重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初16234号原告（反诉被告）陈世利，女，1983年11月20日出生，汉族，陆军特色医学中心护士，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：张敏，北京市鑫诺（重庆）律师事务所律师，执业证号15001201510704275。委托诉讼代理人：李叶林，北京市鑫诺（重庆）律师事务所实习律师，证号56971811211328。被告（反诉原告）冯佳，女，1982年4月20日出生，满族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人朱建新（与冯佳系夫妻关系），男，汉族，住重庆市渝中区。被告交通银行股份有限公司重庆渝中支行，营业场所重庆市渝中区邹容路149号邹容广场A栋，统一社会信用代码91500000450442498D。负责人李琰，该行行长。委托诉讼代理人杨琴，女，汉族，该行员工。第三人重庆到家了网络科技有限公司渝中区新天地分公司，营业场所重庆市渝中区瑞天路174号，统一社会信用代码91500103MA5U88R86X。负责人周燕，该公司负责人。委托诉讼代理人卢焱，男，汉族。原告（反诉被告）陈世利与被告（反诉原告）冯佳、被告交通银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称交行渝中支行）、第三人重庆到家了网络科技有限公司渝中区新天地分公司（以下简称到家了新天地分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈世利的委托诉讼代理人张敏、李叶林，被告（反诉原告）冯佳、被告交行渝中支行的委托诉讼代理人杨琴，第三人到家了新天地分公司的委托诉讼代理人卢焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈世利向本院提出诉讼请求：1、冯佳与交行渝中支行立即协助陈世利办理重庆市渝中区房屋的抵押权注销登记；2、冯佳向陈世利支付因逾期办理抵押权注销登记的违约金（以人民币840000元为基数，按每日5‰计算，自2018年4月11日起至办结抵押权注销登记之日止）；3、冯佳立即协助陈世利办理重庆市渝中区房屋的所有权转移登记；4、冯佳向陈世利支付因逾期办理所有权转移登记的违约金（以人民币840000元为基数，按每日5‰计算，自2018年6月13日起至办结抵押权注销登记之日止）；5、本案本诉受理费630元、保全费4720元由冯佳承担。事实和理由：陈世利、冯佳及到家了新天地分公司于2018年2月28日共同签订《存量房交易文件》，约定陈世利向冯佳购买坐落于重庆市渝中区房屋，房屋成交价款为人民币840000元。并约定冯佳应于2018年4月10日前办理完成房屋抵押权注销登记手续，且负责取回注销登记后的房屋权属证件。冯佳应于接到到家了新天地分公司的通知后5个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。陈世利于2018年2月28日向冯佳支付定金20000元，并于2018年6月13日向冯佳支付首付款287545.07元，陈世利已经履行了合同义务。冯佳于2018年3月1日通过交通银行重庆解放西路支行办理提前还款的预约手续，并于2018年5月10日清偿贷款，但诉争房屋仍处于抵押状态，抵押权人为交通银行渝中支行，冯佳至今尚未办理房屋抵押注销登记和所有权转移登记手续，致使陈世利的合法权益受到严重损害。经多次催告无果，诉至贵院，望依法支持陈世利的诉讼请求。被告交行渝中支行辩称，冯佳已还清该行贷款本息并于2018年5月25日领取交行渝中支行出具的讼争房屋解押资料，交行渝中支行与冯佳之间的房屋抵押贷款合同已履行完毕，请求驳回陈世利诉请中有关交行渝中支行的诉讼请求。被告（反诉原告）冯佳辩称并反诉称，《房屋买卖合同补充协议》对解押时间重新做出了约定，且冯佳已于2018年3月1日向交行渝中支行提交了还款及解押申请，2018年5月9日自筹资金还清了购房贷款，交行渝中支行于2018年5月10日同意注销抵押,冯佳于2018年5月25日取回了注销抵押登记后的房屋权属证书，冯佳已完成房屋注销抵押登记义务。冯佳收到交通银行渝中支行通知载明，2018年5月1日到10日为计划还款日，根据《房屋买卖合同》第六条第一款第3项约定，陈世利应于冯佳告知可还款日前5个工作日内向冯佳银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，冯佳从2018年4月10日至5月9日通过电话和微信的方式多次催告陈世利应按照合同约定支付解押款，但陈世利直到履行期限届满之日一直未支付购房款，已构成根本违约。虽然陈世利于2018年6月13日向冯佳账户内打款287183.17元，已经超过银行解押时间34天，根据《房屋买卖合同》第十一条第一款第二项约定，逾期付款超过十五日的，冯佳有权解除合同。此约定明确了冯佳享有的约定解除权。冯佳催告陈世利的录音资料及微信记录表明陈世利明确表示并且以实际行动表明不履行债务，根据合同法第94条第2项规定，法定解除权已经成就，冯佳可以解除合同。陈世利至今未催告，因此，冯佳的有效解除权时间应为2018年5月25日至2019年5月25日。冯佳于2018年8月20日向陈世利送达了《解除合同书》，虽然陈世利拒收，已于8月21日送达到陈世利，依据合同约定及合同法第96条的规定，合同自通知到达对方时解除，因此双方的房屋买卖合同已于8月21日正式解除。因此请求驳回陈世利所有诉求。冯佳向本院提出反诉请求：1、确认冯佳与陈世利2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》于2018年8月21日解除；2、陈世利支付按照房屋总成交价的20%计算的解除合同违约金168000元，赔偿冯佳借款利息损失32500元、购房定金损失150000元、房屋溢价损失539938元（损失共计722438元），并对违约金168000元自2018年5月25日起至实际给付当日止按央行罚息标准计付利息；对损失722438元从2018年8月23日起按照央行罚息标准计付利息；3、陈世利支付延期办理贷款违约金16800元，并从2018年3月31日起按照央行罚息标准计付利息；4、本案反诉受理费6100元以及本诉的受理费、保全费由陈世利承担。事实和理由：陈世利逾期34天支付解押款构成根本违约，无论是约定解除权还是法定解除权，本案的解除条件均已成就，双方的房屋买卖合同已于2018年8月21日解除，陈世利应按照《房屋买卖合同》的约定向冯佳支付违约金168000元（840000元×20%=168000元）。冯佳卖房的初衷是筹钱置换另外一套改善型住房，并且已经在2018年4月办理了相关认购手续，由于陈世利未按期给付首付款解押，导致了冯佳高息借款解押，被迫承担32500元借款利息.计划购买的住房也不能交易，被强制解除合同，15万元购房定金不能退回，拟购房房价截止2018年8月28日涨幅为539938元，冯佳的实际损失额高达722438元。陈世利除应承担违约责任外，还应赔付相应的利息。《房屋买卖合同》的第七条约定，冯佳、陈世利双方应于接到经纪方通知后5个工作日内、在2018年3月25日之前，前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。陈世利直至3月29日才办理相关贷款申请手续，逾期5天，构成违约行为，根据《房屋买卖合同》第十一条第（三）款第1项的规定，应在2018年3月31日前支付延期办理贷款违约金16800元（840000元×5‰×4天=16800元），并从2018年3月31日起按照央行罚息标准计收利息。故冯佳提起反诉诉求如上。原告（反诉被告）陈世利针对被告（反诉原告）冯佳的反诉辩称，第一，陈世利没有违约行为，冯佳不享有解除权，无权解除房屋买卖合同，陈世利对冯佳的解除行为有异议，并依法向渝中区人民法院提起诉讼，请求人民法院确认冯佳以通知的方式解除合同无效。第二，根据《房屋买卖合同》第七条第一款的约定，办理按揭贷款属于冯佳和陈世利的共同义务，冯佳拒绝配合陈世利办理贷款，导致陈世利无法在2018年3月25日向贷款银行申请贷款，陈世利不应当承担相应的责任。第三，冯佳在主张违约金的基础上主张利息,属于重复主张违约责任。冯佳在主张违约金的同时也主张了损失，没有法律依据，且其主张的所谓的损失722438元并不属于法律意义上的损失，与本案没有任何关系。第四，即使人民法院认定陈世利存在违约行为，冯佳所主张的违约金过高，案涉房屋已经增值，冯佳没有任何损失，请求将冯佳主张的解除合同违约金168000元，逾期办理贷款的违约金16800元以及基于违约金、主张损失所产生的利息调整减少至0元。