河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初1064号原告（反诉被告）：杨波，男，1983年2月10日出生，回族，现住西安市雁塔区。诉讼委托代理人：刘国礼，张家口市桥西区明德法律服务所法律工作者。诉讼委托代理人：刘尚礼，张家口市桥西区明德法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：高信杰，男，1973年7月20日出生，汉族，华能新能源河北分公司职工，现住石家庄市桥西区。被告（反诉原告）：董晓轩，女，1974年11月25日出生，汉族，华能新能源河北分公司职工，现住址。第三人：张家口锦源房地产经纪有限公司，住所地：张家口市桥东区胜利北路察哈尔世纪广场东区电子城D区一层1号。法定代表人：禾永疆，该公司经理。第三人：刘尚梅，女，1950年10月29日出生，汉族，无业，现住张家口市桥东区。原告杨波（反诉被告）（以下简称原告）与被告（反诉原告）（以下简称被告）高信杰、董晓轩，第三人张家口锦源房地产经纪有限公司（以下简称锦源公司）、刘尚梅所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，被告（反诉原告）高信杰、董晓轩提起反诉，本院依法合并审理。被告申请追加刘尚梅为本案第三人，本院依法追加。本案本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨波及其诉讼委托代理人刘国礼、刘尚礼，被告高信杰、董晓轩，第三人锦源公司法定代表人禾永疆、刘尚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨波向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于张家口市桥东区为原告杨波所有，并判令二被告协助办理房产过户手续；2、请求依法判令二被告赔偿违约金10000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年4月15日，原告与二被告通过第三人锦源公司签订房屋买卖合同，二被告自愿将其所有的张家口市桥东区房屋以售价肆拾陆万元整（460000元）出卖给原告，签订协议时一次性支付人民币肆拾肆万元整（440000元），约定待房屋过户时将剩余房款贰万元整（20000元）付清。同日，原被告在第三人锦源公司的见证下进行了付款及房屋手续材料、钥匙的交接。后原被告双方又到张家口市公证处办理了（2015）张二证民字第220号《公证书》，进一步明确了房屋买卖的事实，对原、被告双方的权利义务予以公证确认。公证的房屋买卖协议中第六条明确约定原告需办理过户时，被告应积极配合办理，不得为难原告。2017年11月7日，经被告要求，原告通过银行又向被告转账支付壹万元整（10000元）房款。但当今年二被告拿到房产证书后，原告向二被告提出办理过户手续时却不予配合，被告依约应承担违约责任。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求。高信杰、董晓轩辩称：一、原告陈述的《买卖合同》、《买卖协议》、《公证书》客观存在，真实有效，对原、被告双方的权利义务予以了公证确认，被告愿意也主动履行了具备条件的有关条款。二、原告2017年11月支付被告10000元房款属实，被告在张家口遇到紧急事情，在主动沟通和诚恳请求下，原告同意并提前支付给被告10000元的房款，被告认为该事项与本案争议事项无关。三、原告陈述的二被告拿到房产证后，办理过户手续时多方刁难不予配合实属诬告。1、原告杨波违约的情况：3月7日原告未按约定到张家口办理过户手续，违反《买卖合同》第六条第2款规定，原告未提前告知也没有提前与被告协商过户给刘尚梅事宜，并试图以蒙混过关的方式过户给刘尚梅，违反公证的《买卖合同》第7条规定。2、被告履约情况：3月4日被告去领不动产权证前已经告知原告并约好当周办过户手续，6日再次与杨波通话约好7日办理过户；3月7日在中介指导下，开户并办理转帐赁证，过程中发现转帐人叫刘尚梅，导致过户终止。3、事后双方的沟通情况，可证实被告始终同意办理过户手续，只是要求杨波承担违约责任。