江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初3745号原告：龚桃花，女，1953年3月1日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋芳，江西豫章律师事务所律师。被告：江西亨通房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市洪城大市场三路西南侧11栋。统一社会信用代码：91360100612411011M。法定代表人：邓仰廷，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈远柏，该公司员工。委托诉讼代理人：黄勇，江西文澜律师事务所律师。第三人：江西省家电市场有限公司，住所地：江西省南昌市洪城大市场西南侧2栋一单元212室。统一社会信用代码：91360100705508111L。法定代表人：邓仰松。委托诉讼代理人：曾东发，江西华力欣律师事务所律师。原告龚桃花与被告江西亨通房地产开发有限公司（以下简称亨通公司），第三人江西省家电市场有限公司（以下简称家电公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚桃花的委托诉讼代理人吴艳平、蒋芳，被告亨通公司的委托诉讼代理人陈远柏、黄勇，第三人家电公司的委托诉讼代理人曾东发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚桃花向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告多交纳的1514.35㎡的租金（自2009年4月18日起至2016年4月17日）共计4503873.6元，并且以应退还的租金为本金，按照年利率6%向原告支付资金占用期间的利息（自原告超额支付租金之日起算至租金归还时止）；2.被告退还原告多交纳的物业管理费2364785元，并且以应退还的物业管理费为本金，按照年利率的6%向原告支付资金占用期间的利息（自原告超额支付租金之日起算至租金归还时止）；3.被告退还原告定金80万元，并且以应退还的定金为本金，按照年利率的6%向原告支付资金占用期间的利息（其中70万元自2009年4月18日起算，10万元自2016年4月18日起算至租金归还时止）；4.被告支付原告扩建造价费用20万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2001年1月22日，原告龚桃花与被告亨通公司签订了《店铺租赁合同书》（以下简称2001年合同），被告（甲方）将江西省家电市场内“店带居”式二层楼结构143个店铺，建筑面积6460㎡（其中一楼、二楼各一半面积）出租给原告（乙方）经营“灯饰广场”。合同约定原告向被告交纳定金70万元，合同完成8年时，无利息退还原告。合同还约定前8年内（即2001年4月18日起至2009年4月17日）店铺的租金、物业管理费、保安费和卫生费；并约定第9至15年（即2009年4月18日至2016年4月17日）之间的租金，物业管理费在2009年1月18日由双方协商议定。2001年合同签订后，被告将毛坯店面交付给原告，原告对店面进行了装饰装修，而且自行出资搭建了雨棚、广告架，并对承租的所有店面进行了扩建。原告还沿8幢一排进行了搭建，沿着1幢、2幢、3幢等承租楼幢搭建了多间独立店面。根据合同附则之约定，双方在合同履行过程中，店面增加至171间。2009年1月8日，双方根据2001年合同约定，补充签订了《江西省家电市场店铺租赁管理合同（格式一）》（以下简称2009年合同），合同约定租赁店铺171间，合计建筑面积8795.8㎡，合同期限五年，自2009年4月18日至2014年4月17日止，合同定金10万元，合同期满无息退还，并对租金、物业管理费和交款时间做了详细规定。同时，原告还与第三人家电公司另行签订了一份《江西省家电市场店铺保安、卫生合同书（格式一）》（以下简称《保安、卫生合同》），约定原告除向被告交纳店铺租金及市场物业管理费外，还应向第三人交纳保安费、卫生费。由于2009年合同于2014年4月17日到期，则2001年合同（15年租赁期限）剩余两年待履行，故2009年合同第十三条约定“下轮合同签二年”。但是，在2009年合同到期后，被告却违反“下轮合同签二年”之约定，要求变更为合同每年一签。原告虽提出异议，但被告以停水、停电的方式胁迫原告。原告无奈于2014年6月25日与被告续签了《江西省家电市场店铺租赁管理合同（格式一）》（以下简称2014年合同）。合同约定租赁店铺共173间，租期一年，自2014年4月18日至2015年4月17日，定金10万元。合同的租金及市场、物业管理费、保安费、卫生费由每平方单价变成了按31667元/间/年收费。据此，2001年合同（15年租赁期限）仅剩一年待履行，故双方于2014年12月30日再续签了《江西省家电市场店铺租赁管理合同（格式一）》（以下简称2015年合同），租赁期限自2015年4月18日至2016年4月17日止。合同定金10万元，租金及市场、物业管理费、保安费、卫生费平均42667元/间/年。原告按照上述租赁合同约定足额交纳了店面租金、物业管理费、保安、卫生费，其中部分租金按照被告要求支付给了被告法定代表人邓仰廷的弟弟邓仰松（邓仰松系家电公司的法定代表人）。但是，在合同履行过程中，被告却未按照合同约定将80万元定金退还给原告。