湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1221民初983号 原告：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区云集路世纪花园****，统一社会信用代码914312001889280378。 法定代表人：艾德将，该公司首席执行官。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘智林，湖南江山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖洁婷，女，1995年8月24日出生，系该公司法务部主管，住湖南省中方县牌楼坳镇。 被告：彭小方，男，1970年10月6日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 被告：贺忠，女，1971年5月21日出生，苗族，住湖南省洪江市龙船塘。 被告：杨忠春，男，1962年11月4日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 被告：向小刚，男，1965年7月9日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。 四被告委托诉讼代理人：李远长，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 第三人：杨理唐，男，1970年4月5日出生，汉族，住湖南省中方县丁家乡。 原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称武陵城房地产公司）与被告彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚、第三人杨理唐执行异议之诉，本院于2018年12月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月9日、8月26日公开开庭进行了审理。原告武陵城房地产公司的委托诉讼代理人（特别授权）刘智林、被告彭小方及四被告委托诉讼代理人李远长到庭参加诉讼。本案审理期间，2019年3月26日，原告武陵城房地产公司申请对编号为NO.0022470、NO.00472的两份《收款凭证》加盖的公章进行鉴定。被告彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚于2019年3月28日申请对《商品房买卖合同》中的笔迹与两份收款凭证的笔迹进行比对鉴定，对武陵城房地产公司提交的《租赁合同》的墨迹、纸质生成时间进行鉴定。2019年6月24日，鉴定结束。本案现已审理终结。 原告武陵城房地产公司向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告的位于中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺财产、中方县舞水雅苑1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118号房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案案件受理费由被告承担。 事实和理由：1、2013年7月5日，第三人与原告签订了房屋买卖合同，购买位于中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺，共计面积4659.03平方米，合同约定付款方式为一次性付款，且因为当时房屋尚未取得预售许可证，所以该合同是无效合同，故原告提出与被告解除购房合同，最后这份合同作废了。 2、（2018）湘1221执异24号《执行裁定书》中认可的收款收据不是湖南武陵城房地产公司的，原告并没有给第三人开具过该收款收据，且该收据上的财务章并不是原告备案登记的财务章，原告对该收款收据不予认可。 3、第三人在原一审中的陈述的情况后来并没有履行，后来因第三人异议，原告与第三人协商将这份合同作废，虽然没有签订解除合同协议，仅仅在合同原件上盖了作废印章，但是也是双方真实意思的表示（因第三人的合同原件在被告处，所以第三人的合同原件没有盖作废印章）。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第十八条赋予了原告依法解除合同的权利，人民法院已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。且第三人没有支付原告任何价款，也不构成对原告的债权。 4、原一审中原告代理人的发言并没有任何问题，双方确定是一直在协商用资产抵付垫资款，初期形成了房屋买卖合同，但后来作废了，因为原告帮第三人偿还了湖南中方农村商业银行股份有限公司580万元的借款本金和利息，并给第三人支付了50万元的现金。