广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7136号上诉人（原审原告）：杜景新，男，汉族，1954年3月12日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************356。委托诉讼代理人：莫嘉豪，广东量度律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁国儿，男，汉族，1971年10月9日出生，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码440************23X。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。上诉人杜景新因与上诉人梁国儿租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜景新上诉请求：1.撤销一审判决，解除杜景新与梁国儿之间的租赁合同关系，判令梁国儿将位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社土名为小垣和上三地块的租赁物返还予杜景新；2.梁国儿向杜景新支付自2017年10月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2018年7月31日为52900元，并以52900元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3.本案一审、二审案件受理费由梁国儿承担。事实与理由：一审法院认定梁国儿的占有使用费从2017年11月16日起按1000元/月的标准向杜景新计付属于事实认定不清，有违公平原则。涉案租赁物的场地没有被围蔽，截止至一审最后一次开庭前，该场地还有商户在经营，而且梁国儿的用水是直接与村委报装的，是否停水与杜景新无关。梁国儿经营的场地在2018年4月底被消防部门停电，不久后通电，故没有影响梁国儿的经营。因此，一审法院酌定梁国儿按每块地每月1000元的标准向杜景新付占有使用费对杜景新是不公平的。梁国儿应当按照合同约定足额向杜景新支付租金。综上，一审法院认定事实不清，恳请二审法院查明本案事实，依法予以改判并支持杜景新的上诉请求。梁国儿上诉请求（变更后）：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回杜景新全部诉讼请求；2.杜景新承担案件受理费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）杜景新诉讼主体不适格。2017年12月25日案外人佛山保恒企业管理有限公司（以下简称保恒公司）与佛山市南海区大沥镇河西经联社溪一股份合作经济社（以下简称溪一经济社）签订的《解约补偿协议》可以证明：涉案土地的承租方系保恒公司，承租权的取得系基于2017年1月17日签订的《土地使用权租赁合同权利义务转让协议》。由于涉案土地原由杜景新承租，可以确认系杜景新已将土地承租权以及本案租赁合同一并转让给了保恒公司，即杜景新从转让之日起已不是涉案土地的承租人，亦非租赁合同的相对方，无权依据租赁合同要求梁国儿向其支付租金。（二）保恒公司作为租赁合同的相对方，也因签订了《解约补偿协议》而解除了涉案土地的承租协议，故梁国儿亦无需向保恒公司支付租金。二、一审法院审理程序违法。梁国儿在2019年1月8日知道《解约补偿协议》的内容后立即提交该证据申请延期举证，并申请一审法院追加保恒公司参加诉讼，然而一审法院并未再次组织双方质证，也未认证该份证据，直接认定保恒公司与本案诉请不存在利害关系而不予准许追加其参加诉讼。如前所述，保恒公司从杜景新处受让了涉案土地承租权，相应受让了涉案合同的权利义务，与本案有直接利害关系，一审法院理应追加保恒公司作为第三人参加诉讼却未追加，遗漏了必须参加诉讼的案件当事人，违反了诉讼法的相关规定。三、2019年5月23日，梁国儿与保恒公司的经理签署场地移交确认书，将涉案场地返还予大沥镇河西村溪头股份合作社。综上所述，梁国儿认为一审法院认定事实不清、程序违法，请求二审法院在查明事实的基础上支持梁国儿的上诉请求。杜景新向一审法院起诉请求：1.解除杜景新、梁国儿之间的租赁合同关系，判令梁国儿将位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社土名为上垣和上三地块的租赁物返还予杜景新；2.梁国儿向杜景新支付自2017年10月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2018年7月31日为52900元，并以52900元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3.本案诉讼费用由梁国儿承担。一审法院认定事实：2018年5月11日，梁国儿以支付地上建筑物拆除补偿款、经营损失、搬迁费等为由起诉杜景新、案外人梁健全、佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、溪一经济社、佛山市南海区森驰竹木建材经营部（以下简称森驰经营部）至佛山市南海区人民法院。