呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5819号原告：高振东，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王琦，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：云子豪，男，内蒙古铺享商业管理有限责任公司监事，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告高振东与被告云子豪、第三人苏某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告于2019年7月22日申请撤回对第三人苏某的起诉，本院依法作出（2019）内0105民初5819号民事裁定予以准许。被告云子豪于2019年7月24日提出反诉请求，本院依法予以受理。本案于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高振东及其委托诉讼代理人王琦、被告云子豪（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高振东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告返还原告租房订金1万元及房租8万元，并以上述租房订金及房租为基数，赔偿原告自本案起诉之日起至实际给付之日止的同期人民银行贷款利息损失；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告云子豪欲将位于呼和浩特市××区商业房屋出租给原告用于经营美容美发使用。在被告多次催促下，原告于2019年5月14日通过案外人苏某向被告支付租房订金1万元，于2019年5月20日至23日陆续向被告支付房租共计8万元，但双方至今未签订房屋租赁合同，原告也未经营使用该租赁房屋。在双方未签订房屋租赁合同且原告未经营使用租赁房屋的情形下，原告与被告协商解除租赁关系并返还订金及房租事宜，被告拒绝返还，故原告诉至法院。云子豪辩称：由于原告高振东支付不起房租，被告云子豪同意原告的第一项诉讼请求解除房屋租赁合同关系。原告所称的订金1万元与事实不符，原告通过苏某交付的订金为8888元，对于租金8万元被告认可确实收到了。对于原告主张的利息损失被告不认可。原告与被告商定房屋租赁期限为5年，每年租金20万元，从第二年开始递增。商定后被告给原告发送了房屋租赁合同的电子版，并且将自己签名的纸质版房屋租赁合同交给原告，原告也陆续支付租金，但是后续租金因原告资金不到位一直未付。原告与被告协商要求解除合同，并且承认是自己的违约行为导致无法继续租赁房屋。但是原告在租赁期间已经对房屋进行了装修和拆除，将房屋中的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶、隔断全部拆除，在原告要求解除合同的情况下，被告提出反诉请求，要求原告将上述拆除的设施恢复原状。反诉原告云子豪向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告将涉案房屋恢复原状，将拆除的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶恢复原状；2.反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉被告高振东租赁反诉原告云子豪位于呼和浩特市××区商业房屋，用于经营美容美发使用。反诉原告云子豪将房屋租赁合同的电子版发送给反诉被告高振东，同时将最后定稿且反诉原告云子豪签字的纸质版房屋租赁合同交给反诉被告高振东。合同约定房屋租金每年20万元，租期从2019年5月15日到2024年6月14日，押金16666元，如中途退租押金不退。2019年5月14日反诉被告高振东通过苏某向反诉原告云子豪支付押金8888元，同时反诉原告云子豪将房屋钥匙交付反诉被告高振东，5月20日至23日高振东开始对房屋进行装修，将房屋中地暖、地砖、上下水、电路系统、房屋吊顶及房屋隔断全部拆除，至今未将房屋钥匙交还云子豪。现高振东要求解除房屋租赁合同，云子豪要求高振东将房屋恢复原状，保证房屋能够正常使用，故提出本案反诉请求。反诉被告高振东辩称：第一，云子豪不是涉案房屋的所有权人，其无权主张恢复原状或赔偿损失。第二，案涉房屋所在整栋楼内部及外部装修基本全部拆除，且案涉房屋装修拆除前与其它房屋共同作为酒店部分经营，现酒店不再经营，各房屋分割出租，原酒店装修没有商业利用价值，云子豪不存在损失，反而因此获利。第三，原房屋装修不适合恢复原状，如恢复原状反而造成双方更大的损失。第四，云子豪对拆除装修事宜知悉并认可，无权要求高振东恢复原状。本院经审理认定事实如下：呼和浩特市赛罕区东影南路桥华世纪村B区2号商业楼1至3层1号，建筑面积1420.61平方米的房屋所有权人登记为孙桂珍、尚日海共同共有。2019年3月18日，云子豪（乙方、承租方）与尚日海、孙桂珍（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：尚日海、孙桂珍将位于呼和浩特市××区商业楼1至3层1号位于呼和浩特市××区的房屋租赁给云子豪，年租金自2019年5月18日到2020年5月18日100万元，自2021年5月18日到2029年5月18日租金每年递增3%，押金8万元。