广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1971民初12492号 原告：黄思敏，男，1973年1月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区***********，身份证号码：512**********29X。 委托诉讼代理人：徐晓宏，广东卓建律师事务所律师。 被告：东莞市盛宏实业投资有限公司，住所地：东莞市松山湖科技产业园区新竹路万科松山湖1号花园商业中心18号楼三楼301室。统一社会信用代码：914419005591958654。 法定代表人：汪船灯，董事长。 委托诉讼代理人：周佐武，男，系被告东莞市盛宏实业投资有限公司员工。 委托诉讼代理人：全琼，女，系被告东莞市盛宏实业投资有限公司员工。 被告：东莞市万科物业服务有限公司，住所地：东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼。统一社会信用代码：91441900773075506K。 法定代表人：帅瑜，总经理。 委托诉讼代理人：刘兵，北京德恒（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕嘉豪，北京德恒（东莞）律师事务所律师。 原告黄思敏诉被告东莞市盛宏实业投资有限公司（以下简称盛宏公司）、东莞市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月10日公开开庭进行审理，后于2019年9月5日组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐晓宏及被告盛宏公司的委托诉讼代理人周佐武、全琼，被告万科公司的委托诉讼代理人刘兵、吕嘉豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告盛宏公司于2015年12月12日签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告盛宏公司开发的万科松山湖中心8栋办公104号房，被告万科公司是该房产的物业管理公司。2016年3月26日在与被告万科公司办理房屋交接时，发现房屋推拉门胶条脱落，负一楼推拉门胶条脱落，在2016年3月30日与被告万科公司再去现场核查时又发现房屋玻璃破裂，此后该房屋一直处于维修状态，因大片玻璃破裂由被告万科公司拆走，且被告万科公司一直没有将房屋交给原告使用，直到2019年1月4日才将该房产交给原告。因房屋质量问题导致原告无法正常使用房屋，应由被告盛宏公司承担赔偿责任，同时因被告万科公司承担该房产的实际维修，但直到2019年1月4日才将房屋设施维修完毕交付原告使用，应承担连带赔偿责任。原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.二被告赔偿损失445488元；2.二被告承担本案反诉费用。 被告盛宏公司答辩称，1.案涉房屋已依法具备法定交付条件，被告盛宏公司已按合同约定履行完交付通知义务，原告未在通知的指定期限内办理房屋验收手续，所产生的毁损应由原告自行承担；2.原告已完成房屋的实际交接收楼手续，后以“推拉门胶条脱落”为由称房屋存在质量问题导致无法正常使用房屋主张赔偿，不构成法定的严重影响其正常居住使用条件的情形，原告的主张缺乏依据，应予驳回；3.被告盛宏公司交付的房屋为毛坯房，不具备出租条件，原告主张的租金损失缺乏事实依据及充分的证据支持，应予驳回。 被告万科公司答辩称，1.案涉房屋已依法取得《竣工验收备案证书》，依法具备法定交付条件，盛宏公司已依约履行交付通知义务，原告未在指定期限内办理验收手续，所产生的毁损应由原告自行承担；2.原告以“推拉门胶脱落，玻璃破损”为由拒绝收楼，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定严重影响其正常居住使用条件的理由；3.案涉房屋系毛坯房，在精装前不具备出租条件，《资产评估报告书》所作的评估结论不具有任何参考价值，原告主张的租金损失于法无据；4.即使原告认为案涉房屋在此前不具备交付使用条件，而与其签订《商品房屋买卖合同》的相对方是被告盛宏公司，该司系责任承担主体，被告万科公司仅是协助盛宏公司办理收楼手续。 经审理查明，2015年12月12日，原告与被告盛宏公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告盛宏公司位于东莞市松山湖高新技术产业开发区新竹路7号万科松湖中心8栋办公104号房，该商品房建筑面积共464.05㎡，合计4049625元；被告盛宏公司应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告盛宏公司应当书面通知原告办理交付手续。由于原告原因，未能按期交付的，除原告未按合同约定支付房款外，被告盛宏公司应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知原告办理交付使用手续，原告不按要求办理交付手续的，以该通知书规定日期为交付使用的时间，商品房毁损、灭失的风险自此由原告承担。被告盛宏公司如未按本合同规定的期限交付房屋逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告盛宏公司按日向原告支付已交付房价款万分之2（累计不超过1%）的违约金。同时还约定，被告盛宏公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准（其中外墙为部分石材、玻璃幕墙、铝板及涂料，窗为铝合金玻璃窗），达不到约定标准的，原告有权要求被告盛宏公司在不降低质量标准的情形下，附件三所注明的设备材料被告盛宏公司需采取同等品质及档次的替代，而不必另行通知，但此类变更不得影响原告对房屋的使用。 2013年7月12日被告盛宏公司与被告万科公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同（附件）》，约定被告盛宏公司委托被告万科公司对万科松湖中心提供物业管理服务。