广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6029号 原告：蔡志鹏，男，1973年12月1日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人:陈劭，广西广来律师事务所律师。 被告：张鑫荣，男，1974年9月26日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市江**。 委托诉讼代理人：方鹏，广西志明律师事务所律师。 被告：南宁泰吉综合市场有限责任公司，住所地：南宁市民族大道**金禄大厦****写字楼，统一社会信用代码：91450103697645633N。 原告蔡志鹏与被告张鑫荣、南宁泰吉综合市场有限责任公司（以下简称泰吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序和普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡志鹏及其委托诉讼代理人陈劭、被告张鑫荣及其委托诉讼代理人方鹏到庭参加本案第一次庭审诉讼，原告蔡志鹏的委托诉讼代理人陈劭、被告张鑫荣的委托诉讼代理人方鹏到庭参加本案第二次庭审诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡志鹏在本案中向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退还租金28000元、合同保证金8000元、公共管理费（市场管理费）450元，共计36450元；2.两被告向原告赔偿因被告违约导致原告的装修及材料损失费96124元；3.两被告向原告支付律师代理费6800元；4.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月25日，原、被告签订《天龙艺术商铺租赁合同》，约定张鑫荣将坐落于天龙艺术中心的第一层通道右一号商铺出租给原告使用，租赁期限从2018年2月25日至2021年2月24日，每月租金为4000元，每半年缴纳一次租金。原告按照合同装修、开张经营至2018年5月25日，张鑫荣向原告发出《通知》，要求原告把约定的租赁面积从103.5平方米减少至29.4平方米，原告无法继续经营，于2018年6月25日将商铺钥匙还给张鑫荣，原告认为被告的行为构成根本违约。此外，张鑫荣与泰吉公司签订的《场地出租合同》约定，张鑫荣不得对外转租案涉商铺所在场地，因此被告泰吉公司应承担连带责任。原告遂提出诉请如前。 被告张鑫荣辩称：原告未依约履行合同，合同期限届满前原告曾找张鑫荣说要解除租赁合同，因此，原告违约在先。原告占有使用案涉商铺，应支付案涉商铺的占有使用费。原告诉讼请求无事实和法律依据，不应得到支持。 被告泰吉公司在本案中未作答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月25日，甲方（出租方）张鑫荣与乙方（承租方）蔡志鹏签订《天龙艺术中心商铺租赁合同》，该合同约定：甲方将天龙艺术中心第一层主通道右一号商铺出租给乙方使用，租赁时间从2018年2月25日至2021年2月24日，每月租金4000元，租金半年交纳一次，缴纳金额为24000元，乙方应于签订合同当日交纳合同履约保证金8000元，每个商铺每个月收取市场管理费50元，市场管理费按一年一次性交清。该合同还对其他事项作出了约定。 2017年7月6日，甲方（出租房）泰吉公司与乙方（黄月正）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将南宁市南梧大道306号第一层1600平方米，场地现状出租给乙方使用。租赁期限自2017年7月6日至2020年11月5日，乙方不得擅自将承租场地整体转让给第三方使用，否则甲方有权收回乙方承租的场地（此地为甲方承租广西壮族自治区国营高峰林场用地）。该合同还对其他事项作出了约定。张鑫荣在前述合同的乙方代表处签名，张鑫荣签名旁边有黄月正的签名。 蔡志鹏与张鑫荣在各自的起诉意见、答辩意见和庭审意见中一致确认了以下事实：一、蔡志鹏于2018年6月25日将案涉商铺钥匙还给了张鑫荣，交还钥匙后，蔡志鹏仍将其物品存放在案涉商铺内，包括桌椅和柜子。二、蔡志鹏于2018年1月25日向张鑫荣支付了600元公共管理费、8000元铺面押金即原告诉讼请求所指的保证金、半年租金24000元，蔡志鹏于2018年3月6日向张鑫荣预交了16000元租金。三、案涉商铺位于南宁市兴宁区，但蔡志鹏与张鑫荣均不清楚案涉商铺的地理坐标。 蔡志鹏在本案庭审中自认，其向张鑫荣交还案涉商铺钥匙后，蔡志鹏的厨房设备及其提交的家私结算表里载明的物品仍放置在案涉商铺内。张鑫荣在本案庭审中当庭陈述：案涉商铺内蔡志鹏的物品直到2019年2月都未清理完毕，张鑫荣从2019年3月起开始将案涉商铺对外出租给案外其他人。张鑫荣当庭主张蔡志鹏实际使用案涉商铺10个月。 本案庭审中，经本院询问，原告当庭表示对其诉讼请求中所提及的装修损失不申请司法评估鉴定。蔡志鹏与张鑫荣曾在本案诉讼中庭外和解。 蔡志鹏在本案中提交了有案外人谢某签名确认的《门面装修合同》、收款金额为96124元的收据，用于证明其因装修案涉商铺而支出的费用。