成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初941号 原告：成都银行股份有限公司，住所地：成都市西御街16号。 法定代表人：李捷。 委托诉讼代理人：许汶，四川康维律师事务所律师。 被告：攀枝花煤业（集团）有限责任公司房地产综合开发分公司，住所地：攀枝花市陶家渡。 负责人：张劲鹏，男，汉，1967年3月5日出生，住成都市青羊区。 被告：攀枝花煤业（集团）有限责任公司，住所地：攀枝花市陶家渡。 法定代表人：张兴敏。 被告：成都成攀贸易公司，住所地：成都市生资一条街775号。 法定代表人：闵彦。 被告：四川攀煤投资有限公司，住所地：成都市金牛区一环路北一段123号。 法定代表人：李兆宏。 以上四被告共同委托诉讼代理人：邓辉，中豪律师集团（四川）律师事务所律师。 以上四被告共同委托诉讼代理人：徐路平，中豪律师集团（四川）律师事务所律师。 原告成都银行股份有限公司（以下简称成都银行）与被告攀枝花煤业（集团）有限责任公司房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房地产公司）、攀枝花煤业（集团）有限责任公司（以下简称攀煤集团）、成都成攀贸易公司（以下简称成攀公司）、四川攀煤投资有限公司（以下简称攀煤投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许汶、被告攀煤房地产公司、攀煤集团、成攀公司、攀煤投资公司的共同委托诉讼代理人邓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告所有的位于成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米的房产；2、判令被一、四立即为原告办理房屋产权证（成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米，一楼145.103平米）；3、被告赔偿原告损失5537403.91元（暂计至2017.11，以成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米的房产年租金231558元为基数，自1996年1月起算）；4、被告承担本案诉讼费。 事实与理由：1994年8月23日，原成都汇通城市合作银行（下称汇通银行）与攀煤房地产公司前身攀枝花矿务局房地产综合开发公司（下称攀矿房地产公司）签订一份购房合同，合同约定，汇通银行购买攀矿房地产公司名下现位于成都市，购房总价款300万元，合同约定付款条件为合同签订后7日内支付总房款的50%，在1994.10.1支付总房款的20%，在1994.11.1前再支付总房款的20%，剩下总房款的10%在购买房屋产权手续办理完毕后支付，合同签订后，原汇通银行按约支付了90%的购房款项。之后因通锦商场综合楼一楼营业用房仅剩33.103平米，为便于使用，1995年6月20日，原汇通银行又与原攀矿房地产公司签订一份补充购房合同，攀矿房地产公司同意将剩余33.103平米作价397236元出让给汇通银行，汇通银行一次性支付全部款项。该合同中，列明的甲方虽为原攀矿房地产公司，但却由成攀公司在合同上签章。该合同签订后，原告于1995年6月22日向攀煤房地产公司支付了购房款397236元，至此原告已经按约付清了全部款项。攀煤房地产公司和成攀公司在1995年6月向原告交付了一楼和七楼的房产，但1995年12月因开发商问题，暂不能办理产权证明，至今被告也未通知原告办理产权手续，原告所有的七楼房产也被攀煤投资公司侵占至今。同时，因攀矿房地产公司改制，成攀公司停止经营，原告根本无法联系相关单位，要求其为原告办理房产登记手续，据了解，该处房产市场租赁价格为30元／平米／月，各被告理应赔偿。2000年左右，原攀矿房地产公司主办单位攀枝花矿务局因国家政策改制为攀煤集团，攀矿房地产公司也随之改制为攀煤房地产公司。2003年攀煤集团出资设立了攀煤投资公司，攀煤集团系攀煤投资公司唯一股东，另外汇通银行于2000年1月31日经中国银行成都分行批准同意后撤销，其资产和负债均由成都市商业银行接收，后成都市商业银行于2008年8月22日更名为成都银行股份有限公司即本案原告。原告为维护自身合法权益特来法院起诉，请法院支持原告诉求。 