在物业交付后，被告万科公司提供前期物业管理服务包括物业共用部位及共同设施设备的维修、养护和管理、装饰装修管理服务等。物业保修由被告盛宏公司自行保修，被告盛宏公司拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托被告万科公司维修，修复费用及造成的其他损失由被告盛宏公司承担。 被告盛宏公司提交的《商品房交付使用通知书（存根联）》，载明案涉房屋已竣工验收合格，要求原告于该通知发出之日起15日内至东莞市松山湖区新竹路万科松湖中办理商品房交付手续，被告盛宏公司已于2015年12月30日将该通知邮寄至原告在案涉商品房买卖合同中预留的联系地址并经签收。 2016年3月26日原告与被告万科公司签订《委托银行代收款协议书》，委托被告万科公司从原告指定账户代扣案涉房屋的物业服务费等费用，被告盛宏公司据此主张案涉房屋已交付至原告。 2016年3月26日，原告在验收房屋时发现推拉门胶条脱落，2016年3月30日，原告发现案涉房屋玻璃破损，遂通知被告万科公司维修。被告万科公司确认上述事实，并称案涉破损玻璃系由被告盛宏公司负责更换，被告盛宏公司确认玻璃已更换，破损玻璃现已不在。2019年1月4日原被告双方办理房屋交接手续，被告万科公司主张其仅是协助被告盛宏公司办理收楼手续。 原告提交与被告万科公司员工万晶晶的微信聊天记录，显示双方一直就破损玻璃问题进行沟通，玻璃于2018年12月2日更换完毕，该员工亦于当日通知原告接收房屋。被告盛宏公司主张上述聊天记录仅为部分聊天内容，被告万科公司对上述聊天内容未持异议。 本院组织原被告双方进行现场勘查，案涉房屋为毛坯房，未实际使用，破损玻璃位于二楼最右侧，宽1.5米，高3.1米，为内外双层玻璃。被告盛宏公司主张上述玻璃仅有外层破损，原告提交的更换前照片中显示的玻璃上方阴影系破损后的外层玻璃的残渣，内层玻璃并未破损，由于工艺问题，双层夹胶玻璃必须内外层一起更换；原告主张前述照片中的阴影是水渍，即内层玻璃也已破损，且被告盛宏公司更换内外双层玻璃也证实内外层玻璃均已破损。原告及两被告均确认，案涉房屋所在小区除原告及现场勘查中被告盛宏公司指引的房屋外，还有其他房屋出现玻璃破损的情况。 原告提交的深圳市众量行资产评估有限公司于2019年3月8日出具《资产评估报告书》，以2019年3月6日为评估基准日，认定原告案涉房屋2016年1月至2018年12月租金价值评估值为445488元。后该公司又出具《补正说明》载明租金评估值计算错误，实际应为668232元。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》复印件、《竣工验收备案证书》复印件、客户钥匙/物品签收单、验房指引表复印件、微信记录打印件、电子数据固化报告、《资产评估报告书》、民事判决书，被告盛宏公司提交的《竣工验收备案证书》复印件、商品房交付使用通知书及送达邮件、验房指引表、委托银行代收款协议书等证据及本院庭审笔录、现场勘查笔录附卷为证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，关于两被告有无违约及具体的违约责任问题，本院分析如下： 首先，虽根据《商品房买卖合同》的约定，被告盛宏公司已于2015年12月30日按照约定向原告在上述合同约定地址邮寄《商品房交付使用通知书》，已完成通知交付的义务，但原告于2016年3月26日、2016年3月30日验收房屋时发现推拉门胶条脱落、较大面积玻璃破损，案涉小区亦出现多户玻璃破损的情况，被告盛宏公司已对上述质量问题予以维修，即被告盛宏公司交付的案涉房屋存在质量问题，不符合《商品房买卖合同》的约定。被告盛宏公司主张依照《商品房买卖合同》约定已通知原告办理收房手续即视为交付的主张依据不足，本院不予采纳。 其次，被告盛宏公司作为案涉房屋出卖人负有向原告交付房屋的义务，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给原告。而案涉房屋破损玻璃系2018年12月2日更换，被告万科公司亦于2018年12月2日通知原告办理收房手续，原告于2019年1月4日办理签收钥匙等，被告盛宏公司以原告授权被告万科公司在指定账户扣划物业费等即认定已经收房的主张，依据不足，本院不予采纳。 再次，案涉破损玻璃更换后，被告万科公司通知原告办理收房手续的时间距合同约定的交付时间已远超过60日。原告主张由此产生的损失直接体现为租金损失445488元，但房屋除出租外，还具有自用、投资等多重功能，且原告未提交证据证实案涉房屋拟用于出租并因被告盛宏公司未能及时交付而产生租金损失，且现场勘查时案涉房屋仍未毛坯房，尚未实际使用。故对原告按照租金主张其损失，本院不予支持。但案涉合同约定原告要求继续履行，被告盛宏公司需按日向原告支付已交付房价款万分之2（累计不过超过1%）的违约金，案涉房屋总价为4049625元，故被告盛宏公司应向原告支付40496.25元。 另外，本案为房屋买卖合同纠纷，被告万科公司并非《商品房买卖合同》的相对方，根据合同相对性原则，合同的权利义务仅对合同缔约方产生效力，被告万科公司亦无如期交付房屋的义务，原告诉请被告万科公司赔偿相应的损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告东莞市盛宏实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄思敏支付40496.25元； 二、驳回原告黄思敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7982.32元（原告已预交），由原告黄思敏负担7256.7元，被告东莞市盛宏实业投资有限公司负担725.62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判长  杨玲冰 审判员  陈丽莎 审判员  邱桂珍 二〇一九年九月二十七日 本件与原本核对无异 书记员  陈金连 丁慧君