河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0184民初3066号 原告（诉讼保全申请执行人）：吴顺聚，男，1954年12月6日生，汉族，河北省石家庄市桥东区人，住石家庄市。 委托诉讼代理人：陈晓建，男，住新乐市。 被告（案外人）：张风敏，男，1963年12月11日生，汉族，河北省新乐市人，住。 委托诉讼代理人：曹英志，河北英陆律师事务所律师。 第三人（诉讼保全被执行人）：赵志敏，男，1971年10月15日生，汉族，河北省新乐市人。 原告吴顺聚与被告张风敏第三人赵志敏执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告吴顺聚及其委托诉讼代理人、被告张风敏委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人赵志敏经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求法院判决确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同无效》，并准许继续执行第三人赵志敏位于新乐市及院落一处。事实和理由：2013年5月22日，赵志敏及河北羲农农业科技有限公司向原告借款50万元，约定月息1.2分。2018年6月12日，赵志敏及河北羲农农业科技有限公司向原告借款50万元，约定月息1.5分，赵志敏用无繁路北红楼宾馆北50米小区西头第一户三层半楼房作抵押（赵志敏家庭成员都有签字）。原告起诉后向法院申请财产保全，新乐市人民法院于2019年5月14日作出（2019）冀0184民初1732号民事裁定书；于2019年5月20日作出（2019）冀0184民初1813号民事裁定书，分别查封了赵志敏位于新乐市及院落一处。法院采取保全措施后，被告张风敏以其购买了诉争房屋为由提出了执行异议，2019年8月13日新乐市人民法院作出了（2019）冀0184执异50号执行裁定书“中止对新乐市无繁路北红楼宾馆北50米小区西头第一户房屋的执行”，该裁定书认定事实不清，适用法律错误，原告不服该裁定，依法提起执行异议之诉。 一、被告张风敏不享有被查封房产的物权，被告与赵志敏签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，不能对抗法院的查封。 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。” 《河北省土地管理条例》第三十四条规定：“农村居民需要宅基地，由本人申请，经村民讨论，村民委员会同意，使用原有宅基地和村内空闲地的，由乡（镇）人民政府批准；使用耕地和其他土地的，经乡（镇）人民政府审查，报县级人民政府批准。”《河北省农村宅基地管理办法》第十三条规定：“本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。”第十四条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，农村委员会可以向乡（镇）土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准后收回，统一安排使用。” 涉案房屋所占用的土地是新乐市吴家庄村委会所有的农村集体土地，被告张风敏不是新乐市吴家庄的村民，赵志敏即使转让房屋及宅基地，也必须是在同一集体组织成员之间依照规定转让，且受让人必须是符合宅基地申请条件的农户，所有被告与赵志敏签订《房屋买卖合同》违反了上述法律、行政法规，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，该合同属于无效合同，被告张风敏不享有涉案房产的物权。 二、被告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。 第一，该二十八条第（一）项规定的前提是“签订合法有效的书面买卖合同；”被告虽然提供了与赵志敏签订的房屋买卖合同，但该合同内容是买卖农村集体土地上建造的房屋，所有根本不符合该条规定的“合法有效”的书面买卖合同的条件； 第二，在法院查封前，被告没有实际入住该房屋，不能证明其对房屋已经实际使用，更不能证明“合法占有”该不动产； 第三，被告张风敏不能证明已向赵志敏支付全部价款，被告提供的银行转账记录显示，被告只向赵志敏转款14万元，并不是其所称的全部购房款145万元，被告转账给赵来群、秦隆威、秦雪刚等人与买卖赵志敏房屋无关，不能证明其支付了全部购房款； 第四，新乐市人民法院（2019）冀0184执异50号执行裁定书认为“该涉案房屋未办理房屋登记，更无从谈起办理过户，故案外人未办理过户登记非自身原因造成”的理由更是牵强。