宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2019)陕0303民初1199号 原告（反诉被告）：宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会，住所地宝鸡市金台区金利苑小区7号楼1单元。负责人：吴宪东，任业委会主任。被告（反诉原告）：陕西长润房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区陈仓园联盟新区3号楼3单元7楼西户，统一社会信用代码916103037273368833。 法定代表人：赵小林，任董事长。委托诉讼代理人：符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：江**，系公司员工。原告（反诉被告）宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会与被告（反诉原告）陕西长润房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告负责人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会向本院提出诉讼请求：1、解除业主委员会与长润房地产开发有限公司的物业服务关系；2、要求长润地产向业委会移交金利苑一期高层6、7、8号楼有关工程图纸、设备清单、办公用房、配套设施；3、要求长润地产向金利苑一期高层6、7、8号楼业主公示业主所交的全部大修基金、契税的保管情况，以及这两项专款和两项专款的银行存款利息存在哪家银行，并申请此项专款由法院或有关部门监管；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年金台法院经审查查明，依据（2017）陕0303民初2628号民事判决书，解除原告宝鸡市金利苑一期高层业主委员会与被告陕西长润房地产开发有限公司的物业服务关系，该案在执行过程中双方达成书面和解协议，约定继续由长润房地产开发有限公司为宝鸡市金台区金利苑一期高层6-8号楼进行物业服务。在履行该约定过程中物业作了一些工作，增加了停车位，安装了门禁，蓝牙，物业人员配备，修缮了楼顶，物业服务刚见一点起色，所有业主就全部交清了2017年7月至9月的物业费，交清费用后业主要求物业履行约定内容，但物业单方面推翻约定，并追讨2018年7月1日以前业主拖欠的双方存在争议的物业费，不交费就不卖水电。原告遂向法院递交恢复执行，但法院执行局认为案件在执行中双方案外又达成书面和解协议，在履行新的服务合同中发生纠纷不能恢复原判决执行，撤销（2018）陕0303执恢357号执行通知书。2018年10月15日中午12点被告带着全部物业资料和业主交纳的水电预存款及预存的物业费，彻底离开小区，至今再无服务业主，经业委会开会决定，再次诉讼解除原、被告的物业服务关系，并退还业主交纳的各项费用。被告陕西长润房地产开发有限公司答辩称，第一，原告诉状所述与客观事实不符，2017年4月原、被告在法院执行过程中达成执行和解，被告按照和解协议积极履行，投入大量资金改善小区软硬件设施。2018年10月中旬，在被告履行和解协议过程中，原告在未通知被告、未召开业主大会投票决定更换物业公司的情况下，强行更换被告物业办公室门锁，霸占物业办公场地，强行驱离被告，致使被告客观上无法提供物业服务。第二，原告诉请缺乏法律依据，应予驳回。聘任、解除物业服务合同需要全体业主投票决定，原告没有依法组织召开业主大会选聘物业公司，故原、被告通过执行和解协议重新建立物业服务合同关系依法受法律保护。被告保管的档案材料及业主预交款项依法应由被告代为保管。契税是开发商统一向业主代收后交给住建局，现因该小区未进行验收，且部分业主未缴纳契税，故契税仍暂由被告保管。大修基金是房屋质量出现问题时维修房屋所用，原告诉请与大修基金用途不符，应予驳回。第三，金琳琳物业公司进驻小区没有征得业主大会的投票许可，仅是业委会个别成员私下聘用。在业主大会未依法选聘新物业公司前，被告不能移交业主档案材料及款项。第四，原告主体不适格，业主委员会是否经业主大会授权起诉应予查证，业委会成员带头不交物业费，违反《物业管理条例》，不应再具备业委会成员资格。综上请求驳回原告诉讼请求。反诉原告陕西长润房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告的物业服务合同，排除反诉被告对反诉原告在金台区金利苑一期高层小区提供物业服务的妨害，责令反诉被告交还强占的物业办公室、电脑、档案等公司资产；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年反诉被告将反诉原告诉至法院，请求反诉原告退出并移交金利苑一期物业服务工作，经贵院（2017）陕0303民初2628号民事判决书判令反诉原告退出小区物业服务，在案件执行过程中，双方达成执行和解协议，反诉被告同意反诉原告继续提供物业服务，2018年6月25日（2017）陕0303执1256号执行裁定终结执行。至此反诉原告、反诉被告形成新的物业服务合同法律关系。随后反诉原告投入巨资提升小区硬件、改善物业服务水平，得到了小区业主的广泛认可。2018年10月中旬，反诉被告在未通知反诉原告，未召开业主大会投票决定更换物业公司的情况下委托宝鸡金琳琳物业管理有限公司强行更换反诉原告物业公司门锁，霸占物业公司办公场地，并擅自向小区业主收取物业服务费、水电费，在小区楼道门口张贴（2018）陕0303执恢357号执行通知书，经反诉原告提出执行异议，2018年12月4日法院作出（2018）陕0303执异38号执行裁定书，撤销了上述执行通知。2018年12月15日法院作出（2018）陕0303执恢357号执行裁定书，终结执行，至此反诉原告、反诉被告之间恢复至（2017）陕0303执1256号执行裁定书确定的法律关系，即双方达成新的物业服务法律关系。但时至今日，金琳琳物业服务有限公司仍强占反诉原告物业办公室及资产拒不退还。