河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初3309号 原告（反诉被告）：马爱荣，女，1972年12月13日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人:安健，河北德圣律师事务所律师。 被告（反诉被告）：邵荣芳，女，1976年7月1日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区文化北路152号（苏宁电器）一层南侧沿街商铺。 被告（反诉原告）：河北米派科技有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化路412号。 法定代表人：张弛，总经理。 委托代理人:张彦军，河北港博律师事务所律师。 被告（反诉被告）：秦皇岛苏宁易购销售有限公司（原名称秦皇岛苏宁云商销售有限公司），住所地秦皇岛市海港区文化北路152号四楼。 法定代表人：吴俊，总经理。 委托代理人:韩家利，天津朗文律师事务所律师。 委托代理人：吴睿睿，女，1981年1月3日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 原告马爱荣诉被告邵荣芳、河北米派科技有限公司（以下简称米派公司）、秦皇岛苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人安健，被告邵荣芳，被告河北米派科技有限公司委托代理人张彦军，被告秦皇岛苏宁易购销售有限公司委托代理人吴睿睿到庭参加诉讼。诉讼过程中秦皇岛苏宁云商销售有限公司名称变更为秦皇岛苏宁易购销售有限公司。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马爱荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告河北米派科技有限公司、被告邵荣芳共同返还原告转让费人民币5万元并支付违约金（自起诉之日起至付清之日止，按年利率24%的标准计算）；2、依法判令三被告共同归还原告押金人民币22000元及利息（自起诉之日起至付清之日止，按年利率6%计算）；3、依法判令被告秦皇岛苏宁云商销售有限公司向原告支付违约金27714元；4、依法判令三被告共同向原告支付装修费用、营业损失等经济损失4万元；5、本案诉讼费、保全费等一切费用由三被告负担。事实及理由：2012年10月15日，被告（甲方）秦皇岛苏宁云商销售有限公司（原公司名称为秦皇岛秦宁苏宁电器有限公司，以下简称苏宁公司）与被告（乙方）河北米派科技有限公司（以下简称米派公司）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将位于秦皇岛市海港区方。租期5年零45天，即自2012年10月15日起至2017年11月28日止。年租金8.8万元，从第三个租赁年度起，租金标准按8%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增。米派公司一次性向苏宁公司缴纳保证金2.2万元，作为履行合同的保证。租赁期满时，如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还。甲方保证对租赁场地具有出租权，保证所提供的租赁场地在租赁期内不另行出租给第三方，保证乙方完全、合法享有租赁场地的使用权。甲方违反合同第10.1款即前述保证乙方权利的内容，应向乙方支付相当于当年度三个月租赁费的违约金，且乙方有权解除本合同。此合同签订后，双方开始履行合同，米派公司取得了上述租赁场地的承租使用权。租赁合同及一系列附属文件上显示米派公司经办上述租赁事宜的代理人为被告邵荣芳。2014年3月8日，被告邵荣芳（甲方）代表米派公司与原告马爱荣（乙方）签订《门市租赁合同转让协议》一份，米派公司将其享有的在与苏宁公司租赁合同中的权利义务转让给了原告。约定内容包括：米派公司将苏宁电器场地租赁合同转让给乙方，由乙方继续履行合同并合法经营门市。乙方付给甲方转让费人民币5万元整并于协议签订之日交清。乙方付给甲方2.2万元门市租赁押金。甲方将其名下对商场的押金收据交给乙方，由乙方合同到期后拿押金收据去商场领回押金2.2万元整归乙方所有。乙方付给甲方3月9日－－6月1日租金2万元，甲方给付乙方3月1日－6月1日租金收据一张（2.2万元）。