山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初1908号 原告：张召君，男，1967年5月20日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张树龙，男，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。 被告：济南樱桃酒店管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：夏雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐琪，泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梦云，泰和泰（济南）律师事务所律师。 原告张召君与被告济南樱桃酒店管理有限公司（以下简称樱桃酒店）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张召君及其委托诉讼代理人张树龙、被告樱桃酒店的委托诉讼代理人唐琪、张梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张召君向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金55200元；2.判令被告支付原告物业费7189.9元、水费1392.8元；3.判令被告支付房屋占有使用费39507.03元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月3日，原、被告签订《房屋经营托管协议》，约定原告将名下位于济南市天桥区鲁鼎广场x座x至x房间托管给被告用于酒店经营，期限自2015年8月3日至2024年8月2日，托管费为每月26338元/间。该协议还对双方各自的权利义务、违约责任进行了约定。2019年1月28日被告向原告发出解除托管协议的通知，原告于2019年3月11日向被告发出告知函表示同意解除托管协议，根据协议约定，被告在合作期内单方终止协议应赔偿原告每间房屋4600元作为违约金，并且被告尚拖欠物业费7189.9元以及水费1392.8元，原告多次找被告协商未果，现原告诉至法院，请求法院判如所请。 被告樱桃酒店辩称：第一，答辩人已按合同约定履行托管义务，系原告原因导致合同无法继续履行。答辩人不存在违约事实。原告向答辩人主张支付违约金的请求缺乏事实及法律依据。2015年8月3日，原告与答辩人签订《房屋经营托管协议》，约定原告将位于济南市天桥区鲁鼎广场x座x号公寓交由答辩人进行经营托管。协议签订后，自2015年8月至2019年2月，答辩人一直按照合同约定履行托管义务，而原告却未按合同约定履行保证房屋可以正常使用的义务，导致托管房屋存在室内漏水、泡水，电梯停运及严重的质量问题，多次出现困人、掉落、停运等事件，物业乱收费，托管房屋消防设施无人维护，存在重大安全隐患等问题始终得不到解决，造成答辩人无法正常进行托管经营。无奈，答辩人多次向原告发函要求解决问题，均未得到回复。原告还唆使中冠物业公司对托管房屋强行停水停电，致使答辩人无法营业。原告的行为已构成根本违约，符合法定解除条件，据此，造成合同无法继续履行的原因系原告行为所致，并非答辩人单方终止协议。第二，答辩人不应向原告支付物业费、水费。答辩人自托管经营以来，托管房屋的物业公司一直存在私自乱收费，高抬电价、水费的现象，答辩人多次向中冠物业公司交纳水、电费，累计多交30余万元，现中冠物业公司在未与新物业公司交接的情况下，答辩人的差额损失及物业费结算均须另案主张。另外，托管协议约定物业费由答辩人承担，且托管经营以来，物业费由答辩人直接向中冠物业公司交纳，物业公司与被告是事实上的物业服务合同关系。因此，物业费应由物业公司与答辩人直接结算，原告的该请求不应得到支持。第三，答辩人不应支付房屋占有使用费。2019年1月28日，《房屋经营托管协议》解除后，答辩人已通知原告结算并交接房屋，答辩人于2019年2月20日向原告结清了全部托管费用，于2019年2月21日将房卡、水电卡交接给原告。因此，答辩人不存在占有房屋的事实。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织双方进行了质证，对原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定双方无争议的事实如下：原告张召君系济南市天桥区鲁鼎广场x座x至x号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2015年8月3日，原告张召君（甲方委托方）与被告樱桃酒店（乙方受托方）就涉诉房屋签订了《房屋经营托管协议》，双方约定：托管物业的用途为酒店公寓托管经营，甲方需对托管房屋完成家电家具等附属设施的配置。经营托管服务的期限自2015年8月3日起至2024年8月2日止。甲方应在2015年8月3日前将符合交房条件的托管物业交付给乙方。乙方在甲方交付托管物业后正常房筹备期为2个月，乙方在托管房屋符合本合同约定的附属设施及精装修条件的，在验收合格后7日内予以上线运营。托管期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权。甲方托管费为26338元/月。从第六年每四年递增5%。甲方当月托管收入于次月20日前由乙方支付到甲方的银行账户。合同第六条关于物业（房屋及附属设施）维护一条约定，经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管物业维修等原因造成损坏需要维修或重置的，费用由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失需要维修或重置的，费用由乙方承担。