广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初1388号 原告：滕锦金，女，1956年10月21日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：廖铭经，广西桂恒律师事务所律师。 被告：南宁市兴宁区民事街道办事处燕子岭社区居民委员会，住所地：南宁市兴宁区燕子岭上岭路**，统一社会信用代码：55450102MEA539662R。 法定代表人：方芳。 委托诉讼代理人：蒙炳帆，广西横原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟春，广西安信律师事务所律师。 原告滕锦金与被告南宁市兴宁区民事街道办事处燕子岭社区居民委员会（以下简称“燕子岭社区居委会”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理，于2014年12月5日作出（2014）兴民初字第1052号民事判决书。原告滕锦金不负上述判决，提出上诉。南宁市中级人民法院于2017年4月14日作出（2015）南市民一终字第532号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年3月4日立案，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕锦金及委托诉讼代理人廖铭经、被告燕子岭社区居委会的委托诉讼代理人蒙炳帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕锦金向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告滕锦金装修店铺费16742.5元，误工费3200元，总合计损失20062.5元；2.被告向原告支付转让费12000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2002年12月，案外人郭某转让位于燕子上七巷7-5号铺面给原告经营管理，转让费为4300元。从2004年4月1日至2005年4月31日，原、被告签订租赁合同，2005年5月之后，一直未再签订书面合同。2008年10月原告滕锦金将铺面整体改造为美容美发店，其中，门面扩建装修铝合金手推式玻璃门、第二道防护木门、瓷砖地板、墙面双飞粉、水泥砂石结构、人工费等，共计投入资金16742.5元。2012年5月18日，被告向各租户发出通知，告知从2012年7月1日起对各铺面的租金进行调整。随后又多次书面下发通知。原告屡次按指定的时间等候签订2012年7月1日至2013年6月30日期间的租赁合同，但被告却不守信用，以各种理由推诿，不与原告签订合同，反而于2013年11月11日将房屋转租给其他人。原告认为，原告从2002年12月至2012年6月一直承租、管理房屋，在合法合理的条件下，原告享有签订合同的优先权。 被告燕子岭社区居委会辩称,1.原告违约私下转租获取收益，损害了被告的利益。2004年4月1日，原被告签订了《房屋租赁合同》，合同一年一签，约定原告不经被告同意不得将铺面转租给他人经营。此后，从2004年4月至2012年7月期间，原被告双方确实存在形式上的租赁关系。但原告却乘被告的管理疏忽，长期以来私下将铺面转租给他人，从中获得高额转让和租金。原告的违约行为，严重损害了被告的合法权益，原告的行为不应得到支持和保护。2、原告对承租的铺面的装修，无法确认其真实性、合法性，其装修行为与被告无直接关联，原告未按合同约定事先经被告同意而擅自对房屋进行整体改造，也没有合法的装修施工单位，2010年原告将房屋转租给案外人潘尚东后，案外人潘尚东按美发店的风格也进行了较大的装修，故无法确认谁是实际的装修人。同时，按租赁合同约定，装修改造所产生的费用由承租人自行负担，合同期满，地上所有的建筑物包括装修均完整桂房屋所有人所有。现原告在合同期满后提出装修索赔，是没有依据的。3、被告不与原告续租合理合法。被告根据租赁市场形势的变化，规范对出租铺面的管理，调整低租扑面的不合法现状，适当调高铺面租金，以便公平竞争，单原告不能接受调价后的条件，双方没有达成续租协议，故被告将房屋另行出租也是合理合法。没有证据证实原告投入16742.5元对铺面进行装修，而且被告未同意原告进行装修。根据原告的诉请，其2008年开始装修，装修后使用铺面4年多，使用那么多年后铺面已经没有残值、现值，而且是由案外人出资，现原告的装修情况已经无法查明及评估。自2005年5月1日双方未签订书面租赁合同，根据合同法，身份之间形成了定期租赁关系，2012年5月、8月，我方向原告发出调整租金的通知，但原告不同意对租金进行调整，且拒付租金，原告在租赁期间未经过我方同意，擅自将涉案铺面转租，行为已经构成违约，我方正是基于以上理由要求解除合同，因此租赁关系解除后，原告无权要求我方赔偿装修损失。