广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2138号上诉人(原审被告)：江门农村商业银行股份有限公司（原江门新会农村商业银行股份有限公司）,住所地：广东省江门市新会区会城中心南路30号。法定代表人：杨代平，该司董事长。委托诉讼代理人：林红妹，该行办事员。委托诉讼代理人：周健锋，该行办事员。被上诉人（原审原告）：李丽琨，女，1947年12月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：陈肖坤，男，1976年12月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张志杰，广东圭峰律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈少鸿，广东圭峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江门市新会区圭峰置业有限公司，住所地：广东省江门市新会区会城镇圭峰东路44号。法定代表人：陈伟民。被上诉人（原审被告）：徐彩霞，女，1972年8月18日出生，汉族，住广东省江门市新会区。上诉人江门农村商业银行股份有限公司(以下简称江门农商行)因与被上诉人李丽琨、陈肖坤、徐彩霞、江门市新会区圭峰置业有限公司（以下简称圭峰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江门农商行上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回李丽琨、陈肖坤的诉讼请求；3.二审诉讼费由李丽琨、陈肖坤、徐彩霞、圭峰置业公司承担。事实与理由：江门农商行对涉案房屋已经依法办理了抵押登记，根据新会区人民法院查明：涉案房屋已办理初始登记，登记在圭峰置业公司名下，已办理的抵押登记属预购商品房抵押权属登记(详见一审判决书第8页第二段)。李立琨、陈肖坤与圭峰置业公司是否存在真实的购买涉案房屋的行为，江门农商行并不知情，经到房管部门查档，权属人为徐彩霞名下。徐彩霞与圭峰置业公司签订的《商品房购销合同》已经过房产机构鉴证，应依法有效，受法律保护。另当时江门农商行是将全部相应的贷款资料提交给新会房管部门，在该部门办妥了合法的预售房抵押登记手续后，在2002年9月5日取得了预购商品房的抵押权证书，然后同日向徐彩霞发放了100000元的贷款。2004年徐彩霞开始拖欠供款，至今尚欠我方贷款本金98033.94元及相应的利息。故此，江门农商行取得涉案房屋的抵押权是合法有效的，江门农商行的债权、抵押权应受法律保护。徐彩霞与圭峰置业公司之间签订购房合同关系以及江门农商行与徐彩霞之间的借款抵押关系，所有签名与指纹都是真实的，徐彩霞作为一个完全民事行为能力人应当对其行为负责，其签订的《商品房购销合同》、《个人购房抵押借款合同》及相关资料是真实有效的，江门农商行办理抵押登记都是经过相关部门办理的，是合法有效的，具有优先受偿的效力。本案的情况属于一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，结合本案的情况，圭峰置业公司在李丽琨、陈肖坤签订购房合同并收取款项后，未告知李立琨、陈肖坤，却将涉案房产抵押给江门农商行，根据上述法律规定，李立琨、陈肖坤可以解除合同，并要求圭峰置业公司赔偿，但不能对抗江门农商行的抵押权。一审法院虽然没有否定江门农商行的抵押权的有效性，但判决圭峰置业公司、徐彩霞两者所签订的《商品房购销合同》无效，从而导致江门农商行的债权和抵押权受损。因江门农商行的抵押权是以《商品房购销合同》、《个人购房抵押借款合同》两者同时存在为基础而确定的，既然一审法院确定江门农商行对徐彩霞的债权有效，那么抵押权也有效，从而《商品房购销合同》也是有效的。李丽琨、陈肖坤辩称，涉案房屋并没有办理他项权抵押登记，仅办理预购抵押登记，并不能产生不动产登记的效力，江门农商行主张已办理抵押登记属于理解与适用法律错误，依法应驳回。圭峰置业公司、徐彩霞未作答辩。李丽琨、陈肖坤向一审法院起诉请求：1.确认圭峰置业公司、徐彩霞于2002年8月28日签订的《商品房购销合同》无效，并涂销圭峰置业公司、徐彩霞就涉案不动产（江门市新会区**************车房）办理的预售登记备案；2.确认徐彩霞、江门农商行于2002年9月5日签订的《新会市农村信用合作社个人购房抵押借款合同》无效，涂销江门农商行就涉案不动产（江门市新会区**************车房）办理的抵押登记手续；3.确认李丽琨、陈肖坤于1998年11月9日与圭峰置业公司签订《商品房订购协议书》有效，并判令圭峰置业公司继续履行合同，将涉案的不动产（江门市新会区**************车房）登记到李丽琨、陈肖坤名下；4.圭峰置业公司承担本案诉讼费用。一审法院判决：一、确认徐彩霞与江门市新会区圭峰置业有限公司于2002年8月28日签订的《商品房购销合同》无效。二、江门市新会区圭峰置业有限公司应自判决发生法律效力之日起十日内协助李丽琨、陈肖坤办理坐落于江门市新会区某车房的不动产权证登记手续；三、驳回李丽琨、陈肖坤的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由江门市新会区圭峰置业有限公司负担。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：江门农商行对案涉坐落于江门市新会区**************车库的预售抵押登记能否发生抵押权效力。结合已查明的事实，李丽琨、陈肖坤于1998年11月9日与圭峰置业公司签订《售房订购协议书》，约定圭峰置业公司将其开发的位于新会市会城镇河南表东里商住楼第六层编号611单元及天面加建约25平方米及首层编号为15号的车房（车房现住址为江门市新会区************车房）出售给李丽琨、陈肖坤，李丽琨、陈肖坤于1998年11月9日和13日付清了房款定金1000元和第一期房款185000元，后又于2000年4月27日付清了剩余房款28732.2元，2002年7月15日付清水电负荷费15203.96元，合计支付229936.16元，其后李丽琨、陈肖坤使用涉案房屋至今。2002年8月28日圭峰置业公司将包括案涉车库“一房二卖”出售给徐彩霞，2002年9月5日徐彩霞与江门农商行签订《个人购房抵押借款合同》并向房管部门办理了《预售商品房抵押权属证书》。根据江门市公安局新会分局查明的事实，圭峰置业公司的法定代表人陈伟民与他人串通，将会城侨乐路3号、东侯路63号、五谷里2号、城西二路等四个楼盘已经销售的、用作拆迁补偿的、抵顶工程款的房屋、商铺、车库，虚构销售给他人，并签订虚假的购房合同，再使用虚假的购房合同诈骗银行贷款。故圭峰置业公司与徐彩霞就案涉车库买卖行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应属无效。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，抵押权系物权，经登记且自记载于不动产登记簿时发生效力。而预售商品房抵押预告登记，其权利人在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权。本案所涉《预售商品房抵押权属证书》系讼争房产上设立预告登记，并未登记到不动产登记簿，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力，不发生抵押权效力。况且，本案圭峰置业公司与徐彩霞签订的《商品房购销合同》属无效合同，预购人徐彩霞不能取得涉案车库的所有权登记，该车库抵押权登记亦无法完成，故讼争车库抵押权则不能产生。一审法院作出的涉案房屋没有办理他项权抵押登记不能产生不动产抵押的效力，抵押权并没生效的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，江门农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由江门农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年九月九日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明