西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初17382号原告(反诉被告)西安环普科技产业发展有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人赵明琪，该公司董事长。委托代理人高帅，德恒上海律师事务所律师。委托代理人李少伦，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西必康制药集团控股有限公司，住所地陕西省商洛市山阳县东。法定代表人李宗松，该公司董事长。委托代理人童明慧，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人郭云飞，陕西稼轩律师事务所律师。原告(反诉被告)西安环普科技产业发展有限公司（以下简称环普公司）与被告（反诉原告）陕西必康制药集团控股有限公司（以下简称必康公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2016年12月26日,陕西必康制药集团控股有限公司(作为承租人)与西安环普科技产业发展有限公司(作为出租人)签署了《房屋预留预租租赁合同》(下称“租赁合同”)。根据租赁合同的约定,原告将坐落于西安高新区XX城的西安XX园的G3幢研发楼整栋(121层)(下称房屋)出租给被告,租赁面积为31902平方米,租赁期限为自2017年03月31日起至2022年03月30日止。房屋移交日为2017年3月31日。在租赁合同签署后,被告于2017年3月14日向原告支付保证金人民币5,872,520.16元(下称“保证金”)。根据租赁合同的约定,原告于2017年3月31日将房屋移交被告。2017年4月28日,被告进一步签署了交房清单目录在房屋移交后,被告未按照租赁合同的约定向原告支付任何租金以及物业管理费。原告曾多次通过电话发送付款通知以及公函等方式催告被告支付拖欠款项,但被告始终拒绝支付。有鉴于此,2017年11月10日,原告向被告发出《租赁合同解除通知书》，通知被告租赁合同于2017年11月10日解除。根据租赁合同第5条、第6条、第7条的约定，2017年3月31日起至2017年11月10日止应付未付的租金和物业管理费,以及自前述租金和物业管理费到期日起至实际支付之日止的滞纳金,截至起诉之日,被告仍欠付2017年3月31日至2017年11月10日的房屋租金人民币5477316.13元、物业管理费人民币3985211.56元以及由此产生的滞纳金人民币824095.53元,扣除被告已经支付的保证金人民币5872520.16元后,应付未付余额为人民币4414103.06元。根据租赁合同第24.2条的约定,租赁合同根据第24条提前终止的,被告应按届时的租金水平向原告支付该等终止日起至租赁合同规定的到期日止的房屋空置期间对应的租金现值，原告暂要求被告支付自2017年11月10日起至2018年2月10日止的共三个月的房屋空置费,共计人民币2230906.86元。原告保留根据房屋实际空置时间及再行租赁时收取的租金水平情况就实际房屋空置损失向被告追偿的权利。根据租赁合同第6.1条的规定,被告应在租赁合同签署后的10个工作日内且不迟于移交日向原告支付保证金,被告应当于2017年1月10日支付租赁合同保证金。但是,经原告多次催告,被告实际于2017年3月14日向原告支付了保证金人民币5872520.16元,应向原告支付因延迟支付保证金而产生的违约金1561634.80元。根据租赁合同第24.2条的约定,原告有权要求被告支付原告为了寻求其救济所支出的所有合理费用(包括合理的律师费)。据此,原告因本案而发生的律师费人民币40000元应由被告承担。综上，原告认为，根据法律法规及租赁合同的约定，被告的行为已经构成合同违约，侵犯了原告的权益，原告有权解除合同，并主张相应的赔偿。