山东省临沂市河东区人民法院山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初133号原告：张鲁雪，女，1991年12月13日生，汉族，住山东省临沭县临沭经济开发区。委托诉讼代理人：吴红彬，山东矩量律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，山东矩量律师事务所律师。被告：周振红，女，1989年3月20日生，汉族，住临沂市河**。委托诉讼代理人：付增信，山东铭星律师事务所律师。第三人：鲁盟地产经纪连锁有限公司，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****。法定代表人：刘后英，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尤元江，男，1995年11月5日生，汉族，该公司职工。原告张鲁雪与被告周振红、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，被告周振红提出管辖权异议，被本院驳回后又提出上诉，后被驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告张鲁雪委托诉讼代理人李娜，被告周振红及其委托诉讼代理人付增信，第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司委托诉讼代理人尤元江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鲁雪向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告于2018年10月2日签订的《鲁盟地产买卖契约》（编号×××41）；2.请求法院依法判令被告向原告双倍返还定金60000元（其中30000元由第三人返还）；3.请求依法判令被告向原告支付违约金148000元；4.判令被告支付原告主张权利过程中的律师费8000元；5.诉讼费、保全费由被告负担。后原告在审理过程中申请放弃对诉讼请求第2项的主张。事实及理由：原告通过第三人购买了被告所有的位于临沂市河东区××小区××号楼××单元××室，三方就商品房买卖等相关事宜达成了一致意见，并于2018年10月2日签订了《鲁盟地产房屋买卖合同》（合同编号为×××41）。根据合同约定，该房产交易价格为740000元，由原告向被告支付定金30000元（交由第三人保管），由被告解除该房产的抵押，并于20个工作日内办理房产证。合同签订后，原告按约定支付了30000元定金，但被告一直不办理解押，也不按照约定时间办房产证，导致原告不能交付首付款至资金监管中心，原告一直催促被告去银行解押办证，但被告找各种借口拖延，且在协商办证期间，被告要求原告以协议付款的方式让其支付房款，后在第三人的再三追问下，才知道被告出售的房屋在签订合同2年前就已经被法院查封了，被告在明知房屋被查封的情况下将该房屋出售给原告，其隐瞒查封的事实还想让原告先支付房款，其行为明显恶意。后原告及第三人多次跟被告协商，被告根本就不能继续履行合同。被告周振红辩称，1.原被告签订的房产买卖合同系无效合同，涉案房产系答辩人在婚姻关系存续期间取得，应为夫妻共同财产，答辩人周振红一人签订的买卖合同的行为，没有得到共有人的认可和追认，买卖合同自始无效。2.第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司存在重大过错应承担过错责任，进行赔偿。（1）第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司作为中介服务机构没有尽到审查义务，导致夫妻共同财产只是一人签订买卖合同，合同无效，应承担赔偿责任。（2）第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司作为中介服务机构，对涉案房产的性质以及债权债务、抵押、查封现状没有调查及审查，因原告在北京工作，来回坐飞机，时间紧促，第三人草率的促成原被告双方签订房屋买卖合同，存在重大过错。如果在房产买卖协议签订前第三人尽到审查、核实的义务，要求被告答辩人到不动产登记机构开具房产查询信息，就可以避免现在的状况。3.涉案房产的查封系在两年前做出，答辩人不知情，也不存在恶意隐瞒的情况。答辩人在知道被查封后，经多方查询，查封房产的案件已经申请再审且已经立案，择期开庭。如果答辩人知道房产被查封也不会签订买卖合同，也不会在房产被查封后两年才申请再审，这不符合常理。所以答辩人自始对房产被查封不知情。4.原告的购买行为有待商榷。答辩人在签订买卖合同，准备办理房产证时发现涉案房产被查封了，在第一时间给原告另行介绍了房源（该房源位于涉案房产的同一小区，面积大5平方，价格低），但是原告没有同意。综上，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司述称，1.