山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2021号 原告：朱莎，女，1988年2月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈颖生，山东欣杰律师事务所实习律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 原告朱莎与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月4日、2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告朱莎的委托诉讼代理人张娟、陈颖生，被告景和置业公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱莎向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付朱莎逾期交付房屋违约金10261.68元（自2019年1月1日计算至2019年3月6日，1578720×0.0001×65天）;2.判令景和置业公司以1578720元为基数自2019年3月7日起至实际交付经分期综合验收合格的房屋之日止，按照日万分之一支付违约金;3.判令景和置业公司支付逾期交付车库违约金4200元（21万×2%=4200元）；4.本案诉讼费、鉴定费由景和置业公司承担。庭审中朱莎明确请求为，要求景和置业公司按照已支付房款的2%支付逾期交房违约金。事实和理由：朱莎与景和置业公司于2018年9月17日签订《济南市商品房买卖合同》约定朱莎购买景和山庄6号楼1单元502号房屋，朱莎已经按照约定交纳总房款1578720元，根据合同约定景和置业公司应当于2018年12月31日前交付房屋，但至今房屋仍未交付。朱莎在景和置业公司处购买景和山庄3-1206号车位，已经履约交纳了21万元车位费用，按照合同约定景和置业公司应在2019年1月31日前向朱莎交付车位使用，景和置业公司至今仍未向朱莎交付车位。景和置业公司迟延交房屋的行为给朱莎造成了严重的经济损失，为维护朱莎合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，不应承担逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实予以延期的情况的约定，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五：补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非朱莎主张的分期综合验收合格。朱莎要求逾期交房违约金支付至经分期综合验收合格的房屋之日止的主张不成立。三、根据合同约定，逾期交房违约金不应超过已付房款2%的上限，朱莎在本案中所主张的违约金标准违反合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。朱莎完全无视2%违约金上限的约定，按照已付房款日万分之一点五主张违约金，违反双方合同约定。四、朱莎主张的违约金明显高于其实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条也约定违约金高于实际损失的应当予以调减，因此，违约金的确定应以损失为基础。而本案中朱莎无有效证据证明其所遭受实际损失，请求调减违约金。五、朱莎与景和置业公司未就车位签订正式的车位买卖网签合同，朱莎主张车位逾期交付的违约金没有合同依据，并且车位属于商品房屋的配套设施，在朱莎未使用房屋时不存在不能使用车位的损失，因此也不存在车位损失的事实，朱莎主张景和置业公司支付逾期交付车位违约金没有依据。景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。 本院经审理认定事实如下：朱莎（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2018年9月17日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201825297497）约定：朱莎购买景和置业公司开发的景和山庄6号楼1单元502号房屋，该商品房建筑面积98.67平方米，合同总价款为1578720元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，朱莎按照合同约定向景和置业交纳了约定的购房款。 景和置业公司（甲方）与朱莎（乙方）签订《地下停车场车位转让协议书》一份，约定：朱莎购买为编号3-1206号的车位，总价21万元，三、双方权利、义务：1、甲方应于2019年1月31日前为乙方办理该车位的正式使用手续。四、违约责任：1、甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金（不可抗力因素除外），但违约金总额不超过合同总价款的2%，合同继续履行。协议签订后，朱莎支付了约定的车位价款。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未按合同约定取得竣工验收备案证明，未达到合同约定的交房条件，涉案房屋及车位均未向朱莎交付。 双方当事人争议的事实和证据如下： 一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 朱莎主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份、监理合同及施工合同复印件1份；2.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份。证据1、2拟证明因政府强制要求停工及天气原因，导致停工共计472天。其中因日气温超过37度、日降水量超过120毫米致使无法正常施工，停工20天；响应政府创城要求93天；政府举办大型停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警要求停工54天；2017-2018供暖季要求停工120天；2018-2019供暖季要求停工181天。3.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。4.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明因重污染天气需要施工工地停工的天数为51日，该数据已经执法人员核实且历城区政府也认可，并且重污染天气主要发生在秋冬季，该51天应为2016、2017年期间的政府因重污染天气要求建设工地停工的天数（含在证据1、2拟证明的472天中）。经质证，朱莎辩称对证据1中两份合同的真实性无异议，但两份合同及工程暂停令不能够证明景和置业公司的停工472天，因为工程停工令中表明对施工现场只是在某个高温时段暂时停工，并不是一整天都不能进行施工。且停工令中要求施工单位进行扬尘处理，但停工令没有显示施工单位处理扬尘工作完的复工时间。对《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件，朱莎辩称只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理。如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的。对于《济南市生态环境局》网上关于黄色预警信息的打印件的真实性不予认可，此证据只说明2015年某些天数济南的空气污染程度，但没有限制景和置业公司施工无法作为停工依据。对于《环保创城》网上打印件真实性不予认可，对景和置业公司所证明的停工51天也不予认可。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 综上，合同约定的交房为2018年12月31日，逾期交房天数应为2019年1月1日至景和置业公司取得竣工验收备案证明并实际交付房屋之日止。 二、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？朱莎主张车位违约金是否合理？ 朱莎提供车位款收据及《地下停车场车位转让协议书》，证明其已经全额支付车位款，景和置业公司未在《地下停车场车位转让协议书》约定的期限（2019年1月31日）前交付车位，依据协议书第四条第1款的约定，景和置业公司逾期交付车位，应当向朱莎支付不超过车位总价款的2%的违约金。景和置业公司认为,《地下停车场车位转让协议书》第四条第一款约定，甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同签订的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金。而非自本协议约定的办理使用手续的时间，朱莎主张逾期交付车位违约金既无合同依据也不存在车位损失的事实，即使计算逾期交付违约金也应结合朱莎能够提供有效证据证明的实际损失来进行调减。本院认为，双方签订的《地下停车场车位转让协议书》约定，景和置业公司应于2019年1月31日前为朱莎办理该车位的正式使用手续。景和置业公司逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向朱莎支付逾期交付车位违约金。但双方截至一审法庭辩论终结前未签订协议中载明的正式的买卖合同，因此，车位的最后交付期限截至一审法庭辩论终结前未明确，朱莎现主张逾期交付车位违约金没有事实及法律依据。因此，本院对朱莎主张逾期交付车位的请求不予支持。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，朱莎与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。朱莎已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向朱莎交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为：违约金标准确定。朱莎要求景和置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按已付房款的2%支付逾期交房违约金。景和置业公司辩称该请求超出了朱莎的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积98.67平方米×151天(2019年1月1日至2019年5月31日即一审法庭辩论终结前)=7151.6元，7151.6元×1.3=9297.08元。朱莎按照合同约定请求的违约金为1578720元×2%=31574.4元，该数额超出了实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。虽然计算至一审法庭辩论终结前朱莎实际损失低于合同约定的违约金限额，但景和置业公司的违约行为一直在持续中，故应按照租金标准上浮30%作为违约金计算标准，计算至景和置业公司取得竣工验收备案证明并向朱莎交付房屋之日，该数额以不超出朱莎主张的31574.4元为限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向朱莎支付违约金（建筑面积98.67平方米×0.48元/平方米/日×1.3×逾期交房天数，逾期交房天数自2019年1月1日至取得竣工验收备案证明并实际交付之日止），该违约金数额以31574.4元为限。 二、驳回朱莎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81元，由山东景和置业有限公司负担25元，由朱莎负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年九月六日 书记员 孔祥慧