第三人到家了新天地分公司述称，对陈世利陈述的事实没有异议，2018年2月28日签订合同属实。合同签订后，陈世利支付了定金2万元，并由陈世利向银行提出贷款申请。冯佳在2018年5月8日提出要求陈世利支付解押款，第三人当晚通知陈世利支付解押款，但陈世利要求5月9日到贷款银行核实扣款日的真实性，因冯佳不同意未果。根据合同约定，应在支付解押款前查询讼争房屋的权属。5月17日第三人要求冯佳配合到产权中心查询讼争房屋权属情况，并向冯佳发出催告函要求冯佳接到通知后5个工作日内配合陈世利完成房屋权属解押手续，但冯佳都未配合。2018年6月13日陈世利得知冯佳已经自行筹款结清贷款，第三人告知陈世利未查明讼争房屋权属情况下私自支付解押款的风险后，陈世利要求第三人作为见证人，向冯佳通过银行转账支付了解押款287545.07元。2018年6月20日第三人再次向冯佳发出催告函，要求冯佳办理房屋权属过户转移登记手续。第三人还通过电话以及短信联系冯佳及时办理相关手续，冯佳电话回复，陈世利逾期付款，不同意履行合同。第三人认为涉案房屋买卖合同并未解除，不认可冯佳的反诉请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，陈世利举示了以下证据：1、《存量房交易文件》19页（包括《交易各方及房屋留存信息表》、2018年2月28日签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房屋交易流程》）；2、2018年2月28日冯佳出具的《收条》一份；拟证明陈世利购买涉案房屋于2018年2月28日向冯佳支付定金20000元。3、《中国建设银行客户回单》；拟证明陈世利为购买涉案房屋于2018年6月13日向冯佳转账支付购房款287545.07元。4、《中通快递回单及物流跟踪单》，拟证明第三人到家了新天地分公司于2018年6月20日向冯佳邮寄发出了办理讼争房屋所有权转移登记《通知函》；5、《EMS邮政快递专递回单》、邮件全程跟踪查询结果及通知函、以及2018年6月21、27日寄出后被退回的两封未拆封EMS快递；拟证明陈世利分别于2018年6月21日、6月27日按照冯佳在房屋买卖合同中预留的通讯地址向冯佳邮寄第三人制作的通知函，通知函中催告冯佳办理涉案房屋的所有权转移登记手续；6、2018年7月18日陈世利查询的涉案房屋的产权档案包括《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市房地产抵押合同》；7、2018年6月22日及2019年7月3日陈世利到不动产登记中心查询的涉案房屋信息查询结果；8、2018年5月31日的（2018）渝0103财保519号民事裁定书、送达回证及保全费收据、（2019）渝0103民初2869号民事裁定书；9、2018年11月14日的《民事诉讼状》及渝中区法院受理案件、预交诉讼费通知书以及（2019）渝0103民初2869号民事裁定书；10、詹光彬的证人证言；11、詹光彬与冯佳的微信聊天记录。经质证，各方当事人对陈世利举示的证据1、2、3、6、7、8、11无异议，本院予以采信，对有争议的证据4、5、9、10评析如下：证据4冯佳对其真实性予以认可，但认为不能证明送达的内容，没有收到任何通知。被告交行渝中支行对证据4的真实性不予认可。证据5冯佳对证据5中《EMS邮政快递专递回单》、邮件全程跟踪查询结果的真实性没有异议，但不认可通知函。证据9冯佳对证据9中2018年11月14日的《民事诉讼状》及渝中区法院受理案件、预交诉讼费通知书有异议，对（2019）渝0103民初2869号民事裁定书的真实性无异议。证据10冯佳对詹光彬的证人证言不予认可。经本院审查，陈世利举示的证据4、5均系原件，且陈世利当庭拆封了两封EMS邮政快递原件，以证明在2018年6月21日、6月27日按照冯佳在《房屋买卖合同》中冯佳预留的通讯地址向冯佳邮寄了第三人制作的通知函。冯佳认可快递的真实性，但不认可收到了通知函，未举示相反证据，本院对证据4、5即快递及邮寄内容通知函的真实性予以采信。陈世利举示的证据9即《民事诉讼状》、受理通知书与（2019）渝0103民初2869号《民事裁定书》相互印证，本院对证据9的真实性予以采信。对证据10詹光彬的证人证言，因詹光彬系陈世利的购房代理人，与本案一方当事人有利害关系，故对其证人证言结合本案其他证据综合认定。冯佳举示了以下证据：1、《交易各方及房屋留存信息表》、2018年2月28日签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》共计17页。2、2018年3月29日签订的《关于渝中区买卖合同的补充协议》。3、2018年3月28日、3月29日在不动产登记中心调取的讼争房屋的产权档案；拟证明冯佳已按照合同约定时间内做了相关产调工作。4、2018年交通银行重庆渝中支行出具的的《还款通知》及2018年5月21日的《个人住房贷款还款证明》；拟证明冯佳收到交通银行关于办理涉案房屋抵押权注销登记的通知载明，20180501-10为计划还款日，冯佳已于2018年5月9日向交行渝中支行还清了贷款，银行在5月10日注销了抵押。5、冯佳手写的2018年5月9日的《欠条》、2018年5月9日手机短信截屏的打印件、2018年5月9日《民生银行支付业务回单》打印件、2018年8月25日手机银行交易详情截屏打印件；2018年5月9日冯佳出具《欠条》的内容为：“今由于房贷到期急需还款，向张国新借款310000元，约定于2018年8月25日还款，如不能按时还款，则于2018年8月25日归还利息32500元，逾期按年利率30%计日息，特立此据。（备注：如8月25日利息32500元不能偿还，则计入本金即342500元按年利率30%计日息）。冯佳2018年5月9日。”该组证据拟证明冯佳在收到交通银行通知即20180501-10为计划还款日后，于2018年5月9日冯佳向张国新借款310000元，并于2018年8月25日向张国新支付了借款利息32500元。6、2018年6月27日冯佳与重庆国瑞置业有限公司签订的《商品房认购协议》、《车库使用权认购协议》、2018年7月12日重庆国瑞置业有限公司关于解除《商品房认购协议》的函、2018年6月27日《收款收据》两份、POS单两份、存款证明、2018年6月27日手机银行交易详情两份、平安银行出具的《个人账户汇总信息清单》、平安银行《个人存款证明报表查询》及《个人存款证明报表查询及打印》、《平安银行个人账户交易明细清单》、手机短信截图打印件；拟证明冯佳为了购买另一套住房，于2018年6月27日交了15万元定金，但由于买受人违约，冯佳不能支付该房首付款被解除认购协议且定金15万元不退，该房屋价格已经上涨53万元，这是买方违约给冯佳造成的直接损失，应当由买方陈世利向冯佳赔偿。7、挂号信、国内挂号信函收据及查询记录、《解除合同书》；拟证明冯佳已于2018年8月20日按照合同约定的通讯地址向陈世利邮寄了《解除合同书》，已于2018年8月21日送达陈世利，《房屋买卖合同》于2018年8月21日已解除，且要求陈世利在2018年8月23日前支付违约金168000元。8、冯佳与詹光彬的微信聊天记录打印件13页及录像视频证据。9、冯佳与詹光彬的通话录音5段、冯佳与第三人工作人员欧某、卢焱的手机通话录音各1段；冯佳与案外人中介杨荣的通话录音2段、冯佳与建行客服的通话录音2段（拟证明冯佳2018年8月27日向建行客服咨询为何不能转账到陈世利给冯佳转账的那张建行卡，客服回复7月25日该卡被注销了）、冯佳与国瑞售楼部的通话录音1段（拟证明冯佳询问国瑞售楼部，得知拟购该套房源价格已涨到180万元，证明价格涨幅539938元是给冯佳造成的实际损失）。10、2018年8月27日冯佳通过手机银行向陈世利转账截屏打印件、2018年8月27日手机短信通知截屏打印件，拟证明冯佳2018年8月27日多次向陈世利退款转账失败，在转账截屏打印件上附言载明：合同已解除，扣除违约金。11、二手房信息截屏打印件。各方当事人对冯佳举示的上述证据中的1、2、3、8、10的真实性无异议，但陈世利认为证据3即2018年3月28日、3月29日在不动产登记中心调取的讼争房屋的产权档案不能达到冯佳的证明目的。本院对证据1、2、3、8、10的真实性予以采信，对证据3能否达到冯佳的证明目的结合其他事实及证据综合认定。对有争议的证据4、5、6、7、9、11评析如下：证据4：陈世利认为证据4是复印件，对真实性有异议。审理中，交行渝中支行确认证据4即2018年交通银行重庆渝中支行的还款通知及2018年5月21日的《个人住房贷款还款证明》均是该行出具的，还款通知的出具日为2018年3月1日。