云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3657号原告：罗新荣，男，1982年11月2日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。原告：赵鹏燕，女，1983年5月8日出生，彝族，住云南省大理白族自治州宾川县。委托诉讼代理人：徐文学，云南一诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：冯东，男，1988年12月21日出生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号，统一社会信用代码9153011266264645XF。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，系昆明尊园房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告罗新荣、赵鹏燕与被告冯东、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗新荣、赵鹏燕及其共同委托诉讼代理人徐文学，被告冯东，被告昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗新荣、赵鹏燕向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告冯东于2018年7月9日签订的《二手房买卖合同》；2.依法判令被告冯东退还原告购房款及增值税款人民币410445.71元；3.依法判令被告冯东、昆明尊园房地产经纪有限公司赔偿原告损失人民币68056元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经被告昆明尊园房地产经纪有限公司员工第三人邓琼介绍，于2018年7月9日与被告冯东签订《二手房买卖合同》-（编号：ＷＨＫＭ201807091102340458490），购买被告冯东位于昆明市高新技术开发区，总价款为人民币1270000元。原告按照合同约定向告支付了首付款及缴纳了相关税费，办理过户登记后向银行进行按揭贷款，并开始对该房屋进行装修。在装修过程中，小区住户告诉原告，该房屋有过跳楼自杀死亡的事件发生，而原告在看房过程中和签订合同之前，问过第三人邓琼和被告冯东是否有过非正常死亡等事件，明确告知被告及第三人不会考虑购买“凶宅”，第三人邓琼和被告冯东明确答复没有过此类事件发生。原告经过进一步核实后，向第三人邓琼和被告冯东说明有过此事，第三人邓琼对此事予以默认，被告冯东仍然否认有过此事。之后原告要求退该房产和赔偿自己所遭受的损失，被告昆明尊园房地产经纪有限公司承诺给予处理，但一直找各种理由推脱。综上所述，被告冯东、昆明尊园房地产经纪有限公司及第三人邓琼违背诚信原则，没有如实告知原告该房产存在的瑕疵，隐瞒该房屋有过非正常死亡的事实，致使原告违背真实意思签订合同，损害了原告的合法权益。现原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告冯东答辩称：一、双方的《二手房买卖合同》是自愿签订，被告冯东已履行合同义务，被告冯东取得该房屋是通过司法拍卖，对于原告所谓的“凶宅”毫不知情，并不存在欺诈，也不存在违约。二、“凶宅”仅是民间封建观念，没有法律规定，按原告说法，有人是因患病自杀，不是故意死亡，且死亡时间距今已10年多，也未死于室内，原告要求解除合同时单方违约，被告同意终止合同，但要求被告赔偿人民币52380元。三、被告尚未收到尾款时，原告私自破门对房屋进行改造装修，室内物品损毁严重，给被告造成损失160600.8元。经核算，被告同意退还原告人民币197464.91元，其中增值税积极配合到不动产交易中心税后相关窗口处理退给原告。被告昆明尊园房地产经纪有限公司答辩称：我方已经履行了义务，并且已经交房，只是在交房的过程中，没有等冯东搬离就住进来，期间发生了争吵，期间我方不存在任何的违约责任，也不赔偿相应的金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2006年10月28日，报警人胡跃年报警称：“有人从七楼阳台上跳楼。”昆明市公安局国家高新技术产业开发区分局科医路派出所接到110指令后，派出民警赶至现场，民警赶至现场时120急救009号车三名医生已在对跳楼者进行急救，经30分钟的抢救，无效，确认跳楼者死亡。民警经询问得知，死者黄敏系自杀，从怡竹园4幢1单元601号房内的跃层7楼卧室阳台上攀爬出阳台护栏后跳下。2.2017年7月18日，被告冯东通过网上拍卖方式以人民币912693元的价格从变卖人昆明市西山区人民法院处购买了位于昆明市高新技术开发区房屋。3.2018年6月15日，原告罗新荣、被告冯东、昆明尊园房地产经纪有限公司签订一份《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同》，约定原告罗新荣与被告冯东通过昆明尊园房地产经纪有限公司购买被告冯东位于高新技术开发区C2-5地块昱竹园4幢房屋，产权证号云（2017）五华区不动权第0179037号，面积145.92平方米，成交价格为人民币127万元。同日，原告向被告冯东支付定金人民币5万元。2018年7月4日，原告罗新荣与被告冯东签订一份“房屋买卖合同补充协议”，约定涉案房屋的实际价格为人民币127万元，因过户需要，该房屋公证价格为人民币114万元，原告罗新荣仍按127万元交付给被告冯东。