浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初797号原告：蔡小丽，女，1962年11月12日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：程纯，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，上海市浩信律师事务所律师。被告：乐清市华商房地产开发有限公司。住所地：乐清市雁荡镇白溪街村，统一社会信用代码：9133038279961351XA。法定代表人：邵雅志。委托诉讼代理人：方良，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢晓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。原告蔡小丽与被告乐清市华商房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月13日立案受理后，依法由审判员包秀露适用简易程序独任审判，于2019年3月12日-3月13日公开开庭进行了审理。原告蔡小丽的委托诉讼代理人程纯、赵晶、被告乐清市华商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人方良、卢晓到庭参加诉讼。本案在审理过程中，因浙江省高级人民法院已于2019年4月8日对再审申请人阮彦秀与被申请人乐清市华商房地产开发有限公司、乐清市雁廷酒店有限公司、中国农业银行股份有限公司乐清乐成支行、温州市住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案进行立案审查，本院经审查后认为上述案件的审理结果与本案有直接关联，故本院依法于2019年4月28日裁定本案中止诉讼。2019年6月13日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民申979号民事裁定书，驳回阮彦秀的再审申请。2019年6月20日，本案恢复审理。因本案双方当事人争议较大，案情较复杂，本案不宜适用简易程序。2019年6月20日，本院依法裁定将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告蔡小丽的委托诉讼代理人赵晶、被告乐清市华商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡小丽向本院提出诉讼请求：1、被告乐清市华商房地产开发有限公司支付原告蔡小丽逾期交房违约金35611元（该逾期交房违约金以原告实付购房款508726元为基数，自2015年12月31日起至2016年5月19日止，按日万分之五的标准计算）；2、被告乐清市华商房地产开发有限公司赔偿原告蔡小丽因“酒店式公寓”无法经营所致损失暂计80560元（该部分损失暂以2000元/平方米的标准，按照评估报告每平方米差价×面积计算，如后续提交评估，以评估报告确认的酒店式公寓与普通住宅的每平方米差价为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系乐清市“雁荡小镇”的开发商。在2013年9月“雁荡小镇二期”开盘前后，被告通过宣传单、宣传册、电视栏目推介、发布会等形式，对“雁荡小镇二期”的投资回报、客房经营功能等进行大肆宣传。关于投资回报，被告宣传雁荡小镇二期为“会赚钱的财富公寓”、“精装应有尽有，投资高枕无忧”、“雁荡山首个精装40平米酒店式公寓”、“鸟巢酒店式公寓，精装40平米，首付5万元起”；同时被告又宣传“3+2无忧投资，30天免费居住权，即鸟巢酒店式公寓，将由专业管理公司统一经营管理，前3年18%在购买时直接返还，第4、第5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。同时，业主还拥有每年30天的免费居住权”。在电视栏目推荐中，被告甚至又宣传了“3+2+5”为期十年期的投资计划，即“前三年一次性返现18%，后两年每年固定汇报率锁定在7%，前五年是市场培育期，培育期内投资回报率加起来是32%，后五年会由业主参与分红”。关于“酒店式公寓”的客房经营功能，被告宣传“做雁荡山的金房东，财富回报节节高，雁荡本地酒店业存在巨大市场需求，节假日黄金周甚至一房难求，但上档次的酒店少之又少，普遍为无标准，且价格服务参差不齐，作为区域内唯一的酒店式公寓产品，鸟巢酒店式公寓将以更具竞争力的产品优势，赢取丰厚回报。”为凸显优势，还比较了雁荡山知名酒店如银鹰宾馆、雁荡山山庄、芙蓉宾馆、朝阳山庄、曙光山庄、雁荡宾馆、假日大酒店的周末及非周末的每日房费；以列表的形式明确列示雁荡小镇鸟巢酒店式公寓的折后每天每间房价，以此为基础计算出雁荡小镇鸟巢酒店公寓年收益及年12.75%的回报率，此外，还引入了万和豪生大酒店、五星级酒店等投资内容，通过这些对酒店式公寓客房经营功能的宣传，又进一步对酒店式公寓投资回报内容进行了宣传和解释，使得原告对酒店式公寓投资内容深信不疑。原告在看了上述宣传资料后，认为雁荡小镇鸟巢酒店式公寓能用于对外经营并以此获得丰厚回报，遂于2013年11月11日，与被告签订编号为201390006830360的《商品房买卖合同》，约定：1、原告向被告购买悦林庄园（雁荡小镇）二期第21幢329号房（以下简称“涉案房产”），建筑面积40.28平方米（合同第三条），单价每平方米12629.74元人民币，总价508726元整（合同第五条）。2、被告应当在2015年12月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；（1）建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（3）用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件（合同第九条）。3、（交房）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金（合同第十条）。在签订上述合同的同时，被告还要求原告与其指定的乐清市万佳商业管理有限公司签署《委托经营管理协议书》，基于签订《商品房买卖合同》的目的在于将酒店式公寓用于对外经营，获得丰厚回报，故在《委托经营管理协议书》中约定将案涉房屋作为酒店或酒店式公寓客房经营管理。