海口市琼山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼0107民初4461号 原告：海南同策众心房产咨询有限公司，住所地海南省海口市龙华区金。 法定代表人：赵某，该司总经理。 委托诉讼代理人：初某，该司职员。 委托诉讼代理人：宋某，该司职员。 被告：海南顺尔投资管理有限公司，住所地海口市琼山区龙昆南路中国城五星公寓销售中心。 法定代表人：顾某，该司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李某，该司销售经理。 原告海南同策众心房产咨询有限公司（以下简称同策公司）诉被告海南顺尔投资管理有限公司（以下简称顺尔公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同策公司的委托诉讼代理人初某、宋某，被告顺尔公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同策公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付佣金1103182.29元并按照日万分五的标准支付违约金174302.80元(自2018年7月1日暂计至2019年5月13日,316日),明确的违约金金额计算至被告实际履行之日；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告、被告双方于2017年11月30日签订《海南顺尔投资管理有限公司与海南同策众心房产咨询有限公司销售代理合同》(以下简称“合同”),约定原告为被告“中国城公馆”项目(以下称“该项目”)提供全程独家营销策划、渠道工作及其他销售服务工作。1、合同生效之后,原告依据合同约定提供各项服务工作,并完成24套房源的销售,鉴于乙方未完成合同约定的指标,因此佣金按照合同总销金额的5.2%结算。2、合同13.1条约定:“甲方(被告)若未能按照本合同约定支付乙方(原告)佣金的,每逾期一天甲方按应付款项金额的万分之五向乙方支付滞纳金。如逾期超过30天甲方仍未付款,乙方有权单方面终止合同。”原告向被告多次催讨上述费用,并向被告寄送催款函、律师函,被告至今仍米向原告行佣金及违约金等的支付义务。 被告顺尔公司辩称，对原告主张的佣金有异议，顺尔公司已经支付了94849元佣金给原告，同时支付给原告下属公司海南庆晟实业有限公司57000元及海口隆盛源房产经纪有限公司70300元，共计222149元。还有803房的客户退房了，还有1203房苏慧已申请退房，我们正在审批当中，803房客户原告应得的佣金是40560元，1203房原告应得的佣金是43758.52元，这两套房的佣金不能支付给原告，顺尔公司认为应支付给原告的佣金是796714.77元。对原告主张的违约金有异议，原告在代理期间也没有完成销售业绩考核，导致销售旺季期间影响顺尔公司的回款和用款计划，所以顺尔公司不支持原告主张的日万分之五的违约金，依据的是合同的第六条的6.1，原告没有达到顺尔公司的销售指标及回款计划，所以顺尔公司只愿意支付原告796714.77元佣金，不同意支付违约金，因为原告违约在先。顺尔公司认可原告提交的历史明细表中的成交总价及代理费率，原告确实是为顺尔公司卖出了24套房，到顺尔公司已经付了6套房的佣金，2套房客户已经退房或正在办理退房。 原告围绕诉讼请求依法提交了《销售代理合同》、中国城公馆业绩明细表、催款函、律师公函，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，经本院审查，对上述证据的“三性”予以确认，并在案佐证。 被告围绕诉讼请求依法提交了：证据1、803房更名申请书及支付购房款小票（POS机）；证据2、中国城公馆第一次代理佣金结算明细表（2017.12）、招商银行付款回单及海南增值税普通发票；证据3、中国城五星公寓（2017年12月20日至2018年3月20日同策全案代理期间的分销商结佣明细）、招商银行付款回单（2张）、海南增值税专用发票（3张）；原告对证据1的“三性”均有异议，认为被告未提供证据的原件核对，且803房系原告在合同期内销售的；原告对证据2的“三性”均无异议。原告对证据3的“三性”不予认可，认为该证据系复印件，被告未能提供原件核对，且原告未委托被告向案外公司支付佣金。 本院对有争议的证据认证如下：对被告提供的证据1，因法庭当庭与廖珏本人核实其与谁洽谈购房事宜，其陈述的内容与证据1的内容基本吻合，故本院对该证据的真实性予以确认。对被告提供的证据3，被告未能提供原告委托被告付款或指示付款给案外公司的相关凭据，被告支付给案外公司款项与本案无关，本院对其关联性不予确认。 根据本院采信的证据认定如下事实：2017年11月30日，原告与被告签订《销售代理合同》，合同主要约定：被告将位于海口市龙昆南路中国城西侧中国城公馆（暂定推广名）两栋住宅公寓委托给原告销售，被告委托原告独家负责项目的全程营销策划、渠道工作及其他销售服务工作，代理方式为全程独家总代理，在合同履行期间，被告不再自行或委托第三方对本项目进行本合同约定的委托代理工作，佣金按总认购金额的比例收取，佣金收取比率：1、在2018年2月28日止，在售房产或待建项目的认购套数完成不足80%，总佣金按5.2%结算；2、2018年2月28日止，待建项目的认购套数完成超过80%，总佣金按5.5%结算。被告按客户付款进度分批次向原告结算佣金，当签订购房合同，被告收到首付款的三个工作日内，被告应给原告按总房价的4%结佣；以月为单位确定回款额，按实际回款额的1.5%结算；至2018年2月28日后，原告7日内向被告提供业绩确认表，被告应在3日内予以确认，并在7日内根据佣金收取比率的约定结算总佣金。佣金支付时间为在已确认原告实际销售业绩后，被告在3个工作日内向原告支付相应部分佣金。此外合同还约定了违约责任：一、被告若未能按照合同约定支付原告佣金的，每逾期一天被告按应付款项金额的万分之五向原告支付违约金。