云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初1454号原告：张庆祥，男，1964年3月18日出生，白族，住大理市。原告：李玉莲，女，1963年5月6日出生，白族，住大理市。二原告委托诉讼代理人：杨守智，云南杨守智律师事务所律师，特别授权代理。被告：周小平，男，1959年3月15日出生，汉族，住大理市。被告：周云，女，1963年9月25日出生，汉族，住大理市。二被告委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师，特别授权代理。原告张庆祥、李玉莲与被告周小平、周云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玉莲及二原告的委托诉讼代理人杨守智，二被告的委托诉讼代理人黄玲娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆祥、李玉莲向本院提出诉讼请求：一、确认原告张庆祥与被告周小平签订的《售房协议》有效。二、判令原告享有向大理市政府领取下关镇原福星路（现为幸福路红星巷10号）金属公司宿舍1栋2单元4楼7号房产拆迁款210000元（暂定）的权利。三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告周小平与被告周云系夫妻关系。2003年1月21日，原告张庆祥夫妇与二被告协商一致后签订了《售房协议》，协议约定二被告将坐落于，面积为71.61㎡的房屋以58000元的价格出售给原告，原告当天预付10000元，待手续办清后一次性全部付清。2003年2月11日原告支付购房款20000元，2003年5月19日支付28000元，周小平向张庆祥出具了收条，注明原告已付清全部房款，并将房屋所有权证、土地使用权证交给原告。原告付清房款后要求被告办理房屋过户手续，但二被告一直找各种理由推脱。此外，原告购买涉案房屋后，又向大理白族自治州产权交易中心有限责任公司购买了12.62㎡的房屋面积，但因当时涉案房屋未过户，所以借用了周小平的名义，但实际付款人是原告。2017年5月9日，大理市人民政府发布了《关于大理市沙河埂片区改造项目房屋征收范围的公告》，原告向被告购买的房屋所在区域被划入城建拆迁范围。被告周小平、周云看到拆迁公告后，于2017年10月23日以“多次搬家管理不慎，证件遗失”为由，于2017年11月15日向大理市不动产登记中心提交《不动产登记申请书》，申请不动产证遗失登报，尔后办理了新的不动产证，还申请更改房屋地址为下关镇幸福路红星巷10号1幢2单元4楼7号。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告周小平、周云辩称，双方签订的《售房协议》无效，涉案房屋系房改房，在没有经过相关审批的情况下，违反了相关法律的效力性规定。原告的第二项诉讼请求亦无事实和法律依据。双方当时是以65,000元的交易价格协商的，并非58,000元，被告并非找各种理由推脱，而是原告没有支付完毕购房款，其次原告当时拿不出足够的出让金，且原告当时欠债较多，担心房屋过户后会被执行，因此原告一直不办理过户手续；原告所述借用被告周小平的名义购买了隔壁12.63㎡的房屋，因该部分房屋也是房改房，故其借名购买的行为也是违法违规的。原告张庆祥、李玉莲为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告张庆祥、李玉莲身份证复印件各1份，以证明二原告的身份情况及诉讼主体资格；2、《售房合同》及收条各1份，以证明被告周小平将建筑面积为71.61㎡的住宅房一套，以58,000元的价格出售给原告，且原告已付清全部房款；3、第53651号房屋所有权证及大国用（2003）第15027号国有土地使用证各1份，以证明被告将涉案房屋的土地证及房产证交给原告。4、承诺书、大理市不动产权证遗失登报申请书、申请书、不动产权证/登记证明作废公告、大理市人民政府门户网页打印件、不动产登记申请书各1份，以证明二被告于2017年10月23日以“多次搬家管理不慎，证件遗失”为由，于2017年11月15日向大理市不动产登记中心提交《不动产登记申请书》，申请不动产证遗失登记，尔后办理了新的不动产证，还申请更改房屋地址为下关镇幸福路红星巷10号1幢2单元4楼7号。5、大理市沙河埂片区房屋征收协议、大理市沙河埂片区定向定价安置房认购协议、大理市沙河埂片区房屋征收补偿安置（货币）协议、现场勘查记录表各1份，以证明被告与大理市住房和城乡建设局签订房屋征收协议并要求领取安置补偿费。6、产权款收据、测绘费发票及交易服务费发票各1份，以证明原告向大理州产权交易中心有限公司购买12.67㎡房屋。7、原告缴纳电费的部分收据，以证明原告实际居住使用涉案房屋多年。经质证，被告多原告提交的证据1、证据5中的现场勘查记录表及证据7的真实性予以认可外，对其余证据均不予认可。本院认为，原告提交的证据中，除大理市沙河埂片区房屋征收协议、大理市沙河埂片区定向定价安置房认购协议、大理市沙河埂片区房屋征收补偿安置（货币）协议不符合证据形式要件本院不予采信外，对其余证据的真实性本院予以认可。