上述合同签订后，原告依约支付了房款。合同约定交房时间为2015年12月30日届至，但被告迟迟未依约向原告交付房屋。经查，被告在2016年5月19日方取得建设工程竣工验收备案，至此，被告才符合交房条件，从2015年12月31日起算至2016年5月19日，至少延期交房140日，应按合同约定的日万分之五的标准支付违约金。更为离谱的是，时至今日，案涉“酒店式公寓”不仅在装修上粗制滥造，而且根本无法办理《营业执照》和《旅馆业特种行业许可证》，无法对外经营。鉴于原告签订《商品房买卖合同》的目的在于购买能对外经营的“酒店式公寓”，但所谓的“酒店式公寓”其实就是纯粹的住宅，无法实现对外营业的功能，故被告存在履行不能的严重违约行为，该违约行为给原告造成了重大损失应予赔偿。鉴于“酒店式公寓”的售价要远远高于普通住宅，故被告的损失可酌情按“酒店式公寓”和“普通住宅”之间的差价来确定。被告乐清市华商房地产开发有限公司答辩称：一、关于涉案房产的交付时间。（一）关于交付时间与交付条件的约定。商品房买卖合同附件八第十四条第1款约定，本合同第九条第1款第1项“1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”变更为“1.建设工程竣工验收合格”。因此，涉案房产经建设工程竣工验收合格，即符合交付条件，而并非竣工备案时间。××镇××幢房产于2015年6月26日经五方主体竣工验收合格，20幢、21幢于2016年1月29日经五方主体竣工验收合格。（二）涉案房产已于2016年1月1日交付乐清市雁廷酒店有限公司接管。1、被告于2015年7月27日向××镇××幢业主寄送领房通知书，通知业主房产于7月29日至8月4日期间交付。被告于2015年12月23日、24日向××镇××幢××幢业主寄送领房通知书，通知业主于2016年12月31日办理交付手续。2、涉案房产已委托案外人乐清市雁廷酒店有限公司经营管理。涉案房产于2016年1月1日统一由乐清市雁廷酒店有限公司管理。3、涉案物业由浙江大管家物业管理公司管理，该物业公司自2016年1月20日起正式入驻20幢、21幢管理。起诉的103个案件中有57个案件的原告已向物业管理公司缴纳物业管理费，物业公司的缴费收据显示，该57个案件的原告缴纳的物业管理费自2016年1月20日起算。若如原告所述，涉案房产存在长达一百多天的延期交付，物业公司岂会入驻，上述原告又怎会自2016年1月20日起缴纳物业管理费？原告所述显然与事实不符。（三）涉案房产施工期间受台风及中高考影响，属于房屋延迟交付的法定理由。20幢、21幢房产系雁荡小镇三期工程，自2013年8月20日开工。气象局出具的气象证明显示，自2013年8月20日至2015年12月30日期间受台风影响，应当停止施工的天数共9天。受中高考影响，应当停止施工的天数共10天。台风与中高考因素导致工程停工19天，均属受不可抗力影响，根据合同法117条的规定，可以免除责任。涉案房产因受不可抗力之影响导致停工19天。因此，商品房买卖合同约定的交付日期可以顺延至2016年1月18日。二、原告未有任何损失。乐清市雁廷酒店有限公司自2016年1月1日开始接管涉案房产，委托经营管理的期限自2016年1月1日开始计算。商品房买卖合同约定涉案房产的交付期限是2015年12月30日，该期限届满后，业主事实上已开始享受收益。因此，涉案房产的竣工验收日期是否延后并不会给原告造成任何损失。三、商品房买卖合同约定的违约金过高。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据商品房买卖合同约定“自最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金”之约定，其违约金计算结果远远高于原告可能产生的损失。其中购买××镇××幢××幢房产之原告，委托乐清市雁廷酒店有限公司经营管理产生的收益，前三年年均为购房款的6%，第四、第五年年均为购房款的7%；其中购买××镇××幢之原告，委托乐清市雁廷酒店有限公司经营管理产生的收益，二年期间年均为购房款的6%。因此，假设被告逾期交房且造成原告损失，其损失也应当是购房款年均6%的标准折算每日的金额进行计算。四、酒店式公寓经营的义务人是乐清市雁廷酒店有限公司。商品房买卖合同并未约定被告经营酒店式公寓或者被告须实现酒店式公寓的经营。原告与乐清市雁廷酒店有限公司签订委托经营管理协议，原告明知酒店式公寓的实现需要通过其他途径。上述事实已经（2017）浙0382民初11709号民事判决书、（2018）浙03民终2503号民事判决书予以认定。按照委托经营管理协议的约定，酒店式公寓的经营义务系由乐清市雁廷酒店有限公司来履行，而非被告。五、涉案酒店式公寓已实现经营，且原告已获得收益。1、购买××镇××幢房产之原告委托经营管理的期限为五年，前三年的租金收益，已由原告享有。委托经营管理第四、第五年的租金收益，支付的义务人是乐清市雁廷酒店有限公司。乐清市雁廷酒店有限公司已确认会如期支付到期租金。购买××镇××幢房产之原告委托经营管理的期限为二年，两年的收益也均已由其享有。因此，原告已享有酒店式公寓的收益。2、酒店式公寓系以途家模式实现经营。乐清市人民法院作出（2017）浙0382民初11711民事判决书，温州市中级人民法院作出的（2018）浙03民终2500号民事判决书，均认定涉案房产作为酒店式公寓可以通过其他途径实现，且原告是明知的。酒店式公寓并非酒店，商品房买卖合同约定被告向原告交付的是70年产权的住宅，由原告委托乐清市雁廷酒店有限公司经营管理。酒店式公寓的经营不需要另行办理《营业执照》和《旅馆业特种行业许可证》。被告自开始销售房产即告知原告酒店式公寓是以途家模式经营。乐清市雁廷酒店有限公司与途家签约合作，凭借途家网成熟的电子商务平台进行推广，实现业主闲置的房产灵活增值。3、酒店式公寓已对外经营。按照委托经营管理协议第六条第1款的约定，房屋装修的义务在乐清市雁廷酒店有限公司，装修风格由乐清市雁廷酒店有限公司自行决定。××镇××幢、20幢、21幢房产中委托乐清市雁廷酒店有限公司经营的，乐清市雁廷酒店有限公司已全部装修完毕。2018年下半年，涉案房产已在途家网上线经营，已陆续有用户入住。原告所谓的酒店式公寓“无法实现对外营业”纯属子虚乌有之说。六、原告认为订立《商品房买卖合同》的目的在于酒店式公寓用于对外经营是错误的。