云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019)云2504民初2398号原告（反诉被告）：杨恩赐，男，1984年5月6日出生，汉族，个体户，原住福建省南安市美林金枝村磨坊23号，现住弥勒市。原告（反诉被告）：杨明凤，女，1985年11月13日出生，汉族，个体户，住址同上。委托诉讼代理人：孔维吉，云南白龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：张文，男，1973年9月22日出生，汉族，居民，住弥勒市。被告（反诉原告）：杨乜，女，1976年3月5日出生，汉族，居民，住址同上。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：云南众望地产经纪有限公司弥勒湖泉尚景分公司。住所地：昆明市西山区西三环与春雨路交叉口羲辉时代大厦负一楼，弥勒市弥阳镇人民路湖泉尚景A-28号商铺。法定代表人：张春波，系该公司经理。原告（反诉被告）杨恩赐、杨明凤（以下简称本诉二原告）与被告（反诉原告）张文、杨乜（以下简称反诉二原告）及第三人云南众望地产经纪有限公司弥勒湖泉尚景分公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉二原告向本院提出的诉讼请求及反诉辩称：1.判令本诉二被告协助本诉二原告办理过户登记手续；2.由本诉二被告承担本案的诉讼费；3.由本诉二被告承担本案的律师费15000元。本诉事实和理由：2018年8月22日，原告在第三人的介绍下与被告签订了房屋买卖合同，约定被告将位于弥勒市片区湖泉金秋·旅游小镇Ｃ区32幢3号的房屋卖给原告，约定购房款2186000元，签订了合同以后原告按照合同约定于2018年8月22日支付了定金56000元，中介费32000元，2018年8月25日支付了首付款406000元（包含56000元定金），同日被告将房屋钥匙交给原告，并将之前的水、电、气费结算完毕。后原告于2018年9月2日支付购房款50万元，2018年10月29日支付10万元，被告一共收取了1006000元的购房款（原被告协商好，实收1005000元，写成1006000元），剩余118万元购房款待办理登记后支付，房屋买卖合同约定2019年6月15日前办理过户登记手续。2019年6月12日，原告到税务机关办理了个人所得税21850元和契税32775元，合计54625元，等6月15日办理过户登记手续。后因第三人资质问题须重新书写合同，将第三人从合同中去除即可办理过户手续，本来很快就可以办完的事情，被告却以各种理由推脱，一直不愿意协助原告办理过户登记手续，原告与其私下协商无果。针对对方反诉答辩如下：2018年8月22日提出的逾期7日内未办理手续，视为违约，在办理过户手续过程中，房产交易中心已经明确告知居间合同不影响主合同履行，只需将第三人在合同中去除，即可办登记手续，是张文拖延，在收取了我方100多万元房款以后，蓄意私吞，以第三人作为理由，要求解除合同，既不合法，也不合理。且税务工作人员告知关于举报偷税漏税的人正是张文本人。张文在已经收到房款后却依然要求税务机关按照2186000元的交易价格以达到偷税漏税的目的。然而经税务调查完毕，发现其真实的交易价格是2186000元。故我方不存在任何偷税漏税的情况。而反诉方与我方偷税漏税损害国家利益，要求解除合同，不符合法律事实。其当时要求写2186000元真是张文提出的，说这样好看，从合同书写以及张文举报的过程可以看出，反诉方蓄意制造圈套，损害我方利益才是事实，故对方的反诉请求不应当得到支持。反诉二原告提出的反诉诉讼请求及对本诉辩称：1.请求判令解除各方于2018年8月22日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费。反诉理由与理由：房屋买卖合同约定各方过户或更名当日必须保证所提供材料真实、合法、有效、无误、齐全，如因任何一方提供材料的原因导致交易不成，给另一方造成损失，应当赔偿，逾期7日无正当理由不来办理过户手续视为违约，守约方有权单方解除合同，违约方承担因此带来的一切后果。