西安市鄠邑区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0118民初2673号原告：贾士俊，男，1946年10月20日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：秦瑞永，男，1943年2月23日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：高彭哲，男，1990年4月18日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：庞玉珍，女，1955年7月1日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：弋美娟，女，1982年2月4日出生，汉族，居民，住西安市鄠邑区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告共同委托代理人：罗涛，陕西众致律师事务所律师。被告：朱雀尚城小区业主委员会住所地：西安市鄠邑区余下街道朱雀尚城小区诉讼代表人：朱万军，男，系该业主委员会主任。委托代理人：杨东峰，陕西迎旭律师事务所律师。被告：西安捷诚物业管理服务有限责任公司住所地：西安市鄠邑区XX街道XX号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5606。法定代表人：李博，男，系该公司总经理。原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟与被告朱雀尚城小区业主委员会（以下简称朱雀尚城业委会）、西安捷诚物业管理服务有限责任公司（以下简称捷诚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。五原告及其委托代理人罗涛，被告朱雀尚城业委会的委托代理人杨东峰及捷诚公司法定代表人李博均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认第一被告朱雀尚城业委会与第二被告捷诚公司在2018年3月24日签订的《物业服务合同》无效；2、依法判令第二被告捷诚公司在7日内搬离朱雀尚城小区，终止在朱雀尚城小区收取物业费的行为；3、依法判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：第一被告在未召开业主大会，未经业主大会表决授权，基于违法决定，同第二被告在2018年3月24日签订了《物业服务合同》。2018年4月1日，第二被告违法进驻小区，在小区停止、限制售水，强制小区业主交物业费，严重侵害小区业主利益。只有业主才有权决定选聘物业服务企业，业主委员会无权决定选聘物业服务企业。第一被告在没有取得业主大会选聘决定的授权下，擅自同非业主大会选聘的第二被告签订《物业服务合同》，该合同违反法律、法规强制性规定。现诉至本院，请求依法判决。被告朱雀尚城业委会辩称：不同意原告的诉讼请求。原告无权要求捷诚公司搬离、停止收费。业主委员会签订新的物业服务合同，是在征求大部分业主同意的情况下，履行了物业管理职责。选聘新的物业服务企业，收费比老物业服务低，服务比老物业企业标准高，原告的合法权益没有受到侵害。被告捷诚公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有和捷诚公司签订合同，不是合同的主体。原告侵犯了捷诚公司的权利，自4月份进驻小区后，捷诚公司已垫付应由部分业主缴纳的各项费用，应驳回原告诉请。原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、、庞玉珍弋美娟向本院举证如下：1、物业服务合同；2、西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初4742号判决书、陕西省西安市中级人民法院（2019）陕01民终1892号判决书；3、《联合声明》、《收据》、《申请书》。被告朱雀尚城业委会对原告提供证据1不认可，对证据2、3真实性认可，对证明目的不认可。被告捷诚公司对原告提供证据1不认可，对证据2、3真实性认可，对证明目的不认可。被告朱雀尚城业委会向本院举证有：1、2017年5月12日业主委员会备案申请表；2、（2018）陕7102行初1691号行政裁定书；3、（2018）陕0118民初2466号民事裁定书。原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、弋美娟、庞玉珍对被告朱雀尚城提供证据均不认可。被告捷诚公司对被告朱雀尚城业委会提供证据均认可。被告捷诚公司向本院举证有：1、小区水、电费的各项开支；2、文件叁个；3、工作表等证明我公司在小区做过服务。原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟对被告捷诚公司提供证据均不认可。被告朱雀尚城业委会对被告捷诚公司提供证据3认可，对证据1、2不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟均系西安市鄠邑区XX镇XX小区业主。2017年6月15日，朱雀尚城小区业主委员会成立。小区共有房源252套，办理了天然气进户193户，实际进住150户。朱雀尚城小区开发商是咸阳朱雀实业有限公司，前期物业服务公司是西安洁家乐物业服务公司。开发商与洁家乐公司签订了前期物业服务合同。2017年6月15日该合同被开发商书面终止。经业委会申请，鄠邑区XX中心XX社区与鄠邑区不动产管理局物业科同意，决定重新招聘新的物业公司。朱雀尚城业委会采取入户调查的方式，除三3户不同意更换物业、一1户弃权外，其余业主均同意更换物业。朱雀尚城决定采取公开招标的方式，经过公开招标，捷诚物业公司中标。2018年3月24日，朱雀尚城与捷诚公司签订物业服务合同一份，XX城XX小区提供物业管理及服务。2018年4月19日，洁家乐公司、捷诚物业公司与朱雀尚城业主委员会达成《朱雀尚城小区新老物业移交初步协议》，洁家乐公司代理人人弋美娟、捷诚物业公司负责人李博、朱雀尚城业委会主任朱万军在协议上签名。该协议内容为：经业委会、新物业、老物业协商达成以下共识：1、即日起，老物业不再收取任何费用，所有业主欠费由新物业统一代收。2、老物业在小区投资物品，原则上由老物业撤离，需要保留的物品，由新物业按折旧价位协商移交。3、2017年暖气欠费由业委会监督审核，老物业出具相应真实票据。业委会、老物业、新物业三方核实，确定无误，向业主公示，由全体业主公摊。此后，洁家乐公司仍未搬离小区，亦未移交设备及资料。该小区业主约有130户自2018年4月起开始向捷诚公司交纳物业费。2019年4月19日，五原告持前述诉称诉至本院。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。确认两被告所签订的《物业服务合同》是否有效是本案争议的焦点。首先，《中华人民共和国合同法》规定，有以下情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》规定，具有下列条件的民事法律行为有效……（三）不违反法律、法规强制性规定，无违背公序良俗。其次，合同具有相对性，它是合同法的立法原则。生效的合同只对双方当事人具有约束力。与合同约定事项有利害关系的第三人，若有证据证明自己的合法权利受到合同的侵害，就可以行使诉权，来保护自己的实体权利。如果合同约定的事项没有涉及合同外第三人的实体权益，没有损害其合法的民事权益，则合同外第三人无权行使程序意义上的诉权。第三，《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，它是一种组织形式，其与业主大会会议有本质区别。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会选举产生业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。本案中，被告朱雀尚城小区业主委员会书面征求意见的做法，符合《物业管理条例》的规定，其与被告所签订的《物业服务合同》并未违反合同法关于合同无效的规定，更未侵害五原告的合法的民事权益。且被告捷诚公司进驻该小区进行服务后，收取的物业费等比前期物业收取的物业费用低，服务质量更好，物业服务逐渐步入正轨，小区面貌焕然一新。新、老物业也已在XX中心XX社区及小区业委会的监督下，基本完成了交接。综上，五原告现要求确认两被告签订的物业服务合同无效，并要求判令第二被告捷诚公司在7日内搬离朱雀尚城小区，终止在朱雀尚城小区收取物业费行为的诉讼请求，缺乏法律依据和事实依据，依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条一款（三）项、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条及《物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：    驳回原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟的诉讼请求。本案诉讼费200元，由原告贾士俊、秦瑞永、高彭哲、庞玉珍、弋美娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审 判 长   卜凯丰                          审 判 员   吴来旺                          审 判 员   吴民权       二○一九年九月九日                          书 记 员   苏  浣2019011826731982020422002610XXXXXXXXXXXXXXX194610202902610XXXXXXXXXXXXXXX1990041812304610XXXXXXXXXXXXXXX1943022321403610125194302231231955070111801610XXXXXXXXXXXXXXX201904171