原告作为购房户，购房动机有多种可能有人购房是短期投机立马转手赚取差价，有人购房是抵制通胀长期投资，有的是自己居住需要，有的是奔着旅游风景区的区域位置，有的是冲着雁荡空气新鲜，动机复杂多样，目的各不相同。原告认为所有购房户均是冲着酒店式公寓的投资功能不客观，没有依据。七、部分原告诉请房价金额是错误的。准确的房价金额附表格详细说明。综上所述，涉案房产已按照合同约定交付乐清市雁廷酒店有限公司管理，原告未有任何损失；酒店式公寓的经营义务人是乐清市雁廷酒店有限公司且酒店式公寓已经开始经营。原告之诉请缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。在2019年8月1日庭审中，被告乐清市华商房地产开发有限公司补充答辩称：乐清市雁廷酒店有限公司在2019年6月份向原告支付了第四个租赁年度的租金，还剩下第五个租赁年度的租金尚未支付。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3，被告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为不能证明被告存在违约，对原告主张的证明对象有异议。在宣传资料上，已经注明了70年产权，途家网签约入驻，酒店公司经营管理，这就是酒店式公寓，并不是原告说的酒店或者客房。在证据材料第六页写明“收租”，“途家签约入住”，所以这些宣传资料看，被告没有经营酒店式公寓的义务，义务主体不在被告，酒店式公寓的性质并不是酒店。对于原告第二点证明对象，被告认为是不成立的。原告证据第五页认为被告的酒店式公寓就是酒店，原告的解读歪曲了宣传单的意思。宣传单下面两行的小字清楚的显示酒店式公寓不同于酒店，把收益折算成每日来给购房的人可以来进行更加便利的比较。对于“投资回报率”的数字，比如说折后的房价、入住率，这些都是假设的数字，这不是一个准确的数字。准确的数字在跟雁廷公司签订的委托管理协议中明确约定了。对于原告主张的第三点证明对象，准确的房价金额被告在答辩中提交法庭了，以原告的已付款为准。本院认为因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，故本院对该组证据予以确认，该组证据证明了被告在销售“雁荡小镇”楼盘中，制作了宣传单、宣传册等，内容主要为：“雁荡小镇万和豪生度假公寓会赚钱的财富公寓精装应有尽有投资高枕无忧”，“鸟巢酒店式公寓精装40㎡首付5万起小投入、低门槛70年产权“3+2”模式每年30天免费入住途家网签约入驻加速不动产增值”，“首付7万起，超低总价小投入即可享5A景区里40㎡投资度假公寓，精装修交付，拎包即可入住”，“前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。”等。对原告提供的证据4，被告对真实性有异议，无法确认照片的真实性，且对证明对象有异议，广大业主购买房产的动机是多种多样的，原告认为就是冲着酒店式公寓购买房屋的说法是没有依据的。本院认为，因该组证据系复印件，原告并无其他证据予以佐证，且被告对此予以否认，故本院对该组证据依法不予确认。对原告提供的证据5，被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，判决书上认定的购买款与商品房买卖合同上认定的金额是一致的，体现在（2017）浙0382民初11711号民事判决书第14页；对于原告所主张的证明对象3，判决书并没有认定酒店式公寓经营功能不能实现，酒店式公寓经营功能是否实现不是这两份判决书认定的内容，并且判决书认定途家经营模式是真实存在的。本院认为，该组证据系两份生效的民事判决书，本院依法予以确认，但该组证据并未认定酒店式公寓经营功能不能实现，且在温州市中级人民法院（2018）浙03民终2500号民事判决书第15页中也确认了“作为酒店式公寓需要通过其他途径实现”。对原告提供的证据6，被告对其真实性无异议，对关联性有异议，认为以备案时间来认定交付时间有异议。本院认为，该证据真实、合法、与本案存在关联性，本院予以确认，该证据证明了涉案房屋于2016年5月19日取得建设工程竣工验收备案，载明竣工验收日期为2016年1月29日。对原告提供的证据7，被告对关联性有异议，不符合证据的形式要件，不应当予以采信，几个案例的案由与本案不一样，角度不一样，与本案没有关联性，没有可比性。本案的被告从未将住宅经营称酒店，且原告也拿到了投资回报。本院认为，该组证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。对原告提供的证据8，被告对真实性无异议，对关联性有异议。经营酒店式公寓不是被告的合同义务；对于证明对象也有异议，证明对象1前提是带有客房经营功能的酒店式公寓，而被告出售的不是带有客房功能；酒店式公寓是通过途家模式经营的，途家模式真实存在，不是宾馆，也不是民宿。本院认为，该组证据与本案无关联，本院不予采信。对原告提供的证据9，被告有异议，这份证据经乐清市人民法院一审判决书第九页认定不符合证据的形式要件；案涉的房产原被告双方没有约定将住宅开成宾馆或者酒店；对于证明对象2涉案房产的经营模式是长租公寓，并不是日租房，是不同的情况；网页信息反映日租房是违法，也不是法律规范，不能作为日租房是否违法或者途家原告所谓的违法经营的合法依据。本院认为，该组证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。对原告提供的证据10、11，被告对真实性无异议，但认为原告咨询的问题是有前提的，其前提是客房业务是否需要办理营业执照，以住宅申请登记客房的，是否需要取得利害关系人同意；案涉的房产并不是以住在经营客房义务或者开办宾馆酒店，这个答复跟本案没有关联性。本院认为系有关部门针对在小区住宅楼里修建宾馆是否可以办理营业执照做出的答复，与本案事实无关，本院不予认定。对原告提供的证据12，被告对房价公证书的关联性有异议，楼盘的开盘时间不一样，价格不具有可比性。这组证据，乐清市人民法院（2017）浙0382民初11711号民事判决书中已经做出了阐述。对于评估报告，（2017）浙0382民初11711号案件做出的评估报告，在该案判决书中认定为不是合法证据，不足以予以采信。对于价格分析和沙盘示意图的质证意见同房价公证书的质证意见。对价格分析的真实性不予认可，对于房价公证书、评估报告和沙盘示意图的真实性没有异议。沙盘示意图不能证明原告的证明对象。