福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初1875号 原告（反诉被告）：杨胜明，男，1969年11月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：李明吉、谢桂聪，福建义全律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张朝崇，男，1974年9月23日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：黄松川，福建泉明律师事务所律师。 原告杨胜明与被告张朝崇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，被告张朝崇向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨胜明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告已支付的但未使用的租金53959.3元；3、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失暂计10万元；4、判令被告赔偿原告经济损失暂计10万元。事实与理由：原告因经营之需向被告承租位于泉州台商投资区房屋一至二层，投入装饰装修，于2016年6月29日开设泉州台商投资区惠明便利店，申请了营业执照，类型为个体工商户，经营者杨胜明，经营范围为零售预包装食品、乳制品、卷烟、雪茄烟、日用百货、文具用品等。2016年7月9日，双方就租赁事宜签订合同一份，约定：店面由杨胜明租用，租期三年，自2016年7月9日至2019年7月10日止；保证金3万元，每年租金9万元。每年租金提前一个月交清，另原告承租上述房屋的第三、五层作为住房使用，租金每年15000元，双方无另行签订合同，宿舍租金与店面租金一并支付。以上合同签订后，原告依约支付保证金，预交了每年租金，全面履行合同义务，被告作为出租人依法应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保证租赁物符合约定用途。但被告在原告未违约的情况下，单方擅自于2019年1月4日强行将原告经营的便利店予以上锁关闭，便利店的货物、货架等物品均被被告扣留在租赁物中，原告无法使用、收益，被告已构成根本违约。被告前述违约行为显然属于以行为明确表示不履行交付租赁物和保持租赁物符合约定的用途，已导致合同目的不能实现，原告依法有权解除合同，被告应当负担相应的违约责任，退还原告已支付但未使用的租金，赔偿原告装饰装修残值损失、便利店货物等物品损失及预期利息损失等。 被告张朝崇辩称：一、原告不具有诉讼主体资格，应当依法驳回原告的诉讼请求。1、原告不是合同的相对方，其是代表惠明便利店与被告签订合同，在签订合同时虽然是以本人的名义签订合同，但其实际是一种履职行为，其代表的是惠明便利店。便利店于2016年6月29日成立，经营者是原告，地点是出租场所，而签订合同是2016年7月9日，签订合同的目的是用于经营便利店，合同的双方应当是惠明便利店与被告，原告不具有诉讼主体资格。2、本案中被告没有侵害原告的权益，假设被告有关闭便利店的行为，也是侵害到便利店的经营，应当由便利店主张相应权利。3、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十九条规定，本案原告不具有诉讼主体资格。二、便利店尚欠被告租金，被告另行主张权利。三、假设被告存在关店门的行为，该行为不会导致合同的目的无法实现，双方的合同不应解除。1、从原告提供的视频看，在被告关闭店门时，原告及便利店的员工完全可以将店面再次打开进行营业，所以被告关闭店门并不会导致便利店无法经营，同时也不会导致合同目的无法实现。2、被告将店面出租后，将钥匙交给原告，原告完全可以凭手中的钥匙将店面打开。被告关闭店门的行为只是一时冲动，原告不论是从店内或店外都可以将店门打开进行营业，被告的行为不会导致原告无法营业，不会导致合同目的无法实现。3、被告出租店面和房屋后，原告进出便利店有三个通道，假设被告关闭店门后，原告仍然可以从其他通道进行通行并将店门打开，且被告唯一一次关店门，并不存在影响原告再次开门进行经营。4、原告于2019年3月7日、3月8日也曾进入便利店进行经营，如果被告的行为致使原告无法进入店门，则被告不可能再次进入店内经营。5、被告存在恶意诉讼行为，实际是存在经营困难欠下供货商及被告的民间借贷，同时也拖欠2018年12月电费1164.45元，电力公司多次发出停电通知，但原告均未缴纳电费造成停电。