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”而且诉争房屋是使用农村集体土地，所有其买卖更受严格限制，被告在异议申请书中也承认该房屋没有取得建设审批手续，被告明知农村宅基地不能所以买卖，明知该涉案房屋没有合法手续，明知自己作为外村人无权购买该房屋，仍然与赵志敏签订买卖合同，异议人的行为明显违法，所以被告不属于善意取得，被告存在过错。 被告提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被告不享有诉争房屋的物权，不能够排除人民法院的查封。 综上，新乐市人民法院（2019）冀0184执异50号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，现原告依法提起执行异议之诉，请求法院判决确认被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效，并准许继续执行第三人赵志敏位于新乐市及院楼一处。 被告张风敏辩称，一、答辩人与赵志敏签订的《房屋买卖合同》并非无效合同。 原告以答辩人不是新乐市吴家庄村民为由，并引用宅基地使用权的相关规定，认为答辩人无权受让“房屋及宅基地”，其观点没有道理，因为本案所涉及的土地不是宅基地，答辩人与赵志敏所签订的《房屋买卖合同》并非无效合同。 答辩人在法院查封之已经占有涉案房产。 2019年1月5日签订《房屋买卖合同》是，赵志敏就将涉案房屋交付给答辩人，2019年4月16日答辩人开始缴纳燃气费，答辩人在新乐市中燃翔科燃气有限公司办理了三张燃气充值卡三层楼房每层一张充值卡，每张卡中储值96元，该事实有新乐市中燃翔科燃气有限公司出具的回单为证；同样在2019年4月16日，答辩人还办理了用电更名手续，将该处房产的用电户名赵建虎（即赵志敏儿子）更名为答辩人的儿子张超，并且多次缴纳电费，这说明，在法院2019年5月14日作出查封裁定之前，答辩人已经占有涉案房产。 答辩人在法院查封之前已经支付了全部购房款145万元。 从2019年1月6日开始，答辩人陆续按照赵志敏的指示支付购房款，付款情况为：支付到赵来群的账户105万元、支付到赵志敏的账户11万元、支付到秦雪刚的账户10万元、支付到秦雪刚的儿子秦隆威的账户10万元、支付到赵来群会账户9万元。截止到2019年4月21日，张风敏付清了全部购房款145万元，该事实有赵志敏出具的证明材料以及银行交易记录为证。可见，在法院2019年5月14日作出查封裁定之前，答辩人已经付清了全部购房款。 四、没有办理过户登记不是答辩人自身原因。 该房产在答辩人购买之前就没有办理房屋登记，所以办理过户登记的事宜却是无从谈起，答辩人在购买房产是不知道该房产没有建设审批手续，而是在法院作出查封裁定后答辩人才了解到涉案房产没有建设审批手续，因此没有办理过户登记不是答辩人的自身原因。 五、涉案房产是将被没收的违法建筑，法院不能查封及强制执行。经调查，新乐市自然资源和规划局曾因该房产的建设对赵志敏之子赵建虎做出行政处罚，该局2015年1月9日作出的《行政处罚决定书》的主要内容为：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；3、处以每平方米15元的罚款，即357.46平方米乘以15元/平方米=5361.90元。由此可见，涉案房产已经被行政机关认定为违法建筑，并且该建筑物需要被没收，对于将被没收的违法建筑，只能由行政机关按照法定程序处理，法院不能进行查封及强制执行。 需要说明的是：答辩人在2019年1月5日签订合同购买房产时，以及支付购房款的过程中，均不知道上述行政处罚的有关情况，法院作出查封裁定并通知吴家庄村委会后，答辩人经过询问赵志敏才知道该房产涉及到行政处罚但对处罚的具体内容仍不知情，直到今天调取到新乐市自然资源和规划局的行政处罚文件后，答辩人才了解到行政处罚的具体内容。 六、法院的查封程序不符合法律规定，应解除查封。根据最高人民法院的《关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十条之规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物是，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。”法院通知吴家庄村委会不符合上述规定，因为吴家庄村委会不是房产的管理人也不是实际占有人，故法院的查封事实行为不符合法律规定，故应解除查封。 综上，原告的诉讼请求均不能成立，请依法驳回原告要求继续执行涉案房产的诉讼请求，依法判决解除查封并停止执行涉案房产。 第三人赵志敏经本院送达起诉状副本及应诉通知书后未作答辩。 