达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书（2019）内0223民初1044号原告：董某，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。被告：邬某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：赵某，现住包头市。被告：康某，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市固阳县。原告董某与被告邬某等三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘某、被告赵某、被告康某到庭参加了诉讼。被告邬某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同支付2019年度的租赁费5000元；2、判令三被告共同支付不能履行合同违约金12000元、逾期给付租赁费的违约金900元，违约金合计12900元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年被告赵某与田春旺、刘刚、徐淑红、周永明成立了内蒙古泰鑫旅游服务有限公司。2017年3月17日公司股东春旺、刘刚、徐淑红、周永明将持有股份转让给被告赵某。转让后公司变为一人有限公司。2017年4月25日，原告与内蒙古泰鑫旅游服务有限公司签订了《租赁协议》，协议由被告赵某与原告签订。协议约定原告将位于达尔罕苏木政府所在地南新建的游牧民族定居房屋一套租赁给内蒙古泰鑫旅游服务有限公司使用。租赁期为2017年1月1日至2027年12月31日止，租金为每年伍仟元。协议约定每年3月20日前支付当年租赁费。协议签订后，内蒙古泰鑫旅游服务有限公司未按照协议约定给付租赁费。2018年10月11日，原告依法向贵院提起诉讼，经贵院主持双方达成调解协议，由被告赵某和公司于2018年11月30日前付清剩余租金。2018年11月27日，被告赵某在明知公司和其本人负有未清偿债务的情况下，将持有公司100%股份以0元的价格转让给被告邬某，并在工商机关办理了变更登记。被告邬某受让股份成为公司股东及法定代表人后，在未清偿债务的情况下于2019年3月28日依据《公司法》第一百八十条第二项的规定将公司注销。《公司法》第一百八十三条规定，公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。第一百八十七条清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，发现公司财产不足清偿债务的，应当依法向人民法院申请宣告破产。公司注销时，被告邬某与被告赵某、康某三人组成了清算组。但是清算组没有按照公司法的规定通知原告等相关债权人。而且被告赵某明知公司及其个人对原告等债权人负有未清偿债务而向登记机关隐瞒负责情况，通过欺骗手段将公司注销，严重损害了原告及其他债权人的利益。根据《公司法解释二》第十九条的规定，有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。为维护权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院在事实和法律的基础上支持原告的诉请。被告赵某、康某辩称：一、内蒙古泰鑫旅游服务有限公司从2017年1月1日始租赁座落于达尔汗苏木政府所在地南，新建的游牧民族定居工程房屋(固定建筑物)29户，在内蒙古泰鑫旅游服务有限公司经营期间的房屋租赁费已付至2017年12月31日。二、内蒙古泰鑫旅游服务有限公司经营中，因该范围内无其他经营者，景区不具有A级无法形成规模，以致没有旅游者，公司已前期投入大量装修费、建设费、人工费用无法收回，公司无力继续经营维持，公司于2017年10月1日便停业，因预订合同目的已无法实现，合同已成履行不能，故公司依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款(二)第九十六条之规定，曾于2018年5月3日将29户牧民联系到达尔汗苏木政府所在地南，新建的游牧民族定居工程房屋所在地的大蒙古包内，提出了与牧民们解除《租货协议》并通知29户房东召开了会议。会议中公司方提出解除《租货协议》后，善后事宜的解决方案是，公司与29户房东双方共同联系受让方，公司将其经营中的物品及设备转让，同时房东将其房屋出租给受让人，这样双方均可减少损失；另一个方案是，达尔汗苏木政府欠公司9万元餐费，公司可将该债权转让给29户房东用于冲抵房东的房租费。会中29户房东的总体意思是，苏木政府欠的餐费公司都未能结回，房东担心与政府不好要钱，大部分房东意见是让公司一次性给上2018年度半年的房租现钱，既然你们公司解除租赁协议，以后不租就不租了。