如有权益人在合同期内收回协议和门市造成乙方无法经营为甲方违约，并由甲方赔偿给乙方十倍转让费伍拾万元整。合同签订后，原告支付了转让费、押金、租金合计9.2万元，被告米派公司亦将其与苏宁公司的租赁合同原件、合同附件租赁场地平面分界图、租赁场地外立面分界图、消防安全责任书、租赁物及附属设备设施交付确认书、保证金2.2万元的收据原件交付给了原告，双方开始履行合同。原告受让承租权后，对租赁场地进行了装修，并以该租赁地点为注册地点办理了个体工商营业执照、税务登记证等经营手续，开始服装经营生意。原告一直按米派公司与苏宁公司签订的租赁合同自行向苏宁公司按期交纳租金，无任何违约行为。但在合同到期前，原告向被告苏宁公司提出续租租赁场地的时候，苏宁公司称米派公司要租赁该地点，这事儿现在不好处理，对于是否与原告继续签订租赁合同、由原告交纳租金一直不予明确表态。原告多次提出解决此事，被告苏宁公司都没有明确意见。自2017年12月末开始，被告米派公司多次派人干扰原告经营，原告曾向公安机关报警请求处理。被告苏宁公司还曾停止了租赁场地的供电。2018年2月中旬，被告米派公司不采用合法途径解决纠纷，而是派人在原告经营场所的门上另加一道锁强行干拢原告正常经营，且称已经与被告苏宁公司签订租赁合同，其享有承租权。双方再次经公安机关解决处理此事。原告向被告苏宁公司核实该事实是否真实，苏宁公司称确与米派公司签订了合同，但在此之前，苏宁公司始终未明确通知原告其对此事的处理意见以及与米派公司签订租赁合同的事实。综上，原告方认为，原告从米派公司处受让其在与苏宁公司租赁合同中的承租权后，依法享有米派公司在合同中的全部权利，包括合同到期后继续租赁的优先承租权，但被告苏宁公司、米派公司的做法严重损害了原告的合法权益。米派公司将权利转让给原告，又强行索回，导致原告不能继续享有应有权利，属严重违约行为，应与邵荣芳共同将转让费用5万元返还给原告，并支付违约金。被告苏宁公司作为出租方，在明知原告享有优先承租权的情况下，与他人签订租赁合同，导致原告在想继续承租的情况下无法继续承租，也属违约，应与被告米派公司、邵荣芳共同将合同保证金2.2万元退还给原告并支付利息，且应依合同约定承担向原告支付当年度租金标准下3个月房租的违约金。另三被告的行为给原告造成了严重的经济损失，依法应共同赔偿原告损失。故提起诉讼，请法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）米派公司辩称，被答辩人马爱荣诉答辩人河北米派科技有限公司的请诉讼请求无事实和法律依据，其诉讼请求应予以驳回。一、答辩人河北米派科技有限公司与被答辩人马爱荣于2014年3月8日签订的《门市租赁合同转让协议》合法有效，该协议约定的履行期间为2014年3月8日起至2017年11月28日，至2017年11月28日已履行完毕，双方关于转让费5万元约定不违法法律法规的规定，合法有效，马爱荣无权要求答辩人米派公司返还转让费5万元，其诉请明显有违诚信原则，自2017年11月29日起被答辩人无权继续占用使用涉案租赁房屋，米派公司不存在违约行为，马爱荣无权主张违约金。二、被答辩人马爱荣在双方签订的《门市租赁合同转让协议》履行完毕后，拒不交还租赁房屋，造成答辩人损失，属明显的违约行为，被答辩人马爱荣无权向答辩人米派公司要求归还押金22000元及利息。三、答辩人米派公司与秦皇岛苏宁公司于2012年10月15日签订的《场地租赁合同》与答辩人米派公司与被答辩人马爱荣于2014年3月8日签订的《门市租赁合同转让协议》属不同的各自独立的合同，合同相互之间不具有约束力，并不存在将承租权转让的事实，从合同角度分析，本案属承租人将场地转租，现答辩人与被答辩人苏宁公司又续签了《续租合同》，与答辩人马爱荣无关。被答辩人马爱荣在《门市租赁合同转让协议》履行完毕后，拒不交还租赁房屋，造成答辩人损失，属明显的违约行为，其应赔偿米派公司拒不搬出占有使用场地损失29254元（自2017年11月29日至2018年1月5日）及电费118元，合计29372元。四、被答辩人未经答辩人同意自行对租赁房屋进行了装修、装饰，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，被答辩人马爱荣无权向答辩人主张权利。五、苏宁公司与答辩人马爱荣之间不存在合同关系，没有任何约定，更不存在违约金的约定，答辩人马爱荣主张苏宁公司支付其违约金27714元，无事实和法律依据。