2001年合同租赁期届满后，原告要求继续承租合同项下店铺，并主张用80万元定金冲抵租金，但之后双方因租金价格、支付方式等问题存在争议而未续签合同。被告出租的店铺是将整幢房产隔成单间出租，原告无从得知房屋的公摊系数和公摊面积，无法自行核实租赁面积。后在腾空店铺时，得知被告出租给原告的店面面积小于合同约定的建筑面积，通过取得的《江西省家电市场首层店铺布置图》（以下简称《布置图》），发现租赁合同约定的8795.8㎡的店面实际面积仅为7281.45㎡，而原告自2009年起至2016车，7年间每年均多支付了1514.35㎡的租金，故该部分租金被告应向原告予以退还。原、被告签订的2001年合同具有总合同性质，之后的合同既是就2001年合同前8年增加租赁店铺、租赁面积及后7年未约定事项的补充，也是租赁合同在租赁期间分期履行的一种表现形式。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条及其相关法律规定，本案的诉讼时效应于2015年租期届满后的次日即2016年4月18日开始计算三年，原告是在2016年7、8月份才发现《布置图》，知道权利受到侵害。另外，原告承租的店面除有安保人员和公共区域的保洁人员提供服务外，被告未另行提供其他物业服务，其收取的物业管理费于法无据，应予退还。最后，租赁合同到期后，被告作为所有权人已收回租赁物包括原告的扩建物，故被告还应向原告支付因扩建产生的相关费用。综上所述，被告行为严重损害了原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。被告亨通公司辩称，（一）原告的诉请已超过诉讼时效。双方签订了五轮合同，原告对2009年合同、2014年合同、2015年合同所支付的租金存在异议。其中2009年合同的履行期截止到2014年4月17日止，2014年合同履行期截止到2015年4月17日。因此，即使原告由于这两份合同的履行存在异议，其主张也超过了民法总则规定的3年诉讼时效期限。（二）被告未多收取原告租金及物业管理费，更无需向其支付利息。1.2009年合同约定的面积是为了便于计价而估算的面积，只是一个大概的数据。况且，2003年4月10日双方签订的租赁合同中，店面间数与2009年合同的间数是一致的，而面积数从7550.8㎡增加到8795.8㎡，证明原告是明知面积数的增加，也是同意这个约定的。2.2009年合同为避免对租金定价计算金额有误，双方特别约定“按年度租金及市场、物业管理费大写总金额履行为准”，因而即使双方对面积有异议，也应当以年度总金额作为履行的依据。3.2014年合同、2015年合同约定是按“间”收取租金、物业管理费等费用。因而对这两份合同的履行期内租金不应存在任何异议。此外，这两份合同都约定“本合同签订之前签订的合同作废，不另生效”。因此，除2014年12月30日最后一份合同外，双方都已履行完毕多年，原告无权再对前四份合同提出异议。（三）原告2001年2月7日的定金70万元，被告已于2009年归还，原件被告已收回。（四）2014年合同收取的10万元定金，由于原告未付清2014年12月30日所签订的租赁合同期间的租金等费用，被告有权不予退还。该合同约定的总金额为7381391元，而原告只支付了600万元，因而按照该合同第十一条的规定，被告有权不退还该10万元定金。就该份合同，原告拖欠的138万余元租金及不退换定金一事，被告已另案向南昌市西湖区人民法院提起诉讼。（五）原告主张搭建费用应当提供相关合同及相关搭建的费用凭证。（六）合同的签订后，双方应当依约履行，双方2003年与2009年签订的合同间数未变，只是面积有所增加，因而原告对此情况是明知的，如果认为由重大误解或者显失公平的情形应当在一年内提出变更或撤销。综上，原告的全部诉请均无事实和法律依据，请求法院依法驳回。第三人家电公司述称，1.我方不符合法律规定的第三人情形，本案的原、被告诉请中没有约定我方应该承担责任。2.原、被告的诉争租金是合同定价，并不是以面积为准核算的。3.起诉的是2009年合同、2014年合同、2015年合同，2009年合同、2014年合同诉讼时效已经过了。原告龚桃花向本院提交以下证据材料：第一组证据证据一、2001年1月22日，原、被告签订的2001年合同。证据二、2001年2月7日，被告向原告出具的定金收据（复印件）。证明目的：1.被告将位于江西省家电市场内“店带居”式二层楼结构142间店铺出租给原告；租赁建筑面积6460㎡；合同期限15年，自2001年4月18日至2016年4月17日。2.原告需向被告交纳合同定金70万元（合同执行完成八年时，无利息退还原告）。3.合同仅约定了前8年（2001年4月18日至2009年4月17日）的店铺租金、物业管理、保安费、卫生费。原告不仅需要向被告支付租金、物业管理费，还需另行支付保安费、卫生费。4.合同第9年至15年的租金、物业管理费在2009年1月18日双方协商议定。5.合同附则约定第一至第八幢内若有新增店铺，被告优先安排租赁给原告，便于原告一个区域统一经营。6.合同签订后原告向被告交纳定金70万元，被告将毛坯店面交付给原告。第二组证据证据三、2009年1月8日，原、被告续签2009年合同。证据四、2009年1月8日，被告向原告出具的定金单。证据五、2009年1月8日，原告与第三人江西省家电市场有限公司签订的《保安、卫生合同》。证明目的：1.2001年合同前八年租期即将届至时，由于合同对8年后的租金等费用未进行约定，故原、被告于2009年1月8日签订了2009年合同，对2001年合同第九至十三年未约定的内容进行细化、补充。