广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2591号 原告：刘某，男，1982年4月18日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：梁毅，广西利业律师事务所律师。 被告：高某，男，1962年5月8日出生，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 被告：陈某，男，1991年2月28日出生，汉族，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李某，女，1968年9月9日出生，汉族，住四川省营山县，系陈某的母亲。 原告刘某与被告高某、陈某案外人执行异议之诉一案,本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人梁毅、被告高某的委托诉讼代理人程进宝、被告陈某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院解除对四川省成都市龙泉驿区房产的查封；2、本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2016年12月12日，原告与被告陈某通过居间签订了《房产买卖合同》，原告之父刘某2作为代理人与被告陈某签订合同并支付了20000元定金。为进一步保障买卖双方严格按合同约定条款履行，代理人与被告签订《协议书》，约定对买卖双方各自在合同中的主要履行义务等内容进行公证，作为本合同的附件。办理公证的当日，代理人刘某2（刘某之父）代为支付了本合同的交易房屋购房款130000元和房屋维修基金、电费、物业费、公证费等合计4230元，被告陈某于当日交付房屋。2017年6月5日，刘某1（刘某的哥哥，刘某2的大儿子）代原告与李某、被告陈某签订《买卖合同补充协议》，约定缴纳交易房屋2017年6月至12月的房屋按揭款9482元及再付50000的购房款，同时，双方明确此时房屋己装修并使用，刘某之父刘某2实际支付60000元。2017年10月13日交易房屋取得不动产权登记，但被告陈某未在约定取证的6个月时间内结清按揭贷款，更未按约履行房屋过户义务。现交易房屋被贵院作出的（2018）桂0312民初1926号民事裁定书裁定查封。原告在法院查封之前己与被告陈某签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有，且对未办理过户登记并无过错，《协议书》、《买卖合同补充协议》虽非原告直接签订，但两份协议具体内容是明确约定履行《房产买卖合同》中交易房屋的购房款、房屋交付等有关内容，其后代理人刘某2履行了支付义务，对方确认收到交易房款，即原告已支付214230元交易房屋购房款，原告愿意将剩余价款按照人民法院交付执行，其权利能够排除查封的执行措施，并向贵院提起执行异议，但贵院以（2019）桂0312执异21号裁定驳回原告异议请求。为此，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”故诉之贵院，请求贵院解除对四川省成都市龙泉驿区房屋的查封。 被告高某辩称，一、对原告拟在成都市区购房的想法表示充分理解；二、桂林市临桂区人民法院作出的（2018）桂0312民初1926号《民事裁定书》合法有效，应予维持；三、原告刘某与被告陈某签订的《房产买卖合同》依法无效；四、原告刘某不具备拟转让房屋所在地的购房条件；五、《房屋买卖合同》事实上已无法继续履行；六、原告刘某诉请，严重损害了被告高某的合法权益。 被告陈某辩称，一、陈某与刘某对以下关键事实，均没有异议，应予确认：1、陈某、刘某以及成都市玛雅大生房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》的时间为2016年12月12日；2、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》正式实施的时间为2017年3月24日;3、陈某所有的位于四川省成都市龙泉驿区房屋（以下简称涉诉房屋）不动产权证书的时间为2017年10月13日（房管局打印证书的时间），陈某实际取得不动产权证的时间为中国光大银行成都龙泉驿支行统一领取不动产证的时间，即2017年12月5日。