广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5408号原告（反诉被告）：广州市粤彩纸制品有限公司，住所地广州市花都区花山镇龙口村龙口北二街5号，统一社会信用代码：914401145780412637。法定代表人：郭先秤，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯景强，广东无忧岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州空港微观电商科技有限公司，住所地广州市花都区花东镇新市场南（顺祥路15号）A栋C区第408号，统一社会信用代码：91440101MA59UDU47X。法定代表人：曾小霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑，广东品盛律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）广州市粤彩纸制品有限公司（以下简称粤彩公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）广州空港微观电商科技有限公司（以下简称微观公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，被告粤彩公司提起反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法由审判员何丹适用简易程序于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告粤彩公司的法定代表人郭先秤及委托诉讼代理人冯景强，被告微观公司的委托诉讼代理人刘涛、许剑到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告均向本院申请60天的庭外调解期，调解期届满，双方未达成一致意见。本案现已审理终结。原告粤彩公司向本院提出诉讼请求：一、解除《物业租赁合同》和《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》，以及8间公寓的租赁合同关系；二、被告向原告赔偿经济损失592062元；三、被告向原告双倍返还押金（履约保证金）409000元；四、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了第一项诉讼请求。事实与理由：原告是经营造纸和纸制品业的公司，因原厂房搬迁，于2018年10月24日与被告签订了《物业租赁合同》，被告将位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园C栋C区第401号的物业租予原告作厂房使用。被告陈述租赁物的建筑面积约3060平方米。合同约定，租金每月61200元，2018年12月1日起开始收取，租金每第三年开始递增10%；合同履约保证金183600元。在签订租赁合同前，原告已将本公司生产设备属重型设备、最大型设备每平方米静压有4400多公斤的情况告知被告，被告当时说没有问题。被告只是提供一份该租赁物所属不动产证复印件给原告，和带原告看过现场，就视为原告知悉其租赁物的情况，并无告知其租赁物的楼板静荷载为每平方米1000KG的情况。之后因厂房无法满足原告的需求，原告另向被告租了200平方米厂房，并于2018年10月31日与被告订立了《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》，约定200平方米厂房租金4000元，履约保证金12000元。另外，原告租用被告8间公寓，用于工人住宿，公寓租金每月4450元，履约保证金8900元。厂房和公寓履约保证金合计204500元。原告支付了上述各项履约保证金（被告开具了收据，被告把履约保证金写成押金），在接收厂房后进行了装修。装修完毕后，原告于2019年1月23日将生产设备搬入厂房。在设备运输到厂房的楼下时，被告派人前来阻挠，不让吊入厂房内，双方争执了多个小时。当时原告不明原因，最后还是让人吊了上去。第二天，被告发告知函给原告，此时原告才知原来该厂房不适合原告生产使用！原告租用的厂房位于该栋楼的第四层，显然所谓加装相关承重设备是不可能的，况且，因为交付符合租赁物用途的租赁物是出租方应尽的义务，即使能够加装也应是被告的份内事。因此事，原告一直与被告进行沟通协调。被告一方面说想办法解决，另一方面却拖延不理。后来，原告只能提出解除合同，搬走设备。被告口头同意，但拒绝将押金、租金退回给原告。原告于2019年3月22日租车搬迁设备，当原告车载设备离开涉案厂房所在的工业园区时，被告阻挠原告搬运车出园，原告为此报警，在民警过来做通被告工作后，被告才让原告搬运车出园。