湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初1340号原告：武汉农业集团有限公司，住所地武汉市江岸区华银综合楼写字楼5层8室。法定代表人：李景中，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊、吴小兰，均系北京大成（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉琮文科技发展有限公司，住所地武汉市洪山区欢乐大道46号岳家嘴小区职工住宅1栋2层4室。法定代表人：阮永刚，系该公司董事长。被告：阮永刚，男，1969年5月20日生，汉族，住武汉市黄陂区，被告：熊端阳，男，1977年8月18日生，汉族，住武汉市黄陂区，被告：秦于海，男，1970年1月20日生，汉族，住武汉市黄陂区，上列被告共同委托诉讼代理人：刘彦，系湖北长久律师事务所律师（一般授权）。上列被告共同委托诉讼代理人：周序中，系北京市京剑律师事务所律师（一般授权）。原告武汉农业集团有限公司（以下简称农业集团）与被告武汉琮文科技发展有限公司（以下简称琮文科技）、阮永刚、熊端阳、秦于海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月17日公开开庭进行审理。原告农业集团的委托诉讼代理人黄俊、吴小兰，被告阮永刚及其与被告琮文科技、秦于海、熊端阳的共同委托诉讼代理人刘彦、周序中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业集团向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告武汉琮文科技发展有限公司于2015年6月18日签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》已解除。2、判令被告武汉琮文科技发展有限公司支付的履约保证金656786.55元归原告所有。3、判令被告武汉琮文科技发展有限公司向原告支付2018年6月23日至2018年9月7日的租金1690667.92元。4、判令被告武汉琮文科技发展有限公司立即腾退位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼7层房屋,并向原告支付自2018年9月8日至实际腾退之日止的逾期腾房占用费（暂计至2019年1月8日为248475.42元）。5、判令被告武汉琮文科技发展有限公司向原告支付违约金（以每日千分之一的标准计算，自2018年6月14日至实际付清租金之日止，暂计至2019年1月8日为353349.6元）。6、判令被告阮永刚、熊端阳、秦于海在各自未出资本息范围内对被告武汉琮文科技发展有限公司的上述租金、违约金承担赔偿责任，被告阮永刚、熊端阳、秦于海互负连带责任。7、判令被告承担本案诉讼费等相关费用。事实与理由：2015年6月18日，原告与被告琮文科技签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》，约定原告将位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼1-15层出租给被告琮文科技经营。同日，原告与被告琮文科技办理房屋交接手续。按照租赁合同约定，被告琮文科技应在每个租赁年度第一个租赁月的10日前，一次性向原告支付全年租金，但是被告琮文科技并未依约支付租金。对此，原告于2017年7月向硚口法院起诉。经过硚口法院和武汉中院两级法院审理后，判决被告支付原告租金及违约金，但是被告琮文科技未依生效判决履行支付租金和违约金的义务。鉴于以上事实，原告于2018年9月7日向被告送达了解除合同通知书。通知被告琮文科技解除合同并要求被告立即向原告交还租赁物，同时立即交清全部欠付款项。但被告至今仍欠付租金也拒绝腾退。另外根据琮文科技的公司章程，各被告股东以货币形式出资，但几个股东实缴出资为0元。原告认为，被告欠付租金，根据法律法规和租赁合同约定，原告有权解除合同，并要求琮文科技支付租金、违约金及逾期腾房占用费。根据公司法规定，琮文科技股东也应在各自的出资范围内承担责任。故此，原告起诉。被告琮文科技、阮永刚、熊端阳、秦于海共同辩称，1、原告诉请第1、2、4、6条其已诉讼请求过，并经硚口法院作出（2017）鄂0104民初3183号民事判决予以驳回，原告该诉请求属重复起诉，依法应予以驳回起诉。2、关于原告诉请第3、5条请求，租赁合同17.2约定：“原告应为被告办理消防申请报批手续给予必要的协助”，被告已积极主动办理涉案1-7层房屋二次消防报批手续，而原告却拒不协助被告办理涉案1－7层房屋二次消防报批，造成被告至今无法进场装修，原告已认可被告多次向其发函要求协助消防报批，其于2018年3月27日才同意协助办理消防报批相关事宜，因此，原告未向被告提供加盖公章各种相关文件之前，被告是无法独自完成二次消防报批手续的，此阶段二次消防报批期限延长一年多是由于原告的迟迟不解决配合1-7层消防报批手续的前置问题，即不提供盖公章的消防备案相关文件复印件等原因造成的。