现诉至贵院请求依法判令：1、向原告支付,自2017年3月31日起至2017年11月10日止应付未付的租金人民币5477316.13元和物业管理费人民币3985211.56元,以及自前述租金和物业管理费到期日起至实际支付之日止的滞纳金(滞纳金暂计至2017年11月10日为人民币824095.53元,合计金额为人民币10286623.22元);扣除被告已经支付的保证金人民币5872520.16元后,被告应当向原告支付人民币4414103.06元;2、判决被告向原告支付房屋空置费(暂计)人民币2230906.86元;3、判决被告向原告支付因延迟支付保证金而产生的违约金人民币1561634.04元；4、判决被告向原告支付原告因本案而支出的律师费人民币400000元;5、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）辩称:首先原告提出的索要租金、物业费及滞纳金的诉请没有事实和法律依据。根据租赁合同约定，2017年3月31日为合同约定的“房屋”移交日,但原告并未组织对“房屋”进行验收;也未在“房屋”的质量验收及消防通过后及时向被告发出格式如附件二所载的准入通知”,双方并未共同检查“房屋”并签署“房屋移交函”,出租人未按照合同“第三部分移交程序”的约定移交“房屋”,2017年3月31日并非租金的起算日,租赁房屋仍然处于“预留合同”阶段。2017年5月11日,原告通过邮件要求被告尽快填充附件《G3楼收房计划表》,安排移交房屋的工作。其次原告诉请未按时交纳保证金而产生的违约金及律师费的诉讼请求没有事实和法律依据。根据租赁合同的约定,被告应于租赁合同签署后10个工作日,且不迟于移交日,向原告支付保证金,合同约定的移交日为2017年3月31日,被告于2017年3月13日交纳保证金并未超过该期限。且原告对此并未提出异议,双方的争执在于是否需要在16-21层租赁房屋加装独立空调系统,从未对保证金的支付产生过异议,故保证金的交纳不存在违约金的问题。关于律师费的问题,租赁合同第24条第24,1款约定,只有发生任何一种违约事件,守约方才有权采取相应措施,并应由违约方支付相关的费用,本案中,原告属于违约方,无权索要律师代理费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）反诉诉称:2016年10月至12月被告与原告,就被告承租位于西安高新区XX城的西安XX园的G3幢研发楼办公事宜进行了反复磋商,原告所提供的空调服务与被告正常经营活动中存在的办公、会议(存在跨国时差)等情况不匹配,尤其是药企公司的特殊性需求,公司研发实验室、样品储存等均需要恒温,必须安装单独的空调机组系统以满足我公司基本的需要。原告表示同意,但是原告公司提供的《房屋预留/预租/租赁合同》系该公司的制式合同,中央空调等部分不允许修改,2016年12月21日原告书面承诺给必康公司安装单独机组系统,即运行独立空调,并出具了承诺。双方于12月26日签订了编号为23018西安环普【G3】号《房屋预留/预租/租赁合同》。合同约定,原告将坐落于西安高新区XX城的西安XX园的G3幢研发楼整栋(1-21层)出租给被告,租赁面积为31902平方米,租赁期限为自2017年3月31日起至2022年3月30日止,合同约定的房屋移交日为2017年3月31日,并就租赁房屋的验收、交付程序、物业管理、违约责任、保证金使用等事宜进行了约定,对独立空调及相关物业部分没有再做文字调整,以先期承诺为准。合同履行过程中,被告于2017年3月14日支付了保证金5872520.16元,但原告一直未按照合同约定及其承诺的移交条件和程序移交房屋,双方一直处于预留合同阶段,严重影响被告的战略布局和业务拓展。被告系药企上市公司,原告的迟延履约也为被告企业的良好商誉带来各种负面影响。经多次斡旋无果,鉴于原告交房不符合约定的条件,难以实现承租人订立合同目的。为避免双方损失,被告于2017年6月12日依照《合同法》第94条第(三)第(四)款之规定,特别函告原告,自本解除函送达之日双方于2016年12月26日签署的编号为23018-西安环普【G3】号《房屋预留/预租/租赁合同》依法解除。依据最高人民法院关于《合同法司法解释(二)》第24条规定,当事人对合同解除或债务抵销有异议,但在约定的或法定三个月异议期经过后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持。双方预留房屋合同已经于2017年6月12日依法解除。合同解除后,原告应当立即返还被告已向原告交纳的5872520.16元保证金及资金占用期间银行同期贷款利息,并赔偿被告各项经济损失。