四被告均辩称：1、被告从事实上无法立即返还房屋，因为整个七楼出租给了案外人玛利亚医院，待租期满后，可以进行返还房屋事宜或者是否继续出租。2、办理房屋产权，是双务义务，应当原攀煤房地产公司起配合，原告还有30万的房款未支付，我们同意办理房产证，但需要原告配合。3、原告无证据证明案涉房屋7楼，出租给案外人之前，是被告侵占。而出租给案外人，原告是知道或者应当知道的，因此在原告知道其利益受损的情况下，其超出诉讼时效的部分租金损失不应当得到支持。 当事人根据自己的主张提交了相关证据，本院依法组织了当事人进行证据交换和质证。根据当事人确认的购房合同、补充购房合同、房屋租赁合同、房屋登记信息、门牌号变更证明、中国人民银行成都分行公告、中国银行业监督管理委员会（批复）、企业名称变更核准通知书、公司变更登记申请书、准予变更登记通知书、四川省煤炭工业局文件（川煤政法[1998]564）、攀枝花市城乡建设委员会文件（攀建发（92）城338号）、攀煤（集团）公司文件（攀煤办字[2001]36号）、付款凭证等以及当事人庭审一致陈述等证据，本院认定如下事实： 1994年8月23日，原汇通银行与原攀矿房地产公司签订一份购房合同，合同约定，汇通银行购买攀矿房地产公司名下现位于成都市通锦商场综合楼一楼112平米（包含公用面积）、七楼建筑面积771.86平米（该层公用面积按建面分摊）的营业办公用房，购房总价款300万元，合同约定付款条件为合同签订后7日内支付总房款的50%，在1994年10月1日支付总房款的20%，在1994年11月1日前再支付总房款的20%，剩下总房款的10%在购买房屋产权手续办理完毕后支付。合同签订后，原汇通银行按约支付了90%的购房款项共计270万。之后为便于使用，1995年6月20日，原汇通银行又与原攀矿房地产公司签订一份补充购房合同，攀矿房地产公司同意将一楼另外33.103平米（含公用面积）作价397236元出让给汇通银行，汇通银行一次性支付全部款项。该合同中，列明的甲方虽为原攀矿房地产公司，但却由成攀公司在合同上签章。该补充购房合同签订后，原汇通银行又于1995年6月22日向成攀公司支付了购房款397236元。原攀矿房地产公司和成攀公司在1995年6月向原汇通银行交付了案涉的一楼和七楼的房产，但均未将，诉争房屋过户至汇通银行或成都银行名下。涉案房屋从2000年4月21日至2004年7月5日登记在原攀矿房地产公司名下，从2004年7月6日至2006年4月9日登记在攀煤集团名下，从2006年4月10日至今登记在攀煤投资公司名下。在2003年12月20日，原攀矿房地产公司（甲方）与攀煤投资公司（乙方）签订一份房地产租赁契约，甲方将金牛区房屋出租给乙方使用，月租金7000元，租期从2003年12月20日至2004年12月19日。成都银行（甲方）和成都玛利亚医疗投资有限公司（下称玛利亚医院，乙方）在2013年3月26日签订一份房屋租赁合同，约定甲方将成都市一环路北三段123号面积为120平米的房屋出租给乙方，起租时间是2013年4月1日。攀煤投资公司（甲方）和玛利亚医院（乙方）在2013年3月26日签订一份房屋租赁合同，约定甲方将成都市二、三、四、七楼面积为3797平米的房屋出租给乙方，租期为2013年4月1日到2025年3月31日。而租金均是按照每年5%进行递增。攀煤投资公司在2019年委托四川万方房地产评估有限责任公司对金牛区的商业、办公房地产于价值时点（2013年4月1日）的市场租金进行估计，结果为：1层月租金为70元／平米，7层月租金为21.5元／平米。成都银行对该评估结果其进行了确认。 另查明，2000年左右，原攀枝花矿务局房地产综合开发公司（下称攀矿房地产公司）的主办单位攀枝花矿务局因国家政策改制为攀煤集团，原攀矿房地产公司也随之改制为攀煤房地产公司。2003年攀煤集团出资设立了攀煤投资公司，攀煤集团系攀煤投资公司唯一股东。原成都汇通城市合作银行（下称汇通银行）于2000年1月31日经中国银行成都分行批准同意后撤销，其资产和负债均由成都市商业银行接收，后成都市商业银行于2008年8月22日更名为成都银行股份有限公司即本案原告。 再查明，原成都市房屋门牌号现变更登记为成都市，但房产证登记仍为成都市。 案件审理过程中，本院认定本案实际为房屋买卖合同纠纷，原告表示基于房屋买卖合同关系，被告也应当向原告返还房屋，为原告办理房屋过户手续，并赔偿原告遭受的租金损失。 