云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0402民初3294号原告（反诉被告）：李菊芝，女，汉族，1954年11月27日生，住云南省玉溪市易门县。委托诉讼代理人：杨海鑫，云南铁城律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周秀红，云南铁城律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南今玉房地产有限公司，地址：云南省玉溪市高新区宁州路112号。统一信用代码：530400100001358。法定代表人：周立成，总经理。委托诉讼代理人：刘玉萍，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。第三人：李巧芳，女，彝族，1983年11月6日生，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李宏生，男，彝族，1982年5月14日生，住云南省玉溪市红塔区，一般授权代理。系李巧芳的哥哥。本诉原告李菊芝诉本诉被告云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉地产）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月15日受理后，被告今玉地产依法提起反诉，本院审查后予以受理，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理,李菊芝的委托诉讼代理人周秀红，今玉地产的委托诉讼代理人赵洋到庭参加了诉讼。开庭后，本院认为应当通知李巧芳作为本案第三人到庭参加诉讼，李巧芳、李菊芝和今玉地产均无异议，本院因此追加李巧芳为第三人，于2019年9月25日再次公开开庭进行了审理，李菊芝的委托诉讼代理人杨海鑫，今玉地产的委托诉讼代理人刘玉萍，李巧芳的委托诉讼代理人李宏生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李菊芝提出请求：一、依法判决确认原被告之间签订的《商品房购销合同》合法有效；二、依法判令被告按照原被告双方签订的《商品房购销合同》将玉水金岸·玉水居第17幢3层0301号房屋交付给原告，并协助原告完成相关产权证的办理；三、由被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年4月13日签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买玉溪市红塔区玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋，该份购房合同已经于2014年6月26日在玉溪市地产管理局进行了登记备案。根据合同第七条的约定，被告应于2015年5月31日前向原告交房，但被告至今未向原告交房，也没有办理过任何的产权证书，被告的行为己经严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定依法向法院提起诉讼，望判如所请。本诉被告今玉地产答辩称：原被告双方虽然签订了合同，但原告未履行支付购房款的合同义务，原告如果要求交房，须依约履行付款义务。原告李菊芝是第三人李巧芳的母亲，李巧芳作为公司高管已经领取了相应的报酬，时任公司总经理的姜中云个人擅自将四套房屋奖励（赠与）给李巧芳，并由李巧芳指定原告与公司签订买卖合同，违反了公司的管理规定，不具有法律效力。请求驳回本诉原告的诉讼请求。今玉地产反诉请求：一、依法解除今玉地产与李菊芝2014年4月13日签订的《商品房购销合同》并协助解除玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋在玉溪市地产管理局的备案登记；二、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2014年4月13日签订了《商品房购销合同》，李菊芝向今玉地产购买玉溪市红塔区玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋，合同签订后，李菊芝未依约支付购房款。今玉地产资金链断裂于2014年9月全面停工，本案争议房屋已经属于烂尾楼。2015年11月18日玉溪市委市政府成立“玉水金岸项目建设风险化解领导小组”，讨论通过了风险化解方案，重组了董事会，对今玉地产股权进行托管，注入7亿元资金，项目才得以复工。房屋建成后，李菊芝以姜中云擅自出具，擅自办理备案手续的合同、发票等材料要求今玉地产履行交房义务，姜中云当时系今玉地产的股东和总经理，姜中云同时也是昆明林海云霄房地产开发有限公司（以下简称林海地产）的股东，李巧芳同时也是林海地产和今玉地产的财务总监，当时云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云锡地产）是今玉地产的大股东，姜中云与李巧芳的行为违反了公司的管理规定，属于滥用权力，应当无效。