综上，答辩人认为，被答辩人马爱荣的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人马爱荣的全部诉讼请求。 被告邵荣芳辩称，答辩意见与被告河北米派科技有限公司意见相同。 被告苏宁公司辩称，一、答辩人对河北米派公司与马爱荣之间签订《门市租赁合同转让协议》并不知情，且被答辩人马爱荣明知河北米派公司不具有转租权的前提下签订转让协议，该协议对作为善意第三人的答辩人不产生约束力。依据答辩人与米派公司签订的《场地租赁合同》第6.2、11.2条约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借。本案被答辩人与米派公司是在未征得答辩人书面同意的情况下签订的《门市租赁合同转让协议》，合同履行过程中也一直是河北米派公司向答辩人交纳的租金，故答辩人对转让行为并不知情为善意第三人。二、依据《场地租赁合同》第2.2条约定，“乙方应在租赁期限届满前三个月，书面通知甲方是否继续租赁该场地。”即使被答辩人享有《场地租赁合同》相关权利，但其未在有效期内书面通知答辩人是否继续租赁该场地，被答辩人也不具有优先承租权。三、答辩人与米派签订的合同期限已经届满，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁期限届满，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。且该装修行为也未征得答辩人同意，故被答辩人请求支付装修费用、营业损失无法律依据。四、合同具有相对性，我方并未收取被答辩人的押金，故我方不承担返还押金的义务。且依据《场地租赁合同》第4.2条约定该保证金在乙方无任何违约情形下，余额无息退还。故被答辩人该项诉讼请求无合同及法律依据。 被告（反诉原告）米派公司提出反诉讼请求：请求判令马爱荣给付米派公司房屋占用使用费29254元（2017年11月29日至2018年3月5日）及电费118元，合计29372元。由马爱荣承担全部诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉认所签订的《门市租赁合同转让协议》租赁期间为2014年8月起至2017年11月28日止，该协议已履行完毕，自2017年11月29日至2018年3月5日期间，被反诉人马爱荣无权占有使用，被反诉人房屋占有使用费29254元（2017年11月29日至2018年3月5日）及电费118元，合计29372元。故反诉人提出反诉，请求贵院查明事实，支持反诉人诉请，以保护反诉人合法权益。 马爱荣对米派公司的反诉答辩，对邵荣芳的一切行为都认可为米派公司行为，鉴于米派公司认可邵荣芳为公司职务行为，米派公司也认可收到了9.2万元，故对邵荣芳的行为也认可。双方签订转让租赁协议时间是2014年3月8日，原告认可使用房屋至2017年12月28日，之后由于米派公司多次派人阻止原告经营，并协商苏宁断电，并在原告经营场所上了一道锁，时间是2018年2月2日，因派出所协商双方各加了一道锁，故我方的物品至今没有搬出，有桌椅、服装、化妆品、鞋等，其他物品核实。我方认可至2017年12月28日。 被告邵荣芳同意米派公司反诉意见。邵荣芳与原告签订的门市租赁转让行为为职务行为，是米派公司派我与原告签订的，收款是我收的，款项由我负责收取到我的账下。 被告苏宁公司对米派公司的反诉与我公司无关，没有异议。 经审理查明，秦皇岛市海港区系秦皇岛秦宁苏宁电器销售有限公司与秦皇岛宏基房地产开发有限公司处租赁。秦皇岛秦宁苏宁电器销售有限公司更名为秦皇岛苏宁云商销售有限公司，现名称变更为秦皇岛苏宁易购销售有限公司。2012年10月15日，秦皇岛秦宁苏宁电器销售有限公司（甲方）与河北米派科技有限公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于秦皇岛市海港区，建筑面积37平方米，出租给乙方。租期自2012年10月15日起至2017年11月28日止，共计5年零45天。场地租金8.8万元，从第三个租赁年度起，租金标准按8%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增。米派公司一次性向苏宁公司缴纳保证金2.2万元，作为履行合同的保证。