贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1231号原告：贵州凯里经济开发区管理委员会。住所地：凯里经济开发区开元大道。负责人：杨波，系贵州凯里经济开发区管理委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。被告：凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂。住所地：贵州凯里经济开发区原208厂内。经营者：刘桂香，女，1966年8月7日出生，汉族，湖南省溆浦县人，现住贵州凯里经济开发区。原告贵州凯里经济开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）诉被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂（下简称鑫奇陶瓷厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开发区管委会之委托诉讼代理人刘笑春、被告鑫奇陶瓷厂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开发区管委会请求依法判决：一、解除原被告之间关于贵州凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房之上的不定期租赁合同；二、被告将其承租的位于贵州凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房腾空并交还原告；三、被告向原告支付2013年2月28日至2015年12月31日期间的房屋租金、保全费、律师代理费及未按时支付款项所产生的违约金和滞纳金（滞纳金暂计算至2018年12月31日）共74,379.03元；四、被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金98,148元（从2019年1月1日起至原被告双方不定期租赁合同解除之日止期间的租金被告仍因按32,716元/年的租金标准向原告计付），并向原告支付未按时支付该期间租金所产生的违约金19,629.60元。（前述诉讼请求三、四项金额合计192,156.63元。）五、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：本案被告承租的房屋位于原208厂厂房内。2006年11月14日，中国振华集团红云器材厂与被告签订《租赁协议书》，中国振华集团红云器材厂将位于原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房出租给被告使用，租赁期限为3年，自2007年1月1日起至2010年12月31日止。中国振华集团红云器材厂与被告的租赁期限届满后，因中国振华集团红云器材厂搬迁及资产移交给原告的管理使用，原协议约定的租赁期限到期后，原被告之间并未签订新的租赁合同，被告一直使用涉案租赁物至今。因被告并未足额向原告支付房屋租金，原告多次向其催收后，双方于2015年6月23日签订《付款协议书》，就被告欠付原告租金及租金支付的事宜达成一致意见，协议约定被告应向原告支付2013年2月28日至2015年12月31日期间的房屋租金、诉讼保全费、律师代理费共计64,822元；在协议签订5日内支付41,322元，在2015年7月1日前支付23,500元；并约定被告不能按照协议约定的期限支付欠缴租金的，应向原告支付30,000元违约金，同时被告应从协议签订之日起，每日按协议金额的千分之五支付滞纳金直至付清为止；还约定本协议执行的房屋租金价格效力只及于2015年12月31日，2015年12月31日后的房屋租金价格按照甲方所提出的房屋租金价格经协商签订2016年元月1日后的房屋租赁合同。后，被告分别于2016年10月20日、2017年9月5日向原告支付共计75,000元。原告认为，原、被告双方之间形成不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同，被告应依约向原告支付2013年2月28日起至2015年12月31日期间的房屋租金、保全费及律师代理费共64,822元，支付违约金30,000元以及滞纳金。又因协议约定的滞纳金过高，原告以双方约定的应付款金额64,822元为基数、按年利率24%的标准计算，从《还款协议书》约定的最迟付款日即2015年7月1日起暂计算至2018年12月31日止（共计1280天），为64,822元×24%÷365天×1280天＝54,557.03元。另外，扣除已支付的75,000元，被告仍应向原告支付74,379.03元。另，因被告从2016年1月1日起继续使用涉案租赁房屋至今（暂计算至2018年12月31日）共计3年，还应按约定支付该期间房屋租金98,148元，同时按应付租金金额的20%比例支付违约金19,629.60元。