双方多次沟通可证实，原告过户给第三人的意愿明显强于过户给其本人的意愿，所以我方的要求合情合理，无任何恶意行为。4、中介反馈是原告指定的过户给刘尚梅，中介未在过户办理前告知被告过户给刘尚梅，中介知道3月7日杨波未到张家口办理过户，事后中介有过调解，但调解立场不够中立，调解失败。5、原告多次表示有转卖合同，但4月12日面谈时明确告诉被告并没有签订转卖合同，出尔反尔，诚信丧失。综上请求法院判决在过户完成前二被告是涉案房屋的物权权利人，判决原告在履行违约责任后，积极配合被告办理过户手续。请求驳回原告要求被告支付赔偿金10000元的请求。二被告提出反诉请求：1、请求依法判令原告按照相关房屋买卖合同第六条第2款规定，赔偿自2019年3月8日至6月11日，累计96日的违约金，共计违约费用44160元，保留追究原告继续违约或进一步违约的权利；2、按照买卖协议第七条此协议未尽事宜，双方协商解决规定，涉案房产出现的转卖、未提前协商过户给刘尚梅事宜并试图以蒙混过关的手段使被告过户给刘尚梅的情况，原告未尽到事前协商责任，违背了《中华人民共和国合同法》第六条规定的“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信信用原则”，被告主张原告赔偿20000元；3、请求依法判令原告按照500元/日/人支付后期过户误工费、误餐费，按照200元/日/人支付后期过户住宿费，按照700元/人/次支付后期过户往返车船费；4、请求判令原告承担诉讼费。事实理由同辩称。原告杨波就反诉答辩称：1、原告与被告双方之间经公证的房屋买卖合同合法有效，原告依约支付购房款440000元，被告将房屋交付原告，原告取得案涉房屋的所有权，只是由于被告未取得房屋产权证不能办理过户登记。被告拒绝办理过户手续违反合同约定，存在严重违约。至于房屋再次转售他人与被告无关，其无权干涉。2、作为合同相对方的被告不配合办理过户手续构成违约，应当赔偿违约金。2019年2月被告取得房屋产权证书。3月7日被告在给原告办理过户登记时，发现办理转帐的是刘尚梅，得知原告已经转售他人，随即拒绝办理过户登记。2019年4月12日原告专程到石家庄约被告商量，被告仍拒绝给原告办理过户登记，并口头提出索要50000元的好处费。故被告不给办理过户登记已经构成严重违约，按照房屋买卖合同第六条第二款约定，被告理应自2019年3月1日至2019年6月11日向原告支付违约金47380元，可原告本着解决问题的态度，善意只是提出了赔偿往返张家口至石家庄造成实际损失10000元。请求法院依法驳回被告的反诉请求。第三人锦源公司称：原告曾询问过是否可以办理过户给其指定人员，我方回复只要双方协商好就可以。事后才知原被告并未协商好。原告母亲曾答应给被告30000元的补偿费用，被告依然拒绝办理过户给被告的指定人员，后2019年4月12日，原告本人到石家庄与被告再一次协商，被告拒绝。按照当时三方签署的合同约定，被告应当为原告办理过户手续，2019年3月7日原告未经被告同意为第三人刘尚梅办理过户手续被告拒绝，我方认为是正当的，但2019年4月12日原告本人到石家庄与被告沟通，要求交房屋过户给其本人我方认为符合合同约定。第三人刘尚梅称：我是2018年6月通过一中介公司和郭俊果买的房子。当时房屋全款1200000元，已给付1150000元，剩余50000元约定过户后再给付。此房我已自2018年8月份居住至今，我是依法购买的房屋，原被告之间的事情我不清楚。本院经审理认定事实如下：2015年4月15日，被告高信杰、董晓轩与杨波通过第三人锦源公司签订房屋买卖合同，二人自愿将其所有的张家口市桥东区房屋以售价460000元出卖给原告杨波。约定签订合同时一次性支付440000元，待房屋过户时将剩余房款20000元付清。约定双方应积极配合，由亲自到场办理产权过户手续。如不按约定办理，每逾期一日，违约方应当向守约方支付该房屋售价1‰作为日违约金。同日，双方在锦源公司的见证下进行了付款及房屋手续材料、钥匙的交接。后买卖双方又到张家口市公证处为买卖房屋事宜办理了公证，所公证的房屋买卖协议约定过户所产生的所有费用由原告杨波承担。原告今后需办理过户时，二被告应积极配合办理相关手续，不得为难原告，更不能对上述房产有二次出售行为，如有上述行为，二被告需按市场价双倍返还原告。