河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0123民初541号原告：马智慧，女，1975年4月2日生，汉族，住正定县。委托代理人：李晓霞，河北威仑律师事务所律师。被告：马拥军，男，1968年5月18日生，汉族，住正定县。被告：石家庄瑞成房地产开发有限公司，住正定县成德北街******。法定代表人：冯克锋，该公司总经理。委托代理人：武跃利，男，1968年6月20日生，汉族，，住正定县系该公司员工。第三人：冯克锋，男，1964年8月4日生，汉族，，住石家庄市新华区原告马智慧与被告马拥军、石家庄瑞成房地产开发有限公司（以下简称瑞成公司）、第三人冯克峰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年01月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告马智慧及其委托代理人李晓霞、被告马拥军、被告石家庄瑞成房地产开发有限公司委托代理人武跃利到庭参加诉讼，第三人冯克峰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马智慧向本院提出诉讼请求：依法准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-213号商铺进行执行。事实和理由:原告诉冯克峰、龚香、李建民、石家庄瑞成房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，贵院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书。判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还原告借款300万元及利息。进入执行程序后，贵院于2017年8月15日作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告（案外人）马拥军对贵院查封其购买的尚在被告（被执行人）石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-213号商铺不服提出异议。贵院经审查认为被告（案外人）马拥军与被告石家庄瑞成房地产开发有限公司签订有合法有效的认购协议书，且被告马拥军已经缴纳了大部分购房款并实际接收了该商铺。进而认为，虽案涉商铺尚未办理产权登记手续，但案外人对该商铺享有的物权期待权属准物权并优于普通债权，依法可排除强制执行，故裁定中止执行。原告认为，本案被执行标的物属于房地产开发公司名下的商品房其阻却执行的审查标准有别于一般被执行人名下的不动产。且被告（案外人）马拥军并未实际占有该不动产，实际付款的情况也不符合法定要求，也未证明未办理过户登记的原因不在被告（案外人）马拥军。因此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法准予执行被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的商铺。被告马拥军辩称，2011年9月17日被告马拥军出资购买了石家庄瑞成房地产开发有限公司开发的民主街升级改造项目，双方签订了《恒山五金装饰城协议书》，协议签订后被告马拥军按照协议约定，支付了总价款的50%以上的购房款152587元，房屋总价款为292587元。由于瑞成公司规划调整被告马拥军购买的商铺由2-4-112号调整为3-213号，并在2014年5月26日签订了《华北门业博览中心认购补充协议书》。同时在2014年5月26日与石家庄和顺市场管理有限公司签订了《商铺委托经管理合同》将自己的商铺委托经营。综上事实，被告马拥军与瑞成公司签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，没有损害其他人利益，已按照协议支付了大部分购房款，本案所涉商铺以实际取得并委托经营而且已经取得了经营收益，涉案商铺不能办理产权登记、不能办理过户的原因，并不是被告马拥军的原因所致。故原告的诉求无任何事实根据和法律依据，请贵院依法驳回。被告石家庄瑞成房地产开发有限公司辩称，同意被告马拥军的答辩意见，被告马拥军分几次已经领取了房屋租金，马拥军领取24764元。第三人冯克峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告马拥军提交如下证据：1、2011年9月17日签订的《恒山五金装饰城协议书》，该协议书约定了案涉商铺的位置、铺号、面积、单价、总价，付款方式等。证明案涉商铺的买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。2、瑞成公司收到马拥军按照合同约定支付的房款后出具的收款收据1份和银行转账记录，证明马拥军已经按照约定向瑞成公司支付了50%以上的购房款数额为152587元。总房款292587元。3、2014年5月26日签订了《华北门业博览中心认购补充协议书》证明案涉商铺由2-4-112号调整为3-213号。4、2014年5月26日签订《商铺委托管理合同》证明案涉商铺已交付，已经实际取得，并且作为所有权人已经委托第三方经营。并且已经收到返租款24764元。被告瑞城公司提交如下证据：1、马拥军收到和顺公司返租款的收条，用于证实房屋已经交付并由被告马拥军实际占有。2、被告马拥军的付款流水以及记账凭证。原告马智慧对被告马拥军提交证据予以质证，质证意见如下：对被告马拥军的证据及瑞成公司提交的和顺公司支付返租款收条的真实性无异议，但对其证明目的有异议，具体质证意见如下：1.《商铺委托经营管理合同》第一条约定表明，马拥军购买的是“华北门业博览中心”（原恒山五金装饰城）的商铺，而不是购买本案石家庄瑞成房地产开发有限公司的商铺，本案马拥军提出的是对瑞成公司的异议，因此该证据与本案无关。2.《恒山五金装饰城协议书》，协议书的甲乙双方与协议书的抬头不符，依据第一条的约定，面积及价款均不确定，说明马拥军2011年购买该商铺时出卖人是预售，而石家庄瑞成房地产开发有限公司当时并不具备《城市房地产管理法》第四十五条规定的房产预售的法定条件，因此，该协议属于无效协议。3.首付款收据，虽然盖章单位是瑞成公司，但是因为是单位收款，应当有相应的银行流水证实，马拥军并没有提供相应的银行流水证实收款人具体是谁，原告认为被告瑞成公司并没有收到马拥军主张的房款数额。4.《华北门业博览中心认购补充协议》没有合同编号，签订合同的甲乙双方与协议书的抬头相互矛盾，明显是以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。而且华北门业博览中心之前并没有与马拥军签署过任何认购协议，因此，其签署认购补充协议的前提并不存在，也不能证实该补充协议就是《恒山五金装饰城协议书》的补充协议。另外，关于被告马拥军主张收到返租款来证实其已经实际占有诉争的商铺，原告方不予认可。被告瑞成公司提交了自己公司的记账凭证以及与被告马拥军主张的支付房款收据的底联收据来证实自己已经收到上述购房款，而在底联后面所附的入账小票中，收款单位有的是汇成五金经营部，有的是个人，因此瑞成公司的记账凭证属于自我陈述，小票收款人与收据的盖章单位自相矛盾，瑞成公司所提供的证据不能证实其收到被告马拥军的购房款。根据当事人提交的证据及双方的陈述，本院认定事实如下：本院于2017年6月5日作出（2017）冀0123民初1482号民事判决书，判决冯克峰、石家庄瑞成房地产开发有限公司偿还马智慧借款300万元及利息。判决生效后，进入执行程序，本院于2017年8月15日，作出（2017）冀0123执870号执行裁定书，查封了石家庄瑞成房地产开发有限公司民主街市场升级拆迁改造项目商业楼的部分房产。此后，被告马拥军以案外人身份对查封石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-213号商铺不服提出书面异议，本院于2018年12月20日作出（2018）冀0123执异193号执行裁定书，裁定依法中止对被执行人石家庄瑞成房地产开发有限公司名下3-213商铺的执行。原告马智慧对该裁定不服，依法提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案关键是被告马拥军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务履行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告马拥军（买受人）与被告瑞成公司（被执行人）签订《恒山五金装饰城协议书》，系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，本院予以确认。但被告马拥军并未支付全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故被告马拥军就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，本院对原告马智慧的诉请予以支持，准予原告马智慧执行涉案执行标的。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：准予对被告石家庄瑞成房地产开发有限公司名下的3-213号商铺执行。案件受理费80.0元，由被告马拥军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  吴雷雷人民陪审员  宋 瑜人民陪审员  任泽庆二〇一九年九月四日书 记 员  宋 康