4、桂林市临桂区人民法院因高某与陈某之间的民间借贷纠纷案对涉诉房屋进行查封（诉讼财产保全）的时间为2018年8月8日，即在陈某与刘某及成都市玛雅大生房地产经纪有限公司共同签订《房产买卖合同》时，陈某尚未取得上诉房屋不动产权证书，即政府限购政策在先，取得不动产权证书在后。二、根据法律规定，陈某与刘某之间就涉案房屋签订的《房产买卖合同》，依法无效。三、《房产买卖合同》的实质并不属于房产买卖合同的性质，其实质上应属于《房屋买卖意向书》的性质。四、退一步讲，假如不考虑合同无效的事宜，那么具有房屋买卖意向书性质的《房产买卖合同》的效力，在正式办理房屋转让之前，尚处于待定状态。五、《房产买卖合同》事实上已无法继续履行。六、陈某与刘某2签订的《协议书》、《公证书》及《买卖合同补充协议》与本案无关，《协议书》、《公证书》及《买卖合同补充协议》依法不是本案证据。七、陈某仅仅收到刘某支付的20000元定金，其余款项与刘某无关。八、高某提起的对陈某所有的涉诉房屋进行查封的申请，符合法律规定，应予维持。九、刘某有关撤销对涉诉房屋的查封的诉请，没有事实和法律依据，该诉请严重损害了高某的合法权益。十、刘某应依法向涉诉房屋所在地人民法院提起确认合同无效的诉请，请求陈某向其返还定金20000元。 原告刘某对其陈述事实提供的证据有：1、《房产买卖合同》、《公证书》，证明：（1）陈某与刘某存在房屋买卖合同关系；（2）刘某2作为刘某代理人的事实；（3）《协议书》经公证，合法有效且构成《房产买卖合同》附件的事实；（4）买卖合同签订于法院查封之前的事实。2、三份《收据》、《银行流水单》，证明刘某2代刘某向陈某支付交易房屋定金20000元、购房款130000元及房屋维修基金、电费、物业费、公证费等合计4230元，共计154230元的事实。3、《买卖补充协议》、《收据》、《交易明细清单》，证明：（1）原告向陈某支付50000元购房款及房屋按揭利息9482元，刘某2代为实际支付60000元的事实；（2）房屋己交付并装修使用居住的事实；（3）原告对交易房屋装修的事实。4、成都市龙泉邑区人民法院（2018)川0112民初212号民事判决书、《生效证明书》，证明：（1）法院判决已驳回陈某解除与刘某两份房屋买卖合同的诉请事实；（2）陈某收到房屋款210000元及房屋维修金、电费、物业费公证费等4230元，共计214230元；（3）陈某于2016年12月13日交付房屋的事实；（4）房屋买卖合同为有效合同的事实；（5）刘某2与刘某系父子关系、李某与陈某系母子关系的事实；（6）陈某于收到130000元当日交付房屋的事实；（7）该判决己生效的事实。5、成都市龙泉邑区人民法院（2018)川0112民初3421号民事判决书、(2018）川01民终13238号裁定书，证明房屋被查封驳回原，要求被告陈某履行房屋过户手续事实。6、临桂区人民法院(2018)桂03I2民初1926号民事裁定书，证明房屋被查封的事实。7、房屋信息查询记录，证明被查封房屋于2017年10月13日取得权属登记。8、情况说明，证明被查封房屋于2018年4月25日结清按揭贷款，陈某未在合同规定时间办理，存在违约的事实。9、常住人口登记卡，证明刘某2与刘某为父子的事实。10、(2019)桂0312执异21号执行裁定书，证明驳回原告执行异议事实。11、刘某身份证复印件，证明身份信息情况。 被告高某对其辩称提供的证据有：1、2018桂03**民初1926号民事裁定书，证明裁定书合法有效。2、(2019)桂0312执异21号执行裁定书，证明临桂法院依法驳回了刘某对涉诉房屋的请求。 被告陈某对其辩称提供的证据有：1、刘某和陈某签订的合同，证明陈某与刘某签订了合同。2、房产证，证明房子是陈某的。3、户口本、判决书，证明被告陈某的代理人李某和其是母子关系 本院组织双方当事人对双方提交的证据进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，本院审理了高某与陈某民间借贷纠纷一案，并于2018年8月8日根据高某的财产保全申请作出（2018）桂0312民初1926号《民事裁定书》，对陈某所有的位于四川省成都市龙泉驿区房屋进行了财产保全。刘某以该房产是其向陈某购买且已居住为由，提出异议，请求解除对该房产的查封。2019年7月5日，本院作出了（2019）桂0312执异21号《执行裁定书》，驳回了刘某的异议请求。 同时查明，2016年12月12日,被告陈某（卖方）与原告刘某（买方）、成都市玛雅大生房地产经纪有限公司（居间方）签订一份《房产买卖合同》，合同约定，陈某将位于成都市龙泉驿区房屋以620000元卖给刘某，当日刘某支付定金20000元，陈某出具了收款收据。