梁国儿在民事起诉状中陈述：梁国儿于2005年12月起向竹木市场承租位于溪一工业区内土地中的500平方米空地，2015年5月租约到期后，梁国儿一直使用涉案土地至今，双方没有重新签订书面租赁合同，租赁期限与其他经营者一样至2018年5月31日止。经审查，佛山市南海区人民法院受理并立案号为（2018）粤0605民初7610号，公开开庭审理该案后，于同年8月10日作出（2018）粤0605民初7610号民事裁定，佛山市南海区人民法院认定：涉案土地位于佛山市南海区大沥镇河西社区*委会，登记土地所有权人为溪一经济社农民集体，土地地号为440605007023JA05174，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪一）与杜景新签订两份《租赁合同书》，分别约定河西溪头经济合作社（溪一）将现有土地1760平方米（土名上三）、土地6090.5平方米（土名上三、小垣）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社与杜景新签订《租赁合同书》，约定河西溪头股份经济合作社将现有土地5956平方米（土名小垣）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2017年8月15日、9月15日、10月15日，梁健全分别出具收款收据，确认收到梁国儿2017年8月至10月地租。诉讼中，河西经联社及溪一经济社确认涉案土地没有办理建设用地使用权证；梁国儿及杜景新、梁健全、森驰经营部均陈述涉案土地及地上建筑物用于经营建材。佛山市南海区人民法院采信梁国儿主张租赁标的物为土地，并因涉案土地未办理建设用地使用权证且在该地块进行非农业建设，裁定驳回梁国儿的起诉。上述民事裁定书于2018年8月22日发生法律效力。2018年6月15日，佛山市南海区人民法院公开开庭审理（2018）粤0605民初7610号案。庭审中，杜景新陈述：涉案租赁物为位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社，土名为小垣和上三的地块及其上盖建筑物；涉案租赁物于2017年11月15日开始停水，至今未恢复通水，于2018年4月底开始对梁国儿承租的标的物实施停电；涉案租赁物所在的场地已于2018年1月底被围蔽。梁国儿陈述：涉案租赁物上的建筑物没有办理权属证明；梁国儿承租的场地于2017年11月15日开始停水、停电至今；涉案场地于2018年1月底被围蔽。2018年9月6日，杜景新提起本案诉讼。诉讼中，梁国儿确认涉案租赁物内仍有部分属于梁国儿的物品，支付租金至2017年10月。杜景新与梁国儿均确认梁国儿支付租金标准为5290元/月。一审法院认为，经佛山市南海区人民法院生效文书认定，杜景新与梁国儿存在土地租赁合同关系，且双方对租赁期限至2018年5月31日届满均无异议，因涉案租赁物合同期满并履行完毕，已无解除的必要。结合生效文书认定及双方陈述，涉案租赁标的物为位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社土名为“上三”与“小垣”土地中的500平方米土地，租赁合同期限届满，杜景新主张梁国儿返还上述涉案土地合理有据，一审法院予以支持。但杜景新主张梁国儿返还地上建筑物，因双方均未能举证证明该建筑物的权属情况，一审法院无法核实该地上建筑物的范围，故杜景新上述主张依据不足，一审法院不予支持，梁国儿应按涉案租赁物现状返还予杜景新。杜景新主张的租金实质是梁国儿占有使用涉案土地的对价。根据生效文书认定，梁国儿支付使用费至2017年10月，杜景新主张梁国儿现仍占有使用涉案土地，一审庭审中，梁国儿亦确认涉案租赁物内仍存放有其物品，梁国儿作为承租人，并未举证证明于2017年11月1日起未占有使用涉案土地，亦未举证证明已依约支付相应使用费予杜景新，梁国儿确应参照双方约定标准支付占有使用费，但结合杜景新与梁国儿于（2018）粤0605民初7610号案中陈述，涉案租赁物自2017年11月15日起被停水，于2018年1月底被围蔽，自2018年4月底起被停电的情况，确对梁国儿使用涉案租赁物造成影响，根据公平等价原则，一审法院酌定梁国儿应按每月1000元的标准向杜景新计付受影响期间的占有使用费。经核算，梁国儿应按每月5290元的标准从2017年11月1日起至2017年11月15日止计付占有使用费2645元（5290元÷30日×15日），及按每月1000元的标准从2017年11月16日起至实际返还涉案土地之日止计付占有使用费，杜景新上述诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。关于杜景新主张梁国儿支付以从2017年10月1日起至2018年7月31日止的占有使用费为本金按中国人民银行同期贷款利率计付利息。