山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4385号 原告：唐慧谊，男，1987年11月18日出生，汉族，住济南市。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:杨风兰，女，该公司员工。 原告唐慧谊与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告唐慧谊，被告景和置业公司的委托诉讼代理人杨风兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐慧谊向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期交付房屋违约金110747元（暂计算至2019年1月28日）；2.依法判令景和置业公司支付逾期交付车位违约金7074元（暂计算至2019年1月28日）；3.本案诉讼费由景和置业公司承担。庭审中唐慧谊明确请求为，要求景和置业公司按照已支付房款的日万分之一点五支付逾期交房违约金至2019年7月5日。事实和理由：唐慧谊、景和置业公司于2016年8月27日签订《济南市商品房买卖合同》约定唐慧谊购买景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北的“景和山庄”1单元601户房屋（下称“该房屋”），唐慧谊已经支付完毕全部购房款1809585元，景和置业公司应于2017年12月15日之前交付该房屋。2017年3月26日，唐慧谊与景和置业公司签订《地下停车场车位转让协议书》，约定唐慧谊购买景和置业公司开发的“景和山庄”XXX户房屋配套停车位一个（下称“该车位”），景和置业公司应于2017年12月30日之前为乙方办理该车位的正式使用手续。但截至立案之日，虽经唐慧谊多次催告，景和置业公司仍未按期交付房屋及车位，景和置业公司的行为已经构成严重违约，并给唐慧谊造成较大损失，为此，唐慧谊特依法诉至贵院，望判如所请。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便主张违约金，现唐慧谊主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，即便计算逾期天数时应考虑列些因素：施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”因此，计算逾期交房天数时，应按照扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。三、双方未签订购买车位的正式合同，对车位交付时间、逾期交付违约责任没有任何约定。另外车位完全独立于其购买的房屋，唐慧谊主张逾期交付车位违约金没有任何依据。四、唐慧谊所主张的违约金明显高于实际损失，即使是商品房买卖合同约定的违约金计算标准，也明显高于买受人实际发生的损失。景和置业公司因政府要求被迫停工已经导致项目成本大量增加，公司财务已经陷入严重亏损状态，在此情况下现仍克服困难积极协调推进各项交房工作，而且现房屋已经通过竣工验收，完全具备交付使用条件。以上答辩意见请法庭予以考虑，维护景和置业公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：唐慧谊（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年8月27日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201625075717）约定：唐慧谊购买景和置业公司开发的景和山庄XXX号，该商品房建筑面积共185.94平方米，合同总价款为1809585元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，唐慧谊按照合同约定向景和置业交纳了约定的购房款。庭后经双方确认，唐慧谊于2019年7月6日收取涉案商品房，双方均同意逾期交房违约金计算至2019年7月5日。 景和置业公司（甲方）与唐慧谊（乙方）签订《地下停车场车位转让协议书》一份，约定：唐慧谊购买为编号3-130的车位，总价18万元，三、双方权利、义务：1、甲方应于2017年12月30日前为乙方办理该车位的正式使用手续。四、违约责任：1、甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付该车位款项的万分之一的违约金（不可抗力因素除外），但违约金总额不超过合同总价款的2%，合同继续履行。协议签订后，唐慧谊于2017年3月20日、26日共计支付车位价款18万元。截至一审法庭辩论终结前，景和置业公司未向唐慧谊交付该车位。 双方当事人争议的事实和证据如下： 一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 唐慧谊主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：证据1.监理单位出具的工程暂停令15份，复印件4份合计19份，共21张；证据2.山东景和置业有限公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》一份;证据3.山东景和置业有限公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》;证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。证据4、《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各一份，拟证明2016-2017年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。证据5.济南市历城区人民政府环保创城公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1至5拟证明：因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从唐慧谊主张的逾期交房天数中予以扣除；6.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市重污染天气预警启动及解除公告通知（济南市生态环境局官网）12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，根据《济南市人民政府办公厅关于印发济南市重污染天气应急预案的通知》济政办发【2013】27号，1、2、3级预警的重污染天气均要求建筑工地停工。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。经质证，唐慧谊辩称对证据对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。停工令的日期与我楼栋的施工日期是否对应不清楚。对证据2无异议；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议。唐慧谊所在的楼栋是2017年12月15日交房，景和置业公司所提供的证据中停工的时间与唐慧谊所在楼栋施工的时间不匹配；对证据5、6的真实性无异议，对证明目的有异议。停工的时间与唐慧谊所在楼栋施工的时间不匹配。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至2019年7月5日，共计567天。 二、景和置业公司是否存在逾期交付车位的事实？唐慧谊主张车位违约金是否合理？ 唐慧谊提供车位收据及《地下停车场车位转让协议书》，证明其已经全额支付购房款，景和置业公司未在《地下停车场车位转让协议书》约定的期限前交付车位，依据合同第四条第1款的约定，景和置业公司逾期交付车位，应当向唐慧谊按日支付已付车位价款万分之一的违约金。景和置业公司认为,《地下停车场车位转让协议书》第四条第一款约定，甲方逾期交付该车位的，自正式买卖合同签订的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金。而非自本协议约定的办理使用手续的时间，唐慧谊主张逾期交付车位违约金既无合同依据也不存在车位损失的事实，即使计算逾期交付违约金也应结合唐慧谊能够提供有效证据证明的实际损失来进行调减。本院认为，双方签订的《地下停车场车位转让协议书》约定，景和置业公司应于2017年12月30日前为唐慧谊办理该车位的正式使用手续。景和置业公司逾期交付该车位的，自正式买卖合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向唐慧谊支付逾期交付车位违约金。但双方截至一审法庭辩论终结前未签订协议中载明的正式的买卖合同，因此，车位的最后交付期限截至一审法庭辩论终结前未明确，唐慧谊现主张逾期交付车位违约金没有事实及法律依据。因此，本院对唐慧谊主张逾期交付车位违约金的请求不予支持。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，唐慧谊与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。唐慧谊已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向唐慧谊交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为：违约金标准确定。唐慧谊主张以已付房款日万分之一点五作为违约金计算标准支付违约金，其损失数额超过合同约定的违约金限额。 唐慧谊主张按以已付房款日万分之一点五作为违约金计算标准，金额是：1809585元×万分之一点五/日×567天=153905.20元。合同约定的违约金限额为：1809585元×2%=36191.7元，该数额低于唐慧谊主张的违约金数额，唐慧谊对其所主张的损失数额未提交证据证实。 景和置业公司辩称唐慧谊主张违约金数额不应超过合同约定的2%限额，合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于唐慧谊实际损失，应当结合唐慧谊实际损失予以调减。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积185.94平方米×567天=50605.43元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1809585元×2%=36191.7元），唐慧谊的实际损失数额高于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付唐慧谊支付违约金50605.43元。 二、驳回唐慧谊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1328元，由山东景和置业有限公司负担533元，由唐慧谊负担795元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年九月二十九日 书记员 孔祥慧