本院对证据4即2018年3月1日交通银行重庆渝中支行出具的《还款通知》及2018年5月21日出具的《个人住房贷款还款证明》的真实性予以确认。证据5：陈世利对证据5中2018年5月9日的《欠条》的真实性、合法性、关联性均不认可，认为即使冯佳对外借款属实，即使预约还款金额为307545.07元，扣除陈世利已经支付的定金2万元，差额的金额为287545.07元，冯佳借款金额与差额金额明显不符，借款的真实用途并非用于偿还银行贷款。陈世利对《民生银行支付业务回单》打印件的真实性无法确认，即使该证据真实，在该回单上载明客户附言“还款”，可以认定冯佳与张国新存在其他债权债务关系，该款项并非冯佳向张国新借款，而是张国新还款。对手机银行交易详情截屏打印件的真实性不予认可。交行渝中支行对证据5的真实性无法确认，请法院认定。第三人对证据5的真实性没有异议。关联性由法院认定。经审查，《欠条》系冯佳手写，冯佳在《欠条》中未写明出借人张国新身份信息，在本院审理中询问冯佳关于张国新的身份、职业、工作单位，手机号码、联系方式，冯佳称不能明确张国新的联系方式，不清楚家庭住址。本院询问张国新能否出庭作证，冯佳称张国新在外地不愿出庭。审理中，冯佳还陈述，在2018年8月25日向张国新转账支付利息后，没有支付利息也没有还款，冯佳现持有《欠条》原件，是冯佳支付利息后，阐明事情关系之后，张国新将《欠条》原件返还给冯佳用于举证。本院对《欠条》的真实性结合其他证据综合认定。2018年5月9日《民生银行支付业务回单》上有中国民生银行网上业务专用章，与2018年5月9日手机短信截屏的打印件相互印证，对《民生银行支付业务回单》及2018年5月9日手机短信截屏的打印件的真实性予以确认。《民生银行支付业务回单》载明付款人张国新，收款人冯佳，金额310000元，客服附言：还款。2018年8月25日的手机银行交易详情打印件，冯佳当庭出示原始手机载体，本院对该证据的真实性予以确认。证据6：陈世利对该证据6的真实性不予认可或无法确认。认为即使该组证据属实，与本案不具有关联性。关于解除《商品房认购协议》的函所解除的是商品房认购协议，不包括车库使用权认购协议，并且解除理由为冯佳未与重庆国瑞阳光置业公司签订商品房买卖合同，即使购房属实也与本案无关,冯佳对重庆国瑞阳光置业有限公司的违约并非陈世利造成的。交行渝中支行对证据6中平安银行《个人存款证明报表查询》及《个人存款证明报表查询及打印》、《平安银行个人账户交易明细清单》的真实性无异议，其他证据的真实性无法确认。第三人对证据6的真实性没有异议，关联性请求由法院认定。经审查，2018年6月27日《商品房认购协议》及2018年7月12日重庆国瑞阳光置业有限公司关于解除《商品房认购协议》的函、2018年6月27日《收款收据》（金额10万元）一份、POS单两份、2018年6月27日手机银行交易详情打印件两份、平安银行出具的《个人账户汇总信息清单》、平安银行《个人存款证明报表查询》及《个人存款证明报表查询及打印》、《平安银行个人账户交易明细清单》系原件，陈世利未举示相反证据，本院对其真实性予以确认。《车库使用权认购协议》、2018年6月27日《收款收据》（金额5万元）、存款证明书均系复印件，但与2018年6月27日的POS单、2018年6月27日手机银行交易详情、平安银行《个人存款证明报表查询》及《个人存款证明报表查询及打印》、《平安银行个人账户交易明细清单》等证据相互佐证，故本院对《车库使用权认购协议》、2018年6月27日《收款收据》（金额5万元）、存款证明书的真实性予以确认。2018年5月1日的手机短信截图系打印件，且无其他证据佐证，本院对2018年5月1日手机短信截图打印件的真实性不予确认。证据7：陈世利对证据7的真实性、合法性、关联性均不认可，认为冯佳未提交其他辅助证据证明信件的送达情况，且信件完整，可以证明陈世利并未收到《解除合同通知书》。交行渝中支行及第三人对证据7的真实性无法确认。经审查，挂号信、国内挂号信函收据均系原件，信封完整未拆封，在该信封上张贴的改退批条上载明的退回原因为：迁移新址不明、电话联系拒收，并加盖“重庆上清寺投递2018年8月21日”字样的邮戳。冯佳当庭拆封挂号信原件，该信件内容为《解除合同通知书》，陈世利不认可该挂号信的真实性但未举示相反证据，审理中陈世利陈述“陈世利实际居住地在渝北，2018年8月20日冯佳寄出解除通知的地址是陈世利的户籍所在地，邮局工作人员给陈世利打了电话、陈世利告知其居住在渝北，邮局工作人员就把邮件退回了”，结合冯佳2018年8月27日向陈世利退款并注明“合同已解除，扣除违约金”的事实，本院对证据7的真实性予以确认。证据9：陈世利对证据9中冯佳与詹光彬的5段通话录音的真实性没有异议，对证据9中其余的7段通话录音因陈世利未参与，对其真实性无法确认。第三人对证据9的真实性没有异议。据此，本院对冯佳与詹光彬的5段通话录音、冯佳与第三人工作人员欧某、卢焱的手机通话录音各一段的真实性予以确认。对证据9中冯佳与案外人中介杨荣、建行客服的通话录音各2段、与国瑞售楼部的通话录音1段结合其他证据综合认定。证据11：陈世利对证据11的真实性、合法性、关联性均不认可，经审查该证据二手房信息系打印件，冯佳未提交其他证据予以佐证，本院对该证据的真实性不予确认。第三人到家了新天地分公司举示了以下证据：1、陈世利出具的《授权委托书》，拟证明陈世利委托詹光彬代为办理涉案房屋的购买事宜。2、到家了新天地分公司的工作人员欧某的证人证言，陈述内容包括：2018年3月1日欧某与冯佳一起去不动产登记中心打印涉案房屋的产权资料，产调资料打出来后欧某发给了詹光彬：。3、冯佳与欧某的微信聊天记录。4、冯佳与欧某通话录音1段、欧某与詹光彬的通话录音2段、冯佳与卢焱的通话录音1段。欧某两次拨打冯佳电话的记录。5、2018年3月1日及3月25日詹光彬与欧某的微信聊天记录。各方当事人对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。对第三人提交的证据2、3、4、5评析如下：证据2：陈世利对欧某的证人证言的真实性没有异议。冯佳对欧某陈述的2018年3月1日欧某与冯佳一起去不动产登记中心打印涉案房屋的产权资料的事实没有异议，不清楚欧某是否把产调资料发给了詹光彬，对欧某陈述的其他内容有异议。本院认为，因欧某系第三人的工作人员，与本案有利害关系，故对其证人证言由本院综合认定。证据3：陈世利对冯佳与欧某的微信聊天记录的真实性请求由法院认定，冯佳对证据3冯佳与欧某的微信聊天记录没有异议，本院依法予以采信。证据4：陈世利对欧某与詹光彬的通话录音2段的真实性没有异议，冯佳对证据4中与欧某、卢焱的通话录音没有异议，本院对冯佳与欧某通话录音1段、欧某与詹光彬的通话录音2段、冯佳与卢焱的通话录音1段予以采信。欧某两次拨打冯佳电话的记录并没有通话内容，对其真实性不予确认。证据5、陈世利对2018年3月1日詹光彬与欧某的微信聊天记录不予认可。由于证人欧某陈述：“2018年3月1日欧某和冯佳一起去不动产登记中心查询涉案房屋的产权资料后，欧某把打出来的产调发给了詹光彬”，陈世利在第六庭审中认可欧某的证人证言，在第七次庭审中陈世利否认欧某2018年3月1日向詹光彬发送产权资料的微信聊天记录，陈世利未提供相反证据，本院依法确认2018年3月1日欧某将涉案房屋产权资料用微信图片发送给詹光彬的事实。陈世利对2018年3月25日詹光彬与欧某的微信聊天记录没有异议，陈世利称詹光彬在2018年3月25日告知了第三人相应的贷款事宜。冯佳对2018年3月25日詹光彬与欧某的微信聊天记录的真实性没有异议。本院对2018年3月25日詹光彬与欧某的微信聊天记录予以确认。根据各方举示的证据和陈述，本院认定事实如下：2011年冯佳向重庆长帆地产发展有限公司购买了重庆市渝中区房屋，并办理了产权登记取得了101房地证2011字第××号房屋权属证书。2011年8月冯佳与交行渝中支行签订《重庆市房地产抵押合同》以该房屋设定抵押权向交行渝中支行申请贷款350000元。詹光彬是陈世利的委托代理人，陈世利于2018年2月28日向到家了新天地分公司出具《授权委托书》一份，载明：本人陈世利（证件号码××）系位于重庆市渝中区房屋的购房方，因本人有事不能到场，特委托詹光彬代理我办理该房屋购买的相关事宜，包括签订、解除与房屋买卖相关的合同、支付定金、房款及服务费等事宜。本人认可詹光彬与冯佳、重庆到家了网络科技有限公司分公司于2018年2月28日签订的《存量房交易文件》中所有的合同文本，我愿意享有合同上约定的权利及履行合同上约定的义务。2018年2月陈世利的委托代理人詹光彬、冯佳、到家了新天地分公司签订了《存量房交易文件》共计19页，其中包括2018年2月27日签订的《交易各方及房屋留存信息表》、2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》、《物业交割清单》，《居间服务合同》、《交易服务合同》、《风险与责任承担告知书》以及《房屋交易流程》。