河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4302号原告（反诉被告）：李芳，女，1966年2月12日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：董志厚，河南启轩律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：包院峰，河南启轩律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：新乡市正大投资管理有限公司，住所地新乡市振中路与向阳路丁字口，统一社会信用代码914107005860076046。法定代表人：桑小燕，系该公司经理。委托诉讼代理人：孟宪波，河南百苑律师事务所律师，特别授权。第三人：张爱军，男，1979年1月16日出生，汉族，住河南省。原告（反诉被告）李芳与被告（反诉原告）新乡市正大投资管理有限公司（以下简称正大公司），第三人张爱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李芳及其委托诉讼代理人董志厚，正大公司委托诉讼代理人孟宪波，第三人张爱军，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告退回房屋租赁保证金5万元；2、判决被告向原告交付房屋内的电视、电脑、空调等设施设备，补偿原告电梯残值35000元，支付原告自2019年1月1日至全部清偿之日的设施设备占用费；3、判决设施设备、电梯残值、占用费归张爱军所有，张爱军支付原告转让费10.5万元，并承担房屋租赁期间与正大公司的所有债务；4、判决被告承担本案诉讼费用。庭审中李芳撤回对张爱军的诉讼请求（诉讼请求第三项）。事实与理由：2016年3月3日，案外人芦连明与李芳签订《转让速启快捷酒店协议》，将速启快捷酒店及5万元保证金一并转让给李芳，正大公司人员李某在芦连明出具的证明上签字同意。2016年3月，正大公司与李芳签订《房屋租赁合同》约定房屋的租赁期限延续其与芦连明的合同，即2012年11月10日起至2018年11月9日止。合同租赁期满前后，李芳多次催促正大公司办理合同终止的相关手续，正大公司一再拖延。2017年6月1日，李芳经正大公司同意，与傅某签订《酒店合作协议书》约定：2017年6月8日酒店所有权转让给傅某；2017年10月12日李芳与傅某、张爱军签订《补充协议》约定：因酒店实际已归张爱军所有，傅某已退出，所有债权债务由张爱军承担。正大公司辩称，李芳要求返还5万元租金、交付电视和电脑与空调、补偿电梯残值35000元不符合双方合同约定，且没有依据。要求支付原告自2019年1月1日起的设备占用费归第三人所有与本案不是同一法律关系，正大公司与张爱军没有任何关系，要求其承担房屋租赁期间与正大公司的所有债务没有依据。根据双方签订的房屋租赁合同，合同双方系李芳、正大公司，与其他人无关，李芳租赁正大公司房屋应当按照合同约定支付租金，待租金支付完毕后其财产按照合同约定履行。李芳在未按约交清租金提起的诉讼请求不应得到支持，且违背合同约定，应当依法驳回李芳对正大公司的诉讼请求。张爱军对本诉述称，1、原告不能代替我提出确权的诉求，东西都是我的。2、我和原告签订合同曾经约定2018年11月9日租赁合同续签两年或两年以上时再将保证金10万元支付给原告，但合同没有续签，所以没有支付。李芳要求支付10.5万元转让费的诉求不成立。3、我和正大公司没有签订合同，承担正大公司债务的诉求不应成立。正大公司向本院提出反诉请求：1、要求李芳支付房租172500元及违约金51750元；2、要求李芳赔偿损失120043.55元；3、要求李芳返还会员卡押金58154.14元。事实与理由：2012年11月7日，正大公司与案外人芦连明签订房屋租赁合同，在租赁期间芦连明将此合同转让给李芳和郭凯，双方签订新的《房屋租赁合同》，约定“租金按季度缴纳，先付租金后使用，每季度末前10个工作日交纳下季度的租金。”合同签订后，李芳交纳租金至2018年12月份，按照约定在2018年12月20日前，李芳应当交纳2019年第一季度的房租，经多次催促李芳也未交付。经正大公司了解，李芳将合同约定范围内的其他三家用户的2019年一季度租金已经收走。2019年1月18日，李芳告知正大公司酒店不管了，并撤出管理的人员，使酒店面临关门的风险。如果酒店因此关门将会造成不可估量的损失，为避免造成更大的损失，正大公司及时安排人员应付意外情况，支出相应的必须费用保持酒店的正常经营，同时告知李芳交纳房租并派人来管理，但李芳拒不履行义务，由此给正大公司造成的损失应当由其承担。李芳对反诉辩称，1、正大公司要求李芳支付2019年第一季度房租及违约金没有事实依据。2016年3月，正大公司与李芳签订《房屋租赁合同》，约定房屋的租赁期限为2012年11月10日至2018年11月9日。2017年6月1日李芳经正大公司同意，与傅某签订《酒店合作协议书》，约定：2017年6月8日后，酒店所有权转让给傅某。