襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4560号原告：潘治国，男，1962年12月19日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：杨修理，湖北开运律师事务所律师。被告：周金敏，女，1979年8月28日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：陈瑨，湖北思扬律师事务所律师。第三人；襄阳邦房企业管理有限公司，住所地：襄阳市高新区长虹路9号万达广场写字楼1幢A-1001室。法定代表人：胡静，该公司总经理。委托诉讼代理人：张礼平，女，1988年9月11日出生，汉族，住襄阳市襄州区。该公司员工。委托诉讼代理人：柳永为，男，1988年11月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。该公司员工。原告潘治国与被告周金敏、第三人襄阳邦房企业管理有限公司（以下简称邦房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理，依法适用简易程序于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告潘治国及其委托诉讼代理人杨修理、被告周金敏的委托诉讼代理陈瑨，第三人邦房公司的法定代表人胡静及其委托诉讼代理人张礼平、柳永为均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘治国向本院提出诉讼请求：1、解除由被告于2019年5月1日签订的房地产买卖合同。2、判令被告双倍返还定金4万元。3、判令被告向原告支付违约金208000元，赔偿损失42083.34元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月1日，原告通过第三人与被告签订了《房地产买卖居间合同》，约定被告将其坐落于襄阳市××区××景泰公寓××单元××室的房屋出售给原告，房产证编号为鄂（2017）襄阳市不动产权第0014062号，房屋用途为住宅，建筑面积为141.68平方米，成交价格为104万元。合同第六条约定，原告于合同签订当日向被告支付购房定金20000元整，双方约定2019年5月18日之前办理过户手续，原告于办理产权交易过户缴纳税（款）时向被告支付购房款102万元。合同第十一条约定，双方任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务则对方可以解除合同，并追究违约责任；如双方任何一方违约，则守约方有权要求违约方支付该房屋本合同成交价格百之二十的违约金。合同签订后原告向被告缴纳了2万元定金，被告给原告出具了定金收条。但过户时间到期后，被告以各种理由拒绝办理房屋过户手续，由于被告悔约给原告造成了损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告周金敏辩称：1、同意解除合同，同意返还定金2万元。2、认为本案原告违约在先导致合同无法完整履行，被告不应承担违约责任，原告的损失无计算依据，应以直接损失计算，被告保留对原告及第三人另行起诉的权利。第三人邦房公司陈述：对原、被告间的定金违约金无异议，但因被告违约要求被告支付中介服务费。本院经审理认定事实如下：一、本院对当事人双方没有争议的事实予以确认如下：2019年5月1日，周金敏（甲方）与潘治国（乙方），李**（居间方，邦房新华路加盟店）（丙方），邦房公司（丁方）签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定甲方将其拥有的位于襄阳市××区××景泰公寓××单元××室的房屋及该房屋占有范围内的土地使用权（以下简称该房屋）出售给乙方，该房屋房权证编号不为鄂（2017）襄阳市不动产权第0014062号，房屋成交价为104万元，乙方于本合同签订后当日内向甲方支付购房定金2万元。第三条“甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处分权，该房屋可以上市交易并具备产权转移登记条件，同时负责缴清该房出售前的契税和其它相关费用。出卖方已出租房屋，出售方应如实将出租情况告知买方；甲方出卖已抵押的房屋，应告知买方房屋抵押的事实，同时就解押有关事项协商一致。甲方出售其有房屋应已取得共有权人的书面同意书。