广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16813号原告：关志燃，男，汉族，1991年4月30日出生，住址广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：萧伟林，系广东瀛双律师事务所律师。被告：陈家教，男，汉族，1987年9月7日出生，住址广东省徐闻县,委托诉讼代理人：唐爱娣，系广东纵横天正律师事务所律师。原告关志燃诉被告陈家教房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年8月14日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人萧伟林及被告委托诉讼代理人唐爱娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的合同；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告向原告支付因被告违约造成的损失50000元；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：案外人陈国雄是佛山市禅城区锦华路**首层**的所有权人，其将该商铺出租给原告经营、使用，原告承租该商铺后花费巨资对该商铺进行装修并投入使用。2019月5月初，原告因业务扩展，不需要使用该商铺，在征得案外人陈国雄同意后，需要将商铺转让给第三方，并由第三方向原告支付商铺转让款。2019年5月12日，被告得知原告需要将上述商铺转让给第三方，便多次主动联系原告要求承租该商铺。经双方协商，双方同意：原告以120000元价格将上述商铺转给被告，被告先向原告支付定金50000元。2019年5月13日，被告向原告支付50000元定金，原告亦向被告出具《收据》（编号9703521）予以确认，同时双方在收据上约定：“今收到陈家教金山街店面转让费定金，如甲乙双方违约则赔付50000元。”但是，被告向原告支付50000元定金后，不仅一直没有向原告支付商铺转让余款70000元，而且还多次以各种理由（包括但不限于物业阻扰等）打电话联系原告表达不想要商铺、希望退还定金等意思表示。由于被告的失信行为，导致原告在这两个月错过多个比被告出价高的客户，而且还令原告额外造成2019年6月租金损失。鉴于一个案件处理平均时长不低于三个月，必定对原告额外造成三个月商铺租金、水电损失。2019年5月30日，原告委托广东瀛双律师事务所萧伟林律师向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同，该函亦已于2019年6月3日送达。但是，被告收到该函后拒绝履行合同。原告认为，在原告和被告签订《收据》就转让涉案商铺的定金、违约条款等条款达成一致意见后，被告虚构各种理由拒不履行合同已构成根本性违约，原告有权单方解除合同。另，由于被告的违约行为给原告造成不可估量的损失，原告有权要求被告赔偿原告损失的同时，并要求被告按照合同约定向原告支付违约金50000元。为维护自身合法权益，原告现向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称：一、被告认为，本案与佛山市禅城区人民法院审结的（2019）粤0604民初13590号定金合同纠纷一案，构成重复起诉，应按一事不再理原则，裁定驳回起诉。两案当事人相同，均为陈家教和关志燃；诉讼标的相同，为定金50000元，且本案实质上是原告关志燃否定（2019）粤0604民初13590号案裁判结果——不同意退回定金之诉。上述种种条件符合《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十七条之规定，属于重复起诉，应裁定驳回起诉。且，原告已对（2019）粤0604民初13590号定金合同纠纷一案提起了上诉，启动救济途径。二、针对原告第1项和第2项诉讼请求，首先，原、被告已口头达成一致意见：终止涉案商铺的转让协议。根据（2019）粤0604民初13590号案审理查明的事实及相关证据，原、被告双方在2019年5月13日见面洽谈转租涉案商铺之时，被告多次强调承租该商铺是用于销售臭豆腐，是否可以做（有无什么问题或应注意的问题），但原告为了尽快转租涉案商铺，信誓旦旦表示“可以”、“肯定可以做”。