山东省青岛市市北区人民法院行 政 裁 定 书（2018）鲁0203行初126号之二原告青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处，住所地青岛市市北区宁安路58号。负责人冯辉，职务副主任。委托代理人赵天真，青岛市北天剑法律服务所法律工作者。被告青岛市自然资源和规划局，住所地青岛市市南区香港西路55号。法定代表人姜德志，职务局长。委托代理人任岩磊，该局工作人员。委托代理人李婷婷，该局工作人员。第三人石花妮，女，1974年7月10日生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人韩堃，山东柏海律师事务所律师。委托代理人逄燕军，山东柏海律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行，住所地青岛市市南区东海中路16号3栋。法定代表人栾经光，职务行长。第三人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经七路168号。法定代表人刘学堂，职务总经理。委托代理人全兆磊，北京市中银（青岛）律师事务所律师。委托代理人李镇旭，北京市中银（青岛）律师事务所律师。第三人青岛东盛房地产综合开发公司，住所地青岛市市北区标山路130号。法定代表人杨盛瑞，职务经理。委托代理人陈美虹，山东博论律师事务所律师。委托代理人张绍青，山东博论律师事务所律师。原告青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处诉被告青岛市自然资源和规划局、第三人石花妮、第三人中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行、第三人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司、第三人青岛东盛房地产综合开发公司房屋登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告诉称，1992年7月8日，原台东区丰盛路街道办事处所属幼儿园拆迁后，被补偿安置青岛市市北区××路××乙房屋一处，其使用面积353.61平方米。该房屋由市北区政府征用，交由原告占有、使用、收益。2018年6月20日，青岛市中级人民法院突然在涉案房屋外张贴《公告》，原告才得知涉案房屋已作为拍卖财产。经查，涉案房屋作为拍卖财产是基于2012年被告擅自将涉案房屋所有权登记在第三人石花妮名下（房产证号：青房地权市字××号）。第三人石花妮在与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行金融借款纠纷中是被执行人。为此，原告为了避免国有资产流失，为了依法维护其合法权益不受非法侵害，特根据我国行政诉讼法提起诉讼，请求：1、撤销被告为第三人石花妮颁发的青房地权市字××号房地产权证；2、本案诉讼费由被告承担。被告青岛市自然资源和规划局辩称，涉案房屋位于市北区××路××乙，房屋系第三人青岛东盛房地产综合开发公司开发建设，2002年5月31日，石花妮与东盛房地产公司签订涉案房屋商品房买卖合同，2012年4月27日，石花妮持身份证明、登记申请书、买卖合同等材料申办涉案房屋产权登记，被告审核后于4月28日向石花妮核发了涉案房屋青房地权市字第××号《房地产权证》，2012年6月26日石花妮与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行申办涉案房屋抵押权登记，工商银行取得涉案房屋青房地权市他字第××号房地产他项权证。被告作出本案争议行政行为材料齐备、程序合法，已经尽了合理审查义务，请法庭查明事实，依法判决。第三人石花妮述称，2002年5月31日，石花妮与青岛东盛房地产综合开发公司签订房地产买卖合同，之后支付了房款并于2012年4月27日到房产中心办理过户手续，购买房屋一切手续均为合法有效，不同意原告撤销房地产权证的诉讼请求。第三人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司述称，1、原债权人取得的抵押权是善意取得、合法有效。答辩人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司通过债权让与，从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行处受让以涉案房屋设定抵押权的债权。