云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初1732号原告（反诉被告）：张海宇，男，汉族，1987年9月6日生，身份证住址：福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：高晶晶、王慧，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告(反诉原告）：云南今玉房地产有限公司，住所：云南省玉溪市高新区宁州路112号。法定代表人：杜林海,公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉萍、赵洋，云南新海天律师事务所律师，特别授权代理。原告张海宇诉被告云南今玉房地产有限公司（以下简称：今玉地产）借款合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭于2018年9月20日对本案公开开庭进行了审理。今玉地产在开庭前提出反诉，本院对今玉地产提出的反诉裁定不予受理后，云南省高级人民法院于2019年2月2日撤销一审裁定，指令本院立案受理今玉地产提出的反诉，本院于2019年8月27日公开开庭进行了审理，张海宇的委托诉讼代理人高晶晶、王慧，今玉地产的委托诉讼代理人刘玉萍、赵洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张海宇向本院提出诉讼请求：1、判令今玉地产偿还张海宇借款本金2000万元；2、判令今玉地产向张海宇支付自2014年4月21日至2018年6月21日按月利息2%计算的违约金2000万元；3、判令今玉地产支付自2018年6月22日至实际清偿之日止按月息2%计算的违约金；4、判令今玉地产承担张海宇为实现债权产生的律师费150000元；5、由今玉地产承担张海宇支出的诉讼费、保全费、保全担保费。诉讼中增加一项诉讼请求：6、确认张海宇对依据商品房买卖合同登记备案在张海宇名下的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2014年1月16日，今玉地产向张海宇借款2000万元，约定于2014年4月20日前归还，如被告未按期归还则承担自2014年4月21日起按每日按千分之五计算的违约金；为确保被告顺利还款，今玉地产以其开发的“玉水金岸四号地块”项目内的商品房为原告提供抵押担保，并与原告签订了《商品房购销合同》。现双方约定的还款期限已过，被告未偿还借款，给原告造成了经济损失，为保护原告合法权益，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。今玉地产辩称：现有证据不能证明张海宇支付过借款给今玉地产，并且本金不是2000万元，而是400万元；违约金按月利率2%计算约定过高，因利息约定不明，应当按照年利率6%计算违约金；本案还款时间为2014年4月20日，张海宇于2018年7月10日才提起诉讼，已经超过诉讼时效。今玉地产反诉请求：一、请求确认张海宇与今玉地产于2014年1月16日签订的用于提供抵押担保的“玉水金岸”小区23幢，合同编号YX-JYYS-0106号至YX-JYYS-0133号28套房屋的《商品房购销合同》无效，并解除或撤销上述房产的《商品房购销合同》备案登记（详见“玉水金岸玉水居”房源质押情况统计表）。二、反诉费用由张海宇承担。事实及理由：2014年1月16日，张海宇与今玉地产签订了28份《商品房购销合同》，并于2014年1月17日到玉溪市房管局办理了合同备案登记手续，以此方式为今玉地产的借款提供担保。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”依据上述法律规定，本案双方签订的《商品房购销合同》并非双方当事人的真实意思表示，以2000万元购买价值99237600元的房产明显违背常理，关于担保的约定违反物权法、担保法的规定。张海宇辩称：双方的《商品房购销合同》并未约定今玉地产到期不能清偿债务，房屋直接归属于张海宇所有，该约定不属于流质条款，不违反法律的禁止性规定；该合同是双方的真实意思表示，不存在通谋、虚伪的意思表示构成无效合同，其本质是代物清偿预约合同；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”若认定合同无效，则从本质上否认出借人的权利。张海宇围绕诉讼请求，提交了原告身份证复印件、被告工商登记信息、《补充协议》、转款记录、范进荣情况说明、《商品房购销合同》、玉溪市商品房购销合同登记备案名册、玉溪市国土资源局档案查询表、抵押房产现状、律师费发票等证据，今玉地产提交营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份。工商银行业务委托书两张、往来款利息支付审批表两张；玉水金岸玉水居房源质押情况统计表，欲证明2014年1月21日、1月28日、4月18日张海宇就委托今玉公司将300万元、300万元、1000万元支付至郑福水和范进荣名下；今玉地产还提交了《关于成立“玉水金岸”项目建设风险化解领导小组的通知》、房地产咨询估价报告、涉案房地产备案明细表、民事裁定书等证据，欲证明本案存在影响社会稳定的风险以及商品房备案登记情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张海宇提交的证据来源合法、内容真实，与案件事实相关联，能够证明双方存在借款事实，并签订了《商品房购销合同》作为借款担保，本院予以采信；今玉地产提交的涉案房地产备案明细表、民事裁定书等证据能够证明涉案房产办理商品房买卖备案登记的情况，本院予以采信；工商银行业务委托书、往来款利息支付审批表、证人证言等能证明2014年1月21日、1月28日、4月18日张海宇就委托今玉公司将300万元、300万元、1000万元支付至郑福水和范进荣账户，本院予以采信。