答辩人赵某还通过微信将解除《租赁协议》通知发到29户租赁户建立的群(达尔罕苏木旅游点，当时群主是毕力格，后群主变更为于兰威，微信名是钢料回收)；后于2018年8月份再次将解除租赁协议通知粘贴到29户房东租赁标的物上)。公司因对外债权无法及时收回，也就无法一次性给29户房东2018年度半年的房租现钱，后陆续騰房办理了10户。被答辩人方19户于2018年10月11日因2018年1月1日至2018年12月31日止期间的房屋租赁费诉至人民法院，经人民法院调解针对被答辩人方19户的租赁费及违约金事宜达成调解(内容详见达茂旗法院调解书)，当庭支付19户房东一半房租费和违约金200元(19户房东代理人代为收取并出具的收条)。在2018年11月11日召集剩余19户牧民在达茂旗百灵庙镇商业宾馆会议室召开会议解除《租货协议》后，善后腾房事宜(因房内有公司的物品、设备看能否用部分物品、设备冲抵2018年度剩余房屋租赁费)。(当时剩余19户牧民都到了场，另外在场人有被答辩人方的代理律师刘某、吕琰、米某等)、(被答辩人方的代理律师刘某到了现场，但未进会议室)。会后12户房东是通过法院执行局支付了剩余的2550元(包括案件受理费、执行费50元)；有3户自己直接领取并出具收条；19户中的其中4户虽未申请执行，但通过执行局给付案款均通知了19户，但该4户及其代理人均一直未到法院领取，该4户现已全部领取案款，每户2500元。因答辩人赵某已无能力继续经营内蒙古泰鑫旅游服务有限公司，而邬某有意经营该公司(但不需要客房，自己安放蒙古包)，于是在2018年11月27日向赵某受让了该公司的全部股权，并在市场监督管理局办理了相关变更登记手续。但邬某受让该公司全部股权后因与其准备一起合作的相关投资合作人发生内部矛盾，中途取消投资致其资金断链无法启动经营该公司，其也无经济能力启动该公司。期间邬某决定注销该公司，并让答辩人赵某以及以前的监事康某协助办理相关公司注销事宜，并于2019年1月29日将赵某、康某确定成清算组成员(当时该公司从2017年10月1日停业，包括期间赵某将其持有该公司的全部股权转让给邬某至注销再未经营)，当时该公司仅欠19户中4户2018年1月1日至2018年12月31日止，期间的房屋租赁费，每户欠2500元未领取。再未其他债务。期间答辩人赵某并清欠公司经营期间的债权债务。截止2019年1月份已将全部租赁标的物陆续腾出交付被答辩人方。三、现被答辩人方19户分别向三答辩人提起诉讼，主张2019年度的租赁费，并要求支付违约金无事实和法律依据。首先，从2017年10月1日停业，包括期间赵某将其持有该公司的全部股权转让给邬某至注销再未经营，期间公司曾于2018年5月3日提出了与牧民们解除《租赁协议》，并通知了牧民(通过微信发到29户租赁户建立的群;并将解除租赁协议通知粘贴到29户房东租赁标的物上)，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，双方已经解除房屋租赁协议，在2019年1月份时公司已将租赁标的物全部腾出交付给被答辩人，期间至今被答辩人方从未对解除租赁协议事宜向公司以及答辩人提出过任何异议。因此，被答辩人现再次主张2019年度的房屋租赁费不符合事实，也无事实和法律依据，请求人民法院查清事实的基础上，驳回被答辩人方对答辩人的无理之诉。其次，内蒙古泰鑫旅游服务有限公司因无力继续维持经营，通知被答辩人方解除了租赁协议，后又依法注销该公司，注销公司时仅有的债务就是上述4户每一户未付的2500元。注销时公司已履行法律规定的形式要件和实质要件，答辩人也履行了作为清算人的义务，现被答辩人方起诉三答辩人履行给付2019年度的租赁费，怎能强迫公司以及三答辩人继续履行早已解除的租赁协议呢!且公司早于2017年10月1日停业，租赁标的物已经为被答辩人腾出，公司已于2019年3月18日正式完成注销手续。被答辩人方现要求三答辩人仍然继续履行早已解除的租赁协议，无事实和法律依据，故请人民法院依法驳回被答辩人对三答辩人的诉讼请求。被告邬某未到庭，未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告向法庭提供的证据有：1.租赁协议1份、内蒙古泰鑫旅游服务有限公司股东决定2张、内蒙古泰鑫旅游服务有限公司清算成立文件1张，欲证明：原告与内蒙古泰鑫旅游服务有限公司之间存在租赁关系，租赁期为2017年1月1日到2027年1月1日，期限为10年，年租金为5000元，支付方式为每年的3月21日之前支付当年的租赁费，如逾期一个月被告方需支付年租金的0.3%违约金，租赁协议第6条中明确约定，违约方应向守约方支付违约金为协议总租金的双倍违约金；股东会决定和清算成立文件证明三被告作为清算组的成员，对注销公司的行为具有承担相应法律责任的资格，清算组成立后未按照《公司法》的规定，未通知原告方，对所欠租赁费未达成清偿方案，同时也没有向各债权人清偿债务。