上述合同文件尾部“陈世利”的签名均由詹光彬签署。在2018年2月27日签订的《交易各方及房屋留存信息表》中载明：售房方（甲方）冯佳通讯地址：重庆市渝中区，购房方（乙方）陈世利通讯地址：重庆市渝中区，经纪方（丙方）到家了新天地分公司通讯地址：重庆市九龙坡区。甲乙双方交易房屋座落于重庆市（该房屋所属楼盘长帆.江岸公馆），建筑面积75.97平方米，套内面积61.41平方米。前述通讯地址为甲方、乙方、丙方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达。在2018年2月28日冯佳（甲方）、陈世利（乙方）签订的《房屋买卖合同》中约定，第一条甲方出售房屋的基本情况见《交易各方及房屋留存信息表》。第二条房屋权属情况，已设定抵押，有租赁租期至2018年5月30日止，甲方须在交房之前与承租人解除租赁关系，并腾空房屋。第三条交易方式：甲乙双方通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称见《交易各方及房屋留存信息表》。第四条甲乙双方协商后该房屋成交总价为840000元。第五条付款方式乙方按第二种方式向甲方交付房款：（二）贷款：1、定金20000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方。2、乙方交付首付款280000元用于该房屋乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行。首付款230000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方。3、乙方银行按揭贷款300000元由放贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额和放款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付予甲方。4、尾款10000元由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付予甲方。第六条权属解押：若该房屋已设定抵押，甲方冯佳应于2018年4月10日之前办理完成解押手续，自行承担相关费用，并负责取回注销登记后的房屋权属证件。在第六条第（一）款第3项约定，解押方式为乙方资金解押：乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款（房款金额以本合同第五条第（一）款第2项第（2）小条或本合同第五条第（二）款第2项第（2）小条约定为准）用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记（一）甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内、在2018年3月25日之前，前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。（二）甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。（三）乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日办理该房屋的抵押登记手续。第九条房屋交付甲方应于2018年6月1日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方。第十一条违约责任（一）逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（二）逾期办理抵押登记违约责任（略）。（三）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（（四）逾期解押或交房违约责任：甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。詹光彬作为陈世利的代理人在上述合同尾部陈世利（乙方）处签字。在2018年2月28日冯佳、陈世利、到家了新天地分公司签订的《居间服务合同》约定，基于到家了新天地分公司提供的居间服务，陈世利应于签订合同当日向到家了新天地分公司支付居间服务费14280元。在《房屋交易流程》中载明：买卖合同签订后房屋（买卖双方均按揭）交易流程为：第一步：买卖双方备齐按揭所需资料；第二步：买卖双方到银行面签；第三步卖方申请提前还款；第四步：银行审批通过；第五步卖方到房屋登记中心查档；第六步：卖方办理提前还款的相关手续；第七步注销抵押登记；第八步：在地税指定的网站申报税费；第九步：买卖双方到房屋登记中心办理转移登记手续（俗称过户）；第十步：纳税、取证；第十一步：买方办理抵押登记；第十二步：取抵押资料；第十三步：交抵押资料回银行等待放款；第十四步：卖方收到买方按揭房款。2018年2月28日上述合同签订后，陈世利向到家了新天地分公司交付了购买讼争房屋的定金20000元，定金由到家了新天地分公司托管，冯佳出具《收条》一份，新天地分公司同时向冯佳出具了托管定金的收据。当日，陈世利还向到家了新天地分公司支付了中介费4000元。2018年3月1日下午，冯佳与到家了新天地分公司工作人员欧某一同前往不动产登记中心查询冯佳名下涉案房屋重庆市渝中区李子坝正街156号二单元28-8的权属情况，显示产权清晰无误，欧某将所查询的产权资料拍照后用图片微信发给了詹光彬。当日，到家了新天地分公司将其托管的陈世利交付的定金20000元转账支付给冯佳。2018年3月1日，冯佳向交行渝中支行申请提前还款，交行渝中支行于当日出具的《还款通知》载明：冯佳计划还款日为2018年5月1日至10日，还款总额307545.07元。2018年3月10日第三人工作人员欧某微信告知冯佳：客户这边流程已经在走了，首付款也已经准备好了。冯佳3月11日回复：打给我吧。欧某微信回复冯佳：按照合同上的时间来到时候会提前联系你们的。2018年3月15日，第三人工作人员欧某在微信中告知冯佳：客户下周就拿他们上套房子的贷款结清证明，下周确定好了就去银行面签。此后，陈世利自行负责联系按揭贷款银行，并与欧某沟通贷款细节，因陈世利没有确定按揭银行，直至2018年3月25日下午，陈世利在微信中告知欧某：明天确定具体贷款银行，并请欧某转告冯佳准备面签需要的相关资料。2018年3月26日（周一）上午九时，第三人工作人员欧某在微信中通知冯佳，“今天安排时间去银行面签，需要身份证、户口本、结婚证、房产证复印件、产调。”冯佳于当日回复：“他把身份证带走了，我自己的婚前房产应该我的身份证就够了哦？”欧某语音留言：你把你老公的身份证复印件带上，还有户口本。因资料不齐，冯佳向欧某提出2018年3月30日去办理陈世利银行贷款面签。2018年3月27日欧某在微信中通知冯佳：“那请您确认好具体时间，我好给客户回复。确定好了时间我把银行地址发您。银行在大渡口，一会把定位发给您，是客户自己找的银行。”冯佳问“周末可以不”。欧某回复“周末银行不上班，周一到周五，最好是早点去银行面签”。冯佳又回复“周五上午吧，可以坐轻轨吗”。欧某回复“可以，周三不行吗”。冯佳回复“周三我怕对方会计时间，这个不在我。”欧某回复“这样吧，周三你有空了联系我，我再联系那边”。冯佳回复：嗯。2018年3月28日（周三），詹光彬在电话中告诉冯佳，办理贷款申请面签需要打印冯佳的房屋产调资料及冯佳开办建设银行的卡。当日，冯佳在回复詹光彬的微信中称“我马上办理建行卡，如果你确定不跟到家了合作，我马上去补打一份产调”，“你问清楚你这家中介或朋友还需要什么材料及时告诉我”，“我反正全力配合你的！我从来也没有说过不去面签！”“还有随便哪个建行开户都可以吗？没有说必须大渡口支行吧？”詹光彬在微信中回复冯佳“随便哪个建行都可”，“产调应该在你上一次那个地方打。”2018年3月28日，冯佳到不动产登记中心查询并打印了重庆市渝中区房屋产权资料，产权档案资料包括《重庆市房地产抵押合同》、重庆市渝中区李子坝正街156号二单元28-8房屋产权证、重庆市契税缴税证明等。当日，冯佳还开办了建设银行的银行卡，并在电话中告知詹光彬建行卡已办好，产调资料也打印好了。冯佳与詹光彬在电话中约定第二天即2018年3月29日去建设银行大渡口支行办理陈世利按揭贷款的面签手续，2018年3月29日陈世利、冯佳、詹光彬及房屋贷款中介杨荣在建设银行大渡口支行办理了陈世利贷款申请面签手续，并提交了冯佳在2018年3月28日所查询的产权资料等贷款所需资料。当日下午，冯佳还到不动产登记中心补充查询打印了涉案房屋宗地证明产权资料2页。