另外第三人和原告于2009年12月24日签订了一份房屋租赁合同，租赁原告位于中方县新榆树湾美食一条街门面用于经营餐饮、食品加工等，面积共计：11302.68平方米，因为该租赁合同的租赁费第三人一直未支付给原告，所以第三人的垫资款基本抵清了，故原告不必再用资产抵付。 5、（2018）湘1221执异24号《执行裁定书》中第三人上诉状所陈述的事情只是陈述，上诉状并非是判决书，原告与第三人合同作废是事实，上诉状不能否认真实的事实。 6、（2018）湘1221执异24号《执行裁定书》中本院认为中引用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第十九条，这一条的前提条件是“被执行人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产”，或者“虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的”，人民法院才可以查封、扣押、冻结。本案中，这个条件并不具备，被执行人没有向武陵城支付任何款项，申请执行人也没有向武陵城支付剩余款项，武陵城也没有同意剩余款项从财产变价款中优先支付。所以，该规定第十九条的前提条件并不具备，人民法院不能依照这第十九条查封武陵城的房产，中方县人民法院（2018）湘1221执异24号《执行裁定书》裁定错误，应予撤销。 7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第二条明确规定“……未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”也就是说，登记在第三人（本案原告）名下的不动产必须征得第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院才可以查封、扣押、冻结。本案中，法院查封的财产登记在本案原告名下（所有报建手续均是本案原告名下）院查封的房产属于被执行人（本案第三人），所以人民法院不能查封登记在本案原告名下的房产，洪江市人民法院（2016）湘1281财保9号民事裁定书应予撤销。 8、原告提出的异议申请符合法律程序和法律规定。 9、关于第三人与他人签订的《联合建房协议》和《协议书》原告并不知情，亦不认可，涉案房屋是原告的资产，因为是原告开发的，原告拥有实体权利，这是不可否认的。 10、原告拥有一系列的证据证明所争议的房屋是本公司所以，有土地证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证为证。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断，原告所拥有的权利凭证，足以证明原告享有实体权利，故可以排除执行。 被告彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚答辩要点：1、（2017）湘1221民初137号、（2018）湘12民终140号的证据、庭审笔录和判决内容，能够证明以下案件事实：1）第三人杨理唐与武陵城房地产公司签订的涉案96个商铺的《商品房买卖合同》实际上是武陵城以96个商铺抵偿杨理唐的18542934.40元的投资款，且该房屋已交付，该合同并未解除；2）杨理唐与杨忠春、唐稳良、易立光、王辉等人以武陵城房地产公司名义联合开发的舞水雅苑分得了涉案房屋；3）第三人杨理唐在原一审、二审程序中，主张已经以涉案96个商铺抵偿被告人1800多万元投资款中的部分投资款，对此，武陵城房地产公司不持异议，予以认可。 2、在本执行异议之诉中，武陵城房地产公司提交给法庭的证据不属于新证据。且该证据存在重大瑕疵，不足以推翻生效判决所确认的上述案件事实，故武陵城房地产公司诉称其已与第三人解除涉案96个商铺买卖合同使之作废和以第三人杨理唐所拖欠的租金等基本抵清其投资款的主张不能成立，因为在案证据能够证明仅2011年4月至2012年5月，第三人杨理唐交给武陵城的款项达3758万元。 3、第三人杨理唐对涉案执行标的物享有物权期待权，而该物权期待权优于武陵城房地产公司对于涉案执行标的物的所有权，也即武陵城房地产公司对于涉案执行标的物的所有权不足以排除人民法院的强制执行。 基于上述事实和理由，请求人民法院依法驳回被答辩人的各项诉请。 第三人杨理唐陈述：1、向武陵城房地产公司投入的款项没有3758万元；2、96个商铺的商品房买卖合同确实约定作废了，因为本案的四被告不接受，也没有付商品房买卖合同的房款，96个商铺没有取得商品房预售许可证；3、2012年6月20日，与杨忠春等人就舞水雅苑项目签订的协议书仅是个人之间对房屋的分配协议，该协议内容没有得到武陵城公司的认可。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 2011年11月13日，武陵城房地产公司为甲方，杨理唐为乙方，双方签订了《项目垫资协议书》。