包头市九原区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0207民初522号 原告（申请执行人）：路某，男，1953年6月6日出生，住包头市。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古济通律师事务所律师。 被告（执行案外人）：孙某，男，1965年6月13日出生，身份证号：×××，汉族，包头西车辆段职工，住包头市。 被告（被执行人）：白某，男，1969年12月26日出生，职业不详。 被告（被执行人）：高某，女，1969年6月1日出生，职业不详。 第三人：王某，女，1963年8月18日出生，职业不详，住包头市。 原告路某与被告孙某、白某、高某、第三人王某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路世齐及其委托诉讼代理人李素娟、被告孙某到庭参加诉讼。被告白利军、高燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人王树枝经传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 原告路世齐向本院提出诉讼请求：1.确认被告签订的《房屋抵偿协议》无效；2.恢复对位于包头市××区号房产的执行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉被告白利军、高燕民间借贷纠纷一案，2017年11月27日九原区人民法院下达了（2017）内0207民初1421号民事判决书。该判决书生效后，由于被告白利军、高燕拒不履行其义务，原告申请强制执行。在执行过程中，九原区人民法院查封了位于包头市××区号的房产，2018年8月8日九原区人民法院对该房屋贴了查封的封条。2019年1月10日，被告孙某提出执行异议，以该房于2015年9月12日被告白利军、高燕已转让给其为由，要求九原区人民法院停止对该房的执行。九原区人民法院2019年3月11日下达了（2019）内0207执异7号执行裁定书，裁定中止对位于包头市××区号房产的执行，原告对该裁定不服。一、被告白利军、高燕与被告孙某所签《房屋抵偿协议》无效。被告白利军、高燕于2014年9月1日向原告借款时，在借条上明确写明“借期一年，如到××苑号房屋一套按买价顶该欠款。”被告孙某不能证明，被告白利军借其款的数额为42.5万元，被告白利军也未在《房屋抵偿协议》上签字。被告高燕在明知尚欠原告款未还，仍与被告孙某签订《房屋抵偿协议》，但该协议为当事人之间的以物抵债协议，损害了其他债权人利益，该协议无效。二、应恢复对位于包头市××区号房产的执行。本案所涉房产，无房屋产权登记证，无网签，无购房合同，只有单位开具的购房收据作为购房者凭证，而该房产为宁鹿石油公司分配给其职工第三人王树枝的房屋。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此在办理过户登记之前，被告孙某无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的被告孙某仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。综上，被告达成的《房屋抵偿协议》无效，原告对被告白利军、高燕所享有的债权明确；而被告孙某对被告白利军的债权不明确，被告孙某的债权不优先于原告的债权，故应恢复对位于包头市××区号房产的执行，依法支持原告的诉讼请求。 