黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初1479号原告：大连博琪商务信息咨询有限公司，住所地辽宁省大连市中山区港景园5号1单元24层1号。法定代表人：毕宝强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈昌华，女，1981年8月30日出生，汉族，该公司行政部员工，现住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：吕杨，女，1993年4月20日出生，汉族，该公司行政部员工，现住辽宁省大连市中山区。被告：大庆庆工科技有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区博学大街23-B号办公1607。法定代表人:侯冠群，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔亚男，黑龙江庚辰律师事务所律师。原告大连博琪商务信息咨询有限公司（以下简称博琪公司）与大庆庆工科技有限公司（以下简称庆工公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。博琪公司的委托诉讼代理人陈昌华，庆工公司的委托诉讼代理人乔亚男到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。博琪公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的房屋租赁合同于2019年5月10日解除；2.庆工公司向博琪公司返还押金20000元；3.判令庆工公司向博琪公司返还未实际发生的租金111397元（剩余未使用287天）；4.诉讼费用由庆工公司承担。事实和理由：博琪公司与庆工公司于2018年2月2日签订房屋租赁合同，博琪公司承租庆工公司名下位于大庆市开发区××大街××号××房间，租赁面积共计338.15平方米，租赁期限为一年，自2018年3月1日至2019年2月28日，其中2018年2月2日至2018年2月28日为免租期，年租金207000元，租金一次性支付，履约保证金20000元。博琪公司依约向庆工公司公司支付租金和履约保证金，庆工公司交付了租赁房屋。2019年1月25日，经双方协商一致，续签租赁合同，期限自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金190000元，租金一次性支付，履行保证金顺延至续签期限届满，博琪公司支付了租金。因业务需要，博琪公司于2019年4月下旬与庆工公司协商提前解除租赁合同，庆工公司告知，在房屋租赁合同期前六个月不允许退租。2019年5月10日，博琪公司结清涉诉房屋全部水、电等费用，搬出家具，同时向庆工公司交接房屋钥匙。2019年5月23日，博琪公司向庆工公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，告知其租赁合同于2019年5月10日解除，同意支付提前解除房屋租赁合同违约金，要求庆工公司返还剩余未实际发生的租金（2019年5月11日至2020年2月28日）和履约保证金。2019年5月27日，庆工公司回函，同意解除租赁合同，但只同意退回五个月的房屋租金和履约保证金。同时告知博琪公司，若不同意房租退还数额，就不接受博琪公司向其交付租赁房屋并继续计算租赁期限。微微和合法权益，故诉至法院。庆工公司辩称：1.同意与博琪公司解除房屋租赁合同，但解除时间应为2019年8月20日，而且需要与博琪公司进行交接并办理手续；2.在办理房屋交接后扣除房屋墙壁修复损失，如博琪公司无其他拖欠费用，可以将剩余押金予以返还；3.按照租赁合同约定，庆工公司同意在博琪公司给付六个月房租及租金20%的违约金后，将剩余房租退还；4.博琪公司本案诉讼无事实及法律依据，诉讼费用应由其承担。博琪公司就其主张向本院提交证据如下：1.房屋租赁合同一份、不动产权证两份，欲证明双方之间存在房屋租赁关系及涉案房屋的所有权关系。经质证，庆工公司对该组证据无异议。本院对该份证据予以确认。2.付款委托说明一份、大连银行网上银行电子回单一份、平安银行汇款凭证一份，欲证明博琪公司按合同约定向庆工公司支付了租金及押金。经质证，庆工公司对此组证据无异议。本院对该组证据予以确认。3.解除房屋租赁合同通知函一份、EMS邮寄单一份、回函一份、搬家合同一份、通话记录截图一份、说明一份，欲证明博琪公司就房屋租赁解除事宜与庆工公司沟通，博琪公司已将房中家具搬离，已向庆工公司交接了房屋钥匙，博琪公司书面通知庆工公司解除租赁合同。经质证，庆工公司对通知函及邮寄单的真实性无异议，但表示通知函不能证明双方已解除合同，通知函中的第一、第三项庆工公司是不予认可的，所以向博琪公司回函；搬家合同的真实性无法核实，即使博琪公司将物品搬出，也与其本案诉请无关，；通话记录截图无法证实博琪公司欲证明的问题；说明仅为刘一博的个人行为，不代表庆工公司，说明上也没有庆工公司盖章确认，且说明只写明是帮助博琪公司保管钥匙，并不能说明已经进行了交接。