山东省安丘市人民法院山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0784民初2951号 原告：中国农业银行股份有限公司安丘市支行。住所地：安丘市向阳路54号。 负责人：张文科，行长。 委托诉讼代理人：崔凤武，男，1971年11月1日出生，汉族，该行职工，住。 被告：刘璐，男，1992年12月9日出生，汉族，居民，住安丘市。 被告：刘培升，男，1960年9月20日出生，汉族，居民，住安丘市。系被告刘璐之父。 被告：于茂芬，女，1959年12月28日出生，汉族，居民，住安丘市。系被告刘璐之母。 被告：山东和信融资担保有限公司。住所地：潍坊市经济开发区月河路与民主街交叉口西南鲁信小贷205室。 法定代表人：刘儒新，总经理。 被告：潍坊市联邦房地产有限公司。住所地：安丘市兴安街道兴安路304号1＃房。 法定代表人：咸明珠，总经理。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行与被告刘璐、刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔凤武到庭参加诉讼。被告刘璐、刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还原告贷款本金243251.33元及利息、罚息9052.58元，共计252303.91元（截止到2019年5月22日之后的利息、罚息按借款合同约定计算至实际偿还日，正常执行利率4.9％、逾期执行利率7.35%）。2、依法确认原告对抵押房产（坐落于安丘市）享有优先受偿权，并实现债权。3、担保人刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司承担连带清偿责任。4、阶段性担保人潍坊市联邦房地产有限公司承担连带清偿责任。5、由被告承担本案的诉讼费及实现债权的全部费用。事实和理由：2014年6月19日，被告刘璐向原告借款280000元用于购房，借款期限为240个月，同时被告刘璐将安丘市房屋抵押担保，并办理了抵押登记。被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司提供连带责任保证，潍坊市联邦房地产有限公司根据《个人购房担保借款合同》第三十七条阶段性担保＋抵押：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，承担阶段性连带清偿责任。合同签订后，原告按约发放贷款280000元，在担保借款合同履行过程中，至2019年5月22日尚欠原告贷款本金243251.33元、利息9052.58元，被告违约未偿还借款本息。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还贷款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。因此，原告要求借款人提前清偿贷款，以及支付相应罚息、利息，刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司承担连带保证责任。原告诉至本院，请求判令被告清偿全部借款本金及利息。 被告刘璐、刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年3月10日，被告刘璐以购买安丘市房屋为由，向原告申请个人住房贷款280000元，并同意以该房屋抵押。被告刘培升、于茂芬同意为该贷款提供连带责任保证担保。2014年5月13日，原告与被告刘璐、刘培升、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告刘璐向原告借款人民280000元，购买安丘市，建筑面积99.62平方米，借款期限240个月，本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；被告刘璐不可撤销地授权原告，将全部借款直接划入开发商即被告潍坊市联邦房地产有限公司在原告处的账号，被告刘璐并承诺：原告将借款资金划入上述账户，即视同原告已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；借款执行利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，遇贷款基准利率调整，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、担保人；还款方式为等额本息还款，以每壹个月为一个还款周期，还款日为每期末月的借款发放对应日；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。担保包括保证、抵押和阶段性保证＋抵押。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为到期日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权；本合同项下既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告刘璐同意以所购安丘市房产抵押，抵押房产购房总价443352元；房产评估价值并非贷款人行使抵押权时的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制；抵押人应于本合同签订之日起一日内办妥预告抵押登记手续；预告登记后，满足交房条件之日起一日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。被告潍坊市联邦房地产有限公司承担阶段性担保＋抵押，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；被告山东和信融资担保有限公司提供全程连带责任保证。原告还与借款人、担保人对其他权利义务进行了约定。 借款合同签订当日，原告与被告刘璐签订了《房地产抵押清单》，以安丘市房产抵押，房产抵押面积99.62平方米，抵押房地产暂作价443352元，抵押期限自2014年5月13日至2034年5月12日。2014年6月18日，双方到安丘市房产管理中心办理了房产抵押预告登记手续，房产预告登记号为安丘房预城区字第××号，抵押期限：2014年5月13日至2034年5月12日，债权数额为280000元。该房产至今未办理房地产权属证书及抵押登记手续。 2014年6月19日，原告向被告刘璐发放借款280000元，并划入潍坊市联邦房地产有限公司账号。借款凭证载明：刘璐向原告借款280000元，借款种类一手房贷款，借款用途购买住房，借款日期2014年6月19日，到期日期2034年5月12日，还款方式等额本息还款，还款日每月19日，执行利率为6.55000%，逾期利率9.82500%。 被告刘璐偿还借款至2017年年底后，未再按约还款，至2019年5月22日尚欠原告借款本金243251.33元及利息、罚息9052.58元，共计252303.91元。原告于2019年6月13日向本院起诉，请求判令被告归还所欠借款本息，对抵押房产享有优先受偿权，担保人承担连带清偿责任，由被告承担诉讼费用。 上述事实，有原告陈述；原告提供的个人信贷业务申请表，个人购房担保借款合同，借款凭证，贷款发放通知单，同意抵押承诺书，个人信贷业务自然人保证人情况表，同意担保的证明，房地产抵押清单，安丘房预城区字第××号房产抵押预告登记证复印件，业务凭证，被告刘璐、刘培升、于茂芬的身份证复印件、户口本复印件；业经庭审质证及本院审查，在案证实。 本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、借款凭证、同意担保的证明是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约向被告刘璐发放借款280000元，被告刘璐应按合同约定偿还原告借款本金并支付利息，被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司作为保证人应承担保证责任。被告刘璐未按合同约定偿还借款本息，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款提前到期并收回借款。至2019年5月22日，被告刘璐尚欠原告借款本金243251.33元及利息、罚息9052.58元，共计252303.91元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。原告要求借款人提前支付借款本息，保证人承担连带清偿责任，理由正当，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生法律效力。”就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力，即如果处分不动产与预告登记权利人请求权所实现的抵押权，在内容上相互冲突时，则处分不动产不发生物权变动效力。但抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。本案中，被告刘璐同意用所购房屋对原告借款进行抵押，并到房产管理部门办理了抵押预告登记手续，但原告所享有的只是要求被告履行抵押登记义务；在尚未办理抵押登记的情况下，原告不享有优先受偿权；故原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”根据上述法律规定，被告刘璐的抵押房产仅办理了预告抵押登记，至今尚未办理房地产权属证书及抵押登记手续，故被告潍坊市联邦房地产有限公司根据担保借款合同约定，自该合同签订之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为刘璐所欠的借款本息承担阶段性连带责任保证；被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司作为保证人，应当为刘璐所欠的借款本息承担连带清偿责任。被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司在承担保证责任后有权向被告刘璐追偿。 被告刘璐、刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，放弃了答辩、质证的权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定。 综上所述，原告要求被告刘璐偿还借款本金及利息、罚息，要求被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘璐偿还原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本金243251.33元及利息、罚息9052.58元，共计252303.91元；并以243251.33元为基数，按合同约定利率，计付自2019年5月23日起至实际给付之日止的利息、罚息；均于本判决生效之日起十日内付清。 二、原告对抵押房产（安丘市）不享有优先受偿权。 三、被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司对上述第一项承担连带清偿责任。被告刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司在承担保证责任后，有权向被告刘璐追偿。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5084元，减半收取2542元，由被告刘璐、刘培升、于茂芬、山东和信融资担保有限公司、潍坊市联邦房地产有限公司共同负担。保全费1820元，由被告刘璐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王智新 二〇一九年九月二十六日 书记员  赵 洁