另查明，云子豪提交原被告之间的微信记录，显示云子豪曾通过微信向高振东发送一份《房屋租赁合同》的电子版，内容中载明：高振东租赁云子豪××区商业楼，租赁期限自2019年5月15日到2024年6月14日，自合同签订之日至2019年6月14日为装修筹备期，不需支付租金；2019年6月15日至2022年6月14日每年租金20万元，之后每年租金212,180元；签合同时需交纳16666元租赁押金，如本合同未租赁到期，中途退租押金不退；租赁期满或合同提前终止的，装修物由承租方拆除并恢复房屋原貌，由此造成的损失和费用由承租方承担。但该合同未经原被告双方签字形成书面合同。又查明，高振东于2019年5月20日向云子豪转账2万元，2019年5月21日转账3万元，2019年5月23日转账3万元，共计支付房屋租金8万元。云子豪向高振东出具《收条》，载明：“今收到高振东房屋租金捌万元整（80,000元）。”双方对此均认可。此外，2019年5月14日高振东通过微信向苏某转账10,000元，后苏某向云子豪微信转账8888元，并注明为“东影房子定金”。高振东主张该款为租房订金，云子豪主张该款为房屋押金。再查明，原告高振东认可其已经着手装修涉案房屋，并拆除了该房屋的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶，但涉案房屋中没有原告高振东的物品。云子豪申请苏某作为证人出庭作证，证明原被告双方磋商租赁该房屋的事实。现由于原告高振东资金不到位，向被告云子豪提出解除房屋租赁合同，原被告双方因此产生争议，诉至本院。本院认为，原告高振东与被告云子豪虽然未签订书面房屋租赁合同，但双方均认可二人之间实际形成房屋租赁合同关系，故本院认定双方之前形成不定期的租赁合同关系。现双方均同意解除该租赁合同关系，故本院予以确认。关于双方租赁合同关系解除的时间。由于双方解除合同的原因系原告高振东无法支付租金，属于《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的出租人享有合同解除权的情形，且本案不存在《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的”情形，故本案双方解除租赁合同的时间应为庭审之日（2019年8月16日）。关于被告云子豪是否有权出租涉案房屋及原被告双方的租赁期限如何确定的问题。云子豪已经与案涉房屋的所有权人尚日海、孙桂珍签订《房屋租赁合同》，且原告未举证证明尚日海、孙桂珍作为该房屋的出租人要求解除合同，故云子豪转租涉案房屋的的行为有效。关于租赁期限的问题，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，当事人未采用书面形式合同的，视为不定期租赁。虽然双方未形成书面合同，但被告云子豪发送给原告高振东的合同中载明年租金20万元、租金自2019年6月15日起算等内容，且原告高振东未在微信内容中对此提出异议，或举证证明双方存在其他约定内容，介绍人苏某亦作为证人出庭证明，故本院认定双方约定的年租金为20万元，租金自2019年6月15日起算。关于原告向被告支付的88,888元的性质问题，本院认定其中8万元为租金，另8888元为房屋押金，理由如下：高振东直接向云子豪转账80,000元，且其中部分注明为“房租”，且双方均未举证证明如何区分租金与押金，故本院认定该80,000元均为租金。高振东通过苏某向云子豪支付了8888元，且在交付该款后原告便开始对房屋进行装修拆除，故该8888元应认定为房屋押金而非订金。至于原告高振东转账给苏某的另外1112元与云子豪无关，故本案不予处理，高振东与苏某双方可另行解决。本院认定双方年租金20万元，且租金自2019年6月15日起算，双方租赁合同于2019年8月16日解除，故原告应支付的租金为33,333元（20万元÷12个月×2个月），被告应向原告退还租金46,667元（80,000元-33,333元）。至于房屋押金8888元，由于房屋租赁合同解除的原因系原告导致，故被告不应退还。关于反诉原告云子豪主张反诉被告高振东将涉案房屋恢复原状的请求，由于高振东认可其将涉案房屋的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶破坏，故对该反诉请求本院应予支持。关于高振东辩称原房屋装修没有利用价值，由于拆除房屋设施云子豪获利等理由，由于其提交的证据不足以证明，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认高振东与云子豪之间关于呼和浩特市赛罕区东影南路桥华世纪村B区2号商业楼的房屋租赁合同关系于2019年8月16日解除；二、云子豪于本判决生效之日起十日内返还高振东房屋租金租房46,667元；三、高振东于本判决生效之日起十日内将涉案房屋（位于呼和浩特市××区商业楼）的地暖、地砖、上下水、电路系统及房屋吊顶恢复原状；四、驳回高振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取1025元（原告高振东已预交），由原告高振东负担542元，由被告云子豪负担483元；反诉案件受理费已减半收取100元（反诉原告云子豪已预交），由反诉被告高振东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 康文颖 二〇一九年九月二十四日书记员 宋 丽