2017年10月12日李芳与傅某、张爱军共同签订《补充协议》，约定：因酒店实际已归张爱军所有，傅某已退出，所有债权债务由张爱军承担。正大公司提交的李某与李芳的短信记录、证人证言、李某与徐晓斌的转账记录证实，李某、李芳、张爱军三方同意并由张爱军实际向正大公司交纳了2018年10-12月的房屋租金。其后，因主合同到期，房屋租赁合同已经终止，不存在继续交纳2019年第一季度租金及违约金的问题。目前没有任何证据表明，李芳与正大公司续签了房屋租赁合同，让李芳承担2019年第一季度房租及违约金无依据。2、正大公司让李芳赔偿损失即返还会员卡押金无任何法律依据。因《房屋租赁合同》至2018年11月9日到期，张爱军支付房租到2018年12月31日，正大公司李某也已收到房租，并未提出异议，正大公司、李芳、李某以行为同意房屋租赁延长至2018年12月31日。2019年1月1日以后，要么双方重新续签合同，要么转为不定期合同，正大公司与李芳之间的房屋租赁关系2018年12月31日已经终止，其后正大公司与张爱军之间是否形成新的房屋租赁合同与李芳无关。2019年1月18日后，正大公司接收并实际经营酒店，其经营期间的损失理应由自己承担。经正大公司李某同意，2017年10月12日李芳与傅某、张爱军应书面约定，所有债权债务由张爱军承担，李某在2019年1月初多次向张爱军、徐晓斌主张房租，并未向李芳主张。如房屋租赁存在债务，正大公司应向张爱军要求赔偿。综上，要求驳回正大公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、李芳提交的房屋租赁合同，仅能证明李芳与正大公司对于案涉房租租赁合同履行中权利和义务的约定，李芳依据该合同主张正大公司经办人李某欠李芳5万元保证金及酒店设施，与其提交的其他证据显示已将酒店设施转让他人相矛盾，故对合同真实性予以确认，对证明目的不予确认。2、李芳提交的营业执照复印件，证明目的与案涉纠纷不具有关联性，对证据效力不予确认。3、李芳提交的酒店合作协议书、傅某身份证复印件、补充协议，第三人张爱军与证人傅某对证据真实性均无异议，对真实性予以确认。4、正大公司提交房屋租赁合同用以证明李芳应按合同约定支付2019年第一季度房租及违约金，但该合同约定的租期至2018年11月9日已经届满，庭审中已查明，在租赁合同届满时正大公司已明知李芳将酒店转让、不再是案涉房屋的承租人，正大公司以此合同向李芳主张租金，与事实不符，对证明目的不予确认。同理，正大公司提交的水费收据、电费收据、维持酒店运营支出的费用单据、退还酒店客人押金证明、酒店收入证明、会员卡余额明细的证明目的，本院亦不予确认。5、正大公司提交的收取2019年院内用户租金证明，庭审中已查明租金系第三人收取，对证明目的不予确认。6、正大公司提交的短信、微信记录，因当事人对真实性均无异议，对证据真实性予以确认。7、正大公司提交的证人证言，证人均未出庭作证，对证人身份不能确认，故对证据效力不予确认。8、张爱军提交的酒店合作协议书，协议的签订方李芳对真实性无异议，故对证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，李芳及案外人郭凯（均为乙方）与案外人芦连明（甲方）签订《转让速启快捷酒店协议》，约定将甲方经营的平原路速启快捷酒店作价86万元整体转让给乙方，到乙方在房屋租赁合同续签后，待二次装修时乙方必须办理法人过户手续，自2016年3月4日起所有债务及法律责任均由乙方负责。2016年12月5日，芦连明出具证明，载明：饮马口速启酒店一次性转于李芳，房屋租赁合同内伍万元一并转于李芳。正大公司工作人员李某在该证明尾部手书同意。之后，李芳、郭凯（均为乙方、承租方）比照芦连明与正大公司（甲方、出租方）签订的《房屋租赁合同》，签订了一份落款日期为2012年11月7日的《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其经营的坐落于新乡市平原路307号院临街五层楼一至五层（不含门面房）、院内三层楼房、院及院内平方出租给乙方，甲方在合同签订后次日将房屋交付给乙方；乙方租赁使用期自2012年11月10日至2018年11月9日；年租金60万元，按季度缴纳，从合同生效之日起第四年起，后续租期逐年递增5%的房屋租金；先付租金后使用，乙方每季度末前10个工作日内交纳下季度租金；装修期间免收租金，自2013年1月1日起计算本合同租金；乙方接受房屋之日起5日内向甲方支付房屋装修质保金5万元，装修完成后转为租赁保证金，合同终止时，乙方结清租金、水电费后，甲方全额退还保证金给乙方；合同终止时，电梯根据国家折旧年限折旧后的剩余价值由甲方购买，其他设备由乙方自行搬走，拆迁费用由乙方承担，其他部分归甲方所有；甲方只出租房屋给乙方，甲方不参与乙方的经营管理，不承担乙方经营的盈亏风险，不参与分享乙方的经营收益；租赁期间，乙方拥有租赁房屋的使用权、经营权，院内房屋的转租权；乙方逾期交付租金，除仍补齐所欠租金外，并按季祖金5‰以天数计算向甲方交违约金。签订合同后，李芳、郭凯实际承租房屋。