2.租赁店铺由143间增加至171间，分布在1至8、11幢内；建筑面积由6460㎡增加至8795.8㎡；合同期限5年，自2009年4月18日至2014年4月17日止；被告交纳定金10万元，合同期满无息退还。3.合同约定了租金及市场、物业管理费的单价、总价和交款时间。原告按照合同约定交纳定金10万元。4.保安费、卫生费被告要求原告向其关联企业即第三人家电公司支付。故签订租赁合同时，原告与第三人另签订了合同，由原告另行向第三人支付保安费、卫生费。5.原告承租的范围由第三人负责安保和卫生工作，被告实际没有提供物业服务，因此，被告收取原告的物业管理费没有法律依据，应予返还。第三组证据证据六、2014年6月25日，原、被告签订的2014年合同。证据七、2014年12月30日，原、被告签订的2015年合同。证据八、关于龚桃花要求返还租赁定金和支付逾期利息的律师函、EMS快递单及邮件妥投网上签收回执。证明内容：1.租赁店铺由171间增加至173间，分布在1至8、11幢内；合同期限各为1年；定金10万元，合同期满无息退还。租金及市场、物业管理费、保安、卫生费由建筑面积乘以每㎡单价变更为店铺间数乘以每间店铺统一固定单价来计收。2.虽然2014年、2015年租赁合同未按租赁建筑面积计付租金、物业、保安费、卫生费等费用（下称相关费用），改为按店铺间数乘以每间固定单价来计收相关费用，但原告仍系在2009年合同约定的租赁总面积8795.8㎡为依据支付租金和相关费用，故根据2001年合同来看，2009年及2014年、2015年合同系对2001年合同未约定事项的细化和补充，因此，被告系以租赁总面积得出租金及市场、物业管理、保安、卫生费，再分配至173间店铺。3.由于剩余两年合同约定了10万元定金，故2009年合同到期后，被告没有退还定金系直接冲抵之后合同定金。4.被告未归还2001年合同前八年定金70万元。第四组证据证据九、2003年2月17日，原、被告就3幢1-8、10号店铺签订的《江西省家电市场店铺租赁物业管理合同书（格式一）》（以下简称2003年合同（一））。证据十、《布置图》。证据十一、《江西省家电市场店铺清单（附各店面积）》。证据十二、《退款金额明细表》。证明内容：1.原告于2003年2月17日承租了被告位于江西省，合计建筑面积420.42㎡。根据《布置图》可知，9间店铺的面积分别48.36×2＋46.8×6＋42.9＝420.42㎡，与合同约定面积一致。故《布置图》能够证实家店市场每间店铺的面积。2.根据江西省家电市场公示的《布置图》显示，被告出租给原告的171间店面的实际建筑面积仅为7281.45㎡，故原告每年均多支付了1514.35㎡的租金、物业管理、保安、卫生费用，被告应当予以返还。并且，以店铺间数计付租金也应该返还多出1514.35㎡的面积租金和相关费用，返还金额按超出面积比例折算。3.根据2014年合同、2015年合同第三条可知，原告除支付租金外，每年还向被告支付了物业管理费、保安费、卫生费，但原告承租的店铺除有安保人员和公共区域的保洁人员提供服务外，被告未另行提供其他物业服务，故该物业管理费于法无据，被告应当予以返还。被告亨通公司对上述证据质证认为：对证据一，关联性有异议，只是约定了租赁时间，其他事项需要另行签订合同。对证据二，三性均有异议，因为没有原件。我方已经退还了70万元，所以收回了原件。对证据三，真实性无异议。对证据四无异议，也说明原合同70万元的定金退还了，不然不会再收10万元。对证据五，我方不是合同相对方不发表意见。对证据六、七，真实性无异议，关联性有异议，合同里明确约定是按每年每间来计价。对证据八，三性均有异议，我方没有收到。对证据九，是复印件三性均有异议。对证据十，三性均有异议，没有任何一方盖章，不清楚来源。对证据十一、十二，是原告单方制作的表格，不具有证据效力。第三人家电公司对上述证据质证认为：对证据一，2001年合同没有说是总合同，不予确认，新合同产生后旧合同自动废止。对证据二，定金是复印件，三性均有异议。对第二组证据，合同有效，我方根据合同收取保安费、卫生费。对第三组证据，2014年合同注明了之前签订的合同作废。租金是以间数计算总租金，也注明了之前签订的合同作废。律师函、催告函我方没有收到。对证据九，2003年合同（一）是复印件，三性均有异议。对证据十，来源不清楚，三性均有异议。对证据十一、十二不是证据，是原告方的陈述，不予质证。被告亨通公司向本院提交以下证据材料：证据一、江西省家电市场1至8栋、11栋《房屋所有权证》。证明目的：被告对本案出租房屋有所有权，有权出租。证据二、2003年4月10日签订的《店铺租赁物业管理合同书》（以下简称2003年合同（二））。证明目的：1.该合同约定租赁店铺为171间，面积为7550.8㎡。2.该合同第三条约定2009年4月18日至2016年4月17日之间，租金、物业管理费在2009年1月18日双方协商议定，议价精神为甲方物业收入有所增长，乙方参照市场租金行情有差价。3.2008年4月18日至2009年4月17日，年度总费用2129326元，共171间，平均每年每间12452元。证据三、2009年1月8日签订的2009年合同。证明目的：1.租赁店铺为171间，面积为8795.8㎡。2.合同第三条约定“若上述租金及市场、物业管理费定价或计算金额有误，按年度租金及市场。物业管理费大写总金额履行为准”。3.2009年4月18日至2010年4月17日总费用2322091元，平均每年每间13579元。