被告周小平、周云为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、二被告身份证复印件各1份，以证明二被告的身份情况及诉讼主体资格。2、评估报告数据确认书、补偿计算明细表各1份，以证明被告房屋和装修评估情况。3、不动产权证及证件收条各1份，以证明涉案房屋产权性质为房改房，土地性质系划拨。原告质证对被告提交的证据1无异议，对于证据2、证据3均不予认可。本院认为被告提交的证据2、证据3与在案其余证据能相互印证，本院予以采信。在审理过程中，本院向大理市城镇棚户区改造沙河埂片区房屋征收补偿安置办公室调取编号为HB-0105大理市沙河埂片区房屋征收协议、大理市沙河片区房屋征收补偿安置（货币）协议以沙河埂片区国有土地上房屋征收补偿计算明细表各1份。经质证，原、被告双方对上述证据均无异议，本院予以确认。综上，本院确认本案如下法律事实：原告张庆祥与李玉莲，被告周小平与周云均系夫妻关系。2003年1月21日被告周小平将位于大理市，建筑面积为71.61㎡的个人住房以58000元的价格出售给原告张庆祥居住使用。双方约定2003年1月21日预付10000元。2003年2月11日原告张庆祥向被告周小平住房20000元，2003年5月19日支付28000元。2003年5月19日，原告张庆祥将上述购房款支付完毕后，被告周小平出具收条给张庆祥收执，并将涉案房屋房产证及国有土地使用证（第53651号房屋所有权证及大国用（2003）第15027号国有土地使用证）交二原告保存，同时将房屋交付二原告居住使用至今，但双方一直未办理房屋变更登记。2019年3月25日，二被告与大理市住房和城乡建设局达成《大理市沙河埂片区房屋征收协议》及《大理市沙河埂片区房屋征收补偿安置（货币）协议》，内容为：被征收房屋坐落大理市，房屋产权证云2017大理市不动产权第0003976号，房屋用途住宅，产权证载建筑面积71.61㎡，产权实测建筑面积99.6㎡，土地用途住宅用地，土地使用面积22.78㎡。被征收房屋补偿：（一）被征收房屋补偿款794011元；（二）装修及附属设施补偿款74700元；（三）临时安置费14342.4元（99.60㎡×12元／㎡×12月）；（四）搬迁费1000元；（五）电视、电话、网络等移动机补助400元；（六）货币安置奖励40000元；（七）提前搬迁奖励6000元；（八）签协联动奖励10000元（签协4000元、整栋搬迁完6000元）；（九）特殊补助零元；（十）一次性物业补助（选择回购安置房可享受）零元；（十一）套内面积奖励158802.18元（89.15㎡×20%×8906.46元／㎡）；合计1099255.58元。本院认为，本案原、被告双方于2003年1月21日《售房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合约签订后，原告支付了约定的购房款，但双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。2019年涉案房屋及土地被纳入政府拆迁改造范围。根据《中华人民共和国物权法》第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告虽按协议约定向被告交清了全部购房款，并实际占有使用所购房屋至今，但并没有取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收护决定等生效时发生效力”之规定，因涉案房屋物权因拆迁而消灭，则原告已无法取得所购房屋的产权。被告作为涉案房屋的所有权人，其与大理市住房和城乡建设局签订的房屋征收协议，在一定意义上而言，被告在该协议中的合同权利即为其出卖给原告的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，被告在已收取购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，原告可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价-拆迁补偿款，现因被告尚未实际领取拆迁补偿款，则原告请求确认其享有上述房屋征收补偿协议中的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致的原则，应予支持。本案房屋征收补偿协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由原告享有。被告因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条之规定，判决如下：一、原告张庆祥与被告周小平于2003年1月21日签订的《售房协议》有效。二、位于大理市的房屋征收补偿款1099255.58元归原告张庆祥、李玉莲所有。案件受理费人民币14,640元，减半收取7,320元，由原告张庆祥、李玉莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇一九年九月三十日书记员  张 涵