被告作为出租方，在明知原告生产设备是重型设备的情形下，故意隐瞒其租赁厂房荷载不足以承受原告设备的情况，其存在缔约过失，严重的讲，涉嫌欺诈，目的是骗取原告的押金和租金。之所以说被告明知原告的生产设备是重型设备，除原告在订立合约前已告知被告外，被告阻挠原告设备搬入厂房之行为也可反过来印证其是明知，其阻挠原告设备搬入和发告知函行为亦证实了被告是清楚其楼板承重限制，故其在订立合约时不告知此情况，是故意隐瞒。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，对于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的当事人，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故被告应当赔偿因此给原告造成的损失。由于被告违约，提供的租赁物不符合原告的用途，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除与被告的《物业租赁合同》和《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》。8间公寓的租赁是因厂房设在公寓所在园区，厂房合同解除后，8间公寓对原告失去了租用的意义，不符合合同目的，这也是由于被告的缔约过失和违约所造成的，对此，原告亦有权解除与被告8间公寓的租赁关系。原告于2019年3月16日向被告发了回复函，告知被告自2019年4月1日开始，不再租用被告厂房，解除租赁合同，并追究被告责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，合同、租赁关系解除后，被告仍应当赔偿原告的损失。原告的损失共592062元，包括如下方面：一、租金损失277562元。原告已向被告支付租金如下：《物业租赁合同》项下的厂房2018年12月1日至2019年3月31日共四个月租金244800元。另200平方米的厂房2018年12月1日至2019年3月31共四个月租金16000元。8间公寓自2018年12月8日至2019年3月31日的租金共16762元。二、装修费用损失250000元。三、搬运设备和物料的搬运费损失64500元。其中：运费14500元，吊装迁移费50000元。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，按照原、被告双方签订的《物业租赁合同》第五条和第八条第2、3项约定的内容以及《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》约定的履约保证金、8间公寓的押金，其性质就是定金，因此在被告已根本违约的情形下，原告有权要求被告双倍返还两厂房和公寓的押金（即履约保证金）。被告微观公司辩称：一、涉案合同真实、合法有效，被告按合同约定履行了义务，不存在违约行为。同时，原告已实际使用了承租物业并已进场装修。因此，被告无需退还租金和赔偿损失。在涉案合同签订之前，原告的法定代表人郭先秤曾多次前往广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园进行考察，事前原告也并未告知其生产机器的重量。后原告自己感觉地方不够用，额外又租了200平方米厂房，并于2018年10月31日签订了《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》。同时，原告还租赁了8间公寓。上述合同及协议签订后，被告即按照约定履行义务，向原告交付了上述物业和厂房，原告也实际使用了上述物业和厂房长达五个多月之久，并且原告也是按月缴纳租金和水电费。2019年1月23日，粤彩公司突然将重型设备搬入厂房时，被告发现原告搬入的设备实际承载量超过楼板静荷载，担心引起安全问题，当场表示强烈反对，不同意原告将过大过重的生产机器搬入上述物业，但原告不理睬被告的意见，强行搬入了上述厂房，并实际使用。第二天即2019年1月24日，被告向原告发出“告知函”，明确表示其设备的重量已经超过该物业的楼板静荷载实际承载重量1000KG,若发生事故，将由原告公司承担责任。原告作为一家经营制品材料多年的纸制品生产企业，应对寻找适合自身设备经营需要的场地有足够的了解，也充分解了合同中约定的“物业使用情况”，因此被告认为，原告对涉案物业合适经营状况已经具备充分的了解，并且在租用物业三个多月后，才实际把重型设备搬入厂房。同时，根据《物业租赁合同》第一条第二款之约定，可以说明被告也如实披露了物业和厂房的情况。