在过户当日，反诉被告与第三人串通，恶意偷逃税费，仿冒反诉原告签字，篡改条款，向国家税务机关提供虚假合同，被税务机关发现并调查，加之第三人无资质，导致合同不能过户，截止现在，反诉被告未缴足偷逃税费，超过7日已构成违约。针对本诉原告的起诉辩称：各方签订的《房屋买卖合同》至今无法履行，无法办理产权变更登记原因在本诉原告及第三人，现本诉原告的请求无事实及法律依据，无法继续履行。反诉原告已尽到合同约定义务。反诉原告过户前清偿了房屋抵押贷款，房屋达到可交易状态，提交了所有文件材料，应第三人的通知到登记机关办理过户，但因第三人的资质问题执意要求反诉原告签订委托合同遭到拒绝。本案无法办理过户原因在本诉原告及第三人。无论从合同文本形式、主体、合法性，不具备继续履行和过户的条件，客观上合同无法履行和过户。本诉原告的违约行为违反了合同约定，合同目的无法实现，反诉原告有权解除合同。合同无法履行和过户，合同目的无法实现，本诉原告与第三人恶意串通，伪造合同，反诉原告面临被税务机关经济处罚和追究法律责任的风险。请求法院对本诉原告的诉讼请求法院依法予以驳回。第三人述称：2018年8月22日签订的合同是各方真实意思的表达。实际支付房款相差1000元，是房东要求的，最后写了2186000元，实际应支付的价格为2185000元。因为公司资质有问题，按照省上要求需要办理过户登记，但实际不影响房屋正常买卖，只要买卖双方重新签订一份合同，将第三人去掉，同样可以办理过户。在缴纳税费时，我方跟买卖双方明确讲过，提交了一份2185000元的合同给税务机关，不存在虚假合同本意，当天提交合同缴纳完税费，第二天收到税务机关协助调查，税务机关调查后也没有说不可以办理过户手续。举报人是张文，房东举报客户从始至终没有发生过，张文三番五次一直想重新签订协议，以达到其目的，我们一直没有配合张文签订其他补充协议。因张文一直要求我方有资质，我方委托其他公司协助办理过户，但张文以没有资质为由拒不配合。产权过户双方约定在2019年之前，我们只是协助，提供服务，从始至终张文以各种理由不办理过户手续，实际上他不想履行合同，也不想承担违约责任。我方与买方不存在恶意串通，希望法院公平公正处理本案。综合本诉、反诉原被告及第三人的诉辩述主张，本案的争议焦点是：1.本诉二原告与反诉二原告于2018年8月22日签订的《房屋买卖合同》是否是合法有效；2.双方在签订合同以后，是否按合同内容全面履行了各自的义务；3.本诉二原告与反诉二原告所提出的诉讼请求及反诉请求有何事实依据和法律依据，其本诉、反诉请求是否予以支持；4.第三人在本案中是否按照相应的约定履行了相应的义务，在本案中是否应当承担相应的民事责任。本诉二原告为证明其主张的事实、诉讼请求及反驳对方主张，向本院提交了以下证据材料：1.《房屋买卖合同》1份，欲证明2018年8月22日，本诉二原告在第三人的介绍下与反诉二原告签订了房屋买卖合同，约定反诉二原告将位于弥勒市片区湖泉金秋·旅游小镇Ｃ区32幢3号的房屋卖给本诉二原告；约定购房款2186000元的事实。2.收条4份、交房证明1份，欲证明签订了合同后本诉二原告按照合同约定于2018年8月22日支付了定金56000元，中介费32000元，2018年8月25日支付了首付款406000元（包含56000元定金），同日反诉二原告将房屋钥匙交给本诉二原告，并将之前的水、电、气费结算完毕。本诉二原告于2018年9月2日支付购房款50万元，2018年10月29日支付10万元，反诉二原告一共收取了1006000元的购房款的事实。3.税票2份、完税证明1份，欲证明2019年6月12日，本诉二原告到税务机关缴纳了个人所得税21850元和契税32775元，合计54625元的事实。4、收费协议及收据各1份，欲证明本诉二原告因此案支付了律师费15000元。经质证，反诉二原告对证据1、2的三性无异议，对证明目的不予认可；对证据3契税真实性予以认可，合法性税务机关已作说明，本诉二原告与第三人恶意串通篡改合同日期，脱逃十几万的税收；对证据4有异议。第三人对证据1、2、3、4、没有意见，认为卖方说的合同日期2018年8月签订、约定2019年过户是真实意思表示，弥勒市税务局从始至终也没有阻止办理过户手续。