如该房屋尚欠契税、因继承、赠与而产生的税费、面积补差房款等，则由甲方补交，本合同另有约定的除外”，2019年5月18日之前办理过户手续，乙方于办理产权交易过户缴税时一次性向甲方支付购房款102万元。甲方同意在收取购房款时支付5000元整作为交房保证金，由甲、乙双方指定的第三方监管，甲、乙方双方约定于2019年8月5日之前将房屋交接给乙方。甲、乙双方协商一致，该房屋在办理交易过户时所产生的税费由乙方承担全部过户税费，成交后关于产权交易过户或委托公证代办服务费1000元由乙方支付给丙方。若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，守约方有权选择定金法则主张权利或要求违约方支付等于该房屋成交价20%的的违约金。本合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功。甲方应向丙方支付信息咨询服务费，居间服务费0元，乙方应向丙方支付信息咨服务费、居间服务费3万元等等。合同还对其他事项作出约定。在合同签字尾部甲方处有周金敏签字，乙方有潘治国签字，丙方处有李**签字并加盖有襄阳百居易房产经纪有限公司的印章，丁方处有胡静签字并加盖有襄阳邦房企业管理有限公司的印章。合同签订后，潘治国向周金敏支付了2万元的定金。丙方与丁方同属于合同的居间方。本院于2019年7月2日向被告送达民事诉状等诉讼文书。二、对于双方当事人有争议的事实，本院分析认定如下：1、关于周金敏的工作岗位是否在行政服中心窗口的问题。2、关于周金敏于2019年5月17日到行政服中心窗口是否为了办理案涉房屋过户手续的问题。3、关潘治国租赁房屋损失（12000元）及取款利息损失（31500元）合计42083.34元的问题。关于第1个问题，周金敏为了证明此问题提供了襄阳市不动产登记局出具的《证明》予以证实，而该《证明》证明周金敏系襄阳市不动产登记局档案信息科工作人员，工作岗位于襄城西街××档案室，不在行政服务中心窗口岗位。一个单位对其单位工作人员的岗位最有证明力，不能因为周金敏因为工作关系出现在行政服务中心窗口就认定其工作岗位在行政服务中心窗口，而且潘治国亦未提供反证证明周金敏的工作岗位在行政服务中心窗口，所以本院对该《证明》予以采信，对其证明的事实亦予以采信。关于第2个问题。原告潘治国和第三人邦房公司认为，周金敏2019年5月17日根本没有去过行政服务中心窗口，其提供的截图是拼装的，因为第三人的工作人员一直都守在行政服务中心窗口，而且每天都有人员在此处值班，并且案涉房屋过户的人员又是认识周金敏的，全天都没看到周金敏。即使其出现在行政服务中心窗口也是其在此处上班，不能证明其在为了办理案涉房屋过户而来。提供了第三人的工作人员与周金敏的微信沟通记录、录音、取款凭证予以证明。被告周金敏认为其到了行政服务中心窗口，提供了其在行政服务中心窗口的照片及《情况说明》予以证实。本院认为，周金敏提供的手机截图证明周金敏2019年5月17日15时56分27秒在行政服务中心窗口，在原告周治国、第三人邦房公司未提供相反证据，或提供该截图属拼图的情况下，本院认为周金敏2019年5月17日15时56分27秒左右期间在行政服务中心窗口，但是并不能因周金敏在期间出现在行政服务中心窗口，就认定周金敏是为了办理案涉房屋过户手续而来。经审理查明，原、被告双方于2019年5月14日到行政服务中心办理过户手续未办成，第三人的工作人员联系好周金敏15日带上相关材料去行政服务中心窗口办理案涉房屋过户手续，周金敏回复同意15日8时30分到行政服务中心窗口，后来未到，5月15日17时53分，周金敏微信告知第三人工作人员说案涉房屋过不成户了。5月16日、17日，第三人工作人员又微信联系周金敏17日双方去办理，双方还是未成功办理过户手续。5月29日，潘治国、第三人工作人员及潘治国之子到周金敏家再次协商卖房之事，周金敏明确表示不卖，及庭审中潘治国仍然愿意购买，本院询问周金敏意见，仍是拒绝出卖。而且潘治国为了购买案涉房屋按周金敏的要求将存好的定期100万元已取出，准备过户后履行合同约定的付款义务。而且，2019年5月17日，周金敏到达行政服务中心窗口后，并没有与原告潘治国或与第三人工作人员及时联系，直到17时7分才微信与第三人工作人员联系，此时已快下班了。从上述事实可以得知，潘治国为了购买案涉房屋作好了准备，周金敏自2019年5月15日后，就不愿意出卖案涉房屋。而且，2019年5月17日15时56分37秒到达行政服务中心窗口后，又不是不知道对方的联系电话，如果是来为案涉房屋过户的按常情是会立即与对方联系的，为何要等到快下班才联系？