重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初7671号原告：黄泉宝，男，1973年10月10日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王健，重庆华盛达律师事务所律师。被告：饶登林，男，1986年11月3日出生，汉族，重庆市巴南区。第三人：**，女，1974年12月30日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：冷刚，重庆华盛达律师事务所律师。原告黄泉宝与被告饶登林、第三人**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄泉宝的委托诉讼代理人王健、被告饶登林、第三人**的委托诉讼代理人冷刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泉宝向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害、排除妨害、恢复房屋原状，腾退搬离江北区寰宇天下观澜苑X区X幢X-X号，返还侵占的房屋内家具家电设施；2、判决被告赔偿原告损失，以每年租金10万元为标准，从2019年2月1日起计算至实际搬离之日止，家具家电生活用品损失据实计算。事实和理由如下：2013年11月26日，原告与第三人签订《房屋租赁协议》，约定原告租赁位于重庆市江北区文星门街30号观澜苑X区X幢X-X号房屋，租赁期10年，自2013年11月26日至2023年11月25日，每年租金10万元，支付方式为一次性支付。原告于2013年11月29日通过银行转账支付了100万元租金，第三人向原告出具了收条，原告入住前购置了家具家电及其他生活所需用品。该房屋在原告租赁期内被重庆市长寿区人民法院司法拍卖，《拍卖公告》明确载明了该房屋的租赁情况、租赁期、租金、影响交付、拍卖不包含室内家具家电等情况。被告在对此明知的情况下竞买成功。长寿区法院裁定该房也仅仅是办理过户手续。但是2019年2月被告趁原告回老家过年的时间，擅自进入租赁房屋内居住至今。原告认为原租赁关系不因产权变更解除，被告应当继续履行原租赁合同。被告的行为侵害了原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求依法判决。被告饶登林辩称，对原告的诉讼请求不予认可。1、原告和第三人之间的《房屋租赁合同》系伪造的，合同载明的价格明显违背市场行情，原告向第三人支付的100万元是借款而非房租，第三人长期居住在房屋内，原告和第三人的丈夫陈铁军是同学。2、2019年2月14日我进入涉案房屋居住是事实，也通知了原告方，涉案房屋是精装修。第三人**陈述，《房屋租赁合同》是真实的，我也收到了原告100万元的租金；2、我和原告是朋友关系，涉案房屋的家具是原告购置的，现在是被告在擅自使用，我目前还有部分资料在涉案房屋，2019年3月，我想要拿回这些资料，被告也不同意。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的中国银行客户回单、重庆市天力拍卖有限公司拍卖成交报告书、（2017）渝0115执1887号之二执行裁定书、（2016）渝0105民初6910号民事判决书、光盘及文字说明、阿里拍卖-拍品详情打印件，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，被告举示了《江北区公安分局户口办理人员信息登记表》、中信银行关联账户协议书两份、签约凭证三份、中国银行信用卡广告页两份、中国银行信用卡账单页、火车票、业主信息记录表、中国执行信息公开网截图、笔记本、记账本，原告质证称证据来源不合法。本院认为，被告对上述证据的获取方式，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定的严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的情形，可以作为认定案件事实的根据。同时经依法审查，结合当事人的陈述，上述证据之间能够相互印证，因此对于该组证据，本院予以采纳。被告还举示了物业欠费明细表打印件，因为没有原件核对，且与本案没有关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：**与陈铁军1999年3月5日登记结婚。2016年10月26日，重庆市长寿区人民法院作出（2016）渝0115民初6910号民事判决书。判决**于本判决生效后十日内偿还重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行贷款本金240万元以及相应的利息、罚息、复利，同时判决重庆农村商业银行股份有限公司长寿支行有权对**所有的位于重庆市江北区文星门街X号X幢X-X的房屋（以下简称涉案房屋）以折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。在该案的执行过程中，重庆市长寿区人民法院委托重庆市天力拍卖有限公司作为线下辅助服务机构就涉案房屋在淘宝网进行司法拍卖。在《拍卖公告》中，明确载明了涉案房屋的面积、坐落、权属等基本情况，同时还特别提示：根据被执行人提供租赁协议显示该标的房屋有租赁，租赁户目前居住在该房屋，影响房屋交付，租赁期限从2013年11月26日至2023年11月25日止；房租每年壹拾万元，合计壹佰万元整，房屋租金在合同签订后租赁户已经一次性支付了被执行人壹佰万元整。涉案房屋评估价401.13万元，起拍价224.6328万元。饶登林最后以307.6328万元竞买成功。2018年11月28日，重庆市长寿区人民法院出具（2017）渝0115执1887号之二民事裁定书，裁定将涉案房屋过户至饶登林名下。庭审中，原告举示了其与**签订的《房屋租赁协议》，该协议显示签订时间为2013年11月26日，内容为**将涉诉房屋出租给原告使用，租期从2013年11月26日至2023年11月25日，租金每年壹拾万元整，合计壹佰万元。房屋为精装房，不具备直接入住条件，原告对房屋进行装修和购置家具、家电及生活必备品。原告还举示了中国银行客户回单和收据，拟证明其已经向**实际支付了全部租金。被告以原告和**之间的租赁合同关系系伪造为由，在2019年2月14日强行进入涉诉房屋居住。同年4月25日，原告起诉至本院。本院认为，本案的争议焦点在于被告占用涉案房屋是否合法。现评析如下：1、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告虽然通过司法拍卖的方式已经取得涉案房屋的所有权，但是原告是承租人，且租赁关系产生在先，因此对涉案房屋享有合法的占有使用权，被告强行入住，侵害了原告的权利。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。而且，合同具有相对性。原告与**作为《房屋租赁合同》的双方当事人，均认可双方之间存在租赁关系，并且举示了《房屋租赁合同》这一基础证据。被告作为合同关系外的主体，其反驳租赁关系并不真实存在，应当承担严格的举证证明责任。但是庭审中，被告举示的证据仅有部分**及其配偶陈铁军留存于房屋内的信用卡账单、信用卡广告页、火车票、笔记本、记账本、协议书等证据，依据该组证据，不能必然证明租赁关系不存在。被告对于租期、租金标准以及租金一次性支付方式提出的质疑，也仅是从日常生活逻辑的推测，缺乏证据证明。3、民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，同时应当遵循诚信原则。被告参与司法拍卖时，人民法院已经将涉诉房屋的租赁状况进行了明确说明。作为完全民事行为能力人，其仍然自愿在此条件下参与竞买，并且最终竞买成功，其理应预见并且最终承受权利限制的相关后果。综上，原告作为承租人，对涉案房屋系合法占有使用，被告占用使用该房屋，不符合法律规定，应当对被告承担返还义务，并承担占用期间的损失。原告主张以10万元/年的标准计算损失，该标准也系《房屋租赁合同》约定的租金标准，本院予以支持。对于起算时间，原告主张从2019年2月1日开始计算，但是并未举示证据，被告自认2019年2月14日进入房屋，因此本院认定从该日开始计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告饶登林于本判决生效之日起五日内停止侵权，腾退并搬离重庆市江北区寰宇天下观澜苑X区X幢X-X号（重庆市江北区文星门街X号X幢X-X）房屋；被告饶登林于本判决生效之日起五日内支付原告黄泉宝损失，以10万元/年为标准，从2019年2月14日开始，计算至实际搬离返还之日止；驳回原告黄泉宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取40元，由原告黄泉宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年九月六日法官助理 柴世斌书 记 员 钟 茜