北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14246号原告：赵玮，女，1986年12月30日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵继革（系赵玮之母），女，1954年7月14日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市大兴区兴政街(科技大厦)31号7层31-6。法定代表人：韩光，总经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，1991年3月10日出生，汉族，北京美丽屋资产管理有限公司职员。被告：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路48号1号楼18至19层B座18-19A。法定代表人：付瑞宇，总经理委托诉讼代理人：许金朝，男，1984年6月24日出生，汉族，北京易鸿悦房地产经纪有限公司职员。原告赵玮与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赵玮之委托诉讼代理人赵继革、美丽屋公司之委托诉讼代理人张艳楠、易鸿悦公司之委托诉讼代理人许金朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玮向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2016年1月30日签订的《北京市房屋出租委托合同》及其补充条款无效；2.判令二被告向原告支付房屋使用费(自2017年7月29日至被告实际返还原告房屋之日止)；3.判令二被告退还原告房屋并赔偿原告房屋内物品损失4400元（包括新门锁200元、液晶电视2200元、长岭冰箱400元、热水器50元、床头柜50元、防护栏板400元、蚕丝被2床1000元、管道维修+吊灯100元）；4.判令诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年1月30日，我与二被告签订租赁合同当日，即将房子交给美丽屋房管员刘柏宇，租期三年，约定每年一个月的免租期供他们收拾屋子。免租期当月房子就出租出去，因为第一位房客住进后我们就没权再进入屋内，在租户走后我要求把我存在房中的桑蚕丝棉被拿出，结果被告之房子又出租了，此时他们把我的房屋门锁换了。管理员在我的要求之下跟第二个租户联系取被子，新租户却说被子被她扔掉了，当时我交屋子时二床被子是包裹着液晶电视存放在床下的盒子里，被子没了我当时就跟美丽屋协商要赔偿。2016年7月，发生了水患后，物业维修了房屋，但新房户来到后拆掉了窗户护栏档板，随意丢在窗外，我发现及时通知了美丽屋小主管要求他们修复，至今未修复。2017年6月24日，又一次水患，管理员乔志鹏在客户走后居然掀倒冰箱，砸坏屋里的物品，在没有签订租赁终止合同情况下拒付房租至今。2016年10月，物业通知我维修房屋，我多次与他们联系到场清点房中物品，结果他们还是不来。2016年11月1日，在警察的安排下，房屋管理员乔志鹏及物业负责人董全到现场，等查物点数完成，损坏情况如下：1.冰箱横躺地面已损毁；2.床头柜柜面全部砸裂损毁；3.热水器部分损坏；4.窗户护栏挡板全部损坏，部分挡板现在仍在窗外的地面上；5.液晶电视不见了。乔进屋直接从大床下把泡了二回水的电视机拿了出来。目前我的房屋控制权仍在美丽屋掌管着。二被告未支付我房屋使用费，且不同意赔偿我的相关损失，故诉至法院，望判如所请。美丽屋公司、易鸿悦公司辩称，不同意原告的诉讼请求，被告认为2017年6月23日房屋因大水无法使用，被告已告知原告解除合同，2017年6月30日原告将房屋钥匙拿走，原告已经取得实际使用权，故被告认为，双方于2017年7月1日已经解除合同。2017年7月1日已经解除合同，如我们未付房屋租金，我们同意继续支付，如已付房屋租金，我们不在追究。不同意原告的第三项诉讼请求，双方签订委托合同时，关于屋内物品交割已经作记录，在记录以外的内容，我们不认可，在2017年6月30日房屋已经交付给原告，之后房屋是什么情况，我们无法控制。双方的确签订过委托合同，合同签订后，双方依约履行合同，在2017年夏季雨季到来，因房屋质量问题，导致房屋内和小区内有严重积水情况，这个情况是无法排除的，依据双方签订的委托合同第7条第3款第6项，原告交付房屋时隐瞒了重大隐患，影响对外出租，故我们认为已经构成了解除要件，根据民法通则第136条规定，原告的起诉已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对无争议的事实认定如下：原告系坐落于北京市昌平区沙河镇程远青年公寓室（以下简称涉案房屋）的居住使用权人，涉案房屋无建设规划审批手续。2016年1月30日，原告将房屋出租于二被告，并约定2016年1月30日至2016年4月29日为免租期，租金交纳自2016年4月30日起至2019年4月29日，租金标准为每月800元。二被告已支付原告房屋使用费9600元。审理过程中，原告向本院提交了《北京市房屋出租委托合同》及《补充条款》，但原告均未签字。2017年6月24日，涉案房屋被雨水所淹，二被告与原告联系，未协商解决。2017年6月27日，二被告通知原告收回房屋。关于房屋收回的交接手续，原、被告均称没有。原告为证明自己的损失提供了现场照片及《物业交接清单（附件一）》作为证据。物业交接清单载明，交房日期为2016年1月31日，涉案房屋内有双人床一张、双人垫一个、衣柜一个、床头柜一个、电视机一台、电视遥控器一个、冰箱一台、洗衣机一台、电热水器一台、抽油烟机一台、燃气灶一个、钥匙一把。二被告认为原告没有提供购买发票，无法证明物品的价值，而且原告主张的有些物品并没有在《物业交接清单（附件一）》上显示。原告认可其主张赔偿的物品仍在涉案房屋，被水泡了。本院认为，原告虽未在《北京市房屋出租委托合同》及《补充条款》上签字，但根据原告陈述、原告提供的证据及二被告辩论意见，本院认定原告与二被告之间已形成事实上的房屋租赁合同法律关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因原告未提供证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故本院认定原告与二被告之间形成的事实上的房屋租赁合同法律关系无效。关于二被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效的辩论意见，无事实及法律依据，本院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于原告主张的房屋使用费金额，本院认为，即使房屋租赁合同无效，原告交付二被告的房屋亦应符合基本、合理的居住条件。根据原、被告提交的证据显示涉案房屋曾遭遇严重灌水，有严重的安全隐患，在原告未进行修复的情况下，二被告有权拒绝支付房屋使用费。根据双方的聊天记录，本院认为2017年6月24日房屋被灌水后即无法满足正常居住条件，故对原告要求二被告支付自2017年7月29日至二被告实际返还原告房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告称其在涉案房屋内的蚕丝被丢失，因原告未提供相关证据且被告不认可，故本院对此诉讼请求不予支持。除蚕丝被外，原告称其他物品仍在涉案房屋内，被水泡了，本院认为，涉案房屋内灌水具有严重安全隐患，原告未提供证据证明涉案房屋内物品被水泡是二被告造成的，故对原告要求二被告赔偿除蚕丝被外其他损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵玮与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司之间于2016年1月30日形成的事实上的房屋租赁合同法律关系无效；二、驳回赵玮的其他诉讼请求。案件受理费25元，由赵玮负担（已交纳）。管辖权异议申请费70元,由北京美丽屋资产管理有限公司负担(已交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王慧霞二〇一九年九月二十六日法官助理 王 龙书 记 员 翟金萍