可从常识看，臭豆腐怎么可能没有一点味道，且原告在涉案商铺经营多时，非常清楚曾经在这里有人做过臭豆腐被投诉，甚至投诉到环保管理部门而被迫关门。故，本案虽说是被告主动提出不租赁涉案商铺，但原告主观上也有一定的过错。况且，被告次日跟东方广场物管处沟通，了解到曾经有人在涉案商铺做臭豆腐被投诉至关门之事后，在2019年5月15日（口头协议的第三天）及时电话原告，明确告知不再承租涉案商铺，希望原告能共同友好协商，退回定金。原告亦非常明确被告的意思，并表示如果被告不要涉案商铺，原告就转出去。即，双方口头上已经达成一致意思表示，终止双方关于涉案商铺的转让。其次，退一步说，假若认定为被告违约，原告根据定金法则也只能依法没收定金，超出定金部分应退还给被告。本案中，被告与原告双方达成口头转让协议后，为履行该协议依约支付定金50000元，《收据》中双方约定的违约金视为定金法则的通俗表达。但是，双方约定转让费为120000元，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，定金不得超过其20%，故，被告支付给原告的50000元中，最高认定24000元为定金，多支付部分26000元，原告应当依法退还给被告。再者，如上第一点所述，该问题已在佛山市禅城区人民法院审结的（2019）粤0604民初13590号案处理。因此，请法院依法驳回原告的起诉。三、针对原告第3项诉讼请求，如上所述，被告在与涉案商铺所属物业管理单位沟通了解到曾经有人在涉案商铺做臭豆腐被投诉至关门之事后，在2019年5月15日及时打电话给原告明确告知不再承租涉案商铺，即及时沟通止损。之后，涉案商铺未能转租出去，属原告个人事宜，与被告无关。且，原告至今没有提供任何证据证明其损失50000元的事实，更没有提供任何证据证明该损失是由被告造成的。故，原告第3项诉讼请求没有任何法律及事实依据，理应驳回。综上所述，被告恳请法院依法裁定驳回原告的起诉。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告身份证复印件，证明原被告具备诉讼主体资格。2、（2019）粤0604民初13590号民事判决书，证明：佛山市禅城区人民法院另案已认定被告的行为构成违约，该另案是违约方提起的诉讼，不影响原告起诉要求被告支付违约金，因为法律规定拥有违约金、定金决定权的是守约方，而不是违约方。3、情况说明函；4、陈国雄身份证；5、涉案商铺房产证，证据3-5均证明案外人陈国雄是涉案商铺的所有权人，其已书面同意由原告负责将涉案商铺转让给第三方，由此产生的转让费等收益由原告所有。6、银行转账凭证，证明因被告违约，导致原告多交三个月租金41600元。7、水电费收据（交款通知单、收款收据），证明因被告违约，导致原告多交三个月费用5200元，案件处理时长通常不会低于三月，原告对被告造成的损失不会少于70000元，因被告违约导致原告错失最佳转租时机，目前商铺仍然无法转租出去。8、《律师函》（2019年5月29日）及快递底单、送达情况记录，证明因被告一直拒绝履行合同，原告委托律师对其发出履约告知律师函，希望被告按照合同约定在2019年6月13日前如约履行。同时，该律师函已在2019年6月3日送达到被告。9、《律师函》（2019年6月17日）及快递底单，证明因被告收到原告履约告知律师函后仍一直拒绝履行合同，原告委托律师对被告发出解除合同律师函。同时，该律师函已在2019年6月21日送达到被告。10、《收据》，证明原告在2019年5月13日收到被告的转让定金50000元，收据上第二句话明确显示了违约金约定条款，如甲乙方违约，则需要赔付50000元。诉讼中，被告提交以下证据：（2019）粤0604民初13590号民事判决书、民事起诉状及证据资料，证明原、被告双方就转租房屋纠纷一案已经在佛山市禅城区人民法院审理完毕，案号是（2019）粤0604民初13590号，本案应当遵循一事不再理原则，裁定驳回原告的起诉。经质证，本院对证据认定如下：对原告的证据1、2，被告无异议，本院经审查，对真实性予以确认；对原告的证据6、7，有原件核对，本院对真实性予以确认，证明内容待后论述；对原告的证据3、4、5，结合证据6、7，能相互印证，本院对真实性予以确认；对证据8、9，被告确认收到，本院对真实性予以确认；对证据10，被告对三性予以认可，本院予以确认。对被告的证据，该组证据系（2019）粤0604民初13590号民事判决书及该案的有关案件材料，本院予以确认，证明内容是否成立待后论述。