文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1084民初6528号原告：南京至旺房地产营销策划有限公司，住所地江苏省南京市六合区中山科技园科创大道9号A1栋411室。法定代表人：沐俊三，该公司总经理。委托诉讼代理人：李祥春，江苏朗华律师事务所律师。被告：江苏钰丰置业有限公司，住所地江苏省高邮市海潮东路10幢105、205、206室。法定代表人：居国兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈德斌，江苏政泰律师事务所律师。原告南京至旺房地产营销策划有限公司与被告江苏钰丰置业有限公司代理合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月13日、2019年6月19日、2019年7月4日、2019年8月19日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人沐俊三及委托诉讼代理人李祥春到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人陈德斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付代理费796653元，溢价分成503805元，合计1300458元，并自2015年10月16日起按每日万分之一向原告支付利息直至款项付清。2.请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月29日，原被告双方签订《营销策划销售代理合同》，合同约定：被告委托原告独家代理销售与推广被告开发的高邮市珠光豪庭项目，别墅类产品佣金按销售总成交价的2.1%结算，溢价按单套房屋的实际销售价格超出底价以上部分的20%作为原告的溢价分成，被告确保该项目的建设标准与广告宣传基本一致，确保工程质量、进度及交房期限，另对结算时间、支付比例、违约责任、争议解决等作了约定。合同签订后，原告按照约定进场，在销售过程中发现被告的工程进度、质量等达不到合同要求，临近交房时小区东大门及东大门主干道尚未动工，小区绿化达不到设计规划要求，无法在约定日期履行交房义务，严重影响原告销售。至2014年底，原告完成销售21套。2015年4月1日，双方签订《补充协议》，约定2015年4月1日以后所售房屋不再溢价分成，对2015年销售任务、保证金条款、结算方式等作了变更约定。至2015年6月，原告销售房屋33套，被告应支付代理费1263495元，溢价分成503805元，合计1767300元，而被告仅支付406842元，扣除原告承担的优智公司借款6万元，被告拖欠原告代理费796653元、溢价分成503805元，合计1300458元，原告催要未果诉至法院。被告答辩称：从原告开始代理被告房屋销售至原告擅自退场，原告共计销售房屋19套，该19套房屋的代理佣金及溢价根据合同约定，被告方已经全部付清，并且在原告擅自退场后代为支付了原告员工工资5611元，对于原告要求支付提成费用及溢价的诉讼请求，与客观事实不符，请求法庭驳回原告的该项诉讼请求。对于原告要求被告支付工程款抵房手续费并返还保证金两项诉讼请求，依据双方签订的代理合同的约定，因原告未能按照合同的约定完成销售任务，故保证金被告方有权不予返还，工程款抵房手续费依据双方签订的补充协议约定，被告不负有支付手续费的义务，故请求法庭驳回原告的这两项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日原告南京至旺房地产营销策划有限公司与被告江苏钰丰置业有限公司签订《营销策划销售代理合同》，合同约定：被告委托原告独家代理销售与推广被告开发的高邮市珠光豪庭项目。委托期限，合同签订之日起至达成合同销售目标条款之日止，被告不得自行销售房源，如有销售也视同原告销售。销售指标、代理费用和溢价标准及结算考核中（代理佣金标准），别墅类产品为销售成交总价的2.1%作为该套房屋的标准销售代理佣金，（溢价分成标准），单套住宅房屋的实际销售价格超出该套房屋销售底价以上部分，按20%作为被告奖予原告溢价分成，即被告、原告双方溢价8:2分成。双方约定该项目每销售底价以双方书面签字盖章确认的底价为准。在与被告结算溢价分成时，原告同意先将老带新费用从溢价中扣除再与被告按比例溢价分成。