2010年4月18日至2011年4月17日总费用2533190元，平均每年每间14813元，如果按照原告诉请，2009年、2010年租金分别为11241元和12263元一间，比2008年的水平还低，如何体现租金有所增长的合同精神。证据四、2009年1月8日签订的《保安、卫生合同》。证明目的：该费用是由第三人收取，如果原告认为收费过高，应向第三人提出，而不是要求被告退还。证据五、2014年6月26日签订的2014年合同。证明目的：1.合同第三条约定该年度租金按间收取。2.第十八条约定，本合同签订之前签订的合同作废，不另生效。证据六、2014年12月30日签订的2015年合同。证明目的：1.合同第三条约定该年度租金按间收取。2.年度总租金为7381391元。3.第十一条第2项约定原告未按期交纳租金及市场、物业管理费，定金不退。而原告当年仅支付了600万元，被告有权不予退回定金。4.第十五条约定，本合同签订之前签订的合同作废，不另生效。证据七、原告转租的租赁户提供的收据及情况说明。证明目的：原告转租给他人的价格2014年为每间57888元/年，2015-2016年为63572元，每间定金1.8万元。证据八、2001年2月7日，金额70万元的定金收据（原件）。证明目的：该定金收据原件已收回，定金已还。原告对上述证据质证认为：对证据一，虽然是复印件，三性无异议。房产证面积在实际承租是需要分割的。对证据二，原告手上没有该合同，但是合同上字是原告本人签的。当时双方在2003年核算的时候面积是7000多，而不是8000多。对证据三，真实性无异议，关联性、证明目的有异议。店铺的位置数量没有变化，面积有增加。关于合同第三条第3项仅是对定价以及计算金额有误进行了约定，而并没有对面积进行调整。2009年合同仍是以面积作为租金以及其他费用的计算标准。对证据四，真实性无异议，关联性、证明目的有异议，我方并没有向第三人主张退回相关费用，仅是证明我方的卫生费、保安费向第三人支付了，被告是没有另行提供其他的物业服务的，因此其应当退还物业费。对证据五，真实性无异议，关联性、证明目的有异议。虽然调整了租金的计算方式，但是按照原被告双方前13年租赁合同履行的连续性来看，2014年房屋租金及其他相关费用仍是在2009年合同约定的建筑面积基础上计算而来。2009年合同、2014年合同、2015年合同是由被告单方制作的格式合同，通过双方订立合同目的可以看出双方订立的合同时间是15年，被告在证明目的指出2014年合同第18条关于之前订立的合同作废的约定，违背了双方订立合同目的，故该格式条款应当做出对被告不利的解释，并且后面的合同只能是对2001年合同的补充。对证据六，质证意见同证据五。当时付的600万元是转给邓仰松个人，而不是被告。对证据七，三性均有异议，原告转租的事实与本案无关。对证据八，真实性无异议，我们定金交过，但对方没有把钱退给我们。被告应当提交证据证明已经退还的事实。第三人家电公司对上述证据质证认为：三性均予以认可。第三人家电公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证，认定如下：对原告证据一至证据七，真实性、合法性予以认定，关联性涉及案涉合同效力、文义等，将在争议焦点中予以评述；证据八、证据九、证据十，被告及第三人对三性均不予认可，将结合其他证据在争议焦点中评述；证据十一、证据十二，系原告自行制作，不作为证据认定，但可作为其诉请予以参考。对被告证据一至证据六、证据八，部分与原告所举证据相同，原告对真实性、合法性也予认可，故本院予以认定，关联性在争议焦点中予以评述；被告证据七系案外人之交易，虽不能全面、完整的反映案涉店铺的租赁情况，但可作为市场交易情况予以参考。在庭后补充询问中，被告提交了一份2015年合同600万元的银行流水单，以及该合同背面记载情况的照片，显示2015年合同背面记载了“1月5日300万”、“4月18日300万”。原告对600万元的银行流水单及照片予以认可，认为背面记载由邓仰松书写，说明双方口头约定以600万元结清了该合同款项；被告认可记载是邓仰松书写，但认为当时原告拖欠租金，邓仰松遂与原告协商，因原告承诺了按所载时间付款，邓仰松做了记载，但并非减免，其也无权代表被告减免。原告在询问中提交了本案庭前阅卷时被告提交的证据二2003年合同（二）所附的案涉店铺清单。原告认为该清单与其证据十一有些许差别，但是认可这个清单所载店铺号和面积。被告承认庭前提交过，但没有作为证据提交，认为原告也没有认可该清单下面的“龚”是她签的，且因这份清单是复印件，时间过去很久无法核实，故不予认可。上述庭后补充材料本院将结合其他证据予以参考，并在争议焦点中评述。本院经审理查明，2001年1月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订2001年合同一份，原告租赁被告所有的江西省家电市场内“店带居”式二层楼结构143个店铺（建筑面积6460㎡）。合同第一条约定：店铺位置为洪城大市场西南侧江西省家电市场内第一至第八幢、第十二幢内店铺号为：第一幢18个店、第二幢8个店、第三幢18个店、第四幢20个店、第五幢17个店、第六幢10个店、第七幢14个店、第八幢28个店、第十二幢10个店，（另附清单说明）。第二条约定：合同签订时，乙方向甲方交纳合同定金70万元（合同执行完成八年时，无利息退还乙方）。第四条约定：1.