宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初7469号原告：李志波，男，1976年6月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：银川鲁银投资有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：崔照松，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永林、马小丽，宁夏京川律师事务所律师。原告李志波与被告银川鲁银投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志波，被告银川鲁银投资有限公司委托诉讼代理人张永林、马小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判令被告继续履行合同,依照合同约定将本商品房1-2层外墙真石漆改为面砖；2.请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年4月16日签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定原告向被告人购买由被告开发建设的XX住宅房。合同附件二关于该商品房公共部位与用房屋分摊建筑面积构成说明中约定：本住房小高层1-2层外墙为面砖，2层以上为真石漆。合同签订后，原告如约于2015年4月16日向被告支付首付219636元，2015年5月16日支付按揭贷款200000元。原告依据合同中的约定履行了自己作为买受人应尽的付款义务。被告于2017年12月2日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》，延期向原告交付该商品房。但在交付后原告发现所购商品房1-2层并未按合同约定使用面砖，而由被告自行将合同约定的面砖改为真石漆，且没有按照合同第十四条规划变更约定中“双方签订合同后，涉及商品房规划用途、基础设施、公共服务及配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人”之规定履行告知义务。原告在房屋交付至今这段时期内，屡次强烈要求被告严格按照合同履行自身的义务和职责，被告却充耳不闻、视而不见，完全视合同为一纸空文。被告的行为构成了严重违约，恶意损害原告合法权益，且对被告所购房屋美观、防火安全及经济造成极大损害。原告与被告之间的买卖合同合法有效。综上所述，被告已构成根本违约，应当承担继续履行房屋买卖合同的义务。鉴于此，特诉至贵院，请求依法支持原告之诉讼请求,维护原告之合法权益。被告辩称：一、原告的诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。第一，被告与原告双方于2015年签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定本案原告购买由被告开发建设的XX房屋。根据《商品房买卖合同（预售）》的规定，外墙系商品房的公共部位，其无权要求被告改变外墙现状。第二、根据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《银川市商品房买卖合同》补充协议第五条之规定：1、买卖合同中约定的规划、设计变更仅指：该商品房室内平面布局、户型尺寸（不含面积误差）、朝向改变而影响该商品房使用功能的变更；2、由于本商品房小区项目分期规划建设，出卖人保留调整其他各期规划方案的权利。如与该商品房同期开发范围内相关设施、配套建筑的规划设计未最终确定，概以买卖合同约定或政府有关部门最终的批准文件为准，无需另行通知买受人；3、除本合同约定的设计变更外，其他任何规划、设计变更项目以及为完善和优化规划设计，施工过程中出卖人对已审批的施工图纸作出局部优化调整，买受人予以认可。故，买卖合同中约定的规划、设计变更仅指：该商品房室内平面布局、户型尺寸（不含面积误差）、朝向改变而影响该商品房使用功能的变更。对于房屋1-2层外墙的装饰，并不构成买卖合同中约定的规划、设计变更，其他的变更买受人已予以认可，被告并不存在违约的情形，且并未造成原告任何的损失。第三，原告的房屋已经于2016年9月交付，本案已过诉讼时效。且，根据该时间可以认定，原告在向被告交房时，房屋的现状及楼梯的现状原告一目了然，原告在接房时明确认可被告将1、2层进行变更的事实，原告在进行严格确认后接收了房屋。综上所述，被告认为：原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不能成立。恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原被告提交一致的《银川市商品房买卖合同（预售）》，本院予以采信。原告提交的外墙照片打印件，不能达到其证明目的，本院不予采信；其他照片打印件，无法证明与涉案房屋具有关联性，本院不予采信；《外墙维修温馨提示》，该证据与本案无关联性，本院不予采信；《银川市配套设施交付使用证》、民事判决书，虽为复印件，本院对该证据真实性予以采信。被告提交的房款收据及转账凭证、鲁银城市公元物业公司收费时间确认单、鲁银城市公元验房通知单、办理入住流程确认单、《九源（北京）国际建筑顾问有限公司设计变更通知单》、《银川市规划管理局建设工程竣工规划核实确认书》、《地库规划核实图》、（2017）宁0106民初7353号民事判决书、（2018）宁01民终911号民事判决书，本院对上述证据真实性予以采信；被告提交会议图片系打印件，原告不予认可，且无其他证据予以印证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月16日，原被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》,合同约定：原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区XX室。合同第十四条关于规划变更约定：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规划的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。合同附件二约定：外墙1-2层为外墙面砖，2层以上为真石漆。合同附件十一《银川市商品房买卖合同》补充协议第五条规划设计约定：（1）买卖合同中约定的规划、设计变更仅指：该商品房室内平面布局、户型尺寸（不含面积误差）、朝向改变而影响该商品房使用功能的变更；（2）由于本商品房小区项目分期规划建设，出卖人保留调整其他各期规划方案的权利。如与该商品房同期开发范围内相关设施、配套建筑的规划设计未最终确定，概以买卖合同约定或政府有关部门最终的批准文件为准，无需另行通知买受人；（3）除本合同约定的设计变更外，其他任何规划、设计变更项目以及为完善和优化规划设计，施工过程中出卖人对已审批的施工图纸作出局部优化调整，买受人予以认可。合同签订后，原告按照合同约定交付购房款。2014年9月，被告通知设计单位对包括原告购买的91号楼及其他住宅楼的一、二层咖色外墙面砖改为咖色真石漆。2016年9月11日，被告向原告交付涉案房屋。2016年9月20日，银川市规划管理局对91号楼竣工验收。本院认为，原被告签订的《《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。虽合同第十四条规划变更约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规划的条件建设商品房，不得擅自变更。经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。但合同补充协议第五条明确约定买卖合同中约定的规划、设计变更仅指：该商品房室内平面布局、户型尺寸（不含面积误差）、朝向改变而影响该商品房使用功能的变更，故本案原告所诉涉案楼宇的外墙部分，并不属于该条款所约定的内容。同时补充协议第五条第三项约定，除本合同约定的设计变更外，其他任何规划、设计变更项目以及为完善和优化规划设计，施工过程中出卖人对已审批的施工图纸作出局部优化调整，买受人予以认可。根据该约定被告调整外墙部分装饰未通知原告并不违约，故原告的主张不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决如下：驳回原告李志波的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告李志波负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张国华 二〇一九年九月十六日书记员 刘佩佩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。