在这种情况下被告主张的顺延免租期或者抵免租金的请求是合理的，也是有合同约定的。租赁合同第6.3条规定的非常明确：“至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第6.1款所述进场日顺延，……。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善”；租赁合同第22.6条更特别强调：“因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正:若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。”因此，涉案租赁合同不能正常履行，显然主要是由原告的过错造成的：一是原告没有依合同约定交付符合租赁用途、能正常使用的适格租赁物；二是滥用其大型国企优越身份的影响力和可信度，向被告和社会公众提供了虚假、不真实的涉案房屋信息，在相当长的一定时间内隐瞒了事实真相；三是不履行应尽的协助义务，迟迟不解决办理1-7层房屋的消防报批手续的前置问题，一年多后才同意提供办理消防备案相关文件复印件等违约行为。综上，原告上述过错不管是故意还是过失所为都属于重大过错，且覆盖合同签订、履行全过程，其显然应该承担全部或者主要责任，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼房屋的所有权人，该房屋所在土地性质为教育用地。2015年6月18日，原告与被告琮文科技签订《武汉农业集团有限公司农业科技综合服务大楼租赁合同》，约定：一、原告（甲方）将上述大楼1-15层房屋（总建筑面积为16319.91平方米，扣除甲方使用的1楼大厅面积及1-15层电梯面积，乙方实际承租的面积为15709.36平方米）出租给被告（乙方）。二、乙方租赁该房屋仅用于办公、餐饮、酒店、超市、金融服务、体检中心等，不得擅自改变用途，不得从事违反国家法律、法规的经营活动。三、租赁期限为15年，自2015年6月18日起至2030年6月17日止，免租装修期为6个月，即自2015年6月18日至2015年12月17日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用，除本合同另有特别约定，装修期不因任何原因延长。乙方应在装修期内完成装修，通过甲方及政府部门验收，具备合法开业条件，按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用。四、4.1房屋首年租金为7881438.64元（1-3层单价为56.5元/月/平方米；4-15层单价为33.89元/月/平方米），自第二个租赁年度起，年租金逐年递增1.5%；合同签订后，乙方应在3个工作日内将全年12月应付租金一次性全额汇入出租方指定的账户，租金按年支付，每年一次性支付全年租金……；4.2承租人应在第二个租赁年度第一个租赁月的10日前一次性支付全年租金，以此类推，直至租赁期满。五、在双方签订本租赁合同前，乙方应于2015年6月23日前支付履约保证金656786.55元；合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，履约保证金（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金。六、6.1双方约定进场日为2015年6月18日，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；6.2乙方应当于该日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往甲方或者物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件1的格式签署交接确认文件，乙方按照甲方或物业服务公司规定办妥全部施工手续后，方可开始进行装饰装修工程；6.3至进场日到来之日，若该房屋仍不符合约定交付标准，则第6.1款所述进场日顺延，无论如何，甲方不因进场日的顺延向乙方或任何第三方作出赔偿或补偿。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为该房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。……七、7.1……乙方在开业前必须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》，否则甲方或物业公司有权拒绝乙方开业；7.2乙方（琮文科技）进场装修期间，须获得消防审核批复文件（或受理书）。……八、本合同项下开业日暂定为2016年2月18日。