被告在2019年1月23日当天阻止原告将有安全隐患的过大过重设备搬入厂房的情况，明显被告事前不清楚原告需要利用涉案厂房从事超重设备经营活动，事实上在合同签订过程中，原告也从来没有向被告披露其相关的设备重量，如果原告事先已经知道了原告的设备重量，被告为了产业园的安全，不会将相关物业出租给原告，更不会在2019年1月23日反对原告将重型生产设备搬入厂房。考虑到安全因素，被告迅即于2019年1月24日向原告发出《告知函》，告知原告安全风险问题。且被告为了原告的安全和园区的安全，一直劝说原告将过大过重的生产机器搬离厂房，按合同约定使用涉案厂房。然，原告一直置之不理。故，原告称被告存在欺诈或违背诚实信用的情况，是不符合客观事实的。同时，根据《物业租赁合同》第六条第二款第六小项之约定，原告未经被告书面同意，实施了危害结构安全性的行为，已构成违约行为，因原告的违约行为导致的损失包括租赁物的装修费用应由原告自行承担，与被告无关。二、粤彩公司存在严重违约行为，损害了被告的合法权益，应承担违约责任并赔偿经济损失，因此，被告无需退还履约保证金。2019年3月16日，原告突然向被告发出《回复函》，单方面提出从2019年4月1日开始解除租赁合同。2019年3月22日又强行从涉案厂房搬离，给被告造成损失，被告已经在本案中提起了反诉。而从签订租赁合同开始，原告已经实际使用了上述物业和厂房长达五个多月之久，如果存在原告所称的情况，当初就不会签订合同，更不会实际使用上述物业和厂房长达五个多月之久。可见，原告的行为与其陈述相互矛盾。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，《物业租赁合同》约定的履约保证金实际上就是押金，并非为定金，且合同也没有约定定金条款。因此，原告在租赁期未届满的情况下，单方面解除合同，属于严重违约，应承担违约责任并赔偿被告的经济损失。同时，被告无需退回履约保证金。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，支持被告的全部请求。被告微观公司向本院提出反诉请求：一、原告赔偿被告经济损失合计506690.73元（包括中介费56732.4元、免租租金81890元、拖欠的租金88223.33元、违约金20895元、赔偿金208950元、律师费50000元）。二、原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月24日，被告与原告签订了《物业租赁合同》,约定被告将位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园C栋C区第401号的物业出租给原告，租期为2018年10月24日起至2024年9月30日止。合同签订前，原告曾多次前往位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园进行考察。签订合同时，原告对租赁物业的情况已完全知悉，原告也同意按现状向被告承租上述租赁物业。同时，《物业租赁合同》约定，在租赁期限内，未经被告书面同意，原告不得将建筑物主体拆除或实施其他危害结构安全性和完整性的行为。原告必须在每月5日前将本月租金和上月水电费以现金或转账方式支付给被告。本合同约定的各项条款，双方必须自觉履行，不得借故提前终止合同，如原告提前终止合同，应当在终止合同前九十天通知被告，履行相应维修责任，并交清终止前的租金及水电费，租赁押金不予退还，并赔偿三个月租金。另，合同约定从2018年12月1日起开始收取整月租金。后，原告自己感觉地方不够用，额外又向被告承租了200平方米厂房，并于2018年10月31日签订了《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》。同时，原告还租赁了8间公寓。签订合同及补充协议后，被告即按照约定履行义务，向原告交付了上述承租物业，原告也实际使用了上述承租物业，并向被告支付租金。故，被告交付的涉案承租物业符合合同的约定，被告不存在违约或欺诈、隐瞒行为。2019年1月23日，原告突然将重型设备搬入厂房，被告现场发现原告搬入的设备过大过重将会超过楼板静荷载，担心引起安全问题，当场表示反对，不同意原告将过大过重的生产机器搬入上述承租物业。但原告不理睬被告的意见，强行将过大过重的生产机器搬入了上述承租物业，并实际使用。第二天即2019年1月24日，被告考虑到承租物业的安全性，向原告发出《告知函》，告知原告楼板静荷载为每平方米为1000KG，请原告加装相关承重设备。但，原告置之不理。2019年3月16日，原告却突然向被告发出《回复函》，单方面无故提出从2019年4月1日开始解除租赁合同。同时，2019年3月22日，原告强行搬离了上述承租物业。