租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁场地交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还。甲方保证对租赁场地具有出租权，保证所提供的租赁场地在租赁期内不另行出租给第三方，保证乙方完全、合法享有租赁场地的使用权。甲方违反合同第10.1款即前述保证乙方权利的内容，应向乙方支付相当于当年度三个月租赁费的违约金，且乙方有权解除本合同。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、提前退租。合同签订后，秦皇岛秦宁苏宁电器销售有限公司（甲方）向河北米派科技有限公司（乙方）交付了涉案房屋。乙方按期向甲方交纳租金。 2014年3月8日，邵荣芳（甲方）与马爱荣（乙方）签订《门市租赁合同转让协议》，约定：一、转让事项：甲方将苏宁电器场地租赁合同转让给乙方、由乙方继续履行秦宁苏宁电器有限公司合同并合法经营门市。二、转让费金额及事项：乙方付给甲方转让费人民币5万元整(50000)并于协议签订之日交清。由乙方付给甲方贰万贰仟元整(22000)门市租赁押金。甲方要将其名下对商场的押金收据交给乙方，由乙方合同到期后拿押金收据去商场领回押金贰万贰仟元整(22000)归乙方所有。乙方付给甲方3月9日-6月1日租金贰万元整(20000)甲方付给乙方3月1日-6月1日租金收据一张贰万贰仟元整(22000)。三、违约责任:如有权益人在秦宁苏宁电器有限公司合同期内收回协议和门市造成乙方无法经营为甲方违约，并由甲方赔偿给乙方十倍转让费伍拾万元整。如乙方在经营期内不按合同时间上交租金造成商场收回门市为乙方违约,后果由乙方自负。四、本协议经甲、乙双方约定共同履行。被告米派公司对邵荣芳与原告所签订的门市租赁合同转让协议予以追认，邵荣芳对外签订合同的权利义务由米派公司承担。转让协议签订后，邵荣芳与原告对涉案房屋进行了交接，原告对涉案房屋进行了装修，经营服装店，并按期以米派公司与苏宁公司签订的租金标准进行交纳租赁费，原告未与苏宁公司重新签订租赁合同。米派公司称于2017年10月28日、2017年12月27日分别向原告经营的商户5927送达了通知书、交还商铺催告函，告知原告交出涉案房屋。原告对此不予认可，原告称在2017年11月28日，之后与苏宁公司工作人员联系续交房租事宜，苏宁公司未给予答复，同时苏宁公司未收取原告在2017年11月28日之后的租金，原告称有米派公司工作人员扰乱经营秩序，原告多次报警，2018年2月2日原告从涉案房屋中搬离，但未与任何一方进行交接。米派公司称因合同到期，多次通知原告搬离房屋，2018年3月5日与苏宁公司工作人员一同对涉案房屋进行了开锁接收。 另查，2017年11月28日，苏宁公司与米派公司对涉案房屋签订了《续租协议》，约定：2012年5月21日对位于秦皇岛市海港区，建筑面积约37平方米的房屋及附属场地、设施签订了《场地租赁合同》，现由于双方主合同期限到期，经双方协商，针对续租事宜达成如下协议，续租期限：续租至2018年11月28日。 秦皇岛苏宁云商销售有限公司曾用名称为秦皇岛秦宁苏宁电器有限公司，现秦皇岛苏宁云商销售有限公司变更秦皇岛苏宁易购销售有限公司。 原告为证明其主张提交证据（本诉与反诉一并举证），证据一、被告秦皇岛苏宁云商销售有限公司的内资企业登记基本情况表一份。证明秦皇岛苏宁云商销售有限公司曾用名称为秦皇岛秦宁苏宁电器有限公司；证据二、被告苏宁公司与被告米派公司于2012年10月15日签订的场地租赁合同一份，出租方（甲方）为苏宁公司，承租方（乙方）为米派公司。主要证明以下内容：（1）合同第一条，证明苏宁公司于2012年10月15日将位于秦皇岛市海港区出租给米派公司。（2）合同第二条证明：租赁期限5年零45天，自2012年10月15日至2017年11月28日。合同到期后，如乙方决定继续租赁，在同等条件下，乙方有优先承租的权利。续租的租赁协议双方另行签订。（3）合同第三条证明，租金标准为8.8万元／年，从第三个租赁年度起，租金标准按8%的比例在上年租金标准的基础上逐年递增，租金采取先付后租的方式按季支付，并约定了支付租金的具体时间。（4）合同第4.1条证明，米派公司需一次性向苏宁公司缴纳保证金2.2万元，作为履行合同的保证。（5）合同第十二条约定了违约责任，双方出现违约情形，违约金的标准为当年度三个月的租赁费用。（6）米派公司指派的该合同经办人为邵荣芳；证据三，租赁场地平面图一份；证据四，租赁场地外立面图一份。