……十九、未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租，否则视为严重违约。……二十二、违约责任……22.3双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；22.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。……如双方在本条履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理，在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。22.8双方特别确认，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第3.1条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止，乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补缴装修期和第3.1项下减免的全部租金。该合同第17.2条还约定“甲方、物业服务公司应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要协助”。该合同附件三第（7）项约定“装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门并取得同意批复”。合同对其他事项作出了约定。同日，双方签订了《房屋交接验收确认书》和《武汉农业集团有限公司农业科技综合服务大楼租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《房屋交接验收确认书》约定甲方移交的房屋符合双方约定的交付条件，乙方自2015年6月18日开始使用房屋。《补充协议》约定乙方应于2015年6月20日前支付履约保证金656786.55元；房屋首年租金共计7881438.64元，自租赁合同签订之日3日内付款50%，共计3940719.32元，甲方协助乙方在30个工作日内签订物业服务合同，物业服务共同签订之日乙方付清租金余款共计3940719.32元。2015年6月19日，被告向原告缴纳了履约保证金656786.55元。2015年6月25日，被告向原告支付了房屋首年租金3940800元；2015年7月31日-2015年8月18日，被告向原告支付了剩余租金3940638.64元。2015年7月18日，琮文科技与农业大楼物业公司签订《物业服务合同》。2015年9月22日，琮文科技向原告发出《联系函》，意为琮文科技于2015年9月20日进场，于2015年9月21日进场后对8楼进行拆除，但当日原告物业管理公司通知其尚未取得消防验收，因此须立即停止施工，为此琮文科技要求免租装修期应从大楼取得主体消防合格证并将物业全部移交之后开始计算。2015年9月29日，琮文科技向原告发出《律师函》，要求原告支付因农业大楼未取得消防验收不能进场装修而造成的损失。2015年12月17日，武汉市公安消防局向原告发出《建设工程消防验收意见书》，确认农业综合服务大楼消防复验验收合格。2016年1月5日，武汉市公安局硚口分局消防大队向原告出具《建设工程消防设计备案凭证》。2015年12月21日、2016年1月7日，被告琮文科技分别向原告发出两份《联系函》，要求与原告商谈免租装修期重新计算及双方修改租赁合同等事宜，并说明因春节将近节前无法进行施工。2016年2月24日，琮文科技向原告发出《联系函》，要求原告书面同意被告进场装修施工。2016年2月26日，原告向被告琮文科技出具《联系函》，意为原告向琮文科技于2015年12月23日提交大楼消防验收合格证，即具备进场装修条件，琮文科技按双方合同抓紧装修进场投入使用。2016年4月14日，武汉市公安局硚口分局消防大队向武汉市长丰达酒店管理有限责任公司出具《建设工程消防设计备案凭证》（涉案房屋8-15层）。之后，原告与被告琮文科技因装修免租期是否应当顺延的问题产生争议。双方多次就缴纳租金及租期是否顺延等问题互发函件。2017年6月1日，原告向被告琮文科技就再次协商修订起租日发出回函，说明因涉及租金数额较大，原告按程序处理并呈报武汉市国资委，被告琮文科技应按合同及时缴纳租金。2017年7月10日，原告向被告琮文科技发出《解除农业科技综合服务大楼租赁合同通知书》，内容为被告琮文科技应当在2016年12月10日前缴纳2016年12月18日至2017年12月17日的租金7999660.22元，经原告多次催缴，被告琮文科技拒不缴纳，为此通知被告琮文科技即日起解除双方签订《农业科技综合服务大楼租赁合同》，被告琮文科技应按合同约定向原告支付租金11940379.54元及违约金1655929.67元，并立即返还农业科技综合服务大楼1-15层。后原、被告分别向本院起诉。