云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终200号上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司。住所地昆明市呈贡区龙城镇环城北路1号。法定代表人：叶文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏曼迪、高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马希雅，女，回族，1984年9月29日出生，登记住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李莹，云南八谦（昆明新区）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称：俊发公司）与被上诉人马希雅商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经报请本院院长批准延长审限，本院现已审理终结。上诉人俊发公司上诉请求:一、请求人民法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人存在逾期递交办证资料的违约行为的事实存在错误：1、因契税新政策实施，被上诉人需提供各房管局的房屋查询结果，方可计算契税的具体金额，只有缴纳契税后方可办理产权证。2、对于首次/二次购买住房的信息国家没有统一的联网机构，只有被上诉人提供相关住房情况查询结果后，才能办理相关契税、办理房屋所有权证。但被上诉人迟迟未交四区的相关房屋查询结果，与被上诉人所述的2015年12月2日已满足办证条件不符、与被上诉人所述的契税新政实施时上诉人已经逾期不符。二、一审法院适用法律不当，一审法院以“合同责任的归责原则为无过错责任原则，被告未按合同约定履行合同义务就应当承担相应的违约责任”判决上诉人承担违约责任。并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定判决上诉人承担违约金。不动产新政实施以及被上诉人未及时提交办证资料是客观存在的事实，是造成上诉人未能按照合同约定时间递交办证资料的原因，必然不是由于上诉人的原因导致的，上诉人不应为此承担违约责任，一审法院适用法律不当。三、一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人的诉请无任何事实及法律依据。上诉人已于2017年12月15日将被上诉人的办证资料提交不动产中心，符合双方的约定及法律规定，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判，驳回上诉人的全部诉讼请求。审理中，上诉人俊发公司当庭申请调减违约金。被上诉人马希雅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马希雅向一审法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理位于金盾俊园A3-8-1-101号房屋所有权证的违约金人民币32428元。2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与马希雅（乙方）于2014年8月16日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区金盾俊园A3地块8栋第1层101号房，总价款387567元。甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2、甲、乙双方交接房手续办理完毕；3、乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4、乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。马希雅向被告俊发公司缴清了购房款费及配套费，于2015年8月7日办理了接房手续，并向被告交纳了契税及办证的工本费、首套房证明。被告俊发公司于2017年12月15日向不动产登记机关提交办理产权证的资料。现该房屋登记到原告名下。一审法院认为：被告对原告在2015年8月7日即原告接房之日就已经满足了合同约定的被告在240个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关的全部条件无异议，即按照合同约定，被告应当在2016年7月25日前将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，但被告直至2017年12月15日才将办证资料递交产权登记机关，被告在客观上确实存在逾期递交资料的违约行为，依法应当承担违约责任。被告虽抗辩其逾期递交资料系实施契税及不动产新政所致，并非其自身原因，但被告并未提交充分证据佐证其主张，故本院对其该项答辩意见不予采纳。双方虽并未约定相应违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的逾期办证违约金，本院予以支持以387567元为基数，自2016年7月25日起至被告递交资料之日2017年12月15日共计509天，按年利率6％计算的违约金，即32428元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马希雅支付逾期办证违约金32428元。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。二审中，上诉人俊发公司提交如下证据：《不动产权籍调查表》、《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》及《关于政法小区测算说明》。欲证明：2016年6月不动产新政策实施，要求办理不动产权证前须对土地进行权籍调查，诉争项目于2017年4月完成土地权籍调查，客观上给办证时间造成延误。诉争项目不属于一般传统意义上的商品房，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。被上诉人马希雅质证意见为：对上述的真实性、合法性无异议，但对其关联性以及证明目的不予认可。俊发公司与马希雅已签订《商品房购销合同》，实际履约亦是按照商品房买卖规则进行；项目合作协议仅是案涉楼盘建盖的背景，且该协议中已明确案涉房产系商品房。本院认为：俊发公司提交的上述证据经马希雅质证对真实性、合法性无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人俊发公司是否应向被上诉人支付逾期办证违约金；一审确认的违约金是否得当？本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理车位所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。根据查明事实，马希雅在2015年8月7日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内即2016年7月25日前协助马希雅递交办证资料。但俊发公司直至2017年12月15日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应依据上述法律规定承担相应的违约责任。俊发公司虽抗辩认为未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及马希雅未及时提交房屋产权登记查询情况，无法向税务部门缴税所致。但购房人在接房时已缴纳相关费用及首套房证明，俊发公司如何向税务管理部门办理缴纳契税不能作为免除合同约定义务的理由。且俊发公司亦未提供证据证实其通知了购房人重新提交新政所需的资料。此外俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的客观影响，故其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系俊发公司的失误，其仍应依约承担合同义务，故本院对其此项主张不予支持。第二，本案中，双方当事人未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房款项为本金按照年利率6%的标准自2016年7月25日计算至俊发公司递交资料之日2017年12月15日的款项作为违约金。二审中，俊发公司以购房人并无实际损失，一审认定违约金过高为由，向本院申请调减违约金。经查，购房人马希雅并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请。并以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向马希雅支付违约金4000元。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金认定有误，故本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2500号民事判决；二、上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司于判决生效后十日内向被上诉人马希雅支付逾期办证违约金4000元；三、驳回被上诉人马希雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费611元，减半收取305.5元；二审案件受理费611元，共计916.5元由上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 姚 丹审判员 古维贤审判员 徐 斌二〇一九年九月二十七日书记员 王雨薇