广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初1281号原告：台山市台城街道办事处南坑经济联合社。住所地：台山市台城街道南坑社区村民委员会桥头圩**。理事长：陈健壮，该社主任。委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓峰，广东志信律师事务所律师。被告：郑健洪，男，1975年1月24日出生，汉族，住台山市，原告台山市台城街道办事处南坑经济联合社（以下简称南坑经济联合社）与被告郑健洪租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南坑经济联合社的委托诉讼代理人许晓峰到庭参加诉讼，被告郑健洪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南坑经济联合社向本院提出诉讼请求：1.解除南坑经济联合社与郑健洪签订的《租赁房屋及土地合同书》（合同未履行部分为123500元）；2.判令郑健洪向南坑经济联合社支付2018年7月至2019年3月的租金9750元及违约金（其中2017年7月至2018年10月为3016元，2018年7月至2019年3月为1696.5元，以13000元为本金按同期银行贷款利率0.0435的四倍从起诉之日起计至付清之日），截止至起诉日，暂合计为14462.5元；3.判令郑健洪按年租金13000元的标准向南坑经济联合社支付场地占用费，从起诉之日起计至返还租赁场地给南坑经济联合社之日；4.判令郑健洪恢复租赁场所原状，即修复租赁场所西边39.25米长的围墙及房屋、租赁场所中间的10.2米的围墙、租赁场所北边长34.8米、宽5.8米的铁棚盖；5.由郑健洪承担本案诉讼费用。事实和理由：南坑经济联合社是坐落于台山市××街道办事处××号土地的使用权人及该土地的地上建筑物的权属人。2017年5月1日，南坑经济联合社委托台山市台城街道南坑社区村民委员会（以下简称南坑村委会）处理上述不动产的租赁事务。2017年7月26日，南坑村委会与郑健洪签订《租赁房屋及土地合同书》，约定由郑健洪承租坐落于上述土地的雪山祠房屋及土地（占地面积993.42㎡，建筑面积386.69㎡，实际面积以实地面积为准），租赁期限为2017年7月1日至2027年6月30日，其中2017年7月1日至2022年6月30日的年租金为13000元，郑健洪应于每年7月1日交付当期租金。其后，郑健洪没按约定的期限支付租金，其于2018年11月5日才支付2017年7月1日至2018年6月30日租期的租金，逾期16个月，由此产生的违约金为3016元（13000元×4.35％÷12月×16月×4倍）；自2018年7月1日至2019年6月30日租期的租金其仍未支付，截至起诉之日（2019年4月）已逾期9个月，由此产生的违约金为1696.5元（13000元×4.35％÷12月×9月×4倍）。郑健洪的行为已严重违反合同约定，根据租赁合同第七条第2款的约定，南坑经济联合社有权解除合同并要求郑健洪支付违约金。另外，郑健洪在没有告知南坑经济联合社的情况下，擅自拆除租赁场地西边39.25米长的围墙及房屋、租赁场所中间的10.2米的围墙、租赁场所北边长34.8米、宽5.8米的铁棚，已严重损坏租赁场所，根据租赁合同的约定，其应承担恢复原状的法律责任。被告郑健洪未作答辩。南坑经济联合社围绕诉讼请求提交了如下证据：1.土地使用权证、房地产权证，拟证明涉案房屋由南坑经济联合社所有、享有该土地的使用权，以及该土地的有关情况；2.《民主议事签名表》（2017年5月1日），拟证明经村民代表的民主议事，同意委托南坑村委会对外出租涉案房屋及土地，并签订租赁合同；3.《法律见证书》《租赁房屋及土地合同书》，拟证明南坑村委会与郑健洪于2017年7月26日签订租赁合同，约定将涉案房屋及土地出租给郑健洪以及约定相应的事项、责任等，该合同经过有关部门确认并经台城司法所见证，合法有效；4.照片三份，拟证明涉案房屋及土地的原貌以及现状，南坑经济联合社所有的出租给郑健洪的房屋已被拆除；5.《民主议事签名表》（2019年2月20日），拟证明南坑经济联合社经过村民代表的民主议事，同意解除涉案租赁合同，要求郑健洪支付租金、违约金及恢复原状，以及同意委托广东志信律师事务所代理本案并提起诉讼；6.参与民主议事的村民代表的居民身份证复印件及《广东省农村集体经济组织证明书》，拟证明村民代表的身份资格，其有权出席村民会议并在议事表上签字。本院于2019年7月6日向郑健洪公告送达了本案诉讼文书。郑健洪未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对南坑经济联合社提交的证据1、2、3、5、6，本院予以确认并在卷佐证。