福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)闽0503民初5863号 原告：赵太隆，男，1953年2月25日出生，台湾地区居民，住台湾省高雄市新兴区。 委托诉讼代理人：刘杏山，福建闽荣律师事务所律师。 被告：丰泽区恒天雨衣厂，经营场所泉州市丰泽区城东东星社区玉塘路166号（兴隆堂木业工艺楼三层），注册号350503600341262。 经营者：俞丽玉，女，1963年1月17日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：杨艳芳，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许志君，北京中银（泉州）律师事务所律师。 原告赵太隆与被告丰泽区恒天雨衣厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘杏山，被告丰泽区恒天雨衣厂及其委托诉讼代理人杨艳芳、许志君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵太隆向本院提出诉讼请求：1、判令被告丰泽区恒天雨衣厂立即支付原告租金11万元及逾期支付资金被占用损失（其中4万元的损失自2016年12月1日起，46000元的损失自2017年6月1日起，24000元的损失自2017年12月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更上述诉讼请求第1项为：判令被告丰泽区恒天雨衣厂立即支付原告租金112000元及逾期支付资金被占用损失（其中4万元的损失自2016年12月1日起，6万元的损失自2017年6月1日起，12000元的损失自2017年12月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止）。事实和理由：2014年11月20日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告承租原告赵太隆名下址在泉州市丰泽区仕公岭福厦公路边的厂房的第二、三、四层作为商用。合同中约定，在2017年11月30日前的租金为每月1万元，2017年12月1日至2020年11月30日的租金为每月12000元，每六个月为一付款期，付款期为每年的12月1日和6月1日。合同签订后，原告依约将厂房交给被告，但自2017年2月起，被告就没有支付租金给原告（2017年2月至2017年8月期间被告每月支付给原告代理人陈志斌2000元的管理费，以便陈志斌提供代缴水电费、物业管理等服务）。上述租金经原告多次催讨，被告拒不支付。另，案涉厂房没有产权证，对于没有相应的建设工程规划许可证的房屋用以出租，租赁合同是否有效，由人民法院作出认定。 被告丰泽区恒天雨衣厂辩称,（1）被告租赁原告的厂房后一直严格按照原告的要求每季度按期支付租金，不曾拖欠过一次租金；（2）被告于2016年11月3日向原告的代理人陈志斌转账51000元，用于支付2016年11月至2017年1月的租金，因此，被告不曾拖欠原告2017年1月的租金，原告诉请被告按4万元为基数计算2016年12月1日起的损失没有事实依据；（3）2017年2月的租金未付系因原告当时告知被告，原告与丰泽区住建局确定了补偿方案，2月份可能要拆迁，所以2月租金不用支付，后原告便于2017年3月份租赁新的厂房；（4）之所以被告于2017年3月至2017年8月期间，每月仅支付2000元租金，是经过双方协商后原告同意的，被告不存在故意仅支付部分租金的情况。事实上，当时涉案房屋将被拆迁，涉案房屋的周边租户大部分自2016年底开始没有支付租金。被告支付租金到2017年1月，因原、被告与住建局三方未谈妥，暂时不会拆除，被告便与原告协商，要求继续使用厂房，原告说聘请陈志斌代收租金，每月需支付工资给陈志斌，要求被告每月支付2000元的租金给陈志斌，其他的租金不再收取。后被告按照原告的要求于2017年2月开始逐月支付租金，同时仍通过原告缴纳水电费，原告在收到水电费、租金后照例向被告开具相应的收款收据，该事实有被告提供的《收款收据》为凭，收据上可以体现“收到俞丽玉二、三、四楼厂房租金，合计人民币2000元”，可见，厂房每月的租金自2017年3月起为2000元是双方予以认可的。被告认为，依据双方签订的《厂房租赁合同书》，若被告超过5日未支付租金的，原告有权停止使用租赁物内的水电设施；超过一个月未支付的，原告有权解除合同。但原告没有，且仍按照之前的交易方式向被告出具《收款收据》，可见原告对于被告自2017年2月起每月支付2000元没有异议；（5）被告自2017年8月起不再支付租金也是双方协商后，原告予以同意的，且当时原告已经与丰泽区住建局签订《房屋补偿安置协议书》，该房屋的所有权归属于丰泽区住建局，原告无权再向被告要求支付租金。因涉案房屋已经逐步被拆除，被告也于2017年3月租赁新的厂房，陆续搬迁至新的厂房，双方协商后原告同意不再收取被告租金（被告为何已租赁新厂没有全部搬迁系因被告相关补偿事宜未与丰泽区住建局谈妥）。