河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初1096号原告：高瑞英，女，汉族，1966年10月7日出生，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：张丹丹，河南中冶律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳居业房地产开发有限公司，住所河南省洛阳市瀍河回族区桂园路北端居业美丽家二期29幢-01，统一社会信用代码914103007112773726。法定代表人：贾书员，该公司总经理。委托诉讼代理人：史欣，男，汉族，1987年6月20日出生，住洛阳市栾川县，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师，一般代理。原告高瑞英诉被告洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称居业房地产公司）合同纠纷一案。本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告高瑞英委托诉讼代理人张丹丹，被告居业房地产公司委托诉讼代理人史欣、郁鹏到庭参与庭审。本案现已审理终结。高瑞英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《居业美丽家内部房屋认购协议》；2、依法判令被告返还购房款524000元，并按同期人民银行贷款利率支付自2015年12月22日起至实际付清之日止的利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年12月21日签订《居业美丽家内部房屋认购协议》一份，约定由原告购买被告开发的居业美丽家二期21号楼3001室房屋一套，面积131平方米，单价4000/平方米，该项目位于洛阳市××××以北，东至桂园路，西至爽明街规划路，北至洛川街，南至华林路。原告按协议约定向被告支付全部购房款，被告于当日出具《收据》一份，载明收到高瑞英人民币524000元整系付购房款（转账），并加盖公司财务专用章；该协议第二条约定：甲方（即被告）承诺交付使用日期为2017年6月30日。但时至今日，被告既未与原告签订正式的《商品房预售合同》，也不向原告交付合同约定的房屋。为维护合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。居业房地产公司辩称，第一原告所述认购协议属于自始无效，故原告第一项诉求不应予以支持。理由为原告诉请的房屋至今未取得预售许可证。依照最高人民法院审理商品房买卖合同的相关司法解释的规定，该认购协议自始无效。第二、原被告之间并未发生真实的购房关系，原告也并未向被告支付任何购房款，故原告第二项诉求不应由被告承担。原告主张的利息没有合同约定及法定依据，不应予以支持。第三、本案遗漏当事人，依法应当予以追加今世福公司为本案当事人参与诉讼，并承担相应责任。理由为2015年12月18日，被告与今世福签订商品房销售合同框架协议，由今世福公司出资认购房屋、签订相应的法律文本，并由今世福公司向被告支付认购房屋的款项，但原告诉请的房屋今世福公司未向被告支付任何购房款，所以本案应当查明原告是与谁签订的合同，并且购房款是否交付？交付给谁？这些核心环节，所以今世福公司与本案存在相应的利害关系，应当予以追加。第四、请求依法驳回原告对被告的各项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告高瑞英向本院提交第一组证据：《居业美丽家内部房屋认购协议》一份、《收据》一份。证明2015年12月21日，原、被告双方签订居业美丽家内部房屋认购协议，同日被告向原告出具了524000元收据一份。协议约定原告认购*****室住宅一套，被告承诺交付使用日期为2017年6月30日前。第二组证据：崔洪亮（原告高瑞英女婿）的黄金免费保管协议两份，特邀宣传员协议书两份，今世福珠宝质保单四份，《转让申请》两份。证明2015年12月16日姚晓曼、万利民将本人与今世福公司的债权83000元、58348元转让给崔洪亮。2015年12月16日经与今世福结算，今世福公司共计欠崔洪亮黄金款572094元。原告自认崔洪亮在今世福处兑换了18094元的银饰及彩金，剩余554000元中的524000元用于2015年12月21日崔洪亮岳母（原告高瑞英）与被告居业房地产公司签订《内部房屋认购协议》。原告自述剩余30000元作价购买被告的地下室，并且被告已经向原告交付了地下室钥匙。内部房屋认购协议，表明居业房地产公司愿意代今世福公司偿还该笔债务，也证明了居业房地产公司知晓崔洪亮将其对今世福公司的债权转让给高瑞英的事实。经质证，被告对第一组证据真实性有异议，该协议非居业房地产公司的真实意思表示。居业房地产公司未收到原告任何一笔购房款项。被告对第二组证据真实性有异议，原告未提供其与今世福公司之间债权债务关系的银行转账流水。