本案并未涉及人身损害，原告要求误工费没有依据。原告要求的转让费与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年4月1日，被告燕子岭社区居委会（甲方）与原告滕锦金（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于燕子岭上菜市场对面的铺面平房32-5号房（现为燕子岭上七巷7-5号），面积15平方米租给乙方，租赁期限为2004年4月1日起至2005年4月31日止，房租按每月150元，乙方须在每月五日前一次性向甲方结清上月租金。该合同第五条第（1）款约定乙方“不得乱拆、乱搭房屋和转租抵押给第三人使用”，合同第六条第（1）款约定“租赁期间，房屋转租给第三方，须事先征得甲方同意，并办理转租手续，否则转租无效”；第（3）款约定“修建房屋的一切费用由乙方负担，包括水电安装。合同期满后，土地上所有建筑物归甲方所有”。该合同还对其他事项进行了约定。合同约定的租赁期限届满后，双方未再续签租金合同，原告仍继续承租讼争房屋并交纳租金至2012年6月。 2010年8月30日，案外人马振明（原告滕锦金自认系其女婿）与案外人潘尚东签订一份《房屋租赁合同》，约定由案外人潘尚东承租本案讼争房屋，租赁期限自2010年9月1日至2012年8月31日，房屋租金每月500元。签订合同后，原告滕锦金将诉争房屋交付给案外人潘尚东使用。 2012年5月18日，被告燕子岭社区居委会向包括原告在内的租户发出《通告》，主要内容是：燕子岭社区居委会根据市场需求状况，决定从2012年7月起拟上调租金价格，租户如需续租的，于2012年6月30日前到社区签订合同，逾期不办理的，社区将收回铺面。 2012年8月10日，被告燕子岭社区居委会再次发出《通知》，主要内容是：经研究，燕子岭正街坝头1至3号和七巷1至8号铺面租金按原定数额不变，请租户于2012年8月31日前缴清前期租金，签订2012年7月1日至2013年6月30日的租金合同，逾期不办理的，除追缴应缴租金外，将解除租赁关系并限于8月底前搬离。原告滕锦金与被告燕子岭社区居委会未能签订租赁合同，原告亦未继续交付房屋租金给被告。 2013年7月1日，被告燕子岭社区居委会与案外人潘尚东签订了《店面租赁合同》，约定由案外人潘尚东租赁本案诉争铺面，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日，月租金为600元。 庭审中，被告称涉案房屋没有经过建设工程规划许可。原告主张其于2008年对涉案房屋进行了装修，转租给潘尚东后，潘尚东亦对涉案房屋进行了装修。原告称误工费系因诉讼发生，转让费系按起诉时涉案房屋转租可得的费用。 还查明，本院于2019年7月16日分别向南宁市不动产登记中心、南宁市兴宁区自然资源局发出《协助调查函》予以核实涉案房屋的权属人及是否有建设工程规划许可，但至今未收到书面复函。 以上事实有《房屋租赁合同》、租金收据、《通告》、《通知》、《店面租赁合同》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，一、关于《房屋租赁合同》的法律效力问题。原、被告均未能提交涉案房屋已取得建设工程规划许可的相关证据，且经本院发函核实亦未有复函，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。原告滕锦金当庭撤回要求被告继续履行合同的诉讼请求，系原告对自身诉权的行使，本院予以确认。 关于原告主张的装修费、误工费、转让费的问题。关于装修费的问题，原告主张其从2008年装修后使用并将涉案房屋转租给潘尚东，且潘尚东亦进行了装修，故原告装修部分不仅存在使用折损的情况，且存在转让后被重新进行装修的情况，原告未能提交相关证据等予以证实其实际装修使用后的残值价值，亦无法提供装修时的支出，故本院对此不予支持。关于误工费和转让费的问题，本案系租赁合同纠纷，原告主张误工费无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的转让费，原告未能提交证据证实该项损失其实际享有权利及已发生，故原告该主张没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告滕锦金的全部诉讼请求。 案件受理费151元，由原告滕锦金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  罗云华 人民陪审员  蒙海艳 二〇一九年九月二日 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。