本案是原告恶意为了解除合同而行进的恶意诉讼，应当驳回其诉讼请求。四、假设要解除合同，原告的主张也不能成立。1、合同约定的租金是每年90000元，如果扣除租金应当以实际解除合同时间计算租金，而非原告主张的53959.3元，且原告还有未付的租金，应当予以扣除。2、原告尚欠电费1164.45元，原告应当缴纳，解除合同时应当扣除。3、原告的儿子向被告借款25000元用于经营，该款项应当扣除。原告主张的装饰装修损失，被告将店面出租给原告时已经装修完毕了，原告没有再进行装修。原告主张其损失10万元，原告在3月7日进行经营及电力公司关闭电源停电，可以看出原告没有任何经济损失，如果有，也是因为其经营困难，电力公司停电引起的。 反诉原告张朝崇向本院提出诉讼请求：判令反诉被告杨胜明支付反诉原告租金3万元及代交的电费1518.03元。事实与理由，反诉被告向反诉原告租赁房屋后，交纳了第一、二年的租金，房屋第一、二层第三年的租金只交纳一部分，尚欠租金3万元未能交清，反诉原告还替反诉被告代垫了电费1518.03元，反诉被告应一并支付给反诉原告。 反诉被告杨胜明辩称：包括已支付的保证金3万元在内，反诉被告已足额支付租金，没有拖欠反诉原告租金。反诉原告主张的电费发生在反诉被告停此经营期间，而且是因反诉原告的原因导致反诉被告停止经营，反诉原告应承担缴纳电费的义务。 经审理查明：2016年7月9日，原告向被告租赁位于台商投资区用于经营惠明便利店，约定租赁期限自2016年7月9日至2019年7月10日，租金每年9万元，租金应每年提前一个月交清，保证金3万元，如租期内违约，保证金取消，使用期间店里的所有费用由原告负责付清。此外，原告另行向被告租赁该房屋的第三层和第五层作为住所，租金每年15000元。原告向被告交纳了保证金3万元,第一、二年的租金已经全部交清，第三年的租金已交纳一部分。因原告的儿子向被告借款未能偿还，被告催讨未果于2019年1月4日将惠明便利店的卷闸门关闭，原告自此停止惠明便利店的经营。诉讼中，本院通知原告继续经营和保管好自己的物品。原告随即于2019年3月7日通知供货商到惠明便利店清退大部分货物，留下货架、冰柜及零星物品在租赁房屋内，便利店一直处于关闭状态。庭审中，原告明确其主张的装饰装修残值即指安装在便利店里的货柜、酒柜等物品的价值。 以上事实，有原告提供的《合同》、营业执照各1份、本院向原告及陈吉官所做的调查笔录及双方当事人的陈述等证据予以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的主要焦点是： 一、关于原、被告于2016年7月9日签订的租赁合同是否应予解除问题。 原告认为，被告于2019年1月4日强行将原告经营的惠明便利店的卷闸门关闭，在被告没有违约和双方没有协商一致的情况下，被告因原告儿子未能及时归还其借款而关闭原告的店门没有法律依据。被告关闭了便利店的卷闸门使原告无法正常经营，其行为已构成违约。在被告关闭卷闸门后，原告与被告协商，但被告明确表明原告的儿子不还款就不让重新开门，原告是外地人，而被告是本地人，原告不可能再次打开大门经营而彻底惹怒被告，故被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，原告请求解除租赁合同应该得到支持。原告提供证据1即监控视频录像1组，以此证明被告于2019年1月4日强行将原告经营的便利店予以上锁关闭，便利店的货物、货架等物品均被被告扣留在租赁房屋内。证据2即录音及翻译文件1份，以此证明被告在原告未违约的情况下，强行将原告经营的便利店上锁关闭，构成违约，并造成原告损失的事实。被告质证称，对证据1的真实性没有异议，但监控视频显示原告便利店的经营人员可以自由进出便利店进行经营，其员工关闭电源，是其主观上不经营便利店，原告实际上控制着便利店的钥匙和遥控器，并能再次打开便利店的门进行正常的经营，被告的行为不会导致原告无法实现合同目的。原告不经营是其主观行为，与被告无任何关系。对证据2的录音资料没有异议，但文字翻译文件的内容与录音内容不一致，被告说“不还可以说你店租没付”、“你房租有付，你付给谁啊”等内容没有翻译。 被告认为，原、被告签订的租赁合同是双方自愿协商一致且没有违反法律规定，合同合法有效，在双方没有协商一致解除的情况下不应当解除。被告虽然关闭原告承租的店门，但钥匙和遥控器均在原告手上，原告可以再次打开店门进行经营，被告没有存在根本性违约，合同目的还能实现。从原告拖欠电力公司电费可以证明其经营不善，却将经营不善的后果推给被告。原告在法院调查时也如实陈述了被告关其店门的原因是原告的儿子向被告借款未能偿还，被告为了催讨借款而关其店门。