综上,被告依据《民事诉讼法》第51条的规定向贵院提起反诉：1、请求判令原告立即返还被告交纳的5872520.16元保证金,并从2017年6月19日起支付人民银行同期贷款利息至实际清结之日止,暂计算至2018年3月12日利息为184067.31元。2、请求判令原告赔偿其给被告造成的各项经济损失2230906.86元,律师代理费300000元。3、原告承担本诉、反诉的诉讼费原告（反诉被告）针对反诉辩称： 原告交付房屋符合租赁合同约定的交付条件。被告在反诉状中主张原告在2016年12月21日向被告书面承诺安装单独空调机组系统,但原告交付的房屋未满足该交付条件的主张不能成立。根据租赁合同第二部分合同一般条款第2.1条约定:“出租人向承租人移交房屋时,双方应根据本合同规定办理移交手续,如房屋与房屋标准规格无重大不符,承租人应接受房屋..”根据该等约定,房屋标准规格即房屋应满足的交付条件。根据租赁合同附件四《GS,G4房屋标淮规格》,其中“空调”部分为“中央空调系统”,无关于独立空调系统的约定。被告所提出的《物业备忘录》并非原告正式文件,且已被所签署的租赁合同所代替,其内容不应作为房屋的交付条件依据。除此之外被告提交的证据一中关于原被告双方签署涉案租赁合同的沟通往来已经表明,被告可以对涉案租赁合同进行修改,被告也确实对涉案租赁合同进行了修改,不存在涉案租赁合同是原告的制式合同,因而不允许被告修改的情形。物业备忘录中提及的被告需要空调延时供应的区域为其董事长的办公室、卧室和会议室区域,并非是被告所主张的为了满足其作为制药企业对于研发实验室和样品储存的特殊需求。就空调事宜,原告曾向被告提出为租赁房屋独立开启一台中央空调机组,并设置独立的控制面板,由被告自行控制,这已经可以满足被告对于特定区域空调延时供应的需求,不影响到被告合同目的的实现,但被告仍然拒绝继续履行租赁合同。这表明,所谓涉案房屋不满足交付条件仅为被告不愿意继续履行租赁合同的借口。关于被告必康公司主张其单方解除租赁合同的行为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定,当事人对合同解除或债务抵销有异议,但在约定的或法定三个月异议期经过后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持。对此,原告认为,最高人民法院研究室在对《关于适用若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复中明确指出,“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。”另一方当事人未在合同约定的或法定三个月的异议期内对合同解除或债务抵销提出异议的,则意味着合同解除或债务抵销成立。若一方当事人并不具备解除合同或抵销债权的条件的,则不能适用最高人民法院关于《合同法司法解释(二)》第二十四条的规定。”如上所述,原告向被告交付的涉案房屋符合租赁合同约定的交付条件,原告也已通知被告接收房屋,因此,被告无权解除租赁合同,其单方解除租赁合同的行为无效。如上所述，鉴于被告无权解除租赁合同，其单方解除租赁合同的行为无效，其亦无权要求原告返还保证金及赔偿损失。被告的反诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2016年10月24日原告环普公司通过电子邮件的形式向被告必康公司发送《西安XX园必康制药租赁推荐方案》，双方多次发送邮件，用于确认租赁合同，其中2016年12月12日，原告环普公司向被告必康公司发送的邮件附件5《承租人要求》显示：3.环普承诺为客户G3的16-21层提供单独的中央空调操控系统，但使用的额外中央空调系统将按照实际使用量另行收费，该费用不包含在物业费内。2016年12月21日原告环普公司向被告必康公司发送电子邮件，邮件内容为：“DearVaicky，基于之前的沟通，附件是我方对贵公司的承诺备忘录。还请审核后，尽快完成合同的签约。Alvin”附件为：“物业备忘录（陕西必康） 1.环普承诺在必康确认未来延时供应的区域(董事长的办公室，卧室，特殊会议室区域)和用量的方案后，环普会要求第三方做一个单独的机组系统，确保必康特殊区域的随机使用功能。”