如逾期超过30天被告仍未付款，原告有权单方面终止合同。二、由于客户原因导致退房的，则该房屋计入原告的销售业绩，但该套房屋对应的佣金暂不结算，直至该套房屋再次签订《商品房预售/出售和通过》。合同签订后，原告销售了24套房，原告主张每套房的代理费按每套房的成交总价的5.2%计算佣金，被告对此无异议，原告认为24套房应得的佣金共计为1103182.29元，被告对此有异议，认为24套房中的803房不是原告销售的，而是案外公司销售的，1203房正在办理退房中，这两套房的佣金共计84318.52元不应支付给原告，此外被告认为其曾向原告账户转账支付了94849元佣金，向原告的两家分销商分别支付了57000元和70300元，以上共计306467.52元应从原告主张的1103182.29元中扣除。 庭审中，原告认可收到被告已付的94849元佣金，原告陈述截至2018年4月份共计销售24套房，此外未再销售原告的房屋。被告陈述是案外人高然先退803房，后803房再次卖给案外人廖珏，但803房不是原告销售给廖珏。1203房目前正在办理退房中。 本院认为：原告与被告签订的《销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，属依法成立的有效合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应全面履行合同义务。 本案的争议焦点为被告应付的佣金数额问题及违约金是否承担问题。 一、关于被告应付佣金数额问题。原告主张其已依约完成销售24套房屋，被告应支付1103182.29元佣金，被告对此提出抗辩，认为803房和1203房的佣金不应支付原告，此外还应扣除已经支付原告佣金94849元和支付案外公司的佣金127300元。根据合同约定：由于客户原因导致退房的，则该房屋计入原告的销售业绩，但该套房屋对应的佣金暂不结算，直至该套房屋再次签订《商品房预售/出售合同》。现803房的原购房者系因其个人原告退房，但该房已再次销售给他人，1203房目前正在办理退房中未再次销售，依前述合同约定，803房的佣金应支付给原告，1203房暂不结算，待该房屋再次销售成功后双方再另行协商结算，因此1203房的佣金43758.52元应予以扣除。由于原告并未委托被告向案外公司代付佣金，因此被告支付给案外公司的佣金不应从原告的佣金中扣除。综上，被告应支付的佣金为1103182.29元-94849元-43758.52元=964574.77元，原告主张超出部分，本院不予支持。 二、关于违约金承担问题。原告以被告未依约支付佣金为由主张被告承担违约责任，被告抗辩认为原告未完成合同约定的销售指标，被告不应承担违约责任。根据本院查明的事实，双方在合同中的违约条款中未对销售指标完成与否进行约定，换言之销售指标仅是销售目标，其完成与否与违约无关。因此被告的抗辩理由不成立。现合同中已明确约定了佣金的具体支付时间，被告在原告完成销售房屋时应依约支付佣金，但被告未支付，按合同约定，已构成违约，理应承担违约责任。虽合同约定的付款时间系按客户付款进度分批结算，被告仅支付部分佣金，原告有权分段计算逾期付款违约金，但原告统一从2018年7月1日计算，基于原告24套房中的最后一套房的销售签约时间是2018年4月，因此原告就全部的未付佣金统一从2018年7月1日起计算违约金，未违反法律规定，本院予以照准。虽双方在签订的《销售代理合同》中已就逾期付款的违约责任条款进行了明确约定即按应付款项金额的日万分之五支付违约金，因违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，因本案的违约金是以利息式计算，违约数额无法固定，而原告未能提供证据证明其存在除佣金被占用之外的其他损失，故本院认定被告逾期支付佣金给原告造成的损失为佣金被占用期间的利息损失，该损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%计算，该利率折算为年利率6.525%（4.35%+4.35%×50%），根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，以违约金超过造成的损失30%为标准，判断违约金是否过高，因此在6.525%基础上再上浮30%后折算的年利率为8.483%，即原告应得佣金被占用的利息最大损失按照年利率为8.483%计算，而双方约定的逾期付款违约金的计算标准为按应付款项金额的每日万分之五（即年利率18%），已远远超过该8.483%，故本院根据公平原则，平衡各方利益，将逾期付款违约金的计算标准调整为年利率8.483%。被告应按调整后的计算标准向原告承担逾期付款的违约责任，原告主张的超出该计算标准的违约金，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的违约金为：以964574.77元为基数，自2018年7月1日起至佣金付清之日止，按年利率8.483%计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告海南顺尔投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告海南同策众心房产咨询有限公司支付佣金964574.77及违约金（违约金计算方式：以964574.77元为基数，自2018年7月1日起至佣金付清之日止，按年利率8.483%计算）； 二、驳回原告海南同策众心房产咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8149元，保全费5000元，共计13149元，由原告海南同策众心房产咨询有限公司负担2498元，被告海南臻达装饰工程有限公司负担10651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  郭 煊 二〇一九年九月十二日 法官助理  蔡慧文 书 记 员  王梦楠 速 录 员  刘紫恒