反诉二原告为证明其反驳本诉请求及支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》1份，欲证明三方于2018年8月22日签订了《房屋买卖合同》，合同约定⑴第三人为原告、被告提供中介服务；⑵涉案房屋税费由原告承担；⑶合同约定过户时间为2019年6月15日前；⑷买卖双方必须保证过户所需资料真实合法，否则逾期7日造成无法过户视为违约，守约方有权单方解除合同。2.材料收条1份，欲证明其于2019年6月10日向第三人提供相关过户资料，用于2019年6月15日前涉案房屋过户使用。3.涉案房屋涉税资料，欲证明2019年6月12日，原告、第三人伙同案外人在其不知情的情况下，伪造虚假合同，仿冒其签字，欺骗国家税务机关，恶意偷逃房产税费，涉嫌违法，涉案房屋已不具备过户条件。4.民事起诉状1份，欲证明除偷逃税费外，第三人故意隐瞒在弥勒无中介资质的事实，由第三人主导签订的合同文本不符合过户要求，同样导致2019年6月15日前无法过户。5.税务事项通知书1份，欲证明⑴2019年8月5日，因原告、第三人违反合同约定，提供虚假材料，偷逃涉案房产税费，税务机关向其送达缴纳税收通知书；⑵对方伙同第三人恶意串通，违反诚实守信原则，侵害国家利益，且违反合同约定，导致合同目的无法实现。经质证，本诉二原告对证据1、2的三性无异议，第三人无异议；本诉二原告对证据3、4认为第三人资质问题不影响双方过户手续，民事诉状节选不可以作证据使用，第三人对证据3、4不认可，认为公司无资质不影响过户，买卖双方只要配合公司也可以办理过户手续，第三人在不收取其他费用的前提下，卖方不配合；本诉二原告对证据5的真实性没有意见，证明力有意见，认为证据上面没有说明要求缴纳税费，单凭税务事项通知书不能证明，第三人对证据5认为税务事项通知书陈述了相关事由，并没有明确偷逃税的依据。依据反诉二原告申请，法院依职权到税务机关调取了笔录4份、合同1份、税务机关制作税收标准1份。经质证，本诉二原告对笔录的真实性、合法性没有异议，认为笔录恰好能够证明本诉原告没有过错。关于2019年6月10日房屋买卖合同时间问题，是中介公司提交的由中介解释；对合同认为与其提供的合同不是同一份，但主要条款、交易时间、付款时间、税费承担、交房时间等都是一样，可证明交易事实，对真实性无异议，但对关联性有异议，合同不属于双方履行的合同，不影响原合同的履行，与本诉没有直接因果关系，不能成为解除合同的理由；对税务机关制作的标准无异议，本诉原告愿意承担该笔税款。反诉二原告对笔录真实性、合法性没有异议，认为笔录中本诉原告所作的陈述不予认可。结合调取材料以及双方的约定，确定本诉原告偷逃税，合同履行过户主体不是第三人，是案外人；对合同认为能证明对方伪造合同事实成立，篡改了主体、金额、付款时间、签订日期、违约金比例、交房时间，完全抹去了第三人的责任，骗取了税务机关完税证明，不认可该合同，该合同违背了真实、合法、守信原则，是导致不能过户的主要原因；对税务机关制作的标准无异议。第三人对笔录的真实性无异议，合同是第三人私自出具的，张文的签字也是第三人代签的，时间是2019年6月，约定的时间是2019年前过户，2018年8月张文的房子还处于抵押状态，过不了户，当时杨恩赐还有房贷和车贷，张文欠银行贷款，连缴纳税费的钱都没有，为什么没有在2018年8月22日过户是因为张文、杨恩赐达不到过户条件；对其他证据无异议。第三人未向本院提交证据。上述证据经本院审核后认为，本诉二原告所提供的所有证据真实合法，各组证据相互印证，能够证明其欲证明的事实，予以采信。反诉二原告所提供的证据1、2真实合法，能够证明其欲证明的事实，予以采信；证据3、5欲证明的事实未经有权机关作出处理决定，系其单方自认为的结论，其欲证明的问题不予采信；证据4不属于证据的范畴，不予认定。对本院依法调取的证据来源合法、内容真实，予以采信，本诉二原告质证的理由与本院查明的事实相符，予以采纳；反诉二原告质证的理由中认为本诉二原告涉嫌违法侵犯国家利益，不予采纳，因本诉原告的行为未经有权机关作出处理决定，是否构成涉嫌违法侵犯国家利益至今不能认定；第三人改动合同向税务机关提交，如何处理尚无定论，合同能否履行是属于民事纠纷的范畴，行政机关行政的行为及司法机关刑事处罚并非导致合同不能履行、不能实现合同目的的原因，故其质证理由不成立，不予采纳。