西安铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）陕7102行初1229号 原告常明军，男，1981年3月25日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，现住西安市新城区十字。被告西安市自然资源和规划局，住所地西安市未央区。法定代表人**，局长。委托代理人孟园，该局工作人员。委托代理人袁有文，陕西博硕律师事务所律师。第三人刘波，男，1992年12月21日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住西安市莲湖区。委托代理人苏秀秀，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告常明军诉被告西安市自然资源和规划局（以下简称市资源规划局）房屋行政登记一案，于2019年3月18日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘波与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法追加其为第三人参与本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭审理了本案。原告常明军，被告市资源规划局委托代理人孟园、袁有文，第三人刘波的委托代理人苏秀秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告依申请于2018年10月24日作出陕（2018）西安市不动产权第1460338号权属登记，将西安市新城区东元西路甲字42号3号楼3幢40401室房屋所有权转移登记至第三人刘波名下。原告常明军诉称，原告在2018年2月7日与刘某某签订了房屋买卖合同，事后刘某某违约，原告将刘某某诉讼到法院，并在法院申请了财产保全，法院在2018年6月6日对该诉讼房屋做了保全，并向原告出了（2018）陕0102执保123号《执行裁定书》和（2018）陕0102执保123号《保全实施完结通知书》，保全期限为3年。在2018年10月11日经过西安市新城区人民法院审理判决原告胜诉，要求刘某某退还原告定金5000元和违约金152000元并承担诉讼费7000元。法院判决生效以后，原告申请强制执行该保全房屋，发现该房屋在2018年10月24日被刘某某再次买卖。原告认为法院已经向被告传达了保全通知，在保全期限内不能再次买卖。被告称当时系统出现故障，房屋已经过户到他人名下不能更改。后原告找被告解决该房屋产权变更事宜，被告一直推诿。时至今日被告仍以各种理由推诿，问题仍未解决。原告认为被告作为行政机关应当遵守相关法律规定，现由于被告将原告保全房屋进行了变更，使原告无法得到应得的赔偿。故诉至法院，诉讼请求：1.撤销被告2018年10月24日作出的陕（2018）西安市不动产权第1460338号的权属登记；2.本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据：1.西安市不动产登记簿；2.陕西省西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3282号《民事判决书》；3.陕西省西安市新城区人民法院（2018）陕0102执保123号《保全实施完结通知书》；4.陕西省西安市新城区人民法院陕0102执保123号《执行裁定书（2018）》。以上证据共同证明原告申请房屋于2018年6月7日至2021年6月6日被法院保全，第三人知晓房屋被保全的情况下，向被告处申请，被告在此期间进行房屋过户的行为违法。被告辩称，2018年10月23日，第三人刘波、刘某某和杨某某向被告申请办理西安市新城区东元西路甲字42号3号楼3幢40401室的所有权转移登记。并提交了以下材料：西安市不动产登记申请书（转移）、身份证、结婚证、房屋所有权证、西安市存量房买卖合同、不动产登记询问记录（转移）等资料。被告审核后，于2018年10月24日为第三人刘波办理了涉案房屋所有权登记。上述行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定。2018年6月7日，西安市新城区人民法院因原告申请诉讼保全而查封涉案房屋，并在被告处办理可查封登记。2018年10月16日，西安市新城区人民法院因第三人刘波申请诉讼保全而再次查封涉案房屋，并在被告处办理了轮候查封登记。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，不动产查封期间不得处分，但由于被告使用的不动产登记系统将上述查封登记显示为失效信息，导致被告认识错误，从而发生了涉案房屋的转移登记及后续抵押登记，因此对因系统原因导致的错误登记并非被告所能控制，应当认定被告已经尽到了合理审慎的审查义务。而刘波作为申请轮候查封的申请人，其对涉案房屋已经被法院查封是明确知晓的，但其在办理登记时却故意隐瞒相关情况，因此其与刘某某、刘波的转移登记以及后续将涉案房屋抵押给西安银行的行为，显然是存在恶意的。同时，刘某某、刘波的转移行为及刘波与西安银行的抵押行为均违反了法律、行政法规的强制性规定，应当属于无效行为。因此，本案转移登记及抵押登记的基础法律关系均存在无效的情形，应当予以撤销。综上，被告作出转移登记行为虽尽到了审慎的审核义务，但由于系统原因导致查封失效，从而导致被查封的不动产权利被错误处分，因此涉案行政行为应当予以撤销。被告向本院提交了以下证据：证据一：西安市不动产登记申请书、居民身份证、结婚证、西安市存量房买卖合同、房屋所有权证、不动产登记询问笔录、受理通知书、西安市房屋权属确权表、西安市不动产登记簿。证明被告的行政行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，证据充分，程序合法。证据二：送达回证、协助执行通知书、执行裁定书3份、送达回证、协助执行通知书、执行裁定书3份。证明刘波对涉案不动产已经被西安市新城区人民法院查封的事实是知情的，因此其后续登记申请存在恶意，并隐瞒了真实情况。第三人刘波述称，第三人与杨某某、刘某某签订了《房屋买卖合同》，第三人向出卖人支付了全部购房款，办理过户时因房屋被原告保全而未成功，后出卖人告知第三人其与原告已经达成赔偿协议，可以过户。