贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初3509号 原告：陈某宇，男，1989年11月12日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢吉华，贵州贵翔律师事务所律师。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：曾柏香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 原告陈某宇与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后,依法适用简易程序于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢吉华、被告新鼎公司的委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金119111.22元（自2017年1月1日起暂计算至2019年7月2日），具体违约金按日以原告已交付房价款310428元的万分之三从2017年1月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年5月25日，原告与被告签订了合同编号为2015000956号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于纳雍县，建筑面积27.22平方米，套内建筑面积为26.4平方米，购房总价为310428元。合同签订之日，原告支付首付款160428元，余款150000元以银行按揭贷款的方式支付。合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告认为被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为构成了违约，被告应向原告支付违约金，原告多次催促并找被告协商未果，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，第一，违约金的功能和作用在于“填平损失”，兼具有一定的惩罚性，但违约金的承担需以存在实际损失为前提，本案中原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任。本案原、被告双方约定的所谓“违约金”其实质是损失赔偿的计算方法，因此原告应当举证证明其存在实际损失。交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，未给原告造成财产损失，迟延履行不影响合同根本目的的实现，被告在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。第二、被告不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约，假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整比较公平合理，双方利益并不明显失衡。第三，被告一直遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书实非被告过错，原因在于政府未能如期履行供电基础设施建设、市政道路建设及拆迁补偿等义务所致，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。 综上所述，本案中违约金的赔偿以损失存在为前提，但被告的行为并未给原告造成实际损失，假定被告应承担违约责任，也应基于公平和诚实信用原则参照房屋租金对违约金进行调整。 本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，原告与被告签订了合同编号为2015000956号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于纳雍县，建筑面积27.22平方米，套内建筑面积为26.4平方米，购房总价为310428元。该合同第二十二条中约定:出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付案涉房屋总价款款310428元，被告于2016年12月22日向原告出具金额为310428元的贵州增值税普通发票一张,但至今未向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。 上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、收据、个人购房借款担保合同、借记卡账户历史明细清单、视听资料，被告新鼎公司提供的纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书、暂缓用电通知书、客户用电受理回执、供电方案协议（10KV以上）、大商汇房地产开发新建电力线路工程施工合同、大商汇房地产开发新建电力线路工程竣工资料、纳雍县新城区外环西路道路工程竣工验收会议纪要、贵州省建设竣工验收备案表、不动产权证、通知记录，经庭审质证和本院审查在卷予以证实。 本案争议的焦点：1.被告新鼎公司未向原告交付办理商品房转移登记有关文书的抗辩理由能否成立，是否构成违约；3、被告新鼎公司主张违约金过高能否调减，违约金的计算时间如何确定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。 关于被告未向原告交付办理商品房转移登记有关文书的抗辩理由能否成立，是否构成违约问题。被告新鼎公司抗辩称其已办理涉案房屋初始登记，根据原、被告双方签订的合同约定，被告提供的案涉房屋所有权“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记有关文书的事实客观存在。被告认为未办理商品房转移登记相关文书已经构成违约，但系因政府行为所致。。首先，被告提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》、《供电方案协议（10KV及以上）》，根据合同相对性原则，该合同相对人并非本案原告，与本案原、被告履约事实无关。其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执等证据，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。至今，被告除已办理“初始登记”外未能提交证据证实其已具备办理涉案商品房转移登记有关文书的条件，故被告以未办理涉案商品房转移登记相关文书系因政府行为导致的抗辩理由不能成立，被告的行为已经构成违约。 关于被告主张违约金过高能否进行调减，违约金的计算时间如何确定的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原、被告双方签订的案涉合同第二十二条约定出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金的计算方式，被告未提供证据证明该合同约定的违约金过高。衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑，被告不能向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得案涉房屋所有权的问题，被告申请本院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，本院不予准许，故对被告主张调减违约金的意见不予采纳。被告至今未办理办理商品房转移登记的有关文件交付给被告，违约金的计算时间应按照双方约定的日期起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，原告主张计算违约金的时间是约定日期之次日，是当事人对自己权利所作的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈某宇支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款310428元为基数，按日万分之三为标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将位于纳雍县转移登记的有关文书实际交付给原告陈某宇之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2684元，适用简易程序审理减半收取1342元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  李龙国 二〇一九年九月二十八日 书记员  丁姜宏