本院认为，该组证据是本院（2017）浙0382民初11711号一案中的鉴定评估报告，与本案无关联性，本院不予采信。对原告提供的证据13，被告对真实性没有意见，庭后被告也去核实：1、这张图是示意图，在右边的图片下面写着“示意图”，并不一定这个户型图纸跟施工图是一致的；2、代理人有去现场看过，装修有的配置厨房，有的没有；装修的时候配置是根据经营的需要，而不是这些房子不可以设置厨房；3、退一步讲，就算原告说的是真实的，不能配备厨房，也不能够说明，这个公寓就必须要做酒店，无法用来正常生活；比如龙湾的万达单身公寓，就是用来居住的，不配备厨房；原告这样的逻辑是不成立的。本院认为，该组证据系“示意图”，并非施工图，且本院在2019年8月1日下午曾前往现场看过，有的户型是有设置厨房，故对原告所主张的待证事实，本院不予确认。对原告提供的证据14，被告对真实性没有异议。这个收房收券催办通知书的抬头是一号楼业主，针对的是一号楼业主，这个通知书反映出雁廷公司已经履行了委托经营管理协议的义务，已经进行了精装修，按照精装修状态办理收房和领券。1号楼的委托经营管理协议签署的期限跟20和21号楼是不一样的，是两年的期限，两年的收益相应业主已经享有了，被告的义务已经完成了。从这个通知书上不能反映出涉案的房产，例如1号楼的房产，原告主张不能够用于经营。现在随时可以按照被告方式加盟途家，一套房子一年3000元的费用，故不能证明原告的待证事实。20幢、21幢的这些房子租赁期间还没有到期，还在乐清市雁廷酒店有限公司经营管理之下，也在途家网上显示信息。针对其它幢的质证意见，原告提交这组证据证明酒店式公寓无法实现运营，但是酒店式公寓运营是没有障碍的，完全可以正常运营。本院认为，该证据并不能证明酒店式公寓无法实现，并不能证明被告的待证事实，本院不予确认。对原告提供的证据15，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对原告主张的证明对象有异议，认为买卖合同第十九页附件8第14条特别约定的内容已经将房产交付条件进行变更。本院认为，该证据真实、合法、与本案存关联性，本院予以确认，该证据证明了原告向被告购买涉案房产的事实，并约定了相关权利义务，本院予以确认。对原告提供的证据17，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对于证明对象有异议，该协议第六条第一款约定，如何经营的模式是乐清市雁廷酒店有限公司自主决定的，酒店式公寓是不同于酒店的，现在原告一直强调说经营酒店，是原告强加给被告的义务，也是原告强加给乐清市雁廷酒店有限公司的义务，从委托经营管理协议可以证明原告是明知酒店式公寓是需要通过其他模式实现的，而且现在已经实现经营。本院认为，该证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认，该证据证明了原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同日，与原乐清市万佳商业管理有限公司（现为乐清市雁廷酒店有限公司）签订了一份《委托经营管理协议书》，约定将涉案房产委托乐清市万佳商业管理有限公司作为酒店或酒店式公寓客房经营管理；委托经营管理期限为5年，另加6个月装修免租期，商品房实际交付之日起开始计算装修免租期；涉案房屋委托乐清市万佳商业管理有限公司统一经营管理，由乐清市万佳商业管理有限公司负责统一装修；租金分二次支付：第一次在第四年第二季度末支付租金35611元，第二次在第五年第二季度末支付35611元，现乐清市雁廷酒店有限公司均已经按期支付了租金。对原告提供的证据18，被告有异议，认为被告与乐清市雁廷酒店有限公司是两个独立的公司；原告在举证中说根据委托经营管理协议的规定，原告认为乐清市雁廷酒店有限公司要实现酒店或者酒店式公寓是乐清市雁廷酒店有限公司的义务，因为乐清市雁廷酒店有限公司和被告是一体的，所以乐清市雁廷酒店有限公司的义务被告需要去承担；这两个公司是两个独立的主体，如果需要承担责任，这个义务主体也是乐清市雁廷酒店有限公司。本院认为，被告与乐清市雁廷酒店有限公司是两个独立的主体，故对原告所待证的事实，本院不予确认。对原告提供的证据19，被告对关联性有异议，认为从内容表述上从乐清市当地到当地的变化，不能证明评估报告采用了温州市区的统计数据就是符合评估相关的鉴定规范的要求；原告代理人说乐清市人民法院做出的评估报告不客观，不能够反映价格的区别的认定，认为中院是不认同乐清法院判决书的认定，这个我们没有看到。中院并没有对乐清法院对于评估报告的认定做出认定，没有做出认定的，我们认为应当视为认定的。对于所有的没有认定的方面，原告应当在上诉中阐明，但是二审法院也没有做出认定。本院认为，该组证据是本院（2017）浙0382民初11711号一案中的鉴定评估报告，与本案无关联性，本院不予采信。对原告提供的证据20，被告对真实性没有异议，号码是斯维登的官方客服电话，从录音中可以反映，被告陈述的相关事实是成立的；从通话内容中可以确认涉案房产已经上线经营了，通过斯维登这个网站可以定这个涉案房产；原告一直强调订一天、两天的时间，被告的经营方式是长租模式，是28天以上；被告没有跟原告签订过协议说酒店式公寓是日进日出的模式来实现经营的；途家模式的实现经营可以说明涉案房产的经营没有问题。本院认为，该证据证明了涉案房产已经上线经营，并不能证明原告所主张的待证事实，本院不予确认。对被告提供的证据1，原告对真实性无法核实，称由法院认定，对关联性有异议，从合同的内容看，涉及到斯维登的品牌特许，并未约定上海途逸公寓管理公司实际负责营业；标准条款第1.4条约定的经营主体是乐清市雁廷酒店有限公司，不能认为签订特许经营合同后就进行相关经营；合同的第1.3条68间，到底是哪个68间在出租，显然不是所有的业主实现出租功能。本院认为，在原告所提供的证据20中已经证明了涉案房屋已使用斯维登品牌在经营管理，故本院对该组证据予以确认。对被告提供的证据3，原告对真实性无异议，但不能认为途逸进行经营就是途家经营，也不能认为途逸模式就是途家模式。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提供的证据4，原告对真实性、关联性没有异议，对于这个判决书，原告已经向浙江省高级人民法院提出再审了，由省高院再进行认定。对于判决书的分歧在于违约行为，是否涉及欺诈。