被告对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，质证称，该合同在2018年5月3日经29户房东与泰鑫公司在房屋所在地的大蒙古包召开会议，通知已将该房屋租赁协议解除，2018年度的全部房租已全部陆续支付完毕，故不存在今后2019年度的房屋租赁费事宜，更不存在违约的事情，而且《协议》中约定的违约条款，明显超过了法定违约金限额，属于无效条款，在上次人民法院开庭针对违约的事宜，经人民法院主持调解双方已经达成了调解协议，处理了违约事宜。对公司股东决定、公司清算成立文件的真实性无异议，对证明目的不认可，泰鑫旅游服务有限公司经营中，连续亏损赔钱，无力继续维持经营，于是在2018年5月3日通知全体房东29户，到房屋所在地大蒙古包召开会议，泰鑫旅游公司通知29户房东，解除房屋租赁协议，房屋租赁协议解除后，经与29户房东协商支付已产生的2018年的房屋租赁费的给付事宜和给付方式，腾房事宜，陆续完成给付房租费、违约金及腾房，截止2019年1月份，泰鑫公司将所有的房屋租赁费付清，并已将租赁的房屋腾出，因此房屋租赁协议解除后，不存在2019年度的房屋租赁费事宜，更不存在违约事宜，公司依法履行注销事宜时，已按法律规定的形式和实质要件履行了相关手续，公司注销时仅剩下4户房东2018年度剩余的房屋租赁费2500元未支付，现已全部支付该4户的租赁费，公司注销时再无其他债务，因此公司注销没有义务再通知本案原告，更与清算组成员即本案的三被告没有任何关系，故现原告将三答辩人列为被告进行诉讼，无事实和法律依据。本院认为，被告对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据依法予以采信。2.清算报告2张和资产负债表1张，欲证明：清算组在解散公司过程中编制注销报告和资产负债表时故意隐瞒了负债。被告对证据的真实性无异议，但对证明目的不认可，质证称，当时公司给清算组报的材料是2018年5月3日，公司以会议的方式解除了房屋租赁协议，并将剩余19户的租赁费付至2018年12月31日止，而原告主张的租赁费是2019年1月1日起全年度的。因此，清算组当时根据解除了租赁合同的情形，就与29户房东没有房屋租赁关系的事实，也没有2019年度房屋租赁费的事，因此不存在隐瞒负债的事实。本院认为，被告对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据依法予以采信。被告赵某、康某向法庭提供的证据有：1.收据1张、收条2张，欲证明：2016年8月1日至2017年12月31日的房屋租赁费，公司已支付给原告；2018年度房屋租赁费（包括200元的违约金）已支付原告2700元，剩余2500元于2019年8月28日当庭给付给了原告，现在不欠任何费用。原告认可上述证据的真实性，但对证明目的不全部认可，质证称，首先从收据给付日期来看，三被告将泰鑫旅游公司注销时存在债务未清偿的事实，三被告成立清算组后也未按照公司的相关规定，未向各债权人进行通知，故存在过错行为，应该按照《公司法》及《公司法司法解释》的相关规定承担相应的法律责任。本院认为，原告对该组证据的真实性没有异议，本院对该组证据依法予以采信。2.照片2张，欲证明：公司与被答辩人于2017年4月份至6月份签订的固定建筑物房屋《租赁协议》于2018年5月3日通知到被答辩人已经解除，不存在继续履行事宜，更不存在公司支付其2019年度的房屋租赁费事宜。原告对该证据的真实性及证明目的均不认可，质证称，房屋是否属于涉案当事人的房屋无相关证明进行佐证，所以无法判断其真实性，在真实性存疑的前提下，无法实现相关通知的责任和义务，其次通知是在无法联系到涉案当事人的情况下，才采用粘贴的方式进行通知，而本案中各涉案当时人预留的手机都在正常使用，在此情况下不应当采用粘贴的方式通知，粘贴的通知是在其他通知方式无法实现的前提下，才可以进行粘贴等方式通知，本案中不存在此情况。本院认为，该证据来源合法，内容真实，与证人王某证言相符，本院对该证据依法予以采信。3.证明材料4份，欲证明：公司与被答辩人于2017年4月份至6月份签订的固定建筑物房屋《租赁协议》于2018年5月3日通知到被答辩人已经解除，不存在继续履行事宜，更不存在公司支付其2019年度的房屋租赁费事宜。原告不认可该组证据，质证称，证明材料内容与客观事实不符，虚假陈述。本院认为，该组证据与被告3位证人证言相互印证，内容真实，与本案具有关联性，本院对该组证据依法予以采信。4.证人米某出庭佐证，欲证明：2018年11月份在达茂旗百灵庙镇商业宾馆开会，19户牧民和被告赵某他们开会，商议5月份解除协议之后，用房屋内的床、茶几等物品抵顶房屋租赁费的事宜。证人田某出庭作证，欲证明：2018年5月3日，在泰鑫旅游公司的旅游点上，把牧民们都叫过来开了一次解除合同的会议。证人王某出庭作证，欲证明：2018年8月12日，被告赵某用证人王某的照相机进行拍照，赵某不会操作相机，证人王某帮忙拍照，拍照对象为泰鑫旅游公司旅游点上的房屋门上的通知，通知内容大概意思是通知牧民取消合同，不租房屋，终止合同。原告不认可三位证人证言，质证称，证人对三被告的特殊身份关系，不能排除对证明问题的倾向性，尤其证人米某的证言与被告的陈述相矛盾，存在虚构编造事实的情形，由此可以看出米某是故意做虚假陈述，编造当时的客观事实。