原告对外销售单幢别墅价格必须高于每期制定的对应房源的底价表。如出现低于底价表中价格的，由原告方补齐差额部分。若被告书面通知以低于价格表进行销售的，则此房屋不计算溢价，代理费按成交价计提。销售目标，项目一期116套房源自签订合同起3年内销售完毕，每年销售目标不低于35套。完成销售目标的98%，则视为本合同考核目标完成。销售目标考核，溢价分成每销售6套为一个结算单元，与被告方结算。被告抵工程款的房源不得超过总房源的12%，所有抵工程款的房源由原告代办手续，被告支付1500元/套的手续费。此项销售计入原告销售业绩。南京至旺房地产营销策划有限公司未按合同约定完成销售任务，江苏钰丰置业有限公司有权解除合同并扣留南京至旺房地产营销策划有限公司预留的款项。违约条款，被告在委托期内不按合同约定的内容执行并擅自终止合同，则被告应及时结清并支付原告所有基本佣金及溢价分成。原告在委托期内不按合同约定的内容执行，则被告有权单方面解除本合同并有权拒绝支付原告的销售佣金及溢价分成。扣留原告的销售保证金，并赔偿被告因此而造成的损失。其它，珠光豪庭项目分一期、二期，如果二期土地被告未能取得或未能全部取得，本合同原被告双方同意仅履行该项目的一期完毕后即自然终止。被告拥有自主融资销售权利，房源限定不超过20套。原告同意融资销售出去的房源不结算佣金及溢价，并且不计入原告销售业绩。被告同意前期蓄客的4组金卡客户签订商品房买卖合同后计入原告销售业绩计算佣金及溢价，另2组金卡客户则以抵工程款的房源标准由原告代办手续，实际销售计入原告销售业绩但不计算佣金和溢价。2015年4月1日原被告间又签订《补充协议》一份，对2013年10月29日的《营销策划销售代理合同》部分条款进行补充（原合同其他条款不变，双方认真执行）。补充约定如下：1.原协议被告对原告未完成任务的罚款条款取消。2013年10月29日至2014年11月，被告对原告考核任务为33套，原告实际完成21套任务，经被告同意，不再处罚原告10万元罚款。2.保证金条款，未扣完的保证金，后续结算时，被告不再扣除。已收取的5万元保证金依然作为本项目保证金。在完成本项目销售任务后，被告无息退还原告。3.关于销售溢价，从2015年4月1日起原告所售房源取消溢价分成。此前原告所售房源溢价仍按原合同执行，代理销售佣金点数按原合同执行。6.销售任务，2015年1月1日至2015年12月31日止，原告销售任务为20套别墅（抵工程款、股东个人购买的计算为原告业绩）7.奖惩办法，全年销售目标少销售1套，罚款1万元，在原告结算时扣除。原告全年销售完成超过22套，超过部分，被告奖励给原告0.5万元每套。销售完成27套，超过部分，被告奖励给原告1万元每套。销售完成32套，超过部分，被告奖励给原告15000元每套。8.原告销售不应低于双方签订的底价销售，经双方共同同意低于底价销售的房源按照1.8%结算佣金（抵工程款、股东个人购买的只算原告业绩，不结算佣金）。9.如原告连续两个考核阶段（即6个月）未完成双方约定的销售任务，双方约定，所扣销售保证金不退，原告并无任何理由退场，终止合同。10.此补充协议作为2013年10月29日原合同的附件共同具有法律效应（力）。庭审中，原告变更诉讼请求为判令被告给付提成费用691070.4元，溢价分成334619元，合计1025689.4元，并自2015年10月16日起按日万分之一支付利息直至付清之日止。同时支付工程款抵房手续费13500元，并返还保证金5万元。庭审中，原告确认案涉房源中由其代理销售房屋为30套，其中有19套是双方均一致确认的，分别为花（化）天妹、韩宥萱、金传辉、陈政权、戚发荣、居奏林、张忠领、吕斌、管泉、师仁华、谢在松、钮广兰、王才安、居菊芳、王晓玲、刘汉杰、刘颖、柏士玉、王雨生户。另有11套也是原告在代理销售期间完成的，分别为曹仲华、王毅、徐明智、徐旭林、杨忠、高德朝、孙皓桐、赵靖、张扬、徐和平、张春进户。原告同时提供的至旺公司完成代理销售房屋套数明细：2013年10月29日至2014年12月28日花（化）天妹、曹仲华、韩宥萱、王毅、金传辉、陈政权、戚发荣、居奏林、张忠领、吕斌、管泉、师仁华、王雨生、谢在松、钮广兰、徐明智、徐旭林、王才安、居菊芳、杨忠、高德朝、王晓玲、孙皓桐、刘汉杰、赵靖计25套。2015年4月至6月代理销售张扬、刘颖、徐和平、柏士玉、张春进计5套，以上合计30套。