关于证据4，因无法证明南坑经济联合社主张的事实，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南坑经济联合社将坐落于台山市××街道办事处××号的土地使用权及地上建筑物出租并交付郑健洪使用。2017年7月26日，南坑村委会受南坑经济联合社的委托与郑健洪签订《租赁房屋及土地合同书》，约定租赁期限自2017年7月1日起至2027年6月30日止共十年，由郑健洪自签订合同时支付13000元作为合同保证金；2017年7月1日至2022年6月30日每年租金为13000元，2022年7月1日至2027年6月30日每年租金为14300元，由郑健洪在每年7月1日前支付当期租金；如郑健洪违约，不按时支付租金的，按其实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率四倍计收违约金，如郑健洪拖欠租金超过二个月或违反合同条款的，南坑村委会有权终止合同。合同签订后，郑健洪仅于2018年11月5日才支付第一期即2017年7月1日至2018年6月30日的租金，截至起诉之日，其仍欠2018年7月至2019年3月的租金9750元未付。本院认为，本案系租赁合同纠纷。南坑村委会受南坑经济联合社的委托，与郑健洪签订的《租赁房屋及土地合同书》合法有效，应受法律保护，双方均应按约定全面履行自己的义务。南坑经济联合社按照合同约定向郑健洪交付租赁物后，郑健洪未依约支付租金的行为违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，南坑经济联合社请求解除《租赁房屋及土地合同书》，符合合同约定及法律规定，予以支持。根据上述法律规定，南坑经济联合社主张解除合同，应自通知到达郑健洪时解除。因南坑经济联合社未通知郑健洪解除合同，因此，在南坑经济联合社提起本案诉讼后，自本院向郑健洪送达诉讼文书之日即2019年7月6日视为合同解除之日，《租赁房屋及土地合同书》应于2019年7月6日解除。因郑健洪违约而导致合同解除，其应赔偿南坑经济联合社因此所产生的损失。南坑经济联合社请求郑健洪参照合同约定按年租金13000元的标准，支付自2018年7月至2019年3月所欠的租金9750元，以及支付自起诉之日即2019年4月11日至实际返还租赁物之日的占有使用费，有事实根据和法律依据，予以支持。根据合同关于郑健洪应在每年7月1日前支付当期租金以及郑健洪逾期支付租金的，按其实际拖欠租金总额以银行同期贷款利率四倍计收违约金的约定，南坑经济联合社主张根据合同上述条款计算违约金，可视为南坑经济联合社因郑健洪逾期支付租金所产生的损失的计算方法。南坑经济联合社据此主张因郑健洪逾期至2018年11月5日才支付第一期（2017年7月1日至2018年6月30日）租金所产生的违约金3016元，以及主张郑健洪仍没支付第二期（2018年7月1日至2019年6月30日）租金所产生的违约金（暂计至起诉之日为1696.5元），予以支持。关于南坑经济联合社恢复原状的主张。因南坑经济联合社提交的证据不足以证明租赁物在交付时的具体状况，南坑经济联合社请求郑健洪修复租赁物的围墙及铁棚盖，证据不足，不予支持。郑健洪经传票传唤无正当理由拒不到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、《租赁房屋及土地合同书》于2019年7月6日解除；二、被告郑健洪应自本判决生效之日起七日内向原告台山市台城街道办事处南坑经济联合社支付租金9750元及违约金（暂计至起诉之日为4712.5元；从2019年4月11日起至付清之日止的违约金，以13000元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、被告郑健洪应自本判决生效之日起七日内按每年13000元的标准，向原告台山市台城街道办事处南坑经济联合社支付从2019年4月11日起至租赁物返还之日止的占有使用费；四、驳回原告台山市台城街道办事处南坑经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2770元（已由原告台山市台城街道办事处南坑经济联合社预交），由被告郑健洪负担。原告台山市台城街道办事处南坑经济联合社多预交的案件受理费2770元，由本院予以退回；被告郑健洪应向本院补缴案件受理费2770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈一飞人民陪审员  伍 军人民陪审员  张健能二〇一九年九月九日法官助理邱星新书记员梅锐