被告方提供的二审判决书的第13页写道“商品房买卖合同签订后，如出现酒店式公寓无法营业……”，讲到商品房买卖合同签订后，如果酒店式公寓无法营业或者无法投资回报，是商品房买卖合同的违约，我们现在起诉本案被告这个主体是没有错的；这个判决没有确定酒店式公寓能过实现还是不能够实现；如果没有实现，也是履行不能的违约问题，有待于本案进一步审理。本院认为，该组证据系生效的判决书，本院依法予以确认。对被告提供的证据5，原告认为这个网页是存在的，但是把公寓挂在网页上不能证明从事相应的经营活动；经营活动的标志是营业执照，特种行业经营许可证；如果被告要证明经营，还可以提供相应的发票；但凭网站上登录，不能证明经营，更不能证明合法经营；途家只是一个中介的网站，你要对你的经营负责；哪怕说你认为我这个房子挂在网上按月进行出租，如果这种方式实现，也构成根本违约；根据广告、合同确定的意思就是客房经营，而不是出租。这种小户型的酒店式公寓以出租的方式进行操作，在上海等城市是可操作的，雁荡山是散客的市场，待个两三天，如果知道以这种方式进行操作的话，业主也不会买这个房子；在前面案件的一审、二审中被告提到可以把这个酒店操作起来，但是没有说到可以出租，如果提出出租，那就涉嫌欺诈的可能性非常大了。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。对被告提供的证据6，原告对真实性没有异议。但是讲的是出租，跟本案无关，如果以出租去做，也是根本违约。本院认为，该组证据与本案无关联，本院不予采信。对被告提供的证据7、15，原告认为是否邮寄送达领房通知书和实际收房时间没有必然的关联，不能作为被告交房的证据。本院认为，鉴于该邮件的形成时间是2015年12月28日，并结合原告庭审中承认有部分业主在被告主张的时间内收到领房通知书，依据民事诉讼证据高度盖然性原则，本院对被告所主张的待证事实予以确认。对被告提供的证据8，原告对物业费的真实性有异议，收据本身没有物业管理公司的盖章，对其关联性有异议，物业费不能作为原告交付房屋的证据。这个收据中大部分的物业费是由被告进行交付的，而不是原告。所有表述的内容看，也是物业公司单方制作的，没有原告进行确认，不能视为原告对交房日期的确认。在2016年1月份房屋没有通过竣工验收，也没有通过竣工验收备案，不能强制交付，对这个事实原告是不认可的。本院认为，上述证据均真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据9，原告对真实性有异议，认为在2016年1月1日房屋尚未通过竣工验收，是不能交付的；按照法律强制性规制条件，竣工验收备案通过起进行交付；按照商品房买卖合同的约定，房屋交付的主体是被告，交付的对象是原告等业主，从来没有房屋交付给酒店管理公司，所以由酒店管理公司出具的证明没有得到原告的确认。本院认为，上述证据真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据10，原告认为如果有原件，对其真实性予以认可。对关联性、合法性有异议。竣工验收备案才是工程符合交付标准的标志，竣工验收不等于竣工验收备案通过。合同的特别约定是无效的，违背了强制性规定。这份竣工验收表没有显示规划、环保符合竣工的条件。符合合同第9条第3点的内容才可以交付，通过这份验收表，房屋是通电的，没有显示通水、通气，被告没有相关证据，不足以证明房屋符合合同约定的交付条件。本院认为，上述证据真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据11，原告认为如果有原件，对其真实性没有异议，对关联性有异议。台风不属于不可抗力，在工期中应当考虑台风的影响。温州地区的相关判例，都没有将正常年份的台风作为不可抗力。远远没有超过正常的标准。商品房买卖合同第9条约定有不可抗力，并且在30日内告知买受人的，才可以延期。但是被告也没有告知我们。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提供的证据12，原告对文件的真实性没有异议，对其关联性有异议。文件中没有要求建筑工程相关施工单位停工，工期不受政府政策的影响。政府的政策发文件，是政府政策的调整，一个临时的事项，这种临时的政策不能作为不可抗力，而且中、高考年年都有，不属于突发情况，不属于不可抗力。而且也没有通知，不能主张延期。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。对被告提供的证据13，原告对真实性无异议，但认为被告应现把房屋交付给业主方，在业务方没有在规定的期限内收房的，才可以将房屋直接交付给委托经营方。本院认为，上述证据真实、合法，本院依法予以确认。对被告提供的证据14，原告对可以登录上这个系统的真实性无异议，但认为被告宣传中的入住率不能实现，违背了业主的逾期和根本目的。本院认为，该证据真实、合法，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：被告系乐清市“雁荡小镇”楼盘的开发商。被告乐清市华商房地产开发有限公司在销售“雁荡小镇”楼盘中，制作了宣传单、宣传册等。宣传内容为：“雁荡小镇万和豪生度假公寓会赚钱的财富公寓精装应有尽有投资高枕无忧”，“鸟巢酒店式公寓精装40㎡首付5万起小投入、低门槛70年产权“3+2”模式每年30天免费入住途家网签约入驻加速不动产增值”，“首付7万起，超低总价小投入即可享5A景区里40㎡投资度假公寓，精装修交付，拎包即可入住”，“前3年18%在购买时直接返还，第4、5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。”等。除上述宣传手段外，被告乐清市华商房地产开发有限公司还通过发布会、电视台栏目推介等方式对“雁荡小镇二期”进行宣传。2013年11月11日，原告与被告乐清市华商房地产开发有限公司签订合同编号为201390006830360的《商品房买卖合同》，约定原告向被告乐清市华商房地产开发有限公司购买悦林庄园（雁荡小镇）二期第21幢329号房，建筑面积40.28平方米，单价每平方米12629.74元人民币，总价508726元整。与本案相关的内容有：合同第三条约定，该商品房土地使用权年限自2010年3月24日至2080年2月23日；该商品房的设计用途为住宅。合同第七条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，详见附件八合同补充协议。