债务人以青岛市市北区××路××乙房屋为原债权人中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行设立抵押权，提交青房地权××号《房地产权证》，该证记载房地产权人为石花妮，并与不动产登记簿记载一致，原债权人中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行为债务人发放贷款，因此，原债权人取得抵押权符合善意条件，并且该抵押权业经青岛市中级人民法院（2014）青金商初字第809号判决，确认有效。2、答辩人取得原债权人对涉案房屋的抵押权是善意取得，且有法律依据。答辩人依据合法有效的合同，支付对价后取得该抵押权，属于善意取得；根据《合同法》第81条规定:“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”《物权法》第192条规定:“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”最高法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第9条规定:“金融资产管理公司受让有抵押担保的债权后，可以依法取得对债权的抵押权，原抵押权继续有效。”原债权人的抵押权因抵押登记而有效并可对抗第三人，答辩人作为原债权的受让人，对本案的涉案房屋依法享有抵押权。3、依据部门规章，善意取得房屋权利的第三人的抵押权依法予以保护。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”答辩人因债权让与受让债权及该债权上的抵押权，该抵押权经生效判决确认有效，因此，对该房屋的登记不应撤销。因此应当依法驳回原告的诉讼请求。4、原告与开发商之间的纠纷属于合同纠纷，应另案起诉。原告与房产开发商之间的拆迁补偿安置协议属于合同法律关系，在原房屋拆迁的前提下，原告对原台东区丰盛路街道办事处所属幼儿园房屋享有的所有权因物的灭失而消灭，开放商建设新楼盘之后按照拆迁补偿协议补偿安置房屋系属建立新的物权关系，并非对原有所有权的延续，而开发商未按照拆迁补偿协议履行为原告补偿房屋的情况属于违约，而非对原告物权的侵犯。因此，原告应另行起诉开发商，追究其违约责任，但以对涉案房屋享有所有权而主张撤销被告对第三人石花妮的房屋所有权登记，于法无据。5、如果原告所有权却被侵害，原告应经侵权之诉主张侵权行为人进行赔偿。原告对涉案房屋是否享有所有权应经确认之诉予以确认。然而，即使原告确对涉案房屋享有所有权，在第三人符合《物权法》第一百零六条善意取得的情况下，第三人善意取得所有权，原所有权消灭，被告为第三人办理所有权登记也是合法的行政行为，不应撤销，原告受到的损失，应向侵权行为人主张侵权损害赔偿。假设房屋所有人与开发商提交的过户登记资料有瑕疵，登记部门审查登记资料有过失，因此给原告造成损失，在该房屋上有其他物权的善意取得人的的情况下，为了维护市场经济秩序、交易环境的稳定，为了贯彻诚实信用原则，保护善意第三人的合法权益，也不应撤销房屋所有权登记，因为房屋所有权登记是其他物权登记的基础。原告因此遭受的损失，依然应通过诉讼向侵权行为人主张侵权损害赔偿责任。综上，因该房屋的抵押权益已被第三人依法善意取得，为了稳定经济秩序，法律和规章都规定应当保护善意第三人的利益，因此房产登记不应撤销，抵押权也应予保护。请求法院依法驳回原告诉讼请求。第三人青岛东盛房地产综合开发公司述称，本案与我方无关，第三人石花妮并没有完全支付房屋相应款项。经审理查明，1992年，原台东区丰盛路、威海路居民小区改造工程指挥部对原丰盛路街道办事处所属幼儿园（建筑面积180平方米）进行拆迁改造，经市北区政府常务会议研究，拆迁后由青岛东盛房地产综合开发公司代建丰盛路新幼儿园，建筑面积350平方米（包括应返还的面积），超安置面积价款502704元由市北区政府付清。1996年新幼儿园建成，地址位于市北区××路××乙，同年4月23日，市北区政府办公室下发《关于东盛房地产开发公司同丰盛路街道办事处交接新建幼儿园的函》（北政办字【1996】2号），要求丰盛路街道办事处和东盛房地产开发公司办理交接和承租手续，新建幼儿园由丰盛路街道办事处安排使用，原拆迁关系终止。后东盛公司将房屋交付给丰盛路街道办事处使用至今，1997年-1998年间，丰盛路街道办事处曾向东盛公司交纳过房租。2002年东盛公司以丰盛路街道办事处不交纳租金为由将涉案房屋卖给石花妮，并于2002年5月31日与石花妮签订涉案房屋商品房买卖合同，2012年4月27日，石花妮持身份证明、登记申请书、买卖合同等材料申办涉案房屋产权登记，被告审核后于4月28日向石花妮核发了涉案房屋青房地权市字第××号《房地产权证》，2012年6月26日石花妮与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行申办涉案房屋抵押权登记，工商银行取得涉案房屋青房地权市他字第××号房地产他项权证。