被告认为，根据《物业租赁合同》第五条第二款、第八条之约定，原告在租赁期未届满，违反合同约定，无故单方面提出解除合同，终止了合同的履行，属于违约行为，应承担违约责任并赔偿被告中介费、租金、律师费等经济损失，且被告无需退还履约保证金。故，被告为维护自身合法权益不受侵害，特向贵院提出反诉，请贵院判如所请。原告粤彩公司针对被告微观公司的反诉请求，辩称：一、被告存在缔约过失和欺瞒行为，交付的租赁物不符合使用要求，不能实现原告的合同目的，原告属于工厂搬迁，不属于增加设备，对被告答辩所称因原告增加的设备过重导致的安全问题不是事实，为此原告提出解除合同是合同法赋予原告的正当权利，原告不存在违约行为。二、原告依据合同搬入设备没有过错。该厂房不能装载原告设备，被告事先不告知，是被告的过错。原告搬入设备时受到该园区物业公司人员阻挠，但是原告事前没有收到被告不许搬入的通知，也不知道不能搬入的原因，所以原告不能因为物业公司阻挠就不搬入。如果一开始被告有告知我们设备不能搬入，原告肯定不会搬过来。之后经过沟通，被告同意原告先把设备搬进来，第二天被告再发函给原告。被告作为出租方，交付的租赁物应符合要求，加重只能由被告进行，之后再向原告交付。但被告一直拖着未采取措施，无奈原告于2019年3月22日搬出设备，且原告已于3月10日缴纳整月租金，原告没有任何过错。综上所述，被告反诉理由不成立，请求法院驳回被告所有反诉请求。经审理查明：涉案物业分为两部分：一部分为厂房，一部分为公寓。涉案厂房位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园区C区C栋第401房，所有权人为广州市信祥仓储有限公司。微观公司向广州市信祥仓储有限公司承租了包括涉案厂房在内的所有物业，租赁期限为18年，自2018年3月1日至2036年8月31日；另一部分为公寓，位于广州市花都区花东市场南溪村四巷****楼，未取得建设工程规划许可证，由微观公司向案外人罗锦锋承租，租赁期限为15年，自2017年10月1日至2032年9月30日止。2018年10月24日，粤彩公司（乙方、承租方）与微观公司（甲方、出租方）签订《物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：第一条租赁物业情况：1.甲方将位于广州市花都区花东镇顺祥路15号之二空港微观产业园区C区C栋第401号物业（以下简称租赁物一），出租给乙方，租赁面积约3060平方米。2.乙方已对租赁物业的性质、规划、用途、权属、办证、土地性质、使用功能和结构装修现状等已完全知悉，乙方同意按现状向甲方承租上述租赁物业。第三条租赁期限、场地交付：1.租赁期限为6年，自2018年10月24日起至2024年9月30日止。第四条租金和其他费用：1.租金：每月租金61200元，从2018年12月1日开始收取租金，每第三年开始递增10%。第五条履约保证金：1.本合同履约保证金相等于首三个月租金183600元。该履约保证金乙方应在本合同签订之日向甲方支付。2.租赁期间，乙方不得以任何理由要求甲方从该履约保证金中抵扣租金或其他任何欠费。租赁合同终止后如乙方无违约行为的，在乙方结清所有费用且经甲方验收租赁物业合格后7个工作日内甲方将该履约保证金无息退还乙方。第八条违约责任及合同终止：1.乙方必须每月5日前将本月租金和上月水电费用现金或转账方式支付给甲方，甲方提供收款收据；超过当月10日未缴交按每日1%利息计收滞纳金；超过当月20日租金未缴，甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任，乙方所欠各项费用及滞纳金必须向甲方缴清。2.如乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回租赁物业，乙方缴纳的履约保证金无偿归甲方所有甲方不再退还给乙方，给甲方造成其他损失的，乙方应予赔偿。（1）拖欠租金或其他费用（含部分拖欠）达15天的；（4）租赁期未满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的。3.本《租赁协议》约定的各项条款，甲、乙双方均自觉履行，不得借故提前终止合同，如乙方提前终止合同，应在终止合同前九十天通知甲方，履行相应维修责任，并交付清终止前租金及水电费，租赁押金不予退还。并赔偿三个月租金。如甲方提前终止合同，应提前九十天通知乙方，退还乙方所交保证金，同时补偿乙方三个月租金。合同签订当天，粤彩公司向微观公司支付了押金183600元，及2018年12月份租赁物一的租金61200元。由于上述场地无法满足粤彩公司的经营需要，2018年10月31日，粤彩公司（乙方）与微观公司（甲方）再签订一份《广州市粤彩纸制品有限公司租金补充协议》（以下简称补充协议），约定：经乙方提出申请，甲方同意将C栋C区401号后两格（以下简称租赁物二）租赁给乙方使用。