证据三、四证明租赁场地的具体位置及分界，系证据1的附件，苏宁公司及米派公司均加盖公章进行了确认；证据五，消防安全责任书一份，亦系证据1的附件，苏宁公司及米派公司均加盖了公章，米派公司的经办人亦为邵荣芳；证据六，苏宁公司与米派公司签订的租赁物及附属设备设施交付确认书一份，亦系证据1的附件，签订时间亦为2012年10月15日，米派公司的经办人同样还是邵荣芳；证据七，门市租赁合同转让协议一份，证明2014年3月8日，邵荣芳代表米派公司与原告马爱荣签订转让协议，将米派公司将其在与苏宁公司签订的证据2场地租赁合同中享有的权利义务转让给原告马爱荣，并约定甲方支付5万元转让费、2.2万元租赁押金，甲方将其对商场的押金收据交给乙方。乙方付给甲方3月9日-6月1日的租金2万元整，甲方付给乙方3月1日-6月1日的租金收据一张贰万贰仟元整。并约定了违约责任，如米派公司违约，赔偿马爱荣十倍转让费伍拾万元。自此，原告马爱荣受让了原米派公司与苏宁公司签订的租赁合同中米派公司一方的一切权利义务，包括合同到期到续租时的优先租赁权；证据八，收条一份，金额9.2万元整，证明2014年3月8日转让协议签订当日，原告马爱荣就依协议约定支付了转让费5万元、押金2.2万元、3月9日-6月1日的租金2万元，合计9.2万元；证据九，收据一份，是2012年10月苏宁公司将租赁物出租给米派公司时收取米派公司保证金2.2万元的收据，2014年3月8日，米派公司与马爱荣签订转让协议后，米派公司即依转让协议的约定将该收据原件交给了原告马爱荣；证据十，收据一份，是2014年2月28日米派公司向苏宁公司交纳2014年3月1日至2014年6月1日一个季度的租金收据，金额2.2万元，2014年3月8日的转让协议签订后，米派公司也依约定将该收据原件交给了原告马爱荣。上述证据八至十的手续履行后，米派公司将经营场地交付给了原告马爱荣，马爱荣开始在该商铺经营服装生意，直至双方发生争议。另，说明：证据二至十，原告方均可以提供证据原件，除证据七之外，其他几份证据的原件，也是米派公司依据证据七的约定交付给原告的，可以证明，米派公司的转让行为是对自己在原合同中享有的一切合同权利的转让行为，而非转租行为，否则其再与原告签订转租合同，要求原告将租金向其交纳即可，没有必要将自己与原出租方的所有手续原件交予原告，并由原告与苏宁公司继续履行合同。其将所有手续原件交予原告，即意味着其自愿不再享有合同中的权利义务；证据十一，原告马爱荣与被告苏宁公司张总的通话录音光盘一张及文字整理资料，证明原告多次向苏宁公司提出续租，但苏宁公司始终未明确表态。没有同意续租的意见，也没有不再续租的意见；证据十二，原告马爱荣与苏宁公司会计于2017年12月23日、12月25日的微信记录2页，证明原告提出向苏宁公司交房租，但苏宁公司不收，称合同大区还没批下来，等批下来再说。但并未告知原告不再续租。同时证明，原租赁合同于2017年11月28日到期后，2017年12月底时，原告在继续租赁使用争议租赁物。按照《合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告马爱荣与被告苏宁公司间已经形成了不定期租赁的合同关系。被告苏宁公司及米派公司在此基础上，私下另行签订租赁合同的行为，严重侵害了原告的合法权益，米派公司的行为违反了其与原告签订的《门市租赁合同转让协议》的约定，属严重违约。苏宁公司的行为违反了《场地租赁合同》的约定，也属严重违约。二被告均应按照原告的诉请承担相应责任；证据十三，秦皇岛隆铮装饰工程有限公司为原告出据的收据一份，证明原告把店铺兑过来后装修花费的装修费用金额为27000元；证据十四，秦皇岛隆铮装饰工程有限公司证明一份，证明该公司为原告装修的施工内容、费用金额；证据十五，证人证言，并由证人出庭作证；证据十六、续租协议（复印件）。该复印件是2018年2月经公安机关调解时，米派向原告出示，该复印件的内容与米派提交的协议原件差别之处在协议的签订日期处，该复印件上日期是空白的，而被告提交的协议上填加了日期，可以证明被告提交的协议上的日期系2018年2月份之后私自填加，米派和苏宁并非在2017年11月28日签订的续租协议，米派的行为系伪造证据行为；证据十七、原告及其丈夫所使用电话的通话详单2份，发票2份。证明原告方因双方争议，曾报警处理争议。并在庭前申请调取公安的接警记录及资料。