黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0103民初10058号原告：哈尔滨市金河物业供热管理有限公司，统一社会信用代码912301037120328605，住所地哈尔滨市南岗区先锋路565号3号楼7单元30—31号。法定代表人：孟民，职务总经理。委托诉讼代理人：李颖，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜秒，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：曲庆春，男，1965年2月1日生，汉族，哈尔滨市城建房产综合开发公司退休职工，住哈尔滨市南岗区。被告：王瑛，女，1965年3月6日生，汉族，哈尔滨市城建房产综合开发公司退休职工，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司与被告曲庆春和被告王瑛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司委托诉讼代理人李颖与被告曲庆春、被告王瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付物业费6949.60元；2.要求被告向原告支付热费44372.30元；3.要求被告向原告支付自2019年1月1日起至实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率计算拖欠物业费产生的利息；4.要求被告向原告支付自2019年1月1日起至实际给付之日止按照人民银行同期贷款利率计算拖欠热费产生的利息；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2002年进驻金河小区进行物业服务，截止今日原告已在该小区服务十余年。被告是金河小区住宅15-5-501的业主，自2002交费年度开始一直拖欠原告物业费、热费，原告逐年都多次向其索要，均遭被告拒绝。截止至2018年12月，被告已累计拖欠物业费、热费合计52252.11元。原告为了维护自身合法权益诉至法院。被告曲庆春与被告王瑛共同辩称，第一，原告仅雇佣一个清扫人员收垃圾，并未按照物业服务标准实际提供物业服务，不应向二被告收取物业服务费。原告为三级资质的物业公司，服务项目应当包括对房屋建筑及附属设备、公共部位、共用设施、绿化、卫生、交通、保安、环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务。但原告的一线物业服务人员不超过5人，在二被告的生活区域仅对外雇佣一个清扫人员收垃圾，并没有指派任何一个原告的专职物业服务人员提供服务，根本没有保安。二被告的生活区域乱草丛生、路面破败脏乱、车辆随意停放，居民怨声载道。原告未按照物业服务标准实际提供物业服务，不应向二被告收取物业服务费。第二，二被告均系原告原股东的职工，享有不缴供热费及物业费的待遇，原告此前也一直未向二被告要求过供热费及物业管理费。原告原股东为哈尔滨市城建房地产综合开发有限公司有哈尔滨祝成企业集团公司。二被告均系城建开发公司的职工，自2002年使用房屋时就享受不缴供热费及物业服务费的公司福利待遇，故原告此前也一直未向被告主张过供热费及物业服务费。2018年10月31日原告股东变更，这是本案成诉原因。第三，即使原告有权收取物业费也是仅应支持原告自起诉之日起近三年的物业费，其余物业费及利息已经超过诉讼时效，不应再得到支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼实效期间为三年”，因原告立案之前一直未向被告主张过物业服务费，故即使原告有权收取物业费也应支持原告自起诉之日起近三年的物业费，其余物业费及利息已经超过诉讼时效不应再得到支持。第四，原告自2017年起就不再为被告的房屋供热，故仅应支持2016年的供热费，2016年之前的供热费及利息已经超过诉讼时效，不应再得到支持。被告小区供热于2017年并入城市集中供热网，原告自2017年起就不再为被告的房屋供热。根据2017年10月1日之前施行的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效期间为二年。由于此前原告一直未向二被告主张供热费，故仅应支持2016年的供热费，2016年之前的供热费及利息已经超过诉讼时效，不应再得到支持。综上所述，二被告均系原告原股东的职工，按当时的公司福利政策，不需要向原告缴纳供热费及物业服务费。原告也从未向二被告主张过供热费及物业服务费，只是由于原告变更股东后才于近日开始向二被告主张权利，故对于原告已经超过诉讼时效期间的供热费及物业服务费部分不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据二物业管理委托合同和物业服务合同两份，客观真实并能证明案件相关事实，予以采信；所举证据三中的金河物业房屋台账，虽为原告自行制作二被告提出异议，但因二被告亦未提供相关证据，对其中记载的使用面积80.27平方米予以采信；所举证据三中的收费价格表、哈尔滨市房地产管理局、哈尔滨市物价局哈房发（1996）第9号文件、黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法和黑价联（1998）第45号文件的真实性予以采信；所举证据四2019年5月7日致小区业主的一封信、催费通知单存根9份及张贴门上的催费通知照片打印件5张，均系原告自行制作，且无其他证据佐证上述证据送达至被告，不予采信。二被告所举证据一中的关于印发哈尔滨市职工热费补贴有关政策解答的通知的真实性予以采信；所举证据一中的职工安置协议，因系复印件无法核实其真实性，不予采信。经审理查明，二被告系夫妻关系，哈尔滨市南岗区金河小区15栋5单元5层1号房屋的原房屋所有权人系被告曲庆春，于2015年4月10日变更为被告王瑛。该房屋使用面积为80.27平方米，建筑面积为118.84平方米。