自2019年1月1日起至双方不定期租赁合同解除之日止期间的房屋租金被告仍应按32,716元/年的标准向原告计付。原告多次向包括被告在内的全部承租人催缴租金，并于2018年5月10日发送《关于腾退房屋及结清拖欠租金的告知函》，因承租人拒绝签收，原告无奈将该函张贴于208厂厂区内，告知包括被告在内的承租人于2018年5月25日前，腾退房屋并结清欠付租金，但被告至今既未腾退房屋亦未向原告补缴欠付租金。综上，为防止国有资产流失、维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请依法判决。原告开发区管委会为证明诉请理由成立，在举证期限内提交统一社会信用代码证书，黔东南府函【2005】16号文件、黔国资函【2005】126号、黔国资复产权【2007】103号及凯开管通【2010】36号文件、《企业信用信息公示报告》、付款协议书、《民事裁定书》（2016）黔2601民初930号、（2016）黔2601民初1800号民事裁定书、贵州省政府非税收入一般缴款书、关于腾退房屋及结清拖欠租金的告知函、张贴照片、租赁协议书等证据，拟证明其所诉事实及理由成立。被告鑫奇陶瓷厂未递交书面答辩状，庭审中其经营者刘桂香口头辩称：对解除合同我没有意见，但是我不同意腾房，当时政府答应跟我找地的，但是这个地到现在都没有跟我落实。原告计算的租金数额也不正确，我不同意支付滞纳金。被告鑫奇陶瓷厂为证明答辩理由成立，当庭提交的证据为：凯开管专议（2012）106号会议纪要及投资协议书，拟证明其辩解理由成立。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原告开发区管委会系国家机关，被告鑫奇陶瓷厂系个体工商户，经营者为刘桂香。2006年11月14日，中国振华集团红云器材厂（下简称红云器材厂）与被告签订《租赁协议书》，由红云器材厂将其原基建库房（含空地）面积为1687㎡，37#厂房面积为260㎡，总计面积1974㎡出租给被告使用，作日用陶瓷生产使用。租赁期限为3年，自2007年1月1日起至2010年12月31日止。年租金总计20,000元，含税总金额23,500元/年，每年元月7日前一次性付清。该厂整体搬迁贵阳市后，贵州省人民政府国有资产管理委员会于2007年12月27日以黔国资复产权［2007］103号批复将原中国振华集团红云器材厂部分资产划转给黔东南州人民政府，州人民政府并移交给原告管理使用，原告又将涉案租赁事项交由原告所属部门凯里经济开发区党政办公室处理。2008年11月4日，原、被告经协商，在协议下方备注：37#厂房辅库房面积384平方米，租金768，年租金为9,216元。前述合同期满后，双方并未续签合同，但仍按前述合同继续履行。2013年2月28日后因被告未交付原告租金，原告设立的部门凯里经济开发区党政办公室（甲方）于2015年6月23日与被告（乙方）签订《付款协议书》，对被告支付原告房屋租金事宜达成支付协议，主要内容为：自2013年2月28日起至2015年1月1日止累计拖欠租金38,932元，2015年1月1日至2015年12月31日乙方应缴纳租金23,500元，诉讼保全费390元，律师代理费2,000元，合计64,822元，乙方累计应向甲方缴纳上述租金及费用64,822元；乙方根据凯里经济开发区管委会议纪要，享受免除2012年全年租金；乙方应按下列约定的期限向甲方支付所欠租金：本协议签订后5日内乙方应向甲方缴纳所欠租金38,932元租金，诉讼保全费390元，律师代理费2,000元，合计41,322元；乙方应于2015年7月1日前向甲方缴的2015年1月1日至2015年12月31日全年租金23,500元。若乙方不能按照本协议第三条的约定向甲方支付欠交租金，则乙方应向甲方支付违约金3万元。同时，乙方还应从本协议签订之日起，由乙方以本协议金额按每日千分之五计算滞纳金支付甲方，以此类推，直至付清为止；本协议执行的房屋租金价格效力只及于2015年12月31日，2015年12月31日租金价格按甲方提出的价格经双方协商后签订2016年元月1日后的房屋租赁合同。协议签订后至2016年1月，双方仍未再签订租赁合同，但被告继续租赁使用案涉租赁物，并分别于2016年10月20日、2017年9月5日共支付原告租金75,000元，其余使用期间的租金未再支付。原告通过张贴告知函等方式向被告催付未果后而引发本案诉讼。另查，原告于2012年11月15日形成会议纪要：被告必须搬迁扩能技改，同意免收其2012年场地租赁费，同意企业异地搬迁至炉山工业园区，项目总投资必须达到150万元以上、年产值达250万元以，原告同意帮助企业协调凯里市政府给予企业安排项目建设用地5亩、土地价格为每亩5万元，如投资、年产值不能达到上述要求，则不同意入园建设给予支持。2013年1月5日，凯里市政府（甲方）与被告（乙方）签订《投资协议书》，约定：甲方同意乙方项目从凯里经济开发区搬迁至炉山工业园区建设，项目占地约5亩，每亩出让价格为5万元，以净地挂牌出让；乙方承诺必须保证项目总投资150万元以上。