附件八合同补充协议内容第一条第2款（1）买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付总房款30%，计157826元，剩余350000元，向出卖人指定的银行申请个人住房按揭贷款。合同第九条约定，出卖人应在2015年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程经竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十四条约定，双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房应当符合约定的装饰、设备标准，达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：×。附件四：装饰、设备标准如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，其他：本房以毛坯标准交付。附件八第十四条第1款约定，本合同第九条第1款第1项“1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”变更为“1.建设工程竣工验收合格”。本合同第九条第1款第2项“2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许适用文件”变更为“2、取得法律、行政法规规定应当由公安消防等部门出具的认可文件、准许使用文件或验收合格文件。”附件八补充协议第十四条第4项，本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就本合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与本合同及其附件规定不一致的，以本合同及附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。本楼房的广告、楼书、销售宣传资料、沙盘模型、样板房（如有）等仅作为展示参考，不作为出卖人对买受人交付房屋条件的承诺，以实际交付的商品房为准。合同附件八补充协议内容第十一条：1、买受人应在收到出卖人寄发的《领房通知书》规定时间内，办理领房手续，领房手续办理完毕次日起交纳物业管理费。2、买受人未在出卖人《领房通知书》规定的领房期限内办理领房手续的，则视为买受人已领房，由此造成该商品房的一切风险责任均由买受人承担。同日，原告与原乐清市万佳商业管理有限公司（乐清市万佳商业管理有限公司于2016年10月12日更名为乐清市雁廷酒店有限公司）签订了一份《委托经营管理协议书》，约定将涉案房产委托原乐清市万佳商业管理有限公司作为酒店或酒店式公寓客房经营管理；委托经营管理期限为5年，另加6个月装修免租期，商品房实际交付之日起开始计算装修免租期；涉案房屋委托原乐清市万佳商业管理有限公司统一经营管理，由原乐清市万佳商业管理有限公司负责统一装修；租金分二次支付：第一次在第四年第二季度末支付租金35611元，第二次在第五年第二季度末支付35611元。上述合同签订后，原告蔡小丽依约支付了价款，被告依其在销售“雁荡小镇”楼盘中制作的宣传单、宣传册等宣传内容返还给原告蔡小丽18%的金额。另外，被告乐清市华商房地产开发有限公司与北京途家置业顾问有限公司有签订管家服务合作协议，在业主房屋空置期由途家管家做室内清洁整理及保养服务，约定途家有责任提供国际一流的整套互联网管家服务系统（线上业主查询、线上房源管家后台管理系统、业主预定入住的酒店管理系统），管理和维护业主线上所需信息，途家网、携程及其他一方合作媒体的推广支持。2016年11月，双方签订了两份补充协议，约定管家服务时间及计费时间从2017年7月1日起至2020年6月30日止。2015年12月下旬，被告向原告邮寄了《领房通知书》。2016年1月1日，乐清市万佳商业管理有限公司（现为乐清市雁廷酒店有限公司）开始委托经营管理涉案房产。浙江大管家物业管理服务有限公司于2016年1月开始对涉案房产收取物业管理费。2016年5月19日，被告取得涉案房产的建设工程竣工验收备案，上面载明竣工验收日期为2016年1月29日，竣工验收备案批准时间为2016年5月19日。2019年6月底7月初，乐清市雁廷酒店有限公司在原告的要求下，支付了《委托经营管理协议书》中约定的第四年租金35611元。另查明，本院于2017年10月21日立案受理与原告蔡小丽同样购买被告销售的“雁荡小镇”楼盘商品房的业主虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀与被告之间的房屋买卖合同纠纷三个案件，案号分别为（2017）浙0382民初11709号、（2017）浙0382民初11711号、（2017）浙0382民初11713号，在上述三个案件中，虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀认为被告在销售“雁荡小镇”楼盘商品房过程中存在欺诈，要求撤销其与被告之间的《商品房买卖合同》、被告返还购房款并赔偿利息损失。本院于2018年6月11日分别作出（2017）浙0382民初11709号民事判决书、（2017）浙0382民初11711号民事判决书、（2017）浙0382民初11713号民事判决书，均认为虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀所主张的被告存在欺诈及《商品房买卖合同》显失公平依据不足，均判决驳回虞臣云、吴月飞、叶女、阮彦秀的诉讼请求，上述三份民事判决书现已生效。本院认为，本案争议的焦点有如下两点：1、涉案房产是否存在逾期交付；2、涉案房产是否无法实现经营“酒店式公寓”，如果无法实现，被告是否应予以赔偿？针对第一项争议焦点，在本案中，原告引用了诸多法律法规的相关规定以及部分案例，用于说明商品房在交付使用时必须取得房屋建筑工程竣工验收备案表，该项规定是法律禁止性规定。本院认为，即便上述规定是禁止性规定，违反了上述规定，并不必然导致法律行为的无效，违反管理性禁止规范，所受到的应当是刑事或行政处罚责任，并不导致民事法律行为的变更。