西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初12724号原告（反诉被告）：菊江，男，1981年3月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：付灵玲，陕西标新律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴瑜，陕西标新律师事务所实习律师。被告：王盛清，男，1969年11月22日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告（反诉原告）：张书芬，女，1977年12月24日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，住陕西省XX城县，该公司员工。原告（反诉被告）菊江诉被告（反诉原告）张书芬、被告王盛清、第三人西安海汇万家实业有限公司（以下简称海汇万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）菊江的委托诉讼代理人付灵玲、柴瑜，被告（反诉原告）张书芬、第三人海汇万家公司的委托诉讼代理人王博均到庭参加了诉讼，被告王盛清经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）菊江诉称，原被告于2016年8月21日在第三人的居间下，签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》一份，合同约定将被告共有的位于西安市高新区XX路XX城XX小区XX号楼XX单元XX层XX室的房屋(产权证号105XXXXXXXX-50-6-10302)以999000元(首付款299000元，货款700000元)的价格出售给原告，合同签订当日原告应支付给被告30000元定金；合同签订15个自然日内原告应将首付款存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户，合同签订当日原告向被告支付了10000元定金，并向第三人支付了5000元中介费，同年8月24日又向被告支付了剩余20000元定金。2016年9月22日原被告双方到西安市房管局进行该合同备案，并签订《西安市二手房买卖合同(经纪版)》，合同备案号：C16025695，但此后被告始终借故不清偿该房屋贷款(该房在与原告签订合同时候尚有抵押贷款,800000元)、不与原告共同开立资金监管账户，原告多次催促被告要求继续履行合同，并于2017年5月6日致函被告要求其清偿贷款、履行合同，但被告仍拒绝履行。2017年5月14日被告更是以“原告没有向其支付首付款，仅催促被告偿还该房产的抵押贷款”为由致函原告解除合同原告认为合同签订是双方真实意思的表示，各方均应按照合同履行自己的义务，被告拒不按照合同约定的交易流程办理交易房屋解除抵押的手续、拒不同原告一起到房管局开立资金监管账户的行为，以及被告以荒谬的理由致函原告要求解除合同的行为，显然是“拒绝将该房屋出售给原告”的违约行为。且据原告了解，被告已将涉案房屋高价转让给案外人。依据双方合同第七条的约定，被告应当向原告支付房屋成交价款10%的违约金即99900元，且应返还原告已支付的定金30000元，同时应赔偿原告为购买上述房屋所支付的5000元中介费。经原告多次催要，被告拒不履行合同义务、拒不返还定金、拒不向原告支付违约金，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、请求二被告返还原告购房款30000元；2、请求判令二被告赔偿原告支付的中介费5000元；3、请求判令二被告赔偿原告房价上涨的房屋溢价损失700000元。4、判决被告承担本案诉讼费等费用。被告（反诉原告）张书芬辩称，其只同意向原告退还30000元，因有补充条款。被告王盛清经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人海汇万家公司述称，其同意原告的诉讼请求，请求人民法院予以支持。被告未办理解押手续、未办理房产证，其向被告找到垫资公司，被告拒绝办理抵押注销手续，再次失约,2016年11月10日，张书芬向其电话谎称其将房子作为担保物进行诉讼保全，但张书芬未提供证据予以证明，自始至终未向其提供房屋被保全的信息，其在裁判文书网查询，被告为执行保全无需提供担保物，故二被告为违约方。涉案合同履行中其多次协调原、被告进行磋商，二被告从未提出解除合同，放任原告损失不断扩大，因二手房价格上涨，二被告应当预见房屋有上涨损失，现原告诉请合情合理。其2017年12月2日向张书芬电话回访，张书芬已经另行将房屋出售给案外人，因二被告违约行为，涉案标的物不复存在，二被告应对其的过错承担相应责任。被告（反诉原告）张书芬反诉称，房屋买卖居间合同约定成交价格为999000元，产权转移方式为买卖过户，乙方付款方式为贷款。关于贷款约定为乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为700000元，贷款年限为20年。