租赁房屋单价前8年内（即2001年4月18日起至2009年4月17日）店铺租金、物业管理、保安、卫生收费标准为（元系人民币，面积系建筑面积），租金第一年至第三年2元/月·㎡、第四年至第六年3元/月·㎡、第七年和第八年4元/月·㎡，物业管理费第一年8元/月·㎡、第二年9元/月·㎡、第三年10元/月·㎡、第四年9元/月·㎡、第五年13元/月·㎡、第六年15元/月·㎡、第七年16元/月·㎡、第八年18元/月·㎡，保安费第一年不计之后每年均为1元/月·㎡，卫生费第一年不计之后每年0.5元/月·㎡；2.合同第九年起至第十五年结束，即2009年4月18日至2016年4月17日之间，租金、物业管理费在2009年1月18日双方协商议定，议价精神为甲方物业收入有所增长，乙方参照市场租金行情有差价（按当时的市场租金行情给乙方不少于22%的优惠）。第五条约定：交纳总费用（租金、物业管理费、保安费、卫生费）；第一年和第二年一年交费二次，每半年交一次，每次交纳半年期内的总费用；第三年至第八年，每年交费四次，每次三个月期内的总费用；第一年交费总额775200元、第二年969000元、第三年1046520元、第四年1201560元、第五年1356600元、第六年1511640元、第七年1666680元、第八年1821720元。2009年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订2009年合同一份。第一条约定：甲方提供江西省家电市场内1至8、11幢内店铺171套租赁给乙方经营灯饰广场批发，该店铺系“店带居”式两层楼结构，合计建筑面积8795.8㎡，合同期限五年，自2009年4月18日至2014年4月17日止。第二条约定：合同定金10万元，合同期满无息退还。第三条约定：1.第一年租金7元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第二年租金9元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第三年租金12元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第四年租金14元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第五年租金16元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；2.租金及市场、物业管理费总额，第一年贰佰叁拾贰万贰仟零玖拾壹元（2322091元）、第二年贰佰伍拾叁万叁仟壹佰玖拾元（2533190元）、第三年贰佰捌拾肆万玖仟捌佰叁拾玖元（2849839元）、第四年叁佰零陆万零玖佰叁拾捌元（3060938元）、第五年叁佰贰拾柒万贰仟零叁拾捌元（3272038元），每三个月按1/4交费一次；3.若上述租金及市场、物业管理费定价或计算金额有误，按年度租金及市场、物业管理费大写总金额履行为准。第十三条约定：下轮合同签二年。同日，原告与第三人签订《保安、卫生合同》，约定原告除向房屋所有人交纳店铺租金及市场、物业管理费外，还应向第三人交纳保安、卫生费，第一年总额18万元、第二年18万元、第三年18万元、第四年26万元、第五年33万元，合同期限2009年4月18日至2014年4月17日止。2014年6月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订2014年合同一份。第一条约定：甲方提供江西省家电市场内1栋14间、2栋9间、3栋18间、4栋22间、5栋26间、6栋24间、7栋28间、8栋28间、11栋4间店铺共173间租赁给乙方经营灯饰产品批发，合同期限一年，自2014年4月18日至2015年4月17日止。第二条约定：合同定金10万元，合同期满无息退还。第三条约定：租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均31667元/间/年，总金额173间×31667元/间/年，金额5478506元。第十八条约定：1.本合同期满，乙方有意续签该店铺租赁合同，于2014年11月30日前一至三天来甲方续签合同，逾期视同乙方通知甲方放弃该店铺的租赁；2.本合同签订之前签订的合同作废，不另生效；3.下一轮合同签1年，价格由甲方定。2014年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订2015年合同一份。第一条约定：甲方提供江西省家电市场内1栋14间、2栋9间、3栋18间、4栋22间、5栋26间、6栋24间、7栋28间、8栋28间、11栋4间店铺共173间租赁给乙方经营灯饰产品批发，合同期限一年，自2015年4月18日至2016年4月17日止。第二条约定：合同定金10万元，合同期满无息退还。第三条约定：租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均42667元/间/年，总金额173间×42667元/间/年，金额7381391元，交款日期2014年12月31日付300万元，2015年4月18日前付300万元，2015年7月18日付清1381391元。第十一条约定：乙方未按期交纳租金及市场、物业管理费，甲方向乙方加收滞纳金每日0.5‰，逾期交纳超过半个月视为乙方违约，并有权无条件中止合同、收回店铺另租第三人（店内物品损失甲方不负责），定金不退，归甲方所有。第十五条约定：1.本合同之前签订的合同作废，不另生效；2.