民事活动以意思自治为原则，保护交易安全，在本案《商品房买卖合同》附件中原、被告双方已约定了商品房的交付标准，基于真实的意思表示，在没有证据证明其在签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认为此法律行为有效。本案《商品房买卖合同》在合同附件中已对房屋交付条件做出了变更，原、被告对房屋交付条件已达成合意，应属有效条款。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同日，即与乐清市万佳商业管理有限公司（现为乐清市雁廷酒店有限公司）签订了《委托经营管理协议书》，将涉案房产委托给乐清市雁廷酒店有限公司经营管理，现在乐清市雁廷酒店有限公司已经确认在2016年1月1日接收了涉案房产。因此，涉案的房产在2016年1月1日已交付使用。况且，从2019年6月底7月初，乐清市雁廷酒店有限公司在原告的要求下，支付了《委托经营管理协议书》中约定的第四年租金35611元这一事实来看，原告对涉案房产在2016年1月1日已交付使用的事实实际上是确认的。而且，乐清市雁廷酒店有限公司已按《委托经营管理协议书》的约定履行了租金给付义务，原告并未有损失；而我国合同法设置违约金的目的在于补偿当事人因此造成的损失，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，应不予支持。针对第二项争议焦点，本院认为，一般而言，房屋系重大价值财产，原告作为完全民事行为能力人，在购买关乎自身重大利益的商品房时应当保持审慎的注意义务，在签订涉案商品房买卖合同之前应仔细审查房屋性质及交付状况等因素，涉案《商品房买卖合同》明确以毛坯标准交付，且设计用途为住宅，并未将实现经营“酒店式公寓”作为合同目的，结合原告与原乐清市万佳商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》的内容，可以认定原告知晓自己购买的商品房的精装修及作为“酒店式公寓”需要通过其他途径实现，该商业风险应由原告自行承担。况且，现行法律并未对“酒店式公寓”作出一个明确的定义，原告亦未能举证证明“酒店式公寓”现已无法实现，故原告的第二项诉讼请求，应不予支持。综上，原告的诉讼请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡小丽的诉讼请求。案件受理费2623元，由原告蔡小丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  包秀露审 判 员  王 磊人民陪审员  徐宏来二〇一九年九月四日代书 记员  许雅群?附：证据目录清单。原告蔡小丽提供的证据：1、原告身份证复印件，以证明原告的基本情况。2、企业信用信息公示报告，以证明被告的基本情况。3、宣传资料若干（包括宣传单、宣传册、公正视频资料（节选）、酒店式公寓优惠折扣体系示例），以证明：（1）被告通过宣传单、宣传册等形式，大肆宣传“会赚钱的财富公寓”、“雁荡山首个精装40平米酒店式公寓”、“鸟巢酒店式公寓，精装40平米，首付5万元起”、“3+2无忧投资，30天免费居住权，即鸟巢酒店式公寓，将由专业管理公司同意经营管理，前3年18%在购买时直接返还，第4、第5年每年7%固定投资收益，按年结算返还，自第6年起，客户可自行决定，是否参与经营管理方分红。同时，业主还拥有每年30天的免费居住权”、“3+2+5”投资计划，前三年一次性返还18%，后两年每年固定回报率锁定在7%，前五年是市场培育期，培育期内投资回报率加起来是32%，后五年会由业主参与分红、“做雁荡山的金房东”等关于“酒店式公寓”、丰厚投资回报等内容。（2）明确宣传酒店式公寓的客房经营功能，与雁荡山其他酒店每日房费做对比，并以每日房费为依据，计算出12.75%所谓年投资回报率，还宣传“万和豪生度假酒店公寓”及引入万和豪生五星级酒店等内容。（3）酒店式公寓前三年返租额度（18%）在签约时返还，故真实的购房价格应为扣除三年返租租金前的数额。4、开盘、摇号及签约现场照片，以证明：（1）在开盘、摇号、签约现场仍大肆宣传“酒店式公寓”；（2）人们均冲着能对外经营的“酒店式公寓”的投资功能去购买房屋的，对外经营是签订房屋买卖合同的目的。5、（2017）浙0382民初11711号民事判决书、（2018）浙03民终2500号民事判决书各一份，以证明：（1）判决书确定前三年租金在购房款中扣除，实际购房款要加上扣除的前三年租金；（2）判决书确定原告购买的是有对外经营功能的“酒店式公寓”；（3）判决书确定“酒店式公寓”对外经营功能不能实现，系属违约。6、建设工程竣工验收备案证明、规划建设许可档案查询记录表，以证明被告于2016年5月19日才取得建设工程竣工验收备案证明，才符合合同约定的交付条件，而合同约定交房时间为2015年12月30日，系属延期交房，应按合同约定支付延期交房违约金。7、最高人民法院公报案例、酒店式公寓被判欺诈案例，以证明：（1）住宅无法变更为经营性酒店，故被告构成违约；（2）被告宣传为带有对外经营功能的“酒店式公寓”，其应对可实现性承担举证责任，被告无法举证的，应承担举证不能的不利后果。8、《旅馆业治安管理办法》、《浙江省旅馆业治安管理办法实施细则》、《浙江省人民政府办公厅关于确定民宿范围和条件的指导意见》、《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》，以证明：（1）带有客房经营功能的“酒店式公寓”，符合《旅馆业治安管理办法》中确定的旅馆业范畴，实际上就是酒店；（2）案涉楼盘不符合民宿的开办要求，无法以民宿的形式经营。9、新闻网页信息，《途家把20多套迪士尼“日租房”违法出租，有关部门责令整改》，《Airbnb模式，在中国到底面临哪些法律风险》，以证明：（1）住宅变更为经营性“酒店式公寓”条件极其苛刻，无法改变；（2）很多在“途家”上发布信息的“酒店式公寓”、“日租房”系属违法，“途家”无法为经营合法性背书；（3）房屋本身性质为住宅，不具备经营功能，被告称通过“途家”实现经营不具可能性。10、乐清市市场监督管理局统一政务咨询答复，以证明：（1）客房业务的需办理营业执照，被告至今未办理营业执照，不符合经营条件，系属违约；（2）以住宅申请登记未经经营场所的，需要取得利害关系人同意，并提交本栋建筑物内的其他业主同意使用的证明，证明应当载明具体用途等内容；被告没有也不可能出具业主同意使用证明，故无法办理营业执照，无法进行经营，构成违约。