广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初12754号原告：李博文，男，1985年8月16日出生，汉族，住广州市从化区。原告：邝健敏，女，1988年8月10日出生，汉族，住广州市从化区。两原告共同委托代理人：廖凤，系广东安扬律师事务所律师。被告：林潮，男，1970年5月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：苏宝，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市恒潮地产服务有限责任公司，住所地广州市天河区体育东路39-45号330铺，统一社会信用代码91440106MA59BAJY0N。法定代表人：陈健。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号3013房，统一社会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告李博文、邝健敏诉被告林潮、广州市恒潮地产服务有限责任公司（以下简称恒潮公司）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李博文、邝健敏的共同委托代理人廖凤，被告林潮的委托代理人苏宝到庭参加了诉讼。被告恒潮公司、潮宏公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李博文、邝健敏诉称：2016年1月9日，两原告与被告林潮签订《商铺买卖合同》，约定被告林潮将广州市天河区体育东路39-45号二层501号铺出售给两原告，房价款为601673元。合同签订后，两原告支付了房款及其他费用共653007元。购买商铺时，被告林潮给了两原告一份《销售确认函》，其上载明华澳国际信托有限公司对商铺享有抵押权并同意出售。但此后被告林潮并未在210个工作日内即2017年11月12日前办理过户手续，据两原告了解，被告林潮在2016年1月18日再次将商铺抵押给华澳国际信托有限公司。鉴于被告林潮在出售商铺时存在欺诈行为，商铺因抵押无法办理过户手续，两原告诉至法院，请求判令：一、确认两原告与被告林潮签订的关于广州市天河区体育东路39-45号二层501号的《商铺买卖合同》自立案之日起解除；二、三被告返还两原告支付的购铺款项653007元（购房款601673元、团购费30000元、税费18934元、产权登记代理费2000元、委托公证费400元）及违约金（按年利率6%计算，从2016年11月13日起计至清偿之日止）。被告林潮辩称：不同意两原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。一、被告林潮仅是涉案商铺的登记权利人，实际权属人为广州市泽信物业管理有限公司，涉案房屋的出售、签约、房款的收取等均是由广州市泽信物业管理有限公司指派其工作人员进行处理，被告林潮并没有参与其中，被告林潮仅是替广州市泽信物业管理有限公司代持涉案商铺，广州市泽信物业管理有限公司亦确认因销售涉案商铺引发的一切法律以及经济后果由其承担，故本案应追加广州市泽信物业管理有限公司查明事实。二、依据《商铺买卖合同》第九条第1款的约定可知，签订合同时两原告已清楚并接受涉案商铺存在抵押，现并非被告林潮不同意过户，而是如果抵押权人不同意则目前无法过户，无法过户并非被告林潮的过错。三、《商铺买卖合同》中并未约定商铺价款包括团购费，且该费用的收取人为被告广州潮宏投资咨询有限公司，应由两原告向被告广州潮宏投资咨询有限公司主张，故团购费与被告林潮无关。四、依据两原告提供的证据，可知办证代理费及公证费2400元是两原告与广东宏安信律师事务所发生的委托代理关系，与被告林潮无关，且该证据无法证实相关费用是否收取。四、两原告主张的违约金没有法律及合同依据。根据双方签订的《商铺买卖合同》第10条第2款的约定，若解除合同，出卖人除了退回全部购房款外无须向买受人支付任何的款项。因此，被告林潮无须向两原告支付任何违约金。被告恒潮公司、潮宏公司均未作答辩。经审理查明：据广州市天河区体育东路39-45号2501铺（以下简称涉案商铺）的《广州市不动产登记查册表》显示，林潮系涉案商铺的登记产权人，涉案商铺先后于2016年1月18日、2016年12月2日设定了抵押，抵押权利人均为华澳国际信托有限公司（以下简称华澳公司），他项案号依次为2015登记1066020、2016登记1072566。2016年1月10日，李博文、邝健敏（买受人）与林潮（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买涉案商铺，涉案商铺建筑面积为3.6818平方米，套内建筑面积为1.515平方米；房价款总金额为601673元。