反诉被告宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会答辩称，反诉原告作为建筑企业给自己建设的小区作物业违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。反诉被告根据物业管理条例，采用书面征求意见的形式，在小区布告栏贴通知，公示所有业主，符合法律规定。2019年4月19日小区召开全体业主大会，但因外界因素干扰会议未能进行到最后，但小区绝大多数业主已与新物业公司签订了物业服务合同，根据合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及辩称意见，提供证据如下：1、金利苑一期高层业主微信群聊天记录截屏，证明业主不满意陕西长润房地产开发有限公司的物业服务，认为宝鸡金琳琳物业管理有限公司提供的物业服务优质。2、物业服务合同，证明业主与宝鸡金琳琳物业管理有限公司签订了物业服务合同。3、金利苑一期6、7、8号楼用户电表数，证明被告应当退还业主预存的电费。4、原告在小区张贴通知的照片，证明业主委员会已征求小区业主意见，以合法形式向业主公示了更换物业事宜。5、金利苑一期高层业主大会议事规则、业主管理规约、业主大会会议记录，证明原告成立合法，更换物业公司是业主意愿。被告（反诉原告）为支持其辩称意见及反诉请求，提供证据如下：1、2017年全年、2018年1月至10月水电费用支出明细，证明被告不存在退还原告电费5万余元的情况。2、照片，证明业主委员会在未召开小区业主大会的情况下，违法聘用宝鸡金琳琳物业管理有限公司，强占反诉原告的办公场所及设施设备，致使反诉原告无法开展工作。3、被告（反诉原告）申请人民法院在金台区中山西路街道办事处物业办调取的关于金利苑矛盾纠纷调解会议记录。4、关于加强小区管理共创和谐小区的协议、反诉原告为改善金利苑一期6、7、8号楼物业服务支出的各项费用，证明2018年6月21日原、被告达成新的物业服务协议后，反诉原告投入巨资提升小区硬件，改善物业服务水平。5、证人杨春祥、张银财证言，证明原告诉讼事实错误，业委会无权起诉。案件审理中，为查明案件事实，本院向金台区长青路社区居委会书记所作调查笔录。上述证据，经当庭质证，本院认定如下：原告提供的证据，被告均不认可，本院认为，原告证据1、3均系原告单方出具，没有旁证佐证其真实性，不予采信；证据2系合同复印件，经与原件核对，原告提交的复印件材料有部分与原件不符，对原告仅提交有合同首页及尾页，没有合同内容的复印件合同等材料不予采信，其他核对无异的复印件合同予以采信；证据4、5系客观证据，真实性予以采信。被告提供的证据，原告不认可，本院认为，被告证据1水电费用支出明细仅系没有任何人员及单位签章的文档，不具有证明效力，不予采信；证据2、3、4均系客观证据，真实性予以采信；证据5证人证言反映的基本事实与原、被告其他证据能够印证，予以采信。本院向金台区长青路社区居委会书记所作调查笔录，双方当事人均无异议，依法采信。根据双方当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实：宝鸡市金台区金利苑一期高层6、7、8号楼系陕西长润房地产开发有限公司开发，2012年该小区交付使用后，陕西长润房地产开发有限公司对该小区提供物业服务。2017年1月5日经宝鸡市金台区中山西路街道办事处批复成立金利苑一期高层业主委员会，吴宪东任业主委员会主任。2017年8月15日宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会起诉陕西长润房地产开发有限公司物业服务合同纠纷，要求被告撤离小区，并将有关工程图纸、设备清单、办公用房、配套设施移交业主委员会，撤离前与自来水、供电、供暖等代收费单位结清费用并向业主委员会移交手续。2017年9月25日本院作出（2017）陕0303民初2628号民事判决：1、解除原告宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会与被告陕西长润房地产开发有限公司的物业服务关系；被告陕西长润房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内撤离该小区。2、被告陕西长润房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将金利苑一期高层6、7、8号楼小区有关工程图纸、设备清单、办公用房、配套设施移交原告宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会；并结清与自来水、供电、供暖等代收费单位相关费用，将相关手续资料移交原告宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会。2017年11月6日宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会就上述判决内容向本院申请执行。执行过程中，原、被告于2018年6月21日协商签订关于加强小区管理共创和谐小区的协议，协议内容为：为搞好金利苑一期小区管理，共创文明、和谐小区，经长润公司与业主委员会协商，继续由长润公司物业办为金利苑一期6-8号楼进行物业管理服务，对存在的问题双方协商及时整改。物业办将全心全意地为业主服务，从软硬件设施入手，改善服务、规范服务。物业办将与业主委员会一起共创安全、和谐、平安、健康的幸福小区。金利苑一期高层业主委员会主任吴宪东在协议上签名，陕西长润房地产开发有限公司加盖公司印章。2018年6月25日本院执行局作出（2017）陕0303执1256号执行裁定，以双方当事人自行达成协议，由陕西长润房地产开发有限公司继续进行该小区物业管理服务为由，终结执行。陕西长润房地产开发有限公司在2018年6月至8月间投入资金、人力对小区相关设施进行了改建、维护，安装了蓝牙门禁系统、修建停车场和自行车停车棚、6号楼屋面防水处理、小区道路拓宽、加宽车位等。2018年10月9日宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会申请恢复执行（2017）陕0303民初2628号民事判决，案件恢复执行后，陕西长润房地产开发有限公司提出执行异议，认为在原判决生效后双方又达成和解协议继续履行物业服务合同，已经投入15万余元按约定整改了小区服务设施、提高了服务质量，请求撤销执行通知书。