宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书                       （2019）宁0106民初8339号 原告:杨秀梅,女,1980年7月12日出生,汉族,住宁夏回族自治区固原市经济开发区。  被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告杨秀梅与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及被告的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司按双方签订的买卖合同赔偿原告延期交房违约金85736元(877天651744元*万分之1.5)；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:2015年8月31日原告在宁夏颐和金凤房地产开发有限公司购买了金凤花园x号楼x单元x室商品房一套,面积135.78平方米,该商品房单价为每平方米4800元,总价为651744元,大写:陆拾伍万壹仟柒佰肆拾肆元整。在购买房屋时,原告和被告签订购房合同约定2015年12月31日前向原告交付该商品房,到双方约定交房时间被告无法向原告交房,被告再次承诺推迟到2016年9月30日达到竣工验收交房,并承诺违约金赔偿按已付款万分之三/日计算；直至取得质量站核发的工程竣工备案表为止,违约金10个工作日内结算,以上承诺被告在2019年3月13日一概不承认,态度恶劣,同时告诉我们该房子在2018年5月28日取得竣工验收备案表,达到交房要求；综上所述,被告未按购房合同履行交房义务和责任,长时间延期交房侵害了原告的合法权益,为维护原告的合法权益,现原告依法诉至贵院,望贵院依法裁判。被告辩称，被告逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第三条第6项约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。即使被告承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，原告主张的违约金过高。本案原告购房款总计651744元，但主张的各项违约金就高达85736元，该违约金的计算不是按照双方签订的商品房买卖合同约定的标准，而是突破了合同标准。合同第12条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之0.5的违约金。补充协议第9条约定：“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。”本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。迟延交房发生后，业主不是通过法律渠道理智维权，而是采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为向被告施压，为了维护稳定，在政府部门的要求下，被告被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，被告在被胁迫的情况下作出承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。故原告所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。其次，违约金应是对原告损失的补偿，原告实际并没有遭受其诉请金额的损失。对于迟延交房期间的损失应当参照同类地段、同类房屋的租金来确定，而经了解上述租金每年约为1万元。故按租金计算也与原告主张的金额相差巨大。从公平的角度，原告的主张金额也应予以降低。涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件，2018年5月28日取得了竣工备案登记表，小区配套设施完善，物业服务正常，原告已经于2018年5月12日接收了涉案房屋，原告已实际居住使用了房屋，其主张2018年5月12日之后的违约金，应当不予支持。综上，请求法院依法判决，维护被告的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、补充协议，被告认可无异议；被告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告认可无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《关于一期工程延期交付的协议》、《承诺书》、《房屋不动产权证办理通知书》、短信截屏，结合原、被告的当庭陈述，能够证实原告的证明目的，本院予以采信。被告提交的接处警登记表、照片、金凤区党委专题会议纪要、58同城及赶集网截图打印件均不能证实被告的证明目的，本院不予采信；被告提交的接楼手续单、装修协议、竣工备案登记表、测量报告，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告（乙方、买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区金凤花园x号楼x单元x室房屋，预测建筑面积135.78平米，房屋总价款为651744元。合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2015年12月31日交付房屋,原告不解除合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款651744元。2016年3月22日，被告作出一份《关于一期工程延期交付的协议》,承诺西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《竣工验收备案表》条件下交房，西区在5月30日后、东区在6月30日后,违约金赔付按照每日万分之三计算,直至取得质检站核发的工程竣工备案表。2018年5月12日，原告与被告办理收房手续后，接收了房屋。2018年5月28日，上述1号住宅楼经验收合格，取得工程竣工验收备案表。现原告认为被告逾期交房存在违约，故诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告逾期向原告交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房应支付的违约金总额不超过全部房款的2%，但该违约金的约定标准过低，本院不予支持。被告于2016年3月22日作出按照每日万分之三标准赔付违约金的承诺，被告辩解作出该承诺系因发生业主围攻，为了维护稳定作出的承诺，请求予以适当降低违约金比例，现原告主张按照已付房款每日万分之一点五标准计算违约金，本院予以支持。涉案房屋于2018年5月28日取得竣工验收备案表，符合交付条件。对原告主张的违约金，本院自2016年1月1日计算至2018年5月28日，为85932.45元（651744元×0.15‰×879天）。原告主张85736元不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨秀梅逾期交房违约金85736元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。             审  判  员     魏丽波                                      二〇一九年九月十六日书  记  员     李晓艳 附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。