约定：甲方开发“南芙城”项目，并对项目面积、范围及四址界线、开发方式、上交垫资款、保密条款、协议变更转让、争议处理、违约责任等进行了约定。其中协议第四条约定，乙方就该项目需向甲方上交垫资费用合计人民币2654.456万元，支付方式为：1、2011年11月1日前支付人民币300万元；2、2011年11月10日前，支付人民币700万元；3、2011年11月20日前，支付人民币700万元；4、2011年12月5日前，支付人民币700万元；5、甲方办理好双方约定相关手续后5个工作日内，支付人民币254.456万元。其中第十一条（六）约定：若因甲方的债务纠纷、土地纠纷、违法违规或手续不全导致独立项目部无法开发经营，由甲方无息退还垫资款。 2011年12月6日，杨理唐与彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚签订合伙协议书，约定合伙承担杨理唐个人名义与武陵城房地产公司签订的关于中方县“南芙城”投资项目的垫资合同的各项义务，共享该合同的各项权利。合伙期限为合伙协议签订之日至项目完工后结束。其中第三条约定：1、杨理唐投资1017.8万元，占股份的35%；2、彭小方投资1017.8万元，占股份的35%；3、贺忠投资436.2万元，占股份的15%；4、杨忠春投资90.8万元，占股份的10%；5、向小刚投资45.4万元，占股份额5%。协议签订后，截止2012年5月7日前，彭小方等四人共计向杨理唐支付了合伙投资款1832万元，其中彭小方995万元、贺忠525万元、杨忠春121万元、向小刚191万元。 2011年5月16日至2011年11月30日，杨理唐通过银行转账方式陆续向武陵城房地产公司转入垫资款共计1700万元。在协议履行过程中，“南芙城”项目因土地性质且项目用地已被法院查封等问题，未能开发。在要求武陵城房地产公司返还垫资款未果的情形下，2013年7月5日，杨理唐与武陵城房地产公司达成了以房抵垫资款的合议，并签订了中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺（面积共计4659.03平方米）的《商品房买卖合同》【合同编号为湘中房（合）0017765】。被告方持有一份合同原件。 2016年7月8日，以杨理唐为甲方，彭小方为乙方、贺忠为丙方、杨忠春为丁方、向小刚为戊方，五方签订《解除合伙协议书》，约定：一、五方自愿解除2011年12月6日签订的《合伙协议书》，合伙解除后，原工程由甲方自行处理。二、甲方自愿退还乙、丙、丁、戊四方出资额共计：壹仟捌佰叁拾贰万元整（1832万元）其中乙方彭小方玖佰玖拾伍万元整（995万元），丙方贺忠伍佰贰拾伍万元整（525万元），丁方杨忠春壹佰贰拾壹万元整（121万元），戊方向小刚壹佰玖拾壹万元整（191万元）。三、甲方自愿以中方县新榆树湾美食娱乐一条街共计4659.03平方米商铺，具体商铺见《商品房买卖合同》【合同编号：湘中房（合）0017765】作为履行本协议第二条的担保，甲方在叁天内付清乙、丙、丁、戊四方合伙人垫资金额1832万元，如不按时支付，甲方负责将提供担保商铺所有权办证到乙、丙、丁、戊名下，用此抵偿四合伙人垫资1832万元，如果商铺不够，甲方以其他财产作抵偿。 2016年7月21日，彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚向洪江市人民法院申请诉前财产保全，洪江市人民法院作出（2016）湘1281财保9号民事裁定，查封中方县新榆树湾美食娱乐一条街【商品房买卖合同编号为湘中房（合）0017765】共计面积4659.03平方米的96个商铺，查封中方县舞水雅苑1#101号73.38平方米、2#110号63.52平方米、1#104号65.04平方米、1#107号65.04平方米、1#103号70.04平方米、3#220号62.93平方米的门面和新门面18平方米。之后，彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚向本院起诉杨理唐、武陵城房地产公司合伙协议纠纷一案，本院于2017年7月29日作出（2017）湘1221民初137号民事判决，判决杨理唐退还彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚投资款共计1792万元（其中彭小方995万元、贺忠525万元、杨忠春121万元、向小刚151万元）并支付利息，并判决杨理唐支付彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚合伙期间投资款占用利息损失款200.758万元。杨理唐不服，向怀化市中级人民法院上诉。怀化市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚于2018年6月20日向本院申请执行，武陵城房地产公司于2018年11月8日提出执行异议。