广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初2540号 原告：林柳春，女，1985年3月15日出生，壮族，现住南宁市。 委托诉讼代理人：吴进飞，男，现住南宁市，系南宁市西乡塘区心圩街道办事处红豆社区居民委员会推荐。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区福建路16-6号。统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 原告林柳春与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告林柳春的委托诉讼代理人吴进飞、被告红日公司的委托诉讼代理人刘超军、喻桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林柳春向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同约定，立即为原告所购的南宁市西乡塘区高新大道129号红日·江山小区4号楼2301号房申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书；二、判令被告支付原告为所购红日·江山小区4号楼2301号房安装供电部门直接抄表到户的“一户一表”设施所垫付的款项8496元；三、判令被告向原告支付逾期办证违约金10627.96元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市的红日·江山小区4号楼2301号房，合同签订后原告依约支付了购房款531398元。合同约定被告应于2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五方联合验收合格的商品房交付给原告使用。被告于2013年6月30日向原告交付房屋，但房屋未达到交付条件，交付房屋时被告亦未向原告出示五方联合验收合格的凭据，甚至连房屋使用最基本的保障“一户一表”的供电设施也没有安装。合同第十七条第3项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”；第4项约定“房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%”。 根据2009年1月1日起施行的《广西壮族自治区供电用电办法》第八条规定及2009年2月10日由广西壮族自治区质量监督局发布实施的广西壮族自治区地方标准《居民区供配电设施建设规范》第5.6.2“居民住宅用电实行一户一表计量方式”及广西2012年《居住区供配电设施建设规范》（桂建标[2012]77号）更是明确规定了由供电局将计费电能表直接安装到每一户居民住宅，由供电局直接对每一户居民住宅抄表及收取电费。另，根据《关于南宁市新建居民住宅小区供配电设施建设维护费有关问题的通知》（南价格[2010]33号）第三条的规定，显然原告与被告签订的合同价款已经包含了“一户一表”的所有费用。 由于原告所购买房屋没有“一户一表”，小区又经常停电，严重影响了小区业主的正常生活，是导致小区不稳定的重要原因。2016年7月12日，在南宁市高新区维稳办的主持下联合多方召开了协调会议，确定了先由业主自筹资金垫付“一户一表”安装款项的方案，并于2016年8月签订了《广西红日东升投资有限公司红日江山二期新建居民住宅小区供配电设施建设维护合同（补充协议）》，2016年8月7日，原告向所在楼栋的代表支付一户一表设施安装的垫付款项8496元，此后广西电网有限责任公司南宁供电局在收到原告所在楼栋的垫付款项后才向原告安装“一户一表”设施的义务，因此，被告应向原告支付垫付的款项8496元。 根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。现距交付房屋日已远远超过500个工作日，且迟延办理登记的时间也已超过一年以上，但被告至今仍未为原告办理所有权登记。并经原告多次催促均无果，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告红日公司辩称，一、原告要求支付安装一户一表设施所垫付的款项，无事实依据，合同附件三约定被告只需提供供电箱到户，并未要求安装一户一表，原告的请求与合同约定不一致，双方应该安装合同约定履行。原告请求的理由是被告违反据广西行政规章制度，与本案商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，请求法院驳回原告该项诉讼请求。二、关于办证诉讼请求，被告公司资金困难，涉案4号楼尚未通过五方联合验收，现原告要求办理不动产权证书条件尚未成就，但被告正在积极与银行进行协调，力争为每一户业主办理不动产权证书；三、原告请求支付逾期办理房屋所有权证的违约金，此种请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。合同约定办证期限届满后经过二年，时间点仍在2017年10月1日之前，因此已过二年诉讼时效，不再受法律的保护，请求法院驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市西乡塘区高新大道西段29号于2012年4月9日变更为南宁市西乡塘区高新大道129号。 2011年8月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西乡塘区高新大道西段29号红日江山（以下简称“2301号房”），房屋总价值531398元。合同第九条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格。”第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年6月；”第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”合同附件三第13-15点约定“13强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款，被告于2015年4月1日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明收到购房款531398元。 2013年6月17日，被告发出《入伙通知书》，通知4号楼业主于2013年6月30日办理入伙手续。 