宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初5736号原告：银川开源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：**，系公司经理。委托诉讼代理人：杨莉芳，女，银川开源物业服务有限公司工作人员。被告：蒋金鹏，男，1975年12月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。公民身份号码：xxxx原告银川开源物业服务有限公司与被告蒋金鹏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银川开源物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨莉芳，被告蒋金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费3024元；2.判令被告向原告支付物业费滞纳金408元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月受清水湾社区街道办、居委会、陶然水岸业主委员会委托进行物业服务，根据双方合同约定，为鲁能陶然水岸小区提供物业服务。被告系鲁能业主，该房屋建筑面积为114.57平方米。原告依据《物业服务合同》为被告提供物业服务。合同服务期间，被告未能依约向原告缴纳物业管理费，截止2018年7月5日，被告尚拖欠24个月(自2016年7月6日至2018年7月5日)的物业服务费3024元，物业费滞纳金408元，虽经原告多次催要，至今无果。综上所述，被告拖欠交付物业管理服务费的行为构成违约，已严重地损害了原告经济利益，为了维护原告的合法权益，根据民事诉讼法第108条之规定及根据《物业合同》第六条约定履行滞纳金的支付，特向法院提起民事诉讼，请求人民法院在查清案件事实后，依法判决支持原告的诉讼请求。被告蒋金鹏辩称，依法驳回被答辩人的诉讼请求。2013年7月被答辩人通过招聘的方式进入小区，为陶然水岸小区提供物业服务，于2018年7月28日被陶然水岸小区全体业主驱逐出小区。5年多来被答辩人在履行物业服务过程中，严重违反了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《银川市物业管理条例》、《银川市普通住宅小区等级服务标准》的相关规定，由于其物管混乱，服务质量低劣，使得原本在银川市颇有影响力的高端小区鲁能陶然水岸基础设施逐年破败，财物失窃、受损事件频发，安全隐患丛生，不但给答辩人的生活造成诸多不便，还导致小区声誉不断受损，房价越来越低，严重的侵害了答辩人的合法权益。当答辩人获悉被答辩人在物业服务工作中偷工减料，和第二届业委会相互勾结，弄虚作假，损公肥私，坑害小区广大业主的利益之后，答辩人在愤怒且无奈的情况下才采取了拒交物业费这一不当措施，抗议被答辩人的不当行为以及在工作中的不作为，并以此要求被答辩人按照相关行业标准及法律法规整改自己的工作，给广大业主一个合理的交代。但被答辩人并未做出任何良性的改进和回应，被答辩人提供的所谓物业服务，一一列举如下:1.《银川市物业管理条例》第三十八条规定：物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向物业所在地房产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示。《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一三级服务标准(一)基本要求第7条规定：按有关规定和合同约定公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况。被答辩人提出的所谓《物业服务合同》纠纷诉讼，但是这份合同从未公示过，答辩人及小区其他业主也多次催要物业合同，但是被答辩人均以各种理由拒绝，这严重的侵害了答辩人的知情权。为此，小区业主代表联合将与之签订合同的第二届业主委员会起诉到金凤区法院，2018年4月17日，银川市金凤区人民法院做出(2017)宁0106民初3192号民事判决书，责令业主委员会在小区公共区域内公示物业合同及小区资金使用情况。2018年8月14日，银川市中级人民法院也做出(2018)宁01民终1911号维持原判的民事裁定书。但是，被答辩人和陶然水岸第二届业主委员会拒不执行已经生效的法律文书。