原告要求确认双方合同已经解除、没收被告琮文科技缴纳的保证金、被告琮文科技支付相应的租金及违约金并从涉案大楼腾退。本院经审理后分别作出（2017）鄂0104民初3183号《民事判决书》及《民事裁定书》，判决被告琮文科技向原告农业集团支付租金7999660.2196元及违约金，驳回了原告农业集团的其他诉讼请求。后该案经武汉市中级人民法院二审，作出（2018）鄂01民终4135号《民事判决书》维持原判决。之后被告琮文科技向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年4月11日作出（2019）鄂民申607号《民事裁定书》，驳回了琮文科技的再审申请。之后，被告琮文科技多次向原告发函要求原告协助其办理涉案房屋1-7层消防备案手续并申请进场装修。2018年3月27日，原告同意协助被告琮文科技办理涉案房屋1-7层消防备案手续，但涉案房屋1-7层一直未通过消防备案。因琮文科技一直未缴纳租金，2018年7月23日，原告向被告琮文科技公司发出《关于催缴农业科技综合服务大楼租金的通知》，要求琮文科技支付租金和违约金、诉讼费，否则将申请强制执行。2018年8月1日，原告向被告琮文科技再次发出《关于催缴农业科技综合服务大楼租金的通知》。2018年9月6日，原告通过申请本院强制执行，扣划了案外人武汉市长丰达酒店管理有限责任公司应向被告缴纳的租金3908625.12元。2018年9月7日，原告向被告琮文科技发出《武汉农业集团有限公司关于催款及解除合同的通知书》，意为立即解除双方签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》，并要求被告立即交还涉案房屋1-15层，以及交清全部欠付款项。2018年10月31日，原告就涉案房屋1至7层与案外人武汉鑫立汇置业有限公司签订了《武汉农业集团有限公司农业科技服务大楼服务合同》，约定原告将上述房屋出租于案外人武汉鑫立汇置业有限公司，租赁期限为合同项下房屋交接确认书之日起至2030年6月17日止，免租装修期为6个月。2018年12月25日，武汉鑫立汇置业有限公司自签订合同项下书面确认房屋交接。现被告琮文科技仍然使用涉案房屋第七层东面的一半空间用于办公。经现场查看，涉案房屋第七层西面为毛坯空置状态。第七层面积为882.80平方米。另外，原告在庭审中自述，向被告发出解除合同函件后原告已与案外人就涉案房屋8-15层另行签订租赁合同。另查明，阮永刚、熊端阳、秦于海为琮文科技的股东，《武汉琮文科技发展有限公司章程》载明该公司注册资本为2000万，上述股东应当分别出资1400万、400万、200万，出资时间为2033年12月30日。2016年1月18日，被告琮文科技（甲方）与案外人广西雅斯特酒店投资有限责任公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案大楼中8-15层及一楼左侧297.44平方米，总建筑面积7100.88平方米的楼层出租给乙方用于商务酒店、办公用途，租期为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日止，免租期为2015年9月1日至2016年1月31日。乙方成立了武汉市长丰达酒店管理有限责任公司经营该承租楼层。再查明，武汉台源物业管理发展有限公司（即农业科技综合服务大楼的物业管理公司）与琮文科技于2015年7月签订《物业管理服务合同》约定：合同签订后，在琮文科技半年装修期内不缴纳物业费，只在承租面积比例承担物业两名维修人员的工资；物业费为一年226212元，琮文科技需在每季度首月的3号向物业公司一次性支付每季度的物业管理费。武汉台源物业管理发展有限公司于2017年7月3日向本院起诉被告琮文科技，要求支付物业费及违约金等合计555750.29元。本院经审理后作出（2017）鄂0104民初3108号《民事判决书》，判决被告琮文科技向台源物业公司支付308507元。以上事实有双方提交的租赁合同及补充协议、房屋交接确认书、联系函数份、律师函、回函、《解除农业科技综合服务大楼租赁合同通知书》、《武汉琮文科技发展有限公司章程》、《房屋租赁合同》、银行流水、《建设工程消防验收意见书》、《建设工程消防设计备案凭证》等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。本院认为，合同是双方当事人自愿形成的一致意见，是当事人双方在法律许可的范围内，为自己创设的权利义务，合同就是当事人之间的法律，双方均应当遵行不悖。现原告请求确认双方合同已经解除并要求被告支付欠付的租金、支付违约金、没收保证金及腾退，本院就此评判如下：1、关于合同是否已经解除。根据已经生效的法院判决，确定双方租赁合同的起租日为2016年6月23日；被告应向原告支付2018年6月22日之前的租金和违约金。双方签订的《租赁合同》第4.2条约定：“承租人应在第二个租赁年度第一个租赁月的10日前一次性支付全年租金，以此类推，直至租赁期满”，即琮文科技应在2018年6月10日之前支付2018年6月23日至2019年6月22日的租金。