本院认为，关于原告主张判令被告立即返还原告所有的位于成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米的房产以及攀煤房地产公司和攀煤投资公司立即为原告办理房屋产权证（成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米，一楼145.103平米）。本案中房屋买卖合同的签订主体是原攀矿房地产公司，后其权利义务承接主体是攀煤房地产公司，这是双方的真实意思表示，成都银行已经实际支付了90%的购房款，双方也同意将该合同继续履行，所以攀煤房地产公司应当将该购房合同以及补充购房合同属于自己的义务继续予以履行。攀煤房地产公司不是能独立承担民事责任的主体，攀煤集团是其主办单位，为其民事行为承担责任。现涉案房产登记在攀煤投资公司名下，其是攀煤集团的全资子公司，其当庭表示愿意办理产权变更登记，所以本院认为，依照《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条，攀煤投资公司应当将成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米（含公用面积）以及一楼145.103平米（含公用面积）变更登记在成都银行名下。而变更登记完成后，相关当事人也可以要求成都银行履行其相应的合同义务。 但涉案房屋因为目前被出租给了案外人，案外人合法占有使用房屋，所以成都市通锦商场综合楼七楼771.86平米房屋不能立即交付给成都银行。 关于成都银行主张的攀煤投资公司等被告赔偿其租金损失。根据庭审查明的情况，购房合同约定，原攀矿房地产公司需将涉案房屋在1995年交付给原汇通银行使用。涉案房屋也曾一度被交付给原汇通银行使用，但是后期脱离了原汇通银行的控制，但房屋一旦完成交付，汇通银行乃至之后接管汇通银行资产的成都银行便获得占有、使用诉争房屋乃至通过诉争房屋获取收益的权利。但实际上，从2013年4月1日起，攀煤投资公司最终收取了出租诉争七楼771.86平米的租金，攀煤投资公司收取租金确实侵犯了成都银行的权利。但是，根据庭审查明的情况，成都银行在2013年4月1日与案外人签订了就诉争房屋一层的租赁合同，其彼时应当知道其基于诉争房屋七层获得收益的权利被他人侵犯，因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，成都银行2015年10月1日之前的损失因为已经超出诉讼时效，且攀煤投资公司等被告进行了时效抗辩，本院不予支持。而2015年10月1日以及之后的损失，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效，成都银行最迟需得在2018年10月1日进行维权。成都银行从2018年1月16日开始通过诉讼等方式维权，诉讼时效因此中断。综上，本院认为攀煤投资公司等被告应当向成都银行赔偿2015年10月1日起的租金损失。而综合考虑诉争房屋七层与其他楼层整体出租，现经评估在2014年3月1日时诉争房屋七层出租的单价为每平方米21.5元的情况，同时考虑到案外人承租诉争房屋租金会以每年5%递增的情况，本院认定现攀煤投资公司应当赔偿成都银行的租金损失共计927533元（该损失暂计算至2019年10月1日，如后续还有损失继续发生，成都银行可另行主张）。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、四川攀煤投资有限公司在本判决生效之日起五日内将成都市通锦商场综合楼七楼771.86平方米（含公用面积）的房屋以及一楼145.103平方米（含公用面积）的房屋变更登记于成都银行股份有限公司名下； 二、四川攀煤投资有限公司在本判决生效之日起五日内向成都银行股份有限公司赔偿损失927533元； 三、驳回成都银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，四川攀煤投资有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41402元，由成都银行股份有限公司负担20701元，由攀枝花煤业（集团）有限责任公司负担20701元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘康宁 二〇一九年九月六日 书记员  邓 逍