张海宇的代理人在庭审中认可已偿还1000万元本金，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年1月16日，今玉地产与张海宇签订《补充协议》，约定今玉地产向张海宇借款2000万元，定于2014年4月20日前归还，如今玉地产未按期归还则承担自2014年4月21日起按每日按千分之五计算的违约金；2014年1月16日，张海宇与今玉地产签订了28份《商品房购销合同》，并于2014年1月17日到玉溪市房管局办理了合同备案登记手续，以此方式为今玉地产的借款提供担保；双方在同日签订的《补充协议》第二条约定：“2、甲方同意如不能于2014年4月20日前将乙方的借款2000万元人民币予以返还，将承担无条件配合乙方（登记于乙方名下的商品房）进行更名及销售。”2014年1月28日，张海宇委托范进荣向今玉地产打款2000万元，2014年1月21日、1月28日、4月18日张海宇委托今玉公司将300万元、300万元、1000万元支付至郑福水和范进荣账户；因今玉地产未能按时还款，张海宇遂提起诉讼。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：张海宇主张的借款本金和违约金如何计算；张海宇是否对《商品房购销合同》所涉及房屋享有优先受偿权；双方签订的《商品房购销合同》是否有效。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”本案中张海宇于2014年1月28日向今玉地产打款2000万元，今玉地产在2014年1月21日提前支付300万元利息，于2014年1月28日打款当日又还款300万元，这两笔还款均为预先扣除利息，应当在借款本金中扣除，实际收到借款本金1400万元；原告张海宇的代理人在庭审中认可2014年4月18日还本金款1000万元，则剩余本金为400万元，现借款期限已经届满，今玉地产应当承担还款责任；本案中今玉地产偿还过部分款项，双方就还款问题进行过多次协调，今玉地产关于已经超过诉讼时效的抗辩主张不能成立；二、关于违约金，双方约定“今玉地产未按期归还则承担自2014年4月21日起按每日按千分之五计算的违约金。”本院认为该约定过高，考虑该地产项目资金链断裂产生了一系列影响社会稳定情况，为避免其资金状况的进一步恶化，结合本案的实际情况，本院酌情按照年利率18%计算今玉地产应当支付的违约金。三、原告主张的律师费150000元属于张海宇实现债权的费用，《补充协议》约定应由借款人承担，本院予以支持。四、关于张海宇主张的优先受偿权，本案双方虽然签订了《商品房购销合同》作为本案债务的担保，但是双方未依法设立抵押权等担保物权，张海宇主张优先受偿权没有法律依据，本院不予支持；五、关于本案《商品房购销合同》效力问题。1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中双方并无购买商品房的真实意愿，但是却签订了《商品房购销合同》，明确约定了买卖商品房的内容，该商品房买卖合同属于虚假的意思表示，双方的真实意思是要为借款提供担保，该行为属于无效民事法律行为；2、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”履行本案《商品房购销合同》的结果就是张海宇依据合同取得房屋所有权，对此今玉地产无法依据合同提出抗辩，无法要求债权人与其进行清算以防止房价过低造成今玉地产的损失；双方在《补充协议》中约定今玉地产不能还款则需“无条件配合乙方（登记于乙方名下的商品房）进行更名及销售”，张海宇可以直接取得房屋所有权或者将房屋过户至指定人员名下，该约定属于流质条款，违反法律的禁止性规定，属于无效合同；3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该规定的立法意图在于防止债权人利用其优势地位直接依据《商品房购销合同》取得房屋所有权从而损害债务人利益，直接履行商品房购销合同违背物权法的禁止性规定，故张海宇与今玉地产签订的《商品房购销合同》违反法律的禁止性规定，属于无效合同。至于今玉地产要求撤销商品房备案登记的诉讼请求，因备案登记属于行政行为，应由行政机关依据生效的民事判决对合同效力的认定依申请或依职权进行处理，不属于民事案件的审理范围，对今玉地产的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、云南今玉房地产有限公司于本判决生效之日起10日内偿还张海宇借款本金400万元，并支付自2014年4月21日至实际清偿之日止按年利率18%计算的违约金；二、云南今玉房地产有限公司支付张海宇律师费150000元；三、确认云南今玉房地产有限公司与张海宇于2014年1月16日签订的“玉水金岸”小区23幢28套房屋的《商品房购销合同》无效；四、驳回张海宇的其他本诉请求；五、驳回云南今玉房地产有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费242550元，由云南今玉地产有限公司负担36383元；由张海宇负担206167元；反诉案件受理费50元由云南今玉地产有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  晏云锋人民陪审员  翁世栋人民陪审员  王兰蓓二〇一九年九月二十四日书 记 员  蔡 磊