原告占用涉案房屋的时间，并非至2018年3月份，我方认可到2017年11月28日，我方经营到2017年12月28日，之后没有交接，经营到2018年2月2日报警，经公安调解上锁。 被告米派公司对原告提交证据的质证意见，对证据一的真实性无异议；对证据二真实性无异议，但认为该协议与原告马爱荣无关，合同的形成需双方当事人的合议，本案中马爱荣没有与苏宁形成合议，不能与米派签订合同马爱荣就变成场地租赁当事人，享有该合同权利；对证据三、四、五、六真实性无异议，这只是履行米派与马爱荣门市转让协议的合同随附义务，不能证明马爱荣就变成场地合同义务的当事人。对证七真实性无异议，认为该合同合法有效，转让费5万元不违反国家法律规定。另外该协议，应当属于转租合同，转租合同应当与原合同租赁期限为准，超出部分应当无效，原告所提交的合同内容不全，我方持有的合同中双方约定该转让合同的期限为2017年12月28日；对证据八九无异议。对证据十真实性无异议，但认为该款项为米派公司，该收益履行的是场地租赁合同内容，与原告无关。对证据十一真实性不认可，该录音不能证明原告与苏宁的租赁合同关系，最多是可能协商过，不能由此认可原告与苏宁有租赁关系。对证据十二真实性不认可。对证据十三、十四真实性不认可，不能证明该费用实际发生，特别是证据十三、十四应当开具发票，收据不能证明费用的发生。对证据十六真实性不认可，是复印件与原件不符。证据十七与本案无关联性，不能证明原告的主张。 被告邵荣芳对原告提交证据的质证意见，同米派公司的质证意见。 被告苏宁公司对原告提交证据质证意见，对证据一无异议，对证据二真实性无异议，对证明目的和关联性不认可，合同的相对方米派与苏宁公司，与原告无关。根据合同第2.2、6.2、11.2条约定，说明米派公司是不具有转租权的，且原告在明知米派不具有转租权的情况下签订了转租协议。对证据三至六真实性无异议，对关联性不认可，都是苏宁公司与米派公司的文件，与原告无关。对证据七真实性无异议，对合法性关联性不认可，该转让协议有对苏宁权利和义务的转让，应当取得苏宁的同意，否则不具有权益，米派公司与原告的权利不能归到苏宁公司名下。对证据八真实性无异议，对关联性认为与苏宁无关。对证据九真实性无异议，与原告无关，是米派公司与苏宁公司之间，即包含合同到期后苏宁公司向米派公司退还保证金的权利，也包括米派公司向苏宁公司退还租赁物的义务，对米派公司将收据转给原告的行为不认可。对证据十真实性无异议，对关联性认为与原告无关。对证据十一关联性和合法性不认可，录音当中的张总并非苏宁法人，也未得到苏宁公司授权，根据合同约定要提出书面合同进行续租，所以录音与本案无关。对证据十二、十三、十四的关联性认为与本案无关，与苏宁公司也无关。对证据十六、十七同米派公司的意见。 原告申请证人出庭证明目的为，证人历某的证言可以证明米派将店铺出兑，原告是以承租店铺的行式进行经营，出兑本身就是权利转让的行为，两位证人都某以证明店铺出兑的行业习惯，就是将承租的权利义务转让给下一租赁人，自己不再享有租赁的权利义务，这是一个行业习惯问题。 被告米派公司对原告提供的证人证言质证意见，两位证人不能证明其出庭目的。1、第一位证人不能证明双方的出兑关系，应当以米派与原告签订的转租协议为标准，原告明知米派公司与苏宁公司的租赁协议，到2017年11月28日到期，如不继续签订合同，该合同将无法履行。2、第二证人陈述的行业习惯只是在供销大厦的习惯，不能推定适用于本案。证人陈述与米派与原告的合同内容相符，其证明内容与本案无关。 被告邵荣芳对原告提供的证人证言质证意见：两位证人只能证明供销大厦的经营习惯，其不清楚我与原告签订的合同情况，我没有权利在合同到期后，将苏宁公司的房屋转租。 被告苏宁公司对原告提供的证人证言质证意见：对证人证言的合法性不认可，行业习惯应当由行业协会或者组织进行规范。 被告米派公司提交证据（本诉与反诉一并举证），证据一、《场地租赁合同》一份，证明被告河北米派科技有限公司于2012年10月15日与秦皇岛苏宁云商销售有限公司签订了租赁合同一份，租赁期间为2012年10月15日至2017年11月28日，共计5年零45天；证据二、《门市租赁合同转让协议》一份，证明被告河北米派科技有限公司于2014年3月8日与原告马爱荣签订了《门市租赁合同转让协议》一份，将其租赁的部分场地转租给了原告，租赁期间为2014年3月8日至2017年11月28日。2017年11月28日后，原告无权继续使用租赁场地，原告不搬离属违约行为，应支付场地房屋占有使用费。