河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1530号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朵庆飞，男，1985年3月22日出生，汉族，住河南省范县，现住范县新区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：濮阳市亨金置业有限公司，住所地：范县新区黄河路东段。法定代表人：于光瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。再审申请人朵庆飞因与被申请人濮阳市亨金置业有限公司(以下简称亨金公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终700号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年12月5日作出（2018）豫民申9420号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年2月15日公开开庭审理了本案。再审申请人朵庆飞，被申请人亨金公司的法定代表人于光瑞及其委托诉讼代理人程伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朵庆飞申请再审称：由于亨金公司的原因，导致朵庆飞迟延取得房屋权属证书，亨金公司应承担违约责任。原审判决亨金公司以购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，自2014年12月15日起至2018年1月17日止期限的二分之一计算，向朵庆飞支付违约金，没有事实和法律依据。违约金计算的时间应从2014年12月15日起至2018年1月7日止，违约金计算的标准应按照年利率6%。亨金公司辩称：亨金公司已积极进行了房产权属备案工作，因部分业主上访反映1号楼质量问题、对1号楼进行鉴定等原因，导致范县质监站未能及时验收备案。之后由于房地产登记制度变化、政府部门职能转换、行政审批周期长等原因导致办证延迟，并非是亨金公司原因造成，亨金公司不存在过错，不应承担赔偿责任。朵庆飞的诉讼请求不应支持。朵庆飞于2017年11月23日向河南省范县人民法院起诉请求：1、判令亨金公司立即协助其办理房地产权属证书；2、亨金支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计36878.3元（以房款总计273257元为本金，自2014年12月14日起至亨金公司提供办理房地产权属证书所需资料报产权登记机关备案之日止，参照中国人民银行同期贷款利息的标准计算）；3、本案诉讼费由亨金公司负担。河南省范县人民法院一审认定事实，朵庆飞与亨金公司于2013年4月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定朵庆飞购买亨金公司开发的“未来花园”小区的12幢2单元4层西户，总价款273257元。付款方式为银行按揭贷款方式付款,合同约定朵庆飞于签订之日缴纳首付173257元，剩余房款100000元于合同签订30日内办理完毕银行按揭贷款手续交付给亨金公司。关于产权登记的约定，双方仅约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。亨金公司于2014年3月4日向朵庆飞出具了销售不动产统一发票，并于2014年6月17日交付给朵庆飞房屋使用至今。涉案房屋至起诉时未办理房地产权属证书。因未来花园小区1幢楼地基沉降不均匀导致小区内全部楼栋未及时得到相关部门的竣工验收。一审法院认为，朵庆飞、亨金公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，受法律保护。本案中亨金公司为朵庆飞协助办理房地产权属证书是应当履行的义务，故朵庆飞诉求亨金公司协助办理房地产权属证书，予以支持；关于朵庆飞主张的违约金，亨金公司已将房屋按约交付，朵庆飞一直居住至今，事实上已经可以对该房屋进行支配，亨金公司未按期协助朵庆飞办理房地产权属证书的行为并未影响朵庆飞对该房屋进行占有、使用等权利，且朵庆飞所举证据不足以证明因出卖人即亨金公司的原因未能办理房地产权属证书。综上，对朵庆飞要求亨金公司支付违约金的诉请，不予支持。河南省范县人民法院于2017年12月28日作出（2017）豫0926民初3611号民事判决：一、亨金公司于本判决生效后三十日内协助朵庆飞办理房屋产权属证书；二、驳回朵庆飞其他诉讼请求。案件受理费361元，由亨金公司负担。朵庆飞不服，向河南省濮阳市中级人民法院上诉请求：改判亨金公司支付违约金或发回重审。濮阳市中级人民法院二审认定事实，2014年12月份，亨金公司向范县建设工程质量安全监督监察站提交竣工验收告知书，该站组织验收时因部分业主反映1号楼质量问题，遂停止验收工作。至2016年4月29日，该站组织亨金公司及勘察、设计、监理、施工单位和小区业主现场勘察，进行原因分析，在协商无果情况下，共同选定司法鉴定机构对1号楼进行鉴定。2016年6月10日，对1号楼的司法鉴定报告认为，1号楼因建造时间不同，地基沉降不均匀有待于观察。后在该站监督下，亨金公司重新组织人员对除1号楼外的其他号楼进行备案验收，于2016年9月份验收完毕。根据范县人民政府通告，因《不动产登记暂行条例》实施，自2016年6月8日18时起范县房管部门停止受理房产登记业务，自2016年6月13日起范县不动产登记服务中心开始统一受理不动产登记业务。2017年8月14日，涉案小区部分业主因房屋质量问题向濮阳市信访局反映该小区房产证办理迟延及违约金支付问题。2017年7月份，亨金公司联系范县不动产登记服务中心办理不动产事宜。该中心经查看资料，发现房屋测量报告不符合要求，亨金公司按照要求修改不动产权籍调查表和不动产报告表后，该中心于2018年1月17日为涉案小区第12号楼办理了不动产权证书。