被告仅是关门的行为不会导致便利店无法经营，也不会导致合同的目的无法实现，原告的不经营行为是自己的主观行为，与被告无任何关系。被告提供证据3即照片5张，以此证明便利店有3个进出通道，被告的行为不会影响原告再次打开店门进行经营，被告的行为不会导致合同目的无法实现；便利店的经营人员在被告关门后，从后门进了便利店，并不存在被告强行扣留货物的事实。证据4即欠费停电通知书1份，以此证明原告因经营不善，无力缴纳电费，电力公司多次进行催收并通知停电的事实，并非被告的行为导致合同目的无法实现。证据5即视频6段，以此证明原告于2019年3月7日尚在经营，被告的行为并没有导致其合同目的无法实现。原告质证称，对证据3照片的真实性没有异议，但原告经营的便利店是通过卷闸门对外经营的，其他通道不利于顾客通行，被告关门的行为说明其不再提供租赁物给原告使用。对证据4欠费停电通知书的真实性没有异议，但通知书的欠费主体是张坂娜娜服装店，原告没有收到电力公司的通知，如果被告收到了，被告有告知原告的义务，被告也有保障出租物用途的义务，故不存在原告经营困难无力缴纳电费的事实。对证据5视频的证明对象不同意。 本院经审查后认为，原告提供的证据1视频录像来源于原告安装在便利店的监控系统，具有真实性、合法性，被告亦不持异议，可以证明被告于2019年1月4日强行将原告向其承租的经营便利店的店门关闭的事实，但无法证明被告将便利店内的货物、货架等物品强行扣留。证据2的录音资料，是原告就便利店的店门被被告关闭而找被告交涉所进行的谈话录音，被告对其真实性没有异议，录音内容真实性应予确认。录音资料的文字翻译文件不完整，其内容应以录音内容为准。该录音内容可以证明：1、被告承认其因原告之子杨贵永向其借款未偿还而将原告的店门关闭的事实，但其目的在于向原告儿子催讨借款；2、原告找被告交涉的主要目的在于与被告确认其是否结欠被告租金。被告提供的证据3虽然显示原告经营的便利店有三个出入通道，但后门及二楼的门均不是可供顾客进出的通道，便利店的卷闸门才是通常供顾客出入的通道。证据4欠费停电通知书登记的用户虽是张坂娜娜服装店，但原告也认可其便利店使用的是被告提供的由原告专用的登记在娜娜服装店名下的三相电，故该欠费通知书可以证明原告拖欠电力公司2019年1月1日之前的电费1162.13元及违约金2.32元的事实。证据5视频资料，原告对真实性没有异议，该视频可以证明原告在2019年3月7日销售部分货物的事实。本院认为，被告因原告的儿子拖欠借款未能偿还而关闭原告经营的便利店的卷闸门，其催讨债务的方法和手段是不当的，但原告的儿子也是便利店日常的经营者之一，被告的行为意在催讨债务，并没有逼迫原告解除租赁合同的意思。在原告主动找被告交涉的过程中，被告也明确其目的是为了使原告的儿子偿还借款。而在交涉过程直至起诉前，原告都没有通知被告要求解除租赁合同。尚且，虽然被告一时关闭了便利店的卷闸门，但该卷闸门的钥匙与遥控器均在原告控制之中，便利店的另外两个通道也在原告及其经营人员（原告大舅子陈吉官）正常使用范围内，陈吉官也向边防派出所报警，在此情况下，原告完全有条件再自行打开卷闸门继续经营。但原告就势退出经营，在未与被告协商一致的情况下起诉要求解除租赁合同，缺乏法律依据，理由不足，本院不予支持。 二、反诉原告张朝崇要求反诉被告杨胜明支付租金3万元及代垫电费1518.03元是否应予支持问题。 反诉原告张朝崇认为，反诉被告向反诉原告租赁房屋后，交纳了第一、二年的租金，租赁房屋第一、二层第三年的租金只交纳一部分，尚欠租金3万元未能交清，反诉原告还替反诉被告代垫了电费1518.03元，反诉被告应一并支付给反诉原告。反诉原告提供了证据6即电力公司收费发票2份，以此证明反诉原告两次代反诉被告交纳电费共计1518.03元的事实。反诉被告质证称，对证据6的真实性没有异议，但开票时间是2019年1月30日和2019年2月14日，这个时候反诉被告已经停止经营，故产生的费用应由反诉原告自行承担。 反诉被告杨胜明认为，包括已支付的保证金3万元在内，反诉被告已足额支付租金，没有拖欠反诉原告租金。反诉原告主张的电费发生在反诉被告停业经营期间，而且是因反诉原告的原因导致反诉被告停止经营，反诉原告应承担缴纳电费的义务。 本院审查后认为，反诉被告承认其便利店所使用的是反诉原告提供的登记用户名为娜娜服装店的三相电，反诉原告提供的证据6交费发票，来源于电力公司，反诉被告亦对其真实性没有异议，其中开票时间为2019年1月30日的发票对应的应缴金额为1162.13元，与证据4欠费停电通知书所显示的应缴金额一致，用电时间是2019年1月1日之前，可以证明是反诉被告消费的电量；而开票时间为2019年2月14日的发票的对应时间应该在2019年1月1日之后，反诉被告虽然使用时间不长，但其显示的应缴额也小，且没有证据证明反诉原告也在使用娜娜服装店的电源，故可以推断是反诉被告所消费的电量。