乙方有权对托管物业的日常简单维护和维修，维修费用超出200元的，乙方须通知甲方，经甲方同意后，乙方即可修理；如遇影响客人入住的，或非因乙方原因无法联系甲方的，乙方可自行维修，事后通知甲方。维修费用低于200元的，乙方可自行维修，事后通知甲方。托管期间，乙方承担费用包括：水费、电费、物业管理费等，甲方承担费用包括：房屋购买及前期简单装修、经营物业所需的基本配置等。双方还约定：由于房屋建筑基础设施质量问题造成的整改维修而影响房屋上线使用的，未上线使用的房屋免租期顺延，已上线使用的房屋维修期间乙方不承担托管费用（以乙方书面或电子通知为准）。原、被告还在违约条款中约定：本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金。除另有约定外，本协议项下的违约金为月托管费26338元。 上述《房屋经营托管协议》签订后，原告向被告交付了涉诉房屋。该托管协议履行过程中，被告主张曾于2017年11月29日向原告邮寄告知函，内容主要为反映房屋透水严重导致墙面脱落影响经营的问题。原告称未收到该告知函，被告也未再提交已送达告知函的证据。2019年1月17日，被告又以通知函的形式就涉诉房屋的质量问题、物业管理权纠纷以及物业乱收费等问题告知原告前来进行磋商。该通知函已于2019年1月18日签收。2019年1月28日，被告向原告邮寄送达了解除托管协议通知书，认为原告未与其就房屋漏水等问题进行协商，导致被告无法正常经营，通知原告解除双方的《房屋经营托管协议》。2019年2月1日，原告向被告出具告知书，告知书载明：“济南樱桃酒店管理有限公司济洛路分公司（夏日酒店）：我们是中凡鲁鼎广场业主，我们2019年1月28日已经接到贵公司关于解除房屋经营托管协议通知书，现我们业主同意接到贵公司通知书后解除合同，并通知贵公司，两日内交还房屋及钥匙水电卡，如延期交还房屋及钥匙水电卡，贵公司应继续按托管协议支付我们业主托管房屋收益及其违约金。介于临近春节，可春节过后，对于我们业主房屋费用结算协商解决。”后，原告又于2019年3月10日向被告邮寄告知函，同意解除托管协议，要求被告腾空房屋并结算费用。 另查明，涉诉房屋的物业费由被告直接向物业公司交纳，被告自认已交纳至2018年6月30日。水费交纳至2018年4月15日，2018年8月16日至同年10月15日期间的水费也已交纳。原、被告均认可涉诉房屋租金实际支付至2019年1月26日。此外，原告于2019年6月26日补交了涉诉房屋2018年7月1日至2018年12月31日的物业费7189.9元。 原、被告存有争议的问题即为原告的诉讼请求：一、关于原告主张的违约金，被告认为双方签订托管协议后，涉诉房屋出现室内漏水、泡水、电梯停运等严重质量问题，被告多次发函要求原告予以解决，均未得到回复，原告未按合同约定履行保证房屋可以正常使用的义务，被告无法实现合同目的，故只能解除合同。被告向法庭提交了房屋照片、视频等证据。原告称被告系单方解除托管协议，属于违约，应承担违约责任。对被告提交的证据均不予认可，但亦未提交相反证据予以反驳。二、关于原告主张的占有使用费。原告其所有的12间公寓，其中9间于2019年3月1日交接，剩余3间于2019年4月17日交接。被告称其中9间于2019年2月21日交接，剩余3间于2019年4月17日交接。双方提交的证据均不足以证实其主张。三、关于原告主张的物业费及水费，被告称双方约定由被告直接向物业公司交纳相关费用，原告无权主张。 本院认为，原、被告就涉诉房屋签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方亦对相关权利义务做出明确约定，双方均应按照合同约定严格履行。托管的物业系用于酒店经营，被告提交证据证明涉诉房屋出现质量等问题致使无法正常经营，合同目的无法实现，原告虽不予认可，但未提交相反证据予以反驳，被告据此于2019年1月28通知原告解除双方的《房屋经营托管协议》，于法有据，原告主张被告承担违约责任，支付违约金，本院难以支持。原、被告解除合同后，双方应当遵循诚实信用原则，积极协助对方完成房屋交接。原、被告对其中3间房屋的交接时间为2019年4月17日无异议，本院予以确认。对于有争议的9间房屋的交接日期，鉴于被告作为使用房屋的一方，其负有向原告交接房屋的义务，故被告应承担交接日期的举证责任。因被告所举证据不足以证实其主张，故本院对原告主张的9间房屋交接日期为2019年3月1日予以采信。双方均认可租金已结算至2019年1月26日，现原告要求被告支付涉诉房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持，数额为39507.03元（26338元÷12间×9间÷30天×33天+26338元÷12间×3间÷30天×81天）。原、被告在《房屋经营托管协议》中约定由被告承担水费及物业管理费，托管协议实际履行过程中，亦是由被告直接向物业公司交纳费用，现原告作为业主已代实际使用人即被告交纳了2018年7月1日至同年12月31日的物业费7189.9元，被告应予返还给原告。对于原告主张的水费，张召君作为原告起诉于法无据，对其该请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告济南樱桃酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告张召君房屋占有使用费39507.03元； 二、被告济南樱桃酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还给原告张召君物业费7189.9元； 三、驳回原告张召君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1170元（已减半收取），原告张召君负担585元，被告济南樱桃酒店管理有限公司负担585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 梁 艳 二〇一九年九月一日 书记员 范玉保