贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7936号 原告：杨洪辉，男，汉族，1966年7月13日出生，住湖南省新化县。 被告：刘蒲莲，女，汉族，1965年10月26日出生，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：李琴（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗田田（一般授权代理），系贵州众正律师事务所实习律师。 被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层。统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。 原告杨洪辉、刘蒲莲与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琴、罗田田，被告委托诉讼代理人朱超、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告承担商品房买卖合同的违约赔偿责任，即逾期办理交付转移登记相关文书的违约金，起算时间从2016年7月8日，计算至2018年11月27日，以总房款为基数，按每日万分之二计算共计70037.12元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年10月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将远航综合专业市场（位于毕节市七星关区）地下第一层，房号为3-（-1）-37号房屋出售给原告，建筑面积50.4平方米，套内建筑面积42平方米，总价款为401589.00元。合同同时约定被告于2015年4月28日前为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书，并规定约定日期（2015年4月28日）起180日内，出卖人交付上述有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人未能交付上述有关文书的，出卖人“自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。”原告依约向被告支付购房款，而被告直至2018年11月27日才向原告交付不动产权证书，其已构成违约，应按合同约定承担违约责任，但被告至今并未向原告支付任何违约金，截止2018年11月27日，被告已拖欠原告违约金70037.12元。现原告无奈，只得诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告以《商品房买卖合同》约定建筑面积为50.40平方米，但房屋所有权证登记面积为50.00平方米与合同约定面积有差异为由，申请增加一项诉讼请求：请求判令被告退还原告面积差额金额3187.21元。 被告翰林置业公司答辩称，一、根据民法总则第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”以及最高人民法院第八次民商事审判工作会议纪要第29条规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，超过诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求。 二、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。 三、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于购房之日起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承。首先，涉案房屋现本就处于出租状态。其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价。被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失。第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失。第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。 四、贵院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。 综上所述，被答辩人从购房时就获得租金，答辩人实际已经履行了交房义务。被答辩人在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，且被答辩人的请求已超过诉讼时效。即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。请求法庭顾全大局，维护答辩人的利益。 另外，不动产权证书载明的面积与套内实测面积一致，并未有平方差，故被告不应支付原告诉请的面积差额款。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：原告杨洪辉、刘蒲莲作为买受人与被告翰林置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区，名义楼层为第-1层，该房号为3-（-1）-37的商品房；按照套（单元）计算，该商品房总价款为401589.00元；买受人应当在2013年10月6日前支付全部房价款；双方同意按照第3种方式处理：3、双方同意以实测套内面积加20%公摊系数为最终面积的约定。在办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补。套内面积误差超过合同约定的3%时，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人；出卖人承诺于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款401589.00元。 另查明，2017年12月29日，被告取得涉案房屋的商品房备案证明书。2018年5月28日，被告取得涉案房屋的不动产权证书。2018年11月14日，原告杨洪辉在被告提供的《办理不动产证通知上交资料进度情况签字表》上签字确认，该进度表载明通知原告的时间为2018年10月26日。2018年11月27日，毕节市七星关区国土资源局不动产登记中心为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，该不动产证载明涉案房屋的建筑面积为50.00平方米，专有建筑面积为42.00平方米。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2015年4月28日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。关于被告提出诉讼时效的抗辩主张，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，被告原则上应从2015年4月29日起开始计算违约金，但原告并未提供证据证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向本院提起诉讼之日（2019年7月9日）回溯超过3年的违约金，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。故原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院支持从2016年7月9日开始起算。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了交付办理商品房转移登记有关文书及申请办理房屋权属转移登记的合同义务。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，应当截止被告取得办证所需有关文书并通知原告之日止。根据被告提供的有原告杨洪辉签字确认的《办理不动产证通知上交资料进度情况签字表》，可以证明被告在已经具备办证条件的情形下，于2018年10月26日履行了通知义务。综上所述，原告主张的逾期办理并交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：从2016年7月9日起至2018年10月26日止，共计839日，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金计算为401589.00元×0.02%×839天=67386.63元。故对原告要求被告支付逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，本院予以支持67386.63元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告主张因供电影响消防验收，违约并非被告原因所致的抗辩理由不成立，本院不予采纳。另外，被告未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书，即应当按合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于原告诉请的面积差额款项，《商品房买卖合同》约定涉案房屋系按套（单元）计价出售。合同关于面积差异处理方式的约定为：实测套内面积加20%公摊系数为最终面积，办理房屋所有权证时据实进行结算，多退少补，套内面积误差超过合同约定的3%时，买受人有权退房。从合同约定的内容可知，双方是以实测套内面积作为据实计算面积误差的依据。现实测套内面积为40.00平方米，与合同约定的合同约定的套内建筑面积相符，故对原告主张被告退还面积差额款的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨洪辉、刘蒲莲逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金67386.63元； 二、驳回原告杨洪辉、刘蒲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担713.00元，原告杨洪辉、刘蒲莲负担62.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年九月三十日 书记员  申开旭