2002年9月1日哈尔滨市城建综合开发有限公司作为甲方与哈尔滨市金河物业管理有限公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，内容为“甲方委托乙方对金河小区物业实行独立经营、自负盈亏，形成专业化、社会化的物业管理；位置为哈尔滨市南岗区先锋路，占地面积为5.56万平方米，供暖面积为11.61万平方米，其中住宅10.39万平方米；合同期限为五年，自二〇〇二年九月一日起至二〇〇七年九月一日止；乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业管理分项标准，与甲方协商同意后作为本合同的必备附件；乙方承诺在本合同生效后二年内达到三级物业管理标准，并获得政府主管部门颁发的证书；乙方保证在市政府规定期限内向甲方及住用户用热房供热，并保证室内温度16℃；本物业管理服务费按哈市政府颁布的有关规定标准向住用户收取”。2005年3月11日哈尔滨市金河物业管理有限公司申请更名为原告单位。2013年1月1日金河社区作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，内容为“在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务包括以下内容，物业共用部位的维修、养护和管理，物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为每月每平方米0.40元；业主应于每年1月1日至12月31日交纳物业服务费用；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在12月31日履行交纳义务；合同期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止；但在本合同期限内，社区代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。2017年二被告所在小区被纳入城市集中供热网，原告亦于2017年后未再向二被告供热。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照合同约定履行自己的义务”。本案中，2013年1月1日金河社区作为甲方与原告作为乙方签订《物业服务合同》，系金河社区与原告的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因原告已提供物业服务和2017年之前的供热服务，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。因原告所举证据不足以证明其在2016年之前曾向二被告主张过物业费和供热费，且二被告亦提出诉讼时效已过的抗辩，故对于原告要求二被告给付2002年至2015年物业费和供热费以及拖欠物业费和供热费产生利息的主张，本院不予支持。因二被告系夫妻，亦接受原告的物业服务和供热服务，故二被告应共同给付原告2016年、2017年和2018年的物业费共计1711.29元（计算方式为：每月每平方米0.4元×12个月×118.84平方米×3年）以及共同给付原告2016年的供热费3075.90元（计算方式为：每平方米38.32元×80.27平方米）。根据2013年1月1日的《物业服务合同》中约定的“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在12月31日履行交纳义务”，二被告应共同给付原告自2019年1月1日起以1711.29元为基数至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的拖欠物业费利息以及共同给付原告自2019年1月1日起以3075.90元为基数至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率的计算拖欠供热费的利息。关于原告主张的每月2元的二次加压费，因其未提供相关证据证明此笔费用收取的必要性以及收取的标准，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曲庆春与被告王瑛于本判决生效之日起十五日内共同给付原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司物业费1711.29元；二、被告曲庆春与被告王瑛于本判决生效之日起十五日内共同给付原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司供热费3075.90元；三、被告曲庆春与被告王瑛于本判决生效之日起十五日内共同给付原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司拖欠物业费的利息（计算方式为：自2019年1月1日起以1711.29元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；四、被告曲庆春与被告王瑛于本判决生效之日起十五日内共同给付原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司拖欠供热费的利息（计算方式为：自2019年1月1日起以3075.90元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；五、驳回原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司其他诉讼请求。如果被告曲庆春与被告王瑛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1106元，减半收取553元，由原告哈尔滨市金河物业供热管理有限公司负担503元，被告曲庆春与被告王瑛共同负担50元。如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 张 艳二〇一九年九月五日书记员 霍喜双