经与担保公司核实后，第三人与杨某某、刘某某、担保公司一起在被告处办理了过户登记，该过户登记事宜原告知晓，应当维持。第三人并不知被告系统有问题，且已支付购房款，经法院审判合法拥有房屋，申请过户材料齐全，登记过程中被告也未向第三人询问过房屋情况，第三人无任何过错。被告应当尽到合理审慎的审查义务，故被告登记程序存在过错，登记程序瑕疵，但现房屋产权状况明确。经民事判决，房屋归第三人所有，理应登记在第三人名下。原告与杨某某、刘某某之间纠纷与本案无关。第三人已实际占有使用该房屋。故应驳回原告诉请。第三人向本院提交以下证据：证据一：陕西省西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初6380号《民事判决书》，证明判决书现已生效，第三人与案外人的房屋买卖合同合法有效。证据二：陕西省西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初3282号《民事判决书》、（2019）陕0102执127号《执行裁定书》，证明原告与案外人的房屋买卖合同已解除，原告与房屋已没有利害关系，现房屋所有人为刘波。证据三：电话录音，证明原告杨某某、刘某某就新城区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋达成协议，房屋归第三人所有，杨某某，刘某某向原告赔偿，故房屋归第三人所有。原告常明军知晓房屋办理过户登记事宜，因杨某某、刘某某未向原告常明军结清债务，原告起诉要求撤销房屋的（2018）市不动产权第1460338号的权属登记没有法律和事实依据。证据四：短信截图，证明原告与杨某某、刘某某达成协议，房屋归第三人所有，杨某某、刘某某向原告返还放款并支付赔偿，故房屋现归第三人所有，此次房屋权属变更登记合法有效。经庭审质证，对于原告提交的证据，被告的质证意见为：真实性及证明目的均认可。第三人的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，理由为从民事判决书可以看出原告与案外人的房屋买卖合同已经解除，原告与案外人是债权债务关系，与房屋没有利害关系。对于被告提交的证据，原告的质证意见为：第一组证据除不动产登记询问笔录的真实性不认可，其余证据真实性均予以认可，该组证据证明目的均不认可；对第二组证据的真实性，合法性，证明目的均认可。第三人对被告证据的质证意见为：第一组证据的真实性，合法性、证明目的均认可；第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，只能证明向被告送达，但不能证明刘波是知情的。对于第三人提交的证据，原、被告的质证意见为真实性予以认可，证明目的不予认可。本院对以上证据的认证如下：对于原告提交的证据均予以确认；对于被告提交的证据的真实性均予以确认；对第三人提交的证据的真实性予以确认。经审理查明，2018年6月7日，西安市新城区人民法院因原告申请诉讼保全而查封涉案房屋，查封期限为三年，并在被告处办理了可查封登记。2018年10月16日，西安市新城区人民法院因第三人刘波申请诉讼保全而再次查封涉案房屋，并在被告处办理了轮候查封登记。2018年10月23日，第三人刘波、刘某某和杨某某向被告申请办理西安市新城区东元西路甲字42号3号楼3幢40401室的所有权转移登记。并提交了不动产登记申请书（转移）、身份证、结婚证（刘某某与杨某某）、房屋所有权证、西安市存量房买卖合同、不动产登记询问记录（转移）等资料。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：……”但由于被告使用的不动产登记系统将上述查封登记显示为失效信息，导致被告经办人认识错误，审核后依据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，于2018年10月24日为第三人刘波办理了涉案房屋所有权转移登记。被告认为自己已经尽到了合理审慎的审查义务，因系统原因导致的错误登记并非被告所能控制，但该登记依法应予撤销。原告对该房屋所有权转移登记行为不服，向法院提起行政诉讼，诉讼请求如上所述。 另查明，2018年10月23日，被告在对刘某某、杨某某及本案第三人刘波的“不动产登记转移询问记录”中问，“本次申请的房屋，是否有查封、预查封或相关部门的限制？若有，请说明情况。”以上三人均回答“无。”本院认为，行政机关应当依法履行职责。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：“……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”本案被告作为涉案房屋所在地房屋行政主管部门，对案涉房屋的转移具有变更登记的行政职责。本案第三人刘波、原房主刘某某、杨某某等向被告提交房屋权属转移登记申请书，并提交申请转移登记相关资料，要求将涉案房屋因出售而变更登记在第三人刘波名下。被告形式审查后作出了陕（2018）西安市不动产权第1460338号权属登记，将西安市新城区东元西路甲字42号3号楼3幢40401室房屋所有权转移登记至第三人刘波名下。但由于被告作出转移登记行为时，该房屋处于查封期间，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”被告自述所使用的不动产登记系统将上述查封登记显示为失效信息，从而在主要证据不足的情况下作出错误的登记行为，被告亦自认该项转移登记应依法撤销。由于被告的错误登记违反了上述法律规定，并导致原告抵押权难以实现，依法应予撤销，原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告西安市自然资源和规划局于2018年10月24日作出的陕（2018）西安市不动产权第1460338号权属登记行为。案件受理费50元，由被告西安市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西安铁路运输中级法院。    审  判  长  白清阁审  判  员  王  玮人民陪审员  张  艳 二〇一九年九月十二日 书  记  员  杨柯蒙  1