2018年6月28日，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订协议，长城资产管理公司受让以涉案房屋设定抵押的债权，并取得涉案房屋抵押权。另查明，因青岛市市北区人民政府机构改革，原丰盛路街道办事处被撤并，原丰盛路街道办事处部分职权由青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处行使。再查明，2018年8月22日，青岛市市北区财政局出具证明称：青岛市市北区××路××乙房屋为原市北区丰盛路街道办事处下属企业丰盛路幼儿园拆迁安置房屋，根据北政办发（1994）36号文件、北政办字（1996）2号文件的文件精神，由东盛房地产开发有限公司负责丰盛路幼儿园的拆迁安置工作，丰盛路街道办事处于1996年4月办完交接手续正式使用，后经区划调整及合署办公调整，此处房屋现由市北区人民政府合肥路街道办事处管理使用，属青岛市市北区人民政府国有资产。本院认为，原告提起本案诉讼主要的理由是认为原告系涉案房屋的所有权人，被告违法将原告所有的房屋登记在第三人石花妮名下，为此，原告还提请市北区国有资产管理部门（市北区财政局）出具了证明，用以证明涉案房屋为原告管理的国有资产。据此，“原告系涉案房屋所有权人”这一理由，既是原告起诉的基础，也是原告与本案具有利害关系的根本。本案争议的实质是原告与第三人石花妮之间对房屋产权权属之争议。然而，原告虽然持有市北区财政局出具的国有资产“产权证明”，但是我国对不动产实行的是国家统一登记制度，《中华人民共和国物权法》第六条确立了物权公示原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条确立了不动产物权登记生效制度，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿发生效力。在原告持有的国有资产管理部门“产权证明”与石花妮持有的《房地产权证》对房屋权属认定相冲突时，如何解决，成为本案首先需要考虑的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》第三十一条规定：“全民所有制单位与其他经济成份之间发生的产权纠纷，由全民单位提出处理意见，经同级国有资产管理部门同意后，与对方当事人协商解决。协商不能解决的，依司法程序处理”。此处的“司法程序处理”应当是指民事确权程序。因为，设立、变更、转让、消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变更登记是结果。当事人对物权权属本身，或者对发生不动产物权变动的买卖关系有异议，进而对不动产变动登记提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下径行提起行政诉讼，一般应先行通过民事等途径解决确权、买卖等基础民事法律关系发生的纠纷，在基础民事争议解决、权利归属明确后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记，不动产登记部门不予变更的，也可以另行提起行政诉讼。具体到本案，国有资产产权与公民个人产权发生纠纷。争议实质为涉案房屋权属争议，权属争议作为不动产登记中的基础法律关系应当先行处理，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。本案中，本院已经告知原告先行解决民事争议。在民事争议解决前，相关行政纠纷不具有解决的前提条件。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项规定：“提起诉讼应当有具体的诉讼请求和事实依据”。所谓“事实依据”是指原告起诉应当有基本的事实基础，即应当具有实体法上的请求权基础。本案中，原告实体法上的请求权基础即为“原告系涉案房屋所有权人”，但是，关于涉案房屋的权属，原告和第三人石花妮意见不同，尚存争议，原告提起行政诉讼的请求权基础暨“事实依据”并不明确充分，起诉的条件尚不具备，依法应当驳回起诉。原告可待基础民事争议解决后，另行解决房屋登记纠纷。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规，裁定如下：驳回原告青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处的起诉。案件受理费50元，免予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  田 麟人民陪审员  牛清洁人民陪审员  徐培洁二〇一九年九月二十五日书 记 员  招立琛