2017年11月7日，原告又通过银行向被告转账支付10000元房款。2019年3月5日被告高信杰领取涉案房产不动产证书。以上事实双方没有争议，本院予以确认。原告主张被告违约，提供证据：1、房屋买卖合同一份、交接清单一份、转帐证明二份、暖气费发票一张，证明原告已给付房款450000元；2、张家口市公证处公证书一份、买卖协议一份；3、董晓轩在4月12日以后与原告多次在微信沟通索要好处费的记录共4页；4、本案所争议的房屋原告卖给宋海的合同原件及复印件，证明本案房屋再次出售，宋海又卖给刘尚梅，刘尚梅是属于第四人。二被告质证意见：证据1、2无异议，对于证据3聊天记录不是全部，聊天内容并没有提到好处费。对于证据4有异议。第三人锦源公司质证称：证据1、2无异议，对于证据3聊天记录不做质证。第三人刘尚梅质证称无意见。本院的认证意见是：对于对方当事人不执异议的证据1、2本院予以认定。证据3、4综合其他证据综合予以认定。被告高信杰、董晓轩反诉主张原告违约，向法院提交以下证据：1、张家口市房屋买卖合同及购房材料交接清单一份5页；2、公证书（2015）张二证民字第220号一份4页；3、中华人民共和国不动产权证书一份3页；4、董晓轩授权高信杰的授权委托书一份；5、高信杰个人结算帐户/电子银行业务申请表一份；6、高信杰个人帐户变动凭证一份；7、2019年3月26日董晓轩与中介通话录音及文字整理一份2页；8、2019年3月23日董晓轩与杨波通话录音及文字整理一份5页；9、2019年4月12日双方面谈录音及部分文字整理一份；10、2019年4月25日董晓轩与杨波通话录音及文字整理一份6页；11、2019年3月23日下午董晓轩与杨波电话录音文字整理一份10页；12、2019年3月26日下午董晓轩与中介锦源公司电话录音文字整理一份5页；13、2019年6月3日高信杰与中介锦源公司电话录音及文字整理一份3页；14、高信杰与杨波微信部分聊天记录1份2页；15、高信杰2019年3月份电话详单一份2页；16、董晓轩2019年3月-4月通话详单，电话号码158××××1760；17、领取不动产权证书记录的影像资料一份；18、高信杰、董晓轩收入情况一份2页。原告质证称：对于证据1-6的三性无异议。对于证据7-13的电话录音，从录音的通篇来看原、被告之间存在买卖合同，原告与第三人宋海存在买卖合同，本案中的第三人也有买卖合同，根据合同的合同相对性，被告追加所谓的第三人实际上是第四人和其不存在合同的相对性，其所主张说原告给第三人办理过户显然和事实、法律均不符。证据14同通话记录的质证意见，对真实性无异议，合法性、关联性均有异议。对证据15、16、17无异议。证据18的证据三性均有异议，没有证据来源且和本案无关联性。锦源公司质证称对录音的真实性无异议，对于证据1－6无异议，其他的不发表意见。刘尚梅质证称不发表意见。本院的认证意见是：对于证据1—6、15、16、17，原告均无异议，本院予以认定，作为通话的相对方的原告对证据7-14的真实性无异议，故对真实性予以认定。证据18与本案无关联性，不予认定。第三人刘尚梅向法庭提供证据：1、北京居安物业服务有限公司张家口分公司证明一份；2、房屋买卖合同一份；3、银行转帐凭证一份；4、中介费收据一张；5、郭俊果打的房款收条一张；6、居住以后缴纳的电费、水费、煤气费等收据共6张，以上证据证明我是房屋的所有人是实际的居住人。杨波质证称：对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。通过其提供的合同，现在的第三人刘尚梅是向郭俊果（宋海的妻子）购买的房屋，是另一个合同的法律关系，根据合同的相对性与本案无关。二被告质证称：认可其证据的真实性。锦源公司质证称：对以上的证据因不知情不发表质证意见。本院的认证意见是：对于以上证据真实性予以认定。根据本院认定的证据另查明如下事实：原告杨波于2017年3月11日将案涉房屋卖于案外人宋海，宋海妻子郭俊果于2018年5月31日将案涉房屋卖于第三人刘尚梅，刘尚梅2018年8月居住此房屋至今。2019年3月5日被告领取案涉房屋的不动产权证书，于原告约定3月7日办理不动产转让手续，原告未到场，意将房屋直接过户于最后买房人第三人刘尚梅，二被告不同意，未办理过户手续。