2016年7月12日，南宁高新技术产业开发区维护社会稳定工作领导小组办公室召开“红日江山小区一户一表报装问题协调会”，南宁市供电局代表、被告公司代表及红日江山小区业委会代表及业主代表等出席会议，会议内容为由广西红日东升投资有限公司开发建设的红日江山小区，因开发商资金出问题，未向供电部门缴纳该小区第二期供配电设施建设维护管理报装费854.5万元，造成该小区有3号、4号、5号、6号、7号、13号共6栋楼一直没有报装居民用电一户一表，经常出现停水停电，引发系列不稳定问题。鉴于当前红日开发商无力缴纳该小区一户一表报装费，为切实解决问题，由维稳办牵头……各方初步达成以下意见：一、在经得南宁供电局、红日开发商同意，采取以小区各栋为单位，由各楼栋自行筹集资金用以先行垫付一户一表报装费，哪栋楼先筹齐资金就先解决哪栋的一户一表报装问题。各楼栋实际应当缴纳的一户一表报装费金额，由红日开发商与南宁供电局做好对接，确定好各楼栋应缴金额数……。2016年8月3日，红日东升公司、广西电网有限责任公司南宁供电局、红日江山小区业主委员会及见证人南宁高新技术产业开发区管理委员会共同签订了《补充协议》,载明经见证方协调红日东升公司、红日江山小区业主委员会按照需通电的楼栋，确定具体交费金额、户数为：4号楼100万108户；3号楼80万元88户；5号楼170万元192户；6号楼120万元135户；7号楼120万元135户；13号楼2645076.51元210户。小区以栋为单位筹齐资金后，自行将资金转入广西电网有限责任公司南宁供电局供配电设施建设维护费专用账户。2016年8月2日，原告通过银行账户转账方式支付了8496元。2016年8月18日，案外人彭沅标向广西电网有限责任公司南宁供电局转账汇款1000000元，汇款用途为红日江山业主委员会代交4号楼建设维护费。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交4号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 此外，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定：“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。 关于申请房屋不动产权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。 合同第十七条第3点约定，被告应当在商品房交付使用后的500个工作日内为原告申请房屋所有权登记。此处的“工作日”，因涉及办证事宜，按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2013年6月30日被告通知的交房期限届满次日起，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至2015年7月7日止，已满500个工作日。且被告自认2301号房所在4号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》等申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理合同项下房屋的不动产统一登记。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理2301号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于支付一户一表供配电设施安装费。依据合同第十六条规定，被告承诺于2013年6月向原告提供能正常运行的供电设施。对于供电设施的标准，依据合同附件三约定的强电弱电的安装标准及《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条及第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出的要求及《广西壮族自治区居民区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）对一户一表供配电设施建设设定的具体标准，正常运行的供电设施应为由供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施。现原告以会议纪要、转账记录及《补充协议》等证据为凭，证明原告经被告同意，代被告履行义务，并垫付款项，因原、被告未约定垫付款项的还款期限，原告可随时向被告主张权利，现原告诉至本院要求被告支付2301号房供配电设施安装费8496元，合法有据，本院予以支持。 原告关于逾期办证违约金的诉讼请求确属债权请求权，应当适用诉讼时效。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，违约金每日按已付房款的万分之一计算，每日应付的违约金属个别债权，应当单独计算诉讼时效。本案截止原告起诉前，被告尚未能办理2301号房的所有权登记手续，被告的违约行为持续发生，本案诉讼时效应自起诉之日起算，往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案原告主张的违约金数额并未超过诉讼时效，且诉讼时效内应计付的每日的违约金已超过二百日，故，被告应向原告支付逾期办证违约金以最高额为限即10627.96元（531398元×2%）。至于被告主张合同约定的违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款，《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条，《广西壮族自治区供电用电办法》第八条，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告林柳春申请办理南宁市西乡塘区高新大道129号红日·江山小区4号楼2301号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告林柳春交付； 被告广西红日东升投资有限公司向原告林柳春支付南宁市西乡塘区高新大道129号红日·江山小区4号楼2301号房供配电设施安装费8496元； 三、被告广西红日东升投资有限公司向原告林柳春支付逾期办证违约金10627.96元。 上述第二、三项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费278元（原告林柳春已预交），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年九月二十七日 书 记 员  张宏宇