宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2019）宁0122民初4109号   原告：赵月芝，女，1946年7月27日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。   委托诉讼代理人：杨彩霞（系原告赵月芝之女），女，1969年7月13日出生，住宁夏回族自治区贺兰县。   被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640000715083794X，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。   法定代表人：马金明，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。   原告赵月芝与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。   原告请求判令：1.判令被告向原告支付逾期办理土地证违约金15000元；2.本案诉讼费由被告承担。   被告答辩要点：1.原告已将案涉房屋过户给杨彩霞，与本案没有法律上的关系，不是本案适格原告；2.原告购买的案涉房屋为原神华宁煤集团内部经济适用房，涉案房屋自购买之日起五年内仅享有部分产权，不能办理相关权属证书；3.原告要求被告支付违约金的诉请已经经过诉讼时效期间；4.原告要求被告承担逾期办证违约金与事实不符，法律无据，原告未在合同约定的期限内取得相关权属证书是因为政府相关职能部门的工作衔接相关政策的调整不够顺畅，另外是因为原告自身的原因导致不能办理产权证书与被告无关；5.原告主张的违约金计算标准金额不准确，以及要求的数额过高。   查明的事实   根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：   一、双方当事人无争议的事实   2012年1月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都太阳城X区第X室房屋，房屋价款每平方米2113.87元，房屋面积99.7平方米，总房款为210753元，被告应于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权部门备案并取得《初始登记证》。如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，房屋面积核实为99.61平方米，原告向被告实际支付了购房款210529元，被告向原告交付了房屋。2017年6月20日，被告在涉案小区张贴更换不动产权的通知，原告知悉，于2018年5月8日办理涉案房屋不动产证，并于2018年5月20日实际取得了涉案房屋的不动产权证书。后原告将该房屋赠与案外人杨彩霞，于2018年5月30日登记于杨彩霞名下。另涉案房屋系原告以员工的身份购买的福利房，对房屋五年不能办证知情。   二、双方当事人有争议的事实   1.原告赵月芝是否是本案适格原告。原告认为其依据双方签订的《房屋买卖合同》主张权利，其是适格原告；被告认为原告将涉案房屋赠与并过户给案外人，与本案没有直接利害关系，不是本案适格原告；本院认为原告是否适格是本案争议焦点。   2.原告的诉讼请求有无过诉讼时效。原告认为其诉讼请求未过诉讼时效；被告认为诉讼时效已过；本院认为原告的诉讼请求有无过诉讼时效是本案争议焦点。   3.被告主张违约金过高请求降低是否成立。原告认为被告应按照合同约定以日万分之一的标准向其支付违约金；被告认为违约金的计算标准金额不准确，要求的数额过高；本院认为被告主张违约金过高请求降低是否成立是本案争议焦点。   判决的理由与结果   本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。涉案房屋系基于原告是所在单位员工，符合安置条件而分配所得,因此，涉案房屋产权登记期限应受安置文件政策约束，故，对被告有关涉案房屋自购买之日起五年内仅享有部分产权的答辩意见予以采纳。结合庭审，涉案房屋买卖合同于2012年1月26日签订，自即日起至2017年1月25日涉案房屋购房满五年，故原告自2017年1月26日起有权主张涉案房屋完全产权。但被告自2017年6月20日才通知原告办理产权，该期间内致使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。   关于原告是否适格，本案中原告依据双方签订的《银川市商品房买卖合同》主张逾期办理土地证违约金，原告作为合同主体，在合同相对方（被告）未按照约定履行办理土地证义务时，有权主张违约金。同时，原告于2018年5月30日已将涉案房屋赠与给案外人，但其合同权利不必然因物权转让而丧失。因此，本院认为本案原告适格。   关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。本案中，原告有权主张房屋完全产权之日为2017年1月26日，被告关于原告诉请全部已过诉讼时效的答辩意见不能成立。原告自认被告于2017年6月20日通知涉案房屋能够办理不动产权证书，因此，本院认定被告应支付原告逾期办证违约金的期间为2017年1月26日至2017年6月20日止，共145天，对于2017年6月20日之后的办证损失因其怠于行使权利而自行承担。   对于原告主张的违约金数额，被告抗辩违约金标准过高，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件且已实际办理。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情调整为按原告已付房价款计算,由被告按日万分之零点三向原告支付逾期办证违约金。   综上，对原告主张涉案房屋逾期办理土地证违约金的诉讼请求，本院以已付房价款210529元为基数，支持916元（210529元×0.03‰×145天≈916元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告赵月芝逾期办理土地证违约金916元，于本判决生效之日起十五日内付清。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费88元(已减半收取)，由原告赵月芝负担83元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 员 高秀荣     二〇一九年九月二十九日   法官助理 柯玉平   书 记 员 蔡嘉彬   附：本案适用相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》   第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。