该租赁物业的建筑面积约200平方米，租赁期限为6年，自2018年10月31日起至2024年9月30日止。租金为每月4000元，从2018年12月1日开始收取整月租金，租金递增每第三年开始递增10%。本补充协议履约保证金相等于首三个月租金12000元，该履约保证金乙方应在本协议签订之日向甲方支付。乙方必须按C栋C区401房原始合同执行并遵守相关合同内容。补充协议签订当天，粤彩公司向微观公司支付了押金12000元，同时支付了2018年12月份的租赁物二的租金4000元。2018年11月27日，粤彩公司向微观公司承租了309、310、311、312、315、317、318、319共8间公寓用于工人住宿，当天微观公司将房屋钥匙及门禁卡交付给粤彩公司。2018年11月29日，粤彩公司向微观公司支付了上述公寓的租赁押金8900元以及2018年12月8日至2019年1月7日期间的租金4450元。2018年12月1日，粤彩公司向微观公司支付了门禁卡押金160元。2019年1月23日，粤彩公司将机器设备搬入涉案厂房时，微观公司见机器设备过大，认为可能超过厂房楼板静荷载，遂阻止粤彩公司进场，后经过沟通之后予以放行。次日，微观公司向粤彩公司发出告知函：由于我园区各栋楼层的楼板静荷载为每平方米为1000KG，贵司的设备已超过楼板静荷载，请贵司加装相关承重设备，最大分摊设备自重，若楼板发生任何问题，贵司承担直接及间接责任。粤彩公司将部分生产设备搬进涉案厂房之后即投入使用。2019年3月16日，粤彩公司向微观公司发出回复函：我司在2018年10月24日与贵司签订合同，租用贵司工业园C栋C区401号3260平方米厂房，在2018年11月-2019年1月期间，我司对该厂房进行装修，发生装修费用25万元，办理环保证费用27万元，并已将部分机器、物料搬到该厂房，但在2019年1月24日，贵司发来告知函，告知楼面静负荷载重量为每平方1000KG，机器重量远超楼板静负荷载重量。我司在考察厂房，签订合同前，贵司均没告知楼板承载问题，也没有在合同上罗列该问题，由此造成我司巨大的损失，为减少后续的损失以及避免安全事故的发生，我司决定从2019年4月1日开始，不再租用贵园厂房，解除租赁合同，并追究贵司责任。2019年3月22日，粤彩公司将所有机器设备搬离了涉案场地，尚遗留有小部分货物没有搬走，自愿放弃。诉讼中，粤彩公司称其搬入机器设备支付了搬运费31500元，搬出时支付了33000元，为此提交了5张收据及2张广州晖达设备搬运有限公司的凭证予以证明。粤彩公司向微观公司支付涉案租赁物的租金至2019年3月份，自2019年4月1日开始未再交纳租金。2019年7月9日，粤彩公司将公寓的钥匙和门禁卡交还给微观公司。2018年10月8日，粤彩公司与广州市花都新华正豪装修工程部（以下简称正豪装修部）签订一份装饰合同，委托广州市花都新华正豪装修工程部对涉案厂房进行装修，约定的工期为2018年10月10日至2018年12月30日，工作内容为拆墙、砌墙、天花等11项，工程预算价为250000元。预算表中显示的日期为“2018.12.7”。粤彩公司表示“2018.12.7”是笔误，错将“10”写称“12”。装修均为附合物，12月底完工。通过微信以及现金陆续共支付装修费用258000元，由于有些机器电线没有安装，因此该装饰部退回了8000元，之后又称共支付250000元，另外8000元由于电线未安装因此未支付该笔费用，正豪装修部的财务在开具收据时将该笔费用一起写入收据中。为此，粤彩公司提交了一张收据复印件、正豪装修部出具的结算表、微信支付记录予以证明。其中，收据内容为：今收到粤彩花东装修工程款贰拾伍万捌仟元整。收据出具时间的月份有改动的痕迹。粤彩公司认为是将“2”改成“3”’，实际出具时间为2019年3月18日。根据微信支付记录显示，2018年11月7日至2019年3月2日期间郭先秤先后向正豪装修部谢树荣支付了125000元。微观公司表示：首先，微观公司不清楚粤彩公司的装修情况，即使存在装修也是粤彩公司为了生产需要而装修，与本案无关。且装饰合同的时间与租赁合同的时间存在冲突，不排除是粤彩公司为了诉讼而准备的合同。其次，收据复印件显示的时间是2019年2月18日正豪装修部已经收到装修款258000元，但是结算表和微信记录显示在2019年2月18日之后还有转账，而且收据显示的金额与结算表的金额不一致，由此可见收据和付款行为相冲突。第三，装修合同书中的报价为2018年12月7日，晚于装修合同签订时间。而且装修合同签订在租赁合同之前也不符合常理。第四，工程款支付与合同约定付款时间不符，根据装修合同约定，粤彩公司在签订合同时至少需要向正豪装修部支付75000元，但从粤彩公司提交的结算表显示粤彩公司仅在2018年10月26日支付了40000元。第五，微信转账记录无法证明是对涉案厂房装修所花费的费用。