乙方不得收取2016年4月17日之后该批店铺任何一间的租金；3.本合同期满甲方收回该批店铺另租第三方，乙方不得有异议。上述合同履行过程中，被告于2001年2月7日出具了收据（No.0168917）一份，确认原告支付了2001年合同约定的定金70万元，收款方式为：转50万元，现金20万元。但该收据原件已由被告收回，并加盖了“作废”印鉴。2009年1月8日，被告另出具定金单一份，确认收到2019年合同定金10万元。又因双方之后2014年合同、2015年合同均约定定金10万元，故一直延用，被告未予退还。庭审中，双方确认2015年合同原告已支付了租金等费用600万元，其余案涉2001年合同、2009年合同、2014年合同均已依约支付全部费用；该600万元分别于2015年1月6日付150万元、2015年1月31日付150万元、2015年4月17日付150万元、2015年4月30日付150万元，汇至邓仰松名下账户。之后，原告以多支付租金等为由诉至本院。另查明，根据原告证据九2003年合同（一）复印件，约定原告租赁了被告第3幢内01、02、03、04、05、06、07、08、10号共9套店铺，建筑面积420.42㎡。2003年4月10日，原、被告又签订2003年合同（二），原告租赁171个店铺，建筑面积7550.8㎡。再查明，亨通公司分别于2017年3月16日、4月24日将龚桃花诉至本院，案号为（2017）赣0103民初913号和1444号，要求其分别退还案涉市场3幢1-8号、10号店铺和3幢9-28楼上号店铺。在上述案件中，龚桃花分别就本案诉争的70万元定金提出退还，但本院均认为可另行起诉未予处理，二审法院也维持该意见。2017年11月11日，原告向被告邮寄了《律师函》一份，要求返还定金70万元及支付逾期利息，邮寄信息显示2017年11月11日“他人收同事”。另，亨通公司于2019年4月26日将龚桃花再诉至本院，要求不予退还本案诉争的10万元定金，并由龚桃花支付拖欠的2015年合同各项费用1381391元及滞纳金，本院于2019年7月12日作出（2019）赣0103民初4419号一审民事判决，以超过诉讼时效为由驳回了亨通公司的全部诉讼请求。截止本院判决时，亨通公司已依法提请上诉，该案尚未生效。本院认为，案涉2001年合同、2009年合同、2014年合同、2015年合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参考本法分则或者其他法律最相似的规定”。据此，因上述合同系同时包含租赁和市场、物业、保安、卫生服务法律关系的混合契约，系无名合同，本院在判断各方权利义务时，原则上尊重双方在合同中约定的内容，对没有约定或约定不明之处，除直接适用《中华人民共和国合同法》总则相关规定外，将类推适用与之最相类似的有名合同的相关规定。现就本案主要争议焦点分述如下：一、2001年合同与2009年合同、2014年合同、2015年合同的关系，其他合同是否为2001年合同的补充合同原告认为，2001年合同具有总合同性质，之后的合同是就前8年增加租赁店铺、租赁面积及后7年未约定事项的补充，是租赁合同在租赁期间分期履行的表现。被告及第三人认为，2001年合同不是总合同。本院认为，当事人就合同未明事项进行补充或原事项进行变更而达成的协议即为补充协议。补充协议以原有效合同为前提，在未有违反法定或约定情形下，补充协议具有变更原合同的效力。具体到本案，2001年合同就租金、费用的计价标准、金额、期限、支付方式、双方权利义务、违约责任等作出了具体约定，时间、金额、支付方式均约定到第八年即2009年4月17日止，故双方对该租期内的约定清晰、明确。之后第九年至第十五年，该合同第四条第二款仅约定双方可另行商议及议价原则。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。据此，上述第四条第二款可视为预约性条款，双方之后订立的三份合同为该期间内的本约合同，而非原告所主张的补充协议。况且，即便认为2001年合同之后的三份合同为补充协议，后三份合同也具有变更原合同之效力。综上，四份案涉合同起止时间连贯，计价、支付方式明确，权利义务清晰，均具备合同成立的主要条款，相互具有独立性。故，对原告的该项主张，本院不予采纳。二、租金应当以何种方式计算、是否多收、是否应当返还原告认为，根据《布置图》自2009年起每年多支付了1514.35㎡的租金。被告认为，1.2003年合同（二）表明在相同房屋数量的情况下原告对2009年合同的面积增加是明知的，且2009年合同面积只是约数，已约定以总金额为准；2.2014年合同和2015年合同是以房屋数量计算租金，且两份合同均约定“本合同签订之前签订的合同作废，不另生效”。第三人认为，租金是约定价款，不是以面积计算。本院认为，四份案涉合同独立，应以各合同分别确定租金的计算方式。2014年合同、2015年合同均以店铺数量计算租金，原告主张以面积计算，与双方约定不符，本院不予采纳。而对2009年合同，根据该合同第二条和第三条第一款、第二款约定，总建筑面积为8795.8㎡，租金计算方式为月租金×建筑面积，所得年租金和年市场、物业管理费与该年总金额相等，以第一年为例即（7元/月＋15元/月）×8795.8×12月＝2322091.2元；但在第三条第三款又约定两者不一致时以约定总金额为准。本院认为，上述约定符合实际情况。