2016年12月26日，原告环普公司与被告必康公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》，约定被告必康公司(承租人)承租原告环普公司（出租人）位于西安市XX园的G3幢研发楼，计租面积31902平方米，租赁期限60个月，自移交日2017年3月31日至2022年3月30日。在出租人将“房屋”交付给承租人前，本合同应视为双方之间的“房屋”预留合同，在“房屋”交付承租人后，本合同应自动转为双方之间的“房屋”预租合同，在出租人取得“房屋”产权证后，本合同即从“房屋”预租合同自动转为“房屋”租赁合同。2017年3月31日被告（反诉原告）必康公司通过交通银行向原告（反诉被告）环普公司支付5872520.16元。2017年3月25日，2017年3月27日，2017年4月6日原告环普公司通过电子邮件的形式向被告必康公司发送了《付款通知书》。2017年4月28日，原、被告双方及涉案房屋所在的西安创业物业发展有限公司、装修公司陕西昊晨，华山建设在原告环普餐厅召开会议并形成会议记录载明：1、G3楼必康收房交接工作，2、二次装修人员入场，3、一周的修补工作，4、查验4天左右结束，5、消防改动要提前报备、动火作业要提前审批，7、二家装修公司分楼层施工，8、确认收房计划表，9、给企业发邮件，10、物品存放，管理制度。参会各方签字予以却确认。同日，原告环普公司与被告必康公司签署《二期交房清单目录》。2017年5月11日，物业公司西安创业物业发展有限公司，XX园项目部通过电子邮件的形式向被告必康公司发送了主题为《G3收房装修计划》显示：“2、XX小XX组分组及人员安排已确定,烦请贵司尽快填充附件《G3楼收房计划表》,以便于提前做好收房安排。西安创业物业发展有限公司环普科技产业国项目部”。2017年6月12日，被告必康公司向原告环普公司发送《陕西必康只要集团控股有限公司关于解除23018-西安环普-【G3】房屋预留/预租/租赁合同的告知函》，解除原被告签订的2016年12月26日《房屋预留/预租/租赁合同》，要求返还被告必康公司缴纳的5782521.06元保证金及利息，并支付损失800万元。2017年7月13日原告环普公司给被告必康公司的《关于必康后续问题的解决》的邮件中显示： 香总，您好!继上周五的会议之后，我们对必康提出的两个问题做了内部讨论，现回复如下:1、在现有租约的基础上，我们对于必康提出的16-21层需保持24小时空调可使用的需求，我们的解决方案是，不独立增加空调系统，而是独立为XX楼XX组，且在16-21层设计独立的控制面板，由必康自行控制，保证随时可以开启和关闭。除正常电费外，必康只需承担早8点-晚8点之外时间的各楼层开启时段的延时费此举的好处在于不需要额外的设计和施工时间，利用现有系统，简单方便，不影响必康内部装修的进度，可同步实施…。”2017年11月10日，原告环普公司向被告必康公司发送《租赁合同解除通知书》称：“有鉴于此,根据租赁合同的相关规定,我司特此致函通知贵司：1.由于贵司不顾我司多次催告,长期怠于支付租金及管理费用,贵、我双方签署的租赁合同自本解除通知发出之日(下称终止日”)正式终止。2.贵司已缴纳的租赁保证金(下称“保证金”),我司不予退还。前述保证金将用于冲抵贵司应向我司支付的拖欠费用、我司为实现救济而发生的法律费用(包括律师费)、房屋空置期间的租金以及另行寻找新承租人而发生的中介费等损失。3.在不影响我司其他权利的前提下,贵司应当：在终止日起的五(5)个工作日内,将拖欠费用扣除保证金人民币5872520.16元后的余额人民币4,364,400.67元支付至我司…。”针对涉案房屋，原告环普公司在2018年5月将G3-9-11F出租给与案外人凡普金科企业发展（上海）有限公司，建筑面积4725平方米；2018年6月25日将G3-103出租给案外人西安康明眼镜有限公司，建筑面积73平方米；2018年5月将G3-1F-101出租给案外人北京和诚诺信科技有限公司，建筑面积316.43平方米；2018年7月将G3-802出租给案外人深圳市网心科技有限公司，建筑面积787.5平方米；2018年5月将G315-21F出租给案外人浙江小泰电子商务有限公司，建筑面积11146.32平方米；2018年6月将G3 F1-02和F2出租给案外人浙江小泰电子商务有限公司，建筑面积1335.9平方米。