江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初4403号 原告：泰州市姜堰区饮食服务公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道梁山村，统一社会信用代码91321204141350151N。 法定代表人：黄迎春，该单位总经理。 委托诉讼代理人：钱文静，女，1971年7月7日出生，汉族，住泰州市姜堰区。系该单位会计。 委托诉讼代理人：常旭玲，江苏指明路律师事务所律师。 被告：何剑，男，1977年7月30日出生，汉族，户籍地靖江市，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：张迎军，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 被告：姜堰区随客时尚茶餐厅，住所地泰州市姜堰区罗塘街道小梁山市场西侧二楼，统一社会信用代码92321204MA1Q1XK134。 经营者：何剑，男，1977年7月30日出生，汉族，户籍地靖江市，住泰州市姜堰区。 原告泰州市姜堰区饮食服务公司（以下简称姜堰饮食公司）与被告何剑、姜堰区随客时尚茶餐厅（以下简称随客茶餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序于同年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常旭玲、被告随客茶餐厅委托诉讼代理人张迎军及经营者何剑、被告何剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与姜堰市随之客时尚茶餐厅签订的三份房屋租赁合同；2.立即给付拖欠的房屋租金230008元，并承担违约责任，支付违约金13000元（暂定）；3.被告立即从租赁的房屋内迁出并将房屋交还原告；4.承担本案诉讼费、保全费用。事实和理由：原告及其分支机构姜堰区饮食服务公司小梁山市场和姜堰市随之客时尚茶餐厅分别于2009年7月18日、2009年9月20日、2009年5月31日签订三份房屋租赁合同，合同约定：姜堰市随之客时尚茶餐厅租赁原告自有的坐落在小梁山市场二楼西侧和局部三楼建筑面积为1387.2平方米的房屋及小梁山市场西大门北侧第一、二间门朝西的房屋用于餐饮经营。租赁期限分别为：2016年3月19日起至2024年3月18日止、2009年9月24日至2024年3月18日止、2009年6月1日至2014年3月18日。1387.2平方米的房屋租金第一年为人民币180000元，第二年起每年按上年租金4%的递增率逐年递增计算租金，19.72平方米的房屋第一年租金为9600元，从第二年开始以年4%递增，23.12平方米的房屋第一年租金为12000元,从第二年开始以年4%递增。合同同时约定：乙方逾期交付租金，除仍如数补交外，另支付违约金（每逾一日，按月租金的3%）给甲方，逾期三个月仍不交纳的，甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，被告开始尚能遵守合同约定，按时缴纳租金，可从2018年6月开始，被告未按合同约定支付租金，经原告多次催要至今未付。另，原告今年在被告起诉原告房屋租赁合同时方知姜堰市随之客时尚茶餐厅己于2010年3月被被告何剑申请注销，同一时间被告何剑又重新成立了姜堰市随客时尚茶餐厅，并营业至今。此情况被告从未告知原告，且两个企业仅一字之差，足以混淆视听。原告认为被告注销企业理应告知原告，而被告何剑作为姜堰市随之客时尚茶餐厅的投资人理应对注销企业的债权债务承担责任，且被告随客茶餐厅又是被告何剑开办的个体工商户，又实际使用案涉房屋至今，故所欠租金理应由两被告共同承担。现原告为维护自身的合法权益，特具此状，请求人民法院依法判准原告如上请求。 两被告共同辩称，1.不同意解除房屋租赁关系。2.被告不存在违约行为，2018年6月原告对小梁山市场进行施工，将被告经营的茶餐厅正门进行了围挡，致使被告无法正常经营，利益受损，为此，双方进行多次协商，原告同意租金减免、缓交，且赔偿金和租金进行抵扣。事实是被告不仅不欠原告租金，反而是原告欠被告的款项。3.被告在十多年来规范履约，按时缴纳租金，原告在起诉状中也予以了确认，说明被告是守约、守信的，发生争议，事出有因，不是被告不遵守约定。