该合同有效，如果房产登记在夫妻一方名下，那么合同应该有效，因为购房人对房屋的产权状况只负有形式审查义务。法律规定房屋的产权证书是享有房屋产权证的证明，购房人可以相信不动产登记名下的出卖人是唯一的产权人，有权处分该房屋。购房人没有义务审查出卖人是否已婚，登记在她一人名下的财产是否是夫妻共同财产。后期处理卖房的事情，周振红的丈夫也一直在跟进处理，其丈夫对该房屋买卖是完全知情的。2.被告恶意隐瞒自己房屋查封的事实，意图欺诈，第三人没有过错，是因为被告刻意隐瞒，原告与第三人没有知晓房屋存在查封情况。故被告构成根本违约，行为恶劣。原告张鲁雪围绕诉讼请求提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体适格。2、鲁盟地产买卖契约一份，证明2018年10月2日签订房屋买卖合同的事实。1）第2条约定，房款共计740000元，签约时先支付购房定金30000元。补充条款第6条约定：该交易房产现抵押银行，甲方负责银行解押并于20个工作日内办理房产证。2）第5条约定：合同签订前、后，甲方恶意隐瞒房屋相关设计权属、抵押、查封等事实或将该房屋出卖于第三人或将房屋抵押给第三人为造成合同无法履行的，视为根本违约，应按照第六条第二款约定承担违约责任。3）第6条第2款约定：如甲方构成根本违约，自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。4）第8条约定，由违约方败诉方承担诉讼费、律师费、居间服务费等费用的事实。3、定金收据一张，证明原告支付30000元定金的事实。4、微信聊天截图一份，证明原告多次通过微信催促被告解押办理房产证，但被告找各种借口拖延，不办理房产证，致使合同的目的无法实现，构成根本违约，应依照合同约定承担违约责任支付违约金，承担相关诉讼费、律师费、服务费等费用。5、电话录音一份，证明在协商办证期间，被告要求原告以协议付款的方式让其支付房款，在经纪人再三追问下，得知涉案房屋在签订合同两年前就已被法院查封，被告在明知房屋被查封的情况下将该房屋出售给原告，隐瞒查封事实并且想让原告不按照合同约定的支付方式让原告先支付房款，意图欺诈，违反了合同第5条约定，构成根本违约，同时，原告将保留追究其刑事责任的权利。6、临沂市不动产登记信息查询证明一份，证明涉案房屋已被查封，被抵押。7、委托代理合同及律师费发票一组，证明支付律师费8000元的事实。被告周振红对上述证据质证称：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，关联性、合法性有异议，涉案房屋系周振红夫妻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。被告周振红无权处置共同财产，合同无效。从该合同第3条第2款可以看出原告应在合同签订25个工作日内支付首付款，原告并未按照合同约定按期支付首付款，构成根本违约，被告不应承担违约责任。该合同第6条第2款约定的违约责任过重，并且与合同法第166条相违背。该合同同时证明了第三人并未尽到中介所应尽到的审查义务，存在重大过错，合同第一条约定的房屋位置有改动，且书写的建筑面积为85.96平方米，而该房产在2015年3月11日住宅专项维修基金票据中载明的建筑面积为86.18平方米，从而证实第三人并未对涉案房产现状等信息尽到审查义务。第8条约定的律师费过高。对证据3无异议。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，微信聊天记录可以证实案外人赵德飞并不认可被告周振红的卖房行为。对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据并未表明通话时间、、地点通话双方当事人，并不能表明通话双方，而该通话记录能同时证明案外人及被告对涉案房产已被查封并不知情，也不存在刻意隐瞒。对证据6的真实性无异议，对合法性关联性有异议，该证据可以证实原告及第三人在签订房产买卖合同时并未要求被告提供涉案房屋现状的证明，第三人也未尽到审查义务，存在重大过错。对证据7真实性无异议，但是代理费过高。第三人对上述证据质证称，均无异议。被告周振红为证明其抗辩主张提交以下证据：1.山东法院电子诉讼平台截图一份以及122368电子短信截图一份，证实被告在知晓涉案房产被查封后，所查封的案件已向临沂市罗庄区人民法院申请再审并且立案。立案时间为2019年9月3日，案号为2019鲁13**民申9号，尚未开庭审理，等待开庭。从而证实被告对于涉案房产被查封一事在签订房屋买卖合同前并不知情，也不存在刻意隐瞒。2、电话录音一份，时间为2018年12月25日，通话双方为第三人工作人员尤元江及案外人赵德飞，证实被告在知晓涉案房产被查封后第一时间与原告协商并为原告另行介绍房源，该房源位于涉案房产同一小区，面积比涉案房产大，价格比涉案房产低，但原告及第三人并未同意。