李菊芝答辩称，其已经通过今玉地产奖励其女儿李巧芳的形式履行了合同的主要义务也就是交款义务，今玉地产已经出具了购房发票并对合同进行了备案，双方的《商品房购销合同》合法有效，恳请法庭依法驳回今玉地产的反诉请求。针对李菊芝和今玉地产的争议，第三人李巧芳认为，其从2008年起就开始参与玉水金岸项目的土地的招拍挂、融资等前期筹备工作。2012年6月，施工方中建四局农民工闹事，原今玉地产股东云南通达翔投资有限公司（以下简称通达公司）退出项目。2012年8月13日，云锡地产以名股实债的方式与通达公司、林海地产、今玉地产四方签署了《关于控股今玉地产》的协议，约定云锡地产投入1.56亿的借款，垫付1.44亿的项目资金，通达公司退出，今玉地产的股权变更为云锡地产51%，姜中云34.3%，林海地产14.7%。2012年8月13日，云锡地产、林海地产、姜中云、今玉地产签署了《关于退出今玉地产项目合作开发的协议》，约定2014年12月25日前由姜中云、林海地产、今玉地产归还云锡地产投入的1.56亿增资扩股款，1.44亿项目借款，并收回2亿的合作利润，云锡地产退出玉水金岸的项目。2012年8月23日，云锡地产与林海地产、姜中云、今玉地产签署经济目标责任书，约定总经理有为实现项目开发经济目标对项目的经营指挥权，有除云锡地产指派人员以外公司的用人权、绩效考核和薪酬分配权，有对今玉地产经营合同的签署权，有今玉地产资金的审批权。云锡地产以名股实债的方式进入玉水金岸项目后，公司章程确定公司总经理为姜中云。通过以上材料，可看出姜中云与下属员工李巧芳签署的《补偿协议》符合云锡地产的授权。云锡地产进入玉水金岸项目后，双方约定了今玉公司的副总经理、财务经理、出纳、销售经理由云锡地产派人任职，姜中云与第三人的补偿协议是2014年3月10日签署的，2014年4月10日姜中云书面通知公司财务为李巧芳办理四套房屋购房合同签署和发票开具的相关手续，四套房屋于2014年4月13日签定合同，2014年6月19日开具不动产销售发票，2014年6月26日到房管局进行了备案登记。虽然姜中云和李巧芳签署的协议和发的通知未盖公章，但云锡地产派驻今玉地产的人员是知道并认可的。也就是说，姜中云代表今玉房地产和李巧芳签署的补偿协议已经得到了公司股东会的认可，协议是真实有效的。云锡地产于2015年5月收到今玉地产、姜中云和林海地产支付的1.56亿增资扩股款、1.44亿的项目借款，加2亿的项目利润后退出玉水金岸合作项目，2015年5月27日办理了工商登记变更手续。云锡地产退出后，姜中云持有今玉地产70.59%股权，林海地产持有29.41%股权。从所有的协议和整个过程来说，姜中云从前期筹备到后期，都是项目的实际控制人，有权处置公司资产。本案审理过程中，本诉原告李菊芝提供了以下证据：一、本诉原告的身份证复印件，证明其主体资格；二、本诉被告今玉地产的企业信息登记表复印件，证明本诉被告的诉讼主体资格；三、《商品房购销合同》一份及发票一张；证明2014年4月13日，今玉地产与其签订了商品房购销合同，今玉地产将玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋卖给其所有，该份购房合同于2014年6月26日进行了备案登记。该份合同被告向原告出具了发票，价款为666105元。四、《补偿协议》1份、《通知》1份，证明：1、玉水金岸·玉水居第17幢3层0301号房屋系今玉地产补偿和奖励给李巧芳的房屋，李巧芳有权指定房屋受益人；2、补偿给李巧芳的房屋，李巧芳及受益人仅需承担办理产权证买方应承担的相关费用，不再承担其他任何费用。五、本诉被告今玉地产的公司章程，证明补偿协议中签字的姜中云当时系今玉地产的总经理，主持公司的生产经营管理工作，有权利将争议房屋奖励给李巧芳。经质证，今玉地产对第一和第二组证据无异议；对第三组证据认为双方虽然签订了合同，但是未实际履行，原告并未向被告交付房款，虽然有发票但是没有转账记录，对原告所说的交付购房款的事实不予认可；对第四组证据的证明目的不予认可，李巧芳与李菊芝是什么关系不清楚；对第五组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明李菊芝的主张，当时姜中云不是公司的法定代表人，没有这个权力做出将公司房产赠与李巧芳的决定。第三人李巧芳对原告提交的证据无异议。为证明自己的主张，今玉地产提供了以下证据：一、营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明云南今玉房地产有限公司的诉讼主体资格及企业信息；二、1、《关于成立“玉水金岸”项目建设风险化解领导小组的通知》复印件；2、《关于“玉水金岸”项目存在重大不稳定隐患的情况报告》复印件；3、《“玉水金岸”项目建设风险化解领导小组会议纪要（第三次）》复印件；4、《关于上报玉水金岸项目建设风险化解方案的请示》、《玉水金岸项目建设风险化解方案》复印件；5、《委托协议书》复印件两份。