2018年3月29日陈世利与冯佳在建设银行大渡口支行签订《关于渝中区买卖合同的补充协议》约定：1、经双方协商后一致，原定于2018年6月1日前交房的约定现改为卖方收到尾款3日内交房。2、原定于卖方2018年4月10日办理完毕解押手续的约定改为卖方2018年4月10日前申请办理解押手续，解押时间以银行为准。3、卖方保证积极配合买方补办相关房产证信息。2018年4月10日，冯佳在微信里询问詹光彬“你那边银行怎么说的？好久可以把我这边还贷的28万先打过来。”詹光彬回复：“可能要等到银行审核通过了来”。2018年4月11日冯佳在微信里再次询问詹光彬“但是现在已经过了打款时间半个月了，你如果有现金就先打给我，我现在急需一笔钱。”4月12日詹光彬回复：“是你的还款时间要五月底去了，原定的是4月10日前还款。”2018年5月2日，建设银行大渡口支行通知陈世利该行已审批通过陈世利的贷款申请。2018年5月4日冯佳在平安银行新牌坊支行开具了《存款证明书》，注明冯佳当日在该行的存款金额为200075.74元。2018年5月6日晚上詹光彬在微信中询问冯佳：”你预约还款时间还没确定吗？”。冯佳回复:“到了，明天就要打哈，现在就可以转给我28万。”詹光彬在微信中询问冯佳：“你是好多号还款”。2018年5月7日凌晨冯佳回复詹光彬：“明天还款，一共307545.07元，你之前给了两万定金，现在只需要给我287545.07元。交行卡：6222600510013038597.明天一早打嘛，不知道多久能到账，4点前还上就行了！我现在资金紧张，但是会想办法凑到2万！”。5月7日凌晨，詹光彬回复冯佳：“你还款单发给我看一下，还款日期没到我们可能打钱给你吗？你看看合同。是你的还款时间延迟了，本来合同写的是4月10日前还款，是你那方还不了款。我们钱早就准备好了，就等你的银行还款还款时间出来了我们就付款给你。如果银行把那个还款通知单给你了确定那天还款我们就付款给你”。冯佳于5月7日中午微信回复詹光彬：“还款单是什么东西啊？我都是打电话问的，反正就是这个账号9号之前还款，自动扣除，时间过了就扣除不了了，建议早两天打款。”2018年5月7日冯佳与詹光彬的手机通话内容为：冯佳要求陈世利在5月9号前支付购房首付款287545.07元以用于冯佳还贷解除房屋抵押。詹光彬认为冯佳开始说的是5月28日还款，现在东西都拿不出来，怎么会把钱给冯佳。冯佳问詹光彬需要见到啥子东西？詹光彬称要看银行有个单子。电话中詹光彬要求冯佳提供银行还款通知单或者一起到冯佳贷款的交通银行核实房屋扣款日的真实性。冯佳认为合同中并未约定需向陈世利出示银行还款单才支付解押款，不同意到交通银行核实，双方发生争执协商未果。2018年5月8日詹光彬与第三人工作人员欧某手机通话主要内容为：詹光彬称这个钱打给冯佳，有点信不过冯佳，怕她说假话，如果冯佳把这个钱去做其他的，没拿去银行扣款，扯皮很麻烦。请求第三人联系冯佳出示银行还款单子，或到银行核实冯佳还款时间。冯佳说没得还款单，又推脱说有事去不到银行了解。欧某称，这种肯定不得行，还是要去银行了解了来，联系冯佳约个时间明天一起去银行了解，三方一起去银行核实，没得问题再转钱。詹光彬还称，核实了没有问题的，考虑到资金安全只要第三人觉得安全，要第三人担保，出具盖公章的担保书，钱打给第三人，第三人再打给冯佳，确实信不过冯佳。当日，第三人工作人员欧某通过微信留言给冯佳：这边我和买方沟通了，明天我们三方一起去银行核实一下，没问题就转款，没得问题买方愿意支付解押款。冯佳未回复。此后，陈世利未按冯佳要求在2018年5月9日前把解押款287545.07元支付给冯佳。2018年5月9日，张国新通过民生银行的账户向冯佳转账付款310000元，在《民生银行支付业务回单》上客户附言：还款。2018年5月10日，冯佳向交行渝中支行偿还了购买涉案房屋的剩余全部贷款本息307183.17元。2018年5月17日，第三人的工作人员卢焱与冯佳通话录音内容为：卢焱称，小欧（欧某）说冯佳是不是自己已经借钱把押解了？还花了3000块的利息？冯佳称，为还贷款解押另外向他人借钱，产生了利息，利息3000元买方是不是支付？卢焱称，相应的票据都带上，没有什么问题的，到时都会协调处理好。冯佳称，要得，只要买方把利息给我付了。银行的钱已经结清了，10号那天就已经弄好了。拿证时间银行没有说。卢焱提出请冯佳与陈世利一起去交通银行核实，冯佳认为在合同中没有到银行核实这个条款，已经过了付款时间，买方想买也不得行了，不卖了。2018年5月20日，第三人工作人员欧某通过微信给冯佳留言：冯姐。刚刚打了你的电话没有接听，如果你还是不露面和不配合办手续，客户这边准备走法律程序了。2018年5月24日，第三人工作人员欧某通过微信给冯佳留言：冯姐，您这边解压（押）办理的怎么样，客户这边是安心买的。如果您不考虑卖了，明确说一下您的意思。或者说您想怎么处理都可以和我们沟通，我们公司、您和买方三方可以约在一起沟通看怎么处理。2018年5月25日，交行渝中支行向冯佳交付了涉案房屋的房权证、《个人住房贷款还款证明》等解押手续。交通银行渝中支行出具的《个人住房贷款还款证明》载明：不动产登记中心：冯佳在我行申请的个人住房贷款已还清全部贷款本息。同意注销抵押。抵押物为重庆市渝中区。落款时间为2018年5月21日。2018年5月26日，詹光彬给冯佳发微信称：冯佳刚才给你打了几次电话你没接听，2018年3月29日我们双方到大渡口建设银行面签核实双方资料，冯佳你本人告知我们是2018年5月28日还款，现在5月26日了，我们应该去银行核实打款给你了，请你收到信息回复。2018年5月31日，陈世利向本院提出诉前保全申请，本院依法作出了（2018）渝0103财保519号《民事裁定书》，对冯佳名下的重庆市渝中区（权证号101房地证2011字第××号）进行查封冻结。2018年6月11日，本院将保全裁定书送达给不动产登记中心。2018年6月13日陈世利通过其建设银行账号为62×××03的账户向冯佳转账支付了解押款287545.07元，载明用途为房子解押。2018年6月13日詹光彬通过微信告知冯佳：我们之前（间）给你打电话及发信息，你没回，今天2018年6月13日我们已经打款到你指定银行，请你配合我们完成房子过户。当日，欧某通过微信告知冯佳：今天客户已经将首付解押款转给冯佳，请冯佳继续履行合同，协助客户办理过户手续。2018年6月21日，到家了新天地分公司按照《交易各方及房屋留存信息表》中载明冯佳通讯地址（重庆市渝中区）向冯佳发出通知函，通知冯佳于收到本通知之日起5个工作日内前来配合乙方办理该房屋的房屋权属转移登记申请手续。该邮件于2018年6月23日因查无此人被退回。2018年6月22日陈世利起诉来院，提出前述诉讼请求。2018年6月27日冯佳与重庆国瑞阳光置业有限公司签订《商品房认购协议》约定，冯佳向该公司认购重庆市渝北区焕龙路36号2幢2-1-1，总价款1260062元，冯佳在签订本认购协议书时，向重庆国瑞阳光置业有限公司支付认购定金100000元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，冯佳缴纳的定金转为房款。双方应于2018年7月2日前签订商品房买卖合同。可延期一天。在约定期限内，冯佳拒绝签订商品房买卖合同的，重庆国瑞阳光置业有限公司有权解除本认购协议，并有权将该商品房出卖给第三方，冯佳已支付的定金不予退还。认购协议签订当日，冯佳向重庆国瑞阳光置业有限公司认购交付定金100000元。同日冯佳还与重庆国瑞阳光置业有限公司签订《车库使用权认购协议》约定，冯佳认购重庆市渝北区龙兴镇焕龙路36号国瑞两江城2幢2单元1层1号房车库，总价款453590元，冯佳须在签署《车库使用权转让协议》当日，向重庆国瑞阳光置业有限公司支付车库使用权转让费全款。冯佳在本协议签订之日向重庆国瑞阳光置业有限公司交纳定金50000元。双方在签订本协议后冯佳所付定金不再返还，在双方按本协议约定签订《车库使用权转让协议》后转为转让费的一部分。冯佳应在本协议签订5日内携本协议到销售接待中心与重庆国瑞阳光置业有限公司签署《车库使用权转让协议》。协议签订当日，冯佳向重庆国瑞阳光置业有限公司交付认购定金50000元。2018年7月9日，重庆国瑞阳光置业有限公司以转账方式向冯佳退还车库定金50000元。2018年7月12日，重庆国瑞阳光置业有限公司向冯佳发出《关于解除《商品房认购协议》的函》，载明：根据《商品房认购协议》的约定，冯佳最迟于2018年7月3日前携《商品房认购协议》到国瑞御府签约中心与我司签署《重庆市商品房买卖合同》，但至今仍未前来与我司签署《重庆市商品房买卖合同》，已严重违反《商品房认购协议》的约定，该司根据《商品房认购协议》第七条约定，正式通知冯佳，我司于本函发出日解除与冯佳签订的《商品房认购协议》。