大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初5029号原告：大连新展物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：杨露。委托诉讼代理人：胡生国，男，该公司职员，住大连市甘井子区。被告：万雁，住大连市沙河口区。原告大连新展物业管理有限公司与被告万雁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连新展物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡生国、被告万雁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连新展物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2010年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业费9639元；2、被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截至2018年12月31日应支付滞纳金3500元。事实和理由：原告系观山满庭芳小区的物业服务单位。2008年2月30日，被告与开发商大连银地置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了大连市沙河口区房屋，建筑面积89.28平方米，被告在接收该物业时与开发商签订了《前期物业管理服务协议》与《业主临时管理规约》，对物业服务标准、收费、违约责任等内容进行了约定。被告作为观山满庭芳小区的业主，享受了原告的物业服务，却拖欠原告2010年1月1日至2018年12月31日的物业费及滞纳金，虽经原告多次催缴，均无效果。故原告诉至法院，望判如所请。被告万雁辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原、被告签订的是前期物业服务合同，双方之后没有续签合同，被告认为前期物业合同的有效期为2至3年，因此原告不具备持续性的委托合同；2.原告起诉已超过诉讼时效，被告没有接到过原告的任何催费单；3.被告房屋主卧外墙漏水、烟道反烟、卧室窗户损坏，被告多次向原告报修未果；4.原告物业服务不到位：小区垃圾清理、排渣不及时，垃圾堆积味道大，导致不能开窗换气，杂草不及时清理，影响小区美观，业主私搭乱建、堵塞消防通道，原告没有及时制止、缺乏管理，原告经营公共用地收取广告费、停车费等。原告没有尽到应尽的义务，所以被告至今没有交纳物业费。经审理查明，2008年2月30日大连银地置业发展有限公司（甲方）与被告万雁（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：甲方委托大连新展物业管理有限公司对观山·满庭芳小区实施前期物业管理和服务，甲方有权将本协议自身权利义务转让给大连新展物业管理有限公司，乙方不得有异议；物业管理公司向乙方提供下列管理服务：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设备及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，经营管理小区内专属会所，对小区内停车场和地下车库实行经营管理，协助相关部门维护小区公共秩序，物业档案管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和按有关规定应交的其他费用等，接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设施设备进行维修、养护及其它有偿服务，按约定标准收取服务费等；多层住宅物业管理服务费用由乙方按1元/月/平方米的标准向甲方委托的物业管理公司交纳，乙方交纳费用时间为每季度初1-5日交纳；甲方委托的物业管理公司违反本协议，未达到管理服务内容和约定标准的，乙方有权要求甲方督促物业管理公司限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方委托的物业管理公司应给予赔偿并承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理公司有权要求乙方补交本金，并从逾期之日起按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金，物业使用人所欠物业服务费用，业主有连带给付责任；协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；合同还对甲、乙双方其他权利义务予以约定。同日，被告签署《承诺书》一份，承诺其作为物业的买受人，已详细阅读并同意遵守《业主临时管理规约》，同意承担违反管理规约的相应责任，同意大连银地置业发展有限公司委托的大连新展物业管理有限公司对观山·满庭芳社区进行前期物业管理。案涉房屋坐落于观山·满庭芳小区，位于大连市沙河口区，建筑面积89.28平方米，所有权人为被告。被告未交纳该房屋自2010年1月1日至2018年12月31日止的物业费。另查，原告大连新展物业管理有限公司系经大连市国土资源和房屋局颁发资质证书，准予从事物业管理活动的三级资质企业。2014年9月3日，大连市物价局向原告颁发收费许可证，对原告物业费收费标准予以许可。观山满庭芳小区地下公共性停车场具备大连市机动车停车场管理办公室颁发的大连市机动车停车场备案证。庭审中，被告提供照片22张、视频证据3份，拟证明其房屋漏水、墙面裂纹及原告物业服务不达标，对上述证据原告均不予认可。上述事实，有原告提交的起诉状、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、收费许可证、物业服务企业资质证书、大连市机动车停车场备案证及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，被告万雁与大连银地置业发展有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。该前期物业合同明确约定由原告大连新展物业管理有限公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，并约定了物业服务的内容与标准、物业费收取的时间与标准、违约责任、合同期限等内容，被告理应依约履行合同义务，现被告以合同过期为由拒绝履行物业费交纳义务，无法律及事实依据，本院不予支持。关于本案诉讼时效，原告虽主张曾多次向被告催缴过物业费，但在被告不予认可的情况下未提供证据证明其主张，故被告诉讼时效的抗辩本院予以采纳，被告应向原告支付2016年5月30日至2018年12月31日期间的物业费2773.63元（1元/月/平方米×89.28平方米×31个月零2天），原告诉请中超过诉讼时效的部分本院不予支持。庭审中，被告以原告物业服务不达标为由拒交物业费，并提供照片、视频证据，但上述证据均形成于2019年之后，无法完整证明原告2010年1月1日至2018年12月31日期间物业服务的常态。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷化解。对于被告提出的房屋漏雨、墙壁裂缝的主张，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。对于原告主张滞纳金的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告万雁于本判决生效之日起十日内给付原告大连新展物业管理有限公司2016年5月30日至2018年12月31日期间的物业费2773.63元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），退回原告25元，由被告负担25元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谭隽婷二〇一九年九月四日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。