虽然第二届业主委员会是此次诉讼的被告，但是被答辩人的日常经营和管理与第二届业主委员会密不可分，被答辩人是小区资金的直接使用和管理者，业委会对物业公司有监督权，业委会是小区全体业主的代表，因此，要求业委会公示物业合同和资金使用情况也就等同于要求物业服务公司公示。自始至终，被答辩人到底是按什么标准提供服务，以什么为依据来收取服务费，物业费如何使用以及小区公共收益的支出和分配情况，答辩人均无所知。既然被答辩人连物业合同和资金使用情况都从未公示，那么被答辩人所提出的物业合同纠纷民事诉讼则没有任何依据，因此请求法庭驳回被答辩人物业服务合同纠纷诉讼请求。2.《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》--三级服务标准(四)，共用设施设备维修养护之规定。被答辩人自进入小区后从未对重点公共设施、设备尽到维修养护义务，致使小区消防、监控、电梯，变电室等主要设施、设备功能瘫痪，现已存在重大安全隐患。(1)消防功能瘫痪，消防检查记录缺失，被答辩人进入小区管理后，小区的消防设施从来没有做认真细致地维护消防专用水道水管形同虚设，消防灭火器大部分已经过期，消防通道经常被乱停车辆阻挡的无法通行且被答辩人不予制止。2016年大年三十，由于小区17号楼、20号楼发生火灾，造成消防车无法开进，后经多方努力才勉强将火扑灭，幸好没有造成人员伤亡事故。火灾避险和紧急救援宣传、教育、定期演练更是无稽之谈。以上情况银川市消防支队二大队曾提出过严厉的批评和下发整改通知书；(2)监控设施损坏不修，形同虚设。安保工作等同空白，外来车辆闲杂人员随意进出，小区大门虽有保安值守，但无门禁职能可言。闲杂人员随便出入，既不询问更不登记，对于小区内公共财产和业主的人身财产安全极不负责，安全隐患长期存在，对于外来车辆仅仅简单问询即可放行，甚至直接放行。小区车辆乱停乱放从不进行疏导和管理，使本来车多位少的小区被挤占的水泄不通，被答辩人为了私利，将本来不宽裕的马路又违规划出了几十个临时停车位，甚至伙同第二届业主委员会将地下停车库的消防通道划出10个车位，以租赁40年的期限变相卖给业主，从中收益近150万元且资金流向不明。由于小区砸车划车现象经常发生，致使业主多次报案，上海西路派出所出警后，发现小区监控基本瘫痪。很多业主为了自身安全，私自安装自家监控，破坏了小区整体规划和美观。以上情况上海西路派出所有案可查，事实证据铁证如山；(3)2018年8月深房物业公司进入小区后对小区13部电梯进行了全面检查，发现小区13部电梯几乎瘫痪，发现存在重大安全隐患，电梯钢丝绳接近断裂，电梯井积满了水，有的在运行过程中异响声不断，因上述检查维修及时，才避免了人员生命伤亡事故的发生。证据四:照片2张，(4)小区的主要设施配电室，常年不维护，室内多处漏水，控制柜不清扫积灰严重，配电室的窗户大开且没有防护网，缺失值班记录，这些都存在重大安全隐患；小区内有三个低压箱式变压器，从未进行过维护，设施损坏严重，一直到8月新的物业服务公司进驻小区后才发现三台变压器里的变压器油都已经消耗干，辛亏发现及时，否则后果不堪设想；(5)小区景观设施、路面及照明等基础设施损毁破坏严重但从未被认真修缮路面坑洼不平，甚至雨后积水无法正常步行通过。照明设施多半失效，夜间暗区过多，给犯罪分子提供可趁之机。小区内脏、乱、差逐年严重，草坪杂草丛生，树叶、树胶满地撒落，景观水道漂浮物臭气熏天，装修垃圾、树枝长年堆积，使答辩人的居住品质严重缩水。景观设施破败不堪，严重影响了小区的美观，给业主和来访人员造成负面印象极大。所有上述因素使得小区内的房价一跌再跌，给答辩人和小区全体业主造成了严重的经济损失；3、《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》-三级服务标准(一)基本要求第5条规定：公示24小时服务电话，承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。(二)房屋管理第1条规定：每月一次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。检修、保养记录齐全。第2条规定：每季度一次对屋面组织排水系统、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，每季度检查一次屋顶，发现防水层损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。被答辩人在管理小区期间从未做过房屋安全普查，而对于业主提出的房屋损坏及维修要求仅仅口头应付，从未有实质性修复工作。答辩人住所为29号楼一单元顶楼，家中南阳台每次冬季下大雪后均会出现渗水情况，卫生间屋顶墙面到了冬季也会出现不明原因的渗水，向物业反应多次均未得到解决。