本院经审理认定事实如下：第三人系从事房地产经纪业务；企业形象策划；家居装饰；销售建筑材料、百货、家用电器、家具的有限责任公司。2018年8月22日，本诉、反诉二原告与第三人自愿签订了《房屋买卖合同》，合同约定，经第三人介绍，反诉二原告将坐落于弥勒市片区湖泉金秋·旅游小镇Ｃ区32幢3号的房屋出售给本诉二原告，房屋面积406.96平方米，房屋成交价2186000元；房屋过户或更名涉及的税费由本诉二原告承担；本诉二原告向反诉二原告交付定金406000元，由第三人保管；反诉二原告向第三人交付房屋所有权证、不动产权证书，由第三人代管；本诉二原告与反诉二原告于2019年6月15日办理房屋所有权证、不动产权证书的过户或更名手续，双方必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全，如一方原因导致交易不成，给另一方造成损失，应当赔偿，逾期7天无正当理由不来办理视为违约，守约方有权单方解除合同，违约方承担一切后果；付款方式为银行按揭付款，合同签订当日支付定金56000元，剩余定金35万元于合同签订后三日内一次性付清，合同签订后15日内支付50万元，于2018年10月30日前支付10万元，余款118万元由本诉二原告向银行贷款一次性付清，最迟于2019年10月1日前办理完贷款手续及时支付房款；反诉二原告于2018年9月1日前结清相关费用后交房；本合同签订后第三人向本诉二原告收取佣金32000元；如一方违约支付守约方房价20%的违约金、双方逾期付款或不能按期交房，逾期一天支付每日300元，超过7天视为违约、双方不可违约或私自解除合同，如违约，违约方向第三人支付房价2%的违约金。合同签订的当日本诉二原告支付了定金56000元，中介费32000元，至2018年8月25日共支付了反诉二原告首付款406000元（包含56000元定金），同日反诉二原告将之前的水、电、气费等费用结清完毕后房屋钥匙交付本诉二原告。2018年9月2日本诉二原告支付购房款50万元，2018年10月29日支付10万元，本诉二原告共向反诉二原告支付了购房款1006000元（实付1005000元，收据上书写成1006000元）。2019年6月12日，本诉二原告到国家税务总局弥勒市税务局缴纳了个人所得税21850元和契税32775元，合计54625元，同日国家税务总局弥勒市税务局向本诉二原告出具了《完税证明》。在本诉二原告向国家税务总局弥勒市税务局办理缴纳税费过程中，第三人向国家税务总局弥勒市税务局递交的《房屋买卖合同》系未经反诉二原告签名和捺指印的，由第三人代签名、代捺指印的另一份合同，后本诉二原告与反诉二原告及第三人在办理涉案房屋过户未办理成功。2019年8月5日国家税务总局弥勒市税务局向反诉原告张文下发了《税务事项通知书》（弥勒弥阳分税通［2019］104971号），通知张文于2019年8月20日前到国家税务总局弥勒市税务局第一分局办理纳税申报事项。另查明：第三人无相应资质证书。本院认为：本诉、反诉二原告及第三人于2018年8月22日签订的《房屋买卖合同》系各方自愿，且未违反法律及行政法规的规定，是合法有效的。合法有效的合同自签订后各方当事人均应当全面履行各自的义务，按照《房屋买卖合同》的约定，本诉二原告按照合同的约定履行了支付前期房款1005000元的义务，但亦应当按照合同的约定继续履行尚欠反诉二原告房屋价款的义务；反诉二原告亦应当按照合同约定履行交付房屋及办理过户的义务，反诉二原告依约履行将涉案房屋交付本诉二原告的义务，但在履行办理过户手续的过程中，由于第三人资质的问题，拒绝协助办理过户手续，并以本诉二原告与第三人恶意串通偷逃房产税费、仿冒其签字、篡改合同条款、提供虚假购房合同，被税务机关调查，面临不可控制的经济处罚与法律风险为由予以抗辩，同时提出房屋买卖合同目的无法实现，反诉要求解除房屋买卖合同。