结合杜景新与梁国儿的陈述及涉案租赁物被停水、停电及围蔽的情况，梁国儿以涉案合同的履行情况不明、使用费支付对象存疑的理由抗辩支付使用费合理，且涉案租赁物使用对价自本案判决予以确定，故杜景新主张计付逾期付款利息依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁国儿应于判决发生法律效力之日起十日内按现状返还位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社土名为“上三”与“小垣”土地中的500平方米土地予杜景新；二、梁国儿应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费2645元，及按每月1000元的标准从2017年11月16日起至上列第一项判决实际履行之日止计付使用费予杜景新；三、驳回杜景新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费1122.5元，减半收取计561.25元，杜景新负担515.69元，梁国儿负担45.56元，并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杜景新，法院不另收退。二审期间，杜景新未向本院提交新的证据。二审期间，梁国儿向本院提交新的证据如下：证据1.《场地移交确认书》，拟证明梁国儿与保恒公司签署《场地移交确认书》，确认梁国儿已将涉案场地移交归还予保恒公司。证据2.《解约补偿协议》，拟证明保恒公司与溪一经济社签订《解约补偿协议》，确认保恒公司与溪一经济社之间的租赁关系已经解除。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。本院经核查认为，梁国儿提交的证据没有原件予以核对，本院不作为定案依据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.杜景新和梁国儿之间是否存在有效的租赁合同关系；2.梁国儿应否向杜景新支付租金或占有使用费及利息。一、关于杜景新和梁国儿之间是否存在有效的租赁合同关系的问题《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”杜景新于一审期间提交佛山市南海区人民法院已生效的（2018）粤0605民初7610号民事裁定书拟证明其与梁国儿之间存在租赁合同关系，梁国儿在一审中对其与杜景新之间存在租赁合同关系没有异议。因杜景新未提交书面合同，双方对租赁期限约定不明确，故本院确认杜景新和梁国儿之间为不定期租赁合同关系。经已生效的（2018）粤0605民初7610号民事裁定书认定梁国儿向杜景新租赁的标的物是土地。该土地经河西经联社和溪一经济社明确未办理建设用地使用权证，属于农业用地。梁国儿在（2018）粤0605民初7610号案中起诉称其租赁该地块用于经营建材生意，即用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，则梁国儿向杜景新租赁涉案土地的合同无效。因合同无效自始没有法律约束力，一审法院驳回杜景新要求解除租赁合同关系的诉请并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”梁国儿基于无效的合同占有涉案土地，应向杜景新返还涉案土地即位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社土名为“上三”与“小垣”土地中的500平方米土地。杜景新上诉要求梁国儿返还涉案土地上盖建筑物，但未举证证明其向梁国儿交付土地时即附有上盖建筑物及建筑物为杜景新所有，也未举证证明杜景新对该建筑物享有占有使用权，应承担举证不能的后果，一审法院驳回杜景新要求梁国儿返还地上建筑物的诉请符合本案实际。二、关于梁国儿应否向杜景新支付租金或占有使用费及利息的问题。梁国儿基于无效的租赁合同关系占有涉案土地，应向杜景新支付占有使用费作为对价。（2018）粤0605民初7610号案查明梁国儿已经缴纳使用费至2017年10月，故其应向杜景新缴纳的占有使用费计算期间应自2017年11月起至实际返还土地之日。至于占有使用费的计算标准，杜景新在（2018）粤0605民初7610号案中陈述：涉案地上建筑物于2017年11月15日开始停水，至今未恢复通水，于2018年4月底开始对梁国儿承租的标的物实施停电；涉案土地已于2018年1月底被围蔽。梁国儿陈述其承租的场地于2017年11月15日开始停水、停电至今；涉案场地于2018年1月底被围蔽。双方对涉案土地被停水、停电、围蔽的情况的陈述一致，本院予以确认。因2017年11月15日开始涉案土地陆续发生停水、停电、围蔽事件，对土地使用人梁国儿确有不良影响。故一审法院判决梁国儿从2017年11月1日起至2017年11月15日止按原约定的每月5290元的标准计算占有使用费2645元，并从2017年11月16日起至实际返还涉案土地之日止按每月1000元的标准计付占有使用费并无需支付利息符合本案实际和法律规定，本院依法予以维持。综上所述，上诉人杜景新、梁国儿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1213.62元，由杜景新负担1122.5元，由梁国儿负担91.12元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年九月十九日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