本院于2018年11月23日作出（2018）湘1221执异24号执行裁定书，裁定驳回武陵城房地产公司的异议请求。武陵城房地产公司不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2016年12月30日，原告武陵城房地产公司向杨理唐农村商业银行中方县支行账户转账580万元、向杨理唐建设银行中方县支行账户转账50万元。该笔支出其中的500万元武陵城房地产公司以“应收账款”记入记账凭证，其他均以财务费用记入记账凭证。 就原、被告申请的鉴定事项，湖南司法警官职业学院司法鉴定所于2019年5月9日出具情况说明，对“2009年12月24日的《租赁合同》上的手写字迹墨迹、纸张的形成时间进行文书司法鉴定”事项，因达不到鉴定所需检验条件，对该委托事项不予受理。2019年6月18日，湖南司法警官职业学院司法鉴定所出具编号分别为湘警职院司鉴所【2019】文鉴字第85号、86号司法鉴定意见书。85号司法鉴定意见书鉴定意见为：1、送检的时间为“2013年7月5日”，编号为“0022470”的“收款凭证”上名为“湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司财务专用章”的印章印文与提供的同名样本印文不是出自同一枚印章。2、送检的时间为“2013年7月5日”，编号为“0022472”的“收款凭证”上名为“湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司财务专用章”的印章印文与提供的同名样本印文不是出自同一枚印章。86号司法鉴定意见书鉴定意见为：送检的编号为“湘中房（合）0017765”的“商品房买卖合同”上条款中的手写字迹与提供的编号为“0022470”的“收款凭证”、编号为“0022472”的“收款凭证”上的复写字迹系出自同一人笔迹。 二、双方当事人有争议的事实 1、原告武陵城房地产公司与第三人杨理唐签订的中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺的《商品房买卖合同》【合同编号为湘中房（合）0017765】是否解除。为证明该96个商铺的《商品房买卖合同》已解除，原告提交了加盖有“作废”印章的《商品房买卖合同》、《租赁合同》、银行进账单，拟证明原告武陵城房地产公司与第三人杨理唐签订的关于中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺的商品房买卖合同【合同编号为湘中房（合）0017765】已解除，及原告武陵城房地产公司通过抵扣租金、替杨理唐偿还银行贷款的方式抵清了杨理唐投入的1700万元的垫资款。 被告对租赁合同的真实性质疑，对原告的证明目有异议。认为原告武陵城房地产公司与第三人解除近2000万元的垫资协议无相关的协议，且双方当事人也不能明确具体的解除时间，与常理不符。原告提交的与杨理唐签订的《租赁合同》存在多处篡改、涂改，租赁合同中约定租赁期限是2009年12月1日至2014年11月30日，且杨理唐享受1年半免交租金的优惠。在租赁期间内，即2013年7月5日，杨理唐与武陵城房地产公司签订了96个商铺的《商品房买卖合同》，依据原告提交的相关证据，杨理唐的租赁期限只在2011年6月-2013年7月5日间，抵扣的租金高昂得不可以想象。2016年7月21日，在涉案房屋被查封时，原告未向相关法院提出复议申请，并认为原告武陵城房地产公司通过银行转账给第三人杨理唐发生在2016年12月份，被告彭小方等人是在2016年7月份就向法院申请财产保全，原告与第三人之间的转账与本案无关联性。 本院认为：因投入的“南芙城”项目土地性质且项目用地已被法院查封等问题，未能开发。2013年7月5日，杨理唐与武陵城房地产公司达成了以房抵垫资款的合议，签订了中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺（面积共计4659.03平方米）的《商品房买卖合同》【合同编号为湘中房（合）0017765】，确定以房抵垫资款，其中一份合同的原件在被告处，第三人杨理唐也实际合法占有该不动产。原告及第三人提出后因被告及第三人均不再接受以该96个商铺抵垫资款，原告与第三人于2016年7月份，解除了96个商铺的《商品房买卖合同》，并通过抵扣租金、替杨理唐偿还银行贷款的方式抵清了杨理唐投入的1700万元的垫资款。经查，对杨理唐投入的1700万元垫资款，武陵城房地产公司均作账务处理。原告及第三人提出96个商铺的《商品房买卖合同》已解除，双方均未提交相关的解除协议或凭据，亦未将留于被告处的《商品房买卖合同》收回，且也不能明确具体的解除时间。经本院指定，原告武陵城房地产公司亦未能提交抵扣第三人杨理唐在“南芙城”项目投入垫资款的会计账务系统数据、与第三人杨理唐业务往来明细账及余额表等账务资料。