在本合同签订之日起15个自然日内，乙方须将购房首付款(含定金)人民币299000元支付给甲方，但菊江仅仅只向王盛清、张书芬支付了30000元定金后，未按照合同约定向反诉原告支付首付款，随后也未办理银行贷款等各项手续，后反诉原告多次催促被告办理相关手续，菊江以反诉原告未还清贷款800000元为由，拒不按时缴纳房屋首付款。后因反诉原告家中急需用钱，故于2017年5月14日以反诉被告未按照合同约定缴纳首付款，其向菊江以书面形式告知解除合同。反诉被告未做任何回应，于2018年3月27日起诉至西安市雁塔区法院。本案实际在合同中并未明确约定反诉原告办理解押手续的时间，但明确了反诉被告交纳首付款的时间。根据合同约定，明显是反诉被告违约在先，同时反诉原告解押需缴纳800000元，反诉被告既未付清首付款，又未办理银行贷款，如反诉原告办理解押手续交纳800000元，对反诉原告会造成更大的损失。故诉至法院，请求判令：1、依法判令菊江支付原告违约金99900元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）菊江针对张书芬的反诉请求辩称，王盛清、张淑芬未按约定去履行解押产证、办理资金监管账户的义务均构成违约；王盛清、张书芬将涉案房屋另行出售他人，致使合同目的无法实现应承担相应违约责任，依法向其退还定金并支付房屋差价损失。另，张书芬在本诉中已经承认愿意退还定金，即承认其违约。第三人海汇万家公司针对张书芬的反诉请求辩称，合同约定首付款应存入资金监管账户，而王盛清、张书芬未解押取得房产证，无法开立资金监管账户，菊江支付首付款存在事实障碍，菊江不存在违约。经审理查明，2016年8月21日，王盛清及房屋共有人张书芬（甲方）与菊江（乙方）、第三人海汇万家公司（居间方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：菊江购买王盛清、张书芬所有的坐落于西安市高新区XX路XX城XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积132.31平方米，成交价格为999000元。房屋所有权证号为105XXXXXXX-50-6-10302。该房屋尚存抵押贷款800000元未结清，王盛清、张书芬应在2016年前自行办理完解押手续并取得房产证，解押处理方案为王盛清、张书芬自行处理。该房屋已设租赁，承租人已放弃优先购买权。菊江付款方式为贷款，签订合同当日菊江向王盛清、张书芬支付定金30000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金，逾期在三十日个自然日之内，违约方应向守约方(每逾期一日)按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。逾期超过三十日个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。如甲方违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方的全部已付款(包含定金)。如乙方违约，乙方应按照房屋成交价的10%向甲方支付违约金，同时甲方应退还所收乙方的全部已付款(包含定金)。同时该合同规定了产权转移及交房时间、居间服务与费用等条款。同日，菊江向王盛清、张书芬支付定金10000元，张书芬给菊江出具定金收条。2016年8月24日，原告通过第三人向被告张书芬再次支付定金2万元。在该定金收条中手书内容“买卖双方约定：签订当天2016年8月21日起，卖方开始筹划解押产证，如果在2016年10月1日之前，卖方解押手续仍没有办理，则卖方退还所收购买方定金原值；如果由于卖方因价位等其他原因，未履行合同，视为卖方违约，则需要双倍退还客户定金，举例：收客户定金叁万元则退还客户陆万元整”，该内容中无原告签字。被告张淑芬称，该内容虽无原告签字，但原告作为证据提交，足以证明其认可该约定，应按此履行；2016年10月1日以后，三方签订的合同应属无效，与其将房屋另行出售案外人无关。2016年9月22日，卖方(甲方)王盛清、买方(乙方)菊江及经纪机构(丙方)西安海汇万家实业有限责任公司签订《西安市二手房买卖合同(经纪版》，该合同第二条第二款约定：“乙方在下列期限内将房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，交易保证机构按照与甲、乙双方签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》向甲方划转房款。……1.2016年11月30日前将首付款人民币299000元整(小写)，贰拾玖万玖仟元整(大写)存入监管账户”。另，菊江向第三人海汇万家公司支付中介费5000元。2016年10月13日至2017年1月17日期间，第三人员工周敬坤电话催促张书芬办理涉案房屋解押赎证手续，张书芬承诺于2016年11月3日、11月4日办理。