两份转让申请没有今世福公司加章确认，转让申请仅为个人书写，并没有送达给债务人的相关证据，所以该转让行为没有发生效力。原告不能以他人与今世福之间可能存在的债权关系叠加入自己的债权金额。被告居业房地产公司向本院提供了《商品房销售合作框架协议》一份，证明原告所持有的的认购协议属于今世福公司，今世福公司与被告之间是房屋销售代理关系，合同证明原告没有向被告交付过购房款项，今世福公司也未向被告交付原告诉请的购房款，所以原告要求返还购房款的责任不应由被告承担。经质证，原告对商品房销售合作框架协议真实性无异议，但对证明方向有异议。原告认为该协议证明了居业房地产公司委托今世福公司销售房产，实际是以居业房地产公司名下的房产为今世福公司清偿债务。本案中今世福公司对原告的债务已经转让给居业房地产公司，居业房地产公司应承担向原告交房的义务。实际上居业房地产公司已经向高瑞英部分履行了清偿义务。高瑞英已经实际接收被告所开发的居业美丽家二期3号楼2单元2号地下室。经审理查明，认定事实如下：1、崔洪亮与高瑞英系岳婿关系。崔洪亮提交情况说明一份，崔洪亮将本人对洛阳今世福商贸有限公司的债权转让给岳母高瑞英，并告知债务人今世福公司，今世福公司指定高瑞英与被告居业房地产公司签订内部房屋认购协议。2、2015年7月5日，崔洪亮与今世福珠宝九都店签订黄金免费保管协议，保管的黄金产品价值109120元整。2015年7月9日，崔洪亮与今世福珠宝九都店签订黄金免费保管协议，保管的黄金产品价值207501元整。2015年8月29日，崔洪亮的今世福珠宝质保单，金额114125元。2015年12月16日，崔洪亮受让了姚晓曼、万利民与今世福公司之间的债权141348元，并注明用于购买居业美丽家的房款使用。以上金额共计572094元。3、2015年12月18日，被告居业房地产公司与洛阳今世福商贸有限公司签订《商品房销售合作框架协议》，约定乙方（洛阳今世福商贸有限公司）代销甲方（居业房地产公司）开发的商品房，乙方指派工作人员作为销售人员从事房屋销售工作，双方同意所销售的房屋的房款均经由乙方向甲方分批支付。乙方向甲方出具合同结算单并向甲方支付协议价格10%的首付款，甲方收到该首付款后，与购房人签订《房屋认购协议书》，并按照销售价格向购房人出具该房产总价款百分之百的收据。甲方应在房款支付后7日内，将购房人选购的该批房屋交付给乙方，办理房屋交付手续。4、2015年12月21日，居业房地产公司向原告出具收据一张，载明“今收到高瑞英21-3001伍拾贰万肆仟元整，系付认购房款（转账-新）”。同日，居业房地产公司（甲方）与高瑞英（乙方）签订居业美丽家内部房屋认购协议，约定乙方认购甲方开发建设的居业美丽家二期21号楼3001住宅一套，认购房屋单价4000/平方米，实际总价524000元，签署本认购协议书当天向甲方交清所购房款。甲方承诺交付使用日期为2017年6月30日前。本院认为，居业房地产公司与洛阳今世福商贸有限公司签订的《商品房销售框架协议》，名义上为居业房地产公司委托洛阳今世福商贸有限公司销售房产，实际上系居业房地产公司以其开发的房产为洛阳今世福商贸有限公司偿还所欠债务。本案中，依据原告提交的崔洪亮的黄金免费保管协议、今世福珠宝质保单、转让申请，可以认定洛阳今世福商贸有限公司对崔洪亮负有572094元的债务。原告主张崔洪亮将债权转让给了自己，并经原债务人今世福公司的同意。该主张与原告向法庭提交的《内部房屋认购协议》、《收据》中的内容相互印证，本院予以认可。根据《商品房销售框架协议》的约定，被告与原告签订《内部房屋认购协议》并出具《收据》，视为被告居业房地产公司认可并承担了洛阳今世福商贸有限公司对原告负有的债务524000元。该债务的转移已经债权人高瑞英同意。因此，被告居业房地产公司应承担向原告高瑞英交付房屋的义务。对于被告辩称的今世福公司未向被告交付任何购房款，不影响居业房地产公司向原告高瑞英履行合同义务。现原告要求解除与被告居业房地产公司签订的认购协议，并由居业房地产公司承担清偿524000元及利息的诉求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十四条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告高瑞英与被告洛阳居业房地产开发有限公司2015年12月21日签订的《居业·美丽家内部房屋认购协议》;二、被告洛阳居业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高瑞英购房款524000元及利息（以524000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年12月22日起计算至实际付清之日止）。如果被告未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9140元，减半收取4570元，由被告洛阳居业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  郭赟二〇一九年九月二十六日法官助理申晓静书记员王妍