但琮文科技一直未能履行上述义务。《租赁合同》第22.4条约定：乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。即在被告未缴纳租金的情形下，原告在2018年7月10日时可以解除合同。原告于2018年9月7日向琮文科技发出《武汉农业集团有限公司关于催款及解除合同的通知书》，表示解除双方的租赁合同，琮文科技在收到该解除合同通知书后未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除，双方的租赁合同已于2018年9月7日解除。2、租金。因双方合同已于2018年9月7日解除，被告琮文科技应当向原告缴纳2018年6月23日至2018年9月7日的租金，即:7999660.22×（100%+1.5%）÷365天×76=1690667.92元。因被告已经缴纳656786.55元作为保证金，该保证金可作为租金予以抵扣，原告不予退还给被告，故被告还需支付租金1033881.37元。3、腾退。双方合同解除后，原告已经收回涉案房屋1-6层及7层部分空间，并就1-15层分别与案外人另行签订租赁合同。被告琮文科技现仍使用涉案房屋7层部分空间，原告要求被告从涉案房屋7层腾退，有理，本院予以支持。同时，被告应按合同标准向原告支付涉案房屋7层自2018年9月8日至实际腾退之日止的占用使用费。因原告于2018年12月25日书面与案外人交接房屋，且经本院现场查看，故被告应向原告支付2018年9月8日至2018年12月24日的占用费。原告主张按合同约定的租金标准的两倍予以计算，但占用费意在弥补租金损失，综合案件情况，本院酌情按照合同约定的租金标准予以计算。即：每日租金标准为33.89×（100%+1.5%）（100%+1.5%）÷30×882.8=1027.41元，此期间的占用费则为1027.41元×108天=110960.28元。2018年12月25日之后至腾退之日，被告占用涉案房屋7层一半空间，则按每日33.89×（100%+1.5%）（100%+1.5%）÷30×441.4=513.71元的标准支付。4、违约金。被告公司欠付的租金的事实客观存在，应当向原告支付违约金，但双方合同约定的违约金标准过高，且原告也存在一定过错，本院酌情对违约金标准予以调整。本院酌定被告应以欠付租金每日0.65‰的标准支付自2018年6月14日起算至实际支付上述欠付租金之日为止的延迟履行违约金。因保证金一直由原告占用，故本院确定以欠付租金1033881.37作为基数计算违约金。5、股东连带责任。根据被告的公司章程，各股东认缴的出资时间为2033年12月30日，现认缴期未满，因此被告阮永刚、秦于海、熊端阳无需对被告公司的上述债务承担连带责任。关于被告辩称因原告未提供适租的房屋导致后面纠纷的发生，本院认为，该主张已经在双方之前成诉的（2017）鄂0104民初3183号案件一审及二审生效判决文书已有论述，本院在此不再赘述。被告如认为原告存在违约行为导致其受损，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告武汉农业集团有限公司与被告武汉琮文科技发展有限公司签订的《农业科技综合服务大楼租赁合同》于2018年9月7日解除。二、被告武汉琮文科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农业集团有限公司支付租金1033881.37元。三、被告武汉琮文科技发展有限公司向原告武汉农业集团有限公司缴纳的履约保证金656786.55元作为租金抵扣不予退还。四、被告武汉琮文科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内从位于武汉市硚口区常码头787号农业科技综合服务大楼7层房屋腾退,并向原告武汉农业集团有限公司支付自2018年9月8日至2018年12月25日的占用费110960.28元。五、被告武汉琮文科技发展有限公司按每日513.71元的标准支付2018年12月25日至实际腾退之日止的占用使用费。六、被告武汉琮文科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉农业集团有限公司以欠付租金1033881.37元为本金按每日0.65‰的标准支付自2018年6月14日至实际支付租金之日止的违约金。七、驳回原告武汉农业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30394元，由原告武汉农业集团有限公司负担5027元，由被告武汉琮文科技发展有限公司负担25367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  王 红人民陪审员  朱俊南二〇一九年九月二十五日法官助理邱艳红书记员刘桦