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布施行。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。濮阳市中级人民法院二审认为，朵庆飞与亨金公司签订《商品房买卖合同》，朵庆飞依照合同约定交纳购房款，亨金公司已经交付房屋，双方存在商品房买卖合同关系。依据合同第十四条约定，亨金公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。现涉案房屋长期未办理产权证，双方对违约责任又无法达成一致，朵庆飞可依据合同主张权利。关于违约时间。双方约定自交房之日后180日内，亨金公司应将办理权属登记所需资料报送产权机关备案。朵庆飞所购涉案房屋于2014年6月17日交房，向后计算180日之次日，即2014年12月15日。涉案12号楼于2018年1月17日办理不动产权证，因亨金公司没有提供办理产权证书所需材料报送登记机关备案具体时间的相关证据，故不动产权证办理之日应视为亨金公司向权属登记机关提供完备办理产权材料之日。根据案件查明的事实及证据，亨金公司在竣工验收后，已及时申请验收备案，因部分业主反映、信访1号楼质量问题，验收备案机关遂停止其他号楼的验收备案工作。期间又逢登记制度变化、登记机关变更，范县不动产登记服务中心在开始受理登记工作后，亨金公司也存在迟延申请问题。导致本案逾期办理产权证系多方原因造成，并不能完全归咎于亨金公司。双方在合同第十四条关于产权登记的约定部分并未明确约定违约责任，只是约定因亨金公司原因而逾期办证由双方协商处理。依据双方合同约定，结合以上关于逾期办理产权登记的原因分析，本案的违约时间应自2014年12月15日至2018年1月17日计算1/2为宜。关于违约金标准。因双方未明确约定违约金数额或者计算标准，根据案件事实，本案可按已交纳购房款为基数，参照中国人民银行同期活期存款基准利率计算。一审法院未支持朵庆飞关于违约金的合理诉讼请求部分不当，予以纠正。另外，一审判决亨金公司协助朵庆飞办理房屋产权证书符合合同约定，但根据《不动产登记暂行条例实施细则》的规定表述不准确，更正为亨金公司协助朵庆飞办理不动产权属证书。朵庆飞的上诉请求部分成立，濮阳市中级人民法院经审判委员会研究于2018年4月27日作出（2018）豫09民终700号民事判决：一、变更河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3611号民事判决第一项为，亨金公司于本判决生效后三十日内协助朵庆飞办理不动产权属证书；二、撤销河南省范县人民法院（2017）豫0926民初3611号民事判决第二项；三、亨金公司向朵庆飞支付违约金（以购房款273257元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，自2014年12月15日起至2018年1月17日止期限的二分之一计算）；四、驳回朵庆飞的其他诉讼请求。一审案件受理费361元、二审案件受理费722元，均由亨金公司负担。本院再审认定事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，本案再审的焦点问题是：亨金公司应否对朵庆飞逾期未能取得不动产权属证书承担违约责任，及违约的时间和违约金的标准应如何计算。首先，根据朵庆飞与亨金公司签订的《商品房买卖合同》的约定，亨金公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”本案所涉房屋在交付使用180天之后，长期未能办理权属证书，双方亦未能协商一致，依据合同约定及法律规定，亨金公司应承担违约责任。其次，关于违约金计算的时间，本案中亨金公司在工程竣工验收后，也及时申请验收备案，履行相关手续，因该小区1号楼质量问题，导致相关部门停止验收。逾期办理不动产证登记的原因主要是亨金公司工作迟延，但也有因1号楼质量问题进行鉴定、登记机关变更、行政机关审批周期长等因素，不能完全归责于亨金公司。原审判决综合考虑本案具体情节，对违约时间的认定按照自违约之日起至办理登记之日止期限的二分之一计算，公平合理并无不当，本院予以维持。三、关于违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第(四)项第18条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案朵庆飞与亨金公司签订的《商品房买卖合同》中没有约定违约金,损失数额难以确定，亨金公司应按照年利率6%向朵庆飞支付违约金。原审判决以购房款273257元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准计算违约金适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，二审判决适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。朵庆飞的再审请求部分成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持河南省濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终700号民事判决第一、二、四项；三、变更河南省濮阳市中级人民法院（2018）豫09民终700号民事判决第三项为：濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后十日内向朵庆飞支付违约金（以购房款273257元为基数，按照年利率6%为标准，自2014年12月15日起至2018年1月17日止期限的二分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费361元、二审案件受理费722元，均由濮阳市亨金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 李 杰二〇一九年九月一日法官助理万宗杰书记员马珊珊