原告武陵城房地产公司向第三人杨理唐贷款账户转账及杨理唐个人账户转账均发生在2016年12月30日，其中的500万元转账武陵城房地产公司亦以“应收账款”记入记账凭证，其他均以财务费用记入记账凭证。该账务处理方式与原告武陵城房地产公司陈述的抵扣垫资款存在冲突。从原告武陵城房地产公司提供的现有会计资料，不能反映出原告武陵城房地产公司对杨理唐投入的1700万元垫资款进行了抵扣。且彭小方等四人系于2016年7月21日向洪江市人民法院申请对中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺诉前财产保全，武陵城房地产公司于2018年11月8日才提出执行异议，与常理不符。故就现有的证据不能认定原告武陵城房地产公司与第三人杨理唐已解除以房抵垫资款的协议。 2、就舞水雅苑项目杨理唐是否分配到以下房产：1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118平方米。被告彭小方等人提交杨理唐、杨忠春、易立光等人于2012年6月20日签订的《协议书》，拟证明杨理唐与杨忠春、唐稳良、易立光、王辉等人合伙开发的中方县舞水雅苑房屋分配达成协议，杨理唐分配到的房产有1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118平方米。原告武陵城房地产公司提出无原件核对，对证据的三性均提出异议。第三人杨理唐对证据的真实性无异议，但提出系其与杨忠春、唐稳良、易立光、王辉等个人的约定，武陵城房地产公司对分房协议并不予以认可。本院认为，杨理唐系武陵城房地产公司开发的舞水雅苑项目的垫资人及项目负责人。依据《建筑施工企业项目经理资质管理办法》第二条规定，建筑施工企业项目经理是指受企业法定代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。项目经理与企业之间是一种委托代理关系。杨理唐与杨忠春、唐稳良、易立光、王辉等人签订的《协议书》内容已超越代理权限，并未得到武陵城房地产公司的追认，故不能认定杨理唐在中方县舞水雅苑项目中分配到的房产有1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118平方米。 判决的理由和结果 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的强制执行的诉讼。本案系武陵城房地产公司提起的案外人执行异议之诉。其诉讼请求能否成立，应判断其是否依法享有足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。就现有的证据不能认定原告武陵城房地产公司与第三人杨理唐已解除以房抵垫资款的协议，故被告彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚等人对位于中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺享有担保物权。原告武陵城房地产公司主张立即停止对原告的位于中方县新榆树湾美食娱乐一条街96个商铺执行的异议理由不能成立。杨理唐与杨忠春、唐稳良、易立光、王辉等人签订的《协议书》内容已超越代理权限，并未得到武陵城房地产公司的追认，故不能认定杨理唐对中方县舞水雅苑项目1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118平方米享有物权请求权，原告武陵城房地产公司主张停止对中方县舞水雅苑1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118号房产的强制执行的异议成立，应予以支持。原告武陵城房地产公司请求解除对涉案房产查封的诉讼请求，不属于本案处理的范围。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，第二十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对位于中方县舞水雅苑1#101、2#110、1#104、1#107、1#103、3#220和新门面118平方米房产的执行； 二、驳回原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费129320元，由原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司承担120531.30元，被告彭小方、贺忠、杨忠春、向小刚承担8788.70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 刘 芳 人民陪审员 蒲 娟 人民陪审员 周春华 二〇一九年九月五日 书 记 员 丁淑雯 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。