以上证据证明：玉水金岸项目因资金问题于2014年9月全面停工，导致大量上访维权事件，玉溪市委市政府于2015年11月18日成立玉水金岸项目建设风险化解领导小组，并讨论通过了“玉水金岸项目风险化解方案”。方案明确该项目当时涉及的债务超过28亿元，由市政府投融资平台玉溪市家园建设投资公司对今玉地产、林海地产和姜中云的股权进行托管，重组董事会和监事会，注入大量资金并采取了一系列措施，才使项目得以复工并建成。三、发票及银行日记账，证明开发票期间李菊芝并未实际交付资金进入今玉公司的账户。四、李菊芝提供的补偿协议及通知，证明已通过今玉地产对李巧芳进行奖励的方式支付购房款的证据仅有姜中云个人签字，没有盖章，不能代表公司意见。五、房地产咨询估价报告，证明2015年经评估公司评估本案涉案房屋当时为烂尾楼，不具备交房条件。本案所涉房屋属于空中楼阁不能实现买卖目的。经质证，李菊芝对第一组证据无异议，对第二组证据的证明目的和关联性不予认可，对第三组证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，对第四组证据的真实性予以认可，对第五组证据的真实性予以认可，但对证明目的及关联性不予认可。第三人李巧芳对今玉地产提交的上述证据的真实性无异议。只是提出项目停工是2015年，不是2014年9月。第三人李巧芳提交了《关于控股云南今玉房地产有限公司的合作协议》、《关于退出云南今玉房地产有限公司项目合作开发的补充协议》、《关于控股云南今玉房地产有限公司的经济目标协议》、今玉公司股东变更基本情况和《关于退出云南今玉房地产有限公司项目合作开发的协议》。以上证据证明姜中云是玉水金岸项目的实际控制人。姜中云有权力与第三人签署补偿协议。奖励第三人四套商品房并办理签订购销合同、出具发票等所有流程都得到了股东认可。经质证，李菊芝认可无异议，今玉地产认为，证据中股东变更信息是手写的，对真实性无法核实。对其他证据因为是复印件，对三性不予认可，对证明目的不予认可，且证据内容本身也不能得出姜中云有权与李巧芳签署补偿协议的结论。本院认为，李菊芝、今玉地产提供的上述证据第三人李巧芳均无异议，双方提交的上述证据除今玉地产提供的房地产咨询估价报告与本案不具有关联性外，其余证据本院均予以采信，均可以作为认定本案事实的依据。李菊芝不认可今玉地产提供的第三组和第五组证据的真实性，但该证据是政府相关部门的文件，在本院已经生效的多个案件中都已经进行了认定，李菊芝的上述意见本院不予采纳。李巧芳提供的证据李菊芝无异议，今玉地产对真实性不认可，本院认为今玉地产作为协议的当事人一方，如果对第三人提交的复印件有异议，有责任提交原件进行核对，其不提供原件核对，视为对第三人提交复印件的默认。故第三人提交的证据本院予以采信。但证据中涉及的几家公司的股权变动、资金往来等内部关系，相互间的权利义务的真实性、合法性等问题与本案无关，本院不作评判。根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：林海地产成立于2006年，今玉地产是由姜中云和林海地产2008年申报成立，位于玉溪市北片区康井的“玉水金岸”项目是今玉地产投资开发，“玉水金岸·玉水居”是该项目的三期工程，该项目因今玉地产资金链断裂于2014年底停工，引发购房者、承包单位、农民工上访等严重社会问题。玉溪市委市政府于2015年11月18日成立风险化解领导小组，研究通过了《玉水金岸项目风险化解实施方案》，决定由国有的玉溪市家园建设投资有限公司介入重整，对今玉地产原股东的股权进行托管，由今玉地产主要债权人成立新的董事会和监事会，市政府协调1亿资金注入家园公司，农业银行玉溪分行新增4亿建设资金贷款，红塔农村合作银行提前支付1.5亿购房款，使项目建设得以复工，现大部分工程已经基本建成。本案争议涉及的姜中云与李巧芳2014年3月10日签订《补偿协议》、姜中云2014年4月10日签发《通知》和今玉地产与李菊芝2014年4月13日签订《商品房购销合同》期间，姜中云既是林海地产的股东，也是今玉地产的股东。姜中云时任今玉地产总经理，李巧芳既是林海地产的财务总监，也是今玉地产的财务总监，今玉地产当时的法定代表人是牟渝云。从工商登记档案看，今玉地产当时的股东还有云锡地产，且云锡地产占51%的股权。今玉地产的公司章程规定：决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会享有的职权。公司总经理为姜中云，职权是主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议，提请聘任或者解聘公司副经理、财务人员等。云锡地产、林海地产、姜中云、今玉地产签署的《控股今玉地产的经济目标协议》明确总经理有以下权力：为实现项目开发经济目标对项目的经营指挥权；除云锡地产指派人员以外公司的用人权、绩效考核和薪酬分配权；对今玉地产经营合同的签署权；今玉地产资金的审批权。