内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初2195号原告（反诉被告）：黄某，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：于某，呼伦贝尔市海拉尔区呼伦法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：欧阳某，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：吴某，内蒙古涛旭律师事务所律师。原告黄某与被告欧阳某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄某及委托诉讼代理人于某，被告欧阳某及委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告返还原告房屋租金2000000元，并给付违约金520000元；3.判令被告返还监控设备一套。事实和理由：原告黄某为开办幼儿园，与被告欧阳某在2019年5月9日签订房屋租赁合同，租用被告位于呼伦贝尔市××区的楼房。双方约定租赁期限为十年，租期自2019年6月1日起至2029年5月31日止3002原告先交5年的租金2600000元，被告提供房产证和2019年消防合格报告等相关文件。双方口头约定，室内地面铺地胶、墙面软包、室内各房间安装暖光灯、装修厨房购置设备、室外塑胶草坪1000平方米等都由被告负责。合同签订后，原告缴纳了2000000元的房屋租金并在楼房内安装了监控设备一套。但被告在原告起诉前未将房产证及2019年消防合格报告等文件交给原告，也未将房屋交付原告。原告要求被告履行合同约定义务，被告以种种理由推脱，导致原告无法实现合同目的，故诉至法院，请求判决解除原被告双方签订的房屋租赁合同，返还原告已经支付的房租1000000元，并按照约定支付违约金520000元。欧阳某辩称，原告违约在先，合同约定原告应当一次性缴纳房屋租金2600000元，但原告仅缴纳了2000000元，剩余600000元一直未能交付。另被告早就告知原告，房产证在办理中，并将购房合同及发票提交给了原告，可以证明原告拥有租赁房屋的所有权。现原告要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条规定的合同解除的构成要件。原告诉讼请求不成立，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。欧阳某向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告给付拖欠的房租尾款600000元，并向反诉原告支付自2019年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率5.6%计算至给付之日止的利息；3.判令反诉被告承担自2019年6月1日起至实际接收房屋之日的看管人员劳务费每月3000元。黄某辩称，反诉原告诉讼请求不成立，请求人民法院判决驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告黄某为开办幼儿园，与被告欧阳某在2019年5月9日签订房屋租赁合同，租用被告位于呼伦贝尔市××区的楼房。双方约定租期自2019年6月1日起至2029年5月31日止。原告先交5年的租金2600000元，被告提供房产证和2019年消防合格报告等相关文件。原告陆续向被告付款2000000元。至原告起诉前，被告未向原告交付房屋。原告以无法实现合同目的为由，请求判决解除原被告双方签订的房屋租赁合同，同时返还原告已经支付的房租2000000元，并按照约定支付违约金520000元。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，也未侵犯他人合法权益，房屋租赁合同依法成立并有效。原告在双方未约定支付租金期限的情况下向被告交纳了租金2000000元，履行了自己应履行的大部分义务。且原告在2019年6月1日前要求被告提交双方约定的消防安全合格报告，并承诺见到报告立即付款，但被告未按约定提交。被告向原告提交了购房合同及不动产发票等相关文件，可以证明被告是案涉房屋的所有权人。被告在本院主持调解的时候提交了海拉尔区消防大队建设工程消防验收意见书复印件，之后也未向原告提交有效书证。被告的主要义务是向承租人即原告提交房屋不动产权证及消防合格报告并交付租赁房屋，但原告未提交有效的消防合格报告，也未在约定时间内交付房屋。被告未按约定履行义务。原告租赁房屋的目的是开办幼儿园，由于房屋未及时交付，原告不能开展招生工作，合同目的已无法实现。被告主张因原告未按原告签名的承诺书履行义务，本院认为该承诺书系被告本人书写，内容有明显违反法律规定的情形，可以说明原告在承诺书上签名非本人真实意思表示，该承诺书无效。原告请求解除合同，符合有关法律规定，本院予以支持。原告要求被告返还交付的租金以及安装的监控设备与法有据，本院予以维护。原告要求的违约金过高，经本院释明，被告请求依法调整，对被告的该项请求本院予以支持。综上所述，原告诉讼请求成立，本院予以支持。反诉原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄某与被告欧阳某签订的房屋租赁合同；二、被告欧阳某返还原告黄某租金2000000元，并向原告支付自2019年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止的利息；三、被告欧阳某返还原告黄某监控设备一套；四、驳回反诉原告欧阳某的诉讼请求。以上二、三项款项及监控设备，于本判决生效后15日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26960元，减半收取13480元，由被告欧阳某负担。反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告欧阳某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  庄殿秋二〇一九年九月二十九日书记员  郭忠铖附本判决所依据的相关法律：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。