广东省潮州市潮安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5103民初1084号原告：黄文晓，男，1973年5月1日出生，汉族，住潮州市潮安区。委托诉讼代理人：黄瑞章，广东志尚律师事务所律师。被告：黄亮星，男，1975年10月3日出生，汉族，住潮州市潮安区。原告黄文晓与被告黄亮星租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，被告黄亮星提起反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄文晓及其代理人黄瑞章、被告黄亮星到庭参加诉讼。庭审期间，被告黄亮星未经法庭许可中途退庭，本院按其撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告黄文晓向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《铺地租借合约书》；2.判令被告立即腾退租赁房屋；3.判令被告支付尚欠原告的租金1750元尚欠租金暂计到至2019年5月30日，此后计算至被告腾退房屋之日）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更2、3项诉讼请求为：2.判令被告立即腾退租赁房屋（位于潮州市××××中段，四至：东至仙华路、西至黄文钊工场、南至十米路、北至黄泳灿住宅，面积约130平方米，分隔为三间铺面）；3.判令被告支付尚欠原告的租金1750元（尚欠租金暂计至2019年5月31日，自2019年6月1日起至被告腾退之日的租金按每月2750元计）。事实和理由：2018年8月30日，原告与被告签订了《铺地租借合约书》，合同约定，原告将位于潮州市潮安区彩塘镇华桥村仙华路边的铺地（面积约130平方米）出租给被告，租赁期限为2018年8月30日至2020年8月30日，共2年，每年租金33000元，并约定每年租金应当在每年开始前2个月内还清。但被告没有按照约定付还租金，至今只付还租金23000元。原告多次向被告催讨无果。原告认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告却无理拒不支付租金，为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告在庭审时递交答辩状称，1.双方签订的书面租赁合同符合法律规定，该租赁合同合法有效，受法律保护。请法院依法确认双方所签租赁合同合法有效。2.原告已确认租赁合同合法有效，受法律保护，未经双方同意或法定条件，不能单方解除，原告诉请解除租赁合同缺乏事实依据和法律依据，请求判决被告腾退该租赁房屋无理，诉请被告给付尚欠租金1750元无合法依据。双方签订的合约没有明确约定租金支付形式及期限，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。3.原告为达到解除合同目的，于2019年5月30日指使他人将被告经营铺面用锁头锁紧，并派人将小车开到被告经营铺店将大门堵住，还断水断电阻止被告经营。被告遂于5月31日向彩塘派出所报警，致使被告至今无法经营，造成被告严重经济损失。具体为：聘请三位厨师，每人每月4000元，其中一人每月5000元，共计13000元；原告阻挠被告经营，应退还被告租金，从2019年5月31日起算至判决生效之日止，每天按90元计；造成被告每日经营利润损失，按小菜馆经营额3000元自2019年5月31日起算至判决生效之日止；原告于2019年5月31日到被告铺店阻挠不让被告经营，致被告存货以及5月31日早上进货无法卖出，造成损失2500元，原告应予赔偿。当事人围绕其诉讼请求及主张提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证。原告提交其身份证、铺地租借合约书、人口信息查询表、证明书；被告提交其身份证、铺地租赁合约书，双方当事人对上述证据真实性均无异议，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交合同书，证明其聘用菜馆三名厨师的事实；原告对证据的真实性、合法性、关联性有异议；本院认为，被告提供聘用三名厨师的合同书未经劳动部门备案，未能提交社保证明、厨师资格证明材料以及与本案的关联，对证据的真实性、关联性本院不予认定；2.被告提交照片二张，证明原告叫人开车堵在被告菜馆门前，又派人用锁头锁住菜馆大门，导致被告无法经营的事实；原告对照片的三性均有异议，照片无法证明被告所要证明的目的；本院认为，照片能够反映拍摄时的情形，但被告没有提供证据证明该情形系原告指使他人所为；3.被告提交报警回执，证明被告无法经营于2019年5月31日向派出所报案的事实；原告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为无法证明被告要证明内容；本院认为，报警回执上载明被告向派出所报警的时间，被告未能提供与本案关联的证据；4.被告提交马某、吴某的证词，证明二证人亲眼看到被告在8月30日晚约8点付还黄文晓13000元，然后双方在合约书签名的事实；原告认为该证据不符合事实，不能作为依据；本院认为，证人马某、吴某没有出庭作证及到庭接受询问，其二人的证言本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，原、被告签订《铺地租借合约书》，约定原告将位于潮州市潮安区彩塘镇倾桥村仙华路中段的三间房屋租给被告，约定租期2年，即自2018年8月30日至2020年8月30日，每年租金人民币33000元。每年租金支付方式：被告签字时付10000元，2018年9月30日付10000元，2018年10月30日付13000元。同时约定水电费由被告负责及转租需经原告同意等条款。合同履行时，原告交付三间房屋由被告经营菜馆，被告于2018年9月2日、同年11月间通过支付宝付给原告各10000元，及其后通过现金方式向原告支付3000元。被告尚欠原告第一年租金10000元，经原告催讨无果，遂于2019年6月5日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，潮州市潮安区彩塘镇华桥村民委员会于2019年6月4日出具证明书，证实原告黄文晓位于华桥村××中段自建铺面三间，不属政府违规土地的清理范围。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，原告虽然提交了潮州市潮安区彩塘镇华桥村民委员会关于“原告黄文晓位于华桥村××中段自建铺面三间，不属政府违规土地的清理范围”的证明书，但未能在庭审辩论终结前向法庭提交其取得位于潮州市潮××中××三间房屋的土地使用权证及取得建设工程规划许可证，其在未取得建设工程规划许可证的土地上自建房屋并与被告签订《铺地租借合约书》，双方签订的《铺地租借合约书》无效。无效的合同自始没有法律约束力，解除合同的前提是建立在合同有效的基础上，故本院对原告的该项诉请不予支持；对被告抗辩继续履行《铺地租借合约书》本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告因涉案合同占有使用涉案房屋，基于合同无效被告应当将涉案房屋返还给原告。因此原告请求被告腾退租赁房屋，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案租赁合同属无效合同，且被告至今实际占有使用原告的房屋，故被告应向原告支付房屋占有使用费。被告支付租金的标准参照原、被告签订的《铺地租借合约书》约定的每年租金33000元，即每月租金2750元计算。自双方签订合同时至起诉之日，被告已支付租金23000元，即支付了自2018年8月30日起至2019年5月（9个月）的租金，尚欠2019年5月的租金1750元。被告至实际腾退期间的租金另计。被告辩称其已付清第一年租金33000元以及造成其经济损失，原告对此予以否认，被告没有提交交付租金的凭证，提交的证人证言没有出庭作证或到庭接受询问，提交的三名厨师的合同书、照片均不足以证明其经济损失，故本院对被告上述主张不予认定。被告未经本院许可中途退庭，应自行承担由此引起的对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黄文晓、被告黄亮星于2018年8月30日签订《铺地租借合约书》无效。二、被告黄亮星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄文晓返还其租赁位于潮州市潮安区彩塘镇华桥村仙华路中段的三间房屋。三、被告黄亮星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄文晓支付2019年5月份租金1750元；以及自2019年6月1日起至本判决确定腾退之日止按每月2750元计的租金。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币725元，由原告负担225元，由被告负担500元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，原告可于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回预交的受理费人民币500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审判员  叶鑫旺二〇一九年九月二十六日书记员  孙银霞