2019年3月23日董晓轩与原告通话，原告说：“过我头上吧”。董晓轩说：“我没法过你头上”，提出签三方协议，原告与董晓轩称再进一步协商约定最后时间。2019年4月12日原告到石家庄与二被告面谈未果。2019年4月25日董晓轩与原告通话，原告再次提出要求过户到自己头上，董晓轩以原告先承担违约责任为由协商未果。遂原告于2019年5月24日诉至法院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由于此案诉争房屋并未办理过户登记，即对原告主张的诉争房屋归其所有的诉求不予支持。根据原告与二被告签订的房屋买卖合同，原告交付相应房款，二被告有过户条件成熟后应予配合办理过户手续。现二被告已经取得了案涉房屋的不动产权证书，故其应在合理期限内协助原告办理案涉房屋的不动产过户手续。原告亦应给付二被告剩余的房款。二被告在取得案涉房屋不动产权证书后与原告约定2019年3月7日过户，原告未到场，原告意将案涉房屋过户于第三人刘尚梅，之前未告知被告，被告不同意未办理成功。原告未到场的行为已然构成违约并持续。据被告提供的原、被告2019年3月23日的通话内容，原告提出将案涉房屋过户到自己名下，被告提出签订三方协议，原告应允，双方开始协商。原告的违约行为因其提出过户到自己名下故于2019年3月23日截止，违约期计17天。双方就签订三方协议进行协商，协商期间不应认定为各方违约。但据2019年4月25日杨波与董晓轩的通话内容，知双方协商未果，原告再次要求将案涉房屋过户到自己名下，被告以原告应当先承担违约责任为由拒绝过户，因双方在合同中并无先承担违约责任再过户的约定，又无此法律规定，故被告以此为由拒绝继续履行协助过户义务于法无据，不予支持，被告拒绝协助过户的行为已然构成违约，但因被告在石家庄，故应给予其13天的合理期间，故其的违约期应从2019年5月8日起计算至原告起诉之日，即17天。根据买卖合同约定的“如不按约定办理，每逾期一日，违约方应当向守约方支付该房屋售价1‰作为日违约金”，违约金为460000元×1‰×17天＝7820元。被告主张原告未告知其将房屋转卖于他人构成违约，无合同约定亦无法律依据，故对其此主张不予支持。在合同履行过程中，原、被告双方均有违约行为，各应承担违约责任，给付对方7820元的违约金。被告反诉主张原告应给付20000元的违反诚实信用原则的赔偿金无合同约定也无法律规定，不予支持。因原、被告双方均在外地，协助对方办理过户手续是合同约定的义务，双方并未就办理过户支付误工费、误餐费、住宿费、车船费有约定，故对被告反诉主张的后期过户预支出的以上费用的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、一百三十条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（原诉原告）高信杰、董晓轩于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）杨波办理位于张家口市桥东区房屋过户手续。办理过户的相关费用由原告（反诉被告）杨波负担。二、被告（原诉原告）高信杰、董晓轩于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告（反诉被告）杨波违约金7820元。三、原告（反诉被告）杨波于本判决生效之日起十五日内一次性给付被告（原诉原告）高信杰、董晓轩违约金7820元。四、原告（反诉被告）杨波于房屋过户完毕后当日给付被告（原诉原告）高信杰、董晓轩剩余房款10000元。五、驳回原告（反诉被告）杨波其他的诉讼请求。六、驳回被告（原诉原告）高信杰、董晓轩其他的反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由杨波负担63元，由高信杰、董晓轩负担62元。反诉受理费1654元，减半收取827元，由杨波负担87元，高信杰、董晓轩负担740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  武剑虹二〇一九年九月十一日书记员  白 璐附法条：《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。