另，据原告在鲤城区人民法院【案号：（2018）闽0502行初52号】的庭审陈述，《安置补偿协议书》系在2017年8月份签订的，那么根据该补偿协议书第五条“被征收房屋移交及拆除”规定，涉案房屋在合同签订之日起7日后归丰泽区住建局所有，因此，原告向被告主张2017年9月至2018年1月的租金没有事实和法律依据；（6）原告已于2018年1月26日向被告退还租赁涉案房屋的押金，双方不存在租金方面的争议。若原告认为被告自2017年2月拖欠租金，原告也一直没有对被告提出相关的主张或催讨，直至被告向丰泽区人民法院起诉原告应支付被告所享有的拆迁安置补偿款后才予以提出。可见，原告之前对被告的租金支付是没有异议的。被告认为，一般情况下，出租方退还承租人的押金是在双方没有租金、房屋维修等争议的情况下退还的，否则出租方会用以押金抵扣尚欠的租金或维修费用等。本案中，原告于2018年1月26日向被告退还厂房押金，该事实有陈志斌于2018年1月26日向被告转账（转账记录的附言上体现“退还俞丽玉厂房押金”）加以证明。被告认为，若被告自2017年拖欠租金，原告不可能不依据合同提出异议要求解除合同，也不可能在2017年1月份至2017年8月份如期向被告出具水电费及租金的收款收据，而没有提出异议，同时涉案房屋在合同签订之日起7日后以归丰泽区住建局所有，原告向被告主张2017年9月至2018年1月的租金没有事实和法律依据，且原告在2018年1月26日退还被告的厂房押金，没有用于抵扣拖欠的租金，可见双方对于租金问题不存在争议。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、台湾居民往来大陆通行证；2、《营业执照》及《经营者身份证明》；3、《国有土地使用证》；4、《厂房租赁合同书》；5、《综合楼厂房转让合同书》、《收款收据》（均为复印件）；6、《房屋腾空验收登记表》（复印件）。 被告提交了如下证据：1、《房屋征收补偿安置协议书》；2、《收款收据》；3、转账明细。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告对原告提交的证据1-3的三性无异议，认为2017年8月土地使用证已被丰泽区住建局收取；对证据4，认为如果被告拖欠2017年的租金，原告不可能在2017年1月至8月如期向被告开具水电费和租金的收款收据，不可能在2018年1月26日退还退还被告押金4万元而没有用于抵扣拖欠的租金，原告述称退还押金是为了安抚被告不符合事实；对证据5、6，认为其真实性无法确认，但被告确实是向原告承租厂房并支付租金，诉争厂房确实拆迁，被告于2017年10月份左右腾空交付。 原告对被告提交的证据1的三性无异议，对证明对象有异议，认为协议书只是一个约定，并不是一个事实的确认，虽然约定7日内搬空后归属住建局实施拆除，但被告拒绝腾空，房屋实际腾空时间是2018年1月，没有原、被告协商在2017年9月后不再收取租金的事实；对证据2的三性无异议，对证明目的和内容有异议，原告对被告每月只交2000元不是没有异议，只是考虑被告无法与征收部门达成补偿协议，害怕被告迟迟不搬出去导致原告无法向征收部门交付房屋，故虽然被告违约，原告只能暂时接受2000元租金；对证据3的三性无异议，对证明对象和内容有异议，原告在被告违约仍然退还押金，是为了安抚被告让其搬出去，方便原告向征收部门交接被征收房屋，逾期交付房屋的违约金一个月就是十几万，所以原告接受2000元租金，事后再催讨租金。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点予以分析认定。 根据经审核确认的证据和当事人的陈述，本院对本案主要事实认定如下： 案涉厂房坐落于泉州市丰泽区城东街道办事处东星社区（仕公岭福厦公路边），原告赵太隆系该厂房所附着土地的使用权人。2014年11月20日，原、被告签订一份《厂房租赁合同书》，约定原告将上述厂房的第二、三、四层及一层附属宿舍（共计面积3900㎡）出租给被告使用，租赁期限为8年，自2014年12月1日起至2022年11月30日止，原告于合同签订之日将房屋交付被告；合同约定从2014年12月1日起至2017年11月30日止的租金为1万元/月，2017年12月1日起至2020年11月30日的租金为12000元/月，租金支付周期为按每六个月为一付款期，每个付款期的首月1日付清，原告指定赵太隆、陈志斌为租金收取人；合同还约定租赁期间所发生的水费、电费由被告交纳；原告收取被告4万元作为租赁押金，合同期届满，经原告验收后再如数退回；在租赁期内，若被告欠交租金超1个月，原告有权提前解除合同；合同期内，若因政府部门对厂房的征用，原告在扣除相关水电等相关费用后须全额无息退还被告所付押金及剩余已预付的房租，因厂房征用所产生的相关政府搬迁补偿款项则均归被告所有，则本合同自行终止。上述合同签订后，原告依约将诉争租赁物交付被告使用。 2017年8月29日，因原告的上述厂房处于泉州市城东至北峰快速通道及两侧片区棚户区（石结构房）改造项目红线范围内，原告赵太隆作为被征收人，与征收部门、征收实施单位签订了编号10449BF《房屋征收补偿安置协议书》。