请法庭要求1、被答辩人出示房屋普查结果，2、出示动用物业储备金的相关手续以及物业储备金使用情况。4、《银川市物业管理条例》第四十七条规定：对物业管理区域内有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面违反法律、法规、规章规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，在被答辩人对小区管理期间，小区内私搭乱建成风，侵占公共绿地构建私人车库的比比皆是，严重影响了小区的整体建筑风格和美观，同时也侵害大业主的公共权益。被答辩人对违规行为却视而不见，既不制止也未上报，严重失职。综上所述，被答辩人不仅在陶然水岸小区物业服务中存在明显的过错，而且还在2018年已被金凤区物业办降为C级物业服务单位同时列入行业黑名单，这足以说明被答辩人物业管理水平之差，服务质量之低劣。被答辩人与第二届业委会所签订的物业服务合同从未被公示，必然存在未履行合同中约定的责任和义务的情况。同时对答辩人反映的问题拒绝沟通、协商。而答辩人在2016年7月前完全履行了缴纳物业服务费用的义务。并且每年都要求被答辩人解决上述问题都没有得到合理答复及实质性的改进。由于答辩人足额缴纳了物业费，但被答辩人却未能提供与之价值对等的物管服务，所以答辩人于2016年8月起采取了拒交物业服务费的方式，以此敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，方式方法虽然欠妥，但足以说明答辩人绝非恶意欠费。因始终无法取得物业服务合同，所以答辩人无法通过正规途径解决问题，只能等到这个答辩的机会来提出诉求。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；《银川市物业管理条例》第四十一条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此提出上诉合理理由要求依法驳回被答辩人物业服务合同纠纷一案的诉讼请求。为了依法维护答辩人和被答辩人各自的合法权益，本着构建和谐社会的原则，敬请法院依法驳回被答辩人的不当诉讼请求，支持答辩人合理的请求事项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，原告与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《陶然水岸物业服务合同》一份，约定：原告为被告居住的鲁能陶然水岸小区提供业务服务，物业费的收费标准为高层（小高层）每月1.1元/㎡/月。2015年6月18日，原告与银川市金凤区鲁能陶然水岸业主委员会签订《补充协议》一份，双方对争议的管辖进行了约定。被告蒋金鹏系该小区业主，房屋面积为114.57平方米。被告未交纳自2016年7月6日至2018年7月5日的物业费3024元。原告书面催交未果，故引起本案诉讼。本院认为，原告与被告居住小区的业主委员会签订了《陶然水岸物业服务合同》，该合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告所有的位于银川市金凤区房屋在原告提供物业服务的范围之内，被告应受上述合同约束，原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。物业管理企业提供物业管理服务后，有权依据法律或者合同的规定获取物业服务费。现综合双方提交的证据、合同约定内容及原告提供服务的条件、过程及服务效果，可以认定原告提供的物业服务存在瑕疵，在一定程度上影响了包括被告在内的小区业主的生活，故对被告应支付的物业费酌情予以减交15%，即被告应向原告交纳2016年7月6日至2018年7月5日期间的物业服务费为2570.4元（3024元×85%）。对于原告主张的滞纳金408元的诉讼请求，因双方未对此进行约定，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告蒋金鹏于本判决生效之日起十日内支付原告银川开源物业服务有限公司物业服务费2570.4元；二、驳回原告银川开源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋金鹏负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二〇一九年九月十八日书记员 于哲本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。