2018年7月25日冯佳与詹光彬的通话录音内容为：冯佳称陈世利六月份付款已经超过按期打款的时间了，要求詹光彬把银行卡号发给冯佳，冯佳立即把钱给詹光彬打回去。詹光彬在电话中表示要房子，按合同履行，没有把银行卡号告诉冯佳。2018年7月25日陈世利注销了其向冯佳转账的建行账号62×××03。2018年7月30日冯佳就本案本诉向本院提出管辖权异议申请。2018年8月20日冯佳按合同约定的通讯地址（重庆市渝中区）向陈世利邮寄了《解除合同书》，载明：甲方冯佳与乙方陈世利原于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》。现因乙方陈世利未按约定向冯佳支付房屋首付款，根据《房屋买卖合同》第十一条第（一）款约定：“1、自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”冯佳已分别于5月7日等多次向陈世催告支付款项，但陈世利久拖不付，已逾期超过15日，甲方冯佳要求解除《房屋买卖合同》，该合同于乙方收到本书之日解除；冯佳要求乙方陈世利于本合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方冯佳支付违约金168000元。邮局工作人员电话联系陈世利，陈世利拒收，该信件未被拆封即于2018年8月21日被退回寄件人冯佳。2018年8月20日，冯佳撤回对本诉提出的管辖权异议申请。2018年8月25日，冯佳向张国新转账支付32500元，留言为利息。2018年8月27日，冯佳向陈世利的建设银行卡号62×××03转账退还部分房款，并附言“合同已解除扣除违约金”，因陈世利的建设银行卡号62×××03已注销，退款未果。2018年9月5日，冯佳向本院提出反诉，提出前述反诉请求。2018年11月14日，陈世利以冯佳为被告再次向本院提起诉讼，案件号为（2019）渝0103民初2869号，陈世利在该案中请求：1、依法确认冯佳以通知的方式解除《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由冯佳承担。2019年5与17日，本院以（2019）渝0103民初2869号《民事裁定书》依法裁定：驳回陈世利的起诉。2019年7月3日重庆市渝中区房屋的不动产登记信息查询结果显示：该房屋权利人冯佳，有抵押，有查封。另查明，冯佳在《商品房认购协议》中所认购的重庆市渝北区焕龙路36号2幢2-1-1房屋重庆国瑞阳光置业有限公司尚未出售给他人，重庆国瑞阳光置业有限公司表示如果冯佳要求退还购房定金100000元，该公司愿意退还冯佳购房定金100000元。审理中，冯佳陈述向张国新支付的借款利息32500元没有具体的计算方法，就是固定利息，一个整数，约定的年利率为30%。冯佳、第三人均陈述，涉案房屋重庆市渝中区目前已经上涨至1200000元左右。陈世利称，涉案房屋价格上涨属实，但不知具体的涨幅。交行渝中支行陈述，如果冯佳未在其预约的2018年5月1日至10日期间归还剩余全部贷款，交行也不会追究冯佳的违约责任，双方在借款合同中没有对此作出约定。冯佳不因未按预约时间提前还款而承担违约责任或违约金，也不因未按预约时间提前还款对其个人征信有影响。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。陈世利与冯佳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于冯佳反诉请求确认陈世利与冯佳于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》已于2018年8月21日解除的问题。首先，陈世利于2018年6月13日支付解押款287545.07元是否构成逾期付款违约行为。冯佳认为，陈世利应当在2018年5月9日前支付解押款，陈世利于2018年6月13日付款逾期34天，构成违约。陈世利认为在2018年5月9日前支付解押款的条件并不具备，陈世利并无违约行为。《房屋买卖合同》第六条第（一）款第3小项约定，解押方式为陈世利资金解押：陈世利应于抵押权人告知或冯佳告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向冯佳银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，冯佳不得将此款用于其他用途。陈世利交付房款之前，冯佳、陈世利须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如陈世利贷款购买该房屋，则陈世利须于陈世利向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向冯佳交付房款用于解押。根据上述约定，陈世利支付解押款287545.07元应具备以下三个条件：1、“陈世利交付房款之前，冯佳、陈世利须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。”2、“如陈世利贷款购买该房屋，则陈世利须于陈世利向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向冯佳交付房款用于解押。”3、“陈世利应于抵押权人告知或冯佳告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向冯佳银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，冯佳不得将此款用于其他用途。”就双方争议的2018年5月9日前是否具备陈世利支付解押款的三个条件、陈世利是否存在逾期付款违约行为评析如下：第一个支付条件为：“陈世利交付房款之前，冯佳、陈世利须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。”陈世利称，根据这一条款解押款的支付条件是指陈世利应在向冯佳支付每笔房款前双方都应向不动产登记中心查询涉案房屋的权属情况。冯佳于2018年3月1日、3月28日、3月29日所查询的权属资料均与支付解押款无关，冯佳并未按照《房屋买卖合同》的约定在支付解押款前与陈世利共同前往不动产登记中心查询涉案房屋权属情况，该支付解押款的条件不具备。冯佳认为，2018年3月1日及2018年3月28日查询打印的产权资料是持续有效的，不需要每次支付房款前查询并打印产权资料，同时，陈世利、冯佳两人都有义务去查询，冯佳已查询打印多份产权资料，因此该支付条件已经满足。本院认为，首先，该条款本身使用的文字表述为“陈世利交付房款前”，并没有表述为“陈世利交付每笔房款前”。其次，该条款为格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解应按照通常理解予以解释”。“陈世利交付房款前，冯佳、陈世利须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况”这一格式条款也应按通常理解予以解释，该条款的通常含义即为只要在陈世利交付房款前，冯佳、陈世利查询涉案房屋产权情况均符合该条款约定的解押款付款条件。现已查明，冯佳与第三人的工作人员在2018年3月1日一起到不动产登记中心查询涉案房屋的权属清晰无误，第三人也将产调资料发给了陈世利的代理人詹光彬。2018年3月28日及3月29日，因陈世利贷款申请面签准备资料，冯佳按照詹光彬的要求再次去不动产登记中心查询并打印了涉案房屋产权资料并作为陈世利的贷款申请资料提交给银行。同时，2018年5月7日冯佳请求陈世利支付解押款时，陈世利并未以冯佳未查询房屋权属资料作为拒绝付款抗辩理由，进一步印证了冯佳的说法，即在此之前冯佳查询打印的产权资料是持续有效的，不需要每次支付房款前查询并打印产权资料。第三人陈述出卖人在交付每笔房款前须查询产调资料是交易习惯，但其并未举示证据予以证明，本院不予采信。综上，本院依法认定冯佳已经按照合同约定履行了查询涉案房屋权属情况的义务，在2018年5月9日前该条款约定的第一个支付解押款条件已经满足。第二个解押款支付条件为“如陈世利贷款购买该房屋，则陈世利须于陈世利向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向冯佳交付房款用于解押。”根据查明的事实，陈世利的贷款银行已于2018年5月2日通知陈世利，其在向银行申请的按揭贷款已在2018年5月2日获得审批通过，因此在2018年5月9日前《房屋买卖合同》约定的第二个解押款支付条件也已具备。第三个解押款支付条件为“陈世利应于抵押权人告知或冯佳告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向冯佳银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，冯佳不得将此款用于其他用途。”