广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0109执异7号 案外人：龙绍强，男，1989年3月1日出生，侗族，身份证住址广西天峨县。 申请人：韦克胜，男，1990年4月3日出生，壮族，身份证住址南宁市邕宁区。 被申请人：韦阳，男，1977年5月5日出生，壮族，身份证住址广西河池市金城江区。 本院在执行申请人韦克胜与被申请人韦阳财产保全一案中，依法查封了被申请人韦阳名下座落于河池市城东六十米大道旁（市公安局住宅小区A栋）1-1801号房[不动产权证号：河房预金城江字第**]，案外人龙绍强于2019年9月2日对执行标的提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人龙绍强提出异议请求：请求解除南宁市邕宁区人民法院（2019）桂0109民初312号民事裁定书中对被申请人韦阳名下（实际所有权人为案外人）位于河池市金城江区金城东路**金盾小区**1-1801房屋（河池市××××大道旁市公安局住宅小区A栋1-1801号房）的查封。 案外人龙绍强称，经物业证明河池市××××大道旁市公安局住宅小区A栋1-1801号房与河池市公安局金盾苑小区A栋1801号房是同一套房屋。本案案外人杨宝花于2014年经协商通过转让指标的方式向被申请人韦阳购买其位于河池市金城江区金城东路032号金盾苑小区A栋1801号房（河池市××××大道旁市公安局住宅小区A栋1-1801号房），在房屋建设过程中，杨宝花按照规定多次将房款向韦阳指定的河池市公安局财政专户打款，每次打完房款后都会拿着房款单给韦阳去河池市公安局财务复印后，再把原单还给杨宝花，直至所有房款全部交纳完毕，总计405750元。韦阳将房屋指标转让给杨宝花，房屋税费、物业管理费等都是杨宝花亲自缴纳，因指标房不能直接过户到杨宝花名下，房地产有关手续规定五年内房屋无法更名过户，五年内房屋还是挂在韦阳名下。杨宝花因有房住而于2018年将此房屋转让给案外人，案外人己支付给杨宝花购房款520639元，最近案外人到房产部门准备办理该房屋过户手续时，发现房屋已被查封，查封的依据是南宁市邕宁区人民法院（2019）桂0109民初312号民事裁定书。案外人认为，涉案房屋虽然在韦阳名下，但实为杨宝花购买，又将该房转卖给案外人，案外人也支付了房款，因此目前该房屋所有权人应是案外人而不是韦阳，南宁市邕宁区人民法院根据（2019）桂0109民初312号民事裁定书查封案外人位于河池市金城江区金城东路032号金盾苑小区A栋1801号房（河池市××××大道旁市公安局住宅小区A栋1-1801号房）有误，应予解除查封，特此向贵院提出财产异议保全申请书，请审查后予以批准。 申请人韦克胜称：一、案外人龙绍强提供的证据，不能证明涉案房屋为其所有。1.根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”故本案龙绍强诉称的房屋转让，未依法登记，不发生物权变动，根据不动产登记簿记载及法律相关规定，涉案房屋仍为韦阳所有。2.杨宝花于2015年10月5日与韦阳签订《房屋转让合同》时，韦阳尚未取得房产证，不动产物权尚未设立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”杨宝花无法取得物权，其与韦阳之间是债权债务关系。另外，杨宝花与龙绍强于2018年8月22日签订的《房屋转让协议》，同样不能发生物权变动，是杨宝花与龙绍强之间的债务债务关系。无论从法律性质还是从法律关系上看，两者与韦克胜因民间借贷查封韦阳的房产均无联系，龙绍强提出执行异议没有任何法律依据。3.根据《物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”现该房产不动产登记的权利人为韦阳，据此韦克胜依据生效判决查封、申请执行韦阳名下的该房产，具有充分的法律依据。二、杨宝花与龙绍强签订《房屋买卖合同》所涉及的房屋与韦克胜查封韦阳（不动产登记）的房屋地址不一致。物业公司不是裁判机关，其无权对案件的事实作出认定，且其出具的《说明》不能证明龙绍强主张的房屋与韦克胜案件中查封韦阳的房屋具有一致性。