补充：该协议由我方工作人员邵荣芳与马爱荣签订，合同的权利义务均由米派公司承担，钱由米派公司收取，转让费5万元，租金2万，押金2.2万元；证据三、《通知书》一份，证明被告河北米派科技有限公司在《门市租赁合同转让协议》到期前，通知原告马爱荣于2017年11月28日前撤场；证据四、《交还商铺催告函》一份，证明：被告河北米派科技有限公司在《门市租赁合同转让协议》到期后，催告原告马爱荣尽快撤场，将商铺交还河北米派科技有限公司，但原告拒不交还，至2017年12月27日产生占有使用费9238元，原告拒不交还商铺的行为，构成违约，被告河北米派科技有限公司有权不予退还押金；证据五、《告知函》一份，证明由于原告马爱荣在合同到期拒不交还商铺的违约行为，以严重侵犯河北米派科技有限公司的合法权益，河北米派科技有限公司于2018年3月5日告知马爱荣将其物品清点封存，要求马爱荣支付租赁费、电费29372元。 证据六、《发票》一张，证明由于原告马爱荣在合同到期拒不交还商铺，发生电费117.3元，该电费是马爱荣占用商铺期间发生，应由马爱荣承担；证据七、《续租协议》一份，证明被告河北米派科技有限公司与秦皇岛苏宁云商销售有限公司又签订了租赁合同一份，租赁期间为2017年11月28日至2018年11月28日，该租赁协议与原告马爱荣无关，被告河北米派科技有限公司有权继续租赁使用涉案房屋；证据八：光盘录像三张（当庭播放），证明：1、被告河北米派科技有限公司2017年10月28日送达《通知书》。2、2018年3月5日被告河北米派科技有限公司、被告秦皇岛苏宁云商销售有限公司、物业公司检修人员及开锁师傅一起将原告占用的商铺打开，相关物品予以封存。3、2018年3月9日通知原告搬离被封存物品；证据九，发票两张。证明米派公司交纳了续租费用。 原告对被告米派公司提交证据的质证意见，对证据一真实性无异议，但不认可被告的证明目的，以我方的意见为主。对证据二真实性有异议，该转让协议与原告方提交的原件不符，被告提交的比原告提交的多出了起止期限，原告认为该部分内容系被告在签订合同后自行填加，并非与原告协商的结果。对证据三真实性有异议，被告可以单方制作通知书，不管该通知是否送达，在合同权利已经转让的情况下就没有权利通知我方合同作废。对证据四原告没有收到，且被告米派无权作出催告。对证据五的意见同证据四。对证据六真实性无异议，但该费用并非由原告使用产生，对证据七真实性有异议，该续租协议显示的时间并非双方真实签订协议的时间，原告方多次与苏宁联系协商，苏宁表示总部还没有作出决定，如果在2017年11月28日签订了协议，苏宁应当告知原告。2018年2月双方经公安机关协商此事时，苏宁才表示与米派续租，向原告出示的协议中显示，没有签订时间，故该协议的签订时间应是米派后填加，导致该证据显示的内容与客观事实不符。对证据八并非该录像的原使载体，而系邵荣芳微信于2018年5月3日接收的资料，不能证明送达时间。我方没有收到该通知，该证据也不能证明送达人员及内容。对2018年3月5日及9日的录像除坚持对第一段的意见，即使是真实的，原告也不在场，原告不知晓该事实。对证据九真实性无异议，但出具时间2018年1月9日和2018年3月2日，显示交纳房租的时间为2017年11月29日至2018年2月28日，米派在2018年1月才交纳了续租协议的房租，这不符合常理，也可以证明米派在2017年11月29日及涉案房屋到期时尚未支付房租。 被告邵荣芳对被告米派公司提交证据的质证意见，我对米派公司的证据没有意见。其中证据二是我签订的，在我手中的协议第二条有书写内容为合同期限，这是我书写的，原告处的协议内容也是我书写，签订合同时我向原告说明我只能保证合同期内的出租事情，我认为是转租行为，不是兑店，房屋我从苏宁公司承租过来之后经营过，有经营服装生意，营业执照是我的名字，执照我没有交给原告，转租房屋的行为我没有通知苏宁，是我把押金条及租金收取了，租金及押金是米派交给苏宁的，转租给原告后，租金都是我委托原告代交给苏宁，原告以米派公司名义交纳。现房屋由米派公司使用，用于经营服装。 被告苏宁公司对被告米派公司提交证据的质证意见：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，与我方无关联。我方不清楚转租协议，没有征得我方同意，没有发现其转租行为，交租金均由米派公司交纳。我方租给米派公司是经营服装，品牌名为艾佳美，合同第六条有约定，为两间房屋，米派没有经营艾佳美，但经营的是服装。