云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1602号原告：王某1，男，2014年3月12日出生，蒙古族，系北京市朝阳区居民。法定代理人：王某2，女，1984年11月26日出生，蒙古族，系北京市朝阳区居民。系原告王某1之母。委托诉讼代理人：王奕、张社，系云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳盛泰房地产开发有限公司。住所地：云南省西双版纳傣族自治州景洪市宣慰大道142号。统一社会信用代码：91532800668295937G。法定代表人：张强，职务：董事长。委托诉讼代理人：胡波、张骞，系云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。第三人：张佼苑，女，1985年3月21日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州景洪市居民，现住景洪市。第三人：胡莎莎，女，1984年10月23日出生，汉族，系云南省西双版纳傣族自治州勐海县居民，现住景洪市。第三人：孙怡，女，1971年6月5日出生，汉族，系云南省昆明市盘龙区居民，现住景洪市。原告王某1与被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称版纳盛泰公司）及第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某1委托诉讼代理人王奕、张社、被告版纳盛泰公司委托诉讼代理人张骞、第三人张佼苑、胡莎莎到庭参加诉讼，第三人孙怡经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还江南翡翠项目××××号房的《商品房购销合同》，并承担不按时交房的违约责任（支付违约金10万元）；2、判令被告交付“江南翡翠”项目××××号房并配合办理不动产登记手续；3、判令被告支付原告为实现合同权利而支付的律师费10000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告王某1变更增加诉讼请求为：1、判令被告与原告签订“江南翡翠”项目××××号房的《商品房定购协议》成立商品房买卖合同；2、判令被告协助办理“江南翡翠”项目××××号房不动产登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月7日，王岸国与被告签订《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，双方约定王岸国向被告定购“江南翡翠”项目××××号商品房，房屋总价869116元，定金269116元等具体的相关事项。签订协议当日，王岸国按照被告要求，向被告支付购房定金269116元，被告在收到款后向王岸国开具了收款票据，上述经过第三人作为被告公司工作人员为王岸国办理了相关手续。后经王岸国同意，原告与被告签订了《商品房购销合同》并办理了商品房买卖合同备案登记等购房手续，签订《商品房购销合同》时，被告以签字盖章为由将合同留下未交付给原告。被告现已交房，被告至今未办理不动产登记手续，原告购买取得××××号房的合同权利未实现。为此，提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告版纳盛泰公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定。本案双方已在《订购协议》中明确约定了将来订立正式买卖合同的时间是2018年3月7日前，可见该《订购协议》满足预约合同的性质。本案中原、被告双方未在预约合同中就“付款方式、付款时间、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜”等重要条款达成一致。因此，原、被告双方签订的《订购协议》不具备认定为正式购房合同条件。另需要说明。原告所提供的《订购协议》，该协议内容并非被告真实意思表示。相关合同、发票及交房行为均是本案第三人在违背被告真实意愿下与原告私自订立的，而第三人不具备与业主签订正式购房合同的权限。因此，才会出现有网签而无正式购房合同的情况。因此，应驳回原告的诉请。第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡述称，2018年3月及5月，原告和邱君明、王岸国、王莉到景洪市看房，通过第三人张佼苑接待介绍后，表示想一起购买几套房，因当时公司正在和承建商浙江海天打官司（注：此官司从2016年10月至今未结，因此，公司所有未网签的房屋从2016年10月底至今一直被法院查封，直到2018年5月解封了60来套超额查封的房屋，因解封前客户已交了部分房款，所以原告和邱君明、王岸国、王莉的6套房屋均已被解封），在查封期间，公司资金严重短缺，各种支出和税金导致公司运转非常困难，公司负责人朱黎光给销售部下达指示，要求公司员工对客户隐瞒官司情况继续卖房，对外宣称是系统出现问题导致无法网签合同，客户如有意向购房，可按照正常流程收取房屋全款及首付款，财务收款后直接开具正式收据和发票。