原告称自2018年6月开始，被告未按合同约定支付租金，正是原告将被告正门进行围挡施工致使被告无法正常经营的时间，且被告在2018年6月后，仍缴纳了部分租金，被告为此曾多次联系原告，要求及时妥善处理，但原告出尔反尔，依据合同法第六十八条规定，被告享有不安抗辩权，故此，被告并非违约，且即使原告认为被告违约，合同约定的违约计算标准属于过高，依法应予调整。4.原告第2项诉讼请求表明，原告有清晰履行合同的意愿。5.被告不存在隐瞒情况、混淆视听的情形，原告工作人员长期在被告经营的茶餐厅用工作餐，被告茶餐厅的营业执照是悬挂餐厅入口处，原告对随之客注销和随客成立经营的情况是知晓的。 本院经审理认定事实如下：2009年5月31日，姜堰市饮食服务公司小梁山市场（甲方）与姜堰市随之客时尚茶餐厅（乙方）签订《店房租赁协议书》一份，约定甲方将坐落于姜堰区小梁山市场西大门北侧第二间门朝西房屋，面积为23.12平方米，租赁给原告经营，租赁期限自2009年6月1日至2024年3月18日；第一年房租为12000元，从第二年开始以年4%递增；乙方不按时缴纳租金及水电费用，每逾期一天，按欠交租金、水电费金额的千分之三向甲方支付违约金，超过半个月仍不缴纳的，甲方有权单方解除协议，追究乙方的违约责任；等。 同年7月18日，原告（甲方）与姜堰市随之客时尚茶餐厅（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在姜堰区罗塘街道梁山路小梁山市场二楼西侧（从西向东第四根立柱为界）计1294.72平方米及局部三楼建筑92.48平方米，合计建筑面积1387.2平方米的房屋从姜堰区明月楼美食城租赁期满之次日起，按现状租赁给原告开办餐饮企业，原告对被告的房屋作了充分了解，自愿承租该房屋；租赁期限自2016年3月19日起至2024年3月18日止；该出租房屋第一年租金为人民币180000元，第二年起每年按上年租金4%的递增率逐年递增计算租金，每年分两次给付；被告出租的房屋在合同期内如因城市规划需要拆迁改造，原告应无条件服从，对原告的补偿按拆迁相关规定执行；由于被告产权矛盾或企业改制及其内部纠纷等其它原因致使原告不能够正常营业或停业的，被告除免除其期间的房屋租金外，另向原告赔偿此期间营业等其他相关损失，赔偿标准：影响一天以原告此前30日正常营业状况下平均营业额的40%为标准；乙方逾期交付租金，除仍如数补交外，另支付违约金（每逾一日，按月租金的千分之三）给甲方。逾期三个月仍不交纳的，甲方有权终止合同，收回房屋，事先取得甲方允许或谅解的除外。 同年9月20日，姜堰市饮食服务公司小梁山市场（甲方）与姜堰市随之客时尚茶餐厅（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定被告将姜堰区小梁山市场西大门北侧第一间门朝西房屋，面积为19.72平方米，租赁给原告经营，租赁期限自2009年9月24日至2024年3月18日；第一年房租为9600元，从第二年开始以年4%递增；乙方不按时缴纳租金及水电费用，每逾期一天，按欠交租金、水电费金额的千分之三向甲方支付违约金，超过半个月仍不缴纳的，甲方有权单方解除协议，追究乙方的违约责任等。 上述合同签订后，原告按约将房屋交给被告随客茶餐厅经营，被告按约支付建筑面积为23.12平方米租赁房屋的租金至2019年5月31日；按约支付建筑面积为1387.2平方米租赁房屋的租金至2018年9月18日，按约支付建筑面积为19.72平方米租赁房屋的租金至2018年9月23日。其后被告随客茶餐厅未按约向原告支付租金，经原告多次催要无果。 2010年3月10日，泰州市姜堰区市场监督管理局依申请核准注销个人独资企业姜堰市随之客时尚茶餐厅，其中债务、债权处理情况为：已清算完毕，无债权债务，所剩净资产10万元由投资人何剑收回。同年3月24日，泰州市姜堰区市场监督管理局依申请核准设立个体工商户随客茶餐厅，经营者为被告何剑。 另查明：1.姜堰市饮食服务公司小梁山市场系原告姜堰饮食公司的分支机构；2.自2018年6月至9、10月期间，泰州市姜堰区人民政府对小梁山农贸市场改造升级进行施工，期间在被告随客茶餐厅门口设有围挡，部分影响了被告的经营，原、被告就此产生争议。 以上事实有当事人提交的房产证、《店房租赁协议书》《房屋租赁合同》《租赁协议书》、照片、企业注销资料查询表、企业登记资料查询表及当事人的当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，案涉三份租赁协议均系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，当事人应按约全面履行义务。