第三人向税务机关提供的《房屋买卖合同》中反诉二原告未签名和捺指印事实存在，现被税务机关调查亦属实，但反诉二原告是否受到行政或刑事处罚尚无定论，况且本案涉及的行政责任及刑事责任属于另外的法律关系，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十七条“民事主体因同一行为应当承担民事责任、行政责任和刑事责任的，承担行政责任或者刑事责任不影响承担民事责任”的规定，不影响本案民事责任的承担，故反诉二原告的抗辩理由不成立，其主张不予采纳。原告（反诉被告）提出判令被告（反诉原告）协助其办理过户登记手续有事实依据，符合《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付标物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，其请求予以支持。但本诉二原告同时提出由被告（反诉原告）承担律师费15000元，因双方在签订的房屋买卖合同中无相应约定，其主张无事实及法律依据，其请求不予支持。反诉二原告提出解除各方于2018年8月22日签订的《房屋买卖合同》，对其请求作如下分析，首先，针对反诉二原告主张的“合同约定反诉人及被反诉人必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全。如任何一方提供材料的原因导致交易不成，给另一方造成损失的，应当给予赔偿，逾期7日无正当理由不来办理过户手续视为违约，守约方有权单方解除合同，违约方承担因此带来的一切后果”的事实，并未提供相应的证据足以证明本诉二原告有违反以上合同约定行为的事实，依据本院查明的事实是本诉二原告为购买涉案房屋所提供的所有材料均属于“真实、合法、有效、无误、齐全”，且按照约定及时到相关部门积极办理过户手续，不存在违约的事实；其次，针对反诉二原告主张的“被反诉人与第三人串通，恶意偷逃房产税费，仿冒反诉人签字，篡改合同条款，向国家税务机关提供虚假购房合同，被税务机关发现并接受调查。第三人不具备中介资质，导致合同约定时间内无法过户。被反诉人未缴足偷逃税费，已超过合同约定7日无正当理由办理过户手续的约定，已构成违约”的事实，反诉二原告未提供相应的证据足以证明本诉二原告与第三人存在串通恶意偷逃税费行为的事实，经本院审查亦无该事实的存在，向税务机关提供的《房屋买卖合同》系第三人认可反诉二原告的签名和捺指印系其所为，本诉二原告并不知情，且此行为与本诉二原告无关，加之此行为的处理与本案无关，第三人的行为并不影响涉案房屋买卖合同的合法性及有效性，涉案房屋买卖合同应当继续履行，而且第三人在本案中亦应当承担继续履行协助原被告双方办理房屋过户手续的义务；第三，反诉二原告主张的“相应偷逃税费”是否属于偷逃、是否应当缴纳、是否应当由本诉二原告缴纳尚无定论，不存在本诉二原告未缴足相应偷逃税费的情形，更不存在本诉二原告违约的事实；第四，本诉二原告自始至终严格按照合同的约定履行相应义务，并不存在违反合同约定及法律规定的行为，房屋买卖合同应当继续履行。所以，反诉二原告主张的解除房屋买卖合同理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事总则》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨恩赐、杨明凤与被告（反诉原告）张文、杨乜于2018年8月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、由被告（反诉原告）张文、杨乜于判决生效后三十日内协助原告（反诉被告）杨恩赐、杨明凤办理坐落于弥勒市片区湖泉金秋·旅游小镇Ｃ区32幢3号房屋过户手续。三、驳回原告（反诉被告）杨恩赐、杨明凤的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张文、杨乜的反诉请求。本诉案件受理费176元，减半收取计88元，由原告（反诉被告）杨恩赐、杨明凤负担8元，被告（反诉原告）张文、杨乜负担80元。反诉案件受理费176元，减半收取计88元，由被告（反诉原告）张文、杨乜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 马 曦二〇一九年九月十七日书记员 饶云翠