为查明案件事实，本院依职权调取了（2019）粤0604民初13590号案的开庭笔录，因双方当事人同意无需质证，故本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：2019年5月12日，原告与被告协商关于位于佛山市禅城区锦华路83号首层1AP24号商铺转让（实为转租）事宜。双方口头达成协议，由原告告将其正在承租的位于佛山市禅城区锦华路83号首层1AP24号商铺转让（转租）于被告，转让费用120000元。双方口头约定，达成协议后由被告先付定金50000元，与商铺所有权人面谈后支付转让费50000元，原告撤场时，被告支付余款20000元。2019年5月13日，双方签写《收据》，载明：2019年5月13日，今收到陈家教金山街店面转让费定金50000元，微信收款。如甲乙方违约，则赔付五万元。收款人：关志燃；交款人：陈家教。被告支付定金后，认为涉案商铺无法经营臭豆腐，遂不愿继续履行约定，要求原告退还定金50000元。双方协商不成，诉至本院。2019年5月30日，原告向被告邮寄《律师函》，要求被告于2019年6月13日前支付涉案商铺转让费余款70000元，否则将没收被告50000元定金并解除合同。被告于2019年6月3日签收。2019年6月17日，原告向被告邮寄《律师函》，称因被告未于2019年6月13日前支付涉案商铺转让费余款70000元，双方关于涉案商铺的转让约定已于2019年6月14日解除，不予退还被告50000元定金。被告于2019年6月21日签收。另查明一，涉案商铺权属人为陈国雄，其同意原告转让（实为转租）。另查明二，2019年6月1日、7月1日、8月1日，原告向案外人陈国雄分别支付涉案商铺6月、7月、8月租金，每月为13860元，合计41580元。2019年6月4日，原告向案外人佛山世纪东方物业经营管理有限公司交纳涉案商铺2019年6月份商场物业管理综合服务费778.80元，交纳2019年4月26日至5月25日自用水费155.42元、商铺自用电费损耗39.33元、商铺自用电费786.56元。2019年7月5日，原告向案外人佛山世纪东方物业经营管理有限公司交纳涉案商铺2019年7月份商场物业管理综合服务费778.80元，交纳2019年5月26日至6月25日自用水费118.61元、商铺自用电费损耗38.96元、商铺自用电费779.25元。2019年8月2日，原告向案外人佛山世纪东方物业经营管理有限公司交纳涉案商铺2019年8月份商场物业管理综合服务费778.80元，交纳2019年6月26日至7月25日自用电费损耗40.21元、商铺自用电费804.10元、自用水费163.60元。另查明三，2019年5月31日，陈家教另案向本院提起诉讼，请求判令关志燃退回定金50000元，并自起诉之日起至实际退回全部款项之日止按银行同期贷款利率计算利息；案件诉讼费由关志燃承担。本院以（2019）粤0604民初13590号案立案受理。该案审理中，本院查明：2019年5月12日，陈家教与关志燃协商关于位于佛山市禅城区锦华路83号首层1AP24号商铺转让（实为转租）事宜。双方口头达成协议，由关志燃将其正在承租的位于佛山市禅城区锦华路83号首层1AP24号商铺转让（转租）于陈家教，转让费用120000元。双方口头约定，达成协议后由陈家教先付定金50000元；与商铺所有人面谈后支付转让费50000元，关志燃撤场时，陈家教支付余款20000元。2019年5月13日，双方签写《收据》，载明：2019年5月13日，今收到陈家教金山街店面转让费定金50000元，微信收款。如甲乙方违约，则赔付五万元。收款人：关志燃；交款人：陈家教。陈家教支付定金后，认为案涉商铺无法经营臭豆腐，遂不愿继续履行约定，要求关志燃退还定金50000元。双方协商不成，诉至本院。该案中，双方确认未签订书面合同。陈家教陈述：确认收到关志燃的解除合同的律师函。关志燃陈述：要求解除合同，已向陈家教发出解除合同的律师函，其于2019年6月21日收到；陈家教的行为已经构成根本性违约，双方合同已经在第二份律师函送达之日即2019年6月21日解除，因此应当根据《收据》的约定，涉案的50000元定金应当用作抵扣违约金，不应当返还。该案经审理，本院认定：该案为定金合同纠纷，陈家教与关志燃就涉案商铺达成口头转让（转租）协议后，为履行该协议依约支付定金50000元，《收据》中双方约定的违约责任实为定金罚则的通俗表达。