重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初1376号原告:重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。法定代表人：张谊生，董事兼总经理。管理人：重庆丽达律师事务所。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，重庆丽达律师事务所律师。被告:重庆南语影视文化传媒有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道5号2幢5-1，统一社会信用代码91500105MA5U3A3148。法定代表人：高元喜。原告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）与被告重庆南语影视文化传媒有限公司（以下简称南语公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告典雅公司管理人的委托诉讼代理人孟林、吴凯；被告南语公司的法定代表人高元喜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告典雅公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告自2018年5月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金，并以欠付租金为基数，按照年利率24%支付自应付而未付租金之日起直至付清之日止的违约金；2、判决解除房屋租赁合同；3、判决被告在解除租赁合同的判决生效之日起5日内腾退并向原告移交巴南区龙海大道X号2幢5楼房屋，若未在限期内腾退移交房屋，视为被告放弃该房屋内所有物品的所有权，由原告进行处置；4、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，原告与被告基于意思表示一致签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于重庆市巴南区龙海大道X号2幢5楼，合同约定租赁期为5年，租期自2016年8月1日至2021年7月31日止。2016年7月6日起至2016年7月31日为免费装修期。月租金从2016年8月1日至2018年7月31日止月租金为人民币60元每平方米，从第三年开始，月租金在上一年基础上逐年递增5％。合同签订后，被告未按时支付租金，被告自2018年5月1日起拖欠租金至今，原告向被告多次催交租金，但被告至今依然没有支付拖欠的租金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至院，请求判如所请。被告南语公司辩称，确实欠原告的租金，因为我公司经营管理不善导致2018年资金周转不过来，就没有按期支付租金。我公司已于2019年1月起停止经营。原告来追过租金，但原告将涉案房屋的水电气都断了，也不准我公司搬走，实际上房屋是空置起的。原告要求的违约金过高，应按照银行同期贷款利息计算违约金。经审理查明：典雅公司与南语公司于2016年7月6日签订《房屋租赁合同》，约定南语公司租赁典雅公司所有的坐落于重庆市巴南区龙海大道X号2幢5楼建筑面积约为460平方米的房屋，用于办公使用。合同约定租赁期为5年，租期自2016年8月1日至2021年7月31日止；2016年7月6日起至2016年7月31日为免费装修期；房屋月租金从2016年8月1日至2018年7月31日止月租金为人民币60元每平方米，从第三年开始，月租金在上一年基础上逐年递增5％；租金按季度支付，签订本合同之日起南语公司一次性向典雅公司支付第一季度租金合计82800元，以后每一季度租金提前30日支付，支付租金若逾期，典雅公司有权利终止合同，南语公司按逾期部分每日5％支付滞纳金等内容。合同签订后，南语公司开始使用租赁房屋，但南语公司未支付从2018年5月1日起的租金给典雅公司。典雅公司起诉请求解除与南语公司之间的《房屋租赁合同》，并请求南语公司支付自2018年5月1日起至合同解除之日的租金及以欠付租金为基数，按照年利率24%支付自应付而未付租金之日起至付清之日止的违约金。南语公司于2019年6月25日收到本案的起诉状副本。南语公司称其2019年1月已停止经营，对欠付租金金额及违约金标准均有异议。本案因典雅公司进入破产程序，双方调解未果。上述事实，有《房屋租赁合同》、本院受理典雅公司破产重整申请的（2017）渝05破申17号民事裁定书及（2017）渝05破44号决定书、收条两份、发票领取授权书、双方当事人陈述等佐证，并经双方当事人质证，足以认定。本院认为，双方当事人于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，该《房屋租赁合同》对双方当事人均具有约束力。案涉租赁合同签订后，被告南语公司开始使用租赁房屋，但被告南语公司并未按期支付租金给原告典雅公司，因合同中约定若被告南语公司支付租金逾期，原告典雅公司有权终止合同，故现原告典雅公司请求解除该合同，依据充分，本院依法予以支持。原告典雅公司作为享有解除权的一方，在未向被告南语公司发送解除合同通知的情况下，直接起诉请求解除合同，故本院认定案涉《房屋租赁合同》于被告南语公司收到本案起诉状副本之日，即2019年6月25日起解除。双方当事人在案涉租赁合同中约定月租金从2016年8月1日至2018年7月31日止为人民币60元每平方米，从第三年开始，月租金在上一年基础上逐年递增5％，现南语公司对自2018年5月1日起欠付租金无异议，且南语公司未提供证据证明其自2019年1月已停止经营及已返还涉案房屋给原告典雅公司，故典雅公司要求南语公司按照租赁合同约定的标准支付2018年5月1日起至合同解除之日的租金，符合法律规定，本院亦予以支持。根据租赁合同约定，应按月租金60元/平方米的标准计算2018年5月1日至2018年7月31日的租金（3个月），应按月租金63元/平方米的标准计算2018年8月1日至2019年6月24日的租金（10个月+24天）,涉案房屋面积为460平方米，故租金共计395784元[（60元/平方米/月×460平方米×3月）+(63元/平方米/月×460平方米×10月)+(63元/平方米/月×460平方米÷30天×24天)]。同时，双方当事人在租赁合同中对违约金的约定过高，原告典雅公司自愿予以调低，请求被告南语公司以欠付租金为基数，按照年利率24%支付自应付未付租金之日起至付清之日止的违约金，不违反相关法律规定，本院亦予以支持。双方当事人之间的合同解除后，被告南语公司应退还涉案房屋给原告典雅公司，本院认定南语公司应在本判决生效之日起十日内腾退并返还。但典雅公司关于南语公司未在限期内腾退移交涉案房屋，视为南语公司放弃该房屋内所有物品的所有权，由典雅公司进行处置的请求，缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆典雅房地产开发集团有限公司与被告重庆南语影视文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日起解除；二、被告重庆南语影视文化传媒有限公司于本判决生效后十日内腾退返还重庆市巴南区龙海大道X号2幢5楼房屋给重庆典雅房地产开发集团有限公司；三、被告重庆南语影视文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆典雅房地产开发集团有限公司2018年5月1日至2019年6月24日的租金，共计395784元；并以欠付租金为基数，按照年利率24%支付自应付未付租金之日起至付清之日止的违约金；四、驳回原告重庆典雅房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7939.06元，由被告重庆南语影视文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇一九年九月二十六日书记员  陈 丽