另《房屋销售底价表》中房号为A6-102、A9-101、A9-102、A13-101、A13-102、A18-101、A18-102、A19-101、A19-102计九户，销售备注栏中标注“DY”的即为工程款抵房，被告应按合同第四条第九款c项约定“甲方（被告）抵工程款的房源不得超过总房源的12%，所有抵工程款的房源由乙方（原告）代办手续，甲方支付1500元/套的手续费”。上述工程款抵房为九套，被告应支付1500元/套×9=13500元手续费。被告抗辩称，原告在代理销售期间至2014年11月底以前实际完成房屋销售任务14套，分别为花（化）天妹、韩宥萱、金传辉、陈政权、戚发荣、居奏林、张忠领、吕斌、管泉、师仁华、王雨生、谢在松、钮广兰、王才安户。2014年12月至退场前原告实际完成房屋销售任务5套，分别为居菊芳、王晓玲、刘汉杰、刘颖、柏士玉户。另《营销策划销售代理合同》中约定以工程款抵房不计算佣金、溢价的为王毅、曹仲华、徐明智、徐旭林、杨忠、高德朝、孙皓桐、赵靖、张扬、徐和平、张春进，计11套。上述三项相加，合计30套。案涉《补充协议》中明确载明，2013年10月29日至2014年11月，被告对原告的考核任务为33套，原告实际完成21套。该21套房屋的构成如下，2014年12月28日原被告双方签订的《珠光豪庭A区底价表》中记载，原告实际销售房屋14套；以工程款抵房4套（C27-101王毅，C26曹仲华，A21-101徐明智，A16-101徐旭林）；另3户为交付定金但尚未签订商品房买卖合同的购房户（蒋建安、张筱玉、吴杰森），依据《营销策划销售代理合同》第四（8）条约定，不能视为销售成功，故尚未满足被告支付佣金、溢价的条件，该3户不应支付佣金。根据该条约定，所售房屋全款到账前，原告只能结算佣金的50%，考虑到原告资金状况，被告并未严格按照合同约定与原告结算佣金，除了将按合同约定计算的佣金的50%结算给原告外，还另行提前给原告结算了部分佣金，其中为：C21-101花（化）天妹在原告退场后于2018年11月7日方结清房款；B9-101金传辉在原告退场后于2018年8月14日方结清房款，C13-102戚发荣在原告退场后于2015年10月2日方结清房款；C18-102陈政权在原告退场后于2018年2月13日方结清房款；C22-102居奏林在原告退场后于2018年2月13日方结清房款；B10-101张忠领在原告退场后于2018年2月12日方结清房款；B1-101管泉在原告退场后于2015年9月15日方结清房款；B19-101师仁华在原告退场后于2015年9月15日方结清房款；C13-101王雨生在原告退场后于2018年2月9日方结清房款；C23-101谢在松在原告退场后于2017年9月26日方结清房款；C25-101钮广兰在原告退场后于2018年6月11日方结清房款；C29-101居菊芳在原告退场后于2018年6月28日方结清房款；C12-101王晓玲在原告退场后于2016年1月18日方结清房款。至于溢价，按照合同约定，须全款到账后原告方可要求被告支付。在原告退场前，其超过底价销售的房屋为C21-101花（化）天妹、B9-101金传辉、C13-102戚发荣、C18-102陈政权、C22-102居奏林、B10-101张忠领、A17-101吕斌、B1-101管泉、；B19-101师仁华、C13-101王雨生、C23-101谢在松、C25-101钮广兰、C29-102王才安、C29-101居菊芳、C12-101王晓玲，其中除A17-101吕斌、C29-102王才安全款到账外，其余13户均未能全款支付购房款，故被告向原告支付了吕斌、王才安两户的溢价，剩余13户按合同约定未支付溢价。依据《合同法》的规定，原告自行退场后即视为原被告间的合同解除。合同解除后，尚未履行的合同义务，不再继续履行，原告无权要求被告支付退场前未到账部分的佣金及全部溢价。因此，原告在退场前提交的最后一次佣金、溢价结算表（2015年7月31日）清楚地列明了其销售代理期间应结算的佣金、溢价金额，被告也按照该结算表全额支付了佣金、溢价。此后，2015年8月底原告擅自退场，并未形成销售，原被告双方之间的账目已经结算、支付完毕，并不存在拖欠原告佣金、溢价的情形。关于王丽宏、卞寿宏、徐某,4、俞加荣、于某,张某,4、郭鎏、乔某,4、吴某,4九户原告主张的所谓工程款抵房，应结算手续费的请求，实际上述购房户系被告融资销售房屋，底价表中的英文字母“DY”代表的是向银行抵押融资借款的意思，而非原告所理解的抵押工程款抵房。