福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初861号 原告：福州市公共交通集团有限责任公司，住所地福州市台江区交通路7号，统一社会信用代码913501001543823987。 法定代表人：王鸿捷，董事长。 委托诉讼代理人：张思敏，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王羲，福建知信衡律师事务所实习律师。 被告：池敬州，男，1958年3月12日出生，汉族，身份证登记住址福州市台江区，现住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：包艳玉，福建夏玄律师事务所律师。 原告福州市公共交通集团有限责任公司（以下简称“福州公交公司”）与被告池敬州房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州公交公司的委托诉讼代理人张思敏、王羲，被告池敬州及其委托诉讼代理人包艳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州公交公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告之间的租赁合同；2．判令被告立即腾空位于晋安区房屋并返还给原告。事实与理由：原告从福州市国有房产管理中心承租了位于东山新苑小区的35套房屋。2015年10月，原、被告分别作为合同的甲、乙两方，签订《福州市公交集团公司公共租赁住房租赁合同》，合同第七条约定：租赁期间乙方被辞退或自动辞职或达到法定退休的或调离一线驾驶员岗位的，租赁合同终止，乙方应该腾退该房屋。乙方未经甲方书面同意逾期未腾退房屋的，每逾期一日，应向甲方支付3元的违约金。2018年3月12日，被告达到法定退休年龄。根据合同约定，该租赁合同终止，被告应当及时腾退房屋。2018年3月27日，被告请求原告给予6个月的宽限期，并承诺将于2018年9月15日前腾退房屋。基于对员工的关怀，原告同意其请求。宽限期届满后，被告仍拒不腾房。经原告多次催告，被告仍拒绝腾退，至原告起诉之日被告仍继续占有该房屋。 被告池敬州辩称，一、涉案租赁物为公共租赁住房（以下简称“公租房”），属保障性住房，只面向家庭或者个人出租，原告系企业单位，不符合承租公租房的主体条件。被告家庭符合承租公租房条件，根据“个人申报，单位把关”的原则，被告将相关资料经由原告向福州市国有房产管理中心（以下简称“市房管中心”）递交，被告系涉案公租房的实际承租人。根据住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》第十六条、《福州市国有房产管理办法》第七条、《福州市公共租赁住房管理办法》第二十四条、《福州市城区公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》第四条第二项以及《福州市人民政府关于进一步加强保障性住房配租配售和管理工作的意见》明确规定，应由出租人即市房管中心与实际承租人签订房屋租赁合同。据此，本案应由实际承租人即被告家庭与市房管中心签订公租房租赁合同，原告未经被告授权擅自与市房管中心签订租赁合同系无权代理的侵权行为，属于无效合同。二、即使原告与市房管中心签订的租赁合同有效，被告家庭不符合承租公租房条件时，在被告家庭无住房的情况下只需补缴租金即可，无需腾退公租房；即使需要腾退公租房也应由市房管中心行使通知被告家庭腾退公租房的权利，原告无权要求被告腾退公租房。被告目前已经退休，每月退休金为990元，整个家庭全靠被告的退休金养活，被告自身亦身患疾病，被告本人及家庭成员均无住房，符合承租公租房的条件。此外，被告家庭已经积极缴纳计至2019年6月止的房租，不存在不缴纳租金不符合承租公租房的情形。根据住房和城乡建设部发布的《公共租赁住房管理办法》第二十七条第二款、《福州市公共租赁住房管理办法》第三十五条第二款第三款、《福州市城区公共租赁住房租赁管理实施细则（试行）》第十二条第二项以及《福州市人民政府关于进一步加强保障性住房配租配售和管理工作的意见》第四条第三项规定，不符合承租公租房条件的，由市房管中心通知保障家庭退出保障，并安排合理的搬迁期。搬迁期满不腾退，承租家庭确无其他住房的，可以按照公租房租金标准的1.2倍到1.5倍收取租金；只有当承租家庭有其他住房或者拒不缴纳租金的，市房管中心才可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公租房或者缴纳租金。根据上述规定，即使被告家庭存在不符合承租公租房的条件，在被告家庭无住房的情况下只需补缴租金即可不腾退公租房；即使需要腾退公租房，按照法律规定，也应由市房管中心通知被告家庭腾退或者补缴租金，原告无权要求被告家庭腾退公租房。三、即使原告与市房管中心签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》有效，原告起诉时间也超出该份合同的租赁期间，原告起诉时自身已经没有涉案公租房的使用权。即使被告家庭需要腾退涉案公租房，也应由公租房的所有权人行使要求被告家庭腾退公租房的权利，原告无权要求被告腾退涉案公租房。