陕 西 省 渭 南 市 中 级 人 民 法 院   民事裁定书   （2019）陕05民终1298号     上诉人（原审原告）：韩城市恒居地产有限责任公司。住所地：陕西省韩城市新城区。统一社会信用代码：91610581573513604N。   法定代表人：吉明堂，系该公司董事长。  委托诉讼代理人：王恒，北京观韬（西安）律师事务所律师，特别授权。   委托诉讼代理人：任虎，北京观韬（西安）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：韩城市恒泰酒店管理有限责任公司。住所地，陕西省韩城市新城区东侧。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8307。   法定代表人：吴宝林，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：张军良，陕西行天律师事务所律师，特别授权。   委托诉讼代理人：任姣丽，陕西行天律师事务所律师。   上诉人韩城市恒居地产有限责任公司（以下简称恒居公司）因与被上诉人韩城市恒泰酒店管理有限责任公司（恒泰公司）合同纠纷一案，不服陕西省韩城市人民法院（2019）陕0581民初312号之一裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人恒居公司的委托诉讼代理人王恒、任虎，被上诉人恒泰公司的法定代表人吴宝林、委托诉讼代理人张军良、任姣丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   恒居公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告在3日内履行腾房清场义务；2、请求人民法院判令被告向原告支付租金3988689元（以28元/㎡为标准，从2015年8月15日起暂计算至2019年1月24日，实际支付至腾房之日止）；3、请求人民法院判令被告向原告支付逾期付款利息损失158593元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于韩城市新城区XX大街XX段东侧建设的“恒安大厦”18-21层属于原告依法享有所有权的房屋。被告从2015年8月15日起承租上述18-21层作为汉庭酒店经营使用，但是至今未与原告签订相应的租赁合同并拖欠租金。期间，原告经与被告多次协商，被告仍拒不签订合同并拒不履行租金支付义务，给原告造成巨大的经济损失。   恒泰公司在一审时答辩称：人民法院应当驳回恒居公司的诉讼请求，理由如下：1、原告无充分证据证明对被告承租的房屋拥有所有权、占有权，原告不是适格主体。2015年1月21日，原告与郭某某签订了《商品房买卖合同》，原告将恒安大厦1-7层、18-21层出卖给了郭某某，同时约定了地下一半停车位由郭某某免费使用十五年，如十五年期满，乙方酒店继续经营，则地下停车位继续免费使用，地面一部分停车位郭某某免费使用。根据该合同，涉案房屋的所有权人为郭某某。2014年7月21日及2015年3月8日，韩城市万邦企业管理有限公司（以下简称万邦公司）与被告签订了《恒安国际酒店租赁合同》和附件，万邦公司将从原告处购买的恒安国际18-21层及一层电梯间东侧约60平方米酒店大厅及其附属设备和配套设施出租给了被告，租赁范围包括30个停车位，免费使用15年，及楼顶东侧157平方米，并免费向被告提供1部电梯供被告正常使用。租赁期15年，自2015年6月30日至2030年5月31日止，前六个月为免租期，自2016年1月4日开始计算房租；前10年，租金为90万元/年，后5年，租金为100万元/年。万邦公司为个人独资企业，股东李夏苏系郭某某母亲，万邦公司的实际控股人为郭某某，郭某某对租赁事宜认可。自签订租赁合同后截止2015年9月16日，被告共计向万邦公司及郭某某支付房租53万元。后不知何种原因，万邦公司要求被告按合同约定，把房租交给原告，但原告要求在之前的租赁合同上增加房租，被告一直不同意，要求按照原酒店租赁合同执行，原告便多次以断电、断水、拒不提供停车位等方式向被告索要房租以及合同约定应该免交的费用。被告租赁房屋经营汉庭酒店，原告以上行为不仅给被告造成了巨大的经济损失，还损坏了酒店良好的口碑，被告为及时止损，只得向原告按月交纳了车库租金、电梯使用费，被告认为该费用应计入房租中。2、万邦公司与被告之间签订的酒店租赁合同合法有效，应依法维持。被告与万邦公司签订酒店租赁合同后，被告将涉案房屋由毛坯房装修为酒店，前期投入资金巨大，如不按照该合同履行将给被告造成巨大的经济损失，同时也是违反合同法相关规定，系不诚信的行为。