被告孙某辩称，原告路世齐提出的《房屋抵偿协议》无效的理由不能成立，请求法院驳回原告路世齐的诉求，1）被告孙某与被告白利军、高燕及第三人王树枝三方签订的《房屋抵偿协议》是三方的真实意思表示，不存在欺诈行为，是在平等自愿的原则下签订的，不违反法律的规定，该协议受法律保护；2）该协议签订后的2017年9月7日，三方到单位内部产权登记部门进行了房屋所有权变更登记，房屋的所有权人已经变更成了被告孙某，并且房款通过和被告白利军对抵以及后续按揭还款全部交清了房款，根据物权法规定，不动产的物权以备案登记为准，虽然我们的房屋没有在房管部门备案，但是我们在单位内部进行了备案登记；3）2014年9月1日，被告白利军给原告路世齐书面承诺，如果不能按期归还欠款同意用以上的房屋去抵顶欠款，可是该债务履行期届满后，原告路世齐并没有和被告白利军办理房屋抵账的任何手续，更没有去单位办理更名手续，因此被告白利军的承诺，以及双方的协议只是一种意向表示，并没有去真正的兑现和履行。针对原告路世齐的第二项诉请答辩如下：原告路世齐是在2018年8月8日通过法院对该争议房屋进行了查封，但是该房屋在2015年9月12日被告白利军已经通过书面协议的方式转让给了被告孙某，在2017年9月7日已经完成了变更登记，且在法院查封之前被告孙某已经全部支付了对价。有（2019）内0207执异7号裁定书为证，还有争议房屋是被告白利军、高燕的共同房屋，属于夫妻共同财产，我有录音证据。 被告白利军、高燕未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人王树枝未到庭，亦未提交书面述称意见。 本院经审理认定事实如下：2017年8月7日，原告路世齐将白斌、被告白利军、高燕诉至本院[案号：（2017）内0207民初1421号]，我院经审理后认定事实如下：“原告路世齐与被告白利军系朋友关系，被告白利军多次向原告路世齐借款，从2014年开始，被告白利军陆续给原告路世齐出具了10张借条，累计金额为237万元，双方均约定借款利率为月息2分。2015年6月30日，原告路世齐给被告白斌转账15万元”，并于2017年11月27日做出了如下判决“一、被告白利军、高燕偿还原告路世齐借款本金237万元；二、被告白利军、高燕支付原告路世齐借款利息149.8万元（此利息计算至2017年8月2日，此后利息按本金237万元，月利率2分计算至还清之日止）”。本院在执行（2017）内0207民初1421号判决过程中，于2018年8月8日查封了包头市××区号房屋的房产，因为该房屋无房本、无网签合同，故在房屋上粘贴封条以示查封。 被告孙某于2019年2月27日对执行的包头市××区号房屋一套提出书面异议。本院查明“所涉争议房屋位于包头市××区号，属于包头市宁鹿石油公司职工内部自建福利房。该房屋无房本、无网签、无购房合同，只有单位开具的购房收据作为购房者凭证，并在单位登记备案，当时该房屋分配给宁鹿石油公司职工王树枝名下的，后王树枝将该房转让给被执行人白利军、高燕夫妻，由单位统一办理了按揭贷款手续，贷款由白利军、高燕按月以王树枝的名义偿还，2015年9月12日由甲方白利军、高燕，乙方孙某，中间方王树枝共同签订《房屋抵偿协议》，协议约定‘因2011年7月12日借乙方42.5万元无法偿还，双方经过协商将上述房屋抵顶给乙方，并与中间人达成一致意见，中间方王树枝配合房屋更名等事宜’，剩余的房贷由孙某偿还。又查明，涉案争议的房屋现在由案外人孙某实际占有”，并作出了（2019）内0207执异7号执行裁定书，裁决如下：“中止对位于包头市××区号房产的执行。”原告路世齐对上述裁定不服，起诉至本院。 在本院审理的（2016）内0207民初486号赵勇军诉白利军、高燕民间借贷纠纷一案中（已生效），查明白利军、高燕于2014年10月23日在包头市石拐区民政局协议离婚。离婚协议中约定有营运车辆一台，由白利军拥有，房产一套由女方拥有。 被告孙某称2015年9月12日的《房屋抵偿协议》系被告高燕签订的，被告白利军当时不在家。《房屋抵偿协议》的内容同前述的内容一致。 2017年7月9日，第三人王树枝收到被告孙某交的宁鹿佳苑2#楼1101室房款50646.2元，并签订《转让协议》约定第三人王树枝将上述房屋转让给被告孙某，今后该房屋与第三人王树枝没有任何关系。