湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初8886号原告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。委托诉讼代理人：李斌全，湖南和润律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：李熙，男，1988年6月25日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司诉被告李熙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员方文独任审理，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人殷杰与被告及其委托诉讼代理人鄢阳洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司向本院提出的诉讼请求为：1.确认被告于2019年5月5日的《商铺租赁合同》违约解除；2.判决被告支付装修期和经营免租期的租赁费用共计7491元；3.判决被告支付2019年4月1日至2019年5月5日欠缴租赁费用共计5225.80元；4.判决被告支付2019年4月1日至2019年5月5日欠缴租赁费用的滞纳金2383元（暂计算至2019年8月31日，此后按照每日3‰计算至清偿之日至）。其事实与理由如下：2018年11月5日，被告与原告签订租赁合同和补充协议，合同约定：原告向被告出租位于长沙市天心区外国生活馆四层的场地，面积25平方米，用于经营乡夫ＢＢＱ品牌餐饮小吃，租赁期限自2018年11月10日起至2020年11月9日止，租赁期限内装修期自2018年11月10日至2018年11月25日，被告应在2018年11月25日前完成装修并开业。此后自装修期届满至次日起计35天为经营免租期。第一个租赁年度的每月租赁费用为4500元。合同签订后，被告进场进行装修并开始营业。2019年5月5日，被告向天心区法院起诉，要求解除与原告的租赁合同。按合同约定，租赁期为2年。在长期租约的基础上，原告给予被告装修期间和经营初期共计50天免租，但被告在合同履行中欠缴租金，并以诉讼方式单方面违约解除合同，依合同约定，承租方无权要求退还已付保证金或其他费用，还应补缴该期间的租金。被告李熙辩称：《商铺租赁合同》被告已向天心区人民法院起诉要求确认合同无效，也已经开庭审理，现原告诉称解除《商铺租赁合同》违反了“一事不再理”原则，依法应当予以驳回。原告要求被告支付装修期和经营免租期的租赁费用没有事实依据，暂且抛开涉案的《商铺租赁合同》的效力问题，该合同是明确约定装修期和经营免租期是不需要交纳租赁费用的；再者，《商铺租赁合同》是原告提供的格式合同，根据法律规定，即使对于装修期和经营免租期租赁费用的收取有不同的解释，也应该参照有利于被告的解释。原告要求被告支付2019年4月1日至2019年5月5日租赁费用没有事实依据，原告事先虚假承诺，诱导被告与其签订租赁合同，其后一直没有依照承诺开业，且原告没有依照租赁合同的约定书面告知被告商铺交付的时间，因此，租赁费用收取的条件未成就。原告要求被告支付滞纳金没有事实与法律依据，《商铺租赁合同》是无效的，且违约方或者说过错方是原告，原告无权要求被告承担违约责任；《商铺租赁合同》是格式合同，其违约条款只约定了被告的违约责任，免除了原告的违约责任，应属于无效条款；滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，原告不属于行政机关，无权向被告收取滞纳金，且合同约定日千分之三的滞纳金标准是明显过高的。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明：2018年11月5日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区外国生活馆项目Ｌ418-2号商铺出租给乙方，商铺租赁面积为25平方米，乙方承租该商铺用于经营乡夫ＢＢＱ品牌餐饮小吃；租赁期为自交付日起2年，即从2018年11月10日起至2020年11月9日止；甲方应于2018年11月10日前交付商铺给乙方，如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延，以交付通知书为准；商铺的装修免租期自交付日起15天，即2018年11月10日至项目开业前2018年11月25日，乙方享有35天的经营免租期，免租期自装修期届满至次日起计算；乙方应在2018年11月25日前完成装修并开业；商铺第一个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米180元，月保底租赁费为4500元；第二个租赁年保底租赁费用按租赁面积计算，每月每平方米192元，月保底租赁费为4815元；每月保底租赁费用包含租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元／平方米／元；商铺保证金为13500元，装修押金为5000元，装修期及经营免租期经营管理费为35元／平方米／月；乙方应自装修期届满之次日或乙方开业日（两者中以较早者为准）起计付租金，双方同意租金按商铺租赁面积计算；乙方应以每三个自然月为一期于每期首月一日前向出租房支付当期的保底租赁费用。乙方应按期向甲方支付租金、经营管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方方需按欠缴总额的千分之三向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告向原告支付了3个月的商铺保底租金13500元以及商铺保证金13500元、装修押金(含出入证押金200元)5200元及垃圾清理费、管理服务费、公示牌、工本费348.75元，合计32548.75元。另查明，原告系受产权人委托对涉案外国生活馆进行整体经营管理，并对外出租。原告向被告交付的L418-2号为涉案商场4楼楼面的一个区域，并包括部分公共通道。被告交付时，该区域无地上建筑物、附属物、墙体，未与其他区域隔开。原告对该区域进行了部分装修，支付了装修款29800元和广告牌费用10800元，并未营业，原、被告也未向有关行政机关办理报建、审批手续。2019年9月初，被告将L418-2号商铺进行了拆除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人在自愿平等的基础上达成，但原告及涉案商场业主就涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，无法证明其对涉案商铺享有合法出租权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此，原告与被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求确认租赁合同于2019年5月5日解除的问题，本院已在（2019）湘0103民初6043号案件中确认双方签订的《商铺租赁合同》无效，本案不再另行处理。关于原告的其他诉讼请求问题，原告未提交相应的证据予以佐证，依法应当承担举证不能的法律后果，其诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费178元，减半收取89元，由原告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方文二〇一九年九月二十六日代理书记员  冯莎