（第四条）买受人于2016年1月18日前支付总房价款的63%（包含定金100000元）即381673元，2016年11月12日前支付剩余房价款220000元。（第六条第1、3款）经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年10月1日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的相关收益；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效。（第七条第1、2、9款）出卖人应于2016年10月1日前以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签署收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司，否则经营管理公司有权按照《商铺委托经营管理协议》的约定追究买受人的违约责任，同时出卖人有权参照本合同第五条第2款的约定单方面解除本买卖合同并追究买受人的违约责任；因买受人已委托经营管理公司对涉案商铺进行统一经营及管理，因此收铺通知同意由出卖人直接向经营管理公司发出即可，并委托经营管理公司履行收铺的全部手续。（第八条第2款）若出卖人逾期交付涉案商铺超过15日的，买受人有权单方面提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30个工作日内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。（第九条第1、2、4款）买受人清楚知悉并接受涉案商铺的抵押现状；出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办理交易过户手续，并在此期间内完成涉案商铺的交易过户登记的入件手续，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致过户不能或过户迟延，不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；若因买受人延迟提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办涉案商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担。（第十条第2款）出卖人未按本合同第九条规定的时间办毕涉案商铺的交易过户手续的，逾期不超过三个月的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按买受人已付房价款万分之一的标准向买受人计付延迟履行违约金，但违约金总额不超过总房价款的20%，本合同继续履行；逾期超过三个月的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，应自期满之日起七天内向出卖人发出解除合同的书面通知（逾期或没有发出通知的，视买受人同意继续履行本合同，违约金支付按上款执行），出卖人应当自收到买受人的解除合同通知之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，出卖人除退回全部购房款外，无需再向买受人支付任何的款项；出卖人为买受人办理交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求，将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执等。同日，李博文、邝健敏（甲方、委托人）还与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（乙方、受托人，以下简称潮流公司）签订了《商铺委托经营管理协议》，约定：甲方同意将其购买的涉案商铺全权委托由乙方统一经营管理，委托经营期限为10年，自《商铺买卖合同》约定的日期（2016年10月1日）开始计算；甲方委托乙方办理涉案商铺的收楼手续，在办理该手续时所签署的所有文件甲方均予以确认等。关于涉案商铺的购房款、税费支付情况，李博文、邝健敏于2016年1月10日支付了定金100000元、铺款10000元，于2016年1月16日支付了铺款271673元，于2016年11月12日支付了税费18934元、铺款220000元，前三份《正式收据》上加盖了林潮的收款专用章、后两份《正式收据》上加盖了恒潮公司的收款专用章。林潮称其委托恒潮公司收取了涉案商铺的部分款项。李博文、邝健敏亦确认其是根据林潮的指示付款。