粤彩公司对此回应称，其在签订租赁合同之前，已经与微观公司谈好了租赁事宜，并支付了诚意金，微观公司在签订租赁合同前便将涉案厂房交付给粤彩公司使用，所以在租赁合同签订前便与正豪装修部签订了装修合同。事实上，租赁合同签订时间在装修合同签订之前，当时为了增加免租期，特意将落款时间写在“2018年10月24日”。至于付款时间与合同约定不符的问题，履行过程中变更付款时间，这种情况实践中比比皆是。至于收据金额与结算表金额不一致的问题，粤彩公司表示如果粤彩公司有意伪造证据，则没有必要做出相冲突的证据。粤彩公司还表示由于微观公司已经将场地出租，装修已经被覆盖，所以不申请对装修残值进行评估。关于租赁合同及补充协议的解除情况，粤彩公司认为于2019年4月1日解除，微观公司认为于2019年5月8日其另行出租给他人时解除。诉讼中，微观公司称广州市志航房地产经纪有限公司为涉案厂房的租赁提供了居间服务，其向该公司支付了中介费56732.4元，但是双方未签订居间合同。为此，微观公司提供了发票及银行转账凭证予以证明。同时，微观公司还提交了一份民事委托代理合同，拟证明其因为粤彩公司的违约行为，遭受损失的情况。诉讼中，本院向双方进行释明，如果8间公寓的租赁合同关系无效，双方是否需要变更诉讼请求，粤彩公司表示不需要，微观公司表示将其损失中关于8间公寓的租金变更为占有使用费。本院认为：关于租赁物一、二的租赁，粤彩公司与微观公司签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于公寓的租赁，虽然粤彩公司、微观公司并未签订租赁合同，但是粤彩公司向微观公司支付租金、押金，微观公司将公寓交付给粤彩公司使用的行为，说明双方之间以行为表明成立房屋租赁合同关系，并约定每月租金为4450，押金8900元。由于涉案公寓未取得合法的报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，关于公寓的租赁约定无效。粤彩公司于2019年3月16日向微观公司提出于2019年4月1日解除合同，并且在2019年3月22日搬离厂房将厂房返还给微观公司时，微观公司予以接收，说明微观公司同意在2019年4月1日解除合同，因此双方签订的租赁合同及补充协议已经于2019年4月1日解除。本案争议的焦点为涉案合同无法继续履行应归责于谁？粤彩公司作为多年经营纸制品材料的企业，使用的机器设备为重型设备，在寻找租赁场地时对于场地面积、楼板荷载情况应尽到合理的注意义务，尤其是承租使用的厂房非一楼厂房时更应加重此种注意义务。粤彩公司称其在签订租赁合同前已经将其设备重量以及对场地的特殊要求告知了微观公司，微观公司表示没有问题才签订的合同，故认为其已经尽到合理的注意义务。但是粤彩公司并未提交证据证明其主张，微观公司亦不予认可，故本院对粤彩公司的陈述不予采信，本院认为粤彩公司对合同无法继续履行存在过错。微观公司作为出租方，其合同义务为提供符合约定用途的租赁物给承租方。2019年1月23日，粤彩公司进场时，微观公司在得知粤彩公司运送的机器设备可能超过涉案厂房楼板静荷载的情况下，仍允许粤彩公司进场，在粤彩公司进场之后又未对涉案场地的承重采取加固措施，因此，微观公司对于合同无法继续履行亦存在过错。对于双方各自主张的损失赔偿，本院分析如下：一、关于装修费，粤彩公司提交了装饰合同、收据、结算表、微信支付记录拟证明其装修事实及装修花费了250000元。对此本院认为，首先，虽然装修合同签订的时间在租赁合同签订时间之前，存在不合理之处，但是微观公司在答辩中亦认可粤彩公司对厂房进行了装修，虽然微观公司之后又提出异议，但是并未提交证据予以反驳，因此，本院认定粤彩公司对涉案厂房进行了装修。其次，关于装修费用，由于收据记载的时间存在改动的痕迹，而且粤彩公司未提交收据原件进行核对，收据记载的金额与实际支付的金额也不一致，因此本院对收据不予采信。至于结算表以及微信支付记录，虽然粤彩公司提交的微信支付记录显示的付款金额不足250000元，粤彩公司称有部分付款是通过现金支付，粤彩公司的该陈述有正豪装修部出具的结算表及装修合同予以佐证，因此虽然本院对收据不予采信，但是粤彩公司提交的其他证据可以证明厂房装修费用为250000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”由于微观公司已经将场地另行出租，粤彩公司亦放弃对涉案场地的装修残值进行评估，故涉案场地的装修残值本院根据粤彩公司对涉案厂房的剩余使用期限占合同约定的租期比例进行确定，粤彩公司实际使用厂房约5个月，未使用期限为67个月，占整个租期的67/72，经过折算，涉案场地的装修残值为232638.89元（250000*67/72）。