该房屋在单位登记的名字由第三人王树枝变更为被告孙某。2019年3月20日，被告孙某交纳了上述房屋2017至2018年度、2018至2019年度的供暖费。 对上述事实，本院予以确认。 原告路世齐提供了：1、《借条》复印件1张，证明：2014年9月1日，被告白利军向原告路世齐借款时承诺，如到期还不清借款用本案争议房屋抵顶该欠款；2、《房屋抵偿协议》复印件1份，证明：该协议被告白利军没有签字，被告高燕无权处分，王树枝是第三人；3、最高法（2010）民抗字第25号民事判决书、广西壮族自治区芩溪市人民法院（2016）桂0481民初913号民事裁定书网上查询打印件各1份，证明：最高法院认定当事人之间以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应认定为无效；4、2011年7月12日，被告孙某向被告白利军转款29.4万元的银行业务凭证复印件1份，证明该凭证只能证明被告孙某与被告白利军之间发生过29.4万元的经济往来，不能证明被告孙某与被告白利军之间的债权债务关系及被告白利军借被告孙某42.5万元的事实；5、（2017）内0207民初1421号民事判决书复印件1份，证明：原告路世齐和被告白利军、高燕、白斌的民间借贷纠纷已经判决。被告孙某对证据1的真实性不认可，借条上的字体有两种，而且字体不是被告白利军的字体，认为借条是假的；对证据2认为第三人王树枝是原房主，原告路世齐请求法院强制执行房屋是发生在其和被告白利军、高燕及第三人王树枝把房屋所有权变更为被告孙某之后；对证据3认为跟本案完全不一样，跟本案没有关系；对证据4认为是给被告白利军交的房款；对证据5认为时效是我们三方签订协议两年以后，房子当时已经在被告孙某名下了。本院除对证据3的关联性无法认定外，对其余证据的真实性予以认定。 被告孙某提供了：1、转账凭证原件3张，证明：被告孙某给被告白利军打房款的事实；2、《收条》、《转让协议》原件各1份，证明：原告路世齐申请强制执行该房屋的时候，我们已经把本案争议房屋所有权变更成被告孙某的名字；3、（2019）内0207执异7号民事裁定书复印件1份，证明争议房屋在法院查封之前就登记在被告孙某名下；4、暖气费发票原件2张，证明：这些费用是被告孙某交的，房子一直是被告孙某使用，法院执行法官已经去宁鹿公司调查过，证明诉争房屋所有权已经变更成了被告孙某的名字；5、2015年1月19日、2017年7月9日还房贷的收据2张，证明被告孙某还了房贷；6、2019年2月28日，在（2019）内0207执异7号案件中我院工作人员与宁鹿置业有限公司会计王秀清的通话记录，在通话里确认了包头市××区号房产在单位登记的名字由第三人王树枝变更成了被告孙某；7、被告白利军、高燕离婚协议及离婚证各1份，证明二被告于2014年10月23日登记离婚，离婚时约定夫妻共同财产有营运车辆一台，由被告白利军所有，房产一套归被告高燕所有；8、被告高燕在（2019）内0207执异7号案件中的笔录1份，证明被告高燕对于和被告孙某的事情说的很明白；9、在（2019）内0207执异7号案件中被告孙某与第三人王树枝的3段录音、与被告白利军的2段录音，证明签订的协议和通话内容是真实相符的；10、在（2019）内0207执异7号案件中被告孙某交房款的凭证7张，证明被告白利军交了房款和被告孙某办了抵顶协议后，被告白利军把5张收据交给了被告孙某，还有2张是被告孙某交的房贷。