文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初7334号原告:重庆天穹物业管理有限责任公司管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路58号，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司管理处经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。被告：彭小唐，女，1983年5月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告邹志平(彭小唐之夫)，男，1982年12月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处(下简称天穹物业公司管理处)与被告彭小唐、邹志平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天穹物业公司管理处的委托诉讼代理人周毅、被告彭小唐到庭参加诉讼。被告邹志平经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天穹物业公司管理处向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年12月1日至2018年10月31日的物业管理费4372.2元（113.56平方米*1.1元/月/平方米）。2、判令被告支付从2016年1月1日起至付清全部物业服务费之日止的的违约金，即以每月应交物管费为本金，按每日万分之六点五计算。3、判令被告支付从2015年12月1日至2018年10月31日期间的水电公摊费350元（每月10元）。4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告居住的小区的物业管理公司，被告系涉案小区业主，房屋建筑面积为113.56平方米。涉案小区的物业管理费为1.10元/月·平方米，水电公摊费为10元/月，被告从2015年7月至2018年10月共计40个月欠交物业管理费共计5444.4元，拖欠小区水电公摊费共计400元。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定，被告若未按时交纳物业管理费，则应从欠费之日起按每日千分之五的标准计算违约金。现原告自愿按日万分之六点五的标准向被告主张从2016年1月1日起至实际付清之日止的违约金。原告依约履行了物业服务职责，被告却一直拖欠物业服务费，经原告多次催交仍拒绝交纳，严重侵害原告的权益，特此向法院提起诉讼，望判如所请。被告彭小唐辩称，一、原告依据的物业服务合同无效，不存在被告需要支付物业服务费的问题，因此不同意原告的所有诉讼请求。二、原告签订合同时不具法人资格，无从业资质，无权签订物业服务协议，其签署的所有合同均无效。前期物业服务协议涉嫌欺诈，协议的抬头是重庆天穹物业管理服务有限公司，并非原告。二、原告的主要物业从业人员没有向业主出示过相关从业资格证。三、原告在签订合同时，在收费标准问题上，采取了欺诈的手段，因此该协议不是被告的真实意思表示，请法院予以撤销，并判令原告退还其多收取的违规费用及资金利息。四、被告在原告诉称的期间内确未缴纳物业服务费和水电公摊费。之前被告是按照建筑面积1.1元/月/平方米缴纳物业服务费，并每月交纳公摊费10元。五、根据重庆市物价局关于确定北回归线等物业服务收费标准通知的规定，原告应当下浮30%收取物业费。被告邹志平未作答辩。本院经审理认定事实如下：彭小唐、邹志平是重庆市沙坪坝区房屋业主，该房屋建筑面积113.56平方米。2010年3月13日，天穹物业公司管理处（甲方）与彭小唐（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为小区（下简称涉案小区）提供物业服务。合同约定以下事项：1、住宅物业服务的收费标准（不含电梯费）为1.10元/月·平方米×建筑面积，乙方应于每月10日至20日期间交纳该月的物业服务费；2、若乙方违反协议，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，按日加收欠交金额千分之五的滞纳金或停止服务，超过六个月不交纳，甲方可向人民法院起诉。合同签订后，天穹物业公司管理处进场对涉案小区提供物业管理服务。在天穹物业公司管理处履行物业服务过程中，彭小唐、邹志平曾按约向天穹物业公司管理处交纳物业服务费至2015年11月30日，后未再交纳。2018年10月5日，天穹物业公司管理处在彭小唐、邹志平房屋房门上张贴《缴费提醒通知单》，载明彭小唐、邹志平2015年12月至2018年10月期间拖欠物业费4722元，要求彭小唐、邹志平于2018年10月20日之前缴纳。因彭小唐、邹志平到期仍未交纳，天穹物业公司管理处向本院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，天穹物业公司管理处为证明其履行了相应职责，举示了2019年6月13日至2019年6月20日期间的保安部值班记录、2012年11月彭小唐、邹志平交款收据、收费单。