综上，杨宝花、龙绍强、韦阳作为完全民事行为能力人，对各自民事行为均应承担相应责任。杨宝花、龙绍强与韦阳之间未办理不动产转让登记，导致物权不发生变动。在签订合同时，三人对不办理不动产转让登记可能存在的风险已经或应当各自评估并充分认识，产生的后果应由三人按法律规定各自承担，与韦克胜无关，不影响韦克胜的保全查封以及申请强制执行该房产。现龙绍强主实际上只能主张其无法取得房屋而与杨宝花之间存在的债权债务关系，而韦克胜查封、申请执行的是属于韦阳的物权法律关系，龙绍强不享有足以排除韦克胜强制执行民事权益的权利，据此，《民诉法解释》第三百一十二条规定，龙绍强提出的执行异议不能成立，请求法院驳回诉龙绍强的异议申请。 被申请人韦阳称：2014年河池市公安局在河池市××区××大道旁开建民警集资房，我本人根据条件获得集资购买一套资格，后因个人资金不足，经协商后，我将购房指标转让给杨宝花，并于2015年选房后（通俗称河池市金城江区金城东路032号企盾苑小区A栋1801A号房）与杨宝花签订了该房转让协议。2014年至2016年在房子建造过程中，杨宝花以我的名义按市公安局基建办通知，分期向河池市公安局财政专户存入全部房款总计约407000元。按照有关规定，该房子在规定年限内（5年）不得过户更名，所以房子还挂在我的名下，实际上已经归杨宝花所有。2018年8月龙绍强通过我及相关渠道充分了解掌握有关事实及相关转让证明材料真实性后，龙绍强与杨宝花达成金盾苑小区A栋1801A号房转让协议，该企盾苑小区A栋1801A号房屋转让到龙绍强手里。2019年5月初，龙绍强在办理房屋更名至自己名下的过程中，发现该房屋子2019年3月1日被南宁市邕宁区人民法院裁定为查封、冻结，当时我还没有收到法院相关文书。后于2019年5月18日收到南宁市邕宁区人民法院有关文书后才获悉该房子查封的原因是于与我和韦克胜民间借贷纠纷案有关。本人于2018年9月8日向韦克胜借款64万元，后因没能按时归还，韦克胜于2019年3月诉至邕宁区人民法院，并对我名下的房屋进行查封，目前本人同韦克胜正在协商解决还款事宜。根据上述有关事实，现龙绍强实际为河池市××区××小区××房的实际拥有者及占有方，我并没有该房屋的任何所有权。现特向南宁市邕宁区人民法院说明情况，并请求解除我名下被查封的位于河池市××区××小区××房。 本院查明，申请人韦克胜于2019年3月1日向本院提出财产保全申请，请求查封被申请人韦阳名下的财产，保全价值在678400元范围内。申请人提交中国平安财产保险股份有限公司广西分公司出具的保单保函和诉讼财产保全责任保险保险单（保单号：11439003900634711324）各一份，为申请人申请财产保全提供担保。2019年3月1日，本院作出（2019）桂0109民初312号民事裁定书，裁定：查封（冻结）被申请人韦阳的财产，保全价值在678400元范围内。后本院依裁定于2019年3月13日查封了被申请人韦阳名下座落于河池市城东六十米大道旁（市公安局住宅小区A栋）1-1801号房[不动产权证号：河房预金城江：河房预金城江字第**> 另查明，被申请人韦阳系河池市公安局民警，2014年河池市公安局在河池市××××大道旁建设民警集资房，根据条件被申请人韦阳获得购买资格，但因资金不足，经协商后将购房指标转让给杨宝花。2015年8月20日被申请人韦阳与广西河池市华星房地产开发有限公司于签订一份《商品房买卖合同》以及一份补充协议，由韦阳向该公司购买座落于河池市××××大道旁A栋1-1801号房，总价款405479元，房屋竣工后以房屋所有权登记的地址为准。2015年10月5日，韦阳（甲方）与杨宝花（乙方）签订一份《房屋转让合同》，约定甲方将位于河池市××小区××-1801Ａ房屋转让给乙方，乙方一次性将购房总价款45万元付清给甲方，甲方在取得房屋产权证或能够办理过户手续之后，应于90日之内将房屋过户到乙方名下。2014年2月18日至2015年9月30日，杨宝花作为实际缴款人，通过以韦阳名义分期向河池市公安局名下账户存入全部购房款。