原告路世齐对证据1认为2011年7月12日是被告孙某给自己的存款11万元，当日被告孙某给被告白利军转款29.4万元，只能证明有双方有经济往来，2015年9月3日存款凭条的30500元，只证明有人给被告白利军存的钱，不能证明此笔款项是被告孙某给存的；对证据2第三人王树枝于2017年7月9日出具的收条，因为第三人王树枝没有到庭，真实性无法确认，从内容上看，房款尚需跟被告白利军核实，对《转让协议》真实性不认可，因为第三人王树枝未到庭，因为该房屋为被告白利军、高燕的共同财产，如果房屋转让的话也需要经过被告白利军、高燕双方同意才行，《转让协议》和《以房抵偿协议》互相矛盾，所以不认可；对证据3不认可，原告路世齐已经提过异议，第3页第3项我们没有见过该房屋变更为被告孙某的书面文件，而且被告孙某的妻子在宁鹿置业公司工作，我们要求被告孙某提供书面的变更房屋所有权的证明；对证据4暖气费票据不认可，应该提交原件，2017年至2019年的暖气费，是2019年3月补交的，并不是当时交的暖气费，所以不能证明房屋是被告孙某在一直使用；对证据5的真实性没有异议，对证明的目的不认可，收据只能证明交过房款，但不能证明是被告孙某交的，而且收据的时间与三方签订的抵偿协议的时间也不一致；对证据6认为单位会计王秀清的说法应该是证人证言，其应该到庭，不能因为其陈述更名就更名了，即便是更名在被告孙某名下，也不能确定房屋的所有权人就是被告孙某，单位并不是法律规定的确定房屋所有权的机构，确定房屋所有权的机构就是房管部门，被告孙某与被告白利军、高燕还是债权；对证据7认为离婚协议与离婚证是真的话，那为什么在抵偿协议里写着被告白利军、高燕两人的名字，而不是仅写着高燕。在被告孙某提出的执行异议一案中被告高燕来过法院，但是被告高燕从来没有提过离婚，说离婚后房子归她，离婚协议只说是房产一套，但并没有明确房产的座落，本案争议房产并不登记在被告白利军、高燕名下，不知道离婚协议中房产与本案争议房产的关系，原告路世齐从来都不知道他们离婚了，被告孙某也称是在本案中才知道的被告白利军、高燕离婚了，原告路世齐的判决中被告高燕也要承担责任，即便房子归了被告高燕，她也得以房子给原告路世齐偿还借款；对证据8中被告高燕说的话不认可，她已经离了婚了，但是她不陈述，在法官问她丈夫白利军的下落时，她还陈述不清楚，她在笔录中承认把房屋抵顶给了被告孙某，却对于怎么欠被告孙某的钱，欠多少不知道，这与生活常识不符，相反可以证明被告高燕和被告孙某签订的协议有恶意串通的行为；对证据9看了整理的书面材料，从被告孙某和第三人王树枝的通话中得知是被告白利军付的房款、还的房贷，第三人王树枝收到钱还到了单位，被告孙某和被告白利军通话中没有提出房子的事情，就是说了30万元的事，不是被告孙某陈述的借了那么多钱；对证据10认为不能证明都买了房，疑似是被告高燕与被告孙某串通写的抵偿协议，被告高燕把收据都给了被告孙某，不能说收据谁拿着款项就是谁交的，并且被告高燕在不清楚被告孙某与被告白利军借款的情况下，和被告孙某签订《房屋抵偿协议》，将房款收据交给被告孙某，是不符合生活常理的，被告高燕在执行异议中陈述是不清楚被告白利军借了多少，但在抵偿协议中是有42.5万元的数字的，被告孙某提供的打款凭证是29.4万元。本院对上述证据的真实性予以认定。 本院认为，本院在执行程序于2018年8月8日查封本案争议房屋前，被告高燕与被告白利军于2014年10月23日已经协议离婚，离婚时协议约定房屋一套归被告高燕所有，被告孙某与被告高燕于2015年9月12日因2011年被告白利军、高燕欠被告孙某的借款未还签订了《房屋抵偿协议》，被告孙某占有了该房屋，2017年7月9日被告孙某还支付了第三人王树枝50646.2元的房贷，已经在单位将房主名字由第三人王树枝变更成了被告孙某，因为该房屋无房本、无网签合同，才未办理过户登记。综上，被告孙某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下： 驳回原告路世齐的诉讼请求。 案件受理费5710元，由原告路世齐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  连维胜 审 判 员  要建霞 人民陪审员  张占芳 二〇一九年九月二日 书 记 员  郭海叶 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。