2014年3月10日，在今玉地产已经陷入债务危机的情况下，姜中云与李巧芳签订《补偿协议》，约定居于李巧芳对公司发展做出的巨大贡献，同意将玉水金岸四号地块房号为16-301、16-302、17-301和24-201四套房屋作为给李巧芳的奖励，并同意由李巧芳或者李巧芳指定的人签署上述四套房屋的《商品房购销合同》并到房管局办理备案手续，同时出具相关收款凭证。上述四套房屋的总价值为4063085元。上述奖励为税后奖励，如需缴纳个人所得税，税金由今玉地产负责向税务机关缴纳。2014年4月10日，姜中云又签发了《通知》，明确经公司研究决定同意为李菊芝（李巧芳的母亲）办理16-301、16-302、17-301和24-201四套房屋的买卖手续，并要求公司财务配合签署《商品房买卖合同》并备案，同时出具相关收款凭证。上述《补偿协议》和《通知》均只有姜中云签字，未加盖公章。本案审理过程中，双方当事人均认可姜中云和李巧芳当时都没有权力保管公司公章。2014年4月13日，在李巧芳指示其母亲李菊芝与今玉地产签订了购买玉溪市红塔区玉水金岸·玉水居17幢03层0301号房屋的《商品房购销合同》。今玉地产向李菊芝出具了上述房屋的付款发票，并于2014年6月26日办理了预售备案登记。现上述争议房屋已经建好具备交付条件，今玉地产不同意交付给李菊芝，双方发生纠纷，李菊芝向本院起诉。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国公司法》第二十一条规定：公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应承担赔偿责任。第四十七条第（九）项规定：决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会的职权。本案林海地产和今玉地产是关联公司，姜中云是两个公司的股东，同时任今玉地产总经理，李巧芳系两个公司的财务总监，今玉地产的法定代表人是牟渝云，牟渝云才能全权代表今玉地产行使职权，姜中云只能在法律和今玉地产公司章程规定的权限范围内或者经董事会授权从事相应管理行为。《中华人民共和国公司法》第四十七条第（九）项和今玉地产公司章程均规定决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项属于公司董事会享有的职权。虽然云锡地产、林海地产、姜中云、今玉地产2012年签署的《控股今玉地产的经济目标协议》明确总经理有为实现项目开发经济目标对项目的经营指挥权、除云锡地产指派人员以外公司的用人权、绩效考核和薪酬分配权、对今玉地产经营合同的签署权和今玉地产资金的审批权，这些都是正常的经营管理权，并不包括应由董事会行使的权力。姜中云代表今玉地产与李巧芳签订《补偿协议》，同意作为公司财务总监的李巧芳离职，且将今玉地产价值400多万元的房产无偿奖励李巧芳作为补偿，超越了其享有的权限范围，本案审理过程中也没有证据证明已经得到今玉地产董事会或者今玉地产当时的控股股东云锡地产的同意，现今玉地产不承认姜中云与李巧芳的《补偿协议》，不承认将上述房产奖励（无偿赠与）李巧芳的事实，故姜中云与李巧芳签订的《补充协议》，姜中云以今玉地产名义出具给李巧芳的《通知》以及李巧芳依据上述《补充协议》及《通知》以其父母即李菊芝和矣连树的名义与今玉地产签订的《商品房购销合同》均不具有法律效力。而且，在今玉地产已经陷入债务违约的困境情况下，姜中云与李巧芳作为今玉地产高级管理人员，擅自将公司资产无偿给李巧芳，不但违反了公司管理规范，且损害了今玉地产及公司债权人的合法权益。综上，本诉原告李菊芝要求确认其与今玉地产签订的《商品房购销合同》合法有效，要求判令今玉地产按照双方签订的《商品房购销合同》向其交付玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋，并协助原告完成相关产权证的办理的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。反诉原告今玉地产要求确认双方于2014年4月13日签订的《商品房购销合同》无效，并责令李菊芝协助解除玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋在玉溪市地产管理局的备案登记的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告李菊芝的诉讼请求；二、云南今玉房地产有限公司与李菊芝2014年4月13日签订的《商品房购销合同》无效。李菊芝于本判决生效之日起十日内协助云南今玉房地产有限公司解除玉水金岸·玉水居第17幢03层0301号房屋在玉溪市地产管理局的备案登记；本诉诉讼费10462元，减半征收5231元，由李菊芝承担；反诉诉讼费50元，由李菊芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 谭 震二〇一九年九月二十八日书记员 刘晓花