租赁经营期间，李芳（甲方、转让方）与案外人傅某（乙方、受让方）签订《酒店合作协议书》一份，主要约定：甲方将平原路速启快捷酒店以42万元价格整体转让给乙方，包括酒店所有设备及相关手续；双方协定暂不过户，待到乙方在房屋租赁续签后，待二次装修时办理法人过户手续；如需提前过户，乙方把10万元续约保证金一次性付给甲方，付清之后押金5万元归乙方所有；自2017年6月1日之后，酒店员工工资归乙方负责；自2017年6月8日之后，速启快捷酒店所有债权债务、水费、电费等与甲方无关，充值卡6月8日后所办理的由乙方负责处理；签约合同后，酒店经营权、财务归乙方所有；剩余10万元作为甲方续约保证金，并甲方保底收益，半年（6个月）利息1万，共3万，2017年6月9日给1万，2017年12月9日前给1万，2018年6月9日前给1万；若甲方能保证乙方在2018年11月9日后续签约二年（或以上），乙方则将10万甲方续约保证金直接返还甲方，若乙方在此时间无续约二年（或以上），则10万续约保证金乙方不返还甲方；本院收租金的有网吧11000元/月，对门黄焖鸡3300元/月，门口2500元/月，收费方式交3个月。2017年10月12日，李芳（甲方）又与张爱军（乙方）签订《补充协议》一份，主要约定：双方必须在每季度前十天为约定交款日（房租金）逾期不交，甲方则向乙方季金5%以天数计算收滞纳金；逾期不缴纳租金15天，甲方有权单方面终止合同，收回酒店；甲方实际在2017年6月8日已将新乡市红旗区新裕速启快捷酒店所有权转让给乙方（注：因乙方还欠10万元所有未办理法人过户手续），甲方不参与管理，不承担经营的盈亏风险和一切民事责任及意外引起的一切损失；为避免因水电、税、电话费、房、布草等引起的经济纠纷，乙方向甲方缴纳5000元押金；经乙方傅某同意，傅某、张爱军共同商定，每季度房租款，由张爱军直接交给李芳，本酒店实际所有人已归张爱军所有，傅某已退出，所有债权债务由张爱军承担。傅某在该协议尾部手书同意。签订协议后，张爱军实际经营速启快捷酒店。2018年7、8月间，正大公司发现李芳已将速启酒店转让、将承租房屋转租，经与李芳、张爱军协商确定，由张爱军直接将租金交与正大公司。2018年11月9日，李芳、郭凯与正大公司所签《房租租赁合同》租期届满，双方未续签租赁合同。2018年11月14日，正大公司人员李某曾向张爱军发送短信催缴房租，经正大公司、李芳、张爱军协商，由张爱军支付了2018年10-12月房租。2019年1月15日、1月24日、1月31日，正大公司人员李某先后向张爱军发送催缴租金短信，张爱军未向正大公司支付2019年第一季度租金。之后，正大公司实际接收速启酒店经营。本院认为，在正大公司发现李芳已将速启酒店转让、将承租房屋转租的事实后，经三方协商由张爱军将房租直接支付正大公司，李芳未自转租中获取利益，已相当于正大公司认可了承租人变更的事实，并实际终止了与李芳之间的租赁合同关系。同时，在2018年11月9日租期届满后，正大公司与李芳未重新签订租赁合同，由张爱军交纳了2018年第四季度的租金，且正大公司之后催缴租金、要求收回酒店的短信均系向张爱军发出，故与正大公司形成不定期租赁合同关系的承租人为张爱军，并非李芳。因此，正大公司要求李芳支付2019年第一季度租金及违约金的诉求，无法律和事实依据，本院不予支持。相反，因李芳与正大公司之间租赁合同关系已经解除，李芳亦未确保张爱军与正大公司重新签订二年（或以上）的租赁合同，致使张爱军未向李芳支付剩余10万元酒店转让费，李芳继受芦连明向正大公司交纳的5万元租赁保证金的所有权未发生变更，在李芳与正大公司之间不存在租赁合同关系的情况下，正大公司应当返还李芳。因李芳已与傅某、张爱军先后签订《酒店合作协议书》、《补充协议》，将速启快捷酒店所有设备及相关手续整体转让，已不具有该酒店内的电视、电脑、空调、电梯等设施设备的所有权，再行要求正大公司向其返还并支付设施设备占用费，理由不能成立，对该项诉求不予支持。正大公司接收的系张爱军享有所有权的速启快捷酒店，且正大公司在2018年年中对此应系已经明知，如其认为因接收酒店遭受损失，应当与张爱军另案解决，李芳不应对其主张承担责任。综上所述，本院对李芳的诉讼请求予以部分支持，对正大公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第二百六十三条的规定，判决如下：一、新乡市正大投资管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还李芳房屋租赁保证金50000元；二、驳回李芳的其他诉讼请求；三、驳回新乡市正大投资管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3476元，因适用简易程序减半收取1738元，由李芳承担1191元，由新乡市正大投资管理有限公司承担547元。反诉费3668元，由新乡市正大投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 林 铎二〇一九年九月三十日书记员 邵琳晴