2018年12月4日本院执行局作出（2018）陕0303执异38号执行裁定，裁定对宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会请求的案件不予恢复执行，并撤销了（2018）陕0303执恢357号执行通知书。2018年12月15日本院裁定终结（2018）陕0303执恢357号案件的执行。2018年10月15日宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会更换了被告物业办公室（8号楼2单元1楼东户）门锁，被告陕西长润房地产开发有限公司搬离该办公室，所有账本、电脑、U盘及维修工具等仍存放于该办公室。宝鸡市金台区金利苑一期高层6、7、8号楼共有住户312户，实际入住206户，2019年4月—5月期间134户业主与宝鸡金琳琳物业管理有限公司签订物业服务合同。2019年4月19日宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会召开全体业主大会，欲招标新物业公司，会议因各方矛盾激烈，未能召开完成。另查，金利苑一期高层业主大会议事规则第二章第五条规定：下列事项，由业主共同决定：（一）指定、修改管理规约、业主大会议事规则；（二）决定物业管理模式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业管理人；（三）决定物业服务合同的主要内容；（十五）决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；（十六）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第七条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定；业主大会会议应由本物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主参加。第八条：采用集体讨论形式议事的，由业主推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，以单元为单位推选业主代表。业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见；并将业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，在业主大会会议投票时如实反映。第九条：采用书面征求意见形式的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。第三章第二十条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会的决定；（二）召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）监督管理业主共有利益；（五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（六）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；（七）调解物业使用纠纷；（八）业主大会赋予的其他职责。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。根据上述规定，物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立，本案纠纷中，原、被告之间原物业服务关系已经生效判决解除，在案件执行过程中，原、被告双方又达成继续履行的意愿，被告并投入资金等进行了小区设施改造，现原告再次诉讼请求解除双方的物业服务关系等，因双方之间原物业服务关系已解除，双方就之后达成的继续履行意愿尚未形成确定的物业服务合同；并且根据金利苑一期高层业主大会议事规则第二章第五条（十五）项规定，决定物业管理区域内全体业主诉讼事宜由业主共同决定，原告未提交证据证实其提起诉讼前，已经召开全体业主大会讨论并取得全体业主共同决定诉讼的相关意见，因此，原告诉讼请求不符合法律法规及其所在小区业主大会议事规则的规定，不予支持。被告反诉请求继续履行2018年6月21日与原告签订的关于加强小区管理共创和谐小区的协议，因该协议仅是双方就继续履行达成的初步意愿，并不具备物业服务合同必备的要件，不具有可执行性，故被告继续履行合同的反诉请求不予支持。原告未经法定程序，私自更换被告办公场所门锁，扣留被告账本、电脑、U盘及维修工具等，侵犯被告合法的财产权益，应当承担返还的法律责任，反诉原告关于要求返还电脑等资产的诉求符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，因此反诉原告要求返还物业办公室的请求，不符合法律规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、第三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会的诉讼请求。二、原告（反诉被告）宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会于判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陕西长润房地产开发有限公司账本、电脑、U盘、维修工具等物品。三、驳回被告（反诉原告）陕西长润房地产开发有限公司其他反诉请求。案件受理费1126元，反诉受理费50元，由原告（反诉被告）宝鸡市金台区金利苑一期高层业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。     审 判 长   杨潇蕊人民陪审员      王迎武人民陪审员      李  静二〇一九年九月十九日 法官助理   解尔璠                           书 记 员  白天骄