本院经审理认定事实如下：原告吴顺聚分别于2019年5月10日、2019年5月16日以民间借贷纠纷向本院起诉赵志敏、河北羲农农业科技有限公司，起诉后原告吴顺聚向本院申请财产保全，本院分别于2019年5月14日、5月20日作出（2019）冀0184民初1732号、（2019）冀0184民初1813号民事裁定书分别对赵志敏位于新乐市半楼房及院落一套在价值50万元以内予以查封，期限为三年。2019年7月10日分别作出（2019）冀0184民初1732号、（2019）冀0184民初1813号民事调解书，调解书内容分别为：“被告赵志敏、河北羲农农业科技有限公司于2019年9月10日之前将借款50万元及利息（利息月利率按1.2%计算，时间自2017年12月1日至借款本息还清之日止）还清”；“被告赵志敏、河北羲农农业科技有限公司于2019年9月10日之前将借款50万元及利息（利息月利率按1.5%计算，时间自2018年6月13日至借款本息还清之日止）还清”。 后案外人张风敏提出执行异议，本院于2019年8月8日作出（2019）冀0184执异50号执行裁定书：“中止对新乐市无繁路北红楼宾馆北50米小区西头第一户房屋的执行”。 庭审中被告提供了2019年1月5日赵志敏与张风敏签订的房屋买卖合同，双方约定赵志敏将新乐市无繁路北一栋三层楼房卖给张风敏，成交价为1450000元，交易后此楼归张风敏所有等内容。自2019年1月6日至2019年4月21日张风敏按照赵志敏指定的账户陆续将房屋价款全部付清。被告张风敏为证明自己的主张提交以下证据： 1、2019年1月5日签订的《房屋买卖合同》，证明赵志敏与张风敏就涉案三层楼房进行买卖的事实； 2、2019年1月7日赵志敏出具的收条，证明赵志敏指定收款人及金额进行打款的事实； 3、银行交易明细、银行电子回单，证明张风敏于2019年1月6日至2019年4月21日陆续将房屋价款打入赵志敏指定账户的事实； 4、2019年7月9日赵志敏出具的证明，证明按赵志敏指示对部分汇款变更的事实。 5、电费缴纳清单，证明张超（张风敏之子）缴纳电费情况； 6、三张燃气卡及三张燃气缴费票据，证明该三层楼房的燃气表户名已变更为张风敏的事实。 另查明，本院查封的位于新乐市半楼房及院落一套（经现场查看实为地上两层半，地下一层为地下室）。新乐市国土资源局于2015年11月9日作出新国土资长罚字【2015】053号行政处罚决定书，对赵建虎（赵志敏之子）进行处罚：1、责令退还非法占用的土地；2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；3、处于每平方米15元罚款，即357.46平方米×15元＝5361.90元；赵建虎于2017年5月23日将5361.90元罚款缴纳。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案争议的位于新乐市半楼房（地上二层半、地下一层地下室）及院落已被原新乐市国土资源局于2015年11月9日以未经县级以上人民政府批准，非法占用建设用地（符合土地利用总体规划）建房作出了处罚决定，因此，被告与第三人签订的《房屋买卖合同》为无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案被告张风敏与第三人赵志敏签订的《房屋买卖合同》为无效合同，即使被告向第三人支付全部价款并占有该房屋，亦不能对抗本院（2019）冀0184民初1732号、（2019）冀0184民初1813号民事裁定书分别对赵志敏位于新乐市半楼房（地上二层半、地下一层地下室）及院落一套查封的诉讼保全行为。被告赵志敏经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院 关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款之规定，判决如下： 准予执行新乐市人民法院（2019）冀0184民初1732号、（2019）冀0184民初1813号民事裁定书分别对赵志敏位于新乐市半楼房（地上二层半、地下一层地下室）及院落一套在价值50万元以内予以查封。 案件受理费80元，由被告张风敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内通过银行预交上诉费80元，向本院提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行股份有限公司华兴支行）。逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  宋全会 人民陪审员  张进贤 人民陪审员  安文翠 二〇一九年九月二十六日 书 记 员  刘欣欣 ——