由于姜堰市饮食服务公司小梁山市场系原告姜堰饮食公司的分支机构，其经原告授权与姜堰市随之客时尚茶餐厅于2019年5月31日、9月20日签订的租赁协议，合同权利义务应由原告姜堰饮食公司承担。案涉三份租赁协议的原合同主体为姜堰市随之客时尚茶餐厅，被告何剑作为该茶餐厅投资人于2010年3月10日将该茶餐厅注销后，于同年3月24日又在该址设立个体工商户随客茶餐厅，并继续沿用案涉租赁房屋至今。由于作为原合同主体的姜堰市随之客时尚茶餐厅已于2010年3月10日注销，其所承担的合同权利义务消灭，故原告主张解除其与姜堰市随之客时尚茶餐厅签订的三份房屋租赁合同已无事实与法律依据，故本院不予支持。另因姜堰市随之客时尚茶餐厅注销后，被告何剑在原址重新设立被告随客茶餐厅，并继续沿用案涉租赁房屋，故被告随客茶餐厅与原告之间形成事实租赁关系，应由被告随客茶餐厅及其经营者何剑继续承担原合同约定的权利及义务。案涉三份租赁合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告应按约支付租金，其未按约足额支付租金，但其不支付租金事出有因，双方就此产生较大争议，且被告对租赁物投入大量人力、物力、财力，原告要求解除合同不利于市场交易的稳定性，且不利于保护承租人的合法权利。故原告要求被告腾空并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。 被告未按约足额支付租金，应承担继续履行的责任，但小梁山农贸市场改造升级进行施工期间，确对被告随客茶餐厅的经营造成了一定损失，故本院酌情扣减三个半月的租金用于弥补被告随客茶餐厅的损失，经核减，原告主张被告支付租金162922.34元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金，因被告非无故违约。双方之间确存在其他争议，故对原告主张的违约金，本院不予支持。被告辩称小梁山市场升级改造期间，其经营情况受到影响，且与原告达成以租金折抵赔偿的协议，但未向法庭提交其与原告达成租金抵扣赔偿款的书面协议，且被告以此为由拒交租金亦缺乏法律依据，故本院对该辩称意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，判决如下： 一、被告姜堰区随客时尚茶餐厅、何剑于本判决生效后十日内给付原告泰州市姜堰区饮食服务公司房屋租金合计162922.34元（详见附页）； 二、驳回原告泰州市姜堰区饮食服务公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和延迟履行金。 案件受理费4946元，减半收取计2473元，由原告负担722元，两被告负担1751元（原告同意其预交的案件受理费中的1751元，由被告直接支付，本院不再退还，两被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4946元。 审 判 员 肖立芹 二〇一九年九月十六日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附:欠付租金计算明细 一、关于建筑面积为23.12平方米的房屋 （合同签订日期：2009年5月31日） 被告欠付2019年6月1日至2020年5月31日期间租金17763元，扣减三个半月租金后，欠付租金计算为：17763元-17763元/年÷12个月×3.5个月=12582.13元。 二、关于建筑面积为1387.2平方米的房屋 （合同签订日期：2009年7月18日） 被告欠付2018年9月19日2019年9月18日期间租金198582元，扣减三个半月租金后，欠付租金计算为198582元/年÷12个月×3.5个月=140662.25元。 三、关于建筑面积为19.72平方米的房屋 （合同签订日期：2009年9月20日） 被告欠付2018年9月24日至2019年9月23日期间租金13663元，扣减三个半月租金后，欠付租金计算为：13663元-13663元/年÷12个月×3.5个月=9677.96元。 综上，扣减三个半月租金后，被告共欠付租金12582.13元+140662.25元+9677.96元=162922.34元（其中建筑面积为23.12平方米的房屋租金计算至2020年5月31日，建筑面积为1387.2平方米的房屋租金计算至2019年9月18日，建筑面积为19.72平方米的房屋租金计算至2019年9月23日）。