福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15121号 原告：厦门恒慧洁物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭二路93号红豆杉大厦1楼B1区。 法定代表人：李德贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施少杰，福建明鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏燕青，福建明鼎律师事务所律师。 被告：陈清强，男，1971年7月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门恒慧洁物业服务有限公司（以下简称恒慧洁公司）与被告陈清强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒慧洁公司的委托诉讼代理人苏燕青、被告陈清强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 恒慧洁公司向本院提出诉讼请求：陈清强支付恒慧洁公司物业费1280元、房屋公共维修金460元、水电公摊费46.1元（其中物业费、房屋公共维修金两项费用自2017年11月23日起计至2019年8月22日，水电公摊费自2017年11月23日起计至2019年5月31日）及违约金1687.53元（自逾期之日起按日千分之三的标准计至2019年4月29日）。事实和理由：2017年11月9日，恒慧洁公司与厦门市联丰商城业主委员会签订了《厦门市联丰商城物业服务委托合同》（下称讼争物业合同），约定联丰商城二期（瑞园）、联丰商城三期、联丰商城五期（沁园）、联丰商城四期（联丰大厦）由恒慧洁公司进行物业管理，合同期限自2017年11月23日至2018年11月24日。讼争物业合同约定恒慧洁公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋公共维修金，代收代缴水电公摊费等。恒慧洁公司提供服务的受益人系前述物业服务区域内的全体业主及物业使用人。陈清强系联丰商城业主，且存在欠付物业费、公维金等费用的事实。恒慧洁公司认为，恒慧洁公司已依约提供物业管理服务，虽合同期限届满，但实际仍继续提供物业服务，双方均应按讼争物业合同的约定内容履行各自权利义务，现陈清强拖欠费用构成违约，且经催讨后仍未履行，故提出如上诉讼请求。 陈清强辩称，恒慧洁公司的物业服务不到位，业主也多次向物业公司反映房屋屋顶漏水及顶楼土头胡乱堆放等卫生脏乱的问题，但物业公司均未进行整改，故才拒绝缴纳物业费。 恒慧洁公司围绕诉讼请求依法提交了《厦门市联丰商城物业服务委托合同》《土地房屋登记卡》《证明》等证据，陈清强围绕其抗辩意见提交了房屋现状照片等，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2017年11月9日，厦门市联丰商城业主委员会（委托方、甲方，以下简称联丰商城业委会）与恒慧洁公司（受托方、乙方）签订讼争物业合同，约定联丰商城业委会代表全体业主将联丰商城二期（瑞园）、联丰商城三期、联丰商城五期（沁园）、联丰商城四期（联丰大厦）等总建筑面积共计103989.14㎡（总商住户813户）的物业委托恒慧洁公司实行物业服务；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同的承担相应的责任，同时乙方提供物业管理，对履行本合同也承担相应的责任。第二章“委托管理事项”第四条约定“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、广告位、车库等”，第十四条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.房屋公共维修金；3.停车费、车位服务费；4.装修押金、土头清运费；5.代收代缴水电公摊费；6.特约有偿服务费；7.经甲方审批的其它费用”。第三章“委托管理期限”约定委托管理期限自2017年11月23日起至2018年11月24日止。第五章“物业管理服务质量”第二十一条约定“乙方须按下列规定，实现目标管理。1房屋外观：完好、整洁；……”。第六章“物业管理服务费用”第二十二条（2）约定“联丰三期、五期住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，公共维修金为0.2元每平方米”、第3项约定“乙方每月（二期、四期）和3个月（联丰三、五期）向业主和物业使用人收取综合服务管理费、房屋维修金及其他公摊费用，业主和物业使用人应于每月（季度）的25日前向乙方交纳上述费用”、第4项约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用及其他公摊费用的，从逾期之日起每日按所有应缴费用的千分之三交纳违约金”。讼争物业合同还就甲乙双方各自的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。 前述讼争物业合同约定期限届满后，双方未续签书面合同。2019年7月3日，厦门市思明区莲丰社区居民委员会出具《证明》，载明“兹有厦门恒慧洁物业服务有限公司自2017年11月23日至今服务于联丰商城小区”。 另查明，陈清强系厦门市思明区洪莲里61号804室房屋（属联丰商城五期）的权属人，房屋建筑面积为109.39㎡。 审理中，恒慧洁公司主张系因联丰商城第三届业委会在筹备阶段，故未能续签书面合同，但仍继续依讼争物业合同约定提供物业服务，并依照讼争物业合同第二十二条第（2）项约定主张物业服务费等各项费用。陈清强对恒慧洁公司提供的物业服务费等各项费用的清单表不予认可，并认为恒慧洁公司提供的物业服务不到位，房屋屋顶存在漏水及卫生脏乱差的问题。恒慧洁公司确认讼争房屋确实存在隔热层塌陷、砖块堆砌、部分土头垃圾未清理的问题，但房屋漏水情况不清楚，恒慧洁公司接到陈清强反映的问题后已及时向相关部门及业委会进行汇报，但业委会未批准使用公维金，物业公司仅是代收，无权自行使用公维金。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。讼争物业合同系联丰商城业委会与恒慧洁公司的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。恒慧洁公司作为联丰商城小区的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，陈清强作为该小区业主，接受恒慧洁公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理费、房屋公共维修金、水电公摊费等费用，现陈清强仍欠付前述费用，构成违约，应承担相应的违约责任。现恒慧洁公司要求陈清强依照讼争物业合同的相关约定内容支付相关费用，本院予以支持。陈清强虽对恒慧洁公司提供的费用计算明细存在异议，但未提交反驳证据。经核算，恒慧洁公司主张的物业管理服务费计算有误，自2017年11月23日至2019年8月22日期间，物业管理服务费共计109.39㎡×0.55元/月×21月=1263.5元；房屋公共维修金、水电公摊费两项金额予以确认。但，考虑到恒慧洁公司对讼争房屋存在隔热层塌陷、砖块堆砌、土头垃圾未清理的事实予以确认，恒慧洁公司的物业管理服务的质量确存在瑕疵，且陈清强居住在讼争楼房的顶楼，砖块堆砌等情形对陈清强的居住有直接影响，本院酌情减免恒慧洁公物业诉请中陈清强20%的物业服务管理费，即陈清强应付的物业管理服务费为1010.8元（1263.5元×80%）。关于恒慧洁公司的违约金诉求，鉴于恒慧洁公司的物业管理服务确实存在不足，亦确认陈清强也就相关问题向其反映过、且系因其他因素导致本案纠纷，本院对恒慧洁公司的该项诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈清强于本判决生效之日起十日内支付厦门恒慧洁物业服务有限公司物业服务费1010.8元（自2017年11月23日至2019年8月22日）、房屋公共维修金460元（自2017年11月23日至2019年8月22日）、水电公摊费46.1元（截至2019年5月31日）； 二、驳回厦门恒慧洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由厦门恒慧洁物业服务有限公司负担14元、陈清强负担11元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年九月三十日 法官助理冯莉平 代书记员 林小龙 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。