宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初4230号原告：冯雪玲，女，1965年4月8日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区固原市原州区。委托诉讼代理人：张浩轩，宁夏梦源律师事务所律师。被告：宁夏波斯顿饭店管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：葛姜楠，该公司经理。委托诉讼代理人：左惠，女，该公司法务。被告：深圳市华美迪尔酒店管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：方利斌，该公司经理（该信息由原告提供）。原告冯雪玲与被告宁夏波斯顿饭店管理有限公司（以下简称：波斯顿饭店）、深圳市华美迪尔酒店管理有限公司（以下简称：华美迪尔酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案，依法适用普通程序，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告冯雪玲的委托诉讼代理人张浩轩、被告波斯顿饭店的委托诉讼代理人左惠到庭参加诉讼，被告华美迪尔公司经本院依法公告送达，公告期届满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。冯雪玲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金93177元，并支付违约金至实际履行之日（自2017年11月30日至2019年2月14日违约金暂计4471元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《信秀国际租赁协议》，协议约定，就乙方购买的位于新华东街信秀国际18楼27-28号房，建筑面积43.5平方米租赁给甲方自主经营，租赁期限为10年，即2012年11月30日至2022年11月29日，租金为房屋总价款的10%即每年45675元，租赁期内甲方应在每年11月30日前一次性向乙方支付当年租金45675元。后因商品房实测面积为44.37平方米，原告与宁夏上陵房地产开发有限公司又签订商品房结算补充协议，商品房的最终价格为465885元，按照租赁协议的约定，每年的租金为46588.5元。协议签订后，乙方如约在2012年11月30日之前将该房屋交付给甲方使用经营，但被告仅支付了2012年11月30日2016年11月29日的租金，至今仍拖欠原告2016年11月30日至2018年11月29日两个年度的租金共计93177元。协议中还约定，如甲方不按时向乙方支付租金，甲方每逾期一日，应按照同期银行存款利率的3倍向乙方支付违约金，故截止2019年2月14日，甲方还应向乙方支付违约金4471元。综上，被告的违约行为给原告造成了损失，故原告诉至法院。波斯顿饭店辩称，本案案涉《经营租赁协议》是由二被告与原告及宁夏上陵实业（集团）有限公司（担保方）四方主体共同订立，因此合同签订方应共同应诉，以查明事实真相。宁夏回族自治区银川市中级人民法院已于2018年12月19日以（2018）宁01破申19-25号裁定受理本案《经营租赁协议》的担保方夏上陵实业（集团）有限公司的破产重整案，且原告也已在破产重组管理人规定的期限内申报了本案债权，管理人已于2019年3月28日通过召开债权人会议对原告的债权予以确认登记，并在全国企业破产重整案件信息网(http://pccz.court.gov.cn)公示，银川市中级人民法院对该笔债权已经进行了确定。因此被告认为原告已经进行了债权的申报工作，重整管理人按照《破产法》相关规定对原告的债权依次偿还，目前重整计划草案还未出台，因此，原告不应重复起诉。按照《经营租赁协议》的约定：如甲方不按时向乙方支付租金，甲方每逾期一日，应按照同期银行存款利率的3倍向乙方支付违约金。该条款显失公平，明显过高，银川中院已确定按中国人民银行同期贷款率计违约金。案涉房屋销售总价为456750元，每年的租金为45675元，且应按照税法相关规定扣除波斯顿饭店代缴的相关税金为3128.74元（45675元×6.85%），实际应支付的租金每年为42546.26元（45675元-3128.74元），两年为85092.52元。华美迪尔酒店未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告向法庭提交的《二级网点合作协议》、收据、柜员业务回执符合证据的客观形式，对上述证据本院予以采信。