包括工业品市场，农产品市场，停车场，烟叶市场）的所有权归属及被告是否应协助办理过户。本院认为本案案由应为合资、合作开发房地产合同纠纷。被告连州市东陂镇人民政府与原告湖南瑶都城建投资有限公司签订的《关于合作开发连州市东陂镇经济园大市场项目合同书》不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。按照合同约定原告的主要合同义务是负责投资项目的全额投资资金、规划、设计、施工及房地产的自主招商销售等，被告的主要合同义务是负责开发项目的征地拆迁、立项报建、总体规划报批、办理施工许可证、建设规划许可证、用地报批许可证、办理出让给各用户的土地使用证及向原告提供土地使用权证等。涉案项目已经完工，原告已经销售了可以用于销售的房地产作为原告的投资收益。原告在本案中主张未销售完的房屋及地产所有权属归其所有属于确认物权归属。按照合同约定“四、项目建成后，未销售完的房屋及地产所有权属乙方所有，管理交甲方，移交合同另行签订。本合同同时废止。”纵观整个合同条款及内容按文义理解，未销售完的房屋及地产应指本可以用于销售的房屋及地产，通俗理解就是指可用于销售给个人的房屋及土地，合同第三条3、“乙方要在本合同签订后18个月内完成规划内的市场、道路、防洪、排水、公厕等公共基础设施建设”。因此按照该条约定工业品市场、农产品市场、停车场、烟草市场应与道路、防洪、排水、公测等应属于公共基础设施范畴，而且双方亦未另行签订移交合同确定未销售完的房屋及地产的范围，应由原告承担举证不能的不利法律后果。被告提交的涉案连府国用（2006）第18820700***号《土地使用权证》，土地使用权人为连州市东陂镇人民政府。故，原告诉请确认连州市东陂镇经济园大市场内工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场的所有权归其所有的主张，理据不足，本院不予支持。故，被告亦不负有协助将连州市东陂镇经济园大市场工业品市场、农产品市场、停车场、烟叶市场过户给原告的义务，原告诉请被告协助过户的主张，理据不足，本院亦不予支持。本院于2019年8月19日向反诉原告送达《预交反诉费通知书》，反诉原告逾期未交纳反诉费，应按反诉原告撤回反诉处理，故本院对反诉原告的反诉请求不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十三条之规定，的规定，判决如下：驳回原告湖南瑶都城建投资有限公司的诉讼请求。本案受理费4900元，由原告湖南瑶都城建投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  欧学强人民陪审员  冯素萍人民陪审员  成培堪二〇一九年九月二十九日法官助理陆思廷书记员成彪附引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十三条原告应当预交而未预交案件受理费，人民法院应当通知其预交，通知后仍不预交或者申请减、缓、免未获批准而仍不预交的，裁定按撤诉处理。