根据原告提交的《房屋所有权证》，案涉店铺均以每栋登记总面积，并未区分每间店铺的单独面积，又无单独产权证以明确每间面积，且数量巨大，实际面积难以统计，故原则上以面积计算租金，又因约定面积可能与实际面积存在误差，故不一致时以约定面积为准。况且，正因双方可能已认识到面积存在误差，在2014年合同和2015年合同变更为按店铺数计算租金，亦为合情合理。然，双方诉争的关键除是以约定面积还是实际面积为准外，还应考量当约定面积与实际面积不一致时，原告能否得以主张返还差额。首先，关于是否存在面积差问题。原告所据为自称是从被告办公处获得的《布置图》，并以2003年合同（一）佐证该图所载每间店铺的面积为实际面积。其一，该图并非在相关部门备案的图纸，被告及第三人又均不认可，无法识别所载为套内面积还是建筑面积；其二，该图既未标明店铺间号，图纸名称也载明为“首层店铺”，而合同约定案涉店铺为“店带居”式二层楼结构，无法对楼层予以区分。故该图来源不明、内容不清，与原告作为诉请参考的《江西省家电市场店铺清单（附各店面积）》和庭后补充提交的店铺清单复印件难相印证，原告此主张证据不足，应承担举证不能责任。其次，即便该图属实，是被告自认的实际面积，并按原告主张存在1514.35㎡的较大差距，也仅能说明双方对约定面积和实际面积存在重大误解或欺诈或显失公平等，原告应向人民法院诉请行使撤销权。经询问，原告主张其请求权基础为不当得利。本院认为，不当得利是指无法律上的原因而取得不当利益，受损人请求返还该不当利益。原告向被告支付租金等费用，系给付行为，在此情形下不当得利应当具备以下三个构成要件：1.受益方，即被告；2.被告因原告的给付而获益，即租金；3.被告获益无法律上的原因。此无法律上的原因，既可是自始不存在，也可为嗣后不存在。但原告基于双方的合同关系而支付租金等费用，目的在于清偿债务，并非自始欠缺法律原因；且案涉合同或所涉条款未被确认无效或撤销，亦不属嗣后丧失法律原因。故，原告此不当得利之主张，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”据此，原告自2016年即已得到《布置图》，知道或应当知道权利受到侵害，其撤销权行使的除斥期间为1年，且不得中止、中断和延长，而原告迟至今年方才向本院起诉，其撤销权已消灭。况且，即便以瑕疵担保责任论之，参照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定”，及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第二款规定：“合同法第一百五十八条第二款规定的‘两年’是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”。据此，原告应在知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内提出异议，且该期限不得中止、中断或者延长，原告在此期间内未提异议也应视为双方约定面积合法有效。综上，原告要求返还租金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。三、10万元定金是否应予退还、70万元定金是否已退还对10万元定金。2015年合同第十一条约定，在合同款逾期半个月以上情形下，被告有权不予退还。被告据此认为原告尚拖欠余款未付，故不予退还，并以此为诉讼请求之一而另诉至本院，即（2019）赣0103民初4419号案。原告认为，双方2015年合同款已结清，应当退还。本院认为，10万元定金为2009年合同所交，并一直延用至2015年合同，故是否退还应以2015年合同约定为准。据此，双方约定第一笔300万元应在2014年12月31日付清，但原告迟至2015年1月6日和2015年1月31日方才付清该款，且第二笔300万元，也先在2015年4月17日支付了150万元后迟至2015年4月30日才付清，之后的余款138万余元至今未付，显属违约，被告依约不予退还定金10万元，合理合法。至于原告认为双方已同意就600万元结清该合同款意见，并无充分证据予以证明，其所据的2015年合同背面的记载，即便为邓仰松所写，但内容上仅为单纯的金额和时间记载，并无被告方明确放弃余款的意思表示。而民事权利的放弃必须采取明示的意思表示，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，故对原告认为双方已结清2015年合同款项的意见不予采纳。另需特别指出，就此10万元被告在本案被起诉后另行提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，应属重复起诉，且另案也未就此10万元进行处理，故本案应就此项请求进行审理，并综上意见驳回原告该诉请。对70万元定金。原告认为被告虽持有收据原件，但并未退款，被告应当举证证明履行了付款义务。被告认为此款已大约于2009年以现金形式退还，否则原告不会交还原件，且2009年合同另交了10万元定金也足以说明已经退还。本院认为，货币是特殊动产、种类物、代替物，是否履行交付义务应当以证据证明。通常对民间金钱债务的交付往往是以现金、银行转账、票据等方式体现。而现金交付的一种主要证据就是收据。收据与借款合同、借据不同，通常会载明收、付款人、金额、时间、方式等，因此不但可佐证双方的合意，更强调实际给付。具体到本案，首先，关于是否退还问题。案涉70万元为2001年交纳，应当于2009年期满后予以退还。