但是，双方约定转让费为120000元，依法定金不得超过其20%即24000元，故陈家教所支付的50000元中，24000元认定为定金。现因陈家教不愿继续履行协议而产生纠纷，且无证据证明关志燃存在违约行为，故陈家教主张关志燃返还定金并支付利息，理据不足，不予支持；超出定金部分的26000元，关志燃应退还；陈家教利息主张无法律依据，不予支持。据此，本院作出（2019）粤0604民初13590号民事判决：关志燃于判决发生法律效力之日起十日内退还陈家教26000元；驳回陈家教的其余诉讼请求。因关志燃不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院正在审理中。诉讼中，双方一致确认：被告于2019年6月3日和21日先后签收两份《律师函》；原告未交付涉案商铺给被告。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方就涉案商铺达成的口头转让（转租）协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议的诚实信用地地履行各自承担的义务。关于是否重复起诉。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案被告陈家教在（2019）粤0604民初13590号案中作为原告，其以关志燃（该案被告，本案原告）违约请求返还定金50000元，该案系定金合同纠纷。而本案原告的诉讼请求系主张解除合同及要求被告承担违约责任。两案的诉讼请求及诉讼标的均不一致，不构成重复起诉。因此，本院对被告主张本案为重复起诉的抗辩不予采纳。关于原告诉请解除双方就涉案商铺达成的口头转让（转租）协议。如前查明，被告拒绝履行双方达成的口头协议，构成根本违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定解除上述协议。因原告已于2019年6月17日以快递形式向被告发出《律师函》，被告于2019年6月21日签收。原告在该函中通知被告，称因被告未按照原告于2019年5月30日发出的《律师函》要求的在2019年6月13日前支付剩余转让费，因此，双方的上述协议于2019年6月14日解除。但原告并未在2019年5月30日发出的《律师函》中明确表示被告未在2019年6月13日前支付剩余转让费即解除双方协议，因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认上述协议于2019年6月21日解除。关于原告诉请的违约金50000元和损失50000元。本案中，被告与原告就涉案商铺达成口头转让（转租）协议后，为履行该协议依约支付定金50000元，《收据》中双方约定的违约责任实为定金罚则的通俗表达，故原告主张被告支付违约金50000元无合同依据，本院不予支持。至于原告诉请被告赔偿损失50000元，本案中，双方并未进一步就涉案商铺转租的租赁期间、租金及其支付方式、违约责任等事宜达成一致意见，双方的转让（转租）协议实为涉案商铺转租之预约，且双方达成口头协议后并未实际交付商铺，原告仍享有占有使用利益，被告亦在双方达成口头协议后的极短时间内向原告表示不想再履行约定。而原告之租金及物业服务费等费用支出系原告租赁使用商铺之必要和正常对价，与被告违约行为无因果关系。此外，原告亦未提供有效证据证明被告违约导致其丧失另行订立涉案商铺转租合同的机会及相关损失，故，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持。另外，原告因被告违约即使有一定损失，亦能以向被告主张定金责任予以弥补。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（1）确认原告关志燃与被告陈家教于2019年5月12日就佛山市禅城区锦华路83号首层1AP24号商铺达成的口头转让（转租）协议于2019年6月21日解除；（1）驳回原告关志燃的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1150元，由原告关志燃负担575元，被告陈家教负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年九月十一日书记员  原洁萍