3、2015年3月11日山东省住宅专项维修基金票据图片一张，其中载明的建筑面积为86.18平方米，与合同签订时载明的建筑面积85.96平方米相矛盾，说明第三人在居间服务过程中并未尽到审查义务，存在过错。原告张鲁雪对被告提交的上述证据质证称：对证据1的关联性有异议，与本案无关。被告办理房产证时应当就已知晓自己的房屋被查封，但以各种理由推拒自己没有时间办理，因此被告知道自己的房屋被查封。对证据2的关联性有异议，与本案无关。房子居住具有特殊性，且被告在原告这里已没有诚信，被告也没有证明他推荐的房屋没有存在查封。原告不同意再买其他的房子是有合理性的。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，且房屋面积应以房产证上的面积为准，被告提供的证据不能证实房屋的实际面积。第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司对上述证据质证称：对证据1、3有异议，关于被告所说的房屋面积在签订合同时是按照周振红提交的售楼合同以及物业提供的收据确定。关于被告所陈述的共同财产问题，当时是以合同为准的。对证据2，录音是真实的。当时已与原告沟通，原告不同意另换房子。从签订合同到录音时已经过了很长时间，且原告在外地因此没同意。第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司未提交证据。对当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1.关于原告张鲁雪提交的证据房屋买卖契约，被告质证称涉案房屋系周振红夫妻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。被告周振红无权处置共同财产，合同无效。本院认为，被告的丈夫赵德飞在原被告签订合同后一直与原告协商如何履行合同，其对买卖涉案房屋知情，也积极参与，并未提出相反的意见，故被告的该质证意见与事实不符，本院不予采信。本院对原告提交的该证据及证明目的均予以采信。关于被告针对合同第三条第二款提出抗辩原告应在合同签订25个工作日内支付首付款，原告并未按照合同约定按期支付首付款，构成根本违约，被告不应承担违约责任。本院认为，从双方签订补充条款第六条约定，该交易房产现抵押银行，甲方即被告周振红负责解押（费用自承），于20个工作日内办理房产证，而合同第三条第二款规定，原告张鲁雪履行支付首付款的义务是25个工作日内。因此，被告周振红履行己方义务的时间应当早于原告张鲁雪支付首付款的时间。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告周振红并未按照合同在约定时间内办理房产证，原告张鲁雪有权以被告未办理产权证来抗辩不支付首付款。因此被告关于原告违约的抗辩不能成立。2、关于被告提交的2018年12月25日第三人工作人员尤元江及案外人赵德飞的通话录音。本院认为，该录音中被告另外介绍房源给原告是另外的合同关系，且原告并未接受，因此该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。3.关于被告周振红是否存在刻意隐瞒涉案房产被查封的行为。原告提交的微信聊天记录以及通话记录中，被告周振红的丈夫赵德飞知晓房产被查封的时间在签订合同之后，因此，根据现有证据无法认定被告存在刻意隐瞒的行为。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月2日，原告张鲁雪与被告周振红，第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司签订鲁盟地产买卖契约一份，合同约定，被告周振红将其所有的位于临沂市河东区××小区××号楼××单元××室房产（该房产系被告方分期付款购买，有抵押）作价740000元卖与原告张鲁雪。合同约定：由原告张鲁雪在合同签订当日缴纳30000元作为定金交付第三人保管；被告在合同签订20个工作日内办理房产证，原告在合同签订25个工作日内支付首付款185000元（不包含定金数额），剩余房款555000元申请银行按揭。合同第六条第一款约定，原告不能按期支付购房价款或者被告不能按期交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。同时该条第二款约定，如被告方构成根本违约，自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对原告进行赔偿（此违约金中含丙方即第三人2.7%居间服务费）并承担原告主张权利过程中的诉讼费、律师费等……合同签订后，原告于合同签订当天支付定金30000元交由第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司保管，第三人向原告开具收据。被告周振红因涉案房产于合同签订前已被司法查封未能在合同约定期间内办理产权证。原告张鲁雪诉至本院。本院认为，本案争议焦点主要有两个：1.