杨宝花于2016年9月30日向河池市江泰物业金盾苑服务中心缴纳A-1801号房的装修保证金500元、水电周转金300元以及专项维修基金、电梯运行费、生活垃圾处理费等物业管理服务费合计1137.36元，又缴纳了2016年9月30日至2018年9月30日的物业管理服务费合计3431.77元（1572.77元+1859元）、2016年12月份至2018年7月份的公摊水电费合计352元（111元+241元）。2016年9月30日韦阳出具一份《委托书》，载明：本人韦阳，河池市公安局在职在编民警，系金盾苑A栋1801A业主，因工作原因委托杨宝花代为办理各项交房手续以及水电气等协议签订。 2018年8月22日，杨宝花（甲方）与龙绍强（乙方）签订一份《房屋转让协议》，约定甲方将河池市安公安局金盾苑小区A栋1801号房转让给乙方，总价款540639元，乙方先付首付款520639元，乙方办好不动产权证后支付剩下的2万元，该河池市公安局金盾苑小区是市场运作商品房。2018年8月22日至24日，龙绍强通过银行转账向杨宝花支付购房款合计52万元、通过微信支付购房款600元。杨宝花于2018年8月24日出具《收据》证明收到龙绍强支付的购房款520600元。同日，龙绍强与杨宝花到物业服务中心办理交接手续，并与河池市江泰物业服务有限公司签订《小区区域防火责任书》、《装修管理服务协议》、《“金盾苑小区”房屋二次装修补充说明》等材料。龙绍强亦缴纳了2018年9月30日至2019年9月30日的物业管理服务费2129元以及2018年8月份至2019年6月份的公摊水电费205元。2019年8月8日，河池市江泰物业服务有限公司证实，韦阳位于河池市城东六十米大道旁（市公安局住宅小区A栋）1-1801号房与原韦阳转让给他人杨宝花、龙绍强的“河池市公安局金盾苑小区A栋1801号”和“河池市××小区××-1801Ａ房屋”实为同一套房屋，且根据韦阳的陈述，亦可以印证该事实。 再查明，2018年9月8日被申请人韦阳向申请人借款64万元，并于2018年12月7日补写了借条，约定2018年12月30日前归还。但被申请人韦阳逾期未偿还借款，申请人遂起诉至法院，并提出前述财产保全申请，本院依法查封了被申请人韦阳名下座落于河池市城东六十米大道旁（市公安局住宅小区A栋）1-1801号房[不动产权证号：河房预金城江字第20155：河房预金城江字第**style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中涉案房屋虽然登记在被申请人韦阳名下，但被法院查封日期是2019年3月13日，而被申请人韦阳于2015年10月5日与杨宝花签订《房屋转让合同》，杨宝花又于2018年8月22日与龙绍强签订《房屋转让协议》，该两份书面合同合法有效，时间均早于法院查封日期，第一次房屋转让中买受人已支付全部价款，第二次房屋转让中买受人已支付绝大部分（《房屋转让协议》约定办好不动产权证后支付剩下的2万元）价款，并实际占有和使用涉案房屋。关于未办理过户登记的问题，至涉案房屋被法院查封之日止，不动产权证号仍登记为河房预金城江字第20155387号，即尚未办理正式的不动产权证书，致使当事人无法办理过户登记手续，而原因并非因买受人自身造成。综上，案外人龙绍强对执行标的提出异议的理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应中止对河池市城东六十米大道旁（市公安局住宅小区A栋）1-1801号房的执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对河池市城东六十米大道旁（市公安局住宅小区A栋）1-1801号房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  莫春华 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄福生 二〇一九年九月十六日 法官 助理  柒志海 书 记 员  黄邦捷 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。；