现已查明，冯佳于2018年5月7日通过微信及电话告知陈世利还款日是2018年5月9日，陈世利应于2018年5月9日前向冯佳支付解押款287545.07元。陈世利认为冯佳没有提供银行出具的还款通知，也拒绝一起到银行核实，无法保证交易资金安全，因此在2018年5月9日前没有向冯佳支付解押款。本院认为，根据合同约定，陈世利应于抵押权人告知或冯佳告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向冯佳付款，现冯佳于2018年5月7日以微信和电话通知方式履行了告知陈世利还款日的义务，亦符合合同约定，因此《房屋买卖合同》约定的解押款支付三个条件已经全部具备，陈世利应当按照冯佳通知、最迟在还款日2018年5月10日前向冯佳支付解押款。陈世利要求冯佳提供银行出具的还款通知或到银行核实以保证资金安全为由拒绝付款，没有合同依据。并且《房屋买卖合同》是双务合同，买受人负有按时支付价款的义务，出卖人负有转移标的物所有权于买受人的义务，先履行义务的一方当事人可能承担一定的风险。詹光彬系完全民事行为能力人，其作为陈世利的委托代理人，在磋商和签订《房屋买卖合同》时，应当对合同中约定“陈世利先向冯佳支付房屋价款用于该房屋解押”陈世利可能承担资金安全和风险有明确的认知。《房屋买卖合同》成立并生效后，陈世利就应当按照《房屋买卖合同》的约定履行付款义务。陈世利按合同约定应于2018年5月10日前向冯佳支付房屋价款，陈世利实际于2018年6月13日向冯佳支付解押款287545.07元，逾期付款34天，其行为构成违约，应承担相应违约责任。其次，冯佳是否享有《房屋买卖合同》解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《房屋买卖合同》第十一条第（一）款逾期付款违约责任约定：陈世利未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、......2、逾期超过15日的，冯佳有权解除合同。合同被解除的，陈世利应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向冯佳支付违约金，并由冯佳退还陈世利全部已付款。根据上述约定，若陈世利逾期付款超过15日，冯佳有权解除合同。如前文所述，陈世利在2018年6月13日支付解押款，已逾期34天，《房屋买卖合同》约定的解除条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，冯佳享有《房屋买卖合同》约定解除权。第三、冯佳行使解除权的方式及时间是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十二条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方合同。合同自通知到达对方时解除。”在《房屋买卖合同》中没有约定解除权行使的期限，在本案中陈世利也未催告冯佳是否行使解除权，冯佳于2018年8月20日按合同约定送达地址向陈世利邮寄了《解除合同书》，陈世利于2018年8月21日拒收，应当认定冯佳发出的《解除合同书》已于2018年8月21日送达到陈世利，《房屋买卖合同》自《解除合同书》到达时解除，冯佳行使解除权的方式及时间均符合合同法的规定，故《房屋买卖合同》已于2018年8月21日解除。综上所述，冯佳要求确认陈世利与冯佳于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》已于2018年8月21日解除的反诉请求符合法律规定，本院予以支持。二、关于冯佳反诉请求陈世利按照房屋总成交价的20%支付冯佳违约金168000元、赔偿借款利息损失32500元、购房定金损失150000元、房屋溢价损失539938元，并要求对违约金168000元自2018年5月25日起、对损失722438元自2018年8月23日起按央行罚息标准计付利息的问题。《房屋买卖合同》第十一条第（一）款第2小项约定，逾期付款超过15日的，冯佳有权解除合同。合同被解除的，陈世利应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向冯佳支付违约金，并由冯佳退还陈世利全部已付款。如前文所述，因陈世利逾期付款34天，冯佳行使解除权，陈世利与冯佳于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》已于2018年8月21日解除。冯佳反诉请求根据合同的上述约定，陈世利应当按照该房屋成交价840000元的20%支付违约金即168000元。审理中，陈世利认为合同约定的违约金过高，涉案房屋已经增值、冯佳没有损失，违约金应当予以调减为0元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，本案陈世利向冯佳支付的违约金数额是否应当调整应以冯佳因陈世利逾期付款产生的损失为基础，兼顾其他因素予以综合衡量。本案中冯佳所诉称损失包括：1、由于陈世利未按约定支付首付款解押，导致冯佳高息借款解押，产生了32500元借款利息损失。2、冯佳计划购买的住房也不能交易，被开发商强制解除合同，定金不退还，造成损失150000元；3、冯佳拟购房房价截止2018年8月28日涨幅为539938元，造成冯佳的溢价损失539938元。本案中，买受人陈世利应当履行支付房屋价款义务即金钱债务，由于陈世利对冯佳收取房屋价款后的资金用途并不知晓，即便冯佳将该笔房屋价款用于了投资或购房，投资行为本身具有风险性，冯佳是否会在投资、购房中获得利益也受市场等多种因素影响，陈世利无从知晓也不可能预见，冯佳所称的借款利息损失32500元、定金损失150000元、拟购房溢价损失539938元并非因依赖债务人履行承诺而发生的合理费用即预期利益损失，这些损失与陈世利的迟延付款行为没有必然联系，本院对冯佳所诉称的借款利息损失32500元、定金损失150000元、溢价损失539938元分别评析如下：1、关于借款利息损失32500元。冯佳举示了《欠条》、《民生银行业务支付回单》、2018年8月25日利息转账凭证，以证明由于陈世利未按约定支付首付款解押，冯佳因借款31万元还贷产生利息损失32500元。陈世利认为《民生银行业务支付回单》上附言：“还款”，冯佳与张国新存在其他债权债务关系，该款项310000并非借款。即使冯佳对外借款属实，预约还款金额为307545.07元，扣除陈世利已经支付的定金2万元，所差的金额为287545.07元。本案中《欠条》上所写的出借人张国新未到庭作证，2018年5月9日张国新向冯佳转款310000元的《民生银行业务支付回单》上附言为“还款”，冯佳审理中陈述不能明确张国新的联系方式，不清楚其家庭住址，且冯佳所称在未还本金的情况下张国新将《欠条》原件返还给冯佳持有不符合常理，故《欠条》的真实性无法核实，本院对冯佳手写的《欠条》的真实性不予确认。同时，交行渝中支行陈述，如果冯佳未在其预约的2018年5月1日至10日期间归还剩余全部贷款，交行也不会追究冯佳的违约责任。2018年6月13日陈世利已向冯佳支付解押款287545.07元。冯佳陈述其于2018年8月25日支付的32500元系2018年5月9日借款31万元所产生的利息，利息32500元没有具体的计算方法，是一个固定的整数，故冯佳诉称借款利息32500元系因陈世利违约逾期付款产生的损失缺乏相应的依据。2、关于因开发商不退还购房定金产生的损失150000元。冯佳称，2018年6月27日签订房屋及车库的认购协议并交纳了购房定金100000元及车库定金50000元。在2018年6月27日交纳购房定金前，冯佳与他人达成就涉案房屋初步达成买卖协议，后因涉案房屋被查封冻结冯佳不能出售涉案房屋，冯佳资金不够未能支付新购房屋及车库的首付款，被开发商解除商品房及车库认购协议，产生定金损失15万元。陈世利认为即使冯佳新购房属实也与本案无关，冯佳对重庆国瑞阳光置业有限公司的违约并非陈世利造成的。现已查明，陈世利于2018年6月13日支付解押款287545.07元，冯佳于2018年6月27日与重庆国瑞阳光置业有限公司签订房屋及车库的认购协议并交纳了购房定金100000元、车库定金50000元。重庆国瑞阳光置业有限公司于2018年7月9日已退还了冯佳交纳的车库定金50000元，2018年7月12日重庆国瑞阳光置业有限公司以冯佳未在2018年7月3日前携《商品房认购协议》与该司签署《重庆市商品房买卖合同》为由、向冯佳发出《关于解除《商品房认购协议》的函》。从冯佳举示的现有证据看，不能证明陈世利逾期付款的行为与重庆国瑞阳光置业有限公司向冯佳发出解除合同通知之间具有关联性。