原告与郭某某签订的买卖合同、万邦公司与被告签订的酒店租赁合同均为合同双方主体真实意思的表示，根据《合同法》第四十四条之规定，两份合同依法成立并生效。根据《合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。本案被告在与万邦公司签订租赁合同时已经确认了在此之前郭某某与原告之间已就涉案房屋签订了房屋买卖合同，当时涉案房屋刚刚建成还未办理房屋所有权证书，根据买卖合同就能够确认房屋所有权人为郭某某即万邦公司。若如原告所述其为涉案房屋所有权人，根据上述法律规定涉案房屋所有权的变动不影响酒店租赁合同，原告应承继被告与万邦公司之间的酒店租赁合同。3、韩城市人民法院对本案没有管辖权，应当依法驳回原告诉求。被告与万邦公司《恒安国际酒店租赁合同》第10.4条约定：因本合同产生的或与本合同相关的任何争议，包括本合同的存在、效力或终止产生的争议，双方同意将争议提交上海仲裁委员会。根据《中华人民共和国仲裁法》第四条规定：当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。第五条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。现在发生争议，依据该合同，本案应交由上海仲裁委员会仲裁。4、被告按合同约定已向出租方支付租金共计2440897元。被告共计向原告、万邦公司（郭某某）支付租金223万元，被告向万邦公司及郭某某支付了租金53万元，现原告再次要求被告支付这部分租金，属重复收取租金行为。（根据酒店租赁合同，出租方免费向被告提供电梯一部、车位30个，被告向原告交付的电梯、车库租金210897元应计入房租内，故被告共向出租方支付了租金2440897元。）2016年10月到2018年年初，由于恒安国际一楼产权纠纷，案外人史某某及其子女不断阻挡被告经营，不让被告占有一楼，在这期间被告没有占用一楼，一楼的租金被告不应承担，被告为继续经营、及时止损又与案外人史某某及其子女另行达成一楼大厅租赁协议，自2018年3月31日起至2019年3月31日，已交付房租5.5万，2019年度已交付房租6万元。因此2017年1月4日至2019年度房租应共减去一楼大厅17万元的房租。即按照合同约定，截止2019年4月3日被告应向原告支付租金280万元，现已支付租金 2440897 元。自原告管理涉案房屋以来，多次采取断电、断水、不提供车库等，干扰被告正常营业，最为严重的是原告未按照合同约定准备备用电源，在突发事故停电时，导致电梯不能正常使用，造成被告客人流失。据不完全计算，现已给被告造成经济损失86万余元，至今原告仍没有备用电源。其次原告在处理一楼大厅产权纠纷的不作为行为都违反了酒店租赁合同，根据该合同的约定，将被告的损失直接从房租中扣除，被告现不欠出租方的房租。综上，原告主体不适格，其诉状陈述不实，故法院应驳回原告的全部诉请。   一审法院认为：被告提交的原告恒居公司与案外人郭某某签订的《房屋买卖合同》能够证明原告恒居公司于2015年1月21日将涉案房屋卖给案外人郭某某，虽然双方没有办理过户手续，原告又称该《房屋买卖合同》已解除，其仍是该房屋的所有人，但是原告并未提供相应的证据证明该《房屋买卖合同》已解除，且恒泰公司与万邦公司签订租赁合同后，对涉案房屋进行装修长达半年以上，也一直向万邦公司及郭某某支付房租，在此期间原告对该租赁事实并未提出异议，故该租赁合同具有法律效力，对被告恒泰公司和万邦公司均具有约束力。虽然被告有向原告支付租金的行为，但双方均无证据证明万邦公司将租赁合同的整体权利转让给原告并就此达成一致合意，该租赁合同仅对合同双方产生法律效力。原告恒居公司并非本案租赁合同的合同主体，在其与万邦公司及郭某某就涉案房屋所有权是否发生转移没有证据的情况下，就房屋租赁与被告没有法律上的权利义务关系，其不是本案适格的民事诉讼主体，依法应驳回其起诉。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，遂裁定：驳回原告韩城市恒居地产有限责任公司的起诉。   恒居公司不服一审法院上述裁定，提出上诉，请求二审依法撤销一审裁定，并指令一审法院对本案进行审理。事实与理由：1、上诉人是涉案房屋真实所有权人，依法享有涉案房屋的出租权。根据《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上诉人作为开发商建设的恒安大厦先后取得了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《韩城市商品房预售许可证》等证照，且恒安大厦事实上早已经建设完工。上诉人作为恒安大厦的建设单位已经取得了恒安大厦（包含涉案房屋）的物权，在其未将涉案房屋出卖给第三人且办理权属转移登记手续的情形下，上诉人仍是涉案房屋的真实所有权人，依法可以行使对恒安大厦涉案房屋的出租权，因此并不存在一审法院认定的“需要证据证明万邦公司将租赁合同的整体权利转让给上诉人”。