原告提交的其与市房管中心签订《福州市公共租赁住房租赁合同》的租赁期间为自2015年10月16日起至2018年10月15日止，而原告起诉被告的时间为2019年1月29日，起诉时间已经超出租赁期间，原告也属于无权占有。即使被告需要腾退涉案公租房，也应由涉案公租房的所有权人行使要求被告家庭腾退公租房的权利，原告无权要求被告腾退涉案公租房。四、即使原告与市房管中心签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》有效，原告擅自将涉案公租房转租给被告的行为违反法律法规同时违反《福州市公共租赁住房租赁合同》的约定，属于无效合同。原告与被告约定的达到法定退休年龄合同终止的条款也属于无效条款。无效合同应由公租房的所有权人行使腾退房屋的权利，原告无权要求被告腾退涉案公租房。首先，根据《福州市国有房产管理办法》第十条的规定，未经出租人同意，国有房产不得转租（包括承包、联营、转借、转让等）。擅自转租的，转租无效。同时原告与市房管中心签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》第八条明确禁止转租。显然，原告擅自与被告签订的公租房转租合同违反法律法规也违反合同约定，属于无效合同，相应的条款也归属无效条款，无效合同应由涉案公租房的所有权人要求腾退公租房，原告无权要求被告腾退公租房。其次，该份合同的内容尤其是第7-1条的内容已经实际上将公租房保障性住房的性质变相变成原告单位的福利房，违反法律关于公租房系保障住房作为民生工程的性质。根据住房和城乡建设部公布的《公共租赁住房管理办法》第二十五条规定，公租房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公租房住房的保障性住房性质、用途。显然，原告的行为明显违法。即使原告与市房管中心签订的《福州市公共租赁住房租赁合同》以及原告与被告签订的《福州市公交集团公司公共租赁住房租赁合同》均有效，原告提交的证据《承诺书》系被告在原告的胁迫下单方签署，该证据不能作为认定案件事实的依据。该《承诺书》的签订时间是2018年3月27日，被告妻子方清当时在福州和佳妇产医院住院并定于2018年3月28日要动手术，急需手术资金。原告单位领导明知道这种情况，扣住被告的退休证相要挟，被告因急需领取退休金为妻子动手术，最终迫于无奈签下此份《承诺书》。该份《承诺书》系被告受胁迫签订，真实性、合法性存疑，依法不能作为认定案件事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2015年10月，原、被告分别作为合同的甲、乙两方，签订《福州市公交集团公司公共租赁住房租赁合同》，约定：原告将坐落于福州市晋安区公租房出租给被告使用，租赁期限自2015年10月16日起至2018年10月15日止。合同第七条第一款第（一）项约定：租赁期间乙方被辞退或自动辞职或达到法定退休的或调离一线驾驶员岗位的，租赁合同终止，乙方应该腾退该房屋。2018年3月12日，被告退休。2018年3月27日，被告向原告出具《承诺书》，该《承诺书》载明“本人池敬州原系公交集团职工，现于2018年3月12日正式退休，退休前至今依合同居住在东山新苑2＃2806单元公租房，按照公租房合同规定，达到法定退休房屋必须腾退，现短时间内无法找到房子安置，请求公司领导给予我六个月的时间继续租住，届时无条件腾退……承诺2018年9月15日前腾退公租房”。2018年10月，原告委托律师向被告寄送律师函，要求被告立即腾退2806单元房屋。被告仍占有使用该房屋至今。原告因此起诉。 另查明，2015年11月19日，原告与市房管中心签订一份《福州市公共租赁住房租赁合同》，合同约定：市房管中心将位于晋安区公租房出租给原告，由原告负责安排给公交司机居住使用。本案涉及的2806单元房屋属于该35套房屋中的一套。 本院认为，原、被告签订的《福州市公交集团公司公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。在双方的租赁合同终止期限届满即被告退休后，被告向原告出具《承诺书》要求原告给予6个月的宽限期，原告予以同意，可视为双方合意将租赁期限展期6个月。宽限期届满后，原告不再同意被告继续占有使用租赁物，并随即向被告寄送律师函要求被告腾退房屋，此举无果后又提起本案诉讼，可认定为双方之间的租赁合同在宽限期届满时终止。原告再行请求解除双方的租赁合同已无必要。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告在展期的6个月租赁期间届满后，未将租赁物返还给原告，原告请求被告立即腾空位于晋安区房屋并返还给原告，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告池敬州应于本判决生效之日起十日内将位于福州市晋安区的房屋腾空，并返还给原告福州市公共交通集团有限责任公司。 案件受理费100元，适用简易程序减半收取计50元，由被告池敬州负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  苏俊宇 二〇一九年九月二十日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。