同时，重庆国瑞阳光置业有限公司发出的《关于解除《商品房认购协议》的函》中并没有载明该公司解除合同后不退还冯佳所交购房定金100000元的内容，冯佳称在与重庆国瑞阳光置业有限公司协商时重庆国瑞阳光置业有限公司口头告知冯佳不退还购房定金100000元，冯佳并未举示相应证据证明，审理中，重庆国瑞阳光置业有限公司也表示愿意退还冯佳所交纳的购房定金100000元，冯佳所认购的重庆市渝北区焕龙路36号2幢2-1-1重庆国瑞阳光置业有限公司尚未出售给他人，因此冯佳诉称因其交纳的定金不能退还而造成的损失150000元目前并未实际发生。3、关于溢价损失539938元。冯佳举示的其与国瑞售楼部的通话录音，没有通话对方的身份情况，也无其他证据予以佐证，该证据不足以证明冯佳拟购房屋房价截止2018年8月28日涨幅为539938元，且冯佳所认购的重庆市渝北区焕龙路36号2幢2-1-1重庆国瑞阳光置业有限公司尚未出售给他人，冯佳主张实际发生溢价损失539938元缺乏事实和法律依据。综上所述，冯佳诉称的借款利息损失、定金损失、溢价损失缺乏事实依据，且冯佳所称的这些损失与陈世利迟延支付价款的行为没有关联性，但陈世利迟延支付价款已构成违约，应当向冯佳承担相应违约责任。虽《房屋买卖合同》对违约金标准有明确约定，但冯佳主张的按房屋成交价840000元的20%支付违约金明显过高，陈世利请求调减违约金，鉴于陈世利违约主观过错程度及涉案房屋已经涨价等因素，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院将解约违约金数额“房屋成交价840000元的20%”酌情调减至“房屋成交价840000元的10%”即84000元较为公平合理,过高部分不予支持。此外，除违约金168000元以外，冯佳还要求陈世利赔偿借款利息损失32500元、购房定金损失150000元、房屋溢价损失539938元，并要求对违约金168000元自2018年5月25日起、对损失722438元自2018年8月23日起按罚息标准计付利息。因本院已依法支持冯佳关于违约金的请求，已足以弥补冯佳所受损失，因此本院对冯佳请求陈世利赔偿利息损失32500元、购房定金损失150000元、房屋溢价损失539938元的请求不予支持。冯佳要求对违约金168000元及损失722438元计付利息缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。三、关于冯佳要求支付陈世利支付延期办理贷款违约金16800元以及对违约金16800元自2018年3月31日起按罚息标准计收利息的问题。《房屋买卖合同》的第七条约定，冯佳、陈世利双方应于接到经纪方通知后5个工作日内、在2018年3月25日之前，前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。对于该条款的理解双方出现了争议。陈世利认为，该条款是指陈世利、冯佳双方共同负有办理银行按揭并提交贷款资料的义务。陈世利还陈述前期贷款银行是陈世利自己联系的，因为没有确定好贷款银行直至2018年3月25日才告知第三人贷款事宜。具体哪天通知第三人转告冯佳去办理面签的记不清了。冯佳认为该条款的含义是：根据合同约定，贷款义务由陈世利负责，双方应于2018年3月25日前前往贷款银行办理贷款手续并交齐所需资料。陈世利自己联系按揭贷款银行，第三人并没有通知义务，因此陈世利应当在2018年3月20日通知第三人并转告冯佳办理面签，陈世利截至2018年3月25日仍未确定贷款银行，陈世利通过第三人于2018年3月26日通知冯佳准备面签资料，直至3月29日陈世利才办理相关贷款申请手续，逾期4天，构成违约行为。第三人认为，该条款是指陈世利、冯佳一接到第三人通知，最晚不能超过2018年3月25日前必须资料齐全，前往银行办理相应的贷款面签手续。因贷款银行是陈世利自己联系的，第三人工作人员欧某一直与陈世利在电话上沟通贷款细节，直到2018年3月25日陈世利才告知第三人向冯佳转告需带哪些资料，但并未告知具体银行及面签地点。本院认为，根据各方陈述可以确认：本案中由陈世利自己联系贷款银行、由陈世利通知第三人转告冯佳办理按揭贷款申请及面签，冯佳负有配合面签的义务，因此《房屋买卖合同》的第七条的含义为：陈世利应当在2018年3月20日前告知第三人具体银行及面签时间，由第三人转告冯佳备齐资料配合面签，在2018年3月25日前陈世利前往银行办理按揭贷款申请，冯佳配合办理面签。本院依法采信冯佳及第三人对该条款的理解。根据查明的事实，直至2018年3月25日陈世利尚未确定按揭贷款银行及面签时间，只是在微信中告知第三人转告冯佳面签需带的资料，2018年3月26日第三人通知冯佳准备相关资料，冯佳在收到第三人的通知后，配合陈世利于2018年3月29日完成办理贷款申请及面签，综上陈世利违反了《房屋买卖合同》第七条的约定，逾期办理贷款申请4天，构成违约。根据《房屋买卖合同》的第十一条第（三）款第1项的约定，逾期办理贷款申请应自约定的应办理贷款申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金。冯佳反诉请求根据该项约定陈世利应支付延期办理贷款违约金16800元，并从2018年3月31日起按照央行罚息标准计收利息。陈世利认为冯佳没有损失，涉案房屋已经涨价，请求将违约金16800元调减为0元。陈世利逾期办理贷款申请的违约行为虽不是合同解除的根本原因，但致使双方产生不信任，对合同解除有重要影响，本院支持冯佳的解约违约金足以弥补陈世利逾期办理贷款对其造成的损失，且审理中，冯佳没有陈述因陈世利逾期办理贷款申请给冯佳造成的损失，也未举示证据证明冯佳因此产生损失，故不予支持逾期办理贷款申请违约金的请求。四、关于陈世利请求冯佳、交行渝中支行办理涉案房屋的抵押权注销登记以及所有权转移登记及支付违约金的问题。如前文所述，陈世利与冯佳签订的《房屋买卖合同》已于2018年8月21日解除，因此陈世利请求冯佳履行该合同约定的义务、协助办理涉案房屋抵押权注销登记以及转移所有权登记的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于冯佳是否应当支付逾期解押及逾期办证的违约金的问题。2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》第六条约定，冯佳应于2018年4月10日之前办理完成解押手续。此后，陈世利与冯佳又于2018年3月29日签订《关于渝中区买卖合同的补充协议》约定，原定于冯佳2018年4月10日办理完毕解押手续的约定改为冯佳2018年4月10日前申请办理解押手续，解押时间以银行为准。该补充协议的约定变更了《房屋买卖合同》中买卖双方关于解押时间的约定，补充协议中对解押时间仅约定为“以银行为准”，对解押的时间并未作出明确约定。现已查明，冯佳已于2018年3月1日向贷款银行申请涉案房屋贷款的提前还款，并于2018年5月10偿还了剩余贷款，2018年5月25日交行渝中支行向冯佳交付了涉案房屋的房权证、《个人住房贷款还款证明》等解押手续，因此冯佳并无违约行为，陈世利请求冯佳支付自2018年4月11日起按每日千分之五计算的逾期解押违约金的事实和理由不能成立。关于冯佳是否应当支付逾期办理所有权转移登记手的违约金的问题。根据查明的案件事实，陈世利于2018年6月13日支付解押款，逾期34天，第三人2018年6月21日通知冯佳前来配合办理房屋权属转移登记手续，此时冯佳已享有房屋买卖合同的约定解除权，冯佳有权选择继续履行合同或行使解除权解除合同。冯佳在2018年7月25日电话告知詹光彬准备把钱给詹光彬打回去就是作出的解除合同的意思表示，此后冯佳又在2018年8月20日发出解除合同通知行使解除权，应属行使解除权合理期间，因此陈世利请求冯佳支付自2018年6月13日起至办结抵押权注销登记之日止逾期办理所有权转移登记的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认冯佳与陈世利2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》于2018年8月21日解除；二、陈世利在本判决生效后三日内向冯佳支付违约金84000元；三、驳回冯佳的其他反诉请求；四、驳回陈世利的全部诉讼请求。本案本诉受理费630元、保全费4720元，反诉受理费6100元，共计11450元，由陈世利承担11114元，冯佳承担336元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  任 萍人民陪审员  梁承碧人民陪审员  朱学军二〇一九年九月二十九日法官 助理  李 诗书 记 员  赵 婧