蔡志鹏在本案庭审中申请证人谢某出庭作证，证人谢某当庭陈述：蔡志鹏曾经找谢某装修案涉商铺，蔡志鹏与谢某签订有装修合同，该合同即是蔡志鹏当庭向证人和法庭出示的《门面装修合同书》，谢某为蔡志鹏装修案涉商铺收取装修费用九万多元。 本案庭审中，本院限被告张鑫荣在指定期限内向本院提交案涉商铺已取得建设工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设的证据，被告张鑫荣未能在指定期限内提交前述证据。被告张鑫荣在本案诉讼中申请本院向相关部门调取前述证据，本院依申请发出调查函调取前述证据，但至今未有收到相关部门的反馈。 本院认为，被告泰吉公司经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭参加本案庭审诉讼，视为其已经放弃依法享有的答辩和质证权利。 关于原告与被告张鑫荣签订的《天龙艺术中心商铺租赁合同》是否合法有效的问题。被告张鑫荣未能举证证明其将案涉商铺转租给原告已经取得该商铺所有权人或合法权利人的追认或同意，也未能举证证明案涉商铺已经取得建设工程规划许可证或已经相关主管部门批准建设，应由被告承担举证不能的不利后果，本院认定被告张鑫荣将案涉商铺转租给原告的行为属于不合法的出租行为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告张鑫荣签订的《天龙艺术中心商铺租赁合同》应属无效合同。 关于原告主张的返还租金问题。张鑫荣主张案涉商铺内蔡志鹏的物品直到2019年2月仍未清理完毕，张鑫荣于2019年3月将案涉商铺出租给案外其他人，张鑫荣主张蔡志鹏实际占用案涉商铺10个月。原告当庭自认其将钥匙交还给张鑫荣后仍将其物品存放于案涉商铺内，原告至今为止未能提供任何证据证明其已经将前述物品搬离案涉商铺，依法应由原告承担不利后果，综合全案证据和具体案情，本院采信张鑫荣前述主张，本院认定蔡志鹏实际占用案涉商铺10个月。根据公平原则，参照《天龙艺术中心商铺租赁合同》关于租金每月4000元的约定，蔡志鹏应向张鑫荣支付房屋占有使用费40000元，现蔡志鹏诉请要求张鑫荣返还租金28000元，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的返还保证金和管理费问题。原告蔡志鹏与被告张鑫荣签订的《天龙艺术中心商铺租赁合同》属无效合同，张鑫荣并无合法依据收取原告的公共管理费和履约保证金，此外，张鑫荣在本案中并未提供充分证据证实其已经代蔡志鹏向管理方交纳公共管理费，依法应由张鑫荣承担不利后果，综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，张鑫荣应将履约保证金保证金8000元和原告诉请主张的450元公共管理费返还给蔡志鹏。 关于原告主张的装修损及其材料损失问题。张鑫荣未经合法权利人同意将未取得建设工程规划许可证也未经过相关主管部门批准建设的案涉商铺出租给原告，而原告在承租案涉商铺时也未对出租人有无合法出租权限、案涉商铺是否属违规建筑进行审查，张鑫荣与蔡志鹏的前述行为共同导致原告与被告张鑫荣签订的《天龙艺术中心商铺租赁合同》无效，原告与张鑫荣应各自为该合同无效承担50%的责任。原告蔡志鹏在本案中申请证人谢某出庭作证证明原告对案涉商铺进行了装修并支出了装修费用，此外原告在本案中还提交了有案外人谢某签名确认的《门面装修合同》、收款金额为96124元的收据用于证明案涉商铺装修费用的产生，谢某的证人证言与原告提交的《门面装修合同》、收款金额为96124元的收据能够相互印证，本院对于谢某的证人证言、《门面装修合同》、收款金额为96124元的收据均予以采信。本院认定在原告承租案涉商铺期间为装修该商铺支出装修费用96124元，该项费用应属原告在本案中的装修损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，张鑫荣应按照其过错程度承担原告的装修损失，即张鑫荣应向蔡志鹏赔偿蔡志鹏第2项诉讼请求中的装修损失费用48062元（96124元×50%）。 关于原告要求被告支付的律师费问题。原告蔡志鹏与被告张鑫荣签订的《天龙艺术中心商铺租赁合同》属无效合同，该合同中约定的律师费条款也应属无效，蔡志鹏诉请要求张鑫荣承担律师费并无法律依据，本院不予支持。 关于泰吉公司的责任问题。泰吉公司并非《天龙艺术中心商铺租赁合同》的相对人，蔡志鹏也未能充分举证证实泰吉公司存在应在本案中承担责任的法定情形，蔡志鹏诉请主张泰吉公司与张鑫荣共同承担本案责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张鑫荣向原告蔡志鹏返还保证金8000元以及公共管理费450元； 二、被告张鑫荣向原告蔡志鹏赔偿装修损失费用48062元； 三、驳回原告蔡志鹏的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3088元，由被告张鑫荣负担1213元，由原告蔡志鹏负担1875元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘俊秀 人民陪审员  李 静 人民陪审员  李海岚 二〇一九年九月十八日 书 记 员  姚伦炜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。