但合同内容最终并未得到实际履行，被告亦未搬迁。原告经向被告催付租金未果后，以凯里经济开发区党政办公室为原告提起诉讼，被本院以诉讼主体不适格为由而裁定驳回起诉，凯里经济开发区党政办公室不服提出上诉，黔东南州中级人民法院维持了原裁定。原告遂提起本案诉讼，并在庭审中放弃保全费及律师代理费以及《租赁协议书》下方备注的年租金9,216元的诉讼请求，而原告在庭审中亦表示同意解除案涉租赁合同。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告鑫奇陶瓷厂与开发区管委会党政办公室签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、有效性，本院予以确认。因该党政办公室隶属于原告开发区管委会，其予以默认涉案租赁合同，且承租人即被告自始均未提出异议，故开发区管委会以权利人的身份主张权利并无不当。虽然双方当事人在案涉租赁期满后双方未续订合同，但被告一直占用承租房屋从事生产经营是事实，双方之形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，被告对原告主张解除双方之间不定期的租赁合同表示同意，说明双方当事人已就解除租赁合同形成了合意，本院依法予以准许，合同解除后被告并应搬离。原告主张的2013年2月28日至2015年12月31日的租金38,932元及2015年1月1日至2015年12月31日的租金23,500元合计62,432元，系依据双方签订的付款协议书而主张，于法于约有据，本院予以支持。因被告自2016年1月1日后至今仍在使用租赁物，其应支付原告此期间的租金。虽《付款协议书》约定协议效力只及于2015年12月31日，但双方并未重新签订合同对租金价格进行约定，被告此后的租金仍应根据涉案租赁合同的约定计付，因原告已放弃37#厂房辅库房面积384平方米（年租金9,216元）的权利，2016年1月1日至2018年8月31日被告应付租金为：3年×23,500元（含税）=70,500元，前述两项租金合计132,932元，扣减被告已付的75,000元，为57,932元。关于保全费、律师代理费的诉讼请求原告自愿放弃，系其对自己权利的自由处分，本院应予准许。关于原告主张的违约金，因被告未按约支付租金的行为已构成根本性违约，依约依法应支付违约金。因违约金是对违约方的惩罚、守约方的弥补。《付款协议》约定的违约金30,000元超出原告租金损失的30%，本院酌定以62,432元的30%予以支持，为18,729.60元。因原、被告双方未对2016年1月1日至2018年8月31日未付租金的违约责任明确约定，但基于被告未付原告租金，导致原告因该租金被占用期间导致原告利息受损的事实，其行为确属违约，本院以被告未付租金为基数按年利率6%计算予以支持，为70500×6%×3年=12,690元。前述两项合计31,419.60元。因违约金是平等主体间的一种民事责任形式，而滞纳金则是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。原、被告之间的租赁属民事行为，所产生的责任应为民事责任，而非行政责任形式，故对原告关于滞纳金的主张不予支持。被告所举证据系其与他人发生的法律关系，非系原告应该为被告履行的义务，其不能以他人的合同约定来作为其不交纳原告租金的理由，故对其辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）第（九）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州凯里经济开发区管理委员会与被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂之间关于凯里经济开发区原208厂内原基建库房（含空地）、37#厂房以及37#厂房辅助库房的不定期租赁合同。二、限被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂在本判决生效之日起九十日内腾空并返还前述所承租的房屋给原告贵州凯里经济开发区管理委员会。三、限被告被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂在本判决生效之日起三十日内支付原告贵州凯里经济开发区管理委员会自2013年2月28日至2018年8月31日的租金57,932元（2018年9月1日至实际搬离涉案租赁房屋之日止的租金按23,500元/年的标准计付）及逾期付款违约金及利息损失31,419.60元。四、驳回原告贵州凯里经济开发区管理委员会其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2,071元，由被告凯里经济开发区鑫奇陶瓷厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  李晓红二〇一九年九月三十日书记员  李芹芹