内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1183号 上诉人(原审原告)：内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司，所在地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市额办小区换热站西侧楼001室。 法定代表人：范某。 委托诉讼代理人：王某1，内蒙古理想律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：锡林浩特市水岸花园小区业主委员会，所在地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市水岸国际花园小区。 负责人：朱某。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古蒙中律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：朱某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 上诉人内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司（以下简称尚嘉物业）因与被上诉人锡林浩特市水岸花园小区业主委员会（以下简称水岸花园业委会）、朱某委托合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人尚嘉物业的法定代表人范某及其委托诉讼代理人王某1，被上诉人水岸花园业委会的责任人朱某及其委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚嘉物业上诉请求：请求撤销一审判决，并改判为支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：双方当事人签订的合同未达到解除条件，被上诉人水岸花园业委会擅自解除合同系单方违约，应承担违约责任。一审认定事实不清，住户满意度调查表未经第三方监督，其真实性合法性均有异议，是被上诉人单方取证，不能作为证据采信。上诉人在合同履行期间，从未接到业主委员会限期整改通知书，而是直接解除合同，属于单方违约，且也不符合《物业管理条例》的规定。故被上诉人应支付上诉人已经投入的费用及违约金。 水岸花园业委会辩称，双方是同意解除合同的，保安保洁工资维修玻璃款等费用是被上诉人给付的，共计2万余元，被上诉人履行了自己的义务，业主调查表中显示了缴纳物业费的名字及对上诉人服务不满意的住户达到90%以上，上诉人在一审中没有出示任何证据能够证明其在物业服务期间达到业主满意，业主多次找上诉人提出的维修工作，上诉人均没有完成，上诉人也没有证据证明其投入了费用，双方在合同中也没有约定款项由被上诉人承担。一审查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求。 朱某辩称：我是水岸花园业主委会的主任，业委会在锡林浩特市房产局及办事处都有备案，我们与上诉人签订了合同，第一个月服务我们挺满意，但是之后服务就不尽如人意，我们找上诉人协商，上诉人与业主发生口角，然后水岸花园业委会做了住户调查，90%业主对于上诉人的服务不满意，故只能终止与上诉人的合同。 尚嘉物业向一审法院起诉请求：判令被告给付原告对前期投入设备款110731.00元（附明细）；二、请求人民法院判决给付原告物业管理委托合同中约定的违约金100000.00元；三、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2018年8月27日，原告内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司与被告锡林浩特市水岸花园小区业主委员会签订了一份《物业管理委托合同》，经营范围为物业管理服务，物业服务区域为“锡林浩特市杭盖路水岸花园小区”，委托管理期限为三年，自2018年9月1日至2021年9月1日。2018年12月13日，被告向原告发出《通知函》，要求与被告终止物业管理合同。2018年12月14日，原告回复《关于终止锡林浩特市水岸花园小区物业服务合同的回函》，同意解除该合同，但要求被告方支付设备、设施投入费用、设备运营维修维护费用、人员工资、办公费用共计110731元及违约金10万元。锡林浩特市花园小区业主委员会成立于2018年8月20日，主任为朱某，2018年8月27日在锡林浩特市房地产管理局备案。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、锡林浩特市花园小区业主委员会是否是本案的适格被告；二、如果被告在本案中需承担付款义务，付款的数额是多少；三、被告是否支付原告违约金。对争议焦点一，无法律、法规明文规定业主委员会不能作为诉讼主体，故一审法院对于被告不能作为诉讼主体的辩解意见不予采纳；对于争议焦点二，原、被告签订的《物业管理委托合同》中第六章第二十六条约定了“1．房屋共用部位的小修、养护由物业承担；大中修费用，由业主承担。更新费用由业主承担。2．房屋共用设施、设备的小修、养护费用由物业承担，大中修费用由业主承担，更新费用由业主承担。3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用由物业承担，大中修费用由业主承担；更新费用业主承担。4．附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业承担；大中维修费用，由业主承担；更新费用由业主承担。”，且对于工资及其他费用在合同中约定不明，故原告不应向被告主张设备款及工人工资；对于争议焦点三，原、被告之间的合同就违约金一事已有明确约定“任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元的违约金”，被告以业主满意度未达到双方约定的90％为由解除双方合同，且双方又以书面方式对解除合同一事进行了确认，故一审法院认为被告不应支付原告违约金10万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条的规定判决如下：驳回原告内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司的诉讼请求。本诉案件受理费2230元，由原告内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。被上诉人水岸花园业委会提交了：1、维修窗户票据4张，证明我方代替上诉人垫付窗户玻璃维修费4740元；2、工资票据2张，我方为上诉人垫付的保洁工资1060元，保安工资2934元，共计3994元；3、收据，证明安装监控费用共2万元，其中我方帮上诉人垫付的安装监控费用12000元。以上款项合计20734元。上诉人质证：维修窗户票据、工资票据是发生在2019年，与上诉人无关，不予认可；关于安装监控的收据认可，其中有8000元是上诉人支付的。本院审理查明的事实和一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，上诉人尚嘉物业作为乙方与被上诉人水岸花园业委会作为甲方签订的《物业管理委托合同》合法有效，合同当事人均应按照约定履行权利义务。其中合同第五章约定“业主和物业使用人对乙方的满意度达到90%”；第六章第二十六条约定了“1．房屋共用部位的小修、养护由物业承担；大中修费用，由业主承担。更新费用由业主承担。2．房屋共用设施、设备的小修、养护费用由物业承担，大中修费用由业主承担，更新费用由业主承担。3．市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用由物业承担，大中修费用由业主承担；更新费用业主承担。4．附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业承担；大中维修费用，由业主承担；更新费用由业主承担。”第七章第二十八条约定“乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同……”，被上诉人水岸花园业委会提供了服务满意度调查表，证明上诉人尚嘉物业的服务业主满意度不能达到90%，上诉人尚嘉物业对该份证据不认可，就应该提供证据证明其物业服务业主满意度达到合同约定的90%，其未能提供应承担举证不能的责任，被上诉人水岸花园业委会是按照合同约定行使解除权，并不存在违约情形。上诉人尚嘉物业主张的维修等费用按照合同约定应由其自行承担，上诉人尚嘉物业自认在合同履行期间收取了二万余元的物业费，故支出的工资及其他未约定的费用属于物业服务日常开销，亦应由上诉人尚嘉物业自行承担。 综上，上诉人内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4460.0元，由内蒙古尚嘉物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄  涛 审判员 锡林塔娜 审判员 王 志 刚 二〇一九年九月二十四日 书记员 郭 淑 雯