2017年5月6日，菊江向被告张书芬、王盛清寄送《告知函》，要求张书芬、王盛清依合同约定履行涉案房屋的解押手续。2017年5月14日，张书芬、王盛清向菊江寄送《解除合同通知书》，要求解除合同。经询，张书芬称其记不清何时将涉案房屋出售给案外人及成交价格，本院向其释明了诉讼风险。原告提交其原审一审案卷笔录，其中王盛清、张书芬的代理人，陈述涉案房屋在2018年2月出售给案外第三人。原告明确其诉请主张房屋溢价损失700000元依据，被告在原审一审庭审中自认2018年2月将房屋出售给案外人，其以该时间为节点，在安居客网站中查询房屋价格为每平米19000元，其据此酌情计算损失，实际损失远高于此。原告菊江申请本院至西安市不动产登记服务中心调取王盛清、张书芬将涉案房屋出售给案外第三人的《二手房买卖合同》成交价款、出售时间。因该申请事由，涉及案外人的个人隐私，故不予准许。另查明，在本案房屋买卖合同履行期间，办理资金监管手续时，需要买卖双方出示房屋所有权证原件、身份证明原件、网签合同原件、收取结算资金的银行账号等；根据规定，所有交易款项必须进入资金监管账户，除非具有可申请免除资金监管的事项，首付款才可由买方直接支付给卖方，本案并不具备申请免除监管的条件。上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、原审庭审笔录、定金收条、《西安市二手房买卖合同(经纪版）》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，菊江与王盛清、张书芬签订《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市二手房买卖合同（经纪版）》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。菊江按照约定向王盛清、张书芬支付定金。王盛清、张书芬应按合同约定办理抵押权注销手续，取得房屋产权证原件。另，无论是根据二手房交易政策规定或网签合同约定，所有购房款应付至资金监管账户，且本案不具备免除资金监管的条件。然而，办理抵押权注销手续、取得房屋产权证原件系进行资金监管的前提。故对被告张书芬辩称菊江未向其支付首付款，无法办理资金监管，本院依法不予采信。本案中，王盛清、张书芬未在其承诺期限内解押，其怠于履行合同义务，已经违约，在此情况下，二人并不享有合同解除权；其将涉案房屋另行出售案外第三人，致使本案房屋买卖合同无法履行。王盛清、张书芬应向菊江退还定金并赔偿其损失。对张书芬反诉主张菊江支付违约金99000元，无事实依据，本院依法不予支持。关于原告菊江诉请主张的中介费，应属于原告实际损失的一部分，本院依法予以支持。关于原告诉情主张房屋溢价损失，其依据王盛清、张书芬在原审一审中自认其于2018年2月将房屋另行出售他人，以该时间为节点，结合网络价格，酌情主张。在本案审理中，经询，张书芬称其记不清何时向案外人出售涉案房屋及成交价格，本院向其释明了诉讼风险。原告主张以王盛清、张书芬在原审一审庭审中自认的2018年2月为时间节点，计算房屋溢价损失，本院依法予以采信。结合本案合同履行、房屋的实际情况，参考同小区同等条件房屋的交易价格，酌情认定溢价损失为300000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王盛清、被告（反诉原告）张书芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）菊江返还定金30000元。二、被告王盛清、被告（反诉原告）张书芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）菊江支付中介费5000元。三、被告王盛清、被告（反诉原告）张书芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）菊江赔偿房屋溢价损失300000元。四、驳回原告（反诉被告）菊江其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张书芬的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11150元，由王盛清、张书芬承担6500元，由菊江承担4650元。鉴于案件受理费由菊江预交，王盛清、张书芬应在履行上述金钱给付义务时将其应承担的部分一并给付。反诉受理费1149元，由被告张书芬承担。                                                           如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    王      丹人民陪审员    耿      梅人民陪审员    柳      颀      二 0 一九年 九 月  十七 日  书  记  员      孙  曌  琳  打印：相丽华      校对：张琪琪    2019年  月  日送达 1