其一，交纳时，被告以出具收据的形式确认收到了该款，并注明为“转50万现20万”，即表明双方有现金交付的交易方式；其二，根据被告证据七中案涉市场内案外人的收据，所载收款方式为“现”，表明时至2016年市场内仍有现金交付的现象；其三，以被告作为案涉市场业主之身份，足以表明其具有给付70万元现金的资信能力。故，结合上述三点，被告又持有收据原件，本院有理由相信已退还了70万元定金。其次，关于举证责任问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条之规定：“原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”。据此，原告应首先就付款行为未发生进行合理说明或对上述结论提供足以推翻的反证，但其在庭后补充询问中仅辩称因一旦提出异议被告即对市场停水停电故一直未予提抗，而该理由既未有相应证据证实是否停水停电或是否与70万元定金之争相关，且现有证据也仅表明原告时至2017年在亨通公司起诉的其他案件中方才提出此异议，自2009年起直至8年后，如此长时间内未提异议，实难作合理解释。况且，从防止证据灭失角度，原告长时间未提异议，现仅凭收据复印件又难以自圆其说的情况下，再要求被告承担举证义务也难言合理。再之，2009年合同需交纳10万元定金，在原70万元定金未予退还的情况下，原告再另交纳10万元亦难做合理推断，其完全可按之后10万元定金延用方式将70万元定金在之后的合同中予以延用或抵销之后的租金。简言之，原告仅以所持有的收据复印件对抗被告所持有的原件，在无其他证据印证的情况下，无论证据形式、证明效力均不具有可对抗性。故，对原告要求退还70万元定金之主张，本院不予支持。四、物业管理费是否应予退还根据原告诉请，其要求退还的包括2009年合同、2014年合同和2015年合同的物业管理费。本院认为，物业管理费属服务性收费，通常由业主或物业服务企业按照合同约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对2009年合同，原、被告约定由被告进行市场、物业管理。虽然原告与第三人另签订了《保安、卫生合同》，但该合同已明确约定原告在2009年合同约定的服务项目外，另由第三人提供保安、卫生服务，说明三方对市场、物业管理、保安、卫生服务项目分别收费是明知的，原告以《保安、卫生合同》佐证被告未提供物业管理服务，并无事实依据。对2014年合同、2015年合同。首先，双方约定合同费用为包含租金、市场、物业管理、保安、卫生服务的综合性费用，原告以2009年合同的市场、物业管理费与租金的五年平均比例推断之后的物业管理费在合同综合性费用中的比例，并无合理依据。理由在于：其一，双方未就物业管理费单独约定计算方式；其二，物业管理仅为市场、物业管理、保安、卫生服务诸多服务之一，原告以前之全部服务的占比而推断后之其一占比，难言合理；其三，2009年合同系按约定面积计算，而之后合同均按数量计算，两者无法对应。其次，原告如认为被告未提供相应服务，也应提供证据予以佐证，否则应承担举证不能的不利后果。综上，对原告该项诉请本院不予支持。五、其他关于扩建费、格式条款及诉讼时效问题关于扩建费，原告未有证据表明是否及花费了多少扩建费，应自行承担不利后果。关于格式条款，原告以格式条款抗辩2014年合同、2015年合同关于之前合同作废的约定无效。首先，格式条款系指当事人为重复使用而预先拟定在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款，提供条款方未采取合理方式提起对方注意免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效，或有两种以上解释的按不利于提供格式方的解释。具体到本案，案涉合同约定并无免除或加重责任之情形，也无可生歧义之解释，系就合同终止情形的约定，不属格式条款，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该约定合法有效。其次，案涉合同均为独立合同，2001年合同、2009年合同、2014年合同期满，双方依约履行完毕，合同已终止。故，原告该意见不予采纳。关于时效，原告各项诉请未得本院支持，本无需就时效再行论述，但因案涉合同均为独立合同且所涉为综合费用，就各项费用的时效问题仍有必要作为前述焦点意见之补充。首先，关于租金。原告请求返还权自其知道之日起虽未过诉讼时效，但如前述意见，其请求权基础并非不当得利，而其撤销权、异议期均已过除斥期间。其次，关于物业管理费。自各合同履行期届满之日起，应当分别计算诉讼时效。故2009年合同、2014年合同，原告请求权已过时效，2015年合同未过时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十四条、第一百五十八条第二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十七条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告龚桃花的全部诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费67800元，诉前财产保全费5000元，合计72800元，由原告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  肖海涛人民陪审员  万康康人民陪审员  谌文琴二〇一九年九月二十六日书 记 员  何中柱