原告提交的中国建设银行交易明细清单虽系复印件，但与柜员业务回执相互印证，对该证据本院予以采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2012年原告（乙方、出租方）与二被告（甲方、承租方）及案外人宁夏上陵实业（集团）有限公司（丙方、担保方）签订《信秀国际租赁协议》一份，协议约定，乙方将其购买的位于银川市新华东街“信秀国际”18楼27-28号房（建筑面积43.5平方米）出租给甲方，租赁期限为10年，自2012年11月30日至2022年11月29日。甲方同意按照乙方与宁夏上陵房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋总价款的10%即45675元为每年租金。租赁期内，甲方应在每年11月30日前，一次性向乙方支付当年的租金45675元。如甲方不按时向乙方支付租金，甲方每逾期一日，应按照同期银行存款利率的3倍向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告交付使用涉案房屋。被告向原告支付部分租金，尚欠原告2016年11月30日至2017年11月29日、2017年11月30日至2018年11月29日两个年度房屋租金未予支付，故原告诉至法院。另查明，原告与宁夏上陵房地产开发有限公司就涉案房屋于2011年10月14日签订《商品房买卖合同》，该合同约定涉案房屋购房款为456750元。后双方签订《商品房结算补充协议》，因房屋实测面积增加0.87平方米，原告需向宁夏上陵房地产开发有限公司支付面积差额款9135元。原告共向宁夏上陵房地产开发有限公司支付购房款465885元。再查明，银川市中级人民法院于2018年12月19日以（2018）宁01破申19-25号裁定受理了包括《信秀国际租赁协议》中担保人宁夏上陵实业（集团）有限公司与其他六公司的破产重整案。原告基于宁夏上陵实业（集团）有限公司对其债务承担的担保责任，就本案债权向银川市中级人民法院申报了债权。本案审理中，原告向宁夏上陵实业（集团）有限公司破产管理人申请撤回债权申报，破产管理人同意原告原告撤回债权申报。本院认为，原告与二被告签订的《信秀国际租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案中，原告是否要求合同担保人宁夏上陵实业（集团）有限公司承担保证责任，属于原告对自己诉讼权利的处分。被告关于合同签订主体均应参加诉讼的抗辩，本院不予采纳。二被告欠付原告两年度房屋租金未按约支付，其应向原告支付租金。关于租金数额，因双方签订的合同中已约定年租金45675元，该约定具体明确。虽然原告购买的房屋价格此后因面积增加而进行了调整，但双方并未就房屋价款增加后的租金另行达成合意，故本院认定二被告应当支付的年租金为45675元，其应向原告支付欠付的两年租金91350元，原告主张超出部分本院不予支持。被告波斯顿饭店辩称，原告已向银川市中级人民法院就本案债权进行了申报，不得再通过诉讼方式主张权利。因在本案审理中，原告申请撤回了对本案债权的申报，故原告可以选择通过诉讼的方式继续主张其债权。被告波斯顿饭店还辩称，其向原告支付的租金应当扣除税金，因合同中明确约定年租金45675元，并未就税金扣除事宜进行约定，故对被告波斯顿饭店的该项辩称本院不予采纳。二被告未向原告及时支付租金构成违约，根据合同约定，其应当按银行同期存款利率的3倍承担违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。截止2019年2月14日，二被告应向原告支付各年度租金自逾期之日的违约金4383元（45675元×2.25%×3÷365天×442天+45675元×2.25%×3÷365天×77天），并按年利率6.75%继续支付欠付租金91350元自2019年2月15日至本判决确定的付款之日止的违约金。被告华美迪尔公司经本院公告，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩和质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告宁夏波斯顿饭店管理有限公司、深圳市华美迪尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告冯雪玲租金91350元，违约金4383元，并按年利率6.75%支付欠付租金91350元自2019年2月15日至本判决确定的付款之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2242元，由原告冯雪玲负担44元，被告宁夏波斯顿饭店管理有限公司、深圳市华美迪尔酒店管理有限公司负担2198元；公告费300元，由被告宁夏波斯顿饭店管理有限公司、深圳市华美迪尔酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋志军人民陪审员 李春丽人民陪审员 田 君 二○一九年九月十日法官助理 马聪聪书记员 裴 佳附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。