2、上诉人与被上诉人已形成事实租赁法律关系，属于本案适格民事诉讼主体。被上诉人自2015年8月开始在上诉人所有的涉案房屋内经营汉庭酒店，且从2015年10月开始陆续向上诉人支付租金。从常理推断此时被上诉人已明确知悉涉案房屋的所有权为上诉人，并向上诉人支付租金，如果被上诉人否认上诉人的身份，何故向其支付租金？事实上，上诉人就涉案房屋出租事宜多次与被上诉人协商，要求签订书面租赁合同，但由于被上诉人原因一直未签订书面合同。因此，从被上诉人实际租用涉案房屋之日起，双方之间已形成事实上的租赁合同关系。至于被上诉人与万邦公司之间签订的《恒安国际酒店租赁合同》，由于万邦公司属于无权处分行为，应由被上诉人另案主张自身权利。3、一审法院认定基本事实错误必然导致适用法律错误。一审在未查明基本事实的情况下，简单认定上诉人不是本案适格的民事诉讼主体，而裁定驳回起诉，属于适用法律错误，应予纠正。   恒泰公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚，上诉人并非涉案房屋所有权人，不属于本案适格主体。首先，根据《物权法》第九条规定，不动产采取登记制度，应以房产证为准，原审中上诉人提供的证据只能证明其为涉案房屋的建房、售房单位；其次，被上诉人已向法庭提交了2015年1月21日上诉人与郭某某签订的《商品房买卖合同》，证明上诉人将涉案房屋已经出卖给了郭某某，且在庭审中上诉人对该买卖合同予以认可，也承认其将涉案房屋出卖给了郭某某，现上诉人又称万邦公司出租涉案房屋的行为属于无权处分，实属自相矛盾；最后，被上诉人在与万邦公司即郭某某签订《恒安国际儿童城租赁合同及附件》时已经确认了上诉人与郭某某签订的买卖合同是真实合法的，之后被上诉人为经营汉庭酒店对涉案房屋进行了为期半年的装修并开始营业至今，在被上诉人装修期间，上诉人作为涉案房屋的建房及售房单位对此是知情的，但上诉人从未阻止或提出过任何异议。2、上诉人与被上诉人之间不存在事实租赁关系，被上诉人是按照郭某某（万邦公司）的要求将房租支付给上诉人的。被上诉人在履行租赁合同过程中，万邦公司要求被上诉人将房租按约交给上诉人，万邦公司的行为完全符合《合同法》第八十条规定，债权人万邦公司将对被上诉人享有的债权转让给了上诉人，仅需要通知被上诉人即可，这个通知可以是书面的也可以是口头的。因此上诉人并非是以房屋的所有权人来收取房租，而是被上诉人按照万邦公司的指令将房租交付给了上诉人。在被上诉人向上诉人如期交付房租后，上诉人在以其管理涉案房屋物业的基础上要求增加房租，但万邦公司从未与被上诉人协商过增加房租的事宜，便一直不同意，上诉人便多次以断电、断水、拒不提供停车位等方式向被上诉人索要房租以及租赁合同约定应该免交的费用。3、万邦公司与被上诉人之间签订的酒店租赁合同合法有效，应依法维持。酒店租赁合同签订后，被上诉人将涉案房屋由毛坯房装修为酒店，前期投入资金巨大，如不按照该合同履行将给被上诉人造成巨大的经济损失，同时也是违反合同法相关规定，系不诚信行为。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。   本院认为，本案的诉讼标的是房屋租赁合同法律关系，被上诉人恒泰公司与万邦公司签订了《恒安国际酒店租赁合同》，取得了“恒安大厦”18—21层房屋的承租权，并经营汉庭酒店至今。二审期间，上诉人恒居公司出示了一份署名郭某某的《情况说明》，内容是：“……我与恒居地产吉总、恒泰酒店吴宝林在恒居地产22楼吉总办公室一起三对面商议，就汉庭酒店租赁的事情由恒居地产和恒泰酒店直接商谈解决，我不再参与其中。”上诉人的代理人陈述：“该情况说明是郭某某自己写的，拍照后将图片发过来打印形成的。”被上诉人质证认为：“该情况说明属于证人证言，证人应当出庭作证，对其真实性有异议。被上诉人只是按照出租人万邦公司的指示，将租金交给了上诉人，并没有说过与上诉人另签租赁合同。”本院认为，由于不能确定《情况说明》的真实性，故该证据不予采纳。上诉人主张与被上诉人形成了事实租赁法律关系，但证据不足，本院不予采信。被上诉人占有、使用涉案房屋的权利来源于与万邦公司之间的租赁合同，故上诉人与被上诉人的房屋租赁行为没有直接的利害关系，上诉人不是本案的适格原告，一审法院依法驳回其起诉正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，裁定如下：   驳回上诉，维持原裁定。  本裁定为终审裁定。      审判长  杨耀武   审判员  张战武   审判员  王米米     二0一九年八月十六日     书记员  邢当当            1