2018年7月9日，二原告与被告冯东签订一份《二手房买卖合同》，约定二原告购买被告位于高新技术开发区C2-5地块昱竹园4幢房屋，成交价格为114万元，二原告向被告支付首付款人民币29万元；二原告以商业贷款方式，申请个人房屋抵押贷款85万元。同时约定，除不可抗力外，二原告未按照约定时间付款的，应向被告冯东支付该房屋总价款百分之二十的违约金。二原告与被告冯东就上述《二手房买卖合同》在昆明市明信公证处进行了公证。同日，原告罗新荣向被告转账人民币306160元。2018年7月20日，涉案房屋登记至二原告名下。二原告因房屋交易支出交易税费等人民币111442.85元。庭审中，二原告陈述涉案房屋未申请办理个人房屋抵押贷款。4.2018年8月1日,二原告与云南绿钻装饰有限公司签订一份《室内装饰装修工程施工合同》，约定由云南绿钻装饰有限公司对涉案房屋进行装饰装修，开工日期为2018年8月1日，竣工日期为2018年10月1日。二原告因装修支出费用39386元。5.2018年11月13日，冯东作为原告以房屋买卖合同纠纷为由在本院另案起诉了罗新荣、赵鹏燕。本院依法于2018年12月29日作出（2018）云0102民初14379号民事判决书，确认诉争房屋内曾于2006年10月28日发生过自杀事件，当属人们一般观念中之“凶宅”，故被告冯东应当承担物的瑕疵担保责任。并判决由被告罗新荣、赵鹏燕于本判决生效后三十日内协助原告冯东办理位于昆明市高新技术开发区房屋不动产转移登记手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；”本案中，原告罗新荣、被告冯东、昆明尊园房地产经纪有限公司签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居合同》，合同对涉案房屋总价、支付款项、交房时间等作出了明确约定。随后原告与被告冯东为过户需要又再次签订了一份《房屋买卖合同补充协议》，约定房屋实际成交价为127万元，因过户需要约定该房屋合同公证价为114万，并按照上述补充协议约定的“房屋合同公证价114万”再次签订了一份《二手房买卖合同》。对此，本院认为，原告与被告冯东在签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖居合同》后，出于少缴税款的目的，又签订一份约定房屋总价较低的《二手房买卖合同》，双方在实际履行过程中也并非按照该《二手房买卖合同》的价格成交，双方签订《二手房买卖合同》的行为并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该《二手房买卖合同》应为无效，原告要求解除该份《二手房买卖合同》无法律依据，本院不予支持。但根据庭审中原告与被告冯东的意见，双方均不愿再继续履行双方之间的房屋买卖合同关系，且在本院作出的（2018）云0102民初14379号民事判决书中已经确认了二原告应当协助被告冯东办理位于昆明市高新技术开发区房屋不动产转移登记手续，因此，被告冯东应当退还二原告支付的首付款人民币356160元。至于二原告认为被告冯东存在欺诈行为，要求被告冯东赔偿税费人民币54285.71元及损失68056元的诉讼请求，本院认为，二原告未举证证明被告冯东存在欺诈的故意，并以诱使二原告作出错误意思表示为目的。亦未举证证明被告存在欺诈的行为，即捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况而与之订立合同的行为，故二原告要求由被告冯东承担全部税费人民币54285.71元及损失68056元的主张，本院不予支持。本案中，双方对履行合同中产生的相应税费、损失等，均未能提交证据证实对方存在过错，故本院依据公平原则确认由二原告与被告冯东分担相应损失。对二原告主张的装修费39386元，根据庭审查明的事实，二原告未按照合同约定的交房时间接收房屋，而是自行提前进入涉案房屋并对房屋进行了装修，故上述装修费应由二原告自行承担。对因办理房屋过户手续产生的增值税54285.71元、个人所得税、契税等税费33657.14元、公证费2460元、咨询费850元、评估费1140元等损失合计92392.85元，由二原告与被告冯东平均分担，故被告应支付二原告损失人民币46196.43元，对二原告超出法律规定的主张，本院予以驳回。至于二原告认为被告昆明尊园房地产经纪有限公司存在欺诈行为，要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司赔偿损失68056元的诉讼请求，本院认为，二原告在本案中是以买卖合同纠纷为由主张权利，但二原告与被告昆明尊园房地产经纪有限公司之间系居间合同关系，与本案不属同一法律关系，二原告的上述主张不应在本案中处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告冯东于本判决生效之日起十日退还原告罗新荣、赵鹏燕房屋首付款人民币356160元。二、由被告冯东于本判决生效之日起十日支付原告罗新荣、赵鹏燕损失人民币46196.43元。三、驳回原告罗新荣、赵鹏燕的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行指定金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币8478元，由原告罗新荣、赵鹏燕负担人民币1349元，由被告冯东负担人民币7129元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  罗振兴人民陪审员  郝宪忠人民陪审员  乔新云二〇一九年九月四日法官助理张海彤书记员范津海