关于涉案商铺的交付情况，林潮为证明其已履行完毕交铺义务，向本院提供了如下证据：1、《委托书》，显示李博文、邝健敏于2016年1月10日委托潮流公司代为办理涉案商铺的收楼手续；2、《商铺收楼确认书》，显示潮流公司于2016年9月28日向林潮确认涉案商铺已于2016年9月28日交付其司；3、商铺收楼时状态确认件，显示照片中商铺编号为501，照片上有“按现状接收2501商铺2016.9.28”手写文字并加盖有潮流公司印章。经质证，李博文、邝健敏对上述证据的真实性无异议，但认为潮流公司与林潮存在密切关系，足以证明涉案商铺并非交付给李博文、邝健敏。关于涉案商铺的过户情况，林潮称因涉案商铺目前存在抵押，故无法办理过户手续。对此，李博文、邝健敏提交了《销售确认函》一份，显示系华澳公司于2015年12月1日签署，主要内容为华澳公司系广州市天河区体育东路39-45号201物业的房地产他项权利人（登记字号：15登记01057280），其同意林潮将该物业对外销售，建筑面积共计3283.1564平方米等；李博文、邝健敏认为，结合涉案商铺的《广州市不动产登记查册表》，可知林潮在《商铺买卖合同》签订后又多次将涉案商铺抵押给了华澳公司，但未通知其二人，存在欺诈。李博文、邝健敏为证明其就涉案商铺还交纳了预售预告/产权登记代理费和团购费，向本院提供了如下证据：1、加盖有潮宏公司财务专用章的《收据》，载明收到李博文、邝健敏购买涉案商铺团购款30000元；李博文、邝健敏称其是根据林潮的要求支付该笔款项，属购买涉案商铺的对价。2、加盖有广东宏安信律师事务所印章的《通知书》，载明李博文、邝健敏因购买涉案商铺需委托其单位办理相关事宜，需支付预售预告/产权登记代理费2000元、委托公证费400元。经质证，林潮对上述证据的真实性不予确认，因这些都是李博文、邝健敏与其他机构成立的法律关系，与林潮无关。另查，在本院另案受理的涉案商铺所在的“潮流站”的其他商铺（编号：三层489号）的买卖合同纠纷〔即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼〕的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。在本院另案受理的涉案商铺所在的“潮流站”的其他商铺（编号：二层642号）的买卖合同纠纷〔即（2017）粤0106民初22579号原告罗细玉诉被告林潮、恒潮公司、潮宏公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称22579号案）〕审理过程中，林潮陈述如下意见：林潮仅是二层642号商铺的名义持有人，该商铺的实际权属人是泽信公司，双方签署过代持协议；林潮作为泽信公司的投资人之一，该商铺是由泽信公司指令以林潮名义代为持有，并对外销售，但在整个销售过程中，林潮通过委托公证方式将对该商铺的处分权、使用权、收益权均委托给泽信公司指定的恒潮公司实际行使；林潮没有到过潮流站现场，所有的商铺买卖合同中林潮的签章实际上并非林潮手写签名，而是刻制的签名章（该签名章是根据林潮本人手写签名的样式刻制而成，是经过林潮同意刻制和经过林潮同意而交由泽信公司持有），该签名章一直都是由泽信公司持有，所有商铺买卖合同都是由泽信公司的工作人员自行在买卖合同中加盖，所以林潮没有参与商铺买卖合同的签订及具体内容。该案中，林潮对罗细玉提供的证据（2016）粤广广州第018717号《公证书》（复印件，主要内容为林潮于2016年2月17日以公证委托方式授权恒潮公司就坐落在广州市天河区体育东路39-45号二层的六百余间商铺代为办理收取售房款及其相关款项并出具有效的收款票据、出售房产及签署商铺买卖合同等）的真实性、合法性、关联性予以确认。本案审理过程中，林潮为进一步证明其是涉案商铺的名义持有人，涉案商铺的实际权属人是泽信公司，《合同》的责任应由泽信公司承担，还向本院提交了《确认书》（显示系泽信公司于2015年10月25日出具，主要内容为泽信公司确认林潮对广州市天河区体育东路39-45号二楼仅为代泽信公司持有，系为配合泽信公司在销售该项目过程中进行项目融资需要，因上述物业代持过程中所产生抵押、销售等行为引发的一切法律及经济后果均由泽信公司实质承担，与林潮无关等）、经公证的《委托书》（显示系林潮于2015年11月17日出具，主要内容为林潮委托泽信公司办理广州市天河区体育东路39-45号201房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款及其相关款项等）、六份《行政函》（复印件，显示林潮授权他人使用其名章、收款专用章等）。经质证，李博文、邝健敏对《委托书》的真实性予以确认，对其他证据的真实性表示无法确认，且主张林潮与泽信公司之间的关系属其内部关系，与本案无关。