陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终5991号上诉人（原审被告）：刘海望，男，1947年6月22日出生，汉族，雁塔监狱退休干部，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：黄越岭，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轶群，陕西至正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金玉秀，女，1945年11月17日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：黄越岭，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轶群，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李武定，男，1974年3月17日出生，汉族，陕西省土地整治中心干部，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王娟，陕西睿群律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖钰，陕西睿群律师事务所律师。上诉人刘海望、金玉秀因与被上诉人李武定房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16872号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海望、金玉秀上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初16872号民事判决；2、判令解除双方《购房资格转让协议书》；3、由李武定承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审判决认定“协议签订当日，刘海望向被告支付了转让费60000元，购房保证金2000元”，等同于刘海望自己向自己付款，属于认定事实错误。2一审法院认定李耀军持有益秦公司出具的购房款收款收据原件以刘海望的名义与该公司签订了《房屋认购协议》，实际上该购房协议系刘海望本人签订，一审法院认定事实错误。3、其因为身体原因，比李武定更需要诉争房屋，一审法院判决继续履行合同对其明显不公平。4、李耀军过世后，应裁定中止诉讼，需要等待继承人表明是否参加诉讼，一审法院并未在李耀军是否有遗嘱继承人、受遗赠人方面进行调查、询问。李武定辩称，关于“协议签订当日，刘海望向被告支付了转让费60000元，购房保证金2000元”，实际上等同于刘海望自己向自己付款的问题，系一审法院笔误。一审法院适用法律正确，刘海望声称身体状况恶化不属于情势变更的事由，一审程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李武定在一审诉讼请求：1、确认双方于2013年4月3日签订的《购房资格转让协议书》合法有效；2、刘海望、金玉秀继续及时全面履行合同约定的义务：即将位于西安市雁塔区，面积为133.6平米的房屋，协助其办理购房主体资格变更手续，直接更名登记在其名下及其他相关手续，并于判决生效后15日内履行完毕。3、判决生效后7日，刘海望、金玉秀向其支付协议书约定的违约金60万元及利息3万元。一审法院认定事实，2013年，陕西省西安监狱委托陕西益秦置业有限责任公司（以下简称“益秦公司”）代建商品房(职工集资)，刘海望退休前在陕西西安市司法系统工作，具备上述集资房的购买资格。2013年4月3日，李耀军（乙方、受让方）与刘海望、金玉秀（甲方、刘海望）及其配偶金玉秀签订了《购房资格转让协议书》，该协议书约定，甲方及其爱人仔细考虑后，自愿将本次单位福利房名额转让于乙方，现甲、乙双方自愿协商并就此事签订本协议，双方共同信守执行。甲方承诺1、保证上述房地产权属清楚、未来五证齐全，并有义务在签订房屋认购协议及正式《商品房买卖协议》时将乙方直接作为购买主体、且各种协议、收款收据、法律文书等必须确保乙方作为购买房屋的合法产权所有人及房产证的户主名字为乙方姓名（如产生过户费用全部由乙方承担）。2、乙方交付购房资格转让款后，此房的购买权归乙方所有，自此以后此房的买卖由乙方处理，甲方应予以积极配合。3、将本次购房资格转让乙方系甲方及爱人仔细考虑后的自愿行为。甲方及爱人任何时候不得以各种理由作出违反本合同的行为。4、甲方应确保乙方在本次购房中享有与甲方本人及甲方单位职工同等的优惠条件，且甲方有义务配合办理各种手续。5、本协议签字生效后，乙方即享有与买房有关的所有权利（所有权、使用权、处分权等），甲方均不得干涉。乙方承诺1、协议签订生效后当日内，乙方向甲方支付本次购房资格协议款共计陆万元整。2、购房款由乙方全部缴纳。3、乙方根据单位要求，办理有关事宜，必要时甲方有义务及时协助。违约责任约定，如一方违约需向守约方支付本次转让费的十倍作为违约金，不再变更。协议签订当日，刘海望、金玉秀（应为李耀军）向刘海望、金玉秀支付了转让费60000元，购房保证金2000元，刘海望、金玉秀向李耀军出具了收条。2013年10月24日，2016年8月16日、2017年5月，李耀军以刘海望的名义分别向益秦公司支付了购房款220000元、车位款130000元、购房款192000元，益秦公司出具相应的收款收据，该收款收据实际由李耀军持有。2018年8月18日，李耀军持有益秦公司出具的购房款收款收据原件以刘海望的名义与该公司签订了《房屋认购协议》，协议中载明认购房屋为：西安市雁塔区新安路东司法小区5-11101号。并向益秦公司缴纳了最后一笔购房款225978元。