2016年12月13日陈某（卖方）与刘某2（买方）签订一份《协议书》，约定陈某将位于成都市龙泉驿区房屋以620000元卖给刘某2，已交定金20000元，当日交130000元，剩余470000元，能向银行贷款就一次性付清，不能贷款就在房屋过户时一次性付清。双方于2016年10月15日到四川省成都市国力公证处对上述2016年12月13日陈某（卖方）与刘某2（买方）签订的《协议书》进行了公证。2016年12月13日，李某（陈某的母亲）写了两张收条，一张的内容为“李某（母）代陈某（儿）收到刘某2购炜岸城103栋1单元2404号首付款130000元（之前贰万元定金自动转为首付）。陈某已知晓并同意”，另一张的内容为“收到刘某2支付维修基金1666元、电费200元、物业费1135元、公证费1240元,共计4230元”。2016年12月24日，成都创新思维装饰工程有限公司对成都市龙泉驿区房屋进行装饰。2017年6月5日，李某、被告陈某与刘某1签订了一份《买卖合同补充协议》，约定刘某1承担成都市龙泉驿区房屋的按揭利息9482元，再支付50000元的首付款，刘某1已装修并使用该房屋，被告陈某需提供该房屋正常使用的相关手续。2017年6月7日刘某2通过柜员机转账60000元给李某。2018年1月8日，陈某以刘某、刘某2为被告，成都市玛雅大生房地产经纪有限公司为第三人诉至成都市龙泉驿区人民法院，请求解除其与刘某、刘某2签订的两份房屋买卖合同。2018年3月23日成都市龙泉驿区人民法院对上述陈某起诉的案件作出（2018）川0112民初212号《民事判决书》（已生效），在该判决书中，成都市龙泉驿区人民法院认定是刘某2向陈某购买成都市龙泉驿区房屋。2018年10月13日，陈某取得了上述房屋不动产权属证。2018年6月13日，刘某将陈某诉至成都市龙泉驿区人民法院，请求判决陈某将上述房屋过户到刘某名下。2018年7月23日，成都市龙泉驿区人民法院作出（2018）川0112民初3421号《民事判决书》，判决陈某协助刘某办理上述房屋的不动产权属转移登记。在该判决书中，确认上述房屋为刘某所购。之后陈某不服，提起了上诉，2019年3月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01民终13238号《民事裁定书》，以上述房屋被广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院查封为由，裁定撤销（2018）川0112民初3421号《民事判决书》，驳回刘某的起诉。 另查明，刘某、刘某1为刘某2的儿子。 本院认为：本案系案外人执行异议纠纷，争议焦点为原告对成都市龙泉驿区房屋之执行标的是否拥有权利，该权利是否足以阻止执行标的转让、交付。本案中，原告刘某的父亲刘某2以原告刘某的名义和以自己名义就涉案房屋分别与被告陈某签订了两份合同，具体是刘某还是刘某2向被告陈某购买涉案房屋，已经生效的（2018）川0112民初212号民事判决书已经作出了认定，认定陈某接受房款并交付房屋为其认可刘某2与其建立合同的行为，系刘某2向陈某购房。退一步，即便刘某2向陈某购房，属于其家庭成员共同所有，刘某作为刘某2的儿子，对涉案房屋也只享有部分权利。其次，对购买涉案房屋的房款，刘某2只支付了210000元（包括刘某支付的定金），并未全部支付。原告刘某在诉状中表示愿意将剩余价款交付人民法院执行，但不能代表是刘某2的意愿。另，涉案房屋虽已装修居住，但从原告提供的支付装修费的证据来看，并不明确是原告对涉案房屋进行了装修，相反，被告陈某与刘某1签订的《买卖合同补充协议》证实是刘某1装修并使用了涉案房屋，亦不是本案的原告刘某。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本院查封涉案的房屋并无不当，刘某对查封的涉案房屋的权利不足以排除执行标的。 综上，原告刘某诉请解除对四川省成都市龙泉驿区房产的查封，未提供足以证实能排除强制执行标的的证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告刘某的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  何永发 人民陪审员  秦玉琼 二〇一九年九月十六日 书 记 员  李海霞