这不符合常情常理，亦不能作出合理性的解释，所以2019年5月17日周金敏出现在行政服务中心窗口，并不能证明其是为了案涉房屋过户而来。虽然周金敏提供《情况说明》证明向领导请假去行政服务中心办理案涉房屋过户手续，但此证据的证明力未能达到否定上述事实及常理的效力。关于第3个问题。1、关于原告租房居住因未能实现案涉房屋过户继而实际交付，原告认为其寻找新的房源需要一年的时间，而且每个月的房租1000元，提供了其现在租住房屋的《房屋租赁合同》予以证明。原告是否租房居住生活与案涉房屋的过户及现实交付没有必然的因果，因为原告未购房前就在租房居住，即使本案合同顺利履行，原告支付的购房款亦是其居住房屋的成本，所以原告是否租房居住与本案没有因果关系，而且原告亦未提供证据证明找房源需要一年的时间，故对原告主张此损失，本院不予认定。2、关于原告为了履行本合同付款义务将已整存整取的两个50万元存款取出由定期变活期的利息损失。原告提供了存单及取款单予以证明。综合分析，原告取款确实是为了履行案涉合同，所以活期与定期之间的利息差应属于本案的损失。但是，原告提供的两份存单证实原告于2019年4月5日分别存银行，到期日为2020年4月6日，利率为3.15%。于2019年5月9取出，每笔活期利息为708.33元，合计1416.66元。从2019年5月14日至2019年5月14日，双方就因过户事宜协商，直至到2019年5月29日原告已明确知道被告不能将案涉案房屋交付给原告，前面时间属于合理的协商时间，原告不可能将款取出后就立即再存为定期，而从2019年5月29日起，原告在已知购房无望的情况下应将100万元定期存入银行，所以从2019年5月29日之后如果原告未及时存入银行产生的利息损失应属于扩大损失，应由原告自担。从2019年4月5日至2019年5月25日的利息损失属于本案的损失，即100万元×3.15%÷365天×54天－1416.66元＝3243.61元。本院认为：原告与被告签订的案涉房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规定的强制性规定。合同约定双方于2019年5月18日之前办理过户手续，潘治国于产权交易过户缴税时一次性向周金敏支付购房款102万元。根据该约定是先办理过户的前期手续比如网签证明等之后才能据此去税务部门缴纳相关税费，所以办理过户前期手续，是原告与被告共同的义务，之后按合同约定缴纳相关的过户税费，原告同时向被告支付购房款，而因被告未按合同约定履行先期的过户手续的约定义务，属于违约行为，应承担违约责任；同时根据合同约定任何一方违约，对方可以解除合同，诉讼中被告亦同意解除合同，所以原告要求解除合同的诉讼请求合法，本院予以支持；原告在诉讼中既请求了定金法则，又要求被告支付违约金，同时还请求了赔偿损失。根据合同法第一百一十六条的规定，违约金规则与定金法则不能同时适用，根据合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，违约金和定金分别可以与损失并用，但是违约金不能超过损失的30%，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经本院向原告释义，原告选择适用违约金和赔偿损失，故此请求合法，本院予以支持，但是违约金的数额不能超过损失的30%。被告辩称原告违约在先，与事实不符，本院不予以采纳，对其辩称同意解除合同，同意返还定金2万元的理由，本院予以采纳，同时被告要求本院对原告请求的违约金予以核减，因为原告目前提供的证据证明损失为3243.61元而违约金具有208000元，属于法律规定的违约金过分高的情形，依法将违约金核减到损失的130%，如果原告有其他损失在本案中未主张，可以另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告潘治国与被告周金敏2019年5月1日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋卖买合同于2019年7月2日解除；二、被告周金敏返还原告潘治国交付的定金款20000元；三、被告周金敏向原告潘治国支付违约金3243.61元×（1+30%）＝4216.69元；四、驳回原告潘治国的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，减半收取2510元；由原告潘治国负担2000元，由被告周金敏承担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  宋十军二〇一九年九月三日书记员  陈怡雯