按合同约定，融资销售房屋被告无需向原告支付佣金、溢价，也无需支付所谓的手续费。关于保证金返还的请求，依据《补充协议》第二条约定，只有原告完成全部销售任务后，才有权要求被告返还销售保证金，但至原告退场前，原告并未能完成合同约定的销售任务，故被告有权不予退还销售保证金5万元。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。另查明，原告自认已实际收取610395.6元（包括5万元保证金）佣金。2019年6月19日听证会中证人居某,姜某,4、袁某,4、张某,4、曹某,4、朱某,徐某,4、于某,吴某,4、乔某,4到庭作证称，所购珠光豪庭房屋开发商只是借用了居民身份证，本人未付首付。办理了银行按揭，但本人未还贷，银行也未催过款，开发商亦未交付房屋。被告当庭抗辩称，上述十位证人均无真实的购房意思表示，其签订的相关商品房买卖合同真实的意图是应开发商融资需要，向银行办理按揭贷款，解决项目开发过程中的资金周转问题，根据原被告双方签订的代理合同的约定，这些融资房不应计算佣金以及溢价。原告则认为，上述十位证人确实与被告签订了商品房买卖合同，并曾经向银行贷款，至于有无付款或偿还贷款是涉及到支付层面，被告没有告知原告是用于融资需要，也没有向原告告知上述房源不准出售，因此，被告的行为实际上是自行销售商品房的行为，根据合同的约定，也应该支付相应代理费用。以上事实有原、被告陈述，原告提交的《营销策划销售代理合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、高邮市住房和城乡建设局销售备案登记名录、房屋底价表及房屋销售明细、信息登记表、认购协议等，被告提交的施工合同、原告销售明细表、销售发票、工程款抵房的表格、自主融资销售表格、相应的商品房买卖合同解除申请、被告已支付的代理费票据以及证人证言等予以证实。本院认为，原被告双方于2013年10月29日签订的《营销策划销售代理合同》及2015年4月1日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律、法规的规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。原被告应按合同约定享有权利，履行义务。根据《营销策划销售代理合同》第四（8）条约定，所售房屋全款到账前，原告只能结算佣金的50%，被告已按约定超额结算了佣金。至于溢价，按合同约定，须全款到账后原告方可要求被告支付。本案中也只有吕斌、王才安全额支付了购房款并结算了溢价分成，其余购房户均未能全额支付购房款，当然也不能要求结算溢价分成。合同同时约定，以工程款抵房款的不计算佣金、溢价，故原告的该项请求，不符合合同约定，亦于法无据，本院依法不予支持。原告主张的根据2014年12月28日双方签订的《房屋销售底价表》，房号为A6-102、A9-101、A9-102、A13-101、A13-102、A18-101、A18-102、A19-101、A19-102后销售备注栏中标注“DY”即为工程款抵房，该底价表系被告制定提供，因此双方对工程款抵房房源已确认。被告应按代理合同第四条第九款c项约定“甲方（被告）抵工程款的房源不得超过总房源的12%，所有抵工程款的房源由乙方（原告）代办手续，甲方支付1500元/套的手续费”。上述工程款抵房为九套，被告应支付13500元手续费。本院认为，原告仅凭销售备注栏中标注“DY”即认定为工程款抵房，要求结算手续费，无合同约定，亦于法无据，本院依法不予支持。原告主张的退还5万元保证金的请求，依据《补充协议》第二条约定，只有原告完成全部销售任务后，才有权要求被告返还销售保证金，但至原告退场前，并未能完成合同约定的销售任务，对原告的该项主张本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南京至旺房地产营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费14600元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于扬州市中级人民法院。审 判 长  韩兆平人民陪审员  李玉山人民陪审员  徐庆坚二〇一九年九月四日书 记 员  王国鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”