现李博文、邝健敏以林潮迟延办理涉案商铺的交易过户手续、隐瞒涉案商铺抵押情况等为由提起本案诉讼，要求解除李博文、邝健敏与林潮签订的《商铺买卖合同》，林潮、恒潮公司、潮宏公司退还款项等。本院认为：《商铺买卖合同》是李博文、邝健敏与林潮的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于李博文、邝健敏要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求，李博文、邝健敏已于2016年11月12日向林潮付清了涉案商铺的购房款，根据《商铺买卖合同》第九条第2款的约定，林潮应在2016年11月13日起的210个工作日内办理涉案商铺的交易过户手续，林潮至今未为李博文、邝健敏办理涉案商铺的交易过户手续，逾期已远超三个月，根据《商铺买卖合同》第十条第2款的约定，李博文、邝健敏有权解除《商铺买卖合同》；即便林潮在签订《商铺买卖合同》时已告知李博文、邝健敏涉案商铺存在抵押，亦不能免除林潮依约为李博文、邝健敏办理交易过户手续的义务；故对李博文、邝健敏要求确认其与林潮就涉案商铺签订的《商铺买卖合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商铺买卖合同》已解除，而根据本院查明的事实，林潮委托恒潮公司收取了涉案商铺部分的购房款，李博文、邝健敏亦确认其系根据林潮指示向恒潮公司付款，故现应由林潮承担返还购房款的责任，林潮应将其收取的涉案商铺购房款601673元（含定金）返还李博文、邝健敏，且根据《商铺买卖合同》第十条第二款的约定，林潮应在《商铺买卖合同》解除后的60天内退还李博文、邝健敏已付的全部购房款，因此林潮返还期限应为本判决发生法律效力之日起60日内。李博文、邝健敏要求潮宏公司、恒潮公司返还上述款项于法无据，本院均不予支持。李博文、邝健敏预付涉案商铺的交易税费18934元，属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，在《商铺买卖合同》解除的情况下，李博文、邝健敏有权要求返还该笔款项。如前述，恒潮公司系代林潮收取款项，故该交易税费18934元亦应由林潮返还李博文、邝健敏。李博文、邝健敏要求潮宏公司、恒潮公司返还上述款项于法无据。关于李博文、邝健敏要求退还团购款30000元的诉讼请求，从李博文、邝健敏关于团购款的陈述来看，李博文、邝健敏是为了购买涉案商铺，根据林潮的要求而支付团购款，结合案外人泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述、林潮在22579号案中的陈述，可认定上述款项系李博文、邝健敏为涉案商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《商铺买卖合同》因林潮违约而解除，李博文、邝健敏有权要求合同相对人林潮返还上述团购款，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。李博文、邝健敏要求潮宏公司、恒潮公司返还上述款项于法无据，本院不予支持。关于李博文、邝健敏要求返还预售预告/产权登记费代理费2000元、委托公证费400元的诉讼请求，因林潮否认其收取了上述费用，而李博文、邝健敏提交的《通知书》也不足以证明其因履行《商铺买卖合同》实际产生了上述费用损失及上述费用系林潮、恒潮公司、潮宏公司收取，李博文、邝健敏该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于李博文、邝健敏要求支付违约金的诉讼请求，因李博文、邝健敏要求以其支付的购铺款项为本金，按照年利率6%的标准计算，自2016年11月13日起计算违约金缺乏合同依据，本院依法不予支持。恒潮公司、潮宏公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李博文、邝健敏与被告林潮于2016年1月10日签订的《商铺买卖合同》已解除；二、被告林潮于本判决发生法律效力之日起60日内向原告李博文、邝健敏返还购房款（含定金）601673元；三、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内向原告李博文、邝健敏返还预付税费18934元；四、被告林潮于本判决发生法律效力之日起7日内向原告李博文、邝健敏返还团购款30000元；五、驳回原告李博文、邝健敏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10330元，由被告林潮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  罗汉强人民陪审员  肖添章二〇一九年九月十八日书 记 员  邱莉晶