证人田某的证言可以看出，当时会议是否存在合法形式、是否明确了会议讨论的议题，是否对会议进行了记录，由于田某与被告的陈述相互矛盾，所以田某的证言存在虚构和猜测。不认可王义明的证言，根据证人的身份和相机的来源，无法排除其倾向性。综上，三位证人证言均不认可。被告认可三位证人证言，质证称，对三位证人的当庭陈述以及庭前提交的书面材料与未出庭的吕琰、冯花女提交的书面材料能够互相印证，在2018年5月3日泰鑫旅游公司以会议的方式通知29户房东解除租赁协议，并且通知已到达29户房东，该事实已成为不能争议的事实了。庭审中原告代理人认可泰鑫公司法定代表人提过解除合同，而且当时通知的是29户，随之陆续腾房10户，有19户认为解除房屋租赁协议需要征得他们同意的，当时该19户不同意解除协议，至2018年8月12日在租赁标的物房屋上再次张贴通知，2018年11月11日再次召开会议协商解除房屋租赁协议后的善后事宜。为此，泰鑫公司多支付了19户房东半年的房屋租赁费，2018年7月份至12月份的租赁费。原因是19户提起诉讼，在法院主持下以调解的方式给付租赁费，当时开庭笔录中，泰鑫公司的法定代表人赵某明确提到合同已解除，在法官的主持下才达成的多支付半年租赁费的调解协议，赵某也提到调解书上写明合同已解除，但法官说原告诉讼请求中没有提到解除合同的内容，所以法官说调解书上没有写已解除合同的内容。本院认为，该三位证人证言相互之间关联，与被告提供的其他证据之间相互印证，与本案具有关联性，本院对该三位证人证言依法予以采信。被告邬某未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日，原告与内蒙古泰鑫旅游服务有限公司签订《租赁协议》，约定原告将其所有的坐落于达尔汗苏木政府所在地南新建的游牧民族定居工程房屋租赁给内蒙古泰鑫旅游服务有限公司，租赁年限10年，2017年1月1日至2027年12月31日。每年租金为5000元，每年3月20日前支付当年的租赁费，如逾期一个月，须每日支付年租金0.3%的违约金。2018年10月11日，原告等人将内蒙古泰鑫旅游服务有限公司和赵某诉至本院，索要2018年度房屋租赁费，后本院主持下双方达成调解协议，处理了此事。截止开庭审理前，2017年度及2018年度的租赁费，被告已按照约定支付给了原告，2019年度租赁费尚未支付。内蒙古泰鑫旅游服务有限公司于2019年3月18日已注销，注销时公司法定代表人为被告邬某。上述事实有原、被告的陈述及其提供的证据在案佐证。本院认为，本案主要争议焦点为原告与内蒙古泰鑫旅游服务有限公司签订的《租赁协议》是否已解除问题。原告认为该协议没有解除，要求三被告继续履行合同，支付2019年度房屋租赁费并支付违约金。但被告认为，该协议于2018年5月3日已解除，并提供了证明材料4份、证人王某、田某、米某出庭作证、张贴通知照片等证据予以证实，本院认为，被告提供的上述证据形成证据链条，能够证明被告赵某等人召集原告等人，分别于2018年5月3日在达尔汗苏木政府所在地南游牧民族定居工程房屋所在地大蒙古包内，后于2018年11月11日在达茂旗百灵庙镇商业宾馆，召开会议的方式商谈解除《租赁协议》及支付租赁费等问题。2018年8月12日，在房屋门上张贴《解除租赁协议通知》的方式通知原告等人解除《租赁协议》的事实。原告委托诉讼代理人在庭审中也承认内蒙古泰鑫旅游服务有限公司法定代表人赵某曾经提出过解除合同的意向，但因解除合同的条件与原告提出的要求有差距，最终未能解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。同时，第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，内蒙古泰鑫旅游服务有限公司法定代表人赵某以召开会议及张贴通知的方式表明因公司无力继续经营，与原告之间合同无法继续履行，要求与原告解除《租赁协议》，并已通知原告解除合同的意思表示。综上，原告与内蒙古泰鑫旅游服务有限公司之间的《租赁协议》于2019年1月1日之前已解除，现原告要求三被告按照《租赁协议》的约定支付2019年度房屋租赁费及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告董某的诉讼请求。案件受理费248元，减半收取124元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费248元，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满七日内，仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 额尔得木图 二〇一九年九月二十六日书记员 乌 云 嘎附本案所引用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。