2017年12月25日，原告与征收实施单位办理了房屋腾空验收登记手续。 原、被告在庭审中均认可，被告租房期间没有拖欠原告水电费用、没有损坏厂房设施，被告于2017年3月至2017年8月期间每月支付原告款项2000元，原告于2018年1月26日向被告退还租赁押金4万元。 本案主要争议焦点为：原、被告之间有无因厂房拆迁,约定对2017年间租金做出调整？原告关于被告尚欠其租金的主张能否得到支持？ 原、被告对争议焦点的意见与其诉辩意见基本一致。 本院认为，本案系原、被告之间的房屋租赁合同纠纷。因原告系台湾地区居民，本案属涉台民事案件，应参照涉外案件适用集中管辖的规定。根据最高人民法院关于指定福建省泉州市丰泽区人民法院跨区域集中管辖一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复，且案涉房屋坐落于泉州市丰泽区辖区，本院对本案依法享有管辖权。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案应当适用大陆法律作为本案准据法。 《最高人民法院》第一条第一款规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效；第二十五条规定，除该解释施行前已经终审的案件和该解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，其余城镇房屋租赁合同案件可以适用该解释。依照上述规定，本案诉争租赁物位于丰泽区城东街道办事处东星社区内，属于该解释的适用对象；本案的终审结果也会发生在该解释施行之后，故本案房屋租赁合同纠纷适用于该解释。原告赵太隆在庭审过程中就案涉租赁物提供了国有土地使用证，但该案涉租赁物未办理相应的房屋所有权证，也未取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准。依照上述法律解释第二条的规定，本案原、被告之间签订的《厂房租赁合同书》因案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而应认定为无效。《最高人民法院》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。关于原、被告有无约定对2017年间租金做出调整。原告在租赁合同中确认陈志斌为租金收取人，有权向被告收取租金。被告于2017年3月至2017年8月间按月支付原告款项2000元，陈志斌为此每月给被告开具了《收款收据》，每一张《收款收据》上均注明“收到俞丽玉二、三、四楼厂房租金（3月1日-3月31日）计人民币2000元”...，这与原告所述“被告每月支付的2000元是支付给陈志斌的管理费，以便陈志斌提供代缴水电费、物业管理等服务”相矛盾，结合租赁期间案涉房屋因被征收而面临拆迁的实际，陈志斌在本案中收取租金及为租户提供代缴水电费等服务的行为均属于代表原告履行职务的行为，原告关于被告应支付陈志斌服务费的主张，于法无据，本院不予采纳；被告关于原、被告之间约定对2017年间租金做出调整的主张，本院予以采信。 关于被告是否尚欠原告租金。原、被告因案涉房屋被征收而提前解除租赁关系，原告与征收实施单位于2017年12月25日办理了房屋腾空交付手续，原告据此认为双方租赁关系于2017年12月25日终止。陈志斌于2018年1月26日向被告转账汇款4万元,并确认汇款用途为“退还俞丽玉厂房押金”。根据交易习惯，押金主要是用于抵充承租人应当承担但尚未交付的相关费用，除合同另有约定外，出租人应于租赁关系消除时且承租人迁空、付清所有应付费用后将租赁押金全额退还承租人。案涉租赁合同约定“合同期届满，经甲方（原告）验收，若厂房配套设施不发生损坏，甲方如数退回押金”、“合同期内，若因政府部门对厂房的征用，甲方在扣除相关水电等费用后须全额无息退还乙方（被告）所付押金及剩余已预付的房租，则本合同自行终止”。原告认可被告租房期间没有造成其的房屋及配套设施的财产损失，也没有拖欠其水电费用。陈志斌退还押金的行为，是在代理权限内以原告的名义实施的民事行为，该代理行为产生的法律后果由原告承受。原告“害怕被告拒不搬迁，因此退还押金，希望被告搬走”的说法与事实不符，其在案涉房屋拆迁完毕后将押金退还被告，应视为双方所有费用均已结清。故原告关于被告尚欠其租金的主张，本院不予支持；被告关于原告退还押金的相应辩解意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第一条第一款、第二条、第五条第一款、第二十五条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告赵太隆的诉讼请求。 案件受理费2600元，由原告赵太隆负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄旭光 审 判 员  张文智 人民陪审员  郭丽娜 二〇一九年九月二日 书 记 员  杨实达 附:引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。 -11-