故反诉原告缴纳的两次电费，应认定系代反诉被告缴纳，依据双方合同约定，租赁期间的一切费用应由反诉被告承担，故反诉原告代垫的电费，反诉被告应予支付给反诉原告。关于租金，反诉原、被告共认反诉被告已经支付了租赁房屋一、二层第三年的租金6万元，仅是对第一年反诉被告缴纳的保证金3万元双方是否同意直接抵扣租金的问题。从反诉被告提供的证据2录音资料看，反诉被告找反诉原告交涉时一开始就一再追问是否拖欠租金，反诉原告夫妻均避而不答或强调是另外一回事，直到最后才说“也可以说你店租没付”等，说明反诉原告在当时也是默认反诉被告以保证金直接抵扣第三年的部分租金。故反诉原告主张反诉被告尚欠其租金3万元，缺乏事实依据，不予支持。 综上事实，本院认为，原、被告签订房屋租赁合同由被告向原告承租房屋用于经营便利店，事实清楚，证据充分，应予认定。双方之间建立的租赁合同关系，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告是合同的双方当事人，根据合同的相对性原则，原告有权向被告主张合同权利。被告抗辩原告主体不适格，与法律规定不相符合，不予采纳。在原、被告履行合同过程中，因原告儿子拖欠被告借款未能偿还，被告自行将原告经营中的店铺卷闸门关闭，该行为在客观上影响了原告的经营，但原、被告共认该行为是为了催讨借款。被告的行为发生后，原告的经营人员陈吉官有向边防派出报警，卷闸门的钥匙和遥控器在原告控制之中，原告本可以自行再打开卷闸门继续经营，但原告选择关闭电源和二楼通道后离开；此后，原告在与被告交涉过程中始终没有通知被告要求解除租赁合同；其起诉后，本院明确告知其可以继续经营，但是原告选择通知供货商直接到便利店退货从而彻底停止经营。可见，是原告主观上不想继续经营，被告的行为虽然不当，但并非根本性违约行为，该行为并不必然导致原告的合同目无法实现。故原告选择提起合同之诉要求解除租赁合同，不符合法律规定，其理由不足，不予支持。原、被告约定的租赁期限已在诉讼中届满，且原告至今尚有部分物品占用着被告的房屋，原告要求被告退还租金53959.3元，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告在租赁期间装修了办公室与原租赁房屋形成附合的部分，原告要求被告予以赔偿，不符合法律规定，不予支持。原告在诉讼中已向供货商退还了大部分物品，现场尚有其余未与租赁房屋形成附合的货架、酒柜、冰柜等物品，原告可自行搬回，原告要求被告予以赔偿，亦不符合法律规定，不予支持。原告要求被告赔偿其关店期间的经营损失，如上述理由，被告的行为并不必然导致原告不能继续经营，原告将便利店持续关闭，即使有造成经营损失，其后果也应当由原告自行承担，原告请求对关店期间的经营损失进行评估并要求被告赔偿损失，缺乏理由，本院不予支持。原、被告双方没有约定租赁合同的保证金是否可以抵扣租金，但是，在原告与被告就店门被关一事交涉过程中，被告并没有明确表示保证金不能抵扣租金，也没有明确表示原告尚欠租金，故应认定双方以默示的方式认可保证金可以抵扣第三年的租金。故被告反诉主张原告尚欠其租金3万元要求原告支付，缺乏事实依据，不予支持。被告支出电费1518.03元，根据双方租赁合同的约定，租赁期间的一切费用应由原告承担，故该电费应认定是被告代原告垫付的，被告请求原告予以偿还，符合法律规定和双方约定，依据和理由充分，应予支持。原、被告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、驳回原告杨胜明的诉讼请求。 二、反诉被告杨胜明应于判决生效之日起三日内支付反诉原告张朝崇为其代垫的电费1518.03元。 三、驳回反诉原告张朝崇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5110元，减半收取2555元，由原告杨胜明负担；反诉受理费588元，减半收取294元，由反诉原告张朝崇负担559元，反诉被告杨胜明负担29元。反诉被告杨胜明应于本判决生效之日起五日内缴交，反诉原告张朝崇多预交的部分予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王伟煌 二〇一九年九月十八日 书记员  吴亚香 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，可以解除合同。 （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人未经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-