本案在审理过程中，协议签订人李耀军死亡，其共有四名继承人，妻子王彩莲、儿子李武定、儿子李安营、女儿李武静，其中王彩莲、李安营及李武静均表示：放弃关于《购房资格转让协议》的一切合同权利，且《房屋认购协议》中所约定的房屋与其三人均无关。故本案原告主体资格确认为李武定。一审法院认为，公民之间合法的合同关系受法律保护。本案中，李耀军与刘海望、金玉秀签订的《购房资格转让协议》中约定转让购房指标的行为系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。《合同法》确立了“鼓励交易”原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条将其明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。房屋作为一种不动产物权，我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要求，而非买卖合同成立的要件。本案中，刘海望作为单位职工，在获得集资建房资格后，即享有取得集资房屋的请求权。其与李耀军签订《购房资格转让协议》时，尚未办理房屋权属登记证书，虽未取得该集资房屋的所有权，但其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根据合同性质不得转让；（2）按照当事人约定不得转让；（3）依照法律规定不得转让。李耀军与刘海望、金玉秀之间的《购房资格转让协议》虽然约定为转让房屋的购买指标，实际上是集资建房的请求权的转让。民事法律行为以意思表示为要素。本案中，双方在平等、自愿、协商的基础上订立《购房资格转让协议》，是双方真实的意思表示。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的是集资建房的资格转让。综上所述，本案李武定与刘海望、金玉秀签订的《购房资格转让协议》既不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害第三人的利益，因此，该种情形并不在法律规定的合同无效情形范围内；同时，诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下达成了《购房资格转让协议》，就应全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。刘海望、金玉秀以其身体状况为由认为合同不具备继续履行的条件，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响物的流转的稳定性，对其辩称本院不予认可。故《购房资格转让协议》应认定为合法有效，双方均应依约继续履行合同。现李耀军死亡，其继承人李武定作为继承人主张权利，要求刘海望、金玉秀继续配合李武定办理合同更名手续及网签手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于李武定主张违约金一节，双方违约责任约定如此之高，其目的是为了保障合同的继续履行。现并不存在无法履行之事由，同时，集资房本身就是一种福利性质的，协议的双方在此实际均是受益方，考虑公平原则，对李武定该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十九条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条之规定，判决如下：一、李耀军与被告刘海望、金玉秀签订的《购房资格转让协议》合法有效，被告刘海望、金玉秀应当按照《购房资格转让协议》的约定继续履行，并在本判决生效之日起三十日内配合原告李武定在涉案房屋的开发商处办理原告持有的《房屋认购协议》的更名手续，将上述认购协议中的认购方变更为原告，并配合原告办理网签备案等后续购房手续。二、驳回原告李武定其余的诉讼请求。本案案件受理费19470元，由原告李武定负担9700元，由被告刘海望、金玉秀共同承担9770元，因原告已全部预交，二被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。本院二审查明，2013年4月3日，李耀军向刘海望、金玉秀支付了转让费60000元，购房保证金2000元。2018年8月18日，刘海望与益秦公司签订《房屋认购协议》。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，李耀军与刘海望、金玉秀签订的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，李耀军死亡，其法定继承人妻子王彩莲、儿子李安营、女儿李武静放弃继承，由儿子李武定继承诉讼及相关权利，符合法律规定，本院予以支持。刘海望、金玉秀上诉以其身体状况为由认为合同不具备继续履行的条件，主张解除合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定的解除条件，本院不予支持。据此，一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令继续履行合同，处理并无不当。刘海望、金玉秀上诉理由不成立，本院不予支持。综上，刘海望、金玉秀的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实部分有误，应予纠正，但适用法律、判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19470元，刘海望、金玉秀已预交，由刘海望、金玉秀负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇一九年九月二十四日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越