由于双方对于合同解除均有过错，根据公平原则，本院认定双方对装修残值损失各负50%的责任，经核算为116319.45元（232638.89*50%），故对粤彩公司要求微观公司赔偿装修损失116319.45元的部分予以支持，超出部分不予支持。二、关于履约保证金及微观公司主张的违约金、赔偿金，虽然租赁合同第八条约定租赁期未届满，粤彩公司提前解除合同，履约保证金不予退还并赔偿违约金等。但本案中并非粤彩公司无故提出解除合同，而是在双方对加装承重设备无法达成一致的情况下提出的，前文亦已认定双方对于合同无法继续履行均存在过错，因此本案中不应适用租赁合同第八条的约定。故微观公司依据租赁合同第八条的约定要求粤彩公司赔偿其违约金20895元、赔偿金208950元及没收履约保证金的依据不足，本院不予支持。现租赁合同、补充协议已经解除。合同解除，双方权利义务终止。故微观公司应将收取的租赁物一、租赁物二的履约保证金合计195600元返还给粤彩公司。至于公寓押金8900元，由于公寓租赁约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，微观公司也应将收取的公寓押金8900元返还给粤彩公司。至于粤彩公司要求微观公司双倍返还履约保证金的问题，由于合同中并未约定定金，根据合同内容，履约保证金亦不具备定金性质，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因此，粤彩公司要求双倍返还履约保证金于法无据，本院不予支持，但是对粤彩公司要求微观公司支付204500元履约保证金的部分予以支持。三、关于粤彩公司主张的搬运费及微观公司主张的中介费，虽然各自均举证证明相应费用的支出情况，由于上述费用均是合同解除后各自遭受的损失，如前所述双方对合同无法继续履行均存在过错，根据公平原则，因此对于粤彩公司要求微观公司赔偿搬运费64500元，微观公司要求中介费56732.4元的反诉请求，本院均不予支持。四、关于租金，粤彩公司承租涉案场地之后实际使用了涉案场地，因此粤彩公司向微观公司支付场地租金至2019年3月底是履行合同义务的行为，其要求微观公司赔偿其已付租金，于法无据，本院不予支持。租赁合同及补充协议均约定合同签订之日至2018年11月30日为免租期，此为双方的真实意思表示，因此微观公司要求粤彩公司支付免租期的租金作为赔偿，亦没有依据，本院不予支持。由于租赁合同及补充协议于2019年4月1日已经解除，粤彩公司亦在2019年3月22日交还厂房给微观公司，因此微观公司要求粤彩公司支付2019年4月1日至2019年5月8日的厂房租金缺乏依据，本院不予支持。至于公寓的占有使用费，虽然公寓租赁约定无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案公寓每月租金为4450元，粤彩公司于2019年7月9日将场地交还给微观公司，并已经支付占有使用费至2019年3月31日，因此粤彩公司尚欠2019年4月1日至2019年7月9日的占有使用费，经核算为14642元（4450*3+4450/31*9），对微观公司该部分主张予以支持，超出部分不予支持。五、关于律师费，由于合同并未约定律师费，律师费也并非诉讼必然产生的损失，微观公司也未提交证据证明其律师费支付情况，因此对微观公司主张的律师费50000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告广州空港微观电商科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市粤彩纸制品有限公司返还履约保证金204500元；二、被告广州空港微观电商科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市粤彩纸制品有限公司赔偿装修残值损失116319.45；三、原告广州市粤彩纸制品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告广州空港微观电商科技有限公司支付占有使用费14642元；四、驳回原告广州市粤彩纸制品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广州空港微观电商科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13810元，由原告广州市粤彩纸制品有限公司负担9384元，由被告广州空港微观电商科技有限公司负担4426元；反诉案件受理费4433.5元，由原告广州市粤彩纸制品有限公司负担128.1元，由被告广州空港微观电商科技有限公司负担4305.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审判员 何 丹二〇一九年九月二十九日书记员 刘雄燕方琢华