彭小唐对上述记录的真实性不予认可。天穹物业公司管理处举示的2012年11月彭小唐、邹志平交款收据、收费单，与当事人双方在庭审中的陈述一致，本院对上述证据的真实性予以采信；举示的2019年6月13日至2019年6月20日期间的保安部值班记录，彭小唐、邹志平无反驳证据证明该记录不真实，本院对该证据的真实性予以采信。彭小唐为证明天穹物业公司管理处不具备签订物业服务协议的资格，以及未履行物管职责，还举示了业主手册、区域防火责任书、重庆市物价局关于确定北回归线等物业服务标准的通知、天穹物业公司管理处以及天穹物业公司的工商登记查询、（2014）渝一中法民终字第00235号民事判决书、公告照片、（2013）渝一中法民终字00549号民事判决书、（2015）渝高法民终字00048号民事判决书、小区照片、业主群微信截屏图、关于消防监督检查记录、启动物业专项维修资金紧急程序予以抢修的情况说明、消防管网工程招标公开议标的公告、启动物业专项维修资金紧急程序予以抢修的请示、关于小区消防管道改造相关事宜的公告、声明的照片、业主投诉信件2份、关于请求协调物管共建社会主义和谐小区的报告、关于要求加强车库管理的函件、告全体业主书、关于本小区“失火”的通报、关于本小区“发生入室盗窃”及再次强烈要求实行“全封闭”管理的通报、关于对三菱电梯主机开箱“三无”涉嫌造假的举报恳请督促相关部门调查该事件的报告、情况说明复印件。天穹物业公司管理处对业主手册、区域防火责任书、重庆市物价局通知以及公告照片、部分小区照片的真实性没有异议，但认为重庆市物价局通知与本案缺乏关联性，也不同意证明目的。对彭小唐举示的其他证据的真实性不予认可。本院对业主手册、区域防火责任书以及公告照片、部分小区照片以及三份民事判决书的真实性予以确认。重庆市物价局通知与本案缺乏关联性，本院对该证据不予采信。对其余证据的真实性不予采信。上述事实，有天穹物业公司管理处提供的《前期物业管理服务协议》、张贴《缴费提醒通知单》的照片、业主住户情况登记表、营业执照、物业服务企业资质证书、保安岗记录表、2012年11月彭小唐、邹志平交款收据、收费单，彭小唐举示的《前期物业管理服务协议》、业主手册、区域防火责任书、公告照片、小区照片、（2014）渝一中法民终字第00235号民事判决书、公告照片、（2013）渝一中法民终字00549号民事判决书、（2015）渝高法民终字00048号民事判决书以及当事人双方陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，天穹物业公司管理处系重庆天穹物业管理有限责任公司的分公司，其与彭小唐、邹志平签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。天穹物业公司管理处依约对涉案小区提供了物业服务，彭小唐、邹志平接受了天穹物业公司管理处提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。根据协议约定，物业服务费是1.10元/月·㎡，涉案房屋的建筑面积为113.56平方米，每月应缴纳的物业服务费为124.92元。彭小唐、邹志平于2015年12月1日至2018年10月31日期间共计35个月未缴纳物业服务费，合计为4372.2元。彭小唐主张物业服务费应当下浮30%计付，与双方签订的《前期物业管理服务协议》约定不符，本院不予支持。天穹物业公司管理处请求判令彭小唐、邹志平支付拖欠的2015年12月1日至2018年10月31日的物业服务费4372.2元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约责任问题，彭小唐举示的民事判决书、小区照片可以证明天穹物业公司管理处提供的物业服务存在瑕疵，但不能证明彭小唐所称的瑕疵是持续存在的，该瑕疵并不足以成为彭小唐、邹志平不交或少交物业服务费的理由。由于天穹物业公司管理处提供的物业服务毕竟存在瑕疵，彭小唐、邹志平迟延交纳物业服务费事出有因，不宜判决彭小唐、邹志平承担违约责任。因此，本院对天穹物业公司管理处要求彭小唐、邹志平支付违约金的诉讼请求不予支持。天穹物业公司管理处要求彭小唐、邹志平支付从2015年12月1日至2018年10月31日期间的水电公摊费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。邹志平经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告彭小唐、邹志平于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处2015年12月1日至2018年10月31日期间物业服务费4372.2元。二、驳回原告重庆天穹物业管理有限责任公司管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭小唐、邹志平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 李 勤人民陪审员 段 娟人民陪审员 游 颖二〇一九年九月四日书 记 员 张玲玲