对证据七八九没有意见。 被告苏宁公司提交证据，证据一、增值税专用发票（复印件），租金2017年5月29日至2017年8月28日。该证据证明苏宁公司对河北米派公司与马爱荣之间签订的《门市租赁合同转让协议》并不知情，苏宁公司从未收取过原告租金。 原告对苏宁公司提交证据的质证意见，该证据是复印件，对真实性有异议，租金是米派公司所交，应当证明是其所交。 被告米派公司对苏宁公司提交证据的质证意见，对该证据没有意见，能与续租合同和米派公司所提交的发票相印证。 被告邵荣芳对苏宁公司提交证据的质证意见：对该证据没有意见。 以上事实,有当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，米派公司与苏宁公司签订的《场地租赁合同》、马爱荣与米派公司（邵荣芳）签订的《门市租赁合同转让协议》是其双方真实意思表示。马爱荣与苏宁公司未签订书面的房屋租赁协议，但马爱荣自2014年之后向苏宁公司交纳涉案房屋租赁费用，也未提交其与米派公司的转租协议，而以米派公司与苏宁公司签订的租金标准向苏宁公司进行交纳租金。但依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，米派公司属无权处分，该《门市租赁合同转让协议》属效力待定，苏宁公司对米派公司擅自将房屋转租给马爱荣行为不予认可，苏宁公司在与米派公司的原租赁合同到期时，双方对涉案房屋又签订了续租协议。米派公司在原合同到期后向原告所经营的服装店发出收回房屋的通知，马爱荣与米派公司所签订的《门市租赁合同转让协议》未得到苏宁公司的追认而无效，故《门市租赁合同转让协议》应属无效合同。米派公司应返还马爱荣因该转让协议取得的转让费、押金，米派公司与马爱荣对米派公司工作人员邵荣芳与其签订的《门市租赁合同转让协议》认可为米派公司的行为，故马爱荣要求米派公司返还转让费、并归还押金的诉讼请求本院予以支持。关于转让费、押金利息，米派公司应以年利率6%的标准给付马爱荣为宜，该诉讼请求本院予以部分支持。关于马爱荣要求苏宁公司承担违约金的问题，苏宁公司未与原告签订租赁合同，马爱荣也未提交证明与苏宁公司形成事实的租赁关系，故马爱荣要求苏宁公司承担违约金的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。关于马爱荣要求米派公司、苏宁公司、邵荣芳共同向马爱荣支付装修费、营业损失的问题，因马爱荣未提交证据证明其与苏宁公司的租赁关系，其装修未取得相应审批同意，故该诉请求本院不予支持。马爱荣对涉案房屋搬出时间认可为2018年2月2日，米派公司认可为2018年3月5日，双方均未进行交接，米派公司与苏宁公司又续签了租赁合同，米派公司与马爱荣对转租房屋及交接均存在一定的过错责任，故米派公司要求马爱荣支付占用期间的占用费,参照米派公司与苏宁公司签订的《场地租赁合同》标准计算，本院予以部分支持,从2017年11月29日至2018年2月2日期间占用费【110859元（2017年租赁费）/365天*64天】=19438元。关于米派公司要求马爱荣支付电费的诉讼请求，其未提供相应证据予以证明，可待证据充分后另行主张权利。因苏宁公司对米派公司将争议房屋转租行为均不予认可，马爱荣也未提交相关证据予以证明其与苏宁公司形成租赁关系，故马爱荣请求苏宁公司承担法律责任的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）河北米派科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）马爱荣转让费50000元、押金22000元及利息（按年利率6%从2018年3月12日计算至实际给付之日止）； 二、对原告（反诉被告）马爱荣的其他诉讼请求不予支持 三、原告（反诉被告）马爱荣向被告（反诉原告）河北米派科技有限公司支付从2017年11月29日至2018年2月2日期间占用费19438元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2293元，减半收取，反诉费534元，由原告马爱荣负担459元，被告河北米派科技有限公司负担1221.5元，诉讼保全费1070元由被告河北米派科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭 安 二〇一九年九月十三日 代理书记员  杨晓娜