另查明，2018年3月12日，被告必康公司执行总裁香兴福与原告环普公司总经理刘某某的通话录音显示，刘：我因为这个事情来讲就是即使我答应你，光我答应你没有用对吧?就是说总部不同意不批准这个事情，我当然也给你做不了这个事啊。因为这个事从一开始，当时你不就提出要求了嘛，对这个要求总部是都很清楚。香：对对对，那当时肯定你总部那边已经通知通报总部了，答应了嘛。刘：那肯定对对对对对对。香：已经答应了，我们才能吧这个事做下来，不然的话那事肯定做不下来嘛。刘：对嘛。庭审过程中，2018年3月13日，原告（反诉被告）提交变更诉讼请求申请书，申请将原诉讼请求第2项“判决被告向对原告支付房屋空置费（暂计）人民币2230906.86元变更为”判令被告向原告支付房屋空置费（暂计）人民币3489718.61元。上述事实，有当事人陈述、原、被告提交的证据以及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，2016年12月26日，原告（反诉被告）环普公司与被告（反诉原告）必康公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方当事人均应依据合同约定履行各自的义务。当事人在形式权利、履行义务的过程中应当遵守诚实信用原则。原、被告双方多次通过邮件的形式协商租赁合同细节，原告环普公司通过电子邮件做出的《物业备忘录》的形式对空调车位等事项做出了承诺，原告环普公司总经理刘某某也在电话录音中明确表示双方在签订租赁合同时，原告环普公司承诺对涉案房屋的空调进行调整以满足被告必康公司的需求。同时被告必康公司在签订《房屋租赁合同》过程中也未进到足够的审查义务。导致后续合同履行过程中双方就此问题存在了巨大的争议。由此可以看出双方在签订《房屋租赁合同》的过程中均存在一定的过错。租赁合同签订之后，XX房XX沟通，在2017年4月28日形成的会议纪要中显示，4、查验四天左右结束。8、确认收房计划表，可以看出双方此时并未对涉案房屋进行交接。在之后的业务往来过程中，原告环普公司多次通过邮件要求被告必康公司支付租金并交接房屋以及2017年7月13日原告环普公司向被告必康公司发送的《关于必康后续问题的解决》，可以看出双方并未对房屋进行实际交接。故对原告环普公司本诉主张要求被告必康公司支付逾期租金及违约金；被告必康公司反诉主张原告环普公司承担经济赔偿的问题，本院在综合考虑双方在本案中的过错程度以及实际损失前提下，结合被告必康公司在2017年6月12日向原告环普公司发送解除合同通知，原告环普公司亦在2017年11月10日向被告必康公司发送了解除合同通知，双方均明示不再继续履行，故对双方当事人上述主张，本院均依法不予支持。关于被告必康公司要求原告环普公司返还5872520.16元保证金，因原告也将涉案房屋部分进行了分割出租，在继续持有被告必康公司的保证金没有事实依据，故应当予以返还。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)西安环普科技产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陕西必康制药集团控股有限公司5872520.16元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）西安环普科技产业发展有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）陕西必康制药集团控股有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费72047元，由原告自行承担，本案反诉费34906元，由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长   景  振  宇审 判 员   郝      杰审 判 员   张  叡  婕 二0一九年 九 月  五  日 书 记 员   李      丹打印：相丽华      校对：魏张红      2019年  月  日送达 1