涉案买卖合同是否有效；2.被告及第三人在履行合同过程中是否有过错，以及被告应承担的违约金数额。关于焦点1本案合同是否有效。首先关于涉案房产是否因被告周振红擅自处分夫妻共同财产导致合同无效。本院认为，在庭审调查过程中，被告以及第三人均认可涉案房产的买卖房源由被告周振红的丈夫赵德飞到第三人处提供，并且在合同签订后，一直由赵德飞与原告以及第三人关于合同的履行进行协商。综上，虽然涉案房产系被告与案外人赵德飞的共同财产，涉案买卖合同只有被告一人签字，但是案外人赵德飞事先对买卖房屋不但知情而且主动参与，促成买卖，可以认定案外人赵德飞同意被告周振红处分夫妻共同财产，因此被告周振红的卖房行为不能认定为无权处分，被告关于涉案房屋买卖合同因此无效的抗辩不能成立。其次，关于涉案房屋买卖合同是否因房屋被法院查封而无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了被司法机关依法查封的房地产不得转让。但是该规定是对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，系对物权的规定。而涉案房屋买卖合同属于合同关系。综上，涉案房产被查封只是限制房屋所有权的转移，并不影响买卖合同的效力。因此原、被告及第三人签订的《鲁盟地产契约》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院依法确认，三方均应按照合同的约定履行义务。买卖合同双方当事人达成关于房屋买卖的协议后，出卖人的主要义务为交付房屋和协助办理产权登记证书等，买受人的主要义务为支付房款。本案中，被告周振红在签订合同后因无法继续履行，其丈夫赵德飞已经与原告张鲁雪进行了说明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人有权要求解除合同。在履行期间届满后，被告也对解除合同表示同意。故原告张鲁雪要求解除与被告、第三人签订的房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告并未存在违约行为，根据三方的约定，定金30000元现由第三人保管，应当返还给原告，故本院对原告要求第三人返还定金30000元的主张予以支持。关于争议焦点2被告周振红及第三人是否存在过错。被告周振红作为涉案房屋的所有权人，对于所卖的房屋现状以及权利状态应当充分了解明晰并如实告知原告及第三人，即使如被告周振红抗辩对涉案房屋被查封不知情，在第三人的工作人员多次询问涉案房屋是否存在被查封时也应当及时查询，并将结果如实告知原告及第三人。被告在缔约前未能明晰房屋现状，未对原告尽到如实告知义务，导致合同签订后无法继续履行，其自身存在重大的过错。第三人作为专业的房屋中介结构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如房源信息，根据第三人的陈述以及举证，其在促成涉案房屋买卖契约签订前只是向被告丈夫赵德飞询问了房屋的面积、是否存在查封等信息，并没有要求其提供相关的资料进一步核实，其也存在一定的过错。因此被告与第三人应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告按照合同约定即总房款的百分之二十支付违约金的主张，被告抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告对其实际损失并未提交证据，结合被告以及第三人的过错程度以及本案合同履行的情况，本院依法调整被告应承担的违约金为74000元（740000元×20%×50%=74000元）。关于律师费，因双方在合同中约定由被告方负担，原告提交了律师费发票予以证实，故该费用应由被告周振红负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零八条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张鲁雪与被告周振红、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司于2018年10月2日签订的《鲁盟地产买卖契约》。二、被告周振红于本判决生效后十日内向原告张鲁雪支付违约金74000元。三、被告周振红于本判决生效后十日内向原告张鲁雪支付律师费8000元。四、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司本判决生效后十日内返还原告张鲁雪定金30000元。五、驳回原告张鲁雪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由原告张鲁雪负担1480元，由被告周振红负担2540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  闫正堂审 判 员  马善芳人民陪审员  陈 燕二〇一九年九月二十六日书 记 员  王诗雯