本院对该组证据的真实性予以确认。庆工公司就其主张向本院提交证据如下：照片三张，欲证明博琪公司将办公室外侧墙壁损毁，需要恢复原状或者赔偿损失。经质证，博琪公司对此组证据不予认可，表示双方在交接当天对房屋交接确并结清水电费，并将房屋恢复原状，庆工公司当时未提出异议，博琪公司在交接房屋后未进入房屋，对交接后的房屋状况不清楚。本院对该组证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月起，博琪公司在庆工公司处租赁房屋。在第一租赁年度结束后，双方于2019年1月25日又签订了《房屋租赁合同》一份，约定博琪公司承租庆工公司所有的位于大庆开发区××大街××号××室、××室房屋××处，租赁期限自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金190000元。合同第七条约定：如乙方（博琪公司）确因特殊原因必须退房时，须提前一个月填写退房申请，经甲方（庆工公司）同意后办理退房，并扣除房屋全部使用费的20%作为违约金，乙方租赁期前六个月不允许提出退房申请。合同签订后，博琪公司于2019年1月24日向庆工公司支付全年租金190000元，其公司于2018年2月7日支付的第一年度租房押金20000元转化为该年度租房押金。2019年5月9日，庆工公司的部门经理刘一博给博琪公司出具说明一份，大致内容为：因博琪公司自身原因办公场地无人办公，现委托庆工公司人员暂时保管房间钥匙，现屋内没有办公设施及财物，庆工公司仅负责帮助博琪公司保管钥匙，不负其他责任。刘一博在交接人处签名。2019年5月17日，博琪公司通过EMS邮寄向庆工公司送达《解除房屋租赁合同通知函》一份，大致内容为：因经营需要，经与庆工公司协商一致提前解除租赁合同。2019年5月9日，双方对租赁房屋进行交接，结清水、电等费用，并向庆工公司交接租赁房屋钥匙。现就双方解除合同事宜通知如下，1.双方签订的房屋租赁合同于2019年5月10日解除；2.博琪公司同意支付违约金38000元；3.请庆工公司返还未实际发生的租金149397元、押金20000元。2019年5月27日，庆工公司给博琪公司复函，大致内容为：1.同意解除双方签订的房屋租赁合同；2.博琪公司应按照合同约定与庆工公司进行交接房屋手续，结算水、电、空调等费用，共同对房屋设施进行验收，在确定博琪公司未对房屋设备损坏及不拖欠费用时，退回押金；3.博琪公司需支付违约金38000元、房屋租赁费110833元。本院认为，博琪公司与庆工公司签订的《设备买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据法律规定，在合同履行过程中，当事人可以解除合同，博琪公司2019年5月17日给庆工公司发函要求解除租赁合同，庆工公司同年5月27日回函表示同意解除合同，故双方已就解除合同事宜达成一致，租赁合同应自该时解除。关于租金收取及返还，双方签订的租赁合同中约定，租赁期前六个月不允许提出退房申请，此约定应理解为，如博琪公司在此期间内提出退房申请，庆工公司有权不接受其申请并要求继续履行合同，而非庆工公司必须将前六个月租金足额支付；现庆工公司已于2019年5月27日复函表示同意解除租赁合同，此意思表示的作出已产生了合同解除的法律后果，故庆工公司不能再依据上述约定主张前六个月的全部租金；同时，因博琪公司已于2019年5月9日脱离对涉案房屋的实际占有，故本院认定租金计算至合同解除的时间（2019年5月27日），经计算应为45808元，庆工公司应将剩余租金144192元向博琪公司予以返还。关于违约金，因博琪公司对此予以认可并同意支付，故本院对此予以支持，违约金38000元应自庆工公司应返还的款项中予以扣减。关于押金20000元，虽然庆工公司主张双方未对房屋租赁期间的费用进行确认，房屋墙壁需要维修，但其亦明确表示不主张在本案中扣除该部分款项，故押金亦应予以返还；租赁期间如存在其他相关费用，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、大庆庆工科技有限公司向大连博琪商务信息咨询有限公司返还房屋租金106192元，租房押金20000元，两项共计126192元；二、驳回大连博琪商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2928元，减半收取1464元，由大庆庆工科技有限公司负担1411.50元，由大连博琪商务信息咨询有限公司负担52.50元。以上款项于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。（本案所涉及币种均为人民币）审判员  孙超二〇一九年九月二日书记员  于钊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。