云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初8879号原告:廖永祺，男，汉族，1954年7月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告：潘汝清，女，汉族，1957年6月10日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：何淼，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司。住所:云南省昆明市五华区东风西路1号新纪元广场停车楼11楼。法定代表人:谢勇，系执行董事。委托诉讼代理人：李江燕，女，汉族，1983年4月15日出生，住云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐锦尧，男，汉族，1988年2月9日出生，住云南省昆明市五华区，系公司员工，特别授权代理。原告廖永琪、潘汝清诉被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告廖永琪、潘汝清的委托诉讼代理人何淼，被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李江燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金共计人民币696654元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：二原告为夫妻，2012年9月3日，两原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告支付购房款共计2444400元，被告将其开发的位于盘龙区野鸭湖片区野鸭湖山水假日城二期G区183幢住宅出售给原告使用。原告依约支付了购房款，被告于2013年8月30日交房给原告使用并办理完结交房手续，但一直未按合同约定交付房屋产权证书，尔后，二原告将被告诉至昆明市盘龙区人民法院，盘龙法院于2016年作出（2016）云0103民初813号判决书，并支持原告诉讼请求：判令被告于判决生效之日起10日内向原告支付自2014年2月28日起以人民币2444400元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的23个月违约金。被告于判决生效后依照判决书内容支付了上述违约金，但至今仍未交付房屋产权证书，上述违约行为仍在延续。被告理应承担不能按期办理房屋权属证书的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定结合双方《商品房购销合同》第十二条的约定：“甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续。”被告履行原判决的违约金支付至2016年1月31日，因此违约金的起算日期应为2016年2月1日。至起诉之日起共违约38个月。按银行同期银行贷款利率6.0%计算，并结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算1.5倍逾期贷款利息。为维护原告合法权益，特起诉。被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司答辩称：一、未能按约办证并非是答辩人的原因所致，答辩人与被答辩人双方于2012年9月3日签订商品房购销合同及补充协议。上述合同签订后，因野鸭湖山水假日城二期建设规划问题，一直未能通过规划验收。其后答辩人一直就验收等事项积极协调处理，并于2015年12月15日刊登交房公告，明确于2015年12月30日至2016年1月5日期间向业主交付满足交付条件的房屋。本案所涉房屋是处于GH区与CDEF区，是属于同一宗地上的房屋，该宗地上的部分房屋之前是已经办理过房产证和土地证的，根据2016年6月国家颁布的不动产登记制度，要求从原来的房产证和土地证两证办理变更为不动产登记证一证的办理。答辩人委托昆明康正测绘服务有限公司办理相关手续，整体办理需要按现行标准整理土地信息、房屋户型信息、土地证办理信息、房产证办理信息等数据进行全面整合。由于该区域项目开发时间长达十年，涉及海量历史数据需要整理，为了确保各项数据准确以及保障所有业主的权益在整合过程中不受侵害，工作量较大和工作难度较高，并影响了不动产权证的办理进度。2018年11月，康正公司按盘龙区不动产登记中心要求完成项目土地房产数据整合后，向盘龙区不动产登记中心提报资料，由于存在其他房地产项目，尾盘上传数据与市不动产登记系统中部分数据相互冲突，导致区上已不再接受整合数据，直到2019年2月27日昆明市国土资源局发布文【昆国土资（2019）7号】才重新明确了昆明市区内所有尾盘项目办理的部门和流程，即必须先到昆明市权籍调查中心办理项目土地落宗前置并审核通过后才能到市不动产登记中心办理不动产证。土地落宗前置审核需要重新编制土地权籍调查落宗报告。现答辩人已会同康正公司进行土地权籍调查落宗编制手续，待落宗报告编制完毕，野鸭湖项目后续办理还将完成以下步骤：第一，落宗报告编制完成后交昆明市不动产权籍调查中心审核，文件审核完成后，数据进入不动产苍穹系统。第二，落宗报告审核通过后，答辩人会配合康正公司到昆明市不动产登记中心完成楼盘首次登记程序。第三，楼盘首次登记程序完毕后，答辩人将被答辩人产权资料交由康正公司报送至市不动产登记中心办理不动产权证。二、被答辩人诉请的违约金无依据，计算的利率等标准与客观事实不符，主张过高。违约金系为在一方违约的情形下，为弥补守约方因违约方的违约行为导致的损失而规定的补救责任，应以守约方因对方的违约行为造成的直接损失为限。本案中即便是答辩人存在违约，但实际上并未对被答辩人造成巨大经济损失，被答辩人所主张的违约金明显过高。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：身份证复印件、工商登记卡，证明原、被告为适格主体。第二组证据：商品房购销合同，证明2012年9月3日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，合同约定被告应于120个工作日内向产权登记机关办理产权登记手续。第三组证据：准予办理交房证明、“野鸭湖山水假日城”物业服务费赠送协议、收条、收款收据，证明被告于2013年8月30日交房给原告使用并办理完结交房手续，依照合同约定被告应于120个工作日内向产权登记机关办理产权登记手续，因此违约金的起算日应为2014年2月30日至诉讼之日起共违约23个月，按照银行同期银行贷款利率6.0%计算，并结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）计算1.5倍逾期贷款利息。