因此，原告和邱君明、王岸国、王莉在此期间陆续买了诉争房屋，也同公司签订了商品房定购协议，并支付了相应购房款，并开具了收款收据和发票，全款支付了2-××××、1-××××的二套房，领导同意该二套房未签购房合同便可提前收房进行装修，现客户已入住，另外四套房也支付了相应首付款，因属于按揭贷款，需要签订购房合同后做银行贷款并放款后才能交易，因此，尚未装修入住。因公司销售时管理不完善，没有规范的管理制度，一切的目标都是以客户交钱为结果导向，自进入江南翡翠工作以来，一直秉承领导的宗旨，如有客户定了房一律不给退，尽量劝导其继续购买，实在无法购买要退换的客户，就告知客户无任何条件和期限的限制都能让客户更名或换房，只要公司不退钱给客户就行。公司员工都按照公司领导的要求卖房及办理购房相关手续，也正好经办了原告和邱君明、王岸国、王莉购买此房屋的过程，对当时的购房及付款过程基本清楚。因在2018年6月就离开了江南翡翠，解封后购房合同未完善问题就不太清楚了。第三人在江南翡翠工作，所有工作行为是受公司领导的安排指示行事，代表公司行为，不应承担与本案有关的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案事实部分争议的焦点:原、被告是否订立商品房买卖合同的事实的确认问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”，该条第二款的规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。本案中，原告王某1提供的《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号：ＪＨ2018061××××82）充分证明原、被告已订立《商品房买卖合同》并办理《商品房买卖合同》登记备案，且已交付房屋。因此，原、被告已订立《商品房买卖合同》的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月7日，王岸国与被告订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，协议约定：王岸国定购被告版纳盛泰公司开发建设的“江南翡翠项目”××××号商品房，建筑面积140.18平方米，优惠后建筑面积单价6200元每平方米，优惠后商品房总价869116元。该商品房总价款仅为房价，不包括应当由王岸国支付的相关税款和各项费用，在商品房总价款不变的基础上，商品房的具体计价方式、建筑面积、套内面积以《商品房购销合同》的约定为准。在本协议签订时，王岸国应向被告版纳盛泰公司支付定金269116元，该定金在签订《商品房购销合同》后转为所购房款。王岸国应于2018年3月7日至合同能签暑后通知客户之日起一周内到被告版纳盛泰公司办理相关购房手续。被告版纳盛泰公司在王岸国按规定办理购房手续的情况下，不得将王岸国定购的商品房另行出售，否则双倍退还王岸国所支付的定金。本协议于双方签订《商品房购销合同》时自行终止，所有购房事项以《商品房购销合同》约定为准。本协议自双方签字（捺印）、盖章并在原告王莉交付定金后生效。2018年5月18日，经王岸国同意，王岸国将该“江南翡翠项目”××××号商品房转让给原告王某1，并于2018年6月12日，原告王某1法定代理人王某2向被告版纳盛泰公司支付房屋全款并代表原告王某1与被告版纳盛泰公司订立《商品房买卖合同》及办理《商品房买卖合同》登记备案，被告版纳盛泰公司至今未向原告王某1交付《商品房买卖合同》文本，被告版纳盛泰公司已向原告王某1交付房屋，原告王某1现未办理房屋不动产登记。另查明，第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡曾系被告版纳盛泰公司江南翡翠项目销售员工，王岸国由第三人张佼苑负责接待并代表被告版纳盛泰公司与王岸国订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》和与原告王某1法定代理人王某2订立《商品房买卖合同》并办理《商品房买卖合同》登记备案。本院认为，本案适用法律争议的焦点：原告王某1各项诉请是否符合法律规定的确定问题。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告订立《商品房买卖合同》的事实已在事实部分予以确认。因此，原告王某1要求签订“江南翡翠”项目××××号房的《商品房定购协议》成立商品房买卖合同的诉请，不符合法律规定和无实际意义，应不予支持。原、被告订立的《商品房买卖合同》成立并合法有效，被告版纳盛泰公司向原告王某1出售房屋并已交付，有协助原告王某1办理房屋不动产登记的附随义务。因此，原告王某1要求被告版纳盛泰公司协助办理房屋不动产登记的诉请，符合法律规定和本案事实，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司在符合办理不动产登记条件下协助原告王某1办理“江南翡翠项目”××××号商品房不动产登记；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13591元，由被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司负担，并由被告西双版纳盛泰房地产开发有限公司向原告王某1径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  雷卫东人民陪审员  黄志玲人民陪审员  王远峰二〇一九年九月二十九日书 记 员  彭 荟