11、乐清市公安局统一政务咨询的答复，以证明：（1）只要以“日”为单位结算住宿费的，应经公安机关许可，申请办理特种行业许可证；（2）结合共性证据1、可明确，案涉“酒店式公寓”不仅经营客房业务，并以日为单位结算房费，故需办理特种行业许可证；（3）至今无法办理特种行业许可证，系属违约。12、房价公证书（节选）、评估报告（节选）、价格分析；雁荡小镇沙盘示意图，以证明：（1）雁荡小镇所有房屋中，只有1栋、20栋、21栋、22栋为“酒店式公寓”，其他均为普通住宅；（2）评估报告确定扣除市场涨跌幅后，21幢酒店式公寓和19幢普通住宅平均差价为3142元每平方米；该评估报告还确定19幢的区位条件优于21幢；（3）1幢和2、3幢出于同一排，且是同一期发售（2013.4.14），1栋平均每平售价高出2东2496.72元，高出3栋2382.2元；（4）经综合测算，共计四栋的“酒店式公寓”的平均售价，高出共计十八幢的普通住宅的平均售价，价差为2568.2元；（5）原告暂按2000元/平方米的标准计算“酒店式公寓”无法实现的损失，在各种差价比较方案中已是最低，应予支持。13、鸟巢酒店式公寓户型图，以证明鸟巢酒店式公寓户型连基本厨房都未配备，只可以用于酒店经营，无法用于正常生活居住使用。14、收房收催催办通知书，以证明该份证据系雁廷酒店公司于2018年8月17日向1号楼酒店式公寓的业主发出收房收券通知书，证明在托管协议有效期内，酒店式公寓营运无法实现，托管协议到期后，被告又急于将案涉房屋交付给业主，进一步证明被告没有运营酒店式公寓客房经营的意愿和行动，这说明被告存在根本违约。15、《商品房买卖合同》，以证明：（1）案涉房屋的房号、面积、房价；根据证据5中（2017）浙0382民初11711号民事判决书，商品房买卖合同约定的房价款中，已扣除了前三年租金，故真实房价应加回该部分已扣除的租金；（2）约定的交房时间为2015年12月30日前；（3）合同约定交房条件之一为取得建设工程竣工验收备案证明；（4）逾期交房以已支付购房款为基数，按日万分之五的标准支付。16、发票，以证明原告已全额支付购房款。17、《委托经营管理协议书》，以证明：（1）原告在签署《商品房买卖合同》当日，被告指定原告与乐清市万佳商业管理有限公司（现名称乐清市雁廷酒店有限公司）签订《委托经营管理协议书》将涉案房产委托给被告指定的乐清市万佳商业管理有限公司用于酒店或酒店式公寓的经营管理。（2）鉴于原、被告双方明确，原告购买的是带有对外经营功能的“酒店式公寓”，故在该协议中明确约定：作为酒店或酒店式公寓客房经营。18、企业信用报告，以证明乐清市雁廷酒店有限公司跟被告实际上是一体的，或者是重大关联性。19、两份司法鉴定委托书，以证明因为乐清市没有市场涨幅跌幅的数据，所以评估人员已经向乐清市人民法院说明了这个情况，所以乐清法院发函去掉乐清两字，说明评估报告符合要求的。20、通话录音文字内容一份，以证明酒店式公寓客房经营功能没有实现。被告乐清市华商房地产开发有限公司提供的证据：1、特许经营合同，以证明案涉房屋的委托经营管理人乐清市雁廷酒店有限公司与上海途逸公寓管理有限公司签订特许经营合同，以途家模式经营涉案房产。2、发票，以证明案涉房屋的委托经营管理人乐清市雁廷酒店有限公司与上海途逸公寓管理有限公司签订特许经营合同，以途家模式经营涉案房产。3、企业查询信息，以证明上海途逸公寓管理有限公司系北京途家置业顾问有限公司的子公司。4、（2017）浙0382民初11709号民事判决书、（2018）浙03民终2503号民事判决书，以证明：（1）经乐清市人民法院、温州市中级人民法院判决认定，涉案房产作为“酒店式公寓”需要通过其他途径实现。（2）评估报告不具有客观性，不应当予以采信，体现在原告提交的一审判决书12页。（3）被告乐清市雁廷酒店有限公司提交的公证书复印件和途家官网复印件可以证明途家经营模式的存在，体现在原告提交的一审判决书第12页。（4）证据酒店式公寓的装修经营义务在于乐清市雁廷酒店有限公司，体现在原告提交的一审判决书的第12页。（5）原告知晓自己购买的商品房精装修及酒店式公寓经营需要通过其他途径实现，体现在原告提供的二审判决书第15页。（6）商品房定价系市场行为，价格的决定因素很多，体现在原告提交的中院判决书第16页。5、网页复印件一组，以证明××镇××幢委托经营的房屋以实现以途家模式对外经营。××镇××幢的房产也可以以途家的模式进行经营，现在到期了，乐清市雁廷酒店有限公司无权经营。6、温州市人民政府办公室关于印发温州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知复印件一份，以证明温州市人民政府鼓励加快培育和发展住房租赁市场。酒店式公寓的经营模式符合市政府文件的规定。主要是文件第3点第1款第2项，第3条第2款第7项。7、邮寄单信息、光盘、发票复印件一组，以证明被告已于2015年12月23日-24日向原告寄送领房通知书。8、浙江大管家物业管理服务有限公司收款收据复印件一组、证明复印件一组、发票复印件一组，证明（1）58套房产的业主已自行缴纳物业管理费；（2）其中1幢房产的物业管理费自2015年7月29日开始缴纳，其中20、21幢房产的物业管理费自2016年1月20日或25日开始缴纳；（3）1幢房产于2015年7月已交付，20幢、21幢房产于2016年1月份已交付。9、证明一组，以证明（1）涉案房产于2016年1月1日由乐清市雁廷酒店有限公司接手管理；（2）乐清市雁廷酒店有限公司自2016年1月1日起算租期，原告未有任何损失。10、竣工验收意见表一组，以证明（1）××镇××幢房产于2015年6月26日竣工验收合格；（2）××镇××幢××幢房产于2016年1月29日竣工验收合格。11、气象证明，以证明涉案房产在施工期间多次受台风天气的影响停止施工，影响天数为9天，交房期限应当顺延。12、乐环（2014）56号文件、乐环（2015）47号文件复印件一份，以证明涉案房产在施工期间受中考、高考的影响停止施工，影响天数为10天，交房期限应当顺延。13、委托经营管理协议，以证明（1）原告委托案外人乐清市雁廷酒店有限公司经营管理涉案房产；（2）乐清市雁廷酒店有限公司有权自主经营酒店或酒店式公寓；（3）乐清市雁廷酒店有限公司有权自行决定装修风格；（4）酒店式公寓经营的义务主体是乐清市雁廷酒店有限公司，而并非被告。14、途家酒店管理系统网页，以证明涉案房产已实现经营管理。15、公证书、光盘，以证明被告于2015年12月23日-24日向原告寄送领房通知书。