第四组证据：民事判决书、违约金计算明细，证明盘龙区人民法院于2016年作出（2016）云0103民初813号判决书，并支持原告诉讼请求：要求被告于判决生效之日起10日内向原告支付自2014年2月28日起以人民币2444400元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的23个月违约金。被告于判决生效后依照判决书内容支付了上述违约金。但至今仍未交付房屋产权证书，上述违约行为仍在延续。经质证，被告对原告提交的第一、二组证据无异议；对第三组证据的真实性无异议，证明内容不认可；对第四组证据民事判决书的真实性没有异议，对证明内容不认可，对违约金计算明细没有意见，但是这个是上一次诉讼计算的标准，不能作为本案的计算标准。本院认为，原告提交的第一至三组证据以及第四组证据中的民事判决书真实、合法、有效，本院予以采信；第四组证据中的违约金计算明细不具备证据形式，不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2012年9月3日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买野鸭湖山水假日城二期G区183幢1-3层183E号房产，购房总价人民币2444400元。甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同对关于产权登记的约定为：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续（因乙方不符合相关购房资格规定的除外）：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料、如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。合同签订后两原告于2013年8月30日向被告支付购房款人民币2444400元，双方在《准予办理交房证明》上签字确认该客户已交清总房款、公共维修基金及相关税费等，请物业公司及工程部门给予办理相关手续。2012年7月7日，原告廖永祺（丙方）与被告（甲方）及云百大物业服务有限公司（乙方）签订《“野鸭湖山水假日城”物业服务费赠送协议》，约定丙方所购房屋的建筑面积（暂定）为173.75平方米，物业服务费标准为2.3元/月/平方米。乙方同意，丙方可免交为期6个月的物业服务费用，即人民币2397.80元。免交期限自《商品房购销合同》所约定的房屋交接期限（或甲方通知的交付期限）届满之日起计算。因丙方原因未按期交房，相关损失由丙方自行承担。两原告于2014年3月1日起向云南百大物业服务有限公司支付物管费。被告所建房产于2015年8月通过验收，2015年12月25日被告在《春城晚报》刊登野鸭湖二期G、H区交房公告，通知于2015年12月30日至2016年1月5日期间交房。后因被告逾期办理不动产权证书，原告于2016年2月16日起诉至昆明市盘龙区人民法院，要求法院：“1、判令被告支付违约金共计421659元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。”2016年6月7日，昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0103民初813号民事判决书，判决：“一、被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖永祺和潘汝清支付自2014年2月28日起以人民币2444400元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的23个月的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。”该判决已经生效，且已经执行完毕。但原告仍未取得涉案房屋不动产权证书，故再次诉至本院，主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中两原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同约定：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续（因乙方不符合相关购房资格规定的除外）：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料、如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。两原告已履行支付购房款的义务，双方也于2013年8月30日确认交房。被告按约定应于120个工作日内向产权登记机关报送合格资料，被告未在上述期限内履行合同义务，违反了合同约定。因双方未在《商品房购销合同》中对逾期办理产权证的违约责任进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对原告要求被告支付违约金696654元的诉讼请求，本院支持按照已付购房款总额，按中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算支付违约金。被告认为因房屋交付时尚未通过规划验收不符合交付条件，且2016年昆明不动产登记制度的改革影响了其办理不动产权证书的进度，被告并未违约。本院认为通过规划验收系被告应履行的合同义务，被告交付不符合的验收条件的房屋，对由此产生的无法办理产权证的后果应承担违约责任。被告在2016年以前就该为原告办理不动产权证书，但拖延至今未办理，2016年昆明不动产登记制度的改革并非被告不能按约办证的理由，故对被告答辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖永祺和潘汝清支付自2016年2月1日起以人民币2444400元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的38个月的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币10767元由原告廖永琪、潘汝清承担人民币390元，被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司承担人民币10377元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  王蕴薇人民陪审员  苟 钰二〇一九年九月五日书 记 员  张 燕